Lagutskottets betänkande nr 20 år 1971

LU 1971:20

Nr 20

Lagutskottets betänkande i anledning av motion angånde förfarandet
vid uppsägning av hyresgäst.

Motionen

I motionen 1971:650 av herr Bengtsson i Göteborg m. fl. (c) hemställs
att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t begär att till hyreslagen
fogas en bestämmelse av innebörd att hyresvärd åläggs att vid uppsägning
av hyresavtalet skriftligen meddela hyresgästen de regler som gäller
enligt 58 § hyreslagen.

Till stöd för yrkandet anför motionärerna att många affärshyresgäster,
speciellt mindre företagare, inte känner till vad de har att iaktta för att
inte gå miste om rätten till ersättning på grund av uppsägning av hyresavtalet.
Den av motionärerna föreslagna åtgärden skulle väsentligt bidra
till att förhindra att rättsförluster uppkommer för dessa hyresgäster.

Utskottet har inhämtat utlåtanden över motionen från hovrätten för
Nedre Norrland och hyresnämnderna för Stockholms län, Uppsala län
och Gotlands län. På begäran av utskottet har yttranden däijämte avgivits
av Hyresgästernas riksförbund, Sveriges fastighetsägareförbund
och Sveriges köpmannaförbund.

Gällande bestämmelser

För andra lägenheter än bostadslägenheter saknas enligt hyreslagen
(HL) ett direkt besittningsskydd. Dessa lägenheter, som vanligen benämnes
”lokaler”, har dock genom bestämmelserna i 50—60 §§ HL getts
ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta indirekta besittningsskydd har
utformats som en rätt till ersättning under i lagen angivna förutsättningar.
Vid utformningen av reglerna har man utgått från att förlängning
av hyresförhållandet normalt skall ske om hyresgästen önskar det.
Huvudregeln i 57 § är därför att hyresvärden, om han vägrar att förlänga
hyresförhållandet, skall i skälig omfattning ersätta hyresgästen
dennes förlust på grund av hyresförhållandets upphörande. Undantag
härifrån gäller endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning
till sin vägran.

Ovannämnda regler är inte tillämpliga om 7 eller 8 a § hyresregle -

Riksdagen 1971. 8 sami. Nr 20

LU 1971:20

2

ringslagen gäller för avtalet. Anmärkas bör att riksdagen den 25 maj
1971 beslutat att sistnämnda paragrafer skall upphöra att gälla den 1
oktober 1972 (CU 1971:18, rskr. 183).

Hur hyresgästen skall förfara för att komma i åtnjutande av ersättning
enligt 57 § regleras i 58 §. Däri stadgas att hyresgästen måste
inom tre veckor från uppsägningen meddela hyresvärden, att han önskar
behålla lägenheten. Underlåter han att göra detta är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnar hyresgästen sitt meddelande i
behörig ordning och inom rätt tid åligger det därefter hyresvärden att
inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta hyresgästen
om de hyresvillkor som uppställs för förlängning av hyresförhållandet
eller om anledningen till att förlängning vägras. Om hyresvärden
försummar sin underrättelseplikt blir han skadeståndsskyldig.

Någon skyldighet för hyresvärden att upplysa hyresgästen om vad
han har att iakttaga för att bibehålla rätten till skadestånd finns inte.
Som jämförelse kan nämnas att när det gäller bostadsrättslägenhet är
hyresvärd, som uppsagt hyresgäst till avflyttning, enligt 49 § HL skyldig
att skriftligen meddela hyresgästen att han, om han icke går med på att
flytta, har att inom tre veckor hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En
liknande bestämmelse återfinns i 77 § arrendelagen som avser tvist om
förlängning av bostadsarrende. Jordägaren ålägges där att senast två
månader före arrendetidens utgång skriftligen meddela arrendatorn att
denne, om han icke går med på att avflytta, har att senast två månader
efter det han fått del av meddelandet väcka talan om tvisten.

Remissyttrandena

Hyresgästernas riksförbund anför att förbundet är väl medvetet om
den påtalade svagheten i utformningen av 58 § HL, och förbundet hemställer
om bifall till motionen. Även Sveriges köpmannaförbund ansluter
sig i alla delar till motionen. Hyresnämnderna för Stockholms
län, Uppsala län och Gotlands län har som yttrande åberopat en av
hyresnämnden för Stockholms län till justitiedepartementet avlåten PM
den 14.6.1971 med synpunkter och förslag beträffande hyreslagstiftningen.
I denna PM framhåller hyresnämnden att någon sorts form för
”avflyttningsmeddelande” måste skapas. Hyresnämnden föreslår därför
vissa ändringar i 58 § HL. Hovrätten för Nedre Norrland och Sveriges
fastighetsägareförbund anser inte att det föreligger tillräckliga skäl att
ändra gällande bestämmelser och avstyrker därför motionen.

Hyresnämnden för Stockholms län framhåller i sin ovannämnda PM
bl. a. att erfarenheterna visar att lokalhyresgäster i stor utsträckning
saknar kännedom om hur de skall förfara för att komma i åtjutande
av skydd enligt 57—60 §§. Någon motsvarighet i 58 § till hyresvärdens
avflyttningsmeddelande i 49 § HL och 7 § HyReL finns ju inte. I många

LU 1971:20

3

fall har hyresgäster vänt sig till hyresnämnden med begäran om ogiltigförklaring
av uppsägningen, och i andra fall har hyresgäst bett om upplysning
om hur han skall kunna tillvarata sin rätt. Ofta har därigenom
hyresgästen förlorat sin frist enligt 58 §. Hyresnämnden har i en del fall
hjälpt hyresgästen att iakttaga fristen, och i några fall har hyresvärd
som tillställt hyresgästen en uppsägning med felaktig hänvisning till
hyresnämnd, efter medling återställt fristen. Hyresnämnden anser det
mycket viktigt att den kommande totala övergången till HL:s system
för lokalskydd sker utan onödiga rättsförluster. Någon sorts form för
”avflyttningsmeddelande” måste därför skapas. Samtidigt är det viktigt
att den redan nu ganska otympliga proceduren inte ytterligare kompliceras.
Att parterna skall behöva växla flera formella handlingar är i
och för sig konstigt och ger rikliga tillfällen till misstag, delgivningskrångel,
bevistvister etc.

Hyresnämnden ifrågasätter därför om man inte skulle kunna skapa en
nästan fullständig parallell till inledandet av besittningsskyddsproceduren
beträffande bostad. De två systemen är visserligen olika uppbyggda,
men man kan säkerligen bygga om lokalsystemet, så att proceduren
kan bli likartad. I än högre grad beträffande lokaler än i fråga om bostäder
kan det förutsättas att förhandlingar föregår en uppsägning, om
det är fråga om ändrade villkor, och att därför hyresvärdens önskemål
om avflyttning är hans sista åtgärd för att öva påtryckning på hyresgästen
för att få villkorsfrågan löst. Det förefaller därför följdriktigt
att göra avflyttningsmeddelandet till huvudsak och göra hyresgästens
rätt till ersättning beroende av att han inom viss tid reagerar mot avflyttningsmeddelandet.
När det gäller uppsägning som från början syftar
till avflyttning har erfarenheterna beträffande bostäder visat att
avflyttningsmeddelandet nästan genomgående kommer i själva uppsägningen.
Förhållandet torde vara detsamma beträffande lokaler. Förfarandet
borde därför enligt hyresnämndens förmenande kunna förenklas
enligt följande schema, nämligen uppsägning/avflyttningsmeddelande
— viss tid — viss åtgärd från hyresgästens sida, varefter dennes
principiella rätt till ersättning enligt 57 § inträder.

När det sedan gäller vad hyresgästen skall göra sedan han fått avflyttningsmeddelande
kan man enligt hyresnämnden välja två vägar,
antingen a) att hyresgästen har att vända sig till hyresvärden eller b) att
hyresgästen har att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresnämnden
diskuterar de båda alternativen och kommer till slutsatsen att fördelarna
för båda parter av alt. b) är betydande. Dessutom är det ofta enklare
och säkrare för hyresgästen att hänskjuta till nämnden än att delge
hyresvärden en skrivelse inom rätt tid. Med hänsyn till fördelarna för
parterna bör enligt hyresnämndens bedömande hyresnämnden få ta det
administrativa besväret. Hyresgästens rättsskydd bör nämligen vara det
primära.

LU 1971:20

4

Mot bakgrunden av nämnda överväganden föreslår hyresnämnden
att 58 § får följande lydelse.

Om tvist föreligger om förlängning av hyresavtalet eller villkor för
sådan förlängning, skall det åligga hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han ej går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Hyresvärdens meddelande skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje st.
tredje punkten skall dock ej gälla. Om hyresvärden fullgjort vad som
sålunda åligger honom skall hyresgästen ha att hänskjuta tvisten till
hyresnämnden inom den angivna tiden. Underlåter hyresgästen detta
skall hans rätt till ersättning enligt 57 § vara förfallen.

Hovrätten för Nedre Norrland anför att det svårligen torde kunna
undvikas att bristande kännedom om gällande rättsregler stundom kan
vålla rättsförluster. Detta i och för sig beklagliga förhållande har emellertid
endast i vissa undantagsfall föranlett lagstiftning innebärande
åläggande för ena parten i ett avtalsförhållande att upplysa den andra
parten om dennes möjligheter att vidtaga åtgärder för att tillvarata sina
intressen.

Som exempel på sådan lagstiftning framhåller hovrätten de ovan
redovisade bestämmelserna i 49 § HL och 77 § arrendelagen.

Hovrätten understryker därefter att de sistnämnda bestämmelserna
föreskriver en viss aktivitet från ena partens sida för att förhindra rättsförlust
för den andra parten. En sådan ordning lärer i dessa fall vara
motiverad av att hyresvärden-jordägaren ansetts vara den avsevärt
starkare parten och att en av okunnighet föranledd underlåtenhet av
hyresgästen-arrendatom att på ett formellt riktigt sätt bevaka sin rätt
skulle kunna få ödesdigra konsekvenser i form av förlust av hem eller
en kanske under lång tid brukad arrendegård, något som från sociala
synpunkter givetvis måste anses otillfredsställande. På förhållandet mellan
affärshyresgästen och dennes hyresvärd behöver emellertid enligt
hovrättens uppfattning som regel inte anläggas sådana synpunkter. Såsom
i prop. 1967:141 (s. 122) uttalades utgör hyresförhållandet ”här
i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet”. Med hänsyn
härtill och då det väl knappast kan antagas att dessa hyresgäster
i gemen skulle vara i särskilt behov av information om ifrågavarande
rättsregler, saknas enligt hovrättens mening tillräckliga skäl att föreskriva
hyresvärden den upplysningsplikt härutinnan som motionärerna
föreslagit. Hovrätten avstyrker därför motionen.

Sveriges köpmannaförbund framhåller att i icke oväsentligt antal fall
medlemmarna inom förbundet lidit rättsförlust genom lagens nu gällande
lydelse. Det framstår enligt förbundets mening som orättmätigt
att lokalhyresgäst, som i förhållande till bostadshyresgäst har ett svagare
indirekt besittningsskydd, även skall ha en svagare rättsställning
när det gäller att kunna bevaka sina lagenliga rättigheter. Som reglerna

LU 1971:20

5

i 49 § HL är utformade, ges bostadshyresgästen en direkt skriftlig anmaning
att tillvarata sina rättigheter genom hänvändelse till hyresnämnd.
En motsvarande upplysningsskyldighet vid uppsägning av lokalhyresgäst
borde vara självklar.

Sveriges fastighetsägareförbund pekar på att bestämmelserna i 58 §
HL kan få allvarliga konsekvenser för parterna. Vid försummelse att
lämna sitt meddelande riskerar hyresgästen att gå miste om en kanske
berättigad ersättning. Om hyresvärden underlåter sin underrättelseskyldighet,
kan han förpliktas utge en ersättning som eljest skulle vara
oberättigad. Reglerna är med andra ord lika hårda mot båda parter.
Möjligen kan det enligt förbundets mening påstås att det nya förfaringssättet
innebär mindre risker för hyresgästen eftersom denne, alltsedan
hyresregleringen infördes, haft skyldighet att reagera inom viss tidsfrist
efter uppsägning, om han önskat behålla lägenheten. För hyresvärdens
del har någon skyldighet motsvarande den nu införda inte förelegat
enligt hyresregleringslagen. Från denna synpunkt kan alltså riskerna
för rättsförlust sägas vara större för hyresvärden. Det är, framhåller
förbundet, uppenbarligen också, när det gäller hyresvärdssidan, på det
sättet att den mindre företagaren kan befaras vara sämre orienterad
om nya lagregler än den större. Det anförda leder enligt förbundet till
slutsatsen att en eventuell upplysningsplikt inte rimligen kan åläggas
enbart den ena parten. Om det anses att risken behöver elimineras för
den ena parten kräver jämlikheten att den även borttages från den
andra. Hyresgästen bör följaktligen i så fall i sitt meddelande åläggas
att upplysa hyresvärden om de regler till dennes nackdel som gäller
enligt 58 §.

Förbundet anför vidare att förbundet för sin del inte har kännedom
om något fall under den tilländagångna tvåårsperioden, där rättsförlust
uppstått för någondera parten i anledning av reglerna i 58 § HL. Förbundet
framhåller också att lagstiftningen efter hand blivit alltmer
känd av parterna. Organisationerna på hyresmarknaden bedriver en
långtgående upplysningsverksamhet rörande reglerna i den nya hyreslagen.
Genom utgivande av böcker, genom artikelserier i förbundstidningar,
genom kurser och informationsmöten samt genom cirkulär till
medlemmarna har kunskap spridits om de nya hyresbestämmelsema.
Detta har medfört att majoriteten av hyresvärdar och hyresgäster lär
ha fått sådan kännedom i nu ifrågavarande ämne att rättsförluster i allmänhet
inte behöver befaras.

Förbundet hävdar avslutningsvis att det inte kan anses som god sed
i lagstiftning att vartannat eller vart tredje år ändra betydelsefulla rättsregler.
Riskerna för förekommande okunnighet om lagens bestämmelser
ökar givetvis då avsevärt.

LU 1971:20

6

Utskottet

Om ”lokalhyresgäst” — varmed i fortsättningen avses den som hyr
annan lägenhet än bostadslägenhet — efter uppsägning från hyresvärdens
sida blir tvungen att flytta från sin lokal, äger han under vissa
i hyreslagen angivna förutsättningar rätt till ersättning av hyresvärden
för den förlust som uppkommer för honom på grund av att hyresförhållandet
upphör. För att lokalhyresgästen skall komma i åtnjutande
av ersättning fordras enligt 58 § hyreslagen att han inom tre veckor
efter uppsägningen meddelar hyresvärden att han önskar behålla lokalen.
Underlåter han att göra detta är hans rätt till ersättning förfallen.
Någon motsvarighet till bestämmelsen om skyldighet för hyresvärd att
vid uppsägning av bostadshyresgäst meddela denne vad han har att
iaktta för att inte förlora rätten till prövning av en förlängning av
hyresförhållandet finns inte när det gäller uppsägning av lokalhyresgäst.

I motionen framhålls att många lokalhyresgäster, framför allt innehavare
av mindre företag, inte känner till bestämmelsen i 58 § om
skyldighet att lämna meddelande till hyresvärden. Den risk för rättsförlust
som de därigenom löper skulle enligt motionärerna kunna elimineras
om reglerna i hyreslagen ändras så att hyresvärden får skyldighet
att vid uppsägning meddela lokalhyresgästen vad denne skall vidta
för åtgärder för att inte förlora rätten till ersättning. Motionärerna yrkar
att riksdagen skall hos Kungl. Maj:t begära sådan lagändring.

Hyresnämnden för Stockholms län har såsom framgår av den föregående
redogörelsen i en till justitiedepartementet avgiven promemoria
med synpunkter och förslag beträffande hyreslagstiftningen framhållit
att erfarenheterna visar att lokalhyresgäster i stor utsträckning saknar
kännedom om hur de skall förfara för att komma i åtnjutande av hyreslagens
skydd och att de till följd härav ofta har försuttit den i 58 §
angivna tidsfristen. Även Sveriges köpmannaförbund anför i sitt remisssvar
att ett inte oväsentligt antal lokalhyresgäster lidit rättsförluster
på grund av bristande kännedom om reglerna i 58 §.

Med hänsyn till vad sålunda framkommit finner utskottet att det för
undvikande av rättsförluster kunde vara lämpligt att i hyreslagen införes
skyldighet för hyresvärden att lämna lokalhyresgästen något slag av avflyttningsmeddelande.
Enligt vad utskottet erfarit har inom justitiedepartementet
påbörjats en översyn av hyreslagen, varvid bl. a. övervägs
en ändring och förenkling av reglerna i 58 §. Proposition i ämnet kan
förväntas bli avlämnad till riksdagen under 1972. Med hänsyn härtill

LU 1971:20

7

anser utskottet att någon riksdagens åtgärd i anledning av motionen
inte är erforderlig.

Utskottet hemställer

att motionen 1971:650 avslås.

Stockholm den 10 november 1971

På lagutskottets vägnar
DANIEL WIKLUND

Närvarande: herrar Wiklund i Stockholm (fp), Svedberg (s), Svanström
(c)*, fröken Anderson i Lerum (s), herrar Lidgård (m)*, Hammarberg
(s), Sjöholm (fp), fru Lundblad (s), herrar Winberg (m), Andersson
i Södertälje (s), fru Jonäng (c), herrar Israelsson (vpk), Olsson
i Timrå (s), fru Nilsson i Sunne (s) och herr Olsson i Sundsvall (c).

* Ej närvarande vid betänkandets justering.

C8NEU.SKA STHLM