Lagutskottets betänkande nr 7 år 1971

LU 1971:7

Nr 7

Lagutskottets betänkande i anledning av motion
angående besittningsskyddet enligt hyreslagen.

Motionsyrkandet

I motionen 1971: 653 av herrar Engström och Hallgren hemställs

att riksdagen hos Kungl. Maj:t hemställer om sådan utformning av
46 § i hyreslagen att besittningsskyddet efter tre års anställning blir
ovillkorligt.

Gällande rätt

Den 1 januari 1969 trädde ny hyreslagstiftning i kraft. Alla de viktiga
bestämmelserna återfinns i 3 kap. lagen om nyttjanderätt till fast
egendom. Kapitlet benämns i allmänt tal hyreslagen. De nya reglerna
ersätter det dittills gällande 3 kap. i lagen som i huvudsak fått sin lydelse
genom lagstiftning 1939. Dessa regler hade emellertid till stor del
varit satta ur spel genom den hyresreglering som gällt sedan 1942.

Vid sidan av den år 1968 antagna hyreslagen gäller t. v. även 1942
års hyresregleringslag. För bostadslägenheter gäller dock den nya hyreslagens
besittningsskyddsbestämmelser. Dessa ger bostadshyresgästen ett
direkt besittningsskydd, varmed avses att hyresgästen har rätt att få hyresförhållandet
förlängt. Detta skydd kan enligt den nya lagen brytas
endast i vissa i 45 och 46 §§ angivna situationer, då hyresgästen får
vika. Besittningsskyddet kan inte sättas ur spel genom obilliga hyreskrav.
Om hyresvärden fordrar höjd hyra för att gå med på en förlängning
av hyresavtalet, kan den begärda hyrans skälighet prövas av hyresnämnd.
På orter med påtaglig bostadsbrist kan dessutom den s. k.
förstagångshyran underkastas hyresnämnds prövning.

Besittningsskyddsreglema utgår som normalfall från att det är hyresvärden
som sagt upp hyresavtalet. Om hyresgästen själv sagt upp avtalet
till upphörande, kan han inte åberopa besittningsskydd. Även vid uppsägning
som kommer från hyresgästsidan kan emellertid förlängning
av hyresavtalet komma i fråga. Medhyresgäst kan nämligen enligt 47 §
ha rätt till förlängning. Detsamma gäller hyresgästs make.

I bostadshyresgästs besittningsskydd görs två slags inskränkningar,
nämligen dels generella begränsningar, dels sådana som i det enskilda
fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. De gene -

1 Riksdagen 1971. 8 sami. Nr 7

LU 1971: 7

2

rella begränsningarna anges i 45 § hyreslagen och innebär att besittningsskyddsbestämmelerna
inte skall tillämpas om hyresförhållandet
upphör innan det varat längre än nio månader i följd eller i sådana fall
då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad. Besittningsskyddet
gäller ej heller då hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten
är förverkad.

I 46 § upptas en katalog av omständigheter som i det särskilda fallet
föranleder att besittningsskydd inte föreligger. I förevarande sammanhang
är av intresse punkterna 7 och 8 som behandlar hyresförhållanden
som beror av anställning. Punkt 7 avser lägenhet som oundgängligen behövs
för tjänstens rätta fullgörande. Till sådana tjänster hör a) anställning
i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång,
b) anställning inom lantbruket, c) anställning för skötsel och tillsyn
av fastighet och d) annan anställning om den är av sådan art att det
är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse
åt anställningens innehavare. I samtliga fall bryts besittningsskyddet
genom att anställningen upphör. Arbetstagaren har sålunda inte rätt
till förlängning av hyresförhållandet, oavsett om det är arbetsgivaren
eller arbetstagaren som bragt anställningen att upphöra. Beträffande
de anställningar som avses med a, b och c förutsätts inte någon prövning
huruvida det är nödvändigt för arbetsgivare att förfoga över lägenheten
efter anställningens upphörande. I fråga om anställning som avses
med d måste däremot arbetsgivaren visa att det är nödvändigt för honom
att anställningens innehavare också bor i lägenheten. I motiven
nämns tjänster som har övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär.
Hyresavtalet måste sägas upp enligt vanliga regler. Det är sålunda inte
tillräckligt att anställningsavtalet blivit uppsagt eller upphör utan uppsägning.

Medan i punkt 7 har upptagits i stort sett klara fall då besittningsskyddet
bryts, avser punkt 8 sådana fall då en närmare intresseavvägning
behövs i det enskilda fallet. Här är framför allt fråga om bostäder
som industrin och handeln tillhandahåller sina anställda. Vid utformandet
av bestämmelserna har som grund legat principen att arbetstagaren
här så långt möjligt bör vara tillförsäkrad ett lika starkt skydd som
andra hyresgäster. Å andra sidan är det ett samhälleligt intresse att industriernas
försörjning med arbetskraft underlättas. Vid den behövliga
avvägningen har större hänsyn ansetts böra tas till hyresgästens intresse,
när hyresförhållandet varat en längre tid. Mot bakgrund härav har stadgandet
utformats så att hyresgäst, vars anställning upphört, har rätt till
förlängning av avtalet utom när »det ej är obilligt mot hyresgästen att
även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre
än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet».

Bestämmelsen i punkt 8 innebär att, om anställningen upphör innan

LU 1971: 7

3

tidsgränsen passerats, arbetsgivaren skall äga upplösa hyresförhållandet
under åberopande av avflyttningsklausul. Vissa förutsättningar måste
dock vara uppfyllda. För det första måste hyresvärden ha sakliga skäl
för sitt anspråk. Enligt motiven bör dock inte ställas för starka krav på
bevisningen i detta avseende. För det andra får avtalet inte hävas om
det är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. (Något sådant
villkor gäller däremot inte enligt punkt 7.) Om hyresförhållandet
varat så lång tid att tidsgränsen överskridits, när hyresvärden vill skilja
hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen,
är presumtionen för att hyresförhållandet skall förlängas. Presumtionen
får brytas endast om hyresvärden styrker, att det skulle vara
till allvarlig olägenhet för företaget om lägenheten inte får disponeras
för annan arbetstagare. Även här krävs dessutom, att hyresförhållandets
upphörande inte är obilligt mot arbetstagaren.

I sammanhanget må anmärkas att, även om hyreslagens besittningsskyddsregler
är tvingande, kan enligt 68 § tillämpligheten av hyreslagen
begränsas genom kollektivavtal. Kollektivavtal om villkor för bostadsupplåtelse
har emellertid ansetts böra få träffas endast av avtalsparter
som har tillräcklig erfarenhet på området. På arbetstagarsidan skall avtalet
därför ha slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några regler
om att arbetsgivarsidan skall vara företrädd på särskilt sätt har inte ansetts
behövliga.

Uppkommer tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om förlängning av
hyresavtalet, i annat fall än i det sistnämnda, åligger det hyresvärden
att skriftligen meddela hyresgästen att denne, om han icke går med på
att flytta, har möjlighet att senast tre veckor efter det han fått del av
meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Om hyresgästen underlåter
att inom nämnda tid hänskjuta tvisten till nämnden, förfaller
rätten till förlängning av hyresavtalet. I fråga om hyrestvist angående
hyresförhållande som regleras genom kollektivavtal är arbetsdomstolen
ensam behörig domstol.

Bostad i anslutning till anställning

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra
om anställningen upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende
av ett anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat
avtal. Bestämmelsen om att hyresförhållandet upphör när anställningen
upphör benämns ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma
verkan av en avflyttningsklausul har man att skilja på två kategorier
av bostadsupplåtelser. Den ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör
endast ett moment i ett rent tjänsteavtal. Upplåtelsen föll före den nya

Karinne. S- 13. rflH 1 lltcrår* nrpliminnrn rnH ^ iitcr&r» frii rilccrm i W^lcino -

LU 1971: 7

4

hyreslagen helt utanför hyreslagstiftningen, och besittningsskydd förelåg
endast i den utsträckning som följde av tjänsteavtalet. Lägenheter som
upplåtits på nu angivna villkor benämns vanligen tjänstebostäder. I hyreslagen
omfattas de, såsom ovan nämnts, av bestämmelserna i 46 §
punkt 7. Den andra kategorin av bostadsupplåtelser grundas på avtal
som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i
dessa fall beroende av en intresseavvägning mellan partema. Vid denna
prövning torde avflyttningsklausulen tillmätas stor betydelse. Bostäder
av denna karaktär kallas vanligen för personalhyresbostäder (punkt 8
i 46 § hyreslagen).

Förarbetena till byreslagens besittningsskyddsbestämmelser

Till grund för den år 1968 antagna nya hyreslagen låg hyreslagskommitténs
betänkande Reviderad hyreslag (SOU 1961:47) och hyreslagstiftningssakkunnigas
betänkande Ny hyreslagstiftning (SOU 1966: 14).

De sakkunniga föreslog att även tjänstebostadsupplåtelsema skulle
förås in under hyreslagen. De föreslog vidare ökat besittningsskydd för
arbetstagaren/hyresgästen samt införande av en allmän tidsgräns för
giltigheten av avflyttningsklausuler.

De sakkunnigas förslag vilade på den grundinställningen att besittningsskyddet
i ej obetydlig mån borde kunna stärkas utan att arbetsgivarens
berättigade intressen åsidosattes. Tanken att hindra varje tilllämpning
av avflyttningsklausuler avvisades bestämt. Skälet var framför
allt att arbetsgivaren ej sällan behövde ha anställda boende i vissa bostäder
för att deras arbetsuppgifter skall kunna fullgöras på rätt sätt
samt att arbetsgivaren i vissa fall hade ett berättigat önskemål att kunna
underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder
åt de anställda. Å andra sidan underströks vikten av att arbetstagaren
inte obehörigen hindrades i friheten att byta anställning, och de sakkunniga
betonade att det i synnerhet i vissa situationer kunde vara obilligt
mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvägning
måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna
upplåta lägenheten åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens
intresse av att få bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande
princip om att en intresseavvägning skulle ske även när bostadsupplåtelsen
grundades på ett avtal med kopplingsklausul gjorde de sakkunniga
två undantag.

Det första undantaget avsåg bostäder av sådan beskaffenhet att de
oundgängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna
skall kunna fullgöras på rätt sätt. Hit hörde enligt de sakkunnigas mening
bl. a. bostad som upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän
verksamhet var förenad med bostadstvång eller tjänst som var av övervägande
övervaknings- eller vaktkaraktär eller tjänst inom lantbruket

LU 1971: 7

5

eller som fastighetsskötare. Beträffande sådana bostäder borde en avflyttningsklausul
kunna tillämpas på det sättet att arbetsgivaren fick tillgång
till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i tillräckligt god tid för
att tjänsten utan men för verksamheten skulle kunna övertas av efterträdaren.
Förslaget innehöll en regel som hade denna innebörd.

Det andra undantaget — som gällde andra kopplade avtal än sådana
som åsyftades med det första undantaget — hängde samman med de
sakkunnigas uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul borde
minska allteftersom tiden gick. Arbetsgivarens erbjudande av bostad
till en arbetssökande borde inte kunna utnyttjas av arbetstagaren för att
komma över en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Ett
sådant förfaringssätt borde hindras genom att arbetsgivaren tilläts upplösa
hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen. Sedan
anställnings- och hyresförhållandet varat längre tid torde benägenheten
att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens behov av att
kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskades i samma mån. De
sakkunniga föreslog med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år skulle
vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavvägningen
i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skulle
kunna medges av en medlingsnämnd om särskilda skäl förelåg.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna treårsregeln
var det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftade. I de sakkunnigas
förslag till lagtext hade emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som
gav visst stöd för tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss
verkan även efter treårstidens utgång och att den dessförinnan skulle
vara absolut hinder mot förlängning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket
utformades treårsregeln nämligen på det sättet att om uppsägning till
avflyttning skedde senare än tre år från upplåtelsen fick skyldighet för
hyresgästen att avflytta inte grundas enbart på det förhållandet att tjänsten
upphört. De sakkunnigas uttalanden tyder emellertid på att det inte
varit avsikten att stadgandet skulle tolkas så snävt.

Under remissbehandlingen restes i allmänhet inga invändningar mot
tanken att besittningsskyddet borde stärkas även på denna sektor av
bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid borde
ske mellan de motstående intressena godtogs av nästan alla remissinstanser.
Ett betydande antal remissinstanser avstyrkte emellertid den
föreslagna treårsregeln, t. ex. hyresrådet, kommerskollegium, Landstingsförbundet
och KF. Näringslivets byggnadsdelegation ansåg att någon
tidsgräns inte borde gälla. Det enda rimliga syntes delegationen vara att
anställningstidens längd fick ingå som en faktor i den allmänna avvägningen
av parternas intressen. Enligt delegationens mening skulle många
för landets ekonomi betydelsefulla företag få betydande svårigheter att
fortsätta sin verksamhet om den föreslagna regleringen genomfördes.

LU 1971: 7

6

Industriens bostadsförening utvecklade utförligt vilken betydelse det
hade för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd
när det gällde möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anförde bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföretagen,
som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag,
som inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett
flertal av bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig
tid framåt inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens
bostadsbestånd är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla
arbetskraft. Detta gäller i alldeles särskild grad det stora antal
företag, som ligger inom influensområdet av en större ort med ett differentierat
utbud på attraktiva arbetstillfällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna
bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större
orterna en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna
upprätthållas inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en
sluss för den arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp
önskar flytta från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns
gott om arbete. Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med
relativt låg hyra, används i många fall som övergångsbostäder för den
nyinflyttade arbetskraften. Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i
företagens bostäder gör det möjligt för företagen att få bostäder lediga
för nyinflyttade och ökar alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning
och sådana med goda arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens
giltighet gjordes tidsbegränsad, skulle företagens äldre bostäder
med säkerhet inom mycket kort tid komma att i stor utsträckning
bebos av utomstående, som arbetade inom den större orten men
bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna
villor eller rad- och kedjehus för specialutbildade arbetare och
kvalificerade tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan
på. Det vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad
bostadsmiljö inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda.
Konsekvensen av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna
bostadskategori skulle ju kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar
för kvalificerad personal, som arbetade inom konkurrerande
industrier, men själva inte kunde nyanställa sådan personal av brist på
bostäder. Även de bostäder av hotelltyp — i allmänhet rum med bad
och kokvrå eller kokskåp — för yngre ogifta tjänstemän och specialarbetare,
som många företag uppfört under de senaste åren, skulle komma
i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga skäl mycket rörlig
och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givetvis att de som
slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder i företagens
ungkarlsbostäder.

LO ansåg att en avflyttningsklausul inte borde få gälla under längre
tid än två år och att möjlighet till förlängning av denna frist inte fick
föreligga. Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland ansåg att någon
förlängning inte borde få ske.

LU 1971: 7 7

I propositionen 1968: 91 med förslag till ny hyreslagstiftning förklarade
departementschefen att han biträdde de sakkunnigas uppfattning
att besittningsskyddet för hyresgäster som erhållit bostad i samband med
anställning borde stärkas. Så långt det gick borde en hyresgäst som fått
lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäkrad ett lika
starkt besittningsskydd som andra hyresgäster. Departementschefen anförde
vidare.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har
ett betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen
upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan.
Det sagda gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av
viss anställd för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra
fall finns dock ett sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat
betydande kapital på fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra
sig behövlig arbetskraft genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder.
Det är också ett samhälleligt intresse att industriernas försörjning
med arbetskraft underlättas. Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera
över ett eget lägenhetsbestånd hänger samman med att bostadsbrist
råder på många orter. Därav torde dock inte den slutsatsen kunna dras
att de kopplade avtalen har ett berättigande bara under en övergångstid.
Även om man kan förmoda att användningen av kopplade avtal
kommer att minska betydligt när bättre balans uppnås på bostadsmarknaden,
är det enligt min mening realistiskt att utgå från att på vissa håll
behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser åt anställda
kommer att kvarstå under avsevärd tid framöver.

Departementschefen fann de anförda synpunkterna leda till att en
avvägning måste ske mellan den enskildes behov av trygghet i besittningen
av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenheten
för annan anställd. Departementschefen anslöt sig till principen att
vid denna avvägning större hänsyn borde tas till hyresgästens anspråk
på kvarboenderätt om hyresförhållandet varat under längre tid. Han
kunde emellertid inte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen
att tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle
vara överflödig och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen
ta hänsyn till hyresförhållandets längd. En tidsgräns borde alltså
fastställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tidsgränsen överskridits,
borde hyresgästen vara tillförsäkrad ett starkare besittningsskydd
än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter tidsgränsen fann
departementschefen böra i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren-hyresvärden
normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande
av avflyttningsklausulen. Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda.
För det första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl
för sitt anspråk på att få disponera över lägenheten. Häri ligger att han
måste göra antagligt att lägenheten behövs för annan som är anställd
eller som skall anställas vid företaget. Ett sådant behov kan förelig -

LU 1971: 7

8

ga även på den differentierade hyresmarknaden, nämligen när det
med fog kan påstås att ett erbjudande om upplåtelse av lägenheten till
arbetssökande utgör ett argument av betydelse från rekryteringssynpunkt.
Det bör inte ställas alltför starka krav på bevisningen i detta avseende.
En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid bakgrunden
till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna synpunkt
inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt arbetstagaren
från anställningen under omständigheter som medför att åtgärden
ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållandet.
Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt
rättstillämpningen. Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas
till hur länge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen
som uppenbarligen gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer
i åtnjutande av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen
passerats bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt
till förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som
upphört och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
(46 § första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när
hyresvärden vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande
av avflyttningsklausulen, bör presumtionen vara den att hyresförhållandet
skall förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden
styrker att det skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten
inte fick disponeras för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt
inte förekomma annat än på orter där hyresmarknaden har en
särskild struktur. Det kan därvid antingen vara så att bostadsbeståndet
på orten till väsentlig del är företagsägt och att därför företaget måste
få disponera över lägenheterna för att över huvud taget få arbetskraft
eller också på det sättet att orten ligger i anslutning till någon tätort där
andra arbetstillfällen erbjuds och omsättningen av arbetskraft därför är
stor och risken betydande för att hyresgästen lämnar sin anställning men
önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren tillhandahållit i en av
honom ägd fastighet.

Departementschefen framhöll avslutningsvis att det fanns anledning
räkna med att det i praxis relativt snart kom att bli klarlagt vilka orter
som hade sådan struktur på bostadsmarknaden att en avflyttningsklausul
borde ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats. Det var
också möjligt att intresseorganisationerna på bostads- och arbetsmarknaden
kunde komma att träffa överenskommelser som blev vägledande
i frågan. Departementschefen förklarade vidare att skäl otvivelaktigt
kunde anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år var
något för lång men att han dock stannat för att godta de sakkunnigas
förslag i denna del.

I två i anledning av nämnda proposition väckta motioner (I: 890 och
II: 1145) yrkades att 46 § punkt 8 hyreslagen skulle ändras så att vid hyresförhållanden
som varat längre än tre år rätt till förlängning inte

LU 1971: 7

9

skulle föreligga för hyresgästen om hyresvärden styrkte sitt behov av att
upplösa hyresförhållandet för att disponera lägenheten för annan arbetstagare.
Till stöd för yrkandet anfördes bl. a. att det på bruksorter var
nödvändigt för företagen att få disponera bostäder i deras ägo när hyresgästen
slutade sin anställning, oavsett hur lång tid hyresförhållandet
varat.

Tredje lagutskottet förklarade i sitt av riksdagen godkända, enhälliga
utlåtande (3LU 1968: 50) att motionärernas önskemål i betydande utsträckning
blivit tillgodosedda genom propositionsförslaget. Utskottet anförde
vidare.

Förslaget får sålunda anses öppna möjligheter att i tillräcklig grad
beakta de speciella förhållanden som råder på bruksorter med övervägande
företagsägt bostadsbestånd. Hyresvärdens intresse att få disponera
lägenheten för annan arbetstagares räkning bör i regel komma vågskålen
att väga över till hans fördel, om hyresmarknaden har sådan
struktur. Det ändringsförslag som motionärerna framlagt har emellertid
inte begränsats till någon särskild typ av hyresmarknad och är därför
enligt utskottets mening ägnat att alltför mycket urholka det skydd
som propositionen avser att ge hyresgästen sedan hyresförhållandet varat
längre tid. De uppsägningar som det blir fråga om i dylika fall torde
mestadels motiveras av sådana omständigheter som nämns i motionsyrkandet,
nämligen att hyresvärden behöver lägenheten för annan anställd.
Utrymmet för att låta anställd som slutat sin anställning behålla lägenheten
synes därför vid genomförande av motionsförslaget inte bli särdeles
stort.

På de anförda skälen avstyrkte utskottet motionerna. Utskottet uppehöll
sig emellertid ytterligare något vid frågan om tillämpningen av den
särskilda regeln för hyresförhållanden som varat längre än tre år och
anförde följande.

Enligt departementschefens uttalanden skulle som redan nämnts ett
läge, där hyresgäst kan skiljas från lägenheten med stöd av denna regel,
normalt inte förekomma annat än på orter, där hyresmarknaden har
särskild struktur, varmed torde avses bl. a. bruksorter. Det förefaller
dock utskottet tveksamt om ett så begränsat tillämpningsområde är motiverat.
Arbetsgivaren synes sålunda även i vissa andra fall kunna ha ett
berättigat intresse av att kunna skilja hyresgästen från lägenheten då
anställningen upphör även om hyresförhållandet varat längre tid. Utskottet
syftar här bl. a. på personalbostäder, ibland inom inhägnat område,
i direkt anslutning till sjukhus, internatskolor, turistanläggningar,
hotell och liknande institutioner. De särskilda bestämmelserna om lägenheter,
vilka oundgängligen behövs för tjänstens rätta fullgörande, torde
här i regel inte vara tillämpliga. Har hyresförhållandet varat kortare
tid än tre år, torde vederbörande i allmänhet likväl kunna skiljas från
lägenheten då anställningen upphör, men problemet accentueras då
längre tid gått. För att upplösa hyresförhållandet fordras då synnerliga
skäl. Enligt utskottets mening bör utrymme för tillämpning av regeln
finnas i fråga om sådana personalbostäder, även om de är belägna på
orter med en differentierad hyresmarknad. I många fall skulle det kun -

LU 1971: 7

10

na vara direkt olämpligt att låta andra än anställda bebo dylika bostäder.
Liknande situationer kan tänkas förekomma i andra sammanhang.

I sammanhanget bör anmärkas att riksdagen den 10 december 1970
(3LU 1970: 80, rskr. 443) antagit förslag till ny jordabalk (SFS 1970:
994), som skall träda i kraft den 1 januari 1972. Bestämmelserna i 46 §
hyrcslagen har införts oförändrade i jordabalken i 12 kap. 46 §.

Motionen

Till stöd för motionsyrkandet anförs att kopplingen arbete—bostad
är särskilt besvärande i orter med differentierat näringsliv och då särskilt
för dem som är anställda i privat tjänst. Enligt motionärerna visar otaliga
exempel att enskilda industrier uppträder långt mera hänsynslöst vid
slutad anställning än vad t. ex. kommunerna gör i de fall man kopplat
bostaden till viss anställning.

Motionärerna framhåller att efter den nya hyreslagens ikraftträdande
skulle huvudprincipen vara att hyresgästen/arbetstagaren skulle ha
sin boenderätt säkrad. Enligt motionärerna har man från denna utgångspunkt
också tolkat lagstiftningen på det sättet, att efter tre år i tjänstebostad
skulle obetingad rätt till fullt besittningsskydd föreligga. Motionärerna
anför vidare.

Vid tillämpningen av lagen har emellertid domstolarna i hög grad
tolkat formuleringen »synnerliga skäl» i paragraf 46 hyreslagen så, att
man främst tagit hänsyn till företagens behov av anställda. Företagens
behov av arbetskraft torde alltid vara stort i goda konjunkturer. En
sådan tolkning av lagen blir en särskild hjälp åt företagen och ett hinder
för den enskilde att fritt söka arbete. Bindningen till tjänstebostad i
orter med starkt differentierat näringsliv blir en särskild hjälp åt arbetsköparna
— detta i särdeles hög grad vid företag med stort tjänstebostadsbestånd,
då möjlighet ges att binda den anställde vid anställningen
i stället för att föra en sådan personalpolitik, att man på ett framgångsrikt
sätt kan konkurrera om arbetskraften. Även om tolkningen av
nämnda formulering i paragraf 46 inte alltid utfaller till företagets förmån,
kvarstår hela tiden hos de anställda tvekan om man efter tre års
anställning vågar inlåta sig på byte av arbetsplats. På grund av en tolkning
av omnämnt slag av ifrågavarande lagbestämmelse kan något tillförlitligt
råd icke påräknas från vare sig hyresgästorganisationen eller
fackföreningen. Enligt vår mening bör en sådan ändring av ifrågavarande
lagparagraf företas, att en uppluckring av besittningsskyddet icke
medges.

Utskottet

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra
om anställningen upphör. I vilken mån en sådan s. k. avflyttningsklau -

LU 1971:7

11

sul bryter det besittningsskydd som tillförsäkrats hyresgäst genom den
nya hyreslagen, vilken trätt i kraft den 1 januari 1969, regleras i 46 §
punkterna 7 och 8. Enligt punkt 7 görs avsteg från besittningsskyddet
om hyresförhållandet beror av statlig, kommunal eller enskild anställning
beträffande vilken lagstiftaren ansett nödvändigt att lägenheten
bebos av den anställde för att arbetsuppgiften skall kunna fullgöras på
rätt sätt. Beträffande sådana typiska tjänstebostäder äger arbetstagaren
inte rätt till förlängning av hyresavtalet om anställningen upphör. När
det gäller andra personalbostäder, t. ex. bostäder som industrin tillhandahåller
sina anställda, skall enligt punkt 8, om anställningen upphör,
avvägning ske mellan å ena sidan arbetstagarens intresse att vara tillförsäkrad
ett lika starkt skydd som andra hyresgäster och å andra sidan
arbetsgivarens intresse att kunna disponera lägenheten för annan arbetstagare.
Vid denna avvägning skall större hänsyn tas till hyresgästens
intresse när hyresförhållandet varat längre än tre år.

Bestämmelserna i punkt 8 innebär att, om anställningen upphör innan
tidsgränsen passerats, arbetsgivaren skall äga upplösa hyresförhållandet
under åberopande av avflyttningsklausul. Vissa förutsättningar måste
dock vara uppfyllda. För det första måste hyresvärden ha sakliga skäl
för sitt anspråk. Enligt motiven bör dock inte ställas för starka krav på
bevisningen i detta avseende. För det andra får avtalet inte hävas om det
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Om hyresförhållandet
varat så lång tid att tidsgränsen överskridits, när hyresvärden
vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen,
är presumtionen för att hyresförhållandet skall förlängas.
Presumtionen får brytas endast om hyresvärden kan visa att han har
synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet. Även här krävs dessutom,
att hyresförhållandets upphörande inte är obilligt mot arbetstagaren.

I motionen hävdas att domstolarna i hög grad tolkat formuleringen
»synnerliga skäl» i 46 § punkt 8 hyreslagen så att man främst tagit hänsyn
till företagens behov av anställda. Enligt motionärerna torde emellertid
företagens behov av arbetskraft alltid vara stort i goda konjunkturer.
Den angivna tolkningen av lagen blir därför, anser motionärerna,
en hjälp åt företagen och ett hinder för den enskilde att fritt söka arbete.
Motionärerna menar vidare att, även om domstolarnas lagtillämpning
inte alltid utfallit till företagets förmån, det likväl hos de anställda
kvarstår tvekan om de efter tre års anställning vågar inlåta sig på att
byta arbetsplats. Enligt motionärerna kan den uppluckring av lagen
som skett inte godtas och de yrkar därför att riksdagen skall hos Kungl.
Maj:t hemställa om lagändring så att besittningsskyddet efter tre års
anställning blir ovillkorligt.

Av de ovan redovisade motivuttalandena framgår att avsikten med
lagstiftningen varit att en anställd, som bott i en av arbetsgivaren upp -

LU 1971:7

12

låten bostad i mer än tre år, i huvudsak skall vara tillförsäkrad samma
besittningsskydd som andra hyresgäster och att avsteg därifrån endast
får ske om särskilda omständigheter föreligger. Den utformning lagtexten
fått, nämligen att hyresgästen ej har rätt till förlängning av avtalet
om »hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet»
och »det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör» lämnar också en endast begränsad möjlighet för de rättstilllämpande
myndigheterna att vägra hyresgästen förlängt hyresavtal.

Den nya hyreslagen har nu varit i kraft i något mer än två år. I
vilken mån de rättstillämpande myndigheterna under denna tid kommit
att, såsom motionärerna hävdat, tillmäta företagens intresse att disponera
över av dem upplåtna personalbostäder en betydelse som inte varit
avsedd med lagen, finner utskottet svårt att bedöma. Den rättspraxis
som varit tillgänglig för utskottet visar inte någon enhetlig bild. I några
fall, där hyresförhållandet inte förlängts, har omständigheterna varit
just sådana som departementschefen framhållit i förarbetena, nämligen
att bostadsbeståndet på orten varit till väsentlig del företagsägt. I andra
fall har det varit fråga om i storstadsregionerna befintliga lägenheter,
som upplåtits av industrier med stort behov av specialutbildad arbetskraft.
Det må vidare påpekas att i några fall, där domstolarna funnit
att synnerliga skäl för hyresvärden att upplösa hyresförhållandet förelegat,
hyresförhållandet likväl ej hävts eftersom det skulle ha varit obilligt
mot hyresgästen att låta detta upphöra.

Utskottet finner det angeläget att understryka att — även om det kan
anföras vägande skäl för att företagens möjligheter att skaffa erforderlig
arbetskraft underlättas — hyresgästens intresse att få bo kvar i lägenheten
likväl måste komma i första hand, när hyresgästen bott i lägenheten
i mer än tre år. Med hänsyn till att praxis på området är svår
att överblicka anser utskottet det värdefullt att denna blir föremål för
en undersökning och att bestämmelserna överses. Enligt vad utskottet
erfarit har frågan emellertid redan aktualiserats genom att Hyresgästernas
riksförbund i en skrivelse till Kungl. Maj:t begärt en översyn av
vissa av hyreslagens bestämmelser, däribland de nu ifrågavarande. På
grund härav och då chefen för justitiedepartementet tidigare uttalat att
hyreslagen borde bli föremål för en översyn när praktiska erfarenheter
vunnits av lagen förutsätter utskottet att en översyn kommer till stånd
utan att riksdagen behöver vidta någon åtgärd.

Utskottet hemställer

att motionen 1971: 653 inte föranleder någon riksdagens åtgärd.

Stockholm den 9 mars 1971
På lagutskottets vägnar
DANIEL WIKLUND

LU 1971:7

13

Vid detta ärendes behandling har närvarit:
herrar Wiklund i Stockholm (fp), Svedberg (s), Svanström (c), fröken
Anderson i Lerum (s), herr Hammarberg (s), fru Åsbrink (s), herrar
Winberg (m), Andersson i Södertälje (s), fru Jonäng (c), herrar Israelsson
(vpk), Olsson i Timrå (s), Annerås (fp), Söderström (m) och fru Nilsson

1 Sunne (s).

Reservation

av herr Israelsson (vpk), som ansett
dels att det avsnitt av utlåtandet som på s. 12 börjar med orden »Den
nya hyreslagen» och slutar med orden »någon åtgärd» bort haft följande
lydelse:

Den nya hyreslagen har nu varit i kraft något mer än två år. Vid
utslag i länshyresnämnderna har tolkningen av punkt 8 i § 46 utfallit
till hyresgästernas förmån.

Även om lagtexten och motivuttalandena för densamma endast lämnar
en begränsad möjlighet för de rättstillämpande myndigheterna att vägra
förlängt hyresavtal har ändå hovrätterna i några uppmärksammade fall
tolkat bestämmelserna i § 46 punkt 8 så, att arbetsgivarens behov av
bostäder för sina anställda skall gå före hyresgästens rätt till fullt besittningsskydd
efter 3 år. De prejudicerande domarna i hovrätterna verkar
som en effektiv spärr mot ett entydigt besittningsskydd efter 3-årsperiodens
utgång.

Utskottet finner det angeläget understryka att hyresgästens intresse
att få bo kvar i lägenheten måste komma i första hand, när hyresgästen
bott i lägenheten mer än 3 år. Enligt vad utskottet erfarit har Hyresgästernas
riksförbund rest ett mycket bestämt krav på denna punkt
och framfört stark kritik mot hovrätternas tolkning av ifrågavarande
lagbestämmelse. Tjänstemännens centralorganisation (TCO) har i ett
remissyttrande i anledning av frågan om hyresregleringens ev. avskaffande
framfört erfarenheter av den nya hyreslagen och rest ett lika bestämt
krav på ovillkorligt besittningsskydd efter viss tid för boende i
tjänstebostad; ett besittningsskydd som TCO kräver oinskränkt efter

2 års anställning.

Utskottet finner det angeläget med en översyn av flera paragrafer
i den nya hyreslagen. När det gäller frågan om fullt besittningsskydd
för boende i tjänstebostad vill utskottet särskilt framhålla att många
hyresgäster i tjänstebostäder väntat i årtionden på att lagen skall få en
entydig utformning på denna punkt. De prejudicerande domarna i hovrätterna
förhindrar detta.

dels att utskottet bort hemställa

att riksdagen med bifall till motionen 1971: 653 i skrivelse till regeringen
begär förslag till sådan ändring av § 46 hyreslagen att
besittningsskyddet efter 3 års anställning blir ovillkorligt.