Kungi. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Nr 146

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nytt janderätt till
fast egendom, m. m.; given Stockholms slott den 4
september 1970.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag om ändring i jordabalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro:

BERTIL

Lennart Geijer

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att de nuvarande bestämmelserna om rätt för
hyresgäst att efter tillstånd av hyresnämnden överlåta sin hyresrätt i samband
med byte till annan hyres- eller bostadsrättslägenhet görs tillämpliga
även vid byte till bostad av annat slag, exempelvis villa. De nya reglerna
föreslås träda i kraft den 1 januari 1971.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt Nr 146

Kungl. Maj:ts proposition nr lk6 år 1970

1) Förslag
till
Lag

om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom skall ha nedan angivna lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 KAP.

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under
hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket--------

§-x

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte
och innehaft lägenheten mindre än
tre år, får tillstånd dock lämnas endast
om synnerliga skäl föreligger.

i följd.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

De nya bestämmelserna äger tillämpning även på hyresavtal som slutits
före lagens ikraftträdande, om 3 kap. lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom i dess lydelse enligt lagen (1968: 346) angående ändring i
nämnda lag är tillämpligt på avtalet. 1

1 Senaste lydelse 1968: 346.

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

2) Förslag
till
Lag

om ändring i jordabalken

Härigenom förordnas, att 12 kap. 35 § jordabalken skall ha nedan angivna
lydelse.

(Nuvarande lydelse)1 (Föreslagen lydelse)

12 KAP.

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under
hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte
och innehaft lägenheten mindre
än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — -------- 1

Hyresgästen får överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla annan bostad, om
hyresnämnden lämnar tillstånd till
överlåtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit
lägenheten genom byte och innehaft
lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om
synnerliga skäl föreligger.

i följd.

1 Lydelse enligt prop. 1970: 20.

Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen på Sofiero den 17 juni 1970.

Närvarande:

Statsråden Sträng, Andersson, Holmqvist, Aspling, Sven-Eric Nilsson,
Lundkvist, Geijer, Myrdal, Odhnoff, Moberg, Bengtsson, Norling,
Löfberg, Carlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ändrade regler
för överlåtelse av hyresrätt och anför.

1. Inledning

Enligt 3 kap. 35 § lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
(hyreslagen) får hyresgäst utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till överlåtelsen. Bytesrätten är emellertid begränsad till det fall att
hyresgästen avser att genom bytet förvärva bostad i annan hyres- eller bostadsrättslägenhet.

I skrivelse den 14 november 1969 har bostadsförmedlingsnämnden inom
kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling (förmedlingsnämnden)
hemställt om en sådan ändring av hyreslagens regler att bytesrätten
kan göras gällande också vid vissa andra förvärv av bostadslägenheter.

Yttranden över förmedlingsnämndens framställning har efter remiss avgetts
av hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i
Stockholms, Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län, Svenska kommunförbundet,
Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag
(SABO), Hyresgästernas Riksförbund, Hyresgästernas Sparkasseoch
Byggnadsföreningars Riksförbund u. p. a. (HSB) och Svenska Riksbyggen.
Yttranden har överlämnats av länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus
län från Göteborgs stads drätselkammare, Göteborgs stads bostadsförmedling
och länsbostadsnämnden i länet, av länsstyrelsen i Malmöhus län från
drätselkamrarna i Malmö och Lund samt stadskollegiet i Hälsingborg och av
Sveriges Fastighetsägareförbund från Stockholms Fastighetsägareförening.

Knngl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

2. Gällande rätt m. m.

Hyresgästs rätt att överlåta hyresrätten regleras genom bestämmelser i
32—38 §§ hyreslagen. Reglerna fick sin nuvarande utformning genom lagen
(1968: 346) angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom, som trädde i kraft den 1 januari 1969. Som
huvudregel gäller att hyresrätt inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke
(32 § första stycket). Om hyresgästen bryter mot denna regel och inte
vidtar rättelse efter tillsägelse, är hyresrätten förverkad och hyresvärden
berättigad att säga upp avtalet (42 § första stycket 3). Detta gäller oberoende
av vilka motiv hyresvärden har för att motsätta sig överlåtelsen. Om hyresvärden
vägrar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom
tre veckor efter det att samtycke begärdes, har dock hyresgästen rätt att säga
upp avtalet (32 § andra stycket).

I vissa situationer kan hyresrätten överföras från hyresgästen till annan
även utan hyresvärdens samtycke. Sålunda får enligt 35 § hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om
hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan ske utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen fått lägenheten genom byte
och innehaft den mindre än tre år får tillstånd dock lämnas bara om det
föreligger synnerliga skäl. Bytesrätten är begränsad till fall när hyresgästen
avser att genom bytet förvärva annan lägenhet som upplåts med hyres- eller
bostadsrätt. Däremot saknas rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta
hyresrätten i samband med köp av fastighet, t. ex. villa, eller förvärv av
tomträtt. I paragrafens andra stycke anges vissa fall då reglerna om bytesrätt
inte gäller. Detta är förhållandet om lägenheten hyrs i andra hand, om
den utgör del av upplåtarens bostad, om den är belägen i enfamiljshus som
inte är avsett att uthyras varaktigt eller i tvåfamilj shus, om upplåt aren
innehar lägenheten med bostadsrätt eller om hyresförhållandet inte har varat
längre än nio månader i följd.

Reglerna om bytesrätt i 35 § hyreslagen infördes vid den år 1968 genomförda
reformen på hyreslagstiftningens område. Som skäl för en lagstadgad
bytesrätt pekade föredragande departementschefen (prop. 1968: 91 Bihang A
s. 149 och 192) på olägenheterna av att angelägna bytesbehov emellanåt inte
kunde tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrade
att samtycka till överlåtelse. Dessa olägenheter bedömdes som så betydande
att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten var påkallade. Från
bostadssociala synpunkter ansågs det vara av vikt att den minskade rörlighet
på hyresmarknaden som bostadsbristen förde med sig motverkades genom
att hyresgästerna i största möjliga utsträckning kunde ordna sin bostadsfråga
genom lägenhetsbyten. Vidare ansågs en i lag tryggad rätt att

Kungl. Maj. ts proposition nr lk6 år 1970

överlåta lägenheten för byte vara en önskvärd påbyggnad på besittningsskyddet.
För den hyresgäst som på grund av ändrade anställningsförhållanden
måste flytta till annan ort eller av annat skäl såg sig nödsakad att lämna
sin lägenhet och som på grund av bostadsbristen var hänvisad till att försöka
ordna sin bostadsfråga genom byte skulle nämligen besittningsskyddet
bli utan större värde, om hyresvärden utan bärande skäl kunde motsätta sig
en överlåtelse av hyresrätten. En sådan ordning framstod som särskilt otillfredsställande
i de fall hyresvärdens vägran att samtycka till byte fick till
följd att hyresgästen tvingades att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten.

Vid riksdagsbehandlingen år 1967 av frågan om ändringar i hyreslagstiftningen
föreslogs i motioner (I: 886 och II: 1102) att bytesrätt skulle införas
även för sådana fall då hyresgäst köper småhus. Enligt tredje lagutskottet
(3LU 1967: 58) mötte en sådan utvidgning av bytesrätten betänkligheter från
flera synpunkter. Överlåtelser i samband med husköp skedde i regel i syfte
att nedbringa köpeskillingen. Vidare var kategorin småhus svår att avgränsa.
Utskottet avstyrkte därför motionerna men ansåg att frågan om den lagstadgade
bytesrätten borde följas med uppmärksamhet och att erforderliga
initiativ på området borde tas allteftersom erfarenheter av de föreslagna reglerna
vanns. I motion vid 1968 års riksdag (II: 1150) framfördes åter krav
på att bytesrätten skulle utvidgas till att gälla också vid byte till egna hem.
Motionen avslogs av riksdagen. 1 tredje lagutskottets utlåtande (3LU 1968:
50) framhölls att förslagets lämplighet kunde ifrågasättas bl. a. med hänsyn
till att ifrågavarande överlåtelser i regel skedde i syfte att nedbringa köpeskillingen.

Har hyresgäst utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för överlåtelse
av hyresrätt, är detta villkor enligt 65 § hyreslagen ogiltigt. Den som
har tagit emot vederlaget är skyldig att återbära det. Bestämmelserna gäller
bara bostadslägenhet i sådan bristort där förordnande enligt 54 § hyreslagen
gäller.

1 det fall lagen (1942:429) om hyresreglering in. m. (hyresregleringslagen)
är tillämplig på visst hyresavtal får enligt 11 § andra stycket samma
lag hyresgästen inte ta betalt för överlåtelse av hyresrätten. Överträdelse av
förbudet medför straff enligt 23 §. Den som har tagit emot otillåten gottgörelse
är enligt 24 § skyldig att återbära denna.

Bostadslånekungörelsen (1967:552) innehåller vissa bestämmelser om
kommunal bostadsförmedling. Enligt 51 § andra stycket kan länsbostadsnämnden
på begäran av kommun besluta att lån för småhus som skall bebos
av låntagaren kommer att beviljas bara om låntagaren i skälig omfattning
medverkar till att kommunen får rätt att förmedla upplåtelse av bostad, som
låntagaren hyr eller innehar med bostadsrätt och som han lämnar i samband
med inflyttningen i huset. Sådant beslut har meddelats för samtliga kom -

Kungi. Maj:ts proposition nr 146 år 1970 7

muner som tillhör kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsförmedling.

3. Förmedlingsuämndens framställning

Till stöd för sin framställning åberopar förmedlingsnämnden innehållet i
ett tjänsteutlåtande av bostadsförmedlingskontoret hos kommunalförbundet.
I utlåtandet anförs att förmedlingskontoret med stöd av beslut enligt
51 § andra stycket bostadslånekungörelsen hittills har fått förmedlingsrätt
till ett stort antal lägenheter i samband med att hyresgästerna flyttat till
småhus med statliga lån. Detta har gått till så att hyresgästen innan köpeavtal
träffats har inhämtat hyresvärdens samtycke till att hyresrätten överlåts
till person som förmedlingskontoret anvisar. På senare tid har emellertid
hyresvärdarna i flera fall vägrat förmedlingskontoret anvisningsrätt.
Till stöd för sin vägran har de åberopat att bytesrätt enligt 35 § hyreslagen
inte föreligger när syftet med bytet är att förvärva småhus. I utlåtandet redovisas
tre fall av detta slag som har prövats av hyresnämnden och där fastighetsägarens
invändning har godtagits.

Förmedlingskontoret konstaterar att 35 § hyreslagen leder till att kontoret
inte kan mot hyresvärdens bestridande få förmedlingsrätten till lägenhet
som blir ledig till följd av att hyresgästen köper småhus med statligt lån.
De bestämmelser i bostadslånekungörelsen som är avsedda att tillförsäkra
bostadsförmedlingen anvisningsrätt till sådana lägenheter blir alltså utan
verkan om fastighetsägaren vägrar att medge överlåtelse av hyresrätten.
Detta minskar kraftigt förmedlingskontorets möjligheter att tillgodose bostadsbehovet
för låginkomsttagare i bostadskön. Hyran för de lägenheter det
här är fråga om är nämligen ofta låg, och en stor del av de hyresbilliga
smålägenheter som förmedlingen har haft att anvisa har utgjorts av successionslägenheter
efter hyresgäster som förvärvat småhus.

Under hänvisning till de olägenheter för bostadsförmedlingarna som enligt
förmedlingskontorets utlåtande är förenade med den nuvarande utformningen
av den lagstadgade bytesrätten hemställer förmedlingsnämnden om
en ändamålsenlig ändring av 35 § hyreslagen.

4. Remissyttrandena

Förmedlingsnämndens framställning tillstyrks av länsstyrelserna i Stockholms
och Malmöhus län, Svenska kommunförbundet, SABO, Hyresgästernas
Riksförbund, HSB och Svenska Riksbyggen. Dessa remissinstanser framhåller
genomgående betydelsen av att bostadsförmedlingarna tillförs största
möjliga antal anvisningslägenheter. Länsstyrelsen i Stockholms län påpekar

Kungl. Maj.ts proposition nr lh6 år 1970

vidare att hyresvärdarnas vägran att medverka till att bostadsförmedlingarna
får anvisningsrätt till lediga lägenheter kan få till följd att de boende blir
låsta vid bostäder som inte är avpassade för deras behov. Inte minst olägligt
är det att bostadsförmedlingarna kan gå miste om möjligheten att förfoga
över lägenheter i det äldre bostadsbeståndet, vilka lämpar sig för bostadssökande
som av olika anledningar inte har råd att hyra inom nyproduktionen.
Risken för att bytesrätten skall utnyttjas ekonomiskt synes ringa
i vart fall när det är fråga om nyproducerade villor som tillkommer under
kommunal medverkan. Svenska kommunförbundet framhåller att det när
bostadsförmedlingen anvisar ny hyresgäst torde vara utan betydelse för
fastighetsägaren om lägenheten har blivit ledig på grund av att hyresgästen
fått en byteslägenhet genom förmedlingen eller ett småhus genom kommunens
försorg. Enligt Svenska Riksbyggen bör bytesrätten utvidgas att gälla
generellt vid anskaffande av ny bostad oavsett i vilken form denna skall innehas
och oavsett om bytet sker i ”öppna” marknaden eller genom anlitande
av bostadsförmedling. Eventuella försök till missbruk torde kunna motverkas
genom hyresnämndens prövning. En bytesrätt som inskränks till de fall
då det är fråga om småhus som produceras eller tillhandahålls med hjälp
av någon samhällsinsats, t. ex. statligt lån, kommunal mark med tomträtt
eller kommunal förmedling, torde enligt Riksbyggen inte vara till gagn för
vare sig det allmänna eller enskilda hyresgäster. SABO ifrågasätter om inte
bytesrätten bör utvidgas att gälla generellt vid förvärv av småhus.

Negativa till framställningen är hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen,
länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, hyresnämnderna i Stockholms,
Malmöhus samt Göteborgs och Bohus län samt Sveriges Fastighetsägareförbund.
Dessa remissinstanser anser inte att det har visats föreligga
behov av lagändring. Enligt hovrätten för Nedre Norrland torde sålunda de
problem som aktualiseras i framställningen väsentligen höra samman med
en bristmarknad, lokaliserad till storstadsregionerna. När normala förhållanden
råder och hyresgästen har goda möjligheter att själv eller med bistånd
av bostadsförmedlingen skaffa sig annan bostadslägenhet eller eget hem,
kan det ifrågasättas om det föreligger behov av eu tvångsbytesrätt vid förvärv
av småhus. Det är emellertid ovisst om behovet av en sådan rätt är
särskilt påtagligt ens i bristorterna. Sålunda är det osäkert om det är allmänt
förekommande att hyresvärdar vägrar bostadsförmedlingen anvisningsrätt.
Hyresnämnden i Stockholms län påpekar att det inom Stor-Stockholm
årligen sker omkring 4 000 förstagångsupplåtelser av småhus med
statligt lån och att bostadsförmedlingen inte har kunnat upplysa om i hur
många fall hyresvärd har vägrat förmedlingen anvisningsrätt. Nämnden utgår
från att frågan inte har så stor betydelse. Enligt hyresnämnden i Malmöhus
län har hyresvärdarna i Skåne hittills endast i rena undantagsfall vägrat
sin medverkan. Sveriges Fastighetsägareförbund påpekar att Stockholms
Fastighetsägareförening i en informationsskrift den 30 december 1969 har

Kungl. Maj.ts proposition nr 146 år 1970

rekommenderat sina medlemmar att i den situation framställningen avser
medge byte, om det inte föreligger särskilda skäl att vägra samtycke. Nämnda
skrift åberopas också av hovrätten för Nedre Norrland och hyresnämnderna
i Stockholms län samt Göteborgs och Bohus län. Dessa hyresnämnder
erinrar vidare om att medling inför hyresnämnden kan ge önskat resultat i
en del fall av obefogad vägran från hyresvärdens sida.

Även andra skäl åberopas för avstyrkande. Hyresnämnden i Göteborgs
och Bohus län framhåller att syftet med bytesrätten är att förbättra hyresgästernas
möjligheter att byta bostad. Bostadsförmedlingens framställning
avser emellertid att ge bostadsförmedlingarna ökade resurser. Ett sådant
önskemål bör tillgodoses i annan ordning än genom ändring i hyreslagen.
Liknande synpunkter anförs av Sveriges Fastighetsägareförbund. Också
hyresnämnden i Stockholms län understryker att bytesrätten i första hand
har tillkommit i de enskilda hyresgästernas intresse. Eftersom de hyresgäster
som avses i förmedlingsnämndens framställning har fått köpa husen
utan hinder av att hyresvärden vägrat anvisningsrätt, har hyresgästinlresset
inte blivit åsidosatt. Enligt hyresnämnden i Malmöhus län har i de fall
förmedlingsrätt vägrats i Skåne detta inte medfört att hyresgästen gått
miste om huset. Hovrätten för Nedre Norrland påpekar att rätt till tvångsbyte
skulle göra det möjligt för villaköpare att nedbringa köpeskillingen
genom att ställa sin bostad till säljarens disposition. Villaköparen skulle
sålunda kunna dra ekonomisk fördel av hyresrätten, vilket skulle stå i strid
med det i bristorterna gällande förbudet att uppsätta villkor om särskilt
vederlag för överlåtelse av hyresrätt. En tvångsbytesrätt skulle dock möjligen
kunna godtas om bestämmelserna inskränktes till de fall som framställningen
tar sikte på. En på detta sätt begränsad bytesrätt skulle emellertid
ge upphov till besvärliga gränsdragningspx-oblem. Vidare skulle en sådan
uppdelning från fastighetsägarens synpunkt te sig helt godtycklig.

5. Departementschefen

Enligt hyreslagen är det i princip förbjudet för hyresgäst att överlåta sin
hyresrätt utan hyresvärdens medgivande. De ändringar i hyreslagstiftningen
som trädde i kraft den 1 januari 1969 innebär emellertid i vissa avseenden
en uppmjukning av detta förbud. Enligt 35 § hyreslagen kan sålunda numera
hyresgästen få tillstånd av hyresnämnden att överlåta hyresrätten till bostadslägenhet
i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Bytesrätten gäller dock
bara om hyresgästen genom bytet får bostad i lägenhet som upplåts med
hyres- eller bostadsrätt. Någon rätt till byte i samband med köp av fastighet,
t. ex. en villa, eller förvärv av tomträtt föreligger således inte.

Förmedlingsnämnden påpekar i sin framställning att begränsningen av
bytesrätten till de fall den nya bostaden utgörs av hyres- eller bostadsrätts -

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

lägenhet har medfört vissa svårigheter för bostadsförmedlingsverksamheten.
Bostadslånekungörelsen gör det möjligt att ålägga den som önskar statligt
lån för småhus att i skälig omfattning medverka till att kommunen får
rätt att förmedla upplåtelse av bostad som han hyr och skall lämna i samband
med inflyttningen i huset. Eftersom hyresgästen inte utan hyresvärdens
samtycke kan överlåta sin hyresrätt i samband med köp av fastighet,
blir det emellertid i realiteten helt beroende på hyresvärden om förmedlingskontoret
skall få anvisningsrätt till ledigbliven successionslägenhet. Efter
den nya hyreslagstiftningens tillkomst har hyresvärdarna i flera fall vägrat
att medge överlåtelse, och förmedlingskontoret har därigenom gått miste
om anvisningsrätten till åtskilliga lägenheter. På grund härav hemställer
förmedlingsnämnden att hyreslagens bestämmelser om bytesrätt ändras.

Uppfattningarna bland remissinstanserna är delade. Flera av dem tillstyrker
en lagändring som ger bostadsförmedlingarna ökad tillgång på anvisningslägenheter.
Åtskilliga remissinstanser är emellertid kritiska till
framställningen. Det görs sålunda gällande att det från bostadsförmedlingssynpunkt
inte föreligger något behov av lagändring och att bostadsförmedlingarnas
intressen bör tillgodoses på annat sätt än genom en ändring i
hyreslagen.

För egen del vill jag framhålla att det är viktigt att på alla sätt underlätta
för de kommunala bostadsförmedlingarna att få tillgång till lämpliga lägenheter
som kan anvisas de bostadssökande. När den som hyr en bostadslägenhet
får möjlighet att med stöd från det allmännas sida förvärva ett
eget hem synes det i hög grad rimligt att det allmänna skall få utnyttja
hans tidigare bostad för att tillgodose annan bostadssökande. Att lägenheter
som blir hyreslediga på detta sätt får disponeras av den kommunala
bostadsförmedlingen är särskilt angeläget med hänsyn till att dessa
lägenheter ofta är belägna i äldre hus med jämförelsevis låga hyror och
därför kan erbjuda en möjlighet att lösa bostadsfrågan för personer som
av ekonomiska skäl inte kan acceptera en lägenhet ur nyproduktionen. Med
den utformning hyreslagens bestämmelser om bytesrätt har fått är det emellertid
möjligt för hyresvärden att motsätta sig ett sådant arrangemang genom
att vägra att gå med på ett byte. Som framgår av förmedlingsnämndens
framställning förekommer det att hyresvärdar utnyttjar denna möjlighet.
Mot denna bakgrund finns det nu anledning att ta upp frågan om bytesrättens
utformning till förnyat övervägande. Jag vill erinra om vad lagutskottet
i sitt utlåtande år 1967 anförde om att denna fråga borde följas med uppmärksamhet
och att behövliga initiativ borde tas allteftersom erfarenhet
vanns av de nya reglerna.

Bestämmelserna om bytesrätt i 35 § hyreslagen har i första hand till syfte
att stärka hyresgästernas ställning. De utgör ett komplement till det besittningsskydd
som enligt lagen tillkommer bostadshyresgäster. Genom bytesreglerna
underlättas en från bostadssocial synpunkt önskvärd rörlighet på

Iiungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

bostadsmarknaden och skapas förutsättningar för en bättre fördelning av
lägenhetsbeståndet med hänsyn till de boendes växlande behov. De skäl som
sålunda kan anföras till stöd för en lagstadgad bytesrätt är i och för sig
tillämpliga inte bara i fall då hyresgästen avser att flytta till annan hyreseller
bostadsrättslägenhet utan i lika hög grad vid bostadsbyte i samband
med förvärv av eget hem. Som skäl mot en bytesrätt i sådana fall har i
skilda sammanhang anförts att den skulle ge hyresgästen möjlighet att
utnyttja hyresrätten till att pressa ned priset vid köpet på ett sätt som skulle
innebära att hyresrätten överläts mot vederlag. Med anledning härav vill
jag framhålla att detta inte torde gälla alla förvärv av det slag det här är
fråga om. Vid köp av nybyggda hus eller av tomtmark för bebyggelse torde
sålunda köparens möjligheter att få avdrag på priset genom att överlåta sin
hyresrätt till säljaren i regel vara ganska små. En mycket stor del av de
fastighetsförvärv som sker för bostadsändamål tillhör denna kategori, och
antalet har under senare år ökat kraftigt. Vidare kan erinras om att villkor
om särskilt vederlag vid överlåtelse av hyresrätt kan vara ogiltigt enligt 65 §
hyreslagen och att det enligt hyresregleringslagen är straffbart att ta betalt
vid överlåtelse av hyresrätt. Mot bakgrund av det nu anförda anser jag
inte att risken för otillåtna ekonomiska uppgörelser kan betraktas söm något
avgörande hinder mot en sådan utvidgning av den lagstadgade bytesrätten
som förmedlingsnämndens framställning aktualiserar.

Som skäl mot en utvidgning av bytesrätten har vidare vid remissbehandlingen
bl. a. anförts att Stockholms Fastighetsägareförening i december
1969 har utfärdat en rekommendation till sina medlemmar att medge byte
när hyresgästen förvärvar småhus med statligt lån, om det inte föreligger
särskilda skäl att vägra samtycke. En sådan rekommendation är säkerligen
ägnad att påverka hyresvärdarnas inställning i positiv riktning. Jag anser
mig över huvud taget kunna utgå från att flertalet hyresvärdar är beredda
att tillåta en hyresgäst att använda sin lägenhet som bytesobjekt i samband
med förvärv av ett eget hem. Ehuru de påtalade olägenheterna härigenom
minskar kvarstår dock ett behov att införa en lagstadgad rätt för hyresgästen
att använda hyresrätten på detta sätt.

Sammanfattningsvis anser jag att övervägande skäl talar för att hyresgästens
rätt att överlåta hyresrätten i samband med lägenhetsbyte bör utvidgas
att omfatta även sådana fall då hyresgästen avser att genom bytet
förvärva egen fastighet eller tomträtt. Det synes mig inte lämpligt att ställa
upp något krav på att det skall vara fråga om ”småhus”, ”egnahem” eller
liknande. En sådan regel skulle nämligen medföra besvärande gränsdragningsproblem
och ter sig f. ö. knappast sakligt motiverad. Vid prövningen
av ansökningar om tillstånd till överlåtelse bör hyresnämnderna givetvis ta
hänsyn till de bostadssociala skäl som ligger till grund för bytesrätten. Om
några sådana skäl inte föreligger i det enskilda fallet saknas anledning att
ge tillstånd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Under hänvisning till det nu anförda förordar jag att reglerna om bytesrätt
i 35 § hyreslagen görs tillämpliga även då ändamålet med bytet är att
förvärva annan bostad än sådan som upplåts med hyres- eller bostadsrätt.

Jag vill i detta sammanhang uppehålla mig något vid den närmare innebörden
av den lagstadgade bytesrätten. Lägenhetsbyte i lagens mening får
anses föreligga så snart hyresgästen avstår från sin hyresrätt i syfte att erhålla
annan bostad. Det är därvid utan betydelse om hyresgästen avser att
flytta in i en redan bebodd lägenhet eller i en inte förut upplåten lägenhet
liksom om han lämnar sin lägenhet samtidigt med att han flyttar in i den
nya bostaden eller vid ett tidigare eller senare tillfälle. Vidare är det likgiltigt
om förfarandet sker i ett eller flera led. Sålunda får byte anses föreligga även
om hyresgästen erhåller den nya bostaden från annan än den till vilken han
överlåter hyresrätten. Hur de led som inte direkt berör den överlåtande hyresgästen
är beskaffade saknar betydelse. Däremot förutsätts naturligtvis att
överlåtelsen är ett villkor för att han skall få den nya bostaden. Det bör inte
vara något som hindrar att bytesreglerna tillämpas även i sådana fall då
avtal om förvärv av den nya bostaden skall träffas först vid en senare tidpunkt.
Sålunda bör en hyresgäst som avser att för en begränsad tid bosätta
sig på annan ort kunna få tillstånd att överlåta hyresrätten, om han genom
en sådan överlåtelse kan förvärva en utfästelse att vid återkomsten få en
annan bostad.

Den föreslagna ändringen i hyreslagen bör träda i kraft den 1 januari
1971. De nya reglerna bör bii omedelbart tillämpliga även på äldre hyresavtal
för vilka 35 § hyreslagen i sin nuvarande lydelse gäller. Detta innebär
att reglerna kommer att gälla dels avtal som har slutits efter utgången av år
1968, dels avtal som har slutits tidigare men på vilka hyreslagens nuvarande
regler är tillämpliga på grund av punkt 4 i övergångsbestämmelserna till
1968 års lagändringar. Eftersom det den 1 januari 1971 alltjämt kan finnas
avtal för vilka 35 § i dess nuvarande lydelse ännu inte har blivit tillämplig,
bör övergångsbestämmelserna utformas så att paragrafen i dess nya lydelse
i sådana fall blir tillämplig från den tidpunkt då paragrafen enligt 1968 års
lydelse annars skulle gälla. Den senaste tidpunkt då detta kan ske är enligt
punkt 5 i övergångsbestämmelserna till 1968 års lagändringar den 1 januari
1974.

Den 20 mars 1970 har beslutats proposition (1970: 20) till riksdagen med
förslag till jordabalk. Balken avses träda i kraft den 1 januari 1972. Den nuvarande
bestämmelsen i 35 § hyreslagen om bytesrätt har utan ändring tagits
upp i 12 kap. 35 § jordabalksförslaget. Den nu föreslagna ändringen i
hyreslagen bör föranleda en motsvarande jämkning av sistnämnda bestämmelse.

I enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag
till

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970 13

1) lag om ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag om ändring i jordabalken.

Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga.
1

Jag hemställer, att lagrådets yttrande över lagförslagen inhämtas enligt
87 § regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

1 Förslagen, som frånsett en redaktionell ändring är likalydande med de vid propositionen
fogade lagförslagen, har uteslutits här.

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 21 augusti 1970.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

Riben,

FIjern,

Bergsten,

Gyllensvärd.

Enligt lagrådet den 11 augusti 1970 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
17 juni 1970, hade Kungl. Maj :t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upprättade förslag till 1) lag om
ändring i lagen (1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 2) lag
om ändring i jordabalken.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, föredrogs inför lagrådet av
hovrättsfiskalen Inge Lindqvist.

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd lämnade förslagen utan
erinran.

Regeringsrådet Hjern yttrade:

Krav på att bytesrätt skall införas även för sådana fall, då hyresgäst köper
småhus, har avvisats två gånger av riksdagen, första gången 1967 i samband
med bytesrättens införande och andra gången 1968. De betänkligheter
som vid dessa tillfällen anfördes synes främst ha gått ut på att byten av
hyreslägenheter mot småhus i regel skedde i syfte att nedbringa köpeskillingen.
Det är mot bakgrunden härav ägnat att förvåna att utan att några
nya omständigheter inträffat förslag nu framlägges om att bytesrätten skall
utsträckas till att gälla inte bara småhus utan över huvud taget sådana fall
då hyresgästen avser att genom bytet förvärva egen fastighet eller tomträtt.

Att bytesrätten nu föreslås bli utsträckt har tydligen sin upprinnelse i det
i och för sig önskvärda men från frågan om bytesrättens utvidgning fristående
förhållandet att bostadsförmedlingarna skall få ökade resurser.
Departementsförslaget syftar nämligen i första hand till att då hyresgäst
flyttar till nyproducerad byggnad, uppförd med statliga lån, bostadsförmedlingen
skall få tillgång till den lägenhet hyresgästen tidigare bott i. För att
nå detta syfte har som lagteknisk lösning valts att bytesrätten vidgats till att
gälla all ”annan bostad”. Det har vidare befunnits nödvändigt att genom

Kungl. Maj:ts proposition nr lb6 år 1970 15

motivuttalanden fastslå att det här verkligen rör sig om ”byte” i lagens mening.

Vad departementschefen anfört om innebörden av den lagstadgade bytesrätten
är inte bindande för de rättstillämpande organen. Det torde få ankomma
på dessa att från fall till fall pröva om ett byte verkligen är för handen.
Själv har jag svårt att inse — utan att våld göres på vad som enligt
vanligt språkbruk menas med byte — att, om en hyresgäst på egen eller av
annan förvärvad mark uppför en villa och han sedermera flyttar in i villan,
ett byte ägt rum i annan mening än att han bytt bostad. Saken förändras enligt
min mening inte av att han erhållit lån från det allmänna för villans
uppförande. Det är oklart om det enligt departementsförslaget skall anses
såsom byte även i det fall att den nya bostaden uppförts med medel, härrörande
från bank eller annan privat långivare. Konsekvensen synes bjuda att
i sådana fall den privata långivaren får tillgång till den gamla bostaden.

På grund av vad nu anförts och då jag finner den kritik som vid remissbehandlingen
anförts mot förmedlingsnämndens framställning väl grundad
ställer jag mig avvisande till departementsförslaget. Den av förmedlingsnämnden
aktualiserade frågan bör lösas på annat sätt än genom ändring i
hyreslagen.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

Kungl. Maj:ts proposition nr 146 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 4 september 1970.

Närvarande:

Statsråden Sträng, Aspling, Sven-Eric Nilsson, Geijer, Myrdal, Odhnoff,

Lidbom, Carlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets yttrande över förslag
till

1) lag om ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nytt janderätt till fast egendom,

2) lag om ändring i jordabalken.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande samt hemställer att Kungl.
Maj :t, efter en redaktionell ändring av det under 1 upptagna förslaget, genom
proposition föreslår riksdagen att anta lagförslagen.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga
till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

KUNGL. BOKTR. STHLM 1970 700390