Lagutskottets betänkande nr 11

LU 1975:11

Nr 11

Lagutskottets betänkande med anledning av motion om skydd för
arrendator mot vissa villkor i arrendeavtal

Motionen

Yrkande

I motionen 1975:245 av herr Henmark (fp) yrkas att riksdagen hemställer
hos regeringen att göra utredning och framlägga förslag som skyddar arrendatorer
mot i god tro antagna bestämmelser som sedermera visar sig
från markägarens sida till intet förpliktande.

Motivering

I motionen omtalas att det i arrendekontrakt för bostadsarrende då och
då förekommer paragrafer som utlovar framtida förvärv av arrenderat område.
I vissa fall har också intagits de betalningsvillkor under vilka köpet
skall ske. Ett exempel på ett kontrakt av sådan art innehåller en paragraf
av följande lydelse: ”När det 49-åriga kontraktet utgår eller om arrendatorn
tidigare så önskar, dock tidigast 5 år efter kontraktets upprättande, äger
arrendatorn rätt att friköpa valfri del av det arrenderade markområdet till
ett överenskommet pris av 1.25 per m1 med indexberäkning enl. §8.”

Motionären anför att en sådan bestämmelse från juridisk synpunkt är
värdelös, eftersom formen för avtal vid köp av fastighet är i lag fastställd
och indispositiv. Detta förhållande är emellertid sannolikt föga känt av en
presumtiv arrendator. Han arrenderar marken, bebygger tomten och gör
andra investeringar, allt i god tro att när föreskriven tid gått till ända och
avstyckning utförts han skall få äganderätt till tomten på i kontraktet givna
villkor. Eftersom arrendekontraktet i aktuell del inte är juridiskt bindande
kan markägaren i sådant fall antingen vägra att sälja eller vid eventuell
försäljning ställa helt andra villkor än i kontraktet, påpekas det i motionen.

1 nuläget med envars rätt att träffa avtal, och då sådant endast i vissa
angivna fall är lagbundet till viss form, torde markägaren icke kunna fällas
till ansvar för kontraktsbrott, anför motionären. Det är emellertid från såväl
etisk som samhällssynpunkt fel att en markägare under falska förespeglingar
skall kunna förmå en arrendator till investeringar o. d. som icke leder till
det slutresultat som arrendatorn i god tro varit förvissad om att nå.

Hur ett sådant förfaringssätt skall förhindras och hur ett fullgott skydd
för konsumenten, i detta fall arrendatorn, skall erhållas, finner motionären

1. Riksdagen 1975. 8 sami. Nr II

LU 1975:11

2

kräva utredning. Det är angeläget att utredning sker och förslag framläggs
beträffande denna fråga, betonar motionären.

Gällande ordning

Allmänt om formbundna avtal

I princip råder i svensk rätt formfrihet vid avtalsslut. Parterna är bundna
av muntliga avtal. Vissa avtalstyper är emellertid kringgärdade med olika
formföreskrifter (formalavtal). Detta gäller bl. a. avtal om fastighetsköp och
avtal om alla former av arrende utom lägenhetsarrende. Att brister i fråga
om den föreskrivna formen då leder till avtalets ogiltighet är endast andra
sidan av samma sak.

Enligt uttryckligt stadgande i 1 § tredje stycket avtalslagen (1915:218) är
bestämmelserna i lagens första kapitel om slutande av avtal inte tillämpliga
på formbundna avtal. Däremot är reglerna i lagens tredje kapitel om rättshandlingars
ogiltighet tillämpliga även på formalavtal. Detta kapitel innehåller
bestämmelser om klassiska ogiltighetsgrunder såsom tvång, svek, ocker,
förklaringsmisstag, befordringsfel samt förfarande stridande mot tro och
heder.

Formkravet vid fastighetsköp

Formkravet vid fastighetsköp är utformat så att formregler uppställts dels
förvissa nödvändiga beståndsdelar av köpehandlingen, dels förvissa angivna
avtalsbestämmelser.

Fastighetsköp skall enligt 4 kap. 1 § jordabalken (JB) slutas genom upprättande
av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen. Handlingen
skall uppta köpeskillingen och innehålla förklaring av säljaren att
egendomen överlåts på köparen. Köps utom fast egendom även annat mot
gemensam köpeskilling är det tillräckligt att denna anges. Köp som icke
uppfyller dessa minimiföreskrifter är ogiltigt.

Vid fastighetsköp gäller enligt JB liksom enligt äldre rätt den principen
att ensidig bundenhet ej kan föreligga för någon part. Säljaren och köparen
skall bli bundna av köpet samtidigt. Denna skillnad från allmänna regler
om slutande av avtal får till konsekvens att parterna ej är bundna av anbud
eller utfästelse att sälja eller köpa fastighet.

Det har i det praktiska rättslivet vid tillämpning av äldre rätts likartade
bestämmelser visat sig föreligga ett behov av att konstruera avtal, som i
realiteten inneburit en bundenhet för fastighetsägare att i framtiden överlåta
fastighet. Man har exempelvis laborerat med avtalskomplex, i vilka en utfästelse
att sälja fastighet kombinerats med nyttjanderättsupplåtelse, försträckningsavtal
och vitesförpliktelser och har enligt rättspraxis haft viss
framgång i försök att på så sätt kringgå förbudet mot utfästelser att sälja
fastighet.

LU 1975:11

3

Formkravet vid arrendeavtal

I 8 kap. 3 § JB ges regler om skriftlig form vid slutande av avtal om
bl. a. bostadsarrende. De överensstämmer i allt väsentligt med vad som
gällt redan förut. Avtalet i dess helhet skall upprättas skriftligen. Skriftlig
form är också föreskriven för ändringar och tillägg till arrendeavtalet. Har
arrendatorn tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal upprättats, blir
han berättigad till skadestånd, om det ej beror på honom att skriftligt avtal
inte kommer till stånd.

Tillämpningen av formregler

Den svenska rättens kasuistiska lagstiftningsteknik erbjuder särskilda svårigheter
vid tillämpningen av formregler. Med undantag endast för lagen
(1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar
saknas allmänna regler om innebörden av formkrav. Det finns ej motsvarighet
till i utländsk rätt förekommande bestämmelser som i olika avseenden
begränsar rätten att åberopa formbrist eller göra denna rätt mindre effektiv.
Hur långt man emellertid även i vårt land går i eliminerande av en formföreskrift,
när dess tillämpning ur materiell synpunkt ter sig särskilt stötande,
illustreras av de båda (med varandra sammanhängande) rättsfallen NJA
1935 s. 157 och 1938 s. 35.

Verkan av formfel

Såsom tidigare nämnts medför formbrist som huvudregel att ogiltighet
redan från början vidlåder avtalet. Det finns dock inte något allmänt vedertaget
ogiltighetsbegrepp. Ogiltighet är en påföljd i anledning av förekomsten
av en ogiltighetsgrund. Vilken innebörd ogiltigheten har - vilket
i sin tur kan kallas påföljden eller rättsverkan av fastslagen ogiltighet -kan inte anges i en enkel formel utom negativt på så sätt att avtalet inte
kan göras gällande enligt sitt innehåll. 1 den mån ingen prestation ännu
ägt rum enligt avtalet, behövs ingen särskild avveckling. Om avtalet redan
börjat tillämpas, skall kontrahenternas sakprestationer på ömse sidor återgå.
Därvid kan komplikationer uppkomma, såsom fråga om ersättning för nödiga
och nyttiga kostnader som nedlagts på avtalsobjektet eller för dettas
värdeminskning. De frågor som härvidlag uppkommer är således till stor
del desamma som när avtal vid kontraktsbrott skall gå åter på grund av
hävning.

Ogiltigheten utesluter i och för sig inte att skadestånd kan utkrävas, inte
ens om ogiltigheten beror på förhållanden vid avtalets tillkomst. Att svek
vid avtals ingående medför skadeståndsskyldighet - även utan samband
med ansvarstalan för bedrägeri - torde exempelvis vara obestritt. Om man
bortser från dylika grova ogiltighetsgrunder och vissa andra specialreglerade
fall är emellertid eljest huvudregeln inom avtalsförhållanden att rätt till

LU 1975:11

4

skadestånd förutsätter vållande (culpa) hos medkontrahenten. Traditionellt
avser culparegeln i kontraktsförhållanden endast förfaranden efter avtalets
tillkomst (culpa in contractu) men i begränsad utsträckning är den tillämplig
även på förfaranden vid avtalets ingående (culpa incontrahendo). Den grundläggande
principen för beräkning av skadeståndets storlek är i överensstämmelse
härmed att den skadelidande skall försättas i samma ekonomiska
läge som om riktig uppfyllelse enligt avtalet skett. Enligt dessa allmänna
regler saknas således förutsättningar för medgivande av skadeståndsrätt,
när ogiltighetsanledningen är ett formfel.

Möjligt är emellertid att verkningarna av ogiltighet på grund av formfel
i svensk rätt under vissa betingelser kan mildras på så sätt att den part,
mot vilken talan om avtalets återgång förs, kan medges en mera begränsad
rätt till skadestånd. Den ovannämnda bestämmelsen i 8 kap. 3 § JB om
arrendators rätt att under vissa betingelser erhålla ersättning för det s. k.
positiva kontraktsintresset avser endast ett specialfall och kan otvivelaktigt
inte tillämpas analogt i andra situationer eller vid andra formalavtal. Såväl
i tysk som i schweizisk rätt kan däremot i varje fall part, som avsiktligen
har förebyggt att formföreskrift iakttagits för att därigenom bereda sig möjlighet
att i framtiden frånträda avtalet, bli skyldig att ersätta motparten
det s. k. negativa kontraktsintresset. Det torde icke heller för svensk rätts
del vara uteslutet att i detta läge grunda skyldighet att erlägga ett sålunda
begränsat skadestånd på dylikt förfarande från ena partens sida.

Beträffande utfästelse att sälja fastighet märks några rättsfall där domstolarna
tillagt förbindelsen viss skadeståndsverkan vid bristande uppfyllelse (NJA
1903 s. 148,1926 s. 336). Vilken räckvidd dessa prejudikat kan ha, är vanskligt
att avgöra. Även beträffande utfästelse att köpa fastighet förekommer
rättsfall (angående s. k. handpenningsavtal) som kan sägas ge visst stöd
för uppfattningen att domstolarna, när köpet inte kommit till stånd, har
utgått från det negativa kontraktsintresset som norm för ersättningens storlek
(t. ex. NJA 1947 s. 215). Inte heller beträffande denna situation kan läget
i rättspraxis dock sägas vara klart.

Förköpsrätt m. m.

1 JB finns inte någon motsvarighet till den förköpsrätt för arrendator
som förelåg på de s. k. sociala arrendena enligt 2 kap. 57 § nyttjanderättslagen.
Så länge äldre bestämmelser gäller beträffande ett arrendeavtal som slutits
före JB:s ikraftträdande kan dock förköpsrätt göras gällande. På grund av
bestämmelserna i 39 § JP är i regel äldre lag tillämplig på ett arrendeavtal
endast under återstoden av den arrendeperiod som löper vid ikraftträdandet.

Enligt ensittarlagen (1925:334) har nyttjanderättshavare rätt att i vissa fall
inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Ensittarlagen äger giltighet endast
till utgången av år 1976.

LU 1975:11

5

Åtgärder för ökat konsumentskydd vid fastighetsköp m. m.

Vid 1974 års vårriksdag behandlades en motion om ökat skydd för konsumenter
vid köp av egnahem (LU 1974:8). I sitt av riksdagen godkända
betänkande hänvisade utskottet till att frågan redan var aktualiserad i en
rad olika sammanhang och att något initiativ därför ej borde tagas av riksdagen.

Sedan frågan senast behandlades av riksdagen har konsumentombudsmannen
(KO) i skrivelse till regeringen föreslagit att tillämpningsområdet för
avtalsvillkorslagen (1972:112) vidgas så att lagen ger möjlighet till ingripande
mot avtalsvillkor som används vid försäljning av fast egendom. Enligt KO:s
mening bör avtalsvillkorslagen också utvidgas så att den blir tillämplig även
på sådan försäljning från privatpersoner söm förmedlas av näringsidkare.

I en annan skrivelse till regeringen har KO begärt utredning angående kontroll
av fastighetsmäklarnas verksamhet m. m.

Vidare har KO och Sveriges trähusfabrikers riksförbund (STR) under
år 1973 haft omfattande överläggningar om de avtalsvillkor som branschen
använder vid försäljning av monteringsfärdigt trähusmaterial till konsumenter.
Redan 1971 skedde en första förhandlingsomgång mellan KO och branschen.
Parterna har nu kommit fram till en uppgörelse som innebär att
de hittills gällande leveransbestämmelsema ytterligare förbättrats för konsumenten.
I liknande syfte har KO nyligen inlett förhandlingar med Svenska
byggnadsentreprenörföreningen rörande AB 72 (Allmänna bestämmelser för
byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, Svenska teknologföreningens
formulär 20/72).

En probleminventering avseende förvärv av småhus samt reparation och
underhåll av bostaden har nyligen publicerats av konsumentverket (Rapport
1975:1).

Mot bakgrund av det sålunda påvisade behovet av att stärka konsumenternas
skydd mot en alltför stark säljardominans inom fastighets- och byggbranschen
har statsrådet Lidbom den 6 mars 1975 bemyndigats att tillkalla
sakkunniga för att utreda frågan om förstärkt konsumentskydd vid förvärv
av småhus m. m. Vid utskottets behandling av detta ärende har direktiven
för utredningen ännu inte offentliggjorts.

Utskottet

Karakterisktiskt för bostadsarrende är. att upplåtelsen ger arrendatorn rätt
att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus. Till denna arrendeform
hänförs avtal om nyttjanderätt till bl. a. fritidshus.

I motionen påtalas ett problem som i vissa fall gjort sig gällande vid
arrendekontrakt om bostadsarrende. Enligt motionären innehåller sådana
kontrakt stundom en utfästelse från jordägarens sida om att arrendatorn
efter viss angiven tid skall få rätt att köpa valfri del av det arrenderade
markområdet. I ett av motionären anfört exempel på en sådan avtalsbe -

LU 1975:11

6

stämmelse har även de närmare betalningsvillkoren angivits. Eftersom arrendekontraktet
i denna del inte är juridiskt bindande kan jordägaren ändock
vägra att sälja eller vid en eventuell försäljning ställa helt andra villkor
än som angetts i kontraktet, framhåller motionären. Det är otillfredsställande
att en bostadsarrondator, som i god tro förlitat sig på en sådan avtalsbestämmelse
och som måhända gjort stora investeringar vid bebyggelse av
markområdet, inte kan förvärva äganderätt på i kontraktet angivna villkor.
Motionären finner det angeläget att man utreder och framlägger förslag
om hur konsumenten i detta fall skall få ett fullgott skydd.

Utskottet delar motionärens uppfattning att det materiella resultatet i
ett fall sådant som det relaterade framstår som stötande för rättskänslan.
Utskottet erinrar också om att det normalt gäller som en princip vid lösningen
av tvistesituationer inom förmögenhetsrätten att stor hänsyn tas till den
part som i sitt handlande på grundval av avtalet förlitar sig på vad som
beträffande parternas mellanhavande synes framgå av omständigheterna vid
en objektiv bedömning. Om han sålunda är vad man med ett tekniskt
uttryck kallar i god tro, avgörs tvisten enligt avtalsrättens regler i allmänhet
till hans förmån (den s. k. tillitsprincipen). Motivet till denna prioritering
är att lösningen anses främja säkerheten i det ekonomiska livet och omsättningens
intressen.

Utskottet vill emellertid fästa uppmärksamheten på att tillitsprincipen
av naturliga skäl får föga utrymme när brister i fråga om formen föreligger
hos avtal, som enligt lag kräver särskild form för att vara bindande (formalavtal).
Att brister med avseende på formkravet då medför avtalets ogiltighet
är endast andra sidan av samma sak.

Såsom framgår av den föregående redogörelsen föreligger vid fastighetsköp
inte något bindande köpeavtal förrän säljaren underskrivit en i vederbörlig
form upprättad köpehandling och denna godkänts av köparen. Vid fastighetsköp
kan således ensidig bundenhet från ena partens sida genom avgivet
anbud ej förekomma, för säljarens del inte ens om han utfärdat formenlig
köpehandling. Den princip om samtidigt inträde av bundenheten å ömse
sidor, som kan kallas ömsesidighetsprincipen, har stor räckvidd och den innebär
även att s. k. pacta de contrahendo (dvs. ”förkontrakt”) - oavsett
formen - ej är bindande vare sig utfästelsen går ut på att sälja eller köpa
fastighet.

Utskottet måste således konstatera att upprätthållandet av formkravet
vid fastighetsköp oundvikligen medför att bostadsarrendatorn inte framdeles
med stöd av en avtalsklausul av här förevarande slag kan framtvinga
en äganderättsövergång på i kontraktet stipulerade villkor. Detta är dock
inte detsamma som att klausulen - såsom anförs i motionen - är till intet
förpliktande för jordägaren. Under åberopande av den bristande uppfyllelsen
av avtalsvillkoret torde arrendatorn till en början enligt allmänna avtalsrättsliga
principer kunna göra gällande vissa påföljder inom ramen för arrendeavtalet.
Det är vidare möjligt att arrendator kan åberopa att vissa själv -

LU 1975:11

7

ständiga rättsverkningar är förbundna med den gjorda utfästelsen att framdeles
ingå köpeavtal. Utskottet kan emellertid inte gå närmare in på de
komplicerade rättsfrågor som härvidlag aktualiseras. Beträffande frågan om
rätt till skadestånd kan anses föreligga i sistnämnda hänseende vill utskottet
endast erinra om ett uttalande av 1947 års lagberedning (SOU 1947:38 s. 161).
Lagberedningen anförde att, om underlåtenhet att uppfylla en utfästelse
att sälja fastighet skulle medföra skadeståndsskyldighet, detta i realiteten
skulle kunna vara liktydigt med att överlåtelsen framtvingades. Däremot
skulle enligt beredningen principen om ogiltighet av pacta de contrahendo
inte utesluta, att den som gjort sådan utfästelse ansågs skyldig att ersätta
kostnader och annan direkt förlust av underlåtenheten att infria densamma
(ersättning för det s. k. negativa kontraktintresset). En sådan skyldighet skulle
enligt beredningen kunna godtas såvida den hade karaktären av ett självständigt
betalningsåtagande. Utskottet erinrar också om att det förekommit
i rättspraxis att utfästelse att sälja eller köpa fastighet tillagts viss effekt
i form av skadeståndsskyldighet vid bristande uppfyllelse (se ovan s. 4).
Utskottet vill emellertid understryka att beträffande nu berörda spörsmål
kan gällande rätts ståndpunkt inte anses vara klar. 1 JB finns således inte,
lika litet som i tidigare rätt, någon reglering av hur kontrahenternas inbördes
rättsförhållanden skall avvecklas vid återgång av ogiltigt köp. Inte heller
blev i propositionen 1970:20 frågan om utfästelse att framdeles sälja en
fastighet upptagen till behandling.

Sammanfattningsvis vill utskottet således framhålla att det med hänsyn
till formkravet vid fastighetsköp synes vara svårt att f. n. komma till rätta
med det speciella problem som uppmärksammats i motionen. Enligt utskottets
uppfattning bör detta problem - med hänsyn till bl. a. det ringa antalet
fall det torde röra sig om - snarare söka lösas informationsvägen än genom
lagstiftningsåtgärder. Hur erforderlig information skall kanaliseras är emellertid
en annan svårlöst fråga. Enligt vad utskottet inhämtat förekommer
det endast i obetydlig utsträckning att bostadsarrendatorer är medlemmar
i Sveriges villaägareförbund eller annan liknande intresseorganisation. Utskottet
förutsätter emellertid att lantmätare, byggnadsnämnder, arrendenämnder
m. fl. som kan tänkas komma i kontakt med avtalsfrågor av detta
slag söker sprida kännedom om reglerna angående fastighetsköp samt att
de i förekommande fall söker hjälpa parterna att i efterhand nå en uppgörelse
i godo.

Utskottet vill till sist också erinra om att konsumentskyddslagstiftningen
hittills i endast ringa utsträckning berört fast egendom. Ett genombrott för
konsumentpolitiken på detta rättsområde är emellertid snart att vänta. Som
framgår av den föregående redogörelsen har regeringen i dagarna beslutat
att tillsätta en utredning angående förstärkt konsumentskydd vid förvärv
av småhus m. m. (se ovan s. 5). Visserligen torde man inte genom konsumentskyddslagstiftning
i traditionell mening kunna lösa det problem som
motionären berört. Det torde i dessa fall i allmänhet röra sig om arrendeavtal,

LU 1975:11

8

sorn träffats direkt mellan privatpersoner utan förmedling av näringsidkare
såsom ombud. Sådana avtal har hittills fallit utanför tillämpningsområdet
för den civilrättsliga regleringen av konsumentskyddet. Sett ur ett längre
tidsperspektiv kan det emellertid inte uteslutas att den av statsmakterna
nu inledda aktiviteten för att bättre tillvarata konsumenternas intressen gentemot
alltför stark säljardominans inom fastighetssektorn och byggbranschen
så småningom även kan leda till en uppmjukning av JB:s regler om fastighetsköp
i mera konsumentvänlig riktning.

På grund av vad sålunda anförts hemställer utskottet
att riksdagen avslår motionen 1975:245.

Stockholm den 13 mars 1975

På lagutskottets vägnar
IVAN SVANSTRÖM

Närvarande: herrar Svanström (c), Hammarberg (s), Sundelin (s), Börjesson
i Falköping (c)*, fru Åsbrink (s), herrar Sjöholm (fp), Andersson i Södertälje
(s)*. Torwald (c), Olsson i Timrå (s), Winberg (m), fru Nilsson i Sunne
(s), herrar Olsson i Sundsvall (c), Israelsson (vpk), fru Fredgardh (c) och
fru Jacobsson (m)*.

*Ej närvarande vid betänkandets justering.

GOTAB 75 9097 S Slockholm 1975