Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Kimgl. Maj:ts proposition nr 103 år 1971  Prop. 1971:103

Nr 103

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag om dels fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. dels ändring i samma lag, m. m.; given Stockholms slott den 19 mars 1971.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bUagda utdrag av statsrådsprolokollel över justitieärenden, föreslå riksdagen all bifalla de förslag om vars avlålande till riksdagen föredragande departemenlsche­fen hemställt.

Under Hans Maj:ls

Min allernådigsle Konungs och Herres frånvaro,

enligl Dess nådiga beslut:

BERTIL

LENNART GEIJER

Propositionens huvudsakliga innehåU

I propositionen föreslås alt hyresregleringslagens gUtighetstid för­längs till utgången av år 1974 och att lagen ändras i vissa hänseenden.

Bostadslägenheter som har färdigstäUts under åren 1958—1968 saml alla lokaler undantas enligl förslaget från hyresregleringen.

Med hänsyn till de ölägenheter som i längden har visat sig vara förenade med systemet med generella hyreshöjningar på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning föreslås atl bestämmelsema här­om upphävs. I stället föreslås att ökade omkostnader — i likhet med vad som nu gäller beträffande förbättringsarbete — skall kunna utgöra gmnd för höjning av lägenhets bashyra. Härigenom skapas större möj­ligheter att beakta den enskilda fastighetens särskilda förhållanden.

En särskild spärregel föreslås, enligt vUken höjning inle får ske så, alt hyran kommer alt överstiga vad som med hänsyn till hyresläget för jäm­förliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.

1    Riksdagen 1971.1 saml. Nr 103

 

Prop. 1971:103                                                         2

Garantierna mol oskäliga hyreshöjningar beslår således av två hyres-spärrar. Den ena motsvarar hyreslagens bruksvärderegel. Den andra motsvaras av hyresregleringslagens nuvarande regel, alt hyreshöjningar inle får las ul utöver vad som föranleds av ökade förvaltningskostna­der.

I syfte all förenkla förfarandet och möjliggöra den mera individuella prövningen föreslås en ny ordning för fastställelse eller ändring av bas­hyra. Bashyra skall enligt förslaget kunna fastställas eller ändras genom överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller fastighetsägare-förening och å andra sidan hyresgästförening. Motsvarande prövning skall som hittills kunna ske av hyresnämnd. Hyresnämnden skall dock i regel inle få la upp ansökan av hyresvärd lill prövning ulan all för­handling med hyresgästorganisation har ägt rum. Om hyresvärd eller hyresgäst är missnöjd med överenskommelse som organisation har träf­fat har han rält all få överenskommelsen prövad av hyresnämnden.

Lagändringarna föreslås träda i krafl den 1 oktober 1972. Den nya ordningen för faslstäUelse eller ändring av bashyra skall emellertid kun­na tillämpas redan dessförinnan.

 

Prop. 1971:103

Förslag till

Lag om dels fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. dels ändring i samma lag

Härigenom förordnas i fråga om lagen (1942: 429) om hyresregle­ring m. m.,1

dels atl lagen, som enligl lag (1968: 344) gäller tUl utgången av år 1971, skall äga fortsalt giltighet tiU utgången av år 1974,

dels att 5, 7 och 8 a §§ skaU upphöra alt gälla,

dels all rubriken närmast före 7 § skall ulgå,

dels atl 2—4, 6, 13, 18, 23 och 26 §§ skaU ha nedan angivna lydelse,

dels atl i lagen skall införas en ny paragraf, 3 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

För lägenhet, som är avsedd att helt eller lill väsentlig del nyttjas till bostad och ej uthyres i möble­rat skick, regleras hyran enligt bestämmelserna i 3—5 §§. Samma lag vare beträffande lägenhet, som icke är avsedd all helt eller till vä­sentlig del nyttjas till bostad, så­framt ej hyran den 1 januari 1942 var fastställd att ulgå med växlan­de belopp för skilda tider.

Föreslagen lydelse

2 §

För bosladslägenhet regleras hyran enligl bestämmelserna i 3 och 4 §§, om ej lägenheten

1.    uthyres i möblerat skick,

2.    är belägen i en- eller tvåfa­miljshus,

3.    av upplåiaren innehas med bostadsrätt eller

4.    är upplåten i andra hand och belägen i hus, som avses i 26 § första stycket 4.

Med bostadslägenhet avses i denna lag lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke oväsent­lig del användas såsom bostad.

3 §2

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lä­genheten tillåtna bashyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom bashyra anses det hy­resbelopp, som enligt denna lag el­ler myndighels beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968. Finnes ej sådan hyra, fastställes bashyran av den i 13 § omförmäl­da hyresnämnden lill del belopp som  med  hänsyn  till  hyresläget

" Senaste lydelse av

5, 7 och 8 a §§ 1968: 344

rubriken närmast före 7 § 1946: 87. ' Senaste lydelse 1968: 344.

Hyresvärden må icke mottaga, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna bashyran, där ej annat föranledes av vad nedan sägs. Såsom bashyra anses det hyresbelopp, som enligl denna lag eller myndighels beslut gällde för lägenheten den 30 september 1972 och som ej avser sådan särskilt medgiven hyreshöjning som belö­per på ersättning enligt 4 § första stycket 1. Finnes ej sådan hyra,

 

Prop. 1971:103

Nuvarande lydelse

vid nämnda tid för jämförliga lä­genheter i orten och övriga om­ständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats ge­nom sådant ombyggnads-, änd­rings- eller underhållsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller föreligger för visst fall annat skäl av därmed jämförlig betydel­se, äger nämnden på framställning av hyresvärden höja bashyran till det belopp, som därav föranledes. Har ombyggnads-, ändrUigs- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekos­tats av hyresgästen, må bashyran i anledning därav höjas endast om särskUda skäl äro därtill. Har lä­genhetens skick avsevärt försäm­rats eller hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts, äger nämnden på framställning av hyresgästen eller hyressökande nedsätta bashyran till skäligt be­lopp.

Föreslagen lydebe

faslställes bashyran till del belopp som med hänsyn lill hyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Bashyra må höjas, om det är påkallat med hänsyn

1.    till att lägenhetens värde ökats genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av ej endast ringa omfatt­ning eller UU annat skäl av där­med jämförlig betydelse,

2.    /(// ökade omkostnader för räntor, tomträttsavgäld, löner eller eljest för fastighetens förvallning.

Har ombyggnads-, ändrings- el­ler underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse be­kostats av hyresgästen, må bas­hyran i anledning därav höjas en­dasl om särskilda skäl äro därtill.

Höjning av bashyra må ej ske så, att hyran kommer att överstiga vad som med hänsyn till hyres­läget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.

Har lägenhetens skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkom­mande förmåner påtagligt in­skränkts, skall bashyran nedsättas till skäligt belopp.

Höjning av bashyran medför ej ändring av gällande hyresavtal. Ned­sältes bashyran, skall nedsättningen lända lill efterrättelse, oavsett vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämn­dens tillstånd såsom villkor för ut­hyrning träffa avtal om eller be­gära försträcknmg eller borgens­förbindelse av hyresgästen eller av denne taga eller begära annan lik­nande utfästelse.

Hyresvärden må ej ulan t'ill-slånd av hyresnämnden såsom vill­kor för uthyrning träffa avlal om eller begära försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen eller av denne laga eller begära annan liknande utfästelse.

3 a§

Bashyra faslsläUes eller ändras genom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärd eller organisation av fastighetsägare, i

 

Prop. 1971:103

Nuvarande lydebe                         Föreslagen lydelse

vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hy­resgäster. Med organisation avses därvid riksorganisation eller för­ening, som är ansluten Ull sådan organisation och inom vars verk­samhetsområde lägenheten är be­lägen.

Har överenskommelse som av­ses i första stycket ej träffats, får hyresnämnden på framställning av hyresvärd, hyresgäst eller hyressö­kande pröva frågan om faststäl­lelse eller ändring av bashyran. Hyresnämnden får ej upptaga så­dan fråga på ansökan av hyres­värd utan att förhandUng ägt rum med organisation av hyresgäster som avses i första stycket eller mot förhandlingen mött hinder, som ej berott på hyresvärden eller orga­nisation av fastighetsägare, i vilken han är medlem, eller hyresvärden eljest icke skäligen kan anses ha varit skyldig att träda i sådan för­handling.

Har bashyra genom överens­kommelse, som avses i första styc­ket, bestämts till belopp, som vä­sentligt avviker från vad som föl­jer av 3 §, skall hyresnämnden på begäran av hyresgästen, hyressö­kande eller hyresvärden, om han ej själv träffat överenskommelsen, bestämma hyran till skäligt be­lopp.

4 §3

Utöver bashyran må hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning för

1.    vad lägenheten ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings-eUer underhåUsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed jämförlig betydelse,

2.    lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i bashyran, för den ökade kostnad, som för sådant ändamål åsanJtas hyresvärden,

3.    sådan ökning av avgifter för vallen och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.

» Senaste lydelse 1968: 344.

 

Prop. 1971:103

Föreslagen lydelse

Har hyresgästen åtagit sig att utgiva ersättning som avses i första stycket, skall hyresnämnden pröva ersättningen, om hyresgasten be­gär del. Om åtagandet gäller er­sättning som avses i första stycket 1, skall prövningen ske eiUigl 3 § andra, iredje och fjärde styckena och bashyran ändras i enlighet därmed. I fråga om ersältning, som avses i första stycket 2 eller 3, äger hyresnämnden förordna, att de grunder, som finnas skäliga, skola tillämpas. Nämnden må ock bestämma, hur stor del av hyra, som skäligen skall anses belöpa på dylik ersättning.

Nuvarande lydelse

Har hyresgästen åtagit sig all utgiva ersältning som avses i förs­ta stycket, skall hyresnämnden pröva ersättningen, om hyresgäs­ten begär det. Om åtagandet gäl­ler ersättning som avses i första stycket 1, skall prövningen ske en­ligt 3 § andra stycket och bas­hyran ändras i enlighet därmed. I fråga om ersättning, som avses i första stycket 2 eller 3, äger hy­resnämnden förordna, atl de grun­der, som finnas skäliga, skola till-lämpas. Nämnden må ock bestäm­ma, hur stor del av hyra, som skä­ligen skaU anses belöpa på dylik ersältning.

Konungen eller, efler Konungens bemyndigande, statens hyresråd äger meddela föreskrifter att av nämnden tillämpas vid prövning en­ligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första stycket 2 eUer 3.

6 §*

Är lägenhet, som icke enligl 2 § är underkastad hyresreglering, ut­hyrd mot en hyra, som är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föran­leda, äger hyresnämnden nedsät­ta hyran efler vad som finnes skä­ligt. I fråga om ersättning för lä­genhetens uppvärmning eller för­seende med varmvallen skall vad i 4 § andra och Iredje styckena stadgas äga motsvarande tillämp­ning.

Vid meddelande av beslut om nedsättning av hyran enligl första styckel äger nämnden föreskriva, att lägenheten skall vara under­kastad bestämmelserna i 3—5 §§. Därvid skall såsom lägenhetens bashyra gälla del belopp, /(7i vilket hyran blivit nedsatt, eller, om be­slut enligt 5 § meddelats, det lägre belopp, som nämnden med hänsyn därliU fastställer.

Är bostadslägenhet, som icke enligl 2 § är underkastad hyres­reglering, uthyrd mot en hyra, som är avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omstän­digheter föranleda, äger hyres­nämnden nedsätta hyran efter vad som finnes skäligt. I fråga om er­sältning för lägenhetens uppvärm­ning eller förseende med varmvat­ ten skall vad i 4 § andra och Iredje styckena stadgas äga motsvarande tUlämpning.

Vid meddelande av beslut om nedsättning av hyran enligl första stycket äger nämnden föreskriva, all lägenheten skall vara under­kastad bestämmelserna i 3 och 4 §§. Därvid skall såsom lägenhe­tens bashyra gälla del belopp, som nämnden fastställer.

♦ Senaste lydelse 1968:344.

 

Prop. 1971:103

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

13 §ä

Ärende enligt denna lag prövas av hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

18 1 fråga om förfarandet inför hyresnämnd i ärende enligl denna lag äga 1 § andra stycket samt 5—7, 9, 10, 13—16, 18, 19 och 21 §§ lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder motsva­rande tillämpning. Bestämmelse om tvist som avses i i  2 sist­nämnda lag gäller därvid ärende enligt denna lag.

Ärende enligl denna lag prövas av hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken.

I fråga om förfarandet inför hy­resnämnd i ärende enligl denna lag äga 4 § andra stycket samt 8, 10, 12, 16—21, 24, 25 och 27 §§ lagen (1970:998) om arrende­nämnder och hyresnämnder mot­svarande tillämpning. Bestämmel­se om tvist som avses i 4 § första stycket 2 sistnämnda lag gäller därvid ärende enligl denna lag.

Nämnden skall kalla parterna atl inställa sig inför nämnden, om ej förhandling är onödig.

 

23 §-

Den som bryter mol vad i 3 § första eller fjärde stycket, 9 § första stycket eller 11 § sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 § andra stycket, straffes med dagsböter eller fängelse.

Den som bryter mol vad i 3 § första eller sjunde stycket, 9 § första stycket eller 11 § sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 § andra stycket, straffes med böter eller fängelse i högst ett

26 §8
Denna lag gäller ej                     Denna lag gäller ej

1.    lägenhet i hus eller del av            1. lägenhet i hus eller del av hus som färdigställts efter utgång- hus som färdigställts efter utgång­en av år 1968,                                        en av år 1957,

2.    lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad,

3.    upplåtelse av bostad som är förenad med allmän tjänst eller bo­stadsupplålelse i sådan hotell- eller pensionalrörelse, för vilken fordras myndighels tillstånd,

4.    upplålelse i första hand av lägenhet i sådani av kommun eller av kommunall eller därmed jämställt bostadsföretag förvallat hus, som Ko­nungen bestämmer,

5. statiig myndighets upplåtelse av lägenhet, som är avsedd att helt eller till väsentlig del nyttjas UU bostad.

Har hus eller del av hus under­gått omfattande ombyggnad som avslutats   efler   utgången   av   år

' Senaste lydelse 1968: 344. • Senaste lydelse 1968: 344. ' Senaste lydelse 1945: 798. ' Senaste lydelse 1968: 344.

5. statlig myndighets upplåtelse av lägenhet.

Har hus eller del av hus under­gått omfattande ombyggnad som avslutats   efter   utgången   av   år

 

Prop. 1971:103                                                                        8

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

1968,    skall    hyresnämnden    på     1968,    skall    hyresnämnden    på framställning   av   hyresvärd   eller     framställning   av  hyresvärd   eller hyresgäst förordna all denna lag     hyresgäst förordna all denna lag skall upphöra alt gälla för huset     skall upphöra all gälla för huset eller husdelen. Vad som sagts nu     eller husdelen. gäUer ej, om fråga rörande höj­ning av bashyran på grund av ar­betet slutligen avgjorts.

1.   Denna lag träder i kraft, såvitt avser ändringarna av 13 och 18 §§, den 1 januari 1972 och, såvitt avser övriga ändringar och tillägg, den 1 oktober 1972.

2.   Fråga om fastställelse eller ändring av bashyra för tid före den 1 oktober 1972 prövas enligt 3 § i dess äldre lydelse. 3 a § gäller ej så­dan fråga.

3.   Fråga om fastställelse eller ändring av bashyra för lid efter ut­gången av september 1972 prövas, med iakttagande av vad som i fråga om 13 och 18 §§ följer av 1, enligt de nya bestämmelserna även före den 1 oktober 1972.

4.   Medgivande lill hyreshöjning enligl 5 § lagen om hyresreglering m. m. som gäller vid utgången av år 1971 äger fortsalt giltighet lill ut­gången av september 1972. I den mån medgivandel hänför sig till er­sättning som hyresgäst enligl 4 § första stycket 1 åtagit sig alt utge, gäller del även efter nämnda tidpunkt, om åtagandet skell dessförinnan.

5.   Bestämmelserna i 12 kap. 55 och 65 §§ jordabalken äger ej titl-lämpning på hyresavtal angående bostadslägenhet, om lagen om hyres­reglering m. m. gäUer för avtalet.

Bestämmelserna i 12 kap. 56—60 §§ jordabalken äger icke tillämp­ning på hyresavtal angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om hyresreglering m. m. gäller för avtalet.

6.   Bestämmelserna i 7 § lagen om hyresreglering m. m. äger ej till-lämpning om hyresavtal uppsäges lill upphörande efter utgången av september 1972. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 a § nämnda lag, om hyresförhåUandet skall upphöra efter nämnda tidpunkt.

7.   Har hyresvärd före utgången av juni 1971 sagl upp hyresavtal an­gående annan lägenhet än bosladslägenhet till upphörande efter ut­gången av september 1972 och äger lagen om hyresreglering m. m. tillämpning på avtalet, gäller i stället för vad som föreskrives i 3 kap. 58 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom om den lid inom vilken hyresgästen skall lämna sådani meddelande som avses i nämnda paragraf, all meddelandet skall lämnas senast den 21 juli 1971.

8.   Förlängs hyresavtal angående bosladslägenhet eller åtnjuter hyres­gästen uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upp­hört och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyres­gästen, även om annat följer av 12 kap. 48 § jordabalken, ej skyldig att godtaga högre hyra än som är medgiven enligl nämnda lag.

 

Prop. 1971:103

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen I statsrådet på Stockholms slott den 19 mars 1971.

Närvarande: statsministern PALME, ministern för utrikes ärendena NILSSON, statsråden STRÄNG, ANDERSSON, HOLMQVIST, ASP­LING, SVEN-ERIC NILSSON, LUNDKVIST, GEIJER, MYRDAL, ODHNOFF, WICKMAN, MOBERG, BENGTSSON, NORLING, LÖFBERG, LIDBOM, CARLSSON, FELDT.

Chefen för justiliedepartemenlel, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam beredning med statsrådels övriga ledamöter fråga om flv-veckling av hyresregleringen m. m. och anför.

1. Inledning

De allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande finns f. n. i 3 kap. lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt lUl fast egen­dom. Kapitlet, som brukar betecknas hyreslagen, fick sin nuvarande lydelse år 1968 (SFS 1968: 346). Del kommer fr. o. m. den 1 januari 1972 alt ingå som 12 kap. i den nya jordabalken, vilken träder i krafl nämnda dag.

Vid sidan av hyreslagen gäller lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m. (ändrad senast 1968: 344; här kallad hyresregleringslagen). Denna innehåller huvudsakUgen bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförlängning av hyresavtal. Reg­lerna om besittningsskydd är numera tillämpliga bara på lokaler, dvs. andra lägenheter än bostadslägenheter. Hyresregleringslagen gavs från början begränsad giltighetstid, men denna har sedermera successivt för­längts, senast (SFS 1968: 344) t. o. m. den 31 december 1971.

Kungl. Maj:t uppdrog i januari 1969 åt statens hyresråd att inkomma med förslag i frågan om avveckling av hyresregleringen efter utgången av år 1971. Hyresrådet har i skrivelse den 4 december 1970 föreslagit dels alt hyresregleringslagens gihighelstid inle förlängs ytterligare dels atl i hyreslagen införs vissa bestämmelser om hyresocker m. m.

Yttranden över skrivelsen har efler remiss avgelts av Svea hovrätt, bostadssiyrelsen, Stockholms tingsrätt, kommunstyrelserna i Stockholm, Göteborg och Malmö, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Näringslivets byggnadsdelegalion, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och induslriorganisation (SHIO), Kooperativa förbundet (KF), Landsorganisationen i Sverige (LO), Tjänstemännens centralor­ganisation (TCO), Sveriges akademikers centralorganisation (SACO) och Sveriges advokatsamfund. De tre kommunstyrelsernas yttranden är

 

Prop. 1971:103                                                        10

inte enhälliga utan innehåller reservationer. Kommunstyrelserna har bifogat yttranden från vissa kommunala nämnder och tjänstemän. LO har bifogat yttranden från Svenska byggnadsarbetareförbundet. Svenska kommunalarbetareförbundet, Svenska metallinduslriarbetareförbundet och Svenska Iransporlarbetareförbundel.

Skrivelsen har remitterats även till hyresnämnderna för Stockholms, Göteborgs och Bohus saml Malmöhus län, vilka dock på grund av ar-belskonflikl inte har kunnat avge yttranden. Svenska kommunförbun­det och Statstjänstemannens riksförbund har förklarat att de avstår från atl yttra sig.

Under ärendets beredning har jag hafl överläggningar med Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

2. Historik

Hyresregleringen kom lill år 1942 och trädde i krafl den 1 juli samma år. Den infördes för all mildra verkningarna av den brist på bosläder och andra lägenheter som uppstod efter andra världskrigels utbrott på grund av en markant minskning av byggnadsproduklionen. Del var då av såväl sociala som samhällsekonomiska skäl angeläget atl motverka höjning av hyresnivån. Sålunda framhölls all en mera avsevärd hyres­höjning skuUe vålla stora ekonomiska svårigheter, särskilt som befolk­ningens realinkomster hade minskat på grund av krislidsförhållandena. Vidare pekades på de risker för inflation som hyresökningar skulle medföra.

Hyresregleringen gällde ursprungligen till utgången av september 1943 och har därefter successivt förlängts. Betydelsefulla ändringar har vidtagits i lagstiftningen vid flera tUlfällen, senast år 1968.

Hyresregleringslagen var i sin ursprungliga lydelse direkt tillämplig i de städer, köpingar och municipalsamhällen som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invånare. Dessutom kunde lagen genom särskilda beslut av Kungl. Maj:t göras tillämpUg även i andra tätbebyggda orter. Sådana beslut meddelades för ell stort antal orter. Lagens huvudsakliga innehåll utgjordes av bestämmelser om reglering av hyran och om be­sittningsskydd. Regleringen av hyresbeloppen skedde för det stora fler­talet lägenheter genom ell system med s. k. grundhyra. Grundhyra var i regel den hyra som lägenheten betingade den 1 januari 1942. Om lägenheten inle hade varit uthyrd nämnda dag eller om den hade till­kommit senare genom ombyggnad eller nybyggnad, fastställdes grund­hyran av den lokala hyresnämnden. En kommunal sådan nämnd skulle finnas i varje ort där lagen gällde. Hyresvärden fick i princip inte la ut högre hyra än den gällande grundhyran. Denna kunde ändras genom beslut av hyresnämnden om särskilda i lagen angivna skäl förelåg, så­som att lägenhetens värde hade ökats avsevärt genom ombyggnads-

 

Prop. 1971:103                                                        11

eller ändringsarbete. Vidare kunde Kungl. Maj:t medge generella hyres­höjningar för alt täcka ökade omkostnader för faslighelsförvallhing. Beträffande möblerade bosläder och vissa lokaler gällde i stället för reglerna om grundhyra elt annat system, som innebar all hyran fast­ställdes först efter framställning av hyresgästen. Bestämmelserna om besittningsskydd gällde ursprungligen inte för möblerade bostäder. Re­dan år 1943 slopades emellerlid della undanlag och reglerna gjordes tillämpliga på alla slag av lägenheter. Besittningsskyddet innebar i hu­vudsak atl hyresnämnden, när hyresvärden hade sagt upp hyresavtal utan alt hyresrätten var förverkad, kunde förklara uppsägningen ogUtig på framställning av hyresgästen, om uppsägningen stred mol god sed i hyresförhållanden eller eljest var obillig.

Under 1940-talet och början av 1950-lalel ansågs del med hänsyn lill den besvärande bostadsbristen uteslutet all lätta på hyresregleringen. Lagen tillämpades under den första tiden så all hyrorna i stort sett låstes vid den nivå som förelåg när regleringen infördes. Först fr. o. m. år 1950 medgavs vissa generella hyreshöjningar i syfte alt ge fastighets­ägarna kompensation för ökningar i fastighelsomkostnaderna. Sådana hyreshöjningar har därefter medgetts årligen. Del första steget mol en avveckling av regleringen logs år 1951 genom tillkallandet av hyresreg­leringskommittén, som fick i uppdrag all utreda bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. Kommillén avgav slutbetänkande år 1955 med förslag bl. a. om successiv avveckling av hyresregleringen (SOU 1955: 35). Förslagel ledde följande år till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vilka trädde i krafl den 1 januari 1957 (SFS 1956: 565). Syftet med ändringarna var atl göra del möjligt att påbörja en avveckling av hyresregleringen. Sålunda fick Kungl. Maj:t rält all besluta om regional avveckling. Samtidigt gjordes en begränsad kalegorimässig avveckling genom all från hyreskontrollen undantogs lägenheter i hyresvärden tillhörigt hus för vilket hade utgått statligt bostadslån som beviljats efter den 31 december 1956 och inle sagts upp till belalning. Beträffande sådana lägenheter ansågs den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig. Genom en ny lagändring (SFS 1957: 233), som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möjlighet även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av regleringen. Samtidigt undantogs upplålelse i första hand av lägenhet i fastighet som förvallas av kommun eller av kommunall eller allmännyttigt bostadsföretag från hyreskontrollen. Med slöd av de nämnda lagändringarna har Kungl. Maj:t vid oUka tillfällen förordnal om såväl regional som. kalegorimässig avveckling av hyresregleringen. Genom lagändring år 1961 (SFS 1961: 213) undantogs från hyres­kontrollen statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet.

 

Prop. 1971:103                                                        12

I och med atl möjUghet öppnades till successiv avveckling av hyres­regleringen ansågs hyresgästemas besittningsskydd böra stärkas. En pro­visorisk lösning kom till stånd år 1956 genom lagen (1956: 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (besitlningsskyddslagen). Lagen var med vissa undanlag tillämplig på hyresförhåUanden för vil­ka hyresregleringslagens förlängningsregler inle gällde. Som huvud­princip föreskrevs alt hyresgästen skulle ha rält lill nytt hyresavtal, när hyrestiden gick ut till följd av uppsägning eller av annan orsak. Redan när lagen kom lill var avsikten atl den senare skulle ersättas av perma­nenta regler om besittningsskydd och om bestämmande av hyresvillko­ren. Delta har nu skett genom 1968 års ändringar i den allmänna hyres­lagen. Besitlningsskyddslagen har därför endasl övergångsvis och i be­gränsat hänseende getts förlängd giltighet efter utgången av år 1968. Är 1956 antogs även lagen (1956: 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört (övergångslagen; änd­rad 1968: 345). Denna lag är inle tidsbegränsad och gäller alltså tills vidare.

Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besiimings-skyddslagen tillkom tillkallades hyreslagskommillén. Denna avgav år 1961 betänkande med förslag till reviderad hyreslag (SOU 1961: 47). Förslaget byggde på att hyresregleringen skulle behållas även efler den nya hyreslagens ikraftträdande och all den successiva avvecklingen av regleringen skulle fortsätta. Är 1963 tillkallades hyreslagsliflningssak-kuniuga för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen. I de sakkuimigas uppdrag ingick atl försöka samordna hyresbestäm-melserna för orter med mera påtaglig lägenhetsbrisl och orter med en i huvudsak balanserad marknad i en reviderad permanent hyreslag. I avvaktan på resultatet av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskom-milléns förslag inte föremål för någon lagstiftningsåtgärd. Hyreslag-stiflningssakkunniga lade år 1966 fram förslag till ny hyreslagsliflning (SOU 1966: 14). Della gick ul på alt hyresregleringslagen skuUe upp­hävas och att dess bestämmelser om hyreskonlroll skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen.

På grundval av hyreslagskommilléns och hyreslagsliflningssakkun-nigas betänkanden lades i prop. 1967: 141 fram förslag lill en ny all­män hyreslag. Förslaget syftade lill atl ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst i bostadslägenhet fick ell direkt besittningsskydd, som kompletterades med vissa hyresspärrar, och där besittningsskyddet för lokalhyresgäsler upprätthölls genom ersätt­ningsregler. Hyresreglerings- och besittningsskyddslagarna skulle enligl förslagel upphävas och ersättas av bestämmelser i den nya hyreslagen. I propositionen föreslogs även att en statlig hyresnämnd skulle inrättas för i princip varje län för handläggning av hyrestvister. Förslag till lag med närmare bestämmelser om dessa hyresnämnder lades fram i prop.

 

Prop. 1971:103                                                                    13

1967: 171. Sedan del visat sig alt önskvärd enighet om den föreslagna reformen inle kunde uppnås återkallade Kungl. Maj:t de båda propo­sitionerna utom i vad avsåg frågor om viss förlängning av hyresregle­ringen (skr. 1967: 174).

Frågan om en reform av hyreslagstiftningen ansågs emellerlid inte böra ställas helt på framtiden. Redan vid 1968 års riksdag lades därför genom prop. 1968: 91 på nytt fram förslag till ny hyreslag, i huvudsak likalydande med del föregående år framlagda förslagel. Samtidigt före­slogs atl giltighetstiden för hyresregleringslagen skulle förlängas t. o. m. utgången av år 1971 och atl vissa ändringar skulle göras i lagen. För­slagen bifölls av riksdagen. Den nya lagstiftningen trädde i kraft den 1 januari 1969.

Den år 1968 genomförda reformen innebar i huvudsak följande. Hy­resregleringen behölls i fråga om både bostadslägenheter och lokaler på de orter där regleringen gällde den 1 januari 1969. På sådan ort kan därför det allmänna hyresläget inte ändras i annan mån än som följer av hyresregleringslagens bestämmelser om kompensation för ökade om­kostnader för fastighetsförvaltningen. Vissa uppmjukningar i regle­ringen förelogs. Sålunda öppnades möjlighet för hyresvärd och hyres­gäst alt träffa avtal om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten, inbegripet förbättrat underhåll. Vidare undantogs från regleringen lä­genheter som färdigställts efler utgången av år 1968, och det blev dess­utom möjligt för hyresnämnd atl besluta om undantag beträffande hus, som undergår omfattande ombyggnad. Från regleringen undan­togs också lägenheter, som utgör del av upplålarens bostad. Slutligen genomfördes en nollställning av hyrorna per den 31 december 1968. Den grandhyra jämte generell hyreshöjning som då utgick, kallad bashyra, är i princip grundvalen för eventuell kommande kompensa­tion för ökade förvaltningsomkoslnader. Lagens besitlningsskyddsreg-ler upphävdes för bostadslägenheter och ersattes av den nya hyresla­gens bestämmelser. För lokaler behöUs däremot besittningsskyddet en­ligt hyresregleringslagen. De kommunala hyresnämnderna avskaffades och deras arbetsuppgifter övertogs av statliga hyresnämnder, i prin­cip en för varje län.

3. Gällande bestämmelser 3.1. Hyresregieringslagen

Hyresregleringslagen är enligl 1 § tillämplig i varje stad, köping eller municipalsamhälle som vid 1942 års ingång hade minst 2 000 invånare, om inle Kungl. Maj:t bestämmer annat. Den gäller dessutom i annan tätbebyggd ort som Kungl. Maj:l bestämmer. Kungl. Maj:t kan för­ordna all lagen i ort där den gäller skall äga tillämpning bara i fråga

 

Prop. 1971:103                                                        14

om visst eller vissa slag av lägenheter. Från lagen undantas enligl 26 § generellt

1.    lägenhet i hus eller del av hus som har färdigställts efler ut­gången av år 1968,

2.    lägenhet som utgör del av upplålarens egen bostad,

3.    upplålelse av bostad som är förenad med allmän tjänst eller bo­stadsupplålelse i sådan hotell- eUer pensionalrörelse som fordrar myn­dighels tillstånd,

4.    upplålelse i forsla hand av lägenhet i sådana av kommuner och allmännyttiga bosladsföretag förvallade hus som Kungl. Maj:t be­stämmer,

5.    statlig myndighets upplålelse av bostadslägenhet,

6.    lägenhet i hus eUer del av hus som efler utgången av år 1968 har undergått omfattande ombyggnad och enligl beslut av hyresnämnd fal­ler utanför lagens tiUämpningsområde.

Vid 1969 års ingång gällde hyresregleringen i fråga om bostadslägen­heter i 159 kommuner (i vissa fall endasl del av kommunen). I 16 kom­muner omfattade regleringen även lokaler. Folkmängden i hyresregle­rade områden torde uppgå lill inle fuUt 4,5 miljoner. Del totala antalet hyresreglerade lägenheter uppskatiades år 1967 lUl omkring 600 000. Antalet har sedan minskat genom rivningar m. m.

Regleringen av hyran sker enligt lagen för flertalet lägenheter enligt ell system med s. k. bashyra. Delta syslem omfattar alla lägenheter som faller inom lagens tillämpningsområde utom möblerade bostadslägen­heter och vissa lokaler (2 §). Bashyra är den hyra som gällde för lägen­heten den 31 december 1968 enligl lagen i dess dåvarande lydelse eller enligt beslut av myndighet. Finns ingen sådan hyra för lägenheten, fastställs bashyra av hyresnämnden lill del belopp som med hänsyn till hyresläget i orten och övriga omständigheter är skäligt. Förutom bas­hyran får las ul skälig ersättning för vissa förbättringsarbeten m. m., för värme och varmvatten i den mån ersältning därför inte ingår i bashyran samt för sådan ökning av avgifter för vatten och avlopp som har inträtt efler den 1 juli 1955 (4 §). Dessutom får — efter beslut av Kungl. Maj:t — tas ul särskUt lUlägg lill bashyran som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen, s. k. generell hyres­höjning (5 §).

Bortsett från nämnda ersättningar och lUlägg får hyresvärden inle ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar bashyran (3 § första stycket). I syfte all hindra alt hyresregleringen kringgås genom att hyresgästen vid sidan av den tillåtna hyran tvingas åla sig andra förpliktelser av ekonomisk arl har meddelats förbud för hyresvärd att ulan hyresnämndens tUlstånd träffa avlal om eller be­gära förslräckning eller borgensförbindelse som villkor för uthyrning (3 § fjärde styckel). Överträdelse av bestämmelserna om högsta till-

 

Prop. 1971:103                                                        15

låtna hyra medför straffansvar (23 §) och skyldighet atl återbetala vad som olovligen har uppburils (24 §).

En lägenhets bashyra kan ändras endasl genom beslut av hyres­nämnd efter prövning av omständigheterna i det enskUda fallet. Bas­hyran kan höjas när lägenhetens värde har ökats genom ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete av viss. omfallninjg eUer när annat skäl av därmed jänaförlig betydelse föreligger (3 § andra stycket första punkten). Bashyran kan nedsättas när lägenhetens skick har försäm­rats avsevärt eller hyresgästen tiUkommande förmåner har inskränkts påtagligt (3 § andra styckel Iredje punklen). Höjning av bashyran med­för ingen ändring av gällande hyresavtal. Om avtalet inte ger hyresvär­den räll alt omedelbart ta ul den högre hyran, måste denne på vanligt sätt träffa överenskommelse med hyresgästen om högre hyra för alt få tillgodogöra sig höjningen. Nedsättning av bashyran påverkar däremot omedelbart den utgående hyran (3 § tredje stycket).

I fråga om särskild ersättning utöver bashyran för alt lägenhetens värde har ökat genom förbällrLngsarbelen eUer genom åtgärd av där­med jämförlig betydelse samt för bränslekoslnader och avgifter för vatten och avlopp råder i princip avtalsfrihet (4 §). Hyresgästen har emellertid rätt att begära att hyresnämnden prövar en sådan överens­kommelse.

För möblerade bostadslägenheter och vissa lokaler råder i princip avtalsfrihet i fråga om hyrans storlek. Är den hyra som har avtalats avsevärt högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder, kan emellertid hyresnämnden på begäran nedsätta hyran lill skäligt belopp. I samband därmed kan nämnden även föreskriva all lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad den snävare hy­reskontrollen enligl 3—5 §§.

Hyresregleringslagen innehåller också regler om ivångsförlängning av hyresavtal. Dessa regler gäller numera endast lokaler. För bostadslä­genheter tiUämpas i stället hyreslagens besittningsskyddsregler. Enligt 7 § hyresregleringslagen kan hyresnämnden på framställning av hyres­gästen förklara en uppsägning från hyresvärdens sida ogiltig, om den finnes strida mot god sed i hyresförhåUanden eller eljest vara obillig. En förutsättning för sådan ogUtighetsförklaring är alt hyresgästen inle har förverkat sin hyresrätt. Med hyresgästens samtycke kan nämnden även förlänga hyresförhållandet med vissa ändringar i de tidigare vUl­koren. I 8 a § finns bestämmelser om räll för medhyresgäst all överta lägenhet i vissa fall.

Hyresregleringslagen innehåller för vissa fall förbud mot att ändra lägenhets användningssätt (9 §). Lagen föreskriver också förbud i vissa fall mol förmedlingsprovision för anvisning av bostadslägenhet (11 §). Vid yrkesmässig bostadsförmedling får dock sådan gottgörelse utgå efler grunder som bestäms av hyresnämnden. Överträdelse av de nämnda

 

Prop. 1971:103                                                        16

förbuden medför straffansvar (23 §). Den som har mottagit otillåten ersältning eller gottgörelse är skyldig all återbära vad han olovligen har uppburit (24 §).

Ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av de statliga regionala hyresnämndema, som har inrättats fr. o. m. den 1 januari 1969 (13 §). I princip skall det finnas en sådan nämnd i varje län. Nämnden beslår av lagfaren ordförande och två andra ledamöter. Av dessa skall den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl förtrogen med bostadshyresgäslers förhållanden eller, när ärende rör annan lägenhet än bosladslägenhet, med näringsidkande hyresgäs­ters förhållanden. Dessa ledamöter utses efler förslag av riksorganisa­tioner av fastighetsägare, hyresgäster och näringsidkare. I fråga om förfarandet inför hyresnämnden i hyresregleringsärenden gäller lagen (1968: 349) om hyresnämnder i tiUämpliga delar (18 §). Fullföljd av talan mol nämndens beslut sker emellertid genom besvär hos statens hyresråd (20 § andra stycket), under vars tillsyn hyresnämnderna skall stå, såvitt gäller ärenden enligt hyresregleringslagen (17 §). Besvärsti­den är tre veckor, räknai från del klaganden fick del av nämndens be­slut. Lagen om hyresnämnder ersätts den 1 januari 1972 av lagen (1970:998) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detla innebär dock inte några sakliga ändringar.

I övergångslagen finns vissa bestämmelser för lösande av de över­gångsproblem som kan uppkomma vid avveckling av hyresregleringen. I 2 § föreskrivs all hyresavtal som även omfattar tid efler avvecklingen skall anses uppta den hyra som gällde närmast dessförinnan. Enligt ett år 1968 infört tredje stycke i paragrafen kan Kungl. Maj:t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter eller vissa slag av lägenheter sälla ut en övergångslid och förordna om sådan be­gränsning av hyreshöjningarna under denna tid all hyran vid dess slut är anpassad liU hyran för likvärdiga lägenheter (2 § Iredje stycket).

3.2. Hyreslagens regler om besittningsskydd och hyressättning

Bosladshyresgäslen har i hyreslagen tUlförsäkrats ell direkt besitt­ningsskydd. Hyresgästen har alltså i princip rält alt vid hyrestidens ut­gång få avtalet förlängt. Vissa inskränkningar i besittningsskyddet har emellerlid gjorts. Hyresgästens intresse av alt få bo kvar i lägenheten anses nämligen böra vägas mol fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera över lägenheten på annat sätt. Bestämmelser som närmare reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet meddelas i 45 och 46 §§. I 45 § anges vissa generella begränsningar i besittningsskyd­det, medan 46 § reglerar under vilka omständigheter besittningsskyd­det bryts i det enskilda fallet.

Enligt 45 § undantas från besittningsskyddet dels hyresförhållande

 

Prop. 1971:103                                                        17

som upphör innan det har varat mer än nio månader i följd, dels upp­lålelse av lägenhet som utgör del av upplålarens egen bostad, dels hy­resförhållande som upphör på den grund all hyresrätten är förverkad eller att säkerhet som hyresgästen har ställt försämrats och denne un­derlåtit alt på anfordran ställa ny säkerhet. Dessutom kan hyresvärden och hyresgästen komma överens om atl hyresrätten inte skall vara för­enad med rält lill förlängning. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd,- gäller den dock endast om den har godkänts av hyresnämnden.

Bestämmelserna i 46 § innebär att hyresgästen har rätt tUl förläng­ning av avtalet, om inte någon viss i paragrafen angiven situation före­ligger. De besillningsskyddsbrytande grundema las upp i nio särskUda punkter. De innebär bl. a. alt besittningsskyddet bryts om hyresgästen har förverkat hyresrätten eller i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Detsamma gäl­ler om huset skall rivas, om del skall undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart atl hyresgästen kan bo kvar ulan nämnvärd olä­genhet för genomförandel av ombyggnaden saml om lägenheten inle vidare skall användas för bostadsändamål, allt dock under föratsättning all del inle är obUligt mot hyresgästen atl hyresförhållandet upphör. Ell ytterligare undanlag från besitlningsskyddsreglerna föreligger om hyres­avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upp­låiaren innehar med bosladsrält och upplåiaren har sådant intresse av atl förfoga över lägenheten alt hyresgästen skäligen bör flytta. Även när bostad har upplåtits i anslulning tUl anställning är besittningsskyddet in­skränkt. Paragrafen innehåller slutligen etl allmänt hållet undanlag av innebörd all förlängning kan vägras, om det inte strider mol god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obUligt mol hyresgästen alt hy­resförhållandet upphör.

För atl besittningsskyddet skaU bli fullgott behövs regler som hind­rar all del sätts ur spel genom hyreskrav. Besittningsskyddet måste allt­så förenas med normer för hyressättningen. Bestämmelser om vUlko­ren för fortsatt förhyrning av bostadslägenhet finns i 48 §. 55 § inne­håller särskilda regler om prövning av s. k. förstagångshyra. Dessa reg­ler skall efler förordnande av Kungl. Maj:l tUlämpas i brislorler, dvs. orter där särskild uppmärksamhet är påkallad lill förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet som inle är godtagbar från samhällssynpunkl. Kungl. Maj:t har meddelat sådant förordnande be­träffande alla orter där hyresregleringslagen gäller.

De nu angivna bestämmelserna innebär i korthet följande. Vid för­hyrning av en lägenhet bestäms hyran och andra villkor genom över­enskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist gäller den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning av avtalet kan hyresvär-

2    Riksdagen 1971. 1 saml. Nr 103

 

Prop. 1971:103                                                        18

den fordra alt hyran höjs. Hyresgästen är då, om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godla den hyra som hyresvärden fordrar, om den inle är oskälig. Vid tvist kan frågan om hyrans skälighet prövas av hyresnämnden. Den fordrade hyran skall anses oskälig om den väsent­ligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn lill braksvärdel är likvärdiga. Detla innebär principiellt inle bara atl jämförliga lägen­heter får lika höga hyror ulan också, åtminstone på längre sikt, all hyrorna i hela lägenhelsbeslåndet anpassas till varandra efler lägenhe­ternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom relativt bestäm­da. Den absoluta nivån avgörs av marknadslägel, dvs. förhållandel mel­lan tiUgång och efterfrågan på bostäder. På brislorler där förordnande om prövning av förstagångshyra enligt 55 § gäller skall särskilda kom­pletterande regler tillämpas. Sålunda skall den aktuella hyran prövas inle bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra utan också med beaktande av del allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet las lill skiljakligheter be­träffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduktio­nen i avgörande mån kommer all beslämmas av sådana bosladsföretag som lUlämpar självkoslnadsprincipen i hyressättningen, hindras härige­nom oskäliga, av bostadsbristen betingade hyreshöjningar. I ort där för­ordnande om prövning av förstagångshyra har meddelats får hyresvärd eller hyresgäst begära alt hyresnämnden prövar hyra som har avtalats vid lägenhetens upplåtande eller därefter innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd. Detla gäller dock inle lägenhet som utgör del av upplålarens egen bostad. Vid prövningen äger de nyss i korthet beskrivna bestämmelserna motsvarande tillämpning. Genom särbestämmelserna för brislorler blir hyresnivån i hela lägenhelsbeslån­det i viss mån låst i ell läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen.

På brislorl kan enligl 65 § hyresgäst föra lalan om återbäring av ve­derlag som har erlagts vid upplåtelse av bostadslägenhet om hyresvär­den har utnyttjat hyresgästens trångmål i följd av läget på bostadsmark­naden lill alt betinga sig sådant vederlag. Sådan talan kan föras även mot den som har begagnat sig av annans trängda läge till atl betinga sig ersättning för överlåtelse av hyresrätt tiU bostadslägenhet.

Besittningsskyddet utanför bostadssektorn upprätthålls genom ersätt­ningsregler samt bestämmelser som gör del möjligt för hyresgästen att få skäligt rådrum med avflyttning från den förhyrda lägenheten. Kort-lidsupplålelser och fall när hyresrätten är förverkad faller utanför be­sittningsskyddets tillämpningsområde. Bestämmelserna innebär i övrigt i huvudsak följande. Om hyresvärden har sagl upp hyresavtalet ulan befogad anledning och vägrar alt förlänga hyresförhållandet är han skyl­dig all ersälta hyresgästen dennes förlust på grund av atl hyresförhål­landet upphör. Ersättningsskyldighet föreligger även om anledningen

 

Prop. 1971:103                                                        19

till alt förlängning inle kommer lill stånd är alt hyresvärden kräver hyra som inte är skälig eller uppställer villkor som strider mot god sed i hy­resförhållanden eller eljest är obilligt. TUl ersättningsgill förlust torde vara all hänföra exempelvis flyttningskostnader, sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upplösning, förlust av del kvarvarande värdet av vissa förbättringsarbe­ten som hyresgästen har bekostat och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen har drivit i lägenheten. I vissa situationer kan hyresvärden motsätta sig förlängning av hyresförhållan­det ulan atl bli ersätlningsskyldig. Detla gäller om hyresgästen har åsi­dosatt sina förpliktelser i sådan mån atl det inte skäligen kan krävas all hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Ersättningsskyldighet föreligger vidare inle om uppsägningen beror på alt huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och hyresvärden anvisar annan godtagbar lägenhet och inte heller om hyresvärden eljest har befogad anledning alt upplösa hyresförhållandet. När hyresgästen behöver uppskov med avflyttningen får hyresnämnden medge sådani under skälig tid, högst ett år.

De statliga hyresnämnderna har viktiga uppgifter också enligt hyres­lagen. Nämndens primära uppgift är alt medla i hyrestvister. Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning och om förstagångshyra. Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt huvudre­geln tas upp av rälten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län som fastigheten tillhör. Fr. o. m. den 1 januari 1972 ankommer prövningen på den fastighetsdomstol inom vars område fastighelen är belägen. Talan får inle föras mol underrätts dom i fråga om faststäl­lelse av hyresvillkor. I tvister om besittningsskydd är hovrätt sista in­stans.

4. Hyresrådets skrivelse

Hyresrådet erinrar inledningsvis om den nya hyreslagen, de ändringar i hyresregleringslagen som genomfördes år 1968 och den nya hyres­nämndsorganisationen. Visserligen har de statliga hyresnämnderna va­rit i verksamhet alltför kort lid för all det skaU vara möjligt all dra några mera viltgående slutsatser, men erfarenheterna hittills synes en­ligl rådel ge vid handen all nämnderna fungerar i huvudsak så som föratsattes vid den nya lagstiftningens ikraftträdande. Erfarenheterna av partsorganisalionernas medverkan i nämnderna sägs vara goda. Ärendelillströmningen har för landet i dess helhet visat sig snarast bli mindre än man vid lagstiftningens genomförande hade anledning att räkna med. Särskilt i Stockholm men i någon mån även i Malmö har

 

Prop. 1971:103                                                        20

det dock tUl följd av stor ärendétillströmning varit svårt att motverka en ökande balans och hålla handläggningsliderna nere. Hyresnämnder­na har under den tid de varit i verksamhet hunnit skaffa sig en lämU­gen allsidig erfarenhet av olika slag av ärenden inom såväl hyreslagen;, som hyresregleringslagens område. Ell nämnvärt antal ärenden angå­ende prövning av förstagångshyra har dock först under den senaste li­den anhängiggjorts hos nämnderna. Någon erfarenhet av handläggning­en av sådana ärenden föreligger därför inte ännu. Inte heller finns någon erfarenhet av tillämpning av hyreslagens jämförelseprövning för hyresfaslslällelse på hyresreglerade orter. Hyresrådet konstaterar därför alt den gångna tiden inle har bidragit lill alt skapa någon på erfarenhet grandad klarhet i hur hyreslagens hyressältningssyslem kommer att fungera på en brislorl.

Hyresrådet framhåller att de två stora riksorganisationerna för par­terna på hyresmarknaden, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyres­gästernas riksförbund, under den lid som har förflutit sedan den nya lagstiftningen antogs av riksdagen på olika sätt har medverkat vid ut­formningen av praxis och vid handläggningen av tvister i anslulning till hyresregleringslagen. De har sålunda kommit överens om normer för beräkningen av ersättning för ombyggnads-, ändrings- och under­hållsarbeten, vilka har blivit vägledande för rättstillämpningen, och Kungl. Maj:ls beslut om generell hyreshöjning för liden lill utgången av år 1971 bygger helt på en uppgörelse mellan organisationerna. Dessa har vidare under hösten 1970 träffat vissa överenskommelser, vilka enligt hyresrådet måste tillmätas stor betydelse vid bedömandet av frå­gan om hyresregleringens avveckling. Sålunda har de den 2 oktober 1970, i anslulning till ell gemensamt uttalande alt hyresregleringen inle bör förlängas efter den 31 december 1971, kommit överens om alt ge­nom förhandlingar försöka bemästra de svårigheter och lösa de pro­blem som kan uppstå vid övergången till ell hyressältningssyslem byggt på bruksvärdering. I anslulning härtill rekommenderas lill organisatio­nema knutna föreningar all anta en särskild av organisationerna utarbe­tad förhandlingsordning. Vidare har inrättats en särskUd kommitté för centrala förhandlingar mellan parterna, avsedd att träda i verksamhet den 1 januari 1971. Organisationerna har också enats om atl snarast möjligt efter det att Kungl. Maj:l har meddelat beslut all inle förlänga hyresregleringen la upp förhandlingar om riktlinjer för behandlingen av uppkommande krav på högre hyror för tiden efler regleringens upp­hörande. De har i anslutning härtUl uttalat alt de i syfte alt medverka lill en successiv och smidig övergång lill systemet med braksvärdehy-ror skall försöka komma överens om en hyreshöjning av viss storlek, som skall kunna godtas under fömlsällning alt hyran i det enskUda fal­let inte därigenom kommer alt överstiga bruksvärdet.

Hyresrådet påpekar atl del sedan hyreslagsreformen rådande lägel på

 

Prop. 1971:103                                                        21

kapitalmarknaden har försvårat eller omöjliggjort den upprustning och modernisering av fastighetsbeståndet som reformerna i hyresreglerings­lagen syftade lill all underlätta. Vidare har ränteläget visat sig komma all ligga högre än man hade anledning alt räkna med när förslag om nu gällande generella hyreshöjningar för åren 1969—1971 lades fram. Dessa framstår därför redan nu som alllför låga. Någon ytterligare höj­ning är emellertid inle avsedd under den löpande perioden. Vid en be­dömning av möjligheterna all avveckla hyresregleringen måste särskild uppmärksamhet ägnas åt det förhållandet att behov av hyreshöjningar på grund av ökade ränteutgifter sannolikt gör sig gällande. En anhop­ning av ansökningar hos hyresnämnderna, som faktiskt avser hyreshöj­ning av detla skäl men som formellt sker under åberopande av hyres­lagens regler om bruksvärdeprövning, skulle sannolikt allvarligt an­stränga den befintliga nämndorganisationen. Om partsorganisalionerna kommer överens om en hyreshöjning som skall kunna godtas under förutsättning atl hyrorna i del enskilda fallet inle därigenom kommer all överstiga bruksvärdet, bör emellerlid delta kunna bidra lill att upp­görelser om hyreshöjning kan träffas i det övervägande antalet fall utan all hyresnämndens prövning behöver påkallas.

När del gäller alt ta ställning lill frågan om hyresregleringens av­veckling är det enligl hyresrådet väsentligt atl försöka bilda sig en upp­fattning om i vUken mån hyresläget i de största bristorterna uppvisar sådana differenser inom ell i och för sig jämförbart lägenhelsbestånd atl vid en hyressättning enligl bruksvärdeprincipen fråga kan uppslå om hyreshöjningar som, trots de olika hyresspärrarna, blir så stora alt de med hänsyn lill sociala och ekonomiska konsekvenser framstår som oanlagbara. Någon statistik som är ägnad alt ligga lill grund för en be­dömning härvidlag föreligger inte och del lorde f. ö. vara svårt alt i en statistisk undersökning läcka in aUa de faktorer som inverkar på en bruksvärdeprövning. Genom hyresnämndskanslierna i Stockholm, Göte­borg och Malmö har emellerlid vissa undersökningar utförts i syfte alt få underlag för en bedömning av verkningarna av en övergång tUl hyres­lagens bmksvärdeprövning. Vid undersökningarna har i samråd med de lokala partsorganisalionerna uppgifter införskaffats angående hyresni­våerna i de tre kommunerna. I Stockholm och Göteborg har även före­lagils besiktningar inom olika såväl privata som allmännyttiga fastighets­bestånd. Resultatet av undersökningarna anses visa all en tillämpning av bruksvärdeprincipen med undantag för enstaka fall sannolikt inte kommer alt leda tiU hyreshöjningar av sådan storlek atl några oanlag­bara konsekvenser behöver uppslå.

Vad gäller lokalerna anför hyresrådet alt någon påtaglig brist på så­dana lägenheter inte kan anses råda ens inom de tre storstadsområdena även om hyresregleringslagens direkta besittningsskydd har påkallats i elt förhållandevis storl anlal fall, särskilt i Stockholm och Göteborg.

 

Prop. 1971:103                                                        22

Avgörande för frågan om hyresregleringens avveckling för lokaler är emellerlid att den allmänna hyreslagen erbjuder etl starkt besittnings­skydd för lokalhyresgäsler. Med hänsyn härtill lorde man enligt rådel kunna bortse från alt del för viss ort eller viss kategori av lokaler lill äventyrs kan göras gällande alt en viss bristsituation alltjämt föreligger.

Sammanfattningsvis finner hyresrådet all hyreslagens regler om besitt­ningsskydd och om spärrar mol obilliga hyreskrav saml parisorganisatio­nernas förmåga atl bidra lill lösningar av hyrestvister och övergångspro­blem utgör sådana trygghetsgaranlier för hyresgästerna också på orter där hyresmarknaden kännetecknas av bristande balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter atl förutsättningar nu finns för all avveckla hyresregleringen. Med hänsyn lill de möjligen uppkommande fall där partsorganisalionernas överenskommelser inle följs bör det emellerlid under en övergångstid finnas särskilda spärrar mol oskäliga hyreshöjningar. Vidare är del i varje fall på sådana orter där det råder en markant skillnad mellan tillgång och efterfrågan på bostäder ange­lägel alt kunna ingripa mol och beivra all de hyressökandes trångmål ut­nyttjas genom svartabörsaffärer med hyreslägenheter och hyresocker. Om hyresregleringen avvecklas bör därför eitligt rådels mening bestäm­melserna i 65 § hyreslagen byggas ul och skärpas till närmare över­ensstämmelse med reglerna i 11, 23 och 24 §§ hyresregleringslagen.

På grund av del anförda föreslår hyresrådet sammanfattningsvis föl­jande.

1.   Hyresregleringslagens giltighetstid förlängs inte efter den 31 de­cember 1971.

2.   Kungl. Maj:t förordnar med stöd av 54 § hyreslagen alt bestäm­melserna i 55 § samma lag angående prövning av förstagångshyra i vissa orter skall tillämpas i kommun eller del av kommun där hyresreglerings­lagen gäller den 31 december 1971.

3.   Kungl. Maj:l förordnar med slöd av 2 § tredje stycket övergångs­lagen om begränsning under en övergångslid av två år av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal. I förordnandet, som skall gäUa i kommun eller del av kommun där hyresregleringslagen gäl­ler den 31 december 1971, anges vissa belopp vilka är avsedda alt tjäna till ledning vid bestämmande av hyreshöjning under övergångstiden. Rå­det diskuterar i skrivelsen närmare hur förordnandet bör utformas.

4.   Förbudet i 11 § hyresregleringslagen mot förmedlingsprovision, den häremot svarande straffbestämmelsen i 23 § och bestämmelsen om återbetalningsskyldighel i 24 § överflyttas lill hyreslagen all gälla i ort, som omfattas av förordnande enligl 54 § samma lag. Bestämmelserna i 65 § hyreslagen om ogiltighel av vUlkor som föreskriver särskUt vederlag för upplåtelse av bostadslägenhet i ort där förordnande gäller eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet ändras liU all avse förbud

 

Prop. 1971:103                                                        23

mol sådant villkor i förening med straffsanktion för överträdelse av förbudet.

Hyresrådet fäster slutligen uppmärksamheten på vissa problem som möter, om hyresregleringslagens giltighetstid förlängs. Härvid påpekas atl den nuvarande ordningen, enligl vilken besittningsskyddet för bo­släder regleras i hyreslagen och för lokaler i hyresregleringslagen, inne­bär alt hyresnämndens beslut i sådana frågor överprövas av olika instan­ser, vilket kan skapa komplikationer i fall då båda typerna av lägenheter är aktuella samtidigt, exempelvis inför en rivning. Vidare framhålls all möjligheterna alt höja bashyra på grund av underhållsarbeten på sikt kan leda till en bashyra som överstiger hyran i en motsvarande ny­byggd lägenhet. Rådet berör också frågor om behandlingen av kapi­talkostnaderna vid bestämmandel av generell hyreshöjning och påpe­kar bl. a. att man får räkna med all del till följd av de senaste årens höga ränteläge kan uppstå behov av möjligheter till särskild kompen­sation för ökade ränteutgifter vid sidan av den genereUa hyreshöj­ningen. Ett annat problem som rådel berör är frågan om kompensa­tion för höjda tomlrättsavgälder. Någon möjlighet att få bashyran ändrad i det enskilda fallet av sådan anledning finns inle f. n., och systemet med generell hyreshöjning passar inte i detta sammanhang.

5. Remissyttrandena

Vid remissbehandlingen har olika meningar kommit till ullryck rö­rande hyresrådets förslag. En knapp majorUel bland remissinstanserna tillstyrker förslagel i huvudsak eller lämnar del ulan erinran. Till denna grupp hör Svea hovrätt, Göteborgs kommunstyrelse. Näringslivets bygg­nadsdelegalion. Köpmannaförbundet, SHIO, KF, SACO och Advokat­samfundet. Bostadsstyrelsen anser atl principbeslut om avveckling av hy­resregleringen bör kunna fallas nu men alt som tidpunkt för avveckling­en bör väljas den 31 december 1974. Till dem som uttalar sig i avstyr­kande riktning hör Stockholms tingsrätt, Stockholms och Malmö kom­munstyrelser, SABO, LO och TCO. Även dessa remissinstanser stäUer sig dock positiva lill en utveckling mol friare förhållanden på hyres­marknaden och lägger fram vissa förslag i denna riktning.

De remissinstanser som tillstyrker hyresrådets förslag lämnar i regel inle någon mer ingående motivering för sitt ställningstagande. De som anser att en total avveckling av hyresregleringen inte bör ske nu åbe­ropar i allmänhet atl del inle finns tillräckliga garantier mot oskäliga hyreshöjningar på brislorler. Särskilt påpekas atl man ännu saknar nämnvärda erfarenheter av hyreslagens bruksvärdeprövning och att del är svårt att bedöma hur hyressättningen kommer atl ulfalla i praktiken.

 

Prop.1971:103                                                                        24

Stockholms tingsrätt framhåUer atl hyresrådet har fäst avgörande vikt vid de trygghetsgaranlier för hyresgästerna som innefattas i bl. a. hyres­lagens regler om besittningsskydd och spärrar mol obilliga hyreskrav. SärskUt beträffande det äldre bostadsbeståndet på brislorler är del emel­lertid svårt all förutse hur en hyressättning enligl bestämmelserna i 48 § hyreslagen kommer atl utfalla i praktiken. Särbestämmelsen om hyres­sättning på brislorter lämnar utrymme för skiftande tillämpning. Tings-rätlen har ännu inte hafl atl tillämpa någon av hyressättningsbestäm-melserna i paragrafen.

Stockholms kommunstyrelse anser att riskerna med en omedelbar av­veckling av hyresregleringen för bostadslägenheter inle är klarlagda till alla delar. Bostadsbristen i stockholmsområdet är fortfarande betydande. Del finns därför enligt kommunstyrelsen risk för atl en omedelbar av­veckling av regleringen pressar upp de frisläppta hyrorna betydligt. Framför allt gäller detla de äldre lägenheterna, där det finns alltför få jämförelseobjekt i det allmännyttiga beståndet, med vars hjälp elt rimligt bruksvärde kan fastställas. Kommunstyrelsen kan därför i vart fall inte tillstyrka en omedelbar avveckling för det äldre lägenhetsbeståndet utan förordar en förlängning av regleringen tills vidare eller på minst tre år.

LO anser atl en i princip fri hyresmarknad bör genomföras på sikt och ansluter sig också lill uppfattningen alt den nya hyreslagen liksom hyresmarknadens parter innebär vissa garantier mol oskäliga hyreshöj­ningar. LO ställer sig dock tveksam till en total avveckling av hyresregle­ringen innan bättre underbyggda analyser i fråga om verkningarna av en sådan åtgärd föreligger och mera långtgående garantier mol ogynn­samma konsekvenser har tillskapats, speciellt i de utpräglade bristorter­na. LO föreslår all hyresregleringen bibehålls i ytterligare tre år.

Bostadsstyrelsen framhåller alt del i åtskilliga kommuner råder en på­taglig bostadsbrist. Del är ofrånkomligt all en fri hyressättning skulle åstadkomma ell tryck uppåt på hyresnivån i en marknad som känne­tecknas av sådan brist. Den bristande balansen mellan tillgång och efter­frågan kommer atl innebära risker för en knapphetsbetingad hyres­stegring utöver den som uppkommer vid en anpassning till bruks­värdet. Dessa risker är uppenbara särskilt i de tre storstadsområdena. En stegring av bostadskostnaderna blir särskUl kännbar för konsument­grupper med låga inkomster. Styrelsen understryker därför behovet av en sådan omfördelning av samhällets bostadspolitiska och ekonomiska insatser all en eventuell avveckling av hyresregleringen inte får sociala skadeverkningar. Del är angelägel atl del allmännas slöd lill inkomst-svaga gruppers bostadsförsörjning fortlöpande ses över och vid behov förstärks. Styrelsen erinrar om den översyn av bestämmelserna om bo­stadstillägg för barnfamiljer som famUjepolitiska kommittén har fåll i uppdrag atl utföra och framhåller atl resultatet av denna översyn bör

 

Prop. 1971:103                                                        25

föreligga innan hyresregleringen avvecklas. Som tidpunkt för avveckling­en förordar styrelsen den 31 december 1974. Begreppet braksvärde får vid denna tidpunkt antas ha blivit mera tUlfredsstäUande klarlagt.

I några remissyltlranden berörs de undersökningar angående hyres­nivåerna som har ulförts av hyresnämndskanslierna i Stockholm, Göte­borg och Malmö. SHIO påpekar all hyrorna i de undersökta hyresregle­rade lägenheterna i del centrala Stockholm med ett undantag varierar mellan 38 och 76 kr. per m-. Samtliga lägenheter är försedda med cen­tralvärme, varmvatten och bad. Från hyresgästernas synpunkt lorde de inte ha mycket lägre värde än många nybyggda lägenheter, och organi­sationen ifrågasätter om slutsatsen atl bruksvärdemetoden inle kom­mer atl medföra några mera betydande hyreshöjningar annat än i ensta­ka undanlagsfall är riklig. Malmö kommunstyrelse, TCO, Byggnadsar­betareförbundet och Metallindustriarbelareförbundet framhåller alt un­dersökningarna är alllför begränsade för att tillåta några mer bestämda slutsatser.

Några remissinstanser diskuterar betydelsen av alt partsorganisalioner­na på hyresmarknaden har kommit överens om att genom förhandlingar försöka lösa de problem som kan uppstå vid övergång lill ell hyressält­ningssyslem byggt på bruksvärdering. Byggnadsarbetareförbundet säger sig inte vara övertygat om atl sådana utfästelser kommer all bli helt effektiva på de utpräglade bristorlerna. Ell stort antal fastighetsägare och hyresgäster slår f. n. utanför organisationerna och del finns anled­ning atl förmoda atl andelen oorganiserade hyresgäster är avsevärt större på den privata hyresmarknaden än inom den kooperativa eller allmännyttiga sektorn. Även om man kan räkna med all antalet orga­niserade hyresgäster ökar något vid en eventuell avveckling av hyresreg­leringen torde även i fortsättningen många komma all slå utanför. Dessa kommer att vara relativt oskyddade mol hyreshöjningar. Liknande utta­landen görs av Malmö kommunstyrelse. SHIO påpekar atl del är oklart vad som kommer alt ske beträffande de icke organiserade hyresvärdarna och hyresgästerna om hyresregleringen avvecklas. Organisationen hänvi­sar särskilt lill lokalhyresgästernas problem. Näringslivets byggnadsdele­galion instämmer i vad hyresrådet anför beträffande partsorganisalio­nernas roll för utvecklingen på hyresmarknaden och bedömer det som realistiskt alt utgå från att organisationerna skall kunna lösa uppkom­mande problem.

Kommunalarbetareförbundet, Metallindustriarbelareförbundet och Transportarbetareförbundet anför att det med hänsyn till det rådande ekonomiska läget inte bör vidtas några ålgärder som leder till hyreshöj­ningar. Förbunden hänvisar särskilt lill låginkomslgmppernas problem. Även Stockholms kommunstyrelse menar all det ekonomiska läget, som motiverar återhållsamhet med prishöjningar på alla områden, talar mol avveckling av hyresregleringen.

 

Prop. 1971:103                                                                    26

En minoritet inom Göteborgs kommunstyrelse framhåller atl ell slo­pande av hyresregleringen på bristorlerna medför, alt hyresintäkterna ökar och atl fastighetsvärdena stiger. Fastighetsägarna får härigenom en oförtjänt förmögenhetsökning. Hyresrådels förslag bör kompletteras med regler som motverkar oförtjänta inkomst- och förmögenhetsökningar. TCO anför Uknande synpunkter.

Bostadssiyrelsen, SABO, LO, TCO, Byggnadsarbetareförbundet och Transportarbetareförbundet ullalar sig alla för en regional avveckling av hyresregleringen. Enligl SABO bör som förulsällning för en sådan avveckling gälla all det allmännyttiga bostadsbeståndet på orten har nått så stor omfattning atl det har etl avgörande inflytande över den allmänna hyresnivån. Organisationen finner del naturligt att prövning av förstagångshyra skall få ske på orter där hyresregleringen avvecklas.

Svårigheten atl förutse hur en hyressättning enligl braksvärdeprin­cipen kommer all ulfalla i praktiken motiverar enligl Stockholms tings­rätt alt avvecklingen av hyresregleringen sker med varsamhet. Kravet på varsamhet kan i viss utsträckning tUlgodoses genom lämpligl av­passade övergångsbestämmelser. Tingsrätten ifrågasätter emellerlid om detla är tillräckligt. En tänkbar lösning skulle vara atl låta den totala avvecklingen föregås av en ytterligare partiell avveckling, vilken i så fall lämpligen bör omfatta de senaste 10—13 årens nyproduktion. De av hyresnämndskanslierna i Stockholm, Göteborg och Malmö utförda undersökningarna ger visst stöd för alt en hyressättning enligt braks­värdeprincipen i regel inte skulle komma all medföra mera anmärk­ningsvärda hyreshöjningar i sådana hus. En partiell avveckling av an­given innebörd ligger enligt tingsrätten i linje med 1968 års reform. Den minskar risken för att organisationen för prövning av hyrestvister blir överansträngd. Samtidigt ger den möjlighet lill erfarenheter av hur braksvärdeprincipen fungerar, vilket i sin lur bör möjliggöra en säk­rare bedömning av de konsekvenser som en total avveckling kan komma att medföra.

Enligl Stockholms kommunstyrelse kan det övervägas att avveckla regleringen för samtliga fastigheter som är byggda under 1960-lalet. I denna bebyggelse dominerar del allmännyttiga beståndet, vilket skapar vissa garantier för en rimlig hyressättning vid tUlämpning av bruks-värdeprincipen. En avveckling i denna del av lägenhelsbeslåndet skuUe troligtvis inle behöva innebära några större hyreshöjningar. Av de lä­genheter i flerfamiljshus som har färdigställts under åren 1959—1968 i Stor-Stockholms bosladsförsörjningsområde är 27 000 hyresreglerade medan 90 000 har uppförts i allmännyttig eller kooperativ regi. En mi­noritet inom Göteborgs kommunstyrelse redovisar liknande inställning som Stockholms kommunstyrelse. Även SABO anser all del bör över­vägas all undanta lägenheter som har färdigställts efler en viss tidpunkt från hyresregleringen. Tidsgränsen kan variera lokalt eller beslämmas

 

Prop. 1971:103                                                        27

enhetiigt för hela landet. Enligt SABO:s bedömning är del allmännyttiga inslaget bland de lägenheter som har producerats under 1960-lalet så stort alt det kan antas ha avgörande betydelse för hyresbildningen på bostadsmarknaden. TCO anser all del bör övervägas alt avveckla hy­resregleringen för samtliga efler år 1955 uppförda fastigheter.

SABO pekar på alt en omprövning av hyresregleringen för lokaler kan aktualiseras i strävan mot en friare hyresmarknad. Stockholms kom­munstyrelse tillstyrker uttryckligen alt hyresregleringen avvecklas för lokaler. Näringslivets byggnadsdelegalion framhåller atl någon brist på lokaler inte kan anses föreligga annat än möjUgen temporärt och med stark lokal begränsning. Enligl delegationen behöver några oliUfreds­slällande förhållanden inte befaras i samband med avveckling av regle­ringen beträffande lokaler. Köpmannaförbundet betecknar den allmän­na situationen på lokalhyresmarknaden som relativt balanserad. I de större städerna kan man dock ofta, särskilt inom cilyområdena, konsta­lera etl visst efterfrågetryck beträffande de mest attraktiva lägena. För­bundet framhåller att lokalhyrorna i fastigheter som innehåller både bostäder och lokaler ligger på en relativt sett betydUgt högre nivå än bostadshyrorna. Del är inte uteslutet atl en större del av hyran kommer alt övervältras på lokalerna om hyresregleringen avvecklas endast för dem. Härigenom ökar spännvidden mellan hyrorna i bostäder och loka­ler ytterligare. En ökad belastning för lokalhyresgästerna får dessutom negativ effekt på deras serviceutbud. Förbundet anser därför att hyres­regleringen bör avvecklas samtidigt för bostäder och lokaler.

Flera remissinstanser berör frågan om övergångstidens längd och be­hovet av övergångsbestämmelser i övrigl. Eftersom del är svårt alt be­döma hur braksvärdeprincipen för bostadslägenheter kommer alt verka på en brislmarknad måste man enligl Svea hovrätt räkna med vissa om­ställningsproblem efler hyresregleringens avveckling. Del är därför an­gelägel atl hyreshöjningarna kan begränsas under en övergångstid. Den­na bör lämpligen beslämmas till fyra år för de tre storstadsregionerna. Även SHIO föreslår all övergångstiden bestäms till fyra år. LO och Byggnadsarbetareförbundet anser all övergångstiden, om hyresregle­ringen avvecklas, bör vara fem år. Göteborgs kommunstyrelse och TCO anför helt allmänt all den föreslagna övergångstiden om två år är för kort. Stockholms tingsrätt anser all det även vid en reform av den mera begränsade omfattning som tingsrätten har föreslagit behövs övergångs­bestämmelser som begränsar hyreshöjningarna under en omställnings-period och nedbringar tillströmningen av tvister lill de hyresprövandc organen. Tingsrätten finner del i viss mån tveksamt om hyresrådets för­slag tiU övergångsbestämmelser innebär en helt lämplig lösning och föreslår bl. a. atl övergångstiden bestäms lill tre år. Svea hovrätt anser alt det bör övervägas om inte lokalhyresgäslerna i åtminstone de tre storstadsregionerna under en övergångslid bör komma i åtnjutande av

 

Prop. 1971:103                                                        28

såväl direkt besittningsskydd som en begränsning av hyreshöjningarna. Även Stockholms tingsrätt anser att övergångsbestämmelser beträffande lokaler behövs. LO föreslår atl möjlighet lill prövning av förstagångs­hyra införs på alla orter.

Några remissinstanser går in på frågan om behovet av ändringar i hyresregleringslagen. Stockholms kommunstyrelse anser all ordningen med generella hyreshöjningar bör ersättas med etl syslem med kosl-nadskompensalion som fastställs genom förhandlingar mellan parterna. Härigenom kommer försumliga fastighetsägare inle i åtnjutande av de generella hyreslilläggen. Bindande uppgörelser bör få träffas endasl mellan fastighetsägare och hyresgästförening. Som en övre gräns för hyreshöjning bör gälla atl hyran inle får överstiga vad som skuUe följa vid en tillämpning av bruksvärdeprincipen. I den mån uppgörelse inle kommer till stånd förhandlingsvägen bör hyresnämnd kunna pröva frå­gan. De avlal som träffas mellan parterna bör registreras av hyres­nämnderna och ligga lill grund för deras beslut i ärenden som hän­skjuts dit. Malmö kommunstyrelse framhåller alt styrningen av hyres­marknaden har lett till en hyressplillring som kan framstå som orättvis. Schabloniseringen vid bestämmandet av grundhyror (bashyror) och ge­nerella tillägg samt den skiftande underhåUsslandarden har inle varit ägnade alt undanröja dessa missförhållanden. Kommunstyrelsen anser all inga generella hyreshöjningar bör ulgå efler år 1971. I släUel bör hyresvärdarna vara skyldiga all anmäla lill hyresnämnden när hyres­höjning påkallas. Beslut om hyreshöjning bör grundas bl. a. på verk­liga ränteutgifter, normala omkostnader för fastighetsförvaltning och skälig förräntning av eget kapital. SABO anför att systemet med gene­rella hyreshöjningar och höjning av bashyra på grund av förbättrings­arbeten i vissa fall har motverkat utvecklingen mol bruksvärdehyror. Erfarenheterna från den allmännyttiga bostadssektorn lalar enligl SABO för en friare hyresbildning där hyrorna bestäms efter förhandlingsupp­görelser mellan hyresgäst- och fastighetsägarorganisationerna. SABO finner det från flera synpunkter önskvärt all sådana överenskommelser konfirmeras eller registreras av hyresnämnd. Därigenom blir del möj­ligt alt i ett enskilt fall fastställa hyra med utgångspunkt i vad orga­nisationerna har kommit överens om.

Den föreslagna ändringen i 65 § hyreslagen avstyrks av Näringslivets byggnadsdelegation, som hävdar att förslaget innebär kriminalisering av förfaranden som i vissa fall ler sig rimliga och helt berättigade.

 

Prop. 1971:103                                                                   29

6    Departementschefen

6.1 Frågan om total avveckling av hyresregleringen

Hyresregleringen lUlkom för all mildra verkningarna av den känn­bara bostadsbrist som uppstod på många håll i början av 1940-lalet till följd av atl del andra världskrigels utbrott hade medfört en kraftig minskning av bostadsbyggandet. Lagen, som i princip gjordes tillämplig i alla tätorter med mer än 2 000 invånare, innehöll bestämmelser inte bara om reglering av hyran utan även om besittningsskydd för hyres­gästen. Den var ursprungligen provisorisk med begränsad giltighetstid men kom efler hand atl få en mera permanent karaktär genom all den förlängdes vid upprepade tUlfällen. Efler den senaste förlängningen gäUer lagen lill utgången av år 1971.

Hyresregleringslagen har inte hafl oförändrat innehåll under sin snart trettioåriga gUtighetstid. Av särskUd betydelse är atl reglerna om besitt­ningsskydd beträffande bostadslägenheter år 1968 avlöstes av perma­nenta bestämmelser i den allmänna hyreslagen. Denna lag ger hyres­gästen rätt till förlängning av hyresförhållandet utom i vissa angivna situationer. I fråga om bostadslägenheter är alltså numera hyresregle­ringslagen en ren priskontrollag.

Även i hyresförhållanden utanför bostadssektorn innefattar den all­männa hyreslagen etl besittningsskydd för hyresgästen. Della innebär alt hyresgästen har räll lill ersättning för förlusl på grund av hyres­förhållandets upplösning, om hyresvärden ulan befogad anledning väg­rar alt förlänga hyresavtalet eller för dess förlängning uppställer villkor som är obilliga, s. k. indirekt besittningsskydd. Beträffande lokaler som omfattas av hyresregleringslagen gäller dock i stället alltjämt den lagens direkta besittningsskydd.

Bortsett från reglerna om besittningsskydd för lokalhyresgäster ut­görs, som framgår av del anförda, hyresregleringslagens huvudsakliga innehåll av bestämmelser om reglering av hyran. Tillämpningsområdet för dessa bestämmelser är nu väsentUgt mindre än det ursprungligen var. Alltsedan mitten av 1950-lalel har nämligen regleringen stegvis av­vecklats för stora kategorier av lägenheter. Delta har skett dels genom lagändringar och dels genom beslut av Kungl. Maj:l. Särskilt betydelse­fulla lagändringar antogs år 1957, då upplåtelser i första hand av lägen­heter i allmännyttiga och därmed jämställda bostadsföretags hus undan­togs från regleringen, och år 1968, då det föreskrevs all lägenheter i hus eller del av hus som färdigställdes efler utgången av samma år inle skulle omfattas av denna. Vid sistnämnda tillfälle infördes möjlighet för hyresnämnd att besluta om undanlagande från regleringen av hus eller del av hus som undergått omfattande ombyggnad. Kungl. Maj:t har vidare genom en serie beslut under åren 1959—1964 förordnal om

 

Prop.1971:103                                                         30

såväl regional som kalegorimässig avveckling av hyresregleringen. Från alt ursprangligen ha varit i krafl i ca 500 orter gällde hyresregleringen för bostadslägenheter vid 1969 års ingång i 159 kommuner eller delar av kommuner. Hyresregleringen för lokaler omfattade endasl 16 av de största städerna. Det kan beräknas all av de totalt omkring 3 milj. bo­stadslägenheter som finns i landet mindre än 600 000 är underkastade hyresreglering.

Del är sålunda numera en ganska liten del av bostadsmarknaden som omfattas av prisregleringen. Den reglerade delen minskar också starkt framför allt relativt sett men även i absoluta tal genom rivning m. m. Del sagda skall emellertid inle undanskymma alt regleringen alltjämt, särskUl i storstadsregionerna, omfattar elt myckel betydande bostads­bestånd. De hyresreglerade lägenhetema finns framför allt i äldre fastig­heter och lägenheterna bebos i stor utsträckning av låginkomsttagare för vilka hyreshöjningar blir särskUl kännbara.

Hyresregleringslagens bestämmelser om hyressättningen innebär atl för hyran har fixerats en viss högsla nivå och all höjning däröver i princip inle får ske ulan tillstånd av myndighet. Regleringen av hyres­beloppen utgick ursprungligen från en för varje lägenhet gällande grund­hyra. Grundhyran motsvarade för lägenheter som var uthyrda den 1 januari 1942 det hyresbelopp som lägenheten då betingade. För lägen­heter som hade tiilkommil därefter fastställdes grundhyran av hyres­nämnden. Grundhyran kunde ändras genom beslut av nämnden på grund av förändringar i lägenhetens skick men den påverkades inte av ökningar i fastighelsomkostnaderna. I stället kunde Kungl. Maj:t som kompensation för sådana kostnadsökningar medge tillägg lill grundhy­ran, s. k. generell hyreshöjning. Sådana generella hyreshöjningar har sedan början av 1950-lalel fastställts för varje år t. o. m. år 1968 och därefter för perioden 1969—1971. Genom 1968 års ändringar i hyres­regleringslagen har begreppet grundhyra slopats och ersatts av bashyra. Della utgör dock bara en teknisk reform och innebär inle någon saklig förändring av regleringens konstruktion. Bashyran motsvarar i princip grundhyran jämte den generella hyreshöjning som var medgiven den 31 december 1968. Hyresvärden får vid straffansvar inte la emot, träffa avtal om eUer begära högre hyra än bashyran. Hyresnämnden kan på begäran av hyresvärden höja bashyran om lägenhetens värde har ökats genom ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete som är av ej en­dast ringa omfallning eller om annat liknande skäl föreligger. Genom 1968 års lagändringar har också införts vissa möjligheter för parterna atl träffa avlal om hyreshöjningar. Om lägenheten har ökat i värde ge­nom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete, som är av ej endasl ringa omfattning, eller genom åtgärd av därmed jämförlig be­tydelse har hyresvärden räll all komma överens med hyresgästen om tillägg till bashyran som ersältning för dessa arbeten. I ell par andra fall

 

Prop. 1971:103                                                        31

har redan tidigare viss avtalsfrihet förelegat. Sålunda kan parterna kom­ma överens om ersältning för bränslekostnader och för vissa vatten- och avloppsavgifter. Överenskommelser av nu nämnda slag kan på hyres­gästens begäran prövas av hyresnämnden. Liksom tidigare kan Kungl. Maj:l besluta om kompensation tUl fastighetsägarna för ökade omkost­nader för fastighetsförvaltning i form av generell hyreshöjning.

För bostadslägenhet som inle omfattas av hyresregleringen tillämpas de normer för hyressättningen som finns i hyreslagen och som inför­des genom 1968 års hyreslagsreform. Reglerna i hyreslagen om bestäm­mande av hyra har den primära uppgiflen all trygga hyresgästens be­sittningsskydd. Delta skydd kan nämligen inle bli fullgott ulan regler som hindrar obilliga hyreskrav. Däratöver syftar hyressältningsnormer-na till alt hindra sådan hyreshöjning som beror på bostadsbristen. Ka­rakteristiskt är alt enligt hyreslagens regler fastighetens produktions-och driftskostnader inle har omedelbar betydelse för bestämmande av hyran. I stället skall hyran ställas i relation till hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. För brislorter gäUer där­vid att hyresnivån för nybyggda lägenheter utgör en särskUd spärr mot oskälig hyresstegring, och inom denna nivå blir i regel de allmännyttiga företagens på självkostnaderna gmndade hyror riklgivande.

Sammanfattningsvis kan hyressältningsbeslämmelserna i hyreslagen beskrivas på följande sätt. Om hyresvärden fordrar höjd hyra för atl gå med på förlängning av hyresavtalet är hyresgästen skyldig att godla den fordrade hyran bara om denna inte är oskälig. Hyran är alt anse som oskälig om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som, med hänsyn lill bruksvärdet är likvärdiga. Om parterna inle kan komma överens kan hyresgästen dra tvisten inför hyresnämnden. Reglerna om prövning av villkoren för förlängning av hyresavtal kompletteras av särskilda bestämmelser för bristorter. Den aktuella hyran skall där prö­vas inte bara med hänsyn lill jämförliga lägenheters hyra ulan också med beaktande av det allmänna hyresläget för närmast jämförliga lägen­heter i nybyggda bostadshus. På brislort har hyresvärd och hyresgäst dessutom rätt atl begära alt hyresnämnden prövar den hyra som har överenskommits vid hyresgästens inflyttning i lägenheten eller inom viss kortare tid därefter, den s. k. förstagångshyran. De särskilda bestäm­melserna för brislorler gäller enligl Kungl. Maj:ls förordnande i kom­mun eller del av kommun där hyresregleringslagen är tillämplig.

Statens hyresråd har nu föreslagit att hyresregleringen skall avveck­las definitivt genom atl lagens giltighetstid inte förlängs efter utgången av år 1971. Hyresrådet föreslår vidare bl. a. alt Kungl. Maj:t dels före­skriver atl hyreslagens bestämmelser om prövning av förstagångshyra skall tillämpas i kommun eller del av kommun där hyresregleringslagen gäller vid nämnda tidpunkt, dels med stöd av den s. k. övergångslagen förordnar om begränsning under en övergångstid av två år av det be-

 

Prop. 1971:103                                                        32

lopp med vilket hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal. Hyresrå­det framlägger även vissa förslag om förbud mot hyresocker m. m. Som slöd för sitt förslag om avveckling av regleringen anför rådet bl. a. all erfarenheterna av den nya hyreslagen och av de nya hyresnämndemas verksamhet är goda samt all partsorganisalionerna på hyresmarknaden har tagit ställning för en avveckling av hyresregleringen och uttalat sin avsikt alt genom överenskommelser försöka lösa de problem som upp­kommer i samband med övergången från en reglerad lill en friare hy­resmarknad. Hyreslagens regler om besittningsskydd och om spärrar mot obilliga hyreskrav saml partsorganisalionernas förmåga att bidra till lösningar av hyrestvister och övergångsproblem utgör enligt rådets mening sådana Irygghelsgarantier för hyresgästerna också på orter där hyresmarknaden kännetecknas av bristande balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter alt förutsättningar nu finns för alt av­veckla hyresregleringen.

Hyresrådet redovisar vissa bedömningar beträffande effekten på hy­resnivån i bristorter av en avveckling av hyresregleringen. Bedöm­ningarna grundar sig på undersökningar som har utförts inom hyres­nämndskanslierna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Undersökningar­na anses visa atl en tillämpning av bruksvärdeprincipen med undanlag för enstaka fall sannolikt inle kommer alt leda till hyreshöjningar av så­dan storlek alt några oanlagbara konsekvenser uppstår.

Remissopinionen i avvecklingsfrågan är splittrad. Hyresrådels förslag tillstyrks eller lämnas utan erinran av Svea hovrätt, Göteborgs kom­munstyrelse. Näringslivets byggnadsdelegalion. Köpmannaförbundet, SHIO, KF, SACO och Advokatsamfundet. Bostadssiyrelsen anser atl principbeslut om avveckling av hyresregleringen bör fattas nu men all som tidpunkt för avvecklingen bör väljas den 31 december 1974. I av­styrkande riktning ullalar sig Stockholms tingsrätt, Stockholms och Malmö kommunstyrelser, SABO, LO och TCO. Även dessa remiss­instanser ställer sig dock i princip positiva lill en övergång lill friare förhållanden på hyresmarknaden. Till slöd för sin uppfattning alt en omedelbar avveckling av hyresregleringen inte bör ske åberopar de i allmänhet alt hyreslagens bruksvärdesyslem ännu inle har tillämpats i någon nämnvärd utsträckning och atl tillräckliga garantier mol oskä­liga hyreshöjningar på orter med bostadsbrist kommer atl saknas, om regleringen avvecklas. Flera av dessa remissinstanser ullalar sig däremot för en fortsatt regional avveckling av regleringen och det förs också fram förslag om all undanta lägenheter som har färdigställts efter viss lidpunkt.

Förhållandena på bostadsmarknaden skiljer sig i dag väsentligt från vad som gällde när hyresregleringen infördes. Bostadsbyggandet har under senare år legat på myckel hög nivå. Av del program för byg­gande av en miljon lägenheter under perioden 1965—1974 som riks-

 

Prop. 1971:103                                                                    33

dagen har uttalat sig för har mer än 60 "/o genomförts när sex år nu har förflutit. På många orter råder inle längre någon egentlig brist på bosläder. På andra håll präglas dock marknaden alltjämt av etl bety­dande efterfrågeöverskott.

Genom hyresregleringen har hyresnivån i äldre hus fixerats lill för­hållandena den 1 januari 1942 och i senare färdigstäUda hus till det kostnadsläge och de finansieringsmöjligheter som gällde då husen bygg­des. Genom procentuella tillägg har hyresvärdarna kompenserats för ökningar i fastighelsomkostnaderna. Regleringens konstruktion har lett till betydande skUlnader mellan hyrorna i hus av olika ålder och med olika finansiering. Tämligen genomgående stiger de genomsnittliga hy­rorna från den äldsta åldersgruppen lUl den yngsta. HyresskUlnaderna motsvarar delvis av skUjakligheler beträffande sådana faktorer som skall beaktas vid bruksvärdeprövning såsom lägenheternas modernitets-grad, underhåll och skick i övrigt, men del är fullt klart att det i många fall inte finns något sådant samband. Sålunda kommer exempel­vis de olikheter i bruksvärde som särskilt i de större städerna föreligger mellan centralt och periferi belägna lägenheter endast i ringa grad till uttryck i hyresnivån. Det finns uppenbarligen, framför allt i slädemas centrala delar, många lägenheter där hyran ligger betydligt under vad som skulle kunna las ul, om lägenhetens bruksvärde lades lill grund för hyressättningen.

De nu angivna omständigheterna innebär otvivelaktigt vissa risker för alt hyresnivån kan komma all höjas på ell inle godtagbart sätt om hy­resregleringen avskaffas. Risken för en sådan utveckUng blir särskilt påtaglig mot bakgmnd av alt de allmännyttiga bostadsföretagen med hänsyn till sin ringa andel av del äldre lägenhetsbeslåndet inle har sam­ma prisledande ställning inom delta som inom nyproduktionen.

Hyreslagens huvudregel fÖr hyressättningen för bostadslägenheter är avpassad för en i huvudsak balanserad hyresmarknad, där hyressteg­ringar som beror på knapphet på bosläder inte behöver befaras. På en sådan marknad ger en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägen­heter en tUlfredsstäUande utgångsunkt när del gäller atl bestämma skä­lig hyra för en viss lägenhet. På en marknad med mera påtaglig lägen­hetsbrisl är förhållandena annorlunda. Där uppslår etl starkt tryck uppåt på hyresnivån. Den jämförelseprövning som skall ske enligt hu­vudregeln är i en sådan situation inte något effektivt hinder mot hyres­stegringar som beror på brislen på bosläder. Jämförelseprövningen är nämUgen relativ och kan inte hindra alt hyrorna över lag drivs upp till en hög nivå. Hyreslagens särskilda regler för orter med mera pålagUg bostadsbrist syftar till atl motverka en sådan utveckling. Den aktuella hyran skall där, som förut anmärkts, prövas inle bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra ulan också med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus. Inom nypro-

3    Riksdagen 1971.1 saml. Nr 103

 

Prop. 1971:103                                                        34

duklionen av flerfamiljshus har de allmännyttiga företagen en domine­rande ställning. Dessa förelag tillämpar självkostnadsprincipen, vilket innebär att deras hyror motsvarar de faktiska kostnaderna på lång sikt för fastighetsförvaltningen. På så sätt skapas en spärr mot hyror som inle står i rimligt förhållande till självkostnadshyrorna i nyproduktionen.

I 1968 års lagstiftningsärende anförde min företrädare all utgångs­punkten vid bedömandet i fortsättningen av frågan om hyresregleringens behållande måste vara atl hyreslagen innehåller normer för hyressätt­ningen, vilka i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bristande balans mellan tillgång och efterfrågan. på bostadslägenheter. Jag instämmer i denna bedömning. Några egentliga erfarenheter av hur hyreslagens system fungerar på en brislort föreUgger dock ännu inte. Hyresrådet ullalar sig också med viss försiktighet när del gäller frågan om vilka verkningar en avveckling av hyresregleringen skulle få. Rådel anser sig sålunda av den förut nämnda undersökningen av hyresnivåerna i Stockholm, Göteborg och Malmö inle kunna dra längre gående slut­sals än all en tillämpning av hyreslagens bruksvärdeprincip med undan­tag för enstaka fall sannolikt inle kommer alt leda till hyreshöjningar av sådan storlek all några oanlagbara konsekvenser behöver uppstå. Remissopinionen i frågan är splittrad. Från många håU, även från re­missinstanser som är positiva till förslagel om total avveckling av regle­ringen, betonas alt del är svårt all bedöma hur hyreslagens bruksvärde-system kommer all verka beträffande bosladslägerUieler på orter med påtaglig bostadsbrist. En avveckling av regleringen på sådana orter be­faras leda till icke godtagbara hyreshöjningar. Delta är ägnat att stäm­ma till varsamhet. Farhågor av denna natur bland stora grupper hyres­gäster skapar inle något gynnsamt klimat för genomförande av en av­veckling. Jag anser mig mol den nu angivna bakgranden ha anledning att starkt ifrågasätta lämpligheten av att nu avveckla hyresregleringen.

En faktor av betydelse för ställningstagandet i avvecklingsfrågan är vilka möjligheter hyresnämnderna och domstolarna har all bemästra den ökade belastning som övergångstiden kan föra med sig. En avveck­ling kommer på sikt all leda till all hyrorna i hela lägenhelsbeslåndet anpassas till lägenheternas varierande bruksvärden. Denna anpassning kommer all föranleda större eller mindre justeringar av hyrorna för elt stort antal lägenheter. Visserligen finns det anledning att räkna med att hyresmarknadens partsorganisalioner skall komma överens om en grad­vis genomförd anpassning av de utgående hyrorna till del hyresläge som skaU råda vid övergångstidens slut och all dessa överenskommelser i viss utsträckning skall tjäna som vägledning för hyressättningen även utanför del område som organisationerna läcker. Säkerligen finns det emellerlid hyresvärdar och hyresgäster som inle är villiga att rätta sig efter sådana överenskommelser. Man kan därför inle bortse från risken för atl en avveckling av hyresregleringen kan medföra en kraftig till-

 

Prop.1971:103                                                         35

strömning av tvister till hyresnämnderna och domstolarna. Hyresrådet har för sin del framhållit att särskild uppmärksamhet härvidlag är på­kallad med hänsyn till atl ränteläget har visat sig komma alt ligga högre än partsorganisalionerna utgick från när de utarbetade sitt förslag lill generella hyreshöjningar för åren 1969—1971. Många hyresvärdar kan därför anse sig ha krav på kompensation för ökade kapitalkostnader under den nämnda perioden. Detla kan föranleda en anhopning av ären­den hos hyresnämnderna där hyresvärdens anspråk i realiteten grundas på nämnda skäl men i vilka hyreslagens regler om bruksvärdeprövning åberopas.

Hyresnämndsorganisalionen har nu byggts upp och varit i verksamhet en tid men del är uppenbart alt en starkt ökad tillströmning av ärenden skulle medföra allvarliga påfrestningar. Risken härför är så myckel större som någon nämnvärd erfarenhet av handläggningen av hyres­tvister enligt hyreslagen och några vägledande avgöranden ännu inle föreligger. En ökad tillströmning av ärenden lill hyresnämnderna kom­mer självfallet alt ge utslag även i fråga om domstolarnas arbetsbörda. Hyresmålen skall fr. o. m. den 1 januari 1972 handläggas av fastighets­domstolarna. Dessa får samtidigt omfattande uppgifter med tillämp­ningen av ny lagstiftning, särskilt på fastighetsbildningsområdel. En kraf­tig ökning av antalet hyrestvister skulle mot bakgrund härav kunna skapa betydande problem inom domstolsväsendet.

De ändringar som genomfördes i hyresregleringslagen är 1968 hade bl. a. till ändamål att främja underhåll och förbättring av äldre fastig­heter. I detla syfte öppnades möjlighet all från hyresregleringen undanta hus som undergår omfattande ombyggnad. Vidare utsträcktes de då gällande reglerna om räll till hyreshöjning med anledning av förbätt­ringsarbeten i lägenheten eller fastigheten lill all avse även mer omfat­tande underhållsarbeten som ökade lägenhetens värde. Den kritik som har riktats mol hyresregleringssystemel för all det skulle motverka eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det äldre lägenhelsbeslåndet har härigenom i hög grad förlorat i styrka.

Det hittills anförda lalar enligl min mening starkt mol alt hyresregle­ringen avvecklas nu. Det föreligger emellerlid också viktiga skäl som talar för en avveckling. Jag har förut pekat på den naturliga följden av hyrespriskontrollen att hyrorna i många lägenheter kommit atl ligga väsentligt lägre än som i och för sig motiveras av lägenhetens bruks­värde. Olika omständigheter, vilka hänger samman med grundläggande bristfälligheter i hyresregleringssystemel och som fåll ökad betydelse ju längre regleringen har kommit atl gälla, har å andra sidan medfört att hyrorna i andra lägenheter ligger på en hög nivå i förhållande till lägen-helens bruksvärde. De negativa verkningarna härav blir särskilt påtag­liga, om vid ell bibehållande av hyresregleringen utvecklingen skulle kräva en generell hyreshöjning av större omfattning. Jag vill understryka

3t    Riksdagen 1971. 1 saml. Nr 103

 

Prop. 1971:103                                                                       36

att del nu anförda inle tar sikte bara på privalbyggda hyresfastigheter som uppförts under senare år ulan även på äldre hus där lägenheternas bruksvärde sjunkit genom bristande underhåll eller underlåtenhet alt vidta rimliga förbättringsåtgärder. Del är mol bakgrund härav för­ståeligt att hyresgäströrelsen motsätter sig all hyresregleringen i sill nu­varande skick förlängs och i stället förlitar sig på del skydd mot ej godtagbara hyreshöjningar som den allmänna hyreslagen är avsedd all ge.

Trots del sist sagda har jag kommit lill den övertygelsen atl det i da­gens läge är nödvändigt atl behålla den garanli mol ej godtagbara hy­reshöjningar i främst del äldre privatägda fastighetsbeståndet som hyres­regleringen obestridligen innebär. Det får dock anses lika nödvändigt atl samtidigt genomföra sådana förändringar av regleringssystemet atl de mest besvärande ölägenheterna med regleringen såvitt möjligt. un­danröjs. Jag har den uppfattningen all hyresregleringen på sikt bör ersättas av effektiva hyresspärrar i den allmänna hyreslagen. De änd­ringar som nu kommer i fråga bör därför ha sådan inriktning atl de underlättar en framtida avveckling av regleringen. I della sammanhang vill jag sammanfatta min principiella inställning till de lösningar som kan tänkas. De skilda andringsförslagen kommer att motiveras närmare i del följande.

I 1968 års lagstiftningsärende uttalades all hyreslagens normer för hyressättningen i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bristande balans mellan tillgång och efterfrågan på bosläder. En allvarlig olägenhet i dagens läge är emellerlid all erfarenhet saknas av hur hy­resnämnder och domstolar kommer all tillämpa dessa normer på en hyresmarknad med bostadsbrist. Del förhållandet atl bostadshus som färdigställts efler utgången av år 1968 inte är underkastade hyresregle­ring ger inle tillräcklig erfarenhet under de närmaste åren. En försiktig ytterligare avveckling av hyresregleringen i fastigheter som har tillkom­mit under senare år bör därför ske. Avvecklingen bör dock begränsas lill sådana kategorier av lägenheter där riskerna för ogynnsamma verk­ningar av elt awecklingsbeslul är obetydliga. I linje med vad jag nu har sagl ligger vidare alt genomföra en viss regional avveckling av regle­ringen.

Erfarenheterna under senare år såväl från den sektor av bostadsmark­naden för vilken de allmännyttiga bostadsföretagen svarar som från den sektor där hyresfastigheterna ägs av enskilda ger vid handen atl orga­nisationerna på hyresmarknaden har synnerligen stor betydelse för alt denna marknad skall kunna fungera väl i del nutida samhället. 1968 års reform av hyreslagstiftningen präglades av denna inställning lill organisationernas roll på hyresområdet. Särskilt kom detla lill uttryck vid uppbyggnaden av de nya hyresnämnderna. Jag vill också peka på de viktiga överenskommelser rörande bl. a. generell hyreshöjning och

 

Prop. 1971:103                                                                       37

tillämpningen av hyresregleringslagens regler angående hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten som träffades mellan Sveriges Fastighets­ägareförbund och Hyresgästernas Riksförbund i anledning av att hy­resregleringslagens gUtighetstid senast förlängdes och regleringen änd­rades i vissa avseenden. Även den uppgörelse mellan förbunden som har föregått hyresrådels nu ifrågavarande framställning om hyresregle­ringens avveckling vittnar starkt om organisationernas vilja och förmåga all komma till samförståndslösningar i vikliga frågor.

Mol bakgrund härav anser jag liden vara mogen all ge organisatio­nerna en väsentiigt större roll inom hyresregleringssystemel än som ti­digare varit fallet. Kan man härigenom skapa former för elt väl funge­rande förhandlingssystem mellan organisationerna som tillgodoser par­ternas intresse av en rättvis behandling av hyresproblemen har man en­ligl min mening lagt en god grund inte bara för en kommande slutlig avveckling av hyresregleringen ulan även för en sund utveckling på hyresmarknaden i framliden. Jag avser atl förorda ändringar av hyres­regleringslagen, som innebär all hyressättningen inle som hittills i hu­vudsak helt grundas på myndighetsbeslul ulan all i stället förhandlings­överenskommelser mellan organisationerna blir del normala. En sådan ordning är också ägnad all minska belastningen på hyresnämnderna, vilket jag tillmäter stor betydelse.

Jag har redan påpekat all hyresregleringen inle har hindrat atl hy­rorna för vissa lägenheter kommit atl ligga på en nivå som inle är rim­lig med hänsyn lill lägenheternas bruksvärden. Delta hänger framför allt samman med all reglerna om generell hyreshöjning har varit alltför schablonmässiga lill sina verkningar och därigenom tillåtit alltför stor hyreshöjning i vissa fall och med all förändringar i lägenheternas bruks­värden inle i tillräcklig grad har fåll påverka hyressättningen. Som jag redan har antytt ser jag som en förulsällning för alt hyresregleringen skall kunna ges förlängd gUtighet all lagen ändras på sådani sätt all man kommer till rätta med denna svaghet i systemet. Del lorde härvid finnas endasl en väg all gå, nämligen atl överge den nuvarande ord­ningen med generell hyreshöjning lill förmän för ell syslem där höj­ning av hyran kommer i fråga endasl när delta finnes motiverat efter bedömning av den enskilda fastighetens förhållanden. En sådan indivi­duell melod kan givelvis innebära en betydande belastning på de bytes-prövande organen men underlättas i den mån organisationerna pä hy­resmarknaden tillåts spela en aktivare roll än hittills. Det är min över­tygelse all en sådan ordning är möjlig. Jag kommer därför alt föreslå atl hyresregleringslagen ändras på så sätt att reglerna om generell hy­reshöjning utgår och atl i stället hyran kan ändras som följd av ökade fastighetsomkoslnader efler individuell bedömning av den enskilda fas­tighetens förhållanden.

 

Prop. 1971:103                                                        38

6.2 Frågan om partiell avveckling av hyresregleringen

Som förut har nämnts innebar 1968 års ändringar i hyresreglerings­ lagen bl. a. atl lägenheter i hus eller del av hus som har färdigställts efler utgången av delta år generellt är undantagna från hyresregle­ringen. Del finns som jag har anfört i del föregående anledning all nu överväga om inle ytterligare ett steg kan las på den sålunda inslagna vägen genom att regleringen avvecklas i fråga om lägenheter som har färdigställts åren närmast före år 1969.

Hyran för hyresreglerade lägenheter i hus som har färdigställts efter den 1 januari 1942 har i princip bestämls på grundval av de faktiska produktionskostnaderna och finansieringsförhållandena. Under den tid som regleringen har gällt har byggnadskostnaderna stigit kraftigt. Sär­skilt stora koslnadsstegringar inträffade i början av 1950-lalet. Vid sidan av stegringen av byggnadskostnadema har höjningen av räntenivån och stigande kostnader för fastighetsförvaltningen i övrigl bidragit till alt skjuta hyrorna i höjden såväl i äldre som nyare hus. Tidvis har del varit svårt all omedelbart finna avsättning för nybyggda lägenheter, därför all hyrorna har varit för höga. Hyrorna i det nyare lägenhetsbeståndet ligger generellt sett på hög nivå, medan skUlnaderna mellan hus av olika årgångar i regel är av begränsad omfallning. Detla lalar för all en av­veckling av hyresregleringen beträffande dessa lägenheter knappast skul­le få några märkbara effekter på hyresnivån. Härtill kommer alt de all­männyttiga och kooperativa bostadsföretagen under senare år har fått en helt dominerande ställning inom produktionen av flerfamUjshus. Under senare hälften av 1940-lalel svarade sådana förelag för mindre än hälf­ten av bostadsbyggandet. Mer än 80 "/o av lägenheterna i flerfamiljshus var då i enskild ägo. Äganderättsförhållandena har därefter successivt förskjutits. Allt större del av våra bosläder förvallas av allmännyttiga och kooperativa förelag. Deras sammanlagda andel av nyproduktionen ökade särskilt kraftigt i slutet av 1950-talel och omfattar nu ungefär 80 o/o av de nybyggda lägenheterna i flerfamiljshus och närmare 60 "/o av del totala lägenhetsbeslåndet i sådana hus. De allmännyttiga före­lagen tillämpar som jag förut har påpekat självkoslnadsprincipen, vilket innebär alt deras hyror motsvarar de faktiska kostnaderna på lång sikt för fastighetsförvaltningen. Genom sin stora andel av nyproduktionen intar de en prisledande och prisbildande ställning som slår igenom vid braksvärdeprövningen enligl hyreslagen. Deras hyror blir i stor utsträck­ning vägledande och normgivande vid prövningen av vad som är skälig hyra för lägenheter i hus som ägs av enskilda.

Jag har med hänsyn lill del anförda — i likhet med ett par remiss­instanser — kommit till den uppfattningen att hyresregleringen bör kunna avvecklas i fråga om etl anlal årgångar nyare hus. Någon mera omfattande avveckling kan det uppenbarligen inle bli fråga om. Den

 

Prop. 1971:103                                                                      39

bör dock beslämmas på sådani sätt att det blir möjligt att bilda sig en någorlunda säker uppfattning om hur hyreslagens bruksvärdesyslem fungerar beträffande elt något äldre lägenhetsbestånd på brislorler. Ut­gångspunkten bör vara all övergången till hyressättning enligl hyres­lagens regler skall kunna ske smidigt och utan atl några nämnvärda övergångsproblem uppslår. De allmännyttiga företagen bör vara väl fö­reträdda i de årgångar av hus som undantas från regleringen. Som jag nyss har nämnl ökade dessa förelag kraftigt sin andel av nyproduktio­nen av flerfamUjshus i slutet av 1950-lalel. Jag har mol bakgrund av det nu anförda stannat för all förorda alt hyresregleringen avvecklas beträf­fande hus som har färdigställts efter utgången av år 1957. Antalet lägen­heter som härigenom undantas från regleringen kan uppskattas lill om­kring 90 000. Några särskilda regler angående avvecklingen utöver dem som finns i övergångslagen torde inte behövas.

I della sammanhang bör även frågan om en fortsatt regional avveck­ling av hyresregleringen las upp. Vid 1956 års riksdag beslöts i princip all hyresregleringen skulle avvecklas successivt. Enligl de riktlinjer som riksdagen antog skulle regleringen slopas i orter, där det inle längre förelåg någon påtaglig bostadsbrist. I anledning av riksdagens beslut upp­drog Kungl. Maj:l hösten 1957 ål hyresrådet alt i den omfattning rå­det fann lämpligl verkställa utredning angående läget på hyresmark­naden och, efler hörande av vederbörande kommunala myndigheter, komma in med de förslag lill avveckling av hyresregleringen som ut­redningen kunde ge anledning lill. Kungl. Maj:l har sedermera vid olika tillfällen efler framställningar av hyresrådet förordnat om såväl regional som kalegorimässig avveckling av regleringen. Del senaste beslutet här­om meddelades hösten 1964. Våren 1965 lade hyresrådet fram förslag till ytterligare regional avveckling. Förslaget innebar att regleringen skulle avvecklas helt i 74 kommuner och i fråga om lokaler i ytterligare 13 kommuner. Något beslut i anledning av detta förslag har emellerlid inle meddelats.

Sedan frågan om regional avveckling av hyresregleringen senast över­vägdes har lägel på bostadsmarknaden ändrats åtskilligt. Inom landet har skell en omfattande befolkningsomflyttning. Flera orter där hyres­regleringen nu gäller visar vikande eller stagnerande befolkningstal. Sam­tidigt har marknaden, räknat fr. o. m. år 1965, tillförts omkring 600 000 nya lägenheter. Som jag tidigare har framhållit råder dock i vissa orter alltjämt stor efterfrågan på bostäder. Någon närmare utredning om del nu rådande lägel på hyresmarknaden i de olika hyresreglerade or­terna föreligger inle men del finns skäl all anta atl bilden nu delvis är en annan än i millen av 1960-talet. Av största betydelse för be­dömning av avvecklingsfrågan är naturligtvis också all vi nu har en modern hyreslag, som ger hyresgästen etl starkt besittningsskydd och skydd mol oskäliga hyreshöjningar. Jag anser därför atl det finns anled-

 

Prop.1971:103                                                                        40

ning atl nu .på nytt pröva frågan med sikte på en relativt omfattande regional avveckling av hyresregleringen. Remissytirandena ger också starkt slöd för denna bedömning.

Under förulsällning all förlängning av hyresregleringslagens giltig­hetstid kommer lill stånd bör hyresrådet av Kungl Maj:l få i uppdrag all efter utredning angående läget på hyresmarknaden komma in med förslag lill regional avveckling av hyresregleringen. I första hand finns anledning atl beträffande de orter som togs upp i rådets förslag år 1965 undersöka om någonting har inträffat som föranleder ändrad bedömning eller om övervägande skäl enligl rådels mening alltjämt lalar för en av­veckling. Undersökningen bör emellerlid inle begränsas till dessa orter. Liksom tidigare bör rådels förslag bygga på utredning angående förhål­landena på resp. orters hyresmarknad. Del synes lämpligt all utred­ningsarbetet bedrivs på så sätt atl hyresnämnderna får i uppdrag atl samla in erforderliga uppgifter och överlämna dem till rådel jämte eget yttrande. Vid prövningen bör avseende fästas vid bl. a. befolkningens storlek och förändringar under de senaste åren, antalet bostadssökande av olika kategorier saml genomförd och planerad nyproduktion av bo­städer. Av betydelse för bedömningen av avvecklingsfrågan är också i vad mån det på orten finns ell mera omfattande bestånd av äldre hyres­reglerade lägenheter liksom den ställning som de allmännyttiga bostads­företagen har på den lokala hyresmarknaden.' Även relationen mellan hyresnivåerna i del hyresreglerade resp. icke hyresreglerade bostadsbe­ståndet bör beaktas.

Jag har hittills i huvudsak uppehållit mig vid frågan om avveckling av hyresregleringen för bostadslägenheter. I fråga om lokalerna anförde min företrädare i 1968 års lagstiftningsärende atl hyresmarknaden skilde sig väsentligt från vad som gällde bosläder. Någon påtaglig brist på lokaler kunde inte sägas råda ens i storstadsområdenas centrala delar. Hyresrådet har nu ullalat samma uppfattning, och denna får anses ha bekräftats vid remissbehandUngen. Visserligen har tillämpning av hyresregleringslagens besillningsskyddsregler påkallats i etl förhållande­vis stort anlal fall under den senaste liden, särskilt i Stockholm och Göteborg. Della utgör dock inte något avgörande skäl mol en avveck­ling, eftersom även den allmänna hyreslagen erbjuder etl starkt besitt­ningsskydd för lokalhyresgäster.

Köpmannaförbundet har uttryckt farhågor för all en avveckling söm bara gäller lokaler skulle kunna leda till atl en större del av hyrorna i hus, som inrymmer både bostäder och lokaler, övervältras på lokal-hyresgästerna. Förbundet motsätter sig därför att hyresregleringen av­vecklas separat för lokaler. I anledning härav vill jag framhålla all bo­stadslägenheter och lokaler bildar två olika marknader, som i princip är oberoende av varandra. Lokalhyresmarknaden är som jag nyss nämn­de i huvudsak balanserad. Där finns alltså inle något utrymme för

 

Prop. 1971:103                                                        41

andra hyreshöjningar än sådana som föranleds av anpassning lill loka­lernas varierande marknadsvärde. Övervältring av del slag som Köp­mannaförbundet åsyftar behöver därför inle befaras vid en separat av­veckling av hyresregleringen för lokaler. Jag förordar all en sådan av­veckling nu sker. Förslaget leder bl. a. lill atl 7 och 8 a §§, som endasl gäller lokaler, kan upphävas.

6.3 Utformningen av bestämmelserna om hyresreglering

Enligt huvudregeln i 3 § hyresregleringslagen får hyresvärden inle la emot, träffa avlal om eller begära högre hyra än som motsvarar bas­hyran, dvs. i princip den hyra som gällde för lägenheten den 31 decem­ber 1968. En lägenhets bashyra kan ändras genom beslut av hyresnämn­den efter prövning av omständigheterna i del särskilda fallet. Bashyran kan höjas när lägenhetens värde har ökats genom ombyggnads-, änd­rings- eller underhållsarbete som inte är av endasl ringa omfattning. Den kan sänkas när lägenhetens skick har försämrats avsevärt eller hyres­gästens förmåner har inskränkts påtagligt. Hyresvärden får vidare med slöd av 4 § hyresregleringslagen komma överens med hyresgästen om tillägg till bashyran. I denna form kan ersältning utgå för förbättrings­arbeten som inte har föranlett höjning av bashyran saml för vissa kost­nader för bränsle, vallen och avlopp. På begäran av hyresgästen har hyresnämnden atl pröva den ersättning utöver bashyran som hyresgäs­ten har åtagit sig all utge.

En ändring av högsla tillåtna hyra enligl de nu nämnda bestäm­melserna förutsätter alltså antingen att hyresnämnden prövar om höj­ningen är befogad med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fal­let eller att hyresgästen frivUligl går med på höjningen med räll för honom till prövning hos hyresnämnden i efterhand. Denna möjlighet till individuell bedömning av del befogade i en höjning av hyran sak­nas i det återstående fall där ändring av hyran kan komma i fråga, nämligen s. k. generell hyreshöjning enligt 5 § hyresregleringslagen. Så­dan höjning får tas ut utan föregående prövning efler beslut av Kungl. Maj:t. Som jag redan har anfört är del i första hand de nuvarande reg­lerna om generell hyreshöjning som kräver uppmärksamhet vid över­synen av hyresregleringen.

Kompensation för stegringar i de löpande omkostnaderna för fastig-helsförvaltning har sedan början av 1950-lalet utgått i form av generell hyreshöjning. I Kungl. Maj:ls beslut härom har med hänsyn till olik­heter i kostnadsutvecklingen de procenttal efler vilka hyreshöjningen fått tas ul differentierats beroende på den finansieringsform som har använts, den ort där fastighelen är belägen och byggnadsåret. Besluten om generell hyreshöjning var till en början rätt enkla men blev efter hand alltmer svåröverskådliga. En förenkling ansågs till slut nödvändig.

 

Prop. 1971:103                                                                       42

En sådan kom till slånd genom den nollställning av hyrorna per den 31 december 1968 som övergången lill bashyra innebar.

Den sålunda genomförda ändringen har emellertid inle undanröjt den grundläggande svaghet hos systemet som ligger i atl hyreshöjningarna inle kan avpassas efler vad som är motiverat i del enskilda fallet. Vissa hyresvärdar blir överkompenserade medan andra inte får full kompen­sation för koslnadsstegringar. Sålunda kan — för all la ell exempel — ändringar i ränteläget verka mycket olika beroende på i vilken utsträck­ning fastighetens lån är bundna. Om de härav föranledda kostnadssteg­ringarna slås ul lika på alla fastigheter bUr resultatet orättvist. Della kan le sig stötande åtminstone vid mera betydande förändringar i ränte­lägel. Under åren 1959—1968 genomfördes därför en särskild reglering i form av en speciell sorts generell hyreshöjning på grund av ökade ränteutgifter, s. k. lilläggskompensalion. Denna höjning fick efter beslut av hyresnämnden las ul i fastigheter där ökningen av ränteutgifterna överskred ell visst tröskellal. Med denna utbyggnad blev systemet för generell hyreshöjning en kombination av generell och individuell pröv­ning.

Hyresrådet har påpekat all man får räkna med alt de senaste årens höga ränteläge på nytt aktualiserar behovet av särskild kompensation för ökade ränteutgifter. Det äldre systemet med särskild lilläggskompensa­lion kan enligt rådets mening inle tillämpas oförändrat ulan etl nytt system måste utarbetas. Hyresrådet har vidare fäst uppmärksamheten vid de problem som sammanhänger med omprövning och höjning av loml-rällsavgälder. Under senare år har i många fall avsevärda höjningar av sådana avgälder ägt rum. Hyresregleringslagen medger inte atl kostnads­ökningar av detta slag läggs till grund för hyreshöjningar i de fastigheter som direkt berörs av dem. Ökningarna beaktas i stället på del viset att de kommer med i det statistiska underlag som läggs till grund för be­stämmandet av generell hyreshöjning. Del är emellertid uppenbart alt inle ens myckel betydande höjningar av tomlrältsavgälder i någon högre grad ger utslag på de genomsnittliga kostnaderna för samtliga hyreshu:;. Resultatet blir atl de hyresvärdar som har fält sina lomträttsavgälder höjda får endasl ringa kompensation härför, medan andra hyresvärdar gollgörs för omkostnadsökningar som inle har berört dem. Jag finner i likhet med hyresrådet all sådana effekter inle är tillfredsställande.

Vad som framför allt gör att systemet med generell hyreshöjning leder till ej godtagbara konsekvenser är all del inle innehåller något som helst mått av hänsynslagande till den enskilda lägenhetens bruksvärde. Beslut om generell hyreshöjning inverkar visserligen i och för sig inte på del mellan parterna gällande hyresavtalet. Höjningen fär tas ul bara om hyresgästen har gått med på det. Så gott som undantagslöst innehåller dock hyreskontrakten en särskild klausul som innebär all hyresgästen utöver avtalad hyra ålar sig alt betala del tillägg som kan komma atl

 

Prop. 1971:103                                                                       43

medges genom beslut om generell hyreshöjning. Ökade omkostnader för fastighetsförvaltning kommer därför mer eller mindre automatiskt alt leda lill hyreshöjningar. Systemet medger inle någon prövning av om hyreshöjning är befogad med hänsyn till den enskilda lägenhetens beskaffenhet och förhållandena i övrigt. Det inträffar därför lätt alt den tillåtna tolalhyran kommer all överstiga vad som med hänsyn till sådana faktorer är skäligt.

Systemet med generella hyreshöjningar är som framgår av del an­förda förenat med betydande ölägenheter. Det finns därför anledning atl överväga om systemet kan ersättas med en ordning som ger större möjligheter alt beakta den aktuella fastighetens särskilda förhållanden. Elt sådant resultat skulle uppnås om reglerna om generell hyreshöjning i 5 § hyresregleringslagen upphävdes samtidigt som ökning av kostna­der för fastighetsförvaltning gjordes till en med förbättringsarbete jäm­ställd grund för höjning av bashyran. Framför allt är det fördelar i två avseenden som står all vinna genom övergång till en sådan individuell bedömning av frågan om hyreshöjning på grund av ökade faslighets-omkostnader. Dels skulle man därigenom kunna ta större hänsyn lill kostnadsutvecklingen för den enskUda fasligheten, dels blev det möjligt atl i större utsträckning beakta atl tolalhyran blir skälig med hänsyn lill lägenhetens bmksvärde.

Del är tydligt all belastningen på hyresnämndsorganisationen skuUe öka mycket väsentiigt om reglerna om generell hyreshöjning slopades och ersattes av en ordning där omprövningen av hyran sker individuellt. En reform av denna innebörd förutsätter därför att förfarandet vid prövning av frågor om bashyra kan förenklas. Som jag redan har antytt anser jag all detla kan ske genom all hyresnämndsprövningen ersätts med överenskommelser under medverkan av partsorganisalionerna på hyresmarknaden.

Utformningen av hyreslagstiftningen bygger i olika avseenden på fö­rekomsten av starka partsorganisationer. En viktig utgångspunkt när del gäller reglering av förfarandet i hyrestvister är atl tvisterna i allmänhet är av den arten all uppgörelse kan nås, om parterna får tillfälle atl väga sina synpunkter och argument mol varandra, och all flertalet tvister därför kan biläggas genom enskilda förhandlingar. Vid dessa förhand­lingar förutsätts organisationerna spela en viktig roll. I prövningsförfa-randel medverkar organisationerna på så sätt all i hyresnämnden ingår företrädare för fastighetsägarnas och hyresgästernas intressen. Genom denna medverkan garanteras nämnderna sakkunskap i frågor som rör fastighetsägares och hyresgästers förhållanden.

På hyresregleringsområdet har partsorganisalionerna sedan länge spe­lat en viktig roll, bl. a. genom alt de har varit representerade i hyres­nämndema och hyresrådet. I samband med 1968 års ändringar i hy­resregleringslagen kom den betydelse som statsmakterna tillmäter or-

 

Prop. 1971:103                                                                    44

ganisationerna tiU ullryck bl. a. däri all dessa förväntades medverka till atl ulbUda normer till ledning för prövningen av frågor om hyres­höjning på grund av förbättringsarbeten. Dessa förväntningar har också infriats. Under hösten 1968 träffade sålunda organisationerna överens­kommelse angående beräkning av ersättning för vissa ombyggnads-, ändrings- och underhållsarbeten m. m., vilken har blivit vägledande vid prövning av anspråk på hyreshöjning på grund av sådana arbeten och vid prövning av ansökningar om undanlagande från hyresregleringen av hus som har undergått omfattande ombyggnad. Organisationerna enades samma höst om den generella hyreshöjning som borde ulgå för åren 1969—1971. På förslag av hyresrådet meddelade Kungl. Maj:t se­dermera beslut om generell hyreshöjning för nämnda år i enlighet med organisationernas överenskommelse.

Enligl min mening bör del nu vara möjligt att lägga en betydande del av ansvaret för den fortsatta hyresregleringen på hyresmarknadens organisationer. Tankar i sådan riktning har också förts fram vid remiss­behandlingen av hyresrådels förslag. Jag vill erinra om all även detta bygger på en kraftig insats av partsorganisationerna. Som framgår av vad som förut anförts är del behovet av en ändrad ordning för kom­pensation för ökade fastighetsomkoslnader som i första hand föranleder all en ökad medverkan från organisationernas sida bör övervägas. Jag anser emellerlid starka skäl tala för alt man bör gå etl steg längre och ge organisationerna etl direkt inflytande inom ramen för hyresregle­ringens tvingande regler i alla frågor som rör fastställande eller änd­ring av bashyra. Dessa frågor är väl ägnade att lösas genom förhand­lingar och överenskommelser under medverkan av organisation.

Mot bakgrund av del nu anförda har jag kommit lUl den uppfatt­ningen att möjlighet bör öppnas alt fastställa eller ändra bashyra genom överenskommelse mellan riksorganisation av hyresgäster eller lokal hy­resgästförening å ena sidan och motsvarande fastighetsägarorganisation å andra sidan. Hyresvärd bör även själv kunna träffa sådan överens­kommelse med hyresgästorganisation. Som hillills bör frågor om fast­ställelse eller ändring av bashyra också kunna avgöras genom beslut av hyresnämnd. Huvudalternativet bör dock vara överenskommelse enligl vad jag nyss har sagl.

Hyresgästernas organisationer är naturligtvis i första hand intresse­rade av att tillvarata sina medlemmars intressen. Frågor om fastställan­de och ändring av bashyra berör emeUertid ofta en större gmpp hyres­gäster likformigt och del kan vara lämpligl alt låta en överenskom­melse gälla exempelvis samtliga lägenheter i en viss fastighet oavsett hyresgästernas organisationstillhörighet. Hinder mol alt träffa en sådan överenskommelse bör inle föreligga. Det bör alltså inle släUas upp nå­got krav på alt den enskUde hyresgästen är medlem i hyresgästorganisa­tionen för all en överenskommelse som rör bashyran för hans lägen-

 

Prop. 1971:103                                                                      45

hel skall bli giltig. En förutsättning för att en höjning av bashyran skall få verkan mol den enskilde hyresgästen bör dock givelvis även i fortsättningen vara all dennes kontrakt medger det. Av rättssäkerhets­skäl bör vidare hyresgäst, vare sig han är organiserad eller inte, ha rätt atl få överenskommelse om fastställande eller ändring av bashyra prö­vad av hyresnämnd. Hyresvärd bör ha motsvarande möjlighet att få överenskommelse som har träffats av fastighetsägarorganisation prövad. Därjämte bör gälla att fastighetsägarorganisationens behörighet atl träf­fa överenskommelse är begränsad till alt avse fastigheter där ägaren är medlem i organisationen.

Som jag redan har nämnl bör bashyra även i fortsättningen kunna faststäUas eller ändras genom beslut av hyresnämnd. Den frågan upp­ställer sig då om hyresnämndsprövning skall få tillgripas innan försök har gjorts att nå en uppgörelse i godo. Enligt min mening talar i regel starka skäl för alt man bör försöka komma fram pä frivillighetens väg innan hyresnämndens prövning påkallas. Det torde också kunna förut­sättas att en sådan ordning blir den vanliga. Jag anser det emellertid lämpligt atl genom föreskrifter i lagen anvisa elt visst handlingsmöns-ler. Som villkor för atl hyresvärd skall få påkalla hyresnämndsprövning bör i princip gälla att förhandling med hyresgästorganisation har ägt ruin. Först sedan det har visat sig atl frågan inte har kunnat lösas ge­nom Överenskommelse bör alltså värden få vända sig lill hyresnämn­den. Undanlag frän denna huvudregel synes emellerlid motiverade. Om hyresgästorganisationen vägrar ta upp förhandlingar med hyresvärden eller dennes organisation faller givelvis förhandlingsskyldigheten bort. Detsamma bör gälla om hyresgästorganisationen visserligen i och för sig är villig atl förhandla men på grund av arbelsanhopning inle kan la upp några förhandlingar inom rimlig tid.

Jag anser därför att hyresnämndsprövning bör få ske även om för­handling inte har ägt rum, såvida det av omständigheterna framgår att mol förhandlingen har mött hinder, som inte har berott på värden eller hans organisation. Vad som är atl betrakta som rimlig tid i della sam­manhang torde få bero av olika omständigheter, exempelvis den tid­punkt från vilken den ändrade hyran skall gälla. Om hyresgästorganisa­tionen avböjer alt ta upp förhandlingar med en enskild hyresvärd, där­för att den först vill slutföra pågående förhandlingar med fastighetsägar­organisation i frågor som är av betydelse för ställningstagandet lill den enskilde hyresvärdens krav torde denne som regel fä acceptera det dröjs­mål som föranleds härav. Slutiigen bör förhandlingsskyldighet ej före­ligga i sådana fall då hyresvärdssidan inle skäligen kan anses vara skyl­dig att träda i förhandling. Jag tänker härvid exempelvis på fall då var­ken hyresgästerna eller värden har intresse av hyresgästorganisationens medverkan.

Del åligger hyresnämnden alt självmant pröva om bestämmelserna

4    Riksdagen 1971. 1 saml. Nr 103

 

Prop. 1971:103                                                        46

om förhandlingsskyldigheten har iakttagils. Har så inle skett skall an­sökan avvisas.

Om förfarandet vid faststäUande och ändring av bashyra i enlighet med vad jag här har förordai ändras så atl hyresnämndsprövning i princip skall förekomma endasl i fall då frivillig uppgörelse inle kan träffas, bortfaller de betänkligheter mol en vidgning av möjligheterna lill ändring av bashyra som sammanhänger med den belastning på hy­resnämnderna en sådan ändring skuUe medföra. Jag föreslår därför att del nu införs möjlighet att höja bashyra på grund av ökade omkostna­der för fastighetsförvaltning och all reglerna om generell hyreshöjning upphävs.

Den föreslagna ändringen skapar som jag redan har sagl möjligheter till en mer individualiserad prövning av frågor om hyreshöjning på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Jag är dock medveten om all praktiska hänsyn ställer upp bestämda gränser för hur långt den individualiserade prövningen kan drivas. I betydande ut­sträckning torde del bli nödvändigt all tillämpa schablonmeloder. En väsentlig fördel med den föreslagna ordningen blir dock all del resultat sådana schablonmeloder leder till kan korrigeras när del i det enskilda fallet blir otillfredsställande.

Hyresmarknadens partsorganisalioner har under senare år visat sig ha både vilja och förmåga all lösa många av marknadens problem ge­nom centrala överenskommelser. Sådana överenskommelser passar väl in i det nya system jag tänker mig. Behovet av vägledande normer är särskilt stort då det gäller alt bestämma hyreshöjningar på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning. Om sådana normer görs upp centralt av partsorganisalionerna underlättas i hög grad de lokala förhandlingarna beträffande enskilda fastigheter. Dessa förhandlingar kan i så fall inriktas på frågan om del föreligger särskilda skäl för av­vikelse från den centrala överenskommelsen. Ju mera detaljerat innehåll denna får, desto mindre utrymme föreligger alt vid den lokala förhand­lingen avvika från de överenskomna normerna. Jag anser att hyresmark­nadens organisationer själva bör söka sig fram till en lämplig avvägning mellan vad som bör regleras genom centralt tillkomna normer och vad som bör hänvisas lill lokal förhandling. Sådan förhandling är dock alllid nödvändig, eftersom enligt del föreslagna systemet förhandlingsöverens­kommelsen måste avse den enskilda lägenhetens bashyra.

En fråga som blir av storl intresse i detla sammanhang är hur änd­ringar i räntekostnaderna skall beaktas. Del synes mig av flera skäl knappast möjligt all nu övergå lill etl system där del för varje fastighet beräknas hur stora hyresintäkter som behövs för att läcka räntekost­naderna. Är dessa, t. ex. på grund av överbelåning eller oförmånlig placering av lånen, oskäligt höga bör detla f. ö. inle drabba hyresgäs­terna. Jag räknar därför med alt del även i fortsättningen kommer alt

 

Prop. 1971:103                                                        47

bli nödvändigt all bestämma kompensationen för räntekostnader ganska schablonmässigt, eventuellt med viss differentiering mellan etl begrän­sat anlal kategorier av olika fastigheter. Vid sidan av sådana schablon­regler kan del kanske vara motiverat med någon form av lilläggskom-pensation för fastighetsägare som har drabbats av särskilt stora kost­nadsökningar. Utformningen av regler på delta område synes bli en viktig uppgift för partsorganisalionerna.

Jag har redan flera gånger framhållit all en höjning av lägenhets hyra på grund av ökade fastighetsomkoslnader bör ske endasl i den mån delta är skäligt med hänsyn lill lägenhetens beskaffenhet. Även inom hyresregleringen bör lägenhetens bruksvärde tillmälas betydelse som en spärr mol oskäliga hyreskrav. Bakgrunden lill del sagda är alt del är känt att hyran för inte så få hyresreglerade lägenheter är hög i för­hållande till vad som i allmänhet gäUer för jämförliga lägenheter. Delta kan bero på alt produktionskostnaderna har varit särskilt stora men också på all lägenheten har försämrats på grund av bristande underhåll eller annan omständighet. En hyreshöjning på grund av stegrade fastig­hetsomkoslnader kan i ell sådant fall leda till en oskälig tolalhyra. Mot bakgrund av del anförda anser jag alt bestämmelserna om höjning av bashyra bör kompletteras med en särskUd spärregel av innebörd alt höjning av bashyra inte får ske så atl hyran därigenom kommer atl överstiga vad som med hänsyn till hyresläget för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt. Denna spärregel bör äga tillämpning i alla situationer när höjning av bashyra kommer i fråga, alltså även när höjningen motiveras av all lägenhetens värde har ökat på grund av förbättringsarbete.

Vid prövningen av vad som är skälig hyra bör hyreslagens regler om bruksvärdeprövning kunna tjäna till ledning. I princip bör sålunda en jämförelse göras med hyran hos lägenheter som med hänsyn till bruks­värdet är likvärdiga. I den mån jämförelsen ger vid handen atl den ifrågasatta hyreshöjningen skulle leda till en tolalhyra som väsentligt överstiger dessa lägenheters hyra, bör hyreshöjningen inle få genom­föras. Vid urvalet av jämförliga lägenheter bör det inle ha någon be­tydelse, om jämförelselägenheten omfattas av hyresregleringen eller ej. Det bör vara lillålel atl göra jämförelseprövningen mera översiktlig än som i regel torde bli fallet enligt hyreslagen. Organisalionsförelrädar-nas resp. hyresnämndsledamöternas allmänna kännedom om hyresläget på orten för skilda kategorier av lägenheter lorde ej sällan vara tillräck­lig för all bedöma huruvida en ifrågasatt hyreshöjning skulle leda lill en oskäligt hög tolalhyra. Om likvärdiga lägenheter slår atl finna i hus som tillhör allmännyttiga bostadsföretag, är det naturligt all tillmäta hyresläget hos dessa lägenheter avgörande betydelse vid jämförelsepröv­ningen.

I det syslem för fastställande och ändring av bashyra som jag före-

 

Prop. 1971:103                                                        48

slår blir det en viktig uppgift för förhandlingsparterna vid den lokala förhandlingen all ta ställning till om en av kostnadsskäl i och för sig motiverad hyreshöjning kan medges med hänsyn till den nu beskrivna spärregeln.

För all del föreslagna systemet för fastställande och ändring av bas-hyra skall fungera tillfredsställande krävs uppenbarligen all frågor om bashyra kommer all bedömas efler samma gmnder både vid förhand­lingar mellan hyresvärd eller fastighetsägarorganisation och hyresgäst­förening och vid prövning hos hyresnämnd. SärskUl viktigt synes mig vara all hyresnämndema inte utan starka skäl avviker från de allmänna normer som de centrala organisationerna ställer upp. Om nämnderna inle iakttar ålerhållsamhel härvidlag blir följden en minskad benägen­het för frivilliga uppgörelser och ökad ärendétillströmning lill nämnder­na. En sådan utveckling skulle motverka syftet med den föreslagna ord­ningen och i hög grad tynga hyresnämndsorganisationen. Förutsättning­arna för all nämndernas och partsorganisalionernas bedömningar skall visa sig samstämmiga synes mig emellertid vara gynnsamma. En stark garanli härför ligger i all företrädare för organisationerna medverkar i hyresnämnderna. Vidare förutsätter jag all hyresrådet kommer alt meddela anvisningar för hyresnämnderna till ledning för beräkning av hyreshöjning på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i likhet med vad som tidigare har skell i fråga om förbättringsarbeten och all dessa anvisningar utformas i nära samråd med partsorganisalio­nerna och under beaktande av vad dessa tidigare kan ha kommit över­ens om.

Förutsältningarna för del samspel som enligl vad jag nu har sagl bör äga rum mellan nämnderna och partsorganisationerna torde ytterligare förbättras, om det ordnas så alt överenskommelser om ändring av bas­hyra regelmässigt ges in lill nämnderna. Dessa blir härigenom i stånd alt följa utvecklingen inom den sektor av marknaden som regleras ge­nom överenskommelser. Samtidigt vinner systemet med överenskom­melser i stadga. Viktigt är också atl nämnderna såsom f. n. ges möjlig­heter atl lämna allmänheten upplysningar om gällande bashyror m. m. Frågan synes enklast kunna lösas på så sätt atl hyresgästernas organisa­tioner får i uppdrag att till hyresnämnderna inge ell exemplar av alla överenskommelser om fastställelse eller ändring av bashyra som de träf­far. Föreskrifter härom torde kunna meddelas av Kungl. Maj:l.

Enligl 4 § första styckel hyresregleringslagen finns möjlighet för hy­resvärd att direkt med hyresgäst avtala om ersättning utöver den fast­ställda bashyran på grund av förbättringsarbete eller därmed jämförlig åtgärd. Della moment av avtalsfrihet infördes genom 1968 års lagänd­ringar. Tidigare gällde all varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättringsarbete skulle underställas hyresnämndens prövning. Della innebar en stor belastning för hyresnämnderna och en strängare pris-

 

Prop, 1971:103     ,                                                  49

kontroll än som kunde anses behövlig. Om enligl vad jag har förordat möjlighet öppnas all höja bashyran genom överenskommelse med hyres­gästförening minskar behovet av den nu berörda särskilda avtalsmöjlig­heten. Jag anser dock inle all del finns tillräcklig anledning att nu gå ifrån denna regel, som torde ha fungerat smidigt i den praktiska tillämp­ningen. Jag förordar därför alt frågor om ersättning för förbättrings­arbete även i fortsättningen skall kunna regleras genom överenskom­melse direkt mellan hyresvärd och enskUd hyresgäst.

Hyresgäst som genom avlal med hyresvärden har åtagit sig all utge ersättning för förbällringsarbele har enligl 4 § andra stycket rätt atl få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Därigenom har ska­pats garantier för all möjligheten atl träffa avtal om sådan ersättning inle missbrukas. En motsvarande regel bör av rättssäkerhetsskäl gälla när hyresvärd eller organisation, som företräder hyresvärd, har träffat överenskommelse med hyresgästorganisation om fastställelse eller änd­ring av bashyra. Jag föreslår därför att hyresgäst eller hyressökande får räll alt i ell sådant fall få bashyrans skälighet överprövad av hyres­nämnden. Samma rätt bör tillkomma hyresvärd när fastighetsägarorga­nisation, som han tillhör, har ingått överenskommelse angående bas­hyra. Mol bakgrund av vad jag förut har anfört om atl bashyresfrågor i första hand bör lösas genom överenskommelse och med hänsyn också till inlresset av alt begränsa tillströmningen av ärenden till hyresnämn­derna bör emellerlid nämndens prövning begränsas lill alt rätta lill mera påtagliga felaktigheter i överenskommelsernas materiella innehåll. Ut­gångspunkten för nämndens prövning bör vara all överenskommelsen innefattar en riktig avvägning av bashyrans höjd. Ändring bör i princip få ske endasl om överenskommelsen mera påtagligt avviker från vad som följer av en tillämpning av bestämmelserna i hyresregleringslagen. Rena skälighetsuppskattningar bör i allmänhet godtas av nämnden. Jag föreslår atl regeln härom får den innebörden atl hyresnämnden skall bestämma bashyran lill skäligt belopp om den beslämts lill belopp som väsentiigt avviker från vad som följer av bestämmelserna i 3 §.

För vissa kategorier av bostadslägenheter torde det nu föreslagna systemet vara mindre ändamålsenligt. Jag syftar på omöblerade lägen­heter i en- och tvåfamiljshus och lägenheter som upplåiaren innehar med bostadsrätt. Hyresregleringen har emellertid betydande värde även för hyresgäster i dessa lägenheter. Hyresgästerna blir dock enUgl min mening tillräckligt skyddade, om de bestämmelser i hyresregleringslagen som gäller för möblerade lägenheter görs tillämpliga på nu ifrågava­rande område. Bestämmelserna, som återfinns i 6 § hyresreglerings­lagen, innebär alt hyresvärd och hyresgäst får träffa avlal om vilken hyra som skall gälla. Hyresgästen är dock alltid berättigad alt få hyrans skälighet prövad av hyresnämnd. Den avtalade hyran skall nedsättas, om den är avsevärt högre än som föranleds av lägenhetens beskaffen-

 

Prop. 1971:103                                                                    50

het och övriga omständigheter. Nämnden kan också förordna att lägen­heten i fortsättningen skall vara underkastad den strängare hyresregle­ ringen.

Vad jag nu har sagt gäller i stor utsträckning också omöblerade lä­genheter som har upplåtits i andra hand. Även i fråga om dem passar det föreslagna systemet mindre väl. Om sådana andrahandsupplåtelser generellt undantogs från den strängare hyreskontrollen skulle emeller­tid vidsträckta möjligheter att kringgå denna öppna sig. En sådan reform bör därför inle genomföras. Däremot synes del lämpligl alt hänföra andrahandsupplåtelser av lägenheter i hus som förvallas av kommuner och allmännyttiga företag under 6 § hyresregleringslagen. Enligt 26 § är upplåtelser i första hand av lägenheter i sådana hus helt undantagna från hyresregleringen.

Jag föreslår mol bakgrund av del anförda att tillämpningsområdet för 6 § hyresregleringslagen vidgas lill all omfatta lägenheter i en- och tvåfamiljshus, lägenheter som upplåiaren innehar med bostadsrätt samt i andra hand upplåtna lägenheter som förvallas av kommuner och all­männyttiga företag.

Den ordning för fastställande eller ändring av bashyra genom över­enskommelser som jag har förordat i del föregående innebär i och för sig en betydande förenkling av förfarandet i hyresregleringsärenden. Många frågor bör kunna avgöras snabbi, enkelt och bUligl samtidigt som hyresnämnderna avlastas arbete. Del är emellerlid också angelägel atl alla möjligheter all utan eftersättande av tillbörliga anspråk pä rättssäkerhet få lill stånd ell snabbi och smidigt förfarande inför hy­resnämnden tillvaratas. Vid tillkomsten av de nya reglema om hand­läggning av hyrestvister förutskickade min företrädare alt det kunde visa sig nödvändigt all la upp dem lill översyn sedan någon lids erfa­renheter vunnits. Den nya hyreslagsliflning som infördes år 1968 har nu varit i krafl elt par år. Vissa frågor om ändringar i lagstiftningen har nyligen väckts från hyresgäströrelsens sida. Även hyresrådet har i sin framställning aktualiserat sådana frågor. Jag anser för egen dd atl liden nu är mogen för en översyn av förfarandet i hyrestvister och vissa andra hyresrättsliga frågor och ämnar inom kort la initiativ till en sådan översyn. Jag vill emellertid redan i della sammanhang la up]) en detaljfråga rörande handläggningen av hyresregleringsärenden.

Hyresregleringsärende skall handläggas vid sammanträde inför hy­resnämnden, lill vilket parterna skall kallas. Ärende kan avgöras i sak av ordföranden ensam om parterna samtycker lill del eller saken är uppenbar, men förhandling måste alllid hållas. Särskilt när ärende rör många parter skapar en sådan förhandling åtskilligt besvär. Mänga ärenden angående bl. a. höjning av bashyra är f. n. av enkel beskaffen­het och del kan förutsättas all ell inle obetydligt antal sådana ärenden även framledes kommer all dras inför nämnden. Enligl min mening

 

Prop. 1971:103                                                        51

bör rulinbetonade ärenden, som gäller mindre värden, eller ärenden där några delade meningar inte föreligger ofta utan olägenhet kunna av­göras efler elt rent skriftligt förfarande. För att möjliggöra etl sådani förfarande föreslår jag alt del i hyresregleringslagen införs en regel som innebär atl nämnden kan pröva ärende ulan atl ha kallat parterna all inställa sig inför nämnden, om förhandling är onödig. En liknande regel gäller redan nu för ärenden enligt lagen (1970: 246) om tvångsförvalt­ning av bostadsfastighel. Förslagel innebär således inte någon princi­piell nyhet för hyresnämndernas del.

6.4 Ikraftträdandefrågor m. m.

Hyresregleringslagen gäller t. o. m. den 31 december 1971. Lagens giltighetstid bör nu förlängas med tre år eller till utgången av år 1974.

Vad jag har förordai i del föregående innebär elt helt nytt system för fastställelse eller ändring av bashyra. Ändringarna beslår framför allt i, alt reglerna om generell hyreshöjning upphävs, alt möjlighet införs att höja bashyra på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvalt­ning saml alt partsorganisalionerna får ell direkt inflytande över frågor som rör fastställelse och ändring av bashyra. Reformen förutsätter be­tydande insatser från partsorganisationernas sida och dessa behöver få viss tid på sig för förberedelseålgärder. Vidare uppkommer behov av att ändra gällande hyreskontrakt så alt ändringar av bashyra som sker genom överenskommelse blir bindande för hyresgästen på samma sätt som enligl de nu vanligen förekommande kontrakten gäller beträffande beslut om generell hyreshöjning. Tiden lorde nu vara alllför knapp för all erforderliga åtgärder skall hinna slutföras före årsskiftet. Det är också angelägel atl beslut om regional avveckling av hyresregleringen kan meddelas i god tid innan lagändringarna träder i krafl. Ell sådani beslut torde kunna ges tidigast mol slutet av år 1971. Jag har med hänsyn till det anförda stannat för att förorda att hyresregleringen behålls i oförändrad form till utgången av september 1972. De nya be­stämmelserna om förfarandet inför hyresnämnd bör dock träda i krafl redan den 1 januari.

Det är givet alt hinder inte möter all parterna redan före den 1 ok­tober 1972 inleder förhandlingar om de bashyror som skall gälla fr. o. m. nämnda dag. Däremot kan de inte ulan slöd av uttrycklig be­stämmelse träffa bindande överenskommelser före denna tidpunkt. Del synes emellerlid vara ägnat atl i hög grad underlätta genomförandet av reformen om parterna så snart som möjligt blir i tUlfälle atl ingå överenskommelser enligl den nya ordningen. Även hyresnämnderna bör på ett tidigt stadium kunna tillämpa de nya bestämmelserna i ären­den som gäller bashyra för lid efler den 30 september 1972. Genom en sådan ordning minskar risken för en kraftig arbelsanhopning hos

 

Prop. 1971:103                                                                       52

hyresnämnderna närmast efter reformens ikraftträdande betydligt. Den­na synpunkt tillmäter jag stor betydelse. Jag föreslår med hänsyn lill del sagda att bland övergångsbestämmelserna tas upp en regel som in­nebär att fråga om fastställelse eller ändring av bashyra för tid efter utgången av september 1972 skall handläggas och avgöras enligt den nya ordningen redan före ikraftträdandet.

Som förut har framgått avser det nu gällande beslutet om genereU hyreshöjning åren 1969—1971. Mitt förslag att ändringarna i hyres­regleringslagen skall träda i kraft den 1 oktober 1972 aktualiserar frå­gan om generell hyreshöjning för tiden efter utgången av år 1971. En­ligt min mening bör något ytterligare beslut om sådan hyreshöjning inle meddelas. Medgivande lill generell hyreshöjning som gäller vid utgången av år 1971 bör emellertid äga fortsall giltighet till utgången av sep­tember 1972. Jag vill i sammanhanget erinra om att även hyresrådets förslag om avveckling av hyresregleringen på grund av 2 § övergångs­lagen i flertalet fall skulle leda lill atl hyresvärdarna gick miste om möjlighet att kompensera sig för ökade omkostnader för fastighets­förvaltning genom hyreshöjning före den 1 oktober 1972.

7    Lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justiliedeparlemenlet upprättats förslag till lag om ändring i lagen (1942: 429) om hyres­reglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen. Rörande innehållet i förslaget vill jag ytterligare anföra följande.

8    Specialmotivering

2 §

Hyresregleringslagen skiljer mellan bostadslägenheter och andra lä­genheter (lokaler). Till bostadslägenhet hänförs enligt 2 § lägenhet, som är avsedd all helt eller lill väsentlig del nyttjas till bostad. Om hy­resregleringen avvecklas i fråga om lokaler blir innebörden i begreppet bostadslägenhet avgörande för hyresregleringslagens tillämpningsom­råde.

Hyreslagen har en annan gräns mellan bostadslägenheter och lokaler än den som gäller enligt hyresregleringslagen. Med bostadslägenhet av­ses nämligen enligl 1 § hyreslagen lägenhet som har upplåtits för atl helt eiler till icke oväsentiig del användas som bostad. Begreppet bo­stadslägenhet är alltså något mera vidsträckt där än i hyresreglerings-lagen. Jag anser del vara en fördel om begreppet får samma innebörd i båda lagarna. Delta kan uppnås genom atl uttrycket bostadslägenhet

 

Prop. 1971:103                                                                       53

förs in i hyresregleringslagen och definieras på samma sätt som i hyres­lagen. 2 § har ändrats i enlighet härmed. Ändringen kan innebära alt hyresregleringslagens tillämpningsområde vidgas något i orter, där regle­ringen f. n. inle omfattar lokaler. Något större antal lägenheter torde emellertid inte beröras. Fördelarna av en enhetlig gränsdragning mellan bostadslägenheter och lokaler måste anses klart överväga de nackdelar som kan följa av en sådan omläggning.

Ändringarna i övrigl i 2 § sammanhänger med att hyresregleringen föreslås avvecklad beträffande lokaler och atl 6 § föreslås gälla för vissa nya kategorier av bostadslägenheter.   .

3 §

Denna paragraf har ändrats i sak på flera punkter och bl. a. till följd därav omredigerats. Paragrafen innehåller i huvudsak de mate­riella reglerna om bashyra, medan bestämmelser om förfarandet vid fastställande och ändring av bashyra har sammanförts i en ny 3 a §.

Övergången till det nya systemet för bestämmande av kompensation för omkoslnadsökningar kompliceras av all de hyror som nu gäller innefattar viss generell hyreshöjning som Kungl. Maj:l har medgivit. Detta medgivande gäller för tiden fram lill utgången av år 1971 men skall enligl vad jag tidigare har förordai förlängas lill utgången av sep­tember 1972. Vid denna lidpunkt bör en ny nollställning av hyrorna genomföras. I första styckel av denna paragraf föreslås därför den änd­ringen att som bashyra i princip skall anses det hyresbelopp som enligt hyresregleringslagen eller myndighels beslut gällde för lägenheten den 30 september 1972. Den nya bashyran kommer alt innefatta den gene­rella hyreshöjning som fick las ut då men inte sådana tillägg som par­terna kan ha kommit överens om med stöd av 4 §. Generell hyreshöj­ning utgår även på ersättning som har överenskommits enligl 4 § första stycket 1. Denna del av hyreshöjningen bör inle ingå i den nya bashy­ran. Med hänsyn härtill har gjorts undantag för särskilt medgiven hy­reshöjning som belöper på sådan ersättning.

I andra stycket anges de fall då bashyra får höjas. Punkt 1 har mot­svarighet i gällande räll. Någon ändring i materiellt hänseende är inte åsyftad. Punkt 2 motsvarar bestämmelserna om hyreshöjning på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning enligt 5 § hyresregle­ringslagen. Jag har anselt det lämpligl all särskilt nämna elt par av de viktigaste slagen av kostnader för fastighetsförvaltning. Hil hör i första hand räntor, vilka i regel utgör den tyngsta kostnadsposten. Som jag har berört i den allmänna motiveringen har höjningar av lomträttsav­gälder hittills beaktats inom hyresregleringen endast på så sätt att ett antal hus på mark, som har upplåtits med tomträtt, har ingått i de sta­tistiska undersökningar angående fastighelsomkostnadernas föränd­ringar som har legat till grund för besluten  om generella hyreshöj-

 

Prop. 1971:103                                                                       54

ningar. Någon hänsyn till den enskilda fastighetens särskUda förhållan­den har däremot inle kunnat tas. Tomlrällsavgälderna skiljer sig här­vidlag i princip inle från andra omkostnader men systemet har kommit all framstå som särskilt otillfredsställande i fråga om dem eftersom höjningarna drabbar myckel olika och i del enskilda fallet kan uppgå till betydande belopp. Jag har med hänsyn bl. a. härtill vall att nämna tomlrällsavgäld som ett exempel på omkostnader som skall beaktas.

Vid beräkning av hyreshöjning på grund av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning lorde det inle sällan bli nödvändigt alt ta hänsyn till att systemet med generella hyreshöjningar i vissa fall har lett lill över- eller underkompensalion. Sålunda har exempelvis de fastighets­ägare som har haft för längre lid bundna lån mol låg ränta under en följd av år blivit överkompenserade. Om lånen nu omsätts lill en högre räntesats får fastighetsägarna ökade ränteutgifter, men del kan knappast ifrågakomma atl ulan vidare lägga den faktiska stegringen lill grund för beslut om bashyreshöjning eftersom den utgående hyran helt eller delvis inrymmer kompensation för del högre ränteläget. Har de gene­rella hyreshöjningarna inneburit underkompensalion bör även denna omständighet kunna beaktas. Del är enligt min mening inte behövligt och knappast heller möjligt atl närmare ange efler vilka normer de be­dömningar som jag senast har berört bör ske. Jag vill dock framhålla all någon aUmän nollställning med hänsyn till den över- eller under­kompensalion som de generella hyreshöjningarna kan ha lett till inte är möjlig eller lämplig all genomföra. Jag hänvisar i övrigl till vad jag har anfört i den allmänna motiveringen angående tillämpningen av schablonmeloder saml behovet av normer och anvisningar för beräk­ning av ersättning för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning.

I fjärde stycket har lagils upp den i den allmänna motiveringen be­handlade särskilda spärren mot oskäliga hyreshöjningar.

Enligt 3 § Iredje stycket i den gällande lydelse medför höjning av bashyran ej ändring av gällande hyresavtal. För att hyresvärden skall kunna tillgodogöra sig höjningen måste han alltså i vanlig ordning — eventuellt efler uppsägning — överenskomma härom med hyresgästen. De flesta hyresavtal innehåUer emellerlid bestämmelser som berättigar hyresvärden all omedelbart la ul den högre hyra som kan komma all fastställas av hyresnämnd och höjningen kan då ske utan uppsägning av hyresavtalet eller särskild överenskommelse om ändrad hyra. De kon-Iraktsklausuler som nu förekommer lorde endast undanlagsvis vara utformade så atl bashyreshöjningar som tillkommer genom överens­kommelse mellan hyresvärden eller hans organisation och hyresgäst­organisation automatiskt blir gällande mol den enskilde hyresgästen. De föreslagna nya formerna för ändring av bashyran torde därför medföra behov av ändringar i många hyreskontrakt.

 

Prop. 1971:103                                                        55

3a §

Denna paragraf innehåller regler om förfarandet vid fastställande och ändring av bashyra. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen. Vad beträffar överenskommelsen har av rättssäkerhets-hänsyn ansetts påkallat att ställa upp ell krav på skriftlig form. Det synes lämpligl alt hyresrådet meddelar närmare föreskrifter om de uppgifter som överenskommelse bör innehålla.

4 §

Paragrafen har jämkats redaktionellt till följd av ändringarna i 3 §.

6 §

Ändringen i första styckel sammanhänger med. avvecklingen av hy­resregleringen för lokaler och den ändrade innebörden i begreppet bo­stadslägenhet. Av ändringama i 2 § följer all tillämpningsområdet för 6 § såvitt avser bosladlägenheler utvidgas väsentligt.

Ändringen i andra stycket är föranledd av atl 5 § angående generell hyreshöjning föreslås upphävd.

13 §

Ändringen föranleds av all 3 kap. lagen om nyttjanderätt till fast egendom den 1 januari 1972 ersätts av 12 kap. jordabalken.

18 §

Lagen om hyresnämnder ersätts den 1 januari 1972 av lagen (1970: 998) om arrendenämnder och hyresnämnder. Hänvisningarna i para­grafen har ändrats i enlighet härmed.

Genom ell nytt andra stycke har införts möjlighet för hyresnämnd att avgöra hyresregleringsärende ulan förhandling. Skälen för ändring­en har berörts i den allmänna motiveringen.

23 §

Paragrafen har jämkats redaktionellt till följd av ändringarna i 3 §. Den har vidare anpassats till brottsbalkens system för angivande av på­följder.

26 §

Genom ändring i första styckel 1 undantas från hyresregleringen hus eller del av hus som har färdigställts efter utgången av år 1957. I detta sammanhang kan det vara skäl atl erinra om vissa uttalanden som gjordes i 1967 års lagstiftningsärende beträffande de komplikatio­ner som kan uppslå vid avveckling av hyresregleringen då skillnader i finansieringsbelingelserna eller andra omständigheter har medverkat till att hyrorna för vissa lägenheter har kommit alt ligga högre än

 

Prop. 1971:103                                                        56

hyresläget i allmänhet för likvärdiga lägenheter. Dessa uttalanden, som jag för min del kan ansluta mig lill, innebär i huvudsak följande. I en­lighet med de normer som gäller för hyreskontrollen enligl hyresregle­ringslagen och som innebär atl hyran bestäms med hänsyn lill vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader är ifrågavarande höga hy­ror godkända av de hyresreglerande organen. Den omständigheten atl man går över till ell nytt system för hyressättningen bör inte föranleda all dessa hyror inte längre skall anses godtagbara. Vid tillämpningen av hyressältningsbeslämmelserna i hyreslagen bör därför en hyra som fast­ställts av hyresnämnd eller hyresråd alllid anses skälig, dock inle i den meningen alt den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hy­ran för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet alt lägen­hetens skick inle har försämrats avsevärt eller hyresgästens förmåner inskränkts i väsentlig mån.

I delta sammanhang anmäler sig ell särskilt problem som gäller bo­stadslägenheter i hus som har uppförts ulan stöd av slalligl lån och för vilket ränlelån utgår enligt räntelånekungörelsen (1967: 553). Så­dana lån utgår huvudsakligen till ägare av bostadshus som har upp­förts under åren 1958—1968.

Enligl 26 § hyresregleringslagen i dess före den 1 januari 1969 gällan­de lydelse var från hyreskontrollen undantagen lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus, för vilket utgått statligt bostadslån som beviljats efter den 31 december 1956 och inle uppsagts till betalning. Beträffande sådan lägenhet ansågs den kontroll som utövades av del lånebeviljande orga­net vara tillräcklig. Genom 1968 års lagändringar upphävdes undanta­get för de statligt belånade husen. Dessa fördes sålunda in under hyres­regleringslagens kontrollsystem. I fråga om lägenheter i hus som upp­förts utan slöd av statliga lån och för vilka ränlelån utgår behölls emel­lertid viss särskild hyreskonlroll. Enligt punkt 3 i övergångsbestämmel­serna till räntelånekungörelsen skall nämligen sådana lägenheter enligt bestämmelser som bostadssiyrelsen meddelar vara underkastade den hyreskonlroll som behövs för all hyran skall anpassas lill den årliga kapitalkostnaden. Kontrollens syfte är att ge garantier för atl räntelä­nen kommer hyresgästerna till godo. Den innebär i fråga om hyresregle­rade lägenheter all i beslut om beviljande av räntelån föreskrivs alt den utgående hyran inte får överstiga bashyran — jämte vissa tillägg — minskad med på lägenheten belöpande andel av ränlelånel. Då hyres­regleringen avvecklas i hus som färdigställts under åren 1958—1968 sak­nas den nuvarande utgångspunkten för avdrag för ränlelån. Del torde därför inle vara möjligt atl i fortsättningen upprätthålla denna särskilda hyreskonlroll. Enligl min mening finns det inle heller behov av en fort­satt kontroll av della slag. Jag vill framhålla alt vad jag nyss har sagl om alt hyra, som har fastställts av hyresnämnd eller hyresrådet alllid skall anses som skälig, i fall då räntelån har beviljats bör tillämpas med

 

Prop. 1971:103                                                                       57

den modifikationen all hänsyn las till all den utgående hyran är lägre än den fastställda. I övrigl lorde den erforderliga garantin för atl ränle­lånen kommer hyresgästerna lill godo ligga däri all hyrorna vid bruks­värdeprövning enligl hyreslagen kommer alt i huvudsak beslämmas med ledning av hyresnivån i hus som har uppförts med slöd av statliga lån. Efler samråd med chefen för inrikesdepartementet förordar jag därför atl den särskilda hyreskontrollen enligt räntelånekungörelsen upphör vid utgången av september 1972.

Ändringen i första stycket 5 sammanhänger med atl hyresregle­ringen föreslås avvecklad beträffande lokaler.

Andra styckel innehåller bestämmelser om undantag från regleringen beträffande hus eller del av hus som har undergått omfattande om­byggnad. För all hyresnämnd skall få förordna om hyresregleringens upphörande på grund av ombyggnadsarbete krävs atl arbetet har avslu­tats efler utgången av år 1968. Frågan kan väckas av såväl hyresvärd som hyresgäst. Beslut om undantagande kan inle meddelas efter det att frågan om höjning av bashyran på grund av arbetet slutligen avgjorts. Delta anses gälla så snart ny bashyra har fastställts för någon lägenhet i huset. Undantagsbestämmelsen har lillkommil i syfte atl stimulera fas­tighetsägare all förbättra äldre fastigheter. Härigenom motverkas från faslighelsekonomisk synpunkt omotiverade rivningar. Samtidigt uppnås den fördelen all hyran efler ombyggnaden inle skall beslämmas enbart på grundval av de nedlagda kostnaderna.

Del är naturligtvis från såväl bostadspolitiska som allmänt samhälls­ekonomiska synpunkter betydelsefullt atl del äldre fastighetsbeståndet hålls i gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Strävan­den i denna riktning bör stimuleras. Del kan från denna utgångspunkt ifrågasättas om inte reglerna i andra styckel har fått en onödigt snäv avfattning. Bestämmelsen om atl undantagande inte får ske då fråga om höjning av bashyra på grund av arbetet slutligen avgjorts synes så­lunda vara ägnad att motverka intresset för successiva upprustningar. Jag föreslår att denna regel får utgå.

Övergångsbestämmelser

Som jag redan har nämnt bör hyresregieringslagens giltighelstid för­längas med tre år eller lill utgången av år 1974. De nya reglerna om förfarandet inför hyresnämnden bör träda i krafl den 1 januari 1972. I övrigl bör lagändringarna träda i krafl den 1 oktober 1972. De erfor­derliga bestämmelserna om ikraftträdandet har tagils upp under 1.

Jag har i den allmänna motiveringen framhållit del angelägna i att den nya ordningen för fastställelse eller ändring av bashyra kan träda i lill-lämpning så snart som möjligt. Avgörande för om de äldre eller de nya bestämmelserna skall tillämpas bör vara från vilken tidpunkt den nya

 

Prop. 1971:103                                                                       58

bashyran skall gälla. Fråga som gäller fastställelse eller ändring av bas­hyra för lid före den 1 oktober 1972 bör, oavsett när den har anhängig­gjorts, prövas enligt de materiella reglerna om bashyra i 3 § i den äldre lydelsen. Även förfarandet bör i huvudsak följa den äldre ordningen. Det bör således inle vara möjligt all fastställa eller ändra bashyra för tid före den 1 oktober 1972 genom överenskommelse enligl 3 a §. Däremot bör de nya reglerna i 18 § om förfarandet inför hyresnämnden ulan begränsning tUlämpas från ikraftträdandet, dvs. den 1 januari 1972.1 sak innebär detla endasl den ändringen i förhållande lill vad som nu gäller alt hyresnämnden kan underlåta all hålla förhandling om sådan är onödig. Fråga om fastställelse eller ändring av bashyra för tid efler ut­gången av september 1972 bör — med iakttagande av alt ändringarna i 13 och 18 §§ träder i kraft den 1 januari 1972 — utan särskild lids­begränsning handläggas och avgöras enligl de nya bestämmelserna. Regler härom har tagits upp under 2 och 3.

Jag vill påpeka all del fortfarande finns åtskilliga lägenheter, som har färdigställts under år 1968 eller de närmast föregående åren, för vilka grundhyra ännu inle har fastställts. Dessa lägenheter kommer en­ligt mitt förslag atl undantas från regleringen. Jag anser inle all denna omständighet motiverar några särskilda övergångsregler. Hyra skall så­ledes fastställas enligl äldre bestämmelser. Den eftersläpning som här föreligger kan emellerlid leda lill en för hyresgästerna betungande be­talningsskyldighet för förfluten tid och jag vill framhålla del angelägna i atl de hyresreglerande myndigheterna på allt sätt söker påskynda handläggningen av ifrågavarande ärenden. Efter den 30 september 1972 kommer nya ärenden angående fastställande av grundhyra för lägenhe­ter i hus, som har färdigställts åren 1958—1968, inte all kunna an-hängiggöras.

Som jag framhållit i den allmänna motiveringen bör medgivande till generell hyreshöjning, som gäller vid utgången av år 1971, äga fortsalt giltighet till utgången av september 1972. En regel härom har lagils upp under 4. Vid nämnda lidpunkt nollställs hyrorna på sätt jag nyss har redovisat i specialmotiveringen till 3 §. Som där framgår kommer den nya bashyran inle all innefatta generell hyreshöjning som hänför sig lill ersättning för förbättringsarbete som har överenskommits enligt 4 § första styckel 1. Medgivande till generell hyreshöjning som hänför sig lill sådan ersättning bör därför äga fortsatt giltighet även efter utgång­en av september 1972, dock endasl om hyresgästen har åtagit sig all ut­ge ersättning för förbättringsarbetet dessförinnan. En regel härom har tagits upp som en andra punkt under 4.

Enligl punkt 1 andra stycket i övergångsbestämmelserna till 1968 års ändringar i hyreslagen äger bestämmelserna i 55 § om prövning av förstagångshyra och i 65 § om återbetalningsskyldighel i fråga om vederlag inle tillämpning på hyresavtal angående bostadslägenhet om

 

Prop. 1971:103                                                                       59

hyresregleringslagen gäller för avtalet. Enligl Iredje styckel samma punkt äger vidare bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid obefogad uppsägning inle tillämpning, om del direkta besittningsskyddet i 7 eller 8 a § hyresregleringslagen gäller för avtalet. Undantagsbestämmelsernas räckvidd är begränsad tUl hyresavtal på vil­ka 1968 års hyreslag är tillämplig. Motsvarande reglering erfordras i fråga om hyresavtal som faller in under den nya jordabalken. Regler härom har tagits upp under 5.

För lokalhyresgästernas del innebär milt förslag bl. a. all hyresregle­ringslagens direkta besittningsskydd den 1 oktober 1972 blir ersatt av det indirekta besittningsskyddet enligl hyreslagen. Frågan om över­gången från det ena slaget av besittningsskydd till del andra fordrar särskild uppmärksamhet bl. a. med hänsyn lill all hyreslagens regler om vad parterna på ömse sidor har all iaktta när hyresgästen efter uppsäg­ning önskar erhålla förlängning av hyresförhållandet skiljer sig frän hyresregleringslagens bestämmelser. Besillningsskyddsproceduren enligt hyreslagen regleras i 58 §. Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet men hyresgästen önskar behålla lägenheten, skall han meddela hyres­värden della inom tre veckor från uppsägningen. Gör han inle del är hans räll till ersältning förfallen.

Som nyss har framgått är reglerna i 56—60 §§ hyreslagen om lokal-hyresgästs räll lill ersältning vid obefogad uppsägning inle tillämpliga, om 7 eller 8 a § hyresregleringslagen gäller för avtalet. Kungl. Maj:l har genom punkt 1 Iredje stycket i övergångsbestämmelserna till 1968 års hyreslag fåll befogenhet atl meddela de särskilda föreskrifter som behövs för atl 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning, om 7 eller 8 a § hyresregleringslagen upphör atl gälla. I och med atl dessa paragrafer nu upphävs synes det emellertid lämpligl all della övergångsproblem löses i delta sammanhang. Detla synes kunna ske genom en föreskrift all 7 § hyresregleringslagen inle skall vara tillämplig om hyresavtal sägs upp till upphörande efter den 30 september 1972. Inle heller 8 a § bör gälla, om hyresförhållandet skall upphöra efter nämnda tidpunkt. Regler av denna innebörd har tagils upp under 6. De får lill följd bl. a. all lokalhyresgäsl som har blivit uppsagd lill den 1 oktober 1972 eller senare tidpunkt men önskar behålla lägenheten har atl meddela hyresvärden della inom tre veckor från uppsägningen.

Del kan länkas all hyresavtal för lokal som är underkastad hyresreg­lering redan har sagls upp eller under den närmasie tiden kommer alt sägas upp lill upphörande efler utgången av september 1972. Med hän­syn till vad jag nyss har föreslagit behövs med tanke på sådana fall en särskUd frist inom vilken hyresgästen har alt framföra meddelande en­ligl 58 § hyreslagen till hyresvärden. Under 7 föreskrivs därför all hy­resgäst som sägs upp före utgången av juni 1971 har rält atl framföra sådani meddelande senast den 21 juli 1971.

 

Prop. 1971:103                                                        60

I punkt 6 i övergångsbestämmelserna lill 1968 års ändringar i hyres­lagen har tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresreglerings­lagens hyressättningsnormer vid prövning av fråga om förlängning av hyresavtal beträffande bostadslägenhet, för vilken hyresregleringen gäl­ler. Bestämmelsen innebär atl hyresgästen, även om annat följer av 48 § hyreslagen, inte är skyldig att godla högre hyra än som är medgiven enligl hyresregleringslagen. Bestämmelsen omfattar endast hyresavtal på vilka 1968 års hyreslag är tillämplig. En motsvarande regel i fråga om de hyresavtal som faller in under den nya jordabalken har tagits upp under 8,

Jag vill påpeka all de särskilda bestämmelserna om tillämpningen av hyresregleringslagens hyressättningsnormer inle omfattar del fall alt den nya hyran skall tillämpas först från dag efler del atl hyresregleringen har upphön i fråga om den aktuella lägenheten. I sådani fall skall hyressättningen ske enligt hyreslagens bruksvärdenormer.

9    Hemställan

Under åberopande av det anförda hemsläller jag, all Kungl. Maj:l genom proposilion föreslår riksdagen atl

1)   deb antaga förslagel till lag om dels fortsatt giltighet av lagen (1942: 429) om hyresreglering m. m., dels ändring i samma lag,

2)    dels godkänna vad jag har anfört i fråga om särskild hyreskon­lroll enligl räntelånekungörelsen.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instäm­mande av statsrådets övriga ledamöter hemslälll förordnar Hans Maj:t Konungen all lill riksdagen skall avlåtas propo­sition av den lydelse bilaga lill delta protokoll utvisar.

Ur protokollet: Britta Gyllensten

MARCUS BOKTR. STHLM 1971    710202