LU 1977/78:27

Lagutskottets betänkande
1977/78:27

med anledning av motioner om vissa hyresfrågor
Ärendet

1 betänkandet behandlas motionen 1977/78:673 av Tore Claeson m. fl.
(vpk) vari yrkas att riksdagen hos regeringen hemställer att hyresrättsutredningen
ges tilläggsdirektiv i enlighet med vad som föreslås i motionen. Det
problem som tas upp i motionen rör hyresgästers besittningsskydd till
gemensamma lokaler i hyresfastigheter m. m. Vidare behandlas motionen
1977/78:996 av Tore Claeson (vpk) vari yrkas att riksdagen beslutar att 67 §
skall utgå ur 12 kap. jordabalken (hyreslagen).

Remissyttranden över motionerna har inhämtats från bostadsdomstolen,
Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund. Yttranden
har vidare inkommit över motionen 673 från Sveriges Allmännyttiga
bostadsföretag (SABO) samt över motionen 996 från SAF, LO, TCO och
SACO/SR.

Gällande rätt

Allmänna regler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen).

Föremålet för ett hyresavtal kallas i hyreslagen för lägenhet. Lagen skiljer
mellan två lägenhetskategorier, bostadslägenheter och övriga lägenheter, i
fortsättningen benämnda lokaler. Bostadslägenhet definieras i lagen som
lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas som bostad (1 § tredje
stycket). Alla övriga lägenheter är alltså lokaler. För att hyresavtal angående
bostadslägenhet skall anses föreligga krävs blott att en inte alltför obetydlig
del av den förhyrda lägenheten enligt parternas avsikt skall nyttjas som
bostad. Likaså skall som regel ett hyresavtal som avser både en bostadslägenhet
och andra utrymmen i en fastighet, t. ex. garageplats, i sin helhet
bedömas som ett avtal angående hyra av bostadslägenhet.

Förutom den direkta hyresrätten kan ett hyresavtal ge hyresgästen även
andra förmåner, t. ex. rätt att få begagna tvättstuga och andra gemensamma
utrymmen i fastigheten. Det förekommer också att hyresvärden-även utan
särskild utfästelse härom i hyresavtalet - ställer vissa utrymmen till
hyresgästernas gemensamma förfogande. Som exempel härpå kan nämnas
hobby- och fritidslokaler, restaurangutrymmen m. m. Förmåner av angivna
art kan vara att betrakta som villkor i hyresavtalet men torde som regel inte
kunna anses utgöra en del av den förhyrda lägenheten.

Gränsdragningen mellan bostadslägenheter och lokaler har stor betydelse
vid tillämpningen av åtskilliga regler i hyreslagen. Så är t. ex. de viktiga

1 Riksdagen 1977/78. 8 sami. Nr 27

LII 1977/78:27

bestämmelserna om besittningsskydd olika för de bägge lägenhetskategorierna.
Medan bostadshyresgäst tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en
kvarboenderätt, har man för lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet
genom ersättningsregler, dvs. vad man kallar ett indirekt
besittningsskydd.

Besittningsskydd

Som nyss berörts har bostadshyresgäst i hyreslagen tillförsäkrats ett direkt
besittningsskydd, vilket innebär att han i princip har rätt att vid hyrestidens
utgång få avtalet förlängt. Vid förlängning av hyresavtal skall samma villkor
gälla som tidigare, såvida inte ändring av villkoren begärts. Vissa inskränkningar
i besittningsskyddet har emellertid gjorts. Hyresgästens intresse av att
få bo kvar i lägenheten har nämligen ansetts böra vägas mot fastighetsägarens
behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt.
Bestämmelser som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet
meddelas i 45 och 46 §§.

För att besittningsskyddet skall bli fullgott behövs regler som hindrar att
det sätts ur spel genom obilliga hyreskrav. Besittningsskyddet måste alltså
förenas med normer för hyressättningen och för andra villkor. Bestämmelser
om villkoren för fortsatt förhyrning finns i 48 §. Enligt dessa bestämmelser
skall hyran fastställas enligt det s. k. bruksvärdesystemet. Detta innebär att
hyresvärdens krav på högre hyra får godtas bara om det inte är påtagligt högre
än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga med
prövningslägenheten. Vid denna jämförelse skall man i första hand beakta
hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Vidare finns en särskild spärregel enligt vilken man vid prövningen skall
bortse från lägenhet, vars hyra inte är rimlig med hänsyn till det allmänna
hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus.
Beträffande andra villkor än hyrans storlek gäller att hyresvärdens krav skall
godtas om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt.

Om en hyresvärd önskar höja hyran eller ändra något annat hyresvillkor
och inte kan komma överens med hyresgästen, måste han säga upp
hyresavtalet till hyrestidens utgång. En uppsägning från hyresvärdens sida
innebär alltid en uppsägning för avflyttning. För att hyresgästen skall bli
skyldig att flytta från lägenheten krävs emellertid enligt 49 § första och andra
styckena att hyresvärden lämnar hyresgästen ett s. k. avflyttningsmeddelande.
Detta skall som regel ske senast tre månader efter hyrestidens utgång.
Vill hyresgästen bo kvar måste han inom tre veckor från det han fått del av
detta meddelande hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inte det
förfaller normalt hans rätt till förlängning av avtalet (49 § tredje stycket). Sker
hänskjutande inom den angivna tiden har hyresnämnden att pröva förlängningsfrågan.
Om nämnden bifaller hyresgästens förlängningsyrkande åligger

LU 1977/78:27

det nämnden att fastställa de hyresvillkor, som skall gälla vid den fortsatta
förhyrningen.

Hyresgästen har också rätt att med bibehållet besittningsskydd själv
påkalla ändring av hyresvillkoren (54-55 §). Han får då säga upp avtalet till
den tidpunkt då han enligt lag eller avtal kunnat bringa hyresförhållandet att
upphöra. I uppsägningen skall han ange att han begär ändring av hyresvillkoren.
Gör han inte det, gäller uppsägningen avtalets upphörande. Har
hyresgästen sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren, skall han inom tre
veckor från sin uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inte
det, är uppsägningen - utom i visst undantagsfall - utan verkan. Vid
prövningen av tvist som har hänskjutits till hyresnämnden med anledning av
hyresgästens uppsägning för villkorsändring skall villkoren för den fortsatta
förhyrningen fastställas enligt samma regler som när hyresnämnd bifallit
hyresgästs förlängningsyrkande, alltså enligt 48 §.

Beträffande lokalhyresgäst gäller att uppsägning av hyresavtalet leder - i
den mån parterna inte senare kommer överens om att förlänga avtalet - alltid
till att hyresförhållandet upphör. Om hyresvärden säger upp avtalet och utan
befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet, blir hyresvärden
skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av hyresförhållandets
upplösning. Detsamma gäller om han för förlängning kräver hyra som inte är
skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Tvist angående sådan ersättning prövas av
domstol. Bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd finns i
56-60 §§ hyreslagen.

Liksom i fråga om besittningsskyddet för bostadshyresgäst görs vissa
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde. Hyresvärden
och hyresgästen kan vidare ha kommit överens om att rätt till
ersättning inte skall kunna komma i fråga. Sådan överenskommelse måste
ingås skriftligen och i vissa fall godkännas av hyresnämnden.

Såsom tidigare berörts kan vid tvister om förlängning av hyresavtal eller
om villkoren i avtalet prövas om ett av hyresvärden uppställt villkor, som ej
rör själva hyran, strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.
Villkoren kan röra förmåner som ej har direkt ekonomisk innebörd men som
ändå vållar hyresgästen olägenheter och kostnader, exempelvis att villkor i
hyresavtal om tillgång till tvättstuga skall upphöra. I ett i januari 1978 av
bostadsdomstolen avgjort mål har prövats huruvida även förmåner, som
utgår utan att hyresavtalet innehåller villkor härom, kan prövas vid sådan
villkorstvist. Målet gällde ett s. k. kollektivhus i Hässelby som inrymde
bostadslägenheter och bl. a. restauranglokaler. I hyreskontrakten hade
hyresgästerna förbundit sig att betala ett visst antal måltidskuponger
avseende måltider i den för fastigheten gemensamma restaurangen, som
drevs av hyresvärden. Denne hade sagt upp hyresgästerna för villkorsändring
av bl. a. skyldigheten att ge restaurangservice. Domstolen konstaterade att
hyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandena som sådana

LU 1977/78:27

grundad rätt att tillhandahållas service i restaurangen. Inte heller kunde
hyresgästernas skyldighet att lösa kuponger medföra någon förpliktelse för
värden att tillhandahålla restaurangservice. Domstolen fann att värdens
bundenhet av sitt åtagande beträffande restaurangservice inte kunde prövas
som en villkorstvist enligt 49 § hyreslagen. En annan sak var enligt
domstolen att om en tillförsäkrad eller förutsatt förmån upphör det kan få
betydelse i hyresförhållandet, exempelvis vid prövning av hyrans skälighet. I
målet hade domstolen också att pröva huruvida hyresgästerna vid förlängning
av avtalen skulle ha rätt att förfoga över restauranglokalerna. I denna del
konstaterade domstolen att hyresavtalen inte innehöll några förpliktelser för
hyresvärden att hålla lokalerna tillgängliga för hyresgästerna utan att de bara
haft en rätt att uppehålla sig i lokalerna i samband med måltider. Hyresgästerna
hade således inte haft någon självständig på hyresavtalen grundad
dispositionsrätt till lokalerna. Att hyresgästerna skulle ges rätt att förfoga över
lokalerna skulle enligt domstolen innebära att den rätt till lokalerna som
hyresvärden i sin egenskap av fastighetsägare hade skulle tvångsvis föras till
hyresgästerna. Detta kunde inte ske med stöd av hyreslagstiftningen eller
inom ramen för den tvist som domstolen hade att pröva.

Regler om personalbostäder (12 kap. 67 § JB)

Rätten för hyresgäst att få kvarbo i lägenheten gäller i princip också
personalbostäder. Beträffande hyresförhållanden som beror av vissa anställningsförhållanden,
bl. a. sådana som är förenade med bostadstvång eller som
avser skötsel av fastighet, är enligt 46 § 7. och 8. rätten till förlängning av
hyresavtalet inskränkt om anställningsförhållandet upphört. 1 46 § 9. stadgas
vidare att rätt till förlängning inte föreligger vid hyresförhållande som beror
av annan anställning än som avses i 7. och 8. om anställningen upphört och
det ej är uppenbart obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet
upphör. Har hyresförhållandet varat mer än tre år krävs synnerliga skäl för att
upplösa förhållandet.

Reglerna om besittningsskydd för bostadshyresgäst är tvingande och kan
alltså inte sättas ur spel genom parternas överenskommelser. Tvingande till
hyresgästens förmån är t. ex. också bestämmelserna i 33-35 §8 om rätt att
överlåta lägenhet, i 40 § om upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand och i
66 § om förbud mot vissa skiljeavtal. 167 § finns emellertid en undantagsregel
beträffande hyresförhållanden som beror av anställning. Enligt regeln får i
sådana hyresförhållanden överenskommelser träffas om hyresvillkor som
strider mot de nämnda bestämmelserna utom såvitt avser normerna för
hyressättning. En förutsättning härför är att överenskommelsen har form av
kollektivavtal och att den på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är
att anse som central arbetstagarorganisation. Undantagsregeln gäller inte bara
egentliga tjänstebostäder utan också personalbostäder. Mot undantagsregeln

LU 1977/78:27

svarar 24 § lagen om medbestämmande i arbetslivet som möjliggör att
kollektivavtal träffas om arbetstagares hyresförhållande.

Under förarbetena till 67 § hyreslagen (prop. 1968:91, Bihang A s. 94 ff.)
anförde föredragande statsrådet att det främst var för de fastighetsanställda
som det kunde bli fråga om att genom kollektivavtal reglerna besittningsskyddet.
Organisationerna på detta område hade också förklarat sig vara
intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det var enligt statsrådet
viktigt att hålla i minnet att då gällande regler inte hindrade en kollektivavtalsreglering
av villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gällde
alltså inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan
snarare att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna
som redan förelåg. Det hade, framhölls det vidare, heller inte framkommit att
några olägenheter skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat
träffas rörande villkor för bostadsupplåtelser. Statsrådet anslöt sig därför till
den uppfattningen att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skulle få
göras genom kollektivavtal. Man uppnådde enligt hans mening tillräckliga
garantier för att hyresgästens-arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träddes
för nära genom att krav uppställdes på att arbetstagarsidan skall vara
företrädd på visst kvalificerat sätt.

Hyresrättsutredningen

Hyresrättsutredningen (Ju 1975:06) tillkallades år 1975 för att se över
hyreslagen. Enligt direktiven har utredningen till uppgift att överväga om ett
legalt kollektivavtalsliknande system för fastställande av hyresvillkor bör
införas i hyreslagen. Utredningen skall vidare pröva frågor om förstärkning
av andrahandshyresgästers ställning och om besittningsskyddets utformning
på lokalhyressektorn. Utredningsuppdraget omfattar också en undersökning
av om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas hos hyresnämnderna
som första instans samt överväganden beträffande hyreslagens
systematik. Det står de sakkunniga fritt att ta upp andra frågor som har
samband med de i direktiven nämnda spörsmålen.

Utredningen avlämnade år 1976 ett delbetänkande (SOU 1976:60) Hyresrätt
1, Förhandlingsordningar på bostadshyresmarknaden m. m., med förslag
till lagstiftning om en lagfäst förhandlingsrätt på hyresmarknaden. Betänkandet
remissbehandlades. På grundval av bl. a. utredningens förslag har
regeringen den 7 april 1978 i propositionen 1977/78:75 förelagt riksdagen
förslag till hyresförhandlingslag, m. m. Förslagen i propositionen, som
hänvisats till civilutskottet, innebär såvitt nu är av intresse följande.

I den föreslagna hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under
vilka förutsättningar kollektiva hyresförhandlingar rörande bostadslägenheter
får bedrivas. Lagen innehåller också regler om förhand!ingsöverenskommelsers
rättsverkningar och om den enskilde hyresgästens ställning
inom ett kollektivt förhandlingssystem. Förhandlingar enligt lagen skall

LU 1977/78:27

kunna avse ett eller flera hus och bedrivas mellan å ena sidan hyresvärden och
hans organisation och å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarna
grundas på en skriftlig förhandlingsordning, som normalt avses
komma till stånd genom avtal mellan de förhandlande parterna. Om avtal
inte kan träffas, skall hyresnämnden på begäran av hyresgästorganisation
eller hyresvärd kunna besluta om införande av förhandlingsordning. I fråga
om hyresgästorganisations rätt att erhålla förhandlingsordning uppställs inga
andra villkor än att det bör vara en förening som åtnjuter förtroende bland de
berörda hyresgästerna och som har förutsättningar för att kunna tillvarata
deras intressen.

De förhandlande parterna skall kunna påkalla förhandling angående
hyresvillkoren, lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i
huset och övriga boendeförhållanden i den mån de berör hyresgästerna
gemensamt. När det gäller hyran föreslås regler om s. k. primär förhandlingsskyldighet
för hyresvärden. Reglerna innebär att hyresvärd, som är bunden
av förhandlingsordning, är skyldig att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen
när han vill höja hyran.

Förhandlingsöverenskommelse om hyran m. m. blir bindande för de
enskilda hyresgästerna bara under förutsättning att en s. k. förhandlingsklausul
har tagits in i hyreskontrakten. En sådan klausul innebär att
överenskommelser som träffas vid de kollektiva förhandlingarna blir
gällande för hyresgästen. Motsätter sig hyresgäst att förhandlingsklausul tas
in i hyresavtalet eller anser han att en befintlig klausul bör slopas, kan han få
frågan om klausulens införande eller slopande prövad av hyresnämnden. En
hyresgäst får på det sättet möjlighet till utträde ur det kollektiva förhandlingssystemet.
Om en hyresgäst inte är nöjd med vad som för hans del har
bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse, skall han utan uppsägning
av hyresavtalet kunna ansöka hos hyresnämnden om prövning av
överenskommelsen i den delen.

Om en kollektiv förhandling skulle stranda, får hyresvärd och hyresgäst
rätt att utan uppsägning av hyresavtalet vända sig till hyresnämnden och
begära ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett.
Hyresnämndens beslut kommer i princip att börja tillämpas tre månader efter
det att ansökan gjordes hos nämnden.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 juli 1978.

Hyresrättsutredningen har i år avlämnat ytterligare ett delbetänkande
(SOU 1978:8) Hyresrätt 2, Lokalhyra, med förslag till ändringar i hyreslagen.
Ändringsförslagen syftar bl. a. till att inom ramen för det nuvarande indirekta
besittningsskyddet stärka lokalhyresgästernas ställning i olika avseenden.

Utredningen fortsätter sitt arbete med återstående delar av utredningsuppdraget.

LU 1977/78:27

Motionsmotive ringar

Motionen 1977/78:673

Med utgångspunkt i det ovan redovisade avgörandet av bostadsdomstolen
kritiseras i motionen den nuvarande utformningen av reglerna om besittningsskydd.
1 motionen framhålls att rättsfallet visar hur svag hyresgästernas
ställning är, särskilt när det gäller lokaler och andra gemensamma delar av
bostadsmiljön. Enligt motionärerna finns problemen inte bara i kollektivhusen
utan de förekommer också i vanliga flerfamiljshus med gemensamhetslokaler
och andra gemensamma anordningar, t. ex. lekplatser. 1
motionen framhålls att det finns många exempel på att fastighetsägare dragit
in förmåner som tvättstuga, hobby rum m. m. för att i stället hyra ut dem som
självständiga objekt och därigenom öka hyresintäkterna. Motionärerna anser
att en förutsättning för att gemensamhetsanordningar skall fungera är att
hyresgästernas inflytande över och besittningsrätt till dessa förstärks. En
sådan förstärkning är svår att uppnå förhandlingsvägen, och motionärerna
anser det uppenbart att ändringar i hyreslagen måste komma till stånd. En
översyn av lagstiftningen på detta område faller utanför det uppdrag som
lämnats hyresrättsutredningen. Motionärerna föreslår därför att utredningsuppdraget
vidgas till att avse även en skyndsam översyn av gällande regler
och framläggande av förslag till lagändringar som erfordras för att hyresgästernas
besittningsskydd och inflytande beträffande gemensamma lokaler och
boendemiljön förstärks.

Motionen 1977/78:996

I motionen framhålls att undantagsregeln i 67 § hyreslagen strider mot den
grundläggande tanken bakom hyreslagstiftningen. Vidare påpekas att undantagsregeln
ursprungligen ansetts motiverad när det gäller bostäder för
fastighetsskötare. Med hänsyn till innehållet i 46 § hyreslagen anser motionären
dock att det inte finns någon anledning att ha kvar undantagsregeln.

Remissvaren

Motionen 1977/78:673

Bostadsdomstolen anför att domstolen-med hänsyn till att det är oklart vad
som hyresrättsligt gäller beträffande utrymmen som hyresgäster nyttjar
gemensamt - inte har någon erinran mot att hyresrättsutredningens uppdrag
utvidgas till att även omfatta en översyn beträffande hyresgästernas rätt vad
gäller gemensamma utrymmen.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller inledningsvis att det i och för sig
inte torde kunna bestridas, att vissa fastighetsägare ”dragit in” en del

LU 1977/78:27

förmåner. Det rör sig emellertid om ett så försvinnande litet antal fall, att en
särskild lagstiftning inte är påkallad. Enligt vad förbundet erfarit går
utvecklingen också i motsatt riktning på så sätt, att förmåner och gemensamma
utrymmen i allt större omfattning tillförs lägenheterna. En bidragande
orsak härtill är enligt förbundet bl. a. gällande saneringslag. I samband
med den ombyggnad och upprustning som skett under senare år har
förmåner och nyttigheter av ifrågavarande slag alltmer tillförts fastigheter och
lägenheter.

Förbundet framhåller vidare att ett hyresavtal berättigar icke enbart till ett
nyttjande av själva lägenheten som sådan utan även till eventuellt befintliga
gemensamma utrymmen, såsom t. ex. tvättstuga, förvaringsutrymmen och
hobbyrum. I varje hyresavtal anges uttryckligen eller indirekt vad som hör till
resp. bostadslägenhet - tvättstuga, lekrum osv. Skulle hyresvärden icke
fullfölja avtalet i sistnämnda hänseende, har han enligt förbundet gjort sig
skyldig till avtalsbrott, som hyresgästen kan påtala. Förbundet pekar vidare
på att hyresgästernas krav på inflytande över gemensamma lokaler och
boendemiljön i övrigt bör anses bli tillräckligt tillgodosedda om hyresrättsutredningens
förslag till förhandlingsrätt genomförs.

Förbundet anser att det saknas anledning att utöka besittningsskyddet i
den omfattning som föreslås, eftersom hyresgästernas intresse är tillräckligt
tillgodosett i gällande regler. Förbundet uttalar avslutningsvis att några
generella normer eller anvisningar i fråga om bibehållandet eller inrättandet
av gemensamma anordningar i hyreshus inte lär kunna uppställas vare sig i
hyreslagstiftningen eller annorstädes. Med hänsyn till att förutsättningarna
härför kan vara utomordentligt olika, beroende på husets typ, storlek och
annat, måste hyresgästernas anspråk härvidlag ofrånkomligen bedömas från
fall till fall. De riktlinjer efter vilka denna bedömning bör ske måste av
praktiska skäl uppdragas av de rättstillämpande organen i praxis.

Med hänvisning till det anförda finner förbundet inte skäl tillstyrka bifall
till motionen.

SABO anför att vissa i motionen påtalade förhållanden kan vara till
hyresgästernas nackdel i de enstaka fall dessa enhälligt önskar slå vakt om
den gemensamma nyttigheten och också fullt ut vill betala kostnaderna för
densamma. I många fall är det emellertid så att de boende önskar bli fria från
gemensamma åtaganden, som många av dem anser betungande.

Enligt SABO:s uppfattning ger nuvarande lagstiftning ett gott skydd för
såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. SABO pekar vidare på att
hyresrättsutredningen i sitt andra betänkande föreslår vissa förbättringar av
lokalhyresgästernas besittningsskydd. Att i denna situation utvidga utredningens
uppdrag i enlighet med motionärernas önskemål anser SABO inte
erforderligt.

Hyresgästernas rikförbund framhåller att förbundet sedan lång tid tillbaka
har hävdat vikten av ett varierat utbud på hyresmarknaden för ett tillgodoseende
av de anspråk och intressen som föreligger från olika typer av hushåll.

LU 1977/78:27

Därför har förbundet också ansett tillkomsten av bostadsenheter med
kollektiv service vara ett värdefullt inslag på bostadsmarknaden och har med
beklagande noterat att flera sådana kollektivhus avvecklats under senare år
bl. a. i Stockholm.

Förbundet vill gärna medverka till ett bättre skydd och ökat inflytande
även för hyresgäster i kollektivhus. Enligt förbundet är det osäkert om den av
motionärerna föreslagna vägen är den rätta eller den enda, men frågan bör
utredas och det bör lämpligen kunna ske inom hyresrättsutredningen.

Motionen 1977/78:996

Samtliga remissinstanser avstyrker bifall till motionen.

Bostadsdomstolen anför att vad som uttalades vid tillkomsten av 67 §
hyreslagen alltjämt äger giltighet samt att den starka ställning fackföreningsrörelsen
i dag intar får anses utgöra tillräckliga garantier för att hyresgästensarbetstagarens
intressen blir beaktade.

Bostadsdomstolen hänvisar till att enligt från arbetsdomstolen inhämtade
uppgifter har under åren 1973-1977 inte avgjorts något mål vari hyresfrågor
reglerade genom kollektivavtal utgjort den huvudsakliga tvistefrågan.

På grund av det anförda finner bostadsdomstolen inte anledning tillstyrka
bifall till motionsförslaget.

SAF, som bifogat ett gemensamt yttrande från Skogs- och lantarbetsgivareförbundet
och från Trädgårdsbranschens arbetsgivareförbund, upplyser att
kollektivavtal enligt 67 § hyreslagen har ingåtts av dessa förbund. Med
åberopande härav och av vad förbunden anfört i sitt yttrande avstyrker SAF
bifall till motionen.

1 yttrandet upplyser de angivna förbunden att de tillsammans har drygt
4 000 medlemmar som sysselsätter ca 40 000 arbetstagare inom näringarna
jord- och skogsbruk med näraliggande verksamheter samt trädgårdsodling
och trädgårdsanläggning. Inom enbart näringarna jordbruk och trädgårdsodling
upplåts drygt 3 000 tjänstebostäder åt anställda. De närmare föreskrifterna
för dessa upplåtelser regleras genom kollektivavtal med centrala
arbetstagarorganisationer såsom Svenska lantarbetareförbundet och Skogsoch
lantbrukstjänstemannaförbundet.

Enligt arbetsgivarförbunden bör det beaktas att avsteg från hyreslagens
bestämmelser får ske endast i särskilt angivna fall och då i form av
kollektivavtal som slutits eller godkänts av central arbetstagarorganisation.
Motsvarande bestämmelse återfinns i ett flertal lagar på arbetsrättens
område, t. ex. semesterlagen, lagen om anställningsskydd och förtroendemannalagen.
Genom detta särskilda kvalifikationskrav på kollektivavtalet
har lagstiftaren velat förebygga hyres-och anställningsvillkor som åsidosätter
grundläggande trygghetsbestämmelser i resp. lag. Enligt förbunden synes
motionären ej ha varit medveten om nyssnämnda förhållande. Skulle denna
förmodan vara oriktig, kan organisationerna blott konstatera att motionären

LU 1977/78:27

inte litar på de fackliga organisationernas förmåga att bevaka sina medlemmars
intressen på förevarande område. Ett sådant underbetyg saknar fog.

Förbunden framhåller att så länge ett anställningsförhållande består har
arbetstagaren enligt kollektivavtalen ett starkare besittningsskydd till
bostaden än vanliga hyresgäster. När anställningen upphört är däremot
besittningsskyddet svagare än eljest i hyresförhållanden. Anledningen härtill
är enligt förbunden följande.

På landsbygden saknas vanligen bostadsmarknad i gängse mening. Detta
är också en anledning till att våra medlemmar svarar för drygt 3 000
tjänstebostadsupplåtelser. En arbetssökande lantarbetare förutsätter som
regel att arbetsgivaren kan tillhandahålla en bostad av god standard.
Arbetsgivaren är medveten om att han måste tillmötesgå detta önskemål för
att vederbörande över huvud skall acceptera anställning. Betydelsen härav
skall ses mot bakgrund av att våra medlemmar inom jordbruket som regel har
ett fåtal anställda och att sådana små arbetsplatser ställer särskilda krav på
samarbete och samförstånd mellan berörda parter. Vad gäller djurskötseln
har dock våra medlemmar ett eget självständigt intresse av att arbetstagaren
bor nära arbetsplatsen med hänsyn till arbetets art.

I sammanhanget bör vidare beaktas att det är förenat med stora kostnader
att tillhandahålla tjänstebostäder, kostnader som inte täcks av hyresintäkterna.
Genom tjänstebostadsförhållandet - och därav följande intrång i
besittningsrätten - saknar arbetsgivaren möjlighet att betinga sig den hyra
som eljest skulle gälla för en jämförlig bostad i orten. Nyttjandet av
tjänstebostad är i realiteten en anställningsförmån för lantarbetaren.

En lantarbetare som slutar sin anställning måste sålunda, med hänsyn till
frånvaron av egentlig bostadsmarknad och villkoren inom näringen, samtidigt
lämna sin tjänstebostad. I annat fall berövas arbetsgivaren möjligheten
att anställa en ny arbetstagare.

I princip samma synsätt gör sig gällande inom trädgårdsodlingen.

Enligt förbunden skulle ett slopande av 67 § hyreslagen medföra oacceptabla
följder och ställa förbundsmedlemmarna inför stora svårigheter utan
någon egentlig vinning för lantarbetarna som yrkesgrupp.

I yttrandet tar förbunden också upp vissa problem rörande förfarandet i
hyrestvister. Förbunden hemställer att motionen avstyrks samt att förfarandereglerna
ses över.

LO framhåller att tjänste- och personalbostäder fortfarande förekommer
inom vissa LO-förbunds områden. Enligt LO innebär motionärens krav att de
fackliga organisationerna skall ställas utanför möjligheterna att träffa kollektivavtal
i frågor som rör tjänstebostäder och således inte kunna träffa
kollektivavtal som innebär förstärkningar av berörda medlemmars rättigheter
i dessa frågor. LO understryker starkt att så länge systemet med
tjänstebostäder förekommer finns det ett motsvarande fackligt intresse av att
förhandla i hithörande frågor. LO avstyrker med hänvisning till det anförda
att motionen läggs till grund för en lagändring.

TCO framhåller att 67 8 hyreslagen inte visat sig medföra några nackdelar.
Enligt TCO finns i praktiken ingen risk för att det principiella skyddet för

LU 1977/78:27

hyresgästerna avtalas bort eftersom kollektivavtal om hyresförhållanden
endast får träffas på central nivå. TCO avstyrker på grund av det anförda den
föreslagna lagändringen.

SACO/SR framhåller att den åsyftade undantagsbestämmelsen bör ses
mot bakgrund av strävandena att ge arbetsmarknadens parter möjlighet att
sluta kollektivavtal som omfattar anställningsförhållandena i dess helhet. För
att bästa möjliga resultat för den anställde skall kunna uppnås, fordras att
dennes avtalsslutande organisation har viss rörelsefrihet. På det sättet kan
helhetslösningar som innebär förbättringar för den anställde uppnås.

Då lagens dispositivitet endast gäller avtal slutna av arbetstagares organisationer
och således inte gäller avtal slutna av enskilda arbetstagare anser
SACO/SR att det knappast föreligger risk att för arbetstagaren-bostadsinnehavaren
ofördelaktigt avtal sluts. De avtalsslutande organisationerna måste
bedömas besitta nödvändig kompetens att reglera dessa frågor på ett
tillfredsställande sätt. SACO/SR finner därför inte anledning stödja motionärens
förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund anför att vad som uttalades vid tillkomsten
av 67 § hyreslagen alltjämt äger giltighet. Förbundet anser det - inte minst
med tanke på att allt fler fastighetsskötare är kollektivanställda - vara helt
naturligt att man skall kunna fortsätta att träffa kollektivavtal angående
villkor i ett hyresförhållande som beror av anställning. Om så inte skulle få
ske, skulle exempelvis en hyresgäst-fastighetsskötare enligt 35 § hyreslagen
kunna byta sin lägenhet som han uteslutande erhållit i samband med
tillträdet av sin anställning. Härigenom skulle hans efterträdare såsom
fastighetsskötare oftast ställas inför den situationen att han inte fick tillgång
till tjänstebostad. Förbundet pekar även på möjligheten till överlåtelse till
samboende enligt 34 § hyreslagen och upplåtelse i andra hand av lägenheter
enligt 40 § samma lag, vilka rättigheter enligt förbundets uppfattning endast
bör få utövas i ett typiskt hyresförhållande. Det är allmänt känt, framhålls det
vidare, att det numera är ytterligt svårt att erhålla fastighetsskötare och att
man oftast måste erbjuda en bostad inom fastigheten för att över huvud taget
få någon som tar denna tjänst. Lösningar med ambulerande fastighetsskötare
har i de flesta fall ej fallit väl ut. Från hyresgästorganisationens sida framförs
ofta önskemål om en i huset boende fastighetsskötare. För att kunna
tillmötesgå hyresgästerna beträffande detta önskemål och för att få bästa
skötseln av fastigheten bör fastighetsskötaren bo i huset. Härför fordras då
också en lägenhet. Det kan således enligt förbundet icke framstå som orimligt
-eller för fastighetsskötaren obilligt-att lägenheten frånträds i samband med
att tjänsten upphör. Förbundet vill även understryka, att efter år 1968 inga
olägenheter såvitt bekant visat sig föreligga med de nuvarande bestämmelserna
i 67 S och att motionären torde vara tämligen ensam om sitt
fördömande av dessa. Arbetsdomstolen har enligt uppgift under senare år
inte avgjort något mål i vilket hyresfrågor bestämda genom kollektivavtal
varit den väsentliga tvistefrågan. Med hänsyn till det anförda anser förbundet

LU 1977/78:27

att det inte finns skäl att bifalla motionen.

Förbundet åberopar också ett särskilt bifogat yttrande från Fastigheternas
förhandlingsorganisation (fackorganisationen för fastighetsarbetsgivarna på
den enskilda sektorn). I yttrandet framhålls inledningsvis att motionsförslaget
synes strida mot ett av huvuddragen i de senaste årens arbetsrättsliga
lagstiftning, nämligen det att de centrala avtalsslutande parterna lämnats
stort utrymme att genom kollektivavtal anpassa lagstiftningen till olika
arbetsområdens speciella förhållanden. Vidare anförs att omfattningen av
fastighetsskötares arbetsuppgifter medfört att arbetstagarna som villkor för
tillträde av anställningen kräver att bostad ställs till förfogande i närheten av
arbetsplatsen. Att såväl arbetsgivaren som arbetstagaren funnit det nödvändigt
för arbetets avtalsenliga utförande att tillgång till bostad finns i
anslutning till arbetsplatsen framgår av det förhållandet att exempelvis i
Stockholm ca 80 % av fastighetsskötarna bor i den fastighet eller någon av de
fastigheter där fastighetsarbetet utförs. De av hyresgäströrelsen framförda
tankarna om en mer personlig service i fastigheterna synes också oundvikligen
medföra ett ”närboende” av fastighetsskötarna. Genom att bostadsupplåtelser
alltjämt så fast knyts till arbetsavtalet är det, framhålls vidare,
nödvändigt att arbetsgivaren kan vara säker på att bostaden blir fri för en ny
fastighetsarbetare, om den tidigare arbetstagaren av någon anledning slutar.
Framför allt gäller detta ide fall anställningen upphör på grund av uppsägning
från arbetstagarens sida eller om arbetstagaren avskedats eller uppsagts på
grund av sina personliga förhållanden.

Nuvarande kollektivavtalsreglering av tjänstebostäder för fastighetsskötare
och de avtalsslutande parternas förhandlingsordning har enligt yttrandet
som regel inneburit att den arbetstagare, vars anställning upphört, fått sin
bostadsfråga löst genom en ersättningslägenhet eller genom kvarboende i den
dittillsvarande tjänstebostaden. Samtidigt har genom denna ordning tillgången
till bostäder för nyanställningar tillgodosetts. Detta har inte bara varit
till fördel för de bostadslösa nya arbetstagarna utan även för en betydande
tredje part, lägenhetsinnehavarna, vilka har ett starkt intresse av tillgång till
fastighetsskötare. Vidare framhålls att avtalsregleringen i flera avseenden
berett arbetstagarna ett bättre besittningsskydd än som skulle gällt om
hyreslagen tillämpats.

Genom att undantaga vissa bestämmelser i hyreslagen från tillämpning på
avtal om tjänstebostad har å ena sidan vissa garantier skapats för att
arbetstagarna på ett för arbetsgivarna - och indirekt hyresgästerna - icke
godtagbart sätt utnyttjar hyreslagens bestämmelser. Parterna har sålunda
icke ansett det vara rimligt att tjänstebostaden - genom överlåtelse, byte,
uthyrning i andra hand m. m. - till nackdel för arbetssökande, arbetsgivare
och lägenhetsinnehavare skulle undandragas sitt avsedda ändamål som
bostad för den som har hand om fastighetens tillsyn och skötsel. Arbetstagarorganisationernas
medverkan i förhandlingar rörande dessa frågor utgör
också en garanti mot de missbruk av lagbestämmelserna som till äventyrs

LU 1977/78:27

skulle kunna tänkas förekomma.

Hyresgästernas riksförbund framhåller att 67 § närmast har betydelse för
lantarbetare och fastighetsarbetare samt att lagrummet inte visat sig medföra
några nackdelar, vilket torde sammanhänga med att arbetstagarnas huvudorganisationer
på ett fullt godtagbart sätt bevakat sina medlemmars intressen.
Förbundet anser därför inte att en ändring av hyreslagen är angelägen.

Utskottet

I betänkandet behandlas två motioner vari tas upp frågor rörande
hyresgästers besittningsskydd till gemensamma anordningar i hyresfastigheter
och om möjligheten att träffa kollektivavtal beträffande hyresförhållanden.

Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) har bostadshyresgäst ett direkt
besittningsskydd, en kvarboenderätt. Skyddet är utformat så att hyresgästerna
i princip tillförsäkrats möjligheter att vid hyrestidens utgång få
hyresavtalen förlängda. Beträffande hyra av annan lägenhet än bostad ger
hyreslagen endast ett indirekt besittningsskydd. Lo kal hyresgästerna har
således under vissa förutsättningar rätt till ersättning av hyresvärden när
denne inte vill förlänga avtalet. Besittningsskyddet för bostads- och lokalhyresgästerna
är förenat med en rätt för dem att få villkoren för fortsatt
förhyrning prövade.

Föremålet för besittningsskyddet är den förhyrda lägenheten med vad
därtill hör. I hyresfastigheter kan härjämte finnas utrymmen som gemensamt
nyttjas av hyresgästerna såsom tvättstugor, fritidslokaler m. m. I den mån
hyresgästerna i hyresavtalen tillförsäkrats rätt att få begagna sådana
utrymmen kan förmånen vara att betrakta som ett avtalsvillkor. Under
löpande avtalsperiod kan hyresvärden inte utan hyresgästernas medgivande
ändra villkoren i avtalet eller upphäva dem. I samband med förlängning av
hyresavtalet kan däremot hyresvillkor justeras eller bringas att helt upphöra.
Hyresgästerna har nämligen inte tillerkänts någon rätt att kvarbo på
oförändrade villkor utan endast, som ovan berörts, en möjlighet att få
villkoren förden fortsatta förhyrningen prövade av hyresnämnden. För annat
villkor än sådant som avser hyrans storlek gäller härvid att hyresvärdens krav
skall godtas om det ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt.

Beträffande hyresgästernas rätt till förmåner som inte uttryckligen
omfattas av hyresavtalet är rättsläget oklart. I ett av bostadsdomstolen i år
avgjort mål har domstolen prövat hyresgästers anspråk på värden att
tillhandahålla restaurangservice i ett s. k. kollektivhus. Domstolen konstaterade
härvid att hyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandena
som sådana grundad rätt att få service i fastighetens restauranglokal.
Domstolen fann vidare att frågan om tillhandahållande av fortsatt restaurangservice
inte kunde prövas som en villkorstvist enligt hyreslagen. Inte

LU 1977/78:27

heller hade hyresgästerna någon självständig, på hyresavtalen grundad
dispositionsrätt till lokalerna.

I motionen 1977/78:673 kritiseras reglerna om besittningsskydd med
utgångspunkt från bostadsdomstolens avgörande. Enligt motionärerna visar
rättsfallet hur svag hyresgästernas ställning är särskilt när det gäller
gemensamhetslokaler. Motionärerna uppger att problem förekommer beträffande
både kollektivhus och vanliga hyresfastigheter med gemensamma
anordningar. I motionen framhålls att det finns många exempel på att
fastighetsägare dragit in förmåner som tvättstuga, hobbyrum m. m. för att i
stället hyra ut dem som självständiga objekt och därigenom öka hyresintäkterna.
Motionärerna anser att en förutsättning för att gemensamhetsanordningar
skall fungera är att hyresgästernas inflytande över och besittningsrätt
till dessa förstärks. En sådan förstärkning är svår att uppnå förhandlingsvägen,
och motionärerna finner det uppenbart att ändringar i hyreslagen måste
komma till stånd. Motionärerna föreslår därför att hyresrättsutredningens
uppdrag vidgas till att avse även en skyndsam översyn av gällande regler och
framläggande av förslag till lagändringar som erfordras för att förstärka
hyresgästernas besittningsskydd och inflytande beträffande gemensamma
lokaler och boendemiljön.

Utskottet vill för sin del framhålla att förekomsten av gemensamma
utrymmen som hobby- och fritidslokaler m. m. och andra liknande förmåner
för hyresgästerna utgör betydelsefulla inslag i boendemiljön. I detta sammanhang
pekar utskottet på vad fastighetsägareförbundet upplyst vid remissbehandlingen
av motionen, nämligen att olika nyttigheter för hyresgästernas
gemensamma bruk i ökande utsträckning tillförts hyresfastigheter under
senare år. I hyreslagen finns inga särskilda bestämmelser rörande utrymmen
som hyresgästerna nyttjar gemensamt. Någon fast praxis på området synes
inte heller ha utvecklats. Vad som hyresrättsligt gäller i fråga om sådana
utrymmen är därför som bostadsdomstolen påpekat i sitt remissyttrande
oklart. Detta gäller särskilt i de fall hyresavtalen inte innehåller några
uttryckliga utfästelser om tillhandahållande av gemensamhetsanordningar.
Enligt utskottets mening är det mindre tillfredsställande att hyresvärdar och
hyresgäster i sådana fall skall behöva sväva i okunnighet om sina rättigheter
och skyldigheter med avseende på utrymmen och andra nyttigheter som
upplåts för hyresgästernas gemensamma bruk. Det framstår därför som både
naturligt och önskvärt att större klarhet på området skapas. Ett genomförande
av det förslag till hyresförhandlingslag sorn nyligen förelagts riksdagen (prop.
1977/78:75) kan härvidlag bli av betydelse. Som närmare redovisats i det
föregående (s. 5 och 6) skall enligt förslaget förhandlingsordningar kunna
komma till stånd genom avtal mellan hyresvärd och hans organisation och
hyresgästorganisation eller efter beslut av hyresnämnd. Gäller en förhandlingsordning
mellan parterna skall förhandlingar kunna påkallas angående
inte bara hyresvillkoren samt husets och lägenheternas skick utan också
gemensamma anordningar och övriga boendeförhållanden i den mån de rör

LU 1977/78:27

hyresgästerna gemensamt.

Enligt utskottets mening torde det ligga i både hyresgästernas och
hyresvärdarnas intressen att träffa överenskommelser angående gemensamhetsanordningar.
Även om det således kan förväntas att man avtalsvägen
kommer att - i vart fall i viss utsträckning - bota bristen på regler om sådana
anordningar, framstår det likväl som angeläget att behovet av lagregler på
området närmare övervägs. Med hänsyn till att hyresrättsutredningen under
sitt fortsatta arbete bl. a. skall göra en översyn av hyreslagens bestämmelser i
olika hänseenden anser utskottet det lämpligt att utredningen också prövarde
nu aktuella frågorna. Vad utskottet sålunda anfort med anledning av
motionen 673 bör ges regeringen till känna.

I 46 § hyreslagen finns särskilda bestämmelser om besittningsskydd vid
hyra av personallägenhet. Reglerna innebär i huvudsak att rätten till
förlängning av hyresavtal är begränsad när hyresförhållandet beror av
anställning och anställningen upphört. Bestämmelserna är liksom övriga
regler om besittningsskydd tvingande och kan inte sättas ur spel genom
parternas överenskommelser. Tvingande till hyresgästens förmån är också
bl. a. reglerna om rätt att överlåta lägenhet och att hyra ut bostadslägenhet i
andra hand samt om förbud mot vissa skiljeavtal . När hyresförhållandet beror
av anställning får emellertid enligt 67 § hyreslagen överenskommelse träffas
om hyresvillkor som strider mot de tvingande reglerna om besittningsskydd
m. m. En förutsättning härför är att överenskommelsen har form av
kollektivavtal och att avtalet på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av
organisation som är att anse som central arbetstagarorganisation enligt lagen
om medbestämmande i arbetslivet. Mot 67 § hyreslagen svarar en regel i
medbestämmandelagen (24 §) som gör det möjligt att kollektivavtal träffas
om arbetstagares hyresförhållanden.

I motionen 1977/78:996 framhålls att regeln i 67 § hyreslagen strider mot
den grundläggande tanken bakom lagen samt att bestämmelsen inte
erfordras med hänsyn till de inskränkningar i besittningsskyddet vid hyra av
personalbostäder som följer av 46 § hyreslagen. Motionären yrkar därför att
67 § hyreslagen skall upphävas.

Som närmare framgår av de remissyttranden som inhämtats över
motionen har möjligheten att träffa kollektivavtal om hyresförhållanden
såvitt känt inte medfört några olägenheter för arbetstagare som hyrt
personalbostäder. Tvärtom har utvecklingen varit sådan att arbetstagarenhyresgästen
i många fall tillerkänts ett mer långtgående besittningsskydd än
vad som följer av hyreslagen. Arbetsmarknadens parter och övriga remissinstanser
har också enhälligt uttalat att den nuvarande ordningen bör bestå.
Med hänsyn härtill saknas enligt utskottets mening anledning för riksdagen
att tillmötesgå motionärens önskemål. Utskottet avstyrker därför motionen
996.

LU 1977/78:27

Utskottet hemställer
att riksdagen

1. beträffande besittningsskydd till gemensamhetsanordningar med
anledning av motionen 1977/78:673 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfort angående utredning
på området,

2. beträffande kollektivavtal om hyresförhållanden avslår motionen
1977/78:996.

Stockholm den 27 april 1978

På lagutskottets vägnar

IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: Ivan Svanström (c). Lennart Andersson (s)*, Martin Olsson (c),
Elvy Nilsson (s), Bernt Ekinge (fp), Sonja Fredgardh (c), Bo Siegbahn (m),
Ingemar Konradsson (s), Marianne Karlsson (c), Owe Andréasson (s), AnneMarie
Gustafsson (c), Bengt Silfverstrand (s). Birgitta Johansson (s)och Olle
Aulin (m)*.

*Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 57984 Slockholm 1978