Lagutskottets betänkande nr 18

LU 1975:18

Nr 18

Lagutskottets betänkande med anledning av motion om ändring av
taxeringskravet vid visst bostadsarrende

I motionen 1975:452 av herr Lindkvist (s) yrkas i forsta hand att riksdagen
beslutar att bestämmelsen i 10 kap. 4 § jordabalken (JB) om krav på åsatt
taxeringsvärde för rätt till förlängning av arrendeavtal skall utgå och i andra
hand, därest detta yrkande inte bifalles att riksdagen beslutar att 10 kap.
4 § JB skall ha följande lydelse:

4§

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om
förlängning av arrendeavtal gäller förlängning av arrendeavtal gäller

vid arrende för viss tid, utom när vid arrende för viss tid, utom när

1. hus som avses i 1 § ej finns på 1. hus som avses i 1 § ej finns på
arrendestället då avtalet senast kan arrendestället då avtalet senast kan

uppsägas från jordägarens sida eller, uppsägas från jordägarens sida eller,

om sådant hus finns, det då ej äsatts om sådant hus finns, det ej kan bliva

taxeringsvärde, eller föremål för taxering, eller

2. arrendeförhållandet upphör på 2. arrendeförhållandet upphör på

den grund att arrenderätten är för- den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses verkad eller förhållande som avses

i 8 kap. 14 ^ föreligger. i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionen från Svenska kommunförbundet
samt från Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar.

Gällande ordning

Hus som uppförs på tomtmark till vilken husägaren endast har nyttjanderätt
och ej äganderätt betraktas enligt gällande regler ej som fast egendom.
På rättsförhållandet mellan nyttjanderättshavaren och fastighetsägaren/upplåtaren
kan reglerna om bostadsarrende i 10 kap. jordabalken (JB) bli tilllämpliga.
Enligt 10 kap. 1 5 JB föreligger bostadsarrende när jord upplåtes
på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen
har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus
och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose
annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående.
Reglerna om bostadsarrende har stor praktisk betydelse framför allt såvitt
avser fritidshus.

1 Riksdagen IV75. 8 sami. Nr 18

LU 1975:18

2

Avtal om bostadsarrende skall i princip träffas för viss tid, minst fem
år, eller för arrendatorns livstid. Om avtalet uppsagts har arrendatorn besittningsskydd
eller s. k. optionsrätt. Detta innebär att han har rätt till förlängning
av avtalet utom i vissa undantagsfall som anges i 10 kap. 5 §
JB, 1-6 mom. Bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtal för
viss tid gäller emellertid enligt 10 kap. 4 § 1. JB inte om hus ej finns på
arrendestället när avtalet senast kan uppsägas från jordägarens sida eller,
om sådant hus finns, det då ej åsatts taxeringsvärde.

Enligt 4 § andra stycket kommunalskattelagen (1928:379) skall bestämmelserna
om skatteplikt för fastighet äga motsvarande tillämpning i fråga
om byggnad på ofri grund. Till grundval för beskattningen skall byggnaden
åsättas taxeringsvärde. Från reglerna om skatteplikt och därmed taxeringsvärde
undantas dock enligt 5 § 4 mom. byggnad på ofri grund, om värdet
av byggnaden eller med varandra sammanhängande byggnader understiger
5 000 kr. Denna värdegräns har gällt sedan år 1965.

Ur lagstiftningens förarbeten

Av förarbetena till bestämmelserna om bostadsarrende (se prop. 1968:19
s. 46 ff.) framgår bl. a. att arrendelagsutredningen ansåg att det i fråga om
fritidsbebyggelse på ofri grund förelåg ett allvarligt s. k. skräpbebyggelseproblem.
Utredningen föreslog att optionsrätten inte skulle omfatta den
planmässigt och byggnadstekniskt undermåliga bebyggelsen eller andra fritidshus
av mera provisorisk karaktär. När det gällde det lämpligaste sättet
att avgränsa vad som skulle räknas till skräpbebyggelse ansågs det knappast
möjligt att konstruera en regel som var enkel och tydlig samtidigt som
endast de åsyftade fallen täcktes. Utredningen ansåg det därför nödvändigt
att använda sig av en schablonregel och föreslog att utanför optionsrätten
skulle falla hus som ej åsatts taxeringsvärde.

Utredningens förslag att optionsrätt skulle föreligga bara i fråga om fritidshus
som blivit åsatt taxeringsvärde godtogs av det övervägande antalet
remissinstanser. Hovrätten för Övre Norrland ifrågasatte däremot om inte
avgränsningen av de privilegierade arrendatorerna borde ske på annat sätt.
Främst ställde sig hovrätten tveksam till den föreslagna metoden att låta
innehållet i en lag bestämmas med tillhjälp av en författning av lägre dignitet
- då taxeringsförordningen - om vars framtida innehåll man dessutom ej
kunde vara förvissad. Hovrätten förklarade dock att någon bättre metod
för avgränsningen syntes vara vansklig att finna och ville därför inte avstyrka
förslaget. Flera remissinstanser, däribland länsstyrelsen i Norrbottens län. Naturskyddsföreningen
och Industriförbundet ansåg att det i och för sig hade

varit påkallat med en högre värdegräns än 5 000 kr.

Med anledning av remisskritiken framhöll departementschefen att en regel
av nu avsedd innebörd behövdes främst beträffande den allra enklaste

bebyggelsen. Ju högre gränsen sattes desto större var risken för att även

LU 1975:18

3

bostadshus som borde skyddas genom optionsrätt utestängdes från besittningsskyddet.
Utredningens gränsdragning gjorde enligt departementschefens
mening att sådana följder inte behövde befaras.

Vid sin granskning av lagförslaget riktade lagrådet kritik mot den föreslagna
anknytningen av optionsrätten till byggnadens taxeringsvärde och
anförde härvid bl. a.:

Taxeringsvärdena avser att tillgodose helt andra syften än de som är aktuella
i detta lagstiftningsärende. Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras,
kan lätt återverkningarna därav på förevarande område förbises med
risk för rättsförlust för enskilda som följd. Vidare gäller att arrendatorn,
som har att avgiva deklaration för åsättande av taxeringsvärde, i motsats
till jordägaren övar ett inflytande på detta. Härtill kommer ovissheten om
vad som menas med att ett hus är åsatt taxeringsvärde. Vid särskild fastighetstaxering
- och det torde vara sådan som här är av praktisk betydelse
- fattar taxeringsnämnden beslut om taxeringsvärde under våren före juni
månads utgång med giltighet från årets början och på grundval av förhållandena
vid sistnämnda tidpunkt. För att den föreslagna regeln skall vara
lämplig som schablonregel bör den hänföra sig till dagen, då beslut om
taxeringsvärde meddelas, och ej till den tidpunkt, från vilken det åsätta
taxeringsvärdet gäller. Konsekvensen torde bjuda att, om högre instans ändrar
beslutet, avgörandet får verkan först fr. o. m. dagen för avgörandet. Med
hänsyn till vad som nu antytts är det förbundet med åtskilliga vanskligheter
att anknyta en ovillkorlig schablonregel till taxeringsvärdet.

För förefintligheten av optionsrätt är enligt förslaget avgörande huruvida
arrendestället har hus med taxeringsvärde en viss dag, nämligen den dag
då uppsägning senast kan ske. I vissa hänseenden kan dessa förhållanden
ej mer än i begränsad utsträckning, påverkas av arrendatorn. Detta gäller
exempelvis tiden, då beslut om åsättande av taxeringsvärde meddelas.
Olyckshändelse, exempelvis brand, kan medföra att beboeligt hus ej finns
den avgörande dagen. Tidpunkten för uppsägning enligt 133 § utsökningslagen
kan arrendatorn ej förutse. Den föreslagna ordningen synes alltså kunna
medföra, att arrendatorn mer eller mindre utan egen förskyllan kan vara
i det läge att han ej har optionsrätt.

Lagrådet ansåg att schablonregeln borde modifieras så att en viss skälighetsavvägning
kunde ske. Avgörande betydelse kunde då tillerkännas
omständigheten att byggnaden var sådan att den skulle åsättas taxeringsvärde
i stället för det formella förhållandet huruvida sådant värde - med
rätt eller orätt - åsatts. Hänsyn kunde enligt lagrådet tas till exempelvis
sådana omständigheter att huset är brandskadat eller att uppsägning på grund
av exekutiv auktion kommer vid en helt opåräknad tidpunkt. Lagrådet förordade
en lydelse av innehåll att optionsrätt saknas ”när hus ej finns på
arrendestället eller, om sådant hus finns, detta ej är av beskaffenhet att skola
åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana att arrendeavtalet
ändock skäligen bör förlängas.”

Till bemötande av den kritik som lagrådet riktat mot lagförslaget anförde
departementschefen bl. a.:

LU 1975:18

4

Som framgår av motiven till det remitterade förslaget syftar regeln i 74 §
punkt 1 (motsvarande JB 10 kap. 4 § punkt 1) till att hindra att den undermåliga
och ej önskvärda arrendebebyggelsen besvaras genom ett vidsträckt
besittningsskydd. Utredningens undersökningar, vilka styrkts av en
stark remissopinion, visar att särskilda regler härom behövs. Frågan hur
en sådan reglering skall utformas är emellertid, som inte minst framgår
av lagrådets yttrande, svårlöst. I själva verket torde det inte finnas någon
lösning som går fri från varje invändning.

Det remitterade förslaget överensstämmer i sak med utredningens förslag.
Detta stöds av en så gott som enhällig remissopinion. En väsentlig skillnad
mellan den av lagrådet förordade regleringen och det remitterade förslaget
består i att lagrådet tänker sig en bestämmelse enligt vilken domstol i det
enskilda fallet skulle kunna pröva om arrendatorns hus är sådant att det
skall åsättas taxeringsvärde, medan det remitterade förslagets bestämmelse
är utformad som en schablonregel enligt vilken det avgörande är om huset
faktiskt blivit åsatt taxeringsvärde. Det ligger i sakens natur att en schablonregel
har vissa nackdelar. Avgränsningen måste i vissa fall bli godtycklig.
Regeln har emellertid den bestämda fördelen att det inte behöver råda ovisshet
angående dess tillämpningsområde. Både jordägare och arrendator kan
förutse, om rätt till förlängning föreligger eller ej. Värdet härav måste anses
vara betydande. Den av lagrådet föreslagna bestämmelsen skulle kunna
inbjuda till processer i syfte att uppskjuta den tidpunkt då avflyttning måste
ske trots att det står tämligen klart att rätt till förlängning inte föreligger.
Bestämmelsen skulle med hänsyn härtill sämre tillgodose det syfte den
har. Det kan inte heller bortses från att regeln i den av lagrådet föreslagna
utformningen skapar viss otrygghet för arrendatorn. Även om huset blivit
åsatt taxeringsvärde, kan denne inte vara säker på att också domstolen finner
huset vara så beskaffat att det bör taxeras. Med hänsyn till vad som sålunda
anförts vidhåller jag att den nu diskuterade bestämmelsen bör utformas
som ett schablonmässigt undantag från bestämmelserna om förlängning av
arrende.

Motionen

I motionen kritiseras det förhållandet att optionsrätten gjorts beroende
av att taxeringskravet uppfyllts. Enligt motionären berör lagstiftningen praktiskt
taget samtliga s. k. fritidshus i landet. Dessa sägs för tio år sedan
ha uppgått till 300 000 st., varav cirka 25 000 st. utgjordes av koloniträdgårdslotter,
spridda över hela landet men mest koncentrerade till de största
städerna i södra och mellersta Sverige. Genom schablonbestämmelsen om
taxering har enligt motionären praktiskt taget hela den sistnämnda gruppen
av arrendatorer berövats den säkerhet för sin egendom som ligger i besittningsskyddet.
Motionären påpekar att kolonirörelsen skapades i slutet
av 1800-talet i syfte att möjliggöra för människor med låga inkomster att
erhålla rekreation och syssla med mindre odling av jord under sommarmånaderna.
1 fråga om värdegränsen 5 000 kr. anför motionären att f. n.
ytterst få kolonistugor torde kunna förvärvas från vare sig fabriker eller
kolonilottägare för ett så lågt pris som 5 000 kr. Trots detta har ägarna
inte blivit anmodade att deklarera sina stugor. Enligt motionären torde orsaken
härtill vara de, i förhållande till det förväntade ekonomiska utbytet

LU 1975:18

5

i form av skatter, stora besvär och kostnader som en taxering av kolonistugorna
skulle innebära. En viss motvilja från kommunernas sida att binda
upplåten mark vid den form av användning som koloniupplåtelsen innebär
torde också bidra till det rådande läget.

Motionären hänvisar vidare till den kritik som lagrådet riktade mot taxeringskravet
och anser att denna kritik torde ha visat sig berättigad. Enligt
motionären var lagrådets förslag, som innebar att sådana bostadsarrenden
som kunde bli föremål för taxering borde omfattas av besittningsskyddet,
det i praktiken mest rättvisande.

Remissvaren

Svenska kommunförbundet instämmer i de synpunkter som enligt ovan
anfördes av departementschefen vid schablonregelns tillkomst år 1968. Förbundet
anser att erfarenheterna från tillämpningen av bestämmelserna om
bostadsarrende inte heller torde ha givit vid handen att någon lagändring
i detta hänseende är motiverad eller lämplig. Med hänsyn härtill anhåller
förbundet att motionen inte måtte föranleda någon riksdagens åtgärd.

Svenska förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar erinrar om att fastighetstaxering
äger rum vart femte år, varvid husägare tillställs en deklarationsblankett
med uppmaning att besvara där uppställda frågor om vederbörandes
byggnad. Får ägare av byggnad inte en dylik deklarationsblankett
anses det enligt förbundet att man inte behöver deklarera, och följden
blir att byggnaden blir otaxerad. Förbundet anför vidare att de senaste taxeringarna
ägde rum åren 1969 och 1974 och att förstnämnda år bestämmelsen
i 10 kap. 4 § 1 p. jordabalken var så ny att betydelsen av taxering inte
beaktades eller förstods av förbundets medlemmar. Förbundet anser att bostadsarrende
utan besittningsskydd är ofullständigt och att lagstiftningen
saknar något väsentligt i fråga om möjligheten att skydda den svagare parten
i ett arrendeförhållande av nu avsedd art. En undersökning bland förbundets
medlemmar har visat att över hälften av dem saknar besittningsskydd på
grund av att deras stugor är otaxerade, trots att värdekravet för taxering
är uppfyllt. Enligt förbundets uppskattning torde andelen av landets övriga
bostadsarrendatorer utan besittningsskydd vara större än bland förbundets
medlemmar. Ett bifall till motionen skulle därför även beröra ett mycket
stort antal människor utanför förbundets verksamhetsområde.

Trots att taxering av byggnad på ofri grund är så viktig för arrendatorn
finns alltså ett stort antal arrenden utan taxering. Detta kan enligt förbundet
antagas bero på bristande kunskap hos arrendatorerna om konsekvenserna
av att byggnaden är otaxerad. Eftersom de inte anmodats att inge deklaration
utgår de från att byggnad på ofri grund inte skall taxeras. Vidare bidrar
enligt Förbundets åsikt det förhållandet att privata markägare givetvis är
likgiltiga för taxeringsproblemet eftersom taxeringen inte lämnar dem någon
favör utan tvärtom innebär en viss inskränkning i deras planskydd. Vad

LU 1975:18

6

slutligen beträffar stat och kommun som upplåtare beaktas enligt förbundet
de extra besvär och det arbete för taxeringsmyndigheterna som en taxering
av byggnader på ofri grund skulle innebära och bedöms i relation till förväntade
skatteintäkter. Förbundet har härvidlag konstaterat ett fall där taxeringsmyndigheten
instruerade taxeringsnämnderna att inte taxera kolonistugor
för visst år trots att dessa varit taxerade i över tio år.

Förbundet biträder i och för sig syftet med den nu förevarande lagstiftningen,
nämligen att sålla bort den undermåliga bebyggelsen från besittningsskydd.
Men spärregeln angående taxering kan enligt förbundets uppfattning
lätt bytas ut mot det smidiga förslag som motionären lämnat, samtidigt
som nackdelarna med det kategoriska kravet på taxering elimineras.
Underlåtenhet att deklarera skulle därvid inte medföra bortfall av besittningsskyddet
om byggnaden är så värdefull att den skulle ha kunnat taxeras.
På grund av det anförda tillstyrker förbundet motionen. Eftersom förbundet
anser att en viss spärregel bör finnas föreslår förbundet att lagtexten får
följande formulering:

” 1, hus, som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet

senast kan uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finnes, de
då icke kan åsättas taxeringsvärde eller ”

Utskottet

År 1968 infördes särskilda bestämmelser om bostadsarrende. De har fått
stor praktisk betydelse framför allt i fråga om fritidshus. Arrendeformen
karakteriseras av att arrendatorn har rätt att på arrendestället uppföra eller
behålla eget bostadshus, som är avsett för honom själv och hans närstående.
Jordabalken (JB) ger bostadsarrendatorn ett direkt besittningsskydd. Detta
innebär att bostadsarrendatorn har rätt till förlängning av arrendeavtalet
vid arrendetidens utgång. Hans besittningsskydd kan endast brytas i vissa
i 10 kap 5 § JB angivna situationer. Besittningsskyddet omfattar emellertid
inte alla slag av bostadsarrenden. Bostadsarrendator saknar sålunda enligt
10 kap. 4 § JB rätt att kräva förlängning av avtalet dels om något bostadshus
inte finns på arrendestället, när jordägaren senast kan uppsäga avtalet, dels
om den byggnad som finns vid denna tid inte är åsatt taxeringsvärde. Detta
innebär enligt 5 § 4 mom. kommunalskattelagen att byggnadens värde understiger
5 000 kr.

I motionen kritiseras bestämmelsen att besittningsskyddet omfattar endast
arrenden med taxerad byggnad. Enligt motionären har bestämmelsen fått
negativa verkningar, framförallt för kolonistugeägarna. Kolonistugorna åsätts
nämligen som regel inte taxeringsvärde, trots att de i många fall har ett
värde som överstiger 5 000 kr. Kolonilottsinnehavarna berövas härigenom
det skydd för sin besittning som de rätteligen borde ha. Motionären yrkar
i första hand att riksdagen beslutar att den kritiserade bestämmelsen skall
utgå ur lagtexten och i andra hand att bestämmelsen omformuleras så att

LU 1975:18

7

besittningsskyddet inte omfattar arrende varå finns byggnad som inte Kart
bli föremål för taxering.

Utskottet vill till en början erinra om att bakgrunden till ifrågavarande
bestämmelse är det s. k. skräpbebyggelseproblem som har förelegat i fråga
om fritidsbebyggelse på ofri grund. Syftet med bestämmelsen har varit att
hindra att den undermåliga och ej önskade arrendebebyggelsen bevaras
genom ett vidsträckt besittningsskydd.

De motiv som sålunda ligger till grund för bestämmelsen äger enligt
utskottets mening alltjämt giltighet. Utskottet finner därför att lagen även
framdeles bör innehålla en regel som undantar den inte önskade bebyggelsen
från besittningsskyddet. Utskottet kan därför inte tillstyrka motionärens
i första hand framställda yrkande om att bestämmelsen helt skall slopas.

Fråga är då om den nuvarande bestämmelsen är lämpligt utformad. Vid
lagens tillkomst framfördes viss kritik mot regeln, och lagrådet föreslog en
formulering som i stort sett överensstämmer med motionärens i andra hand
framförda förslag. Såsom departementschefen anförde torde det emellertid
inte finnas någon lösning som går fri från invändningar. Självfallet har en
schablonregel som den nu gällande vissa nackdelar. Avgränsningen blir i
vissa fall godtycklig. Såsom framhölls i lagstiftningsärendet har schablonregeln
emellertid den bestämda fördelen att det inte behöver råda ovisshet
angående dess tillämpningsområde. Både jordägare och arrendator kan förutse,
om rätt till förlängning föreligger eller ej. Den av motionären föreslagna
lydelsen skulle däremot kunna inbjuda till processer i syfte att uppskjuta
den tidpunkt då avflyttning måste ske.

När det gäller bestämmelsens tillämpning i fråga om kolonistugor berördes
denna inte i lagstiftningsärendet. Detta torde ha sin förklaring i att sådana
stugor vid lagens tillkomst endast undantagsvis hade ett värde av 5 000
kr. eller mer. Utskottet erinrar om att kolonilotter ursprungligen uppläts
huvudsakligen för odling av trädgårdsväxter och att avsikten var att på
lotterna endast skulle tillåtas uppförande av små stugor av enkel beskaffenhet.

I dag torde emellertid såsom motionären och Koloniträdgårdsförbundet
påpekat ett betydande antal stugor ha ett värde som överstiger 5 000 kr.
Detta är en följd dels av penningvärdets förändring, dels av en höjd standard
på stugorna. I de nya koloniområden som tillkommer syftar markägaren
ofta till att få till stånd en bebyggelse av en helt annan och bättre standard
än tidigare. För ägarna av dessa stugor är det självfallet angeläget att få
ett godtagbart besittningsskydd.

Utskottet vill understryka vikten av att kolonistugor som har ett värde
överstigande 5 000 kr. taxeras. Så sker uppenbarligen inte i dag i många
kommuner. Att kolonistugeägare inte själva i större utsträckning påfordrar
taxering kan mot bakgrund av det anförda synas något förvånande men
kan självfallet bero på bristande kunskaper hos dem om konsekvenserna
av att stugan inte är taxerad. I vissa fall kan dock anledningen vara att

LU 1975:18

8

man inte önskar taxering på grund av den därav föranledda skyldigheten
att betala skatt.

Bestämmelsen i 10 kap. 4 § JB har på grund av kommunernas skiftande
praxis, när det gäller taxering av kolonistugor, uppenbarligen kommit att
medföra betydande olägenheter för kolonilottsinnehavarna. Utskottet finner
sig likväl inte kunna nu tillstyrka motionärens förslag till lagändring med
hänsyn till att även hans förslag kan, såsom utskottet ovan antytt, få negativa
konsekvenser. Vidare måste beaktas att ifrågavarande bestämmelse omfattar
även andra slag av fritidshus än kolonistugor.

På grund av den utveckling som har skett i fråga om standarden på kolonistugor
och det syfte som ligger bakom upplåtandet av mark till kolonilotter
finner utskottet det emellertid angeläget att kolonilottsinnehavarna bereds
ett fullgott besittningsskydd. Utskottet förutsätter därför att regeringen i
lämpligt sammanhang ser över ifrågavarande bestämmelser. Vad utskottet
nu anfört bör ges regeringen till känna.

Utskottet hemställer

att riksdagen med anledning av motionen 1975:452 ger regeringen
till känna vad utskottet anfört om översyn av vissa bestämmelser
om bostadsarrende.

Stockholm den 22 april 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Näivarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), fru Åsbrink (s), herrar
Andersson i Södertälje (s), Torwald (c), Olsson i Timrå (s), Winberg (m),
fru Nilsson i Sunne (s), herr Olsson i Sundsvall (c), fru Tillander (c), herrar
Gustafsson i Stockholm (s), Henmark (fp), Lövenborg (vpk)* och fru Karlsson
(c).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 75 9385 S Slockholm 1975