Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

l

Nr 20

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till jordabalk;
given Stockholms slott den 20 mars 1970.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till jordabalk.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro:

BERTIL

Lennart Geijer

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att jordabalken i 1734 års lag ersätts med en
ny jordabalk.

Den föreslagna balken är uppdelad i två avdelningar, varav den första
innehåller bestämmelser om rättsförhållanden rörande fast egendom och
den andra regler för inskrivningsväsendet. Förslaget bygger i väsentliga
delar på redan gällande rätt, sådan denna kommit till uttryck i ett flertal
skilda lagar och i rättspraxis. Betydande nyskapelser föreslås dock på vissa
områden och på andra har väsentliga omdaningar skett av redan befintliga
rättsinstitut. De viktigare nyheterna anges i det följande.

I 4 kap. är samlade de betydelsefulla bestämmelserna om köp, byte och
gåva av fast egendom. Ändrade regler föreslås beträffande formkravet vid
fastighetsköp. Köp skall ske skriftligen och både säljare och köpare skall
underteckna köpehandlingen. Det uppställs inte något krav på bevittning
för att köpet skali bli giltigt. Däremot får bevittningen stor betydelse, när
köparen skall söka lagfart. Har säljarens underskrift inte bevittnats, kan
lagfart inte meddelas genast. Vissa särskilt betydelsefulla köpevillkor, som
uppräknas i lagtexten, måste tas in i köpehandlingen. Köp får inte hållas
svävande på grund av köpevillkor under längre tid än två år.

Panträtten i fast egendom, som behandlas i 6 kap., föreslås få en ny rättslig
konstruktion. Avvikelserna från vad som gäller nu hänför sig framför

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

2 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

allt till inteckningshandlingens form och innehåll samt till sättet för upplåtelse
av panträtt. Inteckningshandlingen föreslås sålunda ersatt av ett av
inskrivningsmyndigheten utfärdat pantbrev, som inte utgör någon skuldförbindelse.
Skuldförhållandet skall regleras enbart i omslagsrevers. Panträtten
uppkommer genom att fastighetsägaren lämnar över pantbrevet till
fordringshavaren som säkerhet för dennes fordran. Förslaget syftar till förenkling
och ökad rättssäkerhet.

I 8—11 kap. tas upp regler om arrende. Endast bestämmelserna om jordbruksarrende,
som återfinns dels i det för arrende gemensamma 8 kap.,
dels i 9 kap., innebär sakliga nyheter. Lagstadgat direkt besittningsskydd
införs vid jordbruksarrende i likhet med vad som tidigare har skett för
bostadshyresgäster och bostadsarrendatorer. Besittningsskyddet föreslås i
princip gälla hela arrendeområdet, alltså även de s. k. sidoarrendena. När
det gäller andra jordbruksarrenden än gårdsax-renden skall dock besittningsskyddet
gälla endast om arrendeavtalet slutits för längre tid än ett år.
Om besittningsskyddet bx-yts på grund av att marken skall användas för annat
ändamål än jordbruk, kan arrendatorn under vissa förutsättningar få ersättning
för att han måste lämna arrendestället. Betydelsefulla nyheter föreslås
i fråga om arrendeställets skick, underhåll, byggnadsskyldighet, fristående
förbättringar och avräkning. Tvist om rätt till förlängning av avtalet
för jordbruksarrendator, villkoren för fortsatt arrende eller om ersättning
för vägrad förlängning föreslås skola prövas av en aiTendenämnd, som består
av lagfaren ordförande och två andra ledamöter. Förfarandet föreslås bli detsamma
som gäller för de nya statliga hyresnämnderna. Även kanslimässigt
föreslås att arrendenämndeiuia samordnas med hyresnämnderna. Arrendenämndens
beslut skall i regel kunna klandras hos fastighetsdomstol. Vissa
begränsningar föreslås i rätten att fullfölja talan mot domstolarnas avgöranden
i sådana mål.

Den nya hyreslagen, som trädde i kraft den 1 januari 1969, föreslås med
vissa smärre ändringar infogad som 12 kap. i jordabalken. Klander av hyresnämndernas
beslut skall dock i fortsättningen ske vid fastighetsdomstol.

I 18 kap. tas bestämmelser upp om godtrosförvärv beträffande fastighet
eller rättighet i fastighet. Under vissa förutsättningar skall den som förvärvat
en fastighet eller fått panträtt eller annan rättighet upplåten åt sig
och därvid i god tro förlitat sig på överlåtarens resp. upplåtarens lagfart
kunna göra ett godtrosförvärv, dvs. förvärvarens rätt får bestå trots att den
som förfogat över fastigheten inte varit dess rätte ägare. Den vars rätt får
vika i nu angivna situationer skall kunna få ersättning av allmänna medel
för sin förlust. Bestämmelserna, som utgör en principiell nyhet för svensk
rätt, syftar till att stärka tilltron till fastighetsbokens innehåll.

Reglerna om inskrivningsväsendet i 19—23 kap. har moderniserats och
systematiserats.

Jordabalken är avsedd att träda i kraft den 1 januari 1972.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

3

Förslag

till

Jordabalk

Härigenom förordnas, att jordabalken i Sveriges rikes lag skall ha följande
lydelse.

FÖRSTA AVDELNINGEN

Rättsförhållanden rörande fast egendom
1 KAP.

Fastighet och dess gränser

1 §

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning
finns särskilda bestämmelser.

Sämjedelning är utan verkan.

2 §

Om allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område finns
särskilda bestämmelser.

3 §

Gräns som blivit lagligen bestämd har den sträckning som utmärkts på
marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet,
har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte
handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.
Om gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har
gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

4 §

Har gräns ej blivit lagligen bestämd, gäller de rå och rör eller andra märken
som av ålder ansetts utmärka gränsen.

Om gränsen tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,
har gränsen den sträckning som med ledning av fångeshandling, innehav
och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

5 §

Om gräns i vattenområde ej kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 §,
har gränsen sådan sträckning att till varje fastighet föres den del av vatten -

4

Del A

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

området som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär
föres dock ej någon del av vattenområdet till fastigheten. Har stranden förskjutits,
är dess tidigare läge, om det kan fastställas, avgörande för gränsens
sträckning.

Sträckning av gräns i vattenområde bestämmes efter normalt medelvattenstånd.
I Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Storsjön i Jämtland fastställes
dock sträckningen efter ett vattenstånd av
i Vänern 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp,
i Vättern 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala,
i Hjälmaren 2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och
i Storsjön 292,45 meter över nollplanet i det höjdsystem som ligger till
grund för sjöns reglering.

6 §

Har fastighet blivit skild från angränsande vattenområde genom att
stranden förskjutits, har fastighetens ägare rätt att nyttja området mellan
fastigheten och vattnet under förutsättning att området är av ringa omfattning
och att dess ägare icke lider skada eller olägenhet av betydelse. Fastighetens
ägare har därvid samma rätt som enligt 1 kap. 3 § vattenlagen (1918:
523) tillkommer strandägare.

2 KAP.

Tillbehör till fastighet

1 §

Till fastighet hör

byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan
jord för stadigvarande bruk,

på rot stående träd och andra växter,
naturlig gödsel.

Till fastighet hör även sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd
utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning
av servitut till förmån för fastigheten och icke hör till den fastighet
där den finns.

2 §

Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd,
om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna,
såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus
eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning, värme -

Del A

5

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

panna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis,
brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I enlighet med vad som sägs i första stycket hör därjämte i regel till
byggnad, såvitt angår

1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp
samt maskin för tvätt eller mangling,

2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,

3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,

4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och
anläggning för maskinmjölkning,

5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket
hör ej till byggnaden.

3 §

Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet
hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskin och annan utrustning som
tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna.
Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör dock icke till fastigheten.

4 §

Föremål som nyttjanderättshavare eller eljest annan än fastighetsägaren
tillfört fastigheten hör ej till denna, om icke föremålet och fastigheten kommit
i samme ägares hand. Detsamma gäller i fråga om föremål som enligt
3 § kan höra till fastigheten och tillförts denna av fastighetsägaren utan att
han ägde föremålet. Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål som
enligt 3 § kan höra till fastigheten och som han förvärvat under villkor att
överlåtaren har rätt att återtaga föremålet om förvärvaren åsidosätter vad
som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, hör föremålet icke till fastigheten
så länge villkoret gäller.

Ingår föremål, som tillförts fastighet av annan än fastighetsägaren, i företagsintecknad
verksamhet och har föremålet och fastigheten kommit i samme
ägares hand genom att fastighetsägaren förvärvat verksamheten eller
näringsidkaren förvärvat fastigheten, hör föremålet likväl icke till fastigheten,
om det icke upphört att svara för inteckningen eller, i det fall näringsidkaren
förvärvat fastigheten, om icke sex månader förflutit från det han
sökt lagfart på sitt fång. Har inteckningshavaren före utgången av angivna
tid väckt talan om betalning och anmält detta till inskrivningsmyndigheten
för det område där fastigheten ligger, hör föremålet ej till fastigheten, om
icke två månader förflutit från det talan avgjorts genom dom eller beslut
som vunnit laga kraft.

G

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 §

Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtar en har rätt
att återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom
enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos
överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får
villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet
så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

I fråga om möjligheten att göra avtalet gällande äger första stycket motsvarande
tillämpning för det fall att avtalet betecknats som hyresavtal eller
betalningen erlagts som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om det
är åsyftat att den som fått föremålet utgivet till sig skall bli ägare av detta.

6 §

Byggnad, stängsel och annan anläggning på område, som besväras av inskriven
tomträtt, samt anläggning för gruvdrift hör ej till fastigheten även
om de tillhör fastighetens ägare.

7 §

Överlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller ej mot tredje man, förrän
föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det ej längre kan anses
höra till denna.

3 KAP.

Rättsförhållanden mellan grannar

1 §

Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga skälig
hänsyn till omgivningen.

2 §

Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen.
Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om
denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

3 §

Den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall
vidtaga varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga skada
på angränsande mark. Han skall ersätta skada som uppkommer till följd av

Del A

7

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att han eller någon som han anlitat underlåtit att vidtaga sådan åtgärd eller
i annat hänseende brustit i omsorg vid arbetets utförande.

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som åtgärden
avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock ersättas.
Om det begäres, skall pant eller borgen enligt utsökningslagen (1877:
31 s. 1) ställas hos länsstyrelsen till säkerhet för ersättningen innan arbetet
börjar.

Är byggnad eller annan anläggning som hör till angränsande mark, till
följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan beskaffenhet
att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada
med anledning av arbete som icke sträckes nedanför vanligt källardjup,
skall åtgärden bekostas av den angränsande markens ägare.

4 §

Är grävning eller liknande arbete särskilt ingripande eller medför det av
annan anledning särskild risk för omgivningen, skall den skada som uppkommer
till följd av arbetet ersättas även om försumlighet icke föreligger.

5 §

Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete
får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig
kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas,
om markens ägare ej är skyldig att bekosta arbetet. Om det begäres, skall
pant eller borgen enligt utsökningslagen (1877: 31 s. 1) ställas hos länsstyrelsen
till säkerhet för ersättningen innan arbetet börjar.

6 §

Ersättning enligt 3 § första eller andra stycket eller enligt 4 eller 5 § skall
nedsättas hos länsstyrelsen. Om fördelning och utbetalning av nedsatt belopp
samt verkan därav gäller bestämmelserna om expropriation i tillämpliga
delar. Beloppet får dock utbetalas till ägaren av den angränsande marken
utan att nedsättning sker, om det är väsentligen utan betydelse för innehavare
av fordran för vilken marken svarar. Har beloppet nedsatts men fördelning
ännu ej skett, får länsstyrelsen utbetala beloppet till den angränsande
markens ägare, om medgivanden från fordringshavarna företes hos
länsstyrelsen.

Har beloppet utbetalats utan nedsättning, svarar den ersättningsskyldige
för förlust som till följd därav uppkommer för fordringshavare som anges i
första stycket.

7 §

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande
mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra
betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej

8 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän anläggningen
avlägsnas eller blir obrukbar. Vad som sagts nu gäller dock ej, om
den som uppförde anläggningen inkräktade på den angränsande marken med
avsikt eller av grov vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan,
denne ägde kännedom därom vid sitt förvärv.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång
som anläggningen medför.

Om trappa som skjuter över gatulinje finns särskilda bestämmelser.

4 KAP.

Köp, byte och gåva
Köpets form
1 §

Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som
underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskillingen
och innehålla förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på
köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpeskilling,
är det tillräckligt att denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltigt.

2 §

Har köp slutits och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare
köpehandling angående samma förvärv, äger 1 § första stycket tillämpning
även i fråga om den senare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa
föreskrifter är utan verkan som köpehandling.

3 §

Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om
den innebär att

1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,

2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,

3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller
upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

Villkorligt köp

4 §

Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer
än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid av -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 9

talats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvets
fullbordan eller bestånd göres beroende av att köpeskillingen erlägges eller
att i 7—9 §§ avsedd fastighetsbildning sker, och utgör ej heller binder
att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i lag.

5 §

Har i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det
anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens
erläggande.

6 §

Har enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende
av villkor och upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare
köpehandling angående förvärvet, beror förvärvets fullbordan eller bestånd
ej längre av villkoret, om icke detta intages även i den senare handlingen.

Köp av del av fastighet

7 §

Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares
hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med
köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då
köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången
av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet.

8 §

Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas
genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med
den eller de andra delägarna.

Har i köpehandlingen föreskrivits att andelen skall utbrytas äger 7 §
motsvarande tillämpning.

9 §

I fråga om köp av mark som är samfälld för flera fastigheter eller av
fastighets andel i sådan mark äger 7 § motsvarande tillämpning.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 §

Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall
ske, tillkommer säljaren. Denne får dock icke avverka skog annat än
till husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga
avkastning.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del A

10 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Arrendeavgift, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på
tiden före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

Avgift som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen
bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar köparen
för stämpelskatt för förvärvet.

11 §

Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras
medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på
köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens
sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken
säljaren står faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej
skadan är av ringa betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

12 §

Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård
eller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva
köpet. Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Om skadan är av
ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.

13 §

Underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall
han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej
dröj smålet är av ringa betydelse.

14 §

Undandrager sig säljaren utan skäl att enligt föreskrift i köpehandling
medverka till upprättande av köpebrev eller annan ytterligare köpehandling
angående förvärvet eller att fullgöra annat som ankommer på honom
för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tilllämpning.

15 §

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har
han rätt att häva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart
beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan
är av ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande
av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut
i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej
säljaren förfarit svikligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

11

16 §

Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt
för högre belopp än som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen
innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten.
Om ej så mycket av köpeskillingen återstår att betala och säljaren icke erlägger
skillnaden inom en månad efter tillsägelse, har köparen rätt att häva
köpet och få ersättning för skada.

Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och
förutsattes ej detta vid köpet, har köparen rätt att häva köpet och erhålla
ersättning för skada, om ej säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt,
att det gemensamma ansvaret upplösts.

17 §

Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § utan att
köparen vid köpet ägde eller hort äga kännedom därom, äger 12 § motsvarande
tillämpning.

Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller
annat som, om det är i samme ägares hand som fastigheten, enligt lag hör
till denna samt köparen var i god tro vid köpet.

18 §

Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvat den rådighet
över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta, äger 12 §
motsvarande tillämpning.

19 §.

Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen
eljest, utan att fall som avses i 16—18 § föreligger, med hänsyn till omständigheterna
haft anledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande
tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser
egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svikligt.

20 §

Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra
handlingar angående fastigheten vilka är av betydelse för köparen som
ägare av denna. Om handlingarna angår även annan egendom, skall de efter
tillsägelse tillhandahållas köparen.

21 §

Om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, skall säljaren återbära
köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta köparen
dennes skada.

12

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten, får
köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår fastigheten
i övrigt. Bestämmelserna i 12 § äger därvid motsvarande tillämpning. Den
tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det fastighetsdelen
frångick köparen.

22 §

Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 21 §, får köparen
kräva säljarens fångesmän i tnr och ordning i den mån de ej är fria från
ansvar enligt 21 §.

23 §

Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan väckes, får
han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet ställes för vad som
säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

24 §

Blir köp av fastighet ej bestående på den grund att fastigheten överlåtits
även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde, äger 21 § motsvarande
tillämpning. Talan om hävning skall dock väckas inom den tid
som anges i 15 §.

Sedan talan om företräde mellan överlåtelserna väckts, äger även 23 §
motsvarande tillämpning.

25 §

I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen äger de i 9 kap. 10 §
handelsbalken angivna grunderna tillämpning.

Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven
betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren dennes skada.

26 §

Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen beroende av
att köpeskillingen betalas och har köparen sedan köpet slöts
blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,
vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,
om han är köpman, inställt sina betalningar eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke
kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

har säljaren rätt att häva köpet, om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse
betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves köpet, skall
köparen ersätta säljaren dennes skada.

Del A

13

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

27 §

Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, far
han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren
kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utga ui
fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Om vad som köparen
erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han
betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet,
får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma
ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar fastighetens
värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om eljest fastigheten
väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av
åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller beror
av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt.

Byte

28 §

Bestämmelserna i 1—27 §§ gäller i tillämpliga delar i fråga om byte. Om
fastighet som gått i byte mot annan fastighet kan frånvinnas förvärvaren
efter klander eller frångår honom till följd av omständighet som anges i 24 §,
får han dock icke återtaga den fastighet han lämnade i byte. I stället har
han rätt till ersättning i pengar.

Gåva

29 §

Bestämmelserna i 1—3 och 7—9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga
om gåva.

30 §

Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver
två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd
tid, gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten,
såvida icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen.
Kan till följd av att villkoret sålunda icke blir gällande givaren ej återfå
gåvan, har gåvotagaren att till givaren utge gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda finns särskilda bestämmelser.

31 §

Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall panträtt eller
annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av gåvotagaren alltjämt bestå,
skall gåvotagaren ersätta givaren dennes förlust.

14

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 KAP.

Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander in. m.

1 §

Avträder någon fast egendom efter klander, skall han dessutom utge ersättning
för avkastning, som egendomen frambringat under tid efter det att
han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning
delgavs honom. Ersättning skall också utges för arrendeavgift, hyra
och annan inkomst av egendomen, som belöper på nämnda tid. Han får dock
tillgodoräkna sig skälig ersättning för de kostnader han haft för att erhålla
avkastningen och inkomsten samt för att under angivna tid underhålla egendomen.

Om avkastningen eller inkomsten på grund av den avträdandes försumlighet
understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

2 §

Har egendomen skadats eller på annat sätt minskats i värde till följd av
åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till den som avträder
egendomen, skall denne ersätta värdeminskningen, om och i den mån det
med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna
i övrigt ej kan anses obilligt.

3 §

Den som vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträder egendomen
nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordrats för egendomens
underhåll under den tid han innehaft denna. Även nyttig kostnad
skall ersättas, om den ej gjorts under tid som anges i 1 §. Ersättning för
nyttig kostnad utgår dock med högst det belopp varmed egendomens värde
höjts genom den åtgärd som kostnaden avser.

4 §

Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt 1—3 § skall väcka
talan inom två år från det egendomen avträddes. Iakttages ej tiden, är rätten
till talan förlorad. Om den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

5 §

Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad för
denna och kan vad som sålunda påkostats skiljas från egendomen, får han
föra bort det, om icke den vinnande vill lösa det enligt vad som sägs nedan.

Del A

15

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vill den som avträder egendomen begagna sin rätt enligt första stycket,
skall han inom en månad från den dag då egendomen avträddes eller, om
han före utgången av denna tid väckt talan om ersättning enligt 3 §, från den
dag då dom, varigenom hans talan helt eller delvis lämnats utan bifall, vann
laga kraft, erbjuda den som vunnit egendomen att lösa vad han önskar föra
bort. Vill den vinnande begagna sig av erbjudandet, skall han inom en månad
från erbjudandet underrätta den som avträder egendomen därom samt
dessutom, om samtidigt med erbjudandet krävts säkerhet för lösesumman,
ställa betryggande säkerhet för den. Försummar den vinnande något av vad
som sålunda föreskrives, är hans rätt att lösa förlorad.

6 §

Det som ej förts bort inom tre månader efter det att erbjudandet om inlösen
avvisades eller tiden för dess antagande utgick, tillfaller den vinnande
utan ersättning.

Den som avträder egendomen får ej utan den vinnandes samtycke föra
bort något från egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för vad
han enligt 1 eller 2 § kan vara skyldig att utge eller, om ersättningen blivit
bestämd till beloppet, han betalat detta.

Om den som avträder egendomen fört bort något från denna, skall han
återställa egendomen i dess tidigare skick.

7 §

Bestämmelserna i 1—6 §§ äger motsvarande tillämpning när fast egendom
överlåtits till flera och tvist om företrädet uppstår mellan dem.

6 KAP.

Panträtt

Upplåtelse av panträtt

1 §

Ägare av fastighet, som vill upplåta panträtt i denna till säkerhet för fordran,
har rätt att i den ordning som anges i 22 kap. hos inskrivningsmyndigheten
erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp (inteckning).
Myndighetens bevis om inskrivningen kallas pantbrev.

Inteckning kan enligt 22 kap. beviljas i flera fastigheter (gemensam inteckning)
. Gemensam inteckning kan också uppkomma genom att intecknad
fastighet delas.

16

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 §

Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet
som pant för fordringen.

Bestämmelser om fastighetsägarens rätt när pantbrev icke alls eller delvis
utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §.

Panträttens innebörd

3 §

När myndighet vid utsökning eller i annat fall fördelar medel mellan rättsägare
i fastighet, har borgenär rätt att för fordran, som är förenad med panträtt
i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen medför enligt lag få
betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta ej förslår,
erhåller borgenären genom tillägg betalning ur medlen för ränta på kapitalbelopp
inom pantbrevets belopp, för skadestånd på grund av förtida betalning
samt för ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad som
löranledes av fordringsförhållandet. Tillägget får icke överstiga femton procent
av fordringens inom pantbrevets belopp liggande kapitalbelopp jämte
sex procent årlig ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes,
konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som eljest skall fördelas.

Har flera pantbrev överlämnats som pant för fordran och har inteckningarna
samma företrädesrätt eller gäller de omedelbart efter varandra,
skall bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avse pantbrevens
sammanlagda belopp.

4 §

Borgenär har rätt att få betalning enligt 3 § även om fordringen preskriberats
eller icke blivit anmäld efter kallelse på okända borgenärer.

5 §

Om skyldighet för borgenär att, fastän fordringen ej är förfallen till betalning,
mottaga betalning ur medel som myndighet skall fördela mellan
rättsägare i fastigheten finns särskilda bestämmelser.

6 §

Försämras fastigheten till följd av vanvård eller naturhändelse eller avannan
därmed jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas,
får borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen ej är förfallen
till betalning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

17

Upplåtelse av panträtt i vissa fall

7 §

Har fastighet överlåtits och har förre ägaren innan nye ägaren sökt
lagfart upplåtit panträtt i fastigheten, gäller upplåtelsen, om borgenären vid
upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid
sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen.
Om fastigheten överlåtits även till annan, äger vad som sagts nu
tillämpning i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort innan
den förre förvärvaren sökt lagfart.

Första stycket äger tillämpning även när fastigheten övergått genom sådant
förvärv som avses i 17 kap. 11 §.

8 §

Frångår fastighet innehavaren efter klander, är upplåtelse av panträtt
som skett efter det att fastigheten kom ur rätte ägarens hand utan verkan,
om annat ej följer av 18 kap. eller av annan bestämmelse.

Första stycket äger motsvarande tillämpning när förvärv av fastighet
återgår som ogiltigt eller avtal om sådant förvärv häves av överlåtaren.
Om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, varav
gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende under viss tid utöver två
år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid,
gäller dock upplåtelsen, såvida den icke skett efter det att talan väcktes.

Ägarhypotekets innebörd

9 §

Om pantbrev icke överlämnats som pant för fordran, är fastighetens
ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den företrädesrätt
inteckningen medför enligt lag erhålla tilldelning ur medlen med
pantbrevets belopp. Har pantbrev överlämnats som pant för fordran men
understiger fordringen pantbrevets belopp, är fastighetsägaren berättigad
att ur medlen erhålla skillnaden.

Gemensamt intecknade fastigheters inbördes ansvar

10 §

Ansvaret för inteckning som beviljats i flera fastigheter vilar på var
och en av fastigheterna till det belopp som faller på fastigheten efter förhållandet
mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av alla

18 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fastigheterna. Som fastighets värde gäller därvid taxeringsvärdet för året
innan inteckningen söktes eller, om särskilt taxeringsvärde då ej fanns för
fastigheten, det taxeringsvärde som därefter först fastställes. Om någon av
fastigheterna skall säljas utmätningsvis och taxeringsvärde som angivits
nu icke finns för var och en av fastigheterna, gäller de värden som överexekutor
låter åsätta fastigheterna enligt lagen ( ) om exekutiv för säljning

av fast egendom.

Kan borgenär ej erhålla betalning ur köpeskillingen för intecknad fastighet
med det belopp för vilket fastigheten svarar enligt första stycket,
svarar de övriga fastigheterna för återstoden av beloppet med fördelning
efter där angivna grunder. Kan ur någon av dessa fastigheter betalning ej
erhållas för dess andel i återstoden, fördelas bristen på samma sätt mellan
de återstående fastigheterna.

11 §

Har intecknad fastighet delats, fördelas ansvaret mellan de särskilda
delarna enligt 10 §, om annat ej anges i andra stycket.

Delades fastigheten genom avstyckning och är stamfastigheten och den
avstyckade fastigheten icke längre i samme ägares hand, svarar stamfastigheten
för hela inteckningen och den avstyckade fastigheten endast för
vad som icke kan utgå ur stamfastigheten. Om flera fastigheter avstyckats
från stamfastigheten, svarar fastighet, på vilken lagfart icke sökts, före fastighet,
på vilken lagfart sökts, och fastighet, på vilken lagfart sökts senare,
före fastighet, på vilken lagfart sökts tidigare. Har lagfart sökts på samma
inskrivningsdag eller har lagfart icke sökts på någon av fastigheterna, svarar
fastighet som senare övergått till ny ägare före fastighet som* tidigare
övergått till ny ägare. Mellan fastigheter som övergått samma dag fördelas
ansvaret efter de grunder som anges i 10 §.

Andra stycket hindrar icke att borgenären söker betalning samtidigt ur
stamfastighet och avstyckad fastighet.

Bestämmelse om att avstyckad fastighet i vissa fall icke svarar för inteckning
i stamfastighet finns i 16 § andra stycket.

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

12 §

Avser inteckning endast en fastighet och säljes denna på exekutiv auktion,
är inteckningen, sedan auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen betalats,
utan verkan till belopp som enligt sakägarförteckningen icke täckes
av köpeskillingen, behållen avkastning eller andra influtna medel, om ej
överexekutor förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Har medel influtit

Del A

19

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

genom särskild försäljning av tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp
som ur medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv
auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande
tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar,
förlorar inteckningen sin verkan, om ej överexekutor förordnat om fortsatt
inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen
såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej överexekutor
förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fastighet
utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.

13 §

Fördelas medel som är att tillgå vid utsökning utan att fastigheten sålts,
är inteckning utan verkan till den del medlen utfallit på pantbrevets belopp.

Första stycket gäller ej, om innehavaren av pantbrevet avstått från sin
rätt till betalning och, när fråga är om gemensam inteckning, samtycke till
avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter
som innehavare av panträtt, vilken gäller i en eller flera av fastigheterna
med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

14 §

Avstås intecknad fastighet eller område av sådan fastighet på grund av
expropriation eller liknande tvångsförvärv, är inteckningen utan verkan i
den inlösta egendomen, sedan inlösen fullbordats. Såvitt angår annan av inteckningen
besvärad egendom är inteckningen utan verkan till belopp som
vid fördelning av medel med anledning av tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets
belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande tillämpning.

15 §

Har myndighet i annat fall än som avses i 12—14 § fördelat medel mellan
rättsägare i intecknad fastighet, är inteckningen utan verkan till den del
medlen utfallit på pantbrevets belopp. Härvid äger 13 § andra stycket motsvarande
tillämpning.

16 §

Sammanlägges fastighet eller del av fastighet med annan fastighet eller
fastighetsdel, omfattar inteckning som besvärar någon av de i sammanläggningen
ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna hela den nybildade fastigheten.

Avstyckas samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet, svarar den avstyckade
fastigheten icke för inteckning i stamfastighet.

20 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17 §

Om inteckning blir utan verkan, är även pantbrevet utan verkan. Ändras
i annat fall inteckning till belopp eller omfattning, erhåller pantbrevet verkan
i enlighet med inteckningens ändrade innehåll.

Dödning av förkommet pantbrev medför ej att inteckningen blir utan
verkan.

7 KAP.

Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft
Bestämmelsernas tillämpningsområde

1 §

Detta kapitel avser arrende, hyra, tomträtt och annan nyttjanderätt samt
servitut och rätt till elektrisk kraft, om rättigheten upplåtits genom avtal.

Om vissa rättigheter som anges i första stycket finns bestämmelser även
i 8—15 kap.

Förekommer eljest i lag eller annan författning särskilda bestämmelser
om rättighet som avses i detta kapitel, äger de tillämpning.

2 §

Detta kapitel gäller i tillämpliga delar även hyresrätt i hus, som ej hör till
fastighet.

3 §

Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka skog på fastigheten
eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar
eller att jaga eller fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt,
även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt nyttja fastigheten.

4 §

Bestämmelserna i denna balk om nyttjanderätt avser icke gravrätt, vägrätt
eller bostadsrätt.

Upplåtelsetiden

5 §

Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt är ej bindande
längre än femtio år från det avtalet slöts. Upplåtelse av fast egendom inom
stadsplan är dock ej bindande längre än tjugofem år. Upplåtelse av nyttjanderätt
för någons livstid gäller utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för
annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

21

Första och andra styckena gäller ej nyttjanderätt som upplåtes av staten.
Första stycket inverkar ej på nyttjanderättshavares rätt till förlängning av
avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på längre tid än den i första stycket föreskrivna
längsta tiden för nyttjanderätts bestånd och vill fastighetsägaren
eller nyttjanderättshavaren frånträda avtalet sedan denna tid gått ut, skall
uppsägning ske.

6 §

Upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft får ske utan begränsning
till tiden.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt ändringar i och tillägg till

upplåtelseavtalet

7 §

Överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller som ny upplåtelse.

Förlängning på grund av lag eller med tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet
innebär ej att ny upplåtelse kommer till stånd.

8 §

Överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller
som ny upplåtelse i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare
av rättighet i denna, om ej annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till nyttjanderättsavtal med tillämpning av bestämmelse
i lag om rätt till förlängning av sådant avtal innebär ej att ny upplåtelse
kommer till stånd.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelseavtal som upprättats skriftligen,
skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller rättighetshavaren
begär det.

Hinder mot andelsupplåtelse

9 §

Avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet skall gälla i andel i
fastighet eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter,
har ej verkan som upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft.

Rätt till inskrivning

10 §

Nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling samt servitut får
inskrivas. Förbehåll som strider häremot är utan verkan utom i fråga om
arrende eller hyra.

22 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Rätt till elektrisk kraft får inskrivas, om ägaren av den fastighet i vilken
rättigheten upplåtits medgivit skriftligen att inskrivning får ske.

Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare

11 §

Överlåtes fastighet, som besväras av nyttjanderätt eller servitut, åligger
det överlåtaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen göra
förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad. Sådant
förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten
överlåtes.

Överlåtes fastighet, som besväras av rätt till elektrisk kraft, gäller upplåtelsen
mot den nye ägaren oberoende av förbehåll.

12 §

Har beträffande skriftlig upplåtelse, som skall äga bestånd mot ny ägare
av fastigheten, träffats överenskommelse som avses i 7 § första stycket eller
8 § första stycket och är överenskommelsen anmärkt på fastighetsägarens
exemplar av upplåtelsehandlingen, gäller överenskommelsen mot den nye
ägaren som om förbehåll skett.

13 §

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra
mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och
tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §. I
fråga om överenskommelse som avses i 7 § gäller första stycket endast om
den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen, varvid tillträde ej
skall anses ha ägt rum innan överenskommelsen trätt i tillämpning.

14 §

I annat fall än som avses i 11—13 § gäller upplåtelsen mot den till vilken
fastigheten överlåtits endast om upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde
framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren vid överlåtelsen
ägde eller bort äga kännedom om upplåtelsen.

Överlåtes vid arrende eller hyra fastigheten efter rättighetshavarens tillträde
och gäller enligt 11—13 §§ upplåtelsen ej mot den nye ägaren, skall
upplåtelsen likväl bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet inom tre
månader från överlåtelsen.

15 §

Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11—14 §§ om rättighetens
bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

2å

16 §

Säljes fastighet på exekutiv auktion, gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller rätt till elektrisk kraft mot den nye ägaren endast om försäljningen
skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom eller rättigheten enligt samma lag
är skyddad utan förbehåll.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som enligt första stycket ej gäller mot ny ägare finns i lagen
( ) om exekutiv försäljning av fast egendom.

17 §

Överlåtes fastigheten och skall upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att
uppbära arrendeavgift, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån
vederlaget förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter
nämnda tidpunkt får han även i övrigt utöva de befogenheter som på grund
av upplåtelseavtalet tillkommer fastighetens ägare. På belopp, som förfaller
till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett
år efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller
fick skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna
fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller
betalning som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan
uppgörelse med denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom
därom vid överlåtelsen.

Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de
skall fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.

Har fastigheten förvärvats på exekutiv auktion, gäller lagen ( ) om

exekutiv försäljning av fast egendom i fråga som avses i första och andra
styckena.

18 §

Har den som överlåtit fastigheten försummat att göra förbehåll enligt
11 § första stycket och kommer upplåtelse av nyttjanderätt eller servitut
till följd därav ej att gälla mot den nye ägaren, skall överlåtaren ersätta
rättighetshavaren dennes skada.

19 §

Säljes fastigheten på exekutiv auktion och kommer upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller rätt till elektrisk kraft ej att gälla mot den nye ägaren,
skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta rättighetshavaren
dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att rättighetshavaren tillskju -

24

Del A

Kurigl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tit medel enligt lagen ( ) om exekutiv försäljning av fast egendom,

har rättighetshavaren såsom skadestånd rätt till ersättning för tillskottet i
den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan
vederlag, äger vad som sagts förut tillämpning endast om fastigheten sålts
för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av
utmätning eller eljest svarar.

Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej rättighetshavare
som genom överenskommelse vid auktionen låtit rättighetens företrädesläge
försämras, om det ej är uppenbart att rättigheten ändå skulle ha gått förlorad.

20 §

Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad som anges i 17 § andra stycket,
är överlåtaren skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada. För ersättningen
svarar även sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken upplåtelsen
varit gällande.

För ersättning som den från vilken fastigheten övergått har att utgiva till
rättighetshavare enligt 18 eller 19 §, svarar även sådan tidigare ägare av
fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer
dock ej rättighetshavare mot sådan tidigare ägare utan vars samtycke
han låtit inskrivning av rättigheten dödas eller nedsättas, om det ej,
när fråga är om exekutiv försäljning, är uppenbart att rättigheten ändå skulle
ha gått förlorad.

Den som är ersättningsskyldig enligt första eller andra stycket blir fri från
ansvar, om ej rättighetshavaren inom sex månader från det han fick kännedom
om att fastigheten övergått från denne skriftligen anmält att han vill
kunna hålla sig till honom.

21 §

Förbehåll som upphäver eller inskränker rättighetshavarens rätt till ersättning
enligt 18—20 §§ är utan verkan.

Rättigheters inbördes ställning

22 §

Finns i samma fastighet flera rättigheter som ej är inskrivna och kan de
ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äger de sinsemellan
företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

Är upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett, skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem efter vad
som med hänsyn till omständigheterna är skäligt.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

25

23 §

Vid exekutiv auktion äger rättigheter som ej är inskrivna sinsemellan
företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Är upplåtelserna samtidiga
eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, äger de lika rätt, om ej
annat blivit bestämt enligt 22 § andra stycket.

Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i annat fall än
med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den
ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast
egendom.

24 §

När rättighet, som ej utan förfång för annan rättighet kan utövas vid sidan
av denna, skall vika, har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren
för skada, om han vid upplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om
den andra upplåtelsen.

Rättighetens upphörande i vissa fall

25 §

Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger motsvarande tillämpning i fråga om
nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft.

Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt första stycket,
har rättighetshavaren rätt till ersättning av upplåtaren för skada, om han
var i god tro när upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser om att rättighetshavaren
i vissa fall kan få ersättning av staten finns i 18 kap.

26 §

Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund av expropriation
eller liknande tvångsförvärv samt om rättighetshavarens rätt till ersättning
med anledning därav finns särskilda bestämmelser.

Verkan av ändring i fastighetsindelningen
27 §

Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut, gäller rättigheten
i var och en av de nya fastigheterna. Är rättighetens utövning genom
upplåtelseavtalet begränsad till visst område, upphör rättigheten dock att
besvära fastighet som icke omfattar någon del av området.

26 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Delas fastighet, i vilken upplåtits rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten
i den fastighet till vilken den elektriska kraftstationen hör efter delningen.

28 §

Gäller nyttjanderätt eller servitut efter fastighetsdelning i flera fastigheter,
skall vederlag som utgår för rättigheten tillkomma ägarna av dessa i
förhållande till belastningen på varje fastighet.

29 §

Om fastighet som besväras av nyttjanderätt eller servitut undergår fastighetsreglering,
får rättigheten därefter utövas på område, som genom
regleringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock icke, om rättighetens
utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss del av fastigheten
eller utövning av rättigheten på det överförda området eljest måste anses
strida mot upplåtelsen. Föreskrift om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten
att bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt finns i fastighetsbildningslagen
( ).

Nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft gäller ej vidare i mark
eller byggnad som genom fastighetsreglering frångår fastighet vari rättigheten
upplåtits. Det åligger den som tillträder sådan byggnad att inom en
månad från tillträdet uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren. I annat
fall gäller avtalet mot honom.

30 §

Har fastighet som besväras av tomträtt eller servitut genom fastighetsreglering
undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning, skall
vederlag som utgår för rättigheten jämkas.

Om fastighet genom fastighetsreglering undergått förändring som medfört
att värdet av annan nyttjanderätt än tomträtt minskats, skall vederlaget
nedsättas med skäligt belopp. Vill nyttjanderättshavaren hellre uppsäga avtalet,
får han göra det, om förändringen ej är av ringa betydelse. Innebär
förändringen att nyttjanderättens värde ökas, får fastighetsägaren uppsäga
avtalet, om nyttjanderättshavaren icke medger skälig höjning av
vederlaget.

Talan om jämkning av vederlaget enligt första stycket eller om nedsättning
därav enligt andra stycket skall väckas inom två månader från det
fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. För uppsägning enligt andra
stycket gäller samma tid. Iakttages ej tiden, är rätten till talan eller uppsägning
förlorad.

Om rättighetshavares rätt till ersättning i vissa fall vid fastighetsreglering
finns särskilda bestämmelser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

27

8 KAP.

Arrende i allmänhet
Inledande bestämmelser
1 §

Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna
i detta kapitel och 9—11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende
eller lägenhetsarrende.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller
anläggningsarrende.

2 §

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9—11 kap.
är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans
ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande
fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller annat
avtalsvillkor, får godkännande sökas endast om detta angivits i avtalet.
Avslår nämnden framställning om godkännande, förfaller avtalet, om ej
annat överenskommits.

Arrendeavtals ingående

3§

Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall
upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring
eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan. Har arrendatorn
tillträtt arrendestället utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej
berott på honom att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd,
har han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom
ett år från det jorden avträddes, är rätten till sådan talan förlorad.

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.

28

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Arrendeavtals upphörande vid uppsägning m. m.

4§

Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad,
upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen,
om ej rätten eller överexekutor finner skäligt ålägga arrendatorn
att avflytta tidigare eller annat följer av 25 §.

Om arrendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller arrendator
rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägningen
innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att
gälla.

Fardag är den 14 mars.

5§

År vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att gälla
på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning
skedde. Sker uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör
avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu gäller ej, om uppsägningstid
avtalats.

6§

Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet för
arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda som
arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades.
Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får jordägaren dock uppsäga
avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den efterlevande
makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som inträffar
närmast efter sex månader från dödsfallet.

7§

Infaller dag då arrendeställe enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i
stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats.

Sättet för uppsägning

8 §

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande av uppsägningen
lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga arrendeavgift
på jordägarens vägnar.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

29

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12—15 §§ delgivningslagen (1970:000).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat
brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem
i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor,
på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som angivits
nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan
finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist bär i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Hinder i arrenderätten

9§

Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är
större än den är eller har han i avtalet lämnat liknande oriktig uppgift, har
arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning
för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse eller
har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske endast om jordägaren
förfarit svikligt.

10 §

Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras
eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till skadan, har
arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även
uppsäga avtalet, om ej förändringen är av ringa betydelse. Uppsägning får
ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller, om denna inträffade
innan arrendatorn tillträdde arrendestället, från tillträdet.

11 §

Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.
25 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Arrendatorn
har även rätt att uppsäga avtalet enligt reglerna i 10 §, om han var i
god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i
7 kap.

30

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Betalning av arrendeavgift
12 §

Arrendeavgift skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång,
om ej annat avtalats.

Besiktning m. m.

13 §

Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning.
Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att låta det visas på
lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta arrendatorn om dagen för
besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen

14 §

År pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, får
jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning
för skada.

Utmätning och konkurs

15 §

Om fastigheten utmätes före tillträdesdagen eller om före nämnda dag
fordran för vilken panträtt upplåtits i fastigheten fastställes till betalning
ur denna, får arrendatorn uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning
för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det arrendatorn
fick kännedom om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves
utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej
uppsägning ske därefter.

16 §

Bestämmelserna i 15 § äger motsvarande tillämpning, om jordägaren försättes
i konkurs före tillträdesdagen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

31

17 §

Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Jordägaren
har därvid rätt till ersättning för skada. Uppsäger ej konkursboet
avtalet inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning
av fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande
till arrendetidens utgång eller, om uppsägning sker efter utgången av först
angivna tid, till dess avtalet upphör att gälla.

18 §

Om vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende arrendatorn
försättes i konkurs innan han tillträtt arrendestället, är arrendatorn
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det att säkerheten fordrades, får jordägaren uppsäga avtalet.

Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som ej understiger
tio år, skall jordägaren utge skälig ersättning för arrenderättens
värde, om ej annat avtalats. I annat fall än då avtalet träffats för viss tid
som ej understiger tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till
ersättning för skada.

Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt

19 §

Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycke upplåta nyttjanderätt till
arrendestället eller del av detta. Han får dock, om ej annat avtalats, hyra ut
ledigt utrymme i byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats
eller för liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för
jordägaren.

20 §

Arrendatorn får hyra ut egen byggnad på arrendestället, om det kan ske
utan avsevärd olägenhet för jordägaren och ej annat avtalats.

Bortförande av arrendatorn tillhörig egendom
21 §

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i
övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden
eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när ar -

32 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rendatorn frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig villig antaga detta, får arrendatorn föra
bort egendomen. Han skall dock återställa arrendestället i tjänligt skick.

Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället
bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk
på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

22 §

Har avträdande arrendator på arrendestället lämnat kvar annan honom
tillhörig egendom än som avses i 21 § och försummar han att inom tre månader
efter anmaning föra bort egendomen, tillfaller den jordägaren utan
lösen.

Arrenderättens förverkande
23 §

Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad
efter förfallodagen,

2. om arrendatorn vid jordbruksarrende undandrager sig att utföra arbete
som åligger honom enligt avtalet,

3. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad
som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

4. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts
vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller
detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda
bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse,

5. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i denna balk överlåter
arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

6. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans
åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt
för jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last
är av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

33

24 §

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 § första
stycket 1—4 men sker rättelse innan jordägaren gjort bruk av sin rätt att
uppsäga avtalet, kan arrendatorn icke därefter skiljas från arrendestället på
den grunden. Detsamma gäller, om jordägaren icke uppsagt avtalet inom
sex månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 §
första stycket 5 eller 6.

25 §

Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning därav
uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från arrendestället,
om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen.
I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort vad som sålunda
fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om vräkning icke
meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

26 §

Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn
avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende syn som skall ligga
till grund för avräkning klandras före utgången av tid som angivits nu, får
talan väckas inom två år från det klandret slutligt avgjordes. Iakttages ej
tiden, är rätten till talan förlorad, om ej annat avtalats. Om den ena parten
väckt talan i rätt tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt
till talan är förlorad.

Har skriftligt arrendeavtal upprättats och står arrendatorn i skuld för
arrendeavgift eller ersättning för brist när han skall avträda arrendestället,
får jordägaren kvarhålla så mycket av arrendatorns lösören och byggnader
på arrendestället som svarar mot hans fordran, till dess arrendatorn gör
rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877: 31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

27 §

Skulle tillämpning av arrendevillkor uppenbarligen strida mot god sed i
arrendeförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

2 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del A

34

Del A

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970
28 §

Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan jordägare och
arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller
skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor
i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej
såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden.
I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas.
Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse arrendenämnden
till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaåtgärdens
avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Förfarandet i arrendetvister

29 §

I varje län skall finnas en arrendenämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd.

30 §

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva
frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende,
fastställande av villkoren för sådan förlängning och bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 § samt övriga frågor som enligt denna balk
ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i arrendetvister.
Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag.

31 §

Om part ej godtager arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av arrendeavtal,
fastställande av villkoren för sådan förlängning eller bestämmande
av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 18 eller
21 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra
parten inom två månader från det parten erhöll del av beslutet. Klandras
icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap.
2—4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

32 §

Arrendetvist som ej enligt 30 § ankommer på arrendenämnds prövning
skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av den fastighetsdom -

Del A

35

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

stol inom vars område fastigheten är belägen. Även klandertalan som avses
i 31 § och ärende enligt 9 kap. 24 § upptages av denna domstol.

Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

33 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av
arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 § eller i
fråga som avses i 9 kap. 18 eller 21 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga
om förlängning av arrendeavtal, fastställande av arrendevillkor i fall som
nyss angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 KAP.

Jordbruksarrende
Inledande bestämmelse
1 §

Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande.

Arrendetid

2 §

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för ar rendatorns
livstid. Avser upplåtelsen jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga
utöver sin egen besittningstid, får avtal träffas även för sådan tid. Är
arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem
år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden
utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minst ett år. Har avtal
träffats för kortare tid, gäller det för den nu angivna minsta tiden.
Om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del, gäller det dock för den
överenskomna tiden.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.
5 och 29 §§, 8 kap. 6, 14 och 23 §§ samt 30, 32 och 33 §§ detta kapitel
återtaga arrendestället eller del därav före arrendetidens utgång gäller
endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §

Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Upp -

36 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet
träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som
motsvarar arrendetiden, dock längst fem år.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för
förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant
godkännande.

4 §

Gäller arrendeavtal för viss tid som understiger ett år och har ej förbehåll
gjorts om uppsägning, anses avtalet förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter
arrendetidens utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna
arrendestället. Vad som sagts nu gäller ej, om annat avtalats.

5 §

Avlider arrendatorn före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet
inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats.

6 §

Den som skall tillträda arrendeställe har rätt att fjorton dagar före tillträdesdagen
få åt sig upplåten hälften i arrendeställets hus, om ej annat
avtalats.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m. m.

7 §

Bestämmelserna i 8—13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad
för arrendatorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

8 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet
enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade
villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap.
14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

37

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling
eller hans adoptivbarn eller dess avkomling skall bruka arrendestället,

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt
mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn
att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första
stycket rätt till sådan förlängning.

9 §

Vid förlängning av arrendeavtal är arrendatorn skyldig att godtaga den
arrendeavgift som jordägaren fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock
avgiften utgå med skäligt belopp. Annat av jordägaren uppställt villkor
skall gälla, om det ej strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest
är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden,
om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för fem år. Förlängning kan
även ske för annan tid än som sagts nu, om detta av särskild anledning
är lämpligare. I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall
samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om villkoren
för det fortsatta arrendet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna
i första stycket, lända till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna
i övrigt i denna balk.

10 §

Föreligger tvist om förlängning av arrendeavtalet eller om villkor för sådan
förlängning, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader
efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för
uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller
dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i första
stycket angivna tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning
av avtalet.

38

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

11 §

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden
går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till dess
frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter skall
de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess villkor för samma tid
blir slutligt bestämda.

12 §

Bifalles arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren
för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §.

Dom eller beslut varigenom arrendatorns talan bifalles anses som avtal
om fortsatt arrende.

13 §

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren
eller arrendatorn begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet,
skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet
fastställas enligt 9 §.

14 §

Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn
ej till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket
5 eller 6 föreligger och skall marken efter avtalets upphörande användas för
ändamål som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan
tillgodoses genom expropriation eller liknande tvångsförvärv, skall jordägaren
till arrendatorn utge ett belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften
för ett år under den senaste arrendeperioden. Uppgår arrendatorns
förlust på grund av att arrendeförhållandet upphör till högre belopp,
skall jordägaren i stället i skälig omfattning ersätta förlusten, dock högst
med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter, beräknade så som nyss
angivits.

Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren
att han ålägges ersättningsskyldighet.

Underhåll och nybyggnad m. m.

15 §

Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom
att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, bär jordägaren
rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

Del A

39

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

16 §

Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej
enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han
berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan
del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är
fritagen från underhållsskyldighet.

17 §

Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, skall jordägaren
vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrives i hälsovårdsstadgan
(1958: 663).

Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i sådant skick som anges i första
stycket skall prövas vid syn enligt 24—28 §§. Finnes brist föreligga i detta
hänseende, skall synemännen föreskriva vilka åtgärder som skall vidtagas
för bristens avhjälpande samt fastställa beräknad kostnad för dessa. De
skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall vara vidtagna.

Underlåter jordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får
arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet fullbordats,
har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen fastställda
beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra det,
om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i bristfälligt
skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och
ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden.

18 §

Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns vållande
så skadats eller för slitits att anläggningen för att tjäna sitt ändamål
måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet.
Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anläggningen behövs
med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses
i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden
för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje
stycket, är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning
av jordägaren med det fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga
avtalet, får han göra det, om ej bristen är av ringa betydelse. För den tid
arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning
av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas
av arrendenämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arren -

40 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

datorn. På begäran av arrendatorn skall nämnden även fastställa beräknad
kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens
ställe.

Första—tredje styckena äger ej tillämpning beträffande hägnad eller annan
anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns
underhållsskyldighet enligt 15 §, och ej heller beträffande anläggning
som enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.

Är jordägaren på grund av första stycket andra punkten ej skyldig att
avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till skälig
nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om ej bristen
är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, äger vad som sagts nu motsvarande
tillämpning, om anläggning som enligt avtalet är undantagen
från arrendatorns underhållsskyldighet genom brand eller på liknande sätt
utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada som anges i första
stycket.

19 §

Skadas anläggning som avses i 18 § av brand och är skadan mindre omfattande
än där anges, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han ej själv
är vållande, har han rätt att av jordägaren erhålla ersättning för den nödvändiga
kostnaden sedan arbetet fullbordats.

20 §

Har arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han mottagit
och är han icke enligt 17 eller 18 § berättigad till ersättning därför,
har han vid avräkning enligt 23 § rätt till ersättning för brist som vid tillträdet
fanns på den mottagna byggnaden, om den nya byggnaden är lämplig
för sitt ändamål eller uppförts enligt plan som godkänts av jordägaren. Avdrag
skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist på den nya
byggnaden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan anläggning
som ingår i arrendet.

21 §

Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig
med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället,
är han, om ej annat avtalats, efter arbetets fullbordande berättigad
till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden fastställt
beräknad kostnad för arbetet.

Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit
annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är
att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid
avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället
ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med
högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

41

22 §

Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 § eller utgivit ersättning enligt
andra stycket i nämnda paragraf eller enligt 21 § första stycket för
arbete som arrendatom utfört och har arrenderättens värde ökat genom
arbetet, är arrendatom skyldig att godtaga skälig höjning av arrendeavgiften.

Avräkning och syn

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendatom skall ske, när arrendestället
avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den mån
avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet skall
avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller från närmast
föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens
början och slut.

24 §

Syn skall förrättas av minst två med ortens jordbruksförhållanden förtrogna
synemän, vilka utses bland personer som av länsstyrelse förklarats
behöriga att hålla syn. Synemännen skall utses av jordägaren och arrendatorn
gemensamt. Enas parterna ej om valet, utser rätten synemän. Mot syneman
gäller samma jäv som mot domare.

Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut
ej åstadkommas på sådant sätt, skall, om synemännen är flera än två
samt parterna eller rätten utsett en av synemännen att vara ordförande,
dennes mening gälla som synemännens beslut. Kan ej heller på detta
sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en synemän,
som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet, skall rätten utse
synemännen.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före den dag till vilken den
hänför sig och skall vara avslutad inom fyra månader från nämnda dag,
om ej rätten på begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare.

25 §

Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta
parterna om dagen. Uteblir part, får synen hållas endast om parten
bevisligen underrättats i god tid före synens påbörjande.

Menar part att synemän är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden,
skall parten framställa invändning därom innan synegången
börjar. Synemännen skall så snart det kan ske besluta över inBihang
till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

42

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vändningen. Senare får invändning framställas endast i samband med
klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit
närvarande vid synen innan synegången börjat eller först efter synegångens
början fått vetskap om det förhållande på vilket invändningen grundas.
I fråga om parts rätt att i målet om klander åberopa sådant förhållande
äger dessutom bestämmelserna i rättegångsbalken om jäv mot domare motsvarande
tillämpning.

26 §

Vid synen skall i den mån det är påkallat med hänsyn till ändamålet
med synen undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar
och ledningar. Från synen får dock undantagas viss de! av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån
brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres
av synemännen.

Kan överenskommelse ej träffas om ersättning enligt 21 § andra stycket,
30 § andra stycket eller 31 §, skall synemännen bestämma ersättningen.

Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.

Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling,
som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning
göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande
samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den
har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre
månader från synens avslutande genom synemännens försorg delges parterna
i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen
i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

27 §

Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de för
hälften var.

28 §

Om part ej godtager syn, som hållits på sätt och inom tid som anges
i 24 §, får parten klandra synen genom att väcka talan mot den andra parten
inom två månader från det synehandlingen delgavs honom. Klandras
icke synen, gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till
vilken synen hänför sig. Motbevisning mot synen är i sådant fall ej tilllåten.

Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande,
om rätten begär det.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

43

Arrendeavgiften

29 §

Arrendeavgiften skall bestämmas i pengar. Har avtal träffats i strid med
vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som är skäligt
med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet
träffades. Om förbehåll att arrendatorn skall utföra arbete finns bestämmelser
i 36—39 §§.

Arrendatorns konkurs

30 §

Försättes arrendatorn i konkurs, får jordägaren uppsäga avtalet. Inträffar
konkursen efter det att arrendatorn tillträtt arrendestället, får jordägaren
dock ej uppsäga avtalet, om detta innehåller förbehåll om rätt för arrendatorn
att överlåta arrenderätten och konkursboet inom tre månader från
bevakningstidens utgång visar att överlåtelse skett i enlighet med avtalet.
Sker överlåtelse senare men innan jordägaren gjort bruk av sin uppsägningsrätt,
förlorar han denna rätt.

Har arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år, har
arrendatorn, i fall då jordägaren uppsäger avtalet, vid avräkning enligt
23 § rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats.

I annat fall än då arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger
tio år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för
skada.

Överlåtelse av arrenderätten

31 §

Arrendatorn får icke överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke,
om ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrendatorn,
om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren
att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 §
utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet,
skall han lämna besked därom inom en månad.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken

44

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer
arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren
skall göras inom sex månader efter dödsfallet.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

32 §

Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan
vård, får jordägaren genast återtaga det. Jordägaren har även rätt till ersättning
för skada.

33 §

Har jordägaren utgivit ersättning för torrläggning av mark enligt vattenlagen
(1918: 523) eller för byggande av enskild väg enligt lagen (1939:
608) om enskilda vägar, får jordägaren uppsäga avtalet, om arrendatorn
icke medger skälig höjning av arrendeavgiften. Uppsägning skall ske inom
ett år från det företaget fullbordades.

34 §

Arrendatorn får ej avverka skog eller eljest nyttja skogsmark eller taga
torv från torvmosse som finns på arrendestället. Han får ej heller avhända
arrendestället annat, som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

Om arrendatorns rätt till jakt och fiske finns särskilda bestämmelser.

35 §

Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap för att användas
på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall
arrendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden.
Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit.
Vad som sättes i stället för det som lämnats tillhör jordägaren utan särskilt
förbehåll.

Har jordägaren enligt skriftlig handling lämnat arrendatorn egendom som
avses i första stycket och är avtalad avgift för användandet av egendomen
förfallen till betalning eller underlåter arrendatorn att avlämna vad som
tillkommer jordägaren, äger 8 kap. 26 § andra stycket motsvarande tilllämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

45

Arbetsavtal i samband med arrende

36 §

Bestämmelse i arrendeavtal att arrendatorn skall utföra arbete får ej
innefatta skyldighet att utföra arbete utöver fastställt antal dagsverken
eller annat bestämt arbete.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet utföra dagsverken men är ej bestämt,
hur de skall fördelas på särskilda tider av året, skall hela antalet
dagsverken jämnt fördelas på årets veckor, i den mån det kan ske. För
varje arrendeår eller, då avtalet föreskriver visst antal dagsverken under
viss tid av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid lämna arrendatorn
uppgift om de dagar när arbetet skall utföras. Arrendatorn är ej
skyldig att inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen efter det att
uppgiften lämnats honom. Arbetet får ej utkrävas på sådant sätt att arrendatorn
hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jordbruksdagsverken får
dock utan hinder av vad som sagts nu utkrävas enligt den fördelning som
föreskrives i avtalet.

I arrendeavtalet får ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete
åt annan än jordägaren.

37 §

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal mellan honom
och jordägaren skyldig att utföra arbete, skall ersättning till arrendatorn
utgå efter ortens pris vid tiden för arbetet.

38 §

Tillhandahåller jordägaren ej arbete som arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan jordägaren och arrendatorn är skyldig att
utföra eller annat för arrendatorn lika förmånligt arbete, får arrendatorn
uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning får dock ej ske, om arrendatorns förlust
av arbetsinkomst är av ringa betydelse, och ej heller sedan arbetet
tillhandahållits arrendatorn. Har jordägaren ej inom en månad från
uppsägningen meddelat arrendatorn att den ej godtages, skall jordägaren
anses ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arrendatorn, vare sig uppsägning sker
eller ej, rätt till ersättning för skada, om icke underlåtenheten att tillhandahålla
arbete nödvändiggjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska förhållanden.

39 §

Bestämmelserna i 36—38 §§ gäller ej, om arrendatorns åliggande är av
ringa betydelse.

46

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

10 KAP.

Bostadsarrende

1 §

Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället
uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda
bostad åt arrendatorn och honom närstående.

2 §

Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för
arrendatorns livstid. Är arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu,
gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller det dock
för den överenskomna tiden, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna

del.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap. 5
och 29 §§ samt 8 kap. 6, 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del
därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §

Vid arrende för viss tid skall uppsägning alltid ske för att avtalet skall
upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. Uppsägningen skall ske senast
ett år före arrendetidens utgång.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på fem år.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förlängning
av avtalet än som anges i andra stycket gäller dock utan sådant
godkännande.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid
arrende för viss tid, utom när

1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan
uppsägas från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatts
taxeringsvärde, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller, om det godkänts av arrendenämnden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

47

5 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 8 kap.
14 § utan att likväl jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av
dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant
erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet
angående markens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med
gällande plan och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda marken
i enlighet med planen,

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av
annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller
annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga
över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket
rätt till sådan förlängning.

6 §

I fråga om förlängning av arrendeavtal äger 9 kap. 9—13 §§ motsvarande
tillämpning.

7 §

Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om
ej annat följer av andra och tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock
först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig
ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på
arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han
att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren
till inlösen. Yill jordägaren antaga erbjudande som sagts nu skall
han lämna besked därom inom en månad.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken

48 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats.

Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden.

11 KAP.

Anläggningsarrende

1 §

Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt
att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad,
som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande.
Har upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger
ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende.

2 §

Avtal om anläggningsarrende skall träffas för viss tid. År arrendetiden
icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Förbehåll om rätt för jordägaren att i annat fall än som anges i 7 kap.
5 och 29 §§ samt 8 kap. 14, 18 och 23 §§ återtaga arrendestället eller del
därav före arrendetidens utgång gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

3 §

Har ej annat avtalats, anses arrendeavtal innefatta villkor att, om uppsägning
ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, dock längst fem år.

Uppsägning skall ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om
ej annan tid avtalats.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om rätt till ersättning för arrendatorn med
anledning av arrendets upphörande gäller, om ej annat avtalats och ej heller
arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

5 §

Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 49

den grund att jordägaren för förlängning kräver arrendeavgift som ej är
skälig eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden
eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn
dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet,

2. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för annat ändamål
än det med upplåtelsen avsedda, och intresset för honom att kunna
förfoga över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns
intresse av fortsatt arrende, eller

3. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande
av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall
beaktas vid ersättningens bestämmande endast om åtgärden vidtagits i enlighet
med arrendeavtalet.

6 §

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar jordägaren
att han önskar behålla arrendestället, är hans rätt till ersättning
enligt 5 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har jordägaren att inom tre veckor från det meddelandet lämnades underrätta
arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har arrendatorn rätt till ersättning för förlust som avses
i 5 §.

Arrendatorns meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Är jordägarens underrättelse
enligt första stycket avsänd i rekommenderat brev under mottagarens
vanliga adress, skall jordägaren anses ha fullgjort vad som ankommer på
honom.

7 §

Har ej annat avtalats, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan
med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Förbehåll varigenom denna rätt
begränsas får ej göras gällande, när överlåtelse sker genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs.

Första stycket första punkten äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.

50

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

12 KAP.

Hyra

Inledande bestämmelser

1 §

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten,
äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas
för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än
jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av ringa betydelse, med upplåtelse
av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tillämpning,
om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen
av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke
oväsentlig del användas som bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot
hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Hyresavtals ingående
2 §

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i
hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handlingen.

Hyrestid och uppsägning

3 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.
Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens ut -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 51

gång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges
det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader,
förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får
dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör att
gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar
gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som angivits
nu dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan
avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar närmast
efter en månad från dödsfallet.

52

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6 §

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst
rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och
4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande
tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen
tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om skriftligt erkännande av uppsägningen
lämnas. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga
hyra på hyresvärdens vägnar.

Skriftlig uppsägning skall delges den som sökes för uppsägning, dock
utan tillämpning av 12—15 §§ delgivningslagen (1970:000).

Träffas ej den som sökes i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat
brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem
i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor,
på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som
angivits nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om
sådan finns. Uppsägning har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

53

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett beslutet på försummelse av hyresvärden eller lämnar
denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet, har hyresgästen
rätt till ersättning för skada.

11 §

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får
han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen
ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid
lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och

54 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

liyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kunnat upptäcka
den med vanlig uppmärksamhet.

12 §

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det att hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 §

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hin -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

55

der eller men i nyttjanderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.
25 §, har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har
även sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro
när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

19 §

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista
vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet
som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock
den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast
sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

56 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

21 §

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av
brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men
ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får beloppet ej lyftas,
förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta beloppet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

57

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov
komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten
utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten
lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om
annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas
hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig
för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckts utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
avtalet.

25 §

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen
skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom

58 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för
att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
idan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som åsamkas
hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av
hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttj anderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. Därvid äger 17 §
motsvarande tillämpning.

27 §

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt till det, kan överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning
enligt 191 § utsökningslagen (1877:31 s. 1).

Pant eller borgen

28 §

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
får hyresvärden uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden
uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyres -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

59

värden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upplöses.

Utmätning och konkurs

29 §

Om fastigheten utmätes före tillträdesdagen eller om före nämnda dag
fordran för vilken panträtt upplåtits i fastigheten fastställes till betalning
ur denna, får hyresgästen uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning
för skada. Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen
fick kännedom om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves
utmätningen eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej
uppsägning ske därefter.

30 §

Bestämmelserna i 29 § äger motsvarande tillämpning, om hyresvärden försättes
i konkurs före tillträdesdagen.

31 §

För sättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Sker ej
uppsägning inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning
av fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande
till hyrestidens utgång eller, om uppsägning sker efter utgången av
först angivna tid, till dess avtalet upphör att gälla.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig
att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med vilken
hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det att säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt till
ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 34—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §

Bestämmelserna i 32 § äger motsvarande tillämpning på hyresrättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

60 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan
rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen avlider under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med
honom.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

61

36 §

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med
tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de förpliktelser som hyresavtalet
ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor fogas till
samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar jämte den
avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om
ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
bär beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

62

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Hyresrättens förverkande

42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall
då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen
dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran
utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för
första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra
hand och ej efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

3. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
efter tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 2 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

63

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte vardagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skjddighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller vid upplåtelse av bostadslägenhet, om

ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Hade make som ej har del i hyresrätten
sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen
mot honom endast om han godtagit den.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller avtalet kan uppsägas enligt 28 § utan
att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att

64 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljehus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt
avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket
rätt till sådan förlängning.

47 §

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av avtalet, är maken,
om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida
hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. Vad som

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

65

sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan
hyres- eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nj^byggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om villkoren för
det fortsatta hyresförhållandet, skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna
i första och andra styckena, lända till efterrättelse i den mån ej annat
följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

49 §

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller om
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av avtalet.

50 §

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt
avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

66 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid
blir slutligt bestämda.

51 §

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra
på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker
till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent
ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående
hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §

Konungen kan förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

67

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet
som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §§, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund
att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på
grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

68 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses
i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden
före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne
sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om
hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § skall rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

69

meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser

61 §

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. lakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har
den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, får hyresvärden kvarhålla så mycket av hyresgästens
lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen
gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877:31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

62 §

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt,
i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

70

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
65 §

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är rätten
till talan förlorad.

66 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor i
fall som avses i 51 eller 52 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 eller
58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller
bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende
eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen
(1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder
för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader
som anges i nämnda lag.

67 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33
—35, 40, 46, 47, 49—55 eller 66 §, såvida den har formen av kollektivavtal
och på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt
lagen (1936: 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom
huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister
68 §

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

69 §

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankom -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

71

mer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

70 §

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot den
andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras
icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

71 §

Hyrestvist som ej enligt 69 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av den fastighetsdomstol inom vars område fastigheten är belägen.
Klandertalan som avses i 70 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen
och i annat fall av domstol som nyss nämnts.

Fastighetsdomstol skall i hyresmål bestå av ordföranden och den andre
lagfarne ledamoten samt tre nämndemän.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

72 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om tillstånd som
avses i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställande av hyresvillkor i fall
som avses i 51 eller 52 § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning
av hyresavtal eller fastställande av hyresvillkor i fall som nyss angivits.

73 §

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i fastighetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap.
6 § rättegångsbalken.

13 KAP.

Tomträtt

1 §

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål
mot årlig avgäld i pengar upplåtas som tomträtt enligt detta kapitel.

I tomträtt får upplåtas panträtt och annan nyttjanderätt än tomträtt

72

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

samt servitut och rätt till elektrisk kraft. Till förmån för tomträtt får upplåtas
servitut.

2 §

Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller
som eljest är i allmän ägo. Om Konungen för särskilt fall medger det, får
tomträtt upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse.

Tomträtt får ej upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt.

3 §

Avtal varigenom tomträtt upplåtes skall upprättas skriftligen. I handlingen
skall uttryckligen anges att upplåtelsen avser tomträtt. Ändring eller
tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan.

4 §

I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det
belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestämmes. Handlingen
skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning
och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skall gälla i
fråga om tomträtten.

Finns vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande
fastigheten i stadsplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om ej annat
avtalats.

5 §

Tomträttsupplåtelse innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad
och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt lag.
Vill fastighetsägaren betinga sig ersättning för den överlåtna egendomen,
skall den bestämmas särskilt.

6 §

Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej
heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten
eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.

7 §

Om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för
tomträtt samt om rättsförhållanden i övrigt angående tomträtt äger bestämmelserna
rörande fast egendom i första avdelningen av denna balk

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

73

motsvarande tillämpning, om ej annat följer av särskilda bestämmelser om
tomträtt.

8 §

Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller
åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom att
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan
låtit komma sig till last.

9 §

Tomträtt får ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken
den upplåtits.

Bestämmelserna om tillbehör till fastighet äger motsvarande tillämpning
i fråga om tomträtt som inskrivits.

10 §

Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder. Om
ej längre tid överenskommes, utgör varje period tio år, den första räknad
från upplåtelsen eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen.

11 §

Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidsperioden
får ej träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden.

Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av
den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på
grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma
avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet
skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter
som skall tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

Har avgälden för den kommande perioden ej bestämts enligt första eller
andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut.

12 §

Utan hinder av 10 § får fastighetsägaren och tomträttshavaren överenskomma
om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade
förhållanden rörande tomträttens utövning.

Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller
ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som

3f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del A

74 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, får tomträttshavaren
påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

13 §

Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren.

14 §

Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att
upphöra endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommits,
utgör den första perioden sextio år, räknat från upplåtelsen
eller den senare dag som angivits i upplåtelsehandlingen, samt varje följande
period fyrtio år från utgången av närmast föregående period.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
får överenskommelse träffas om kortare tidsperioder. Period får dock ej
vara kortare än tjugo år.

Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten
användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.

15 §

Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång,
om ej längre uppsägningstid överenskommits. Uppsägning som sker
tidigare än fem år före periodens utgång är utan verkan. Det åligger fastighetsägaren
att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla
denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Om
sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig.

Uppsägning skall ske skriftligen. Därvid bör skälen för uppsägningen anges.
Angående sättet för uppsägning gäller i övrigt 8 kap. 8 § i tillämpliga
delar.

16 §

Anser tomträttshavaren att skäl för uppsägning ej föreligger, får han
klandra uppsägningen. Yäckes ej talan inom tre månader efter det att uppsägningen
antecknades i tomträttsboken, är rätten till talan förlorad.

17 §

Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren
att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.
Lösesumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande
under antagande av att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål
och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning
och bebyggelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

75

Har kostnad som icke varit nödvändig nedlagts på tomträtten efter uppsägningen,
får värdeökning som uppkommit därigenom icke tagas i beräkning
vid bestämmande av lösesumman.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
får parterna överenskomma att det icke alls eller endast i begränsad omfattning
skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen.

18 §

När det åligger fastighetsägaren att lösa egendom, skall talan om lösesummans
bestämmande väckas inom ett år efter det att uppsägningen antecknades
i tomträttsboken eller, om talan väckts enligt 16 §, inom ett år
efter det att domen i målet vann laga kraft. Om tiden ej iakttages, förfaller
uppsägningen. Talan får väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren.

Sedan dom varigenom lösesumman blivit bestämd vunnit laga kraft, skall
lösesumman inom en månad nedsättas hos länsstyrelsen. Nedsättning behöver
dock icke ske tidigare än en månad före den dag till vilken uppsägningen
ägt rum. Sker nedsättning ej inom föreskriven tid, skall länsstyrelsen
på ansökan låta uttaga beloppet som om betalningsskyldighet ålagts
genom domen. När nedsättning ägt rum, skall länsstyrelsen genast göra
anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken.

Medel som nedsatts skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta.

19 §

När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och lösesumman
nedsatts enligt 18 §, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter
och blir inskrivningar i denna utan verkan. Innan nedsättning
skett, får tillträde ej äga rum utan tomträttshavarens medgivande.

Har tomträtten frånträtts på den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen
men är lösesumman då ännu icke nedsatt, är fastighetsägaren
skyldig att betala ränta till tomträttshavaren efter sex procent om året
från nämnda dag.

20 §

Det nedsatta beloppet jämte upplupen ränta skall av länsstyrelsen utbetalas
till den som är berättigad därtill. Utan fastighetsägarens medgivande
får utbetalning dock ej ske före tillträdesdagen. Ränta som upplupit
före tillträdesdagen tillfaller fastighetsägaren.

Svarar tomträtten för beviljad eller sökt inteckning, äger bestämmelserna
om fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom mot -

76 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svarande tillämpning. Har rätten bestämt lösesumman till högre belopp än
tomträttshavaren yrkat och uppstår, efter betalning av de fordringar som
skall utgå ur denna, överskott som ej faller inom det yrkade beloppet, återställes
överskottet till fastighetsägaren.

Sammanträde för fördelningen hålles så snart det kan ske. Kallelse till
sammanträdet sändes genom länsstyrelsens försorg minst två veckor i förväg
till tomträttshavaren och kända borgenärer som har panträtt i tomträtten.
Om borgenär är okänd, införes kallelsen i Post- och Inrikes Tidningar
och tidning inom orten.

De med fördelningen förenade kostnaderna betalas av fastighetsägaren.

21 §

Har fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upplåtits
slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten
avser eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller av de föreskrifter
som i övrigt gäller angående tomträttens utövning eller i fråga
varom överenskommelse är tillåten enligt 11, 12, 14, 15 eller 17 §, gäller
ändringsavtalet mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning
av avtalet är beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan
på att annat hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket
undanröjes. Angår avtalet utvidgning eller inskränkning av det område
tomträtten avser, är avtalet för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning
kommer till stånd i enlighet med avtalet.

Angående avtal som avses i första stycket gäller i övrigt bestämmelserna
i detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

22 §

Överenskommer fastighetsägaren och tomträttshavaren om tomträttens
upphörande eller kommer tomträtten i fastighetsägarens hand eller övergår
äganderätten till fastigheten på tomträttshavaren och är tomträtten
inskriven, gäller dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Även om
inskrivningen av tomträtten dödas, svarar fastighetsägaren för rättighet
som gäller i tomträtten oberoende av inskrivning.

23 §

Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning
eller bestämmande av lösesumma upptages av expropriationsdomstol.

24 §

Angående rättegången i mål som avses i 23 § gäller i tillämpliga delar
bestämmelserna om expropriation i allmänhet. Rör tvisten fråga som kan
inverka på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller rättighet

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

77

som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande.

I mål angående bestämmande av lösesumma skall fastighetsägaren vidkännas
på ömse sidor uppkomna rättegångskostnader vid expropriationsdomstolen,
i den mån ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken.
Beträffande skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gäller
med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att fastighetsägaren,
om ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv
skall vidkännas såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart
genom att fastighetsägaren fullföljt talan.

25 §

När talan väckes angående omprövning eller jämkning av avgäld eller
om klander av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till
inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller
när dom eller slutligt beslut i sådant mål vunnit laga kraft.

26 §

Bestämmelserna i utsökningslagen (1877:31 s. 1), lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom, lagsökningslagen (1946: 808)
och konkurslagen (1921:225) angående fast egendom och rättighet däri
äger motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt.

Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt är
denna likställd med fast egendom.

14 KAP.

Servitut

1 §

Om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, får i
fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan
fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller
på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller
annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande
fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut).

Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för
den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren
av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad
eller annan anläggning som avses med servitutet.

Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom
förrättning enligt fastighetsbildningslagen ( ) eller genom

expropriation eller liknande tvångsförvärv.

78

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 §

Servitut får upplåtas till förmån även för gruvegendom. I fråga om sådan
upplåtelse äger bestämmelserna i detta kapitel om servitut till förmån för
fastighet motsvarande tillämpning.

3 §

Servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och
får ej överlåtas särskilt.

4 §

Servitut får ej avse rätt till skogsfång eller bete.

5 §

Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen
skall anges den härskande och den tjänande fastigheten
samt ändamålet med upplåtelsen. Upplåtelse som icke uppfyller dessa
föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.

6 §

Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara
så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.

Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg,
byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant
skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.

7 §

Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägaren
av någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet, åligger det honom att
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada.

8 §

Är i fall som avses i 7 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig
till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom
skälig tid efter anmaning, har denne rätt att häva servitutet och att erhålla
ersättning för skada.

9 §

Skall vederlag utgå för servitut och betalas ej vederlaget inom en månad
efter förfallodagen, har den tjänande fastighetens ägare rätt att häva
servitutet och att erhålla ersättning för skada, om försummelsen icke är
av ringa betydelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

79

10 §

Fastighetsägare som vill häva servitutet enligt 8 eller 9 § skall underrätta
den andre fastighetsägaren därom utan oskäligt dröjsmål. Sker det
ej, är rätten att häva förlorad.

Servitut får ej hävas, sedan vederlag betalats eller annan rättelse skett.

11 §

Den fasta egendom som servitutet avser får ej belastas utöver vad som
följer av upplåtelsen till följd av ändring i fastighetsindelningen eller annan
ändring i förhållandena.

12 §

Sammanlägges den härskande fastigheten med den tjänande, upphör
servitutet att gälla.

13 §

Bortför den härskande fastighetens ägare byggnad eller annan anläggning
som är avsedd för servitutet och som tillhör honom men finns på den
tjänande fastigheten, åligger det honom att återställa marken i tjänligt
skick. Upphör servitutet, är han skyldig att föra bort sådan anläggning
inom ett år därefter. Sker det ej, tillfaller anläggningen den tjänande fastighetens
ägare utan lösen.

14 §

Om ändring och upphävande av servitut i fastighet genom fastighetsreglering
finns bestämmelser i fastighetsbildningslagen ( ). De äger

motsvarande tillämpning i fråga om ändring och upphävande av servitut
i tomträtt.

15 KAP.

Rätt till elektrisk kraft

1 §

Rätt till elektrisk kraft för belysning, drivkraft eller annat sådant ändamål
får upplåtas i fastighet till vilken elektrisk kraftstation hör. Med elektrisk
kraftstation avses generator-, transformator-, omformare-, ackumulator-
eller kopplingsstation.

80

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 §

Avtal om rätt till elektrisk kraft skall upprättas skriftligen. I upplåtelsehandlingen
skall anges den kraftstation från vilken kraften skall tillhandahållas
samt den fastighet till vilken stationen hör. Upplåtelse som icke uppfyller
dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av rätt till elektrisk
kraft.

3 §

Rätt till elektrisk kraft får överlåtas. Överlåtaren svarar dock för de
skyldigheter som enligt upplåtelseavtalet åligger honom, om ej upplåtaren
godtager den till vilken rättigheten överlåtits.

Första stycket äger motsvarande tillämpning på rättighetens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

16 KAP.

Hävd till fast egendom

1 §

Om någon erhållit lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens
hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk innehaft
egendomen utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts mot honom,
har han på grund av hävden rätt till egendomen framför den andre.

Om innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren varken ägde eller
bort äga kännedom om att överlåtaren icke var rätt ägare, gäller första
stycket fastän tiden för innehavet uppgår till endast tio år.

Om egendomen under hävdetiden innehafts av flera efter varandra, äger
första och andra styckena motsvarande tillämpning, varvid kravet på lagfart
gäller endast den förste innehavarens förvärv. Vid tillämpning av
andra stycket gäller villkoren om att innehavet grundas på överlåtelse och
att innehavaren var i god tro endast den förste innehavaren.

2 §

Vad som följer av lag eller annan författning om verkan av underlåtenhet
att inom viss tid väcka talan om bättre rätt till fast egendom äger tilllämpning
endast om det innebär att frihet från rätte ägarens anspråk på
egendomen vinnes tidigare än enligt 1 §.

Om skyldighet att återbära egendom som tillträtts till följd av dödförklaring
finns särskilda bestämmelser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

81

17 KAP.

Företräde på grund av inskrivning

Företräde mellan förvärv som grundas på överlåtelse eller på upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft

1 §

Har fast egendom överlåtits eller nyttjanderätt, servitut eller rätt till
elektrisk kraft upplåtits i egendomen till flera var för sig, har det förvärv
för vilket inskrivning först sökes företräde, om ej annat följer av 2 och 3 §§.

2 §

Inskrivning av överlåtelse av fast egendom ger ej företräde framför tidigare
överlåtelse av egendomen, om förvärvaren vid förvärvet ägde eller
bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen.

Första stycket gäller ej, om förvärvaren i sin tur överlåtit egendomen
till annan och denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom
om den första överlåtelsen. Har förvärvaren upplåtit nyttjanderätt, servitut
eller rätt till elektrisk kraft i egendomen och var den till vilken upplåtelsen
skedde därvid i god tro beträffande den tidigare överlåtelsen, medför
förvärvet, utan hinder av första stycket, den verkan att upplåtelsen
har företräde framför överlåtelsen.

Överlåtelse har ej på grund av inskrivning företräde framför sådan
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft som enligt
7 kap. gäller mot förvärvaren.

3 §

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i fast
egendom har ej på grund av inskrivning företräde framför tidigare överlåtelse
eller upplåtelse, om rättighetshavaren vid upplåtelsen ägde eller bort
äga kännedom om denna. Vad som sagts nu med avseende på företräde mellan
upplåtelser av rättigheter gäller endast om dessa ej utan förfång för någondera
kan utövas vid sidan av varandra.

4 §

Sökes på samma inskrivningsdag inskrivning av flera förvärv, har de
sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Överlåtelse av
fast egendom har dock företräde framför upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller rätt till elektrisk kraft, om ej annat följer av 7 kap.

82 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Är förvärv avseende överlåtelse av fast egendom samtidiga eller kan det
ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på talan av endera förförvärvaren
förordna om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn
till omständigheterna är skäligt. Motsvarande gäller i fråga om företrädet
mellan förvärv som avser upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft, om rättigheterna ej utan förfång för någondera kan
utövas vid sidan av varandra.

5 §

Har överlåtelse av fast egendom företräde framför annat förvärv, medför
det andra förvärvet icke någon rätt till egendomen. Om företräde
tillkommer nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft, får rätten
enligt det andra förvärvet utövas endast i den mån det kan ske utan
förfång för det förvärv som har företräde.

Företräde på grund av inteckning
6 §

Inteckning ger företräde i förhållande till annan inteckning efter den tidsföljd
i vilken inteckningarna sökes. Inteckningar som sökes på samma inskrivningsdag
ger lika rätt.

I förhållande till nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger
inteckning företräde, om den sökes innan inskrivning av rättigheten sökes.
Inskrivning av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft ger
företräde framför inteckning som sökes på samma inskrivningsdag.

7 §

Om rätt att göra gällande det företräde som inteckning ger finns bestämmelser
i 6 kap.

Övriga bestämmelser

8 §

Om möjlighet att bestämma företrädet mellan flera inskrivningar som
sökes på samma inskrivningsdag på annat sätt än som angivits förut samt
om ändring i företrädesordningen genom nedsättning finns bestämmelser i
22 och 23 kap.

9 §

Det företräde som ansökan om inskrivning ger enligt detta kapitel förfaller,
om ansökningen avslås. Visar sig inskrivet förvärv vara ogiltigt eller

Del A

83

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kan det av annan anledning än som avses i detta kapitel ej göras gällande
av förvärvaren, förfaller rätten till företräde.

10 §

Detta kapitel äger icke tillämpning beträffande företräde mellan å ena
sidan förvärv av fast egendom, som skett vid exekutiv försäljning, och å
andra sidan upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft samt ej heller beträffande företräde mellan förvärv som skett vid
exekutiv försäljning och annan överlåtelse utom när egendomen sålts för
annat ändamål än till betalning av fordran, för vilken egendomen svarar
till följd av utmätning eller på annan grund.

I fråga om företräde mellan upplåtelser av nyttjanderätt, servitut eller
rätt till elektrisk kraft vid exekutiv försäljning gäller ej 3 §. I fall då inskrivning
av rättigheterna sökts samma inskrivningsdag har förvärvaren
lika rätt, om ej annan företrädesordning fastställts.

Andra stycket gäller i tillämpliga delar, när myndighet i annat fall än
med anledxring av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den
ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld
fast egendom.

11 §

Bestämmelserna i 1—10 §§ om överlåtelse och upplåtelse äger motsvarande
tillämpning på förvärv genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte
och på liknande förvärv, när fråga uppkommer om företräde
mellan sådant förvärv och senare förvärv som avses i 1 § eller om företräde
på grund av inteckning.

18 KAP.

Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning

i vissa andra fall

1 §

Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtaren ej
rätt ägare till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares
åtkomst var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren,
är förvärvet likväl giltigt, om lagfart på egendomen vid överlåtelsen var
beviljad för överlåtaren och om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när
egendomen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken
ägde eller bort äga kännedom om att överlåtaren ej var rätt ägare.

I fråga om upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk
kraft, vilken gjorts av den som ej var rätt ägare till egendomen på den

84 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var ogiltig eller av
annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, äger första stycket motsvarande
tillämpning, dock endast om den till vilken rättigheten uppläts vid upplåtelsen
varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej var
rätt ägare.

Om företräde på grund av inskrivning finns bestämmelser i 17 kap.

2 §

Har panträtt i fast egendom upplåtits och var upplåtaren ej rätt ägare
till egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst
var ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren, är upplåtelsen
likväl giltig, om lagfart på egendomen var beviljad för upplåtaren
vid upplåtelsen eller därefter beviljas för honom och om borgenären vid
upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid
sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om att upplåtaren ej
var rätt ägare.

3 §

Bestämmelserna i 1 och 2 §§ äger ej tillämpning, om

1. handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad eller på rätte
ägarens vägnar utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är
ogiltig såsom tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lagen
(1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område,

2. rätte ägaren, när han utfärdade den handling på vilken äganderätten
grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under inflytande av
rubbad själsverksamhet,

3. förvärvet enligt lag är ogiltigt, enär det icke skett i föreskriven form
eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller med samtycke av
någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd av
domstol eller annan myndighet.

4 §

Kommer till följd av 1 eller 2 § förvärv som avses där att gälla mot
rätte ägaren, har denne rätt till ersättning av staten för sin förlust. Har
den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig anledning
underlåta att vidtaga åtgärd för bevarande av sin rätt eller har han
på annat sätt medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen
efter vad som finnes skäligt nedsättas eller helt bortfalla.

Även den vars förvärv till följd av 3 § icke skall gälla har rätt till ersättning
enligt första stycket, om han vid förvärvet varken ägde eller
bort äga kännedom om att överlåtaren eller upplåtaren icke var rätt
ägare.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

85

5 §

Staten företrädes i ärende om ersättning enligt 4 § av den myndighet
som Konungen bestämmer.

Om laga domstol i mål om ersättning enligt 4 § äger bestämmelserna i
rättegångsbalken angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande
tillämpning.

6 §

Vill den som är part i mål om äganderätten till fast egendom eller om
beståndet av rättighet i sådan egendom framställa anspråk att, om han
förlorar målet, erhålla ersättning enligt 4 §, skall han antingen till gemensam
handläggning med målet väcka talan mot staten om sitt ersättningsanspråk
eller på sätt Konungen bestämmer lämna underrättelse om rättegången
för att staten skall kunna inträda i denna. Har förberedelsen i övrigt
slutförts utan att talan om ersättningsanspråket väckts eller underrättelse
om rättegången lämnats, skall rätten förelägga parten att vidtaga endera
åtgärden inom viss tid. Iakttages ej tiden, är ersättningsanspråket förfallet.
Erinran därom skall intagas i föreläggandet.

7 §

Har den som är berättigad till ersättning enligt 4 § haft rätt att utkräva
beloppet av annan såsom skadestånd, inträder staten i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 § på grund av domstols dom utbetalas sedan domen
vunnit laga kraft.

8 §

Har ärende angående anteckning enligt 19 kap. 20 § att talan blivit väckt
om äganderätt till fast egendom eller enligt 20 kap. 14 § att ägares rätt att
förfoga över egendomen är inskränkt eller enligt 7 § förköpslagen (1967:
868) att kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits
på inskrivningsdag, får den som därefter förvärvat egendomen eller
panträtt eller annan rättighet i denna icke till stöd för beståndet av förvärvet
eller rätten till ersättning enligt 4 § andra stycket åberopa att han
vid förvärvet varken ägde eller bort äga kännedom om omständighet som
avses med anteckningen. Motsvarande gäller i fråga om anteckning enligt
21 kap. 4 § att tomträttshavares rätt att upplåta servitut eller elektrisk
kraft i tomträtten är inskränkt.

9 §

Talan om bättre rätt till fast egendom kan med laga verkan riktas mot
den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt även om denne före talans
väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen sålunda

86

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

överlåtits har i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett
under rättegången.

10 §

Bestämmelserna i 9 § äger motsvarande tillämpning när någon vill söka
betalning ur fast egendom för fordran för vilken panträtt upplåtits eller
fordran som enligt lag utgår med förmånsrätt framför panträtt. Om tvist
angående äganderätten är antecknad i fastighetshoken, kan talan om betalning
i stället riktas mot den som innehar egendomen med äganderättsanspråk.

I fråga om tomträtt gäller första stycket även när fastighetsägaren vill
uppsäga tomträttsavtalet eller väcka talan som avses i 13 kap. 11 eller 18 §.

ANDRA AVDELNINGEN
Inskrivningsväsendet
19 KAP.

Allmänna bestämmelser om inskrivning

1 §

Inskrivning enligt denna balk sker i fastighetsbok eller tomträttsbok.
Om uppläggande och förande av sådan bok gäller särskilda bestämmelser.

Inskrivningsärenden är ärenden om lagfart, inteckning eller annan inskrivning
i fastighetsbok eller tomträttsbok samt ärenden om anteckning i
sådan bok på grund av föreskrift i lag eller annan författning.

2 §

Inskrivningsärende handlägges av inskrivningsmyndighet. Sådan myndighets
område är domsaga. Konungen kan dock bestämma annan indelning,
om särskilda skäl föreligger.

Inskrivningsmyndighet förestås av en inskrivningsdomare. Denne skall
vara lagfaren.

3 §

Inskrivningsärende upptages av den inskrivningsmyndighet inom vars
område den fastighet som ärendet rör är belägen.

Om behandlingen av inskrivningsärende gäller bestämmelserna om tvistemål
i tillämpliga delar i den mån ej annat följer av denna balk.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

87

4 §

Vite som inskrivningsmyndigheten förelägger med stöd av denna balk
får bestämmas till högre belopp än eljest gäller.

Vite utdömes av inskrivningsmyndigheten.

5 §

Inskrivningsärende upptages på inskrivningsdag. Inskrivningsdag hålles
en gång i veckan.

Ansökan som inkommit mellan två inskrivningsdagar anses gjord på
den senare.

Utan hinder av första och andra styckena får ärende som avses i 20 kap.
10 § upptagas på annan dag än inskrivningsdag.

6 §

Hos inskrivningsmyndigheten föres dagbok över inskrivningsärenden.

7 §

Handlingar i inskrivningsärenden sammanföres i akter.

Har sökanden eller annan lämnat uppgift eller avgivit förklaring av betydelse
för ärendets prövning eller har särskild utredning verkställts i ärendet,
skall anteckning därom göras i akten. I denna skall även upptagas kallelser,
förelägganden och andra beslut som ej skall införas i fastighetsboken
eller tomträttsboken.

Att skälen för vissa beslut skall antecknas i akten framgår av 12 och
17 §§.

8 §

Har ansökan ej gjorts hos rätt inskrivningsmyndighet eller är det förvärv
som sökanden åberopar uppenbarligen av beskaffenhet att ej kunna inskrivas,
skall ansökningen omedelbart avvisas.

9 §

Skall ansökan ej avvisas enligt 8 § eller omedelbart avslås enligt föreskrift
i 20—23 kap., får ärendet uppskjutas till viss senare inskrivningsdag,
om det är nödvändigt för utredningen. Uppskjutes ärendet, får sökanden
föreläggas att förebringa den utredning som fordras eller, i fall som avses
i 10 §, infinna sig personligen eller genom ombud hos inskrivningsmyndigheten.
I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes ej föreläggandet, kan
ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta skall intagas i föreläggandet.

10 §

Förekommer på grund av särskild omständighet anledning antaga att det
förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller ej kan göras gällande eller

88 Del a Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka annans rätt, skall den
vars rätt beröres beredas tillfälle att yttra sig. I samband därmed får även
sökanden eller annan höras. Finnes sökandens rätt tvistig, kan föreläggande
meddelas honom att inom viss tid väcka talan vid domstol. Efterkommes ej
föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta skall
intagas i föreläggandet.

11 §■

Ansökan som förklarats vilande enligt föreskrift i 20—23 kap. skall upptagas
till ny prövning så snart anledning därtill förekommer. Ansökningen
får dock ej avslås utan att sökanden beretts tillfälle att yttra sig.

I samband med vilandeförklaring eller i ärende som avses i första stycket
får sökanden föreläggas att visa huruvida hinder som föranlett vilandeförklaringen
blivit undanröjt. I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes
ej föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta
skall intagas i föreläggandet.

12 §

Beslut i inskrivningsärende som enligt därom gällande bestämmelser skall
införas i fastighetsbok eller tomträttsbok meddelas genom införing i boken.
Beslutet skall anses ha det innehåll som framgår av boken. Om beslutet innebär
att ansökan ej bifalles, skall skälen för beslutet antecknas i akten.

Bestämmelser om rättelse av införing finns i 17 och 18 §§.

13 §

Har beslut i inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan som hörts
i ärendet, skall denne genast underrättas om beslutet i rekommenderat
brev.

I underrättelse som avses i första stycket skall anges de skäl för beslutet
som antecknats i akten och vad den som vill fullfölja talan mot beslutet har
att iakttaga.

14 §

Talan mot beslut i inskrivningsärende föres i hovrätten. Besvär sinlagan
skall inges till inskrivningsmyndigheten.

Besvärstiden är i fråga om slutligt beslut fyra veckor från den inskrivningsdag
till vilken beslutet är att hänföra. Detsamma gäller beslut varigenom
ansökan förklarats vilande.

Besvär över beslut som införts i fastighetsboken eller tomträttsboken skall
antecknas i denna. När slutligt beslut med anledning av besvären vunnit
laga kraft, skall anteckning ske om innehållet i beslutet.

15 §

Om inskrivningsärende enligt beslut av högre rätt skall upptagas till ny
handläggning av inskrivningsmyndigheten, skall ärendet upptagas på första
inskrivningsdagen efter det att beslutet kommit myndigheten till handa.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

89

16 §

Fråga huruvida förvärv som ligger till grund för inskrivning är ogiltigt
eller ej kan göras gällande eller huruvida inskrivningen av annat skäl kränker
någons rätt får prövas utan hinder av inskrivningen. Är särskild föreskrift
meddelad rörande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken
talan skall väckas, gäller dock denna.

17 §

Om införing i fastighetsboken eller tomträttsboken finnes innehålla uppenbar
oriktighet till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende, skall införingen
rättas. Kan rättelse bli till förfång för ägare eller innehavare av
panträtt eller innehavare av rättighet, för vilken inskrivning är beviljad eller
sökt, skall det inbördes företrädet mellan berörda förvärv bestämmas efter
vad som finnes skäligt. Tillfälle att yttra sig skall lämnas part som beröres,
om han är känd, samt myndighet som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

Beslut i ärende som avses i första stycket meddelas genom införing i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Skälen för beslutet skall antecknas i
akten.

18 §

Beslut i ärende som avses i 17 § skall snarast möjligt anmärkas på bevis
eller handling som utfärdats i enlighet med den tidigare införingen. Det
åligger den som innehar sådan handling att på anmodan tillhandahålla denna.
I föreläggande att fullgöra angivna skyldighet får vite utsättas.

Mot beslut i ärende som avses i 17 § får talan föras även av myndighet
som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

När ärende som avses i 17 § upptagits, skall anteckning därom ske i fastighetsboken
eller tomträttsboken, om beslut i ärendet ej meddelas samma
dag.

19 §

Lider någon förlust till följd av fel eller försummelse i fråga om handläggning
av eller beslut i inskrivningsärende eller vid utfärdande av pantbrev
eller annat bevis på grundval av innehållet i fastighetsbok eller tomträttsbok
eller vid uppläggande eller förande av sådan bok utan samband
med handläggning av inskrivningsärende, har han rätt till ersättning av
staten. Har den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig
anledning underlåta att vidtaga åtgärd för bevarande av sin rätt eller har
han på annat sätt medverkat till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen
efter vad som finnes skäligt nedsättas eller helt bortfalla.

Kommer till följd av beslut i ärende som avses i 17 § förlust att tillskyndas
ägare eller rättighetshavare, har han rätt till ersättning av staten. Er -

90 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sättning utgår dock icke, om han med hänsyn till felets beskaffenhet eller
andra omständigheter hort inse att fel förekommit.

Bestämmelserna i 18 kap. 5 och 7 §§ gäller även i fråga om ersättning
som avses i denna paragraf.

20 §

Väckes talan om hävning eller återgång av förvärv av fast egendom eller
tomträtt eller om bättre rätt till sådan egendom, skall rätten genast göra
anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Detsamma gäller tvist som angår upplåtelse av
tomträtt.

När dom eller slutligt beslut i målet vunnit laga kraft, skall rätten genast
göra anmälan därom till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken
eller tomträttsboken.

Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan tvist som
angår inskrivning.

21 §

Har fast egendom eller tomträtt utmätts eller fordran, för vilken panträtt
upplåtits, fastställts till betalning ur sådan egendom eller har beträffande
fast egendom eller tomträtt som ingår i konkursbo begärts försäljning i den
ordning som gäller för utmätt sådan egendom eller har utmätningen upphävts
eller frågan om egendomens försäljning av annat skäl förfallit, skall
anteckning därom göras i fastighetsboken eller tomträttsboken. Anteckning
att egendomen försålts utmätningsvis skall ske när handling som visar
köpeskillingens fördelning inkommit.

Om inverkan på inteckning eller inskriven rättighet av exekutiv försäljning
eller av expropriation eller liknande tvångsförvärv eller av myndighets
fördelning av medel skall anteckning göras i fastighetsboken eller tomträttsboken
när anmälan, bevis eller fördelningslängd som utvisar förhållandet
inkommit.

Förekommer i övrigt i lag eller annan författning bestämmelse om att
visst förhållande skall antecknas i fastighetsbok eller tomträttsbok, gäller
bestämmelsen.

22 §

Kan anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken uppenbarligen ej
längre vara av betydelse, skall anteckningen avföras.

23 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av detta kapitel meddelas av
Konungen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

91

20 KAP.

Lagfart

1 §

Den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning
av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2 §.

Dödsbo är icke skyldigt att söka lagfart på förvärv av egendom från den
döde i annat fall än när dödsboet överlåter egendomen. Make som tillskiftats
egendom vid bodelning är ej skyldig att söka lagfart på förvärvet utom
när egendomen förut tillhört andra maken.

2 §

Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att den handling på vilken
förvärvet grundas (fångeshandlingen) upprättades.

Tiden för sökande av lagfart räknas dock

1. för förvärv som beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan
omständighet, från det förvärvet fullbordades,

2. för dödsbo, i fall som avses i 1 § andra stycket, från det egendomen
överläts eller, om bouppteckning då ej registrerats, från det registreringen
skedde,

3. för den som är ensam delägare i dödsbo, från det bouppteckningen registrerades
eller, om han först därefter blivit ensam delägare, från det registreringen
skedde, dock, om boets förvaltning omhänderhas av boutredningsman
eller testamentsexekutör eller om boet är avträtt till konkurs, ej
i något fall tidigare än från det egendomen utgavs till delägaren,

4. för testamentstagare som tillagts egendom i legat, från det testamentet
vann laga kraft och legatet utgavs eller, om bouppteckning då ej registrerats,
från det registreringen skedde,

5. när talan väckts om återgång eller hävande av förvärv innan tiden för
sökande av lagfart utgick, från det dom varigenom talan ogillades vann laga
kraft.

3 §

Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten förelägga
vite för lagfartsskyldighetens fullgörande.

4 §

Är bifall till förvärvarens lagfartsansökan beroende av att föregående ägares
förvärv lagfares och har tiden för sökande av lagfart på dennes förvärv
börjat löpa, får förvärvaren söka lagfart även på detta förvärv. Företräda -

92 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ren i äganderätten är skyldig att för sådant ändamål tillhandahålla erforderliga
handlingar som han innehar.

Har fast egendom på grund av förordnande i testamente eller annan rättshandling
tills vidare ställts utan ägare, kan god man eller annan som har
att företräda den blivande ägaren söka lagfart på egendomen för dennes
räkning. Sedan ägaren blivit bestämd, får anteckning om denne göras i fastighetsboken.

5 §

Den som söker lagfart skall inge fångeshandlingen samt de övriga handlingar
som fordras till styrkande av förvärvet. Söker dödsbo eller arvinge
som är ensam delägare i dödsbo lagfart på förvärv av egendom från den
döde, anses inregistrerad bouppteckning efter denne såsom fångeshandling.

6 §

Lagfartsansökan skall avslås, om

1. fångeshandlingen ej ingivits,

2. fångeshandlingen ej är upprättad såsom föreskrives i lag,

3. föi’värvet avser köp eller byte och fångeshandlingen innehåller villkor,
som enligt 4 kap. 4 eller 28 § medför att förvärvet är ogiltigt,

4. förvärvet avser del av fastighet och i 4 kap. 7—9, 28 eller 29 § eller
eljest i lag föreskriven tid för ansökan om fastighetsbildning försuttits eller
ansökan därom avslagits eller sådant förvärv eljest enligt lag är ogiltigt,

5. överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart
ej var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning
i fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,

6. fastigheten tidigare överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap. 1
eller 4 § äger företräde framför sökandens förvärv,

7. fastigheten på exekutiv auktion sålts till annan än sökanden och försäljningen
enligt lag äger företräde framför dennes förvärv,

8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tillstånd
och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits
eller ansökan därom avslagits,

9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan
göras gällande.

7 §

Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfartsansökan
förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen
icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genom statlig myndighet,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

93

2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3. rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten
eller om bättre rätt till denna,

4. lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu
icke vunnit laga kraft,

5. vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6. vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdats eller vid expropriation
eller liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7. vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbalkens
bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8. vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens
bestämmelser är beroende av dödsbodelägares samtycke,

9. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning,

10. vid köp eller byte förvärvet är beroende av att förköp ej sker eller
vid förköp detta ej är fullbordat,

11. förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan
myndighets tillstånd,

12. förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser
viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

8 §

Har lagfartsansökan förklarats vilande på den grund att överlåtarens
underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen, skall överlåtaren
föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han anser
att förvärvet är ogiltigt. Efterkommes ej föreläggandet, utgör bristen
i fråga om bevittning icke hinder mot lagfart. Erinran om detta skall intagas
i föreläggandet.

9 §

Har fastighet förvärvats genom expropriation eller liknande tvångsförvärv
eller på exekutiv auktion, vid vilken fastigheten sålts till betalning av
fordran för vilken den till följd av upplåtelse av panträtt eller på annan
grund svarar oavsett vem den tillhör, har förvärvaren rätt att erhålla lagfart
utan hinder av att den föregående ägaren ej har lagfart.

10 §

Kan förvärvare av fast egendom göra sannolikt att hans fångeshandling
förkommit eller förstörts, skall inskrivningsmyndigheten på hans
begäran utsätta sammanträde för utredning angående äganderätten till
fastigheten (lagfartssammanträde). Detsamma gäller när bifall till för -

94 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

värvarens lagfartsansökan är beroende av att föregående ägares förvärv
lagfares och förvärvaren kan göra sannolikt att dennes fångeshandling
förkommit eller förstörts.

Ansökan om lagfartssammanträde skall göras skriftligen och innehålla
redogörelse på heder och samvete för vad som sökanden vet om hur fångeshandlingen
förlorats, vem som var fångesman, när och hur förvärvet
skedde, handlingens huvudsakliga innehåll samt de övriga omständigheter
som kan vara av intresse för äganderättsfrågans bedömande. Sökanden skall
inge intyg om vad som fastighetslängden utvisar angående äganderätten under
de tio åren närmast före ansökningen och den skriftliga utredning i
övrigt som kan finnas tillgänglig.

11 §

Till lagfartssammanträde skall inskrivningsmyndigheten kalla sökanden
och annan som ärendet kan antagas angå. Inskrivningsmyndigheten kan
vid vite förelägga sökanden eller annan att infinna sig personligen eller
genom ombud. Sammanträde får hållas även om sökanden eller annan som
kallats uteblir.

Kungörelse om sammanträdet anslås i inskrivningsmyndighetens kansli
samt införes i tidning inom orten och i första numret för ett kvartal av
Post- och Inrikes Tidningar. Kungörelsen skall innehålla uppgift om sökandens
namn och adress samt fastighetens beteckning ävensom erinran om
att sammanträdet syftar till att vinna utredning angående äganderätten till
fastigheten och att lagfart på denna kan komma att meddelas med stöd
av vad som framkommer vid sammanträdet.

Sammanträdet skall utsättas till sådan tid att minst tre månader kommer
att förflyta mellan sista kungörandet och dagen för sammanträdet.

12 §

Vid lagfartssammanträde skall upplysningar inhämtas angående förvärvet.
Såvitt möjligt skall även utredas vem eller vilka som under de tio åren
närmast före ansökan innehaft fastigheten med äganderättsanspråk. Protokoll
skall föras rörande vad som förekommit vid sammanträdet och i
övrigt framkommit i ärendet.

Sedan protokollet uppsatts, skall ansökan om lagfart på egendomen, under
åberopande av protokollet såsom fångeshandling, anses gjord på den
inskrivningsdag som infaller närmast därefter.

13 §

Om det på grund av innehållet i protokollet och vad som i övrigt framkommit
måste antagas, att det påstådda förvärvet ägt rum samt att det är
giltigt och kan göras gällande, skall den omständigheten att endast protokollet
kan åberopas som fångeshandling ej utgöra hinder mot lagfart.

Del A

95

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Har i fall som avses i första stycket förvärvaren eller någon som härleder
sin rätt från honom innehaft fastigheten med äganderättsanspråk under
de tio åren närmast före det år då lagfartsansökan företages till prövning,
utgör omständighet som avses i 7 § 2 hinder mot lagfart endast
om inskrivning eller anteckning, som grundar sig på annans äganderätt
till fastigheten eller anspråk därpå, skett i fastighetsboken under nämnda
tid.

I ärende som avses i denna paragraf skall, om så finnes erforderligt, inhämtas
yttrande från kammarkollegiet. Kollegiet får föra talan mot beslut,
varigenom lagfart beviljats.

14 §

År sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt
att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna,
eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans
rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, skall anteckning om
inskränkningen göras i fastighetsboken när lagfart sökes eller när upplysning
om inskränkningen därefter vinnes.

21 KAP.

Inskrivning av tomträtt
Inskrivning av upplåtelse m. m.

1 §

Den som fått tomträtt upplåten till sig skall söka inskrivning av tomträtten
inom tre månader efter det att tomträtten uppläts eller, om lagfart
då icke är sökt för upplåtaren, efter det att lagfart söktes. Inskrivning får
sökas även av fastighetsägaren.

Sökes ej inskrivning inom föreskriven tid, får inskrivningsmyndigheten
förelägga vite för inskrivningsskyldighetens fullgörande.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. upplåtelsehandlingen ej ingivits,

2. föreskrifterna i 13 kap. 1—4 och 6 §§ ej iakttagits,

3. lagfart ej är sökt för upplåtaren,

4. inskrivning i fastigheten är beviljad eller sökt,

5. fastigheten är utmätt,

96 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6. det är uppenbart att upplåtelsen på annan grund är ogiltig eller ej
kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning av tomträtten
uppskjutas till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad, eller

2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävning eller återgång
av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna.

4 §

Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att upplåta
servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt, skall anteckning
om detta göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.

5 §

Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll
som avses i 13 kap. 21 § får göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren
sedan tomträtten inskrivits. Om sådan inskrivning gäller i tilllämpliga
delar 2—4 §§ med följande avvikelser.

Är inteckning förut beviljad eller sökt i tomträtten eller är inskrivning
av nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft förut beviljad eller
sökt i denna eller sökes sådan inskrivning samma dag, får ansökan om
inskrivning av avtal som avses i första stycket bifallas endast om rättighetshavaren
medgivit inskrivning av ändringsavtalet eller detta är väsentligen
utan betydelse för rättighetshavarens säkerhet. Om fastigheten eller
tomträtten utmätts före den dag då inskrivning sökes, gäller vad som sagts
nu om rättighetshavaren även utmätningssökanden.

Är avtal som avses i första stycket beroende av att fastighetsbildning
äger rum, får ansökan bifallas endast om nämnda åtgärd kommit till stånd.

I avvaktan på att hinder som anges i andra eller tredje stycket undanröjes
skall ansökan förklaras vilande.

6 §

Framgår av anteckning i tomträttsboken eller upplyses eljest att tomträtten
upphört enligt 13 kap. 19 §, skall anteckning om tomträttens upphörande
göras i boken.

Ansökan om dödning av tomträttsinskrivning i fall som anges i 13 kap.
22 § får ej bifallas, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller
om tomträtten är utmätt.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

97

Inskrivning av tomträttens övergång till ny innehavare

7 §

Övergår tomträtt till ny innehavare, skall denne söka inskrivning av sitt
förvärv. Om inskrivningen gäller i tillämpliga delar 20 kap. med följande
avvikelser.

Ansökningen skall avslås, om inskrivning av upplåtelsen ej är beviljad
eller sökt eller om förvärvet strider mot 13 kap. 9 § första stycket. Den tid
inom vilken inskrivning skall sökas börjar icke löpa förrän inskrivning av
upplåtelsen blivit sökt. Bestämmelserna i 20 kap. 13 § tredje stycket gäller
ej.

22 KAP.

Inteckning

Inteckning i fast egendom

1 §

Som fastighetsägare anses i detta kapitel den för vilken lagfart senast
är sökt.

2 §

Ansökan om inteckning skall göras skriftligen av fastighetsägaren. Ansökningshandlingen
skall innehålla uppgift om dels det penningbelopp på
vilket inteckningen skall lyda, dels den eller de fastigheter som avses. Beloppet
skall vara bestämt i svenskt mynt.

Ansökan får ej avse del av fastighet. Den får avse flera fastigheter gemensamt
endast om dessa är i samme ägares hand och belägna inom samma
inskrivningsmyndighets område. Angår ansökan fastighet som svarar
för beviljad eller sökt inteckning, måste ansökningen avse samma fasta
egendom som inteckningen och får icke därjämte avse fastighet som ej
svarar för inteckningen.

3 §

Ansökan om inteckning skall avslås, om

1. föreskrifterna i 2 § icke iakttagits,

2. på grund av särskild föreskrift eller enligt anteckning i fastighetsboken
inteckning ej får beviljas i fastigheten,

3. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,

4 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

98 Del A Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv auktion eller genom
expropriation eller liknande tvångsförvärv,

5. sökanden är i konkurs eller försättes i konkurs den dag då inteckningen
sökes samt fastigheten hör till konkursboet,

6. del av fastigheten är utmätt eller utmätes den dag då inteckningen
sökes,

7. ärende angående anteckning enligt 7 § förköpslagen (1967:868) att
kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen upptagits på inskrivningsdag
och ansökningen göres av den som överlåtit egendomen.

Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma
dag.

4 §

Förekommer icke omständighet som avses i 3 §, skall ansökan om inteckning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad samt inteckningsansökningen
ej medgivits av den som har lagfart,

2. rättegång pågår om hävande eller återgång av förvärv av fastigheten
eller om bättre rätt till denna,

3. sökanden är gift samt andra makens samtycke fordras enligt giftermålshalkens
bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse enligt nämnda
balk icke givits,

4. ansökningen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd.

Förklaras ansökan vilande, skall inskrivningsmyndigheten utfärda bevis
om detta (vilandebevis).

5 §•

Föreligger ej hinder enligt 3 eller 4 §, skall inskrivningsmyndigheten bevilja
inteckning. På grund av ansökan som förklarats vilande får detta dock
ske först sedan vilandebeviset ingivits. När inteckning beviljats, skall pantbrev
utfärdas på grundval av inteckningen.

Om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att utfärda nytt pantbrev
eller vilandebevis i stället för dödad sådan handling samt att i visst fall bevilja
inteckning och utfärda pantbrev när ersättning på grund av brandförsäkringsavtal
tillfallit borgenär som har panträtt för sin fordran gäller
särskilda bestämmelser.

Har efter exekutiv försäljning medel nedsatts som motsvarar pantbrevs
belopp, skall inskrivningsmyndigheten på ansökan av fastighetens nye
ägare utfärda nytt pantbrev på grundval av inteckningen. Det förra pantbrevet
gäller därefter endast rätten till de nedsatta medlen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

99

6 §.

Inteckning som skulle medföra lika företrädesrätt som annan inteckning
skall vid inskrivningen förklaras gälla efter den andra inteckningen,
om sökanden begär det. Inteckning som sättes efter annan gäller efter inteckning
med lika rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej
anges i beslutet.

7 §

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare utsträckas till att avse ytterligare en eller flera
fastigheter (utsträckning). Om sådan ansökan gäller i tillämpliga delar bestämmelserna
i detta kapitel angående ansökan om inteckning i flera fastigheter.

8 §

Pantbrev får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare utbytas mot två eller flera nya pantbrev (utbyte).
På begäran skall därvid bestämmas i vilken ordning pantbreven sinsemellan
skall medföra företrädesrätt. Härom gäller i övrigt 6 § andra punkten.

9 §

Inteckning som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastighetsägaren
och efter medgivande av pantbrevets innehavare nedsättas efter
annan inteckning eller inskrivning av rättighet (nedsättning). Inteckning
som nedsättes efter annan inskrivning gäller efter inskrivning med lika
rätt som eller bättre rätt än denna, även om detta ej anges i beslutet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om gemensam inteckning
med följande avvikelser.

Nedsättning efter annan inteckning får ske endast om inteckningarna besvärar
samma fastigheter och nedsättningen skall genomföras på samma
sätt i samtliga dessa. Svarar fastighet endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket
fordras ej att den fastighetens ägare biträtt ansökningen.

För nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar endast en av
fastigheterna fordras medgivande även av innehavare av sådan inskriven
rättighet i annan av inteckningen besvärad fastighet som efter nedsättningen
kommer att gälla med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.
Svarar fastigheten endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får nedsättning
ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av
ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före
den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej fastighetsägares
medverkan till nedsättningen, får nedsättning ske på ansökan av
pantbrevets innehavare.

100 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Är fråga om nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar flera
av fastigheterna, äger fjärde stycket tillämpning beträffande var och en av

dem.

10 §

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande av
pantbrevets innehavare dödas (dödning). För dödning av gemensam inteckning
kräves dock icke att ägare av fastighet som svarar endast enligt 6 kap.
11 § andra stycket biträtt ansökningen.

Om dödning av inteckning när pantbrevet eller vilandebeviset förkommit
finns särskilda bestämmelser.

11 §

Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och efter
medgivande av pantbrevets innehavare avlyftas från någon eller några av
fastigheterna (relaxation). Besväras fastighet, i vilken inteckningen skall
kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven och äger rättigheten
lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras att innehavaren
av sådan rättighet medger relaxationen. Svarar fastighet, från vilken
inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 11 § andra stycket, får
relaxation ske utan att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare
eller av ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet
som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten. Fordras ej
fastighetsägares medverkan till relaxationen, får relaxation ske på ansökan
av pantbrevets innehavare.

Svarar fastigheterna för flera gemensamma inteckningar, får en av inteckningarna
icke avlyftas från en fastighet utan att sådana åtgärder vidtages
med de övriga inteckningarna att fastigheten icke vidare svarar för dem
gemensamt med någon av de andra fastigheterna.

I fastighet, som bildats genom avstyckning av område vilket förvärvats
av kommun för att ingå i gata eller annan allmän plats inom stadsplan
eller byggnadsplan, får på begäran av kommunen relaxation ske utan hinder
av bestämmelserna i första stycket om att för relaxation fordras medgivande
av fastighetsägare och rättighetshavare, om sannolika skäl föreligger för
att områdets värde uppgår till högst två procent av den odelade fastighetens
värde och relaxationen är väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas
och rättighetshavarnas rätt.

12 §

På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis skall anteckning
göras i fastighetsboken om innehavet. Är annan förut antecknad som innehavare,
skall inskrivningsmyndigheten sedan anteckning om det nya

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

101

innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och underrätta den som
var antecknad som innehavare om åtgärden genom rekommenderat brev.
Föreligger anledning till antagande att sökanden icke innehar pantbrevet
eller beviset, skall föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall
anteckningen avföras.

13 §

När innehavare av pantbrev lämnar medgivande till åtgärd som anges i
7—11 §, skall pantbrevet inges.

14 §

Om åtgärd som anges i 7—11 § berör vilandeförklarad ansökan om inteckning,
gäller vad som för sådan åtgärd är föreskrivet om pantbrevet och
dess innehavare i stället vilandebeviset och innehavaren av detta.

Inteckning i tomträtt

15 §

Bestämmelserna i 1—14 §§, utom i vad de avser gemensam inteckning,
äger motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt, varvid med
lagfart likställes inskrivning av tomträtt.

23 KAP.

Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och rätt

till elektrisk kraft

Inskrivning i fast egendom

1 §

Vill innehavaren av annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt
eller av servitut eller rätt till elektrisk kraft, som upplåtits genom avtal,
söka inskrivning, skall han inge den handling på vilken rättigheten grundas.
Inskrivning får sökas även av fastighetsägaren.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. den handling på vilken rättigheten grundas ej ingivits,

2. föreskrift i lag beträffande sådan upplåtelse som ansökan angår icke
iakttagits och föreskriften ej avser giltigheten av endast visst förbehåll,

102 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3. upplåtelsen står i strid med en mot upplåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, när upplåtelsen skedde, lagfart
ej var beviljad för upplåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i
fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag,

4. inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt,

5. fastigheten före upplåtelsen överlåtits till någon vars förvärv enligt
17 kap. 1 eller 4 § äger företräde framför upplåtelsen,

6. fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren på grund av exekutiv
auktion eller genom expropriation eller liknande tvångsförvärv,

7. upplåtelsen avser arrende eller hyra som enligt förbehåll i upplåtelsehandlingen
icke får inskrivas,

8. upplåtelsen avser rätt till elektrisk kraft och skriftligt medgivande till
inskrivning icke föreligger,

9. det är uppenbart att upplåtelsen av annan grund är ogiltig eller att
rättigheten upphört eller av annat skäl ej kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning uppskjutas
till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. upplåtaren ej har lagfart,

2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävande eller återgång
av förvärv av fastigheten eller om bättre rätt till denna,

3. rättigheten är upplåten i del av fastighet, vilken återstår efter förvärv
av område eller av andel som enligt fångeshandlingen skall utbrytas, och
frågan om fastighetsbildning icke blivit slutligen avgjord,

4. upplåtelsen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd.

Kommer i fall som anges i första stycket 3 fastighetsbildning ej till
stånd, anses ansökningen avse den odelade fastigheten.

4 §

Rättighet, som skulle ha företräde framför annan rättighet som avses i
detta kapitel eller utgöres av inteckning, skall vid inskrivningen förklaras
gälla efter den andra rättigheten, om sökanden begär det.

Rättighet som sättes efter annan rättighet gäller efter rättighet med lika
rätt som eller bättre rätt än denna även om detta ej anges i beslutet.

5 §

Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning).
Bestämmelsen i 4 § andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

Del A

103

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6 §

Inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke dödas helt eller till viss del (dödning). Har rättigheten upphört
helt eller till viss del, får inskrivningen på ansökan av fastighetsägaren
dödas till motsvarande del.

7 §

Bestämmelserna i 1—6 §§ äger med följande avvikelser motsvarande
tillämpning i fråga om rättighet som grundar sig på förvärv som anges i 17
kap. 11 § och i övrigt är av den beskaffenhet som avses i detta kapitel.

Nyttjanderätt som anges i 12 kap. 2 § ärvdabalken får ej inskrivas. Ansökan
om inskrivning på grund av testamente eller förrättning får ej bifallas
innan testamentet eller förrättningen vunnit laga kraft. I avvaktan på att
hindret undanröjes skall ansökningen förklaras vilande.

Inskrivning i tomträtt

8 §

Bestämmelserna i 1—7 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om inskrivning
i tomträtt, varvid med lagfart likställes inskrivning av tomträtt.
Ansökan om inskrivning i tomträtt skall dock avslås, om inskrivning av
tomträttsupplåtelsen ej är beviljad eller sökt.

104

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Det till lagrådet remitterade förslaget1
till

Jordabalk

Härigenom förordnas, att jordabalken i Sveriges rikes lag skall ha följande
lydelse.

FÖRSTA AVDELNINGEN
Rättsförhållanden rörande fast egendom
1 KAP.

Fastighet och dess gränser

1 §

Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. Om fastighetsbildning
gälla särskilda bestämmelser.

Sämjedelning av fast egendom är utan verkan.

2 §

Om allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område gälla
särskilda bestämmelser.

3 §

Gräns som blivit bestämd enligt lag har den sträckning som utmärkts på
marken i laga ordning. Kan utmärkningen ej längre fastställas med säkerhet,
har gränsen den sträckning som med ledning av förrättningskarta jämte
handlingar, innehav och andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.
Har gränsens sträckning ej utmärkts på marken i laga ordning, har
gränsen den sträckning som framgår av karta och handlingar.

4 §

Har gräns ej blivit bestämd enligt lag, gälla de rå och rör eller andra
märken som av ålder ansetts utvisa gränsen.

Om gränsen tillkommit genom överlåtelse av jord eller genom expropria 1

Förslaget utgör eu sammanställning av de lagförslag, vilka fogats som bilagor till statsrådsprotokollen
den 11 februari 1966 (bilaga 1 omfattande 1—7, 13 och 16—23 kap.), den 20 januari
1967 (bilaga 1 omfattande 14 och 15 kap. och bilaga 2 avseende ändring av 13 kap. 10 §) och den
19 september 1969 (bilaga 2 omfattande 8—12 kap. jämte ändring av ett flertal paragrafer i övriga
kapitel).

I den mån till lagrådet remitterad lagtext ändrats genom senare remiss, redovisas lagtexten
i två spalter. I den vänstra spalten tas upp den ursprungliga lydelsen och i den högra den ändrade
lydelsen.

En översikt över propositionslagtextens motsvarigheter i remitterade förslag och gällande
rätten finns i denna del närmast före innehållsförteckningen.

Utdrag av de nyss nämnda statsrådsprotokollen återfinns i Del B 1 och B 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

105

tion eller liknande tvångsförvärv, har gränsen den sträckning som var avsedd
vid överlåtelsen eller förvärvet. Föreligger ej tillräcklig upplysning
härom, har gränsen den sträckning som med ledning av innehav och andra
omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

5 §

Gräns i vattenområde som ej kan bestämmas med ledning av 3 eller 4 §
har sådan sträckning att till varje fastighet föres den del av vattenområdet
som är närmast fastighetens strand. För mindre holme eller skär föres dock
ej någon del av vattenområdet till fastigheten. Har stranden förskjutits
men kan dess tidigare läge fastställas, bestämmes gränsen efter detta.

Sträckning av gräns i vattenområde bestämmes efter normalt medelvattenstånd.
I Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Storsjön i Jämtland
fastställes dock sträckningen efter ett vattenstånd av
i Vänern 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp,
i Vättern 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala,
i Hjälmaren 2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och
i Storsjön 292,45 meter över nollplanet i det höjdsystem som ligger till
grund för sjöns reglering.

6 §

Om verkan av överenskommelse och om jämkning av gräns i samband
med gränsbestämning gälla särskilda bestämmelser.

7 §

Blir fastighet som är belägen intill vattenområde skild från vattnet till
följd av att stranden förskjutes, äger fastighetens ägare nyttja området
mellan fastigheten och vattnet under förutsättning att området är av ringa
omfattning och att dess ägare icke lider men av betydelse. Fastighetens
ägare har därvid samma rätt som enligt 1 kap. 3 § vattenlagen tillkommer
strandägare.

2 KAP.

Tillbehör till fastighet

Till fastighet höra

Till fastighet hör
byggnad, ledning, stängsel och annan
anläggning som anbragts i eller
ovan jord för stadigvarande bruk,

hus, vattenverk och annan byggnad,

ledning, stängsel och annan anläggning,
som anbragts i eller ovan
jord för stadigvarande bruk,

på rot stående träd och andra växter,

naturlig gödsel.

Till fastighet hör även byggnad eller annan anläggning som är uppförd
utanför fastigheten, om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utnyttjande
av servitut till förmån för fastigheten och icke hör till den fastighet
där den finnes. Vad nu sagts gäller dock ej elektrisk starkströmsledning.

4f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

på rot stående träd och andra växter,

naturlig gödsel.

106 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Om vad som hör till fastighet, där
elektrisk station eller järnväg finnes,
gälla särskilda bestämmelser.

2 §

Till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd,
om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av
denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme,
ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrustning som
höra till ledningen, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn,
innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel.

I enlighet med vad som sägs i första stycket höra därjämte i regel till
byggnad, såvitt angår

1. bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och
kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,

2. butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,

3. samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,

4. ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfodring av djur och
anläggning för maskinmjölkning,

5. fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri.

Reservdel och dubblett till föremål som avses i första eller andra stycket
höra ej till byggnaden.

3 §

Till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industriell verksamhet
hör, utöver vad som följer av 1 och 2 §§, maskin och annan utrustning som
tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsakligen på denna.
Fordon, kontorsutrustning och handverktyg höra dock icke till fastigheten.

4 §

Föremål som nyttjanderättshavare
eller eljest annan än fastighetsägaren
tillfört fastighet hör ej till denna,
om icke föremålet och fastigheten
kommit i samme ägares hand. Detsamma
gäller i fråga om föremål som
enligt 3 § kan höra till fastigheten
och tillförts denna av fastighetsägaren
utan att han ägde föremålet.

Föremål som nyttjanderättshavare
eller eljest annan än fastighetsägaren
tillfört fastighet hör ej till denna,
om icke föremålet och fastigheten
kommit i samme ägares hand. Detsamma
gäller i fråga om föremål
som enligt 3 § kan höra till fastigheten
och tillförts denna av fastighetsägaren
utan att han ägde föremålet.
Har fastighetsägaren tillfört fastigheten
föremål som enligt 3 § kan
höra till fastigheten och som han förvärvat
under villkor att överlåtaren
har rätt att återtaga föremålet om
förvärvaren åsidosätter vad som åligger
honom enligt överlåtelseavtalet,
hör föremålet icke till fastigheten så
länge villkoret gäller.

Ingår föremål, som tillförts fastighet av annan än fastighetsägaren, i företagsintecknad
verksamhet och har föremålet och fastigheten kommit i samme
ägares hand genom att fastighetsägaren förvärvat verksamheten eller

Del A

107

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

näringsidkaren förvärvat fastigheten, hör föremålet likväl icke till fastigheten,
om det icke upphört att svara för inteckningen eller, i det fall näringsidkaren
förvärvat fastigheten, sex månader förflutit från det han sökt lagfart
på sitt fång. Har inteckningshavaren före utgången av angivna tidrymd
väckt talan om betalning och anmält detta till inskrivningsmyndigheten för
det °™råde där fastigheten ligger, hör föremålet ej till fastigheten, om icke
två månader förflutit från det att talan avgjorts genom dom eller beslut
som vunnit laga kraft.

5 §

Förvärvar fastighetsägaren föremål
under villkor att överlåtaren
äger återtaga föremålet, om förvärvaren
åsidosätter vad som åligger
honom enligt överlåtelseavtalet, eller
att äganderätten till föremålet skall
förbliva hos överlåtaren till dess betalning
erlagts eller annan förutsättning
uppfyllts, får villkoret ej göras
gällande, sedan fastighetsägaren tillfört
fastigheten föremålet så att det
enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

Förvärvar fastighetsägaren föremål
under villkor att överlåtaren
har rätt att återtaga föremålet, om
förvärvaren åsidosätter vad som åligger
honom enligt överlåtelseavtalet,
eller att äganderätten till föremålet
skall förbliva hos överlåtaren till
dess betalning erlagts eller annan
förutsättning uppfyllts, får villkoret
ej göras gällande mot vare sig förvärvaren
eller annan, sedan fastighetsägaren
tillfört fastigheten föremålet
så att det enligt 1 eller 2 § hör
till fastigheten.

I fråga om möjligheten att göra avtalet gällande äger första stycket motsvarande
tillämpning för det fall att avtalet betecknats som hyresavtal eller
betalningen betecknats som vederlag för föremålets bruk och nyttjande, om
det finnes vara åsyftat att den som fått föremålet utgivet till sig skall bliva
ägare av detta.

6

Byggnad, stängsel och annan anläggning
på område, som besväras
av inskriven tomträtt eller som innehas
enligt lagen den 4 juni 1926 (nr
189) om upplåtelse under åborätt av
viss jord, samt anläggning för gruvdrift
höra ej till fastigheten även om
de tillhöra fastighetens ägare.

§

Byggnad, stängsel och annan anläggning
på område, som besväras av
inskriven tomträtt, samt anläggning
för gruvdrift hör ej till fastigheten
även om de tillhör fastighetens ägare.

7 §

Överlåtelse av föremål som hör till fastighet gäller ej mot tredje man,
förrän föremålet skiljes från fastigheten på sådant sätt att det ej längre
kan anses tillhöra denna.

3 KAP.

Rättsförhållanden mellan grannar

1 §

Var och en skall vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom taga
skälig hänsyn till omgivningen.

108

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 §

Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför
detta olägenhet för innehavaren av fastigheten, får denne taga bort
roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra
åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom.

3 §

Den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete på sin mark skall
vidtaga varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig för att förebygga
skada på angränsande mark. Han skall ersätta skada som uppkommer till
följd av underlåtenhet att vidtaga sådan åtgärd eller av bristande omsorg
i annat hänseende vid arbetets utförande.

Medför skyddsåtgärd uppenbarligen högre kostnad än den skada som
åtgärden avser att förebygga, får åtgärden underlåtas. Skadan skall dock
ersättas. Om det begäres, skall pant eller borgen i enlighet med bestämmelserna
i ut sökningslagen ställas till säkerhet för ersättningen innan arbetet
börjar.

Är byggnad eller annan anläggning på angränsande mark, till följd av
vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet, av sådan beskaffenhet
att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga skada i anledning
av arbete som icke sträckes nedanför vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas
av den angränsande markens ägare.

4 §

Är grävning eller liknande arbete särskilt ingripande eller medför det av
annan anledning särskild risk för omgivningen, skall den skada som uppkommer
till följd av arbetet ersättas även om försumlighet icke föreligger.

5 §

Åtgärd för att förebygga skada till följd av grävning eller liknande arbete
får vidtagas på annans mark, om det är nödvändigt för att undvika oskälig
kostnad eller annan synnerlig olägenhet. Skada och intrång skall ersättas,
om markens ägare ej är skyldig att bekosta arbetet. Om det begäres, skall
pant eller borgen i enlighet med bestämmelserna i ut sökningslagen ställas
till säkerhet för ersättningen innan arbetet börjar.

6 §

Ersättning enligt 3 § första eller andra stycket eller 4 eller 5 § skall nedsättas
hos länsstyrelsen. Om fördelning och utbetalning av nedsatt belopp
samt verkan därav gälla bestämmelserna om expropriation i tillämpliga delar.
Beloppet får dock utbetalas till ägaren av den angränsande marken utan
att nedsättning sker, om det är väsentligen utan betydelse för innehavare av
fordran för vilken fastigheten svarar.

Har beloppet utbetalats utan nedsättning, svarar den ersättningsskyldige
för förlust som till följd därav uppkommer för fordringshavare som anges
i första stycket.

7 §

Har byggnad eller annan anläggning uppförts så, att den skjuter in på
angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring
medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

109

denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk, förrän
anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Om den som uppförde anläggningen
inkräktade på den angränsande marken med avsikt eller av grov
vårdslöshet och, när anläggningen överlåtits till annan, denne ägde kännedom
därom vid sitt förvärv, är anläggningens ägare dock skyldig att avträda
marken.

Den angränsande markens ägare är berättigad till ersättning för det intrång
som anläggningen medför.

Om trappa som skjuter över gatulinje gälla särskilda bestämmelser.

4 KAP.

Köp, byte och gåva

Köpets form och villkor vid köp

1 §

Köp av fast egendom slutes skriftligen genom upprättande av köpehandling
som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla
dels uppgift om den egendom köpet avser, säljarens och köparens namn
samt köpeskillingen, dels förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på
köparen.

Köp som icke uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltigt.

Har köp slutits och upprättas Har köp slutits och upprättas därdärefter
köpebrev eller annan ytter- efter köpebrev eller annan ytterligare

ligare köpehandling angående samma
förvärv, äger första stycket tilllämpning
även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke uppfyller
dessa föreskrifter är utan verkan
som köpehandling.

köpehandling angående samma förvärv,
äger första stycket tillämpning
även i fråga om den senare handlingen.
Handling som icke uppfyller dessa
föreskrifter är utan verkan som
köpehandling. Om utfärdande av
köpebrev efter exekutiv försäljning
finns särskilda bestämmelser.

2 §

Säljarens underskrift på köpehandling bör vara styrkt av två vittnen.

Om behandlingen av lagfartsansökan, när bevittning enligt första stycket
icke skett, finnas bestämmelser i 20 kap. 7 och 8 §§.

3 §

Köpevillkor som ej intagits i köpehandling är ogiltigt, om det innebär att

1. frågan om förvärvets fullbordan eller bestånd uppskjutes;

2. säljaren gör utfästelse som avses i 20 §;

3. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 22 §;

4. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller
upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

4 §

Köp vars fullbordan eller bestånd är beroende av villkor under mer än
två år från den dag då köpehandlingen upprättas, är ogiltigt. Har viss tid
ej avtalats, beror förvärvets fullbordan eller bestånd av villkoret under två år.

110 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Första stycket äger icke tillämpning på villkor, varigenom förvärvet göres
beroende av att köpeskillingen erlägges eller att fastighetsbildning sker, och
utgör ej heller hinder att uppställa villkor som grundas på bestämmelse i
lag.

5 §

Har i köpehandling föreskrivits att köpebrev skall upprättas, beror förvärvet,
om annat icke avtalats, av att köpeskillingen erlägges.

6 §

Är förvärv enligt köpehandling beroende av villkor och upprätta säljare
och köpare därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående
förvärvet, beror förvärvet alltjämt av villkoret endast om detta intages även
i den senare handlingen.

Köp av del av fastighet
7 §

Köp som avser visst område av fastighet eller fastighet med undantag av
visst område är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse
med köpet genom förrättning som avslutas senast sex månader efter den
dag då köpehandlingen upprättades eller som vid utgången av nämnda tid
är sökt under åberopande av köpet eller pågår på grundval av detta.

B §

Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas
genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den
eller de andra delägarna.

Har i köpehandlingen bestämts att andelen skall utbrytas, äger 7 § motsvarande
tillämpning.

9 §

I fråga om köp av fastighets andel i mark som är samfälld för flera fastigheter
äger 7 § motsvarande tillämpning.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 §

Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall
ske, tillkommer säljaren. Denne äger dock icke avverka skog annat än till
husbehov och ej heller avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.

Arrende, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på tiden
före tillträdesdagen, tillkommer säljaren.

I förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatt för förvärvet.
Detsamma gäller i fråga om avgift som utgår för fastigheten och belöper
på tiden från och med tillträdesdagen.

11 §

Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller på annat sätt
försämras medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran övergår
dock på köparen, om fastigheten ej tillträdes i rätt tid till följd av dröjsmål
på köparens sida.

Del A

111

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Har fastigheten försämrats på grund av händelse för vilken säljaren står
faran, äger köparen göra avdrag på köpeskillingen. Om skadan ej är av
ringa betydelse, äger han i stället häva köpet. Väckes ej talan om hävning
inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till talan förlorad.

12 §

Har fastigheten efter köpet försämrats genom säljarens van vård eller
vållande, äger köparen häva köpet eller göra avdrag på köpeskillingen. Han
äger dessutom erhålla ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse,
får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är
rätten till talan förlorad, om säljaren icke förfarit svikligt.

13 §

Vägrar säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han
ersätta köparen för dennes skada. Om dröjsmålet ej är av ringa betydelse,
äger köparen häva köpet.

14 §

Undandrager sig säljaren utan giltigt skäl att enligt föreskrift i köpehandling
medverka till upprättande av köpebrev eller annan handling som
avses i 1 § tredje stycket eller att fullgöra annat som ankommer på honom
för att bereda köparen möjlighet till lagfart, äger 13 § motsvarande tilllämpning.

15 §

Kan köparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, äger
han häva köpet och erhålla ersättning för skada, om hindret för lagfart icke
beror av köparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av
ringa betydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt.

Väckes ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande
av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut
i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till talan förlorad, om säljaren
icke förfarit svikligt.

16 §

Svarar fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt för
högre belopp än som förutsattes vid köpet, äger köparen av köpeskillingen
innehålla vad som på grund härav kan komma att utgå ur fastigheten. Om
så mycket ej återstår och säljaren icke betalar skillnaden inom en månad
efter tillsägelse, äger köparen häva köpet och erhålla ersättning för skada.

Avser inteckning i den överlåtna fastigheten även annan fastighet och
förutsattes detta ej vid köpet, äger köparen häva köpet och erhålla ersättning
för skada, om säljaren icke inom en månad efter tillsägelse befriat den
överlåtna fastigheten från ansvar för inteckningen.

17 §

Besväras fastigheten av annan rättighet än som avses i 16 § och var köparen
i god tro vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning.

Första stycket gäller även när annan än säljaren ägde byggnad eller annat
som enligt lag hör till fastigheten om det är i samme ägares hand som
denna.

112

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

18 §

Medför offentlig myndighets beslut att köparen icke förvärvade den rådighet
över fastigheten, som han vid köpet hade skäl att förutsätta, och var
han i god tro, äger 12 § motsvarande tillämpning.

19 §

Var fastigheten vid köpet behäftad med fel eller brist av väsentlig betydelse
som köparen icke kände till eller med hänsyn till den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt rimligen
bort räkna med, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om säljaren ägde eller bort äga kännedom om felet
eller bristen.

20 §

Innehåller köpehandlingen utfästelse av säljaren i fråga om fastigheten
och motsvarar fastigheten icke utfästelsen, äger 12 § motsvarande tillämpning.

21 §

Säljaren skall till köparen överlämna honom tillhöriga kartor och andra
handlingar angående fastigheten vilka äro av betydelse för köparen såsom
ägare av denna. Om handlingarna angå även annan egendom, skola de efter
tillsägelse tillhandahållas köparen.

22 §

Om fastigheten kan från vinnas köparen efter klander, skall säljaren återbära
köpeskillingen och, om köparen var i god tro vid köpet, ersätta hans
skada.

Kan endast en del av fastigheten frånvinnas köparen, äger han häva köpet
i dess helhet enligt bestämmelserna i 12 §, om han var i god tro vid köpet.
Den tid inom vilken talan om hävning skall väckas räknas dock från det
egendomen frångår honom.

23 §

Kan säljaren ej erlägga vad som åligger honom enligt 22 §, äger köparen
kräva säljarens fångesmän i tur och ordning i den mån de ej äro fria
från ansvar enligt 22 §.

24 §

Har köparen icke erlagt hela köpeskillingen när klandertalan väckes,
äger han innehålla återstoden till dess betryggande säkerhet ställes för vad
säljaren kan åläggas att utge, om talan bifalles.

25 §

Har fastigheten överlåtits även till annan och vinner den andra överlåtelsen
företräde, äger 22 § motsvarande tillämpning. Talan om hävning
skall dock väckas inom den tid som anges i 15 §.

26 §

Betalar köparen icke köpeskillingen i rätt tid, äger säljaren rätt till ränta
enligt de grunder som anges i 9 kap. 10 § handelsbalken.

Om köpet enligt förbehåll i köpehandlingen häves på grund av utebliven
betalning av köpeskillingen, skall köparen ersätta säljaren för hans skada.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 113

27 §

Är förvärvet enligt köpehandlingen beroende av att köpeskillingen erlägges
och har köparen sedan köpet slöts
blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs,
funnits vid utmätning sakna tillgång att betala sina skulder,
inställt sina betalningar, om han är köpman, eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke
kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

äger säljaren häva köpet, om betryggande säkerhet ej ställes för köpeskillingen
utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse. Häves köpet, skall köparen
ersätta säljaren för hans skada.

28 §

Häves köp på talan av köparen och har denne erhållit inteckning eller
upplåtit panträtt, äger säljaren till sin säkerhet innehålla så mycket av
köpeskillingen som motsvarar vad som på grund härav kan komma att utgå
ur fastigheten. Om säljaren ej skall återbära så mycket, äger köparen
häva köpet endast om han betalar skillnaden till säljaren. Avser inteckningen
även fastighet som icke ingick i köpet, äger köparen häva köpet endast
om den fastighet som ingick i köpet befrias från ansvar för inteckningen.

Om köparen upplåtit annan rättighet, som väsentligt minskar fastighetens
värde eller dess användbarhet i säljarens hand, eller om fastigheten
väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd
eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller beror av
denne, äger köparen häva köpet mot säljarens bestridande endast om denne
förfarit svikligt.

Byte
29 §

1—28 §§ gälla i tillämpliga delar om byte. Om fastighet som gått i byte
mot annan fastighet kan frånvinnas förvärvaren efter klander eller frångår
honom till följd av omständighet som anges i 25 §, får han dock icke återtaga
den egendom han lämnade i byte. I stället äger han erhålla ersättning
i pengar.

Gåva

30 §

1—3 och 7—9 §§ äga motsvarande tillämpning i fråga om gåva.

31 §

Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor och har gåvotagaren
överlåtit fastigheten, gäller villkoret mot den nye ägaren endast om det
avser viss tid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades
eller om talan om gåvans återgång blivit väckt innan överlåtelsen
ägde rum. Om villkoret enligt vad nu sagts ej gäller mot den nye ägaren,
äger givaren i stället för att kräva gåvans återgång fordra att gåvotagaren
utger gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda gälla särskilda bestämmelser.

114

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

32 §

Återgår gåva på grund av villkor som avses i 31 § och skall panträtt eller
annan rättighet som tillkommit efter upplåtelse av gåvotagaren alltjämt
bestå, skall gåvotagaren ersätta givaren dennes förlust.

5 KAP.

Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander

1 §

Ålägges någon att avträda fast egendom efter klander, skall han till den
som tillträder egendomen utge ersättning för avkastning som belöper
på tiden efter delgivning av stämning i målet eller den tidigare tidpunkt
då han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen. Detsamma
gäller om avkastning som egendomen frambringat under samma
tid. Den som avträder egendomen äger dock tillgodoräkna sig skälig ersättning
för de kostnader han haft för att erhålla avkastningen och underhålla
egendomen under samma tid.

Om avkastningen på grund av försumlighet av den som avträder egendomen
understigit vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

2 §

Har egendomen skadats eller på annat sätt minskat i värde till följd av
åtgärd eller annan omständighet som är att hänföra till den som avträder
egendomen, skall denne ersätta värdeminskningen.

3 §

Den som vinner egendomen är skyldig att ersätta den som avträder egendomen
nödvändig kostnad som denne haft utöver vad som fordrats för
att underhålla egendomen under den tid han innehaft denna. Även nyttig
kostnad skall ersättas, om den ej belöper på tid som anges i 1 §. Ersättning
för nyttig kostnad utgår dock med högst det belopp varmed egendomens
värde höjts genom den åtgärd som kostnaden avser.

4 §

Den som vill framställa anspråk på ersättning enligt 1, 2 eller 3 § skall
väcka talan inom två år från det egendomen avträddes. Om detta ej sker,
är rätten till talan förlorad. Har ena parten väckt talan inom föreskriven tid,
är andra parten dock berättigad till kvittning.

5 §

Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad för
denna och kan vad som sålunda påkostats skiljas från egendomen, äger
han föra bort det. Vill han föra bort något, skall han dock inom en månad
från den dag då egendomen avträdes eller, om han före utgången av denna
tid väcker talan om ersättning enligt 3 § och denna talan ogillas, från
den dag då domen vinner laga kraft erbjuda den vinnande att lösa detta.
Det som icke inom föreskriven tid erbjudes till inlösen äger han icke föra
bort.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

115

Vill den vinnande begagna sig av erbjudande att lösa, skall han underrätta
den som avträder egendomen om detta inom en månad från erbjudandet.
Bestrider han att den som avträder egendomen äger föra bort det
som erbjudes till inlösen, skall han inom samma tid underrätta denne därom
samt, om rätten förklarar att något får föras bort och han vill lösa
detta, inom en månad efter det att domen vann laga kraft underrätta den
som avträder egendomen om sin önskan. Försummas något av vad som sålunda
föreskrives, äger den som avträder egendomen omedelbart föra bort
vad han erbjudit till inlösen.

Begäres samtidigt med erbjudande om inlösen säkerhet för lösesumman,
får inlösen ej ske utan att betryggande säkerhet ställes inom den tid som
gäller för underrättelse om önskan att lösa.

6 §

Det som ej förts bort inom tre månader efter det att erbjudandet om inlösen
avvisades eller tiden för dess antagande utgick tillfaller den vinnande
utan ersättning.

Den som avträder egendomen äger ej utan den vinnandes samtycke fÖTa
bort något från egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för
vad han enligt 1 eller 2 § är skyldig att utge eller erlagt sådan ersättning
enligt nämnda lagrum som blivit bestämd till beloppet.

Om den som avträder egendomen för bort något från denna, skall han
återställa egendomen i dess tidigare skick.

7 §

1—6 §§ äga motsvarande tillämpning när fast egendom överlåtes till flera
och tvist om företrädet uppstår mellan dem.

6 KAP.

Panträtt

Inledande bestämmelser

1 §

Panträtt i fastighet till säkerhet för fordran upplåtes genom att fastighetens
ägare överlämnar pantbrev såsom pant för fordringen.

Om fastighetsägarens rätt på grund av pantbrev (ägarhypotek) finnas bestämmelser
i 9 §.

2 §

Pantbrev utfärdas av inskrivningsmyndigheten på grundval av inskrivning
i fastighetsboken (inteckning).

Inteckning som avser flera fastigheter gemensamt benämnes gemensam
inteckning.

Om inteckning, utfärdande av pantbrev och inskrivningsmyndighetens
handläggning i övrigt av inteckningsärenden finnas bestämmelser i 22 kap.

116

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Panträttens innebörd

3 §

Vid utsökning eller när myndighet i annat fall fördelar medel mellan
rättsägare i fastigheten, äger borgenär som har panträtt för sin fordran, i
mån av tillgång och efter det företräde mellan rättsägare som inteckningen
medför enligt lag, erhålla betalning för fordringen med högst det belopp
som anges i pantbrevet jämte tillägg som följer av andra stycket.

Tillägget uppgår till ett belopp motsvarande dels femton procent av
fordringens kapitalbelopp i den mån detta icke överstiger pantbrevets belopp,
dels sex procent årlig ränta på samma belopp från den dag då fastigheten
utmättes, konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som
eljest skola fördelas. Tillägget får tagas i anspråk endast i den mån fordringen
överstiger pantbrevets belopp och endast för betalning av ränta på
fordringens kapitalbelopp i den mån detta icke överstiger pantbrevets belopp,
av skadestånd på grund av förtida betalning eller av ersättning för
indrivningskostnad eller annan kostnad som föranledes av fordringsförhållandet.

4 §

Borgenär äger erhålla betalning enligt 3 § även om fordringen preskriberats
eller icke blivit anmäld efter kallelse på okända borgenärer.

5 §

Om skyldighet för borgenär att, fastän fordringen ej är förfallen till betalning,
mottaga betalning ur medel som myndighet skall fördela mellan
rättsägare i fastigheten gälla särskilda bestämmelser.

6 §

Försämras fastigheten till följd av vanvård eller naturhändelse eller av
annan därmed jämförlig orsak så att panträttens värde väsentligt minskas,
äger borgenären söka betalning ur fastigheten fastän fordringen ej är förfallen
till betalning.

Vissa fall när upplåtelse av panträtt är utan verkan

7 §

Har efter det att fastighet överlåtits förre ägaren upplåtit panträtt i denna,
gäller upplåtelsen endast om den nye ägaren ej sökt lagfart när upplåtelsen
skedde samt borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter
överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägt eller bort äga
kännedom om äganderättsöverlåtelsen.

Om fastigheten överlåtits till två och den tidigare överlåtelsen äger företräde
trots att lagfart först sökes på den senare överlåtelsen, gäller upplåtelse
av panträtt från den vars äganderättsförvärv skall vika, endast om
borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan,
denne vid sitt förvärv varken ägt eller bort äga kännedom om den
tidigare äganderättsöverlåtelsen.

Del A

117

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

8 §

Frångår fastighet innehavaren efter klander och har panträtt upplåtits
efter det att fastigheten kom ur rätte ägarens hand, är upplåtelsen utan verkan,
om annat ej följer av vad som är föreskrivet i 18 kap. eller av annan
bestämmelse.

Första stycket äger motsvarande tillämpning när förvärv av fastighet
återgår såsom ogiltigt eller avtal om sådant förvärv häves av överlåtaren.
Om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor som
avser viss tid utöver två år från gåvobrevets dag eller obestämd tid, är dock
upplåtelsen utan verkan endast om den skett efter det att talan väcktes.

Ägarhypotekets innebörd
9 §

Har pantbrev icke utnyttjats för upplåtelse av panträtt eller är sådan
upplåtelse utan verkan mot fastighetsägaren, erhåller denne betalning med
pantbrevets belopp vid sådan fördelning av medel som avses i 3 § i mån av
tillgång och efter det företräde mellan rättsägare som inteckningen medför
enligt lag.

Om borgenär har panträtt för fordran men pantbrevets hela belopp icke
åtgår för betalning av fordringen, erhåller fastighetsägaren betalning för
återstoden av beloppet enligt första stycket.

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

10 §

Omständighet som hänför sig till tillkomsten av inteckning medför ej
ogiltighet av inteckningen.

11

Om fastighet som ensam svarar
för inteckning säljes på exekutiv
auktion, är inteckningen, sedan auktionen
vunnit laga kraft och köpeskillingen
erlagts, utan verkan till
belopp som enligt borgenärsförteckningen
icke täckes av köpeskillingen.

Första stycket äger motsvarande
tillämpning i fråga om fastighet som
svarar för inteckning gemensamt
med annan fastighet, om fastigheterna
säljas vid gemensamt utrop
utan föregående särskilda utrop. Avser
auktionen sådan fastighet ensam
eller ske särskilda utrop, svarar fastigheten
ej vidare för inteckningen.

Svara flera fastigheter gemensamt
för inteckning och säljes någon eller
några av dem på exekutiv auktion,
svara de övriga ej vidare för belopp

§

Avser inteckning endast en fastighet
och säljes denna på exekutiv
auktion, är inteckningen, sedan auktionen
vunnit laga kraft och köpeskillingen
betalats, utan verkan till
belopp som enligt sakägarförteckningen
icke täckes av köpeskillingen,
behållen avkastning eller andra influtna
medel, om ej överexekutor
förordnat om fortsatt inteckning sansvar.
Har medel influtit genom särskild
försäljning av tillbehör, är inteckning
utan verkan till belopp som
ur medlen utfallit på pantbrevets
belopp.

Avser inteckning flera fastigheter
gemensamt och säljes dessa på exekutiv
auktion enligt gemensam sakäg
ar för teckning, äger första stycket
motsvarande tillämpning. Sker för -

118 Del A Kungl. Maj. ts

som utgått ur köpeskillingen för de
fastigheter som sålts.

12

Fördelas enligt utsökningslagen
medel som äro att tillgå vid utsökning,
fastän försäljning ej ägt rum,
är inteckning utan verkan i den mån
betalning utfallit på pantbrevets belopp
och utmätningen sökts av borgenären.

13

Avstås intecknad fastighet på
grund av expropriation eller liknande
tvångsförvärv, svarar fastigheten icke
för inteckningen sedan inlösen
fullbordats.

Första stgcket äger motsvarande
tillämpning beträffande område av
fastighet.

14

Har myndighet i annat fall än som
avses i 11, 12 eller 13 § fördelat medel
mellan rättsägare i intecknad
fastighet, svarar denna icke för in -

proposition nr 20 år 1970

säljningen enligt särskilda sakägarförteckningar,
förlorar inteckningen
sin verkan, om ej överexekutor förordnat
om fortsatt inteckningsansvar.
Säljes endast någon eller några
av fastigheterna, blir inteckningen
såvitt angår försåld fastighet helt
utan verkan, om ej överexekutor förordnat
om fortsatt inteckningsansvar,
och såvitt angår annan fastighet
utan verkan till den del medel
utfallit på pantbrevets belopp.

§

Fördelas medel som är att tillgå
vid utsökning utan att fastigheten
sålts, är inteckning utan verkan till
belopp som utfallit på pantbrevets
belopp.

Första stgcket gäller ej, om innehavaren
av pantbrevet avstått från
sin rätt till betalning och, när fråga
är om gemensam inteckning, samtycke
till avståendet lämnats av såväl
ägare till övriga av inteckningen
besvärade fastigheter som innehavare
av panträtt, om rättigheten gäller
i en eller flera av fastigheterna med
lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

§

Avstås intecknad fastighet eller
område av sådan fastighet på grund
av expropriation eller liknande
tvångsförvärv, är inteckningen, såvitt
angår den inlösta egendomen,
helt utan verkan sedan inlösen fullbordats
och, såvitt angår annan av
inteckningen besvärad egendom,
utan verkan till belopp som vid fördelning
av medel med anledning av
tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets
belopp. Härvid äger 12 § andru
stycket motsvarande tillämpning.

§

Har myndighet i annat fall än som
avses i 11—13 §§ fördelat medel mellan
rättsägare i intecknad fastighet,
är inteckningen utan verkan till be -

Del A

119

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

teckningen i den mån betalning ut- lopp som utfallit på pantbrevets befallit
på pantbrevets belopp. Detsam- lopp. Härvid äger 12 § andra stycket
ma gäller i fall som avses i 13 § and- motsvarande tillämpning,
ra stycket i fråga om återstoden av
fastigheten. Om betalning utfallit på
grund av gemensam inteckning, är
den eller de återstående fastigheterna
i samma mån fria från ansvar.

Det sist sagda gäller även när betalning
utfallit på grund av gemensam
inteckning i fall som avses i 13 §
första stycket.

Om rättsägare före fördelningen
avstått från sin rätt till betalning, inverkar
fördelningen icke på inteckningen.
I fråga om gemensam inteckning
gäller detta dock endast om
samtycke till avståendet lämnats av
såväl ägare till övriga av inteckningen
besvärade fastigheter som innehavare
av panträtt eller annan rättighet,
som är inskriven, om rättigheten
gäller i en eller flera av fastigheterna
med lika rätt som eller sämre
rätt än inteckningen.

15 §

Inteckning i fastighet som sammanlägges med annan fastighet omfattar
efter sammanläggningen hela den nybildade fastigheten. Detsamma gäller
när del av intecknad fastighet ingår i sammanläggning.

Avstyckas samfällighet eller viss
ägovidd av samfällighet, svarar den
avstyckade fastigheten icke för inteckning
i stamfastighet.

16 §

Om inteckning helt eller delvis blir utan verkan, är pantbrevet utan verkan
till motsvarande del. Ändras omfattningen av den fasta egendom som
inteckning avser, får pantbrevet ett i motsvarande mån ändrat föremål.

Dödning av förkommet pantbrev medför ej att inteckningen blir utan verkan.

Särskilda bestämmelser om gemensam inteckning

17

Ansvaret för gemensam inteckning
motsvarar för var och en av de intecknade
fastigheterna det belopp
som faller på fastigheten efter för -

§

Ansvaret för gemensam inteckning
motsvarar för var och en av de
intecknade fastigheterna det belopp
som faller på fastigheten efter förhål -

120

Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

hållandet mellan dennas särskilda
värde och sammanlagda värdet av
alla fastigheterna. Som fastighets
värde gäller därvid taxeringsvärdet
för året innan inteckningen söktes
eller, om särskilt taxeringsvärde då
ej fanns för fastigheten, det första
taxeringsvärde som fastställes därefter.
Om någon av fastigheterna
skall säljas utmätningsvis och taxeringsvärde
icke finnes för alla fastigheterna,
gälla de värden som utmätningsmannen
åsätter
enligt utsökningslagen.

landet mellan dennas särskilda värde
och sammanlagda värdet av alla
fastigheterna. Som fastighets värde
gäller därvid taxeringsvärdet för året
innan inteckningen söktes eller, om
särskilt taxeringsvärde då ej fanns
för fastigheten, det taxeringsvärde
som därefter först fastställes. Om
någon av fastigheterna skall säljas
utmätningsvis och taxeringsvärde
som angivits nu icke finnes för var
och en av fastigheterna, gäller de
värden som överexekutor låter åsätta
fastigheterna enligt lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom.

Kan borgenär ej erhålla betalning ur köpeskillingen för intecknad fastighet
med det belopp för vilket fastigheten svarar enligt första stycket, svara
de övriga fastigheterna för återstoden av beloppet med fördelning efter där
angivna grunder. Kan ur någon av fastigheterna betalning ej erhållas för
dess andel i återstoden, fördelas felande belopp på samma sätt mellan de
återstående fastigheterna.

fastigheterna

18 §

Har intecknad fastighet delats, fördelas ansvaret mellan de särskilda delarna
enligt 17 §, om annat ej anges i andra stycket.

Delades fastigheten genom avstyckning och äro stamfastigheten och den
avstyckade fastigheten icke längre i samme ägares hand, svarar stamfastigheten
för hela inteckningen och den avstyckade fastigheten endast för
vad som icke kan utgå ur stamfastigheten. Om flera fastigheter avstyckats
från stamfastigheten, svarar fastighet, på vilken lagfart icke sökts, före fastighet,
på vilken lagfart sökts, och fastighet, på vilken lagfart sökts senare,
före fastighet, på vilken lagfart sökts tidigare. Av fastigheter på vilka lagfart
sökts på samma inskrivningsdag och av fastigheter på vilka lagfart icke
sökts, svarar senare överlåten fastighet före tidigare överlåten. Mellan fastigheter
som överlåtits samma dag fördelas ansvaret efter de grunder som
anges i 17 §.

Andra stycket hindrar icke att borgenären söker betalning samtidigt ur
stamfastighet och avstyckad fastighet.

19 §

Svarar fastigheter för fordran på
grund av gemensam inteckning och
skall någon av fastigheterna säljas
på exekutiv auktion på begäran av
annan rättsägare än borgenären,
äger denne indraga även en eller flera
av de övriga fastigheterna i försäljningen,
fastän fordringen ej är
förfallen till betalning. Detta gäller
dock endast fastighet som svarar för

Del A

121

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

det intecknade beloppet eller del av
detta före den fastighet som skall
säljas. Sker försäljningen på begäran
av någon som äger lika rätt som eller
bättre rätt än borgenären, äger borgenären
i försäljningen indraga även
avstyckad fastighet som svarar för
inteckningen efter den fastighet som
skall säljas.

Yrkande att fastighet skall indragas
i exekutiv försäljning framställes
i den ordning som anges i 1 och
2 §§ lagsökningslagen den 20 december
1946 (nr 808). Bevis att sådant
yrkande har framställts skall lämnas
till auktionsför rättar en inom den i
utsökningslagen angivna tiden för
anmälan av fordran som skall iakttagas
vid försäljningen.

Framställes ej sådant yrkande eller
förfaller det, äger borgenären ej
ur köpeskillingen för fastighet som
säljes vid auktionen erhålla betalning
med mer än det belopp för vilket
fastigheten svarar i förhållande
till övriga intecknade fastigheter.

7 KAP.

Allmänna bestämmelser om nyttjan- Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt derätt, servitut, samfällighetsrätt och

rätt till elektrisk kraft

Bestämmelsernas tillämpningsområde

1 §

Detta kapitel avser arrende, hyra, Detta kapitel avser arrende, hyra,
tomträtt och annan nyttjanderätt tomträtt och annan nyttjanderätt
samt servitut och samfällighetsrätt. samt servitut, samfällighetsrätt och

rätt till elektrisk kraft, om rättigheten
upplåtits genom avtal.

Om vissa rättigheter som anges i första stycket finnas bestämmelser även
i 8—15 kap.

Förekomma i övrigt i lag eller annan författning särskilda bestämmelser
om rättighet som avses i detta kapitel, äga de tillämpning.

2 §

Bestämmelserna i detta kapitel om rättighet i fast egendom gälla i tilllämpliga
delar även hyresrätt i hus, som ej hör till fastighet, och sam -

122 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fällighetsrätt som upplåtes i byggnad eller annan anläggning, vilken ej hör
till fastighet, eller i gruvegendom.

3 §

Av fastighetsägaren upplåten rätt att avverka skog på fastigheten eller
att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller naturtillgångar som
finnas där eller att jaga eller fiska på fastigheten är nyttjanderätt även om
rättigheten icke är förenad med annan rätt att nyttja fastigheten.

4 §

Bestämmelserna i denna balk om
nyttjanderätt avse icke åborätt, gravrätt,
vägrätt eller bostadsrätt.

Bestämmelserna i denna balk om
nyttjanderätt avser icke gravrätt,
vägrätt eller bostadsrätt.

5 §

Avtal om upplåtelse av nyttjanderätt
är ej bindande längre än femtio
år från det avtalet slöts. Gäller upplåtelsen
tomt eller annat område
inom stadsplan, är avtalet ej bindande
längre än tjugofem år. Upplåtelse
av nyttjanderätt för någons livstid
gäller dock utan begränsning till viss
tid.

Avtal om upplåtelse av nyttjanderätt
är ej bindande längre än femtio
år från det avtalet slöts. Gäller upplåtelsen
mark inom stadsplan, är avtalet
ej bindande längre än tjugofem
år. Upplåtelse av nyttjanderätt för
någons livstid gäller dock utan begränsning
till viss tid.

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog för
annat ändamål än husbehov, är avtalet ej bindande längre än fem år.

Första och andra styckena gälla ej
nyttjanderätt som upplåtes av staten.
Första stycket gäller ej heller
förlängning av arrendeavtal på grund
av arrendators optionsrätt enligt lag.

Är ngttjanderätt upplåten för längre
tid än som anges i första eller
andra stycket och vill fastighetsägaren
eller nyttjanderättshavaren frånträda
avtalet när den i nämnda lagrum
angivna tiden är ute, skall han
underrätta den andre därom.

Första och andra styckena gäller ej
nyttjanderätt som upplåtes av staten.
Första stycket inverkar ej på arrendators
och hyresgästs rätt till
förlängning av avtal på grund av lag.

Har arrende eller hyra upplåtits på
längre tid än den i första stycket
föreskrivna längsta tiden för nyttjanderätts
bestånd och vill fastighetsägaren
eller nyttjanderättshavaren
frånträda avtalet sedan denna tid
gått ut, skall uppsägning ske.

6 §

Upplåtelse av servitut eller sam- Upplåtelse av servitut, samfälligfällighetsrätt
är icke begränsad till hetsrätt eller rätt till elektrisk kraft
viss längsta tid. för ske utan begränsning till tiden.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar och tillägg

7 §

Överenskommelse om förlängning
av upplåtelsetiden gäller som ny upplåtelse.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

123

Förlängning av upplåtelsetiden på
grund av lag eller med tillämpning
av bestämmelse i upplåtelseavtalet
innebär ej att ny upplåtelse kommer
till stånd.

Förlängning på grund av lag eller
med tillämpning av bestämmelse i
upplåtelseavtalet innebär ej att ny
upplåtelse kommer till stånd.

Överenskommelse om ändring i
eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller
som ny upplåtelse i förhållande
till ny ägare av fastigheten eller innehavare
av rättighet i denna. Innebär
överenskommelsen att tiden för
upplåtelsen förlänges, anses en helt
ny upplåtelse därmed komma till
stånd. Vad sist sagts gäller även parterna
emellan.

Överenskommelse om ändring i
eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller
som ny upplåtelse i förhållande
till ny ägare av fastigheten eller innehavare
av rättighet i denna, om ej
annat följer av andra stycket.

Ändring i eller tillägg till arrendeeller
hyresavtal med tillämpning av
bestämmelse i lag om rätt till förlängning
av sådant avtal innebär ej
att ny upplåtelse kommer till stånd.

I fråga om sättet för ingående av
överenskommelse som avses i första
stycket gäller vad som är föreskrivet
beträffande ny upplåtelse.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelse som ägt rum genom skriftlig
handling, skall detta anmärkas på handlingen, om fastighetsägaren eller
rättighetshavaren begär det.

Förbud mot andelsupplåtelser

9

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt i andel av
fastighet eller i fastighets andel i
mark som är samfälld för flera fastigheter
är ogiltig.

Hinder mot andelsupplåtelse

Avtal som innebär att i detta kapitel
avsedd rättighet skall åtnjutas i
andel i fastighet eller i fastighets andel
i mark, som är samfälld för flera
fastigheter, har ej verkan som
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till elektrisk
kraft.

Rätt till inskrivning

10 §

Nyttjanderätt som upplåtits genom
skriftlig handling samt servitut
och samfällighetsrätt får inskrivas.
Förbehåll som strider häremot är
utan verkan i fråga om andra rättigheter
än arrende och hyra.

Nyttjanderätt som upplåtits genom
skriftlig handling samt servitut
och samfällighetsrätt får inskrivas.
Förbehåll som strider häremot är
utan verkan utom i fråga om arrende
eller hyra.

Rätt till elektrisk kraft får inskrivas,
om ägaren av den fastighet från
vilken rättigheten upplåtits skriftligen
medgivit att inskrivning får ske.

124

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Rättighetens bestånd vid överlåtelse av fastigheten
11 §

Överlåtes fastighet, vari nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt är
upplåten, åligger det ägaren i förhållande till rättighetshavaren att vid överlåtelsen
göra förbehåll om upplåtelsen, om inskrivning för rättigheten ej
är beviljad. Sådant förbehåll gäller mot den till vilken fastigheten överlåtes.

överlåtes fastighet, vari rätt till
elektrisk kraft är upplåten, gäller
upplåtelsen oberoende av förbehåll
mot nye ägaren.

12 §

Har beträffande skriftlig upplåtelse,
som skall äga bestånd mot ny
ägare av fastigheten, träffats överenskommelse
som avses i 8 § första
stycket och är överenskommelsen anmärkt
på fastighetsägarens exemplar
av upplåtelseavtalet, gäller överenskommelsen
mot den nye ägaren som
om förbehåll skett.

Har beträffande skriftlig upplåtelse,
som skall äga bestånd mot ny
ägare av fastigheten, träffats överenskommelse
som avses i 7 § första
stycket eller 8 § första stycket och
är överenskommelsen anmärkt på
fastighetsägarens exemplar av upplåt
el sehandling en, gäller överenskommelsen
mot den nye ägaren som
om förbehåll skett.

13 §

Även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra
mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal
och tillträde ägt rum före överlåtelsen.

Första stycket gäller i fråga om

i

överenskommelse som avses i 8 §
första stycket endast om tiden för
upplåtelsen förlängts genom överenskommelsen
och den förut gällande
upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen
samt rättighetshavaren icke avträtt
fastigheten vid överlåtelsen.

Första stycket gäller i fråga om
överenskommelse som avses i 7 §
första stycket endast om den förut
gällande upplåtelsetiden utgått före
överlåtelsen samt rättighetshavaren
icke avträtt fastigheten vid överlåtelsen.

14 §

I annat fall än som avses i 11—13 §§ gäller upplåtelsen mot den till vilken
fastigheten överlåtits endast om upplåtelsen enligt 17 kap. äger företräde
framför överlåtelsen på grund av inskrivning eller den nye ägaren
vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen.

Bestämmelser om verkan av un- Bestämmelser om verkan av underlåtenhet
att uppsäga arrende- el- derlåtenhet att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som ej gäller mot ny ler hyresavtal som ej gäller mot ny
ägare finnas i 8,11 och 12 kap. ägare finns i 8 och 12 kap.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

125

15 §

Förbehåll som strider mot bestämmelserna i 11—14 §§ om rättighetens
bestånd mot ny ägare av fastigheten är utan verkan.

16

Säljes fastighet på exekutiv auktion,
gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt
mot den nye ägaren endast om försäljningen
skett under förbehåll om
rättighetens bestånd enligt utsökningslagens
bestämmelser eller rättigheten
enligt samma lag skall bestå
oberoende av försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet
att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som enligt första stycket
ej gäller mot ny ägare finnas i 8,
11 och 12 kap.

§

Säljes fastighet på exekutiv auktion,
gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller
rätt till elektrisk kraft mot den nye
ägaren endast om försäljningen skett
under förbehåll om rättighetens bestånd
enligt lagen ( ) om exe kutiv

försäljning av fast egendom
eller rättigheten enligt samma lag
skall bestå oberoende av försäljningen.

Bestämmelser om verkan av underlåtenhet
att uppsäga arrende- eller
hyresavtal som enligt första stycket
ej gäller mot ny ägare finns i
lagen ( ) om exekutiv försälj ning

av fast egendom.

Rätt till skadestånd och annan ersättning samt rättighetens upphörande

i vissa fall

17 §

Har den som överlåtit fastigheten
försummat att göra förbehåll enligt
11 § och kommer upplåtelsen till
följd därav ej att gälla mot den nye
ägaren, skall han ersätta rättighetshavaren
för dennes skada.

I fråga om upplåtelse som skett
skriftligen är även tidigare överlåtare
skadeståndsskyldig, om han underlåtit
att iakttaga vad som ålegat
honom enligt 11 § eller om rättighetshavaren,
inom sex månader efter
det att han fick kännedom om överlåtelsen,
hos överlåtaren skriftligen
anmäler att han vill behålla sin rätt
till skadestånd. Tidigare överlåtare
är dock ej skadeståndsskyldig, om
rättighetshavaren utan överlåtarens
samtycke låter inskrivning dödas sedan
denne överlåtit fastigheten.

Andra stycket äger ej tillämpning i

Har den som överlåtit fastigheten
försummat att göra förbehåll enligt
11 § första stycket och kommer upplåtelsen
till följd därav ej att gälla
mot den nye ägaren, skall han ersätta
rättighetshavaren för dennes
skada.

I fråga om upplåtelse som skett
skriftligen är även tidigare överlåtare
skadeståndsskyldig, om han underlåtit
att iakttaga vad som ålegat
honom enligt 11 § första stycket eller
om rättighetshavaren, inom sex månader
efter det att han fick kännedom
om överlåtelsen, hos överlåtaren
skriftligen anmäler att han vill behålla
sin rätt till skadestånd. Tidigare
överlåtare är dock ej skadeståndsskyldig,
om rättighetshavaren utan
överlåtarens samtycke låter inskrivning
dödas sedan denne överlåtit fastigheten,

fråga om rättighet som anges i 2 §.

126

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

18 §

Säljes fastigheten på exekutiv auktion och kommer upplåtelsen ej att
gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum ersätta
rättighetshavaren för hans skada, om upplåtelsen skett mot vederlag
eller egendomen sålts för annat ändamål än till betalning av fordran för
vilken egendomen svarar.

I fråga om upplåtelse som skett skriftligen är även tidigare överlåtare
skadeståndsskyldig, om rättighetshavaren inom sex månader efter det att
han fick kännedom om försäljningen anmäler att han vill behålla sin rätt
till skadestånd. Har anmälan skett enligt 17 § andra stycket, fordras dock
ej ny anmälan.

Har rättighetshavaren för att bevara
rättigheten tillskjutit medel enligt
bestämmelserna i utsökningslagen,
äger han erhålla ersättning för
tillskottet i den mån detta ej överstiger
värdet av rättigheten.

Har rättighetshavaren för att bevara
rättigheten tillskjutit medel enligt
lagen ( ) om exekutiv för säljning

av fast egendom, äger han
erhålla ersättning för tillskottet i den
mån detta ej överstiger värdet av
rättigheten.

Rätt till ersättning enligt första—tredje styckena tillkommer ej rättighetshavaren
i förhållande till den utan vars samtycke han låtit inskrivning
dödas eller nedsättas eller, på grund av överenskommelse vid auktionen,
låtit rättighetens företrädesläge försämras på annat sätt. Om det är uppenbart
att rättigheten ändå skulle gått förlorad, äger vad nu sagts icke tilllämpning.

I fråga om rättighet som anges i 2 § är endast den från vilken försäljningen
ägt rum skyldig att utge skadestånd eller annan ersättning.

19 §

Överlåtes fastigheten, är den nye ägaren berättigad att uppbära arrende,
hyra eller annat sådant vederlag som skall utgå under rättighetens hela bestånd
i särskilda poster, i den mån vederlaget förfaller till betalning efter
överlåtelsen eller, om fastigheten skall tillträdas senare, efter tillträdesdagen.
Efter nämnda tidpunkt äger han även i övrigt utöva de rättigheter
som på grund av avtalet tillkomma fastighetens ägare. På belopp, som förfaller
till betalning mer än sex månader eller, i fråga om arrende, ett år
efter det att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick
skälig anledning till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna
fordran hos den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning
som rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse
med denne, om den nye ägaren icke ägt eller bort äga kännedom
därom vid överlåtelsen.

Skall rättigheten bestå mot den som efter överlåtelse blivit ägare av fastigheten,
svarar den nye ägaren för tidigare ägares åligganden i den mån de
skola fullgöras sedan han tillträtt fastigheten. Underlåter den nye ägaren
att fullgöra sådant åliggande, äger rättighetshavaren erhålla ersättning av
tidigare ägare för sin skada, om han inom sex månader efter det att han
fick kännedom om överlåtelsen skriftligen anmält att han vill behålla sin
rätt till skadestånd. Har anmälan skett enligt 17 § andra stycket eller 18 §
andra stycket, fordras dock ej ny anmälan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

127

Har fastigheten förvärvats på exekutiv
auktion, gäller bestämmelserna
i utsökningslagen i fråga som avses
i första och andra styckena.

Har fastigheten förvärvats på exekutiv
auktion, gäller lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom
i fråga soin avses i första och
andra styckena.

20 §

Förbehåll som upphäver eller inskränker rättighetshavarens rätt till skadestånd
eller annan ersättning enligt 17—19 §§ är utan verkan.

21 §

Finnas i samma fastighet flera rättigheter som ej äro inskrivna och
kunna de ej utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra, äga
de sinsemellan företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits.

Äro upplåtelserna samtidiga eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett, skall rätten på talan förordna om företrädet mellan dem med hänsyn
till vad som kan ha förutsatts vid upplåtelserna och till omständigheterna
i övrigt.

22 §

Vid exekutiv auktion äga rättigheter som ej äro inskrivna sinsemellan
företräde efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Äro upplåtelserna samtidiga
eller kan det ej utrönas i vilken tidsföljd de skett, äga de lika rätt,
om annat ej blivit bestämt enligt 21 § andra stycket.

Första stycket gäller i tillämpliga delar när myndighet i annat fall fördelar
medel mellan rättsägare i den ordning som gäller vid fördelning av
köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom.

23 §

När rättighet skall vika enligt 21 §, äger rättighetshavaren erhålla ersättning
av upplåtaren för skada, om han vid upplåtelsen varken ägt eller bort
äga kännedom om den andra upplåtelsen.

24 §

Bestämmelserna i 6 kap. 8 § äger
motsvarande tillämpning i fråga om
nyttjanderätt, servitut, samfällighetsrätt
och rätt till elektrisk kraft.

Bestämmelserna i 6 kap. 8 § om
panträtt som upplåtits av annan än
rätte ägaren äga motsvarande tilllämpning
i fråga om nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt.

Kommer rättighet som upplåtits mot vederlag att förfalla av anledning
som avses i första stycket, äger rättighetshavaren erhålla ersättning av upplåtaren
för skada, om han var i god tro när upplåtelsen ägde rum. Bestämmelser
om rätt till ersättning av staten i vissa fall samt om statens rätt att
inträda i den skadelidandes ställe finnas i 18 kap.

25 §

Om rättighetens upphörande eller inskränkning på grund av expropriation
eller liknande tvångsförvärv samt om rättighetshavarens rätt till ersättning
i anledning härav finnas särskilda bestämmelser.

128

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Verkan av fastighetens delning

Verkan av ändring i fastighetsindel
ningen

26 §

Delas fastighet som besväras av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt,
gäller rättigheten i var och en av de nya fastigheterna. Är rättighetens
utövning på grund av rättsförhållandets natur eller bestämmelse i
upplåtelsehandlingen begränsad till visst område, upphör rättigheten dock
att besvära fastighet som icke omfattar någon del av området.

Delas fastighet i vilken upplåtits
rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten
i den fastighet där den
elektriska stationen eller huvuddelen
därav är belägen.

Skyldighet att tillhandahålla skriftligt
avtal

27 §

När tvist om beståndet av ngttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt
eller vad som i fråga om
sådan rättighet skall gälla mellan
fastighetsägaren och rättighetshavaren
första gången handlägges av
underrätt eller skiljemän, åligger
det vardera parten att tillhandahålla
sitt exemplar av avtalet, om detta
är skriftligen upprättat. Avtalet
skall förses med anmärkning som
utvisar vad tvisten gäller och vilken
dag avtalet företeddes.

Om föreläggande i anledning av
underlåtenhet att tillhandahålla avtal
enligt första stycket gäller vad
som i allmänhet är föreskrivet om
företeende av skriftligt bevis i rättegång
eller inför skiljemän.

27 §

Gäller nyttjanderätt eller servitut
efter fastighetsdelning i flera fastigheter,
skall vederlaget för rättigheten
tillkomma ägarna av dessa i förhållande
till belastningen på varje
fastighet.

28 §

Om fastighet, som besväras av
nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt,
undergår fastighetsreglering
och om rättighetens utövning
icke är begränsad till visst område
av fastigheten, gäller rättigheten
därefter i fastigheten sådan den är
efter fastighetsregleringen.

Nyttjanderätt, servitut, samfällighetsrätt
och rätt till elektrisk kraft
upphör att gälla i mark eller bygg -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

129

nåd som genom fastighetsreglering
överföres till annan fastighet eller
intages i samfällighet.

29 §

Har fastighet som besväras av
tomträtt, servitut eller samfällighetsrätt
genom fastighetsreglering undergått
förändring av betydelse för
rättighetens utövning, skall vederlag
som utgår för rättigheten jämkas.

Undergår annan nyttjanderätt än
tomträtt sådan förändring som anges
i första stycket, och innebär förändringen
att nyttjanderätt ens värde
minskar, skall vederlaget nedsättas
med skäligt belopp. Vill nyttjanderättshavaren
hellre säga upp
avtalet, får han göra det, om förändringen
ej är av endast ringa betydelse.
Innebär förändringen att nyttjanderättens
värde ökar, får fastighetsägaren
säga upp avtalet, om nyttj
and er ätt shav ar en icke medger skälig
höjning av vederlaget.

Väckes ej talan om jämkning enligt
första eller andra stycket av vederlaget
inom två månader från fastighetsbildningsbeslutet,
är rätten
till talan förlorad. Sker ej uppsägning
inom nyss angivna tid, är rätten
till uppsägning förlorad.

Om rättighetshavares rätt till ersättning
i vissa fall vid fastighetsreglering
gäller särskilda bestämmelser.

8 KAP.

Allmänna bestämmelser om arrende
Inledande bestämmelser
1 §

Detta kapitel avser avtal, varigenom jord upplåtes till nyttjande mot vederlag.
Upplåtelsen kan ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende
eller lägenhetsarrende.

Om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende finns bestämmelser
även i 9—11 kap.

Lägenhetsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ända5
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del A

130 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

mål än jordbruk och upplåtelsen icke är att anse som bostadsarrende eller
anläggningsarrende.

2 §

Strider förbehåll i arrendeavtal mot bestämmelse i 8—11 kap., är förbehållet
utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans
ställe, om ej annat anges i bestämmelsen. Gäller enligt sådan bestämmelse
förbehåll om det godkänts av arrendenämnden, får godkännande sökas endast
om detta särskilt angivits i avtalet. Föreligger sådan avtalsbestämmelse
men vägras godkännande, förfaller avtalet, om ej annat överenskommits.

Arrendeavtals ingående

3 §

Avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende skall
upprättas skriftligen. I handlingen skall samtliga avtalsvillkor anges. Ändring
eller tillägg som ej avfattas skriftligen är utan verkan. Har arrendestället
tillträtts utan att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott
på brukaren att giltigt arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, har
han rätt till ersättning för skada. Väckes ej talan om ersättning inom ett år
från det jorden avträddes, är rätten till talan förlorad.

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om ej annat överenskommes.

Arrendetid och uppsägning

4 §

Är vid lägenhetsarrende arrendetiden ej bestämd, upphör avtalet att gälla
på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från det uppsägning
skedde. Sker uppsägning innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör
avtalet dock genast att gälla. Vad som sagts nu gäller ej, om uppsägningstid
avtalats. Bestämmelser om arrendetid vid jordbruksarrende, bostadsarrende
och anläggningsarrende finns i 9—11 kap.

Fardag vid arrende är den 14 mars.

Infaller dag då arrendeställe enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i
stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats.

5 §

Har vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende jordägaren
i annat fall än som anges i 7, 14, 18 och 23 §§, 7 kap. 5 och 29 §§ samt
9 kap. 30—32 §§ förbehållit sig eller annan ägare av fastigheten rätt att återtaga
arrendestället helt eller delvis före arrendetidens utgång, gäller förbehållet
endast om det godkänts av arrendenämnden.

6 §

Uppsäges arrendeavtal med anledning av att arrenderätten är förverkad,
upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter uppsägningen,
om ej rätten eller överexekutor finner skäligt att avtalet upphör
tidigare.

Om arrendeavtal uppsäges av annan orsak som ger jordägare eller arrendator
rätt att frånträda avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägning

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A I3i

innan arrenöatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att
gälla.

7 §

Är jordbruksarrende, bostadsarrende eller lägenhetsarrende upplåtet för
arrendatorns livstid, har vid dennes död hans make rätt att inträda som
arrendator under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan avtalet träffades.
Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får jordägaren dock uppsäga
avtalet. När avtalet upphör att gälla på grund av arrendatorns eller den
efterlevande makens död, skall arrendestället avträdas på den fardag som
inträffar närmast efter sex månader från dödsfallet.

8 §

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej skriftligt erkännande om uppsägningen
lämnas.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga arrendeavgift på jordägarens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen
medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast
kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon
som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda,
om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att arrendeförhållande skall upphöra
och ansökan om vräkning av arrendator gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Hinder i arrenderätten

9 §

Har jordägaren i arrendeavtalet uppgivit att arrendeställets ägovidd är
större än den är eller har han lämnat annan liknande oriktig uppgift i avtalet,
har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning
för skada. Han får även uppsäga avtalet. Är bristen av ringa betydelse
eller har mer än ett år gått från tillträdet, får uppsägning ske endast
om jordägaren förfarit svikligt.

10 §

Minskas eller försämras arrendeställets ägor genom vattenflöde, jordras
eller annan sådan händelse och är ej arrendatorn vållande till skadan, har
arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även
uppsäga avtalet, om förändringen ej är av endast ringa betydelse. Uppsägning
får ej ske sedan mer än ett år gått från förändringen eller, om denna
inträffade innan arrendatorn tillträtt arrendestället, från tillträdet.

11 §

Om någon del av arrendestället frångår arrendatorn på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av omständighet som avses i 7 kap.
24 §, har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften. Arren -

132 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

datorn har även rätt att uppsäga avtalet enligt reglerna i 10 §, om han var
i god tro när avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns
i 7 kap.

Betalning av arrendeavgift
12 §

Arrendeavgiften skall betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång,
om ej annat avtalats.

Ytterligare bestämmelser om betalning av arrendeavgift vid jordbruksarrende
finns i 9 kap.

Besiktning m. m.

13 §

Jordägaren har rätt att erhålla tillträde till arrendestället för besiktning.
Skall arrendestället avträdas, är arrendatorn skyldig att låta det visas på
lämplig tid. Jordägaren skall i god tid underrätta arrendatorn om tiden för
besiktningen eller visningen.

Pant eller borgen

14 §

Är pant eller borgen ställd för arrendeavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är arrendatorn skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom tre månader, får
jordägaren uppsäga avtalet. Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning
för skada.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

15 §

Överlåtes vid lägenhetsarrende fastigheten och gäller enligt 7 kap. arrendeavtalet
ej mot den nye ägaren, skall dock denne, om han icke vill låta avtalet
gälla, uppsäga avtalet inom tre månader från överlåtelsen. I annat
fall gäller avtalet mot honom.

16 §

Utmätes fastigheten före tillträdesdagen eller fastställes före nämnda dag
fordran, för vilken panträtt upplåtits, till betalning ur fastigheten, får arrendatorn
uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad från det arrendatorn fick kännedom
om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves utmätningen
eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning
ske därefter.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om jordägaren försättes i
konkurs före tillträdesdagen.

17 §

Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Sker ej
uppsägning inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning
av fordringar, svarar konkursboet för avtalets fullgörande under
återstoden av arrendetiden.

Uppsäger konkursboet avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för
skada.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 133

18 §

Om vid bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende arrendatorn
försättes i konkurs innan han tillträtt arrendestället, är arrendatorn
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det säkerheten fordrades, får jordägaren uppsäga avtalet.

Uppsäger jordägaren avtalet och är avtalet träffat för viss tid som understiger
tio år, har jordägaren rätt till ersättning för skada, om ej annat avtalats.
Är avtalet träffat för längre tid, skall jordägaren utge skälig ersättning
för arrenderättens värde.

Om jordbruksarrende finns särskilda bestämmelser i 9 kap.

Överlåtelse av arrenderätten
19 §

Vid jordbruksarrende och lägenhetsarrende får arrendatorn icke överlåta
arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej annat följer av andra och
tredje styckena.

Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år och vill
arrendatorn överlåta arrenderätten, skall han erbjuda jordägaren att återtaga
arrendestället mot skyldighet att betala arrendatorn skälig ersättning
för arrenderättens värde, om ej annat avtalats. Kan vid jordbruksarrende
överenskommelse ej träffas om ersättningens belopp, skall det bestämmas
vid avräkning enligt 9 kap. 23 §. Har jordägaren ej inom en månad från
erbjudandet förklarat sig villig att återtaga arrendestället, får arrendatorn
överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken
tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer
arrendator för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren
skall göras inom sex månader efter dödsfallet.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller annat
liknande förvärv.

Om bostadsarrende och anläggningsarrende finns särskilda bestämmelser
i 10 och 11 kap.

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt
20 §

Arrendatorn får ej utan jordägarens samtycke upplåta nyttjanderätt till
arrendestället eller del av detta. Han får dock hyra ut ledigt utrymme i
byggnad eller upplåta område av ouppodlad mark till upplagsplats eller för
liknande ändamål, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren och har
ej annat avtalats.

Arrendatorn får hyra ut egen byggnad, om det kan ske utan påtaglig olägenhet
för jordägaren och ej annat avtalats.

Arrendatorns rätt att bortföra honom tillhörig egendom

21 §

Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han
i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall vad

134

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

han utfört erbjudas jordägaren till inlösen vid avträdet. Har denne ej inom
en månad från erbjudandet förklarat sig villig att lösa vad han utfört, får
arrendatorn föra bort det. Han skall dock återställa arrendestället i tjänligt
skick.

Är ej vad arrendatorn enligt första stycket får skilja från fastigheten
bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på
lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.

Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
för värdet av vad som tagits från fastigheten.

Första—tredje styckena gäller ej, om annat avtalats.

22 §

Försummar arrendatorn att inom tre månader från det arrendestället avträddes
föra bort annan honom tillhörig egendom än som avses i 21 §, tillfaller
egendomen jordägaren utan lösen, om ej annat avtalats.

Arrenderättens förverkande

23 §

Arrenderätten är förverkad och jordägaren således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften utöver en månad
efter förfallodagen,

2. om arrendatorn vid jordbruksarrende undandrager sig att utföra arbete
som åligger honom enligt avtalet,

3. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad
som åligger honom enligt 9 kap. 35 § och icke på tillsägelse vidtager rättelse,

4. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts
vid upplåtelsen eller, om viss odlingsplan är fastställd i avtalet eller
detta innehåller annan bestämmelse om hävden, avviker från vad som sålunda
bestämts och icke på tillsägelse vidtager rättelse,

5. om arrendatorn utan behövligt samtycke överlåter arrenderätten eller
eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt,

6. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans
åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för
jordägaren att skyldigheten fullgöres.

Arrenderätten är icke förverkad, om det som ligger arrendatorn till last
är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

24 §

Är arrenderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 23 § första
stycket 1—4 men sker rättelse innnan jordägaren gjort bruk av sin rätt att
uppsäga avtalet, kan arrendatorn icke därefter skiljas från arrendestället på
den grunden. Detsamma gäller om jordägaren icke uppsagt avtalet inom sex
månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 23 § första
stycket 5 eller 6.

25 §

Är arrenderätten enligt 23 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av arrendeavgift och har jordägaren med anledning där -

Kungl. Ma j:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 135

av uppsagt avtalet, får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från
arrendestället, om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från
uppsägningen. I avvaktan på att arrendatorn visar sig ha fullgjort vad som
sålunda fordras för att återvinna arrenderätten, får beslut om vräkning icke
meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Särskilda bestämmelser

26 §

Jordägare eller arrendator, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av arrendeförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det arrendatorn
avträdde arrendestället. Om vid jordbruksarrende avräkningssyn
klandras inom tid som angivits nu, får talan väckas inom två år från det
klandret slutligt avgjorts. Iakttages ej tiden, är rätten till talan förlorad, om
ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

27 §

Skulle tillämpning av arrendevillkor uppenbarligen strida mot god sed i
arrendeförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

28 §

Bär skriftligt arrendeavtal upprättats och står arrendatorn i skuld för
arrendeavgift eller ersättning för brist när han skall avträda arrendestället,
får jordägaren kvarhålla så mycket av arrendatorns lösören och byggnader
på arrendestället som svarar mot hans fordran, till dess arrendatorn gör rätt
för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877: 31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

29 §

Vid jordbruksarrende och bostadsarrende får avtal mellan jordägare och
arrendator, att framtida tvist med anledning av arrendeförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen, ej göras gällande i fråga om arrendatorns rätt eller
skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor
eller ersättning enligt 9 kap. 14 §. I övrigt gäller skiljeavtalet
ej såvitt därigenom skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats
om skiljemännens antal eller om sättet för deras utseende eller om förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om
skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet
utse arrendenämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid
för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges
i nämnda lag.

Förfarandet i arrendetvister
30 §

I varje län skall finnas en arrendenämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd.

136 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

31 §

Arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva
frågor enligt 9 kap. 10 och 14 §§ och 10 kap. 6 § samt övriga frågor som
enligt 8—10 kap. ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd
i arrendetvister. Närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas
i särskild lag.

32 §

Om part ej godtager arrendenämnds beslut i fråga som avses i 9 kap. 10
eller 14 § eller 10 kap. 6 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan
mot andra parten inom två månader från det parten erhöll del av beslutet.
Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Arrendenämnds beslut i ärende enligt 5 §, 9 kap. 2, 3, 7, 15, 18 eller 21 §
eller 10 kap. 2—4 eller 7 § får ej klandras.

33 §

Arrendetvist som ej enligt 31 § ankommer på arrendenämnds prövning
skall, om icke Konungen bestämmer annat, upptagas av fastighetsdomstolen
i den ort där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 32 § och ärende
enligt 9 kap. 24 § upptages av samma domstol.

Tvist som efter klander mot arrendenämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

34 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställelse av
arrendevillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av arrendeavtal,
fastställelse av arrendevillkor eller ersättning enligt 9 kap. 14 §.

9 KAP.

Jordbruksarrende

Inledande bestämmelse

1 §

Detta kapitel avser arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande.

Arrendetid och uppsägning

2 §

Avtal om jordbruksarrende skall träffas för viss tid eller för arrendatorns
livstid. Avser avtalet jord, varöver upplåtaren icke kan förfoga utöver
sin egen besittningstid, får avtalet träffas även för sådan tid. Är arrendetiden
icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

Omfattar arrende för viss tid bostad för arrendatorn, skall arrendetiden
utgöra minst fem år eller, om jordägaren är kommun, minst ett år. Än
arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år
eller, om jordägaren är kommun, ett år.

Förbehåll som strider mot andra stycket gäller, om förbehållet godkänts
av arrendenämnden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 137

3 §

Gäller arrendeavtal för viss tid som ej understiger ett år, skall uppsägning
alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.

Uppsägning skall ske, om arrendetiden är minst fem år, senast ett år
före arrendetidens utgång eller, om arrendetiden är kortare än fem år
men minst ett år, senast åtta månader före arrendetidens utgång.

Om avtal som avses i första stycket ej uppsäges inom rätt tid, anses det
förlängt på tid som motsvarar arrendetiden eller, om denna är längre än
fem år, på sistnämnda tid.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om förbehållet godkänts av arrendenämnden. Utan hinder härav gäller
dock förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges
i tredje stycket.

4 §

Gäller arrendeavtal för viss tid som understiger ett år och har ej förbehåll
gjorts om uppsägning, anses avtalet förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, om arrendatorn fortsatt med brukandet två månader efter arrendetidens
utgång utan att jordägaren anmodat honom att lämna arrendestället.
Vad som sagts nu gäller ej, om annat avtalats.

5 §

Avlider arrendatorn före arrendetidens utgång, får dödsboet uppsäga avtalet
inom sex månader från dödsfallet, om ej annat avtalats.

6 §

Den som skall tillträda arrendeställe har rätt att fjorton dagar före tillträdesdagen
få åt sig upplåten hälften i arrendeställets hus, om ej annat
avtalats.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet

7 §

Bestämmelserna i 8—13 §§ gäller vid arrende för viss tid, utom när

1. arrendetiden uppgår till högst ett år och arrendet icke omfattar bostad
för arrendatorn, eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller mot arrendatorn, om förbehållet godkänts av arrendenämn den.

8 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet eller om arrendatorn uppsagt avtalet
enligt 3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade
villkor, har arrendatorn rätt till förlängning av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller arrendeavtalet kan uppsägas enligt
8 kap. 14 § även om jordägaren icke uppsagt avtalet att upphöra på någon
av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling
eller hans adoptivbarn eller dess avkomling skall bruka arrendestället,

5f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del A

138 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter och det ej av särskilda skäl är
obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,

5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,

6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas
för annat ändamål än jordbruk och det ej är obilligt mot arrendatorn
att arrendeförhållandet upphör.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och arrendeavtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av
första stycket rätt till sådan förlängning.

9 §

Vid förlängning av arrendeavtal är arrendatorn skyldig att godtaga den
arrendeavgift som jordägaren fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock
avgiften utgå med skäligt belopp. Annat av jordägaren uppställt villkor
skall gälla, om det ej strider mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest
är obilligt. Förlängning skall dock ske för tid som motsvarar arrendetiden,
dock längst fem år, om ej annan tid av särskild anledning är lämpligare.
I den mån ändring av arrendevillkoren ej påkallas, skall samma villkor
som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal överenskommelse om arrendeavgiften
eller annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av första
stycket.

10 §

Föreligger tvist om förlängning av arrendeavtalet eller villkor för sådan
förlängning, åligger det jordägaren att skriftligen meddela arrendatorn att
denne, om han icke går med på att flytta, har att senast två månader efter
det han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten till arrendenämnden.
Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för
uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller
dock ej.

Om jordägaren fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket,
har arrendatorn att hänskjuta tvisten till arrendenämnden inom den i
första stycket avsedda tiden. lakttages ej denna, förfaller rätten till förlängning
av arrendeavtalet.

11 §

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet ännu ej avgjord när arrendetiden
går ut, har arrendatorn rätt att kvarsitta på arrendestället till
dess frågan är slutligt avgjord. För tid som arrendatorn sålunda kvarsitter
skall de förut gällande arrendevillkoren tillämpas till dess arrendevillkoren
för samma tid blir slutligt bestämda.

12 §

Bifalles arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, skall villkoren
för det fortsatta arrendet fastställas enligt 9 §.

Dom eller beslut varigenom arrendatorns talan bifalles anses som avtal
om fortsatt arrende.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 139

13 §

Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avträdet medges, om jordägaren eller
arrendatorn begär det.

Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges uppskov med avträdet,
skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till avträdet
fastställas enligt 9 §.

14 §

Kommer förlängning av arrendeavtal som omfattar bostad för arrendatorn
ej till stånd på grund av att förhållande som avses i 8 § första stycket 5 eller
6 föreligger och skall marken efter avtalets upphörande användas för ändamål
som kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller kan tillgodoses
genom expropriation, skall jordägaren till arrendatorn utge ett belopp som
motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för ett år under den senaste
arrendeperioden. Uppgår arrendatorns förlust på grund av att arrendeförhållandet
upphör till högre belopp, skall jordägaren i stället i skälig omfattning
ersätta förlusten, dock högst med belopp som motsvarar tre års arrendeavgifter,
beräknade så som nyss angivits.

Första stycket gäller ej, om det av särskilda skäl är obilligt mot jordägaren
att han ålägges ersättningsskyldighet.

Arrendeställets skick

15 §

Omfattar arrende bostad för arrendatorn eller hans anställda, skall jordägaren
vid tillträdet avlämna bostaden i det skick som föreskrives i hälsovårdsstadgan
(1958: 663).

Är bostad vid tillträdet icke i sådant skick som anges i första stycket, skall
vid tillträdessyn föreskrivas vilka åtgärder som skall vidtagas för att bristen
skall undanröjas och vilken kostnad som åtgärderna betingar samt utsättas
viss tid inom vilken de skall vara vidtagna.

Underlåter jordägaren att inom utsatt tid vidtaga föreskriven åtgärd, får
arrendatorn utföra åtgärden i jordägarens ställe. Sedan arbetet har fullbordats,
har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med det vid synen
fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får han göra
det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället är i
bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften
och ersättning för skada.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om förbehållet godkänts av arrendenämnden.

16 §

Avhjälper arrendatorn annan brist som föreligger vid tillträdet av arrendestället
än sådan som avses i 15 §, har han rätt till ersättning härför vid
avräkning enligt 23 §. Är arrendatorn befriad från skyldighet att återställa
arrendestället i visst skick, gäller vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

17 §

Arrendatorn skall vårda och underhålla arrendestället. Försämras det
genom att arrendatorn eftersätter vad som sålunda åligger honom, har jordägaren
rätt till ersättning vid avräkning enligt 23 §.

140

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
18 §

Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning vars fullständiga iståndsättande
vanligen icke omfattas av fastighetsunderhållet utan arrendatorns
vållande förstörts eller så skadats att anläggningen för att tjäna sitt ändamål
måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren utföra arbetet.
Sådan skyldighet föreligger dock endast om anläggningen behövs med
hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.

Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som avses
i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i dennes ställe. Sedan arbetet
har fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren, om ej
annat följer av tredje stycket. Vill arrendatorn hellre uppsäga avtalet, får
han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För den tid arrendestället
är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig nedsättning av
arrendeavgiften och ersättning för skada.

Jordägaren eller arrendatorn får påkalla arrendenämndens prövning huruvida
i visst fall byggnadsskyldighet enligt första stycket åvilar jordägaren.
Vill arrendatorn utföra arbetet, har han rätt till ersättning enligt andra
stycket endast om arrendenämnden medgivit att arbetet får utföras. Ersättningen
skall utgå med belopp som arrendenämnden fastställt.

Är arrendatorn befriad från skyldighet att återställa arrendestället i visst
skick, äger första—tredje styckena ej tillämpning.

19 §

Drabbas arrendestället av brandskada och föreligger ej byggnadsskyldighet
för jordägaren enligt 18 §, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Sedan arbetet
fullbordats, har arrendatorn rätt till ersättning av jordägaren med skäligt
belopp, om ej arrendatorn vållat skadan.

20 §

Vill arrendatorn i annat fall än som anges i 15, 18 eller 19 § uppföra ny
byggnad i stället för byggnad som han mottagit, skall han själv svara för
kostnaden.

Uppföres byggnaden enligt plan som godkänts av jordägaren eller är den
i annat fall lämplig för sitt ändamål, har arrendatorn vid avräkning enligt
23 § rätt till ersättning för brist som vid tillträdet fanns på den mottagna
byggnaden. Avdrag skall dock göras med kostnaden för avhjälpande av brist
på den nya byggnaden.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ledning
eller annan anläggning som ingår i arrendet.

21 §

Föreligger behov av ny täckdikning med hänsyn till en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket på arrendestället och utför arrendatorn täckdikningen
efter medgivande av arrendenämnden, har han, om ej annat avtalats,
rätt till ersättning av jordägaren sedan arbetet fullbordats. Ersättningen
skall utgå med belopp som arrendenämnden fastställt.

Om arrendatorn har anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller
vidtagit annan varaktig och för jordbruket nyttig åtgärd som ej är att hänföra
till byggnad eller täckdikning, har han vid avräkning enligt 23 § rätt till
ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats.

Del A

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

141

Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga
kostnaden.

22 §

Har jordägaren utfört arbete som avses i 18 § första stycket eller har
han utgivit ersättning till arrendatorn enligt 18 § andra stycket eller 21 §
första stycket för arbete som denne utfört, har jordägaren rätt till höjning
av arrendeavgiften, i den mån arrenderättens värde ökat genom arbetet.

Avräkning och syn

23 §

Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället
avträdes. Avräkning skall dessutom ske, när arrendeavtalet förlänges,
om mer än nio år förflutit från tillträdet eller, ifall avräkning skett
förut, från föregående avräkning och ej tidigare dag för avräkning avtalats.

Avräkningen skall grundas på syn, om ej avtal träffats att bevisning om
arrendeställets skick skall ske på annat sätt. Syn skall hållas, när arrendestället
tillträdes och när avräkning sker.

24 §

Syn skall förrättas av minst två ojäviga och med ortens jordbruksförhållanden
förtrogna synemän. De skall utses av jordägaren och arrendatorn
gemensamt bland dem som av länsstyrelse förklarats behöriga att vara
synemän. Enas parterna ej om valet, utser rätten synemän.

Har synemännen olika meningar, skall flertalets mening gälla. Kan beslut
ej åstadkommas på sådant sätt men har parterna eller rätten utsett
en av synemännen att vara ordförande, skall hans mening gälla som synemännens
beslut, om synemännen är flera än två. Kan ej heller på detta
sätt beslut åstadkommas, skall synemännen välja ytterligare en synemän,
som då blir ordförande. Enas ej synemännen om valet, skall rätten utse
synemännen.

Syn får ej påbörjas tidigare än sex månader före eller avslutas senare än
fyra månader efter den dag till vilken synen hänför sig, om ej rätten på
begäran av synemännen medger att synen får avslutas senare.

25 §

Synemännen skall utsätta synen till tid då marken är tjänlig samt underrätta
parterna om dagen. Uteblir part, får synen hållas endast om
parten bevisligen underrättats i god tid före synens påbörjande.

Menar part att synemän är jävig eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden,
skall parten framställa invändning om det innan synegången
börjar. Synemännen skall så snart det kan ske besluta över invändningen.
Senare får invändning framställas endast i samband med
klander av synen och då endast under förutsättning att parten icke varit
närvarande vid synen eller först efter det synegången börjat fått vetskap
om det förhållande på vilket invändningen grundas. I fråga om parts rätt
att i målet om klander åberopa sådant förhållande äger dessutom bestämmelserna
i rättegångbalken om jäv mot domare motsvarande tillämpning.

142

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

26 §

Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar,
brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället,
om jordägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån
brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av
synemännen. Vid syn skall även göras sådan uppskattning som behövs för
bestämmande av ersättning enligt 21 § andra stycket. Synemännen får anlita
sakkunnig eller biträde.

Över allt vad vid synen förekommer skall upprättas skriftlig handling,
som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning
göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande
samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad
den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom
tre månader från synens avslutande genom synemännens försorg delgivas
parterna i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen
i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

27 §

Parterna svarar solidariskt för synekostnaden. Sinsemellan svarar de
för hälften var.

28 §

Om part ej godtager syn, som hållits på sätt och inom tid som anges i 24 §,
får parten klandra synen genom att väcka talan mot andra parten inom
två månader från det synehandlingen delgavs honom. Klandras icke synen,
gäller den som fullt bevis för arrendeställets skick den dag till vilken
synen hänför sig. Motbevisning mot synen är därefter ej tillåten.

Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande,
om rätten begär det.

Betalning av arrendeavgift
29 §

Arrendeavgiften skall bestämmas och betalas i pengar. Har avtal träffats
i strid med vad som sagts nu, skall arrendeavgiften utgå med belopp, som
är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden
när avtalet träffades. Om förbehåll att arrendatorn skall utföra arbete finns
bestämmelser i 36—39 §§.

Arrendatorns konkurs

30 §

Försättes arrendatorn i konkurs, får jordägaren uppsäga avtalet. Innehåller
avtalet förbehåll om rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten och
inträffar konkursen efter det arrendatorn tillträtt arrendestället, får jordägaren
dock ej uppsäga avtalet, om konkursboet inom tre månader från utgången
av den tid som är utsatt för bevakning av fordringar visar att överlåtelse
skett i enlighet med avtalet. Sker överlåtelse senare men innan jordägaren
uppsagt avtalet, har han ej uppsägningsrätt.

Uppsäger jordägaren avtalet och är detta träffat för viss tid som understiger
tio år, har jordägaren rätt till ersättning för skada.

Del A

143

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gäller arrendeavtalet för viss tid som ej understiger tio år, har arrendatorn
rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat avtalats.
Kan överenskommelse om ersättningens belopp ej träffas, skall detta fastställas
vid avräkning enligt 23 §.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

31 §

Överger arrendatorn arrendestället och lämnar det obrukat eller utan
vård, får jordägaren genast återtaga det. Jordägaren har även rätt till ersättning
för skada.

32 §

Har jordägaren utgivit ersättning för torrläggning av mark enligt vattenlagen
(1918: 523) eller för byggande av enskild väg, får jordägaren uppsäga
avtalet, om arrendatorn icke medger skälig höjning av arrendeavgiften. Uppsägning
skall ske inom ett år från det företaget fullbordades.

33 §

Arrendatorn får ej nyttja skog eller skogsmark eller taga torv från torvmosse
som finns på arrendestället. Han får ej heller avhända detta annat,
som ej är att hänföra till den årliga avkastningen.

34 §

Om arrendatorns rätt till jakt och fiske finns särskilda bestämmelser.

35 §

Har jordägaren lämnat arrendatorn kreatur eller redskap för att användas
på arrendestället och är visst värde bestämt för det som lämnats, skall
ax-rendatorn hålla sådan egendom på arrendestället under arrendetiden.
Egendomen skall för vartdera slaget i värde motsvara det som han mottagit.
Vad som sättes i stället för det som lämnats tillhör jordägaren utan särskilt
förbehåll.

Har jordägaren enligt skriftlig handling lämnat egendom som avses i
första stycket och är avtalad avgift för användandet av egendomen förfallen
till betalning eller underlåter arrendatorn att avlämna vad som tillkommer
jordägaren, äger 8 kap. 28 § motsvarande tillämpning.

Arbetsavtal i samband med arrende

36 §

Bestämmelse i arrendeavtal att arrendatorn skall utföra arbete får ej innefatta
skyldighet att utföra arbete utöver fastställt antal dagsverken eller
annat bestämt arbele.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet utföra dagsverken men är ej bestämt,
hur de skall fördelas på särskilda tider av året, skall hela antalet
dagsverken jämnt fördelas på årets veckor, i den mån det kan ske. För
vai-je arrendeår eller, då avtalet föreskriver visst antal dagsverken under viss
tid av året, för varje sådan tid skall jordägaren i god tid lämna arrendatorn
uppgift på de dagar när arbetet skall utföras. Arrendatorn är ej
skyldig att inställa sig till arbete tidigare än på andra dagen efter det upp -

144 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

giften lämnats honom. Arbetet får ej utkrävas på sådant sätt att arrendatorn
hindras att behörigen sköta sitt jordbruk. Jordbruksdagsverken får dock
utan hinder av vad som sagts nu utkrävas enligt den fördelning som föreskrives
i avtalet.

I arrendeavtalet får ej intagas förbud för arrendatorn att utföra arbete åt
annan än jordägaren.

37 §

År arrendatorn enligt arrendeavtalet eller annat avtal mellan honom och
jordägaren skyldig att utföra arbete, skall ersättning till arrendatorn utgå
efter ortens pris vid tiden för arbetet.

38 §

Tillhandahåller jordägaren ej arbete som arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan jordägaren och arrendatorn är skyldig att
utföra eller annat för arrendatorn lika förmånligt arbete, får arrendatorn
uppsäga arrendeavtalet. Uppsägning får dock ej ske, om arrendatorns förlust
av arbetsinkomst är av ringa betydelse, och ej heller sedan arbetet tillhandahållits
arrendatorn. Har jordägaren ej inom en månad från uppsägningen
meddelat arrendatorn att den ej godtages, skall jordägaren anses ha
godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har arrendatorn, vare sig uppsägning
sker eller ej, rätt till ersättning för skada, om icke underlåtenheten att
tillhandahålla arbete nödvändiggjorts av ändrade ekonomiska eller tekniska
förhållanden.

39 §

Bestämmelserna i 36—38 §§ gäller ej, om arrendatorns åliggande är av
ringa betydelse.

10 KAP.

Bostadsarrende

1 §

Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället
uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda
bostad åt arrendatorn och honom närstående.

2 §

Avtal om bostadsarrende skall träffas för viss tid, minst fem år, eller för
arrendatorns livstid. År arrendetiden icke bestämd enligt vad som sagts nu,
gäller avtalet för fem år.

Förbehåll om kortare arrendetid än fem år gäller, om förbehållet godkänts
av arrendenämnden.

3 §

Gäller arrendeavtal för viss tid, skall uppsägning alltid ske för att avtalet
skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

145

Uppsägning skall ske senast ett år före arrendetidens utgång.

Om avtal som avses i första stycket ej uppsäges inom rätt tid, anses det
förlängt på fem år.

Förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller mot arrendatorn,
om förbehållet godkänts av arrendenämnden. Utan hinder härav gäller dock
förbehåll om längre tid för förlängning av avtalet än som anges i tredje
stycket.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om förlängning av arrendeavtal gäller vid
arrende för viss tid, utom när

1. hus som avses i 1 § ej finns på arrendestället då avtalet senast kan uppsägas
från jordägarens sida eller, om sådant hus finns, det då ej åsatts taxeringsvärde,
eller

2. arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

Förbehåll att arrenderätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning
gäller mot arrendatorn, om förbehållet godkänts av arrendenämnden.

5 §

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller arrendeavtalet kan uppsägas enligt
8 kap. 14 § även om jordägaren icke uppsagt avtalet att upphöra på någon
av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
arrendeavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i fall då sådant
erfordrats eller i strid med plan eller därmed jämförligt beslut av myndighet
angående markens bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället icke står i överensstämmelse med
gällande plan och jordägaren gör sannolikt att han skall använda marken i
enlighet med planen,

5. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för bebyggelse av
annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri
eller annan ekonomisk verksamhet, samt intresset för honom att kunna förfoga
över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder
endast en del av arrendestället och arrendeavtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första
stycket rätt till sådan förlängning.

6 §

I fråga om förlängning av arrendeavtal äger 9 kap. 9—13 §§ motsvarande
tillämpning.

7 §

Är arrendeavtalet slutet för viss tid och vill arrendatorn överlåta arrenderätten,
skall han erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet
att betala arrendatorn skälig ersättning för arrenderättens värde. Har

146 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt
kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad
han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen. Har jordägaren
ej inom en månad från erbjudandet förklarat sig villig att lösa vad som
erbjudits, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas.

Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt första
stycket lämnats.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn,
om förbehållet godkänts av arrendenämnden.

It KAP.

Anläggningsarrende

1 §

Anläggningsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt
att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad,
som ej är av endast ringa betydelse för verksamhetens bedrivande. Har
upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller för viss tid som understiger
ett år, föreligger dock icke anläggningsarrende.

2 §

Avtal om anläggningsarrende skall träffas för viss tid. Är arrendetiden
icke bestämd enligt vad som sagts nu, gäller avtalet för fem år.

, 3 §

Har ej annat avtalats, anses arrendeavtal innefatta villkor att, om uppsägning
ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, dock längst fem år.

Uppsägning skall ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om
ej annan tid avtalats.

4 §

Bestämmelserna i 5 och 6 §§ om rätt till ersättning för arrendatorn med
anledning av arrendets upphörande gäller, om ej annat avtalats och ej heller
arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger.

5 §

Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet och vägrar han att förlänga arrendeförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att jordägaren för förlängning kräver arrendeavgift som ej är skälig
eller uppställer annat villkor som strider mot god sed i arrendeförhållanden
eller eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta arrendatorn
dennes förlust på grund av arrendeförhållandets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäli
gen kan fordras att jordägaren förlänger arrendeförhållandet,

Del A

147

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

2. jordägaren gör sannolikt, att marken skall användas för annat ändamål
än det med upplåtelsen avsedda och intresset för honom att kunna förfoga
över marken för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende, eller

3. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har samband med att denne bekostat uppförande
av byggnad eller utförande av annat arbete på arrendestället skall
beaktas vid ersättningens bestämmande endast om åtgärden vidtagits i enlighet
med arrendeavtalet.

6 §

Om arrendatorn icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar jordägaren
att han önskar behålla arrendestället, är hans rätt till ersättning enligt
5 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden, har
jordägaren att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades underrätta
arrendatorn om de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har arrendatorn rätt till ersättning för förlust som avses i 5 §.

Arrendatorns meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsägning. År jordägarens meddelande enligt
första stycket avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga
adress, skall jordägaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom.

7 §

Har ej annat avtalats, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan
med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Förbehåll varigenom arrendatorns
rätt begränsas får dock ej göras gällande, när överlåtelse sker genom
exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs.

Första stycket första punkten äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller annat
liknande förvärv.

12 KAP.

Hyra

Inledande bestämmelser

1 §

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.

Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten,
äger detta kapitel tillämpning på avtalet, om jorden skall användas
för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än
jordbruk. Förenas tjänsteavtal, som ej är av endast ringa betydelse, med
upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, äger kapitlet tilllämpning,
om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen
av jorden.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till icke
oväsentlig del användas som bostad.

148 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot
hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges.

Hyresavtals ingående

2 §

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i laga
ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras anteckning
därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges
det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio månader,
förlängt på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §

Avlider hyresgäst som hyrt bostadslägenhet före hyrestidens utgång, får
dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör att
gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av makar

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

149

gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt som nu
angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, får vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet ingåtts innan
avtalet träffades och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som inträffar
närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som ger hyresvärd eller hyresgäst
rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § andra stycket och
4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande
tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgästen
tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa vardag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om skriftligt erkännande om uppsägningen
lämnas.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av
uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen
medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast
kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon
som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda,
om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som har rätt att mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och
Inrikes Tidningar.

150 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen
meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, får
han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse göra detta så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas
utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse göra
detta så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning
får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen
blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den tid lägenheten
är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i
hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i 9 § och
hyresgästen ej vid avtalets ingående kände till bristen eller kunnat upptäcka
den med vanlig uppmärksamhet.

12 §

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

151

13 §

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om ej annat avtalats.

16 §

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder
eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

152

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

18 §

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen på grund av att annat
förvärv äger företräde eller till följd av anledning som avses i 7 kap. 24 §,
har hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran. Hyresgästen har även
sådan rätt att uppsäga avtalet som anges i 11 §, om han var i god tro när
avtalet träffades. Bestämmelser om ersättning för skada finns i 7 kap.

19 §

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast sista
vardagen före början av den tid för vilken hyran beräknas. För bostadslägenhet
som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som rum, får dock
den hyra som belöper på annan kalendermånad än den första betalas senast
sista vardagen före månadens början, även om avtal träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

21 §

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,
när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan åsamkas hyresvärden och för ränta på beloppet.

Del A

153

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §

Överexekutor skall ofördröj ligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller
bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov
komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten
utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten
lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om
annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas
hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig
för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
avtalet.

154

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

25 §

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall halla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §

Hyresvärden har rätt att utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för
att utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

o Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestand. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttj anderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. Därvid äger 17 §
motsvarande tillämpning.

27 §

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt därtill, kan överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning
enligt 191 § utsökningslagen (1877:31 s. 1).

Pant eller borgen

28 §

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
får hyresvärden uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får dock hyresvärden
uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse för hyresvärden
att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot hyresgästen
att hyresförhållandet upplöses.

155

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §

Överlåtes fastigheten och gäller enligt 7 kap. hyresavtalet ej mot den nye
ägaren, skall dock denne, om han icke vill låta avtalet gälla, uppsäga avtalet
inom tre månader från överlåtelsen. I annat fall gäller avtalet mot honom.

Om byggnad genom fastighetsreglering överföres till annan fastighet
eller intages i samfällighet, åligger det tillträdaren att inom en månad
från det han tillträdde byggnaden uppsäga hyresavtal som gällde mot avträdaren.
I annat fall gäller avtalet mot honom.

30 §

Utmätes fastigheten före tillträdesdagen eller fastställes före nämnda
dag fordran, för vilken panträtt upplåtits, till betalning ur fastigheten, får
hyresgästen uppsäga avtalet. Han har även rätt till ersättning för skada.
Uppsägning skall dock ske inom en månad från det hyresgästen fick kännedom
om utmätningen eller fastställandet till betalning. Upphäves utmätningen
eller förfaller eljest frågan om fastighetens försäljning, får ej uppsägning
ske därefter.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om hyresvärden försättes
i konkurs före tillträdesdagen.

31 §

Försättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. Sker
ej uppsägning inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för
bevakning av fordringar, svarar konkursboet för avtalets fullgörande under
återstoden av hyrestiden.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 34—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §

Bestämmelserna i 32 § äger motsvarande tillämpning på hyresrättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller annat liknande förvärv.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte med anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får dock maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan
rätt tillkommer även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

156 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt andra stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Andra och tredje styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen avlider under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med
honom.

35 §

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan nnder hyres- eller bostadsrätt upplåten
lägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamiljshus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §

Överlåter hyregästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med
tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet
ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor fogas till
samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar jämte den
avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om
ej annat avtalas med hyresvärden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 157

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande
42 §

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två vardagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock, i fall
då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om hyresgästen
dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran
utöver två vardagar efter månadens början eller, såvitt angår hyran för
första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra
hand och ej på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

3. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

4. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

6. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är
av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

158

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

43 §

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 2 tillsagt hj^resgästen att vidtaga rättelse.

44 §

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte vardagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten
hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
även om hyresvärden icke uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa
grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för om -

Del A

159

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

byggnadens genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket
rätt till sådan förlängning.

47 §

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
även om hyresvärden icke uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran

160

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av första och andra
styckena.

49 §

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.

50 §

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten till dess frågan är slutligt
avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten skall de
förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid
blir slutligt bestämda.

51 §

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i domen
eller beslutet skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § även om hyresvärden icke uppsagt avtalet att upphöra
på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen, får på
begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden samtycker
till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 161

överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent
ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående
hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §

Konungen kan förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet
som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
börj ade, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning med anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd, eller

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

57 §

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund
att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på
grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan män att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden

6 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt Nr 20 Del A

162 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses
i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden
före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne
sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om
hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § skall rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som
meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

163

ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det över''
skjutande beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser

61 §

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat avtalats. Har den ena parten väckt talan i rätt tid, har
den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är förlorad.

62 §

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt,
i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.

66 §

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, får hyresvärden kvarhålla så mycket av hyresgästens
lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran, till dess hyresgästen
gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt 65 § utsökningslagen
(1877:31 s. 1) skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lä -

164 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

genheten, nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden.
I berörda hänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tilllämpas.
Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse
hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skilj emannaåtgärdens
avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33
—35, 40, 46, 47, 49—55 eller 67 §, såvida den har formen av kollektivavtal
och på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt
lagen (1936: 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse såsom
huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen kan dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §

Om part ej godtager hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, får parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra
parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke
beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §

Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av fastighetsdomstolen i den ort där fastigheten är belägen. Klandertalan
som avses i 71 § upptages, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen
och i annat fall av domstol som nyss nämnts.

Fastighetsdomstol skall i hyresmål bestå av ordföranden och den lagfarne
domaren samt tre nämndemän.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

73 §

Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om tillstånd som avses
i 34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej hel -

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

165

ler mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i fastighetsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18
kap. 6 § rättegångsbalken.

13 KAP.

Tomträtt

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid kan för visst ändamål
mot årlig avgäld i pengar upplåtas såsom tomträtt enligt bestämmelserna
i detta kapitel.

I tomträtt får upplåtas panträtt
och annan nyttjanderätt än tomträtt
samt servitut och samfällighetsrätt.
Till förmån för tomträtt får upplåtas
servitut och samfällighetsrätt.

i tomträtt får upplåtas panträtt
och annan nyttjanderätt än tomträtt
samt servitut, samfällighetsrätt och
rätt till elektrisk kraft. Till förmån
för tomträtt får upplåtas servitut och
samfällighetsrätt.

2 §

Tomträtt får upplåtas i fastighet som tillhör staten eller kommun eller
annars är i allmän ägo. Om Konungen för särskilt fall medger det, får tomträtt
upplåtas även i fastighet som tillhör stiftelse.

Tomträtt får ej upplåtas i del av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt.

Avtal varigenom tomträtt upplåtes
skall upprättas skriftligen. I handligen
skall uttryckligen anges att
upplåtelsen avser tomträtt.

§

Avtal varigenom tomträtt upplåtes
skall upprättas skriftligen. I
handlingen skall uttryckligen anges
att upplåtelsen avser tomträtt. Ändring
eller tillägg som ej avfattas
skriftligen är utan verkan.

4 §

I upplåtelsehandlingen skall anges ändamålet med upplåtelsen och det
belopp varmed avgälden skall utgå till dess annat bestämmes. Handlingen
skall dessutom innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens användning
och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skola gälla i
fråga om tomträtten.

Finnas vid tiden för upplåtelsen särskilda byggnadsbestämmelser rörande
fastigheten i stadsplan eller eljest, anses de ingå i upplåtelsen, om annat
ej avtalats.

166 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 §

Tomträttsupplåtelse innefattar överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad
och annan egendom som vid upplåtelsen hör till fastigheten enligt 2
kap. Vill fastighetsägaren betinga sig ersättning för den överlåtna egendomen,
skall den bestämmas särskilt.

6 §

Tomträttens inträde eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej
heller får inskränkning ske i tomträttshavarens rätt att överlåta tomträtten
eller att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i denna.

7 §

Om överlåtelse av tomträtt och om rättighet i eller till förmån för tomträtt
samt rättsförhållanden i övrigt angående tomträtt äga bestämmelserna
rörande fast egendom i första avdelningen av denna balk motsvarande tilllämpning,
om annat ej följer av särskilda bestämmelser om tomträtt.

8 §

Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt
sin skyldighet på grund av upplåtelsen, är han skyldig att återställa
vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skadan. Avtalet
får ej hävas i anledning av vad någondera sidan sålunda låtit komma
sig till last.

9 §

Tomträtt får ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken
den upplåtits.

2 kap. äger motsvarande tillämpning i fråga om tomträtt som inskrivits.

10 §

Avgälden skall utgå med oförändrat
belopp under vissa tidsperioder.
Om längre tid ej överenskommes, utgör
varje period tio år, den första
räknad från upplåtelsen eller den senare
dag som angivits i denna.

Avgälden skall utgå med oförändrat
belopp under vissa tidsperioder.

Om längre tid ej överenskommes, utgör
varje period tjugo år, den första
räknad från upplåtelsen eller den
senare dag som angivits i denna.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat
ändamål än bostadsbebyggelse,
få kortare tidsperioder än tjugo år
bestämmas. Period får dock icke understiga
tio år.

Om annat ej avtalats enligt tredje stycket eller bestämmes av rätten enligt
11 §, utgår avgälden under varje period efter den första med samma belopp
som under närmast föregående period.

Överenskommelse om ändring av avgälden får träffas senast ett år före
början av den tidsperiod, under vilken den ändrade avgälden skall gälla.

11 §

Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av
sådan tidsperiod som avses i 10 § talan om omprövning av avgälden, skall
rätten på grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 167

bestämma avgälden för den kommande tidsperioden. Vid bedömande av
markvärdet skall hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare
föreskrifter som skola tillämpas i fråga om fastighetens användning
och bebyggelse.

12 §

Utan hinder av 10 § äga fastighetsägaren och tomträttshavaren överenskomma
om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av ändrade förhållanden
rörande tomträttens utövning.

Kommer tomträttens värde att avsevärt minskas till följd av nya eller
ändrade byggnadsbestämmelser eller av annan särskild omständighet som
icke är att hänföra till tomträttshavaren eller beror av denne, äger tomträttshavaren
påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

13 §

Tomträttsavtal får ej uppsägas av tomträttshavaren.

14 §

Genom uppsägning från fastighetsägarens sida kan tomträtt bringas att
upphöra endast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommits,
utgör den första perioden sextio år, räknat från dagen för
upplåtelsen eller den senare dag som angivits i denna, samt varje följande
period fyrtio år från utgången av närmast föregående period.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
får överenskommelse träffas om kortare tidsperioder. Period får dock ej
vara kortare än tjugo år.

Uppsägning får ske endast om det är av vikt för ägaren att fastigheten
användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare.

15 §

Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång,
om längre uppsägningstid ej överenskommits. Uppsägning som sker
tidigare än fem år före periodens utgång är utan verkan. Det åligger fastighetsägaren
att inom samma tid som gäller för uppsägningen anmäla
denna till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Om
sådan anteckning ej skett, är uppsägningen ogiltig.

Uppsägning skall ske skriftligen med angivande av skälen för åtgärden.
Angående sättet för uppsägning gäller i övrigt 8 kap. 38 § i tillämpliga delar.

16 §

Föreligga ej skäl för uppsägning skall rätten på talan av tomträttshavaren
förklara den ogiltig. Väckes ej talan inom tre månader efter det att
uppsägningen antecknades i tomträttsboken, är rätten till talan förlorad.

17 §

Upphör tomträtten på grund av uppsägning, åligger det fastighetsägaren
att lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.
Lösesumman skall motsvara egendomens värde vid tomträttens upphörande

168 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

under antagande att tomträtten alltjämt skulle bestå med samma ändamål
och i övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och
bebyggelse.

Har kostnad som icke varit nödvändig nedlagts på tomträtten efter uppsägningen,
får värdeökning som uppkommit därigenom icke tagas i beräkning
vid bestämmande av lösesumman.

CJpplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
äga parterna överenskomma att det icke eller endast i begränsad omfattning
skall åligga fastighetsägaren att lösa egendomen enligt första stycket.

18 §

När det åligger fastighetsägaren att lösa egendomen, skall talan om lösesummans
bestämmande väckas inom ett år efter det att uppsägningen antecknades
i tomträttsboken eller, om talan väckts enligt 16 §, inom ett år
efter det att domen i målet vann laga kraft. Om denna tid ej iakttages, förfaller
uppsägningen. Talan får väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren.

Sedan dom varigenom lösesumman blivit bestämd vunnit laga kraft,
skall lösesumman inom en månad nedsättas hos länsstyrelsen. Nedsättning
behöver dock icke ske tidigare än en månad före den dag till vilken
uppsägningen ägt rum. Sker nedsättning ej inom föreskriven tid, äger länsstyrelsen
på ansökan låta uttaga beloppet som om betalningsskyldighet
ålagts genom domen. När nedsättning ägt rum, skall länsstyrelsen genast
göra anmälan till inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken.

Medel som nedsatts skola ofördröj ligen insättas i bank mot ränta.

19 §

När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och lösesumman
nedsatts enligt 18 §, upphör tomträtten med däri upplåtna rättigheter
och bliva inskrivningar i denna utan verkan. Innan nedsättning
skett, får tillträde ej äga rum utan tomträttshavarens medgivande.

Har tomträtten frånträtts på den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen
men är lösesumman då ännu icke nedsatt, är fastighetsägaren
skyldig att betala ränta till tomträttshavaren efter sex procent om året
från nämnda dag.

20 §

Det nedsatta beloppet jämte upplupen ränta skall av länsstyrelsen utbetalas
till den som är berättigad till det. Utan fastighetsägarens medgivande
får utbetalning dock ej ske före tillträdesdagen. Ränta som upplupit
före tillträdesdagen tillfaller fastighetsägaren.

Svarar tomträtten för beviljad eller sökt inteckning, äga bestämmelserna
om fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom motsvarande
tillämpning. Har rätten bestämt lösesumman till högre belopp än
tomträttshavaren yrkat och uppstår, efter betalning av de fordringar som
skola utgå ur denna, överskott som ej faller inom det yrkade beloppet, återställes
överskottet till fastighetsägaren.

Sammanträde för fördelningen hålles så snart det kan ske. Kallelse till
sammanträdet sändes genom länsstyrelsens försorg minst två veckor i för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 169

väg till tomträttshavaren och kända borgenärer som ha panträtt i tomträtten.
Om borgenär är okänd, införes kallelsen i allmänna tidningarna
och tidning inom orten.

De med fördelningen förenade kostnaderna betalas av fastighetsägaren.

21 §

Ha fastighetsägaren och tomträttshavaren sedan tomträtten upplåtits slutit
avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser
eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller i de föreskrifter som
i övrigt gälla angående tomträttens utövning eller i fråga varom överenskommelse
är tillåten enligt 10, 12, 14, 15 eller 17 §, gäller ändringsavtalet
mot den som har rättighet i tomträtten endast om inskrivning av avtalet är
beviljad eller ansökan därom förklarad vilande i avvaktan på att annat
hinder än som avses i 21 kap. 5 § andra stycket undanröjes. Angår avtalet
utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser, är avtalet
för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning kommer till stånd i enlighet
med avtalet.

Angående avtal som avses i första stycket gälla i övrigt bestämmelserna i
detta kapitel om upplåtelse av tomträtt i tillämpliga delar.

22 §

Överenskomma fastighetsägaren och tomträttshavaren om tomträttens
upphörande eller kommer tomträtten i fastighetsägarens hand eller övergår
äganderätten till fastigheten på tomträttshavaren och är tomträtten
inskriven, gäller dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Även om
inskrivningen av tomträtten dödas, svarar fastighetsägaren för rättighet
som gäller i tomträtten oberoende av inskrivning.

23 §

Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, giltighet av uppsägning
eller bestämmande av lösesumma upptages av expropriationsdomstolen.

24 §

Angående rättegången i mål som avses i 23 § gälla i tillämpliga delar bestämmelserna
om expropriation i allmänhet. Rör tvisten fråga som kan inverka
på den rätt som tillkommer innehavare av panträtt eller annan rättighet
som är inskriven, är rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande.

I mål angående bestämmande av lösesumma är fastighetsägaren skyldig
att ersätta tomträttshavarens rättegångskostnad i den mån annat ej föranledes
av 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken.

25 §

När talan väckes angående omprövning eller jämkning av avgäld eller
om giltigheten av uppsägning, skall rätten genast göra anmälan därom till
inskrivningsmyndigheten för anteckning i tomträttsboken. Detsamma gäller
när dom eller slutligt beslut i sådant mål vinner laga kraft.

6f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del A

170

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

26 §

Bestämmelse om förmånsrätt i fast
egendom för fordran i handelsbalken
eller annan författning gäller även i
fråga om fordran i tomträtt.

Bestämmelserna i utsökningslagen,
lagsökningslagen och konkurslagen
angående fast egendom och
rättighet däri äga motsvarande tilllämpning
i fråga om tomträtt.

Vid expropriation eller liknande
denna likställd med fast egendom.

Bestämmelserna i utsökningslagen
(1877: 31 s. 1), lagen ( )

om exekutiv försäljning av fast egendom,
lagsökningslagen (1946:808)
och konkurslagen (1921:225) angående
fast egendom och rättighet däri
äger motsvarande tillämpning i fråga
om tomträtt.

tvångsförvärv som avser tomträtt är

14 KAP.

Servitut

1 §

För att främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen
får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan
fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller
på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller
annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten
i fråga om dess användning i visst hänseende (servitut).

Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för
den härskande fastigheten och får icke förenas med skyldighet för ägaren
av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad
eller annan anläggning som avses med servitutet.

Bestämmelserna i detta kapitel avser icke servitut som tillkommit genom
förrättning enligt lagstiftningen om fastighetsbildning eller genom expropriation
eller liknande tvångsförvärv.

2 §

Servitut får upplåtas till förmån även för gruvegendom. I fråga om sådan
upplåtelse äger bestämmelserna i detta kapitel om servitut till förmån
för fastighet motsvarande tillämpning.

3 §

Servitut får ej avse rätt till skogsfång eller bete.

4 §

Servitut upplåtes skriftligen av
den tjänande fastighetens ägare. I
upplåtelsehandlingen skall anges den
härskande och den tjänande fastigheten
samt ändamålet med upplå -

Servitut upplåtes skriftligen av den
tjänande fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen
skall anges den
härskande och den tjänande fastigheten
samt ändamålet med upplåtel -

Del A

171

nr 20 år 1970

Kungl. Maj.-ts proposition

telsen. Upplåtelse som icke uppfyller
dessa föreskrifter är ogiltig.

Upplåtelsehandlingen skall i förekommande
fall innehålla de föreskrifter
för servitutets utövning som
avses gälla och uppgift om vederlag
för upplåtelsen. Om servitutet är
tidsbegränsat eller beror av villkor,
skall handlingen innehålla uppgift
jämväl därom. Detsamma gäller, om
ägaren av den tjänande fastigheten
åtagit sig att underhålla väg, byggnad
eller annan anläggning som avses
med servitutet.

sen. Upplåtelse som icke uppfyller
dessa föreskrifter är ogiltig. Ändring
eller tillägg som ej avfattas skriftligen
är utan verkan.

5 §

Servitut innebär skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att
tåla att fastigheten tages i anspråk för det med upplåtelsen avsedda ändamålet
eller att underlåta sådan utövning av honom såsom ägare tillkommande
befogenhet som strider mot detta ändamål. Det åligger honom dessutom
att på fastigheten underhålla väg, byggnad eller annan anläggning
som avses med servitutet, om upplåtelsen innehåller åtagande därom.

6 §

Servitut är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och
får ej överlåtas särskilt.

7 §

Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara
så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.

Har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg,
byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant
skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.

8 §

Om den härskande fastighetens ägare överskrider sin rätt eller ägare av
någondera fastigheten åsidosätter sin skyldighet, åligger det honom att
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada.

9 §

Är i fall som avses i 8 § vad den ene fastighetsägaren låtit komma sig
till last av väsentlig betydelse för den andre och sker ej rättelse inom skälig
tid efter anmaning, äger denne häva servitutet och erhålla ersättning för
skada.

10 §

Skall vederlag utgå för servitut och erlägges ej vederlaget inom en månad
efter förfallodagen, äger den tjänande fastighetens ägare häva servitutet
och erhålla ersättning för skada, om försummelsen icke är av ringa betydelse.

172

Del A

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970
11 §

Om ägaren av den härskande eller den tjänande fastigheten vill häva
servitutet enligt 9 eller 10 §, åligger det honom att underrätta den andre
därom utan oskäligt dröjsmål. Sker det ej, är rätten att häva förlorad.

Servitut får ej hävas, sedan betalning erlagts eller annan rättelse skett.

12 §

Delas den tjänande fastigheten
och är servitutet förenat med rätt till
vederlag, tillkommer vederlaget
ägarna av de fastigheter, i vilka servitutet
skall gälla efter delningen i
förhållande till varje fastighets besvär
av servitutet.

13 §

Den fasta egendom som servitutet
avser får ej belastas utöver
vad som följer av upplåtelsen till
följd av att den härskande eller tjänande
fastigheten delas eller sammanlägges
med annan fastighet eller
på grund av annan ändring i förhållandena.

U§

Sammanlägges den härskande och
den tjänande fastigheten, upphör
servitutet.

15 § U§

Bortför den härskande fastighetens ägare byggnad eller annan anläggning
som är avsedd för servitutet och som tillhör honom men finns på den
tjänande fastigheten, åligger det honom att återställa marken i tjänligt
skick. Om servitutet häves eller av annan orsak upphör, är han skyldig att
föra bort sådan anläggning inom ett år därefter. Sker det ej, tillfaller anläggningen
den tjänande fastighetens ägare utan lösen.

16 § 15 §

Om ändring och upphävande av servitut genom fastighetsreglering gäller
särskilda bestämmelser.

12 §

Den fasta egendom som servitutet
avser får ej belastas utöver vad
som följer av upplåtelsen till följd
av ändring i fastighetsindelningen
eller annan ändring i förhållandena.

13 §

Sammanlägges den härskande fastigheten
med den tjänande, upphör
servitutet att gälla.

15 KAP.

Samfällighetsrätt

1 §

Genom avtal mellan ägarna av två eller flera fastigheter (samfällighetsavtal)
kan upplåtas samfällighetsrätt i fastigheterna för att tillgodose en för
fastigheterna gemensam anläggning av stadigvarande betydelse för dem,
såsom parkeringsanläggning, lekplats, ledning eller värmeanläggning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 173

Om fastigheterna tillhör samme ägare, får samfällighetsrätt upplåtas genom
förklaring av ägaren. I fråga om sådan förklaring äger bestämmelserna
i detta kapitel om samfällighetsavtal motsvarande tillämpning.

2 §

Samfällighetsrätt får upplåtas även i byggnad eller annan anläggning, som
ej hör till fastighet, och i gruvegendom. I fråga om sådan upplåtelse gäller
bestämmelserna i detta kapitel om upplåtelse i fastighet i tillämpliga delar.

14 kap. 3 § äger motsvarande tillämpning i fråga om samfällighetsrätt.

3 §

De fastigheter i vilka samfällighetsrätt upplåtits utgör i allt som rör den
gemensamma anläggningen en samfällighet. Delaktigheten i samfälligheten
är förenad med äganderätten till varje särskild fastighet och får ej överlåtas
särskilt.

I fråga om förvaltning och upplösning av samfällighet gäller 22—34 §§
samt 43 § andra och tredje styckena lagen den 16 december 1966 (nr 700)
om vissa gemensamhetsanläggningar i tillämpliga delar. Lagens bestämmelser
om anläggningsbeslut skall därvid tillämpas på samfällighetsavtalet.

4 §

Samfällighetsrätt innebär dels rätt för ägare av fastighet som ingår i samfälligheten
att på de villkor samfällighetsavtalet innehåller tillgodogöra sig
den gemensamma anläggningen, dels skyldighet för honom att i den omfattning
som följer av avtalet bidraga till kostnaderna för samfällighetens
verksamhet, tåla att fastigheten nyttjas för denna verksamhet och i övrigt
fullgöra åtagande gentemot samfälligheten.

5 §

Samfällighetsavtal slutes skriftligen.
I avtalet skall anges de fastigheter
som ingår i samfälligheten och
ändamålet med avtalet. Detta skall
vidare innehålla uppgift om grunderna
för bidragsskyldighetens fördelning
mellan fastigheternas ägare.
Samfällighetsavtal som icke uppfyller
dessa föreskrifter är ogiltigt.

Samfällighetsavtal skall i förekommande
fall även innehålla bestämmelser
om beskaffenheten och omfattningen
av byggnad eller annan
anläggning som skall uppföras för
samfällighetens räkning och om annan
åtgärd som skall vidtagas samt
uppgift om vilka i samfälligheten ingående
fastigheter som beröres av åtgärden.
Om avtalet är tidsbegränsat
eller beror av villkor, skall det innehålla
uppgift jämväl därom. Det -

Samfällighetsavtal slutes skriftligen.
I avtalet skall anges de fastigheter
som ingår i samfälligheten och
ändamålet med avtalet. Detta skall
vidare innehålla uppgift om grunderna
för bidragsskyldighetens fördelning
mellan fastigheternas ägare
samt den belastning som eljest kan
ha lagts på någon av fastigheterna.
Samfällighetsavtal som icke uppfyller
dessa föreskrifter är ogiltigt. Ändring
eller tillägg som ej avfattas
skriftligen är utan verkan.

174 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

samma gäller, om ägaren av någon
i samfällighet en ingående fastighet
åtagit sig att sörja för underhåll eller
drift av anläggning för samfällighetens
verksamhet eller att på annat
sätt gå samfällighet en tillhanda
med eget arbete.

6 §

övergår i samfällighet ingående fastighet, varmed är förenad skyldighet
att utge periodiskt bidrag i pengar, till ny ägare på annat sätt än genom
försäljning på exekutiv auktion och skall samfällighetsrätten enligt denna
balk bestå mot den nye ägaren eller vill denne att fastigheten likväl står
kvar i samfälligheten, är han skyldig svara för oguldet belopp som den
förre ägaren haft att utge och som förfallit till betalning inom ett år före
den bestämda tillträdesdagen. Mot den nye ägaren anses beloppet förfallet
den dagen.

7 §

Om ägare av fastighet som ingår i samfällighet överskrider sin rätt eller
åsidosätter sin skyldighet, åligger det honom att återställa vad som rubbats
eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta skada.

8 §

Är i fall som avses i 7 § vad fastighetsägare låtit komma sig till last
av väsentlig betydelse för ägarna av övriga fastigheter som ingår i samfälligheten
och sker ej rättelse inom skälig tid efter anmaning eller har fastighetsägare
dröjt med att erlägga penningbidrag utöver en månad efter förfallodagen
och är försummelsen icke av endast ringa betydelse, får avtalet
hävas i vad angår den försumlige fastighetsägaren. Denne är även skyldig
att ersätta förlust som åsamkas övriga fastighetsägare till följd av hans
utträde ur samfälligheten.

9 §

Rätt till talan i fall som avses i 7 eller 8 § eller till hävning i fall som avses
i 8 § tillkommer i fråga om samfällighet som kan förvärva rättigheter och
ikläda sig skyldigheter samfällighetens styrelse och annars varje fastighetsägare
vars rätt är i fråga.

Den som vill begagna sig av hävningsrätt skall utan oskäligt dröjsmål
underrätta motparten därom. Sker det ej, är rätten att häva förlorad.

Samfällighetsavtal får ej hävas, sedan betalning erlagts eller annan rättelse
skett.

10 §

14 kap. 13—15 §§ äger motsvarande
tillämpning i fråga om samfällighetsrätt.

Bestämmelserna i 14 kap. 12—
15 §§ äger motsvarande tillämpning
i fråga om samfällighetsrätt.

11 §

Delas fastighet vari samfällighetsrätt är upplåten, svarar ägarna av de nya
fastigheterna solidariskt för penningbidrag som skulle ha belöpt på den ode -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 175

lade fastigheten. Mellan ägarna inbördes fördelas ansvaret i förhållande till
varje fastighets nytta av samfällighetsrätten efter delningen.

12 §

Om ändamål som avses med samfällighetsavtal till följd av ändrade förhållanden
förfallit eller väsentligen förlorat sin betydelse eller kan med avsevärt
mindre kostnad eller olägenhet tillgodoses på annat sätt, får rätten,
även om annat avtalats, på talan av samfälligheten eller fastighetsägare förordna
att samfälligheten skall upplösas. Samfälligheten skall också upplösas,
om alla fastighetsägarna är ense därom.

Föreligger förhållande som avses i första stycket endast beträffande viss
fastighet, får på talan av dess ägare förordnas att samfällighetsrätten i hans
fastighet skall avlösas.

13 §

Bestämmelserna i lagen om fastighetsbildning om ändring och upphävande
av servitut när servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den
tjänande fastigheten eller dess användning enligt stadsplan, tomtindelning
eller byggnadsplan äger motsvarande tillämpning i fråga om belastning som
på grund av samfällighetsavtal åvilar viss fastighet som ingår i samfälligheten.
Samfälligheten anses därvid som härskande fastighet.

16 KAP.

Hävd till fast egendom

1 §

Om någon beviljats lagfart på fast egendom, som kommit ur rätte ägarens
hand, och därefter under tjugo år i följd med äganderättsanspråk
innehaft egendomen, utan att talan om bättre rätt till egendomen väckts
mot innehavaren, har ägaren förlorat sin rätt till egendomen.

Om innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren varken ägde eller
bort äga kännedom om att överlåtaren icke var rätt ägare, gäller första
stycket när tiden för innehavet uppgår till tio år.

Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning om egendomen
innehafts av flera efter varandra sedan lagfart beviljats på den förstes
förvärv. Vid tillämpning av andra stycket gäller villkoret om att innehavet
grundas på överlåtelse och att innehavaren var i god tro endast den
förste innehavaren.

2 §

Vad av lag eller annan författning följer om verkan av underlåtenhet att
inom viss tid väcka talan om bättre rätt till fast egendom äger tillämpning,
om det innebär att frihet från rätte ägarens anspråk på egendomen vinnes
tidigare än enligt 1 §.

Om skyldighet att återbära egendom som tillträtts till följd av dödförklaring
gälla särskilda bestämmelser.

176

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17 KAP.

Företräde på grund av inskrivning

Företräde för förvärv på grund av
överlåtelse av fast egendom eller
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt framför annat
sådant förvärv

Företräde för förvärv på grund av
överlåtelse av fast egendom eller
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till elektrisk
kraft framför annat sådant
förvärv

1 §

Har någon överlåtit sin fasta egendom till två eller ha i annat fall två förvärv
skett som avse en och samma egendom, äger det förvärv för vilket
inskrivning först sökes företräde, om annat ej anges i 3—5 §§.

Äger överlåtelse av fast egendom
företräde framför annat förvärv,
medför det andra förvärvet icke någon
rätt till egendomen. Om företräde
tillkommer nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt, får rätten
enligt det andra förvärvet utövas endast
i den mån det kan ske utan förfång
för det förvärv som äger företräde.

§

Äger överlåtelse av fast egendom
företräde framför annat förvärv,
medför det andra förvärvet icke någon
rätt till egendomen. Om företräde
tillkommer nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till
elektrisk kraft, får rätten enligt det
andra förvärvet utövas endast i den
mån de! kan ske utan förfång för det
förvärv som äger företräde.

3 §

överlåtelse av fast egendom äger ej företräde framför tidigare sådan
överlåtelse eller framför tidigare upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller
samfällighetsrätt, om förvärvaren vid förvärvet och, när egendomen därefter
överlåtits till annan, även denne vid sitt förvärv ägt eller bort äga
kännedom om det tidigare förvärvet.

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitit
eller samfällighetsrätt äger ej
företräde framför tidigare överlåtelse
av egendomen, om den till vilken
rättigheten uppläts vid upplåtelsen
ägde eller bort äga kännedom om
överlåtelsen. Motsvarande gäller i
fråga om företrädet mellan rättigheter,
vilka ej kunna utövas vid sidan
av varandra utan förfång för någondera.

Bestämmelserna i 7 kap. 11—13 §§
om att upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt gälter
mot ny ägare till vilken fastighet

Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till
elektrisk kraft äger ej företräde
framför tidigare överlåtelse av egendomen,
om den till vilken rättigheten
uppläts vid upplåtelsen ägde eller
bort äga kännedom om överlåtelsen.
Motsvarande gäller i fråga om
företrädet mellan rättigheter, vilka
ej kunna utövas vid sidan av varandra
utan förfång för någondera.

Bestämmelserna i 7 kap. 11—13 §§
om att upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller rätt
till elektrisk kraft gäller mot ny äga -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

177

överlåtits äga tillämpning utan hin- re till vilken fastighet överlåtits äger
der av att den nye ägaren sökt lag- tillämpning utan hinder av att den
fart. nye ägaren sökt lagfart.

4 §

Kan till följd av 3 § första stycket
förvärvare ej göra överlåtelsen
gällande mot tidigare överlåtelse av
egendomen, äger dock förvärv från
honom genom upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt
företräde framför den tidigare
överlåtelsen, om den till vilken rättigheten
uppläts vid upplåtelsen varken
ägde eller bort äga kännedom
om överlåtelsen.

Kan till följd av 3 § första stycket
förvärvare ej göra överlåtelsen
gällande mot tidigare överlåtelse av
egendomen, äger dock förvärv från
honom genom upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller
rätt till elektrisk kraft företräde
framför den tidigare överlåtelsen,
om den till vilken rättigheten uppläts
vid upplåtelsen varken ägde eller
bort äga kännedom om överlå -

telsen.

Om till följd av 3 § första stycket förvärvare ej kan göra överlåtelsen
gällande mot tidigare upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt,
äger dock förvärv från honom av sådan upplåtelse företräde framför
den tidigare upplåtelsen, om rättigheterna ej kunna utövas vid sidan av
varandra utan förfång för någondera.

5

Sökes på samma inskrivningsdag
inskrivning av flera förvärv, äga de
sinsemellan företräde efter den tidsföljd
i vilken de ägt rum. Överlåtelse
av fast egendom äger dock företräde
framför upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt,
om annat ej följer av 7 kap.

Äro förvärv avseende överlåtelse
av fast egendom samtidiga eller kan
det ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett, skall rätten på talan av endera
förvärvaren förordna om företrädet
mellan dem med hänsyn till
vad som kan ha förutsatts vid förvärven
till omständigheterna i övrigt.
Motsvarande gäller i fråga om
företrädet mellan förvärv som avser
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt.

Sökes på samma inskrivningsdag
inskrivning av flera förvärv, äger de
sinsemellan företräde efter den tidsföljd
i vilken de ägt rum. Överlåtelse
av fast egendom äger dock företräde
framför upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller rätt
till elektrisk kraft, om ej annat följer
av 7 kap.

Är förvärv avseende överlåtelse
av fast egendom samtidiga eller kan
det ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett, skall rätten på talan av endera
förvärvaren förordna om företrädet
mellan dem med hänsyn till vad
som kan ha förutsatts vid förvärven
och till omständigheterna i övrigt.
Motsvarande gäller i fråga om företrädet
mellan förvärv som avser upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till elektrisk
kraft.

Företräde på grund inteckning

6 §

Inteckning medför företräde i förhållande till annan inteckning efter den
tidsföljd i vilken inteckningarna sökas. Inteckningar som sökas på samma
inskrivningsdag medföra lika rätt.

178

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I förhållande till nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt medför
inteckning företräde, om den sökes
innan inskrivning för rättigheten
sökes. Inskrivning för nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt medför
företräde framför inteckning som
sökes på samma inskrivningsdag.

I förhållande till nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt och rätt
till elektrisk kraft medför inteckning
företräde, om den sökes innan inskrivning
för rättigheten sökes. Inskrivning
för nyttjanderätt, servitut,
samfällighetsrätt eller rätt till elektrisk
kraft medför företräde framför
inteckning som sökes på samma inskrivningsdag.

7 §

Om rätt för borgenär till vilken upplåtits panträtt i fast egendom att
göra gällande det företräde som inteckning medför samt om vissa fall då
sådan upplåtelse får vika för överlåtelse av egendomen finnas bestämmelser
i 6 kap.

Övriga bestämmelser

8 §

Om bestämmande av företrädet mellan flera inskrivningar som sökas på
samma inskrivningsdag samt om ändring i företrädesordningen genom nedsättning
finnas bestämmelser i 22 och 23 kap.

9 §

Det företräde som ansökan om inskrivning medför enligt detta kapitel
är beroende av att inskrivning beviljas. Visar sig inskrivet förvärv vara
ogiltigt eller kan det av annan anledning än som avses i detta kapitel ej gö -

ras gällande av förvärvaren, förfaller

10

Bestämmelserna i detta kapitel om
företräde för överlåtelse äga i fråga
om förvärv genom köp på exekutiv
auktion tillämpning endast med avseende
på företräde i förhållande till
annan överlåtelse och endast om
egendomen sålts för annat ändamål
än till betalning av fordran för vilken
egendomen svarar på grund av
utmätning eller på annan grund.

Det företräde som inskrivning för
rättighet eller inteckning medför i
förhållande till annan sådan inskrivning
eller inteckning enligt detta
kapitel gäller vid exekutiv auktion
med följande avvikelser. Bestämmelsen
i 3 § om företräde i vissa
fall för upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt
äger icke tillämpning. I fall som
avses i 5 § andra stycket anses för -

rätten till företräde.

§

Bestämmelserna i detta kapitel
om företräde för överlåtelse äga i
fråga om exekutiv försäljning tilllämpning
endast med avseende på
företräde i förhållande till annan
överlåtelse och endast om egendomen
sålts för annat ändamål än till
betalning av fordran för vilken egendomen
svarar på grund av utmätning
eller på annan grund.

Det företräde som inskrivning för
rättighet eller inteckning medför i
förhållande till annan sådan inskrivning
eller inteckning enligt detta
kapitel gäller vid exekutiv försäljning
med följande avvikelser. Bestämmelsen
i 3 § om företräde i vissa
fall för upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller
rätt till elektrisk kraft äger icke tilllämpning.
I fall som avses i 5 § and -

Del A

179

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

värven äga lika rätt, om annan fö- ra stycket anses förvärven äga lika
reträdesordning ej fastställts. rätt, om annan företrädesordning ej

fastställts.

Andra stycket gäller i tillämpliga delar, när myndighet i annat fall fördelar
medel mellan rättsägarna i den ordning som gäller vid fördelning av
köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom.

11 §

Bestämmelserna i 1—10 §§ om överlåtelse och upplåtelse äga motsvarande
tillämpning på förvärv genom bodelning, arv, testamente eller bolagsskifte
och på annat liknande förvärv, när fråga uppkommer om företräde
mellan sådant förvärv och senare förvärv som avses i 1 § eller om företräde
på grund av inteckning.

18 KAP.

Godtrosförvärv på grand av inskrivning och betydelsen av inskrivning

i vissa andra fall

1

Har fast egendom förvärvats genom överlåtelse och var överlåtarens eller
någon hans företrädares åtkomst till egendomen ogiltig eller gäller åtkomsten
av annat skäl ej mot rätte ägaren, är förvärvet likväl giltigt, om lagfart
på egendomen vid tiden för överlåtelsen var beviljad för överlåtaren och
om förvärvaren vid överlåtelsen eller, när egendomen därefter överlåtits
till annan, denne vid sitt förvärv varken ägt eller bort äga kännedom om att

överlåtaren icke var rätt ägare.

I fråga om upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt
som gjorts av annan än rätte
ägaren äger första stycket motsvarande
tillämpning om den till vilken
rättigheten uppläts vid upplåtelsen
varken ägde eller bort äga kännedom
om att upplåtaren ej var rätt
ägare.

Om företräde på grund av inskrivning

I fråga om upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut, samfällighetsrätt eller
rätt till elektrisk kraft som gjorts
av annan än rätte ägaren äger första
stycket motsvarande tillämpning
om den till vilken rättigheten uppläts
vid upplåtelsen varken ägde eller
bort äga kännedom om att upplåtaren
ej var rätt ägare.

finnas bestämmelser i 17 kap.

2 §

Har panträtt i fast egendom upplåtits och är upplåtarens eller någon hans
företrädares åtkomst till egendomen ogiltig eller gäller åtkomsten av annat
skäl ej mot rätte ägaren, är upplåtelsen likväl giltig, om lagfart på egendomen
var beviljad för upplåtaren vid upplåtelsen eller därefter beviljas
för honom samt borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter
överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägt eller bort äga kännedom
om att upplåtaren ej var rätt ägare.

3 §

1 och 2 §§ äga ej tillämpning, om

1. handling på vilken äganderätten grundats är förfalskad eller på rätte
ägarens vägnar utfärdad av någon som saknade behörighet därtill eller är

180 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ogiltig såsom tillkommen under sådant tvång som avses i 28 § lagen den
11 juni 1915 (nr 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område;

2. rätte ägaren, när han utfärdade den handling på vilken äganderätten
grundats, var i konkurs eller omyndig eller handlade under inflytande av
rubbad själsverksamhet;

3. förvärvet enligt lag är ogiltigt, emedan det icke skett i föreskriven
form eller med iakttagande av andra föreskrivna villkor eller med samtycke
av någon vars rätt beröres eller med stöd av tillstånd eller annan åtgärd
av domstol eller annan myndighet.

4 §

Kommer till följd av 1 eller 2 § förvärv som avses där att gälla mot
rätte ägaren, äger demie erhålla ersättning av staten för sin förlust. Har
den skadelidande medverkat till förlusten genom att utan skälig anledning
underlåta att söka ändring i inskrivningsmyndighetens beslut eller vidtaga
annan åtgärd för bevarande av sin rätt eller har han på annat sätt medverkat
till förlusten genom eget vållande, skall ersättningen nedsättas efter
vad som finnes skäligt eller helt bortfalla.

Även den vars förvärv enligt 3 § icke skall gälla äger erhålla ersättning
enligt första stycket, om han vid förvärvet icke ägt eller bort äga kännedom
om att överlåtaren eller upplåtaren icke var rätt ägare.

5 §

Staten företrädes i ärende om ersättning enligt 4 § av den myndighet som
Konungen bestämmer.

Om laga domstol i mål om ersättning enligt 4 § äga bestämmelserna i
rättegångsbalken angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande
tillämpning.

6 §

Vill den som är part i mål om äganderätten till fast egendom eller om
beståndet av rättighet i sådan egendom framställa anspråk enligt 4 § om
han förlorar målet, skall han antingen till gemensam handläggning med
målet väcka talan mot staten om sitt ersättningsanspråk eller på sätt
Konungen bestämmer lämna underrättelse om rättegången för att staten
skall kunna inträda i denna. Har förberedelsen i övrigt slutförts utan att
underrättelse om rättegången lämnats eller talan om ersättningsanspråket
väckts, skall rätten förelägga parten att vidtaga endera åtgärden inom viss
tid. Försittes den tiden, är ersättningsanspråket förfallet. Erinran därom
skall intagas i föreläggandet.

7 §

Har den som enligt 4 § är berättigad till ersättning ägt utkräva beloppet
av annan såsom skadestånd, inträder staten i rätten mot denne.

Ersättning enligt 4 § på grund av domstols dom utbetalas sedan domen
vunnit laga kraft.

Har ärende angående anteckning
enligt 19 kap. 20 § att talan blivit
väckt om äganderätt till fast egen -

Har ärende angående anteckning
enligt 19 kap. 20 § att talan blivit
väckt om äganderätt till fast egen -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

181

dom eller enligt 20 kap. 14 § att ägarens
rätt att förfoga över egendomen
är inskränkt upptagits på inskrivningsdag,
anses den som därefter
förvärvat egendomen eller panträtt
eller annan rättighet i denna ha ägt
kännedom om omständighet som avses
med anteckningen.

dom eller enligt 20 kap. 14 § att ägares
rätt att förfoga över egendomen
är inskränkt eller enligt 7 § förköpslagen
(1967:868) att kommun beslutat
utöva förköpsrätt i fråga om
egendomen upptagits på inskrivningsdag,
får den som därefter förvärvat
egendomen eller panträtt eller
annan rättighet i denna icke till
stöd för beståndet av förvärvet eller
rätten till ersättning enligt 4 § andra
stycket åberopa att han vid förvärvet
varken ägde eller bort äga kännedom
om omständighet som avses
med anteckningen. Motsvarande gäller
i fråga om anteckning enligt 21
kap. 4 § att tomträttshavares rätt att
upplåta servitut eller samfällighetsrätt
i tomträtten är inskränkt.

9 §

Talan om bättre rätt till fast egendom kan med laga verkan riktas mot
den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt även om denne före
talans väckande överlåtit egendomen. Den till vilken egendomen sålunda
överlåtits äger i rättegången samma ställning som om överlåtelsen skett
under rättegången.

10

9 § äger motsvarande tillämpning
när någon vill söka betalning ur fast
egendom för fordran för vilken panträtt
upplåtits eller fordran som enligt
17 kap. 6 § handelsbalken eller
annan bestämmelse i lag utgår med
förmånsrätt framför panträtt. Om
talan angående äganderätten är antecknad
i fastighetsboken, kan den
sökas som innehar egendomen med
äganderättsanspråk.

I fråga om tomträtt gäller första
uppsäga tomträttsavtalet eller väcka

§

Bestämmelserna i 9 § äger motsvarande
tillämpning när någon vill
söka betalning ur fast egendom för
fordran för vilken panträtt upplåtits
eller fordran som enligt lag utgår
med förmånsrätt framför panträtt.
Om talan angående äganderätten
är antecknad i fastighetsboken,
kan den sökas som innehar egendomen
med äganderättsanspråk.

stycket även när fastighetsägaren vill
talan som avses i 13 kap. 10 eller 18 §.

182

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ANDRA AVDELNINGEN

Inskrivningsväsendet

19 KAP.

Allmänna bestämmelser om inskrivning

1 §

Inskrivningsärenden enligt denna balk äro ärenden om lagfart, inteckning
eller annan inskrivning i fastighetsbok eller tomträttsbok samt ärenden
om anteckning i sådan bok på grund av föreskrift i lag eller annan författning.

Om uppläggande och förande av fastighetsbok och tomträttsbok gälla
särskilda bestämmelser.

2

Inskrivningsärende handlägges av
inskrivningsmyndighet. Sådan myndighets
område är domsaga eller stad
med rådhusrätt. Konungen äger dock
bestämma annan indelning, om särskilda
skäl föreligga.

Inskrivningsmyndighet förestås av
vara lagfaren.

§

Inskrivningsärende handlägges av
inskrivningsmyndighet. Sådan myndighets
område är domsaga. Konungen
kan dock bestämma annan indelning,
om särskilda skäl föreligger.

en inskrivningsdomare. Denne skall

3 §

Inskrivningsärende upptages av inskrivningsmyndigheten för det område
inom vilket den fastighet är belägen som ärendet rör.

Om behandlingen av inskrivningsärende gälla bestämmelserna om tvistemål
i tillämpliga delar i den mån annat ej följer av denna balk.

4 §

Vite som inskrivningsmyndigheten förelägger med stöd av denna balk är
ej begränsat till visst högsta belopp.

Vite utdömes av inskrivningsmyndigheten.

5 §

Inskrivningsärende upptages på inskrivningsdag. Inskrivningsdag hålles
en gång i veckan.

Ansökan som inkommit mellan två inskrivningsdagar anses gjord på
den senare.

6 §

Hos inskrivningsmyndigheten föres dagbok över inskrivningsärenden.

Del A

183

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

7 §

Handlingar i inskrivningsärenden sammanföras i akter.

Har sökanden eller annan lämnat uppgift eller avgivit förklaring av betydelse
för ärendets prövning eller har särskild utredning verkställts i ärendet,
skall detta antecknas i akten. I akten skola även upptagas kallelser,
förelägganden och andra beslut som ej skola införas i fastighetsboken eller
tomträttsboken.

Att skälen för vissa beslut skola antecknas i akten framgår av 12 och
17 §§.

8 §

Om ansökan ej gjorts hos rätt inskrivningsmyndighet eller det är uppenbart
att sådant förvärv som ansökan avser ej får inskrivas, skall ansökan
avvisas.

9 §

Skall ansökan ej avvisas enligt 8 § eller omedelbart avslås enligt föreskrift
i 20—23 kap., får ärendet uppskjutas till viss senare inskrivningsdag,
om det är nödvändigt för utredningen. Uppskjutes ärendet, får sökanden
föreläggas att förebringa den utredning som fordras eller, i fall som avses
i 10 §, infinna sig hos inskrivningsmyndigheten personligen eller genom
ombud. I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes ej föreläggandet,
kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta skall intagas i
föreläggandet.

10 §

Förekommer på grund av särskild omständighet anledning antaga att det
förvärv som sökanden åberopar är ogiltigt eller ej kan göras gällande eller
att den sökta åtgärden på annat sätt skulle kränka annans rätt, skall den
vars rätt beröres beredas tillfälle att yttra sig. I samband därmed får även
sökanden eller annan höras. Finnes sökandens rätt tvistig, kan föreläggande
meddelas honom att inom viss tid väcka talan vid domstol. Efterkommes
ej föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om
detta skall intagas i föreläggandet.

11 §

Ansökan som förklarats vilande enligt föreskrift i 20—23 kap. skall
upptagas till ny prövning så snart anledning därtill förekommer. Ansökan
får dock ej avslås utan att sökanden beretts tillfälle att yttra sig.

I samband med vilandeförklaring eller i ärende som avses i första stycket
får sökanden föreläggas att visa huruvida hinder som föranlett vilandeförklaringen
blivit undanröjt. I föreläggandet får vite utsättas. Efterkommes
ej föreläggandet, kan ansökningen förklaras förfallen. Erinran om detta
skall intagas i föreläggandet.

12 §

Beslut i inskrivningsärende som enligt därom gällande bestämmelser skall
införas i fastighetsbok eller tomträttsbok meddelas genom införing i boken.
Om beslutet ej innebär att ansökan bifalles, skola skälen för beslutet anges
och antecknas i akten.

Bestämmelser om rättelse av införing finnas i 17 och 18 §§.

184 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

13 §

Rörande beslut i inskrivningsärende, varigenom ansökan avvisats, avslagits
eller förklarats vilande eller förfallen eller varigenom ärendet uppskjutits,
skall sökanden genast underrättas i rekommenderat brev, om beslutet
ej innefattar bifall till dennes yrkande. Har sådant beslut eller beslut varigenom
ansökan bifallits gått emot annan som hörts i ärendet, skall underrättelse
avsändas även till denne.

I underrättelse som avses i första stycket skola i förekommande fall anges
de skäl på vilka beslutet grundas och vad den som vill fullfölja talan
mot beslutet har att iakttaga.

14 §

Talan mot beslut i inskrivningsärende föres i hovrätten. Besvärsinlagan
skall inges till inskrivningsmyndigheten.

Besvärstiden är i fråga om slutligt beslut fyra veckor från den inskrivningsdag
till vilken beslutet är att hänföra. Detsamma gäller beslut varigenom
ansökan förklarats vilande.

Besvär över beslut som avses i andra stycket skola antecknas i fastighetsboken
eller tomträttsboken. När slutligt beslut i anledning av besvären
vunnit laga kraft, skall anteckning ske om innehållet i beslutet.

15 §

Om inskrivningsärende enligt beslut av högre rätt skall upptagas till ny
handläggning av inskrivningsmyndigheten, skall ärendet upptagas på första
inskrivningsdagen efter det att beslutet kommit myndigheten till handa.

16 §

Fråga huruvida förvärv som ligger till grund för inskrivning är ogiltigt
eller ej kan göras gällande eller huruvida inskrivningen av annat skäl kränker
någons rätt får prövas utan hinder av inskrivningen. Är särskild föreskrift
meddelad rörande rättsverkan av inskrivning eller om tid inom vilken
talan skall väckas, gäller dock denna.

17 §

Om inf öring i fastighetsboken eller tomträttsboken finnes innehålla
uppenbar oriktighet till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende och
felet kan rättas utan förfång för ägare eller rättighetshavare för vilken inskrivning
är beviljad eller sökt, skall införingen omedelbart rättas. Kan
rättelse bli till förfång för ägare eller rättighetshavare som nyss angivits,
skall tillfälle att yttra sig lämnas honom, om han är känd, samt den som
sökt inskrivningen och myndighet som avses i 18 kap. 5 § första stycket.
Därefter skall det inbördes företrädet mellan berörda rättigheter bestämmas
med hänsyn till kostnaderna och andra omständigheter.

Beslut i ärende som avses i första stycket meddelas genom införing i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Skälen för beslutet skola antecknas i
akten.

18 §

Beslut i ärende som avses i 17 § skall snarast möjligt anmärkas på bevis
eller handling som utfärdats i enlighet med den tidigare införingen. Det
åligger den som innehar sådan handling att på anmodan tillhandahålla
denna. I föreläggande att fullgöra denna skyldighet får vite utsättas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

185

Mot beslut i ärende som avses i 17 § får talan föras även av myndighet
som avses i 18 kap. 5 § första stycket.

När ärende som avses i 17 § upptagits, skall anteckning därom ske i fastighetsboken
eller tomträttsboken, om beslut i ärendet ej meddelas samma dag.

19 §

Lider någon förlust till följd av fel eller försummelse i fråga om handläggning
av eller beslut i inskrivningsärende eller vid utfärdande av pantbrev
eller annat bevis på grundval av innehållet i fastighetsbok eller tomträttsbok,
äger han erhålla ersättning av staten. Har den skadelidande medverkat
till förlusten genom att utan skälig anledning underlåta att söka ändring
i inskrivningsmyndighetens beslut eller vidtaga annan åtgärd för bevarande
av sin rätt eller har han på annat sätt medverkat till förlusten genom
eget vållande, skall ersättningen nedsättas efter vad som finnes skäligt eller
helt bortfalla.

Kommer till följd av beslut i ärende som avses i 17 § förlust att tillskyndas
ägare eller rättighetshavare, äger han erhålla ersättning av staten. Ersättning
utgår dock icke, om han med hänsyn till felets beskaffenhet eller
andra omständigheter bort inse att fel förekommit.

18 kap. 5 och 7 §§ gälla även i fråga om ersättning som avses i denna
paragraf.

20 §

Väckes talan om hävande eller återgång av överlåtelse av fast egendom
eller tomträtt eller om bättre rätt till sådan egendom, skall anteckning därom
göras i fastighetsboken eller tomträttsboken. Detsamma gäller tvist som
angår upplåtelse av tomträtt.

När målet avgjorts genom dom eller slutligt beslut, som vunnit laga kraft,
skall anteckning göras om domen eller beslutet i fastighetsboken eller tomträttsboken.

Andra stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om annan tvist som
angår inskrivning.

21

Har fast egendom eller tomträtt
utmätts eller fordran, för vilken
panträtt upplåtits, fastställts till betalning
ur sådan egendom eller har
försäljning enligt utsökning slag en av
fast egendom eller tomträtt som ingår
i konkursbo begärts eller har utmätningen
upphävts eller frågan om
egendomens försäljning av annat
skäl förfallit, skall anteckning därom
göras i fastighetsboken eller
tomträttsboken. Anteckning att egendomen
försålts utmätningsvis skall
ske när handling som visar köpeskillingens
fördelning inkommit.

§

Har fast egendom eller tomträtt utmätts
eller fordran, för vilken panträtt
upplåtits, fastställts till betalning
ur sådan egendom eller har försäljning
av fast egendom eller tomträtt
som ingår i konkursbo begärts
i den ordning som gäller för utmätt
sådan egendom eller har utmätningen
upphävts eller frågan om egendomens
försäljning av annat skäl
förfallit, skall anteckning därom göras
i fastighetsboken eller tomträttsboken.
Anteckning att egendomen
försålts utmätningsvis skall ske när
handling som visar köpeskillingens
fördelning inkommit.

186

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Om inverkan på inteckning av
exekutiv auktion eller av expropriation
eller annat liknande tvångsförvärv
eller av myndighets fördelning
av medel skall anteckning göras i
fastighetsboken eller tomträttsboken
när anmälan, bevis eller fördelningslängd
som utvisar förhållandet inkommit.

Om inverkan på inteckning eller
inskrivning för rättighet av exekutiv
försäljning eller av expropriation eller
annat liknande tvångsförvärv eller
av myndighets fördelning av medel
skall anteckning göras i fastighetsboken
eller tomträttsboken när
anmälan, bevis eller fördelningslängd
som utvisar förhållandet inkommit.

22 §

Kan anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken uppenbarligen ej
längre vara av betydelse, skall anteckningen avföras.

23 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av detta kapitel meddelas av
Konungen.

20 KAP.

Lagfart

1 §

Den som med äganderätt förvärvat fast egendom skall söka inskrivning
av förvärvet (lagfart) inom tid som anges i 2 §.

Dödsbo är icke skyldigt att söka lagfart på förvärv av egendom från den
döde i annat fall än när dödsboet överlåter egendomen. Make som tillskiftas
egendom vid bodelning är skyldig att söka lagfart på förvärvet endast
om egendomen förut tillhört andra maken.

2 §

Lagfart skall sökas inom tre månader efter det att den handling på vilken
förvärvet grundas (fångeshandlingen) upprättades.

Tiden för sökande av lagfart räknas dock

1. för förvärv som beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan
sådan omständighet, från det förvärvet fullbordades;

2. för dödsbo, i fall som avses i 1 § andra stycket, från det egendomen
överläts, dock ej tidigare än från registrering av bouppteckningen;

3. för den som förvärvat egendom genom arv eller testamente och är ensam
delägare i dödsboet, från det boet kom att bestå av endast en delägare,
dock ej tidigare än från registrering av bouppteckningen, eller, om boets
förvaltning omhänderhas av boutredningsman eller testamentsexekutör eller
om det är avträtt till konkurs, från det egendomen utgavs till delägaren; 4.

för testamentstagare som erhållit egendom i legat, från det testamentet
vann laga kraft och legatet utgavs, dock ej tidigare än från registrering
av bouppteckningen;

5. för förvärv genom överlåtelse, när talan väckts om återgång eller hävande
av överlåtelsen innan tiden för sökande av lagfart utgick, från det
dom varigenom talan ogillades vann laga kraft.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

187

3 §

Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, äger inskrivningsmyndigheten
förelägga vite för dess fullgörande.

4 §

Är bifall till förvärvarens lagfartsansökan beroende av att föregående
ägares förvärv lagfares och har tiden för sökande av lagfart på dennes förvärv
börjat löpa, äger förvärvaren söka lagfart även på detta förvärv. Företrädaren
i äganderätten är skyldig att för sådant ändamål tillhandahålla
erforderliga handlingar som han innehar.

Har fast egendom på grund av förordnande i testamente eller annan
rättshandling tills vidare ställts utan ägare, kan god man eller annan som
äger företräda den blivande ägaren söka lagfart på egendomen för dennes
räkning. Sedan ägaren blivit bestämd, får anteckning om denne göras i
fastighetsboken.

5 §

Den som söker lagfart skall inge fångeshandlingen i huvudskrift samt
de övriga handlingar som fordras till styrkande av förvärvet. Söker dödsbo
eller arvinge som är ensam delägare i dödsbo lagfart på förvärv av egendom
från den döde, anses inregistrerad bouppteckning efter denne såsom
fångeshandling.

Skall förvärv lagfaras vid flera inskrivningsmyndigheter, gäller avskrift
som bestyrkts vid någon av dem såsom huvudskrift vid den eller de övriga.

6 §

Lagfartsansökan skall avslås, om

1. fångeshandlingen ej ingivits;

2. fångeshandlingen ej är upprättad såsom föreskrives i lag;

3. förvärvet avser köp eller byte och fångeshandlingen innehåller villkor,
som enligt 4 kap. 4 eller 29 § medför att förvärvet är ogiltigt;

4. förvärvet avser del av fastighet och i 4 kap. 7—9, 29 eller 30 § eller
eljest i lag föreskriven tid för ansökan om fastighetsbildning försuttits eller
ansökan avslagits eller sådant förvärv eljest enligt lag är ogiltigt;

5. överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och ärende om anteckning i
fastighetsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag, när
överlåtelsen ägde rum, eller lagfart då ej var beviljad för överlåtaren;

6. fastigheten överlåtits till någon vars förvärv enligt 17 kap. 1 eller 5 §
äger företräde framför sökandens förvärv;

7. fastigheten sålts på exekutiv auktion och försäljningen enligt lag
äger företräde framför sökandens förvärv;

8. för sökandens rätt att förvärva fastigheten fordras myndighets tillstånd
och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits
eller ansökan därom avslagits genom beslut som vunnit laga kraft;

9. det är uppenbart att förvärvet av annan grund är ogiltigt eller ej kan
göras gällande.

Har ärende angående lagfart för fångesmannen uppskjutits till senare
inskrivningsdag, skall behandlingen av sökandens lagfartsansökan uppskjutas
till samma dag.

188

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
7 §

Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfartsansökan
förklaras vilande, om

1. vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen
icke är styrkt av två vittnen och överlåtelsen ej skett genom statlig myndighet
;

2. fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger;

3. rättegång pågår om hävande eller återgång av överlåtelse av fastigheten
eller om bättre rätt till denna;

4. lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu
icke vunnit laga kraft;

5. förvärvet avser legat och detta ej utgivits;

6. vid förvärv på exekutiv auktion ltöpebrev ej utfärdats eller vid expropriation
eller annat liknande tvångsförvärv inlösen ej fullbordats;

7. vid överlåtelse överlåtaren är gift samt andra makens samtycke fordras
enligt giftermålsbalkens bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse
enligt nämnda balk icke givits;

8. förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbildning;

9. vid köp eller byte förvärvet är
beroende av att förköp ej sker eller
vid förköp detta ej är fullbordat;

10. förvärvet i annat fall enligt lag
är beroende av domstols eller annan
myndighets tillstånd och sådant ej
föreligger;

11. förvärvet är beroende av villkor
och, i fråga om gåva, villkoret
avser viss tid som ej överstiger två
år från den dag då gåvohandlingen
upprättades.

9. förvärvet i annat fall enligt lag
är beroende av domstols eller annan
myndighets tillstånd och sådant ej
föreligger;

10. vid överlåtelse förvärvet är beroende
av villkor och, i fråga om
gåva, villkoret avser viss tid som ej
överstiger två år från den dag då
gåvoavtalet upprättades.

8 §

Har lagfartsansökan förklarats vilande på den grund att överlåtarens
underskrift på fångeshandlingen icke är styrkt av två vittnen, skall överlåtaren
föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol, om han anser
förvärvet vara ogiltigt. Efterkommes ej föreläggandet, utgör bristen i fråga
om bevittning icke hinder för lagfart. Erinran om detta skall intagas i föreläggandet.

9 §

Har fastighet frångått föregående ägare genom expropriation eller liknande
tvångsförvärv eller har fastigheten sålts på exekutiv auktion till betalning
av fordran för vilken fastigheten på grund av upplåtelse av panträtt
eller på annan grund svarar oavsett vem som äger den, äger förvärvaren
erhålla lagfart utan hinder av att den föregående ägaren ej har lagfart.

10 §

Kan förvärvare av fast egendom icke förete sin fångeshandling, skall inskrivningsmyndigheten
på hans begäran utsätta sammanträde för utredning
angående äganderätten till fastigheten (lagfartssammanträde). Detsamma

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

189

gäller när bifall till förvärvarens lagfartsansökan är beroende av att föregående
ägares förvärv lagfares och förvärvaren icke kan förete dennes fångeshandling.

Ansökan om lagfartssammanträde skall göras skriftligen och innehålla
redogörelse på heder och samvete för vad sökanden vet om hur fångeshandlingen
förlorats, vem som var fångesman, när och hur förvärvet skedde,
handlingens huvudsakliga innehåll samt de övriga omständigheter som
kunna vara av intresse för äganderättsfrågans bedömande. Sökanden skall
inge intyg om vad mantalslängden utvisar angående äganderätten till fastigheten
under de tio åren närmast före ansökan och den skriftliga utredning
i övrigt som kan finnas tillgänglig.

Ansökan får upptagas endast om sökanden gör sannolikt att fångeshandlingen
förkommit eller förstörts samt att ny handling ej kan anskaffas.
Detta gäller dock icke, om förvärvet skett tidigare än tjugo år innan
ansökningen ingavs.

11 §

Till lagfartssammanträde skall inskrivningsmyndigheten kalla sökanden
och annan som ärendet kan antagas angå. Inskrivningsmyndigheten äger
vid vite förelägga sökanden eller annan att infinna sig personligen eller
genom ombud. Sammanträde får hållas även om sökanden eller annan som
kallats uteblir.

Kungörelse om sammanträdet anslås i inskrivningsmyndighetens kansli
samt införes i tidning inom orten och i första numret för ett kvartal av
Post- och Inrikes Tidningar. Kungörelsen skall innehålla uppgift om sökandens
namn och adress samt fastighetens beteckning ävensom erinran
om att sammanträdet syftar till att vinna utredning om äganderättsförhållandena
angående fastigheten och att lagfart på denna kan komma att
meddelas med stöd av vad som framkommer vid sammanträdet.

Sammanträdet skall utsättas till sådan tid att minst tre månader hinna
förflyta från sista kungörandet.

12 §

Vid lagfartssammanträde skola upplysningar inhämtas angående förvärvet.
Såvitt möjligt skall även utredas vem som eller vilka som under
de tio åren närmast före ansökan innehaft fastigheten med äganderättsanspråk.

Den för sökanden avsedda utskriften av protokoll från sammanträdet utgör
ansökan om lagfart på egendomen för sökanden. Ansökan anses gjord
på den inskrivningsdag som infaller närmast efter det att protokollet blivit
uppsatt.

13 §

Är på grund av vad som upplysts vid lagfartssammanträde eller på annat
sätt framkommit antagligt, att det påstådda förvärvet ägt rum samt
att det är giltigt och kan göras gällande, skall protokollet från sammanträdet
i lagfartsärendet godtagas såsom fångeshandling. Om utredningen visar
vem som var fångesman, handlägges lagfartsärendet som om förvärvet
skett från denne.

Har i fall som avses i första stycket förvärvaren eller någon som härleder
sin rätt från honom innehaft fastigheten med äganderättsanspråk under
de tio åren närmast före det år då lagfartsansökan företages till prov -

190 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ning, utgör omständighet som avses i 7 § 2 hinder för lagfart endast om
inskrivning eller anteckning, som grundar sig på annans äganderätt till
fastigheten eller anspråk därpå, skett i fastighetsboken under nämnda tid.

Innan lagfart beviljas på grund av protokoll från lagfartssammanträde,
skall yttrande inhämtas från kammarkollegiet. Kollegiet äger föra talan
mot beslutet.

14 §

Är sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt
att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna,
eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans rätt att
nyttja egendomen på grund av testamente, skall anteckning om inskränkningen
göras i fastighetsboken när lagfart sökes eller när upplysning om
inskränkningen därefter vinnes.

21 KAP.

Inskrivning av tomträtt

Inskrivning av upplåtelse m. m.

1 §

Den som fått tomträtt upplåten till sig skall söka inskrivning av tomträtten
inom tre månader efter det att tomträtten uppläts eller, om lagfart
då icke beviljats eller sökts för upplåtaren, lagfart sökes. Inskrivning får
sökas även av fastighetsägaren.

Sökes ej inskrivning inom föreskriven tid, äger inskrivningsmyndigheten
förelägga vite för dess fullgörande.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. upplåtelsehandlingen ej ingivits;

2. föreskrifterna i 13 kap. 1—4 och 6 §§ ej iakttagits;

3. upplåtaren ej har lagfart och lagfart för honom ej heller är sökt;

4. inskrivning i fastigheten är beviljad eller sökt;

5. fastigheten är utmätt;

6. det är uppenbart att upplåtelsen av annan grund är ogiltig eller ej
kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning av tomträtten
uppskjutas till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad;

2. rättegång pågår om upplåtelsens giltighet eller om hävande eller återgång
av överlåtelse av fastigheten eller om bättre rätt till denna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 191

4 §

Framgår av upplåtelsehandlingen att tomträttshavarens rätt att upplåta
servitut eller samfällighetsrätt i tomträtten är inskränkt, skall anteckning
om detta göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.

5 §

Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll
som avses i 13 kap. 21 § får göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren
sedan tomträtten inskrivits. Om sådan inskrivning gälla i tillämpliga
delar 2—4 §§ med följande avvikelser.

Är inteckning förut beviljad eller sökt i tomträtten eller är inskrivning av
nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt förut beviljad eller sökt i denna
eller sökes sådan inskrivning samma dag, får ansökan om inskrivning av
avtal som avses i första stycket bifallas endast om rättighetshavaren medgivit
inskrivning av ändringsavtalet eller detta är utan väsentlig betydelse
för hans säkerhet. Motsvarande gäller om fastigheten eller tomträtten utmätts
före den dag då inskrivningen sökes.

Är avtal som avses i första stycket beroende av att fastighetsbildning äger
rum, får ansökan bifallas endast om nämnda åtgärd kommit till stånd.

I avvaktan på att hinder som anges i andra eller tredje stycket undanröjes
skall ansökan förklaras vilande.

6 §

Framgår av anteckning som införts i tomträttsboken eller upplyses eljest
att tomträtten upphört enligt 13 kap. 19 §, skall detta antecknas i boken.

Ansökan om dödning av tomträttsinskrivning i fall som anges i 13 kap.
22 § får ej bifallas, om inskrivning i tomträtten är beviljad eller sökt eller
om tomträtten är utmätt.

Inskrivning av tomträttens övergång till ny innehavare

7 §

Övergår tomträtt till ny innehavare, skall denne söka inskrivning av sitt
förvärv. Om inskrivningen gäller 20 kap. i tillämpliga delar med följande
avvikelser.

Ansökningen skall omedelbart avslås, om inskrivning av upplåtelsen ej är
beviljad eller sökt eller om förvärvet strider mot 13 kap. 9 § första stycket.
Den tid inom vilken inskrivning skall sökas börjar icke löpa förrän inskrivning
av upplåtelsen blivit sökt. 20 kap. 13 § tredje stycket gäller ej.

22 KAP.

Inteckning

Inteckning i fast egendom

1 §

Inteckning beviljas efter skriftlig ansökan av fastighetsägaren. Dennes
underskrift skall vara styrkt av två vittnen.

192

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 §

Ansökan om inteckning skall innehålla uppgift om dels det penningbelopp
på vilket inteckningen skall lyda, dels den eller de fastigheter som avses.
Beloppet skall vara bestämt i svenskt mynt.

Ansökan skall avse viss fastighet eller vissa fastigheter. Den får avse
flera fastigheter gemensamt endast om de äro i en ägares hand och belägna
inom samma inskrivningsmyndighets område. Angår ansökan fastighet
som svarar för beviljad eller sökt inteckning måste ansökningen avse samma
fasta egendom som inteckningen och får icke avse fastighet som ej
svarar för inteckningen.

3 §

Ansökan om inteckning skall avslås, om

1. föreskrifterna i 1 och 2 §§ icke iakttagits;

2. på grund av särskild föreskrift eller enligt anteckning i fastighetsboken
inteckning ej får beviljas i fastigheten;

3. fastigheten besväras av tomträtt för vilken inskrivning är beviljad eller
sökt;

4. sökanden ej har lagfart och lagfart för honom ej heller är sökt;

5. lagfart är sökt för någon till vilken sökanden överlåtit fastigheten och
förvärvaren icke medgivit att inteckningen beviljas;

6. fastigheten frångått sökanden på grund av exekutiv auktion eller genom
expropriation eller annat liknande tvångsförvärv;

7. fastigheten den dag då inteckningen sökes är avträdd eller avträdes
till konkurs och sökanden är konkursgäldenär;

8. del av fastigheten blivit utmätt 8. del av fastigheten den dag då införe
den dag då inteckningen sökes; teckningen sökes är utmätt eller ut mätes; 9.

ärende angående anteckning
enligt 7 § förköpslagen (1967: 868)
att kommun beslutat utöva förköpsrätt
i fråga om egendomen upptagits
på inskrivningsdag och ansökningen
göres av den som överlåtit egendomen; -

9. det är uppenbart att ansökningen
av annan grund icke får leda till
att inteckning beviljas i fastigheten.

10. det är uppenbart att ansökningen
av annan grund icke får leda
till att inteckning beviljas i fastigheten.

Har ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inteckning uppskjutas till samma
dag.

4 §

Förekommer icke omständighet som avses i 3 §, skall ansökan om inteckning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad;

2. rättegång pågår om hävande eller återgång av överlåtelse av fastigheten
eller om bättre rätt till denna;

3. sökanden är gift samt andra makens samtycke fordras enligt giftermåls -

Del A

193

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

balkens bestämmelser och samtycke eller annan tillåtelse enligt nämnda
balk icke givits;

4. ansökningen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd och sådant ej föreligger.

Förklaras ansökan vilande skall inskrivningsmyndigheten utfärda bevis
om detta (vilandebevis).

5 §

Föreligger ej hinder enligt 3 eller 4 §, skall inskrivningsmyndigheten bevilja
inteckning. På grund av ansökan som förklarats vilande får detta dock
ske först sedan vilandebeviset ingivits. När inteckning beviljats skall pantbrev
utfärdas på grundval av inteckningen.

Om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att utfärda nytt pantbrev eller
vilandebevis i stället för dödad sådan handling samt att i visst fall bevilja
inteckning och utfärda pantbrev när ersättning på grund av brandförsäkringsavtal
tillfallit borgenär som har panträtt för sin fordran gälla särskilda
bestämmelser.

Har efter exekutiv försäljning medel
avsatts som motsvarar pantbrevs
belopp, skall inskrivningsmyndigheten
på ansökan av fastighetens nye
ägare utfärda nytt pantbrev på
grundval av inteckningen. Det förra
pantbrevet gäller därefter endast rätten
till de avsatta medlen.

6 §

Inteckning som skulle medföra samma företrädesrätt till betalning som
annan inteckning skall vid inskrivningen förklaras gälla efter den andra
inteckningen, om sökanden begär det. Inteckning som sättes efter annan
gäller efter inteckning med samma företrädesrätt som den andra inteckningen
även om detta ej anges i beslutet.

7 §

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren utsträckas till att avse en
eller flera ytterligare fastigheter (utsträckning). Om sådan ansökan gälla
i tillämpliga delar bestämmelserna i detta kapitel angående ansökan om
inteckning och om utbyte.

8 §

Ett eller flera pantbrev får på ansökan av innehavaren bytas mot ett
eller flera nya pantbrev (utbyte). Sker bytet mot flera nya pantbrev, skall
på sökandens begäran bestämmas i vilken ordning pantbreven sinsemellan
skola medföra företrädesrätt. Härom gäller i övrigt 6 §.

Ansökan om utbyte av flera pantbrev får bifallas endast om inteckningarna
äga lika rätt eller ha företrädesrätt omedelbart efter varandra.

Sökes utbytet av annan än fastighetsägaren, får ansökningen bifallas endast
om denne medgivit åtgärden.

9 §

Inteckning som avser endast en fastighet får på ansökan av pantbrevets
innehavare nedsättas efter annan inteckning eller inskrivning för rättighet
7 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

194 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(nedsättning). Inteckning som nedsättes efter annan inskrivning gäller efter
inskrivning med lika rätt som eller bättre rätt än denna även om detta
ej anges i beslntet. Sökes nedsättningen av annan än fastighetsägaren, får
ansökningen bifallas endast om denne medgivit åtgärden.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om nedsättning av
gemensam inteckning med följande avvikelser.

Nedsättning efter annan inteckning får ske endast om inteckningarna avse
samma fastigheter och åtgärden genomföres på samma sätt i samtliga
dessa. Svarar fastighet endast enligt 6 kap. 18 § andra stycket, fordras ej
medgivande av fastighetens ägare.

Vid nedsättning efter inskrivning för nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
som besvärar endast en fastighet fordras medgivande av,
förutom fastighetens ägare, dels ägare av övriga fastigheter som besväras
av inteckningen, dels innehavare av sådan inskriven rättighet i dessa som
efter nedsättningen kommer att gälla med lika rätt som eller sämre rätt än
inteckningen. Svarar den fastighet vari nedsättningen sker endast enligt
6 kap. 18 § andra stycket, fordras dock icke medgivande från ägaren av
denna fastighet eller ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten
eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten.

Vid nedsättning efter inskrivning för nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
som gäller i flera av de gemensamt intecknade fastigheterna
äger fjärde stycket motsvarande tillämpning. För nedsättningen i varje
fastighet krävas samma medgivanden som om nedsättningen skett enbart
i denna fastighet och efter inskrivning för rättighet i endast denna.

10 §

Inteckning får på ansökan av pantbrevets innehavare dödas (dödning).
Sökes dödningen av annan än fastighetsägaren, fordras dennes medgivande
till åtgärden. Vid dödning av gemensam inteckning kräves dock icke medgivande
från ägare av fastighet som svarar endast enligt 6 kap. 18 § andra
stycket.

Om dödning av inteckning när pantbrevet eller vilandebeviset förkommit
gälla särskilda bestämmelser.

11 §

Gemensam inteckning får på ansökan av pantbrevets innehavare avlyftas
från någon eller några av de fastigheter som svara för inteckningen (relaxation).
Avse flera gemensamma inteckningar samma fasta egendom, får
dock fastighet icke befrias från sitt ansvar för någon av dem utan att motsvarande
åtgärd samtidigt vidtages beträffande de övriga inteckningarna.

För relaxation i viss fastighet fordras medgivande av ägaren av denna
fastighet samt ägare av övriga av inteckningen besvärade fastigheter och
innehavare av panträtt eller annan rättighet, som är inskriven, om rättigheten
gäller i en eller flera av fastigheterna med lika rätt som eller sämre
rätt än inteckningen. Svarar den fastighet vari relaxationen sker endast
enligt 6 kap. 18 § andra stycket, fordras dock icke medgivande från ägaren
av denna fastighet eller ägaren av eller rättighetshavare i stamfastigheten
eller fastighet som före den ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten.

I område, som förvärvats av kommun för att ingå i gata eller annan all -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

195

män plats inom stadsplan eller byggnadsplan, får på begäran av förvärvaren
relaxation genomföras utan att medgivande föreligger från innehavaren av
pantbrevet och övriga i första stycket angivna sakägare, om sannolika skäl
föreligga för att områdets värde uppgår till högst två procent av stamfastighetens
värde före avskiljandet av området. Relaxationen får dock ske utan
att medgivande föreligger från sakägare endast om åtgärden är väsentligen
utan betydelse för dennes rätt.

Om hur avstyckat område i annan
ordning kan befrias från ansvar för
inteckning i stamfastighet finnas särskilda
bestämmelser.

12 §

Gemensam inteckning får på ansökan av pantbrevets innehavare eller
ägare av fastighet som svarar för inteckningen uppdelas i särskilda inteckningar
så att var och en av fastigheterna eller varje grupp av dessa svarar
för särskild inteckning (uppdelning). Gälla flera gemensamma inteckningar
i samma fasta egendom, får dock ej någon av dem uppdelas utan att motsvarande
åtgärd samtidigt vidtages beträffande de övriga inteckningarna.
Uppdelas inteckning, skall inskrivningsmyndigheten utfärda nya pantbrev
som svara mot de särskilda inteckningarna.

För uppdelning av inteckning fordras medgivande från dels ägarna av de
fastigheter som svara för inteckningen, dels innehavare av panträtt eller
annan rättighet, som är inskriven, om rättigheten gäller i en eller flera av
fastigheterna med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, dels innehavaren
av pantbrevet. Medför uppdelningen ej att fastighet svarar för
inteckning vars belopp överstiger det belopp för vilket fastigheten tidigare
svarade enligt 6 kap. 18 § första stycket, kräves ej medgivande från rättighetshavare
i fastigheten.

Ansökan om uppdelning skall innefatta förslag om hur uppdelningen
skall företagas. Inges icke de medgivanden som fordras, skall inskrivningsmyndigheten
kalla sakägarna till förhandling om uppdelningen. Leder förhandlingen
icke till överenskommelse mellan sakägarna, skall inskrivningsmyndigheten
snarast upprätta förslag till uppdelning och delge sakägarna
detta. Godkännes icke förslaget, skall ansökningen avslås.

13 §

På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis skall anteckning
göras i fastighetsboken om innehavet. År annan redan antecknad såsom
innehavare, skall inskrivningsmyndigheten sedan anteckning om det
nya innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och underrätta den
som var antecknad såsom innehavare om åtgärden genom rekommenderat
brev. Föreligger anledning till antagande att sökanden icke innehar pantbrevet
eller beviset, skall föreläggande meddelas honom att uppvisa detta.

Anmäler den som antecknats såsom innehavare att innehavet upphört,
skall anteckningen avföras.

14 §

Ansökan om utsträckning, utbyte, nedsättning, dödning eller relaxation
eller ansökan av annan än fastighetsägaren om uppdelning får upptagas endast
om pantbrevet inges.

Fordras medgivande av innehavare av pantbrev, skall pantbrevet inges.

196

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

15 §

Konungen äger föreskriva att ansökan eller anmälan i ärende som avses
i detta kapitel får upptagas endast om den sker enligt formulär.

16 §

Närmare föreskrifter för tillämpningen av 1—15 §§ meddelas av
Konungen.

Inteckning i tomträtt

17 §

Bestämmelserna i 1—6, 8—10 och 13—16 §§ om inteckning i fast egendom
äga motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt.

Ansökan om inteckning i tomträtt skall avslås, om inskrivning av tomträttsupplåtelsen
ej är beviljad eller sökt eller om ansökningen avser gemensam
inteckning.

23 KAP.

Inskrivning av annan nyttjanderätt
än tomträtt samt av servitut och
samfällighetsrätt

Inskrivning i
1

Vill någon söka inskrivning i fast
egendom av annan nyttjanderätt än
tomträtt eller av servitut eller samfällighetsrätt,
skall han inge den
handling på vilken rättigheten grundas.
Inskrivning får sökas även av
f a sfi ghet sägar en.

Inskrivning av annan nyttjanderätt
än tomträtt samt av servitut, samfällighetsrätt
och rätt till elektrisk
kraft

fast egendom

Vill någon söka inskrivning i fast
egendom av annan nyttjanderätt än
tomträtt eller av servitut, samfällighetsrätt
eller rätt till elektrisk kraft
skall han inge den handling på vilken
rättigheten grundas. Inskrivning får
sökas även av fastighetsägaren.

2 §

Ansökan om inskrivning skall avslås, om

1. den handling på vilken rättigheten grundas ej ingivits;

2. föreskrift i lag beträffande sådan
upplåtelse som ansökan angår
icke iakttagits och föreskriften ej avser
giltigheten av endast visst förbehåll; -

2. föreskrift i denna balk beträffande
sådan upplåtelse som ansökan
angår icke iakttagits och föreskriften
ej avser giltigheten av endast
visst förbehåll;

3. upplåtelsen står i strid med en mot upplåtaren gällande inskränkning i
hans rätt att förfoga över egendomen och ärende om anteckning i fastighetsboken
av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag, när upplåtelsen
ägde rum, eller lagfart då ej var beviljad för upplåtaren;

4. fastigheten besväras av tomträtt för vilken inskrivning är beviljad
eller sökt;

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 197

5. upplåtaren ej har lagfart och lagfart för honom ej heller är sökt;

6. fastigheten före upplåtelsen överlåtits till någon vars förvärv enligt
17 kap. 1 eller 5 § äger företräde framför sökandens förvärv;

7. fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren på grund av exekutiv
auktion eller genom expropriation eller annat liknande tvångsförvärv;

8. upplåtelsen avser arrende- eller hyresrätt som enligt förbehåll i upplåtelsehandlingen
icke får inskrivas;

9. upplåtelsen avser rätt till elektrisk
kraft och skriftligt medgivande
till inskrivning icke föreligger;

9. det är uppenbart att upplåtelsen 10. det är uppenbart att upplåtel av

annan grund är ogiltig eller att sen av annan grund är ogiltig eller
rättigheten upphört eller av annat att rättigheten upphört eller av annat
skäl ej kan göras gällande. skäl ej kan göras gällande.

Har ärende angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
skall behandlingen av ansökan om inskrivning uppskjutas
till samma dag.

3 §

Förekommer icke omständighet som avses i 2 §, skall ansökan om inskrivning
förklaras vilande, om

1. ansökan om lagfart för upplåtaren är vilandeförklarad;

2. på grund av föreläggande som avses i 19 kap. 10 § rättegång pågår
om upplåtelsens giltighet eller om eljest upplyses att sådan talan är föremål
för prövning;

3. rättegång pågår om hävande eller återgång av överlåtelse av fastigheten
eller om bättre rätt till denna;

4. rättigheten är upplåten i del av fastighet, vilken återstår efter överlåtelse
av område eller av andel som enligt överlåtelsehandlingen skall utbrytas
och frågan om fastighetsbildning icke blivit slutligen avgjord;

5. upplåtelsen enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd och sådant ej föreligger.

Kommer i fall som anges i första stycket 4 fastighetsbildning ej till
stånd, anses ansökningen avse den odelade fastigheten.

4 §

Rättighet som skulle äga företräde framför annan i detta kapitel avsedd
rättighet eller framför inteckning skall vid inskrivningen förklaras gälla
efter den andra rättigheten, om rättighetshavaren begär det och fastighetsägaren
lämnat sitt medgivande.

Rättighet som sättes efter annan rättighet gäller efter rättighet med lika
rätt som eller bättre rätt än denna även om detta ej anges i beslutet.

5 §

Inskriven rättighet får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke nedsättas efter annan inskriven rättighet (nedsättning).
4 § andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning.

6 §

Inskrivning får på ansökan av rättighetshavaren med fastighetsägarens
samtycke dödas helt eller till viss del (dödning). Visar fastighetsägaren att
rättigheten upphört helt eller till viss del, får inskrivningen på ansökan av
honom dödas i motsvarande del.

198

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

7 §

1—6 §§ äga med följande avvikelser motsvarande tillämpning i fråga
om rättighet som grundar sig på förvärv som anges i 17 kap. 11 § och i
övrigt är av den beskaffenhet som avses i detta kapitel.

Nyttjanderätt som anges i 12 kap. 2 § ärvdabalken får ej inskrivas. Ansökan
om inskrivning på grund av testamente eller förrättning får ej bifallas
innan testamentet eller förrättningen vunnit laga kraft. I avvaktan
på att hindret undanröjes skall ansökningen förklaras vilande.

Inskrivning i tomträtt

8 §

Bestämmelserna i 1—7 §§ om inskrivning i fast egendom äga motsvarande
tillämpning i fråga om inskrivning i tomträtt.

Ansökan om inskrivning i tomträtt skall avslås, om inskrivning av tomt''
rättsupplåtelsen ej är beviljad eller sökt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

199

Lagrådets yttranden

I. Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 17 februari 1969.

Närvarande:

justitierådet Edling,
regeringsrådet Hegrelius,
justitierådet Petrén,
justitierådet Joachimsson.

Enligt lagrådet den 14 september 1966 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
11 februari 1966, hade Kungl. Maj :t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprättat
förslag till jordabalk, innehållande 1—7 kap., 13 kap. och 16—23 kap.

Därefter hade Kungl. Maj :t enligt lagrådet den 22 maj 1967 tillhandakommet
utdrag av protokoll över justitieärenden, hållet inför Hans Maj:t
Konungen i statsrådet den 20 januari 1967, förordnat att lagrådets utlåtande
skulle för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över förslag
till 13 kap. 10 § samt 14 och 15 kap. i balken.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits,
1 och 2 kap. av hovrättsassessorn Sven Larsson, 3 kap. av hovrättsassessorn
Lars Tottie, 4 kap. av numera expeditionschefen Ingvar Gullnäs och
Tottie, 5 kap. av Tottie, 6 kap. av hovrättsassessorn Hans-Olov Stark, 7 kap.
av hovrättsassessorn Eskil Persson, 13 och 14 kap. av Larsson, 15—18 kap.
av Tottie, 19 och 20 kap. av Persson samt 21—23 kap. av Larsson.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Arbetet på en revision av de allmänna privaträttsliga reglerna om rättsförhållanden
i fast egendom har med längre eller kortare avbrott pågått
ända sedan början av 1800-talet. I sitt senare skede har reformarbetet bedrivits
av lagberedningen, som i betänkanden 1947 och 1960 lagt fram förslag
till en ny jordabalk jämte promulgationslag och följ dförfattningar, samt av
jordabalksutredningen, som därefter verkställt viss översyn av de sålunda
framlagda förslagen. Det förslag till jordabalk, som remitterats till lagrådet,
bygger på dessa utredningar.

En ledande tanke vid reformarbetet har varit att samla de centrala jordrättsliga
lagbestämmelserna till en större enhet, som kunde träda i stället

200 Del A Kungt. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

för den föråldrade och i stort sett söndervittrade jordabalken i 1734 års lag.
Denna plan ingår i sin tur som ett led i det sedan länge uppställda programmet
att enligt traditionen från 1734 års lag sammanföra de viktigare rättsreglerna
inom civilrättens samt straff- och processrättens områden till systematiskt
avgränsade avsnitt eller balkar. Lagrådet ansluter sig till tanken att
detta program nu fullföljes genom att till de redan antagna balkarna —
giftermålsbalken, rättegångsbalken, föräldrabalken, ärvdabalken och brottsbalken
— fogas en ny jordabalk.

Det uppställda programmet innefattar en mycket maktpåliggande uppgift,
med vars genomförande betydande svårigheter är förenade. Dessa svårigheter
sammanhänger helt naturligt med att lagmaterialet inom ramen för en
balk är så omfattande och att därför med nödvändighet avsevärd tid måste
åtgå för en balks utarbetande. Detta gäller icke minst jordabalken, som omspänner
ett flertal skilda och praktiskt sett synnerligen viktiga rättsinstitut
och vars regler dessutom griper in i och i sin tur själva påverkas av annan
lagstiftning; ett sådant beroendeförhållande förefinns främst till lagstiftningen
om exekution i fast egendom och om fastighetsbildning. Under tiden
för en balks genomförande kan lagstiftningsmaktens syn på de materiella
rättsreglernas innehåll undergå förskjutningar och såsom angelägna bedömda
reformer anses böra utbrytas till fristående lösning vid sidan av den
större lagstiftningsuppgiften med påföljd att denna ytterligare kompliceras.
Svårigheter av sistnämnda art bär också i betydande grad framträtt vid arbetet
på den nu aktuella etappen på vägen till det uppställda målet.

I de direktiv som lagberedningen hade att följa vid utarbetandet av förslag
till jordabalk förutsattes sålunda, att de betydelsefulla rättsreglerna om
arrende och hyra, som innefattas i nyttjanderättslagen, skulle utan sakliga
ändringar överflyttas till jordabalken, och i enlighet härmed begränsade beredningen
sitt förslag i dessa delar till i huvudsak formella jämkningar. Sedermera
har emellertid arrende- och hyreslagstiftningen utbrutits till särskild
behandling. I fråga om arrende har en delreform redan kommit till
stånd genom den nya lagstiftningen 1968 om bostads- och anläggningsarrende,
medan lagstiftningsfrågan i övrigt, sedan arrendelagsutredningen i december
1968 framlagt förslag till regler om jordbruksarrende, är beroende
på Kungl. Maj :ts prövning. Och vad angår hyra har lagstiftningen därom i
sin helhet nyligen reviderats genom lagen den 28 maj 1968 om ändring i
nytt j anderättslagen.

Till följd av angivna omständigheter är det nu till lagrådet remitterade
förslaget till jordabalk icke fullständigt. Lagreglerna om arrende och hyra
har tills vidare lämnats åt sidan. Förslaget omfattar ej heller promulgationslag
och de ändringar i olika författningar som föranledes av den nya balken.
Detsamma gäller reglerna om exekution i fast egendom, vilka har väsentlig
betydelse för utformningen av de panlrättsliga bestämmelserna i jordabalken.
I nu angivna delar avses förslag senare skola föreläggas lagrådet för

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

201

granskning. Vad angår fastighetsbildningslagstiftningen — vilken såsom
nyss antytts ingriper i jordabalkens regelsystem — är denna f. n., sedan förslag
i ämnet i september 1968 överlämnats till lagrådet, föremål för granskning
av lagrådet i annan sammansättning.

Den uppdelning av lagmaterialet som sålunda, till följd främst av dess
stora omfattning, skett har medfört svårigheter vid granskningen av det nu
föreliggande förslaget. Denna har i avsaknad av fullständiga regler på åtskilliga
punkter icke kunnat föras till ett slut utan frågor har måst lämnas
öppna för att slutligen lösas under det fortsatta lagstiftningsarbetet; lagrådet
kommer senare att i ett flertal fall peka på dessa. Vad nu sagts kan göra det
nödvändigt att vid en senare lagrådsgranskning av återstående delar av lagkomplexet
ånyo genomgå det nu aktuella förslaget i vissa delar.

Förslaget till ny jordabalk bygger i väsentliga delar på redan gällande rätt,
sådan denna kommit till uttryck i ett flertal skilda lagar samt i rättspraxis.
Betydande nyskapelser föreslås dock på vissa områden och på andra har
väsentliga omdaningar skett av redan förefintliga rättsinstitut. I det senare
hänseendet märkes främst det praktiskt synnerligen viktiga institutet panträtt
i fast egendom. Detta intar i förslaget en särställning i så måtto, att den
juridiska konstruktionen i departementsförslaget på avgörande sätt skiljer
sig från den i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag. Denna
omläggning har ansetts kunna ske utan någon ny remissbehandling. Det kan
enligt lagrådets mening emellertid icke bortses från att vissa vanskligheter
är förbundna med ett sådant tillvägagångssätt, i all synnerhet som den ändrade
juridiska konstruktionen i betydande mån återverkar på det praktiska
handlandet för såväl lånesökande som kreditinstitut. Bland de skiljaktigheter
i övrigt som föreligger mellan departementsförslaget och utredningsförslagen
märkes främst, att i det förra utmönstrats vissa rättsinstitut som
upptagits i de senare. Mot detta har lagrådet icke någon erinran; härigenom
har också en icke obetydlig förenkling kunnat vinnas.

I stort sett har lagrådet icke några mer ingripande anmärkningar mot de
grundläggande principer, på vilka de olika rättsinstituten bygger. De sakliga
erinringar lagrådet i det följande framställer avser i betydande utsträckning
detaljfrågor eller spörsmål av mindre principiell räckvidd. På vissa punkter
föreslår dock lagrådet icke oväsentliga sakliga ändringar; detta gäller främst
reglerna om villkor vid fastighetsköp. Vidare ifrågasätter lagrådet värdet av
institutet samfällighetsrätt och förordar, att det i vart fall överses i väsentliga
hänseenden. I tekniskt avseende föreslår lagrådet en omarbetning av åtskilliga
lagrum. Mot lagverkets allmänna disposition och systematik har lagrådet
i stort sett ingen anmärkning; lagrådet vill dock påpeka, att efter omkonstruktionen
av panträtten i departementsförslaget reglerna härom icke
utan svårighet låter sig infogas i den systematik varpå förslaget i övrigt vilar.

Åt departementsförslagets lagtext har givits en språklig dräkt, som ej oväsentligt
skiljer sig från lagberedningens. Det ligger i sakens natur att i sam 7|

Bihang till riksdagens protokoll 1970. i samt. Nr 20 Del A

202 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

band med genomförandet av ett lagverk av den omfattning varom här är
fråga en modernisering av lagspråket sker, något som sedan får återverkningar
på lagstiftningen framdeles inom angränsande områden. Vid utformningen
av förslaget har vissa hittills i lagspråk begagnade ord och vändningar
utmönstrats och ersatts av ett begränsat antal nya, varjämte satsbildningen
förenklats men också schematiserats. En sådan modernisering kan medföra,
att möjligheten till nyansering minskar och att lagbuden mister något av den
pregnans som är önskvärd. Enligt lagrådets mening har sådana biverkningar
ej kunnat helt undgås vid utarbetandet av förslaget.

Som helhetsomdöme om det föreliggande förslaget till ny jordabalk vill
lagrådet uttala, att förslaget är väl ägnat att upphöjas till lag och att det omfattande
lagstiftningsarbete som i olika skeden nedlagts för förverkligandet
av tanken på en ny jordabalk är värt det högsta erkännande.

1 KAP.

Reglerna i förevarande kapitel överensstämmer i väsentliga avseenden med
gällande rätt. På åtskilliga punkter innebär de emellertid nyheter. Avsikten
är, att reglerna skall vinna tillämpning ej blott på förhållanden, som uppkommer
efter den nya jordabalkens ikraftträdande, utan även på äldre förhållanden.
Vissa av reglerna är t. o. m. sådana att de endast kan gälla äldre
förhållanden, så exempelvis regeln i 4 § om gräns som tillkommit genom
överlåtelse av jord. När regler, som sålunda skall vinna tillämpning på äldre
förhållanden, innefattar avvikelser från vad som hittills anses gälla, är det
påkallat, att särskild uppmärksamhet ägnas övergångsbestämmelserna. Lagrådet
vill framhålla, att mellan de regler i kapitlet, som innefattar nyheter,
och övergångsbestämmelserna råder ett så nära samband, att det vid prövningen
av övergångsproblemen kan framstå som motiverat att jämka de nu
i kapitlet upptagna reglerna.

Lagberedningen har föreslagit regler om s. k. gränshävd — 5 § andra stycket
i 1960 års förslag — och departementschefen anser bestämmelser därom
böra tagas upp i lagstiftningen. Då stadgandet blott tager sikte på förhållanden,
som inträffat före balkens ikraftträdande, bör enligt vad departementschefen
förordar stadgandet ej ingå i själva balken utan placeras i promulgationslagen.
Emellertid har beträffande vissa andra bestämmelser, vilka
också uteslutande har tillämpning på äldre förhållanden, valts metoden
att införa dem i balken. Om denna metod vid granskning av promulgationsbestämmelserna
bibehålies, talar enligt lagrådets mening övervägande skäl
för att även reglerna om gränshävd upptages i balken. Mot lagberedningens
förslag till utformning av regeln — om man bortser från vad den innehåller
om jämkning — synes intet vara att erinra. Då regeln innefattar undantag

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del A 203

från bestämmelserna i 3 och 4 §§, torde den lämpligen kunna placeras mellan
4 och 5 §§ såsom en särskild paragraf.

4 §.

I andra stycket första punkten stadgas, att gräns, som tillkommit genom
överlåtelse av jord eller genom vissa tvångsförvärv, har den sträckning som
var avsedd vid överlåtelsen eller förvärvet. I andra punkten följer en bestämmelse
av innehåll, att om tillräcklig upplysning om avsikten ej föreligger,
gränsen har den sträckning som med ledning av innehav och andra omständigheter
kan antagas ha varit åsyftad. Stadgandet i första punkten torde utgå
från att upplysning om avsikten i första hand skall hämtas ur fångeshandlingen.
Tydligt är emellertid, såsom ock förutsättes i andra punkten, att även
innehavet och andra omständigheter är av betydelse för bedömande av avsikten.
Att uppdela bestämmelserna i två olika punkter efter graden av den
vikt som skall tillmätas de skilda upplysningskällorna synes icke motiverat.
Det förordas, att andra punkten får utgå och första punkten innehålla, att
gränsen har den sträckning som med ledning av fångeshandling, innehav och
andra omständigheter kan antagas ha varit åsyftad.

5 och 6 §§.

Regeln om gränsdragning efter närheten till strand bör enligt lagberedningen
kompletteras med en bestämmelse av innehåll, att det vid gränsbestämning
skall företagas sådan jämkning av gräns som prövas rättvis och
ändamålsenlig med hänsyn till hävden, naturförhållandena och andra omständigheter.
I den mån denna bestämmelse avser att medge jämkning i tekniskt
hänseende, dvs. att låta gränsdragningen avvika från nyssnämnda huvudregel
endast i syfte att undvika obekväma brytningar i gränslinjen, torde
den i huvudsak stå i överensstämmelse med nu rådande praxis. Emellertid
avses den därutöver skola öppna möjlighet för förrättningsmännen att, utan
att förening mellan sakägarna träffats, avvika från huvudregeln, när en
strikt tillämpning av denna skulle leda till materiellt otillfredsställande resultat.
Departementschefen har vid remissen av förevarande förslag funnit
bestämmelsen vara välbetänkt men förordat, att den skall upptagas i en kommande
lag om fastighetsbildning, eftersom den bör utformas som en handlingsnorm
för förrättningsmännen. En erinran om bestämmelsen har dock
intagits i 6 § förevarande kapitel.

I det förslag till fastighetsbildningslag, som den 26 september 1968 inkommit
till lagrådet, har emellertid någon jämkningsregel av antytt slag icke
influtit. Departementschefen har i motiven till förslaget anmärkt, att frågan
om sådan möjlighet till jämkning fick anses löst genom andra åtgärder. Enligt
lagrådets mening är den av departementschefen sålunda intagna ståndpunkten
välgrundad. Regeln om delning efter närheten till strand skall näm -

204 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

hgen äga tillämpning i de fall, då sträckningen av gräns ej kan bestämmas
med ledning av 3 eller 4 §. Man torde kunna utgå från att så är förhållandet
— förutom beträffande vissa rågångar mellan primära skifteslag — endast
i fråga om skifteslinjer som tillkommit i gången tid, då de ofta ej blev vare
sig utmärkta på marken eller angivna på karta eller i handlingar. Jämkningen
på materiella grunder skulle därför i själva verket innebära, att ett omskifte
ägde rum, varvid de förut på grund av 12 kap. 4 § jordabalken gällande
gränserna skulle jämkas med hänsyn till vad som vid tiden för omskiftet
kunde anses rättvist och ändamålsenligt utan rätt till gottgörelse för
den, som fick sitt område minskat. Då vidare någon hänvisning till reglerna
om teknisk jämkning och om verkan av överenskommelse ej synes erforderlig,
hör 6 § utgå ur förslaget.

2 KAP.

6 §.

Då lagen om upplåtelse under åborätt av viss jord upphört att gälla vid
utgången av juni 1968, bör — liksom skett i motsvarande lagrum i lagen om
vad som är fast egendom — den ändringen vidtagas i förevarande paragraf
att hänvisningen till åborättslagen utgår.

3 KAP.

På sätt departementschefen framhåller regleras rättsförhållandet mellan
grannar endast till en mindre del av bestämmelserna i jordabalken, medan
flertalet av rättsreglerna på området återfinnes i andra lagar och författningar,
såsom vattenlagen, lagen om ägofred och lagen om enskilda vägar.
Till sådan speciallagstiftning av grannelagsrättslig natur är att räkna även
den lag om skydd mot miljöfarlig verksamhet, varom förslag 1968 har remitterats
till lagrådet. Att märka är emellertid, att vissa regler i förevarande
kapitel i jordabalken har den allmänna utformningen att de efter ordalagen
omfattar även vissa åtgärder på vilka miljöskyddslagen äger tillämpning.
Utan att någon bestämmelse därom finnes i balken torde dock vara klart, att
denna ej alls skall gälla i fråga om sådana förfaranden med fast egendom
som avses i miljöskyddslagen. Dessa blir att bedöma enligt sistnämnda lag
och annan därutöver tillämplig särlagstiftning. Denna ordning medför, att
om ett skadebringande förfarande i visst hänseende faller under miljöskyddslagen
men i annat avseende under förevarande kapitel, förfarandet blir att
bedöma till viss del enligt nämnda lag och till en annan enligt detta kapitel.
Kan uppgörelse ej träffas, får talan föras såväl vid fastighetsdomstol beträffande
skada som avses i miljöskyddslagen som vid allmän domstol angående

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 205

skada som åsyftas i balken. Då förfaranden, som faller under såväl miljöskyddslagen
som balken, torde bli relativt ovanliga, lär endast undantagsvis
komplikationer av antytt slag uppkomma.

2 §•

Enligt lagrådets mening bör lagrummet lämpligen uttryckligen reglera
endast förhållandet mellan ägarna till de angränsande fastigheterna, medan
åt rättspraxis får överlåtas att avgöra i vad mån lagrummet kan analogivis
tillämpas på nyttjanderättshavare eller annan, som brukar fastigheten. Därav
betingad jämkning torde böra vidtagas.

3 §.

I första stycket första punkten stadgas i nära överensstämmelse med lagberedningens
förslag, att den som ämnar utföra grävning eller liknande arbete
på sin mark skall vidtaga varje skyddsåtgärd som kan anses nödvändig
för att förebygga skada på angränsande mark. Härutöver upptager departementsförslaget
— men icke lagberedningens förslag — en regel av innehåll,
att han skall ersätta skada som uppkommer till följd av underlåtenhet att
vidtaga sådan åtgärd eller av bristande omsorg i annat hänseende vid arbetets
utförande. Såsom regeln är utformad ger den intryck av att slcadeståndsskyldighet
ålägges endast fastighetsägare, som själv utför arbetet på sin
mark, men lämnar öppet huruvida fastighetsägaren har att svara även i det
fall att arbetet utföres av annan, t. ex. en självständig företagare. Att bestämmelsen
avser att taga sikte icke enbart på förstnämnda fall framgår
emellertid av departementschefens uttalande, att i den mån skada uppkommer
till följd av bristande omsorg, den på vars fastighet arbetet utföres enligt
departementsförslaget har att bära ansvaret, oavsett vem försumligheten
närmast kan tillräknas. Räckvidden av detta uttalande är dock obestämd.
Att därmed avses det fall att arbetet utföres av entreprenör som självständig
företagare torde vara tydligt; det lärer vara detta fall som departementschefen
åsyftar med uttalandet att departementsförslaget på ifrågavarande
punkt överensstämmer med gällande rätt. Att med uttalandet även avses
fall då arbete utföres av arrendator, tomträttshavare eller annan nyttjanderättshavare
för egen räkning kan däremot knappast antagas. Ett antagande
att sådana fall icke åsyftas stödes av att departementschefen inledningsvis
under 1 § uttalar, att frågan i vilken utsträckning fastighetsägaren bär
ansvaret för den som på en eller annan rättsgrund förfogar över fastigheten i
förslaget lämnats öppen och överlämnats att lösas i rättspraxis.

Det må vara riktigt, att den i departementsförslaget intagna ståndpunkten
att fastighetsägaren svarar för entreprenörs försummelse överensstämmer
med gällande rätt sådan denna kommit till uttryck i vissa rättsfall från senare
tid. Det synes emellertid enligt lagrådets mening något vanskligt att
utan närmare utredning med stöd endast av dessa rättsfall, vilkas räckvidd

206

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

är svår att bedöma, lagfästa en allmängiltig regel om fastighetsägares ansvar
för entreprenörs försummelse vid grävning och andra liknande arbeten
på hans mark. Denna fråga torde böra lösas i ett större skadeståndsrättsligt
sammanhang. Anledning att nu upptaga frågan till fristående bedömning
föreligger så mycket mindre som ett särskilt förslag om arbetsgivares och
arbetstagares skadeståndsansvar, vilket reglerar bl.a. den nu föreliggande
frågan, efter remissbehandling är beroende på Kungl. Maj :ts prövning.

Såsom nyss framhållits torde förevarande paragraf efter sin ordalydelse
knappast taga sikte på annat fall än det då fastighetsägaren själv utför arbetet.
Vidhålles avsikten att lagrummet skall stadga skadeståndsskyldighet
för fastighetsägaren även i andra fall, torde det böra omarbetas så att denna
avsikt tydligt framgår.

I andra stycket av paragrafen torde böra vidtagas den ändringen, att pant
eller borgen skall ställas hos länsstyrelsen.

Enligt tredje stycket gäller, att om byggnad eller anläggning på angränsande
mark till följd av vårdslöshet vid uppförandet eller brist i underhållet
är av sådan beskaffenhet att särskild skyddsåtgärd är nödvändig för att förebygga
skada i anledning av arbete intill vanligt källardjup, åtgärden skall
bekostas av den angränsande markens ägare. Efter ordalagen skall alltså
markägaren bekosta åtgärden, även om byggnaden icke tillhör fastigheten
utan äges av t. ex. en tomträttshavare eller annan nyttjanderättshavare. Om
avsikten är att lagrummet skall ha denna vidsträckta innebörd synes dock
tveksamt; i motiven beröres icke sådana fall som de nu anförda. Enligt lagrådet
bör lagrummet icke avse annat fall än det då byggnaden utgör tillbehör
till fastighet. Lagrådet föreslår, att lagrummet omarbetas i enlighet härmed.

5 §•

I paragrafen torde böra utsägas, att pant eller borgen skall ställas hos
länsstyrelsen.

6 §•

När en fastighet nedgår i värde till följd av sådana förhållanden som att
fastigheten minskar i omfattning, att fastigheten eller dess tillbehör åsamkas
skada eller att på fastigheten lägges last eller tunga, kan det vara anledning
att genom särskilda åtgärder trygga inteckningshavarnas rätt. Så
har också skett i ett stort antal fall i gällande lagstiftning. Åtgärderna går
regelmässigt ut på att hindra, att fastighetsägaren till skada för inteckningshavarna
efterger sitt ersättningsanspråk, samt att säkerställa, att ersättningen,
stundom med vissa begränsningar, tillgodoförs inteckningshavarna.
De situationer, för vilka sådana åtgärder är föreskrivna, karakteriseras av
att den värdeminskning som åsamkas fastigheten är för framtiden bestående.
Dylika föreskrifter gäller däremot som regel ej, när fråga är om skada av
sådan art att den skall repareras och när följaktligen fastighetsägaren kan
ha behov av ersättningen för att få medel till reparationen. Beträffande er -

Del A

207

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sättning på grund av brandförsäkringsavtal upptager lagen i ämnet en närmare
reglering av ifrågavarande spörsmål.

Skada på grund av grävning och liknande arbete kan otvivelaktigt vara
betydande och åstadkomma en bestående värdeminskning. Som regel är
emellertid — något som också departementschefen framhåller — skadan
av den art att den avhjälpes. Lagberedningen, som för andra fall då fastighets
värde nedgår föreslagit regler till inteckningshavares skydd, har ej upptagit
sådana vid skada på grund av grävning. Lämpligheten av reglerna i
förslaget om nedsättning kan enligt lagrådets mening sättas i fråga. Det
skydd reglerna skänker inteckningshavarna är begränsat genom att dessa
icke kan inverka på ersättningens bestämmande. Med hänsyn till den risk för
dubbelbetalning som ersättningens erläggande direkt till fastighetsägaren
medför för den ersättningsskyldige, torde man få räkna med att denne ofta
nedsätter ersättningen, vilket som regel leder till att denna ej står till fastighetsägarens
förfogande för att bestrida reparationskostnader. Anmärkas
kan, att när fråga är om bestående och betydande skador inteckningshavaren
beredes visst skydd genom rätten att kräva betalning utan att fordringen är
förfallen. Lagrådet har vid sina överväganden dock ej funnit tillräckliga skäl
föreligga att bestämt avstyrka regeln om nedsättning. I fråga om bestämmelsens
utformning får lagrådet framhålla, att de föreslagna reglerna icke torde,
såsom departementschefen avsett, giva länsstyrelsen möjlighet att utbetala
nedsatt belopp direkt till fastighetsägaren i stället för att fördela det mellan
inteckningshavarna. Härför erfordras en sådan särskild regel som återfinnes
i 36 § lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.

4 KAP.

Av ålder har fastighetsköpet i svensk rätt varit kringgärdat av särskilda
formföreskrifter. Enligt det ännu gällande stadgandet i 1 kap. 2 § jordabalken
i 1734 års lag skall köp av fast egendom ske skriftligen med två
vittnen och i köpehandlingen utsättas de villkor på vilka köpet grundas.
Av remissprotokollet framgår, hurusom detta formkrav, sedan det under
lång tid efter sin tillkomst upprätthållits med stränghet, under senare
tid så småningom uppluckrats i praxis.

I de olika förslag rörande reformering av fastighetsköpet som tid efter
annan framlagts har formkravet givits större eller mindre räckvidd. Längst
i liberal riktning går 1909 års jordabalksförslag. Enligt detta skulle köpet
slutas genom att säljaren utfärdade skriftlig handling, varigenom egendomen
överläts till köparen. Underskrift av köparen erfordrades inte, ej
heller vittnespåskrifter eller uppgift om köpeskillingen, medan av köpevillkoren
det endast var sådana varav köpets fullbordan eller bestånd
gjorts beroende som skulle intagas i köpehandlingen; övriga kunde av -

208 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

talas muntligen. Lagberedningens nu föreliggande förslag innebär å andra
sidan en betydande skärpning av formkravet i förhållande till gällande
rätt; kravet på skriftlig form med vittnen, varav ett s. k. laga köpevittne,
avser avtalet i dess helhet och villkor, som ej influtit i köpehandlingen, är
utan verkan.

Det nu till lagrådet remitterade förslaget kan sägas intaga en mellanställning.
Vittneskravet har uppgivits och kravet på skriftlig form inskränkts.
För att ett giltigt köp skall föreligga fordras, att köpehandlingen
innehåller uppgift om den sålda egendomen och köpeskillingen samt
överlåtelseförklaring av säljaren ävensom underskrift av såväl säljare
som köpare. Därjämte skall köpevillkor av vissa slag intagas i köpehandlingen
för att äga giltighet; bland villkor som kräver skriftlig form märkes
utfästelse av säljaren rörande fastighetens beskaffenhet.

Enligt lagrådets mening innebär förslaget med sin modifiering av formkravet
en i stort sett godtagbar lösning. Att stadga ett totalt formkrav omfattande
alla ett köps detaljbestämmelser synes alltför långtgående. Erfarenheten
visar, att upprätthållandet av legala formföreskrifter ofta kan
få andra rättsverkningar än kontrahenterna åsyftat och hurusom domstolarna
därför i strävan att förverkliga avtalets syfte nödgas söka utvägar
att kringgå föreskrifterna. Fastmer kan enligt lagrådets mening finnas skäl
att ifrågasätta att gå något vidare på den väg som förslaget beträtt genom
att ytterligare inskränka formkravet.

I 1 § anges, i vilken omfattning krav på skriftlig form skall upprätthållas
för att avtal om köp av fast egendom över huvud skall vara giltigt.
Formkravet avser som nämnts de beståndsdelar som anses nödvändiga för
avtalstypen, nämligen angivandet av kontrahenterna, fastigheten och köpeskillingen
ävensom säljarens förklaring att fastigheten överlåtes på köparen.
Huru långt formkravet sträcker sig i gällande rätt sådan denna utformats
i praxis kan vara föremål för tvekan. Så mycket är emellertid klart, att
i rättspraxis formkravet icke upprätthålles i fråga om köpeskillingen, i det
att en sidoöverenskommelse om annan köpeskilling än den som angivits i
köpehandlingen godtages. Förslaget innebär således en skärpning i denna
del. Det kan sättas i fråga, huruvida en sådan är påkallad. Tydligt är, att
det fiskaliska intresset av att köpeskillingen anges icke bör tillerkännas avgörande
vikt vid utformningen av en civilrättslig regel. Med hänsyn till att
köpeskillingens storlek kan ha betydelse därutöver finner lagrådet sig dock
icke böra avstyrka, att angivandet av köpeskillingen omfattas av formkravet.

Av särskilt intresse när det gäller formkravets omfattning är frågan
huruvida utfästelser rörande fastighetens beskaffenhet måste upptagas i
köpehandlingen för att vinna beaktande. Hur denna fråga löses är av betydelse
för felbegreppet vid köp av fast egendom, dvs. för köparens möjligheter
över huvud taget att framställa krav på grund av fastighetens
skick. Det är också i fråga om utfästelser rörande fastighetens beskaffen -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 209

het som i praxis de största svårigheterna yppat sig att förena formkravet
med vad som i det särskilda fallet synes rimligt och rättvist.

För att låta skriftlighetskravet omfatta ej endast själva överlåtelseförklaringen
och de utfästelser som är av betydelse för äganderättens övergång
utan även andra med köpet sammanhängande åtaganden talar främst,
att det är av vikt att kontrahenternas rättigheter och skyldigheter blir
så klart fixerade som möjligt. Emot ett så omfattande formkrav talar
självfallet i första hand, att det är stötande att underkänna giltigheten
av en muntlig utfästelse som kan styrkas i rättegång eller, såsom det heter
i 1909 års förslag, att det i fråga om utfästelser, vilka icke är av betydelse
för frågan om äganderättens överflyttande från den ene till den andre, icke
finnes anledning att avvika från den fulla avtalsfrihetens eljest gällande
grundsats. Till detta allmänna skäl kan fogas skäl av mera speciell art.

Det torde vara tydligt, att även om formkravet omfattar köpevillkor
över huvud och ett muntligt villkor således i princip är utan verkan, detta
icke kan innebära att allt vad som muntligen avhandlas städse skulle
vara betydelselöst. Av allmänna avtalsrättsliga grundsatser torde följa,
att vad som uttalats muntligen vid ett fastighetsköp kan utgöra anledning
till köpeavtalets ogiltighet enligt reglerna i avtalslagen eller ligga till grund
för tillämpning av förutsättningsläran. Muntliga uttalanden av säljaren
kan vidare ha relevans, i den mån de fritager säljaren från ansvar för
fastighetens beskaffenhet i ett sådant hänseende som köparen äger påtala
utan stöd av skriftlig utfästelse. Ej sällan torde emellertid en viss
förklaring från säljarens sida innefatta både fritagande från ansvar och
utfästelse; anges eu fastighet ha viss egenskap, kan detta sägas innebära,
att säljaren utfäster att den är av den angivna beskaffenheten men också
att han fritager sig från anspråk på bättre skick än som angivits. Det torde
ofta vara svårt att säga, om en uppgift har den ena eller den andra innebörden.
De här antydda svårigheterna att skilja en utfästelse, vilken såsom
muntlig saknar verkan, från uttalanden, vilka otvivelaktigt kan äga relevans,
skulle bortfalla, om skriftlighetskravet för utfästelser borttogs.

För formkravets bibehållande har departementschefen åberopat bl. a.
det särskilda skälet, att ett villkor, som kan medföra att köpet häves, bör
komma till uttryck i köpehandlingen. I anledning härav må anmärkas, att
hävning kan komma till stånd ej blott i fall av utfästelse utan även i
alla de fall då enligt särskilda bestämmelser i kapitlet hävande kan ske,
ehuru utfästelse i köpehandlingen ej gjorts. I sistnämnda fall ger köpehandlingen
ingen vägledning för att bedöma om hävande kan äga rum.
Skillnad av någon egentlig betydelse synes knappast föreligga mellan dessa
fall och utfästelsefallen. Kan man, då fråga ej är om utfästelse, tillåta ett
hävande utan att något därom kan utläsas ur köpehandlingen, bör samma
princip kunna tillämpas även i utfästelsefallen.

Det kan förmodas, att även om utfästelser rörande fastighetens beskaf -

210 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fenhet ej omfattas av formkravet, viktigare utfästelser dock kommer att
inflyta i köpehandlingen. Detta är nämligen det bästa sättet att trygga
bevisningen. Skillnaden mot en ordning med skriftlighetskrav beträffande
utfästelser ligger däri, att en muntligt given utfästelse, som av förbiseende,
misstag eller såsom avseende något förhållande av jämförelsevis mindre
vikt ej upptagits i köpehandlingen, icke saknar rättslig relevans.

Sammanfattningsvis får lagrådet uttala, att enligt lagrådets mening övervägande
skäl i och för sig talar för att kravet på skriftlig form ej skall
omfatta utfästelser från säljarens sida rörande fastighetens beskaffenhet.
En förutsättning för att formkravet skall slopas måste dock vara, att icke
härigenom lösningen försvåras av frågan om vilka regler som skall gälla
för att fel i fastigheten skall anses föreligga. Denna förutsättning torde
emellertid, såsom framgår av vad lagrådet under 19 och 20 §§ uttalar
och föreslår, icke kunna anses brista.

Beträffande dispositionen av kapitlet kan framhållas, att bättre överskådlighet
skulle vinnas, om 1—3 §§ sammanförs till en särskild avdelning
under rubriken »Köpets form» och de närmast följande tre paragraferna
erhåller överskriften »Villkorligt köp».

1 §•

Varken av lagtexten eller av motiven framgår närmare vad som skall
krävas för att köpeskillingen skall anses angiven. Departementschefen har i
motiven endast behandlat det fall, att köpeskillingen avsiktligt upptagits till
felaktigt belopp i köpehandlingen, och har framhållit, att en sådan felaktighet
— vare sig beloppet satts för högt eller för lågt — hör föranleda, att köpet
som helhet blir ogiltigt. Syftet torde nämligen enligt departementschefen ha
varit att genom felaktigheten vilseleda myndighet eller tredje man och ett
dylikt avtal borde icke bestå.

Ordalagen i paragrafen synes närmast ge vid handen, att det skall krävas
att köpeskillingen angives med ett visst bestämt belopp. Ett så strängt krav
kan emellertid icke gärna upprätthållas och så torde heller icke ha varit
avsikten. Enligt lagrådets mening bör det vara till fyllest, om i köpehandlingen
upptages grunderna för beräknandet av köpeskillingen, t. ex. genom
angivande av visst pris per kvadratmeter för ett till läge och gränser bestämt
område. Det sagda bör gälla, även då området skall uppmätas först senare
(jfr NJA 1941 s. 376). Likaså bör formkravet anses fyllt, om köpehandlingen
visserligen är dunkelt formulerad men köpeskillingen kan fastställas genom
en tolkning av avtalet.

Mera tveksamt är vad som enligt förslaget gäller, när köpeskillingen avser
ej blott fast egendom utan även annat, t. ex. lös egendom som överlåtes samtidigt
med fastigheten eller byggnadsarbete som säljaren åtager sig att utföra.
Den föreslagna lagtexten kan läsas så att köpeskillingen för den fasta
egendomen måste anges särskilt för sig för att icke avtalet om överlåtelsen

Del A

211

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av denna egendom skall bli ogiltigt. Detta synes emellertid icke vara nödvändigt
och torde ej heller vara avsett. Tydligt är också, att starka skäl måste
kunna anföras för att genomföra en ordning enligt den först angivna läsarten.
Avtal som innebär, att samman med den fasta egendomen överlåtes även
lösören eller annan lös egendom, exempelvis en rörelse, eller att till köpeavtalet
knytes ett entreprenadavtal, torde ej vara ovanliga. I och för sig innefattar
sammankopplingen intet illojalt. Bärande skäl torde svårligen kunna
anföras för att tvinga kontrahenterna att, vid äventyr av köpets ogiltighet,
göra en uppdelning av det från deras synpunkt enhetliga vederlaget. Det kan
för övrigt antagas, att en dylik uppdelning ibland skulle komma att göras i
hög grad godtyckligt och att bestämmande kanske skulle bli, icke de olika
prestationernas värden enligt kontrahenternas bedömande utan vad som från
exempelvis skattemässiga synpunkter framstode som fördelaktigast. Krav
på att köpeskillingen för den fasta egendomen skall särskilt angivas bör därför
ej uppställas. För tydlighetens skull bör dock i lagtexten upptagas en
betämmelse av innebörd, att om utom fast egendom även annat förvärvas
mot ett gemensamt vederlag, det är till fyllest att detta angives.

Om överlåtelsen avser både fast och lös egendom gäller formkravet endast
för överlåtelsen av den fasta egendomen. Ett sidoavtal beträffande en
köpeskilling som angivits särskilt för den lösa egendomen är i och för sig
gällande. Om nu köpeskillingen är gemensam för den fasta och den lösa
egendomen, kan det synas tveksamt vad som kommer att gälla. Mycket talar
för att i dylikt fall ett sidoavtal rörande köpeskillingen, åtminstone om det
ej uppenbarligen avser endast vederlaget för den lösa egendomen, föranleder
att i första hand överlåtelsen av den fasta egendomen blir ogiltig och att till
följd av det föreliggande sambandet ogiltighet drabbar även avtalet i övrigt,

Reglerna i förslagets första stycke synes utan saklig ändring kunna förenklas
och få lydelsen, att köp av fast egendom slutes genom upprättande
av köpehandling, som underskrives av säljaren och köparen, samt att handlingen
skall upptaga köpeskillingen och innehålla förklaring av säljaren att
egendomen överlåtes på köparen.

2 §•

Paragrafen innehåller icke någon rättsregel utan endast en erinran om att
lagfart icke utan vidare kan erhållas, när säljarens underskrift på köpehandlingen
icke styrkts av två vittnen, ävensom en rekommendation att tillse
att sådant bevittnande sker. Enligt lagrådets mening saknas tillräckliga
skäl att här, i samband med att grundläggande föreskrifter meddelas rörande
formkravet vid köp, intaga en dylik erinran och rekommendation. Lagrådet
föreslår, att paragrafen utgår.

För att undvika ändring av paragrafnumreringen i förslaget kan lämpligen
bestämmelserna i tredje stycket av 1 § brytas ut ur denna och — efter
de redaktionella jämkningar som betingas därav — betecknas 2 §.

212

Del A

Ilungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
3—6 §§.

I förevarande paragrafer meddelas regler i skilda hänseenden rörande
vissa moment i köpeavtalet. Så gäller 3 § 1 avtalsmoment som innebär, att
frågan om förvärvets fullbordan eller bestånd uppskjutes. I 4 § är enligt lagtexten
fråga om köp, vars fullbordan eller bestånd är beroende av villkor.
Reglerna i 5 och 6 §§ avser efter ordalagen situationer, då förvärvet beror av
visst förhållande eller villkor. De i lagförslaget sålunda använda skilda uttryckssätten
ger ej full visshet om vilka typer av avtalsmoment som åsyftas.
Ej heller är vad departementschefen uttalar i anslutning till stadgandena helt
klarläggande. Vissa uttalanden, närmast anknytande till 3 och 6 §§, antyder
att bestämmelserna åsyftar varje avtalsmoment som kan leda till att köpet
icke kommer att bestå och alltså inbegriper varje avtalsmoment som
kan åberopas till stöd för ett hävande. Andra uttalanden, som gäller
4, 5 och 6 §§, pekar närmast på att fråga är endast om sådana avtalsmoment
som kontrahenterna upptagit för att hålla förvärvet svävande. Ett
klarläggande av vad som skall gälla är erforderligt.

Stadgandena i 3 § 1, 4 § och 5 § tager i första hand sikte på situationer,
då kontrahenterna genom en bestämmelse i avtalet håller öppet huruvida
överlåtelsen skall bli bestående eller ej. Det kan ha skett exempelvis genom
att köpets vara eller icke vara direkt satts i beroende av att framdeles viss
händelse inträffar eller uteblir eller genom att kontrahent förbehållits rätt
att, kanske under viss betingelse, frånträda avtalet. Anledning synes ej föreligga
att låta dessa stadganden äga tillämplighet i andra fall än de angivna
eller alltså de, då kontrahenterna själva avsett att köpet skulle, åtminstone
under viss tid, hållas svävande.

Förfarandet med dubbla köpehandlingar torde bottna bl. a. i önskemålet
att för lagfartssökandet erhålla en kortfattad handling. Betraktar man köpebrevet
såsom en ny köpehandling, vilken helt träder i stället för köpekontraktet,
skulle detta syfte ej kunna uppnås; i köpebrevet skulle då behöva
upprepas alla villkor i fråga om vilka gäller krav på skriftlig form.
Synsättet torde i stället böra vara — och det är nog också det som är förhärskande
i det praktiska rättslivet — att även om köpebrev utfärdas, köpekontraktet
fortfarande är normerande för köpet. Anledning saknas att ej
i och för sig godtaga denna ordning. Undantag härifrån bör dock gälla, om
skiljaktighet föreligger mellan köpekontraktet och köpebrevet beträffande
avtalsmoment, som reglerar frågan om köpet är definitivt. Huruvida enligt
kontrahenternas mening köpet är slutgiltigt eller ej är av den betydelse för
tredje man och även i lagfartshänseende att besked i spörsmålet skall kunna
hämtas från en handling, så utformad att den framstår som den handling
vilken ensam reglerar köpet. Hålles enligt köpekontraktet köpet svävande ej
blott i avvaktan på köpeskillingens erläggande utan även i avbidan på annan
omständighet och skall denna, även sedan köpeskillingen betalats, göra att
det är ovisst om köpet blir definitivt, bör alltså omständigheten anges i det

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 213

köpebrev som utfärdas med anledning av köpeskillingslikviden. Tillräckliga
skäl synes ej kunna åberopas till stöd för att utsträcka tillämpligheten av 6 §
även till andra avtalsmoment än sådana varom nu talats. Vad sålunda anförts
leder till att 6 § bör ha samma räckvidd som de förut behandlade stadgandena
och alltså innebära, att om ett villkor, varigenom köpet hålles svävande,
ej upprepas i köpebrevet, det förlorar denna sin verkan.

Om sålunda samtliga förevarande bestämmelsers tillämpningsområde skall
vara ett och detsamma, är önskvärt, att uttryckssättet är enhetligt. Vad som
åsyftas torde klarast komma till uttryck, om lagtexten utsäger att köpets
eller förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor. Denna innebörd
torde än tydligare framgå om, såsom lagrådet tidigare föreslagit, 4—
6 §§ samlas under rubriken »Villkorligt köp».

Beträffande envar av förevarande paragrafer särskilt anföres ytterligare
följande.

3 §.

Såsom anförts vid 3—6 §§ bör punkt 1 i förevarande paragraf avse den
situationen att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor.
Ordet »Köpevillkor» begagnas i paragrafen i betydelsen avtalsklausul och
torde böra utbytas mot exempelvis uttrycket »Bestämmelse vid köp».

I överensstämmelse med vad vid rubriken anförts bör punkt 2 utgå.

4 §•

Enligt förslaget må köps fullbordan eller bestånd ej göras beroende av
villkor under mer än två år från köpehandlingens dag. Om längre tid avtalats,
skall köpet vara ogiltigt. Då det ibland kan vara ovisst om längre eller
kortare tid än två år är åsyftad, gäller vidare enligt förslaget, att i sådant
fall tiden skall anses vara två år. Förslagets innebörd i nu angivna hänseende
skulle komma till tydligare uttryck, om första stycket, i nära anslutning
till den av lagberedningen föreslagna lagtexten, erhåller följande lydelse:

Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer
än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats,
är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

Med hänsyn till vad som uttalats vid 3—6 §§ bör även i andra stycket av
förevarande paragraf anges, att stadgandet gäller villkor, varigenom förvärvets
fullbordan eller bestånd göres beroende av de i paragrafen berörda
förhållandena.

Av departementschefens uttalanden framgår, att uttrycket fastighetsbildning
åsyftar åtgärder som avses i 7—9 §§. Uppenbarligen måste under uttrycket
inbegripas även andra fastighetsbildande åtgärder, när de har samband
med åtgärd enligt 7 §, exempelvis sådan sammanläggning som är betingelsen
för en utbrytningsåtgärd enligt 7 §. Enligt ordalagen ingår emellertid
under uttrycket även andra fastighetsbildande åtgärder än sådana som

214 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

har samband med förrättning enligt 7—9 §§. Stadgandet bör förtydligas genom
en hänvisning till dessa paragrafer.

5 §■

Lagrummet innefattar endast en tolkningsregel och bör, såsom även lagberedningen
föreslagit, erhålla en därav betingad utformning. Med hänsyn
härtill och med beaktande av vad lagrådet förut anfört vid 3—6 §§ torde
stadgandet kunna ges avfattningen, att om i köpehandlingen föreskrivits
att köpebrev skall upprättas, det skall så anses som om förvärvets fullbordan,
eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

6 §•

På grund av vad som åberopats vid 3—6 §§ och med vidtagande av vissa
redaktionella jämkningar torde paragrafen kunna givas den lydelsen, att
om enligt köpehandlingen förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende
av villkor och om säljare och köpare därefter upprättar köpebrev eller
annan ytterligare köpehandling, förvärvets fullbordan eller bestånd ej längre
beror av villkoret, om icke detta intages även i den senare handlingen.

7 §•

Särskild lagstiftning, varigenom giltigheten av s. k. arealköp gjorts beroende
av att fastighetsbildning i överensstämmelse med köpet sker genom förrättning,
har numera kommit till stånd genom 1 § första stycket lagen den
29 november 1968 (nr 579) med vissa bestämmelser om förvärv av område
av fastighet, vilken lag trätt i kraft den 1 januari 1969. Lagrummet avser
en situation, som helt motsvarar det i förevarande paragraf angivna fallet.
På grund härav föreslås, att 7 § får samma lydelse som 1 § första stycket i
1968 års lag.

10 §.

Regeln i tredje stycket om avgift, vilken vilar på samma grundsats som
stadgandet i andra stycket, är begränsad till att avse endast avgift som utgår
för fastigheten. Tydligt torde också vara, att det knappast är praktiskt
möjligt att utsträcka principens tillämpning att gälla alla utgifter för fastigheten.
Angeläget är emellertid, att det står klart vilka slag av utgifter som
åsyftas med uttrycket avgift. Enligt lagberedningens förslag år 1947 skulle
stadgandet avse skatter och andra avgifter, som utgår för fastigheten. I anslutning
härtill uttalade beredningen, att under stadgandet innefattades
icke blott avgifter av offentligrättslig natur utan att det kunde bli tillämpligt
även på andra periodiska avgifter, exempelvis annuitet på avdikningslån. I
departementsförslaget, som tillkommit efter det att den särskilda fastighetsskatten
slopats, nämnes ej skatter och den begränsning som må ha legat i
sammankopplingen mellan skatter och avgifter har alltså fallit bort. Någon

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 215

belysning av vad som skall inbegripas under uttrycket avgift lämnas ej av
departementschefen.

Som exempel på sådana avgifter som här skulle kunna komma i fråga må
nämnas — utom de förut berörda annuiteterna för avdikningslån — ersättning
enligt ägofredslagen, bidrag till vägsamfällighets eller vägförenings utgifter,
bidrag till gemensamhetsanläggning, avgifter till allmän vatten- och
avloppsanläggning, sotningsavgifter, renhållningsavgifter, ersättning till värmeverk
för värme, elektricitetsverk för elektrisk ström eller vattenverk för
vatten samt premier för brandförsäkring eller annan fastigheten avseende
försäkring. Vissa av dessa avgifter har tillerkänts sådan ställning att de åtnjuter
särskild förmånsrätt i fastighet. För andra gäller, att fastighetens
ägare har att i denna sin egenskap svara för dem. Vad slutligen gäller en
tredje grupp torde betalningsansvaret helt grundas på ett uttryckligt åtagande
från fastighetsägarens sida.

Självfallet kan olika meningar hvsas om vilka av dessa typer av avgifter
den föreslagna regeln skall omfatta. Då köparen skall ha de inkomster som
belöper på tid efter tillträdesdagen, skulle det vara naturligt att ge stadgandet
en vid tillämpning och med avgift förstå allt som skulle kunna tänkas
inbegripet under denna beteckning. En sådan ordning skulle emellertid medföra
stor osäkerhet i fråga om tillämpningsområdet. Försiktigheten torde
därför bjuda att begränsa stadgandets räckvidd till sådana periodiska avgifter
som åtnjuter förmånsrätt i fastigheten och sådana för vilka fastighetsägaren
i denna sin egenskap svarar utan särskilt åtagande. Den sålunda
ifrågasatta begränsningen synes kunna inläggas i det begagnade uttrycket
att avgiften »utgår för fastigheten».

I anslutning till vad som anförts bör anmärkas, att samtliga regler i förevarande
paragraf har avseende endast på säljarens och köparens inbördes
förhållande. Frågorna om vem som är betalningsskyldig mot tredje man och
huruvida en av denne erlagd betalning till säljaren eller köparen befriar honom
från vidare betalningsskyldighet är att bedöma enligt de särskilda stadganden
som må gälla därutinnan och eljest enligt allmänna rättsgrundsatser.

Vad angår utformningen av tredje stycket torde bestämmelsen om avgifter
såsom den betydelsefullare böra komma före stadgandet om stämpelskatten
för förvärvet. Vidare torde ej behöva särskilt utsägas, att regeln om
avgifter gäller endast i förhållandet mellan säljare och köpare. Däremot torde
med hänsyn till utformningen av 32 § stämpelskatteförordningen knappast
kunna underlåtas att ange att regeln om stämpelskatten gäller i förhållandet
dem emellan. Lagrådet föreslår därför, att tredje stycket erhåller denna
lydelse:

Avgift, som utgår för fastigheten och belöper på tiden från och med tillträdesdagen,
bäres av köparen. I förhållande till säljaren svarar köparen för
stämpelskatt för förvärvet.

216

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970
11 §•

Avsikten torde endast vara att utsäga, att säljaren skall stå faran för att
fastigheten skadas eller försämras, om det sker av våda. För att detta skall
komma till tydligt uttryck bör orden »på annat sätt» i första styckets första
punkt utgå.

Innebörden av reglerna i andra stycket torde vara att ge köparen rätt att
antingen göra avdrag på köpeskillingen eller, såframt ej skadan är av ringa
betydelse, häva köpet. Denna köparens valfrihet har emellertid ej kommit
till klart uttryck.

Lagrummet torde med hänsyn till det anförda och med iakttagande av ytterligare
ett par smärre redaktionella jämkningar kunna givas följande lydelse: 11

§. Säljaren står faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras
medan den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på
köparen, om fastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken
säljaren står faran, äger köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej
skadan är av ringa betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad.

12 §.

I 11 § andra stycket nämnes köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen
före hans möjlighet att häva köpet. Samma ordningsföljd i fråga om
avdragsrätt och hävande torde lämpligen böra begagnas i första punkten i
förevarande paragrafs första stycke.

13 §.

Ordalagen ger närmast vid handen, att köparens rätt till skadestånd förutsätter
en verklig vägran av säljaren att i rätt tid avträda fastigheten, med
andra ord att ett subjektivt rekvisit uppställts i fråga om säljarens dröjsmål.
Att så skulle vara fallet framgår emellertid icke av motiven. Avsikten
torde i stället vara, att det för rätt till skadestånd icke skall fordras mer än
att köparen ej kommer i besittning av fastigheten i rätt tid och att detta
beror på säljaren. Denna avsikt synes komma till bättre uttryck, om ordet
»vägrar» utbytes mot »underlåter».

För att det tydligt skall framgå, att också hävningsrätt i princip föreligger,
bör andra punkten lämpligen erhålla den lydelsen, att köparen även
äger häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.

14 §.

Medan i 13 § bl. a. förutsättes, att säljarens förfarande sker utan skäl,
anges i denna paragraf, att hans handlande skall äga rum utan giltigt skäl.
Någon skillnad i sak kan icke ha avsetts. Lagrådet föreslår därför, att sam -

Del A

217

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ma formulering kommer till användning i båda lagrummen, lämpligen genom
att ordet »giltigt» utgår ur förevar ande paragraf.

Uttrycket »handling som avses i 1 § tredje stycket» torde lämpligen böra
ersättas med orden »ytterligare köpehandling angående förvärvet». Hänvisningen
till nämnda lagrum kan i vart fall icke bibehållas, om vad lagrådet
under 2 § föreslagit rörande uppdelning av 1 § iakttages.

16—18 §§.

I dessa paragrafer samt 19 och 20 §§ behandlas säljarens ansvar för fel
i fastigheten. I 16—18 §§ ges grundlägggande regler för de fall då felet har
avseende på att fastigheten är belastad med rättigheter eller att ägarens rådighet
över fastigheten är inskränkt genom beslut av offentlig myndighet.
Utan att det direkt utsäges är utgångspunkten, att köparen äger räkna med
att fastigheten vid försäljningen är fri från varje belastning och rådighetsinskränkning,
varför säljaren är skyldig att upplysa köparen om avvikelse
härifrån, såframt denne ej fått kännedom därom på annat sätt. Det förutses
emellertid, att säljaren också kan göra utfästelse beträffande fastighetens
beskaffenhet i angivna hänseenden. En bestämmelse för detta fall ges i 20 §.
Till frågan om betydelsen av denna bestämmelse återkommer lagrådet nedan
vid 19 och 20 §§.

Vad angår envar av förevarande paragrafer särskilt anföres ytterligare
följande.

16 §.

Den avsedda innebörden av inledningen till andra punkten i första stycket
skulle enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck med en avfattning,
som närmare ansluter sig till de ordalag lagberedningen i sitt förslag
1960 — liksom i förslagen 1947 och 1909 — använt i motsvarande bestämmelse.
Lagrådet förordar därför, att andra punkten får inledas med orden
»Om ej så mycket av köpeskillingen är oguldet och säljaren---».

I andra stycket av paragrafen behandlas det fall, att en inteckning i efterhand
befinnes gälla också i annan fastighet än den sålda. Med hänsyn till
att de nya reglerna om inteckning hindrar köparen från att inteckna sin
fastighet, innan det gemensamma inteckningsansvaret upphört, har köparen
här tillerkänts rätt att i en sådan situation häva köpet, med mindre säljaren
inom en månad efter tillsägelse befriat den överlåtna fastigheten från ansvar
för inteckningen. Säljarens möjlighet till rättelse torde emellertid icke
böra vara så inskränkt som ordalagen ger vid handen. Det bör stå honom
fritt att, i stället för att låta den sålda fastigheten befrias från ansvar för
inteckningen, föranstalta att inteckningen uppdelas eller att den andra fastigheten
frigöres från sitt ansvar. Åstadkommer han blott, att den sålda fastighetens
gemensamma ansvar upphör — oavsett på vilket sätt detta sker -—
bör köparen icke kunna häva köpet. Lagrådet föreslår därför, att bestäm -

218 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rnelsen utformas salunda, att köparen äger häva köpet och erhålla ersättning
för skada, om icke säljaren inom en månad efter tillsägelse ombesörjt, att
det gemensamma ansvaret upplösts.

17 §.

Regeln i första stycket torde lämpligen kunna utformas så, att om fastigheten
besväras av annan rättighet än som avses i 16 § utan att köparen
vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom, 12 § äger motsvarande tilllämpning.

En förutsättning för tillämpning av regeln i andra stycket är, att köparen
var i god tro vid köpet. Detta torde för tydlighetens skull böra uttryckligen

anges.

18 §.

Departementschefen uttalar, att myndighetens beslut inte nödvändigtvis
behöver utpeka just den aktuella fastigheten utan att också ett förbud med
mera generell räckvidd avses. Enligt lagrådets mening bör man dock härvid
ej sträcka sig för långt; huvudregeln måste vara att beslutet skall taga sikte
på den fastighet varom fråga är eller en viss grupp av fastigheter vari denna
ingår. Regelmässigt bör vidare gälla, att beslutet skall ha tillkommit före
köpet. Till ett därefter meddelat förbud bör hänsyn ej få tagas, om ej omständigheterna
undantagsvis är sådana att det får anses givet att beslut om
rådighetsinskränkning skall komma att fattas inom den närmaste tiden efter
köpet.

Då såsom förutsättning för stadgandets tillämpning angivits, att köparen
icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl
att förutsätta, synes det ytterligare villkoret att han var i god tro vid köpet
som överflödigt kunna utgå.

19 och 20 §§.

Enligt gällande rätt anses säljarens ansvar för den sålda fastighetens
skick och beskaffenhet i princip vara begränsat till sådana fall då säljaren
gjort särskild utfästelse härom i köpehandlingen. Ståndpunkten har sin
grund i att försäljning av fast egendom — som ju städse gäller en bestämd
sak med starkt individuell prägel — anses gälla egendomen sådan den befinner
sig och att köparen för att skydda sig måste undersöka fastigheten.
Detta felbegrepp skiljer sig, frånsett att utfästelsen för att vinna beaktande
skall vara given i skriftlig form, från vad som gäller beträffande lös egendom
såtillvida att ett fel i såld lös egendom anses vara för handen, så snart godset
i ett eller annat avseende icke är sådant som köparen på grund av avtalet
haft fog att förutsätta.

Såväl lagberedningens som departementets förslag i fråga om säljarens
ansvar för fastighetens faktiska skick bygger på samma princip som gällande
rätt eller att detta ansvar är beroende av särskild utfästelse av säljaren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 219

Båda förslagen utvidgar emellertid säljarens ansvar genom en regel att säljaren,
oavsett utfästelse, i viss utsträckning svarar för att fastigheten icke
avviker från vad som kan anses utgöra normal standard. Regeln, som i departementsförslaget
upptagits i 19 §, hänvisar emellertid också till vad köparen
med hänsyn till omständigheterna rimligen bort räkna med och ger
därmed stadgandet intryck av att även knyta an till vad som förekommit
beträffande det ifrågavarande köpeavtalet. Innebörden i stadgandet är därför
ej fullt klar. Avsikten torde emellertid vara att tillägga köparen rätt att
kräva normal standard, dock med den inskränkningen att, i den mån omständigheterna
föranleder att köparen bort räkna med lägre standard, han
får åtnöjas med denna. Sådana omständigheter är exempelvis uttalanden av
säljaren att han fritager sig från ansvar för fastighetens skick i visst hänseende,
vad som kunnat uppdagas av köparen vid sådan undersökning som
han bort göra samt storleken av köpeskillingen. Sin största betydelse skulle
stadgandet antagligen få dels i fråga om egenskaper som över huvud taget ej
varit föremål för uppmärksamhet vid köpslutet dels i fråga om utfästelser
som säljaren gjort vid sidan om köpehandlingen, dock endast i den mån de
avser vad som rymmes inom normal standard.

Kommer såsom lagrådet tidigare förordat formkravet beträffande utfästelser
att utgå, kan det sättas i fråga huruvida behov föreligger att tillägga
köparen en direkt på lagen grundad rätt att påtala avvikelser från normal
standard. Genom formkravets slopande blir även muntliga utfästelser för
säljaren bindande. Redan härigenom blir regelns räckvidd mindre än enligt
det remitterade förslaget. Men en naturlig följd av formkravets slopande i
fråga om utfästelser är att även omständigheter, som ej kan anses innefatta
utfästelse av säljaren, tages i betraktande. Har dylika omständigheter övat
inflytande på kontrahenternas handlande, saknas anledning bortse från dem
vid bestämmande av vad köparen äger kräva i fråga om fastigheten. Tillräckliga
skäl synes ej kunna andragas mot att säljaren får svara för avtalet med
dess i sådan ordning bestämda innehåll.

Med ett sådant betraktelsesätt framstår det såsom främmande, att köparen
skulle vid sidan om avtalet ha en direkt på lagen grundad rätt att kräva
rättelse under hänvisning till normal standard. Naturligare synes vara att
låta hänsynstagandet till normal standard blott vara en bland de omständigheter
som är att beakta vid fixerandet av avtalets innehåll. Bestämmes avtalets
innehåll i den ordning nu sagts och skall kontrahenterna svara för det
innehåll avtalet anses äga, synes utrymme över huvud taget ej föreligga för
någon direkt på lagen grundad talerätt för köparen med anknytning till normal
standard.

Till det sagda må fogas, att en regel, som direkt knyter an till normal
standard, i tillämpningen torde möta avsevärda svårigheter. Redan bestämmandet
av vad som är normal standard torde ofta -— för att ej säga oftast
-— vara vanskligt. Härtill kommer svårigheten att bestämma i vilken mån

220 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

intagor med hänsyn till omständigheterna skall göras i den normala standarden.
Det torde knappast kunna undvikas, att en regel, som direkt på
grund av lag ger köparen en talerätt därför att fastigheten ej överensstämmer
med normal standard, är förenad med betydande rättsosäkerhet. Med
hänsyn till det anförda är en regel av innehåll som nyss sagts ej önskvärd
och man synes också kunna undvara den. Till normal standard kommer likväl
att kunna tagas hänsyn, nämligen vid bestämmande av avtalets innehåll.
Att även därvid kommer att föreligga åtskilliga av de nyss berörda, med begreppet
normal standard förknippade svårigheterna är tydligt. De torde
emellertid bli mindre, när normal standard ej tillägges en självständig betydelse
utan blott ingår såsom en bland flera andra omständigheter för bestämmande
av vad avtalet får anses innehålla.

Med den ordning som nu förordats måste uppenbarligen frågan huruvida
fastigheten överensstämmer med vad köparen äger kräva behandlas i ett
sammanhang. Grund för uppdelningen i de två förevarande paragraferna
saknas sålunda. I och för sig skulle regeln om vad köparen äger kräva kunna
inskränkas till en hänvisning till vad som får anses avtalat. Bl. a. med
hänsyn till den ändring det förordade innebär i förhållande till gällande rätt
synes det emellertid vara av värde att det direkt av lagtexten framgår, att
till grund för köparens anspråk på rättelse kan läggas ej blott vad som är
att betrakta som utfästelser utan även vad omständigheterna i övrigt berättigat
köparen att räkna med. Det kan ifrågasättas huruvida i lagtexten bör
exemplifieras vilka omständigheter som åsyftas. En sådan är att fastighetsköpet
fortfarande bygger på grundtanken att fastigheten säljes sådan den
är och att följaktligen undersökningsplikt åvilar köparen. En annan är hänsynen
till normal standard, vilken främst får sin betydelse i fråga om sådana
bristfälligheter beträffande vid köpet ej berörda förhållanden, som
ej rimligen skulle upptäckts vid den undersökning köparen bort göra. Vidare
hör till ifrågavarande omständigheter självfallet vad som förekommit
vid köpet. Då omständigheterna är så mångskiftande och växlar från fall
till fall, synes lämpligast att avstå från exemplifiering. Att under inflytande
av det remitterade förslaget såsom exempel upptaga en hänvisning till normal
standard måste i vart fall anses olämpligt, eftersom denna omständighet
därigenom lätt skulle komma att tillmätas större betydelse i jämförelse med
andra förhållanden än vad som är förenligt med den här förordade ordningen.

Innebörden av vad i det föregående förordats kan sammanfattas så: Utgångspunkten
är att fastigheten säljes sådan den är och att följaktligen köparen
för att trygga sig får verkställa undersökning. Men för vad säljaren
kan anses ha utfäst svarar denne. Vidare är säljaren ansvarig för att fastigheten
är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som avhandlats
vid köpet. Men härutöver har säljaren ett ansvar, när en bristfällighet
föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt bristfälligheten

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 221

är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med den
och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken blir här fråga
om dolda fel beträffande något som regelmässigt hör till fastighet av den
typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställes
ej. Eftersom det ligger i sakens natur att försiktighet måste iakttagas,
när avtalet utsträckes att gälla något varom intet direkt förekommit, behöver
det ej befaras att avsaknaden av väsentlighetskrav leder till att regeln
blir alltför sträng mot säljaren.

Verkan av att fastigheten ej överensstämmer med vad köparen äger
kräva bör vara att han, på sätt i 12 § stadgas, kan få avdrag på köpeskillingen
eller häva köpet, det sistnämnda dock endast under den ytterligare
betingelsen att antingen felet är av mer än ringa betydelse eller säljaren
förfarit svikligt. Härutöver kommer frågan om skadeståndsskyldighet. Enligt
förslaget skall säljaren i vissa fall bära ansvar för fel som har sin
grund i annan omständighet än utfästelse. Som särskilt villkor för skadeståndsskyldighet
vid sådana fel skall gälla att säljaren ägde eller bort äga
kännedom om felet. I denna del saknar förslaget åtminstone i princip motsvarighet
i gällande rätt men överensstämmer nära med vad som enligt 42 §
köplagen gäller vid köp av lös egendom, dock med det undantaget att enligt
köplagen skadestånd utgår blott om säljaren förfarit svikligt. Enligt lagrådets
mening är det mera rimligt att säljare av fast egendom likställes med säljare
av lös egendom även i vad angår villkor för skadeståndsskyldighet. När säljaren
ej förfarit svikligt, bör köparen anses i skälig omfattning gottgjord
genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen. Det må framhållas, att lagrådets
förslag att ej blott sådant som upptagits i köpehandling anses som utfästelse
innebär att skadeståndsskyldighet kan ifrågakomma i flera situationer
än enligt remissen.

Om på sätt i det föregående förordats reglerna i båda de förevarande paragraferna
sammanarbetas, är att beakta, att 20 § i det remitterade förslaget
omfattar även fall, då säljaren gjort en utfästelse i något sådant hänseende
som regleras i 16—18 §§; sistnämnda paragrafer torde avse endast
fall då fastigheten, ehuru utfästelse därom ej gjorts i köpehandlingen, ej
svarar mot vad som förutsatts vid köpet. Vid ett slopande av formkravet beträffande
utfästelser kan ej utan skäl hävdas, att också beträffande förhållanden
som avses i 16—18 §§ bör tillämpas det förut anlagda betraktelsesättet,
att bestämmande för vad köparen äger kräva är vad köpeavtalet med
hänsyn till vad som utfästs och eljest förekommit vid köpet får anses innehålla.
Lagrådet anser emellertid icke en sådan ordning nödvändig utan finner
den uppdelning som skett i det remitterade förslaget kunna bibehållas.
Ett skäl härför är, att när det gäller fel av den art 16—18 §§ behandlar,
utgångspunkten ej såsom beträffande faktiska fel är att fastigheten säljes
i befintligt skick utan i stället måste anses vara, att fastigheten är i dessa
hänseenden obelastad. Om följaktligen 16—18 §§ fortfarande begränsas att

222 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gälla fel i fastigheten i där avsedda hänseenden utan att någon utfästelse
därom gjorts, erfordras en mot förslagets 20 § svarande regel som gäller när
utfästelse lämnats. Den förut berörda bestämmelsen avseende i första hand
faktiska fel torde kunna ges sådan utformning att den omfattar sist angivna
situationer. Härutöver må anmärkas, att utfästelse om fastigheten kan
avse förhållanden som ej faller in under 16—18 §§ och som ej heller är att
anse såsom sådana faktiska fel varom förslagets 19 § handlar. Dessa utfästelser
inbegripes under 20 § i förslaget och den tidigare förordade bestämmelsen
avseende närmast faktiska fel bör tydligen gälla även dem.

Med hänsyn till det anförda förordas, att i stället för de i förevarande paragrafer
meddelade bestämmelserna upptages ett stadgande, betecknat 19 §,
av följande lydelse:

19 §. Avviker fastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad
köparen eljest, utan att fall varom i 16—18 §§ sägs är för handen, med hänsyn
till omständigheterna ägt räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande
tillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avser
egenskap som kan anses utfäst eller säljaren förfarit svildigt.

Godtages vad nu förordats, faller 20 § ut ur paragrafföljden och omnumrering
av följande paragrafer i kapitlet bör göras. Jämkning erfordras även
av hänvisningarna i 3, 23, 25, 29 och 32 §§.

Om, mot vad lagrådet förut anfört, formkravet bibehålies i fråga om utfästelser,
synes den vid förevarande paragrafer här förordade metoden att
genom tolkning och eventuell utfyllnad bestämma avtalets innehåll icke
praktikabel. Innebörden i formkravet är nämligen, att ehuru man t. o. m.
vet att visst förhållande varit bestämmande för kontrahenternas handlande,
detta förhållande likväl — frånsett undantagsfall enligt 3 kap. avtalslagen
— skall betraktas såsom icke existerande. Möjlighet att ändock taga hänsyn
till förhållandet måste då grundas direkt på en i lagen given regel.

Förut har angivits att innebörden i regeln i 19 § måste antagas vara väsentligt
mera begränsad än vad ordalagen ger vid handen. Begränsningarna
bör komma till uttryck i lagtexten. Sålunda hör klart framgå, att de omständigheter
vid sidan om normal standard som får åberopas ej kan föranleda
till att köparen äger kräva högre standard än normal. Omständigheterna
— t. ex. säljarens muntliga förklaring, att han fritager sig från ansvar i
visst hänseende, eller vad köparen iakttagit eller bort iakttaga vid undersökning
— kan däremot föranleda att köparen bort räkna med lägre standard
än normal.

Ett stadgande med denna innebörd synes böra bibehålla placeringen i 19 §
enligt departementsförslaget. Jämkning i fråga om 20 § synes ej påkallad.
Åt 19 § skulle kunna givas följande lydelse:

19 §. År fastigheten vid köpet behäftad med fel eller brist i det att den i
något avseende av väsentlig betydelse avviker från den normala beskaffen -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 223

heten hos jämförliga fastigheter och har köparen icke rimligen bort räkna
därmed, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada skall dock
utgå endast om säljaren ägde eller bort äga kännedom om felet eller bristen.

22 §.

Ordalagen i paragrafens andra stycke ger närmast vid handen, att då endast
en del av fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander och köparen
därför vill frånträda hela köpet, han skall vara hänvisad till att häva köpet
även såvitt angår fastighetsdelen. Detta torde emellertid icke vara avsikten
utan meningen är, att första stycket skall tillämpas på fastighetsdelen och
hävandet gälla endast köpet i övrigt; i den mån köparens anspråk mot säljaren
grundar sig på bristande hemul, bör han nämligen icke vara underkastad
de inskränkningar i sin talerätt, som enligt 28 § gäller vid hävande. För att
detta skall framgå klarare föreslår lagrådet, att andra stycket erhåller följande
lydelse:

Är första stycket tillämpligt beträffande endast en del av fastigheten, äger
köparen, om han var i god tro vid köpet, häva detta såvitt angår fastigheten
i övrigt såsom föreskrives i 12 §. Den tid inom vilken talan om hävning skall
väckas räknas dock från det fastighetsdelen frångick honom.

25 §.

Lagrådet förordar, att till vinnande av ökad tydlighet i paragrafens första
punkt måtte stadgas att, om köp av fastighet ej blir bestående på den grund
att fastigheten överlåtits även till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta
företräde, 22 § skall äga motsvarande tillämpning.

I fall av tvesalu skall enligt förevarande paragraf vad i 22 § stadgas om
klander äga motsvarande tillämpning i fråga om den överlåtelse, som får
vika. Någon hänvisning till 24 § finns däremot icke. De skäl, som anförts
till stöd för köparens rätt att vid klander innehålla ogulden del av köpeskillingen,
gäller emellertid i samma utsträckning beträffande köpare, vilkens
fång angripes på grund av tvesalu. Lagrådet föreslår därför, att i förevarande
paragraf intages en hänvisning även till 24 §. Denna kan lämpligen
få sin plats i ett andra stycke av paragrafen och innehålla, att sedan talan
om företräde mellan överlåtelserna väckts, också 24 § äger motsvarande tilllämpning.

26 §.

Med den avfattning bestämmelsen i första stycket fått torde ränta enligt
grunderna i 9 kap. 10 § handelsbalken komma att utgå endast om viss förfallotid
är föreskriven. Avsikten torde emellertid vara, att ränta enligt
sagda grunder skall erläggas även när ingen förfallotid är nämnd. För att
detta skall komma till uttryck förordar lagrådet, att bestämmelsen i likhet
med vad lagberedningen föreslagit får innehålla, att i fråga om säljarens

224

Del A

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

rätt till ränta på köpeskillingen de i 9 kap. 10 § handelsbalken stadgade
grunderna skall äga tillämpning.

27 §.

Biträdes lagrådets förslag vid 3—6 §§ om att uttrycket att förvärvets fullbordan
eller bestånd är beroende av villkor skall begagnas i nämnda paragrafer,
bör ett motsvarande uttryckssätt användas i förevarande stadgande.
De omständigheter som åsyftas i paragrafen är desamma som upptages i 39 §
lagen om köp och byte av lös egendom. Önskvärt är att uttryckssätten i
nämnda stadgande och denna paragraf i möjligaste mån överensstämmer.
Tillräckliga skäl saknas för den omkastning av ordföljden, som skett vid
angivandet av omständigheten att köparen saknar utmätningsbara tillgångar
och som kan innefatta en betydelseförskjutning. Gjord jämkning av beskrivningen
av förhållandet att köpare, som är köpman, inställt sina betalningar
är mindre tillfredsställande. Lagrådet — som anser att stadgandet
i visst annat hänseende med fördel kan jämkas så att ordalagen närmare
överensstämmer med lagberedningens förslag — förordar, att paragrafen
erhåller följande lydelse:

27 §. Är förvärvets fullbordan eller bestånd enligt köpehandlingen beroende
av att köpeskillingen erlägges och har köparen sedan köpet slöts
blivit försatt i konkurs,

fått till stånd offentlig aclcordsförhandling utan konkurs,
vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sina skulder,
om han är köpman, inställt sina betalningar eller

i annat fall funnits vara på sådant obestånd att han måste anlagas icke
kunna fullgöra sin betalningsskyldighet mot säljaren,

äger säljaren häva köpet, om ej utan oskäligt uppehåll efter tillsägelse
betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves köpet, skall köparen
ersätta säljaren dennes skada.

28 §.

Det ligger i sakens natur, att vid hävande kontrahenternas prestationer
å ömse sidor skall återbäras. Någon uttrycklig regel härom finns icke i
förslaget och torde icke heller vara erforderlig. Det är också självklart,
att vid det avräkningsförfarande, som efter hävande skall äga rum mellan
köparen och säljaren, hänsyn skall tagas till förändringar, som inträtt å någondera
sidan. Lagberedningen har för sin del funnit erforderligt att säkerställa
köparens krav på återbäring av köpeskillingen genom vissa bestämmelser
om tvångspanträtt för köparen. Såsom departementschefen anfört
står emellertid andra utvägar köparen till buds, genom vilka dennes rätt
kan tryggas i ungefär samma utsträckning som genom tvångspanträtt. Lagrådet
delar därför departementschefens uppfattning att förhållandena vid
hävande här behöver regleras endast för de fall, då fastigheten genom att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

225

köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt eller särskild rättighet i
denna minskat i värde eller användbarhet för säljaren i sådan mån, att köparens
rätt att häva köpet bör begränsas. Vad förevarande paragraf härutinnan
innehåller kan lagrådet i huvudsak biträda. Lagrådet föreslår emellertid
vissa smärre ändringar i dess utformning.

Förutsättningen för att första stycket skall vara tillämpligt anges vara,
att köpet häves på talan av köparen. Denna formulering leder närmast tanken
till att bestämmelserna gäller endast i rättegång. Så är emellertid uppenbarligen
icke fallet. Orden »på talan» bör därför utgå. Vidare stadgas i
sista punkten av samma stycke, att för det fall att inteckningen i den köpta
fastigheten avser även annan fastighet hävande får ske endast om den fastighet,
som ingick i köpet, befrias från ansvar för inteckningen. I överensstämmelse
med vad lagrådet föreslagit vid 16 § bör det emellertid vara till fyllest,
att köparen ombesörjer att det gemensamma ansvaret upplöses. Stycket
torde även böra omredigeras så, att därav klarare framgår att bestämmelsernas
syfte är att begränsa hävningsrätten.

Under åberopande av det anförda förordar lagrådet, att förevarande paragraf,
efter ytterligare några redaktionella ändringar, erhåller följande
lydelse:

28 §. Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten,
äger han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att
säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå
ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen och, om vad
som erlagts ej förslår, köparen betalar skillnaden. Avser inteckningen även
fastighet som icke ingick i köpet, äger köparen häva köpet endast om han
därjämte ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.

Om köparen upplåtit annan rättighet och denna väsentligt minskar fastighetens
värde eller dess användbarhet i säljarens hand eller om eljest
fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått i värde på grund
av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra till köparen eller
beror av denne, äger köparen häva köpet endast om säljaren förfarit svikligt.

29 §.

Skälen för den i andra punkten givna regeln, vilken avviker från vad som
skall gälla i motsvarande situation vid köp, torde icke bära längre än till att
förvärvaren icke bör få återtaga den fastighet han lämnat i utbyte; någon anledning
att han ej skulle få återtaga till äventyrs lämnad annan bytesvaluta
torde ej föreligga. Lagrådet hemställer därför, att ordet »egendom» utbytes
mot »fastighet».

31 och 32 §§.

Innebörden i 31 § första punkten är, att om gåvas fullbordan eller bestånd
gjorts beroende av villkor under högst två år, villkoret är bindande såväl
kontrahenterna emellan som i förhållande till ny ägare, men om gåvan gjorts

8 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del A

226

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

beroende av villkor under viss tid, längre än två år, eller obestämd tid, villkoret
väl gäller mellan kontrahenterna men ej i förhållande till den till vilken
gåvotagaren överlåtit fastigheten. Den ordning, som sålunda avses i fråga
om korttidsvillkor, kommer att gälla utan särskilt stadgande. Betydelsen av
regeln i förevarande punkt är i själva verket inskränkt till långtidsvillkoren.
Denna begränsning av regelns räckvidd torde böra framgå av de uttryck,
varmed paragrafen inleds. Även i övrigt synes ordalagen i första stycket av

31 § böra i viss mån jämkas. Stycket torde kunna givas följande lydelse:

Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor under viss tid utöver
två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid,
gäller villkoret icke mot den till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten, såvida
icke talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Kan till
följd av att villkoret sålunda icke blir gällande givaren ej återfå gåvan, har
gåvotagaren att till givaren utge gåvans värde.

Det är tveksamt huruvida uttrycket »villkor som avses i 31 §» i 32 § i det
remitterade förslaget avser såväl långtidsvillkor som korttidsvillkor. Med
den utformning lagrådet förordar i fråga om 31 § kommer hänvisningen i

32 § otvivelaktigt att gälla endast långtidsvillkoren. Detta torde också vara
till fyllest. Såsom förslaget i övrigt är uppbyggt synes nämligen panträtt eller
annan rättighet som gåvotagaren upplåtit icke kunna komma att bestå, när
gåva gått åter på grund av korttidsvillkor.

5 KAP.

Rubriken

I rubriken anges kapitlet handla om verkan av att fast egendom frånvinnes
någon efter klander. I 7 § har emellertid upptagits bestämmelser rörande
det fall, att fast egendom överlåtits till flera och tvist uppstått om företrädet
mellan dem. Rubriken torde böra ändras så, att den bättre täcker kapitlets
innehåll. Kortast kan detta ske genom tillägg av »m. m.».

1 §•

Såsom framhållits i motiven utgör bestämmelserna i detta kapitel en komplettering
främst av reglerna om hemulstalan i 4 kap. Av skäl som departementschefen
anfört bör i fråga om avkastningens fördelning, då egendom
frångår någon på grund av klander, gälla regler, som motsvarar vad i
4 kap. 10 § stadgas rörande köp. Särskilt som fall kan förekomma, då båda
regelkomplexen skall tillämpas samtidigt, är det därför önskvärt att de i 10 §
använda benämningarna på de skilda slagen av avkastning begagnas också
i förevarande paragraf. Med bibehållande av dispositionen i 10 § bör således
i första punkten intagas bestämmelsen rörande avkastning, som egendomen

Del A

227

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

frambringat, samt i andra punkten vad som gäller inkomst av egendomen,
såsom arrende och hyra.

För att bestämmelserna i 5 kap. skall vinna tillämpning kräves icke att
egendomen frånvunnits annan efter rättegång. Liksom i fråga om tillämpningen
av 4 kap. 22 § är det till fyllest, att situationen är sådan, att egendomen
kan frånvinnas denne, om klandertalan anhängiggöres, och denne
därför frivilligt avträder densamma. Något åläggande behövs icke. Detta
kommer till bättre uttryck, om förutsättningen för reglernas tillämpning i
1 § anges vara, att någon avträder fast egendom efter klander.

Normalt torde situationen vid frånvinnande efter klander vara den, att den
tappande har egendomen i sin besittning. Vad motiven innehåller kan möjligen
leda till den uppfattningen, att reglerna i förevarande paragraf skulle
för sin tillämpning fordra, att så är fallet. Det kan emellertid förekomma,
att avkastning eller inkomst av egendomen under tid före det faktiska tillträdet
skall tillfalla den, som förvärvat egendomen. Uppenbarligen bör de
givna reglerna gälla även för dylik avkastning och inkomst. Ordalagen i förslaget
ger utrymme för en sådan tillämpning.

Beaktas vad lagrådet sålunda förordat, bör förevarande paragraf, sedan
därjämte några formella ändringar vidtagits, erhålla följande lydelse:

1 §. Avträder någon fast egendom efter klander, skall han tillika utge ersättning
för avkastning, som egendomen frambringat under tid efter det han
fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning
delgavs honom. Ersättning skall ock utges för arrende, hyra och annan inkomst
av egendomen, som belöper på nämnda tid. Han äger dock tillgodoräkna
sig skälig ersättning för de kostnader han haft för att erhålla avkastningen
och inkomsten samt för att under angivna tid underhålla egendomen.

Om avkastningen eller inkomsten på grund av hans försumlighet understigit
vad som skäligen kunnat erhållas, skall han ersätta skillnaden.

2 §•

Den föreslagna regeln om skyldighet att ersätta värdeminskning å egendomen
skall gälla även för den som i god tro om sin äganderätt haft fastigheten
i sin besittning. Att ålägga en godtroende besittare en generell skadeståndsplikt
för värdeminskning förefaller dock väl hårt. Fall kan otvivelaktigt
förekomma, då det ligger närmare till hands att låta den vinnande
bära en värdeminskning; departementschefen har i remissen själv antytt
ett sådant. Enligt lagrådets mening bör därför avträdarens skadeståndsskyldighet
icke vara undantagslös utan visst utrymme bör finnas att kunna taga
hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. På grund härav föreslår
lagrådet, att lagrummet utformas så att ersättningsskyldighet skall åvila avträdaren
endast om och i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av
hans förfarande och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

228

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 §•

Med bestämmelsen i andra punkten torde åsyftas, att nyttig kostnad skall
ersättas, om den icke avser åtgärder som vidtagits under den i bestämmelsen
angivna tiden. Denna stadgandets innebörd synes komma till bättre uttryck,
om orden »belöper på» utbyts mot »gjorts under».

4 §•

Den rätt till kvittning som sista punkten av förevarande paragraf tillägger
den instämde avser endast fordran som till följd av de tidigare reglerna
i paragrafen prekluderats. Denna stadgandets innebörd bör komma till uttryck
i lagtexten. Därjämte framstår viss jämkning av redaktionell natur av
paragrafens två sista punkter som önskvärd. Lagrådet förordar, att dessa
punkter ges lydelsen, att om det — nämligen vad som föreskrives i första
punkten — försummas, rätten till talan är förlorad samt att, om talan väckts
inom föreskriven tid, motparten dock är berättigad till kvittning för fordran,
som ej blivit sålunda bevakad.

5 §•

De olika möjligheter som står till buds för en avträdare att få gottgörelse
för en av honom nedlagd kostnad, som överstiger nödvändig sådan, är att
erhålla ersättning enligt 3 §, att bortföra egendomen enligt 5 § eller att utfå
lösen enligt sistnämnda paragraf. Förutsättningarna för tillämplighet av de
skilda möjligheterna är olika och de skilda vägarna leder till olika resultat.
Så gäller 3 § nyttig kostnad, även om vad som påkostats ej kan skiljas från
fastigheten, medan 5 § är inskränkt till att avse sådant som kan skiljas från
fastigheten. Om så är fallet, är å andra sidan 5 § tillämplig på ej blott nyttig
kostnad utan även vad som här må kallas lyxkostnad. Grunderna för bestämmandet
av ersättning enligt 3 § och lösen enligt 5 § företer skiljaktigheter.
Den övre gränsen för ersättningen enligt 3 § är den värdestegring fastigheten
fått genom vad som påkostats. Bestämmande för den övre gränsen
för löseskillingen lärer vara det värde avträdaren skulle få i sin hand genom
att från fastigheten bortföra vad som skall inlösas. Genom att industritillbehör
numera utgör fast egendom kan skillnaden mellan ersättning enligt 3 §
och löseskillingen få ökad betydelse.

Avgörande för vilken väg som leder till det för avträdaren gynnsammaste
resultatet kan ofta nog vara avhängigt av svåröverblickbara bedömanden
och vanskliga värdeuppskattningar. Det måste därför erbjuda stora svårigheter
för avträdaren att förutse vilken väg som är den bästa för honom.
Lämpligheten av att, såsom förutsättes i det remitterade förslaget, avträdaren
måste göra ett val mellan ersättning enligt 3 § och förfarande enligt 5 §
redan innan han kan överblicka resultatet synes kunna diskuteras. Denna
förslagets ståndpunkt medför också, att flera rättegångar kan följa efter
varandra för att ordna upp avträdarens och tillträdarens mellanhavanden.

Del A

229

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Så kan den första tvisten röra tillämpligheten av 3 §; vid nekande svar följer
så tvist, huruvida det påkostade är bortförbart eller med andra ord om
5 § är tillämplig, och slutligen kan komma en tredje tvist om löseskillingens
storlek. Rationellare synes vara med en ordning, enligt vilken alla tvistepunkterna
kan lösas inom ramen för en och samma rättegång. Råder exempelvis
enighet mellan avträdare och tillträdare om att det påkostade skall bli
kvar på fastigheten, bör hinder ej möta för avträdaren att som grund för
den av honom krävda gottgörelsen åberopa antingen ersättningsreglerna
i 3 § eller bestämmelserna om lösen i 5 §. Önskar avträdaren bortföra vad
han tillfört fastigheten, medan tillträdaren hävdar, att det tillförda ej kan
bortföras men, om så likväl skulle finnas vara fallet, han ej är villig lösa,
bör avträdaren kunna jämte yrkande om rätt att föra bort det påkostade
föra en andrahandstalan med yrkande om ersättning enligt 3 §.

Även med den anvisade ordningen kan det, om avträdaren fört talan endast
om ersättning enligt 3 §, vara påkallat att han, om hans talan ej bifallits,
erhåller en särskild tidsfrist för att inleda förfarande enligt 5 § genom
hembud. Enligt det remitterade förslaget är förutsättningen härför att
talan enligt 3 § ogillats. Oklart är hur detta uttryck är att förstå, om avträdarens
talan delvis bifallits så att han exempelvis fått ett lägre belopp
än han yrkat. Uppenbarligen bör den särskilda tidsfristen stå honom till
buds, så snart ej hans talan helt bifallits. Detta torde böra komma till uttryck
i lagtexten.

För att tillträdaren skall ha förklarat sig villig lösa torde böra fordras, att
förklaringen icke förknippats med villkor. Säger tillträdaren sig vara villig
lösa men endast såvitt lösesumman uppgår till högst visst belopp, föreligger
intet erbjudande att lösa i stadgandets mening. Även om tillträdaren hyser
den meningen att vad som påkostats ej kan bortföras och att inlösen därför
ej kan komma i fråga, kan det ej anses vara att begära för mycket av honom
att han redan vid hembudet bestämmer sig för huruvida han, om han
missbedömt frågan om möjligheten att bortföra, är beredd till inlösen. Med
en sådan ordning kan man undvika en särskild rättegång om själva bortföringsrätten.
Den regel i paragrafen som anknyter till denna rättegång bör
i så fall utgå. Lagrådet förordar jämkningar i enlighet med vad nu anförts.

Paragrafen skulle enligt lagrådets mening vinna i tydlighet och överskådlighet,
om i ett första stycke upptages bestämmelsen om avträdarens rätt
att bortföra medan i ett andra stycke införes reglerna om inlösen och vad
därmed har samband, vilka regler innebär inskränkning i avträdarens bortföringsrätt.
Vissa ytterligare jämkningar av formell natur torde böra göras.
Det förordas därför, att 5 § gives följande lydelse:

5 §. Har den som avträder egendomen haft annan än nödvändig kostnad
för denna och kan vad sålunda påkostats skiljas från egendomen, äger han
föra bort det, såframt icke den vinnande vill lösa det enligt vad nedan sägs.

Vill den som avträder egendomen begagna sin rätt enligt första stycket,

230 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

skall han inom en månad från den dag då egendomen avträddes eller, om
han före utgången av denna tid väckt talan om ersättning enligt 3 §, från
den dag då dom, varigenom hans talan helt eller delvis lämnats utan bifall,
vann laga kraft, erbjuda den som vunnit egendomen att lösa vad han önskar
bortföra. Vill den vinnande begagna sig av erbjudandet, skall han inom en
månad från erbjudandet underrätta den som avträder egendomen därom
samt tillika, om samtidigt med erbjudandet krävts säkerhet för lösesumman,
ställa betryggande säkerhet för den. Försummar den vinnande något
av vad som sålunda föreskrives, är hans rätt att lösa förlorad.

6 §•

Utan särskilt stadgande torde vara klart, att regeln i första stycket icke
innebär att, om det beror på den vinnande att bortförande icke kunnat äga
rum inom föreskriven tid, den avträdande förlorar sin bortföranderätt.

Bestämmelsen i paragrafens andra stycke om ställande av säkerhet skall
avse det fall, att frågan om ersättning enligt 1 eller 2 § icke blivit avgjord.
Har däremot ersättningen redan blivit bestämd till beloppet, skärps kravet
så, alt den som avträder egendomen måste erlägga detta belopp, innan något
utan den vinnandes samtycke får föras bort från egendomen. Vad sålunda
åsyftas kommer till klarare uttryck, om ifrågavarande stycke får den
utformningen, att bortförandet anges icke få äga rum, innan den avträdande
ställt betryggande säkerhet för vad han enligt 1 eller 2 § kan vara skyldig
att utge eller, om ersättningen blivit bestämd till beloppet, han erlagt
detta.

6 KAP.

Det remitterade förslaget innefattar en principiellt betydelsefull nykonstruktion
i fråga om panträtten. I gällande rätt är fordringen det primära
och panträtten uppkommer, om man bortser från vissa undantagsfall, genom
inskrivningsåtgärd som avser fordringen, inteckning. Förslaget däremot
innebär, att genom en inskrivningsåtgärd först ett visst belopp av fastighetsvärdet
utbrytes och knytes till en särskild handling, pantbrevet, samt att
därefter panträtt i fastigheten kommer till stånd genom att pantbrevet lämnas
som säkerhet för en fordran.

Återverkningarna i lagtekniskt hänseende av nykonstruktionen är avsevärda.
Vissa av dessa framträder i det förslag som remitterats. I andra hänseenden
nödvändiggör nykonstruktionen ändringar i lagstiftningen utanför
jordabalken; som exempel härpå kan nämnas reglerna om äkta makes medgivande
till inteckning, godkännande från domstols sida av inteckning i
omyndigs fastighet och dödning av förkommen handling. Betydelsefullast i

Del A

231

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

detta hänseende är dock de exekutionsrättsliga reglerna. Först genom realiserandet
av panten framgår nämligen panträttens verkliga innebörd.

Vad som remitterats till lagrådet omfattar endast bestämmelserna i själva
jordabalken. Övriga erforderliga regler har däremot icke överlämnats. Detta
sammanhänger delvis med att nykonstruktionen av panträtten utformats
först under departementsbehandlingen, varför de förslag i hithörande delar
som utarbetats tidigare under lagstiftningsarbetet ej anknyter till det remitterade
förslagets pantbestämmelser. Det ligger i sakens natur, att svårigheter
föreligger att nu, då ännu i betydande omfattning bestämmelser rörande
panträtten — och delvis bestämmelser av vital natur — saknas, taga slutlig
ståndpunkt till nykonstruktionens lämplighet. Svårigheterna ökas genom
att i ärendet ej föreligger den belysning av frågorna, som en remissbehandling
skänker. Visserligen framgår av remissprotokollet, att under beredningen
i departementet kontakt under hand tagits med företrädare för kreditinstitut.
Sådana kontakter utgör dock ej någon fullgod ersättning för en ordinär
remissbehandling.

Så långt nykonstruktionen av panträtten kan prövas på grundval av det
remitterade förslaget, synes invändningar icke kunna riktas mot den principiella
uppläggning konstruktionen innebär. Denna innefattar otvivelaktigt
åtskilliga fördelar. Såsom en särskild sådan måste anses, att det nuvarande
systemet, enligt vilket regelmässigt en fastighetsägare utfärdar två skuldebrev
beträffande samma lånebelopp — en inteckningsrevers och en omslagsrevers
— sättes ur tillämpning. Å andra sidan är att beakta, att förslaget
ställer ökade krav på långivaren att tillse att vidtagna åtgärder verkligen
leder till att panträtt uppkommer. Nu sker åtskillig kontroll hos inskrivningsdomaren
vid meddelandet av inteckning ■— då panträtten i fastigheten
uppkommer — medan pantsättningen av inteckningen åtnjuter skydd genom
godtrosbestämmelser. Samma skyddsregler gäller enligt förslaget ej i fråga
om pantsättningen av pantbrevet, dvs. den av kontrahenterna själva helt
utan medverkan av myndighet vidtagna åtgärd, varigenom panträtten uppkommer.
Till belysning av vad nu sagts kan anföras, att enligt gällande rätt
inskrivningsdomaren vid meddelande av inteckning kontrollerar äganderättsförhållandena
samt att, sedan inteckning beviljats, det intecknade skuldebrevet
kan förvärvas med exempelvis panträtt från någon som ej är ägare
till fastigheten, blott förvärvaren är i god tro beträffande dennes rätt att
förfoga över skuldebrevet. Enligt förslaget åter sker visserligen kontroll i
fråga om äganderätten av inskrivningsmyndigheten, då inteckningen meddelas
och pantbrevet utfärdas, men den till vilken pantbrevet överlämnas
som pant måste själv tillse att upplåtaren vid överlämnandet verkligen är
fastighetens ägare för att han skall få en panträtt. Att han därvid äger förlita
sig på uppgift i fastighetsboken om vem som är lagfaren ägare underlättar
visserligen situationen för honom, men för den fullständiga tryggheten
kräves, att han hos inskrivningsmyndigheten på pantsättningsdagen kan få

232 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

uppgift om vem som just denna dag är lagfaren ägare. Förutsättning härför
är, att förseningar vid inskrivningsmyndigheternas handläggning ej uppstår.
Även om sålunda den föreslagna ordningen ställer större krav än den nuvarande
på långivarnas omsorg, kan emellertid kraven ej anses gå längre
än vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt.

Ett spörsmål, som ej kunnat lösas i det nu remitterade förslaget, är hur
det fastighetsvärde som är knutet till ett icke alls eller blott delvis pantsatt
pantbrev skall kunna åtkommas av fastighetsägarens borgenärer. Enligt förslaget
kan ett pantbrev endast användas som medel för en panträttsupplåtelse.
Utmätning av själva pantbrevet synes därför mindre väl förenlig med
förslagets grundtankar. Här må endast anmärkas, att spörsmålet behandlas
i lagberedningens förslag till regler om fastighetsexekution.

Det är tydligt, att långivaren behöver en pant som överstiger hans kapitalfordran
och alltså bereder säkerhet för räntor och kostnader jämte andra
biförpliktelser. Detta kan till synes enklast ernås genom att långivaren vid
lånets lämnande erhåller ett pantbrev, som till beloppet överstiger lånets
kapitalbelopp; överskottet skulle utgöra säkerhet för de så småningom uppkommande
biförpliktelserna. I det remitterade förslaget har emellertid i
stället valts vägen att låta borgenären i den mån hans fordran överstiger
pantbrevets belopp åtnjuta panträtt i ett fastighetsvärde utöver detta belopp.
Till en början kan anmärkas, att detta tillägg till sin konstruktion avviker
från den grundtanke, på vilken panträtten i förslaget är uppbyggd,
eller att man utbryter ett fastighetsvärde och sedan upplåter panträtt i detta.
När det gäller tillägget har fordringen blivit det primära och utbrytning av
fastighetsvärde är beroende på fordringens storlek. Att förslaget på denna
punkt är mindre följdriktigt har dock främst teoretiskt intresse.

Departementschefen synes anse ett vägande skäl för den föreslagna ordningen
vara, att ett system utan tillägg skulle medföra att man hade att räkna
med ett rörligt överhypotek på varje inteckning och att detta skulle vara
opraktiskt. Den föreslagna ordningen med tillägg hindrar emellertid ej, att
rörliga överhypotek kan uppkomma. Så snart fråga är om amorteringslån —
och sådana torde vara vanliga på fastighetskreditmarknaden -— och någon
amortering gjorts, uppkommer ett ägarhypotek. Detta synes kunna undvikas
endast om till säkerhet för lånet lägges flera pantbrev, vilka återställes till
fastighetsägaren allteftersom amortering sker.

Om tillägget verkligen skall vara något annat än blott en obligatorisk förhöjning
av pantbrevsbeloppet måste — såsom ock skett i det remitterade
förslaget — rätten att taga det i anspråk begränsas. Dessa begränsningar
synes kunna ge upphov till vissa vanskligheter. Så skiljes enligt förslaget
strängt mellan kapitalbeloppet å ena sidan och biförpliktelserna å den andra.
Ibland torde emellertid kunna vara tveksamt vad som är att hänföra till kapital
respektive ränta och andra biförpliktelser. Så kan exempelvis vara fallet,
om låneavtal upptager bestämmelser av innehåll att under viss del av

Del A

233

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lånets löptid upplupen ränta lägges till kapitalet. Utgöres fordringen av tillgodohavande
i ett kontokurantförhållande, till följd av en redovisningsskyldighet
eller på grund av checkräkningskredit, därvid gäldenären påförts
även räntebelopp, kan det vara tveksamt vad som är kapital och vad som är
ränta. Uteslutet är väl ej heller att borgenärens möjlighet att utnyttja tilllägget
kan vara beroende av hur han — eventuellt i samråd med fastighetsägaren
— betecknar sin fordran. I anslutning härtill må framhållas, att om
även ett överhypotek är pantsatt, förslaget torde lämna panthavarna vissa
möjligheter att genom inbördes överenskommelser åstadkomma att större
del av tillägget utgår än vad deras fordringar enligt förslagets grundtankar
omedelbart bort föranleda. Det torde dock härvid kunna röra sig endast om
mindre belopp.

Med tillägget synes sålunda vara förknippade åtskilliga problem som får
sin närmare belysning först genom de exekutionsrättsliga reglerna. Såvitt
på det föreliggande materialet kan bedömas torde dock något avgörande
hinder mot konstruktionen med tillägg icke föreligga. En annan sak är, om
de fördelar som är förbundna med konstruktionen väger så tungt att man
bör välja densamma i stället för en ordning utan tillägg.

Betydelsen av nykonstruktionen av panträtten gör sig gällande även vid
bedömandet av hur reglerna om verkningarna av exekutivt förfarande samt
av expropriation och andra liknande åtgärder bör utformas. I förslaget regleras
i 11—14 §§ hur det går med inteckningen, medan intet sägs om panträtten.
Utformningen av paragraferna väcker föreställningen, att eftersom
inteckningen upphör att gälla, också panträtten faller bort, medan det åtminstone
i betydande utsträckning är så att panträtten först upphör och förklaringen
att inteckningen ej vidare skall gälla är en av lämplighetsskäl vidtagen
andrahandsåtgärd. Innebörden i förslaget hade måhända framstått
klarare, om i förevarande kapitel upptagits regler om exekutions- och expropriationsåtgärdernas
inverkan på panträtten, medan i annat sammanhang,
förslagsvis i 22 kap., upptagits bestämmelser om hur åtgärderna påverkar
inteckningen. Lagrådet anser sig emellertid icke i lagstiftningsfrågans nuvarande
läge böra påyrka någon omläggning av förslaget i sådan riktning.

1 och 2 §§.

I och för sig är tilltalande att inleda kapitlet om panträtt med den centrala
bestämmelsen om hur panträtt kommer till stånd. Med den uppbyggnad det
remitterade förslaget har kan emellertid panträttsupplåtelse ej ske förrän
viss del av fastighetens värde genom inteckning utbrutits och knutits till den
handling som i förslaget betecknas pantbrev. Det framstår därför som följdriktigt
att upptaga grundläggande regler om inteckning och pantbrev först
i kapitlet och därefter stadgandet om själva pantsättningen. En sådan ordning
synes göra reglerna lättillgängligare. Med den nu förordade uppläggningen
blir det därjämte — i motsats till vad som är fallet med ordningen i

8f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

234 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

det remitterade förslaget -—• naturligt att beröra det läge som uppkommer,
när inteckning skett men en mot inteckningen svarande pantsättning ej alls
eller blott delvis kommit till stånd.

Såvitt av förevarande kapitel kan utläsas, är det först sedan inteckning
beviljats möjligt att säkerställa betalning ur fastigheten till förmån för en
borgenär. Av bestämmelserna i 22 kap. 4 och 5 §§ framgår dock, att när
ansökan om inteckning vilandeförklarats, vilandebevis skall utfärdas samt
att ingivande av vilandebeviset är en förutsättning för att inteckningsansökningen
sedermera skall kunna beviljas. Lagtexten ger i övrigt ingen upplysning
om de rättsverkningar som skall vara knutna till vilandebeviset.
Av departementschefens uttalanden framgår emellertid, att vilandebeviset
skall kunna fungera i pantbrevets ställe vid pantförskrivning och att, om
sådan pantförskrivning sker, borgenären erhåller en panträtt som är villkorad
av att inteckningsansökningen bifalles. För att denna villkorliga panträtt
skall ha något egentligt värde fordras, att om exekution inträffar innan
inteckningsansökningen ännu bifallits, ur inflytande medel avsättes belopp
som svarar mot vilandebeviset. Skulle så ej bli fallet, synes man saklöst,
kunna undvara anordningen med vilandebevis. Om emellertid, i enlighet
med vad den nuvarande lagberedningen föreslagit, medel som belöper på
vilandeförklarad inteckning skall reserveras och sålunda en rätt med ett
reellt innehåll blir förbunden med vilandebeviset, kan på goda grunder
hävdas, att grundläggande regler om hur denna rätt kommer till stånd och
vad den innebär bör upptagas i detta kapitel. Då en sådan reglering skulle
bli tämligen vidlyftig samt fallen med vilandebevis torde bli sällsynta, anser
sig lagrådet dock kunna underlåta att påyrka regler av detta slag. Även utan
sådana måste stå klart att åtskilliga av bestämmelserna i kapitlet — exempelvis
7 § och 11 § första stycket — skall äga motsvarande tillämpning på
vilandebeviset. I 22 kap. torde böra göras sådan komplettering att innehavaren
av vilandebeviset blir jämställd med panthavare när fråga är att vidtaga
exempelvis relaxation eller postposition.

Enligt 1 § sker upplåtelse av panträtt genom att fastighetens ägare överlämnar
pantbrevet såsom pant för fordringen. Detta innebär, att om fastigheten
äges av flera, dessa samtliga skall göra upplåtelsen. Därest upplåtelse
saknas från någon av ägarna eller upplåtelsen från en av dem — men inte
från de andra -— är ogiltig eller eljest utan verkan, lär er panträtt över huvud
taget ej ha kommit till stånd. Ett motsatt betraktelsesätt skulle leda till att
panträtt kunde uppkomma i del av en fastighet, men att så ej skall få ske
framgår bl. a. av regeln att inteckningen — och därmed pantbrevet — enligt
22 kap. 2 § alltid skall avse viss fastighet. Panträtten skall alltså gälla hela
den fastighet som pantbrevet avser.

Regeln om panträttsupplåtelse i 1 § har tillämpning även när fråga är
om gemensam inteckning och pantbrevet alltså avser två eller flera fastigheter.
För att en giltig pantsättning av fastigheterna skall komma till stånd

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 235

fordras, att alla fastighetsägarna medverkat till upplåtelsen. Om emellertid
ägaren till någon av fastigheterna icke biträtt upplåtelsen, uppställer sig
frågan, huruvida ingen panträtt alls skall anses ha uppkommit eller om
panträtt skall anses gälla i den eller de fastigheter, vars ägare medverkat
vid pantsättningen. Den senare ståndpunkten låter sig endast med svårighet
förenas med ordalagen i 1 §, som närmast synes utgå från det betraktelsesättet
att pantbrevet är odelbart. Departementschefen har emellertid uttalat,
att om pantförskrivning med användande av pantbrev avseende flera fastigheter
i skilda ägares hand ej gjorts av alla ägarna, upplåtelsen icke vore
helt utan verkan utan att panträtt måste anses ha kommit till stånd i de
fastigheter, vilkas ägare medverkat vid upplåtelsen.

För ståndpunkten att någon panträtt över huvud ej kommer till stånd
med mindre samtliga fastighetsägare deltager i pantutfästelsen talar i första
hand, att det är mest förenligt med ordning och reda att pantbrev och pantsättning
har samma omfattning eller med andra ord att pantbrevet är odelbart
såvitt gäller den intecknade egendomen. I annat fall kan komplikationer
tänkas uppstå och viss osäkerhet råda hur ansvaret skall fördelas mellan
de fastigheter, vilkas ägare biträtt upplåtelsen. Departementschefen har
uttalat, att om den fastighet, vars ägare icke biträtt upplåtelsen, svarade
endast subsidiärt, några komplikationer icke uppstode utan att den eller de
primäransvariga fastigheterna då svarade för fordringen utan inskränkning.
När fråga är om två eller flera primärt ansvariga fastigheter uppstår
emellertid även i detta läge den komplikationen att brist i den fastighet,
från vilken den subsidiärt ansvariga fastigheten avskilts, icke kan övervältras
på den eller de andra fastigheterna medan brist i någon av dessa
senare kan uttagas ur den förra.

För den motsatta ståndpunkten eller att pantsättningen blir gällande
i fråga om de fastigheter, vilkas ägare biträtt pantsättningen, talar självfallet
att det åtminstone i vissa lägen skulle vara hårt mot borgenären att
frånkänna pantsättningen all verkan. Av någon orsak kan ha förbisetts, att
pantsättningen var ofullständig i det att ägaren till en fastighet icke biträtt
pantsättningen, eller pantsättningen kan vara ogiltig i vad den avser en av
fastigheterna. Svarar den fastighet, vars ägare icke deltagit i pantsättningen,
endast subsidiärt, kan särskilda skäl åberopas för att pantsättningen
i fråga om den eller de primärt ansvariga fastigheterna skall bli gällande.
Godtages emellertid principen att pantsättning skall kunna få verkan i vissa
av fastigheterna, torde dess tillämpning icke lämpligen kunna begränsas till
vissa fall.

Vilken ståndpunkt som bör intagas till det föreliggande spörsmålet påverkas
i viss mån av hur de exekutionsrättsliga reglerna är utformade. Om
dessa regler medger, att en borgenär kan fordra betalning ur en av fastigheterna
så långt dennas primäransvar för inteckningen sträcker sig, ligger
däri ett starkt skäl för att panträtt skall kunna upplåtas i endast en av

236 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gemensamt intecknade fastigheter. Enligt det förslag till lagstiftning om
exekution i fast egendom, som nyligen framlagts av lagberedningen, skall
något hinder icke föreligga för borgenär att på angivet sätt vända sig mot
endast en av fastigheterna. Lagrådet anser, att om denna lösning också blir
lagstiftarens slutgiltiga, övervägande skäl talar för ståndpunkten att, även
om samtliga fastigheters ägare icke medverkat vid pantsättningen, denna
får verkan beträffande de fastigheter vilkas ägare deltagit däri.

I samband med det slutliga ställningstagandet till de exekutionsrättsliga
reglerna — och enligt lagrådets mening därmed även till den föreliggande
frågan om partiell pantsättning av pantbrev — torde få övervägas om en
sådan partiell pantsättning kan förenas med ordalagen i 1 § eller om ett
förtydligande av lagrummet bör ske.

I fråga om den närmare utformningen av förevarande stadganden må
framhållas, att det fastighetsvärde som genom inteckningen utbrytes skall
anges genom att inteckningen enligt förslaget skall avse visst penningbelopp
samt att detta förhållande synes vara av den grundläggande betydelse att
det bör komma till uttryck redan i de inledande bestämmelserna. Omformuleras
bestämmelserna i förevarande paragrafer så att grundläggande regler
om inteckning och pantbrev upptages, bör stadgandet som innefattar definition
på gemensam inteckning jämkas och anpassas till nyss nämnda regler.
Definitionen på begreppet ägarhypotek torde böra något förtydligas.

Under åberopande av det anförda förordar lagrådet, att såsom ett första
stycke i 1 § upptages bestämmelser, att ägare av fastigheten, som vill upplåta
panträtt i denna till säkerhet för fordran, äger i den ordning 22 kap. anger
hos inskrivningsmyndighet erhålla inskrivning i fastigheten av visst penningbelopp
(inteckning) samt att myndighetens bevis om inskrivningen
kallas pantbrev. Andra stycket av 1 § torde böra upptaga bestämmelser av
innehåll, att inteckning kan enligt vad som sägs i 22 kap. beviljas i flera
fastigheter (gemensam inteckning) samt att gemensam inteckning också
kan uppkomma genom att intecknad fastighet delas. I ett första stycke av
2 § bör anges, att panträtt upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar
pantbrevet såsom pant för fordringen. Hänvisningen till de närmare
reglerna om ägarhypoteket kan upptagas i ett andra stycke av 2 § och erhålla
lydelsen, att bestämmelser om fastighetsägarens rätt när pantbrev ej
eller endast delvis utnyttjats för pantsättning (ägarhypotek) finns i 9 §.

Med hänsyn till att förevarande två paragrafer — särskilt om de utformas
enligt lagrådets förslag — ger de grundläggande reglerna om panträttsupplåtelse,
kan rubriken framför paragraferna lämpligen erhålla lydelsen
»Upplåtelse av panträtt».

3 §.

Enligt förslaget omfattar borgenärens rätt till betalning ur den intecknade
fastigheten det i pantbrevet angivna beloppet jämte visst tillägg därtill. Tilllägget
avses emellertid skola få tagas i anspråk endast i den mån det i pant -

Del A

237

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

brevet angivna beloppet icke förslår till betalning av fordringen och därjämte
blott för betalning av vissa biförpliktelser, nämligen ränta, skadestånd på
grund av förtida betalning och kostnader i anledning av fordringsförhållandet.

Förutsättningen för att tillägget över huvud skall få utnyttjas är givetvis,
att fastigheten verkligen svarar för de nämnda biförpliktelserna. Huruvida
så är förhållandet får avgöras med ledning av innehållet i pantförskrivningen.
Att i fall då gäldenären själv är pantsättare pantförskrivningen presumeras
avse jämväl ränta torde såsom departementschefen anmärkt vara en allmänt
omfattad mening. Någon erinran synes icke böra göras mot att — under
samma förutsättning — låta presumtionen gälla även övriga här avsedda
biförpliktelser. Situationen ter sig möjligen annorlunda, då fastighetsägaren
ställt pantbrevet som säkerhet för annans skuld. Även i sådana fall måste
pantsättningens omfattning avgöras genom tolkning av pantförskrivningsavtalet.
Huruvida biförpliktelserna uttryckligen angetts i pantförskrivningen
eller ej är därför icke i och för sig — såsom motiven närmast synes ge vid
handen — avgörande för dennas omfattning.

I förevarande paragraf beröres blott det enkla fall, då ett pantbrev svarar
mot en fordran. I motiven behandlas därjämte det fall, då en andrahandspantsättning
föreligger. Andrahandspanthavaren skall enligt dessa få taga
i anspråk vad som återstår av pantbrevet, sedan den förste panthavarens
fordran till både kapital och ränta m. m. täckts, varvid i enlighet med den i
paragrafen angivna regeln pantbrevets belopp i första hand skall tagas i anspråk.
Andrahandspanthavaren kan således komma i åtnjutande av panten
endast i den mån pantbrevets belopp överskjuter den förste panthavarens
hela fordran. Till hans förfogande står det överskjutande beloppet jämte tilllägg,
beräknat på den del av hans kapitalfordran, som ryms inom nämnda
belopp.

Däremot har icke närmare berörts hur man skall förfara, då en borgenär
fått flera pantbrev såsom pant för en fordran eller då ett pantbrev lämnats
som pant för flera fordringar hos samme borgenär. I dessa fall synes det
ligga närmast till hands att, om annat icke framgår av avtalet mellan kontrahenterna,
låta borgenären få bestämma hur panten skall tagas i anspråk
och således ge honom möjlighet att utnyttja pantbrevsbelopp och tillägg i
den för honom förmånligaste ordningen. Efterföljande borgenär har uppenbarligen
att räkna med att tilläggen till pantbrev med bättre förmånsrätt än
hans kan komma att tagas i anspråk fullt ut. Påkallar exekutionsrättsliga
synpunkter en annan ordning, torde prövningen av härför erforderliga bestämmelser
böra ske i samband med att ställning tages till exekutionslagstiftningen.

Vad angår utformningen av lagtexten torde denna i anslutning till förslaget
böra inledas med huvudregeln att borgenären äger att ur influtna
medel få betalning för sin fordran intill pantbrevets belopp. I fortsättningen

238 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

torde böra, likaledes direkt, utsägas att i den mån vad sålunda utgår ej förslår
till hela fordringens täckande, ur medlen får genom tillägg utgå betalning
för ränta och andra biförpliktelser. Till sist torde regeln om maximering
av tillägget böra upptagas. Förevarande paragraf torde alltså, efter vidtagande
därjämte av vissa andra smärre jämkningar av redaktionell natur, kunna
givas förslagsvis följande lydelse:

3 §. När myndighet vid utsökning eller eljest fördelar medel mellan rättsägare
i fastighet, äger borgenär att för fordran, som är förenad med panträtt
i fastigheten, med den företrädesrätt inteckningen enligt lag medför erhålla
betalning ur medlen intill pantbrevets belopp. I den mån detta ej förslår,
erhåller borgenären genom tillägg betalning ur medlen för ränta på
kapitalbelopp inom pantbrevets belopp, för skadestånd på grund av förtida
betalning samt för ersättning för indrivningskostnad och annan kostnad
som föranledes av fordringsförhållandet. Tillägget får icke överstiga femton
procent av fordringens inom pantbrevets belopp liggande kapitalbelopp jämte
sex procent årlig ränta på detta belopp från den dag då fastigheten utmättes,
konkursansökan gjordes eller de medel nedsattes som eljest skola
fördelas.

7 §•

Enligt 1 § upplåtes panträtt i fastighet till säkerhet för fordran genom att
fastighetens ägare till borgenären överlämnar pantbrev såsom pant för fordringen.
Medan det för att uttaga pantbrev kräves, att sökanden har lagfart
på fastigheten, kan panträtt oavsett lagfart upplåtas av den som är rätt ägare
till fastigheten. Såsom departementschefen framhållit kan man emellertid
icke nöja sig med regeln i 1 §. Hänsyn till omsättningens säkerhet medför,
att panträttsupplåtelse av annan än rätte ägaren stundom måste tillerkännas
laga verkan. I förevarande paragraf behandlas vissa fall av sådan konkurrens
mellan panträttsupplåtelse och överlåtelse av äganderätt.

Första stycket av paragrafen reglerar det fall då panträttsupplåtaren överlåtit
fastigheten före upplåtelsen. Innan nye ägaren sökt lagfart på sitt fång,
framstår förre ägaren i förhållande till tredje man såsom legitimerad att ingå
avtal rörande fastigheten. Först genom nye ägarens lagfart försvinner denna
legitimation. Upplåter förre ägaren dessförinnan panträtt, skall enligt förslaget
upplåtelsen bli gällande under förutsättning att borgenären är i god
tro. Denna regel står i överensstämmelse med vad som för närvarande gäller
rörande förre ägarens möjlighet att förfoga över fastigheten. Motiven synes
ge vid handen, att regeln tar sikte på den situationen att förre ägaren har
lagfart på sitt fång. Den torde emellertid gälla, även om så ej är fallet men
förre ägaren likväl framstår som ägare av fastigheten. Att också nye ägaren
kan med laga verkan upplåta panträtt följer av 1 §.

I paragrafens andra stycke behandlas en viss situation, då tvesalu föreligger.
Någon uttömmande reglering av tvesalufallen har icke skett, och det
kan därför vara föremål för tvekan, vem som kan upplåta panträtt, innan

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 239

någon av förvärvarna sökt lagfart. Att förre ägarens ställning är densamma
som i det i första stycket avsedda fallet och att denne således med laga verkan
kan upplåta sådan rätt är uppenbart. Såsom närmare kommer att utvecklas
under 17 kap. — vari vissa konkurrenssituationer behandlas — torde det
också få anses klart, att den i tiden förste förvärvaren är behörig jämlikt
stadgandet i 1 §. Däremot kan den senare förvärvarens ställning möjligen
synas oviss. Eftersom det i den angivna situationen ännu icke är avgjort,
vilket av förvärven som skall få företräde framför det andra, torde emellertid
i anslutning till den grundtanke på vilken reglerna om företrädesrätt
bygger även den senare förvärvaren skola ha behörighet att upplåta panträtt.
Den skillnaden föreligger dock enligt förslaget, att panträttsupplåtelse
av den senare förvärvaren blir gällande endast om borgenären är i god tro
rörande det tidigare förvärvet. Den senare förvärvarens behörighet bör direkt
framgå av lagtexten. En bestämmelse härom synes lämpligen böra fogas till
första stycket som en andra punkt.

I och med att någon av förvärvarna söker lagfart, förändras situationen.
Förre ägarens formella legitimation upphör. Genom lagfarten blir vidare
avgjort, vilket förvärv som skall få företräde. Den förvärvare, som icke sökt
lagfart, kan därefter icke göra sitt förvärv gällande, och hans behörighet att
upplåta panträtt har därmed upphört. Ett undantag finns dock härifrån.
Är det den senare förvärvaren, som först sökt lagfart, men var han icke i
god tro beträffande det tidigare förvärvet, kommer jämlikt företrädesbestämmelserna
i 17 kap. hans förvärv likväl att få vika. En sådan lagfart kan därför
icke ha någon inverkan på den tidigare förvärvarens ställning. I ondtrosfallet
kan denne trots lagfarten göra sitt förvärv gällande. Han kan därför
fortfarande upplåta panträtt, och denna blir giltig även om borgenären känner
till lagfarten. Ej heller stärker lagfarten ställningen för de upplåtelser,
som den senare förvärvaren därefter gör. Liksom före lagfarten måste den,
till vilken han upplåter panträtt, vara i god tro för att upplåtelsen skall gälla;
lagfarten ensam föranleder ju icke att förvärvet skall vinna företräde. Söker
även den tidigare förvärvaren lagfart, förändras därmed rättsläget såtillvida
att den senare förvärvaren förlorar den legitimation som grundas på hans
förvärv. En följ d härav skulle vara att en i detta läge av den senare förvärvaren
gjord panträttsupplåtelse saknade verkan, även om borgenären var i god
tro rörande den tidigare äganderättsöverlåtelsen. Enligt andra stycket i förslaget
tillerkännes emellertid en dylik upplåtelse giltighet. Förutsättningar
för att god tro skall kunna anses föreligga torde dock sällan vara för handen,
bl. a. därför att det såsom departementschefen framhållit sannolikt skulle
ställa sig svårt att bortse från att borgenären ur fastighetsboken kunnat inhämta
upplysning om pantsättarens bristande befogenhet att förfoga över
pantbrevet. Behovet av bestämmelsen torde därför var så ringa, att den i
enkelhetens intresse kan utgå.

I förevarande paragraf har till behandling upptagits endast fall av kon -

240 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kurrens mellan panträttsupplåtelse och förvärv genom överlåtelse, dvs. genom
köp, byte eller gåva. Av 17 kap. 11 § framgår emellertid, att också de
familj er ättsliga och andra förvärv, som där omnämnes, i vissa situationer
kan komma i betraktande, då det gäller att bestämma företrädesrätt, och avsikten
torde vara att de i paragrafen givna reglerna skall i sådana situationer
bli tillämpliga på dessa förvärv. Ett uttryckligt stadgande därom bör
intagas i ett nytt andra stycke i paragrafen.

Beaktas vad lagrådet förordat i det föregående, kan förevarande paragraf
— med viss redaktionell jämkning av första punkten — lämpligen erhålla
följande lydelse:

7 §. Har fastighet överlåtits och har förre ägaren innan nye ägaren sökt
lagfart upplåtit panträtt i denna, gäller upplåtelsen, om borgenären vid
upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid
sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen.
Om fastigheten överlåtits även till annan, skall vad nu sagts äga tilllämpning
i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort innan den
tidigare förvärvaren sökt lagfart.

Första stycket skall äga tillämpning även i det fall att fastigheten övergått
genom sådant förvärv som avses i 17 kap. 11 §.

8 §.

Enligt lagrådets mening föreligger ej anledning till saklig erinran mot att
panträttsupplåtelse i de fall som anges i förevarande paragraf blir utan
verkan. Däremot kan utformningen av reglerna ej anses helt invändningsfri.
Enligt 1 § skall panträttsupplåtelse göras av fastighetens ägare. Då den
som frånvinnes en fastighet efter klander ej torde vara att anse som ägare
i den mening 1 § har, följer redan av 1 § att av honom gjord panträttsupplåtelse
saknar verkan. Regeln i förevarande paragrafs första stycke är därför
strängt taget obehövlig. Vad nu sagts gäller också den i andra stycket
upptagna situationen då ett fastighetsförvärv återgår såsom ogiltigt. I det
fall åter att fastighetsförvärvet häves av överlåtaren kan göras gällande, att
förvärvaren intill dess att hävandet skett är att betrakta som ägare. Med
detta betraktelsesätt är förslagets för detta fall upptagna regel erforderlig
och synsättet medför, att panträttsupplåtelse av förvärvare, som själv hävt
sitt förvärv, blir gällande utan att någon särskild regel därom upptages.
Trots de invändningar som enligt vad i det föregående sagts kan riktas mot
paragrafen anser sig lagrådet kunna underlåta att föreslå omarbetning av
den, eftersom det kan vara av visst värde att i lagtexten kommer till direkt
uttryck den verkan på panträttsupplåtelser som följer av frånvinnande efter
klander och återgång på grund av ogiltighet.

Andra stycket andra punkten av förevarande paragraf har samband med
4 kap. 31 § och uttryckssätten i paragraferna torde böra överensstämma.
Med hänsyn till vad lagrådet föreslagit beträffande angivna lagrum och för

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 241

att därjämte framhäva att punkten innefattar undantag från bestämmelsen
i styckets första punkt förordas, att nu förevarande punkt erhåller den
lydelsen, att om gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor,
varav gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende under viss tid
utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd
tid, upplåtelsen dock gäller, såvida den icke skett efter det att talan
väcktes.

Slutligen vill lagrådet beträffande rubriken till 7 och 8 §§ ifrågasätta, om
icke denna bör få en lydelse, som bättre svarar mot paragrafernas innehåll,
förslagsvis »Upplåtelse av panträtt i vissa fall».

9 §•

Första stycket inledes med en regel, enligt vilken ägarhypotek föreligger
när pantbrev icke utnyttjats för upplåtelse av panträtt. Denna regel inbegriper
i själva verket det i fortsättningen särskilt angivna fallet att panträttsupplåtelse
är utan verkan mot fastighetsägaren. Utöver den jämkning
som föranledes härav förordas några redaktionella ändringar, innefattande
bl. a. att andra stycket sammanföres med första stycket, så att paragrafen
får lyda förslagsvis:

9 §. Om pantbrev icke överlämnats såsom pant för fordran, är fastighetens
ägare berättigad att vid sådan fördelning som avses i 3 § med den
företrädesrätt inteckningen enligt lag medför erhålla tilldelning ur medlen
med pantbrevets belopp. Har pantbrev överlämnats såsom pant för fordran
men understiger fordringen pantbrevets belopp, är fastighetsägaren berättigad
att ur medlen erhålla skillnaden.

10 §.

Såsom allmän grundsats gäller f. n„ att beviljande av inskrivning icke
har betydelse för det bakomliggande rättsförhållandet. Tvist om detta kan
följaktligen prövas utan hinder av inskrivningsbeslutet. Beslutet kan icke
blott angripas besvärsvägen utan även bli utan verkan till följd av det materiellträttsliga
avgörandet. Angivna grundsats har kommit till uttryck i förslagets
19 kap. 16 §.

Genom att i förslaget panträttens uppkomst är helt skild från inteckningsförfarandet
föreligger icke längre något omedelbart samband mellan
det materiella rättsförhållandet och inteckningen och utrymme saknas alltså
för den angivna grundsatsen såvitt angår inteckning. En inteckning
torde således enligt förslaget kunna angripas endast i den form att talan
föres mot inskrivningsmyndighetens beslut. Vid sådant förhållande är bestämmelsen
i förevarande paragraf onödig och kan möjligen föranleda det
missförståndet att besvärsrätt vore utesluten. Lagrådet föreslår därför, att
paragrafen utgår, varav följer att paragrafnumreringen måste ändras.

242

Del A

Kungl. Maj. ts proposition, nr 20 år 1970
11 och 12 §§.

I dessa paragrafer meddelas bestämmelser om när inteckning blir helt
eller delvis utan verkan till följd av exekutivt förfarande beträffande intecknad
egendom. Regleringen av dessa frågor måste ske under hänsynstagande
till hur det exekutiva förfarandet är ordnat. De föreslagna bestämmelserna
torde i stort sett vara inriktade på att passa för exekutionsreglerna
i deras vid tiden för remissen gällande utformning. Vid granskning av
förslaget med utgångspunkt härifrån synes i sak ej finnas anledning till
erinran.

Emellertid pågår arbete för reformering av utsökningsrätten. Departementschefen
har redan vid remissen förutsett, att förevarande regler med
hänsyn härtill kan behöva omprövas. Efter förslag av lagberedningen har
utsökningslagen ändrats bl. a. genom lag den 12 maj 1967, varigenom utsökningslagen
anpassats till bl. a. den nya lagstiftningen om vad som är
fast egendom. Vidare har lagberedningen nyligen framlagt förslag till ytterligare
ändringar i utsökningslagen och till lag om exekutiv försäljning av
fast egendom. Dessa förslag har nära samband med reglerna om panträtt
i det remitterade förslaget. Vad sålunda förekommit kan medföra, att regleringen
av frågan om intecknings verkan efter exekution kan behöva tagas
upp på nytt. Härtill kan ej tagas närmare ställning redan nu. Den vidare
sakliga granskning från lagrådets sida som må vara erforderlig torde därför
böra ske senare i annat sammanhang.

Emellertid må anmärkas, att det för lagrådet framstår som sannolikt att
det vid utformningen av de exekutionsrättsliga reglerna visar sig erforderligt
att vidtaga vissa jämkningar i förevarande bestämmelser. Det gäller
exempelvis föreskriften att om en av två gemensamt intecknade fastigheter
säljes, fastigheten ej vidare svarar för inteckningarna. Regeln medför, att
om från en fastighet skett en avstyckning, som är subsidiärt ansvarig för
inteckningarna i stamfastigheten, och den exekutiva försäljningen avser
endast stamfastigheten, samtliga fordringar med panträtt, också då denna
grundar sig på botteninteckningarna, måste betalas kontant; eftersom inteckningen
upphör, är ju avräkning utesluten.

I redaktionellt hänseende torde 11 § kunna förenklas. I detta syfte förordas
följande lydelse:

II §. Avser inteckning endast en fastighet och säljes fastigheten på exekutiv
auktion, är inteckningen, sedan auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen
erlagts, utan verkan till den del pantbrevets belopp enligt borgenärsförteckningen
icke täckes av köpeskillingen.

Svara flera fastigheter gemensamt för inteckning och säljas fastigheterna
på exekutiv auktion vid gemensamt utrop utan föregående särskilda utrop,
äger första stycket motsvarande tillämpning. Sker försäljningen sedan särskilda
utrop förekommit, förlorar inteckningen sin verkan. Säljes endast
någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld

Kungi. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 243

fastighet helt utan verkan och såvitt angår annan fastighet utan verkan
till den del pantbrevets belopp utgått ur köpeskillingen.

13 och 14 §§.

Enligt lagrådets mening skulle bestämmelserna i förevarande paragrafer
vinna i tydlighet med förslagsvis följande utformning:

13 §. Avstås intecknad fastighet eller område av sådan fastighet på grund
av expropriation eller liknande tvångsförvärv, är inteckningen, i vad avser
den inlösta egendomen, helt utan verkan sedan inlösen fullbordats och, såvitt
angår annan av inteckningen besvärad egendom, utan verkan till belopp
som vid fördelning av medel i anledning av tvångsförvärvet utfallit på pantbrevets
belopp.

Vad i första stycket sagts om verkan av fördelning av medel på grund av
tvångsförvärv skall ej gälla, om innehavaren av pantbrevet avstått från sin
rätt till betalning och, när fråga är om gemensam inteckning, samtycke till
avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter
som innehavare av panträtt eller annan rättighet, som är inskriven,
om rättigheten gäller i en eller flera av fastigheterna med lika rätt som eller
sämre rätt än inteckningen.

U §. Har myndighet i annat fall än som avses i 11—13 § fördelat medel
mellan rättsägare i intecknad fastighet, är inteckningen utan verkan i den
mån betalning utfallit på pantbrevets belopp. Härvid skall bestämmelsen i
13 § andra stycket äga motsvarande tillämpning.

15 §.

Med den utformning stadgandet erhållit i det remitterade förslaget skulle
— uppenbarligen mot vad som är avsett — regeln om utsträckning av inteckningens
omfattning ej bli tillämplig i det fall att fastighet, som är intecknad,
sammanlägges med del av ointecknad fastighet. Lagrådet förordar,
att stadgandet erhåller den avfattningen, att om fastighet eller del av fastighet
sammanlägges med annan fastighet eller fastighetsdel, inteckning som
besvärar någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna eller fastighetsdelarna
skall omfatta hela den nybildade fastigheten.

16 §.

Det kan synas tveksamt huruvida paragrafen, i vad den innebär att en förändring
av en inteckning genom inskrivningsbeslut medför att dess pantbrev
skall anses undergå en motsvarande ändring, har sin rätta plats i förevarande
kapitel. När den grundläggande regeln om pantbrev upptagits i 22 kap.,
kunde synas naturligt att i det sammanhanget också ge reglerna om återverkningarna
av en inteckningsändring med avseende på pantbrevet. Som ett
skäl till att likväl reglera frågan i förevarande kapitel kan dock åberopas,
att förslaget uppenbarligen utgår från att inteckningen jämte pantbrev samt

244 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

panträtten följes åt, så att en ändring till belopp eller omfattning beträffande
inteckningen med pantbrev motsvaras av en ändring i panträtten. För en
sådan överensstämmelse är också sörjt genom de inskrivningsrättsliga reglerna,
som innebär att en förändring i fråga om en inteckning i princip ej
kan ske utan att åtgärden godkänts av varje intressent, vars ställning kan
tänkas bli försämrad genom åtgärden. Om det emellertid skulle inträffa, att
ett inteckningsbeslut kommer till stånd utan vederbörligt godkännande,
måste dock trots detta beslutet medföra en däremot svarande ändring i fråga
om panträtten. Skyddet för den vars ställning obehörigen försämrats genom
inskrivningsbeslutet får sökas i den talerätt han har mot beslutet och
den ersättningsrätt som kan föreligga enligt 19 kap. 19 §.

Ur formell synpunkt torde paragrafens första stycke böra omarbetas och
förslagsvis få lydelsen, att om inteckning blir utan verkan, även pantbrevet
är utan verkan samt att om eljest inteckning till belopp eller omfattning ändras,
pantbrevet erhåller verkan i enlighet med inteckningens ändrade innehåll.

17 §.

Avsikten torde vara att den här stadgade ansvarsfördelningen skall gälla
endast för inteckning, som beviljats i flera fastigheter; motsvarande bestämmelser
för annan gemensam inteckning ges i 18 §. Det förordas, att inledningsorden
i 17 § jämkas i överensstämmelse härmed.

Paragrafen motsvarar 32 § inteckningsförordningen och överensstämmer
i sak med denna utom såtillvida, att regeln att ansvarigheten i första hand
skall bestämmas efter de i inteckningshandlingen utsatta värdena uteslutits
och i stället den supplementära regeln om taxeringsvärden såsom avgörande
för ansvarsfördelningen gjorts till huvudregel. Endast om taxeringsvärde
icke finnes för alla de gemensamt intecknade fastigheterna skall andra värden
gälla och då de värden som utmätningsmannen åsätter fastigheterna enligt
utsökningslagen.

Den 20 oktober 1966 remitterades till lagrådet förslag till lag om ändring i
utsökningslagen m. m., avseende bl. a. följ dlagstiftning i anledning av att
kretsen av egendom, som är att anse som fast, genom den nya lagen om vad
som är fast egendom utvidgats till att omfatta s. k. industritillbehör. I denna
remiss ingick förslag till vissa ändringar i 32 § inteckningsförordningen. Vid
den paragrafen anförde lagrådet i sitt yttrande bl. a., att regeln om fördelning
av ansvaret efter de taxeringsvärden, som gällde året näst före den tid
då inteckningen söktes, ej tog hänsyn till förändringar, som inträffat i fråga
om fastigheterna under tiden från det att taxeringsvärdena åsattes och till
dess att inteckning söktes. Regeln var därför ej tillfredsställande. Genom
ändring av 4 § kommunalskattelagen hade givits en regel, att avgörande
för vad som är fast egendom fortfarande skulle vara 1895 års lag angående
vad till fast egendom är att hänföra. Sådan maskinutrustning på en

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

245

fastighet, som civilrättsligt kom att utgöra tillbehör till fastigheten och alltså
omfattades av fastighetspant, skulle följaktligen ej beaktas vid bestämmande
av fastighetens taxeringsvärde. I dessa fall kom taxeringsvärdet att vara
missvisande. Regeln måste därför enligt lagrådets mening anses bristfällig.
Av närmare angivna skäl, däribland att regeln blott var supplementär, fann
lagrådet emellertid att regeln kunde godtagas. Till stöd härför kunde enligt
lagrådet därutöver anföras, att om — såsom förutskickats vid antagandet av
den nyss angivna regeln i kommunalskattelagen — det skatterättsliga fastighetsbegreppet
tämligen snart bringades att överensstämma med det civilrättsliga,
den genom tillbehörsreformen åstadkomna ökningen av regelns
brister blev av relativt kort varaktighet. De med den nyss omnämnda remissen
åsyftade lagförslagen förelädes riksdagen genom propositionen 1967:
16. Därvid anförde departementschefen, att avsikten var att förslag till nya
regler om det skatterättsliga fastighetsbegreppet skulle läggas fram i god
tid före nästa allmänna fastighetstaxering.

Såsom framgår av det föregående föreslås nu, i olikhet mot vad som var
fallet då lagrådets ovan angivna yttrande avgavs, som huvudregel att taxeringsvärdet
skall ligga till grund för bestämmandet av ansvarsfördelningen
mellan flera gemensamt intecknade fastigheter. För att denna ordning skall
kunna tillämpas torde på grund av vad lagrådet anfört i sagda yttrande vara
nödvändigt, att sådant taxeringsvärde finns som avser vad som inbegripes
under det civilrättsliga fastighetsbegreppet. Kan ej påräknas att vid balkens
införande finns bestämmelser om så beskaffat taxeringsvärde, bör enligt lagrådets
mening ansvarsfördelningen regleras på annat sätt än som föreslås i
förevarande paragraf.

18 §.

Reglerna i andra stycket om den ordning i vilken flera avstyckade fastigheter
skall svara är tydligen avsedd att vinna tillämpning, oavsett om äganderättsövergången
skett genom överlåtelse eller annat fång. De båda sista
punkterna i stycket bör omformuleras så att detta framgår, t. ex. sålunda:

Har lagfart sökts på samma inskrivningsdag eller har lagfart icke sökts
på någon av fastigheterna, svarar fastighet som senare övergått till ny ägare
före fastighet som tidigare övergått till ny ägare. Mellan fastigheter, som
övergått samma dag, fördelas ansvaret efter de grunder som anges i 17 §.

19 §.

Bestämmelserna i framför allt andra stycket av denna paragraf har så
nära samband med utformningen av de blivande exekutionsreglerna, att det
enligt lagrådets mening bör anstå med granskningen av paragrafen tills dessa
föreligger.

246

Del A

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

7 KAP.

1 §•

Inom balkens ram avses att reglera sådana rättsförhållanden som grundar
sig på avtal inom förmögenhetsrättens område. Denna avgränsning,
som i fråga om exempelvis köp, byte och gåva samt panträtt kan anses
framgå av de för dessa institut föreslagna bestämmelserna, bör komma till
uttryck även beträffande alla i 7 kap. behandlade rättigheter. Lagrådet förordar
därför, att första stycket i förevarande paragraf ges den lydelsen, att
kapitlet avser arrende, hyra, tomträtt och annan genom avtal upplåten
nyttjanderätt, servitut som upplåtits genom avtal och samfällighetsrätt.

3 §.

De rättigheter som omtalas i denna paragraf är, möjligen med något undantag,
till sin natur sådana att de kan vara upplåtna antingen till viss
person, i vilket fall de är att hänföra till nyttj anderätter, eller till förmån
för viss fastighet, varvid de utgör servitut. Bestämmelserna i paragrafen
torde emellertid, i likhet med motsvarande stadganden i 1 kap. 7 § nyttj anderättslagen
och i lagberedningens förslag, avse endast nyttj anderätter.
Denna begränsning framgår av nyttj anderättslagen och lagberedningens
förslag, i vilka rättigheten karakteriseras såsom upplåten åt annan. Uttrycket
»åt annan» har fått utgå i det remitterade förslaget. För undvikande
av missförstånd bör uttrycket behållas. Lagrådet förordar härutöver
vissa närmast redaktionella jämkningar, som delvis ansluter till lagberedningens
förslag, samt föreslår, att paragrafen får följande lydelse:

3 §. Av fastighetsägaren åt annan upplåten rätt att avverka skog på fastigheten
eller att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas
naturtillgångar eller att jaga eller fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt,
även om med rättigheten icke är förenad rätt att i övrigt nyttja
fastigheten.

4 §.

Sedan lagen den 4 juni 1926 om upplåtelse under åborätt av viss jord
upphört att gälla med utgången av juni 1968, torde undantaget för åborätt
i förevarande paragraf böra utgå.

5 §•

Bestämmelserna i paragrafen angår ej tomträtt. Detta bör enligt lagrådets
mening framgå av lagtexten, exempelvis genom att paragrafen inledes med
orden »Avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt».

Departementsförslaget torde, i likhet med lagberedningens förslag, avse
att, om en och samma upplåtelse gäller både mark utom och mark inom

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 247

stadsplan, den för sistnämnda mark stadgade upplåtelsetiden skall äga tilllämpning
på upplåtelsen i dess helhet. Enligt lagrådets mening saknas dock
tillräckliga skäl för en sådan utvidgning av tillämpningsområdet för den
kortare maximitiden. Särskilt i fall då marken utom stadsplan är den väsentliga
delen framstår en dylik utvidgning som omotiverad. Lagrådet vill
i stället förorda, att den för vartdera markslaget stadgade upplåtelsetiden
får gälla även när upplåtelsen avser båda slagen av mark. Det torde få överlåtas
åt rättspraxis att lösa de svårigheter som kan följa av att en enhetlig
maximitid icke blir gällande. Lagrådet föreslår därför, att regeln i första
stycket andra punkten får lydelsen, att upplåtelse av tomt eller annat område
inom stadsplan dock ej är bindande längre än tjugofem år. Detta förslag
föranleder en mindre redaktionell jämkning i följande punkt.

Tredje stycket andra punkten bör lämpligen formuleras så, att första
stycket förklaras ej heller inverka på arrendators optionsrätt enligt lag.
Regeln bör med hänsyn till de under år 1968 genomförda ändringarna i
nyttjanderättslagen utsträckas att avse även arrendators och hyresgästs rätt
till förlängning av avtal på grund av lag.

I fjärde stycket stadgas, att om fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren
i där angivet fall vill frånträda avtalet, han skall underrätta den andre
därom. Verkan av utebliven underrättelse är emellertid ej reglerad i förslaget.
Vid sådant förhållande och då frågan om upphörande av arrende och
hyra vid maximitidens utgång torde komma att — i likhet med vad som
redan gäller enligt 1968 års ändringar i nyttjanderättslagen — regleras i de
blivande kapitlen om dessa rättsinstitut, anser lagrådet att det föreslagna
stycket bör utgå ur paragrafen.

6 §•

I förevarande paragraf avses att ange, att någon viss maximitid för upplåtelse
av servitut eller samfällighetsrätt ej finns. Då lagstiftningen har som
utgångspunkt att avtalsfrihet råder, om ej annat stadgas, torde regeln i
själva verket vara obehövlig. I tydlighetens intresse kan dock bestämmelsen
ha visst värde. För att förhindra felläsningen att upplåtelse av ifrågavarande
art alltid skall vara till tiden obegränsad torde dock regeln böra ges den
utformningen att upplåtelsen får ske utan begränsning till tiden.

7 och 8 §§.

Utformningen av bestämmelserna rörande verkan av förlängning av upplåtelsetiden
och av andra ändringar i upplåtelseavtalet medför betydelsefulla
konsekvenser. Med hänsyn härtill och till att tvekan torde föreligga
rörande innebörden i vissa hänseenden av gällande rätt härvidlag är det
såsom departementschefen framhållit angeläget att söka åstadkomma en
så klar och enkel lösning som möjligt av hithörande frågor. I detta sammanhang
må emellertid erinras om att i den nya hyreslagstiftningen frågan

248 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om verkan av ändringar i upplåtelseavtal lösts efter delvis andra linjer än
de som föreslås här; en inom ramen för hyreslagstiftningens tvingande
regler vidtagen ändring skall, även om den tillkommit genom överenskommelse,
icke anses såsom en ny upplåtelse. Departementschefen har i sistnämnda
lagstiftningsärende anmärkt detta och framhållit, att det torde finnas
anledning att återkomma till frågan i samband med att förslag läggs
fram om att infoga de hyre sr ätt sliga bestämmelserna i jordabalken.

Ett ändringsavtal karakteriseras enligt lagberedningen av att det i ett
eller annat hänseende innebär en modifikation av ett tidigare grundlagt
rättsförhållande, som förutsättes alltjämt skola bestå, ehuru med delvis
ändrat eller nytt innehåll. Från avtalsrättslig synpunkt är konsekvensen
härav, att ändringsavtalet är oskiljaktigt förenat med huvudavtalet och
tillsammans med detta utgör grundval för ett enhetligt rättsförhållande.
Lagberedningen har framhållit, att det uppenbarligen skulle vara till fördel,
om huvudavtal och ändringsavtal även från sakrättslig synpunkt kunde
hållas samman som en enhet. Hänsyn till tredje mans berättigade intressen
gör emellertid en sådan anordning i många fall omöjlig att genomföra. Huvudavtalet
och ändringsavtalet måste därför i sakrättsligt hänseende ofta
skiljas åt.

Den reglering av hithörande spörsmål, som förevarande paragrafer innefattar,
tar främst sikte på ändringsavtalens sakrättsliga konsekvenser. Därvid
skiljes mellan, å ena sidan, överenskommelser som avser förlängning av
upplåtelsetiden med stöd av en klausul därom i det ursprungliga upplåtelseavtalet
samt, å andra sidan, förlängningsavtal utan sådant stöd ävensom
överenskommelser om ändring av upplåtelsevillkoren i annat hänseende.
Förlänges en upplåtelse med tillämpning av en klausul, som ingår i upplåtelseavtalet,
anses den ursprungliga upplåtelsen alltjämt bestå; i sådant
fall kan nämligen förlängningstiden på grund av klausulen sägas ha redan
från början omfattats av avtalet. Med dylik förlängning jämställes enligt
lagförslaget förlängning, som grundar sig på bestämmelse i lag. I övriga fall
anses förlängning av eller ändring i upplåtelseavtalet medföra, att ny upplåtelse
kommer till stånd. Vissa specialregler föreslås dock i 12 och 13 §§
i fråga om verkan av dylika nya upplåtelser mot ny ägare av fastigheten.

Den avvägning mellan rättighetshavarens och tredje mans intressen, som
den föreslagna gränsdragningen innefattar, synes i princip riktig. Såsom
lagrådet nyss framhållit kommer emellertid framdeles ytterligare överväganden
att bli nödvändiga med anledning av den nya hyreslagstiftningen. Så kan
antagas även bli fallet, när förslag framlägges till närmare bestämmelser rörande
arrende. Medan det beträffande förlängning på grund av prolongationsklausul
redan nu står klart, att den i 7 § föreslagna regleringen därom
bör lagfästas, är det vanskligt att under angivna omständigheter för närvarande
taga slutlig ställning till frågan huru gränsen i övrigt bör dragas mellan
å ena sidan fall då den gamla upplåtelsen skall anses bestå och å andra

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 249

sidan fall då ny upplåtelse är för handen. Vanskligheten gäller särskilt de
fall när förlängning sker genom överenskommelse men denna ansluter sig
till lagens regler om rätt till förlängning. Enligt lagrådets mening bör därför
granskningen av reglerna i 7 och 8 §§ anstå till dess förslag till de särskilda
kapitlen om hyra och arrende föreligger. En nackdel med att uppskjuta
granskningen av dessa regler skulle vara att de bildar bakgrunden
till specialstadgandena i 12 och 13 §§. Lagrådet föreslår emellertid i det följande,
att dessa stadganden utmönstras.

9 §•

Syftet med bestämmelsen i förevarande paragraf är endast att utsäga, att
där avsedd överenskommelse icke grundar någon sakrätt i egendomen. Att
överenskommelsen likväl kan ha rättsverkningar parterna emellan är uppenbart
och framhålles även i motiven. Den föreslagna avfattningen av
paragrafen ger emellertid ingen antydan om begränsningen i bestämmelsens
räckvidd. Vad som åsyftas synes komma till bättre uttryck, om paragrafen
erhåller den lydelsen, att avtal som innebär att i detta kapitel avsedd rättighet
skall åtnjutas i andel i fastighet eller i fastighets andel i mark, som är
samfälld för flera fastigheter, ej har verkan såsom upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt.

Det må även anmärkas, att en regel av detta innehåll bättre än förslagets
bestämmelse går att förena med stadgandena i 23 kap. 2 och 3 §§. Av dessa
framgår nämligen, att om en andel i fastigheten överlåtits under villkor att
andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning, en ansökan om inskrivning
av upplåtelse i den överlåtna andelen eller i den andel säljaren har
kvar ej skall avslås utan vilandeförklaras. Om, såsom närmast följer av
förevarande bestämmelses lydelse i det remitterade förslaget, en dylik upplåtelse
redan från början är ogiltig, synes emellertid svårt att vid tillämpning
av 23 kap. 2 och 3 §§ nå annat resultat än att ansökningen skall avslås
enligt 23 kap. 2 § punkt 9. Annorlunda ställer sig saken med lagrådets förslag
till formulering, enligt vilket avtalet i och för sig är giltigt, låt vara att
frågan om sakrättslig verkan skall inträda är beroende av om utbrytning
kommer till stånd.

I anslutning till det sagda synes vidare rubriken böra ändras till »Hinder
mot andelsupplåtelse».

10—16 §§.

Enligt gällande rätt är huvudregeln, att om en fastighet överlåtes, nyttjanderätt
eller servitut som upplåtits i den ej är gällande mot nye ägaren.
Motsatsen gäller dock, såframt vid överlåtelsen skett förbehåll om rättighetens
bestånd eller rättigheten på grund av inteckning eller inskrivning
fortfarande skall gälla eller, när fråga är om arrende eller hyra, avtalet är
skriftligt och tillträde skett före överlåtelsen. Undantagen är så omfattande

250 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

att i själva verket undantagsfallen är vida vanligare än de fall vilka kommer
under vad som förut betecknats som huvudregeln.

I det remitterade förslaget har i enlighet med vad lagberedningen förordat
upptagits ytterligare ett fall då rättigheten skall gälla mot ny ägare, nämligen
då denne vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen.
Goda skäl har anförts för att införa en sådan regel. Det må emellertid framhållas,
att tillämpningen av en regel med dylikt innehåll måste bli obestämd
och svävande. Skall en rättighet gälla mot ny ägare på grund av inskrivning,
kan tvekan knappast råda om vilken rättighet det är fråga om och om
dennas innehåll. När förbehåll om en rättighets bestånd göres, är naturligt
att anse förbehållet gälla rättigheten sådan den verkligen är, även om förbehållet
så utformats att den nye ägaren icke därigenom fått vetskap om upplåtelsens
omfattning i alla dess detaljer. Vanskligare synes vara att ange
i vad mån den nye ägaren är bunden, när bundenheten grundas på hans
onda tro och han fått kännedom om upplåtelsen i visst avseende men ej
i andra. Leder bedömningen till att nye ägarens onda tro endast gäller vissa
moment i upplåtelsen, uppkommer spörsmålet om och i vad mån upplåtelsen
skall bestå. Anses rättigheten skola bestå endast i viss del, är frågan
huruvida rättighetshavaren skall vara bunden vid det sålunda stympade
avtalet. Ledning för besvarandet av nu antydda spörsmål lämnas ej i remissprotokollet
utan frågorna får anses överlämnade till rättspraxis att
lösa. Med hänsyn till vad nu anförts måste utvidgningen av undantagsfallen
till att gälla även ondtrossituationerna inge vissa betänkligheter. Dessa kan
dock ej anses vara av den styrka att de väger tyngre än skälen för införandet
av ondtrosregeln.

Mellan en regel att en rättighet skall bestå vid ond tro hos nye ägaren och
1 öreskriften om verkan av förbehåll om rättighetens bestånd föreligger ett
inre samband. Förbehållet medför ju, att den nye ägaren ej är i god tro,
och det kan med andra ord sägas vara blott ett av de sätt på vilka den nye
ägarens goda tro rubbas. Detta leder i sin tur till att det måste anses oegentligt
att, såsom skett i förslaget, taga upp förbehållsfallen såsom en särskild
grupp vid sidan av ondtrosfallen. Häremot kan invändas, att förbehållssituationen
innefattar även något annat än att den nye ägaren blir försatt i
ond tro, nämligen ett åtagande från den nye ägarens sida att fullgöra fastighetsägarens
förpliktelser enligt upplåtelseavtalet. Då emellertid på sätt skett
i förslaget den nye ägaren i ondtrosfallen genom en lagregel ålägges en
motsvarande förpliktelse, föreligger i själva verket ej någon skillnad. Med
hänsyn till vad som anförts förordar lagrådet, att regler som tar sikte på förbehåll
uteslutes ur lagen och att denna i det hänseende varom nu är fråga
endast tager upp bestämmelser för det fall att den nye ägaren är i ond tro.

Utöver de allmänna regler som berörts i det föregående innehåller det
remitterade förslaget specialregler dels beträffande arrende och hyra dels
i fråga om ändringar och tillägg till ett upplåtelseavtal. Vad först angår de

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 251

sistnämnda betecknas i förslaget såsom ändring och tillägg även sådan
överenskommelse genom vilken upplåtelsen utan stöd av lag eller förlängningsklausul
utsträckes att gälla under en ny tidsperiod. Här är emellertid
fråga om en ny upplåtelse och för denna blir de för en dylik gällande reglerna
om upplåtelses verkan mot ny ägare tillämpliga. Från denna typ av
ändringar och tillägg bortses därför tills vidare.

Vad angår överenskommelser om ändringar och tillägg som avser annat
än tiden bygger förslaget på tanken att genom en sådan överenskommelse
föreligger en ny upplåtelse i förhållande till tredje man. För överenskommelsens
giltighet mot tredje man skall därför i princip de vanliga kraven
gälla. Förslaget medger dock i 12 § den lättnaden, att överenskommelsen, om
den är anmärkt på fastighetsägarens exemplar av det ursprungliga upplåtelseavtalet,
under vissa betingelser gäller mot ny ägare.

De angivna reglerna är utformade mot bakgrunden av att ett förbehåll
från jordägarens sida är det normala sättet att få en upplåtelse att gälla mot
ny ägare. Enligt vad som tidigare framhållits innefattar emellertid förslaget,
att huvudregeln i själva verket är att beståndet av rättigheten är beroende
av bristande god tro hos den nye ägaren. Med detta betraktelsesätt framstår
det stränga skiljandet mellan den ursprungliga upplåtelsen och ändringsöverenskommelsen
som mindre naturligt. Mellan upplåtaren och rättighetshavaren
får nämligen anses råda ett enhetligt rättsförhållande, låt vara att
det kan ha tillkommit genom skilda avtal, den ursprungliga upplåtelsen och
tilläggsöverenskommelsen. Då nu rättighetens bestånd är beroende av nye
ägarens onda tro, saknar det nämnvärt intresse om rättigheten kommit till
stånd genom ett eller flera avtal; den nye ägarens bristande kännedom om
tilläggsöverenskommelsen bör ej bli att bedöma på annat sätt än om —- på
sätt tidigare berörts ■— hans onda tro gäller endast en del av en upplåtelse
som kommit till stånd genom ett enda avtal.

Vad nu anförts har enligt lagrådets mening den tyngd att det motiverar
ett slopande av särreglerna i 12 § om nu avsedda tilläggs- och ändringsöverenkommelser.
Till stöd härför kan dessutom åberopas, att det synes tveksamt
huruvida verkan av reglerna i 12 § i alla fall är den lämpligaste. Så kan
ifrågasättas huruvida det är lämpligt att en köpare för att vara trygg alltid
måste se till att han får granska fastighetsägarens exemplar av avtalet. Och
å andra sidan torde kunna förekomma fall då ändringen är sådan att det
framstår som naturligt att låta den bli för den nye ägaren bindande även om
den ej anmärkts på fastighetsägarens kontraktsexemplar; så kan vara fallet
om ändringen är utan nämnvärd betydelse för fastighetsägaren.

Om i enlighet med vad nu förordats förslagets regler i 12 § slopas såvitt
angår ifrågavarande ändrings- och tilläggsöverenskommelser, synes ej heller
skäl föreligga att låta reglerna bli tillämpliga i vad de avser de självständiga
förlängningarna. Då nämligen den självständiga förlängningen i förhållande
till ny ägare är att anse som en ny upplåtelse, synes svårt att förklara varför

252 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

olika regler skall gälla beträffande denna upplåtelse beroende på om den
skett genom påteckning på ett äldre avtal eller om den gjorts genom en särskild
handling.

I 13 § första stycket upptages den särskilda regeln att skriftliga och tillträdda
upplåtelser av arrende och hyra utan vidare gäller mot ny ägare. Mot
regeln är i sak intet att erinra. Den äger i och för sig utan vidare tillämpning
också på självständiga förlängningsavtal. Då viss tvekan kan råda om när
genom sådant avtal skedd upplåtelse skall anses tillträdd, synes lämpligt att
— i viss anslutning till vad som upptagits i andra stycket — en regel meddelas
av innebörd att tillträde ej skall anses ske förrän förlängningstiden
börjar löpa.

Om på sätt förut föreslagits reglerna i 12 § om de självständiga förlängningsavtalen
slopas, bjuder konsekvensen att den undantagsreglering som
upptagits i fråga om dem i 13 § andra stycket likaledes utgår.

Enligt lagrådets mening är lämpligt, att den i det föregående som huvudregel
betecknade grundsatsen — vilken för visst fall kommer till synes i 17
kap. 5 § första stycket — antydes redan i början av förevarande avsnitt.
Samtliga ifrågavarande bestämmelser är nämligen att läsa mot bakgrunden
av att om annat ej stadgas upplåtelsen faller bort genom överlåtelsen. Med
hänsyn till att intagorna i grundsatsen är så omfattande synes dock vara till
fyllest, att den endast kommer till indirekt uttryck, ungefärligen på sätt som
skett i det remitterade förslagets 14 §.

Lagtexten torde vidare bli mera lättillgänglig, om samtliga regler av sakrättsligt
innehåll upptages i ett sammanhang och utan att sammanblandas
med föreskrifter av obligationsrättsligt innehåll. Regler av sistnämnda slag
är främst bestämmelsen om skyldighet för jordägaren att förbehålla rättigheten
vid överlåtelse. Av likartad natur som den sistnämnda är reglerna i
10 § av det remitterade förslaget om möjlighet att erhålla inskrivning. Dessa
bestämmelser synes kunna sammanföras och upptagas efter reglerna av sakrättslig
natur.

Vad nu anförts leder till följande disposition. I avsnittets första paragraf,
10 §, upptages de sakrättsliga bestämmelserna vid frivillig överlåtelse. I
nästföljande paragraf bör upptagas reglerna i förslagets 16 § första stycket
om verkan av exekutiv auktion. Den därpå följande 12 § kan innehålla erinringen
om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrende- eller hyresavtal.
Slutlig granskning av bestämmelserna i förslagets 14 § andra stycke och 16 §
måste dock anstå till dess de däri åsyftade kapitlen i jordabalken och exekutionsrättsliga
reglerna remitterats till lagrådet. I anslutning härtill må
framhållas, att erinringen om vissa bestämmelser i 8, 11 och 12 kap. torde
böra utsträckas att avse även de stadganden som medför att arrende- och
hyresförhållande trots den nye ägarens uppsägning kan komma att förlängas.
I 13 § slutligen skulle så upptagas de regler som i det föregående
betecknats såsom obligationsrättsliga.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 253

Vad angår utformningen av 13 § leder förslaget i det föregående att låta
bestämmelsen om nye ägarens onda tro vara den centrala till att fastighetsägarens
förpliktelse bör gå ut på att upplysa den nye ägaren om upplåtelsen.
Regeln härom kan lämpligen givas sådan utformning att det klart framgår
att förpliktelsen uppkommer i och med upplåtelsen. Till denna regel bör så
fogas bestämmelserna om rätten till inskrivning, upptagna i förslagets 10 §.
I paragrafen bör också infogas ett stadgande som innebär, att en gällande
inskrivning befriar fastighetsägaren från upplysningsskyldigheten.

Rubrikerna framför 10 § och 11 § i departementsförslaget bör vid bifall
till vad lagrådet föreslagit omarbetas; lagrådet återkommer härtill vid 24
och 25 §§.

I enlighet med vad nu anförts förordar lagrådet — utan att ställning tages
till det sakliga innehållet i 11 och 12 §§ enligt lagrådets disposition — att
ifrågavarande paragrafer erhåller följande lydelse:

10 §. överlåtes fastighet, vari nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
upplåtits, gäller upplåtelsen mot den nye ägaren, utom när så följer av 17
kap., endast om denne vid överlåtelsen ägde eller bort äga kännedom om
upplåtelsen.

Upplåtelse av arrende eller hyra som skett genom skriftligt avtal är, även
om fall som avses i första stycket ej föreligger, gällande mot den nye ägaren,
om tillträde skett före överlåtelsen. Har upplåtelsen kommit till stånd genom
annan förlängning än sådan som avses i 7 §, skall tillträde ej anses ha skett
förrän vid förlängningstidens inträde.

Bestämmelserna här ovan skola gälla även om annat avtalats.

II §. Säljes fastighet på exekutiv auktion, gäller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt mot den nye ägaren endast om försäljningen
skett under förbehåll om rättighetens bestånd enligt utsökningslagens
bestämmelser eller rättigheten eljest enligt samma lag skall bestå
oberoende av försäljningen.

12 §. Bestämmelser om verkan av underlåtenhet att uppsäga arrendeeller
hyresavtal, som enligt vad ovan sagts ej gäller mot ny ägare, finnas
i 8, 11 och 12 kap.

13 §. Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt innefattar
skyldighet för ägaren av fastigheten att vid överlåtelse av denna upplysa
den nye ägaren om upplåtelsen.

Nyttjanderätt, som upplåtits genom skriftlig handling, samt servitut och
samfällighetsrätt får inskrivas. Beviljad inskrivning befriar fastighetsägaren
från skyldighet som avses i första stycket.

Villkor som strider mot vad ovan sagts är utan verkan utom när villkoret
inskränker rätten till inskrivning av arrende eller hyra.

Lagrådets förslag medför, att 14—16 §§ i departementsförslaget bortfaller
och att paragrafnumreringen i fortsättningen får ändras.

254

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17—19 §§.

Förutsättning för ersättningsskyldighet i fall som avses i 17 § första stycket
är, att överlåtaren försummat att göra förbehåll enligt 11 §. Om vad
lagrådet hemställt vid 10—16 §§ vinner bifall, bör ersättningsskyldigheten
i stället knytas till att överlåtaren försummat sin upplysningsplikt enligt
13 § i lagrådets förslag.

Vad angår skadeståndsskyldigheten för tidigare överlåtare innebär förslagets
bestämmelser i 17 § andra stycket och 18 § andra stycket vissa ändringar
i jämförelse med vad som nu gäller, i det att å ena sidan ansvaret
för mellanliggande överlåtare utvidgats medan å andra sidan ansvaret för
upplåtaren begränsats. I dessa båda hänseenden märkes bl. a., att skadeståndsskyldighet
avses skola föreligga blott om upplåtelsen skett skriftligen.
Som grund härför har anförts, att fastighetsägaren bör kunna skydda sig
mot skadeståndsansvar genom att själv söka inskrivning av den upplåtna
rättigheten, en möjlighet som står honom till buds endast vid skriftlig upplåtelse.
Det torde emellertid merendels bero av fastighetsägaren om upplåtelsen
får skriftlig form. Förslagets regel torde göra det möjligt för fastighetsägaren
att, när skriftlig form icke är påbjuden, vägra alt medverka till
att upplåtelsen avfattas skriftligen och därmed icke blott befria sig själv
från skadeståndsskyldighet utan även hindra rättighetshavaren att erhålla
inskrivning. Lagrådet hemställer därför, att kravet på skriftlig form som
villkor för skadeståndsskyldighet får utgå. Härigenom skulle även vinnas
bättre överensstämmelse med de liknande reglerna om skadeståndsskyldighet
i 19 § andra stycket andra punkten.

En föreslagen begränsning i skadeståndsskyldigheten för tidigare överlåtare
— en begränsning som gäller även enligt 19 § andra stycket andra
punkten — är att skyldigheten bortfaller, om ej rättighetshavaren inom
viss tid hos överlåtaren skriftligen anmäler att han vill behålla sin rätt till
skadestånd. Begränsningen lider undantag i ett fall. Enligt 17 § andra stycket
är tidigare överlåtares ansvar icke beroende av anmälan, om han underlåtit
att göra förbehåll om rättigheten. Frånsett att detta i vissa fall kan
vara hårt mot den skadeståndsskyldige, t. ex. om bortfallet av rättigheten
ej föranletts av underlåtenheten utan beror av senare ägares försummelse,
synes den föreslagna regeln icke vara fullt ändamålsenlig. En rättighetshavare,
som efter överlåtelse av fastigheten får behålla sin rättighet men
ändå vill bevara möjligheten att hålla sig till överlåtar en, torde icke alltid
kunna skaffa sig visshet huruvida överlåtaren gjort förbehåll eller ej. Om
han felaktigt tror att förbehåll ej gjorts och därför underlåter att göra anmälan,
förlorar han sin rätt. Det synes lämpligare att rättighetshavaren
ålägges att alltid göra anmälan, om han vill bevara sin rätt till skadestånd.
Lagrådet förordar ändring i enlighet härmed.

Rättighetshavarens anmälan att han vill behålla rätten till skadestånd
skall i fall som avses i 18 § andra stycket göras inom viss tid efter försälj -

Del A

255

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningen. Efter ordalagen syftar detta på den exekutiva försäljningen. Stadgandet
får därmed den innebörden att rättighetshavaren under obestämd
tid kan hålla en förutvarande ägare, som långt före auktionen skilt sig från
fastigheten, i ovisshet om skadeståndsskyldigheten. Detta är mindre lämpligt.
Vidare är att märka, att en bestämmelse av angivna innebörd ej väl
korresponderar med motsvarande bestämmelser i 17 och 19 §§ och ej heller
med stadgandet i 19 § att ny anmälan ej erfordras, om anmälan skett enligt
18 § andra stycket. Lagrådet förordar, att tiden inom vilken anmälan skall
ske räknas från överlåtelsen på samma sätt som i 17 och 19 §§.

Enligt 18 § andra stycket gäller, att om anmälan skett enligt 17 § andra
stycket, ny anmälan icke fordras, och på motsvarande sätt stadgas i 19 §
andra stycket, att ny anmälan ej fordras, om anmälan skett enligt 17 §
andra stycket eller 18 § andra stycket. Däremot saknas bestämmelser om
att anmälan enligt 19 § har verkan enligt 17 och 18 §§ och om att anmälan
enligt 18 § har verkan enligt 17 §. Lagtexten bör taga sikte på att rättighetshavaren
skall behöva göra endast en anmälan för att vara bevarad vid sin
rätt till skadestånd i alla de hänseenden varom nu är fråga.

På grund av stadgandet i 2 § gäller kapitlets bestämmelser i tillämpliga
delar även vissa rättigheter i särskilt angivna slag av lös egendom. Dessa
rättigheter — hyresrätt och samfällighetsrätt — har därmed i princip likställts
med de i kapitlet behandlade särskilda rättigheterna i fast egendom
och alltså fått en i jämförelse med begränsade rättigheter i annan lös egendom
privilegierad ställning. Från denna likställighet göres undantag genom
föreskrifterna i 17 § sista stycket och 18 § sista stycket, vilka befriar tidigare
överlåtare av den lösa egendomen från skyldighet att ersätta rättighetshavaren
skada till följd av att rättigheten upphört i samband med att
egendomen överlåtits frivilligt eller sålts på exekutiv auktion. Skälet till
denna befrielse har angivits vara, att rättigheten ej kan skyddas genom inskrivning.
Motsvarande befrielse stadgas ej beträffande tidigare ägares ansvar
enligt 19 § andra stycket. Motiveringen synes ej vara bärande. Förslagets
principiella utgångspunkt torde vara, att upplåtelse av nu åsyftade
rättigheter i lös egendom skall medföra enahanda ansvar för upplåtarsidan
som upplåtelse av motsvarande rättigheter i fast egendom. Att lagstiftaren
ansett sig ej kunna skydda rättighet i lös egendom genom inskrivning bör
rimligtvis icke medföra att rättighetshavaren lider inskränkning i sin rätt
till skadestånd. Det är i princip såväl upplåtarens som efterföljande ägares
sak att ansvara för att skyldigheterna på upplåtarsidan blir fullgjorda. Den
som avhänder sig egendomen kan befria sig från ansvaret genom att tillse
att rättighetshavaren godtar den nye ägaren som ensam ansvarig för upplåtelsen.
Lagrådet hemställer på grund av det sagda, att undantagsbestämmelserna
i 17 § sista stycket och 18 § sista stycket får utgå. Härmed vinnes
för övrigt överensstämmelse med tidigare ägares ansvar i den i 19 § beskrivna
situationen.

256

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Det i 19 § första stycket första punkten förekommande uttrycket »annat
sådant vederlag som skall utgå under rättighetens hela bestånd i särskilda
poster» är oklart. Någon särskild motivering till förslaget i denna del har
icke lämnats. Uttrycket återfinnes ej i motsvarande, nu gällande bestämmelser.
Det kan ej vara avsett att lämna utan reglering exempelvis fall, då vederlaget
utgår i en enda post, som förfaller till betalning efter tillträdet, ehuru
det delvis belöper på tiden därförut; rättighetshavaren skulle då lämnas i
ovisshet om till vem han med befriande verkan kunde erlägga betalning. Begränsning
till vissa vederlagstyper synes därför ej böra ske.

Enligt förslaget skall nye ägaren vara berättigad att uppbära vederlaget i
den mån det förfaller till betalning efter överlåtelsen eller, om fastigheten
skall tillträdas senare, efter tillträdesdagen. Alternativet till att fastigheten
skall tillträdas efter överlåtelsen är att tillträdet sker just vid överlåtelsen.
Uttrycket kan därför förenklas. Det bör därvid avfattas så att det tydligt
framgår att den dag åsyftas, då tillträde faktiskt sker.

I syfte att vinna lämpligare systematik föreslår lagrådet, att bestämmelserna
i förevarande paragrafer omgrupperas på det sättet att stadgandena
om rättsförhållandet mellan rättighetshavaren och den fastighetsägare, som
är närmast att bära ansvaret för upplåtelsen, upptages i en första grupp om
tre paragrafer, medan reglerna om förhållandet mellan rättighetshavaren
och övriga ansvariga på upplåtarens sida får sin plats i en särskild paragraf
därefter. I den inledande paragrafen, 17 §, bör behandlas det normala fallet
att rättigheten består mot nye ägaren och givas reglerna om förhållandet
mellan denne och rättighetshavaren. Därefter bör upptagas bestämmelserna
om skyldighet för den, från vilken fastigheten övergår till ny ägare, att utgiva
ersättning i anledning av att upplåtelsen upphör, varvid förhållandena
vid frivillig överlåtelse regleras i 18 § och förhållandena vid exekutiv försäljning
i 19 §. I en därefter följande paragraf, här betecknad 19 a §, bör
sammanföras samtliga stadganden om ersättningsskyldighet för tidigare
ägare. Härutöver torde vissa huvudsakligen redaktionella jämkningar böra
vidtagas. Till rubriken framför 17 § i departementsförslaget återkommer
lagrådet vid 24 och 25 §§.

Vid bifall till vad lagrådet sålunda hemställt kan ifrågavarande bestämmelser
avfattas på följande sätt.

17 §. överlåtes fastigheten och skall däri upplåten nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt gälla mot den nye ägaren, är denne berättigad att uppbära
arrende, hyra eller annat vederlag för rättigheten i den mån vederlaget
förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Efter nämnda
tidpunkt äger han även i övrigt utöva de rättigheter som på grund av upplåtelseavtalet
tillkomma fastighetens ägare. På belopp, som förfaller till betalning
mer än sex månader eller, i fråga om arrende, mer än ett år efter det
att rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtelsen eller fick skälig anledning
till förmodan därom, får rättighetshavaren icke avräkna fordran hos

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 257

den förre ägaren. I fråga om sådant belopp gäller ej heller betalning som
rättighetshavaren erlagt till den förre ägaren eller annan uppgörelse med
denne, om icke den nye ägaren ägde eller bort äga kännedom därom vid
överlåtelsen.

Den nye ägaren har att uppfylla tidigare ägares åligganden i den mån de
skola fullgöras efter det att han tillträtt fastigheten.

Har fastigheten förvärvats på exekutiv auktion, gälla bestämmelserna i
utsökningslagen i fråga som avses i första och andra styckena.

18 §. Överlåtes fastigheten och kommer upplåtelsen ej att gälla mot den
nye ägaren på den grund att överlåtaren försummat sin upplysningsplikt
enligt 13 §, skall överlåtaren ersätta rättighetshavaren dennes skada.

19 §. Säljes fastigheten på exekutiv auktion och kommer upplåtelsen ej
att gälla mot den nye ägaren, skall den från vilken försäljningen ägt rum
ersätta rättighetshavaren dennes skada. Har rättigheten bevarats genom att
rättighetshavaren tillskjutit medel enligt bestämmelserna i utsökningslagen,
äger rättighetshavaren såsom skadestånd erhålla ersättning för tillskottet i
den mån detta ej överstiger värdet av rättigheten. Om upplåtelsen skett utan
vederlag, skall vad förut sagts äga tillämpning endast om fastigheten sålts
för annat ändamål än till betalning av fordran för vilken den på grund av
utmätning eller eljest svarar.

Rätt till ersättning enligt första stycket tillkommer ej rättighetshavare,
som genom överenskommelse vid auktionen låtit rättighetens företrädesläge
försämras, såvida det ej är uppenbart att rättigheten ändå skulle gått förlorad.

19 a §. Underlåter den nye ägaren att fullgöra vad i 17 § andra stycket
stadgas, är överlåtaren skyldig att ersätta rättighetshavaren dennes skada.
För ersättningen svarar jämväl sådan tidigare ägare av fastigheten mot vilken
upplåtelsen varit gällande.

För ersättning, som den från vilken fastigheten övergått har att utgiva
till rättighetshavaren enligt 18 eller 19 §, svarar även sådan tidigare ägare
av fastigheten mot vilken upplåtelsen varit gällande. Rätt till ersättning tillkommer
dock ej rättighetshavaren mot sådan tidigare ägare utan vars samtycke
han låtit inskrivning för rättigheten dödas eller nedsättas, såvida det
ej, när fråga är om exekutiv försäljning, är uppenbart att rättigheten ändå
skulle gått förlorad.

Ersättningsskyldig enligt vad ovan sägs blir fri från ansvar, om ej rättighetshavaren
inom sex månader från det han fick kännedom om att fastigheten
övergått från denne skriftligen anmält att han vill kunna hålla sig till
honom.

20 §.

Genom den här föreslagna bestämmelsen göres en i upplåtelseavtalet upptagen
klausul, varigenom rättighetshavaren avstår från rätt till skadestånd
i angivet hänseende, verkningslös. Det kan vara något tveksamt huruvida

9 Bihang till riksdagens protokoll 1970. i samt. Nr 20 Del A

258 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

denna påföljd alltid skall drabba en mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren
efter upplåtelsens tillkomst träffad överenskommelse om ansvarsfrihet
för den förre. Däremot kan — bl. a. med hänsyn till de vid 17—19 §§
berörda reglerna om anmälningsskyldighet — stadgandet icke antagas utgöra
hinder för att i samband med en överlåtelse av fastigheten rättighetshavaren
avstår från att kunna rikta krav mot säljaren och förklarar sig
skola hålla sig endast till den nye ägaren. Självfallet kan, när en skada redan
inträtt, rättighetshavaren oavsett stadgandet träffa uppgörelse med den som
är skadeståndsskyldig och därvid eventuellt avstå från sin rätt till ersättning.

Bifalles lagrådets förslag i fråga om 17—19 §§, torde förbudet mot förbehåll
i förevarande paragraf böra avse rättighetshavarens rätt enligt 18—
19 a §§ i lagrådets förslag.

21 §•

Reglerna i förevarande paragraf rörande vilken av två konkurrerande rättigheter
som skall äga företräde är av dispositiv natur; vad som överenskommits
eller förutsatts vid upplåtelserna skall gälla även om det står i strid
med lagens reglering. Något uttryckligt stadgande om lagreglernas dispositiva
natur erfordras självfallet ej.

Stadgandet i andra stycket innebär, att av två likställda rättigheter den
ena skall kunna givas företräde framför den andra. Såsom departementschefen
framhåller kan lämpligheten av detta stadgande ifrågasättas, men
lagrådet vill med hänsyn till de praktiska skäl som talar för stadgandet icke
göra någon erinran mot att detsamma upptages. Angivandet av att vad som
förutsatts vid avtalet skall vara bestämmande för ordningsföljden innebär
endast ett uttalande om att avtalsfrihet råder. Denna hänvisning är därför
opåkallad och måhända ägnad att föranleda missförståndet att andra regler
ej skulle vara dispositiva med mindre detta uttryckligen angives. Den bör
därför utgå. Lagtexten torde endast böra upptaga, att avgörandet får ske
efter vad som med hänsyn till omständigheterna finnes skäligt.

Reglerna i paragrafen är givna med tanke på tvist mellan två rättighetshavare
rörande vilkenderas rättighet som skall ha företräde. Denna fråga
kan emellertid få betydelse även för fastighetsägaren, t. ex. i fråga om dennes
skyldighet att utge skadestånd till den rättighetshavare som måste vika.
I vad mån en överenskommelse mellan r ä it ig 11 e t s h a v a r n a eller en dom dem
emellan angående rättigheternas inbördes företräde får verkan mot fastighetsägaren,
är ett spörsmål som får avgöras enligt allmänna rättsgrundsatser.

22 §.

För att undvika att i lagrummet upprepas vad som redan är sagt i 21 §
torde, i nära anslutning till lagberedningens förslag, första stycket första

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

259

punkten kunna givas lydelsen, att vid exekutiv auktion skall, även om rättigheterna
kan utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra,
gälla vad i 21 § första stycket är stadgat.

23 §.

Med den formulering förevarande paragraf erhållit är regeln inskränkt
till fall som avses i 21 §. Frågan om företrädesrätten kan emellertid också
bli avgjord på grundval av reglerna om företrädesrätt i följd av inskrivning.
Även den som får vika på sådan grund bör genom uttrycklig lagregel vara
berättigad till ersättning av upplåtaren. Detta kan uppnås, om förevarande
stadgande omformuleras så att det tar sikte på de fall då rättighet, som ej
kan utan förfång för annan rättighet utövas vid sidan av denna, skall vika.

24 och 25 §§.

Genom stadgandet i 24 § första stycket fastslås, att en upplåtelse är utan
verkan, när fastigheten frångår upplåtaren efter klander, när hans förvärv
av fastigheten återgår såsom ogiltigt och när det avtal, varigenom han förvärvat
fastigheten, häves av överlåtaren. Ehuru regeln är enkel och klar
samt bygger på ett enhetligt betraktelsesätt, synes viss tvekan kunna hysas
huruvida den icke, åtminstone i hävningsfallet, kan beträffande vissa typer
av upplåtelser leda till resultat som står i mindre god överensstämmelse
med den inställning som präglar vår lagstiftning i övrigt. En sådan situation
föreligger exempelvis, då en fastighetsköpare, som efter sitt tillträde
upplåtit hyresrätt för bostad i fastigheten, ej förmår erlägga köpeskillingen
med påföljd att säljaren med stöd av köpevillkoren häver köpet och återfår
fastigheten. Det synes icke utan fog kunna göras gällande, att hyresgästens
anspråk på att få behålla bostaden är lika behjärtansvärt som önskemålet
från säljaren att återfå fastigheten ograverad av hyresrätten. Behov
av undantag från bestämmelserna i paragrafen synes dock ej föreligga i
fråga om de rättigheter som uttömmande regleras i detta kapitel. Beträffande
andra rättigheter får spörsmålet övervägas vid behandlingen av de särskilda
bestämmelserna om dessa.

Hänvisningen i 24 § första stycket till 6 kap. 8 § avses skola gälla detta
lagrum i dess helhet. Med hänsyn härtill torde uttrycket »som upplåtits av
annan än rätte ägaren» — vilket kan läsas såsom innefattande en inskränkning
i hänvisningens räckvidd — böra utgå. För att uppnå överensstämmelse
med uttryckssättet i 6 kap. 8 § synes andra stycket lämpligen kunna inledas
med orden: »Är rättighet som upplåtits mot vederlag utan verkan enligt
första stycket,---». Att sista punkten i andra stycket endast inne fattar

en erinran kommer till tydligare uttryck med formuleringen, att bestämmelser
om att rättighetshavaren i vissa fall äger hålla sig till staten
finns i 18 kap. Någon erinran om statens regressrätt kan ej anses behövlig.

Vid bifall till vad lagrådet anfört vid 10—25 §§ erfordras jämkning i fråga

260 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om rubrikerna framför 10 §, 11 § och 17 § i det remitterade förslaget. De
i lagrådets förslag under 10—13 §§ och 17—20 §§ upptagna bestämmelserna
avser samtliga förhållandena när äganderätten till fastigheten övergår
från en till annan. De synes lämpligen kunna upptagas under den gemensamma
rubriken »Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny
ägare». Bestämmelserna i 21—23 §§ kan sammanföras under rubriken
»Rättigheters inbördes ställning». Framför 24 § torde kunna införas rubriken
»Rättighetens upphörande i vissa fall», avseende de olikartade fallen
i 24 och 25 §§.

26 §.

Lydelsen torde böra jämkas så, att den ansluter till avfattningen av de
genom lag den 28 maj 1968 införda stadgandena i 1 kap. 6 a § nyttjanderättslagen.

I paragrafen regleras endast frågan om vilken eller vilka fastigheter som
efter delning av en rättighetsbelastad fastighet skall vara objekt för rättigheten,
medan det allmänna samspelet mellan fastighetsbildning och rättigheter
enligt vad departementschefen uttalat i förevarande remiss får ägnas
fortsatt uppmärksamhet i samband med fastighetsbildningslagstiftningen.
I det förslag till sådan lagstiftning som nu remitterats till lagrådet har
vissa av de angivna problemen behandlats. Någon lösning ges dock ej på
frågorna hur den genomförda fastighetsregleringen och den därav föranledda
jämkningen med avseende på rättighetshavarens rätt att utnyttja den
fasta egendomen skall påverka kontrahenternas inbördes rättigheter och
skyldigheter i andra avseenden, exempelvis storleken av det vederlag för
rättigheten som rättighetshavaren framdeles skall utgiva. Vad angår samfällighetsrätt
upptager förslaget visserligen i förevarande paragraf och 15
kap. 11 § vissa regler beträffande fördelningen av bidragsskyldigheten, vilken
ingår i samfällighetsrätten och alltså åtnjuter sakrättsligt skydd. Däremot
synes oklart hur dessa regler går samman med de bestämmelser i fastighetsbildningslagen
som angår hur rättigheten — i vart fall den däri ingående
rätten att utnyttja anläggningen — skall fördelas. Lagrådet förutsätter,
att nu berörda spörsmål under det fortsatta arbetet med ny jordabalk
och fastighetsbildningslag blir föremål för uppmärksamhet.

27 §.

Reglerna i paragrafen har natur av ordningsbestämmelser. De är avsedda
att få saklig betydelse, om den av rättigheten besvärade fastigheten säljes
efter tvistens handläggning men innan avgörandet av tvisten förlorat sin
aktualitet. Reglerna synes när en sådan undantagssituation föreligger vara
till viss nytta för köparen, om han fått kännedom om det skriftliga avtalet;
det kan då bli något lättare för honom att göra sig underrättad om det vid
försäljningen rådande avtalsläget. Bestämmelserna torde dock icke vara av
sådant värde att de försvarar sin plats i jordabalken. Lagrådet föreslår, att
paragrafen och dess rubrik utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

261

13 KAP.

10 och 11 §§.

De i förevarande paragrafer upptagna bestämmelserna skulle enligt lagrådets
mening bli lättillgängligare, därest 10 § inskränkes att gälla avgäldens
oföränderlighet under varje tidsperiod samt sådan periods längd, medan
till 11 § sammanföres samtliga regler om avgäldens storlek under en
kommande period. Detta kan ernås, om första stycket i 10 § enligt det den
20 januari 1967 remitterade förslaget får utgöra 10 § och 11 § gives förslagsvis
följ ande lydelse:

11 §. Överenskommelse om ändring av avgälden för den kommande tidsperioden
får ej träffas senare än ett år före utgången av den löpande perioden.

Väcker fastighetsägaren eller tomträttshavaren under näst sista året av
den löpande perioden talan om omprövning av avgälden, skall rätten på
grundval av det värde marken äger vid tiden för omprövningen bestämma
avgälden för den kommande perioden. Vid bedömande av markvärdet skall
hänsyn tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter
som skola tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

Har avgälden för den kommande perioden ej bestämts enligt första eller
andra stycket, skall den utgå med samma belopp som förut.

Biträdes detta förslag, erfordras en redaktionell jämkning i 21 §.

Vidare må erinras om att i 1968 års hyreslag och lagstiftningen samma
år om bostadsarrende m. m. upptagits regler om med vilka belopp vederlaget
tills vidare skall utgå, när vid en ny avtalsperiods början rättegång
pågår om dess storlek under perioden. Bestämmelser av motsvarande art
saknas i förevarande kapitel. Det synes önskvärt, att i den blivande balken
ifrågavarande spörsmål blir behandlade likformigt för skilda typer av begränsade
sakrätter. Ställning härtill kan lämpligen tagas vid utarbetande
av förslag till de återstående kapitlen i balken.

15 §.

Slutlig granskning av andra stycket kan ske först sedan 8 kap. föreligger.

21 §.

Om vad lagrådet förordat vid 10 och 11 §§ vinner beaktande, bör i förevarande
paragraf hänvisningen till 10 § utbytas mot en sådan till 11 §.

24 §.

Regeln om rättegångskostnad i andra stycket — som innehåller att i mål
om bestämmande av lösesumma fastighetsägaren i princip är skyldig att
oavsett målets utgång ersätta tomträttshavaren hans kostnader — överens -

262 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stämmer i sak med den regel om rättegångskostnad i expropriationsmål som
gällde intill en år 1966 vidtagen lagändring. Genom denna ändring erhöll
emellertid stadgandet om rättegångskostnad i expropriationslagen sådan
lydelse, att den exproprierandes skyldighet att ersätta expropriatens kostnader
i vissa hänseenden inskränktes. Lagrådet ifrågasätter, huruvida icke
regeln i förevarande paragraf om rättegångskostnad i mål angående bestämmande
av lösesumma bör jämkas i anslutning till vad som sålunda nu gäller
i mål om fastställande av expropriationsersättning.

26 §.

Paragrafen sådan den utformats förutsätter att ändringar vidtages i förmånsrättsordningen.
Slutlig ställning till paragrafen kan ej tagas innan förslag
härom framlagts.

14 KAP.

En brist beträffande en fastighet kan botas genom att ägaren av fastigheten
tillägges servitutsrätt att på visst sätt varaktigt utnyttja en annan
fastighet; den härskande fastigheten erhåller en fördel, medan motsvarande
last lägges på den tjänande fastigheten. Servitutsbildningen påverkar alltså
fastigheternas värdeinnehåll på ett för framtiden bestående sätt. Departementschefen
framhåller också, att det råder ett mycket nära samband mellan
servitutsbildning och andra åtgärder i fråga om servitut, å ena, samt
fastighetsbildning i egentlig mening, å andra sidan. Detta samband är enligt
fastighetsbildningskommitténs mening t. o. m. så utpräglat att servitutsbildning
kan jämställas med fastighetsbildning. Ett teoretiskt sett följdriktigt
fullföljande av denna tankegång skulle egentligen leda till att, då fastighetsbildning
kan ske endast genom beslut av fastighetsbildningsmyndighet,
möjligheten att stifta och upphäva servitut genom avtal mellan fastighetsägarna
borde förhindras. På den principiella ståndpunkten att fastighetsbildningen
icke skall kunna påverkas av avtal enskilda emellan står också
förslaget, när det gäller överlåtelse av område av fastighet; överlåtelsens
giltighet är beroende av att området blir i laga ordning utbrutet.

Att taga motsvarande steg beträffande servitut har dock ansetts vara en
alltför långtgående åtgärd. Departementschefen framhåller sålunda, att ett
fullständigt slopande av möjligheten att avtalsvis tillskapa servitut skulle
medföra praktiska olägenheter och i onödigt stor utsträckning fråntaga fastighetsägarna
en fast rotad dispositionsrätt över fastigheterna. Däremot har
i förslagen till jordabalk och till fastighetsbildningslag upptagits åtskilliga
bestämmelser med syfte att hålla avtalsservituten inom ramen för rådande
jord- och planpolitiska målsättningar. Avsikten anges i första hand vara att
hindra, att från fastighetsbildningssynpunkt allmänt sett olämpliga servitut

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 263

över huvud taget tillskapas. I detta syfte uppställes som mål, att som servitut
skall godtagas endast sådana upplåtelser som främjar ett ändamålsenligt
utnyttjande av den fasta egendomen eller, med andra ord, upplåtelser där
fördelen för den härskande fastigheten är större än nackdelen för den tjänande.
Regeln med detta syfte är emellertid, främst av praktiska skäl, avsiktligt
icke så utformad att den hindrar godtagande som servitut av varje
upplåtelse som innebär ett avsteg från de jord- och planpolitiska kraven.
Härutöver föreslås, att avtalsservitut skall, oaktat de fyller kraven enligt
regeln med den nyss angivna utformningen, kunna upphävas eller ändras
i enlighet med de i fastighetsbildningslagen för jorddelningsservitut givna
bestämmelserna.

Även enligt lagrådets mening bör icke genom avtalsservitut på fastigheterna
kunna läggas eller bibehållas sådana band som står i direkt strid mot
eller hindrar genomförandet av den markpolitiska målsättningen, särskilt
icke när denna tagit sig uttryck i redan gällande plan. Den principiella inställningen
att avtalsservituten skall hållas inom ramen för denna målsättning
möter därför icke någon erinran. Det sätt på vilket reglerna med detta
syfte utformats är emellertid icke invändningsfritt.

De föreslagna reglerna i fastighetsbildningslagen, vilka ju skall gälla även
avtalsservituten, gör det i princip möjligt att upphäva eller ändra ett servitut,
som icke står i överensstämmelse med den rådande jord- och planpolitiska
uppfattningen. När en sådan åtgärd med avseende på ett avtalsservitut
är föremål för prövning i samband med ändring i själva fastighetsindelningen
— och frågan alltså är under bedömande i ett större sammanhang — är
denna princip naturlig; den gamla fastighetsindelningen har ju nu rubbats
och därmed grunden för servitutsavtalet bortryckts. Annorlunda ställer sig
saken, när fråga är om ändring eller upphävande av ett avtalsservitut utan
att fastighetsindelningen samtidigt ändras. Härvid träder omregleringens
karaktär av ingrepp i ett bestående avtalsförhållande i förgrunden. För ett
sådant ingrepp i ett i och för sig giltigt avtal torde böra krävas, att efter avtalets
tillkomst de då rådande förhållandena ändrats så att en jämkning
framstår som påkallad från allmän synpunkt. Något sådant villkor innehåller
emellertid i princip icke reglerna i förslaget till fastighetsbildningslag,
vilka är utformade närmast med tanke på förrättningsservituten. Detta innebär,
att ett avtalsservitut, oaktat det uppfyller de i jordabalksförslaget
uppställda kraven på ett giltigt servitut, kan ändras eller upphävas utan
att efter dess tillkomst någon ändring i förhållandena inträtt. Det är enligt
lagrådets mening icke tillfredsställande, att lagen, samtidigt som den tillerkänner
giltighet åt ett avtal med visst innehåll, öppnar möjlighet för den
ene kontrahenten att få avtalet ändrat eller upphävt mot den andres önskan.
Denna anmärkning anser lagrådet äga giltighet, även om med hänsyn till
det uppställda allmänna lämplighetskravet för servitut och vissa skyddsregler
i fastighetsbildningslagen det kan väntas förekomma blott mera säl -

264 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lan att i och för sig giltiga servitut ändras eller upphäves utan att någon ny
omständighet tillkommit.

För att åstadkomma den följdriktighet som från lagstiftningssynpunkt är
önskvärd kan olika möjligheter tänkas. En utväg är att över huvud icke tilllåta
bildande av avtalsservitut med sådant innehåll att det icke fullt ut
uppfyller de jord- och planpolitiska kraven; om de erinringar som lagrådet
från delvis andra utgångspunkter riktar mot utformningen av 1 § i förevarande
kapitel beaktas, tages ett steg i denna riktning. En annan utväg
är att giva reglerna om ändring och upphävande av avtalsservitut sådant
innehåll, att ett i enlighet med lag ingånget avtal icke kan jämkas eller
upphävas utan att någon ny omständighet tillkommit. En sådan lösning,
som ansluter till gällande rätt, innebär emellertid, att man får åtnöjas med
att servitut kan bestå trots att de ej helt överensstämmer med den markpolitiska
målsättningen. Slutgiltig ståndpunkt till hithörande frågor torde
dock icke böra tagas i lagstiftningsfrågans nuvarande läge utan därmed bör
lämpligen anstå till dess den granskning av servitutsreglerna i fastighetsbildningslagen,
som nu pågår inom lagrådet i annan sammansättning, blivit
slutförd.

En fråga som icke berörts gäller verkan i förhållande till tredje man av
ett vid fastighetsbildningsförrättning fattat beslut om ändring av avtalsservitut.
En sådan ändring påverkas av offentligrättsliga synpunkter och
sker genom ett förfarande, skapat för att dylika synpunkter skall kunna
främjas. Man kan med hänsyn härtill vara tveksam huruvida det avtalsrättsliga
momentet efter ändringen är så betydande att servitutet även i
fortsättningen skall betraktas som ett avtalsservitut och huruvida ändringen
i så fall är att bedöma på samma sätt som om den skett genom överenskommelse
mellan fastighetsägarna. Frågeställningen är av betydelse, eftersom
enligt principerna i 7 kap. en överenskommelse om ändring i förhållande
till tredje man anses som ett nytt avtal med den verkan i prioritetshänseende
som detta innebär. Ett klarläggande av frågan huru förslaget
i detta avseende är att tolka synes önskvärd. Lagrådet vill erinra om att,
på sätt lagrådet närmare utvecklat vid 7 och 8 §§ i 7 kap., vid det fortsatta
lagstiftningsarbetet ställning bör tagas till frågan över huvud, när en ändring
i ett avtal sakrättsligt innebär att den ursprungliga upplåtelsen skall
anses bestå och när en ny upplåtelse skall anses vara för handen.

En följd av att i jordabalken icke upptagits några självständiga regier
om ändring och upphävande av avtalsservitut utan i stället fastighetsbildningslagens
bestämmelser härom gjorts direkt tillämpliga på dem är, att
regler i detta ämne kommer att saknas för servitut i tomträtt och för servitut
till förmån för sådan rätt eller för gruva. Tomträtt och gruva är nämligen
lös egendom och fastighetsbildningslagen äger tillämpning endast på
fastigheter. Denna lucka kan fyllas antingen genom ett stadgande i balken
av innehåll att fastighetsbildningslagens regler skall gälla för dylika servi -

Del A

265

Kungl. Maj:Is proposition nr 20 år 1970

Lut eller genom direkta bestämmelser i ämnet i balken. Frågan huruvida
fastighetsbildningslagens materiella regler och dess föreskrifter om förfarandet
lämpligen kan vinna tillämpning på servitut varom nu är fråga
synes bäst kunna bedömas i samband med eller efter utformningen av dem.
Även om det visar sig att fastighetsbildningslagens regler ej kan gälla för
servitut berörande tomträtt och gruva, föreligger ändock sådant samband
mellan dessa regler och då erforderliga direkta bestämmelser i balken, att
utformningen av de sistnämnda icke bör ske utan att hänsyn tages till fastighetsbildningslagens
regler i ämnet. Förutsättningar saknas därför för
lagrådet att vid behandlingen av förevarande remiss närmare än som skett
ingå på det föreliggande spörsmålet.

1 §•

Vad i ärendet förekommit visar, att det är förenat med betydande vanskligheter
att skapa en definition på servitut. Det synes lagrådet tveksamt om
mte svårigheterna är av den storlek att det är lämpligt att avstå därifrån.

Oavsett hur därmed må förhålla sig, är vid bedömandet av det framlagda
förslaget, sådant detta kommit till uttryck i lagtexten, att märka, att grundläggande
betydelse för bestämmande av servitutsbegreppet skulle tillmätas
kontrahenternas avsikt att främja ett ändamålsenligt utnyttjande av den
fasta egendomen och att därvid, måhända, vad som är ett ändamålsenligt
utnyttjande skulle bestämmas av kontrahenternas uppfattning därom. Av
departementschefens uttalanden framgår emellertid, att av utslagsgivande
vikt skall vara alt upplåtelsen är av beskaffenhet att främja ett ändamålsenligt
utnyttjande, därvid han med sistnämnda begrepp torde avse vad som
från allmän synpunkt är att inlägga däri. Vidare är klart, att departementschefens
avsikt är att krav ej skall uppställas på att i det särskilda fallet
det ingångna avtalet medför att det blir ett ändamålsenligt utnyttjande.
Meningen synes vara, att mera ej skall krävas än att avtalet innefattar en
upplåtelse, som regelmässigt eller typiskt sett leder till det angivna utnyttjandet.
Det riktiga måste emellertid anses vara att som servitut godtaga
endast upplåtelser som uppfyller de krav lagstiftaren från saklig synpunkt
vill uppställa. Upplåtelser, som ej faller in under ett sålunda bestämt servitutsbegi
epp, torde då oftast bli att hänföra till gruppen ej närmare specificerade
nyttjanderätter med svagare rättsställning än servitutets. Ett
lealiseranue av det anförda kan komma till stånd genom sådana jämkningar
i lagtexten, att vad i första stycket sägs om syftemålet utgår samt
att i andra stycket inarbetas föreskrift om att servitut skall innebära att
fastigheternas ändamålsenliga utnyttjande främjas.

Av skäl som lagrådet inledningsvis vid kapitlet anfört synes det tveksamt,
huruvida det i tredje stycket upptagna uttrycket »servitut som tillkommit
genom förrättning enligt lagstiftningen om fastighetsbildning» omfattar
endast vid sådan förrättning nyskapade servitut eller därutöver även

9t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del A

266 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avtalsservitut, som ändrats vid förrättning; frågan förutsättes bli behandlad
senare under lagstiftningsärendet.

4 §•

Av första stycket framgår, att om där angivna avtalsmoment ej upptagits
skriftligen, upplåtelsen är ogiltig som servitut. I andra stycket anges, att
även vissa andra moment i avtalet skall intagas i upplåtelsehandlingen, dock
utan att det i stadgandet säges vad en underlåtenhet att iakttaga detta har
för verkan. Med den utformning paragrafen har får den närmast tolkas så,
alt i andra stycket avsedda villkor ej blir giltiga, om de ej upptagits i handlingen.
Av vad departementschefen anfört synes emellertid framgå, att en
sådan ordning ej är åsyftad. Meningen torde i stället vara, att villkoret skall
gälla, även om det ej upptages i handlingen. I fråga om skriftlighetskravets
omfattning skiljer sig alltså den avsedda ordningen från lagberedningens
förslag, enligt vilket även sådana avtalsmoment som avses i andra stycket
av det remitterade förslaget skulle upptagas i upplåtelsehandlingen för att
vinna beaktande.

Lämpligheten av att såsom åsyftas i remissen uppställa ett skriftlighetskrav
beträffande vissa moment i avtalet men ej i fråga om andra är diskutabel.
Servitut är som regel avsedda att bli för framtiden beslående och atl
gälla ej endast mellan de avtalsslutande kontrahenterna utan även mellan
blivande ägare av fastigheterna. Vid inskrivning av servitut kommer inskrivningen
att avse endast den del av avtalet som avfattats i skrift, medan
muntliga villkor icke kommer att erhålla den med inskrivningen avsedda
publiciteten. Vid fastighetsköp, där enligt förslaget skriftlighetskravet ej
heller gäller avtalet i dess helhet, är förhållandena annorlunda. Skäl kan
alltså anföras för att skriftlighetskravet bör ha den räckvidd som lagberedningen
förordat.

Skiljelinjen i förslaget mellan första och andra stycket är icke klar. Enligt
första stycket skall upplåtelsehandlingen ange fastigheterna och ändamålet
med upplåtelsen, varvid med ändamålet torde avses en grundläggande
bestämning av den rätt som upplåtes. Innehållet av denna rätt beror
emellertid ofta nog till väsentlig del av vad som skall gälla för servituts utövning
eller av andra villkor, som hänföres under andra stycket. Såvitt lagrådet
kan bedöma måste därför ett villkor, som innebär en utvidgning av
innehållet i den skriftligen gjorda upplåtelsen, vara ogiltigt såsom stridande
mot skriftlighetskravet i första stycket. Under andra stycket bör alltså icke
inrymmas villkor av nu antytt slag. Vad angår sådana villkor som icke påverkar
upplåtelsens innehåll torde såsom nyss nämnts förslaget trots ordalagen
i lagtexten ha den innebörden att muntlig form är till fyllest. Vid
sådant förhållande innebär andra styckets regel i denna del icke annat än
ett råd till kontrahenterna att upptaga villkoret i upplåtelsehandlingen.
En regel med endast sådant syfte bör dock ej upptagas i lagtexten. Med

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del ,4

267

hänsyn till det anförda finner lagrådet, att vid en lösning i anslutning till
tankegången i remissen andra stycket kan utgå.

Vid bifall till lagrådets förslag nedan vid 6 § erhåller förevarande paragraf
beteckningen 5 §.

ö §•

I paragrafen, som i sak överensstämmer med vad lagberedningen föreslagit,
anges de skyldigheter som servitut innebär för ägaren av den tjänande
fastigheten. Enligt det remitterade förslaget följer emellertid dessa skyldigheter
redan av bestämmelserna i 1 § i detta kapitel, vilka saknar motsvarighet
i lagberedningens förslag. På grund härav föreslås, att förevarande
paragraf utgår såsom överflödig. Bifall härtill föranleder omnumrering av
de följande paragraferna i kapitlet.

Behålles paragrafen kommer, om lagrådets förslag nedan vid 6 § vinner
bifall, förevarande paragraf att erhålla beteckningen 6 §.

6 §•

Motsvarighet till de här givna bestämmelserna finns i 15 kap. och har där
fått sin plats i omedelbar anslutning till de inledande stadgandena om samfällighetsrätt.
Det synes lämpligt att härmed överensstämmande ordning
iakttages i 14 kap. Bestämmelserna bör därför flyttas och infogas efter 3 §.

12 och 13 §§.

De spörsmål, som behandlas i förevarande paragrafer, sammanhänger
nära med de frågor som, enligt vad lagrådet uttalat vid 7 kap. 26 §, får förutsättas
bli reglerade vid det fortsatta arbetet på jordabalken och fastighetsbildningslagen.
Uppmärksammas bör därvid huruvida jämkning av stadgandena
eller deras placering kan vara påkallad.

15 KAP.

Samfällighetsrätt, som är en ny typ av sakrätt, har liksom servitut till
syfte att möjliggöra samverkan mellan fastigheter. Vid servitut sker denna
samverkan företrädesvis genom att den ena fastighetens område i visst hänseende
ställes till den andras förfogande. För samfällighetsrätt är utmärkande,
att de samverkande fastigheternas ägare förpliktas till prestationer
för att åstadkomma och vidmakthålla en för fastigheterna gemensam anläggning
samt att utrymme för denna tages i anspråk antingen, med samfällighetsrätten
som grund, på någon eller några av fastigheterna eller, efter särskild
upplåtelse, på utomstående fastighet. Servitut och samfällighetsrätt
står alltså varandra nära. I båda fallen råder enligt balken i princip avtalsfrihet.
Denna har emellertid beskurits. Vad angår servitut har sålunda som

268 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lagrådet utvecklat vid 14 kap. — med utgångspunkt från att servitutsbildning
ingriper i fastighetsbildningen och med syfte att hålla avtalsservitnt
inom ramen för rådande jord- och planpolitiska målsättningar — fastighetsbildningslagens
bestämmelser om upphävande och ändring av servitut gjorts
tillämpliga även på avtalsservitut. På motsvarande sätt skall vid samfällighetsrätt
vissa av sagda bestämmelser tillämpas på belastning som på grund
av samfällighetsavtal åvilar viss fastighet som ingår i samfälligheten. Vad
lagrådet vid 14 kap. anfört om upphävande och ändring av servitut äger i
sina huvuddrag motsvarande giltighet i fråga om samfällighetsrätt.

En motsvarighet till de i fastighetsbildningslagen meddelade bestämmelserna
om bildande av servitut vid förrättning, vilka bestämmelser avser endast
mera kvalificerade servitut, föreligger såvitt angår samfällighetsrätt i
1966 års lagstiftning om vissa gemensamhetsanläggningar. Enligt denna kan
genom offentlig förrättning inrättas gemensamhetsanläggning i väsentligen
samma utsträckning och samma syfte som samfällighetsrätt. I några fall är
dock endast bestämmelserna om samfällighetsrätt tillämpliga. Detta gäller
bl. a., när fråga är om samverkan till förmån för viss lös egendom, t. ex. byggnad
på ofri grund, eller samverkan för tillgodoseende av behov av vatten- och
avloppsanläggningar. Liksom vid servitut finns alltså vid samfällighetsrätt
ett område, inom vilket samverkan icke kan åstadkommas genom förrättning
utan endast medelst avtal. Värdet av att i sådana fall kunna åstadkomma
samverkan genom avtal är dock begränsat. Redan de grundläggande bestämmelserna
om samfällighetsrätt synes nämligen icke vara så utformade
att samfälligheten får fullt tillfredsställande stadga och trygghet. Härom
anmärkes följande.

Samfällighetsrätt skall åtnjuta sakrättsligt skydd enligt därom i balken
meddelade bestämmelser. Av särskild betydelse är att rätten skall kunna
inskrivas. I den mån samfällighetsrätt upplåtes i byggnad på ofri grund, kan
dock inskrivning icke ske. Det sakrättsliga skyddet blir i detta fall ofullständigt.
Även i annat hänseende uppstår olägenheter, om sådan byggnad ingår i
samfällighet. Om erforderligt utrymme för anläggningen ej kan erhållas på
någon av de fastigheter vilkas ägare deltar, är delägarna i samfälligheten
hänvisade till att bereda sig sådant utrymme på en utomstående fastighet.
Det är avsett att detta skall ske genom att denna fastighets ägare upplåter
servitutsrätt till förmån för de i samfälligheten deltagande fastigheterna. Till
förmån för byggnad på ofri grund kan emellertid enligt förslaget icke stiftas
servitut. Upplåtelse som nu sagts blir därför till sin rättsliga natur oklar,
om i samfälligheten deltar ägare av byggnad på ofri grund vid sidan av
ägare till fastighet. Det är ovisst i vad mån upplåtelsen i sådant fall kan inskrivas.
Enligt förslaget skall samfällighetsavtal slutas skriftligen. Avtalet
skall vara ogiltigt, om däri ej angives de för avtalet grundläggande elementen,
bl. a. de fastigheter som ingår i samfälligheten och grunderna för bidragsskyldighetens
fördelning mellan fastigheternas ägare. Dessa bestäm -

Del A

269

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

melser — till vilka lagrådet återkommer nedan vid 5 § — torde medföra,
att om ändring sker i kretsen av de fastigheter som deltar i samfälligheten,
det tidigare samfällighetsavtalet får anses förfallet och nytt avtal får träffas
mellan de fastighetsägare som önskar fortsätta att samverka. Detsamma
torde gälla även vid ändring av grunderna för bidragsskyldighetens fördelning,
något som kan behövas av annan orsak än ändring i fastighetskretsen,
t. ex. om någon av fastigheterna får ändrad användning. Skulle för den gemensamma
anläggningen ha upplåtits servitut på utomstående fastighet,
kan det bli nödvändigt att även nytt servitutsavtal träffas vid ändring i kretsen
av fastigheter. Så blir fallet t. ex. om ändringen medför att servitutsbelastningen
ökas. När nytt samfällighets- eller servitutsavtal träffats kan, vare
sig det nya avtalet inskrives eller ej, inträda försämring av samfällighetsrättens
eller servitutets företrädesrätt vid konkurrens med andra rättigheter i
fastigheterna. Vidare må påpekas, att ombesörjande av nytt avtal kan vara
förenat med betydande omgång, särskilt om antalet deltagare i samfälligheten
är stort. Det kan bl. a. med hänsyn härtill befaras, att kravet på skriftlig
form icke alltid iakttages.

Förslagets svagheter, vilka icke torde kunna helt undanröjas utan att
ingrepp sker i förslagets grunder, förringar samfällighetsrättens värde i
rättslivet. Institutet ger knappast i alla hänseenden den säkerhet som den
enskilde borde kunna påräkna. Som skäl för att upptaga institutet i lagstiftningen
vid sidan om gemensamhetsanläggning har särskilt anförts behovet
av att möjliggöra samverkan vari deltar byggnad på ofri grund. Förslagets
bestämmelser om sådan samverkan ger emellertid som ovan framhållits icke
fullgott sakrättsligt skydd. Vidare har det ansetts vara av värde att genom
samfällighetstavtal kunna tillgodose behov av mindre anläggningar för
vatten och avlopp, för vilket ändamål lagen om gemensamhetsanläggningar
i sin nuvarande lydelse som nämnts icke är tillämplig. Frågan huru detta
spörsmål skall lösas har emellertid efter remissen till lagrådet väckts av
riksdagen genom skrivelse den 14 december 1966, nr 377. Ytterligare har
— tydligen med sikte på att lösningen av samverkansfrågor genom inrättande
av gemensamhetsanläggning måste ske genom förrättning och därför
medför omgång och kostnader — anförts att samfällighetsrätt kan tillskapas
enkelt, snabbt och billigt. Häremot kan erinras, att samfällighetsavtal,
om det skall vara så betryggande som möjligt, knappast kan slutas
utan att undersökning och utredning föregått och juridiskt biträde anlitats.
Det kan därför ifrågasättas huruvida icke övervägande skäl talar för att i
de fall, då gemensamhetsanläggning ej kan inrättas, den enskilde hänvisas
till att såsom hittills lösa samverkansfrågor genom avtal utan stöd av särskild
rättslig reglering.

270

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

1 §■

Ordalagen i förevarande paragraf ger närmast vid handen, att det för
uppkomsten av en giltig samfällighetsrätt är ovidkommande huruvida intressenterna
har någon rätt till den mark eller det utrymme där den tillämnade
anläggningen skall finnas. Anskaffande av lokal skulle med andra
ord kunna ske efter det att samfällighetsrätten tillskapats. Av bl. a. 4 § framgår
emellertid, att om i samfälligheten deltagande fastighet skall nyttjas
för samfälligheten, denna fysiska belastning ingår i själva samfällighetsrätten.
Däremot anger förslaget ej vilken dess ståndpunkt är, när anläggningen
skall ligga på fastighet, som ej ingår i samfälligheten. Med hänsyn till det
nyssnämnda stadgandet i 4 § vore naturligt kräva, att upplåtelsen av rätten
till utrymmet sker i samband med samfällighetsavtalets ingående. Har förslaget
denna innebörd, är ett stadgande därom påkallat. Intager däremot förslaget
motsatt ståndpunkt —- enligt vilken alltså samfällighetsrätt kan upplåtas
utan att rätt finnes till erforderligt utrymme för anläggningen -— frågar
man sig huruvida det är nödvändigt att, såsom innebörden synes vara
i det remitterade förslaget, sådan upplåtelse av rätt till utrymme på en av
de deltagande fastigheterna, som göres efter det att samfällighetsrätten uppkommit,
måste ske i form av en ändring i eller tillägg till samfällighetsavtalet
med de verkningar i fråga om företrädesrätten som detta kan medföra.

5 §•

De förhållanden som regleras genom förevarande paragraf och de som
behandlas i 14 kap. 4 § är likartade. Lagrådets vid detta lagrum anförda synpunkter
äger giltighet också här. Det må endast tilläggas, att betänkligheterna
mot att uppställa skriftlighetskrav endast beträffande vissa grundläggande
moment i avtalet måste anses ändå större beträffande samfällighetsrätt
än när det gäller servitut. Svårigheterna att bland villkoren urskilja
dem som kan anses konstitutiva torde nämligen här vara större än vid servitut.
Vidare är att beakta, att samfällighetsavtalet kan omfatta ett flertal
fastighetsägare. Det ligger i sakens natur, att om de ej är endast några få,
behovet av att kunna visa vilka villkor som gäller mot alla i praktiken nödvändiggör
att samtliga villkor upptages skriftligen.

Genomföres den i remissen avsedda ordningen, måste uppmärksammas,
att om enligt avtalet fysisk belastning lagts på någon av de samfällighetsberättigade
fastigheterna, denna belastning såsom förut sagts ingår i själva
samfällighetsrätten. Den fysiska belastningen är av samma vikt som skyldigheten
att framdeles lämna bidrag till företaget. Bland de moment som
ovillkorligen skall anges i upplåtelsehandlingen bör därför också ingå denna
fysiska belastning. Uppenbarligen är det även ett starkt tredjemansintresse,
att inskrivning av ett samfällighetsavtal beträffande en fysiskt belastad
fastighet utvisar belastningen. Lagrådet förordar därför, att till tredje

Del A

271

Kungl. Maj:Is proposition nr 20 år 1970

punkten i första stycket fogas ett tillägg att handlingen skall innehålla uppgift
om den belastning som eljest ■— dvs. utöver bidragsskyldigheten — kan
ha lagts på någon av fastigheterna.

Av skäl som anförts vid 14 kap. 4 § bör andra stycket utgå.

6 §•

I balken anges de skilda situationer i vilka en upplåten rättighet skall
bestå mot en förvärvare av fastigheten. Även om sådant fall ej är för handen,
lärer förvärvaren kunna låta upplåtelsen bli gällande mot sig helt
enkelt genom att underlåta att åberopa att han är obunden av den. Detta är
att anse som en situation som går in bland de fall då rätten skall bestå mot
den nye ägaren. Utrymme synes därför ej finnas att tillämpa det i förslaget
upptagna fallet att den nye ägaren likväl vill att fastigheten står kvar i
samfälligheten. Detta uttryck, liksom orden »enligt denna balk» i det föregående
uttrycket i paragrafen, bör därför utgå.

Då paragrafen —- som innebär en utvidgning av den i 7 kap. 19 § i förslaget
stadgade skyldigheten för ny ägare att svara för tidigare ägares åligganden
— på sätt också angivits i motiven endast skall gälla vid frivillig
överlåtelse, torde det inledande ordet »övergår», som tager sikte även på
universalfång, böra utbytas mot »överlåtes».

8 §•

På sätt lagrådet uttalat vid rubriken till förevarande kapitel torde nytt
avtal skola slutas, så snart ändring sker i kretsen av fastigheter som deltar
i samfälligheten. Ett hävande av avtalet såvitt angår en av fastigheterna är
då ej möjligt. En hävning riktad mot en delägare måste medföra, att avtalet
i sin helhet upphör. En annan sak är, att de hävande genom ett nytt avtal
kan övertaga verksamheten och driva den med den ändrade bidragsskyldighet
för envar av dem som följer av att antalet delägare minskat. Av de allmänna
bestämmelserna följer, att det nya avtalets företrädesrätt är en annan
än det ursprungliga avtalets. Med hänsyn till vad nu anförts om innebörden
av en hävning som riktar sig mot en av fastighetsägarna förordas,
att slutorden i första punkten »i vad angår den försumlige fastighetsägaren»
måtte utgå samt följande punkt jämkas i anslutning härtill. Vill man
däremot uppnå en lösning, innebärande att vid hävande samfälligheten i övrigt
består utan åtgärd från de kvarvarande fastighetsägarnas sida, fordras
särskilda lagregler. Vid utarbetande av sådana regler måste övervägas
i vad mån fastighetsägare bör kunna åläggas att under ändrade förutsättningar
utan eget medgivande fortsätta att deltaga i samfälligheten och hur
efterföljande panträttshavare och andra rättsägare skall skyddas mot förändringar,
som innebär att deras ställning kan försämras.

272

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

9 §•

Såsom tidigare uttalats kommer enligt lagrådets uppfattning det urspi
ungliga samfällighetsavtalet att upphöra och måste nytt avtal träffas,
när ändring sker i kretsen av deltagande fastigheter. Härmed synes icke
förenligt att rätten att häva avtalet på grund av en fastighetsägares försummelse
tillägges samfällighetsstyrelsen; en dylik åtgärd, som medför att hela
samfällighetsavtalet förfaller, torde böra tillkomma delägarna samfällt.
Räckvidden av första stycket bör underkastas en däremot svarande begränsning.

Ställes utrymme till förfogande på fastighet som ingår i samfälligheten,
utgör upplåtelsen därav en del av själva samfällighetsavtalet. Denna konstruktion
bör emellertid ej — såsom är fallet enligt det remitterade lagförslaget
— utgöra hinder för fastighetens ägare att, då samfälligheten utgör
en juridisk person, föra den talan som på grund av själva upplåtelsen av
utrymme tillkommer honom enligt allmänna regler. Lagrådet erinrar om
att lagberedningens förslag innehåller en särskild bestämmelse om talerätt
för fastighetsägare, vars rätt trätts för nära genom att annan fastighetsägare
överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet enligt samfällighetsavtalet.
Det kan ifrågasättas huruvida icke en liknande bestämmelse lämpligen
bör intagas i förevarande paragraf.

11 §•

Beträffande denna paragraf hänvisas till vad lagrådet anfört under 7 kap
26 §.

12 §.

Paragrafen handlar i första stycket om upplösning av samfällighet efter
rättens förordnande och i andra stycket om avlösning av samfällighet i viss
fastighet efter sådant förordnande. Enligt ett tillägg till första stycket skall
samfälligheten upplösas också i fall då fastighetsägarna är ense därom.
Detta tillägg som i och för sig är överflödigt — saknar motsvarighet i
andra stycket. Då härav kan föranledas det missförståndet, att avlösning
ej skulle kunna ske med allas samtycke, hemställes att tillägget i första
stycket får utgå.

Med hänsyn till den innebörd som ett utträde av en delägare, enligt vad
lagrådet utvecklat vid rubriken och 8 §, maste anses ha är det missvisande
att beteckna den möjlighet en delägare har enligt andra stycket att utträda
som en avlösningsrätt. Vad lagstiftaren kan tillägga honom är en rätt att
uppsäga avtalet, vilket har den verkan att avtalet kommer att helt upphöra.
Det är självfallet, att de övriga kan besluta fortsätta verksamheten, men
da föi eligger ett nytt samfällighetsavtal. Andra stycket torde böra omarbetas
och utformas med utgångspunkt från vad i det föregående angivits om
innebörden av att en delägare utträder. Vill man uppnå att efter utträde av
en delägare samfälligheten i övrigt består mellan de kvarvarande fastighets -

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

273

ägarna, fordras ■— i likhet med vad lagrådet anfört vid 8 § — särskilda lagregler.

13 §.

Den fysiska belastning, vilken på grund av samfällighetsavtal åvilar viss
fastighet som själv ingår i samfälligheten, står till sin natur servitutet nära.
För att ge frågan om samfällighetsrättens ställning inom detaljplaneområdena
en tillfredsställande lösning har beträffande ändring och hävande av
sådan belastning genom en hänvisning i förevarande paragraf bestämmelserna
i lagen om fastighetsbildning rörande ändring och upphävande av servitut
gjorts tillämpliga. Hänvisningen har emellertid begränsats till att avse
endast vissa av servitutsreglerna. Även om såsom departementschefen framhållit
bestämmelserna i 12 § ger ytterligare möjlighet att åstadkomma förändring
av samfällighetsförhållandena, synes dock skäl knappast föreligga
för en sådan begränsning. Enligt lagrådets mening bör den i paragrafen intagna
begränsningen utgå. Ställning till innehållet i paragrafen kan tagas
först sedan fastighetsbildningslagens servitutsregler slutligen utformats.

Huru en åtgärd i fråga om den på samfällighetsavtalet grundade fysiska
belastningen påverkar rättsförhållandet mellan delägarna i samfälligheten
är en fråga som lämnats olöst i förslaget.

Samfällighetsrätt kan beröra tomträtt, gruva och byggnad, som ej hör till
fastighet. Med den utformning förevarande paragraf erhållit blir fastighetsbildningslagen
tillämplig även på dessa samfällighetsrätter. I överensstämmelse
med vad lagrådet anfört vid 14 kap. i fråga om servitut berörande
tomträtt och gruva bör vid lagstiftningsfrågans vidare behandling prövas
huruvida nämnda lagregler lämpligen kan gälla ifrågavarande samfällighetsrätter.

16 KAP.

1 §•

Enligt sin rubrik handlar 16 kap. om hävd till fast egendom. De särskilda
bestämmelserna i kapitlet anknyter emellertid icke till denna term i rubriken.
En komplettering i detta hänseende bör göras i första stycket av denna
paragraf. I slutet av nämnda stycke anges verkan av hävd vara, att ägaren
förlorat sin rätt till egendomen. Det synes lämpligare att använda ett uttryckssätt,
som tar sikte på att innehavaren genom hävden erhåller företrädesrätt
till egendomen. På grund av det sagda föreslås, att ifrågavarande
bestämmelse får lyda att han, dvs. innehavaren, på grund av hävden
framför den andre har rätt till egendomen.

Första punkten i tredje stycket torde innebära hl. a., att i där avsett fall
kravet på lagfart gäller endast den förste innehavarens förvärv. För att detta

274

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skall framgå tydligare förordas att punkten får innehålla, att om egendomen
under hävdetiden innehafts av flera efter varandra, första och andra styckena
skall äga motsvarande tillämpning, varvid kravet på lagfart gäller endast
den förstes förvärv.

17 KAP.

Tankegången bakom reglerna om företrädesrätt i förevarande kapitel och
i vissa stadganden upptagna i andra kapitel är ej alldeles lättillgänglig. Detsamma
gäller avgränsningen av de situationer som omfattas av företräaesreglerna
från de fall, då en sådan godtrossituation som åsyftas med reglerna
i 18 kap. föreligger.

Den faktiska ställning ägaren till en fastighet intager efter det han överlåtit
denna är ofta sådan att han fortfarande kan ingå avtal som innefattar
överlåtelse av fastigheten. Betraktelsesättet är, att ehuru ägaren överlåtit
fastigheten, hans möjlighet att ånyo förfoga över den ej är utsläckt. Han
kan sägas vara, trots överlåtelsen, legitimerad att ingå i och för sig giltiga
avtal om överlåtelse av fastigheten. Vad nu anförts har ej direkt utsagts i
den föreslagna lagtexten. Den grundläggande tankegången kommer emellertid
indirekt till synes genom regeln i 1 § förevarande kapitel, som kan sägas
godtaga icke blott den tidigare utan även den senare överlåtelsen såsom en i
och för sig giltig överlåtelse. Genom att inskrivning sökes på grundval av en
av överlåtelserna löses den uppkomna konkurrenssituationen. Någon regel,
som löser spörsmålet hur rättsläget mellan de två förvärvarna är innan
någon ännu sökt inskrivning, innehåller ej lagförslaget. Antagas får väl dock
att det tidigare förvärvet har företrädesrätt intill dess att lagfart sökes. Stöd
härför kan hämtas i stadgandet i 5 § detta kapitel om företrädesrätten, när
lagfart sökes samtidigt på grund av skilda överlåtelser, samt i den betydelse
god tro har för vinnande av företräde på grund av inskrivning.

Det nu angivna betraktelsesättet är att anlägga även beträffande upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt. Även efter det ägaren överlåtit
fastigheten kan han göra en i och för sig giltig upplåtelse av en sådan
rättighet, och upplåtelse av en viss rättighet till en person utgör i och för sig
intet hinder mot att samma rättighet senare av fastighetsägaren upplåtes till
en annan. Även när fråga är om upplåtelse av en begränsad rättighet, kan
spörsmålet om hur konkurrensen med en överlåtelse eller en annan begränsad
rättighet skall lösas vara att bedöma enligt reglerna i förevarande kapitel
om företräde på grund av inskrivning. Att märka är emellertid, att i 7
kap. finns regler för att lösa konkurrenssituationen oavsett inskrivning. Så
upptager 7 kap. 21 § bestämmelser, som reglerar företrädet mellan två konkurrerande
rättigheter för tiden fram till dess att inskrivning sökes för

Del A

275

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

någon av dem. Regler ges även i 7 kap. 11—14 §§ rörande konkurrens mellan
en upplåtelse och sådan överlåtelse som skett efter upplåtelsen. Den företrädesrätt
som genom sistnämnda regler ges åt upplåtelsen är f. ö. av den
styrka att den skall gälla även om efter inskrivning enligt reglerna i förevarande
kapitel företrädesrätten skulle blivit en annan. Om sålunda nämnda
regler i 7 kap. stundom medför en särskilt gynnad ställning för rättighetshavaren,
finns å andra sidan stadganden, enligt vilka hans ställning är svagare
än den som tillkommer förvärvaren av äganderätt. Med hänsyn till
kravet i 21 kap. 2 § 3 och 23 kap. 2 § 5 att upplåtaren skall ha sökt lagfart
på sitt förvärv för att rättighetshavaren skall undgå avslag på sin inskrivningsansökan
saknar den som fått en rättighet till sig upplåten av någon
som ej sökt lagfart möjlighet att säkra sig en självständig företrädesrätt enligt
reglerna i förevarande kapitel. Detta spörsmål beröres vid nämnda paragrafer.

Genom den omläggning som i departementsförslaget skett beträffande
panträtten kan någon konkurrens mellan inteckning och annan rätt ej uppkomma
förrän inteckning sökes, men därmed är också en eventuell konkurrenssituation
löst. Annorlunda förhåller det sig däremot när genom disposition
av pantbrevet panträtt upplåtes. Här kan läget vara det att pantsättningen
verkställes av någon som är att anse som legitimerad som ägare till
fastigheten, medan denna i själva verket överlåtits till annan. Att märka är
alt genom omläggningen av panträtten beståndet av en upplåten panträtt
aldrig kan bli beroende av att en inskrivningsåtgärd till dess tryggande senare
vidtages. I motsats till vad som gäller beträffande överlåtelse och —
om man bortser från vissa regler i 7 kap. — andra rättigheter erhåller panträtten
redan från början den tryggade ställning som för förvärv av äganderätt
och övriga rättigheter uppkommer först genom inskrivning. Har den
som är att betrakta som rätt ägare upplåtit panträtt, har sålunda panthavaren
vunnit en rätt, som ej rubbas därigenom att ägaren till följd av att annan
senare får företräde till fastigheten går miste om äganderätten till denna.
Det förut berörda betraktelsesättet att någon som ej längre är rätt ägare
likväl kan vara legitimerad att vidtaga dispositioner i fråga om fastigheten
gäller även beträffande panträtten. Denna tanke har kommit till indirekt
uttryck genom reglerna i 6 kap. 7 §, enligt vilka pantsättning vidtagen
av annan än rätt ägare ibland blir gällande.

Konkurrenssituationer anses i princip kunna uppkomma endast genom
avtal som innefattar överlåtelse eller upplåtelse. Övergår fastigheten genom
ett universellt fång — och hit är då att hänföra ej blott det förvärv dödsbo
kan sägas göra utan även, och främst, förvärv som någon gör genom bodelning,
arvskifte, testamente om legat eller skifte av ett bolags eller en
annan sammanslutnings tillgångar — föreligger i princip intet förvärv som
kan grunda företrädesrätt. Har exempelvis en testamentstagare, som trott
sig ha fått en fastighet som legat, sålt fastigheten till en person medan döds -

276 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

boet överlåtit den till en annan, uppkommer konkurrenssituationen först
mellan de två köparna; testamentstagaren, dödsboet och den döde är från
den företrädessynpunkt varom här är fråga att anse som samme person.
Den grundsats som här angivits upprätthålles emellertid ej undantagslöst.
Att universella fång i vissa situationer är att anse som förvärv, vilka kan
komma i betraktande vid bestämmande av företrädesrätt, framgår av 11 §
i förevarande kapitel. Beträffande frågan i vad mån dylika förvärv skall
beaktas vid de konkurrenssituationer som behandlas i det förut berörda
stadgandet i 6 kap. hänvisas till lagrådets uttalanden vid detta.

Från de nu behandlade situationerna där det föreligger en konkurrenssituation
i den mening som angivits i det föregående är att skilja de — till
det yttre stundom likartade — fall där anspråk mot fastigheten riktas från
två håll men endast ett av anspråken vilar på giltig grund, medan det andra
är behäftat med ett rättsligt fel, som hänför sig till anspråket som sådant
eller till något tidigare fång på vilket anspråket stöder sig. Att ett anspråk,
ehuru sådant fel föreligger, under vissa betingelser kan vinna beaktande
framgår av reglerna i 18 kap. Till fel av art som avses i 18 kap. är ej att hänföra
situationer då överlåtaren eller upplåtaren ej längre är rätt ägare til!
fastigheten men likväl legitimerad att disponera över den så att en sådan
konkurrenssituation skapas som skall lösas genom de förut berörda reglerna
om företrädesrätt. För att reglerna i 18 kap. skall bli tillämpliga måste fråga
vara om fel av annan art. Det skall bestå i t. ex. att en handling tillkommit
genom förfalskning eller genom misskrivning fått annat innehåll än kontrahenterna
avsett, att en handlings innehåll tolkats på oriktigt sätt eller att
den som företagit rättshandlingen saknat rättslig handlingsförmåga.

1-5 §§.

Från huvudregeln i 1 § göres vid konkurrens mellan två äganderättsöverlåtelser,
mellan två upplåtelser av rättighet samt mellan en äganderättsöverlåtelse
och en i tiden senare upplåtelse av rättighet det undantaget, att
det först inskrivna förvärvet ej skall ha företräde, om förvärvaren vid sitt
förvärv var i ond tro beträffande det tidigare förvärvet (3 § första och andra
styckena). När det först inskrivna förvärvet avser äganderätt, göres dock
begränsning i undantaget för det fall att förvärvaren i sin tur till annan överlåtit
egendomen eller upplåtit rättighet däri och denne är i god tro beträffande
det konkurrerande förvärvet. Genom successorns goda tro blir med
andra ord brist därutinnan hos förvärvaren botad. Dennes förvärv kan sägas
gälla framför det konkurrerande förvärvet så långt som motsvaras av
den rätt han själv överlåtit eller upplåtit (3 § första stycket och 4 § första
stycket).

När konkurrens föreligger mellan en upplåtelse av rättighet och en senare
skedd överlåtelse, skall enligt förslaget regeln i 1 § om att det först inskrivna
förvärvet vinner företräde icke gälla för de fall då rättigheten enligt 7 kap.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 277

redan från det konkurrenssituationen uppkom har företrädesrätt. Denna består
alltså även om inskrivning först söks på förvärvet av äganderätt (3 §
första och tredje styckena). Ett undantag härifrån upptager emellertid förslaget.
Har nämligen förvärvaren av äganderätten varit i ond tro beträffande
rättigheten men i sin tur överlåtit fastigheten eller upplåtit rättighet däri
till någon som är i god tro, skall inskrivningen av den förres förvärv ge
prioritet åt den av honom gjorda överlåtelsen eller upplåtelsen (3 § första
stycket och 4 § andra stycket). Innebörden av att förvärvaren varit i ond tro
är dock ej helt klar. Meningen torde emellertid vara, att den konkurrerande
rättigheten skall stå sig mot äganderättsförvärvet endast på grund av bristande
god tro hos förvärvaren och ej på annan grund, t. ex. att vid överlåtelsen
till förvärvaren gjorts förbehåll om den konkurrerande rättighetens bestånd.
I anledning av den sålunda i förslaget gjorda skillnaden mellan att
rättigheten förbehållits och att förvärvarens goda tro brister får lagrådet
hänvisa till vad lagrådet vid 7 kap. 10—16 §§ anfört om att förbehåll endast
är ett sätt, genom vilket förvärvaren blir försatt i ond tro, ävensom erinra
om att lagrådet med hänsyn därtill förordat, att de särskilda reglerna om
rättighets bestånd på grund av förbehåll uteslutes ur lagen. Det betraktelsesätt
lagrådet tidigare anlagt har enligt lagrådets mening sin giltighet även i
den nu föreliggande situationen. Detta leder till att ondtrosfallen — ordet
bär använt med den särskilda innebörd det för ifrågavarande fall har i det
remitterade förslaget — bör behandlas på samma sätt som förbehållsfallen.
I de senare fallen föreligger i själva verket ej någon verklig konkurrenssituation;
förvärvaren är redan vid sitt förvärv förbunden att respektera den
»konkurrerande» rättigheten. Verklig konkurrens uppkommer först genom
att förvärvaren i sin tur gör en överlåtelse eller upplåtelse som är oförenlig
med den »konkurrerande» rättigheten. I förbehållsfallen kan därför ej komma
i fråga att låta god tro hos successor medföra att förvärvarens förvärv
får prioritet framför den »konkurrerande» rättigheten. Så har ej heller skett i
det remitterade förslaget. Den sålunda föreslagna ordningen beträffande förbehållsfallen
bör alltså gälla också godtrosfallen i remissens mening. Den
förut berörda, i förslaget upptagna undantagsställningen för dessa fall bör
därför utgå. Detta kan uppnås, om bestämmelsen i 3 § första stycket inskränkes
att avse överlåtelses företräde framför annan överlåtelse samtidigt
som 3 § tredje stycket utsträckes att omfatta även överlåtelses företräde
framför rättighet i remissens ondtrossituation och om därjämte 4 § andra
stycket utgår. För övrigt må framhållas, att om lagrådets nu framförda förslag
ej biträdes, sådan jämkning torde böra vidtagas i förslaget att den åsyftade
innebörden av god tro i 3 § första stycket vid konkurrens mellan överlåtelse
och tidigare upplåtelse — vilken innebörd avviker från den gängse —
kommer till tydligt uttryck.

Reglerna i 1, 3 och 4 §§ torde kunna göras lättillgängligare genom viss
omdisposition. Då 3 och 4 §§ innefattar undantag från 1 §, torde de böra

278

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

följa omedelbart efter denna. Innehållet i 2 §, som anger vad företräde i visst
hänseende innebär, synes lämpligen kunna placeras efter bestämmelserna
om vem som skall ha företräde, dvs. efter förslagets 5 §. Vid samordningen
av 3 och 4 §§ torde först böra upptagas de undantag från 1 § som avser konkurrens
mellan överlåtelser (3 § första stycket med det av lagrådet nyss
förordade innehållet och 4 § första stycket). Därefter kan lämpligen komma
undantagen från 1 §, avseende inskriven överlåtelses konkurrens med en
tidigare rättighet (3 § tredje stycket med det innehåll lagrådet förordat).
Nu angivna undantag synes lämpligen kunna upptagas i en paragraf, betecknad
2 §. I en därpå följande paragraf bör komma de undantagssituationer då
inskrivning av rättighet ej medför företräde (3 § andra stycket).

I förslagets 5 § — vilken enligt lagrådets mening bör upptagas som 4 §
— återfinnes i andra stycket regler som ansluter till dem i 7 kap. 21 §. Så
snart inskrivning skett av en av rättigheterna, är den lösning av företrädesrätten
nämnda lagrum ger satt åt sidan och ersatt med reglerna i förevarande
kapitel. Har ansökan om inskrivning samtidigt gjorts för båda rättigheterna,
ger emellertid 1 § ingen ledning utan en särskild regel erfordras
för detta fall. Denna återfinnes i förslagets 5 §. Att märka är emellertid,
alt 7 kap. 21 § endast avser rättigheter som ej kan utövas vid sidan av varandra.
Motsvarande begränsning bör gälla även förevarande stadgande och

1 följd därav 10 § andra stycket jämkas.

Vad angår utformningen av reglerna i andra stycket i förslagets 5 § äger
de synpunkter lagrådet anfört vid 7 kap. 21 § motsvarande tillämpning.

Med hänsyn till vad nu anförts kan 1—3 §§ enligt lagrådets förslag till
disposition och rubriken framför 1 § — sedan jämväl vissa jämkningar av
redaktionell natur vidtagits — givas den lydelse nedan anges.

Företräde mellan förvärv som grundas på överlåtelse eller på upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt.

1 §. Har fast egendom överlåtits eller nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
upplåtits i egendomen till flera var för sig, tillkommer företräde
det förvärv för vilket inskrivning först sökes, om ej annat följer av

2 och 3 §§.

2 §. Inskrivning av överlåtelse av fast egendom ger ej företräde framför
tidigare överlåtelse av egendomen, om förvärvaren vid förvärvet ägde eller
bort äga kännedom om den tidigare överlåtelsen.

Vad i första stycket sägs gäller ej, i den mån förvärvaren i sin tur överlåtit
egendomen till annan och den senare vid sitt förvärv varken ägde eller
bort äga kännedom om den första överlåtelsen. Har förvärvaren upplåtit
nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt i egendomen och var den till
vilken upplåtelsen skedde därvid i god tro beträffande den tidigare överlåtelsen,
skall förvärvet, utan hinder av bestämmelsen i första stycket, medföra
den verkan att upplåtelsen äger företräde framför överlåtelsen.

Överlåtelse äger ej på grund av inskrivning företräde framför sådan upp -

Del .4

279

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

låtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt, som enligt 7 kap.
gäller mot förvärvaren.

3 §. Upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt i fast egendom
äger ej på grund av inskrivning företräde framför tidigare överlåtelse
eller upplåtelse, om rättighetshavaren vid upplåtelsen ägde eller bort äga
kännedom om denna. Vad nu sagts med avseende på företräde mellan upplåtelser
av rättigheter gäller endast om dessa ej utan förfång för någondera
kunna utövas vid sidan av varandra.

7 §•

Paragrafen innehåller blott en erinran om redan i 6 kap. meddelade bestämmelser
angående borgenärs möjlighet i skilda fall att göra gällande det
företräde som inteckning medför. En sådan erinran torde knappast vara behövlig.
Om paragrafen likväl skall behållas, bör den avfattas med hänsyn
till att rätt att göra gällande företräde kan tillkomma även fastighetsägaren,
varjämte texten lämpligen kan förkortas. Paragrafen skulle då kunna
få innehålla, att om rätt att göra gällande det företräde som inteckning medför
bestämmelser finns i 6 kap.

9 §.

Ifrågavarande stadgande kan efter ordalagen ge intryck av att företräde
på grund av ansökan om inskrivning icke uppkommer förrän ansökningen
beviljas. Meningen är emellertid, att företrädesrätten uppkommer vid ansökningen
men förfaller om ansökningen sedermera avslås. Detta skulle
komma till tydligare uttryck genom att i första punkten utsäges, att företrädet
förfaller om ansökningen avslås.

10 §.

I förevarande paragraf lämnas regler om i vad mån kapitlets bestämmelser
är tillämpliga, när fast egendom säljes i exekutiv ordning eller medel av
annan anledning av myndighet fördelas mellan rättsägare i sådan egendom.
Enligt lagrådets mening skulle lagrummet vinna i klarhet, om första
stycket inleddes med grundregeln att beträffande förvärv å exekutiv auktion
bestämmelserna icke är tillämpliga vare sig i förhållande till upplåtelse av
nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt eller till annan överlåtelse samt
att därefter anges det undantag, som skall gälla i sistnämnda hänseende.

Med vissa redaktionella ändringar och med beaktande jämväl av vad lagrådet
föreslagit vid 1—5 §§ skulle förevarande paragraf lämpligen kunna
få följande lydelse:

10 §. Detta kapitel äger icke tillämpning beträffande företräde mellan å
ena sidan förvärv av fast egendom, som skett genom köp på exekutiv auktion,
och å andra sidan upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
samt ej heller beträffande företräde mellan förvärv genom köp på

280 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

exekutiv auktion och annan överlåtelse utom när egendomen sålts på auktionen
för annat ändamål än till betalning av fordran, för vilken egendomen
svarar till följd av utmätning eller på annan grund.

I fråga om företräde mellan upplåtelser av nyttjanderätt, servitut eller
samfällighetsrätt vid exekutiv auktion gäller ej 3 §. I fall då inskrivning för
rättigheterna sökts samma inskrivningsdag äga förvärven lika rätt, om ej
annan företrädesordning fastställts.

Andra stycket gäller i tillämpliga delar, när myndighet i annat fall än
med anledning av exekutiv auktion fördelar medel mellan rättsägare i den
ordning som gäller vid fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast
egendom.

18 KAP.

1 och 2 §§.

I samtliga de fall som avses i förevarande paragrafer är fråga om situationer
när överlåtelse eller upplåtelse gjorts av den som åtkommit fastigheten
genom ett ogiltigt förvärv eller av någon som i sin tur förvärvat fastigheten
av denne. Det är önskvärt, att när nu situationen i samtliga fall är densamma,
denna också anges med likartade uttryck. Formuleringen i 1 § första
stycket kan måhända ge anledning till missförståndet att regeln gäller så
snart det i fångeskedjan finns ett ogiltigt fång även om sedermera, exempelvis
genom godtrosförvärv i senare led, bristen botats. Mot uttryckssättet i 1 §
andra stycket kan anmärkas, att det ej fullt klart framgår att bestämmelsen
icke omfattar en tvesalusituation. Lagrådet förordar, att i samtliga stadganden
anges att fall avses då överlåtelse, upplåtelse av nyttjanderätt etc.
respektive upplåtelse av panträtt gjorts av den som ej var rätt ägare till
egendomen på den grund att hans eller någon hans företrädares åtkomst var
ogiltig eller av annat skäl ej gällde mot rätte ägaren.

Härutöver må tilläggas, att om en ägare, vars rätt är underkastad i 20 kap.
14 § avsedd inskränkning men som erhållit lagfart utan att inskränkningen
antecknats, gjort en överlåtelse eller en upplåtelse av panträtt eller
rättighet i strid mot inskränkningen, förevarande paragrafer skall äga tilllämpning.
Detta får anses följa av att en sådan ägare ej med avseende på
ett dylikt förfogande kan anses vara rätt ägare i paragrafernas mening.

Därest i 1 § andra stycket mellan orden »tillämpning» och »om» inskjutes
orden »dock endast», blir fullt klart, att kravet på lagfart gäller även i andra
styckets fall.

4 §•

I den rätt till ersättning av staten för förlust, som rätte ägaren kan komma
att lida till följd av bestämmelserna i 1 och 2 §§, göres i första stycket
av förevarande paragraf inskränkning för det fall, att den skadelidande

Del A

281

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

själv medverkat till förlusten. Som exempel på sådan medverkan närnnes
bl. a., att han utan skälig anledning underlåtit att söka ändring i inskrivningsmyndighetens
beslut. Departementschefen har anfört, att det synes
lämpligt att särskilt framhålla detta fall av underlåtenhet.

Att underlåtenhet i ifrågavarande hänseende utgör en av de omständigheter,
som kan inverka på rätten till ersättning, är i och för sig riktigt.
Enligt lagrådets mening kan emellertid ifrågasättas, huruvida det är lämpligt
att särskilt nämna detta fall. Ett sådant omnämnande ger nämligen intryck
av att möjlighet att söka ändring i inskrivningsbeslut normalt skulle
stå rätte ägaren till buds. Så är emellertid icke fallet. Rätte ägaren tar regelmässigt
icke del i inskrivningsärendet och det måste därför ofta bero på en
tillfällighet, om han får kännedom om beslutet på sådan tid, att han kan
söka ändring däri. Med hänsyn härtill föreslår lagrådet, att exemplet får
utgå ur lagtexten, så att denna i förevarande del innefattar endast en allmän
regel om verkan av underlåtenhet av den skadelidande att vidtaga åtgärd
för bevarande av sin rätt.

8 §■

Verkan av att anteckning som här avses blivit upptagen på inskrivningsdag
har i det remitterade förslaget angivits i ordalag, som ger stadgandet
en mera allmän innebörd än som torde vara åsyftad. Dess räckvidd synes
kunna begränsas på lämpligt sätt om — i nära anslutning till lagberedningens
förslag — verkan anges vara, att den som därefter, dvs. efter upptagandet
på inskrivningsdag, förvärvat egendomen eller panträtt eller annan
rättighet i denna icke till stöd för beståndet av förvärvet eller rätt till ersättning
enligt 4 § andra stycket äger åberopa att han vid förvärvet varken
ägde eller bort äga kännedom om omständighet som avses med anteckningen.

Liknande verkan, som enligt denna paragraf följer av en anteckning enligt
20 kap. 14 §, bör inträda, när anteckning skett enligt 21 kap. 4 §. Paragrafen
torde böra undergå sådan jämkning att detta tydligt framgår.

10 §.

Innebörden av bestämmelsen i första stycket andra punkten torde vara,
att i där avsett fall talan om betalning kan riktas mot — i stället för den
som senast sökt eller erhållit lagfart — den som innehar egendomen med
äganderättsanspråk. Denna innebörd torde komma till tydligare uttryck,
om bestämmelsen gives det innehållet, att om tvist angående äganderätten
är antecknad i fastighetsboken, i stället — dvs. i stället för vad som sägs
i första punkten — skall gälla att talan om betalning kan riktas mot den
som innehar egendomen med äganderättsanspråk.

Bifalles lagrådets förslag vid 13 kap. 10 och 11 §§, torde den i andra
stycket upptagna hänvisningen till 13 kap. 10 § böra ändras att avse 13 kap.
11 §•

282

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
19 KAP.

1 §•

Beslut i inskrivningsärende av beskaffenhet att skola införas i fastighets-
eller tomträttsbok skall enligt 12 § i förevarande kapitel meddelas
genom införing i boken och således anses ha det innehåll, som framgår av
denna. Fastighetsbokens och tomträttsbokens centrala betydelse bör enligt
lagrådets mening komma till bättre uttryck i lagtexten. Lagrådet förordar
därför, att förevarande paragraf inledes med ett stadgande, att inskrivning
enligt denna balk sker i fastighetsbok eller tomträttsbok, och att därefter
följer regeln i det föreslagna andra stycket, att om uppläggande och förande
av sådan bok gäller särskilda bestämmelser. Sist i paragrafen bör
följa vad första stycket i förslaget innehåller.

2 §.

Efter att ha framhållit värdet av att inskrivningsväsendet är anknutet
till domstolarna uttalar departementschefen, att departementsförslaget
bör utformas utifrån förutsättningen att inskrivningsväsendet också i fortsättningen
bör vara knutet till domstolarna på i princip samma sätt som
för närvarande. Därjämte tillägger han, att reglerna bör utformas så att
en anpassning av organisationen till ett eventuellt framtida behov av
större inskrivningsavdelningar underlättas.

Genom den utformning förevarande paragraf erhållit har emellertid
det åsyftade organisatoriska sambandet med allmän underrätt ej kommit
till uttryck; stadgandet innebär endast att som regel området för
myndigheten skall vara detsamma som för domstolen. Ej heller framgår
med tydlighet vilken ställning inskrivningsdomaren skall intaga. Med hänsyn
till att chefen för inskrivningsmyndigheten givits en benämning, vari
ordet »domare» ingår, får avsikten antagas vara, att han skall vara domare
och ha den ställning som enligt 36 § regeringsformen tillkommer sådan.
Indirekt kan detta komma till uttryck genom en bestämmelse, vilken

i nära anslutning till vad som sägs i gällande rätt — såsom huvudregel
innehåller, att en domare vid underrätt, vars domkrets ingår i myndighetens
område, skall vara inskrivningsdomare. Genom en sådan regel skulle därjämte
inskrivningsväsendets anknytning till domstolarna fastslås. Anses
en bestämmelse av i huvudsak angiven innebörd ej böra upptagas i lagen,
torde denna i allt fall böra utsäga, att inskrivningsdomare skall utnämnas,
varigenom blir klart att tjänsten skall vara av ordinarie natur och
dess innehavare oavsättlig. Vid utarbetande av följdändringar till balken
torde uppmärksamhet böra ägnas frågan huruvida jämkning kan bli erforderlig
i lagen om avstängning av domare.

Därest det till lagrådet den 19 april 1968 remitterade förslaget till ändringar
i rättegångsbalken genomföres, erfordras jämkning i förevarande
paragraf.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 283

Enligt förslaget handlägges ärendena av myndigheten, men lagtexten
utsäger intet om beslutanderätten inom denna. Avsikten är emellertid
uppenbarligen att rätt att fatta beslut i första hand skall tillkomma inskrivningsdomaren,
den ordinarie eller den som på grund av förordnande
uppehåller tjänsten. Av uttalanden av departementschefen synes emellertid
framgå, att beslutanderätt avses skola kunna tilläggas också icke
rättsbildat biträde, som alltså icke fyller lagens lagfarenhetskrav och som
därför ej heller torde vara behörig att förordnas såsom inskrivningsdomare.
Då frågan om beslutanderätten bör komma till uttryck i lagtexten,
får lagrådet, som i sak ej har något att erinra mot vad departementschefen
anfört, föreslå att i förevarande paragraf upptages en bestämmelse
av innehåll, att beslut av myndigheten fattas av inskrivningsdomaren eller
enligt vad Kungl. Maj:t därom bestämmer av tjänsteman vid myndigheten.

5 §•

Departementschefen har understrukit, att arbetet hos inskrivningsmyndigheten
bör fortgå kontinuerligt trots systemet med särskilda inskrivningsdagar.
Av 20 kap. 10 § framgår, att inskrivningsmyndigheten i vissa
fall har att hålla sammanträde för att utreda äganderätten till fastighet,
s. k. lagfartssammanträde. Ordalagen i nu förevarande paragraf leder till
att sammanträde i sådant ärende — vilket enligt förslaget torde vara att
anse som ett inskrivningsärende — skall få hållas endast på inskrivningsdag
och att det, med tillämpning av 9 § i detta kapitel, kan uppskjutas
blott till senare inskrivningsdag. En dylik ordning skulle uppenbarligen
vara mycket opraktisk och det kan antagas, att avsikten icke varit att på
detta sätt begränsa inskrivningsmyndighetens möjligheter till snabb och
lämplig handläggning av dylika ärenden. Lagrådet föreslår därför, att till
förevarande paragraf fogas ett tredje stycke av innehåll, att utan hinder
av vad förut i paragrafen sagts sådant inskrivningsärende som avses i 20
kap. 10 § får upptagas på annan dag än inskrivningsdag.

12 §.

Paragrafens inledande stadgande, att beslut i inskrivningsärende som
skall införas i fastighetsbok eller tomträttsbok meddelas genom införing i
boken, avser att fastslå, att införingen äger självständigt vitsord beträffande
beslutets innehåll. Införingen skall alltså utgöra den enda form
vari det av inskrivningsmyndigheten fattade beslutet framträder utåt.
Emellertid användes i rättegångsbalken i liknande sammanhang ordet
»meddela» i en särskild betydelse, nämligen för att uttrycka ett förfarande,
varigenom ges offentlighet åt en dom eller ett beslut som förutsättes
redan föreligga i en eller annan form. Ett förtydligande synes därför erforderligt.
Det kan ernås genom ett tillägg efter nämnda stadgande, vari utsäges,
att beslutet skall anses ha det innehåll som framgår av boken.

284 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Det remitterade förslaget saknar bestämmelser om vilka beslut som skall
införas i fastighetsbok och tomträttsbok. Avsikten är att denna fråga skall
närmare regleras genom bestämmelser, som utfärdas av Kungl. Maj:t. Hur
regleringen sker är emellertid av avgörande betydelse för om böckerna
kommer att ge avsett underlag för riktig bedömning av rådande rättstillstånd.
Grundläggande bestämmelser i frågan borde därför rätteligen upptagas
i författning av lags natur. Denna brist är emellertid icke av den art
att förslaget i befintligt skick — som har den fördelen att lagtexten icke
belastas med detaljbestämmelser — ej bör godtagas.

13 §.

För att en önskvärd förenkling av lagtexten skall ernås torde första
stycket kunna givas innehållet, att om beslut i inskrivningsärende gått
emot sökanden eller annan som hörts i ärendet, denne genast skall underrättas
om beslutet i rekommenderat brev.

Av 12 § framgår, att skäl icke behöver antecknas för beslut, som innebär
att ansökan bifalles. Den i andra stycket av förevarande paragraf
föreskrivna skyldigheten att i underrättelsen upptaga skälen för beslutet
har därför begränsats genom att så förklarats skola ske »i förekommande
fall». Detta uttryck, som kan syfta även på skyldigheten att lämna fullfölj
dshänvisning, är emellertid ej fullt tydligt. Lagrådet föreslår, att
regeln får lydelsen, att i underrättelse som avses i första stycket skall
anges de skäl för beslutet som antecknats i akten och vad den som äger
fullfölja talan mot beslutet har att iakttaga.

14 §.

Enligt tredje stycket första punkten skall besvär över beslut som avses i
andra stycket antecknas i fastighetsboken eller tomträttsboken. Bestämmelsen
utgår tydligen från att själva beslutet redan förut är infört i boken.
Emellertid innehåller balken ej föreskrifter om vilka beslut som skall införas
utan överlämnar, såsom anmärkts vid 12 §, till Kungl. Maj :t att närmare
reglera denna fråga. Med hänsyn härtill är lämpligt att första punkten
i tredje stycket ges något ändrad avfattning och får lyda förslagsvis,
att besvär över beslut som införts i fastighetsboken eller tomträttsboken
skall antecknas i denna.

17 §.

Enligt förslaget skall det inbördes företrädet mellan konkurrerande rättigheter
bestämmas med hänsyn till kostnaderna och andra omständigheter.
De kostnader som här avses är tydligen de som kan uppstå för statsverket
till följd av dess skyldighet att till den rättighetshavare som nödgas vika
utge ersättning för hans förlust. Storleken av statens ersättningsskyldighet
är emellertid en efterföljande fråga, som icke bör påverka bedömningen av

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

285

företrädesordningen mellan rättigheterna; denna bör avgöras efter vad som
kan anses skäligt i förhållandet dem emellan, därvid tydligen även möjligheten
att begränsa uppkommande skada kommer i betraktande. Lagrådet
föreslår, att lagregeln jämkas så att det inbördes företrädet förklaras skola
bestämmas efter vad som finnes skäligt.

Från formell synpunkt kan mot paragrafens första stycke anmärkas, att
de materiella reglerna om rättelse av införing sammanblandats med processuella
bestämmelser huru därvid skall förfaras samt att ej tydligt utsäges
att rättelse skall ske även i det fall att denna kan medföra förfång.
Enligt lagrådet mening bör paragrafen inledas med en bestämmelse, att om
införing i fastighetsboken eller tomträttsboken finnes innehålla uppenbar
oriktighet till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende, införingen
skall rättas. Därefter kan följa regeln om bestämmande av företräde mellan
ägare och rättighetshavare i det fall att rättelsen kan bli till förfång för
någon av dem; därvid bör regeln så utformas att den otvetydigt tar sikte
även på innehavare av panträtt i fastigheten. Sist kan den processuella
föreskriften om hörande av berörda parter upptagas. Att bland dem som
skall höras medtaga den som sökt inskrivningen synes ej erforderligt.

19 §.

Bland inskrivningsmyndighetens åligganden ingår de åtgärder med avseende
på fastighetsboken som föranledes av ändringar i fastighetsindelningen.
Så måste exempelvis nytt upplägg göras för en nybildad fastighet,
innebärande bl. a. att de inskrivningar avseende tidigare fastigheter som
skall gälla den nybildade överföres till det nya upplägget. Det är uppenbart,
att på grund av fel eller försummelse oriktigheter därvid kan uppkomma.
Den som lider förlust till följd av sådan oriktighet har lika goda skäl att få
ersättning av allmänna medel som de skadelidande vilka åsyftas i förevarande
paragraf. Enligt lagberedningens förslag synes han också vara berättigad
till ersättning; detta förslag får nämligen —- i motsats till det remitterade
förslaget — anses betrakta nu ifrågavarande åtgärder såsom inskrivningsärenden.
Lagrådet förordar, att de i förevarande paragrafs första stycke
angivna situationer som berättigar till ersättning utökas med det fallet
att någon lider förlust till följd av fel eller försummelse vid uppläggande
eller förande av fastighetsbok eller tomträttsbok utan samband med handläggning
av inskrivningsärende.

Den i första stycket upptagna jämkningsregeln överensstämmer med en
motsvarande regel i 18 kap. 4 §. Vid detta lagrum har lagrådet förordat, att
det i regeln upptagna exemplet att den skadelidande utan skälig anledning
underlåtit att söka ändring i inskrivningsmyndighetens beslut skall utgå ur
lagtexten. En skillnad mellan situationerna i 18 kap. 4 § och förevarande
paragraf föreligger såtillvida som i vissa av de fall som här åsyftas ett överklagande
framstår som det medel den skadelidande i första hand bör ut -

286 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nyttja. Då emellertid detta ej gäller generellt och olika utformning av bestämmelserna
i 18 kap. 4 § och förevarande paragraf torde kunna ge anledning
till missförstånd, synes enligt lagrådets mening övervägande skäl tala
för att exemplet får utgå även ur förevarande paragraf.

20 §.

Anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken skall göras bl. a. angående
talan, som väckts om hävande eller återgång av överlåtelse av fast
egendom eller tomträtt. Enligt balkens språkbruk inbegripes under uttrycket
överlåtelse icke äganderättsövergång genom familj erättsliga fång eller
andra fång som åsyftas i 17 kap. 11 §. Emellertid kan även avtal som innebär
sådant fång bringas att återgå; så kan ett arvskifte, vilket godkänts av
alla dödsbodelägarna, återgå såsom ogiltigt på någon enligt allmänna avtalsrättsliga
regler gällande ogiltighetsgrund, exempelvis tvång eller förledande.
Skyldigheten att göra anteckning torde böra utvidgas att omfatta även det
fall att den väckta talan har avseende på avtal som nu åsyftas. Detta kan
ernås om uttrycket »överlåtelse» i första stycket utbytes mot »förvärv».

Bestämmelserna att anteckning i vissa fall skall göras i fastighetsboken
eller tomträttsboken förutsätter enligt remissprotokollet att rätten har skyldighet
att underrätta inskrivningsmyndigheten om förhållande som skall
antecknas. Reglering av denna underrättelseskyldighet sägs böra ske i tilllämpningsförfattningarna.
Motsvarande reglering i andra fall, då balken
föreskriver att anteckning skall göras, har emellertid skett på avvikande sätt.
Så har t. ex. i 13 kap. 25 §, vari nämnes om anteckning angående förhållanden
vilka i mycket liknar dem varom nu är fråga, rätten — varmed i detta
fall åsyftas expropriationsdomstolen — ålagts att göra anmälan om förhållande
som skall antecknas. För att likformighet skall vinnas så långt det är
möjligt bör, i överensstämmelse med vad för övrigt lagberedningen föreslagit,
i balken infogas ett stadgande om underrättelseskyldighet för rätten
även i nu förvarande fall.

21 §.

Bestämmelserna i första stycket om skyldighet för inskrivningsmyndigheten
att i fastighetsboken eller tomträttsboken göra anteckning om vissa
exekutiva åtgärder har motsvarighet i nu gällande rätt. För att inskrivningsmyndigheten
skall få kännedom om förhållande som skall antecknas
är för närvarande sörjt genom föreskrifter i utsökningslagen om skyldighet
för myndighet att lämna meddelande om sådant förhållande. Emellertid är
utsökningslagen under omarbetning och det är ännu ovisst hur det exekutiva
förfarandet slutligen kommer att gestaltas. Med hänsyn härtill kan
någon detalj granskning av bestämmelserna i paragrafens första stycke icke
ske redan nu.

Skyldighet för inskrivningsmyndigheten att verkställa anteckning i fastig -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 287

hetsboken eller tomträttsboken är påbjuden, utom i första stycket av denna
paragraf, på åtskilliga andra ställen i balken. Härutöver skall det emellertid
åligga inskrivningsmyndigheten att göra anteckning om en mångfald förhållanden,
varom annan myndighet enligt särskilda författningar har att underrätta
inskrivningsmyndigheten. Om inskrivningsmyndighetens åligganden
härutinnan saknas föreskrift i balken. Avsikten torde vara att erforderliga
bestämmelser skall intagas i tillämpningsföreskrifter som Kungl. Maj :t
kommer att meddela enligt 23 §. Det synes emellertid lämpligt, att balken
innehåller en erinran om att anteckningsskyldighet förekommer även i andra
fall än som sägs i balken. Lagberedningen föreslog i sådant hänseende en bestämmelse
av innehåll, att vad eljest i lag eller författning är stadgat om att
visst förhållande skall antecknas är gällande. Det förordas att en motsvarande
bestämmelse intages i förevarande paragraf.

22 §.

Det må anmärkas, att — då innebörden av uttrycket »anteckning» med
hänsyn till balkens terminologi knappast kan vara föremål för tvekan —
ordalagen i lagrummet synes icke behöva jämkas i anslutning till det genom
lag den 28 maj 1968 införda motsvarande stadgandet i lagen med särskilda
bestämmelser om handläggning av inskrivningsärenden.

20 KAP.

2 §•

1 förslaget anges den tidpunkt, från vilken tiden för att söka lagfart skall
räknas, till dagen för fångeshandlingens upprättande i stället för, såsom i
gällande rätt, den dag då fånget skedde. Genom en sådan regel får man en i
och för sig klar utgångspunkt för tidsberäkningen men såsom departementschefen
framhållit är regeln icke lämplig vid villkorade och därmed jämförliga
förvärv. För dessa bör tiden börja löpa först från den dag, då förvärvet
fullbordats. I andra stycket av förevarande paragraf uppräknas de undantag
från huvudregeln, vilka i enlighet härmed ansetts påkallade.

Även om uppräkningen ger sken av att vara fullständig, är det uppenbart
att så icke kan vara fallet och avsikten torde ej heller vara att den skall tilllämpas
så strikt som ordalagen ger vid handen. Variationerna i det praktiska
livet är alltför talrika och svåra att förutse för att kunna uttömmande innefattas
i en uppräkning. Enligt ordalagen skulle en ensam dödsbodelägare,
som avträtt boets egendom till förvaltning av boutredningsman först sedan
tre månader förflutit från bouppteckningens inregistrering, vara skyldig
att söka lagfart. Likaså skulle lagfartsplikt föreligga för den förvärvare, som
väcker talan om återgång eller hävande av förvärvet efter utgången av tremånadersfristen.
Meningen torde emellertid icke vara, att lagfartsplikten skall
utkrävas i sådana eller därmed jämförliga fall, såvida icke särskilda omstän -

288 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

digheter föranleder därtill. Vad angår punkt 5 vill lagrådet därjämte under
hänvisning till vad som anförts vid 19 kap. 20 § framhålla, att undantaget
bör utvidgas att omfatta alla förvärv genom avtal.

Vissa redaktionella ändringar i paragrafen synes även påkallade. Bestämmelsen
i punkt 3 skulle enligt lagrådets mening bli lättillgängligare, om den
erhölle följande lydelse: »3. för den som är ensam delägare i dödsbo, från
det bouppteckningen registrerades eller, om han först därefter blivit ensam

delägare, från det så skedde, dock, om boets--— till konkurs, ej i något

fall tidigare än från det egendomen utgavs till delägaren». Vidare torde i
punkt 4 — för att utmärka att testamentstagaren ännu icke mottagit egendomen
— ordet »erhållit» böra utbytas mot »tillagts».

5 §•

Lagtexten innehåller, att vid ansökan om lagfart fångeshandlingen skall
ingivas till inskrivningsmyndigheten i huvudskrift. Som enda undantag därifrån
anges i paragrafens andra stycke det fall, att förvärv skall lagfaras
vid flera inskrivningsmyndigheter. Avskrift, som bestyrkts vid någon av dessa
myndigheter, skall då gälla såsom huvudskrift vid den eller de övriga. I
de fall, då inskrivning av rättighet sökes, anger 21 kap. 1 § och 23 kap. 1 §
däremot endast, att upplåtelsehandlingen resp. den handling, på vilken rättigheten
grundas, skall ingivas. Därvid torde huvudskriften avses.

Av remissen framgår emellertid, att avsikten varit att lämna visst utrymme
för användningen av avskrift vid sidan av det i lagen särskilt reglerade
fallet. I sitt remissyttrande har Svea hovrätt ifrågasatt, om det icke kunde
vara lämpligt att i enlighet med nuvarande praxis vid lagfart godtaga avskrift
även i andra fall än det som särskilt angivits i förevarande paragraf.
Hovrätten avsåg därvid i första hand domstols avskrift av inregistrerad bouppteckning
och avskrift av länsstyrelses köpebrev. Departementschefen
har förklarat sig dela hovrättens uppfattning men har ansett det icke vara
nödvändigt att reglera denna detaljfråga genom uttrycklig bestämmelse i
lagen. Vidare har lagberedningen för sin del uttalat, att man vid inskrivning
av rättighet enligt 23 kap. 1 § icke bör utesluta möjligheten att åberopa
styrkt avskrift i stället för huvudskriften, eftersom handlingen ju icke är
bärare av rättigheten. Mot uttalandet har departementschefen icke gjort
någon erinran.

Från praktisk synpunkt kan det vara av värde att i vissa situationer kunna
godtaga avskrift såsom fångeshandling eller upplåtelsehandling. Vad angår
lagfartsansökan kan emellertid enligt lagrådets mening undantag från
paragrafens huvudregel, att det är huvudskriften av fångeshandlingen som
skall ingivas, knappast medgivas med mindre undantaget kommit till uttryck
i lagtexten. Om den av departementschefen antydda utvidgningen av
möjligheten att godtaga avskrift anses böra komma till stånd, torde därför
i förevarande paragraf böra uttryckligen angivas i vilka fall så får ske. Hur

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

289

en sådan bestämmelse bör utformas är emellertid vanskligt att angiva. Det
är uppenbart, att undantagsfallen måste bli mycket begränsade. Med hänsyn
till att erfarenhetsmässigt många osäkerhetsmoment vidlåder av enskilda personer
gjorda avskrifter, torde sådana avskrifter icke utan vidare böra få godtagas
som fångeshandling. Bestämmelsen synes därför böra begränsas till att
gälla endast avskrifter, som bestyrkts av myndighet. Enbart en sådan begränsning
är emellertid icke till fyllest. Den omständigheten, att exempelvis en köpehandling
företetts för inskrivningsmyndighet eller domstol och intagits i
protokoll eller i avskrift bifogats en akt, utgör icke någon garanti för att
handlingen gäller därefter. Köpet kan efter det att handlingen företetts ha
hävts eller återgått. Utöver begränsningen till avskrift, som bestyrkts av
myndighet, bör därför gälla, att anledning skall förekomma till antagande
att huvudskriften ej ändrats efter det den företeddes för myndigheten. En
bestämmelse med nu angivet innehåll skulle kunna ersätta stadgandet i förslagets
andra stycke. I detta sammanhang vill lagrådet erinra om att genom
10 § i förevarande kapitel har tillskapats ett särskilt institut —- lagfartssammanträde
— som öppnar möjlighet till lagfart i fall, då fångeshandlingen
förkommit eller förstörts.

Utformas förevarande paragraf på sätt nu antytts, bör även i 21 kap. 1 §
och 23 kap. 1 § uttryckligen angivas, att avskrift av upplåtelsehandlingen
kan godtagas. Också i dessa fall bör uppenbarligen möjligheten bli begränsad.
Att i lagtexten närmare angiva, när avskrift kan anses till fyllest, synes
här knappast vara möjligt. Lagrådet vill emellertid framhålla, att spörsmålet
torde sakna praktisk betydelse vid tomträtt och att det i de fall, som avses
i 23 kap. 1 §, i regel är av mindre vikt än vid lagfart.

De i det föregående antydda svårigheterna att angiva undantagsfallen är
så betydande att det enligt lagrådets mening är lämpligast att överlämna
åt rättstillämpningen att utan särskilda lagregler avgöra, i vilka fall avskrift
bör godtagas i stället för huvudskrift. En viss praxis har redan utbildats,
och denna torde kunna ge inskrivningsmyndigheterna en god ledning. En
sådan lösning skulle kunna vinnas genom att orden »i huvudskrift» i första
stycket av förevarande paragraf ävensom paragrafens sista stycke utgår.

6 §•

Hänvisningarna i punkterna 3 och 4 till bestämmelser i 4 kap. får jämkas,
om lagrådets förslag vid 4 kap. 19 och 20 §§ bifalles.

Slutdelen av stadgandet i punkt 4 — att förvärvet eljest enligt lag är
ogiltigt — inbegripes under föreskriften i punkt 9. Angivna del av punkt 4
torde därför böra utgå. Skall i punkt 8 särskilt framhållas att beslut om avslag
skall ha vunnit laga kraft, torde motsvarande förtydligande böra införas
i förevarande punkt.

Regeln i punkt 5 skulle enligt lagrådets mening bli lättillgängligare, om
punkten erhåller lydelsen att lagfartsansökan skall avslås, om överlåtelsen

10 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

290 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i lians rätt att
förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart ej var beviljad
eller, om så var fallet, anteckning i fastighetsboken rörande inskränkningen
skett.

Stadgandet i punkt 6 torde böra gälla endast det fall att förvärv som enligt
17 kap. 1 eller 5 § äger företräde framför sökandens också ägt rum tidigare
än detta. Har företräde till synes vunnits, ehuru överlåtelsen skett
senare än sökandens förvärv, kan på grund av bristande god tro företrädesrätt
likväl saknas. Vid sökande av lagfart på det tidigare, till synes undanträngda
förvärvet, bör därför avslag ej meddelas förrän det — ev. genom
uppskov och inhämtande av yttrande samt föreläggande att väcka talan enligt
19 kap. 10 § — blivit klarlagt att förvärvet ej kan göras gällande. Avslag
kan då meddelas med stöd av punkt 9. Sådan jämkning bör göras i punkt 6,
att det framgår att det förvärv som vunnit företräde skall ha ägt rum tidigare
än sökandens. Därjämte bör, vid bifall till lagrådets förslag beträffande
17 kap. 1—5 §§, hänvisningen till 5 § ändras.

I det fall, att ansökan om lagfart för fångesmannen har upp skjutits
till senare inskrivningsdag, skall enligt andra stycket i paragrafen behandlingen
av sökandens lagfartsansökan uppskjutas till samma dag.
Bestämmelsen har självfallet icke den innebörden att behandlingen skall
uppskjutas, om någon av de i första stycket angivna grunderna för avslag
på ansökningen föreligger. Är så förhållandet, skall avslagsbeslut
givetvis omedelbart meddelas. Ej heller bör uppskov komma i fråga, om
det finns ett intresse av att ansökningen, med tillämpning av 7 § 2, genast
förklaras vilande. Bestämmelsen avses således icke skola tillämpas
obligatoriskt och innehåller därför i själva verket icke mer än en anvisning
om att ärende i visst fall får uppskjutas för att kunna handläggas
samtidigt med annat ärende. Att uppskov kan meddelas framgår emellertid
redan av 19 kap. Förevarande stycke torde därför böra utgå.

7 och 8 §§.

När enligt förslaget kravet på bevittning av överlåtarens underskrift ansetts
kunna avskaffas, framstår det som naturligt att låta avsaknad av
bevittning vara betydelselös för frågan om lagfart kan beviljas. Några
nämnvärda betänkligheter skulle enligt lagrådets mening ett slopande av
föreskriften i 7 § punkt 1 och de därmed sammanhängande reglerna i 8 § ej
ingiva.

Finnes emellertid viss kontroll önskvärd, när lagfart sökes på obevittnad
överlåtelsehandling, synes ej fullt tillfredsställande att till buds skall
stå endast förfarandet enligt 8 §. Mot detta kan för övrigt anmärkas, att det
kommer att draga ut på tiden innan lagfart kan beviljas samt att åtgärden
att utan vidare förelägga någon att öppna rättegång lätt kan framstå
som osmidig. Lämpligare synes vara om inskrivningsmyndigheten i förs -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 291

ta hand, eventuellt med tillämpning av uppskovsförfarande, söker få klarlagt
huruvida underskriften är äkta, exempelvis genom en förfrågan hos överlåtaren.
Hinder bör ej möta att om äktheten bekräftas meddela lagfart,
ehuru handlingen är obevittnad. För att genomföra vad nu förordats synes
endast behöva vidtagas en mindre jämkning i förslaget, t. ex. att i
7 § punkt 1 efter orden »två vittnen» infoga uttrycket »eller bestyrkes på
annat sätt» samt att göra däremot svarande ändring i 8 §.

Med förslagets reglering av frågan om vittnen på överlåtelsehandling
torde lagen den 20 december 1946 med särskilda bestämmelser angående
vittne vid vissa rättshandlingar ej komma att bli tillämplig beträffande
dessa vittnen. Frågan om jämkning i nämnda lag torde böra övervägas
vid utarbetande av följdändringar till balken.

Under hänvisning till lagrådets förslag vid 19 kap. 20 § att uttrycket
»överlåtelse» utbytes mot »förvärv» förordas, att motsvarande jämkning
sker i punkt 3 av 7 §.

Enligt 19 kap. 12 § ärvdabalken gäller, att om egendom i dödsbo avträtts
till förvaltning av boutredningsman, den därtill utsedde företräder
dödsboet mot tredje man. Boutredningsmannens behörighet är emellertid
enligt 13 § inskränkt såtillvida, att han ej får överlåta fast egendom utan
samtycke av delägarna eller, om sådant ej kan erhållas, av rätten. En
överlåtelse utan samtycke är emellertid ej utan vidare ogiltig utan ogiltighet
inträder först om delägare inom viss tid väcker klandertalan. Inskränkningen
i behörigheten bygger, enligt vad som uttalas i motiven till bestämmelserna,
på samma betraktelsesätt som ligger till grund för regeln i 15 kap.
16 § föräldrabalken att förmyndare ej får överlåta omyndigs fasta egendom
utan rättens tillstånd samt föreskriften i 6 kap. 4 § giftermålsbalken att
make ej får avhända sig fast egendom vari andra maken har giftorätt utan
att denne samtycker därtill. I det sistnämnda fallet och vid försäljning genom
boutredningsman är också lagreglerna utformade enligt samma mönster;
makens samtycke kan ersättas av rättens och ogiltighet av överlåtelse
utan samtycke inträder först om klandertalan väckes inom viss tid.

Enligt punkt 7 i 7 § skall, om makes samtycke fordras till överlåtelsen
och sådant ej föreligger, lagfartsansökan förklaras vilande, och vad angår
överlåtelse av omyndigs fasta egendom utan rättens samtycke kommer
enligt vad som uttalas i motiven detsamma att gälla på grund av stadgandet
i punkt 9 att ansökan skall förklaras vilande, om förvärvet är beroende
av domstols eller annan myndighets tillstånd och sådant ej föreligger.
Enligt lagrådets mening bör motsvarande gälla för det fall att giltigheten
av en av boutredningsman utan samtycke av dödsbodelägarna verkställd
överlåtelse är svävande. Lagrådet hemställer, att förslaget kompletteras
med en bestämmelse härom, vilken lämpligen kan upptagas som en särskild
punkt.

Enligt lagrådets mening skulle punkt 7 bli tydligare, om det senare

292 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ledet finge lydelsen, att förvärvet enligt giftermålsbalkens bestämmelser är
beroende av andra makens samtycke.

Av 12 § förköpslagen — vilken tillkommit efter det att förslaget till
jordabalk remitterats till lagrådet — framgår, att ansökan om lagfart skall
förklaras vilande i fall då frågan om förköp ännu ej är avgjord. Regeln härom
torde böra överflyttas till balken och upptagas såsom en särskild punkt
i 7 §.

9 §•

I de tidigare paragraferna i kapitlet anknyter bestämmelserna som
regel till förvärvet av fastighet. Enligt lagrådets mening skulle stadgandet
i förevarande paragraf bli mera lättillgängligt, om det erbölle en motsvarande
formulering. Lagrådet föreslår därför, att paragrafen — med vissa
andra redaktionella jämkningar — får den lydelsen, att om fastighet förvärvats
genom expropriation eller liknande tvångsförvärv eller på exekutiv
auktion, därvid fastigheten sålts till betalning av fordran för vilken den till
följd av upplåtelse av panträtt eller på annan grund svarar oavsett vem den
tillhör, förvärvaren äger erhålla lagfart utan hinder av att den föregående
ägaren ej har lagfart.

Anmärkas må att förvärv genom förköp enligt förköpslagen icke är att
anse som sådant tvångsförvärv som i balken likställes med expropriation.

10 §.

Förutsättning för paragrafens tillämplighet är icke endast — såsom
första stycket synes ge vid handen — att den som påstår sig ha förvärvat
fast egendom ej kan förete sin fångeshandling. Av tredje stycket framgår,
att han, med visst undantag, dessutom skall göra sannolikt att handlingen
förkommit eller förstörts samt att ny handling icke kan anskaffas. Undantaget
avser det fall att förvärvet har skett mer än tjugo år innan ansökningen
ingavs. Är så förhållandet, skall enligt förslaget sökandens uppgift
att fångeshandlingen ej finns tillgänglig tagas för god och det skall ej heller
fordras utredning om att ny handling icke kan anskaffas.

Lagfartssammanträde skall således icke kunna användas för att komplettera
brister i en fångeshandling, som finns i behåll. Ordalagen ger även vid
handen, att lagrummet ej heller äger tillämpning i det fall då någon fångeshandling
aldrig blivit upprättad. Vad departementschefen anfört om att bestämmelsen
i sista punkten av tredje stycket i första hand är tänkt att befria
sökanden från att anskaffa exempelvis tilläggsbouppteckningar och
tilläggsarvskiften, när en sådan åtgärd icke är motiverad, synes därför icke
stå i överensstämmelse med ordalagen eller grunderna för lagrummet. En
annan sak är att, med tillämpning av 13 § andra stycket, lagfart i vissa fall
skall kunna meddelas, även om fångesmannen icke har lagfart, vilket innebär
att ett eller flera fång kan komma att överhoppas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 293

Rekvisitet att ny handling ej skall kunna anskaffas är enligt lagrådets
mening diskutabelt och dess innebörd oklar. Med hänsyn framför allt till den
rättsliga betydelse tidpunkten för en överlåtelse har, kan meningen med
stadgandet knappast vara att föranleda parterna att upprätta en ny handling,
som fingeras ha kommit till stånd vid samma tidpunkt som den förkomna
eller förstörda. Stadgandet torde icke innebära annat än att om möjligt
en handling skall upprättas, som antingen innebär att ett nytt fång äger
rum eller utgör allenast en bekräftelse av det tidigare fånget med den rättsverkan
detta kan innebära. Det synes troligt att — i syfte att undvika tidsutdräkt
för att erhålla lagfart — en sådan handling åstadkommes i flertalet
fall då så låter sig göra, men något krav på att denna utväg i första hand
alltid skall försökas torde ej böra uppställas. Rekvisitet att det göres sannolikt
att en ny handling icke kan anskaffas torde därför kunna slopas även
i de fall då tjugo år ännu icke förflutit från förvärvet. Å andra sidan bör enligt
lagrådets mening det uppställda sannolikhetskravet utsträckas till att
gälla även de äldre förvärven. Något vägande skäl för att i fråga om dessa
förvärv sökandens blotta påstående alltid skall tagas för gott torde icke
kunna åberopas. Att däremot fordringarna på utredningen kan ställas lägre
ju längre tid som förflutit från förvärvet ligger i sakens natur.

Godtages vad som föreslagits i det föregående, bör det i tredje stycket av
paragrafen intagna kravet på utredning rörande fångeshandlingen flyttas
till första punkten i första stycket samt stycket i övrigt utgå. Nämnda punkt
kan därvid lämpligen få den lydelsen, att om förvärvare av fast egendom
gör sannolikt att hans fångeshandling förkommit eller förstörts, inskrivningsmyndigheten
på hans begäran skall utsätta sammanträde för utredning
angående äganderätten till fastigheten (lagfartssammanträde). Andra punkten
torde böra jämkas i anslutning härtill.

12 och 13 §§.

Förslaget får anses innebära, att förfarandet vid sökande av lagfart när
fångeshandling ej kan företes är uppdelat på två skilda ärenden. Det ena
avser att framskaffa uppgifter om det påstådda förvärvet och kallas lagfartssammanträde.
Det andra avser själva ansökningen om lagfart på grundval
av den utredning som framkommit i det tidigare ärendet. Genom att bestämmelserna
om slutskedet i det tidigare ärendet och reglerna om anhängiggörandet
av själva lagfartsärendet sammanförts i ett lagrum, 12 §, har förfarandets
uppdelning på två ärenden undanskymts. Vidare har skiljelinjen
mellan ärendena ej konsekvent upprätthållits. Inhämtande av yttrande från
kammarkollegiet är i och för sig en åtgärd av den natur att den borde höra
till utredningsärendet och ej, såsom enligt förslaget, till lagfartsärendet. Eftersom
skäl kan anföras för att ej belasta kollegiet med yttranden i andra
ärenden än dem, i vilka lagfart med hänsyn till utredningen i övrigt skulle
kunna beviljas, får dock förslagets ordning anses godtagbar.

294 Del A Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

Avsikten synes vara, att i lagfartsärendet — i vilket prövningen skall ske
huruvida lagfart skall kunna beviljas trots att fångeshandlingen ej kan företes
-— protokollet över lagfartssammanträdet skall anses som fångeshandling.
Det är genom protokollet som lagfartsärendet blir anhängigt och det är främst
innehållet i protokollet som skall ligga till grund för prövningen. Med hänsyn
till den funktion som protokollet sålunda har — och vilken i viktiga hänseenden
skiljer sig från rättegångsprotokollens uppgifter — synes påkallat,
att i anslutning till bestämmelserna om lagfartssammanträde, lämpligen
som en tredje punkt i 12 § första stycket, upptaga en regel, att protokoll
skall föras rörande vad som vid sammanträdet och i övrigt i ärendet förekommit.

Mot förslaget att själva lagfartsärendet skall bli anhängigt utan särskild
ansökan synes intet vara att erinra. Ansökningen om lagfart bör uppenbarligen
gälla det förvärv som skett genom den handling som skall ersättas av
protokollet. Då förvärvet kan ha gjorts av annan än den som ansökt om lagfartssammanträdet,
torde den i förslaget upptagna inskränkningen att lagfart
anses sökt för denne böra utgå. Av värde synes vara att tanken att förvärvaren
söker lagfart under åberopande av protokollet som fångeshandling
kommer till tydligt uttryck. Vad nu förordats skulle klart framgå, om reglerna
i 12 § andra stycket ersättes med ett stadgande av innehåll, att sedan protokollet
uppsatts, ansökan om lagfart på egendomen skall, under åberopande
av protokollet som fångeshandling, anses gjord på den inskrivningsdag som
infaller närmast därefter.

Innebörden i den prövning inskrivningsmyndigheten gör och det medgivande
den lämnar enligt första punkten i 13 § första stycket synes vara, att
myndigheten, under förutsättning att förvärvet ägt rum samt är giltigt och
kan göras gällande, medger, att lagfart kan meddelas, ehuru fångeshandlingen
i huvudskrift ej kan företes utan endast ersättningen därför eller protokollet.
Medgivandet innefattar alltså ett avsteg från regeln i 6 § punkt 1.
Sådant medgivande skall emellertid ej lämnas med mindre prövningen ger
vid handen, att det ej finns annat hinder som kan medföra avslag på lagfartsansökningen,
alltså hinder enligt någon av punkterna 2—9 i 6 §. Skulle
något sådant hinder föreligga, skulle lagfartsansökningen, även om protokollet
godtoges som fångeshandling, komma att avslås. Ett medgivande i denna
situation skulle alltså ej fylla någon verklig funktion. Den sålunda föreliggande
innebörden i stadgandet skulle enligt lagrådets mening bättre framgå,
om första punkten i 13 § första stycket ges lydelsen, att om det på grund av
innehållet i protokollet och vad i övrigt framkommit måste antagas, att förvärvet
ägt rum samt att det är giltigt och kan göras gällande, den omständigheten
att endast protokollet kan åberopas som fångeshandling ej skall
utgöra hinder mot lagfart.

Stadgandet i andra punkten av 13 § första stycket — att om utredningen
visar vem som var fångesman, lagfartsärendet handlägges som om förvärvet

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

295

skett från denne — synes ej utsäga annat än vad som ändock gäller. Det
torde därför böra utgå såsom överflödigt.

21 KAP.

1 §•

Lagrådet får hänvisa till vad lagrådet anfört vid 20 kap. 5 §.

2 §•

Enligt pnnkt 3 skall ansökan om inskrivning avslås, om upplåtaren av
tomträtten ej har lagfart och lagfart för honom ej heller är sökt. Motsvarande
bestämmelse finns i 23 kap. 2 § punkt 5 i fråga om ansökan om inskrivning
av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och samfällighetsrätt.
Ordalagen ger närmast vid handen, att avslag skall meddelas,
om då ansökan om inskrivning göres fastigheten har övergått till ny ägare
och denne redan sökt lagfart på sitt fång. Detta torde emellertid icke vara
avsett. Innebörden torde i stället skola vara, att sedan lagfart en gång sökts
för upplåtaren, det icke längre skall finnas utrymme för tillämpning av
punkterna 3 och 5, oavsett om lagfart senare sökts för ny ägare. En annan
sak är, att denne genom att söka lagfart innan ansökningen om inskrivning
göres under vissa förhållanden kan jämlikt bestämmelserna i 17 kap. vinna
företräde framför rättighetshavaren och att rättigheten därför icke kan göras
gällande mot honom. Är så fallet, skall ansökningen om inskrivning
givetvis avslås men med tillämpning av punkt 6 resp. punkt 9. Om den nye
ägaren däremot icke får företräde enligt 17 kap. utan alltså är hunden av
upplåtelsen, skall inskrivningsansökningen icke avslås.

Enligt lagrådets mening har den avsedda innebörden i ifrågavarande bestämmelser
kommit till bättre uttryck i den utformning, som lagberedningen
givit motsvarande stadganden i sitt förslag. Lagrådet hemställer därför
att, i anslutning till vad lagberedningen föreslagit, punkterna 3 och 5 får
lydelsen, att lagfart ej är sökt för upplåtaren.

En konsekvens av de angivna bestämmelserna blir, att om upplåtaren har
underlåtit att söka lagfart, en ansökan om inskrivning skall avslås även i
det fall att lagfart har sökts för ny ägare av fastigheten och denne är bunden
av upplåtelsen. Det kan på goda grunder ifrågasättas, huruvida det är
riktigt att behandla ett sådant fall annorlunda än det fall då den nye ägaren
medgivit inskrivning under sådana förhållanden att han i förevarande hänseende
kan anses likställd med en upplåtare. Ett uppgivande av det obligatoriska
kravet på lagfart för upplåtaren anses emellertid medföra stora
olägenheter från inskrivningsrättslig synpunkt; någon närmare utredning
härom föreligger dock icke. Enligt lagrådets mening bör det övervägas, om
icke den nye ägaren på grund av sin bundenhet borde i förevarande hänseende
göras alltid jämställd med en upplåtare. Genom en lösning i enlighet
med vad nu anförts avhjälpes dock ej att, såsom lagrådet framhållit vid 17

296 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kap., den som fått nyttjanderätt till sig upplåten av någon som ej sökt lagfart
icke äger möjlighet att säkra sig en självständig företrädesrätt enligt
17 kap. För att detta skall ernås måste reglerna om verkan av brist beträffande
upplåtarens lagfart ha samma innehåll som motsvarande regler i 20
kap.

Föreligger ej någon avslagsgrund men är situationen den, att lagfart väl
har sökts för upplåtaren men ärendet har uppskjutits, bör uppenbarligen
ansökningen om inskrivning av tomträtten icke prövas, förrän lagfartsärendet
avgjorts. I överensstämmelse härmed har i andra stycket av förevar ande
paragraf upptagits ett stadgande av innehåll, att om lagfartsärendet uppskjutits
till senare inskrivningsdag, ansökningen om inskrivning av tomträtten
skall uppskjutas till samma dag. Ett stadgande av motsvarande innehåll
har upptagits i andra stycket av 2 § i 23 kap. Stadgandena utgör närmast
en komplettering av bestämmelsen i punkt 3 resp. punkt 5 i paragrafernas
första stycken och har icke avseende på de fall, som avses i de övriga
punkterna. Föreligger skäl till avslag enligt dessa punkter, skall avslagsbeslut
meddelas och något uppskov enligt andra stycket skall icke förekomma.
Att de berörda stadgandena har så begränsade tillämpningsområden framgår
visserligen icke klart av ordalagen men deras innebörd torde vara så
uppenbar, att något förtydligande icke är påkallat.

Det må framhållas att mot nu behandlad fråga svarande spörsmål förekommer
även i 22 kap. 3 § andra stycket.

3 §•

Under hänvisning till lagrådets förslag vid 19 kap. 20 § att uttrycket
»överlåtelse» utbytes mot »förvärv» förordas — i likhet med vad som skett
vid 20 kap. 7 § — att motsvarande jämkning sker i punkt 2 av förevarande
paragraf.

5 §.

För att uppnå överensstämmelse med motsvarande villkor i 3 kap. 6 § och
22 kap. 11 § samt i åtskilliga gällande lagstadganden förordas, att orden
»utan väsentlig betydelse» utbytes mot uttrycket »väsentligen utan betydelse».

Vad som avses med andra punkten i andra stycket skulle komma till tydligare
uttryck, om punkten erhölle lydelsen, att om fastigheten eller tomträtten
utmätts före den dag då inskrivning sökes, vad nu — dvs. i första
punkten — sagts om rättighetshavaren gäller även utmätningssökanden.

Det må anmärkas, att de ytterligare fall av vilandeförklaring som upptagits
i förevarande paragraf ej angivits genom uppräkning i skilda punkter,
varigenom paragrafen i formellt hänseende skiljer sig från andra stadganden
med likartat innehåll.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

297

22 KAP.

1 och 2 §§.

I 6 och 22 kap. anges i flera paragrafer, att det ankommer på fastighetsägaren
att föranstalta om viss åtgärd eller att i vart fall dennes medgivande
fordras för att åtgärden skall komma till stånd. Vem som skall betraktas
såsom fastighetsägare utsäges emellertid icke direkt utan detta framkommer
i regel först vid en jämförelse med andra bestämmelser i samma kapitel.
En sådan jämförelse ger vid handen, att i 6 kap. med fastighetsägare avses
den från civilrättslig synpunkt rätte ägaren, oavsett om lagfart sökts på hans
fång eller ej, medan fastighetsägarebegreppet i förevarande kapitel är ett
annat. Vad angår ansökan om inteckning framgår av bestämmelserna i 3
och 4 §§, att den som innehar den senast beviljade lagfarten på fastigheten
i första hand är att anse såsom ägare samt att hans behörighet -— med viss
modifikation — brytes, då lagfart sökes på senare fång. Intill dess denna
ansökan bifallits, har den nye ägaren en begränsad behörighet. Vad nu sagts
gäller även om lagfarterna icke återspeglar det faktiska äganderättsförhållandet.

Samma regler gäller vid ansökan om utsträckning enligt 7 §. Däremot
råder viss oklarhet i fråga om de övriga inteckningsåtgärder som regleras i
kapitlet. Oklarheten gäller närmast betydelsen av en vilandeförklarad lagfartsansökan.
Man torde kunna utgå från att en sådan skall bryta behörigheten
för den som innehar beviljad lagfart, men avsikten kan knappast ha
varit att i stället ge den som fått vilande lagfart rätt att disponera över fastigheten
i här ifrågavarande hänseenden. Frågan huruvida behörighet skall
tillkomma dem båda i förening har lämnats öppen.

Enligt lagrådets mening bör av lagtexten klart framgå, vilken innebörd
fastighetsägarebegreppet bär i förevarande kapitel. Ett stadgande därom
bör intagas redan i den inledande paragrafen. Med beaktande av vad ovan
anförts synes därvid en uppdelning lämpligen böra ske, så att i en första
punkt behandlas ansökan om inteckning och om utsträckning, varvid som
en allmän regel anges, att behörighet tillkommer den för vilken lagfart senast
är sökt, således vare sig ansökningen beviljats eller förklarats vilande.
Inskränkningarna i behörigheten bör liksom i förslaget intagas i 3 och 4 §§.
I en andra punkt bör behandlas ansökan om annan inteckningsåtgärd och
som fastighetsägare bör därvid betraktas den som innehar den senast beviljade
lagfarten på fastigheten. En reglering synes även vara påkallad av den
förut antydda situationen då fastigheten har frångått den lagfarne ägaren
men ansökningen om lagfart för den nye ägaren förklarats vilande. Enligt
lagrådets mening är därvid den lösningen lämpligast, att båda i förening får
uppträda som fastighetsägare. Bestämmelse härom kan intagas i samma
punkt, varvid bör beaktas, att den får en sådan utformning att den kommer
att gälla även vid övergång av äganderätten på grund av universalfång.

101 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del A

298 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Med det nu antydda innehållet i 1 § bör 2 § inledas med den i förslagets
1 § intagna föreskriften att ansökan om inteckning skall göras
skriftligen av fastighetsägaren. Däremot bör enligt lagrådets mening vittneskravet
slopas. Vad som i remissprotokollet anförts till stöd för detta
krav kan icke anses övertygande. Ett slopande av kravet kan icke väntas
medföra någon olägenhet. För övrigt må anmärkas, att ifrågavarande, till
inskrivningsmyndigheten ställda ansökan icke torde vara att betrakta såsom
sådan rättshandling som avses i lagen den 20 december 1946 med
särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar samt att
följaktligen regler rörande kvalifikationerna för vittnena icke utan särskild
lagstiftningsåtgärd kommer att gälla.

Innebörden i andra stycket första punkten av 2 § lärer vara att ansökan
— och därmed inteckningen — ej får avse del av fastighet. För att detta
skall komma till klart uttryck bör punkten givas lydelsen, att ansökan
ej får avse del av fastighet. Därigenom nås också överensstämmelse med
uttryckssättet i 13 kap. 2 § andra stycket.

Förutsättningen för gemensam inteckning att fastigheterna är i en
ägares hand är självfallet att förstå endast som ett krav på att de skall
ha samme ägare. Hinder föreligger alltså ej mot gemensam inteckning i
skilda fastigheter, som äges under samäganderätt av flera personer med
samma andelsrätt i envar av fastigheterna. Förslaget skulle vinna i tydlighet,
om ordet »en» utbytes mot »samme».

Omarbetning av 1 § medför vidare vissa jämkningar i 3 och 4 §§.

Godtages vad lagrådet sålunda föreslagit, kan 1 § lämpligen få följande
lydelse:

1 §. Såsom fastighetsägare anses vid sökande av inteckning och vid utsträckning
av inteckning den för vilken lagfart senast är sökt samt vid
annan åtgärd enligt detta kapitel den som har lagfart eller, om fastigheten
övergått till annan och lagfart är sökt för denne, båda gemensamt.

3 §.

Den av lagrådet föreslagna utformningen av 1 § medför, att hänvisningen
i punkt 1 i förevarande paragraf till 1 § bör utgå liksom även
punkterna 4 och 5.

Vad beträffar punkt 3 tar denna sikte på en situation, som är likartad
med den i 21 kap. 2 § punkt 4 beskrivna. Möjligast lika uttryckssätt bör
därför användas i båda fallen. Lämpligen kan formuleringen av sistnämnda
lagställe tjäna som förebild och förevarande punkt få lyda »inskrivning
av tomträtt i fastigheten är beviljad eller sökt».

Granskningen av punkt 8 måste anstå till dess de tilltänkta regler till
vilka punkten ansluter slutligen utformats.

Bestämmelsen i punkt 9, som torde vara hämtad från lagberedningens
förslag, är utformad i enlighet med motsvarande bestämmelse i fråga om

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 299

ansökan om lagfart samt om inskrivning av tomträtt och annan nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt. Efter omläggningen av panträttskonstruktionen
hänför sig emellertid en ansökan om inteckning icke till något
bakomliggande materiellträttsligt förhållande såsom fallet är i lagberedningens
förslag samt i övriga nyss angivna ansökningar. Utrymme finns
knappast för en dylik bestämmelse såvitt angår ansökan om inteckning.
I vart fall synes bestämmelsen lätt kunna leda till en oriktig uppfattning
om vidden av inskrivningsmyndighetens prövningsskyldighet. Det synes
därför lagrådet lämpligast, att punkt 9 får utgå.

Vad lagrådet ovan föreslagit medför omnumrering av punkterna 6—8.

Beträffande sista stycket vill lagrådet framhålla, att de av lagrådet
angående 21 kap. 2 § sista stycket anförda synpunkterna äger motsvarande
giltighet.

4 §•

Vad lagrådet föreslagit under 1 § föranleder, att punkt 1 i förevarande
paragraf bör erhålla lydelsen »ansökan om lagfart för sökanden är vilandeförklarad
samt inteckningsansökningen ej medgivits av den som har lagfart».

Beträffande punkt 2 förordas —• under hänvisning till vad som anförts
vid 19 kap. 20 § och i likhet med vad som föreslagits vid 20 kap. 7 § och
21 kap. 3 § — att ordet »överlåtelse» utbytes mot »förvärv».

De mot punkt 3 svarande bestämmelserna i giftermålsbalken finns i
6 kap. 4 och 6 §§ nämnda balk och avser, att make icke får med inteckning
för gäld belasta fast egendom, vari andra maken har giftorätt, utan
att därtill erhållits andra makens samtycke eller tillstånd av domstol.
Bestämmelserna ansluter sig till fastighetspantens nuvarande konstruktion,
vilken innebär, att belastningen på fastigheten uppkommer redan
genom beviljandet av inteckning. I olikhet härmed medför det remitterade
förslaget, att panträtt uppkommer först genom att, sedan inteckning
beviljats och pantbrev på grundval därav utfärdats, fastighetens ägare
överlämnar pantbrevet såsom pant för fordran. Redan såsom följd härav
måste i samband med förslagets genomförande giftermålsbalkens bestämmelser
ändras. Härvid uppkommer den ytterligare frågan, om andra
makens samtycke skall avse beviljande av inteckning, dvs. erhållande av
pantbrev, eller själva pantsättningen eller båda dessa förhållanden.

Ett av familj erättskommittén framlagt förslag till ändringar i äktenskapslagstiftningen
är f. n. beroende på prövning inom justitiedepartementet.
Enligt detta förslag, som torde vara utformat med hänsyn till nu
gällande panträttssystem, skall kravet på andra makens samtycke till inteckning
behållas. Men härutöver föreslås — med anknytning till det numera
inom kreditlivet vanliga bruket att vid belåning av fast egendom pantförskriva
inteckning i omslagsrevers — att samtycke i allmänhet skall ford -

300 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ras även till sådan pantförskrivning. Departementschefen har vid remissen,
utan att ta ståndpunkt till nu nämnda förslag, som sin mening uttalat att
samtycke av äkta make alltjämt bör fordras i ärende angående inteckning.

Innan det blivit avgjort hur giftermålsballcens regler om samtycke av
äkta make skall utformas, kan närmare granskning av den föreslagna
punkt 3 icke ske. Lagrådet vill emellertid framhålla, att om samtycke av
äkta make kommer att fordras för pantsättning, det kan ifrågasättas huruvida
tillräckliga skäl föreligger att behålla kravet på äkta makes samtycke
till inteckning.

Spörsmål som är likartade med de nu angivna uppkommer vid punkt
4 i förevarande paragraf. Viktigast av de där åsyftade fallen är det som
behandlas i 15 kap. 16 § föräldrabalken och avser skyldighet för förmyndare,
som vill med inteckning för gäld belasta den omyndiges fasta
egendom, att därtill taga rättens tillstånd. Av skäl, som nyss anförts beträffande
giftermålsbalken, kan ej heller detta stadgande lämnas oförändrat,
när de nya bestämmelserna om panträtt genomföres, och även
här finns skäl att överväga huru kravet på tillstånd bör gestaltas.

6 §•

Om flera än två inteckningar sökes samma dag, kan beträffande envar
av de inteckningar som fastställes efter den först beviljade anges, att den
skall gälla med företrädesrätt efter den närmast dessförinnan meddelade.
Självfallet kommer sådan inteckning att gälla med företrädesrätt efter
även de inteckningar som givits bättre rätt än den i beslutet angivna inteckningen.
I tydlighetens intresse torde emellertid i andra punkten — i likhet
med vad som skett i motsvarande stadgande i lagen om företagsinteckning —
böra föreskrivas, att inteckning, som sättes efter annan, gäller efter inteckning
med lika rätt som eller bättre rätt än den andra inteckningen,
även om detta ej anges i beslutet.

7 §•

Enligt vad departementschefen anfört vid remissen skall ansökan om
utsträckning kunna förklaras vilande. I anledning härav må framhållas, att
ansökan om utsträckning kan sägas vara ett särskilt slag av ansökan om
gemensam inteckning. En ansökan om gemensam inteckning måste på grund
av förbudet mot inkongruenta inteckningar anses odelbar i den meningen, att
om hinder möter mot bifall såvitt angår någon av fastigheterna, ansökningen
måste allt efter hindrets art avslås beträffande alla fastigheterna eller vilandeförklaras
beträffande samtliga. Ett beslut, som innebär beviljande av
inteckning i någon av fastigheterna och vilandeförklaring eller avslag beträffande
annan fastighet, skulle nämligen kunna medföra inkongruent inteckningsbelastning.
Ansökan om utsträckning måste behandlas på motsvarande
sätt. Om det är en redan beviljad inteckning som skall utsträckas och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 301

hinder möter mot inteckning i den nya fastigheten, måste alltså ansökningen
alltid avslås. Avses däremot utsträckning av en inteckning som är vilande,
kan ansökningen om utsträckning aldrig bifallas; den kan ej nå längre än
till vilandeförklaring.

För att av lagtexten tydligare skall framgå, att utsträckning icke får ske i
strid mot förbudet mot inkongruenta inteckningar, förordas att paragrafens
hänvisning till bestämmelserna om inteckning ändras till att avse bestämmelserna
om inteckning i flera fastigheter. Hänvisningen till bestämmelserna
om utbyte torde ej ha materiell betydelse i vidare mån än att därigenom
tillfogas krav på samtycke av pantbrevets innehavare. Detta krav torde böra
upptas i en särskild regel. Sammankopplingen med utbyte blir i vart fall ej
möjlig, om 8 § omarbetas på sätt lagrådet kommer att föreslå.

Godtages det sagda, kan paragrafen efter iakttagande av ytterligare någon
jämkning få förslagsvis följande lydelse:

7 §. Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande
av pantbrevets innehavare utsträckas till att avse ytterligare en eller flera
fastigheter (utsträckning). Om sådan ansökan gälla i tillämpliga delar bestämmelserna
i detta kapitel angående ansökan om inteckning i flera fastigheter.

8 §•

Enligt 5 § utfärdas pantbrev på grundval av inteckningen och 6 kap. 16 §
innehåller regler av innebörd att ändring beträffande inteckningen medför
motsvarande ändring i fråga om pantbrevet. Avsikten är sålunda, att en inteckning
skall ha ett mot inteckningen svarande pantbrev.

När enligt gällande rätt ett intecknat skuldebrev utbytes mot flera nya,
kan sägas ske en uppdelning av inteckningen i flera som svarar mot de nya
skuldebreven. Med den omläggning av panträtten som skett i departementsförslaget
och med det förhållande mellan inteckning och pantbrev som detta
innebär synes bäst förenligt att betrakta den mot utbyte i gällande rätt svarande
åtgärden enligt förslaget såsom en uppspaltning av inteckningen på
flera nya inteckningar. Utbytet av det tidigare pantbrevet mot de nya pantbreven
blir då en följd av uppspaltningen av inteckningen. Åtgärden måste
självfallet biträdas av både fastighetsägaren och pantbrevets innehavare.
Vid nu angivna förhållanden framstår som naturligast, att fastighetsägaren
står som sökande till åtgärden. Lagrådet förordar, att förevarande paragraf
omarbetas så att vad nu anförts kommer till uttryck.

Med det betraktelsesätt som anlagts i det föregående innebär det andra i
förevarande paragraf föreslagna förfarandet — utbyte av flera pantbrev mot
ett — att två inteckningar sammanförs till en. Ett sådant förfarande kan ej
anses helt invändningsfritt. Företrädesrätten för de skilda beloppen är att
räkna från ansökningsdagarna för de tidigare inteckningarna; detta torde
ej vålla någon olägenhet med hänsyn till kravet att inteckningarna skall ha

302 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lika företrädesrätt eller företrädesrätt omedelbart efter varandra. Emellertid
kan läget vara det att borgenären har en gällande panträtt på grund av det
ena pantbrevet, medan upplåtelsen av panträtt på grund av det andra pantbrevet
är ogiltig till följd av exempelvis bristande god tro. Avser inteckningarna
flera fastigheter, kan fördelningen av ansvaret mellan fastigheterna
skola ske efter olika grunder beträffande de ursprungliga inteckningarna.

Sammanföringen av inteckningarna kan självfallet ej få påverka dessa sist
antydda förhållanden och vissa rättsverkningar av de ursprungliga inteckningarna
måste därför bestå även efter sammanföringen. De här angivna
förhållandena gör, att det ej alltid står klart vilken rätt innehavet av det nya
pantbrevet medför. Upptagande av det institut varom nu är fråga bör därför
ej ske med mindre ett betydande praktiskt behov föreligger. Vad i remissprotokollet
anförts ger ej material för bedömande av sistnämnda spörsmål.
Vidare må framhållas, att en förutsättning för sammanföring självfallet är
att inteckningarna gäller i samma fasta egendom. Detta bör komma till uttryck
i lagtexten.

Behov av lagregel kan ej anses föreligga för en åtgärd, varigenom ett pantbrev
utan att inteckningen förändras utbytes mot ett annat. Utan att det uttryckligen
anges i lagtexten bör uppspaltning och sammanföring kunna kombineras
så att exempelvis två inteckningar utbytes mot tre, av vilka en stammar
från båda de ursprungliga.

Under åberopande av vad nu anförts förordar lagrådet att -— om sammanföringsinstitutet
anses böra upptagas i balken —- förevarande paragraf gives
denna lydelse:

8 §. Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande
av pantbrevets innehavare uppspaltas i två eller flera inteckningar (uppspaltning).
På begäran skall därvid bestämmas i vilken ordning inteckningarna
sinsemellan skola medföra företrädesrätt. Härom gäller i övrigt 6 §
andra punkten.

Två eller flera i samma fastighet gällande inteckningar får på ansökan av
fastighetsägaren och efter medgivande av pantbrevens innehavare sammanföras
till en inteckning, om inteckningarna äga lika rätt eller ha företrädesrätt
omedelbart efter varandra (sammanföring).

Sker uppspaltning eller sammanföring, skola de pantbrev som utfärdats
på grundval av de ursprungliga inteckningarna utbytas mot pantbrev svarande
mot de nya inteckningarna.

9 §■

Lagrådet anser, liksom beträffande 8 §, naturligast att fastighetsägaren,
vilken är den som i sista hand har intresse av åtgärden, står såsom sökande
till denna. Om detta iakttages, måste paragrafen i övrigt något omarbetas.
Paragrafen kan, efter vissa ytterligare formella jämkningar, givas förslagsvis
följande lydelse:

Del A

303

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

9 §. Inteckning som besvärar endast en fastighet får på ansökan av fastighetsägaren
och efter medgivande av pantbrevets innehavare nedsättas efter
annan inteckning eller inskrivning av rättighet (nedsättning). Inteckning
som nedsättes efter annan inskrivning gäller efter inskrivning med lika rätt
som eller bättre rätt än denna även om detta ej anges i beslutet.

Första stycket äger motsvarande tillämpning i fråga om gemensam inteckning
med följande avvikelser.

Nedsättning efter annan inteckning får ske endast om inteckningarna
besvära samma fastigheter och nedsättningen skall genomföras på samma
sätt i samtliga dessa. Svarar fastighet endast enligt 6 kap. 18 § andra
stycket, fordras ej att den fastighetens ägare biträtt ansökningen.

För nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar endast en
av fastigheterna fordras medgivande även av innehavare av sådan inskriven
rättighet i annan av inteckningen besvärad fastighet som efter
nedsättningen kommer att gälla med lika rätt som eller sämre rätt än
inteckningen. Svarar fastigheten endast enligt 6 kap. 18 § andra stycket,
får nedsättning ske på begäran av pantbrevets innehavare och utan att
den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägare av
eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den ifrågavarande
svarar för brist i stamfastigheten.

Är fråga om nedsättning efter inskrivning av rättighet som besvärar
flera av fastigheterna, äger fjärde stycket tillämpning beträffande envar
av dem.

Ändras paragrafnumreringen i 6 kap. till följd av lagrådets förslag, fordras
att hänvisningarna till nämnda kapitel i förevarande och följande paragrafer
ändras.

10 §.

I likhet med vad som förordats beträffande ansökningar som avses i
8 och 9 §§ bör även vid ansökning om dödning fastighetsägaren anses
närmast att vara sökande. Med härav följande omredigering och med ytterligare
någon jämkning kan första stycket förslagsvis få lyda:

Inteckning får på ansökan av fastighetsägaren och efter medgivande
av pantbrevets innehavare dödas (dödning). För dödning av gemensam
inteckning krävs dock icke att ägare av fastighet som svarar endast enligt
6 kap. 18 § andra stycket biträtt ansökningen.

11 §•

I likhet med vad som skett beträffande åtgärderna enligt 8—10 §§
föreslår lagrådet, att vid relaxation fastighetsägaren skall anges som sökande
och pantbrevets innehavare lämna medgivande till åtgärden.

Om en gemensam inteckning skall relaxeras i någon av de intecknade
fastigheterna och dessa är besvärade av flera inteckningar, uppställes i

304 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förslaget det kravet att samtliga inteckningar skall undergå samma relaxation.
Inskränkningarna i möjligheterna till relaxation bör emellertid ej
gå längre än att homogenitetskravet ej trädes för när. Hinder bör sålunda
ej möta att t. ex. avlyfta en inteckning från den ena av två gemensamt
intecknade fastigheter, medan övriga inteckningar relaxeras i den andra
fastigheten.

Vidare vill lagrådet erinra om att regeln i tredje stycket av förevarande
paragraf utgår från den nu gällande lagstiftningen rörande fastighetsbildning.
En ny fastighetsbildningslag är emellertid under utarbetande och
de ändringar som denna kan komma att innebära kan påkalla jämkningar
i regeln.

Godtages vad lagrådet ovan föreslagit, kan paragrafen med därav föranledd
omarbetning och vissa mindre jämkningar lämpligen erhålla följande
lydelse:

11 §. Gemensam inteckning får på ansökan av fastigheternas ägare och
efter medgivande av pantbrevets innehavare avlyftas från någon eller
några av fastigheterna (relaxation). Besväras fastighet, i vilken inteckningen
skall kvarstå, av panträtt eller annan rättighet som är inskriven
och äger rättigheten lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen, fordras
att innehavaren av sådan rättighet medgiver relaxationen. Svarar fastighet,
från vilken inteckningen skall avlyftas, endast enligt 6 kap. 18 § andra
stycket, får relaxation ske på begäran av pantbrevets innehavare och utan
att den biträtts eller medgivits av den fastighetens ägare eller av ägaren
av eller rättighetshavare i stamfastigheten eller fastighet som före den
ifrågavarande svarar för brist i stamfastigheten.

Svara fastigheterna för flera gemensamma inteckningar, får en av inteckningarna
icke avlyftas från en fastighet utan att sådana åtgärder
vidtagas med de övriga inteckningarna att fastigheten icke vidare svarar
för dem gemensamt med någon av de andra fastigheterna.

I område, som förvärvats av kommun för att ingå i gata eller annan
allmän plats inom stadsplan eller byggnadsplan, får på begäran av kommunen
relaxation ske utan hinder av vad förut stadgats om att för relaxation
fordras medgivande av fastighetsägare och rättighetshavare, såframt
sannolika skäl föreligga för att områdets värde uppgår till högst två procent
av stamfastighetens värde före avskiljandet av området och relaxationen
är väsentligen utan betydelse för fastighetsägarnas och rättighetshavarnas
rätt.

Om hur avstyckat område i annan ordning kan befrias från ansvar för
inteckning i stamfastighet finnas särskilda bestämmelser.

12 §.

Institutet uppdelning i den utformning det erhållit i det remitterade
förslaget möjliggör ej att man i något fall kan komma till resultat som

Del A

305

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

man ej kan nå redan genom en kombination av utbyte — enligt lagrådets
förslag uppspaltning — och relaxation. Lämpligheten av att komplicera
lagtexten med institutet framstår därför som diskutabel.

Yiss osäkerhet kan råda om vad som skall gälla som norm för fördelningen
av det primära ansvaret för en inteckning som kvarstår i mer
än en fastighet. Värdeförhållandet vid den ursprungliga inteckningens tillkomst
torde böra vara avgörande och ej värdeförhållandet vid tiden för
uppdelningen. Otvetydigt framgår detta dock knappast av lagtexten.

Förslaget att för denna särskilda art av åtgärder införa ett speciellt förfarande,
enligt vilket under inskrivningsmyndighetens medverkan förutsättningar
skall skapas för uppdelning, inger betänkligheter. En sådan
verksamhet måste nämligen anses mindre väl förenlig med den ställning
som enligt förslaget eljest tillkommer inskrivningsmyndigheten. Lagrådet
anser sig böra avstyrka, att de regler om ett uppdelningsinstitut som må
upptagas kommer att innefatta bestämmelser om ett särskilt förhandlingsförfarande.

Med hänsyn till vad lagrådet vid nästföregående paragrafer förordat
i formellt hänseende torde eventuellt blivande bestämmelser om uppdelning
böra undergå vissa jämkningar. Lagrådet framlägger följande förslag
till den lydelse paragrafen med beaktande därav skulle kunna erhålla.

12 §. Gemensam inteckning får på ansökan av ägare av fastighet som
svarar för inteckningen uppdelas i särskilda inteckningar så att var och
en av fastigheterna eller olika grupper av dessa svarar för en av de särskilda
inteckningarna (uppdelning). För uppdelning fordras medgivande
från dels ägarna av övriga fastigheter som svara för inteckningen, dels
innehavaren av pantbrevet, dels innehavare av panträtt eller annan rättighet
som är inskriven, om rättigheten gäller i en eller flera av fastigheterna
med lika rätt som eller sämre rätt än inteckningen. Medför uppdelningen
ej att fastighet svarar för inteckning vars belopp överstiger det
belopp, för vilket fastigheten tidigare svarade enligt 6 kap. 18 § första
stycket, kräves ej medgivande från rättighetshavare i fastigheten.

Svara de gemensamt intecknade fastigheterna för flera gemensamma
inteckningar, får uppdelning icke ske beträffande en av inteckningarna
utan att motsvarande åtgärd vidtages beträffande de övriga.

Sker uppdelning, skall pantbrev som utfärdats på grundval av den ursprungliga
inteckningen utbytas mot pantbrev svarande mot de särskilda inteckningarna.

14 §.

Den av lagrådet i det föregående föreslagna ändringen i fråga om vem
som skall stå som sökande till de angivna åtgärderna föranleder, att paragrafens
första stycke bör utgå och andra stycket lämpligen få den lydelsen,
att när innehavare av pantbrev lämnar medgivande till åtgärd som i 7—
12 § sägs, pantbrevet tillika skall ingivas.

306 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Självfallet är stadgandet att förstå så, att pantbrevet skall ingivas även
i det fall då innehavaren av detta sj älv äger uppträda såsom sökande.

15 §.

Det är tydligt, att fördelar vid behandling av inskrivningsärenden kan
vinnas, om enhetliga formulär tillämpas. Om statsmakterna ställer formulär
till förfogande till allmänhetens tjänst, kan man räkna med att dessa
kommer att användas nästan undantagslöst och de åsyftade fördelarna
därmed i allt väsentligt vinnas. Att däremot uppställa ett förbud mot att
göra ansökan eller anmälan annorledes än med anlitande av visst formulär
eller viss blankett kan medföra risk för rättsförluster. Lagrådet förordar,
att förevarande paragraf utgår.

Lagrådet har vid 6 kap. 1 och 2 §§ förordat viss komplettering i förevarande
kapitel, såvitt gäller reglerna om vilandebevis. Utan att det direkt utsäges
torde vara tydligt, att en vilandeförklarad ansökan om inteckning
kan bli föremål för åtgärd som avses i 7—12 § och att för en vilandeförklarad
ansöknings räkning medgivande kan lämnas till att en annan inteckning
undergår sådan åtgärd. Däremot bör uttryckligen angivas, att rätten
att tala för den vilandeförklarade ansökningen tillkommer endast innehavaren
av vilandebeviset. Lagrådet förordar därför en bestämmelse av innehåll,
att om åtgärd som avses i 7—12 § berör vilandeförklarad ansökan
om inteckning, vad som för sådan åtgärd är föreskrivet om pantbrevet och
dess innehavare i stället gäller vilandebeviset och innehavaren av detta.
Bestämmelsen torde lämpligen, om 15 § i det remitterade förslaget utgår i
enlighet med lagrådets hemställan, kunna upptagas under denna beteckning.

16 §.

Enligt lagrådets mening är denna paragraf, till vilken motsvarighet saknas
i 20, 21 och 23 kap., icke erforderlig.

17 §.

Med den omarbetning lagrådet föreslagit beträffande 1 och 2 §§ torde
innehållet i förevarande paragraf kunna sammanfattas under regeln, att
bestämmelserna i kapitlet utom i vad de avser gemensam inteckning skall
äga motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt, därvid med
lagfart skall likställas inskrivning av tomträtt. För övrigt må framhållas,
att andra stycket i förslagets utformning ej ger besked om huru skall förfaras,
när ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelsen är förklarad vilande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

307

23 KAP.

1 §•

Av skäl som anförts vid 7 kap. 1 § bör i lagtexten uttryckligen angivas,
att fråga är om annan genom avtal upplåten nyttjanderätt än tomträtt eller
om servitut som upplåtits genom avtal eller samfällighetsrätt.

En erinran må göras om att lagrådet vid 20 kap. 5 § berört frågor, som är
av intresse vid tillämpning även av förevarande paragraf.

2 §•

Lagrådet, som föreslagit på visst sätt ändrad lydelse av den mot punkt 3
i förevarande paragraf svarande regeln i 20 kap. 6 §, förordar att lydelsen
av punkt 3 jämkas på liknande sätt.

Punkt 4 utgör motsvarighet till 21 kap. 2 § 4. Dessa bestämmelser tager
sikte på så likartade situationer att de bör uttryckas på möjligast lika sätt,
varvid utformningen av bestämmelsen i 21 kap. kan tjäna som förebild.
Punkt 4 kan då få lyda »inskrivning av tomträtt i fastigheten är beviljad
eller sökt».

Vad angår kravet på lagfart i punkt 5 vill lagrådet till en början hänvisa
till vad lagrådet om motsvarande krav för inskrivning av tomträtt anfört
vid 21 kap. 2 §. De där uttalade synpunkterna äger tillämpning även när
fråga är om rättighet som avses i detta kapitel.

Ytterligare må särskilt beröras det av lagberedningen behandlade fallet
att upplåtelse av bl. a. rättighet som avses i förevarande kapitel skett i samband
med överlåtelse av fastigheten. Beredningen har upptagit en bestämmelse
av innehåll, att ansökan om inskrivning av sådan rättighet skall
avslås, om lagfart ej är sökt för vare sig upplåtaren eller överlåtaren. Med
upplåtaren avses härvid uppenbarligen den nye ägaren. Enligt lagberedningen
skulle således avslag icke följa, om blott överlåtaren sökt lagfart på
sitt fång. Departementschefen har emellertid ansett, att anledning icke föreligger
att göra något sådant undantag från den eljest allmänt gällande
regeln om lagfart för upplåtaren. I detta sammanhang vill lagrådet framhålla,
att en rättighet, som upplåtes på angivna sätt, kan skyddas genom
att överlåtelsen förknippas med villkor, som inskränker den nye ägarens
rätt att disponera över fastigheten till men för rättigheten. Ett sådant förbehåll
skall enligt 20 kap. 14 § i det remitterade förslaget antecknas i fastighetsboken.

Hänvisningen i punkt 6 till 17 kap. 5 § får ändras, om lagrådets förslag
beträffande nämnda paragraf godtages.

Beträffande bestämmelsen i sista stycket av förevarande paragraf erinrar
lagrådet om vad lagrådet anfört därom vid behandlingen av 21 kap. 2 §.

308

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 §•

Punkterna 2 och 3 har samma innebörd som 3 § 2 i 21 kap. och torde böra
ersättas av ett stadgande, utformat i anslutning till sistnämnda bestämmelse.

Regeln i punkt 4 har fått sådan utformning att den gäller endast sådan
del av fastighet som återstår efter det att område eller andel genom köp,
byte eller gåva överlåtits på annan. Enligt lag den 29 november 1968 (nr
579) med vissa bestämmelser om förvärv av område av fastighet skall emellertid
område av fastighet genom legat kunna övergå till särskild ägare
under villkor att fastighetsbildning kommer till stånd, varemot avtal om
bodelning, arvskifte och delning av bolags m. fl. sammanslutningars tillgångar
med liknande innehåll frånkännes verkan. Denna lag bygger på vissa
av lagberedningen framlagda förslag till följdändringar till balken. Beredningens
förslag behandlar även frågan om övergång av andel i fastighet
genom legat, bodelning etc. och denna fråga är fortfarande beroende på
prövning inom departementet. Förevarande punkt bör enligt lagrådets mening
utformas på sådant sätt att den omfattar även de fall då genom annan
rättshandling än köp, byte och gåva del av fastighet kan, under förutsättning
att fastighetsbildning sker, tilläggas annan än den som har återstoden.

4 §•

Situationen är här den att två rättigheter skall inskrivas i samma fastighet
på samma inskrivningsdag och att därvid på grund av eljest gällande
regler den ena rättigheten kommer att äga företräde framför den andra.
En bestämmelse ges att vid inskrivningen skall, om innehavaren av den
företrädesberättigade rättigheten begär det och fastighetsägaren lämnat
sitt samtycke, meddelas förklaring av innebörd att företrädesordningen omkastas.
Sökande i inskrivningsärende som här avses kan vara antingen
rättighetshavaren eller fastighetsägaren. Har någon av dem sökt inskrivning,
bör han i det ärendet kunna eftergiva företrädesrätten utan den andres
samtycke; det står ju i den andres makt att bevara företrädesrätten
genom att senast samma inskrivningsdag själv söka inskrivning. Lagberedningen
har också i sitt förslag som enda villkor för meddelande av förklaring
om ändrat företräde stadgat, att sökanden begär det. Lagrådet hemställer,
att paragrafen i det angivna hänseendet ändras till överensstämmelse
med lagberedningens förslag.

8 §.

I anslutning till vad lagrådet hemställt i fråga om 22 kap. 17 § bör till
första stycket fogas orden »därvid med lagfart skall likställas inskrivning
av tomträtt» samt andra stycket utgå.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

309

II. Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 20 februari 1970.

Närvarande:

justitierådet Riben,
regeringsrådet Hjern,
justitierådet Bergsten,
justitierådet Gyllensvärd.

Enligt lagrådet den 17 oktober 1969 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen
av Halland, i statsrådet den 19 september 1969, hade Kungl. Maj :t
förordnat, att lagrådets yttrande skulle enligt 87 § regeringsformen inhämtas
över förslag till ändringar i och tillägg till den nya jordabalken.

Förslaget, som finns bilagt detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits,
2 kap. 4 och 5 §§ av hovrättsassessorn Lars Tottie, 8—11 kap. av departementsrådet
Sven Larsson och förslaget i övrigt av hovrättsassessorn
Lars-Göran Åsbring.

Förslaget föranledde följande yttranden.

Utgångspunkter för granskningen

Lagrådet:

Efter remisser den 11 februari 1966 och den 20 januari 1967 har lagrådet
i annan sammansättning den 17 februari 1969 avgivit utlåtande över förslag
till 1—7 och 13—23 kap. JB.

Därefter har till lagrådet remitterats:

den 29 november 1968 förslag till lag om införande av JB — vilket förutsattes
senare skola kompletteras med särskilda övergångsbestämmelser till
8—12 kap. — samt till viss annan följ dlagstiftning till balken,

den 19 september 1969 nu ifrågavarande förslag till ändringar i och tilllägg
till JB, omfattande dels 8—12 kap. — av vilka 8—11 kap. behandlar
arrende och 12 kap. hyra — och dels åtskilliga ändringar i de tidigare remitterade
kapitlen, samt

samma dag — enligt särskilt remissprotokoll — förslag till viss ytterligare
följ dlagstiftning till JB, omfattande bl. a. övergångsbestämmelser till
8—12 kap.

Vissa av de föreslagna ändringarna i de tidigare remitterade kapitlen
i JB sammanhänger nära med några av de lagförslag som ingår i den sistnämnda
remissen. Föredragningen i förevarande ärende har i den omfattning
som betingas av sambandet omfattat även dessa lagförslag.

310 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I förslaget till ändringar i de förut remitterade kapitlen har på några
punkter beaktats erinringar som framställts av lagrådet i utlåtandet den
17 februari 1969. Till utlåtandets innehåll i övrigt har departementschefen
inte tagit ställning i remissprotokollet. Vid granskning av det föreliggande
förslaget har lagrådet i sin nya sammansättning självfallet att i första
hand hålla sig till den remitterade lagtexten. Där nyheterna i förslaget berör
bestämmelser, beträffande vilka den tidigare lagrådsgranskningen resulterat
i erinringar som departementschefen ännu inte tagit ställning till,
kommer lagrådet dock även att — i den mån så kan anses erforderligt —
ägna uppmärksamhet åt frågan hur ändringarna bör anpassas till en i enlighet
med de gjorda erinringarna reviderad lagtext.

Beträffande åtskilliga bestämmelser i de tidigare remitterade kapitlen
har lagrådet i utlåtandet den 17 februari 1969 förklarat, att den slutliga
granskningen måste anstå till dess resultatet av pågående lagstiftningsarbete
inom vissa angränsande rättsområden remitterats till lagrådet eller
att i vart fall de spörsmål som reglerades av bestämmelserna borde ytterligare
uppmärksammas under det fortsatta lagstiftningsarbetet. Den väntade
lagstiftning till vilken lagrådet sålunda hänvisade var främst dels arrende-
och hyreskapitlen i JB, som bildar huvudinnehållet i den nu föreliggande
tilläggsremissen, dels den nya lagstiftningen om exekution i fast
egendom och dels den nya fastighetsbildningslagen.

Spörsmål om sådana ändringar i de tidigare remitterade kapitlen som
enligt lagrådets ovannämnda utlåtande borde övervägas i samband med
arrende- och hyreslagstiftningen kommer i det följande att uppmärksammas
även i den mån de inte berörts i remissprotokollet.

De delar av det nu remitterade förslaget som har anknytning till exekutionsrätten
har utarbetats med hänsynstagande till de år 1967 i UL införda
reglerna om särskild exekution i fastighetstillbehör. Därjämte har innehållet
i den lagstiftning som kommer att grundas på lagberedningens betänkande
Utsökningsrätt VIII (SOU 1968: 64) — FfL och därtill anslutande
ändringar i UL — åtminstone i viss utsträckning anteciperats. Lagrådet
vill emellertid understryka, att en ytterligare översyn av hithörande delar
av JB bör ske i samband med att de exekutionsrättsliga reglerna får sin definitiva
utformning. Bl. a. är det av vikt att bestämmelserna i JB anpassas
till den blivande exekutionslagstiftningens systematik och terminologi. På
några punkter har ovissheten om vad de exekutionsrättsliga reglerna kommer
att innehålla medfört, att lagrådet inte heller i sak kunnat ta någon
bestämd ståndpunkt till föreslagna bestämmelser i JB.

De bestämmelser i det remitterade förslaget som har anknytning till fastighetsbildningslagstiftningen
har utarbetats mot bakgrund av det förslag
till FBL som remitterades till lagrådet den 19 april 1968. I viss utsträckning
har hänsyn även tagits till erinringar mot sistnämnda förslag som lagrådet
— i den särskilda sammansättning lagrådet hade för denna gransk -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 311

ningsuppgift — framställt i utlåtande den 2 juni 1969. Vid granskningen
av de aktuella bestämmelserna i JB utgår lagrådet från den utformning
FBL:s lagtext fått i propositionen den 26 september 1969, nr 128. I den mån
de spörsmål med anknytning till både JB och PBL, som enligt lagrådets utlåtande
den 17 februari 1969 borde särskilt uppmärksammas vid det fortsatta
lagstiftningsarbetet, varken fått sin lösning genom propositionen till FBL
eller berörts i det nu föreliggande remissprotokollet förutsätter lagrådet att
de kommer att upptagas till behandling i annat sammanhang.

Den ännu inte avslutade granskningen av förslaget till lag om införande
av JB har på några punkter aktualiserat frågor om ändringar i själva
balken. Frågor av denna art behandlas i det följande vid 1 och 6 kap.

1 KAP.

Lagrådet:

I lagrådsutlåtandet den 17 februari 1969 har framhållits, att mellan de
regler i förevarande kapitel som innefattar nyheter och övergångsbestämmelserna
råder ett så nära samband att det vid prövningen av övergångsproblemen
kan framstå som motiverat att jämka de i kapitlet upptagna
reglerna. Vid den granskning av förslaget till lag om införande av JB som
hittills ägt rum har lagrådet i sin nya sammansättning inte funnit anledning
till sådan jämkning i vidare mån än såvitt gäller regeln om nyttjanderätt
till landvinning. På sätt nedan anges vid 7 § föreslås nu, att denna
regel får en något ändrad avfattning.

I nämnda utlåtande har även berörts placeringen av den regel om s. k.
gränshävd som enligt departementschefens mening borde hänföras till övergångsbestämmelserna
och som i lagrådsremissen den 29 november 1968
upptagits i lagen om införande av JB som 16 §. Såsom anföids i utlåtandet
bör denna paragraf införas i själva balken. Den kan därvid lämpligen
placeras efter 5 § i detta kapitel och alltså erhålla beteckningen 6 §. Beträffande
bestämmelsens sakliga innehåll vill lagrådet i detta sammanhang anföra
följande.

För att gränshävd skall tillerkännas rättsverkan krävs enligt förslaget i
första hand, att den grundats på överenskommelse. Det får förutsättas, att
överenskommelsen inte behöver vara uttrycklig. Förslaget upptar i detta
sammanhang även en bevisregel. Det sägs sålunda, att det skall visas eller
framgå av omständigheterna att överenskommelse föreligger. Vad som är
skälet till att »framgår av omständigheterna» upptagits som alternativ till
»visas» har ej angivits, men det torde vara avsett att därmed markera, att
som bevisning angående uppkomsten av hävden bör godtagas även utredning
varigenom endast indirekt kan påvisas att fråga är om en genom överenskommelse
vidtagen gränsjustering. Att andra och strängare krav på

312 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bevisningen inte uppställs synes väl motiverat med hänsyn till att det bär
gäller förhållanden som ligger långt tillbaka i tiden och därför ofta är svårutredda.
Det är emellertid opåkallat att i lagtexten dessutom använda uttrycket
»visas».

Såsom förutsättning för att gränshävd skall gälla uppställs vidare i förslaget
bl. a. att gränsen i den avvikande sträckningen hävdats oklandrat under
minst tjugo år. Att hävden varit oklandrad får språkligt närmast anses
betyda, att den inte angripits genom talan vid domstol. Departementschefens
uttalanden i motiveringen till stadgandet ger emellertid vid handen, att det
är avsett att hävden över huvud skall ha lämnats utan invändning av berörda
rättsägare. Det framgår ej klart vilken betydelse som en invändning mot
hävden under tjugoårstiden skulle få, men tanken torde vara att ny tid skall
börja löpa, om hävden trots invändningen fortsätter. Ett tid efter annan —
kanske med åtskilliga års mellanrum — uttalat missnöje med förhållandena
skulle alltså kunna vara tillräckligt för att hålla gränsfrågan svävande.
Värdet av bestämmelsen skulle härigenom väsentligen reduceras. Å andra
sidan synes det vara alltför strängt att endast tillägga talans väckande vid
domstol hävdebrytande verkan. Särskilt i sådana fall, där tjugoårstiden
gått till ända före balkens ikraftträdande, vore det föga tilltalande om man
skulle bli nödsakad att helt bortse från allvarliga protester, som fastighetsägare
kan under nämnda tid ha riktat mot hävdeförhållandena men som han
ej ansett sig böra förrän eventuellt vid senare tidpunkt fullfölja genom talan
vid domstol. Uppenbart är emellertid att hänsyn inte skall tagas till endast
vagt uttalande invändningar, som varit att uppfatta mer som allmänt uttryck
för missnöje än som en begäran om rättelse. För att hävdetiden skall
anses bruten bör alltså fordras, att ett bestämt anspråk framställts på ändring
av hävden till närmare överensstämmelse med den gränslinje som
skulle ha gällt, om sämjeägoutbyte eller liknande åtgärd inte förekommit.
Det synes inte stridande mot den terminologi som kommit till användning
i den nya balken eller eljest olämpligt att låta uttrycket »oklandrat» få beteckna
den situation som enligt vad nu angivits bör utgöra förutsättning
för att gränshävd skall uppkomma. Åt rättstillämpningen torde få överlämnas
att i övrigt bestämma, när avbrott i hävdetiden kan anses ha inträtt.

I remissprotokollet den 29 november 1968 har departementschefen berört
frågan om vid vilken tidpunkt överenskommelse som ligger till grund för
hävden senast skall ha ingåtts. Han har därvid andragit visst skäl för att
inte göra regeln om gränshävd tillämplig på överenskommelse från tiden
efter det att förbud mot sämjedelningar infördes men likväl stannat för att
låta den nya balkens ikraftträdande vara avgörande. Visserligen kan även
ytterligare motiv åberopas för den andra ståndpunkten, bl. a. innehållet i
1962 års lag om äganderättsutredning, lagfart och sammanläggning av fastigheter
i vissa fall. Enligt denna lag skall man vid äganderättsutredning beakta
sämjeägoutbyten från tiden före den 1 juli 1962, då det allmänna förbudet

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 313

mot sämjedelning trädde i kraft, men ej senare åtgärder av detta slag. Frågan
har emellertid, såsom framgår av remissprotokollet, ringa praktisk betydelse,
och den lösning som upptagits i det remitterade förslaget har sådana
skäl för sig att förslaget härvidlag ej bör frångås.

Under hänvisning till vad som anförts i det föregående hemställer lagrådet,
att 16 § promulgationslagen upptages i förevar ande kapitel i balk en
med beteckningen 6 § samt att orden »visas eller» får utgå ur lagtexten. Med
hänsyn till den föreslagna ändrade placeringen av bestämmelsen måste viss
redaktionell jämkning också göras.

7 §

Enligt denna paragraf får ägare av fastighet, som är belägen intill vattenområde
men som till följd av att stranden förskjutes blir skild från vattnet,
nyttja området mellan fastigheten och vattnet, under förutsättning att
området är av ringa omfattning och att dess ägare inte lider men av betydelse.
Paragrafen är avsedd att äga tillämpning även i det fallet att fastigheten
redan före nya balkens ikraftträdande skilts från vattnet. Att detta
är meningen framgår av 13 § förslaget till promulgationslag, vari anges att
bestämmelserna i 1—3 kap. nya balken i princip äger tillämpning även om
förhållande som avses i bestämmelserna inträtt före ikraftträdandet. Enligt
vad lagrådet funnit bör emellertid en generell, för 1—3 kap. gemensam
övergångsregel med det föreslagna innehållet ej upptagas i promulgationslagen.
Såvitt angår stadgandet i förevarande paragraf erfordras enligt lagrådets
mening ej någon särskild övergångsbestämmelse, enär stadgandet
knappast innebär annat än ett lagfästande av en ordning som redan tilllämpas
och övergångsfrågorna därför synes vara av ringa praktiskt intresse.
Eventuell anledning till tvekan om lagrummets tillämplighet också
beträffande äldre landvinningar torde böra undanröjas genom att dess avfattning
jämkas så att — liksom enligt lagberedningens förslag — själva
tempusvalet inte motsäger att stadgandet gäller även i fråga om redan
uppkomna förhållanden.

Lagrådet hemställer under åberopande av det anförda att orden »Blir
fastighet som är belägen intill vattenområde skild från vattnet till följd av
att stranden förskjutes» ersättes med »Har fastighet blivit skild från angränsande
vattenområde genom att stranden förskjutits».

2 KAP.

Lagrådet:

1 §

Såsom en konsekvens av, bl. a., upphävandet av 1920 års lag om registrering
av elektriska anläggningar m. m. skall enligt det nu remitterade förslaget
tredje stycket i denna paragraf utgå. I sammanhanget bör emellertid

314 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

också uppmärksammas, att regeln i andra stycket om servitutsanläggnings
egenskap av tillbehör till den härskande fastigheten föreskriver undantag
såvitt gäller elektrisk starkströmsledning. Bestämmelsen härom, vartill motsvarighet
återfinns i 1966 års lag om vad som är fast egendom, har uppenbarligen
samband med regleringen i 1920 års lag, och ett upphävande av
sistnämnda författning aktualiserar därför frågan om det är motiverat
att låta undantagsbestämmelsen finnas kvar. Vid tillkomsten av 1966 års
lag uttalades, att det skulle vara mindre lämpligt att ge en kraftledning karaktär
av tillbehör till den härskande fastigheten i de delar ledningen uppförts
på annan fastighet med stöd av servitut, medan det särskilda registreringsförfarande!
enligt 1920 års lag skulle erfordras för att göra ledningen
till fastighetstillbehör i övriga delar. En sådan ordning skulle, hette det, te
sig oegentlig och i förhållande till den lösning som 1920 års lag erbjöd
opraktisk. I det till grund för 1966 års lag upprättade departementsförslaget
gjordes därför ifrågavarande undantag för ledningar, som dragits
över annans fastighet med stöd av servitut. Enligt departementschefen var
avsikten, att 1920 års lag tills vidare skulle exklusivt reglera frågan huruvida
kraftledningar som framgick över annans mark utgjorde fast egendom
(NJA II 1966 s. 27).

Fastän det var förekomsten av de särskilda registreringsbestämmelserna
i 1920 års lag som föranledde undantaget i 1966 års lag, synes ett upphävande
av registreringsbestämmelserna ej med nödvändighet behöva medföra
att ledningar på annans mark behandlas enligt de allmänna tillbehörsreglerna.
Tänkbart är alltså att låta undantagsbestämmelsen fortfarande
gälla. Detta skulle få till följd att ledningarna i och med att verkan av registreringen
upphör övergår till att bli lös egendom. Härigenom kommer
ledningarna ej att kunna utnyttjas som kreditunderlag annat än genom företagsinteckning.
Olägenheten härav förringas visserligen i någon mån av
att, på sätt framgår av uttalanden i remissen den 19 september 1969 angående
följdlagstiftning till JB, ägaren av fastighet med elektrisk station torde
bli nödsakad att, oavsett hur den nu behandlade frågan löses, anlita företagsinteckning,
när han vill belåna sådana delar av den elektriska anläggningen
som han på annan grund än servitut innehar på mark utanför den
egna fastigheten. Mest fördelaktigt för ägare och långivare och samtidigt mest
lämpligt även från andra synpunkter måste dock vara att ej bibehålla undantagsbestämmelsen
utan låta kraftledningar på annans mark helt följa allmänna
regler, d. v. s. att låta dem bli tillbehör till stationsfastigheten i den
mån de innehas med servitutsrätt till förmån för denna fastighet. Viss övergångsreglering
är emellertid behövlig så att hittillsvarande system får bestå
så länge registreringen enligt 1920 års lag är gällande.

Under hänvisning till det sagda föreslår lagrådet att andra punkten i
andra stycket får utgå.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

315

4 §

I anslutning till denna paragraf redovisas i remissprotokollet en framställning
från Svenska Mejeriernas Riksförening u. p. a. angående ändring
av tillbehörsreglerna i lagen om vad som är fast egendom. Framställningen
gäller s. k. gårdstankar, som uthyres från mejeriföreningarna till mjölkleverantörerna.
Till grund för framställningen ligger uppfattningen, att sådana
tankar är att anse som byggnadstillbehör, och denna uppfattning har
i flertalet av de över framställningen avgivna remissyttrandena inte ifrågasatts.
Departementschefen har emellertid givit uttryck åt den meningen,
att tankarna inte är att betrakta som byggnadstillbehör, då de ej kan anses
tillförda fastigheten av fastighetsägaren. Någon ändring av lagtexten i förhållande
till gällande rätt och 1966 års JB-remiss föreslås ej, bortsett från
ett tillägg beträffande föremål som förvärvats med återtagandeförbehåll.

Lagrådet finner ej anledning till erinran mot att paragrafen upptages i
nya balken i lydelse enligt nu föreliggande remiss. Vad angår departementschefens
uttalanden rörande gårdstankarna bör understrykas, att frågan om
innebörden av gällande rätt ankommer på rättstillämpningen att lösa och
att uttalandena alltså främst har betydelse såsom motiv till nya balkens
regler.

5 §

I fråga om sådana förvärv som avses i första stycket framgår redan av
4 §, att det med förvärvet förbundna villkoret inte kan av överlåtaren göras
gällande mot tredje man, sedan fastighetens ägare tillfört fastigheten
föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten. Med hänsyn härtill
behöver någon tvekan inte råda om att förevarande paragraf tar sikte
på det obligationsrättsliga förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren-fastighetsägaren.
Något förtydligande erfordras ej. En jämkning sådan
som den föreslagna kan snarast verka förvillande genom att ge intryck av
att paragrafen reglerar frågan om villkorets giltighet också mot annan än
förvärvaren, exempelvis mot dennes borgenärer. Lagrådet får därför avstyrka
det nu framlagda förslaget om ändrad lydelse av paragrafen.

4 KAP.

1 §

Lagrådet:

Till paragrafen har i det nu remitterade förslaget fogats ett tillägg med
hänvisning till bestämmelserna om utfärdande av köpebrev efter exekutiv
försäljning. Genom hänvisningen, som förutom de i remissprotokollet
nämnda 43 och 56 §§ FfL torde avse även 66 § FfL, erinras om att den
skriftliga köpehandlingen vid exekutiv försäljning utfärdas icke av parter -

316 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

na utan av överexekutor. Reglerna om exekutiv försäljning av fast egendom
innebär emellertid även eljest betydande avvikelser från JB:s regelsystem.
Vidare bör uppmärksammas, att det finns andra fall, då särskild ordning
för fastighetsför sälj ning gäller (se t. ex. 1904 års lag om samäganderätt, 6—
13 §§). Om en hänvisning skall upptagas, bör den därför, för att ej bli missvisande,
vara mera allmänt hållen. Det torde emellertid utan hänvisning
vara klart att, i den mån särskilda bestämmelser finns, dessa tar över JB:s
regler. Hänvisning i ämnet kan således undvaras.

6 KAP.

Justitierådet Riben och regeringsrådet Hjern:

Enligt de inledande bestämmelserna i detta kapitel upplåtes panträtt
genom överlämnande av pantbrev, utfärdat på grundval av inteckning. Kapitlet
i övrigt behandlar innebörden och rättsverkningarna av sålunda upplåten
panträtt. Sökta men ej beviljade inteckningar beröres ej i kapitlet.
Av departementschefens uttalanden vid 22: 4 framgår visserligen, att även
s. k. vilandebevis skall kunna användas till upplåtelse av panträtt, som
därvid blir villkorad av att inteckning beviljas (jfr Utsökningsrätt VIII, 3 §
första stycket, 28 § tredje stycket och 34 § första stycket 1 FfL samt 151 §
UL), men man har alltså inte i 6 kap. reglerat detta ämne. Förhållandet
uppmärksammades av lagrådet i dess utlåtande den 17 februari 1969. Lagrådet
fann det på goda grunder kunna hävdas, att grundläggande regler
om hur panträtt på grund av vilandebevis kommer till stånd och vad den
innebär borde upptagas i kapitlet. Då en sådan reglering ansågs skola bli
tämligen vidlyftig och då fallen med vilandebevis kunde väntas bli sällsynta,
fann sig dock lagrådet kunna underlåta att påyrka regler av detta
slag.

I förslaget till lag om införande av JB inledes de särskilda övergångsbestämmelserna
med avseende på 6 kap. med ett stadgande av innehåll att
kapitlets bestämmelser med vissa undantag äger tillämpning på inteckning
för fordran som beviljats eller sökts före balkens ikraftträdande (20 §).
De närmast följande paragraferna (21—23 §§) preciserar innebörden härav.
Bl. a. stadgas att en äldre inteckningshandling skall, om inteckningen är
förklarad vilande, anses som ett vilandebevis på inteckningens kapitalbelopp
(21 §).

De föreslagna övergångsbetämmelserna ger enligt vår mening anledning
att på nytt överväga frågan om att komplettera 6 kap. med regler
om panträtt på grund av vilandebevis. Att i fråga om inteckning som vid
balkens ikraftträdande är sökt men ej beviljad föreskriva tillämpning av
bestämmelser som endast behandlar panträtt på grund av beviljad inteckning
är uppenbarligen otillfredsställande. Eftersom det förutsättes, att även

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 317

efter JB:s genomförande inteckning som förklaras vilande skall kunna utnyttjas
för pantsättning, föreligger här inte enbart ett övergångsproblem av
beskaffenhet att helt böra få sin lösning i promulgationslagen. Den anmärkta
inadvertensen synes i stället böra avlägsnas genom att — såsom även av
andra skäl är väl motiverat — regler om panträtt på grund av vilandebevis
upptages i 6 kap. Bestämmelserna behöver såvitt vi kan finna inte
bli särskilt vidlyftiga. Om 1 och 2 §§ utformas på sätt lagrådet i sin tidigare
sammansättning föreslagit, kan lämpligen i ett andra stycke av 2 §, inskjutet
mellan de föreslagna båda styckena, stadgas att, om ansökan om
inteckning förklaras vilande enligt 22: 4 och vilandebeviset överlämnas som
pant för fordran, borgenären erhåller en av inteckningens beviljande villkorad
panträtt. Härtill bör fogas en bestämmelse att i fortsättningen av
kapitlet med pantbrev avses även vilandebevis.

Givetvis måste vi här reservera oss för möjligheten att frågan om panträtt
på grund av vilandebevis kan komma i ett ändrat läge genom den utformning
lagstiftningen om exekution i fast egendom slutligen får.

11 §

Lagrådet:

I remissprotokollet påpekas den skillnad mellan 36 § 1 mom. andra
stycket IF och lagrummets motsvarighet i förevarande paragraf i dess lydelse
enligt 1966 års JB-remiss som ligger i att uttrycket »kunnat utgå» utbytts
mot »utgått». Anledningen till denna ändring uppges vara att man inte velat
tillåta, att exekutiv försäljning av någon eller några av flera gemensamt
intecknade fastigheter ger upphov till ett s. k. stympat gemensamt inteckningsansvar
— innebärande en begränsning av det subsidiära ansvaret —
för de övriga. Även i sin lydelse enligt det nu remitterade förslaget är bestämmelsen
avsedd att möjliggöra utkrävande i full omfattning av ej försålda
fastigheters gemensamma ansvar för inteckningen till den del den
efter nedskrivning på grund av utfallen betalning fortfarande gäller.

Huruvida IF:s uttryck »kunnat utgå» kan åberopas som stöd för en begränsning
av de ej försålda fastigheternas subsidiära ansvar för återstående
del av inteckningen torde vara tvivelaktigt. Att enligt gällande rätt en sådan
begränsning i vissa fall inträder är emellertid klart, även om förutsättningarna
för att den exekutiva försäljningen skall medföra denna verkan delvis
är omtvistade (se Olivecrona, Inteckningsförordningen, sjunde uppl.,
s. 127, och där angiven litteratur). En ändring på denna punkt är knappast
någon nödvändig konsekvens vare sig av panträttens allmänna utformning
i JB eller av den nya lagstiftningens behandling i övrigt av frågor om
gemensamma inteckningar. De praktiska olägenheterna av ett stympat gemensamt
ansvar är emellertid påtagliga och torde få tillmätas större vikt
än betänkligheterna mot en sådan ansvarsövervältring som kan bli följden
av full gemensam ansvarighet för återstående del av inteckningen. Den i

318 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

remissprotokollet intagna ståndpunkten bör därför i sak godtagas. Då med
hänsyn till vad förut anförts olikheten i förhållande till gällande rätt knappast
kan sägas klart framgå av skillnaden i uttryckssätt mellan IF och
den föreslagna lagtexten, skulle det möjligen kunna anses behövligt med
en uttrycklig bestämmelse av innehåll att ej försålda fastigheters inbördes
ansvarighet för återstående del av inteckningen icke påverkas av försäljningen.
Enligt lagrådets mening kan dock en sådan bestämmelse undvaras.

12 §

Lagrådet:

Såsom framgår av det i remissprotokollet omnämnda lagrådsyttrandet
över förslaget till FBL kan det finnas anledning att vid utformning av bestämmelsen
i denna paragraf om krav på medgivande från rättighetshavare,
när innehavare av gemensam inteckning vill avstå från rätt till
betalning vid medelsfördelning, uppmärksamma vad som är avsett att
gälla beträffande medgivande från olika rättsägare dels när vid fastighetsreglering
fråga uppkommer om att fördela fastighetsägare tillkommande
ersättning (5: 16 FBL) eller att på grund av fastighetsägares samtycke genomföra
en reglering med avsteg från vissa bestämmelser till skydd för enskilt
intresse (5: 18 FBL), dels när fråga är om relaxation (22: 11 JB).
Vid tillämpning såväl av 6: 12 JB enligt nu föreliggande balkförslag som
av 5:16 och 18 FBL enligt det genom prop. 1969: 128 framlagda förslaget
skall ej i något fall fordras medgivande från innehavare av andra inskrivna
rättigheter än panträtt. I detta avseende har således, såsom departementschefen
också påpekar, vidtagits en ändring beträffande bestämmelsen
i förevarande paragraf. Någon motsvarande ändring har däremot inte
föreslagits såvitt gäller 22: 11 JB, som för relaxation fortfarande uppställer
krav på medgivande, förutom från fastighetsägare och innehavare av
vissa panträtter, i en del fall även från innehavare av andra inskrivna rättigheter.
Anledningen till den olika behandlingen har inte berörts i remissprotokollet.
Denna torde emellertid kunna försvaras. En relaxation kan
fastighetsägaren otillbörligt utnyttja till skada för rättighetshavare, om
dennes medverkan inte skulle krävas. Detsamma gäller f. ö. vissa åtgärder
enligt 22: 9 och 12 som likaledes förutsätter medgivande av rättighetshavare
och beträffande vilka någon ändring i detta hänseende inte ifrågasatts.
Vid sådan medelsfördelning som avses i förevarande paragraf torde
det i praktiken inte finnas möjlighet till liknande manipulationer. Den
föreslagna ändringen ger därför ej anledning till några betänkligheter.

15 §

Lagrådet:

Genom det nytillkomna stycket i paragrafen regleras avstycknings inverkan
på inteckningsrätten, när samfällighet eller ägovidd av samfällighet

Kung!. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 319

avstyckas. Närmare redogörelse för de överväganden som ligger till grund
för den föreslagna regleringen lämnas i lagrådsremissen den 19 september
1969 angående följ dlagstiftning till JB. Lagrådet har ej något att erinra mot
de allmänna principer på vilka förslaget i denna del vilar och som innebär,
att avstyckning av samfälld mark i fråga om ansvaret för inteckning i stamfastigheterna
får samma verkan som en relaxation enligt JB i den avstyckade
marken samt att bestämmelser om de begränsningar i möjligheterna till
avstyckning som till följd härav blir nödvändiga tas upp i FBL, medan i JB
endast anges att den avstyckade fastigheten inte svarar för inteckning i
stamfastighet. Emellertid vill lagrådet fästa uppmärksamheten på ett förhållande
som inte blivit belyst under ärendets hittillsvarande behandling
men som kan vara av betydelse för hur den föreslagna regleringen närmare
bör utformas. Lagrådet syftar härvid på att uttrycket samfällighet i FBL
fått en mera vidsträckt innebörd än det traditionella samfällighetsbegreppet
haft jorddeiningslagstiftningen.

11:3 FBL stadgas att samfällighet enligt FBL är mark som hör till flera
fastigheter gemensamt. Av motivuttalandena till bestämmelsen framgår att
med samfällighet skall såvitt gäller äldre gemensamhetsbildningar förstås
inte endast område som vid lantmäteriförrättning undantagits för gemensamt
ändamål eller en för flera fastigheter eljest gemensam äga av beskaffenhet
att utgöra skifteslag som sägs i 1 kap. 2 § 3 JDL utan även mark
som i andra fall är gemensam för fastigheter. Huruvida fastigheterna också
innehåller enskild mark är utan betydelse. Om två eller flera fastigheter,
såsom stundom förekommit, utlagts med gemensam ägovidd, blir
denna således vid tillämpning av FBL att anse som samfällighet. Detta
innebär en nyhet, och det kan påpekas att 1921 års lag om förvaltning av
bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter
inte är tillämplig i dessa fall, då de fastigheter som ingår i den gemensamma
ägovidden saknar enskilda ägor.

När gemensam ägovidd som nu sagts föreligger, omfattar den vanligtvis
ett begränsat antal fastigheter, och i regel torde dessa ha samme ägare.
Om viss del därav utbrytes genom avstyckning, synes de faktiska återverkningarna
på de fastigheter från vilka utbrytningen sker i stort sett vara
desamma som om avstyckningen avser fastighets enskilda mark. I förhållande
till situationen vid avstyckning från vanliga samfälligheter föreligger
i vart fall den skillnaden, att man inte med samma fog kan utgå från
att stamfastigheternas värde endast berörs i mindre mån och inteckningshavares
säkerhet således ej i nämnvärd grad minskas, om avstyckningen
skulle medföra att det avstyckade området befrias från ansvar för inteckningar
i stamfastighet. Med hänsyn härtill skulle det kunna göras gällande,
att den föreslagna särregleringen i fråga om avstycknings inverkan på
inteckningsrätten inte borde gälla, när samfälligheten utgöres av gemensam
ägovidd för fastigheter utan enskilt ägovälde. En sådan begränsning skulle

320

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

emellertid leda till uppkomsten av andelsinteckningar i den avstyckade
fastigheten, om stamfastigheternas inteckningsbelastning inte är homogen.
Särinteckningar i fastigheter med gemensam ägovidd torde visserligen inte
höra till vanligheten, men man kan inte bortse från möjligheten av att sådana
inteckningar förekommer. Genom det krav på medgivande till avstyckningen
från inteckningshavares sida som nu uppställes i FBL synes risk för
rättsförlust vara utesluten, även om avstyckning från gemensam ägovidd inbegripes
i regleringen, och genom förslaget att medgivande skall kunna ersättas
med inbetalning av visst belopp blir möjligheterna till avstyckning inte
heller olämpligt beskurna. Det synes därför inte ägnat att väcka betänkligheter
att låta de nu föreslagna reglerna i JB och FBL bli tillämpliga i alla
fall vid avstyckning från samfällighet i FBL:s mening. En annan sak är att
en begränsning av det slag som nu diskuterats kan vara motiverad, när det
gäller räckvidden av den föreslagna preklusionslagstiftningen i fråga om
fastigheter, tillkomna genom äldre delningsåtgärder.

Uttrycket samfällighet i 6: 15 är uppenbarligen avsett att ha samma innebörd
som i FBL. Den omständigheten att denna term även förekommer
i 15 kap. JB och där användes i helt annan bemärkelse kunde möjligen
tala för att uttryckets innebörd i förevarande bestämmelse borde preciseras,
men lagrådet anser ej nödvändigt att så sker.

Justitierådet Bergsten:

Enligt min mening innebär det onödig omgång att, såsom är avsett enligt
det remitterade förslaget, reglera nu ifrågavarande spörsmål såväl i
själva balken som i promulgationslagen. Jag föreslår, att i förevarande bestämmelse
i balken anges att den avser avstyckning enligt FBL. I så fall
erfordras ingen bestämmelse i promulgationslagen.

17—19 §§

Lagrådet:

Dessa paragrafer bildar i 1966 års JB-remiss ett avsnitt med rubriken
»Särskilda bestämmelser om gemensam inteckning». I det nu remitterade
förslaget har 17 § ändrats i formellt avseende, varjämte 19 §, som behandlar
indragningsrätten, fått utgå med motiveringen att motsvarande bestämmelser
i stället bör tas upp i FfL. Lagrådet har ej någon erinran mot dessa ändringar.
Uteslutningen av 19 § aktualiserar emellertid frågan om den lämpliga
placeringen av de återstående båda paragraferna. Dessa paragrafer, som reglerar
det inbördes ansvaret för gemensamt intecknade fastigheter, får en logiskt
riktigare placering, om de upptages omedelbart före avsnittet »Vissa bestämmelser
om intecknings och pantbrevs giltighet». Lagrådet föreslår omdisponering
av kapitlet i enlighet härmed. De båda paragraferna kan på an -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 321

given plats bilda ett avsnitt med rubriken »Gemensamt intecknade fastigheters
inbördes ansvar».

I 18 § — som vid beaktande av vad nu sagts kommer att placeras före 15 §
— torde lämpligen böra upptagas en erinran om den nytillkomna bestämmelsen
i 15 § andra stycket att, om samfällighet eller viss ägovidd av samfällighet
avstyckas, den avstyckade fastigheten inte svarar för inteckning i
stamfastighet.

7 KAP.

Lagrådet:

I de tidigare JB-remisserna har ej upptagits några bestämmelser om rätt
till elektrisk kraft. Departementschefen uttalade i 1966 års remiss, att slutgiltigt
ställningstagande till frågan inte kunde ske utan närmare utredning.
Han gav emellertid redan i nämnda remiss uttryck åt den uppfattningen, att
institutet rätt till elektrisk kraft vore så speciellt och reglerna därför av så
föga allmänt intresse att institutet i vart fall inte försvarade sin plats såsom
huvudavsnitt i ett särskilt kapitel i JB. Sedan utredning av frågan nu ägt
rum, föreslås att institutet skall bibehållas som en särskild sakrätt i fast
egendom. Det är avsett att i en särskild lag om rätt till elektrisk kraft —
varom förslag framlagts i lagrådsremissen den 19 september 1969 angående
följ dlagstiftning till JB — skall meddelas bestämmelser innehållande beskrivning
av institutet, formföreskrifter m. m., medan den närmare sakrättsliga
regleringen av institutet skall ske i JB. Detta innebär bl. a., att de
allmänna reglerna i förevarande kapitel kommer att omfatta även rätt till
elektrisk kraft. Sammanknytningen av den särskilda lagen om rätt till elektrisk
kraft med de allmänna bestämmelserna i JB sker enligt vad departementschefen
uttalar genom hänvisningen i tredje stycket av 7:1 JB.

De skäl som anförts för bibehållande av institutet rätt till elektrisk kraft
synes övertygande, och lagrådet finner i sak ej anledning till väsentliga
erinringar mot den reglering av institutet — i huvudsak överensstämmande
med gällande rätt — som nu föreslås. Däremot vill lagrådet ifrågasätta lämpligheten
av den föreslagna uppdelningen av lagmaterialet på JB och en särskild
lag. Om den sakrättsliga regleringen får ingå i JB, finns ej något
bärande skäl för att de grundläggande reglerna om institutets innehåll m. m.
skall upptagas i en särskild lag. Detta försvårar samordningen och överblicken
av bestämmelserna. Som exempel kan nämnas, att enligt förslaget
till lag om rätt till elektrisk kraft upplåtelse av rätt till sådan kraft får ske i
fast egendom, medan möjligheten att upplåta dylik rättighet i tomträtt anges
i 13: 1 JB. Lagrådet förordar att institutet i stället i sin helhet regleras i JB
och att i detta syfte infogas ett nytt kapitel i balken, vilket bör ingå i den
grupp av kapitel som behandlar de särskilda rättigheterna. Lagrådet finner
lämpligt att i detta sammanhang upptaga 1—3 §§ i förslaget till lag om rätt
till elektrisk kraft till granskning och vill härom anföra följande.

11 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del A

322

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I 1 § i nämnda lagförslag stadgas, att rätt till elektrisk kraft för belysning,
drivkraft eller annat sådant ändamål får upplåtas i fastighet till vilken
elektrisk kraftstation hör och att med elektrisk kraftstation avses generator-,
transformator-, omformare-, ackumulator- eller kopplingsstation. Denna bestämmelse
bör ingå som 1 § i det kapitel som enligt det anförda bör infogas
i balken. Avfattningen av bestämmelsen föranleder ej annan erinran än
att uttrycket »elektrisk kraftstation»» torde böra utbytas mot det i gällande
lag använda uttrycket »elektrisk station». Att rätt till elektrisk kraft får upplåtas
även i tomträtt framgår som nyss anmärkts av 13: 1 JB.

Bestämmelser om formen för upplåtelse av rätt till elektrisk kraft har
upptagits i 2 § i lagförslaget. Motsvarande bestämmelser bör ingå som 2 § i
JB-lcapitlet. Förslaget innebär, att avtal om rätt till elektrisk kraft skall upprättas
skriftligen samt att i upplåtelsehandlingen skall anges den kraftstation
från vilken kraften skall tillhandahållas och den fastighet till vilken
stationen hör. Någon bestämmelse om verkan av att skriftlighetskravet ej
iakttages har inte upptagits. Departementschefen har emellertid berört frågan
i motiven. Han har där uttalat, att regeln om skriftlig upplåtelseform är
tvingande men att muntliga upplåtelser, ehuru de ej åtnjuter sakrättsligt
skydd, inte saknar rättsverkan. Lagrådet vill påpeka, att motsvarande spörsmål
föreligger i fråga om servitut och samfällighetsrätt, som likaledes kräver
skriftlig upplåtelseform. Vad angår servitut har i den bestämmelse som föreskriver
skriftlig form, 14: 4, angivits att upplåtelse som ej uppfyller skriftlighetskravet
är ogiltig. Här har alltså meddelats en uttrycklig regel om verkan
av att den föreskrivna formen för upplåtelsen åsidosättes. Av motiven
framgår, att innebörden av regeln inte är att upplåtelsen är helt ogiltig utan
att den inte kan godtagas som ett giltigt servitut. Det är alltså fråga om en
rättsverkan motsvarande den som är avsedd att inträda vid underlåtenhet
att iakttaga skriftlighetskravet när det gäller upplåtelse av rätt till elektrisk
kraft. I fråga om avtal om samfällighetsrätt är frågan reglerad på samma
sätt som för servitut, se 15: 5. Att det sålunda beträffande servitut och samfällighetsrätt
men inte i fråga om rätt till elektrisk kraft finns bestämmelse
rörande den avsedda rättsverkan är förvillande. Lagrådet anser att även i
förevarande paragraf bör ingå bestämmelse i ämnet. Det är emellertid angeläget
att bestämmelsen utformas så, att den tydligare än som skett i 14: 4
och 15:5 ger uttryck åt vad som avses. Det förslag som nu föreligger i
fråga om 7:9 kan härvid tjäna som mönster. Detta stadgande avser giltigheten
av avtal som innebär att rättighet skall åtnjutas i andel av fastighet
eller i fastighets andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter. I 1966
års remiss stadgades, att sådan upplåtelse skulle vara ogiltig. I nu föreliggande
förslag till avfattning av 7: 9 har detta ändrats till att avtalet ej
har verkan såsom upplåtelse av nyttjanderätt, servitut etc. Ändringen har
vidtagits på hemställan av lagrådet i tidigare sammansättning, som påpekat
att syftet med bestämmelsen endast vore att utsäga att där avsedd överens -

Del A

323

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kommelse icke grundar någon sakrätt i egendomen. Den formulering som
nu valts i 7: 9 bör användas även i förevarande paragraf. Lämpligen bör de
angivna bestämmelserna i 14: 4 och 15: 5 jämkas till motsvarande lydelse.

Förslaget upptar ingen bestämmelse om formen för ändrings- eller tillläggsavtal.
Sådan bestämmelse är ej heller erforderlig med hänsyn till att
skriftlighetskravet endast gäller angivande av den elektriska stationen och
den fastighet till vilken stationen hör. Ändring eller tillägg i dessa avseenden
innebär att nytt avtal träffas (jfr vad lagrådet anför i det följande vid 14: 4
och 15:5).

I förslaget till lag om rätt till elektrisk kraft har som 3 § upptagits bestämmelse
om överlåtelse och annan övergång av rätten till elektrisk kraft, motsvarande
21 § i 1920 års lag. Bestämmelsen uttrycker en allmängiltig princip på
förmögenhetsrättens område, nämligen att den som är berättigad part i ett
rättsförhållande får — under förutsättning att annat ej är föreskrivet eller
avtalat och att det personliga momentet är av underordnad betydelse — överlåta
sin rätt men att han, om så sker, inte därmed befrias från skyldighet att
fullgöra de motprestationer som kan åvila honom. Att såvitt gäller rätt till
elektrisk kraft inskriva en regel med detta innehåll i lagtexten kan synas
överflödigt. Det må påpekas, att motsvarighet till 21 § i 1920 års lag ej återfinns
i lagberedningens förslag till ny JB (SOU 1960: 24), ehuru rätten till
elektrisk kraft där behandlas tämligen ingående. Lagrådet vill emellertid ej
motsätta sig att en bestämmelse i ämnet meddelas. Den bör då ingå som 3 §
i JB-kapitlet. Anledning synes ej föreligga att i bestämmelsen särskilt nämna
familj erättsliga och liknande förvärv.

Det nu sagda innebär, att bestämmelserna i det nya kapitlet om rätt till
elektrisk kraft skulle få följande avfattning:

1 §. Rätt till elektrisk kraft för belysning, drivkraft eller annat sådant
ändamål får upplåtas i fastighet till vilken elektrisk station hör. Med elektrisk
station avses generator-, transformator-, omformare-, ackumulatoreller
kopplingsstation.

2 §.Avtal om rätt till elektrisk kraft skall upprättas skriftligen. I upplåtelsehandlingen
skall anges den elektriska station från vilken kraften skall tillhandahållas
samt den fastighet till vilken stationen hör. Upplåtelse som icke
uppfyller dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av rätt till elektrisk
kraft.

3 §. Rätt till elektrisk kraft får överlåtas. Överlåtaren svarar dock för de
skyldigheter som enligt upplåtelseavtalet åligger honom, om ej upplåtaren
godtager den till vilken rättigheten överlåtits.

Kapitlet bör erhålla rubriken »Rätt till elektrisk kraft».

De övergångsbestämmelser som upptagits i förslaget till lag om rätt till
elektrisk kraft skall, om ett särskilt kapitel i ämnet upptages i balken enligt
lagrådets förslag, överföras till JB:s promulgationslag.

324

Del A

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

1 §

Lagrådet:

Formuleringen av första stycket i det nu remitterade förslaget är något
otydlig med hänsyn till om-satsens syftning. Förtydligande kan ske genom
att orden »om rättigheten upplåtits» ersätts med »allt såvitt angår rättighet
upplåten».

I 14: 1 tredje stycket JB kvarstår från 1967 års JB-remiss stadgandet, att
bestämmelserna i 14 kap. inte avser servitut som tillkommit genom förrättning
enligt lagstiftningen om fastighetsbildning eller genom expropriation
eller liknande tvångsförvärv. Med stadgandet synes emellertid ej ha avsetts
alt beträffande tillämpligheten av bestämmelserna i servitutskapitlet utsäga
annat än vad som framgår av förevarande paragraf efter den i nu föreliggande
remiss gjorda kompletteringen. Vad som sägs i 14: 1 tredje stycket innebär
en dubblyr, som är onödig och som dessutom med hänsyn till den i förhållande
till 7: 1 avvikande formuleringen möjligen kan föranleda missförstånd.
Om 7: 1 nu kompletteras på sätt som föreslagits, bör därför 14: 1 tredje
stycket få utgå.

5 §

Lagrådet:

Enligt det remitterade förslaget skall den bestämmelse i första stycket som
anger 25 år som längsta tid i vissa fall för rättighetsupplåtelse ändras på det
sättet, att orden »tomt eller annat område» ersättes med »mark». Lagrådet
föreslår att orden i stället utbytes mot »fast egendom» för att det fullt tydligt
skall framgå att den angivna maximitiden gäller också i sådana fall, när
rättigheten — såsom förhållandet oftast är vid hyra — inte till någon del
avser själva marken. Utformas bestämmelsen i enlighet med lagrådets förslag,
blir den även tillämplig på upplåtelse som avses i 7: 2.

Den i tredje stycket andra punkten upptagna regeln att bestämmelserna i
första stycket om maximitider för nyttjanderättsavtal ej inverkar på arrendators
och hyresgästs rätt till förlängning av avtal på grund av lag bör även
gälla sådan nyttjanderättshavare som avses i 1957 års lag om fiskearrenden.
Då denna kategori inte täcks av den föreslagna lydelsen hemställer lagrådet,
att regeln måtte jämkas på så sätt att orden »arrendators och hyresgästs» utbytes
mot »nyttjanderättshavares».

Även bestämmelserna i fjärde stycket om uppsägning av arrende och hyra,
därest maximitiden överskrids, bör gälla för ifrågavarande fiskearrenden.
Detta synes dock inte böra påverka avfattningen av fjärde stycket, utan
lämpligare synes vara att bestämmelser av motsvarande innehåll införes i
1957 års lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

325

7 och 8 §§

Lagrådet:

Dessa bestämmelser ger inte anledning till erinran i sak. De i remissprotokollet
återgivna uttalanden, som i samband med tillkomsten av 1968 års regler
om hyresgästs besittningsskydd gjordes av föredragande departementschefen,
ger emellertid anledning att påpeka, att de nu föreslagna bestämmelserna
avviker från vad som av departementschefen angavs vara en konsekvens
av besittningsskyddsreglerna, nämligen att även överenskommelser
mellan parterna under hyrestiden om ändring av hyresvillkoren komme att
ingå som ett led i den ursprungliga upplåtelsen och att överenskommelsens
sakrättsliga verkningar alltså bleve desamma som det löpande hyresavtalets.
Enligt 8 § i det remitterade förslaget skall även beträffande arrende
och hyra huvudregeln alltjämt vara, att överenskommelse om ändring i
eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande till
ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna. Undantag skall
endast gälla för ändring i arrende- resp. hyresavtalet som sker med tilllämpning
av bestämmelse i lag om rätt till förlängning av avtal av det slag
som är i fråga.

I remissprotokollet uttalas, att genom bestämmelsen i 8 § andra stycket
ändringar i arrende- och hyresavtal i regel blir gällande mot tredje man och
att det därför inte finns anledning att bibehålla de särskilda reglerna i NJL
och UL angående verkan av ny ägares passivitet, då han av arrendator eller
hyresgäst underrättas om ändringsavtal som i och för sig inte gäller mot
honom. I fråga om ändringar som utan samband med förlängning görs till
arrendatorns resp. hyresgästens förmån kommer emellertid denne att i förhållande
till ny, godtroende ägare av fastigheten få en svagare ställning än
den som de åsyftade bestämmelserna i NJL (2: 29 och 3: 29 andra stycket)
f. n. ger honom. Det kunde ifrågasättas om inte för sådana situationer bestämmelser
av motsvarande innehåll borde upptagas i JB. Lagrådet vill dock
inte påyrka någon ändring av förslaget i angivet hänseende.

Regeringsrådet Hjern samt justitieråden Bergsten och Gyllensvärd:

Bestämmelsen i 8 § andra stycket, att ändring i eller tillägg till arrendeeller
hyresavtal med tillämpning av bestämmelse i lag om rätt till förlängning
av sådant avtal inte innebär att ny upplåtelse kommer till stånd, torde
böra gälla även avtal om fiskearrende enligt 1957 års lag, och vi föreslår
därför, att bestämmelsen jämkas på så sätt att orden »arrende- och hyresavtal»
utbytes mot » nyt t j a n d er ä Ils av t a 1».

Justitierådet Riben:

Från formell synpunkt kan mot 7 § enligt min mening anmärkas, att lagtexten
inte med tillräcklig tydlighet utmärker vad som enligt motiven är av -

326 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sett, nämligen att en överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden,
som träffas inom ramen för balkens bestämmelser om rätt till förlängning av
arrende- och hyresavtal, är att anse som en förlängning på grund av lag och
alltså inte innebär en ny upplåtelse. Paragrafen synes lämpligen kunna avfattas
så, att överenskommelse om förlängning av upplåtelsetiden gäller som
ny upplåtelse, om ej förlängningen grundas på lag eller sker med tillämpning
av bestämmelse i upplåtelseavtalet. Att myndighets beslut om förlängning av
arrende- eller hyresavtal inte konstituerar ny upplåtelse torde med denna
avfattning utan vidare vara klart.

Om 7 § ändras på nu föreslaget sätt, synes även 8 § i aktuella delar
böra ändras och få förslagsvis den lydelsen, att överenskommelse om ändring
i eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller som ny upplåtelse i förhållande
till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna, om ej överenskommelsen
träffas i samband med förlängning av avtalet på grund av
lag. Att med förlängning på grund av lag avses även överenskommelse om
förlängning i sådana situationer, där tvångsförlängning kan komma i fråga,
torde med den föreslagna ändrade lydelsen av 7 § inte kunna vara föremål
för tvekan.

Om mitt förslag beträffande ifrågavarande paragrafer vinner beaktande,
måste 12 § jämkas, förslagsvis på det sätt att orden »överenskommelse som
avses i 7 § första stycket eller 8 § första stycket» ersättes med »överenskommelse
vilken enligt 7 eller 8 § i förhållande till den nye ägaren skall anses
som ny upplåtelse».

För den händelse mitt förslag ej vinner beaktande biträder jag vad övriga
ledamöter anfört om viss jämkning av 8 § andra stycket.

10—20 §§

Lagrådet:

De föreslagna ändringarna i 10—14 och 16—19 §§ föranleder i och för
sig erinran endast såvitt angår 13 §. Andra stycket i nämnda paragraf har
genom den föreslagna ändringen fått ett annat innehåll än som torde vara
avsett. I sin tidigare lydelse innebar bestämmelsen bl. a. att specialstadgandet
för arrende och hyra i första stycket inte var tillämpligt på en ändring
i upplåtelseavtalet som avsåg annat än en förlängning av upplåtelsetiden.
Förslaget överensstämde i detta hänseende med gällande rätt (se lagberedningen,
SOU 1960: 25, s. 308). Om det nu remitterade förslaget inte
är avsett att ge uttryck åt en motsatt ståndpunkt -— och remissprotokollet
innehåller ingen antydan härom — bör en omredigering ske. Därvid synes
även den avslutande samt-satsen, som är svårförståelig i sammanhanget,
böra uteslutas. Följande lydelse föreslås: »Första stycket gäller ej i fråga
om överenskommelse som avses i 8 § och i fråga om överenskommelse som
avses i 7 § endast om den förut gällande upplåtelsetiden utgått före överlåtelsen.
»

Del A

327

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Om arrendekapitlen omdisponeras på det sätt som tre av lagrådets ledamöter
anger i yttrande vid 8—11 kap., skall i 14- § andra stycket hänvisningen
till 8 kap. ändras till att avse 11 kap.

Beträffande 16 § kan det ifrågasättas om inte bestämmelsen i första
stycket bör utsträckas att avse exekutiv försäljning av fastighet över huvud,
alltså även sådan som sker under hand. Motsvarande spörsmål uppkommer
beträffande 18 § och 19 § tredje stycket. Slutlig ståndpunkt i dessa
hänseenden kan tagas först när bestämmelserna om underhandsförsäljning
i FfL fått sin definitiva utformning.

Om vad lagrådet i tidigare sammansättning anfört beträffande 10—20 §§
iakttages, kommer motsvarande bestämmelser att bilda nio paragrafer med
den gemensamma rubriken »Rättighetens ställning vid fastighetens övergång
till ny ägare». Frågan om utsträckning av bestämmelserna om försäljning
på exekutiv auktion till att avse exekutiv försäljning över huvud
måste uppmärksammas även här. Nyheterna i den föreliggande remissen
samt vad som ovan anförts beträffande 13 § föranleder i övrigt följande
jämkningar i de av lagrådet föreslagna bestämmelserna.

I 10 § bör andra stycket andra punkten ersättas med följande: »Vad
som sagts nu gäller dock ej i fråga om överenskommelse som avses i 8 §.
Har upplåtelsen kommit till stånd genom överenskommelse som avses i
7 §, skall tillträde ej anses ha skett förrän vid den överenskomna förlängningstidens
inträde.» Som ett nytt tredje stycke bör tillfogas en bestämmelse
att, om fastighet vari rätt till elektrisk kraft är upplåten överlåtes,
upplåtelsen gäller mot den nye ägaren.

I 11 § bör uppräkningen av rättigheter kompletteras med rätt till elektrisk
kraft samt hänvisningen till UL ändras till att avse FfL.

I 12 § bör hänvisningen till andra kapitel i JB ändras till att avse, förutom
12 kap., endast 8 kap. eller — om det ovan berörda förslaget till ändrad
disposition av arrendebestämmelserna följes — endast 11 kap. Hänvisning
bör därjämte ske till FfL.

I 13 § bör som sista stycke tillfogas en bestämmelse att rätt till elektrisk
kraft får inskrivas, om fastighetsägaren skriftligen medgivit att inskrivning
får ske.

De återstående paragraferna i detta avsnitt skulle komma att betecknas

14—18 §§. Vid angivande av erforderliga ändringar begagnas emellertid
här samma beteckningar som i det tidigare lagrådsyttrandet, vilket ansluter
sig till det remitterade förslaget.

I 17 § (som skulle få beteckningen ändrad till 14 §) första stycket första
punkten kan orden »nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt» lämpligen
utbytas mot »rättighet, som avses i detta kapitel», vilket uttryck kommer
att inbegripa även rätt till elektrisk kraft. I tredje stycket bör hänvisningen
till UL ändras till att avse FfL.

I enlighet med innehållet i 13 § bör i 18 § (15 §) »upplåtelsen» ändras
till »upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt».

328

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Bestämmelserna i 19 § (16 §) skall vara tillämpliga även i fråga om rätt
till elektrisk kraft. För att markera detta bör i första stycket första punkten
»upplåtelsen» lämpligen ändras till »upplåtelse av rättighet, som avses
i detta kapitel». I andra punkten av samma stycke bör hänvisningen
till UL ändras till att avse FfL.

Med hänsyn till att ersättning enligt 18 § inte kan ifrågakomma beträffande
innehavare av rätt till elektrisk kraft bör i 19 a § (17 §) andra stycket
det två gånger förekommande ordet »rättighetshavaren» ändras till
»rättighetshavare».

Justitierådet Riben:

Beträffande eventuell jämkning av 12 § i det remitterade förslaget hänvisar
jag till vad jag anfört vid 7 och 8 §§.

24 §

Lagrådet:

Vid behandling av denna paragraf har lagrådet i sin tidigare sammansättning
uttalat viss tvekan huruvida inte den i första stycket — genom
hänvisning till 6:8 — fastslagna regeln kan beträffande vissa typer av upplåtelser
leda till mindre tillfredsställande resultat. Av vad som anföres i
sammanhanget framgår, att lagrådet närmast åsyftade hyresupplåtelser i
vissa situationer och fann spörsmålet förtjäna att övervägas vid behandlingen
av arrende- och hyresbestämmelserna. Det har inte berörts i den
nu föreliggande remissen, och lagrådet anser sig inte ha tillräckligt underlag
för att framlägga något förslag i ämnet.

26 §

Lagrådet:

Till paragrafen har i det nu remitterade förslaget fogats ett nytt andra
stycke med bestämmelse, att rätt till elektrisk kraft efter delning av den fastighet
i vilken rätten upplåtits gäller i den fastighet där den elektriska stationen
eller huvuddelen därav är belägen.

Rätt till elektrisk kraft upplåtes i fastighet till vilken elektrisk station hör.
Då en anläggnings belägenhet på viss fastighet inte är nödvändig förutsättning
för att den skall vara tillbehör till fastigheten (se 2: 1 andra stycket),
bör bestämmelsen jämkas så, att i stället tillhörigheten blir avgörande.

Det torde i praktiken knappast förekomma, att delning av fastighet till vilken
elektrisk station hör sker så, att olika delar av stationen kommer att
höra till olika fastigheter. Att reglera detta fall kan ej anses behövligt.

Lagrådet föreslår alltså följande lydelse av andra stycket: »Delas fastighet
i vilken upplåtits rätt till elektrisk kraft, gäller rättigheten i den fastighet till
vilken den elektriska stationen hör efter delningen.»

Kungl. Mai:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

329

28 §

Lagrådet:

Paragrafen behandlar frågan om inverkan av fastighetsreglering på möjligheterna
att utöva nyttjanderätt och annan liknande rättighet, och bestämmelserna
har disponerats på det sättet att i första stycket regleras i vad mån
utövning kan ske på mark som efter regleringen ingår i upplåtelsefastighetens
ägoområde, medan andra stycket anger att rättigheten upphör att gälla
i sådana delar som genom regleringen frångår fastigheten. Av intresse i sakligt
hänseende är i detta sammanhang främst första stycket. Regeln i andra
stycket har redan vid lagrådsgranskningen av förslaget till FBL betecknats
som så självklar att den inte skulle behöva särskilt utsägas, och här finns
endast anledning att göra det påpekandet, att bestämmelsen genom att upptagas
i förevarande kapitel av JB begränsas till att avse genom avtal upplåtna
rättigheter.

I gällande lagstiftning har det problem som motsvarar den i första stycket
behandlade frågan lämnats oreglerat, men en allmänt utbredd uppfattning
har sedan länge varit att åtminstone såvitt gäller jordbruksarrende nyttjanderätt
som omfattar hela upplåtelsefastigheten och alltså inte varit lokaliserad
till viss del därav får efter skifte och ägoutbyte utövas på fastigheten
sådan den är efter fastighetsbildningens genomförande. Detta betraktelsesätt
får bl. a. ses mot bakgrunden av att möjligheterna tidigare varit relativt begränsade
att låta en fastighet undergå mera betydande storleksförbättringar
genom skifte och ägoutbyte. Vissa lagändringar härvidlag har emellertid vidtagits
på senare år, och efter FBL:s ikraftträdande blir det möjligt att genom
fastighetsreglering i väsentlig mån utvidga en fastighet. Särskilt är att
märka att fastighetsreglering skall kunna genomföras i uteslutande syfte att
förstärka en fastighet, alltså utan att någon del av dess tidigare ägoområde
samtidigt frångår fastigheten. Detta får till följd att en sådan ändring av
fastighetsindelningen som för viss fastighet endast innebär utvidgning kommer
att kunna åstadkommas på två vägar, antingen via fastighetsreglering
eller medelst sammanläggning eventuellt i förening med avstyckning. Önskvärt
är att verkningarna med avseende på möjligheterna för innehavare av
nyttjanderätt eller liknande rättighet att efter åtgärden utöva rättigheten
blir desamma oberoende av sättet för utvidgningens genomförande.

I fråga om sammanläggning har ej föreslagits någon uttrycklig reglering
av fastighetsbildningens inverkan på nyttjanderätt och liknande rättighet
utom i visst hänseende såvitt gäller rättighetens sakrättsliga anknytning
(12: 7 andra stycket FBL). Det anges alltså ej i vad mån rättighetens utövning
får utsträckas till mark som sammanlagts med den fastighet rättigheten
från början besvärade. Som framgår av motivuttalanden till 12: 7
FBL är meningen att frågan får bedömas från fall till fall med hänsyn till
den grundläggande rättshandlingens innehåll och omständigheterna vid

11-f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

330 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dess tillkomst. Härav kan den slutsatsen dragas att, om rättigheten varit
lokaliserad, den ej kommer att utsträckas till mark som genom sammanläggningen
förenas med upplåtelsefastigheten. Men tydligt är att en sådan
utvidgning av området för rättighetens utövning bör vara utesluten även i
en del fall, där rättigheten från början avsett hela fastigheten. Omständigheterna
vid upplåtelsen kan exempelvis vara sådana att man kan utgå från
att en begränsning av utövningsområdet skulle ha avtalats, om fastigheten
omfattat större område än den gjorde vid tiden för upplåtelsen.

Vad som enligt det nu sagda får anses gälla beträffande sammanläggning
torde böra vinna tillämpning också vid fastighetsreglering. Den önskvärda
överensstämmelsen skulle otvivelaktigt enklast kunna vinnas genom att man
på samma sätt som skett i sammanläggningsfallet avstod från att meddela
någon uttrycklig lagregel beträffande åtgärdens inverkan på området för
en rättighets utövning. En bestämmelse i ämnet synes dock vara av viss
betydelse, fastän någon fullständig reglering av frågan om fastighetsbildnings
inverkan i angivet hänseende ej därigenom åstadkommes.

I första stycket bör i enlighet med det anförda såsom huvudregel anges,
att rättighet efter fastighetsreglering får utövas på område som genom regleringen
överföres till upplåtelsefastigheten. Härifrån bör undantag gälla
för det fall att rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad
till viss del av fastigheten eller utövning av rättigheten på det överförda
området eljest måste anses strida mot upplåtelsen. I lagrummet bör erinras
om den möjlighet som enligt 5: 33 FBL föreligger att beträffande lokaliserad
nyttjanderätt bestämma nytt utövningsområde. Det behöver inte särskilt
anges, att innehavare av rättighet som avses med förevarande bestämmelse
även i fortsättningen kan utnyttja sådana områden som redan
före regleringen hörde till fastigheten och som den får behålla. I enlighet
med departementsförslaget bör bestämmelserna gälla inte bara nyttjanderätt
utan även servitut och samfällighetsrätt. Vad som stadgas i 14: 12 (14: 13
enligt 1967 års JB-remiss) och 15: 10 JB beträffande sistnämnda båda rättighetstyper
till förhindrande av att fastighetens totala belastning ökas utesluter
ej att rättigheten skall kunna utövas på nytillkomna ägor.

Vad härefter beträffar andra stycket i denna paragraf synes en formell
jämkning av ordalagen önskvärd, enär man av den föreslagna lydelsen lätt
kan få intryck av att det vid fastighetsreglering är möjligt att göra byggnad
till föremål för självständig överföring. Sålunda bör föreskrivas, att rättighet
av angivet slag ej vidare gäller i mark eller byggnad som genom fastighetsreglering
frångår den fastighet vari rättigheten upplåtits. På motsvarande
sätt som skett i 7: 14 bör erinras om att underlåtenhet att uppsäga hyresavtal
kan i enlighet med bestämmelse i 12 kap., närmare bestämt 12: 29, få
den verkan att den nye ägaren likväl blir bunden av avtalet.

Mot bestämmelsen i andra stycket kan, särskilt om ordalydelsen jämkas i
nyss föreslagen riktning, anmärkas att bestämmelsen inte synes omfatta det

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 331

fallet att byggnad, som utgjort lös egendom, till följd av fastighetsreglering
övergår till ny ägare och blir tillbehör till den fastighet som vid regleringen
får sig tillagd marken där byggnaden är uppförd (se 5: 7 andra stycket andra
punkten FBL). Tydligt är emellertid att denna speciella situation bör i förevarande
hänseende behandlas på samma sätt som om byggnaden frångått
den fastighet till vilken marken tidigare hörde.

Lagrådet hemställer under åberopande av det sagda att paragrafen får följande
avfattning:

28 §. Om fastighet, som besväras av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt,
undergår fastighetsreglering, får rättigheten därefter utövas på
område, som genom regleringen överföres till fastigheten. Detta gäller dock
icke, om rättighetens utövning genom upplåtelseavtalet är begränsad till viss
del av fastigheten eller utövning av rättigheten på det överförda området
eljest måste anses strida mot upplåtelsen. Föreskrift om rätt för fastighetsbildningsmyndigheten
att bestämma nytt område för utövning av nyttjanderätt
finns i fastighetsbildningslagen ( ).

Nyttjanderätt, servitut, samfällighetsrätt eller rätt till elektrisk kraft gäller
ej vidare i mark eller byggnad, som genom fastighetsreglering frångår fastighet
vari rättigheten upplåtits. Bestämmelse om verkan av underlåtenhet
att uppsäga hyresavtal vars giltighet sålunda påverkas finns i 12 kap.

29 §

Lagrådet:

Det lär vara avsett att den i tredje stycket föreskrivna fristen om två månader
skal! räknas, inte som ett uttalande i remissprotokollet kan synas ge
vid handen från fastighetsbildningsbeslutets meddelande utan från dess
lagakraftvinnande. Detta bör få komma till klart uttryck i lagtexten. Lagrådet
föreslår att ifrågavarande stycke med viss redaktionell jämkning i övrigt
får följande lydelse: »Talan om jämkning av vederlag enligt första
stycket eller om nedsättning därav enligt andra stycket skall väckas inom
två månader från det fastighetsbildningsbeslutet vann laga kraft. För uppsägning
enligt andra stycket gäller samma tid. Iakttages ej tiden, är rätten
till talan eller uppsägning förlorad.»

8—11 KAP.

Lagrådet:

I dessa kapitel skall enligt förslaget infogas bestämmelser om arrende.
Såvitt angår andra i JB reglerade arrendeformer än jordbruksarrenden,
d. v. s. bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrenden, föreslås nu inga
väsentliga sakliga ändringar. I fråga om jordbruksarrenden innebär förslaget
däremot en tämligen genomgripande omarbetning, som grundas på
det av arrendelagsutredningen år 1968 avgivna betänkandet. Riktmärket

332 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för reformen har varit att avveckla den nuvarande långtgående olikheten i
behandlingen av skilda typer av jordbruksarrenden och alltså åstadkomma
en enhetligare lagstiftning. Ett väsentligt drag i förslaget är utsträckning av
arrendatorns besittningsskydd till det stora flertalet jordbruksarrenden. Lagrådet
vill i likhet med de flesta remissinstanserna ge sin anslutning till de
grundsatser på vilka förslaget vilar.

Regeringsrådet Hjern samt justitieråden Bergsten och Gyllensvärd:

Vad angår systematiken har arrendelagsutredningen i sitt förslag i det
stora hela byggt på den gällande lagstiftningen. Dess förslag upptar i 8 kap.
allmänna bestämmelser om jordbruksarrende, i 9 kap. bestämmelser om
arbets- och leveransavtal i samband med jordbruksarrende, i 10 kap. bestämmelser
om gårdsarrende samt i 11 kap. bestämmelser om lägenhetsarrende,
bostadsarrende och anläggningsarrende. Vid departementsbehandlingen har
emellertid en väsentlig omdisponering av bestämmelserna ägt rum. De lediga
kapitlen i jordabalken har utnyttjats så, att i 8 kap. har upptagits
allmänna bestämmelser om arrende, medan i 9—11 kap. fått ingå regler
om resp. jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende. Lägenhetsarrende
har ej fått något eget kapitel utan skall enligt förslaget helt
regleras av 8 kap. Omdisponeringen har motiverats bl. a. av önskemålet att
i möjligaste mån undvika hänvisningar i lagtexten.

Den systematik som sålunda valts i departementsförslaget ger i princip
ej anledning till erinran. Emellertid synes fördelningen av bestämmelserna
mellan å ena sidan 8 kap. och å andra sidan 9—11 kap. mindre tillfredsställande.
I 8 kap. har upptagits ej blott regler som är gemensamma
för samtliga arrendeformer utan även i betydande utsträckning regler som
gäller endast viss eller vissa arrendeformer. Mindre lyckat är även att en del
frågor, t. ex. frågan om arrendetiden, reglerats delvis i 8 kap. och delvis i
övriga kapitel. Bättre samordning och överskådlighet torde ernås, om i
8 kap. upptages i huvudsak endast frågor som där kan behandlas uttömmande
och regleras gemensamt för alla former av arrende. Därför bör vissa bestämmelser
utmönstras ur 8 kap. och i stället inarbetas i 9—11 kap. Beträffande
dessa kapitel förordar vi, att 10 kap. får innehålla bestämmelser
om såväl bostadsarrende som anläggningsarrende, medan de särskilda bestämmelser
som avser lägenhetsarrende upptages i 11 kap.

Justitierådet Riben:

De av lagrådets övriga ledamöter föreslagna ändringarna i dispositionen
innebär också enligt min mening en betydande förbättring. Genom mera
radikala ingrepp skulle emellertid, såvitt jag förstår, ytterligare förbättringar
kunna uppnås.

Främst ter det sig för mig önskvärt att undvika den uppdelning s. a. s.
på tre olika plan av de för arrendeförhållanden relevanta rättsreglerna som

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 333

kännetecknar det remitterade förslaget: allmänna bestämmelser om nyttjanderätt
i 7 kap., bestämmelser om arrende i allmänhet i 8 kap. och slutligen
särskilda bestämmelser om olika arrendeformer i 9—11 kap. Redan
fördelningen på skilda kapitel av allmänna bestämmelser om nyttjanderätt
och särskilda bestämmelser om arrende och hyra medför vissa olägenheter.
En sådan fördelning förekommer dock även i NJL och torde närmast vara
en lagteknisk nödvändighet. Alt 7 kap. upptar vissa bestämmelser som
enbart avser arrende och hyra — några av dem nytillkomna i den nu ifrågavarande
remissen — innebär givetvis en ytterligare komplikation men kan
inte i och för sig sägas nämnvärt försvåra överblicken över regelsystemet i
dess helhet. Så är däremot fallet med uppdelningen av huvudmassan av
de egentliga arrendebestämmelserna på 8 kap. å ena sidan och 9—11 kap.
å andra sidan. Även om förslaget omarbetas så, att i 8 kap. endast upptages
frågor som där kan behandlas uttömmande och regleras gemensamt för
de olika arrendeformerna, medför splittringen av bestämmelserna att deras
inbördes sammanhang inte framträder med önskvärd klarhet. Som motiv
för den valda dispositionen har bl. a. anförts önskemålet att i möjligaste
mån undvika hänvisningar i lagtexten. Enligt min uppfattning medför emellertid
i detta fall även ett ganska utsträckt bruk av hänvisningar snarast
mindre olägenheter än en disposition som tvingar läsaren att utan hjälp av
hänvisningar söka bestämmelser i nära sammanhängande ämnen i olika
kapitel av balken.

Jag vill förorda, att man så till vida bibehåller dispositionen av arrendereglerna
i NJL — till vilken också arrendelagsutredningens förslag i huvudsak
anslöt sig — att fullständiga bestämmelser om jordbruksarrende
meddelas i en följd och att därefter de övriga arrendeformerna behandlas
var för sig, delvis genom hänvisningar till bestämmelserna om jordbruksarrende
eller på det sätt att bestämmelser rörande någon av de övriga arrendeformerna
genom hänvisningar utsträckes att gälla även de andra eller
någon av dem. Hänvisningssystemet bör givetvis göras så överskådligt som
möjligt. Att reglerna om jordbruksarrende alltjämt kommer att framstå
som det centrala i arrendelagstiftningen kan inte anses omotiverat. Även
om exempelvis antalet bostadsarrenden i landet f. n. sannolikt är avsevärt
större än antalet jordbruksarrenden, är det framför allt för jordbruksarrendena
— ofta av stor ekonomisk betydelse för parterna — som en ingående
rättslig reglering är behövlig. Åtskilliga av de bestämmelser i förslagets 8
kap., som skall vara gemensamma för alla arrendeformer, har i själva verket
sin huvudsakliga betydelse för jordbruksarrende och bär också tydliga
spår av att ursprungligen ha avfattats med tanke på jordbruksförhållanden.

Även med den nu skisserade dispositionen torde det vara lämpligt att låta
motsvarigheten till vissa bestämmelser i förslagets 8 kap. förbli fristående
i förhållande till bestämmelserna för de särskilda arrendeformerna. I vilken

334 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utsträckning detta bör ske blir i någon män beroende på hur arrendereglerna
i sitt omdisponerade skick skall infogas i balkens kapitelföljd. För att den
åsyftade överskådligheten i regelsystemet skall uppnås är det emellertid
av vikt att de centrala frågorna om arrendeavtalets verkningar — bl. a. alla
frågor om uppsägningsrätt och skadestånd — regleras för varje arrendeform
för sig, direkt eller genom hänvisningar till bestämmelser för annan
arrendeform.

Enklast kan omdisponeringen ske, om alla bestämmelser rörande arrendeinstitutet
i dess olika former sammanförs i ett kapitel, som i så fall kommer
att motsvara 2 kap. NJL liksom det remitterade förslagets 12 kap. motsvarar
3 kap. NJL. I ett inledande avsnitt bör lämpligen först upptagas
definitioner på de olika formerna av arrende (förslaget 9: 1, 10: 1, 11: 1
och 8: 1 tredje stycket) samt bestämmelser motsvarande 8: 3, 8:2 och
8: 27. Därefter bör följa bestämmelserna om jordbruksarrende, motsvarande
dels återstående bestämmelser i 8 kap. i vad de avser sådant arrende —
med undantag för vissa bestämmelser, som kan sägas utgöra mera periferiska
element i det arrenderättsliga regelsystemet och som lämpligen kan
bilda ett för alla arrendeformer gemensamt avsnitt (4 § andra och tredje
styckena samt 8, 13, 21 och 22 §§), samt för bestämmelser om förfarandet
i arrendetvister — och dels 9 kap. Detta avsnitt bör lämpligen genom underrubriker
uppdelas i flera smärre, varvid indelningen av 8 och 9 kap.
kan tjäna till ledning. I särskilda avsnitt bör därefter behandlas bostadsarrende,
anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Varje sådant avsnitt
skall upptaga motsvarighet till bestämmelserna i 8 kap. — med ovan angivna
undantag — i vad de avser den ifrågavarande arrendeformen samt
avsnitten om bostadsarrende och anläggningsarrende därjämte motsvarighet
till resp. 10 och 11 kap. Vissa bestämmelser, som upptagits i 8 kap. utan
angivande av någon begränsning i tillämpligheten (12 § första stycket, 23 § i
vissa delar samt 28 § i fråga om ersättning för avträdesbrist), torde dock inte
ha praktisk betydelse annat än för jordbruksarrende och behöver därför inte
få någon motsvarighet i avsnitten rörande de andra arrendeformerna. Därefter
bör följa avsnittet med gemensamma bestämmelser samt ett sista avsnitt
om förfarandet i arrendetvister, motsvarande 8: 30—34 med tillägg av
8: 29.

För den händelse det i lagstiftningsarbetets nuvarande läge skulle anses
angeläget att inte rubba den plan, enligt vilken arrendereglerna skall upptaga
8—11 kap. i balken, kan den nu angivna dispositionen jämkas så, att 8 kap.
ägnas åt jordbruksarrende, 9 kap. åt bostads- och anläggningsarrende,
10 kap. åt lägenhetsarrende och 11 kap. åt förfarandet i arrendetvister. Definitionerna
av de olika arrendeformerna får i så fall placeras först i de
kapitel — eller avsnitt av kapitel — där resp. arrendeformer behandlas.
De övriga bestämmelser som enligt vad förut angivits skulle ingå i det inledande
avsnittet av arrendekapitlet liksom även de som skulle bilda ett

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 335

avsnitt med gemensamma bestämmelser får intagas i kapitlet om jordbruksarrende
och genom hänvisningar i de följande kapitlen göras tillämpliga på
övriga arrendeformer. Denna lösning är från flera synpunkter mindre tillfredsställande
än den som kan vinnas genom att samla arrendereglerna i ett
kapitel men bör enligt min mening likväl kunna accepteras som ett sätt att
undgå den inledningsvis påtalade splittringen av de centrala arrendereglerna
i bestämmelser för arrende i allmänhet och bestämmelser för de skilda
arrendeformerna.

Lagrådets uttalanden i fortsättningen av detta protokoll avges för mitt
vidkommande med den reservation som följer av min nu utvecklade uppfattning
i fråga om dispositionen av lagbestämmelserna. Detsamma gäller de
uttalanden som jag för egen del gör i frågor där — oavsett dispositionsproblemet
— skilda meningar förekommer.

8 KAP.

Lagrådet:

Rubriken till detta kapitel torde böra erhålla lydelsen »Arrende i allmänhet».

Enligt den plan för dispositionen av arrendebestämmelserna som lagrådet
angivit i det föregående skall en del bestämmelser utmönstras ur
8 kap. och i stället inarbetas i 9—It kap. De bestämmelser som åsyftas är
1 § tredje stycket, 4 § första stycket samt 5, 7, 15—19 och 29 §§. I 8 kap.
kommer då att kvarstå 1 § första och andra styckena, 2 och 3 §§, 4 § andra
och tredje styckena samt 6, 8—14, 20—28 och 30—34 §§. Som en följd av den
sålunda ändrade dispositionen blir några omflyttningar inom kapitlet liksom
ändringar av avsnittsrubrikerna behövliga.

Justitierådet Ggllensvärd:

När jag i nu upptagna yttrande och även i olika sammanhang i det följande
ansluter mig till uttalanden av innebörd att ur 8 kap. bör utmönstras
16—18 §§ och att bestämmelser med motsvarande innehåll i stället bör upptagas
i kapitlen om de särskilda arrendeformerna, gör jag det under den
förutsättningen att 18 § i enlighet med departementsförslaget kommer att
äga tillämpning endast i fråga om bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende.
På sätt framgår av vad jag anför vid sistnämnda paragraf anser jag
emellertid, att paragrafen bör utvidgas att gälla även jordbruksarrende. Beaktas
vad jag sålunda anför, bör 16—18 §§ kvarstå i 8 kap.

1 §

Lagrådet:

I denna paragraf beskrivs arrendebestämmelsernas tillämpningsområde
på så sätt, att de anges avse avtal, varigenom jord upplåtes till nyttjande mot
vederlag. Det har tydligen förutsatts, att termen »nyttjande» har vidsträck -

336 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tare innebörd än »brukande» (jfr definitionen på jordbruksarrende i 9: 1
i förslaget). Att märka är, att arrendebestämmelserna ej omfattar nyttjanderätt
som anges i 7: 3, d. v. s. upplåtelse av rätt till naturalster och av rätt till
jakt eller fiske. Det bör sålunda uppmärksammas, att sådan fiskerättsupplåtelse
som regleras av 1957 års lag om fiskearrenden ej utgör arrende i
balkens mening. Ej heller torde balkens arrendebestämmelser få anses tilllämpliga
vid upplåtelse av rätt till väg över fastighet eller liknande upplåtelse.
I sådant fall föreligger, där det ej är fråga om servitut, en nyttjanderätt
som enbart regleras av de allmänna bestämmelserna om sådan rätt.

Vad angår den redaktionella utformningen av förevarande paragraf
torde första och andra styckena kunna sammanföras till en bestämmelse med
förslagsvis följande avfattning: »Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag
kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och i 9—11 kap. ske som jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende.»

Tredje stycket, som innehåller definition på lägenhetsarrende, skall med
den av lagrådet förordade dispositionen av arrendebestämmelserna överföras
till 11 kap.

2 §

Lagrådet:

Vissa bestämmelser om arrende är enligt sin lydelse tvingande ej blott
mot jordägaren utan även mot arrendatorn (se 9: 2, 10: 2 och 11: 2). Det
torde vara avsett, att vad som stadgas i andra och tredje punkterna i förevarande
paragraf angående sådana fall, då förbehåll gäller om det godkänts
av arrendenämnden, skall avse även bestämmelser som är tvingande mot
arrendatorn. För att detta klarare skall framgå av lagtexten bör andra
punkten omformuleras och jämte tredje punkten upptagas som ett andra
stycke. Med vissa redaktionella jämkningar i övrigt skulle paragrafen då få
följande lydelse:

2 §. Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller i 9—11
kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans
ställe, om ej annat anges.

I de fall då enligt vad därom är föreskrivet arrendenämndens godkännande
fordras för giltighet av förbehåll som avses i första stycket eller
annat avtalsvillkor får godkännande sökas endast om detta angivits i avtalet.
Avslår nämnden framställning om godkännande, förfaller avtalet, om
ej annat överenskommits.

3 §

Lagrådet:

Fjärde punkten i första stycket torde böra redaktionellt jämkas till följande
lydelse (jfr 2: 1 NJL): »Har arrendatorn tillträtt arrendestället utan
att skriftligt avtal blivit upprättat och har det ej berott på honom att giltigt
arrendeavtal sedermera icke kommit till stånd, har han rätt till ersättning för
skada.»

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

337

4—8 §§

Lagrådet:

Dessa paragrafer bildar i det remitterade förslaget en grupp med avsnittsrubriken
»Arrendetid och uppsägning». I samband med de omflyttningar
som lagrådet föreslår beträffande paragraferna bör denna rubrik utgå.

4 §

Lagrådet:

De tre första punkterna i första stycket, vilka avser arrendetiden vid
lägenhetsarrende, skall vid användning av den disposition som lagrådet
föreslagit överföras till 11 kap. Sista punkten i stycket utgår.

Bestämmelsen i andra stycket bör i likhet med nu gällande stadgande om
far dag vara dispositiv. Särskilt vid andra arrendeformer än jordbruksarrende
synes det, med tanke på det fall att arrendet skulle upphöra före
den avtalade tidens utgång, kunna vara av betydelse för parterna att låta
annan fardag gälla än den 14 mars. Orden »om ej annat avtalats» bör därför
tilläggas. Stycket kan lämpligen flyttas till 6 § i det remitterade förslaget
och där bilda ett tredj e stycke.

Lagrådet förordar vidare, att tredje stycket upptages som en särskild
paragraf i slutet av det avsnitt av kapitlet som har rubriken »Särskilda
bestämmelser».

Regeringsrådet Hjern:

Enligt tredje stycket av förevarande paragraf skall, om dag då arrendeställe
enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas infaller på söndag
eller annan allmän helgdag, tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag,
såvida inte annat avtalats. Då lördagarna numera sedan åtskilliga år för de
flesta människor är arbetsfria och då det till följd därav säkerligen kan
uppstå betydande svårigheter för en arrendator att få den hjälp han i skilda
hänseenden behöver för att kunna tillträda eller avträda arrendet på en
lördag ifrågasättes, om inte också inträffandet av till- eller avträdesdagen
på en lördag bör medföra att till- eller avträde i stället får ske nästa vardag
(jfr lagen den 30 maj 1930 om beräkning av lagstadgad tid, 5 § skuldebrevslagen,
72 § växellagen och 55 § checklagen). Den omständigheten att jordbruksarrendator
enligt 9: 6 departementsförslaget har rätt att 14 dagar före
tillträdet få åt sig upplåten hälften av det totala byggnadsbeståndet på arrendestället
torde vara utan större betydelse i sammanhanget. Önskar man bereda
arrendatorn en mera påtaglig lättnad, synes bestämmelsen kunna avfattas
på följande sätt: »Infaller dag då arrendeställe enligt lag eller avtal
skall tillträdas eller avträdas på söndag, annan allmän helgdag eller lördag,
skall tillträde eller avträde i stället ske nästa vardag, om ej annat avtalats».

338

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 §

Lagrådet:

Denna paragraf skall, om den av lagrådet förordnade dispositionen följes,
utgå ur kapitlet och ersättas genom att bestämmelser med motsvarande
innehåll inarbetas i 9 och 10 kap.

Justitierådet Riben:

Såsom jag kommer att närmare utveckla i anslutning till 19 § anser jag,
att det remitterade förslagets reglering — olika för olika arrendeformer -—
av frågor om arrenderätts övergång till ny innehavare genom familjerättsligt
eller liknande förvärv bör ändras på det sätt att förbuds- och förverkandebestämmelser
ersätts med regler enbart om uppsägningsrätt för jordägaren.
Om denna mening vinner gillande, bör i de mot förevarande paragraf
svarande stadganden, som enligt lagrådets förslag skall inflyta i 9 och 10
kap., även ifrågavarande uppsägningsregler upptagas bland de lagrum som
ger jordägaren rätt att återtaga arrendestället före arrendetidens utgång.

6 §•

Lagrådet:

1 fall då arrenderätten förverkas på grund av dröjsmål med betalning
av arrendeavgiften kan arrendatorn med hänsyn till bestämmelserna i
25 § i det remitterade förslaget undantagsvis komma att få sitta kvar någon
tid efter den tidpunkt som anges i första stycket i förevarande paragraf. I
lagtexten torde böra upptagas erinran härom (jfr motsvarande bestämmelse
angående hyra, 12: 6 i förslaget). Vidare bör orden »att avtalet upphör
tidigare» ersättas med »ålägga arrendatorn att avflytta tidigare» (jfr 2:39
NJL).

Som ett tredje stycke i förevarande paragraf bör enligt vad lagrådet anfört
i det föregående upptagas motsvarighet till den bestämmelse som ingår som
andra stycke i 4 § i det remitterade förslaget.

Under förutsättning att vad lagrådet föreslår i fråga om 4, 5, 7 och 8 §§
beaktas bör förevarande paragraf få bilda ett särskilt avsnitt med rubriken
»Avtalets upphörande vid uppsägning».

7 §

Lagrådet:

Paragrafen skall i enlighet med den disposition som lagrådet förordat
utgå ur förevarande kapitel. I stället bör bestämmelser i de ämnen paragrafen
avser ingå i 9—11 kap.

8 §•

Lagrådet:

Denna paragraf torde böra upptagas efter avsnittet »Arrenderättens förverkande»
för att där bilda ett särskilt avsnitt med rubriken »Sättet för
uppsägning».

Del A

339

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Paragrafen har i gällande rätt sin motsvarighet i 2: 38 NJL. I prop. 1970: 13
har framlagts förslag till ny lagstiftning om delgivning, avsedd att träda i
kraft den 1 januari 1971. Förslaget innebär bl. a. ändring i nämnda stadgande
i NJL. Om ändringen genomföres, finns anledning att på motsvarande
sätt ändra avfattningen av förevarande paragraf.

9 §•

Lagrådet:

I första stycket bör vidtagas den redaktionella jämkningen, att orden »att
arrendeställets ägovidd är större än den är eller har han lämnat annan liknande
oriktig uppgift i avtalet» ersättes med »arrendeställets ägovidd vara
större än den är eller lämnat annan liknande oriktig uppgift» (jfr 2:25
NJL).

12 §

Lagrådet:

Hänvisningen i andra stycket av paragrafen är i någon mån missvisande
och torde kunna utgå.

13 §

Lagrådet:

Innehållet i paragrafen är ej av sådan art att det finns anledning att låta
den ha särskild avsnittsrubrik. Paragrafen kan lämpligen flyttas och få
ingå i det avsnitt som har rubriken »Särskilda bestämmelser».

15 §

Lagrådet:

Om den av lagrådet förordade dispositionen följes, skall denna paragraf,
som enbart avser lägenhetsarrende, placeras i 11 kap.

Motsvarande bestämmelse i gällande rätt (2: 70 fjärde stycket NJL) avser
endast det fallet att fastigheten överlåtes efter det arrendatorn tillträtt
arrendet. Det finns ej anledning till annat än att denna begränsning fortfarande
bör gälla. Med hänsyn härtill och med viss redaktionell jämkning
i övrigt bör paragrafen lyda: »överlåtes fastigheten sedan arrendatorn tillträtt
arrendestället och gäller enligt 7 kap. arrendeavtalet ej mot den nye
ägaren, skall avtalet likväl bestå mot honom, om han ej uppsäger avtalet
inom tre månader från överlåtelsen.»

16 §

Lagrådet:

Paragrafen, som är tillämplig på samtliga arrendeformer, skall enligt
lagrådets förslag i fråga om dispositionen utgå ur detta kapitel. Motsvarande
bestämmelser skall inarbetas i 9—11 kap.

340

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17 §

Lagrådet:

Denna paragraf reglerar konkursboets uppsägningsrätt i fall då arrendatorn
försättes i konkurs. Paragrafen, som i likhet med 16 § är tillämplig på
samtliga arrendeformer, skall enligt den av lagrådet förordade dispositionen
utgå ur kapitlet och inarbetas i 9—11 kap.

Vad angår avfattningen av paragrafen må anmärkas, att 2: 33 NJL ger
konkursboet möjlighet att säga upp avtalet så länge konkursen pågår och
att det ej torde ha avsetts att förslaget skall medföra någon ändring i detta
avseende. Den föreslagna lagtexten kan emellertid inge den uppfattningen,
att uppsägningsrätten går förlorad, om inte uppsägning sker inom en månad
från bevakningstidens utgång. Lagrådet vill förorda, att lagtexten omformuleras
med anknytning till den gällande lydelsen.

18 §

Justitierådet Riben, regeringsrådet Hjern och justitierådet Bergsten:

De här upptagna bestämmelserna om jordägarens uppsägningsrätt vid
arrendatorns konkurs gäller bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.
Beträffande jordbruksarrende ingår bestämmelser härom i
9 kap. (se 30 §). I enlighet med den disposition som lagrådet föreslagit bör
paragrafen utgå ur 8 kap. och bestämmelser med motsvarande innehåll införas
i 10 och 11 kap.

Innebörden av de gällande reglerna (se 2: 33, 70, 71 och 83 NJL) är att
jordägarens uppsägningsrätt är förenad med skyldighet att utge ersättning
för arrenderättens värde, om avtalet slutits på viss tid, ej understigande
tio år, men att jordägaren i andra fall (då avtalet är träffat på viss tid under
Lio år, på obestämd tid eller på livstid) har rätt till skadestånd. Enligt
nu föreslagna bestämmelser skulle jordägarens rätt till skadestånd vara
begränsad till sådana fall då avtalet gäller för bestämd tid understigande
tio år. Lagtexten bör utformas så att regleringen överensstämmer med de
gällande bestämmelserna.

Att jordägarens ersättningsrätt kan bortfalla genom överenskommelse
behöver ej särskilt anges. Om regeln rörande jordägarens skyldighet att utge
ersättning för arrenderättens värde skall vara dispositiv — vilket torde vara
avsett (jfr 9: 30) — måste detta däremot anges.

Justitierådet Gyllensvärd:

I denna paragraf och i 9: 30 regleras frågan om jordägarens rätt att säga
upp avtalet av den anledningen att arrendatorn försatts i konkurs. Förslaget
överensstämmer i allt väsentligt med gällande rätt. Utmärkande för den
nuvarande regleringen i detta avseende är att jordbruksarrende följer sär -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 341

skilda regler, innebärande att jordägaren i princip har rätt att vid arrendatorns
konkurs, vare sig denna inträffar före eller efter tillträdet, efter uppsägning
frånträda avtalet, medan sådan vidsträckt befogenhet saknas vid
övriga arrendeformer. Föreligger bostads-, anläggnings- eller lägenhetsarrende,
kan sålunda arrendeavtalet inte enbart på grund av konkursen sägas
upp av jordägaren, om tillträde redan skett vid konkursutbrottet. På motsvarande
sätt som vid hyra föreligger här uppsägningsrätt endast under
förutsättning att tillträde ej ägt rum när konkursen inträffar och att begäran
om godtagbar säkerhet inte efterkommes. Gällande bestämmelser är
i sak oförändrade sedan tillkomsten av NJL, då emellertid endast jordbruksarrende
och lägenhetsarrende förekom. Avgörande för att de båda
arrendeformerna den gången behandlades olika synes ha varit den betydelse
som man vid jordbruksarrende ansåg sig böra tillmäta arrendatorns
person. Enligt förarbetena till bestämmelsen om jordbruksarrende var det
för jordägaren inte likgiltigt huruvida hans fastighet brukades av arrendatorn
själv eller förvaltades av hans borgenärer, och i anslutning till bestämmelsen
om lägenhetsarrende uttalades, att det personliga momentet
här var av vida mindre betydelse (se NJA II 1908 nr 5 s. 97 och 119).

Frågan om jordägarens uppsägningsrätt vid arrendatorns konkurs har
inte varit föremål för närmare överväganden i samband med den nu aktuella
reformeringen av arrenderätten, utan meningen är att en översyn av
bestämmelserna härom skall kunna ske i senare sammanhang. Det besittningsskydd
som enligt det remitterade förslaget skall tillkomma arrendatorn
i flertalet fall av jordbruksarrende återverkar emellertid i väsentlig
mån på jordägarens möjlighet att med anledning av arrendatorns konkurs
framtvinga en avveckling av arrendeförhållandet. Redan nu bör därför
ställning tagas till frågan om den särskilda uppsägningsrätt för jordägaren
som hittills förelegat vid jordbruksarrende bör bibehållas.

Ofta torde det förhålla sig på det sättet att, när en jordbruksarrendator
gått i konkurs, varken han eller konkursboet önskar att arrendet fortsätter.
Inte minst av betydelse i detta sammanhang är det ansvar för avtalets fullgörande
som konkursboet kan ådraga sig. Man har därför anledning räkna
med att jordägaren i stor utsträckning kan få till stånd en avveckling
av arrendeförhållandet utan att särskild uppsägningsrätt tillkommer
honom. I fall där man från arrendatorsidan inte vill medverka till en
sådan avveckling torde det så gott som uteslutande vara fråga om arrende,
som faller in under reglerna om besittningsskydd, och enligt dessa regler
kan arrendatorn, även om jordägaren uppsagt avtalet med anledning av
arrendatorns konkurs, få till stånd förlängning av avtalet utom i särskilt
angivna situationer, som här är utan intresse. En bestämmelse som tillerkänner
jordägaren en självständig rätt i konkursfallet att efter uppsägning
frånträda arrendeavtalet torde alltså i allmänhet bli verkningslös, såvida
inte reglerna om besittningsskydd jämkas så att avtalsförlängning hindras

342

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

när uppsägningen beror på arrendatorns konkurs. Tillräckliga skäl till sådan
jämkning föreligger emellertid inte vare sig med hänsyn till jordägarens
i och för sig beaktansvärda intresse av att arrendatorn personligen
handhar förvaltningen av arrendestället eller av annan orsak. Vad som sagts
nu bör enligt min mening föranleda, att jordägaren inte bibehålies vid
sin särskilda uppsägningsrätt.

Den omständigheten att en arrendator, om han gått i konkurs, kan befaras
komma att inte avtalsenligt fullgöra sina förpliktelser skulle med visst
fog kunna åberopas till stöd för att tillerkänna jordägaren rätt att, utan
hinder av att tillträde redan skett när konkursen inträffar, begära att säkerhet
ställes. Det har emellertid ej ifrågasatts att jordägarens befogenheter
vid arrendatorns konkurs skulle behöva förstärkas på detta sätt vid
bostads-, anläggnings- och lägenhetsarrende, och såvitt framgår av den nu
föreliggande utredningen kan en särskild reglering med angiven innebörd
beträffande jordbruksarrende knappast anses påkallad, även om behovet
där vanligen skulle vara något mera framträdande än vid andra arrendeformer.
Det kan i sammanhanget förtjäna framhållas, att den förtänksamme
jordägaren torde redan vid avtalets ingående försäkra sig om att
arrendatorn ställer säkerhet. Hinder möter för övrigt ej heller för honom
att i avtalet tillförsäkra sig rätt till uppsägning i händelse av arrendatorns
konkurs, men sådant förbehåll kräver godkännande av arrendenämnden
och kan med hänsyn till besittningsskyddsreglerna måhända ej få annan
betydelse än som medel att framtvinga säkerhet. Till sist må erinras om att
det alltid står jordägaren fritt att göra gällande arrenderättens förverkande,
om arrendatorns åtaganden inte skulle bli fullgjorda.

Under hänvisning till det sagda förordar jag, att de bestämmelser som
föreslagits i första och andra styckena av denna paragraf görs tillämpliga
även på jordbruksarrende. Bestämmelserna bör emellertid därutöver omarbetas
i enlighet med vad lagrådets övriga ledamöter förordar. Enär 9 kap.
enligt min mening ej skall innehålla någon särbestämmelse i ämnet, bör
det föreslagna tredje stycket utgå.

19 §.

Lagrådet:

I fråga om rätt att överlåta arrenderätten har för bostadsarrende och
anläggningsarrende upptagits bestämmelser i 10 resp. 11 kap., medan förevarande
paragraf upptar bestämmelser i ämnet, gemensamma för jordbruksarrende
och lägenhetsarrende. Med den av lagrådet förordade dispositionen
skall även beträffande jordbruksarrende och lägenhetsarrende bestämmelserna
ingå i resp. specialkapitel, d. v. s. 9 och 11 kap. Förevarande paragraf
jämte avsnittsrubriken bör således utgå ur kapitlet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

343

Justitierådet Riben:

Enligt fjärde stycket skall det i första stycket upptagna förbudet mot
överlåtelse av arrenderätten utan jordägarens samtycke och de i andra
stycket angivna modifikationerna i detta förbud äga motsvarande tillämpning
på arrenderättens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte
eller annat liknande förvärv. Genom 1968 års lagstiftning om bostadsarrende
och anläggningsarrende har motsvarande spörsmål reglerats i resp.
2:81 andra stycket och 2:89 NJL, i sistnämnda lagrum genom användningen
av uttrycket »i sitt ställe sätta», vilket är avsett att inbegripa inte
bara överlåtelse i egentlig mening utan också exempelvis fall då arrenderätt
tillägges någon genom arvskifte eller testamente.

Som motivering för stadgandet i fjärde stycket har departementschefen
endast anfört att han delar arrendelagsutredningens uppfattning, att förbudet
mot överlåtelse av arrenderätten bör äga motsvarande tillämpning vid familjerättsliga
förvärv, samt att bestämmelsen härom i överensstämmelse med
vad som skett i 17: 11 gjorts tillämplig även på förvärv genom bolagsskifte.
Det framgår ej klart huruvida departementschefen med detta uttalande
också avser att ansluta sig till vad utredningen anfört om gällande rätts
ståndpunkt. Utredningen har i detta hänseende kommit till det resultatet,
att substitution på arrendatorsidan är förbjuden i alla fall där inte uttryckligt
undantag meddelats och att förbudet således gäller även substitution
exempelvis genom arvskifte eller testamente.

Vad som skall anses vara gällande rätts ståndpunkt i fråga om övergång
av arrenderätt genom familje- eller associationsrättsliga förvärv torde i
själva verket vara mycket tveksamt. Såvitt angår familjerättsliga förvärv
framgår detta även av hänvisningar till litteratur och rättsfall i utredningens
tidigare avgivna betänkande om bostadsarrende m. in., där frågan görs till
föremål för en mera ingående behandling (SOU 1966:26 s. 129 ff, särskilt
s. 132 not 13). Det är f. ö. inte utan vidare givet, att alla av den föreslagna
bestämmelsen omfattade fall — eller ens alla de familj erättsliga fallen
— enligt gällande rätt bör behandlas lika (jfr särskilt framställningen
hos Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen, andra uppl. s. 385 ff). De lege
ferenda synes det emellertid fullt försvarligt att vid jordbruks- och lägenhetsarrende
som allmän princip uppställa krav på jordägarens samtycke till
ny arrendators inträde på grund av familje- eller associationsrättsligt fång
lika väl som till överlåtelse av arrenderätten.

Ett praktiskt betydelsefullt avsteg från denna princip är dock enligt min
mening påkallat.

Här må erinras om vissa uttalanden i samband med tillkomsten av 1968 års
lagstiftning. Det till lagrådet remitterade förslaget till ändringar i NJL reglerade,
såvitt angick bostadsarrende, i 2: 81 frågan om arrenderättens övergång
genom familj erättsliga förvärv på i sak samma sätt som paragrafen i sin slut -

344 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år t970

ligt antagna lydelse utvisar. Arrenderätten skulle sålunda utan hembudsförfarande
kunna genom sådant förvärv övergå till annan med vilken jordägaren
skäligen kunde nöjas. Lagrådet framhöll att förslaget i denna del
utgick från uppfattningen, att enligt gällande rätt ny arrendator inte genom
familj erättsligt fång kan insättas i andra fall än sådana där substitution
också i övrigt är tillåten, men att denna uppfattning, såvitt angick sociala
jordbruksarrenden, stod i mindre god överensstämmelse med vissa uttalanden
i förarbetena till 1943 års lagstiftning, vilka närmast tydde på en längre
gående substitutionsrätt genom familj erättsliga fång än andra. Lagrådet
fann det vanskligt att separat reglera spörsmålet i fråga om bostadsarrende
och ansåg det lämpligare att upptaga frågan i hela dess vidd i samband med
den fortsatta översynen av arrendelagstiftningen. En fristående lösning av
frågan beträffande bostadsarrende kunde enligt lagrådets uppfattning få
icke önskvärda återverkningar på lagstiftningen i övrigt och tagas till intäkt
för att vid sociala arrenden arvinge som tillskiftats arrenderätten icke,
eller i varje fall icke utan hembud, skulle äga rätt att inträda som arrendator
i den avlidnes ställe. Lagrådet ansåg att risk för dylik följdverkan ej borde
tagas och förordade därför, att bestämmelserna om arrenderättens övergång
genom familj erättsligt fång skulle utgå. Departementschefen anförde
häremot, att risken för återverkningar av antydd art ej var stor, eftersom
det inte fanns något lagtekniskt samband mellan bostadsarrende och övriga
arrendeformer. På grund härav och då starka skäl talade emot att lämna
frågan olöst beträffande bostadsarrende vidhöll departementschefen förslaget.

Enligt 2: 65 NJL gäller f. n. beträffande socialt arrende — till skillnad från
vad som är förhållandet vid vanligt arrende (2:9) — att i arrendekontraktet
ej får intagas förbehåll att avtalet i händelse av arrendatorns död skall upphöra
att gälla. Utan att ingå på frågan, vilken betydelse som vid en strikt
lagtolkning bör tilläggas de av lagrådet åsyftade uttalandena i förarbetena
(återgivna i SOU 1966: 26 s. 132 not 13), torde man kunna konstatera, att
den trygghet för arrendatorns efterlevande som förstnämnda bestämmelse
är avsedd att skapa blir tämligen illusorisk, om arrenderätten inte får tillskiftas
dödsbodelägare utan att först ha hembjudits jordägaren i samma
ordning som enligt 2: 9 gäller för det fall att dödsboet vill överlåta arrenderätten.

Det remitterade förslaget upptager inte för någon kategori av jordbruksarrenden
förbud mot förbehåll om avtalets upphörande i händelse av arrendatorns
död, men sådant förbehåll blir giltigt endast om det godkänts av
arrendenämnden (8:5). Även denna ordning är avsedd som ett skydd för
arrendatorns efterlevande, och även här gäller att skyddet synes bli i hög
grad illusoriskt, om man i enlighet med förslaget gör möjligheten att genom
bodelning eller arvskifte överföra arrenderätten på delägare i dödsboet beroende
av samma förutsättningar som möjligheten till överlåtelse. Beträf -

Del A

345

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fande sådana arrenden som f. n. faller under de sociala arrendereglerna
innebär förslaget i denna del, att man lagfäster just den ordning som av
lagrådet befarades kunna inträda som en icke önskvärd följdverkan av
bestämmelserna för bostadsarrende i 2: 81 NJL. Ingen utredning föreligger
som gör det möjligt att överblicka de ekonomiska och sociala konsekvenserna
härav. Ett genomförande av förslaget är i detta läge enligt min mening
ägnat att väcka betänkligheter. Beträffande arrende som omfattar bostad för
arrendatorn — s. k. gårdsarrende, som enligt förslaget i viss mån utgör en
motsvarighet till de nuvarande sociala arrendena — synes man böra söka
en lösning som ger dödsbodelägare efter arrendatorn möjlighet att övertaga
arrendet utan föregående hembud till jordägaren.

En lämplig utväg, som bör garantera ett rimligt beaktande även av jordägarens
intresse, synes vara att låta arrendenämnden pröva frågan. Om
nämnden medger, att en dödsbodelägare efter en gårdsarrendator får övertaga
arrenderätten, bör jordägaren ej kunna resa invändningar mot att
bodelning eller arvskifte förrättas i enlighet härmed. En sådan ordning utgör
i viss mån en motsvarighet till vad som enligt det remitterade förslaget
skall gälla vid hyra i en liknande situation (12: 32, 12: 33 första stycket och
12:34).

Frånsett det nu anförda kan beträffande fjärde stycket i förevarande
paragraf anmärkas, att det är något oklart vad en motsvarande tillämpning
av första stycket — vilket är formulerat som ett till arrendatorn riktat
förbud mot att utan jordägarens samtycke överlåta arrenderätten —
skall anses innebära i fråga om de olika familj e- och associationsrättsliga
förvärven. I konsekvens med förbudskonstruktionen har även i dessa fall
obehörig substitution gjorts till förverkandeanledning. I förteckningen över
förverkandefallen i 23 § har detta markerats genom att med överlåtelse av
arrenderätten jämställts det fall att »arrendatorn----eljest sätter an nan

i sitt ställe». Uttrycket förefaller i och för sig knappast träffande såsom
beteckning för det förhållandet att arrenderätt vid upplösning av giftorätts-,
dödsbo- eller bolagsgemenskap tillskiftas andra maken, dödsbodelägare
eller bolagsman. Att inordna hithörande situationer bland förverkandefallen
synes emellertid även från principiella synpunkter mindre tillfredsställande.
I begreppet förverkande ligger att det är fråga om en påföljd
av ett otillåtet eller otillbörligt handlingssätt. Härmed sammanhänger
att jordägaren i förverkandefallen har rätt inte bara att uppsäga arrendeavtalet
utan också att erhålla ersättning för skada. Att en arrenderätt med
ekonomiskt värde, vilken tillhör t. ex. ett dödsbo, tillskiftas någon av
delägarna är emellertid ett normalt och ibland nödvändigt led i boets avveckling.
Hänsyn till jordägarens intresse kan visserligen kräva, att han
i ett sådant fall får möjlighet att bringa arrendeförhållandet att upphöra,
men det är svårt att inse varför han därvid skulle ha rätt till skadestånd.
Även en processuell synpunkt gör sig gällande i detta sammanhang. Talan

346 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om förverkande på grund av obehörig substitution skall riktas mot den
rätte arrendatorn, inte mot den som fått arrenderätten överlåten på sig,
låt vara att jordägaren sedermera kan behöva söka verkställighet även
mot denne (Skarstedt m. fl., a. a. s. 238). Även om talan mot t. ex. ett
skiftat dödsbo eller ett upplöst bolag kan vara tänkbar i vissa fall, synes
det opraktiskt att jordägaren skall behöva gå en sådan omväg för att få
bort en arrendator, som erhållit arrenderätten genom arvskifte eller bolagsskifte
och som jordägaren inte är skyldig att godtaga.

Bestämmelser om arrenderättens övergång genom sådana förvärv som
beträffande jordbruks- och lägenhetsarrende behandlas i 8: 19 fjärde stycket
finns även i det remitterade förslagets kapitel om anläggningsarrende
och hyra samt, såvitt angår familj erättsliga förvärv, i kapitlet om bostadsarrende.
Innebörden av bestämmelserna — vilka i fråga om bostads- och
anläggningsarrende i sak helt ansluter sig till 1968 års lagstiftning — är i
viktiga hänseenden olika för de skilda nyttjanderättsformerna. Gemensamt
är emellertid att obehörig substitution i hithörande fall likställes med obehörig
överlåtelse och alltså utgör förverkandeanledning. De synpunkter som
i det föregående anförts beträffande denna konstruktion har samma giltighet
för hela rättsområdet.

I den mån jordägare eller hyresvärd inte skall behöva finna sig i arrenderesp.
hyresrättens övergång genom familje- eller associationsrättsliga förvärv
bör enligt min mening hans intresse tillgodoses, inte genom förbudsbestämmelser
och därtill anknutna förverkanderegler utan enbart genom
bestämmelser om uppsägningsrätt. Detta innebär att uppsägning skall riktas
mot arrende- resp. hyresrättens nye innehavare och att någon ersättning
för skada inte kommer i fråga. Den tid inom vilken uppsägning skall ske
kan — i anslutning till vad som skall gälla i fråga om förverkande på grund
av obehörig överlåtelse —• lämpligen bestämmas till sex månader vid arrende
och två månader vid hyra, räknat från det jordägaren resp. hyresvärden
fick kännedom om det förhållande som utgör grund för uppsägningsrätten.
I fråga om tidpunkten för avtalets upphörande efter uppsägning saknas
tillräcklig anledning att göra de strängare reglerna för förverkandefallen
tillämpliga även på ifrågavarande uppsägningsfall. Med hänsyn till
grunden för uppsägningsrälten är det däremot uppenbart, att något besittningsskydd
i dessa fall inte bör komma i fråga. Då arrende eller hyresförhållande
upphör efter uppsägning på grund av att nyttjanderätten genom
familj e- eller associationsrättsligt förvärv övergått till ny innehavare bör
därför, liksom vid upphörande på grund av förverkande eller på grund av
uppsägning enligt förslagets 8: 14 eller 12:28, tillämpning av bestämmelser
om besittningsskydd vara utesluten. På samma sätt som förverkande
och underlåtenhet att ställa säkerhet enligt 8: 14 eller 12:28 bör, vidare
nyttj anderättens övergång, även om den inte åberopats för att bringa rättigheten
att upphöra, kunna åberopas som grund för brytande av besittningsskyddet.

Del A

347

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Av familjerättsliga förvärv nämnes i 8: 19 fjärde stycket liksom i övriga
liknande bestämmelser bodelning, arv och testamente. Stagandet i 17: 11
torde här ha utgjort förebild. Till skillnad från vad som är fallet vid tillläinpning
av bestämmelserna i 17 kap. är emellertid i fråga om substitution
i arrende- och hyresförhållanden en närmare differentiering av betydelse
när det gäller förvärv efter avliden person. I dödsbo där endast
en delägare finnes — efterlevande make, arvinge eller universell testamentstagare
— och där således bodelning eller skifte ej erfordras torde tillämpning
av regler om tillåten och otillåten substitution över huvud inte bli aktuell.
(Stadgandet i 3: 33 första stycket andra punkten NJL, vilket bibehållits i
det motsvarande andra stycket av 12: 33 i det remitterade förslaget, torde
strängt taget vara överflödigt och bör inte ge anledning till motsatsslut.)
Som familj erättsliga förvärv, vilka substitutionsreglerna skall avse, synes
därför lämpligen kunna anges bodelning, arvskifte och testamentslegat.

Under hänvisning till det anförda vill jag hemställa, att i de paragrafer
i kapitlen om jordbruksarrende och lägenhetsarrende, som enligt lagrådets
förslag skall bilda motsvarighet till 8: 19, fjärde stycket av nämnda paragraf
ersätts med ett stadgande av följande lydelse: »Har arrenderätten genom
bodelning eller arvskifte, såsom testamentslegat, genom bolagsskifte
eller på annat liknande sätt övergått till ny innehavare, som ej godkänts
av jordägaren, är denne berättigad att uppsäga avtalet inom sex månader
från det han fick kännedom om förhållandet.» Till detta stadgande bör
i kapitlet om jordbruksarrende fogas följande bestämmelse: »Om arrendenämnden
medgivit, att rätten till arrende som omfattar bostad för arrendatorn
får övertagas av delägare i arrendatorns dödsbo, har jordägaren dock
ej rätt att uppsäga avtalet på grund av bodelning eller arvskifte som förrättats
i enlighet härmed.»

20 §

Lagrådet:

När i första stycket talas om »olägenhet» men i andra stycket om »påtaglig
olägenhet», ges därmed uttryck åt det tämligen självklara förhållandet
att jordägaren bör få finna sig i större olägenhet när det gäller upplåtelser
i arrendatorns byggnader än när det gäller upplåtelser i hans egna. Motsättningen
till första styckets fall skulle emellertid klarare markeras, om »påtaglig»
utbyttes mot »avsevärd».

22 §

Lagrådet:

Förevarande paragraf saknar motsvarighet i gällande rätt och innehåller
en av arrendelagsutredningen föreslagen regel (8: 18 tredje stycket andra
punkten) att annan arrendatorn tillhörig egendom än sådan som avses i
21 § tillfaller jordägaren utan lösen, om arrendatorn försummar att inom
tre månader från det arrendestället avträddes föra bort egendomen.

348 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Arrendelagsutredningen har motiverat bestämmelsen bl. a. med att man
genom densamma skapar ett intresse hos arrendatorn att inte låta egendomen
ligga kvar. Man har eftersträvat att göra regeln så enkel som möjligt
och därför inte föreslagit någon redovisningsskyldighet för jordägaren.
Utredningen framhåller, att detta kan synas hårt mot arrendatorn, om
egendomen skulle ha ett betydande värde, men försvarar sin ståndpunkt
med att sådana fall torde vara sällsynta.

Den föreslagna paragrafen kommer att bli tillämplig på föremål av den
mest skiftande beskaffenhet. Det kan bli fråga inte endast om lantbruksmaskiner
och andra till själva jordbruket hörande ting utan även om
möbler, husgeråd och personliga tillhörigheter. Det måste lätt kunna inträffa,
att en arrendator vid frånträdandet av arrendet — särskilt om detta
omfattar en stor egendom med många ekonomibyggnader jämte bostad —
genom glömska, förbiseende eller av annan orsak inte får alla sina tillliörigheter
med sig. Enligt lagrådets mening kan det inte anses försvarligt
att egendomen i dylika fall med äganderätt skall tillfalla jordägaren under
förutsättning endast att viss kortare tid förflyter. Arrendatorn bör åtminstone
ha fått en anmaning av jordägaren att föra bort sina tillhörigheter,
innan han förlorar äganderätten till dem. Lagrådet föreslår därför
att paragrafen kompletteras så, att egendomen tillfaller jordägaren först
om arrendatorn trots anmaning försummat att föra bort sina tillhörigheter.

Att förevarande regel är dispositiv behöver inte särskilt anges i lagtexten.

Med vissa redaktionella ändringar i övrigt kan paragrafen lämpligen erhålla
följande avfattning: »Har avträdande arrendator på arrendestället
kvarlämnat annan honom tillhörig egendom än som avses i (21 §) och försummar
han att inom tre månader efter anmaning föra bort egendomen,
tillfaller den jordägaren utan lösen.»

23 §

Lagrådet:

I punkten 5 har som förverkandegrund upptagits, att arrendatorn utan
behövligt samtycke överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt
ställe eller upplåter nyttjanderätt. Där enligt balkens bestämmelser jordägarens
samtycke inte fordras för här avsedd åtgärd, anges emellertid
andra förutsättningar för att åtgärden skall vara tillåten, såsom att jordägaren
skäligen kan nöjas med den till vilken överlåtelse sker eller att
upplåtelse av nyttjanderätt kan ske utan olägenhet för jordägaren. Orden
»utan behövligt samtycke» torde därför böra ändras till »i strid med bestämmelserna
i denna balk» (jfr 2:36 p. 4 NJL).

Justitierådet Riben:

Om bestämmelserna rörande arrenderätts övergång genom familjerättsliga
in. fl. förvärv utformas i enlighet med vad jag anfört vid 19 §, bör orden
»eller eljest sätter annan i sitt ställe» utgå ur punkten 5.

Del A

349

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Regeringsrådet Hjern :

Enligt 2: 36 första stycket sjätte punkten NJL är arrenderätten förverkad
om arrendatorn på fastigheten eller annan jordägaren tillhörig mark förövar
åverkan eller olovligen jagar eller fiskar. Bestämmelsen upptogs i arrendelagsutredningens
förslag med endast redaktionella ändringar sammanhängande
främst med den straffrättsliga innebörden av begreppet åverkan. Utan
att förslaget synes ha mött någon som helst kritik vid remissbehandlingen
har i departementsförslaget förevarande punkt fått utgå. Som motivering har
endast anförts att »tiden nu synes mogen» att avföra brott som förverkandeanledning
ur lagen. Då det här emellertid gäller brottsliga förfaranden som
på ett alldeles särskilt sätt är ägnade att inverka på förhållandet mellan jordägare
och arrendator, saknas enligt min mening anledning frångå den ståndpunkt
som gällande rätt intar. En bestämmelse i ämnet, fogad till de övriga
i paragrafen angivna punkterna över förverkandeanledningar, synes lämpligen
kunna avfattas så, att arrenderätten är förverkad och jordägaren således
berättigad att uppsäga avtalet om arrendatorn på arrendestället olovligen jagar
eller fiskar eller om han överträder förbud enligt 9: 33.

25 §

Lagrådet:

Enligt bestämmelsen i 6 § första stycket i förslaget skall arrendeavtalet
vid uppsägning på grund av förverkande i regel upphöra att gälla på närmaste
fardag. Om ej annat avtalats, förfaller arrendeavgiften till betalning
tre månader före arrendeårets utgång (se 12 § i förslaget). Med hänsyn
härtill kan en arrendator, som förverkat arrenderätten genom dröjsmål
med betalning, i allmänhet inte redan vid utgången av den i förevarande
paragraf angivna fjortondagarsfristen förpliktas att avflytta omedelbart.
Orden »beslut om vräkning» kan möjligen ge upphov till missförstånd i
detta hänseende och bör därför ersättas med »beslut varigenom han förpliktas
att avflytta från arrendestället».

26 §

Lagrådet:

Innebörden av uttrycket »avräkningssyn» är ej fullt klar. Vad som åsyftas
torde vara syn som skall ligga till grund för avräkning (se 9: 23 i förslaget).
Till förebyggande av tvekan bör detta uttryckligen anges i lagtexten.

29 §

Lagrådet:

De regler om giltigheten av skiljeavtal som ingår i denna paragraf avser
jordbruksarrende och bostadsarrende. Enligt den av lagrådet förordade
dispositionen skall paragrafen utgå ur kapitlet och motsvarande bestämmelser
i stället upptagas i 9 och 10 kap.

350 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Tvist om fastställande av arrendevillkor kan uppkomma i samband med
fråga om förlängning av arrendeavtalet men även i andra fall, t. ex. då fråga
är om höjning av arrendeavgiften enligt 9: 22 eller om nedsättning av avgiften
enligt 7: 29. Det torde ha avsetts att den i förevarande paragraf stadgade
inskränkningen i möjligheten att träffa skiljeavtal rörande tvist om
fastställande av arrendevillkor skall gälla endast beträffande tvist som uppkommer
i samband med fråga om förlängning. Detta bör komma till klart
uttryck i lagtexten, vilket kan ske genom att det anges att fråga är om fastställande
av arrendevillkor i fall som avses i 9: 12 och 13.

32 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Enligt andra stycket skall arrendenämndens beslut i vissa angivna ärenden
ej få klandras. Förbudet gäller först och främst frågor om arrendenämndens
godkännande av avtalsvillkor, som strider mot lagbestämmelser
vilka i princip är tvingande för i vart fall jordägaren. Att klandertalan är
utesluten i sådana ärenden föranleder ej någon erinran. Emellertid innebär
förslaget dessutom, att ärende enligt 9: 18 samt 9: 21 i den mån prövningen
ankommer på arrendenämnden skall slutligt avgöras av nämnden. Dessa
ärenden avser förhandsprövning av dels fråga om jordägarens byggnadsskyldighet
och arrendatorns rätt till ersättning för arbete som han utför i
jordägarens ställe (9: 18) dels fråga om arrendatorns rätt till ersättning
om han verkställer ny täckdikning (9:21 första stycket). Arrendenämnden
har att i dessa ärenden bedöma om ifrågavarande arbeten behövs med
hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället,,
och dessutom åligger det nämnden att vid behov beräkna kostnaden för det,
arbete arrendatorn kan komma att utföra, vilken kostnadsberäkning skall,
ligga till grund för jordägarens ersättningsskyldighet. Nämndens avgöranden
gäller alltså frågor som kan vara svårbedömbara och kräva ingående
utredningar och noggranna överväganden. Redan med hänsyn härtill är det
av vikt att prövningen inte begränsas till en enda instans. Arrende] agsivtredningen,
enligt vars förslag hithörande frågor skulle prövas av lantbruksnämnden,
avsåg också att lantbruksnämndens beslut skulle få överklagas.
Det må påpekas, att delvis likartade spörsmål kan uppkomma vid arrendesyn
(se 9:15 och 9:21 andra stycket) och att några begränsningar inte
skall gälla i fråga om möjligheterna att klandra synemännens beslut i dessa
delar eller ens i fråga om fullföljd av talan mot fastighetsdomstolens avgörande.
Också med hänsyn till att fastighetsdomstolen får anses vara särskilt sakkunnig
beträffande frågor, som enligt 9: 18 och 9: 21 första stycket föreligger
till bedömande, är det önskvärt att en domstolsprövning kan komma
till stånd. Det är vidare att märka att all slags bevisning inte kan före-v
bringas inför arrendenämnden och att det därför finns risk att nämnders

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 351

i en del fall blir nödsakad att avgöra ärendena på en i viss mån ofullständig
utredning. Särskilt då det gäller att bedöma, om en skada är så omfattande
att jordägaren har byggnadsskyldighet enligt 9: 18 eller, kanske
framför allt, om arrendatorn varit vållande till skadan, kan det vara angeläget
att förebringa muntlig bevisning som endast kan upptagas av domstol.

Vad som sagts nu talar enligt lagrådets mening för att klandertalan skall
tillåtas beträffande arrendenämndens beslut i ärenden om förhandsprövning.
Visserligen är det betydelsefullt att dessa ärenden inte blir fördröjda,
men denna synpunkt får inte tillmätas sådan vikt att väsentliga
rättssäkerhetsintressen uppoffras. Det må för övrigt tilläggas, att det torde
vara minst lika önskvärt att snabbt få till stånd slutliga avgöranden i förlängningstvister,
beträffande vilka möjlighet till överprövning av arrendenämndens
beslut skall föreligga.

På grund av det anförda föreslår lagrådet, att hänvisningen i andra stycket
av förevarande paragraf till 9: 18 och 21 får utgå samt att i första stycket
i stället tillägges, att arrendenämnds beslut i fråga som avses i 9: 18
eller 9: 21 får klandras av part, om han ej godtar beslutet.

Justitierådet Riben:

Enligt vad jag föreslagit vid 19 § skall vid jordbruksarrende arrendenämndens
medgivande i vissa fall kunna ersätta jordägarens samtycke till
bodelning eller arvskifte varigenom arrenderätt tillägges dödsbodelägare
efter arrendatorn. Hyresnämnds beslut i liknande frågor (12:34—36 i det
remitterade förslaget) tillhör den kategori som kan överklagas till fastighetsdomstol
men där talan mot fastighetsdomstolens dom ej får föras (12:
71 och 73). I konsekvens härmed bör, om mitt nämnda förslag vinner bifall,
dels i första stycket av förevarande paragraf upptagas en hänvisning
även till den paragraf i 9 kap. där förstnämnda fråga regleras, dels 34 §
kompletteras med förbud mot att i det avsedda fallet föra talan mot fastighetsdomstolens
dom.

Regeringsrådet Hjern:

Liksom lagrådets övriga ledamöter anser jag vissa rättssäkerhetsskäl tala
för att arrendenämnds beslut i ärenden enligt 9: 18 och 9: 21 inte stannar
i arrendenämnden utan får föras vidare enligt instansordningen. Det synes
emellertid svårt att bortse ifrån att det hos enskild part kan finnas ett
starkt intresse av att ärenden av detta slag blir slutgiltigt avgjorda utan
större tidsutdräkt. En ordning som innebär att t. ex. fråga om byggnadsskyldighet
för jordägaren (9: 18) kan bli föremål för prövning i inte mindre
än fyra instanser är knappast ägnad att främja detta intresse. För en
jordägare torde det vara till större fördel att relativt snabbt få en sådan
fråga löst, även om utgången blir till hans nackdel, än att frågan hålles svä -

352 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vande i åratal i avbidan på ett definitivt avgörande i sista instans. Och för
en arrendator för vilken arrendenämnden angivit en kostnadsram, inom
vilken han har att liålla sig vid utförande av byggnadsarbeten enligt 9: 18,
torde det vara en klen tröst att efter kanske mycket lång tid få beloppet
fastställt enligt de ursprungliga önskemålen, om under mellantiden prisstegringar
skett som gör det omöjligt för honom att utföra arbetet till det
fastställda priset.

Det kan alltså sägas att åtskilligt talar även för den ståndpunkt som intagits
i det remitterade förslaget. Möjligen skulle en ur skilda synpunkter
tillfredsställande lösning vara att över arrendenämnds beslut i ärenden
enligt 9: 18 och 9:21 talan fick föras hos fastighetsdomstolen genom besvär
och att talan över sistnämnda domstols beslut inte fick föras. En bestämmelse
i ämnet skulle med hänsyn till sin speciella karaktär kunna
upptagas som en sista paragraf i avsnittet »Förfarandet i arrendetvister».

33 §

Lagrådet:

Någon anledning att ge Kungl. Maj :t befogenhet att föreskriva avvikelse
från vad här stadgas om specialforum för arrendetvister synes ej föreligga.
Orden »om icke Konungen bestämmer annat» bör därför utgå.

Vidare föreslås den redaktionella jämkningen, att orden »fastighetsdomstolen
i den ort där» utbytes mot »den fastighetsdomstol inom vars område».

34 §

Lagrådet:

De fullföljdsregler som upptages i förevarande paragraf överensstämmer
med motsvarande regler beträffande hyra, se 3: 73 NJL (12: 73 i förslaget).
Bestämmelserna innebär, såvitt angår fastighetsdomstols dom, att
talan mot sådan dom inte får föras i fråga om fastställelse av arrenderesp.
hyresvillkor. Det lagråd som granskade 1968 års hyreslagstiftning
avstyrkte denna begränsning av fullfölj dsrätten under åberopande bl. a.
av det samband som råder mellan frågorna om förlängning och villkoren.
Det är givet, att fullfölj dsregl erna i fråga om arrende bör, såsom departementschefen
föreslagit, överensstämma med reglerna för hyra, och det
torde ej vara anledning att nu, kort tid efter det hyreslagstiftningen antagits,
åter upptaga hithörande spörsmål till diskussion. Här må endast framhållas,
att samband i särskild grad kan föreligga mellan förlängningsfrågan
och frågan om den tid för vilken förlängningen skall gälla. Då tiden för förlängningen
är att anse som arrende- resp. hyresvillkor (se 9: 9 och 12: 48 i
förslaget), medför förbudet mot fullföljd i fråga om villkor att arrendatorn,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 353

i fall då fastighetsdomstolen bifallit talan om förlängning, ej äger draga
frågan om tiden för förlängningen under hovrättens prövning.

Vid fastighetsdomstol kan fråga om fastställelse av arrendevillkor uppkomma
även utan samband med fråga om förlängning av arrendeavtal (jfr
lagrådets yttrande vid 29 §). Det torde ej ha avsetts att förevarande paragraf
skall vara tillämplig i sådana fall. Till förebyggande av tvekan bör
i lagtexten uttryckligen anges, att fråga är om fastställelse av arrendevillkor
i fall som avses i 9: 12 och 13.

Justitierådet Riben:

Jag hänvisar till vad jag vid 32 § anfört rörande viss komplettering av
förevarande paragraf.

9 KAP.

Lagrådet:

Lagrådet har i det föregående hemställt, att vissa bestämmelser i 8 kap.
skall utgå och i stället inarbetas i 9—11 kap. I fråga om 9 kap. innebär lagrådets
förslag, att i kapitlet skall infogas bestämmelser med innehåll motsvarande
8:5, 7, 18, 17, 19 och 29. 18:5 har upptagits stadgande om giltigheten
av förbehåll som ger jordägaren rätt att återtaga fastigheten före
arrendetidens utgång. Bestämmelse härom kan i 9 kap. lämpligen upptagas
som ett nytt stycke i 2 §. Motsvarighet till 8: 7, som reglerar bl. a. rätten
vid livstidsarrende för arrendators make att övertaga arrendet vid arrendatorns
död, kan fogas till 5 §. Yad angår reglerna om utmätning och konkurs
i 8: 16 och 17 föreslår lagrådet att dessa regler upptages i anslutning till
30 §, 8: 16 som en särskild paragraf och 8: 17 som ett första stycke i 30 §.
De båda paragraferna bör bilda ett särskilt avsnitt med rubriken »Utmätning
och konkurs». Efter detta avsnitt bör upptagas en paragraf med bestämmelser
om överlåtelse av arrenderätten, motsvarande 8: 19. Denna
paragraf förses med avsnittsrubriken »Överlåtelse av arrenderätten». Bestämmelserna
i 8: 29 om giltigheten av skiljeavtal bör i 9 kap. få sin motsvarighet
i en paragraf som placeras sist i det avsnitt som i förslaget bildas
av 31—35 §§. Rubriken till detta avsnitt bör i samband härmed ändras
till »Särskilda bestämmelser».

1 §

Lagrådet:

Den här givna definitionen på jordbruksarrende säger ingenting utöver
vad som kan utläsas redan av själva ordet jordbruksarrende. Lagrådet föreslår
att paragrafen med därtill hörande avsnittsrubrik får utgå och att
i samband därmed orden »Avtal om jordbruksarrende» i 2 § första stycket
ersättes med »Arrendeavtal, varigenom jord upplåtes till brukande».

12 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del A

354

Del A

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

2—6 §§

Lagrådet:

De paragrafer som ingår i detta avsnitt behandlar i första hand arrendetiden.
Någon fullständig reglering av uppsägningsinstitutet förekommer ej,
och de bestämmelser om uppsägning som meddelas är alla av betydelse för
arrendetiden. Med hänsyn härtill föreslås att avsnittsrubriken ändras till
»Arrendetid».

2 §

Lagrådet:

Angående viss jämkning av första stycket i denna paragraf hänvisas
till vad lagrådet anfört vid 1 §.

I andra stycket föreslås en regel om särskild minimitid för arrende, när
jordägaren är kommun. Härmed torde endast sådana fall avses då fråga
är om borgerlig primärkommun. Att använda ordet kommun i denna bemärkelse
överensstämmer med numera vedertagen terminologi, och det
synes inte behövligt med ett förtydligande av lagtexten. Det bör emellertid
påpekas att termen även förekommer i 13:2, där det heter att tomträtt
får upplåtas i fastighet, som tillhör staten eller kommun eller eljest är i
allmän ägo, och att kommun i motsvarande, nu gällande bestämmelse
(4:2 NJL) torde ha en vidsträcktare innebörd (se NJA II 1953 s. 343,
jfr 1925 s. 202). Det kunde därför ifrågasättas om inte i 13: 2 — som
redan granskats av lagrådet i tidigare sammansättning — borde närmare
anges vilka kommunala rättssubjekt som åsyftas. Det synes dock knappast
föreligga något egentligt behov av ett sådant förtydligande, eftersom med
fastighet som tillhör kommun likställes sådan som eljest är i allmän ägo.

Beträffande andra punkten i andra stycket av förevarande paragraf
föreslår lagrådet följande avfattning: »Har avtal träffats för kortare tid, gäller
det för den nu angivna minsta tiden.» Den i tredje stycket föreslagna
bestämmelsen bör följa i omedelbar anslutning härtill och alltså överflyttas
till andra stycket. Bestämmelsen kan förslagsvis innehålla att, om arrendenämnden
godkänt avtalet i denna del, det dock gäller för den överenskomna
tiden.

Som ett nytt tredje stycke bör i enlighet med vad lagrådet tidigare anfört
upptagas motsvarighet till 8: 5 i förslaget.

Regeringsrådet Hjern:

1 denna paragraf, som innehåller bestämmelser om arrendetidens längd,
finns i andra stycket en särskild regel för det fall att tidsbestämt arrende
omfattar bostad för arrendatorn. Denna typ av arrende har av arrendelags -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 355

utredningen betecknats som gårdsarrende. För sådant arrende avses speciella
regler skola gälla inte bara i fråga om arrendetidens längd utan även
beträffande rätten till förlängning av arrendeavtal (8—13 §§) och rätten
till ersättning vid vägrad förlängning (14 §). Själva termen gårdsarrende
har accepterats i departementsförslaget, men medan utredningens förslag
upptar en definition av begreppet direkt i lagtexten, har man i det till remissprotokollet
fogade lagförslaget undvikit att medtaga en definition och
i stället inskränkt sig till att använda ordet blott i motiven. Här förekommer
det emellertid praktiskt taget genomgående som beteckning för en viss
bestämd typ av arrende, varför det är svårt att förstå, att man ansett sig
böra undvara det i lagtexten, särskilt som man med all sannolikhet får
räkna med att ordet i framtiden kommer att ingå i det allmänna språkbruket.

Mellan utredningens förslag och departementsförslaget föreligger en väsentlig
skillnad också beträffande den närmare innebörden av begreppet
gårdsarrende. Trots tämligen likartade formuleringar i övrigt av lagtexten
på förevarande punkt framgår olikheten dock i viss mån av att medan
utredningen i sin lagtext förklarat gårdsarrende föreligga, när jordbruksarrende
avses omfatta »arrendatorns bostad», departementstexten utan användande
av beteckningen gårdsarrende definierar denna arrendeform såsom
ett arrende för viss tid, vilket omfattar »bostad för arrendatorn». Genom
att använda uttrycket »arrendatorns bostad» har utredningen enligt vad i
motiven anföres velat markera att flera bostäder, som alla åtnjuter skydd
som gårdsarrende, i allmänhet inte kan föreligga. Departementsförslaget
saknar även motsvarighet till den av utredningen föreslagna regeln (10: 1
tredje stycket), att förhållandena vid arrendeavtalets tillkomst är avgörande
för huruvida ett arrende är att anse som ett gårdsarrende.

Tydligt är att arrendelagsutredningen i begreppet gårdsarrende inlägger
ett bestämt krav på att arrendatorn verkligen på ett varaktigt sätt skall bo
på arrendestället. Detta ter sig också som särskilt naturligt, eftersom det
just är bl. a. arrendatorns hem man velat slå vakt om, då man knutit ett
besittningsskydd till denna typ av jordbruksarrenden.

I departementsförslaget har man utan närmare motivering släppt detta
krav. Det framhålles nämligen, att innehållet i själva arrendeavtalet är
avgörande för om arrendet är ett gårdsarrende eller inte. Har parterna kommit
överens om att arrendet skall omfatta bostad för arrendatorn, föreligger
enligt departementsförslaget ett gårdsarrende, även om arrendatorn inte
bosätter sig på gården. Något hinder för en arrendator att inneha flera
gårdsarrenden föreligger enligt departementsförslaget inte. Det påpekas
även, att förslaget ej ställer upp något krav på var arrendatorns bostad
skall vara belägen.

Det förändrade innehåll, som begreppet gårdsarrende erhållit i departementsförslaget,
är ägnat alt väcka betänkligheter i flera hänseenden. Me -

356 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dan — såsom nyss framhållits — gårdsarrende enligt utredningens förslag
karaktäriseras av att arrendatorn på arrendestället har sin bostad i betydelsen
av stadigvarande bo och hemvist för sig själv och sin familj, fordras
enligt departementsförslaget ej mer än att arrendet omfattar en bostad,
vilken t. ex. kan vara ett sommarhus eller någon annan mer eller mindre
provisorisk anordning, varest arrendatorn tillfälligt kan bo under en kortare
eller längre tid. Den omständigheten att han har stadigvarande bostad
och hushåll på ett ställe och även fortsättningsvis avser att bo kvar där,
utesluter således inte möjligheten av att han kan inneha ett gårdsarrende
på ett helt annat håll, där han över huvud taget inte bor eller endast tillfälligt
vistas. En ordning sådan som den nu beskrivna synes strida mot
själva grundtanken bakom de särskilda regler, som avses skola gälla för
gårdsarrenden, och även medföra att gränserna mellan sådana arrenden
och övriga jordbruksarrenden suddas ut med indirekt följd att det i remissprotokollet
uttalade önskemålet om ett ökat utbud av jordbruksarrenden
motverkas. Vad som rätteligen är att betrakta som ett s. k. sidoarrende
kan med departementsförslagets utformning i själva verket få karaktären
av gårdsarrende och på den vägen komma i åtnjutande av besittningsskydd
enligt 7 §, ehuru det som sidoarrende inte skulle ha erhållit ett sådant skydd.
Vissa komplikationer med hänsyn till den i 14 § stadgade ersättningsrätten
torde också uppstå. Med den uppläggning departementsförslaget erhållit i
de stycken det här gäller finns anledning befara, att stor osäkerhet kommer
att råda om olika arrendens rätta natur och att detta i sin ordning kommer
att ge upphov till rättstvister.

Märkligt nog synes just undvikandet av sådana tvister vara ett av motiven
för att man i departementsförslaget slopat kravet på reell bosättning för
arrendatorn. Det anföres nämligen i remissprotokollet, att eftersom något
hinder för en arrendator att inneha flera gårdsarrenden inte föreligger,
man undviker tvister om var arrendatorn skall ha sin huvudsakliga bostad.
Detta är visserligen sant men anmärkningen saknar tyngd, eftersom det i
praktiken är ganska ovanligt att en arrendator har flera bostäder och man
i de fall, då detta likväl förekommer, torde — såsom utredningen föreslagit
■— kunna låta mantalsskrivningen fälla avgörandet. Det ligger emellertid
i öppen dag att även om det kan anses att man genom departementsförslaget
eliminerat eu anledning till tvister man genom den nya konstruktionen
skapat nya incitament till sådana, troligen både mera talrika
och svårlösta.

Vad i det föregående anförts leder fram till, med beaktande även av att
någon remisskritik ej synes ha riktats mot utredningsförslaget i denna del,
att en återgång i princip bör ske till vad utredningen avsett med begreppet
gårdsarrende. Detta skulle alltså innebära, att sådant arrende föreligger,
när arrendet omfattar stadigvarande bostad för arrendatorn och hans
familj. Det bör alltså inte vara tillfyllest, att bostadsfrågan är reglerad blott

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

357

i arrendeavtalet, utan arrendatorn skall i verkligheten också ha bosatt sig
på arrendestället, om inte omedelbart efter tillträdet så dock så fort som
det därefter låtit sig göra. Endast i detta läge synes ett krav på skydd för
hem och näring kunna uppställas och som ett uttryck härför speciella förmåner
förbindas med denna form av jordbruksarrende. Av det sagda följer
— i överensstämmelse med utredningens tanke — att en och samma
arrendator inte bör kunna inneha flera gårdsarrenden.

I lagtexten torde den mening som här förfäktats enklast kunna uttryckas
genom att andra stycket av förevarande paragraf får inledas med orden
»Omfattar arrende för viss tid arrendatorns bo och hemvist». Vidare
synes i enlighet med vad inledningsvis anförts beteckningen »gårdsarrende»
böra inskrivas direkt i lagen såsom en beteckning för den typ av arrende
som nyss beskrivits. Någon motsvarighet till utredningsförslagets bestämmelse
om att förhållandena vid arrendeavtalets tillkomst skall vara avgörande
för huruvida ett gårdsarrende föreligger synes ej erforderlig.

3 §

Lagrådet:

Paragrafen bör i redaktionellt avseende jämkas till förslagsvis följande
avfattning:

3 §. Vid arrende för viss tid som ej understiger ett år skall uppsägning
alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens utgång.
Uppsägningen skall ske senast ett år före arrendetidens utgång, om avtalet
träffats för minst fem år, och i annat fall senast åtta månader dessförinnan.

Om avtalet ej uppsäges inom rätt tid, anses det förlängt på tid som motsvarar
arrendetiden, dock längst fem år.

Förbehåll som strider mot första eller andra stycket gäller mot arrendatorn,
om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för
förlängning av avtalet än som anges i andra stycket gäller utan sådant godkännande.

5 §

Lagrådet:

Enligt vad lagrådet anfört i det föregående bör till paragrafen fogas motsvarighet
till 8: 7. Sista punkten i 8: 7 kan därvid lämpligen få bilda ett särskilt
stycke. I enlighet härmed skulle paragrafen få följande lydelse:

5 §. Avlider arrendatorn---annat avtalats.

Är arrende upplåtet för arrendatorns---- uppsäga avtalet.

När avtal om livstidsarrende upphör att ■— --från dödsfallet.

358

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

7 och 8 §§

Justitierådet Riben:

Om bestämmelserna rörande arrenderätts övergång genom familjerättsliga
m. fl. förvärv utformas i enlighet med vad jag anfört vid 8: 19, bör i
förevarande paragrafer arrendeavtalets upphörande av sådan anledning,
resp. möjligheten till uppsägning på sådan grund, likställas med arrenderättens
upphörande på grund av förhållande som avses i 8: 14, resp. möjligheten
till uppsägning enligt sistnämnda lagrum.

9 §

Lagrådet:

Bestämmelsen i första stycket fjärde punkten om den tid som förlängning
av jordbruksarrende skall avse ger möjlighet att i särskilda fall mot
jordägarens vilja fastställa längre tid än fem år. Bestämmelsen — som till
följd av hänvisning i 10: 6 skall äga motsvarande tillämpning i fråga om
förlängning av bostadsarrende — avviker i detta hänseende från vad som
enligt 2: 76 NJL för närvarande gäller för bostadsarrende. Nämnda paragraf
fick sin slutliga lydelse efter ett påpekande av lagrådet, att avsikten
inte kunde vara att mot jordägarens vilja fastställa längre arrendetid än
fem år (NJA II 1968 s. 169). I förevarande lagstiftningsärende har departementschefen
uttalat — närmast beträffande jordbruksarrende — att arrendeförhållandet
i undantagsfall bör kunna förlängas utöver fem år.
Enligt lagrådets mening är det emellertid principiellt riktigast att lagen
anger en fast övre tidsgräns för tvångsförlängning, och denna bör då lämpligen
sättas till fem år. Vid ändring i enlighet härmed kan fjärde punkten i
första stycket av förevarande paragraf lämpligen uppdelas på två punkter
av förslagsvis följande lydelse: »Förlängning skall dock ske för tid som
motsvarar arrendetiden, om denna ej överstiger fem år, och i annat fall för
fem år. Förlängning kan även ske för kortare tid än som sagts nu, om
detta av särskild anledning är lämpligare.» Motsvarande tillämpning av
dessa regler i fråga om förlängning av bostadsarrende kommer inte att
innebära någon ändring i vad som gäller nu.

Bestämmelsen i andra stycket innebär enligt remissprotokollet, att parterna
vid förlängning fritt kan överenskomma om villkor som eljest fordrar
godkännande av arrendenämnden för att bli giltiga. Det sägs däremot inte
föreligga någon möjlighet att träffa överenskommelse om villkor som strider
mot en tvingande lagregel från vilken dispens inte kan ges. Att avtalsfriheten
skulle vara på detta sätt begränsad framgår ej av lagtexten och
synes ej heller stämma överens med uttalanden som gjordes vid tillkomsten
av nu gällande motsvarande bestämmelser rörande bostadsarrende och
hyra.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 359

Motsvarande bestämmelse i hyreskapitlet (3:48 tredje stycket NJL)
tillkom på initiativ av lagrådet, som uttalade att det remitterade förslagets
regler om fastställande av hyra och andra villkor (i huvudsak motsvarande
första och andra styckena i nämnda paragraf) torde vara avsedda att
äga tillämpning endast när förlängningen skedde tvångsvis på den grund
att oenighet rådde om förlängningen som sådan eller om hyresvillkoren.
Överenskommelse varigenom hyresavtalet förlängdes — fortsatte lagrådet
— skulle, även om hyresvillkoren var för hyresgästen mindre gynnsamma
än lagens regler, gälla i sin helhet och således även beträffande villkoren.
Med hänsyn till den allmänna regeln om att överenskommelser i strid med
lagen skulle vara utan verkan mot hyresgästen fann lagrådet en särskild
regel om avtalsfrihet i förevarande hänseenden erforderlig. Lagrådet föreslog
en bestämmelse som till sin lydelse helt överensstämmer med den i
lagen upptagna. Departementschefen anslöt sig utan kommentarer till vad
lagrådet anfört. (NJA II 1968 s. 328—329.)

I det till lagrådet remitterade förslag till ändringar i NJL som innehöll
bestämmelser om bostadsarrende — remissen ägde rum efter det lagrådet
avgivit sitt yttrande beträffande hyreskapitlet — överensstämde bestämmelserna
om villkoren vid förlängning av bostadsarrende (2: 76 NJL)
i det väsentliga med den slutliga lagtexten. Gentemot ett uttalande av departementschefen
av innebörd, att överenskommelse om kortare arrendetid
än fem år skulle förutsätta dispens, framförde lagrådet den meningen,
att full avtalsfrihet borde råda vid bestämmande av villkor för förlängning.
För tillgodoseende av detta syfte fann lagrådet någon ändring av lagtexten
ej erforderlig, eftersom något undantag från avtalsfriheten såvitt
rörde arrendetiden ej upptagits i andra stycket av 2: 76. Departementschefen
förklarade sig inte ha någon erinran mot att avtalsfriheten vid förhandlingar
om villkor för fortsatt arrende fick omfatta även bestämmandet
av arrendetiden. (NJA II 1968 s. 168—169.)

Med hänsyn till vad som sålunda förekom vid tillkomsten av de gällande
bestämmelserna om villkor vid förlängning av avtal om bostadsarrende och
hyra är det svårt att komma till annan slutsats än att man avsåg att ge
parterna full avtalsfrihet. Utan tvivel finns emellertid skäl för att begränsa
avtalsfriheten. Man kan sålunda ifrågasätta lämpligheten av att
jordägaren i samband med överenskommelse om förlängt jordbruksarrende
skall kunna i större eller mindre omfattning friskriva sig från byggnadsskyldighet
enligt bestämmelserna i 9: 18, som i och för sig är tvingande
och indispensabla. Såvitt angår hyreskapitlet — där motsvarighet
saknas till arrendekapitlens bestämmelser om dispens från tvingande lagregler
— kan liknande betänkligheter anföras mot att exempelvis den centrala
bestämmelsen om hyresvärdens reparationsskyldighet (12: 15 andra
stycket första punkten) skall kunna åsidosättas genom ett förlängnings -

360 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avtal. Lagrådet ser därför intet hinder mot att man nu — fastän detta
förefaller innebära ett frångående av den ståndpunkt som intogs när 1968
års lagstiftning genomfördes — begränsar avtalsfriheten vid förlängningsöverenskommelser.
Vill man ernå en sådan begränsning, bör den emellertid
klart framgå av lagtexten. Reglerna bör vidare i möjligaste mån göras
likformiga för de olika slagen av upplåtelser: jordbruksarrende, bostadsarrende
och hyra. Såsom nyss anmärkts saknar hyreskapitlet motsvarighet
till arrendekapitlens dispensbestämmelser. Skall likformighet kunna
erhållas, bör vid sådant förhållande skiljelinjen mellan lagregler som får
och sådana som inte får åsidosättas genom överenskommelse dragas så,
att alla tvingande regler gäller oavsett vad som överenskommes. Villkor
som för sin giltighet kräver godkännande av arrendenämnden skall alltså
även då det bestämmes genom överenskommelse i samband med förlängning
bli gällande endast under förutsättning att dispens beviljas. Lagtexten
kan, såvitt angår jordbruksarrende, lämpligen utformas så, att andra
stycket i förevarande paragraf får följande lydelse: »Träffas vid förlängning
av arrendeavtal överenskommelse om villkoren för det fortsatta arrendet,
skall överenskommelsen, oavsett bestämmelserna i första stycket, lända
till efterrättelse i den mån ej annat följer av bestämmelserna i övrigt i
denna balk.» Bestämmelsen blir genom hänvisning i 10: 6 tillämplig även
på bostadsarrende. Vad angår hyra bör tredje stycket i 12: 48 omformuleras
på motsvarande sätt.

Det må anmärkas, att förlängning på grund av besittningsskyddsreglerna
ej innebär någon ny upplåtelse, varför kortare förlängningstid än de
i 9:2 och 10:2 angivna minsta arrendetiderna ej kan anses strida mot
bestämmelserna i fråga. Överenskommelse om förlängning med tid som
understiger minimitiden blir följaktligen gällande utan att dispens behöver
sökas.

14 §

Justitieråden Riben, Bergsten och Gyllensvärd:

Att på sätt här föreslagits tillerkänna j ordbruksarrendator rätt till ersättning
i vissa lägen, när han ej kan få till stånd avtalsförlängning, behöver
i och för sig inte uppkalla några betänkligheter, även om man kan
fråga sig om det finns grundad anledning att införa en sådan anordning
just på detta område. Det finns även andra områden, där ett direkt besittningsskydd
gäller och där starka sociala och ekonomiska skäl kan tala
för en motsvarande ersättningsrätt.

En svaghet i förslaget är att ersättningsregeln är begränsad att gälla
vid gårdsarrenden, ehuru sidoarrenden, frånsett mycket kortvariga sådana,
ansetts i likhet med gårdsarrenden vara i behov av ett direkt besittningsskydd
och det många gånger kan vara förenat med svårigheter för en

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del A

361

sidoarrendator att utan kännbar förlust avveckla arrendet, särskilt då detta
haft betydelse för ett rationellt bedrivande av jordbruk på annan egendom
i närheten av arrendestället. De av departementschefen anförda skälen
för att undantaga sidoarrendena från ersättningsrätt får emellertid godtagas,
även om det varit mest följdriktigt att låta den jämställdhet mellan
gårdsarrenden och sidoarrenden för tid överstigande ett år, som föreslagits
beträffande det direkta besittningsskyddet, gälla även i fråga om ersättningsrätten.

Ersättningens storlek har i förslaget bestämts enligt en schablonregel,
innebärande att jordägaren skall utge ett belopp motsvarande ett års arrendeavgift.
Om arrendatorn kan visa att hans förlust är större, skall dock
ersättning utgå för förlusten i skälig omfattning med maximering till tre
års arrendeavgifter. Att ersättningen aldrig — frånsett möjligheten enligt
andra stycket att ersättningsskyldigheten helt bortfaller — skulle kunna
sättas lägre än ett års arrendeavgift, oavsett vilken förlust arrendatorn
lider till följd av arrendeförhållandets upphörande, synes i vissa fall kunna
bli oskäligt betungande för jordägaren. Även om vissa fördelar är förenade
med den föreslagna schabloniseringen, måste det anses riktigare att
ersättningsrätten direkt anknytes till förlusten. Det bör alltså som huvudregel
åligga jordägaren att i skälig omfattning ersätta arrendatorn hans
förlust. Den begränsning som enligt det remitterade förslaget skulle gälla
torde böra bibehållas i den formen, att ersättningen maximeras till ett års
arrendeavgift, ett maximum som dock bör få överskridas intill tre års
arrendeavgifter, om begränsningen till ett års avgift av särskilda skäl är
obillig mot arrendatorn.

Beträffande det som alternativ förutsättning för ersättning uppställda
villkoret att det nya ändamålet med markens användning skall kunna tillgodoses
genom expropriation har arrendelagsutredningen uttalat, att det
inte krävs att expropriation verkligen sker men att expropriation skall
framstå som en praktisk och inte enbart teoretisk möjlighet. Uttalandet,
som inte kommenterats av departementschefen, kan möjligen tolkas så,
att det skall prövas huruvida förutsättningar för expropriation föreligger i
det aktuella fallet. Den föreslagna lagtexten ger dock ej stöd för en sådan
tolkning. Prövningen bör gälla frågan, huruvida det avsedda användningssättet
är ett sådant ändamål, som enligt lag kan tillgodoses genom expropriation.

När det i förslaget talas om ändamål som kan tillgodoses genom expropriation,
torde icke åsyftas enbart förvärv enligt expropriationslagen
utan även andra liknande tvångsförvärv. Lagtexten bör förtydligas i detta
avseende.

Enligt det anförda hemställes, att efter ordet »expropriation» i första
styckets första mening tillägges »eller liknande tvångsförvärv» samt att
fortsättningen på samma mening jämte den följande meningen ersättes

12t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

362 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

med följande: »----- skall jordägaren i skälig omfattning ersätta arren datorn

den förlust han lider genom arrendeförhållandets upphörande, dock
högst med belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för
ett år under den senaste arrendeperioden eller, om denna begränsning av
särskilda skäl är obillig mot arrendatorn, högst med tre gånger nämnda
belopp.»

Regeringsrådet Hjern:

Denna paragraf innehåller en regel, enligt vilken innehavaren av s. k.
gårdsarrende under vissa förutsättningar har en i princip mycket långtgående
rätt till ett schablonmässigt beräknat skadestånd av jordägaren,
om arrendatorn inte fått arrendet förlängt, därför att jordägaren brutit
hans optionsrätt. Skadeståndet har såväl i arrendelagsutredningens förslag
som i remissprotokollet benämnts flyttningsersättning, en beteckning
som närmast ger intryck av att fråga är om relativt små ersättningsbelopp,
avseende huvudsakligen kostnader direkt föranledda av själva avflyttningen
från arrendestället. Så är emellertid ingalunda fallet. Med den beräkningsgrund
som valts kan det i själva verket röra sig om belopp på åtskilliga
tiotusental kronor, och enligt vad utredningen anför avser ersättningen
inte bara kostnader för flyttning utan tanken är, att ersättningen
även skall utgöra ett bidrag till täckandet av uppkomna förluster över
huvud taget och till kostnader för omskolning. I remissprotokollet nämns
som ytterligare exempel på ersättningsgill förlust värdeminskning och kostnad
för hinder eller intrång i arrendatorns verksamhet. Omfattningen av
ersättningsrätten är dock något oklar. Sålunda är det ovisst om även departementschefen
delar uppfattningen, att kostnader för omskolning skall
kunna ersättas.

Skadeståndsregeln i förevarande paragraf är, såsom utredningen påpekar,
en nyhet för svensk arrenderätt. Även det sätt, som i paragrafen anvisas
för bestämmande av det ersättningsbelopp jordägaren skall utge, får sägas
innebära ett ovanligt grepp att i enkelhetens intresse komma till rätta med
annars mycket besvärliga skadeståndberäkningar.

Departementschefen gör i remissprotokollet gällande, att den föreslagna
regeln fått ett i huvudsak positivt mottagande av de myndigheter som yttrat
sig över förslaget. Det bör emellertid inte undanskymmas att vissa av de
remissinstanser som över huvud taget yttrat sig i frågan även anfört åtskillig
kritik, delvis av tungt vägande slag. Ett par remissinstanser har med
mer eller mindre utförliga motiveringar bestämt tagit avstånd från förslaget.
Man har menat att den principiella grunden för flyttningsersättningen
är svag och betonat att arrendatorn i princip bör räkna med kostnader
för flyttning, när arrendeperioden går ut, och att arrendeavgiften bör anpassas
med hänsyn härtill. Några remissinstanser har, utan att direkt avstyrka
förslaget, gett uttryck åt stor tveksamhet i skilda hänseenden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 363

Det är inte ägnat att förvåna att soin den ifrågavarande skadeståndsregeln
utformats tvivel yppats om behovet och lämpligheten av densamma.
Någon direkt förebild i gällande svensk rätt kan knappast åberopas till
stöd för dess införande. Vissa paralleller som utredningen tyckt sig finna
i annan lagstiftning är inte särskilt träffande. Utredningen har även erinrat
om möjligheten för den som drabbas av arbetslöshet att erhålla avgångsbidrag
eller för brukare av mindre jordbruksfastigheter att i visst läge
komma i åtnjutande av avgångsvederlag, ett ord som departementschefen
för övrigt själv använder som beteckning för den nu ifrågavarande ersättningen.
I dessa fall är det tydligen sociala skäl som motiverar ersättningarna.
Sociala skäl — jämte ekonomiska — har av departementschefen också
åberopats till förmån för den nu aktuella regeln. Även om sådana skäl kan
anföras är det för den skull ingalunda givet att just jordägaren skall svara
för att arrendatorn hålles skadeslös. Ersättningsregeln är främst avsedd
för fall där omständigheter utanför båda parters rådighet föranlett att arrendeförhållandet
upphört.

Det har varken av utredningen eller av departementschefen ifrågasatts
annat än att ersättningsrätten skall begränsas till optionsberättigade arrendatorer.
Naturligtvis kan diskuteras om ens denna kategori bör komma i
fråga. Med visst fog kan nämligen göras gällande att arrendatorn alltid
måste räkna med, att han kan gå miste om arrendet, hur avlägsen denna
eventualitet i praktiken än förefaller. Jordägaren kan ju med lagens stöd
bryta optionsrätten, och arrendatorn bör följaktligen också inrätta sig efter
att delta kan ske. Denna invändning förlorar givetvis i styrka i den mån
det kan påvisas, att det finns vissa typer av arrenden, där arrendatorn på
grund av arrendeförhållandets varaktighet och stabilitet saknar anledning
tro något annat än att arrendet successivt skall förlängas. Denna
synpunkt gör sig särskilt gällande i fråga om de publika arrendena. Den
föreslagna lagregeln gäller dock inte endast denna typ av arrenden. Eftersom
ändrad markanvändning utgör en förutsättning för bestämmelsens
tillämpning talar sannolikheten för att regeln främst får betydelse för
sådana arrenden, som är belägna i anslutning till städer och andra samhällen.
Jordägaren är i dessa fall ofta kommunen, som en gång förvärvat
marken — inte sällan till mycket högt pris — för framtida exploatering.
För innehavarna av detta slags arrende måste möjligheten av arrendets
upphörande framstå som särskilt levande.

Det är uppenbart, att om man alls vill tillerkänna jordbruksarrendatorer
ersättnirigsrätt vid arrenderättens upphörande man får vara beredd
att ge samma förmån åt andra slags nyttjanderättshavare, som befinner sig
i en liknande situation. Det ligger nära till hands att i detta sammanhang
göra en jämförelse med bostadsarrendatorer och innehavare av vanliga hyreslägenheter.
Även dessa kategorier är optionsberättigade men har inte
tillerkänts någon ersättningsrätt motsvarande jordbruksarrendatorers. Av

364 Del A Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

remissprotokollet framgår inte, huruvida frågan härom varit föremål för
närmare överväganden (jfr dock SOU 1961:47, s. 97). Goda skäl skulle
kunna anföras för att även dessa grupper finge rätt till ersättning, åtminstone
om denna begränsades till rena flyttningskostnader.

Såsom tidigare antytts synes en ersättningsregel — om en sådan nu
skall införas — böra grundas särskilt på det förhållandet att arrendatorn
under relativt lång tid och under speciellt trygga förhållanden innehaft
arrendet. Denna tanke ligger tydligen också bakom departementsförslaget.
I detta har emellertid ersättningsrätten konstruerats på ett sätt som
gör att man knappast når detta syfte, bl. a. genom att ersättningsrätten
begränsats med hänsyn dels till jordbruksarrendets beskaffenhet dels till
den grund på vilken optionsrätten bryts.

Till skillnad från utredningsförslaget har departementsförslaget givit
även innehavare av andra jordbruksarrenden än gårdsarrenden optionsrätt
men förstnämnda slag av arrenden har helt uteslutits från möjligheten till
ersättning enligt förevarande paragraf. Som begreppet gårdsarrende utformats
enligt 2 § kan ersättningsregeln — såsom jag närmare utvecklat
vid nyssnämnda paragraf — likväl komma att bli tillämplig även på arrenden
som till sin reella karaktär är sidoarrenden. Skälen till undantagandet
av andra arrenden än gårdsarrenden anges vara att ersättningsregeln härigenom
blir tillämplig endast vid upplåtelser av permanent karaktär och
att man på så sätt även undviker risken för att vid sidoarrende ersättningsrätten
kommer att medföra användande av ettårig arrendetid i fall, där
parterna normalt skulle ha ingått avtal för längre tid. Det första är knappast
riktigt, eftersom enligt departementsförslaget även mycket kortvariga
arrenden kan medföra ersättningsrätt. Är jordägaren t. ex. en kommun
och omfattar arrendet bostad åt arrendatorn, kan ersättningsrätten aktualiseras
redan efter något år. Inte heller det andra skälet är särskilt vägande.
Önskar jordägaren undgå risken att utge skadestånd, har han ju vid
alla slag av optionsberättigade arrenden, gårdsarrenden liksom andra arrenden,
möjlighet att med arrendenämndens godkännande träffa förbehåll
om att arrenderätten inte skall vara förenad med optionsrätt (7 § andra
stycket).

Inte heller den omständigheten att ersättningsrätten begränsats till de
fall att optionsrätten bryts på grund av ändrad markanvändning (8 § första
stycket 5 och 6) synes medföra, att man fångar in de mera permanenta
arrendena under ersättningsrätten eller att situationen eljest kan betraktas
som så ömmande ur social och ekonomisk synpunkt, att ersättning bör utgå
vid utebliven förlängning. Det låter sig visserligen säga, att det i allmänhet
är förhållanden som ligger utanför parternas rådighet, som aktualiserat den
ändrade markanvändningen. Men den som t. ex. skaffat sig ett arrende i
utkanten av en expanderande tätort kan rätt snart komma att ställas inför
nödvändigheten att behöva flytta på grund av att marken genom samhällets

Del A

365

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tillväxt skall användas för annat ändamål än jordbruk, ett förhållande varmed
han rimligen redan från början bort kalkylera. Det torde också kunna
förekomma att redan när arrendeavtalet träffas stadsplan är fastställd för
området. Även om lång tid kan förflyta innan planen genomföres, måste det
lör arrendatorn hela tiden framstå som en möjlighet att optionsrätten kommer
att brytas. Det är svårt att inse att situationen i dessa fall är sådan, att
den bör särskilt premieras. Å andra sidan torde det ingalunda vara uteslutet
att i fall då optionsrätten brytes på någon annan, icke ersättningsgrundande
omständighet — t. ex. enligt 8 § första stycket 3 eller 4 — de faktiska förhållandena
kan vara sådana, att en rätt till ersättning framstår som i och
för sig välgrundad.

Av det sagda framgår afl med den avgränsning av ersättningsrätten som
lagförslaget sålunda innehåller det i mångt och mycket blir beroende av
slumpen i vilka fall ersättning kommer alt utgå. Detta intryck förstärkes
ytterligare av att som förutsättning för rätt till ersättning även uppställts att
marken efter avtalets upphörande skall användas för ändamål, som kan
antagas lämna en väsentligt högre avkastning. Det är således i första hand
inte arrendatorns behov av ersättning som tillmätes betydelse utan jordägarens
förmåga att betala. Den arrendator som har turen att arrendeställets
mark kommer att lämna väsentligt högre avkastning än tidigare befinner
sig uppenbarligen i ett betydligt bättre läge än den arrendator, vilken under
i öviigt likadana förhållanden råkar ut för att den nya markanvändningen
inte medlör ett ökat utbyte. Särskilt orättvis ter sig situationen om den sistnämnde
arrendatorn, till skillnad från den förre, innehaft sitt arrende
mycket länge och under förhållanden som förefallit betryggande. Att ny
markanvändning resulterar i väsentligt högre avkastning eller i någon
högre avkastning över huvud taget är på intet sätt givet, även om det naturligtvis
i de llesla fall förhåller sig så alt den ändrade markanvändningen är
föranledd just av en önskan från jordägarens sida att öka avkastningen.
Såsom i ett remissyttrande påpekats kan emellertid, särskilt när det gäller
mark i närheten av större samhällen, förväntningsvärdena redan ha diskonterats
av tidigare ägare. Arrendelagsutredningen har själv framhållit, att de!
i vissa fall kan vara svårt att fastställa, om det nya ändamålet verkligen
ger högre avkastning. Svårigheten lärer inte bli mindre av att det enligt
departementsförslaget är arrendatorn som skall visa att avkastningen kommer
att bli väsentligt högre.

Tydligen i insikten om dessa svårigheter har som alternativ förutsättning
uppställts att det nya ändamålet med markens användning skall kunna tillgodoses
genom expropriation. Det krävs inte, att expropriation verkligen
sker. Enligt vad utredningen framhåller skall den emellertid framstå som
en praktisk och inte enbart teoretisk möjlighet. Hur en arrendenämnd skall
kunna bedöma, om expropriation i det särskilda fallet utgör en praktisk
möjlighet är svårt att förstå mot bakgrunden av att som villkor för all ex -

366 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

propriation gäller, att denna exceptionella åtgärd endast får vidtagas, »om
Konungen prövar det nödigt» (1 § expropriationslagen). Arrendenämnden
skall alltså liksom sätta sig i Kungl. Maj :ts ställe och — utan det material
som brukar stå Kungl. Maj :t till förfogande i expropriationsärenden — företaga
en prövning av i huvudsak samma intrikata slag som den Kungl. Maj :t
har att göra, då expropriationsansökningar behandlas. Det säger sig självt,
att det i de allra flesta fall blir en synnerligen vansklig uppgift för arrendenämnden
att komma till klarhet i detta hänseende.

Vad slutligen gäller den i förevarande paragraf upptagna schablonregeln
alt ersättningen skall utgå med ett belopp som svarar mot den genomsnittliga
arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden går inte
heller den fri från invändningar. Till en början må rent allmänt anmärkas
att en schablonregel inte synes böra uppställas, om det utan större svårighet
går att räkna fram ersättningen på gängse vis, d. v. s. med ledning av räkningar
och andra verifikationer. Det torde av utredningens motiv och av
remissprotokollet knappast framgå, att det skulle erbjuda några större problem
att här som på så många andra rättsområden utan hjälp av en schablon
komma fram till ett någorlunda riktigt resultat i fråga om ersättningsbeloppets
storlek. Införes en schablonregel för nu förevarande fall, synes
med samma fog någon form av sådan regel också kunna uppställas lör en
mängd andra fall, där ersättning enligt lag skall utgå. Om en schablonregel
nu införes i arrendelagstiftningen kan den komma att åberopas som skäl för
införande av liknande regler på andra områden. Det är knappast önskvärt
att ge näring åt en sådan utveckling.

Arrendelagsutredningen har bl. a. motiverat regeln med att den bör vara
enkel så att parterna skall kunna tillämpa den utan att behöva draga ersättningsfrågan
inför domstol. I syftet att nå en förenkling synes man emellertid
lia gått väl långt. Regeln kan exempelvis få till resultat, att en jordägare
blir skyldig att till sin arrendator erlägga en summa på närmare
100 000 kronor, ehuru det är alldeles klart, att arrendatorns kostnader i
anledning av frånträdandet bara utgör en bråkdel av detta belopp. Någon
möjlighet till jämkning av beloppet finns inte; det må här särskilt understrykas
alt andra stycket av paragrafen inte inrymmer någon sådan möjlighet,
ehuru ordalagen eventuellt skulle kunna ge anledning till en dylik
tolkning. Medan jordägaren således blir skyldig att betala ett schematiskt
beräknat belopp, oavsett om arrendatorn alls haft några kostnader, kan
arrendalorn få ut ett högre belopp än vad som följer av schablonregeln,
nämligen om han visar att hans förlust är större än detta belopp. Denna
olikhet framstår som alldeles särskilt stötande. Det kan för övrigt ifrågasättas
huruvida det över huvud taget är rimligt att ställa arrendatorns förlust
i relation till arrendeavgiftens storlek. Visserligen kan det sägas att
kostnaderna i allmänhet måste bli högre då man lämnar ett stort arrende

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

367

än ett litet. Till betydande del är emellertid sådana kostnader som ersättningen
avser oberoende av arrendets storlek.

Sammanfattningsvis må konstateras att mot den i paragrafen uppställda
ersättningsregeln starka betänkligheter kan anföras av både principiell och
teknisk beskaffenhet. Bestämmelsen är i åtskilliga hänseenden oklar, och
det är synnerligen tvivelaktigt, om den verkligen motsvarar de syften som
uppställts. Det är svårt att överblicka vilka konsekvenser bestämmelsen i
olika hänseenden kan leda till. Tydligt är dock att den i åtskilliga lägen kan
medföra resultat som framstår som stötande eller orättvisa. Tvärtemot vad
som påstås torde regeln bli mycket svår att tillämpa i praktiken, och det
finns anledning befara, att den snarare ger upphov till tvister än utesluter
eller minskar risken för sådana. Någon ersättningsregel av det slag det här
gäller bör därför inte upptagas i lagstiftningen. Tanken på en rätt till ersättning
för avflyttande arrendator bör dock inte överges utan bör göras
till föremål för förnyade överväganden.

Under hänvisning till vad ovan anförts hemställes att förevarande paragraf
får utgå. Som en följd härav bör förekommande hänvisningar till paragrafen
också utgå (jfr 8: 31, 8: 32 och 8: 34).

15—22 §§

Lagrådet:

Lagrådet förordar, att rubriken till detta avsnitt ändras till »Underhåll
och nybyggnad m. in.», vilket bättre än »Arrendeställets skick» motsvarar
det väsentliga innehållet i de föreslagna bestämmelserna. Därvid bör dock
bestämmelserna lämpligen omdisponeras så till vida att avsnittet inleds
med en paragraf motsvarande 16 och 17 §§ — i vilken stadgandena om arrendatorns
underhållsskyldighet (17 §) placeras först (jfr 2:10 första
stycket NJL och arrendelagsutredningens förslag 8: 10 första stycket) -—
och att de speciella bestämmelserna om bostäder (15 §) får bilda närmast
följande paragraf.

15 §

Lagrådet:

I första stycket bör lämpligen hänvisningen till 1958 års hälsovårdsstadga
ändras till att, liksom motsvarande hänvisningar i 2: 14 tredje stycket och
2: 59 första stycket NJL, avse »gällande hälsovårdsstadga». Med denna formulering
bestämmes vid varje särskild tidpunkt kravet på bostads skick av
de hälsovårdsbestämmelser som då gäller.

Andra stycket bör i förtydligande syfte omredigeras och kan därvid lämpligen
erhålla följande lydelse: »Fråga huruvida bostad vid tillträdet är i

368

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sådant skick som anges i första stycket skall prövas vid syn enligt (24—
28 §§). Finnes brist föreligga i detta hänseende, skall synemännen föreskriva
vilka åtgärder som skall vidtagas för bristens avhjälpande samt fastställa
beräknad kostnad för dessa. De skall även utsätta viss tid inom vilken åtgärderna
skall vara vidtagna.»

Lagrådet erinrar om vad som förut anförts beträffande placeringen av
denna paragraf.

16 och 17 §§

Lagrådet:

Beträffande sammanföring av de båda paragraferna till en och denna paragrafs
placering hänvisas till vad som förut anförts.

Undantagsbestämmelsen i andra punkten av 16 § tar sikte på sådana fall
då arrendatorn enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet beträffande
viss byggnad eller annan del av arrendestället. Denna innebörd bör
komma till tydligare uttryck i lagtexten. Då det i här avsedda fall kan antagas
i allmänhet bäst överensstämma med parternas avsikter att den ifrågavarande
fastighetsdetaljen över huvud inte skall tagas i betraktande vid
framtida avräkning, synes det vidare mindre lämpligt att, såsom i förslaget
skett, göra en sådan ordning beroende av uttryckligt avtal. Det bör i stället
direkt utsägas, att rätt till ersättning för avhjälpta tillträdesbrister inte föreligger
i fråga om sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn
enligt avtalet är fritagen från underhållsskyldighet. Att parterna kan överenskomma
om en annan, för arrendatorn förmånligare ordning — d. v. s. om
rätt för honom att erhålla ersättning för avhjälpta brister trots att han är
fri från underhållsskyldighet — behöver inte särskilt anges.

Den paragraf, som enligt lagrådets förslag skall motsvara förevarande
båda paragrafer i det remitterade förslaget, kan lämpligen uppdelas på ett
första stycke, överensstämmande med 17 §, och ett andra, motsvarande
16 § men omarbetat med hänsyn till det nu anförda, förslagsvis av följande
lydelse: »Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har
han ej enligt (15 §) rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats,
är han berättigad till ersättning vid avräkningen. Detta gäller dock ej sådan
del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen
från underhållsskyldighet.»

18 §

Lagrådet:

Jordägarens skyldighet att under arrendetiden verkställa ny- eller ombyggnad
skall enligt denna paragraf vara beroende av en jordbruksekono -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

369

misk bedömning av investeringens lämplighet på längre sikt. Prövningen
av sådana frågor skall ankomma på arrendenämnden. Särskilt i fall då en
byggnad eller annan anläggning, som kunnat beräknas göra tjänst under
hela arrendetiden, förstöres eller skadas genom brand e. d. innebär den
föreslagna ordningen, att rättsförhållandet mellan parterna kommer att
röna inverkan av överväganden som kanske varit helt främmande för dem
vid avtalets ingående. Frågan om vilka anspråk arrendatorn kan rikta mot
jordägaren kommer också i många fall alt under längre eller kortare tid
vara svävande i avbidan på arrendenämndens prövning (och eventuell överprövning
av domstol, se yttranden ovan vid 8: 32), vilket innebär en ytterligare
komplikation. Att i någorlunda kortfattade lagbestämmelser uttömmande
reglera de olika situationer som här kan uppstå torde knappast vara möjligt.
Det måste i viss utsträckning överlämnas åt rättstillämpningen att finna
skäliga och praktiska lösningar.

Den begränsning av paragrafens tillämpningsområde, som avses med uttrycket
»anläggning vars fullständiga iståndsättande vanligen icke omfattas
av fastighetsunderhållet» synes kunna uttryckas mera lättfattligt genom en
bestämmelse som — i anslutning till uttalanden i arrendelagsutredningens
betänkande s. 339 — från tillämpningsområdet undantager liägnader och
andra anläggningar av sådan art att ett fullständigt iståndsättande ingår
i den allmänna underhållsskyldighet som lagen ålägger arrendatorn. Bestämmelsen
synes lämpligen kunna sammanföras med den undantagsbestämmelse
som upptagits i sista stycket och som bör undergå en jämkning
liknande den som lagrådet föreslagit beträffande 16 § andra punkten. För
att förebygga den missuppfattningen att jordägarens byggnadsskyldighet
skulle kunna aktualiseras endast genom plötsligt inträffade skador, förorsakade
av brand e. d., synes vidare uttrycket »förstörts eller —---

skadats» lämpligen kunna utbytas mot »skadats eller förslitits».

Innebörden av bestämmelserna i tredje stycket är något oklar i fråga om
arrendatorns rätt till ersättning för arbete som han utför i jordägarens ställe.
Det i andra punkten uppställda kravet på arrendenämndens medgivande
till arbetets utförande torde i och för sig inte vara avsett alt innebära
annat än att nämnden vid prövning enligt första punkten skall ha funnit
förhållandena vara sådana att jordägaren primärt har byggnadsskyldighet.
Meningen torde emellertid vara att nämnden, för att arrendatorn skall vara
berättigad till ersättning för arbetet, också på förhand skall fastställa ersättningsbeloppet.
Ordningen skall m. a. o. vara densamma som föreslagits
beträffande ersättning för åtgärder som vid lillträdessyn befinnes påkallade
för att sätta bostäder i det skick hälsovårdsstadgan föreskriver (15 §), med
den skillnaden att prövningen skall ankomma på arrendenämnden i stället
för på synemän. — Om bestämmelserna i tredje stycket förtydligas i enlighet
med det nu anförda, kommer införande av klagorält mot arrendenämn -

370 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dens beslut i hithörande frågor (jfr yttrandena vid 8: 32) inte att medföra
behov av någon motsvarighet till det av arrendelagsutredningen föreslagna
stadgandet om tillstånd att utföra arbete utan hinder av att beslut därom
ej vunnit laga kraft. Arrendenämndens beslut skall nämligen ej innehålla
något uttalande om arrendatorns rätt att utföra det arbete som nämndens
prövning avser. Då byggnadsskyldighet funnits åvila jordägaren, skall nämnden
därutöver endast — i förekommande fall — uttala sig om den beräknade
kostnaden för arbetet.

Andra stycket innehåller bestämmelser om rätt för arrendatorn alt uppsäga
avtalet samt att erhålla nedsättning av arrendeavgiften och ersättning
för skada. Bestämmelserna har avfattats efter mönster av stadganden i
NJL (2: 14 och 59) och förutsätter uppenbarligen att byggnadsskyldighet
enligt första stycket åvilar jordägaren, vilket bl. a. innebär att den ifrågavarande
anläggningen vid bedömning från jordbruksekonomisk synpunkt
befinnes vara behövlig på längre sikt. Den jordbruksekonomiska bedömningen
bör dock inte få inverka på rättsförhållandet mellan jordägaren
och arrendatorn i vidare mån än som erfordras med hänsyn till syftet att
motverka olämpliga investeringar. Det kan tänkas, att en i arrendet ingående
anläggning utan arrendatorns vållande blir obrukbar men att ny- eller
ombyggnad inte kommer till stånd av den anledningen att anläggningen
på längre sikt inte anses behövlig. Arrendatorn bör i så fall i fråga om rätt
till nedsättning av arrendeavgiften och eventuellt — nämligen om avsaknaden
av anläggningen inte för honom är av ringa betydelse — rätt att uppsäga
avtalet inte vara sämre ställd än om anläggningen vid den jordbruksekonomiska
prövningen ansetts behövlig men jordägaren försummat att
fullgöra sina byggnadsskyldighet. Rätt till ersättning för skada bör däremot
tillkomma arrendatorn endast om jordägaren gjort sig skyldig till
sådan försummelse.

Även en anläggning beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är
fritagen från underhållsskyldighet kan givetvis vara av betydelse för brukningen
av arrendestället. Om en sådan anläggning utan arrendatorns vållande
förstörs eller skadas genom brand eller på annat liknande sätt, synes
arrendatorn normalt böra ha rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften
och eventuellt — om den uppkomna bristen inte är av ringa betydelse
— kunna uppsäga avtalet. Förhållandena kan dock här vara skiftande,
och parterna bör ha möjlighet att träffa avtal om en annan ordning.

Med lörtydliganden och tillägg i enlighet med vad som nu anförts och
vissa redaktionella jämkningar i övrigt synes paragrafen kunna erhålla
följande lydelse:

18 §. Har byggnad, täckdikning eller annan anläggning utan arrendatorns
vållande så skadats eller förslitits att anläggningen för att tjäna
sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny, skall jordägaren
utföra arbetet. Sådan skyldighet åvilar dock jordägaren endast om anlägg -

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

371

ningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket
på arrendestället.

Om jordägaren ej inom skälig tid efter anmaning avhjälper brist som
avses i första stycket, får arrendatorn utföra arbetet i hans ställe. Har kostnaden
för arbetet fastställts av arrendenämnden på sätt som anges i tredje
stycket, är arrendatorn, sedan arbetet fullbordats, berättigad till ersättning
av jordägaren med det fastställda beloppet. Vill arrendatorn hellre uppsäga
avtalet, får han göra det, om icke bristen är av ringa betydelse. För
den tid arrendestället är i bristfälligt skick har arrendatorn rätt till skälig
nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.

Fråga om jordägarens byggnadsskyldighet enligt första stycket prövas av
arrendenämnden. Prövning kan påkallas av såväl jordägaren som arrendatorn.
På begäran av arrendatorn skall nämnden även fastställa beräknad
kostnad för arbete som arrendatorn kan komma att utföra i jordägarens
ställe.

Första—tredje styckena äger ej tillämpning beträffande hägnad eller
annan anläggning av sådan art, att ett fullständigt iståndsättande ingår i
arrendatorns underhållsskyldighet enligt (17 §), och ej heller beträffande
anläggning som enligt avtalet är undantagen från hans underhållsskyldighet.
\

År jordägaren på grund av andra punkten i första stycket ej skyldig
att avhjälpa brist som avses i nämnda stycke, har arrendatorn rätt till
skälig nedsättning av arrendeavgiften. Han får även uppsäga avtalet, om
icke bristen är av ringa betydelse. Har ej annat avtalats, skall vad som
sagts nu äga motsvarande tillämpning om anläggning, som enligt avtalet
är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, genom brand eller
på annat liknande sätt utan arrendatorns vållande drabbas av sådan skada
som anges i första stycket.

Regeringsrådet Hjern:

Enligt första stycket andra punkten av förevarande paragraf har jordägarens
byggnadsskyldighet gjorts beroende av att om- eller nybyggnaden
»behövs med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på
arrendestället». Eftersom byggnadsskyldigheten även omfattar bostadsbyggnader
är den valda formuleringen mindre lyckad. En bättre anpassning
till styckets övriga innehåll skulle vinnas om till slutet av punkten
fogades förslagsvis följande tillägg: »eller byggnaden är erforderlig såsom
bostad för arrendatorn eller hans anställda». Jordägarens nybyggnadsskyldighet
med avseende på bostadsbeståndet får anses innebära, att han har
att sörja för upprätthållande av en bostadsstandard som arrendatorn med
hänsyn till arrendeställets storlek och förhållandena i orten rimligen kan
göra anspråk på. Däremot kan jordägaren inte utan vidare anses skyldig
att uppföra en byggnad av samma storlek och beskaffenhet som den gam -

372 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

la, om denna varit mycket stor, t. ex. en herrgårdsbyggnad eller liknande,
eller exponent för en viss byggnadsstil.

Beträffande förevarande paragraf må även uppmärksammas det i remissprotokollet
endast flyktigt berörda förhållandet att när en arrendator
själv utfört byggnadsarbetet det sedermera kan visa sig att kostnaderna
i större eller mindre grad överstigit det belopp arrendenämnden på förhand
fastställt för arbetets utförande. Särskilt när det gäller mera omfattande
byggnadsarbeten är det numera ganska vanligt, för att inte säga
regel, att de verkliga kostnaderna överträffar de kalkylerade. Risken härför
ökar uppenbarligen i den mån avsevärd tid förflyter från arrendenämndens
beslut till dess arbetet kan igångsättas och slutföras. Det behöver
ingalunda bero på arrendatorn, att han ej genast efter beslutet kan påbörja
arbetet. Årstiden kan t. ex. vara otjänlig för ändamålet, eller det kan
vara svårt för honom att just då få tillgång till den behövliga arbetskraften.
I de fall, då kostnadsramen sålunda inte kunnat hållas, blir det arrendatorn
själv som får bära den kostnad som ligger utanför ramen, om
beslutet i kostnadsfrågan inte kan omprövas.

Det problem som nu antytts får otvivelaktigt en större räckvidd, om
arrendenämndens beslut skall få klandras och talan få föras ända upp
i högsta instans. Som jag vid 8:32 påpekat måste en sådan ordning få
till följd att det i vissa fall kan laga mycket lång tid, innan definitivt beslut
föreligger beträffande det belopp ombyggnaden får kosta, ett belopp
som med hänsyn till under mellantiden inträffade prisstegringar kanske
långt ifrån förslår till täckande av kostnaderna. Arrendalorns rätt att själv
få utföra byggnadsarbetet blir härigenom tämligen illusorisk.

En tänkbar lösning av problemet synes vara, att nämnden till sitt beslut
om ersättning fogar en förklaring alt det är arrendatorn obetaget att
sedermera hos nämnden påkalla den höjning av beloppet som kan föranledas
av prisstegringar. En sådan uppräkning av det ursprungligen fastställda
beloppet torde kunna verkställas relativt schematiskt utan vidlyftigare
utredningar. Något uttryckligt stadgande om möjligheten att förfara
på nu angivet sätt torde ej vara erforderligt.

Även beträffande tillämpningen av 21 § gör sig i viss män samma synpunkter
gällande.

19 §

Lagrådet:

Med orden »föreligger ej byggnadsskyldighet för jordägaren enligt 18 §»
torde endast menas, att skadan inte är så omfattande att byggnadsskyldighet
för jordägaren enligt nämnda paragraf kan komma i fråga. Detta bör
komma till klart uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår att paragrafen med
vissa ytterligare redaktionella jämkningar erhåller följande lydelse: »Skadas
anläggning som avses i (18 §) av brand och är skadan mindre omfattande än

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

373

där anges, skall arrendatorn avhjälpa skadan. Om han ej själv är vållande,
har han rätt att, sedan arbetet fullbordats, av jordägaren erhålla ersättning
för den nödvändiga kostnaden.»

20 §

Lagrådet:

Såsom framgår av det vid 19 § anförda torde tillämpning av nämnda
paragraf aldrig kunna komma i fråga beträffande uppförande av en helt
ny byggnad- Den i förevarande paragraf gjorda hänvisningen till 19 § bör
därför utgå. Vad angår hänvisningen till 18 § kan tvekan möjligen råda
om vad den innebär exempelvis i det fall att en i arrendet ingående byggnad
totalförstörts och ersatts av en byggnad som arrendatorn uppfört utan
att arrendenämnden funnit jordägaren byggnadsskyldig. Det torde ha avsetts,
att 20 § skall vara tillämplig även i ett sådant fall och att arrendatorn
alltså under de i andra stycket angivna förutsättningarna skall vara
berättigad att vid blivande avräkning få ersättning för tillträdesbrist på
den förstörda byggnaden. Denna innebörd kommer tydligare till uttryck,
om första stycket får utgå som självständigt stadgande och i stället förutsättningarna
för tillämpning av ersättningsbestämmelserna anges sålunda,
att arrendatorn uppfört ny byggnad i stället för byggnad som han
mottagit och att han icke enligt någon av de mot förslagets 15 och 18 §§
svarande paragraferna är berättigad till ersättning härför.

21 §

Lagrådet:

Arrendenämndens prövning enligt första stycket i denna paragraf av
frågor om ny täckdikning är tydligen tänkt som en parallell till prövningen
av byggnadsfrågor enligt 18 §. Ett motsvarande förtydligande av lagtexten
i denna del bör ske. Lagrådet föreslår, att första stycket erhåller följande
lydelse: »Utför arrendatorn ny täckdikning, som arrendenämnden
funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket
på arrendestället, är han, om ej annat avtalats, efter arbetets fullbordande
berättigad till ersättning av jordägaren med belopp vartill arrendenämnden
fastställt beräknad kostnad för arbetet.»

23 §

Lagrådet:

Enligt bestämmelserna i första stycket av denna paragraf skall avräkning
mellan jordägaren och arrendatorn ske, när arrendestället avträdes.
Dessutom skall avräkning ske, när arrendeavtalet förlängs, om mer
än nio år förflutit från tillträdet eller från föregående avräkning, dock med
möjlighet för parterna att avtalsvis bestämma kortare tidsmellanrum. Tan -

374 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ken bakom förslaget är att icke alltför lång tid skall förflyta mellan avräkningarna.
Med den avfattning som lagrummet erhållit i förslaget kan
emellertid den tidsperiod för vilken avräkning sker i vissa fall bli mycket
långvarig. Vid exempelvis ett 20-årsavtal kommer sålunda avräkning att
ske först vid avträdet eller vid eventuell förlängning. Det bör stå parterna
fritt att avtala om att avräkning skall ske tidigare och utan samband med
förlängning, t. ex. vart femte år. Lagtexten bör omformuleras, så att det klart
framgår att möjlighet härtill står öppen.

I förslaget anges ej till vilken tidpunkt avräkning skall hänföra sig.
Självfallet är, att avräkning som sker i samband med avträdet skall hänföra
sig till den dag då avträdet äger rum. Mera tveksamt kan vara till
vilken tidpunkt avräkning i samband med förlängning skall anknytas.
Normalt bör det vara den dag då arrendetiden utgår och förlängningen tar
vid. Men det kan inträffa, vid tvist om förlängning, att förlängningsfrågan
blir svävande under längre tid. Arrendatorn kvarsitter då tills vidare på
arrendestället på de förut gällande villkoren (11 § i förslaget). Enligt
andra stycket i förevarande paragraf skall avräkning grundas på syn, och
syn får enligt 24 § tredje stycket i regel ej avslutas senare än fyra månader
efter den dag till vilken synen hänför sig. Visserligen finns möjlighet
att hos rätten begära uppskov med synens avslutande, men denna uppskovsmöjlighet
torde ej vara avsedd för här föreliggande situation, och
under alla förhållanden får inte synen bli så försenad i förhållande till den
tidpunkt som den skall avse att den ej kan genomföras på tillfredsställande
sätt. Det kan sålunda, om avgörandet av förlängningsfrågan dröjer,
möta svårigheter att få till stånd syn som hänför sig till tidpunkten för
arrendetidens utgång. Att anordna syn redan före avgörandet av förlängningsfrågan,
då man ej vet om arrendestället skall avträdas eller om avtalet
skall förlängas, torde ej vara en framkomlig väg. Frågan bör lösas
så, att avräkningen i stället anknytes till senare dag, antingen dagen för
förlängningsfrågans avgörande eller, efter omständigheterna, annan lämplig
tidpunkt. Några svårigheter i den praktiska tillämpningen torde ej behöva
befaras, och det synes ej påkallat att reglera spörsmålet i lagtexten.

I andra stycket bör orden »om ej avtal träffats att bevisning om arrendeställets
skick skall ske på annat sätt» utbytas mot »om ej annat avtalats».
Härmed markeras, att parterna kan träffa avtal ej blott om sättet för bevisning
angående arrendeställets skick utan även om att arrendestället
eller del därav skall anses vara i visst skick.

Lagrådet hemställer i enlighet med vad nu anförts att 23 §, med viss
redaktionell jämkning i övrigt, erhåller följande avfattning:

23 §. Avräkning mellan jordägaren och arrendatorn skall ske, när arrendestället
avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigare tidpunkt i den
mån avtal därom träffats. I samband med förlängning av arrendeavtalet

Del A

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

375

skall avräkning alltid ske, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller
från närmast föregående avräkning.

Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vid avräkningsperiodens
början och slut.

24 §

Lagrådet:

Meningen är uppenbarligen att det i andra punkten av första stycket föreslagna
behörighetskravet beträffande syneman skall upprätthållas inte
bara när valet sker genom överenskommelse mellan jordägaren och arrendatorn
utan i samtliga fall när syneman utses. För att detta skall klart
framgå av lagtexten bör redan i första punkten utsägas, att synemännen
skall av länsstyrelse ha förklarats behöriga att hålla syn. Vidare bör, i
stället för bestämningen att synemännen skall vara ojäviga, i en särskild
punkt i slutet av stycket anges, att mot syneman gäller samma jäv som mot
domare. Bestämmelsen i 24 § andra stycket lagen om införande av nya
RB kan, när det gäller ny lagstiftning, ej anses göra en sådan mera fullständig
jävsregel överflödig.

25 §

Lagrådet:

I andra stycket bör sådan ändring vidtagas, att parts möjlighet att i
samband med klander av syn framställa invändning om jäv eller bristande
ortskännedom göres beroende av att parten icke varit närvarande vid synen
innan synegången börjat eller att han först efter synegångens början fått vetskap
om det förhållande på vilket invändningen grundas.

26 §

Lagrådet:

Den inledande bestämmelsen om undersökning av arrendestället torde
böra uttryckligen begränsas att gälla i den mån det är påkallat med hänsyn
till ändamålet med synen att undersökning äger rum.

Den i tredje punkten av första stycket föreslagna regeln har inte på
samma sätt som föregående bestämmelser i stycket avseende på det yttre
förloppet vid synegången. Den uppgift som där ålägges synemännen är också
av annan karaktär än deras huvudsakliga — synandet av jord och byggnader
och beräkning av kostnaden för avhjälpande av befintliga brister
— vilket motiverar en uttrycklig föreskrift i ämnet. Samma skäl talar
emellertid för att i paragrafen även uppmärksamma sådan värdering av
arrenderätten, som erfordras för bestämmande av ersättning till arrenda -

376 Del A Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

torn i vissa fall då jordägaren återtar arrendestället (8: 19 och 9: 30)
och som torde vara avsedd att i händelse av tvist verkställas vid avträdessynen.
Lagrådet förordar att som ett särskilt andra stycke upptages ett
stadgande, vilket för samtliga ifrågavarande ersättningsfall ålägger synemännen
att, om överenskommelse ej träffas, bestämma ersättningen. Bestämmelsen
om rätt för synemännen att anlita sakkunnig eller biträde
bör då få bilda ett tredje stycke.

28 §

Lagrådet:

I överensstämmelse med gällande rätt stadgas i departementsförslaget att
synen, om den inte klandras, skall gälla som fullt bevis för arrendeställets
skick. En uttrycklig bestämmelse om att syn som ej klandrats har vitsord
i detta avseende kan ej undvaras. Att synemännens bedömning av andra
frågor, som enligt särskilda stadganden skall avgöras vid syn, skall gälla
om klandertalan inte förts, är självklart och behöver inte anges i lagtexten.

29 §

Lagrådet:

När det i denna paragraf föreskrives att arrendeavgiften skall bestämmas
i pengar, behöver inte tillika anges att den skall betalas i pengar. Avsnittsrubriken
torde böra ändras till »Arrendeavgiften».

30 §

Justitierådet Riben, regeringsrådet Hjern och justitierådet Bergsten:

Såsom förut anförts bör denna paragraf, kompletterad med bestämmelser
motsvarande 8: 17, föregås av en ny paragraf med innehåll motsvarande
8: 16. Paragraferna bör bilda ett avsnitt med rubriken »Utmätning och konkurs».

Med beaktande av vad lagrådet anfört vid 8: 17 och 18 samt med viss
ytterligare redaktionell omarbetning kan 30 § få följande lydelse:

30 §. Försättes arrendatorn i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet.
Jordägaren har därvid rätt till ersättning för skada. Uppsäger ej konkursboet
avtalet inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för
bevakning av fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande
till arrendetidens utgång eller, om uppsägning sker efter utgången
av först sagda tid, till dess avtalet upphör att gälla.

Även jordägaren får uppsäga avtalet. Inträffar konkursen efter det arrendatorn
tillträtt arrendestället, får jordägaren dock ej uppsäga avtalet, om
detta innehåller förbehåll om rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten
och konkursboet inom tre månader från bevakningstidens utgång vi -

Del A

377

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sar att överlåtelse skett i enlighet med avtalet. Sker överlåtelse senare men
innan jordägaren gjort bruk av sin uppsägningsrätt, förlorar han denna
rätt.

Har arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio år, har
arrendatorn, i fall då jordägaren uppsäger avtalet, vid avräkning enligt
(23 §) rätt till skälig ersättning för arrenderättens värde, om ej annat
avtalats. ''

I annat fall än då arrendeavtalet träffats för viss tid som ej understiger tio
år har jordägaren, om han uppsäger avtalet, rätt till ersättning för skada.

Jnstitierådet Gyllensvärd:

I enlighet med vad jag anfört vid 8: 18 föreslår jag, att denna paragraf
får utgå.

33 §

Regeringsrådet Hjern:

Enligt gällande rätt är överträdelse av motsvarigheten till förevarande
paragraf (2:20 andra stycket NJL) förverkandeskäl jämlikt 36 § första
stycket 6 NJL. Såsom jag vid 8: 23 påpekat har i departementsförslaget
nyssnämnda punkt fått utgå av skäl som för mig framstår som tämligen
dunkla. Följden härav blir — vilket man synes ha förbisett — att en
arrendator utan risk för allvarligare efterräkningar kan åsidosätta bestämmelserna
i förevarande paragraf. Denna ter sig mot bakgrunden härav
som rätt meningslös och torde följaktligen kunna undvaras. Enligt min
mening bör paragrafen bibehållas endast om överträdelse av densamma
kan leda till arrenderättens förverkande.

10 KAP.

Lagrådet:

Enligt den disposition av arrendebestämmelserna som lagrådet förordat
skall till de särskilda bestämmelserna om bostadsarrende i förevarande kapitel
fogas regler med innehåll motsvarande 8:5, 7, 16—18 och 29. Härvid
kan motsvarighet till 8: 5 ingå som ett andra stycke i 2 §. Motsvarighet till
8: 7 torde böra upptagas som en särskild paragraf efter 3 § (jfr 9: 5). Regler
om utmätning och konkurs, motsvarande 8: 16—18, kan lämpligen införas
efter 6 §, varvid motsvarighet till 8: 16 upptages som en särskild paragraf
och innehållet i 8: 17 och 18 sammanföres till en paragraf. Bestämmelse
motsvarande 8: 29 kan upptagas efter 7 §.

Den av lagrådet förordade dispositionen innebär vidare, att i förevarande
kapitel skall upptagas även de särskilda bestämmelserna om anläggningsarrende.
Kapitlet bör då uppdelas i två avsnitt med rubrikerna »Bostads -

378

Del A

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

arrende» och »Anläggningsarrende» och själva kapitelrubriken bör lyda
»Bostadsarrende och anläggningsarrende».

2 och 3 §§

Lagrådet:

Paragraferna torde böra redaktionellt omarbetas efter mönster av vad
lagrådet föreslagit i fråga om 9: 2 och 3.

4 och 5 § §

Justitierådet Riben:

Vad jag anfört vid 9: 7 och 8 har motsvarande tillämpning beträffande
förevarande paragrafer.

7 §

Regeringsrådet Hjern samt justitieråden Bergsten och Ggllensvärd:

I gällande rätt har — genom hänvisning i 2: 71 andra stycket NJL (jfr
2: 70 andra stycket) till 2: 8 första stycket NJL — uttryckligen sagts, att
överlåtelse av arrenderätten utan jordägarens samtycke är tillåten endast i
fall som särskilt anges i lagen. Det är uppenbarligen avsett att samma grundsats
fortfarande skall gälla (jfr 8: 19 i förslaget). Förevarande paragraf
torde därför böra inledas med bestämmelse, att utan jordägarens samtycke
annan icke får sättas i arrendatorns ställe, om ej annat följer av paragrafen
i övrigt.

Justitierådet Riben:

Jag är ense med lagrådets övriga ledamöter därom, att det principiella förbud
mot överlåtelse av arrenderätten, som utgör bakgrunden till bestämmelserna
i denna paragraf, bör inskrivas i lagtexten. I enlighet med den
uppfattning i fråga om arrenderätts övergång genom familj erättsliga och liknande
förvärv som jag utvecklat vid 8: 19 anser jag förbudet böra begränsas
att avse överlåtelse i egentlig mening.

I motsats till 8: 19 fjärde stycket reglerar det föreslagna andra stycket i
förevarande paragraf inte arrenderättens övergång genom bolagsskifte eller
liknande förvärv. Å andra sidan har med de familjerättsliga fången jämställts
arrenderättens övergång genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs.
Med bibehållande i sak av denna ordning och med iakttagande i övrigi
av vad jag anfört vid 8: 19 kan det föreslagna stadgandet ersättas med bestämmelser
av innehåll dels att arrenderätten genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs kan överlåtas utan att erbjudande enligt första
stycket lämnats dels att jordägaren såväl i dessa fall som då arrenderätten
genom bodelning eller arvskifte eller såsom testamentslegat övergått till ny

Del A

379

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

innehavare har rätt att uppsäga avtalet inom sex månader från det han fick
kännedom om överlåtelsen resp. arrenderättens övergång om han inte skäligen
bör nöjas med den nye innehavaren.

11 KAP.

Lagrådet:

Enligt den av lagrådet förordade dispositionen skall bestämmelserna i
detta kapitel överföras till 10 kap. och där bilda ett särskilt avsnitt om anläggningsarrende,
vilket upptages efter bestämmelserna om bostadsarrende.
I avsnittet om anläggningsarrende skall även upptagas motsvarighet till 8: 5
och 8: 16—18 i vad dessa bestämmelser rör anläggningsarrende. Motsvarighet
till 8: 5 kan därvid upptagas som ett andra stycke i den paragraf som
skall motsvara 11: 2. Vad angår 8: 16—18 synes lämpligast att i en ny paragraf,
som införes efter motsvarigheten till 11:6, upptages hänvisning till
de bestämmelser om utmätning och konkurs som enligt vad lagrådet föreslagit
skall införas efter 10: 6.

I 11 kap. skall enligt lagrådets förslag i stället införas särskilda bestämmelser
om lägenhetsarrende. Som 1 § bör då upptagas definitionen på lägenhetsarrende
enligt 8: 1 tredje stycket i förslaget. Motsvarighet till 8: 4 första
stycket första—tredje punkterna bör få bilda 2 §. Som 3 § kan lämpligen
upptagas motsvarighet till 8:7 (jfr 9: 5). Den särskilda, endast för lägenhetsarrende
gällande bestämmelsen i 8: 15 kan upptagas som 4 §. Därefter bör
som 5 § upptagas hänvisning till de bestämmelser om utmätning och konkurs
som enligt vad lagrådet föreslagit skall införas efter 10: 6 (jfr 8: 16—18
i det remitterade förslaget). Slutligen bör som 6 § i kapitlet ingå motsvarighet
till 8: 19.

Justitierådet Riben:

I enlighet med den uppfattning i fråga om arrenderätts övergång genom
familjerättsliga och liknande förvärv som jag utvecklat vid 8: 19 anser jag
att — vid överföringen till 10 kap. av bestämmelserna om anläggningsarrende
— motsvarigheten till 11: 7 andra stycket bör få det innehållet att, om
arrenderätten genom bodelning eller arvskifte, såsom testamentslegat, genom
bolagsskifte eller på annat liknande sätt övergått till någon med vilken
jordägaren icke skäligen bör nöjas, jordägaren är berättigad att uppsäga avtalet
inom sex månader från det han fick kännedom om förhållandet. I motsvarigheten
till 11:4 bör det fall att arrendet upphör av sådan anledning
likställas med arrendets upphörande på grund av förhållande som avses i
8: 14.

12 KAP.

Lagrådet:

I detta kapitel har upptagits bestämmelser om hyra, vilka väsentligen, i
såväl sak som form, överensstämmer med 3 kap. NJL i den lydelse kapitlet

380 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

erhöll genom 1968 års lagstiftning. Lagrådets granskning av kapitlet har i
huvudsak begränsats till sådana delar där skiljaktigheter i förhållande till
1968 års lagstiftning föreligger.

2 §

Lagrådet:

Den i andra stycket första punkten av förevarande paragraf upptagna
bestämmelsen att ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen
skall antecknas på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det,
torde kunna utgå, eftersom detta följer redan av stadgandet i 7: 8 sista stycket.
Andra stycket skulle i så fall förslagsvis kunna erhålla följande lydelse:
»Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning
i hyresgästens ställe, skall anteckning därom på begäran göras på handlingen.
»

7 §

Regeringsrådet Hjern:

Ändras 8: 4 tredje stycket på sätt jag där föreslagit bör motsvarande ändring
göras i första stycket av förevarande paragraf.

8 §

Lagrådet:

Beträffande denna paragraf anmärkes, att dess motsvarighet i gällande
rätt, 3: 8 NJL, berörs av den vid 8: 8 omnämnda prop. 1970: 13. Det kan
alltså bli anledning att ändra avfattningen av paragrafen.

20 §

Lagrådet:

I sista stycket av 3: 20 NJL finns f. n. en hänvisning enligt vilken bestämmelserna
i 2:45—48 samma lag om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende
äger motsvarande tillämpning på hyresavtal. Någon sådan hänvisning
har inte upptagits i departementsförslaget, vilket motiverats med att arbetsavtal
i samband med hyra numera inte torde förekomma i någon nämnvärd
utsträckning och att bestämmelserna därför inte fyller någon funktion
i praktiken. Då något utredningsmaterial inte redovisats som underlag för
denna bedömning vill lagrådet ifrågasätta om inte en hänvisning med motsvarande
innehåll bör bibehållas. I så fall skall bestämmelserna om förverkande
i 42 § kompletteras.

29 §

Lagrådet:

En förutsättning för att tillämpning av första stycket skall komma i fråga
bör vara att fastighetsöverlåtelsen sker efter det att hyresgästen tillträtt lä -

Kurigl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 381

genheten (jfr 3: 29 första stycket NJL). Lagrådet förordar en avfattning i
överensstämmelse med den som lagrådet föreslagit beträffande motsvarande
bestämmelse i 8: 15 i det remitterade förslaget.

Det i andra stycket upptagna stadgandet har överflyttats från det förslag
till FBL som redan granskats av lagrådet i annan sammansättning. En saklig
ändring i förhållande till det granskade förslaget är att den angivna fristen
om en månad skall räknas, inte från den dag, då registrering av fastighetsregleringen
ägde rum, utan från den dag som gäller för den nye ägarens
tillträde av byggnaden. Mot denna ändring är ej något att erinra, men
lagrådet vill påpeka att det också kan finnas skäl att ompröva bestämmelsen
i 5: 30 första stycket sista punkten FBL.

Avfattningen av förevarande stadgande i andra stycket bör i redaktionellt
avseende jämkas, varvid hänsyn bör tagas till vad lagrådet anfört beträffande
7: 28 andra stycket. Stadgandet kan förslagsvis få följande lydelse:
»Övergår som följd av fastighetsreglering byggnad i annans ägo, blir avtal
om hyresrätt i byggnaden gällande mot tillträdaren, om denne ej uppsäger
avtalet inom en månad från det han tillträdde byggnaden.»

31 §

Lagrådet:

I överensstämmelse med vad som anförts vid 8: 17 och 9: 30 torde första
stycket av förevarande paragraf böra utformas på följande sätt: »Försättes
hyresgästen i konkurs får konkursboet uppsäga avtalet. Sker ej uppsägning
inom en månad från utgången av den tid som är utsatt för bevakning av
fordringar i konkursen, svarar konkursboet för avtalets fullgörande till hyrestidens
utgång eller, om uppsägning sker efter utgången av först sagda
tid, till dess avtalet upphör att gälla.»

32—38 §§

Justitierådet Riben:

En reglering av frågan om hyresrätts övergång genom familj erättsligt eller
liknande förvärv i enlighet med vad jag anfört vid 8: 19 innebär, att det nytillkomna
stadgandet i 33 § första stycket skall ersättas av bestämmelser om
uppsägningsrätt för hyresvärden. I samband därmed bör lämpligen en omgruppering
av bestämmelserna i förevarande avsnitt ske. Förslagets 34—
36 §§ bör sålunda få sin plats närmast efter 32 §, vilket föranleder en ändring
av hänvisningen i sistnämnda paragraf. Därefter bör följa förslagets
38 § och först därefter motsvarigheten till 33 §, innehållande bestämmelserna
om familj erättsliga och liknande förvärv. De nuvarande bestämmelserna
om makes rätt, med lydelsen enligt 3: 33 NJL oförändrad, synes därvid lämpligen
kunna upptagas först och sålunda få bilda paragrafens tre första
stycken.

I ett fjärde stycke av samma paragraf, vilket alltså skall motsvara första

382 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stycket i förslagets 33 §, bör som huvudregel fastslås, att hyresvärden har
rätt att uppsäga avtalet, om hyresrätten genom bodelning eller arvskifte —
i annat fall än som behandlas förut i paragrafen — eller såsom testamentslegat,
genom bolagsskifte eller på annat liknande sätt övergått till ny innehavare,
som ej godkänts av hyresvärden. För utövande av uppsägningsrätten
bör föreskrivas en tidsfrist av två månader från det hyresvärden fick kännedom
om uppsägningsanledningen. En undantagsbestämmelse erfordras för
fall motsvarande dem, där enligt förslagets 34 eller 36 § hyresvärdens samtycke
till överlåtelse av hyresrätten kan ersättas av hyresnämndens tillstånd.
I sådana fall bör uppsägningsrätt ej föreligga, om hyresnämnden lämnat
medgivande till den nye innehavarens övertagande av hyresrätten. Ytterligare
erfordras ett stadgande som gör bestämmelserna i förslagets 38 § om
ansvaret för hyresgästens förpliktelser vid överlåtelse av hyresrätten tillämpliga
även vid hyresrättens övergång genom sådant förvärv som avses i det
ifrågavarande fjärde stycket.

Sist i avsnittet bör förslagets 37 § placeras, med hänvisningarna vederbörligen
ändrade samt kompletterade så att de omfattar även hyresnämnds
medgivande till hyresrättens övergång genom familjerättsligt eller liknande
förvärv.

42 §

Lagrådet:

Angående en eventuell komplettering av förevarande paragraf får lagrådet
hänvisa till vad som anförts vid 20 §.

Justitierådet Riben:

Om bestämmelserna rörande hyresrätts övergång genom familjerättsliga
och liknande förvärv utformas i enlighet med vad jag anfört vid 8: 19 och
ovan vid 32—38 §§, bör orden »eller eljest sätter annan i sitt ställe» utgå ur
punkten 2.

45—47 §§

Justitierådet Riben:

Under den förutsättning jag angivit i mitt särskilda yttrande vid 42 § bör
i förevarande paragrafer hyresförhållandets upphörande på grund av hyresrättens
övergång genom familj erättsligt eller liknande förvärv, resp. möjligheten
till uppsägning på sådan grund, likställas med hyresförhållandets upphörande
på grund av förhållande som avses i 28 §, resp. möjligheten till
uppsägning enligt sistnämnda lagrum.

48 §

Lagrådet:

Såsom anförts vid 9: 9 bör tredje stycket av förevarande paragraf omformuleras
på sätt som motsvarar vad som föreslagits i fråga om andra stycket
av nämnda paragraf.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

383

52 och 56 §§

Justitierådet Riben:

Vad jag anfört vid 45—47 §§ gäller även förevarande paragrafer.

67 §

Lagrådet:

Paragrafen bör jämkas i likhet med vad som angivits vid 8: 29, varvid
hänvisningen i fråga om fastställande av hyresvillkor bör gälla 51 och 52 §§.

71 §

Justitierådet Riben:

Om ändringar i avsnittet om överlåtelse av hyresrätten vidtages i enlighet
med vad jag anfört vid 32—38 §§, erfordras även ändring av hänvisningarna
såväl i förevarande paragraf som i 73 §. Hyresnämnds beslut rörande
medgivande till familj erättsligt eller liknande förvärv av hyresrätt bör därvid
i fullfölj dshänseende likställas med beslut i fråga som avses i förslagets
34—36 §§.

72 §

Lagrådet:

Första stycket bör ändras i likhet med vad som föreslagits vid 8: 33.

I andra stycket bör orden »lagfarne domaren» utbytas mot »andre lagfarne
ledamoten».

73 §

Lagrådet:

I likhet med vad lagrådet föreslagit i fråga om 8: 34 bör här i lagtexten
anges, att fullfölj dsförbudet i fråga om fastställelse av hyresvillkor avser
fastställelse av sådana villkor i samband med prövning av fråga om förlängning.
Hänvisning bör härvid ske till 51 och 52 §§.

Justitierådet Riben:

Jag hänvisar till vad jag vid 71 § anfört rörande ändring av hänvisningarna
i förevarande paragraf.

13 KAP.

Lagrådet:

6 §

Enligt andra stycket i förevarande paragraf — beträffande vilken ingen
ändring föreslås i dess lydelse enligt 1966 års remiss — får inskränkning ej
ske i tomträttshavarens rätt att upplåta panträtt eller nyttjanderätt i tomträtten.
Av stadgandet framgår motsättningsvis att i fråga om övriga rättigheter,
som kan upplåtas i tomträtt, hinder ej möter mot att föreskriva sådan

384 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inskränkning. Till dessa rättigheter hör enligt 1 § andra stycket i dess lydelse
enligt det nu remitterade förslaget även rätt till elektrisk kraft. Det
torde också finnas fog för att inskränkningar bör få göras i fråga om tomträttshavarens
möjlighet att upplåta rätt till elektrisk kraft. I konsekvens
härmed bör emellertid 18: 8 sista punkten och 21: 4 ändras på så sätt att
orden »upplåta servitut eller samfällighetsrätt i tomträtten» — vilka förekommer
i båda lagrummen — utbytes mot orden »upplåta servitut, samfällighetsrätt
eller rätt till elektrisk kraft i tomträtten».

10 och 11 §§

Vid behandling av dessa paragrafer har lagrådet i sin tidigare sammansättning
påpekat, att tomträttskapitlet saknade motsvarighet till de i 1968
års hyreslag och lagstiftningen samma år om bostadsarrende m. m. upptagna
reglerna om med vilka belopp vederlag för upplåten rättighet tills
vidare skall utgå, när vid ny avtalsperiods början rättegång pågår om dess
storlek under perioden. Lagrådet framhöll som önskvärt, att i den blivande
balken ifrågavarande spörsmål blev likformigt behandlat för skilda typer
av begränsade sakrätter, och ansåg ställning härtill lämpligen kunna tagas
vid utarbetande av förslag till de återstående kapitlen i balken. Bestämmelser
av samma innehåll som de åsyftade reglerna i 1968 års lagstiftning har
upptagits beträffande jordbruksarrende i 9: 13 — som enligt 10: 6 skall
äga motsvarande tillämpning vid bostadsarrende — och beträffande hyra
i 12:52. Frågan om behovet av en motsvarande bestämmelse beträffande
tomträtt har inte upptagits till behandling i den nu föreliggande remissen.
Praktiskt sett torde behovet vara ringa, och anledning saknas därför att
påyrka en sådan bestämmelse. I de fall då frågan kan aktualiseras torde en
tillämpning av samma grundsats som fastslagits beträffande förlängning
av arrende- och hyresavtal te sig tämligen självfallen.

15 §

I andra stycket av denna paragraf — beträffande vilket lagrådet i sin
tidigare sammansättning påpekat, att slutlig granskning kunde ske först
när 8 kap. förelåg — bör hänvisningen till 8: 38 ändras till att avse 8: 8 i det
remitterade förslaget. Erinras må om vad som ovan vid nämnda paragraf
anförts om annan placering av paragrafen.

14 KAP.

Lagrådet:

1 §

Beträffande tredje stycket i denna paragraf hänvisas till vad lagrådet anfört
vid 7: 1.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

385

4 §

I paragrafen har — förutom att andra stycket med anledning av påpekande
av lagrådet i tidigare sammansättning fått utgå — nu vidtagits den
ändringen, att till första stycket fogats bestämmelse, att ändring eller tillägg
som ej avfattas skriftligen är utan verkan. Denna bestämmelse måste läsas
med beaktande av att skriftlighetskravet enligt andra punkten i första stycket
är begränsat så till vida, att i upplåtelsehandlingen behöver anges endast
den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen.
Det har uppenbarligen avsetts att formkravet i fråga om ändring eller
tillägg skall vara på motsvarande sätt begränsat, d. v. s. att det skall gälla
endast ändring eller tillägg beträffande den härskande och den tjänande
fastigheten samt servitutsändamålet. Då ändring eller tillägg i något av dessa
avseenden som regel torde medföra, att ett helt nytt avtal får anses ha kommit
till stånd, är bestämmelsen strängt taget överflödig. Lagrådet ifrågasätter
om inte bestämmelsen kan utgå.

I enlighet med vad lagrådet anfört vid rubriken till 7 kap. bör tredje
punkten i paragrafen få följande avfattning: »Upplåtelse som icke uppfyller
dessa föreskrifter har ej verkan som upplåtelse av servitut.»

15 KAP.

5 §

Lagrådet:

Vad lagrådet vid 14: 4 anfört angående den i nämnda paragraf enligt den
nu föreliggande remissen upptagna bestämmelsen om ändrings- eller tilläggsavtal
äger motsvarande tillämpning beträffande den bestämmelse i
samma ämne som fogats till förevarande paragraf.

Fjärde punkten i paragrafen bör enligt vad lagrådet anfört vid inledningen
till 7 kap. få följande lydelse: »Avtal som icke uppfyller dessa föreskrifter
har ej verkan som samfällighetsavtal.»

17 KAP.

Lagrådet:

De föreslagna ändringarna i detta kapitel ger i och för sig inte anledning
till erinran annat än beträffande utbytet av uttrycket »exekutiv auktion»
mot »exekutiv försäljning» i 10 § andra stycket. Fråga om tillämpning av
de i styckets andra och tredje punkter avsedda bestämmelserna i 3 och 5 §§
lär ej kunna uppkomma vid exekutiv försäljning under hand, om detta institut
utformas i enlighet med förslaget till FfL. Uttrycket »exekutiv auktion»
torde därför böra bibehållas.

Lagrådet har i tidigare sammansättning föreslagit vissa ändringar i dispositionen
av kapitlet och utformningen av de särskilda bestämmelserna.

13 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

386 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Därvid har lagrådet framlagt fullständig ny lagtext beträffande 1—3 §§ —
motsvarande det remitterade förslagets 1, 3 och 4 §§ — samt 10 §. Om lagrådets
förslag följes, bör i nämnda paragrafer den på olika ställen återkommande
uppräkningen av begränsade sakrätter —- nyttjanderätt, servitut
och samfällighetsrätt — kompletteras med rätt till elektrisk kraft. I 10 §
första stycket bör därjämte vidtagas sådana ändringar att bestämmelsen
kommer att hänföra sig till förvärv av fast egendom, som grundas på exekutiv
försäljning, och inte till förvärv genom köp på exekutiv auktion. Att
någon motsvarande ändring inte bör göras i andra stycket följer av det nyss
sagda. Den ändrade placering som det remitterade förslagets 2 § skall erhålla
enligt lagrådets förslag samt de av lagrådet föreslagna ändringarna i 5 § -—-med beteckningen 4 § enligt lagrådets disposition — inverkar ej på de ändringar
som enligt den föreliggande remissen skall ske i dessa paragrafer.

18 KAP.

8 §

Lagrådet:

Beträffande förevarande paragraf får lagrådet hänvisa till vad som anförts
vid 13: 6.

19 KAP.

21 §

Regeringsrådet Hjern samt justitieråden Bergsten och Gyllensvärd:

Andra stycket innehåller i 1966 års lagrådsremiss bestämmelse om anteckning
i fastighets- eller tomträttsbok rörande inverkan på inteckning av
exekutiv auktion, expropriation m. m. I förevarande förslag har lagrummet
kompletterats bl. a. så, att det nu reglerar anteckningsskyldighet även i fråga
om inskrivning för rättighet. Frågan om sådan anteckningsskyldighet lämnades
i 1966 års remiss åsido i avbidan på reformeringen av hyres- och
arrendelagstiftningen.

I 45 § IF stadgas att, om fastighet i vilken finns intecknad nyttjanderätt
blivit utmätningsvis försåld utan förbehåll om nyttjanderätt ens bestånd,
inteckningen skall vara utan verkan. Paragrafen, som även — genom hänvisning
till 24 § 1 mom. IF — reglerar verkan på inteckning för nyttjanderätt
av expropriation m. m., är enligt hänvisningar i 54, 55 och 58 §§ IF
tillämplig på andra intecknade rättigheter. Det är att märka att enligt 133 §
UL arrende- eller hyresrätt, som ej förbehållits vid exekutiv försäljning,
ändock blir gällande mot köparen, om ej uppsägning sker inom viss tid.
Tydligtvis brister det på denna punkt i samordningen mellan UL:s och IF:s
bestämmelser.

Del A

387

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I JB-förslaget tinns till skillnad mot gällande rätt inga bestämmelser, som
i fråga om inskriven rättighet uttryckligen reglerar verkan av exekutiv försäljning,
expropriation in. m. på själva inskrivningen. Det finns alltså ingen
direkt motsvarighet till reglerna beträffande inteckning i 6: 11—14 JB.
Detta kan ej heller anses behövligt, då inskrivning av en rättighet står och
faller med rättighetens bestånd. Om rättigheten i samband med exekutiv
försäljning eller eljest upphör, har inskrivningen ej längre någon betydelse.
Det är vid sådant förhållande självklart, att en anteckning i fastighetsboken
om att rättigheten upphört innebär att inskrivningen förlorat sin verkan.

Beträffande anteckning i fastighets- eller tomträttsbok om inverkan av
exekutiv försäljning med avseende på inskriven rättighet torde i belysning
av det sagda böra iakttagas följande. Om rättigheten förbehållits vid försäljningen
eller skall äga bestånd oberoende av denna, har varken rättigheten
eller inskrivningen påverkats, och särskild anteckning avseende rättigheten
är ej erforderlig. Vad beträffar rättighet, som ej skall bestå oberoende av
förbehåll och som inte heller förbehållits, får man skilja mellan olika fall.
År det fråga om annan rättighet än arrende- eller hyresrätt, torde inskrivningsmyndigheten
endast ha att anteckna, att rättigheten upphört. Särskild
dödningsåtgärd beträffande inskrivningen är därefter inte behövlig. Är det
däremot fråga om arrende- eller hyresrätt, avses att liksom hittills uppsägningsskyldighet
skall föreligga (44 § andra stycket FfL). I detta fall blir rättigheten
bestående, om uppsägningsfristen utlöper utan att uppsägning kommer
till stånd. Anteckningen i fastighetsboken kan i detta fall lämpligen
innehålla, att fastigheten sålts utan förbehåll om rättighetens bestånd, ev.
med erinran om bestämmelsen i 44 § andra stycket FfL. Någon skyldighet
att ex officio utröna om uppsägning ägt rum kan ej anses åligga inskrivningsmyndigheten.
Inskrivningen kommer alltså att stå kvar, om inte fastighetsägaren
med styrkande av att han uppsagt nyttjanderättshavaren och att
förlängning enligt besittningsskyddsreglerna inte kommit till stånd begär
dödning enligt 23: 6 JB. — Vid expropriation eller likartad åtgärd kan inskriven
rättighet ha helt upphört eller också ha blivit på något sätt inskränkt. Anteckningen
i fastighetsboken bör ange på vilket sätt rättigheten påverkats.

Det synes ej erforderligt att i förevarande lagrum närmare än som skett
i förslaget reglera nu berörda spörsmål. Det är emellertid med hänsyn till
vad förut sagts mest följdriktigt, att orden »inskrivning för rättighet» ersättes
med »inskriven rättighet» (jfr lagberedningens förslag till JB 33: 5,
SOU 1960: 24 s. 156).

Jnstitierådet Riben:

Om inskrivning för en arrende- eller hyresrätt, som uppoffras vid exekutiv
auktion men som till följd av underlåten uppsägning från den nye ägarens
sida eller på grund av beslut — efter skedd uppsägning — om förlängning
av arrende- eller hyresavtalet likväl blir bestående, avses skola bibehålla sin

388 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

giltighet trots den exekutiva försäljningen, är det enligt min mening erforderligt
att i andra stycket av förevarande paragraf närmare ange vad som
med anledning av exekutiv auktion skall antecknas beträffande inskriven
arrende- eller hyresrätt som inte enligt 7: 16 första stycket gäller mot den
nye ägaren. Emellertid ställer jag mig mycket tveksam till att inskrivning
för en rättighet, som inte förbehållits vid auktionen eller på grund av
sitt förmånsrättsläge skall bestå oberoende av försäljningen, på detta sätt
skulle kunna få fortsatt giltighet. Övervägande skäl synes mig tala för att
inskrivningen förfaller i och med försäljningen, om denna blir bestående.
Från denna utgångspunkt har jag ej anledning att påyrka någon ändring i
andra stycket av den remitterade lagtexten.

21 KAP.

4 §

Lagrådet:

Beträffande denna paragraf hänvisas till vad lagrådet anfört vid 13: 6.

22 KAP.

5 §

Lagrådet:

Enligt det nytillkomna tredje stycket skall, om efter exekutiv försäljning
medel avsatts som motsvarar pantbrevs belopp, inskrivningsmyndigheten på
ansökan av fastighetens nye ägare utfärda nytt pantbrev på grundval av inteckningen.
Det första pantbrevet skall därefter enligt vad vidare stadgas
gälla endast rätten till de avsatta medlen. Innebörden av det i lagtexten använda
uttrycket »medel avsatts» är något oklar. Närmast till hands ligger
att antaga uttrycket syfta endast på sådan avsättning av medel varom 151 §
UL — i såväl sin gällande som sin av lagberedningen i Utsökningsrätt VIII
föreslagna lydelse — innehåller föreskrift. Möjligen kan dock uttrycket vara
avsett att ha en mera vidsträckt innebörd och sålunda omfatta även medel
som vid köpeskillingsfördelning tillagts borgenär men ännu inte lyfts av
honom (159 § UL, jfr 160 § enligt lagberedningens förslag).

Den nya bestämmelsen har enligt vad som framgår av remissprotokollet
tillkommit på tillskyndan av lagberedningen, som i bilaga till nyssnämnda
betänkande med en skiss till ändringar i 6 kap. JB-förslaget upptagit en bestämmelse
i ämnet (16 § andra stycket, betänkandet s. 272). Några motiv
till bestämmelsen innehåller inte betänkandet, och i remissprotokollet anföres
i den vägen endast, att om pantbrevet inte genast företes, det kan finnas
behov för den nye ägaren att få ut ett nytt pantbrev.

I avsaknad av närmare motivering är det enligt lagrådets mening svårt att
bedöma i vad mån det verkligen föreligger ett behov av en bestämmelse av

Del A

389

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

det slag det här gäller. Överblicken försvåras ytterligare av att man i dagens
läge ännu inte vet, hur utsökningsreglerna kommer att utformas i de stycken
som här är av betydelse. I sak torde emellertid redan nu kunna anmärkas,
att förekomsten av två pantbrev, utfärdade på grundval av samma inteckning,
synes kunna leda till komplikationer och att risk för obehöriga
transaktioner med pantbreven inte kan uteslutas.

Lagrådet anser sig därför inte i nuvarande läge kunna tillstyrka bestämmelsen
utan föreslår att den får utgå.

23 KAP.

2 §

Lagrådet:

I punkten 2 har orden »denna balk» utbytts mot »lag», vilket motiverats
med att punkten har avseende bl. a. på upplåtelse av rätt till elektrisk kraft
och att de bestämmelser angående sådan upplåtelse som åsyftas skall tagas
upp i en särskild lag. Om i enlighet med lagrådets vid rubriken till 7 kap.
gjorda hemställan ifrågavarande bestämmelser i stället upptages i själva
balken, förfaller det anförda motivet för ändringen. Den grund för avslag
på ansökan om inskrivning som angivits i punkten bör emellertid gälla även
i fråga om upplåtelse enligt 1957 års lag om fiskearrenden (jfr 2 § nämnda
lag). Lagrådet har därför ej någon erinran mot att förevarande punkt ändras
enligt den nu föreliggande remissen.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

390

Del A

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 20 mars 1970.

Närvarande:

Statsministern Palme, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, LIolmqvist, Aspling, Lundkvist, Geijer,
Myrdal, Odiinoff, Wickman, Moberg, Bengtsson, Norling, Lidbom,
Carlsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Geijer, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtanden den
17 februari 1969 och den 20 februari 1970 över förslag till jordabalk.
Föredraganden redogör för lagrådets utlåtanden och anför.

Inledning

Lagrådet tar upp vissa frågor som gäller huvudinnehållet i JB och indelningen
av balkens bestämmelser i kapitel. Sålunda ifrågasätter lagrådet, om
det finns något behov av den i 15 kap. i det remitterade förslaget upptagna
rättighetstypen samfällighetsrätt. Lagrådet förordar vidare att institutet rätt
till elektrisk kraft — vilket i remissen den 19 september 1969 av följ dlagstiftning
till den nya jordabalken m. m. erhållit sin grundläggande reglering i
särskild lag — i sin helhet regleras i JB och att i detta syfte ett nytt kapitel
infogas i balken.

Beträffande först samfällighetsrätten saknar denna rättighetstyp motsvarighet
i gällande rätt. Rättigheten syftar till att möjliggöra samverkan mellan
fastigheter. Med stöd av bestämmelserna om samfällighetsrätt kan samverkande
fastigheters ägare genom ömsesidigt privaträttsligt avtal med sakrättslig
verkan förpliktas till prestationer för att åstadkomma och vidmakthålla
en gemensam anläggning som är av stadigvarande betydelse för fastigheterna.

Lagrådet behandlar utförligt frågan om behovet av den föreslagna rättighetstypen.
Utgångspunkten är en jämförelse mellan bestämmelserna om
samfällighetsrätt och reglerna i lagen (1966: 700) om vissa gemensamhetsanläggningar
(LGA). Enligt denna lag kan genom förrättningsförfarande inrättas
gemensamhetsanläggningar i väsentligen samma utsträckning och
samma syfte som samfällighetsrätt. Det finns dock, påpekar lagrådet, ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 391

visst område inom vilket samverkan inte kan åstadkommas genom förrättning
utan endast genom avtal. Lagrådet anser emellertid att värdet av att i
sådana fall kunna åstadkomma samverkan genom upplåtelse av samfällighetsrätt
är begränsat. Enligt lagrådets mening är nämligen de grundläggande
bestämmelserna om samfällighetsrätt inte utformade så, att samfälligheten
får fullt tillfredsställande stadga och trygghet. Förslagets svagheter
anses inte helt kunna undanröjas utan att ingrepp sker i förslagets
grunder. Sammanfattningsvis ifrågasätter lagrådet huruvida inte övervägande
skäl talar för att, i de fall då gemensamhetsanläggning ej kan inrättas,
den enskilde hänvisas till att som hittills lösa samverkansfrågor genom avtal
utan stöd av särskild rättslig reglering.

I remissen den 11 februari 1966 uttalade min företrädare den uppfattningen
att frågan huruvida samfällighetsrätten skall tas med i JB borde
bedömas utifrån en jämförelse med reglerna i LGA. Han ansåg då att en
samverkan mellan fastigheter i samfällighetsrättens form i många fall kunde
erbjuda en smidigare lösning för parterna än en tillämpning av förrättningsförfarandet
enligt LGA. Samfällighetsrätten syntes också erbjuda
möjligheter att lösa vissa samverkansfrågor, som inte kunde beaktas inom
ramen för LGA. Vad som därvid åsyftades var bl. a. möjligheterna att etablera
samverkan även med byggnader på ofri grund.

I sistnämnda hänseende finns anledning att se saken annorlunda nu än
när remissen avlämnades. I prop. 1970: 50 har har förslag lagts fram om ändring
i LGA. Förslaget innebär följande. F. n. föreskrivs i 1 § första stycket
sista punkten LGA att lagen inte gäller anläggning för vattenförsörjning
eller avlopp. Denna begränsning i lagens tillämpningsområde föreslås nu
upphävd såvitt gäller sådana mindre anläggningar som inte omfattas av
lagen (1955: 314) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. I samband
härmed föreslås att byggnad eller annan anläggning på ofri grund skall
kunna delta i gemensamhetsanläggning. Sedan denna ändring har genomförts
kan inte längre göras gällande att institutet samfällighetsrätt har
ett vidsträcktare tillämpningsområde än förfarandet enligt LGA. Därmed
bortfaller onekligen ett väsentligt skäl för att införa samfällighetsrätten vid
sidan av LGA.

Huvudskälet för att ta med samfällighetsrätten i JB var dock att proceduren
vid tillskapande av samfällighetsavtal ansågs bereda stora fördelar
genom att vara enkel, snabb och billig. Vad lagrådet anför ger i och för sig
inte anledning till annan bedömning. Även i detta avseende har emellertid
tillkommit nya omständigheter som gör att det finns anledning att se på frågan
på ett annat sätt än förut.

LGA har varit i tillämpning under drygt tre år. Även om vissa svagheter
i lagstiftningen har gett sig till känna, är erfarenheterna hittills av lagen
mycket goda. LGA har visat sig vara ett ändamålsenligt instrument för
samverkan mellan fastigheter. Som ett led i arbetet på följ dlagstiftningen

392 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

till den föreslagna nya fastighetsbildningslagen pågår f. n. inom justitiedepartementet
visst utredningsarbete angående LOA med sikte bl. a. på att
förenhetliga skilda former för samverkan mellan fastigheter. Arbetet gäller
i första hand en samordning av LGA, lagen (1939:608) om enskilda
vägar och bestämmelserna om dikning i vattenlagen (1918: 523) med regelsystemet
i den nya fastighetsbildningslagen. Ett av målen för arbetet är att
i möjligaste mån förenkla förfarandet framför allt beträffande tillkomsten
av en gemensamhetsanläggning men också när det gäller att anpassa samfälligheten
till ändrade förhållanden, exempelvis ändringar i fastighetsindelningen.
En samordning med fastighetsbildningsverksamheten torde här
komma att visa sig förmånlig.

Det anförda ger grund för antagande att LGA åtminstone på sikt kommer
att erbjuda ett jämförelsevis enkelt och billigt förfarande för att åstadkomma
samverkan mellan fastigheter. Härtill kommer att det resultat som
uppnås genom tillämpning av LGA under alla förhållanden blir bättre än
det som kan uppnås genom upplåtelse av samfällighetsrätt med hänsyn till
den större stadga och trygghet som erhålls. Det kan därför ofta vara rimligt
även för de enkla fallen att underkasta sig den omgång och de kostnader en
förrättning enligt LGA för med sig. Om det i ett visst fall skulle te sig
omotiverat för fastighetsägarna att föranstalta om förrättning enligt LGA
har de, som lagrådet framhåller, alltid möjlighet att lösa frågan genom avtal
utan stöd av rättslig reglering.

De nya omständigheter som sålunda tillkommit sedan förslaget med bestämmelser
om samfällighetsrätt remitterades till lagrådet föranleder att
skälen för att införa sådana bestämmelser vid sidan av LGA är väsentligt
svagare nu än förut. Frågan om behovet av samfällighetsrätten bör också
bedömas utifrån den i jordabalksförslaget klart deklarerade och på
många sätt dokumenterade principiella inställningen att antalet rättighetstyper
i möjligaste mån bör begränsas.

Mot bakgrunden av vad som sålunda har anförts har jag inte funnit
skäl att ta upp samfällighetsrätten i JB. Detta föranleder att 15 kap. i det
remitterade förslaget utgår samt att rubrikerna till 7 och 23 kap. och ett
flertal paragrafer ändras.

I fråga om rätten till elektrisk kraft anför lagrådet att uppdelningen av
lagmaterialet på JB och en särskild lag försvårar samordningen och överblicken
av bestämmelserna. Motivet till den i det remitterade förslaget valda
dispositionen var att rätten till elektrisk kraft i fortsättningen kommer
att vara av mycket speciell karaktär. Den av lagrådet påpekade olägenheten
av att bestämmelserna är uppdelade på JB och en särskild lag saknar
med hänsyn härtill nämnvärd praktisk betydelse. Emellertid vinner man
den fördelen, om bestämmelserna om rätt till elektrisk kraft infogas i JB,
att utmönstrandet av samfällighetsrätten inte behöver föranleda att kapitelföljden
ändras. Jag har därför stannat för att ta upp bestämmelserna i för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 393

slaget till lag om rätt till elektrisk kraft i ett särskilt kapitel i JB med
rubriken rätt till elektrisk kraft. Kapitlet bör placeras efter 14 kap. och
träda i stället för kapitlet om samfällighetsrätt i det remitterade förslaget.
Jag ansluter mig till vad lagrådet anför angående utformningen av 2 §
sista punkten i förslaget till lag om rätt till elektrisk kraft. I övrigt finner
jag ej anledning att godta de erinringar som lagrådet framför. I fråga om
lydelsen av de till lagrådet remitterade bestämmelserna om rätt till elektrisk
kraft och de närmare motiven till dem får jag hänvisa till remissen till lagrådet
den 19 september 1969 av fråga om följ dlagstiftning till den nya
jordabalken m. m.

Vid sin granskning av det den 19 september 1969 remitterade förslaget
till ändringar i och tillägg till JB erinrar lagrådet inledningsvis om att
förslaget innebär att innehållet i den lagstiftning på exelcutionsrättens område
som kommer att grundas på lagberedningens betänkande Utsökningsrätt
VIII (SOU 1968: 64) har föregripits i viss utsträckning. Lagrådet understryker,
att en ytterligare översyn av hithörande delar av JB bör ske i
samband med att de exekutionsrättsliga reglerna får sin definitiva utformning.
Med anledning av vad lagrådet sålunda anför vill jag framhålla att
min avsikt är att i samband med att förslag om lagstiftning på exekutionsrättens
område framläggs ytterligare överväga de bestämmelser i JB som
berörs av detta förslag.

1 KAP.

Som lagrådet framhåller är bestämmelserna i detta kapitel avsedda att
i princip få tillämpning även på äldre förhållanden. Lagrådet anför att
vissa av reglerna i kapitlet endast kan gälla äldre förhållanden, t. ex. regeln
i 4 § om gräns som tillkommit genom överlåtelse av jord. Med det förfarande
som sålunda valts talar enligt lagrådets mening övervägande skäl
för att även reglerna om gränshävd tas upp i balken (jfr 1 kap. 5 § andra
stycket i lagberedningens förslag och 16 § i det remitterade förslaget till
promulgationslag). Av skäl som jag anfört i remissen anser jag emellertid
att bestämmelserna om gränshävd bör placeras i promulgationslagen. Vad
lagrådet anför beträffande reglerna i 4 § andra stycket om gräns som tillkommit
genom överlåtelse av jord bör beaktas på det sättet att även dessa
regler flyttas från balken till promulgationslagen.

Jag ansluter mig till lagrådets uppfattning att någon hänvisning till särskilda
bestämmelser om verkan av överenskommelse och om jämkning av
gräns i samband med gränsbestämning ej är behövlig. Som lagrådet förordar
bör därför 6 § utgå ur förslaget.

2 KAP.

Vid sin granskning av det den 19 september 1969 remitterade förslaget
föreslår lagrådet att bestämmelsen i 1 § andra stycket andra punkten om
undantag beträffande elektrisk starkströmsledning från regeln om servi 13f

Bihang till riksdagens ■protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del A

394 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tutsanläggnings egenskap av tillbehör till den härskande fastigheten får
utgå. Frågan huruvida ledningar av detta slag skall utgöra fast eller lös
egendom torde vara av relativt underordnad betydelse från kreditsynpunkt.
Jag kan emellertid ansluta mig till lagrådets synpunkt att det kan vara
fördelaktigt att låta kraftledningar på annans mark helt följa allmänna
regler, dvs. att låta dem bli tillbehör till stationsfastigheten i den mån de
innehas med servitutsrätt till förmån för denna fastighet. Jag biträder alltså
lagrådets förslag.

I anslutning till 4 § tar lagrådet upp den av SMR väckta frågan huruvida
gårdstankar är att anse som byggnadstillbehör. Vad lagrådet anför föranleder
mig att ytterligare beröra frågan något.

I remissen till lagrådet den 19 september 1969 anförde min företrädare
att han kommit till den uppfattningen att gårdstankar inte är att anse som
byggnadstillbehör, eftersom de ej kan anses tillförda fastigheten av fastighetsägaren.
Enär sålunda tankarna redan enligt gällande rätt utgör lös
egendom, var — ansåg min företrädare — någon ändring av lagen om vad
som är fast egendom eller av JB inte påkallad.

Lagrådet understryker nu att frågan om innebörden av gällande rätt ankommer
på rättstillämpningen att lösa och att uttalandena alltså främst
har betydelse som motiv till den nya balkens regler.

Jag har självfallet ingen annan uppfattning än lagrådet i denna fråga.
Jag vill bara slå fast att lagrådets uttalande innebär att lagrådet ej har
någon erinran mot min företrädares i remissen framförda åsikt att gårdstankar
enligt JB-förslaget i föreliggande lydelse inte utgör byggnadstillbehör.

Med hänsyn till vad lagrådet anför anser jag mig inte böra vidhålla förslaget
om förtydligande av 5 §.

3 KAP.

Vid remissen till lagrådet anfördes att den i lagberedningens förslag förekommande
beteckningen granne i det remitterade förslaget bytts ut mot
andra formuleringar, som torde klargöra vad som avses i varje särskilt fall.
Det tillädes samtidigt — närmast i anslutning till 1 § — att förslaget inte besvarade
frågan vem som har rätt att föra talan vid domstol med anledning
av en rättskränkning i grannelagsförhållande eller mot vem en sådan talan
kan riktas. Min företrädare ansåg bl. a. att frågan i vilken utsträckning
ägaren av en fastighet bär ansvaret för den som på en eller annan rättsgrund
förfogar över fastigheten inte lämpade sig för reglering i lag utan
borde överlämnas till rättspraxis. Mot bakgrund av det anförda biträder
jag de av lagrådet föreslagna jämkningarna i 2 § och 3 § tredje stycket.
Dessa bestämmelser torde lämpligen kunna ta sikte på sådana fall där
fråga endast är om förhållandet mellan ägarna till de angränsande fastigheterna.
Frågan i vad mån de kan tillämpas i andra fall får lösas i praxis.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 395

På ett annat sätt ligger det enligt min mening till i fråga om det ansvar
för skador som enligt 3 § första stycket kan åvila en fastighetsägare till
följd av grävning eller liknande arbete på hans mark. I den mån fastighetsägaren
själv utfört arbetet är han givetvis skadeståndsskyldig och likaså
bör han svara för försumlighet hos arbetstagare som han anlitat för arbetets
utförande. Ofta torde det emellertid röra sig om arbeten av sådan art och
omfattning att fastighetsägaren i stället för att själv ombesörja att arbetet
utförs föredrar att anlita en självständig medhjälpare, en entreprenör. Vid
remissen till lagrådet anfördes att fastighetsägaren inte kunde befria sig
från skyldigheten att vidta behövlig skyddsåtgärd genom att överlåta arbetets
utförande till annan och att även i den mån skada eljest uppkom till
följd av bristande omsorg han hade att bära ansvaret, oavsett vem försumligheten
narmast kunde tillräknas. Lagrådet uttrycker tvekan om lämpligheten
av att lagfästa en allmängiltig regel om fastighetsägares ansvar för
entreprenörs försummelse i här avsedda fall. Lagrådet anser att frågan
bör lösas i ett större skadeståndsrättsligt sammanhang och pekar på att ett
särskilt förslag om arbetsgivares och arbetstagares skadeståndsansvar, vilket
reglerar bl. a. den nu föreliggande frågan, är efter remissbehandling beroende
på Kungl. Maj:ts prövning. Vad det sistnämnda förslaget angår
så kommer jag emellertid inte att föreslå att någon generell regel om ansvar
för självständig medhjälpare tas upp i en ny skadeståndslag. Något
hinder från denna synpunkt att i balken ta upp en regel om fastighetsägares
ansvar för självständig medhjälpare föreligger därför inte. Ej heller
i övrigt kan jag finna några avgörande skäl som talar emot en sådan regel,
vilken vunnit stöd i praxis och gäller ett så speciellt rättsområde som det
här är fråga om. Jag vidhåller därför förslaget men har gjort vissa förtydliganden
i lagtexten så att avsikten med förslaget framgår bättre.

Som lagrådet framhåller bör 6 § kompletteras med en regel som ger länsstyrelsen
möjlighet att utbetala nedsatt belopp direkt till fastighetsägaren
i stället för att fördela det mellan inteckningshavarna. En sådan regel har
fogats till första stycket.

4 KAP.

Lagrådet tar inledningsvis upp frågan om vilken räckvidd som bör ges åt
formkravet vid fastighetsköp och diskuterar därvid närmare huruvida kravet
på skriftlig form bör avse utfästelser av säljaren rörande fastighetens
beskaffenhet. Sammanfattningsvis uttalar lagrådet att övervägande skäl i
och för sig talar för att kravet på skriftlig form inte skall omfatta sådana
utfästelser. En förutsättning för att formkravet skall slopas sägs dock vara,
att inte därigenom lösningen försvåras av frågan om vilka regler som skall
gälla för att fel i fastigheten skall anses föreligga. Denna förutsättning kan
emellertid enligt lagrådets mening inte anses brista.

Som lagrådet anför har i fråga om utfästelser rörande fastighetens beskaf -

396 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fenhet i praxis yppat sig stora svårigheter att förena formkravet med vad
som i det särskilda fallet synes rimligt och rättvist. Också enligt min mening
förtjänar dessa erfarenheter stort beaktande. En avvägning måste ske mellan
å ena sidan den allmänna fördel som det innebär att kontrahenternas
rättigheter och skyldigheter genom formkrav blir så klart fixerade som
möjligt och å andra sidan intresset av att i varje enskilt fall uppnå ett
resultat som synes rimligt och rättvist. Så till vida beaktas emellertid detta
intresse i det remitterade förslaget som köparen i vissa situationer tillerkänts
rätt att göra påföljder gällande mot säljaren på grund av fel eller
brist i fastigheten, oberoende av om någon utfästelse har lämnats. I detta
hänseende innebär förslaget en väsentlig skärpning av säljarens ansvar i
förhållande till vad som nu anses gälla. Möjligheterna för köparen att
vinna rättelse trots att skriftlig utfästelse inte lämnats skulle därför ändå
komma att öka. Det skall dock inte förnekas att de förslagna reglerna
kan vålla vissa svårigheter i rättstillämpningen och att den med formkravet
åsyftade allmänna fördelen i motsvarande mån kan gå förlorad.

Ett uppgivande av formkravet beträffande utfästelser får enligt den av
lagrådet under 19 och 20 §§ förordade ordningen som följd att till grund för
köparens anspråk på rättelse kan läggas inte bara vad som är att betrakta
som utfästelser utan även vad omständigheterna i övrigt berättigat köparen
att räkna med. Så till vida får köp av fast egendom sin särskilda karaktär
som utgångspunkten skall vara att fastigheten säljs sådan den är och att
följaktligen köparen för att trygga sig får verkställa undersökning. Säljaren
svarar dock för vad han kan anses ha utfäst och vidare är han ansvarig för
att fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på grund av vad som
avhandlats vid köpet. Men härutöver får säljaren enligt lagrådets förslag
ett ansvar när en bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts
vid köpet, såvitt bristfälligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej
haft anledning räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning.

Jag delar lagrådets uppfattning att ett uppgivande av formkravet beträffande
utfästelser bör leda till att säljarens ansvar utvidgas till att omfatta
även omständigheter, som inte kan anses innefatta utfästelser. Principiell
överensstämmelse skulle därigenom komma att råda mellan köp av fast
och köp av lös egendom. Detta får i och för sig anses vara en vinning. Mot
den föreslagna ordningen talar främst att den kan ge upphov till osäkerhet
rörande avtalets innehåll med åtföljande ökad risk för tvister. Jag tror dock
att den synpunkten inte bör tillmätas alltför stor betydelse. Hänsyn bör också
tas till den kritik lagrådet i övrigt riktar mot ordningen i det remitterade
förslaget. Med hänsyn till det anförda har jag funnit övervägande skäl tala
för lagrådets förslag. Jag har därför låtit formkravet för utfästelser utgå.

Lagrådet tar under 1 § upp till behandling kravet på att köpeskillingen
skall anges. Enligt lagrådets mening framgår innebörden härav inte klart i
det remitterade förslaget.

Kungl. May.ts proposition nr 20 år 1970 Del A 397

Som anfördes vid remissen till lagrådet erbjuder bestämmandet av köpeskillingens
belopp i regel inte några svårigheter. I remissen framhölls emellertid
att det ibland kunde råda tvekan härom och som exempel nämndes
att köparen utfäst sig att erlägga visst ytterligare belopp under något mer
eller mindre osäkert framtida villkor. Dessa och liknande spörsmål vid bestämmandet
av köpeskillingens storlek ansågs närmast vara av skatterättslig
natur. Någon anledning ansågs därför inte föreligga att i balken ta upp
en regel om att köpeskillingen skall vara bestämd på visst sätt. I likhet
med lagrådet anser jag det vara tillfyllest, om i köpehandlingen tas upp
grunderna för beräknandet av köpeskillingen, t. ex. genom angivande av
visst pris per kvadratmeter för ett till läge och gränser bestämt område.
Från formkravets synpunkt bör det räcka att vad parterna i ett sådant och
i liknande fall avtalat av betydelse för köpeskillingens beräknande tillräckligt
noggrant redovisas i köpehandlingen. Jag delar också lagrådets uppfattning
att i fråga om avtal, varigenom tillsammans med fast egendom
överlåts också lösören eller annan lös egendom, den del av köpeskillingen
som avser den fasta egendomen inte behöver särskilt anges. Jag har därför
ingen erinran mot att lagtexten på denna punkt förtydligas på sätt lagrådet
föreslår. Jag biträder vidare lagrådets vid granskningen av det den 19 september
1969 remitterade förslaget framförda förslag att 1 § tredje stycket
sista punkten skall utgå.

7 § har getts samma lydelse som 1 § första stycket lagen (1968:579)
med vissa bestämmelser om förvärv av område av fastighet. Om förrättningen
inte är avslutad vid utgången av sexmånadersfristen skall den enligt
ordalagen alltså »verkställas på grundval av köpet». Så blir fallet om
förrättningsmannen då fått kännedom om att en gjord ansökan avser ett
visst köp eller att ett område som redan är föremål för fastighetsbildningsförrättning
blivit försålt. I båda fallen åligger det förrättningsmannen
att infordra köpehandlingen och lägga denna till grund för förrättningen.
Med den föreslagna lydelsen kommer tydligare att framgå att köpehandlingen
inte ovillkorligen måste ha getts in till förrättningsmannen innan
sexmånadersfristen löpt ut.

I 9 $ bör i förtydligande syfte anges också det fallet att köp avser mark
som är samfälld för flera fastigheter.

Grunden till upptagandet i balken av regeln i 10 § tredje stycket om ansvaret
för avgifter som utgår för fastigheten utgör den avtalspraxis som
utbildat sig rörande fördelningen av betalningsskyldigheten för sådana avgifter
kontrahenterna emellan. Regeln bör därför ha ett tillämpningsområde
som nära överensstämmer med rådande avtalspraxis. Denna torde i
huvudsak ta sikte på den typ av avgifter som enligt lagrådets mening bör
omfattas av regeln, nämligen sådana periodiska avgifter som åtnjuter
förmånsrätt i fastigheten och sådana för vilka fastighetsägaren i denna sin
egenskap svarar utan särskilt åtagande. Jag ansluter mig till lagrådets

398 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

uppfattning och delar även lagrådets åsikt att begränsningen kan anges
genom uttrycket att avgiften »utgår för fastigheten».

Beträffande 19 och 20 §§ har jag redan anfört i anslutning till reglerna
om formkravet för utfästelser av säljaren rörande fastighetens beskaffenhet,
att jag delar lagrådets uppfattning att ett uppgivande av formkravet
för utfästelser måste leda till att säljarens ansvar utvidgas till att avse
även omständigheter, som inte kan anses innefatta utfästelser. Också sådana
omständigheter kommer alltså i betraktande vid bestämmandet av
avtalets innehåll. Säljaren får svara för avvikelser från det innehåll avtalet
sålunda äger. Med en sådan ansvarighetsregel saknas anledning att vid
sidan därav uppställa en regel som ger köparen en direkt på lagen grundad
rätt att kräva rättelse under hänvisning till normal standard. Hänsyn till
normal standard kan i stället tas vid bestämmandet av avtalets innehåll.
Jag har därför ingen erinran mot att 19 och 20 §§ arbetas samman och
utformas på sätt lagrådet föreslår. Jag finner naturligt att det närmande
till reglerna rörande köp av lös egendom som sålunda sker kommer att
gälla också bestämmelserna angående köparens rätt till skadestånd.

5 KAP.

Vid 2 § anför lagrådet att den ersättningsskyldighet som enligt lagrummet
åvilar avträdaren inte bör vara undantagslös utan att visst utrymme
bör finnas att kunna ta hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet.
Jag har ingen erinran mot att införa en möjlighet till sådant hänsynstagande.
Fortfarande bör dock ersättningsskyldighet vara huvudregeln, från
vilken undantag får göras endast när det med hänsyn till omständigheterna
inte är obilligt.

Lagrådet föreslår vid 5 § en ordning enligt vilken de tvistefrågor som
kan uppstå rörande avträdarens rätt att bortföra vad han kostat på egendomen
och tillträdarens rätt att lösa in detta kan lösas inom ramen för
en och samma rättegång. Bestämmelserna blir med denna ordning enklare
och någon olägenhet synes inte vara förenad därmed. Jag godtar därför lagrådets
förslag.

6 KAP.

Vid granskningen av remissen den 19 september 1969 anför två ledamöter
av lagrådet att regler om panträtt på grund av vilandebevis bör tas
upp i 6 kap. Ledamöterna ger också anvisning på hur sådana regler skall
kunna utformas.

Som anförts i remissprotokollet skall givetvis vilandebevis kunna användas
till upplåtelse av panträtt. Borgenärens rätt på grund av innehavet
av vilandebeviset blir villkorad av att inteckning beviljas. Panträtt kommer
till stånd i och med beviljandet. Att detta är lagförslagets innebörd
torde vara uppenbart och kräver enligt min mening inte någon uttryck -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 399

lig regel. Skall man därutöver reglera det rättsförhållande som uppkommer
när vilandebevis används, krävs, som jag ser det, relativt utförliga bestämmelser,
om dessa skall bli till någon verklig vägledning. Jag anser inte att
sådana bestämmelser är motiverade av något praktiskt behov.

1 och 2 §§. Om vid gemensam inteckning berörda fastigheter ägs av skilda
personer, fordras att samtliga fastighetsägare medverkat till upplåtelsen
för att panträtt i fastigheterna skall komma till stånd. Lagrådet uppehåller
sig utförligt vid det rättsläge som uppstår, om någon av fastighetsägarna
inte har biträtt pantförskrivningen. Frågan är huruvida pantförskrivningen
i sådant fall är helt utan verkan eller om den kan få betydelse beträffande
fastighet vars ägare medverkat vid pantförskrivningen. Lagrådet
kommer fram till att avgörande vikt måste fästas vid de exekutionsrältsliga
reglernas utformning. Om dessa regler medger att borgenär kan
fordra betalning ur endast någon av de gemensamt intecknade fastigheterna
och inte behöver dra in övriga fastigheter i det exekutiva förfarandet,
talar enligt lagrådets mening övervägande skäl för ståndpunkten
att om samtliga fastigheters ägare inte medverkat vid pantförskrivningen
denna får verkan beträffande fastighet vilkens ägare deltagit vid förskrivningen.
Lagrådet anför att vid det slutliga ställningstagandet till de exekutionsrättsliga
reglerna får övervägas om en sådan partiell pantförskrivning
kan förenas med ordalagen i 1 § eller om ett förtydligande av lagrummet
bör ske.

Till det sagda kan anföras att enligt gällande utsökningslag borgenär har
rätt att begära exekutiv försäljning av endast någon av flera gemensamt
intecknade fastigheter och att det föreliggande förslaget till exekutionsrättslig
lagstiftning inte innebär någon ändring i detta avseende. I remissen
till lagrådet den 11 februari 1966 anfördes att en ofullständig pantförskrivning
av det slag som nu berörs medför att panträtt kommer till
stånd i sådan fastighet, vars ägare medverkat vid upplåtelsen, men att
panträtten i sådant fall gäller inom ramen för vad som enligt reglerna
om fördelning av inteckningsansvar mellan gemensamt intecknade fastigheter
kan tas ut ur fastigheten. Jag finner inte anledning att nu frångå
denna ståndpunkt. Min företrädare ansåg att ståndpunkten var förenlig med
ordalagen i 6 kap. Jag delar denna uppfattning.

Som lagrådet anför vid 3 § berörs inte i remissen det fallet att borgenär
fått flera pantbrev som pant för en fordran eller att ett pantbrev lämnats
som pant för flera fordringar hos samme borgenär. Lagrådet anser att det
ligger närmast till hands att, om annat inte framgår av pantförskrivningen,
låta borgenären få bestämma, hur pantbrev skall tas i anspråk, och
således ge honom möjlighet att utnyttja pantbrevets belopp och tillägg i
den för honom förmånligaste ordningen. Jag vill inte förneka att denna
tolkning av det remitterade förslaget är riktig. När det gäller det första
av de båda av lagrådet anförda fallen anser jag emellertid att det stämmer

400 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bättre överens med förslagets grundtankar att betrakta pantbreven som en
enhet. I enlighet med lagrådets uppfattning fordras en uttrycklig lagregel
för att en sådan ordning skall uppnås. Denna regel bör begränsas till det
fallet att pantbreven i företrädesordningen följer omedelbart efter varandra
eller att de har lika rätt. Jag föreslår att till paragrafen fogas ett
nytt stycke av innehåll att, om flera pantbrev utgör pant för samma
fordran och om inteckningarna medför företrädesrätt i obruten ordning,
bestämmelserna i första stycket om pantbrevets belopp avser pantbrevens
sammanlagda belopp.

Regeln förutsätter för sin tillämplighet att pantbreven i företrädeshänseende
inte är skilda från varandra av annan inskrivning och att ej heller
annat pantbrev har lika rätt som något av de aktuella pantbreven. Om
exempelvis i företrädesordningen finns en inteckning A, en nyttjanderätt,
en inteckning B, en inteckning C och därefter två inteckningar D och E
med lika rätt samt borgenären innehar pantbreven A, B, C och E som
pant för sin fordran, innebär regeln att A och E behandlas som skilda
pantbrev medan däremot B och C betraktas som en enhet.

Jag biträder lagrådets uppfattning att 10 § är onödig och kan utgå. Detta
innebär inte någon saklig ändring.

Beträffande regeln i 17 f om bestämmande av ansvarsfördelningen vid
gemensam inteckning efter fastigheternas taxeringsvärden uppehåller sig
lagrådet vid det förhållandet att det till grund för taxering liggande fastighetsbegreppet
f. n. inte sammanfaller med det civilrättsliga. Lagrådet anför
att, om det ej kan påräknas att det vid balkens ikraftträdande finns
bestämmelser om taxeringsvärde som anger vad som inbegrips under det
civilrättsliga fastighetsbegreppet, ansvarsfördelningen bör regleras på annat
sätt än som föreslås i paragrafen.

Den av chefen för finansdepartementet tillsatta utredningen om det skatterättsliga
fastighetsbegreppet har ännu ej slutfört sitt uppdrag. Det är inte
möjligt att nu överblicka vilket resultatet kan bli av utredningsarbetet i
det nu aktuella hänseendet. Om — vilket är det troliga — den bristande
överensstämmelsen mellan de båda fastighetsbegreppen kommer att bestå,
blir regeln om bestämmande av ansvarsfördelningen efter taxeringsvärde
mindre följdriktig. Med hänsyn till den funktion regeln har är
emellertid detta förhållande av ringa praktisk betydelse. Det ställer sig också
svårt att finna någon annan lämpligare grund för ansvarsfördelningen.
En utväg skulle vara att behålla möjligheten att i inteckningsärendet
ange särskilda värden till grund för ansvarsfördelningen. Det finns emellertid
anledning att tro att en sådan möjlighet liksom hittills varit fallet
inte kommer att utnyttjas. På det stadium då den gemensamma inteckningen
beviljas finns ju inga särintressen i fastigheterna som det kan finnas
anledning att skydda genom utsättande av särskilda värden. Därtill
kommer att en reglering av ansvarsfördelningen genom utsättande av sär -

Del A

401

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

skilda värden inte skulle stå till buds i de fall när inteckningsgemenskapen
uppstår vid delning av fastighet. Jag vidhåller därför den lösning av problemet
som tagits upp i det remitterade förslaget.

Lagrådet förordar att 17 och 18 §§ får bilda ett avsnitt med rubriken
Gemensamt intecknade fastigheters inbördes ansvar och att detta avsnitt
tas upp omedelbart före avsnittet Vissa bestämmelser om intecknings och
pantbrevs giltighet. Jag biträder detta förslag.

7 KAP.

I fråga om de bestämmelser i förevarande kapitel som har anknytning
till exekutionsrätten och behandlingen av institutet rätt till elektrisk kraft
hänvisar jag till inledningen.

Beträffande 1 § föreslår lagrådet ett förtydligande av första stycket.
Jag anser inte att den föreslagna ändringen är behövlig. I fråga om vad
lagrådet i övrigt anför under paragrafen får jag hänvisa till 14: 1.

Lagrådet föreslår att den längre maximitiden i 5 § första stycket i fråga
om mark utom stadsplan skall gälla för sådan mark även när mark inom
stadsplan ingår i samma upplåtelse. En sådan ordning ger visserligen som
lagrådet påpekar upphov till vissa svårigheter. Jag delar emellertid lagrådets
uppfattning att dessa inte är värre än att de lätt löses i praktiken.
Med hänsyn härtill och då förslaget onekligen har bestämda fördelar i övrigt
biträder jag förslaget. Som lagrådet vid granskningen av remissen den
19 september 1969 anför bör i stället för ordet mark användas uttrycket fast
egendom.

Bestämmelserna i 5 § tredje stycket sista punkten bör som lagrådet anför
äga tillämpning också i fråga om fiskearrende. Även 8 § andra stycket
bör äga tillämpning på sådant arrende. De nu angivna bestämmelserna har
jämkats i enlighet med vad som sagts nu.

I fråga om 10—16 §§ förordar lagrådet en genomgripande om disposition
av förslaget. Utgångspunkten för lagrådets ställningstagande är följande.
Bestämmelserna i JB om rättighets bestånd vid överlåtelse av fastighet
förutsätter att rättighet som upplåtits i fastigheten ej gäller mot den nye
ägaren. Från denna grundsats görs sedan ett flertal mycket omfattande
undantag. I detta sammanhang är det två undantag som har betydelse,
nämligen att upplåtelse av rättighet gäller mot den nye ägaren, om upplåtelsen
förbehållits vid överlåtelsen eller om den nye ägaren vid överlåtelsen
var i ond tro i fråga om upplåtelsen.

Lagrådet påpekar nu att det föreligger ett inre samband mellan regeln
att en rättighet skall bestå vid ond tro hos den nye ägaren och föreskriften
om verkan av förbehåll om rättighetens bestånd. Förbehållet medför nämligen,
anför lagrådet, att den nye ägaren ej är i god tro och kan sägas vara
endast ett av de sätt på vilka den nye ägarens goda tro rubbas. Lagrådet
anser att det är oegentligt att, som skett i förslaget, ta upp förbehållsfallen

402 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

som en särskild grupp vid sidan av ondtrosfallen. Slutsatsen blir att regler
om förbehåll helt bör uteslutas ur jordabalken.

Jag delar givetvis lagrådets syn på sambandet mellan reglerna om ond
tro och om förbehåll som grund för ny ägares bundenhet av rättighet. Däremot
ställer jag mig tveksam till om detta samband bör leda till att reglerna
om förbehåll tas bort.

Till en början bör anmärkas att förslaget är utformat så att förbehållsfallen
är undantagna från ondtrosregelns tillämpningsområde. Det är alltså
inte så att de båda reglerna i något hänseende avser samma fall. Viktigare
är emellertid att man kan känna sig tveksam, om rättsverkan av den onda
tron är lika vidsträckt som av förbehållet. Lagrådet tar själv upp frågan
i anslutning till diskussionen av om en ondtrosregel över huvud taget bör
införas. Lagrådet uttalar sålunda att när förbehåll om en rättighets bestånd
görs det är naturligt att anse förbehållet gälla rättigheten sådan den verkligen
är, även om förbehållet utformats så att den nye ägaren inte därigenom
fått vetskap om upplåtelsens omfattning i alla dess detaljer. Vanskligare
synes vara, anför lagrådet, att ange i vad mån den nye ägaren är
bunden, när bundenheten grundas på hans onda tro och han fått kännedom
om upplåtelsen i visst avseende men ej i andra. Det synes mig tveksamt,
om det kan vara lämpligt att utsträcka denna eventuella oklarhet i
fråga om ondtrosregelns verkningar till att avse även de fall då enligt förslaget
förbehåll skulle föreligga.

Enligt förslaget är den som överlåter fastighet skyldig i förhållande till
rättighetshavare att göra förbehåll om upplåtelse vid överlåtelsen. Försummar
överlåtaren detta, blir han skadeståndsskyldig, om rättigheten
faller bort till följd av försummelsen. Enligt lagrådet leder dess förslag till
att förbehåll ej heller skall fordras för att överlåtaren skall undgå skadeståndsansvar.
I stället föreslår lagrådet att en upplysningsskyldighet införs
för upplåtaren. Av redaktionella skäl vill lagrådet göra åtskillnad mellan
regler med sakrättsligt innehåll och regler med obligationsrättsligt innehåll.
Bestämmelsen om upplysningsskyldigheten hänförs till det obligationsrättsliga
sammanhanget. Detta kan emellertid enligt min mening föranleda
viss oklarhet. Även om regeln om upplysningsskyldigheten primärt
är av obligationsrättslig karaktär kan givetvis inte undgås att upplysningen
får sakrättsliga verkningar. I själva verket är det ju dessa verkningar som
skall uppnås genom upplysningen. Det torde emellertid inte vara helt klart
vilka verkningarna blir, särskilt mot bakgrunden av lagrådets egna uttalanden
angående förbehållets resp. den onda trons sakrättsliga verkningar.
Enligt det remitterade förslaget utgör förbehållet i normalfallet grundvalen
för den nye ägarens bundenhet av en rättighetsupplåtelse och samtidigt är
det genom förbehållet som överlåtaren undgår skadeståndsansvar. Enligt
min mening ligger häri en klarhet i regelsystemet som inte uppnås med
lagrådets förslag.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del A 403

Ett särskilt skäl att behålla regeln om förbehåll är att man därigenom
anknyter till det bruk som f. n. råder. Regeln stämmer också systematiskt
bättre överens med den underförstådda grundregeln att vid överlåtelse av
fastighet tidigare upplåten rättighet inte gäller mot den nye ägaren.

På de skäl som jag nu har anfört kan jag inte biträda lagrådets förslag
att regler angående förbehåll utesluts ur JB. Detta för med sig att andra
därmed sammanhängande ändringsförslag som rör 10—16 §§ inte heller
lämpligen bör genomföras. Sålunda anser jag inte att reglerna i 12 §
om tilläggs- och ändringsöverenskommelser, vilka har motsvarighet i gällande
rätt (2:29 och 3:29 andra stycket NJL), bör slopas. Beträffande
13 § biträder jag däremot lagrådets förslag. Som lagrådet anför bör
första stycket inte vara tillämpligt på en ändring i upplåtelseavtalet som
avser annat än en förlängning av upplåtelsetiden. I likhet med lagrådet
anser jag att det i andra stycket i det remitterade förslaget angivna kravet
på att rättighetshavaren inte får ha avträtt fastigheten kan slopas. Beträffande
14 § andra stycket får jag hänvisa till vad som anförs under rubriken
till 8 kap.

I anslutning till 17—19 §§ föreslår lagrådet ett flertal ändringar och förordar
därjämte att bestämmelserna omgrupperas. Förslagen är välmotiverade
och leder till förenklingar. Jag anser mig därför i allt väsentligt
böra godta förslagen, dock med den ändring som föranleds av mitt nyss
angivna ställningstagande till reglerna om förbehåll.

I anslutning till 24 § uttalar lagrådet farhågor för att reglerna i första
stycket kan komma att leda till mindre tillfredsställande resultat i vissa
fall, om inte undantag medges i fråga om vissa rättighetstyper. Enligt
min mening är de farhågor som lagrådet uttalar överdrivna. Något praktiskt
behov av undantagsregler har inte gjort sig gällande. Jag anser därför
att någon särskild reglering för dessa mycket speciella situationer inte
är påkallad.

Vid granskningen av det den 19 september 1969 remitterade förslaget
har lagrådet i anslutning till 28 § första stycket närmare utvecklat synpunkter
på den i lagrummet behandlade frågan om fastighetsreglerings
inverkan på upplåten rättighet. Jag biträder i sak vad lagrådet anför och
föreslår att paragrafen får den lydelse som förordas av lagrådet. Bestämmelsen
om uppsägningsskyldighet i 12 kap. 29 § andra stycket har flyttats
över till denna paragraf och tagits upp som en sista punkt i andra stycket.

8 KAP.

Lagrådet tar inledningsvis upp frågan om dispositionen av arrendebestämmelserna.
Tre av lagrådets ledamöter anser att den systematik som
valts i det remitterade förslaget i princip inte ger anledning till erinran.
En ledamot föreslår en disposition som närmare ansluter sig till NJL. Vad

404

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som sålunda förekommit ger mig inte anledning att frångå huvuddragen i
den disposition som ligger till grund för det remitterade förslaget.

Kritik riktas även mot fördelningen av bestämmelserna mellan å ena
sidan 8 kap. och å andra sidan 9—11 kap. Lagrådet finner mindre lämpligt
att i 8 kap. har tagits upp inte bara regler som är gemensamma för
samtliga arrendeformer utan även i betydande utsträckning regler som
gäller endast viss eller vissa arrendeformer.

Skälet till att i 8 kap. tagits upp även bestämmelser som inte är gemensamma
för samtliga arrendeformer är att man därigenom undviker tyngande
upprepningar av bestämmelser i de följande kapitlen eller hänvisningar
mellan kapitlen. Viss hänsyn till sammanhanget mellan bestämmelserna
har också tagits. Jag anser att dessa motiv alltjämt är bärande. Jag
vill vidare erinra om att också 7 kap., som innehåller de allmänna bestämmelserna
om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft, innehåller
regler som i vissa fall gäller alla de rättigheter som avses med kapitlet
och i andra fall bara viss eller vissa av rättigheterna. En fördel med
den valda dispositionen är också att man därigenom kan undgå att ta upp
arrendeformen lägenhetsarrende — vilken har förhållandevis liten betydelse
sedan instituten bostadsarrende och anläggningsarrende brutits ut
till särskild reglering — i ett kapitel för sig.

Emellertid är det befogat att vidta vissa jämkningar i det remitterade
förslaget i syfte att minska de olägenheter som lagrådet påtalar. Sålunda
biträder jag lagrådets förslag att överföra bestämmelserna i 5 § i det
remitterade förslaget till de följande arrendekapitlen. I samband härmed
bör bestämmelserna i 4 och 6 §§ omdisponeras. I förevarande kapitel
bör inte heller tas upp någon motsvarighet till 15 § i det remitterade förslaget.
Bestämmelsen bör jämte motsvarande bestämmelse i 12 kap. (12: 29
första stycket) föras över till 7 kap. och tas upp som ett andra stycke i 14 §.
Vidare bör bestämmelser om överlåtelse av arrenderätten inte tas upp i

8 kap. I fråga om jordbruksarrende bör bestämmelserna föras över till

9 kap. När det gäller lägenhetsarrende fyller de i 8: 19 andra och tredje
styckena upptagna undantagsreglerna knappast någon praktisk funktion.
Jag föreslår därför att några överlåtelseregler inte tas upp i fråga om lägenhetsarrende.
Utöver vad som sagts nu har den redaktionella jämkningen
vidtagits att bestämmelserna i 28 § om retentionsrätt flyttats till 26 §
för att där bilda ett nytt andra stycke.

Lagrådet förordar i anslutning till 4 § andra stycket i det remitterade förslaget
att det skall finnas möjlighet för parterna att låta annan fardag gälla
än den 14 mars. Detta innebär att avtalsfrihet skulle gälla bl. a. i fråga om
tidpunkten för avtalets upphörande vid förverkande eller när avtalet sägs
upp av annan orsak som ger part rätt att frånträda avtalet. En sådan ordning
anser jag mig inte kunna biträda. Jag föreslår därför att ingen ändring
görs i det remitterade förslaget i detta avseende. Regeln hindrar inte jord -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 405

ägare och arrendator från att i en uppkommen tvist träffa avtal om tidpunkten
för avtalets upphörande när arrendet avträds i förtid. Det bör tillläggas
att regeln givetvis inte heller begränsar parternas möjligheter att i
arrendeavtalet bestämma vilken slutdag som skall gälla för avtalet.

Jag finner inte skäl att i enlighet med vad en ledamot av lagrådet förordar
föreslå någon regel om uppskov med tillträde eller avträde av arrendeställe,
om tillträdet eller avträdet enligt lag eller avtal skall ske på lördag.

Avfattningen av 8 § har ändrats med hänsyn till det förslag om delgivningslag
som har lagts fram genom prop. 1970: 13.

Beträffande 9 och 13 §§ anser jag mig inte böra godta lagrådets förslag.

En ledamot av lagrådet förordar att bestämmelserna i 18 § görs tillämpliga
på jordbruksarrende. Detta skulle innebära att jordägaren ej längre
skulle ha rätt att säga upp arrendeavtalet, om arrendatorn efter tillträdet
skulle gå i konkurs. Förslaget är ägnat att minska jordägarens möjligheter
att få ut arrendeavgiften vid arrendatorns konkurs. Sannolikt skulle följden
bli att jordägare i större utsträckning skulle fordra säkerhet för arrendeavgiften.
Någon egentlig fördel för arrendatorerna skulle därför ej heller
uppnås. Jag anser mig inte kunna biträda förslaget.

Jag anser mig inte heller kunna biträda vad en ledamot av lagrådet anför
i anslutning till 19 § i fråga om arrenderättens övergång genom familj eeller
associationsrättsliga förvärv.

Lagrådet föreslår att bestämmelserna i 22 § om att egendom som tillhör
arrendatorn men som inte förs bort från arrendestället inom tre månader
från avträdet skall tillfalla jordägaren utan lösen kompletteras med att arrendatorn
skall anmanas att bortföra egendomen och att tidsfristen skall
räknas från anmaningen. Jag biträder detta förslag och förordar även den
av lagrådet föreslagna lydelsen. Av ordalagen framgår att anmaningen kan
ges först sedan avträde skett. Anmaningen måste givetvis innehålla uppgift
om vilken egendom som lämnats kvar på arrendestället.

Vad en av lagrådets ledamöter anför vid 23 § om olovlig jakt m. m. som
förverkandegrund föranleder mig inte att frångå det remitterade förslaget.

Enligt min mening saknas anledning att ge 25 §, som utformats efter förebild
av motsvarande bestämmelse vid hyra, annan avfattning än som upptagits
i det remitterade förslaget.

Beträffande 32 § förordar tre av lagrådets ledamöter den sakliga ändringen
att klandertalan skall tillåtas också i fråga om arrendenämnds beslut
i ärenden om förhandsprövning enligt 9: 18 av fråga om jordägarens
byggnadsskyldighet och enligt 9: 21 första stycket av fråga om arrendatorns
rätt till ersättning om han verkställer ny täckdikning. Samma ledamöter
förordar därjämte att sådana ärenden skall kunna fullföljas till hovrätt
och högsta domstolen. Enligt den fjärde ledamoten borde möjligen talan
få föras mot arrendenämndens beslut genom besvär hos fastighetsdomstolen
medan däremot vidare fullföljdsrätt borde vara utesluten.

406 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Till grund för de förfaranderegler som föreslagits i lagrådsremissen ligger
en önskan att få till stånd en ordning som medger ett enkelt, snabbt
och billigt förfarande för avgörande av arrendefrågor utan att rättssäkerheten
äventyras. Med utgångspunkt i detta har fullföljdsrätten begränsats i viss
utsträckning. Hur gränsdragningen skall ske mellan den grupp av ärenden
beträffande vilka en mer eller mindre långtgående fullföljdsrätt bör finnas
och de ärenden i vilka arrendenämndens beslut inte bör få klandras kan vara
föremål för olika uppfattningar. För egen del finner jag de av lagrådet anförda
skälen för att klanderrätt skall föreligga även beträffande arrendenämnds
beslut i fråga som avses i 9: 18 eller 9: 21 första stycket vara övertygande.
Jag tillstyrker därför förslaget i den delen. Däremot anser jag det
inte lämpligt att part tillåts fullfölja talan mot fastighetsdomstolens dom i
frågor som nu avses.

I 33 § tas forumbestämmelser för arrendetvister upp. Enligt lagrådet saknas
anledning ge Kungl. Maj :t befogenhet att föreskriva avvikelse från bestämmelserna
om specialforum.

Regeln har utformats efter förebild av motsvarande bestämmelser vid hyra
(jfr 3: 72 NJL). I motiven till dessa uttalade dåvarande departementschefen
bl. a. att sådant förordnande som avsågs med paragrafen i regel måste ges,
när Kungl. Maj :t förordnar att viss hyresnämnd skall ha annat område än
länet (prop. 1967: 141 s. 243). Beträffande både arrendenämnd och hyresnämnd
kan Kungl. Maj :t enligt förevarande förslag bestämma att annat
område än län skall utgöra verksamhetsområde för nämnden (jfr 8: 30 och
12: 69). Behov av en bestämmelse som öppnar möjlighet för Kungl. Maj:t
att föreskriva avvikelse från forumreglerna i denna paragraf föreligger
således alltjämt. Jag kan därför inte biträda lagrådets ändringsförslag.

9 KAP.

Enligt min mening blir lagtexten mera lättillgänglig, om kapitlet inleds
med en definition på arrendetypen i likhet med vad som föreslås i fråga om
10 och 11 kap. Jag kan därför inte godta lagrådets förslag att i § skall utgå.

En ledamot av lagrådet föreslår att arrenden som avses i 2 § andra stycket
skall ges benämningen gårdsarrende och att arrendetypen skall definieras
på annat sätt än som skett i det remitterade förslaget. Jag kan inte ansluta
mig till vad som sålunda anförts.

I 9 § tas bestämmelser upp om villkoren för det fortsatta arrendet vid förlängning
av arrendeavtal enligt 8 §. I fråga om första stycket föreslår lagrådet
den sakliga ändringen att arrendeavtal inte skall kunna förlängas
tvångsvis med mer än fem år i sänder. Vad som åberopas till stöd för ändringsförslaget
i denna del föranleder mig dock inte att frångå det remitterade
förslaget. Däremot biträder jag lagrådets förslag till jämkning i formellt
hänseende av första stycket.

Medan första stycket innehåller bestämmelser om arrendevillkoren i det
fall förlängning av avtal sker tvångsvis, tas i andra stycket upp bestäm -

uel A

407

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

melser om arrendevillkoren när överenskommelse träffas mellan avtalsparterna
om förlängning av avtalet efter det att uppsägning skett enligt 8 §.
Lagrådet föreslår att avtalsfriheten begränsas i större utsträckning än som
har angetts i remissprotokollet. Lagrådets ståndpunkt är att alla tvingande
regler i lagen skall gälla oavsett vad som överenskommes. Förslaget bör enligt
lagrådets mening genomföras även i fråga om bostadsarrende och hyra.
För egen del anser jag att lagrådet har anfört bärande skäl för sitt förslag.
Andra stycket bör därför utformas i överensstämmelse med vad som lagrådet
förordar. Regeln blir tillämplig på bostadsarrende på grund av hänvisningen
i 10: 6. Jag kommer vidare att föreslå samma ändring av motsvarande
bestämmelse vid hyra (12: 48).

Beträffande 14 § hemställer en av lagrådets ledamöter att bestämmelsen
får utgå helt, medan de övriga ledamöterna endast förordar vissa ändringar.
Sålunda föreslås bl. a. att ersättningen till arrendatorn skall kunna bestämmas
till ett lägre belopp än som motsvarar ett års arrendeavgift, om arrendatorns
förlust skulle befinnas understiga sistnämnda belopp. Den schablonregel
som tagits upp i det remitterade förslaget anses i vissa fall kunna bli
oskäligt betungande för jordägaren.

Vad som anförs till stöd för att bestämmelsen skall utgå ger mig inte anledning
att frångå det remitterade förslaget. Vad därefter gäller den föreslagna
schablonberäkningen av ersättningsbeloppet har förslaget obestridliga
fördelar. I jämförelse med dessa får de av lagrådet påtalade nackdelarna
anses väga lätt. Anledning saknas enligt min mening att frångå det remitterade
förslaget i denna del. Däremot biträder jag det förslag till jämkning
i förtydligande syfte av första stycket som lagrådet förordar och som innebär
att det kommer till uttryck i lagtexten att bestämmelserna avser inte
bara förvärv enligt lagen (1917: 189) om expropriation utan också andra
liknande tvångsförvärv, exempelvis sådana som sker med stöd av byggnadslagstiftningen.

I fråga om 18 § förordar lagrådet ett flertal ändringar. Bl. a. föreslås en
utvidgad rätt för arrendatorn att få nedsättning av arrendeavgiften och att
säga upp avtalet. Förslaget härom anser jag vara välgrundat och förordar
att en bestämmelse tilläggs med det innehåll lagrådet förordar. Övriga ändringsförslag
som lagrådet lägger fram i anslutning till paragrafen är närmast
av redaktionell natur, och jag har inte någon erinran mot att de vidtas. Bestämmelserna
vinner härigenom i klarhet. Jag delar lagrådets mening att
det, trots att möjlighet öppnas nu att anföra klander mot arrendenämndens
beslut i ärenden enligt denna paragraf, inte bör meddelas bestämmelser, enligt
vilka arrendenämnden skulle kunna lämna tillstånd för arrendatorn att
utföra arbetet utan att beslutet i ärendet vunnit laga kraft. I anslutning till
paragrafen anför en ledamot av lagrådet, att det kan komma att förflyta betydande
tid mellan arrendenämndens beslut och den dag då arbetet kan påbörjas
och slutföras. Det kan därför inträffa att det kostnadsbelopp som
nämnden fastställt inte täcker de verkliga kostnaderna Med hänsyn till vad

408

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som sålunda anförts vill jag framhålla att det ofta kan vara lämpligt att
arrendenämnden knyter ersättningsbeloppets storlek till index.

Jag ansluter mig helt till vad lagrådet uttalar om innebörden av 20 §.
Paragrafen bör förtydligas i enlighet med vad lagrådet förordar.

Som lagrådet uttalar beträffande 23 § bör det stå parterna fritt att avtala
att avräkning skall ske tidigare än som följer av huvudregeln och utan
samband med förlängning. Lagrådet uttalar vidare att det i vissa fall kan
vara tveksamt till vilken tidpunkt avräkning i samband med förlängning
skall anknytas. Jag kan instämma i detta uttalande. I likhet med lagrådet
anser jag emellertid att det inte är påkallat att frågan regleras i lagen. Också
i övrigt kan jag ansluta mig till vad lagrådet uttalar vid paragrafen.

Den ändring som lagrådet föreslår beträffande 25 § överensstämmer med
vad som har avsetts med det remitterade förslaget. Jag godtar lagrådets ändringsförslag.

I 29 § i det remitterade förslaget anges att arrendeavgiften skall inte bara
bestämmas utan också betalas i pengar. Lagrådet anser att det senare ledet är
obehövligt.

Härtill må anföras följande. Som även anges i remissprotokollet innebär
den anförda bestämmelsen att arrendeavgiften visserligen skall anges i penningbelopp
men att den inte ovillkorligen, i motsats till vad som f. n. gäller
vid sociala jordbruksarrenden, behöver vara bestämd till sin storlek. I bestämmelsen
ligger nämligen att avgiften får knytas till index. En förutsättning
är därvid att det är fråga om index i vedertagen mening och inte en
anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden.
Det sagda äger tillämpning också på sådana i arrendeavtalen ej sällan förekommande
tilläggsprestationer som är att anse som en del av arrendeavgiften
såsom skyldighet för arrendatorn att betala brandförsäkringspremier eller
avgifter till diknings- och vägsamfälligheter. Om arrendatorn har åtagit sig
att betala sådan avgift och denna sedan stiger, är arrendatorn ändå inte
skyldig att betala mera än som var bestämt från början jämte, om arrendeavgiften
är indexreglerad, den avgiftshöjning som ryms inom indextillägget.

Det nu anförda får anses ligga i att arrendeavgiften skall bestämmas i
pengar. Jag godtar med hänsyn härtill den av lagrådet föreslagna ändringen.

12 KAP.

Andra stycket första punkten i 8 § bör utformas med beaktande av den
ändring i 3: 8 NJL som föreslås i prop. 1970: 13.

Lagrådet ifrågasätter i anslutning till 20 § om inte bestämmelserna om
arbetsavtal i samband med jordbruksarrende bör, liksom i gällande rätt,
ges motsvarande tillämpning vid hyra. Jag kan inte biträda detta förslag.

I detta sammanhang får jag erinra om att de bestämmelser som tagits upp
i 29 § flyttats till 7 kap. (14 § andra stycket och 29 § andra stycket sista
punkten). Vidare har den redaktionella jämkningen vidtagits att bestäm -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 409

melserna i 66 § om retentionsrätt förts över till 61 § för att där bilda ett
nytt andra stycke.

I fråga om innebörden av 48 § tredje stycket får jag hänvisa till vad jag
anfört vid 9: 9.

Den ändring som lagrådet föreslår i fråga om 72 § är jag inte beredd att
godta. Jag får hänvisa till vad jag anfört vid 8: 33.

13 KAP.

Jag anser att övervägande skäl talar för att den av lagrådet ifrågasatta
jämkningen av kostnadsregeln i 24- § andra stycket genomförs så att enhetliga
kostnadsregler kommer att gälla i mål angående bestämmande av lösesumma
och om fastställande av expropriationsersättning. Kostnadsregeln bör
ändras i överensstämmelse härmed.

14 KAP.

Det remitterade förslaget är grundat på att reglerna i FBL om ändring och
upphävande av servitut är tillämpliga också på avtalsservituten. Enligt FBL
får servitut ändras, om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den
tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning
eller byggnadsplan och denna olägenhet kan undanröjas genom
ändringen. Detsamma gäller, om ändring av servitutet innebär väsentlig fördel
för den tjänande eller härskande fastigheten och den andra fastigheten
ej tillfogas olägenhet av betydelse. Servitut får upphävas, om servitutet till
följd av ändrade förhållanden ej behövs för den härskande fastigheten eller
nyttan av servitutet är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande
fastigheten. Detsamma gäller, om servitutet under avsevärd tid ej utövats
och omständigheterna även eljest är sådana att det måste anses övergivet.
Upphävande får vidare ske, om servitut hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande
av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med
stadsplan, tomtindelning eller byggnadsplan och denna olägenhet inte kan
undanröjas genom ändring av servitutet. I samband med fastighetsreglering
får ändring och upphävande ske också i andra fall än som anges nu.

Lagrådet kritiserar den angivna ordningen och anför att när ändring eller
upphävande sker utan att fastighetsindelningen samtidigt ändras omregleringens
karaktär av ingrepp i bestående avtalsförhållande träder i förgrunden.
För ett sådant ingrepp i ett bestående avtalsförhållande torde enligt lagrådets
mening böra krävas, att efter avtalets tillkomst de då rådande förhållandena
ändrats så att en jämkning framstår som påkallad från allmän
synpunkt. Något sådant villkor innehåller emellertid i princip inte reglerna
i FBL.

De speciella problem som uppkommer genom att FBL:s regler om ändring
och upphävande av servitut är tillämpliga också på avtalsservituten har
uppmärksammats även i det av lagrådet i annan sammansättning avgivna

410 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

yttrandet över FBL. Lagrådet anför sålunda i detta yttrande att i det fall då
servitut hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten
eller den tjänande fastighetens användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning
eller byggnadsplan det inte bör uppställas något krav på att olägenheten
skall ha uppkommit till följd av ändrade förhållanden. Möjligheten
till ingripande motiveras i dessa fall med att servitutet är till skada för allmänna
intressen. Annorlunda förhåller det sig i de ytterligare fall då ändring
av servitut ansetts böra medges, nämligen när ändringsåtgärden skulle
vara till väsentlig fördel för endera av de båda servitutsfastigheterna, den
tjänande eller den härskande, utan att medföra olägenhet av betydelse för
den andra. I dessa fall kan servitutet inte i så hög grad anses strida mot allmänna
intressen, att ett ingripande i det mellan kontrahenterna slutna avtalet
framstår som motiverat. Lagrådet anser därför befogat att i de nu avsedda
fallen uppställa krav på att det skall föreligga ändrade förhållanden.

I propositionen med förslag till FBL (1969: 128) bär lagrådets ifrågavarande
anmärkning godtagits. Detta innebär bl. a. att för ändring av avtalsservitut
förutsätts ändrade förhållanden i större utsträckning än enligt det
remitterade förslaget. Jag finner inte skäl att i vidare mån än som har skett
härigenom tillmötesgå lagrådets synpunkter i yttrandet över JB.

I sitt yttrande över JB tar lagrådet även upp frågan om verkan i förhållande
till tredje man av ett vid fastighetsbildningsförrättning fattat beslut
om ändring av avtalsservitut och uttalar viss tveksamhet huruvida efter en
sådan ändring servitutet även i fortsättningen skall betraktas som ett avtalsservitut
och huruvida ändringen i så fall är att bedöma på samma sätt som
om den skett genom överenskommelse mellan fastighetsägarna. Servitutet
är enligt min mening även efter en sådan ändring att betrakta som ett avtalsservitut.
Eftersom ändringen sker vid förrättning enligt FBL och garantier
därmed finns för att tredje mans intressen beaktas innebär det ändrade servitutet
sakrättsligt sett en fortsättning av den ursprungliga upplåtelsen.

Lagrådet anför i anslutning till 1 § att det är förenat med betydande
vanskligheter att skapa en definition på servitut och ifrågasätter om man
därför inte bör avstå därifrån. Enligt min mening är definitionen av påtagligt
värde och svårigheterna synes inte vara större än att de kan övervinnas.
Jag förordar därför att förslaget skall innehålla en definition på servitut.

Jag delar lagrådets uppfattning att för bestämmande av servitutsbegreppet
bör vara avgörande att upplåtelsen är av beskaffenhet att främja ett
från allmän synpunkt ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen
och att alltså inte kontrahenternas avsikt att främja en ändamålsenlig
markanvändning skall vara utslagsgivande. Lagtexten bör förtydligas så att
detta framgår.

Enligt det remitterade förslaget uppställs ej krav på att i det särskilda
fallet servitutsupplåtelsen skall främja ett ändamålsenligt utnyttjande av
marken. Det räcker med att upplåtelsen regelmässigt eller typiskt sett leder
till detta resultat. Lagrådet förordar i stället att man som servitut endast

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 411

skall godta upplåtelser som i det enskilda fallet uppfyller de uppställda kraven.
En sådan lösning skulle emellertid kräva omfattande kontrollåtgärder
och innebära en i flertalet fall opåkallad inblandning i enskildas förhållanden.
Av särskild betydelse är att möjligheterna att med hjälp av reglerna i
FBL ingripa mot upplåtelser som inte främjar en ändamålsenlig markanvändning
skulle minska. Jag vidhåller därför den lösning av denna fråga
som tagits upp i det remitterade förslaget.

Vid granskningen av det den 19 september 1969 remitterade förslaget har
lagrådet förordat att 1 § tredje stycket bör utgå. Jag kan inte biträda detta
förslag.

Jag biträder vad lagrådet anför i anslutning till 4 §.

Lagrådet anför beträffande 16 § att en följd av att bestämmelserna i FBL
om ändring av servitut gjorts direkt tillämpliga även på avtalsservitut är att
regler i detta ämne kommer att saknas för servitut i tomträtt och för servitut
till förmån för sådan rätt eller för gruva. Denna lucka kan fyllas antingen
genom en bestämmelse i balken av innehåll att FBL:s regler skall gälla för
sådana servitut eller genom direkta bestämmelser i balken.

Enligt min mening bör reglerna om ändring och upphävande av servitut i
fastighet äga tillämpning också på servitut i tomträtt. En uttrycklig regel
härom har därför tagits upp i 14 §. Bestämmelsen avser inte bara de materiella
reglerna om ändring och upphävande av servitut utan innebär även
att åtgärden skall ske genom fastighetsreglering. Om servitut i fastighet
gäller till förmån för tomträtt eller gruvegendom blir bestämmelserna i 7
kap. FBL direkt tillämpliga. Härvid skall givetvis vad som sägs där om
den härskande fastigheten i stället gälla tomträtten eller gruvan. Uttrycklig
bestämmelse härom synes inte nödvändig.

15 KAP.

Jag hänvisar beträffande detta kapitel till inledningen.

17 KAP.

Som framgått förut föreslår lagrådet i anslutning till 7 kap. att de särskilda
reglerna om förbehåll utesluts ur balken. Jag har inte ansett mig
böra biträda detta förslag såvitt gäller 7 kap. Beträffande däremot 17 kap.
anser jag att lagrådet anför goda skäl för att behandla ondtrosfallen på
samma sätt som förbehållsfallen. De av lagrådet föreslagna ändringarna i
3 § första och tredje styckena bör därför vidtas, varjämte 4 § andra stycket
bör utgå. Ändringen leder till att successorn kan vinna företräde bara genom
att söka inskrivning av sitt eget förvärv före innehavaren av den tidigare
upplåtna rättigheten.

Det förslag till omdisposition av 1—5 §§ som lagrådet föreslår bör följas.
Också vad lagrådet i övrigt föreslår beträffande dessa och följande paragrafer
bör beaktas. Jag finner dock att 7 § med dess hänvisning till
bestämmelser i 6 kap. bör få stå kvar.

412 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I fråga om 10 §, som har anknytning till lagstiftningen på exekutionsrättens
område hänvisar jag till inledningen.

19 KAP.

Riksdagen har numera fattat beslut om införande av automatisk databehandling
på inskrivningsväsendets område och om riktlinjer för organisationen
av inskrivningsmyndigheterna. Denna reform kommer att kräva vissa
ändringar i 19 kap. Med hänsyn till att reformen kommer att genomföras
först viss tid efter det att JB har trätt i kraft, kan ändringarna i 19 kap.
inte göras nu utan får tas upp i ett senare sammanhang.

Lagrådet föreslår beträffande 2 § första stycket vissa ändringar som syftar
till att ge klarare uttryck för sambandet mellan inskrivningsmyndigheten
och allmän underrätt. Lagrådet förordar vidare att frågan om beslutanderätten
hos inskrivningsmyndigheten regleras närmare. I nuvarande
läge är jag inte beredd att genomföra de av lagrådet förordade ändringarna.

I anslutning till bestämmelserna i 19 § om ersättning i vissa fall av allmänna
medel vid fel eller försummelse från inskrivningsmyndighetens sida
uppmärksammar lagrådet det fallet att någon lider förlust till följd av fel
eller försummelse vid uppläggande eller förande av fastighetsbok eller tomträttsbok
utan samband med handläggning av inskrivningsärende. Lagrådet
förordar att ersättning av allmänna medel skall kunna utgå även i ett sådant
fall. Det remitterade förslaget har i detta avseende fått en mera begränsad
räckvidd än som har varit avsett. Jag biträder lagrådets förslag och godtar
den föreslagna lydelsen av bestämmelsen.

I detta sammanhang bör framhållas att paragrafens innehåll kommer att
behöva ses över i samband med övergången till automatisk databehandling
inom inskrivningsväsendet. Vid denna översyn får närmare övervägas,
huruvida objektivt ansvar för staten skall införas för fel som uppkommer
inom inskrivningsväsendet. Jag avser att inom kort lägga fram förslag om
skadeståndsrättslig lagstiftning, som innefattar även statens ansvar för
skada som uppkommer i offentlig verksamhet. Förslaget kommer att innehålla
regler som torde göra första stycket i paragrafen överflödigt. Vid
den nyssnämnda översynen bör beaktas den lagstiftning som då torde komma
att föreligga på skadeståndsrättens område.

Jag ansluter mig till vad tre av lagrådets ledamöter anför vid 21 § rörande
anteckning i fastighets- eller tomträttsbok om inverkan av exekutiv
försäljning med avseende på inskriven rättighet.

20 KAP.

Lagrådet tar vid 5 § upp frågan i vilken utsträckning avskrift av fångeshandling
skall kunna godtas i stället för huvudskrift i lagfartsärende. Jag
kan helt ansluta mig till de synpunkter som lagrådet anför.

Jag kan inte biträda lagrådets uppfattning att slutdelen av bestämmelsen
i 6 § första stycket 4 bör utgå.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 413

Beträffande 7 och 8 §§ har, som framgår av vad min företrädare anfört
i anslutning till 4 kap. 2 §, i enlighet med lagrådets förslag, någon föreskrift
om bevittning vid köp, byte och gåva inte tagits upp i anslutning
till reglerna om formkravet. Jag anser emellertid övervägande skäl tala
för att lagfart inte skall kunna meddelas på obevittnad överlåtelsehandling
utan överlåtarens hörande.

Lagrådet anför att förfarandet enligt 8 § kommer att medföra tidsutdräkt
samt att åtgärden lätt kan framstå som brysk. Enligt lagrådets mening
borde ett klarläggande av huruvida underskriften är äkta kunna ske
exempelvis genom en förfrågan hos överlåtaren. Jag anser att lagrådets
betänkligheter mot det i remissen föreslagna förfarandet är överdrivna.
Förfarandet får antas komma till användning endast i sällsynta undantagsfall.
I sådana fall innebär förfarandet garantier för att lagfart ej kommer
att beviljas på ogiltiga överlåtelser. På grund härav är jag inte beredd
att biträda lagrådets förslag i denna del. Vad lagrådet i övrigt anfört
under denna paragraf bör däremot beaktas.

Lagrådet föreslår beträffande 10 § ändringar som innebär att kravet
att sökanden skall göra sannolikt att fångeshandlingen förkommit
eller förstörts utsträcks till att gälla även i sådana fall då förvärvet skett
mer än tjugo år innan ansökningen ingavs och att kravet på att ny handling
inte kan anskaffas skall slopas. Lagrådet anför goda skäl för de sålunda
föreslagna ändringarna. Genom dessa vinns även den fördelen att
enhetliga förutsättningar för lagfartssammanträde kommer att gälla oberoende
av tidpunkten för förvärvet. En jämkning av bestämmelsen bör därför
ske i enlighet härmed. Även i formellt hänseende bör lagtexten jämkas
i enlighet med lagrådets förslag.

21 KAP.

Enligt såväl gällande rätt som jordabalksförslagen krävs för att ansökan
om inskrivning av upplåten rättighet skall få upptas att upplåtaren
sökt lagfart. Lagrådet tar i anslutning till 2 § upp frågan om det är berättigat
att för framtiden vidhålla ett sådant krav. Lagrådet berör i detta sammanhang
även frågan om inte den som efter överlåtelse blivit ägare av den
fastighet, i vilken upplåtelsen skett, borde i förevarande hänseende vara
jämställd med upplåtaren om han är bunden av upplåtelsen. De av lagrådet
aktualiserade problemen har sin största praktiska betydelse i fråga om
annan nyttjanderätt än tomträtt samt i fråga om servitut och rätt till elektrisk
kraft. Dessa frågor kommer därför att behandlas utförligare i anslutning
till 23 kap. När det gäller tomträtt vill jag i detta sammanhang endast
framhålla att kravet på lagfartsansökan för upplåtaren med hänsyn till den
krets av upplåtare som det här är fråga om praktiskt sett inte föranleder
några komplikationer. Vissa skäl, till vilka jag återkommer under 23 kap.,
talar å andra sidan mot att efterge kravet på lagfartsansökan för upplåtaren

414

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vid tomträtt. Jag är därför inte beredd att beträffande tomträtt frångå det
remitterade förslaget i förevarande hänseende.

Till uppräkningen av rättigheter i 5 § andra stycket torde böra fogas rätt
till elektrisk kraft.

22 KAP.

Lagrådet föreslår beträffande detta kapitel relativt omfattande ändringar
både i formellt och i sakligt hänseende. Sålunda ställer sig lagrådet avvisande
till att bestämmelser motsvarande 12 och 15 §§ i det remitterade
förslaget tas upp i JB.

Bestämmelserna i IF om uppdelning av inteckning har kommit till mycket
ringa praktisk användning. Den reformering som institutet genomgått
i 12 § i det remitterade förslaget har syftat till att göra institutet mera användbart.
Lagrådet anför att resultatet av en uppdelning alltid kan vinnas
genom en kombination av andra åtgärder och anser att institutet i onödan
komplicerar lagtexten samt i vissa fall kan medföra osäkerhet beträffande
ansvarsfördelningen.

Det är givetvis vanskligt att förutsäga om institutet kommer att få någon
större praktisk betydelse. I detta sammanhang bör beaktas bestämmelserna
i 12 § tredje stycket stämpelskatteförordningen (1964: 308) om s. k. inteckningssanering.
Med den utformning dessa bestämmelser erhållit efter
vissa ändringar år 1968 (SFS 1968: 289) finns det anledning att räkna
med att möjligheten till heldödning och nyinteckning kommer att användas
i stor utsträckning även i uppdelningssituationerna. Med hänsyn härtill
och med beaktande av de betänkligheter mot institutet som lagrådet anför
har jag funnit de föreslagna bestämmelserna om uppdelning böra utgå.

Den i 15 § i det remitterade förslaget upptagna bestämmelsen innebär att
möjlighet öppnas för Kungl. Maj :t att föreskriva att ansökan eller anmälan
i ärende angående inteckning får tas upp endast om den sker enligt formulär.
Lagrådet anser att en sådan föreskrift skulle kunna medföra rättsförluster.
Eftersom den avsedda rationaliseringen av inskrivningsarbetet i huvudsak
torde kunna genomföras även utan den i 15 § föreslagna bestämmelsen
bör lagrådets invändning beaktas. Bestämmelsen bör således utgå.

Lagrådet förordar en kompletterande bestämmelse i detta kapitel såvitt
avser vilandebevis. Bestämmelsen innebär att om utsträckning, utbyte,
nedsättning, dödning eller relaxation berör vilandeförklarad ansökan om
inteckning, skall vad som för sådan åtgärd är föreskrivet om pantbrevet och
dess innehavare i stället gälla vilandebeviset och innehavaren av detta. Av
bestämmelsen framgår indirekt att även vilandeförklarade inteckningsansökningar
kan bli föremål för ifrågavarande inteckningsåtgärder och att
motsvarande medgivande som fordras av ett pantbrevs innehavare krävs
av vilandebevisets innehavare när inteckning undergår ifrågavarande inteckningsåtgärder.
Jag har inte något att erinra mot att den av lagrådet
föreslagna bestämmelsen införs.

Del A

415

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

I formellt hänseende förordar lagrådet att fastighetsägaren skall inta
ställning av sökande när inteckning blir föremål för utbyte, nedsättning,
dödning eller relaxation. Vem som i förevarande hänseende skall anses som
fastighetsägare bör enligt lagrådets mening slås fast i 1 §, vars sakliga innehåll
jag återkommer till. Mot lagrådets förslag kan invändas att, eftersom
fastighetsägares medverkan inte alltid fordras vid ifrågavarande åtgärder,
kravet på ansökan av fastighetsägaren inte kan upprätthållas konsekvent.
Jag vill emellertid inte motsätta mig en ändring i den riktning lagrådet förordar.
Bestämmelserna i 7—11 samt 14- §§ i det remitterade förslaget bör
därför omarbetas i formellt hänseende. Bortsett från en redaktionell jämkning
av 9 § fjärde stycket och 11 § första stycket föreslår jag att ifrågavarande
paragrafer ändras i enlighet med lagrådets förslag.

Som tidigare nämnts föreslår lagrådet att i 1 § tas upp en bestämmelse
om vem som skall betraktas som fastighetsägare när inteckning söks eller
annan inteckningsåtgärd vidtas. I fråga om ansökan om inteckning eller om
utsträckning bör enligt lagrådets mening som fastighetsägare anses den för
vilken lagfart senast är sökt medan beträffande ansökan om annan inteckningsåtgärd
som fastighetsägare bör betraktas den som innehar den senast
beviljade lagfarten på fastigheten eller, om fastigheten frångått denne men
ansökan om lagfart för den nye ägaren förklarats vilande, båda i förening.
Om ansökan inte gjorts av fastighetsägare som enligt dessa bestämmelser är
behörig skall ansökningen avslås.

Vad först beträffar det fall att ansökan avser inteckning eller utsträckning
innefattar lagrådets förslag inte någon mera väsentlig saklig ändring i
förhållande till det remitterade förslaget. Jag kan biträda vad lagrådet i
denna del anför. När det gäller andra inteckningsåtgärder innehåller det
remitterade förslaget inte några bestämmelser beträffande den ställning en
fastighetsägare intar, vars lagfartsansökan blivit vilandeförklarad. Frågan
är inte heller reglerad i gällande rätt. Lagrådet anser att den som fått vilande
lagfart inte ensam utan endast i förening med den tidigare ägaren bör kunna
disponera över fastigheten i förevarande hänseende. För en sådan lösning
talar visserligen att ifrågavarande åtgärder kan leda till en ökad inteckningsbelastning,
vilket i händelse av förvärvets hävande eller återgång kan
drabba den tidigare ägaren, och att ny inteckning i en sådan situation inte
kan erhållas utan den tidigare ägarens medverkan. Starka skäl föreligger
emellertid för att låta den som fått vilande lagfart ensam företräda fastighetsägarintresset
i förevarande hänseende på motsvarande sätt som föreslås
i 18 kap. 9 och 10 §§ när det gäller tvist om bättre rätt till fastighet eller när
betalning ur fastighet söks för bl. a. fordran för vilken upplåtits panträtt.
Ett krav på medgivande från fångesmannen skulle ofta leda till svårigheter.
Hänsyn måste också tas till sådana fall, då lagfart saknas eller då lagfart
visserligen inte saknas men ligger långt tillbaka i fångeskedjan. I dessa fall
skulle det kunna uppstå stora praktiska svårigheter att prestera medgivanden.
Det anförda leder enligt min mening till att den som senast sökt lagfart

416 Del A Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bör betraktas som fastighetsägare även beträffande nu ifrågavarande åtgärder.
I enlighet härmed bör i 1 § tas upp en bestämmelse att som fastighetsägare
anses i detta kapitel den för vilken lagfart senast är sökt.

Med den konstruktion av panträtten som tagits upp i det remitterade förslaget
framstår inteckningsmedgivandet inte som en rättshandling i vanlig
mening utan har formen av en till myndighet ställd ansökan. Som anförts
i remissprotokollet aktualiserar den nya panträttskonstruktionen frågan om
vittneskravets berättigande vid inteckningsansökan. Det ansågs dock vara
motiverat att fordra bevittning på ansökan om inteckning. Lagrådet ger uttryck
åt en annan uppfattning och anser att vittneskravet utan olägenhet
kan slopas. Ett slopande av vittneskravet har givetvis stora fördelar både för
kreditgivarnas verksamhet och för arbetet på inskrivningsavdelningarna.
Med hänsyn till den ståndpunkt lagrådet intagit i denna fråga vill jag inte
motsätta mig att kravet på bevittning av inteckningsansökan får utgå.

Beträffande 4- § får jag i fråga om makes samtycke till inteckning och
rättens tillstånd till inteckning av omyndigs fasta egendom hänvisa till vad
som anförs härom i remissen till lagrådet den 29 november 1968 angående
lag om införande av JB m. m. s. 69, 75, 130 och 135.

I 5 $ tredje stycket i det remitterade förslaget har tagits upp en bestämmelse
om utfärdande av nytt pantbrev i vissa fall när medel nedsatts efter
exekutiv försäljning. Det förra pantbrevet skall i fortsättningen gälla endast
de avsatta medlen. Lagrådet riktar kritik mot bestämmelsen från flera utgångspunkter.
Bl. a. anförs att lagtextens innebörd är oklar. Vidare görs gällande
att det skulle vara svårt att bedöma i vad mån behov föreligger av
bestämmelsen. Lagrådet anser också att förekomsten av två pantbrev, som
utfärdats på grundval av samma inteckning, kan leda till komplikationer och
risk för obehöriga transaktioner. Lagrådet föreslår att bestämmelsen får
utgå.

Bestämmelsen är avsedd att kunna tillämpas i varje sådant fall då vid
köpeskillingsfördelning efter exekutiv försäljning betalning utfallit på pantbrevs
belopp men betalningen inte lyfts. Förvärvaren av fastigheten har
fullgjort sin betalningsskyldighet och har ett befogat anspråk på att komma
i besittning av pantbrevet utan dröjsmål. I gällande rätt blir i motsvarande
situation inteckningen som regel utan verkan och fastighetsägaren kan söka
ny inteckning. Genom den föreslagna bestämmelsen öppnas en motsvarande
utväg för honom i det nya systemet. Jag anser för min del att det finns ett
påtagligt behov av bestämmelsen.

Vad därefter gäller invändningen att bestämmelsen skulle skapa komplikationer
och risk för obehöriga transaktioner kan jag ej heller biträda lagrådets
uppfattning. Av fastighetsbok och gravationsbevis kommer att framgå
att nytt pantbrev blivit utfärdat och att därmed det förra pantbrevet ej
längre medför någon rätt i fastigheten utan endast rätt till nedsatta medel.

Sammanfattningsvis anser jag att den föreslagna bestämmelsen bör finnas
kvar.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 417

Beträffande 8 § föreslår lagrådet att utbyte av ett pantbrev mot flera
nya inte skall få ske annat än i samband med en motsvarande uppspaltning
av inteckningen på flera nya inteckningar. Jag kan inte se att något
står att vinna med en sådan ordning och föreslår därför att utbytesinstitutet
behålls i den utformning det har fått i det remitterade förslaget.

Den i paragrafen upptagna möjligheten att utbyta flera pantbrev mot ett
nytt innebär en nyhet i förhållande till gällande rätt. Lagrådet påvisar att
ett sådant förfarande kan medföra ovisshet angående fördelningen av gemensamt
inteckningsansvar. Med de möjligheter till nyinteckning i samband
med heldödning som numera föreligger torde det praktiska behovet av ifrågavarande
förfaringssätt ha avsevärt minskat. Med hänsyn härtill och till
vad lagrådet anför bör förfarandet kunna undvaras. Detsamma gäller åtgärden
att utbyta ett pantbrev mot ett nytt.

På grund av det anförda kommer institutet utbyte i 8 § att avse endast
det fallet att ett pantbrev utbyts mot flera nya.

Mark som skall ingå i gata eller annan allmän plats avses i framtiden
skola redovisas som fastighet i fastighetsregistret. De i 11 § tredje stycket
upptagna särskilda bestämmelserna bör därför avse fastighet som bildats
genom avstyckning av område vilket förvärvats av kommun för att
ingå i gata eller annan allmän plats inom stadsplan eller byggnadsplan.

23 KAP.

1 2 § första stycket 5 i det remitterade förslaget har som en särskild avslagsgrund
tagits upp det fallet att upplåtaren inte har lagfart och lagfart för
honom inte heller är sökt. Som jag anfört i anslutning till 21: 2 ifrågasätter
lagrådet om det är berättigat att, när det gäller inskrivning av rättighet, för
framtiden vidhålla kravet på lagfartsansökan för upplåtaren. Om detta krav
efterges, skulle förvärv av rättighet i detta hänseende bli likställt med ett
äganderättsförvärv. En sådan lösning skulle som lagrådet framhåller innebära
att den som fått en nyttjanderätt eller annan rättighet i en fastighet
upplåten till sig skulle få samma möjlighet som en ny ägare till fastigheten
att säkra sig en självständig företrädesrätt enligt 17 kap.

Lagberedningen ansåg att en sådan lösning var förenad med stora olägenheter
från inskrivningsrättslig synpunkt. Beredningen framhöll att den omständigheten
att vid lagfart inskrivningen har gjorts oberoende av att överlåtaren
sökt lagfart är betingad av särskilda förhållanden, såsom lagfartsskyldigheten.
Enligt beredningens mening innebär anknytningen av den sekundära
sakrätten till ett redan i fastighetsboken infört äganderättsförvärv
en väsentligt större garanti för att upplåtelsen härleder sig från behörig upplåtare.
Med hänsyn till de rättsregler för rättigheternas bevarande vid äganderättsöverlåtelse
som beredningen upptagit i 11 kap. i sitt förslag (7 kap.
i det remitterade förslaget) torde enligt beredningen ej heller något behov av
lagändring på denna punkt föreligga.

14 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del A

418 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

En anledning till att i IF uppställts krav på lagfartsansökan för upplåtaren
torde ha varit svårigheterna att, utan anknytning till visst förvärv, i de
äldre inteckningsböckerna hänföra en upplåtelse till rätt fastighet. Med tillkomsten
av specialiserade fastighetsböcker har förhållandena i detta avseende
förändrats. Som lagrådet framhåller är det vidare med hänsyn till företrädesreglerna
mest följdriktigt att en ansökan om inskrivning av rättighet
i detta hänseende behandlas på motsvarande sätt som en lagfartsansökan.
En sådan ordning torde inte heller i praktiken komma att medföra några allvarliga
olägenheter i annat hänseende. Jag är därför beredd att med anledning
av lagrådets utlåtande föreslå att kravet att lagfart skall ha sökts för
upplåtaren efterges.

Som jag har anfört i anslutning till 21 kap. 2 § kan särskilda synpunkter
läggas på denna fråga när det gäller en tomträttsupplåtelse. Med hänsyn till
den krets av upplåtare som det här är fråga om torde man i dessa fall kunna
bortse från sambandet med företrädesreglerna i 17 kap. I fråga om tomträtten
föreligger dessutom den olikheten i förhållande till andra här avsedda
rättigheter att däri i sin tur kan upplåtas begränsad sakrätt. Med hänsyn
härtill bör vid inskrivning av tomträttsupplåtelse kravet på lagfartsansökan
för upplåtaren bibehållas. Sedan den ursprungliga tomträttsupplåtelsen inskrivits
bör gälla samma regler för inskrivning av rättighet som upplåtits i
tomträtten som för inskrivning av rättighet som upplåtits i fastighet. Detta
följer av 8 §.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,
kunna godta de ändringar som lagrådet föreslår. Vissa ytterligare redaktionella
ändringar bör dessutom vidtas.

Jag hemställer, att Kungl. Maj:t genom proposition föreslår riksdagen att
antaga förslaget till jordabalk med de ändringar som sålunda har angetts.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga
till detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

419

Översikt över propositionens motsvarigheter dels i de
remitterade förslagen dels i gällande rätt1

Propositionen	Remitterade förslaget2	Gällande rätt
1 kap.
1 §	1: 1	st. 1: 1 § i 1966 års lag st. 2: lagen (1962: 166) ang. förbud mot sämjedelning av fast egendom
2 §	1: 2	—
3 §	1: 3	1 § lagen (1932: 230) med särskilda bestämmelser om äldre ägogränser, 21 kap. 47 § lagen (1926: 326) om delning av jord å landet
4 §	1: 4	st. 1: 12 kap. 3 § JB
5 §	1: 5	st. 1: 12 kap. 4 § JB st. 2: 8 § lagen (1950: 595) om gräns mot allmänt vattenområde
6 §	1: 7	—
2 kap.
1—7 §§	2: 1—73	2—8 §§ i 1966 års lag
3 kap.
1—6 §§	3: 1—6	—
7 §	3: 7	39 § st. 1 byggnadslagen (1947: 385)
4 kap.
1 §	4: 1 st. 1 och 2 1
2 §	st. 3* i	1 kap. 2 §, 11 kap. 2 § JB
3—4 §§	4: 3—4
5—6 §§	4: 5—6	—
7 §	4: 7	6 § 3 mom., 9 § LF

1 JB = jordabalken i 1734 års lag

LF = KF (1875: 42 s. 1) ang. lagfart å fång till fast egendom
IF = KF (1875: 42 s. 12) ang. inteckning i fast egendom
UL = utsökningslagen (1877: 31 s. 1)

NJL = lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
ServL = lagen (1907: 36 s. 25) om servitut

InskrivningsL = lagen (1932: 170) med särskilda bestämmelser om handläggning avinskrivningsärenden 1907

års lag = lagen (1907: 36 s. 27) om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av
fång till sådan rätt

1920 års lag = lagen (1920: 474) med vissa bestämmelser om registrering av elektriska anläggningar
samt om rätt till elektrisk kraft in. m.

1932 års KK = KK (1932: 522) ang. inskrivningsdomare och inskrivningsdagar

1953 års lag = lagen (1953: 422) om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt

1966 års lag = lagen (1966:453) om vad som är fast egendom

2 Med det remitterade förslaget avses det förslag som remitterats senast till lagrådet. Om inte
annat anges i det följande har förslagen remitterats år 1966.

3 2: 1 och 4—6 rem. 1966 och 1969.

* Rem. 1966 och 1969.

420

Del A

Kimgl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Propositionen	Remitterade förslaget	Gällande rätt
8—19 §§	4: 8—19	_
20 §	4: 21	11 kap. 7 § JB
21 §	4: 22	11 kap. 1 § JB
22 §	4: 23	11 kap. 3 § JB
23—27 §§	4: 24—28	—
28 §	4: 29	1 kap. 2 §, 11 kap. 4 § JB
29 §	4: 30	1 kap. 2 § JB
30—31 §§	4: 31—32	—
5 kap.
1—6 §§	5: 1—6	11 kap. 1 § JB
7 §	5: 7	—
6 kap.
1 §	6: 2	—
2 §	6: 1	st. 1: 1, 29 §§ IF
3 § st. 1	6: 3	18 § 1 mom. IF
st. 2	—	—
4 §	6: 4	14 § RF (1862: 10) om tioårig pre-skription och om kallelse å okända borgenärer, 168 § konkurslagen (1921: 225)
5 §	6: 5	—
C §	6: 6	31 § IF
7 § st. 1	6: 7	14 § IF
st. 2	—	—
8 §	6: 8	60 § IF
9 §	6: 9	25 § IF
10 §	6: 171	32 § IF
11 f st. 1—3	6: 18	st. 1: 37 § 2 mom. IF
st. 4	—	—
12 §	6: ll1	23 §, 36 § 1 mom. IF
13 §	6: 121	st. 1: 24 § 2 mom. st. 1, 36 § 1 mom. IF
14 §	6: 131	24 § 1 mom. st. 1, 2 mom. st. 2, 36 § 2 mom. IF
15 §	6: 141	24 § 2 mom., 36 § 2 mom. IF
16 §	6: 15*	st. 1: 16 § st. 1 lagen (1926: 336) om sammanläggning av fastigheter å landet, 3 kap. 4 § st. 1, 4 kap. 2 § st. 2 lagen (1917: 269) om fastighetsbild-ning i stad
17 §	6: 16	—
7 kap.
1—2 §§	7: l1—2	—
3 § 4§	7: 3	1 kap. 7 § NJL
7: 4l	1 kap. 8 § st. 2 NJL
5 §	7: 51	1 kap. 1 §, 7 § st. 1, 8 § st. 1, 2 kap. 4 §, 3 kap. 5 § st. 1 NJL
6—7 §§	7: 61—7l	—
8 §	7: 81, 12: 2 st. 2 p. I2	2 kap. 1 § st. 1, 29 §, 70 §, 3 kap. 29 § st. 2 NJL
9 §	7: 91	—
10 §	7: 101	1 kap. 2 § NJL, 14 § i 1920 års lag, 58 § 1 mom. st. 1 IF

1 Rem. 1966 och 1969.

3 Rem. 1969.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del .4

421

Propositionen

Remitterade

förslaget

Gällande rätt

11 §

7: It*

12 §	7: 121
13 §	7: 131
14 § st. 1	7: 14 st. 1
st. 2	8: 152 3, 12 : 29 st.
15 §	7: 15
16 §	7: 161
17 § st. 1	7: 19 st. 1
st. 2	st. 2 p. 1
st. 3	st. 31
18 §	7: 17 st. I1
19 § st. 1	7: 18 st. 1 och 31
st. 2	st. 4
20 § st. 1	7: 19 st. 2 p. 2
st. 2 och 3	7: 17 st. 21 och 7 st. 2
21 §	7: 20
22—23 §§	7: 21—22
24 §	7: 23
25 §	7: 241
26 §	7: 25
27 §	7: 261
28 §	7: 272
29 § st. 1 och 2 p. 1	7: 28=
st. 2 p. 2	12: 29 st. 22
30 §	7: 292
S kap.
1 §	8: ls
2 §	8: 2
3 §	8: 3
4 § st. 1 och 2	8: 6
st. 3	8: 4 st. 2
5 §	8: 4 st. 1
6 §	8: 7
V §	8: 4 st. 3
8 §	8: 8
9—11 §§	8: 9—11
12 §	8: 12 st. 1
13 §	8: 13
14 §	8: 14

1 kap. 3 § st. 1, 4 § NJL, 3 § ServL,
15 § st. 1 i 1920 års lag

2 kap. 29 §, 70 §, 3 kap. 29 § st. 2 NJL
2 kap. 28 §, 70 § st. 4, 3 kap. 29 §
st. 1 p. 1 NJL

1 kap. 3 § st. 1 NJL

2 kap. 70 § st. 4, 3 kap. 29 § st. 1 NJL

1 kap. 3 § st. 2 NJL, 15 § st. 2 i 1920
års lag

11 kap. 4 §, 2 kap. 30 §, 31 §, 70 § st.
2, 3 kap. 29 § st. 3 NJL, 3 § ServL,
53 § st. 2, 56 § 2 mom. st. 2 IF, 16 §
i 1920 års lag

1 kap. 5 § NJL, 3 § ServL, 123 § st.

2 UL

1 kap. 5 §, 2 kap. 26 § st. 2, 70 § st.
2, 3 kap. 18 § NJL, 3 § ServL
10 kap. 1 § JB, 1 kap. 6 §, 2 kap. 26 §,
70 § st. 2, 3 kap. 18 § NJL, 3 § ServL,
16 § st. 2 i 1920 års lag

st. 1:1 kap. 6 a §, 3 § ServL

2 kap. 27 § NJL

st. 2: 2 kap. 70 § första st. NJL
2 kap. 68 §, 82 § NJL
2 kap. 1 §, 71 § st. 2, 83 § st. 1 NJL
2 kap. 39 § st. 1, 70 § st. 2, 71 § st.
2, 83 § st. 2 NJL

2 kap. 5 § st. 1 p. 1, 70 § st. 2, 71 § st.
2, 83 § st. 2 NJL
2 kap. 39 § st. 1, 70 § st. 3 NJL
2 kap. 9 § st. 2, 39 § st. 2, 70 § st. 2,
71 § st. 2 NJL

2 kap. 5 § st. 1 p. 2, 70 § st. 2, 71 §
st. 2, 83 § st. 2 NJL
2 kap. 38 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2,
83 § st. 2

2 kap. 25 §, 26 §, 70 § st. 2, 71 § st.
2, 83 § st. 2 NJL

2 kap. 6 § st. 2, 70 § st. 2, 7f § st.
2, 83 § st. 2 NJL

2 kap. 22 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 §
st. 2 NJL

2 kap. 34 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 §
st. 2 NJL

1 Rem. 1966 och 1969.

2 Rem. 1969.

3 8 kap. rem. 1969.

422

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Propositionen	Remitterade förslaget	Gällande rätt
15—16 §§	8: 16	2 kap. 32 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
17—18 §§	8: 17—18	2 kap. 33 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
19—20 §§	8: 20	2 kap. 7 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
21—22 §§	8: 21—22	2 kap. 18 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
23—25 §§	8: 23—25	2 kap. 36 §, 37 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
26 § st. 1	8: 26	2 kap. 41 §, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
st. 2	8: 28	2 kap. 42 § st. 1, 70 § st. 2, 71 § st. 2, 83 § st. 2 NJL
27 §	8: 27	—
28 §	8: 29	2 kap. 43 §, 71 § st. 2 NJL
29—33 §§	8: 30—34	2 kap. 49 a § st. 1 p. 1 NJL
9 kap.
1 §	9: l1	—
2 § st. 1 och 2	9: 2	st. 1:2 kap. 2 § st. 1 NJL
st. 3	8: 5*	2 kap. 3 § NJL
3-4 §§	9: 3—4	2 kap. 2 § st. 2, 52 §, 53 § NJL
5 §	9: 5	2 kap. 9 § st. 1 NJL
6§	9: 6	2 kap. 5 § st. 2 NJL
7—14 §§	9: 7—14	—
15 §	9: 17 ]	f
16 §	9: 16	12 kap. 10 § st. 1, 14—18 §§, 59 §, 60 §
17 §	9: 15	| st. 2, 61 §, 62 § NJL
18—22 §§	9: 18—22	l
23 §	9: 23	2 kap. 10 § st. 2 NJL
24—28 §§	9: 24—28	2 kap. 11—13 §§ NJL
29 §	9: 29	2 kap. 6 § st. 1 NJL
30 §	9: 30	2 kap. 33 § st. 2 NJL
31 §	8: 19a	st. 1 och 2: 2 kap. 8 §, 9 § st. 1 NJL
32 §	9: 31	2 kap. 35 § NJL
33 §	9: 32	2 kap. 27 § st. 2 p. 2 NJL
34 § st. 1	9: 33	2 kap. 20 § st. 2 NJL
st. 2	9: 34	2 kap. 21 § NJL
35 §	9: 35	2 kap. 24 §, 42 § st. 2 NJL
36—39 §§	9: 36—39	2 kap. 45—48 §§ NJL
10 kap.
1 §	10: l1	2 kap. 71 § st. 1 NJL
2 § st. 1	10: 2	2 kap. 72 § st. 1 NJL
st. 2	8: 5a	2 kap. 3 §, 71 § st. 2 NJL
3—4 §§	10: 3—4	2 kap. 73—74 §§ NJL
5 §	10: 5	st. 1: 2 kap. 75 § NJL
6—7 §§	10: 6—7	2 kap. 76—81 §§ NJL
11 kap.
1 §	11: l1	2 kap. 83 § st. 1 NJL
2 § st. 1	11: 2	2 kap. 84 § NJL
st. 2	8: 5a	2 kap. 3 §, 83 § st. 2 NJL
3—6 §§	11: 3—6	2 kap. 85—88 §§ NJL
7 §	11: 7	st. 1: 2 kap. 89 § NJL

1 9—11 kap. rem. 1969.
a Rem. 1969.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

423

Propositionen	Remitterade förslaget	Gällande rätt
12 kap.
1 §	12	ll	3 kap. 1 § st. 1—3 NJL
2—4 §§	12	2—4	3 kap. 2—4 §§ NJL
5 §	12	5	3 kap. 5 § st. 2 och 3 NJL
6—19 §§	12	6—19	3 kap. 6—19 §§ NJL
20 §	12	20	3 kap. 20 § st. 1 p. 3 NJL
21—28 §§	12	21—28	3 kap. 21—28 §§ NJL
29 §	12: 30 st. 1	3 kap. 32 § st. 1, 3 kap. 30 § NJL
30 §		st. 2	3 kap. 32 § st. 2, 3 kap. 30 § NJL
31—32 §§	12	31—32	3 kap. 31—32 §§ NJL
33 §	12	33	st. 2—4: 3 kap. 33 § NJL
34—60 §§	12	34—60	3 kap. 34—60 §§ NJL
61 § st. 1	12	61	3 kap. 61 § NJL
st. 2	12	66	3 kap. 66 § NJL
62—65 §§	12	62—65	3 kap. 62—65 §§ NJL
66—73 §§	12	67—74	3 kap. 67—74 §§ NJL
13 kap.
1 §	13	l2	st. 1: 4 kap. 1 § NJL
2—6 §§	13	2—63 *	4 kap. 2—6 §§ NJL
7 §	13	7	4 kap. 3 § st. 2 NJL
8 §	13	8	4 kap. 7 § NJL
9 §	13	9
10 §	13	10 st. 1*
11 § st. 1	13	10 st. 3		4 kap. 9—11 §§ NJL
st. 2	13	11
st. 3	13	10 st. 2
12—17 §§	13	12—17	4 kap. 12—17 §§ NJL
18 §	13: 18	4 kap. 18 §, 26 § st. 2 NJL, 14 § st. 1
			i 1907 års lag
19—22 §§	13	19—22	4 kap. 19—22 §§ NJL
23 §	13	23	4 kap. 24 § NJL
24 §	13	24	4 kap. 25 § NJL
25 §	13	25	4 kap. 26 § st. 1 NJL
26 §	13	262	4 kap. 27 § NJL
14 kap.
1 §	14: l5	st. 1 och 2: 1 §, 2 § ServL
			st. 3: jfr 3 § ServL
2 §	14	25	1 § ServL
3 §	14	66 7	—
4 §	14	35	—
5§	14	4''	—
6§	14	75	st. 1: 4 § st. 1 ServL
7—10 §§	14	8—ll5	—
11—13 §§	14	12—14’	—
14 §	14	155	5 § st. 1, 6—8 §§ ServL
15 kap.
1—3 §§	1-	-3 §§ förslaget till lag om
	elektrisk kraft8	1 §, 13 § st. 1, 21 § i 1920 års lag

112 kap. rem. 1969.

2 Rem. 1966 och 1969.

313: 3 rem. 1966 och 1969.

* Rem. 1966 och 1967.

6 Rem. 1967.

• Rem. 1967 och 1969.

7 14: 12—13 rem. 1967 och 1969 samt 14:14 år 1967.

8 Rem. 1969 genom lagrådsremissen den 19.9.1969, avseende följ dlagstiftning till den nya
jordabalken m. m.

424

Del A

Kungl. Ma j:ts proposition nr 20 år 1970

Propositionen	Remitterade förslaget	Gällande rätt
16 kap.
1 §	16: 1		1 §, 2 § RF (1881: 17 s. 1) om tjugu-årig hävd
2 §	16: 2		—
17 kap.
1 § 2 §	17: 1 17: 3 st. 1 och 31 2		(utom 2 och 3 §§): 12 § LF, 46 § st.
17: 4 st. V 17: 3 st. 2'' 17- 51		1, 50 §, 56 § 1 mom. st. 1, 2 inom., 58 § 2—3 mom., 4 mom. st.2 IF, 9 § i 1907 års lag, 1 kap. 3 § st. 1, 5 § NJL,
3 § 4 § 5 §
17: 21		[l5 § i 1920 års lag
6 §	17: 61		17 kap. 9 § 1 mom. HB, 51 §, 56 § 2 mom. st. 2 IF
7-11 §§	17: 7—lla		—
18 kap.
1—3 §§	18: 1—33		15 § LF, 59 § IF
4—8 jj§	18: 4—84 *		—
9—10 §§	18: 9—106		18 § 2 mom., 54 § st. 3 IF, 4 kap. 23 £ NJL, 1 § st. 1 i 1953 års lag
1!) kap.
1 §	19: 1		st. 1: 1 § inskrivningsL st. 2: 18 § LF, 61 § IF
2 §	19: 21		1 §, 2 § inskrivningsL, 6 § i 1932 års K K
3 §	19: 3		1 § LF, 3 § IF, 1 § inskrivningsL, 1 §
			i 1907 års lag, 1 § i 1953 års lag
4 §	19: 4		—
5 § st. 1 och 2	19: 5		3 § st. 1, 6 § inskrivningsL
st. 3	—		—
6 §	19: 6		8 § inskrivningsL
7 §	19: 7		st. 1: 12 § st. 1 inskrivningsL st. 2: 14 § inskrivningsL
8 §	19: 8		—
9 §	19: 9		6 §, 40 § st. 2 IF
10 §	19: 10		5 §, 40 § st. 2, 54 § st. 1, 55 § st. 1, 58 § 1 mom. st. 2 IF, 10 § LF, 8 § i 1907 års lag
11 §	19: 11		10 § st. 1 LF, 4 § st. 2, 10 §, 12 § st. 2, 13 § IF, 15 § st. 1 inskrivningsL
12 §	19: 12		1 st.: 15 § st. 1 inskrivningsL
13 §	19: 13		9 § st. 2 inskrivningsL
14 §	19: 14		st. 1 och 2: 11 § inskrivningsL, 21 § promulgationslagen till RB
15 §	19: 15		65 § IF, 16 § i 1907 års lag
16 §	19: 16		15 § LF, 59 § IF, 10 § st. 1 i 1907 års lag
17—18 §§	19: 17—18		7 § lagen (1932: 169) om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet
19 §	19 :19		—

1 Rem. 1966 och 1969.

217: 10 rem. 1966 och 1969.

3 18: 1 rem. 1966 och 1969.

4 18: 8 rem. 1966 och 1969.

6 18: 10 rem. 1966 och 1969.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

425

Propositionen	Remitterade förslaget	Gällande rätt
20 §	19: 20	st. 1 och 2: 13 § LF, 10 § st. 2 i 1907
21 §	19: 21l	års lag st. 3: se prop. del B s. 548 se prop. del B s. 551
22 §	19: 22	5 § lagen (1932: 169) om uppläggande
23 §	19: 23	av nya fastighetsböcker för landet
20 kap.
1—3 §§	20: 1—3	1—3 LF
4 §	20: 4	—
5 §	20: 5 st. 1	4 § LF
6 §	20: 6	st. 1: 5 § LF
7§	20: 71	6 i, 7 §, 8 1 st. 1, 9 §, 10 § st. 1, 14
8 §	20: 8	LF, 12 § st. 1 förköpslagen (1967: 868)
9 §	20: 9	8 | st. 2 LF
10—13 §§	20: 10—13	10 § st. 2 LF
14 §	20: 14	11 §, 18 § st. 1 LF
21 kap.
1 §	21: 1	1 § st. 1 och 2 i 1907 års lag
2 §	21: 2	1 § st. 3, 2 §, 3 § st. 1 i 1907 års lag
3 §	21: 3	3 §, 4 § i 1907 års lag
4 i	21: 4	8 § KK (1953: 720) om nya tomträtts-
5 §	21: 5	och vattenfallsrättsböcker 13 § i 1907 års lag
6 i	21: 6	15 § i 1907 års lag
7 §	21: 7	5—8 §§, 10—12 §§ i 1907 års lag
22 kap.
1 §	—	12 § IF
2 §	22: 1—2	1 §, 3 §, 11 § IF
3 §	22: 3*	st. 1: 4 § st. 1, 12 §, 14 §, 15 § IF
4 §	22: 4 1	J4 §, 5 § st. 1: 4 § st. 2, 12 §, 13 § IF
5 §	22: 51 J	\5 § st. 2: 24 § 3 mom. IF
6—7 §§	22: 6—7	—
8 §	22: 8 st. 1 och 3	21 § IF
9 §	22: 9	22 § st. 2, 33 § IF
10 §	22: 10 st. 1	22 § st. 1 IF
11 §	22: 11 st. 1—3	33 §, 37 § 4—6 mom. IF
12 §	22: 13	lagen (1934: 255) ang. anteckning om
13 §	22: 14 st. 2	innehav av fordringshandling på grund varav inteckning beviljats i fast egendom m. m.
14 §	—	—
15 §	22: 17	1—3 §§, 5 § i 1953 års lag
23 kap.
1 §	23: l1	40 § st. 1, 58 § 1 mom. st. 2 IF
2—3 §§	23: 2—32	41 §, 42 § IF
4 §	23: 4	—
5 §	23: 5	44 § IF
6 §	23: 6	44 §, 45 § IF
7 §	23: 7	—
8 §	23: 8	1 §, 2 § st. 1, 3 § i 1953 års lag

1 Rem. 1966 och 1969.

2 23: 2 rem. 1966 och 1969.

14-j- Biliang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del A

426 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Innehållsförteckning
Del A

Proposition till riksdagen den 20 rnars 1970

Propositionens huvudsakliga innehåll........................... 1

Förslag till jordabalk.......................................... 3

Första avdelningen. Rättsförhållanden rörande fast egendom .... 3

1 kap. Fastighet och dess gränser......................... 3

2 kap. Tillbehör till fastighet............................. 4

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar .................. 6

4 kap. Köp, byte och gåva................................ 8

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klan der

m. m......................................... 14

6 kap. Panträtt ......................................... 15

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och

rätt till elektrisk kraft............................. 20

8 kap. Arrende i allmänhet............................... 27

9 kap. Jordbruksarrende................................. 35

10 kap. Bostadsarrende ................................... 46

11 kap. Anläggningsarrende ............................... 48

12 kap. Hyra ............................................ 50

13 kap. Tomträtt......................................... 71

14 kap. Servitut.......................................... 77

15 kap. Rätt till elektrisk kraft............................ 79

16 kap. Hävd till fast egendom ............................ 80

17 kap. Företräde på grund av inskrivning.................. 81

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen

av inskrivning i vissa andra fall.................... 83

Andra avdelningen. Inskrivningsväsendet...................... 86

19 kap. Allmänna bestämmelser om inskrivning.............. 86

20 kap. Lagfart .......................................... 91

21 kap. Inskrivning av tomträtt............................ 95

22 kap. Inteckning ....................................... 97

23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av

servitut och rätt till elektrisk kraft.................. 101

Det remitterade förslaget till jordabalk

Första avdelningen. Rättsförhållanden rörande fast egendom .... 104

1 kap. Fastighet och dess gränser......................... 104

2 kap. Tillbehör till fastighet............................. 105

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar .................. 107

4 kap. Köp, byte och gåva................................ 109

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klan der

.............................................. 114

Del A

427

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6 kap. Panträtt ....................................

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut, sam fällighetsrätt

och rätt till elektrisk kraft..............

8 kap. Allmänna bestämmelser om arrende.................

9 kap. Jordbruksarrende................................

10 kap. Bostadsarrende..................................

11 kap. Anläggningsarrende...............................

12 kap. Hyra ...................................

13 kap. Tomträtt.........................................

14 kap. Servitut.....................................

15 kap. Samfällighetsrätt...............................

16 kap. Hävd till fast egendom.............................

17 kap. Företräde på grund av inskrivning..................

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen

av inskrivning i vissa andra fall..............

Andra avdelningen. Inskrivningsväsendet......................

19 kap. Allmänna bestämmelser om inskrivning.........

20 kap. Lagfart .......................................

21 kap. Inskrivning av tomträtt............................

22 kap. Inteckning ...................................

23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av

servitut, samfällighetsrätt och rätt till elektrisk kraft

115

121

129

136

144

146

147
165
170
172

175

176

179

182

182

186

190

191

196

Lagrådets utlåtande den 17 februari 1969

Allmänna synpunkter...........

1 kap.......................

4 §....................

5 och 6 §§..............

2 kap.......................

6 §....................

3 kap......................

2 §....................

3 §....................

6 §......

4 kap............

1 §......

2 §......

3—6 §g . .

7 §......

10 §......

11 §......

12 §......

13 §......

14 §......

16—18 §§ .
19 och 20 §§
22 §......

25 §......

26 §......

27 §.......

199

202

203

203

204
204

204

205

205

206
206
207
210
211
212
214
214
216
216
216
216

217

218
223
223

223

224

428 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

28 §............................................. 224

29 §............................................. 225

31 och 32 §§...................................... 225

5 kap................................................... 226

1 §............................................. 226

2 § ............................................. 227

3 §............................................. 228

4 §............................................. 228

5 §............................................. 228

6 §............................................. 230

6 kap................................................... 230

1 och 2 §§....................................... 233

3 §............................................. 236

7 §............................................. 238

8 §............................................. 240

9 §............................................. 241

10 §............................................. 241

11 och 12 §§...................................... 242

13 och 14 §§...................................... 243

15 §............................................. 243

16 §............................................. 243

17 §............................................. 244

18 §............................................. 245

19 §............................................. 245

7 kap................................................... 246

1 §............................................. 246

3 §............................................. 246

4 §............................................. 246

5 §............................................. 246

6 §............................................. 247

7 och 8 §§....................................... 247

9 §............................................. 249

10—16 §§ ........................................ 249

17—19 §§ ........................................ 254

20 §............................................. 257

21 §............................................. 258

22 §............................................. 258

23 §............................................. 259

24 och 25 §§...................................... 259

26 §............................................. 260

27 § ............................................. 260

13 kap................................................... 261

10 och 11 §§...................................... 261

15 §............................................. 261

21 §............................................. 261

24 §............................................. 261

26 §............................................. 262

14 kap................................................... 262

1 §............................................. 265

4 8............................................. 266

5 §............................................. 267

6 §............................................. 267

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 429

12 och 13 §§...................................... 267

15 kap. (Samfällighetsrätt) ................................ 267

16 kap................................................... 273

1 §............................................. 273

17 kap................................................... 274

1—5 §§......................................... 276

7 §............................................. 279

9 §............................................. 279

10 §............................................. 279

18 kap................................................... 280

1 och 2 §§....................................... 280

4 §............................................. 280

8 §............................................. 281

10 §............................................. 281

19 kap................................................... 282

1 § ............................................. 282

2 §............................................. 282

5 §............................................. 283

12 §............................................. 283

13 §............................................. 284

14 §............................................. 284

17 §............................................. 284

19 §............................................. 285

20 § ............................................. 286

21 §............................................. 286

22 §............................................. 287

20 kap................................................... 287

2 §............................................. 287

5 §............................................. 288

6 §............................................. 289

7 och 8 §§....................................... 290

9 § ............................................. 292

10 §............................................. 292

12 och 13 §§...................................... 293

21 kap................................................... 295

1 §............................................. 295

2 §............................................. 295

3 §............................................. 296

5 §............................................. 296

22 kap................................................... 297

1 och 2 §§....................................... 297

3 § ............................................. 298

4 §............................................. 299

6 §............................................. 300

7 §............................................. 300

8 §............................................. 301

9 §............................................. 302

10 §............................................. 303

11 § ............................................. 303

12 §............................................. 304

14 §............................................. 305

15 §............................................. 306

430 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

16 §............................................. 306

17 §............................................. 306

23 kap................................................... 307

1 §............................................. 307

2 §............................................. 307

3 §............................................. 308

4 §............................................. 308

8 §............................................. 308

Lagrådets utlåtande den 20 februari 1970

Inledning .................................................. 309

1 kap................................................... 311

7 §............................................. 313

2 kap................................................... 313

1 §............................................. 313

4 § ............................................. 315

5 §............................................. 315

4 kap................................................... 315

1 §............................................. 315

6 kap................................................... 316

11 §............................................. 317

12 §............................................. 318

15 §............................................. 318

17—19 §§ ........................................ 320

7 kap................................................... 321

1 §............................................. 324

5 § ............................................. 324

7 och 8 §§........................................ 325

10—20 §§ ........................................ 326

24 §............................................. 328

26 §............................................. 328

28 §............................................. 329

29 §............................................. 331

8—11 kap. Inledning .................................... 331

8 kap................................................... 335

1 §............................................. 335

2 §............................................. 336

3 §............................................. 336

4 §............................................. 337

5 §............................................. 338

6 §............................................. 338

7 § ................................... 338

8 §............................................. 338

9 §............................................. 339

12 §............................................. 339

13 §............................................. 339

15 §............................................. 339

16 §............................................. 339

17 §............................................. 340

18 §............................................. 340

19 §............................................. 342

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 431

20 §............................................. 347

22 §............................................. 347

23 §............................................. 348

25 §............................................. 349

26 §............................................. 349

29 §............................................. 349

32 §............................................. 350

33 §............................................. 352

34 § ............................................. 352

9 kap................................................... 353

1 §............................................. 353

2 §............................................. 354

3 §............................................. 357

5 §............................................. 357

7 och 8 §§....................................... 358

9 §............................................. 358

14 §............................................. 360

15 §............................................. 367

16 och 17 §§...................................... 368

18 §............................................. 368

19 § ............................................. 372

20 §............................................. 373

21 §............................................. 373

23 §............................................. 373

24 §............................................. 375

25 §............................................. 375

26 §............................................. 375

28 §............................................. 376

29 §............................................. 376

30 §............................................. 376

33 §............................................. 377

10 kap................................................... 377

2 och 3 §§........................................ 378

4 och 5 §§....................................... 378

7 §............................................. 378

11 kap................................................... 379

12 kap................................................... 379

2 §............................................. 380

7 §............................................. 380

8 §............................................. 380

20 §............................................. 380

29 §............................................. 380

31 §............................................. 381

32—38 §§ ........................................ 381

42 §............................................. 382

45—47 §§ ........................................ 382

48 §............................................. 382

52 och 56 §§...................................... 383

67 §............................................. 383

71 §............................................. 383

72 §.................................... 383

73 §............................................. 383

432

Del A

Ilungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

13 kap................................................... 383

6 §............................................. 383

10 och 11 §§...................................... 384

15 §............................................. 384

14 kap................................................... 384

1 §............................................. 384

4 § ............................................. 385

15 kap. (Samfällighetsrätt) ................................ 385

17 kap................................................... 385

18 kap................................................... 386

1 §............................................. 386

19 kap................................................... 386

21 §............................................. 386

21 kap................................................... 388

4 §............................................. 388

22 kap................................................... 388

5 §............................................. 388

23 kap................................................... 389

2 § ............................................. 389

Utdrag av protokollet över justitieärenden den 20 mars 1970
Inledning ..........................................

1 kap...........................................

4 §.....................................

6 §.....................................

2 kap...........................................

1 §.....................................

4 §.....................................

5 §.....................................

3 kap...........................................

2 och 3 §§................................

6 § .....................................

4 kap...........................................

1 §.....................................

7 §.....................................

9 §.....................................

10 § .....................................

19 och 20 §§..............................

5 kap...........................................

2 §.....................................

5 §.....................................

6 kap...........................................

1 och 2 §§................................

3 § .....................................

10 §.....................................

17 § .....................................

7 kap...........................................

1 §.....................................

5 §.....................................

10—16 §§ ................................

17—19 §§ ................................

24 §.....................................

390

393

393

393

393

393

394
394
394

394

395

395

396

397
397

397

398
398
398
398

398

399

399

400

400

401
401
401
401
403
403

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 433

28 § ............................................. 403

8 kap................................................... 403

4 §............................................. 404

8 §............................................. 405

9 och 13 §§...................................... 405

18 §............................................. 405

19 §............................................. 405

22 § ............................................. 405

23 §............................................. 405

25 §............................................. 405

32 §............................................. 405

33 §............................................. 406

9 kap................................................... 406

1 § ............................................. 406

2 §............................................. 406

9 §............................................. 406

14 §............................................. 407

18 §............................................. 407

20 §............................................. 408

23 §............................................. 408

25 §............................................. 408

29 §............................................. 408

12 kap................................................... 408

8 §............................................. 408

20 § ............................................. 408

29 §............................................. 408

48 §............................................. 409

72 §............................................. 409

13 kap................................................... 409

24 §............................................. 409

14 kap................................................... 409

1 8............................................. 410

4 §............................................. 411

16 § ............................................. 411

15 kap................................................... 411

17 kap................................................... 411

3 och 4 §§........................................ 411

1—5 §§......................................... 411

7 §............................................. 411

10 § ............................................. 412

19 kap................................................... 412

2 §............................................. 412

19 §............................................. 412

21 §............................................. 412

20 kap................................................... 412

5 §............................................. 412

6 §............................................. 412

7 och 8 §§........................................ 413

10 §............................................. 413

21 kap................................................... 413

2 § ............................................. 413

5 §............................................. 414

434 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

22 kap................................................... 414

12 och 15 §§...................................... 414

7—11 och 14 §§.................................. 415

1 § ............................................. 415

5 §............................................. 416

8 §............................................. 417

11 §............................................. 417

23 kap................................................... 417

2 §............................................. 417

översikt över propositionens motsvarigheter dels i de remitterade förslagen
dels i gällande rätt...................................... 419

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

435

Del B 1

Remiss till lagrådet den 11 februari 1966

I. Inledning .................................................. 1

II. Historik ................................................... 2

III. Kortfattad redogörelse för lagberedningens förslag åren 1947 och
1960 och jordabalksutredningens förslag samt remissbehandlingen

av förslagen................................................ 7

IV. Departementsförslagets huvudsakliga innehåll.................. 13

Ämnesområdet m. m....................................... 13

Utmönstrandet av vissa rättsinstitut m. m.................... 21

Förköpsrätt............................................ 22

Återköpsrätt ........................................... 24

Ränterätt och födoråd................................... 25

Vattenfallsrätt ......................................... 28

Rätt till andel i samfällt strömfall........................ 30

Rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet.......... 33

Rätt till vederlag........................................ 36

Översikt av innehållet i de särskilda kapitlen............... 39

V. Motivering till de särskilda kapitlen........................... 66

1 kap. Fastighet och dess gränser.......................... 66

1 § .............................................. 71

2 § .............................................. 77

3 § .............................................. 78

4 § .............................................. 80

5 § .............................................. 83

6 § .............................................. 88

7 § .............................................. 90

2 kap. Tillbehör till fastighet .............................. 95

3 kap. Rättsförhållanden mellan grannar.................... 98

1 § .............................................. 99

2 § .............................................. 102

3 och 4 §§ ........................................ 104

5 § .............................................. 116

6 § .............................................. 117

7 § .............................................. 117

4 kap. Köp, byte och gåva................................. 122

Allmänna synpunkter.............................. 122

Inledande synpunkter på formkravet vid fastighetsköp 122

Kravet på parternas underskrifter.................. 124

Vittneskravet ................................... 128

Formkravet beträffande köpevillkor................ 142

Formkravet vid bruket av dubbla köpehandlingar .... 145
Specialmotivering.................................. 149

436 Del A Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Köpets form och villkor vid köp.....................149

1 § ..........................................149

2 § ..........................................151

3 § ..........................................152

4 § ..........................................153

5 § ..........................................159

6 § ..........................................160

Köp av del av fastighet.............................162

7 § ..........................................162

8 § ..........................................171

9 § ..........................................178

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser ... 182

10 §...........................................187

11 §...........................................190

12 §...........................................191

13 §...........................................192

14 §......................................... 193

15 §...........................................195

16 §...........................................196

17 §.......................................... 201

18 §.......................................... 203

19 och 20 §§ .................................. 206

21 §.......................................... 214

22 §.......................................... 215

23 §.......................................... 220

24 §.......................................... 220

25 §.......................................... 221

26 §.......................................... 222

27 §.......................................... 224

28 §.......................................... 225

Byte............................................ 228

29 §.......................................... 228

Gåva ........................................... 229

30 §.......................................... 229

31 §.......................................... 232

32 §.......................................... 232

5 kap. Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klan der

.............................................. 235

1 § .............................................. 235

2 § .............................................. 237

3 § .............................................. 239

4 § .............................................. 240

5 § .............................................. 241

6 § .............................................. 242

7 § .............................................. 242

6 kap. Panträtt .......................................... 244

Allmänna synpunkter .............................. 244

Inledning....................................... 244

Grunddragen i fastighetspanträttens uppbyggnad .... 245

Panträttens närmare innehåll, särskilt med avseende
på borgenärens rätt till ränta, samt ägarhypoteket . . 246

Formen för inteckningshandlingens utfärdande...... 280

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del A 437

Panträttsbegreppet............................... 289

Vissa ytterligare frågor i anslutning till innehållet i

6 kap......................................... 290

Gemensam inteckning............................ 294

Specialmotivering.................................. 297

Inledande bestämmelser.......................... 297

1 §.......................................... 297

2 §.......................................... 305

Panträttens innebörd ............................ 307

3 §.......................................... 307

4 §.......................................... 310

5 §.......................................... 312

6 §.......................................... 312

Vissa fall när upplåtelse av panträtt är utan verkan .. 314

7 §.......................................... 314

8 §.......................................... 317

Ägarhypotekets innebörd......................... 319

9 §......................................... • 319

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet
........................................ 321

10 §.......................................... 321

11 §.......................................... 327

12 §.......................................... 333

13 §.......................................... 334

14 §.......................................... 335

15 §.......................................... 340

16 §.................................. 340

Särskilda bestämmelser om gemensam inteckning .... 342

17 §.......................................... 342

18 §.......................................... 344

19 §................................... 345

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och

samfällighetsrätt ................................ 349

Bestämmelsernas tillämpningsområde................ 355

1 §............................................ 355

2 §............................................ 357

3 §............................................ 361

4 §............................................ 361

Upplåtelsetiden.................................... 362

5 §............................................ 362

6 §............................................ 367

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar
och tillägg................................ 368

7 och 8 §§...................................... 368

Förbud mot andelsupplåtelser....................... 374

9 §............................................ 374

Rätt till inskrivning................................ 377

10 §............................................ 377

Rättighetens bestånd vid överlåtelse av fastigheten .... 380

11 §............................................ 380

12 § ........................................... 382

13 § ........................................... 383

438

Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

14 § ...........................................

15 § ...........................................

16 § ........^...................................

Rätt till skadestånd och annan ersättning samt rättighetens
upphörande i vissa fall ....................

17 § ...........................................

18 § ...........................................

19 § ...........................................

20 § ...........................................

21 och 22 §§ ....................................

23 § ...........................................

24 § ...........................................

25 § ...........................................

Verkan av fastighetens delning......................

26 § ...........................................

Skyldighet att tillhandahålla skriftligt avtal ..........

27 § ...........................................

13 kap. Tomträtt....................................

1 § ...........................................

2 §...........................................

3~4 §§ .......................................

5—6 §§ .......................................

7—9 §§ .......................................

10—12 §§ ......................................

13—21 §§ ......................................

22—23 §§ ......................................

24—26 §§ ......................................

16 kap. Hävd till fast egendom............................

1 § ...........................................

2 § .........................................

17 kap. Företräde på grund av inskrivning....................

Företräde för förvärv på grund av överlåtelse av fast
egendom eller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt framför annat sådant förvärv

1 § ...........................................

2 § ...........................................

3 § ...........................................

4 § ...........................................

5 § ...........................................

Företräde på grund av inteckning....................

7 § ...........................................

Övriga bestämmelser...............................

8 § ...........................................

9 § ...........................................

10 § ...........................................

11 § ...........................................

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen

av inskrivning i vissa andra fall ..................

1 § ...........................................

2 § ...........................................

3 § ...........................................

385

386

387

i

388
388
391
394
396
396

398

399
401
401
401
405

405

406

408

409

410

411

412

413
416

418

419

421

422

427

428

433

434

435

436
444
446
449
449

451

452
452

452

453
456

458

460

466

468

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 439

4 § ........................................... 469

5 § ........................................... 471

6 § ........................................... 472

7 § ........................................... 473

8 § ........................................... 473

9 och 10 §§ ................................... 475

19 kap. Allmänna bestämmelser om inskrivning.............. 478

Allmänna synpunkter.............................. 478

Inledning....................................... 478

Historik m. m................................... 478

Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag 484

Remissyttrandena m. m........................... 485

Departementschefen ............................. 491

Specialmotivering.................................. 496

1 § ........................................... 496

2 § ........................................... 499

3 § ........................................... 502

4 § ........................................... 503

5 § ........................................... 504

6 § ........................................... 506

7 § ........................................... 507

8 § ........................................... 508

9 § ........................................... 508

10 § ........................................... 514

11 § ........................................... 519

12 § ........................................... 529

13 § ........................................... 531

14 § ........................................... 533

15 § ........................................... 536

16 § ........................................... 537

17 § ........................................... 538

18 § ........................................... 544

19 § ........................................... 545

20 § ........................................... 548

21 § ........................................... 551

22 § ........................................... 553

23 § ........................................... 554

Del B 2

Remiss till lagrådet den 11 februari 1966 (forts.)

20 kap. Lagfart........................................... 555

1 § ........................................... 556

2 § ........................................... 560

3 § ........................................... 566

4 § ........................................... 570

5 § .......................................... 572

6 § .......................................... 574

7 § .......................................... 578

440

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

8 § ........................................... 586

9 § ........................................... 586

10—13 §§ ...................................... 587

14 § ........................................... 599

21 kap. Inskrivning av tomträtt ............................ 600

Inskrivning av upplåtelse m. m....................... 600

1 § ........................................... 600

2 § ........................................... 602

3 § ........................................... 604

4 § ........................................... 605

5 § ........................................... 605

6 § ........................................... 607

Inskrivning av tomträttens övergång till ny innehavare .. 608

7 § ........................................... 608

22 kap. Inteckning ........................................ 610

Inteckning i fast egendom .......................... 614

1 § ........................................... 614

2 § ........................................... 615

3 § ........................................... 635

4 § ........................................... 639

5 § ........................................... 642

6 § ........................................... 643

7 § ........................................... 646

8 § ........................................... 647

9 § ........................................... 651

10 § ........................................... 655

11 § ........................................... 657

12 § ........................................... 663

13 § ........................................... 670

14 § ........................................... 673

15 § ........................................... 674

16 § ........................................... 674

Inteckning i tomträtt .............................. 675

17 § ........................................... 675

23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av

servitut och samfällighetsrätt..................... 677

Inskrivning i fast egendom......................... 677

1 § ........................................... 677

2 § ........................................... 678

3 § ........................................... 681

4 § ........................................... 682

5 § ........................................... 682

6 § ........................................... 683

7 § ........................................... 683

Inskrivning i tomträtt.............................. 684

8 § ........................................... 684

VI. Hemställan ................................................ 684

Remiss till lagrådet den 20 januari 1967

I. Inledning................................................. 685

II. Motivering till 14 och 15 kap. i förslaget till ny jordabalk...... 687

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del A

441

14 kap. Servitut........................................... 687

Allmänna synpunkter .................................... 687

Inledning............................................. 687

Några huvuddrag i utvecklingen av servitutsbegreppet i svensk

lagstiftning ......................................... 688

Grunddragen i gällande rätt............................. 690

Huvudprinciperna i lagberedningens förslag .............. 695

Jordabalksutredningens förslag.......................... 700

Regleringen av vissa servitutsfrågor i fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning (SOU 1963:

68) ................................................ 700

Remissyttrandena över lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag...................................... 706

Remissyttrandena över fastighetsbildningskommitténs förslag 711

Departementschefen.................................... 714

Specialmotivering........................................ 728

1 §................................................ 728

2 §................................................ 733

3—4 §§............................................ 734

5 §................................................ 735

6—8 §§............................................ 736

9—11 §§ .......................................... 737

12—13 §§ .......................................... 739

14 §................................................ 740

15 §................................................ 741

16 §................................................ 742

15 kap. Samfällighetsrätt .................................. 743

Allmänna synpunkter.................................... 743

Specialmotivering....................................... 759

III. Hemställan .............................................. 779

Remiss till lagrådet den 19 september 1969

I. Inledning .................................................. 781

II. Allmän motivering rörande jordbruksarrende ...................... 783

1. Huvuddragen i gällande rätt................................ 783

2. Tidigare reformförslag .................................... 787

3. Utvecklingen beträffande jordbruksarrende.................... 789

4. Sammanfattning av utredningens förslag...................... 791

5. Huvudgrunderna för en arrendereform........................ 794

Utredningen .......................................... 794

Remissyttrandena........................... 797

6. Besittningsskydd ........................................ 800

Behovet av besittningsskydd.............................. 800

Gällande rätt........................................ 800

Utredningen ........................................ 801

Reservanterna ...................................... 803

Remissyttrandena .................................... 804

Begränsning av besittningsskyddet .............. 808

Gällande rätt........................................ 808

Utredningen ........................................ 808

Remissyttrandena.................................... 810

442

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Omprövning av arrendevillkoren .......................... 811

Gällande rätt........................................ 811

Utredningen ........................................ 811

Remissyttrandena.................................... 812

Flyttningsersättning .................................... 813

Gällande rätt........................................ 813

Utredningen ........................................ 813

Remissyttrandena .................................... 814

Förköpsrätt............................................ 816

Gällande rätt........................................ 816

Utredningen ........................................ 816

Remissyttrandena.................................... 817

Kommunala arrendeupplåtelser............................ 817

Gällande rätt........................................ 817

Utredningen ........................................ 818

Remissyttrandena.................................... 819

7. Index vid arrendeförhållanden .............................. 820

Inledning.............................................. 820

Utredningen .......................................... 821

Remissyttrandena...................................... 823

8. Arrendegaranti .......................................... 825

Inledning.............................................. 825

Utredningen .......................................... 826

Remissyttrandena...................................... 827

9. Arrendeställets skick, underhåll och byggnadsskyldighet ........ 828

Gällande rätt.......................................... 828

Utredningen .......................................... 829

Remissyttrandena...................................... 833

10. Fristående förbättringsarbeten.............................. 836

Gällande rätt.......................................... 836

Utredningen .......................................... 837

Remissyttrandena...................................... 838

11. Avräkning och syn........................................ 839

Gällande rätt.......................................... 839

Utredningen .......................................... 839

Remissyttrandena...................................... 841

12. Formerna för prövning av tvister och dispensärenden............ 843

Gällande rätt.......................................... 843

Utredningen .......................................... 843

Remissyttrandena...................................... 846

13. Den publika arrendelagstiftningens inordnande under den allmänna

lagen .................................................. 847

Inledning.............................................. 847

Utredningen .......................................... 849

Remissyttrandena...................................... 852

14. övergångsbestämmelser.................................... 853

Utredningen .......................................... 853

Remissyttrandena...................................... 854

15. Departementschefen ...................................... 855

Huvudgrunderna för en arrendereform...................... 855

Besittningsskydd ...................................... 856

Behovet av besittningsskydd............................ 856

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del A 443

Begränsning av besittningsskyddet ...................... 861

Omprövning av arrendevillkoren ........................ 865

Flyttningsersättning.................................. 868

Förköpsrätt.......................................... 871

Kommunala arrendeupplåtelser ........................ 871

Index vid arrendeförhållanden............................ 873

Arrendegaranti ........................................ 874

Arrendeställets skick, underhåll och byggnadsskyldighet ...... 875

Fristående förbättringsarbeten............................ 879

Avräkning och syn...................................... 880

Formerna för prövning av tvister och dispensärenden ........ 881

Den publika arrendelagstiftningens inordnande under den

allmänna lagen ........................................ 888

Övergångsbestämmelser.................................. 889

Sammanfattning........................................ 890

III. Motivering i övrigt till förslaget.................................. 893

2 kap. Tillbehör till fastighet ................................ 893

1 § ................................................ 893

4 §................................................ 893

5 § ................................................ 909

6 §................................................ 909

4 kap. Köp, byte och gåva .................................. 909

I §................................................ 909

6 kap. Panträtt............................................ 910

II § .............................................. 910

12 § 914

13 och 14 §§ ........................................ 915

15 § .............................................. 915

17 § .............................................. 915

19 § 915

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut,

samfällighetsrätt och rätt till elektrisk kraft .............. 916

1 § 916

4 § 916

5 § 916

6 § .............................................. 916

7 och 8 §§.......................................... 918

9 § 921

10 § 921

11 § 921

12 och 13 §§ ........................................ 921

14 § 921

16 § 922

17—19 §§ .......................................... 922

21—23 §§ .......................................... 922

24 § .............................................. 923

Verkan av ändring i fastighetsindelningen ...................... 923

26—29 §§ .......................................... 923

8 kap. Allmänna bestämmelser om arrende...................... 932

Inledande bestämmelser .................................... 935

1 § 935

2 § 935

444 Del A Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Arrendeavtals ingående...................................... 936

3 § .............................................. 936

Arrendetid och uppsägning .................................. 937

4 § 937

5 § 938

6 § 941

7 § .............................................. 942

8 § 943

Hinder i arrenderätten...................................... 944

9 § 944

10 § .............................................. 945

11 § 946

Betalning av arrendeavgift .................................. 947

12 § 947

Besiktning m. m........................................... 947

13 § 947

Pant eller borgen .......................................... 948

14 § 948

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs .......... 948

15 § .............................................. 948

16 § 949

17 § 949

18 § 950

Överlåtelse av arrenderätten ................................ 951

19 § .............................................. 951

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt .................... 954

20 § 954

Arrendatorns rätt att bortföra honom tillhörig egendom .......... 957

21 och 22 §§ ........................................ 957

Arrenderättens förverkande.................................. 959

23 § 959

24 och 25 §§ ........................................ 962

Särskilda bestämmelser...................................... 964

26 § 964

27 § .............................................. 964

28 § 965

29 § 966

Förfarandet i arrendetvister.................................. 966

30 § 967

31 § 967

32 § 968

33 § .............................................. 968

34 § 968

9 kap. Jordbruksarrende.................................... 969

Inledande bestämmelse...................................... 972

1 § 972

Arrendetid och uppsägning .................................. 972

2 § 972

3 § 973

4 § 977

5 § 978

6 § 979

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del A

445

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m. m.................... 979

7 § 980

8 § 981

9 § 982

10 § ............................................. 983

11 § 984

12 § 985

13 § 985

14 § 985

15—28 §§ ......................................... 987

Arrendeställets skick....................................... 987

15 § 987

16 § 989

17 § 989

18 § 990

19 § 991

20 § 992

21 § 993

22 § 993

Avräkning och syn ....................................... 994

23 § 994

24 § 995

25 § 998

26 och 27 §§ ....................................... 999

28 § ............................................. 1002

Betalning av arrendeavgift ................................. 1006

29 § 1006

Arrendatorns konkurs ..................................... 1007

30 § 1007

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället 1007

31 § 1007

32 § 1007

33 § 1007

34 § 1008

35 § 1008

Arbetsavtal i samband med arrende ......................... 1009

36 § 1010

37 § 1011

38 § 1011

39 § 1012

10 kap. Bostadsarrende..................................... 1012

1 § 1014

2 § 1014

3 § 1014

4 och 5 §§......................................... 1014

6 § 1014

7 § 1015

11 kap. Anläggningsarrende ................................. 1015

1—6 §§........................................... 1015

7 § 1016

12 kap. Hyra ............................................. 1016

1 § ............................................. 1016

446

Del A

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2—4 §§........................................... 1017

5 § ............................................. 1017

6 § ............................................. 1017

7 § ............................................. 1018

8 § ............................................. 1018

9—17 §§ ......................................... 1018

18 § ............................................. 1018

19 § ............................................. 1018

20 § ............................................. 1018

21—28 §§ ......................................... 1018

29 § ............................................. 1018

30 § ............................................. 1019

31 § ............................................. 1019

32 och 33 §§ ....................................... 1019

34—41 §§ ......................................... 1019

42 och 43 §§ ....................................... 1019

44—71 §§ ......................................... 1019

72 § ............................................. 1020

73 och 74 §§ ....................................... 1020

13 kap. Tomträtt........................................... 1020

1 §............................................... 1020

3 § ............................................. 1020

26 § ............................................. 1020

14 kap. Servitut ........................................... 1020

4 § ............................................. 1021

12 § ............................................. 1021

13 § ............................................. 1021

14 och 15 §§ ....................................... 1021

15 kap. Samfällighetsrätt..................................... 1021

5 § ............................................. 1021

10 § ............................................. 1022

17 kap. Företräde på grund av inskrivning ..................... 1022

2 § ............................................. 1023

3 § 1023

4 § 1023

5, 6 och 10 §§..................................... 1023

18 kap. Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av in -

skrivning i vissa andra fall ........................... 1024

1 §............................................... 1024

8 § 1024

10 § 1024

19 kap. Allmänna bestämmelser om inskrivning................... 1024

2 §............................................... 1024

21 § 1024

20 kap. Lagfart............................................. 1025

7 §............................................... 1025

22 kap. Inteckning ......................................... 1025

3 §............................................... 1025

5 § 1025

11 §.............................................. 1026

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del A 447

23 kap. Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut,
samfällighetsrätt och rätt till elektrisk kraft........ 1026

1 § .............................................. 1026

2§ .............................................. 1026

IV. Hemställan ................................................ 1026

Bihang

1. Lagberedningens förslag till jordabalk år 1960 .................. 1027

2. Jordabalksutredningens förslag................................ 1091

3. Arrendelagsutredningens förslag .............................. 1104

KUNGL. BOKTR. STHLM 1970

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

1

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
11 februari 1966.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lindström, Lange, Kling, Edenman, Johansson,
Hermansson, Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist,
Gustafsson.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om en ng jordabalk
och anför.

I. Inledning

Arbetet på att skapa en ny jordabalk som ersättning för jordabalken i
1734 års lag (JB) och de lagar eller andra författningar, som så småningom
kommit att träda i stället för stora delar av denna balk, har med vissa avbrott
pågått ända sedan början av 1800-talet. Åtskilliga av de förslag som framlagts
under tidernas lopp har genomförts i form av fristående lagar men
en systematiskt uppbyggd balk saknas alltjämt. Ett steg på vägen mot en
ny balk togs år 1947, när lagberedningen avgav ett betänkande med förslag
till sju kapitel i en ny jordabalk (SOU 1947: 38).1 Ytterligare ett steg togs
år 1960 genom ett av lagberedningen avlämnat betänkande som innehöll

ett fullt utarbetat förslag till ny jordabalk in. m. (SOU 1960:24_26).2

Detta betänkande remissbehandlades, varvid viss kritik mot förslaget framkom.
Särskilt gällde detta beredningens förslag i fråga om panträtten. Mot
bakgrund av denna kritik upptogs frågan om det fortsatta arbetet på en ny
jordabalk till prövning av Kungl. Maj :t den 8 december 1961. Därvid tillkallades
en särskild utredningsman med uppgift att i vissa delar överarbeta
lagberedningens förslag. Utredningsmannen2 avgav i oktober 1963 betänkande
med reviderat förslag till jordabalk m. m. (SOU 1963:55). Även
detta betänkande har remissbehandlats.

Sedan de avgivna förslagen och däröver inhämtade yttranden nu har

Herved^TrolIe ^ undertecknat av Östen Undén, Einar Anderberg, Herman Zetterberg och

2 Natanael Gärde, Bertil Alexanderson, Arne Brunnberg och Peter Westerlind

3 Peter Westerlind.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

2 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

beretts inom justitiedepartementet anhåller jag att få ta upp frågan om en
ny jordabalk. Jag vill därvid erinra om att en av de frågor som lagberedningen
behandlat i sitt förslag brutits ut till särskild handläggning. Jag syftar
här på frågan om vad som är fast egendom och tillbehör därtill. Kungl.
Maj :t har genom proposition den 14 januari 1966 (irr 24) föreslagit riksdagen
att anta ett vid propositionen fogat förslag till lag om vad som är
fast egendom. Jag kommer senare att ange varför denna fråga brutits ut uisitt
samband med jordabalken.

Det förslag till jordabalk som jag nu vill föreslå att lagrådet hörs över
är inte fullständigt. Sålunda utelämnas 8—11 kap. och 12 kap., vilka avses
innehålla regler om arrende resp. hyra, samt 14 kap., som avses behandla
servitut, och 15 kap., som avses innehålla regler om en ny typ av begränsad
sakrätt, kallad samfällighetsrätt. Till skälen för att dessa kapitel utelämnats
återkommer jag. Förslaget innehåller inte heller några bestämmelser,
som reglerar övergången till den nya jordbalken, och ej heller annan följdlagstiftning.
Min avsikt är att senare framlägga förslag i dessa delar.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till jordabalk vilket
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga i1.

II. Historik

Jordabalken i 1734 års lag upptog 18 kapitel. Av dessa kapitel är endast
ett fåtal formellt helt upphävda men beträffande flertalet är det bara enstaka
paragrafer som fortfarande äger tillämpning. Vissa av kapitlen behandlar
ämnen som alltjämt har aktualitet. Detta gäller det första som
innehåller vissa allmänna bestämmelser om laga fång, det tjärde som upptar
bestämmelser om lagfart m. m., det nionde som ger regler om pantsättning
av jord, det elfte som reglerar klander och hemul och det tolfte som behandlar
gränsfrågor. Även femtonde kapitlet om hävd och de närmast följande
två kapitlen om landbolega och hushyra i stad behandlar företeelser,
vilka alltjämt faller inom ämnesområdet för en jordabalk. Andra kapitel
har för länge sedan spelat ut sin roll. Så är fallet med andra och tredje kapitlen,
som avhandlade begreppet arvejord och möjligheterna att byta sådan
jord mot annan jord. Detsamma gäller om de kapitel — femte, sjätte
och sjunde — i vilka den legala lösningsrätten reglerades liksom adertonde
kapitlet, som upptog vissa bestämmelser om den »som jord, hus, skog, vatten
eller vattenverk av annan med våld tager». Några kapitel behandlade
frågor, vilka numera ej kan sägas naturligt falla inom ramen för en jordabalk.
Så var fallet med det åttonde som innehöll vissa föreskrifter rörande
gåva, främst angående möjligheten att ge bort jord av olika slag, och det
tionde som gav regler om fullmakt. Trettonde kapitlet slutligen behandlade

1 Bilagan intagen i del A.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 3

frågor om rågångar samt fjortonde kapitlet ägotvister och laga syn i samband
därmed.

Vissa ändringar i 1734 års lag genomfördes redan under 1700-talet och
vid 1800-talets början hade rättsutvecklingen på jordrättens område förändrat
läget så att tiden ansågs mogen att skapa en ny jordabalk. Uppdraget
att utarbeta en sådan gavs åt lagkommittén, som emellertid hade mera
vittgående uppgifter än att utarbeta en ny jordabalk. Kommittén publicerade
år 1818 ett förslag till bl. a. en ny jordabalk. År 1826 framlade kommittén
ett fullständigt förslag till allmän civillag.

Lagkommitténs förslag till jordabalk ledde ej till någon lagstiftning men
lades till grund för de fortsatta strävandena att skapa en ersättning för
1734 års jordabalk. Ett nytt förslag till jordabalk framlades år 1847 av den
s. k. äldre lagberedningen, som samtidigt framlade förslag också till giftermåls-,
ärvda- och byggningabalk. Ej heller detta förslag till ny jordabalk
genomfördes men lagberedningens förslag ledde likväl till betydelsefulla reformer.
Särskilt kan nämnas att bördsrätten avskaffades genom förordningar
den 21 december 1857 och den 22 december 1863. Denna reform innebar
att sjätte kapitlet i jordabalken i 1734 års lag helt upphävdes. Även vissa
andra kapitel berördes. År 1857 upphävdes också åttonde kapitlet, nämligen
genom förordningen den 21 december 1857 angående vad i testamente givas
må, så ock om gåva av fast egendom. Denna förordning är — åtminstone
delvis -— ännu formellt gällande.

Från omkring år 1870 inriktades lagstiftningsarbetet på reformer i etapper.
Till en början bedrevs arbetet inom den s. k. lagbyrån. Bland de mera
betydande lagförslag som framlades av lagbyrån bör här nämnas förslagen
till ny lagstiftning på inslcrivningsväsendets område. Dessa förslag kom att
ligga till grund för 1875 års lagstiftning om lagfart och inteckning. Genom
denna lagstiftning upphävdes större delen av fjärde och nionde kapitlen i
jordabalken. Införselpanträtten — som reglerades i nionde kapitlet — hade
visserligen kommit ur bruk redan tidigare men formellt avskaffades den
inte förrän genom 1875 års inteckningsförordning.

Lagbyrån ersattes år 1874 av nya lagberedningen. Dess arbete kom att
främst omfatta andra ämnesområden än dem som föll inom jordabalkens
ram. På grundval av ett förslag från beredningen tillkom emellertid 1881
års lagstiftning om tjugoårig hävd samt 1895 års lag angående vad till fast

egendom är att hänföra. Nya lagberedningen upplöstes vid årsskiftet 1894_

1895 och ersattes av en lagbyrå.

Frågan om en revision i större sammanhang av civillagstiftningens huvuddelar
togs upp på nytt år 1902. Därvid inrättades åter en lagberedning.
Denna skulle enligt sin instruktion närmast ägna sig åt jordabalken. Under
åren 1903—1909 var beredningen upptagen av detta arbete och avlämnade
i olika omgångar förslag till särskilda delar av en ny jordabalk samt till sist
ett förslag till en helt ny balk. Beredningens först framlagda förslag ledde

4 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

till de år 1907 utfärdade lagarna om nyttjanderätt till fast egendom och om
servitut. Samtidigt infördes tomträtten i svensk rätt. Genom nyttj ander ättslagen
upphävdes sextonde kapitlet och delar av sjuttonde kapitlet i den
gamla jordabalken, såvitt dessa kapitel rörde nyttjanderätt som avses i
1907 års lag. Samtidigt upphävdes återstoden av sjuttonde kapitlet genom
ändringar i handelsbalkens bestämmelser om förmånsrätt.

Med hänsyn till den stora betydelse som 1909 års jordabalksförslag haft
för de åren 1947 och 1960 framlagda förslagen är det på sin plats att här
lämna en något utförligare redogörelse för innehållet i 1909 års förslag.
Innan så sker bör emellertid nämnas att jordabalken givetvis berördes av
de reformer på skifteslagstiftningens område som alltifrån början av 1800-talet i grunden omdanade fastighetsförhållandena i landet. Genom tillkomsten
av 1926 års lag om delning av jord å landet upphävdes vissa bestämmelser
i tolfte kapitlet och hela trettonde kapitlet i 1734 års jordabalk. Vidare
är att nämna att fjortonde kapitlet upphävdes genom lagen om införande
av nya rättegångsbalken.

Det fullständiga förslag till en ny jordabalk, som lagberedningen avlämnade
år 1909, innehöll 18 kapitel. De olika kapitlen behandlade begreppet
fast egendom (1 kap.), ägogränser (2 kap.), rättsförhållandet mellan grannar
(3 kap.), köp och byte (4 kap.), gåva (5 kap.), förköpsrätt och annan
lösningsrätt (6 kap.), klander (7 kap.), allmänna bestämmelser om nyttjanderätt
(8 kap.), arrende (9 kap.), hyra (10 kap.), tomträtt (11 kap.), servitut
(12 kap.), rätt till undantag (13 kap.), allmänna bestämmelser om inskrivning
(14 kap.), lagfart (15 kap.), inteckning (16 kap.), inskrivning av nyttjanderätt
samt rätt till servitut, undantag, ränta eller avgäld ävensom inskrivning
av förköpsrätt (17 kap.) och inskrivning av tomträtt och av fång
till sådan rätt samt inteckning i tomträtt (18 kap.). Beträffande flertalet
kapitel gäller att lagberedningen i samband med sina förslag i motsvarande
delar lämnat en utförligare redogörelse i 1947 års och 1960 års betänlcanden.
I detta sammanhang kan följande anmärkas om innehållet i de skilda
kapitlen.

Kapitlet om fast egendom innehöll regler, vilka utan några egentliga
ändringar motsvarade innehållet i 1895 års lag angående vad till fast egendom
är att hänföra. — Beträffande 2 kap. är att märka att förslaget stod
kvar på den ståndpunkten att kartan borde äga vitsord framför utmärkningen
på marken. —- Reglerna om rättsförhållandet mellan grannar omfattade
i stort sett samma område som sedermera togs upp i motsvarande
kapitel i 1947 års förslag. Även i övrigt företer kapitlen stora likheter. —
Kapitlet om köp och byte innehöll flera stora nyheter. Kravet på skriftlig
form behölls men något vittneskrav uppställdes inte. I lagfartskapitlet föreskrevs
emellertid att förre ägaren skulle höras över ansökningen om lagfart
såvida köpehandlingen inte var styrkt av vittnen. Villkor som inte var av
betydelse för äganderättens övergång behövde inte tas upp i köpehandling -

Del B 1

5

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

en för att bli giltiga. Kapitlet innehöll också bestämmelser om det obligationsrättsliga
förhållandet mellan säljare och köpare. — De i 6 kap. upptagna
reglerna om förköpsrätt innebar en nykonstruktion för svensk rätt.
Förköpsrätten uppfattades som ett jordpolitiskt rättsinstitut, som i första
hand skulle tjäna det allmännas intressen. —• Kapitlet om klander innehöll
regler, som i allt väsentligt var av samma innehåll som de vilka sedermera
kom att inflyta som 7 kap. i 1947 års förslag av lagberedningen. — Beträffande
8—12 kap. innebar 1909 års förslag endast att lagberedningen överflyttade
reglerna i 1907 års lagstiftning om nyttjanderätt och servitut till
balken. — De bestämmelser om undantag som föreslogs i 13 kap. innebar
att avkomsträtten uppdelades i två delar. Den egentliga avkomsträtten eller
födorådet fick benämningen undantag. Rätten till ränta och avgäld av fast
egendom inordnades i den inskrivningsrättsliga delen av balken och behandlades
där i 17 kap.

Om 14—18 kap. — vilka i högre grad än förslaget i övrigt kom att påverka
lagstiftningen före tillkomsten av nästa förslag till jordabalk — behöver
här inte göras mer än ett par anmärkningar angående panträtten.
Först är då värt att framhålla att inteckningsreglerna (16 kap.) inte behandlade
enbart förfarandet utan också innehöll materiella regler, t. ex. om
förhållandet mellan fastighetsägaren och panthavaren. Denna disposition
av författningsmaterialet ansågs mest logisk med hänsyn till att panträtten
kommer till stånd först genom inskrivning. Förslaget innebar att inteckning
skulle kunna ske utan samband med en personlig fordran. Såsom skäl
för en sådan reform åberopades den utveckling som yttrat sig i bruket av
s. k. omslagsreverser. Den rådande ordningen med en personlig fordran
som grundval för inteckning ansågs emellertid böra behållas som ett alternativ,
vilket kunde vara önskvärt vid långivning som inte skedde genom
banker eller andra penninginrättningar. Gemensamma inteckningar var tilllåtna.

Några år efter det att lagberedningen framlagt sitt förslag till en helt ny
jordabalk upptogs frågan om vissa partiella reformer på panträttens område.
Efter ett förslag från beredningen tillkom år 1912 viktiga ändringar
i utsökningslagen (UL) och i inteckningslagstiftningen. Genom dessa ändringar
infördes bl. a. ägarhypotekskonstruktionen i svensk rätt.

Också på ett annat område upptogs frågan om begränsade reformer inom
jordabalkens område. Det gällde förfarandet vid överlåtelse av fast egendom.
Reglerna om formkravet vid fastighetsköp enligt 1909 års förslag väckte
stor uppmärksamhet och från vissa håll kom starkt kritiska uttalanden.
Bl. a. från advokatsamfundet påyrkades att man i stället för att lindra formkravet
borde införa regler som innebar en ytterligare formalisering. Frågan
togs upp av den s. k. jordabalkskommissionen, som år 1921 framlade ett
förslag till lag med vissa bestämmelser i avseende å köp, byte och gåva av
fast egendom. Enligt detta förslag skulle köpet ske skriftligen och avslutas

6 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

inför laga köpevittne, som hade att bestyrka kontrahenternas underskrifter.
Detta vittne skulle föra dagbok över de av honom bestyrkta överlåtelserna
och för kontrollen över lagfartsskyldighetens fullgörande skulle förteckning
över dessa periodvis insändas till åklagaren.

Jordabalkskommissionens förslag remitterades till lagrådet som år 1921
avstyrkte dess framläggande för riksdagen. Som motivering anfördes att det
inte syntes befogat att utbryta frågan om fastighetsöverlåtelsens form ur
jordabalkskomplexet. Lagrådet fann emellertid förslaget gå i rätt riktning.
Det framhölls dock att man ej borde förbise de olägenheter som den föreslagna
ordningen kunde antas komma att medföra för kontrahenterna vid
fastighetsöverlåtelser.

En av de främsta orsakerna till att 1909 års förslag till jordabalk inte genomfördes
i sin helhet var insikten om att en revision av inskrivningsväsendet
var nödvändig och att en sådan förutsatte en registrering av fastigheterna.
Det var framför allt fastighetskreditens utveckling som gjorde det
nödvändigt att kunna skilja mellan de olika äganderättsobjekt till vilka
rättigheterna i fast egendom hänförde sig. I stället för det äldre kameralt
inriktade redovisningssystemet i jordebolcen krävdes en lantmäteriteknisk
registrering. Beträffande jord på landet utfärdades en förordning om jordregister
år 1908. För städernas del kom de grundläggande reglerna om fastighetsregister
att införas i 1917 års lag om fastighetsbildning. Revisionen
av inskrivningsväsendet kom till stånd först år 1932. En redogörelse för
innebörden av denna inskrivningsreform — som i betydande delar ingrep
i de regler som 1909 års jordabalksförslag innehöll — kommer att lämnas
i samband med behandlingen av 19 kap.

Av de ämnen som reglerades i 1909 års förslag till jordabalk är det inte
bara inskrivningsväsendet som berörts av senare lagstiftning. Sålunda har
lagstiftningen om arrende undergått en genomgripande revision år 1943.
Reglerna om hyra fick i väsentliga delar ett nytt innehåll år 1939. Tomträttsinstitutet
reformerades år 1953. Långt tidigare hade man upptagit frågan
om ägogränser till särlagstiftning men först sedan åtskilliga förslag framlagts
tillkom slutligen 1932 års lag om äldre ägogränser. Samtidigt gjordes
vissa ändringar i lagstiftningen om fastighetsbildning.

Utvecklingen efter år 1909 har också medfört att vissa nya rättsinstitut
införts. År 1911 tillkom sålunda vattenfallsrätten och genom en lag år 1920
infördes en möjlighet att erhålla sakrättsligt skydd för rätt till leverans av
elektrisk kraft. En annan nykonstruktion är återköpsrätten som infördes år
1924.

Sedan lagberedningen under en tid av ungefär 25 år sysslat med reformer
inom andra delar av civilrätten — framför allt inom giftermålsbalkens
och ärvdabalkens område — upptogs frågan om en ny jordabalk på nytt
år 1935. Lagberedningen — som vid denna tid i det närmaste hade avslutat
sitt arbete med den nya lagstiftningen om skuldebrev — fick då i uppdrag

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

7

att överarbeta 1909 års förslag. Med hänsyn till den utveckling som ägt rum
sedan detta förslag framlades och till de nya erfarenheter som ansågs kunna
hämtas från modern lagstiftning i främmande länder bedömdes emellertid
lämpligt att vissa specialundersökningar utfördes som ett förberedande
arbete. Dessa undersökningar skulle ske genom en eller högst två av
beredningens ledamöter. I övrigt skulle lagberedningen slutföra arbetet på
en reform av lagstiftningen om aktiebolag.

Frågan om lagberedningens fortsatta verksamhet togs upp på nytt år
1941. Beredningen fick då i uppdrag att slutföra arbetet på en revision
av 1909 års förslag. För arbetet gavs vissa direktiv. Bland de frågor som
särskilt skulle uppmärksammas nämndes motsättningarna mellan köpets
rättsverkningar och normerna för fastighetsbildningen, inskrivningens rättsverkan
och möjligheterna att förenkla reglerna om gemensamma inteckningar.

III. Kortfattad redogörelse för lagberedningens förslag åren 1947 och
1960 och jordabalksutredningens förslag samt
remissbehandlingen av förslagen

Lagberedningens förslag år 1947. Enligt direktiven skulle lagberedningen
överarbeta det förslag till jordabalk som framlagts år 1909. Uppdraget
skulle dock ej innefatta någon omarbetning av arrende- och hyreslagstiftningen.
Huruvida dessa bestämmelser borde upptas i en ny jordabalk
eller sammanföras i en särskild balk om nyttjanderätt till fast egendom
eller meddelas i flera fristående lagar ansågs däremot vara ett spörsmål,
som kunde uppskjutas till framtida övervägande.

Förslaget upptog, som redan framhållits, endast sju kapitel. Dessa borde
enligt beredningens mening utgöra 1—7 kap. i en blivande jordabalk.
I de olika kapitlen behandlades frågorna om fastighet och dess gränser
(1 kap.), tillbehör till fastighet (2 kap.), rättsförhållanden mellan grannar
(3 kap.), köp, byte och gåva (4 kap.), förköpsrätt (5 kap.), återköpsrätt
(6 kap.) och verkan av klander (7 kap.).

Lagberedningen uttalade att publiceringen av förslaget ansetts vara
till fördel för fortsatt bedömande av jordabalksrevisionen genom den möjlighet
till offentlig diskussion som därigenom yppades. Någon remissbehandling
ägde inte rum.

Lagberedningens förslag år 1960. Förslaget till jordabalk upptar i allt 33
kapitel. Dessutom framläggs förslag till promulgationslag (PromL) och till
följ dlagstiftning. I förslaget till jordabalk ingår — såsom 1—-7 kap. — de

8 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1070

kapitel, som behandlades i 1947 års förslag. Kapitlen har dock fått undergå
viss omarbetning.

Nyssnämnda sju kapitel bildar jämte 19 andra kapitel första avdelningen
i den föreslagna nya jordabalken. I denna avdelning upptas regler
om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom. Andra
avdelningen, som innehåller sju kapitel, handlar om inskrivningsväsendet
och är alltså av väsentligen organisatorisk och processuell karaktär. De
kapitel som ingår i första avdelningen behandlar — här bortses från 1—7
kap. — frågor om panträtt (8 kap.), ränterätt (9 kap.), födoråd (10 kap.),
särskild rättighet till fast egendom (11 kap.), arrende (12—15 kap.),
hyra (IG kap.), tomträtt (17 kap.), vattenfallsrätt (18 kap.), servitut
(19 kap.), rätt till andel i samfällt strömfall (20 kap.), rätt till elektrisk
kraft eller annan sådan nyttighet (21 kap.), samfällighetsrätt och samfällighetsavtal
(22 kap.), hävd till fast egendom (23 kap.), företräde i rättsförvärv
på grund av inskrivning (24 kap.), godtrosförvärv på grund av inskrivning
och betydelsen av inskrivning i vissa andra fall (25 kap.) samt registrerad
bruksenhet (26 kap.). Reglerna om arrende och hyra har överflyttats
från nyttjanderättslagen i allt väsentligt oförändrade. Detsamma gäller
— med vissa undantag — bestämmelserna om tomträtt och vattenfallsrätt,
vilka så sent som år 1953 undergick betydande ändringar.

I andra avdelningen upptas regler om inskrivning i allmänhet (27
kap.), lagfart (28 kap.), inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt (29
kap.), inteckning (30 kap.), inskrivning av annan rättighet än tomträtt,
vattenfallsrätt eller panträtt (31 kap.), inskrivning i bruksenhet (32 kap.)
och anteckning i grundbok (33 kap.).

När det gäller balkens ämnesområde framhåller lagberedningen att
de rättsförhållanden som är att hänföra till jordabalken är sådana som
grundar sig på avtal eller andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område. Ämnesområdet omfattar alltså inte familje- eller successionsrättsliga
förvärv rörande fast egendom och ej heller sådana förvärv som
grundar sig på expropriation eller andra dylika tvångsförvärv. En ytterligare
begränsning i ämnesområdet anges vara, att balken inte behandlar
subjekten i rättsförhållanden rörande fast egendom. En följd härav är att
t. ex. samäganderätten inte regleras i balken. Balken upptar ej heller sådana
inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom, som föreskrivits
av hänsyn till vissa allmänna intressen.

I fråga om de båda instituten arrende och hyra anser beredningen att
de tveklöst hör hemma i jordabalken. Det regelsystem angående sakrätternas
struktur och innebörd, -som i allmänhet bör gälla måste omfatta
också dessa former av nyttjanderätt. Även i fråga om tomträtt och vattenfallsrätt
anses uppenbart att den rättsliga regleringen bör ske inom jordabalkens
ram.

Beträffande innebörden av de föreslagna reglerna synes lämpligt att i

Del B 1

9

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ett begränsat hänseende lämna en redogörelse redan i detta sammanhang.
Det gäller här beredningens överväganden rörande gemensamma inteckningar
och förslaget om bildande av s. k. bruksenheter.

Redan i direktiven framhölls att beredningen borde undersöka om de
komplicerade bestämmelserna angående gemensam inteckning utan skada
för fastighetskrediten kunde förenklas. Beredningen delar uppfattningen
att gällande rätts regler om utkrävande av gemensamt inteckningsansvar
är svåröverskådliga och invecklade från tillämpningssynpunkt. Härtill
kommer att det gemensamma ansvaret i vissa situationer leder till ett
resultat som inte är tillfredsställande. Samtidigt konstaterar beredningen
emellertid att det finns intressen som motiverar ett bibehållande av gemensamma
inteckningar. Ägaren av ett fastighetskomplex kan på så sätt
utnyttja det mervärde som komplexet äger från produktionssynpunkt i
förhållande till det sammanlagda värdet av dess särskilda beståndsdelar.
Vid sitt sökande efter en utväg ur det dilemma som alltså föreligger har
beredningen — i stort sett i enlighet med tankegångar som skisserades
redan i 1947 års förslag — stannat för en lösning, som innebär att möjlighet
öppnas att etablera en särskild form av rättslig gemenskap mellan
särskilda fastigheter utan att dessa därigenom förlorar sin karaktär av
självständiga objekt vid fastighetsredovisningen. Verkan av en sådan
gemenskap skulle i flera hänseenden vara densamma som av en sammanläggning.
Framför allt skulle enheten men inte de särskilda fastigheterna
få vara objekt för inteckning. Enheten skulle benämnas registrerad bruksenhet.
Bildandet av en sådan enhet skulle ankomma på inskrivningsdomaren.

Lagberedningens förslag såvitt avser 1, 3, 4, 7, 8, 11, 17, 23—25, 27—31
och 33 kap. torde få fogas som bilaga 21 till protokollet i detta ärende.

Remissbehandlingen av lagberedningens förslag år 1960. Remissbehandlingen
begränsades i två hänseenden, dels så att antalet remissinstanser
var relativt litet, dels på det sätt att flertalet myndigheter eller organisationer
anvisades att i första hand yttra sig i vissa angivna ämnen.

Yttranden avgavs efter remiss av kammarkollegiet (remissen begränsad
att avse de i förslaget till promulgationslag behandlade äldre rättsinstituten),
kommerskollegium och lantbruksstyrelsen (bestämmelserna
om registrerad bruksenhet), lantmäteristyrelsen (närmast 1 kap., 4 kap.

7—9 §§ och 26 kap. samt förslagen till promulgationslag och följdändringar
i de delar, som rörde fastighetsbildningen), statskontoret (frågan i vad
mån ökade kostnader för statsverket kunde väntas av jordabalksreformen),
länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs, Malmöhus och Jämtlands
län (samfällighetsrätten och de av panträttsreformen föranledda änd1
Bilagan intagen i bihang 1, som finns i del B 2.

It Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

10 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ringarna i utsökningslagen), bank- och fondinspektionen, sparbanksinspektionen
och bostadsstyrelsen (panträttsreformen), riksbanksfullmäktige,
Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sparbankernas
bank, Jordbrukets bank, Sveriges allmänna hypoteksbank, Konungariket
Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan, Föreningen
mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution, Svenska
försäkringsbolags riksförbund och Sveriges jordbrukskasseförbund (panträttsreformen),
Sveriges advokatsamfund (ingen begränsning), Föreningen
Sveriges häradshövdingar och Föreningen Sveriges stadsdomare (de
arbetsuppgifter som enligt förslaget skulle åvila inskrivningsdomaren).

Utan remiss avgavs yttranden av Svenska kommunal-tekniska föreningen,
Sveriges fastighetsmäklares riksförbund och Svenska vattenkraftföreningen.

Vid yttrandena fogades i ett stort antal fall yttranden från underordnade
myndigheter eller annars berörda myndigheter eller organisationer.
En redogörelse härför lämnas i jordabalksutredningens betänkande (SOU
1963:55 s. 150).

Bland de frågor som särskilt uppmärksammades vid remissbehandlingen
var som redan framgått panträttsreformen, dvs. framför allt förslaget
att avskaffa de gemensamma inteckningarna och införa institutet registrerad
bruksenhet. Uppfattningen hos remissinstanserna var mycket klar.
Det allt övervägande antalet ställde sig starkt kritiska till beredningens
förslag. De skäl som anfördes kan i korthet anges på följande sätt. Systemet
med gemensamma inteckningar medför visserligen komplikationer
av olika slag vid tillämpningen men det fyller en funktion av väsentlig
betydelse när det gäller att utnyttja fast egendom som underlag för kredit.
Ett komplex av två eller flera fastigheter, som i produktivt hänseende är
beroende av varandra, representerar ett högre pantvärde än summan av
värdena på varje enskild fastighet i komplexet. Reglerna om registrerad
bruksenhet skulle i praktiken medföra ännu mera komplicerade verkningar
än ordningen med gemensamma inteckningar. För övrigt hade både
myndigheter och sakägare numera i stort sett lärt sig att bemästra de
tekniska besvärligheterna i gällande system och eventuella farhågor för
rättsförluster kunde knappast grundas på erfarenheter från rättspraxis.
En övergång till systemet med bruksenheter skulle, framhölls det vidare,
skapa stora svårigheter i övergångsskedet och dessutom medföra stora
kostnader för förstärkning av inskrivningsväsendets resurser, framför
allt i personellt hänseende.

Bland de spörsmål som i övrigt uppmärksammades vid remissbehandlingen
var — förutom gränsdragningen mellan fast och lös egendom såvitt
gäller industritillbehör — frågan om köpets form, närmare bestämt lagberedningens
förslag om att ett köpeavtal skall bevittnas av ett på visst sätt
kvalificerat vittne, ett s. k. laga köpevittne.

Del B 1

11

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Närmare redogörelse för de avgivna yttrandena lämnas i det följande i
anslutning till de särskilda kapitlen i departementsförslaget. En sammanfattning
av yttrandena finns dessutom i jordabalksutredningens betänkande
(SOU 1963: 55 s. 150—229).

Jordabalksutredningens förslag. Utredningens förslag innefattar inte någon
fullständig omarbetning av lagberedningens förslag. Förutom spörsmålet
om vilka föremål som skall hänföras till fast egendom när det gäller
fabriker eller liknande lokaler har utredningen främst ägnat sig åt
panträtten och köpets form. I fråga om panträtten innebär utredningens
förslag — i enlighet med den mening som uttryckts i direktiven — en återgång
till gällande rätt såtillvida som förbudet mot gemensamma inteckningar
ej vidhålls. En följd härav är att institutet registrerad bruksenhet
försvinner. Utredningen föreslår emellertid vissa regler i syfte att begränsa
tillämpningsområdet för de gemensamma inteckningarna till ett område,
där de verkligen har någon uppgift att fylla. Vidare föreslås regler i syfte
att i största möjliga utsträckning undvika särinteckningar i redan samintecknade
komplex.

Utöver de nu angivna reformerna föreslår utredningen vissa ändringar
när det gäller panthandlingens form och utfärdande. Pantbrevet — lagberedningens
benämning på den handling som skall ersätta den nuvarande
inteckningshandlingen — skall enligt förslaget inte såsom nu och enligt lagberedningens
förslag utfärdas av fastighetsägaren utan av inskrivningsdomaren.

Beträffande köpets form föreslår utredningen inte några större ändringar
i beredningens förslag. Utredningen föreslår att det kvalificerade köpevittnet
skall kallas lagfartsvittne och fastslår klart vilka uppgifter som skall
ankomma på vittnet.

I utredningens förslag upptar jordabalken endast 28 kapitel. Utöver kapitlen
om registrerad bruksenhet resp. inskrivning i sådan enhet (26 resp.
32 kap. i 1960 års förslag) föreslår utredningen att ytterligare tre kapitel
skall utgå, nämligen kapitlen om ränterätt (9 kap.), födoråd (10 kap.) och
vattenfallsrätt (18 kap.).

Utöver 1—8 kap., vilka behandlar samma ämnen som motsvarande kapitel
i lagberedningens förslag, behandlar de särskilda kapitlen i utredningens
förslag följande ämnesområden, nämligen särskild rättighet till fast egendom
(9 kap.), arrende (10—13 kap.), hyra (14 kap.), tomträtt (15 kap.),
servitut (16 kap.), rätt till andel i samfällt strömfall (17 kap.), rätt till
elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet (18 kap.), samfällighetsrätt och
samfällighetsavtal (19 kap.), hävd till fast egendom (20 kap.), företräde
i rättsförvärv på grund av inskrivning (21 kap.), godtrosförvärv på grund
av inskrivning och betydelsen av inskrivning i vissa andra fall (22 kap.),
inskrivning i allmänhet (23 kap.), lagfart (24 kap.), inskrivning av tomt -

12 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

rätt (25 kap.), handläggning av panträttsärenden (26 kap.), inskrivning av
förköpsrätt eller återköpsrätt eller av annan särskild rättighet än tomträtt
(27 kap.) samt anteckning i grundbok (28 kap.).

Utredningen föreslår också vissa ändringar i lagberedningens förslag till
promulgationslag och i lagen om inteckningshavares rätt till betalning ur
ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal. I övrigt har utredningen
ej befattat sig med följ dlagstiftningen.

Utredningens förslag såvitt avser 8 och 26 kap. torde få fogas som bilaga 31
till protokollet i detta ärende.

Remissbehandlingen år 1963 av lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag. Yttranden har avgetts av Svea hovrätt, kammarkollegiet, lantmäteristyrelsen,
bankinspektionen, försäkringsinspektionen, bostadsstyrelsen,
överståthållarämbetet, länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i
Kronobergs län, länsstyrelsen i Malmöhus län, länsstyrelsen i Jämtlands län,
kammarrätten (verkningarna på fastighetstaxeringen av tillbehörsreglerna
i 2 kap.), riksskattenämnden (d:o), länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län
(d:o), kommerskollegium (2, 3 och 18 kap. samt till dessa kapitel anslutande
bestämmelser i PromL), generalpoststyrelsen (2, 8 och 26 kap.
samt till dessa kapitel anslutande bestämmelser i PromL), tekniska högskolan
(3 kap.), byggnadsstyrelsen (3 och 19 kap.), domänstyrelsen (utmönstrandet
av vattenfallsrätten), vattenfallsstyrelsen (2 och 17 kap. samt utmönstrandet
av vattenfallsrätten), lantbruksstyrelsen (19 kap.), statskontoret
(inskrivningsväsendets organisation), domstolskommittén (d:o), arrendelagsutredningen
(arrendebestämmelserna), hyreslagstiftningssakkunniga
(hyresbestämmelserna), el-lagsutredningen (18 kap.), lagberedningen, statens
institut för folkhälsan (3 kap.), fullmäktige i riksbanken, fullmäktige
i riksgäldskontoret, Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen,
Sparbankernas bank, Jordbrukets bank, Sveriges allmänna hypoteksbank,
Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan,
Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution,
Svenska försäkringsbolags riksförbund, Allmänna pensionsfondernas
första, andra och tredje styrelse, Sveriges jordbrukskasseförhund, Sveriges
advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges lantbruksförbund,
Sveriges skogsägareföreningars riksförbund, Svenska kommunaltekniska
föreningen, Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges
stadsdomare, Sveriges lantmätareförening (de delar av lagförslagen
som berör fastighetsindelningen), Aktiebolaget Industrikredit (2 kap.), Aktiebolaget
Företagskredit, (d:o), Sveriges industriförbund (2, 3, 8 och 26
kap. samt till dessa kapitel anslutande bestämmelser i PromL), Svensk
industriförening (d:o), Sveriges hantverks- och industriorganisation (d:o),
Ingenjörsvetenskapsalcademien (3 kap.), Svenska stadsförbundet (3 och

1 Bilagan intagen i bihang 2, som finns i del B 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

13

19 kap.), Svenska landskommunernas förbund (d:o), Sveriges fastighetsmäklares
riksförbund (det i 4 kap. behandlade institutet lagfartsvittne),
Svenska vattenkraftföreningen (2 och 17 kap. samt utmönstrandet av vattenfallsrätten),
elektrifieringsberedningen (18 kap.), Svenska elverksföreningen
(d:o) och Svenska läkaresällskapet (3 kap.).

Vid yttrandena har i ett flertal fall fogats yttranden vilka inhämtats av
resp. remissinstanser.

De frågor som framför allt väckt intresse vid remissbehandlingen är —
bortsett från spörsmålet vilka föremål som bör räknas som tillbehör när
det gäller fastighet på vilken industriell rörelse drivs — köpets form och
panträtten. När det gäller köpets form är det särskilt kravet på medverkan
av ett särskilt vittne som diskuteras och starkt kritiseras av de flesta remissinstanser.
På panträttens område uppmärksammas i första hand jordabalksutredningens
förslag om att pantbreven skall utfärdas av inskrivningsdomaren.
Förslaget får därvid ett starkt stöd. Även i övrigt diskuteras panträttsliga
frågor, varvid åtskilliga — delvis mycket långtgående — ändringsyrlcanden
framställs.

IY. Departementsförslagets huvudsakliga innehåll
Ämnesområdet m. m.

Den nu föreslagna jordabalken avses innehålla 23 kapitel mot 33 i lagberedningens
förslag år 1960 och 28 i jordabalksutredningens förslag. Nio
av de kapitel som ingick i beredningens förslag saknar motsvarighet i departementsförslaget
och ett kapitel har ansetts kunna med fördel inarbetas i ett
annat kapitel. En närmare redogörelse för de skäl som föranlett att tio
kapitel sålunda fått utgå lämnas i ett följande avsnitt.

Förslaget till jordabalk innehåller privaträttsliga regler om fast egendom.
De rättsförhållanden som regleras inom balkens ram är dock endast sådana
som grundar sig på avtal eller andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område. Med enstaka undantag behandlas inte familje- eller successionsrättsliga
förvärv och ej heller förvärv som grundas på expropriation eller
liknande tvångsförfarande. Eftersom lagstiftning om subjekten i rättsförhållanden
angående fast egendom uppenbarligen inte bär sin plats i jordabalken,
faller också sådana förhållanden som f. n. regleras i lagen om samäganderätt
utanför balken. Detsamma gäller olika lagar angående inskränkning
i rätten att förvärva fast egendom.

I direktiven för lagberedningens arbete på en ny jordabalk ifrågasattes
huruvida bestämmelserna om arrende och hyra borde infogas i jordabalken
eller sammanföras i en särskild balk om nyttjanderätt till fast egendom eller
meddelas i fristående lagar. Lagberedningen har ansett att det inte kan råda

14 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

något tvivel om att reglerna om arrende och hyra till sin natur är att hänföra
till det ämnesområde som bör regleras inom en ny jordabalk. Det regelsystem
angående sakrätternas struktur och innebörd som i allmänhet bör
gälla måste omfatta också arrende och hyra. Denna bedömning synes riktig.
Om man över huvud vill inrikta sig på en systematisering av den privaträttsliga
lagstiftningen rörande fast egendom inom en särskild balk — en fråga
som jag strax skall återkomma till — är det uppenbart att reglerna om
arrende och hyra, liksom även tomträtt, bör ingå i balken.

Ett betydande regelkomplex som är av stort intresse för jordabalken men
som i systematiskt hänseende inte har sin plats där är fastighetsbildningslagstiftningen.
I 1734 års lag återfanns huvuddelen av denna lagstiftning i
byggningabalken.

Den nu föreslagna nya jordabalken är, som tidigare nämnts, uppdelad
på två huvudavdelningar. I den första avdelningen avses ingå regler om
fastighet, dess gränser och tillbehör samt regler om rättsförhållanden mellan
grannar, köp, byte och gåva av fast egendom, verkan av klander, panträtt,
nyttjanderätter av skilda slag (inklusive tomträtt), servitut, samfällighetsrätt,
hävd, företräde mellan olika rättigheter på grund av inskrivning
och godtrosförvärv. Den andra avdelningen innehåller bestämmelser om
inskrivningsväsendet och dess organisation samt om förfarandet i olika
slag av inskrivningsärenden.

Förslaget innebär i stora delar en systematisering av bestämmelser i gällande
rätt som f. n. är spridda på ett stort antal författningar. I andra delar
är det fråga om ett lagfästande av praxis men i betydande delar innebär
förslaget väsentliga nyheter, framför allt gäller detta panträttsområdet. En
sammanfattning av innehållet i de skilda kapitlen lämnas i ett följande avsnitt.

I förhållande till lagberedningens och jordabalksutredningens förslag innebär
departementsförslaget väsentliga nyheter främst såvitt angår formkravet
vid överlåtelse av fast egendom samt i fråga om panträtt och inteckning.

Arbetet på större reformer inom civilrättens samt straff- och processrättens
område har sedan länge varit inriktat på att söka samla de viktigare
reglerna i systematiskt avgränsade avsnitt eller balkar. Inom ramen för denna
målsättning har under detta sekel tillkommit fem balkar, nämligen
giftermålsbalken (1920), rättegångsbalken (1942), föräldrabalken (1949),
ärvdabalken (1958) och brottsbalken (1962). Lagberedningen är dessutom
sysselsatt med att utarbeta förslag till en reformerad utsöknings- och konkurslagstiftning.
Huruvida detta arbete skall resultera i en eller flera nya
balkar är det givetvis ännu för tidigt att yttra sig om men enligt direktiven
skall arbetet inriktas på att enligt traditionen från 1734 års lag sammanföra
de väsentliga delarna av utsökningslagstiftningen i en balk.

Del B 1

15

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Det är givet att en lagstiftningsverksamhet med sådan målsättning som
nyss sagts inte är lämplig ens för alla centrala rättsområden. Vinsten ligger
framför allt däri att lagstiftningen blir systematiskt uppbyggd. Detta innebär
större reda och överskådlighet samt ökad enhetlighet. Samtidigt behöver
vissa typer av bestämmelser, som är gemensamma för olika lagar, inte
upprepas. Nackdelarna ligger främst däri att de skilda rättsinstituten inte
kommer att fullständigt regleras i ett sammanhang. Detta har ibland brukat
anföras som en olägenhet för den inte juridiskt skolade allmänheten.

Såsom framgått av den historiska redogörelsen har arbetet på reformer
inom ämnesområdet för jordabalken i 1734 års lag i hög grad präglats av
tanken på en reform genom en ny balk. Vissa partiella reformer har visserligen
genomförts men de har i regel betraktats som provisorier i avbidan på
en systematiskt uppbyggd helt ny jordabalk. Detta synsätt är naturligt
när det gäller jordabalkens rättsområde. Området är lätt att avgränsa och i
stort sett möter inga svårigheter att uppnå eu god systematik. Härtill kommer
att den lagstiftning som närmast berörs är mycket föråldrad och ofullständig
samt starkt splittrad.

Enligt min mening finns det i dagens läge ingen anledning att tveka inför
lämpligheten av att framlägga resultatet av det mycket långvariga lagstiftningsarbetet
på förevarande rättsområde i form av en ny balk. I fråga om
avgränsningen av ämnesområdet delar jag lagberedningens uppfattning men
jag har — som strax kommer att beröras — i likhet med jordabalksutredningen
funnit att vissa ålderdomliga rättsinstitut med fördel kan undvaras
och beträffande ett par andra har jag ansett lämpligt att de regleras utanför
jordabalkens ram. Det avgörande har därvid varit att instituten i fråga bedömts
vara på avskrivning eller av så tidspräglad karaktär att de inte lämpligen
bör regleras i balken.

Beträffande två av de rättsinstitut, som enligt min mening bör regleras
i jordabalken, har -— som redan framgått — satts i fråga huruvida de inte
bör lämnas utanför balken. Jag syftar här på arrende och hyra. Det avgörande
skälet för att denna lagstiftning bör infogas i balken är hänsynen till
rättssystematiken och sambandet med inskrivningsväsendet. Just i fråga om
arrende och hyra har emellertid gjorts gällande att hänsynen till allmänheten
kräver att lagstiftningen är särskilt lätt tillgänglig och det har antytts
att vissa fördelar skulle vinnas i sådant hänseende, om reglerna samlades i
särskilda fristående lagar. Bortsett från att skäl av detta slag med större
eller mindre fog kan åberopas också beträffande flera andra rättsinstitut
i balken, bör i fråga om arrende och hyra framhållas att lagstiftningen inte
f. n. är samlad på ett sådant sätt att ett infogande av reglerna i balken kan
sägas innebära någon försämring. Snarast inträder en viss förbättring, eftersom
bl. a. reglerna om inskrivning kommer att återfinnas i samma lagverk
som de materiella reglerna.

16 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

En väsentlig nackdel med så stora reformer av central lagstiftning som det
här är fråga om är att de i så många hänseenden berörs av andra lagstiftningsärenden.
Detta gäller också om jordabalken och har föranlett dels att
ett kapitel (2 kap.) brutits ut till särskild lagstiftning i form av en lag om
vad som är fast egendom, dels att sju kapitel lämnats öppna i det förslag
som nu framläggs.

Anledningen till att 2 kap. brutits ut till en fristående lag är det nära
sambandet mellan frågan om vad som är fast egendom och frågan om objektet
för inteckning i lös egendom. Eftersom en reform av förlagsinteckningsinstitutet
bedömdes vara mycket angelägen ansågs lämpligt att för en övergångstid
reglera frågan om begreppet fast egendom i en fristående lag. Den
föreslagna lagen om vad som är fast egendom avses träda i kraft den 1 januari
1967.1 det förslag till jordabalk som nu framläggs svarar 2 kap. mot 2—
8 §§ i förslaget till lag om vad som är fast egendom.

I enlighet med lagberedningens förslag bör — som jag redan framhållit
— jordabalken innehålla regler om arrende och hyra. Vissa gemensamma
bestämmelser för dessa nyttjanderätter och för bl. a. servitut tas upp i 7
kap. Huvuddelen av bestämmelserna om arrende och hyra bör ingå i balken
som 8—11 kap. resp. 12 kap. Beredningens förslag, där motsvarande bestämmelser
utgör 12—15 kap. resp. 16 kap., innebär en överflyttning till
jordabalken av bestämmelser som f. n. återfinns i 2 och 3 kap. lagen den 14
juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL). I anslutning
till vad som förutsattes i direktiven har beredningen i stort sett begränsat
sitt förslag till att avse enbart formella jämkningar. Såväl arrende- som hyreslagstiftningen
är f. n. under revision genom särskilda sakkunniga. I fråga
om hyra kan förslag till en ny hyreslag väntas från hyreslagstiftningssakkunniga
redan om några månader. Arrendelagsutredningen torde komma
att avge sitt slutbetänkande år 1968. Eftersom det alltså kan förväntas att
förslag till ny lagstiftning på båda dessa områden kommer att kunna föreläggas
riksdagen i sådan tid att jordabalken ännu inte hunnit träda i kraft
synes lämpligt att f. n. inte underställa lagrådet några förslag i dessa delar.

Det framlagda förslaget till vissa delar av en ny jordabalk förutsätter
som redan framgått att U kap. i balken skall innehålla regler om servitut.
I likhet med vad som är fallet med arrende och hyra framläggs emellertid
i denna del inte nu något förslag till lagtext med tillhörande motiv. Innan
skälen härför berörs finns det anledning att något uppmärksamma frågan
huruvida jordabalken över huvud bör innehålla några bestämmelser om
servitut. Att servitutsinstitutets plats i jordabalken satts i fråga sammanhänger
framför allt med den ökade användningen av s. k. förrättningsservitut,
dvs. i första hand servitut som tillskapas genom jorddelningsförrättning.
Det har också gjorts gällande att servituten äger sådant
samband med fastighetsbildningen att de varken bör kunna tillkomma eller
upphöra genom avtal utan endast genom förrättning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B i 17

Lagberedningen, som var medveten om den nu berörda frågeställningen,
erkände att den ökade användningen av förrättningsservitut minskade behovet
av upplåtelseservitut. Enligt beredningens bestämda uppfattning kan
upplåtelseservituten emellertid inte helt ersättas av förrättningsservitut.
Fastighetsägaren bör inte fråntas möjligheten att genom avtal med ägaren
av en annan fastighet komplettera sin fastighet med ett servitut som,
fastän det inte är nödvändigt, dock är till nytta för fastigheten. Beträffande
område, där stadsplan eller byggnadsplan genomförts, föreslår beredningen
emellertid viss inskränkning i möjligheten att upplåta servitut eller
låta tidigare servitut bestå.

Också fastighetsbildningskommittén har behandlat spörsmålet om förhållandet
mellan förrättningsservitut och upplåtelseservitut. Kommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning (SOU 1963:68) innehåller ett särskilt
kapitel om servitut (7 kap.). Ett utmärkande drag i förslaget är att
möjligheterna att genom förrättning bilda servitut väsentligt ökas. Servitut,
som fordras för komplettering av fastighet skall kunna stiftas också
utan samband med ändring i fastighetsindelningen. Enligt kommitténs
mening kan de genom avtal tillskapade servituten på grund av att de inte
kräver någon som helst prövning från det allmännas sida menligt påverka
den tjänande fastighetens lämplighet för avsett ändamål och därigenom
motverka syftet med den jordpolitiska kontrollen över fastighetsbeståndet.
Med hänsyn härtill och till det minskade behovet av att kunna
genom avtal knyta servitut till fastigheter kunde en inskränkning i avtalsfriheten
vara motiverad. Kommittén anser sig trots detta inte böra
ta upp denna fråga till närmare övervägande och åberopar därvid (s.
447) lagberedningens nyss refererade uttalanden från år 1960.

Under remissbehandlingen av förslagen till jordabalk har man i allmänhet
avstått från att diskutera den nu aktuella frågan. Några remissinstanser
har emellertid uttalat en bestämd mening. Hit hör lantmäteristyrelsen
som starkt understryker de nackdelar som är förenade med upplåtelseservituten
men som trots detta inte vill föreslå att möjligheterna
att tillskapa sådana servitut helt slopas. Lantmätareföreningen anser att
det inte är någon olägenhet att servitut kan stiftas både genom förrättning
och genom avtal. Yrkanden om att upplåtelseservituten skall avskaffas helt
har framställts bara i några enstaka yttranden. Mest utförligt har frågan
diskuterats i ett yttrande som innefattar en skiljaktig mening inom Svea
hovrätt. I detta yttrande förordas en ordning, som innebär att servitut alltid
bildas genom förrättning, i stort sett enligt de regler som fastighetsbildningskommittén
föreslagit men med en viss uppmjukning i kravet på
betydelse för den härskande fastigheten. Eftersom frågor om ändring eller
upphävande av servitut bör behandlas på samma sätt för båda slagen av
servitut och starka skäl talar för att man därvid väljer den lösning fastighetsbildningskommittén
föreslagit anses avtalsfriheten vid instiftandet

18 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

av servitut inte bil av något större värde. Möjligheten att genom fastighetsbildningsförrättning
ändra eller upphäva ett servitut även mot kontrahenternas
önskan talar enligt detta yttrande för en viss officialprövning
redan i samband med servitutets tillkomst.

Avtalsservitutens ställning har givetvis uppmärksammats också vid remissbehandlingen
av fastighetsbildningskommitténs betänkande. Tanken
på att helt avskaffa dessa servitut har därvid framförts av kommunaltekniska
föreningen. Föreningen anser att det bör övervägas om inte
all servitutsbildning bör ske i samband med förrättning enligt de grunder
som kommittén föreslagit i fråga om förrättningsservituten. Samma mening
uttalas av en överlantmätare. Svea hovrätt uttrycker saken på så
sätt att i jordabalken bör införas en regel om att servitut inom detaljplanerat
område får upplåtas bara om det inte motverkar planens genomförande
eller en fastighets användning i enlighet med planen. Att helt upphäva
den rådande avtalsfriheten skulle däremot, enligt hovrättens mening,
innebära ett brott mot den historiska utvecklingen och dessutom medföra
praktiska olägenheter. Som stöd härför åberopas den talrika förekomsten
av privata servitutsupplåtelser.

I likhet med hovrätten anser jag att ett fullständigt slopande av möjligheten
att avtalsvis tillskapa servitut skulle medföra praktiska olägenheter
och i onödigt stor utsträckning frånta fastighetsägarna en fast inrotad dispositionsrätt
över fastigheterna. Lagberedningens förslag utgår från samma
synsätt och ett stort antal remissinstanser är av samma mening. Jag anser
alltså att jordabalken bör innehålla regler om servitut av privaträttslig typ.

I fråga om servitutets rättsliga konstruktion och ändamål överensstämmer
beredningens förslag i stora delar med vad som nu gäller enligt lagen
den 14 juni 1907 (nr 36 s. 25) om servitut (ServL). I detta hänseende har
förslaget inte heller mött några principiella erinringar vid remissbehandlingen.
På en punkt har förslaget emellertid mött hård kritik, nämligen när
det gäller servitut inom planområden. Beredningens förslag innebär att servitut
ej får upplåtas i eller till förmån för fastighet inom område, där stadsplan
eller byggnadsplan genomförts, om servitutet avser ändamål som omfattas
av planen. Avser servitut, som upplåtits innan sådan plan genomförts,
ändamål som omfattas av planen upphör servitutet att gälla i och med
att planen genomförs (19: 4).

En annan fråga, där beredningens förslag väckt viss kritik, är den som
angår formerna för att ändra eller upphäva servitut. Beredningens förslag
innebär att frågorna därom skall prövas av ägodelningsrätten om parterna
inte kan enas. I några remissyttranden över beredningens förslag, bl. a.
från Svea hovrätt och lantmäteristyrelsen, har påpekats att den ordning
som fastighetsbildningskommittén föreslagit täcker också avtalsservituten.
En sådan reglering anses vara att föredra. Fastighetsbildningskommitténs
förslag innebär att alla servitut — oberoende av om de tillkommit

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bi 19

genom avtal eller förrättning — skall kunna ändras eller upphävas genom
förrättning enligt den föreslagna lagen om fastighetsbildning. Detta förslag
bär inte mött någon erinran vid remissbehandlingen.

Vad sålunda anförts torde visa, att det råder ett mycket nära samband
mellan servitutsreglerna i jordabalken och motsvarande regler i förslaget
till lag om fastighetsbildning. En samordning av de båda regelsystemen är
därför nödvändig. Med hänsyn till att beredningen av förslaget till lag
om fastighetsbildning ännu befinner sig i ett inledande skede är jag emellertid
f. n. inte beredd att ta ställning till förslaget. Det torde därför vara
lämpligt att inte nu lägga fram något förslag beträffande innehållet i
jordabalkens kapitel om servitut. Jag räknar emellertid med att ett förslag
i denna del skall kunna föreligga senare i år.

Beredningens förslag år 1960 innehåller som redan nämnts ett kapitel
(22 kap.) om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal. I det nu framlagda
departementsförslaget är 15 kap. reserverat för samma rättighet men några
förslag till bestämmelser i ämnet framläggs inte. Innan jag redovisar skälen
härför vill jag i korthet ange några huvuddrag i konstruktionen av den
av beredningen föreslagna rättigheten.

Samfällighetsrätten, som är en nyskapelse på det sakrättsliga området,
avser att tillgodose ett under senare år alltmera framträdande behov av en
lämplig form för en på frivillig grund byggd samverkan mellan två eller
flera fastigheter. Även om den rättsliga indelningen i fastigheter har till
syfte att skapa enheter, som är inbördes självständiga, visar nämligen erfarenheten
att en fastighet inte sällan i olika hänseenden kan vara beroende
av en eller flera andra fastigheter för att kunna användas på det mest
ändamålsenliga sättet. Utvecklingen på det tekniska och ekonomiska planet
går också i riktning mot ett ökat behov av samverkan mellan fastigheter.
Denna tendens är särskilt framträdande inom områden med tätbebyggelse.
Som typiska exempel på föremål för sådan samverkan kan
nämnas gemensamma värmecentraler och tvättstugor samt anordningar
för uppställning och garagering av bilar. Jag kan beträffande utvecklingen
på detta område och möjligheterna att få till stånd en samverkan hänvisa
till vad jag anfört vid remissen till lagrådet den 17 december 1965
av förslag till lag om gemensamhetsanläggningar (s. 4—11).

Reglerna om samfällighetsrätt möjliggör att ändamål, som är av stadigvarande
betydelse för två eller flera fastigheter, kan med sakrättslig
verkan tillgodoses genom ett ömsesidigt privaträttsligt avtal mellan fastigheternas
ägare. Avtalet kallas samfällighetsavtal och skall ingås skriftligen.
Genom avtalet regleras intressenternas inbördes rättsförhållanden. Om
fastigheterna tillhör samme ägare, ersätts samfällighetsavtalet av en ensidig
skriftlig upplåtelse. De fastigheter, i vilka samfällighetsrätt upplåts,
bildar i allt som angår tillgodoseendet av det gemensamma ändamålet en
samfällighet. Delaktigheten i denna är förenad med äganderätten till varje

20 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

särskild fastighet och får inte överlåtas för sig. För täckande av de kostnader
som är förenade med verksamheten är delägarna i samfälligheten
skyldiga att utge penningbidrag. Ägare av fastighet inom samfälligheten
är, ,så länge samfällighetsrätten består, berättigad att på de villkor samfällighetsavtalet
innehåller nyttja anläggning, som uppförts för tillgodoseende
av det gemensamma ändamålet, och i övrigt tillgodogöra sig nyttighet,
som samfälligheten tillhandahåller. Han är å andra sidan skyldig
att, i den omfattning som följer av avtalet, bidra till kostnaderna för
samfällighetens verksamhet samt tåla att fastigheten används för samfälligheten
och eljest fullgöra åtagande gentemot denna. Samfällighetsrätt
skall kunna upplåtas även i byggnad på ofri grund och i viss annan lös
egendom.

Samfällighetsrätten kan i likhet med andra begränsade sakrätter inskrivas
och intar inte i och för sig någon särställning i prioritetshänseende.
Den kan därför komma att uppoffras vid exekutiv auktion. På fastigheterna
belöpande penningbidrag till samfälligheten är inte förenade
med förmånsrätt i fastigheterna som sådana. Det sakrättsliga skyddet för
bidragen är begränsat till att omfatta personlig betalningsskyldighet för
fastighetsägarna. I dessa hänseenden föreligger en avgörande skillnad mellan
samfällighetsrätt och sådan offentligrättsligt betonad samverkan mellan
fastigheter som kommer till stånd genom förrättning enligt t. ex. lagen
om enskilda vägar. I sistnämnda fall blir de belastningar som tillskapas
oskiljaktigt förenade med fastigheterna — på samma sätt som förrättningsservitut
—• och bidragen till företaget i fråga är i allmänhet förenade
med förmånsrätt i resp. fastigheter. Att man ansett sig kunna ge förrättningssamverkan
denna starka ställning utan våda för övriga gravationer
i fastigheterna hänger samman med den noggranna prövning av företagets
objektiva nytta för fastigheterna som sker vid förrättningen. Någon motsvarighet
härtill förekommer inte i fråga om samfällighetsrätt. Det är därför
naturligt att denna i sakrättsligt hänseende inte ges en starkare ställning
än nyttjanderätt och avtalsservitut.

Det råder ett visst samband mellan de av beredningen föreslagna reglerna
om samfällighetsrätt och bestämmelserna i förslaget till lag om gemensamhetsanläggningar.
Instituten täcker sålunda i stort sett samma område.
I fråga om den rättsliga konstruktionen och proceduren vid tillskapandet
av gemensamma företag föreligger emellertid avgörande skillnader mellan
instituten. Dessa är ytterst betingade av att samfällighetsrätten konstitueras
enbart genom avtal, medan ett företag enligt lagen om gemensamhetsanläggningar
kommer till stånd — i vissa fall även tvångsvis — genom förrättning.

Lagberedningens förslag om införande av den nya sakrätt som samfällighetsrätten
innebär har föregåtts av ett omfattande utredningsarbete och
remissbehandling i flera omgångar. Vid den remissbehandling som ägt rum

Del B 1

21

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

efter det att jordabalksutredningen år 1963 framlagt sitt betänkande har
förslaget mött viss kritik och några remissinstanser har ifrågasatt huruvida
samfällighetsrätten har någon funktion att fylla, om fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om gemensamhetsanläggningar genomförs. Som
jag antytt redan vid remissen till lagrådet av förslag till lag i detta ämne
talar vissa skäl för att båda rättsinstituten bör genomföras. Tillämpningsområdet
är visserligen i stort sett detsamma men det är uppenbart att en
samverkan i samfällighetsrättens form i många fall kan erbjuda en smidigare
lösning för parterna. Den mycket enkla och därmed snabba och billiga
proceduren vid tillskapandet av samfällighetsavtal kan i sådana fall
bereda stora fördelar. Härtill kommer att samfällighetsrätten synes erbjuda
möjligheter att lösa vissa samverkansfrågor, som inte kan beaktas inom
ramen för lagen om gemensamhetsanläggningar. Jag syftar här på att samfällighetsrätt
kan upplåtas även i viss lös egendom (jfr 7:2). Detta innebär
att samverkan kan etableras mellan bl. a. byggnader på ofri grund inom
t. ex. fritidsområden.

Som framgår av det anförda anser jag att samfällighetsrätten bör ingå
i den nya jordabalken som en fristående sakrätt, närmast jämförlig med
servitut, med vilken rättsfigur samfällighetsrätten har starka beröringspunkter.
Beträffande den allmänna utformningen har jag inte funnit anledning
till några större avvikelser från beredningens förslag. I fråga om
den associationsrättsliga regleringen har det under departementsberedningen
befunnits möjligt att uppnå en nära samordning med de regler som i
motsvarande hänseende upptagits i förslaget till lag om gemensamhetsanläggningar.

Sambandet mellan servitut och samfällighetsrätt påkallar uppmärksamhet
särskilt i ett hänseende. Liksom när det gäller servitut uppkommer
frågan om samfällighetsrättens ställning inom planområden. Lösningen
av denna fråga synes naturligen böra ske efter samma principer för båda
rättigheterna. Som tidigare framhållits är frågan om utformningen av reglerna
om servitut i bl. a. detta hänseende beroende av ett ställningstagande
till vissa delar av fastighetsbildningskommitténs förslag till lag om fastighetsbildning.
Detsamma gäller följaktligen också i fråga om samfällighetsrätt.
I avbidan på detta ställningstagande torde få anstå någon tid med
framläggande av förslag till regler om samfällighetsrätt. Sådant förslag torde
lämpligen kunna remitteras till lagrådet samtidigt med förslaget till regler
om servitut.

Utmönstrandet av vissa rättsinstitut m. in.

Såsom redan framgått föreslog jordabalksutredningen att tre kapitel i lagberedningens
förslag skulle utgå, nämligen kapitlen om ränterätt (9 kap.),
födoråd (10 kap.) och vattenfallsrätt (18 kap.). Under departementsbehandlingen
har — delvis under intryck av remissopinionen — företagits en

22 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ytterligare utgallring. Som en följd därav saknar departementsförslaget
motsvarighet till ytterligare fyra kapitel, nämligen kapitlen om förköpsrätt
(5 kap.), återköpsrätt (6 kap.), rätt till andel i samfällt strömfall (19 kap.
i lagberedningens förslag, 17 kap. i jordabalksutredningens) och rätt till
elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet (21 resp. 18 kap.).

Departementsförslaget saknar motsvarighet till ytterligare en av lagberedningen
föreslagen typ av rättighet till fast egendom, nämligen sådan rätt
till vederlag som enligt särskilda bestämmelser kan förenas med servitut.
Denna typ av rättighet — i det följande benämnd vederlagsrätt — upptogs
av lagberedningen som en art av vad beredningen kallade särskild rättighet
till fast egendom och omfattades därför av 11 kap. i beredningens förslag
(9 kap. i jordabalksutredningens).

Såsom sista kapitel (33 kap.) i beredningens jordabalksförslag upptogs
vissa bestämmelser om anteckning i grundbok. Dessa bestämmelser har
funnits kunna med fördel inarbetas i 19 kap. (se 19: 14, 18, 20, 21 och 22).

Som följd av den vidtagna utmönstringen behandlas i departementsförslaget
endast fyra begränsade sakrätter, nämligen panträtt, nyttj anderätt —
inklusive tomträtt — servitut och samfällighetsrätt. Denna begränsning av
antalet rättigheter har möjliggjort avsevärda förenklingar i balkens regelsystem.
I den mån instituten i fråga helt upphör eller aldrig införs har därigenom
gjorts definitiva vinster. I övriga fall kommer det att i stället krävas
vissa ändringar i speciallagstiftningen, t. ex. i lagen om återköpsrätt.

Utmönstringen har emellertid inte motiverats enbart av en strävan att
förenkla jordabalkens regler. Lantmäteristyrelsen har i sitt remissyttrande
starkt understrukit önskvärdheten av att antalet rättighetstyper begränsas.
Vad som framför allt skjutits i förgrunden är samspelet mellan fastighetsbildningen
och olika slag av rättigheter. Denna synpunkt synes värd att
beakta. Styrelsen har också utförligt påvisat hur svårt det är att finna regler
som på ett enkelt och tillfredsställande sätt löser de konflikter som uppstår
när en fastighet, som besväras av en begränsad sakrätt, delas eller på
annat sätt berörs av en fastighetsbildningsåtgärd. Begränsningen till fyra
rättighetstyper, av vilka endast en är en nybildning, torde i någon mån
minska de svårigheter styrelsen påtalat.

Jag övergår nu till att redovisa de närmare övervägandena beträffande
varje utmönstrad rättighet för sig.

Förköpsrätt. I gällande rätt infördes genom 1943 års arrendelagstiftning
en legal förköpsrätt för arrendator beträffande vissa jordbruksarrenden.
Bestämmelserna därom återfinns i lagen den 22 december 1943 (nr 884)
om arrendators förköpsrätt. Förköpsrätt till fast egendom kan över huvud
taget inte med bindande verkan stiftas genom avtal.

Typiskt sett innebär förköpsrätt en rätt för förmånshavaren att, när fast
egendom säljs, få inlösa egendomen på de villkor som gäller för den tilläm -

Del B 1

23

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nade försäljningen. I kapitlet om förköpsrätt har lagberedningen upptagit
dels en motsvarighet till arrendators legala förköpsrätt, dels en nybildning
som benämns avtalad förköpsrätt. Genom detta senare rättsinstitut vill lagberedningen
öppna generell möjlighet för ägare av fast egendom att tillförsäkra
sig själv eller annan företrädesrätt till förvärv av egendomen när
denna framdeles säljs. Avtalad förköpsrätt föreslås även kunna upplåtas
till förmån för ägare av fastighet i denna hans egenskap. Förköpsrätten
avses skola komma till stånd genom inskrivning i grundbok. Rätten skall
inte gälla utöver 50 år, om den tillförsäkrats annan än kronan eller kommun.

I motiven till 1947 års förslag hänvisar lagberedningen inledningsvis till
att även 1909 års jordabalksförslag upptog regler om förköpsrätt. Institutet
motiverades i detta förslag med att det för samhället kunde vara av vikt att
tillförsäkra sig en sådan rätt för den händelse en fastighet, som samhället
avhände sig, framdeles skulle erfordras för ett allmänt behov. Men framför
allt kunde förköpsrätten bereda samhället en utväg att förhindra en användning
av jord, som överlåtits för visst ändamål, på ett däremot stridande
sätt. Med hänsyn till önskvärdheten att industriföretag, som ville bereda
sina arbetare tillfälle att förvärva egna hem, inte skulle avhållas därifrån
genom farhågan att försålda lägenheter senare skulle övergå till utomstående
personer föreslogs i 1909 års förslag att förköpsrätt skulle kunna förbehållas
även enskild person såsom ägare av viss fastighet.

Lagberedningen uttalar i 1947 års förslag, att de jordpolitiska syften, för
vilka institutet förköpsrätt kan tänkas bli till gagn, inte kan anses begränsade
till angivna ram. Enligt beredningens mening visar utländsk lagstiftning,
att förköpsrätten är ägnad för en ganska mångsidig användning, och
beredningen finner det knappast möjligt att på förhand fullt överblicka i
vilka olika sammanhang rättsinstitutet kan komma att få praktisk betydelse.
Beredningen hänvisar emellertid till att en staten tillförsäkrad förköpsrätt
diskuterats såsom ett medel att underlätta j ordbrukets yttre rationalisering.
Även inom arrendeväsendets område framstår en ökad användning av förköpsrätten
såsom sannolik. Ett behov kan enligt beredningens åsikt i särskilda
fall tänkas föreligga, att jordägare och arrendator skall kunna sluta
avtal med varandra om förköpsrätt, när sådan rätt inte redan på grund av
lag tillkommer arrendatorn.

Under remissbehandlingen har förslaget att införa en avtalad förköpsrätt
mött stark kritik. Från skilda håll har framhållits, att något behov av
ett sådant institut inte föreligger vare sig för det allmänna eller annars
och att institutet kan tänkas föra med sig ogynnsamma verkningar bl. a. för
fastighetsomsättning och kreditgivning.

Den uppfattning som sålunda kommit till uttryck under remissbehandlingen
är enligt min uppfattning vägande. I detta sammanhang kan erinras
om lagen den 30 juni 1947 (nr 324) om kronans förköpsrätt. Denna lag —

24 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som tillkom efter det att beredningen avgett 1947 års förslag — avsåg att
främja jordbrukets yttre rationalisering. Lagens bestämmelser infogades
sedermera med vissa jämkningar i 1955 års jordförvärvslag. Denna lag har
numera ersatts av jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290). Bestämmelserna
om förköpsrätt har överflyttats till den nya lagen i stort sett oförändrade.
Något behov för staten att — vid sidan av den förköpsrätt som alltså
redan finns — till främjande av jordbrukets rationalisering kunna utfästa
förköpsrätt i den ordning som skulle följa av lagberedningens förslag kan
inte anses föreligga. Däremot är det mycket möjligt att en förköpsrätt kan
visa sig lämplig såsom ett medel i den kommunala markpolitiken. I detta
sammanhang är det emellertid närmast en legal förköpsrätt som kommer i
blickpunkten och inte en på rent civilrättslig grund vilande avtalad förköpsrätt
med den av lagberedningen föreslagna konstruktionen. En legal förköpsrätt
för det allmänna synes inte ha sin plats inom ramen för en jordabalk.
Jag anser mig därför böra bedöma den avtalade förköpsrätten i nya
jordabalken med bortseende från det allmännas intresse av rättsinstitutet
utan att dock därmed något ställningstagande sker till frågan om förköpsrätten
såsom ett markpolitiskt medel för kommunerna. Något påtagligt behov
för den enskilde fastighetsägaren att kunna utfästa förköpsrätt har inte
visats föreligga. Under sådana förhållanden och eftersom dessutom de av
flera remissinstanser uttryckta farhågorna för att den avtalade förköpsrätten
skulle komma att få ogynnsamma verkningar inte kan avvisas som
grundlösa, har jag ej ansett mig böra i departementsförslaget ta upp några
bestämmelser om avtalad förköpsrätt.

Spörsmålet om arrendators legala förköpsrätt bör upptas till behandling
först i sammanhang med övriga arrendebestämmelser. Redan nu kan dock
sägas, att bestämmelserna om denna rättighet i vart fall inte bör inflyta som
ett självständigt kapitel i den nya jordabalken. Kapitlet om förköpsrätt i
jordabalksförslagen har därför ingen motsvarighet i departementsförslaget.

Återköpsrätt. Bestämmelserna om återlcöpsrätt i 6 kap. av jordabalksförslagen
motsvarar utan några mera genomgripande ändringar i sak innehållet
i lagen den 20 juni 1924 (nr 384) om återköpsrätt till fast egendom.
Återköpsrätt enligt 1924 års lag får förbehållas endast vid försäljning av
fastighet som tillhör kronan, kommun eller municipalsamhälle eller annars
är i allmän ägo. Återköpsrätt skall stipuleras i köpehandlingen och är giltig
bara om den förknippas med villkor om skyldighet för fastighetsägaren att
använda fastigheten för visst ändamål eller underlåta viss användning. Rätten
är för sin giltighet beroende av att den intecknas inom viss tid efter det
att köparen vunnit lagfart på sitt fång. Äterköpsrätten kan utövas endast i
vissa av lagen noggrant angivna fall, t. ex. när villkor som avtalats angående
fastighetens användning åsidosätts. Löseskillingen skall fastställas efter
värdering enligt vissa normer.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 25

Rörande den utsträckning i vilken åter köpsrätt förbehålls vid försäljning
av jord i allmän ägo må framhållas följande. Antalet ärenden angående inteckning
av återköpsrätt under åren 1925—1931 understeg 10 om året. Härefter
ökade antalet successivt och uppgick år 1946 till 100 och år 1953 till
150. Åren 1960, 1961 och 1962 uppgick antalet till resp. 260, 262 och 388.

Kapitlet om återköpsrätt har rönt ringa uppmärksamhet under remissbehandlingen
men några remissinstanser har berört frågan om rättsinstitutet
bör införas i nya jordabalken eller om det alltjämt bör regleras i särskild
lag. Kammarkollegiet, som säger sig ha utnyttjat institutet i vissa fall och
antar att en användning därav stundom kan komma i fråga även för framtiden,
anser sig dock inte kunna förorda, att institutet införs i nya jordabalken
utan närmare undersökning av hittillsvarande utnyttjande. Även
lantmäteristyrelsen ifrågasätter om det finns skäl att behandla återköpsrätten
i balken. Svea hovrätt slutligen anser att man bör överväga att inte ta
med återköpsrätten i en blivande ny jordabalk.

Av vad nu anförts framgår att återköpsrätt för närvarande förbehålls i
mycket ringa utsträckning vid försäljning av fast egendom i allmän ägo.
Det synes med hänsyn härtill ej uteslutet att institutet i den form det har
i 1924 års lag i fortsättningen kan komma att visa sig helt obehövligt. Det
ovissa i återköpsinstitutets berättigande för framtiden utgör ett starkt skäl
att inte reglera institutet i själva jordabalken. I vart fall måste antas, att
återköpsrätten kommer att utgöra en undantagsföreteelse. Det är redan av
detta skäl opraktiskt att belasta jordabalken med institutets relativt omfattande
regelsystem. Därtill kommer, att återköpsinstitutet har ett visst
offentligrättsligt inslag som gör institutet mindre väl lämpat för reglering i
en lag av jordabalkens karaktär. Jag anser därför motiverat att utmönstra
återköpsrätten från förslaget och avser att i senare sammanhang ta upp
frågan om ett eventuellt upphävande av 1924 års lag eller, för den händelse
återköpsinstitutet anses böra bibehållas, framlägga förslag om erforderlig
omarbetning och utbyggnad av lagen. Enligt vad jag inhämtat är det ej uteslutet
att 1963 års markvärdekommitté kommer att behandla frågan om
lagen bör bibehållas i det betänkande som kommittén avser att framlägga
under innevarande år.

Ränterätt och födoråd. Med stöd av bestämmelserna i 54 § förordningen
den 16 juni 1875 (nr 42 s. 12) angående inteckning i fast egendom (IF) kan
en upplåtelse av s. k. avkomsträtt vinna sakrättsligt skydd genom inteckning
i fastighetsbok. I praxis har sinsemellan tämligen olikartade rättigheter inrymts
under denna beteckning. Oftast har det varit fråga om födoråds- och
undantagsrättigheter och vanligen har upplåtelsen därvid omfattat inte endast
pengar eller varor utan även andra förmåner, såsom bostad och vissa
tjänsteprestationer. Emellertid bär bestämmelserna om avkomsträtt vunnit
tillämpning också på upplåtelser av prestationer i enbart pengar eller va -

26 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ror. Gemensamt för de nu nämnda rättigheterna är, att ägaren av den besvärade
fastigheten har skyldighet att till1 rättighetshavaren fullgöra vissa
fortlöpande eller periodiskt återkommande prestationer i varor, tjänster eller
pengar eller att tillhandahålla bostad.

I lagberedningens förslag innehåller 9 och 10 kap. regler om vissa motsvarigheter
till avkomsträtt, nämligen i det förra kapitlet ränterätt som avser
rätt till penningränta och i det senare kapitlet födoråd, varmed avses upplåtelse
i syfte att tillförsäkra någon försörjning från fast egendom av förmåner
såsom varor, tjänster eller pengar eller rätt till bostad eller annat
nyttjande av fastigheten. Jordabalksutredningen har utmönstrat dessa institut
från sitt förslag. Avkomsträtten saknar således helt motsvarighet i utredningens
förslag.

Lagberedningen diskuterar i vilken utsträckning det kan vara lämpligt,
att fast egendom genom avtal eller andra privata rättshandlingar får belastas
med prestationsförpliktelser samt uttalar att lagstiftningen ej bör lämna
möjlighet att fritt instifta sådana förpliktelser med det innehåll och den varaktighet
som upplåtelsen bestämmer. Möjligheten bör begränsas till vad som
motsvarar ett praktiskt behov och inte medför att egendom för all framtid
skall svara för ouppsägbara gravationer.

Beträffande födorådet anser lagberedningen att detta institut alltjämt har
en betydelsefull uppgift för ordnande av ålderdomsför sörj ningen bland den
jordbrukande befolkningen. De ekonomiska förhållanden som i äldre tid legat
till grund för födorådet har visserligen i vår tid till stor del avvecklats,
men lagberedningen menar att födorådet trots detta behållit sin ställning
i lantbefolkningens rättsuppfattning och sedvänjor. Beredningen föreslår
alltså att födorådsinstitutet skall behållas.

Också vad gäller rätten att i fast egendom upplåta ränta i pengar anser
beredningen att starka skäl talar för ett bibehållande. Detta följer enligt beredningens
mening redan av att födoråd skall kunna utbytas mot ränterätt.
Under sådana förhållanden anser beredningen självklart, att ränterätt bör
kunna upplåtas också direkt för att tillgodose samma försörjningssyfte som
födorådet, främst vid fastighetens försäljning eller i samband med arvskifte.

Jordabalksutredningen anser sig kunna anta att födoråds- och undantagsupplåtelserna
numera är ställda på avskrivning. Därtill kommer att enligt
utredningens mening en ålderdomsförsörjning, som anordnas genom
födorådsupplåtelse företer vissa otidsenliga, mindre önskvärda drag. Det
sakrättsliga arrangemanget har sitt berättigande endast när det gäller att
trygga bostadsförmånen. En isolerad sådan upplåtelse lyder emellertid redan
enligt beredningens förslag under vanliga regler angående nyttjanderätt.
Det väsentliga skälet till att jordabalksutredningen föreslår att instituten
födoråd och ränterätt slopas består dock i att dessa rättigheter enligt utredningens
uppfattning skulle vara besvärande för den ordning utredningen vill

Del B 1

27

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ha genomförd beträffande ekonomisk ansvarsgemenskap mellan flera fastigheter.
Även det exekutiva förfarandet skulle komma att komplicei as av
dessa rättsbildningar. De åberopade argumenten till förmån för utmönstringen
anses visserligen nästan samtliga ha större avseende på födorådet än på
ränterätten. Ränterätten bör emellertid väsentligen ses såsom ett komplement
till födorådet, och utredningen har inte funnit klara belägg för att
ränterätten, om födorådet får utgå, skulle behövas för den något förändrade
rollen som helt självständig rättsbildning.

Vid remissbehandlingen har tanken att utmönstra ränterätts- och födorådsinstituten
godtagits av det stora flertalet remissinstanser. Från något
håll har dock anförts betänkligheter under åberopande av att det inte kan
anses klarlagt att födorådsinstitutet i alla delar av landet i huvudsak har
spelat ut sin roll samt att det skulle vara obilligt om en förmånstagare, som
i testamente eller på annat sätt fått åt sig upplåten en förmån av förevarande
slag, inte skulle kunna säkerställa den genom inteckning såsom nu kan
ske.

Såsom framgått av det sagda syftar såväl ränterätts- som födorådsinstitutet
i lagberedningens utformning till att skapa sakrättsligt skydd för en upplåtelse
av framtida förmåner från fast egendom till någons försörjning. Att
därutöver någon motsvarighet till den nuvarande avkomsträtten bör tillskapas
har inte gjorts gällande från något håll. Frågan är således om tillräckliga
skäl föreligger att för framtiden behålla en möjlighet att trygga
försörjning genom periodiskt utgående prestationer från fast egendom.

Sett från den belastade egendomens synpunkt torde någon tvekan inte
kunna råda om att en sådan prestationsskyldighet, åtminstone när fastigheten
ej längre innehas av den som ursprungligen åtagit sig förpliktelsen,
kommer att vara betungande. Detta gäller särskilt födorådet, som ofta kan
antas bygga på ett personligt förhållande mellan förmånstagare och fastighetsägare.
En prestationsskyldighet i naturaförmåner synes också kunna
lägga hinder i vägen för en i och för sig välmotiverad ändrad användning av
fastigheten.

Ser man å andra sidan på frågan ur förmånstagarens synvinkel är obestridligt,
att den till äventyrs alltjämt i någon utsträckning rådande sedvänjan
— särskilt på landsbygden — att trygga ålder domsför sörj ningen
genom utfästande av undantagsförmåner är en kvarleva från en äldre tid
med helt andra levnadsförhållanden. Denna tid präglades av en kvardröjande
naturahushållning och av trygghetsproblem vad gäller försörjningen,
vilka nu saknar varje motsvarighet. Det står enligt min mening klart, att
något verkligt behov ej föreligger att för framtiden behålla möjligheten att
med sakrättslig verkan utfästa födoråd.

Väsentligt är också att andra vägar står öppna för att ge sakrättsligt skydd
åt upplåtelser av förevarande slag. Sålunda kan exempelvis rätten att kvarbo
på fastigheten tryggas genom inskrivning av nyttjanderätt För födoråd

28 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i övrigt kan panträtt upplåtas som säkerhet. Ränterätten kan likaledes tryggas
genom att den exempelvis utfästs i en omslagsrevers med panträtt i
fastigheten som säkerhet.

Under angivna förhållanden skulle det enligt min mening vara olämpligt
att låta en ny jordabalk ta upp dessa rättsinstitut, så mycket mer som de,
såsom jordabalksutredningen framhållit, skulle komma att komplicera lagstiftningen
och rättstillämpningen i flera avseenden. Jag ansluter mig därtör
till utredningens förslag att utesluta ränterätts- och födorådsinstituten
från den nya balken. Upplåtelser som skett före tidpunkten för balkens
ikraftträdande skall självfallet kunna intecknas enligt gällande rätts bestämmelser.
Erforderliga regler härom får tas upp i promulgationslagen.

Yattenfallsrätt. Institutet vattenfallsrätt infördes i svensk lagstiftning år
1911 och reglerna därom upptogs i 4 kap. NJL tillsammans med tomträttsbestämmelserna.
I samband med att tomträtten reformerades genom 1953
års lagstiftning utbröts bestämmelserna om vattenfallsrätt ur sitt sammanhang
med tomträttsreglerna och fick bilda ett särskilt kapitel — 5 kap. —
i NJL.

I likhet med tomträtten utgör vattenfallsrätten en nyttjanderätt, som
principiellt sett är likställd med fast egendom. Likställigheten kommer
främst till uttryck däri att vattenfallsrätten kan utgöra objekt för fordringsinteckning
och andra begränsade sakrätter. Vattenfallsrätt, som kan avse
nyttjanderätt till strömfall med eller utan utmål av mark, kan upplåtas endast
av kronan. I många avseenden regleras vattenfallsrätten av samma bestämmelser
som tomträtten. Detta gäller exempelvis formkraven vid upplåtelse
och överlåtelse av rättigheten samt inskrivningsbestämmelserna. I några
väsentliga hänseenden skiljer sig emellertid de båda instituten från varandra.
Sålunda måste tomträtt upplåtas för obestämd tid och rätten kan uppsägas
endast vid utgången av vissa tidsperioder och då bara under förutsättning
att det är av vikt för fastighetsägaren att fastigheten används på annat sätt
än tidigare. Vattenfallsrätten däremot upplåts för viss tid utan lagstadgad
rätt till förlängning av avtalet. En annan betydelsefull skillnad ligger däri
att, när tomträtt skall upphöra på grund av uppsägning, fastighetsägaren är
skyldig lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten.
Beträffande vattenfallsrätt föreligger sådan lösenskyldighet endast om detta
uttryckligen bestämts i upplåtelseavtalet.

Vattenfallsrätt har i praktiken använts i synnerligen ringa utsträckning.
Antalet upplåtelser sedan institutets tillkomst torde sålunda understiga 10.
Den senaste upplåtelsen skedde år 1941.

Lagberedningen har inte i samband med jordabalksarbetet företagit någon
omprövning av frågan om institutets berättigande för framtiden. Beredningens
förslag bygger på samma grunder som gällande lagstiftning. I samband
med att tomträttsbestämmelserna fått undergå en översyn och jämk -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 29

ning, som betingats främst av reglernas anpassning till jordabalksförslaget i
övrigt, har regleringen av vattenfallsrätten i formellt avseende anslutits till
de nya tomträttsreglerna.

Jordabalksutredningen finner mot bakgrunden av institutets ytterst begränsade
användning klarlagt, att vattensfallsrätten åtminstone numera utgör
en obehövlig rättskonstruktion, som tryggt kan avskaffas och alltså inte
bör tas med i den nya jordabalken.

Under remissbehandlingen har förslaget att utmönstra vattenfallsrätten i
allmänhet reservationslöst tillstyrkts. Vissa betänkligheter har dock framförts
av vattenfallsstyrelsen och vattenkraftföreningen. Styrelsen har visserligen
för egen del inte något att erinra mot att institutet avskaffas men
vill inte utesluta, att förutsättningarna för dess begagnande kan komma
att ändras. Med den successivt minskade tillgången på outbyggd exploateringsbar
vattenkraft och under beaktande av att återstående tillgångar till
väsentlig del ägs av staten kan intresset från enskilt håll för förvärv av statlig
vattenkraft — även i form av vattenfallsrätt — tänkas komma att vakna
till liv. Å andra sidan framhåller styrelsen att restriktiviteten när det gäller
att avhända staten fast egendom numera torde var mindre sträng,
vilket torde gälla också vattenkraftinnehav av mindre betydelse. Styrelsen
anser sammanfattningsvis, att frågan om avskaffande av vattenfallsrätten
bör göras beroende av de enskilda kraftintressenternas inställning. Vattenkraftföreningen
framhåller inledningsvis att institutet vattenfallsrätt
har sin egentliga betydelse däri att rättigheten kan intecknas och sålunda
utgöra kreditunderlag. Ett arrende från staten skulle enligt föreningens
mening inte erbjuda samma möjligheter i kredithänseende. Föreningen finner
ej uteslutet att staten för ett ändamålsenligt utnyttjande av vattenkraften
kan vilja upplåta vattenfallsrätt särskilt beträffande vissa strömfall
i Norrland, vilka är av sådan beskaffenhet att de endast kan tillgodose det
lokala kraftbehovet. Föreningen anser därför att institutet tills vidare bör
bibehållas.

Vid ställningstagandet till fortvaron av institutet vattenfallsrätt har man
att beakta att denna rättighet under de dryga femtio år som gått sedan institutets
tillkomst utnyttjats endast i några få undantagsfall samt att institutet
numera synes ha kommit helt ur bruk såvitt avser nya upplåtelser.
Särskilt anmärkningsvärt är att de senaste årtiondenas intensiva utbyggande
av vattenkraften i landet försiggått utan att vattenfallsrätt någon
gång upplåtits. Anledning härtill torde vara bristande intresse från såväl
statens som de enskilda kraftföretagarnas sida. Jag kan inte se något
påtagligt skäl, varför denna inställning skulle komma att ändras i fortsättningen.
Av betydelse är också, att ett avskaffande av vattenfallsrätten ingalunda
kommer att omöjliggöra att staten tillhöriga strömfall eller andelar
i strömfall upplåts till enskilda utan att fast egendom frånhänds kronan.

30 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Upplåtelserna kan ske i form av arrende eller servitut eller enligt vattenlagens
bestämmelser om utnyttjande av strömfall. Det kan också framhållas
att något sakligt skäl knappast föreligger, varför en vattenfallsrätt
skulle ställa sig fördelaktigare som kreditunderlag än exempelvis ett arrende
av strömfall med möjlighet till inteckning enligt gällande regler om
inteckning av lös egendom. Otvivelaktigt innebär det en väsentlig fördel
från förenklingssynpunkt, om de relativt omfattande bestämmelser som
institutet vattenfallsrätt kräver kan uteslutas från nya jordabalkens regelsystem.
Jag ansluter mig därför till jordabalksutredningens förslag.

Rätt till andel i samfällt strömfall. Enligt 2 kap. 7 § vattenlagen (VL)
bar en delägare i samfällt strömfall under vissa förutsättningar rätt att
lösa till sig hela strömfallet. Sådan rätt tillkommer honom om han antingen
ensam eller tillsammans med delägare, som lämnat honom medgivande
att tillgodogöra sig strömfallet, äger mer än hälften av strömfallet.
Såsom delägare i strömfall betraktas endast den som är ägare av fastighet,
som har del i den samfällighet till vilken strömfallet hör. Ett medgivande
för någon att tillgodogöra sig den på viss fastighet belöpande andelen i
strömfallet anses inte som överlåtelse av äganderätt eller upplåtelse av servitut.
Medgivandet kan därför ej heller vinna sakrättsligt skydd genom
inskrivning (NJA 1957 s. 787). Först genom vattendomstolens dom, varigenom
sökanden berättigas utbygga strömfallet och tillösa sig de andelar
han inte redan äger, blir medgivandet gällande mot var och en.

Problemet att bereda sakrättsligt skydd för en upplåtelse av andel i samfällt
strömfall har sedan länge uppmärksammats. De förslag som framlagts
kan grupperas efter två linjer. Den ena innebär en lösning inom
fastighetsbildningens ram. Därvid har föreslagits att den till en fastighet
hörande andelen i ett strömfall skulle få avstyckas utan att något jordområde
behövde avskiljas, vilket skulle innebära ett tillskapande av s. k.
andelsfastigheter. Ett annat förslag — framlagt av fastighetsbildningssakkunniga
år 1944 —- innebar vissa lättnader i fråga om villkoren för avstyckning
av det samfällda strömfallet. Syftet med en sådan avstyckning
skulle vara att möjliggöra giltiga överlåtelser av andelar i det till särskild
fastighet utbrutna strömfallet.

Den andra linje efter vilken en lösning sökts kan sägas innebära tillskapande
av sakrättsligt skydd för sådana medgivanden som avses i 2
kap. 7 § VL. Lagberedningen uttalade redan i 1947 års betänkande sin
sympati för en lösning efter denna linje, närmast genom tillskapande av en
ny rättighetstyp. En delägare i ett samfällt strömfall skulle alltså i stället
för att sälja sin andel — en sådan överlåtelse skulle alltjämt vara ogiltig
— kunna upplåta en begränsad sakrätt i sin fastighet och därigenom bereda
sin medkontrahent möjlighet att erhålla erforderlig majoritet i strömfallet.

Del B 1

31

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Genom remiss i juni 1955 inhämtade lagberedningen yttranden över en
inom beredningen upprättad promemoria, som innehöll förslag om tillskapande
av en ny särskild rättighet med nyss angiven inneböid. Förslaget
tillstyrktes men lantmäteristyrelsen betonade angelägenheten av att den
aktuella lagstiftningsfrågan fick en tillfredsställande lösning även i fastighetsbildningshänseende
och vattenfallsstyrelsen, liksom vattenkraftföreningen,
framhöll att förslaget kom alltför sent och att det mest angelägna
var att skydda redan gjorda upplåtelser.

Lagberedningens slutliga ståndpunkt, som i stort sett överensstämmer
med den som kom till uttryck i 1955 års promemoria, framgår av 20 kap.

1 1960 års jordabalksförslag. Den föreslagna nya rättigheten benämns rätt
till andel i samfällt strömfall och anges bestå i rätt för delägare i sådant
strömfall att för tillgodogörande av strömfallet upplåta sin andel till annan.
En sådan upplåtelse medför rätt för rättighetshavaren att mot det
vederlag och på de övriga villkor som må vara avtalade tillgodogöra sig
vattnet i strömfallet i vad det belöper på delägarnas andel samt att utöva
den rätt att lösa strömfallet som enligt VL må tillkomma delägaren. Upplåtelsen,
som alltså är avsedd att utgöra ett led i lösenförfarande enligt

2 kap. 7 § första stycket VL, skall avse all framtid, men dess bestånd
är beroende av att rättighetshavaren inom viss tid, högst 50 år från dagen
för upplåtelsen, söker medgivande till strömfallets tillgodogörande.

Lagberedningens förslag har inte mött någon egentlig kritik vid remissbehandlingen.
En viss tveksamhet om behovet av den föreslagna lagstiftningen
kom emellertid till synes redan i vattenfallsstyrelsens yttrande över
beredningens promemoria år 1955. Styrelsen utgick från det faktum att
vattenkraften var utbyggd i mycket stor utsträckning och att, även om
utbyggnad ej skett, åtminstone upplåtelser av andelar redan skett eller medgivanden
enligt 2 kap. 7 § VL redan lämnats.

Ett skäl att hysa tveksamhet inför behovet av lagberedningens nykonstruktion
utgör det förslag till ny fastighetsbildningslag som framlagts
efter det att beredningen framlade sitt förslag till jordabalk. I förslaget
läggs inga absoluta hinder i vägen för avstyckning av en fastighets andel
i samfälld mark. Tvärtom framhålls i motiven den stora betydelsen av att
i rationaliseringssyfte kunna överföra andelar i samfälligheter från en
fastighet till en annan. Den omständigheten att möjlighet till sådana avstyckningar
kan ge upphov till s. k. andelsfastigheter är enligt fastighetsbildningskommitténs
mening ej av beskaffenhet att böra påverka ställningstagandet.

Eftersom beredningen av en ny fastighetsbildningslag ännu ej är slutförd
har jag ingen möjlighet att nu ta ställning till detaljerna i fastighetsbildningskommitténs
förslag. Remissutfallet ger mig emellertid anledning
utgå från att en lagstiftning skall kunna genomföras i huvudsaklig
överensstämmelse med kommitténs förslag. Delvis mot denna bakgrund

32 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föreslår jag, med avvikelse från lagberedningens förslag, i 4 kap. av den
nya balken en regel som innebär att överlåtelse av andel i samfälld mark är
giltig under förutsättning att fastighetsbildning kommer till stånd (4:9).
I nu förevarande fråga anser jag mig därför kunna utgå från att det skall
bli möjligt att inom fastighetsbildningens ram skapa sakrättsligt skydd åt
förvärv av andelar i samfällt strömfall.

Ett ställningstagande av nyss angiven innebörd behöver inte nödvändigtvis
vara liktydigt med att lagberedningens konstruktion med en begränsad
rättighet skall avfärdas. Det skulle eventuellt kunna göras gällande att
olägenheterna med en tillämpning av fastighetsbildningslagens regler om
avstyckning måste bli betydande eller att syftet — sakrättsligt skydd för
rättighetsförvärv i syfte att erhålla majoritet enligt 2 kap. 7 § VL — ej
motiverar så långtgående åtgärder som överlåtelse av äganderätt och
åtföljande avstyckning. I det förra hänseendet finns enligt min mening
ingen anledning till oro. Visserligen kommer det att ibland tillskapas andelsfastigheter
men dessa kommer i regel —- nämligen i alla de fall då en
utbyggnad av strömfallet äger rum — att bestå bara under en övergångstid.
Vad den senare invändningen angår är att märka att den begränsade rättighet
lagberedningen föreslagit i praktiken ej nämnvärt skiljer sig från äganderätt.
Detta har tvingat beredningen att bl. a. föreslå särskilda regler om
rätt att företräda fastigheten såvitt gäller fastighetsbildande åtgärder, som
berör strömfallet. Även från ekonomiska synpunkter torde det vara likgiltigt
för parterna huruvida förvärvet avser äganderätt eller sådan begränsad
rätt som beredningens förslag innebär.

Jag vill i detta sammanhang också nämna att vattenkraftföreningen under
departementsbehandlingen av lagberedningens förslag beretts tillfälle
att uttala sin mening om en lösning enligt den linje jag nyss förordat. Föreningen
har därvid tillstyrkt en sådan lösning men samtidigt understrukit
att en förutsättning är att det klart fastslås att förvärv av andel i samfällt
strömfall kan leda till fastighetsbildning genom att avstyckning äger
rum.

De nu redovisade övervägandena bör enligt min mening föranleda att
det av lagberedningen föreslagna institutet rätt till andel i samfällt strömfall
inte tas upp i den nya jordabalken.

En mycket uppmärksammad fråga i debatten angående de upplåtelser,
varom här är fråga, har varit hur sådana upplåtelser som redan ägt rum
skall kunna beredas skydd. Lagberedningen fann att denna fråga ej kunde
lämnas obeaktad och upptog därför i 44 § PromL en regel som gav möjlighet
att söka inskrivning av äldre upplåtelse — i den mån den skett
i skriftlig handling och alltjämt var bindande — såsom för upplåtelse av
rätt till andel i samfällt strömfall. Jordabalksutredningen ökade möjligheterna
att på detta sätt säkerställa upplåtelsen, nämligen på det sätt att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 33

med ett alltjämt bindande avtal likställdes att avtalet intecknats på grund
av ansökan som skett före nya jordabalkens ikraftträdande. Bestämmelsen
upptogs i 36 § PromL. Ändringen var föranledd av remisskritik i samband
med 1960 års remiss.

Till denna fråga, som jag i likhet med lagberedningen anser böra beaktas,
torde jag få återkomma i samband med förslaget till promulgationslag.

Rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet. Kapitlet om rätt till
elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet innehåller dels bestämmelser,
som motsvarar vissa regler i lagen den 22 juni 1920 (nr 474) med vissa
bestämmelser om registrering av elektriska anläggningar samt om rätt
till elektrisk kraft m. m. (E1L), dels regler utan motsvarighet i gällande
lagstiftning. De senare avser upplåtelser av vissa andra nyttigheter, såsom
värme, vatten, gas eller annat dylikt, vilka i likhet med elektrisk
kraft tillhandahålls från anläggning genom särskild ledning (21:11 i
lagberedningens förslag).

Enligt gällande rätt utgör upplåtelse av rätt till elektrisk kraft från
starkströmsanläggning på fastighet en sakrätt i fastigheten. I 1920 års
BIL föreskrivs att skriftligt avtal angående rätt till elektrisk kraft är
utan särskilt förbehåll gällande mot nye ägaren vid frivillig överlåtelse
av den fastighet från vilken upplåtelsen skett. Vid försäljning på exekutiv
auktion förutsätts för rättighetens fortbestånd, att den till följd av inskrivning
åtnjuter förmånsrätt framför exekutionsf ordringen eller att försäljningen
sker med förbehåll för rättigheten. Inskrivning till säkerhet för
rättigheten kan ske, om fastighetsägaren lämnat medgivande därtill. Någon
begränsning av upplåtelsens giltighetstid har ej uppställts. Lagen reglerar
konkurrensen vid exekutiv auktion mellan flera rättigheter angående
elektrisk kraft. Har inskrivning skett ges prioritet åt det avtal för vilket
inskrivning först sökts. Annars är dagen för upplåtelsen avgörande. I övrigt
behandlar lagen ej frågan om företrädet mellan flera rättigheter inbördes.

Regleringen av institutet elektrisk kraft i beredningens förslag anknyter
i sina huvuddrag till institutets utformning i gällande rätt. Det förekommer
dock vissa avvikelser av mera väsentlig art. Här må nämnas att institutet
föreslås inordnat bland de s. k. särskilda rättigheterna i nya jordabalken,
vilket bl. a. får till följd att balkens bestämmelser om företräde
mellan rättigheter kommer att gälla även i fråga om rätt till elektrisk kraft.
Vid konkurrens om kraft mellan flera rättighetshavare, exempelvis i en
bristsituation, medför inskrivning eller, om inskrivning ej sökts, tidigare
upplåtelse företräde till erhållande av kraft. Inskrivning skall inte längre
vara beroende av särskilt medgivande. Upplåtelsen skall till skillnad från

2 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del Bl

34 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

vad som gäller nu också kunna ske i servitutsliknande form till förmån
för fast egendom. I detta fall skall upplåtelsen inte vara underkastad
någon tidsbegränsning. Annars skall en maximitid av femtio år gälla.

Såsom förut nämnts föreslår lagberedningen sakrättsligt skydd även för
upplåtelser av vissa andra nyttigheter, såsom värme, vatten och gas, vilka
sägs stå rätten till elektrisk kraft nära i så måtto att de går ut på ett
tillhandahållande av nyttigheter från anläggning och fordrar särskild ledning
för att komma konsumenterna till godo. Beredningen uttalar att nu
berörda rättigheter med den fortskridande utvecklingen på det tekniska
området kommit att erhålla allt större betydelse, och därmed bär också
intresset av att ge rättighetshavaren en starkare position blivit än mera
framträdande än förut. Det anförda sägs i synnerhet gälla, när upplåtelsen
sker till någon i hans egenskap av fastighetsägare eller innehavare
av särskild anläggning. Möjligheten att exploatera fastigheten eller anläggningen
för visst syftemål kan då enligt beredningens mening vara direkt
betingad av att rättighetsinnehavaren vågar förlita sig på att inte
utan vidare gå miste om rättigheten. Ett jämförbart behov av att skydda
upplåtelsens bestånd anses kunna föreligga även när rättigheten inte på
dylikt sätt är på subjektssidan knuten till fastighet eller anläggning.

Sakrättsskyddet för ifrågavarande nyttigheter motsvarar enligt beredningens
förslag huvudsakligen det skydd som getts för rätt till elektrisk
kraft och förutsätter att vissa särskilda villkor är uppfyllda. Rättighetens
utövande skall vara manifesterat utåt på ett sätt som svarar mot upplåtelse
av elektrisk kraft. Detta krav har i förslaget fått det uttrycket att det
skall vara fråga om nyttighet som tillhandahålls »från anläggning» och
överförs »genom ledning». Härav följer samtidigt en viss begränsning av
de nyttigheter som avses i sammanhanget. Det tänkta sakrättsskyddet
blir inte tillämpligt på andra upplåtelser än sådana som innebär tillhandahållande
av värme, vatten, gas eller »annat dylikt».

Under remissbehandlingen av jordabalksförslaget har kommerskollegium
och el-lagsutredningen berört frågan huruvida sakrättsliga bestämmelser
rörande rätt till elektrisk kraft har någon uppgift att fylla i fortsättningen.
Båda instanserna framhåller, att förhållandena på kraftförsörjningens område
är helt andra numera än vid den tid då 1920 års E1L kom till. Lagen
den 27 juni 1902 (nr 71 s. 1) innefattande vissa bestämmelser om elektriska
anläggningar i sin nu gällande lydelse innehåller sålunda bestämmelser
om koncession för bl. a. yrkesmässig distribution av elektrisk ström. Koncessionsinnehavaren
är som regel skyldig att tillhandahålla ström för normalt
förbrukningsändamål åt var och en inom koncessionsområdet som
har behov därav. Denna offentligrättsliga distributionsplikt har enligt remissinstanserna
medfört att sakrättsbestämmelserna i 1920 års E1L förlorat
åtskilligt i betydelse. Kommerskollegium pekar också på att distributionsapparaten
utvecklats och att det numera råder mycket god tillgång på

Kungl. Maj ris proposition nr 20 år 1970 Del Bl 35

elkraft. Kollegiet har ett allmänt intryck av att inskrivning av rätt till elektrisk
kraft förekommer i ringa utsträckning och ifrågasätter om rättsinstitutet
nu fyller någon påtaglig funktion. El-lagsutredningen menar dock att
den offentligrättsligt sanktionerade plikten att distribuera elektrisk kraft
inte utesluter behovet av civilrättsliga bestämmelser på området, varigenom
förhållandet de enskilda parterna emellan regleras. Utredningen anser därför
att en lagstiftning motsvarande innehållet i 1920 års E1L alltjämt har en
uppgift att fylla.

I övrigt har under remissbehandlingen inte riktats någon erinran mot
kapitlets bestämmelser. Förslaget att i sakrättsligt hänseende jämställa
andra nyttighetsupplåtelser med upplåtelser av rätt till elektrisk kraft har
ej föranlett några närmare uttalanden av remissinstanserna.

Sedan tillkomsten av 1920 års E1L har läget på kraftförsörjningens område
i landet undergått en genomgripande förändring i skilda hänseenden.
Ett väsentligt drag i utvecklingen är den omfattande utbyggnaden av vattenkraften,
vilken medfört att det normala kraftbehovet numera torde anses
väl tillgodosett. Av vikt är att också distributionsapparaten utbyggts
samt undergått betydande förändringar i övrigt. En fortgående rationalisering
har föranlett att de små kraftproducenterna i huvudsak spelat ut sin
roll och att distributionen numera väsentligen sker från stora kraftföretag
i bolagsform. Rena distributionsbolag där kommunen äger större eller mindre
inflytande förekommer i stor utsträckning. Till bilden hör även, att yrkesmässig
distribution av elektrisk kraft numera förutsätter koncession. Ett
väsentligt inslag i koncessionssystemet utgörs av den leveransplikt för kraftdistributören
som är förenad med områdeskoncession. De anförda omständigheterna
har otvivelaktigt föranlett att rättsregler, som tar sikte på att
en växling genom exekution eller på frivillig väg sker i ägarförhållandena
rörande en kraftanläggning, i dagens läge torde ha mycket liten praktisk
betydelse. Mot bakgrunden av det anförda anser jag uteslutet att från 1920
års E1L till nya jordabalken överföra sakrättsliga bestämmelser rörande
upplåtelser av rätt till elektrisk kraft utan att det dessförinnan klargörs
vilken roll rättsinstitutet skulle komma att få i framtiden.

Ett slutgiltigt ställningstagande till denna fråga kan inte ske utan en
föregående närmare utredning. Redan nu synes dock kunna uttalas, att
regler om ett sakrättsligt skydd för kraftupplåtelser inte längre har något
större berättigande, när det gäller upplåtelser till småförbrukare, till vilka
är att hänföra inte endast hushållen utan även jordbruk, hantverk och
småindustri med begränsat kraftbehov. Av övriga abonnenter torde man
endast behöva räkna med dem som hämtar sin kraft från andra leverantörer
än sådana som bedriver sin verksamhet yrkesmässigt med stöd av
områdeskoncession. Det vill således synas som om rättsinstitutet över huvud
taget kan få betydelse endast i vissa fall, när det gäller avtalsförhållanden
mellan större industriföretag och liknande. Det bör emellertid be -

36 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

aktas att samverkan i andra avseenden mellan skilda företag förutsätter
avtalsuppgörelser, som ofta kan vara av väl så stor betydelse för exploaterandet
av fastigheter eller anläggningar som leveransåtaganden beträffande
elektrisk kraft, utan att något behov av sakrättsligt skydd för avtalen
gjort sig gällande. Även om en kommande utredning skulle ge stöd
för att rättsinstitutet alltjämt har visst berättigande, anser jag att användningsområdet
likväl med hänsyn till vad jag nu anfört är så speciellt och
reglerna därför av så föga allmänt intresse, att institutet inte försvarar sin
plats såsom huvudavsnitt i ett särskilt kapitel i jordabalken. Jag har därför
stannat för att utmönstra även detta institut från balken. Enligt vad jag
erfarit övervägs frågan om ett upphävande av 1920 års E1L redan inom
kommerskollegium.

Vad gäller lagberedningens förslag att ge sakrättsligt skydd åt upplåtelser
av vissa andra nyttigheter, såsom värme, vatten och gas, är förutsättningarna
såtillvida annorlunda, att någon motsvarighet till förslaget inte
finns i gällande rätt. Lagberedningen har inte påvisat, att något påtagligt behov
föreligger av en lagstiftning på området. Det är i detta sammanhang
att märka, att syftet med dessa bestämmelser i ej obetydlig utsträckning
kommer att tillgodoses på annat sätt, nämligen genom institutet samfällighetsrätt
och genom den särskilda lagen om gemensamhetsanläggningar.
Beredningens förslag har den svagheten, att gränsdragningen kring de
nyttighetsupplåtelser varom är fråga synes svår att genomföra och institutets
verkningsområde blir därför svåröverblickbart. Inom industrin
torde ej sällan förekomma att gasformiga eller flytande produkter levereras
från ett företag till ett annat genom ledning. Det står ej utan vidare klart,
att i dessa sammanhang en sakrättslig reglering är behövlig eller ens från
mera allmänna synpunkter lämplig. Denna omständighet motiverar i och
för sig en restriktiv bedömning av förslaget. Jag anser med hänsyn härtill
att även detta avsnitt av kapitlet bör utgå. Departementsförslaget innehåller
alltså inte någon motsvarighet till förevarande kapitel.

Rätt till vederlag. I servitutsavtal kan bestämmas att den härskande fastighetens
ägare skall utge vederlag för servitutet. Två huvudtyper av vederlag
förekommer. Den ena innebär att vederlaget fixeras till ett belopp en gång
för alla och den andra att vederlaget utgår i form av årliga eller på annat
sätt periodiskt bestämda avgifter. I fråga om dessa kan tänkas att posterna
hela tiden är lika stora eller att beloppet av varje särskild post bestäms
efter vissa i avtalet angivna grunder.

I gällande rätt finns inte någon uttrycklig reglering av servitutsvederlagets
rättsliga ställning. Lagberedningen har funnit en sådan reglering påkallad
såvitt avser periodiskt vederlag. De föreslagna reglerna tas upp i
19 kap., dvs. det kapitel som handlar om servitut. Samma bestämmelser
återfinns i jordabalksutredningens förslag, där de fått sin plats i 16 kap.

Del B t

37

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Den grundläggande bestämmelsen är upptagen i 5 §, vari föreskrivs att med
servitut må förenas skyldighet för den härskande fastighetens ägare att
för servitutet utge vederlag i särskilda poster att under servitutets bestånd
erläggas på viss återkommande förfallodag antingen med oförändrat belopp
eller med belopp som efter angivna grunder bestäms för varje förfallodag.
I bestämmelsen ges vidare föreskrifter för det fält att servitutet är upplåtet
till förmån för flera fastigheter gemensamt. Rörande innebörden av
den föreslagna regleringen av vederlaget i nämnda kapitel i övrigt kan här
nämnas att vid överlåtelse av fastighet, varmed är förenad skyldighet att
utge periodiskt vederlag, nye ägaren under vissa förhållanden skall svara
för belopp, som förre ägaren haft att utge, i den mån beloppet förfallit till
betalning inom sex månader före nye ägarens tillträde av fastigheten.

Lagberedningen anför i motiven, att servitutsvederlagets ställning enligt
gällande rätt synes vara i viss mån oklar. Kommer den härskande fastigheten
i ny ägares hand, övergår därmed servitutsrätten på denne. Har äganderättsövergången
skett genom frivillig överlåtelse, synes det däremot enligt
lagberedningen inte kunna antas att även skyldigheten att erlägga vederlaget
utan vidare övergår på förvärvaren. En dylik bundenhet för ny ägare
skulle strida mot allmänna sakrättsliga principer. Av allmänna grundsatser
rörande ömsesidiga rättsförhållanden torde emellertid följa att den till vilken
den härskande fastigheten överlåtits såtillvida är bunden av en i upplåtelsen
intagen bestämmelse om vederlag, att hans befogenhet att utöva
servitutet är beroende av att vederlaget erläggs. Den tjänande fastighetens
ägare torde nämligen vara behållen vid sin rätt att på grund av utebliven
betalning häva servitutet och detta vare sig den uteblivna betalningen avsett
den förre eller endast den nye ägaren. Lagberedningen framhåller vidare
att periodiskt utgående vederlag f. n. torde kunna under vissa förhållanden
intecknas i den härskande fastigheten, nämligen såsom rätt till avkomst
enligt 54 § inteckningsförordningen, och påpekar att någon motsvarighet
till nämnda bestämmelse inte finns i beredningens förslag till jordabalken.
Enligt beredningens uppfattning kan den tjänande fastighetens
ägare ha ett starkt intresse av att ny ägare till den härskande fastigheten
utan särskilt åtagande blir förpliktad att utge vederlaget oberoende av om
han vill utöva servitutet eller inte. Enligt beredningen torde nämligen ej
sällan vederlaget vara större än den värdeminskning av den tjänande fastigheten
som servitutsbelastningen innebär.

Vederlagsfrågan har inte rönt något större intresse hos remissinstanserna.

I systematiskt hänseende har vederlagsrätten i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag inordnats bland de i 11 resp. 9 kap. upptagna
inskrivningsbara sakrätterna, vilka i förslagen går under samlingsbeteckningen
särskild rättighet till fast egendom. Jag ämnar i den speciella
motiveringen återkomma till frågan huruvida detta uttryck över huvud
taget bör införas i jordabalken och vill i detta sammanhang endast på -

38 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

peka att uttrycket i fråga såtillvida är missvisande som det närmast för
tanken till att vederlagsrätten skulle vara utrustad med förmånsrätt till
betalning ur den härskande fastigheten, vilket i själva verket ingalunda är
meningen. Det sakrättsliga skyddet är enligt förslagen begränsat till att
vid överlåtelse kunna göra den härskande fastighetens nye ägare personligen
ansvarig för vederlaget. En allmän begränsning av den föreslagna regleringens
sakrättsliga räckvidd ligger givetvis dessutom däri att regleringen,
såsom tidigare påpekats, bara tar sikte på vederlag av periodisk natur. I
vilken omfattning sådana över huvud taget förekommer vid servitutsupplåtelser
framgår inte av beredningens motiv.

Det bör här anmärkas att den sakrättsliga regleringen av vederlagsrätten
enligt såväl lagberedningens som jordabalksutredningens förslag inte avser
bara rena servitutsupplåtelser utan även åsyftar upplåtelser av elektrisk
kraft och andra därmed i förslagen jämställda nyttigheter (21 resp. 18
kap.). Frågan är väl om inte det periodiska vederlaget skulle ha sin största
betydelse just i fråga om sådana rättigheter. Av tidigare redovisade överväganden
framgår emellertid att jag inte funnit tillräckliga skäl föreligga att
inom jordabalkens ram införa särskilda regler angående dylika upplåtelser.
Härav följer att vederlagsrätten, om den upptas i balken, endast skulle avse
periodiskt servitutsvederlag och således få ett betydligt snävare tillämpningsområde
än vad som förutsatts enligt förslagen. Till detta kan läggas
att behovet av och utrymmet för servitutsupplåtelser av rent privaträttslig
natur får antas komma att för framtiden minska i betydande grad, särskilt
inom tätortsområden. I samma riktning verkar ett införande av det nya
institutet samfällighetsrätt i jordabalken och genomförande av förslaget till
lag om vissa gemensamhetsanläggningar. I detta hänseende är ytterligare
att märka den väsentliga utvidgning av officialservitutens tillämpningsområde
som fastighetsbildningskommittén förordat i sitt förslag till lag om
fastighetsbildning. Som jag tidigare nämnt har det under remissbehandlingen
av jordabalksförslagen rent av ifrågasatts om inte tiden är mogen
att helt avskaffa de privaträttsliga servituten, en tanke som f. ö. övervägts
även inom lagberedningen fastän den där avvisats. Även om jag i likhet
med lagberedningen såsom tidigare framhållits anser detta vara att gå för
långt, är det mot bakgrunden av den nyss antydda utvecklingen på det rättsliga
planet både inom och utom jordabalkens ram dock tydligt att tillämpningsområdet
för de rent privaträttsliga servituten kommer att successivt
bli allt snävare.

Det bör enligt min mening inte komma i fråga att belasta jordabalkens
regelsystem med en ny sakrätt, som sålunda redan från början kan förutses
få ett alltmera begränsat tillämpningsområde, om inte ett påtagligt behov
därav på grund av särskilda skäl föreligger. Lagberedningen kan knappast
anses ha påvisat att det i praktiken yppats något behov av en salträttslig
reglering av det periodiska servitutsvederlaget i föreslagen riktning och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del Bl

39

omfattning. Vad särskilt angår den av lagberedningen åberopade omständigheten
att den möjlighet som enligt gällande rätt finns att under vissa
förhållanden få periodiskt vederlag intecknat som rätt till avkomst försvinner
om balken genomförs, vill jag påpeka — förutom att dylika inteckningar
torde vara sällsynta — att den tjänande fastighetens ägare givetvis
alltid kan skydda sig genom att såsom villkor för upplåtelse av servitutet
ställa krav på att den härskande fastighetens ägare pantförskriver
sin fastighet som säkerhet för att vederlaget behörigen fullgörs.

Jag har av nu angivna skäl inte funnit motiverat att i jordabalken uppta
en sakrättslig reglering av det periodiska servitutsvederlaget. Vederlagsrätten
finns därför inte upptagen bland de i 7 kap. i departementsförslaget
— motsvarande It resp. 9 kap. i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag — angivna sakrätterna. Frågan huruvida det möjligen kan anses
påkallat att införa någon bestämmelse av obligationsrättslig karaktär
angående vederlaget, exempelvis om rätt till hävning vid bristande betalning,
kommer att övervägas i samband med den överarbetning inom departementet
av servitutsbestämmelserna som enligt vad jag tidigare framhållit
är avsedd att ske inom den närmaste tiden i samband med behandlingen
av fastighetsbildningskommitténs förslag till lag om fastighetsbildning.

Översikt av innehållet i de särskilda kapitlen

Den följande redogörelsen är avsedd att i korthet redovisa innehållet i
de olika kapitlen. Betoningen har lagts på de delar där förslaget innebär
mera betydande nyheter i förhållande till gällande rätt.

Första avdelningen av balken har rubriken »Rättsförhållanden rörande
fast egendom» och avses innehålla 18 kapitel. I det nu framlagda förslaget
utelämnas som förut framgått sju kapitel. Fyra av dessa angår arrende
och de återstående avser hyra, servitut och samfällighetsrätt.

1 kap. bär rubriken »Fastighet och dess gränser». Bestämmelserna i kapitlet
avses ersätta bl. a. de delvis ännu gällande reglerna om »rå och rör,
så ock andra bolstada skäl byar emellan» i 12 kap. jordabalken i 1734 års
lag. Kapitlet inleds emellertid med en beskrivning av det för hela balken
grundläggande begreppet fast egendom. Fast egendom anges vara jord.
Denna förutsätts i princip vara indelad i fastigheter. Bestämmelsen, som nära
ansluter till gällande rätt, dvs. lagen den 24 maj 1895 (nr 36 s. 1) ang.
vad till fast egendom är att hänföra, motsvarar med en redaktionell jämkning
1 § i förslaget till lag om vad som är fast egendom. Frågan om vad som
utgör tillbehör till fastighet regleras, som förut antytts, i 2 kap. I fråga om
ändringar i fastighetsindelningen hänvisas i förslaget till speciallagstiftningen
på området.

I den inledande paragrafen fastslås också den viktiga principen att sämjedelning
av fast egendom är utan verkan.

40 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Såvitt gäller gränsreglerna i kapitlet är i terminologiskt hänseende att
märka att det i såväl 1734 års lag som den nuvarande jorddelningslagen
dominerande begreppet rågång inte tagits upp i förslaget. Dess bestämmelser
om gränser gäller sålunda i princip både sådana som utgör skiljelinjer
mellan byar och andra primära skifteslag och sådana som reglerar fastighetsindelningen
inom by, s. k. skifteslinjer. I sakligt avseende förtjänar
särskilt att framhållas att förslaget i fråga om gräns, som blivit bestämd
enligt lag, konsekvent bygger på den genom 1932 års lagstiftning om äldre
ägogränser införda principen att förhållandena på marken äger vitsord
framför andra uppgifter rörande gränsens sträckning (3 §). I fråga om
gräns i vattenområde, som inte tidigare blivit bestämd eller tillkommit genom
överlåtelse av jord eller vissa därmed jämställda förvärv, vilar förslaget
på principen om gränsdragning efter närhet till strand. Har stranden
förskjutits men kan dess tidigare läge fastställas, skall gränsen bestämmas
efter detta (5 § första stycket).

Om en strandfastighet inte omfattar det vattenområde som ligger utanför
stranden, kan en förskjutning av strandlinjen medföra att fastigheten
blir helt avskuren från vattnet. Också när gränsen löper ute i vattnet, kan
en strandfastighet bli avskuren från detta till följd av landhöjning, partiell
torrläggning e. d. Härigenom skulle fastighetens ägare principiellt gå miste
om den i 1 kap. 3 § VL angivna rätten att vid stranden ha mindre brygga,
båt-, bad- eller tvätthus eller annan dylik byggnad. I syfte att i görligaste
mån förebygga dylika rättsförluster innehåller förslaget en regel som ger
fastighetens ägare rätt att nyttja området mellan fastigheten och vattnet
(7 §). Denna rättighet, som är en nyskapelse av servitutsliknande karaktär,
gäller dock bara under förutsättning att området är av ringa omfattning
och att dess ägare inte lider men av betydelse.

I 2 kap. regleras frågan vad som utgör tillbehör till fastighet. De föreslagna
bestämmelserna har hämtats från 2—8 §§ i förslaget till lag om vad
som är fast egendom.

Den viktigaste nyheten i de föreslagna bestämmelserna är utvidgningen av
tillbehörsbegreppet såvitt gäller fastighet, som helt eller delvis är inrättad
för industriell verksamhet.

Kapitlet om rättsförhållanden mellan grannar — 3 kap. -— upptar i departementsförslaget
endast sju paragrafer. Detta innebär en betydande begränsning
i förhållande till lagberedningens förslag. Begränsningen har sin
orsak i att beredningens förslag till regler om s. k. immissioner uteslutits.
Det synes lämpligt att redan i detta sammanhang redovisa skälen härför.

Frågan i vilken mån en fastighet får nyttjas på sådant sätt att granne utsätts
för immissioner, exempelvis genom buller, skakning, rök, gnistor, hetta,
köld, stank e. d., har hittills varit oreglerad i lagstiftningen. Lagberedningens
förslag från år 1960 ■— vilket i sak överensstämde med 1947 års förslag
— innehöll i denna del i huvudsak följande. Ingen må bruka fast egendom

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

41

på sådant sätt att granne vållas immissioner utöver vad i orten är eller kan
påräknas bli vanligt, med mindre besväret likväl bör tålas med hänsyn till
dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden eller till dess ringa
betydelse. För industriell anläggning eller annan användning av fast egendom,
som kan medföra störningar av angiven beskaffenhet för granne, föreslogs
att dispens skulle kunna medges i form av koncession att driva
den störande verksamheten. Enligt beredningens förslag förutsattes närmare
bestämmelser rörande koncession komma att meddelas i en särskild
lag om grannelagskoncession. Ett utkast till en sådan lag är fogat till 1947
års förslag, men lagberedningen utgick från att detaljutformningen av en
koncessionslagstiftning av detta slag skulle utredas särskilt.

Med hänsyn till att ett slutligt ställningstagande till j ordabalksförslagets
reglering på grannelagsrättens område syntes böra bedömas mot bakgrunden
av ett i detalj utformat, mera definitivt förslag till koncessionslagstiftning,
tillkallade jag den 3 oktober 1963 med stöd av bemyndigande den 26
april samma år sju sakkunniga att utreda utformningen av en koncessionslagstiftning
beträffande grannskapsstörande verksamhet. De sakkunniga
har för utredningsverksamheten antagit beteckningen immissionssakkunniga.

På framställning av immissionssakkunniga upptogs under 1963 års remissbehandling
av jordabalksförslaget det avsnitt av 3 kap., som rör immissioner,
till behandling med förtur. Det visade sig, att förslaget i förevarande
del utsattes för stark kritik på flera punkter. Vidare väcktes vid 1964 års
riksdag vissa motioner om lagstiftning mot luftföroreningar. Motionärerna
anförde bl. a. att deras önskemål om utredning i syfte att få till stånd en
lagstiftning på området eventuellt kunde tillgodoses genom att immissionssakkunniga
gavs vidgade direktiv. I utlåtanden i anledning av motionerna
till riksdagens andra lagutskott tillstyrkte immissionssakkunniga att deras
direktiv utökades i vissa hänseenden. Vad sålunda förekommit föranledde
mig att på nytt ta upp frågan rörande inriktningen av immissionssakkunnigas
utredningsarbete och därvid föreslå, att uppdraget för de sakkunniga
måtte utvidgas till att avse en allmän utredning angående utformningen
av en lagstiftning om immissioner. Såsom skäl härför anförde jag bl. a. följande.
I flera yttranden över jordabalksför slaget hade uttalats, att det numera
till övervägande del framstår som en samhällsuppgift att vaka över
att immissioner inte förekommer som medför allmänna skadeverkningar
av betydelse och att det därför inte kan anses tillfredsställande att i enlighet
med lagberedningens intentioner begränsa en lagstiftning om immissioner
till att i huvudsak avse en reglering enskilda emellan. Det kan också
befaras att en ordning som innebär att en enskild person har att själv bevaka
sina intressen när han utsätts för immission, inte blir tillräckligt effektiv
för att komma till rätta med immissionsproblemen. För större anläggningar,
som kan ge upphov till immissioner bör det dessutom vara av bealttansvärt
intresse att kunna få till stånd en prövning, om och under vilka

2f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20 Del B 1

42 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

förutsättningar deras verksamhet skall få drivas. En sådan prövning måste
omfatta inte bara berörda enskilda intressen utan också allmänna intressen
som gör sig gällande. Med hänsyn härtill syntes påkallat att utforma en
mera allmän lagstiftning om immissioner. Genom Kungl. Maj :ts beslut den
9 september 1964 utvidgades immissionssakkunnigas uppdrag i enlighet härmed.

Redan i nämnda tilläggsdirektiv uttalades, att det avsnitt av 3 kap. i lagberedningens
förslag, som behandlade de nu ifrågavarande immissionerna
borde, åtminstone tills vidare, utgå ur jordabalken. Jag har inte funnit anledning
att nu göra en annan bedömning.

Utöver de nu berörda immissionsreglerna upptog lagberedningens jordabalksförslag
regler om rötter och grenar, som tränger in på grannens område,
om inverkan på grannfastighet genom grävning eller annat sådant arbete
och om byggnad, som uppförts över fastighetsgräns. I dessa delar innehåller
departementsförslaget regler, vilka i väsentliga delar bygger på beredningens
förslag. Vissa ändringar föreslås dock.

Ett av de viktigaste kapitlen i balkförslaget är 4 kap. Detta kapitel innehåller
regler om fastighetsöverlåtelsens form och innebörd. Spridda lagregler
på området finns för närvarande, men i stora delar har gällande rätt utformats
i praxis. Det måste anses värdefullt att ett så centralt ämnesområde
vid en revision av jordabalken blir föremål för en enhetlig översyn och kodifiering.

Stor praktisk betydelse bar regleringen av formkravet vid fastighetsköp.
För närvarande gäller den genom 1 kap. 2 § JB i 1734 års lag införda formregeln,
att köp av fast egendom skall ske skriftligen med två vittnen och
att i köpehandlingen skall utsättas de villkor på vilka köpet grundas. Det
sålunda uppställda kravet på skriftlig form för fastighetsköp bibehålls i förslaget.
När det däremot gäller formkravets räckvidd innehåller förslaget en
del principiella nyheter.

I fråga om parternas underskrifter föreslås att både säljare och köpare
skall underteckna köpehandlingen. I denna del innebär förslaget en skärpning
i förhållande till gällande rätt, där köp anses giltigt fastän köparen inte
undertecknat någon handling.

Föreskriften om vittnen vid fastighetsköp anses inte längre utgöra en
ovillkorlig formföreskrift, vars åsidosättande medför köpets ogiltighet. Enligt
en i doktrinen ofta framförd åsikt skulle vittnesregeln utgöra en föreskrift
om sättet för bevisning för den händelse köpets tillvaro bestrids.
Bevisning skulle då få föras bara genom köpevittnen. En sådan innebörd
synes emellertid rättspraxis numera inte ge åt vittnesföreskriften. I praxis
torde en obevittnad fångeshandling godtas som överlåtelsedokument, om
köparen på annat sätt förmår motbevisa av säljaren gjorda invändningar
om att handlingen inte innefattar en rättsligen giltig förklaring från säl -

Del B 1

43

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

jarens sida, att fastigheten överlåts på köparen. Förslaget upptar nu en
föreskrift om att säljarens underskrift på köpehandlingen bör vara styrkt
av två vittnen. Innebörden av vittnesregeln i förslaget kan sägas vara den,
att parterna uppmanas att genom vittnen sörja för bevisningen angående
köpets tillkomst. Uppstår tvist därom, får emellertid bevisning föras fritt.
Att vittnesregeln iakttagits får dock stor betydelse när lagfart söks. För
att lagfart omedelbart skall kunna meddelas på köpet krävs nämligen att
säljarens underskrift blivit styrkt av två vittnen. Lagfartsansökan på en
obevittnad fångeshandling skall däremot förklaras vilande i förening med
att föreläggande utfärdas för säljaren att väcka talan mot köparen, om
säljaren anser köpet vara ogiltigt.

Den nu gällande föreskriften att i köpehandlingen skall utsättas de villkor
på vilka köpet grundas anses allmänt innebära att vad som avtalats
muntligen eller annars i ett sidoavtal inte är gällande. Ett sådant totalt formkrav
har dock visat sig svårt att upprätthålla i rättstillämpningen. I flera
fall har formkravet sålunda inte ansetts böra medföra villkorets eller köpets
ogiltighet, under det att formkravet strängt iakttagits beträffande vissa typer
av villkor. En följd av formkravets uppluckring har blivit att osäkerhet kommit
att råda om dess räckvidd. Till osäkerheten har starkt bidragit domstolarnas
möjlighet till en fri tolkning av köpeavtal. Vid utformningen av formkravet
i förslaget har den antydda tendensen i rättspraxis ansetts böra beaktas
samtidigt som det framstått som önskvärt att minska den rådande osäkerheten
om formkravets räckvidd. De överväganden som sålunda gjorts
har lett till att någon regel om köpets totala formbundenhet inte tagits upp
i förslaget. I stället har den metoden valts att i lagtexten uppräknas vilka
köpevillkor som måste tas in i köpehandlingen. Därvid har formkravet företrädesvis
ansetts böra gälla sådana villkor där kravet på skriftlig form varit
särskilt motiverat, såsom av hänsyn till tredje man eller annars från allmän
synpunkt. Resultatet av den valda metoden har blivit att formkravet kommit
att omfatta i huvudsak alla de typer av villkor, där det klart upprätthållits
hittills i rättstillämpningen. Fastän förslaget intar en annan principiell
ståndpunkt till frågan om köpevillkorens skriftlighet, kommer den
reella innebörden av formkravet i denna del därför att i huvudsak överensstämma
med gällande rätt.

Formkravet vid fastighetsköp regleras i 1—3 §§. Som följd av förslagets
ståndpunkt till frågan om formkravet beträffande köpevillkor har det synts
lämpligt att särskilt reglera å ena sidan sådana villkor, som tillhör minimikraven
på en köpehandling och som alltså krävs för att över huvud ett giltigt
köp skall föreligga, och å andra sidan övriga köpevillkor, som omfattas
av formkravet och där bara villkoret är ogiltigt, om det ej intagits i köpehandlingen.
I 1 § första stycket anges minimikraven, som är — förutom
krav på skriftlig form och parternas underskrifter — uppgift om den fasta
egendom som köpet avser, säljarens och köparens namn, köpeskillingen

44 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

samt säljarens överlåtelseförklaring. Enligt paragrafens andra stycke är
köpet ogiltigt om inte minimikraven uppfyllts och i ett tredje stycke görs
kraven tillämpliga också på köpebrev och annan ytterligare köpehandling
som upprättats om samma förvärv. I 2 § ges föreskrifter om vittnen vid
fastighetsköp. I 3 § uppräknas de övriga köpevillkor som är underkastade
formkravet. Främst märks sådana villkor, varav förvärvets fullbordan eller
bestånd görs beroende, samt vissa utfästelser av säljaren.

Möjligheten för parterna att uppställa villkor, varav förvärvets fullbordan
eller bestånd görs beroende, skall liksom hittills vara begränsad. Bestämmelser
härom ges i 4 §. Den uppdelning som nu anses gälla mellan tillåtna
och otillåtna villkor efter deras karaktär av suspensiva eller resolutiva har
inte upptagits i förslaget. I stället skall villkor som gör rättsförhållandet
svävande under en längre tid vara otillåtna. Tidsgränsen har satts vid två år.
Har längre tid bestämts, är köpet ogiltigt, alltså inte — som för närvarande
anses gälla — enbart villkoret. Har viss tid inte avtalats, anses förvärvets
fullbordan eller bestånd bero av villkoret under två år.

Från den angivna tvåårsregeln har uppställts två undantag. Dels skall
förvärvet alltid kunna göras beroende av att köpeskillingen erläggs, även
om tvåårstiden därigenom överskrids. Dels skall på samma sätt köpet kunna
göras beroende av att fastighetsbildning sker eller att annat villkor uppfylls,
vilket grundas på särskild bestämmelse i lag. I 5 § ges en tolkningsregel för
det fall att köpehandlingen innehåller föreskrift om att köpebrev eller annan
ytterligare fångeshandling skall upprättas. Förvärvet skall då anses
bero av att köpeskillingen erläggs. Tolkningsregeln torde överensstämma
med gällande rätt.

Upprättas dubbla köpehandlingar — köpekontrakt och köpebrev -— är meningen
vanligen den, att säljaren skall äga innehålla köpebrevet till dess
köpeskillingen er lagts eller annat i köpekontraktet intaget villkor fullgjorts
av köparen. Först sedan köparen fått köpebrevet i sin hand kan han få full
lagfart och därmed möjlighet att fritt förfoga över fastigheten. Förslaget
förutsätter att bruket av dubbla köpehandlingar även i fortsättningen kan
komma till användning. Liksom i gällande rätt skall båda handlingarna vara
underkastade formkravet vid fastighetsköp, vilket nu bl. a. kommer att innebära
krav på båda parters underskrifter. När det gäller köpevillkoren
måste beäktas att köpekontraktet utgör det grundläggande dokumentet och
att däri intagna villkor endast om särskilda skäl så påkallar bör bli ogiltiga
om de inte tas in också i köpebrevet. Sådana skäl har ansetts föreligga
i fråga om villkor varav förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts
beroende. Som nyss antytts fyller köpebrevet redan nu vanligen en funktion
som bevis på att sådana villkor i säljarens intresse fullgjorts. Enligt förslaget
skall förvärvet alltjämt bero av villkor av här avsett slag endast om villkoret
intas även i köpebrevet och detta oavsett i vems intresse villkoret uppställts.
En regel av denna innebörd ges i 6 §. Konstruktionen möjliggörs av

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

45

att förslaget kräver även köparens underskrift på köpebrevet. En vinst med
regeln blir att hävning på grund av ett i köpekontrakt intaget förbehåll härom
i princip inte, såsom för närvarande torde vara möjligt, skall kunna
ske sedan lagfart beviljats för köparen. Vad en part förlorar vid tillämpningen
av 6 § i förslaget är dock endast rätten att häva köpet på grund av
förbehållet, inte rätten att påkalla uppfyllandet av den förpliktelse för motparten,
som förbehållet avsåg att garantera.

Vid förarbetena till balken har uppmärksammats det otillfredsställande
förhållande som nu råder, att köp av ett område av en fastighet är civilrättsligt
giltigt, även om området inte utbryts genom fastighetsbildningsförrättning
och t. o. m. om ansökan om delning avslås. Samma problem möter om
köpet avser en andel, som enligt parternas mening skall utbrytas och bilda
en särskild fastighet, och sådan delning inte sker. En mellanform av nu
nämnda överlåtelser föreligger vid köp av fastighets andel i samfälld mark.
För dessa tre typer av överlåtelser ges regler i 7—9 §§ under rubriken »Köp
av del av fastighet». Bestämmelserna innebär att köpet är giltigt endast om
fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet. För att inte frågan
om köpets giltighet skall kunna hållas svävande under lång tid har vidare
föreskrivits, att fastighetsbildningsförrättningen måste vara sökt senast
inom sex månader från köpehandlingens dag.

I ett avsnitt med rubriken »Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser»
avhandlas rättsförhållandet mellan parterna sedan köp slutits
(10—28 §§). I mycket överensstämmer regleringen med gällande rätt
eller med allmän avtalspraxis. En del nyheter föreslås dock. Paragraferna är
dispositiva, varför parterna är oförhindrade att avtala att annat skall gälla.

Inledningsvis ges regler om fördelning mellan köpare och säljare av avkastning
samt av arrende, hyra och annan inkomst av fastigheten (10 §).
Tillträdesdagen är här avgörande. Vidare föreslås att säljaren skall stå faran
för att fastigheten av våda skadas eller på annat sätt försämras medan den
fortfarande är i hans besittning (11 §). Detta är en nyhet i förhållande till
gällande rätt, där köparen anses stå faran redan från köpslutet. De föreslagna
bestämmelserna innebär ett närmande till reglerna i lagen den 20
juni 1905 (nr 38) om köp och byte av lös egendom.

Vid regleringen i jordabalken av det obligationsrättsliga förhållandet mellan
säljare och köpare kommer självfallet säljarens prestation — fastigheten
— att träda i förgrunden, under det att köparens prestation —■ köpeskillingen
—- inte kräver samma detaljerade behandling. Brister det i fråga om
säljarens prestation äger köparen göra gällande vissa befogenheter mot
säljaren. I vad mån köparen äger tala på kontraktsbrott från säljarens sida
avhandlas i 12—25 §§.

Typiska kontraktsbrott föreligger om fastigheten efter köpet försämrats
genom säljarens vanvård eller vållande (12 §) eller om säljaren utan skäl
vägrar att avträda fastigheten i rätt tid (13 §). För köparen kan det vidare

46 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ha stor betydelse att lagfart kan meddelas på köpet. Han kan därför göra
säljaren ansvarig dels om denne utan skäl undandrar sig att medverka till
upprättande av köpebrev eller att fullgöra annat som fordras för att köparen
skall få lagfart (14 §), dels i vissa andra fall när hinder för lagfart föreligger
(15 §).

Komplikationer kan uppstå om det efter köpet upptäcks att fastighetens
ansvar för inteckning och panträtt eller för annan rättighet — såsom nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt — var större än som förutsattes vid
köpet (16—17 §§). På motsvarande sätt kan det framkomma att offentlig
myndighets beslut medför att köparen inte förvärvade den rådighet över
fastigheten, som han hade skäl att förutsätta vid köpet (18 §). I dessa fall
kan köparen åberopa felet mot säljaren, när det gäller annat än fastighetens
ansvar för inteckning eller panträtt dock bara om köparen var i god tro.

En viktig grupp utgör de fall där köparen menar att fastigheten är behäftad
med fel eller brist. Såsom för närvarande gäller skall säljaren naturligtvis
svara för sina i köpehandlingen lämnade garantier angående fastighetens
fysiska beskaffenhet liksom han svarar för andra utfästelser om fastigheten
(20 §). I gällande rätt är säljarens ansvar därutöver för faktiska fel och
brister mycket begränsat. Fastigheten anses utan att detta särskilt avtalats
vara såld i befintligt skick. I förslaget upptas en bestämmelse, enligt vilken
säljaren svarar för att fastigheten håller en normal standard (19 §). Det
skall för paragrafens tillämplighet föreligga en klar avvikelse från det för
jämförliga fastigheter normala och köparen skall inte ha bort upptäcka felet
eller bristen vid en undersökning av fastigheten. Köparen anses sålunda fortfarande
ha en viss undersökningsplikt.

De befogenheter köparen kan ha vid kontraktsbrott från säljarens sida är
rätt att häva köpet eller göra avdrag på köpeskillingen. Han kan dessutom
ha rätt till skadestånd. I regel har han tillerkänts samtliga befogenheter. I
några fall — som vid lagfartshinder — äger köparen inte rätt till avdrag
på köpeskillingen men väl rätt att häva köpet och fordra skadestånd. I visst
fall är rätten till skadestånd begränsad (19 §). En särskild reglering gäller
vid för hög intecknings- eller panträttsbelastning. Köparens möjligheter att
häva köpet är där strängt begränsade. Tanken är att i första hand möjliggöra
ett avräkningsförfarande. Köparen har därför tillerkänts rätt att innehålla
köpeskillingen till den del som motsvarar det överskjutande beloppet (16 §).
För rätt att häva köpet gäller i övriga fall av kontraktsbrott att skadan inte är
av ringa betydelse. Vidare gäller att hävning i regel skall ske inom ett år
från tillträdet. Har säljaren förfarit svikligt gäller dock inte nu nämnda
begränsningar. Köparens hävningsrätt kan slutligen vara beroende av om
han belastat fastigheten med inteckningar eller andra rättigheter eller om
fastigheten försämrats eller nedgått i värde i vissa fall (28 §).

Sedan gammalt anses en säljare vara ansvarig för att han var rätt ägare
till fastigheten. Säljaren sägs stå hemul. Hemulsregler ges i 22—24 §§ i ka -

Del B 1

47

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

pitlet. Innebörden av säljarens hemulsansvar är en skyldighet att återbära
köpeskillingen och utge skadestånd till köpare som var i god tro. Säljaren
kan friskriva sig från hemulsansvaret. Förslaget bryter med nu gällande
ordning, enligt vilken för hemulsansvarets utkrävande fordras att säljaren
dragits in i klanderprocessen. Det skall inte heller krävas att klandertalan
förts eller ens att tredje man ännu framställt anspråk på fastigheten. Liksom
hittills skall köparen kunna vända sig mot föregående hemulspliktiga
fångesmän, om säljaren inte kan betala vad han är skyldig. — Har dubbelöverlåtelse
ägt rum äger den köpare som får vika motsvarande befogenheter
gentemot säljaren som enligt hemulsreglerna (25 §).

Kontraktsbrott från köparens sida avhandlas i två paragrafer (26—27 §§).
Bestämmelser ges dels om säljarens rätt till ränta, när köpeskillingen inte
erläggs i rätt tid, och rätt till skadestånd vid hävning på grund av utebliven
betalning, dels om hans befogenheter när köparen efter köpet kommit på
obestånd.

I fråga om byte skall bestämmelserna om köp gälla i tillämpliga delar.
Undantag har dock gjorts för det fall att fastighet, som gått i byte mot annan
fastighet, kan frånvinnas förvärvaren på grund av klander eller enligt
reglerna om dubbelöverlåtelse. Hemulsreglerna skulle här annars — som
för närvarande gäller — föranleda att den bortbytta fastigheten återlämnades.
Eftersom förhållandet mellan fastigheternas värden kan ha starkt förändrats
efter bytet, föreslås att förvärvaren i stället skall få ersättning i
pengar.

När det gäller gåva slutligen medför rättshandlingens benefika natur att
bestämmelserna om köp inte generellt kan tillämpas. I görlig mån bör
dock köp och gåva behandlas lika. Enligt förslaget skall sålunda formkravet
vid fastighetsköp (1—3 § §) äga motsvarande tillämpning vid gåva. Detta
innebär bl. a. den ändringen i förhållande till gällande rätt att gåvotagaren
alltid skall underskriva överlåtelsehandlingen. Den tvingande regleringen
beträffande areal- och andelsköp (7—9 §§) bör givetvis också avse överlåtelse
genom gåva.

En särskild reglering har funnits påkallad i fråga om villkor, varav gåvas
fullbordan eller bestånd görs beroende (31 §). Ett sådant villkor kan såsom
vid köp avse viss tid som ej överstiger två år och får då verkan mot tredje
man. Har längre tid bestämts eller gäller villkoret för obestämd tid, blir
inte gåvan ogiltig, men villkoret kan bara göras gällande mot gåvotagaren.
Har denne i sådant fall överlåtit fastigheten, får givaren i stället för att kräva
gåvans återgång fordra att gåvotagaren utger dess värde. Ett långtidsvillkor
får alltså bara obligationsrättslig verkan.

Verkan av att fast egendom frånvinns någon efter klander behandlas i
5 kap. Med klander avses den talan, som någon i uppgiven egenskap av
ägare till fastigheten anställer mot en person, som härleder sin rätt från
en annan fångesman än käranden. Till klander hänförs inte ägo- eller

48 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gränstvist och ej heller äganderättstvisf som har sin grund i ett mellan
parterna ingånget avtal. En talan i anledning av dubbelöverlåtelse (tvesala)
räknas vidare inte till klander, men enligt särskild bestämmelse skall
de för klander givna reglerna äga tillämpning också i sådana fall.

Möjligheterna att framgångsrikt föra en klandertalan kommer att väsentligt
minska genom de regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning som
ges i ett av de följande kapitlen i ballten (18 kap.). Andra bestämmelser enligt
vilka rätte ägaren kan förlora sin rätt till fastigheten följer av kapitlet
om hävd till fast egendom (16 kap.). Även om utrymmet för tillämpning
av bestämmelserna i 5 kap. därigenom minskar i förhållande till vad som
nu är fallet, har en viss reglering av parternas mellanhavande vid bifall till
klander ansetts motiverad. Reglerna torde också i viss mån kunna tjäna till
ledning vid återgång och hävande av köp, fastän de inte är generellt tillämpliga
också i dessa situationer.

Vid bifall till klander kan en mängd frågor uppkomma, såsom om skyldighet
för den som avträder egendomen att redovisa avkastning samt att
ersätta skada och värdeminskning på egendomen, vidare om hans rätt att
av den vinnande erhålla ersättning för kostnader som han haft för egendomen.
Om dessa och därmed sammanhängande frågor rörande parternas mellanhavande
ges bestämmelser i kapitlet. Reglerna förutsätter sålunda att den
förlorande parten skall vara eller ha varit i besittning av egendomen.

Reträffande skyldigheten att redovisa avkastning skall det åligga den som
avträder egendomen att utge ersättning för den avkastning som belöper på
tiden efter det han vann kunskap om annans bättre rätt till egendomen eller
stämningen blev honom delgiven eller som fastigheten frambringat under
samma tid (1 §). Skadeståndsskyldighet för den som avträder egendomen
skall däremot inträda oberoende av om han var i god eller ond tro rörande
sin rätt därtill (2 §). Den vinnande är å sin sida skyldig att till den som avträder
egendomen utge ersättning för nödvändiga och nyttiga kostnader
som denne haft, i fråga om nödvändig kostnad — utöver vad som fordrats
för att underhålla egendomen — oberoende av när kostnaden gjordes, men
beträffande nyttig kostnad endast om den belöper på tid, för vilken den som
avträder egendomen enligt vad nyss sagts ej är skyldig att redovisa avkastningen
(3 §). överflödiga kostnader ersätts inte.

Utöver dessa föreskrifter finns regler om rätt för den som avträder
egendomen att bortföra vad han påkostat och om rätt för den vinnande att
lösa till sig sådant (5—6 §§). I fråga om anspråk på ersättning enligt bestämmelserna
i kapitlet och om rätten att bortföra och inlösa föremål gäller
vissa korta preskriptionstider.

Med hänsyn till den stora betydelse som fastighetskrediten har i det
svenska samhället intar jordabalkens bestämmelser om panträtt i fast
egendom en central plats. De materiella bestämmelserna om panträtt finns

Del B 1

49

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i 6 kap., medan inskrivningsreglerna återfinns i balkens andra avdelning
(22 kap.).

Panträtten har i departementsförslaget getts en struktur, som principiellt
avviker från panträttssystemet i gällande rätt. Skiljaktigheterna, som är
väsentliga även vid en jämförelse med lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag, hänför sig framför allt till sättet för upplåtelse av panträtt
samt inteckningshandlingens — pantbrevets — form och innehåll och sättet
för dess utfärdande.

Bestämmelser om inteckning för fordran finns f. n. väsentligen i IF. Reglerna
bygger på att det föreligger en fordran, som grundas på ett skriftligt
fordringsbevis. Fastighetsägaren tecknar på fordringshandlingen ett medgivande
till inteckning i fastigheten. Borgenären kan sedan med åberopande
av fordringshandlingen jämte fastighetsägarens inteckningsmedgivande hos
inskrivningsdomaren begära inteckning i fastighetsboken för fordringen.
Först i och med att inteckning sker, erhåller borgenären en mot var och en
gällande rätt till betalning ur fastigheten för sin fordran.

Enligt IF är det till följd av inteckning uppkomna rättsanspråket inte
någon självständig rättighet utan utgör ett accessorium till borgenärens
personliga fordran enligt inteckningshandlingen. Av särskilt intresse är att
de eventuella för fordringen gällande klausulerna om ränta och förfallotid
också blir bestämmande för inteckningsrätten. Vad nu anförts hindrar
emellertid inte att inteckningsrätten enligt IF i flera hänseenden framträder
som frigjord från beroendet av fordran. Någon verklig fordran behöver
sålunda inte föreligga när inteckning söks. Inteckning kan beviljas — och
detta är t. o. m. det vanliga — innan fastighetsägaren har utgett inteckningshandlingen
till annan eller fått det lån som handlingen avser. Det är inte
heller nödvändigt för inteckningsrättens bestånd att en personlig fordran
kvarstår efter inteckningshandlingens utgivande. Om fordringen har betalts
och inteckningshandlingen åter kommit i fastighetsägarens hand, är han
oförhindrad att åter sätta handlingen i omlopp. Skulle vid fördelning av
medel exempelvis i anledning av exekutiv auktion en inteckningshandling
befinnas tillhöra fastighetsägaren får denne själv uppbära betalningen. Fastighetsägaren
sägs ha ett ägarhypotek.

I kreditlivet har inteckningshandlingen kommit att regelmässigt fungera
på ett annat sätt än som svarar mot den formella utformningen av inteckningsrätten
i IF. Inteckningshandlingen utnyttjas vanligtvis inte för att
reglera betalningsförhållandet mellan borgenär och gäldenär. Detta förhållande
bestäms i stället i en separat lånehandling, en s. k. omslagsrevers. Inteckningshandlingen
läggs som lös pant för borgenärens fordran enligt omslagsreversen.
Fördelarna med omslagsreverssystemet ligger däri att inteckningshandlingen
kan hållas fri från sådana anteckningar, som endast rör
det personliga skuldförhållandet. Härigenom får man en överskådlig panthandling,
som är användbar också vid upprepad belåning. Ändringar kan

50 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

också lätt vidtas i de ursprungliga lånevillkoren genom utbyte av omslagsreversen.
Vidare kan det personliga betalningsansvaret på ett enkelt sätt
överflyttas på en ny ägare av fastigheten. Å andra sidan har omslagsreverssystemet
komplicerat rättssystemet och framför allt medfört vissa risker för
fastighetsägarna. Riskerna hänger samman med att gäldenären inte är
skyddad mot att omslagsrevers och inteckningshandling skiljs åt samt att
gäldenären till sist i större eller mindre del får infria båda skuldförbindelserna.

I lagberedningens förslag ges inteckningshandlingen ett nytt innehåll. Inteckningsrätten
befrias från sitt beroende av det personliga betalningsansvaret.
Fastighetsägaren kan i inteckningshandlingen — som av beredningen benämns
pantbrev — utfästa betalning enbart ur fastigheten. Pantbrevet avses
alltså inte ge någon betalningsrätt mot utfärdaren personligen. Den mot var
och en gällande rätten till betalning ur fastigheten för pantbrevets belopp
kommer till stånd genom inskrivning av pantbrevet. Systemet med dubbla
förskrivningar avses bestå. Pantbrevet kommer därvid att utgöra säkerhet för
fordran. Beredningen uttalar, att pantbrevet också bör kunna användas
utan samband med personligt betalningsansvar. Pantbrevet avser då en fordran
som gäller endast i fastigheten. — Enligt beredningens förslag skall
pantbrevet utgöra ett innehavarpapper. Det kan även innehålla bestämmelser
om ränta och förfallotid.

Beredningen föreslår också vissa bestämmelser som syftar till att ge fastighetsägaren
ett skydd mot de risker som omslagsreverssystemet för med
sig. Med undantag för vissa fall förbjuds borgenären att överlåta eller pantsätta
pantbrevet annat än i samband med fordran, överträds förbudet är
överlåtelsen eller pantsättningen utan verkan, om inte den som mottog pantbrevet
var i god tro. Enligt beredningens förslag står en ytterligare utväg till
buds för fastighetsägaren att skydda sin rätt. Fastighetsägaren kan på pantbrevet
anteckna att det gäller endast i hans hand eller avser visst skuldförhållande.
I det senare fallet har anteckningen till uppgift bl. a. att skydda
mot obehörig överlåtelse eller pantsättning.

Om pantbrevets belopp överstiger borgenärens fordran skall överskottet
såsom f. n. tillkomma fastighetsägaren som ägarhypotek. Beredningen inför
beteckningen ägarpant för denna betalningsrätt. Enligt beredningens förslag
kan ägarpanten, när den avser en del av pantbrevets kapitalbelopp, alltid
skyddas genom att denna del utbryts genom inskrivning av ett särskilt
pantbrev. Skyddet för ägarhypoteket bygger på principen att borgenärens
kapitalfordran tänkes ligga inom ett visst skikt av pantbrevets kapitalbelopp
samt att återstoden av detta kapitalbelopp liksom intecknad ränta på
detta senare belopp inte kan tas i anspråk av borgenären (den s. k. skiktprincipen).

Jordabalksutredningen har ansett det falla utanför dess uppdrag att företa
någon materiellrättslig omprövning av panträtten. Utredningen säger

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del Bl

51

sig därför ha syftat enbart till att inom ramen för en teknisk justering av
lagberedningens förslag söka tillgodose framkomna önskemål om en rationalisering
vad gäller pantbrevets form och utfärdande. Den väsentliga formella
nyheten i utredningsförslaget består i att inteckningshandlingen skall
utfärdas av inskrivningsdomaren på ansökan av fastighetsägaren.

Förslagen till reformerade panträttsbestämmelser liksom den nu föreliggande,
samlade remissopinionen belyser vilken stor betydelse som i allmänhet
fästs vid att inteckningshandlingen görs så lätthanterlig som möjligt för
såväl kreditgivare som inskrivningsavdelningar. Med hänsyn härtill är det
naturligt att jordabalksutredningens förslag att inteckningshandlingen skall
utfärdas i standardiserad form av inskrivningsdomaren i alldeles övervägande
utsträckning hälsats med tillfredsställelse av remissinstanserna.

Från många håll och då särskilt från de institutionella kreditgivarnas sida
har emellertid önskemål framställts om att standardiseringen skall drivas vidare
och avse även pantbrevets ränta och förfallotid. Något utrymme för att
individuellt bestämma räntan och förfallotiden skulle alltså inte föreligga.
Vid beredningen av jordabalksförslagen har dessa synpunkter bedömts väga
tungt.

Det är uppenbart att en starkt standardiserad inteckningshandling — i
vilken inte ges utrymme åt vare sig någon personlig betalningsutfästelse
eller klausuler om ränta och förfallotid som är bestämda med hänsynstagande
till den personliga fordran — i praktiken inte kan fungera som en
självständig handling. Frågan om inteckningshandlingens utformning bedöms
också som regel med utgångspunkt från att omslagsreverssystemet
skall vara allenarådande.

Samtidigt riktas kritik mot de regler som lagberedningen föreslagit för
att skydda fastighetsägaren mot riskerna på grund av de dubbla förskrivningarna.
Sålunda anses förbudet mot att överlåta eller pantsätta pantbrevet
skilt från omslagsreversen inte gå tillräckligt långt. Den av beredningen
föreslagna anordningen enligt vilken fastighetsägaren kan göra anteckning
på pantbrevet angående den fordran för vilken pantbrevet utgör
säkerhet till förhindrande av godtrosförvärv har visserligen i allmänhet
lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. Jag har dock erfarit att kreditlivets
företrädare bedömer anordningen som mycket hinderlig i praktiken
och att de förmodar att den inte kommer att utnyttjas. Detta bedömande
får anses realistiskt. Den nyss beskrivna skiktprincipen, vilken i praktiken
leder till att pantbrevets kapitalbelopp aldrig kan tas i anspråk för den del
av räntefordran som inte täcks av den intecknade räntan, har utsatts för
mycket stark kritik.

Mot den nu anförda bakgrunden har under beredningen av jordabalksförslagen
ansetts ofrånkomligt att göra panträttens uppbyggnad till föremål
för en relativt förutsättningslös omprövning. Utgångspunkten har därvid
varit att bibehålla det i svensk rättstradition starkt förankrade omslagsre -

52 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

verssystemet samt att införa eu till sin form och uppställning starkt standardiserad
inteckningshandling men att likväl skapa ett system som ger parterna
på fastighetskreditmarknaden önskvärt skydd. Den lösning på frågan
som valts i departementsförslaget bygger i väsentliga delar på synpunkter
vilka framförts av dåvarande bank- och fondinspektionen i dess remissyttrande
över lagberedningens år 1960 avgivna betänkande (se s. 253).

Panträtten i departementsförslaget utgår från att en omslagsrevers alltid
skall föreligga. Inteckningshandlingen skall alltså endast kunna lämnas som
säkerhet för fordran och en överlåtelse av inteckningshandlingen separat
skall inte medföra någon rättsverkan. Detta avsteg från gällande ordning
kan förefalla radikalt. Skälet till att steget ansetts kunna tas är i korthet
följande. Erfarenheten säger att omslagsreverssystemet numera är det enda
förekommande när kreditinstitutioner är inblandade. Även vid kreditgivning
enskilda emellan torde bruket av omslagsreverser vara mycket utbrett. Förändringen
är därför i praktiken av mycket begränsad räckvidd och det finns
anledning anta att allmänheten utan nämnvärda svårigheter kommer att tillägna
sig den föreslagna ordningen. Till detta kommer den viktiga omständigheten,
att inteckningshandlingen under alla förhållanden knappast kan
lämpa sig som grundval för en fullständig reglering av parternas mellanhavanden.
Detta gäller redan i fråga om pantbrevet i den form lagberedningen
tänkte sig, framför allt med hänsyn till att denna panthandling inte ger utrymme
för en reglering av det personliga fordringsförhållandet. Än mera
framträdande blir nämnda omständighet, om man driver standardiseringen
av inteckningshandlingen ännu längre. Parterna blir praktiskt taget tvingade
att under alla förhållanden ange sina mellanhavanden i en särskild
handling.

Såsom redan antytts innebär omslagsreverssystemet i gällande rätt inte
bara fördelar. Förfarandet har komplicerat rättssystemet och framför
allt medfört vissa risker för fastighetsägarsidan. De föreliggande förslagen
har inte på ett tillfredsställande sätt löst problemen med detta förfarande.
Komplikationerna hänger samman med att gällande rätts inteckningshandling,
liksom pantbrevet enligt jordabalksförslagen, har den egenskapen att
enbart innehavet av handlingen berättigar borgenären att utfå det intecknade
beloppet ur fastigheten. I departementsförslaget har inteckningshandlingen
—■ för vilken beteckningen pantbrev används -— fråntagits denna egenskap.
Pantbrevet tänkes representera fastigheten vid tillskapandet av panträtt i
denna. I viss mening utgör pantbrevet en verklig pant utan att dock vara
något från fastigheten skilt förmögenhetsobjekt. Beviljandet av inteckning
och utfärdande av pantbrev på grundval därav innebär bildligt talat ett lösgörande
av en del av fastighetens ekonomiska värde, motsvarande det intecknade
beloppet och med den förmånsrätt som reserverats genom inteckningen
i fastighetsboken. Borgenärens rätt att utnyttja pantsäkerheten genom
att ta det reserverade beloppet i anspråk är i princip beroende på det

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 53

fordringsförhållande för vilket fastighetsägaren lämnat pantbrevet som säkerhet.
I den mån pantbrevet inte häftar för någon fordran, tillkommer det
reserverade beloppet fastighetsägaren som ägarhypotek. I lagtexten kommer
det anförda till uttryck bl. a. på det sättet att panträtt i fast egendom till
säkerhet för fordran upplåts genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrev
såsom pant för fordringen (1 § första stycket).

Det är av grundläggande betydelse för departementsförslagets panträttsstruktur,
att panträttsupplåtelsen — dvs. förfogandet genom pantsättning
över pantbrevet — alltid måste göras av fastighetsägaren. Annars blir upplåtelsen
utan verkan (jfr 7 och 8 §§). Innehavet av pantbrevet anses inte
legitimera innehavaren. Borgenären kan i princip inte göra godtrosförvärv,
om upplåtelsen gjorts av annan än fastighetens rätte ägare. Ett väsentligt
undantag finns dock. Om pantsättaren kan åberopa sig på lagfart och borgenären
är i god tro, blir panträttsupplåtelsen gällande oavsett att annan
i själva verket visar sig vara ägare till fastigheten. Borgenären måste alltså
för att vara skyddad vid mottagandet av pantbrevet på ett eller annat sätt
exempelvis genom infordrande av gravationsbevis förvissa sig om att gäldenären
är lagfaren ägare.

Den föreslagna ordningen innebär en väsentlig förstärkning av fastighetsägarens
ställning. Behovet av ett särskilt förbud för borgenären att skilja
pantbrev och omslagsrevers åt — såsom lagberedningen tänkt sig — bortfaller.
Beredningens förslag att bereda fastighetsägaren möjlighet att på
pantbrevet anteckna att det gäller bara i hans hand eller avser visst skuldförhållande
kan också undvaras. Det blir i stället borgenären som får intresse
av att kunna styrka att det pantbrev som han innehar lämnats såsom
pant för någon honom tillkommande fordran. Eftersom pantbrevet ej uppbär
något betalningsanspråk, finns inte utrymme för någon bestämmelse om förfallotid
i pantbrevet. Omslagsreversens förfallotid blir den enda tillämpliga.

De nu antydda fördelarna vinns inte enbart på bekostnad av borgenärens
intresse. Kreditinstitutionerna erhåller ett starkt standardiserat och därmed
mycket lätthanterligt pantbrev. Fördelarna härmed är uppenbara. I själva
verket torde önskemålet att få en så beskaffad panthandling ha varit den
väsentliga drivfjädern bakom de reformkrav på panträttens område, som
med växande styrka rests under det senare skedet av arbetet på en ny jordabalk.

Även från andra synpunkter stärks borgenärssidans ställning genom det
nu framlagda förslaget. Den omständigheten att inteckning meddelats för
fordran garanterar inte i gällande rätt att betalningsrätt i den intecknade
fastigheten under alla förhållanden föreligger. En beviljad inteckning kan
nämligen av skilda anledningar i efterhand förklaras ogiltig. Bland ogiltighetsanledningarna
märks särskilt att den intecknade fordran eller inteckningsmedgivandet
är behäftat med ogiltighetsgrunder, att fastighetsägarens
egendom var avträdd till konkurs när inteckningen beviljades eller att

54 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inteckning meddelats utan vederbörligt samtycke av äkta make. Inteckning
kan också bli utan verkan om fastigheten frångår innehavaren efter klander
eller vid återgång eller hävning på talan av överlåtaren eller i vissa fall
vid tvesala. Även om ogiltighetsanledningar av detta slag är sällan förekommande
och dessutom en godtroende borgenär som regel men inte alltid är
skyddad, leder otvivelaktigt risken för att en inteckningshandlings giltighet
kan sättas i fråga till viss rättsosäkerhet. I departementsförslaget har därför
införts regler som leder till att pantbrevets giltighet i princip upprätthålls
i alla lägen (se särskilt bestämmelsen i 10 §). I den mån behov av ogiltiglietsregler
kvarstår, får dessa tillämpas på det bakomliggande fordringsförhållandet
(omslagsreversen) eller på pantförskrivningen. Om ogiltighet inträder,
går den ut över omslagsreversen eller pantupplåtelsen men aldrig
över pantbrevet som sådant. Detta tillkommer i stället fastighetsägaren och
rättsanspråket på grund av pantbrevet kommer att utgöra ägarhypotek.

Enligt departementsförslaget skall inteckningen och därmed också pantbrevet
lyda på visst kapitalbelopp i svenskt mynt. Borgenärens rätt till
betalning ur fastigheten med stöd av panträtt är emellertid inte begränsad
till pantbrevets belopp. Hans säkerhet kommer nämligen dessutom att bestå
av ett särskilt tillägg, som är avsett att täcka borgenärens anspråk på
ränta och hans krav på ersättning för kostnader, som föranleds av fordringsförhållandet
(3 §). Tillägget uppgår till femton procent av pantbrevets belopp.
Härutöver får borgenären tillgodogöra sig ränta för tiden efter det
att fastigheten utmättes eller efter motsvarande tidpunkt i andra fall
av medelsfördelning. I departementsförslaget regleras utförligt förutsättningarna
för att tillägget skall få tas i anspråk av borgenären (3 § andra
stycket). Reglerna, som helt avviker från vad som f. n. gäller om rätt för
borgenären att tillgodogöra sig intecknad ränta, karakteriseras av en
strävan att begränsa rätten att utnyttja tillägget enbart till vad som
fordras för att det primära syftet med tillägget skall komma till sin rätt,
nämligen att ge parterna möjlighet att i alla normala fall utnyttja hela
pantbrevets belopp som säkerhet för kapitalfordran. Det föreslås därför
bl. a. att tillägget får tas i anspråk endast för ränta och därmed jämställda
anspråk. I första hand skall dock även ränta tas ut ur pantbrevets kapitalbelopp.

I gällande rätt tillfaller betalning på grund av intecknad fordran fastighetsägaren
i den mån inteckningen inte är belånad eller överlåten. Fastighetsägarens
anspråk brukar benämnas ägarhypotek. Departementsförslaget
bygger i huvudsak på samma principer (9 §). De nyss redovisade
reglerna angående tillägget kommer emellertid att begränsa fastighetsägarens
möjligheter att tillgodogöra sig ägarhypotek, som utgör del av
pantbrevs belopp. Bl. a. med hänsyn härtill har också fastighetsägarens
utbrytningsrätt, dvs. rätten att få den del av det intecknade beloppet som
motsvarar ägarhypoteket överfört till en särskild inteckningshandling, av -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 55

skaffats. I stället anvisas parterna att avtalsvis reglera saken i samband
med pantförskrivningen eller vid annan tidpunkt. Tanken är således att
borgenären på grund av överenskommelse med gäldenären kan åläggas att
ställa pantbrevet till förfogande för utbrytning av ett eventuellt ägarhypotek.
Utbrytningen får i sådant fall ges formen av utbyte, dvs. ett pantbrev
ersätts med två eller flera nya som sammanlagda svarar mot det tidigare
pantbrevets belopp.

Beträffande formen för pantbrevs utfärdande görs i departementsförslaget
ett väsentligt avsteg från gällande rätt. Förslaget innebär nämligen
— i överensstämmelse med vad jordabalksutredningen föreslagit -—
att pantbrevet skall utfärdas av inskrivningsdomaren på ansökan av fastighetsägaren.
Det huvudsakliga skälet till denna reform är att pantbrevet
till följd härav ej behöver inrymma andra uppgifter än sådana som i fortsättningen
äger omedelbar relevans, nämligen i första hand kapitalbelopp,
fastighetsbeteckning, datum för inteckningen och underskrift av inskrivningsdomaren.
Pantbrevet kan härigenom utfärdas på formulär och på
så sätt vinna i överskådlighet.

I departementsförslaget har lagreglerna angående panträtt och inteckning
disponerats på ett något annat sätt än i beredningens förslag. Bestämmelser
om bl. a. ansökan om inteckning och föremålet för inteckning har sålunda
överförts till det kapitel i balkförslagets andra avdelning som behandlar
inteckning (22 kap.). Denna förändring är närmast en konsekvens av ändringarna
i fråga om panträttskonstruktionen och formen för pantbrevets utfärdande.

En fråga som spelat stor roll under jordabalksarbetet gäller de s. k. gemensamma
inteckningarna. Enligt gällande rätt kan samma fordran intecknas
i två eller flera fastigheter vare sig fastigheterna tillhör samma
eller skilda ägare. Intecknandet kan ske samtidigt eller vid olika tidpunkter
och kan avse fastigheter i samma eller olika inskrivningsområden.
Gemensam inteckning kan dessutom uppstå genom att intecknad fastighet
delas. Det rådande systemet med gemensamma inteckningar har sedan
gammalt ansetts vara behäftat med avsevärda olägenheter och vid upprepade
tillfällen har önskemål om att avskaffa dessa inteckningar framförts.

Som jag redan antytt innebar lagberedningens jordabalksförslag att gemensamt
inteckningsansvar inte längre skulle få förekomma. Inteckning
skulle inte få beviljas i flera fastigheter och gemensamt inteckningsansvar,
som uppkom genom fastighetsdelning, skulle enligt förslaget upplösas
genom att delningen följdes av en obligatorisk inteckningsuppdelning. Beredningen
kom emellertid samtidigt fram till att man inte kan undvara
ett system som går ut på att flera fastigheter kan utgöra ett gemensamt
objekt för panträtt. Beredningen föreslog därför att gällande rätts inteck -

56 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ningsgemenskap skulle ersättas av en rättslig gemenskap mellan fastigheter.
Dessa skulle i inskrivningshänseende efter registrering kunna bilda
en rättslig enhet — en bruksenhet — men skulle få bibehålla sin karaktär
av självständiga fastigheter vid fastighetsredovisningen.

Med anledning av den skarpa kritik som framfördes mot beredningens
ståndpunktstagande till gemensamma inteckningar och dess förslag om
införande av registrerade bruksenheter fann jag övervägande skäl tala för
att det även i fortsättningen borde vara tillåtet att bevilja gemensam inteckning
i två eller flera fastigheter. Jordabalksutredningen har framlagt
förslag med utgångspunkt härifrån.

Departementsförslaget bygger i denna del till stor del på jordabalksutredningens
förslag och utgår alltså från att gemensamt inteckningsansvar
alltjämt bör få förekomma. Beträffande det gemensamma ansvarets
fördelning på de berörda fastigheterna behålls principerna i gällande rätt
men bestämmelserna har förtydligats och moderniserats. När det gäller möjligheterna
att etablera ett gemensamt inteckningsansvar innebär förslaget
däremot betydande avvikelser i förhållande till gällande rätt.

Såsom förut antytts finns det f. n. ingen begränsning i möjligheterna
att inteckna fastigheter gemensamt. Gemensam inteckning kan därför ske
även i sådana fall där gemensamt inteckningsansvar inte har något egentligt
berättigande, exempelvis när det inte finns någon ekonomisk intressegemenskap
mellan fastigheterna. Inte heller finns det något tvång att
upplösa gemensamt inteckningsansvar, när nyttan av sådant ansvar gått
förlorad. Sistnämnda förhållande leder till att gemensamma inteckningar
kommer att förbli gällande trots att en avveckling av inteckningsansvaret
framstår som mycket önskvärd. Detta gäller särskilt i fråga om gemensamt
inteckningsansvar, som uppkommit genom att en fastighet delats.

I departementsförslaget har införts skilda regler, som syftar till att begränsa
fallen av gemensamt inteckningsansvar till situationer i vilka sådant
ansvar har en påtaglig funktion att fylla. Sålunda får fastigheter intecknas
gemensamt endast om de är i en ägares hand. Vidare måste vid
beviljande av inteckning iakttas att den fasta egendomen blir likformigt
besvärad. Finns en särinteckning i en fastighet, får fastigheten sålunda
intecknas gemensamt med annan egendom först om särinteckningen undanröjs.
Om ett fastighetskomplex är gemensamt intecknat, får särinteckning
inte meddelas i någon av fastigheterna. Vill fastighetsägaren ha
en särinteckning, måste det gemensamma ansvaret först upplösas. De nu
anförda reglerna får stor praktisk betydelse i fråga om gemensamt inteckningsansvar,
som uppkommer till följd av fastighetsdelning. Om en
intecknad fastighet delats och någon av de nybildade fastigheterna försäljs,
kommer inteckning över huvud taget inte att kunna beviljas i någon
av fastigheterna utan att det genom delningen uppkomna gemensamma
inteckningsansvaret först avlöses. Härigenom framtvingas på indirekt

Del B 1

57

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

väg en gravationsuppdelning i samband med fastighetsdelning. Något behov
av att införa någon form av obligatorisk gravationsuppdelning i likhet
med vad lagberedningen tänkte sig har som följd härav inte bedömts
föreligga längre. I enlighet med de nyss antydda principerna för dispositionen
av lagreglerna angående panträtt mellan första avdelningens panträttskapitel
och andra avdelningens inteckningskapitel har de nu redovisade
reglerna angående föremålet för gemensam inteckning hänförts till det
senare kapitlet (se 22: 2).

I 7 kap. har samlats allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut
och samfällighetsrätt. Kapitlet har i gällande rätt sin motsvarighet närmast
i 1 kap. NJL, som emellertid innehåller bestämmelser bara om nyttjanderätt.
Dessa bestämmelser är emellertid i viss utsträckning tillämpliga
också i fråga om servitut. Det har från systematisk synpunkt och med hänsyn
till önskvärdheten av att vinna så stor överskådlighet som möjligt i regelsystemet
ansetts fördelaktigt att inom ett särskilt kapitel i den nya jordabalken
föra samman de grundläggande allmänna bestämmelserna rörande
såväl nyttjanderätt och servitut som det nya institutet samfällighetsrätt.
Samtliga dessa rättigheter vilar på en i huvudsak gemensam sakrättslig
grund, vilket gör en enhetlig reglering naturlig. Den specialreglering
av vissa rättigheter som fordras vid sidan av de allmänna bestämmelserna
i förevarande kapitel tas upp i 8—15 kap. Som tidigare nämnts kommer
förslag till särskilda bestämmelser om arrende och hyra (8—12 kap.) samt
servitut och samfällighetsrätt (14 och 15 kap.) att framläggas först i ett
något senare skede.

Det bör framhållas att bestämmelserna om nyttjanderätt varken i förevarande
kapitel eller annars i balken avser de speciella formerna åborätt,
gravrätt, vägrätt eller bostadsrätt (4 §). Dessa rättigheter, som i gällande
rätt i stort sett faller utanför NJL, kommer sålunda liksom hittills att regleras
genom särskild lagstiftning. I fråga om innebörden av begreppet
nyttjanderätt görs inte någon ändring i förhållande till gällande rätt. Liksom
hittills kommer således bl. a. skogsawerkningsrätt samt rätt till jakt
och fiske att omfattas av reglerna om nyttjanderätt (3 §).

En av lagberedningen föreslagen utvidgning av tillämpningsområdet för
servitut till byggnad på ofri grund och viss annan lös egendom har inte
ansetts böra genomföras. Möjligheterna att utnyttja nämnda egendom som
underlag för belastningar i rättsligt hänseende ökas emellertid i förhållande
till gällande rätt genom att samfällighetsrätt enligt förslaget skall kunna
upplåtas också i sådan egendom (2 §).

Det typiska för de begränsade sakrätter som avses med förevarande kapitel
är att de — till skillnad från panträtten -— erhåller sakrättslig verkan
redan genom upplåtelsen och således inte för sin uppkomst är beroende av
inskrivning. I princip är de inte heller för sitt fortsatta bestånd beroende
av att inskrivning sker. Utom såvitt avser tomträtt, vilken f. ö. i flera av -

58 Del Bl Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

seenden intar en viss särställning, föreligger ej heller inskrivningsplikt.
Genom inskrivning vinns emellertid i allmänhet en förstärkning av den
sakrättsliga effekten. En från principiell synpunkt viktig nyhet i förslaget
är att rätten till inskrivning inte längre blir av enbart dispositiv natur. Ett
i upplåtelseavtalet intaget förbehåll, som inskränker rättighetshavarens
rätt att erhålla inskrivning, kommer således enligt förslaget att vara utan
verkan (10 §). Undantag härifrån görs dock — i motsats till vad lagberedningen
föreslagit — i fråga om arrende och hyra. Dessa rättigheter har på
olika sätt beretts en så tryggad ställning, särskilt i samband med överlåtelse
av upplåtelsefastigheten, att betydelsen av inskrivning som förstärkning
av det sakrättsliga skyddet framstår som ganska ringa (se t. ex. 13 §
första stycket). En obetingad rätt till inskrivning skulle i dessa fall dessutom
kunna befaras vålla betydande praktiska olägenheter för inskrivningsväsendets
del. I fråga om inskrivning av de med kapitlet avsedda rättigheterna
innebär förslaget en nyhet även såtillvida som inte bara rättighetshavaren
utan också fastighetsägaren skall kunna erhålla inskrivning
(21: 1 andra stycket och 23: 1 andra stycket). Detta står i samband med
vissa av skadeståndsreglerna i kapitlet (17 och 18 §§).

I fråga om upplåtelsetiden stämmer förslaget sakligt sett väsentligen
överens med gällande rätt. I formellt hänseende är att märka att skillnaden
mellan land och stad inte bibehållits som indelningsgrund (5 §). Någon
förkortning av maximitiden för skogsawerkningsrätt, som f. n. är fem år,
anser jag inte böra genomföras.

I gällande rätt saknas allmänna bestämmelser om verkan av s. k. ändringsavtal,
dvs. avtal varigenom den ursprungligen avtalade upplåtelsetiden
förlängs eller andra ändringar i villkoren för upplåtelsen vidtas. Läget är
f. n. dessutom i vissa avseenden rätt oklart i fråga om innebörden i sakrättsligt
hänseende av sådan förlängning av upplåtelsetiden som inträder
vid tillämpning av s. k. prolongationsklausul eller på grund av bestämmelse
i lag, t. ex. vid förlängning av arrendeavtal med stöd av optionsrätt. De problem
som här föreligger har ingående analyserats av lagberedningen. Resultatet
har blivit att klara principer lagts fram för hur berörda frågor bör
lösas. Förslaget innehåller också bestämmelser härom (7 och 8 §§). Bestämmelserna
innebär bl. a. ökad trygghet för rättighetshavarens del.

Rättsläget i fråga om tillåtligheten av upplåtelse av nyttjanderätt och
servitut i andel av fastighet och i fastighets andel av samfälld mark har
länge präglats av en viss osäkerhet. I förslaget undanröjs denna ovisshet
genom att en ogiltighetsregel i fråga om dylika upplåtelser införs (9 §).
Denna lösning står i överensstämmelse med ett avgörande av högsta domstolen
från senare tid.

I fråga om beståndet av rättighet vid överlåtelse av upplåtelsefastigheten
gäller enligt förslaget, i överensstämmelse med gällande rätt, som huvudregel
att rättigheten består mot nye ägaren bara om förbehåll gjorts om

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 59

upplåtelsen i samband med överlåtelsen. I förslaget har överlåtaren uttryckligen
ålagts att göra sådant förbehåll, om inskrivning för rättigheten
inte beviljats före överlåtelsen (11 §). En nyhet av principiellt intresse i
detta sammanhang är att en upplåtelse — även om den inte är inskriven
— alltid står sig mot ny ägare av fastigheten, om denne vid överlåtelsen var
i ond tro, dvs. ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen (14 §). Vad nu
sagts om rättighetens bestånd vid överlåtelse av upplåtelsefastigheten gäller
förhållandena vid frivillig överlåtelse. Såvitt avser exekutionsfallen görs
i förslaget inte något väsentligare avsteg från gällande rätt (16 §). Det är
inte uteslutet att det pågående arbetet med en ny lagstiftning om arrende
och hyra kommer att medföra vissa ändringar i denna del.

Liksom gällande rätt innehåller förslaget vissa bestämmelser om rätt
till skadestånd för rättighetshavaren, om rättigheten faller bort i samband
med överlåtelse av upplåtelsefastigheten (huvudsakligen 17 och 18 §§).
Principen i dessa bestämmelser, vilka i förslaget konstruerats något annorlunda
än i gällande rätt, är att ägaren-överlåtaren bär ansvaret för rättighetens
upphörande oavsett om han själv upplåtit rättigheten eller denna
på grund av tidigare ägares upplåtelse belastar fastigheten. Ersättningsskyldighet
åvilar vid frivillig överlåtelse sålunda i första hand den ägare
som genom sin underlåtenhet att vid överlåtelsen göra förbehåll om rättighetens
bestånd omedelbart orsakar att rättigheten går förlorad. I fråga om
försäljning på exekutiv auktion intar i förslaget den ägare från vilken
försäljning äger rum motsvarande ställning. I sistnämnda fall gäller dock
en viss begränsning till upplåtelser som skett mot vederlag. Vid såväl frivillig
överlåtelse som försäljning på exekutiv auktion kan skadeståndsskyldigheten
i vissa fall utvidgas till att omfatta också tidigare ägare. En
sådan utvidgning är enligt förslaget beroende av huruvida upplåtelsen skett
genom skriftlig handling eller ej. Motivet härför är att bara skriftlig upplåtelse
kan tjäna som underlag för inskrivning. Som tidigare framhållits
kan enligt förslaget också fastighetsägaren genom att söka inskrivning stärka
rättighetens sakrättsliga ställning. Denna utvidgning av ansvaret till att
omfatta också tidigare överlåtare är emellertid underkastad vissa begränsningar
till skydd för den skadeståndsskyldige.

Enligt 123 § UL kan en rättighetshavare vid exekutiv auktion förhindra
att en rättighet, som ligger utom lägsta budet, faller bort genom att genast
till auktionsförrättaren erlägga brist som uppkommit vid utrop utan förbehåll
om rättighetens bestånd i den mån det fordras för att täcka bättre
prioriterade fordringar. Någon rätt till ersättning för sådant tillskott föreligger
inte enligt gällande rätt. Som en nyhet är därför att beteckna en i förslaget
införd regel (18 § tredje stycket) enligt vilken rättighetshavaren äger
rätt till sådan ersättning i den mån tillskottet inte överstiger värdet av rättigheten.

Slutligen bör i detta sammanhang redovisas en i förslaget upptagen be»

60 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stämmelse rörande verkan av delning av en fastighet, i vilken upplåtits nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt (26 §). Denna fråga är inte reglerad
i gällande rätt, om man bortser från vissa specialbestämmelser som
gäller i fråga om sammanläggning och vissa uttalanden som gjorts i samband
med tillkomsten av lagstiftningen därom. Den åsyftade bestämmelsen
innebär, att om en fastighet, som besväras av rättighet av nyss angivet slag,
delas, gäller rättigheten efter delningen i var och en av de nybildade fastigheterna.
Om rättighetens utövning på grund av rättsförhållandets natur
eller bestämmelse i upplåtelseavtalet är begränsad till visst område av
upplåtelsefastigheten, upphör dock rättigheten att besvära en nybildad fastighet
som inte omfattar någon del av detta område. I motsats till vad lagberedningen
förordat gäller enligt förslaget sistnämnda begränsning också
i fråga om servitut. Genom bestämmelsen undanröjs en besvärande ovisshet
som f. n. råder på detta område. Detta kan antas bli av värde inte minst
från fastighetsbokföringssynpunkt.

13 kap. innehåller bestämmelser om tomträtt. Dessa bestämmelser skiljer
sig inte mycket från dem som f. n. återfinns i 4 kap. NJL, vilket fick sin
nuvarande utformning genom lagen den 5 juni 1953 (nr 415) angående
ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom.
1953 års lagstiftning byggde på ett betänkande av lagberedningen. Härigenom
utbröts revisionen av tomträttsinstitutet ur sitt samband med jordabalksreformen.
Detta skedde för att tillgodose angelägna önskemål om en
snar modernisering av de genom 1907 års lagstiftning införda bestämmelserna
om tomträtt. Dessa bestämmelser hade visat sig vara behäftade med påtagliga
brister särskilt beträffande tomträttens användbarhet som kreditsäkerhet.
Vid 1953 års tomträttsreform förutsattes emellertid att bestämmelserna
om tomträtt sedermera skulle ingå i den nya jordabalken. Det är
därför naturligt att de jämkningar som nu skett i stort sett bara är av redaktionell
natur eller betingade av att bestämmelserna anpassats till systematiken
i förslaget i övrigt. I detta hänseende är särskilt att märka en strävan
att ge klarare uttryck än hittills åt likställigheten mellan tomträtt och fast
egendom på betydelsefulla områden, t. ex. i fråga om rättighetsupplåtelser
(13: 1 andra stycket och 13: 7). Också i sakligt hänseende drivs likställigheten
enligt förslaget på vissa punkter längre än i gällande rätt.

Första avdelningen av förslaget till ny jordabalk avslutas med tre kapitel
(16—18 kap.), som har det gemensamt att de behandlar rättsverkan i skilda
avseenden av att inskrivning i fastighetsboken eller tomträttsboken kommer
till stånd.

I 16 kap. ges bestämmelser om hävd till fast egendom. Kapitlet har sin
motsvarighet i förordningen den 22 april 1881 (nr 17 s. 1) om tjuguårig
hävd. Hävd som förvärvsgrund i fråga om fast egendom förutsätter enligt
förslaget att innehavaren fått lagfart på egendomen samt därefter innehaft

Del Bl

61

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

den med äganderättsanspråk under viss tid. Bestämmelserna gäller alltså
endast äganderättsförvärv och någon form av urminnes hävd — som inte
förutsätter lagfart — tas inte upp i förslaget.

Liksom 1881 års förordning är förslaget tillämpligt inte endast på avtalsförvärv
utan även på förvärv genom arv eller testamente och på andra universalfång.
I förslaget görs dock en åtskillnad mellan de båda typerna av
förvärv. I fråga om avtalsförvärven begränsas hävdetidens längd till tio år
under förutsättning att god tro föreligger hos besittaren (1 § andra stycket).
Vid sidan av denna form av hävd ställs en annan hävdeform upp, som avser
även universalfången (1 § första stycket). Hävdetiden är i detta fall tjugo
år, men å andra sidan krävs inte god tro.

Om den som vunnit lagfart på sitt förvärv överlåter egendomen innan
hävd vunnits kan den nye innehavaren få tillgodoräkna sig den tid under
vilken överlåtaren innehade egendomen. I den mån god tro krävs — alltså
vid hävd efter tio års innehav — räcker det att den förste innehavaren vid
tidpunkten för sitt förvärv var i god tro.

Förvärv av tomträtt är i hävdehänseende jämställt med äganderättsförvärv.
Den som fått tomträtten upplåten till sig, alltså den förste innehavaren,
kan dock inte vinna hävd.

Reglerna i 17 kap. behandlar den ställning som två eller flera förvärv
till fast egendom erhåller i förhållande till varandra genom inskrivning. Hit
hör bestämmelser för det fall att en fastighetsägare överlåter sin fastighet
först till en och sedan till en annan (tvesala). Kapitlet reglerar även kollisioner
mellan överlåtelse av äganderätt till fast egendom och upplåtelse av
rättigheter i denna, liksom konkurrensen mellan flera rättighetsupplåtelser.
Företrädesrätten till betalning på grund av inteckning i förhållande till annan
inteckning eller inskrivning för rättighet regleras också i detta kapitel.

Kapitlet innehåller ej några nämnvärda nyheter i jämförelse med gällande
rätt. Bestämmelsernas betydelse ligger i stället däri att företrädet på
grund av inskrivning blir enhetligt reglerat på ett från systematisk synpunkt
mera klargörande sätt än f. n.

Företrädesordningen är liksom f. n. i huvudsak byggd på principen att
ansökan om inskrivning för ett förvärv medför företräde framför annat förvärv
för vilket inskrivning då ej blivit sökt (1 §). Som regel krävs dock att
den som åberopar sig på inskrivning för att vinna företräde framför tidigare
förvärv måste vara i god tro (3 §).

Även i fråga om företräde på grund av inteckning är ansökningsdagen
prioritetsgrundande (5 §). Vissa företrädesregler i fråga om panträtt har
hänförts till 6 kap. (se 17: 6 och 6:7).

I förevarande sammanhang bör framhållas att förslaget inte har någon
motsvarighet till den företrädesrätt som enligt 11 kap. 2 § JB i 1734 års lag
tillkommer ogulden köpeskilling.

De bestämmelser som tas upp i 18 kap. utgör en från principiell synpunkt

62 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

mycket betydelsefull nyhet på inskrivningsväsendets område. Bestämmelserna
avser lagfartens betydelse för den som förvärvat en fastighet (1 § första
stycket) eller fått panträtt (2 §) eller annan rättighet (1 § andra stycket)
upplåten åt sig och som vid sitt förvärv i god tro förlitat sig på överlåtarens
resp. upplåtarens lagfart. Godtrosförvärv föreslås kunna ske i sådana situationer.
En förutsättning är att överlåtelsen eller upplåtelsen ägde rum
efter det att lagfart beviljats. Undantag gäller dock för upplåtelse av panträtt.
Med hänsyn till panträttsupplåtelsens stora betydelse från omsättningssynpunkt
har det ansetts tillräckligt att lagfart för upplåtaren sedermera
beviljas.

Möjligheterna att göra godtrosförvärv enligt kapitlets bestämmelser är begränsade
i vissa hänseenden. Sålunda får enligt 3 § fastighetens rätte ägare
göra gällande vissa grava invändningar mot förvärvaren även om denne är i
god tro.

Inskrivningsförfarandets allmänna karaktär torde leda till att fall när lagfarter
grundar sig på materiellt ogiltiga förvärv blir mycket sällsynta. Eftersom
emellertid någon fullständig garanti för att fastighetsbokens uppgifter
är korrekta inte kan uppnås, föreslås att den som drabbas av förlust på
grund av att en lagfart inte anger fastighetens verklige ägare skall kunna
få ersättning av allmänna medel (4 §). Två skilda fall kan föreligga. Antingen
kan någon ha gjort godtrosförvärv till egendomen eller till rättighet
i denna. Rätte ägaren kan då kompenseras av allmänna medel. Eller också
kan bristen i överlåtarens eller upplåtarens förvärv vara av så grav natur
att godtrosförvärv inte kommer i fråga. Det blir då i stället den som förlitat
sig på den oriktiga lagfarten som kompenseras för sin förlust.

Anspråk med stöd av ersättningsreglerna i 4 § skall väckas mot staten,
som också förutsätts kunna intervenera i förekommande rättegångar angående
fast egendom. Vidare föreslås regressrätt för staten mot den som bär
skadeståndsansvar för rättsförlusten.

Kapitlet innehåller även bestämmelser om verkan av att anteckning i fastighetsboken
skett om talan angående äganderätt till fast egendom eller om
att ägarens rätt att förfoga över egendomen är inskränkt (8 §). Har sådan
anteckning gjorts, äger tredje man inte därefter åberopa god tro. I 9 och
10 §§ ges vissa regler om lagfartens legitimationsverkan.

Andra avdelningen av förslaget till jordabalk har rubriken »Inskrivningsväsendet»
och omfattar fem kapitel. 19 kap. innehåller sålunda vissa
grundläggande bestämmelser om inskrivningsväsendets organisation samt
om fastighets- och tomträttsböckerna. I kapitlet ges vidare sådana allmänna
bestämmelser om handläggningen av inskrivningsärenden, som
är tillämpliga på alla slag av inskrivning. Efterföljande fyra kapitel innehåller
detaljerade bestämmelser om de särskilda formerna av inskrivning,
dvs. lagfart (20 kap.), inskrivning av tomträtt (21 kap.), inteck -

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 63

ning (22 kap.) samt inskrivning av nyttjanderätt, servitut och sainfällighetsrätt
(23 kap.). I lagberedningens och jordabalksutredningens förslag
avslutas denna avdelning av balken med ett kapitel som innehåller bestämmelser
angående vissa anteckningar i fastighets- och tomträttsböckerna
(33 resp. 28 kap.). Detta kapitel har som redan framgått inte någon motsvarighet
i departementsförslaget. Bestämmelserna i fråga har i stället infogats
i 19 kap. Därvid har eftersträvats att knyta an bestämmelserna om
anteckning i böckerna till sådana bestämmelser som aktualiserar anteckningarna
eller på annat sätt står i särskilt samband med dessa (se t. ex.
19: 14 och 18).

I gällande inskrivningsförfattningar är bestämmelser om förfarandet i
inskrivningsärenden i viss utsträckning sammanvävda med regler av materiell
innebörd (se t. ex. 18 § IF). I förslaget görs en systematisk ändring
i detta hänseende. Alla bestämmelser av materiell innebörd har utsöndrats
från inskrivningsreglerna och hänförts till första avdelningen av balken.
Bestämmelserna om inskrivningsväsendet i andra avdelningen reglerar således
bara själva förfarandet. Härigenom blir överskådligheten i systemet
betydligt större än i gällande rätt. Den praktiska tillämpningen av reglerna
underlättas också väsentligt.

I fråga om organisationen av inskrivningsväsendet görs i förslaget inte
några större ändringar av principiell natur i förhållande till gällande rätt.
Förslaget utgår från att inskrivningsväsendet skall vara knutet till domstolarna
på i princip samma sätt som f. n. Den myndighet som skall handha
inskrivningsväsendet kallas i förslaget inskrivningsmyndighet. Sådan myndighet
förestås av en inskrivningsdomare. I syfte att undvika att låsa fast utvecklingen
vid den nuvarande domkretsindelningen och underlätta en anpassning
av organisationen till ett eventuellt framtida behov av större inskrivningsavdelningar
ges emellertid vissa möjligheter att frångå den ordinarie
indelningen i inskrivningsområden (19:2). I detta sammanhang
bör också erinras om den av inskrivningskommittén nyligen påbörjade utredningen
om automatisk databehandling inom inskrivningsväsendet (se
1966 års riksdagsberättelse s. 81).

Som framgått särskilt av redogörelsen för innehållet i 18 kap. kommer
enligt förslaget inskrivningens inverkan på det materiella rättsläget att i
vissa fall bli av annan och mera djupgående karaktär än enligt gällande
rätt. För att tillgodose de krav som sålunda möter krävs en allmän aktivisering
av inskrivningsdomarens verksamhet. Denne ges därför enligt förslaget
vidgade befogenheter i syfte att kunna påverka utredningen i inskrivningsärenden.
Bl. a. får han förelägga och döma ut vite (19: 4, 9, 11 och 18).
Om det förekommer anledning att det förvärv sökanden åberopar är ogiltigt
eller inte får göras gällande eller att den sökta åtgärden annars skulle
kränka annans rätt, skall inskrivningsdomaren enligt förslaget bereda vederbörande
tillfälle att yttra sig. I samband därmed kan också förhör hållas

64 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

med sökanden eller annan som kan tänkas sitta inne med upplysningar av
vikt för att bedöma situationen (19: 10). I fråga om ansökningar, som förklarats
vilande, ges inskrivningsdomaren vidare generell möjlighet att ta
upp dessa till ny prövning så snart anledning därtill förekommer, vilket är
en nyhet i förhållande till gällande rätt (19: 11).

Den viktiga principen att beslut i inskrivningsärende, som införts i fastighets-
eller tomträttsboken, äger vitsord i förhållande till protokoll och
andra handlingar slås fast i förslaget (19:12). Det löpande protokollet i
inskrivningsärenden, som genom det successiva inrättandet av aktsystem
i praktiken redan kommit helt ur bruk, avskaffas också i formellt hänseende.
Alla handlingar i inskrivningsärenden skall enligt förslaget sammanföras
i akter (19: 7).

Som nyheter av ganska betydande principiell räckvidd är att beteckna
vissa i förslaget — delvis efter förebilder i dansk och norsk rätt — upptagna
regler angående rättelse av införing i fastighetsboken (19: 17) och om rätt
till ersättning av allmänna medel för förlust som kan uppkomma till följd
av sådan rättelse eller på grund av fel eller försummelse i fråga om handläggning
av eller beslut i inskrivningsärende eller vid utfärdande av bevis
på grundval av innehållet i fastighets- eller tomträttsbok (19: 19).

Till kapitlet om lagfart (20 kap.) överförs utan några mera betydelsefulla
sakliga förändringar innehållet i förordningen den 16 juni 1875 (nr
42 s. 1) angående lagfart å fång till fast egendom (LF). Bland nyheterna
i jämförelse med gällande rätt märks att den tidsfrist inom vilken lagfart
skall sökas föreslås bli enhetlig för hela landet. Tiden bestäms i förslaget
till tre månader från det förvärvet fullbordats. Bestämmelserna om kungörelselagfart
har ändrats. Rättsinstitutet föreslås i princip bli tillämpligt i
alla fall, när innehavare av fast egendom inte kan få lagfart därför att han
inte kan förete fångeshandling. Lagfartsärenden av detta slag skall enligt
förslaget handläggas vid muntlig förhandling — lagfartssammanträde —
inför inskrivningsdomaren. Före förhandlingen skall ett kungörelseförfarande
äga rum. Lagfart skall i princip kunna meddelas på grundval av innehållet
i protokoll från sammanträdet, under förutsättning att inskrivningsdomaren
bedömer det som antagligt att det påstådda förvärvet ägt
rum och får göras gällande.

Bestämmelser om inskrivning av tomträtt finns i 21 kap. Kapitlet ersätter
den nu gällande lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 27) om inskrivning av
tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt. Några väsentliga
sakliga förändringar föreslås inte, men lagtexten har omarbetats i formellt
avseende och anpassats till jordabalksförslagets innehåll i övrigt.

I 22 kap. ges bestämmelser angående ansökan om och beviljande av inteckning
samt om utfärdande av pantbrev ävensom om övriga förekommande
inteckningsåtgärder. Ansökan om inteckning skall göras skriftligen av fas -

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 65

tighetsägaren och skall innehålla uppgift om dels det penningbelopp varå
pantbrevet skall lyda, dels den fasta egendom som avses.

Som framgått av redogörelsen för 6 kap. ges i 22 kap. vissa för gemensam
inteckning betydelsefulla regler. Ansökan om inteckning får nämligen
avse flera fastigheter gemensamt endast om de är i en ägares hand och belägna
inom samma inskrivningsområde (2 § andra stycket). Om ansökan
angår fastighet, som redan svarar för beviljad eller sökt inteckning, måste
ansökningen dessutom avse samma fasta egendom som den tidigare inteckningen.
Ansökan om inteckning kan ej ske i område eller andel av fastighet.

När ansökan om inteckning har beviljats, ankommer det på inskrivningsmyndigheten
att utfärda pantbrev på grundval av inteckningen (5 §).

Beträffande de skilda inteckningsåtgärderna — utsträckning (som motsvarar
inteckning till ytterligare säkerhet), utbyte, nedsättning, dödning,
relaxation och uppdelning — föreslås inga större ändringar. I fråga om
relaxation är dock att märka att åtgärden får ske bara i sådana former att
den eller de återstående fastigheterna svarar fullt ut för det intecknade beloppet
(motsvarande relaxation med förbehåll). En enklare form för relaxation
föreslås beträffande områden som förvärvats av kommun för att ingå
i gata eller annan allmän plats inom stadsplan eller byggnadsplan. Uppdelningsinstitutet
har getts en ändrad utformning. Även fastighetsägare får
enligt förslaget söka uppdelning. Dessutom föreslås att uppdelningen skall
kunna genomföras fritt utan den fastlåsning till vissa värden för de enskilda
fastigheterna, som f. n. måste iakttas.

Det från praktisk synpunkt betydelsefulla institutet anteckning om innehav
av inteckningshandling föreslås förenklat. I princip skall sålunda en
borgenär inte behöva förete pantbrevet, när han begär att bli antecknad i
fastighetsboken såsom innehavare av handlingen (13 §).

Balkens sista kapitel (23 kap.) innehåller bestämmelser om inskrivning
av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av servitut och samfällighetsrätt.
Bestämmelserna överensstämmer i sak med vad som nu gäller angående
nyttjanderätt och servitut.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20

Del Bl

66

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

X. Motivering till de särskilda kapitlen

1 KAP.

Fastighet och dess gränser

Detta kapitel innehåller vissa regler av grundläggande betydelse inom
jordabalkens ämnesområde. I kapitlet preciseras sålunda begreppen fast
egendom och fastighet. Vidare ges regler om fastighets gränser. I 2 kap.
anges vad som utgör tillbehör till fastighet.

I lagberedningens förslag är det särskilt två saker som bör uppmärksammas.
Den ena är att beredningen konsekvent byggt på den genom lagen
den 17 juni 1932 (nr 230) med särskilda bestämmelser om äldre ägogränser
införda principen att förhållandena på marken skall tillerkännas
vitsord framför andra uppgifter rörande en gräns. Den andra är att beredningen
tagit upp regler i de sedan länge mycket omdiskuterade frågorna
huruvida vattenområde skall anses samfällt eller delat med stranden och
om avsöndrings rätt till vattenområde. Dessutom innehåller förslaget en
regel om vattenområde i stad och en bestämmelse om vattenområde, vars
strand tillhör skilda byar.

Departementsförslaget innehåller ingen motsvarighet till de nyss antydda
reglerna om vattenområde. Det synes lämpligt att jag redan i detta sammanhang
redovisar skälen härför.

De bestämmelser som här åsyftas utgör 6—9 §§ i 1960 års förslag. I 1947
års förslag utgör motsvarande regler 8—11 §§. De skilda paragraferna behandlar
följande spörsmål.

I 6 § upptas en regel med samma innehåll som 12 kap. 4 § JB. Regeln
innebär att om vattenområdes strand tillhör skilda byar skall området,
om ej annat visas, anses delat mellan byarna. — 7 § innehåller specialregeln
beträffande stadsjord. Vattenområde på mark, som av ålder varit
stads jord, skall ej anses tillagt den fastighet stranden tillhör med mindre
säker upplysning vinns att så skett. — I 8 och 9 § § behandlas frågan huruvida
till en vid stranden belägen fastighet skall anses höra vattenområde
i fall då skifte ägt rum resp. fastigheten bildats genom avsöndring. För
båda fallen uppställs presumtionsregler. Enligt dessa skall vattnet i det
förra fallet anses delat mellan de ägolotter, som ligger vid stranden, och
i det senare fallet anses ingå i avsöndringen.

Beredningens motiv för sitt förslag är av skilda slag. I fråga om 6 §
hänvisas till motsvarande regel i gällande rätt. Den i 7 § föreslagna regeln
om vattenområde på mark som av ålder varit stadsjord torde, liksom presumtionsreglerna
i 8 och 9 §§, främst ha uppfattats som ett lagfästande

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 67

av rättspraxis. Beträffande 9 § anförs dessutom att regeln synes vaira ägnad
att undanröja åtskillig oklarhet och därmed förebygga onödiga rättegångar.

Samtliga nu nämnda bestämmelser har kritiserats vid remissbehandlingen
men från olika utgångspunkter och med olika skäl. Längst i sin kritik
går kammarkollegiet, som konstaterar att de föreslagna bestämmelserna
är uttryck för vad som enligt beredningens mening gäller beträffande vissa
rättsförhållanden, som föreligger av ålder eller som tillkommit genom förrättningsinstitut
eller i förrättningsformer, vilka ej längre existerar. Kollegiet
framhåller att det torde vara sällsynt att man kan på ett meningsfyllt
sätt i lag ta upp presumtionsregler avseende tolkningen av rättshandlingar
som tillhör ett avskaffat rättsinstitut, i varje fall när det gäller rättshandlingar
mellan enskilda. Som skäl för regeln i 6 § anser kollegiet dock
tala att spörsmålet i fråga alltsedan 1734 års lag varit reglerat i jordabalken.
Något behov av att ersätta domstolarnas fria bevisvärdering med
en regel motsvarande den som lagberedningen föreslagit i 7 § anses inte
föreligga. Beträffande 8 § framhålls att dess effekt blir att högsta domstolen
förhindras återgå till den före 1880-talet iakttagna — enligt kollegiets
mening med all sannolikhet historiskt riktiga — presumtionen att
vattnet inte är delat. Kollegiet säger sig ej tro att nuvarande rättspraxis
kommer att ändras och ifrågasätter huruvida inte tolkningen av äldre lantmäteriförrättningar
är en uppgift som ej lämpligen bör undandras envar
tids domstolsväsende. Det i 9 § behandlade problemet om avsöndrings rätt
till vatten och grund är enligt kollegiets mening olämpligt som föremål
för lagstiftning med hänsyn till att någon bestämd praxis i den riktning
lagberedningen antagit knappast kan anses föreligga.

Lantmäteristyrelsen anser att de spörsmål som behandlas i 7-—9 §§ åtminstone
f. n. ej bör regleras i lag utan överlämnas åt rättstillämpningen.
Till stöd för denna mening åberopar styrelsen huvudsakligen två skäl. Det
ena är att rättspraxis varit varierande och det andra att praxis påtagligt
påverkats av lämplighetsskäl, varvid samhällets och särskilt näringslivets
— främst jord- och skogsbrukets synpunkter — inverkat. Under de senaste
årtiondena eller nära nog just den tid som förflutit sedan de ifrågavarande
paragraferna i lagberedningens förslag skrevs har, menar styrelsen,
samhällets och även enskildas intresse och behov av strand- och
vattenområden fått en annan inriktning och kommit att tillmätas en väsentligt
större betydelse. De föreslagna reglerna skulle rimma dåligt med
nuvarande strävanden på samhällsplaneringens och naturvårdens områden.
Även beträffande åtgärder som framstår som självklara och nödvändiga
i samband med rationaliseringen på skogsbrukets område skulle ett
fasthållande av de i förslaget angivna riktlinjerna medföra till synes onödiga
komplikationer.

Ytterligare några remissinstanser har kritiserat 9 § i beredningens förslag.
Bl. a. kan nämnas att domänstyrelsen, som anser presumtionen gå

68 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

längre än gällande praxis, önskar en presumtionsregel av motsatt innebörd,
och att här adshövdingef öreningen ifrågasätter om det över huvud kan sägas
föreligga någon presumtion enligt gällande rätt. Svea hovrätt påstår, att
den av lagberedningen föreslagna presumtionsregeln såtillvida strider mot
gällande rätt som praxis tämligen entydigt upprätthållit presumtionen för
att avsöndring ej inbegripit det utanför stranden liggande vattenområde
som tillhörde slamfastigheten. Lika visst kan emellertid sägas, menar hovrätten,
alt resultatet i det alldeles övervägande antalet fall av tvist huruvida
överlåtelsen omfattat även vattenområdet blivit att området ansetts
ingå i överlåtelsen och därmed tillhöra avsöndringen. Hovrätten tillstyrker
därför förslaget.

Mot den nu redovisade bakgrunden synes nödvändigt att här ta upp frågan
huruvida en ny jordabalk bör innehålla regler i de hänseenden som
framgår av lagberedningens förslag till 6—9 §§. Det utmärkande för alla de
paragrafer varom här är fråga är att de innehåller endast presumtionsregler.
En särställning intas i viss mån av 8 §, som egentligen är en regel om
hur vissa äldre lantmäteriförrättningar skall tolkas, och även av 9 §, som är
en regel om tolkning av vissa äldre avhandlingar mellan enskilda. I gällande
skriven rätt är det endast 6 § som har någon motsvarighet. När det
gäller de föreslagna bestämmelsernas materiella innehåll bar denna paragraf
liksom 7 § ej vållat någon egentlig kritik utan kritiken har inriktats
på 8 och 9 §§.

Rättsutvecklingen på det område som här berörs har sedan länge i hög
grad påverkats av praxis. Detta gäller främst frågor av det slag som behandlas
i 8 och 9 §,§ i lagberedningens förslag. Såvitt gäller 8 § är orsaken
härtill främst den att förekommande äldre lantmäteriförrättningar ofta inte
lämnar upplysning huruvida vattenområdena medtagits vid delningen eller
fortfarande skall utgöra en skiftesdelägarnas gemensamma tillhörighet. Sådan
ovisshet kan föreligga antingen förrättningen utgjort storskifte, enskifte
eller laga skifte. Motsvarande gäller ofta även i fråga om hemmansklyvning.
Vad angår avsöndringar beror ovissheten rörande vattenområdena
därpå att fångeshandlingarna ofta inte lämnar någon upplysning.

Den rättspraxis som utbildats rörande vattenområdes behandling vid skifte
•— eller motsvarande — har alltsedan 1880-talet gått i den riktningen att
sådant område anses ha ingått i skiftet och därvid delats med stranden.
Detta anses dock inte gälla om området blivit avsatt för gemensamt behov
eller eljest uttryckligen undantagits från delningen eller om tillräcklig anledning
föreligger att anse förrättningen ha inneburit ett sådant undantagande.
I motiven till 1909 års jordabalksförslag hävdades en motsatt uppfattning.
Till stöd därför åberopades en ingående rättshistorisk undersökning.
Samma uppfattning låg till grund för en bestämmelse i ett förslag till
lag om äldre ägogränser, som år 1916 remitterades till lagrådet men som
ej föranledde någon lagstiftning.

Att rättspraxis alltsedan slutet av 1800-talet upprätthållit samma pre -

Del B 1

69

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sumtion innebär inte att praxis varit helt entydig. Det bär nämligen rått
vissa meningsskiljaktigheter i frågan när presumtionen får anses vara motbevisad.
Skiljaktigheterna har avsett såväl kraven på motbevisningens styrka
som frågan vilka omständigheter som kan vinna beaktande som moment i
motbevisningen (se just.rådet Ericssons votum i NJA 1951 s. 844; jfr NJA
1964 s. 425). Den uppställda presumtionen har på detta sätt i betydande
grad urholkats. Till denna utveckling torde också ha bidragit att den övertygelsen
alltmer trängt igenom att det från historiska utgångspunkter riktiga
betraktelsesättet är att behandla vattenområdena som samfällda.

Lagberedningen har vid framläggandet av sitt förslag utgått från att det
■— oavsett vilken ståndpunkt som må vara historiskt berättigad — numera
inte kan komma i fråga att frångå den uppfattning som rättspraxis intagit
sedan slutet av 1800-talet. Det skulle leda till stor rättsosäkerhet och i många
fall medföra betydande ekonomiska förluster för enskilda, om man nu övergick
till den motsatta uppfattningen.

I princip torde det knappast råda några delade meningar om det riktiga
i lagberedningens utgångspunkt. Det är emellertid tveksamt huruvida detta
behöver innebära att rättsläget på detta område nu bör fastlåsas på det sätt
som blir följden av beredningens förslag. Trots att rättspraxis under lång
tid upprätthållit en och samma presumtion råder det, som jag redan antytt,
knappast någon tvekan om att en viss förskjutning ägt rum då det
gäller uppfattningen om ett vattenområdes karaktär av delat eller samfällt.
Så länge den uppställda presumtionen kan motbevisas genom snart
sagt vilka medel som helst är presumtionen av begränsat värde. Till det
anförda kommer den mer formella synpunkten att den föreslagna regeln
knappast har sin plats i jordabalken, eftersom den endast skulle fylla uppgiften
att vara ett hjälpmedel vid tolkningen av äldre — ur vår tids synvinkel
sett ofullständiga och bristfälliga — lantmäterihandlingar. Denna
synpunkt leder dock ej längre än till att regeln eventuellt i stället bör ingå
i promulgationslagen.

När det gäller 9 § är rättsutvecklingen ännu mer komplicerad än i fråga
om 8 §. Rättspraxis har utgått från olika presumtioner vid olika tider.
Den senast tillämpade torde få anses innebära att en avsöndring innefattar
vattenområde endast då en tolkning av avhandlingen berättigar till
ett sådant antagande. Men trots detta har, som hovrätten framhållit i sitt
remissyttrande, resultatet i regel blivit att området ansetts ingå i överlåtelsen
och alltså tillhöra lägenheten. I realiteten föreligger därför — som
lagberedningen uttalat — knappast någon presumtion för att vattenområdet
bibehållits för stamfastigheten. Detta har av beredningen tagits till
intäkt för den föreslagna presumtionsregeln enligt vilken avsöndring som
innefattar strand skall anses innefatta även vattenområdet utanför stranden.

De skäl som jag enligt det föregående funnit göra det tveksamt huruvida
regler motsvarande 8 § i beredningens förslag bör upptas i ballcen kan med

70 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

samma eller större styrka åberopas också i fråga om 9 §. Presumtionens värde
är tveksamt och måhända kan även ifrågasättas huruvida den står i
överensstämmelse med gällande rätt. Dessutom kan mot regeln åberopas,
att den ingriper i tolkningen av rättshandlingar mellan enskilda och att dess
eventuella existensberättigande har sin grund i de före år 1928 gällande formerna
för fastighetsbildning. Så snart ett område avskilts genom avstyckning
i stället för avsöndring är den berörda frågeställningen ej aktuell.

Vad jag här anfört om 8 och 9 §§ i beredningens förslag bör enligt min
mening föranleda slutsatsen att tillräckliga skäl inte föreligger att ta upp
dessa regler i en ny jordabalk. Vissa av de skäl som kan åberopas mot att
reglerna tas upp i balken kan inte åberopas mot att de i stället placeras i
promulgationslagen. Reglerna är emellertid enligt min mening ej av det
stora värde att de — även bortsett från att de i viss mån är omtvistade till
sitt innehåll — över huvud bör lagfästas.

Även 7 § synes utan olägenhet kunna uteslutas. Den är — liksom 8 och
9 §§ — enbart en presumtionsregel och även om dess innehåll inte synes ha
väckt någon gensaga är dess praktiska värde mycket begränsat. Något behov
av en lagregel i ämnet har ej heller gjort sig gällande. Det får alltså
ankomma på rättstillämpningen att fritt bedöma uppkommande fall
av det slag som avses med den av beredningen föreslagna bestämmelsen.

I fråga om 6 § är förhållandet annorlunda än då det gäller 7—9 §§,
främst såtillvida som paragrafen överensstämmer med gällande rätt och
alltså inte är någon nykonstruktion av lagberedningen. Bestämmelsen, torde
emellertid ha ett mycket begränsat tillämpningsområde. De fall som kan
bli aktuella synes också kunna lösas på sätt hittills skett utan att en uttrycklig
regel upptas i balken. Också denna bestämmelse bör därför enligt
min mening uteslutas.

I 5 § andra stycket i 1960 års förslag har lagberedningen tagit upp en
regel om s. k. gränshävd, vilken saknar motsvarighet såväl i gällande rätt
som i tidigare jordabalksförslag. Efter överläggning med fastighetsbildningskommittén
har beredningen nämligen kommit till den övertygelsen att
ett särskilt hävdeinstitut är erforderligt i fråga om vissa gränser. De fall
som åsyftas är sådana, där s. k. sämjeägoutbyten genomförts. Sådana byten
har tidigare förekommit i mycket stor utsträckning i vissa trakter. Innebörden
av den föreslagna regeln är att om en gräns under längre tid,
minst tjugo år, oldandrat hävdats i annan sträckning än som följer av de
i kapitlet i övrigt angivna normerna för bestämmande av gräns och hävden
grundas på överenskommelse, som ingåtts före balkens ikraftträdande,
skall den hävdade sträckningen gälla.

Den sålunda föreslagna regeln om gränshävd har under remissbehandlingen
väckt en viss tveksamhet hos några instanser men har tillstyrkts av
bl. a. lantmäteristyrelsen, som anser regeln fylla en lucka i nuvarande lag -

Del B i

71

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stiftning. Jag delar sistnämnda uppfattning. De praktiska fördelarna med en
regel av föreslagen innebörd är så betydande att den bör tas upp i lagstiftningen.
Med hänsyn till att regeln bara tar sikte på sämjeägoutbyten, som
skett före balkens ikraftträdande, synes den emellertid inte böra ingå i
själva balken utan placeras i promulgationslagen. Till frågan om den närmare
utformningen av regeln, särskilt med avseende på tidpunkten för de
överenskommelser på vilka gränshävden grundas, anhåller jag att få återkomma
i samband med att jag anmäler förslag till följ dlagstiftning.

Lagberedningen har i 5 § första stycket och 10 § tredje stycket i 1960
års förslag tagit upp vissa bestämmelser om jämkning av gräns. Dessa har
i departementsförslaget ersatts med en hänvisning till fastighetsbildningslagstiftningen
(6 §). Rörande skälen härtill får jag återkomma i samband
med redogörelsen för 5 och 6 §§ i departementsförslaget.

Utöver vad jag nu redovisat avviker departementsförslaget i stort sett endast
i redaktionella hänseenden från 1960 års förslag. Härvid är särskilt
att märka att i 1 § har infogats en bestämmelse om att sämjedelning av
fast egendom är utan verkan. Detta stadgande, som kompletterar vissa av
lagberedningen föreslagna regler i 4 kap., har tillförts detta kapitel i klarläggande
syfte.

1 §•

Första stycket i paragrafen motsvarar 1 § i 1960 års förslag samt 1 och
2 §§ i 1947 års förslag. Andra stycket motsvarar 4: 8 första stycket andra
punkten i 1960 års förslag.

Gällande rätt. Enligt 1 § i 1895 års lag är fast egendom jord å landet och
i stad. Vad som skall anses höra till jorden regleras i 2 § samma lag.

Den lasta egendomen är indelad i enheter, som benämns fastigheter och
som redovisas i särskilda register (jordregister och fastighetsregister enligt
de för stad meddelade bestämmelserna). Fastighetsindelningens främsta
uppgift är att individualisera objekten för de rättigheter av skilda slag som
hänför sig till jorden. Indelningen i fastigheter grundas främst på lagstiftningen
om fastighetsbildning, både den nu gällande och äldre sådan,
men åtskilliga fastigheter är av ålder bestående.

All jord är inte indelad i fastigheter. Undantag utgör vattenområde, som
enligt lagen den 1 december 1950 (nr 595) om gräns mot allmänt vattenområde
är allmänt, och sådana områden i stad, vilka redovisas i bihang C
till fastighetsregistret, nämligen vägar, gator, torg och andra allmänna platser,
samt sådana vattenområden som ej veterligen hör till en eller flera
fastigheter enskilt.

Den omständigheten att, med nyss angivna undantag, all jord är indelad

72 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

i fastigheter, betyder inte att alla fastigheter också redovisas i jordregister
eller fastighetsregister för stad. Jordregistret skall visserligen i princip
innehålla en fullständig redovisning av fastigheter på landet men det finns
alltjämt många äldre fastigheter som inte blivit registrerade. Detta har
framför allt sin grund däri, att många avsöndrade lägenheter inte blivit
föremål för fastställelse eller lagfart. Enligt gällande bestämmelser medför
detta att de ej kan tas upp i registret som fastigheter.

Med fastighet eller registerfastighet avses i gällande rätt egendom soin
enligt gällande registreringsbestämmelser skall redovisas i fastighetsregister
såsom särskild fastighet. Den faktiska registreringen tillmäts alltså inte
någon betydelse.

Lagberedningen. Enligt 1 § i 1947 års förslag skulle fast egendom vara
»jord med vad därtill hör». Vad som skulle höra till jorden angavs närmare
i 2 kap. av förslaget. I 2 § upptogs en regel om att »av fast egendom
bildas särskilda fastigheter enligt vad därom finnes stadgat». Beträffande
den fasta egendomens indelning i fastigheter hänvisades i samma
paragraf till fastighetsregistret. Lagberedningen framhöll, att fastighetsbegreppets
anknytning till historiskt betingade förhållanden nödvändiggjort
ett invecklat system av regler angående fastigheternas redovisning
Det var därför knappast möjligt att inom jordabalkens ram ange under
vilka förutsättningar ett område utgör fastighet i juridisk-teknisk mening.
I förslaget upptogs därför endast en erinran om fastighetsregistren.

Det år 1960 avgivna förslaget skiljer sig i två hänseenden från 1947 års
förslag. Till jord måste enligt lagberedningens mening uppenbarligen hänföras
ej blott själva jordytan med därtill hörande grund utan också träd
och andra växter som förekommer därpå. Frågan om vad som därutöver
är att anse som tillbehör till fast egendom torde däremot, anser beredningen,
uppkomma först när en viss del av jordytan blir föremål för fastighetsbildning
och det är till den sålunda bildade fastigheten som tillbehörsbegreppet
rättsligt bör anknytas. Av denna anledning upptar beredningens
förslag inte någon motsvarighet till den i 1 § av 1947 års förslag
meddelade bestämmelsen att fast egendom är, förutom jord, även vad till
jorden hör.

Mot 2 § i 1947 års förslag riktas i 1960 års betänkande den anmärkningen
att alla fastigheter ännu inte blivit registrerade. I 1960 års förslag
finns därför ingen motsvarighet till bestämmelsen i 1947 års förslag om
att den fasta egendomens indelning i fastigheter framgår av fastighetsregistret.
Till stöd för denna ståndpunkt anförs även den omständigheten
att ovisshet ännu råder huruvida framdeles fastighetsbildning skall anses
fullbordad genom att beslutet därom vinner laga kraft eller fastställs eller
först i och med den därpå följande registreringen. Hur denna fråga än
kan komma att lösas är det enligt lagberedningens mening missvisande att

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

73

beträffande indelningen i fastigheter hänvisa i ena fallet till vad om fastighetsbildning
är stadgat och i det andra till registren. Beredningen föreslår
därför att hänvisning skall ske bara till vad som stadgas om fastighetsbildning.
Denna hänvisning -— som anses innefatta en hänvisning till
hela regelsystemet i ämnet — tas upp i 1 § i direkt anslutning till bestämmelsen
om att fast egendom är jord.

Remissyttrandena. Lantmäteristyr elsen tar till granskning upp frågan om
jord som inte utgör särskilda fastigheter och som sålunda ej ingår i fastighetsindelningen.
Enligt styrelsens mening innefattar uttrycket »i fastighetsindelningen
ingående mark» ail mark som ingår i eller hör till fastigheter.
Sådan mark kan vara antingen fastighets enskilda mark eller mark
som är samfälld för flera fastigheter oavsett om fastigheterna är redovisade
i jordregister eller i stadsregister. Även mark som är upptagen i bihang
B till stadsregistret, dvs. i huvudsak samfälld mark för flera fastigheter,
ingår således i fastighetsindelningen. Så är däremot inte fallet med
mark som rätteligen är redovisad i bihang C.

Styrelsen ansluter sig till lagberedningens mening att den omständigheten,
att det inom stadsregisterområden finns mark som inte ingår i fastighetsindelningen,
ej behöver föranleda någon erinran i lagtexten, särskilt
som det enligt styrelsens mening uppenbarligen föreligger behov av
att i framtiden redovisa också sådan mark som fastigheter.

Styrelsen tar i detta sammanhang också upp frågan om behovet av en
regel i detta kapitel i fråga om sämjedelning av fast egendom. Principen
att sådan delning inte är tillåten anses vara av så genomgripande betydelse
för framtiden att den på något sätt bör komma till uttryck i det
inledande avsnittet av detta kapitel som behandlar de grundläggande frågorna
angående fastighetsindelningen. Detta sägs kunna ske antingen genom
att den särskilda lagstiftning, som nu gäller i ämnet, dvs. lagen den
25 maj 1962 (nr 166) angående förbud mot sämjedelning av fast egendom,
inarbetas i kapitlet eller genom att i detta tas in en erinran om lagstiftningen
i fråga. Risk kan annars föreligga att sämjedelningsförbudet såsom
upptaget i en speciallag av mindre omfattning eller — som i 4 kap. i
lagberedningens förslag —- oklart formulerat med syftning bara på nya
andelsförhållanden inte uppmärksammas i tillräcklig utsträckning. Detta
kan medföra att det i framtiden blir nödvändigt att beakta privata delningar
trots att sådana f. n. är förbjudna och om de sker är utan verkan. Sådana
besvärande olägenheter torde enligt styrelsens uppfattning få anses uteslutna,
om förbudet mot sämjedelning eller en erinran därom placeras på
en framskjuten plats i jordabalken.

Fastighetsbildningskommittén. Kommitténs förslag till lag om fastighetsbildning
innehåller en legal definition av begreppet fastighet. Med fastigBihang
till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

74 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

het förstås, heter det i 1 kap. 2 §, sådan enhet som i fastighetsregister
redovisas som särskild fastighet. Fastighet blir alltså liktydigt med registerfastighet.
Förslaget innebär att registreringen blir slutstenen i en fastighetsbildningsåtgärd.

Departementschefen. Lagberedningens förslag från år 1980 har inte mött
några egentliga erinringar vid remissbehandlingen. Det skulle kunna övervägas
att låta lagrummet uppta en definition av fastighetsbegreppet. En
sådan måste emellertid påverkas av innehållet i gällande fastighetsbildningslagstiftning.
Med hänsyn till att denna lagstiftning är under reformering
synes det åtminstone f. n. inte lämpligt att införa en sådan definition
i jordabalken. Departementsförslaget utgår i fråga om innebörden av begreppet
fastighet från gällande rätts inställning. Med fastighet avses således
egendom som enligt gällande bestämmelser skall redovisas som särskild
fastighet i jordregister eller fastighetsregister för stad.

I likhet med bl. a. lantmäteristyrelsen anser jag överflödigt att i lagtexten
genom ett särskilt undantag beakta förekomsten av viss stadsjord, som
ej ingår i fastighetsindelningen, i synnerhet som det kan förväntas att sådan
jord i ökad utsträckning kommer att redovisas i fastighetsregister. I
fråga om den särställning som allmänt vattenområde intar i bl. a. detta
hänseende ges en erinran i 2 §.

Mot den av lagberedningen föreslagna avfattningen av paragrafen kan
anmärkas att senare ledet bara omfattar det statiska momentet i fastighetsindelningen
och inte ger uttryck åt de ständiga förändringar i fråga
om denna indelning som sker genom olika slag av fastighetsbildningsåtgärder.
I syfte att ge uttryck också åt dessa förändringar i fastighetsindelningen
har en viss jämkning skett i avfattningen av paragrafen.

Jag torde inte nu behöva närmare utveckla de skäl som talar för att sämjedelning
av fast egendom bör förhindras. De avsevärda olägenheter från
såväl allmän som enskild synpunkt, som är förenade med denna privata
delningsform, har tidigare utförligt belysts i skilda sammanhang. Senast vid
tillkomsten år 1962 av lagen angående förbud mot sämjedelning av fast
egendom underströk jag bl. a. att de enheter som framkommer vid dylika
delningar i regel inte uppfyller vare sig de jordpolitiska eller andra krav
på fastigheternas beskaffenhet som uppställts i lagstiftningen om fastighetsbildning
samt att de privata delningarna leder till bristande överensstämmelse
mellan den faktiska indelningen av jorden och dess indelning
i rättsliga enheter (prop. 1962: 163).

Genomförandet av 1962 års lag innebar att den lokalt begränsade ogiltighetsregel,
som införts genom lagen den 21 mars 1952 (nr 95) om ogiltighet
av sämjedelning av jord inom vissa delar av Kopparbergs län, utsträcktes
till att omfatta hela riket. Vid tillkomsten av 1962 års lag betonades
dock uttryckligen att denna bara var att betrakta som ett provisorium i

Del B 1

75

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avbidan på den nya jordabalken och en reviderad fastighetsbildningslagstiftning.
Tiden synes nu vara inne att avlösa detta provisorium med en definitiv
reglering av frågan inom jordabalkens ram.

Lagberedningens förslag av år 1960 avser att åstadkomma en allmängiltig
lösning av problemet med de privata jorddelningarna. Denna lösning
tar således sikte inte bara på sämjedelning i egentlig mening utan också
på olika former av arealöverlåtelser, dvs. privata avstyckningar och ägostyckningar.
Innebörden av förslaget är i huvudsak den att vid överlåtelse
genom köp, byte eller gåva av visst område av fastighet överlåtelsen för
sin giltighet blir beroende av att området avskiljs genom fastighetsbildning
inom viss tid eller att åtgärd för att få till stånd ett avskiljande vidtas inom
viss tid. Motsvarande skall gälla också i fråga om överlåtelse av andel i
fastighet, såvida i överlåtelsehandlingen angetts att andelen skall utbrytas.
Har sådan föreskrift inte tagits upp i överlåtelsehandlingen, skall förvärvaren
av andelen anses inneha fastigheten under samäganderätt med
den eller de övriga delägarna. I anslutning till sist angivna regel har uttryckligen
föreskrivits att sämjedelning är utan verkan. Genom samtidigt
föreslagna ändringar i giftermålsbalken och ärvdabalken har lagberedningen
sökt motverka sämjedelning också i fråga om förvärv på grund av giftorätt,
arv och testamente. Detsamma gäller på associationsrättens område.
Härtill får jag återkomma i samband med att jag anmäler förslag till följdlagstiftning.

Som framgår av den nu lämnade redogörelsen för lagberedningens konstruktion
av de regler, som avses skapa en spärr mot alla former av privata
jorddelningar, tar dessa regler i första hand sikte på de situationer
som uppkommer i samband med överlåtelser eller andra slags förvärv av
områden av fastigheter eller av andelar i sådana. Det framstår mot bakgrunden
härav som ganska naturligt att beredningen funnit reglerna böra
placeras i det kapitel som innehåller bestämmelser om köp, byte och gåva
av fast egendom, dvs. 4 kap. Mot detta kan inte riktas någon anmärkning
såvitt gäller sådan privat jorddelning som sker i form av olika slag av
arealöverlåtelser. Reglerna härom hör uppenbarligen hemma i 4 kap. Vad
angår sämjedelning i egentlig mening, dvs. den form av delning inom eller
över fastighetsgräns som innebär att ägarna av ideella andelar i fast
egendom träffar avtal om utläggande av särskilda ägolotter som svarar
mot andelstalen, är det emellertid tveksamt om den av beredningen valda
lösningen i fråga om reglernas placering är helt lyckad. I detta fall kompliceras
nämligen situationen av det förhållandet att sämjedelningen ingalunda
behöver stå i samband med någon överlåtelse eller axmat slag av
förvärv av den egendom vai’om är fråga. Beredningen har i och för sig inte
förbisett denna komplikation. I motiven till den av beredningen föreslagna
regeln om att sämjedelning är utan verkan, vilken regel placerats i 4: 8
första stycket, framhålls nämligen att i bestämmelsen uppenbarligen in -

76 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nefattas även ett förbud för kontrahenterna att »efter köpslutet» fristående
träffa avtal om sämjedelning. Även om man med stöd av detta motivuttalande
skulle anse sig berättigad att tolka nyssnämnda regel så vidsträckt
att varje sämjedelning — med eller utan påvisbart samband med
överlåtelse eller annat förvärv av egendomen i fråga — underkänns, är
sammankopplingen av regeln med övriga regler i 4 kap., vilka enbart avser
rena överlåtelsefall, enligt min mening dock ägnad att skapa en viss
oklarhet. Det vore olyckligt om missförstånd härigenom skulle behöva uppstå
i denna viktiga fråga. Detta torde —- som lantmäteristyrelsen framhållit
— kunna undvikas, om regeln i fråga i stället placeras i förevarande
kapitel av balken. Jag bär med hänsyn härtill flyttat regeln om att sämjedelning
är utan verkan från 4: 8 och låtit den ingå som ett andra stycke i
1 § av detta kapitel i departementsförslaget.

I fråga om innebörden av regeln i fråga gäller detsamma som uttalats i
samband med tillkomsten av 1952 och 1962 års lagar i ämnet. Sämjedelning
medför således inte någon upplösning av den gemenskap i äganderätten som
tidigare bestått. Samäganderättslagen eller — när fråga är om egendom som
är samfälld för flera fastigheter — bysamfällighetslagen blir alltjämt tilllämplig
på delägarnas inbördes förhållanden. Äganderätten till de ideella
andelarna i fastigheten ersätts inte av äganderätt till de vid delningen utlagda
ägolotterna. Innehavare av inteckning i ideell andel får vid exekution
hålla sig till andelen och inte till en särskild ägolott. Vid fastighetsreglerande
åtgärder tas ej någon hänsyn till sämjedelning, vilket kan få särskild betydelse
beträffande likvider av olika slag.

En ogiltighetsregel av denna innebörd får visserligen inte någon omedelbar
verkan på sämjedelningsavtal så länge dessa respekteras av parterna
och frågan om avtalets giltighet ej aktualiseras t. ex. genom en lantmäteriförrättning
eller ett exekutivt förfarande. Regelns effekt ligger främst däri
att innehavaren av en sämjelott får en i så hög grad osäker ställning att varje
omtänksam person rimligen måste dra sig för att inlåta sig i ett sämjedelningsförfarande.
Det bör i detta sammanhang nämnas att inteckning inte i
fortsättningen skall kunna erhållas i en andel av en fastighet. Detsamma
avses gälla i fråga om upplåtelse av nyttjanderätt och andra begränsade
sakrätter. Härtill återkommer jag i samband med behandlingen av 7: 9 och
22: 2 i departementsförslaget. Det är uppenbart att särskilt inteckningsförbudet
kommer att motverka sämjedelning, eftersom uppdelning av en fastighet
i andelar gör det svårare att utnyttja fastigheten som kreditobjekt.

Till frågan om upphävande av 1962 års lag angående förbud mot sämjedelning
och förfarandet med avseende på äldre sämjedelningar får jag återkomma
i samband med följ dlagstiftningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

77

2 §•

Paragrafen motsvarar 2 § i 1960 års förslag och innehåller en hänvisning
till 1950 års lag om gräns mot allmänt vattenområde. I 1947 års förslag
hade lagberedningen som 3 och 4 §§ upptagit vissa regler i det ämne som
numera är reglerat genom nämnda lag.

Lagberedningen. I 1960 års betänkande har lagberedningen tagit upp frågan
huruvida lagen om gräns mot allmänt vattenområde bör infogas i jordabalken
eller om den bör bestå orubbad vid sidan av balken. Med hänsyn
till sammanhanget mellan de skilda bestämmelserna i nämnda lag kan
någon uppdelning mellan balken och en särskild lag enligt beredningens
mening inte genomföras utan betydande sakliga och lagtekniska olägenheter.
Beredningen har stannat för att låta lagen bestå orubbad och har därför
i förevarande lagrum upptagit endast en hänvisning till vad som finns
särskilt stadgat angående allmänt vattenområde och fastighets gräns mot
sådant område.

Departementschefen. Förevarande stadgande innefattar i sin första del
ett undantag från 1 §. Allmänt vattenområde ingår nämligen, som framhållits
i anslutning till 1 §, f. n. inte i fastighetsindelningen. Såvitt avser
fastighets gräns mot allmänt vattenområde utgör stadgandet en inledning
till de bestämmelser i kapitlet, vilka avhandlar olika gränsfrågor.

Lagstiftningen om gräns mot allmänt vattenområde tillkom på grundval
av ett av lagberedningen år 1949 avgivet förslag (SOU 1949:23). I detta
hävdades den meningen att lagstiftningen i fråga borde få sådan utformning
att den utan egentliga ändringar kunde infogas i en ny jordabalk.
Lagrådet uttalade emellertid vid granskningen av förslaget att det måhända
borde närmare övervägas om eller i vad mån den lämpligaste anordningen
verkligen skulle bli att införliva gränslagen med en ny jordabalk. Åtminstone
vissa partier av lagen skulle enligt lagrådets mening kunna lämnas
utanför balken. Lagrådet åsyftade härvid i första hand det förhållandet
att gränslagen innehöll ganska omfattande och detaljerade undantag från
huvudreglerna om vad som skall hänföras till allmänt vatten. Dessa undantag
kunde enligt lagrådets mening te sig väl tyngande och alltför lokalbetonade
för att intas i själva balken, vartill kom att man här måste i särskild
grad räkna med framtida behov av ändringar och kompletteringar.

Med hänsyn till det ämne som behandlas i lagen om gräns mot allmänt
vattenområde skulle det vara naturligt att infoga de däri upptagna bestämmelserna
i den nya jordabalken. Lagen är emellertid ganska omfattande och
— som lagberedningen framhållit i 1960 års betänkande — så konstruerad
att det inte utan olägenheter är möjligt att göra en uppdelning i huvudregler,
vilka borde ingå i jordabalken, och mindre viktiga regler eller undantag,
vilka fortfarande skulle ingå i en särskild lag. På grund härav och ef -

78

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ter som några nackdelar i praktiken inte torde följa av att lagen får bestå
orubbad vid sidan av balken synes mest lämpligt att i balken tas in bara en
hänvisning till den särskilda lagen.

3§.

Denna paragraf, som motsvarar 3 § i 1960 års förslag och 6 § första stycket
i 1947 års förslag, innehåller huvudregeln om sträckningen av fastighetsgräns,
som blivit lagligen bestämd.

Gällande rätt. I lagen den 18 juni 1926 (nr 326) om delning av jord å landet
(JDL) och andra lagar inom fastighetsbildningslagstiftningens område
talas i skilda sammanhang om i laga ordning bestämda gränser. Till sådana
är främst att hänföra gränser, som varit föremål för fastställelse genom
dom eller på annat sätt. Detsamma gäller gräns, vars sträckning bestämts
i samband med storskifte genom en av domstol fastställd förlikning i råskillnadstvist
(62 § i 1783 års förordning om lantmäteri^ i riket). Såsom
i laga ordning bestämd gräns är vidare att räkna varje gräns, som tillskapats
vid fastställda förrättningar för skifte, awittring, ägostyckning, avstyckning,
ägoutbyte eller utbrytning av servitut och naturligtvis även
gräns för vilken rätta sträckningen avgjorts genom fastställd gränsbestämning
enligt JDL.

En gräns kan emellertid vara att anse som lagligen bestämd även i andra
fall än de nu angivna. Gränsens sträckning kan vara avgjord genom förening
enligt vissa äldre författningar (46 § i 1866 års skiftesstadga och 5
kap. 2 § i 1827 års skiftesstadga) eller genom lagakraftvunnen utstakning
(enligt vissa lagrum i nyss angivna skiftesstadgor). En betydande kategori
av gränser som här bör nämnas är vidare sådana som tillskapats genom utlåtande
vid förrättning för tomtmätning eller gränsbestämning enligt 2 kap.
lagen den 12 maj 1917 (nr 269) om fastighetsbildning i stad (FBL) eller
vilkas rätta sträckning avgjorts genom sådan förrättning. I vissa fall är
lantmäteriförrättningar att anse såsom lagligen gällande utan att fastställelse
ägt rum. Även gränser som tillkommit vid sådana förrättningar får
anses i laga ordning bestämda.

Förrättning enligt lagen den 6 juni 1962 (nr 270; ändrad 1963: 122) om
äganderättsutredning, lagfart och sammanläggning av fastigheter i vissa
fall kan under vissa omständigheter få till följd att mark skall anses delad
genom lagligen gällande lantmäteriförrättning. Enligt uttryckligt stadgande
skall detta dock ej föranleda att gräns anses vara i laga ordning bestämd.

Beträffande alla ägogränser som tillkommit vid lantmäteriförrättning
eller eljest blivit lagligen gällande före den 1 januari 1933 gäller att den
sträckning, som i laga ordning blivit utmärkt på marken, skall anses som
den rätta ändå att den ej överensstämmer med förrättningskartan och där -

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 79

till hörande handlingar. Denna bestämmelse, som återfinns i 1932 års lag
med särskilda bestämmelser om äldre ägogränser, gäller under förutsättning
att tvist om rätta sträckningen av gräns som nyss nämnts inte yppats
inom tio år efter lagens ikraftträdande. Efter utgången av denna preklusionstid
äger alltså den på marken utmärkta sträckningen vitsord, fastän
gränsen primärt utlagts på kartan eller beskrivits i ett avtal som ligger till
grund för förrättningen.

Samtidigt med genomförandet av 1932 års lagstiftning om äldre ägogränser
erhöll 21 kap. 47 § JDL ändrad lydelse. I detta lagrum stadgas nu att
om det, sedan jorddelningsförrättning blivit fastställd genom lagakraftägande
beslut, utröns att vid förrättningen förelupit fel i utmärkandet på
marken av ägogräns, som tillkommit vid förrättningen, skall rättelse sökas
inom ett år från det kartan utlämnats till vederbörande sakägare. Av denna
bestämmelse anses följa att, om klagorätten ej begagnats, den på marken
utlagda gränsen gäller mot karta och handlingar. Principen i 1932 års lag
om äldre ägogränser gäller alltså även gränser som tillkommit efter år 1932.

Den i sistnämnda lag uttryckta principen har sin huvudsakliga tillämpning
i fråga om gräns på landet men den får i vissa fall användning också
i stad, nämligen när gränsen tillkommit vid lantmäteriförrättning före
FBL:s ikraftträdande. Om gränsen däremot tillkommit senare, dvs. vid
mätningsförrättning, är 1932 års lag inte tillämplig. Regeln i 21 kap. 47 §
JDL är däremot på grund av i 6 kap. FBL intagna hänvisningar tillämplig
på gränser som tillkommit vid laga skifte, ägoutbyte eller utbrytning av
servitut efter år 1932. Tomtgräns och gräns tillkommen vid avstyckning
enligt 5 kap. FBL berörs inte av 1932 års lag och ej heller av regeln i 21 kap.
47 § JDL.

Lagberedningen. Den i 1932 års ägogränslag fastslagna grundsatsen att
gränsen skall ha den sträckning, som blivit i laga ordning utmärkt på marken,
är enligt beredningens mening av sådan vikt att den bör införas i jordabalken.
Regeln föreslås gälla alla gränser, alltså även gränser i städer och
liknande samhällsbildningar som i avseende på mätningsväsendet är likställda
med städer.

I anslutning till den föreslagna huvudregeln har beredningen i 1960 års
förslag upptagit två kompletterande regler. Den ena avser det fall att det
ej kan med visshet utrönas var utmärkningen av gränsen skett och i den
andra behandlas det fall att gränsen över huvud inte blivit i laga ordning
utmärkt.

Beträffande förstnämnda fall erinrar beredningen om att 1932 års lag
inte uppställer såsom förutsättning för preklusion att de vid gränsens utmärkande
utsatta gränsmärkena alltjämt finns i behåll. Huvudsaken är
att gränsen en gång blivit i laga ordning utmärkt. Lagtexten lämnar inga

80 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

anvisningar för det fall att gränsmärkena inte finns i behåll men av motiven
anser beredningen framgå att vid frågans besvarande får användas varje
upplysningskälla som kan tjäna till ledning vid avgörandet. Beredningen
har ansett lämpligt att i lagtexten ge en anvisning om bedömningen och har
därför i 1960 års förslag upptagit en bevisregel enligt vilken, om ej längre
med visshet kan utrönas var utmärkning skett, den sträckning skall gälla
som med ledning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra
omständigheter må antas ha varit åsyftad.

Vad angår det fall att en lagligen bestämd gräns ej blivit i laga ordning
utmärkt på marken har lagberedningen föreslagit en uttrycklig regel om
att karta och handlingar äger vitsord. En sådan regel — som enligt beredningens
mening överensstämmer med vad som anses vara gällande rätt —
anses inte utesluta att i vissa fall, t. ex. vid ofullständighet i karta och
handlingar, hänsyn tas även till andra faktorer.

Med lagligen bestämd gräns likställs i 1947 års förslag (6 § andra stycket)
gräns som godtagits vid skifte — dvs. storskifte, enskifte eller laga
skifte — vartill rågrannarna behörigen kallats. I 1960 års förslag uteslöts
denna regel, bl. a. med hänsyn till att den hade betydelse enbart för äldre
skiftesförhållanden. Såvitt gäller dessa borde avgörandena — särskilt med
hänsyn till att rättspraxis varit skiftande — enligt lagberedningens mening
förbehållas rättstillämpningen.

Departementschefen. De i denna paragraf föreslagna reglerna torde i allt
väsentligt överensstämma med gällande rätt. En nyhet är dock att huvudregeln
— att en lagligen bestämd gräns skall ha den sträckning som i laga
ordning utmärkts på marken — föreslås gälla också alla gränser i städer
och liknande samhällen. Sådana gränser utmärks ofta genom enbart tillfälliga
markeringar och man förlitar sig i stället på de relconstruktionsmöjligheter
som noggranna numeriska mätningsuppgifter ger. I den mån
så sker saknar regeln visserligen praktisk betydelse men detta bör inte
föranleda en begränsning av tillämpningsområdet.

4 §•

Av förevarande paragraf, som i sak är helt identisk med 4 § i 1960 års
förslag, motsvarar första stycket, med vissa jämkningar, 5 § i 1947 års
förslag och andra stycket 7 § i samma förslag. Paragrafen innehåller regler
om sträckningen av gräns som inte blivit lagligen bestämd.

Gällande rätt. Den nuvarande bestämmelsen om rätta sträckningen av en
gräns som inte blivit lagligen bestämd återfinns i 12 kap. 3 § JB i 1734 års
lag. Enligt denna bestämmelse skall i fråga om en inte fastställd rågång
gälla de rå och rör eller andra märken (såsom gärdesgårdar, berg och

Del B 1

81

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i 970

»forne stenrösen», diken och häckar) som av ålder ansetts utvisa gränsen.
En korresponderande bestämmelse, som reglerar bestämmandet av gräns
som här är i fråga, finns i 7 kap. 4 § JDL.

Före jorddelningslagens ikraftträdande gav varje frivillig överlåtelse av
ett markområde på landet upphov till en avsöndrad lägenhet. Efter år 1896
skulle dock avsöndringen fastställas för att lägenheten skulle kunna registreras
och lagfaras. Rättspraxis har intagit den ståndpunkten att en avsöndrad
lägenhet alltid — alltså även om fastställelse skett —• omfattar det
område som varit avsett med överlåtelsen. Särskild hänsyn har därvid tagits
till den omständigheten att ett visst område hävdats under tiden närmast
efter överlåtelsen. I fall då avsöndringen fastställts har också kartan
tillmätts viss betydelse.

Även i stad kunde fastighet tidigare tillkomma genom frivillig överlåtelse
men efter fastighetsbildningslagens ikraftträdande är detta inte längre
möjligt, överlåtelser av detta äldre slag har bedömts på samma sätt som
överlåtelser på landsbygden.

Viss fastighetsbildning kan komma till stånd också genom tvångsförvärv,
nämligen enligt bl. a. expropriationslagen och vattenlagen. Detsamma
gällde i fråga om motsvarande äldre lagstiftning. Förvärvet ger i dessa fall
direkt upphov till fastighetsbildning och den eventuellt nybildade fastighetens
omfattning måste därför avgöras med ledning av förvärvet. Enligt
uttryckliga bestämmelser i expropriationslagen och vattenlagen skall karta
numera alltid upprättas i ärenden som här avses. Avsikten med denna karta
— som skall upprättas av vederbörande lantmätare eller mätningsman och
även tillställas registerföraren — är att ge ett auktoritativt besked om vilket
område tvångsförvärvet omfattat.

Även inlösen enligt ensittarlagen är en form av tvångsförvärv. Det inlösta
området blir emellertid i detta fall utbrutet genom ett i lagen reglerat
förfarande, som kan betecknas som ett modifierat avstyckningsförfarande.

Lagberedningen. I 1947 års betänkande föreslogs en regel enligt vilken i
fråga om rågång, vars sträckning inte blivit fastställd eller eljest lagligen
bestämd och ej heller godtagits vid skifte vartill rågrannarna behörigen kallats,
skulle gälla de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utvisa
gränsen. Samma regel skulle gälla också i fråga om annan av ålder
bestående gräns. Beredningen erinrade om att en motsvarande regel fanns
också i 1909 års förslag men att denna regel med hänsyn till skiftesstadgornas
bestämmelser i ämnet var tillämplig endast i fall när tvist uppstått
om gränsen. Efter tillkomsten av jorddelningslagen kunde regelns tillämplighet
inte begränsas på detta sätt. Om rågrannarna träffar förening om
gränsens rätta sträckning, behövs regeln för bedömande huruvida rågrannarna
överskridit sin dispositionsrätt och i fall där tvist inte yppas men

82 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

förening är utesluten, vilket innebär att förrättningsmannen har att meddela
beslut om gränsens sträckning, är regeln erforderlig som underlag för
beslutet.

Den föreslagna regeln bör enligt lagberedningen tillämpas också i fråga
om gräns för en av ålder bestående tomt i stad eller för en stadsäga, som
registrerats på grundval av en sedan gammalt föreliggande uppdelning av
jorden. Om det är känt att fastigheten bildats genom överlåtelse skall
emellertid reglerna i andra stycket tillämpas.

Lagberedningens förslag år 1960 innebär ingen saklig ändring i 1947 års
förslag. I terminologiskt hänseende vidtas den ändringen att åtskillnaden
mellan »rågång» och »annan av ålder bestående gräns» inte vidhålls. I stället
talas i 1960 års förslag enbart om »gräns».

I fråga om gräns, som tillkommit genom överlåtelse, föreslog lagberedningen
år 1947 eu regel enligt vilken gränsen — i överensstämmelse med
rådande praxis — skulle ha den sträckning som varit avsedd »vid» förvärvet.
Om tillräcklig upplysning angående avsikten inte kunde vinnas skulle
hävden äga vitsord.

I förhållande till det tidigare förslaget innebär 1960 års förslag två modifikationer.
Det avgörande föreslås vara avsikten »med» förvärvet. Detta ordval
anses ge ett bättre uttryck för vad som avses med regeln. I stället
för regeln om hävden såsom enda bevismedel när avsikten ej kan styrkas
tar beredningen i 1960 års förslag upp en regel om att den sträckning skall
gälla som med hänsyn till innehav och andra omständigheter må antas ha
varit åsyftad. Beredningen vill med denna ändring markera, att hänsyn bör
få tas till samtliga tillgängliga bevisdata — alltså inte enbart hävden —
varmed i detta sammanhang avses förhållandena på marken. Först när
andra upplysningskällor än innehavet saknas, blir detta helt utslagsgivande
för gränsdragningen.

Remissyttrandena. Lantmäteristyrelsen framhåller, att de av lagberedningen
föreslagna normerande reglerna om sträckningen av gräns avser endast
sådana gränser som tillkommit eller bestämts vid olika slag av legala
fastighetsbildningsåtgärder. Styrelsen erinrar om att det också förekommer
fastighetsgränser som grundar sig på sämjedelningsavtal. Som exempel anges
att sämjedelning blivit legaliserad i samband med upprättandet av registerkarta
enligt 7 kap. FBL. Enligt styrelsens mening måste man räkna
med att fastighetsgränser, som tillkommit genom sämjedelning, i framtiden
kommer att vara i behov av gränsbestämning och att därvid erfordras normer
i överensstämmelse med lagberedningens förslag till förevarande paragraf.

Svea hovrätt anser att den av lagberedningen i 7 § av 1947 års förslag
upptagna lydelsen är att föredra framför den lydelse som upptagits i 4 §
andra stycket i 1960 års förslag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 83

Departementschefen. Förevarande paragraf reglerar bestämmandet av
gräns, som inte tidigare blivit lagligen bestämd. Beredningens förslag, som
nära anslnter sig till innehållet i gällande rätt, torde med vissa formella
jämkningar kunna upptas i departementsförslaget.

Jag anser inte påkallat att i detta sammanhang göra något undantag för
gräns som tillkommit genom expropriation eller liknande tvångsförvärv enligt
vattenlagen eller byggnadslagen. Sådana gränser skall visserligen enligt
särskilda stadganden utmärkas på marken och redovisas på karta men detta
skall ske redan innan det blivit avgjort huruvida något förvärv kommer till
stånd. Under sådana omständigheter är det — såsom även lagberedningen
framhållit i 1960 års betänkande — tveksamt huruvida gränsen bör anses
vara i laga ordning bestämd. Slutlig ställning i denna fråga bör tas i samband
med reformerna på expropriations- och fastighetsbildningslagstiftningens
område.

Beträffande den av lantmäteristyrelsen väckta frågan om behovet av normerande
regler för bestämmande av fastighetsgränser, som tillkommit genom
sämjedelning, vill jag framhålla att sämjedelning ofta — men inte alltid
— står i samband med överlåtelse av fast egendom och till sin verkan
har väsentliga likheter med sådan överlåtelse av jord som avses i andra
stycket av denna paragraf. Bestämmelserna i detta stycke torde därför i
många fall kunna analogivis tillämpas också för bestämmande av gränser
av nu ifrågavarande typ.

När det gäller utformningen av lagtexten innebär andra stycket i departementsförslaget
i viss mån en kompromiss mellan 1947 års och 1960 års
förslag. Regeln skulle strängt taget kunna begränsas till att fastslå att parternas
avsikt vid förvärvet är avgörande. Denna avsikt kan klarläggas på
olika sätt men en omständighet som måste tillmätas särskilt stor betydelse
är innehavet. Detta kommer till uttryck i andra punkten som alltså egentligen
är överflödig men som belyser de tankegångar vilka ligger bakom bestämmelsen.

5§.

Denna paragraf motsvarar 10 § första och andra styckena i lagberedningens
förslag år 1960 och motsvarande delar av 12 § i 1947 års förslag. Paragrafen
innehåller regler om bestämmande av sådan gräns i vatten, som inte
kan fastställas med ledning av 3 eller 4 §.

Gällande rätt. En uttrycklig regel angående sträckningen av gräns i enskilt
vatten finns för närvarande endast i fråga om gräns byar emellan. Den
åsyftade regeln är 12 kap. 4 § JB, som emellertid vunnit analog tillämpning
också på andra gränser i vatten.

I 12 kap. 4 § JB skiljs mellan två fall. »Är å, sjö eller sund, sidolångs
byar emellan: ägen då halvt vardera» stadgas i första punkten och något
senare i paragrafen föreskrivs att ligger by »vid ändan, eller å sido vid sto -

84 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ra sjöar; äge då i sjö eller holma efter rågång och bolstad sin». Ehuru den
senare bestämmelsen enligt ordalagen avser enbart »stora sjöar» har den i
praxis tillämpats också när det gäller smärre sjöar.

Om ursprunget till och innebörden av 12 kap. 4 § JB har rått delade
meningar. I motiven till 1909 års förslag ansåg sig lagberedningen kunna
fastslå, att lagrummet skulle tolkas så att till varje by, som låg vid vattnet,
skulle läggas den del av vattenområdet, vilken vore dess strand närmast.
Beredningens förslag upptog också en regel av detta innehåll. Denna regel
skulle — liksom 12 kap. 4 § JB — vara endast subsidiär. Den skulle alltså
inte äga tillämpning, om gränsen var på annat sätt lagligen bestämd eller
när det fanns märken, som av ålder ansetts utvisa gränsen.

Den princip om gränsdragning efter närhet till strand, som kom till uttryck
i 1909 års förslag och som inte åsyftade någon saklig ändring i de enligt
äldre jordabalken gällande normerna, upptogs sedermera i det förslag
till lag om äldre ägogränser, som år 1916 remitterades till lagrådet, och
senare även i en proposition (nr 70) till 1921 års riksdag samt i de s. k. ägogränssakkunnigas
betänkande år 1929. Någon lagstiftning i anledning av
dessa förslag har emellertid inte genomförts såvitt avser frågan om sträckning
av gräns i enskilt vatten. I skrivelse till Kungl. Maj :t år 1938 om fullföljande
av ägogränslagstiftningen i denna fråga anslöt sig lantmäteristyrelsen
—- liksom tidigare i ett yttrande över 1909 års förslag — till den
nämnda principen, som också sanktionerats i rättspraxis.

Redan i motiven till 1909 års förslag framhölls att en gränsdragning efter
principen om närhet till strand i vissa fall kunde leda till mindre tillfredsställande
resultat. Jämkning ansågs emellertid då kunna ske genom förening
mellan delägarna. Denna fråga uppmärksammades även i ägogränssakkunnigas
förslag och i lantmäteristyrelsens förutnämnda skrivelse. Enligt
styrelsens mening torde det ligga i förrättningsmännens skön att jämka
den matematiskt riktiga gränsen till en bekväm i räta linjer gående
gräns. I vissa fall kunde det trots detta inte undvikas att resultatet tedde
sig orättvist och stötande. I praxis torde gränsen, oberoende av förening
mellan sakägarna, jämkas till räta linjer med ett så litet antal brytningspunkter
som är möjligt utan åsidosättande av sakägarnas reella intressen.

En viktig fråga för den praktiska tillämpningen av principen om närhet
till strand är hur befintliga holmar eller skär i vattenområdet skall behandlas.
Att öar bör påverka gränsdragningen anses naturligt men i fråga om
mindre holmar eller skär kan tvekan råda huruvida de skall betraktas som
strand för den fastighet de tillhör eller om fastighetens del i vattnet skall
bestämmas enbart med hänsyn till fastlandets strandlinje. I denna fråga
gjordes i såväl lagberedningens förslag år 1909 som i senare förslag åtskillnad
mellan å ena sidan öar och å andra sidan holmar eller skär. De förra
men inte de senare ansågs böra påverka gränsens sträckning. Särskild andel
i vattenområdet skulle alltså inte beräknas för holmar eller skär.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 85

Av 12 kap. 4 § JB framgår, att sådan gräns som där avses är orubblig.
Principen kommer till uttryck genom stadgandet att, om insjö eller del
därav växer till äng, envar skall äga »äng eller land efter ty som han i sjön
rådande varit». Denna regel, som också är vedertagen i rättspraxis, innebär
att en förskjutning av strandlinjen genom landhöjning, uppgrundning,
sjösänkning, vattenavledning o. d. inte medför någon förskjutning av sådana
gränser på vilka lagrummet är tillämpligt. Den tidigare strandlinjen
skall alltså vara avgörande i den mån denna kan styrkas genom kartor eller
på annat tillförlitligt sätt.

Principen om orubbligheten av gräns, på vilken 12 kap. 4 § JB äger
tillämpning, har kritiserats av bl. a. lantmäteristyrelsen. I den förut nämnda
skrivelsen angående ägogränslagstiftningen ifrågasatte styrelsen om
principen kunde genomföras i praktiken. Styrelsen pekade särskilt på den
betydande landhöjning som förekommer längs den norrländska kusten. En
strikt tillämpning av principen skulle enligt styrelsens mening ofta leda
till resultat, som den allmänna rättskänslan skulle på det kraftigaste reagera
mot, och dessutom skulle krävas mycket dyrbara kameralhistoriska byforskningar,
vetenskapliga beräkningar av landhöjningen och avvägningar
för bestämmande av den gamla strandlinjens sträckning. I verkligheten
tillämpades ej heller principen om orubblighet av gräns mellan byar utan
förrättningsmännen utgick vanligen från den befintliga strandlinjen eller
från någon strandlinje som utmärkts på äldre karta. Vid gränsbestämning
mellan lotter utbrutna genom skifte eller annan jorddelningsförrättning
tillämpades däremot orubblighetsprincipen mera strikt. Gränsen torde i
dessa fall nästan undantagslöst bestämmas med hänsyn till den strandlinje
som utmärkts på förrättningskartan.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att principen om en delning efter
närhet till strand är identisk med en regel om hälftendelning av vattenområdet
endast om stränderna är varandras spegelbilder eller strändernas
bukter helt utjämnar varandra. Till förmån för en regel om hälftendelning
talar enligt beredningens mening att en sådan delning av vattenområdet måhända
av många uppfattas som mera rättvis än en gränsdragning efter närhet
till strand. Också för en regel av sist angivet innehåll kan dock vissa
skäl anföras, bl. a. att den är enklare och vid tillämpningen ger mindre utrymme
för subjektiva inflytelser samtidigt som den bereder ökade möjligheter
att jämka gränsen och att därvid även tillmötesgå sakägarnas önskemål
i fråga om gränsens sträckning. Regeln om gränsdragning efter närhet
till strand kan vidare vinna tillämpning också mellan fastigheter vid samma
sida av ett vattendrag, medan regeln om hälftendelning här saknar användning.
En regel om gränsdragning efter närhet till strand ger alltså en enhetlig
norm för gränsdragning i vatten. Den är också för gemene man lättare att
tillämpa.

86

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Mot bakgrund av huvudsakligen nu anförda förhållanden har lagberedningen
inte funnit tillräcklig anledning att frångå principen om gränsdragning
efter närhet till strand. Regeln bör emellertid, anser beredningen, kompletteras
med en regel att det vid gränsbestämning skall åligga förrättningsmännen
att företa den jämkning, som med hänsyn till omständigheterna
prövas rättvis och ändamålsenlig. En regel av sådant innehåll tas därför
upp i 10 § tredje stycket i beredningens förslag.

Jämkningsregeln anses — i anslutning till gällande rätt -— böra tillgodose
önskemålet att gränsen vid tillämpning av huvudregeln skall kunna, oberoende
av förening mellan sakägarna, jämkas till räta linjer med ett så litet
antal brytningspunkter som är möjligt utan åsidosättande av sakägarnas
reella intresse. Härutöver skall emellertid jämkningsregeln, enligt förslaget,
bereda möjlighet att göra vissa avvikelser från den allmänna principen, när
en strikt tillämpning av denna skulle leda till materiellt otillfredsställande
resultat, exempelvis när strändernas konfiguration skulle medföra en alltför
ojämn fördelning av vattenområdet. Hänsyn bör också kunna tas till vem
som nyttjat visst vattenområde. Sådana avvikelser från den uppställda normen,
vilka inte avser att undvika obekväma brytningar i gränslinjen, anses
dock böra få företas endast när starka skäl talar härför.

I fråga om inverkan av öar, holmar eller skär, som är belägna inom vattenområdet,
föreslår lagberedningen en regel som överensstämmer med tidigare
framlagda förslag. Öar skall alltså påverka gränsdragningen medan
så inte skall vara fallet med mindre holmar eller skär. Någon närmare precisering
av den föreslagna regeln anses inte vara möjlig. För vinnande av
ett rättvist resultat står — uttalar beredningen — den möjligheten öppen
att tillämpa den förut nämnda jämkningsregeln.

Om strandlinjen varaktigt förskjutits bör, anser beredningen, hänsyn tas
till dess tidigare sträckning i den mån denna med tillräcklig visshet kan utrönas.
Är detta inte möjligt bör gränsen bestämmas med utgångspunkt från
en senare strandlinje, i sista hand den befintliga. Förslaget bygger alltså på
principen om fast gräns. Det avgörande skall vara strandlinjens läge vid
tillkomsten av gränsen. Beredningen är emellertid ense med lantmäteristyrelsen
om att några mer omfattande efterforskningar efter äldre strandlinjer
inte bör göras. Om mycket gamla kartor är tillgängliga och en gränsbestämning
med utgångspunkt från den sålunda kända strandlinjen ger ett med
hänsyn till hävden otillfredsställande resultat bör regeln om jämkning kunna
tillämpas. Samma regel kan tillämpas också i andra fall. Ytterligare möjligheter
att undvika olägenheter av principen om fast gräns föreslås i nästföljande
paragraf i beredningens förslag (motsvarande 7 § i departementsförslaget).

Sträckning av gräns i vatten skall enligt lagberedningens förslag bedömas
efter normalt medelvattenstånd. I fråga om gräns som efter balkens
ikraftträdande tillkommer i Vänern, Vättern och Hjälmaren samt i Stor -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 87

sjön i Jämtland — vilka sjöar enligt lagen om gräns mot allmänt vattenområde
inte är i sin helhet underkastade enskild rätt — skall sträckningen
dock bestämmas efter vissa fixerade vattenstånd, nämligen desamma som
anges i 8 § nyssnämnda lag. För reglerade sjöar och kraftverks dämningsområden
avses med normalt medelvattenstånd förhållandena vid gränsens
tillkomst, när dessa kan rekonstrueras, och annars de nutida förhållandena.
Om det normala medelvattenståndet är missvisande eller omöjligt att
bestämma bör ledning sökas av vattenståndet vid normal medelvattenföring,
vilket i regel ligger nära det naturliga, normala medelvattenståndet.

Beredningen tar i detta sammanhang upp frågan om urfjälls rätt till vattenområde
vid dess strand. Trots att starka skäl anses tala för att bryta
nuvarande rättspraxis enligt vilken urfjäll, i likhet med avsöndring, in dubio
ej anses omfatta vattenområde utanför dess strand föreslås ingen uttrycklig
regel i ämnet. I stället överlämnas åt praxis att lösa spörsmålet med
beaktande av den allmänna rättsutvecklingen beträffande strandäganderättens
omfattning.

Remissyttrandena. Förslaget har inte mött några principiella invändningar
men lantmäteristijrelsen har — liksom kammarkollegiet — ifrågasatt
om inte utformningen av sista stycket i beredningens förslag ger alltför
stort utrymme åt hänsynstaganden till även tämligen obetydliga omständigheter
av skilda slag och därmed äventyrar en enhetlig rättstillämpning.
Kommunaltekniska föreningen anser, att uttrycket »strandens tidigare
läge» är ett till sin reella innebörd ofta mycket svårtolkat begrepp,
som dessutom med hänsyn till den ständigt pågående landhöjningen med
en sträng tolkning av begreppet ibland skulle leda till närmast orimliga konsekvenser.
Föreningen anser önskvärt att vissa krav upprätthålls i fråga om
arten och kvalitén hos det äldre kartmaterial, som skall kunna läggas till
grund för bestämning av strandens tidigare läge.

Frågan om urfjälls rätt till vattenområde behandlas av lantmäteristyrelsen
särskilt mot bakgrund av spörsmålet om rätten till fiske. Styrelsen anmärker
därvid att förhållandena är likartade beträffande ströängarna i
Norrland och myrslogarna i Dalarna.

Departementschefen. Lagberedningens förslag torde i huvudsak överensstämma
med gällande rätt och eljest rådande uppfattning. Det har också
i allmänhet vunnit anslutning från remissinstanserna. De framställda anmärkningarna
gäller i huvudsak den formella avfattningen. En av de anmärkningar
som framställts gäller bestämmandet av gräns som förskjutits.
Härvid är det framför allt landhöjningen som måste beaktas. Enligt min
mening bör principen vara den som beredningen gett uttryck åt, dvs. strandens
tidigare läge skall vara avgörande. Innebörden av detta uttryck synes
inte i regel behöva vålla några meningsskiljaktigheter. En annan sak är att
det kan föreligga svårigheter att bevisa vilket läge stranden tidigare haft.

88 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Detta problem har uppmärksammats av beredningen som också anvisat
vissa lösningar. Beredningen har därvid även behandlat den situation som
kan uppkomma när mycket gamla kartor är tillgängliga. Det är enligt min
mening inte möjligt att närmare än beredningen gjort i förväg ta ståndpunkt
till de frågor som här kan bli aktuella. Omständigheterna kommer
med säkerhet att vara mycket skiftande. Det får därför ankomma på rättstillämpningen
att från fall till fall bedöma vilka faktorer som skall vara avgörande.

Regeln om gränsdragning efter närhet till strand kan — särskilt i kombination
med regeln att strandens tidigare läge är avgörande, om den förskjutits
— i vissa fall leda till resultat som med hänsyn till hävden, naturförhållandena
eller andra omständigheter ter sig stötande för rättskänslan.
Frekvensen av sådana fall kan dock inte antas bli så hög, att det för den
skull finns anledning till tvekan i fråga om lämpligheten av att lagfästa
någon av nyssnämnda regler. Det synes emellertid med tanke på dessa fall
välbetänkt att ge möjlighet till en viss jämkning vid gränsdragningen i syfte
att korrigera det materiella resultat som skulle bli följden av en strikt
tillämpning av reglerna i fråga. En bestämmelse sådan som den lagberedningen
i sitt förslag tagit upp i tredje stycket av paragrafen torde kunna
fylla uppgiften att tjäna som ett sådant komplement till reglerna i första
stycket. En bestämmelse av detta slag måste av naturliga skäl utformas som
en handlingsnorm för förrättningsmän vid avgörande av gränsbestämningsfrågor.
Så har också skett i beredningens förslag. Bestämmelsen innebär
således inte en privaträttslig reglering av förhållandena före en gränsbestämningsförrättning.
Att ta upp bestämmelsen i jordabalken skulle med
hänsyn härtill bryta systematiken i denna. Bestämmelsen synes i stället
böra tas upp i lagstiftningen om fastighetsbildning, där den har en naturlig
förankring. Som tidigare framhållits bereds förslaget till en ny lag
om fastighetsbildning f. n. inom departementet och det är min förhoppning
att denna lag skall kunna träda i kraft vid samma tidpunkt som jordabalken.
En hänvisning, som bl. a. syftar på den nu aktuella jämkningsbestämmelsen,
görs i nästfoljande paragraf av departementsförslaget.

I likhet med lagberedningen anser jag inte lämpligt att i jordabalken reglera
urfjälls rätt till vattenområde.

6 §•

Denna paragraf motsvarar 5 § första och tredje styckena samt 10 § tredje
stycket i 1960 års förslag och innefattar i departementsförslaget en hänvisning
till särskilda bestämmelser som enligt lagstiftningen om fastighetsbildning
avses gälla om verkan av överenskommelse och om jämkning av
gräns i samband med gränsbestämning. Motsvarande regler saknas i 1947
års förslag utom såvitt avser jämkningsregeln i 10 § tredje stycket i 1960
års förslag. En motsvarighet till denna regel finns i 12 § tredje stycket i
1947 års förslag.

Del B 1

89

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. I 7 kap. JDL finns vissa bestämmelser som reglerar sakägarnas
möjlighet att träffa överenskommelser i gränsbestämningsfrågor
(3 och 4 §§). Dessa bestämmelser äger i viss utsträckning tillämplighet också
vid gränsbestämning inom områden där FBL gäller (se t. ex. 2 kap. 13 §
andra st. FBL). I fråga om tomtmätning är förening om gränsernas sträckning
dock helt utesluten. — Direkta bestämmelser om gränsj ämkning, motsvarande
dem som tagits upp i 5 § första stycket och 10 § tredje stycket i
beredningens förslag år 1960, saknas i gällande rätt.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att fastighetsbildningskommittén
under det samråd som förekommit med beredningen framfört önskemål
om införande av en legal möjlighet för förrättningsmännen att besluta om
viss jämkning av gränser i syfte att ge dessa en från teknisk synpunkt ändamålsenlig
sträckning. En sådan möjlighet blir enligt kommitténs mening ett
önskvärt komplement till rågrannarnas möjlighet att förena sig om en lämplig
sträckning av gränserna. Också enligt beredningens mening föreligger
ett otvivelaktigt behov av en dylik möjlighet för förrättningsmännen. Beredningen
har därför tagit upp en regel i detta ämne, vilken placerats i 5 §
första stycket i beredningens förslag. — I tredje stycket av samma paragraf
har gjorts en hänvisning till lagstiftningen om fastighetsbildning beträffande
verkan av överenskommelse i samband med gränsbestämning. — I fråga om
skälen för den av beredningen föreslagna jämkningsregeln i 10 § tredje stycket
kan hänvisas till vad som anförts i samband med 5 § i departementsförslaget.

Departementschefen. Den av lagberedningen föreslagna regeln om teknisk
gränsjämkning har inte mött någon gensaga under remissbehandlingen.
Enligt min mening bör också den i regeln angivna principen tas upp i lagstiftningen.
Denna regel skiljer sig i två hänseenden från den i 10 § tredje
stycket i beredningens förslag upptagna jämkningsregeln, för vilken jag
närmare redogjort i samband med föregående paragraf i departementsförslaget.
För det första är regeln om teknisk jämkning tillämplig inte bara på
vissa gränser i vattenområde utan på alla gränser såväl på land som i vattenområde.
För det andra syftar inte regeln längre än till att skapa förutsättningar
för en från teknisk synpunkt ändamålsenlig gränsdragning, dvs. i
allmänhet en dragning av gränserna i räta linjer med ett så litet antal brytningspunkter
som möjligt. Regeln ger inte något utrymme för ett självständigt
hänsynstagande till vad som i materiellt avseende ter sig rättvist
och ändamålsenligt, vilket däremot är fallet med jämkningsregeln för vissa
gränser i vattenområde enligt 10 § tredje stycket i beredningens förslag.
Från systematisk synpunkt är de båda jämkningsreglerna emellertid jämställda
såtillvida som de är av utpräglat lantmäteriteknisk natur och utgör
handlingsnormer för förrättningsmän vid gränsbestämning. Även regeln om

90 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

teknisk jämkning har därför sin rätta plats i lagen om fastighetsbildning
och inte i jordabalken. Det kan också nämnas att fastighetsbildningskommittén
i sitt förslag till lag om fastighetsbildning tagit upp en regel som till
innebörden är i stort sett identisk med den av beredningen föreslagna regeln
om teknisk jämkning. Denna är i kommittéförslaget placerad i 14 kap.
5 §, som också innehåller regler om överenskommelse mellan sakägarna i
samband med gränsbestämning. Jag har med hänsyn till vad nu anförts ersatt
de av lagberedningen föreslagna jämkningsreglerna i 5 § första stycket
och 10 § tredje stycket med en hänvisning i denna paragraf till de särskilda
bestämmelser i ämnet som avses komma att tas upp i lagstiftningen om
fastighetsbildning. Denna hänvisning omfattar också verkan av överenskommelse
i samband med gränsbestämning och stämmer i denna del överens
med 5 § tredje stycket i beredningens förslag.

7 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i gällande rätt, motsvarar 13 § i
1947 års förslag och 11 § i 1960 års. Den reglerar den situation som uppkommer
när en strandfastighet på grund av förskjutning av stranden blivit
skild från vattnet.

Lagberedningen. Om en strandfastighet inte omfattar det vattenområde
som ligger utanför stranden, kan en förskjutning av strandlinjen medföra
att fastigheten blir avskuren från vattnet. Beredningen erinrar om att å ena
sidan fastighetens ägare därigenom berövas de förmåner som tillkommer
honom enligt 1 kap. 3 § VL, nämligen rätten att vid sin strand ha mindre
brygga, båt, bad- eller tvätthus eller annan dylik byggnad, om ej vattenområdets
ägare genom byggnaden lider men av någon betydelse eller hinder
mot byggnaden möter på grund av stadgandena i 2 kap. VL. Å andra
sidan kan vattenområdets ägare, framhåller beredningen, inte gärna med
fördel ekonomiskt utnyttja en smal torrlagd remsa utmed stranden. Han
kan emellertid frestas att betinga sig oskäliga förmåner för att lämna ägaren
av den förutvarande strandfastigheten tillträde till vattnet. Också när gräns
löper ute i vattnet, kan strandfastighet bli avstängd från vattnet till följd av
strandlinjens förändring, vilket kan inträffa på grund av landhöjningen,
särskilt vid långgrunda stränder i Bottniska vikens norra del. Detsamma
kan inträffa vid en partiell torrläggning eller dylikt.

Lagberedningen framhåller, att landvinningar av obetydlig omfattning
i de flesta fall utan vidare torde brukas av den förutvarande strandfastighetens
ägare. Detta förhållande anses böra accepteras i lagstiftningen. Därigenom
tillskapas ett legalt tvångsservitut. Såsom förutsättning för rätt att
nyttja landvinningen föreslås dock gälla, att landvinningen ej är av någon
betydelse för dennas ägare. För motsatt fall bör — anser beredningen —
övervägas att i stället bereda fastighetens ägare möjlighet att tvångsvis

Del B 1

91

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förvärva landvinningen eller del därav genom ägoutbyte, en fråga som
emellertid bör närmare utredas.

Lagberedningens förslag innebär att strandfastighetens ägare skall ha
rätt att utan vederlag nyttja landvinningen och för denna åtnjuta strandägares
rätt enligt 1 kap. 3 § YL så länge landvinningens ägare inte därigenom
lider men av någon betydelse. Att närmare avgränsa de fall då sådan
rätt skall föreligga anses inte möjligt. Bestämmelsen bör enligt beredningens
mening kunna tillämpas intill dess landvinningens ägare gett till
känna att han anser sig lida men av betydenhet. Även om det då skulle
befinnas att dylikt men redan tidigare uppstått bör strandfastighetens ägare
inte drabbas av någon påföljd för tid innan landvinningens ägare protesterat
mot nyttjandet.

Remissyttrandena. Beredningens förslag har mött kritik i huvudsak endast
från lantmäterihåll och från kammarkollegiet. Vissa företrädare för
lantmäteriets intressen har dock ställt sig positiva.

Lantmäteristgrelsen anser syftemålet med förslaget värt beaktande men
framhåller att förslaget med retroaktiv verkan innebär en väsentlig utvidgning
av den rätt strandägare har enligt nu gällande rätt. Styrelsen befarar
att förslaget skall medföra svårbemästrade situationer med hänsyn till att
den tillskapade rättigheten ej faller under servitutsreglerna eller några
regler i lagstiftningen om fastighetsbildning. Särskilt framhålls att rättigheten
kan komma att påverka genomförandet av plan enligt byggnadslagstiftningen.
Strandområdena är emellertid enligt styrelsens mening nu så
känsliga att de ej heller utanför planområden bör belastas med rättigheter,
som kan visa sig omöjliga att behärska. Styrelsen avstyrker därför att bestämmelsen
i föreliggande skick upptas i balken.

Från några håll, bl. a. från kommunal-tekniska föreningen, befaras att
den föreslagna bestämmelsen skall leda till tvister. Föreningen ifrågasätter
om inte ägaren av den förutvarande strandfastigheten skulle bli tillräckligt
tillgodosedd genom allemansrätten och en bestämmelse om rätt enligt
1 kap. 3 § VL.

Lantmätareföreningen uttalar en mycket positiv inställning till förslaget
såvitt gäller alla de otaliga fall där en mindre förskjutning av stranden medfört
att en obetydlig markremsa uppkommit mellan den förutvarande strandfastigheten
och vattnet. Om mycket stora områden torrläggs befarar föreningen
att tvister skall uppkomma.

De särskilda förhållandena på grund av landhöjningen vid Bottniska
viken uppmärksammas i yttrandet från överlantmätaren i Norrbottens län,
som därvid anför bl. a.

Landhöjningen vid Bottenvikens norra kust uppgår till inemot 1 meter på
100 år och får därför stora verkningar i länet, särskilt som stränderna i
allmänhet är långgrunda. De i 11 § föreslagna bestämmelserna får sin störs -

92 Del B 1 Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ta betydelse i det tämligen vanliga fallet att strandvattnet utgör samfällighet.
Några typer av sådana landvinningar är flacka stränder med stora upplandningar,
upplandning och avlagring vid älvmynning, skogbevuxen upplandningsmark
samt landvinningar vid sportstugeområden. Såsom anföres
i motiven till 1947 års jordabalksförslag (sid. 82) torde vanligen landvinningar
av obetydlig omfattning utan vidare brukas av den förutvarande
strandfastighetens ägare. Man får dock räkna med åtskilliga fall där gemensamt
utnyttjande av landvinning vunnit hävd eller eljest kan ifrågakomma,
exempelvis för sjöfågel jakt, användning i samband med magasinering av
flottgods eller såsom fritt strandområde vid fritidsbebyggelse.

Kammarkollegiet ifrågasätter om inte den av beredningen föreslagna bestämmelsen
bör utgå och möjligheterna att i stället komplettera 1 kap. 3 §
VL prövas.

Departementschefen. Lagberedningen har i förevarande paragraf tagit upp
en fråga av betydande praktiskt intresse. Förskjutningar av stranden kan,
som någon remissinstans framhållit, ofta vålla beaktansvärda olägenheter.
De fall som härvid främst kommer i åtanke är sådana där tillgången till
strand måste antas ha tillmätts ett särskilt värde, t. ex. vid bebyggelse för
fritidsändamål eller för permanent bosättning. Med tillgången till strand
följer, utom annat, särskilda möjligheter att begagna sig av vattenområdet
utanför stranden. Sådan befogenhet anses visserligen i väsentliga delar falla
inom gränserna för den s. k. allemansrätten men strandägarens speciella
intresse har dessutom tillgodosetts genom bestämmelsen i 1 kap. 3 § VL.
Det syfte som detta lagrum är avsett att fylla blir helt förfelat, om fastigheten
på grund av att stranden förskjuts blir avskuren från vattnet.

Vad som framför allt komplicerar det här aktuella spörsmålet är att förhållandena
kan vara så mångskiftande. Beträffande landvinningar av obetydlig
omfattning torde det faktiska förhållandet vara att de, såsom beredningen
framhåller, utan uttryckligt avtal och utan ersättning nyttjas av
ägaren av den förutvarande strandfastigheten. I fråga om landvinningar
av större omfattning — bortsett från vattenregleringar i samband med vattenkraftutbyggnad
eller torrläggning torde sådana knappast förekomma annat
än vid Bottniska vikens kuster — är läget mera osäkert och det är ej
uteslutet att betraktelsesättet där är det motsatta. En antydan härom ges i
remissyttrandena. Det synes uppenbart att en reglering som passar i det
ena fallet inte utan vidare är lämplig i det andra. Den av lagberedningen
föreslagna regeln gör emellertid ingen åtskillnad mellan olika fall beroende
på landvinningens omfattning. Av motiven att döma synes beredningen dock
närmast ha velat beakta strandägarens intresse i fall där strandlinjen undergått
en blott ringa förskjutning.

Vid remissbehandlingen har som alternativ till beredningens förslag
framförts tanken att genom en ändring i 1 kap. 3 § VL göra detta lagrum
tillämpligt även på fall där en fastighet, som tidigare innefattat strand,

Del B 1

93

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

genom landhöjning eller av annan orsak blivit skild från vattnet. Fastigheten
skulle alltså trots strandförskjutningen behålla sin rätt enligt vattenlagen
men inte tillerkännas någon särskild rätt till det torrlagda området.

I likhet med lagberedningen anser jag lämpligt att det i lagstiftningen
upptas en regel om den rätt som tillkommer ägaren av en förutvarande
strandfastighet. Härvid står åtminstone tre utvägar till buds. Ägaren kan
tilläggas samma rätt som enligt 1 kap. 3 § VL tillkommer ägare av strandfastighet
eller — i enlighet med beredningens förslag — sådan rätt jämte
rätt att nyttja landvinningen. Slutligen kan ägaren tillerkännas rätt att
inlösa eller på annat sätt förvärva landvinningen.

Genom en lösning enligt det förstnämnda alternativet vinns att strandfastighetens
ägare bibehålls vid sina rättigheter. Han blir alltså inte hänvisad
att låta sig åtnöjas med endast de rättigheter som tillkommer var och en
när det gäller rätt att utnyttja annans vattenområde. Han behöver därmed
ej heller bortföra exempelvis brygga eller båthus som han kan ha uppfört
med stöd av 1 kap. 3 § VL.

1 många fall skulle troligen en lösning enligt nyssnämnda linje vara fullt
tillfredsställande. En väsentlig olägenhet är dock att lösningen inte ger
någon rätt — bortsett från den som eventuellt kan ligga i allemansrätten
— såvitt avser nyttjandet av landvinningen. Detta kan i vissa fall, t. ex.
när det gäller en fritidsfastighet, vara mycket väsentligt. Beredningens
förslag tillgodoser fastighetsägarens intresse även i detta hänseende.

En lösning i enlighet med det tredje alternativet skulle säkerligen ofta
ge det från skilda synpunkter mest tillfredsställande resultatet. Fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning torde också anvisa
ett i tekniskt hänseende lämpligt institut för ändamålet, nämligen
fastighetsreglering. Nackdelarna med denna lösning ligger främsl däri att
förrättningar för fastighetsreglering i vissa fall skulle bli nödvändiga med
ganska kort tids mellanrum och att kostnaderna ofta inte skulle stå i rimlig
proportion till värdet. Uppenbart är dock att detta alternativ erbjuder
den bästa lösningen för mera komplicerade fall, dvs. fall där landvinningen
är av större omfattning eller fall där vattenområdets ägare annars kan ha
ett intresse av att själv få nyttja landvinningen.

Med utgångspunkt från det nu anförda vill jag förorda en reglering som
i stort sett överensstämmer med lagberedningens förslag. Den föreslagna
bestämmelsen bör dock uttryckligen begränsas att gälla fall, där landvinningen
är av ringa omfattning. Dessa fall torde vara de till antalet allt
övervägande. För övriga fall —• liksom för fall där landvinningens ägare påstår
sig lida men genom att ägaren av strandfastigheten nyttjar området —
bör en lösning sökas inom fastighetsbildningslagstiftningens ram. Det är
inte möjligt att i lagen närmare ange i vilka fall landvinningen skall anses
vara av ringa omfattning. Uppenbart är dock att sådana naturliga uppgrundningar
som förekommer i många vattendrag och som ofta är en följd

94 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av vegetationsförhållandena i regel kommer att omfattas av den föreslagna
bestämmelsen.

Den kanske mest väsentliga begränsningen av tillämpningsområdet för
den föreslagna bestämmelsen följer av kravet på att nyttjandet ej får medföra
men av någon betydelse för områdets ägare. I många fall torde detta
krav och kravet på att landvinningen skall vara av obetydlig omfattning
sammanfalla. Är det fråga om ett betydande område som torrlagts har detta
ofta också ett självständigt värde för ägaren. Så behöver dock inte alltid vara
fallet och de båda kraven bör därför gälla vid sidan av varandra.

Den rätt att använda landvinningen som tilläggs ägaren av den förutvarande
strandfastigheten är knuten till denna fastighet och medföljer äganderätten
till fastigheten. Rättigheten är alltså av servitutsliknande karaktär.
Några komplikationer för fastighetsbildningen synes ej vara att befara
såsom följd av en sådan anordning. Det torrlagda området kan givetvis
säljas och även utbrytas till särskild fastighet utan att detta behöver påverka
den rätt som tillkommer ägaren av den förutvarande strandfastigheten.
I regel torde det dock förhålla sig så att området i sådana fall har ett
så högt värde att förevarande bestämmelse över huvud inte är tillämplig.

Liksom fallet är beträffande 1 kap. 3 § VL torde det böra stå den berättigade
parten fritt att genom avtal avstå från sin rätt.

Rättens innehåll synes inte behöva anges i lagtexten. Frågan har över
huvud ej berörts av lagberedningen. I sakens natur synes dock ligga att det
faktiska nyttjandet av den förutvarande strandfastigheten bör bli avgörande
för det sätt varpå landvinningen får nyttjas. Att begränsa nyttjandet till
att enbart avse rätt att ta väg till vattnet skulle inte innebära någon tillfredsställande
lösning.

Ett genomförande av den bestämmelse jag här förordat synes böra åtföljas
av en ändring i 1 kap. 3 § VL, varigenom lämnas en erinran om den nya
bestämmelsen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B i

95

2 KAP.

Tillbehör till fastighet

Kapitlet innehåller sju paragrafer som — på ett undantag när — är helt
identiska med 2—8 §§ i det förslag till lag om vad som är fast egendom, som
förelagts riksdagen i proposition den 14 januari 1966 (nr 24). Dessa paragrafer
torde i förevarande sammanhang inte fordra någon ytterligare kommentar.
Undantaget avser institutet vattenfallsrätt, som utmönstras i förslaget
till jordabalk. Vattenfallsrätten torde därför inte böra nämnas i kapitlets
6 §.

En särskild fråga bör beröras något närmare, nämligen frågan om tillbehörsegenskapen
hos anläggning som uppförs med stöd av samfällighetsrätt.

Till fastighet hör enligt 2 § andra stycket förslaget till lag om vad som är
fast egendom byggnad eller anläggning som är uppförd utanför fastigheten,
om den är avsedd för stadigvarande bruk vid utnyttjande av servitut till
förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Enligt
lagberedningens och jordabalksutredningens förslag, som innehöll en lagregel
av i huvudsak samma innebörd som den nu återgivna, borde regeln
gälla inte bara anläggning, som uppförts med stöd av servitut, utan även
anläggning, som uppförts med stöd av samfällighetsrätt. Lagberedningen
framhöll som skäl för en sådan ståndpunkt, att det förelåg den allra närmaste
överensstämmelse mellan upplåtelser av samfällighetsrätt och ömsesidiga
servitutsupplåtelser. Upplåtelse av samfällighetsrätt skulle sålunda
liksom upplåtelse av servitutsrätt föranledas av stadigvarande intressegemenskap
mellan två eller flera fastigheter och ske genom ett särskilt avtal.
De fastigheter i vilka samfällighetsrätt upplåtits skulle vidare i allt som
angick tillgodoseende av det gemensamma ändamålet utgöra en samfällighet,
vari delaktigheten skulle vara förenad med äganderätten till varje särskild
fastighet och ej få överlåtas för sig. Samfällighetsrätt skulle slutligen,
i den mån avtalet innefattade åtagande därom, innebära skyldighet för varje
ägare av fastighet inom samfälligheten att tåla att fastigheten nyttjades för
denna. Lagberedningen ansåg med hänsyn bl. a. till nu nämnda förhållanden,
att det var motiverat att i fråga om en anläggnings tillbehörsegenskap anlägga
helt överensstämmande synpunkter, oavsett om anläggningen uppförts
med stöd av servitut eller med stöd av samfällighetsrätt. De i samfälligheten
ingående fastigheterna borde sålunda anses ha del i den med stöd
av samfällighetsrätt uppförda anläggningen i förhållande till sin inbördes
bidragsskyldighet.

Jag har tidigare redovisat skälen för att samfällighetsrätten bör ingå i

96 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

den nya jordabalken som en fristående sakrätt. Därvid har jag också uttalat
att det av vissa skäl bör anstå någon tid med att framlägga förslag till detaljerade
regler om samfällighetsrätten. Detta utesluter inte att samfällighetsrätten
redan nu beaktas vid utformningen av andra kapitel i balken,
främst 7 och 23 kap. Utgångspunkten bör därvid vara att samfällighetsrätten
kommer att utformas i huvudsaklig överensstämmelse med vad lagberedningen
föreslagit.

Mot bakgrund av det nu anförda är det naturligt att i detta sammanhang
ta upp frågan om tillbehörsegenskapen hos anläggning, som uppförts utanför
viss fastighet och är avsedd till stadigvarande bruk vid utnyttjande av
samfällighetsrätt till förmån för fastigheten utan att likväl höra till den
fastighet där den finns.

Lagberedningen synes ha utgått från att det normala vid konstituerande
av en samfällighet genom avtal är att en anläggning uppförs på en av de
fastigheter som ingår i samfälligheten för att begagnas av såväl denna fastighets
ägare som ägare till övriga fastigheter inom samfälligheten. När det
gäller servitut uppkommer en liknande situation om en servitutshavare och
den tjänande fastighetens ägare uppför en anläggning gemensamt på den
tjänande fastigheten för att begagnas av dem båda. I sitt yttrande i lagstiftningsärendet
angående vad som är fast egendom uppmärksammade lagrådet
denna situation och uttalade, att det syntes överensstämma bäst med
grunderna för den föreslagna lagens regler att betrakta anläggningen som lös
egendom (se prop. 1966: 24 s. 117). Vid avlåtandet av propositionen i ämnet
framhöll jag att lagrådets påpekande syntes ha avseende på servitut, som
inte tillkommit genom förrättning, dvs. främst avtalsservitut och att jag inte
hade något att erinra mot detsamma med en sådan begränsning av innebörden
(se prop. 1966: 24 s. 129).

Som framgår av vad jag tidigare anfört erinrar förhållandena i fråga om
samfällighetsrätt mycket om förhållandena vid s. k. ömsesidiga servitutsavtal.
Vid tillämpningen av nu ifrågavarande lagregel bör därför samma
synpunkter kunna anläggas i båda fallen. I den mån samfällighetsavtalet avser
anläggning som uppförs på en av de i samfälligheten ingående fastigheterna
torde anläggningen alltså få karaktär av lös egendom. En regel som
överensstämmer med 2 § andra stycket i förslaget till lag om vad som är
fast egendom synes med hänsyn härtill inte kunna avse detta normalfall av
samfällighetsbildning. Är situationen å andra sidan den, att två eller flera
fastigheter som en samfällighet betjänar sig av en anläggning på fastighet
utanför samfälligheten bör en sådan upplåtelse betraktas som ett servitut
till förmån för var och en av de i samfälligheten ingående fastigheterna som
alltså framstår som härskande (jfr lagberedningens förslag till jordabalk
SOU 1960: 25 s. 467). På detta fall blir alltså den nu ifrågavarande bestämmelsen
i förslaget till lag om vad som är fast egendom tillämplig. Jag vill i
sammanhanget erinra om att lagrådet i sitt nyss berörda yttrande framhöll

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 97

att en anläggning, som på detta sätt upplåts till förmån för två eller flera
fastigheter, får anses höra till dessa fastigheter med visst andelstal för var
och en av dem.

De nyss redovisade övervägandena har lett till att 2 § i motsats till beredningens
och jordabalksutredningens förslag inte har någon särskild bestämmelse
om tillbehörsegenskapen hos anläggning som uppförts med stöd
av samfällighetsrätt.

Under servitutsbegreppet sådant detta fattas i förevarande lagrum faller
inte bara avtalsservitut. Även de s. k. tvångsservituten och sådana inskränkningar
i jordägarens förfoganderätt som grundas direkt på lag kan omfattas
av samma bestämmelse. Med hänsyn härtill torde även samfällighetsbildning
enligt förslaget till lag om gemensamhetsanläggningar komma
att falla under bestämmelsen. Som ett förtydligande uttryck härför har i 21 §
andra stycket förslaget till lag om gemensamhetsanläggningar intagits en
bestämmelse enligt vilken gemensamhetsanläggning utgör tillbehör till de i
samfälligheten ingående fastigheterna. Bestämmelsen innebär, att anläggningen
är fast egendom även om den uppförts på en fastighet som ingår i
samfälligheten. Eftersom man här har att göra med anläggningar som tillkommer
efter förrättning harmonierar bestämmelsen helt med den nu aktuella
regeln i förslaget till jordabalk.

Vid infogandet i jordabalken av lagen om vad som är fast egendom har
vissa redaktionella jämkningar skett.

4 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del Bl

98

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 KAP.

Rättsförhållanden mellan grannar

Vid brukandet av fast egendom föranleder grannskapsförhållandet att
nyttjaren i skilda hänseenden har att ta hänsyn till sin granne. Härigenom
grundas mellan dem ett förhållande av ömsesidiga rättigheter och förpliktelser,
den s. k. grannelagsrätten. Förevarande kapitel, som motsvarar 3
kap. i jordabalks för slagen, innehåller bestämmelser på detta rättsområde.
Av skilda orsaker, som senare kommer att närmare beröras, kan emellertid
ej komma i fråga att i jordabalken införa någon mera fullständig reglering
av grannelagsrätten eller att där meddela ens alla de grundläggande
bestämmelserna för rättsområdet.

1960 års jordabalksförslag, som i fråga om 3 kap. i sak överensstämmer
med 1947 års förslag, innehåller, utöver en allmän bestämmelse om intresseavvägningen
mellan grannar (1 §), regler om s. k. immissioner (2—
6 §§), om rötter och grenar, som tränger in på grannens område (7 §), om
inverkan på grannfastighet genom grävning eller annat sådant arbete (8—
10 §§) samt om byggnad, som uppförts över fastighetsgräns (11 §).

Gällande rätt innehåller inte några allmänna civilrättsliga bestämmelser
om förhållandet mellan fastighetsgrannar. Däremot förekommer mångenstädes
i särskilda författningar regler av grannelagsrättslig natur. Såsom
exempel må nämnas vattenlagen samt lagarna om ägofred, om enskilda
vägar och om rätt till jakt. Förslagen till jordabalk bygger systematiskt
på den principen, att de i speciallagar förekommande bestämmelserna rörande
förhållandet mellan grannar bör bibehållas i sitt sammanhang och
alltså inte ingå i jordabalken. Av praktiska skäl finner jag en sådan ordning
vara den riktiga. Redan som en följd härav kommer emellertid rättsförhållandet
mellan grannar väsentligen att vara reglerat inte i jordabalken utan
i speciallagstiftning.

Som tidigare framhållits innehåller departementsförslaget ej någon motsvarighet
till de av lagberedningen i 2—6 §§ föreslagna immissionsreglerna.
I övrigt behandlas i kapitlet samma ämnen som i beredningens förslag.

Under remissbehandlingen av jordaballcsförslagen har framförts önskemål
om att vissa ytterligare grannelagsrättsliga frågor borde regleras i
lag genom att bestämmelser därom införs i detta kapitel. I första hand
har man därvid pekat på behovet av bestämmelser, som ger en betryggande
rättslig grund för att tillfälligtvis under tid när fastighet bebyggs i skälig
utsträckning och mot ersättning ta grannes mark i anspråk för uppsättande
av byggnadsställningar och andra liknande ändamål. Vidare menar några

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 99

remissinstanser, att i kapitlet bör tas upp frågor om hägnad mellan grannfastigheter
och om gemensamma murar och andra anläggningar i gräns.
Jag är emellertid inte beredd att i detta sammanhang behandla dessa komplicerade
frågor. Det kan f. ö. vara tveksamt om reglering av spörsmål av
denna art över huvud taget lämpligen bör infogas i jordabalken. I den män
lagstiftning framdeles blir aktuell får placeringen av eventuella regler övervägas
särskilt.

1 §•

Paragrafen motsvarar 1 § i såväl 1947 års som 1960 års jordabalksförslag
och innehåller en allmän bestämmelse om grannars rättigheter och skyldigheter
mot varandra.

1947 års förslag. Paragrafen avser fastighetsägarens skyldighet att vid
nyttjandet av sin fastighet ta skälig hänsyn till granne. Genom stadgandet
har, uttalar lagberedningen, angetts en generell norm för bedömning av
grannelagsförhållanden, en norm som är att tillämpa i den mån ej speciella
regler lämnas i de följande paragraferna eller i särskild lagstiftning. Denna
norm får alltså tillämpning exempelvis i fråga om nyttjandet av gemensamma
murar, häckar o. d.

1960 års förslag. På grund av att de på grannelagsförhållanden grundade
förpliktelserna får anses åvila inte bara fastigheternas ägare utan också
var och en som nyttjar fastigheterna samt vidare till att dessa förpliktelser
torde böra hänföras till ägande eller nyttjande inte bara av fastighet utan
av fast egendom över huvud taget förordar beredningen, att den i 1947
års förslag meddelade bestämmelsen utvidgas. Det av beredningen nu föreslagna
stadgandet innehåller, att envar är skyldig att vid nyttjande av
sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till granne. Med denna
avfattning av lagrummet måste enligt beredningens mening otvivelaktigt
med granne förstås grannfastighets ägare eller nyttjare. Beredningen framhåller,
att den gjorda ändringen av lagrummets lydelse inte inverkar på
frågan vem som är rätt kärande eller svarande i mål om immission, eu
fråga som hänför sig till den s. k. saklegitimationen. Genom ändringen undanröjs
dock faran för den missuppfattningen att talan om immission
alltid skall föras av eller riktas mot fastighetsägaren.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser har diskuterat den närmare
innebörden av de i 3 kap. förekommande uttrycken granne och grannes
fastighet. I stor utsträckning har därvid frågan särskilt betraktats mot
bakgrunden av att uttrycket granne i jordabalksförslagen använts som beteckning
på den som utsätts för immission. Frågan har berörts från två synpunkter,
nämligen dels i vilken utsträckning en brukare av fast egendom bör
anses som granne, dels vilka krav som bör uppställas på den fasta egen

100 Del B 1 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

domens belägenhet och beskaffenhet för att dennas ägare eller brukare skall
anses som granne.

I det förra hänseendet förekommer bl. a. följande. Advokatsamfundet tar
som utgångspunkt uttalandet i 1960 års förslag att med granne otvivelaktigt
måste förstås grannfastighets ägare eller nyttjare och menar att denna
definition inte är uttömmande. En person som erhållit nyttjanderätt till en
del av fastighet bör exempelvis anses som granne till den som nyttjar en
annan del av fastigheten. Samfundet menar vidare att även den som utan
att ha förvärvat nyttjanderätt till en fastighet likväl stadigvarande bor
eller regelbundet, t. ex. på grund av sin tjänst, vistas på fastigheten är att
anse som granne. Försäkringsbolagens riksförbund ifrågasätter om den som
i andra hand erhållit eu begränsad nyttjanderätt till en fastighet kan betraktas
som granne och uttalar i viss motsättning till advokatsamfundet, att
den som endast har sin dagliga arbetsplats men ej sitt hemvist på en fastighet
inte är granne i lagens mening. Häradshövdingeföreningen vill göra
den begränsningen att som granne skall betraktas endast den som direkt
eller indirekt härleder sin rätt från ägaren, däremot exempelvis inte den
som på grund av allemansrätt vistas på fastigheten. Dessutom bör fordras
att nyttj anderätten är av relativt varaktig beskaffenhet.

Vad gäller frågan om den fasta egendomens belägenhet menar flera remissinstanser,
att uttrycket granne i allmänt språkbruk inte innefattar
ägaren eller brukaren till en fastighet, som skiljs från den störande fastigheten
av en eller flera andra fastigheter. Det påpekas för övrigt att lagberedningen
i 1909 års förslag synes använda ordet granne i betydelsen gränsgranne.
Advokatsamfundet utgår från att som grannfastigheter skall kunna
räknas även vägar, gator och allmänna platser. Lantmätar ef öreningen anser,
att den som äger eller nyttjar viss ägovidd av fastighets enskilda mark
eller av samfälld mark skall betraktas som granne.

Flera remissinstanser, såsom entreprenörföreningen, försäkringsbolagens
riksförbund, Göteborgs hälsovårdsnämnd, länsläkaren i Göteborgs och Bohus
län och lantbruks förbundet anser påkallat att uttrycket granne klarläggs
närmare, åtminstone genom motivuttalanden.

En särskild fråga är vem som i egenskap av granne bör vara befogad
att rikta anspråk mot annan på grund av grannskapsstörande verksamhet.
Svea hovrätt uttalar att envar av ägare och nyttjare bör vara befogad att
föra talan i anledning av sådan verksamhet, såvitt han därigenom tillskyndats
skada. Advokatsamfundet uttrycker saken så att den som i lagens
mening är att anse som granne och som lidit skada skall vara berättigad
att föra talan samt uttalar direkt att det inte finns någon anledning att
låta en fastighetsägare föra talan i denna sin egenskap, om han ej själv
lidit någon skada.

Större intresse har den frågan väckt mot vem en talan på grund av
grannskapsstörande verksamhet kan riktas. Allmän enighet föreligger om

Del B 1

101

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att anspråk alltid kan riktas mot den som vid nyttjande av fast egendom
orsakat skada. Däremot föreligger tveksamhet i vilken utsträckning talan
därutöver kan riktas mot fastighetsägaren utan att denne är skadegörare.
Svea hovrätt uttalar sympatier — utan att dock fatta bestämd ståndpunkt
— för den åsikten att ägaren bör anses vara rätt svarande, därest han på
grund av nyttjanderättsavtalet har rättsliga möjligheter att framtvinga
ett inställande eller en begränsning av ifrågavarande åtgärder. Advokatsamfundet
finner också motiverat att i många fall ålägga fastighetsägaren ett
strikt ansvar för nyttjanderättshavarens skadevållande. I andra fall skulle
dock enligt samfundets mening ett sådant ansvar te sig obilligt. Såsom
exempel härpå nämns, att någon genom testamente tillagts äganderätten
till en fastighet, medan nyttjande- och förvaltningsrätten helt och oinskränkt
tillkommer annan. Magistraten i Malmö förordar ett strikt skadeståndsansvar
för fastighetsägaren samt betonar betydelsen av att fastighetsägaren
får känna av det ansvar, som rimligtvis bör vara förenat med
hans befogenhet att anlita förverkanderegler för att få en olämplig nyttjanderättshavare
avhyst.

Beträffande frågan huruvida de nu behandlade legitimationsspörsmålen
bör regleras i lag eller eljest belysas genom motivuttalanden har skilda
meningar gjort sig gällande. Advokatsamfundet, försäkringsbolagens riksförbund
och lanibruksförbundet finner inte tillfredsställande att dessa gränsdragningsproblem
i så hög grad lämnas öppna för rättstillämpningen. Svea
hovrätt och magistraten i Malmö anser däremot lämpligast att legitimationsfrågorna
överlämnas åt rättspraxis att lösas efter omständigheterna i det
särskilda fallet.

Departementschefen. Jag finner goda skäl tala för att i den nya jordabalkens
kapitel om rättsförhållanden mellan grannar inledningsvis ta upp
en allmän bestämmelse om en avvägning efter skälighet av grannars intressen.
Detta gäller särskilt som man har anledning räkna med att även
för framtiden grannars rättigheter och skyldigheter mot varandra i många
avseenden kommer att lämnas oreglerade i lag.

Under remissbehandlingen har från flera håll påtalats att det i jordabalksförslagen
använda uttrycket granne är oklart till sin närmare innebörd.
Jag delar denna uppfattning. I den nu föreslagna lagtexten har därför
uttrycket ersatts med andra formuleringar, som torde klargöra vad som
avses i varje särskilt fall.

I denna paragraf åsyftas åtgärder, vilka vidtas av ägare eller annan vid
ny*;tjande av fast egendom och vilka får betydelse för annan fast egendom.
En åtgärd faller i princip under bestämmelsen, om den inverkar på ägare
eller nyttj are av fast egendom i vidaste bemärkelse även om den fasta egendomen
ej omedelbart gränsar till den fastighet på vilken den i samman -

102 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

hanget aktuella åtgärden vidtas. För denna senare personkrets har i departementsförslaget
använts uttrycket omgivningen.

Såsom lagberedningen antytt ger förevarande lagrum inte svar på spörsmålen
vem som äger föra talan vid domstol i anledning av en rättskränkning
i grannelagsförhållanden eller mot vem en sådan talan kan riktas.
Att enligt gällande rätt också annan än den fasta egendomens ägare kan
föra talan av nämnda slag torde vara oomtvistligt. Likaledes torde någon
tvekan inte råda om att talan kan riktas direkt mot den, som närmast är
ansvarig för vidtagandet av den åtgärd, som vållar besvär, och alltså inte nödvändigtvis
måste riktas mot den fasta egendomens ägare. Däremot är det
enligt gällande rätt tveksamt i vilken utsträckning talan kan riktas mot
ägaren, när en inverkan på grannfastigheten har sin grund i annans nyttjande
av den förres egendom. Frågan är alltså i vilken utsträckning ägaren
bär ansvaret för den, som på en eller annan rättsgrund förfogar över ägarens
fastighet. Från några remissinstansers sida har framförts, att nämnda
spörsmål borde regleras i förevarande sammanhang. Svaret torde emellertid
vara beroende av vilken rättsgrund för att bruka fastigheten, som
vederbörande kan åberopa, samt även i övrigt ställa sig olika allt efter omständigheterna.
På grund härav torde inte vara lämpligt att i lag reglera
frågan. Jag anser därför att det nu behandlade spörsmålet bör överlämnas
till rättspraxis.

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 7 § i såväl 1947 års förslag som 1960 års
förslag, innehåller bestämmelser rörande rötter och grenar, som tränger in
på fastighet från område intill denna.

Gällande rätt. Frågan om besvär genom rötter och grenar är inte reglerad
i lag. I rättspraxis har vid några tillfällen prövats yrkanden mot ägare
av träd att ta bort dessa eller att beskära rötter eller grenar (NJA 1913 A
309, 1938 s. 630, 1940 A 313 och SvJT 1922 rf s. 41). Vad som därvid förekommit
i fråga om inträngande rötter synes inte kunna läggas till grund
för några mera generella slutsatser. Beträffande överskjutande grenar torde
i rättspraxis som regel anses, att sådana grenar skall beskäras av trädägaren,
om de vållar olägenhet av betydelse.

1947 års förslag. Enligt beredningens mening föreligger behov av lagbestämmelser
rörande inträngande rötter och grenar. Med dylika bestämmelser
bibehålls grannsämjan säkerligen bättre än om frågan lämnas oreglerad.
Motsvarande bestämmelser förekommer även i åtskilliga främmande
länders lagstiftning. — Beredningen föreslår, att granne inte skall vara
skyldig tåla olägenhet genom rötter eller grenar, som tränger in på hans
mark. Huruvida olägenhet uppkommer beror uppenbarligen i främsta
rummet på markens beskaffenhet. I en trädgård eller på en åker vållas

Del B 1

103

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lätt olägenhet, medan detta inte är händelsen i skogsmark. Borttagandet av
rötter eller grenar kan stundom föranleda, att trädet blir avsevärt skadat
genom det sätt, varpå åtgärden vidtas. Med hänsyn härtill föreslår beredningen,
att grannen inte skall få ta bort rötter eller grenar utan att först
ha lämnat trädets ägare tillfälle att själv dra försorg härom, i händelse fråga
är om åtgärd som kan befaras medföra märklig skada på trädet. — Frukter,
som hänger på överskjutande grenar, torde enligt svensk rätt tillkomma
trädägaren. Så snart frukten fallit ned på grannens mark, får den dock anses
ha övergått i dennes ägo. Eftersom detta torde överensstämma med
den folkliga uppfattningen och ämnet är av ganska ringa betydelse, anser
beredningen inte erforderligt med någon reglering inom jordabalkens ram.

Remissyttrandena. Svea hovrätt ifrågasätter behovet av lagbestämmelser
i detta ämne men finner, om en reglering anses erforderlig, stadgandet väl
avvägt. Lantmätareföreningen anser att en lagreglering är önskvärd. Föreningen
hyser emellertid tvekan inför utformningen av den föreslagna bestämmelsen.
Tvist anses kunna uppstå huruvida den granne, på vars område
rötter eller grenar tränger in, lider olägenhet därav. Med hänsyn till att stadgandet
inbjuder till en ensidig aktion från grannen, hamnar man lätt i den
situationen att tvisten uppkommer först sedan borttagandet skett, varigenom
möjligheterna till godvillig uppgörelse försämras. Föreningen ställer sig också
kritisk till den gjorda intresseavvägningen, som utesluter möjligheten att
beakta trädägarens intressen, samt framkastar tanken att intrångsfrågan i
särskilda fall skulle lösas mera till dennes favör, exempelvis genom att han i
stället åläggs utgiva ersättning för intrånget. Magistraten i Malmö finner
för sin del önskvärt att lagregeln utvidgas till att omfatta även annan
överskjutande växtlighet än rötter och grenar av träd.

Departementschefen. Det kan med visst fog göras gällande att denna
paragraf rör förhållanden av så ringa betydelse att man utan olägenhet
kunde överlämna åt rättstillämpningen att slita möjligen uppkommande
tvister. Såsom lagberedningen framhållit måste dock antas att grannsämjan
bibehålls bättre med en reglering i lag än om frågan lämnas oreglerad. Jag
har därför funnit lämpligt att ta upp en bestämmelse i ämnet i departementsför
slaget.

Beredningens förslag innebär att granne, som lider olägenhet av inträngande
rötter och grenar, har rätt att utan vidare själv ta bort dem. Den
enda begränsningen i denna rätt består i att, om åtgärden kan befaras medföra
märklig skada, trädets ägare bör erhålla tillfälle att själv utföra åtgärden.
Grannen erhåller alltså en vidsträckt rätt att handla utan att ens
på förhand sätta sig i förbindelse med den som äger trädet. Tydligt är emellertid
att god grannsämja bäst tillgodoses om åtgärder av förevaran de
slag genomförs efter samråd mellan berörda parter. Det synes mig att en

104 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sådan ordning främjas om grannen rekommenderas att bereda trädets ägare
tillfälle att själv ta bort rötter och grenar, när skada av någon betydelse
kan befaras uppkomma för honom, även om skadan inte kan betraktas som
märklig. Beredningens förslag åsyftar endast rötter och grenar från träd.
Uppenbarligen kan dock samma besvär uppkomma även på grund av buskar
och andra växter. I departementsförslaget har därför valts ett uttryckssätt
som inte utesluter, att bestämmelsen kan tillämpas på rot eller gren även
från annan växt än träd.

3 och 4 §§.

Paragraferna, som motsvarar 8 och 9 §§ i såväl 1947 års som 1960 års
förslag, innehåller regler om inverkan på angränsande mark genom grävning
eller annat sådant arbete.

Gällande rätt. I byggnadsstadgan uttalas, att vid byggnadsarbete skall iakttas
de försiktighetsmått, som är erforderliga till förekommande av skada
på egendom. Särskilt bör beaktas, att schaktnings- samt grundläggningsoch
rivningsarbeten verkställs med försiktighet, så att grannbyggnad eller
gata med dess ledningar inte lider skada. En civilrättslig reglering av de
enskildas inbördes rättigheter och skyldigheter inom detta avsnitt av grannelagsrätten
saknas.

Vad gäller ansvaret för den som utför grävning eller annat sådant arbete
på sin fastighet beträffande skada på grannfastigheten har i rättspraxis
gjorts skillnad mellan det fall att arbetet är av osedvanligt ingripande art
och förenat med särskild risk för skada på grannfastigheten samt andra
fall. I det förra fallet har skadestånd ansetts böra utgå oberoende av försumlighet
medan eljest den på vars fastighet arbetet utförs står ansvar för
skada på grannfastigheten endast i den mån byggherren eller någon som
denne anlitat visat försumlighet vid arbetets utförande.

Ansvar oberoende av försumlighet har i praxis ansetts föreligga bl. a. i
ett fall vid schaktning och spåntning till betydande djup under grannfastigheters
grundmurar för en nybyggnad (NJA 1942 s. 473) samt i ett annat
fall vid schaktning för nedläggande av en större avloppsledning (NJA 1943
s. 343), medan däremot endast ansvar vid bristande omsorg ansetts åvila
grävaren i exempelvis ett fall, där arbetets omfattning belyses av uppgiften
att det sträckt sig något mera än en meter under nivån för grannfastighetens
grund (NJA 1946 s. 709).

I de fall, där i rättspraxis strikt ansvar ansetts åvila den på vilkens
fastighet arbetet utförs, har i regel som motivering åberopats såväl arbetenas
osedvanligt ingripande art som risken för skada på grannfastigheten.
Läget i rättspraxis är i viss mån ovisst för det fallet, att arbetet visserligen
endast är av normal omfattning, men att risken för grannfastigheten likväl
med hänsyn till särskilda omständigheter såsom markförhållandena eller

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 105

grannfastighetens beskaffenhet, är betydande. I ett rättsfall från senaste tid
(NJA 1964 s. 523) synes dock risken för skada ha tillmätts självständig
betydelse vid bedömningen av om strikt ansvar skulle anses åvila grävaren.

Om byggnad på grannfastighet är av bristfällig beskaffenhet, kan det
vara nödvändigt att vidta särskilda åtgärder till förhindrande av skada.
Rättspraxis torde inte ge något entydigt svar på frågan, vem som enligt
gällande rätt är skyldig vidta sådana åtgärder (NJA 1917 s. 46, 1921 A 337,
1931 s. 126, 1938 A 372 och 1943 s. 343). Inträffar skada på grannfastighet
till följd av att denna är av bristfällig beskaffenhet, torde dock en benägenhet
föreligga för att låta den grävande svara för skadan, om denna skäligen
kunnat förutses. Bristfälligheterna har emellertid ansetts kunna föranleda,
att det grannen tillkommande skadeståndet kan jämkas eller
helt bortfalla (NJA 1917 s. 46, 1921 A 337, 1931 s. 126, 1935 A 340 och
1936 s. 557). Jämkning av skadeståndet på denna grund synes ej vara
utesluten ens i fall när arbetet är av sådan natur, att strikt ansvar föreligger
(NJA 1927 s. 72, 1936 s. 557 och 1943 s. 343). I detta sammanhang
bör framhållas, att i rättsfallet NJA 1943 s. 343, där grävaren ansågs böra
svara oberoende av försummelse, domstolarna som skäl för att inte jämka
skadeståndet, trots att den skadade byggnadens grund finge anses otillfredsställande,
åberopade, att »grundläggningen---skett på sätt, som

varit brukligt vid tiden för byggnadens tillkomst, och grundens bristfälliga
beskaffenhet hade icke under vanliga förhållanden varit till större men för
byggnaden».

1947 års förslag. Lagberedningen finner naturligt, att den som utför grävning
eller annat dylikt arbete skall vara skyldig att vidta den skyddsåtgärd,
som kan förutses vara erforderlig till förekommande av skada på
grannens mark. Underlåter den grävande att utföra skyddsåtgärden, skall
han kunna vid vite tillhållas att vidta denna eller att inställa arbetet. Han
skall vidare ha att ersätta skada, som förorsakas genom hans försumlighet.
De av beredningen föreslagna stadgandena avses gälla även när grävningen
kan förorsaka skada på gata eller annan allmän plats och likaså när grävningen
företas på sådan mark.

Emellertid torde enligt beredningens mening en begränsning av ansvaret
till vad som nu angetts inte alltid motsvara vad som framstår som ändamålsenligt.
Den i rättspraxis intagna ståndpunkten, att den grävande bör oberoende
av visad försumlighet svara för skada genom arbete, som innebär
särskilt stor risk, överensstämmer med den allmänna grundsatsen om att
farlig verksamhet påkallar en utvidgad ansvarighet. En regel om skadestånd
oberoende av culpa är ägnad att framtvinga den största tänkbara
försiktighet hos den handlande. Det synes beredningen önskvärt, att en
sådan regel uppställs också på nu förevarande område. I 9 § har därför
upptagits en bestämmelse att, därest grävning eller annat dylikt arbete är

4f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

106 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av mer än vanligt ingripande beskaffenhet eller eljest av den natur att det
medför särskild risk för omgivningen, uppkommen skada skall ersättas,
ändå att någon försummelse inte visas föreligga.

Beredningen behandlar härefter den enligt dess mening ej sällan föreliggande
situationen, att kostnaden för viss skyddsåtgärd skulle komma
att överstiga beloppet av den skada, som den avser att förebygga. Särskilt
kan detta vara händelsen, när grannbyggnadens grund är bristfällig. För
att helt undvika skada på byggnaden skulle måhända erfordras en dyrbar
grundförstärkning, medan skadan genom partiella skyddsåtgärder kan
nedbringas till ett jämförelsevis ringa belopp. När det framstår såsom
uppenbart att kostnaden för skyddsåtgärd skulle överstiga beloppet av
skadan, är det enligt beredningens mening rimligt att den grävande får
verkställa arbetet mot ersättning för skadan.

Vad gäller sådana fall, där bristtalligheter i grannens fastighet föreligger,
erinrar beredningen om att enligt 1909 års förslag till jordabalk den grävande
ålades skyldighet att vid arbetets utförande ta hänsyn också till
den bristfälliga beskaffenheten av grannens grund, men att om grunden
var otillräcklig att uppbära byggnaden, trots att grävningen inte sträcktes
djupare än grunden, grannen förpliktades att ersätta kostnaden för de särskilda
åtgärder, som i anledning av grundens beskaffenhet måste vidtas vid
grävningen.

Även beredningen anser, att ett visst ansvar för skyddsåtgärder bör åvila
grannen, då hans byggnad är bristfällig. Den i 1909 års förslag upptagna
regeln synes vila på den uppfattningen, att behovet av särskilda skyddsåtgärder
framkallats av försumlighet vid byggnadens uppförande. Att grannbyggnadens
grund är otillräcklig behöver emellertid inte nödvändigt sammanhänga
med någon försummelse från grannens sida, vare sig vid byggnadens
uppförande eller vid dess underhåll. Byggnaden kan sålunda vara
försedd med en grund, som uppfyllt de tekniska fordringarna vid tiden för
byggnadens tillkomst. Ej sällan kan terrängförhållandena ha föranlett, att
grundläggningen till undvikande av alltför stora kostnader måst ske med
anlitande av metoder, som på lång sikt inte medför fullt tillfredsställande
skydd för byggnaden vid grävningsarbeten på en intilliggande fastighet. Enligt
beredningens mening föreligger inte tillräcklig anledning att i dylika
fall göra något undantag från huvudregeln att den grävande själv bör svara
för skyddsåtgärden. I beredningens förslag har därför grannens ansvarighet
uttryckligen begränsats till de fall, där bristfälligheten beror av vårdslöshet
vid byggnadens uppförande eller bristande underhåll av denna.

Beredningen avvisar tanken, att bristfällighet hos grannfastigheten skulle
få föranleda ansvar för grannen, även när grävningen försiggår på större
djup. Det kunde visserligen ifrågasättas att låta grannen partiellt svara
också i dylikt fall. Med hänsyn till svårigheterna att i ett sltadefall utreda
i vilken omfattning olika faktorer medverkat till skadegörelsen anser beredningen
dock att sådanit ansvar inte bör åläggas grannen.

Del B 1

107

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Beträffande frågan vilket maximidjup, som skall utgöra förutsättning
för grannens ansvar för skyddsåtgärder, har beredningen funnit önskvärt
med en allmängiltig regel, enligt vilken ansvaret för grannen inträder vid
grävning, som inte går djupare än vad som kan anses normalt. Vid utformandet
av denna regel anknyter beredningen bl. a. till vissa numera upphävda
lagbestämmelser på byggnadslagstiftningens område (se 62 § 3 mom.
i byggnadsstadgan den 30 juni 1947, nr 390). Enligt dessa bestämmelser
skulle den, som uppförde byggnad av mer än en vånings höjd i gräns mot
annan fastighet, i regel nedföra grundmur eller grundpelare i gränsen till
vanligt källardjup.

Beredningen diskuterar fortsättningsvis huruvida det ansvar, som i förevarande
fall skall åvila grannfastighetens ägare, bör utformas som en
skyldighet för denne att ersätta kostnaden för skyddsåtgärd eller att själv
utföra åtgärden. Beredningen finner ändamålsenligt, att grannens ansvarighet
får formen av en förpliktelse att ersätta kostnaden.

En särskild fråga är i vad mån skada som drabbat en bristfällig grannfastighet
skall bäras av grannen, när den grävande underlåtit att vidta
skyddsåtgärd, som skolat bekostas av grannen. Rättspraxis intar ståndpunkten,
att grannen kan få vidkännas jämkning i honom tillkommande
skadestånd i fall då bristfällighet på grannfastigbeten medverkat till skadan.
Enligt lagberedningens mening kan denna ståndpunkt lätt uppfattas
såsom en tillämpning av den beträffande utomobligatoriskt skadestånd i
allmänhet gällande grundsatsen att skadeståndet må jämkas om den skadelidande
genom eget vållande medverkat till skadan. Beredningen anser emellertid
att denna grundsats inte utan vidare kan åberopas såsom stöd för
skadestånds jämkning i fall varom nu är fråga. En fastighetsägare, som genom
slarvigt byggnadssätt eller bristande underhåll av byggnad ökar den
risk som är förbunden med grävning på angränsande område synes inte,
om en olycka inträffar, böra betraktas såsom skadevållande i samma mening
som exempelvis en trafikant, vilken genom att bryta mot en trafikregel
medverkar till en kollision. Den försumlighet, som kan läggas den
förre till last, står inte i något direkt samband med den skadebringande
handlingen och hänför sig vanligen till en helt annan tidpunkt än den vid
vilken olyckan inträffar. Att försummelsen bidragit till uppkomsten av ett
läge, som gör grävningen mera riskabel än annars, är inte att likställa med
ett omedelbart vållande till den förändring av läget som skadefallet innebär.
Huruvida berörda försummelse skall medföra skadeståndsjämkning eller
ej, blir av nämnda skäl en fråga, vars lösning inte är grundad i sakens
natur utan måste sökas i en skälig avvägning av de grannskapsrättsliga
normerna. För jämkning måste krävas en uttrycklig bestämmelse härom i
lagen. Beredningen har inte trott sig böra i förslaget ta upp en dylik bestämmelse.
Det har synts beredningen skäligt, att den ifrågavarande ansvarigheten
för grannfastighetens ägare begränsas till den nyssnämnda

108 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

skyldigheten att bekosta den skyddsåtgärd vars verkställande skall ankomma
på den grävandes initiativ. Underlåter den grävande att verkställa
åtgärden, torde det vara rimligt, att han får bära hela ansvaret för uppkommen
skada, även om åtgärden blivit behövlig genom det sätt på vilket
grannen handhaft sin fastighet. Att den grävande i den situation varom nu
är fråga skall utge fullt skadestånd, är naturligen än mera motiverat i den
mån grävningen i sig själv har en mera ingripande eller riskabel karaktär.
Jämkning av skadestånd skall alltså enligt förslaget ej förekomma vare sig
grävningen är att bedöma enligt 8 eller 9 § (3 och 4 §§ i departementsförslaget).

Remissyttrandena. I allmänhet framhålls i remissyttrandena att beredningens
förslag till lagregler rörande inverkan på grannfastighet genom
grävning eller annat sådant arbete väsentligen utgör en kodifiering av principer
som utvecklats i rättspraxis. Några invändningar reses som regel inte
mot det huvudsakliga innehållet i bestämmelserna och det anses värdefullt
att rättsområdet blir reglerat i lag. Principen att den grävande själv
har att vidta erforderliga skyddsåtgärder vinner uttrycklig anslutning av
bl. a. byggnadsentreprenörföreningen. Magistraten i Malmö anser att man
bör överväga att ålägga fastighetsägaren strikt ansvar vid allt slags grävningsarbete
under huvudsaklig motivering att det som regel bereder den
skadelidande synnerligen stora svårigheter att styrka vållande hos fastighetsägaren.

Beträffande regeln i 8 § första stycket i förslagen, vilken ålägger den
grävande att vidta den skyddsåtgärd som kan förutses vara erforderlig till
förekommande av skada på grannes mark, uttalar byggnadsentreprenörföreningen
att culpaprincipen, som har en odiskutabel förankring i rättspraxis,
endast indirekt kan utläsas av paragrafen. Enligt föreningens mening
är det en brist att culparegeln inte fått framträda påtagligt i lagtexten. Stadsjuristen
i Stockholm framför samma åsikt och påpekar särskilt att det ej
alltid är möjligt att genom skyddsåtgärder undvika skada på grannes mark.
Den skäliga försiktighet och omsorg, som fastighetsägaren bör iaktta, kan
exempelvis vid sprängning i dåligt berg knyta sig inte till en skyddsåtgärd
utan till valet av metod för arbetets utförande. Inser fastighetsägaren vikten
av att iaktta försiktighet, bör han bli ansvarig om han inte väljer rätt
metod.

Vad därefter angår bestämmelsen i 8 § andra stycket i förslagen — angående
rätt i visst fall att av kostnadsskäl underlåta att vidta skyddsåtgärd
— påpekar Svea hovrätt att det inte uteslutande bör få vara fråga
om en jämförelse mellan motstående ekonomiska intressen. Det är inte tilltalande
om en byggherre tillåts att för egen ekonomisk vinning offra t. ex.
eu kulturhistoriskt intressant byggnad, låt vara av mindre ekonomiskt värde.
Byggnadsentreprenörföreningen uppehåller sig vid metoden för beräk -

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 109

ningen av skadornas storlek vid tillämpningen av ifrågavarande regel. Den
normala principen sägs grunda sig på att ett återställande skall ske i ursprungligt
skick. Vid bebyggelse i stadskärnor med saneringsmogna grannfastigheter
bör emellertid enligt föreningens mening skadeberäkningen i
stället följa principen minskat saluvärde.

Regeln i 8 § tredje stycket i förslagen rörande inverkan av grannfastighetens
bristfälliga beskaffenhet har föranlett ett flertal uttalanden. Beträffande
själva principen om skyldighet för granne att under vissa förhållanden
bekosta skyddsåtgärd uttalar magistraten i Malmö stor tveksamhet
men vill inte motsätta sig förslaget. Enligt magistratens mening bör dock
en restriktiv tillämpning förordas i motiven och lagrummets kategoriska
form mildras till att avse förslagsvis ersättningsskyldighet »i skälig omfattning».
Svea hovrätt hyser samma uppfattning. Fastighetsägareförbundet
anser det vara mest rättvist att lägga all risk på den grävande. Smålands
och Blekinge handelskammare anser det vara praktiskt taget ogörligt att
bevisa vårdslöshet vid grannbyggnadens uppförande och förordar därför
att bestämmelsen omformuleras så att rent objektiva skäl blir ensamt avgörande.

Byggnadsentreprenörföreningen uppmärksammar lagberedningens uttalande
att en grävande, som genom underlåtenhet att vidta skyddsåtgärd
vållar skada på grannfastighet, bör utge fullt skadestånd, även om åtgärden
blivit behövlig till följd av det sätt på vilket grannen handhaft sin fastighet.
Föreningen anser att lagberedningens uttalanden i detta avseende är alltför
ensidiga. Befintliga fastigheter, som har bristfälliga grunder eller i
övrigt orsakar extra kostnader får genom förslaget ett alltför starkt rättsskydd.
Effekten sägs bli att den fastighetsägare, som först genomför en
nybyggnad i ett saneringsmoget kvarter, belastas med förhållandevis stora
kostnader vid den egna grundläggningen. En sådan ordning är enligt föreningens
mening otillfredsställande. Utvecklingen borde i stället premiera
den som tar initiativet till att skapa tidsenlig bebyggelse. Föreningen är
medveten om att en omfördelning av ifrågavarande kostnader i praktiken
kan vara mycket svår att genomföra och strävar därför efter att få till
stånd en sanering i block i större sammanhang.

Grannes kostnadsansvar enligt 8 § tredje stycket i förslaget förutsätter
att arbetet inte sträcks nedanför »vanligt källardjup». Ett flertal remissinstanser
framhåller att uttrycket vanligt källardjup är alltför obestämt och
att det numera utmönstrats från byggnadslagstiftningen. Byggnadsentreprenörföreningens
yttrande kan anses representativt. Föreningen uttalar, att
normer saknas för att bestämma vad som avses med vanligt källardjup. Antalet
källarvåningar ökar i samband med kravet på utnyttjande av tomtmarken.
Det är, framhåller föreningen, inte ovanligt att fastigheter med olika
antal källarvåningar uppförs jämsides eller som grannar i övrigt. Eftersom
djupet varierar beroende på när en byggnad uppförts behöver den tidpunkt

110 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fastställas som man avser, när uttrycket vanligt källardjup används. Svea
hovrätt finner påkallat att uttrycket i fråga utbyts mot något begrepp, som
mera tar sikte på förhållandena i det närmaste grannskapet. Fastighetsägareförbundet
anser att ägaren av grannfastigheten bör vara skyldig att ersätta
kostnader för vidtagna försiktighetsmått, om grävningen inte sträcks djupare
än grunden till hans fastighet.

Bestämmelsen om strikt ansvar i 9 § i förslaget har kommenterats av
byggnadsentreprenörföreningen. Föreningen anser väsentligt, att gränserna
för det strikta ansvaret så nära som möjligt stämmer överens med rättspraxis.
Tillgängliga rättsavgöranden sägs inte vara helt entydiga. Inom
doktrinen synes dock enighet råda om att strikt ansvar inträder, då ingreppet
i marken varit av osedvanligt ingripande beskaffenhet och just
därigenom medfört särskild risk för skada på grannfastighet. Uttrycket
»mer än vanligt ingripande beskaffenhet» i förslaget kommer enligt föreningens
mening att vara svårtolkat. Tolkningsproblemen skulle minska
om ingripandets art och omfattning sattes i relation till förhållandet på
platsen där ingripandet sker. Föreningen tar därefter upp lagberedningens
förslag att strikt ansvar skall kunna inträda, när arbetena oavsett deras
omfattning medför särskild risk för omgivningen. Detta sägs innebära en
klar skärpning av ansvaret, som inte med tydlighet har förankring i rättspraxis
och som kommer att medföra ökad osäkerhet på området. Föreningen
hyser särskilda farhågor för att lagförslagets utformning kan komma att
stimulera en utveckling mot att basera antagandet om särskild risk för
skada på att grannfastigheten är av bristfällig beskaffenhet. Detta skulle
leda till att bristfälliga grannfastigheter i skadeståndsavseende försätts i
ett förmånligare läge än mindre bristfälliga fastigheter.

Stadsjuristen i Stockholm och byggnadsentreprenörföreningen uppehåller
sig båda vid frågan i vad mån sprängning bör betraktas som »annat särskilt
arbete». Om skadeverkningarna är av samma art som de, vilka kan
inträda vid grävning och alltså utgörs av ras eller sättningar, föreligger
inte anledning till erinran mot att sprängningsarbete jämställs med grävning.
Strikt ansvar på grund av bestämmelsen i 9 § i förslaget bör däremot
inte inträda vid skador på grund av kringflygande sten. Stadsjuristen
tillägger att om strikt ansvar i dylikt fall anses böra utdömas bör detta
häfta vid den farliga verksamhet, som utövas av den som utför sprängningen,
och inte vid den fastighetsägare för vars räkning arbetet utförs.

Fastighetsnämnden i Stockholm yrkar att i lagen skall föreskrivas skyldighet
för den grävande att underrätta granne om tillämnad åtgärd i eller
i närheten av grannens tomtgräns. En sådan skyldighet skulle göra regeln
om ställande av säkerhet effektiv och även ha betydelse vid tillämpningen
av bestämmelsen om grannens kostnadsansvar.

Del B 1

111

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. De i rättspraxis fastslagna grundsatserna, att den
som verkställer grävning eller annat dylikt arbete på sin fastighet har att
svara för skada på grannfastigheten till följd av bristande omsorg vid arbetets
utförande samt att, om arbetet är av osedvanligt ingripande beskaffenhet
och innebär särskild risk för skada på grannfastigheten, skadestånd
utgår oberoende av visad försumlighet, har som regel godtagits av remissinstanserna
såsom grundval för lagstiftningen på området. Departementsförslaget
bygger på angivna grundsatser.

Grävarens — varmed jag avser den på vars mark arbetet utförs — skyldighet
att söka hindra att skada uppkommer på angränsande mark tar sig
främst uttryck i att han skall vidta de skyddsåtgärder som kan förutses vara
behövliga till förekommande av skadan. I kravet på aktsamhet ligger emellertid
också att arbetet i övrigt skall bedrivas med tillbörlig omsorg till undvikande
av att omgivande mark skadas. Jag finner angeläget att denna generella
aktsamhetsplikt kommer till klart uttryck i lagtexten genom att grävaren
åläggs lämna ersättning för uppkommen skada inte endast, när denna
förorsakats till följd av underlåtenhet att vidta nödig skyddsåtgärd utan
också när skadan uppkommit genom bristande omsorg i annat hänseende
vid arbetets utförande. I 3 § första stycket av departementsförslaget har ett
tillägg av denna innebörd gjorts till den i 8 § första stycket av beredningens
förslag upptagna regeln om skyldighet för grävaren att vidta erforderlig
skyddsåtgärd.

Från sistnämnda skyldighet kan grävaren inte befria sig genom att överlåta
arbetets utförande till annan (jfr 2 § i skadeståndskommitténs förslag
till lag med vissa bestämmelser om arbetsgivares och arbetstagares
skadeståndsansvar; SOU 1964: 31). Även i den mån skada eljest uppkommer
till följd av bristande omsorg har enligt departementsförslaget, som också
i detta avseende torde överensstämma med gällande rätt, den på vars fastighet
arbetet utförs att bära ansvaret, oavsett vem försumligheten närmast
kan tillräknas.

Jag har ej någon erinran mot den av lagberedningen föreslagna bestämmelsen,
att skyddsåtgärd får underlåtas, när kostnaden för åtgärden uppenbarligen
kommer att överstiga beloppet av den skada, som den avser att
förebygga.

Om grannfastighets bristfälliga beskaffenhet medverkat till uppkomsten
av en grävningsskada, torde visserligen enligt gällande rätt en benägenhet
föreligga för att låta den grävande svara för skadan om denna skäligen
kunnat förutses. Bristfälligheterna anses emellertid kunna föranleda, att
det grannen tillkommande skadeståndet jämkas eller helt bortfaller. Lagberedningens
förslag innebär i detta hänseende, att regeln om grävarens
skadeståndsansvar vid underlåtenhet att vidta erforderlig skyddsåtgärd, blir
fullt ut tillämplig också i det fall att grannfastighetens bristfälliga beskaffenhet
medverkat till skadan. Vidare läggs på grävaren att ombesörja de

112 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

särskilda skyddsåtgärder, som påkallas med hänsyn till bristfälligheterna.
Grannen har emellertid att under vissa förutsättningar svara för kostnaden
för sistnämnda åtgärder. Den anförda principiella konstruktionen av ansvarsfördelningen
mellan grävare och granne, när den senare fastigheten är
av bristfällig beskaffenhet, har i allmänhet gillats av remissinstanserna.
Den torde därför böra läggas till grund för lagstiftningen i förevarande
hänseende.

Frågan hur omfattningen av grannens skyldighet att bekosta de särskilda
skyddsåtgärder, som påkallas av att hans fastighet är bristfällig,
närmare skall avgränsas ställer sig emellertid mera tveksam. Enligt 1909
års jordabalksförslag skulle sådant kostnadsansvar åvila grannen endast
om grävningen ej sträcktes djupare än grunden till dennes byggnad.
I motiven till 1947 års förslag framhölls emellertid att en sådan regel ofta
skulle verka slumpartad och att med hänsyn härtill en mera allmängiltig
norm borde uppställas, enligt vilken ansvaret för grannen skulle inträda
vid grävning, som inte gick djupare än normalt. Vid bestämmandet av denna
norm fann lagberedningen en naturlig anknytning bl. a. i bestämmelsen i
62 § 3 mom. i den då gällande byggnadsstadgan enligt vilken den, som uppförde
byggnad av mer än en vånings höjd i gräns mot annan fastighet, i regel
skulle nedföra grundmur eller grundpelare i gränsen till vanligt källardjup.
Gällande byggnadslagstiftning saknar emellertid direkt motsvarighet
till nämnda regel. I 42 § byggnadsstadgan den 30 december 1959 (nr 612)
anges i stället, att byggnads grundkonstruktion och stomme samt övriga
byggnadsdelar, som kan utsättas för belastning, skall ha betryggande bärförmåga,
stadga och beständighet. Ett flertal remissinstanser menar att den av
lagberedningen föreslagna normen »vanligt källardjup», med hänsyn till att
den numera saknar anknytning i byggnadslagstiftningen, inte heller bör ingå
i den nya jordabalken.

För min del anser jag starka skäl tala för att låta kostnadsansvar åvila
grannen, så länge grävningen hålls inom ramen för vad som framstår som
normalt. Den grävande har ett berättigat anspråk på att — med vidtagande
av sedvanliga skyddsåtgärder till förhindrande av att skada uppstår på
grannens mark — kunna utnyttja sin fastighet på ett normalt sätt. Om
det i ett sådant fall krävs särskilda skyddsåtgärder till följd av bristfällighet
hos grannfastigheten, synes grannen vara närmast att bära kostnaden
härför. Det är betydelsefullt att den situation, där ansvar åvilar grannen,
blir relativt klart avgränsad, så att kostnadsfördelningen i fråga om åtgärderna
kan överblickas någorlunda säkert på förhand. Vad nu anförts ger
stöd för att anknyta kostnadsansvaret till att grävningen inte går under ett
visst djup.

Normen »vanligt källardjup» synes ha uteslutits från gällande byggnadsstadga
av flera skäl. I motiven åberopas sålunda att det inte alltid är lätt
att avgöra, vad som inom en viss stadsdel är att anse som »vanligt källar -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B i 113

djup». Härtill medverkar tendensen å ena sidan att uppföra byggnader med
allt flera källarvåningar och å andra sidan att beträffande mindre byggnader
helt avstå från källare. Därutöver anförs olika skäl som talar mot
att i författningsväg genom en generell regel låsa fast frågan hur djupt en
byggnads grundkonstruktion bör föras ned.

Skälen för att inte bibehålla begreppet »vanligt källardjup» på byggnadslagstiftningens
område var, såsom framgår av det anförda, delvis andra
än de som gör sig gällande i förevarande sammanhang. I det stora flertalet
fal] torde svårigheterna inte vara alltför stora att fastslå vad som utgör
»vanligt källardjup». Alternativen är normalt få, och betydande ledning
torde stå att finna i den praxis, som byggnadsnämnderna utvecklar vid
prövningen av ansökningar om byggnadslov. I enlighet med lagberedningens
förslag föreslår jag därför, att grannes kostnadsansvar för de särskilda
åtgärder, som påkallas av bristfälligheter i hans fastighet, anknyts
till den omständigheten att arbetet inte sträcks nedanför vanligt källardjup.

När det gäller att i det enskilda fallet bestämma vad som skall anses utgöra
vanligt källardjup, synes i första hand ledning böra hämtas utifrån
förhållandena i grannskapet. Hänsyn synes emellertid också böra tas till
vad som vid tiden för åtgärdens vidtagande framstår som det normala på
orten. Det sist sagda torde få betydelse bl. a. när någon enhetlighet inte kan
konstateras i grannskapet. Det synes vara angeläget att försiktighet iakttas,
när det gäller att på grund av en pågående utveckling anta att en förskjutning
skett i vad som ansetts utgöra vanligt källardjup inom ett visst område.

Lagberedningens förslag innebär en ytterligare begränsning i grannes
ifrågavarande kostnadsansvar. Ansvaret förutsätter nämligen enligt förslaget
att den bristfälliga beskaffenheten hos grannens fastighet beror på vårdslöshet
vid uppförandet eller bristande underhåll. Skilda remissinstanser
har kritiserat denna bestämmelse. Somliga har därvid vänt sig mot att
grannes ansvarighet skulle alltför mycket inskränkas, med hänsyn till att
grävaren endast sällan skulle kunna visa att grannfastighetens brister
hänför sig till vårdslöshet vid uppförandet eller bristande underhåll.

I detta sammanhang må emellertid understrykas, att spörsmålet angående
grannes kostnadsansvar uppkommer endast, när särskild skyddsåtgärd
förutses vara erforderlig. Ej sällan torde åtgärden bedömas vara påkallad
just därför att grann fastigheten konstateras vara uppförd på ett
sätt som inte är förenligt med normal alctsamhet. Beredningens förslag
torde vara ägnat att stärka benägenheten hos parterna att på förhand
träffa överenskommelse rörande erforderliga skyddsåtgärder samt om ersättningsskyldigheten
för dessa. Visar grannen obenägenhet att påtaga sig
kostnadsansvar för särskilda skyddsåtgärder, kan detta förhållande, i fall av
inträffad skada, påverka prövningen huruvida grävaren missbedömt behovet
av särskilda skyddsåtgärder eller eljest förfarit oaktsamt.

114 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Andra instanser har menat att det ibland skulle vara oberättigat att ålägga
grannen kostnadsansvar, när bristerna hos fastigheten beror på vårdslöshet
vid uppförandet. Fastigheten är ofta ej längre i den vårdslöses ägo
och den nye ägaren saknar kanske varje kännedom om bristerna, vilka till
äventyrs ej kan konstateras annat än genom att grunden friläggs i samband
med grävningen.

Det kan visserligen inte bestridas, att i vissa fall tillämpningen av den
föreslagna regleringen kan få överraskande konsekvenser för den granne,
som svävar i okunnighet om sin fastighets bristfälliga beskaffenhet. Det gäller
dock att göra en rimlig avvägning mellan de berörda parternas motstridiga
intressen. Om särskild skyddsåtgärd krävs till förebyggande av skada
på grannens fastighet till följd av någon bristfälligbet som beror på vårdslöshet
vid uppförandet av fastigheten, synes grannen närmare att bära det
ekonomiska ansvaret för åtgärden än grävaren, även om grannen är omedveten
om bristen. Det är för övrigt att märka, att i förslaget grannens position
stärkts i förhållande till vad som gäller f. n. Jag syftar här på regeln om
att jämkning av skadestånd ej längre skall komma i fråga på grund av
bristfällighet hos grannfastigheten.

Under hänvisning till det anförda finner jag mig kunna godta den av
beredningen i 8 § tredje stycket (motsvarande 3 § tredje stycket i departementsförslaget)
föreslagna bestämmelsen.

Förevarande paragrafer gäller den skada, som uppkommer på angränsande
mark genom grävning eller annat sådant arbete. Grävning i tomtgräns
föranleder vissa typiska risker för en grannfastighet, såsom exempelvis risk
för ras eller annan markförskjutning. Med grävning jämställer förslaget
andra arbeten, genom vilka annans mark utsätts för likartade risker.
Sprängning torde ofta falla under begreppet »liknande arbete» men behöver
inte alltid göra detta. Sålunda torde skada exempelvis på grund av kringflygande
sprängsten ej vara hänförlig under de nu aktuella bestämmelserna.

Den i rättspraxis framvuxna principen, att grävaren åläggs ansvar för
uppkommen skada oberoende av visad försumlighet när arbetet är av betydande
omfattning, har sin grund i att arbeten av denna art regelmässigt
är förenade med mycket betydande risk för omgivningen. Detta långtgående
ansvar för grävaren bör åvila denne även om arbeten av den aktuella
omfattningen skulle vara vanligen förekommande på viss ort eller inom
visst område. Detta förhållande synes böra komma till uttryck i lagtexten.
I departementsförslaget har därför det av lagberedningen förordade uttrycket
»Är---arbete av mer än vanligt ingripande beskaffenhet» ersatts

med uttrycket »Är---särskilt ingripande».

Under remissbehandlingen har kritik riktats mot att enligt beredningens
förslag skadeståndsansvar oberoende av försumlighet skulle åvila grävaren
redan på grund av arbetets riskabla natur och alltså oberoende av dess

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 115

omfattning. Det har antytts, att förslaget i detta avseende inte skulle ha
stöd i gällande rätt. Farhågor har uttryckts för att med denna bestämning
av förutsättningarna för det strikta ansvarets inträde sådant ansvar skulle
komma att åvila grävaren också i den situationen att de med arbetet förbundna
riskerna är hänförliga till grannfastighetens bristfälliga beskaffenhet.

Härtill är för det första att säga, att det numera finns stöd i rättspraxis
för att tillmäta den med grävningsarbetet förbundna risken en självständig
betydelse, när det gäller att dra gränsen mellan det strikta ansvaret och
culpaansvaret (NJA 1964 s. 523). Jag delar den åsikt som sålunda kommit
till uttryck redan i gällande rätt och biträder därför beredningens förslag i
förevarande hänseende.

Beträffande därefter den särskilt angivna situationen att riskerna med
ett grävningsarbete är hänförliga till grannfastighetens bristfälliga beskaffenhet
må först framhållas att grannen i sådant fall enligt 3 § tredje stycket
ofta får antas vara ersättningsskyldig för erforderliga skyddsåtgärder.
Lagförslaget innebär ej att enbart de risker för skada på grund av bristerna
hos grannfastigheten som till äventyrs kvarstår sedan sådana åtgärder vidtagits
skall kunna föranleda att strikt ansvar kommer att åvila grävaren. Detta
torde framgå redan därav att strikt ansvar förutsätter att arbetet är av sådan
natur att särskild risk för omgivningen föreligger. I vissa fall kan det
givetvis vara motiverat att vid bedömandet av de risker som är förenade med
ett grävningsarbete som en faktor bland andra beakta bebyggelsens beskaffenhet.

I detta sammanhang torde böra framhållas, att skada som enligt vad
förut anförts är hänförlig under den nu förevarande bestämmelsen skall
ersättas av grävaren utan att det behöver styrkas att skadan uppkommit
som en direkt följd av att arbetet varit av mycket ingripande beskaffenhet
eller av den natur att det medfört särskild risk för omgivningen.

Jag anser det inte lämpligt att — såsom föreslagits i ett remissyttrande —
i lag uttryckligen fastslå en skyldighet för grävaren att underrätta granne
om tillämnad åtgärd i eller i närheten av dennes gräns.

Beträffande den närmare innebörden av uttrycket angränsande mark —
som åsyftar såväl själva marken som byggnad eller annan anläggning på
denna — bör framhållas att skador i anledning av ett grävningsarbete kan
tänkas drabba fast egendom även på relativt långt håll från den fastighet
inom vars område arbetet bedrivs. Grävningsreglerna bör därför inte ha
någon lokalt begränsad räckvidd. Bestämmande för det lokala giltighetsområdet
blir i stället hur långt verkningarna sträcker sig av den åtgärd, som
det i det enskilda fallet är fråga om.

116

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 §.

Paragrafen, som överensstämmer med 10 § i lagberedningens förslag år
1960, upptar bestämmelser om rätt i vissa fall för grävaren att på annans
mark vidta skyddsåtgärd till förekommande av skada. En bestämmelse
med i sak samma innehåll förekommer i 1947 års förslag.

Gällande rätt. Någon rätt att mot grannes bestridande vidta skyddsåtgärd
på dennes mark föreligger inte enligt gällande rätt.

1947 års förslag. De skyddsåtgärder, som påkallas av grävning eller annat
dylikt arbete, skall naturligtvis i allmänhet vidtas på den fastighet, där
arbetet bedrivs. Stundom kan det emellertid på grund av lokala förhållanden
eller andra omständigheter vara lämpligare eller t. o. in. nödvändigt
att förlägga eu skyddsåtgärd till en grannfastighet. Det bör därför vara
tillåtet att för utförande av skyddsåtgärd ta annans mark i anspråk, detta
vare sig åtgärden vidtas för egen eller annans fastighet. Såsom förutsättning
bör gälla, att det behövs för att undvika oskälig kostnad eller annan
synnerlig olägenhet. En jämförelse bör härvid göras mellan föreliggande
möjligheter att förlägga åtgärden till olika fastigheter. — Den fastighet,
som skall skyddas genom åtgärden, kan vara antingen den, där grävningsarbetet
bedrivs, eller den, på vilken skyddsåtgärden skall få vidtas, eller
också en tredje fastighet i grannskapet. Om åtgärden skall äga rum just
på den fastighet, som härigenom skall skyddas, har denna fastighets ägare
ett omedelbart intresse av att lämna erforderligt tillträde för åtgärdens
utförande. Skulle emellertid tillträde vägras, torde det — såsom tidigare
framhållits — vara uppenbart, att den grävande är fri från ansvarighet för
skada, som följer av att åtgärden inte kommit till stånd.

Remissyttrandena. Fastighetsnämnden i Stockholm anser att skyldighet
bör föreskrivas att i förväg underrätta grannen. Nämnden uttalar vidare
att ordvalet i den föreslagna bestämmelsen synes inkonsekvent. Sålunda
sägs användandet av uttrycket »annans mark», »ägaren av marken» och
»arbetet» innebära ett avsteg från den terminologi, som i övrigt förekommer
i bestämmelserna om grävning.

Departementschefen. Att den grävande i ett sådant fall som avses i förevarande
paragraf underrättar ägaren till den mark, som berörs av åtgärden,
är enligt min mening självklart. Någon föreskrift härom torde därför
inte behöva lagfästas. I anledning av påpekandet angående vissa uttryckssätt
i paragrafen har en redaktionell ändring vidtagits. I övrigt bygger paragrafen
helt på lagberedningens förslag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

117

6 §•

Paragrafen, som saknar motsvarighet i lagberedningens förslag, innehåller
bestämmelser om skyldighet för grävaren att i vissa fall nedsätta
skadeståndsersättning hos länsstyrelsen.

Remissyttrandena. Från många håll, såsom Svea hovrätt, bankinspektionen,
försäkringsinspektionen och bostadsstyrelsen, efterlyses bestämmelser
om skyldighet att hos länsstyrelsen nedsätta skadeståndsersättning
till säkerhet för inteckningshavare.

Departementschefen. Skada på grund av grävning eller annat dylikt arbete
eller skada och intrång på grund av sådan åtgärd, som avses i 5 §,
torde i regel inte vara av den omfattningen, att innehavare av begränsade
sakrätter i fastigheten lider något nämnvärt men, speciellt som skadan normalt
är av sådan beskaffenhet att den avhjälps. I särskilda fall kan dock
förhållandena vara annorlunda. Byggnader i omgivningen kan drabbas av
omfattande förstörelse. Reparation eller återuppförande av skadad byggnad
kan kanske inte lämpligen ske eller kommer av annan anledning inte
till stånd. Såsom anförts från flera håll under remissbehandlingen synes
med hänsyn härtill motiverat att bereda rättsägarna visst skydd mot att
deras säkerhet i fastigheten väsentligt minskas. I departementsförslaget har
därför — med 6 § i beredningens förslag som förebild — föreskrivits, att ersättningsbelopp
som utgår med stöd av bestämmelserna i 3 § första eller
andra stycket eller 4 eller 5 § skall nedsättas hos länsstyrelsen samt fördelas
och utbetalas enligt bestämmelserna om expropriationsersättning. Nedsättning
skall dock ej behöva ske, om ersättningsbeloppet är utan väsentlig
betydelse för sakrättsinnehavarna, vare sig detta beror på beloppets
obetydlighet eller på rättigheternas förmånliga läge inom fastighetsvärdet. I
sådana fall bör grävaren kunna utbetala beloppet direkt till den angränsande
markens ägare, och samma befogenhet bör uppenbarligen tillkomma länsstyrelsen,
om nedsättning skett.

7 §•

Paragrafen, som överensstämmer med 11 § i 1960 års förslag, upptar
bestämmelser rörande byggnad eller annan anläggning, som uppförts över
fastighetsgräns.

Gällande rätt. Enligt 39 § första stycket byggnadslagen den 30 juni 1947
(nr 385), vilket stadgande endast avser tomtindelat område, medges ägare
av byggnad, som uppförts i sådant läge att den skjuter in på grannes tomt
eller på gata eller annan allmän plats, att under vissa förutsättningar underlåta
avträda den intagna marken, förrän byggnaden rivs eller brinner
ned. Såsom förutsättning uppställs att ett nedrivande eller en förändring

118 DelBl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av byggnaden skulle medföra märklig kostnad eller olägenhet för ägaren
och att inkräktande på annans mark inte skett avsiktligen eller genom
grov vårdslöshet eller att, om fastigheten övergått till ny ägare, denne i
vart fall inte känt till saken vid förvärvet. Skjuter byggnaden in på annans
tomt, har tomtägaren rätt till ersättning för intrånget, om han ej hellre
vill avstå tomtdelen mot lösen. Tvist om ersättning eller lösen prövas av
expropriationsdomstolen. Från tillämpningen av förevarande bestämmelser
är undantagen trappa, som skjuter över gatulinje. Länsstyrelsen kan dock
medge, att sådan trappa får kvarstå under viss tid eller tills vidare. Ifrågavarande
paragraf i byggnadslagen innehåller också vissa bestämmelser rörande
ändring av byggnad, som uppförts över tomtgräns.

I fråga om område, som inte är tomtindelat, saknas motsvarighet till de
nämnda bestämmelserna.

Lagberedningen. Beredningen framhåller, att de berörda bestämmelserna
i byggnadslagen väsentligen har en rent privaträttslig karaktär och behandlar
ett betydelsefullt till grannelagsrätten hörande ämne, som bör upptas i
nya jordabalken. Därvid bör frågan rörande byggnad som uppförs utöver
fastighetsgräns regleras också beträffande område, som inte är tomtindelat.
Däremot anser beredningen att övriga stadganden i 39 § byggnadslagen,
alltså undantagsbestämmelsen angående trappa, som skjuter över gatulinje,
samt reglerna rörande ändring av byggnad, som uppförts över tomtgräns,
alltjämt bör stå kvar i byggnadslagen.

I första stycket av ifrågavarande paragraf i förslaget tar lagberedningen
upp reglerna i 39 § byggnadslagen om befrielse från skyldighet att avträda
mark utan annan saklig ändring än som betingas av att de föreslagna bestämmelserna
skall ha allmängiltig omfattning. Uttrycket »grannens mark»
är avsett att täcka också det fall att byggnaden skjuter in på gata eller annan
allmän plats.

Beredningen behandlar därefter frågan, huruvida rätten att påkalla inlösen
av intagen mark bör bibehållas eller om grannen endast skall kunna
påfordra intrångsersättning. Det påpekas, att inlösen av intagen mark leder
till en fastighetsbildning som försätter de i sådant hänseende bestämmande
myndigheterna i en tvångssituation. Den inlösta marken saknar uppenbart
varje förutsättning för existens såsom självständig fastighet. Det har också
alltid förutsatts att den skall sammanläggas med den inlösandes fastighet
samt att, om därför erfordras ändring i tomtindelningen, sådan skall genomföras.
Fastighetsbildningskommittén har från sina utgångspunkter
framhållit för beredningen att den nuvarande befogenheten att påkalla inlösen
helst borde slopas helt, alltså även för byggnadslagens tillämpningsområde.
Kommittén har därvid anfört att en sådan befogenhet klart strider
mot principerna i numera gällande fastighetsbildningslagstiftning eftersom
den kan föranleda från allmän synpunkt olämpliga ändringar i fastighets -

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 119

indelningen. Särskilt inom byggnadskvarter knnde även obetydliga ändringar
få högst menliga konsekvenser. I viss utsträckning bereddes möjlighet
åt grannar att i samförstånd framkalla en olämplig ändring av fastigheternas
omfattning. Fastighetsbildningslagstiftningen erbjöd numera goda
möjligheter för fastighetsägarna att med tillämpning av normala åtgärder
för fastighetsbildning, tvångsvis eller efter överenskommelse, få till stånd
en legalisering av sådana inkräktningar som inte leder till olämplig fastighetsindelning.
I det lagförslag kommittén ämnade framlägga blev möjligheterna
att med vanliga åtgärder komma till rätta med fall av inkräktning
ännu större. Beredningen ansluter sig till anförda uppfattning och
har därför inte föreslagit någon lösenrätt för grannen.

Självfallet är fastigheternas ägare oförhindrade att utom rätta träffa överenskommelse
om intrångsersättning. En sådan överenskommelse blir emellertid
inte bindande mot ny ägare. Vill någondera ägaren få ersättningen
bestämd med bindande verkan, har han att därom väcka talan mot den
andre. På grund härav och med hänsyn till att det vanligen är ovisst, hur
länge den byggnad som skjuter över gränsen kommer att bibehållas, har
beredningen — i anslutning till en allmän regel om grannens rätt till ersättning
för det intrång som tillskyndas honom genom markens intagande
och nyttjande — upptagit en bestämmelse om att sådan ersättning på därom
förd talan må bestämmas att utgå på en gång eller med visst belopp för
varje år intill dess marken avträds.

När det gäller intrångsersättning som skall utgå på en gång har beredningen
i andra stycket upptagit vissa bestämmelser angående den tid inom
vilken ersättningen skall erläggas samt påföljden av att ersättningen inte
erläggs inom denna tid. Påföljden föreslås bestå i att grannen skall äga
fordra att byggnaden tas bort. Häri ligger att grannen kan, med godkännande
av betalning som sker för sent, avstå från anspråk på avhysning.
Påföljden jämte tidpunkten för dess inträde bör enligt beredningens mening
uttryckligen anges i den dom varigenom ersättningen fastställts. Åt
rätten bör lämpligen överlämnas att med beaktande av omständigheterna
i det särskilda fallet, särskilt den ersättningsskyldiges behov av rimligt
anstånd med ersättningens erläggande, fastställa inom vilken tid detta
skall ske. På grund av vad nu sagts har beredningen i andra stycket föreskrivit
att när ersättning, som skall utgå på en gång, fastställs, i domen
tillika skall bestämmas viss tid, räknad från det domen vunnit laga kraft,
inom vilken ersättningen skall erläggas vid påföljd att grannen eljest äger
påfordra att byggnaden tas bort. I beredningens förslag upptas också en
bestämmelse om skyldighet att hos länsstyrelsen nedsätta engångsersättning.

Beredningen tar slutligen upp spörsmålet om behörig domstol i mål,
som rör tillämpningen av förevarande paragraf. Enligt beredningens åsikt
torde — särskilt när möjligheten för den förfördelade grannen att påkalla

120 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inlösen inte längre kommer att bibehållas — övervägande processuella skäl
tala för att ifrågavarande spörsmål behandlas av allmän domstol. Tvisten
inleds ofta genom att den förfördelade grannen väcker talan mot inkräktaren
med begäran om avhysning samt om ersättning för den tid denne
obehörigen nyttjat marken. Sådan talan måste givetvis upptas av allmän
domstol. Gör svaranden i målet invändning om att han enligt ifrågavarande
bestämmelser vill behålla marken, torde även denna invändning böra
ankomma på den allmänna domstolens prövning. Skulle nyssnämnda invändning
finnas befogad, blir den förfördelades talan om avhysning ogillad
och domstolen har att därefter behandla frågan om ersättning, I detta fall
torde mellandom kunna ifrågakomma (17 kap. 5 § RB). Om den gällande
rättens grundsats bibehölls, skulle den förfördelade grannen vara nödsakad
al 1 därefter väcka talan om ersättning vid expropriationsdomstolen.

Remissyttrandena. I yttranden över 1960 års jordabalksförslag uttalade
kommunal-tekniska föreningen och överlantmätaren i Örebro län kritik
mot förslaget att upphäva regeln om rätt att påkalla inlösen av intagen
mark. I anledning av 1963 års remiss har bestämmelsen emellertid uttryckligen
tillstyrkts i detta hänseende av Svea hovrätt och lantmäteristgrelsen
samt i övrigt lämnats utan erinran.

Stadsförbundet och stadsjuristen i Stockholm menar att reglerna om
rätt att bibehålla byggnad på intagen mark inte utan vidare bör göras tilllämpliga
på gatumark.

Advokatsamfundet ifrågasätter riktigheten av lagberedningens uttalande
att eu dom beträffande ersättning för intrång enligt 11 § i förslaget i motsats
till godvilliga uppgörelser utom rätta alltid skulle vara bindande för
nya ägare till fastigheterna. En ny fastighetsägare kan tänkas vara i god
tro även om en dom föreligger och det är enligt samfundets mening svårt
att förstå, varför han skulle vara mera bunden av en dom, som han inte
känner till, än av en för honom obekant överenskommelse. Samfundet vill
därför ifrågasätta, om man inte bör införa ett anteckningsförfarande jämte
ett stadgande att domen sedan anteckning skett skall anses bindande för ny
ägare. Det bör till och med övervägas, om man inte på motsvarande sätt bör
göra godvilliga överenskommelser bindande. Samma synpunkter framförs
av bankinspektionen.

Enligt advokatsamfundets mening bör möjlighet öppnas att jämka ersättning,
som fastställts till visst årligt belopp.

Departementschefen. Bestämmelserna rörande byggnad, som uppförts
över fastighetsgräns, torde ha sin huvudsakliga betydelse för byggnader
frän eu tid när möjligheterna att entydigt bestämma gränsers rätta läge var
mindre än nu och då byggnadsnämndernas kontrollverksamhet inte hade
samma omfattning som nu. Att en på senare tid uppförd byggnad skjuter in

Del B 1

121

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

på grannfastighets område, hör uppenbarligen till sällsyntheterna och under
alla förhållanden torde det i sådana undantagsfall gälla markområden av
mycket ringa omfattning och betydelse. Med hänsyn härtill är det visserligen
alltjämt motiverat att ha lagregler, som tillförsäkrar byggnadens ägare rätt
att till® vidare bibehålla byggnaden i sitt ursprungliga läge, men det kan
knappast anses erforderligt att därutöver i lag närmare reglera denna fråga.

Lagberedningen har i It § första stycket upptagit de nu i 39 § första
stycket första punkten byggnadslagen förekommande bestämmelserna rörande
byggnad, som uppförts över fastighetsgräns, utan annan saklig ändring
än som följer av att reglerna gjorts tillämpliga också beträffande område
som inte är tomtindelat. Häremot har jag inte något att invända. Beredningen
föreslår vidare att rätten för grannen att påkalla att den intagna
marken löses skall avskaffas. Härigenom garanteras att inkräktning på
grannfastighet inte ger upphov till olämplig fastighetsbildning. I den mån
den omständigheten att byggnad uppförts över fastighetsgräns bör få föranleda
att gränsens sträckning ändras, kommer fastighetsbildningslagstiftningen
att tillhandahålla tjänliga medel. Ej heller departementsförslaget
upptar därför någon regel om lösningsrätt. Jag delar vidare beredningens
uppfattning att det kan vara motiverat av praktiska skäl att hänföra mål om
ersättning för intrång genom inkräktning till allmän domstol. I It § andra
stycket har lagberedningen upptagit vissa föreskrifter angående bestämmande
av ersättning, vilka jag av nyss anförda skäl anser överflödiga. I
detta avseende sker en återgång till 1947 års jordabalksförslag.

Enligt beredningens förslag liksom i gällande rätt skall marken alltid
avträdas, om anläggningen brinner ned. Detta måste uppfattas som ett
exempel på fall, när skyldighet att avträda marken föreligger. I departementsförslaget
har i stället angetts att anläggningen blir obrukbar. Härmed
avses att anläggningen är i ett sådant skick att det inte är ekonomiskt
försvarligt att sätta den i stånd.

Av allmänna rättsgrundsatser följer, att — såsom lagberedningen antytt
— domstols dom angående en rättighet av förevarande slag, vilken kan
karakteriseras som ett legalt tvångsservitut, blir bindande mot ny ägare
till någon av de berörda fastigheterna oberoende av god tro samt att en
sådan bundenhet inte utan vidare kan uppnås genom en direkt överenskommelse
mellan parterna. Lagberedningens uttalanden i detta avseende har
föranlett att under remissbehandlingen framförts önskemål om införande av
en ordning enligt vilken domar, varigenom intrångsersättning fastställs,
skulle antecknas i fastighetsboken. Jag vill inte bestrida att skäl talar för
att ge ökad publicitet åt belastningar på fäst egendom av bl. a. förevarande
slag. Detta gäller inte minst jorddelningsservituten. Frågan bör emellertid
enligt min mening övervägas i ett annat sammanhang.

122

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4 KAP.

Köp, byte och gåva
ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Förevarande kapitel motsvarar 4 kap. i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag. Regleringen, som i stora delar saknar motsvarighet i
gällande författningar, innebär i allt väsentligt ett lagfästande av gällande
rätt sådan denna kommit till uttryck i rättspraxis och doktrin.

Kapitlet innehåller 32 paragrafer av vilka de 28 första behandlar köpet. I
fråga om byte ges regler i 29 §, huvudsakligen i form av en hänvisning till
vad som föreskrivs om köp. I 30—32 §§ ges några särregler om gåva, varjämte
hänvisas till vissa av reglerna för köp.

Av de spörsmål som behandlas i kapitlet är det särskilt formkravet vid
fastighetsköp som tilldragit sig uppmärksamhet under jordabalksarbetet.
Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag innebär i detta avseende
en skärpning i förhållande till gällande rätt. De föreslagna formreglerna
har mött viss kritik under remissbehandlingen.

Inledande synpunkter på formkravet vid fastighetsköp

Departementschefen. Köp av fast egendom har så långt tillbaka i tiden
som man kan följa rättsutvecklingen för sin giltighet krävt att formregler
iakttas. Sådana regler har varit en naturlig följd av den betydelse som särskilt
i äldre tider tillmätts innehavet av fast egendom. Men också i vår tid
anses allmänt att starka skäl talar för att inte låta helt formlösa överlåtelser
gälla. I detta sammanhang brukar framhållas vikten av att äganderättsövergången
blir helt klarlagd. Att så sker har betydelse inte endast för parterna
själva utan också för tredje man, som kan beröras av överlåtelsen.
Härmed sammanhänger betydelsen av att fånget genom lagfarten erhåller
publicitet. Lagfartsinstitutet förutsätter, att köpeavtalet tillkommer i viss
form. Ett ofta framfört skäl för formkravet vid fastighetsköp är vidare att
tvånget att iaktta viss form får den verkan att överlåtelsen sker först efter
moget övervägande. Främst kan förhastade steg från säljarens sida förebyggas.
Vittneskravet anses också medföra ett visst skydd mot förekomsten
av materiella ogiltighetsanledningar såsom tvång och förfalskning. Med
avseende på avtalets innehåll kan formkravet vidare sägas medföra en precisering.
Eftersom köp av fast egendom ofta sker efter långvariga förhandlingar
kan det vara betydelsefullt att köpevillkoren slutligen får en klar ut -

Del B l

123

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

formning. I nära samband härmed står formens funktion som bevismedel
om avtalets tillkomst och innehåll.

Bakom dessa motiv för ett formkrav ligger uppenbarligen tanken att den
fasta egendomen utgör ett särskilt viktigt förmögenhetsobjekt. En sådan
uppfattning torde inte vara helt förenlig med modernt betraktelsesätt. Den
fasta egendomen är inte längre av samma dominerande ekonomiska betydelse
som i äldre tider och man kan inte bortse från att tillgångar av lös
egendoms natur, vilka kan vara minst lika ekonomiskt värdefulla, i princip
kan omsättas formlöst. Även med beaktande härav måste de anförda skälen
för ett formkrav fortfarande anses bärande, låt vara att flera av dem inte
kan ges avgörande betydelse. Om en formregel sålunda alltjämt får anses
vara av värde, är det dock klart att formkravet inte bör utformas på sådant
sätt att fastighetsomsättningen onödigt tyngs. Vad man vinner genom ett
formkrav får noga vägas mot det besvär som det innebär att iaktta formregeln.

För närvarande gäller den genom 1 kap. 2 § JB i 1734 års lag införda
formregeln, att köp av fast egendom skall ske skriftligen med två vittnen
och att i köpehandlingen skall utsättas de villkor på vilka köpet grundas.
Det har allmänt antagits att bestämmelsen vid lagens tillkomst varit att
uppfatta som en egentlig formföreskrift. Numera bär emellertid också den
åsikten framförts att stadgandet närmast haft till syfte att bestämma innehållet
i och formen för den köpehandling som brukade läggas till grund för
lagfart. Säkert är dock att regeln i praxis kom att uppfattas såsom en
formregel. Särskilt under 1800-talet tolkades regeln mycket strängt. Under
inflytande av de mer liberala tänkesätt som gjorde sig gällande mot slutet av
1800-talet kom rättspraxis att på flera viktiga punkter gå ifrån en sträng
tolkning av formkravet. Denna utveckling mot en uppluckring av formkravet
kan sägas ha fortsatt under innevarande sekel. Att man sålunda tvekat
att upprätthålla ett strängt formkrav måste beaktas när man överväger vilka
formkrav som bör uppställas i en ny jordabalk.

Viss betydelse för utvecklingen i praxis kan 1909 års jordabalksförslag antas
ha haft. Enligt detta förslag skulle köpet slutas genom att säljaren utfärdade
skriftlig handling, varigenom egendomen överläts till köparen. Om
överlåtelsen gjordes beroende av köpeskillingens erläggande eller annat villkor,
skulle detta utsättas i köpehandlingen. För ett giltigt köp räckte således
att säljaren undertecknade handlingen och att överlåtelseförklaringen framgick
av denna. Köparens underskrift erfordrades inte, ej heller vittnespåskrifter
eller uppgift om köpeskillingen. Av köpevillkoren var det endast sådana
varav köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende som skulle intas
i köpehandlingen, övriga kunde avtalas muntligen.

Lagberedningens nu föreliggande förslag, som i allt väsentligt grundar
sig på det år 1947 framlagda betänkandet, innebär en betydande skärpning
av formkravet i förhållande till gällande rätt och innebär således ett steg i

124 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rakt motsatt riktning jämfört med 1909 års förslag. I motiven fastslår beredningen,
att det knappast torde råda någon tvekan om att köpeavtal rörande
fast egendom bör kräva viss form för att bli giltiga. Beredningen är
inte övertygad om att den utveckling mot en uppmjukning av de formkrav,
som regeln i 1 kap. 2 § JB tidigare ansetts innebära, stämmer väl överens
med de praktiska behov, som gör sig gällande inom det ekonomiska livet på
förevarande område. I fortsättningen framhåller beredningen att kravet på
viss avtalsform uppenbarligen står i nära samband med de ändamål som
lagfartsinstitutet skall tillgodose. Om lagfarten tillerkänns ökad rättslig verkan
blir det av särskild vikt att de avtal, som skall ligga till grund för inskrivningen,
inte är behäftade med materiella brister.

Enligt beredningen bör den skriftliga formen inte bara utgöra förutsättning
för lagfart utan liksom hittills vara ett oeftergivligt villkor för köpets
giltighet. Beredningens förslag innebär att säljare och köpare samtidigt skall
underteckna köpehandlingen i närvaro av två vittnen, ett av dem behörigt
s. k. laga köpevittne. Formkravet avser avtalet i dess helhet. Villkor som ej
intagits i köpehandlingen är således utan verkan.

Jordabalksutredningen, som ansåg det falla utom ramen för dess uppdrag
att radikalt ompröva beredningens förslag till regelsystem rörande köpets
form, tar i sitt förslag bort kravet på samtidig underskrift av säljare och
köpare men bibehåller utformningen i övrigt, dock att det särskilda köpevittnets
uppgifter klarläggs och som en följd härav ges den ändrade benämningen
lagfartsvittne.

Enligt min mening kan det inte råda någon tvekan om att köp av fast
egendom bör kräva skriftlig form för att vara giltigt. Något annat har heller
inte gjorts gällande vid remissbehandlingen. De närmare problemen i övrigt
vid utformningen av formkravet kan i princip hänföras till någon av
tre huvudfrågor, nämligen parternas underskrifter, vittneskravet samt kravet
på köpevillkorens skriftlighet.

Kravet på parternas underskrifter

Gällande rätt. Bruket av dubbla köpehandlingar — köpekontrakt och köpebrev
— har haft viss betydelse för frågan om parternas underskrifter.
Upprättas köpekontrakt brukar det undertecknas av båda parterna. Ett köpebrev
undertecknas i regel av säljaren ensam. Lagfart söks och beviljas ofta
endast på köpebrevet. Rättspraxis har anslutit sig till ståndpunkten att
giltigt köp kommer till stånd, oaktat köparen ej undertecknat någon handling.
Naturligtvis fordras för giltigt köp att även köparen velat bli bunden.
Köparens viljeförklaring omfattas dock inte av formkravet utan får vid behov
styrkas på annat sätt. Part kan givetvis vid köp företrädas av behörigt
ombud.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 125

Lagberedningen. Beredningen är kritiskt inställd till att något krav på köparens
underskrift ej upprätthålls i gällande rätt. Att säljaren underskrivit
handlingen utvisar inte, framhåller beredningen, att också köparen velat bli
bunden av köpet eller av varje i köpehandlingen intagen bestämmelse. Ett
av formkravets viktigaste ändamål, tryggandet av bevisningen, blir alltså
förfelat och köpets tillkomst får — om så blir nödvändigt -— styrkas på
samma sätt som om muntlig överenskommelse förelegat. Även med hänsyn
till de ofta vittgående förpliktelser ett köp av fast egendom innebär för
köparen, är det enligt beredningens mening lika påkallat att kräva köparens
underskrift som säljarens. Eftersom ett sådant krav ej heller skulle innebära
någon betungande skärpning av formkravet bör därför krävas, att
köpehandlingen undertecknas också av köparen.

Syftet med formkravet för fastighetsköp — att uppnå trygghet i fastighetsomsättningen
— fordrar vidare enligt lagberedningens mening att för
giltigt köp uppställs krav på samtidig närvaro av kontrahenterna.

Remissyttrandena över lagberedningens förslag. Förslaget att också köparens
underskrift på köpehandlingen skall krävas berörs inte av remissinstanserna.
Ett stort antal av dem ställer sig däremot mer eller mindre
negativa till kravet på samtidig underskrift av båda parter. Till denna grupp
hörde bl. a. bankföreningen, försäkringsbolagens riksförbund, advokatsamfundet,
vattenkraftföreningen och ett flertal handelskammare. Såsom skäl
åberopas främst de svårigheter som skulle uppkomma när parterna är bosaitta
på skilda håll. Att hänvisa parterna att i sådana fall använda sig av
ombud anses inte vara tillfredsställande med hänsyn till den vikt som i allmänhet
tillmäts en fastighetsaffär.

Jordabalksutredningen. Utredningen, som i anledning av remisskritiken
omprövat lagberedningens förslag i frågan, anser uppenbart att samtidighetskravet
måste leda till komplikationer i praktiken. Särskilt i fråga om
köpeavtal mellan kontrahenter på skilda orter vållas besvärligheter. Visserligen
kan det inte förnekas, att samtidighetskravet främjar intresset av att
trygga bevisningen men fördelarna reduceras högst avsevärt av det faktum
att ett upprätthållande av kravet i ökad utsträckning skulle föranleda transaktioner
med anlitande av ombud. Eu sådan utveckling synes utredningen
mindre tillfredsställande ur såväl enskild som samhällelig synvinkel.

Utredningen tar också upp frågan om ett slopande av samtidighetskravet
kan leda till komplikationer med hänsyn till principen om att utfästelse att
sälja fast egendom är ogiltig. Denna fråga aktualiseras av att någon tid
kan komma att förflyta mellan säljarens undertecknande och köparens. Att
lagberedningens förslag kräver även köparens underskrift torde emellertid
knappast betyda, säger utredningen, att det uppkommer ett i förhållande
till gällande rätt ändrat läge. Också gällande rätt får anses förutsätta någon

126 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

form av aktivitet från köparens sida för att han skall bli bunden av köpet.
Både med avseende på gällande rätt och lagberedningens förslag måste
beaktas att säljaren inte till någon del är bunden innan köparen genom
någon form av aktivitet accepterat säljarens i form av köpehandling givna
anbud. Ej ens uppfattat som en utfästelse att sälja är säljarens anbud bindande
före köparacceptens utfärdande. Med hänsyn härtill torde ett slopande
av samtidighetskravet ej heller från den nu diskuterade synpunkten
medföra några betänkligheter,.

Jordabalksutredningen föreslår alltså att kravet på båda kontrahenternas
samtidiga undertecknande av köpehandlingen skall utgå.

Remissyttrandena över jordabalksutredningens förslag. Utredningens förslag
att slopa kravet på parternas samtidiga närvaro vid köpslutet har hälsats
med tillfredsställelse av ett mycket stort antal remissinstanser.

Det av utredningen bibehållna kravet på att båda parterna skall underteckna
köpehandlingen kritiseras av den nuvarande lagberedningen, som
anser att en återgång till gällande rätt bör övervägas. Beredningen anser att
det ej är något väsentligt att vinna genom kravet på även köparens underskrift,
än mindre genom kravet på att den skall bevittnas. Enligt beredningens
mening vore det stötande om köp någon gång skulle anses ogiltigt därför
att det upptäcktes något fel på köparens underskrift. Nuvarande ordning
anses i sin enkelhet vara till fördel inte bara för menige man utan också
för myndigheterna. När köparen är juridisk person behöver t. ex. behörighetshandlingar
för dess företrädare ej företes för inskrivningsdomaren
och har fysisk person som köpare företrätts av ombud behöver fullmakt inte
inges.

En mera detaljbetonad fråga som också uppmärksammas av den nuvarande
lagberedningen gäller innebörden av kravet på överlåtarens underskrift
när fastigheten innehas med samäganderätt e. 1. Beredningen anser
oklart huruvida förslaget innebär att säljare till alla ideella andelar måste
vara tillstädes samtidigt eller om det är tillräckligt, att varje säljare till viss
andel skriver under med vittnen för sig. För egen del anser beredningen att
den senare innebörden är mest konsekvent. Två eller flera säljare, t. ex. två
makar, bör ej behöva skriva på köpehandlingen samtidigt. Lika litet synes
kollektivt behöriga firmatecknare behöva underteckna handlingen samtidigt.

Departementschefen. Lagberedningens förslag om att också köparen skall
underteckna köpehandlingen har med ett undantag inte uppmärksammats
av remissinstanserna. Detta kan förefalla förvånande med hänsyn till att
gällande rätt här intar en annan ståndpunkt. I realiteten är det emellertid
redan nu mycket vanligt att båda parterna undertecknar köpehandlingen.
Så sker alltid i de fall där köpekontrakt upprättas. Den skärpning av form -

Kungi. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 127

kravet som ligger i kravet på köparens underskrift är alltså av ganska begränsad
omfattning och kan inte rimligen bli betungande för parterna.
Vinsten med den föreslagna regeln är att bevisningen om köpets tillkomst
tryggas, vilket är särskilt värdefullt med hänsyn till den ökade betydelse
som lagfarten får enligt jordabalksförslaget.

Vid remissbehandlingen har det påpekats att kravet på köparens underskrift
medför att inskrivningsdomaren måste kontrollera behörighetshandlingar
också för köparen och att detta innebär ett merarbete. Denna anmärkning
är givetvis riktig men mot denna olägenhet får vägas de fördelar
förslaget medför. F. ö. är att märka att köparen mycket ofta önskar inteckna
sin fastighet och att detta ej sällan sker på samma inskrivningsdag
som lagfart söks. Inskrivningsdomaren måste då redan enligt gällande rätt
pröva köparens behörighet i inteckningsärendet.

Mot bakgrund av det nu anförda har jag funnit övervägande skäl tala för
en regel om att både säljaren och köparen skall underteckna köpehandlingen.

När man uppställer krav på underskrift av båda parterna uppkommer
frågan om underskrifterna måste ske samtidigt. Lagberedningen ansåg att
detta var nödvändigt och föreslog en uttrycklig regel härom. Detta förslag
blev starkt kritiserat av remissinstanserna och i jordabalksutredningens förslag
fick samtidighetskravet utgå. Jag vill helt ansluta mig till det resultat
utredningen sålunda kommit till vid en avvägning mellan å ena sidan intresset
av att ytterligare trygga bevisningen om köpets tillkomst och å andra sidan
vikten av att inte genom tyngande formföreskrifter onödigtvis komplicera
fastighetsöverlåtelserna.

Frågan om innebörden av kravet på överlåtarens underskrift blir aktuell
när flera personer uppträder såsom säljare. Såsom den nuvarande lagberedningen
anfört måste det anses följdriktigt att i dessa fall inte kräva samtidig
underskrift av säljarna. Två eller flera säljare som innehar fastighet med
samäganderätt behöver alltså inte underteckna köpehandlingen samtidigt.
Ej heller behöver kollektivt behöriga firmatecknare samtidigt underteckna
handlingen. Sedan samtidighetskravet utmönstrats finner jag emellertid
inte något förtydligande av lagtexten påkallat för dessa fall.

Om flera personer uppträder som säljare eller köpare är köpet inte giltigt
förrän samtliga parter undertecknat köpehandlingen. Innan så skett har ju
formkravet inte uppfyllts och köpet kan frånträdas av var och en av dem.
Har endast en av flera säljare undertecknat köpehandlingen kunde det
kanske ifrågasättas om inte köpet borde anses bindande i vart fall i fråga
om denne säljares andel, förutsatt att han ägde fritt disponera över andelen.
Ur formkravets synvinkel synes hinder inte heller möta för att anse köpet
giltigt i en sådan begränsad omfattning. Emellertid torde begränsad giltighet
inträda endast om de parter som undertecknat handlingen varit ense
om att köpet i vart fall skulle upprätthållas i fråga om andelen. I själva

128 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

verket föreligger då ett självständigt köp, som uppfyller formkravet. Är
det flera personer på köparsidan lär säljaren i princip inte vara skyldig avstå
blott en andel i fastigheten. Låter han en av flera köpare överta hela
fastigheten måste ett nytt köp anses slutet.

Vittneskravet

Gällande rätt. Beträffande vittneskravet. hävdades länge en tolkning enligt
vilken bevittnandet var en nödvändig förutsättning för avtalets giltighet.
Vittnena betraktades alltså som s. k. solennitetsvittnen. Denna stränga tolkning
fick emellertid vika för den uppfattningen, att vittnesregeln innefattar
en ovillkorlig föreskrift om sättet för bevisning i fall då någondera kontrahenten
bestrider att köp kommit till stånd. Med denna uppfattning skulle
vittnena alltså ha funktionen av exklusivt bevismedel, vilket innebär att avsaknaden
av vittnen ej betager köpet dess giltighet om avtalets tillvaro erkänns.
Om säljaren däremot bestrider att han undertecknat köpehandlingen,
får bevisning ske endast genom köpevittnen. Det synes tveksamt om
ens en så beskaffad vittnesregel numera upprätthålls. Inställningen i praxis
torde i stället vara den att en obevittnad köpehandling godkänns, om köparen
på annat sätt förmår motbevisa av säljaren gjorda invändningar om att
handlingen inte innefattar en rättsligen giltig förklaring från säljarens sida,
att fastigheten definitivt överlåts på köparen.

Rörande vittnenas kvalifikationer saknas bestämmelser i JB men av lagen
den 20 december 1946 (nr 805) med särskilda bestämmelser angående
vittne vid vissa rättshandlingar följer att som vittne ej får godkännas den
med vilken rättshandlingen skall företas, ej heller den som är under femton
år eller som på grund av sinnessjukdom, sinnesslöhet eller annan rubbning
av själsverksamheten saknar insikt om betydelsen av vittnesunderskriften.
Enligt lagen skall underskrift av vittne som sålunda ej är behörigt
vara utan verkan.

När köp eller annat fång till fast egendom sluts genom ombud, måste ombudet
enligt 10 kap. 1 § JB ha skriftlig fullmakt. Enligt den nu förhärskande
uppfattningen behöver sådan fullmakt emellertid inte vara bevittnad.

I lagfartshänseende gäller enligt 5 § LF att avsaknad av köpevittnen medför
avslag på ansökningen. Ansökan kan ej ens förklaras vilande i avbidan
på att frågan om köpehandlingens giltighet prövas av domstol.

Lagberedningen. Vittneskravet ägnas stor uppmärksamhet av lagberedningen.
Att en köpehandling skall vara bevittnad framstår för beredningen
såsom självklart. Vittnesregeln anses befogad redan med hänsyn till behovet
att i rättegång eller eljest kunna trygga bevisningen om att köp slutits
på sätt köpehandlingen anger.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

129

Vad angår den närmare utformningen av vittnesregeln uttalar beredningen
att den nuvarande ordningen, sådan den framträder i rättspraxis, ej kan
anses erbjuda erforderlig trygghet i fastighetsomsättningen. En återgång till
den äldre principen skulle, sägs det, innebära en viss förbättring men inte
vara tillräcklig. En strängare regel för avtalets bestyrkande anses påkallad
inte minst med hänsyn till förslaget att utvidga lagfartens rättsverkningar.
Vittnesregeln bör dessutom helst erhålla sådant innehåll att den tillika
medför en garanti för lagfartspliktens fullgörande. Detta synes över huvud
taget vara önskvärt för åstadkommande av ordning och reda i rättsförhållanden
rörande fast egendom.

Mot bakgrund av nyss återgivna överväganden uttalar beredningen sin
anslutning till ett av jordabalkskommissionen år 1921 framlagt förslag om
en vittnesregel som bygger på medverkan av ett offentligt organ, närmare
bestämt ett på visst sätt kvalificerat vittne. Till skillnad från jordabalkskommissionen,
som ansåg tillräckligt att köpehandlingen bestyrktes av ett
vittne — s. k. laga köpevittne — föreslår lagberedningen att regeln om två
vittnen bibehålls. Det särskilda kvalifikationskravet begränsas dock till att
avse endast ett av vittnena.

Syftet med de stränga formkraven för fastighetsköp — att uppnå trygghet
i fastighetsomsättningen — fordrar enligt lagberedningens mening att
för giltigt köp uppställs krav på samtidig närvaro av kontrahenter och vittnen.

Från regeln om att köpehandling skall bestyrkas av vittnen bör enligt
beredningens mening undantas köpebrev, som utfärdas till bevis om att
köpeskillingen erlagts eller att annat i köpekontraktet angivet villkor blivit
uppfyllt. Undantag föreslås också för försäljning genom statlig myndighet.

Fullmakt att sälja fast egendom skall enligt beredningens förslag inte kräva
bevittnande. Laga köpevittne bör emellertid ha att klarlägga behörighetsfrågan
och eventuellt kräva komplettering av en företedd fullmakt. En bestämmelse
om skriftlig form för fullmakt att sälja fast egendom skall enligt
beredningens förslag upptas i 27 § avtalslagen.

Beredningen, som särskilt övervägt formerna för fastighetsköp på frivillig
auktion, har inte funnit motiverat med någon särregel i fråga om vittneskravet
för detta fall. Beträffande försäljning vid exekutiv auktion bör enligt
beredningens mening, liksom för närvarande, gälla att köpehandlingen inte
behöver vara bevittnad men de närmare reglerna om utfärdande av sådan
köpehandling anses — liksom nu är fallet — böra meddelas i utsökningslagen.

Kravet på skriftlig form medför enligt beredningens mening, att köpet
inte kan bringas att återgå bara genom en muntlig överenskommelse. Visserligen
kan detta ske enligt gällande rätt men den föreslagna regeln om laga
köpevittne torde bringa frågan i ett annat läge. Det kan inte anses fören5
Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

130 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ligt med grunderna för vittnesregeln att godkänna de metoder för annullering
som hittills tillämpats. Särskilt skulle därigenom det med samma regel
förbundna syftet att stärka lagfartskontrollen komma att förfelas. Avtalet
bör därför kunna bringas att återgå endast i den ordning som föreskrivits
för dess slutande.

Remissyttrandena över lagberedningens förslag. Förslaget om laga köpevittne
har väckt kritik, bl. a. från bankföreningen, landshgpoteksombudsmansföreningen,
sparbankernas bank, advokatsamfundet, kommunal-tekniska
föreningen och vattenkraftföreningen. De skäl som anförs är i stort sett
följande.

Förhållandena på fastighetsmarknaden är inte sådana att de motiverar
den av lagberedningen föreslagna konstruktionen.

Eftersom ett laga köpevittne rimligtvis inte bör få befogenhet att påverka
sådana förhållanden som köpeskillingens storlek och liknande, skulle institutet
för övrigt ej kunna motverka missförhållanden även om sådana
existerade. — Fastigheter spelar inte längre samma roll i samhället som
tidigare. De ekonomiska problem som avhandlas vid köp av annan egendom,
t. ex. en affärsrörelse, är ofta större än de som står på spel vid en fastighetsöverlåtelse.
— Om beredningen avsett att vittnena skulle göra en
granskning för att hindra att köpet drabbas av ogiltighet kan hänvisas till
att en sådan granskning också utförs av inskrivningsdomaren, som har
större möjligheter än ett köpevittne att upptäcka fel eller oklarheter. — Att
enbart för kontroll av lagfartsplikten belasta allmänheten med det besvär
och de kostnader som ett anlitande av laga köpevittne måste innebära är
uteslutet.

Beredningens förslag godtas av bostadsstgrelsen, häradshövdingeföreningen,
fastighetsmäklarnas riksförbund och magistraten i Malmö.

Lagberedningens uttalande att vittneskravet medför att samma formkrav
bör gälla för annullering som för slutande av köpeavtal har föranlett bankföreningen
och advokatsamfundet att uttala, att ett sådant krav måste återspeglas
i lagtexten

Jordabalksutredningen. Utredningen konstaterar att remisskritiken i fråga
om institutet laga köpevittne till stor del kan härledas antingen ur en allmän
villrådighet om vilka uppgifter som enligt lagberedningens förslag
kommer att åligga laga köpevittne eller ur en tolkning, enligt vilken vittnet
skulle ha tillagts vissa uppgifter ej enbart beträffande köpehandlingens
formella tillkomst utan också i fråga om dess materiella innehåll. Enligt utredningens
mening finns det fog för kritiken. Lagberedningens förslag kan
inte anses ha på ett godtagbart sätt preciserat innebörden av institutet laga
köpevittne.

När jordabalksutredningen efter nyssnämnda konstaterande sett som sin

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 131

uppgift att åstadkomma den erforderliga klarheten i fråga om laga köpevittnes
rättsliga ställning har utredningen omedelbart tagit avstånd från
tanken på att i vittnesfunktionen inlägga en plikt att granska den materiella
innebörden i de köp med vilka vittnet tagit befattning. Vad som skulle
vinnas med en granskningsplikt är ett främjande av allmän vederhäftighet
i fastighetstransaktioner men utredningen anser det ej ens approximativt
påvisat i vilken omfattning missförhållanden förekommer på fastighetsmarknaden.
Redan den påräknade vinningen är därför osäker. Härtill kommer
att en granskningsplikt av detta slag ställer mycket höga anspråk på
vittnet och gör vittnets ställning mycket ömtålig. Uppgiften skulle dessutom
stå i strid med hittills vedertagna grundsatser beträffande överlåtelse av
fast egendom. Slutsatsen blir alltså att laga köpevittne enligt utredningens
mening inte bör ha andra uppgifter än att dels bestyrka, äktheten av avtalsparternas
namnteckningar, dels till inskrivningsdomaren inrapportera de
överlåtelser med vilka han tagit befattning.

Utredningen framhåller, att den föreslagna begränsningen av vittnesfunktionen
inte utesluter att köpevittnesinstitutet på indirekt väg kan utöva en
välgörande inverkan på de materiella sammanhangen. Den enda reella bevekelsegrunden
till förmån för institutet är emellertid önskvärdheten av
att effektivisera kontrollen över att lagfartsskyldigheten fullgörs. Enligt utredningens
bedömande kan det inte råda något tvivel om att värdet av en
förbättrad lagfartskontroll är ett alldeles tillräckligt argument för anordningen
med ett kvalificerat köpevittne. Utredningen säger sig våga påstå att
det finns väsentliga brister på detta område.

Svaret på frågan vilken betydelse det har att lagfarts,skyldigheten fullgörs
och att detta sker i laga tid kan enligt utredningen ges genom eu hänvisning
till den roll jordahalksförslaget tillägger lagfarten. De viktigaste
reglerna inryms i de kapitel som avhandlar företräde i rättsförvärv på
grund av inskrivning samt godtrosförvärv på grund av inskrivning och
inskrivningens betydelse i vissa andra fall (21 och 22 kap. i utredningens
förslag) men viktiga regler om rättsverkan av lagfart tas upp också i andra
kapitel. Balkens regler kan helt allmänt sägas vila på förutsättningen att
fastighetsböckerna iså snabbt som möjligt skall uppvisa en korrekt bild av
de rättsliga dispositionerna beträffande fast egendom och då inte minst beträffande
överlåtelse.

Den erforderliga kontrollen över att lagfartsskyldigheten fullgörs skulle,
framhåller utredningen, kunna tänkas etablerad på annat sätt än genom institutet
laga köpevittne. Utredningen har emellertid inte kunnat skönja någon
metod, som i enkelhet och effektivitet kan mäta sig med den som bygger
på köpevittnes anmälningar av de överlåtelser, vid vilka vittnet medverkat.

För att minska de olägenheter för parterna i fastighetsaffärer, som kravet
på ett kvalificerat vittne ofrånkomligen måste medföra, föreslår utred -

132 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ningen att kretsen av sådana vittnen görs mycket vid. Utredningen säger sig
därmed undanröja grundvalen för åtskilligt av den kritik som riktades mot
lagberedningens förslag.

I fråga om benämningen på det kvalificerade köpevittnet anser utredningen
att lagberedningens förslag ej är tillfredsställande. Som ersättning
föreslås benämningen lagfartsvittne, vilken också anknyter till vittnets
funktioner enligt utredningens förslag.

Flertalet av de experter, som biträdde utredningen, bär i ett särskilt
yttrande (SOU 1963: 55 is. 457) tagit avstånd från systemet med kvalificerade
köpevittnen. Man konstaterar att lagfartsvittnet enligt utredningens
förslag inte tilldelats andra uppgifter än att bestyrka äktheten av parternas
namnteckningar samt att till inskrivningsdomaren anmäla de överlåtelser
varmed han befattat sig. Grunden till vittnets medverkan skulle vara önskvärdheten
av att effektivisera kontrollen över lagfartsskyldighetens fullgörande.
Man framhåller att med det föreslagna systemet inte skulle uppnås
några påtagliga förbättringar beträffande köpehandlingars materiella och
formella innehåll. Inte heller skulle man uppnå att lagfart alltid söktes inom
föreskriven tid. Den enda vinsten vore, sägs det, att en 1 a gf ar t sans ö k an
kunde framtvingas något tidigare än vad som eljest skulle vara fallet, om
köparen inte uppfyller sin lagfartsskyldighet. För att uppnå denna mycket
begränsade fördel skulle anordnas en tämligen vidlyftig byråkratisk apparat.
Det skulle skapas en kår av lagfarts vittnen, bestående av ett stort antal
personer med olika yrkesutövning, vilka iskulle komma att vid bevittnande
av eu köpehandling handla under tjänstemannaansvar med allt vad
detta innebär. En stor mängd anmälningar skulle årligen expedieras med
post till inskrivningsdomarna, hos vilka de skulle på något sätt ordnas eller
registreras. Lagfartsvittnena skulle — i varje fall om de inte vore offentliga
tjänstemän— erhålla visst arvode för sin medverkan, vilka betalningar
måste kvitteras och bokföras.

I experternas yttrande konstateras att det föreslagna systemet skulle medföra
åtskilligt arbete — inte minst för inskrivningsdomarna — och därjämte
kostnader, säkerligen uppgående till miljonbelopp årligen. Därtill
kommer det av utredningen själv påpekade besväret för kontrahenterna,
något som inte skulle upphöra även om kretsen av lagfartsvittnen görs
mycket vid. Man framhåller slutligen att den ökade betydelsen som lagfarten
får enligt balken medför att det hlir i köparens eget intresse att söka
lagfart så tidigt som möjligt. Vanligen torde en köpare för närvarande
dröja med att söka lagfart av det enkla skälet att han vill vänta så länge
som möjligt med den utgift som lagfartsistämpeln innebär. Det synes därför
enklare att framtvinga att lagfart söks i tid genom en regel om förhöjning
av stämpelskatten, varvid ökningens storlek görs beroende av längden
av den tid som försummelsen omfattar.

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 133

Remissyttrandena över jordabalksutredningens förslag. Endast tre remissinstanser
har förklarat sig inte ha någon erinran mot utredningens förslag
om lagfarts vittne, nämligen överlantmätaren i Kronobergs lön, magistraten
i Östersund och fullmäktige i riksbanken. Nästan samtliga övriga
remissinstanser iställer sig mer eller mindre avvisande.

Många remissinstanser ifrågasätter huruvida det numera kan göras gällande
att lagfartsskyldigheten eftersätts i sådan utsträckning att särskilda
åtgärder är motiverade från statens sida. Lagfartsfrågan har enligt Svea
hovrätts mening kommit i ett nytt läge genom uppläggandet av de nya
fastighetsböckerna och den ökade reda i fastighets förhåll,andena som vunnits
därmed. Hovrätten betecknar lagfartsvittnesinstitutet som en extraordinär
åtgärd, vilken otvivelaktigt skulle innebära en mängd arbete och
en mängd skriverier av tvivelaktigt värde.

Kammarkollegiet, som anser att en undersökning bör kunna ge vissa
upplysningar om det sätt varpå lagfartsplikten iakttas, framhåller att lagfarten
har så stor praktisk betydelse att starka indicier måste förebringas
för att man skall kunna anta — annat än möjligen för trakter med säregna
fastighetsförhållanden — att underlåtenhet att söka lagfart är vanlig.
Även advokatsamfundet ställer sig tveksamt till utredningens påstående att
»väsentliga brister» föreligger vad beträffar lagfartspliktens fullgörande.

Ett mycket stort antal remissinstanser har utan närmare kommentarer
anslutit sig till de skäl som åberopats av de experter i utredningen, vilka
reserverat sig mot utredningens förslag. Till denna grupp hör — förutom
Svea hovrätt och advokatsamfundet — bl. a. stadsdomareföreningen, sparbanksföreningen,
sparbankernas bank, jordbrukets bank, jordbrukskasseförbundet,
hypoteksorganisationerna, försäkringsbolagens riksförbund, fastighetsägareförbundet
och vattenkraftföreningen.

Åtskilliga kritiska synpunkter av mera detaljbetonad karaktär framförs
av den nuvarande lagberedningen. Beredningen befarar att lagfartsvittnenas
journaler komimer att tjäna som upplysningskälla för bl. a. utmätningsmän
och att detta kan vålla arbete och bekymmer. Registreringen av inkomna anmälningar
hos inskrivningsdomaren betecknas som eu »otacksam uppgift
utan större nytta». Även inskrivningsdomaren kan komma att besväras av
förfrågningar från utmätningsmän och andra. Beredningen framhåller också,
att gällande regler för konkurrens mellan olika överlåtelser och upplåtelser
bygger på ansökan om lagfart eller inteckning, varvid man utgår
från att tidigare ingenting officiellt är känt för inskrivningsdomaren. Denna
fiktion anses ej kunna upprätthållas om officiella rapporter samlas hos inskrivningsdomaren.

I några yttranden är utgångspunkten för den kritiska inställningen närmast
den att lagfartsvittnena tillagts så begränsade uppgifter att institutet
knappast fyller någon funktion. Uttalanden av denna innebörd återfinns

Del Bl

134

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

hos bl. a. bostadsstyrelsen, länsstyrelsen i Kronobergs län och häradshövding
eför eningen.

Ett av stämpelutredningen framlagt förslag om förhöjning av stämpelskatten
i fall av för sent gjord ansökan om lagfart (SOU 1961: 37) utpekas
av åtskilliga remissinstanser som ett alternativ till lösningen med ett kvalificerat
köpevittne. Svea hovrätt ifrågasätter om det inte kan åläggas lokal
skattemyndighet att lämna inskrivningsdomaren vissa underrättelser om
förhållanden av intresse för kontrollen av att lagfartsskyldigheten fullgörs.

Lantmäteristyrelsen betonar starkt betydelsen av att fastighetsböckerna
eller, med beredningens terminologi, grundböckerna snabbt, fullständigt och
riktigt redovisar de föreliggande materiella rättsförhållandena. Styrelsen
anför bl. a.

Självfallet måste ett grundbokssystem, som garanterar de antecknade
rättsförvärvens materiella riktighet och tillerkänner de införda uppgifterna
en mera fullständig grad av vitsord, bli mera kostnadskrävande och formbundet
än ett system av den mera passiva typ, som föreligger enligt gällande
rätt. En fullständig övergång till ett grundbokssystem av aktiv typ
med utbyggd legalitetskontroll torde därför icke kunna komma i fråga för
svensk rätts vidkommande. Däremot torde alla möjligheter till mera begränsade
reformer i riktning mot ett stärkande av grundböckernas betydelse
böra tillvaratas.

Det föreliggande lagförslaget innehåller också på flera punkter förslag av
sådan innebörd, t. ex. de nya reglerna om godtrosförvärv på grund av inskrivning
(22 lcap.), om hävd till fast egendom (20 kap. 2 §), om protokollsystemets
avskaffande och grundboks vitsord i förhållande till de handlingar
som legat till grund för verkställd inskrivning (23 kap. 8 §) samt
om lagfartsvittne och sådant vittnes åligganden (4 kap. 1 och 3 §§). Enligt
lantmäteristyrelsens mening finns det skäl att noga överväga om icke
ytterligare åtgärder är tänkbara.

Konstruktionen med ett särskilt köpevittne som övervakare av att lagfartsplikten
fullgörs måste enligt styrelsens mening bli betungande både
för kontrahenterna i fastighetsaffärer och för de anmälningsskyldiga vittnena.
Systemet skulle också medföra besvärande konsekvenser för lantmäteriet.
Mot bakgrund av sin inställning till fastighetsböckernas uppgifter
anser styrelsen att en närmare utredning bör övervägas. Frågekomplexet
är enligt styrelsens mening av den betydelse, omfattning och svårighetsgrad
att en utredning är motiverad. Styrelsen framlägger emellertid vissa förslag
som syftar till en effektivare övervakning än den jordabalksutredningen
föreslagit.

Ett av de förslag till lösningar som styrelsen framkastar innebär att ett
köps giltighet görs beroende av att inskrivning sker inom viss tid. Som
förebild åberopas bl. a. gällande lagstiftning om inskränkningar i rätten
att förvärva fast egendom. Styrelsen framhåller att vissa olägenheter skulle
vara förenade med en regel av detta slag men att de till en del skulle
kunna undanröjas och att de i övrigt ej skulle vara av större betydelse.

Del B 1

135

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Såsom en mindre långtgående regel anvisas möjligheten att göra köpets
giltighet beroende av att någon av parterna hos inskrivningsdomaren anmäler
att en överlåtelse skett. Denna skulle sedan ha att på vanligt sätt tillse att
lagfartsplikten fullgörs.

Tankegångar av liknande innebörd som de lantmäteristyrelsen utvecklat
framförs av rådmannen Arvidsson vid magistraten i Malmö, lantmätareföreningen
och lantbruksnämnden i Norrbottens län.

Av särskilt intresse är att häradshövdingeföreningen, som i sitt yttrande
över lagberedningens förslag anslöt sig till tanken på införandet av institutet
laga köpevittne, avstyrker utredningens förslag om lagfartsvittne.
Föreningen anför bl. a.

Föreningen, som finner utredningens klargörande av köpevittnets kompetens
värdefullt, har icke något att invända mot det sätt på vilket denna
formella kompetens i och för sig preciserats. Det må emellertid framhållas,
att om institutet laga köpevittne införes, så kommer dessa köpevittnens faktiska
uppgifter och betydelse icke alls att begränsas av deras lagliga kompetens.
I stor utsträckning kommer köpevittnena att fungera som fastighetsmäklare
eller åtminstone som rådgivare i fråga om köpevillkoren. Ofta
kommer de även att anmodas förrätta erforderliga bouppteckningar och
arvskiften samt skriva låne- och inteckningshandlingar. Det är dessa faktiska
förhållanden man har att utgå ifrån, då man i olika hänseenden diskuterar
köpevittnesinstitutet. Att endast räkna med köpevittnenas »exclusivt
formella uppgifter» (SOU 1963: 55 s. 274) är enligt föreningens mening
icke ett realistiskt betraktelsesätt, låt vara att köpevittnenas verkan på det
materiella sammanhanget kan rent juridiskt sett betecknas som »överskottseffekter»
(s. 272). Köpevittnenas faktiska möjligheter att förebygga uppkomsten
av materiella oriktigheter, och omvänt risken för att olämpliga
köpevittnen åstadkommer sådana oriktigheter utgör för föreningen, i motsats
till utredningen, en högst reell bevekelsegrund till förmån för att ett
kvalificerat vittne medverkar vid tillkomsten av överlåtelsehandlingen. Men
då lägges betoning och allvar på kravet att köpevittnet skall vara kvalificerat.
Vad nu anförts hindrar icke att föreningen delar utredningens åsikt att
värdet av en förbättrad lagfartskontroll i och för sig är ett starkt argument
för anordningen med ett kvalificerat köpevittne.

Enligt föreningens mening kan ifrågasättas om icke jordabalksutredningen
genom sitt förslag så väsentligt avvikit från grundtankarna i 1947
och 1960 års förslag, att institutet laga köpevittne förlorat värde och mening.
Med den av utredningen föreslagna ordningen kan, uttalar föreningen,
inskrivningsdomaren omöjligen påläggas någon skyldighet att ex officio kontrollera,
huruvida de personer som bevittnat ingivna köpehandlingar är
behöriga lagfartsvittnen. Om utredningens förslag följs, kommer risken
för att lagfart beviljas på ogiltiga fångeshandlingar att öka och någon som
helst övervakning eller kontroll av att lagfartsvittnena fullgör sin anmälningsskyldighet
kan inte ske. Tjänstemannaansvaret skulle bli en ren fiktion.

Den av u Iredningen föreslagna ordningen skulle, anser föreningen, ej i

136 Del B t Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år i970

avsedd utsträckning förbättra lagfartslcontrollen utan i stället innebära en
irriterande ogiltighetsgrund. Förslaget bör därför ej genomföras. Lagfartskontrollen
föreslås i stället skärpt genom en årlig jämförelse mellan fastighetslängd
och fastighetsbok. Dessutom föreslås en skärpning av stämpelskatten
vid underlåtenhet att söka lagfart i rätt tid.

Departementschefen. En av de mest uppmärksammade frågorna under
arbetet på den nya jordabalken har varit förslaget om medverkan vid köpet
av ett offentligt organ. Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag
innebär i detta hänseende en långt gående formalisering av köpet.

I rättstillämpningen anses kravet att köpeavtal skall vara bevittnat numera
inte ha den innebörden att ett köpeavtal utan vittnen är obetingat
ogiltigt. Enligt äldre rätt däremot hade frånvaron av vittnen sådan verkan.
Vittnena ansågs vara s. 1c. solennitetsvittnen. Numera anses vittnena endast
ha funktionen av bevismedel för den händelse köpeavtalets tillvaro bestrids.
Eftersom en så beskaffad vittnesregel enligt lagberedningens mening inte
kan anses erbjuda erforderlig trygghet i fastighetsomsättningen, har beredningen
förordat en återgång till den äldre ordningen. På denna punkt
har inte någon allvarlig remisskritik framkommit. Kritiken har nästan uteslutande
ägnats den ytterligare skärpning av vittneskravet som förslaget
om medverkan av ett kvalificerat vittne utgör.

Ett förslag om att ett av myndighet utsett lcöpevittne skall medverka vid
köpehandlingens undertecknande och därefter anmäla överlåtelsen till den
övervakande myndigheten, framlades första gången av jordabalkslcommissionen
år 1921. Tanken var att motverka en osund utveckling på fastighetsmarknaden
och främja en statlig kontroll över fastighetsöverlåtelser samt
att skapa förutsättningar för ett tillförlitligt fastighetsbokssystem.

Lagberedningens förslag bygger i princip på jordabalkskommissionens
regler. Ett av vittnena vid fastighetsköp skall vara behörigt s. k. laga köpevittne.
Vem som kan anlitas som sådant vittne anges i en följande paragraf
under det att närmare föreskrifter om laga köpevittnes åligganden och rätt
till ersättning förutsätts komma att meddelas av Kungl. Maj :t. En sträng
regel för avtalets bestyrkande är enligt beredningens mening påkallad med
hänsyn till den föreslagna utvidgningen av lagfartens rättsverkningar.
Köpet bör slutas under former som verkligen är ägnade att förebygga att
ogiltiga förvärv inskrivs. Formregeln bör samtidigt utformas så, att den
blir en garanti för att lagfartsplikten fullgörs. I övrigt uttalar sig beredningen
inte närmare om laga lcöpevittnets åligganden.

Vid remissbehandlingen av beredningens förslag framhöll flera instanser
att osäkerhet rådde om laga lcöpevittnets uppgifter. Frågan ställdes om avsikten
var att tilldela vittnet andra uppgifter än att bestyrka parternas
namnteckningar och anmäla överlåtelsen till inskrivningsdomaren som ett
led i övervakningen av lagfartsskyldighetens fullgörande. Man ifrågasatte

Del B 1

137

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om några allvarliga missförhållanden verkligen existerar på fastighetsmarknaden,
och menade att det i varje fall var ovisst om det föreslagna vittnesinstitutet
skulle bidra till att skapa större ordning och trygghet. Dessutom
framhölls att allmänheten skulle vållas besvär och kostnader genom en regel
som innebar att man nödgades anlita ett laga köpevittne.

Jordabalksutredningen, som med anledning av remisskritiken omprövat
beredningens förslag, vidhåller kravet på medverkan av ett kvalificerat vittne.
Vittnets uppgifter bör enligt utredningens mening begränsas till bevittning
av parternas underskrifter samt anmälan till inskrivningsdomaren att
köp kommit till stånd. För att motverka de påtalade praktiska olägenheterna
med vittnesinstitutet föreslår utredningen att kretsen av vittnen görs vidare
än lagberedningen tänkt sig. Med hänsyn till vittnets uppgifter föreslås,
att vittnet skall benämnas lagfartsvittne.

Flertalet av utredningens experter har anmält avvikande uppfattning.
Önskvärdheten av att effektivisera kontrollen över att lagfartsskyldigheten
fullgörs är enligt deras mening ej nog för att anordna en tämligen vidlyftig
byråkratisk apparat, som skulle bli kostsam och betungande. Denna
uppfattning har vunnit stark anslutning i remissyttrandena. Man har ifrågasatt
om det i någon större utsträckning förekommer att lagfart inte söks
och har framhållit att lagfartsvittnet tilldelats så begränsade uppgifter, att
det inte fyller någon väsentlig funktion. Bland mera speciella påpekanden
kan nämnas att lantmäteristyrelsen ansett institutet medföra besvärande
konsekvenser för lantmäteriet.

Det är givetvis av vikt att lagfartsplikten fullgörs. Särskilt blir detta förhållandet
med hänsyn till den ökade betydelse som lagfarten tillmäts enligt
jordabalksförslaget. Lagfartens rättsverkningar är emellertid väsentligen
av sådan art att det ligger i köparens eget intresse att erhålla lagfart. En
förbättrad lagfartskontroll i fråga om överlåtelser blir också av begränsad
betydelse för fastighetsböckernas tillförlitlighet så länge inte en motsvarande
kontroll ordnas för andra fång, främst sådana av familjerättslig karaktär.

Även med tillbörligt hänsynstagande till det önskvärda i en effektiv lagfartskontroll
vid köp möter starka betänkligheter mot det föreslagna vittnesinstitutet.
Parterna kommer att åsamkas inte obetydliga besvär och kostnader
och det föreslagna formkravet måste anses bli ett i förhållande till
den uppnådda fördelen alltför tyngande band på omsättningen. Därtill
kommer den av lagberedningen hävdade konsekvensen att även annullering
av köpeavtal måste ske med iakttagande av formkravet. Jag finner inte tillräckliga
skäl föreligga att införa ett formkrav med en för rådande rättsuppfattning
så främmande innebörd och verkan. Förslaget om medverkan
vid köp av ett kvalificerat vittne har därför inte tagits upp i departementsförslaget.

Vid remissbehandlingen har vissa alternativ till instituten laga köpevitt5f
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

138 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ne och lagfartsvittne antytts. Vad som för fastighetsköpets vidkommande
är av särskilt intresse är förslaget om en ogiltighetspåföljd vid försummelse
att söka lagfart inom föreskriven tid. Om lagfartsskyldighetens fullgörande
görs till ett formkrav, möter i och för sig inte hinder att låta en ogiltighetspåföljd
inträda vid åsidosättande av denna skyldighet. En sådan anordning,
som blir konsekvent genomförd i ett s. k. notariatsystem enligt vilket
köpet kommer till stånd inför den registrerande myndigheten, möter emellertid
starka betänkligheter, särskilt med hänsyn till att den radikalt bryter
med svensk rättstradition på detta område. Vissa andra tänkbara möjligheter
att kontrollera att lagfartsskyldigheten fullgörs eller att förmå köpare
att i tid söka lagfart kommer att behandlas i kapitlet om lagfart (20 kap.).

Genom att kravet på medverkan vid fastighetsköpet av ett kvalificerat
vittne inte medtagits i departementsförslaget kommer frågan om vittneskravet
i ett nytt läge. Med det syfte institutet laga köpevittne (lagfartsvittne)
skulle fullfölja var det nödvändigt att göra vittnena till solennitetsvittnen,
dvs. köpets giltighet måste göras beroende av att den i lag föreskrivna
vittnesformen anlitades. I den nya situationen har man att mer förutsättningslöst
ställa sig frågan om vittnen över huvud taget skall krävas
på köpehandlingen och, om en sådan lösning dock väljs, vilken innebörd
som bör ges åt vittneskravet.

Man kan fråga sig vilken betydelse det får om vittneskravet behålls utan
att vittnena uppfattas som solennitetsvittnen. Kravet på vittnen blir då inte
någon formföreskrift vars åsidosättande kan leda till köpets ogiltighet, utan
vittnena får såsom i nu gällande praxis närmast en bevisfunktion. Om en
sådan vittnesregel inte förses med några modifikationer, kan den i princip
inte sägas innebära mera än en rekommendation åt parterna att genom
vittnen sörja för bevisningen angående köpets tillkomst. Denna vittnenas
funktion som bevismedel nås emellertid också med en regel om solennitetsvittnen.
Förutom att vittnenas medverkan då utgör en ovillkorlig form för
köpets giltighet, säkras naturligtvis bevisningen angående köpet. Den avgörande
skillnaden i vittnenas funktion ligger i stället däri, att solennitetsvittnena
skall fullgöra något av de syften som motiverar en formföreskrift
och som brukar framhållas som skäl för formkravet vid fastighetsköp. I
detta sammanhang har man pekat på dels garantin att överlåtelsen tillkommer
efter moget övervägande — att parterna nödgas anskaffa vittnespåskrifter
skulle alltså få dem att ytterligare besinna sig — dels skyddet mot
förekomsten av materiella ogiltighetsanledningar, främst tvång och förfalskning.

Det kan ha sitt intresse att här något granska vissa andra fall där ett vittneskrav
är föreskrivet.

Testamentsvittnen är i gällande rätt solennitetsvittnen. Här gör sig de
nyss antydda syftena med en formföreskrift gällande. Viktigare synes dock
vara att ett testamente skall bli verksamt först efter testators död, varför

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år i970 Del B i 139

säkrandet av bevisningen angående testamentets tillkomst kräver särskilt
beaktande. Den som utfärdat handlingen kan ju inte längre själv höras.

I fråga om andra rättshandlingar för vilka krav på bevittning uppställs
i gällande rätt är innebörden av vittneskravet ofta oklar. I den mån en solennitetsregel
alltjämt upprätthålls, synes man i praxis, i vart fall när det
gäller vittnespåskrifternas tillkomst, inte ställa särskilt stränga krav. I
brist på belysande rättsfall är det dock svårt att säga vilken betydelse man
tillmäter vittnena i olika fall.

Äktenskapsförordet är en av de rättshandlingar beträffande vilka innebörden
av vittneskravet är osäker. Familj erättskommittén kommer in på
frågan i sitt betänkande Äktenskapsrätt (SOU 1964:34—-35). Kommittén
föreslår en skärpning av vittneskravet för äktenskapsförord. Förslaget innebär
att notarius publicus skall medverka vid förordets upprättande. Kommittén
tycker sig ha funnit att utvecklingen i rättspraxis i betydande mån
har reducerat formkravets funktion att förebygga förhastade steg och obehöriga
påtryckningar. Någon motsvarande skärpning av formkravet vid
arvskifte och bodelning har kommittén däremot ej funnit skäl att föreslå.
Vid dessa rättshandlingar är parterna enligt kommitténs mening på ett
helt annat sätt än i fråga om äktenskapsförord inställda på att tillvarata sina
intressen, och formkravet har därför ej samma funktion att fylla.

Vad familjerättskommittén sålunda anfört om vittneskravets funktion
vid å ena sidan äktenskapsförord och å andra sidan arvskifte och bodelning
äger enligt min mening tillämpning också i andra fall. Vittneskravet
vid gåva från annan än make och vid köp behöver t. ex. inte bedömas på
samma sätt som vid äktenskapsförord. Vid såväl äktenskapsförord som testamente
finns dessutom regler som automatiskt blir tillämpliga om rättshandlingen
drabbas av ogiltighet, i förra fallet giftermålsbalkens regler om
makars egendom och i det senare reglerna i ärvdabalken om arv eller, vid
partiell ogiltighet, om testamentes tolkning. Annorlunda ställer sig vittneskravet
vid bodelning och arvskifte.

Dessa antydningar om innebörden av vittneskravet beträffande skilda
rättshandlingar torde visa att det inte är nödvändigt att ge ett lagstadgat
vittneskrav samma innebörd över hela linjen. För vissa rättshandlingar kan
det av olika skäl vara motiverat att konsekvent upprätthålla vittneskravet
som en förutsättning för rättshandlingens giltighet. Till denna kategori
hör testamente och äktenskapsförord. Beträffande andra rättshandlingar
åter kan det te sig mindre lämpligt med en sådan sträng regel, därför att
man vill undvika att av rent formella skäl underkänna en rättshandling
som materiellt sett är oklanderlig. Utvecklingen i rättspraxis ger enligt
min uppfattning starkt stöd för att fastighetsköpet bör hänföras till denna
senare kategori, om krav på vittnen över huvud taget uppställs. Anledningen
till att praxis frångått uppfattningen av vittnena vid fastighetsköp
som solennitetsvittnen, är nämligen att man velat undvika det stötande i

140 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att en part, som ostridigt undertecknat köpehandlingen och inte rest annan
invändning mot köpet, äger göra gällande en brist i bevittnandet för
att komma ifrån avtalet.

En regel om solennitetsvittnen har en avgjord förtjänst: den är klar
och entydig. Utan vittnen är köpet obetingat ogiltigt. När regeln övergavs
var det i första hand i sådana fall när mot köpet åberopades att ett av
vittnena varit jävigt. De i äldre rätt mycket omfattande vittnesjäven har
numera upphört och efterträtts av föreskrifterna i lagen med särskilda bestämmelser
angående vittne vid vissa rättshandlingar. Numera är därför
risken för vittnesjäv inte så påtaglig. Kvar står dock obenägenheten i praxis
att godta enbart en invändning om brist i formen.

En regel om solennitetsvittnen får sin största betydelse om man, såsom
i lagberedningens förslag, kräver samtidig underskrift av parter och vittnen.
Vittnena kan då bäst fylla de syften som är förbundna med ett formkrav.
Lagberedningens förslag medger emellertid att parterna också kan vidkännas
sina underskrifter i närvaro av två vittnen. Redan häri ligger en försvagning
av regeln, i vart fall i vad avser möjligheten för vittnena att motverka
vissa materiella ogiltighetsanledningar. Sedan kravet på samtidighet
utgått kan man fråga sig om vittnena i praktiken kommer att få annan
uppgift vid köpet än den som jordabalksutredningen angett för lagfartsvittnet,
nämligen att bestyrka parternas namnteckningar. Frågan är om
man för detta ändamål behöver en regel om solennitetsvittnen.

I lagberedningens förslag finns inte någon uttrycklig föreskrift om verkan
av att köpehandling ej blivit vederbörligen bevittnad. Av lagfartskapitlet
framgår emellertid att ansökan om lagfart skall avslås om fångeshandlingen
ej är så upprättad som lag föreskriver. Även enligt gällande rätt skall lagfartsansökan
avslås om fångeshandlingen ej blivit bevittnad. Härav följer
dock inte att köpet behöver vara ogiltigt. Att särskilda regler gäller för att
lagfart skall meddelas är naturligt med hänsyn till den summariska prövningen
hos inskrivningsdomaren. Man kan därför inte säga att lagfarandet
kräver att vittneskravet görs till en formföreskrift.

Sammanfattningsvis finner jag övervägande skäl tala för att en regel om
solennitetsvittnen inte bör tas upp i balken. Att en köpehandling inte bestyrkts
av vittnen bör alltså enligt min mening ej medföra att köpet obetingat blir
ogiltigt. Inte heller anser jag att vittnena bör vara ett exklusivt bevismedel
för den händelse köpets tillvaro bestrids. En regel av denna innebörd kan
förväntas bli ännu svårare att upprätthålla i praxis än en regel om solennitetsvittnen
och strider för övrigt mot den för rättegångsförfarandet enligt
nya rättegångsbalken grundläggande principen om fri bevisföring.

Jag är emellertid inte heller beredd att föreslå att kravet på vittnen vid
fastighetsköp helt avskaffas. Ett skäl härtill är att en sådan åtgärd skulle
föra med sig att man borde ompröva ett stort antal andra fall i vilka i lagstiftningen
uppställs krav på vittnen. Tiden är troligen ännu inte mogen

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 141

för ett ställningstagande av detta slag. Under alla förhållanden förutsätter
en omprövning av vittneskravet för skilda rättshandlingar överväganden
som inte lämpligen kan ske i detta sammanhang.

En vittnesregel bör därför fortfarande finnas, men den bör utformas som
en bevisvittnesregel. Den bör närmast innebära en anmaning till parterna
att genom vittnen sörja för bevisning angående köpets tillkomst. Vad vittnena
skall bestyrka är äktheten av parts underskrift. Frånvaron av vittnespåskrifter
skall i och för sig inte medföra att köpet blir ogiltigt. Uppstår
tvist, skall bevisning om köpets tillkomst fritt få föras.

Även om en obevittnad köpehandling anses fullt giltig, kan det vara motiverat
att kräva bevittning som förutsättning för att lagfart skall få beviljas.
Den summariska prövningen hos inskrivningsdomaren kräver nämligen
enkla regler och det måste anses mindre lämpligt att inskrivningsdomaren
skall behöva ingå på prövning av en obevittnad köpehandlings giltighet.
Det bör vara äktheten hos säljarens underskrift som på detta sätt
skall styrkas i lagfartsärendet. Någon anledning att fordra att också köparens
underskrift bevittnats kan jag däremot inte finna. I regel torde köparen
själv eller ombud för honom söka lagfart. Har köparens underskrift tillkommit
på obehörigt sätt och lagfart meddelats för honom, innebär ju
detta inte alls samma risker för köparen som säljaren löper i den omvända
situationen.

Det kan ha sitt intresse att konstatera att införandet av en vittnesregel
med den nu antydda innebörden — där den praktiska betydelsen av att
bevittning sker visar sig vid lagfarandet av köpet — innebär en tillbakagång
till 1909 års jordabalksförslag.

I enlighet med dessa överväganden föreslår jag att i detta kapitel tas upp
en regel att säljarens underskrift på köpehandlingen bör vara styrkt av
två vittnen. Med hänsyn till att vittnesregeln inte utgör en ovillkorlig formföreskrift
har den fått sin plats i en särskild paragraf (2 §).

Eftersom departementsförslaget alltså förutsätter att ett köp är giltigt
även om vittneskravet inte iakttagits, bör ansökan om lagfart på en obevittnad
köpehandling inte avslås utan i stället förklaras vilande. Förfarandet
bör därefter bli det, att inskrivningsdomaren förelägger säljaren att inom
viss tid väcka talan mot köparen om ogiltighetsförklaring av köpet. Väcker
inte säljaren talan, har inskrivningsdomaren att efter tidens utgång meddela
lagfart på köpet. Väcker han talan, får ansökan vara vilande i avbidan
på utgången av tvisten. De skäl som talar för en sådan anordning kommer
jag att närmare utveckla vid 20 kap. i departementsförslaget. I 2 §
andra stycket i förevarande kapitel har upptagits en hänvisning till lagfartskapitlet.

142

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Formkravet beträffande köpevillkor

Gällande rätt. Kravet på skriftlig form gäller i princip avtalet i dess helhet,
alltså även köpevillkoren. Köpehandlingen skall följaktligen innehålla
inte bara villkor som är av betydelse för äganderättens övergång utan alla
de villkor som parterna enat sig om. Ett dylikt totalt formkrav har emellertid
visat sig svårt att upprätthålla i praxis. Som exempel kan nämnas att
muntligt avtal om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna
godtagits (NJA 1921 s. 636). Genom muntlig överenskommelse har också
byggnad på försåld fastighet med bindande verkan kunnat undantas vid
överlåtelse av fastigheten (SvJT 1940 rf. s. 55 och 1948 s. 656). Förbehåll
angående beståndet av till tredje man upplåten begränsad sakrätt och åtagande
från säljarens sida att utföra vissa arbetsprestationer på fastigheten
har vidare ansetts bindande, fastän förbehållet eller åtagandet inte intagits
i köpehandlingen (NJA 1914 s. 70 och 1936 A 207). Även i andra situationer
synes tveksamt om kravet på skriftlighet i praxis iakttas så strängt som
borde följa av ett totalt formkrav (se Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp
s. 116).

Lagberedningen. Efter att ha konstaterat att den skriftliga formen inte
bara bör utgöra förutsättning för vinnande av lagfart utan liksom hittills
vara ett oeftergivligt villkor för köpets giltighet anför beredningen.

Ett särskilt spörsmål är huruvida skriiftlighetsknavet — såsom i 1909 års
förslag — bör inskränkas till att avse själva överlåtelseförklaringen och de
utfästelser som äro av betydelse för äganderättens övergång, medan andra
med köpet sammanhängande åtaganden skolla kunna ske muntligen. Det
kan förefalla alltför strängt att underkänna giltigheten av ett muntligt
köpevillkor, när detta i det särskilda fallet kunnat styrkas i rättegång. Å
andra sidan är det av vikt att kontrahenternas rättigheter och skyldigheter
bli så klart fixerade som möjligt. I fastighetsköpets natur ligger att avtalet
ofta föregås av långvariga överläggningar rörande kontrahenternas åtaganden
i samband med köpet; den skriftliga formen är påkallad för att fastslå
den slutliga innebörden av de olika köpevillkoren och göra parternas
mellanhavanden otvetydiga. Ett dylikt formkrav, som beträffande det allmänna
varuutbytet skulle te sig onödigt tyngande, är i fråga om fastighetshandeln
med desis mindre rörliga karaktär förenat med väsentliga fördelar.
Därtill kommer, att det med hänsyn till den fasta egendomens nationalekonomiska
betydelse är från allmän synpunkt av intresse, att de olika
köpevillkoren äro tillgängliga och synbara. Beredningen har därför icke
ansett skäl föreligga att frångå den nu tillämpade regeln att avtalet i dess
helhet skall upprättas i skriftlig form utan föreslår att köpevillkor, som ej
intages i köpehandlingen, skall vara utan verkan.

En föreskrift om att köpevillkoren skall uttömmande anges i köpehandlingen
får dook enligt beredningen ej tolkas så bokstavligt att omständigheter
i samband med köpet, vilka inte framgår av handlingen, saknar all

Del B 1

143

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

betydelse. Beredningen anser emellertid att några bestämmelser i detta
ämne ej bör meddelas. I stället bör det överlämnas åt domstolarna att liksom
hittills pröva i vad mån fastighetsköpets formbundenhet inverkar vid
tillämpningen av allmänna grundsatser om avtal.

Remissyttrandena. Industriförbundet anser att bestämmelsen att köpevillkor,
som ej intagits i köpehandlingen, skall vara utan verkan är för
sträng.

Departementschefen. I detta avsnitt skall behandlas frågan huruvida formkravet
vid fastighetsköp bör gälla samtliga köpevillkor om vilka parterna
enat sig eller om det bör begränsas till vissa villkor av särskild betydelse
i sammanhanget, exempelvis överlåtelseförklaringen och villkor som är av
betydelse för äganderättens övergång. Beredningens förslag innebär i princip
att samtliga villkor skall tas med i köpehandlingen och att villkor som
utelämnas blir utan verkan. Beredningen synes ha utgått från att ett
sådant totalt formkrav överensstämmer med gällande rätt.

Såsom framgår av den nyss lämnade redogörelsen för gällande rätt torde
beredningen inte ha stöd i rättspraxis för sin uppfattning. Sedan beredningens
betänkande från år 1947 framlades har nu berörda problem rönt
en ingående behandling i numera juris professorn Lennart Vahléns år 1951
framlagda avhandling, »Formkravet vid fastighetsköp». Vahilén säger sig
ha funnit att det varit svårt att i rättstillämpningen strängt hålla fast vid en
princip om fastighetsköpets totala formbundenhet. Formkravet omfattar
således enligt härskande tolkning i rättspraxis inte alla avtalsbestämmelser
i egentlig mening och inte heller alla i anslutning till köpet ingångna biavtal.
Man torde enligt Vahlén med någon säkerhet kunna säga att formkravet
fortfarande upprätthålls bara i fråga om de med hänsyn till lagfarten
viktigaste momenten i säljarens överlåtelseförklaring och beträffande utfästelser
från säljarens sida angående fastighetens storlek och beskaffenhet
m. m. Omvänt kan med säkerhet sägas att formkravet för närvarande inte
anses omfatta sidoavtal om äganderätt till lös egendom, avtal om annan
köpeskilling än den i köpehandlingen upptagna, förbehåll om beståndet av
tidigare upplåten nyttjanderätt och vissa avtal om återgång av köp. I några
fall har man enligt Vahlén gått ännu längre i uppgivandet av formkravet.

När det gäller att söka förklaringen till att ett totalt formkrav sålunda
inte upprätthållits d senare rättspraxis, kan man peka på flera faktorer av
större eller mindre betydelse. Den fria bevisprövningen och därmed en
ganska fri tolkning av köpehandlingar kan ha haft ett inflytande i riktning
mot att domstolarna känt sig mindre bundna av köpehandlingarnas lydelse.
Härtill kommer en tydlig benägenhet hos domstolarna att lägga ökad vikt
vid billighetssynpunkter. När ett formlöst biavtal i det särskilda fallet blivit
behörigen styrkt bär domstolarna på senare tid tydligen som regel inte velat

144 Del B 1 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

tillmäta de allmänna fördelarna av formkravets upprätthållande större betydelse
än nackdelarna i det enskilda fallet för endera parten av att det
formlösa sidoavtalet underkänns.

När det nu gäller att ta ställning till formkravets innebörd finner jag det
svårt att bortse från den antydda utvecklingen i rättspraxis. Det möter onekligen
betänkligheter att uppställa ett formkrav som redan i nuvarande
praxis visat sig svårt att upprätthålla. Vad lagberedningen anfört om önskvärdheten
av att parternas rättigheter och skyldigheter fixeras och att den
slutliga innebörden av köpevillkoren klart fastslås är givetvis ett beaktansvärt
skäl för en total formbundenhet. Det är emellertid långt ifrån alltid som
köpevillkoren ens med en sådan lagregel erhåller den otvetydiga avfattning
som framstår som formkravets mål. Det kan vidare i dagens läge ifrågasättas
om handeln med fastigheter så markant skiljer sig från övrig omsättning
att ett totalt formkrav skulle vara motiverat. Många mera värdefulla
komplicerade objekt som utgör lös egendom kan omsättas formlöst.
I den män en fastighet ingår i en dylik överlåtelse kan köpehandlingen —
trots att fastigheten kanske representerar en mycket ringa de! av värdet —
till följd av ett totalt formkrav komma att belastas med alla villkor för
överlåtelsen. En sådan följd av formkravet måste anses tyngande. Det kan
vidare i fråga om många köpevillkor knappast påstås att det från allmän
synpunkt skulle vara av intresse att de alltid får inflyta i köpehandlingen.

Mot denna bakgrund kan ett krav på att alla köpevillkor iskall tas in i
köpehandlingen enligt min mening inte uppställas. Jag vill dock inte gå till
den motsatta ytterlighet, som närmast representeras av 1909 års jordabalksförsfag.
Enligt detta förslag begränsades formkravet till överlåtelseförklaringen
och de villkor som är av betydelse för äganderättens övergång.
En medelväg bör sökas. I lagtexten bör uppräknas vilka köpevillkor som
måste tas in i köpehandlingen för att bli giltiga. De delar av avtalsinnehållet
som på detta sätt skall omfattas av formkravet bör då vara av sådan
betydelse för äganderättsövergången eller lagfarten eller eljest från allmän
synpunkt att kravet på skriftlighet är motiverat. Ett så konstruerat formkrav
bör kunna upprätthållas med större stränghet och konsekvens än ett
totalt formkrav.

Vad köpehandlingen bör innehålla är i första hand de uppgifter som
anses utgöra minimikraven, köpets typklausuler. Hit brukar räknas uppgift
om parterna, fastigheten och köpeskillingen samt säljarens överlåtelseförklaring.
Dessa uppgifter bör alltså krävas för att ett giltigt köp över huvud
taget skall anses ha kommit till stånd. Övriga köpevillkor som, i den mån
parterna avtalat därom, bör intas i köpehandlingen är främst sådana som
kan medföra att köpet hävs, dvs. villkor varav förvärvets fullbordan eller
bestånd gjorts beroende. Vidare kommer säljarens ansvar för konkreta fel
— som jag närmare ämnar utveckla i anslutning till reglerna om fel i
försåld fastighet — att såsom i gällande rätt vara beroende av att säl -

Del B 1

145

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

jaren lämnat garanti eller gjort utfästelse angående fastighetens beskaffenhet
i visst hänseende. Visar sig fastigheten inte hålla måttet äger köparen
häva köpet. Vikten av att hävningsförbehåll kommer till klart uttryck i
köpehandlingen motiverar att också en av säljaren lämnad garanti eller utfästelse
omfattas av formkravet.

Ett av säljaren uppställt förbehåll att han ej skall stå hemul är av betydelse
inte bara i förhållandet parterna emellan. Genom förbehållet blir
säljaren fri från hemulsansvar även i förhållande till blivande köpare av
fastigheten. Från bevissynpunkt synes det därför lämpligt att förbehållet
tas in i köpehandlingen.

En särskild typ av köpevillkor som till följd av kravet på skriftlighet bör
ges publicitet är sådana förbehåll som i något hänseende inskränker köparens
rätt att förfoga över fastigheten, vare sig genom överlåtelse eller
genom upplåtelse av begränsade sakrätter. De regler om godtrosförvärv på
grund av inskrivning som jag kommer att föreslå torde medföra att ett
sådant förbehåll lätt blir verkningslöst om det inte tagits in i köpehandlingen
och antecknats i fastighetsboken (jfr 18: 8). Det synes därför lämpligt
att förbehållet, såsom i gällande rätt, för sin giltighet görs beroende av
att det tas med i köpehandlingen.

Den omfattning som sålunda i departementsförslaget getts åt kravet på
köpevillkorens skriftlighet torde i stort sett täcka de fall, där formkravet
upprätthållits i nuvarande praxis. Det torde vara av värde för parterna att
i lagtexten finna angivet vilka villkor som oundgängligen måste tas in i
köpehandlingen. Ovissheten om formkravets omfattning bör därför med
denna utformning bli mindre än för närvarande.

Att andra villkor än de sålunda i lag uppräknade ej nödvändigtvis behöver
tas in i köpehandlingen medför naturligtvis inte att det är helt utan
betydelse om så sker. Köpehandlingen blir helt naturligt oftast det viktigaste
beviset om vad som avtalats. Det kan följaktligen fortfarande vara av värde
för parterna att andra villkor än de särskilt angivna inflyter i köpehandlingen.

Formkravet vid bruket av dubbla köpehandlingar

Inledning. För att ett giltigt köp skall föreligga måste en köpehandling
ha upprättats som uppfyller formkravet. Vilken formell utformning innehållet
i handlingen getts eller hur denna betecknats är utan betydelse, bara
minimikraven för köp är uppfyllda. Framgår ej annat av handlingen än att
säljaren definitivt avhänt sig fastigheten till köparen, kan denne få lagfart
på sitt förvärv och därmed full förfoganderätt över fastigheten. Om köparens
rätt till fastigheten enligt handlingen gjorts beroende av visst villkor,
erfordras inte enbart på grund därav att ytterligare någon köpehandling
upprättas. Köparen har att på annat sätt i lagfartsärendet styrka att vill -

146 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

koret uppfyllts. Intet hindrar emellertid parterna från att upprätta ytterligare
en fångeshandling, vari det ifrågavarande villkoret inte längre tas
upp. Detta får den betydelsen att köparen då kan få lagfart på fastigheten
genom att förete enbart den sist upprättade handlingen. Det nu beskrivna
förfarandet görs ofta obligatoriskt på så sätt att i köpehandlingen föreskrivs,
att ytterligare köpehandling skall upprättas när visst villkor uppfyllts. Detta
bruk av dubbla köpehandlingar förekommer f. n. vanligen i den formen att
parterna först skriver en såsom köpekontrakt betecknad handling, som
innehåller alla avtalsvillkoren, samt att säljaren därefter — när köpeskillingen
erlagts eller annat villkor uppfyllts — utfärdar den för lagfarten
erforderliga handlingen, som i regel kallas köpebrev. Köpebrevet brukar vanligen
innehålla — förutom uppgift om fastigheten, parternas namn och köpeskillingen
— säljarens kvittering av köpeskillingen samt förklaring att
fastigheten överlåts på köparen.

Bruket av dubbla köpehandlingar synes ha varit ganska vanligt förekommande
sedan slutet av 1700-talet. Rent praktiskt har det den betydelsen
att säljaren genom möjligheten att innehålla köpebrevet kan förmå
köparen att fullgöra sina åtaganden enligt kontraktet. Oftast avhänder sig
säljaren fastigheten definitivt först genom utfärdandet av köpebrevet. Med
företeende av köpekontraktet kan köparen endast erhålla vilande lagfart.
Eftersom skyldigheten att söka lagfart enligt gällande rätt anses inträda
först när köpet blivit fullbordat, har köpebrevet kommit att utgöra det i
praktiken viktigaste dokumentet i lagfartsärendet. Köpebrevet uppfyller
ju vanligen formkravet enligt gällande rätt, där som tidigare nämnts enbart
säljarens underskrift krävs på fångeshandlingen. Om köpebrevet inte
hänvisar till någon tidigare köpehandling, kan lagfart därför meddelas på
grundval av köpebrevet. Köpebrevet utgör emellertid i enlighet med sitt vanliga
innehåll bara ett bevis om att köpeskillingen erlagts. Säljaren torde därför
enligt gällande rätt i princip vara oförhindrad att göra gällande annat
i den grundläggande fångeshandlingen intaget hävningsförbehåll, fastän
köparen fått lagfart på ett därefter utfärdat köpebrev.

Även om det nu beskrivna förfarandet är mycket vanligt finns det fall
där enbart en handling upprättas och benämns köpebrev. Att en såsom
köpebrev betecknad handling lagts till grund för lagfarten betyder alltså
inte med nödvändighet att parterna också har upprättat ett köpekontrakt
eller annan sådan handling. Förfarandet med en enda köpehandling som
får köpebrevets form och innehåll torde vara mycket vanligt vid okomplicerade
fastighetsöverlåtelser.

Lagberedningen. Beredningen anser att regeln om att också köparen skall
underteckna köpehandlingen bör modifieras med hänsyn till rådande sedvänja
att upprätta dubbla köpehandlingar. Redan genom köpekontraktet
sker en bindande överlåtelse. Köpebrevet har i realiteten närmast karaktä -

Del B 1

147

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ren av kvitto på köpeskillingen eller bevis om att ett i kontraktet upptaget
villkor blivit fullgjort. Beredningen anser det därför vara ett opåkallat
ingrepp i en gammal sedvänja att för framtiden fordra köparens underskrift
också på köpebrevet. Detta skulle ibland kunna leda till obilliga
resultat. För köpets giltighet bör det därför vara tillräckligt att enbart
köpekontraktet underskrivs av båda kontrahenterna. Samma skäl som talar
för att inte fordra köparens underskrift på köpebrevet, anser beredningen
också tala för att slopa kravet på bevittning av köpebrevet.

Skyldigheten att söka lagfart på fånget skall enligt beredningens förslag
i princip inträda redan vid köpekontraktets upprättande. Även om köpet
gjorts beroende av köpeskillingens erläggande skall lagfartsskyldigheten
— i motsats till gällande rätt — räknas från kontraktets och inte från
köpebrevets dag.

Lagberedningen ger i 4 kap. ytterligare två regler som angår köpebrev.

I 5 § ges en tolkningsregel för fall när det i köpehandlingen föreskrivs, att
särskilt köpebrev skall utfärdas. En sådan föreskrift skall anses innebära
att köpeskillingens erläggande gjorts till villkor för överlåtelsen. I 6 § uppmärksammas
det fall att överlåtelsen enligt köpehandlingen är beroende av
villkor och att särskilt köpebrev utfärdas. Köparens rätt skall då ej vidare
bero av villkoret, om det inte upptagits i köpebrevet. Önskar säljaren att
köpets fullbordan eller bestånd fortfarande skall bero av något i köpekontraktet
intaget villkor, måste han alltså upprepa villkoret i köpebrevet eller
genom tydlig hänvisning däri till kontraktets bestämmelser låta förstå att
villkoret fortfarande skall gälla.

Departementschefen. Bruket att upprätta dubbla handlingar — vanligen
köpekontrakt och köpebrev — fyller väsentligen det syftet att säljaren genom
möjligheten att innehålla köpebrevet kan förhindra att köparen erhåller lagfart
och fritt får förfoga över fastigheten, innan han erlagt köpeskillingen
eller fullgjort annat åtagande enligt kontraktet. Trots att köpekontraktet
rättsligt sett utgör den grundläggande handlingen torde kontrahenterna ofta
i köpebrevet se mera än bara ett kvitto på köpeskillingen eller ett erkännande
av att visst villkor uppfyllts. Det lär t. ex. inte vara ovanligt att formbrist
föreligger i fråga om köpekontraktet, medan däremot köpebrevet i regel
torde ha upprättats med iakttagande av formkravet. Parterna lägger stor
vikt vid att säljaren genom utfärdande av köpebrevet definitivt avhänder
sig fastigheten och köpebrevet får som jag redan framhållit ofta ensamt utgöra
fångeshandling i lagfartsärendet.

Med den skärpning av formkravet vid fastighetsköp som lagberedningen
föreslår har beredningen anledning att särskilt överväga räckvidden av
formkravet vid bruket av dubbla köpehandlingar. Eftersom beredningen
emellertid i lagfartsfrågan stannar för att låta skyldigheten att söka lagfart
inträda redan när köpekontrakt upprättats, är det naturligt att bered -

148 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningen inte vill låta formkravet obetingat gälla också köpebrevet. Att köpebrevet
skall utfärdas t. ex. under medverkan av ett kvalificerat vittne är under
sådana förhållanden enbart betungande. Vittnet har ju enligt beredningens
konstruktion redan medverkat vid upprättandet av kontraktet och
anmält överlåtelsen till inskrivningsdomaren. Vanligen bör köparen redan
ha sökt lagfart med företeende av kontraktet och fått ansökan härom förklarad
vilande vid den tidpunkt då säljaren har att utfärda köpebrev. Genom
köpebrevet erkänner säljaren bara att köpeskillingen erlagts eller annat
villkor för köpet uppfyllts. Både kravet på köparens underskrift och
vittneskravet bör därför enligt beredningens mening helt kunna efterges i
fråga om köpebrevet. När det åter gäller köpevillkoren är det väl förenligt
med köpebrevets nyss angivna funktion att villkor varav förvärvet är beroende
måste tas upp också i köpebrevet, om förvärvet fortfarande skall
bero av villkoret.

Vissa av skälen för lagberedningens ståndpunkt finns inte kvar beroende
på olika ställningstaganden i departementsförslaget. Kravet på kvalificerat
köpevittne och regeln om vittnets skyldighet att underrätta inskrivningsdomaren
har sålunda utgått. Och som jag närmare kommer att utveckla i
anslutning till lagfartskapitlet har skyldigheten att söka lagfart knutits
till den tidpunkt när köpet blivit definitivt. I den nya situation som uppkommit
kan det diskuteras att helt förbjuda bruket att upprätta dubbla
köpehandlingar. Säljarens intresse att hindra att köparen får lagfart innan
han erlagt köpeskillingen eller fullgjort andra åtaganden kan tillgodoses
på annat sätt. Men sedvänjan med de dubbla köpehandlingarna har blivit så
utbredd och fått sådan fasthet att den enligt min mening fortfarande bör
tillåtas. Inte heller bör dubbla köpehandlingar göras obligatoriska. Liksom
hittills bör lagfart kunna erhållas även om bara en köpehandling föreligger
och detta oavsett om handlingen betecknats som köpekontrakt eller
köpebrev eller på annat sätt. Det är självklart att denna handling måste
uppfylla formkraven. En praktisk konsekvens av denna ståndpunkt är att
lagfart kan erhållas på endast en köpehandling även när dubbla — eller
flera — handlingar upprättats. Men en förutsättning härför är, utom att
handlingen uppfyller formkravet, att den inte hänvisar till annan handling
på sådant sätt att den andra handlingen blir att anse som en bilaga. Det
vanligaste fallet blir sannolikt liksom hittills att lagfart söks med företeende
av enbart köpebrevet. Den lättnad som ett sådant förfarande innebär
såväl för parterna som för inskrivningsmyndigheten är uppenbar.

Om lagfart söks på köpebrevet och köpekontraktet innehåller villkor varav
förvärvet gjorts beroende samt avsikten är att förvärvet skall bero av villkoret
även efter köpebrevets utfärdande, måste villkoret inflyta också i köpebrevet.
Part skulle annars kunna göra villkoret gällande utan hinder av
meddelad lagfart. Vad övriga köpevillkor beträffar synes något allmänt intresse
inte kräva att de måste tas upp även i köpebrevet. Några av dem blir

Del B 1

149

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

emellertid i praktiken utan verkan om de inte antecknas i fastighetsboken,
t. ex. villkor som inskränker köparens rätt att förfoga över fastigheten. I
dessa fall ligger det i säljarens intresse att antingen ta in det i köpebrevet
eller genom hänvisning i detta till köpekontraktet liksom enligt gällande rätt
uppnå att kontraktet företes i lagfartsärendet.

SPECIALMOTIVERING

Köpets form och villkor vid köp

1-6 §§.

I beredningens och utredningens förslag behandlas formkravet vid fastighetsköp
i de tre första paragraferna under rubriken »Om köpets form». Härefter
följer ett antal paragrafer, som innehåller bestämmelser om sådana
villkor i köpeavtalet varav förvärvets fullbordan eller bestånd skall vara
beroende (4—6 §§) samt om s. k. legala villkor (7—9 §§). Som gemensam
rubrik används »Om villkorligt köp». Genom bestämmelserna om legala
villkor har köp av område av fastighet eller andel däri gjorts beroende av
att fastighetsbildning enligt köpeavtalet kommer till stånd. Som framgår
redan av beteckningen utgör dessa villkor inte avtalsvillkor i egentlig bemärkelse
utan vissa generellt gällande förutsättningar för köpets bestånd.
Eftersom det från systematisk synpunkt synts lämpligare att såsom villkorligt
köp rubricera endast avtalsmässigt villkorat köp, har i departementsförslaget
de legala villkoren upptagits under den särskilda rubriken
»Köp av del av fastighet».

Kravet på skriftlig form har, som jag redan anfört, getts en annan innebörd
i departementsförslaget än i beredningens och utredningens förslag.
Bl. a. har skriftlighetskravet begränsats till vissa angivna typer av villkor.
Redan vid behandlingen av formkravet måste därför villkoren uppmärksammas
och skillnad göras mellan olika villkor allteftersom de måste tas in
i köpehandlingen eller kan avtalas muntligen. Under sådana förhållanden
har det förefallit naturligt att sammanföra bestämmelserna om formkravet
med villkorsreglerna under en gemensam rubrik, som fått lydelsen »Köpets
form och villkor vid köp».

1 §•

I paragrafen anges vilka minimikrav som gäller för att ett giltigt köp
skall anses ha kommit till stånd.

Departementschefen. Som jag nyss anförde föreslås inte i departementsförslaget
att köp av fast egendom i sin helhet skall vara underkastat kravet
på skriftlig form. I stället har den metoden valts att i lagtexten anges vilka

150 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

delar av avtalsinnehållet som skall omfattas av formkravet. I förevarande
paragraf ges de grundläggande bestämmelserna härom.

I första stycket föreskrivs skriftlig form för köpet. Vidare uppställs kravet
att båda parterna skall underteckna köpehandlingen. Dessutom anges
de minimikrav på en köpehandling som jag enligt det förut anförda funnit
böra uppställas. Säljarens viljeförklaring — att han överlåter fastigheten till
köparen — bör komma till klart uttryck. Detsamma gäller vem som är
säljare resp. köpare, vilken fasta egendom som köpet omfattar samt köpeskillingen.
Dessa uppgifter är av betydelse för lagfarten. Köpeskillingen
kan därvid komma att ligga till grund för stämpelbeskattningen, nämligen
om den överstiger taxeringsvärdet eller det värde som inskrivningsdomaren
fastställer för egendomen om den inte åsatts taxeringsvärde. I regel erbjuder
väl bestämmandet av köpeskillingens belopp inte några svårigheter. Ibland
kan det dock råda tvekan, såsom när köparen utfäst sig att erlägga visst
ytterligare belopp under något mer eller mindre osäkert framtida villkor.
Det lär t. ex. förekomma att köpare av mark för bostadsbebyggelse får förbinda
sig att erlägga ytterligare belopp för den händelse han låter bebygga
fastigheten utöver en viss angiven grad. Dessa och liknande spörsmål vid
bestämmande av köpeskillingens storlek är emellertid närmast av skatterättslig
natur. Någon anledning att i balken ta upp en regel om att köpeskillingen
skall vara bestämd på visst sätt finner jag inte föreligga.

I beredningens förslag finns inte någon bestämmelse i förevarande kapitel
som reglerar verkan av att formkravet åsidosatts i vidare män än att det
föreskrivs att köpervillkor som inte intagits i köpehandlingen skall vara utan
verkan. Av lagfartskapitlet följer däremot att ansökan om lagfart skall avslås
om fångeshandlingen inte är så upprättad ;som lag föreskriver. Med anledning
av de ändringar i fråga om formkravet som vidtagits i departementsförslaget
har jag funnit det önskvärt iatt i andra stycket ta upp eu uttrycklig
bestämmelse av innebörd att köp, isom inte uppfyller de i första stycket
angivna bestämmelserna, är ogiltigt.

Om inte minimikraven är helt uppfyllda föreligger inte något giltigt köp.
Har någon av de i första stycket angivna uppgifterna tillkommit för skens
skull, torde uppgiften inte vara bindande i förhållandet parterna emellan
och vad som avtalats muntligen eller på annat sätt i ett biavtal lär inte heller
kunna intolkas i köpehandlingen. I sådant fall saknar köpehandlingen en
typklausul och köpet är då ogiltigt. Läget torde vara detsamma i gällande
rätt såvitt avser uppgift i biavtal att annan person skall vara den verklige
köparen eller att försäljningen skall avse en annan fastighet än den uppgivna.
När det gäller uppgift om köpeskillingen har man emellertid i praxis
godtagit sidoöverenskommelse om annan köpeskilling än den som angetts
i köpehandlingen. Här har alltså köpet fått gälla trots att formkravet inte
kan anses vara uppfyllt. Någon skillnad har ej gjorts beroende på om biavtalet
upptagit högre eller lägre köpeskilling än den i köpehandlingen

Del B i

151

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

uppgivna. Är den verkliga köpeskillingen högre kan avsikten vara att undgå
full lagfartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren.
Är köpeskillingen lägre kan meningen t. ex. vara att vilseleda arrendator,
som äger förköpsrätt till den försålda fastigheten, eller staten, som vid
avslag på köparens ansökan om förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen
kan. förpliktas lösa fastigheten. Vare sig den verkliga köpeskillingen är
högre eller lägre torde avsikten vara att i något avseende vilseleda tredje
man eller myndighet.

Enligt min mening talar starka skäl för att man bör upprätthålla formkravet
med stränghet i fråga om allla typklausuler och alltså även när det
gäller uppgift om köpeskillingen. Har denna uppgift lämnats för skens
skull bör alltså köpet på talan av part kunna förklaras ogiltigt. En annan
fråga är hur rättsförhållandet kommer att gestalta sig om köparen överlåtit
fastigheten vidare till någon som äger åberopa 34 § avtalslagen till
skydd för sitt förvärv. Denna fråga får lösas i rättstillämpningen.

För köpets giltighet krävs det -— men är också tillräckligt — att en enda
köpehandling upprättats som uppfyller formkravet. Upprättar parterna mer
än en köpehandling rörande samma förvärv, skall formkravet gälla också
den eller de ytterligare handlingarna. Föreskrift härom har upptagits i paragrafens
tredje stycke, som också direkt utsäger att sådan handling är
utan verkan som köpehandling om den inte uppfyller formkravet. Bestämmelserna
får betydelse vid det vanliga förfarandet då efter köpekontraktets
upprättande särskilt köpebrev utfärdas. I tredje stycket hänvisas endast
till bestämmelserna i första stycket. Om formkravet inte iakttagits
beträffande köpebrevet blir naturligtvis köpet inte enbart på grund härav
ogiltigt, eftersom det förutsätts att köpekontraktet är formenligt upprättat.
Att formkravet iakttagits också i fråga om köpebrevet eller annan ytterligare
köpehandling får emellertid betydelse när det gäller möjligheten
att erhålla lagfart på den senare handlingen samt vid tillämpningen av
de viktiga reglerna i 6 §. Ett köpebrev kan självfallet tjäna som bevis i
enlighet med sitt innehåll, t. ex. som kvitto på köpeskillingen, även om
det inte undertecknats av köparen och därför inte fyller formkravet för en
fångeshandling.

2 §•

I paragrafen regleras viittneskravet vid köp.

Departementschefen. Som jag redan närmare har utvecklat skall anlitandet
av vittnen vid fastighetsköp inte utgöra någon ovillkorlig formföreskrift,
vars åsidosättande medför att köpet blir ogiltigt. Föreskriften om vittnen
bör i stället utformas som en rekommendation åt parterna att genom två
vittnen sörja för bevisningen angående köpets tillkomst. Vad vittnena närmast
skall stycka är säljarens underskrift. Eftersom det för att lagfart ome -

152 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

delbart skall kunna meddelas på köpet krävs att denna vittnesföreskrift
iakttagits, har det synts motiverat att ta upp föreskriften i fråga redan i
samband med formkravet. Följderna av att vittneskravet inte iakttagits
framgår av lagfartskapitlet (20 kap.), dit hänvisning görs i paragrafen.

I beredningens förslag har från vittneskravet undantagits det fall att försäljning
sker genom statlig myndighet. Redan i gällande rätt har praxis
intagit den ståndpunkten att fångeshandliing som på tjänstens vägnar utfärdas
för offentlig myndighet inte behöver vara bevittnad. Beredningen
anser att en sådan försäljning måste anses tillkommen under så betryggande
former att det är överflödigt att kräva bevittning. Det föreslagna undantaget
avser försäljning och inte inköp genom statlig myndighet, något som
väckt kritik under remissbehandlingen. Att underskrift av statlig myndighet
såsom köpare inte behöver bevittnas följer nu redan av bestämmelserna
i denna paragraf. En regel som säger att bevittning inte heller krävs när
myndigheten uppträder som säljare har tagits upp i lagfartskapitlet.

3 §•

I paragrafen anges de köpevillkor som inte räknas till de s. k. minimikraven
men ändå ansetts böra omfattas av formkravet.

Departementschefen. Innebörden av formkravet enligt departementsförslaget
och skälen för att begränsa kravet på skriftlig form till bl. a. de i
förevarande paragraf uppräknade villkoren torde ha framgått av vad jag
tidigare anfört. I vissa av de följande paragraferna kommer jag att närmare
beröra de villkor som anges i denna paragraf, nämligen villkor som
innebär att frågan om förvärvets fullbordan eller bestånd uppskjuts (punkt
1) vid 4 §, utfästelser (punkt 2) vid 20 §, förbehåll varigenom säljaren
friskrivit sig från hemutsamsvar (punkt 3) vid 22 § samt förbehåll som i
olika avseenden inskränker köparens förfoganderätt (punkt 4) vid 4 §.

Om köpehandlingen salenar en i 1 § första stycket angiven typklausul, är
hela köpet som nämnts ogiltigt. Har ett villkor som anges i förevarande
paragraf inte intagits i köpehandlingen, blir däremot endast villkoret utan
verkan.

Förslaget avser inte någon ändring i sådana bestämmelser i lag eller författning,
som innebär att visst villkor s-kall tas in i köpehandlingen. Som
exempel på sådana villkor kan nämnas förbehåll om återköpsrätt enligt 1 §
i 1924 års lag om återköpsrätt till fast egendom samt sådana förbehåll som
enligt förvärvslagstiftningen för visst fall skall anges i köpebrev som utfärdas
i anledning av exekutiv auktion, nämligen enligt 7 § lagen den 30
maj 1916 (nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom
eller gruva eller aktier i vissa bolag samt 12 § jordförvärvslagen.

Del B 1

153

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4 §•

Paragrafen motsvarar 4 § i förslagen. I första stycket ges huvudregeln
om villkor varav förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende och
i andra stycket behandlas vissa speciella sådana villkor, bl. a. törbehåll
varigenom förvärvet gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs.

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 2 § JB må säljare ej i andra fall än särskilt
är stadgat »i köpe- eller skiftesavhandling om jord och fastighet hädanefter
förbehålla sig eller andra, att, emot någon i samma avhandling bestämd
penningesumma, eller andra villkor, få framdeles vinna egendomen
åter. Sker det, vare utan verkan, och lagfart å sådant köp eller skifte icke
tillåten.» Undantaget för fall varom särskilt är stadgat infördes i samband
med 1924 års lagstiftning om återköpsrätt. I övrigt härstammar regeln från
år 1810. Förbudet mot sådana förbehåll varom här talas — en vid tiden
för bestämmelsens tillkomst vanlig typ av familj e- och släktförbehåll, som
fullföljde samma syfte som bördsrätten — var ett led i strävandena att
frigöra jordäganderätten från tryckande band. Genom en förordning den
6 februari 1849 stadgades att förbehåll som härstammade från tiden före
1810 års lagstiftning skulle intecknas före 1850 års utgång, vid äventyr att
förbehållet annars förlorade sin kraft och verkan.

Sådana återköpsförbehåll varom talas i 1 kap. 2 § JB har i svensk teori
och praxis brukat betecknas såsom resolutiva villkor. Villkor av detta slag
har ansetts förbjudna. En annan kategori av villkor har betecknats som
suspensiva. Dylika villkor har ansetts tillåtna. Till suspensiva villkor brukar
hänföras villkor som håller frågan om äganderättsövergången svävande.
Resolutiva villkor är sådana som bringar den redan skedda rättsändringen
att återgå. Det har emellertid visat sig synnerligen vanskligt att dra en
bestämd gräns mellan de båda kategorierna.

Enligt rådande uppfattning innebär den omständigheten att visst villkor
är otillåtet, att endast villkoret är ogiltigt, medan avtalet i övrigt står fast.

Regeln i 1 kap. 2 § JB avser bara förbehåll av säljaren. Något förbud mot
villkor som köparen uppställt i sitt intresse finns inte i gällande rätt.

När ett villkorligt köp återgår, skall enligt allmänna rättsgrundsatser
en avveckling ske av kontrahenternas inbördes rättsförhållanden. Om köparen
redan tillträtt fastigheten, skall han återlämna den till säljaren och
har denne helt eller delvis uppburit betalning, är han skyldig att till köparen
återställa vad han mottagit. Eventuella förskjutningar i egendomens
värde efter avtalets ingående torde inte beaktas vid avvecklingen. Gällande
rätt innehåller dock ingen som helst reglering av återbäringsprincipens närmare
innebörd.

Av allmänna rättsgrundsatser följer också att återgång av köp i vissa
fall kan föranleda skadeståndsskyldighet för endera parten.

154 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Den i gällande praxis antagna skillnaden mellan suspensiva
villkor, soin är tillåtna, och resolutiva, som är otillåtna, lider enligt
beredningens mening av det felet, att den vilar på en abstrakt konstruktion,
som är otillgänglig för allmänheten och olämplig för praktisk tillämpning.
Bestämmelsen i 1 kap. 2 § JB har inte avfattats med hänsyn till denna
uppdelning av tänkbara villkor.

Beredningen anser att det finns goda skäl att behålla den i svensk
rätt sedan länge upptagna grundsatsen att en försåld fastighet skall övergå
i köparens ägo utan godtyckligt uppställda villkor, som lägger tryckande
band på köparens förfoganderätt. Från denna synpunkt är det berättigat
att begränsa parternas avtalsfrihet genom tvingande lagbud, som förbjuder
vissa kategorier av villkor. Lagberedningen fortsätter.

Men det är icke blott av hänsyn till köparen en begränsning av avtalsfriheten
synes motiverad. Även från det allmännas synpunkt är det angeläget,
att vid försäljning av fast egendom ej fästas villkor som medföra
osäkerhet och oreda i äganderättsförhållandena. Icke endast förbehåll i
säljarens intresse komma härvid i betraktande. Även sådana bestämmelser
i köpehandlingen, som lämna frihet åt köparen att långt efter köpets avslutande
återlämna fastigheten på grund av någon inträffad eller utebliven
händelse, kunna vara mindre lämpliga. Gränsen mellan förbehåll i säljarens
intresse och sådana i köparens intresse är heller icke alltid synbar. För
inskrivningsdomaren, som i första hand finge tillämpa en dylik distinktion
mellan olika villkor, kunde det bli vanskligt att avgöra huruvida lagfart
borde beviljas eller vägras. Beredningen vill därför icke förorda, att vid
regleringen av dessa frågor betydelse tillmätes den omständigheten huruvida
ett villkor är stipulerat i säljarens eller i köparens intresse.

När det gäller att avgränsa de villkor, som alltjämt bör förbjudas, synes
det beredningen lämpligast att direkt anknyta till den i 1810 års förordning
antydda, men i lagtexten ej tydligt utförda tankegången att villkor som
gör rättsförhållandet svävande för en längre tid framåt skall vara otillåtna.
Huruvida villkoret är formulerat som ett suspensivt eller resolutivt
förbehåll bör vara oväsentligt. Huvudsaken är att gränsen mellan tillåtna
och otillåtna villkor är klart preciserad.

Vid övervägande av de möjligheter som härvid erbjuder sig har beredningen
stannat vid att låta den tid, varunder äganderätten enligt villkorsklausulen
skall förbli svävande, vara avgörande för villkorets giltighet. Förslaget
bestämmer gränsen för de tillåtna »korttidsvillkoren» till två år från
köpehandlingens dag. Såsom exempel på tillåtna avtalsklausuler anför beredningen.

Det skall vara tillåtet att i avtalet införa klausuler av resolutiv typ, t. ex.
av det innehåll att säljaren skall få fastigheten tillbaka om ett av honom
tillämnat köp av annan fastighet ej kan avslutas inom två år eller om han
inom sagda tid blir återflyttad till en tjänst å den ort, där fastigheten är
belägen, eller om ett väntat beslut angående stadsplan, framdragande av
väg eller järnväg, förläggning av regemente eller dylikt inom denna tid
kommer till stånd. Vid avtalet må vidare fogas klausuler av suspensiv typ,

Del B 1

155

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

innehållande t. ex. att köpet slutes under villkor att tillstånd till detsamma
lämnas av offentlig myndighet, av bolags- eller föreningsstämma eller av
någon anhörig inom två år. Det skall icke möta hinder för kontrahenterna
att göra äganderätten till den sålda fastigheten beroende av ett villkor av
ena eller andra slaget, blott förvärvet härigenom ej hålles svävande utöver
två år. Det är i detta sammanhang betydelselöst, att övriga köpevillkor förutsättas
skola helt eller delvis uppfyllas, medan köpet ännu är svävande.
Sålunda kan säljaren av vilket som helst skäl förbehålla sig att återfå
fastigheten inom två år oberoende av köpeskillingens erläggande.

En särskild fråga är, om den angivna tvåårsregeln bör avse också sådana
förbehåll, varigenom köparens rätt görs beroende av att han uppfyller
vad som åligger honom enligt köpeavtalet. Beredningen anser, att
köpets fullbordan alltid skall kunna ställas i beroende av köpeskillingens
erläggande och detta oavsett om den eljest föreskrivna tvåårsperioden härigenom
överskrids. Undantaget hör dock inte avse alla slags åtaganden från
köparens sida. Även beträffande förbehåll av denna art gäller, menar beredningen,
att det från allmän synpunkt är angeläget att avtal inte förbinds
med villkor, som medför osäkerhet och oreda i äganderättsförhållandena.
Beredningen exemplifierar sin mening på följande sätt.

Om sålunda köparen såsom motprestation i avtalet tillförbindes att
inom fem år ha bebyggt den köpta fastigheten vid äventyr att köpet återgår,
bör ett dylikt villkor icke av rättsordningen godtagas, enär det gör köparens
äganderätt oviss under alltför lång tid. Icke heller bör ett fastighetsköp
kunna återgå åratal efter avslutandet på den grund att köparen t. ex.
brister i sina åtaganden gentemot säljaren med avseende på utgivande av
födoråd till en födorådstagare. Det finns andra utvägar för säljaren eller
en utomstående, i vars intresse en dylik förpliktelse ålagts köparen, att
trygga dennas uppfyllelse än att stadga fastighetsköpets återgång. Genom
inskrivning av rätten till födoråd skapas sålunda ett mera ändamålsenligt
skydd för den berättigade, och säljarens intresse av fastighetens bebyggande
kan i allmänhet tillgodoses genom en vitesbestämmelse i köpehandlingen.

De i 1924 års lag om återköpsrätt upptagna bestämmelserna skulle —
med vissa ändringar — enligt lagberedningens förslag utgöra ett särskilt
kapitel i den nya jordabalken. Enligt denna lagstiftning skall vid försäljning
av fastighet i allmän ägo säljaren kunna förbehålla sig rätt att framdeles
återköpa fastigheten efter värdering. Sådant förbehåll må göras för
obestämd tid eller för viss tid. Förbudet mot köpevillkor med längre varaktighet
än två år skulle enligt beredningens förslag inte äga tillämpning
på sådana förbehåll om återköpsrätt som avses i denna lagstiftning. Även i
andra fall anses parterna böra ha frihet att ta in villkor i köpehandlingen i
den mån dessa har sin grund i särskild bestämmelse i lag.

Parterna bör alltså vara oförhindrade exempelvis att i köpehandlingen —
utan iakttagande av tvåårstiden — göra överlåtelsen beroende av en åtgärd
av den beskaffenhet, som avses i 7 och 8 §§ i detta kapitel enligt beredningens
förslag. Skall en överlåtelse av viss ägovidd enligt köpehand -

156 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

lingen vara beroende av att området avstyckas inom tre år, bör detta förbehåll
enligt beredningens mening vara giltigt i den mån inte speciell lagstiftning
kommer att lägga hinder i vägen.

I fråga om påföljden av att visst avtalsvillkor är ogiltigt uttalar lagberedningen,
att den lösning som består i att villkoret anses obefintligt men
avtalet i övrigt giltigt knappast kan anses fullt tillfredställande. Det uppställda
villkoret kan ha varit ett väsentligt led i uppgörelsen och om villkoret
utgår kan uppgörelsen få ett helt annat utseende för bägge parterna
eller åtminstone för en av dem. Efter en diskussion av olika tänkbara lösningar
föreslår beredningen att inte tillåtna villkor skall medföra att köpet
återgår. En konsekvens därav blir att ansökan om lagfart på fånget skall
vägras. Regeln medför därigenom att kontrahenterna på ett tidigt stadium
får klarhet om att villkoret är otillåtet och föranleder dem att ta upp frågan
om köpet till förnyat övervägande.

Om i köpehandling upptas villkor utan angivande av någon bestämd tid,
inom vilken köpet skall kunna återgå på grund av villkoret, bör villkoret
enligt lagberedningens mening anses innehålla den begränsning med hänsyn
till tiden som överensstämmer med den legala perioden av två år, där
ej längre eller kortare tid åsyftats. Äganderättsfrågan skall med andra ord
inte hållas svävande utöver två år men det skall presumeras att parterna
velat fixera en period av denna längd, inom vilken det blir klart huruvida
avtalet står fast eller förfaller. Vid den slutliga prövningen av lagfartsfrågan
ankommer det på sökanden att styrka sin definitiva äganderätt. Är
frågan tvistig skall inskrivningsdomaren — i enlighet med de av beredningen
i 28 kap. föreslagna reglerna — hänvisa sökanden att visa sin rätt
genom rättegång.

En särställning bland villkor vid köp av fast egendom intas av sådana
villkor som inskränker köparens rätt att överlåta eller inteckna den köpta
fastigheten. Beträffande villkor av detta slag uttalar lagberedningen att de
i regel ingår som led i ett förordnande om succession i äganderätten. Genom
överlåtelseförbudet binds köparens fria förfoganderätt med hänsyn till
att annan person, t. ex. en arvinge, skall i sinom tid erhålla fastigheten.
Genom inteckningsförbudet garanteras att fastigheten vid denna tidpunkt
är gravationsfri eller intecknad blott till visst belopp. Lagberedningen erinrar
om att avtalsklausuler, som angår succession i äganderätten, enligt gällande
rätt är tillåtna om de faller inom området för lagen den 25 april 1930
(nr 106) om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda. I denna fråga föreslår
beredningen ingen ändring.

Beredningens förslag avser inte att lägga hinder i vägen för klausuler av
nyss nämnt slag, vilka visserligen begränsar köparens förfoganderätt men
inte är förenade med ett förordnande om succession efter denne.

Del B 1

157

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. Den av lagberedningen föreslagna bestämmelsen om att
ett fastighetsköps fullbordan eller bestånd inte må göras beroende av villkor
under mer än två år från köpehandlingens dag, har föranlett uttalanden
av bankföreningen och magistraten i Malmö. Bankföreningen anför.

För normalfallen synes intet vara att erinra mot detta stadgande, men
ibland kan kanske den angivna tidsfristen visa sig otillräcklig. Som exempel
kan nämnas, att ett köps fullbordan gjorts beroende av att stadsplan
blir fastställd och att parterna räknat med att så skall ske inom två år
men att stadsplaneärendet sedan fördröjes därutöver. I så fall bör parterna
äga möjlighet att förnya köpet utan att drabbas av skyldighet att erlägga
ny lagfartsstämpel.

Magistraten i Malmö anser att den föreslagna regeln undanröjer vissa
förefintliga olägenheter men är inte helt nöjd med förslaget. Magistraten
anför i samband härmed.

Emellertid kommer säkerligen även framdeles att göra sig gällande ett
starkt legitimt behov att även för längre tid än den i förslaget medgivna
kunna förbinda en medkontrahent till en framtida försäljning av mark. Ett
industriföretag kan t. ex. vid planering av sin framtida verksamhet finna, att
den om ett antal år, därest utvecklingen blir den väntade, kommer att vara
i oundgängligt behov av ytterligare mark eller att en under utexperimentering
varande tillverkningsmetod kommer att kräva ökat utrymme. Det torde
icke kunna förbises, att en reglering på detta område är önskvärd. Att huvudregeln
måste förbli, att avtal av ifrågavarande art icke kunna tillerkännas
sakrättslig verkan, torde vara uppenbart. Däremot kan det ifrågasättas,
om det icke vore bättre att för vissa, avgränsade fall medge, att en utfästelse
om framtida försäljning kunde få obligationsrättslig verkan än att
fresta kontrahenterna till allehanda avarter av sakrättsliga transaktioner.

Industriförbundet anser att tidsfristen utan olägenhet kan utsträckas till
exempelvis fem år.

Departementschefen. I likhet med lagberedningen anser jag att den nu
tillämpade uppdelningen av tillåtna och otillåtna villkor efter deras karaktär
av suspensiva eller resolutiva är otillgänglig och svårbestämbar. Även om
man i praxis på senare tid inte lagt alltför stor vikt vid formella synpunkter
när det gällt att avgöra om ett villkor är av ena eller andra slaget, måste
en sådan gränsdragning betraktas som olämplig. Lika litet kan det anses
föreligga något praktiskt behov av att fortfarande göra åtskillnad mellan
villkor uppställda i säljarens resp. köparens intresse. Det är emellertid uppenbart
att parterna inte kan beredas full avtalsfrihet. Vissa typer av villkor
bör alltså fortfarande förbjudas. Såsom lagberedningen funnit bör villkor
som gör rättsförhållandet svävande för en längre tid framåt vara otiillåtna.
Enklast synes då vara att, såsom beredningen föreslagit, låta den tid,
varunder äganderätten enligt villkorsklausulen skall förbli svävande, vara
avgörande för villkorets laglighet. Fastän en absolut bestämd tidsgräns kan

158 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

medföra vissa problem för parterna, synes den i enkelhet och tydlighet vara
att klart föredra framför andra tänkbara alternativ.

Lagberedningen föreslår att frågan om ett köps fullbordan eller bestånd
skall få hållas svävande under en tid av högst två år räknat från köpehandlingens
dag. Några remissinstanser har anmärkt på förslaget i denna
del och ifrågasatt om inte tiden bör utsträckas. Man har framhållit att tiden
kan visa sig otillräcklig i vissa fall, t. ex. om köpets fullbordan gjorts
beroende av att stadsplan blir fastställd och stadsplaneärendet fördröjs utöver
två år från köpeavtalet.

I nyss angivna fall behöver emellertid — under förutsättning att stämpelskatt
uttas endast en gång — några problem inte uppstå om parterna är
överens om att förnya köpet när plangenomförandet drar ut på tiden. Om
däremot en av kontrahenterna inte vill gå med på en förnyelse, kan motparten
bli lidande till följd av ogiltighetsregeln. Oftast kan det antas bli säljaren
som med hänsyn till inträffad värdestegring motsätter sig en förnyelse
på oförändrade villkor. I viss mån kan köparen skydda sig mot en
sådan spekulation från säljarens sida genom att ge villkoret den utformningen,
att han före tvåårstidens utgång äger välja mellan att häva köpet
eller fullfölja detsamma. Fullföljer han köpet och detta avser del av fastighet
är vidare att märka, att köpet enligt 7 § alltid är beroende av att fastighetsbildning
kommer till stånd samt att någon tidsgräns inte gäller för
detta s. k. legala villkor. Vid fastighetsbildningsförrättningen kommer att
prövas om fastighetsdelen är lämpad för det avsedda ändamålet. Är så inte
fallet vägras avstyckning och köpet blir ogiltigt. Vid förrättningen torde
hänsyn också tas till eventuella planförslag som berör fastigheten. Om köpet
avser en bestående fastighet får köparen emellertid inte några motsvarande
garantier för fastighetens framtida användningsmöjligheter.

Den föreslagna tvåårsregeln kan alltså tänkas medföra vissa svårigheter
i fall när köpet gjorts beroende av plangenomförande. Att undanta dessa
fall från huvudregeln innebär ingen tillfredställande lösning, eftersom
skillnad då skulle få göras mellan närbesläktade typer av villkor. En stor
fördel med den föreslagna regeln, nämligen dess allmänna räckvidd, skulle
därigenom gå förlorad. Med hänsyn till att tvåårsregeln — såsom framhållits
vid remissbehandlingen — måste anses fullt tillräcklig för det stora
flertalet villkorliga köp är jag inte heller beredd att utsträcka tiden. Vill
man hålla fast vid principen att ett köp inte bör få hållas svävande under
någon längre tid synes den föreslagna regeln böra upptas även om problem
i några fall kan uppstå för de enskilda parterna. Den av lagberedningen
föreslagna regeln har därför tagits upp i sak oförändrad i departementsförslaget.

Huvudregeln att förvärvets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende
av villkor under mer än två år från köpehandlingens dag ges i första
stycket av förevarande paragraf. Den av beredningen föreslagna bestämmel -

Del B 1

159

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

sen att tiden skall anses utgöra två år om ingen tid utsatts, har med vissa
redaktionella jämkningar tagits upp också i departementsförslaget.

I andra stycket ges det undantag från huvudregeln som innebär att köpet
alltid skall kunna göras beroende av att köpeskillingen erläggs, även om
tvåårstiden därigenom kommer att överskridas. Beredningens motiv för sitt
förslag i denna del synes övertygande. Beredningen har vidare föreskrivit,
att hinder inte skall föreligga mot att uppställa villkor, som har sin grund
i särskilt stadgande. I motiven hänvisas därvid till 7 och 8 §§ i detta kapitel.
Säljs ett område av en fastighet eller en andel med bestämmelse om utbrytning,
blir köpet automatiskt beroende av att fastighetsbildning kommer till
stånd. Härför gäller som redan framhållits ingen tidsgräns. Vill parterna
begränsa den tid varunder köpets giltighet sålunda är svävande, måste detta
förbehåll tas in i köpehandlingen och förbehållet blir i princip hänförligt
under tvåårsregeln i första stycket. Uppenbart är emellertid att förbehållet
bör få gälla även om tvåårstiden överskrids. Den föreslagna undantagsbestämmelsen
har därför tagits upp också i departementsförslaget, men i lagtexten
har uttryckligen angetts vilka förbehåll som avses. Detta bidrar till
att klargöra att om parterna vill uppställa ett förbehåll som är strängare än
vad som följer av bestämmelserna i 7—9 §§, detta förbehåll utgör ett villkor
som enligt 3 § punkt 1 är underkastat formkravet vid fastighetsköp.

Verkan av ett otillåtet villkor blir att hela avtalet blir ogiltigt. Denna av
lagberedningen föreslagna regel synes utan tvekan innebära en bättre lösning
än gällande rätts ståndpunkt, som betyder att enbart villkoret är ogiltigt,
dvs. avtalet gäller med ändrat innehåll. Med den föreslagna tvåårsregeln
bör det vara lätt för parterna att avgöra om ett villkor är tillåtet eller
ej. Detta är av vikt, eftersom skyldighet att söka lagfart enligt departementsförslaget
skall inträda först när köpet blivit definitivt. Köpehandlingen kan
därför komma under granskning först efter en tid.

Jag vill i detta sammanhang beröra frågan om förhållandet mellan ogiltighetsregeln
i förevarande paragraf och den i 3 §. Har villkor varav förvärvets
fullbordan eller bestånd gjorts beroende inte intagits i köpehandlingen,
är villkoret enligt bestämmelserna i 3 § utan verkan. Har det intagits i
handlingen men är det enligt förevarande paragraf att betrakta som otillåtet,
blir hela köpet ogiltigt. Först måste beaktas om formkravet iakttagits, därefter
får ställning tas till frågan om villkoret är tillåtet eller otillåtet.

Slutligen är att tillägga att köparen inte kan få lagfart förrän han visar
att villkor enligt denna paragraf ej längre är gällande. Detta framgår av
20: 7 punkt 10, som föreskriver att ansökan om lagfart skall förklaras vilande
i fall som här avses.

5 §•

I paragrafen, som motsvarar 5 § i förslagen, ges en tolkningsregel för det
fall att köpehandlingen innehåller föreskrift om att köpebrev skall utfärdas.

160 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. I köpekontrakt föreskrivs ofta att det ankommer på säljaren
att utfärda köpebrev, när köpeskillingen behörigen erlagts kontant eller
i reverser. Köpebrevet får då karaktären av kvitto på köpeskillingen. Försummas
betalningen av köpeskillingen, innehåller säljaren köpebrevet och
hindrar därigenom köparen från att få lagfart. Hänvisningen i köpekontraktet
till ett framtida köpebrev är — anför beredningen — i och för sig
att tolka såsom en avsikt från parternas sida att överlåtelsen inte skall vara
fullbordad, förrän köpebrev utfärdats. En dylik hänvisning gör följaktligen
en uttrycklig förklaring om att överlåtelsen är beroende av att köpeskillingen
erläggs överflödig.

Departementschefen. Den av beredningen föreslagna tolkningsregeln,
som saknar uttrycklig motsvarighet i gällande rätt men som torde överensstämma
med rättspraxis, har med viss redaktionell jämkning tagits upp i
departementsförslaget.

6 §•

I paragrafen, som motsvarar 6 § i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag, regleras verkan av att ett i köpehandlingen intaget villkor,
varav förvärvet gjorts beroende, inte upptagits i därefter utfärdat köpebrev
eller annan köpehandling.

Lagberedningen. Om särskilt köpebrev utfärdas, innehåller detta som regel
endast en förklaring att fastigheten överlåtits jämte ett erkännande att
köpeskillingen erlagts eller annat i kontraktet angivet villkor blivit uppfyllt.
Något hinder bör dock inte föreligga — framhåller beredningen ■— att även
efter köpebrevets utfärdande låta överlåtelsen vara beroende av något i
kontraktet intaget villkor. I rättssäkerhetens intresse och inte minst med
hänsyn till inskrivningsväsendet måste emellertid i sådant fall krävas att
överlåtelsens villkorliga karaktär framgår av köpebrevet. Om villkoret inte
tas upp i köpebrevet skall köparens äganderätt inte längre bero av villkoret.

Remissyttrandena. Advokatsamfundet framhåller, att den föreslagna bestämmelsen
innebär en nyhet i jämförelse med vad som nu gäller och att
lekmannen i okunnighet om bestämmelsen kan komma att lida rättsförlust.
Samfundet anser, att den nu gällande regeln, att köpekontraktets villkor
inte påverkas av köpebrevet, ej behöver ändras. Rådmannen Arvidsson vid
magistraten i Malmö ger uttryck åt samma uppfattning.

Departementschefen. I min redogörelse för formkravet vid fastighetsköp
uppehöll jag mig även vid de fall att mer än en köpehandling upprättas om
samma förvärv. Oftast sker detta i den formen att parterna först upprättar
ett köpekontrakt innehållande alla avtalsvillkor samt att säljaren vid en

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

161

senare tidpunkt utfärdar ett köpebrev, på vilket köparen kan beredas full
lagfart. Som jag antytt i inledningen kommer dubbla köpehandlingar till
användning när köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor.
Genom möjligheten att innehålla köpebrevet kan säljaren hindra köparen
från att erhålla full förfoganderätt över fastigheten och får på så sätt ett
effektivt påtryckningsmedel på köparen för att förmå denne att fullgöra
sina åtaganden enligt kontraktet.

Ett villkor, varav förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende,
kan avse att säljaren eller köparen skall vidta viss åtgärd eller underlåta
visst förfarande. Det kan också gälla någonting varöver parterna inte kan
råda, t. ex. beslut på bolagsstämma. Lagberedningen har i 1947 års betänkande
(s. 165) närmare berört olika typer av villkor. Villkoret kan ha uppställts
helt i ena partens intresse men ibland kan båda parter ha intresse
av att det uppfylls. Som beredningen framhållit kan det ofta vara svårt att
avgöra i vems intresse ett villkor gäller.

När säljaren utfärdar ett ovillkorligt köpebrev torde i regel samtliga villkor
som han uppställt för överlåtelsens fullbordan eller bestånd ha uppfyllts.
Det innebär därför inte något avsteg från vad som vanligen åsyftas''
om den regeln införs att säljaren inte äger åberopa ett hävningsförbehåll
som inte intagits också i köpebrevet. Hur det förhåller sig med motsvarande
rätt för köparen är en annan sak.

I 1947 års förslag föreskrevs att köparens rätt ej vidare skulle bero av
villkor som inte upptagits i särskilt utfärdat köpebrev. I 1960 års förslag
har emellertid beredningen gett föreskriften den lydelsen att förvärvet ej
vidare skall bero av villkoret. Beredningen synes dock inte ha åsyftat någon
ändring i sak. Eftersom beredningen undantar köpebrevet från det annars
gällande kravet på köparens underskrift, uppkommer frågan om också
villkor i köparens intresse måste upprepas i köpebrevet eller om ett sådant
villkor skall få åberopas utan hinder av att så inte skett. Å ena sidan måste
det, som framhålls i 1947 års betänkande (s. 169), anses olämpligt att inskrivningsmyndigheten
skall behöva pröva i vems intresse ett villkor är uppställt.
Å andra sidan synes det vara oriktigt om säljaren genom att utställa
ett köpebrev kan göra ett villkor i köparens intresse om intet.

Av andra regler i förslaget (6: 8 och 7: 24) följer att det inte från tredje
mans eller annars från allmän synpunkt är lika olägligt att köp efter meddelad
lagfart får hävas på mlan av köparen som på talan av säljaren. Även
med beaktande härav anser jag att det av beredningen åberopade rättssäkerhetsintresset
och hänsynen till inskrivningsväsendet i viss mån talar
för att samtliga typer av villkor, oavsett i vems intresse de uppställts, bör
upprepas i köpebrevet för att köpet fortfarande skall bero av villkoret.
Detta krav blir än starkare, när lagfart, såsom enligt departementsförslaget,
får sökas med företeende av enbart köpebrevet.

Genom att köpebrevet i departementsförslaget blivit helt underkastat
6 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20 Del B 1

162 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

formkravet och därmed även kravet på köparens underskrift får frågan
emellertid en tillfredsställande lösning. Köpebrevet kommer att utgöra en
ömsesidigt utfärdad handling och köparen äger fordra att visst villkor som
fortfarande skall gälla tas in i köpebrevet. Genom att underteckna ett köpebrev,
vari villkoret inte upprepats, får också köparen anses ha avstått från
att göra villkoret gällande, såvitt avser förvärvets giltighet.

Lagberedningens regel har på grund av det anförda upptagits också i departementsförslaget
men med vissa redaktionella jämkningar. Således anges
att regeln avser inte bara köpebrev utan också annan ytterligare köpehandling
som upprättas om förvärvet. Förvärvet beror alltså inte längre av villkor
som inte intages också i den senare handlingen.

Det måste anses tillfredsställande att ett köpebrev eller annan ytterligare
köpehandling, som är ovillkorlig och därför kan läggas till grund för lagfart,
avskär båda parter från rätten att åberopa ett i den grundläggande
handlingen intaget hävningsförbehåll. Regeln medför alltså i förhållande
till gällande rätt en inskränkning av de fall där ett köp kan komma att hävas
sedan lagfart meddelats. Jag vill emellertid understryka att det endast
är hävningsrätten som på detta sätt går förlorad. En part är givetvis oförhindrad
att fortfarande kräva att motparten fullgör något åtagande som
hävningsförbehållet avsåg att garantera.

Köp av del av fastighet
7—9 §§.

I följande tre paragrafer, som alla utgör nyheter i jämförelse med gällande
rätt, har samlats bestämmelser som syftar till att upphäva den bristande
överensstämmelse som hittills förelegat mellan den civilrättsliga lagstiftningen
och jorddelningsreglerna, alltså mellan å ena sidan möjligheten
att förvärva och inneha del av fastighet och å andra sidan möjligheten att
genom fastighetsbildning utbryta delen från fastigheten i övrigt. Reglerna
innebär i princip att köpet gjorts beroende av att fastighetsbildning kommer
till stånd. De utgör alltså s. k. legala villkor för köpet. Reglerna har
därför tvingande karaktär och kan inte kringgås i avtalet.

I beredningens och utredningens förslag upptogs dessa paragrafer tillsammans
med 4—6 §§ under rubriken »Om villkorligt köp». Som jag redan
anfört utgör de s. k. legala villkoren inte avtalsvillkor i egentlig bemärkelse
utan vissa generellt gällande förutsättningar för köpets bestånd.
I paragraferna finns vidare regler som knappast kan betecknas ens som legala
villkor. 7■—9 §§ har därför erhållit en särskild rubrik.

7 §•

I denna paragraf behandlas köp av ett visst bestämt område av en fastighet,
s. k. arealförvärv. Paragrafen motsvarar 7 § i lagberedningens och jordabalksutredningepis
förslag., ■ , .

Del B 1

163

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. Vissa bestämmelser om överlåtelse av visst till gränserna
bestämt område av fastighet, s. k. arealförvärv, finns i 6 § 3 mom. och 9 §
lagfartsförordningen. Den förstnämnda bestämmelsen har i rättspraxis erhållit
motsvarande tillämpning också för det fall att säljaren överlåtit sin
fastighet utom visst område därav. De nämnda bestämmelserna innebär, att
lagfart på sådana förvärv inte får beviljas förrän området utbrutits och
därmed ny fastighetsbildning skett. Även om utbrytning inte kommer till
stånd tillerkänns emellertid den genom överlåtelsen åstadkomna privata
delningen vissa rättsverkningar. Delningen anses i äganderättshänseende
äga full civilrättslig giltighet. Den är också i princip bindande inte bara för
avtalsparterna själva utan också för ny ägare av egendom, som ingått i delningen,
och för ändring i eller återgång av delningen krävs i regel enhälligliet.
Också enligt fastighetsbildningslagstiftningen tillerkänns privata jorddelningar
inte obetydliga återverkningar. Särskilt är detta fallet med delningar,
som härstammar från tid före jorddelningslagens ikraftträdande
den 1 januari 1928.

Den omständigheten att köparen inte kan erhålla lagfart på en överlåtelse
av viss ägovidd av fastighet, såvida inte överlåtelsen leder till ett avskiljande
av området, torde i vissa fall ge köparen möjlighet att häva köpet. Säljaren
däremot kan inte av denna anledning häva köpet.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att förekomsten av jordöverlåtelser,
som inte kan leda till reguljär fastighetsbildning och som inte heller
avvecklas genom att köpet går åter, länge varit föremål för uppmärksamhet.
I 1947 års betänkande redovisas också såväl en framställning från lantmäteristyrelsen
år 1938 som de av fastighetsbildningssakkunniga i ett betänkande
år 1944 (SOU 1944:46) gjorda övervägandena. Härefter anför
beredningen (1947 års betänkande, s. 178).

Att genom lagstiftning hindra uppkomsten av irreguljära fastigheter genom
arealöverlåtelse möter emellertid vissa svårigheter. Ett lagbud, som
förbjuder att fastigheter tillskapas genom privata delningar i strid med
föreskrivna regler för fastighetsbildning, torde icke utan vidare komma att
hindra sådana privata delningar. Även om lagen förklarar en överlåtelse
under angivna omständigheter ogiltig, är det nämligen icke säkert, att alla
avskräckas från att sälja och köpa irreguljära fastigheter. Vid talrik förekomst
av dylika fastigheter är det också tänkbart, att en domstol drager
sig för att tillämpa lagstiftningen i hela dess stränghet. Det har såväl tidigare
som under senare tid inträffat, att lagstiftning och rättspraxis nödgats
kapitulera inför en oregelmässighet i fastighetsbildningen som vunnit
stor utbredning.

Vill man icke uppge kravet på överensstämmelse mellan den civilrättsliga
lagstiftningen och jorddelningsreglerna, är det dock svårt att finna någon
annan utväg än att förklara legal fastighetsdelning vara ett ofrånkomligt
led i överlåtelse av område som icke utgör registerfastighet. Att ingripa
med straffhot mot privat företagna delningar lärer icke komma i fråga. Ej
heller kan det gärna tänkas att föranstalta om ett direkt ingripande av
myndighet, såsom sker för upprätthållande av förbud mot fastighetsför -

164 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

värv i vissa fall. Den riktiga metoden att förebygga en varaktig fastighetsbildning
genom privata delningar synes vara att frånkänna sådana delningar
de rättsverkningar, som för närvarande anses tillkomma desamma.

I 1947 års betänkande föreslog beredningen av nyss återgivna skäl en
bestämmelse om att överlåtelse av visst till gränserna bestämt område skulle
vara beroende av att området genom laga delning skilts från den fastighet,
vartill området hörde. Beredningen ifrågasatte, huruvida inte avstyckning
skulle kunna igångsättas ex officio och skisserade den tänkbara gången
av ett sådant förfarande.

Lagberedningens förslag i 1960 års betänkande utgår från samma principiella
inställning som den vilken kom till synes i 1947 års förslag. I förtydligande
syfte föreslås en sådan avfattning av regeln att den direkt kommer
att avse också fall, där hela fastigheten med undantag av visst område
överlåtits.

Den väsentliga nyheten i 1960 års förslag är att överlåtelsens giltighet
görs beroende av att inom sex månader från fånget görs ansökan om laga
delning på grund av köpet samt att i anledning av sådan ansökan laga delning
kommer till stånd. Beredningen tar genom detta förslag — som innebär
en reglering av tvingande natur — avstånd från den i 1947 års betänkande
framkastade tanken på avstyckning, som skulle igångsättas ex officio.
Enligt beredningens åsikt saknas bärande skäl att just för detta särskilda
fall frångå den annars i allmänhet tillämpade principen att det ankommer
på den enskilde sakägaren att undanröja förefintliga hinder för förvärvets
giltighet och lagfarts vinnande. Förslaget innebär att om avstyckning ännu
inte påkallats när lagfart söks, ansökan skall förklaras vilande (23: 17 samt
24: 10 och 24: 14 första stycket). Om beslutet skall sökanden underrättas
(23:19).

I anslutning till de nu redovisade huvudprinciperna i sitt förslag tar lagberedningen
upp några särskilda spörsmål, nämligen rätten att ta initiativ
till avstyckning, särskilt i fall när avstyckning ej kan ske utan samband
med sammanläggning, samt betydelsen av att säljaren redan väckt fråga
om fastighetsbildning när visst område säljs. Dessa frågor behandlas av
lagberedningen med utgångspunkt från innehållet i den gällande fastighetsbildningslagstiftningen,
främst jorddelningslagen. Sedan beredningen
framlade sitt förslag har samma frågor behandlats även av 1954 års fastighetsbildningskommitté
(särskilt s. 535; kommitténs förslag redovisas i det
följande under särskild rubrik).

Eftersom giltigheten av en överlåtelse av visst till gränserna bestämt område
av fastighet enligt beredningens förslag skall vara beroende av att ansökan
om fastighetsbildning görs inom viss tid bör det inte ligga i ena
kontrahentens hand att bringa köpet att förfalla genom underlåtenhet att
göra sådan ansökan. Beredningen konstaterar att 19 kap. 6 § JDL ger båda
parterna rätt att påkalla avstyckning och att återkallelse inte kan ske en -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 165

sidigt. I förtydligande syfte föreslås emellertid viss jämkning av bestämmelsen.

Tillåtligheten av en avstyckning kan vara beroende av att någon av avstyckningsdelarna
eller båda sammanläggs med annan fastighet eller fastighetsdel,
som tillhör styckningsdelens ägare. Initiativrätten till sammanläggning
tillkommer enligt 10 § lagen den 18 juni 1926 (nr 336) om sammanläggning
av fastigheter å landet endast ägaren av de områden som skall
sammanläggas. Av samma skäl som anförts beträffande jämkningen av 19
kap. 6 § JDL, såvitt avser återkallelse av ansökan om avstyckning, föreslår
beredningen sådan ändring i sammanläggningslagen att erforderlig sammanläggning
i princip skall kunna påkallas såväl av överlåtaren som av den
till vilken överlåtelsen skett.

Vad slutligen gäller det fall att säljaren, när överlåtelsen äger rum, redan
sökt fastighetsbildning konstaterar lagberedningen att gällande lag
inte torde kräva någon ny ansökan. Samtidigt konstateras dock att, om
köpet görs beroende av fastighetsbildning, bara sådan delning som grundar
sig på köpeavtalet kan tilläggas verkan på köpet. Beredningen anser med
hänsyn härtill nödvändigt att frågan om delningen bringas till förrättningsmännens
kännedom genom ansökan under åberopande av överlåtelsehandlingen
och att detta sker inom den för ansökan bestämda tiden. Skulle
köpeavtalet inte ha på detta sätt åberopats, kan fastighetsbildningen inte
i och för sig utgöra grund för avtalets giltighet och detta inte ens för det
fall att den skulle kunna visas faktiskt överensstämma med vad som avtalats
mellan kontrahenterna. Att tillerkänna en sådan möjlighet rättslig
betydelse skulle, enligt beredningens mening, innebära att, i strid med de
föreslagna bestämmelsernas syfte, frågan om avtalets giltighet hölls svävande
under obestämd tid. En annan sak är att kontrahenterna givetvis
kan förse den ursprungliga köpehandlingen med ett tillägg, vari förklaras
att köpet avser några av de genom delningen tillkomna fastigheterna. Ett
sådant tillägg är dock att betrakta som ett nytt köp, för vilket måste gälla
samma formkrav som för köp i allmänhet. — Vad beredningen uttalat om
det fall att köpeavtal slutits under fortgången av ett avstyckningsärende
måste enligt beredningens mening gälla också fall när köpeavtalet ingåtts
innan förrättningen påkallades och det är säljaren som sökt avstyckning.

Till följd av att avstyckningsreglerna i 5 kap. lagen om fastighetsbildning
i stad överensstämmer med här aktuella eller av lagberedningen föreslagna
regler i jorddelningslagen eller hänvisar till jorddelningslagen kan de av
beredningen i förevarande paragraf föreslagna reglerna enligt dess mening
tillämpas i alla fall när delning sker genom avstyckning. Vad åter angår
områden som ingår i tomtindelning framhålls att dessa erhållit sin utformning
för bebyggande genom administrativa förfoganden och att detta skett
oberoende av särskilda delningsåtgärder. Något behov av enskilt initiativ
för fastighetsbildningen föreligger därför inte. De föreslagna bestämmel -

166 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

serna föreslås på grund härav inte gälla i fråga om mark som överlåtits i
överensstämmelse med fastställd stadsplan eller tomtindelning. En bestämmelse
av detta innehåll tas upp i 20 § av förslaget till PromL.

De nu redovisade bestämmelserna i beredningens förslag skall enligt
hänvisningar i 28 och 31 §§ (29 och 30 §§ i departementsförslaget) gälla
också i fråga om byte och gåva. Beträffande arealförvärv på annat sätt än
genom överlåtelse tar lagberedningen upp vissa bestämmelser i förslag till
lagar om ändringar i giftermåls- och ärvdabalkarna samt i ett förslag till
särskild lag med bl. a. vissa bestämmelser om förvärv i särskilda fall av område
eller andel av fastighet.

Fastighetsbildningskommittén. Kommittén bibehåller avstyckning såsom
ett särskilt institut för fastighetsbildning och föreslår inga mer betydande
ändringar i detta instituts nuvarande allmänna uppbyggnad. Den enda mer
principiella nyheten gäller avstyckning av fastighets andel i samfälld ägolott
(se s. 179).

Enligt kommitténs mening är en reglering i enlighet med lagberedningens
förslag i förevarande paragraf väl ägnad att undanröja den nuvarande
dualismen mellan de civilrättsliga reglerna och fastighetsbildningslagstiftningen.
En reform i den riktning lagberedningen föreslagit bör därför snarast
komma till stånd. Samtidigt anser sig kommittén kunna konstatera
att ett genomförande av förslaget inte synes påverka utformningen av bestämmelserna
om avstyckning.

Den situation som avhandlas i förevarande paragraf, nämligen då — enligt
kommitténs uttryckssätt — del av fastighet genom överlåtelse eller
annat fång kommit i särskild ägares hand, regleras i 10 kap. 4 § av kommitténs
förslag till ny lag om fastighetsbildning. Första stycket föreskriver
att avstyckning i sådana fall må påkallas av såväl förvärvaren som fångesmannen.
I tredje stycket stadgas att, om sökanden återkallar sin begäran
om avstyckning, förrättningen ändock inte i något fall ma inställas med
mindre tillfälle beretts övriga sakägare att påyrka dess fortsättande och de
underlåtit framställa yrkande därom. Bestämmelsen motiveras med de
konsekvenser en återkallelse kan få bl. a. med hänsyn till lagberedningens
förslag i nu aktuell del.

Andra stycket i nyssnämnda lagrum i förslaget till lag om fastighetsbildning
behandlar frågan hur avstyckningen skall verkställas. Med hänsyn till
avstyckningsinstitutets uppgift — att möjliggöra en anpassning av den officiella
indelningen efter den civilrättsligt giltiga indelningen i äganderättsliga
enheter — anser kommittén att ingångna köpeavtal i princip bör bli normerande
för hur avstyckningarna skall genomföras. Kommittén föreslår därför
att från jorddelningslagen (19 kap. 15 §) skall överföras bestämmelsen
om att den om överlåtelsen upprättade handlingen skall läggas till
grund för avstyckningen. Från samma lagrum i jorddelningslagen överförs

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år iy:70 Del B 1 167

även en bestämmelse om rätt för sakägarna att ingå skriftlig överenskommelse
rörande fråga av betydelse för avstyckningen. I stort sett avses ingen
ändring i gällande rätt på detta område. Att i lagtexten närmare ange hur
långt sakägarnas rätt att sålunda besluta om direkt avvikelse från den ursprungligen
avtalade rättshandlingen skall sträcka sig anses förenat med
uppenbara svårigheter. Kommittén föreslår därför att överenskommelse
skall beaktas endast i den mån den inte väsentligt strider mot vad överlåtelsehandlingen
innehåller.

Remissyttrandena. Lantmäteristyrelsen förklarar, att styrelsen, i likhet
med lagberedningen, finner det vara av största vikt, att kravet på överensstämmelse
mellan den civilrättsliga lagstiftningen och jorddelningslagstiftningen
upprätthålls. De av beredningen uppställda villkoren för giltighet av
köp anser lantmäteristyrelsen emellertid kunna mildras. En regel med huvudsakligt
innehåll, att köpet skall vara beroende av att sist sex månader
efter köpehandlingens dag ansökan om laga delning görs samt att laga delning,
vilken grundas på köpet eller på vilken köpet grundas, kommer till
stånd, anses sålunda vara till fyllest. Lantmäteristyrelsen är alltså kritisk
mot förslagets stränga krav på samband mellan överlåtelse och fastighetsbildningsförrättning
och kritiken utvecklas på följande sätt.

Det krav som beredningen velat uppställa synes vara att fastighetsbildningsåtgärden
grundar sig på köpeavtalet eller att köpeavtalet grundar sig
på fastighetsbildningsåtgärden, och detta krav måste man enligt styrelsens
mening upprätthålla. Likaså anser styrelsen beredningens principiella krav
på att ansökan om fastighetsbildningsåtgärd göres inom sex månader från
köpehandlingens dag vara fullt berättigat och inte innebära att någon ny
princip införes i lagstiftningen. I 1955 års jordförvärvslag har sålunda införts
krav på ansökan om förvärvstillstånd eller avstyckning inom tre månader
efter fånget för att detsamma skall vara giltigt. Emellertid synes
jordförvärvslagen ge vitsord jämväl åt ansökan som gjorts före fånget. Det
synes i nu förevarande sammanhang saknas anledning att hålla mera strängt
på sambandet mellan fång och ansökan till fastighetsbildningsåtgärd. Inskrivningsdomaren
torde utan svårighet kunna sörja för kontrollen av
detta samband vid prövning av lagfartsärende. Har fastighetsbildning skett
på grund av en ansökan som ingivits senast sex månader efter köpehandlingens
dag och föreligger sambandet borde lagfarten kunna meddelas, medan
den i motsatt fall måste förklaras vilande därest sökanden kan hänvisa
till en i rätt tid ingiven ansökan om laga delning och avslås om sökanden
ej förmår hänvisa till sådan ansökan. I sistnämnda fall blir då köpet
ogiltigt. Vid ett sådant krav uppstår ej hinder för en rationell handläggning
av fastighetsbildningsärenden och parterna ålägges endast att tillse att inom
den därför stadgade tiden ansökan om laga delning föreligger. I likhet med
beredningens förslag måste krävas båda parters godkännande för återkallelse
av ansökan, vilken således även måste vara försedd med anteckning
om samtliga berörda sakägare.

Överlantmätarna i Kronobergs och Örebro län utvecklar synpunkter, som
sammanfaller med lantmäteristyrelsens.

168 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Svea hovrätt ifrågasätter om inte en bestämmelse rörande återkallelse av
ansökan om delning bör, med hänsyn till den verkan i materiellt avseende
åter kallelsen kan få, inflyta i jordabalken. En sådan bestämmelse synes enligt
hovrättens mening stå i intimare samband med de allmänna civilrättsliga
reglerna om överlåtelse av fast egendom än med de speciella fastighetsbildningsreglerna.

Departementschefen. Att köp av ett område av en fastighet ägt full civilrättslig
giltighet fastän förvärvet inte kunnat leda till fastighetsbildning har
medfört svårlösta problem. Särskilt framträdande har svårigheterna varit
därför att enligt den härskande uppfattningen bara köparen ansetts under
sådana förhållanden berättigad att häva köpet. En regel enligt vilken köp
av ett område alltid skall vara beroende av att området utbryts och fastighetsbildning
kommer till stånd måste därför hälsas med tillfredsställelse.
Såtillvida har den av lagberedningen föreslagna regeln heller inte mött några
invändningar under remissbehandlingen. Principen om köpets beroende
av att fastighetsbildning sker bör därför läggas till grund för förslaget.

Beträffande frågan hur fastighetsbildningen skall komma till stånd föreslog
lagberedningen i 1947 års betänkande att ett avstyckningsförfarande
skulle igångsättas ex officio. I 1960 års förslag har beredningen på nytt övervägt
frågan och i stället stannat för att låta den enskilde ta initiativet till
avstyckning genom ansökan inom viss tid efter köpet. Beredningens förslag
vilar på den förutsättningen att ansökan om avstyckning liksom hittills
skall kunna påkallas av såväl överlåtaren som den till vilken överlåtelsen
skett. Däremot föreslås den ändringen i gällande jorddelningslagstiftning
att ansökan ej skall kunna återkallas av endera parten ensidigt.
Rätten att ta initiativ till avstyckning skall i princip gälla också en för avstyckningens
genomförande erforderlig sammanläggning. Fastighetsbildningskommittén
har sedermera anslutit sig till den av beredningen föreslagna
lösningen och dess förslag till lag om fastighetsbildning innehåller regler
som motsvarar nu gällande regler och den av lagberedningen föreslagna bestämmelsen
om återkallelse.

I fråga om den närmare utformningen av regeln har lagberedningen uppställt
krav på att ansökan om laga delning på grund av köpet görs inom sex
månader från köpehandlingens dag samt att i anledning av ansökan som
rätteligen skett laga delning kommer till stånd. Enligt beredningens mening
kan endast sådan fastighetsbildning som grundar sig på köpeavtalet
tilläggas inverkan på köpet. Som skäl anges att det i flera hänseenden är av
betydelse för förrättningen om avstyckningen föranleds av en överlåtelse.
Det blir därför enligt beredningens förslag nödvändigt att frågan om fastighetsbildning
bringas till förrättningsmannens kännedom genom ansökan
under åberopande av överlåtelsehandlingen inom den för ansökan bestämda
tiden. Om så inte sker kommer fastighetsbildningsåtgärden inte att medföra

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 169

den verkan att överlåtelsen vinner giltighet. Detta skall gälla även om åtgärden
skulle kunna visas faktiskt överensstämma med vad som avtalats
mellan kontrahenterna. En motsatt ordning skulle, framhåller beredningen,
innebära att frågan om avtalets giltighet i strid med bestämmelsernas syfte
hölls svävande under obestämd tid.

Beredningens stränga krav på samband mellan överlåtelse och fastighetsbildningsförrättning
har rönt kritik under remissbehandlingen. Sålunda har
lantmäteristyrelsen ifrågasatt om inte regeln bör mildras på denna punkt.
Enligt styrelsens mening bör det räcka med en regel vars huvudsakliga innehåll
är att köpet skall vara beroende av att dels ansökan om laga delning
görs sist sex månader efter köpehandlingens dag, dels sådan delning kommer
till stånd, varvid antingen delningen skall grundas på köpet eller köpet
på delningen. I det senare fallet skulle kontrollen över sambandet mellan
fång och ansökan om fastighetsbildningsåtgärd kunna utövas av inskrivningsmyndigheten.

Beredningens regel har den fördelen att det vid sexmånaderstidens utgång
är lätt att fastställa om fastighetsbildningsförrättning som avser det överlåtna
området pågår. Köpehandlingen måste nämligen då alltid finnas bland
förrättningshandlingarna. Det blir följaktligen också lätt att avgöra om ett
visst köp lett till fastighetsbildning eller ej. Emellertid är regeln också förenad
med påtagliga olägenheter. Det torde numera vara vanligt att säljaren
tagit initiativet till utbrytning av området och säljer detta under pågående
förrättning. Det är också mycket vanligt att överlåtelsen äger rum sedan
förrättningen avslutats men innan den blivit fastställd. Eftersom det i sistnämnda
fall knappast kan komma i fråga att tvinga köparen att göra en
ansökan som avser samma område som förrättningen avsåg, kan sådana
överlåtelser enligt beredningens regel inte ske med giltig verkan. Området
kommer under denna tid, som inte alltid är av kort varaktighet, att vara oöverlåtbart.
Detta synes desto mer obilligt som köpet i detta fall grundar sig på
en delning som förrättningsmannen gett tillstånd till. Förutsättningarna för
att köp och fastighetsbildning kommer att överensstämma är naturligtvis
särskilt goda i detta fall.

Enligt min mening bör den av beredningen föreslagna regeln modifieras
med beaktande av lantmäteristyrelsens påpekanden. Målet bör vara att finna
en regel som behåller kravet på överensstämmelse mellan köp och fastighetsbildning
samt fordran på ansökan inom viss tid, men som inte uppställer
ett ovillkorligt krav på samband mellan köp och ansökan. Regeln
får inte innebära att frågan om köpets giltighet hålls svävande under obestämd
tid.

Vid sökandet efter en regel av detta slag bör från kravet på samband
mellan fång och ansökan först och främst kunna undantas det praktiskt
viktiga fallet att köpet grundar sig på en avslutad förrättning. Att förrättningen
avslutats innebär enligt jorddelningslagen — och även enligt fastig6f
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

170 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

hetsbildningskommitténs förslag — att områdets gränser blivit utstakade
och utmärkta samt att alla övriga till förrättningen hörande frågor blivit
avgjorda. Det föreligger då ett av förrättningsmannen lämnat tillstånd till
avstyckning. Vill förrättningsmannen vägra tillstånd till avstyckning, skall
detta göras i ett tidigare skede av förrättningen, enligt jorddelningslagen
genom särskilt utlåtande och enligt kommitténs förslag genom beslut om
förrättningens inställande. Intill dess förrättningen avslutats har parterna
möjlighet att påverka resultatet av förrättningen. Har säljaren begärt avstyckning,
kan han ändra områdets storlek, gränser m. m. Har området
överlåtits, kan köpet läggas till grund för förrättningen och alla ändringar
beträffande området måste sedan ske även med köparens medverkan genom
ändring i eller tillägg till det ursprungliga köpeavtalet eller genom förening.
Sedan förrättningen avslutats disponerar parterna däremot inte längre
över förrättningens föremål och ansökan om fastighetsbildning kan inte
längre återkallas. Förrättningen kommer att leda till fastighetsbildning om
inte, efter däremot förd talan, ägodelningsrätten eller — enligt kommitténs
förslag — jorddomstolen beslutar annat. Det anförda visar att när köp
grundas på en avslutad förrättning tillräckliga garantier finns för samordningen
mellan köp och fastighetsbildning.

Även i en annan situation skulle kravet på samband mellan fång och ansökan
kunna få obilliga verkningar. Jag åsyftar det fall att köpet sker under
pågående förrättning men vid en så sen tidpunkt att köparen inte hinner
göra ansökan om avstyckning under åberopande av köpet innan förrättningen
avslutas. En enda dags skillnad kan här vara avgörande. Förhållandet
kan vidare vara det att köparen saknar kännedom om att förrättning
pågår eller har fått oriktiga uppgifter av säljaren om hur långt förrättningen
fortskridit. Vill man uppställa en föreskrift om att ansökan skall göras inom
viss tid, synes det från principiell synpunkt riktigast att alltid ge köparen
denna tid till sitt förfogande för att inge ansökan utan risk för att
köpet kan bli ogiltigt. Det saknas då anledning att göra skillnad mellan de
fall då förrättning pågår, när köpet sluts, och de fall då ansökan om fastighetsbildning
vid denna tidpunkt ännu inte gjorts.

Resultatet av de gjorda övervägandena blir alltså att kravet på samband
mellan fång och ansökan inte bör gälla när fastighetsbildningsförrättning
hinner avslutas senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades.
Efter denna tidpunkt skall nämnda krav gälla, varför köpet då blir
ogiltigt om inte förrättning sökts under åberopande av köpet eller en pågående
förrättning kommit att grundas på köpet.

För samtliga fall gäller naturligtvis det grundläggande kravet att fastighetsbildning
sker i överensstämmelse med köpet. Köpet blir naturligtvis
ogiltigt om avstyckning inte kommer till stånd. Vidare fordras att det föreligger
identitet mellan det överlåtna och det utbrutna området. Har förrättningen
grundats på köpet uppstår inga problem i detta hänseende. Ingås

Del B t

171

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

köpet efter avslutad förrättning, brukar köpehandlingen — som ofta upprättas
med biträde av förrättningsmannen -— hänvisa till förrättningen, varför
några praktiska problem inte heller i detta fall torde uppstå. Vad beträffar
övriga fall, då alltså förrättningen avslutats inom sex månader från
köpet utan att för den skull ha grundats på detta, är det klart att kravet på
överensstämmelse mellan köp och fastighetsbildning ställer vissa krav på
hur området angetts i köpehandlingen. Är inte identiteten klar, är köpet
ogiltigt. Har sex månader förflutit från köpehandlingens dag, skall ansökan
om lagfart därför avslås.

På grund av det anförda har paragrafen i departementsförslaget getts den
utformningen att köp som avser visst område av fastighet eller fastighet
med undantag av visst område är giltigt endast om fastighetsbildning sker
i överensstämmelse med köpet genom förrättning som avslutas senast sex
månader efter den dag då köpehandlingen upprättades eller som vid utgången
av nämnda tid är sökt under åberopande av köpet eller pågår på
grundval av detta.

Paragrafen avser endast köp. Beredningen har föreslagit bestämmelser i
syfte att uppnå överensstämmelse mellan fastighetsindelningen och den
äganderättsliga indelningen också när det gäller familj erättsliga fång och
vissa andra typer av förvärv (SOU 1960: 24 s. 173, 177 och 179). Till dessa
föreslagna ändringar torde jag få återkomma i samband med följ dlagstiftningen.

Såväl ansökan om fastighetsbildning som återkallelse av sådan ansökan
har enligt jordabalksförslaget viktiga materiella rättsverkningar. Den närmare
regleringen av frågan vem som är behörig göra ansökan och återkalla
ansökan samt under vilka förutsättningar en påbörjad förrättning kan avbrytas
hör emellertid naturligt hemma bland reglerna om förfarandet i övrigt.
Någon bestämmelse härom har därför inte tagits upp i jordabalken.

8 §.

I paragrafen behandlas förvärv av andel i fastighet. Paragrafen motsvarar
med vissa ändringar 8 § i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag.

Gällande rätt. Andel i fastighet kan vara föremål för överlåtelse på det
sätt att ägaren av en fastighet säljer viss kvotdel av fastigheten eller så att
ägaren av en andel överlåter denna. I det förra fallet sker en »ideell delning»
av fastighet genom överlåtelsen. I det senare har en sådan skett redan
tidigare. En kombination av dessa fall föreligger om en andelsägare säljer
en kvotdel av sin egen andel. En »ideell delning» av en fastighet kan också
ske genom att en fastighet i sin helhet överlåts till flera köpare, vilka var
för sig erhåller en lott i fastigheten.

Överlåtelser av nyss angiven beskaffenhet är från civilrättslig synpunkt

172 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

fullt giltiga. Lagfart kan beviljas utan att andelarna utbryts, andelarna kan
intecknas, en exekutiv försäljning kan avse enbart en andel osv.

När flera personer förvärvar kvotdelar i en fastighet på sätt här angetts
kan avsikten vara att de skall bruka fastigheten tillsammans. Rättsförhållandet
regleras då av sainäganderättslagen eller bestämmelserna om enkla
bolag. Delägarna kan emellertid också sinsemellan dela upp arealen för
att besitta och nyttja var sin särskilda del av fastigheten. Uppdelningen
sker därvid —- eller liar i varje fall tidigare — mycket ofta skett genom en
privat överenskommelse mellan delägarna. En sådan delning brukar benämnas
sämj edelning.

Lagberedningen. Utgångspunkten för beredningens förslag är att sämjedelningar
bör förhindras. Andelsöverlåtelser, som syftar till en uppdelning
av fastigheten, bör vara giltiga endast under förutsättning att fastighetsbildning
kommer till stånd. På samma sätt som en arealöverlåtelse bör
bringas att återgå om avstyckning ej kan ske, bör regelmässigt en andelsöverlåtelse
gå tillbaka, om delning inte kan äga rum och samäganderätt
eller bolagsförhållande inte åsyftas.

Mot bakgrund av denna principiella inställning föreslogs i 1947 års betänkande
en regel, enligt vilken överlåtelse av andel i fastighet för sin giltighet
skulle vara beroende av att andelen utbröts genom laga delning, om
inte fastigheten skulle innehas odelad under samäganderätt eller i enkelt
bolag eller överlåtelsen gällde andel i strömfall, vilket utgör särskild fastighet.
Syftet med överlåtelsen skulle alltså avgöra huruvida överlåtelsen
val- giltig. Det förutsattes ej att detta syfte skulle framgå av överlåtelsehandlingen.
Syftet skulle i stället utredas i lagfartsärendet och lagfartsbeslutet
skulle få en särskild utformning i de fall då samäganderätt eller bolagsförhållande
åsyftades.

I 1960 års betänkande framhålls, att den lösning av sämjedelningsproblemet
som föreslagits i 1947 års förslag inte är tillfredsställande från kontrahenternas
synpunkt och inte heller från inskrivningsrättslig synpunkt.
Beredningen anser att det måste framstå som ett intresse av utslagsgivande
betydelse för parterna i köpeavtalet att de redan när överlåtelsen sker kan
överblicka dess rättsliga konsekvenser eller med andra ord, bedöma huruvida
överlåtelsen kommer att bestå eller eventuellt kan bli ogiltig på grund
av att uppdelning av fastigheten genom den försålda andelens utbrytning inte
kan komma till stånd. Kontrahenterna skall kunna bedöma rättsfölj derna
av överlåtelsen med ledning av överlåtelsehandlingens eget innehåll. Att
låta dessa rättsfölj der bli beroende av utredningen i inskrivningsärendet
tillgodoser inte skäliga anspråk på rättssäkerhet och otvetydighet i avtalsförhållandet
parterna emellan.

När lagberedningen talar om andelsöverlåtelse avses dels det fall att ägaren
av en fastighet avyttrar någon del av denna men behåller återstoden,

Del B 1

173

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dels det fall att hela fastigheten genom skilda köpehandlingar överlåts till
flera personer. Däremot avses inte det fall att hela fastigheten i ett och samma
köp överlåts till två eller flera personer. I detta fall har överlåtaren
enligt beredningens mening inte något intresse av om förvärvarna skall
inneha fastigheten odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag eller om
de åsyftar att uppdela fastigheten mellan sig.

Den lösning som föreslås i 1960 års betänkande innebär att samäganderätt
skall anses föreligga vid andelsöverlåtelser om inte köpehandlingen
innehåller bestämmelse om att utbrytning skall ske. Konsekvensen härav
blir att varje andelsöverlåtelse utan utbrytningsklausul i princip är giltig
men oavsett det därmed förbundna syftet medför bara samäganderätt eller
eventuellt bolagsförhållande. Sämjedelning frånkänns betydelse och varje
delägare kan i mån av befogenhet enligt samäganderättslagen och lagstiftningen
om fastighetsbildning söka utbrytning av sin andel. Om kontrahenterna
har ett intresse av att inte komma i samäganderättsförhållande och
därför är ense om att överlåtelsen inte skall vara giltig om inte fastighetsbildning
kan ske, skall det stå dem öppet att i avtalet reglera rättsförhållandet
i enlighet därmed.

Bestämmelserna i 8 § i beredningens förslag har avfattats i överensstämmelse
med de nu anförda synpunkterna. I första stycket behandlas det
fall att köpehandlingen inte innehåller någon bestämmelse om utbrytning.
I detta fall skall köparen anses inneha fastigheten under samäganderätt
med den eller de andra delägarna. Bestämmelserna i andra stycket avser
köp, för vilket i köpehandlingen uppställts såsom villkor att utbrytning skall
äga rum. Därvid skall bestämmelserna i 7 § äga motsvarande tillämpning.
Sådant köp blir alltså ogiltigt under samma förutsättningar som gäller i
fråga om köp av område.

I 1947 års förslag upptogs en bestämmelse om att andel i strömfall, vilket
utgör särskild fastighet, får överlåtas oberoende av delningsåtgärd.
Denna bestämmelse är enligt beredningens mening överflödig med den föreslagna
lösningen i fråga om andelsöverlåtelse. Grunden för bestämmelsen var
att söka däri att delning av strömfall i regel inte torde förekomma och att
även sämjedelning i praktiken torde vara utesluten. För fallets tillgodogörande
fordras medgivande av vattendomstolen. Vid överlåtelser av ifrågavarande
slag torde något villkor om andelens utbrytning i allmänhet inte
uppställas. Härigenom ernås, menar beredningen, samma resultat som åsyftats
genom bestämmelsen i 1947 års förslag.

Om den föreslagna lagtekniska lösningen anför lagberedningen.

Den här förordade lösningen möjliggör enkla och klara regler för lagfartsärendets
behandling. Innehåller handling rörande andelsöverlåtelse ej
bestämmelse om utbrytning, föreligger i detta hänseende icke hinder för
lagfarts beviljande. Detta förhållande framgår omedelbart av köpehandlingen
och någon utredning om syftet med överlåtelsen erfordras alltså ej
i lagfartsärendet. Finnes åter sådan bestämmelse i överlåtelsehandlingen,

174 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

komma samma regler att gälla som för behandlingen av ansökan om lagfart
å område av fastighet. Nu avsedda ansökan skall salunda i regel antingen
avslås eller, om frågan om utbrytning alltjämt är svävande, uppskjutas
eller förklaras vilande (se härom bl. a. motiven till 27 kap. 15 och
17 §§). I förstnämnda fall kommer en meddelad lagfart att avse en andel
av säljarens registerfastighet, varav framgår att säljaren och köparen innehava
fastigheten under samäganderätt. I det andra fallet åter avser lagfarten,
då den beviljas, en ny registerfastighet, som upptages å särskilt upplägg;
även säljarens återstående andel blir efter utbrytningen särskild fastighet
med eget upplägg. Blir ansökan om lagfart uppskjuten eller förklarad
vilande i avbidan på utbrytning, framgår detta förhållande av anteckning i
boken. Tanken att skilja mellan gemensam lagfart och särskilda lagfarter
för andelsförvärvare förfaller alltså.

Det delningsinstitut som står till buds för utbrytning av andel i fastighet
är laga skifte. Detta gäller oavsett om fastigheten är belägen på landet eller
i stad. Enligt 1 kap. 9 § JDL — som till följd av hänvisning i 6 kap. 1 §
FBL skall tillämpas även vid laga skifte i stad — äger varje delägare skiftesvitsord.
Liksom i fråga om avstyckning gäller ansökan som görs å någondera
sidan även till förmån för den andra sidan. I fråga om rätten att ta
initiativ till sådan sammanläggning som kan fordras för att utbrytningen
skall kunna genomföras hänvisar beredningen till sina förslag om ändringar
i JDL. Dessa förslag innebär en utvidgad rätt att söka sammanläggning.
Beredningen anser sig genom de föreslagna reglerna ha sörjt för att den
ene av kontrahenterna i köpeavtalet inte skall kunna bringa köpet att förfalla
mot den andres vilja.

I anslutning till 7 § har behandlats betydelsen av att, när försäljning sker,
säljaren redan väckt fråga om fastighetsbildning. Beredningen påpekar
att detta spörsmål saknar direkt motsvarighet i fråga om andelsöverlåtelse,
eftersom ägaren av en hel registerfastighet inte har rätt att få viss andel av
fastigheten utbruten genom laga skifte. Ett i viss mån motsvarande fall
föreligger dock för den händelse ägaren av en fastighet, efter att ha sålt
viss andel därav med klausul om utbrytning, säljer den återstående delen.
Om denna situation uttalar beredningen.

Har i detta fall delning rätteligen sökts i anledning av det första köpet
och leder denna ansökan till delning, är därmed även avgjort att det senare
köpet består. Skulle ansökan om delning i anledning av det första köpet
icke bifallas eller nämnda köp eljest förfalla, kommer denna omständighet
att inverka på rättsläget för den senare köparen. Det senare köpet har väl
i allmänhet för båda kontrahenterna skett under förutsättning att det
första köpet skulle komma till stånd; en sådan inställning kan tänkas ha
kommit till uttryck i en formlig utbrytningsklausul eller ett förbehåll att
köpet eljest förfaller. Även om ett dylikt förbehåll icke ägt rum, torde dock
överlåtaren eller den senare köparen icke böra påtvingas ett samäganderättsförhållande
som icke varit av honom avsett. Med hänsyn härtill blir också
det senare köpet ogiltigt.

Del B 1

175

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Beträffande ande,Isköp inom tillämpningsområdet för FBL erinrar lagberedningen
om bestämmelsen i 6 kap. 11 § samma lag, enligt ■vilken stadsjord
som ingår i tomtindelning ej må ingå i laga skifte i vidare mån än såvitt
tomtindelningens genomförande därigenom främjas. Denna bestämmelse
medför, att utbrytning av försåld fastighets,andel ofta torde vara utsiktslös.
Med hänsyn till att åtminstone formellt möjlighet till laga skifte föreligger
över hela tillämpningsområdet för FBL kan dook inte i något hithörande
fall ett andelsköp med bestämmelse om utbrytning anses vara redan i sig
ogiltigt.

De av beredningen föreslagna reglerna skall enligt 28 och 31 §§ (29 och
30 §§ i departementsförslaget) äga tillämpning också i fråga om byte och
gåva. Angående andelsförvärv på annat sätt än genom överlåtelse hänvisar
beredningen till de samtidigt framlagda förslagen till lagar om ändring i
giftermålsbalken och ärvdabalken samt till den särskilda lagen med vissa
bestämmelser om förvärv i särskilda fall av område eller andel av fastighet.

Fastighetsbildningskommittén. Fastigheter som till särskilda kvotdelar
ägs av flera gemensamt kan enligt jorddelningslagen uppdelas mellan ägarna
genom laga skifte. För närvarande förstås därför med skifte inte bara
omdelning av förut skiftade ägor, däri inbegripet delning av samfälld mark
— omskifte — utan också uppdelning av fastighet mellan delägarna eller
s. k. klyvningsskifte. Kommittén behåller inte den nuvarande ordningen med
en gemensam behandling i lagstiftningen av omskiften och klyvningar. Det
hittillsvarande omskiftet skall enligt kommittéförslaget hänföras till det
nya institutet fastighetsreglering. Efter att ha avvisat möjligheten att inordna
den nuvarande klyvningen inom avstyckningens ram stannar kommittén
för att låta motsvarigheten till det hittillsvarande ldyvningsskiftet utgöra
en delningsform för sig, benämnd klyvning.

Kommittén konstaterar att uppbyggnaden i stort av det nya klyvningsinstitutet
inte väsentligt skiljer sig från motsvarande äldre delningsformer.
Allt vad som hör till den med åtgärden avsedda fastigheten skall i princip
fördelas mellan de olika lotter som utläggs. Fastigheten kommer härigenom
att utplånas som bestående enhet och i stället bildas nya självständiga fastigheter
av de utlagda lotterna, såvida dessa inte ingår i sammanläggning.
Som i viss män en nyhet får betecknas att upplösningen av gemenskapen
inte skall drivas längre än som påkallas i varje särskilt fall. Där två eller
flera delägare inte framställt önskemål om utbrytning av sina andelar,
skall sålunda gemensam lott för dem utläggas, även om hinder i jordpolitiskt
hänseende inte skulle möta mot en längre gående uppdelning.

Remissyttrandena. Svea hovrätt påpekar att det av hovrätten diskuterade
tillägget vid 7 § skulle få än större betydelse i detta sammanhang. Sistnämnda
tillägg skulle genom hänvisning i andra stycket av förevarande

176 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 är 1970

paragraf bli tillämpligt också för där avsett fall. Detta synes hovrätten vara
en så mycket mera önskvärd konsekvens som fastighetsbildningskommittén
i fråga om utbrytning av andel i fastighet inte föreslagit någon särskild regel
avseende återkallelse av ansökan härom.

Lantmäteristyrelsen ifrågasätter om inte 4 kap. borde innehålla en positiv
regel angående objekt för överlåtelse av fast egendom,. Förslaget innehåller,
anför styrelsen, inte något förbud mot försäljning av fastighetsdel
av sådan beskaffenhet att den över huvud inte kan bli föremål för utbrytning
genom laga delning, t. ex. andei i område av fastighet, en försäljningsform
som i stor utsträckning använts bl. a. i Kopparbergs län och åstadkommit
väsentliga olägenheter. Innebörden av en positiv regel synes enligt styrelsens
mening böra vara att objekt för överlåtelse kan vara fastighet, andel
i fastighet samt i övrigt sådan del av fastighet, som kan utbrytas genom
laga delning. Av fastighetsbildningslagstiftningen skulle sedan framgå
i vilka fall del av fastighet kunde överlåtas.

Departementschefen. Förevar ande paragraf avser förvärv av en ideell
andel i fastighet. Tidigare följdes andelsförvärv — som kunde ske genom
arvskifte eller annat fång — ofta av s. k. sämjedelning. Sådan delning
kunde företas genast i samband med fånget eller senare efter en längre eller
kortare tid. Eftersom sämjedelning inte är något för överlåtelse specifikt
problem har bestämmelsen om förbud häremot, vilken i tidigare förslag
intagits i förevarande lagrum, i departementsförslaget upptagits i 1: 1. Om
motiven härtill och problemen i övrigt med sämjedelningar har jag närmare
uppehållit mig i motiven till nämnda lagrum.

I 1947 års förslag föreskrevs att köp av andel i fastighet skulle vara beroende
av att andelen utbröts genom laga delning, om inte fastigheten skulle
innehas odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag. Syftet med överlåtelsen
skulle vara avgörande men behövde inte framgå av köpehandlingen.
Syttet fick utredas i lagfartsärendet. En sådan anordning var uppenbarligen
inte tillfredsställande. Den reglering som föreslagits i 1960 års betänkande,
nämligen att köpet skall vara beroende av laga delning bara om överlåtelsehandlingen
innehåller bestämmelse om utbrytning av andelen, är
enligt min mening klart överlägsen. Skall utbrytning ske blir reglerna i
7 § tillämpliga. Innehåller överlåtelsehandlingen ej någon bestämmelse om
utbrytning, skall köparen anses inneha fastigheten under samäganderätt
med den eller de andra delägarna.

Beredningen upptog i 1947 års förslag en särskild regel i förevarande
paragraf om att andel i strömfall, vilket utgör särskild fastighet, fick överlåtas
oberoende av delningsåtgärd. Grunden härtill var att delning av
strömfall i regel inte torde förekomma och att också sämjedelning i praktiken
ansågs utesluten. Med den reglering sam skett i 1960 års förslag har
beredningen ansett att denna undantagsbestämmelse blivit överflödig. Jag

Del B 1

177

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

har ingen eninran mot detta bedömande. Andel i strömfall, vilket utgör
särskild fastighet, följer alltså helt de allmänna reglerna i denna paragraf.
Utgör strömfallet samfälld mark blir dook inte 8 § utan 9 § tillämplig.

Som påpekats vid remissbehandlingen innehåller faståghetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning inte någon särskild regel om
återkallelse av ansökan om klyvning på sätt föreslagits i fråga om ansökan
om avstyckning (10 kap. 4 § tredje stycket i kommitténs förslag). Eftersom
en fastighetsägare inte kan påkalla utbrytning av en andel i sin egen
fastighet, blir fastighetsbildningsåtgärden dook aldrig aktuell förrän efter
det överlåtelse skett. Varje delägare kan då påkalla klyvning (11 kap. 1 § i
kommitténs förslag). Skulle ansökan komma att återkallas, skall den i
4 kap. 33 § i kommitténs förslag upptagna allmänna bestämmelsen om verkan
av återkallelse äga tillämpning. Enligt denna bestämmelse skall förrättningen
genast inställas om sammanträde inte hållits när återkallelse
sker. Har åter sammanträde hållits skall övriga sakägare, som -fört talan
vid förrättningen och som själva ägt påkalla den sökta åtgärden, underrättas
om återkallelse^ Om ingen av dem begär att förrättningen fortsätts
skall den inställas. En avtalspart som vill skydda sig mot att överlåtelsen
blir ogiltig genom att motparten försummar att ansöka om klyvning eller
återkallar sin en gång gjorda ansökan har alltså att själv vara i viss mån
aktiv, antingen genom att själv ansöka om klyvning eller genom att föra
talan vid den efter motpartens ansökan påbörjade förrättningen. Huruvida
någon särskild regel om återkallelse av ansökan om klyvning fordras, får
bli föremål för närmare övervägande i samband med att jag tar ställning till
kommitténs förslag.

Lantmäteristyrelsen har ifrågasatt om inte i balken bör tas upp en positiv
regel angående objekt för överlåtelse av fast egendom. Styrelsen har därvid
bl. a. anmärkt, att förslaget inte innehåller något förbud mot försäljning av
fastighetsdel av sådan beskaffenhet att den över huvud inte kan bli föremål
för utbrytning genom fastighetsbildningsförrättning, t. ex. andel i område
av fastighet. I fråga om det valda exemplet föreligger emellertid enligt min
mening inte något behov av ytterligare reglering. Sådant andelsköp blir
ogiltigt enligt bestämmelserna i 7 §, eftersom det måste anses avse område
av fastighet på sätt i nämnda paragraf anges. Köpet är således i första hand
beroende av att området utbryts. Innehåller köpehandlingen dessutom klausul
om att andelen skall utbrytas, kommer enligt andra stycket i 8 § köpet
att bli beroende av att också andelen utbryts. Den nämnda försäljningsformen
faller alltså under båda paragraferna. Det är möjligt att det finns andra
fall som inte lika klart faller in under någon av de föreslagna reglerna. I
den mån så är fallet torde jag få återkomma till saken i samband med beredningen
av förslaget till lag om fastighetsbildning.

178

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
9§.

I denna paragraf behandlas en typ av överlåtelser som vållat vissa svårigheter
i rättspraxis och som i viss mån kan sägas utgöra en mellanform i
förhållande till de i 7 och 8 §§ behandlade fallen, nämligen överlåtelse av
den på en fastighet belöpande andelen i viss samfälld mark.

Gällande rätt. Samfälld mark utgörs av områden som vid skifte eller annan
delning undantagits för gemensamt ändamål eller lämnats oskiftade,
ävensom av områden som annars är gemensamma för flera fastigheter.

Överlåtelser av andelar i samfälld mark blev särskilt vanliga som en följd
av 1800-talets industriella utveckling, framför allt på skogsindustriens område.
Ibland lyckades köparna förvärva samtliga andelar i en samfällighet
men ofta kunde de förvärva endast vissa andelar och kom därigenom att bli
ägare bara till viss kvotdel av samfälligheten.

Något jorddelningsinstitut med direkt anknytning till den typ av överlåtelse
som här avses har inte funnits. Två utvägar har emellertid stått till
buds för att uppnå utbrytning av den överlåtna andelen, nämligen laga skifte
av samfälligheten och efterföljande avstyckning (eller avsöndring) av hemmanets
andel i samfälligheten eller avstyckning (resp. avsöndring) av det
samfällda området åtföljt av överlåtelse av en kvotdel av den nybildade
fastigheten. Båda dessa utvägar är omständliga, vilket medverkat till att
andelar i samfälld mark, särskilt i vissa landsändar, i stor omfattning sålts
utan att utbrytning kommit till stånd.

Angående den rättsliga giltigheten av sådana köp har olika uppfattningar
gjort sig gällande i rättspraxis (IAU 1937: 62). Köpen har i stor utsträckning
lagfarits men det har också förekommit att köpen underkänts. Det har
hävdats, att överlåtelser av detta slag har ett alltför obestämt innehåll eftersom
ett visst hemmans andel i viss samfällighet inte kunde beräknas om i
byn finns även andra samfälligheter. Vidare har gjorts gällande att bestämmelserna
om delning av fastighet skulle uttömmande ange de sätt på vilka en
delning kan ske. Eftersom andel i samfälld mark inte kan omedelbart utbrytas
genom vare sig laga skifte eller avstyckning kunde förvärv av sådan
andel inte godkännas. Stundom har vid bedömningen av giltighetsfrågan
också gjorts åtskillnad mellan olika slag av samfälligheter, nämligen sådana
som utgörs av mark, vilken inte ingått i skifte, å ena sidan, och sådana som
består av mark, vilken vid skifte undantagits för gemensamt behov, å andra
sidan. Förvärv av andelar i mark av det förra slaget har godtagits medan så
inte skett i fråga om den senare kategorien.

Ett avgörande av högsta domstolen in pleno år 1938 har skapat klarhet
åtminstone i fråga om andelar i samfälld mark, som inte tidigare varit föremål
för skifte. Högsta domstolen godkände förvärvet, under särskilt framhållande
av att dylika överlåtelser förekommit i betydande utsträckning.

Om överlåtelse av andel i samfälld mark godtas uppkommer frågan

Del B 1

179

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

huruvida köparen äger utöva det skiftesvitsord, som förut tillkom säljaren.
Även i denna fråga har olika meningar yppats. Genom stadgandet i 12 § promulgationslagen
till jorddelningslagen har emellertid numera bestämts, att
skiftesvitsord tillkommer ägaren av andelen såvida överlåtelsen av andelen
skett före den 1 januari 1897 och lagfart på andelen meddelats före den
1 januari 1928.

Lagberedningen. Beredningen anser, att förvärv av andel i samfälld mark
bör vara ogiltiga. Skälet härtill är att en sådan reglering förebygger den irreguljära
fastighetsbildning till vilken andelsköpen ger upphov. I likhet med
lantmäteristyrelsen — som upptog frågan om andelsköpens rättsliga ställning
i den tidigare omnämnda framställningen i maj 1938 — anser lagberedningen
att andelsköpets sakrättsliga giltighet måste vålla oreda i det
system, i vilket fastighetsindelningen utgör ett led, samt försvaga betydelsen
av jordpolitiska villkor för fastighetsbildning. Beredningen menar också att
de i 7 och 8 §§ föreslagna bestämmelserna följdriktigt leder till att andel i
mark, som är samfälld för flera fastigheter, inte skall få överlåtas för sig.

Fastighetsbildningskommittén. Kommittén hävdar (s. 542), att ett starkt
behov sedan länge gjort sig gällande av att kunna disponera mera fritt över
andelar i samfälld mark. Under senare år har särskilt åberopats att en ändring
i gällande rätt skulle främja den frivilliga rationaliseringen inom jordbruket
och skogsbruket. Särskilt fördelaktigt skulle det vara om samfällighetsandel
kunde avstyckas för sammanläggning. Andelen skulle därigenom
kunna överföras från en fastighet till en annan. Också i det fall att alla
samfällighetsandelar samlats i en ägares hand kunde det vara nödvändigt
att tillgripa avstyckning av de olika andelarna och därefter sammanläggning.
Denna utväg måste anlitas i det fall att några andelar redan blivit utbrutna
och registrerade som självständiga fastigheter. En avstyckning av den samfällda
ägan som sådan kunde då inte ske.

Enligt kommitténs mening finns all anledning att tillmötesgå önskemålen
om att kunna avstycka samfällighetsandelar. Detta anses inte behöva medföra
några olägenheter av betydelse i vare sig principiellt eller praktiskt hänseende.
Med hänsyn till önskvärdheten av ordning och reda i fastighetsredovisningen
synes det — anför kommittén — fullständigt likgiltigt, om en
samfällighetsandel avskiljs från fastighet genom en fristående åtgärd eller
om andelen — såsom med nu gällande rätt är fullt möjligt — utbryts tillsammans
med ett markområde. Den omständigheten att den ifrågasatta anordningen
kan ge upphov till s. k. andelsfastigheter, som består såsom särskilda
registerenheter utan att inneha någon enskild mark och som i allmänhet
är mindre önskvärda, skall självfallet inte förbises men är enligt kommitténs
bedömande inte av beskaffenhet att böra påverka ett ställningstagande.
Genom att såsom villkor för en andelsavstyckning uppställa visst

180 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

krav på sammanläggning anses uppkomsten av andelsfastigheter kunna förhindras
i den utsträckning det finnes påkallat.

Kommittén föreslår alltså, att i lagen om fastighetsbildning (10 kap. 1 §)
tas upp en regel om att även fastighet tillkommande andel i samfälld ägolott
skall få avstyckas. Vid framläggandet av detta förslag säger sig kommittén
vara medveten om att förslaget kommer att få praktisk betydelse bara om de
allmänna civilrättsliga reglerna får sådant innehåll att rättshandlingar av
detta slag inte förhindras. Enligt kommitténs mening bör i fråga om överlåtelse
av andel i samfälld mark utan olägenhet kunna tillämpas samma
princip som beträffande område av fastighet, nämligen att överlåtelsens giltighet
blir beroende av att en utbrytning kommer till stånd.

Remissyttrandena. Bestämmelsen om förbud mot överlåtelse av andel i
samfälld mark anses i några remissvar böra bli föremål för omprövning.
Av denna mening är lantmäteristyrelsen, kommunal-tekniska föreningen,
vattenkraftföreningen samt överlantmätaren i Örebro län. Nämnda instanser
delar visserligen lagberedningens principiella ståndpunkt, att sådana
överlåtelser av andel i samfälld mark bör förbjudas, som inte kan fullföljas
genom fastighetsbildningsåtgärder, men de anser att förslaget är alltför rigoröst.

Lantmäteristgrelsen erinrar om att det förekommer fall när förvärv av
andel i samfälld mark kan fullföljas med fastighetsbildning i vanlig ordning
och fortsätter.

Det vanligaste exemplet härpå synes vara då förvärvare av andelar i samfälld
mark redan innehar samtliga övriga andelar och den samfällda marken
sålunda efter förvärvet kan bli föremål för avstyckning. Sådana fall ha särskilt
förekommit i samband med rationaliseringsåtgärder berörande jordoch
skogsbruksfastigheter. För att förhindra uppkomsten av irreguljär fastighetsbildning
synes det styrelsen vara tillfyllest att anknyta bestämmelserna
i 9 § till reglerna i 7 §, varigenom överlåtelsen alltså göres beroende av
att fastighetsbildning kommer till stånd. En jämkning av de föreslagna
bestämmelserna i den antydda riktningen torde jämväl komma att motiveras
av fastighetsbildningskommitténs förslag till ny fastighetsbildningslagstiftning,
emedan såvitt styrelsen har sig bekant kommittén kommer att
framlägga förslag innebärande möjlighet i viss utsträckning till avstyckning
av andel i samfällighet. Vid sådant förhållande synes samordning av
lagstiftningen på jordabalkens och fastighetsbildningens ämnesområden
även i detta hänseende bliva nödvändig.

Kommunal-tekniska föreningen nämner såsom exempel på fall, som lagstiftningen
inte bör förbjuda, att ett samfällt område ingår i en administrativt
bildad tomt enligt fastställd tomtindelning. Föreningen anser att det
från såväl enskild som allmän synpunkt är motiverat med en bestämmelse
som gör det möjligt för en markägare inom en sådan tomt, som önskar få
densamma rättsligen bildad, att successivt eller på en gång förvärva samtliga
andelar i ett dylikt samfällt område.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 181

När det gäller samfällda strömfall finner vattenkraftföreningen de föreslagna
bestämmelserna i 20 kap. jämförda med stadgandet i 2 kap. 7 § VL
inte tillräckliga. Inlösen enligt vattenlagen förutsätter nämligen att fallet
utbyggs av rättighetens innehavare. Enligt vattenkraftföreningen kan det
emellertid vara av intresse för en företagare att säkerställa äganderätten till
ett samfällt strömfall, även innan han själv skall utbygga strömfallet eller
innan området kommer att ingå i en större utbyggnad, som företas av någon
annan. Andelsköp bör därför bli giltigt, om samtliga andelar i det samfällda
området överlåts. Föreningen föreslår ett tillägg till förevarande paragraf
innebärande att köp av andel blir giltigt, därest även övriga andelar i det
samfällda området förvärvas inom viss tid.

Departementschefen. En överlåtelse av den på en fastighet belöpande andelen
i samfälld äga kan sägas utgöra en mellanform till de typer av överlåtelser
som behandlats i 7 och 8 §§. Det är därför naturligt att i stort sett
samma frågeställningar gör sig gällande som i fråga om överlåtelse av område
resp. andel i fastighet. Lagberedningen har emellertid föreslagit en
strängare regel för den nu avsedda situationen än i fråga om vanliga områdes-
och andelsöverlåtelser. överlåtelse av andelar i samfälld mark bör
enligt beredningens mening alltid vara ogiltiga.

I till synes stark motsats till lagberedningens förslag står fastighetsbildningskommitténs
uttalanden om det värdefulla instrument sådana överlåtelser
kan utgöra vid arbetet på den yttre rationaliseringen av jordbruket
och skogsbruket. Vid en närmare granskning av de argument som åberopats
av lagberedningen resp. fastighetsbildningskommittén torde emellertid framgå,
att motsättningarna inte är så stora. Lagberedningens förslag utgår från
den förutsättningen att gällande fastighetsbildningslagstiftning inte anvisar
någon form för omedelbar utbrytning av en fastighets andel i samfälld
mark. Kommittén utgår från att de ifrågavarande överlåtelserna bör tillåtas
och föreslår en regel enligt vilken andel i samfälld mark får avstyckas. Under
dessa förutsättningar ligger det nära till hands att undersöka huruvida inte
i jordabalken bör tas upp en bestämmelse enligt vilken överlåtelse av andel
i samfälld mark för sin giltighet görs beroende av att andelen utbryts, dvs.
en reglering av samma slag som i 7 och 8 §§ i förevarande kapitel. För att
inte denna förutsättning skall göra alla andelsförvärv ogiltiga bör en dylik
bestämmelse kompletteras med en sådan ändring i gällande fastighetsbildningslagstiftning
att där införs en regel som tillåter avstyckning av andel i
samfälld mark.

En reglering av nyss antytt slag har uttryckligen föreslagits av några remissinstanser
och även omnämnts av fastighetsbildningskommittén. Den
kan inte heller anses stå i strid med lagberedningens allmänna inställning
till andelsförvärven. Mot denna bakgrund har den nu aktuella bestämmelsen
fått ett annat innehåll i departementsförslaget än i lagberedningens. Den

182 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föreslagna bestämmelsen innebär att köp av fastighets andel i mark, som är
samfälld för flera fastigheter, skall vara beroende av att andelen utbryts
från den fastighet som den hör till. Bestämmelserna i 7 § skall därför äga
motsvarande tillämpning vid köp av sådan andel. Även utan att detta utsågs
torde det vara uppenbart att med köp av andel i samfälld mark inte
avses det fall att köpet avser en fastighet inklusive dess andel i den samfällda
marken. Hänvisningen till 7 § innebär samma krav på ansökan m. m.
som i fråga om överlåtelse av område.

I beredningens förslag görs ett uttryckligt undantag från överlåtelseförbudet,
nämligen för det fall att andelen registrerats såsom särskild fastighet.
Att överlåtelse av en registerfastighet från de här aktuella utgångspunkterna
alltid bör vara civilrättsligt giltig torde vara fullt klart. När det principiella
överlåtelseförbudet nu överges, finner jag emellertid att samma behov
av ett förtydligande på denna punkt inte längre kan anses föreligga.
Bestämmelsen har därför inte upptagits i departementsförslaget.

Införandet av en regel med det innehåll jag här angett kräver ytterligare
en anmärkning. Det är inte uteslutet att den som förvärvat vissa andelar i
samfälld mark genom successiva avtal förvärvar samtliga andelar. Om så
sker fordras givetvis inte — bortsett från fall när någon av andelarna registrerats
som särskild fastighet — någon avstyckning av andelen. Vad
som skall avstyckas är då i stället hela den samfällda ägan. Giltigheten av
detta förvärv måste emellertid bedömas enligt 7 §. Under förutsättning att
inte något av delförvärven blivit ogiltigt till följd av utebliven ansökan om
fastighetsbildning eller avslag på sådan ansökan kan samfälligheten — om
i övrigt hinder inte möter — avstyckas och förvärvet alltså bli definitivt.
Skulle avstyckningsförfarande redan ha inletts beträffande något av delförvärven
torde förfarandet kunna ändras till att i stället avse avstyckning
av hela samfälligheten.

Säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser
10—28 §§.

Under denna rubrik har samlats bestämmelser angående det obligationsrättsliga
förhållandet mellan säljare och köpare. I huvudsak vilar departementsförslaget
på lagberedningens förslag i 1947 års betänkande. Beredningens
förslag år 1960 innebär endast smärre ändringar i 1947 års förslag
och jordabalksutredningen tar upp beredningens bestämmelser i sak oförändrade.

I de inledande paragraferna ges regler om fördelning mellan säljare och
köpare av avkastningen m. m. (10 §), om vem som står faran för att fastigheten
efter köpet av våda skadas eller försämras (11 §) samt om försämring
som beror på säljarens vanvård eller vållande (12 §). Följande två paragra -

Del B 1

183

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fer kan sägas handla om dröjsmål på säljarens sida. Lagrummen behandlar
dels vägran av säljaren att i rätt tid avträda fastigheten (13 §), dels hans
underlåtenhet att medverka vid upprättande av köpebrev eller annan sådan
ytterligare köpehandling eller att fullgöra annat, som ankommer på honom
för att bereda köparen möjlighet till lagfart (14 §). I 15—20 §§ behandlas
köparens befogenheter när fastigheten i något hänseende finnes vara behäftad
med fel. Dessa s. k. felregler, vilka jag inledningsvis skall behandla
något närmare, har i departementsförslaget fördelats på sex paragrafer mot
fyra enligt beredningens förslag. 21 § innehåller en regel om skyldighet för
säljaren att överlämna kartor och andra handlingar angående fastigheten. I
22—24 §§ behandlas säljarens ansvar för att han är rätt ägare till fastigheten,
de s. k. hemulsreglerna, och i 25 § fall av dubbelöverlåtelse. De tre
sista paragraferna slutligen handlar om dröjsmål av köparen med att erlägga
köpeskillingen (26 §), om köparens obestånd (27 §) samt om vissa
förutsättningar för köparens rätt att häva köpet (28 §).

I departementsförslaget saknas motsvarighet till de bestämmelser om
tvångspanträtt för köparen vid återgång och hävning som finns i beredningens
förslag (27 § i förslagen). Jag återkommer strax till denna fråga.

Som regler om fel vid fastighetsköp betecknas de regler, enligt
vilka köparen äger framställa anspråk mot säljaren med anledning av fastighetens
egenskaper i vidsträckt mening, dvs. alla förhållanden som kan
påverka fastighetens värde och användbarhet. Sedan länge har dessa förhållanden
ansetts hänförliga till endera av två grupper fel, rättsliga fel eller
faktiska fel. Till den förra gruppen hör regler om säljarens ansvar för sådana
rättigheter till fastigheten vilka kommer att gälla mot köparen, till
den senare regler om hans ansvar för fastighetens storlek och fysiska beskaffenhet.
Vid sidan av dessa båda grupper har under senare tid framträtt
en tredje grupp. Till denna hör regler om säljarens ansvar för oförutsedda
inskränkningar på grund av föreskrift av myndighet eller i lag av
köparens rätt att använda fastigheten. Denna grupp synes i praxis oftast
ha jämställts med rättsliga fel. I doktrinen har gruppen emellertid behandlats
som en självständig kategori och benämnts rådighetsfel (se Vahlén,
Formkravet vid fastighetsköp s. 276, och Rodhe, Obligationsrätt s. 217).
Denna indelning i rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel kan sägas ligga
till grund för beredningens förslag och har än tydligare fått komma till uttryck
genom den omdisposition av felreglerna som skett i departementsförslaget.

Vad först beträffar rättsliga fel innehåller beredningens förslag bestämmelser
härom i 15 §, 17 § och 18 § första stycket. Bestämmelsen i 15 § avser
den situationen att hinder för lagfart möter i omständighet som inte
kan avhjälpas av säljaren och inte heller beror av köparen. I 17 § behandlas
det fall att fastigheten finnes svara för panträtt till högre belopp än
som förutsatts vid köpet. Bestämmelsen i 18 § första stycket reglerar säl -

184 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

jarens ansvar i motsvarande situation när det gäller andra begränsade
sakrätter och när annan än säljaren finnes vara ägare till byggnad på fastigheten
eller till fastighetstillbehör. Rådighetsfel behandlas i 18 § andra
stycket. Vad slutligen beträffar faktiska fel avhandlas i 16 § i beredningens
förslag dels säljarens ansvar på grund av utfästelse (första stycket), dels
hans ansvar för abstrakta fel i fastigheten (andra stycket). Med abstrakta
fel avses fel eller brist i fastigheten, som köparen med hänsyn till jämförbara
fastigheters normala beskaffenhet och omständigheterna i övrigt inte
rimligen bort räkna med.

I departementsförslaget har felreglerna disponerats på ett annat sätt än
i beredningens förslag. Avsnittet om fel inleds med bestämmelser om rättsliga
fel. Var och en av de nyss angivna kategorierna av sådana fel tas upp i
en paragraf för sig (15, 16 och 17 §§). Även regeln om rådighetsfel ges i en
särskild paragraf (18 §). Härefter följer bestämmelsen om säljarens ansvar
för abstrakta faktiska fel (19 §), dvs. motsvarigheten till 16 § andra stycket
i beredningens förslag. Avsnittet om fel avslutas med ett lagrum (20 §),
som behandlar säljarens ansvar för utfästelser. Reglerna i denna paragraf
ges ett något vidsträcktare tillämpningsområde än motsvarande lagrum i beredningens
förslag genom att de täcker säljarens ansvar för utfästelser över
huvud taget, alltså inte bara för faktiska omständigheter utan exempelvis
även rättsliga och rådighetsinskränkande sådana.

I lagberedningens och utredningens förslag finns vissa bestämmelser om
tvångs panträtt vid hävande och återgång av köp till säkerhet för köparens
krav på återbäring av köpeskillingen (27 § i förslagen). Bestämmelserna
innebär i huvudsak att köparen får rätt att inom viss frist från det talan
väckts om hävande eller återgång söka inteckning för sin köpeskillingsfordran
i den fastighet som köpet avser. För att inte säljaren skall kunna
hindra köparen från att erhålla betalning ur fastigheten föreskrivs förbud
för säljaren att inteckna fastigheten så länge möjligheten till tvångspanträtt
är öppen för köparen.

Vid bifall till talan om köpets hävande brukar man i praxis förbinda
återlämnandet av fastigheten till säljaren med återbetalning av köpeskillingen.
Beredningen anser att denna utväg utgör ett ofullständigt skydd för
köparens fordringsanspråk. Utgångspunkten är att ett sådant förbehåll i
domen ger köparen bara en personlig rätt mot säljaren. Om en rätt för köparen
att vägra överlämna fastigheten inte skall bli av ringa betydelse,
måste den, menar beredningen, äga giltighet också mot tredje man. Att låta
frågan om köpets återgång eller bestånd bero av säljarens förmåga att återbetala
köpeskillingen skulle emellertid leda till en alltför vådlig osäkerhet i
äganderättsförhållandena. Beträffande fast egendom skulle en bestämmelse
av detta innehåll eller en retentionsrätt för köparen komma i uppenbar
strid med de grundsatser, som är bestämmande för lagstiftningen angående
rätt till sådan egendom. För rätt till fast egendom är inte innehavet utan

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 185

inskrivningen avgörande. På grund av det anförda finner beredningen motiverat
att i stället bereda köparen en sakrättsligt skyddad rätt till betalning
ur fastigheten.

För egen del vill jag i denna fråga till en början erinra om att en tvångspanträtt
för köparen vid hävning av fastighetsköp fordrar flera speciella
regler och kan sägas bryta mot den systematiska uppbyggnaden av fastighetspanträtten.
Tvångspanträtten utgör därför otvivelaktigt en belastning på
regelsystemet och man har att ställa sig frågan om tvångspanträtten är nödvändig.

Det nu tillämpade förfarandet att förbinda fastighetens återlämnande till
säljaren med återbetalning av köpeskillingen synes inte ha vållat några
praktiska problem. Jag finner inte anledning att gå in på den svårbedömda
frågan i vad mån ett sådant förbehåll i domen har någon verkan mot tredje
man. Enligt min mening torde nämligen några starkare praktiska skäl
knappast kunna åberopas för att tillerkänna köparen ett sakrättsligt skydd
för sitt anspråk. När säljaren är kärande torde i allmänhet dennes intresse
av att återfå fastigheten utgöra fullt motiv för en återbäring i enlighet med
domen och köparen förtjänar i den situationen som regel inte något särskilt
skydd. För att säljaren skall få hävningsrätt skall ju köparen i princip
ha gjort sig skyldig till kontraktsbrott eller också ligger något annat
klandervärt förfarande honom till last. Är det däremot köparen som är
kärande avser hans talan regelmässigt att säljaren skall förpliktas återbetala
köpeskillingen. Han får då en exekutionstitel på sin fordran. Under
rättegången kan han framställa yrkande om säkerhetsåtgärd, såsom kvarstad
eller skingringsförbud, för att skydda sitt anspråk. Om säljaren är solvent
för anspråket och bara tredskas med återbäringen, har köparen därför
goda möjligheter att ändå snabbt framtvinga betalning. För det fall att säljaren
saknar andra utmätningsbara tillgångar än den återlämnade fastigheten,
synes köparen däremot ha intresse av en sakrätt i fastigheten. Risken
för att säljaren förfogar över fastigheten före exekutionstillfället måste ju
då särskilt beaktas. I ett sådant läge kan det emellertid ifrågasättas om en
tvångspanträtt för köparen leder till målet. Hans möjligheter att få betalt
för sin fordran lär inte vara större om fastigheten efter det köpet hävts
säljs exekutivt, än om han underlåter att häva köpet och i stället själv säljer
fastigheten. Sådana överväganden har kanske medfört att köparen i dagens
läge ofta föredragit att behålla fastigheten. I de flesta av de här diskuterade
fallen torde detta alternativ vara förmånligast för köparen.

På grund av dessa överväganden av såväl systematisk som rent praktisk
innebörd har jag funnit övervägande skäl tala för att inte ta med bestämmelserna
om tvångspanträtt i departementsförslaget.

Det är gemensamt för 11—18 §§ i beredningens förslag (11—20 §§ i departementsförslaget)
att köparen ges befogenhet att häva köpet om vissa

186 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

särskilt angivna förutsättningar är uppfyllda. I flertalet av paragraferna
uppställs en tidsfrist för köparens hävningsrätt. För att hävningsrätten inte
skall preskriberas, krävs enligt beredningens förslag att talan väcks innan
fristen utlöpt. Denna reglering lämnar utrymme för viss tvekan om hur
hävning kommer till stånd. Motiven till förslaget torde inte ge någon ledning
för bedömningen av frågan, som har uppmärksammats i doktrinen (jfr
Rodhe, Obligationsrätt § 38 vid not 29). Beredningen berör dock saken vid
sin diskussion av frågan om skyldigheten att söka lagfart bör anses förfallen,
när fastighetsköp har återgått eller hävts (SOU 1960: 25 s. 709). Beredningen
menar att en överenskommelse om återgång av ett köp i princip
bör kunna träffas med verkan att köparen blir befriad från att söka lagfart.
Beträffande hävning gör beredningen det uttalandet — och det är detta
som i förevarande sammanhang är av intresse — att om och i den mån
avtalet kan hävas utan rättegång en överenskommelse därom torde böra tillläggas
betydelse.

Beredningen vill alltså inte utesluta att hävning kan ske endast genom
att den hävande parten vänder sig till domstol. Denna lösning kan emellertid
enligt min mening inte godtas eftersom den skulle hindra parterna från
att själva med rättslig verkan komma överens om att den förvärvade fastigheten
skall gå åter till säljaren av det skälet att hävningsanledning föreligger.
Parterna skulle vara hänvisade att antingen inom föreskriven tid
föra talan vid domstol trots att tvist mellan dem inte föreligger eller att ge
hävningsöverenskommelsen återförsäljningens form. Den senare utvägen,
som innebär att formkravet vid fastighetsköp måste iakttas i hela sin vidd
vid äventyr av ogiltighet, kan tyckas vara en i praktiken lättframkomlig
väg. Förfarandet innebär dock att hävningsöverenskommelsen måste ges en
form som inte är anpassad för hävningssituationen. Rättsligt sett tvingas
den hävande i själva verket att avstå från sin hävningsrätt. Det synes svårt
att från principiell synpunkt acceptera sådana konsekvenser. Parterna
skulle dessutom vara förhindrade att annullera avtalet innan lagfart sökts
genom att köpehandlingen återställs till säljaren eller förstörs. Som jag
förut antytt skulle det i alltför hög grad strida mot rådande rättsuppfattning
att omöjliggöra ett sådant förfarande. Det gängse bruket för annullering
av köpeavtal —- som under alla förhållanden måste tillåtas vid återgång
av köp — skulle sannolikt oavsett lagstiftarens inställning även i fortsättningen
komma att tillämpas i viss utsträckning med rättsförlust som
tänkbar följd. Jag anser alltså att en överenskommelse om hävning bör tillläggas
rättsverkan och detta oberoende av om förvärvaren hunnit söka lagfart.
En annan sak är vilken inverkan hävningsöverenskommelsen får på
inskrivningsförfarandet. Till denna fråga återkommer jag i lagfartskapitlet.

Den nu redovisade ståndpunkten till hävningsöverenskominelsens giltighet
kan enligt min mening inte anses oförenlig med den inledningsvis berörda
bestämmelsen i bl. a. 11 § i lagberedningens förslag om att talan om

Del B 1

187

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

hävning skall väckas inom viss tidsfrist vid påföljd att rätten därtill annars
går förlorad. Beredningen, som ju tänkte sig möjligheten att en hävningsöverenslcommelse
har rättsverkan, måste för övrigt själv ha ansett att en
sådan uppfattning kunde förenas med den nyssnämnda bestämmelsens innehåll.
Med talan om hävning avses enligt min mening en talan som har till
föremål frågan huruvida förutsättningar för hävning föreligger eller ej.
En talan däremot som går ut på att fa fastställt att en hävningsöverenskommelse
träffats — eller inte träffats — faller således utanför preskriptionsregelns
tillämpningsområde. Detsamma gäller självfallet en talan som
avser mellanhavandet mellan parterna i anledning av att köpeavtalet hävts.
Såsom jag avser att närmare behandla i anslutning till lagfartskapitlet kan
parterna sedan hävning skett i vissa fall tvingas att föra en rättegång i syfte
att få verkningarna av köparens lagfart undanröjda. Inte heller en sadan
talan är åsyftad med den nu diskuterade preskriptionsbestämmelsen.

I likhet med lagberedningen finner jag inte anledning att närmare gå in
på den intrikata frågan vilket moment i hävningsförfarandet som bör tillläggas
konstitutiv betydelse. Frågan gäller närmast huruvida redan den
hävandes förklaring till motparten skall tillmätas den betydelsen att fastigheten
går tillbaka till säljaren — den vanliga regeln inom avtalsrätten —
eller om detta sker först genom överenskommelse om hävning eller genom
domstols dom. Spörsmålet får mycket liten praktisk betydelse pa fastighetsrättens
område. Även om hävningsförklaringen tillmäts verkan, maste
nämligen den hävande som regel iaktta någon preskriptionsbestämmelse i
detta kapitel. Han måste i sådant fall väcka talan inom tidsfristen, för den
händelse motparten inte godtar hävningen. Härigenom blir det av relativt
begränsat intresse för den hävande, om förklaringen har rättsverkan eller
ej. Det väsentliga för honom kommer ju att vara huruvida förklaringen
godtas inom tidsfristen. Från tredje mans synpunkt begränsas spörsmålets
betydelse genom möjligheten till godtrosförvärv på grund av inskrivning. I
sammanhanget bör också pekas på betydelsen av att talan om hävning föranleder
anteckning i fastighetsboken och att en sådan anteckning enligt 18: 8
utesluter god tro hos tredje man. Om fastigheten skulle anses gå åter först
genom domen i anledning av tvist om hävning, kommer i alla fall i praktiken
betydelsefulla rättsverkningar härav att inträda redan genom talans
väckande. Mot bakgrunden av det anförda bör det inte ligga någon nämnvärd
olägenhet i att lämna frågan om hävningsförklaringens rättsverkan
öppen att lösas av rättstillämpningen i den mån saken ställs på sin spets.

10 §.

Paragrafen, som motsvarar 10 § i förslagen, behandlar frågan om rätten
till avkastning från överlåten fastighet och ansvaret för stämpelskatt m. m.

188 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. I fråga om s. k. naturlig avkastning anses gällande rätt
innebära att avkastning som fastigheten frambringar före tillträdesdagen
skall tillfalla säljaren. Beträffande lös egendom finns en regel av denna
innebörd i 18 § köplagen.

1 fråga om s. k. civil avkastning, såsom arrende- och hyresavgifter, har i
rättspraxis förfallodagen ansetts bestämmande för vilkendera kontrahenten
avkastningen skall tillkomma. Vad som förfallit före tillträdesdagen har
tillfallit säljaren och vad som förfallit efter nämnda dag köparen (NJA
1893 s. 510 och 1903 A 144). Att avkastningen belöper på viss tid synes ha
tillmätts betydelse endast när köpehandlingen innehållit bestämmelse härom
eller detta annars kan antas ha varit kontrahenternas avsikt vid köpet (NJA
1915 s. 477 och 1934 s. 489).

Såvitt gäller förhållandet till arrendator resp. hyresgäst finns i 2 kap. 30 §
och 3 kap. 28 § NJL regler enligt vilka nye ägaren må uppbära arrende eller
hyra, som förfaller till betalning efter överlåtelsen.

Lagberedningen. I fråga om naturlig avkastning föreslår beredningen en
regel i anslutning till gällande rätt och den grundsats som uttalas i 18 §
köplagen. Någon bestämmelse om att köparen dock är berättigad till avkastning
som med fog kunnat beräknas falla först efter godsets avlämnande
anses inte erforderlig. Det är enligt beredningens mening uppenbart, att
säljaren inte äger i förtid tillgodogöra sig avkastning som skolat falla först
efter tillträdesdagen. Säljaren har rätt till endast sådan avkastning som
vid ett ändamålsenligt bruk av fastigheten tillvaratas före denna dag.

Vissa slag av naturlig avkastning bör enligt beredningens mening förbehållas
köparen redan från köpslutet, nämligen avkastningen av skog, torvmosse
eller andra fastighetens nyttigheter, som avses i 1 kap. 7 § NJL. Beträffande
dessa nyttigheter föreslås att säljaren endast skall äga ta ut sitt
husbehov.

När det gäller civil avkastning anser sig beredningen kunna konstatera
att i köpeavtal rörande fast egendom numera regelmässigt tas in en bestämmelse,
varigenom denna avkastning fördelas mellan säljare och köpare efter
vad som belöper på tiden före och efter tillträdesdagen, vilket innebär att
förfallotiden alltmer förlorar betydelse såsom grund för avkastningens fördelning.
Beredningen föreslår att denna sedvana lagfästs genom en regel att
inkomst av fastighet, som belöper på tiden före tillträdesdagen, tillkommer
säljaren.

Även i fråga om skatter och andra avgifter, som utgår för fastigheten,
är det enligt beredningens uppfattning brukligt att i köpehandlingen tas in
en bestämmelse om fördelning mellan kontrahenterna med hänsyn till vad
som belöper på tiden före och efter tillträdesdagen. Beredningen föreslår
därför en regel enligt vilken köparen har att i förhållande till säljaren vidkännas
sådana avgifter, som belöper på tiden från och med tillträdesdagen.

Del B 1

189

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 är 1970

Under regeln anses falla inte bara avgifter av offentligrättslig natur utan
också andra periodiska avgifter, t. ex. annuiteter på avdikningslån.

En väsentlig avgift som enligt beredningens mening inte kan bli föremål
för någon generell reglering är ränta på intecknad gäld. Kontrahenternas
skyldigheter i detta hänseende måste alltid bli beroende av köpeavtalets föreskrifter
i fråga om köpeskillingen och dess erläggande. Om avtalet saknar
föreskrift i frågan torde säljaren ha att svara för den del av inteckningsräntan
som belöper på tiden före tillträdesdagen.

För tillämpning av de föreslagna reglerna är — framhåller lagberedningen
— den avtalade tillträdesdagen avgörande. Om tillträdet fördröjs påverkar
detta alltså inte rätten till avkastning eller skyldigheten att svara för avgifter.
Detta gäller oavsett huruvida dröjsmålet beror på säljaren eller köparen.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna reglerna angående
rätten till avkastning och ansvaret för avgifter m. m. ansluter sig delvis nära
till vissa regler som redan gäller beträffande lös egendom och utgör i allt
väsentligt ett lagfästande av principer som såtillvida redan upptagits i praxis
att de regelmässigt läggs till grund för upprättade avtal om överlåtelse av
fast egendom. En sådan reglering är i regel att hälsa med tillfredsställelse
och förevarande fall utgör inte något undantag. Det kan förvåna att beredningens
förslag inte innehåller någon reglering om fördelningen mellan
parterna av ansvaret för ränta på lån mot inteckningssäkerhet. Såsom beredningen
framhåller blir emellertid denna fråga regelmässigt reglerad i köpeavtalet.
Något behov av en tolkningsregel i lag har därför inte gjort sig
gällande och det ställer sig dessutom svårt att finna en lämplig sådan regel.
Så när som på några modifikationer, vilka behandlas i det följande, ansluter
jag mig helt till beredningens förslag.

Enligt beredningens förslag får säljaren inte mellan dagen för köpslutet
och tillträdesdagen »annorledes än till husbehov nyttja skog eller torvmosse,
ej heller avhända fastigheten annat som icke är att hänföra till dess
vanliga avkastning». Denna regel har omarbetats något. Rätten för säljaren
att nyttja torvmosse har sålunda fått utgå, eftersom den bedömts vara
av liten praktisk betydelse numera. I övrigt är någon saklig förändring inte
åsyftad.

I detta sammanhang synes lämpligt att ta upp även frågan vem av kontrahenterna
i ett köpeavtal som det åligger att betala den stämpelskatt som
utgår i samband med lagfart. När det gäller förhållandet till staten har en
reglering skett i stämpelskatteförordningen den 21 maj 1964 (nr 308) men
den inbördes fördelningen mellan parterna har ansetts böra regleras i annan
ordning.

Enligt 1914 års stämpelförordning — som gällde intill utgången av år
1964 — skulle stämpelskatten, om ej annat avtalats, bekostas av kontrahen -

190 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

terna till hälften vardera. Denna bestämmelse torde regelmässigt ha satts
ur kraft genom avtal enligt vilka köparen ensam skall svara för inte bara
stämpelkostnaden utan lagfartskostnaderna i allmänhet. Mot bakgrund av
denna praxis föreslog stämpelutredningen år 1961 att i eu ny stämpelförordning
skulle tas upp en bestämmelse om att i förhållandet parterna emellan
köparen ensam skulle svara för stämpelkostnaden. Detta förslag tillstyrktes
eller lämnades utan erinran av remissinstanserna. Bestämmelsen
fick emellertid utgå i propositionen, med hänsyn till att den på grund av sin
civilrättsliga karaktär inte ansågs höra hemma i en ren skatteförfattning.

Den av stämpelutredningen föreslagna lösningen torde alltjämt stå i
överensstämmelse med vad som allmänt tillämpas. I förevarande paragraf
har därför upptagits en regel med angiven innebörd. Frågan om den inbördes
fördelningen av andra lagfartskostnader än stämpelskatten synes
inte behöva särskilt regleras.

I 10 § tredje stycket i beredningens förslag ges en regel om köparens ansvar
för bl. a. skatter, som utgår för fastigheten. Härmed torde åtminstone
i första hand ha åsyftats den kommunala fastighetsskatten. Den kommunala
beskattningen av fastigheter är emellertid numera inarbetad i den
kommunala inkomstskatten. Det låter sig som regel inte utan vidare göra att
från denna skatt skilja ut någon viss del som hänför sig till inkomsttagarens
fastighet. Skattens storlek kommer dessutom under alla förhållanden
att påverkas av skilda omständigheter, som inte hänger samman med
fastigheten. I den mån man kan säga att den ifrågavarande skatten utgår
för fastigheten — vilket är en förutsättning för att beredningens regel skall
vara tillämplig — kan det knappast komma i fråga att fördela den mellan
säljare och köpare med hänsyn till vad som belöper på tid före resp. efter
tillträdesdagen. Om parterna inte reglerat frågan i köpeavtalet, torde man
i stället ha att falla tillbaka på skatterättens regler om skattskyldigheten.
Med hänsyn härtill har jag inte ansett motiverat att ange skatter som exempel
på pålagor som omfattas av den nu aktuella regeln.

11 §•

I denna paragraf ges regler om vem som skall stå faran för skada på
fastigheten efter köpslutet och om köparens rätt vid inträffad skada. Paragrafen
motsvarar 11 § i förslagen.

Gällande rätt. I motsats till vad som gäller beträffande köp av lös egendom
anses köpare av fast egendom, även om tillträde sker först senare, redan
från köpslutet stå faran för olyckshändelse som drabbar den sålda egendomen.
Tiden för tillträdet saknar alltså betydelse. Denna ståndpunkt överensstämmer
också med en av lagberedningen år 1909 föreslagen regel. Beredningens
avgörande skäl för en annan reglering i fråga om fast egendom
än när det gäller lös egendom var att ett avslutat köp av fast egendom i så

Del B 1

191

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

mycket högre grad än köpslutet beträffande lös egendom innefattade ett
avgörande steg mot rättsförhållandets avveckling. Vid fastighetsköpet hade
säljaren i allmänhet fullgjort vad som ankom på honom i och med att
han utfärdat köpehandlingen. Överlämnandet, tillträdet, var inte av samma
betydelse som vid köp av lös egendom.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den i fråga om lös egendom
uppställda grundsatsen är föranledd av hänsyn till köparens intresse. Den
som är i besittning av godset har möjlighet att förebygga skada eller begränsa
verkningarna av inträffad olyckshändelse. Han bör därför i princip också
bära risken. Samma skäl kan enligt beredningens mening åberopas också
när det gäller fast egendom. Även där är besittningen av betydelse för möjligheten
att förebygga eller begränsa skador. Tillträdet är därför en naturligare
tidpunkt än köpslutet för farans övergång på köparen. Beredningen
anser att det av flera skäl är tvivelaktigt i vad mån köpslutet beträffande
fast egendom kan sägas innebära ett mera avgörande steg till avveckling av
rättsförhållandet mellan kontrahenterna än när det är fråga om lös egendom.
Särskilt gäller detta när köpet är beroende av villkor.

Lagberedningens förslag innebär alltså att samma regler bör uppställas
för köp av fast egendom som för köp av lös egendom, som utgör bestämt
gods. Säljaren skall stå faran för fastigheten medan den ännu är i hans
besittning. Det faktiska tillträdet är avgörande. Om tillträdet fördröjs genom
säljarens förhållande står denne faran så länge dröjsmålet varar.
Skulle dröjsmålet däremot bero på köparen skall faran — i likhet med
vad som gäller vid köp av lös egendom -— övergå på köparen.

Köparens rättigheter vid inträffad skada, för vilken säljaren står faran,
skall enligt beredningens förslag bestå i rätt att fordra avdrag på köpeskillingen
eller — om skadan inte är av endast ringa betydelse — rätt att häva
köpet. Denna reglering ansluter sig nära till vad som gäller vid köp av
lös egendom. För att inte säljaren oskäligt länge skall sväva i tvivelsmål
huruvida köparen ämnar utnyttja sin hävningsrätt föreslås en regel om att
en eventuell talan om hävning skall väckas inom ett år från det tillträdet
skedde.

Departementschefen. Den av lagberedningen föreslagna regleringen ansluter
sig mycket nära till bestämmelserna i 17 § köplagen. Förslaget har
inte mött någon erinran vid remissbehandlingen. Med hänsyn härtill och
till att de av beredningen åberopade skälen för att bryta med gällande
rätt synes övertygande har jag anslutit mig till lagberedningens förslag.

12 §.

Denna paragraf, som motsvarar 12 § i förslagen, behandlar köparens rättigheter
när fastigheten efter köpets avslutande men före tillträdet försämrats
genom säljarens vanvård eller vållande.

192 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Såsom exempel på fall som avses i denna paragraf nämner
lagberedningen att säljaren är vållande till skador genom översvämning,
brand e. d. samt att säljaren företagit avverkning i strid med 10 §. I sådana
fall bör köparen enligt beredningens mening vara berättigad till skadestånd
av säljaren. Han bör vidare ha rätt till avdrag på köpeskillingen
och även rätt att häva avtalet. Liksom i det fall som behandlas i 11 § anses
köparen inte böra äga hävningsrätt om skadan är av ringa betydelse. Talan
skall också i detta fall väckas inom ett år från det tillträdet skedde. Dessa
inskränkningar i köparens befogenhet att häva köpet bör enligt beredningens
mening dock inte vinna tillämpning i fall då svikligt förfarande ligger
säljaren till last.

Departementschefen. Jag kan helt ansluta mig till lagberedningens förslag,
som inte väckt någon kritik vid remissbehandlingen och som torde stå i god
överensstämmelse med de principer som för motsvarande situationer kommit
till uttryck i köplagen. Såsom beredningen uttalat bör de i paragrafen
givna reglerna gälla också skada som inträffar efter den i avtalet bestämda
tillträdesdagen. Den bör vara tillämplig även beträffande skada i tiden
därefter, om tillträdet fördröjts på grund av säljarens förvållande. Om
dröjsmålet beror på köparen övergår faran enligt 11 § på denne. Säljaren
torde då inte vara skyldig att i köparens intresse ta vård om egendomen
men om han likväl behåller besittningen bör kunna fordras att han iakttar
en viss aktsamhet så att fastigheten inte i onödan försämras. Hur långt hans
ansvarighet i sådant fall sträcker sig måste bero av omständigheterna i
varje särskilt fall.

13 §.

Paragrafen motsvarar 13 § i förslagen och innehåller bestämmelser om
köparens befogenheter när säljaren utan skäl vägrar att avträda fastigheten.

Lagberedningen. En säljare kan givetvis ha giltig anledning att vägra
avträda fastigheten. Köpehandlingen kan exempelvis innehålla villkor som
gör tillträdet beroende av viss prestation från köparens sida. Innan köparen
uppfyllt ett sådant villkor är säljaren inte skyldig att låta honom
tillträda fastigheten. Om säljaren däremot utfärdat en ovillkorlig köpehandling
äger han inte under åberopande av kontraktsbrott från köparens
sida vägra att avträda fastigheten på överenskommen tid.

I likhet med vad som enligt 21 § köplagen gäller för köp av lös egendom
bör köparen vid säljarens dröjsmål att avträda fastigheten enligt beredningens
mening ha valrätt mellan att kräva att egendomen överlämnas
och att häva köpet. Den förra utvägen står alltid till buds men kan inte
anses tillräcklig, bl. a. med hänsyn till de kostnader och den tidsutdräkt

Del B 1

193

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som kan uppkomma innan tillträdet kan ske. Endast när dröjsmålet är av
ringa betydelse bör köparen ha att obetingat finna sig i ett försenat tillträde.

Vare sig köparen tillträder fastigheten eller häver köpet skall han enligt
lagberedningens förslag vara berättigad till ersättning för skada som
dröjsmålet vållat honom. Ersättning skall utgå bl. a. för avkastning som
skulle ha tillfallit köparen enligt avtalet eller på grund av 10 § men som
han gått miste om genom säljarens vägran att avträda fastigheten. Om
köparen häver köpet skall skadeståndet inbegripa gottgörelse också för
vinst, som köpet skulle ha medfört för honom.

Lagberedningens förslag innehåller inte någon regel för det fall att köpehandlingen
saknar bestämmelse om tillträdesdag. I 1909 års förslag däremot
fanns en sådan regel. Beredningen framhåller att det i köpehandlingen
så gott som alltid tas in särskild bestämmelse såväl angående tillträdesdagen
som beträffande köpeskillingens förfallotid. Saknas uttrycklig
bestämmelse torde man av avtalets innehåll oftast kunna sluta sig till
kontrahenternas avsikt i sådana hänseenden. Beredningen utgår från att
det endast i sällsynta undantagsfall skall uppkomma några svårigheter att
fastställa tillträdesdagen. Om köpeavtalet ej ger någon ledning för tolkande
av kontrahenternas avsikt anses naturligt att fullgörandet skall ske utan
uppskov. I fråga om jordbruksfastighet lär enligt beredningens mening
som regel kunna antas, att tillträdet är avsett att äga rum först på fardag.

Departementschefen. Paragrafen har upptagits i enlighet med beredningens
förslag. I likhet med beredningen finner jag någon bestämmelse angående
tillträdesdagen inte vara erforderlig. Skulle parterna undantagsvis inte
ha bestämt någon dag — i köpehandlingen eller muntligen — lär väl ofta
kunna antas att tillträdet skall ske utan uppskov. Med tanke på de skiftande
förhållanden som kan föreligga beträffande olika slags fastigheter torde det
vara svårt att bestämma någon allmän regel om tillträdesdagen för de undantagsfall
som det här måste röra sig om.

14 §.

I denna paragraf, som motsvarar 14 § i förslagen, behandlas dröjsmål
på säljarens sida i fråga om åtgärder för att bereda köparen möjlighet till
lagfart på fastigheten.

Gällande rätt och lagberedningen. Säljarens medverkan till lagfart för
köparen är påkallad särskilt om överlåtelsen gjorts beroende av villkor.
Vanligen består villkoret däri, att köparen rätteligen skall erlägga köpeskillingen
eller fullgöra annat åtagande. Köparen kan då inte erhålla lagfart,
förrän villkoret blivit uppfyllt. Att så skett bestyrks genom köpebrev,
när sådant betingats vid köpet. Motsvarande gäller också andra fall, där kö7
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 1

194 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

pet enligt avtalet beror av något villkor, vars uppfyllande behöver styrkas
genom säljarens medverkan. Undandrar sig säljaren att utfärda köpebrev,
fastän villkoret blivit uppfyllt, kan köparen vid domstol utverka vitesföreläggande
för säljaren. Köparen kan också genom dom få fastställt, att ett
visst rättsligt eller faktiskt förhållande, som utgjort hinder för lagfart, inte
längre föreligger. Enligt rättspraxis äger köparen innehålla köpeskillingen,
om denna skall erläggas mot utbekommande av köpebrev och säljaren utan
skäl underlåter att utfärda sådant.

Även i andra fall än de nu behandlade kan det ankomma pa säljaren att
vidta åtgärd för att bereda köparen möjlighet till lagfart. Sålunda kan lagfart
inte beviljas för köparen utan att säljaren har sådan eller, i vissa numera
sällsynta undantagsfall, hans laga åtkomst blivit styrkt på annat sätt.
Säljaren anses åsidosätta sin skyldighet mot köparen om han underlåter
att lagfara sitt eget förvärv eller att till köparen överlämna bevis som styrker
hans laga åtkomst. Köparen anses i sådana fall ha samma rättigheter som
när säljaren vägrar utfärda köpebrev.

Enligt lagberedningens mening är de handlingsmöjligheter som enligt vad
nyss anförts står köparen till buds inte tillräckliga. Lika väl som när det
gäller vägran från säljaren att avträda fastigheten bör köparen ha valrätt
mellan att, med vidhållande av köpet, framtvinga säljarens medverkan till
lagfarten och att häva köpet. För att hävningsrätt skall tillkomma köparen
bör också i detta fall gälla, att dröjsmålet inte är av bara ringa betydelse.
Köparen bör vidare vara berättigad till ersättning för skada, som vållats honom
genom dröjsmålet.

Departementschefen. Tillträdet av en fastighet betyder inte i och för sig,
att köparen får möjlighet att i full utsträckning vidta rättsliga dispositioner
över fastigheten. Inte heller utgör tillträdet hinder för säljaren att förfoga
över fastigheten i rättsligt hänseende eller för säljarens borgenärer att få
egendomen utmätt till betalning av dennes skuld. Det är först genom lagfarten
som köparen försätts i en ställning jämförlig med den som besittningens
övergång medför i fråga om lös egendom. Redan en vilandeförklarad
ansökan om lagfart ger dock skydd mot obehöriga transaktioner från
säljarens sida och mot anspråk från säljarens borgenärer. För att köparen
själv skall kunna helt förfoga över fastigheten i rättsligt hänseende krävs
emellertid att lagfart beviljats för honom.

Med hänsyn till vad som nyss anförts är det uppenbart att dröjsmål på
säljarens sida när det gäller att lämna erforderlig medverkan till lagfart för
köparen kan innebära en väsentlig olägenhet för denne. De av lagberedningen
föreslagna reglerna innebär, att köparen kan välja mellan att med domstolarnas
medverkan framtvinga sådana åtgärder från säljarens sida att lagfart
kan beviljas för köparen eller att häva köpet. Genom dessa möjligheter
— jämte rätten till skadestånd — blir köparens intressen tillgodosedda. Den

Del B l

195

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av beredningen föreslagna regeln bär därför med vissa jämkningar tagits upp
i departementsförslaget.

15 §.

1 14 § behandlades fall där lagfartshindret berodde på säljarens underlåtenhet
i visst hänseende. Förevarande paragraf, som motsvarar 15 § i
förslagen, avser fall där hindret är av sådan beskaffenhet att det inte kan
avhjälpas av säljaren och inte heller beror av köparen eller var känt för
denne vid köpslutet.

Lagberedningen. Beredningen anser att köparen vid fall av lagfartshinder
som avses i förevarande paragraf, lika väl som i de fall som avses i 14 §,
bör vara berättigad att häva köpet och att fordra skadestånd. Hävningsrätten
skall också här förutsätta, att den olägenhet som förorsakas köparen,
inte är av bara ringa betydelse. Härom anför beredningen.

År lagfartshindret av kort varaktighet, kan hävningsrätt stundom vara
utesluten. Detta kan under särskilda omständigheter vara fallet, även då lagfartshindret
är av längre varaktighet; såsom exempel må anföras, att köpet
omfattar ett fastighetskomplex och hindret avser endast en däri ingående
fastighet av obetydligt intresse för köparen. Med hänsyn till förhållandena
blir att bedöma, huruvida ett lagfartshinder, som gäller blott någon av de i
ett köp ingående fastigheterna, berättigar köparen att häva avtalet enbart
beträffande denna fastighet. Säljaren bör kunna motsätta sig ett partiellt
hävande, om detta skulle medföra särskild olägenhet för honom.

För hävningsrättens utövande föreslås också en preskriptionstid av ett år,
inom vilken talan skall instämmas. Denna tid skall enligt förslaget löpa
från det laga kraft ägande beslut över köparens lagfartsansökan föreligger
och denne alltså erhållit visshet om att lagfart inte kan beviljas. För att
köparen inte skall kunna förlänga den tid under vilken säljaren sålunda är
underkastad risken att köpet hävs genom underlåtenhet att söka lagfart,
föreslår beredningen emellertid en tilläggsregel. Enligt denna regel skall
preskriptionstiden, om köparen inte söker lagfart inom föreskriven tid, i
stället räknas från det tiden för sökande av lagfart gått till ända. Om säljaren
förfarit svikligt anses hävningsrätt emellertid böra få utövas utan inskränkning
i tiden och även om olägenheten är av ringa betydelse.

En förutsättning för att de föreslagna reglerna skall bli tillämpliga är —
framhåller lagberedningen — att det föreligger ett avtal, som är bindande
kontrahenterna emellan. Om ett sådant avtal inte föreligger blir allmänna
eller speciella regler om ogiltighet av avtal tillämpliga. Köparen kan följaktligen
inte åheropa förevarande paragraf exempelvis i ett fall där lagfartshindret
består däri, att säljaren var omyndig vid avtalets slutande.

Departementschefen. Förevarande paragraf utgör en naturlig komplettering
till den närmast föregående, från vilken den skiljer sig huvudsakligen

196 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

endast därigenom att här också anges en frist för väckande av talan angående
hävande av köpet. Med hänsyn till de olika förutsättningarna för de båda
bestämmelserna är denna skillnad naturlig. Så länge säljaren exempelvis
utan skäl vägrar att utfärda köpebrev bör han också vara underkastad risken
att köparen framställer hävningsyrkande.

Medan 14 § avser fall, där säljaren kan sägas vara i dröjsmål med att bereda
köparen möjlighet till lagfart, tar förevarande paragraf sikte på sådana
fall, där säljaren inte kan avhjälpa hindret och detta heller inte beror av
köparen. Köparen kan dock inte häva köpet om han ägde vetskap om laglartshindret
redan vid köpslutet. Han får under sådana förhållanden anses
ha räknat med denna omständighet och han bör då inte kunna väcka någon
talan mot säljaren. Såsom lagberedningen framhållit får paragrafen sin
huvudsakliga betydelse i sådana fall, där lagfartshindret består i bristande
åtkomst för säljaren. Dennes äganderätt till fastigheten kan vara oklar.
Med hänsyn till den betydelse det har för köparen att erhålla lagfart på
fastigheten är det naturligt att han, oavsett hur det förhåller sig med säljarens
äganderätt, får häva köpet i denna situation. Köparen skall inte behöva
inlåta sig på någon bedömning av äganderättsfrågan. Hävningsgrunden
är lagfartshindret som sådant. Vill köparen däremot utkräva hemulsansvar
— av säljaren eller dennes fångesmän — är det nödvändigt för honom
att kunna styrka att säljaren inte var rätt ägare till fastigheten. Till
dessa frågor återkommer jag vid min redogörelse för hemulsreglerna i 22 §.

Med hinder för lagfart avses alla hinder för full lagfart, vare sig de medför
att ansökan avslås eller bara förklaras vilande. Uppskjuter inskrivningsdomaren
ärendet till viss senare inskrivningsdag jämlikt 19: 10 torde detta
i och för sig inte medföra hävningsrätt. Kan köparen däremot visa att det
finns ett hinder för lagfart är han självfallet berättigad häva köpet enligt
bestämmelserna i förevarande paragraf oberoende av om han sökt lagfart.

16 §.

I denna och närmast följande paragraf ges regler om köparens rätt när
oförutsedda begränsade sakrätter belastar den sålda egendomen. Här behandlas
det fall att fastighetens ansvar på grund av inteckning eller upplåtelse
av panträtt på ett för köparen oförmånligt sätt avviker från vad som
förutsattes vid köpet. Paragrafen motsvarar 17 § i förslagen.

Gällande rätt. Förekomsten av penninginteckningar är en betydelsefull
faktor vid avtal om överlåtelse av fast egendom. Inteckningarna påverkar
ofta inte köpeskillingen men de är av betydelse för köpeskillingslikviden. I
den man inteckningarna är belanade och således inte kan överlämnas till
köparen sker avräkning på köpeskillingen.

Om en fastighet efter köpslutet finnes häfta för högre belopp än som förutsatts
vid köpet anses köparen enligt rättspraxis berättigad att avräkna på

Del B 1

197

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

köpeskillingen vad som på grund därav kan komma att utgå ur fastigheten,
dvs. kapital och ränta för två år. Skulle säljaren sedermera överlämna inteckningshandlingen
i fråga eller låta döda inteckningen är köparen givetvis
skyldig att betala den innehållna delen av köpeskillingen.

Lagberedningen. Såsom exempel på fall som avses i förevarande paragraf
nämner beredningen att fastigheten finnes svara för inteckning utöver vad
säljaren uppgett, att säljaren utfäst sig att låta döda någon i fastigheten beviljad
inteckning men inte föranstaltat därom eller att säljaren tagit ut nya
inteckningar i tiden mellan köpeavtalet och köparens lagfartsansökan.

I situationer av nyss angivet slag kan det enligt beredningens mening inte
skäligen fordras att köparen ändå skall erlägga köpeskillingen för att sedermera
— när inteckningshavaren gör anspråk på betalning ur fastigheten
återkräva av säljaren vad han nödgats utge till inteckningshavaren. Beredningen
ansluter sig därför till vad som anses vara gällande rätt och som
även upptogs som uttrycklig regel i 1909 års förslag.

Om det överskjutande beloppet är större än vad som återstår obetalt av
köpeskillingen, saknar köparen möjlighet att skydda sig genom avräkning
på köpeskillingen. I dessa fall anser beredningen att köparen skall äga rätt
att häva köpet och erhålla skadestånd. Säljaren skall emellertid ha möjlighet
att förebygga hävning genom att erlägga skillnaden mellan det överskjutande
inteckningsbeloppet och återstoden av köpeskillingen. Sådan betalning
skall ske inom en månad efter tillsägelse från köparen.

Beredningen tar sålunda i sitt förslag upp en bestämmelse om rätt för
köparen att avräkna vad som kan komma att tas ut ur fastigheten. Om inte
så mycket av köpeskillingen är obetalt, har säljaren att erlägga skillnaden
inom en månad efter tillsägelse. Endast om så ej sker äger köparen häva
köpet och erhålla skadestånd.

Departementschefen. I förevarande paragraf behandlas den situationen att
fastighetens ansvar på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt på
ett för köparen oförmånligt sätt avviker från vad som förutsattes vid köpet.
I första stycket ges bestämmelser för det fall att fastigheten svarar för högre
belopp än parterna utgick från. Andra stycket behandlar den situationen
att en inteckning i efterhand finnes avse också fastighet som inte omfattades
av köpet. Första stycket gäller såväl gemensamma inteckningar som inteckningar
i endast en fastighet, medan andra stycket däremot avser enbart
vissa fall av gemensamt inteckningsansvar. Första stycket motsvarar
4: 17 i lagberedningens förslag. Andra stycket utgör däremot en nyhet. Med
beredningens inställning till gemensamt inteckningsansvar behövde ju beredningen
inte räkna med möjligheten av gemensamt inteckningsansvar i
förevarande situation.

Regleringen av parternas mellanhavanden med anledning av att den köpta

198 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fastigheten finnes svara för högre belopp än parterna vid köpslutet förutsatte
bör ses mot bakgrunden av hur innehållet i ett köpeavtal påverkas,
när parterna vid köpslutet utgår från riktiga uppgifter om inteckningsbelastningen
och om storleken av de fordringar för vilka panträtt upplåtits.
Sedan köpeskillingen bestämts har parterna i sådant fall att genomföra en
avräkning med hänsyn till intecknings- och panträttsbelastningen. Om ett
pantbrev innehas av säljaren, överlämnar denne handlingen till köparen i
den mån pantbrevet inte skall ligga som säkerhet för säljarens kredit till
köparen. När pantbrevet överlämnas till köparen, blir någon avräkning över
huvud taget inte aktuell. Köparen får betala hela köpeskillingen trots inteckningsbelastningen
men kommer å andra sidan i besittning av pantbrevet
såsom ägarhypotelc. Om pantbrevet innehas av borgenär på grund av panträttsupplåtelse,
torde som regel borgenärens fordran jämte ränta fram till
den dag från vilken köparen — i varje fall i förhållande till säljaren — skall
svara för räntebetalningen komma att avräknas mot köpeskillingen. I den
mån borgenärens fordran understiger pantbrevets belopp, kommer köparen
också i detta fall i besittning av ett ägarhypotek. Även här kan man naturligtvis
tänka sig att ägarhypoteket avräknas och att alltså säljaren i motsvarande
mån lämnar kredit. Det normala förfarandet blir emellertid att
borgenärens kapitalfordran jämte ränta avräknas mot köpeskillingen. I den
mån intecknat kapitalbelopp inte avräknas, blir köparen tillgodosedd genom
att han kan tillgodoräkna sig viss del av pantbrevets belopp såsom ägarhypotek.

Beredningen föreslår nu att parternas mellanhavanden även vid oförutsedd
inteckningsbelastning normalt skall regleras genom ett avräkningsförfarande.
Om misstaget består i att borgenärens fordran var högre än säljaren
angav — denne trodde exempelvis att han gjort större amorteringar än
som i verkligheten skett — blir avräkningen mycket enkel. Köparen bör i
efterhand få avräkna även ett belopp, som motsvarar den ytterligare fordran
för vilken fastigheten finnes svara. Avräkningsförfarandet blir alltså i
detta fall detsamma som om parterna vid köpet utgått från korrekta uppgifter
angående borgenärens fordran.

Hänför sig felet i stället till att parterna inte kände till att fastigheten
svarade på grund av viss inteckning eller att de misstog sig i fråga om storleken
av ett pantbrevs kapitalbelopp, blir avvecklingen av parternas mellanhavanden
mera komplicerat. Förfaringssättet kan nämligen inte utan vidare
bli detsamma som skulle ha tillämpats om parterna vid köpslutet känt till
inteckningsansvarets omfattning. Skälet härtill är att man inte kan begära,
att köparen utan särskilt åtagande skall låta sig nöja med att avräkna endast
borgenärens kapitalfordran jämte ränta om det finns ett överhypotek på
pantbrevet. Med departementsförslagets panträttsregler avser panträttsupplålelsen
till borgenären normalt även överhypoteket och detta är därför inte
utan vidare åtkomligt för den nye fastighetsägaren annat än genom andra -

Del B 1

199

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

handspantsättning. En sådan utväg är emellertid uppenbarligen inte likvärdig
med att kunna utnyttja hypoteket för direkt pantsättning. Vad som kommer
i fråga är därför att tillåta köparen att avräkna Irela det intecknade beloppet
även om borgenärens fordran skulle vara lägre.

Beredningens förslag innebär att köparen skall få avräkna från köpeskillingen
vad som kan komma att tas ut ur fastigheten till följd av att den
finnes häfta på grund av intecknad panträtt för högre belopp än som förutsattes
vid köpet (4: 17 första punkten). Härmed avser beredningen det intecknade
kapitalbeloppet jämte två års ränta. Jag ansluter mig i princip
till denna lösning av frågan. Några modifikationer i den av beredningen
föreslagna regeln bör dock vidtas. För det första bör med departementsförslagets
utformning av panträtten avräkningen avse pantbrevets belopp
jämte tillägg om femton procent. Man torde i sammanhanget böra bortse från
den i tillägget ingående s. k. utmätningsräntan. För det andra kommer enligt
min mening i beredningens förslag inte till klart uttryck att aviäkningsregeln
gäller misstag inte bara i fråga om inteckningsansvaret utan
även angående storleken av en borgenärs fordran. I departementsförslaget
har därför gjorts ett tillägg som uttryckligen täcker detta senare fall.

Det bör vidare framhållas att den köparen medgivna avräkningsrätten
vid oförutsett inteckningsansvar inte såsom ett avdrag på köpeskillingen är
avsedd att slutligt reglera parternas mellanhavanden. Om säljaren överlämnar
pantbrevet eller låter döda inteckningen eller på annat sätt åstadkommer
att inteckningsbelastningen blir sådan som förutsattes vid köpet,
är köparen skyldig att betala det belopp som avräknats. Det ligger i sakens
natur, att köparen inte får motverka säljaren i dennes strävan att ordna
inteckningsförhållandena. Eftersom köparens avräkningsrätt alltså långtifrån
alltid är en rätt till avräkning i vanlig mening, har det synts mera
rättvisande att beteckna hans befogenhet som en rätt att innehålla viss del
av köpeskillingen.

Så länge det belopp som köparen enligt de nu angivna reglerna äger innehålla
ryms inom den oguldna delen av köpeskillingen är köparen skyddad.
Är beloppet högre har beredningen tänkt sig att köparen skall få häva
köpet. Säljaren bereds dock möjlighet att förebygga en hävning genom att
inom en månad efter tillsägelse erlägga skillnaden. Härmed bör naturligtvis
likställas att han överlämnar pantbrevet eller låter döda inteckningen. Kommer
köpet att hävas, har köparen också rätt att erhålla ersättning för skada.
Vad beredningen sålunda föreslagit har tagits upp som en andra punkt i
första stycket.

Man kan fråga sig om det inte finns fall där köparen genom oförutsedd
inteckningsbelastning kan drabbas på ett sätt, som inte blir tillräckligt kompenserat
genom en rätt att innehålla motsvarande belopp av köpeskillingen.
Köparen borde kanske i vissa fall som ett alternativ få häva köpet. Detta
skulle kunna vara fallet exempelvis om ett lån som köparen inte kände till

200 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

är bundet på mycket lång tid och på oförmånliga villkor. Enligt min mening
måste emellertid frågan om hävning i förevarande fall bedömas mot bakgrunden
av den restriktiva inställningen till denna påföljd som kännetecknar
jordabalksförslaget i övrigt. I själva verket torde köparen knappast heller
kunna anses så utlämnad som det vid första anblicken kan tyckas. En
köpare som vill skydda sig mot risken av en oförutsedd inteckningsbelastning
har för det första möjligheten att ta del av gravationsbevis. Om sådant
bevis av någon anledning inte finns tillgängligt eller köparen vill skydda
sig mot senare uppkomna belastningar kan han avkräva säljaren en uttrycklig
garanti angående fastighetens inteckningsbelastning. Detta tillvägagångssätt
torde vara ganska vanligt. Jag återkommer till frågan om säljarens
ansvar för en garanti av detta slag i anslutning till 20 §. Om olägenheterna
med en oförutsedd inteckningsbelastning är väsentliga, kan säljaren
vidare efter omständigheterna ofta göras ansvarig enligt allmänna avtalsrättsliga
regler. Köparen kan då ha rätt att frånträda avtalet. Med hänsyn
till det anförda anser jag inte erforderligt att införa någon allmän regel om
rätt till hävning i fall av förevarande slag.

I första stycket regleras inte den situationen att köparen vill vidbli köpet,
trots att det belopp som han har rätt att innehålla inte ryms inom den obetalda
delen av köpeskillingen och att säljaren inte erlägger skillnaden. Huruvida
köparen i sådant fall kan tvinga säljaren till betalning är osäkert. Köparen
bör dock kunna kräva säljaren på belopp som köparen sedermera fått
utge till någon borgenär.

Jag övergår nu till att behandla det fallet att fastigheten finnes svara på
grund av en gemensam inteckning utan att det förutsattes vid köpet att sådant
ansvar förelåg. Var den gemensamma inteckningen över huvud taget
inte känd för parterna vid köpet, vilket innebär alt fastigheten primärt eller
subsidiärt svarar för högre belopp än parterna utgick från, är till en början
bestämmelserna i första stycket om rätt för köparen att innehålla pantbrevets
belopp jämte tillägg tillämpliga också i fråga om den gemensamma
inteckningen.

Utöver vad nyss sagts måste ett särskilt fall av gemensamt inteckningsansvar
uppmärksammas. Jag syftar på den situationen att den sålda fastigheten
visar sig svara på grund av inteckning gemensamt med annan fast
egendom som inte omfattas av köpet. Överlåtelsen kan exempelvis ha avsett
en avstyckning, som graveras av inteckningar i stamfastigheten. I sådant
fall brukar det gemensamma ansvaret upplösas. Ofta åtar sig säljaren att
ordna detta. De åtgärder säljaren kan genomföra i en situation av detta slag
är — förutom heldödning av inteckningen — relaxation och uppdelning.
Genom relaxation kan den sålda fastigheten befrias från ansvar på grund
av den gemensamma inteckningen och genom uppdelning kan ansvaret fördelas
mellan de olika fastigheterna. Utförliga regler om relaxation och uppdelning
föreslås i 22: 11 och 12.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

201

Ett gemensamt inteckningsansvar av nu åsyftat slag får viktiga följder
för köparen genom de regler som jag kommer att föreslå, när gemensamt
intecknade fastigheter kommer i skilda ägares händer (22:2 andra stycket).
Dessa regler leder till att köparen inte får möjlighet att inteckna sin
fastighet innan det gemensamma inteckningsansvaret upphört. Med hänsyn
härtill bör köparen alltid kunna häva köpet om inteckning i den överlåtna
fastigheten finnes avse även annan fastighet. En regel härom har tagits
upp i andra stycket. Liksom i första styckets fall bör säljaren dock få möjlighet
att inom viss frist reda ut saken. I första hand bör därvid komma
i fråga att befria fastigheten från den gemensamma inteckningen genom
heldödning eller relaxation. Endast denna utväg anges direkt i lagtexten.
Säljaren bör dock inte vara utesluten från att i stället låta uppdela inteckningen
samt därefter påfordra avräkning enligt första stycket. Denna utväg torde
emellertid sällan komma att användas.

Beredningen har inte ansett någon bestämmelse erforderlig för det fall
att fastighetens inteckningsbelastning är mindre än som förutsattes vid
köpet. Det kan inträffa att köparen genom något förbiseende erhåller större
avdrag än som rätteligen tillkommer honom. I sådant fall föreligger emellertid
en missräkning och säljaren kan enligt beredningens mening, med
stöd av 10 § 5 mom. i förordningen om utsökningslagens införande, utkräva
det resterande beloppet av köparen. Även enligt min mening saknas
anledning att reglera den situationen att belastningen är mindre än som
förutsatts. Den närmare utformningen av rättsförhållandet mellan kontrahenterna
i denna situation får överlämnas åt rättstillämpningen.

17 §.

Denna paragraf, som motsvarar 18 § första stycket i förslagen, behandlar
rättsliga fel som består antingen i att fastigheten — utöver vad som förutsatts
vid köpet — besväras av annan rättighet än som avses i 16 § eller
i att annan än säljaren hade äganderätt till byggnad eller fastighetstillbehör.

Gällande rätt och lagberedningen. I 1909 års förslag föreskrevs att, om
säljaren vid köpet inte uppgett nyttjanderätt eller rätt till servitut eller undantag,
som förut upplåtits till annan och kunde göras gällande mot köparen,
denne skulle, om han var i god tro när köpet slöts, äga rätt till
avdrag på köpeskillingen samt till skadestånd. Under vissa betingelser skulle
köparen också ha rätt att häva köpet. Beredningen ansluter sig i princip
till en sådan reglering men anser, att den bör omfatta varje begränsad
rätt av annan art än inteckning för panträtt, dvs. samma regel bör gälla
även för exempelvis förköpsrätt och återköpsrätt. Kravet på god tro hos
köparen innebär att säljaren kan undgå ansvarighet genom att upplysa
köparen om rättighetens existens. Denna upplysning kan ges helt formlöst
men om köparen bestrider att han känt till rättigheten, är det säljaren som
7t B ihan g till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

202 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

måste visa att han lämnat vederbörlig upplysning eller att köparen på annat
sätt fått motsvarande kunskap.

I fråga om kraven på köparens goda tro påpekar beredningen att ett
utåt synligt besittningsförhållande kan ge anledning till en undersökning
om besittningen grundas på en rättighet som köparen skall bli bunden av.
Även en servitutsrätt kan utövas under så markanta former, att den som
köper fastigheten bör inse servitutsrättens existens.

I frågan huruvida god tro hos köparen skall anses utesluten enbart
därför att rättigheten blivit inskriven, anför beredningen.

Kunskap om rättighetens tillvaro kan köparen i dylikt fall erhålla genom
beställning av gravationsbevis eller genom egen granskning av fastighetsboken.
Härmed är emellertid icke avgjort, att det också bör vara ett åliggande
för köparen att på dylikt sätt utnyttja fastighetsboken såsom upplysningskälla.
I överensstämmelse med 1909 års förslag vill beredningen fastmera
förutsätta att — när ej annat framgår av omständigheterna — det icke
är köparen utan säljaren, som skall anskaffa gravationsbeviset. Har säljaren
underlåtit att upplysa om existensen av en viss rättighet, skall alltså
den omständigheten att rättigheten är inskriven i regel icke kunna fritaga
säljaren från ansvarighet enligt denna paragraf.

Även i fråga om servitut som tillkommit vid jorddelningsförrättning eller
genom expropriation bör enligt beredningens mening gälla att publiciteten
inte automatiskt utesluter god tro hos köparen. Om inte förrättningshandlingarna
varit omedelbart tillgängliga för köparen bör han kunna anses
ha varit i god tro också i dessa fall.

Huruvida säljaren känt till rättigheten i fråga anser lagberedningen vara
utan betydelse. Om säljaren vill frita sig från ansvarighet får han enligt
beredningens förslag göra förbehåll därom i köpehandlingen.

Till skillnad från 1909 års förslag omfattar beredningens förslag också det
fall att rättigheten blir gällande mot köparen till följd av inskrivning som
ägt rum efter köpet men före köparens lagfartsansökan.

Med de nu behandlade rättsliga felen likställer lagberedningen det fall
att annan än säljaren ägde byggnad eller annat som enligt lag skulle tillhöra
fastigheten. Att föremål som i och för sig uppfyller villkoren för tillbehörsegenskap
trots detta i vissa fall inte utgör tillbehör till fastigheten
framgår av regler i 2 kap. Vill säljaren frita sig från ansvar i fråga om
föremål som nu sagts måste förbehåll tas in i köpehandlingen. Sådant förbehåll
bör enligt beredningens mening inte vara generellt avfattat utan
direkt ta sikte på sådana fall som det nu är fråga om.

De befogenheter som beredningen tillagt köparen vid de i denna paragraf
behandlade fallen är rätt till avdrag på köpeskillingen och skadestånd samt
i vissa fall rätt att häva köpet.

Departementschefen. I paragrafens första stycke ges regler om verkan
av att fastigheten, utan att sådant förutsattes vid köpet, finnes vara be

Del B 1

203

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svärad av annan rättighet än inteckning. Härmed avses i första hand de
i balken reglerade rättigheterna, nämligen nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt.
Också servitut som tillkommit vid jorddelningsförrättning
eller genom expropriation räknas hit. Bestämmelserna får vidare anses i
princip tillämpliga även på andra i balken ej reglerade rättigheter.

I andra stycket behandlas det fall att annan än säljaren ägde byggnad
eller något som annars skulle ha utgjort fastighetstillbehör.

Beredningen föreslår att köparen, om fastigheten finnes vara besvärad
av någon här nämnd, inte förutsatt rättighet, skall ha rätt till avdrag på
köpeskillingen och skadestånd, allt dock under förutsättning att han
var i god tro när köpet slöts. Köparen skall under samma förutsättningar
få häva köpet enligt bestämmelserna i 12 §. Om den skada köparen lider
till följd av rättigheten är av ringa betydelse, får han alltså inte häva
köpet, om inte säljaren förfarit svikligt. För talans väckande gäller en
preskriptionstid av ett år räknat från tillträdesdagen, om det inte föreligger
svek från säljarens sida.

De av beredningen föreslagna reglerna torde i allt väsentligt överensstämma
med vad som anses vara gällande rätt. Möjligen gäller detta dock
inte i fråga om jorddelningsservitut. I likhet med lagberedningen anser jag
emellertid att det saknas anledning att behandla ett rättsligt fel som består
i att fastigheten efter köpet finnes vara besvärad av ett sådant servitut
på annat sätt än om servitutet är ett intecknat avtalsservitut. Graden
av publicitet är snarast större i det senare fallet. Jag ansluter mig därför
till beredningens förslag i denna del.

En förutsättning för att paragrafen skall bli tillämplig är givetvis att rättigheten
blir gällande mot köparen. Vill denne ändå respektera rättigheten,
äger han inte på grund härav häva köpet eller fordra skadestånd. Som
kommer att framgå av 7 kap. gäller rättigheten i princip mot ny ägare även
om förbehåll inte skett, om den är inskriven eller om nye ägaren är i ond
tro (7: 14). Fortfarande kommer också vissa nyttjanderättsupplåtelser att
gälla mot ny ägare oberoende av om förbehåll skett (7: 13).

I fråga om verkan av att annan än säljaren ägde byggnad eller annat som
skulle utgöra fastighetstillbehör har jag anslutit mig till beredningens förslag.
Reglerna härom har upptagits i andra stycket.

18 §.

Förevarande paragraf, som motsvarar 18 § andra stycket i förslagen,
behandlar verkan av rådighetsfel.

Gällande rätt. Säljaren har i gällande rätt ålagts ett visst ansvar för sådana
inskränkningar i köparens rätt till fastigheten som beror på beslut
av myndighet eller föreskrifter i lag. Således har köpare tillerkänts skadestånd
när byggnad varit uppförd utan tillstånd av byggnadsnämnd (NJA

204 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

1933 s. 253) eller i strid mot nämndens föreskrifter (NJA 1936 s. 6). Likaså
har köpare erhållit skadestånd när hans rätt till fastigheten vid köpet
varit inskränkt genom direkt föreläggande av myndighet (NJA 1947 s. 1).
Säljaren har ansetts skyldig att vid köpeförhandlingarna upplysa köparen
om rådighetsinskränkningen (NJA 1935 s. 121 och 1936 s. 6). Har så skett
har han undgått ansvar (NJA 1947 s. 680 och 1949 s. 640). Köparen torde
oavsett sådan upplysning inte kunna tala å felet om han på annat sätt erhållit
kännedom om detta (NJA 1935 s. 212). För att säljaren skall ha upplysningsplikt
krävs vetskap från hans sida om felet (NJA 1941 s. 205). Har
han haft vetskap synes han vidare inte ha ägt åberopa att fastigheten sålts i
befintligt skick (NJA 1933 s. 253).

Lagberedningen. 1 1909 års förslag upptogs ingen regel om rådighetsfel.
Beredningen har emellertid ansett sig böra reglera sådana fall när köparen
till följd av offentlig myndighets beslut inte förvärvat den rådighet över
fastigheten som han vid köpslutet haft skäl att förutsätta. Beredningen anför
som exempel att en byggnad eller del därav uppförts utan tillstånd av
byggnadsnämnd och i följd därav måste rivas, eller att förbud meddelats
mot nybyggnad inom område där fastigheten är belägen. År köparen ovetande
om en sådan rådighetsinskränkning, är situationen enligt beredningens
mening snarlik den som föreligger, när köparen inte haft vetskap om en särskild
rätt, som besvärar fastigheten. Beredningen likställer därför förevarande
fel med rättsliga fel. Även för rätt att göra gällande rådighetsfel krävs
därför god tro hos köparen. Däremot anses den omständigheten att säljaren
själv varit ovetande om förhållandet inte böra medföra dylik befrielse.

De befogenheter som beredningen tillagt köparen vid rådighetsfel är desamma
som i fråga om rättsliga fel, dvs. rätt till avdrag på köpeskillingen
samt skadestånd. Dessutom äger köparen häva köpet enligt bestämmelserna
i 12 §. För hävningsrätt krävs alltså att olägenheten inte är av ringa betydelse
och att talan — frånsett fall när säljaren förfarit svikligt — väcks inom
ett år från tillträdet.

Departementschefen. De fel som förevarande paragraf handlar om, s. 1c.
rådighetsfel, har under de senaste decennierna kommit att utgöra en från
praktisk synpunkt allt viktigare grupp. Det moderna samhällslivet kräver ju
att den enskildes förfoganderätt inte minst i fråga om den fasta egendomen
i många hänseenden måste inskränkas av hänsyn till allmänna intressen
av olika slag. Inskränkningen kan grunda sig på en i lag eller författning
utfärdad allmän föreskrift eller — vilket är vanligare — på ett beslut
som offentlig myndighet fattat med stöd av dylik föreskrift. Den kan vidare
avse såväl ett positivt handlande som en förpliktelse att tåla eller underlåta
något. Sådana inskränkningar har naturligen varit aktuella företrädesvis i
orter med tätbebyggelse men jag vill erinra om att även fastighetsägare

Del B 1

205

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i utpräglad glesbebyggelse kan få vidkännas vittgående inskränkningar i rådigheten
över sin fasta egendom, exempelvis enligt naturvårdslagen den 11
december 1964 (nr 822).

Innehållet i gällande författningar anses var och en själv vara skyldig att
skaffa sig kännedom om. Självfallet kan det inte åläggas säljaren att upplysa
köparen om varjehanda på lag eller annan författning grundade inskränkningar
i äganderätten till fast egendom. Annorlunda ligger det till när
det gäller offentlig myndighets beslut, som inskränker rådigheten beträffande
viss fastighet. Är köparen ovetande om en sådan rådighetsinskränkning, kan
situationen, som beredningen framhållit, ofta vara snarlik den som föreligger,
när köparen inte haft vetskap om en rättighet som belastar fastigheten.
Jag finner därför goda skäl tala för att köparen under vissa förutsättningar
bör ha rätt att göra anspråk gällande mot säljaren med anledning av fel
av detta slag.

Det bör uppmärksammas att myndighets beslut inte nödvändigtvis skall
behöva utpeka just den aktuella fastigheten. Också ett förbud med mera
generell räckvidd avses. Som exempel på ett sådant beslut må nämnas beslut
enligt byggnadslagen innebärande att nybyggnad inte får företas inom område
där fastigheten är belägen.

1 likhet med beredningen anser jag att god tro bör krävas hos köparen för
att denne skall få göra ett rådighetsfel gällande. Mera tveksamt kan det vara
vilken hänsyn som bör tas till att säljaren själv varit okunnig om förhållandet.
Tveksamheten är så mycket mera befogad som man i praxis hittills
synes ha uppställt krav på vetskap hos säljaren som förutsättning för dennes
ansvar för rådighetsfel. En säljare, som inte innehaft fastigheten bara en
mycket kort tid måste emellertid i regel antas ha på något sätt fått kännedom
om rådighetsinskränkningen. Utrymmet för att tillmäta säljarens okunnighet
betydelse blir därför under alla förhållanden relativt begränsat. Därtill
kommer att det skulle vara otillfredsställande om man med ett krav på
vetskap i allmänhet kom att på köparens bekostnad särskilt gynna säljare,
som överlåter fastigheten efter en kort tids innehav och som kanske
förvärvat den i spekulationssyfte. För en köpare torde det dessutom
ställa sig svårt att klarlägga vilka inskränkningar i rådigheten som
eventuellt finns. En sådan undersökning måste ske hos flera olika myndigheter
och torde bli tidskrävande. Köparen får oftast förlita sig på de
uppgifter säljaren lämnar. Mot denna bakgrund är beredningens förslag,
som innebär att säljaren svarar för felet oberoende av om han ägt vetskap
därom, enligt min mening väl grundat. Paragrafen har därför avfattats
i stort sett enligt förslaget.

206

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
19 och 20 §§.

Dessa paragrafer, som motsvarar 16 § andra resp. första stycket i förslagen,
reglerar säljarens ansvar för faktiska fel i den överlåtna fastigheten
samt för utfästelser.

Gällande rätt. En fastighetssäljares ansvar för fel i den sålda egendomen
anses enligt rättspraxis principiellt beroende av särskild utfästelse. Av formkravet
har tillika ansetts följa att utfästelsen, för att få åberopas av köparen,
måste vara gjord i köpehandlingen. Vissa tendenser att mildra formkravet
synes dock ha framträtt. Oavsett om utfästelse förelegat har självfallet
säljaren, om han lämnat medvetet oriktiga uppgifter om fastigheten
eller svikligen förtigit fel däri, kunnat göras ansvarig enligt allmänna avtalsrättsliga
regler. Finns ingen utfästelse och har säljaren inte heller kunnat
göras ansvarig enligt allmänna avtalsrättsliga regler är det tveksamt om
köparen får åberopa fel, som han inte ens genom noggrann undersökning
kunnat märka. I vart fall torde krävas att säljaren ägt kännedom om felet.
Möjligen har säljaren då viss upplysningsplikt, vars åsidosättande ansetts
höra ge köparen rätt att åberopa felet (jfr NJA 1961 s. 137).

Lagberedningen. Som en inledning till sina överväganden i denna del
erinrar lagberedningen om gällande rätts innebörd såvitt avser köp av lös
egendom. Begreppet fel anges beträffande sådan egendom vara av konkret
innebörd såtillvida, att frågan huruvida fel föreligger är beroende av avtalets
innehåll. Att godset har en dålig eller saknar en god egenskap är inte
något fel i lagens mening, om denna omständighet beaktats av köparen vid
avtalets ingående. Vid bedömningen av avtalets innehåll skall hänsyn tas
inte bara till uttrycklig överenskommelse utan också till vad som annars
kan anses avtalat eller följer av handelsbruk eller annan sedvänja. Även
om lagens felbegrepp sålunda principiellt bygger på de konkreta omständigheterna,
erbjuds dock, framhåller beredningen, ett visst utrymme för tilllämpning
också av en abstrakt måttstock. Vad som enligt allmän uppfattning
utgör ett fel hos visst gods har sin givna betydelse, i den mån denna
inte neutraliseras genom de särskilda omständigheter under vilka avtalet
ingås eller genom uttryckligt förbehåll i avtalet, såsom då gods säljs i befintligt
skick eller under annan liktydig klausul.

När det gäller fast egendom finns det endast i begränsad omfattning någon
motsvarighet till det nyss berörda regelsystemet. Orsakerna härtill är
enligt beredningens mening främst två, nämligen dels fastighetsköpets karaktär
av formalavtal, dels den omständigheten att det vid köp av fast egendom
ter sig mer påkallat än vid köp av lös egendom, att köparen före
köpet undersöker egendomen. Sistnämnda förhållande gör att det vid fastighetsköp
är möjligt att principiellt låta köparen stå risken för en försummad
undersökning. På samma sätt som 47 § köplagen i vissa fall fritar

Del B 1

207

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

säljaren från ansvar för fel i godset måste vid fastighetsköp antagande
av en generell undersökningsplikt för köparen leda till inskränkning i säljarens
ansvar för fel.

Beredningen godtar den i gällande rätt och även i 1909 års förslag upptagna
regeln om talerätt för köparen när den överlåtna egendomen i något
avseende inte är sådan som säljaren utfäst. Eftersom en sådan regel med
hänsyn till lagberedningens inställning till formkravet måste utgå från att
utfästelsen kommit till uttryck i köpehandlingen skulle resultatet bli en
mycket begränsad ansvarighet för säljaren — snävare än enligt 1909 års förslag
och måhända även snävare än enligt den hittillsvarande rättstillämpningen.
Mot denna bakgrund tar beredningen upp frågan om en utvidgning
av köparens talerätt. Beredningen anför därvid.

Om en köpare vid sedvanlig undersökning varken märkt eller bort märka,
att fastigheten i ett visst hänseende icke motsvarade vad som rimligen
finge krävas med hänsyn till fastighetens normala användning, är det knappast
tillfredsställande för rättskänslan, att säljaren, enbart därför att han
icke gjort någon utfästelse i detta hänseende, skulle vara fri från ansvarighet.
Köparen måste ju dock vid avtalets ingående ha bedömt fastighetens värde,
som om den ifrågavarande felaktigheten icke förefunnes, och det var på
grundval av denna värdering som han godtog det begärda priset för fastigheten.
Genom felaktigheten har uppkommit ett missförhållande mellan
pris och värde, en avvikelse från den naturliga grundvalen för affärsuppgörelsen.
Och även om rättsordningen av skilda orsaker icke kan sörja för
att jämvikt alltid kommer att råda mellan de ömsesidiga prestationerna i
ett avtalsförhållande, torde dock böra undvikas att en lagregel genom sin
utformning i onödan motverkar möjligheten till jämviktens upprätthållande,
när detta är praktiskt genomförbart.

Vid sitt sökande efter en lämplig regel konstaterar beredningen att en utvidgning
av säljarens ansvarighet inte går att genomföra efter mönster från
de regler som gäller beträffande lös egendom. Om felbegreppet skall bygga
på de konkreta omständigheterna vid förhandlingar och avtalsslut och
alltså väsentligen bygga på subjektiva synpunkter måste en uppluckring av
formkravet ske. En sådan lösning avvisas. Beredningen anser emellertid
andra vägar framkomliga. Ett fel bör anses föreligga så snart egendomen
i något avseende inte motsvarar vad köparen haft fog att förutsätta. Till
detta anför beredningen.

Att köparen vid fastighetsköp icke får lita till uppgifter, som ej intagits
i köpehandlingen, utesluter ju icke att han med fog bör kunna utgå från
att fastigheten uppfyller vissa fordringar. Han bör, även om särskild utfästelse
ej föreligger, rimligen kunna räkna med att vad han köper — när
en undersökning därav ej bort upplysa honom om motsatsen —- skall vara
fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet. Vid fastighetsköp
bör alltså, liksom vid köp av lös egendom, en abstrakt måttstock tilläggas
betydelse, i den mån avtalets innehåll ej lämnar någon ledning. Då vid
fastighetsköp avtalets innehåll bestämmes enbart av de skrivna villkoren,
finnes såtillvida ett större utrymme för ett abstrakt felbegrepp än vad fallet
är vid lös egendom.

208 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition rtr 20 år 1970

Med ett dylikt begrepp kommer fel att bli liktydigt med avvikelse från
en normal standard. Beredningen förbiser icke, att en sådan allenast i
begränsad utsträckning kan fixeras i fråga om fastigheter. Eftersom felbegreppet
ej skall omfatta sådant som köparen bort märka vid en undersökning,
lärer dock nämnda svårighet icke böra tillmätas alltför stor vikt.
Tydligt är att den som köper exempelvis en jordbruksfastighet icke skall
kunna åberopa såsom fel, att jordmånen är sämre än på andra fastigheter
i trakten. Ej heller skall den som genom fastighetsköp förvärvar en byggnad
kunna påtala såsom fel att denna är osedvanligt dragig, när han med vanlig
uppmärksamhet kunnat upptäcka förhållandet. Fel i den mening här
avses kan däremot föreligga exempelvis när fastighetens grundvatten alltför
lätt sinar, när dricksvattnet befinnes hälsovådligt, när en byggnad lider
av en dold svaghet i konstruktionen eller när hussvamp förekommer.

Såsom stöd för tillämpning av ett abstrakt felbegrepp hänvisar lagberedningen
till de i 3 kap. NJL givna reglerna om verkan av att förhyrd
lägenhet på tillträdesdagen inte är i det skick hyresgästen äger fordra.

Lagberedningens överväganden utmynnar alltså i ett förslag, enligt vilket
säljaren är ansvarig dels i fall då fastigheten saknar tillförsäkrad egenskap,
dels i fall då ett fel i abstrakt mening föreligger.

Såsom exempel på fall, där säljaren är ansvarig på grund av utfästelse,
nämner beredningen att fastighetens ägovidd är mindre än som blivit köparen
tillförsäkrat. Samtidigt framhålls emellertid att en i köpehandlingarna
lämnad arealuppgift ingalunda alltid är att fatta som en garanti. Säljaren
kan sålunda inte antas ha iklätt sig någon garanti beträffande arealen,
om i köpehandlingen enbart anmärks, att fastigheten enligt karta eller
andra lantmäterihandlingar är av visst ytinnehåll.

Rörande de befogenheter som skall tillkomma köparen när fastigheten
inte är av utlovad beskaffenhet, ansluter sig beredningens förslag till 42 §
köplagen. Köparen skall alltså vara berättigad till avdrag på köpeskillingen
och till skadestånd. År felet eller bristen av väsentlig betydelse, skall
köparen också få häva avtalet. Talan härom skall — av samma skäl som anförts
vid It § — väckas inom ett år, räknat från det faktiska tillträdet. Inskränkningarna
i hävningsrätten skall inte gälla, när säljaren lämnat veterligen
oriktiga uppgifter om fastigheten eller förfarit svikligt på annat sätt.
Rätten till skadestånd är, liksom i övrigt i förslaget, oberoende av huruvida
avtalet kan hävas eller inte och föreligger oavsett om köparen begagnar
sin hävningsrätt eller står fast vid avtalet.

För att säljaren skall vara ansvarig för ett abstrakt fel i fastigheten bör
enligt beredningens mening krävas, att felet väsentligt inverkar på fastighetens
saluvärde i dennas vid köpet förutsatta användning. Vidare skall
köparen varken ha märkt eller bort märka felet — eller bristen — vid
sin undersökning av fastigheten. Beredningen anför vidare.

Hur långt köparens undersökningsplikt sträcker sig får bedömas enligt
livets regel. Det kan sålunda icke alltid fordras, att köparen i varje detalj
undersöker egendomen; å andra sidan skärpes kravet på undersökningens

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 209

omfattning, om köparen på grund av säljarens upplysningar eller annat
förhållande haft särskild anledning misstänka förekomsten av felet. Köparen
äger icke åberopa felet, där det kan antagas att han ej skulle ha tillmätt detta
någon avgörande vikt utan med hänsyn till köpets ändamål eller av annat
skäl skulle ha godtagit den begärda köpeskillingen även med vetskap
om felet.

I fråga om köparens befogenheter vid abstrakt fel eller brist i fastigheten
föreslås i stort sett samma regler som i fall när säljaren utfäst viss egenskap.
Beredningen framhåller att felet eller bristen i nu avsedda fall alltid
är av väsentlig betydelse och att hävningsrätt därför alltid föreligger under
förutsättning att talan väcks inom ett år från tillträdet. Under det att hävningsrätten
är oberoende av säljarens goda eller onda tro anses köparens
rätt till skadestånd böra begränsas till fall, där säljaren ägt eller bort äga
kännedom om felet.

Remissyttrandena. Kammarkollegiet och häradshövdingeföreningen har
ingen erinran mot beredningens förslag såvitt avser säljarens ansvar för utfästelser
angående fastighetens beskaffenhet. Däremot ifrågasätter de starkt
om säljarens ansvar för faktiska fel oberoende av särskild utfästelse bör
utsträckas så långt som beredningen föreslagit. Det synes dem otillfredsställande
att en helt godtroende säljare — i strid mot gällande praxis —
skall kunna drabbas av hävning eller avdrag på köpeskillingen. Kammarkollegiet,
som finner det naturligare att den som avser att förvärva viss
fastighet gör sig noga underrättad om fastighetens skick än att en säljare
bemödar sig om att vinna en riktig uppfattning om egendomen, föreslår att
avvägningen i lagtexten av säljarens och köparens intressen ansluts närmare
till gällande rätt och att köparen sålunda genom risken att få bära
förlusten av ett efter köpet framträdande fel sporras till noggrann undersökning
av fastigheten. Häradshövdingeföreningen uttalar farhågor för att
de föreslagna bestämmelserna kan komma att medföra så allvarliga konsekvenser
för fastighetsmarknaden att de gör mer skada än nytta.

Departementschefen. Frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i den
försålda fastigheten är av stor betydelse. Detta framgår bl. a. av den omfattande
rättspraxis som finns på området. Att frågan också är av komplicerad
natur belyses av det intresse den ägnats i vetenskapliga sammanhang.
Lagberedningen har med sitt förslag till regler i detta ämne velat lagfästa
några av de principer som kommit till uttryck i rättstillämpningen men
också introducerat delvis helt nya principer.

Beredningens förslag skiljer mellan två slag av faktiska fel, nämligen
konkreta och abstrakta fel. Ett konkret fel anses föreligga när den försålda
egendomens egenskaper på ett för köparen oförmånligt sätt avviker
från innehållet i det enskilda avtalet. Fastigheten saknar då någon tillförsäkrad
egenskap. Abstrakt fel anses föreligga när fastighetens skick avviker

210 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

från en normal standard. I doktrinen benämns motsvarande typer av fel
ibland också subjektiva resp. objektiva fel.

Beredningen föreslår för det första att säljaren skall svara för fel i sådana
fall då fastigheten saknar tillförsäkrad egenskap. Säljarens ansvar
anses förutsätta en särskild utfästelse och denna utfästelse skall vara gjord
i köpehandlingen. Bakom denna ståndpunkt ligger antagandet av en generell
undersökningsplikt för köparen, men även om felet är av den natur
att köparen inte ens vid en noggrann undersökning bort upptäcka det, krävs
en särskild utfästelse för att säljaren skall bli ansvarig. I fråga om kraven
på utfästelsens form torde förslaget innebära en viss skärpning i förhållande
till gällande rätt. Förslagets innebörd är att utfästelsen, för att
säljaren skall bli ansvarig, måste ha formen av en kontraktsmässig garanti
och denna garanti skall ha upptagits i köpehandlingen. Sistnämnda krav
är en följd av beredningens principiella inställning till formkravet. I gällande
rätt däremot synes vissa tendenser ha märkts att låta säljaren svara för
utfästelser även om de inte kommit till direkt uttryck i köpehandlingen.

Också enligt departementsförslaget utgör det en förutsättning för säljarens
ansvar enligt en utfästelse att denna tas in i köpehandlingen. Enbart
en muntlig utfästelse skall inte kunna åberopas av köparen som grund för
tillämpning av bestämmelserna i paragrafen. Sådan innebörd hade däremot
den motsvarande bestämmelsen i 1909 års förslag. Som jag redan berört vid
min redogörelse för formkravet går departementsförslaget inte lika långt i
eftergift av formkravet som 1909 års förslag. Skälen härtill när det gäller
utfästelser har jag också utvecklat tidigare. I korthet går de ut på att rätten
att häva köpet på grund av ett konkret fel bör från de ändamålssynpunkter
som uppbär kravet på skriftlig form anses jämförbar med rätten att åberopa
ett villkor varav förvärvet gjorts beroende. Anknytningen till det enskilda
avtalet är i båda fallen lika stark, vikten av att avtalsinnehållet preciseras
lika påtaglig.

Enligt beredningens förslag synes köparens rätt att göra påföljd gällande
till följd av att en utfästelse brister vara begränsad till det fall att utfästelsen
avser en omständighet som är att hänföra till faktiska fel. Det är
emellertid klart att en garanti eller en utfästelse kan avse också förhållanden
av rättslig natur, vare sig det gäller förekomsten av olika belastningar
eller av inskränkningar i rådigheten. I den mån reglerna i 16—18 §§ inte
är tillämpliga, har köparen därvid ett intresse av att kunna åberopa garantin
eller utfästelsen. Han bör därvid i princip kunna göra samma påföljder
gällande som om utfästelsen avsett en omständighet som är att hänföra
till faktiska fel. Bestämmelsen om säljarens ansvar för utfästelser har
därför i departementsförslaget formulerats på sådant sätt att den avser
alla utfästelser i fråga om fastigheten. Bestämmelsen har dessutom upptagits
i en särskild paragraf (20 §), vilken placerats sist bland de lagrum
som innehåller felregler.

Efter att ha uppställt regeln om säljarens ansvar på grund av utfästelse

Del B 1

211

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tar beredningen upp frågan, om det kan anses riktigt att begränsa köparens
rätt att föra talan i anledning av egendomens beskaffenhet till sådana fall,
när egendomen i något avseende inte är sådan som säljaren utfäst. Om
köparen vid sedvanlig undersökning varken märkt eller bort märka, att
fastigheten i ett visst hänseende inte motsvarar vad som rimligen bör krävas
med hänsyn till fastighetens normala användning, är det knappast tillfredsställande
för rättskänslan, att säljaren skall vara fri från ansvar
bara därför att han inte gjort någon utfästelse. Köparen måste, framhåller
beredningen, ha bedömt fastighetens värde som om felaktigheten inte
förefunnits och på grundval av denna värdering godtagit det begärda priset.
Genom felaktigheten har ett missförhållande uppkommit mellan pris och
värde, en avvikelse från den naturliga grundvalen för affärsuppgörelsen.
Beredningen tar på grund av det anförda upp en regel om säljarens ansvar
också för abstrakta fel, dvs. ett ansvar oberoende av utfästelse för en
normal standard hos fastigheten.

När det gäller att ange vad som skall utgöra ett abstrakt fel har beredningen
rört sig med flera bestämningar. Köparen bör, sägs det, rimligen
kunna räkna med att vad han köper är fullt brukbart för det vid köpet
förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa
honom om annat. Felet eller bristen skall, heter det också, väsentligt inverka
på fastighetens saluvärde i dennas vid köpet förutsatta användning.
Såsom exempel på fall som avses nämns, att fastighetens grundvatten alltför
lätt sinar, att dricksvattnet är hälsovådligt, att en byggnad lider av en
dold svaghet eller att hussvamp förekommer.

Beredningen har enligt min mening anfört övertygande skäl för att i
balken ta upp en regel om ansvar för säljaren på grund av abstrakta fel.
Att det emellertid föreligger stora svårigheter att avgränsa det felbegrepp
som här åsyftas är uppenbart. Fullt klart måste dock vara att felet är så
betydande att det tveklöst är att betrakta som en avvikelse från det normala
när det gäller fastigheter av ifrågavarande slag. Även om det tas i beaktande
att fastigheters egenskaper är starkt skiftande skall det kunna påstås att
fastigheten i fråga avviker från det för jämförbara fastigheter typiska och
ordinära. Den närmare bestämningen av felbegreppets innebörd måste naturligen
överlämnas åt rättstillämpningen.

En annan fråga som här måste beaktas är sambandet med undersökningsplikten.
Köpare av fast egendom anses, som redan nämnts, ha en allmän
undersökningsplikt. Denna grundsats gäller givetvis också i de fall som
avses här. Detta innebär, som beredningen framhållit, en avsevärd begränsning
av begreppet abstrakt fel. Fel eller brister som köparen märkt eller
bort märka vid sin undersökning av fastigheten faller alltid utanför felbegreppet.
Såsom torde framgå av beredningens uttalanden kan någon generell
regel om undersökningspliktens omfattning inte uppställas. Spörsmålet
får bedömas från fall till fall.

Vid remissbehandlingen har man kritiserat den avvägning som beredning -

212 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

en gjort mellan säljarens och köparens intressen. Kritiken gäller det förhållandet
att även en godtroende säljare kan få finna sig i att köpet hävs
eller avdrag görs på köpeskillingen. Liksom i fråga om rådighetsfelen synes
man i praxis ha uppställt krav på vetskap hos säljaren när det gällt hans
ansvar för faktiska fel oberoende av särskild utfästelse. Beredningens ställningstagande
torde få ses mot bakgrunden av dess principiella motivering
för att över huvud taget utsträcka ansvaret också till abstrakta fel, nämligen
att till följd av felaktigheten en avvikelse föreligger från den naturliga
grundvalen för affärsuppgörelsen. Vid bedömandet av beredningens avvägning
i förevarande avseende mellan parternas intressen måste beaktas att
enligt förslaget abstrakt fel inte föreligger annat än om felet är av allvarlig
beskaffenhet. Felet skall ju som nämnts innebära att fastigheten klart avviker
från det för jämförbara fastigheter typiska och ordinära. Omständigheterna
skall vidare vara sådana att köparen varken märkt eller bort märka
felet vid en undersökning av fastigheten. Mot bakgrund härav finns enligt
min mening goda skäl för att säljaren bör svara för felet oberoende av om
han ägt vetskap därom. Att han däremot skall bli skadeståndsskyldig bara
om han ägt eller bort äga kännedom om felet eller bristen finner jag naturligt.
Jag har därför anslutit mig till den reglering beredningen föreslagit
i fråga om säljarens ansvar för abstrakta fel.

I detta sammanhang finns anledning att uppmärksamma frågan om säljaren
kan friskriva sig från ansvar för faktiska fel. I köpehandlingen brukar
ofta intas en klausul att fastigheten säljs »i befintligt skick». Innebörden
av en sådan klausul torde inte vara fullt klar. Enligt en allmän uppfattning
anses fast egendom — även utan att detta utsägs — vara såld i befintligt
skick. Med en regel om ansvar för säljaren oberoende av utfästelse aktualiseras
frågan om säljaren skall kunna frita sig från ansvar genom en klausul
av nyss nämnt innehåll. Frågan har uppmärksammats av lagberedningen,
som uttalat att en sådan åtgärd från säljarens sida bör vara möjlig. Denna
uppfattning synes ha goda skäl för sig. En säljare bör vara oförhindrad att
frita sig från ansvar för fastighetens beskaffenhet. Detta innebär emellertid
inte att en friskrivningsklausul utan vidare bör tillåtas sätta regeln om
abstrakta fel ur spel. Från köparens synpunkt måste det nämligen vara av
vikt att det blir otvetydigt klarlagt i vilket hänseende säljaren inte vill stå
ansvar för fastighetens beskaffenhet. Köparen får härigenom möjlighet att
skydda sina intressen genom en särskilt noggrann undersökning eller att
på annat sätt skydda sig mot risken av att det finns ett dolt fel. Han kan
givetvis också påkalla en mot friskrivningen svarande nedsättning av den
tilltänkta köpeskillingen. En allmänt hållen generell klausul om att fastigheten
säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare böra frita säljaren
från allt ansvar. Klausuler av detta slag får emellertid såsom en del av avtalsinnehållet
i vanlig ordning bli föremål för domstolarnas tolkning.

I det av beredningen föreslagna stadgandet om säljares ansvar för ab -

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 213

strakta fel har felbegreppet uttryckts så att köparen, med hänsyn till den
avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt, inte rimligen skall
ha bort räkna med felet eller bristen. Denna formulering synes mindre tillfredsställande.
Köpeskillingens storlek kan ha gett köparen anledning att
räkna med en viss beskaffenhet hos fastigheten men om denna sedan visar
sig vara sämre än beräknat är därmed inte klart att säljaren är ansvarig
enligt den nu diskuterade regeln. För att så skall vara fallet krävs dessutom
att fastigheten är sämre än vad som kan anses normalt för fastigheter av
ifrågavarande slag. Hänvisningen till »köpeskillingen» torde därför böra
utgå. Detta innebär inte att köpeskillingen saknar betydelse för frågan huruvida
ett fel i nu aktuell mening föreligger. Om priset t. ex. är mycket lågt kan
detta tyda på att fastigheten är sämre än normalt och köparen kan då
ha bort räkna med detta.

För att tydligare utmärka att de fel för vilka säljaren skall svara oberoende
av utfästelse i princip är att uppfatta som en avvikelse från en normal
standard och inte beroende av köparens subjektiva uppfattning på
grundval av avtalsinnehållet bör den av beredningen föreslagna lydelsen
ytterligare något ändras. Att uttrycka felbegreppet bara så, att de i paragrafen
stadgade befogenheterna skall inträda om det föreligger fel eller
brist, som köparen med hänsyn till omständigheterna rimligen inte bort
räkna med, kan nämligen lätt föra tankarna i den felaktiga riktningen att
köparens subjektiva uppfattning om fastighetens skick skulle vara det
grundläggande. För att bättre framhäva regelns principiella innebörd har i
lagtexten felbegreppet uttryckts så, att fel eller brist i den försålda fastigheten
anses föreligga, om köparen »med hänsyn till den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i övrigt» rimligen
inte bort räkna med felet. Vidare synes det böra klart utsägas att felet eller
bristen skall vara av väsentlig betydelse.

Jag vill i detta sammanhang något ytterligare beröra sammanhanget mellan
den nu förordade regeln i 19 § om säljarens ansvar för sådana fel som
köparen inte rimligen bort räkna med och den redan förut behandlade regeln
i 20 § om säljarens ansvar på grund av utfästelse. Regeln i 19 § kräver
alltid för sin tillämpning att en avvikelse från normal standard föreligger.
Regeln gäller alltså i princip inte i ett fall när säljaren muntligen försäkrat
att fastigheten är i visst skick men denna försäkran inte kommit till
uttryck i köpehandlingen. Endast om avsaknaden av den tillförsäkrade
egenskapen tillika innebär att fastigheten awilcer från vad som kan anses
normalt, föreligger formella förutsättningar för en tillämpning av regeln
om säljarens ansvar oberoende av utfästelse.

I fråga om de medel som står köparen till buds när säljaren är ansvarig,
vare sig på grund av utfästelse eller på grund av att fastigheten finnes vara
behäftad med abstrakt fel, föreslår lagberedningen i stort sett samma regler
som redan gäller vid köp av lös egendom eller regler som redan vunnit till -

214 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lämpning i rättspraxis. Förslagen synes i denna del böra genomföras utan
någon ändring.

21 §.

Paragrafen, som motsvarar 19 § i förslagen, ålägger säljaren att till köparen
överlämna kartor och andra handlingar rörande fastigheten eller att i
vissa fall hålla sådana handlingar till handa.

Gällande rätt. Enligt 11 kap. 7 § JB åligger det hemulsman att låta köparen
få de »skäl och bevis, som i hans värj o finnas». Underlåtenhet att iaktta
detta kan föranleda skadeståndsskyldighet.

Lagberedningen. Den i nuvarande 11 kap. 7 § jordabalken uttryckta principen
föreslås av beredningen få allmän räckvidd. I fråga om handlingar som
angår även annan egendom än den köpet omfattat skall säljaren vara
skyldig att på anfordran hålla dem köparen till handa. Beredningen tillägger,
att säljaren uppenbarligen kan vid vite förpliktas att fullgöra sin skyldighet
och att han genom underlåtenhet att avlämna eller tillhandahålla handlingarna
också kan bli skadeståndsskyldig.

Remissyttrandena. Kammarkollegiet anser att paragrafen inte är godtagbar
i det av beredningen föreslagna skicket. Enligt kollegiet bör — om en
bestämmelse i saken över huvud anses nödvändig — paragrafen göras väsentligt
snävare och inte tillåtas omfatta andra handlingar än som fordras
för att köparen skall kunna nyttja fastigheten på ett normalt sätt och tillvarata
sitt ägarintresse. Häradshövdingeföreningen uttalar liknande synpunkter.

Departementschefen. Förevarande paragraf utgör ett komplement till bestämmelserna
i 14 § om köparens rättigheter när säljaren vägrar att utfärda
köpebrev eller att fullgöra annat som ankommer på honom och som
fordras för att bereda köparen möjlighet till lagfart. De handlingar som här
avses är sådana som inte har betydelse i lagfartsärendet men som gäller
fastigheten som sådan och som därför bör omhänderhas av den som äger
fastigheten. Utom karta kan t. ex. sådana handlingar som tomtmätningsprotokoll
eller lantmäteriakter komma i fråga.

Kretsen av handlingar som säljaren sålunda kan förpliktas att överlämna
till köparen synes inte ha erhållit en tillfredsställande begränsning i den
av beredningen föreslagna lagtexten. Under »handlingar angående fastigheten»
måste anses falla lantmäterikartor och lantmäterihandlingar utan
tidsbegränsning bakåt. Även andra äldre eller nyare handlingar rörande
fastighetens rättsliga beskaffenhet ryms under den föreslagna lagtexten.
Också arkivalier av mera ekonomisk-historisk karaktär får anses som
»handlingar angående fastigheten».

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 215

Paragrafen är visserligen dispositiv. Bortsett härifrån skulle den föreslagna
bestämmelsen emellertid innebära att omfattande material måste
överlämnas till köparen, t. ex. för kronans vidkommande från allmänna
arkiv eller från olika statsmyndigheters arkiv. Bestämmelsen skulle kunna
få en betänklig räckvidd även för borgerliga och kyrkliga kommuner. Också
enskilda fastighetsägare skulle kunna nödgas lämna ifrån sig handlingar
som de kan ha goda skäl att önska behålla.

Jag föreslår därför att som ytterligare villkor för säljarens skyldighet
att överlämna kartor och andra handlingar som är i hans ägo anges, att
dessa kan antas vara av betydelse för köparen såsom ägare till fastigheten.
Arkivalier torde därigenom komma att omfattas av bestämmelsen bara i undantagsfall.

22—24 §§.

I dessa paragrafer, som motsvarar 20—22 §§ i beredningens förslag, ges
regler om säljares hemulsansvar och köpares rätt vid bristande hemul, om
köparens rätt att väcka talan mot säljarens fångesmän och om köparens rätt
att när klandertalan väckts innehålla oguldet belopp av köpeskillingen.

Reglerna om verkan av att fastighet frångår köparen efter klander upptas
i 5 kap.

22 §.

Gällande rätt. »Om klander i jordafång och om hemul» är rubriken till
11 kap. JB i 1734 års lag. De grundläggande reglerna i 1 § av kapitlet förutsätter,
att köparens fång klandras av tredje man. Köparen skall då instämma
säljaren i klanderprocessen. Hemulsskyldigheten innebär en förpliktelse
för säljaren att försvara köparens fång i processen. Kan säljaren inte göra
detta, åligger det honom att återbetala köpeskillingen och att utge skadestånd
till köparen. Hemulsansvar och klander är alltså sammankopplade.
Utkrävande av hemulsansvar förutsätter alltid en klandertalan.

Enligt uttryckligt stadgande ill kap. 6 § JB kan säljaren frita sig från
hemulsansvar. Detta förutsätter dock en skriftlig förklaring i köpehandlingen.

Om klandertalan bifalles blir säljaren skyldig att återbetala hela köpeskillingen.
Sådan skyldighet föreligger oberoende av om köparen varit i god
eller ond tro. En köpare som är i god tro har dessutom rätt till skadestånd
beräknat efter det positiva kontraktsintresset. Köparen kan alltså erhålla
ersättning också för värdestegring.

I processuellt hänseende gäller vissa specialbestämmelser. Enligt 14 kap.
5 § andra stycket rättegångsbalken (RB) skall nämligen i fråga om väckande
av talan mot tredje man i samband med klander av fång till fast egendom
gälla vad därom är särskilt stadgat och i 10 kap. 14 § samma balk föreskrivs
att talan som avses i 14 kap. 5 § skall tas upp av den rätt, som tagit
upp huvudkäromålet.

216 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Nu gällande regler om hemulsskyldighet anknyter enligt
beredningens mening till en ålderdomlig uppfattning. Enligt denna
har skyldigheten närmast processuell karaktär och innebär en förpliktelse
för säljaren att i en klandertvist försvara köparens fång. Lyckas han därmed
har han fullgjort sin hemulsskyldighet, misslyckas han inträder en
förpliktelse att återbetala köpeskillingen och ersätta köparen skada. Säljarens
ansvar torde förutsätta såväl att klandertalan blivit väckt som att
säljaren beretts tillfälle att medverka i rättegången. Hemulsansvaret bortfaller
sålunda inte bara när köparen försummar att instämma säljaren i
klanderprocessen utan också när han utan rättegång medger riktigheten
av tredje mans anspråk på egendomen.

I motsats till denna gamla uppfattning om hemulsskyldigheten står, enligt
beredningen, en nyare uppfattning. Denna innebär att hemulsansvaret
betraktas som en skyldighet för säljaren att, om fastigheten vid
köpet tillhörde annan än denne, återbära köpeskillingen och betala köparen
skadestånd. Enligt denna uppfattning är hemulsskyldighetens inträde
oberoende av huruvida säljaren blivit instämd i klanderprocessen
och även av huruvida klandertalan över huvud blivit väckt. Det är alltså
likgiltigt hur det konstateras att säljaren inte var ägare till fastigheten.
Denna uppfattning av hemulsplikten ligger till grund för 59 § köplagen.
Beredningen anför vidare.

Spörsmålet om säljarens hemulsskyldighet kommer att högst väsentligt
förlora i betydelse därest, såsom beredningen ämnar föreslå, fastighetsboken
tillägges offentlig trovärdighet. Beredningen tänker sig systemet härför utformat
på så sätt att, när en rättshandling blivit föremål för inskrivning,
invändning om att rättshandlingen var ogiltig ej skall kunna göras mot
den, som genom avtal i god tro förvärvat rätt till fastigheten. Denna regel
får vad köp angår tillämpning vare sig felet vidlåder den närmaste fångesmannens
förvärv eller hänför sig till ett äldre led i fångeskedjan. Från
regeln skola emellertid undantagas de fall, då rättshandlingen tillkommit
genom förfalskning eller under tvång, som avses i 28 § avtalslagen, eller
företagits av någon, som var omyndig eller handlade under inflytande av
rubbad själsverksamhet. För dessa fall föreslås i stället att godtroende
förvärvare skall av statsverket bekomma ersättning för sin förlust. Emellertid
torde den av beredningen tilltänkta grundsatsen om fastighetsbokens
offentliga trovärdighet icke helt undanröja behovet av regler om hemulsskyldighet.
Utrymme för hemulsskyldigheten kommer att föreligga åtminstone
i sådana fall, då överlåtaren ej hade lagfart på fastigheten.

Att reglerna om hemulsskyldighet inte nu kan utformas efter det hemulsbegrepp,
som ligger till grund för reglerna i 11 kap. jordabalken, är enligt
beredningens mening uppenbart. Beredningen ansluter sig i stället till
den nyare uppfattning för vilken nyss redogjorts. För hemulsskyldighetens
inträde bör inte ens fordras att tredje man ännu gjort anspråk på fastigheten.
Någon skyldighet för köparen att instämma säljaren i en redan väckt
klanderprocess skall alltså inte föreligga. Det är emellertid, framhåller be -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 217

redningen, uppenbart att köparen i allmänhet har ett intresse att dra in
säljaren i rättegången. Om han underlåter detta blir säljaren inte bunden
av domen i klanderprocessen utan han kan, i en tvist med köparen, åberopa
alla de skäl som han kunnat försvara sig med, om han varit part i
klandermålet. Köparen kan alltså löpa risk att förlora sitt hemulsanspråk
mot säljaren och han bör därför ha möjlighet att dra in säljaren i klanderprocessen.
Under hänvisning till 14 kap. 5 § första stycket RB finner
beredningen emellertid överflödigt att ta upp en regel i detta ämne i en
ny jordabalk. Enligt den i nämnda lagrum upptagna regeln kan part, som
för den händelse han tappar saken vill mot tredje man framställa återgångskrav
eller anspråk på skadestånd eller annat dylikt, före målets
företagande till huvudförhandling till gemensam handläggning med det
målet väcka sin talan mot tredje man. Genom att denna regel blir tillämplig
erhålls en likformig reglering för fast och lös egendom. Där bestämmelsen
i fråga tillämpas blir tredje man, som dras in i rättegången, bunden av
domen i huvudmålet.

I fråga om hemulsskyldighetens innebörd utvecklar beredningen sin ståndpunkt
ytterligare och anför därvid bl. a.

Om köparen på grund av annans vindikationsanspråk utan rättegång avstår
fastigheten eller förmår den, som gör anspråk på egendomen, att mot
gottgörelse uppge detta, har köparen, såsom anfördes i motiven till 1909 års
förslag, att vid utkrävande av hemulsansvaret visa det berättigade i det
mot honom framställda anspråket. Motsvarande gäller naturligen, då något
anspråk på fastigheten ännu icke framställts men köparen annorledes
funnit, att säljaren ej var rätte ägaren, och inför risken att förlora egendomen
vill med hävande av köpet utkräva hemulsansvaret. Kan köparen
ej visa att fastigheten tillhörde annan än säljaren, går denne fri från hemulsansvar.

Rörande köparens rättigheter när fastigheten frångår honom ansluter
sig beredningen till gällande rätt. Detta anses inte behöva leda till alltför
stötande resultat, framför allt med hänsyn till lagfartens utvidgade rättsverkningar.
Vad beträffar de vanligaste hemulsfallen — nämligen när säljaren
inte sökt lagfart — framhålls, att säljaren i regel inte är i god tro.
Förslaget innebär alltså att hemulsskyldighetens innehåll vid fastighetsköp
skall, liksom för närvarande, vara detsamma som i fråga om köp av lös
egendom.

Beredningen anser inte nödvändigt med en uttrycklig regel om rätt för
säljaren att frita sig från hemulsansvar men framhåller att ett sådant förbehåll
liksom för närvarande måste tas upp i köpehandlingen för att bli
gällande.

Utgången av en klanderprocess kan innebära att endast en del av den
försålda fastigheten frångår köparen. För sådana fall skall enligt förslaget
gälla, att köparen, om han är i god tro, har hävningsrätt beträffande köpet
i dess helhet, detta under förutsättning att vad som frångår honom inte är

218 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

av bara ringa betydelse. Talan om hävning skall väckas inom ett år från
det egendomen frångick köparen. Om säljaren förfarit svikligt skall hävningsrätt
föreligga oberoende av hur stor del som frångår köparen och utan
tidsfrist.

Beredningens förslag innehåller ingen motsvarighet till regeln i 11 kap.
7 § jordabalken. Enligt detta lagrum, som gäller endast fastigheter på landet,
skall, om »ägotvist yppar sig grannar emellan om rå och rör, eller annan
bolstada skillnad» köparen försvara sina gränser, »som han bäst kan
och gitter». Fångesmannen står alltså inte hemul i fråga om egendomens
gränsförhållanden.

I motiven till 1909 års förslag uttalades, att frågan huruvida en rubbning
av gränserna för såld egendom medförde hemulsskyldighet eller inte
måste bedömas med hänsyn till köpeavtalets innehåll. Om säljaren endast
hänförde sig till en given fastighetsbeteckning, finge han anses sälja vad
som hörde till denna, oavsett vilka ägor som hävdades till fastigheten. Säljaren
kunde också ikläda sig ansvar för att de ägor, som avträddes till
köparen, verkligen föll under den använda fastighetsbeteckningen. Slutligen
kunde det hända, att köpet avsåg ett visst område, som enligt avtalet
skulle avskiljas till särskild fastighet. I varje särskilt fall måste köpeavtalets
innehåll vara avgörande. En allmän regel som ålade säljaren hemulsskyldighet
för dessa fall, vore lika oriktig som den motsatta.

Beredningen ansluter sig till den i 1909 års förslag angivna tanken. Med
hänsyn till de efter år 1909 upplagda registren över fastigheter både på
landet och i stad anses visserligen kunna ifrågasättas att införa ett generellt
hemulsansvar för säljaren också i fråga om ägovidd och gränser. Skäl
anses dock alltjämt föreligga att inte göra ett sådant ansvar allmängiltigt.
När viss registerfastighet säljs, torde nämligen — anför beredningen —
föremålet för köpet inte sällan uppfattas såsom en i viss mening abstrakt
storhet. Säljaren avyttrar något, om vars konkreta innehåll upplysning
vinns först genom fastighetsregistret. Själva innehållet i köpeavtalet skall
alltså vara avgörande för frågan, huruvida hemulsansvaret även inbegriper
ansvar för areal och gränser. Att en fastighets areal angetts i avtalet med
ledning av jordregistret bör inte utan vidare anses innebära, att säljaren
åtagit sig någon garanti i dessa hänseenden. Överlåtelse av ett ännu inte
utbrutet område hänför sig däremot alltid till en ägovidd, för vars omfattning
säljaren har att stå hemul. I princip bör samma betraktelsesätt gälla
oavsett om fastigheten är belägen på landet eller i stad men beredningen
anser det ligga i sakens natur, att omständigheterna oftare leder till ett
hemulsansvar för säljaren när det gäller stadsfastigheter.

Departementschefen. Att säljaren står hemul innebär för närvarande
att han är skyldig att i en klanderprocess mot köparen försvara dennes
fång. Kan säljaren inte göra detta, blir han skyldig betala tillbaka köpe -

Del B 1

219

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skillingen till köparen. Om köparen var i god tro måste säljaren dessutom
betala skadestånd.

Hemulsskyldigheten har i lagberedningens förslag getts en ny formell
konstruktion men till sin reella innebörd skiljer den sig inte från vad som
nu gäller. Liksom hittills skall hemulsansvar kunna utkrävas om fastigheten
frångår köparen efter klander. Ansvaret skall dock enligt förslaget
kunna göras gällande oberoende av om tredje mans anspråk föranleder
process. Om köparen finner anspråket på egendomen befogat, bör han utan
rättegång kunna avträda egendomen och därefter vända sig mot säljaren
eller dennes fångesmän för att utkräva hemulsansvaret. Enligt förslaget
skall detta kunna ske till och med utan att tredje man ännu ens gjort anspråk
på egendomen. Situationen blir då helt lik den vid hävning på grund
av andra rättsliga fel. Säljaren återfår fastigheten och får försvara sig mot
kommande anspråk bäst han kan.

Beredningens förslag att göra hemulsansvaret oberoende av om säljaren
in dragits i en klanderprocess finner jag väl motiverat. Som en naturlig konsekvens
härav följer att det inte heller bör ha någon betydelse för hemulsansvaret
om klandertalan förts eller ens om tredje man ännu gjort anspråk
på fastigheten. Jag ansluter mig därför till beredningens förslag.

Den brist i säljarens åtkomst som hemulsansvaret förutsätter kan vara
av den beskaffenheten att köparen inte kan få lagfart på sitt fång. I sådant
fall äger köparen också häva köpet enligt bestämmelserna i 15 §. Som jag
anförde vid min redogörelse för detta lagrum är hävningsanledningen därvid
lagfartshindret som sådant. För att kunna utkräva hemulsansvar
måste köparen däremot styrka att annan än säljaren var rätt ägare till
fastigheten.

Hemulsreglerna minskar väsentligt i betydelse som en följd av förslagets
regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning (18 kap.). Om köparen
eller säljaren eller någon av säljarens fångesmän har gjort ett godtrosförvärv,
har rätte ägarens anspråk på fastigheten därmed gått förlorat. Frågan
om hemulsansvar kan då inte uppkomma. För att tydligare framhäva
detta har regeln i departementsförslaget getts den avfattningen att hemulsansvar
inträder »om fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander».

Andra stycket i paragrafen avser det fall när endast en del av fastigheten
tillhörde annan. Var köparen i god tro, äger han då enligt beredningens
förslag häva hela köpet. För köparens hävningsrätt gäller emellertid — till
följd av hänvisningen till bestämmelserna i 12 § — att delen inte skall vara
av ringa betydelse i förhållande till hela fastigheten. Är omständigheterna
sådana som nu angetts bör också enligt min mening köparen få häva hela
köpet. Hävningsrätten bör lika litet som i första styckets fall vara beroende
av att klandertalan förts eller av att tredje man ännu gjort anspråk på
delen. För att tydligare klargöra detta föreslår jag viss jämkning av lagtexten.
I övrigt ansluter jag mig helt till beredningens förslag.

220 Del B 1 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

Beredningen diskuterar även frågan om hemulsansvaret skall innefatta
ansvar också för areal och gränser men finner att frågan inte är lämplig
att reglera generellt. Jag kan i denna fråga ansluta mig till beredningens
synpunkter. Såvitt gäller ansvaret för arealen finns anledning att uppmärksamma
20 §, som innehåller regler om säljarens ansvar för utfästelser.
Om köpehandlingen innehåller en anmärkning om att fastigheten enligt
lantmäterihandlingar e. 1. omfattar viss ägovidd, kan säljaren allt efter
omständigheterna bli ansvarig enligt nyssnämnda lagrum eller enligt hemulsreglerna.

1 beredningens förslag saknas en uttrycklig regel om möjlighet för säljaren
att friskriva sig från hemulsansvar. Utformningen av formkravet i departementsförslaget
har emellertid framtvingat en uttrycklig föreskrift i
detta ämne. Av 3 § punkt 3 i departeinentsförslaget framgår därför att sådant
förbehåll skall tas in i köpehandlingen. Därav torde tillräckligt tydligt
framgå att säljaren har möjlighet att undgå hemulsansvar. Även 23 § bygger
på denna förutsättning.

23 §.

I förevarande paragraf, som motsvarar 21 § i förslagen, ges regler om
hemulsansvar för tidigare fångesmän.

Gällande rätt. Enligt 11 kap. 3 § JB är köparen berättigad att, när säljaren
brister i sin hemul sskyldighet, vända sig mot tidigare hemulsmän,
»dock i ordning efter varannan». Om någon i fångeskedjan förbehållit sig
att vara fri från hemulsansvar kan köparen emellertid vända sig mot närmast
föregående fångesman.

Lagberedningen. Eftersom tidigare fångesmän inte omedelbart berörs av
en viss köpares avtal med sin fångesman skulle, framhåller beredningen,
köparen enligt allmänna regler inte kunna framställa något anspråk mot
säljarens fångesman i andra fall än när säljaren till köparen överlåtit sin
rätt mot fångesmannen. Såsom uttalats i motiven till 1909 års förslag bör
det inte lämnas säljaren öppet att godtyckligt förfoga över det hemulsanspråk
som tillkom honom mot hans företrädare, när han inte själv kunde
betala vad köparen hade att fordra.

Departementschefen. Paragrafen har upptagits i departementsförslaget
med det av lagberedningen föreslagna innehållet.

24 §.

Denna paragraf, som motsvarar 22 § i förslagen, ger köparen vissa befogenheter
att innehålla köpeskillingen när klandertalan väcks.

Del B 1

221

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Medan klandertalan är anhängig bör köparen, framhåller
beredningen, inte vara skyldig att utan vidare erlägga ogulden köpeskilling
vid äventyr att säljaren annars häver avtalet om tredje mans anspråk
på fastigheten visar sig vara ogrundat. Köparen bör skyddas mot risken att
säljaren inte förmår återbetala beloppet om fastigheten frånvinns honom.
Han bör inte heller vara skyldig betala resterande köpeskilling utan att
vara tryggad i sitt anspråk på skadestånd av säljaren för den händelse
klandret godkänns. För att säljaren skall vara berättigad att under rättegången
i klandermålet uppbära den köpeskilling, som då förfaller till betalning,
bör därför fordras att säljaren ställer betryggande säkerhet för vad
han kan vara skyldig att utge till köparen om klandret bifalles.

Såsom framhållits vid 20 § (22 § i departementsförslaget) förutsätter ett
utkrävande av hemulsansvar inte rättegång. Köparen kan frivilligt avstå fastigheten.
Om han gör detta och kan visa att fastigheten ej tillhörde säljaren
gör han sig — uttalar beredningen — inte skyldig till kontraktsbrott om han
innehåller köpeskillingen. Kan han inte visa att säljaren inte ägde fastigheten
riskerar han däremot att säljaren häver köpet. Köparen tar alltså en
risk genom att innehålla köpeskillingen i fall när klandertalan ännu inte
väckts.

Departementschefen. Den av lagberedningen i förevarande paragraf föreslagna
bestämmelsen — som saknar motsvarighet i gällande rätt — har
upptagits i sak oförändrad i departementsförslaget.

25 §.

Paragrafen, som motsvarar 23 § i förslagen men saknar motsvarighet i
gällande rätt, hänför fall av s. k. tvesalu under samma regler som gäller
enligt 22 § när säljaren inte kan fullgöra sin hemulsskyldighet.

Gällande rätt. Fall av tvesalu behandlas f. n. endast i 12 § LF, där det föreskrivs
att, om någon överlåter samma egendom till flera, den överlåtelse
skall gälla, varå lagfart först söks. Enligt praxis förutsätter regeln god tro
hos den siste köparen. Har lagfart på de skilda överlåtelserna blivit sökt
samma dag, skall den överlåtelse som skett först vara gällande. Bestämmelser
saknas om köparens rättigheter när fastigheten frångår honom enligt
dessa regler.

Lagberedningen. Reglerna om det inbördes företrädet mellan de olika
förvärven vid tvesalu har upptagits av beredningen i dess 24 kap. (motsvarande
21 kap. enligt jordabalksutredningens förslag och 17 kap. i departementsförslaget).
Det materiella innehållet i reglerna överensstämmer med
gällande rätt. I den nu aktuella paragrafen har beredningen upptagit en bestämmelse
om verkan av att fastighet frångår någon i en tvesalusituation.

222 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Den föreslagna bestämmelsen innebär att samma regler skall gälla i en sådan
situation som i liemulsfallen. Den köpare som måste vika skall alltså
äga återfå redan erlagd köpeskilling och detta oavsett om han är i ond
eller god tro. Om han är i god tro skall han dessutom ha möjlighet att erhålla
skadestånd. Liksom i hemulsfallen kan det inträffa, att det endast är
någon del av det sålda som frångår köparen. Sådana fall skall enligt förslaget
falla under samma bestämmelser som motsvarande hemulsfall, dvs.
20 § andra stycket (22 § andra stycket i departementsförslaget). Endast i
fråga om tiden för hävningsrättens utövande har beredningen föreslagit en
särregel. Utgångspunkten skall inte vara den tidpunkt när fastigheten frångick
köparen utan lagfartsfristens utgång eller, om lagfart sökts dessförinnan,
tidpunkten för laga kraft ägande beslut i lagfartsärendet. Köparen
får nämligen, anför beredningen, antas erhålla kännedom om att tvesalu föreligger
senast vid lagfartsansökan och det bör inte sta honom öppet att,
om han får vetskap härom dessförinnan, hålla hävningsfrågan svävande genom
dröjsmål med sökandet av lagfart.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
har tagits upp i förslaget i sak oförändrade. Av hänvisningen till 22 § följer,
såsom lagberedningen anfört, att köparen alltid har hävningsrätt om säljaren
förfarit svikligt.

26 §.

I denna paragraf, som motsvarar 24 § i förslagen, regleras frågan om säljarens
rättigheter vid hävning på grund av utebliven betalning av köpeskillingen.
Någon motsvarande bestämmelse finns inte i gällande rätt.

Lagberedningen. Beredningens förslag i förevarande paragraf får ses mot
bakgrund av dess förslag till 5 § i detta kapitel. Som framgår av motiven
till sistnämnda bestämmelse skall säljaren inte äga häva avtalet på grund
av köparens underlåtenhet att rätteligen erlägga köpeskillingen, om inte
förbehåll i sådant syfte gjorts i köpehandlingen. En obetingad överlåtelsehandling
medför alltså inte rätt för säljaren att återta fastigheten.
Att säljaren har hävningsrätt utesluter inte att han i stället kräver dess
fullgörande. Hur länge valrätten skall sta öppen maste enligt beredningens
mening bedömas efter omständigheterna. Det bör därför överlämnas
åt rättstillämpningen att enligt allmänna rättsgrundsatser avgöra
under vilka förutsättningar valrätten i det särskilda fallet kan anses äga
bestånd.

I fall där avtalet enligt förbehåll i köpehandlingen hävs på grund av
underlåtenhet att rätteligen erlägga köpeskillingen, skall säljaren enligt
lagberedningens förslag i nu förevarande paragraf äga rätt till skadestånd.
Denna rätt skall föreligga helt oberoende av anledningen till dröjsmålet med

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 223

betalningen och skadeståndet förutsätts inbegripa gottgörelse även för den
vinst som säljaren går miste om genom att avtalet hävs.

Beredningen erinrar om att säljaren kan ha hävningsrätt även i andra
fall än det nyss behandlade. Här åsyftas fall som avses i 4 § av förevarande
kapitel. I sådana situationer anses emellertid köparens skadeståndsskyldighet
inte vara lika obetingad som när avtalet hävs på grund av bristande
likvid. De grunder, som i allmänhet gäller för skadeståndsskyldighet i avtalsförhållanden,
kan — anför beredningen -— leda till att betydelse i dylika
fall skall tillmätas anledningen till köparens underlåtenhet att infria sitt åtagande.
Någon bestämmelse rörande köparens skadeståndsskyldighet, när
avtalet hävs av här avsedda skäl har därför inte föreslagits av beredningen.

I andra stycket av sitt förslag har beredningen tagit upp en bestämmelse
enligt vilken ränta på köpeskilling skall beräknas enligt reglerna i 9 kap.
10 § handelsbalken.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anser att ordningsföljden mellan paragrafens
två stycken bör omkastas.

Departementschefen. Jag har ej funnit anledning till erinran mot lagberedningens
förslag i denna del. Eftersom säljaren har rätt till ränta även
om hävningsrätt inte föreligger, har jag emellertid låtit styckena byta
plats.

Det kan i detta sammanhang vara lämpligt att erinra om att beredningen
inte föreslagit någon motsvarighet till den regel om en särskild förmånsrätt
för säljarens fordran på ogulden köpeskilling, som i gällande rätt
finns i 11 kap. 2 § JB. Denna förmånsrätt har kritiserats i många sammanhang.
Därvid har framför allt framhållits att den särskilda förmånsrätten
innebär vissa risker för långivare och därigenom försvårar en belåning
av fastigheten. När beredningen beslutat sig för att inte behålla den
särskilda förmånsrätten har det avgörande varit dels hänsynen till fastighetskrediten,
dels att säljaren — enligt såväl nu gällande ordning som
beredningens förslag i viss motsats till den före 1932 års inskrivningsreform
rådande ordningen -—• har möjlighet att utan nämnvärd tidsspillan
på förhand ta ut inteckningar i fastigheten till det belopp han är
villig låta innestå i denna. Beredningen har tillagt att ett avskaffande av
förmånsrätten i fråga också är ägnat att främja ordning och reda i inskrivningsväsendet.

De av beredningen anförda skälen för att avskaffa den särskilda förmånsrätten
för ogulden köpeskilling är enligt min mening helt övertygande.
Förslaget har inte heller rönt någon som helst invändning vid remissbehandlingen.
Departementsförslaget upptar därför inte någon motsvarighet
till 11 kap. 2 § JB.

I motsats till lagberedningen anser jag att något särskilt företräde inte

224 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

heller bör tillkomma ogulden köpeskilling i konkurrens med andra rättsförvärv
när inskrivning söks på samma inskrivningsdag. Skälen till denna
ståndpunkt kommer jag att utveckla närmare i anslutning till 17: 6.

27 §.

I denna paragraf, som motsvarar 25 § i förslagen, ges regler om säljarens
rättigheter vid köparens insolvens.

Gällande rätt. När det gäller köp av fast egendom saknas bestämmelser
om säljarens rättigheter när köparen råkat i obestånd. Såvitt gäller lös
egendom finns däremot utförliga regler i 39—41 §§ köplagen. Innebörden
av dessa regler är i korthet följande. Har köpare, som medgetts kredit,
efter avtalsslutet funnits vara på sådant obestånd att det måste antas att
han inte kan rätteligen erlägga köpeskillingen, är säljaren berättigad innehålla
godset till dess betryggande säkerhet ställs för att köpeskillingen kommer
att betalas. Är tiden för godsets avlämnande inne, får säljaren häva
köpet, om inte säkerhet ställs ofördröjligen efter anmaning. Vidare ges
vissa specialbestämmelser för det fall att köparen försatts i konkurs.

Lagberedningen. I samband med redogörelsen för köplagens bestämmelser
påpekar beredningen, att dessa sammanhänger med den ömsesidighet
som råder mellan kontrahenternas prestationer. En säljare är i princip
inte skyldig att utge godset om inte köparen samtidigt erlägger köpeskillingen.
Har köparen i samband med köpslutet lämnats anstånd med betalningen
vilar detta på förutsättningen att köpeskillingen betalas på utsatt
tid. Om det sedan visar sig att förhoppningen om sådan betalning efter all
sannolikhet är ogrundad skulle det vara hårt mot säljaren att tvinga honom
att å sin sida fullgöra avtalet.

Beredningen konstaterar att de skäl som i fråga om köp av lös egendom
ansetts motivera en hävningsrätt för säljaren vid dröjsmål (moral
eller befarat dröjsmål (anteciperad moral på köparens sida, kan åberopas
också när det gäller fast egendom. Det skulle innebära en allvarlig olägenhet
för säljaren om han — fastän han saknade utsikt att få ut köpeskillingen
— skulle vara tvungen att avvakta förfallotiden och inte dessförinnan
kunde avyttra fastigheten till annan spekulant eller på annat sätt
förfoga fritt över denna. Om säljaren har hävningsrätt på grund av befarat
dröjsmål, är det utan vidare klart, att han också är berättigad att
innehålla fastigheten.

Vid utformningen av sitt förslag har beredningen framhållit några omständigheter
som ansetts motivera vissa avvikelser från den ordning som
gäller för lös egendom. Till en början fastslås att det inte kan bli tal om
hävningsrätt för säljaren i andra fall än när köpet alltjämt är villkorligt,
nämligen beroende av att köpeskillingen erläggs. Om ett sådant villkor

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

225

inte tagits upp i köpehandlingen saknar säljaren hävningsrätt. Huruvida
tillträde ägt rum saknar betydelse i detta hänseende. Någon motsvarighet
till den stoppningsrätt som finns i fråga om lös egendom anses därför inte
behöva införas. Beredningen anser att hävningsrätten inte heller bör göras
beroende av att köparen äger tillträda fastigheten. Den omständigheten, att
köparen som regel först i och med lagfarten kan begagna fastigheten som
kreditobjekt, medför att anteciperad mora vid fastighetsköp — i motsats till
vad fallet är vid köp av lös egendom — kan antas föreligga redan innan
tiden för utgivande av egendomen är inne.

Den föreslagna regeln bör alltså enligt beredningens mening ge säljaren
rätt att, om överlåtelsen enligt avtalet är beroende av köpeskillingens riktiga
erläggande, häva köpet i händelse av köparens insolvens, om inte köparen
på anmaning ställer betryggande säkerhet för betalningen. För att hävningsrätt
skall föreligga krävs, att insolvensen uppenbarats efter köpets
avslutande och har den karaktären, att man måste anta att köparen inte
skall kunna rätteligen erlägga köpeskillingen. I denna del åsyftas full
överensstämmelse med vad som gäller i fråga om lös egendom. Liksom i
köplagen nämns också vissa fall där insolvensen är klar. Med hänsyn till
de stora belopp som det kan vara fråga om anses rimligt att köparen får
visst anstånd för att anskaffa säkerheten. Denna skall därför enligt förslaget
ställas utan oskäligt uppehåll. Beredningen framhåller att anståndet enligt
sakens natur måste bli av kort varaktighet. I den mån köpeskillingen
skall erläggas genom revers med säkerhet av inteckning i fastigheten, är
den föreslagna bestämmelsen naturligtvis inte tillämplig. Köparen har då
redan i förväg lämnat av säljaren godtagen säkerhet.

Någon motsvarighet till reglerna i 40 och 41 §§ köplagen föreslås inte.
Detta sammanhänger med att hävningsrätt alltid föreligger redan före tillträdesdagen.
Det i 41 § andra stycket köplagen avsedda fallet kan enligt
beredningen lösas genom en analog tillämpning av 26 § andra stycket i
beredningens förslag (28 § andra stycket i departementsförslaget).

När avtalet hävs, blir säljaren enligt förslaget också berättigad till skadestånd.

Departementschefen. Lagberedningens förslag bygger på köplagens regler
för motsvarande fall. De modifikationer som föreslagits i förhållande
till dessa regler är betingade av att köp av fast egendom av olika skäl i
många hänseenden följer andra regler. Förslaget, som inte mött någon erinran
vid remissbehandlingen, har lagts till grund för nu förevarande paragraf.

28 §.

I denna paragraf, som motsvarar 26 § i förslagen, behandlas frågan om
mellanhavandet mellan parterna när köp hävs och köparen före hävningen
8 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

226 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ansökt om inteckning eller belastat fastigheten med annan rättighet eller
fastigheten eljest väsentligen försämrats eller nedgått i värde.

Lagberedningen. När endera parten vill häva avtalet, kan fastigheten vara
besvärad av inteckning som meddelats på grund av köparens åtgärd. För
säljaren uppkommer då en situation som enligt beredningens mening är
likartad den som föreligger för köparen, när fastigheten efter köpet intecknats
av säljaren. Av motsvarande skäl som angetts vid 17 § (16 § i departementsförslaget),
bör säljaren därför i händelse köpet hävs, vara berättigad
att innehålla så mycket av köpeskillingen som svarar mot det intecknade
beloppet. Om det belopp säljaren uppburit inte förslår härtill, bör
han kunna motsätta sig att avtalet hävs, såvida köparen inte betalar honom
mellanskillnaden.

Köparen kan också ha belastat fastigheten med nyttjanderätt, servitutsrätt
eller annan sådan rätt. Huruvida säljaren trots detta skall vara skyldig
återta fastigheten bör enligt beredningens mening avgöras med hänsyn till
betydelsen av den olägenhet upplåtelsen kan innebära för honom. Om upplåtelsen
väsentligt minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i
säljarens hand, skall köparen enligt förslaget inte få häva avtalet mot
säljarens bestridande. Det kan också inträffa att fastigheten genom köparens
åtgärd eller vållande väsentligt försämrats eller på annat sätt nedgått
i värde. Denna situation bör enligt beredningens mening bedömas på samma
sätt som upplåtelse av rättigheter av nyss nämnt slag. Om försämringen
eller värdeminskningen skett av våda skall den inte påverka hävningsrätten
liksom inte heller en värdeminskning till följd av ändrade konjunkturer.
Lagberedningen hänvisar beträffande bedömningen av sådana fall till 58 §
köplagen.

Om köparen inte kan häva avtalet enligt de sålunda föreslagna reglerna
— trots att grund därtill föreligger enligt förbehåll i avtalet eller bestämmelse
i detta kapitel — är han hänvisad till att söka sig andra vägar. Vanligen
kan han erhålla skadestånd och avdrag på köpeskillingen.

De situationer som avses i paragrafen är sådana, där ett av köparen
vidtaget förfogande skall äga bestånd mot säljaren även efter det att fastigheten
på grund av hävningen ånyo kommit i säljarens hand. Vilka dessa
situationer är framgår av de kapitel, som behandlar rättigheter av här
ifrågavarande slag. Lagberedningen hänvisar — i 1960 års betänkande — till
bl. a. 8:8 och 11: 21 i sitt förslag (motsvarande 6: 8 och 7: 24 i departementsförslaget).

Remissyttrandena. Svea hovrätt utgår från att paragrafen även avser gemensamma
inteckningar.

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 227

Departementschefen. I förevarande paragraf ges regler rörande parternas
mellanhavanden, när hävning av köpet kommer i fråga, men köparen belastat
fastigheten med rättigheter eller fastigheten på annat sätt förlorat i användbarhet
eller nedgått i värde. Reglernas motsvarighet beträffande lös
egendom återfinns i 57 och 58 §§ köplagen.

Det föreligger en i förevarande sammanhang betydelsefull skillnad mellan
återgång av köp å ena sidan och hävning av köp å den andra. En återgångsanledning
hänför sig alltid till frågan om giltigheten av rättshandling
som innefattas i köpet, t. ex. att denna rättshandling tillkommit genom svek
eller under tvång eller annars saknar någon av de rättsliga förutsättningarna
för att köpet skall få göras gällande. Hävning åter kännetecknas därav
att den ena kontrahenten under åberopande av köpeavtalet påstår att den
andre inte iakttagit avtalets bestämmelser om vad som åligger honom, t. ex.
att köparen inte erlagt avtalad köpeskilling eller att säljaren inte tillhandahållit
fastigheten i sådant skick som förutsattes vid köpet. Enligt lagberedningen
blir det en konsekvens av den antydda skillnaden att den rättsliga
grunden för de förfoganden som köparen vidtagit i fråga om fastigheten
förfaller när köp återgår. Detsamma anses böra gälla vid hävning på begäran
av säljaren. Derivativa synpunkter sägs leda till att köparens förfoganden
i dessa fall inte bör bli gällande. Om däremot köparen häver avtalet,
bör rättigheter som upplåtits av denne förbli gällande. Även departementsförslaget
bygger på detta betraktelsesätt (jfr 6: 8 och 7: 24).

Vid hävning på talan av köparen blir alltså sådana rättigheter i fastigheten
som denne upplåtit alltid gällande mot säljaren. Med hänsyn härtill
måste köparens rätt till hävning och även avräkningsförfarandet mellan
parterna i samband med hävningen påverkas av dessa rättigheter. Situationen
är en annan vid återgång eller hävning på talan av säljaren. Rättigheter
som upplåtits av köparen kommer då som nämnts i princip inte att gälla
mot säljaren och behöver alltså inte beaktas. I den mån rättigheter även i
dessa fall kommer att bestå beror detta på godtrosreglerna i 18 kap. Säljaren
får då anses kompenserad genom den rätt till ersättning av allmänna
medel som finns enligt vissa bestämmelser i samma kapitel.

Av det anförda följer att i detta kapitel i huvudsak bara behövs regler,
som begränsar köparens rätt att häva köpet, när han upplåtit rättigheter
i fastigheten eller denna nedgått i användbarhet eller värde. Beträffande
inteckningar kan det dock vara befogat att alltid tillåta hävning och i stället
ge säljaren rätt att i motsvarande mån innehålla köpeskillingen. Situationen
påminner i hög grad om den som föreligger när det vid köp av fastighet
visar sig att egendomen svarar på grund av en vid köpslutet inte
förutsedd inteckning. I likhet med vad som föreskrivits i 16 § bör från köpeskillingen
avräknas vad som kan komma att utgå ur fastigheten. Om inte
köpeskillingen räcker till, måste köparen erlägga skillnaden.

Första stycket, som behandlar inteckningars inverkan på hävningsrätten,

228 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

bygger på de anförda synpunkterna. Av samma skäl som jag utvecklat vid
16 § krävs dock en tilläggsbestämmelse för det fall att en gemensam inteckning
tillkommit. Köparen kan ju ha intecknat fastigheten gemensamt
med annan egendom. Han bör då inte ha rätt till hävning annat än om fastigheten
befrias från inteckningen.

I andra stycket ges i överensstämmelse med beredningens förslag regler
för det fall att köparen upplåtit annan rättighet eller fastigheten försämrats
eller minskat i värde. Köparen får då enligt förslaget inte häva köpet mot
säljarens bestridande. Beredningen uppställer emellertid i bägge fallen ett
väsentlighetsrekvisit för att köparen skall vara utesluten från hävningsrätten.
Om rättigheten är av förhållandevis ringa vikt eller värdeminskningen
är obetydlig påverkas inte hävningsrätten. Har fastigheten försämrats
eller minskat i värde skall vidare gälla, att försämringen eller värdeminskningen
skall ha berott på åtgärd eller omständighet, som är att hänföra
till köparen eller berott av denne. Konj unkturbetonade förändringar påverkar
alltså inte hävningsrätten.

Jag finner lagberedningens förslag innebära en för de flesta fall godtagbar
avvägning mellan säljarens och köparens intressen. Endast för det fall att
säljaren förfarit svikligt har jag funnit skäl att föreslå en undantagsbestämmelse.
I sådant fall bör köparen få häva köpet även om rättigheten
väsentligt minskar fastighetens värde eller användbarhet i säljarens hand
och även om fastigheten väsentligt försämrats eller nedgått i värde. Det
bör dessutom beaktas att köparens hävningsrätt inte är underkastad den i
allmänhet i kapitlet gällande preskriptionstiden om ett år, när säljaren
förfarit svikligt.

Byte
29 §.

Genom denna paragraf, som saknar direkt motsvarighet i gällande rätt,
hänförs byte under de för köp föreslagna reglerna. Visst undantag görs för
fall av bristande hemul och tvesalu. Paragrafen motsvarar 28 § i förslagen.

Gällande rätt och lagberedningen. Beredningen anser det naturligt att låta
de för köp givna reglerna i tillämpliga delar gälla också för byte. En anpassning
till dessa regler kan i regel inte vålla svårigheter. Vardera kontrahenten
i bytesavtalet kan liknas både vid säljare och köpare och om mellangift
i pengar lämnas kan vad som föreskrivits om köpeskilling tillämpas
på mellangiften.

En tillämpning av de för köp föreslagna reglerna även när det gäller
hemulsskyldigheten skulle innebära att den byteskontrahent, som står hemulsansvar,
måste återlämna den egendom han fått i byte. Detta är också
föreskrivet i It kap. 4 § JB i 1734 års lag. Gällande rätt innebär alltså att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 229

hemulsskyldigheten vid byte skall fullgöras in natura. Mot en sådan reglering
talar enligt beredningens mening särskilt den omständigheten att
därigenom görs ett onödigt stort ingrepp i de bestående förhållandena. I
enlighet med 1909 års förslag — där det framför allt betonades att två fastigheter,
som utan mellangift gått i byte mot varandra, efter en tids förlopp
kunde ha helt olika värden — föreslår beredningen därför att ersättningen
i stället skall utgå i pengar. Den som mister fastigheten äger alltså
inte återta den bortbytta fastigheten. Ersättningen förutsätts skola bestämmas
efter värdet av den bortbytta fastigheten vid tiden för bytesavtalets
ingående.

Enligt förslaget skall den för hemulsfallet avsedda regleringen gälla också
i en tvesalusituation. Den som mister fastigheten till följd av att den överlåtits
även till annan skall alltså inte äga återta den fastighet han innehade
före bytet utan hänvisas att i stället utkräva ersättning i pengar. Detta anses
gälla även om det är bara en del av fastigheten som frångår honom.

Med nu angivna modifikationer bör de om hemulsskyldighet och tvesalu föreslagna
reglerna enligt lagberedningen tillämpas också i fråga om byte. Den
som drabbas av klander kan alltså, om han var i god tro vid bytesavtalet,
också erhålla skadestånd. I detta ingår gottgörelse för värdestegring på den
tillbytta fastigheten, i den mån denna inte motsvaras av sådan nedlagd
kostnad för vilken rätte ägaren är ersättningsskyldig.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna reglerna har tagits
upp i departementsförslaget i sak oförändrade.

Gåva
30 §.

Paragrafen, som motsvarar 29 och 31 §§ i förslagen, gör vissa av de bestämmelser
som avser köp tillämpliga också på gåva. Hänvisningen avser
1—3 §§, som behandlar formkravet, och 7—9 §§, som innehåller regler
om förvärv av del av fastighet.

Gällande rätt och lagberedningen. Den i 1 kap. 2 § jordabalken upptagna
formföreskriften när det gäller fång till fast egendom avser även gåva.
Gåva skall alltså, liksom köp, ske med »tvägge manna vittne» och gåvohandlingen
skall innehålla de villkor som gåvan grundas på. Endast givarens
underskrift anses nödvändig. Detta gäller även om gåvotagaren har
att fullgöra något för överlåtelsen uppställt villkor eller om hans rådighet
över det mottagna är på något sätt inskränkt. Gåvan anses inte fullbordad
förrän gåvohandlingen överlämnats till gåvotagaren eller ställföreträdare
för denne.

230 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Om innebörden av formkravet vid gåva och om gåvobegreppet har lagberedningen
i övrigt anfört följande.

Det förekommer ej sällan, att gåvotagaren avkräves en uttrycklig förklaring
att han är villig mottaga gåvan och iakttaga med denna förbundna
villkor. Detta torde ofta vara fallet, då gåvan är förenad med en ändamålsbestämmelse.
Självfallet föreligger ömsesidiga viljeförklaringar vid sådana
mellanformer av köp och gåva eller byte och gåva, där överlåtelsen är
förknippad med en motprestation. Huruvida gåva kan anses förutsätta en
viljeförklaring av gåvotagaren har i doktrinen varit föremål för olika meningar.
Å ena sidan har hävdats, att giltig överlåtelse krävde gåvotagarens
samtycke till att mottaga egendomen. Å andra sidan har uttalats, att äganderätten
överginge å gåvotagaren utan dennes medverkan. I rättspraxis
har i ett fall samtycke till gåva funnits erforderligt; samtycket behövde
dock icke ha karaktären av en uttrycklig viljeförklaring utan kunde jämväl
annorledes anses ådagalagt. Även med den uppfattning, enligt vilken
samtycke ej är nödvändigt, är det emellertid otvivelaktigt att givarens
viljeförklaring blir utan verkan i händelse gåvotagaren avböjer gåvan.
Då gåvohandlingen överlämnas till närvarande gåvotagare utan att denne
därvid gör någon erinran, lärer han få anses ha mottagit gåvan; begär
han betänketid, torde väl som regel någon tradition av handlingen icke
ske, förrän han lämnat besked. Har handlingen tillställts tredje man, som
saknar gåvotagarens bemyndigande, eller översänts med posten, beror det
av omständigheterna, huruvida gåvotagarens underlåtenhet att uttryckligen
avvisa gåvan kan anses innebära dennas mottagande; dröjsmålets längd och
hans uppträdande i övrigt äro härvid vägledande faktorer.

De skäl som i fråga om köp föranlett beredningen att kräva skriftlig
form och medverkan av vittnen äger enligt beredningens mening giltighet
också beträffande gåva. Liksom vid köp bör kravet på skriftlig form
gälla rättshandlingen i dess helhet.

Även om i princip samma regler bör gälla för gåva som för köp kan det
emellertid diskuteras om inte vissa avvikelser är motiverade och lagberedningen
tar upp flera sådana frågor.

En fråga är huruvida det bör uppställas såsom en nödvändig förutsättning
för gåvas giltighet att även gåvotagaren är tillstädes vid gåvotillfället
och rättshandlingen sålunda avslutas i samtidig närvaro av båda parterna
jämte vittnen. I samband härmed står frågan huruvida också gåvotagaren
måste underteckna gåvobrevet. Beredningens inställning till dessa
spörsmål redovisas genom följande argumentation.

Att gåva av fast egendom fullbordas genom en helt formlös tradition
av gåvobrevet kan medföra rättsosäkerhet och föranleda onödiga och svårbedömliga
rättstvister. Det blir stundom vanskligt att avgöra, huruvida en
tradition av gåvobrevet varit avsedd eller en åsyftad tradition kommit
till stånd. En liknande risk för rättsosäkerhet och därav föranledda rättegångar
uppkommer genom att gåvotagaren äger i efterhand och formlöst
acceptera eller avslå gåvan. Det kan bli föremål för tvekan, när gåvotagarens
befattning med egendomen eller hans uppträdande i övrigt får
anses innebära att han mottagit gåvan och, omvänt, när hans beteende bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 231

uppfattas såsom ett avvisande av denna. Såväl överlåtelsens fullbordande
genom tradition av gåvobrevet som gåvans mottagande bli sålunda, i fall
av behov, att styrka helt vid sidan av det gällande formkravet. Enbart genom
fordran på skriftlig form och handlingens undertecknande av givaren
i närvaro av vittnena ernås följaktligen icke den ordning och trygghet, som
bör eftersträvas i äganderättsförhållanden rörande fast egendom. Det nuvarande
systemet ter sig än mindre tillfredsställande med hänsyn till den
av beredningen tillämpade utvidgningen av lagfartens rättsverkningar, enligt
vilken inskrivning i fastighetsbolcen skall gälla såsom materiellt riktig i
förhållande till tredje man i god tro. Den ökade rättsliga verkan, som sålunda
skall tilläggas lagfarten, måste anses påkalla att gåva av fast egendom
sker på ett sätt, som i högre grad än det nu medgivna är ägnat att göra
äganderättsförhållandet klart och otvetydigt.

En godtagbar lösning av problemet anser beredningen vara att beträffande
såväl formen som tidpunkten för fångets fullbordan anknyta till vad
som skall gälla beträffande köp. Motiv för en sådan likställighet utgör även
den omständigheten att det förekommer mellanformer mellan köp och gåva.

Lagberedningens förslag innebär alltså att gåvobrevet skall undertecknas
av såväl givare som mottagare samt att vittnena skall närvara vid gåvotillfället
och med sina namn bestyrka gåvohandlingen. Gåvan fullbordas redan
genom att gåvobrevet upprättas i föreskriven form. Överlämnandet av handlingen
tilläggs alltså inte någon särskild betydelse i detta hänseende.

Gåva av fast egendom som sker genom statlig myndighet skall enligt beredningens
förslag ■— lika litet som köp —- kräva bevittnande.

Sedan beredningen i 29 § i sitt förslag på grund av det anförda tagit
upp en bestämmelse, som innebär att formkravet vid köp skall gälla också
i fråga om gåva av fast egendom, föreslår beredningen i 31 § att även
7—9 §§ skall äga tillämpning på gåva. De skäl, som i fråga om köp föranlett
beredningen att i dessa paragrafer uppställa särskilda villkor för giltigheten
av areal- och andelsöverlåtelser, kräver nämligen enligt beredningens
mening samma reglering beträffande gåva.

Departementschefen. Jag delar lagberedningens uppfattning att köp och
gåva i görligaste mån bör behandlas lika. De av beredningen i 29 och 31 §§
i förslagen gjorda hänvisningarna till reglerna om köpets form och om
giltigheten av areal- och andelsöverlåtelser har därför tagits upp också i
departementsförslaget. Hänvisningarna har här tagits upp i samma paragraf
och avser 1—3 och 7-—9 §§.

Den föreslagna, ändrade innebörden av formkravet vid fastighetsköp
kommer följaktligen att gälla också vid gåva. Såvitt avser vittneskravet
har jag redan något berört denna fråga. Eftersom gåva mellan makar alltid
måste ske i äktenskapsförordets form kan som jag då antydde de för förordet
gällande formföreskrifterna komma att innebära strängare krav i
fråga om bevittnandet än som följer av förevarande paragraf. I övrigt kommer
emellertid samma regler att gälla för gåva som för köp.

232

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

31 §.

Paragrafen, som överensstämmer med 30 § i förslagen, utgör för gåvas
vidkommande en motsvarighet till de i 4 § föreslagna reglerna om villkor
vid köp.

Gällande rätt. Stadgandet i 1 kap. 2 § jordabalken om förbud mot förbehåll,
varigenom överlåtare av fast egendom betingar sig eller annan att
framdeles vinna egendomen åter, gäller inte gåva. Vid gåva kan alltså
genom varje slags förbehåll bestämmas, att egendomen under någon förutsättning
skall gå åter till givaren eller överlämnas till tredje man, exempelvis
en släkting till givaren. Sådana villkor utgör inte heller hinder för
lagfart. Endast i ett hänseende finns en begränsning. Gåva till förmån för
ofödda är inte tillåten. Bestämmelserna härom, som finns i lagen den
25 april 1930 om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda, sammanhänger
med de i ärvdabalken intagna reglerna som åsyftar att förhindra
instiftandet av ständiga fideikommiss i fast egendom.

Lagberedningen. Gåva bör enligt beredningens mening, lika litet som köp,
kunna förenas med villkor under obegränsad tid. Inskränkningarna hör
dock inte gå lika långt som när det gäller köp. Beredningen föreslår att
villkor, vars verkan sträcker sig över längre tid än två år från gåvohandlingens
dag, skall gälla endast mellan parterna. Gentemot tredje man, till
vilken gåvotagaren överlåtit egendomen, skall endast villkor av kortare
varaktighet äga giltighet. Liksom beträffande köp görs ingen skillnad
mellan resolutiva och suspensiva villkor. I fall då villkor inte kan göras
gällande mot tredje man hänvisas givaren att i stället utkräva gåvans
värde av gåvotagaren. Med villkor gällande för tid utöver två år likställs
villkor gällande för obestämd tid.

I lagfartshänseende innebär beredningens förslag att villkor som gäller
kortare tid än två år hindrar full lagfart till dess det visas att villkoret
uppfyllts. Villkor som gäller för längre tid saknar betydelse i lagfartsärendet.
Detta framgår av 28: 14 i lagberedningens förslag.

Beredningens förslag innehåller också en erinran om lagstiftningen angående
gåva till förmån för ofödda.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna reglerna, som inte
mött någon invändning vid remissbehandlingen, har tagits upp i balken
i sak oförändrade.

32 §.

I denna paragraf, som motsvarar 32 § i förslagen, regleras givarens rätt
i fall när gåva återgår och panträtt eller annan av gåvotagaren upplåten
rättighet alltjämt skall bestå.

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 233

Lagberedningen. Eftersom vissa villkor vid gåva inte skall utgöra hinder
för lagfart kan gåvotagaren — bortsett från fall när gåvohandlingen innehåller
förbud mot inteckning —- också inteckna den mottagna fastigheten
för panträtt eller upplåta annan rättighet däri. Om gåvan skall återgå i ett
sådant fall — vilket förutsätter att gåvotagaren inte överlåtit egendomen
— bör detta enligt beredningens mening inte medföra att inteckning, som
gåvotagaren tagit ut, skall förfalla. Givaren bör i stället söka ersättning
för sin förlust av gåvotagaren.

Paragrafen anges i beredningens förslag uttryckligen gälla bara fall av
återgång på grund av villkor av den art som avses i 30 § (31 § i departementsförslaget).
I vilka fall en av gåvotagaren upplåten rättighet skall
äga bestånd mot givaren bör enligt beredningens mening inte regleras
i förevarande sammanhang utan i det kapitel som behandlar den rättighet
som det är fråga om. Förslaget överensstämmer i denna del helt med
den uppfattning som kommit till uttryck i förslaget till 26 § (28 § i departementsförslaget).

Beredningen tar i detta sammanhang upp ytterligare några frågor rörande
gåva av fast egendom, nämligen dels hemulsskyldigheten i förhållande
till gåvotagaren och dels behovet av regler om skyldighet för gåvotagare
att vid behov bidra till givarens underhåll m. m.

I fråga om hemulsskyldigheten ansluter sig lagberedningen till gällande
rätt. Givaren anses alltså inte böra åläggas hemulsansvar. Huruvida givaren
skall vara ersättningsskyldig om fastigheten frångår gåvotagaren
efter klandertalan bör enligt beredningens mening avgöras av domstolarna
med tillämpning av allmänna skadeståndsregler eller allmänna rättsgrundsatser
i övrigt. Detta gäller också fall där gåvan tillkommit för arbete
eller tjänst (s. k. remuneratorisk gåva). Rörande sådan gåva finns
f. n. vissa bestämmelser i 1857 års förordning angående vad i testamente
givas må, så ock om gåva av fast egendom. Bestämmelserna (6 §) innebär,
att sådan gåva inte kan återkallas.

Nyssnämnda förordning som ersatte 8 kap. JB i 1734 års lag, innehåller
ytterligare några bestämmelser om gåva av fast egendom. Om givaren
kommer i nöd, så att han inte kan försörja sig åligger det gåvotagaren att
efter förmåga bidra till givarens underhåll (3 §). Har gåvotagaren gjort
givaren märklig orätt eller skada, har givaren rätt att återkalla gåvan.
Talan skall dock väckas inom ett år från erhållen kunskap om förhållandet.
Om givaren dör under preklusionstiden äger arvingarna inträda i hans
rätt (5 §). Har gåva tillkommit för arbete eller tjänst kan gåvotagaren såsom
redan nämnts inte åläggas underhållsskyldighet mot givaren (6 §)
Om gåva prövas vara förverkad och gåvotagaren avhänt sig det mottagna
skall återgång inte ske men gåvotagaren skall ersätta givaren eller hans
arvingar gåvans värde (7 §).

Lagberedningens förslag upptar ingen motsvarighet till de nu redovisade
8t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

Del Bl

234

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bestämmelserna i 1857 års förordning och denna förutsätts skola upphävas
i samband med att balken träder i kraft. När det gäller underhållsskyldigheten
mot gåvotagaren anser beredningen att bestämmelserna är
uttryck för en i och för sig riktig uppfattning om en moralisk skyldighet
för gåvotagaren. Tillvaron och omfattningen av en sådan skyldighet
anses emellertid vara i hög grad beroende av de närmare omständigheterna
i det enskilda fallet. Lagberedningen erinrar härvid om vissa uttalanden
som gjordes i samband med tillkomsten av 1928 års lag om arv. Slutsatsen
blir att ämnet inte är lämpat för en rättslig reglering.

I fråga om 5 § i 1857 års förordning anmärker lagberedningen att, såvitt
gäller lös egendom, ett stadgande av liknande innebörd finns i lagen den
27 mars 1936 (nr 83) angående vissa utfästelser om gåva. Stadgandet avser
emellertid endast gåva som ännu inte blivit fullbordad. Vid lagens tillkomst
diskuterades också spörsmålet om återkallande av fullbordad gåva
men en utvidgning av bestämmelserna i 1857 års förordning till att ä\en
gälla lös egendom ansågs inte böra ske. I vissa ytterlighetsfall ansågs givarens
intresse kunna tillgodoses i tillräcklig utsträckning genom tilllämpning
av de grundsatser, som i allmänhet gäller angående verkan av
att väsentliga förutsättningar för en rättshandling brister. Lagberedningen
anser den omständigheten att någon allmän regel om återkallande av gåva
på grund av gåvotagarens otacksamhet eller förhållande i övrigt inte funnits
erforderlig utgöra skäl för ett upphävande av ifrågavarande bestämmelser
i 1857 års förordning.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
torde med blott några redaktionella ändringar böra upptas i balken. Något
behov av regler motsvarande de som f. n. finns i 1857 års förordning angående
gåva av fast egendom kan inte anses föreligga. Jag har därför för
avsikt att föreslå att nämnda förordning upphävs i samband med att en
ny jordabalk träder i kraft.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

235

5 KAP.

Verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander

I detta kapitel — som motsvarar 7 kap. i beredningens och jordabalksutredningens
förslag — upptas utförliga bestämmelser i frågan hur parternas
mellanhavanden skall regleras vid bifall till klandertalan. Någon motsvarande
reglering finns inte f. n. bortsett från stadgandet i 11 kap. 1 § JB i
1734 års lag. Detta stadgande föreskriver, att om fastighetsköp inte kan
värjas, den som jorden vinner skall gälda all nödig och nyttig förbättring
åter. Detta speciella spörsmål tas nu upp i 3 § i förevarande kapitel. Kapitlet
innehåller dessutom bestämmelser om skyldighet för den som avträder
fast egendom efter klander att redovisa avkastning och att utge ersättning
för skada och värdeminskning på egendomen. Vidare behandlas
den vinnandes skyldighet att ersätta den avträdande för nedlagda kostnader
och rätt för den avträdande att bortföra föremål som han tillfört fastigheten
resp. rätten för den vinnande att inlösa sådana föremål.

Med klander avses här eu talan, som någon i uppgiven egenskap av
ägare till fastigheten anställer mot en person, som härleder sin rätt från en
annan fångesman än käranden. Svaranden skall vara eller ha varit i besittning
av egendomen. Till klander hänförs inte ägo- eller gränstvist och ej
heller äganderättstvist som har sin grund i ett mellan parterna ingånget
avtal. Ej heller eu talan i anledning av dubbelöverlåtelse (tvesalu) hänförs
till klander men enligt särskild bestämmelse skall de för klander givna reglerna
äga tillämpning även i sådana fall.

1 §•

Paragrafen, som motsvarar 1 § i lagberedningens förslag, behandlar frågan
om skyldighet för den, som efter klander åläggs att avträda egendomen,
att redovisa avkastningen till rätte ägaren.

Gällande rätt. Viss skillnad görs mellan besittare i god tro och besittare
i ond tro. I förra fallet torde rättspraxis innebära att besittaren har att utge
avkastning endast för tiden efter stämningens delgivning. Ondtroende besittare
däremot anses pliktig att redovisa avkastningen för hela besittningstiden.

Ett i viss mån likartat problem behandlas i 25 kap. 7 § ärvdabalken (ÄB).
Detta lagrum avser fall då dödförklarad person sedermera befinnes vara vid
liv och återbäring därför skall ske av egendom som fördelats vid arvskifte
in. m. Lagrummet föreskriver att ränta eller avkomst skall gäldas för tiden

236 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

efter det innehavaren vann kunskap om att annan ägde bättre rätt till egendomen
eller stämning delgavs honom.

Lagberedningen. Beredningen ansluter sig till den i 25 kap. 7 § ÄB tilllämpade
lösningen.

Avkastningen bör enligt beredningens mening — såsom vid köp — inte
fördelas allteftersom den belöper på tiden före och efter viss dag. I stället
föreslås att avkastningens frambringande eller, vad angår civil avkastning,
dess förfallotid skall vara avgörande.

Till »avkastning» hänför beredningen även den förmån besittaren kan
ha berett sig genom att t. ex. själv bebo en fastighet i stället för att hyra
ut den. Avkastningen skall i sådant fall anses motsvara vad som kunnat
erhållas vid eu uthyrning.

1 förslaget har även upptagits en regel om alt besittaren är ersättningsskyldig
om avkastningen till följd av vållande på hans sida kommit att
understiga vad som skäligen bort vinnas av egendomen. Å andra sidan skall
han enligt förslaget ha rätt till gottgörelse för kostnader, som han haft att
utge för vinnandet av avkastningen och för underhållet av fastigheten under
den tid redovisningsskyldigheten avser. Gottgörelsen avses dock ej få
uppgå till högre belopp än avkastningen.

Departementschefen. De av lagberedningen i förevarande kapitel föreslagna
reglerna utgör eu komplettering främst till de i 4 kap. föreslagna
reglerna om hemulstalan. Liksom fallet är med stora delar av 4 kap. innebär
beredningens förslag i mycket ett lagfästande av grundsatser som redan
sedan länge tillämpats i praxis. Förslaget har också lämnats utan erinran
vid remissbehandlingen.

Beredningen har gett kapitlet ett ganska snävt tillämpningsområde. Det
kunde i och för sig ha varit lockande att låta kapitlet behandla alla fält av
återgång eller hävande. I likhet med lagberedningen anser jag emellertid
att detta inte är lämpligt. Såvitt gäller ägo- eller gränstvist kan de i förevarande
kapitel föreslagna reglerna troligen i vissa hänseenden analogt
tillämpas men de är inte generellt lämpliga. Detsamma gäller äganderättstvister
som härflyter ur ett mellan parterna träffat avtal. I båda fallen får
det överlämnas åt rättstillämpningen att med tillämpning av allmänna
rättsgrundsatser och med ledning av bestämmelserna i förevarande kapitel
avgöra hur parternas mellanhavanden skall regleras.

Den av lagberedningen föreslagna bestämmelsen om redovisning av avkastning
torde endast i ett avseende behöva närmare diskuteras, nämligen
såvitt angår frågan hur avkastningen skall fördelas. Det ligger här nära till
hands att göra eu jämförelse med 4: 10 som enligt den föreslagna lydelsen
innebär att avkastningen skall fördelas mellan säljare och köpare med utgångspunkt
från den tidpunkt då avkastningen frambringas (i fråga om

Del Bl

237

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

naturlig avkastning) eller från vad som belöper på tiden före resp. efter
tillträdesdagen (i fråga om civil avkastning).

De skäl som åberopats till stöd för den rörande köp föreslagna regleringen
kan enligt min mening väl hävdas även när det gäller den nu föreliggande
situationen, där det f. ö. endast är den civila avkastningen som
vållar några problem. En fördelning med utgångspunkt från vad som belöper
på tiden före eller efter den kritiska dagen synes ägnad att i de flesta
tall ge mera tillfredsställande resultat än en fördelning efter förfallodagen.
Om samma regler gäller som vid köp undviks också eventuella komplikationer
i fall där båda reglerna samtidigt skall tillämpas. Att det i den nu
aktuella situationen möjligen kan sägas vara fråga om en redovisningsskyldighet
— ett påstående som knappast kan sägas ge en fullt rättvisande beskrivning
— ändrar inte läget.

Jag föreslår alltså att den som avträder egendomen skall utge sådan avkastning
av fastigheten, som denna frambringat efter tidpunkten i fråga
eller som belöper på tiden efter samma tidpunkt.

2 §•

Demia paragraf, som motsvarar 2 § i lagberedningens förslag, behandlar
det fall att fastigheten, när den avträds efter klander, är i sämre skick än
när den frångick rätte ägaren.

Lagberedningen. Om fastigheten vid återställandet är i sämre skick än
när den trångick rätte ägaren kan detta, framhåller beredningen, ha sin
grund i endera av två orsaker. Försämringen kan antingen bero på olyckshändelse
eller vara att tillskriva åtgärd eller vållande av den som i klanderprocessen
mister egendomen. För förstnämnda fall anses tillräckliga skäl
inte föreligga att ålägga besittaren en vidsträcktare ansvarighet än som följer
av den normala aktsamhetsplikten. Förslaget saknar därför regel för
detta fall.

När det gäller värdeminskning på grund av åtgärd eller vållande från den
tillfällige besittarens sida diskuterar beredningen en i 1909 års förslag till
jordabalk upptagen regel om ersättningsskyldighet för såvitt förändringen
inträffat under tid för vilken besittaren är skyldig redovisa avkastningen.
Beredningen tar emellertid avstånd från en sådan reglering och anför därvid.

Frågan om ersättningsskyldigheten har ej ett sådant inre samband med
frågan om avkastningen, att ersättningsskyldigheten nödvändigt måste avse
den tid för vilken avkastning skall redovisas. När, såsom beredningen föreslagit
i 1 §, icke blott godtrosbesittaren utan även den, som vid sitt förvärv
bort inse att fastigheten rätteligen tillhörde annan, skall redovisa avkastning
allenast för tiden efter det han vann kunskap om annans bättre rätt eller
stämningen blev honom delgiven, skulle ersättningsskyldighetens begränsning
till samma tid verka mindre tillfredsställande. Att den besittare, som
bort inse att han icke är ägare, skulle kunna utan påföljd vanvårda fastigheten
samtidigt som han tillgodogjorde sig avkastningen, synes närmast vara

Del Bl

238

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stötande för rättskänslan. Särskilt skarpt skulle det oegentliga i en dylik
lösning framträda när, såsom merendels blir fallet, besittaren enligt hemulsreglerna
kan återkräva hela den köpeskilling, som han utgivit för egendomen
och därmed komma i en bättre situation än om klander icke anställts och
han i stället fått behålla den försämrade egendomen.

Vad nu anförts har emellertid i viss mån giltighet även beträffande sådan
besittare, som åtkommit egendomen i god tro. När denne genom åtgärd eller
vållande skadar egendomen eller minskar dess värde, synes den omständigheten,
att han utgår från att egendomen är hans, knappast vara något ur
allmän synpunkt godtagbart skäl att låta honom undgå ersättningsskyldighet
till rätte ägaren. Att denne — såsom i flertalet fall — skulle behöva lida
förlust därigenom att hans egendom av en annan person handhaves på ett
sätt som enligt allmän uppfattning framstår såsom mer eller mindre klandervärt
är enligt beredningens mening mindre tillfredsställande.

Förslaget har mot nu angivna bakgrund fått den innebörden att besittaren
blir ersättningsskyldig, när egendomen skadats eller nedgått i värde till
följd av åtgärd eller vållande av honom, och detta oavsett om han var i god
eller ond tro eller om han för motsvarande tid var berättigad till avkastningen
eller inte.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anser att skadestandsbestämmelsen lämnar
rum för olika tolkningar. I 1947 års förslag talades om »åtgärd eller
vållande av den tappande» medan i 1960 års förslag orden »vållande av den
tappande» utbytts mot orden »annan omständighet som är att hänföra till
den tappande eller berott av denne». Enligt motiven till 1947 års förslag synes
lagberedningen ha funnit skadeståndsskyldighet kunna åläggas besittaren
endast under förutsättning att denne gjort sig skyldig till vårdslöshet.
Ändringen i 1960 års förslag har av beredningen angetts vara av formell natur.
Ordalagen i detta förslag utesluter emellertid enligt hovrättens mening
inte den tolkningen att skadeståndsskyldighet åvilar besittaren redan i och
med att egendomen undergått värdeminskning samt orsakssammanhang
föreligger mellan värdeminskningen och besittarens görande eller låtande.
En skadeståndsskyldighet av denna omfattning anser hovrätten inte
rimligen kunna åläggas besittaren, oavsett om han varit i god eller ond tro
med avseende på annans bättre rätt till egendomen.

Hovrätten förordar att skadeståndsbestämmelsen avfattas efter förebild
av 4: 12, vari uttryckligen talas om »vanvård eller vållande».

Departementschefen. Såvitt gäller ondtroende besittare synes inga anmärkningar
kunna riktas mot lagberedningens förslag. Beträffande förfoganden
som kan anses innebära vanvård eller misshushållning kan det vara naturligt
att acceptera förslaget även då det gäller den som i god tro besitter egendomen.
Men beträffande helt normala förfoganden av en godtroende besittare
kan regeln synas väl sträng. Förslaget kan i sådana fall leda till att rätte
ägarens intressen tillgodoses på ett sätt som måste te sig obilligt för besitta -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 239

ren. Om rätte ägarens eller godtroende besittarens intressen i första hand
bör tillgodoses i denna situation kan således diskuteras. Till stöd för förslaget
kan framhållas att det i regel torde förhålla sig så, att besittaren på ett
eller annat sätt erhållit eller erhåller kompensation. Är värdeminskningen en
följd av att exempelvis en åbyggnad rivits, lär besittaren ha tillgodogjort
sig det värde byggnaden representerat, och har skog avverkats och försålts
har han uppburit likvid härför. I andra fall kommer ersättningsregeln att
verka hård mot besittaren, t. ex. om en jordbrukare köper ett ofullständigt
jordbruk, sammanlägger det med annan egendom och river onödiga byggnader
på den köpta fastigheten. Ju längre tid som förflyter innan klandertalan
väcks, desto obilligare kan ersättningsregeln te sig för besittaren.

Antalet fall där besittaren kan komma att drabbas av skadeståndsbestämmelsen
kommer emellertid genom andra regler i jordabalksförslaget att
avsevärt reduceras. Besittaren äger nämligen enligt reglerna i 18 kap. gentemot
rätte ägarens anspråk på fastigheten åberopa att han var i god tro vid
sitt förvärv. Därigenom ulsläcks ett flertal ogiltighetsanledningar som tidigare
förvärv kan ha varit behäftade med. Rätte ägaren kan då enligt 18: 3
åberopa endast vissa där uppräknade kvalificerade ogiltighetsgrunder, såsom
förfalskning, råntvång och omyndighet. Förutsättningarna för bifall till
en klandertalan är därför begränsade till fall där rätte ägaren i princip kan
sägas vara förtjänt av att skyddas även genom en ersättningsregel av förslagets
innebörd. Därtill kommer att godtroende förvärvare enligt 16: 1 andra
stycket redan efter tio år äger åberopa hävd till sitt skydd även mot sådana
kvalificerade ogiltighetsgrunder som anges i 18:3. Bortsett från att
skadeståndsanspråket kan preskriberas enligt allmänna regler måste därför
besittaren genom de angivna bestämmelserna anses vara så väl skyddad att
det för återstående fall synes motiverat att rätte ägarens intressen blir tillgodosedda
genom en ersättningsregel.

Mot bakgrund av det anförda anser jag att den föreslagna skadeståndsbestämmelsen
bör tas upp i balken. Någon anledning att begränsa regeln till
fall av van vård eller vållande anser jag inte föreligga. Slutligen vill jag framhålla
att ersättningsregeln endast reglerar vem av parterna i klanderprocessen,
rätte ägaren eller besittaren, som skall gentemot den andre stå för värdeminskningen.
I vad mån besittaren i sin tur kan få ut ersättning på annat
håll, t. ex. av hemulspliktig fångesman, blir en annan fråga.

3§.

Paragrafen motsvarar 3 § lagberedningens förslag och behandlar frågan
om den vinnandes skyldighet att lämna ersättning för kostnad som den avträdande
nedlagt på fastigheten.

Gällande rätt. Bestämmelsen i 11 kap. 1 § JB anses innebära, att ersättning
skall utgå för nödig och nyttig kostnad, som inte är att betrakta som

240 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

löpande. Nödig kostnad torde ersättas, även om besittaren förvärvat fastigheten
i ond tro. Gottgörelse för nyttig kostnad lär förutsätta, att besittaren
var i god tro vid förvärvet, överflödiga kostnader ersätts inte.

Lagberedningen. I fråga om nödig kostnad ansluter sig beredningen till
en i 1909 års förslag såsom självklar ansedd regel om ersättningsskyldighet
för den vinnande. Skyldigheten skall avse all nödig kostnad utöver vad som
skäligen kan anses erforderligt för egendomens underhåll under den tid besittaren
innehaft den.

Beträffande nyttig kostnad föreslås en begränsning av ersättningsskyldigheten.
Begränsningen skall hänföra sig till den tidpunkt då besittaren erhöll
kunskap om annans bättre rätt till egendomen. Kostnader som nedlagts
efter det besittaren erhöll sådan kunskap — genom delgivning av stämning
eller på annat sätt — skall inte ersättas av den vinnande. Förslaget ansluter
sig, såvitt gäller den goda trons betydelse, till regleringen i 25 kap. 7 § ÄB.

Beredningen föreslår ej någon motsvarighet till den i 1909 års förslag upptagna
regeln om besittarens rätt till ersättning för kostnad som han haft för
att vinna avkastning som faller först efter avträdesdagen. En sådan rätt
följer enligt beredningens mening av grundsatsen att besittaren endast har
att redovisa nettoavkastningen. En särskild bestämmelse härom har beredningen
därför ansett överflödig.

Departementschefen. Vad lagberedningen i denna del föreslagit synes
kunna utan ändringar upphöjas till lag. I likhet med beredningen anser jag
inte lämpligt att tillerkänna besittaren en tyst förmånsrätt, jämförbar med
ogulden köpeskilling enligt hittills gällande rätt.

4 §•

Paragrafen, som motsvarar 4 § i lagberedningens förslag, föreskriver viss
frist inom vilken talan som avses i 1, 2 eller 3 § skall väckas.

Lagberedningen. Tiden för talans väckande enligt de i 1—3 §§ föreslagna
reglerna föreslås till två år från det egendomen avträddes till den vinnande.
Beredningen hänvisar beträffande valet av frist till 2 kap. 41 § NJL (12: 40
i lagberedningens förslag år 1960).

I andra stycket föreslås en regel om rätt till kvittning för den part som
inte väckt talan inom föreskriven tid. Regeln överensstämmer helt med en
regel i nyssnämnda paragraf i NJL.

Departementschefen. Den av lagberedningen föreslagna regeln är önskvärd
i rättssäkerhetens intresse. Anspråk av det slag varom här är fråga

Del B 1

241

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bör inte hållas svävande under alltför lång tid. Någon anledning att frångå
beredningens förslag torde därför inte finnas.

5 §•

I denna paragraf, som motsvarar 5 § i lagberedningens förslag år 1960 —
vilket i denna del innebar vissa ändringar i 5 § i 1947 års förslag — upptas
bestämmelser om rätt för den som avträder egendomen att föra bort föremål,
som han tillfört den.

Lagberedningen. Med hänsyn till den begränsning som föreslagits i fråga
om besittarens rätt till ersättning för nedlagda kostnader, anses denne böra
tillerkännas rätt att föra bort vad han påkostat i den mån detta är av sådan
art att det kan skiljas från fastigheten. Såsom villkor för bortf öringsrätten
uppställs dock att den vinnande hembjuds föremålen i fråga till inlösen.

Bortföringsrätt skall inte föreligga beträffande sådant som är att hänföra
till nödig kostnad. I fråga om nyttig kostnad, som är ersättningsgill enligt
3 §, får besittaren enligt förslaget valrätt mellan ersättning och bortförande.
Båda vägarna är inte användbara samtidigt men ett påbörjat förfarande
enligt 3 § förutsätts kunna nedläggas och under vissa förutsättningar
ersättas av yrkande enligt 5 § och tvärtom. Har talan först väckts om ersättning
enligt 3 § och ogillas denna talan kan — om vissa föreslagna frister
ej hindrar — hembud ske och bortföring eventuellt äga rum enligt 5 §. Har
talan enligt 3 § bifallits kan rätten till bortförande inte utnyttjas. -— Om
hembudsförfarande inletts kan besittaren, med hänsyn till motpartens invändningar,
finna lämpligt avstå från rätt till bortförande och i stället yrka
ersättning enligt 3 §.

För att inte den vinnande enbart genom en utfästelse om inlösen skall
kunna — till följd av föreslagna preldusionsfrister — omintetgöra bortföringsrätten
föreslås skyldighet för den vinnande att på begäran ställa säkerhet
för löseskillingen.

Löseskillingens storlek förutsätts skola avtalas mellan parterna. Några
normer föreslås inte men i händelse parterna inte kan enas skall frågan enligt
förslaget avgöras av skiljemän. Beträffande förfarandet m. m. hänvisas
till 6: 6 i beredningens förslag.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
har med ett undantag upptagits i departementsförslaget. Undantaget avser bestämmelsen
om skilj emannaförfarande vid bestämmandet av löseskilling.
Denna bestämmelse har fått utgå. Skälen härtill är följande.

Eftersom gällande rätt saknar bestämmelser i det ifrågavarande ämnet
synes särskilda skäl böra föreligga för att man skall införa ett legalt skilj emannaförfarande
av det slag beredningen här förordat. Några sådana skäl

242 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

har inte redovisats av lagberedningen. Det är också svårt att inse varför just
de ersättningar varom här är fråga skulle vara av så speciell beskaffenhet
att tvisterna — som f. ö. torde bli mycket sällsynta — inte kan överlämnas
till de allmänna domstolarna. Vinsten för parterna kan ifrågasättas också
av det skälet att skiljedomen skulle kunna klandras på materiella grunder.

Jag anser alltså att den föreslagna regeln om skiljemannaförfarande inte
bör tas upp i departementsförslaget. Någon uttrycklig regel om att häst om
löseskillingens belopp skall bestämmas av domstol synes ej erforderligt.
Givetvis står det parterna fritt att träffa avtal om att hänskjuta tvisten till
skiljemän men förfarandet kommer då att regleras uteslutande av allmänna
regler om skiljedom.

6 §•

Paragrafen motsvarar 6 § i 1960 års förslag och avhandlar, liksom 5 §,
rätten till bortförande.

Lagberedningen. Bortförande av egendom föreslås skola ske inom tre
månader från det hembud avvisats eller tiden för dess antagande utgått. Vad
som inte bortförts inom angiven tid skall utan lösen tillfalla den vinnande
i klandermålet. — Bortförandet skall inte få ske innan säkerhet ställts för
det belopp den tappande kan vara skyldig utge enligt 1 eller 2 § eller beloppet
guldits. Rätte ägaren föreslås alltså få viss säkerhet i vad som skall
bortföras. — Om bortförande kommer till stånd skall fastigheten återställas
i det skick den befann sig innan det bortförda föremålet förenades med
fastigheten.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
torde böra upptas i den nya jordabalken i sak oförändrade. Det kunde möjligen
ifrågasättas om inte preklusionsregeln i paragrafens första stycke borde
utvidgas till att också avse den situation som inträder då den vinnande
— sedan det till följd av dennes bestridande av den avträdandes rätt att föra
bort egendom genom laga kraftvunnen dom fastslagits att sådan rätt föreligger
— underlåter att inom föreskriven tid begära inlösen. Den avträdande
bör inte heller i detta fall få dröja hur länge som helst med att begagna
sig av den rätt till bortförande som tillagts honom genom domen. Ett alltför
långt dröjsmål kan vålla den vinnande stor olägenhet. En dylik situation
måste emellertid antas uppkomma bara i rena undantagsfall. Jag anser därför
inte påkallat att belasta paragrafen med en uttrycklig regel i ämnet. Saken
torde i stället lämpligen böra överlämnas åt rättstillämpningen.

7 §•

Paragrafen motsvarar 7 § i lagberedningens förslag.

Del B 1

243

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. En äganderättstalan, där parterna härleder sin rätt från
samme fångesman, dvs. fall av tvesalu, är — erinrar beredningen — inte
att hänföra till klandertalan. I huvudsak anses emellertid parternas mellanhavanden
vid bifall till en talan i anledning av tvesalu vara att bedöma på
samma sätt som i fall av klander. Beredningen har därför föreslagit ett
stadgande, att bestämmelserna om klander skall äga motsvarande tillämpning
i tvesalufall.

Departementschefen. Vad lagberedningen föreslagit torde böra upptas i
balken utan ändring.

244

Del B 1

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6 KAP.

Panträtt

ALLMÄNNA SYNPUNKTER
Inledning

I förevarande kapitel, som motsvarar 8 kap. i såväl lagberedningens som
jordabalksutredningens förslag, är skilda materiella bestämmelser samlade
rörande panträtt i fast egendom. Kapitlets tyngdpunkt ligger i de stadganden,
som anger fastighetspanträttens struktur och närmare innebörd (i första
hand 1, 3 och 9 §§). I anslutning till huvudbestämmelsen om panträttens
innebörd i 3 § förekommer ett antal stadganden, som i olika riktningar närmare
reglerar panträttens innehåll (4—8 §§). Vidare må nämnas att kapitlet
som en särskild avdelning innehåller vissa bestämmelser om intecknings
och pantbrevs giltighet (10—16 §§). Slutligen förekommer ett avsnitt
med särskilda bestämmelser om gemensam inteckning (17—19 §§).

Beträffande departementsförslagets motsvarigheter till de lagrum som
förekommer i jordabalksförslagen hänvisas till avsnittet »Vissa ytterligare
frågor i anslutning till innehållet i 6 kap.» (s. 290).

Fastighetspantr ätten i lagberedningens förslag skiljer sig till sin juridiska
konstruktion i väsentliga avseenden från gällande rätts inteckningsinstitut
sådant detta kommer till uttryck i IF. Utredningens förslag företer i sin tur
betydelsefulla avvikelser från beredningens förslag, i första hand beträffande
pantbrevets form och utfärdande. Dessa avvikelser — som avlägsnar
panträttskonstruktionen ytterligare från den nu rådande ordningen — har
vidtagits för att tillmötesgå under senare tid framkomna reformkrav. Syltet
med avvikelserna är att tillgodose välgrundade anspråk från fastighetskreditgivningens
parter på trygghet i rättsställningen och samtidigt skapa
en panthandling som är så lätthanterlig som möjligt i praktiken. I departementsförslaget
har panträttsinstitutet under intryck av den nu föreliggande,
samlade remissopinionen fått undergå en från formell synpunkt
relativt radikal omvandling. Skillnaderna måste sägas vara grundläggande
vid jämförelse såväl med gällande rätts inteckningssystem som med lagberedningens
och jordbalksutredningens konstruktioner. Redan inledningsvis
vill jag emellertid understryka, att dessa skiljaktigheter är av formell natur
och att panträttsinstitutet i departementsförslaget därför sakligt sett inte

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 245

innebär någon som helst nydaning när det gäller panträttens funktion på
kreditlivets område. Även den juridiska konstruktionen hämtar sina väsentliga
drag från rättstraditionen och innebär för övrigt att de tankegångar
som varit grundläggande för lagberedningens och jordabalksutredningens
reformarbete fullföljs.

Grunddragen i fastighetspanträttens uppbyggnad

Något om inteckningsinstitutets funktion i kreditlivet. Den på fast egendom
grundade realkrediten har i Sverige fått mycket stor omfattning. Några
siffror ur statistisk årsbok för år 1964 belyser detta förhållande. Den i
fast egendom intecknade gälden uppgick den 31 december 1962 till i runt
tal 70 miljarder kronor, motsvarande 64 % av taxeringsvärdet för skattepliktig
fast egendom för samma år. Den verkliga inteckningsbelastningen
är lägre, eftersom inteckningar till avsevärda belopp torde ligga obelånade.
Under åren 1960, 1961 och 1962 beviljades inteckningar till ett antal av
resp. 160 563, 171 419 och 191 725, motsvarande ett sammanlagt inteckningsbelopp
av resp. 6,0, 7,7, och 9,1 miljarder kronor. Antalet cirkulerande inteckningshandlingar
är inte känt men det kan antas utgöra omkring 3 miljoner.

Fastighetskrediten förmedlas väsentligen genom affärsbanker, sparbanker,
postbanken, inteckningsbolag, hypoteksbanker, hypoteks- och bostadskreditföreningar
och jordbrukskasserörelsen samt genom den statliga utlåningsverksamheten
för bostadskredit. Kännetecknande för fastighetskrediten
är dess långsiktighet.

Utvecklingen av den på fast egendom grundade realkrediten har självfallet
haft inflytande på den j uridiska utformningen av panträtten. Frågan om
låntagarens personliga solvens har kommit att allt mera minska i betydelse
när kreditvärdigheten skall bedömas. Långivaren fäster föga vikt vid att det
vid sidan av panträtten i fastigheten finns en personlig fordran som kan
göras gällande i låntagarens hela egendom. I praktiken har dessa förhållanden
föranlett att panträtten i fastighet allt mera kommit att betraktas
som fristående i förhållande till den personliga fordringsrätten mot låntagaren.
Panträtten har uppfattats såsom en fristående rätt att av fastighetsägaren
— oberoende av att dennes person växlar om fastigheten överlåts —
utfå räntor och kapital vid äventyr att fastigheten görs till föremål för exekutiva
åtgärder.

Det anförda skall dock inte undanskymma att kredit mot inteckningssäkerhet
i stor utsträckning faktiskt bygger på en kombination med personligt
betalningsansvar. Detta gäller framför allt när bedömningen av den belånade
fastighetens värde på längre sikt ter sig osäker, såsom i fråga om industrifastigheter
och bostadshus på landet, eller när belåningen är hög även

246 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

i en mera värdebeständig fastighet. Det personliga betalningsansvaret bereder
också indirekt trygghet åt lån mot inteckningssäkerhet genom att det
påverkar fastighetens skötsel och har betydelse i samband med exekution.

Tendensen att vid bedömandet av kreditvärdigheten bortse från det personliga
betalningsansvaret och i stället tillägga inteckningssäkerheten en
alldeles övervägande betydelse har inte medfört, att den personliga avtalsbindningen
mellan långivare och låntagare på något sätt uttunnats. Tvärtom
regleras rättsförhållandet mellan dessa parter mycket ingående. Av särskilt
intresse är det att peka på fastighetskreditavtalens ränte- och återbetalningsvillkor.
I stor utsträckning anknyts dessa villkor direkt till de villkor,
som gäller för vederbörande kreditanstalts egen kapitalförsörjning och
det är därför av betydelse för anstalten att genom särskilda bestämmelser
säkra sig mot de förluster det kan innebära att behöva ta betalning i förtid.

lnteckningsinstitutets formella utformning historiskt och i gällande rätt.
Det svenska inteckningsinstitutet leder sitt ursprung från medeltidsrätten.
Såsom ett första steg på vägen mot nutidens inteckningsväsende har man
brukat anföra de anteckningar i städernas jordeböcker och tänkeböcker om
förpantning av fastighet, som jämlikt allmänna stadslagens föreskrifter
skedde inför stadens råd. Dessa inskrivningar hade endast karaktären av
minnesanteckningar och saknade således självständig betydelse för panträttens
uppkomst och rättsverkningar. Redan i slutet av 1400-talet synes dock
i Stockholm ha utbildats en praxis, att panträttsupplåtelsen kunde ske enskilt
och därefter inskrivas i domstolens tänkebok med samma verkan som
om fastighetsägaren inställt sig inför rådet och där verkställt pantsättningen.
Därmed hade inteckningen blivit ett från pantförskrivningen skilt, fristående
moment. Först på 1600-talet torde såsom en mera fast praxis ha
stadgat sig att panträtt i fastighet utan åtföljande besittning, s. k. hypotekarisk
panträtt, måste intecknas för att vara förenad med förmånsrätt.
Denna praxis gällde också fastigheter på landet. Några inteckningsprotokoll
eller inteckningsböcker fördes emellertid inte och domaren ansvarade inte
för de uppgifter som han kunde tillhandahålla om redan beviljade inteckningar.

Under senare hälften av 1600-talet undergrävdes det i praxis utvecklade
systemet genom tillkomsten av en generell panträtt i all gäldenärens egendom
på grund av inteckning och genom legala panit- och förmånsrätter i fast egendom
utan inteckning, s. k. tysta panträtter. Inteckningsåtgärdens betydelse
ansågs inte längre ligga däri att den gav publicitet åt panträttsupplåtelsen.
Det grundläggande för åtgärdens rättsverkningar var i stället att långivaren
ådagalagt vaksamhet, »vigilans». I konsekvens härmed kunde inteckning
erhållas utan fastighetsägarens medgivande. En borgenär kunde alltså skaffa
sig förmånsrätt i sin gäldenärs fasta egendom för vilken fordran som helst.

Kort före tillkomsten av 1734 års lag, nämligen genom en förordning av år

Del B 1

247

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

1730, avskaffades de generella inteckningarna och den grundsatsen uppställdes
att endast gäldenärens fasta egendom kunde intecknas. Alltjämt
medgavs dock inteckning utan gäldenärens medverkan.

Enligt 1734 års lag förekom — vid sidan om fastighetspanträtt med besittning,
kallad införsel—hypotekarisk panträtt i fast egendom, vilken stiftades
genom pantförskrivning som verkställdes av fastighetsägaren och
vann förmånsrätt genom inteckning hos rätten. Dessutom medgavs tvångspanträtt
stiftad genom inteckning efter ansökan av vilken som helst borgenär
med klar fordran. Dessa regler bibehölls i huvudsak oförändrade fram
till tillkomsten av IF år 1875. I praxis kom dock panträtten redan långt
dessförinnan att erhålla en utformning, som stämmer relativt nära överens
med den ordning som lagfästes genom IF. Det är av särskilt intresse att
fastighetsägaren ansågs kunna ånyo utge en inlöst, intecknad fordringshandling
som då bibehöll sin förmånsrätt. Panträtten uppfattades alltså inte som
för sin existens nödvändigtvis bunden vid den ursprungliga fordringen.

Genom IF skedde betydelsefulla förändringar i panträttens uppbyggnad.
Särskilt må framhållas, att möjligheten att få inteckning i fastighet utan
fastighetsägarens medverkan avskaffades. Av ej mindre betydelse från
systematisk synpunkt var att panträtten — till fullföljande av utvecklingen
i praxis — också i lagstiftningen framträdde såsom i flera hänseenden
frigjord från beroendet av en fordran. Ett ytterligare steg i den riktningen
togs genom införandet år 1912 av »ägarhypoteket». Vid tvångsrealisation
av en intecknad fastighet hade inteckningen tidigare medfört rätt till betalning
ur utfallande belopp endast i den mån borgenären ägde fordran till inteckningens
belopp. Var inteckningen i fastighetsägarens besittning eller var
inteckningsfordran minskad genom avbetalning, ryckte inteckningshavare
med sämre förmånsrätt upp i förmånsordningen. Denna uppryckningsrätt
avskaffades genom 1912 års lagstiftning. I stället erhöll fastighetsägaren
betalningsrätt till den del det på en inteckning utfallande beloppet ej tillföll
borgenären i dennes egenskap av inteckningshavare. Fastighetsägaren blev
således i angiven omfattning »panthavare» i den egna fastigheten och hans
»panträtt» kom att benämnas ägarhypotek.

Nuvarande ordning. Enligt 1 § IF skall till grund för inteckning ligga
»skuldebrev eller annan handling, varpå fordran grundas». Om fastighetsägaren
på en sådan fordringshandling tecknar medgivande till att hans
fasta egendom skall utgöra pant för fordringen, får denna intecknas. Lagtexten
är således utformad med tanke på en panträtt, som har karaktär av
accessorium till en vanlig fordran, som grundas på skriftligt fordringsbevis.
Det är borgenären i fordringsförhållandet som tänks vara verksam för att
skaffa sig panträtt i fastigheten för sin fordran genom inteckning med stöd
av fastighetsägarens på fordringshandlingen tecknade medgivande. Ingenting
hindrar i och för sig att gäldenären är någon annan än fastighetsägaren.

248 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Den fordran, som inteckningshandlingen representerar, är personlig, dvs.
exekution kan äga rum i all gäldenärens egendom. Har handlingen utformats
som ett skuldebrev, vilket är det vanliga, är detta löpande, om det inte
försetts med direkt förbehåll om motsatsen.

Inteckningsmedgivandets väsentliga uppgift är att utgöra en rättshandling
från fastighetsägaren, som bemyndigar inskrivningsdomaren att verkställa
inteckning. Om man bortser från borgenärens roll i panträttsskapandet
kan inteckningsmedgivandet från denna synpunkt jämställas med en
vanlig ansökan till myndighet. Emellertid har medgivandet, såsom även
kommer till uttryck i lydelsen av 1 § IF, också en annan funktion. Medgivandet
kan nämligen även uppfattas som en mot borgenären i fordringsförhållandet
riktad viljeförklaring, som går ut på att fastigheten pantförskrivs
för fordran. Ur denna synvinkel framstår inteckningsmedgivandet
som en pantutfästelse. Denna innebörd hos inteckningsmedgivandet torde
ha betydelse, när det gäller att fastställa rättsverkan hos en ointecknad
fordringshandling som försetts med inteckningsmedgivande. Överlämnas
en sådan handling till borgenären, uppstår visserligen inte därigenom någon
panträtt. Men gentemot borgenären blir fastighetsägaren bunden av sin
i inteckningsmedgivandets form lämnade pantutfästelse. Denna bundenhet
torde inskrivningsdomaren i princip ha att beakta. Fastighetsägaren kan ej
iörhindra att inteckning kommer till stånd annat än om han är befogad att
åberopa exempelvis någon ogiltighetsanledning, som sätter pantutfästelsen
ur kraft.

Emellertid framträder fastighetspanträtten, som redan framhållits, i flera
hänseenden såsom frigjord från beroendet av någon personlig fordran.
Kravet på personlig betalningsutfästelse innebär inte att en sådan fordran
verkligen måste föreligga vid den tidpunkt då inteckning söks. Inteckning
kan beviljas — och detta är t. o. m. det vanliga — innan ännu fastighetsägaren
utgett fordringshandlingen till annan eller fått det lån som handlingen
avser. Det är inte heller nödvändigt för panträttens bestånd att en
personlig fordran kvarstår efter inteckningshandlingens utgivande. Sålunda
möter ej något hinder att fastighetsägaren före belåningen friskriver sig från
det personliga betalningsansvaret. Detta ansvar kan också av skilda anledningar
komma att upphöra, utan att panträtten därmed går förlorad för
långivaren. Sådant är förhållandet när fordringen preskriberas. Ett annat
dylikt fall föreligger enligt 30 § IF, när borgenär i samband med exekutiv
försäljning av fastigheten låter inteckning utanför lägsta budet kvarstå
i avräkning på köpeskillingen. Ett markant uttryck för fastighetspanträttens
självständighet utgör vidare de förut antydda reglerna om ägarhypotek.

Om i det särskilda fallet något personligt betalningsansvar på grund av
inteckningshandlingen inte föreligger — vilket tar sig uttryck i att det ej
finns någon gäldenär som är betalningsansvarig med all sin egendom för

Del B 1

249

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fordran enligt handlingen — framstår denna som bärare enbart av ett direkt
mot fastigheten riktat betalningsanspråk.

Även om det i IF uppställda kravet på personlig betalningsutfästelse, såsom
framgått av det anförda, i viss utsträckning är av endast formell innebörd,
har det dock till följd att inteckningshandlingen i de flesta fall blir
bärare av ett anspråk som kan riktas såväl mot någon personligen som mot
den pantförskrivna fastigheten. Dennas ansvar är subsidiärt i den meningen
att inteckningshavaren inte kan vända sig mot fastigheten utan att den
personliga fordringen är förfallen, vilket får praktisk betydelse när den
personligt betalningsansvarige och fastighetsägaren inte är samma person.

Den grundläggande tanken bakom panträttsinstitutet i IF — att den handling,
fordringsbeviset, som reglerar rättsförhållandet mellan borgenär och
gäldenär inges till rätten för inteckning — har inte kunnat upprätthållas
i kreditlivet. I praktiken har det sedan länge varit regel att låntagaren vid
fastighetskredit avfordras två särskilda lånehandlingar, nämligen inteckningsreversen
och en omslagsrevers. I den sistnämnda regleras det personliga
skuldförhållandet. I själva verket torde det vara så att inteckningsinstitutet
i IF i viss utsträckning byggde på en fiktion! redan vid förordningens
tillkomst. I förarbetena till förordningen upplyses, att det redan då blivit
brukligt att utfärda dubbla reverser.

Fördelarna med omslagsreverssystemet ligger däri att inteckningshandlingen
kan hållas fri från sådana anteckningar, som rör endast det personliga
skuldförhållandet. Härigenom får man en överskådlig panthandling,
som är användbar också vid upprepad belåning. Ändringar kan också
lätt vidtas i de ursprungliga lånevillkoren genom utbyte av omslagsreversen.
Vidare kan det personliga betalningsansvaret på ett enkelt sätt överflyttas
på en ny ägare av fastigheten.

Användningen av dubbla reverser innebär dock att rättsförhållandet
kompliceras på ett sätt som i vissa lägen kan ge upphov till svårlösta problem.
Omslagsreversen konstituerar ett personligt betalningsansvar för gäldenären,
och inteckningen utgör lös pant för borgenärens fordran enligt omslagsreversen.
Trots att parterna reglerar det personliga betalningsansvaret
i omslagsreversen, är det inte brukligt att det personliga ansvaret på grund
av inteckningshandlingen avskrivs. Vid sidan av det personliga ansvaret
enligt omslagsreversen kan alltså ett sådant ansvar föreligga också enligt
inteckningen. På grund av att inteckningen i praktiken regelmässigt betraktas
som en ren panträttshandling, bortses lätt från att inteckningen
också är bärare av ett personligt ansvar. I alla normala fall medför detta
ej några ogynnsamma konsekvenser men undantagsvis får också det personliga
ansvaret enligt inteckningen betydelse, vilket kan innebära en obehaglig
överraskning för den förpliktade.

Genom att inteckningen pantsätts som säkerhet för omslagsreversen blir
inteckningen åtminstone såvitt gäller rätten till betalning ur fastigheten att

250 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

behandla enligt reglerna för lös pant. Detta får betydelse i skilda hänseenden.
I förevarande sammanhang skall endast reglerna för realisation av
inteckningen något beröras. Två utvägar står till buds för borgenären, när
det gäller att skaffa betalning med hjälp av inteckningen. Först och främst
kan borgenären gå den vägen, att han utsöker det intecknade beloppet ur
fastigheten. Denna metod är den vanliga och leder till att borgenären inte
kan få ut mer ur fastigheten än som motsvarar hans fordran enligt omslagsreversen.
I andra hand kan borgenären realisera inteckningen som lös pant.
På omslagsreversen behöver han då endast avräkna vad som inflyter genom
att inteckningen försäljs. Den som förvärvar inteckningen kan ta ut
hela dess belopp ur fastigheten, oavsett vad han betalt för den. Detta gäller
också när det är innehavaren av omslagsreversen, som själv förvärvar inteckningen.
Uppenbarligen är detta realisationssätt, som dock i praktiken
förekommer mycket sällan, ägnat att leda till högst ogynnsamma verkningar
för gäldenären.

Det allmänt rådande bruket av dubbla reverser utesluter inte att en inteckningshandling
i det särskilda fallet kan fungera självständigt antingen
genom att den från början utgetts av fastighetsägaren utan samband med
någon omslagsrevers eller på grund av att den vid realisation eller av annan
anledning kommit att skiljas från den omslagsrevers med vilken den var
förenad vid utgivandet.

Av det anförda torde framgå, att den juridiska konstruktionen enligt IF
av fastighetspanträtten inte motsvarar det praktiska livets behov. På grund av
den stora omfattning fastighetskrediten har fått i landet, har utvecklingen
framtvingat en smidigare ordning. Utvägen med dubbla reverser har då stått
till buds och visat sig utgöra en lämplig form. Panträttsstrukturen i IF, där
fastigheten tänks utgöra pant för en i inteckningshandlingen fastslagen personlig
fordran, har i praktiken inte visat sig utgöra något allvarligt hinder
mot angivna utveckling. Den bristande överensstämmelsen mellan inteckningsinstitutet
i dess i lagstiftningen givna form och den utformning fastighetspanträtten
erhållit i kreditlivet har emellertid gjort rättsläget synnerligen
svåröverskådligt och även skapat en viss rättsovisshet, som inte torde
sakna skadlig verkan. Särskilt må framhållas de möjligheter till spekulation,
som systemet otvivelaktigt erbjuder.

Panträttens utformning i lagberedningens förslag. Lagberedningen föreslår,
att den personliga betalningsutfästelsen i inteckningshandlingen avskaffas.
Pantbrevet — beredningens benämning på inteckningshandlingen —
blir bärare uteslutande av en mot fastigheten riktad betalningsförpliktelse.
Om avsikten är att gäldenären skall vara personligen betalningsskyldig, får
detta åtagande upptas i en omslagsrevers för vilken pantbrevet läggs som
säkerhet. Även i terminologiskt avseende innebär beredningsförslaget en
förändring i förhållande till IF. Den betalningsrätt som grundas på pant -

Del B 1

251

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

brevet benämns panträtt och fastighetsägaren sägs utfästa panträtt i fastigheten.
Panträtten tänks komma till stånd därigenom att det av fastighetsägaren
utfärdade pantbrevet intecknas.

Panträttens karaktär av en betalningsskyldighet, som åvilar den förpliktades
fastighet, kommer till uttryck därigenom att fastighetsägaren i pantbrevet
utfäster betalning ur fastigheten. I utfästelsen skall också tas upp
den ränta, som avses skola utgå, liksom eventuella bestämmelser om förfallotid.
Beredningen framhåller, att det förhållandet att panträtten medför
betalningsrätt bara ur fastigheten inte hindrar att panträtten från fastighetsägarens
synpunkt framstår som en personlig betalningsskyldighet, en skyldighet
för honom i egenskap av fastighetsägare att erlägga ränta och eventuellt
utge hela det förskrivna beloppet vid påföljd att det annars utsöks
ur fastigheten. Pantbrevet föreslås utgöra ett innehavarpapper. Pantbrevets
innehavare blir alltså omedelbart på grund av innehavet av handlingen berättigad
att göra betalningsskyldigheten gällande mot fastigheten.

Såsom framgår av det anförda har lagberedningen vid uppbyggnaden av
panträttens grundform ej gett något utrymme för omslagsreversen. Pantbrevet
kan, liksom gällande rätts inteckningshandling, fungera som en fullt
självständig värdehandling utan att omslagsrevers behöver utfärdas. Eftersom
beredningen ändock utgår från att bruket med dubbla reverser vid
fastighetskreditgivningen skall bestå, kvarstår i väsentlig utsträckning de
komplikationer, som användningen av omslagsrevers för med sig och som
föranleds av att både pantbrev och omslagsrevers är bärare av självständiga
betalningsanspråk, trots att gäldenären kan sägas ha fått valuta endast för
anspråket på grund av omslagsreversen.

De antydda komplikationerna vill beredningen motverka genom att tillskapa
vissa regler till fastighetsägarens skydd. Sålunda avses att fastighetsägaren
skall ha möjlighet att på pantbrev anteckna, att det gäller endast
i hans hand eller avser visst skuldförhållande. Sådan anteckning kan
fastighetsägaren upphäva eller ändra genom ny anteckning (8:6 andra
stycket). Borgenären förbjuds vidare att skilja pantbrev och omslagsrevers
åt (8: 12 första stycket). Pantbrevet får emellertid utmätas för borgenärens
fordran och vid gäldenärens konkurs kan det säljas enligt konkurslagens
bestämmelser. Om pantbrevet — i strid mot förbudet i 8: 12 första stycket
— har överlåtits eller pantsatts är åtgärden utan verkan, dock endast under
förutsättning att senare innehavare av pantbrevet är i ond tro.

För förståelsen av panträttsinstitutet i beredningens utformning har det
sitt intresse att något granska det ointecknade pantbrevets rättsliga innebörd.
Beredningens förslag innehåller inte något uttalande härom. Det torde
emellertid till en början vara klart, att ett sådant pantbrev inte medför betalningsrätt
i fastigheten sedan denna övergått till ny ägare. Den nye ägaren
är nämligen inte bunden av den gamle ägarens ointecknade pantutfästelse.
Den gamle ägaren torde ej heller svara på grund av sin förskrivning

252 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i pantbrevet, sedan fastigheten frångått honom. Pantbrevet innebär ju inte
något åtagande av personligt ansvar. En annan sak är att borgenär med
stöd av rättsförhållandet i övrigt mellan parterna —- exempelvis innehållet
i en omslagsrevers med pantförskrivningsklausul — kan göra påföljder
gällande mot den förre fastighetsägaren. Om fastigheten fortfarande ägs av
den som utfärdat pantbrevet, ger pantbrevet för det första innehavaren
befogenhet att få inteckning och därmed panträtt till stånd. För det andra
är det inte uteslutet att borgenären på grund av sitt innehav av pantbrevet
med dess förskrivning av betalning ur fastigheten skulle kunna få utsökning
till stånd i fastigheten även om någon sakrättsligt giltig panträtt ej kommit
till stånd. Det ointecknade pantbrevet har alltså vissa rättsverkningar,
som dock torde vara begränsade till förhållandet mellan borgenären och
gäldenären så länge denne är ägare av fastigheten.

Med lagberedningens utformning av panträtten behöver fastighetsägaren
inte lämna något särskilt inteckningsmedgivande. Dess funktion som inteckningsansökan
uppbärs nämligen av det ointecknade pantbrevet självt,
och något utrymme för en motsvarighet till inteckningsmedgivandets pantförskrivningsfunktion
finns inte, eftersom panträtten ej ens formellt i sin
konstruktion inrymmer något moment av pantförskrivning i traditionell
mening.

Panträttens utformning i jordabalksutredningens förslag. Jordabalksutredningen
har ansett det falla utanför dess uppdrag att företa någon materiellträttslig
omprövning av panträttsbegreppet och panträttens konstruktion.
Utredningen säger sig därför ha syftat enbart till att inom ramen för
en teknisk justering av lagberedningens förslag söka tillgodose framkomna
önskemål om en rationalisering vad gäller pantbrevets form och utfärdande.
Den väsentliga formella nyheten i utredningsförslaget består i att inteckningshandlingen
skall utfärdas av inskrivningsdomaren på ansökan av fastighetsägaren.

Lagberedningens intecknade och av fastighetsägaren utgivna pantbrev (i
fortsättningen benämnt fastighetsägarpantbrev) torde kunna uppfattas som
en till innehavaren riktad viljeförklaring vilken utgör en sakrättsligt bindande
förskrivning om betalning ur fastighet. Det av inskrivningsdomaren
utfärdade pantbrevet (i fortsättningen benämnt inskrivningsdomarpantbrev)
framstår däremot uteslutande som ett av offentlig myndighet utfärdat
värdepapper till vilket rättsverkningar — betalningsrätten ur fastigheten
— anknyts på grund av lagens innehåll. Denna distinktion synes
emellertid inte ha någon rättslig betydelse, rättsverkningarna är desamma.

Ansökan om pantbrev synes såsom jordaballcsutredningen sett saken inte
vara förenad med någon rättsverkan som är av betydelse för förhållandet
mellan fastighetsägaren och dennes borgenär. Det må dock framhållas, att
utredningsförslaget innehåller en regel som innebär att fastighetsägare, som

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 253

överlämnat panträttsansökan till någon som skall ha den blivande panträtten
som säkerhet för fordran, inte längre skall äga återkalla eller på annat
sätt förfoga över ansökningen.

Sammanfattning av remissinstansernas inställning till panträttsinstitutets
uppbyggnad. Beträffande huvuddragen i panträttsinstitutets uppbyggnad
är det i huvudsak endast det personliga betalningsansvaret på grund av inteckningshandlingen,
som har tilldragit sig uppmärksamhet. Förslaget att
denna handling ej längre skall innebära förskrivning av sådant ansvar har
under remissbehandlingen vunnit allmän anslutning och förklarats vara en
stor vinning i jämförelse med gällande rätt. Remissinstanserna bedömer därvid
undantagslöst förslaget utifrån den förutsättningen att det fast grundade
systemet med dubbla lånehandlingar skall bestå. Denna förutsättning
betraktas såsom något självklart. Från många håll uttalas för övrigt att
avskaffandet av det personliga betalningsansvaret utgör en närmast nödvändig
anpassning till systemet med omslagsreverser samt att reformen
kommer att medföra, att inteckningshandlingen i praktiken endast undantagsvis
kommer att fungera självständigt. Denna konsekvens betraktas inte
såsom någon nackdel. Under remissbehandlingen har också uttalats, att förslaget
skapar goda förutsättningar för rationaliseringsåtgärder, när det gäller
panträttsskapandet.

Det för panträttsstrukturen grundläggande förhållandet — detta gäller
såväl lagberedningens som jordabalksutredningens förslag — att inteckningshandlingen
skall utgöra ett löpande innehavarpapper, som uppbär ett
mot den intecknade fasta egendomen riktat betalningsanspråk accepteras
av samtliga remissinstanser med ett undantag såsom närmast given.

Undantaget är bankinspektionen, vars remissyttrande är av stort principiellt
intresse. Bankinspektionen hänför sig i allt väsentligt till det remissyttrande
som dåvarande bank- och fondinspektionen år 1960 avgav över
lagberedningens förslag.

Inledningsvis konstaterar bank- och fondinspektionen, att fastighetshypoteket,
sådant det framträder i 8 kap. i lagberedningens förslag, alltjämt svarar
mot den beskrivning av institutet i gällande rätt som Undén lämnat i
sitt arbete Svensk sakrätt, nämligen en sakrätt som innebär att fastigheten
häftar för ett visst belopp till panträttshavaren, vilket belopp fastighetsägaren
i denna sin egenskap är skyldig utge. Enligt denna beskrivning — uttalar
inspektionen — uppbär inteckningshandlingen dels ett betalningsanspråk
enligt sin lydelse, dels — vilket skulle ligga i bestämningen sakrätt —
en given förmånsrätt. Om den på inteckningen grundade rätten »lösgjorts
från sambandet med en personlig fordringsrätt» svarar den betalningsskyldige
fastighetsägaren emellertid bara med fastigheten, inte med sin övriga
förmögenhet. Enligt beredningens förslag skulle något samband av detta

254 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

slag aldrig föreligga. Inspektionen ställer frågan om inte längre gående
förslag borde prövas vid reformeringen av inteckningsrätten samt fortsätter.

Inspektionen har beaktat, att hypoteksföreningarna brukat uraktlåta att
genom avbrytande av preskription vidmakthålla den personliga fordringsrätten
mot inteckningshandlingens utställare. Den aktuella fordran redovisas
i den nu allmänt brukade omslagsreversen, i vilken inteckningshandlingen
pantförskrives. Om emellertid inteckningsreversen preskriberas, skulle
konsekvensen fordra, att den ena av de funktioner, som enligt beskrivningen
ovan kännetecknade den, nämligen betalningsanspråket, betraktas
som bortfallet, och kvar skulle stå det som ovan kallats »en given förmånsrätt».
Denna inteckningshandlingens återstående funktion, pantfunktionen,
är att för den fordran som anges av omslagsreversen markera den plats i
förmånsrättsordningen som genom inteckningsåtgärden anvisats.

Inspektionen föreslår som arbetshypotes vid en reform av institutet fastighetsinteckning,
att hypoteksföreningarnas praxis är ändamålsenlig och
värd att konsekvent fullföljas, och verket tror sig med denna utgångspunkt
ha funnit, att reglerna om fordringsinteckning kan avsevärt förenklas. Inteckningen
reduceras till ett led i den rättsliga mekanism som träder i
funktion när den borgenär, som är behörig innehavare av omslagsreversen,
skrider till indrivning av denna. Det anspråk som möjliggör indrivningsinitiativet
är icke grundat på inteckningen utan måste sökas hos omslagsreversen
eller annat materiellt rättsförhållande, som innebär en fordran. Ensam
grundar denna fordran ett anspråk på fullgörande, när förfallotiden är inne;
i förening med inteckningen blir denna fordran berättigad till den plats i
företrädesordningen vid borgenärskonkurrens som inteckningens plats anvisar.

När i 8 kap. 12 § av lagförslaget föreskrives att, om pantbrevet av fastighetsägaren
lämnats som säkerhet för fordran, borgenären kan överlåta
eller till annan pantsätta pantbrevet (inteckningen) allenast i samband med
denna fordran, motsvarar detta inspektionens tankegång, men ämbetsverkets
motivering är en annan än lagberedningens. Beredningen menar,
att överlåtelse av inteckningen för sig skulle möjliggöra, att denna kunde
missbrukas genom att den nye innehavaren yrkade betalning ur fastigheten
enligt pantbrevets innehåll; inspektionen anser, att inteckningen icke kan
självständigt indrivas. Följaktligen skall inteckningshandlingen (»pantbrevet»)
ej heller ges ett sådant innehåll, att den kan uppfattas som ett
skuldebrev. Det torde framgå av det sagda, att fortsättningen av 12 § 1 st.
är oförenlig med inspektionens utgångspunkt: pantbrevet ensamt kan icke
läggas till grund för ett krav.

Det ovan anförda bör sammanställas med reglerna om ägarhypoteket.
Lagberedningen föreslår i 16 § bestämmelsen: »Innehaves pantbrev, för vilket
inteckning är beviljad, av fastighetsägaren —----skall panträtten så som

ägarpant tillkomma fastighetsägaren; dock äge han ej söka betalning ur
fastigheten eller tillgodonjuta ränta.» Här kommer till uttryck lagberedningens
uppfattning, att inteckningen normalt är förenad med talerätt, rätt att
söka betalning i fastigheten; inspektionen torde ej behöva ånyo betona att
denna uppfattning enligt dess mening icke är förenlig med dess tankegång.
Inspektionen anser med fasthållande av sin utgångspunkt att förslagets uttalande
om att ägarpanten icke grundar någon indrivningsrätt är onödigt.
Det som här skall sägas om ägarhypoteket är, att inteckningen trots att den
icke är belånad (ägarpant) behåller den plats i företrädesordningen som ge -

Del B 1

255

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nom verkställd inteckningsåtgärd anvisats den. Medan den i vanlig ordning
pantsatta inteckningen ger pantfordringen en priviligierad ställning och därmed
har positiv verkan, har den »isolerade panträtten», inteckningen, en negativ
funktion: Den besätter och behåller ett rum i företrädesordningen, den
hindrar efterföljande inteckning att rycka upp i rummet, den utgör en reservation
i fastighetsägarens intresse. Självfallet ger inteckningen i denna
situation mindre än någonsin upphov till ett anspråk på betalning, men
när frågan om företrädesrätten av någon anledning blir aktuell, t. ex. vid
relax eller postponering, är det självklart, att ägaren kan föra talan i ärendet.
Detta kan betraktas som ett utflöde antingen av äganderätten eller av
panträtten.

Lagberedningen har i likhet med gällande rätt konstruerat ägarpanten
som en rättsfigur, uppkommen genom avledning ur borgenärsobligationen.
Inspektionen finner det naturligare att betrakta den senare och ägarpanten
som två ur rättslig synpunkt likvärdiga företeelser och anser det värt
att beakta, att när det gäller tidsföljden, eu inteckning alltid tillkommer
som ägarpant och först därefter övergår till borgenärsinteckning. Inteckningen,
sådan inspektionen föreslår att den skall uppfattas, saknar från
början anknytning till någon borgenär; det enda rättssubjekt som tills
vidare är aktivt i »pantsättningsärendet» är fastighetsägaren: det är hans
inteckningsmedgivande som skapar grunden för inteckningsåtgärden. Härvid
saknar det intresse om det är han själv som inger det skriftligen avfattade
inteckningsmedgivandet, vars form skall närmare beröras nedan,
till inskrivningsdomaren eller om detta göres av borgenären på fastighetsägarens
uppdrag. Det som nu tills vidare skall ske är att »ett rum vikes» i
företrädesordningen mellan inteckningarna i fastigheten. Det som därefter
sker är att inteckningsrummet förenas med en fordran genom att i omslagsreversen
inteckningen pantförskrives. Såvitt inspektionen kan se rubbas
icke denna logiska tidsföljd av att omslagsreversen med pantklausul
i själva verket kan vara skriven före inteckningsansökningen. Vad inspektionen
genom dessa påpekanden vill understryka är, att uttagandet av inteckning
alltid är en ägarfunktion, en åtgärd i ägarens eget intresse, vilken
icke i och för sig berövar denne något värde. Såsom lagberedningen konstruerat
inteckningsförhållandet, där inteckningen innebär att borgenären icke
blott förskaffar sig ett exekutionsrum utan även ett betalningsanspråk för
eu fordran placerad i detta rum, blir ett obehörigt uttagande av inteckningen
också ett förfogande till ägarens nackdel av ett förmögenhets värde; med
inspektionens konstruktion kommer det sistnämnda förfogandet att flyttas
i tiden framåt: genom inteckningen tillskapas ett ägarhypotek, men när det
obehörigen tas i anspråk som pant för en fordran som fastighetsägaren icke
godkänt, äger det olovliga förmögenhetsförfogandet rum.

Departementschefen. Som framgått av den förut lämnade redogörelsen för
fastighetspanträttens funktion i kreditlivet har kreditgivningen mot säkerhet
i fast egendom fått mycket stor omfattning i landet. Kreditinstitutionerna
förvaltar inteckningsportföljer innehållande miljontals inteckningshandlingar,
och vid underrätternas inskrivningsavdelningar handläggs ett
häremot svarande, ständigt ökande antal inteckningsärenden. Mot bakgrunden
härav är det naturligt, att under den pågående revisionen av inteckningsväsendet
önskemål framkommer om sådana reformer, som är ägnade

256 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att underlätta hanteringen av inteckningshandlingarna både hos kreditgivarna
och vid inskrivningsavdelningama. Det gäller härvidlag att ge såväl
handläggningsordningen som själva inteckningshandlingen en sådan
karaktär att rationaliseringen av den rena kontorsrutinen främjas. Men
det är av lika stor vikt att de grundläggande rättsreglerna på området görs
så klara och enkla som möjligt. Även härigenom uppnås praktiska fördelar
och dessutom motverkas riskerna för rättsförluster på grund av misstag.
Det är min uppfattning att strävanden i nu antydd riktning måste ges hög
prioritet under lagstiftningsarbetet.

En viktig tendens i fastighetskreditgivningens utveckling under senare
tid bör i detta sammanhang särskilt understrykas. Jag syftar på det förhållandet
att denna kreditgivning numera i alldeles övervägande utsträckning
och sannolikt i alltjämt ökande grad sker över kreditinstitutionerna.
Långivningen av enskilda mot säkerhet i fast egendom torde numera inte
ha så stort utrymme och ej sällan torde banker och andra kreditorgan
tjäna som förmedlare även vid sådan långivning. Denna påtagliga tendens
gör det mera motiverat nu än tidigare att vid uppbyggnaden av inteckningsväsendet
ta särskild hänsyn till kreditinstitutionernas berättigade anspråk.

Ett betydelsefullt särdrag för fastighetskrediten i Sverige utgörs av det
mycket fast grundade bruket, att låntagaren avfordras två särskilda lånehandlingar,
nämligen utöver själva inteckningshandlingen även en särskild
fordringshandling, som reglerar det personliga skuldförhållandet. I
det följande kommer i förenklingssyfte denna senare handling att betecknas
omslagsrevers trots att den självfallet inte behöver ha formen av en revers
utan kan utgöra exempelvis ett avtal. Med beteckningarna omslagsrevers och
systemet med omslagsrevers avses för övrigt också att täcka sådana situationer,
då rättsförhållandet mellan borgenären och fastighetsägaren över
huvud taget inte är att betrakta som försträckning. Inteckning i fast egendom
kan exempelvis ha upplåtits som säkerhet för fullgörandet av ett garantiåtagande,
en vitesklausul eller eventuellt framtida anspråk på skadestånd
etc. Fordringsförhållandet kan också tänkas vara grundat på muntliga
rättshandlingar. Omslagsreverssystemet, som är allenarådande hos
kreditinstitutionerna och som i större eller mindre utsträckning torde tilllämpas
även vid fastighetskredit mellan enskilda, har utvecklats trots att
inteckningsinstitutet i IF formellt utgår från att inteckningshandlingen
skall vara bärare av ej endast inteckningsrätten utan också den personliga
fordringen. Förklaringen härtill är att söka däri att omslagsreverssystemet,
särskilt för kreditgivarna, är förenat med uppenbara fördelar. Ändringar
beträffande det personliga skuldförhållandet, antingen det gäller gäldenärens
person eller lånevillkoren, kan ske på ett enkelt sätt utan inskrivningsdomarens
medverkan. Inteckningshandlingen behöver inte belastas med

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 257

noteringar, som med tiden förlorar aktualitet. Det är också tydligt, att omslagsreverssystemet
väsentligt underlättar inskrivningsmyndighetens arbete.
Ändringar i det personliga skuldförhållandet kommer nämligen att endast
undantagsvis föranleda inskrivningsåtgärder. Remissbehandlingen av jordabalksförslagen
har gett starkt belägg för den betydelse, som man inom
kreditlivet fäster vid omslagsreverssystemet. Från skilda håll — även utanför
de institutionella kreditgivarnas krets — har betonats att inteckningsväsendet
bör utformas med nämnda system som förutsättning, och i den
mån reformer på området uppfattats som ägnade att förtränga bruket av
inteckningen som en självständig lånehandling har detta närmast uppfattats
som en fördel. Det kan alltså fastslås, att bruket av dubbla lånehandlingar
bör bestå också i fortsättningen. Detta bör tjäna som vägledning vid utformandet
av panträttsstrukturen i jordabalken. Redan nu bör framhållas, att
de föreliggande jordabalksförslagen i detta hänseende inte går fria från
kritik.

Samtidigt som man måste konstatera att omslagsreverssystemet innebär
många fördelar kan det inte förnekas, att systemet för närvarande ej ger
fastighetsägare tillräckligt skydd mot rättsförluster, låt vara att riskerna
i praktiken inte är så stora med hänsyn till att fastighetskrediten såsom
nämnts väsentligen omhänderhas av kreditinstitutionerna, vilka ser som
sin uppgift att tillgodose också fastighetsägarnas intressen. Att omslagsreverssystemet
principiellt sett innebär nackdelar från fastighetsägarsynpunkt
sammanhänger med att fastighetsägaren som låntagare måste utfärda
två löpande skuldförbindelser vilka var och en täcker den verkliga
skulden. Nuvarande rättsregler utesluter inte att förbindelserna kan komma
att skiljas åt och att gäldenärssidan tvingas att i större eller mindre utsträckning
infria dem bägge. Vid departementsbehandlingen av jordabalksförslagen
har målsättningen varit att råda bot också på detta missförhållande.

Systemet med omslagsreverser har även föranlett, att rättsläget på området
blivit synnerligen komplicerat och svåröverskådligt. Vid mitt ställningstagande
till föreliggande lagförslag har jag lagt stor vikt vid att söka
uppnå enklare regler och en mera lättillgänglig terminologi än den som karakteriserar
gällande rätt.

Lagberedningen föreslår beträffande inteckningshandlingens utformning,
att inteckningshandlingen inte längre skall vara bärare av något personligt
betalningsanspråk mot gäldenären. Om det är parternas mening, att gäldenären
skall åta sig personligt ansvar, får alltså en sådan förpliktelse upptas
i särskild fordringshandling, dvs. i en omslagsrevers. Detta reformförslag
— som i princip oförändrat lagts till grund också för jordabalksutredningens
förslag och som torde vara i det närmaste nödvändigt om systemet

9 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20

Del Bl

258 Del B 1 Iiungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

med en särskild omslagsrevers såsom bärare av det personliga anspråket
skall bibehållas ■— har förbehållslöst tillstyrkts av remissinstanserna. Ett
genomförande av förslaget måste därför utgöra en förutsättning vid uppbyggnaden
av panträttsinstitutet i den nya jordabalken.

Den från personligt betalningsåtagande befriade inteckningshandlingen
blir emellertid i beredningens förslag alltjämt bärare av ett betalningsanspråk.
Beredningen avser nämligen att pantbrevet skall innehålla en förskrivning
av fastighetsägaren om betalning ur den intecknade egendomen
av pantbrevets belopp. Pantbrevets innehavare skall alltså på grund av sitt
innehav av handlingen kunna kräva, att fastighetsägaren fullgör pantbrevets
betalningsanspråk vid äventyr att den intecknade egendomen eljest tas i
anspråk för att förnöja borgenären.

I det ofta förekommande fallet att någon personlig fordran på grund av
inteckningshandlingen inte längre existerar överensstämmer en sådan utformning
av inteckningshandlingen i själva verket i princip med gällande
rätt. Delta har också bankinspektionen påvisat i sitt förut återgivna remissyttrande.
Eftersom inteckningshandlingen enligt beredningens förslag alltjämt
skall uppbära en betalningsförpliktelse, nödgas fastighetsägaren även
i fortsättningen utfärda dubbla skuldförbindelser. De förut antydda olägenheterna
från fastighetsägarsynpunkt med omslagsreverssystemet skulle
alltså i princip kvarstå.

Som framgått av redovisningen för lagberedningens förslag har beredningen
emellertid sökt komma till rätta med sistnämnda problem genom att
på olika sätt förhindra, att inteckningshandlingen skiljs från omslagsreversen.
Någon fullständig lösning har dock inte uppnåtts. Även enligt beredningens
förslag kan inteckningshandlingen därför på flera olika vägar
komma att spela en självständig roll trots att den av fastighetsägaren lämnats
som säkerhet för en omslagsrevers.

För det första är borgenären oförhindrad att få inteckningen utmätningsvis
såld för sin fordran. Detta har föranlett att yrkanden framställts under
remissbehandlingen om att borgenären vid bristande betalning skall vara
uteslutande hänvisad till att vända sig direkt mot fastigheten. Ett sådant
förbud mot utmätning såsom realisationsform har lagberedningen emellertid
ansett strida mot allmänna exekutionsrättsliga principer (se SOU
1960:25 s. 162). Härmed avses tydligen det förhållandet att ett pantbrev i
fastighetsägarens hand eller ett ägarhypotek i form av andel i pantbrev
som innehas av borgenär enligt beredningens förslag kan utmätas på ansökan
av annan av fastighetsägarens borgenärer. Det skulle, menar tydligen
beredningen, vara inkonsekvent om den borgenär som för sin fordran tillförsäkrats
panträtt i fastigheten skulle ha mera begränsade realisationsmöjliglieter
än de oprioriterade borgenärerna. Denna beredningens uppfattning
torde inte utan vidare kunna förbigås. Ett tillmötesgående av remissinstansernas
önskemål om förbud för panthavaren mot utmätning som realisa -

Del Bl

259

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tionsform torde därför föra med sig också andra ingrepp i beredningens
panträttssystem i riktning mot en omprövning i grunden av förutsättningarna
för fastighetsexekutionen.

Även på andra vägar kan inteckningshandiingen få självständig betydelse
trots att fastighetsägaren har lämnat den som säkerhet för en omslagsrevers.
Jag syftar på det fallet att inteckningen lagstridigt skiljs från omslagsreversen
och att tredje man i god tro förvärvar inteckningen. Beredningen
har inte kunnat lämna detta fall utan avseende. Till fastighetsägarens
skydd har beredningen därför infört anordningen med s. k. fastighetsägaranteckningar
(8:6 andra stycket). Fastighetsägaren bereds möjlighet
att på pantbrevet anteckna att det avser visst skuldförhållande. Om pantbrevet
försetts med en sådan anteckning, kan tredje man som fått pantbrevet
i sin hand efter det att pantbrevet obehörigen skilts från omslagsreversen
inte åberopa god tro. Fastighetsägaren kan sedan i mån av behov
upphäva eller ändra anteckningen på pantbrevet.

Anordningen med fastighetsägaranteckningar får betydelsefulla konsekvenser
för såväl inskrivningsmyndigheternas arbete som för kreditinstitutionerna.
Som jordbalksutredningen utförligt har utvecklat (se SOU 1963:55
s. 284) torde det — vid en övergång till systemet med inskrivningsdomaren
som utfärdare av pantbrevet — i många lägen bli erforderligt att inskrivningsmyndigheten
själv förser pantbrevet med en fastighetsägaranteckning,
nämligen i det vanliga fallet när pantbrevet tas ut genom förmedling av
den blivande panthavaren. I den situationen torde det vara ofrånkomligt
att fastighetsägaren erhåller möjlighet att i ansökningen begära att pantbrevet
förses med viss anteckning. Det merarbete som härigenom uppkommer
för inskrivningsmyndigheterna är en högst påtaglig nackdel med anordningen.
Även för kreditinstitutionerna kommer denna sannolikt att medföra
ett merarbete. Jag syftar därvid inte endast på att det regelmässigt torde
falla på kreditgivaren att ombesörja anteckningens utförande. Av ej mindre
betydelse är att kreditgivaren måste tillse att tidigare anteckningar verkligen
blivit vederbörligen upphävda. Detta moment kan i vissa situationer
vara relativt komplicerat med hänsyn till att systemet ju bygger på att anteckningarna
kan utföras endast av fastighetsägaren. I sådana sammanhang
då omslagsreverser omskrivs måste vidare en eventuell fastighetsägaranteckning
också uppmärksammas. Obestridligen gör fastighetsägaranteckningarna
handhavandet av pantbreven mera tungrott. Man kan heller inte
bortse från att anordningen föranleder viss ökad risk för rättsförluster genom
förbiseende. En påtaglig svaghet med fastighetsägaranteckningarna
består i att de vållar komplikationer i det stora flertalet av fallen men har
positiv betydelse endast i undantagssituationerna.

Det nu sagda utgår från antagandet att anordningen med fastighetsägaranteckningar
i praktiken blir ett livskraftigt rättsinstitut, som kommer
att spela den av beredningen avsedda rollen som nödvändigt komplement

260

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

till regeln i 8:12 första stycket om förbud mot att skilja omslagsrevers och
pantbrev åt. I detta avseende kan man emellertid hysa berättigat tvivel.
Uppenbarligen kommer de institutionella kreditgivarna inte att uppmuntra
till bruket av anteckningarna i fråga. Man torde också våga påstå att den
enskilde fastighetsägaren själv knappast kommer att på eget initiativ göra
erforderliga anteckningar. Det föreligger därför en betydande risk för att
rättsinstitutet inte kommer att få någon betydelse. Lagberedningens lösningav
de problem som omslagsreverssystemet ger upphov till kan alltså befaras
i praktiken stanna på papperet. I sammanhanget kan för övrigt den
reflexionen göras, att anordningen med fastighetsägaranteckningar strider
mot ett av huvudskälen för omslagsreverssystemet, nämligen önskemålet
att hålla panthandlingen fri från sådant som äger samband med det individuella
skuldförhållandet bakom pantsättningen.

Vad nu anförts belyser med all önskvärd tydlighet vilka komplikationer
som uppstår genom att enligt förslaget panthandlingen får bibehålla sin
karaktär av ett i princip självständigt löpande värdepapper.

Även från en annan synpunkt utgör ifrågavarande egenskap hos pantbrevet
ett hinder mot en i och för sig önskvärd ytterligare reformering av inteckningsväsendet.
Om nämligen pantbrevet skall med någon mening kunna
fungera som en självständig värdehandling, torde det vara ofrånkomligt
att bibehålla rätten att individuellt bestämma pantbrevets förfallotid och
ränta. Från många håll har emellertid i detta avseende riktats kritik mot
föreliggande förslag. Detta gäller framför allt förfallotiden. För egen de!
fäster jag i sammanhanget stort avseende vid att eu standardisering av förfallotid
och ränta i hög grad skulle förenkla inskrivningsmyndigheternas
arbete.

Mot den nu skisserade bakgrunden kan med fog ifrågasättas vilken egentlig
betydelse det har att inteckningshandlingen i sin grundform utgör en
självständig löpande fordringshandling. Frågan är vilken nytta som fastighetsägaren
i praktiken har av att kunna ge ut inteckningshandlingen separat.

I detta avseende må först och främst anföras, att inteckningshandlingen
som bärare av ett betalningsanspråk mot den intecknade egendomen uppenbarligen
inte lämpar sig väl att användas som självständig lånehandling ens
vid kreditgivning av privata långivare. Också i detta fall föreligger regelmässigt
ett behov av att föreskriva personligt betalningsansvar och att uppställa
särskilda lånevillkor, vilka inte kan inrymmas i det av lagberedningen
föreslagna pantbrevet.

Det separat utgivna isolerade pantbrevet skulle kunna tänkas ha berättigande
i sådana fall där det inte fungerar som lånehandling utan som medel
att likvidera ett fordringsanspråk, exempelvis vid betalning av en skuld
genom överlåtelse av inteckning eller för att utjämna lotterna vid arvskifte.
Även i sådana fall torde dock ofta ett starkt standardiserat pantbrev visa

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

261

sig föga lämpligt. Under alla förhållanden kan dessa mycket speciella situationer
inte motivera att panträtten ges en struktur som leder till mindre
önskvärda konsekvenser i det stora flertalet fall.

Uppmärksamhet bör också ägnas åt det förhållandet, att inteckningshandlingen
som bärare av hetalningsanspråk kan fungera självständigt som
grundval för anskaffande av en exekutionstitel. Häri torde i allmänhet ligga
en viss fördel för kreditgivaren också vid tillämpning av omslagsreverssystemet.
Denne kan nämligen skaffa sig betalning ur fastigheten utan att behöva
åberopa omslagsreversen. Någon större vikt bör dock inte denna omständighet
tillmätas, särskilt som borgenären alltid måste vara beredd att
genom företeende av omslagsreversen bemöta invändningar, som grundas
på denna, t. ex. att skulden påstås inte vara förfallen till betalning eller att
skuldbeloppet skulle vara lägre än vad borgenären fordrar.

\ad nu anförts ger vid handen, att det knappast föreligger något beaktansvärt
behov av att göra pantbrevet till bärare av ett hetalningsanspråk
mot den intecknade egendomen. Från systematisk synpunkt är det uppenbart
inkonsekvent att trots det av alla erkända förhållandet att inteckningshandlingen
i praktiken endast i undantagsfall kommer att uppträda
annat än i sammanhang med en omslagsrevers — utforma inteckningshandlingen
på sådant sätt att redan innehavet av handlingen har legitimerande
verkan när det gäller att utkräva pantbeloppet ur den intecknade egendomen
samt att samtidigt införa ett relativt invecklat men måhända likväl
bristfälligt regelsystem till förhindrande av att inteckningshandlingen skall
fungera självständigt. Under departeinentsbehandlingen av jordabalksförslagen
har det därför ansetts ofrånkomligt att i vissa avseenden ompröva
frågan om utformningen av inteckningshandlingen. Omprövningen har natiu
ligen inriktats på frågan huruvida inteckningshandlingen även kan fråntas
uppgiften att vara bärare av betalningsanspråket mot den intecknade
egendomen.

Inteckningshandlingen skulle med angivna utgångspunkt över huvud taget
inte vara bärare av något hetalningsanspråk. Dess innehåll skulle komma
att överensstämma med de principer bankinspektionen har gett uttryck
åt i sitt remissyttrande. I huvudsak skulle en sådan ordning innebära följande.
Inteckningshandlingen skulle i panträttssammanhanget representera
fastigheten och i viss mening utgöra en verklig pant utan att dock vara något
från fastigheten skilt förmögenhetsobjekt. Fastställandet av inteckning
skulle bildligt talat innebära ett lösgörande av en del av fastighetens ekonomiska
värde, motsvarande det intecknade beloppet och med den förmånsrätt
som reserverats genom inskrivningen i fastighetsboken. Borgenärens
lätt att utnyttja pantsäkerheten genom att ta det reserverade beloppet i anspråk
skulle bero av det fordringsförhållande för vilket fastighetsägaren
lämnat inteckningshandlingen som säkerhet. I den mån inteckningshandlingen
inte häftade för någon fordran, skulle det reserverade beloppet till -

262 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

komma fastighetsägaren såsom ägarhypotek. Inteckningshandlingen skulle
ej längre vara överlåtbar utan endast ha en pantfunktion. Eftersom inteckningshandlingen
inte skulle vara bärare av något anspråk på betalning ur
fastigheten och därmed ej kunna tjäna som grundval för erhållande av exekutionstitel,
skulle exekutiva åtgärder inte kunna riktas mot inteckningshandlingen
såsom sådan. Utmätningsförfarandet skulle visserligen kunna
riktas mot inteckningshandlingen, men den fortsatta exekutionen skulle
gälla fastigheten och inte inteckningen.

Ett inteckningsinstitut, som är utformat i enlighet med de nyss angivna
principerna, förutsätter att systemet med omslagsreverser blir allenarådande
och ger möjlighet till att väsentligt förstärka fastighetsägarens ställning.
Denne behöver inte utsätta sig för risk för rättsförluster på grund av att
han vid fastighetskreditens upptagande avfordras två handlingar. Något anspråk
kan nämligen inte riktas mot fastigheten annat än om borgenären
— i den mån hans fordran grundas på ett skriftligt fordringsbevis, en omslagsrevers
— företer såväl revers som inteckningshandling. Därmed bortfaller
också behovet av särskilt förbud för borgenären att skilja pantbrev
och omslagsrevers åt. Inte heller är det behövligt att bereda fastighetsägaren
möjlighet att på inteckningshandlingen anteckna att den endast gäller
i hans hand eller avser visst skuldförhållande. Det blir i stället borgenären
som får intresse av att kunna styrka att den inteckningshandling som han
innehar häftar för någon honom tillkommande fordran. Om han misslyckas
i detta avseende, kommer inteckningen att betraktas som ägarhypotek. Eftersom
pantbrevet ej uppbär något betalningsanspråk, finns inte utrymme
för någon bestämmelse om förfallotid i inteckningshandlingen. Omslagsreversens
förfallotid blir den enda tillämpliga.

Den nu antydda reformen av panträttsinstitutet är i skilda hänseenden
förenad med uppenbara fördelar, vilka kan sammanfattas på följande sätt.
Inteckningshandlingens form anpassas mycket nära till det rådande bruket
med omslagsreverser. Samtidigt kan fastighetsägarens rättsställning i väsentlig
mån förstärkas. Den önskvärda rationaliseringen av inteckningsväsendet
kommer att främjas. Vidare kan den rättsliga regleringen av panträttsinstitutet
i hög grad förenklas. Denna omständighet framstår som den
inte minst viktiga.

Det är emellertid en given sak, att ställningstagandet till varje reformförslag
av någon betydelse på inteckningsväsendets område inte kan ske utan
att man noggrant överblickar förslagets konsekvenser från övergångssynpunkt.
Eftersom det är praktiskt taget ogörligt att ens på mycket lång sikt
ersätta samtliga inteckningsliandlingar, som cirkulerar vid balkens ikraftträdande,
med nya sådana, måste ett reviderat inteckningsinstitut ges en
sådan struktur att dessa inteckningshandlingar kan smidigt inpassas i det
nya systemet. Jag skall därför redan i detta sammanhang redovisa min inställning
till frågan i vilken mån de tidigare angivna principerna för inteck -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 263

ningshandlingens rättsliga innehåll skulle kunna göras tillämpliga också på
inteckningar som beviljats eller sökts före ikraftträdandet av en ny lagstiftning.

De inteckningar som finns när balken träder i kraft kan i princip indelas
i tre kategorier. En av dessa omfattar sådana inteckningar, som ligger hos
borgenär som säkerhet för fordran, en avser inteckningar, som innehas av
fastighetsägaren, och en gäller inteckningar, som innehas av borgenär såsom
självständiga värdehandlingar. Vad gäller den första kategorien kan det i
och för sig inte möta något hinder att föreskriva att inteckningshandlingen
med omedelbar verkan skall upphöra att innebära såväl personligt betalningsansvar
som betalningsförpliktelse mot den intecknade egendomen. Det
förra ansvaret uppbärs i realiteten av omslagsreversen och den senare förpliktelsen
skulle på grund av lagens innehåll i stället knytas till omslagsrevers
i förening med inteckningshandling. Beträffande den andra kategorien
skulle samma principer utan vidare kunna tillämpas, dvs. fastighetsägaren
skulle inte med rättslig verkan kunna sätta inteckningen i omlopp
utan att samtidigt anknyta den till en fordran. Den tredje kategorien, avseende
inteckningar som vid ikraftträdandet av balken fungerar som självständiga
värdehandlingar av regelmässigt löpande karaktär, bereder större
svårigheter, trots att denna kategori måste antas vara relativt sett mycket
liten. I dessa fall har nämligen det personliga ansvaret som regel full giltighet.
Även betalningsanspråket mot fastigheten måste i detta fall vara knutet
till inteckningshandlingen, och det låter sig knappast göra att kräva att parterna
efter ens en val tilltagen övergångstid skulle anpassa sitt mellanhavande
till ett nytt system. Risken för rättsförluster vid någon form av preklusionsförfarande
skulle man aldrig helt kunna bortse från. Lagberedningen
har ej heller ansett det vara möjligt att ta ett sådant steg såvitt avser det
personliga ansvaret (jfr 28 § i beredningens förslag till PromL). Om å andra
sidan ifrågavarande kategori inteckningar skulle få behålla sitt nuvarande
innehåll, skulle på marknaden vid sidan av varandra förekomma inteckningar
av vilka flertalet inte uppbär någon betalningsförpliktelse medan andra
fungerar som löpande värdepapper, utan att inteckningarna utåt företer
några skiljaktigheter. Olägenheterna med en sådan ordning är uppenbara.
Häremot kan invändas, att självständiga inteckningar dock förekommer i
relativt ringa utsträckning och att de efter den nya balkens ikraftträdande
relativt snabbt skulle minska i frekvens,. Den som får en separat äldre inteckning
i sin hand från annan än fastighetsägaren skulle vid iakttagande
av normal försiktighet som regel inte våga lita på att handlingen såsom tillhörande
kategorien löpande värdepapper verkligen hade något värde. Också
de inteckningar som vid tidpunkten för de nya reglernas ikraftträdande
cirkulerar separat skulle alltså i praktiken knappast kunna fungera som
löpande värdepapper. Men detta förhållande ger i själva verket anvisning
på en lämplig utväg att lösa övergångsproblemen. De nu berörda inteck -

264 Del B 1 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

ningarna, vilka alltså alltjämt skulle vara bärare av betalningsförpliktelser,
skulle genom ett stadgande i promulgationslagen kunna med omedelbar
verkan fråntas sin karaktär av löpande värdepapper och vid balkens ikraftträdande
övergå till att utgöra enkla skuldebrev. I denna egenskap skulle
de anses ställda till den person, som innehade dem vid ikraftträdandet. I
fråga om fastighetsägarens rätt till invändning på grund av förhållande
som inträffat efter ikraftträdandet skulle därmed reglerna för enkla skuldebrev
vinna tillämpning. Den borgenär som vid ikraftträdandet av de nya
reglerna äger göra betalningsanspråk gällande på grund av sitt innehav av
en separat inteckningshandling — antingen det är fråga om enbart en rätt
att söka betalning ur fastigheten eller därjämte en personlig betalningsförpliktelse
enligt inteckningshandlingen — skulle i sitt rättsförhållande till
fastighetsägaren/gäldenären inte påverkas av den nya lagstiftningen. Vid
överlåtelse av inteckningen skulle dock den nye borgenären ej få bättre
rätt än den som överlåtaren hade. Om inteckningen efter ikraftträdandet
inlösts av fastighetsägaren, skulle den självfallet anses ha förlorat egenskapen
att vara bärare av betalningsanspråk.

Det anförda visar enligt min mening att från övergångssynpunkt hinder
inte möter mot de skisserade reglerna för inteckningshandlingens rättsliga
innehåll. Fördelarna med en reformering av panträttsinstitufet har jag
funnit vara av sådan betydelse, att jag ansett mig böra utforma panträtten
i departementsförslaget i enlighet med de anförda riktlinjerna.

Panträttens närmare innehåll, särskilt med avseende på borgenärens
rätt till ränta, samt ägarhypoteket

Gällande rätt. Huvudbestämmelsen rörande verkan av att borgenärs fordran
blivit intecknad finns i 18 § 1 mom. IF. Där stadgas, att inteckning för
fordran medför rätt att i den ordning utsökningslagen bestämmer ur den
intecknade egendomen utfå vad som blivit intecknat. Beträffande intecknad
ränta görs dock eu begränsning. Inteckningshavaren äger inte få ut ränta
för längre tid före den dag utmätning sker eller konkurs inleds än två år.
Av 25 § andra stycket IF följer att, om inteckningen innehas av fastighetsägaren
själv, denne inträder i den rätt som annars skulle ha tillkommit en
borgenär. Detsamma gäller om inteckningen visserligen finns hos annan
men, trots att inteckningsrätten i och för sig består, av någon anledning
inte kan göras gällande mot fastighetsägaren. Fastighetsägaren är alltså
berättigad att vid utsökning eller när medel i annat fall av myndighet fördelas
mellan rättsägare i fastigheten uppbära på inteckningen utfallande belopp.
Inteckningen sägs tillkomma fastighetsägaren som ägarhypotek. Han
äger dock inte tillgodogöra sig ränta och han kan ej göra ägarhypoteket
gällande genom att själv inleda ett exekutivt förfarande mot fastigheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

265

Endast när exekution inletts av annan rättsägare kan fastighetsägaren erhålla
betalning ur fastigheten.

Vad nu sagts skall enligt 25 § tredje stycket IF gälla också när inteckningen
innehas av borgenären men, på grund av att avbetalning skett eller att
inteckningen belånats till lägre belopp än det varpå den lyder, endast till en
del får göras gällande mot fastighetsägaren. Borgenären äger dock företräde
för sin fordran. Om borgenärens anspråk grundas uteslutande på inteckningshandlingen,
föreligger alltså ett fastighetsägaren tillkommande ägarhypotek
i den mån borgenärens kapitalfordran understiger inteckningens
kapitalbelopp. Har ränta utfästs i inteckningshandlingen äger borgenären
ur fastigheten uppbära också ogulden ränta men även i detta fall med den
begränsning, som följer av den förut angivna tvåårsregeln. Ränta utgår alltså
från den dag varifrån ränta utfästs, vanligtvis dagen för inteckningshandlingens
utfärdande, fram till dagen för köpeskillingsfördelningen med
den begränsningen att borgenären inte äger utfå ränta för längre tid före den
dag utmätning sker eller konkurs inleds än två år.

Angivna regler rörande gränsdragningen mellan borgenärens och fastighetsägarens
rätt på grund av en inteckningshandling, när denna innehas
av borgenären, kompletteras på ett betydelsefullt sätt av bestämmelser om
utbrytning av ägarhypoteket. Sådan utbrytning kan ske till förmån antingen
för fastighetsägaren (26 § IF) eller, i samband med utmätning eller konkurs,
för dennes borgenärer (27 § IF). Borgenärernas utbrytningsrätt är
ovillkorlig. Fastighetsägarens rätt däremot är beroende av att han inte avstått
därifrån. Utbrytningen innebär, att inteckningsrätten frigörs från sambandet
med den ursprungliga inteckningshandlingen till ett belopp som
motsvarar ägarhypoteket. Inskrivningsdomaren antecknar i fastighetsboken
och på handlingen, att denna inte vidare medför inteckningsrätt för det utbrutna
beloppet. Om utbrytningen sker till förmån för fastighetsägaren,
äger denne få en ny inteckning fastställd för det avskrivna beloppet med förmånsrätt
närmast efter inteckningshavarens återstående fordran. Vid utbrytning
för fastighetsägarens borgenärer utfärdas den nya inteckningshandlingen
av utmätningsmannen resp. konkursförvaltaren.

Om inteckningshandlingen inte fungerar som självständig handling utan
har lämnats som säkerhet för en borgenärs fordran — alltså den situation
som man i praktiken bär att räkna med — blir rättsläget betydligt mera
komplicerat. På grund av omslagsreversen har borgenären i detta fall som
regel dels en kapitalfordran, dels en räntefordran. I rättspraxis anses hans
möjligheter att ta inteckningshandlingen i anspråk för dessa fordringar
vara obegränsad. Kapitalbelopp behöver inte avräknas mot kapitalbelopp
och ej heller ränta mot ränta. Borgenären kan alltså ta ut sin räntefordran
ur inteckningshandlingens kapitalbelopp med undanträngande av ett annars
uppkommande överhypotek likaväl som det är möjligt att ta ut kapitaifordran
ur inteclcningsräntan med den begränsning som följer av tvåårsregeln.

9-f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

266 Del B 1 Kungl. May.ts proposition nr 20 år 1970

Med en sådan ordning blir fastighetsägarens rätt till ägarhypotek svävande.
I själva verket föreligger normalt inte något ägarhypotek alls. Detta beror
på att borgenärens räntefordran i princip är till sitt belopp obestämd. Först
i exekutionsögonblicket visar det sig hur stor räntefordringen verkligen är,
och den kan då med undanträngande av ägarhypoteket ta hela inteckningshandlingens
kapitalbelopp i anspråk. Även från en annan synpunkt blir rätten
till ägarhypoteket högst äventyrlig. Borgenären är nämligen befogad att
realisera inteckningshandlingen enligt reglerna för lös pant. Genom realisationen
blir den nye innehavaren av inteckningshandlingen berättigad att
göra handlingen gällande i dess helhet. När inteckningen ligger som säkerhet
för en fordran har fastighetsägaren inte heller rätt till utbrytning, eftersom
pantsättningen av inteckningshandlingen naturligt nog betraktas som
ett förbehåll om att utbrytning inte får ske. Däremot kan utbrytning ske
till förmån för fastighetsägarens borgenärer (27 § IF). Fastighetsägarens
rätt till ägarhypotek kan också vara utesluten av den orsaken att borgenärens
kapitalfordran är obestämd. Inteckningshandlingen kan exempelvis
ligga som säkerhet för ett byggnadskreditiv eller ett garantiåtagande.

Lagberedningen. I fråga om de grundläggande dragen i borgenärens och
fastighetsägarens rätt på grund av inteckning kan beredningens förslag
sägas överensstämma med gällande rätt. Inteckningsrätten — i förslaget benämnd
panträtt — är i förslaget en i förhållande till fordringsrätten fullt
självständig betalningsrätt och omfattar hela det kapitalbelopp för vilket
inteckning meddelats, oberoende av till hur stor del detta belopp motsvaras
av någon borgenären tillkommande fordran. Till den del inteckningsrätten
inte motsvaras av en sådan fordran utgör den ägarhypotek eller, med den
i beredningens förslag använda terminologien, ägarpant. Borgenärens betalningsrätt
omfattar utöver pantbrevets kapitalbelopp också den i pantbrevet
angivna, individuellt bestämda räntan, dock ej ränta som upplupit tidigare
än två år före den dag då fastigheten utmättes eller konkursansökan
gjordes eller nedsättning av medel, som annars skall fördelas, ägde rum
(8: 9). Om pantbrevet tillkommer fastighetsägaren, äger denne inte erhålla
ränta (8: 16 första stycket).

Beredningen föreslår dock vissa betydelsefulla förändringar i gällande
rätts regelsystem beträffande borgenärens betalningsrätt och ägarhypoteket.
För det första har beredningen sett som en viktig uppgift att skydda
fastighetsägarens rätt till ägarhypotek vid överlåtelse av inteckningshandlingen
eller vid andra förfoganden över denna från borgenärens sida. Beredningen
tillgodoser detta intresse såtillvida att — såsom redan förut berörts
— förbud föreslås mot att skilja pantbrev från omslagsrevers, när fastighetsägaren
lämnat pantbrevet som säkerhet för fordran (8: 12 första
stycket).

När det gäller ägarhypoteket föreslår beredningen vidare att borgenärens

Del B 1

267

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

rätt att utnyttja inteckningshandlingen för sin fordran på grund av omslagsreversen
skall begränsas (8:16 andra stycket). Beredningen utgår
från att om borgenärens kapitalfordran enligt omslagsreversen understiger
inteckningshandlingens kapitalbelopp mellanskillnaden bör tillkomma fastighetsägaren
som ägarhypotek. Fastighetsägaren bör alltid genom utbrytning
kunna hindra borgenären från att disponera över ägarhypoteket (30:
17). Enligt beredningens mening bör man emellertid gå ännu ett steg, när
det gäller att skydda fastighetsägarens rätt till ägarhypoteket. I princip bör
denna rätt vara oberoende av om ägarhypoteket utbrutits eller ej. Lagberedningen
tänker sig därför inteckningshandlingens kapitalbelopp uppdelat i
två skikt, det ena motsvarande borgenärens kapitalfordran, det andra ägarhypoteket.
Borgenärens skikt skulle alltid motsvara hans kapitalfordran
och för räntefordran skulle borgenären uteslutande vara hänvisad till inteckningsräntan
på borgenärsskiktet. Ett en gång uppkommet ägarhypotek
— antingen det förelegat redan från början till följd av underpantsättning
eller uppkommit senare genom exempelvis amortering på fordran enligt
omslagsreversen — skulle således i princip aldrig kunna tas i anspråk av
borgenären.

Beredningen anför i detta sammanhang bl. a.

En tillämpning av det av beredningen sålunda förordade systemet leder
till att vid exekutiv auktion borgenärens kapitalfordran å omslagsreversen
och det efter avdrag av ägarpanten återstående kapitalbeloppet å pantbrevet
alltid täcka varandra; för utestående ränta å omslagsreversen kan allenast
tas i anspråk den maximala räntan å borgenärens andel i panträttens
kapitalbelopp. I vissa situationer kan detta resultat synas missgynna borgenären.
Är ränta i pantbrevet ej utfäst eller skall den däri utfästa räntan utgå
efter lägre räntefot än räntan enligt omslagsreversen, kan för borgenären
uppkomma ett underskott; detta är särskilt förhållandet, då ränta över huvud
taget ej är utfäst i pantbrevet. Att ränta ej är utfäst i pantbrevet torde
dock i fall, då pantbrevet lämnas som säkerhet för en med ränta löpande omslagsrevers,
knappast förekomma; i allmänhet torde den i pantbrevet förskrivna
räntan överstiga omslagsreversens. Med hänsyn härtill är den nu angivna
risken för borgenären icke av nämnvärd praktisk betydelse. Ej heller
saknas andra utvägar för borgenären att skydda sig mot en sådan risk. Enligt
30 kap. 10 § i förslaget kan ett pantbrev utan ränta eller med lägre ränta
än sex procent, om fastighetsägaren medgivit det, kompletteras med ränta
upp till sex procent. Avser omslagsreversen lägre kapitalbelopp än pantbrevet
och skulle ägarpant alltså föreligga redan vid belåningen, kan borgenären
påfordra att även ägarpanten pantförskrives för de räntor, som kunna
komma att utestå å omslagsreversen. Huruvida gäldenären vill medverka
till en sådan pantsättning beror uppenbarligen av det allmänna läget å lånemarknaden.
Om ägarpanten sålunda även med beredningens förslag kan
komma att i vissa situationer uppoffras, vinnes dock med förslaget den
fördelen att — till skillnad från det nu rådande systemet — härför erfordras
ett positivt förfogande från fastighetsägarens sida.

268 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Jordabalksutredningen. Den i inteckningshandlingen upptagna räntan behandlas
utförligt. Beträffande gällande rätt erinrar utredningen inledningsvis
om att, i den män omslagsrevers kommer till användning, ränteklausulen
i inteckningsreversen reellt sett innebär att pantsäkerheten i fastigheten
omfattar inte bara inteckningens kapitalbelopp utan därutöver också
ett belopp som motsvarar två års ränta enligt den angivna räntefoten. Räntan
utgör således mestadels något annat än vad som vanligen avses med
begreppet ränta. Utredningen har emellertid avstått från något terminologiskt
tillrättaläggande under hänvisning till att en omprövning av lagberedningens
förslag i denna del skulle ligga utanför utredningsuppdraget.

Däremot har utredningen ansett sig oförhindrad att inlåta sig på det
mera begränsade spörsmålet om en legal fixering av inteckningsräntan. Utredningen
anför att såväl 1909 års som 1960 års jordabalksförslag innebar
ett steg i riktning mot en reform av detta slag. Vid bägge tillfällena förordade
lagberedningen, att en beviljad inteckning, som inte alls omfattade
ränta eller som avsåg ränta efter lägre räntefot än sex procent om året,
skulle få utsträckas till att gälla ränta intill sex procent, oaktat annan under
mellantiden fått sakrätt i fastigheten (30: 10 i beredningens förslag).
Den föreslagna bestämmelsen hade inte ansetts medföra någon otrygghet
i inteckningsförhållandena. Den som lämnade lån mot inteckning fick alltid
räkna med möjligheten, att ränta efter sex procent kunde komma att
utgå på framförliggande inteckningar. Jordabalksutredningen understryker
emellertid att beredningens förslag i denna fråga inte ansågs böra ges tillbakaverkande
effekt. En retroaktiv verkan på äldre inteckningshandlingar
skulle nämligen medföra alltför stora rubbningar av redan uppkomna rättstillstånd.
Enligt utredningens mening gör sig detta argument gällande med
ökad skärpa, när det gäller en legal fixering av räntan. Uppenbarligen
skulle, menar utredningen, tillbakaverkande kraft åt en dylik reform bedömas
som i än högre grad olämplig. Följden skulle bli att äldre inteckningshandlingar
inte alls skulle kunna utbytas mot nya pantbrev i det av
utredningen föreslagna standardutförandet. Jordabalksutredningen anser
att det anförda utgör tillräcklig motivering för att man bör avstå från att
genomföra en räntestandardisering. Därutöver åberopas, att det möter stora
svårigheter att avgöra vilken räntefot som skulle vara den ur skilda synvinklar
lämpligaste. Utredningen föreslår därför att pantbrevsräntan alltid
skall bestämmas individuellt.

Beträffande den av lagberedningen föreslagna bestämmelse som reglerar
borgenärens och fastighetsägarens rätt i fall då panträtten till en viss del
av det intecknade beloppet inte kan göras gällande mot fastighetsägaren
(8: 16 andra stycket) föreslår jordabalksutredningen att lagtexten förtydligas.
I denna bör enligt utredningens mening uttryckligen anges att borgenären
för sin kapitalfordran har att hålla sig till pantbrevets kapitalbelopp
och att hans räntefordran får tas ut endast ur den i pantbrevet utfästa

Del B 1

269

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

räntan på den del av pantbrevets belopp, som motsvarar hans kapitalfordran.
Utredningen föreslår dock den materiella ändringen, att räntan också
får tas i anspråk för fordran på indrivningskostnader och andra jämförbara,
av fordringsförhållandet föranledda kostnader. I anslutning härtill anför
utredningen.

Vad särskilt angår indrivningskostnader må erinras om att utredningen
i annat sammanhang i viss mån uttalat sig till förmån för att pantbrevet
inte skulle upptaga särskild förskrivning till säkerhet för dylika kostnader.
Med denna inställning är det, till undvikande av att sådan särskild pantförskrivning
tvärtom skulle direkt frammanas, givetvis nödvändigt att bereda
indrivningskostnaderna täckning inom räntedelen. Beträffande »andra jämförbara
kostnader» må framhållas att diverse borgenären åsamkade utgifter
i panträttssammanhang kan inbegripas under formuleringen. Utredningen
har närmast haft i åtanke sådana utlägg för brandförsäkringspremier, som
borgenär ibland kan nödgas ikläda sig. I förbigående kan anmärkas att skadestånd
för förtida betalning inte torde äga samma aktualitet framdeles med
hänsyn till den av utredningen föreslagna utformningen av 13 § i detta kapitel.

Remissyttrandena. Jordabalksutredningens uttalanden rörande inteckningshandlingens
ränta har uppmärksammats av ett flertal remissinstanser.
Frågan har behandlats dels från terminologisk synpunkt, dels från utgångspunkten
huruvida räntan i inteckningshandlingen skall kunna bestämmas
individuellt eller vara fixerad i lag till visst belopp. Följande uttalande
av bankföreningen är representativt för många remissinstansers inställning
till spörsmålet.

Såsom j ordabalksutredningen påpekat har det länge varit ett erkänt faktum
att å inteckningshandling upptagen ränta i allmänhet utgör något annat
än vad som vanligen avses med begreppet ränta. I normalfallet, när inteckningen
lagts som säkerhet för en omslagsrevers, innebär ränteklausulen
i själva verket, att pantsäkerheten utöver kapitalbeloppet omfattar ett ytterligare
belopp, motsvarande två års ränta enligt den angivna räntefoten.
Ui denna överskottspant kan uttagas ej endast ränta enligt omslagsreversen
utan också t. ex. indrivningskostnader och andra fordringar vid sidan av
reversfordringen, för vilka inteckningen häftar på grund av generell pantförskrivning.
Det synes då föga tilltalande att även i den nya jordabalken
laborera med det fiktiva begreppet ränta. I stället bör stadgas att pantbrev
grundar panträtt, förutom för kapitalbeloppet, även för ett tilläggsbelopp
som skall vara obligatoriskt och lika för alla pantbrev.

Liknande synpunkter framförs av kammarkollegiet, försäkringsinspektionen,
länsstyrelsen i Kronobergs län, landshypoteksombudsmansföreningen,
lantbruks förbundet och lmradshövdingef öreningen. I regel åsyftas att
kapitaltillägget bör fastställas till femton procent av kapitalbeloppet. Svea
hovrätt ställer sig positiv till en legal fixering av räntan men föredrar att uttrycket
ränta, såsom fast förankrat i det allmänna rättsmedvetandet, bibehålls.
Även generalpoststyrelsen uttalar sig för en standardisering av inteck -

270 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningsräntan till ett visst i lag fixerat procenttal. Bostadsstyrelsen och sparbanksföreningen
däremot förordar att räntan i inteckningshandlingen skall
bestämmas individuellt och åberopar som huvudsakligt skäl att man härigenom
uppnår en önskvärd anpassning till växlingar i ränteläget.

I fråga om de föreslagna bestämmelserna angående fastighetsägarens rätt
till ägarpant, när panträtten till viss del ej ma göras gällande mot denne
(8: 16 andra stycket i båda förslagen), har remissinstanserna vidhållit den
starka kritik, som framfördes redan under remissbehandlingen av beredningens
förslag. Kritiken gick företrädesvis ut på, å ena sidan att fastighetsägaren
i alltför hög grad gynnats och å andra sidan att förslaget i praktiken
skulle bli av ringa värde. Orsaken härtill var att kreditgivaren i omslagsreversen
kunde avfordra fastighetsägaren en särskild klausul som innebar att
också överhypoteket ställdes till panthavarens förfogande. Förslaget avstyrks
av Svea hovrätt, försåkringsinspektionen, bostadsstyrelsen, länsstyrelsen
i Kronobergs län, lagberedningen, bankföreningen, sparbanksföreningen,
hypoteksombudsmansföreningen, jordbrukskasseförbundet, lantbruksförbundet,
industrikredit och företagskredit. Svea hovrätt anför bl. a.

Den förordade skiktuppdelningen innebär en väsentlig beskärning av borgenärs
nuvarande möjlighet att utfå oguldna räntor. Lagberedningen har
motiverat denna ändring av gällande rätt med att det får anses vara långivarens
eget fel att han låter fordringen innestå, oaktat räntebetalning uteblivit.
Riktigheten av detta resonemang kan emellertid starkt ifrågasättas.
Följderna av fastighetsägarens underlåtenhet att rättidigt erlägga räntan —
vare sig detta beror på tredska eller oförmåga — bör väl dock i första hand
drabba honom själv. Den föreslagna paragrafen kan emellertid i vissa fall
gynna den försumlige fastighetsägaren på kreditgivarens bekostnad. Härtill
kommer att tvåskiktsprincipen, som avser att stärka fastighetsägarens ställning,
stundom kan befaras få motsatt verkan. Därest nämligen långivaren
får minskad rätt att ur panten uttaga förfallna räntor, blir han mindre hågad
att medgiva betalningsanstånd än vad nu är fallet och låter i stället
uppsäga lånet även vid kortare dröjsmål.

Endast bankinspektionen ställer sig positiv till förslaget och anmärker
att det i och för sig vore angeläget om fastighetsägarens ställning kunde än
ytterligare stärkas. Samtidigt framhåller inspektionen emellertid »att en
verklig lösning av de mången gång intrikata och svårlösta problemen, som
sammanhänger med såväl gällande som föreslagen räntereglering, endast
torde stå att vinna genom det av inspektionen förordade systemet att slopa
ränteberäkningen».

Departementschefen. Det utmärkande för departementsförslagets panträttsinstitut
är att pantbrevet inte uppbär någon fordran. De för fordringsförhållandet
bestämmande avtalsvillkoren har sin plats i omslagsreversen. Under
sådana förhållanden är det självfallet att den ändrade utformningen av
panträtten för med sig en omprövning av gällande rätts regler om inteck -

Del B 1

271

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningsräntan. Dessa är ju starkt influerade av att enligt IF inteckningsräntan
formellt sett inte är något annat än räntan på borgenärens fordran, låt
vara att — såsom jordabalksutredningen påvisat — omslagsreverssystemet
lett till att inteckningsräntan i praktiken är något helt annat än ränta i vanlig
mening. Som framgår av den nyss lämnade redogörelsen för remissinstansernas
syn på räntefrågan har detta spörsmål tilldragit sig stort intresse
och lagberedningens förslag och överväganden i övrigt i saken har
ingalunda lämnats oemotsagda. Redan på grund härav är det oundvikligt
att nu ta upp reglerna om inteckningsräntan till grundlig diskussion.

I vissa väsentliga avseenden får räntereglerna ett speciellt innehåll på
grund av att fastighetsägaren äger göra gällande ägarhijpotek, när han själv
innehar inteckningshandlingen eller när borgenärens fordran understiger
det intecknade fordringsbeloppet. Det som skiljer ägarhypoteket från en
fordran för vilken panträtt upplåtits är bl. a. att fastighetsägaren inte får
tillgodogöra sig ränta. Eftersom borgenären har valfrihet att ta ut fordran
enligt omslagsreversen ur den intecknade räntan eller ur inteckningens
kapitalbelopp, leder den anförda regeln till att ett ägarhypotek kan vara
större eller mindre, beroende på hur borgenären tar ut sitt fordringsanspråk.
I denna valfrihet ligger att borgenären f. n. är oförhindrad att för
sitt anspråk på ogulden ränta göra sig betald ur det intecknade kapitalbeloppet.
Om ett ägarhypotek står till borgenärens förfogande, kan denne alltså
ta ut upplupen fordringsränta ur fastigheten utan annan begränsning i
tiden än som följer av storleken på ägarhypoteket. Lagberedningen har i
sitt förslag ägnat stort utrymme åt sambandet mellan inteckningsräntan och
ägarhypoteket. Med hänsyn härtill synes lämpligt att som en bakgrund
till diskussionen av räntereglerna något beröra ägarhypoteket.

Enligt IF är rätten till betalning ur fastigheten på grund av en inteckning
inte beroende av att det samtidigt föreligger något personligt fordringsförhållande.
Det sagda har betydelse i två hänseenden. Fastighetsägaren kan
för det första utge inteckningshandlingen i ett nytt fordringsförhållande
utan hinder av att den fordran, med vilken inteckningen tidigare må ha
ägt samband, upphört. För det andra är han i egenskap av inteckningshavare
berättigad att vid medelsfördelning på grund av exekution i fastigheten
eller på annan grund uppbära betalning enligt inteckningshandlingen, dvs.
göra anspråk på ägarhypotek.

Den omständigheten att fastighetsägaren kan utnyttja inteckningshandlingen
i ett nytt fordringsförhållande utan hinder av att fordran, med vilken
inteckningen tidigare må ha ägt samband, upphört är av grundläggande
betydelse för ett rationellt utformat inteckningsväsende och framstår som
självklar vid övergången till departementsförslagets panträttskonstruktion,
där pantbrevet är helt frigjort från varje rätt till betalning och där omslagsrever
ssystem et blir allenarådande. Det är däremot inte lika självklart,
att fastighetsägaren skall äga betalningsrätt vid medelsfördelning. I och för

272 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sig kan det tyckas väl så motiverat att i sådant fall i stället tillerkänna inteckningshavare
med sämre förmånsrätt betalning framför fastighetsägaren.
Fastighetsägaren skulle alltså inte äga uppbära någon betalning ur
fastigheten förrän samtliga borgenärer med inteckningar blivit förnöjda.
Övergången till departementsförslagets panträttsstruktur omöjliggör inte
en sådan ordning. Pantbrevet skulle då tjäna såsom reservation av en viss
del av fastighetens ekonomiska värde, men endast till förmån för borgenär
i den mån fordringen på grund av hans omslagsrevers berättigar honom
därtill. Vissa skäl kan emellertid också åberopas mot att avskaffa ägarliypoteket
såvitt avser betalningssammanhanget. Den fördel, som avskaffandet
bereder efterföljande borgenärer, skulle vara av ringa värde, eftersom fastighetsägaren
alltid kunde sätta en inteckningshandling, som han innehar, i
cirkulation på nytt eller pantsätta ett överhypotek på en redan belånad inteckningshandling.
Kreditgivare skulle därför under alla förhållanden behöva
räkna med att inteckningar med bättre förmånsrätt visar sig bli fullt
ut tagna i anspråk av borgenärer. Det kan med hänsyn härtill sägas vara
följdriktigt och ägnat att ge stadga åt systemet att tillerkänna fastighetsägaren
betalning ur fastigheten i den mån inteckningshandlingen inte innehas
av borgenär. Det väsentliga skälet när man genom 1912 års lagstiftning
införde ägarhypoteket i svensk rätt vai’ en strävan att underlätta det exekutiva
förfarandet, när det gäller att fastställa det lägsta bud under vilket
fastigheten inte får säljas. Detta skäl torde kvarstå alltjämt. Vidare bör
framhållas att ägarhypoteket väsentligen har sin betydelse på det exekutionsrättsliga
området. En omprövning av ägarhypoteket skulle därför i viss
mån föregripa lagberedningens pågående översyn av exekutionslagstiftningen.
Jag finner med hänsyn till det anförda inte anledning att i vart fall på
sakens nuvarande ståndpunkt i ägarhypoteksfrågan avvika från gällande
rätt. Mitt ställningstagande rörande inteckningsräntan bygger alltså på att
ägarhypoteket bibehålls. Härigenom utesluts emellertid inte smärre reformer,
som rör ägarhypoteket. Jag kommer att i det följande framlägga vissa
förslag som ger inteckningshavare med sämre förmånsrätt en viss fördel
på bekostnad av ägarhypoteket.

Jag går nu över till att behandla reglerna om inteckningsräntan. Förut
har sagts att departementsförslagets ändrade panträttsstruktur för med sig
en omprövning av detta regelkomplex. Det är dock inte så att panträttens
nya struktur mer eller mindre nödvändigt leder till någon viss lösning av
denna fråga. Visserligen måste fordringsräntan i fortsättningen bestämmas
i omslagsreversen. Något utrymme för villkor angående denna ränta kommer
inte att finnas i pantbrevet. Emellertid är det intet som hindrar att
pantbrevets innehåll får påverkas av att borgenärens fordran på grund av
omslagsreversen vid sidan av ett kapitalbelopp normalt också består av en
räntedel med varierande storlek. Det är ingalunda givet att den reservation

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 273

av fastighetens värde, som pantbrevet sägs utgöra, skall vara beskaffad på
samma sätt i den mån den avser att utgöra säkerhet för kapitalfordran som
när den skall täcka ränteanspråket.

Den lösning som ligger närmast till hands när det gäller att fastställa
rättsanspråket på grund av pantbrevet torde vara att anknyta detta anspråk
till ett bestämt kapitalbelopp inom vilket borgenärens fordran i dess
helhet skall rymmas. Av inteckningens belopp skulle med en sådan lösning
en viss del få reserveras för ränta och andra biförpliktelser till kapitalfordringen,
vilka omfattas av pantförskrivningen. Fördelen med en sådan
ordning är att möjligheten att använda inteckningen vid ny kreditgivning
ej alls påverkas av ändringar i ränteläget. Om exempelvis räntan höjs, har
parterna bara att reservera en något större del av inteckningsbeloppet för
annat än kapital, låt vara att inteckningen i sådant fall kan tjäna som säkerhet
endast för ett lägre lånebelopp. På motsvarande sätt kan en anpassning
ske till de räntebetalningsterminer, som parterna avser att tilllämpa.
Skall ränta betalas med korta tidsmellanrum kan borgenären nöja
sig med en mindre reservation än om ränteperioderna är längre. Mycket
talar för att en sådan ordning skulle leda till att den fasta egendomen
bättre kunde utnyttjas som kreditsäkerhet än med ett system där kreditgivaren
får tillgodogöra sig räntan och andra biförpliktelser vid sidan om
inteckningens kapitalbelopp. I ett system av det senare slaget måste man på
ett eller annat sätt fastställa en ram, inom vilken kreditgivaren har att hålla
sig. Denna ram kan inte anpassas till det vid belåningstillfället rådande
ränteläget och inte heller till det aktuella lånets villkor i övrigt. Med ett system
där borgenären enbart hänvisas till kapitalbeloppet kan dessutom reglerna
om inteckningsrättens innehåll utformas på ett tilltalande enkelt sätt.
Ej heller skulle några större svårigheter behöva uppstå, när det gäller att
tillåta utbyte av äldre inteckningshandlingar mot nya sådana. Det skulle
nämligen vara möjligt att i utbytesärendet exempelvis uppräkna inteckningskapitalet
med ett belopp, som motsvarar två års ränta enligt den intecknade
räntesatsen. Med en sådan omräkning skulle utbyte sannolikt
kunna tillåtas, utan att man i något fall behövde kräva medgivanden från
inteckningshavare med sämre rätt.

Tanken att låta inteckningsrätten utgöras av rätt till enbart ett kapitalbelopp
har underställts företrädare för kreditlivet. Dessa bär visserligen
inte velat bestrida att de angivna fördelarna är värda beaktande men har
likväl bestämt motsatt sig en reform i antydd riktning. De huvudsakliga
skälen har varit följande. Det skulle vara förenat med bestämda nackdelar
att vid det praktiska handhavandet av inteckningshandlingar hos kreditinstitutionerna
inte ha något bestämt kapitalbelopp att utgå från såsom fullt
ut tillgängligt för långivning. Vidare skulle det ställa sig svårt för allmänheten
att inse att kreditgivaren alltid måste påfordra att inteckningen skall

274 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lyda på ett högre belopp än det som anges i omslagsreversen. Härigenom,
har det sagts, skulle onödiga friktioner ständigt uppstå vid fastighetskreditgivningen.

De anförda betänkligheterna torde åtminstone i viss mån gälla endast för
ett övergångsskede. Det måste dock erkännas att en reform, som innebär att
inteckningsrätten kommer att utgöras av enbart en rätt till visst kapitalbelopp,
utgör ett även från praktisk synpunkt relativt radikalt avsteg från
det traditionella systemet. Detta steg bör naturligt nog inte tas utan att fördelarna
med den nya ordningen är påtagliga. Frågan är om de nyss redovisade
skälen för en reform har erforderlig tyngd. Dessutom är det inte enbart
rent praktiska förhållanden, som talar mot den nu diskuterade lösningen.
Också från mera principiella utgångspunkter kan nämligen skäl anföras
till stöd för att låta inteckningsrätten vid sidan av kapitaldelen bestå
av en rörlig del. Här kommer ägarhypoteket på nytt in i bilden. Detta kan
illustreras genom följande beskrivning av situationen vid ett vanligt lån
mot säkerhet av inteckning i fastighet. Vid belåningstillfället består borgenärens
fordran uteslutande av ett kapitalbelopp. Fram till tidpunkten för
räntebetalningen stiger fordringen successivt för att åter, i och med att räntan
betalas, sjunka till det ursprungliga kapitalbeloppet. På detta sätt pulserar
totalfordran i jämna slag. Sker amorteringar blir bilden visserligen i
viss mån en annan, men också i ett sådant fall stiger fordringen mellan
ränteterminerna. Skillnaden är att den vid amorteringstillfällena, vilka normalt
sammanfaller med ränteterminerna, sjunker till ett lägre kapitalbelopp
än det som förelåg vid föregående betalningstillfälle. Om inteckningsrätten
utgörs av enbart ett kapitalbelopp, blir den del av detta belopp som
reserverats utöver lånekapitalet, i belåningsögonblicket att betrakta såsom
ägarhypotek. Fram till tidpunkten för räntebetalningen sjunker ägarhypoteket.
Som regel nedgår det dock — även om amortering inte skulle ha
skett — ej till noll, eftersom den reserverade kapitaldelen normalt måste
täcka dels ränta ända fram till dagen för köpeskillingsfördelningen i fall av
exekutiv auktion, dels andra biförpliktelser till kapitalskulden, exempelvis
indrivningskostnader. I praktiken skulle man alltså ha att räkna med ett
rörligt övertypotek på varje inteckning. Detta överhypotek skulle följa
reglerna för ägarhypotek och därför åtminstone i princip vara tillgängligt
för andrahandspantsättning och även i en eller annan form för exekution
till förmån för fastighetsägarens oprioriterade borgenärer. En sådan ordning
skulle vara opraktisk och sannolikt kräva att vissa modifierande regler
infördes, som begränsade fastighetsägarens rätt att göra gällande ägarhypotek.

Det kunde tyckas att ett system, där panträtten består uteslutande av ett
kapitalbelopp, skulle vara överlägset andra alternativ från rationaliseringssynpunkt.
Inskrivningsdomaren skulle exempelvis vid införing i fastighetsboken
och vid utfärdande av gravationsbevis bara ha att göra med ett ka -

Del B 1

275

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

pitalbelopp. Detta förhållande blir dock en fördel bara om man jämför med
ett system enligt vilket den för ränta avsedda reservationen bestäms individuellt.
Om man i stället väljer en anordning med ett i lag fixerat räntetillägg,
blir systemen likvärdiga från rationaliseringssynpunkt.

Mot bakgrund av de nu anförda synpunkterna är jag inte beredd att föreslå
att inteckningen skall avse enbart ett kapitalbelopp.

Inteckningsrätten skall alltså enligt departementsförslaget avse kapitalbeloppet
jämte visst räntetillägg. Med hänsyn till att kravet på en standardisering
av inteckningshandlingens innehåll får anses väga tungt bör det
inte vara möjligt att såsom fallet är f. n. bestämma tilläggets storlek från
fall till fall. Denna uppfattning omfattas av en överväldigande remissopinion.
Såsom flertalet remissinstanser förordat synes man över huvud taget
böra koppla loss från anknytningen till räntebegreppet vid utformningen av
det rörliga tillägget. Också alternativet med en i lag fixerad ränta torde alltså
böra förkastas. Jag förordar att tilläggets storlek i stället bestäms såsom
visst i lag fastställt procenttal av det intecknade kapitalbeloppet.

Med ett system, där inteckningshavaren berättigas att uppbära bl. a.
ränta ur ett rörligt tillägg vid sidan om det intecknade kapitalbeloppet, inställer
sig frågan om inteckningshavaren skall för sin räntefordran vara
hänvisad uteslutande till tillägget eller om också kapitalet skall stå till förfogande.
Såsom förut utförligt redovisats innebär gällande rätt, att inteckningens
kapitaldel står till förfogande även för ränta. I den mån överhypotek
föreligger, äger alltså borgenären ta ut ogulden ränta på sin fordran
för hur lång tid tillbaka som helst. I detta avseende föreslog lagberedningen
en ändring genom att införa den s. k. skiktprincipen, och förslaget har ytterligare
utvecklats av jordabalksutredningen (8:16 andra stycket). Skiktprincipen
kan sägas gå ut på att borgenären för sin kapitalfordran skall
vara hänvisad till inteckningens kapitaldel och för räntefordran till räntedelen
eller vad som här benämnts det rörliga tillägget.

Regeln att ränta inte får tas ut ur inteckningens kapitaldel har utsatts
för stark kritik från en i det närmaste enhällig remissopinion. Kritiken
har gått efter två skilda linjer. För det första har gjorts gällande att skiktuppdelningen
kan leda till att borgenärens räntefordran i vissa fall inte
kommer att helt rymmas inom inteckningens räntedel och att den därmed
i motsvarande mån ej kan tas ut ur fastigheten med förmånsrätt, vilket
skulle i alltför hög grad gynna fastighetsägaren på kreditgivarens bekostnad.
Detta har ansetts så mycket mindre berättigat som den normala orsaken
till att borgenärens räntefordran vuxit utgörs av gäldenärens försummelse
eller oförmåga att betala räntan — en omständighet som ligger fastighetsägaren
själv till last när denne, såsom vanligtvis är förhållandet, bär
personligt ansvar enligt omslagsreversen. Genom att borgenärens rätt att ta
ut oguldna räntor ur fastigheten inskränks, skulle för övrigt, har det sagts,
denne bli mindre hågad att medge betalningsanstånd. Exekution skulle där -

276

Del B 1

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

med framtvingas på ett tidigare stadium än annars, vilket knappast skulle
tjäna fastighetsägarens intresse. Enligt denna uppfattning skulle det alltså
inte finnas fog för att med hänsyn till fastighetsägaren begränsa borgenälens
möjlighet att ta ut ränta ur inteckningshandlingens kapitalbelopp.
Inte heller från efterföljande rättsägares synpunkt skulle regeln innebära
någon fördel, eftersom dessa ej under några förhållanden skulle kunna
komma i åtnjutande av någon del av inteckningshandlingens kapitalbelopp.
För det andra har åberopats att bestämmelserna i praktiken skulle bli i huvudsak
verkningslösa, eftersom i vart fall kreditinstitutionerna skulle påfordra
att föreliggande eller uppkommande överskottsbelopp på inteckningshandlingen
pantförskrevs lör räntefordran enligt omslagsreversen.

Uppenbarligen har dessa argument i och för sig en sådan tyngd, att de
mte kan tillbakavisas. Frågan bör emellertid inte bedömas utan att man
samtidigt har reglerna om utbrytning av ägarhypotek i minnet. Om fastighetsägarens
rätt att få utbrytning till stånd anses böra främjas, får lagberedningens
förslag ökad tyngd. Såsom nämnts i redogörelsen för dess förslag
utgör ju utbrytningsrätten utgångspunkt för beredningens argumentation
i denna fråga. Till en början må anmärkas, att beredningen visserligen
tänker sig att fastighetsägaren skall få till stånd utbrytning av ägarhypoteket
oavsett om förbehåll träffats om motsatsen. Detta innebär emellertid
paradoxalt nog inte att parterna skulle vara förhindrade att avtalsvis utesluta
utbrytningsrätten. Fastighetsägaren skulle nämligen genom särskild
klausul i omslagsreversen kunna avstå från utbrytningsrätten genom att
uttryckligen åt borgenären pantförskriva också inteckningshandlingens
överskott. Något ägarhypotek att utbryta skulle då inte föreligga. En pantförskrivning,
som enligt vad förut berörts skulle sätta den tilltänkta skiktpiincipen
in spel, skulle sasom lätt inses också utesluta utbrytningsrätten.

I själva verket skulle, vilket betonats av såväl jordabalksutredningen som
ett flertal remissinstanser, utbrytningsrätt i praktiken som regel inte föreligga,
eftersom kreditinstitutionerna skulle försäkra sig om en klausul av nu
antytt slag.

Som betydelsefullt argument för en vidgad utbrytningsrätt för fastighetsägaren
har lagberedningen åberopat (SOU 1960:25 s. 163) att denne''därigenom
bereds möjlighet att tillgodogöra sig överhypotekets kreditvärde.
Mot detta kan dock invändas, att fastighetsägaren har sådan möjlighet även
utan att utbrytning av överhypoteket kommer till stånd, nämligen genom
andrahandspantsättning. För närvarande — då utbrytningsrätten i praktiken
som regel är utesluten — har sådant utnyttjande av överhypoteket fått
stor omfattning. Särskilt må pekas på det ofta förekommande bruket att
inteckningshavare utöver panträtten på grund av den inteckning han innehar
också tillförsäkras panträtt i eventuellt överhypotek på inteckning med
bättre förmånsrätt. Genom en sådan koppling av inteckningar uppnås att en
amortering på ett inteckningslån med bättre förmånsrätt automatiskt med -

Del B 1

277

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för förbättrat förmånsrättsläge för efterföljande lån. Av det anförda torde
framgå, att några påtagliga skäl inte kan åberopas till förmån för att stärka
fastighetsägarens utbrytningsrätt. Utbrytningsrätten kan därmed ej heller
åberopas som något skäl av betydelse till förmån för förslaget att borgenären
inte skulle få ta inteckningshandlingens kapitalbelopp i anspråk för
sin på omslagsreversen grundade räntefordran.

Den av beredningen föreslagna skiktprincipen kan kritiseras också från
en annan utgångspunkt. Regeln får antas bygga på den förutsättningen att
pantsättning av en inteckningshandling till säkerhet för borgenärs fordran
i princip har den begränsade rättsverkan att inteckningens kapitalbelopp
endast skall svara för kapitalfordran och att det därför fordras en särskild
förklaring från fastighetsägaren för att kapitalbeloppet skall utgöra säkerhet
också för ränta. Det kan emellertid med visst fog ifrågasättas, om man
inte därigenom frånkänner pantsättningen den innebörd åtgärden bör äga
enligt en naturlig tolkning.

Under hänvisning till vad nu anförts anser jag mig inte kunna biträda
lagberedningens förslag om begränsning av borgenärens rätt att utnyttja inteckningshandlingens
kapitalbelopp för sin räntefordran på grund av omslagsreversen.

Jag övergår nu till att närmare behandla tilläggets storlek och närmare
konstruktion och behandlar då först frågan vad som skall rymmas inom
tillägget.

Tillägget måste rymma dels borgenärens räntefordran fram till den dag
fastigheten tas i mät eller konkursansökan görs eller medel, som eljest skall
fördelas, nedsätts, dels de biförpliktelser till kapitalfordran för vilka inteckningshandlingen
på grund av innehållet i pantsättningsavtalet häftar.
Här kan komma i fråga bl. a. indrivningskostnader, kostnader för försäkringspremier
avseende fastigheten, vilka fastighetsägaren underlåtit erlägga,
och fordran på skadestånd för förtida betalning av lånet. Enligt gällande
rätt står den intecknade räntan under två år till förfogande för dessa anspråk.
Jag bortser härvid från eventuellt överhypotek på inteckningens
kapitalbelopp. Uppgår inteckningsräntan till sex procent, omfattar således
pantsäkerheten i fastigheten som regel ett tilläggsbelopp av tolv procent.
Numera torde dock åtminstone kreditinstitutionerna påfordra en något
högre inteckningsränta än sex procent. I diskussionen rörande pantbrevets
form har de som förordat att inteckningsräntan skall ersättas med ett kapitaltillägg
som regel tänkt sig ett tillägg om femton procent. Företrädare
för kreditlivet har som regel inte haft något att erinra mot detta. Ett tillägg
av denna storlek torde också i dagens läge rätt väl motsvara tvåårsräntan
på nya inteckningshandlingar. Jag föreslår därför att kapitaltillägget skall
utgöra femton procent av inteckningens kapitalbelopp.

I sammanhanget föreligger en särskild komplikation, som äger samband
med den s. k. utmätningsräntan. Mellan den dag då fastigheten tas i mät —

278 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

resp. då konkursansökan görs eller vissa medel nedsätts — och den dag
fördelningen av influtna medel äger rum kan avsevärd tid förflyta. Borgenären
bör alltjämt äga rätt till ränta även för denna tid. Eftersom erfarenheten
visar att tidrymden i fråga varierar starkt torde det inte vara lämpligt
att inrymma också detta ränteanspråk i ett fast kapitaltillägg. En godtagbar
lösning torde i stället vara att låta borgenären uppbära den i omslagsreversen
fastställda räntan. Härvid måste dock räntefoten begränsas
till ett visst högsta procenttal. Detta procenttal kan lämpligen anknytas till
den dröjsmålsränta, som enligt 9 kap. 10 § handelsbalken (HB) skall utgå
vid penninglån för vilket finns bestämd förfallodag. Denna ränta utgår för
närvarande efter sex procent.

Enligt den principiella uppfattning, som ligger till grund för departementsförslagets
panträttskonstruktion, har det särskilda tillägget sitt berättigande
från två synpunkter. För det första bereder tillägget parterna möjlighet
att utnyttja hela det intecknade kapitalet vid långivningen. För det
andra bereds borgenären säkerhet i fastigheten för de mestadels rörliga biförpliktelser
till en huvudfordran, för vilka inteckningshandlingen utgör
pant, utan att denna säkerhet i något fall blir att betrakta som ägarhypotek.
Den valda konstruktionen, som låter panträtten omfatta också ett rörligt
tillägg vid sidan av det intecknade kapitalet, är emellertid ägnad att leda
till viss osäkerhet för efterföljande rättsinnehavare. Dessa kan aldrig med
säkerhet bedöma hur stor del av fastighetens ekonomiska värde, som vid
en eventuell medelsfördelning kommer att tas i anspråk av inteckningshavare
med bättre förmånsrätt. Från fastighetskreditgivningens synpunkt anser
jag därför angeläget, att det särskilda tillägget kringgärdas med sådana
regler, att det kan utnyttjas bara i den män så erfordras för att tillgodose
det förut antydda tvåfaldiga syftet.

I första hand bör en sådan restriktivitet ta sig uttryck däri att tillägget
inte under några förhållanden får utnyttjas för att täcka en kapitalfordran.
Endast ränta och andra biförpliktelser till sådan fordran bör kunna
utgå ur tillägget, och detta bara i den mån förpliktelserna hänför sig till
en kapitalfordran som ligger inom det intecknade beloppet. Själva tillägget
bör dessutom beräknas på denna fordran.

Av vad jag hittills anfört framgår att ränta m. in. skall få tas ut ur såväl
inteckningens kapitalbelopp som det särskilda tillägget. Det återstår att avgöra
huruvida borgenären — liksom enligt gällande rätt — bör ha valfrihet
vid bevakningen av ränteanspråket. Enligt min mening är det logiskt och
naturligt att inteckningens kapitaldel svarar s. a. s. primärt. Det särskilda
tillägget bör alltså över huvud taget inte få tas i anspråk förrän kapitalbeloppet
utnyttjats i dess helhet. Härigenom uppnås bestämda fördelar. För det
första blir på förhand fastslaget i vilken ordning borgenären äger ta kapitaldel
och räntedel i anspråk. Varje spekulationsmöjlighet blir utesluten, och
borgenärens anspråk blir lätthanterligt i exekutionssammanhanget. För det

Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 279

andra kommer den föreslagna anordningen att leda till att något ägarhypotek,
som ger fastighetsägaren betalningsrätt vid medelsfördelning eller som
öppnar möjlighet till andrahandspantsättning, inte uppstår annat än i den
mån panthavarens totala fordran understiger inteckningens kapital. Det
värde, som motsvarar ett eljest uppkommande ägarhypotek, tillfaller i stället
inteckningshavare med sämre förmånsrätt. En sådan konsekvens synes fördelaktig
från fastighetskreditgivningens synpunkt.

Inte heller i detta sammanhang kan övergångsproblemen förbigås. Jag
skall här något beröra frågan om och i vilken mån bestämmelserna om kapitaltillägg
bör göras tillämpliga på inteckningar, som uttagits före tidpunkten
för balkens ikraftträdande. Jag har redan förut deklarerat den
principiella uppfattningen, att ett reviderat inteckningsinstitut bör ges en
sådan struktur att ifrågavarande inteckningar kan smidigt inpassas i det
nya systemet. Detta kräver att de föreslagna reglerna om det särskilda tilllägget
i en eller annan form får gälla också för äldre inteckningar, övergångsbestämmelserna
bör därför ges sådan utformning att inteckningarnas
ränteklausuler förlorar sin betydelse efter en viss övergångstid och att inteckningsrätten
i stället kommer att omfatta — utöver inteckningarnas kapitalbelopp
— det i lagen angivna särskilda tillägget. Tillvägagångssättet
för att uppnå en sådan ordning bör vara följande.

Under en övergångstid närmast efter balkens ikraftträdande bör den intecknade
räntan bestämma omfattningen av rätten till betalning ur fastigheten.
Efter viss tid bör emellertid balkens regler om det särskilda tillägget
bli i sin helhet tillämpliga beträffande sådana inteckningar som tillkommer
fastighetsägaren såsom ägarhypotek eller senare inlöses av honom.
Beträffande de inteckningar, som vid övergångstidens slut innehas av borgenär,
bör rätten till betalning ur fastigheten alltjämt bestämmas av den
intecknade räntan men vara begränsad till högst det belopp som en tilllämpning
av de nya reglerna skulle ge. Med en sådan anordning förlorar
den intecknade räntan varje nämnvärd betydelse för efterföljande rättsinnehavare.
Den torde därför inte längre behöva anges exempelvis i gravationsbevis.
Sedan inteckningen inlösts av fastighetsägaren, blir de nya reglerna
fullt ut tillämpliga. De regler, som anger förutsättningarna för att
borgenär skall få utnyttja det särskilda tillägget, bör sedan övergångstiden
förflutit gälla samtliga inteckningar, oavsett när pantsättningen ägt rum.

Efter övergångstidens slut bör inteckningar kunna utbytas mot nya inteckningshandlingar
enligt balkens regler för utbyte. Under övergångstiden
krävs för sådant utbyte medgivanden från rättsinnehavare med sämre förmånsrätt
i fastigheten. Även utan sådana medgivanden bör utbyte kunna
ske men då endast under förutsättning att det intecknade kapitalet nedsätts.
Nedsättningen, vilken i huvudsak bör motsvara den ökade belastning på
fastigheten som de nya reglerna annars skulle föranleda, kan ske med tilllämpning
av en särskild tabell, ur vilken de reducerade kapitalbeloppen

280 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

framläses. Tabellen bör utformas på sådant sätt att ojämna kapitalbelopp
inte onödigtvis uppstår. Utbyte av inteckningar enligt bestämmelserna i IF
bör inte få förekomma efter balkens ikraftträdande. Den lämpligaste vägen
för att sanera en fastighets inteckningsförhållanden kommer ofta att vara
dödning av äldre inteckningar i förening med nyinteckning.

Övergångstiden synes inte böra överstiga fem år.

Formen för inteckningshandlingens utfärdande

Gällande rätt. Såsom framgår av 1 § IF utgörs inteckningshandlingen f. n.
av ett skriftligt fordringsbevis, på vilket fastighetsägaren tecknat medgivande
till inteckning. Någon särskild ansökan om inteckning förekommer inte
i praktiken, utan fordringsbeviset försett med inteckningsmedgivande kan
sägas tjäna som ansökan. Innehavaren av inteckningshandlingen anses
legitimerad att söka inteckning. Vid inskrivningen förser inskrivningsdomaren
handlingen med bevis om åtgärden. Handlingen återställs därefter
till ingivaren.

Lagberedningen. Beredningens förslag innebär, att fastighetsägaren skall
i ett pantbrev ta upp förskrivning av betalning ur fastigheten av visst kapitalbelopp
jämte den ränta som avses utgå. Något särskilt inteckningsmedgivande
skall inte förekomma. På begäran av pantbrevets innehavare —- normalt
fastighetsägaren eller en borgenär — skall inteckning ske och bevis
därom tecknas på pantbrevet. Detta är efter inteckningen att anse som bärare
av rätten till betalning ur fastigheten och utgör ett innehavarepapper.

Jordabalksutredningen. Utredningen erinrar inledningsvis om att nuvarande
bestämmelser inte berett utrymme för mera långtgående krav på rationalisering
av inteckningshandlingens form och uppställning. Eftersom
panträtten för närvarande är ett accessorium till en personlig fordran har
man varit tvungen att som inteckningshandling acceptera det dokument på
vilket den personliga betalningsskyldigheten grundas. Trots detta har utvecklingen
efter hand lett fram till en viss faktisk standardisering av inteckningshandlingarna.
Detta har betingats av skilda omständigheter. En
sådan är att inteckningshandlingens funktion såsom bärare av det personliga
betalningsanspråket genom bruket av omslagsrevers inte framträder lika
starkt som förut. Inteckningsreversen har inte i samma mån som tidigare
behövt präglas av olika speciella hänsynstaganden och förbehåll i det personliga
betalningsförhållandet. Av väsentlig betydelse för standardiseringstendensen
har också varit att huvudparten av inteckningsreverserna numera
upprättas genom förmedling av kreditinstituten. Utredningen finner det
ändå obestridligt, att den antydda utvecklingen inte på långt när har kunnat
åstadkomma en rationalisering i den utsträckning som varit önskvärd.
Detta skulle nämligen förutsätta, att panträtten genom lagstiftningsåtgär -

Del B 1

281

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

der helt frigjordes från sitt beroende av det personliga fordringsförhållandet.

Bakgrunden till utredningens överväganden är främst den debatt i ämnet
som förts efter det att lagberedningen framlade 1960 års betänkande.
Trots att lagberedningen över huvud inte behandlat frågan om en standardisering
av inteckningshandlingen bar ett stort antal remissinstanser tagit upp
frågan till diskussion och därvid röjt ett påtagligt intresse för bl. a. tanken
på att låta inskrivningsdomaren utfärda pantbrev. Utredningen betonar att
dess förslag måste begränsas att avse enbart en teknisk justering. En materiellträttslig
omprövning skulle stå i strid med direktiven för utredningen.

Den fråga som i första hand bör behandlas är enligt utredningens mening
själva pantbrevsformen. En standardisering av panthandlingen är en given
förutsättning för ett arrangemang med inskrivningsmyndigheten som utfärdare
av handlingen och standardiseringen är enligt utredningens mening det
mest väsentliga rationaliseringsmålet. I många sammanhang inställer sig
behov av att genom en granskning av panthandlingen konstatera relevanta
omständigheter, såsom storlek av ränta och kapital, omfattningen av den
intecknade egendomen, effekten av inskrivningsdomarens beslut samt privata
anteckningar på inteckningshandlingen. Det krävs klara och koncisa
texter samt en överskådlig uppställning för att en snabb och pålitlig avläsning
av dylika fakta skall främjas. Utredningen anser att det för närvarande
brister betänkligt i dessa avseenden.

Konsekvenserna av en standardisering skulle emellertid, menar utredningen,
inte bara bli tidsbesparing och större garanti för att granskningen ger
ett tillförlitligt resultat. Fördelarna skulle också visa sig i ett bättre skydd
mot förfalskningar. Detta gäller dock endast vid en reform, som förutom
standardisering av pantbrevet innebär att detta utfärdas av inskrivningsdomaren.

Enligt utredningens mening skulle övergången till standardiserade pantbrev
i viss mån också gynna övergången till en utsökningsordning enligt
vilken exekution medges direkt på skuldebrev utan föregående domstolsavgörande.
I all synnerhet borde detta kunna bli fallet, om pantbreven tillika
utfärdades av inskrivningsmyndigheten.

De nyss redovisade argumenten för en standardisering har, anför utredningen,
visserligen gett en antydan om att fördelarna med en bestämd pantbrevsmall
skulle framträda allra bäst om standardiseringen kunde förbindas
med ett arrangemang som innebär att pantbrevet förvandlas till en
officiell, av inskrivningsmyndigheten utgiven handling. Men såvitt angår
den centrala målsättningen för rationaliseringssträvandena — att åstadkomma
en panthandling som möjliggör en snabb och säker granskning —
är enligt utredningens mening valet mellan fastighetsägarpantbrev och inskrivningsdomarpantbrev
i stort sett likgiltigt. Med hänsyn härtill är det
i och för sig naturligt att föredra en stadardiseringsreform, som inte rub -

282 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bär den traditionella ordningen med fastighetsägaren såsom utfärdare av
panthandlingen. En på detta sätt begränsad reform skulle bli mindre ingripande
och ej verka så störande på regelmönstret i beredningens förslag.
Övergången till ett system med pantbrev utgivna av inskrivningsmyndigheten
föranleder nämligen inte bara en mera vidlyftig omarbetning av lagtexten
utan ställer också vissa särskilda problem. Utredningen syftar här
för det första på frågan huruvida fastighetsägarens upprättande av pantbrevet
getts någon rättsskapande effekt i beredningens förslag. Alternativet
med inskrivningsdomaren som utfärdare av pantbrevet sägs inte kunna
accepteras utan uppmärksamhet på om det skulle innebära någon förändring
i detta avseende. För det andra kan detta alternativ vid första påseende
tyckas oförenligt med det av lagberedningen uppbyggda systemet med fastighetsägaranteckningar
(8: 6 andra stycket). Dessa anteckningar kunde
vara en vital förutsättning för att regelsystemet skulle verka på det sätt lagberedningen
avsett.

Nyssnämnda förhållanden föranleder utredningen att göra en utförlig
analys av utfästelsebegreppet i lagberedningens panträttskonstruktion. I
detta avseende må hänvisas till betänkandet (SOU 1963: 55 s. 280). Analysen
utmynnar i det resultatet, att utfästelsehandlingen — det ointecknade
pantbrevet — i princip inte har någon reell funktion utöver den att tjäna
såsom en ansökningshandling. Härav drar utredningen den slutsatsen, att
övergången till en anordning med inskrivningsdomaren som utfärdare av
pantbrevet inte åstadkommer någon verklig förändring av fastighetsägarens
roll i panträttsskapandet. Utredningen går emellertid ett steg längre
genom att uttala, att lagberedningens ståndpunkt att panträtten grundas
först i och med inskrivningen skulle framträda mera klar och konsekvent,
om pantbrev och panträtt fick komma till stånd i samma tidsmoment och
om fastighetsägarens medverkan i skeendet betecknades på ett sätt, som
adekvat svarade mot den reella rättsliga betydelsen, alltså såsom en ansökningsåtgärd.
Denna vinning av att överflytta pantbrevsutfärdandet på inskrivningsmyndigheten
torde, anför utredningen, i själva verket böra ses
som det allra tyngst vägande argumentet till förmån för en sådan reform.

I frågan huruvida ordningen med inskrivningsdomarpantbrev är förenlig
med den möjlighet till fastighetsägaranteckningar, som lagberedningen
velat införa, konstaterar utredningen att det är möjligt att bibehålla detta
institut även vid övergång till ett system med inskrivningsdomaren såsom
utfärdare av panthandlingen. Hänsynstagandet till dessa anteckningar anses
därför inte behöva föranleda betänksamhet inför en sådan reform.

På grundval av det anförda föreslår jordabalksutredningen dels att pantbreven
utformas enhetligt enligt ett standardmönster, som representerar en
långt driven förenkling, dels att de utfärdas av inskrivningsdomaren.

Utredningen uppmärksammar även den situationen, att panträttsansökningen
inte kan omedelbart bifallas utan förklaras vilande. Uppenbarligen
måste även efter en sådan förklaring ett bevis utfärdas. Om och när ansök -

Del B 1

283

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningen fullföljs, bör sökanden ha att inge beviset om vilandeförklaringen.
Bifalls ansökningen, makulerar inskrivningsmyndigheten beviset och utfärdar
pantbrev i dess ställe.

Remissyttrandena. Jordabalksutredningens förslag att inteckningshandlingen
— pantbrevet — skall utfärdas i standardiserad form av inskrivningsdomaren
har i alldeles övervägande utsträckning tillstyrkts av remissinstanserna.
Positiva uttalanden om förslaget har sålunda lämnats av kammarkollegiet,
bankinspektionen, försäkringsinspektionen, bostadsstgrelsen, länsstyrelsen
i Kronobergs län, länsstyrelsen i Jämtlands län, magistraten i
Östersund, generalpoststyrelsen, bankföreningen, sparbanksföreningen,
Sparbankernas bank, Jordbrukets bank, Sveriges allmänna hypoteksbank,
stadshypotekskassan, bostadskreditkassan, landshypoteksombudsmansföreningen,
försäkringsbolagens riksförbund, jordbrukskasseförbundet, fastighetsägareförbundet,
skogsägareföreningarnas riksförbund, häradshövdingef
öreningen, stadsdomareföreningen, industrikredit, företag skredit och industriföreningen.

Sparbanksföreningen anser för sin del att förslaget i allt väsentligt innefattar
ett lämpligt tillgodoseende av kreditlivets krav på tydliga och lätt
kontrollerade säkerhetshandlingar samt en smidig och säker procedur hos
inskrivningsmyndigheten. Enligt föreningen är systemet med pantbrev, som
utfärdas av inskrivningsdomaren, en väsentlig förbättring av lagberedningens
förslag.

Landshypoteksombudsmansföreningen diskuterar för- och nackdelar med
förslaget mera ingående. Föreningen uttalar sålunda bl. a.

Förslaget med inskrivningsdomarpantbrev får bl. a. bedömas ur den synvinkeln,
att det även för sökandena är en angelägenhet av stor vikt, att inskrivningsdomarens
arbetsbörda ej onödigtvis betungas, varigenom bl. a.
större förutsättningar för acceptabia expeditionstider skapas. Det kan möjligen
förefalla diskutabelt, om arbetet för inskrivningsdomaren blir enklare
och mindre tids- och arbetskrävande med det av JBU tänkta systemet.
Ytterligare en handling — panträttsansökningshandlingen — införes i förfarandet
och inskrivningsdomaren får sålunda att kollationera denna handling
mot såväl fastighetsboken som pantbrevet. För denne synes detta komma
att medföra en viss ökning av arbetet. Å andra sidan uppstår för fastighetsägaren
en lättnad när en och samma ansökningshandling avser flera
pantbrev. Man kan dock ej helt bortse från att arbetet och besväret med
pantbrevens utskrivande härvid överföres från fastighetsägaren till inskrivningsdomaren.
— I sammanhanget kan också pekas på det merarbete,
som jordabalksutredningens förslag innebär för inskrivningsdomaren när
denne efter sammanställning har att förse pantbrevet med ägaranteckning.

Om man alltså torde ha att räkna med att ett visst merarbete uppstår hos
inskrivningsdomaren, får man häremot väga de med standardiserade inskrivningsdomarpantbrev
förenade fördelarna. En av de i första hand
framträdande fördelarna vinnes genom att pantbrevet kan utformas^ på ett
betydligt enklare och överskådligare sätt än vad som är möjligt i fråga om
fastighetsägarpantbreven. Inskrivningsdomarpantbreven skulle sålunda ej
behöva belastas med underskrifter av fastighetsägaren, äkta makar och vitt -

284

Del B 1

Kanyl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nen, något som ju ej heller med de nya pantbrevens tilltänkta karaktär är
erforderligt för deras framtida funktion. Vidare kan man påräkna att erhålla
pantbrev utan rättelser och tillägg i motsats till nuvarande förhållanden,
där sådana ändringar tyvärr är vanligt förekommande. Handhavandet
och granskningen av pantbrevshandlingen skulle sålunda i ett system med
standardiserade inskrivningsdomarpantbrev i hög grad underlättas, vilket
framstår som en beaktansvärd vinst. Denna vinst skulle på längre sikt i
ökad man komma inte enbart kreditgivare och enskilda till godo utan även
inskrivningsmyndigheten, varigenom systemets tidigare antydda negativa
verkningar för denna kan förmodas komma att reduceras.

Man torde också ha skäl räkna med att förfalskningsrisken skulle bli något
mindre med den av jordabalksutredningen tänkta ordningen. Genom
ett betryggande förvar hos inskrivningsdomaren av de tryckta pantbrevsformulären,
genom löpande tryckta och registrerade nummer på desamma
och genom ev. andra åtgärder skulle risken för förfalskade panträttshandlingar
i marknaden kunna avsevärt reduceras. Emellertid måste samtidigt
beaktas att förfalskningsriskerna överflyttas från pantbrevet till panträttsansökningshandlingen.

Föreningen uttalar avslutningsvis att den enhälligt ansett sig böra tillstyrka
utredningens förslag i fråga om utfärdande av pantbrev. En förutsättning
för enhälligheten sägs dock ha varit, att systemet med inskrivningsdomarpantbrev
inte lägger hinder i vägen för tillskapande av s. k.
interregional gemensamma panträtter dvs. panträtter som besvärar fastigheter
i flera domsagor eller motsvarande. Även lantbruksförbundets tillstyrkande
yttrande är avgett under den bestämda förutsättningen att interregionala
gemensamma panträtter inte omöjliggörs genom den föreslagna
ordningen för pantbrevsutfärdandet.

Tre remissinstanser, Svea hovrätt, länsstyrelsen i Stockholms län och den
nu verkande lagberedningen, avstyrker förslaget om inskrivningsdomarpantbrev.

Svea hovrätt finner det angeläget att alla möjligheter till rationaliseringar
inom inskrivningsväsendet tillvaratas. Systemet med inskrivningsdomarpantbrev
skulle emellertid enligt hovrätten tynga arbetet på inskrivningsavdelningarna.
En övergång till dubbla handlingar — ansökningshandling
och pantbrev — skulle sålunda medföra merarbete och olägenheter i skilda
avseenden vid aktbildning och förvaring. Vidare skulle det föreslagna
systemet enligt hovrätten innebära ytterligare en risk för fel, eftersom ansökningshandlingens
uppgifter måste överföras inte bara till fastighetsboken
utan också till pantbrevet.

Hovrätten anser också att införandet av en särskild ansökningshandling
medfört vissa svårigheter vid utformningen av lagreglerna och verkat
tyngande på stadgandena i 8 och 26 kap. (motsvarande 6 och 22 kap. i departementsförslaget).
Enligt hovrätten är det naturligt att fastighetsägaren
spelar- en dominerande roll och att inskrivningsdomarens uppgift i huvudsak
är av granskande och registrerande natur.

Del B 1

285

Kungl. Ma i:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen anser att förslaget om att inskrivningsdomaren skall utfärda
pantbrevet — i motsats till vad utredningen uttalat — får konsekvenser
i materiellt hänseende och anför bl. a. följande.

Till en början må framhållas, att förslaget ingriper på skuldebrevslagens
område — med dess omsorgsfullt utmejslade regelsystem — på ett sätt som
är svårt att överblicka. Inteckningshandlingen är ju nu ett privat dokument
som faller under skuldebrevslagen. Även lagberedningens pantbrev
baseras på ett privat dokument. Inskrivningsdomarens pantbrev enligt utredningens
förslag faller däremot principiellt utanför lagen, med allt som
det innebär. Det har därför varit nödvändigt att intaga sådana bestämmelser
i förslaget som 8 kap. 10 § (jfr även 22 kap. 4 §) som dock ej löser frågan
i hela dess vidd. Konsekvenserna därav är ej belysta. Det är icke heller
utrett vad som skall gälla om dödning av det nya dokumentet som skulle
tillkomma i form av inskrivningsdomarens pantbrev. 1927 års lag kan ju
icke utan vidare bli tillämplig. Det frågas även, om oåterkallelig panträttsansökningshandling
som förkommit skall kunna dödas.

Beredningen vill erinra om att skuldebrevslagen tillkommit på nordisk
basis och utgör en ytterst värdefull produkt av det nordiska samarbetet på
obligationsrättens område. I Danmark, Finland och Norge finns icke någon
motsvarighet till det nu förordade systemet med offentliga pantbrev. Hänsyn
till rättslikheten inom Norden talar därför i hög grad mot förslagets
genomförande.

Vid nordiska överläggningar på utsökningsrättens område har diskuterats,
i vad mån man kunde medge omedelbar verkställighet på skuldebrev. Utredningen
har antytt, att förslaget skulle underlätta införandet av exekutiv
verkan av skuldebrev o. I. Enligt beredningens mening är förslaget utan
betydelse i denna del. Omedelbart exekutivt förfarande kan lika väl inledas
med stöd av inteckningshandling enligt den tidigare lagberedningens förslag
som med åberopande av pantbrev enligt jordabalksutredningens system.

Utom jämförelsen med nordisk rätt vill beredningen framhålla, att förfarandet
vid fastighetsinteckning enligt förslaget skulle komma att skilja
sig från förfarandet vid inteckning av annat slag — i fartyg, luftfartyg, olielager,
jordbruksinventarier och vanlig förlagsegendom. Det synes uppenbart
olämpligt att ha skilda förfaranden, och beredningen kan ej se, att några
fördelar skulle vinnas med att införa den föreslagna ordningen över hela
området. Pantbrev kan det f. ö. ej bli fråga om beträffande förlagsinteckning
o. 1. så länge inteckningen endast medför förmånsrätt. Förslaget
skulle, om ej hela fältet överses samtidigt, vålla en i sakligt hänseende förvillande
ordning. Vidare skulle förslaget vålla redaktionella svårigheter i
alla sammanhang där man f. n. har gemensamma regler för intecknade
fordringshandlingar av olika slag, såsom — förutom skuldebrevslagen —
1927 års lag om dödande av förkommen handling, konkurslagen o. s. v. Vidare
måste man i författningar och tillämpningen under lång tid framåt
laborera med två olika system på det område där reformen till äventyrs
blir genomförd, nämligen den äldre och den nya ordningen.

Utredningen har ansett, att förslaget skulle minska risken för förfalskning.
Lagberedningen är ej övertygad härom, och frågan bör måhända
prövas av kriminalteknisk expertis.

I fortsättningen gör beredningen vissa påpekanden beträffande vilande
panträttsansökningar. Sadana är enligt beredningen inte ovanliga f. n. och

286 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

de kommer också framdeles att finnas till sådant antal att de ej kan negligeras.
Det praktiska livet kräver tillmötesgående på denna punkt, sägs det.
Det av utredningen tänkta ansökningsbeviset anses föga lämpligt. Beredningen
finner det bl. a. oklart vad dokumentet får för karaktär. Eftersom
panträttsansökningar kan bli vilande under avsevärd tid, anser beredningen
också otillfredsställande att man under den tiden skall sakna regler för
verkningarna av överlåtelse m. m. Om belåning av vilande panträttsansökningar
skall kunna ske måste det också finnas möjlighet att hindra återkallelse
av ansökan som fastighetsägaren ingett. Dessutom ställs frågan om
det finns eller skall finnas möjlighet att döda ansökningsbeviset, om det förkommit.
Beredningen påpekar vidare att det är realistiskt att såsom i beredningens
förslag tala om pantutfästelse. Fastighetsägarens åtgärd i och
för sig är ingalunda utan rättsverkningar innan inteckning söks eller beviljas.
Han gör genom inteckningsmedgivandet en upplåtelse, enligt vilken
mottagaren har rätt att få panträtt i egendomen.

Departementschefen. Såsom framgått av den förut lämnade redogörelsen
bygger lagberedningens förslag på det nu gällande systemet att fastighetsägaren
upprättar panthandlingen, som därefter intecknas i fastighetsboken
enligt beslut av inskrivningsdomaren. Jordabalksutredningen har däremot
föreslagit, att inskrivningsdomaren själv skall på ansökan av fastighetsägaren
utfärda inteckningshandlingen enligt särskilt formulär.

Detta reformförslag har mött ett starkt gensvar hos remissinstanserna,
särskilt hos dem, som företräder de institutionella kreditgivarnas intresse.
Från några håll — särskilt den nuvarande lagberedningen och Svea hovrätt
_ har emellertid invändningar riktats mot förslaget från skilda ut gångspunkter.

I mycket stor utsträckning blir emellertid argumenten för
och emot arrangemanget med inskrivningsdomaren som utfärdare av inteckningshandlingen
inte alls tillämpliga eller i vart fall får de ett helt
annat innehåll när handlingen ges den materiella innebörd som följer av
d ep art em entsförslaget. 1 det följande skall de viktigare argumenten något

belysas mot denna förändrade bakgrund.

Jordabalksutredningen har såsom det tyngst vägande argumentet för reformen
åberopat följande. Det av fastighetsägaren utfärdade utfästelsedokument
som lagberedningen tänkt sig skulle inte ha annan reell funktion än
att tjäna såsom en ansökningshandling. Själva utfästelsen skulle nämligen
i princip sakna rättsverkningar, eftersom panträtten kommer till stånd forst
genom inteckningen. Denna ståndpunkt, som bygger på en ingående analys
av utfästelsebegreppet i beredningens förslag, skulle enligt jordabalksutredningen
»framträda i allo mera klar och konsekvent, om pantbrev och panträtt
komme till i exakt samma tidsmoment och om fastighetsägarens medverkan
i skeendet betecknades på ett sätt, som adekvat svarade mot den reella
rättsliga betydelsen, alltså såsom en ansökningsåtgärd». Denna uppfattning

Del B 1

287

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

har kritiserats och det har gjorts gällande att pantutfästelsen dock får anses
grundlägga rättsverkningar mellan fastighetsägaren och den borgenär,
som innan inteckning skett i behörig ordning får utfästelsen i sin hand.
Enligt denna mening blir fastighetsägaren genom överlämnandet av utfästelsen
förpliktad att medge inteckningsrätt i egendomen.

I ett system, där innehavet av en isolerad inteekningshandling principiellt
inte ger upphov till betalningsanspråk mot fastighetsägaren, får den nu
redovisade meningsskiljaktigheten inte någon aktualitet. Fastighetsägarens
medgivande till borgenären att denne under vissa förutsättningar får ta fastighetens
ekonomiska värde i anspråk — själva pantförskrivningen — måste
nämligen i detta system ske genom en från inteckningsansökan eller pantbrev
skild rättshandling. I det nya systemet blir fastighetsägarens roll vid
tillkomsten av inteckningshandlingen och den därpå grundade inteckningsrätten
otvivelaktigt endast sökandens. Jordabalksutredningens huvudargument
för att låta inskrivningsdomaren utfärda inteckningshandlingen blir
alltså fullt ut tillämpligt med avseende på det nya systemet och utgör enligt
min mening ett ej betydelselöst skäl för en reform i den av jordabalksutredningen
föreslagna riktningen.

I diskussionen har inskrivningsdomarpantbrevets betydelse från standardiseringssynpunkt
tilldragit sig stor uppmärksamhet och från många
håll tillmätts avgörande vikt vid ställningstagandet till den föreslagna reformen.
En inteekningshandling med den form jag funnit vara att föredra
behöver, om den utfärdats av inskrivningsdomaren, bara innehålla
följande individuella moment, nämligen kapitalbelopp, fastighetsbeteckning,
datum och nummer för inteckningen och underskrift av inskrivningsdomaren.
En sådan inteekningshandling skulle otvivelaktigt bli mycket lätthanterlig.
En av fastighetsägaren utfärdad inteekningshandling, som tillika
skulle tjäna som ansökan, måste innehålla också andra uppgifter, såsom
fastighetsägarens och vittnenas samt i förekommande fall fastighetsägarens
makes namnteckningar, vilka efter inteckningen inte har någon funktion
att fylla. Den fördel som uppnås därigenom att inskrivningsdomarpantbrevet
ej behöver inrymma andra uppgifter än sådana som äger omedelbar relevans
måste tillmätas stor betydelse.

Under remissbehandlingen har gjorts gällande, att systemet med inskrivningsdomarpantbrev
skulle tynga arbetet hos inskrivningsmyndigheterna.
När det gäller den nya formen för inteckninghandlingen, har denna invändning
enligt min mening inte längre någon bärkraft. För det första skulle inskrivningsmyndighetens
personal såsom enda extra arbetsuppgift få att
överföra kapitalbelopp och fastighetsbeteckning från ansökan till inteckningshandling.
I övrigt skulle rutinen bli i huvudsak densamma som om
fastighetsägaren själv haft att upprätta inteckningshandlingen. Den nuvarande
arbetsuppgiften för inskrivningsdomaren att förse inteckningshandlingen
med bevis om intecknandet och att underteckna beviset ersätts med

288 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

åliggandet att underteckna pantbrevet. I detta sammanhang bör också framhållas,
att det nya systemet erbjuder den väsentliga fördelen i förhållande
till jordabalksutredningens förslag, att de i detta förslag betydelsefulla fastighetsägaranteckningarna
nu helt kan avskaffas. Genom den synnerligen
långt drivna standardiseringen av inteckningshandlingens och därmed också
ansökningens innehåll bör det vidare vara möjligt att nå mycket långt i
rationalisering av det rena kontorsarbetet. Fördelarna vid handhavandet och
granskningen av inteckningshandlingar i ett system, där dessa är maximalt
standardiserade, kommer för övrigt inte endast kreditinrättningarna till
godo utan självfallet också inskrivningsmyndigheterna. Inte minst med
hänsyn härtill finner jag det vara angeläget även från inskrivningsdomarsynpunkt
med en övergång till inteckningshandlingar, som upprättas av
inskrivningsdomaren.

Vad angår risken för förfalskning har delade meningar gjort sig gällande
rörande den inverkan övergången till inteckningshandlingar, som upprättas
av inskrivningsdomaren, kommer att få. Ett system, i vilket den som vill
rikta anspråk mot fastighetsägaren måste förete såväl en av myndighet utfärdad
handling som ett bevis i form av exempelvis omslagsrevers till stöd
för att han äger göra fordringen gällande, innebär uppenbarligen ett mycket
gott skydd mot obehöriga förfoganden såsom exempelvis förfalskning. I
detta avseende torde alltså en ordning med inskrivningsdomaren som utfärdare
av inteckningshandlingen innebära en viss fördel.

Den nuvarande lagberedningen har ingående behandlat frågan hur en ändring
i formen för inteckningshandlingens utfärdande kommer att inverka på
dennas förhållande till skuldebrevslagen och riktar från utgångspunkter av
detta slag stark kritik mot utredningsförslaget. En sådan kritik kommer
emellertid inte att drabba ett system, där inteckningshandlingen ej längre
utgör något löpande värdepapper som uppbär betalningsskyldighet. Skuldebrevslagen
kommer inte att i något avseende bli direkt tillämplig vare sig
på ansökan om inteckning eller på själva inteckningshandlingen. I stället
blir det rättsregler rörande panträtt i lös egendom som i stor utsträckning
kommer att få supplera den nya jordabalkens panträttsbestämmelser.

Sammanfattningsvis vill jag uttala, att genom den utformning som inteckningshandlingen
getts i departementsförslaget de invändningar, som
riktats mot förslaget att tillägga inskrivningsdomaren uppgiften att utfärda
inteckningshandlingen, inte längre har någon slagkraft, medan däremot
skälen för reformen vunnit i styrka. Jag vill därför med tillmötesgående av
den mycket starka remissopinionen förorda att förslaget om att inteckningshandlingen
skall utfärdas av inskrivningsdomaren genomförs.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

289

Panträttsbegreppet

I svenskt lagspråk har sedan gammalt uttrycket panträtt använts för att
beteckna en särskild typ av säkerhetsrätt till förmån för fordran. Syftet
med panträtten är att ge borgenären realsäkerhet för hans anspråk på betalning
för fordringen. Panträtten riktar sig mot viss sak, panten. I panträtten
torde som regel inläggas tre moment av betydelse för borgenärens
rättsställning. För det första brukar panträtt innebära att borgenären, när
hans fordran inte betalas, kan få panten försåld och få uppbära betalning
ur köpeskillingen. I panträtten ligger för det andra att borgenärens anspråk
inte kan göras om intet genom att pantens ägare förfogar över egendomen.
Detta är det sakrättsliga momentet. För det tredje medför panträtten
visst företräde till betalning, om flera borgenärer riktar anspråk mot
panten (förmånsrätten). I den nu antydda meningen förekommer panträttsbegreppet
exempelvis i sjölagen den 12 juni 1891 (nr 35 s. 1), lagen den 18
april 1914 (nr 45) om kommission, handelsagentur och handelsresande,
lagen den 20 juni 1924 (nr 298) om viss panträtt i spannmål och lagen den
21 maj 1931 (nr 110) om upplagshus och upplagsbevis. I samtliga dessa
lagar är det emellertid fråga om panträtt i lös egendom.

Beträffande fastighetspanträtten bör först framhållas att IF inte använder
begreppet panträtt. I 1 § talas visserligen om att fast egendom kan utgöra
pant för fordran. Den på inteckning grundade rätten att ta fastigheten
i anspråk betecknas emellertid inte som panträtt. I stället förekommer
någon gång uttrycket inteckningsrätt (se exempelvis 21 § IF).

Lagberedningen använder panträttsbegreppet i en särskild mening, som
inte sammanfaller med den innebörd begreppet har i de nyssnämnda lagarna.
Panträtten i beredningens förslag sägs innebära en betalningsskyldighet,
som åvilar fastigheten och som kommer till stånd genom inskrivning.
Det intecknade pantbrevet är bärare av denna betalningsskyldighet. En borgenär
kan komma i åtnjutande av panträtten antingen genom att pantbrevet
överlåts eller genom pantsättning.

Enligt departementsförslaget innebär inteckning i fast egendom inte —
till skillnad från vad som gäller enligt beredningens förslag och även enligt
IF — att någon betalningsskyldighet läggs på fastigheten. Inteckningen
ger i stället upphov till en säkerhetsrätt. Denna kan utnyttjas av fastighetsägaren
genom att han överlämnar inteckningshandl ingen till en borgenär
som säkerhet för dennes fordran. Den med säkerhet utrustade fordringen
grundar sedan rätt till betalning ur fastigheten. Lämpligen bör begreppet
panträtt användas för att beteckna ifrågavarande säkerhetsrätt. Härigenom
kommer innebörden av panträttsbegreppet i jordabalken att mycket nära
överensstämma med den betydelse begreppet annars som regel har i lagspråket.
Innebörden av att en fastighetsägare upplåter panträtt i sin fastighet
till säkerhet för fordran blir att fordringshavaren vid utebliven betal 10

Bihang till riksdagens protokoll 1970. t samt. Nr 20 Del B 1

290 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ning äger utfå fordringsbeloppet ur fastigheten med det företräde som inteckningen
medför (se 3 §). Inteckningshandlingen, vilken i viss mening
kommer att utgöra en verklig pant, bör lämpligen betecknas pantbrev. Liksom
för närvarande bör inskrivningsåtgärden kallas inteckning. Genom införandet
av pantbrevsbeteckningen försvinner den nu rådande dubbeltydigheten
hos uttrycket inteckning.

Vissa ytterligare frågor i anslutning till innehållet i 6 kap.

Gränsdragningen mellan 6 och 22 kap. Såsom närmare berörts i inledningen
till denna remiss har lagberedningen i fråga om jordabalksförslagets
uppställning eftersträvat att särskilja de materiella rättsreglerna från de bestämmelser
som reglerar inskrivningsförfarandet, vilka väsentligen är av
organisatorisk och processuell karaktär. Stadganden av det senare slaget har
därför hänförts till en andra avdelning i balken under huvudrubriken »Om
inskrivningsväsendet». En sådan uppdelning är emellertid inte lika naturlig
för panträttens del som i fråga om flertalet andra begränsade sakrätter.
Detta sammanhänger med att panträtten för sin uppkomst är beroende av
inskrivning. Regler, som anger panträttens struktur, hör intimt ihop med
rent inskrivningsrättsliga föreskrifter men kan svårligen särskiljas från de
materiella bestämmelserna. I 1909 års jordabalksförslag upptogs också
samtliga panträttsbestämmelser i det inskrivningsrättsliga sammanhanget.
Jag delar emellertid lagberedningens uppfattning att lagverket vinner i systematiskt
hänseende och i överskådlighet om även beträffande panträtten
vissa rättsregler av huvudsakligen materiell natur särskiljs från de stadganden
som reglerar inskrivningsförfarandet, låt vara att någon fullt klar
och logisk gräns mellan de två kategorierna av bestämmelser inte kan genomföras.

För panträttsbestämmelserna i 1960 års jordabalksförslag är från förevarande
synpunkt karakteristiskt att fastighetsägaren utfärdar pantbrevet
och att detta innehåller en förskrivning om betalning ur den fasta egendomen
av visst penningbelopp. Med en sådan ordning torde det vara ofrånkomligt
att till den kategori bestämmelser, som innehåller stadganden av
företrädesvis materiell natur hänföra inte endast erforderliga föreskrifter
om pantbrevets innehåll och om dess utfärdande utan också de grundläggande
reglerna om föremålet för panträtt. Bestämmelser med detta innehåll
upptas också i de fem första paragraferna i 8 kap. i 1960 års förslag.

Med den av jordabalksutredningen föreslagna ordningen enligt vilken inskrivningsdomaren
har att utfärda pantbrevet kommer frågan om gränsen
mellan panträttsbestämmelser och inskrivningsbestämmelser i ett annat
läge. Jordabalksutredningens överväganden rörande dispositionen av lag -

Del B 1

291

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stoffet synes emellertid ha inskränkt sig till frågan huruvida det alltjämt
är motiverat att över huvud taget upprätthålla åtskillnaden mellan materiella
och inskrivningsmässiga bestämmelser (se SOU 1963: 55 s. 354). Frågan
om en ändrad gränsdragning mellan kapitlen har ej berörts av utredningen.

Eftersom redan den ändrade panträttsstrukturen föranleder betydande
ingrepp i förslaget till lagtext anser jag motiverat att — med fasthållande
av grundprincipen i den av beredningen valda dispositionen — i vissa delar
ompröva fördelningen av lagmaterialet på panträttskapitlet och på det kapitel
i balkens andra avdelning, som innehåller motsvarande inskrivningsbestämmelser.

Beträffande först föreskrifterna om pantbrevets innehåll (8:5 och 6
första stycket i utredningens förslag) framstår dessa i ett system med
inskrivningsdomaren som utfärdare av pantbrevet närmast som handlingsregler
för denne. Sådana regler har logiskt sin plats bland övriga inskrivningsbestämmelser.
Också reglerna om upprättande av ansökan om pantbrev
(8: 1 och 4 i utredningsförslaget) får enligt min mening en naturlig
plats i balkens andra avdelning. Beträffande bestämmelserna om föremålet
för panträtt — jag syftar på de stadganden, som med vissa undantag förbjuder
inteckning i område eller andel av fastighet (8:2 i utredningsförslaget)
och som anger förutsättningarna för gemensam inteckning (8:3 i
samma förslag) —- kan vissa skäl åberopas för att hänföra dem till panträttskapitlet.
Om reglerna angående upprättande av ansökan hänförs till
inskrivningsikapitlet vinner man dock i överskådlighet på att flytta även bestämmelserna
om föremålet för inteckning. Den nu skisserade ändringen
har genomförts i departementsförslaget.

Tyngdpunkten i 6 kap. i departementsförslaget kommer att utgöras av
bestämmelserna om panträttens struktur och närmare innebörd (1—9 §§).
I jordabalksför slagen hänförs emellertid också vissa stadganden om intecknings
och pantbrevs giltighet till panträttskapitlet. Utredningsförslaget
tar i samma kapitel upp också vissa för gemensam inteckning speciella bestämmelser
om bl. a. ansvarsfördelningen mellan fastigheterna och förändring
i denna. Reglerna om intecknings och pantbrevs giltighet och om gemensam
inteckning är relativt artskilda från de förstnämnda panträttsbestämmelserna
och har därför inte någon naturlig plats i 6 kap. Eftersom de
inte kan hänföras till inskrivningsbestämmelserna har de dock även i departementsförslaget
hänförts till panträttskapitlet (10—19 §§).

Paragrafer i beredningens och utredningens förslag som saknar motsvarighet
i departementsförslaget. Genom panträttens ändrade utformning kommer
flera stadganden i jordabalksför slagens panträttskap itel att sakna varje
motsvarighet i departementsförslaget. Detta gäller dels vissa delar av de
lagrum i kapitlet som avser pantbrevets innehåll (8: 4 och 5 i beredningens

292 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

förslag och 8:5 i utredningsförslaget), dels stadgandet angående personligt
betalningsansvar och s. k. fastighetsägaranteckningar (8: 6 i båda förslagen),
dels de bestämmelser som hänför pantbrev under vissa regler i
skuldebrevslagen (8: 10 i båda förslagen), dels bestämmelsen med förbud
mot att skilja pantbrev och omslagsrevers åt (8:12 i båda förslagen).

Utredningens förslag upptar i 8: 4 tredje stycket en föreskrift om förbud
mot återkallelse av ansökan om pantbrev. Som närmare utvecklas i annat
sammanhang (se 22 kap.) har denna regel inte någon motsvarighet i departementsförslaget.
I detta förekommer inte heller några bestämmelser,
som svarar mot reglerna i 8: 7 i jordabalksförslagen om verkan av att fastighetsägaren
blivit försatt i konkurs.

I 8: 13 i förslagen förekommer bestämmelser om vilken förfallotid som
skall gälla för borgenären och fastighetsägaren, när pantbrevet lämnats som
säkerhet för fordran. Bestämmelserna går ut på att parterna skall vara
bundna av fordringens förfallotid, oavsett den förfallotid som gäller för
pantbrevet. Bundenheten utsträcks även till ny ägare av fastigheten, under
förutsättning att fordringen grundas på skuldebrev. Enligt beredningens
förslag krävs dessutom anteckning i fastighetsboken för att den nye ägaren
inte skall få åberopa sig på pantbrevets förfallotid.

Saken kommer i ett annat läge, när pantbrevet inte skall vara bärare av
något betalningsanspråk med viss förfallotid, utan betalningsrätten helt
skall bestämmas av fordringen. Om ingenting anges i lagen blir självfallet
parterna i fordringsförhållandet liksom fastighetsägaren, om denne inte är
gäldenär, bundna av fordringens förfallotid såsom fallet i princip är i fråga
om panträtt i lös egendom. Man har alltså att ställa sig frågan om på förevarande
rättsområde någon skyddsregel behövs för att begränsa parters
möjlighet att avtala om förfallotid. En sådan regel skulle närmast skydda
den som förvärvar en av panträtt besvärad fastighet.

Jordabalksutredningens förslag, som innebär att fordringens förfallotid
blir gällande så snart fordringen grundar sig på skuldebrev, bär lämnats
utan erinran av remissinstanserna. Jag kan inte se något påtagligt skäl,
varför inte den av utredningen framförda principen skulle kunna få gälla
generellt. Den som inlåter sig på förvärv av fast egendom får med en sådan
reglering ta reda på vilka förfallotider som gäller för de fordringar, för vilka
egendomen svarar. Jag har med hänsyn till det anförda inte ansett mig
böra i departementsförslaget ta upp någon motsvarighet till 8: 13 i beredningens
och utredningens förslag.

Gäldenären i ett fordringsförhållande med säkerhet i fast egendom blir
inte befriad från sitt personliga betalningsansvar för fordringen enbart
genom att överlåta fastigheten och detta även om förvärvaren i förhållande
till gäldenären skulle åta sig att personligen svara för fordringen. I princip
blir gäldenären löst från sitt ansvar bara om borgenären medger sådan
befrielse. I IF förekommer vissa regler som tar sikte på den nu diskuterade

Del B 1

293

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

situationen. I 28 § finns sålunda en bestämmelse som innehåller att gäldenären
blir fri från sitt betalningsansvar om inteckningshavaren vid överlåtelse
av fastigheten låter nye ägaren på inteckningshandlingen teckna förbindelse,
varigenom denne övertar skulden. Bestämmelsen är dispositiv
samt gäller endast det personliga betalningsansvaret på grund av inteckningshandlingen
och inte ansvaret enligt omslagsrevers.

I 30 § IF behandlas en i viss mån likartad situation. Om en intedkningshavare
vid exekutiv auktion inte begagnar sig av sin rätt att uppbära kontant
betalning ur köpeskillingen utan i stället låter beloppet innestå i fastigheten,
anses han enligt nämnda lagrum ha uppgett den personliga fordringen
mot förre ägaren. Även i detta fall är det fråga om det personliga
betalningsansvaret enligt in t eckn i n g s h a n d 1 i n g e n.

Beredningen framhåller att dess förslag att panträtten skall vara frigjord
från det personliga betalningsansvaret medför att den nuvarande grunden
för en särskild reglering av förhållandet mellan panträtt och personlig
fordran förfaller. De skäl som ligger till grund för bestämmelsen torde dock
enligt beredningens mening i samma mån gälla borgenärs fordran på grund
av omslagsrevers eller annat rättsförhållande som medför betalningsskyldighet
för förre ägaren. Beredningen tar därför i 8: 24 upp regler av samma
slag som 28 och 30 §§ IF men med inriktning på det bakomliggande
fordringsförhållandet. I utredningens förslag förekommer motsvarande bestämmelse
i 8: 22.

Under remissbehandlingen har den föreslagna regleringen mött viss kritik.
Svea hovrätt och försäkringsbolagens riksförbund bär sålunda framhållit,
att bestämmelsen knappast har sin rätta plats i jordabalken sedan
panträtten frigjorts från den personliga betalningsutfästelsen. Enligt hovrättens
mening innehåller bestämmelsen för övrigt inte något som ej framgår
redan av allmänna rättsregler.

De anförda synpunkterna har enligt min mening fog för sig. Något starkt
skäl föreligger inte för att i fråga om fastighetspanträtten avvika från de
rättsgrundsatser som i allmänhet gäller beträffande gäldsansvaret i sådana
fall då pantförskriven egendom byter ägare. Denna större fråga bör uppenbarligen
inte behandlas i jordabalken.

Vad särskilt gäller bestämmelsen i 30 § IF angående inverkan av exekutiv
auktion på det personliga betalningsansvaret gäller bestämmelsen endast
inteckningar som faller utom lägsta budet. Beträffande inteckningar inom
lägsta budet kvarstår den personliga betalningsskyldigheten liksom tidigare
och detta oavsett om borgenären haft rätt att få betalning men avstått därifrån.
Genom bestämmelserna i 14 § i departementsförslaget kommer skillnaden
i den exekutiva auktionens verkan på inteckning som ligger inom
och utom lägsta budet att bortfalla. Detta förhållande utgör ett särskilt skäl
till att inte ta upp någon motsvarighet till 30 § IF i departementsförslaget.

På grund av vad sålunda anförts förekommer inte i departementsförslaget
någon motsvarighet till 8: 24 resp. 8: 22 i förslagen.

294 Del Bl Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

I 8: 26 i beredningens förslag och 8: 24 i utredningsförslaget upptas vissa
bestämmelser för sådana fall, när pantbrev kommer till stånd utan fastighetsägarens
medverkan. Härmed åsyftas i förslagen utbrytning av ägarhypotek
till förmån för borgenär i samband med utmätning eller konkurs. Ett
motsvarande fall föreligger enligt lagen den 8 april 1927 (nr 79) om inteckningshavares
rätt till betalning ur ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal.
F. n. skall enligt denna lag länsstyrelsen i visst fall utfärda
inteckningshandling, vilken skall tillkomma försäkringsgivaren. Enligt
förslagen skall pantbrev vidare kunna komma till stånd utan fastighetsägarens
medverkan i det fall som behandlas i 4: 27. Detta lagrum ger enligt
förslaget köparen rätt till tvångsinteckning till säkerhet för återbäringen
av köpeskilling vid hävande och återgång av köp eller byte. Slutligen skall
pantbrev enligt beredningens förslag kunna utfärdas av inskrivningsdomaren
utan fastighetsägarens medverkan i samband med delning av intecknad
fastighet eller sammanläggning av denna med annan fastighet eller vid
bildande av bruksenhet (30: 15 och 16 i beredningens förslag). Av de nu
redovisade fallen kommer enligt departementsförslaget — med hänsyn till
panträttens konstruktion och till att rätten till tvångsinteckning enligt 4: 27
inte medtagits i departementsförslaget -—• endast det som följer av 1927 års
lag att ha aktualitet i fortsättningen. Jag finner inte anledning att i detta
sammanhang ta ställning till vilka ändringar i nämnda lag, som bör genomföras
med anledning av den ändrade utformningen av panträtten. Det
blir emellertid under alla förhållanden onödigt med regler motsvarande 8:24
och 26 i förslagen.

Bestämmelsen i 8: 25 i utredningsförslaget om panträtt i järnväg har
fått utgå. Frågan om inteckning i järnvägsfastighet har nämligen ansetts
vara av sådan beskaffenhet att den lämpligen bör behandlas i samband med
följ dlagstiftningen.

Gemensam inteckning

Såsom redan förut berörts mötte lagberedningens förslag att avskaffa
de gemensamma inteckningarna och att som en ersättning införa institutet
registrerad bruksenhet mycket skarp kritik under remissbehandlingen av
1960 års jordabalksförslag. Det ansågs mot bakgrunden härav motiverat att
även i fortsättningen bibehålla möjligheten att bevilja gemensam inteckning.
Eftersom förbudet mot sådana inteckningar starkt präglade beredningens
jordabalksförslag krävde ett bevarande av systemet med gemensamma
inteckningar en relativt omfattande omarbetning av förslaget. Därtill
kommer, såsom remissinstanserna, betonade, att nuvarande regler om
gemensamma inteckningar borde moderniseras och förenklas, om rättsinstitutet
skulle bibehållas. Jordabalksutredningen, som anförtroddes uppdraget
att överse beredningens förslag, hade således inte bara att ur detta utmönstra
förbudet mot gemensamma inteckningar och de regelanordningar,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 295

som betingats av detta förbud, utan också att omarbeta reglerna i IF (32—
37 §§) om sådana inteckningar.

De reformförslag vari utredningens överväganden utmynnade berör med
den i departementsförslaget valda dispositionen inte i första hand detta
kapitel. Jag skall likväl redan här översiktligt ta upp utredningens överväganden.
Skälet härtill är att de för gemensam inteckning grundläggande bestämmelserna
om ansvarsfördelningen mellan berörda fastigheter återfinns
i detta kapitel.

Jordabalksutredningen deklarerar inledningsvis på närmare anförda skäl
att en förenkling av reglerna om gemensam inteckning i första hand bör innefatta
åtgärder, som reducerar de exekutionsrättsliga svårigheterna. Den
avgörande effekten i detta hänseende kan dock enligt utredningens mening
nås genom reformer på det civilrättsliga planet. Utredningen föreslår i denna
del åtgärder, som är inriktade dels på att i möjligaste mån reservera institutet
gemensam inteckning för sådana situationer, där det verkligen har en
faktisk funktion att fylla, dels på att främja homogeniteten hos de fastighetskomplex,
vari gemensam inteckning dock kommer att finnas. Motivet
för åtgärder av det senare slaget är att det är särintressen i gemensamt
intecknade fastigheter, som i hög grad komplicerar de exekutiva auktionerna.

Utredningen föreslår i nyssnämnda hänseenden följande åtgärder. För det
första skall gemensam inteckning kunna beviljas endast om de berörda fastigheterna
är i samma ägares hand. Vidare uppställs förbud mot att meddela
särinteckning i fastighet, som ingår i ett komplex av samintecknade fastigheter,
eller i ideell andel av fastighet. Till denna kategori av åtgärder hör
också förslag om en modernisering av reglerna angående uppdelning av gegemensam
inteckning och om förenkling av relaxationsreglerna, när det
gäller gatumark.

Vidare föreslår utredningen reformer, som är direkt inriktade på att
underlätta handhavandet av gemensam inteckning. Sådan inteckning skall
sålunda inte få meddelas i fastigheter, som är belägna inom skilda domkretsar.
Vidare föreslås regler, som innebär att betalnings- eller ansvarsbortfall
vid relaxation eller postposition ej skall uppstå i vidare mån än som
åsyftas med inteckningsåtgärden och direkt kan utläsas av pantbrev och
gravationsbevis.

Slutligen framför utredningen vissa uppslag till reformer beträffande
utsökningslagens regler för försälj ningsförfarandet samt i fråga om stämpelbeläggning.

Utredningens sätt att angripa problemet med att modernisera och förenkla
reglerna rörande de gemensamma inteckningarna har i huvudsak lämnats
utan erinran under remissbehandlingen av utredningsförslaget. Endast
lantmäteristyrelsen framför vissa avvikande synpunkter. Styrelsen ansluter
sig visserligen i stort sett till den lösning, som jordabalksutredningen före -

296 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

slår, men anser att man bör gå ett steg längre i strävandena att reservera
gemensam inteckning till fall av verklig intressebindning mellan fastigheterna.
Styrelsen framkastar därför tanken att den som vill utnyttja två eller
flera fastigheter för gemensam inteckning i första hand bör hänvisas att
begära sammanläggning. Först sedan sammanläggning skett eller det visat
sig, att hinder mot sammanläggning möter eller att sammanläggning inte
bör ske, bör enligt styrelsens mening förutsättningar föreligga för att meddela
gemensam inteckning. Vidare anser styrelsen att det är otillfredsställande,
att fastighetsdelning skall behöva föranleda att gemensamt inteckningsansvar
uppkommer. En tänkbar utväg vore, menar styrelsen, att redan
i fastighetsdelningsproceduren inordna någon form av obligatorisk uppdelning
av inteckningsbelastnimgen. Styrelsen berör i detta sammanhang de
svårigheter som uppstår vid avstyckning från samfälld mark, när det gäller
att upphäva det gemensamma inteckningsansvaret mellan avstyckningen
och de olika stamfastigheterna. Styrelsen tänker sig här att man skulle i
jordabalken kunna stadga, att delning av samfälld mark genom avstyckning
eller därmed jämförlig åtgärd inte skulle anses som delning av fastighet vid
tillämpning av reglerna om gemensam inteckning, såvida den genom åtgärden
bildade fastigheten väsentligen saknar betydelse för panträtt i delägarfastighet.

Lantmäteristyrelsens förslag att förutsättningarna för att sammanlägga fastigheter
alltid skulle prövas, innan ett ärende om gemensam inteckning kan
prövas, är enligt min mening inte praktiskt genomförbart. En sådan ordning
skulle bli alltför omständlig och verka hämmande på fastighetskreditväsendet.
Jag delar* visserligen styrelsens uppfattning att sammanläggningar
bör på allt sätt stimuleras, när det gäller fastigheter som bär sådan samhörighet
att gemensam inteckning är motiverad. Men detta torde få ske på annat
sätt än som här föreslagits. Frågan om en obligatorisk uppdelning av
inteckningsbelastningen i samband med fastighetsdelning har diskuterats
av jordabalks utredningen. En sådan anordning borde enligt dess mening
lämpligen omfatta inte bara fastighetsdelning utan också fall, där någon
eller några av flera samintecknade fastigheter överlåtits. Efter ingående
överväganden har utredningen emellertid funnit sig böra avstå från att föreslå
ett regelsystem för inteckningsuppdelning i dessa fall. Som ett väsentligt
skäl härför åberopar utredningen att man i möjligaste mån bör överlåta åt
sakägarna själva att avgöra om och på vilket sätt en ansvarsgemenskap skall
upplösas. Oavsett hur en obligatorisk inteckningsuppdelning närmare utformas,
kan det nämligen inte undvikas att den förutsätter personalkrävande
arrangemang. I detta sammanhang bör också verkningarna av det
föreslagna förbudet mot särinteckning i gemensamt intecknat fastighetskomplex
beaktas. Genom denna regel tvingas part att själv ombesörja att
ansvarsgemenskapen upplöses så snart han önskar ta ut pantbrev i del av
den tidigare fastigheten. Sedan överlåtelse skett, kan för övrigt ej heller

Del B 1

297

Kangl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gemensam inteckning tas ut. Dessa bestämmelser torde i mycket stor utsträckning
föranleda att en inteckningsuppdelning relativt omgående kommer
till stånd. Jag är med hänsyn till det anförda inte beredd att förorda
en obligatorisk inteckningsuppdelning i samband med fastighetsdelning.
Beträffande avstyckning från samfälld mark är förhållandena
emellertid så speciella att en särbehandling kan vara motiverad. Det är dock
tveksamt om den av lantmäteristyrelsen förordade lösningen är den lämpligaste.
En alternativ möjlighet är att reformera förfarandet enligt 1931
år lag om avstyckat eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning
i stamfastighet. Denna lag bör under alla förhållanden överses i
anledning av jordabalksreformen. Det är min avsikt att i samband därmed
ägna den här diskuterade frågan speciell uppmärksamhet.

De av utredningen föreslagna särskilda reformer, som rör institutet gemensam
inteckning, har som regel vunnit remissinstansernas gillande. Ett
undantag utgörs emellertid av den föreslagna begränsningen av utrymmet
för gemensamma inteckningar till att avse endast fastigheter inom samma
domkrets. I detta avseende råder mycket delade meningar. De olika reformförslagen
kommer att närmare behandlas i anslutning till resp. paragrafer.
Kravet på att fastigheter som skall intecknas gemensamt, skall
vara i en ägares hand behandlas under 22:2; förbudet mot särinteckning
i samintecknat komplex m. m. under samma paragraf; relaxationsreglerna
under 22: 11; uppdelningsreglerna under 22: 12; förbudet mot gemensam
inteckning i fastigheter, vilka är belägna inom skilda domkretsar under
22: 2 samt frågan om betalnings- eller ansvarsbortfall vid relaxation
eller postposition under 22:9 och 11. Jag vill dock sammanfattningsvis
redan nu uttala, att jag finner utredningens förslag i princip vara väl ägnade
att ligga till grund för en reformering av institutet gemensam inteckning.

SPECIALMOTIVERING
Inledande bestämmelser
1 §•

Paragrafen, som saknar motsvarighet i jordabalksförslagen, innehåller i
första stycket en beskrivning av tillvägagångssättet vid upplåtelse av panträtt
i fast egendom. Genom andra stycket införs begreppet ägarhypotek. Den
närmare innebörden av begreppen panträtt och ägarhypotek behandlas i
3—9 §§.

Departementschefen. Som jag redan i det inledande avsnittet i detta kapitel
närmare utvecklat är fastighetspanträtten i departementsförslaget be10f
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del Bl

298 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

greppsmässigt en. säkerhetsrätt, som fastighetsägaren kan upplåta till förmån
för en borgenär. Detta uttrycks i paragrafens första stycke på det sättet
att panträtt i fastighet sägs kunna upplåtas till säkerhet för fordran. Panträttsupplåtelsen
sker på det sättet att fastighetsägaren överlämnar ett pantbrev
till borgenären. Pantbrevet skall lämnas »såsom pant» för borgenärens
fordran.

Panträtten kommer till stånd genom rättshandlingar mellan parterna
själva utan medverkan av inskrivningsmyndigheten, och panträtten är inte
med avseende på sin tillkomst knuten till inskrivningsförfarandet. Häri ligger
principiellt sett en avgörande skillnad vid jämförelse med grundsystemet
i IF. Detta bygger nämligen på tanken, att fordringshavaren hos fastighetsägaren
utverkar ett löfte om att dennes fasta egendom skall få tjäna
som pant för fordringen. Med stöd av detta löfte — inteckningsmedgivandet
— får fordringsägaren inskrivning för sin fordran i fastighetsboken. Denna
inskrivning har i gällande rätt grundläggande verkan för panträtten. Rätten
kommer, såsom lagberedningen uttryckt saken, till stånd genom inskrivningen.
Enligt det förslag som nu framläggs utgör den på ansökan av
fastighetsägaren beviljade inteckningen och det åt honom på grundval av
inteckningen utfärdade pantbrevet principiellt sett endast ett förspel till
panträttsupplåtelsen.

Panträtten i dess utformning enligt departementsförslaget bygger på ett
antal skilda förutsättningar, vilka kortfattat kan anges på följande sätt: a)
ett fordringsförhållande i ordets mest vidsträckta bemärkelse, b) en av fastighetsägaren
gjord muntlig eller skriftlig pantförskrivning till förmån för
fordringen, c) ett med pantförskrivningen åsyftat, till borgenären i fordringsförhållandet
överlämnat pantbrev. Fordringsförhållandet, pantförskrivningen
och överlämnandet av pantbrevet är alltså hörnstenarna i panträttsinstitutet.

Vad först gäller fordringsförhållandet kan till en början anmärkas, att
fastighetsägaren naturligtvis inte behöver vara gäldenär i detta. Ingenting
hindrar att fastighetsägaren låter sin fasta egendom utgöra säkerhet för
annans gäld. Fastighetsägarens roll är inte i första hand gäldenärens utan
pantsättarens, vilket emellertid inte hindrar att fastighetsägaren vanligtvis
också är gäldenär.

Vid den sedvanliga fastighetskreditgivningen kan fordringsförhållandet
förväntas att liksom för närvarande ta sig uttryck i ett skuldebrev, en omslagsrevers.
Vilka andra fordringsbevis som helst kan dock komma i fråga
såsom bärare av panträtt. Lagtexten är inte heller avsedd att lägga hinder
i vägen för att fastighetsägaren lämnar pantbrevet som säkerhet för en villkorlig
fordran, exempelvis för fordringsanspräk som kan uppkomma ur
något rättsförhållande, som anges i pantavtalet.

Redan av det sagda framgår att den fordran för vilken pantbrevet lämnas
som säkerhet inte behöver vara grundad på skriftligt fordringsbevis. I och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 299

för sig möter ej hinder mot att såväl fordran som pantförskrivning stöds
på muntliga rättshandlingar från parternas sida. I detta avseende föreligger
inte någon skillnad i jämförelse med gällande rätt. Även för närvarande
kan en inteckningshandling pantsättas som säkerhet för muntlig
fordran. Genom att pantbrevet i sig sj älvt inte är något fordringsbevis, kommer
emellertid situationen att te sig väsentligt annorlunda för borgenären
i det nya panträttssystemet. I dagens läge har innehavaren av en muntlig
fordran med inteckning som säkerhet en betydande fördel av att kunna
åberopa inteckningshandlingens betalningsförpliktelse. I det nya panträttssystemet
kommer visserligen innehavet av handlingen att erbjuda fordringsägaren
det sakrättsliga skyddet för hans fordran i konkurrensen med
ny ägare till den fasta egendomen eller med andra rättsinnehavare i denna.
Detta skydd kan han emellertid inte utnyttja annat än i den mån han styrker
sin fordran. Ett grunddrag i panträttsstrukturen är att pantbrevet såsom
sådant saknar ekonomiskt värde i borgenärens hand. Pantbrevet utgör
till skillnad från inteckningshandlingen inte något värdepapper eller
förmögenhetsobj ekt.

Pantförskrivningen spelar en central roll i panträttssystemet genom att
tjäna som sammankoppling mellan fordran och pantbrev.

Av pantförskrivningen måste framgå vilket eller vilka pantbrev, som skall
utgöra säkerhet för fordran. Om det av borgenären innehavda pantbrevet
inte identifieras som åsyftat med pantförskrivningen, blir följden att han
inte kommer i åtnjutande av panträtt på grund av pantbrevet. I detta sammanhang
bör anmärkas, att borgenärens panträtt naturligtvis inte går förlorad
enbart på grund av att pantbrevet blir föremål för utbyte. Ersätts det
gamla pantbrevet med ett nytt pantbrev på samma belopp, är det självklart
att panträtten består orubbad, under förutsättning att det nya pantbrevet
kommer i hyresvärdens besittning. Detsamma måste gälla, när det gamla
pantbrevet ersätts med flera nya pantbrev, självfallet dock endast i den
mån borgenären behåller dessa i sin besittning. Om det gamla pantbrevet
jämte andra pantbrev skall gå i utbyte, blir situationen formellt sett
mera komplicerad. Man måste dock tänka sig att parterna i ett sådant fall
före verkställandet av utbytet kommit överens om vilken rätt, som borgenären
skall ha till det eller de nya pantbreven. Fastighetsägaren måste ju
alltid inkopplas i utbytesärendet, eftersom utbytet kräver hans medgivande.
Inte heller uppdelning föranleder att panträtten går förlorad. I den mån de
nya pantbreven kvarblir i borgenärens hand, består också panträtten. Att
postposition och relaxation inte i detta sammanhang påverkar pantbrevets
identitet är naturligt.

Ingenting hindrar i och för sig att pantförskrivningen föregår intecknandet.
I själva verket torde man ha att räkna med en sådan ordning som den
vanligaste åtminstone vid långivning genom kreditinstitut. De för fastighetskrediten
behövliga handlingarna — inteckningsansökan, pantförskriv -

300 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ning och omslagsrevers — iordningsställs i ett sammanhang, och långivaren
ombesörjer att pantbrev tas ut. I ett sådant fall måste pantförskrivningen
innehålla nödvändiga uppgifter för identifiering av det pantbrev, som inskrivningsmyndigheten
sedermera kommer att utfärda. Identifikationen
kan exempelvis ske genom angivande av fastighetsbeteckning, belopp och
förmånsläge. Det bör också vara möjligt att i pantförskrivningen hänvisa
till inteckningsansökan.

Pantförskrivningen måste vidare innehålla uppgift om den fordran för
vilken det eller de i förskrivningen omnämnda pantbreven skall tjäna som
säkerhet. I praktiken torde detta moment inte bereda några bekymmer. Man
kan utgå från att pantförskrivningen normalt inrycks i den urkund, varpå
fordringsförhållandet grundas. Anknytningen till fordran blir då som regel
entydig. Om däremot pantförskrivningen sker i eu särskild handling, är det
av vikt att fordringen tydligt identifieras. Borgenären kan göra anspråk på
panträtt bara för sådant fordringsanspråk, som angetts i pantförslcrivningen.

För panträtten i departementsförslagets utformning är grundläggande,
att p an t för skr i vn ingen måste företas av fastighetsägaren. Panträtt upplåts
visserligen genom att pantbrev överlämnas till borgenären, men till sin reella
innebörd går upplåtelsen ut på att för pantsättning utnyttja fastigheten,
och ett sådant utnyttjande bör självfallet inte kunna företas av någon
annan än fastighetsägaren. Det spörsmålet inställer sig emellertid om och
i vad mån en borgenär, som i god tro utgår från att pantsättaren är ägare
till fastigheten, bör skyddas. Beträffande pantsättning av lös egendom
intar svensk rätt sedan gammalt den ståndpunkten att innehavet av det
gods som skall pantsättas legitimerar den som uppträder såsom egendomens
ägare. Godtroende tredje man, som får godset i sin besittning, är
inte skyldig att utan lösen utlämna godset. Det kunde sägas ligga nära till
hands att beträffande fastighetspanträtten i omsättningens intresse tillmäta
innehavet av pantbrevet motsvarande legitimerande verkan. Vid bedömandet
av denna fråga måste emellertid inskrivningsväsendets betydelse
uppmärksammas. Till skillnad från vad som gäller beträffande lös egendom
sker ju i fråga om fastigheter inom inskrivningsväsendet en registrering
av äganderättsförhållandena genom lagfarten. I själva verket bör man
i förevarande sammanhang från början hålla isär två från principiell synpunkt
helt olika situationer, vilka kännetecknas, den ena av att pantsättaren
förutom innehavet av pantbrevet kan åberopa sig på lagfart och den
andra av att pantsättaren inte är och ej heller sedermera blir upptagen
som ägare i fastighetsboken.

Lagfart kan vara beviljad för pantsättaren trots att annan i själva verket
är fastighetens rätte ägare. Orsaken kan vara att pantsättarens eget förvärv
är ogiltigt eller också att ogiltighet föreligger beträffande någon företrädares
förvärv. En pantförskrivning av den lagfarne innehavaren av fas -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 301

tigheten är i en sådan situation i princip verkningslös (jfr 6:8). Genom
reglerna i 25 kap. (18 kap. i departementsförslaget) har lagberedningen
emellertid sträckt sig mycket långt när det gäller att till skydd för omsättningen
tillerkänna giltighet åt en rättshandling som tredje man företar i
god tro i förlitan på inskrivning, fastän materiell grund för rättshandlingens
giltighet inte föreligger. Skälen för detta ståndpunktstagande kommer jag
att utveckla vid 18 kap. i departementsförslaget. Jag ansluter mig till beredningens
principiella syn på denna fråga och föreslår därför en regel av
innebörd att godtroende borgenär skall vara skyddad, om pantsättaren har
lagfart på fastigheten. Godtrosskydd skall för övrigt enligt departementsförslaget
kunna inträda även i det fallet att pantsättaren visserligen inte
har lagfart då upplåtelsen av panträtt sker men lagfart sedermera beviljas
för honom.

I sammanhanget bör observeras, att lagfarten kan ge en felaktig bild av de
aktuella ägarförhållandena även om något ogiltigt äganderättsförvärv inte
kan påvisas. Den lagfarne ägaren kan exempelvis ha överlåtit fastigheten
till någon, som ännu ej sökt lagfart. Frågan gäller, om en pantförskrivning,
som görs efter överlåtelsen, kan ge borgenären någon rätt gentemot fastigheten.
Det är i detta fall fråga om företrädet mellan två förvärv, nämligen
äganderättsöverlåtelsen och den därefter företagna pantförskrivningen.
Även i en sådan situation bör den goda tron hos den som förlitat sig på fastighetsbokens
uppgifter få fälla utslaget. Jag kommer närmare in på detta
spörsmål i anslutning till 6: 7.

Jag övergår nu till det fallet att pantsättaren ej har och ej heller sedermera
får lagfart på fastigheten. Frågan gäller om det även i en sådan situation
bör finnas utrymme för godtrosförvärv. Det skall inte bestridas,
att en sådan regel skulle vara av visst värde i den redliga omsättningens
intresse. Man skulle också erhålla i sak överensstämmande godtrosregler
i fråga om såväl fastighetspanträtten som panträtten till lös egendom. Det
kan tyckas att en sådan regelanordning skulle vara följdriktig med hänsyn
till att fastighetspanträttens konstruktion såsom strax närmare skall
belysas även i övrigt anknyter till rättsreglerna avseende panträtt i lös egendom.

Fördelarna med den antydda godtrosregeln, när det gäller att skydda
den allmänna omsättningen, skall dock inte överdrivas. För det första må
anmärkas att, i den mån nya pantbrev tas ut vid belåning och detta ombesörj
s av kreditgivaren, regeln kommer att sakna praktisk betydelse för denne.
Den omständigheten att pantbrev erhålls på ansökan av pantsättaren
utgör ju bevis för att kreditgivaren har med den lagfarne ägaren att göra.
Kreditgivaren kommer på detta sätt i åtnjutande av det på inskrivning
grundade godtrosskyddet. Vidare torde det vara ofrånkomligt att under alla
förhållanden ställa relativt höga anspråk på borgenärens goda tro, och vid
en domstolsprövning skulle det sannolikt ställa sig svårt att bortse från att

302 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

borgenären ur fastighetsboken kunnat hämta upplysningar angående pantsättarens
befogenhet att förfoga över pantbrevet.

Det avgörande skälet mot att införa en godtrosregel av antytt slag grundar
sig emellertid på de principer som utgör grundvalen för departementsförslagets
panträttskonstruktion. Denna konstruktion syftar, såsom förut
framhållits, till att i kreditlivets intresse kunna tillhandahålla en så rationellt
utformad panthandling som möjligt och ändock skapa en ordning där
de risker för fastighetsägaren som följer av omslagsreverssystemet i dess
nuvarande utformning inte gör sig gällande. Härvid har det synts vara en
förutsättning, att pantbrevet såsom sådant inte skall kunna göras gällande
mot fastighetens ägare. Endast om denne själv förfogat över pantbrevet genom
pantsättning skall anspråk kunna riktas mot fastigheten och då bara
för den fordran pantsättningen avser. En godtrosregel skulle i vart fall principiellt
sett rubba dessa förutsättningar för panträttskonstruktionen och
skulle väcka behov av en anordning av den typ, som lagberedningen föreslog
genom stadgandet i 8: 6 andra stycket, dvs. en möjlighet för fastighetsägaren
att skydda sig mot godtrosförvärv genom anteckning på pantbrev. Olägenheterna
med en sådan anordning har redan förut belysts. Det nu diskuterade
spörsmålet har underställts företrädare för kreditinstitutionerna.
Dessa har därvid nästan undantagslöst uttalat, att en godtrosregel — utöver
det godtrosskydd som lagfart för pantsättaren medför — inte kan anses
behövlig i kreditlivets intresse. Under hänvisning till vad sålunda anförts,
har jag stannat för att inte framlägga förslag om något godtrosskydd av nu
berört slag. En pantsättning som görs av någon, som i strid mot verkliga
förhållandet utger sig för att vara fastighetens rätte ägare och som inte har
och inte sedermera beviljas lagfart på fastigheten, blir alltså enligt departementsförslaget
utan verkan.

En pantförskrivning av någon, som är fastighetens rätte ägare och som
inte frånvinns egendomen med tillämpning av företrädes- eller godtrosregler,
är självfallet giltig oberoende av lagfartsförhållandena.

Regeln att endast fastighetsägaren får utnyttja pantbrevet för upplåtelse
av panträtt gäller även för det fallet att pantbrevet avser flera fastigheter.
Om vid gemensam inteckning fastigheterna kommit i skilda ägares hand,
fordras alltså att pantförskrivningen görs av alla ägarna. Har det gemensamma
ansvaret uppkommit som följd av fastighetsbildning, gäller givetvis
en panträttsupplåtelse som skett före denna åtgärd utan inskränkning.
Först när fordringen upphört och panträtt skall upplåtas på nytt eller när
det blir fråga om att av någon anledning förnya den ursprungliga panträttsupplåtelsen,
måste samtliga de gemensamt intecknade fastigheternas
ägare medverka. Även i förevarande situation ger lagfarten borgenären ett
godtrosskydd. Om en av flera gemensamt intecknade fastigheter överlåtits
men lagfart inte sökts på överlåtelsen, drabbas alltså den godtroende borge -

Del B 1

30

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1070

nären inte av att överlåtaren inte längre är befogad att upplåta panträtt i
den överlåtna fastigheten.

Det nu sagda innebär inte att en upplåtelse av panträtt skulle vara helt
utan verkan, om pantförskrivning med användande av pantbrev avseende
flera fastigheter i skilda ägares hand inte gjorts av alla ägarna. Panträtt
bör komma till stånd i sådana fastigheter, vilkas ägare medverkat vid upplåtelsen.
I den mån en utomstående ägares fastighet svarar endast subsidiärt,
uppstår inte några komplikationer. Den eller de primäransvariga fastigheterna
svarar då för fordringen utan inskränkning. Om däremot en primäransvarig
fastighets ägare inte samtyckt till upplåtelsen — ett fall som
i praktiken torde bli sällsynt — kan endast återstående fastigheters primäransvar
utnyttjas för täckning av borgenärens fordran. Det torde inte vara
behövligt att här närmare gå in på de spörsmål som kan uppkomma i mera
invecklade fall av gemensamt inteckningsansvar. Över huvud taget har
man anledning räkna med att de situationer, som avses med den nu förda
diskussionen, kommer att utgöra rena undantagsfall. I skilda sammanhang
i departementsförslaget förekommer nämligen regler som syftar till att motverka
att gemensamt inteckningsansvar uppkommer eller får bestå, när det
samintecknade komplexet inte är i en ägares hand, samt att underlätta att
sådant ansvar undanröjs.

Pantbrevet skall ha överlämnats till borgenären för att panträtt skall föreligga.
Tradition måste alltså ha skett och panträtten är i princip för sitt
bestånd beroende av att pantbrevet förblir i borgenärens besittning. Med
besittning likställs att annan innehar pantbrevet, såvida detta sker under
erkännande av borgenärens rätt. Såsom framgår av det anförda kommer
rättsregler om pant i lös egendom att i stor utsträckning komplettera det för
fastighetspanträtten speciella regelsystemet. Detta förhållande kommer i
lagtexten till uttryck genom att pantbrevet skall överlämnas »såsom pant»
för borgenärens fordran.

Kravet på att pantbrevet skall överlämnas till borgenären för att panträtt
skall komma till stånd lägger inte hinder i vägen för att utnyttja ett
överhypotek för upplåtelse av panträtt i andra hand. Jag syftar på det fallet,
att pantbrevet överlämnats till borgenär som säkerhet för en fordran
vilken understiger pantbrevets belopp. Gäldenären kan i sådant fall upplåta
panträtt till annan borgenär på grundval av samma pantbrev. I enlighet
med bestämmelserna om pantsättning av lös egendom som innehas av tredje
man kommer panträtten till stånd genom att fastighetsägaren underrättar
pantbrevets innehavare om förskrivningen eller att andrahandsborgenären
företer skriftlig handling om pantförskrivningen för denne.

Om ansökan om pantbrev förklaras vilande skall såsom närmare framgår
av 22 kap. särskilt bevis om beslutet utfärdas (vilandebevis). Detta bevis
avses skola fungera i pantbrevets ställe vid pantförskrivning. Om fastighets -

304 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ägaren överlämnar ett vilandebevis såsom pant för fordran, erhåller borgenären
en panträtt som är villkorad av att inteckningsansökan bifalles.
Någon uttrycklig regel att vilandebeviset kan användas vid pantförskrivning
har inte ansetts nödvändig.

I det följande uppmärksammas några situationer, där det möjligen kan
uppstå tvekan om rättsreglerna för panträtt i lös egendom bör gälla eller
om hänsynen till fastighetspanträttens speciella konstruktion kräver andra
regler.

En utfästelse att lämna pantbrev som säkerhet för fordran måste anses
bindande för gäldenären. Beträffande panträtt i lös egendom gäller enligt
rättspraxis att pantutfästelsen skapar viss bundenhet även för tredje man.
Om tredje man förvärvar egendom med vetskap om att den är pantförskriven
som säkerhet för annans fordran, anses han bunden av pantförskrivningen.
I och för sig bör något hinder inte möta att tillämpa denna regel
också beträffande pantbrev. Emellertid inställer sig den frågan om regeln
kommer i konflikt med den på fastighetspanträttens område gällande grundsatsen
att det sakrättsliga skyddet för panträtten uppstår först genom inskrivningen.
Man synes emellertid inte behöva hysa några betänkligheter i
detta avseende, eftersom regeln om pantutfästelsens verkan gentemot tredje
man under alla förhållanden inte kan vinna tillämpning beträffande en
utfästelse, som äger rum före inskrivningen och därmed före pantbrevets
utfärdande. Före inskrivningen kan pantutfästelsen nämligen inte avse visst
bestämt pantbrev. Detta existerar ju ej innan inskrivningsmyndighetens
beslut i ärendet fattats. På grund av den bristande specialisering av pantobjektet,
som detta förhållande innebär, torde en före inskrivningen lämnad
pantutfästelse således inte få några som helst verkningar i förhållande till
tredje man. Den kommer endast att innefatta ett obligationsrättsligt verkande
anspråk.

Av vad förut sagts har framgått att fastighetspanträtten följer sina egna
regler också när det gäller godtrosförvärv vid upplåtelse av panträtt. Godtrosförvärv
är enligt dessa regler möjligt endast när upplåtaren kan åberopa
sig på lagfart till fastigheten. I denna situation har alltså innehavet av pantbrevet
inte någon legitimerande betydelse. Det kan anmärkas, att den rätte
fastighetsägaren till skillnad mot vad som i allmänhet gäller beträffande
panträtt i lös egendom inte har någon rätt att mot lösen återfå pantbrev
som i god tro förvärvats från någon som kunnat åberopa lagfart till fastigheten.
Detta följer redan av bestämmelserna i 18: 2 angående den närmare
innebörden av ifrågavarande godtrosförvärv. Å andra sidan tryggas hans
situation i väsentlig mån genom ersättningsreglerna i 18 kap.

Möjligheterna till godtrosförvärv är andra, när det gäller överlåtelse av
panträtt, dvs. avtal varigenom panträtten i förening med fordran övergår
från en borgenär till en annan. Under förutsättning att en i förhållande till
fastighetsägaren giltig panträtt stiftats, kan den nye borgenären göra god -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 305

trosförvärv till panträtten enligt de för panträtt i lös egendom gällande reglerna.
Överlåtaren blir legitimerad genom besittningen till pantbrevet. Med
hänsyn till pantbrevets natur kommer ej heller i detta fall någon lösningsrätt
i fråga för rätte ägaren, dvs. bär den rätte borgenären. Pantbrevet blir i
detta avseende att jämställa med exempelvis skuldebrev, upplagsbevis och
aktiebrev. Den nye borgenären gör alltså ett s. k. kvalificerat godtrosförvärv.

Såsom framgått av det nyss sagda är vid överlåtelse av panträtt den nye
borgenären som regel beroende av att en i förhållande till fastighetsägaren
giltig panträtt stiftats. I detta avseende kan inte förvärvaren av panträtten
komma i bättre läge än överlåtaren. Ett undantag finns dock. Om panträtten
upplåtits av någon, som visserligen har lagfart på fastigheten men likväl
inte är rätt ägare till denna, äger den som genom överlåtelse förvärvat panträtten,
såsom framgår av 18: 2, åberopa sin egen goda tro och är alltså inte
beroende av att överlåtaren var i god tro.

Stadgandet i 10 kap. 6 § HB om återpantsättning av pantsatt egendom
är inte tillämpligt beträffande fastighetspanträtten. Detta får anses följa
av huvudregeln i 6:1 om upplåtelse av panträtt i fast egendom. Inte heller
äger borgenären med rättslig verkan göra sig betald för sin fordran genom
överlåtelse av pantbrevet eller genom utmätning av detta såsom något från
fastigheten skilt förmögenhetsobjekt. Hans befogenheter att realisera sitt
fordringsanspråk begränsar sig till exekution i fastigheten.

Allmänna bestämmelser om vårdnadsplikt för innehavare av lös pant
finns upptagna i 10 kap. 3 och 4 §§ HB. Enligt dessa lagrum skall pant väl
vårdas. Den skada som uppkommer på pant till följ d av att den inte vårdats
på rätt sätt är panthavaren skyldig att ersätta. Dessa regler bör gälla också
i fråga om panträtt i fast egendom men får av naturliga skäl ett begränsat
tillämpningsområde. Ett stadgande av denna innebörd förekommer i 8: 25
i beredningens förslag (8:23 i utredningsförslaget). Genom den utformning
panträtten erhållit i departementsförslaget torde ett sådant stadgande
vara överflödigt.

2 §•

Paragrafen, som närmast motsvarar 8: 1 i förslagen, anger hur pantbrev
erhålles. Vidare införs begreppen inteckning och gemensam inteckning.
Tredje stycket innehåller en hänvisning till bestämmelserna om inteckning
i balkens andra avdelning (22 kap.).

Gällande rätt. Enligt IF kommer en inteckningshandling till stånd genom
att gäldenären först utfärdar ett fordringsbevis. Detta förses med medgivande
av fastighetsägaren till inteckning. Fordringsbeviset inges till inskrivningsdomaren,
som intecknar fordran i fastighetsboken och åsätter
fordringshandlingen ett bevis om inteckningen. Termen inteckning används
i IF i skilda betydelser. Med inteckning avses dels själva inskrivningen och

306 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

därvid åsyftas inte endast inskrivning av fordran utan även inskrivning av
nyttjanderätt, servitut och övriga begränsade sakrätter, dels det genom
inskrivningen uppkomna rättsanspråket. I dagligt tal används dessutom
ordet inteckning för att beteckna inteckningshandlingen.

Lagberedningen. Grundstrukturen i beredningens panträttssystem framgår
av första paragrafen i panträttskapitlet (8: 1). Där stadgas att fastighetsägaren
utfäster panträtt i sin fasta egendom genom att upprätta ett pantbrev
samt att panträtten kommer till stånd genom att pantbrevet inskrivs.
I beredningens förslag ersätter pantbrevet såväl det nuvarande inteckningsmedgivandet
som den fordringshandling, på vilken medgivandet tecknas.
Termen inteckning reserveras för inskrivning av panträtt. Beredningen
uppehåller sig i detta sammanhang också vid sådana fall, när inteckning
enligt gällande rätt kan ske utan fastighetsägarens medgivande, samt anger
de fall i vilka enligt beredningens förslag panträtt kan grundas på annat
förhållande än fastighetsägarens utfästelse. I detta avseende kan här hänvisas
till betänkandet (SOU 1960: 25 s. 180).

Jordabalksutredningen. Utredningen säger sig anknyta till gällande rätt
och lagberedningens förslag genom att panträtten i 8: 1 konstateras komma
till stånd genom inskrivningen. Det nya i utredningens förslag består i att
det är inskrivningsdomaren som — på ansökan av fastighetsägaren — skall
utfärda pantbrevet.

Departementschefen. Såsom framgår av den allmänna inledningen till detta
kapitel har jag, när det gäller sättet för pantbrevets utfärdande, valt att
förorda den av jordabalksutredningen föreslagna lösningen med inskrivningsmyndigheten
som utfärdare av pantbrevet. Grundvalen för pantbrevet
skall utgöras av den på fastighetsägarens ansökan verkställda inskrivningen
i fastighetsboken. För denna form av inskrivning har —- såsom lagberedningen
föreslagit — termen inteckning reserverats.

Jag har tidigare redogjort för de principer som ligger till grund för
departementsförslaget när det gäller gränsdragningen mellan panträttsbestämmelserna
i nya jordabalkens första avdelning och inteckningsreglerna
i dess andra avdelning. Innebörden av denna gränsdragning är att 22 kap.
i departementsförslaget kommer att innehålla inte bara regler om handläggning
av inteckningsärenden utan också de närmare bestämmelserna om ansökan
om inteckning och utfärdande av pantbrev. En betydande del av det
lagstoff, som i jordabalksförslagen ingår i 8 kap. har alltså i departementsförslaget
överförts till andra avdelningen. Tredje stycket i denna paragraf
innehåller en allmän hänvisning till bestämmelserna i 22 kap. om inteckning,
utfärdande av pantbrev och inskrivningsmyndighetens handläggning
i övrigt av inteckningsärenden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

307

Panträttens innebörd

3 §.

Paragrafen, som har viss motsvarighet i 8: 4 första stycket, 8: 9 och 8: 16
andra stycket i lagberedningens förslag samt 8: 5 första stycket, 8: 9 och
8: 16 andra stycket i jordabalksutredningens förslag, har till uppgift att
ange panträttens innebörd.

Rörande innehållet i gällande rätt och förslagen hänvisas till den utförliga
redogörelse, som lämnats i kapitlets inledning under rubriken Panträttens
närmare innehåll, särskilt med avseende på borgenärens rätt till ränta, samt
ägarhypoteket (s. 264).

Departementschefen. Den av lagberedningen i 8: 9 föreslagna bestämmelsen
angående panträttens innehåll har upptagits i första stycket av förevarande
paragraf med de modifikationer, som föranleds av den ändrade
panträttsstrukturen. Eftersom termen panträtt i departementsförslaget
åsyftar endast borgenärens rätt på grund av innehavet av pantbrev, har
bestämmelsen ett mera begränsat innehåll än motsvarande stadgande i
beredningens förslag. Bestämmelsen syftar endast på det fallet att panträtt
upplåtits till säkerhet för fordran och utsäger att borgenären vid fördelning
av medel skall erhålla betalning för fordringen med högst det belopp som
anges i pantbrevet jämte tillägg. Fastighetsägarens rätt på grund av pantbrev
— ägarhypoteket -— behandlas i 9 §.

Med uttrycket fordran i paragrafens första stycke avses det totala anspråk,
för vilket fastigheten svarar på grund av panträttsupplåtelsen. I lagförslaget
tas ej ställning till frågan i vilken omfattning borgenären vid
medelsfördelningen äger erhålla betalning i anledning av skilda biförpliktelser
till den huvudfordran, som upplåtelsen avser. Bestämmande för denna
fråga är i första hand innehållet i pantförskrivningen. I övrigt blir såsom
en följd av departementsförslagets panträttskonstrulction de rättsregler, som
avser panträtt i lös egendom, tillämpliga i förevarande avseende. Innebörden
av gällande rätt på denna punkt är omstridd i doktrinen.1 Företräde synes
emellertid böra ges åt den uppfattning, som innebär att panten åtminstone
i princip svarar också för vissa biförpliktelser till huvudfordran även om
detta inte uttryckligen utsagts vid pantsättningen. Detta skulle för fastighetspanträttens
del innebära, att — om annat ej kan anses framgå av pantförskrivningen
— pantbrevet utgör säkerhet inte bara för den egentliga
huvudfordringen utan också för biförpliktelser såsom ränta, indrivningskostnader
och andra av fordringsförhållandet föranledda kostnader. Detta torde
emellertid gälla endast om gäldenären är pantsättare. Har fastighetsägaren

1 Se Hasselroth, Juridiska skrifter VII, 1923, s. 13, Oiivecrona, Förfarandet vid exekutiv
försäljning av fast egendom s. 42, not 22, och Undén, Svensk Sakrätt, I s. 268.

308 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ställt pantbrevet som säkerhet för annans skuld torde säkerheten böra avse
bara vad som uttryckligen angetts i pantförskrivningen. När det i paragrafens
andra stycke anges att tillägget får tas i anspråk endast för ränta och
skilda av fordringsförhållandet föranledda kostnader, förutsätts — såsom
också framgår av lagtexten — att fastigheten enligt de nyss redovisade principerna
verkligen svarar för anspråket. Det må framhållas, att vad nu anförts
rörande betalningsrätten avseende biförpliktelser torde överensstämma
med gällande rätt i det fall att omslagsrevers används.

I paragrafens andra stycke ges bestämmelser rörande tillägget. Dessa
karakteriseras av en strävan att begränsa rätten att utnyttja tillägget enbart
till vad som behövs för att det primära syftet med tillägget skall komma till
sin rätt, nämligen att ge parterna möjlighet att i alla normala fall utnyttja
hela pantbrevets belopp som säkerhet för kapitalbeloppet. Denna strävan
har kommit till uttryck på följande sätt:

a) Tillägget får tas i anspråk endast om pantbrevets belopp inte förslår.
— Såsom utvecklats i kapitlets inledning har denna regel ansetts utgöra en
följd av att ränta och andra biförpliktelser får tas ut ur det inskrivna kapitalbeloppet.
Regeln får till följd att vid medelsfördelning kapitalbeloppet som
regel blir helt taget i anspråk av borgenären om inte kapitalfordringen väsentligt
understiger pantbrevets belopp,. Det kunde tyckas, att en sådan ordning
skulle innebära ett sämre utnyttjande av fastigheten som kreditunderlag
än vad som följer av det nu rådande systemet. En amortering skulle
exempelvis inte automatiskt ge upphov till något överhypotek som kunde
disponeras för ny kreditgivning. Häremot kan emellertid genmälas, att ett
minskat uttagande av räntor m. m. vid sidan om pantbrevets kapitalbelopp
innebär att fastigheten kan utnyttjas som säkerhet till ett högre sammanlagt
belopp än som annars skulle ha varit fallet. Regeln torde därför inte
innebära något sämre utnyttjande från kreditsynpunkt av fastigheten betraktad
som helhet. Vidare är det ej något som hindrar att, för den händelse
fordringsbeloppet sjunkit under pantbrevets belopp, fastighetsägaren bereds
möjlighet att efter utbyte av pantbrevet utnyttja det överskjutande beloppet.
Ett sådant förfarande förutsätter dock borgenärens medgivande.
Han kan också redan vid pantsättningen ha utfäst sig att ställa överhypoteket
till fastighetsägarens förfogande.

b) Tillägget får utnyttjas endast för betalning av ränta på fordringens
kapitalbelopp i den mån detta inte överstiger pantbrevets belopp, av skadestånd
på grund av förtida betalning eller av ersättning för indrivningskostnad
eller annan kostnad som föranleds av fordringsförhållandet. — Genom
denna regel utesluts borgenären från möjligheten att erhålla betalning för
sin kapitalfordran ur tillägget. Som regel kan det inte innebära några svårigheter
att dra gränsen mellan de anspråk, som kan tas ut ur tillägget, och
de, som måste tas ut ur pantbrevets kapitalbelopp. Som allmän princip bör
gälla, att anspråket för att kunna utgå ur tillägget måste vara hänförligt till

Del B 1

309

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

något fordringsbelopp för vilket borgenären äger utfå betalning ur pantbrevets
kapitalbelopp. Det sagda torde få särskild betydelse för vissa typer
av anspråk. Häftar fastigheten som säkerhet för exempelvis en livränta, kan
varken räntans kapitaliserade värde eller förfallna livräntebelopp tas ut ur
tillägget. Däremot möter i och för sig inte hinder att tillägget tas i anspråk
för eventuell ränta på förfallna belopp. Om borgenärens fordran överstiger
pantbrevets belopp, äger borgenären enligt förslaget inte uppbära betalning
ur fastigheten för den ränta som hänför sig till det överskjutande beloppet.
Det bör påpekas, att tillägget självfallet får utnyttjas för ränta och kostnader
även om pantbrevets belopp enligt pantförskrivningen uttryckligen angetts
utgöra säkerhet också för sådana anspråk.

Det kunde synas ligga i linje med paragrafens innehåll i övrigt att tilllägget
skulle få utnyttjas endast för ränta, som belöper sig på tid efter
pantförskrivningen. Jag har dock inte ansett mig böra föreslå en sådan regel.
Skälet därtill är att regeln sannolikt skulle visa sig hinderlig i praktiken.
Det torde nämligen ej bli ovanligt att en gällande överenskommelse om pantsättning
annulleras och ett nytt sådant avtal ingås utan att skuldförhållandet
i övrigt ändras. Jag syftar exempelvis på fall, då ett pantbrev ersätts
med annat pantbrev i samband med utbyte eller i övrigt när ny fastighetsägare
övertar ansvaret för tidigare ägares inteckningslån. Det synes föga
lämpligt, att i fall av denna typ den ränta som utestår vid ny pantsättning
inte skulle få tas ut ur tillägget. Tillägget bör alltså kunna utnyttjas för
ränta åven om den belöper sig på tid före pantsättningen, under förutsättning
att räntan verkligen hänför sig till den kapitalfordran för vilkeni pantbrevet
ställts som säkerhet.

c) Tillägget beräknas på den del av fordringens kapitalbelopp, som ligger
inom pantbrevets belopp. — Om kapitalbeloppet till följd av amortering
eller av annan anledning understiger pantbrevets belopp beräknas tillägget
på kapitalbeloppet och detta gäller såväl det femtonprocentiga tillägget som
det tillägg på högst sex procent, som avses täcka utmätningsräntan.

De nu behandlade reglerna får stor betydelse för den borgenär, som fått
ett pantbrev pantförskrivet åt sig i andra hand eller som vill utnyttja ett
överhypotek för exekution. För att en sådan borgenär skall uppnå någon fördel
fordras för det första att förstahandspanthavarens totala anspråk ■—■
således även utmätningsräntan — understiger pantbrevets kapitalbelopp.
Den ifrågavarande borgenären äger vidare ta ut ränta och kostnader ur tilllägget
bara i den mån anspråken hänför sig till den del av fordran, som
ryms inom pantbrevets kapitalbelopp och inom ramen för ett procentuellt
tillägg, som beräknas på samma del av fordringen. Skillnaden blir betydande
i jämförelse med situationen f. n. eftersom borgenären nu kan fritt
utnyttja den intecknade räntan, i den mån den inte tas i anspråk av förstahandspanthavaren.

310

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4§.

Paragrafen, som motsvarar 8:11 första stycket i förslagen, stadgar att
borgenärens rätt till betalning för sin fordran med stöd av panträtt är oberoende
av fordringspreskription eller kallelse av okända borgenärer.

Gällande rätt. Har borgenär panträtt till säkerhet för sin fordran, är den
omständigheten att fordringen preskriberats utan inverkan på rätten till
betalning. Detta framgår beträffande handpanträtt -— till vilken kategori
borgenärs rätt på grund av att inteckning pantsatts för fordran enligt omslagsrevers
är att hänföra — av 8 § preskriptionsförordningen. I fråga om
inteckningsrätten gällde enligt de äldre bestämmelserna om inteckningsförnyelse
att den på inteckningen grundade betalningsrätten förlorades, om
inteckningen inte blev förnyad. Förnyelsen hade preskriptionsavbrytande
verkan på den intecknade fordringen, om gäldenären tillika var fastighetsägare.
Genom förnyelsen bevarades sålunda som regel såväl inteckningsrätten
som fordringen. Om å andra sidan borgenären underlät att förnya
inteckningen, preskriberades i praktiken som regel också fordringen. Med
hänsyn härtill ansågs det överflödigt, att i preskriptionsförordningen ge
någon bestämmelse om inteckningsrättens förhållande till preskription av
fordringen. När inteckningsförnyelsen avskaffades, ändrades inte 8 § preskriptionsförordningen.
Trots detta anses att preskription av fordringen
inte har någon inverkan på inteckningsrätten. Enligt 14 § preskriptionsförordningen
består rätten till betalning även om borgenär ej angett sin
fordran efter kallelse på okända borgenärer. Av 168 § konkurslagen (KL)
samt 14 och 34 §§ lagen den 13 maj 1921 (nr 227) om ackordsförhandling
utan konkurs framgår, att inte heller tvångsackord påverkar rätten till betalning
ur fastigheten.

Enligt 123 § KL är vidare panthavare ej skyldig att för sin rätt till betalning
ur panten bevaka sin fordran i konkurs. Panträttens oberoende av
fordringspreskription och andra sådana preklusiva påföljder gäller således
i samma mån borgenärs rätt till betalning ur fastigheten på grund av innehav
av inteckning som hans panträtt i inteckning, som lämnats som säkerhet
för fordran enligt omslagsrevers.

Lagberedningen. Beredningen har ansett önskvärt att den fristående ställning,
som borgenärs betalningsrätt på grund av innehav av pantbrev har i
förhållande till den fordran som föranlett att pantbrev utfärdats, när det
gäller fordringspreskription och andra preklusiva påföljder, kommer till
tydligt uttryck i lagtexten. — En annan fråga som beredningen uppehåller
sig vid är om det ännu ej intecknade pantbrevet som sådant är underkastat
den allmänna fordringspreskriptionen. Beträffande det nuvarande inteckningsmedgivandet
är enligt beredningens åsikt den förhärskande meningen
att medgivandet kan preskriberas. Beredningen finner denna uppfattning

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 311

berättigad med hänsyn till den anknytning till den personliga fordringen
som enligt gällande lagstiftning karakteriserar inteckningsmedgivandet.
Med beredningens konstruktion av panträtten torde, uttalar beredningen,
denna synpunkt inte längre vara av betydelse.

Departementschefen. Det av lagberedningen föreslagna stadgandet i 8: 11
första stycket syftar uteslutande på den rätt till betalning ur fastigheten
som enligt beredningens utformning av panträtten kommer till stånd genom
inteckning och som grundas på pantbrevet. Däremot gäller bestämmelsen
inte den panträtt, som uppkommer genom att pantbrevet pantsätts som
säkerhet för borgenärens fordran. Såsom angetts i avsnittet om gällande
rätt, påverkas emellertid ej heller denna panträtt av att fordran preskriberas
eller utsätts för andra preklusiva påföljder. Med departementsförslagets
panträttskonstruktion uppkommer inte den dubbla panträtt som är karakteristisk
för gällande rätt och som återkommer även i beredningens förslag.
Panträtten i departementsförslaget kan sägas utgöra en förening av den
genom inteckning uppkomna direkt mot fastigheten riktade panträtten på
grund av inteckningshandlingen och den panträtt som kommer till stånd
genom att inteckningshandlingen pantsätts för fordran enligt omslagsrevers.
Enligt departementsförslaget grundas panträtt genom överlämnande
av pantbrev och överensstämmer alltså så till vida med panträtt i lös egendom.
Borgenärens befogenheter riktar sig dock i princip uteslutande mot
fastigheten. I detta avseende kommer anspråkets karaktär av panträtt i
fast egendom till tydligt uttryck. Att borgenärs betalningsrätt inte påverkas
av fordringspreskription eller andra preklusiva påföljder skulle otvivelaktigt
— med hänsyn till fastighetspanträttens anknytning till rättsreglerna
om pant i lös egendom — gälla utan att någon bestämmelse därom
införs i jordabalken. Jag anser dock värdefullt, att ifrågavarande mycket
betydelsefulla princip kommer till direkt uttryck i lagtexten. Paragrafen
har utformats med den av beredningen föreslagna bestämmelsen som förebild
utom att situationen vid tvångsackord inte medtagits. Anledningen är
att både KL och lagen om ackordsförhandling utan konkurs (168 § resp.
14 och 34 §§, innehåller en klarläggande reglering, som innebär att tvångsackordet
inte inverkar på rätten till betalning ur fastighet med stöd av
panträtt (jfr 13 § tredje stycket i förslaget till lag om företagsinteckning;
prop. 1966:23).

Eftersom en ansökan om inteckning enligt departementsförslaget — i
motsats till gällande rätts ointecknade inteckningshandling och beredningens
pantbrev före inskrivningen — över huvud taget inte är bärare av något
anspråk mot den som gjort ansökningen, är denna uppenbarligen inte underkastad
den allmänna fordringspreskriptionen.

312

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
5 §•

Paragrafen, som motsvarar 8:15 i jordabalksförslagen, innehåller en erinran
om borgenärs skyldighet att i vissa fall ta emot betalning före fordringens
förfallotid.

Lagberedningen. I 8: 15 i beredningens förslag har intagits en erinran om
att på grund av bestämmelserna i UL eller särskilda författningar, såsom
ExprL och VL, betalning kan komma att utfalla på pantbrev även före pantbrevets
förfallotid.

Departementschefen. Den av lagberedningen föreslagna bestämmelsen
upptas i departementsförslaget utan annan ändring än som följer av att
bestämmelsen görs tillämpbg på fordringens och inte pantbrevets förfallotid.

6 §•

Paragrafen motsvarar 8:14 i jordabalksförslagen och innehåller ett stadgande
om rätt för borgenären att under vissa omständigheter, när panträttens
värde väsentligt minskas, söka betalning ur fastigheten oberoende
av förfallotid.

Gällande rätt. I 31 § IF föreskrivs att, om inteckningshavares säkerhet
märkligen minskas genom att ägaren vanvårdar eller fördärvar den intecknade
egendomen, inteckningshavaren äger kräva betalning ur fastigheten
för sin fordran, trots att den inte är förfallen.

Lagberedningen. Stadgandet har, uttalar beredningen, till uppgift att förebygga
faran för värdeminskning av fastigheten genom åtgärder från ägarens
sida, t. ex. genom försäljning av fastighetens åbyggnader, uppgivande av
en för fastigheten värdefull servitutsförmån, avverkning av mera betydande
skogstillgång eller nedläggning eller förflyttning av industriell rörelse. Bestämmelsen
har i beredningens förslag vidgats utöver den ram som framgår
av 31 § IF. Sålunda har som grund för utkrävande av panträtten även
upptagits att värdeminskning härleder sig från naturhändelse. Från långivarens
synpunkt är nämligen, anför beredningen, intresset av att avveckla
den lämnade krediten lika stort oberoende av vilken anledning som i det
särskilda fallet ligger till grund för värdeminskningen. Enligt beredningens
mening är emellertid tydligt att i detta sammanhang kan ifrågakomma enbart
sådan värdeminskning som särskilt hänför sig till den ifrågavarande
fastigheten. Förändringar i det allmänna marknadsläget kan inte beaktas.

Jordabalksutredningen. Utredningen föreslår ett tillägg i 14 § i beredningens
förslag. Tillägget är en följd av utredningens förslag angående vad

Del B 1

313

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som skall utgöra tillbehör till fastigheter på vilka bedrivs industriell verksamhet.
Eftersom förslaget innebär att också föremål som är mycket lätta
att realisera skall anses som tillbehör till fast egendom, förutsätter utredningen
en fortlöpande vaksamhet från kreditgivarens sida. Om denne märker,
att utförsäljning av industritillbehör utom ramen för rörelsens normala
drift äger rum, kan han ha skäl att bringa kreditförhållandet att upphöra
tidigare än som annars varit planerat. Det är då viktigt, att han genom
klausul i omslagsreversen skaffar sig förutsättningar härför. Ytterst är han,
uttalar utredningen, också beroende av att pantbrevet är förfallet till betalning.
Utredningen föreslår därför att till 8:14 fogas ett andra stycke av
innebörd att borgenärens rätt att kräva betalning i förtid också får gälla
det fall att överlåtelse i betydande omfattning skett av industritillbehör
och överlåtelsen gått utom ramen för rörelsens normala drift.

Remissyttrandena. Paragrafen har behandlats av bankinspektionen och
försäkringsbolagens riksförbund. Inspektionen anser att den föreslagna bestämmelsens
ordalag ger borgenären en alltför stor rätt till förtida betalning.
Även om motiven innebär en viss inskränkning jämfört med lagtexten är
detta enligt inspektionens mening inte tillfyllest. Inspektionen föreslår därför
att orden »därmed jämförlig» inskjuts före »orsak». Riksförbundet
menar att kreditgivarnas skydd vid överlåtelse av industritillbehör måste
stärkas bl. a. genom att orden »samt överlåtelsen gått utom ramen för rörelsens
normala drift» får utgå.

Departementschefen. Den i 8: 14 i jordabalksförslagen upptagna bestämmelsen
har till uppgift att göra det möjligt för borgenären att utan hinder
av pantbrevets förfallotid ta ut sin fordran ur fastigheten innan denna
minskas alltför mycket i värde. Eftersom borgenären är bunden av den för
fordringen gällande förfallotiden måste han emellertid dessutom tillse att
i omslagsreversen införs en klausul, som medför att fordringen förfaller
under samma betingelser som i 14 § anges för pantbrevet.

Utformningen av panträtten i departementsförslaget innebär att pantbrevet
inte längre kommer att ange någon förfallotid. Borgenären är därför
alltid skyddad redan genom en klausul i omslagsreversen och det kan därför
synas som en lagregel vore onödig. Det enklaste och mest ändamålsenliga
torde emellertid vara att i jordabalken ta upp en lagregel som syftar på
fordringen. Omslagsreverserna kan då befrias från motsvarande klausul.
I departementsförslaget har lagrummet getts denna ändrade innebörd.

Det av jordabalksutredningen tillfogade andra stycket i 14 § syftar på det
fallet att fastighetsägaren överlåter industritillbehör samt överlåtelsen sker
i betydande omfattning och går utom ramen för rörelsens normala drift.
Ett sådant förfogande är emellertid i regel att anse som ett försämrande
av fastighet till följd av en med vanvård jämförlig orsak, som medför att

314 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

panträttens värde väsentligt minskas. I sådana fall har andra stycket inte
något berättigande vid sidan av första stycket. Det kan dock tänkas speciella
situationer där en realisation av industritillbehör i stor skala inte
kan jämställas med vanvård, exempelvis i samband med ett i och för sig
ekonomiskt välmotiverat nedläggande av verksamheten. Jag anser emellertid
inte nödvändigt att bibehålla andra stycket enbart med tanke på sådana
fall. I dessa situationer får borgenären i stället lita till klausul i omslagsreversen.
Andra stycket i jordaballcsutredningens förslag saknar därför
motsvarighet i departementsförslaget.

Beträffande lagtextens utformning anser jag motiverat att något avvika
från beredningens förslag, som enligt min mening inte ger ett tydligt uttryck
åt beredningens avsikt med bestämmelsen. Av motiven framgår nämligen,
att ej varje omständighet som får värdeminskning till följd skall
föranleda rätt till förtida betalning. En lämplig avgränsning torde uppnås
genom att, såsom bankinspektionen föreslagit, vid sidan om vanvård och
naturhändelse anges »annan därmed jämförlig orsak».

Vissa fall när upplåtelse av panträtt är utan verkan

7—8 §§.

Departementschefen. Under denna rubrik har i departementsförslaget
sammanförts regler av innebörd att panträttsupplåtelse i vissa fall blir utan
verkan på grund av att fastigheten visar sig tillhöra annan. Detta kan bero
på att upplåtaren redan hade överlåtit fastigheten eller att tvesalu föreligger
och det andra äganderättsförvärvet äger företräde framför upplåtarens
förvärv (7 §). Panträttsupplåtelsen kan också bli utan verkan på grund av
att fastigheten frånvinns upplåtaren efter klander eller att hans förvärv
återgår såsom ogiltigt eller att avtalet därom hävs (8 §).

Gemensamt för de antydda fallen är att upplåtaren är lagfaren ägare.
Som anförts under 1 § blir panträttsupplåtelsen — med bortseende från
fall då ersättning av staten i stället utgår (se härom 18 kap.) — inte utan
verkan om borgenären är i god tro.

7 §•

Paragrafen, som motsvarar 24:6 och 7 i beredningens förslag och 21:6
och 7 i utredningsförslaget, innehåller regler angående företrädet mellan
förvärv genom upplåtelse av panträtt och äganderättsförvärv.

Gällande rätt. Panträtten intar en särställning i företrädessammanhanget i
förhållande till övriga sakrättstyper. Utfästelsen av panträtt — eller med
andra ord fastighetsägarens medgivande till inteckning — medför nämligen
ingen som helst sakrättslig verkan. Denna uppkommer först genom inskrivningen.
Härav följer att ett äganderättsförvärv eller ett förvärv ge -

Del Bl

315

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

nom upplåtelse av begränsad sakrätt vinner företräde på grund av inskrivning
framför en tidigare utfästelse av panträtt, som ännu ej lett till inskrivning
även om förvärvaren kände till utfästelsen.

Panträtten skiljer sig i företrädeshänseende från övriga sakrätter i fast
egendom även på ett annat sätt. Ansökan om inteckning grundar nämligen
prioritet i förhållande till förvärv av andra begränsade sakrätter oberoende
av inteckningssökandens goda eller onda tro. Det sagda gäller även i fråga
om konkurrensen mellan flera utfästelser av panträtt. Förmånsrätten bestäms
efter dagen för ansökan om inteckning.

Om det konkurrerande förvärvet är ett förvärv genom äganderättsöverlåtelse
är rättsläget emellertid ett annat. Om inteckningshavaren kände till
att fastigheten var överlåten, får panträtten enligt rättspraxis inte göras
gällande mot nye ägaren, överlåtelsen har alltså sakrättslig verkan mot
inteckningshavare även utan att lagfart sökts. God tro hos inteckningshavaren
skall föreligga vid den tidpunkt då inteckning söks. Den som senare
förvärvar inteckningen får dock åberopa god tro vid sitt förvärv. Det
sagda vinner i rättspraxis stöd av ett fall från högsta domstolen (NJA 1929
s. 649) och ett från Svea hovrätt (SvJT 1932 rf. s. 20).

Lagberedningen. 1 anslutning till bestämmelsen i 24: 7 uttalar beredningen
att beträffande panträtt frågan om företräde i regel inte är beroende av
god tro hos någon av de förvärvare som konkurrerar. Från denna regel föreligger
dock ett betydelsefullt undantag. Panträttens företräde framför tidigare
äganderättsöverlåtelse, skall vara betingat av god tro angående överlåtelsen.
Att pantbrevet utfärdats före överlåtelsen är utan betydelse. Den
avgörande tidpunkten är ansökan om inteckning. Även god tro skall föreligga
vid denna tidpunkt. God tro kan åberopas även av senare innehavare
av pantbrevet vid dennes förvärv. Föreligger inte god tro, mister panträtten
sitt företräde. Fn konsekvens härav är att panträtten och inteckning som
meddelats för denna förklaras vara utan verkan.

I 24:6 behandlar beredningen ett annat fall av konkurrens mellan panträttsförvärv
och äganderättsförvärv. Lagrummet utgår från den situationen
att ett yngre äganderättsförvärv trots prioritet på grund av tidigare lagfart
inte får göras gällande framför ett äldre äganderättsförvärv på grund
av brist i fråga om den goda tron. Har förvärvaren utfäst panträtt bör
rättighetshavaren självständigt få åberopa god tro. Beredningen föreslår att
den goda tron skall hänföra sig inte till tidpunkten för förvärvet utan, i
första hand, till den tidpunkt när ansökningen om inteckning gjordes av
pantliavaren. Det främsta motivet härtill är enligt beredningen att det är
först vid nämnda tidpunkt som en sakrätt uppkommer i fastigheten. Tidpunkten
för pantbrevets utfärdande framstår som en alltför osäker tidpunkt
och beredningen anser därför att den relevanta tidpunkten bör bestämmas
annorlunda. Regleringen har emellertid inte kunnat inskränkas till att avse

316 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

den tidpunkt, när ansökan om inteckning gjordes av panthavaren. Även den
till vilken pantbrevet senare överlåtits kan enligt beredningens förslag självständigt
göra gällande god tro.

Departementschefen. I överensstämmelse med vad som för närvarande
gäller bör företrädet till betalning på grund av panträtt bestämmas uteslutande
med utgångspunkt från tidpunkten för ansökan om inteckning.
Borgenärens eller annan rättighetshavares goda eller onda tro bör i princip
inte spela någon roll. I departementsförslaget, som i detta avseende i sakligt
hänseende följer beredningens förslag, kommer det sagda till uttryck på
det sättet att borgenär, som har panträtt för sin fordran, enligt 6:3 äger erhålla
betalning för fordringen efter det företräde som inteckningen medför
enligt lag. I 17: 6 ges regeln om att inteckningen medför företräde i förhållande
till annan inteckning efter den tidsföljd i vilken inteckningarna
söks.

Som beredningen utvecklat bör dock företrädet mellan panträttsförvärv
och förvärv genom överlåtelse betraktas på ett annat sätt. Liksom i gällande
rätt bör ett äganderättsförvärv få stå tillbaka för ett senare tillkommet panträttsförvärv
endast om borgenären var i god tro. Borgenären bör även —
som beredningen föreslagit i 17:6 — få åberopa god tro i det fallet att upplåtarens
lagfarna förvärv får vika för annat äganderättsförvärv.

Av skäl som jag avser att utveckla i anslutning till 17 kap. bör de nu antydda
reglerna om panträttsförvärvets företräde i förhållande till äganderättsförvärv
lämpligen ges i 6 kap. Med departementsförslagets utformning
av panträtten vinner borgenären sakrättsligt skydd för sin fordran
genom panträttsupplåtelsen, och denna kommer till stånd genom att pantbrevet
överlämnas såsom pant för fordringen. Om fastighetsägaren överlåter
fastigheten efter det att pantbrevet utfärdats men innan det utnyttjats
för panträttsupplåtelse, övergår pantbrevet genom överlåtelsen till den nye
ägaren. Den i företrädeshänseende avgörande tidpunkten bör vara den tidpunkt
när pantbrevet överlämnas. Tidpunkten för utfärdande av pantbrevet
bör däremot vara utan betydelse.

Om panträttsupplåtelsen som följd av bestämmelserna i denna paragraf
är utan verkan, förlorar inte därmed pantbrevet sin giltighet (se härom
under 10 §). Det övergår i stället till fastighetens rätte ägare, som kommer
i åtnjutande av ägarhypotek.

Har pantförskrivning skett först och pantbrevet överlämnats till borgenären
vid ett senare tillfälle, exempelvis därför att inteckningen ännu ej var
sökt när förskrivningen ägde rum, anses panträtten upplåten först i och
med att pantbrevet traderas, och borgenären måste i konsekvens härmed
vara i god tro vid tidpunkten för mottagandet av pantbrevet. Om borgenären
efter pantförskrivningen inger ansökan om inteckning på fastighetsägarens
uppdrag, blir den inskrivningsdag då inteckning söks den avgörande tidpunkten
för den goda tron.

Del B 1

317

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Såsom även beredningen tänkt sig bör borgenär till vilken fordringen
överlåtits självständigt få åberopa god tro, och den avgörande tidpunkten
blir i detta fall när överlåtelsen ägde rum.

8 §•

Paragrafen, som motsvarar 8: 8 i förslagen, innehåller en bestämmelse
om inverkan på panträtt av att fastighet frånvinns innehavaren efter klander
eller att äganderättsförvärv återgår såsom ogiltigt eller att avtalet därom
hävs.

Gällande rätt. Om inteckning beviljats i fastighet som genom klander frånvinns
innehavaren och inteckningen skett efter det att egendomen kom ur
rätte ägarens hand, är inteckningen enligt 60 § IF ogiltig. Efter ordalagen
avser stadgandet endast klanderfallet. I doktrinen har emellertid ansetts att
bestämmelsen bör analogiskt tillämpas när köp, byte eller gåva återgår
eller hävs på talan av överlåtaren.

Lagberedningen. Inledningsvis uttalar beredningen att regeln i 60 § IF är
grundad på den uppfattningen att med återvinnandet av fastigheten förfaller
från derivativ synpunkt den rättsliga grundvalen för innehavarens
förfogande över fastigheten och därmed även för inskrivningen. Den vinnande
har rättsligt sett aldrig upphört att vara ägare. Enligt beredningens
mening leder samma grundsats till att ogiltighet bör inträda också i det fall
att köp återgår på talan av köparen. Detta strider visserligen mot den uppfattning
som gjort sig gällande inom doktrinen men eftersom den omständighet
varpå talan om återgång grundas förelåg redan vid förvärvet vare
sig talan väckts från ena eller andra sidan, anser beredningen att konsekvensen
av talan bör bli densamma i båda fallen. Situationen sägs vara en annan
vid hävande av avtal. Innan avtalet hävs, äger förvärvaren förfoga över
fastigheten i överensstämmelse med avtalet. En rättighet som han utfäst
eller upplåtit i fastigheten kan inte berövas sin giltighet endast på den
grund att han själv sedermera för talan om hävande av köpet. Situationen
är en annan när överlåtaren häver avtalet. I detta fall bör betraktelsesättet
vara detsamma som i fall då överlåtaren tar initiativet till återgång av avtalet.
De rättsliga konsekvenserna av hävande och återgång bör alltså vad
angår talan av överlåtaren vara desamma. Från de nu angivna utgångspunkterna
har beredningen avfattat bestämmelserna i paragrafens första
och andra stycken.

Av skäl, som utvecklats i motiven till 4:32 kan bestämmelserna i andra
stycket inte i allo tillämpas i fråga om gåva. Pantbrev som utfärdats av
gåvotagaren kan inte alltid förklaras ogiltiga, när gåva återgår på talan
av givaren. En sådan konsekvens skulle inte stå i överensstämmelse med
den ståndpunkt som ligger till grund för bestämmelserna i 4: 30 om giltigheten
i vissa fall av överlåtelse som gåvotagaren gjort. Om gåvotagaren

318 Del B 1 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

överlåtit fastigheten i strid med villkor som förknippats med gåvan och
som gäller under mer än två år från gåvobrevets dag eller för obestämd tid,
äger givaren ingen talan mot nye ägaren. I överensstämmelse härmed bör
från bestämmelserna i andra stycket undantag ske för nyss angivna fall.

Beredningen anmärker vidare att i 25 kap. meddelats bestämmelser som
skyddar godtroende innehavare av pantbrev mot vissa invändningar om att
utfärdaren inte var rätt ägare. Som komplement härtill ges också vissa
regler om ersättning av allmänna medel till den vars rätt uppoffras. Även
enligt regler utanför jordabalkens område kan i särskilda fall panträtt eller
annan rättighet bestå, fastän rättigheten inte härleder sig från rätte ägaren.

Jordabalksutredningen har omarbetat lagtexten som en följd av den av
utredningen föreslagna nyordningen beträffande utfärdande av pantbrev.

Departementschefen. Som närmare utvecklas vid 6: 10 i departementsförslaget
bör omständighet som hänför sig till tillkomsten av inteckning inte
få medföra ogiltighet av inteckningen och därmed pantbrevet. Att en fastighet
frånvinns innehavaren bör därför vara utan betydelse för giltigheten
av en inteckning som sökts av denne. Detta innebär emellertid inte att en
motsvarighet till 8:8 i förslagen skulle vara överflödig. Enligt departementsförslaget
upplåts panträtten genom att pantbrevet överlämnas såsom
pant för fordringen. Panträttsupplåtelsen innebär ett förfogande över fastigheten
och bör bli verkningslös i de fall som beredningen åsyftat med
bestämmelserna i 8:8. Ogiltighetsverkan bör emellertid drabba upplåtelsen
och inte pantbrevet. Följden blir att fastighetens rätte ägare kan göra
gällande ägarhypotek på grund av pantbrevet.

Såsom beredningen funnit bör ogiltighetspåföljden gälla klander och
återgång samt hävning på talan av överlåtaren. Beträffande återgång av gåva
på talan av givaren har beredningen föreslagit att panträtt, för vilken inteckning
meddelats före återgångstalans väckande, skall förbli gällande.
Som följd av den ändrade utformningen av panträtten synes i stället böra
krävas att panträtten upplåtits före talans väckande. Pantbrevet skall alltså
inte bara vara utfärdat av inskrivningsmyndigheten före talans väckande
utan det skall också dessförinnan ha överlämnats till borgenären.

Förevarande bestämmelser får, såsom beredningen utvecklat, ett i väsentlig
mån inskränkt tillämpningsområde som följd av reglerna i 18 kap. om
godtrosförvärv på grund av inskrivning. Även vissa regler utanför jordabalkens
område har sådan inverkan. Detta förhållande synes böra komma
till ett tydligare uttryck än som skett i beredningens förslag. I departementsförslaget
har en viss redaktionell omarbetning företagits med detta
syfte.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

319

Ågarliypotekets innebörd

9 §•

Paragrafen, som motsvarar 8:16 i jordabalksförslagen, innehåller huvudbestämmelsen
om ägarhypotek.

Rörande innehållet i gällande rätt och i förslagen hänvisas till den utförliga
redogörelse, som lämnats i kapitlets inledning under rubriken
»Panträttens närmare innehåll, särskilt med avseende på borgenärs rätt
till ränta, samt ägarhypotek» (s. 264).

Departementschefen. Med den ändrade utformningen av panträtten, enligt
vilken panträtt uppkommer först genom att pantbrev överlämnas såsom
pant för fordran, är det ologiskt att använda uttrycket ägarhypotek
såsom beteckning på fastighetsägarens rätt på grund av pantbrev. Trots
detta har jag ansett mig böra använda detta uttryck i lagtexten, eftersom
det vunnit en stark ställning i språkbruket och den terminologiska inkonsekvensen
dessutom inte har någon betydelse från praktisk synpunkt.

I gällande rätt kan ägarhypotek föreligga av skilda anledningar. I 25 § IF
anges tre särskilda fall, nämligen att en inteckning ligger inne hos fastighetsägaren,
att denne gjort avbetalning på den ursprungliga skuldsumman
och att inteckningen från början belånats för ett lägre belopp än det nominella.
Uppräkningen är inte uttömmande. Ägarhypotek kan sålunda föreligga
också efter återvinning i konkurs. Vidare kan fastighetsägaren ha en
kvittningsgill motfordran gentemot inteckningshavaren. Även andra fall
kan förekomma. Genom departementsförslaget kommer ägarhypotek att
finnas i ytterligare ett flertal situationer. I gällande rätt motsvaras dessa
av fall då inteckningen blir verkningslös på grund av någon ogiltighets anledning.
I departementsförslaget blir påföljden i stället att panträttsupplåtelsen
blir utan verkan. Pantbrevet behåller sin giltighet och rättsanspråket
på grund av handlingen utgör ägarhypotek. Detta blir fallet, om upplåtelsen
företagits av annan än rätte ägaren och borgenären inte skyddas av godtrosregler
(7 och 8 §§). Detsamma gäller om ogiltighetsanledning med fog
kan åberopas mot fordringen eller pantförskrivningen och detta även om
ogiltighetsgrunden är av kvalificerad beskaffenhet (se härom 6: 10 i departementsförslaget).
I sammanhanget kan också nämnas att, om vid exekutiv
auktion betalning utfaller på grund av pantbrev inom köpeskillingen, pantbrevet
ej blir utan verkan även om det ligger utom lägsta budet. Nye ägaren
får i stället ägarhypotek på grund av pantbrevet.

En väsentlig fråga när det gäller ägarhypotek är vilken inverkan det har
att den intecknade fastigheten byter ägare. Till en början må erinras om
den för departementsförslagets panträttssystem grundläggande principen,
att pantbrevet utgör en s. a. s. mobiliserad del av fastigheten, vilken del i

320

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

princip kan utnyttjas endast för upplåtelse av panträtt och då uteslutande
av fastighetens ägare. Den person, som vid en viss tidpunkt äger fastigheten,
är därmed också att betrakta som ägare till de i fastigheten uttagna
pantbreven. Övergår fastigheten till ny ägare följer rätten till pantbreven
med. Det sagda får betydelse för parternas handlande vid fastighetsöverlåtelsen.

Om vid försäljning avräkning från köpeskillingen får ske endast i den
mån pantbreven utnyttjats för upplåtelse av panträtt, uppstår inte några
komplikationer. Eventuella ägarhypotek övergår utan vidare till den nye
fastighetsägaren. Om förre ägaren tvingas att infria borgenärs fordran för
vilken han alltjämt är ansvarig, får han regressrätt mot nye ägaren för
fordringsbeloppet. Enligt allmänna rättsregler övergår därmed också panträtten
till gamle ägaren. Det är då principiellt sett gamle ägarens egen pantförskrivning,
som alltjämt är verksam.

Situationen blir en annan, om avräkning sker av ägarhypotek. Om ägarhypoteket
därvid består av ett pantbrevs hela belopp, krävs för att den
tidigare ägaren skall kunna göra någon rätt gällande på grund av pantbrevet
att pantförskrivning sker till säkerhet för utgivandet av den del av
köpeskillingen som avräknats. Pantförskrivningen kan naturligen ske i
själva köpekontraktet eller med användande av omslagsrevers. I förevarande
avseende sker alltså en viktig förändring i förhållande till rättsläget
f. n. eftersom den tidigare ägaren nu utan vidare intar panthavares ställning
på grund av sitt innehav av inteckningshandlingen. Består ägarhypoteket
däreanot av ett överhypotek på ett pantsatt pantbrev, sker det inte
någon rättsändring. Även i detta fall övergår enligt departementsförslaget
ägarhypoteket till den nye ägaren. Sker ej någon pantförskrivning av överhypoteket
till förmån för den tidigare ägaren, kan denne göra det mot
överhypoteket svarande betalningsanspråket gällande bara mot köparen
personligen, Gällande rätt har i detta avseende samma innebörd. F. n. följer
alltså i förevarande avseende ägarhypotek i form av en hel inteckning
inte samma regler som överhypotek.

Utformningen av lagtexten ansluter till bestämmelserna i 6: 3. Någon föreskrift
om att fastighetsägaren inte äger söka betalning ur fastigheten har
inte ansetts erforderlig. Att fastighetsägaren ej äger uppbära tillägg till
pantbrevets kapitalbelopp följer redan av huvudregeln i första stycket av
denna paragraf och behöver alltså inte särskilt anges.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

Del B 1

321

Vissa bestämmelser om intecknings och pantbrevs giltighet

10—16 §§.

Departementschefen. Under denna rubrik följer sju paragrafer av vilka
sex (10—15 §§) handlar om inteckningens giltighet och den sjunde (16 §)
om pantbrevets giltighet. Det må anmärkas att å ena sidan 11—14 §§ och
å andra sidan 16 § sammanhänger med varandra på det sättet att av de
förra lagrummen följer att inteckning under vissa omständigheter blir
utan verkan, vilket i sin tur för med sig att enligt 16 § inte heller pantbrevet
gäller.

I 11-—14 §§ behandlas inverkan på inteckning av att i skilda situationer
hos myndighet nedsatta medel fördelas mellan rättsägare i intecknad fastighet
samt av att fastighet avstås vid expropriation eller annat sådant
tvångsförvärv. Motsvarande lagrum är i jordabalksutredningens förslag
uppdelade mellan panträttskapitlets avsnitt med allmänna bestämmelser
(18—20 §§) och avsnittet med särskilda bestämmelser om gemensam panträtt
(30 och 31 §§). Av de förra stadgandena är 18 § första stycket tillämpligt
endast på panträtt i enstaka fastighet, medan andra stycket på grund
av särskild hänvisning (30 § andra stycket) gäller även gemensam panträtt.
I 19 § ges regler som utan varje hänvisning är tillämpliga även på gemensam
panträtt. Beträffande slutligen 20 § är bestämmelserna där genom
hänvisning tillämpliga även i fråga om gemensam panträtt men med viss
inskränkning. Reglerna om gemensam panträtt är som en följd av den
valda dispositionen enligt min mening onödigt svåröverskådliga. I departementsförslaget
har därför genomförts en omdisposition av regelkomplexet,
vilken innebär att varje särskild åtgärds inverkan på inteckning behandlas
i ett sammanhang såväl för inteckning i enstaka fastighet som för gemensam
inteckning. De olika åtgärderna uppdelas i fyra kategorier, nämligen
exekutiv försäljning, fördelning av medel vid utsökning utan försäljning,
avstående av fastighet vid expropriation eller annat liknande tvångsförvärv
samt fördelning av medel som nedsatts hos myndighet. Varje kategori behandlas
i ett lagrum för sig.

10 §.

Paragrafen, som närmast motsvarar 25:4 resp. 22:4 i förslagen, stadgar
att omständighet som hänför sig till tillkomsten av inteckning inte medför
ogiltighet av inteckningen.

Gällande rätt. Den omständigheten att inteckning meddelats för fordran
garanterar inte att betalningsrätt i den intecknade fastigheten under alla
förhållanden föreligger. En beviljad inteckning kan nämligen av skilda anledningar
i efterhand förklaras ogiltig. Bland ogiltighetsanledningama

11 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

322 Del B t Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

märks i detta sammanhang särskilt att inteckningshandlingens betalningsutfästelse
eller inteckningsmedgivandet är behäftade med ogiltighetsgrunder,
att fastighetsägarens egendom var avträdd till konkurs när inteckningen
beviljades eller att inteckning meddelats utan vederbörligt samtycke
av äkta make.

Det sagda kommer i gällande lagstiftning till uttryck på följande sätt.
I 59 § IF stadgas bl. a. att tvist om fordrans giltighet må lagligen prövas
utan hinder av inteckning. Eftersom den intecknade fordringen regelmässigt
grundar sig på löpande skuldebrev, blir skuldebrevslagens regelsystem
angående invändningar mot betalningsanspråk tillämpligt på en tvist om
giltighet av intecknad fordran. Detta regelsystem innebär i korthet, att gäldenären
i princip äger obegränsad rätt till invändningar endast mot den
borgenär till vilken han överlämnat inteckningen samt att han går förlustig
rätten att göra vissa invändningar gällande mot tredje man, som i god tro
fått inteckningen i sin besittning. Endast invändningar av mera kvalificerad
natur, såsom att skuldebrevet är förfalskat eller på gäldenärens vägnar utfärdat
av obehörig person eller ogiltigt såsom tillkommet under kvalificerat
tvång eller såsom utfärdat av någon som var omyndig eller handlade under
inflytande av rubbad själsverksamhet, kan åberopas också mot tredje man
i god tro. 1 praktiken blir därför tillämpningsområdet för 59 § IF kringskuret.
Utan att det direkt framgår av ordalydelsen anses bestämmelsen innebära,
att inteckningen blir utan verkan om fordringen är ogiltig. Bestämmelsen
torde få anses analogiskt tillämplig även i fråga om ogiltighetsgrunder,
som angår inteckningsmedgivandet.

Enligt 15 § andra stycket IF är inteckning utan verkan, om den meddelats
sedan fastighetsägaren blivit försatt i konkurs. Om inteckning i strid
med 6 kap. 4 § GB beviljats utan vederbörligt samtycke av äkta make, kan
inteckningen förklaras ogiltig på talan av maken eller dennes företrädare.

Lagberedningen. Beredningens förslag innebär vissa betydelsefulla ändringar
i det förut antydda regelsystemet. Enligt förslaget frigörs inteckningsrätten
— i förslaget benämnd panträtt — från varje beroende av
fordran. Enligt beredningens mening (se SOU 1960:25 s. 161) föreligger
ej längre en sådan situation att panträtten måste bli ogiltig därför att viss
fordran är ogiltig. Beredningen anför i anslutning härtill.

Även utgivandet av pantbrev förutsätter emellertid ett bakomliggande
rättsförhållande. Detta utgöres vanligen av en försträckning — ett låneavtal
— som ofta ligger till grund även för ett skuldebrev, dvs. pantbrevets
omslagsrevers. I övrigt kan en betalningsskyldighet vilken som helst, uppkommen
genom varuleverans eller annorledes, tänkas föranleda utgivandet
av pantbrev. Ett personligt skuldförhållande behöver över huvud taget
icke vara förenat med panträtten. Ett pantbrev kan vara utgivet till någon

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Det B 1 323

såsom gåva eller i samband med arvskifte eller som full betalning för en
personlig fordran, som därmed upphör att gälla.

Mellan vanligt skuldebrev och pantbrev föreligga i förevarande hänseende
väsentliga olikheter. Det är först och främst att märka att, medan
skuldebrevet blir bärare av fordran först när det utgives, pantbrevet uppbär
panträtt redan fr. o. m. inteckningens beviljande, en åtgärd som vanligen
företages innan ännu pantbrevet av fastighetsägaren överlämnats till
borgenären. Vidare må erinras om att, medan skuldebrevets infriande och
återställande till gäldenären helt utplånar fordringen, den med pantbrevet
förknippade panträtten fortsätter att leva oberoende av erlagd betalning.
Panträttens självständighet — sådan den kommit till uttryck framför allt
genom reglerna om ägarhypotek — leder följdriktigt därhän att panträtten
skall vara oberoende även av det rättsförhållande som föranlett pantbrevets
utfärdande. Invändningar beträffande det bakomliggande rättsförhållandet
böra icke drabba panträtten såsom sådan, förutsatt att de icke
tillika rikta sig mot själva den rättshandling, pantutfästelsen, som utgör
panträttens materiella förutsättning. Av skäl, som utvecklas i det följande,
torde f. ö. möjligheten att efter inteckning framställa invändningar, som
röra själva panträtten, böra starkt begränsas. — Om sålunda panträttens
bestånd är helt oberoende av det bakomliggande rättsförhållande som kan
ha föranlett panträttens tillkomst, följer ej därav att fastighetsägarens
betalningsskyldighet på grund av pantbrevet är oberoende av detta rättsförhållande.
Detta är emellertid icke en fråga om panträttens existens
eller giltighet som sådan utan avser uteslutande huruvida och i vilken
utsträckning panträtten må göras gällande mot fastighetsägaren. Om och
i den mån så ej kan ske, upphör ej själva panträtten; den tillkommer i
stället fastighetsägaren som ägarhypotek.

Enligt beredningens förslag utgör pantbrevet en löpande förskrivning och
är såsom sådan likställt med skuldebrev till innehavaren. Som allmän regel
sägs härav följa att gäldenären har obegränsad rätt till invändningar endast
mot den borgenär som han överlämnat pantbrevet till medan rätten
till invändning mot ny borgenär är i samma utsträckning som vid löpande
skuldebrev beroende av dennes goda eller onda tro. I 8:10 första stycket
i beredningens förslag stadgas i enlighet härmed att angående invändning
av fastighetens ägare mot borgenärs innehav av pantbrev och dennes rätt
till betalning på grund av pantbrev skall tillämpas vad för motsvarande
fall är stadgat om skuldebrev. Av 8: 16 följer att om pantbrevet på grund av
invändning enligt 10 § första stycket inte får göras gällande mot fastighetsägaren
panträtten tillkommer denne såsom ägarhypotek.

I den mån fastighetsägarens invändning riktar sig mot pantutfästelsen
anser beredningen läget vara ett annat. Enligt beredningens mening synes
det ligga närmast till hands att besvara även detta spörsmål enligt de i
skuldebrevslagen angivna grunderna i fråga om invändningar. Dessa görs
tillämpliga på pantutfästelsen i huvudsak på det sättet, att invändningar
av den i 17 § angivna kvalificerade beskaffenheten medför att pantbrevet
blir verkningslöst. År invändningen av annan beskaffenhet, har den inte

324 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

någon verkan mot pantbrevet (25:4 första stycket i beredningens förslag).
I vissa fall — när något godtrosskydd enligt skuldebrevslagen inte inträder
— kan invändningen i stället leda till att panträtten tillkommer fastighetsägaren
såsom ägarhypotek (8: 10 första stycket jämfört med 8: 16). Om
pantbrevet enligt det anförda blir verkningslöst, kan borgenären i stället
tillerkännas rätt till ersättning av allmänna medel (25:5 andra stycket).

Har inteckning meddelats fastän fastighetsägaren vid utfärdandet eller
när inteckningen söktes var försatt i konkurs, är pantbrevet likaledes utan
verkan (25:4 första stycket och 8:7). Även i detta fall kan borgenär som
är i god tro erhålla ersättning av allmänna medel.

Beredningen håller fast vid att mot panträtt får åberopas att vederbörligt
samtycke av äkta make inte förelegat vid inteckningens beviljande
(25:4 andra stycket jämfört med 25:3 punkt 3). Godtroende borgenär kan
dock tillerkännas ersättning av allmänna medel.

Jordabalksutredningen upptar regelsystemet i beredningens förslag i sak
oförändrat.

Departementschefen. Den ändrade utformningen av panträtten i departementsförslaget
föranleder att reglerna om intecknings ogiltighet bör omprövas.
Även bortsett härifrån är det motiverat att i förenklingssyfte överse
det ifrågavarande, relativt invecklade regelsystemet i beredningens förslag.
Enligt min mening bör härvid eftersträvas att i än större utsträckning än
som skett i lagberedningens förslag göra inteckningens och därmed pantbrevs
giltighet oberoende av invändningar angående inteckningens tillkomst.
Härigenom uppnås en viktig förstärkning av inskrivningens betydelse
på panträttsområdet. Den nya formen för panträtten underlättar
i hög grad reformer med nu antydd inriktning.

De ogiltighetsanledningar, som i detta sammanhang skall diskuteras,
kan sammanfattas på följande sätt:

a) kravet på vittnen beträffande inteckningsansökan har blivit åsidosatt; b)

vederbörligt samtycke av äkta make saknas;

c) ansökan om inteckning har bifallits utan att domstol eller annan
myndighet lämnat erforderligt tillstånd eller vidtagit annan nödvändig åtgärd; d)

utfärdaren av ansökan om inteckning var försatt i konkurs när ansökningen
gjordes;

e) ansökan om inteckning är förfalskad eller var på rätte ägarens vägnar
utfärdad av någon, som saknade behörighet att vidta åtgärden, eller tillkom
under kvalificerat tvång eller under hot;

f) utfärdaren av ansökan var omyndig eller handlade under inflytande
av rubbad själsverksamhet;

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 325

g; ansökan om inteckning var gjord av annan än fastighetens rätte
ägare.

Beträffande först regeln att ansökan om inteckning skall vara bevittnad
innebär redan beredningens förslag att ett åsidosättande av regeln inte
får åberopas sedan inskrivning skett eller ansökan förklarats vilande (25:11
i beredningens förslag). Beträffande kravet på samtycke av äkta make intar
beredningen den ståndpunkten, att pantbrevet blir ogiltigt om erforderligt
sådant samtycke inte föreligger (jfr 25 kap. 4 § andra stycket och 3 §
punkt 3). Det åligger emellertid inskrivningsmyndigheten att före beviljandet
av inteckning kontrollera att erforderligt samtycke föreligger och
denna kontroll är av den beskaffenheten att inteckning normalt inte sker
i strid mot regeln. Risken för misstag synes vara så liten att det inte bör
möta något hinder att göra inteckningens giltighet oberoende av om äkta
makes samtycke till beviljande av inteckning förelegat eller ej. Ett förslag
med denna innebörd har för övrigt framlagts av familj erättskommittén
i betänkandet Äktenskapsrätt (SOU 1964:34 s. 134). Vad som nu sagts om
äkta makes samtycke till beviljande av inteckning torde i allt väsentligt
äga motsvarande tillämpning också beträffande den ogiltighetsgrund, som
innebär att ansökan om inteckning bifallits utan att erforderligt tillstånd
erhållits eller annan nödig åtgärd vidtagits av domstol eller annan myndighet.
Jag avser att vid utarbetandet av följ dlagstiftningen ta upp frågan
huruvida detta ståndpunktstagande kräver ändringar i sådan lagstiftning,
som innehåller föreskrifter om tillstånd eller åtgärd från domstol eller
annan myndighet som förutsättning för inteckning.

Vad härefter gäller det fallet att utfärdaren av ansökan om inteckning
var försatt i konkurs då ansökan gjordes, föreskrivs i 8: 7 i beredningens
förslag, att pantbrevet inte får göras gällande i sådant fall. I konsekvens
härmed skall ansökan om inteckning av pantbrevet omedelbart avslås (30: 2
punkt 10). Om inteckning trots detta beviljas, är den automatiskt verkningslös.
Strängt formellt innebär denna regelanordning, att ett pantbrev
som intecknats medan pantbrevets utfärdare var försatt i konkurs förblir
ogiltigt även om fastigheten efter konkursens avslutande alltjämt är i utfärdarens
hand och denne utnyttjar pantbrevet. För att en godtroende borgenär
inte skall otillbörligt drabbas av denna försåtliga ogiltighetsregel,
införs i beredningens förslag en rätt för borgenären att erhålla ersättning
av allmänna medel. Med departementsförslagets utformning av panträtten
öppnar sig emellertid en möjlighet att reglera den föreliggande situationen
på ett lämpligare sätt. Eftersom pantbrevet inte längre är bärare av något
betalningsanspråk, innebär ansökan om inteckning ej någon disposition
över fastigheten såsom tillgång i konkursboet. Dispositionen sker först genom
att pantbrevet lämnas som säkerhet för en omslagsrevers. Med hänsyn
härtill möter det i och för sig inte något hinder mot att tillerkänna ett pantbrev
full giltighet även om det utfärdats sedan fastigheten avträtts till kon -

326 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

kurs och sökanden är konkursgäldenär. En därpå följande pantförskrivning
med användande av pantbrevet blir däremot verkningslös på grund av
konkursen. 1 detta avseende blir läget detsamma som om pantbrevet utfärdats
före konkursen och vid konkursutbrottet innehades av fastighetsägaren.
I båda fallen äger konkursboet göra gällande ägarhypotek på grund av
pantbrevet. Liksom enligt beredningens förslag bör dock i princip en ansökan
om inteckning under konkurstillstånd inte få föranleda att pantbrev
utfärdas. Den föreslagna ordningen får betydelse om inskrivningsmyndigheten
i ovetskap om konkursen utfärdar pantbrev. Som en följd av vad nu
anförts saknar departementsförslaget motsvarighet till bestämmelsen i 8: 7
i beredningens förslag, I 22: 3 i departementsförslaget upptas i stället bland
de olika fall där ansökan om inteckning omedelbart skall avslås såsom en
särskild punkt (punkt 7) den situationen, att fastighet som avses med ansökningen
avträtts eller den dag då inteckning söks avträds till konkurs och
sökanden är konkursgäldenär.

De övriga situationer som angetts i den förut gjorda uppräkningen, nämligen
e), f) och g), kännetecknas av att inteckning av hänsyn till fastighetsägarens
eget intresse inte bort beviljas. Beredningens förslag innebär i detta
avseende att de ogiltighetsgrunder som avses med e) och f) får göras gällande
av fastighetsägaren och medföra pantbrevets ogiltighet (se 25:3
punkterna 1 och 2 i beredningens förslag). I de fall som avses med g) blir
det däremot beroende på borgenärens onda eller goda tro om pantbreven
behåller sin giltighet (se 24: 7 och 25:2 i beredningens förslag). Med departementsförslagets
utformning av panträtten, enligt vilken anskaffandet
av pantbrev inte kan sägas utgöra något förfogande över fastighetens förmögenhetsvärde,
synes det ej längre motiverat att pantbrev i något av dessa
fall blir ogiltigt. Ogiltighetsregler får i stället tillämpas på det bakomliggande
fordringsförhållandet (omslagsreversen) eller på pantförskrivningen.
Om ogiltighet inträder, bör den gå ut endast över omslagsreversen eller
pantförskrivningen men aldrig över pantbrevet såsom sådant. Detta bör i
stället tillkomma fastighetsägaren och rättsanspråket på grund av pantbrevet
alltså utgöra ägarhypotek. Den omständigheten att fastighetsägaren
härigenom i vissa fall s. a. s. påtvingas ett pantbrev som han aldrig
önskat synes inte böra tillmätas någon avgörande betydelse.

Den nu genomförda genomgången av sådana ogiltighetsanledningar, som
hänför sig till ansökan om inteckning, visar att inteckningens och därmed
pantbrevets giltighet regelmässigt kan upprätthållas. Jordabalken bör innehålla
ett uttryckligt stadgande av denna innebörd (jfr 24: 4 första stycket i
beredningens förslag) och den rätta platsen för en sådan bestämmelse synes
vara i 6 kap. Jag vill i detta sammanhang inskjuta att det inte finns anledning
att i stället tillgodose fastighetsägaren genom någon regel om ersättning
av staten. Det konsekventa upprätthållandet av inteckningens
giltighet sker ju — såsom framgår av det anförda — inte på dennes bekostnad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 327

Det synes lämpligt att i detta sammanhang också något beröra de ogiltighetsanledningar,
som hänför sig till det bakomliggande fordringsförhållandet
(omslagsreversen) eller till pantförskrivningen. Beträffande först det
bakomliggande fordringsförhållandet blir självfallet, om detta grundar sig
på skuldebrev, reglerna i lagen den 27 mars 1936 (nr 81) om skuldebrev
(SkL) tillämpliga. En ny borgenär kommer således i åtnjutande av det
skydd som skuldebrevslagen tillerkänner den som efter överlåtelse i god
tro fått skuldebrev i sin besittning. I den mån en invändning angående omslagsreversen
leder till att borgenären enligt allmänna rättsgrundsatser inte
äger göra panträtt gällande på grund av sitt innehav av pantbrev, kommer
rättsanspråket i stället att utgöra ägarhypotek för fastighetsägaren. Yad
därefter gäller ogiltighetsgrunder avseende pantförskrivningen, blir rättsreglerna
om pant i lös egendom i allmänhet tillämpliga. Även i sådana fall
kan invändningen leda till att panträtten går förlorad och fastighetsägaren
i stället äger göra gällande ägarhypotek.

11 §.

Paragrafen, som motsvarar 8: 20 första stycket i lagberedningens förslag
samt 8: 18 första stycket, 8: 30 första stycket och 8:31 första stycket i utredningens
förslag, anger den inverkan, som en exekutiv försäljning av
intecknad fastighet har på fastighetens och eventuella samintecknade fastigheters
ansvar för inteckning.

Gällande rätt. Bestämmelser om exekutiv auktions inverkan på inteckning
finns i 23 § IF, såvitt avser inteckning i en fastighet, och i 36 § 1 mom. IF
beträffande gemensam inteckning. Verkan är i båda fallen anknuten till att
auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts. Av betydelse är också
om vid fördelningstillfället betalning tillfallit inteckningshavaren eller
om köparen fått avräkna intecknat belopp på köpeskillingslikviden. I övrigt
saknar fördelningen av köpeskillingen betydelse för inteckningsrätten, och
det exekutiva förfarandets inverkan på denna fastställs med ledning av
borgenärsförteckningen utan hinder av att köpeskillingsfördelningen inte
vunnit laga kraft.

Beträffande fastighet som ensam häftar för inteckning gäller att, sedan
auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts, fastigheten ej vidare
svarar för intecknat belopp, som enligt borgenärsförteckningen faller
utanför vad som täcks av köpeskillingen. Beträffande belopp inom köpeskillingen
har man att skilja på om beloppet täcks av eller faller utom
lägsta budet. I det förra fallet gäller det intecknade beloppet oförändrat
i fastigheten, medan däremot inteckningen i det senare fallet blir utan
verkan, om köparen och inteckningshavaren inte kommit överens om avräkning
av beloppet på köpeskillingen. I vissa fall skall även belopp, som
täcks av lägsta budet, betalas kontant. Detta gäller om tvist råder angående

328 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

inteckningens giltighet eller om ansökan om inteckning är förklarad vilande
(109 § UL). Inteckningen förblir då gällande men kommer att utgöra
ägarhypotek i köparens hand.

I fråga om gemensam inteckning gäller, att om försäljningen avser hela
det samintecknade komplexet och om den sker vid gemensamt utrop utan
föregående särutrop så blir auktionens inverkan på inteckningen densamma
som om denna gällt i en enda fastighet. Det gemensamma ansvaret består
oförändrat under förutsättning att det intecknade beloppet täcks av lägsta
budet eller avräkning sker. I annat fall blir inteckningen utan verkan i
samtliga fastigheter.

I andra fall än det nu berörda, alltså när försäljningen inte avser alla de
gemensamt intecknade fastigheterna eller då särutrop skett, medför försäljningen,
att det gemensamma ansvaret undantagslöst bortfaller såvitt avser
varje fastighet som omfattas av försäljningen. Däremot kan inteckningen
-— om den faller inom lägsta budet — bestå som särinteckning i sådan fastighet
under förutsättning att inteckningshavaren ger till känna att han
önskar att beloppet skall innestå eller — om inteckningen faller utom lägsta
budet men täcks av köpeskillingen — överenskommelse om avräkning
träffas. Särinteckningens belopp motsvarar det belopp, som får innestå
eller som avräknas. Beträffande den eller de fastigheter, som inte omfattas
av försäljningen, gäller att dessa fortfarande häftar för inteckningen men
de svarar ej vidare för vad som kunnat utgå ur fastighet som sålts.

Lagberedningen. 1960 års förslag innehåller naturligt nog inte några bestämmelser
om inverkan av exekutiv försäljning på gemensam inteckning.
I övrigt har beredningen utan någon ändring i sak upptagit bestämmelserna
i 23 § IF i 8: 20 första stycket i förslaget.

Jordabalksutredningen har med vissa jämkningar av terminologisk natur
överfört reglerna angående inverkan av exekutiv försäljning på särinteckning
till 8: 18 första stycket i utredningsförslaget. Beträffande gemensam
inteckning har utredningen inte vidtagit annat än redaktionella justeringar
i reglerna i 36 § 1 mom. IF. I enlighet med den av utredningen valda dispositionen
av lagstoffet rörande gemensam inteckning har dock reglerna om
inverkan av exekutiv försäljning på gemensam inteckning hänförts till ett
särskilt avsnitt av panträttskapitlet. Reglerna har i förslaget uppdelats på
två paragrafer, av vilka den första (30 §) behandlar inverkan på den i
sammanhanget aktuella fastigheten och den andra (31 §) övriga samintecknade
fastigheter.

Departementschefen. Gällande rätts regel om att en inteckning — här avses
inteckning i en enda fastighet — efter en exekutiv auktion skall kvarstå
i fastigheten bara när den täcks av lägsta budet är en följd av den ge -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 329

nom 1912 års ändringar i utsökningslagen införda s. k. övertagandeprincipen.
Denna innebär, att köpeskillingen för exekutivt försåld fastighet inte
skall i sin helhet betalas kontant utan intecknade fordringars kapitalbelopp
skall innestå i fastigheten i avräkning på köpeskillingen. Regeln, som
kommit till uttryck i 117 § UL, är genomförd endast i fråga om intecknade
fordringar vilka faller inom lägsta budet.

I förarbetena till 1912 års lagändringar anförde den dåvarande lagberedningen,
att ett konsekvent genomförande av övertagandeprincipen borde leda
till att — med undantag av exekutionsfordringen — varje intecknat belopp,
som täcktes av köpeskillingen, borde övertas oavsett om det föll inom eller
utanför lägsta budet. Beredningen avstod dock från att föreslå en sådan
ordning med hänsyn till att den inte skulle vara påkallad av något praktiskt
behov och skulle nödvändiggöra invecklade bestämmelser för att behörigen
tillgodose inroparens intressen. Beredningen vederläde emellertid i sitt fortsatta
resonemang i viss mån det första argumentet genom att erkänna att
ogynnsamma verkningar kunde uppstå om exekutionsfordringen ägde bästa
rätt i vilket fall alla inteckningar skulle betalas kontant. För sådana situationer
anvisade beredningen i stället möjligheten för inteckningshavare att
efter överenskommelse med övriga rättsinnehavare få lägsta budet höjt
eller att inlösa exekutionsfordringen.

Enligt min mening finns anledning att i förevarande sammanhang på nytt
överväga övertagandeprincipens räckvidd. Saken får nämligen anses ha
kommit i ett annat läge med hänsyn till innebörden av vissa andra reformer
på panträttsområdet, vilka föreslagits under jordabalksarbetet. Jag syftar
i första hand på jordabalksutredningens förslag att ny ägare av en intecknad
fastighet skall vara obetingat bunden av förfallotiden för panthavarens
fordran under förutsättning att fordringen grundar sig på skuldebrev. Såsom
förut framgått innebär departementsförslaget att denna princip fått
generell giltighet. Detta reformförslag motiveras av den betydelse det har
att den långfristiga fastighetskrediten lämnas opåverkad av växling i äganderätten
till den intecknade fastigheten. Intresset av att fastighetslån såvitt
möjligt skall kunna stå oförändrat kvar i fastigheten utan hinder av olika
mellankommande, för kreditsäkerheten betydelselösa omständigheter ligger
också bakom lagberedningens tanke att ge inteckningshavaren möjlighet att
med bibehållen inteckningsrätt vid medelsfördelning avstå från utfallande
belopp. Såsom i det följande närmare skall anges (se under 14 §) innebär
departementsförslaget en utvidgning även av denna regel, nämligen till att
avse också gemensam inteckning. Mot bakgrund härav är det mindre följdriktigt
att exekutiv försäljning i princip skall leda till bortfall av inteckning,
så snart det intecknade beloppet inte täcks av lägsta budet och parterna
ej kommer överens om att avräkna beloppet på köpeskillingen. Såsom
också antyddes i förarbetena till 1912 års ändringar i utsökningslagen
kan det mycket väl hända att exekutionsfordringen har sådan förmånsrätt

Ut Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 1

330 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition, nr 20 år 1970

och lägsta budet därmed får sådan placering att också den långsiktiga fastighetskrediten
med tryggat förmånsrättsläge kan komma att rubbas av den
exekutiva försäljningen. I själva verket torde det förhålla sig så att exekutiva
auktioner ofta sker på initiativ av borgenärer med bästa rätt. Från
praktisk synpunkt har det alltså sitt påtagliga intresse att utsträcka övertagandeprincipen
till att avse alla fordringar som täcks av köpeskillingen.

Om man genomför en lösning av nyss antytt slag medför detta att en inteckning
utanför lägsta budet men inom köpeskillingen kommer att kvarstå
i fastigheten även om motsvarande fordringsbelopp betalas kontant.
Detta får viss betydelse för inroparen. För denne är det nämligen av betydelse
att så snart som möjligt efter auktionen kunna disponera den inropade
fastigheten som kreditobjekt. Hans intresse tjänas visserligen av det
frågasatta utsträckandet av övertagandeprincipen så till vida att han i något
högre grad får överta förre ägarens fastighetskredit och alltså i motsvarande
mån undgår kontantutlägg. Men eftersom sådana inteckningar
vilkas innehavare i anledning av uppsägning eller i annat fall äger fordra
kontant betalning alltjämt gäller i fastigheten, skulle inroparen å andra
sidan vara skyldig att utbetala motsvarande del av köpeskillingen men komma
i besittning av pantbrevet först sedan borgenären lyft honom tillkommande
belopp. Ett dröjsmål från borgenärens sida med att lyfta betalning
skulle uppenbarligen kunna vara olägligt för inroparen. Denna synpunkt,
som synes ha tillmätts väsentlig betydelse vid tillkomsten av 1912 års lagändringar,
torde i vart fall numera inte förtjäna så stort avseende. Påfordrar
borgenär kontant betalning, har man anledning att räkna med att han också
snarast lyfter honom tillkommande betalning. Ej heller övriga fall då enligt
utsökningslagen kontant betalning skall ske, nämligen när inteckningsrätten
är tvistig eller inteckningsansökan är vilande (109 § UL), torde från förevarande
utgångspunkt föranleda några komplikationer.

Jag har på grund av det anförda ansett mig böra föreslå den ändringen
beträffande inverkan av exekutiv försäljning på inteckning i enstaka fastighet,
att inteckningen blir utan verkan endast till belopp, som enligt borgenärsförteckningen
inte täcks av köpeskillingen. En regel med denna
innebörd har upptagits i första stycket av förevarande paragraf.

Vad härefter gäller inverkan av exekutiv försäljning på gemensam inteckning
är problemen väsentligen annorlunda än de förut diskuterade, vilket
hänger samman med att det exekutiva förfarandet ej sällan ger uttryck
åt att någon intressegemenskap inte längre råder mellan de samintecknade
fastigheterna och att därför ett bibehållande av det gemensamma inteckningsansvaret
ej längre är motiverat.

Reglerna i gällande rätt angående inverkan av exekutiv försäljning på
gemensam inteckning kan sägas vila på två grundprinciper. För det första
gäller, att om auktionen avser det samintecknade komplexet i dess helhet

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 331

och försäljningen sker vid gemensamt utrop utan föregående särutrop får
exekutionen samma verkningar som om inteckningen besvärat endast en
fastighet. Det gemensamma ansvaret består oförändrat under förutsättning
att det intecknade beloppet täcks av lägsta budet eller avräkning sker. I övriga
fall blir inteckningen utan verkan i samtliga fastigheter. Den andra
grundprincipen har avseende på övriga fall och innebär att det gemensamma
ansvaret förbehållslöst bortfaller såvitt avser varje i försäljningen indragen
fastighet samt att antingen kontant betalning utfaller på inteckningen, vilken
då blir verkningslös, eller att inteckningen efter avräkning på köpeskillingen
gäller som särinteckning i den sålda fastigheten till belopp som avräknats.

Jordabalksutredningen har inte ansett sig böra föreslå någon ändring i
dessa regler. I annat sammanhang, nämligen under diskussionen av regler
till förhindrande av visst betalnings- eller ansvarsbortfall vid relaxation
eller postposition (se SOU 1963:55 s. 321), har utredningen emellertid uttalat,
att det är ett berättigat principkrav att en panthavare direkt av pantbrevet
skall kunna utläsa vilka följder en inskrivningsåtgärd haft såväl på
betalningsrättens omfattning som på kretsen av fortsättningsvis ansvariga
fastigheter. Mot bakgrunden av detta uttalande, som jag ger min fulla anslutning,
har jag inte ansett mig kunna undgå att ta upp motsvarande spörsmål
när det gäller exekutiv försäljning. En sådan försäljning kan, såsom framgår
av vad nyss anförts, få de mest olikartade verkningar på inteckningsansvaret
allt efter som förfarandet gestaltar sig. Utfaller betalning på inteckningen
blir den i motsvarande mån utan verkan i hela det samintecknade
komplexet och detta oberoende av lägsta budet. Om däremot inteckningens
belopp får innestå i avräkning på köpeskillingen, kommer inteckningen
att kvarstå i komplexet med oförändrat ansvar eller också — när
lör sälj ningen ej skett vid gemensamt utrop utan föregående särutrop —
nedsjunka till särinteckning i fastighet, som indragits i försäljningen. Vilket
alternativ, som i det enskilda fallet föreligger, kan inte avgöras med
ledning av inteckningshandlingens innehåll. En sådan ordning måste anses
olämplig och skadlig för fastighetskreditväsendet.

Inte mindre viktigt i förevarande sammanhang är att en inteckningshandling,
som avser flera fastigheter men som inte alls uppbär solidariskt
ansvar för fastigheterna, är en från praktisk synpunkt synnerligen olämplig
panthandling, även om ansvarsfördelningen står klar för intressenterna.
I praktiken torde också en sådan inteckningshandling dödas och ersättas av
gemensam inteckning eller särinteckningar.

En lösning av det nu diskuterade problemet är att över huvud taget inte
medge att avräkning på köpeskillingen får ske av gemensamt intecknat belopp,
med mindre försäljningen gäller liela komplexet utan föregående särutrop.
En sådan regel skulle få till följd att den gemensamma inteckningen

332 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

efter auktionen antingen gäller oförändrad eller också upphör i fastighet,
som omfattas av försäljningen, och nedsätts i övriga fastigheter med belopp
motsvarande betalningen.

Mot en sådan anordning skulle kunna invändas att en i och för sig inte
önskvärd kontantbetalning härigenom framtvingas. Det är emellertid att
märka att kontantbetalning skulle komma i fråga endast när försäljningen
antingen ej avser hela det samintecknade komplexet eller i annat fall föregås
av särutrop (jfr 117 och 121 §§ UL). Jordabalksutredningen har, såsom
redan förut berörts, föreslagit regler, som är ägnade att minska förekomsten
av sådana situationer. Sålunda föreslås gemensam inteckning kunna
beviljas endast om de berörda fastigheterna är i samme ägares hand. Vidare
föreslås förbud mot särinteckning i fastighet, som ingår i ett komplex
av samintecknade fastigheter eller i ideell andel av fastighet. Dessa regler
— som torde böra genomföras (se härom 22 kap.) — kommer att samverka
till att inteckningsgemenskapen upplöses, när gemensamt intecknade fastigheter
kommer på skilda händer eller gemenskapen av andra skäl inte
längre består. Såsom närmare kommer att framgå av 22 kap. föreslår jag
också att reglerna för utbyte, relaxation och uppdelning skall förenklas.
Även detta kommer att underlätta för intressenterna att anpassa fastigheters
inteckningsbelastning efter ändrade förhållanden. Man kan därför förvänta
att exekutiv försäljning som berör gemensamt intecknade fastigheter
i betydligt större utsträckning än som nu är fallet kommer att avse hela det
samintecknade komplexet och inte föranleda särutrop. Därmed framtvingas
ej heller någon kontantbetalning på grund av gemensam inteckning. Jordabalksutredningen
har även framfört reformförslag, som är direkt inriktade
på reglerna för särutrop och som syftar till att minska förekomsten av dessa
(se SOU 1963: 55 s. 313). Under sina överväganden rörande förfarandet
vid exekutiv försäljning av fast egendom torde lagberedningen ha att gå in
på dessa frågor. Dessa överväganden kommer måhända att leda till förslag
om sådana ändrade regler beträffande utropsordningen, att det gemensamma
inteckningsansvaret i än mindre grad kommer att rubbas. Under sådana
förhållanden bör det inte möta hinder att genomföra en ordning enligt
vilken kontant betalning alltid kommer alt utfalla på gemensam inteckning,
när försäljningen sker efter särutrop eller ej avser hela komplexet. I vart
fall väger fördelarna från förenklingssynpunkt betydligt över den eventuella
olägenhet, som ligger däri att panthavaren i vissa fall tvingas lyfta kontant
betalning.

Under hänvisning till det anförda har jag ansett mig böra föreslå den
ändringen av reglerna om inverkan av exekutiv försäljning på gemensam
inteckning, att fastighet som avses med försäljningen efter denna skall
svara för inteckningen endast om de gemensamt intecknade fastigheterna
säljs vid gemensamt utrop utan att särskilda utrop föregått. Detta skall
dock gälla endast i den mån det intecknade beloppet täcks av köpeskillingen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 333

Beträffande samintecknade fastigheter, som inte indragits i försäljningen,
föreslås i konsekvens med det sagda, att dessa ej vidare skall svara för belopp,
som utgått ur köpeskillingen för de sålda fastigheterna. Bestämmelser
med denna innebörd har upptagits i andra och tredje styckena av förevarande
paragraf.

Den nu föreslagna regleringen griper djupt in på fastighetsexekutionens
område. Såväl förevarande spörsmål som andra panträttsfrågor med exekutionsrättslig
anknytning kan komma i ett annat läge som följd av den
nuvarande lagberedningens arbete inom exekutionsrätten. Det kan inte uteslutas
att frågan därför kan behöva omprövas i ett senare sammanhang.
Jag har likväl inte ansett mig böra avstå från att framlägga förslag i frågan,
eftersom dessa såvitt nu kan bedömas kommer att innebära en betydande
vinning.

12 §.

Paragrafen, som motsvarar 8:20 andra stycket i 1960 års förslag samt
8: 18 andra stycket och 8:30 andra stycket i jordabalksutredningens förslag,
reglerar inverkan på inteckning av fördelning enligt utsökningslagen
av medel, som är att tillgå trots att försäljning inte ägt rum.

Gällande rätt. I 24 § 2 mom. första stycket IF ges en bestämmelse för det
fall att enligt föreskrifter i UL medel skall fördelas mellan rättsägare i fastighet,
trots att exekutiv försäljning inte ägt rum. Sådan fördelning kan
avse behållen avkastning eller ersättning, som försumlig inropare ålagts
utge (143 § andra stycket UL), eller behållning i anledning av tvångsförvaltning
(172 § UL). Av dessa belopp skall utmätningssökandens fordran
och fordringar med företrädesrätt framför denna betalas. I princip skall
dock av de senare fordringarna betalas endast ränta och andra årligen upplöpande
belopp. I förutnämnda stadgande i IF sägs, att om betalning utfaller
på huvudstolen av intecknad fordran, för vars gäldande försäljningen
skulle ha skett, inteckningen är utan verkan till motsvarande belopp. Stadgandet
äger tillämpning såväl på inteckning i enstaka fastighet som på gemensam
inteckning.

Lagberedningen. Ett stadgande, som i sak överensstämmer med regeln i
24 § 2 mom. första stycket IF, har upptagits såsom ett andra stycke i 8: 20
i beredningens förslag.

Jordabalksutredningen. I 8: 18 andra stycket förekommer en bestämmelse,
som är identisk med motsvarande stadgande i beredningens förslag. Genom
hänvisning i 8: 30 andra stycket har utredningen gjort bestämmelsen tilllämplig
också på gemensam inteckning.

334 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1070

Departementschefen. De här ifrågavarande fallen av medelsfördelning har
ansetts böra i departementsförslaget behandlas i ett särskilt lagrum, vilket
i enlighet med den systematik jag förut redovisat (se s. 321) avser såväl
inteckning i enstaka fastighet som gemensam inteckning.

13 §.

Paragrafen, som motsvarar 8: 21 i lagberedningens förslag och 8: 19 i jordabalksutredningens
förslag, behandlar den inverkan på inteckning som
är förenad med att någon avstår fast egendom på grund av expropriation
eller annat sådant tvångsförvärv.

Gällande rätt. I 24 § 1 mom. första och andra styckena IF stadgas för
skilda slag av tvångsförvärv att den avträdda fasta egendomen inte vidare
skall häfta för inteckning, som meddelats i egendomen. Den för ifrågavarande
verkan avgörande tidpunkten är när egendomen blivit avträdd och
ersättningen nedsatt på behörig ort. I visst fall vid tvångsförvärv av strömfall
enligt VL förutsätts att kraftöverföring påbörjats. Beträffande förvärv
enligt ensittarlagen gäller att inlösen skall vara fullbordad.

Lagberedningen. Beredningen behandlar först frågan om hur den avgörande
tidpunkten för tvångsförvärvets ifrågavarande verkan på inteckningar
skall anges och kommer på anförda skäl fram till att denna för
samtliga fall kan anges till den tidpunkt då inlösen fullbordats. I lagtexten
anges uttryckligen att bestämmelsen avser även det fall att område av fastighet
avstås. Genom avståendet befrias området från inteckningsansvar.
Däremot kvarstår ansvaret i den återstående delen, dock med avdrag för
vad som vid fördelningen må ha utfallit på det intecknade beloppet. Sistnämnda
fråga behandlas i nästfoljande paragraf.

Jordabalksutredningen har vidtagit endast en redaktionell jämkning i paragrafens
lydelse.

Departementschefen. Bestämmelsen har upptagits i departementsförslaget
med den av lagberedningen föreslagna lydelsen bortsett från att följden av
tvångsförvärvet anges vara att fastigheten inte längre skall svara för inteckningen.
Beredningen föreslog för sin del att panträtten skulle upphöra. Genom
departementsförslagets avfattning klargörs att bestämmelsen är direkt
tillämplig också på gemensam inteckning. Lagrummet behandlar endast
den verkan tvångsförvärvet har såvitt avser den fastighet eller det område
som avstås. Den närmast följande paragrafen innehåller bestämmelser om
den inverkan ett tvångsförvärv av område har på inteckning i återstoden av
fastigheten och om den verkan tvångsförvärv av en fastighet som gemensamt
med annan svarar för inteckning har på inteckningen i övriga fastig -

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

335

heter. I båda dessa fall är verkningarna naturligt nog anknutna till medelsfördelningen
i anledning av tvångsförvärvet.

14 §.

I paragrafen, som motsvarar 8: 22 i lagberedningens förslag samt 8: 20,
8: 30 andra stycket (delvis) och 8: 31 andra stycket sista punkten i utredningens
förslag, behandlas inverkan på inteckning i vissa återstående fall
av medelsfördelning.

Gällande rätt. I 24 § 2 mom. IF har sammanförts åtskilliga fall, som kännetecknas
av att inteckningens bestånd gjorts beroende av huruvida och i
vilken utsträckning vid fördelning av medel betalning utfallit på intecknad
fordran. Ett av dessa fall — det som avser fördelning av medel vilka
enligt föreskrifterna i UL skall fördelas mellan rättsägare i fast egendom
fastän försäljning av egendomen inte skett — har behandlats i anslutning
till 12 §. I övrigt avses främst fall, då det ej varit fråga om skyldighet för
ägaren att avstå äganderätt till hela fastigheten utan endast viss del därav
eller att tåla att fastigheten, med bibehållen äganderätt, i visst hänseende
tas i anspråk eller lider skada eller intrång och den därför bestämda ersättningen
skall nedsättas för fördelning mellan rättsägarna. Att rättsägarna
i nu ifrågavarande fall skall tillgodoses är en konsekvens av att,
om en del av en fastighet avstås, denna del befrias från inteckningsansvar
samt att, när tvångsförvärvet avser tillskapande av särskild rätt i fastigheten,
denna skall åtnjuta företräde framför annan rätt till samma fastighet
(49 § ExprL). Slutligen tillkommer en grupp av fall, där den intecknade
egendomen får tas i besittning, innan expropriationen fullbordats resp.
ersättningen blivit slutligen bestämd. De bestämmelser som här åsyftas är
32, 37, 38 och 54 §§ ExprL samt 9 kap. 54 och 67 §§ och 11 kap. 66 och
67 §§ VL.

I de nu avsedda fallen är inverkan enligt IF knuten till den omständigheten
att vid fördelningen betalning utfaller på inteckningens huvudstol. Att
panthavaren vid fördelningssammanträdet avstår från sin rätt att lyfta det
utfallande beloppet bör enligt ett avgörande av högsta domstolen i fråga om
medel som nedsatts enligt ExprL bedömas såsom om betalning utfallit
(NJA 1930 s. 536). Beträffande ersättning, som nedsatts enligt 1927 års lag
om inteckningshavares rätt till betalning ur ersättning som utgår på grund
av brandförsäkringsavtal, gäller däremot en motsatt regel. Någon prövning
av inteckningshavarens rätt till betalning ur sådana medel förekommer inte
i fall, då inteckningshavaren gett till känna att han ej önskar betalning
(2 § första stycket); i fråga om vid fördelningen utfallet belopp upphör
inteckningen endast till den del den guldits (3 §). I 24 § 3 mom. IF hänvisas
till de från 24 § 2 mom. avvikande bestämmelser som gäller i detta fall.

Bestämmelserna i 24 § 2 mom. IF avser i fråga om expropriation och

336 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

annat därmed likställt förvärv endast det fall att nedsättning är föreskriven.
I ett flertal fall gäller att ersättningen kan — även då med företräde för
tvångsförvärvet — utbetalas till vederbörande rättsägare utan föregående
nedsättning. En förutsättning härför är dock att den skada eller det intrång,
som ersättningen avser, är väsentligen utan betydelse för fordringsägarens
säkerhet. Ett stadgande av denna innebörd finns i 9 kap. 54 § andra
stycket VL och motsvarande bestämmelser har upptagits i ett flertal andra
lagar, t. ex. 48 § första stycket ExprL, 20 § lagen om allmänna vägar, 7 §
andra stycket lagen den 12 juni 1942 (nr 350) om fornminnen och 30 § naturskyddslagen.
Tydligt är att eu sådan till annan rättsägare utbetald ersättning
inte har någon inverkan på det intecknade beloppet.

I 36 § 2 mom. IF förekommer vissa ytterligare bestämmelser angående
inverkan av att betalning utfaller på inteckning vid fördelning av medel
mellan rättsägare i fastighet. Stadgandet avser det fall att medelsfördelningen
angår en eller flera gemensamt intecknade fastigheter och utsäger
att de övriga fastigheterna inte skall häfta för intecknat belopp, för vilket
betalning utfallit vid fördelningen.

Lagberedningen. Beredningen lämnar en utförlig redogörelse för behandlingen
tidigare i skilda sammanhang av frågan om rätt för inteckningshavaren
att mot avstående från betalning av det belopp som skulle utfalla på
inteckningen vid fördelningen låta inteckningen kvarstå med oförändrat belopp.
I detta hänseende kan hänvisas till betänkandet (SOU 1960: 25).

Beredningen anför härefter bl. a.

Nu gällande bestämmelser om den inverkan som vid expropriation och
annat likställt förvärv fördelningen har å panträttens belopp leda till att i
första hand panträtter med bästa förmånsrätt reduceras, medan panträtter
med sämre förmånsrätt i regel lämnas oberörda. Detta förhållande synes
stå i mindre god överensstämmelse med den inom inteckningsrätten eljest
gällande grundsatsen om panträttsskyddets avvägning mellan flera panträtter.
Sannolikt har man utgått från att det för panthavaren utgjorde en
förmån att erhålla betalning. Uppenbart är ock detta ofta fallet. I tider med
stigande ränta ställer sig en sådan betalning gynnsam för panthavaren, även
om säkerheten alltjämt är fullt betryggande, medan det motsatta inträffar,
då räntan är fallande. Från de nu angivna utgångspunkterna synes det bäst
överensstämma med lagstiftningens allmänna grunder att panthavarna efter
deras inbördes företräde erhålla valrätt huruvida de vilja låta beloppet innestå
eller ej; de böra med andra ord i tur och ordning erbjudas att lyfta ersättningen
och endast den panträtt å vilken betalning guldits bör bli utan
verkan till motsvarande belopp. Det är detta förfaringssätt som nu tillämpas
vid fördelning av brandskadeersättning.

För genomförande av en sådan ordning är det uppenbarligen en förutsättning
att icke andra rättsägares intressen därigenom åsidosättas. Beträffande
panträtter föreligger uppenbarligen icke någon risk i detta hänseende. Innehavaren
av en sådan har, när han avstår från betalning vid fördelningen,
därigenom tillkännagivit att han anser fastigheten eller den återstående delen
av denna, även med det reducerade värdet, erbjuda full täckning för det

De! B 1

337

Kung!. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

pantförskrivna beloppet; för rättsägare, som i förmånsrätt följa närmast
efter den som mottagit betalning, inträder liksom med det nuvarande systemet
en motsvarande förbättring i förmånsrätten. Det nu sagda äger tilllämpning
även i fråga om fastighetsägaren; skulle samtliga fordringsägare
i fastigheten avstå från betalning, kommer beloppet att utbetalas till fastighetsägaren.
Mera oviss ter sig situationen i fråga om sådana begränsade
sakrätter vilkas innehavare icke vid fördelningen äga uppbära betalning.
Det bar anmärkts att det för innehavaren av eu dylik rättighet, som åtnjuter
sämre rätt än panträtten, kan leda till rättsförlust, om panträtten likväl
bibehålies vid sitt ursprungliga belopp; ett avstående från betalning utan
avskrivning å panträtten skulle medföra ökad risk att rättigheten vid exekutiv
försäljning ginge förlorad.

Vid bedömande av detta spörsmål må till en början fastställas att någon
sådan ökad risk uppenbarligen icke uppkommer för rättsägare, som följer
efter den fordringsägare, vilken uppburit betalning; genom beloppets^ avskrivning
å panträtten har det tidigare rättsläget för denne rättsägare återställts.
Anmärkningen är formellt befogad allenast i vad angår rättsägare,
vars företräde ligger efter fordringsägare som avstått från betalning men
före fordringsägare eller fastighetsägare som mottagit betalning. Vad angår
rättigheter med nu angivna läge torde som regel kunna antagas att de vid
exekutiv auktion falla inom lägsta budet och sålunda av denna anledning
komma att bibehållas. Även om så icke är förhållandet, är det dock osannolikt
att utsikten till rättighetens bevarande vid auktionen skulle i någon
nämnvärd mån påverkas av att någon avskrivning ej skett å panträtten.
Borgenären har själv bedömt situationen så att den kvarstående säkerheten
var fullt betryggande för panträttens hela kapitalbelopp. Om vid den exekutiva
auktionen rättigheten dock går förlorad, lär detta få antagas ha sin
grund i helt andra omständigheter.

En utväg vore visserligen att för nu ifrågavarande fall göra frågan huruvida
panträtten må gälla med oförändrat belopp beroende av om sådan rättsägare
som här avses lämnar sitt samtycke därtill. Den nu antydda lösningen
skulle emellertid komplicera rättsreglerna och deras tillämpning samt i
många fall resa hinder mot uppnåendet av syftet med den ifrågavarande
lagändringen. Ej heller har vid tillkomsten av 1927 års lag sådan garanti
ansetts erforderlig eller ens varit under diskussion.

Av vad nu anförts finner beredningen övervägande skäl tala för en generell
lösning av denna fråga enligt de grunder som angivits i 1927 års lagstiftning.
En panthavare skulle alltså äga att vid fördelningen avstå från
sin rätt till utdelning utan att beloppet avskrevs å hans panträtt; den utdelning
från vilken han sålunda avstått ingår då i de medel som äro att tillgå
vid fördelningen till närmaste fordringsägare i fastigheten och, om alla
fordringsägarna avstå, till fastighetsägaren.

Beredningen uttalar vidare, att ett stadgande av nu angiven innebörd bör
upptas i jordabalken och inte i de särskilda författningar som behandlar
förfarandet vid fördelningen. Som huvudregel bör gälla att inteckningen är
utan verkan, om och i den mån vid fördelningen betalning utfaller på huvudstolen
av den intecknade fordringen. Till denna huvudregel torde lämpligen
kunna fogas stadgandet om verkan av att borgenären avstått från betalning.
En hänvisning torde alltjämt böra ske till 1927 års lag om brandskadeersättning.

338 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Jordabalksutredningen. Utredningen framhåller inledningsvis att infogandet
av bestämmelser om gemensam inteckning i lagberedningens förslag
kräver en avvikande regelkonstruktion, såvitt avser inverkan av medelsfördelning
på sådan inteckning. Detta beror på att beredningen öppnat möjlighet
för panthavare att, innan fördelningen ägt rum, avstå från sin rätt till
betalning utan att beloppet avskrivs på inteckningen. I övergångssammanbanget
diskuterade beredningen bur det nya stadgandet skulle verka i en
situation, då den fastighet vari inteckningen fick kvarstå var gemensamt intecknad
med annan fastighet. Det fanns enligt beredningen två vägar att
göra det nya stadgandet tillämpligt även i fråga om gemensam inteckning.
Den ena innebar, att det belopp, som avståendet gällde, inte senare skulle vid
en exekutiv auktion få såsom brist överföras till övriga fastigheter. Alternativet
skulle vara, att innehavaren av gemensam inteckning under förutsättning
av samtycke från rättsägare i övriga samintecknade fastigheter
skulle få behålla inteckningen orubbad, trots att han vid fördelningen kunnat
lyfta betalning. För den övergångstid, under vilken gemensam inteckning
skulle kvarstå, ansåg sig beredningen emellertid inte böra förorda någondera
av dessa båda utvägar. I stället föreslogs att den nya bestämmelsen
om rätt för panthavare att utan inverkan på inteckningen avstå från betalning
inte alls skulle gälla gemensam inteckning.

Utredningen, som haft att bedöma frågan utifrån det förhållandet, att
gemensam inteckning skall finnas kvar även i fortsättningen och ej endast
under en kort övergångstid anser uteslutet att låta den av beredningen föreslagna
nya bestämmelsen utan vidare bli tillämplig också på gemensam inteckning.
De av lagberedningen diskuterade båda alternativen till särregler
skulle enligt utredningens mening i alltför hög grad komplicera rättstilllämpningen.
Den lösning, som förutsätter medgivande från samtliga berörda
rättsägare, torde dessutom vara sådan, att syftet med lagändringen i många
fall inte skulle uppnås. Utredningen har därför föreslagit att rätten för
panthavare att utan inverkan på inteckningen avstå från betalning ej skall
gälla gemensam inteckning.

Remissyttrandena. Länsstyrelsen i Kronobergs län anser angeläget att bestämmelserna
i jordabalken utformas så att möjlighet öppnas också för
innehavare av gemensam inteckning att utan rättsförlust avstå från expropriations-
och liknande ersättningar till förmån för panthavare med sämre
rätt. Länsstyrelsen anser att utredningens argument att ett utsträckande
av reformen skulle i allt för hög grad komplicera rättstillämpningen inte
är bärande. Det torde inte möta några större svårigheter för fördelningsmyndigheten
att även beträffande gemensamma inteckningar avgöra vilka
medgivanden som erfordras för att en inteckningshavare skall med bibehållen
panträtt kunna avstå från att lyfta ett nedsatt belopp. Landshgpoteksombndsmansföreningen
intar samma ståndpunkt och uttalar att en lösning

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 339

av frågan måste anses ytterst angelägen från fastighetskreditväsendets synpunkt.

Departementschefen. Jag delar i princip lagberedningens uppfattning att
en inteckningshavare bör kunna vid medelsfördelning, som avses i detta
lagrum, avstå från rätt till betalning utan inverkan på inteckningen. Denna
från praktisk synpunkt betydelsefulla reform får dock inte sitt fulla värde,
om den inte görs tillämplig också på gemensam inteckning. Här möter emellertid
särskilda problem. Anledningen till att, i fall som åsyftas i denna
paragraf, medel fördelas mellan rättsägare i fastighet är att denna av en
eller annan orsak nedgått i värde på grund av att den i visst hänseende
tas i anspråk eller lider skada eller intrång eller att den i anledning av
expropriation eller annat tvångsförvärv helt befrias från gravationer. Häftar
fastigheten gemensamt med en eller flera andra fastigheter för inteckning
skulle nämnda förhållande i och för sig kunna leda till att övriga fastigheters
ansvar för den gemensamma inteckningen ökade. En sådan följd
motverkas dock av att ersättningen hålls rättsägarna till handa. Om innehavaren
av pantbrev på grundval av gemensam inteckning utan vidare skulle
äga avstå från sin del av ersättningen, skulle alltså rättsägarna i övriga
fastigheter gå miste om kompensationen för det ökade inteckningsansvaret.
Det erfordras således ett särskilt regelsystem för att i nödig utsträckning
tillgodose alla intressenter.

Den av lagberedningen antydda lösningen på problemet, som innebär att
brist inte skulle få överföras till övriga fastigheter från den fastighet som
medelsfördelningen gäller, är uppenbarligen inte godtagbar. Genom en sådan
ordning skulle nämligen pantbrev på grundval av gemensam inteckning
uppkomma, vilka inte ens subsidiärt uppbär fullständigt gemensamt inteckningsansvar.
En sådan ordning har konsekvent undvikits i andra sammanhang.
Det återstår då endast att göra rätten för innehavaren av pantbrev
på grundval av gemensam inteckning att utan inverkan på inteckningen
avstå från ersättning beroende av att berörda rättsägare samtycker till avståendet.
Denna utväg leder visserligen, såsom j ordabalksutredningen anmärkt,
till vissa komplikationer. Dessa är emellertid inte andra än som möter
exempelvis vid relaxation och det kan inte göras gällande att fördelningsmyndigheten
skulle sakna kompetens att handha ett sådant system. Jag har
därför stannat för att föreslå, att även innehavare av pantbrev på grundval
av gemensam inteckning skall utan inverkan på denna kunna avstå från ersättning
vid medelsfördelning, under förutsättning att vederbörliga sakägarmedgivanden
inges. Föreligger inte sådana medgivanden i erforderlig
utsträckning, bör inteckningshavaren oundgängligen vara skyldig att ta
betalning. Reglerna om sakägarmedgivanden har utformats i konsekvens
med vad som gäller vid relaxation (se 22: 11).

340

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
15 §.

Paragrafen, som motsvarar 8: 18 och 19 i beredningens förslag samt
8: 17 i utredningens förslag, gäller inverkan av sammanläggning på inteckning.

Gällande rätt. Enligt 16 § första stycket första punkten lagen om sammanläggning
av fastigheter å landet gäller att, om fastigheter sammanläggs
och en eller flera av dem besväras av inteckning, som inte gäller i den eller
de andra, inteckningen med det förmånsläge som må ha fastställts vid sammanläggningen
skall besvära hela den genom sammanläggningen bildade
fastigheten. Av 1 § första stycket samma lag följer vidare att vad som nu
sagts om fastighet skall gälla också fastighetsdel som avstyckas för sammanläggning
samt andel i fastighet, om denna ingår i laga skifte och sammanläggningen
äger rum under skiftet. Ett stadgande av samma innehåll
som 16 § sammanläggningslagen finns i 3 kap. 4 § första stycket första
punkten FBL och gäller sammanläggning av områden som utgör tomt. Enligt
4 kap. 2 § andra stycket samma lag äger stadgandet tillämpning också
beträffande sammanläggning av bl. a. stadsägor.

Lagberedningen. Bestämmelserna om sammanläggnings inverkan på intecluiingsrätten
såvitt avser sammanläggningens inverkan på föremålet för
inteckningen har upptagits i 8: 18 och 19.

Jordabalksutredningen. Förslaget innebär ej annan ändring än att de av
lagberedningen föreslagna bestämmelserna sammanförts till en paragraf.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran mot den av jordabalksutredningen
föreslagna bestämmelsen, som dock i departementsförslaget
jämkats i viss mån för att överensstämma med den ändrade utformningen
av panträtten.

16 §.

Paragrafen motsvarar 8: 11 andra och tredje styckena i jordabalksförslagen.
I första stycket anges att om inteckning helt eller delvis blir utan
verkan, så är också pantbrevet utan verkan i motsvarande del (första
punkten) ävensom att om omfattningen av den fasta egendom som inteckningen
avser ändras, så får pantbrevet ett i motsvarande män ändrat föremål
(andra punkten). Andra stycket innehåller en erinran om verkan av
att förkommet pantbrev blivit dödat.

Lagberedningen. Beredningen anför, att av den fristående ställning som
panträtten intar enligt förslaget följer att dödande av meddelad inteckning

Del B 1

341

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

även sträcker sig till pantbrevet och den däri intagna pantutfästelsen. Såsom
framgår av 30: 20 i beredningens förslag får inteckning i allmänhet dödas
endast om pantbrevet inges till inskrivningsdomaren och, om åtgärden söks
av annan än fastighetsägaren, den sistnämnde samtyckt till åtgärden. Angående
dödande av inteckning när pantbrevet förkommit meddelas särskilda
bestämmelser i 13 § i lagen den 8 april 1927 (nr 85) om dödande av förkommen
handling. Med dödande av inteckning är att likställa sådana fall
när panträtt på grund av särskilt i lag angivet förhållande skall anses ha
upphört eller panträtten eljest är utan verkan. Den återverkan på pantbrevet
som panträttens upphörande medför kan avse pantbrevet i dess helhet
eller, om panträtten upphör endast till en del, motsvarande del av pantbrevet.

En annan situation än den nu behandlade föreligger när inte själva inteckningen
utan endast pantbrevet dödas. I 9 § lagen om dödande av förkommen
handling stadgas att, om en handling dödas enligt nämnda lag,
den omständigheten att den ej kan företes inte hinidrar sökanden att göra
gällande den rätt som kunnat grundas på handlingen. Under tiden mellan
en inteckningshandlings dödande och den i lagen föreskrivna anteckningen
i fastighetsboken om den nya handlingen föreligger en panträtt, som saknar
anknytning till viss handling.

Departementschefen. En inteckning kan -—- bortsett från ändringar i
fråga om förmånsrätten — ändras i två avseenden, nämligen beträffande
dels beloppet, dels omfattningen av den fasta egendom som inteckningen
avser. En sådan förändring återverkar direkt på pantbrevets belopp eller
dess föremål. Regler härom ges i paragrafens första stycke.

Första stycket första punkten gäller det fallet att inteckningens belopp
minskas. Saken uttrycks i lagtexten så att inteckningen helt eller delvis
blir utan verkan. En inteckning kan bli utan verkan också i andra fall än
som följd av bestämmelserna i 11—14 §§. I departementsförslaget torde
dessa fall i själva verket inte vara fler än två. För det första kan inteckning
bli verkningslös genom dödning enligt 22: 10 eller efter dödningsförfarande
när pantbrevet förkommit. Vidare kan tänkas att en inteckning
förlorar verkan genom beslut av inskrivningsdomaren enligt bestämmelserna
i 19: 17 om rättelse i fastighetsbok. I andra punkten i första stycket
behandlas fall, när omfattningen av den fasta egendom som inteckningen
avser blir ändrad. Detta kan inträffa som följd av omständighet som avses
i 11 § andra och tredje styckena samt 13—15 §§. I 15 § är det fråga om en
utsträckning av föremålet för inteckningen medan föremålet i övriga fall
minskas. Omfattningen av den fasta egendomen kan också begränsas genom
relaxation (22: 11) samt genom rättelse i fastighetsbok.

342

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition, nr 20 år 1970

Särskilda bestämmelser om gemensam inteckning

17 §.

Denna paragraf inleder kapitlets avsnitt med särskilda bestämmelser om
gemensam inteckning. Den motsvarar 8: 26 i jordabalksutredningens förslag
och innehåller regler om ansvarsfördelningen mellan gemensamt intecknade
fastigheter.

Gällande rätt. Reglerna i IF om fördelningen av gemensamt intecknade
fastigheters ansvar utgår i princip från att varje fastighet i första hand
(primärt) svarar för en viss, med hänsyn till förhållandena vid den gemensamma
ansvarighetens tillkomst fixerad del av inteckningsbeloppet. Uppstår
brist i någon fastighet, tas bristen ut ur de andra fastigheterna. I andra
hand (sekundärt) är alltså ansvaret solidariskt.

Enligt 32 § första stycket (IF) fördelas det primära ansvaret i förhållande
till de gemensamt intecknade fastigheternas värden. För bestämmandet
av värdena anges tre olika grunder. I första hand har man att beakta sådana
värden, som kan finnas angivna i inteckningshandlingen. Om sådan särskild
värdegrund saknas, blir i andra hand taxeringsvärdena avgörande för
ansvarsfördelningen. Därvid används taxeringsvärdena året innan inteckningen
söktes eller, när sådana värden ej finns, de taxeringsvärden som därefter
först åsätts fastigheterna. Om taxeringsvärden saknas, har man att gå
på de saluvärden som utmätningsmannen jämlikt 79 § UL åsätter fastigheterna
före exekutiv auktion.

Det är att märka, att regierna i 32 § första stycket IF om fördelningen av
primäransvaret torde få tolkas så att en redan fixerad ansvarsfördelning inte
får rubbas genom att senare taxeringsvärden eller utmätningsmannens saluvärden
i vissa situationer måste tillgripas. Ett exempel åskådliggör detta.
Antag att av två gemensamt intecknade fastigheter, vilkas primäransvar
regleras av taxeringsvärdena året innan inteckning söktes, den ena fastigheten
delas. För delarnas inbördes ansvar blir då de efter delningen först
åsatta taxeringsvärdena avgörande, men för ansvaret mellan å ena sidan de
båda delarna och å andra sidan den alltjämt odelade fastigheten blir de tidigare
taxeringsvärdena bestämmande. Beloppet av den odelade fastighetens
primäransvar skulle annars kunna ändras. Andra likartade situationer kan
uppstå, vilka dock inte torde behöva särskilt behandlas.

Regeln om fördelning av brist i någon av fastigheterna — det sekundära
solidariska ansvaret — på övriga fastigheter återfinns i 32 § andra stycket
IF.

Jordabalksutredningen. Utredningen framhåller, att möjligheten att reglera
ansvarsfördelningen genom att i inteckningshandlingen utsätta värden

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 343

på varje fastighet utnyttjats ytterst sparsamt. Utredningen har därför utelämnat
denna värderingsgrund. I fortsättningen diskuteras, vilken betydelse
utredningens förslag beträffande industritillbehören kan få för tillämpningen
av bestämmelserna i denna paragraf. Bakgrunden är att den föreslagna
mycket vidsträckta tillbehörskretsen inte kan förmodas föranleda en motsvarande
utvidgning av taxeringsvärdena. Det kan därför ifrågasättas, om
dessa värden kommer att vara lämpliga såsom jämförelsetal vid fördelningen
av ansvarigheten mellan gemensamt intecknade fastigheter med industriell
verksamhet. Utredningen stannar dock för att taxeringsvärdena bör
kunna användas även i dessa fall utan alltför stora olägenheter. De föreslagna
begränsningarna av möjligheterna att låta gemensamt inteckna fastigheter
kan nämligen enligt utredningens mening förväntas leda till att
sådana fastigheter vid en eventuell exekutiv auktion som regel kommer att
säljas gemensamt utan särutrop. Man skulle därför endast undantagsvis
behöva räkna med att normerna om fördelning av ansvarighet får verklig
betydelse.

En reformering av fördelningsbestämmelserna, som går ut på att till
grund för fördelningen skulle ligga aktuella värderelationer mellan fastigheterna,
ligger enligt utredningens mening utanför dess uppdrag. Utredningen
förmodar att lagberedningen inte kan undgå att pröva spörsmålet vid
översynen av reglerna om exekution i fast egendom.

Remissyttrandena. Skånes handelskammare anser att det bör övervägas
om inte huvudregeln bör vara att ansvarsfördelningen mellan samintecknade
fastigheter skall bestämmas efter aktuella värderelationer.

Departementschefen. Bestämmelserna i IF om ansvarsfördelningen mellan
gemensamt intecknade fastigheter innebär att var och en av dessa i
första hand bara svarar för så stor del av det intecknade beloppet, som motsvarar
fastighetens värde och att det solidariska ansvaret inträder först i andra
hand. Det är karakteristiskt att fördelningen av det primära ansvaret i
princip är bunden vid taxeringsvärdena på fastigheterna året innan inteckningen
söks. Det primärt delade ansvaret ger ett skydd för särintressenter
i det samintecknade komplexet, till vilka är att räkna såväl ägare till någon
av fastigheterna, när dessa befinner sig på olika händer, som innehavare
av särinteckningar. Dessas intresse torde på ett tillfredsställande sätt tillgodoses
med denna regelanordning. Det är inte uteslutet att den utvidgning
av tillbehörskretsen för industrifastigheter, som följer av bestämmelserna
i 2 kap., inte kommer att följas av en motsvarande utvidgning av
begreppet fast egendom på skatterättens område. Taxeringsvärdena kan alltså
komma att beträffande industrifastigheter sämre än hitintills avspegla
det från civilrättslig synpunkt aktuella värdet hos fast egendom. Likväl
torde — såsom även utredningen anfört med utgångspunkt från den av

344 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

utredningen föreslagna ännu vidsträcktare tillbehörskretsen — något avgörande
hinder inte möta mot att bibehålla taxeringsvärdena som fördelningsgrund
vid gemensam inteckning. Ej heller i övrigt har framkommit
att IF:s regelsystem angående ansvarsfördelningen skulle vara i något avseende
olämplig. Jag har därför ej något att invända mot utredningens
förslag att överföra nämnda regelsystem i sak oförändrat till jordabalken.
Såsom utredningen funnit föreligger dock inte något behov av att bibehålla
möjligheten att i inteckningshandlingen bestämma särskilda värden^ efter
vilka ansvaret skall fördelas.

18 §.

Paragrafen, som motsvarar 8:27 och 28 i jordabalksutredningens förslag,
innehåller bestämmelser om fastighetsdelnings inverkan på inteckningsansvaret.

Gällande rätt. Det grundläggande stadgandet angående fastighetsdelnings
betydelse för inteckningsansvaret finns i 37 § 2 mom. IF. Innebörden är att
bestämmelserna om ansvarsfördelningen mellan gemensamt intecknade
fastigheter skall gälla såsom huvudregel också för delarnas ansvarighet.
Enligt 3 mom. första stycket och 5 mom. av samma paragraf görs emellertid
ett betydelsefullt undantag i fråga om vissa avsöndringar och avstyckningar.
Dessa svarar nämligen endast i den mån full betalning inte utgår
ur stamfastigheten; de har således endast subsidiärt ansvar. Beträffande
avstyckningar förutsätts dock att stamfastighet och avstyckning ej längre
är i samma ägares hand. I 3 mom. finns vidare regler för avsöndringars
och avstyckningars inbördes ansvar. Dessa regler innebär att den styckningslott
varå lagfart senast sökts skall gå först i betalning. Om lagfart sökts
samma dag är överlåtelsedagen avgörande.

Jordabalksutredningen. Eftersom delningsinstitutet jordavsöndring avlägsnats
ur fastighetsbildningslagstiftningen anser utredningen att denna delningsform
inte behöver beaktas i en ny jordabalk. I övrigt innehåller utredningens
förslag IF:s regler med endast redaktionella omarbetningar.

Departementschefen. I sak har jag ej någon erinran mot vad utredningen
i förevarande avseende föreslår. Beträffande lagtextens utformning har utredningen
i 28 § första stycket utgått från gällande rätt och alltså hänvisat
till vissa delningsformer i gällande lagar om fastighetsbildning. Genom den
nya fastighetsbildningslagstiftning som f. n. bereds inom departementet
kommer emellertid antalet delningsformer att kraftigt begränsas, och i förevarande
sammanhang finns inte anledning att räkna med någon annan form

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 345

än avstyckning. Med utgångspunkt härifrån kan lagtexten förenklas väsentligt
och bestämmelserna i 8: 27 och 28 i utredningsförslaget kan sammanföras
till en paragraf. Paragrafens andra och tredje stycken gäller efter
ordalagen endast avstyckad fastighets ansvar. Självfallet äger dock bestämmelserna
tillämpning även i fråga om område som avstyckas för sammanläggning.

19 §.

Paragrafen, som motsvarar 8: 29 i utredningens förslag, upptar regler som
ger innehavare av pantbrev på grundval av gemensam inteckning rätt att vid
exekutiv försäljning av gemensamt intecknad fastighet, som sker på begäran
av annan, i försäljningen dra in även alla övriga fastigheter eller någon av
dem.

Gällande rätt. För inteckningshavaren är det av vikt att kunna erhålla
samtidig försäljning av gemensamt intecknade fastigheter. Han får härigenom
klarhet i huruvida belopp för vilket intecknad fastighet bär primärt
ansvar verkligen kan tas ut ur fastigheten samt kan, om så inte blir fallet,
ta ut bristen ur övriga samintecknade fastigheter. Detta intresse tillgodoses
genom 35 § IF, som vid exekutiv försäljning av samintecknad fastighet på
begäran av annan än innehavaren av gemensam inteckning ger denne rätt
att dra in även övriga fastigheter eller någon av dem i försäljningen. På detta
sätt kan det utrönas om brist kan uppstå, för vilken det ursprungliga exekutionsobjektet
svarar. Yrkandet skall framställas i lagsökningsväg och
bevis om att så skett skall inges till auktionsförrättaren inom bevakningstiden.
Underlåter inteckningshavaren att utnyttja sin indragningsrätt, får
han inte ur köpeskillingen för den fastighet, som skall säljas, uppbära det
belopp som annars i första hand skulle ha utgått ur ej indragen fastighet, om
denna erbjudit full betalning.

I princip är 35 § tillämplig också när det gemensamma ansvaret uppkommit
som följd av fastighetsdelning. Vid exekutiv försäljning av en subsidiäransvarig
avstyckning kan således stamfastigheten eller avstyckning, som
svarar före exekutionsobjektet, dras in i försäljningen för utrönande av om
brist behöver tas ut ur detta. På grund av en särskild regel i 37 § 3 mom.
andra stycket IF kan dessutom subsidiäransvarig fastighet dras in vid exekutiv
försäljning av fastighet, som svarar före den förra fastigheten trots
att det i sådant fall inte kommer i fråga att överföra brist till det ursprungliga
exekutionsobj ektet. Motivet till indragningsrätten är i detta fall att en
samtidig försäljning kan ge bättre pris än en försäljning av fastigheterna
var för sig. Att i denna särskilda situation, till skillnad mot vad som är fallet
enligt huvudregeln i 35 §, prissynpunkten getts självständigt utrymme
såsom motiv för indragningsrätten hänger samman med att begränsningen
i det gemensamma ansvaret uppkommit utan att innehavaren av den gemensamma
inteckningen kunnat påverka saken. I de andra situationer då brist

346 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

i en samintecknad fastighet inte kan överföras till annan fastighet i
komplexet har inteckningshavaren själv medverkat till ansvarsbortfallet
genom att exempelvis medge relaxation utan förbehåll. Det kan då te sig
naturligt att även indragningsrätten går förlorad. Det bör framhållas att
indragning av subsidiäransvarig fastighet enligt regeln i 37 § 3 mom. får
ske endast när exekutionssökanden har lika eller bättre förmånsrätt än
innehavaren av den gemensamma inteckningen. Har han sämre rätt, är indragning
meningslös, eftersom försäljning av den utmätta fastigheten då
inte kan komma till stånd annat än om full betalning utfaller på den gemensamma
inteckningen.

Jordabalksutredningen. Utredningen anser att 35 § IF fått en alltför snäv
formulering. I stadgandet anges nämligen att indragning av fastighet får äga
rum »för utrönande huruvida sådan brist kan uppstå, som enligt 32 § andra
stycket bör falla egendomen till last». Formuleringen kan ge intrycket, att
indragning i syfte att uppnå bästa möjliga pris inte skulle vara tillåten om
brist av en eller annan anledning ej kunde överföras till den ursprungligen
utmätta fastigheten. Utredningen framhåller att med dess förslag till reformering
av postpositions-, relaxations- och uppdelningsinstituten, det visserligen
inte längre kommer att kunna inträffa fall där brist ej kan överföras
mellan primärt ansvariga fastigheter. Kvar står dock fall avseende subsidiäransvarig
fastighet, som svarar först efter den fastighet som begärts exekutivt
försåld. Indragningsrätten motiveras här uteslutande av möjligheten att
uppnå bättre pris; det kommer inte i fråga att överföra brist till det ursprungliga
exekutionsobj ektet från fastighet som svarar först efter denna.
Utredningen föreslår med hänsyn till sistnämnda fall en sådan ändrad utformning
av regeln om indragningsrätten, att indragning tillåts även då brist
inte kan överföras.

Med den föreslagna generella utformningen av regeln om indragningsrätten
—- där denna kommer att gälla alla de gemensamt intecknade fastigheterna
— blir särregeln i 37 § 3 mom. angående indragning av subsidiäransvarig
fastighet obehövlig. Enligt utredningens mening uppnås härigenom
en särskild fördel. Utredningen utgår vid detta bedömande från att särregeln
skulle utesluta indragning av subsidiärt svarande fastighet, vilken i ansvarskedjan
står före det ursprungliga exekutionsobj ektet, trots att möjlighet
till indragning även i detta fall vore önskvärd och faktiskt anses föreligga
i praxis.

I förtydligande syfte har utredningen vidare omarbetat regeln i 35 § andra
stycket IF angående verkan av att inteckningshavaren underlåter att utnyttja
sin indragningsrätt och tagit upp bestämmelsen som ett tredje stycke
i 8: 29.

Remissyttrandena. Bankföreningen har uttalat önskemål om att det föreslagna
tredje stycket erhåller en enklare och tydligare utformning.

Del B 1

347

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. I ett system där det solidariska ansvaret på grund av
gemensam inteckning kan göras gällande endast subsidiärt — dvs. först sedan
det visat sig att köpeskillingen för någon av de samintecknade fastigheterna
inte förslår till att täcka det belopp för vilket fastigheten bär primäransvar
— är det väsentligt för inteckningshavarens rätt att vid exekutiv
försäljning av gemensamt intecknad fastighet kunna få till stånd försäljning
också av övriga fastigheter i komplexet. Annars riskerar han att
någon av dessa vid senare tillfälle visar brist, som då inte kan föras den
exekutivt försålda fastigheten till last. Att indragningsrätt bör föreligga
i den nu diskuterade situationen är således ofrånkomligt.

Det finns emellertid fall av gemensamt inteckningsansvar, där samintecknad
fastighet inte bär solidariskt ansvar i förhållande till annan fastighet
i komplexet. Ett sådant ofullständigt gemensamt ansvar för inteckning
i flera fastigheter kan, såsom jordabalksutredningen framhållit, ha uppkommit
såsom en biverkan vid postposition, relaxation eller uppdelning utan
förbehåll. Det solidariska ansvaret kan också sättas ur spel genom att inteckningshavaren
inte utnyttjar indragningsrätten till fullo. Ett exempel
härpå är att han underlåter att jämte primäransvarig fastighet dra in även
subsidiäransvarig avstyckning från denna i exekutiv försäljning. Brist kan
nämligen inte överföras från den primäransvariga fastigheten till det ursprungliga
exekutionsobj ektet förrän även avstyckningens ansvar tagits i
anspråk. En helt annan typ av situationer där solidariskt ansvar inte föreligger
gäller avstyckningar och avsöndringar med subsidiärt ansvar. Eftersom
avstyckningen eller avsöndringen inte bär något primärt inteckningsansvar,
kan det inte komma i fråga att utkräva något solidariskt ansvar för
stamfastigheten. Brist kan överföras från stamfastigheten till avstyckningen
eller avsöndringen men däremot inte i motsatt riktning.

Jordabalksutredningen har uppmärksammat dessa fall, vilka alltså karakteriseras
av att brist inte kan överföras från den fastighet som ifrågakommer
för indragning till exekutionsobj ektet. Utredningen menar, att inteckningshavaren
likväl bör ha indragningsrätt, med hänsyn till att en samtidig
försäljning av de gemensamt intecknade fastigheterna måhända ger bättre
pris än separat försäljning. Utredningsförslaget innebär i detta avseende en
avvikelse från bestämmelserna i IF, vilka med ett undantag inte medger
indragning utan att möjlighet att överföra brist till exekutionsobj ektet föreligger.
Undantaget är 37 § 3 mom. andra stycket som i vissa fall ger indragningsrätt
när det gäller subsidiäransvariga avstyckningar och avsöndringar.

Vad först angår indragningsrätten beträffande primäransvarig fastighet
från vilken brist inte kan överföras till exekutionsobj ektet kommer sådana
fall att enligt nya jordabalkens regelsystem i praktiken vara så sällsynta,
att enbart dessa uppenbarligen inte motiverar en ändring av mdragningsrättens
nuvarande reglering, särskilt som det partiella bortfallet av det
gemensamma inteckningsansvaret i dessa fall skett under medverkan av in -

348 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

teckningshavaren. Anser inteckningshavaren möjligheten till samtidig försäljning
av fastigheterna vara av betydelse, kan han alltså tillförsäkra sig
sådan möjlighet genom att tillse att det solidariska inteckningsansvaret bibehålls
utan inskränkning. Dessutom må framhållas, att i de nu berörda fallen
en obegränsad ^dragningsrätt under alla förhållanden skjuter över
målet. Om nämligen exekutionssökanden har sämre förmånsrätt än innehavaren
av pantbrev på grundval av den gemensamma inteckningen, kan
försäljning av den utmätta fastigheten inte komma till stånd med mindre
denne erhåller betalning motsvarande fulla primäransvaret. Under sådana
förhållanden är indragning meningslös.

När det gäller indragningsrätt beträffande subsidiäransvariga avstyckningar
och avsöndringar ställer sig saken annorlunda. Inteckningshavaren
har här inte kunnat förhindra att en del av det ursprungliga pantobjektet
som en följd av fastighetsdelningen kommit att bära endast subsidiärt
ansvar. För dessa fall har lagstiftaren ansett motiverat, att inteckningshavaren
bibehålls vid sin rätt att -— i syfte att söka uppnå ett bättre pris — få
pantobjektet försålt i ett sammanhang, trots att brist ej kan överföras från
avstyckningen eller avsöndringen till det ursprungliga exekutionsobj ektei.
Denna rätt har dock, av skäl som nyss redovisades för motsvarande fall beträffande
primäransvariga fastigheter, någon mening endast när exekutionssökanden
har lika eller bättre förmånsrätt än innehavaren av den gemensamma
inteckningen. I 37 § 3 mom. andra stycket har indragningsrätten
också begränsats till sådana fall.

Såsom framgår av vad nu anförts anser jag inte motiverat att, såsom
jordabalksutredningen föreslagit, införa en obegränsad indragningsrätt för
innehavare av pantbrev på grundval av gemensam inteckning. Liksom för
närvarande bör huvudregeln vara att indragningsrätt föreligger endast om
det finns ett intresse av att utröna om brist kan uppstå som bör falla exekutionsobj
ektet till last. Därutöver kan finnas skäl att medge indragning av
subsidiäransvarig avstyckning, som svarar först efter exekutionsobj ektet,
i den utsträckning som nyss angetts. Första stycket av denna paragraf har
utformats i enlighet härmed och överensstämmer alltså i sak med 35 § första
stycket första punkten och 37 § 3 mom. andra stycket IF.

I övrigt bär motsvarande paragraf i utredningens förslag underkastats
den omarbetning, som blivit erforderlig på grund av den ändrade utformningen
av panträtten. Sista stycket bär dessutom i anledning av kritik under
remissbehandlingen omredigerats något i förenklingssyfte,

Reglerna i 19 § andra stycket om förfarandet, när en borgenär önskar dra
in en fastighet i exekutiv försäljning, har överförts från 35 § IF utan någon
saklig ändring. Jag har inte funnit anledning att i detta sammanhang gå in
på dessa regler, eftersom spörsmålet torde komma att behandlas av lagberedningen
under dess pågående arbete på exekutionslagstiftningens område.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

Del B 1

349

7 KAP.

Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt

Detta kapitel motsvarar 11 kap. i lagberedningens förslag och 9 kap. i
jordabalksutredningens. I förhållande till dessa kapitel innehåller departementsförslaget
— delvis som en konsekvens av den utmönstring av vissa
rättsinstitut för vilken tidigare redogjorts — en del redaktionella och terminologiska
jämkningar. Därjämte har vid överarbetningen av förslagen
inom departementet några sakliga ändringar ansetts påkallade främst i
anledning av vad som uttalats under remissbehandlingen.

Kapitlet har i gällande rätt sin motsvarighet närmast i 1 kap. NJL. Sistnämnda
kapitel innehåller allmänna bestämmelser endast om nyttjanderätt.
Dessa bestämmelser är emellertid i viss utsträckning tillämpliga också i
fråga om servitut (3 § ServL) och rätt till elektrisk kraft (16 § andra
stycket 1920 års E1L).

Lagberedningen. Servitut och rätt till elektrisk kraft kräver i många hänseenden
en sakrättslig reglering av samma slag som nyttjanderätt. Denna
omständighet jämte önskemålet att göra balkens regler så överskådliga som
möjligt har föranlett beredningen att föreslå en i görligaste män enhetlig
reglering. Beredningen har gjort samma bedömning i fråga om vissa nya
begränsade sakrätter. I beredningens förslag har kapitlet därför utvidgats
väsentligt i förhållande till 1 kap. NJL. Det omfattar sålunda —
förutom nyttjanderätt — servitut, rätt till andel i samfällt strömfall och
till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet samt samfällighetsrätt och
viss rätt till vederlag. Behov har ansetts föreligga av en samlingsbeteckning
för alla till kapitlet hänförda rättigheter. Beredningen har valt termen
särskild rättighet till fast egendom. Den specialreglering av de olika rättigheterna
som erfordras vid sidan av de allmänna sakrättsliga bestämmelserna
i detta kapitel upptas i efterföljande kapitel på liknande sätt som
f. n. är fallet beträffande olika former av nyttjanderätt (2—5 kap. NJL).

Det typiska för de begränsade sakrätter som avses med detta kapitel är
enligt beredningen att de — i motsats till panträtten —- erhåller sakrättslig
verkan redan genom upplåtelsen och således inte för sin uppkomst är beroende
av inskrivning. De är i princip heller inte för sitt fortsatta bestånd
beroende av att inskrivning sker. Genom inskrivning vinns emellertid en
förstärkning av den sakrättsliga effekten. Vad nu sagts gäller också rättigheternas
ställning vid exekutiv auktion. I motsats till vad som gäller i fråga
om panträtt skall sålunda i princip rättighet av här avsedd typ tas upp i

350 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

borgenärsförteckningen inte bara när inskrivning sökts eller beviljats utan
också när rättigheten grundar sig på skriftlig handling som rättsägaren ingett
till auktionsförrättaren eller som annars är tillgänglig för denne. Ingenting
av detta innebär någon principiell nyhet i förhållande till gällande rätt.

De i kapitlet upptagna rättigheterna avser i princip bara fast egendom.
Detta anges i motiven vara ett uttryck för en allmän och principiell begränsning
av balkens ämnesområde. I vissa fall skall dock rättighet av här
avsedd typ kunna upplåtas även i byggnad och viss annan lös egendom. I
detta hänseende föreslås en viss utvidgning i förhållande till gällande rätt.
Tomträtt är i detta hänseende principiellt likställd med fast egendom (jfr
13: 7 i departementsförslaget).

Såsom redan erinrats är uppkomsten av rättighet som avses med detta
kapitel principiellt inte beroende av inskrivning. Härav följer att upplåtelsen
inte heller för sin giltighet är beroende av att den fasta egendom, i vilken
upplåtelsen sker, utgör särskild fastighet och således kan bli föremål
för inskrivning. Också i detta hänseende intar de med detta kapitel avsedda
rättigheterna en annan ställning än panträtten. Tydligt är emellertid
att även en här avsedd rättighet för att kunna inskrivas måste hänföra sig
till en bestående registerfastighet. Bestämmelser härom meddelas i den avdelning
av balken som innehåller regler om inskrivningsväsendet.

Det förhållandet att rättigheten inskrivningsmässigt besvärar en viss fastighet
står inte i motsättning till att rättigheten på grund av avtal eller eljest
till sin utövning kan vara lokaliserad till visst område på fastigheten.
Från sakrättslig synpunkt anknyter i detta fall rättigheten till fastigheten
medan omfattningen av rättigheten avser det område på fastigheten där den
skall utövas. Beredningen talar här om rättighetens formella objekt i motsats
till dess reella.

Vad angår upplåtelse i flera fastigheter gemensamt av rättighet som här
avses påpekas att det inte möter hinder vare sig mot upplåtelsen som sådan
eller mot dess inskrivning. Härigenom uppkommer emellertid från sakrättslig
synpunkt inte någon som helst gemenskap mellan fastigheterna. Var
och en av dessa är för sig besvärad av den upplåtna rättigheten till den
del denna faktiskt hänför sig till samma fastighet. Att från avtalsrättslig
synpunkt en omständighet, som berör endast någon eller några av fastigheterna,
kan inverka på avtalsförhållandet i dess helhet är något annat.

Upplåtelse i andel av fastighet eller i fastighets andel av samfälld mark
tillåts inte.

Tomträtten intar en särställning i flera nu berörda hänseenden.

Jordabalksutredningen föreslår inte någon ändring i de nu redovisade
principerna i lagberedningens förslag.

Del B 1

351

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i 970

Remissyttrandena. Vad gäller de allmänna principer som ligger till grund
för systematiken i kapitlet framhåller lantmäteristyr elsen att det måste anses
ändamålsenligt att — som skett i förslagen — så långt som möjligt söka
reglera de olika slagen av rättigheter av här avsedd typ enhetligt genom
grundläggande gemensamma stadganden i ett särskilt kapitel. Styrelsen,
som inte anser uteslutet att det går att driva denna linje ännu längre, är
emellertid kritisk mot den föreslagna samlingsbeteckningen särskild rättighet
till fast egendom. Denna betecknas som intetsägande och i sig själv
knappast ägnad att ge någon upplysning om rättsförhållandets natur. Det
påpekas också att termen särskild rättighet används i vissa andra sammanhang,
t. ex. i jorddelningslagen, och då med delvis annan innebörd. Enligt
styrelsens uppfattning kan en ny jordabalks regler om de privaträttsliga
upplåtelser som avses med detta kapitel väntas komma att i stor utsträckning
bli normerande också för officialrättigheter av motsvarande typ.
Uppmärksamheten riktas i detta sammanhang särskilt på reglerna om
servitut. Beträffande uppkomsten av rättigheterna föreslår styrelsen att man
skall till närmare övervägande ta upp frågan om inte flertalet av dessa bör
komma till stånd först genom inskrivning. Undantag härifrån skulle dock
göras för flertalet former av nyttjanderätt. Styrelsen väcker i detta sammanhang
frågan om införande av inskrivningsplikt för rättsförvärv som är
giltiga även utan inskrivning. Styrelsen anlägger också vissa principiella
synpunkter på konstruktionen av här avsedda rättighetstyper. Därvid
framhålls att den snabba tekniska och ekonomiska utvecklingen medfört
ett ökat utnyttjande av begränsade sakrätter. Härigenom kan marken användas
på ett intensivare och mer ändamålsenligt sätt än tidigare. Detta
förhållande sägs vara särskilt framträdande i tätorterna. Styrelsen pekar
emellertid också på vissa olägenheter som kan vara förenade med denna
utveckling. Rättigheterna sägs sålunda bli svåra att överblicka till sin innebörd.
Detta gäller inte minst i fråga om deras bestånd i samband med fastighetsbildnings-
och andra åtgärder, vid vilka konkurrerande intressen
framträder. Olägenheter av detta slag berör inte bara markägare och rättighetshavare.
Även myndigheternas åligganden försvåras. Särskilt kan
verksamheten med fastighetsbildning, annan planläggning, kommunernas
exploatering, sanering m. m. i väsentlig mån tyngas. Styrelsen belyser med
exempel vissa svårigheter av nu angett slag. Vad sålunda anförts föranleder
styrelsen uttala, att vid den avvägning, som måste ske mellan fördelar
och nackdelar, en begränsning av antalet typer av rättigheter till vad som
är strängt nödvändigt synes motiverad, likaså en avgränsning av varje typ
för sig inom en ram där behov verkligen dokumenterats. Styrelsen förklarar
sig inte vara beredd att komma med ett konkret förslag i dessa avseenden
utan inskränker sig till att framhålla önskvärdheten av att spörsmålet ägnas
fortsatt uppmärksamhet. Samtidigt fäster man dock, såvitt i detta sammanhang
är av intresse, uppmärksamheten på instituten rätt till andel i

352 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

samfällt strömfall och samfällighetsrätt. Vidare uttalar sig styrelsen för att
systemet med privatservitut så småningom avvecklas eller — om det kan
visa sig möjligt — inskränks till fall som från jord- och planpolitisk synpunkt
är utan betydelse. — Styrelsen tar också upp till ingående diskussion
den allmänna frågan om samspelet mellan rättigheter av nu avsett
slag och olika slag av fastighetsbildningsåtgärder. Till detta ämne återkommer
jag i anslutning till 26 § i departementsförslaget.

Arrendelagsutredningen framhåller att olika alternativ kan tänkas för hur
man bör disponera det författningskomplex som arrendelagstiftningen i
vidsträckt mening utgör. Utredningen konstaterar att förslagen innebär att
arrendebestämmelserna i NJL och 1943 års lag om arrendators förköpsrätt
med i stort sett oförändrat sakligt innehåll överflyttas till jordabalken
samt att bestämmelser som är gemensamma för arrende, hyra och andra
rättigheter till fast egendom sammanförs till ett kapitel. Detta sägs från
systematisk synpunkt vara en lämplig lösning. Genom att — jämfört med
gällande rätt — flera bestämmelser flyttas till det gemensamma kapitlet försvåras
dock samtidigt, påpekar utredningen, en samlad överblick över
t. ex. arrendelagstiftningen. Efter att ha närmare redovisat vissa alternativa
överväganden rörande placeringen och dispositionen av det arrenderättsliga
författningskomplexet framhåller utredningen att övervägande skäl fortfarande
talar för den lösning som innefattas i förslagen.

Hgreslagstiftmngssakkunniga uttalar — efter att ha understrukit att de
sakkunniga inte finner sig böra avge yttrande i de frågor, som omfattas av
deras utredningsuppdrag, dvs. närmast spörsmålen om besittningsskyddet
och hyressättningen — att det inte är givet att bestämmelser om hyra bör
ingå i balken. Det kan enligt de sakkunnigas mening väl försvaras att
reglera hyresinstitutet i en särskild lag. Det föreslagna systemet med ett
för olika rättigheter gemensamt kapitel anses ha åtskilliga nackdelar. Utvecklingen
går alltmera i den riktningen att olikheterna mellan arrende
och hyra blir större och mera betydelsefulla. Det synes enligt de sakkunnigas
mening därför systematiskt knappast nödvändigt och praktiskt inte
lämpligt att ha gemensamma regler utom för de få situationer, där reglerna
verkligen kan göras enhetliga. Det nu aktuella kapitlets utformning
visar också att enhetligheten redan mellan arrende och hyra ej är så betydande.
Detta anses i ännu högre grad vara fallet med avseende på förhållandet
mellan hyra och andra i kapitlet behandlade rättigheter. Hyresinstitutet
sägs vidare — under hänvisning till att det för närvarande i riket
finns, förutom affärslokaler och liknande, mer än 1 400 000 bostäder på
hyresmarknaden — inta en så viktig plats i samhällslivet att krav måste
kunna resas på en praktisk »hyreslag» som kan förstås och användas av
de många som berörs av reglerna om hyra. Enligt de sakkunnigas mening
motsvarar det i förslagen upptagna kapitlet inte sådana krav, såvitt rör
hyra. De sakkunniga förordar därför att kapitlet begränsas till det sak -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 353

rättsliga skyddet i den mån reglerna därom kan göras enhetliga. Att därigenom
en viss upprepning kan bli nödvändig anses inte innebära någon
nackdel. I detta sammanhang framhålls att flera av paragraferna i kapitlet
är svårlästa och att det tlitigt använda hänvisningssystemet i betydande
utsträckning bör kunna ersättas med direkta regler.

Departementschefen. Jag ansluter mig till den bedömning av kapitlets
systematiska iunktion som ligger till grund för lagberedningens förslag i
denna del. Det synes uppenbart att åtskilligt står att vinna i fråga om klarhet
och överskådlighet genom att inom ett särskilt kapitel sammanföra
grundläggande allmänna bestämmelser för sådana inom balkens ram upptagna
rättigheter som vilar på en i huvudsak gemensam sakrättslig grund.
Fördelen med en sådan anordning blir större ju fler rättigheter av denna
typ som ryms inom balken. Såsom redan framgått har jag inte funnit tillräckliga
skäl föreligga att i balken införa de i förslagen upptagna instituten
rätt till andel i samfällt strömfall och till elektrisk kraft eller annan sådan
nyttighet samt vederlagsrätt. Denna utmönstring tillgodoser de synpunkter
lantmäteristyrelsen anfört i fråga om önskvärdheten att begränsa antalet
rättighetstyper till det strängt nödvändiga. Ehuru tillämpningsområdet för
kapitlet därigenom kommer att begränsas till nyttjanderätt, servitut och det
nya institutet samfällighetsrätt, anser jag att det likväl finns ett behov av att
sammanföra allmänna bestämmelser rörande dessa rättigheter i ett särskilt
kapitel. Däremot kan det efter nämnda reducering av antalet rättighetstyper
knappast anses eriorderligt att bibehålla den av lagberedningen introducerade
samlingsbeteckningen särskild rättighet till fast egendom för de återstående
rättigheter som skall regleras inom kapitlet. Såsom lantmäteristyrelsen
påpekat kan användningen av denna beteckning dessutom vålla missförstånd
genom att den i annat sammanhang förekommer i delvis annan
betydelse. I departementsförslaget har termen särskild rättighet till fast
egendom därtör fått utgå. Kapitelrubriken har ändrats till »Allmänna bestämmelser
om nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt» och i lagtexten
begagnas i stor utsträckning den direkta beteckningen på den eller de rättigheter
som avses i sammanhanget. Härigenom vinner bestämmelserna j
klarhet och överskådlighet.

I sakligt hänseende ansluter jag mig i huvudsak till de grundläggande
principer som ligger bakom de föreslagna bestämmelserna i kapitlet. Dessa
principer överensstämmer också i stort sett med vad som redan gäller. Jag
anser inte tillräcklig anledning föreligga att ta upp till närmare övervägande
de av lantmäteristyrelsen väckta spörsmålen om att göra de med kapitlet
avsedda rättigheterna i större utsträckning beroende av inskrivning eller
att införa generell inskrivningsplikt.

På några punkter innebär departementsförslaget dock smärre sakliga
ändringar i de föreslagna bestämmelserna. Ändringarna gäller huvudsak 12

Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

354 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ligen servitutets ställning med avseende på upplåtelse av rättighet i viss
lös egendom (2 §) och vid delning av den tjänande fastigheten (26 §) samt
frågan om giltigheten av förbehåll mot inskrivning av arrende- och hyresrätt
(10 §). Härtill återkommer jag i det följande.

En av de bestämmelser som upptas i departementsförslaget saknar motsvarighet
i förslagen. Jag åsyftar 7 §, som handlar om verkan av förlängning
av upplåtelsetiden. Paragrafen är emellertid inte avsedd att utgöra
annat än ett lagfästande av principer som lagberedningen anser bör gälla
utan uttrycklig bestämmelse i lag.

I fråga om placeringen och dispositionen av de arrende- och hyresrättsliga
författningskomplexen kan slutlig ställning givetvis inte tas, förrän
berörda utredningar slutfört sina uppdrag. Som tidigare framhållits bör
emellertid bestämmelser om såväl arrende som hyra ingå i balken. De av
hyreslagstiftningssakkunniga uttalade farhågorna för att en sådan ordning
skulle försvåra bestämmelsernas praktiska användning förefaller överdrivna.
I syfte att öka tydligheten och överskådligheten har emellertid åtskilliga
redaktionella jämkningar skett i förslagen. Samma syfte ligger också
bakom den omdisponering som skett av bestämmelserna. Även införandet
av mellanrubriker torde öka den praktiska användbarheten.

Jag vill i detta sammanhang slutligen ta upp några lagtekniska frågor som
aktualiserats genom den utmönstring av vissa rättsinstitut, som jag tidigare
redogjort för. I 1 kap. NJL finns vissa bestämmelser — 3 § tredje
stycket och 6 § — som tar sikte på nyttjanderättens och andra genom kapitlet
reglerade rättigheters ställning vid utövande av återköpsrätt enligt
1924 års lag om återköpsrätt till fast egendom. I lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag till det nu aktuella kapitlet hänvisas i detta ämne
till vissa bestämmelser i 6 kap. i förslagen. Eftersom detta kapitel har utmönstrats,
uppkommer frågan huruvida liknande regler angående återköpsrättens
inverkan bör tas upp i det nu aktuella kapitlet. Svaret härpå
är uppenbarligen beroende på om 1924 års lag skall bibehållas för framtiden.
Såsom tidigare framhållits avser jag att i ett senare sammanhang
överväga frågan om ett upphävande av denna lag. I avbidan på detta ställningstagande
har någon bestämmelse om inverkan av återköpsrätt inte
upptagits i detta kapitel.

Ett i viss mån likartat problem uppkommer beträffande förköpsrätts
inverkan på rättigheter som avses med detta kapitel (jfr 11: 22 andra stycket
i lagberedningens förslag och 9: 21 andra stycket i jordabalksutredningens
förslag). Här är dock situationen något annorlunda, eftersom det i gällande
rätt saknas bestämmelser i ämnet (jfr 13 § IF). Såvitt nu kan bedömas torde
man för den närmaste framtiden inte behöva i detta sammanhang räkna
med annan på civilrättslig grund vilande förköpsrätt än arrendators förköpsrätt.
De spörsmål som har samband med denna rättighet får närmare
övervägas i anslutning till arrendelagsutredningens kommande förslag.

Vidare kan här anmärkas att utmönstringen av institutet rätt till elek -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 355

trisk kraft nödvändiggör vissa ändringar i 1920 års E1L, om denna för
framtiden skall bestå. Sålunda måste uppenbarligen hänvisningen i 16 §
andra stycket ändras, såvida inte en direkt bestämmelse är att föredra. Härtill
får jag återkomma i samband med följ dlagstiftningen.

Genom bestämmelser i 1 kap. 9 § NJL har nyttjanderättshavare tillförsäkrats
rätt att när viss fideikommissegendom övergår till ny innehavare under
vissa villkor tillgodonjuta arrende eller hyra som upplåtits av tidigare innehavare.
Lagberedningens förslag innehåller en motsvarighet till denna
bestämmelse (17 §). I jordabalksutredningens förslag har bestämmelsen
inte medtagits med hänsyn till det nya läge som uppkommit genom lagstiftningen
om avveckling av fideikommissen (SFS 1963:583). Departementsförslaget
överensstämmer i denna del med utredningens förslag. Till frågan
om behovet av en särskild övergångsbestämmelse får jag återkomma i samband
med följ dlagstiftningen.

Bestämmelsernas tillämpningsområde

1 §.

Paragrafen motsvarar 11: 1 i lagberedningens förslag och 9: 1 i jordabalksutredningens.
Över denna paragraf och de tre närmast följande har i
departement,sförslaget insatts underrubriken »Bestämmelsernas tillämpningsområde».
Som en följd av utmönstringen av den av lagberedningen begagnade
termen särskild rättighet till fast egendom och av vissa i förslagen
upptagna rättigheter har första stycket i paragrafen omredigerats. I övrigt
motsvarar departementsförslaget utan annat än redaktionella jämkningar
andra stycket i förslagen.

Gällande rätt. Bestämmelserna i NJL och ServL hänför sig inte omedelbart
till rättigheter, som grundas på förhållanden av familj er ättslig eller
offentligrättslig natur. Under lagarna torde sålunda i princip falla bara
sådana rättigheter som tillkommit genom rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område. En viss tvekan har yppats beträffande frågan om tillämpligheten
av ServL på sådana tvångsservitut som bildats vid jorddelning.
Dessa är i 3 § ServL undantagna från bestämmelserna om servitutets bestånd
vid fastighetens försäljning m. m.

Utanför NJL finns i särskilda författningar en omfattande specialreglering
av supplerande natur. Främst åsyftas här bestämmelser rörande jord
i allmän ägo men också stadganden angående upplåtelse av nyttjanderätt
för jakt eller fiske. En närmare redogörelse finns i SOU 1960: 25 (s. 280).
Även till ServL anknyter supplerande bestämmelser i andra författningar,
t. ex. 8 § andra stycket lagen den 3 juni 1938 (nr 274) om rätt till jakt.

Andra under NJL fallande nyttjanderätter än arrende, hyra, tomträtt
och vattenfallsrätt regleras bara av bestämmelserna i 1 kap. NJL och av
eventuellt tillämpliga specialbestämmelser. Till denna grupp hör veder*

356 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

lagsfria upplåtelser av jord för jordbruk eller annat ändamål och av hus
eller del av hus för nyttjande samt upplåtelser, såväl mot som utan vederlag,
av rättigheter som avses i 1 kap. 7 § första stycket NJL.

Lagberedningen. Till de rättigheter som avses med kapitlet hänförs i förslaget
endast rättigheter som tillkommit genom avtal eller annan rättshandling,
som faller inom förmögenhetsrättens område. Det sakrättsliga
förfogande över fastigheten som innefattas i rättshandlingen benämns upplåtelse.
Samtliga jorddelningsservitut bör enligt beredningens mening behandlas
som tvångsservitut. Antingen jorddelningsservitut grundas på en
vid förrättning träffad överenskommelse eller omedelbart på förrättningsmännens
beslut faller de alltså utanför regleringen i den nya balken. Detta
bör enligt beredningen gälla också servitut som ursprungligen tillkommit
genom upplåtelse men vid en senare förrättning fastställts såsom förrättningsservitut.

I fråga om innebörden av begreppet nyttjanderätt förklarar beredningen
— under hänvisning till ett uttalande i 1905 års jordabalksförslag — att
dess förslag överensstämmer med gällande rätt. Upplåtelse av nyttjanderätt
skall således avse en bestämd person, fysisk eller juridisk. På denna
punkt föreligger en olikhet i förhållande till servitut, där upplåtelsen sker
till förmån för en viss fastighet eller viss annan egendom. Till skillnad
från servitut innebär nyttjanderätten också alltid ett positivt förfogande
över annans egendom. Skyldighet för dennas ägare att i annan persons intresse
underlåta viss utövning av en rättighet, som tillkommer honom som
ägare, är i sakrättsligt hänseende inte att hänföra till nyttjanderätt. Ej heller
den begränsning i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastighetens skogstillgång
som avses i lagen den 6 juni 1930 (nr 202) om begränsning av rätten
att avverka skog å intecknad fastighet anses utgöra nyttjanderätt.

Det kan enligt beredningen ifrågasättas, om inte behov föreligger att, utöver
vad som redan skett, reglera vederlagsfria arrende- och hyresupplåtelser
samt upplåtelser, såväl mot som utan vederlag av rättigheter som
avses i 1 kap. 7 § första stycket NJL. Särskilt vad angår skogsawerkningsrätt
kan en dylik reglering tänkas vara motiverad. I litteraturen har den
åsikten framförts att i varje fall kortvariga avverkningsrätter väsentligen
är att likställa med köp vad angår avtalsförhållandet mellan parterna. Beredningen
anser att, även om köplagens bestämmelser inte är omedelbart
tillämpliga på dylika upplåtelser, dessa bestämmelser dock torde vara i hög
grad vägledande. Detta minskar behovet av en specialreglering på området.
Vidare finner beredningen att, även om en sådan reglering skulle anses påkallad,
den inte bör ha sin plats i jordabalken. Motsvarande synpunkter kan
enligt beredningen anläggas också på sådana rättigheter som ler-, grus- eller
stentäkt samt sådana köp av växande gröda, där det ankommer på köparen
att ombesörja bärgandet.

Del B 1

357

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. De överväganden i sak, som lagberedningen redovisat,
föranleder inte någon erinran från min sida. Vad gäller det av beredningen
särskilt uppmärksammade spörsmålet om bl. a. skogsawerkningsrättens
ställning delar jag beredningens åsikt att en närmare reglering inte
bör ske inom jordabalkens ram. Det är emellertid ovisst om något behov av
en ytterligare reglering verkligen föreligger. Jag är i varje fall inte beredd
att f. n. förorda en sådan. En speciell fråga med avseende på skogsavverkningsrätten,
nämligen tiden för upplåtelsen, kommer jag att behandla i
anslutning till 5 § i departementsförslaget.

2 §.

Paragrafen, som — delvis i överensstämmelse med gällande rätt — reglerar
vissa med kapitlet avsedda rättigheters ställning vid upplåtelse i viss
lös egendom, motsvarar första ledet i första stycket i 11:24 i lagberedningens
förslag samt 9:23 i jordabalksutredningens.

Gällande rätt. Tomträtt och vattenfallsrätt kan f. n. i princip tjäna soir
objekt för samma begränsade sakrätter som fast egendom. Servitut kai
även stiftas till förmån för dessa rättigheter (9 § ServL). Rörande de be
stämmelser som i detta hänseende är av intresse för tomträttens del må
hänvisas till framställningen vid 13 kap. i departementsförslaget.

Enligt 3 kap. 1 § NJL är hus eller del av hus objekt för hyresrätt. Om
huset och den mark på vilken det ligger är i olika ägares händer, utgör hyresrätten
uppenbarligen en rättighet i lös egendom. Detsamma är förhållandet
vid s. k. sublokation. I dessa fall är emellertid bestämmelserna
i 3 kap. NJL obestridligen tillämpliga på hyresförhållandet. Däremot är det
tveksamt om och i vad mån de sakrättsliga stadgandena i 1 kap. NJL här
äger giltighet.

Servitut kan f. n. upplåtas till förmån för inte bara fast egendom samt
tomträtt och vattenfallsrätt utan också för gruva (1 § ServL).

Enligt bestämmelser i VL och lagen om enskilda vägar behandlas lös
egendom i vissa fall på samma sätt som fast (8 kap. 54 § och 14 kap. 2 §
VL samt 1 § lagen den 3 juni 1955 (nr 314) om enskilda vägar). Bestämmelserna
innebär att byggnad eller anläggning, som är lös egendom, eller
gruva kan på samma sätt som fastighet ingå i samfällighet för gemensamt
företag. Också enligt 24 § lagen den 3 juni 1955 (nr 314) om allmänna
vatten- och avloppsanläggningar kan byggnad eller industriell anläggning,
som tillhör annan än ägaren till grunden, behandlas som fastighet.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att dess förslag till regler om
tomträtt innebär att i tomträtt skall — i överensstämmelse med gällande
rätt — kunna upplåtas annan rättighet än tomträtt. Vidare säger sig beredningen
anse att hyresrätt bör kunna liksom f. n. upplåtas i hus eller

358 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

del av hus oberoende av om huset utgör tillbehör till fastighet. Utöver de nu
nämnda fallen är det enligt beredningen motiverat att för vissa typer av
rättigheter utsträcka tillämpningsområdet till lös egendom som i yttre hänseende
står den fasta egendomen nära. Enligt beredningens förslag skall
således servitut och samfällighetsrätt kunna upplåtas även i byggnad eller
annan anläggning, som inte hör till fastighet, och i gruvegendom. Dessa
rättigheter skall kunna upplåtas också till förmån för dylik egendom. Såsom
anledning till den föreslagna utvidgningen åberopar beredningen att
det med hänsyn till de nuvarande möjligheterna att enligt VL, lagen den
3 september 1939 (nr 608) om enskilda vägar och lagen om allmänna vatten-
och avloppsanläggningar skapa belastningar i lös egendom för bidragsskyldighet
till gemensamma företag synts oegentligt att inte liknande
rättigheter skulle kunna stiftas genom frivilliga upplåtelser i viss lös
egendom i de fall då behov härav föreligger.

I fråga om det sakrättsliga skyddet för en i lös egendom upplåten rättighet
hävdar beredningen att det är önskvärt att skyddet får samma utsträckning
som beträffande motsvarande rättighet i fast egendom. Emellertid
finner beredningen att begränsningar måste göras i fråga om inskrivning
och exekution. Bortsett härifrån anses i de hänseenden som regleras
i detta kapitel rättighet i lös egendom kunna från sakrättslig synpunkt
likställas med motsvarande rättighet i fast egendom. Beredningen framhåller
att vissa skiljaktigheter dock uppkommer vid tillämpning av bestämmelserna
i detta kapitel på rättigheter i lös egendom. Dessa sägs framför
allt vara betingade av att inskrivning inte kan ske. Detta föranleder att bestämmelserna
i 12 och 14 §§ i beredningens förslag inte kan tillämpas i full
utsträckning. Den i paragraferna stadgade skadeståndsskyldigheten för tidigare
överlåtare anses sålunda av beredningen vara alltför sträng i fråga
om rättighet som ägaren inte kan låta inskriva.

Remissyttrandena. Lantmåteristijrelsen ställer sig kritisk mot den föreslagna
utvidgningen av möjligheterna att upplåta rättigheter av här avsett
slag i viss lös egendom. Styrelsen säger sig inte ha kunnat finna att —
bortsett från hyresrätt och tomträtt —- bärande skäl föreligger för tillskapande
av sådana upplåtelser. Vad sålunda uttalats sägs i särskild män gälla
servitut. Styrelsen avstyrker bestämt den föreslagna utvidgningen i detta
fall. Enligt styrelsens mening har några egentliga motiv för en utvidgning
i föreslagen riktning inte heller framförts.

Departementschefen. Denna paragraf kan sägas utgöra ett komplement
till den föregående och hänför sig liksom den och de båda efterföljande
till tillämpningsområdet för bestämmelserna i kapitlet. Detta har föranlett
att paragrafen fått en annan placering än i beredningens och utredningens
förslag. Utöver sådana redaktionella jämkningar, som betingas av utmönst -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 359

randet av instituten rätt till elektrisk kraft och vattenfallsrätt ur balken,
innefattar departementsförslaget två avvikelser från förslagen. Den ena är
av redaktionell natur och innebär att sista ledet i första stycket, som avser
en viss begränsning av möjligheterna att utkräva skadestånd när en
upplåtelse måste vika, flyttats till de bestämmelser i kapitlet som direkt
reglerar skadeståndsskyldigheten i dessa fall. Nämnda bestämmelser återfinns
i 17 och 18 §§ i departementsförslaget. Den andra avvikelsen är av
saklig innebörd och innebär ett frångående av förslagen i vad dessa innefattar
tillåtelse att stifta servitut i byggnader på ofri grund och i viss
annan lös egendom.

Lagberedningen har själv i annat sammanhang, nämligen vid övervägande
av frågan om fastighetssamverkan borde regleras genom en utbyggnad
av servitutsinstitutet eller genom tillskapande av institutet samfällighetsrätt,
uttalat bl. a. att den ifrågasatta revisionen av servitutsreglerna skulle på
en inte oväsentlig punkt rubba den vedertagna bilden av servitutsinstitutet
och skänika detta en i viss mån ny inriktning. Lämpligheten härav
kunde, enligt vad beredningen vidare framhöll, allmänt ifrågasättas (SOU
1960: 25 s. 461). Samma synsätt bör enligt min mening anläggas på frågan
om en utvidgning av tillämpningsområdet för servitutet till byggnader på
ofri grund och viss annan lös egendom. Det bör krävas starka skäl — inte
minst med hänsyn till önskvärdheten av systematisk stadga inom rättsordningen
— för att frångå servitutets hävdvunna anknytning till fast egendom
i varje fall på den tjänande sidan. Konsekvenserna av en sådan åtgärd kan
ej fullt överblickas. Det kan också ifrågasättas, om något påtagligt praktiskt
behov verkligen yppats av en utvidgning i föreslagen riktning. Den omständigheten
att servitut f. n. kan upplåtas i tomträtt och vattenfallsrätt kan i
detta sammanhang inte tillmätas större betydelse med hänsyn till att dessa
rättsinstitut är i så hög grad jämställda med äganderätt till fast egendom.
Inte heller kan beredningens hänvisning till att byggnader och annan lös
egendom jämställs med fast egendom vid vissa företag enligt bl. a. VL och
lagen om enskilda vägar tillmätas avgörande betydelse. Det är att märka
att nämnda företag regelmässigt kommer till stånd genom medverkan av
domstolar och andra offentliga organ. Häri ligger en garanti för att missbruk
ej sker. Nu angivna skäl har föranlett mig att frångå förslaget att utvidga
servitutets tillämpningsområde.

Förutsättningarna är något annorlunda när det gäller motsvarande fråga
med avseende på samfällighetsrätten. För det första är det här fråga om
ett nytt institut. Detta gör att något avsteg från fast rotade principer angående
institutets funktion och användningsområde inte sker om man låter
också viss lös egendom utgöra objekt för rättigheten. Härtill kommer
att ett praktiskt behov föreligger att kunna låta viss i juridisk-teknisk
mening lös egendom ingå i sådan samfällighet som bildas genom upplåtelse
av samfällighetsrätt. Jag vill här erinra om att fastighetsbildnings -

360 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

kommittén i sitt år 1963 avgivna betänkande med förslag till lag om vissa
gemensamhetsanläggningar m. m. (SOU 1963:23) funnit ett visst behov
föreligga att kunna anknyta byggnader på ofri grund till en gemens amhetsanläggning.
Kommittén angav som exempel sommarstugor, bensinstationer,
kiosker, byggnader för småindustri och av arrendatorer uppförda
hus (s. 89). Kommittén ansåg sig likväl inte kunna förorda en utvidgning
av den föreslagna lagens tillämpningsområde i angiven riktning. Detta
ståndpunktstagande sammanhängde framför allt med kommitténs lösning
av de sakrättsliga problemen, närmare bestämt med det förhållandet att
förfallna bidrag föreslogs skola med vissa begränsningar utgå med bästa
förmånsrätt ur de till anläggningen anslutna fastigheterna. Komplikationer
kunde därvid enligt kommittén antas uppkomma beträffande t. ex. byggnader
på ofri grund med hänsyn till att sådana enligt gällande rätt inte
kan utgöra underlag för förmånsrätt (s. 90). Under remissbehandlingen
av kommitténs förslag framhölls från flera håll önskvärdheten av att gemensamhetsanläggningar
skulle kunna inrättas även för byggnader på ofri
grund. Detta angavs vara av särskild betydelse inom områden med fritidsbebyggelse.
I samband med remissen till lagrådet den 17 december 1965 av
förslaget till lag om vissa gemensamhetsanläggningar förklarade jag mig
inte kunna biträda nyssnämnda önskemål under hänvisning till de av fastighetsbildningskommittén
anförda skälen däremot. Huvudskälet mot att
låta byggnader på ofri grund ingå i företag av nyss angivet slag kan emellertid
inte åberopas i fråga om samfällighetsrätten. Det sakrättsliga skyddet
för bidrag från delägarna till företag som regleras av samfällighetsavtal är
nämligen inte förenat med förmånsrätt i de i företaget ingående fastigheterna.
Jag har i annat sammanhang utvecklat de skäl som talar för att
genomföra båda dessa former för fastighetssamverkan. Utöver vad jag
därvid anfört vill jag bär inskjuta att möjligheten att låta byggnader på
ofri grund och viss annan lös egendom ingå i företag som regleras av samfällighetsavtal
givetvis utgör ytterligare ett inte oväsentligt skäl för att
genomföra institutet samfällighetsrätt såsom en form för samverkan mellan
fastigheter vid sidan av den form som kan etableras med tillämpning
av lagen om gemensamhetsanläggningar.

Eftersom behov sålunda får anses föreligga av att låta samfällighetsrätten
omfatta jämväl byggnader på ofri grund och viss annan av lagberedningen
i denna paragraf föreslagen lös egendom samt något avgörande
hinder däremot inte förekommer anser jag mig böra godta beredningens
förslag i denna del.

Andra stycket av motsvarande paragraf i beredningens och utredningens
förslag innehåller en hänvisning till tomträttskapitlet i fråga om upplåtelse
av rättighet i tomträtt. Någon motsvarighet härtill har inte tagits upp i departementsförslaget.
Den allmänna likställighetsförklaringen i 13: 7 i departementsförslaget
får anses tillfyllest i detta hänseende.

Del B 1

361

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vad beredningen i övrigt anfört i anslutning till denna paragraf föranleder
inte någon erinran från min sida.

3 §•

Denna paragraf, som är likalydande med 11: 2 i lagberedningens förslag
och 9: 2 i jordabalksutredningens, ger en närmare bestämning i vissa hänseenden
av nyttjanderättsbegreppet.

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 7 § första stycket NJL skall vad som finns i allmänhet
stadgat om nyttjanderätt till fast egendom tillämpas också beträffande
rättighet, som fastighets ägare åt annan upplåter att på fastigheten
avverka skog eller att där ta torv, ler, grus, sten eller annat, som
inte är att hänföra till fastighetens vanliga avkastning, eller att jaga eller
att fiska.

Lagberedningen. Starka praktiska skäl talar enligt beredningens mening
för den uppfattning av nyttjanderättsbegreppets omfång som ligger till
grund för NJL. Den nuvarande bestämmelsen har därför upptagits i förslaget
till den nya balken utan annat än formella jämkningar.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran i sakligt hänseende mot
lagberedningens förslag.

4 §.

Denna paragraf motsvarar 11:25 i lagberedningens förslag och 9:24 i
jordabalksutredningens. Genom bestämmelsen undantas vissa typer av nyttjanderätt
från balkens tillämpningsområde.

Gällande rätt. Sådan nyttjanderätt som avses i lagen den 4 juni 1926 om
upplåtelse under åborätt av viss jord har väsentligen erhållit sin reglering
utanför NJL (2 kap. 44 § sistnämnda lag). Detsamma har före den 1 januari
1964, vilken dag lagen den 18 oktober 1963 (nr 537) om gravrätt trädde
i kraft, också gällt beträffande nyttjanderätt till gravplats (1 kap. 8 § andra
stycket och 2 kap. 70 § sjätte stycket NJL i dess lydelse före den 1 januari
1964). Från och med år 1964 faller emellertid gravrätt —- i likhet med vad
som redan tidigare gällt vägrätt (1 kap. 8 § andra stycket NJL) och bostadsrätt
(3 kap. 2 § andra stycket NJL) samt s. k. stadgad åborätt (2 § promulgationslagen
till NJL) — helt utanför NJL.

Lagberedningen och jordabalksutredningen. Enligt beredningen är anknytningen
mellan åborätt enligt 1926 års lag och de allmänna bestämmelserna
i 1 kap. NJL praktiskt taget betydelselös. Beredningen föreslår
därför att sådan åborätt helt undantas från reglering i den nya balken.

I utredningens förslag har uttrycket »rätt till gravplats på kyrkogård eller
annan allmän begravningsplats» såsom en följd av den nya lagstiftningen
om gravrätt ändrats till »gravrätt».

12f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

362 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. Kammarkollegiet uttalar att den s. k. nya åborätten enligt
1926 års lag fått ytterst ringa tillämpning och att lagen borde kunna
upphävas, eftersom de jordpolitiska syften som lagen avsett att tjäna numera
torde vara inaktuella. De eventuellt kvarvarande åborätterna kan
enligt kollegiet skyddas genom övergångsbestämmelser.

Departementschefen. Jag har upptagit detta lagrum i enlighet med den av
jordabalksutredningen föreslagna lydelsen. Den av kammarkollegiet väckta
frågan om upphävande av 1926 års lag om upplåtelse under åborätt av viss
jord har jag inte ansett mig böra ta ställning till i detta sammanhang. Frågan
kan emellertid bli aktuell i samband med utarbetandet av följ dförfattningarna.

Upplåtelsetiden

5 §.

Denna paragraf, som i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag
motsvaras av 11: 3 resp. 9: 3, har jämte den närmast följande i departementsförslaget
upptagits under rubriken »Upplåtelsetiden». I paragrafen
meddelas bestämmelser om maximitid för nyttjanderättsupplåtelser.

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 1 § första och andra styckena NJL är längsta
tiden för nyttjanderättsavtals bestånd beroende på om fastigheten är belägen
på landet eller i stad. Vad landet beträffar är nyttjanderättsavtal i regel
bindande i högst femtio år från det avtalet slöts. Från regeln undantas
avtal angående fastighet i köping eller på annan ort där den för städerna
gällande ordningen för bebyggande skall iakttas. I dessa fall gäller vad som
skall tillämpas för stad. Beträffande stad åter gäller att, om avtalet rör
fastighet som ligger inom stadsplan, maximitiden är tjugufem år. I andra
fall är den också när det gäller stad femtio år. Den kortare maximitiden
skall dock i stad dessutom tillämpas vid avtal om jord som visserligen ligger
utom stadsplan men »hör till tomt». Från bestämmelserna om den längre
maximitiden — men inte från den kortare — görs undantag för sådan
nyttjanderätt som upplåts åt någon för livstiden. Nu återgivna stadganden
gäller inte nyttjanderätt, vilken upplåtits som tomträtt (1 kap. 1 § tredje
stycket NJL).

Avser upplåtelsen endast eller huvudsakligen rätt att avverka skog på
annat sätt än till husbehov skall tiden för rättighetens bestånd enligt 1 kap.
7 § NJL vara fem år.

För nyttjanderätt som upplåts av kronan gäller inte bestämmelserna om
maximitid (1 kap. 8 § första stycket NJL). I fråga om kronan tillhöriga skogar
under domänstyrelsens förvaltning gäller enligt förordningen den 10
maj 1935 (nr 157) angående grunderna för förvaltningen av vissa krono -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 363

skogar att styrelsen inte utan Kungl. Maj :ts medgivande får upplåta skogsawerkningsrätt
för längre tid än fem år.

Lagberedningen. Som huvudregel föreslår beredningen, lika för land och
stad, att avtal varigenom nyttjanderätt upplåts inte skall vara bindande
utöver femtio år från det avtalet slöts (första stycket första p.). Från denna
huvudregel stadgas emellertid åtskilliga undantag. Det viktigaste av dessa
rör tomt eller annat område inom stadsplan. Upplåtelse som angår sådant
område skall vara bindande längst tjugofem år (första stycket andra p.).
Däremot finner beredningen det inte påkallat att ta upp en särskild bestämmelse
om jord utom stadsplan men hörande till tomt. Institutet i fråga
uppges nämligen vara under avveckling. Ett annat undantag från huvudregeln
avser nyttjanderätt som upplåts åt någon för livstiden. Sådan rättighet
skall gälla utan begränsning till viss tid (första stycket tredje p.). Enligt
beredningens mening saknas bärande skäl att i detta avseende göra skillnad
mellan fastigheter utom och inom stadsplan.

I överensstämmelse med vad som f. n. är stadgat om avtal angående
skogsavverkning till avsalu föreslås att sådant avtal inte skall vara bindande
längre tid än fem år (andra stycket).

För nyttjanderätt, som upplåts av kronan, skall enligt förslaget lika litet
som f. n. bestämmelserna om maximitid gälla (tredje stycket första p.).
Inte heller skall stadgandena om maximitid i paragrafens första stycke avse
sådan förlängning av arrendeavtal som grundas på arrendator tillkommande
optionsrätt (tredje stycket andra p.). Sistnämnda bestämmelse, som saknar
motsvarighet i gällande rätt, har samband med beredningens uppfattning
att optionsrätten inte innebär en rätt till nytt arrende utan en redan
med den ursprungliga upplåtelsen förenad rätt till förlängning av det pågående
arrendet. En erinran om de speciella förhållanden, som gäller för
tomträttsavtal, finns också upptagen i paragrafen (tredje stycket tredje p.).

I paragrafen har beredningen vidare gett en allmän föreskrift om formen
för frånträdande av ett nyttjanderättsavtal, när stadgad maximilid är ute
(fjärde stycket). En nyttjanderättsupplåtelse i allmänhet, som överskrider
stadgad maximitid, förfaller enligt beredningen inte automatiskt vid utgången
av denna tid. Den endast upphör att vara för någondera sidan bindande
och kan då frånträdas. I överensstämmelse med vad som redan nu
anses gälla — uttryckligt stadgande saknas dock i 1 kap. NJL —- skall den
som vill frånträda avtalet enligt det föreslagna lagrummet ge den andre
meddelande därom. Beredningen erinrar i detta sammanhang om att vissa
särskilda bestämmelser om uppsägning av arrende- och hyresavtal i fall som
nu avses finns upptagna i förslaget (se 12: 4, 15: 1 och 16: 3 i beredningens
förslag).

Beredningen framhåller slutligen att bestämmelserna om maximitid enligt
förslaget, liksom enligt gällande rätt, är tvingande. Rätten att från -

364 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

träda avtalet, när maximitiden gått ut, kan därför inte inskränkas genom
avtal.

Remissyttrandena. Hyreslagstiftningssakkunniga anser att det bör i lag
fastslås att förlängning av upplåtelse på grund av utebliven uppsägning enligt
avtalsklausul därom skall gälla även om föreskriven maximitid därigenom
överskrids.

Fastighetsägareförbundet förklarar sig inte ha något att erinra mot den
föreslagna bestämmelsen om maximitid rörande tomt eller annat område
inom stadsplan.

Riksdagens skrivelse ang. maximitiden för skogsavverkningsrätt. Riksdagen
har (rskr 1965: 79) anhållit att frågan om en eventuell förkortning av
den för skogsavverkningsrätt gällande maximitiden måtte, efter den utredning
som kunde anses erforderlig, tas upp till prövning i samband med behandlingen
av förslaget till ny jordabalk. Framställningen är föranledd av
två likalydande motioner (I: 541 och II: 646), över vilka tredje lagutskottet
avgett utlåtande (nr 8). I detta anför utskottet — efter en redogörelse för
frågans tidigare behandling (se L3U 1954:25, 1961:3 och 1962:8) — följande.

1 det fall upplåtelse av nyttjanderätt endast eller huvudsakligen avser rätt
att annorledes än till husbehov avverka skog gäller enligt en år 1903 tillkommen
bestämmelse att längsta tiden för rättighetens bestånd är fem år. Motionärerna
gör gällande att olägenheter från skogsvårdssynpunkt är förenade
med detta stadgande. Om avverkningen uppskjutes så länge som fem
år kan bl. a. uppkomma betydande produktionsförluster genom försvagad
tillväxt på kvarstående bestånd ävensom dröjsmål med ersättandet av
skogsbeståndet med en ny skogsgeneration. Motionärerna framhåller vidare
att den tekniska och maskinella utvecklingen kommit så långt att den
medgivna tiden ej är erforderlig för avverkningarna. Det erinras också om
att domänverket i princip icke medger längre avverkningstid än ett år.
Med hänvisning till det anförda samt den i motionerna berörda, prekära
arbetsmarknadssituationen i Norrbottens län anser motionärerna den angivna
maximitiden kunna begränsas till två år. Det anhålles om utredning i
enlighet med det sagda.

Som motionärerna framhåller kan nackdelar vara förenade med ett utnyttjande
av en femårig avtalstid. Främst skogsvårdssynpunkter talar för
lämpligheten att tiden mellan försäljning av skog på rot och avverkning
i möjligaste mån minskas. Såsom riksdagen tidigare uttalat har utvecklingen
också gått i riktning mot allt kortare tider för avverkning och drivning.
Särskilt i södra Sverige men även i Norrland synes det höra till undantagen
att rotposter får stå oawerkade längre tid än tre år efter försäljning. Så
sent som 1962 framhöll riksdagen att denna utveckling alltjämt synes
fortskrida. Fastän det härav kunde synas som om ett förkortande av maximitiden
i stort sett skulle sakna praktisk betydelse, ville dock riksdagen
såväl 1961 som 1962 icke förorda en lagändring. Riksdagen fann nämligen
att en längre tid kunde vara motiverad i särskilda fall, såsom då drivningstekniska
svårigheter föreligger till följd av exempelvis ogynnsam väderlek

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 365

och rotposternas svårtillgänglighet eller då det av ekonomiska skäl bär finnas
möjlighet att koncentrera utdrivningen av flera säsongers rotpostköp
till ett år. I sådana fall borde enligt riksdagens mening möjligheterna att
bestämma avverkningstiden upp till fem år icke beskäras.

Med hänsyn till det moderna skogsbrukets snabba utveckling i olika avseenden
och då riksdagen jämväl tidigare tillmätt bestämmelsen om maximitid
viss betydelse från skogsvårdssynpunkt, finner utskottet att riksdagen
i skrivelse till Kungl. Maj :t bör fästa uppmärksamheten på det genom motionerna
nu åter aktualiserade spörsmålet.

Yttranden över riksdagens skrivelse. Skrivelsen har remitterats till domänstyrelsen,
skogsstyrelsen, Sveriges skogsägareförbund och Sveriges
skogsägareföreningars riksförbund (SSR). Av remissinstanserna är det
bara SSR som tillstyrker en förkortning av maximitiden till två år.

SSR understryker de i motionerna framhävda olägenheter som påstås bli
följden av den nu gällande bestämmelsen om maximitid därigenom att olika
skogsvårdande åtgärder på grund av fördröjd avverkning inte kommer till
utförande i rätt tid. I förhållande till dessa olägenheter är enligt förbundets
mening de svårigheter som en förkortning av maximitiden skulle kunna orsaka
mindre allvarliga. Det framhålls att den anpassning med hänsyn till
utdrivning, transporter och sysselsättning av arbetskraften, som köparen
kan finna angelägen, är möjlig att uppnå genom samordning av inköpen
till tid och plats. Vidare hävdas att drivningstekniska svårigheter inte kan
i dagens läge motivera en så lång maximitid som fem år.

Domänstijrelsen erinrar om att de nya metoderna för maskinell utdrivning
av virkesposterna ställer ökade krav på objektens storlek och att det
för såväl köpare och säljare som skogsarbetare kan vara fördelaktigt att
rotposter från mer än ett års försäljning bildar avverkningsenhet. Även
från skogsvårdssynpunkt kan anföras skäl som talar för att nuvarande bestämmelser
bibehålls, eftersom dessa kan medverka till att större arbetsenheter
bildas och maskinell bearbetning görs möjlig. Vad särskilt gäller
de bestämmelser som tillämpas av domänverket vid försäljning av virke
på rot sägs dessa innebära att posterna skall avverkas under den awerkningssäsong
då posterna säljs. Avgiftsfritt anstånd under nästkommande säsong
medges emellertid regelmässigt av lokalförvaltningarna och anstånd
för ytterligare ett år i taget kan medges mot viss mindre avgäld. Dessa
försäljningsbestämmelser sägs vara allmänt kända på marknaden och styrelsen
påpekar att hinder inte föreligger för andra skogsägare att tillämpa
liknande bestämmelser. Det förhållandet att enskilda skogsägares rotförsäljningar
numera i stor utsträckning sker som samlade utbud genom berörda
skogsägareföreningar torde ge säljarna goda möjligheter att erhålla
från olika synpunkter väl avpassade avverkningstider. Styrelsen finner sålunda
att, ehuru starka skäl talar för att upplåtelsetiden förkortas, detta

366 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inte bör ske genom lagbud som hindrar en ändamålsenlig anpassning av
försäljningsvillkoren till förhållanden som inte sällan förekommer. Även
med nuvarande bestämmelser finns möjlighet för varje skogsägare att vid
försäljning på rot träffa avtal med köparen om den kortare upplåtelsetid
som säljaren med hänsyn till omständigheterna kan finna påkallad.

Från skogsägareförbundets sida understryks bl. a. att det aktuella problemet
egentligen är en förhandlingsfråga mellan säljare och köpare. Också
skogsstyrelsen är inne på denna tankegång och anför bl. a. att det synes
naturligt att de stora avtalsslutande parterna på virkesmarknaden tar upp
till behandling formerna för rotpostförsäljningar i vad avser avforslingstider,
förlängning av dessa och eventuella ersättningar i samband därmed.
Det torde finnas anledning anta att man på frivillighetens väg skall kunna
uppnå vad som på detta område är önskvärt. Viss ledning kan därvid enligt
styrelsen måhända hämtas från det system som tillämpas vid försäljning
från kronans skogar.

Skogsstyrelsen redovisar i sitt yttrande också skogsvårdsstyrelsernas inställning
i den aktuella frågan. Elva av styrelserna anser det vara motiverat
att hihehålla den nuvarande maximitiden. Gruppen omfattar huvudsakligen
styrelser lokaliserade till de sydligare delarna av landet men innesluter även
styrelserna i Jämtlands och Norrbottens län. Den sistnämnda styrelsen har
uttalat att en förkortning av maximitiden inte kan anses vara nödvändig
eller ens önskvärd men den vill dock inte motsätta sig en utredning av frågan.
Två av styrelsens ledamöter har emellertid direkt yrkat på en utredning.
Tretton av styrelserna anser att skäl talar för en förkortning av maximitiden
och förordar därför en utredning. Förutom styrelserna i Gotlands,
Hallands och Älvsborgs län är dessa styrelser lokaliserade till mellersta och
norra Sverige. Ett flertal styrelser har dessutom uppgivit att i praktiken
upplåtelserna i de flesta fall avser kortare tid än fem år, i regel två eller
tre år.

Departementschefen. De i denna paragraf föreslagna bestämmelserna om
begränsning av upplåtelsetiden i vissa fall överensstämmer väsentligen med
vad som f. n. gäller enligt skilda stadganden i NJL. I formellt hänseende är
att märka att skillnaden mellan land och stad inte bibehållits som indelningsgrund.
Härigenom har systemet kunnat göras enklare och överskådligare.
Sammanförandet av bestämmelserna till en enda paragraf verkar
också i denna riktning.

Under remissbehandlingen har yrkats att en särskild bestämmelse skall
införas om att sådan förlängning av upplåtelse, som enligt avtalsklausul inträder
på grund av utebliven uppsägning, skall gälla även om föreskriven
maximitid därigenom överskrids. Lagberedningen synes för dylika fält ha
utgått från att maximitid skall räknas från den dag avtalet ursprungligen
slöts, vilket hänger samman med att en ny upplåtelse inte anses komma till

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 367

stånd genom förlängning som grundar sig på en bestämmelse i upplåtelseavtalet
(jfr 7 § i departementsförslaget). I fall av detta slag är avtalet emellertid
uppenbarligen från början inte bindande utöver den i lagen angivna
maximitiden. Att det sedan genom förlängning kan komma att bli gällande
under längre tid står enligt min mening knappast i strid med grunderna för
bestämmelserna om maximitid, vilka tar sikte på önskvärdheten av att en
fastighetsägare inte blir betagen dispositionsrätten över sin fastighet under
alltför lång tid framåt. Det sagda gäller givetvis under den förutsättningen
att förlängningen som sådan inte avser en så lång period att den i och för
sig överskrider den föreskrivna maximitiden. De nu redovisade omständigheterna
gör att jag inte anser det nödvändigt att införa en regel med det
föreslagna innehållet.

Vad gäller den av riksdagen aktualiserade frågan om en eventuell förkortning
av maximitiden för skogsavverkningsrätt vill jag framhålla, att redan
den gällande regeln innebär en avsevärd inskränkning i avtalsfriheten.
Ytterligare inskränkningar bör enligt min mening inte ske om det inte är
oundgängligen nödvändigt för att hindra skadliga verkningar från enskild
eller allmän synpunkt. En tvingande regel om begränsning av upplåtelsetiden
får inte heller ta sikte bara på de vanligast förekommande situationerna
utan måste på ett ändamålsenligt sätt täcka de variationer i förhållandena
som framstår som rimliga i sammanhanget. Detta gör att regeln inte bör vara
alltför snäv. I annat fall kan den få konsekvenser som motverkar dess
eget syfte. Med hänsyn till vad som under remissbehandlingen anförts från
bl. a. domänstyrelsens sida måste antas, att förhållandena stundom kan
vara sådana att en upplåtelsetid på fem år inte är oförenlig med vare sig
rationell skogsvård eller en förnuftig försäljningspolitik. Jag vill också erinra
om vad skogsstyrelsen anfört därom att det finns anledning anta att
man på frivillighetens väg skall kunna lösa de problem som här föreligger.
Härutöver vill jag påpeka att chefen för jordbruksdepartementet med stöd
av Kungl. Maj ds bemyndigande år 1965 tillkallat en utredning om riktlinjerna
för den framtida skogspolitiken (1966 års riksdagsberättelse s. 320).
Jag anser med hänsyn härtill att tillräckliga skäl f. n. inte föreligger att
frångå den nu gällande och av lagberedningen också för framtiden föreslagna
maximitiden av fem år för avtal om skogsavverkningsrätt.

Ej heller i andra hänseenden än de nu berörda har jag funnit anledning
att i departementsförslaget avvika från lagberedningens förslag. Paragrafen
överensstämmer därför, bortsett från redaktionella jämkningar, med detta
förslag.

6 §•

Paragrafen, som motsvarar 11: 4 i lagberedningens förslag och 9: 4 i jordabalksutredningens,
reglerar tiden för beståndet av servitut och samfällighetsrätt.

368 Del B t Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Beredningen framhåller, att den omständigheten att beståndet
av en rättighet enligt lag ej är begränsat till viss tid uppenbarligen
inte utesluter att en begränsning kan ske på grund av avtal. Beredningen
hänvisar i detta sammanhang till vissa i dess förslag upptagna regler om
bl. a. servitut och samfällighetsrätt.

Departementschefen. Som en konsekvens av utmönstringen av vissa föreslagna
rättsinstitut reglerar paragrafen i departementsförslaget bara servitut
och samfällighetsrätt. Avfattningen har med hänsyn härtill preciserats
så att dessa rättigheter direkt anges. Uttrycket »om ej annat är stadgat» i
beredningens och utredningens förslag avser enligt motiven upplåtelse av
rätt till elektrisk kraft och vissa därmed i förslagen jämställda nyttigheter.
Beträffande dessa stadgas nämligen i förslagen (21: 3 och 11 resp. 18: 3 och
11) en begränsning av upplåtelsetiden i vissa fall såsom för nyttjanderätt
som ej angår tomt eller annat område inom stadsplan, dvs. till 50 år. Som
en konsdkvens av utmönstringen av nu åsyftade rättigheter ur balken har i
departementsförslaget orden »om ej annat är stadgat» fått utgå.

I begreppet servitut ligger att det i princip skall vara obegränsat till tiden.
Även i samfällighetsrättens natur ligger att den mestadels avser upplåtelse
för all framtid eller i allt fall för mycket lång tid. Någon gång kan
emellertid förhållandena vara annorlunda. Det är av vikt att upplåtelseavtalet
ger klart besked om den tid kontrahenterna åsyftar med upplåtelsen.
Jag ämnar därför i 15 kap. föreslå regler som innebär skyldighet att i samfällighetsavtal
ta upp eventuell klausul om begränsning av upplåtelsetiden.
Detsamma avses gälla också i fråga om servitut.

Förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar och tillägg

7 och 8 §§.

Dessa paragrafer — av vilka den förra saknar motsvarighet i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag och den senare motsvarar 11: 6
resp. 9: 6 i förslagen -—- upptas i departementsförslaget under rubriken
»Förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar och tillägg».

Gällande rätt. Allmänna bestämmelser om verkan av s. k. ändringsavtal
saknas f. n. Vissa därmed sammanhängande frågor har dock reglerats. Sålunda
upptas i 2 och 3 kap. NJL vissa stadganden angående de formkrav
som ställs på sådana avtal (2 kap. 1 § och 3 kap. 1 §). Vidare återfinns i
dessa kapitel vissa föreskrifter angående verkan mot ny ägare till fastigheten
av dylikt avtal (2 kap. 29 och 70 §§, 3 kap. 28 §). Ytterligare må hänvisas
till 4 kap. 21 § NJL som gäller tomträtt och till 133 § fjärde stycket UL,
vilken bestämmelse angår verkan av ändringsavtal vid fastighetens försäljning
på exekutiv auktion. Av de anförda bestämmelserna får anses framgå

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 369

att ett ändringsavtal från sakrättslig synpunkt intar eu i förhållande till huvudavtalet
i viss mån fristående ställning. Däremot är ändringsavtalet från
avtalsrättslig synpunkt i allmänhet oskiljaktigt förenat med huvudavtalet
och utgör tillsammans med detta grundvalen för ett enhetligt rättsförhållande.
Rörande innehållet i gällande rätt i övrigt i dessa hänseenden hänvisas
till efterföljande redogörelse för lagberedningens motiv.

Lagberedningen. Inledningsvis konstaterar beredningen att det vore till
stor fördel om huvudavtal och ändringsavtal alltid kunde sammanhållas i
sakrättsligt hänseende. Detta är enligt beredningens mening dock inte i
allmänhet praktiskt möjligt, eftersom tredje mans berättigade intressen då
skulle eftersättas.

Till ändringsavtal enligt gällande rätt påstås, vad förhållandet till tredje
man angår, inte vara att hänföra en överenskommelse, varigenom avtalsförhållandet
bringas att upphöra omedelbart eller vid annan tidigare tidpunkt
än den som ursprungligen bestämts. En sådan överenskommelse sägs
alltid kunna göras gällande mot ny ägare. Som grund härför åberopas att
det sakrättsliga skyddet är stadgat i rättighetshavarens intresse och att ny
ägare inte i förhållande till rättighetshavaren kan göra gällande annan eller
bättre rätt än som tillkom den tidigare ägaren. Beredningen anser sig inte
ha anledning att avvika från vad sålunda sägs vara gällande.

Särskild uppmärksamhet påkallar enligt beredningen sådana ändringsavtal
som avser förlängning (prolongation) av den ursprungligen avtalade
upplåtelsetiden. Beredningen syftar här på s. k. självständiga prolongationsöverenskommelser.
Till skillnad från de s. k. egentliga ändringsavtalen
— t. ex. avtal om ändring av arrendeavgiften eller av arrendeställets omfång
•—■ uppstår genom sådana överenskommelser nya och självständiga
rättsliga enheter inte bara i sakrättsligt utan även i avtalsrättsligt hänseende.
När en dylik överenskommelse träder i tillämpning, förlorar nämligen
enligt beredningens uppfattning det äldre avtalet sin betydelse. Detta utesluter
dock inte att det nya rättsförhållandet till följd av uttrycklig eller —
vilket är vanligare — underförstådd hänvisning till det äldre avtalet hämtar
sitt väsentliga innehåll från detta. Vad nu sagts påstås överensstämma
med rådande rättstillämpning (NJA 1938 s. 489).

Från självständiga prolongationsöverenskommelser är, betonar beredningen,
att skilja sådana fall, då redan den ursprungliga upplåtelsen innehåller
bestämmelse enligt vilken den för rättighetens bestånd i första hand
avsedda tiden kan utsträckas under vissa förhållanden. En vanlig form av
dylika prolongationsklausuler är att avtalet skall fortfara att gälla viss tid,
om det inte i föreskriven ordning sägs upp. Då förlängning sålunda kommer
till stånd på grund av vad som bestämts redan vid den ursprungliga
upplåtelsen, grundas inte någon ny upplåtelse. Det är i stället den ursprungliga
upplåtelsen som alltjämt tillämpas enligt sitt innehåll. Prolongationsklausulen
kan därför sägas innebära att upplåtelsetiden blivit endast

370 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

relativt bestämd. Beredningen anser sig emellertid samtidigt kunna konstatera
att olika uppfattningar i sistnämnda fråga ligger till grund för gällande
rätts inställning.

Förlängning av ett nyttjanderättsavtal kan i vissa fall, utan stöd i det
ursprungliga avtalet eller av sedermera träffad överenskommelse, inträda
som en omedelbar följd av stadgande i lag. I detta sammanhang inställer sig
spörsmålet, huruvida rätten till sådan legal prolongation skall anses som
en integrerande de! av den ursprungliga upplåtelsen eller som likställd med
en självständig prolongationsöverenskommelse. Skall med andra ord den
ursprungliga upplåtelsen alltjämt anses gälla eller uppstår ett nytt rättsförhållande?
Beredningen riktar i detta sammanhang uppmärksamheten
särskilt på reglerna i NJL om s. k. tyst förlängning av arrende- och hyresavtal
(2 kap. 2 § andra stycket, 3 kap. 6 §) och om vissa arrendatorers optionsrätt
(2 kap. 51—56 §§). Enligt vad beredningen söker påvisa föreligger
i gällande rätt en skillnad i denna fråga mellan tyst förlängning och
optionsrätt. I förra fallet skulle sålunda framgå av lagmotiven att man räknat
med att det gamla rättsförhållandet skulle upphöra och ett nytt uppstå.
Denna uppfattning synes, påpekar beredningen, också ha legat till grund
för 1912 års ändring av 45 § IF, ehuru den då kritiserades av Almén vid
föredragning i lagrådet. Den har också kommit till uttryck i samband med
tillkomsten av 1943 års ändringar i arrendelagstiftningen. Även rättspraxis
har anslutit sig till nämnda uppfattning. Beredningen pekar här på rättsfallet
NJA 1946 s. 201, i vilket en ny arrendeupplåtelse ansågs ha kommit
till stånd genom tyst förlängning av arrendeavtal. Vad åter angår optionsrätten
är läget enligt beredningens uppfattning något annorlunda. Av vissa
uttalanden i motiven till de år 1943 införda bestämmelserna därom kan inte
dras annan slutsats än att optionsrätten som sådan är förenad med själva
arrenderätten och kommer till stånd i och med denna. Beredningen understryker
den betydelse denna fråga har från inskrivningsrättslig synpunkt.
Om man skulle anse att ny upplåtelse uppkommer, leder detta till den för
arrendatorn menliga konsekvensen att — liksom vid tyst förlängning —
1''öreträdesläget för arrenderätten kan försämras genom de belastningar i
fastigheten som eventuellt tillkommit under mellantiden. Beredningen framhåller
att det synes något ovisst hur denna fråga är att bedöma enligt gällande
rätt.

Enligt beredningens mening synes övervägande skäl tala för att den legala
rätten till förlängning likställs med den rätt till förlängning som grundar
sig på bestämmelse därom i själva upplåtelseavtalet (prolongationsklausul).
Att sådan rätt till förlängning som grundar sig omedelbart på lag i detta
hänseende skulle inta en mindre gynnad ställning än en motsvarande rätt,
som hämtar sitt stöd från en konventionell bestämmelse, framstår enligt
beredningens mening som egendomligt från principiell synpunkt. I fråga
om en konventionell bestämmelse framgår visserligen rätten till förlängning
redan av upplåtelsehandlingen och eventuellt av en med stöd av den -

Del B 1

371

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

na beviljad inskrivning. Detta kan dock inte som upplysningskälla tilläggas
större betydelse än lagens egna stadganden. För rättighetshavaren medför
denna lösning också betydande fördelar. Han kan vara viss om att det
sakrättsliga skydd, som tidigare tillkommit honom, kvarstår även efter förlängningen.
En förutsättning för att en legal prolongationsbestämmelse skall
kunna likställas med eu prolongationsklausul är dock enligt beredningens
åsikt att bestämmelsen meddelats och redan är gällande, när upplåtelsen
äger rum.

I fortsättningen framhåller beredningen att det vid sidan av de nu berörda
fallen av legal prolongation föreligger andra, i vilka enligt stadgande i
lag eller på grund av föreskrift av domstol eller skiljemän det ursprungliga
rättsförhållandet mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren undergår
förändring. Till denna grupp hör bl. a. sådana fall, när domstol på talan av
någondera av kontrahenterna i ena eller andra hänseendet förändrar de ursprungliga
villkoren för upplåtelsen (se t. ex. 2 kap. 25—27 och 54 §§, 3
kap. 11—14 och 16—18 §§ NJL samt 5 § ServL). Enligt gällande rätt torde,
säger beredningen, en ändring av detta slag utgöra en integrerande del av
upplåtelsen och i prioritetshänseende inta samma ställning som denna.
Någon ändring föreslås inte i denna del. I syfte att skapa bättre rättsskydd
har beredningen emellertid på annan plats i kapitlet tagit upp ett stadgande
om skyldighet för fastighetsägaren och rättighetshavaren att tillhandahålla
sina kontraktsexemplar och för domstol och skiljemän att förse
dessa med särskilda anteckningar (se 27 § i departementsförslaget).

Beredningen sammanfattar sin ståndpunkt till de hittills avhandlade
spörsmålen på följande sätt. Bland de förändringar, som en rättighet kan
undergå, bör skillnad göras mellan å ena sidan sådana som grundar sig på
särskild — efter upplåtelsen träffad —- överenskommelse mellan kontrahenterna
(ändringsavtal) och å den andra sådana som inträder antingen
på grund av bestämmelse i själva upplåtelseavtalet (prolongationsklausul)
eller också omedelbart på grund av stadgande i lag eller i följd av domstols
eller skiljemäns avgörande. I det förstnämnda fallet är ändringen —
frånsett fall när den avser enbart en begränsning av upplåtelsetiden —- från
sakrättslig synpunkt att anse som en helt ny upplåtelse. Om förändringen
däremot inte grundas på särskild överenskommelse utan på bestämmelse redan
vid upplåtelsen (prolongationsklausul), har någon ändring i det ursprungliga
rättsförhållandet inte skett. Ny upplåtelse föreligger alltså ej i
detta fall. Inte heller när det är fråga om förändring, som inträder på grund
av lag eller domstols eller skiljemäns avgörande, anses förändringen grunda
någon ny upplåtelse. En konsekvens härav är att den sakrättsliga verkan,
som i de sist åsyftade fallen tillkommer upplåtelsen, omfattar även förändringen.
Denna må sedan gälla upplåtelsetidens längd (tyst förlängning
eller förlängning på grund av optionsrätt) eller annat villkor. I överensstämmelse
med den sålunda angivna uppfattningen har beredningen avfat -

372 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

tat första stycket i 11:6 i sitt förslag (motsvarande 7:8 i departementsförslaget).
Lagrummet behandlar inte de legala förändringarna utan endast
ändringsavtalen. En förutsättning för lagrummets tillämplighet är alltså att
det träffats överenskommelse om ändring i eller tillägg till en tidigare upplåtelse.

Beredningen har också tagit ställning till frågan om de formkrav som bör
gälla beträffande ändringsavtal. Efter att ha belyst spörsmålet ur olika
synvinklar förklarar beredningen, att övervägande skäl talar för den ståndpunkten
att ändringsavtalet behandlas som en fristående upplåtelse. Formkravet
bör alltså bedömas efter förhållandena vid ändringsavtalets ingående.
Detta är avsett att få betydelse inte bara från sakrättslig synpunkt. Också
vad angår förhållandet mellan kontrahenterna skall gälla, att ändringsavtalet
måste träffas på samma sätt som om det gällt eu helt ny upplåtelse.

I andra stycket av paragrafen har beredningen tagit upp ett stadgande
som är avsett att underlätta för kontrahenterna att föra bevisning angående
förekommande ändringsavtal. Stadgandet innebär att, om huvudavtalet
upprättats i skriftlig form, anteckning om ändringsavtalet skall göras på
handlingen, om någon av kontrahenterna begär det. En på fastighetsägarens
exemplar gjord anteckning om ändringsavtal skall enligt en särskild regel
likställas med förbehåll. Härom må hänvisas till 12 § i departementsförslaget.

Remissyttrandena. Arrendelagsutredningen har inte något att erinra mot
vad lagberedningen föreslagit men påpekar att ett genomförande av förslaget
får konsekvenser som påkallar särskilda överväganden. Frågan huruvida
en förlängning som inträtt genom utövande av optionsrätt skall betraktas
som ny upplåtelse eller som en del av den ursprungliga sägs sålunda
ha stor praktisk betydelse i skilda hänseenden, t. ex. för syn, avräkning,
ersättning till arrendatorn för förbättringar, preskription och gränsdragningen
mellan sociala och andra arrenden. Utredningen belyser detta med
exempel. Enligt utredningens mening bygger de nuvarande arrendebestämmelserna
rörande optionsrätt på principen att förlängning innebär nytt avtal.
Utredningen säger sig förutsätta att förslaget inte kommer att träda
i kraft utan att nu berörda frågor samtidigt löses. Utredningen ämnar återkomma
härtill i sitt betänkande.

Hyreslagstiftningssakkiinniga anser att det bör övervägas att likställa
»uttrycklig» överenskommelse om prolongation, varmed de sakkunniga torde
avse självständig prolongationsöverenskommelse, med prolongation genom
utebliven uppsägning eller genom option så att i samtliga fall det tidigare
avtalet anses fortsätta. Härigenom skulle enligt de sakkunnigas mening
vinnas väsentliga praktiska fördelar.

En redaktionell anmärkning mot lagtexten framställs av Svea hovrätt.
Den i 6 § första stycket i beredningens och utredningens förslag insprängda
formregeln anses göra regelsystemet onödigt svåröverskådligt. Hovrätten

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

373

föreslår därför att bestämmelsen om formkravet bryts ut och får sin plats
i en särskild paragraf eller åtminstone i ett särskilt stycke.

Departementschefen. Frågan om verkan av en förlängning av upplåtelsetiden
och av andra ändringar i upplåtelsen rymmer åtskilliga problem av
både teoretisk och praktisk natur. Den tvekan rörande innebörden i vissa
hänseenden av gällande rätt, som beredningen gett tillkänna, och den motsättning
i uppfattningarna på detta område som framgår av redovisningen
av beredningens motiv och i viss mån även av remissyttrandena är ett uttryck
härför. Det är angeläget att nu söka åstadkomma en så klar och enkel
lösning som möjligt. Yad som emellertid gör saken svårbemästrad och näppeligen
tillåter en så enhetlig reglering som den hyreslagstiftningssakkunniga
föreslår är de sakrättsliga konsekvenser ett ställningstagande
i den ena eller andra riktningen för med sig. Som utgångspunkt för
bedömandet kan tas det förhållandet att en lösning, som innebär att det ursprungliga
avtalet anses fortfara, generellt sett förefaller att gynna rättighetshavaren
på tredje mans bekostnad, medan en lösning, som innebär att
en ny upplåtelse anses komma till stånd, i regel synes innefatta ett större
tillgodoseende av tredje mans intresse. Uppgiften blir då att göra en lämplig
avvägning mellan rättighetshavarens och tredje mans befogade krav på
trygghet. Vid den värdering som därvid måste ske av olika faktorer bör
tredje mans möjligheter att med ledning av det ursprungliga upplåtelseavtalet
kunna bilda sig en uppfattning om rättighetens tidsmässiga bestånd
och sakliga innehåll i övrigt tillmätas stor betydelse. Härav synes tveklöst
t olja att såväl självständiga prolongationsöverenskommelser som andra
ändringsavtal (egentliga ändringsavtal) bör betraktas som nya upplåtelser.
Detta överensstämmer med beredningens förslag. Lika klart är enligt min
mening att prolongation som sker med stöd av klausul därom i det ursprungliga
upplåtelseavtalet inte bör i sakrättsligt hänseende anses skapa
en ny upplåtelse. Även detta innebär ett godtagande av beredningens
ståndpunkt. Prolongation eller annan förändring, som grundar sig på bestämmelse
i lag eller på avgörande av domstol eller skiljemän, kan sägas
inta en mellanställning i förhållande till nyss angivna fall. I denna situation
är avgörandet mera vanskligt. Gällande rätts inställning får väl närmast anses
vara den, att en ny upplåtelse här kommer till stånd. Detta innebär — med
det av mig tidigare anlagda betraktelsesättet — att tredje mans intresse i
detta fall får väga tyngre än rättighetshavarens. Till stöd härför kan givetvis
med visst fog åberopas att tredje mans möjligheter att i förväg bedöma
situationen ofta är svårare i ett sådant fall än vid prolongation som
sker med stöd av avtalsklausul. Även beredningens motsatta inställning i
denna del får emellertid anses grundad på beaktansvärda skäl. Utöver vad
beredningen anfört till stöd för sin uppfattning kan, vad särskilt angår
optionsrätten, sägas, att denna rätt vilar på en social grund, vilket bör på -

374 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

verka bedömningen till rättighetshavarens fördel. Jag anser mig därför
även i denna del kunna ansluta mig till beredningens ståndpunkt.

Ett genomförande av beredningens förslag i nu angivna hänseenden kan
givetvis, såsom arrendelagsutredningen påpekat, medföra vissa arrenderättsliga
konsekvenser som bör närmare övervägas. Det får ankomma på i
första hand utredningen att —- med utgångspunkt från nu angivna ståndpunktstagande
— göra sådana överväganden och i sinom tid avge de förslag
i ämnet utredningen kan finna befogade.

Från redaktionell synpunkt har jag funnit påkallat att i en särskild paragraf
-—- 7 § i departementsförslaget — ta upp de regler som i enlighet med
det nyss förda resonemanget föreslås gälla i fråga om sådan förlängning av
upplåtelsetiden som sker med tillämpning av prolongationsklausul eller på
grund av stadgande i lag. Att låta dessa prineper komma till uttryck endast
motsatsvis i förhållande till den av beredningen föreslagna paragrafen
kan enligt min mening ej anses tillfyllest. Såvitt avser avgöranden av domstol
eller skiljemän synes någon uttrycklig bestämmelse däremot inte böra
tas in i lagtexten.

Vad slutligen angår 8 § i departementsförslaget, som motsvarar 6 § i
beredningens förslag, har vissa redaktionella jämkningar gjorts i förenklande
och förtydligande syfte. Den av hovrätten kritiserade formregeln
kan med visst fog sägas vara onödig. Det får anses ligga i sakens natur att
ändringsavtalet skall — såväl avtalsrättsligt som sakrättsligt — självständigt
uppfylla de formkrav, som är föreskrivna i det aktuella fallet. Regeln undanröjer
emellertid eventuell tvekan och synes i tydlighetens intresse kunna
få stå kvar. Hovrättens anmärkning har tillgodosetts genom att regeln
placerats i ett särskilt stycke. Satsen »om den ej avser allenast begränsning
av upplåtelsetiden» har fått utgå. De fall som beredningen här åsyftar måste
antas vara mycket sällsynta och sakna praktisk betydelse. Övriga redaktionella
jämkningar synes inte kräva några kommentarer.

Förbud mot andelsupplåtelser

9§.

Denna paragraf motsvarar 11: 5 i lagberedningens förslag och 9: 5 i jordabalksutredningens.
Den är med endast ett par terminologiska och redaktionella
jämkningar upptagen i departementsförslaget under rubriken
»Förbud mot andelsupplåtelser».

Gällande rätt. Rättsläget i fråga om tillåtligheten av upplåtelser av nyttjanderätt
och servitut i andel av fastighet och i fastighets andel av samfälld
mark har i varje fall tidigare präglats av en viss osäkerhet. Sedan
högsta domstolen i ett rättsfall från år 1957 underkänt dylika upplåtelser i
form av servitut (NJA 1957 s. 787), får läget dock anses ha i viss mån klarnat.

Del B 1

375

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Det avgörande för beredningens ståndpunkt är att rättighet
som här avses på grund av sakens natur kräver en lokal fixering med
anknytning till det rättsliga objektet. När upplåtelsen avser en ideell andel
av eu fastighet är lokaliseringskravet inte uppfyllt. Den upplåtna rättigheten
kan inte utövas i en sådan situation. Beredningen anser att denna uppfattning
omfattas av gällande rätt och åberopar till stöd härför det tidigare
omnämnda rättsfallet från år 1957. Av det förhållandet att en rättighet av
här avsedd typ inte får upplåtas i en andel av en fastighet följer enligt beredningen
att, om en rättighet som upplåtits i hela fastigheten sedermera
faller bort i en viss andel, den inte heller kan göras gällande i återstoden.
Beredningen tillfogar i detta sammanhang att avtal mellan flera samägare
inbördes, varigenom förordnas om förvaltningen, inte kan tilläggas den innebörden
att avtalet grundar sakrätt, t. ex. nyttjanderätt, i egendomen.

Spörsmålet om upplåtelse av rättighet som här avses i andel av fastighet
står i nära samband med frågan om motsvarande upplåtelse i andel av samfälld
mark. Efter att ha uppehållit sig vid vad som uttalats härom beträffande
servitut vid tillkomsten av 2 kap. 7 § VL och det samband som i denna
fråga anses råda med frågan om rätt till överlåtelse av andel i samfällt område,
konstaterar beredningen att det överensstämmer med den ståndpunkt
jordabalksförslaget tagit till överlåtelse av andel i samfälld äga (4: 9) att
förslaget inte öppnar möjlighet till upplåtelse i dylik andel. Även med bortseende
från det skäl för ett förbud mot sådan upplåtelse, som ligger i intresset
av att reglerna för överlåtelse och upplåtelse i detta hänseende
stämmer överens, är enligt beredningens uppfattning ett förbud mot upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt i fastighets andel av
samfälld äga motiverat. Samma negativa synpunkter kan nämligen i detta
fall åberopas som i fråga om upplåtelse i andel av fastighet. Det är således
främst kravet på lokalisering av rättigheten som brister. Detta betraktelsesätt
synes beredningen stå i full överensstämmelse med gällande rätt. Till
stöd härför åberopas 1957 års rättsfall.

Beredningen påpekar slutligen att det förbud mot upplåtelser som föreslås
inte hindrar att en fullgången rättighet i hela fastigheten eller den
samfällda ägan kan uppstå. Så kan tänkas ske, om upplåtelsen genom likartade
avtal kommer att omfatta samtliga andelar. Om den utomstående på
dylikt sätt genom successiva avtal så småningom förvärvar ett verkligt sakrättsanspråk
i fastigheten, konstitueras dock bara en enda sakrätt, ej ett
konglomerat av flera rättigheter som var för sig gäller i de olika andelarna.

Remissyttrandena. Lantmäteristyrelsen ansluter sig i sakligt hänseende
till beredningens förslag. Styrelsen säger sig därvid utgå från att hinder inte
skall anses möta mot att som bihang till rättighet i fastighet ingår sådan befogenhet
att utnyttja andel i samfälld mark som är erforderlig för att huvudrättigheten
skall kunna utnyttjas. En arrendator måste t. ex., påpekar
styrelsen, ha rätt att få använda samfälld väg, i vilken den av nyttjande -

376 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rätten belastade fastigheten äger del, likaså samfällt grustag, som erfordras
för vägens underhåll, önskemålet om möjlighet att också framdeles vid avstyckning
kunna tillskapa vägservitut i styckningsfastighetens andel i samfällt
område har tillgodosetts i fastighetsbildningskommitténs förslag till
lag om fastighetsbildning (SOU 1963: 68; se 10 kap. 3 § andra stycket i lagförslaget).
Någon motsvarighet härtill bör enligt styrelsens mening inte införas
i nya jordabalken. Styrelsen föreslår den terminologiska jämkningen
i paragrafen att uttrycket »äga» byts ut mot något av uttrycken »mark»
eller »område» för att skapa överensstämmelse med kommitténs förslag.

Hyreslagstiftningssalckunniga anser att den av lagberedningen föreslagna
regeln kan vålla vissa komplikationer såvitt avser hyra. Om uthyrning sker
av en lägenhet, som uthyraren innehar på grund av äganderätt till en kvotdel
av fastigheten —• sådant förekommer enligt de sakkunniga i viss omfattning
utan att det är fråga om tillämpning av lagstiftningen om bostadsrätt
— kan upplåtelsen anses ha skett i en andel av fastigheten. Skulle detta
anses otillåtet, uppstår vissa risker för hyresgästen. Denne kan då t. ex. inte
låta inskriva sin rätt. Fall av detta slag är emellertid enligt de sakkunniga
fåtaliga. I övrigt synes förbudet i fråga vara av endast teoretiskt intresse beträffande
hyra.

Häradshövdingeföreningen anser att vägservitut i det av lantmäteristyrelsen
nyss angivna avstyckningsfallet bör få tillskapas även genom avtal. Föreningen
föreslår därför att paragrafen på denna punkt anpassas efter fastighetsbildningslagstiftningen.
Vidare påpekas att enligt 24 § andra stycket
lagen den 1 december 1950 (nr 596) om rätt till fiske kan delägare i samfällt
fiske under vissa förhållanden upplåta fiskerätt till annan i sin andel
i fisket. Häri föreslår lagberedningen ej ändring. Föreningen ifrågasätter
om inte paragrafen bör förses med en erinran om detta undantag från det
eljest stadgade förbudet mot andelsupplåtelser.

Departementschefen. Mot bakgrund av den stora betydelse lagberedningen
tillmätt det förut omnämnda rättsfallet från år 1957 bör måhända påpekas
att utgången bestämdes av en knapp majoritet i högsta domstolen. Utgången
har också mötts av en viss tvekan i litteraturen. Värdet av rättsfallet
som uttryck för gällande rätts inställning till den problematik som här
föreligger bör enligt min mening därför ej överskattas. Den av lagberedningen
föreslagna regeln synes emellertid vila på en från teoretisk synpunkt
oklanderlig grund. På grund härav och då några mera påtagliga praktiska
olägenheter inte kan väntas uppstå, om regeln upphöjs till lag, har
jag utan sakliga ändringar tagit upp den i departementsförslaget. Jag har
därvid bl. a. utgått från att fastighetsbildningskommitténs förslag kommer
att accepteras i det av lantmäteristyrelsen angivna hänseendet. Regeln har
utformats som en ogiltighetsregel.

I enlighet med lantmäteristyrelsens förslag har ordet »äga» bytts ut mot
ordet »mark». Däremot är jag inte beredd att villfara häradshövdingeför -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 377

eningens önskemål i fråga om vägservitut och upplåtelse av fiskerätt. I sistnämnda
hänseende torde bestämmelsen i 1 § tredje stycket i detta kapitel
vara tillräcklig.

Utmärkande för en till en viss kvotdel begränsad äganderätt till en fastighet
eller till ett hus eller till över huvud taget varje slag av föremål — det
må vara fast eller lös egendom — är enligt allmänt vedertagna principer
att därmed inte följer exklusiv rätt till någon viss lokaliserad del av egendomen.
Varje delägare innehar i stället en i förhållande till sin kvotdel
begränsad rätt till varje del av egendomen. Man har därför svårt att tänka
sig att en person skulle, på sätt hyreslagstiftningssakfcunniga påstår, med
äganderätt kunna disponera över en viss lägenhet i ett hus, vari han är delägare,
och sedan hyra ut lägenheten i egenskap av fastighetsägare. I den
mån sådana upplåtelser förekommer, får de närmast anses vila på ett mellan
delägarna träffat förvaltningsavtal, varigenom de sämjevis delat upp
husets olika delar mellan sig. Detta är emellertid inte andelsupplåtelser i
den mening som här avses.

Rätt till inskrivning

10 §.

Denna paragraf motsvarar 11: 7 i lagberedningens förslag och 9: 7 i jordabalksutredningens.
I departementsförslaget är paragrafen upptagen under
rubriken »Rätt till inskrivning».

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 2 § NJL äger den till vilken nyttjanderätt upplåtits,
rätt att inteckna eller, där fråga är om tomträtt eller om vattenfallsrätt,
inskriva rättigheten. Denna regel är dock, utom i fråga om tomträtt
och vattenfallsrätt, av dispositiv natur. Ett i samband med upplåtelsen
stadgat förbud mot inskrivning är alltså giltigt. Beträffande vissa servitutsrättigheter
är att märka att de över huvud taget inte kan intecknas. Detta
gäller servitut, som tillkommit vid jorddelningsförrättning (57 § IF), samt
servitut, som tillkommit före IF:s ikraftträdande den 1 januari 1876 eller
som grundar sig på urminnes hävd. Servitut som avses i 7 a § ServL får dock
intecknas trots att de i prioritetshänseende intar samma ställning som de
äldre servituten.

Lagberedningen. Till en början erinras om att de rättigheter som här avses
för sin tillkomst och sitt bestånd som sakrätter i och för sig inte är beroende
av inskrivning. Inskrivning innebär emellertid att deras sakrättsliga
ställning stärks. Rätten att erhålla inskrivning tillkommer, påpekar
beredningen, enligt gällande rätt bara rättighetshavaren. På denna punkt
föreslår beredningen den avvikelsen att även fastighetsägaren skall kunna
erhålla inskrivning. Detta skall gälla antingen det är han själv som upplåtit
rättigheten eller denna upplåtits av tidigare ägare. Den föreslagna ändringen
står i samband med vissa av skadeståndsreglerna i kapitlet.

378 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Beredningen uppehåller sig tämligen utförligt vid de överväganden i fråga
om rätten att erhålla inskrivning som förekom i samband med NJL:s tillkomst
och under förarbetena till 1957 års lag om fiskearrenden (se prop.
1907: 9 och 1957:151). Det konstateras att i fall av frivillig överlåtelse rätten
till arrende och hyra i regel är säkerställd mot ny ägare utan inskrivning.
Uppenbarligen innebär dock, säger beredningen, inskrivning ökad
trygghet. Detta anses gälla särskilt beträffande rättigheter där tillträde inte
är av betydelse för rättighetens bestånd. Än mer framträdande är behovet
av inskrivning som skydd för rättighetens bevarande vid exekutiv auktion.
Inskrivningen är härvid bestämmande för rättighetens företräde i förhållande
till andra inskrivna rättigheter. För den som vill förvärva en rättighet
av här avsett slag skulle, om ett inskrivningsförbud förknippades med upplåtelsen,
uppkomma en tvångssituation. Han måste då välja mellan att underkasta
sig förbudet eller avstå från upplåtelsen. I regel torde han underkasta
sig förbudet i förhoppning att de därmed förbundna riskerna inte skall
förverkligas. En sådan ordning är emellertid enligt beredningens mening
förenad med allvarliga betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt. Den synes
inte heller stå i god överensstämmelse med det allmänna syfte som inskrivningsväsendet
har att tillgodose. En annan sak är att man har att
räkna med att rättighetshavarna i det stora flertalet fall inte kommer att
begagna sig av inskrivningsmöjligheten. Inskrivning kan därför inte anvisas
som enda medel i detta hänseende. Valet mellan olika alternativ bör emellertid
enligt beredningen tillkomma rättighetshavaren och inte fastighetsägaren.

Beträffande upplåtelser som avser jord i allmän ägo framhåller beredningen
att dess förslag utgår från att inskrivning skall kunna ske också i
kronans fastigheter. Detta gäller inte bara nyttjanderätt utan också andra
rättigheter som avses med kapitlet. I detta sammanhang erinras om att
åborätt enligt 1926 års lag inte regleras i balken.

Beredningen påpekar att jorddelningsservituten faller utanför balkens
tillämpningsområde även om de grundar sig på förening eller annan överenskommelse.
Vad angår servitut som uppkommit före balkens ikraftträdande
hänvisas till promnlgationslagen. Slutligen påpekas att paragrafen på
grund av hänvisning i det särskilda kapitlet om tomträtt blir tillämplig också
i fråga om upplåtelser i sådan rätt samt att den garanterade rätten till inskrivning
bara avser förbehåll som meddelas efter balkens ikraftträdande.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anser att den föreslagna bestämmelsen utgör
ett värdefullt komplement till övriga bestämmelser om det sakrättsliga
skyddet för här avsedda rättigheter. Från principiell synpunkt har hovrätten
därför inte något att erinra mot bestämmelsen. Man bör dock, sägs
det, inte blunda för de vådliga konsekvenser som den föreslagna ordningen
kommer att innebära för inskrivningsväsendet, om rättighetshavare i större

Del B 1

379

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utsträckning begär inskrivning. Enligt hovrättens mening finns knappast
fog för beredningens åsikt att så inte skulle komma att ske. Det förefaller
sålunda inte otänkbart att, om ett antal innehavare av hyresrätt av någon
anledning börjar söka inskrivning, detta får till följd att hyresgäster i mycket
stora mängder anser det säkrast att följa exemplet. En sådan utveckling
skulle enligt hovrättens uppfattning kunna medföra ett sammanbrott för
inskrivningsväsendet i större städer. Det finns därför anledning att överväga
huruvida den obetingade rätten till inskrivning även framdeles kan
undvaras beträffande sådana rättigheter, vilkas bestånd mot ny fastighetsägare
är väsentligen skyddat utan inskrivning. De rättigheter, som här åsyftas,
är arrende och hyra. Efter att ha diskuterat de sakrättsliga skyddsregler,
som i dessa fall ges i balken, konstaterar hovrätten att inskrivning kan
vara av betydelse vid exekutiv auktion. Att märka är dock, fortsätter hovrätten,
att även om inskrivning skett rättigheten kan komma att uppoffras
för täckande av fordringar med bättre rätt. Något absolut skydd ernås således
inte genom inskrivning. Rättsförluster i sådant sammanhang torde
emellertid vara sällsynta beträffande arrende och hyra. Något egentligt behov
av utvidgat rättsskydd har inte försports på dessa områden. Enligt hovrättens
mening synes därför ett beaktande av nyssnämnda risker föranleda
att regeln i fråga även framgent görs dispositiv såvitt avser arrende och
hyra. Om rättsskyddet för arrendatorer eller hyresgäster måste förstärkas
bör detta i allt fall ske utan att inskrivningsväsendet betungas.

Arrendelagsutredningen är tveksam huruvida fördelarna med den reform
som innefattas i den föreslagna bestämmelsen överväger de praktiska olägenheterna.
Antalet arrendeavtal som skulle kunna inskrivas kan inte anges
exakt men torde enligt utredningen vara av storleksordningen 250 000. Om
det skulle bli vanligt att låta inskriva arrendeavtal, skulle fastighetsböclcer
och gravationsbevis i flera fall kunna bli belamrade med inskrivningar och
till följd därav svåröverskådliga. Detta skulle bli till besvär inte bara för
myndigheterna utan också för enskilda parter utan att det annat än i
undantagsfall skulle få någon praktisk betydelse. För stärkande av arrenderättens
sakrättsliga ställning förefaller det enligt utredningen bättre att
genomföra ändringar i de materiella reglerna. Hyreslagstiftningssakkunniga
anför liknande synpunkter i fråga om hyra och framhåller att det på stora
delar av hyresmarknaden numera råder sådana förhållanden att behovet av
inskrivning inte kan sägas vara framträdande. Om man likväl anser att det
sakrättsliga skyddet bör stärkas, kan det enligt de sakkunnigas mening övervägas
att ge bättre skydd åt skriftligt hyresavtal vid exekutiv auktion.

Också fastighetsägareförbundet och villaägareförbundet motsätter sig den
föreslagna ovillkorliga rätten att erhålla inskrivning av hyresrätt. Utöver
vad föregående remissinstanser anfört i denna del påtalas de praktiska svårigheter
som dödande av beviljade inskrivningar kan väntas medföra för
fastighetsägarna om hyresgästerna flyttat till annan och kanske okänd ort

380 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Lagberedningens förslag om en obetingad rätt till
inskrivning är av stort intresse. Från principiell synpunkt finns det inte anledning
till erinran mot den föreslagna regeln. Tvärtom vill jag framhålla att
regeln är ägnad att avhjälpa vissa nu rådande brister i rättsordningen. Detta
gäller givetvis främst i fråga om sådana rättigheter, vilkas bestånd vid
överlåtelse av fastigheten är beroende av förbehåll från överlåtarens sida.
Beträffande sådana rättigheter åter som arrende och hyra, vilkas bestånd i
de flesta fall inte är beroende av sådant förbehåll, är värdet av den föreslagna
regeln uppenbarligen mera begränsat. Betydelsen av inskrivning i
fall av exekutiv auktion bör ej heller överskattas. I fråga om arrende och
hyra synes en avvägning därför böra göras mellan behovet av den föreslagna
regeln och de praktiska olägenheter av olika slag som ett genomförande av
denna kan väntas medföra. Dessa olägenheter har belysts närmare i remissyttrandena.
Vad därvid anförts är enligt min mening av sådan tyngd att
olägenheterna får anses väga över. På grund härav har i departementsförslaget
gjorts undantag från den föreslagna ovillkorliga rätten till inskrivning
såvitt avser arrende och hyra. Jag vill i detta sammanhang erinra om
att lagstiftningen rörande såväl arrende som hyra f. n. är föremål för översyn.
Denna kan givetvis tänkas resultera i förslag som berör rättighetshavarens
ställning bl. a. i situationer av här åsyftat slag.

Rättighetens bestånd vid överlåtelse av fastigheten

11 §•

Denna paragraf motsvarar It: 8 i lagberedningens förslag och 9: 8 i jordabalksutredningens.
Den inleder kapitlets bestämmelser om det sakrättsliga
skyddet och är i departementsförslaget tillsammans med de fem efterföljande
paragraferna upptagen under rubriken »Rättighetens bestånd vid
överlåtelse av fastigheten».

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 3 § första stycket NJL är efter överlåtelse av
fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, rättigheten i princip inte gällande
mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om nyttjanderättens
bestånd eller rättigheten på annan grund, t. ex. till följd av inteckning,
fortfarande skall gälla. Däremot stadgas inte uttryckligen någon skyldighet
för fastighetsägaren att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåten
nyttjanderätt. Medelbart fastslås dock en sådan skyldighet genom gällande
skadeståndsregler (1 kap. 4 § NJL). Genom hänvisning i 3 § ServL är bestämmelserna
i 1 kap. 3 § första stycket NJL — liksom också skadeståndsreglerna
i 1 kap. 4 § NJL — tillämpliga på avtalsservitut.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att ett i samband med överlåtelse
gjort förbehåll om en rättighets bestånd ingår som ett avtalsvillkor
i den rättshandling, varigenom fastigheten överlåts. Enligt gällande rätt har

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 381

sådant förbehåll inte ansetts kräva skriftlig form för att vara giltigt utan
kunnat ske muntligen. I detta hänseende sker en ändring genom det av beredningen
uppställda formkravet beträffande villkor vid frivillig överlåtelse
av fast egendom. Beredningen föreslår nämligen att förbehåll om en rättighets
bestånd oundgängligen måste tas upp i överlåtelsehandlingen. Detta
förhållande har medfört att beredningen haft att närmare överväga, huruvida
rättigheten inte bör bestå också i alla sådana fall då förvärvaren inte
är i god tro. Härom må vidare hänvisas till 14 § i departementsförslaget.

Det är enligt beredningen av stor betydelse att i lagen uttryckligen inskärps,
att en överlåtare har att vara positivt verksam för att bevara en rättighet
av här avsedd typ. Beredningen har vidare ansett önskvärt att i lagen
markeras att förbehåll i den för överlåtelsevillkor i allmänhet stadgade formen
skall vara det naturliga och regelmässiga sättet att bibringa förvärvaren
kännedom om rättigheten. Ett särskilt spörsmål är huruvida undantag från
skyldigheten att göra förbehåll bör stadgas för sådana fall då rättigheten
även utan särskilt förbehåll blir gällande mot nye ägaren. Vid beredningens
ställningstagande till detta spörsmål har det avgörande blivit den fördel som
uppnås från rättssäkerhetssynpunkt genom att skyldigheten att göra förbehåll
blir generell. Undantag från skyldigheten bör ske bara då förbehåll är
uppenbart obehövligt. Ett sådant fall föreligger när rättigheten är inskriven
redan vid överlåtelsen. Vid avfattningen av denna paragraf har tagits hänsyn
till detta förhållande. Med förbehåll har likställts viss anteckning på
fastighetsägarens exemplar av upplåtelsehandlingen. Härom må hänvisas
till nästföljande paragraf.

Departementschefen. Jag ansluter mig till förslaget att den som överlåter
sin fasta egendom skall vara skyldig att göra förbehåll om upplåten rättighet
av här avsedd typ. Det är av värde att denna skyldighet blir positivt fastslagen
i lagen. Lagberedningen har föreslagit undantag från regeln för det
fall att inskrivning skett. Det kan vara tveksamt om inte ytterligare undantag
bör göras. Jag tänker då närmast på skriftligen upplåtna arrende- och hyresrätter,
där tillträde redan ägt rum. Förbehåll kan. för dessa fall te sig i
viss mån som självändamål. Emellertid torde regeln om skyldighet att göra
förbehåll också rörande skriftligen upplåtna men oinskrivna arrende- och
hyresrätter inte behöva vålla några olägenheter i praktiken. Under sådana
förhållanden och med hänsyn till att i enkelhetens intresse undantagen
från huvudregeln blir så få som möjligt har jag inte funnit nödvändigt att
uppställa ytterligare undantag.

Den uppmjukning av formkravet i fråga om villkor vid överlåtelse av
fast egendom som skett i departementsförslaget i förhållande till lagberedningens
förslag innebär bl. a. att förbehåll av här avsett slag inte nödvändigtvis
måste tas in i köpehandlingen för att bli gällande mot förvärvaren
(jfr 4: 1 och 3 i departementsförslaget). Ett muntligt förbehåll kommer
således — liksom enligt gällande rätt — att vara giltigt. Så är givetvis ock -

382 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

så fallet beträffande överlåtelse av sådan lös egendom som avses i 2 § i
departementsförslaget och i fråga om vilken skriftlig form över huvud taget
inte krävs. Med hänsyn härtill stadgas i förevarande paragraf i departementsförslaget
att förbehåll skall göras »vid överlåtelsen» och inte —
såsom enligt beredningens förslag -—■ »i överlåtelsehandlingen». Jag vill
emellertid understryka att det särskilt vid överlåtelse av fast egendom är
lämpligt att förbehåll av detta slag tas in i köpehandlingen trots att giltigheten
av förbehållet inte i och för sig är beroende av att så sker. Härigenom
undviks de svårigheter i fråga om bevisningen som enligt vad erfarenheten
visar lätt uppkommer vid enbart muntliga förbehåll.

Bortsett från vissa redaktionella jämkningar, delvis betingade av utmönstringen
av institutet rätt till elektrisk kraft, har paragrafen i övrigt
utformats i enlighet med beredningens förslag.

Jag vill i detta sammanhang slutligen påpeka, att de i kapitlet upptagna
reglerna om beståndet av en rättighet vid överlåtelse av fastigheten bara
tar sikte på förmögenhetsrättsliga fång, dvs. förvärv genom köp, byte och
gåva, och inte avser familj e- eller successionsrättsliga förvärv. Detta är en
konsekvens av den principiella avgränsningen i fråga om ämnesområdet för
balken. Den omständigheten att bestämmelserna sålunda gäller endast förmögenhetsrättsliga
fång får dock inte läggas till grund för något motsatsslut
vid tolkningen av bestämmelserna. I litteraturen har framhållits, att en
upplåtelse av t. ex. nyttjanderätt utan vidare gäller mot den som förvärvat
fastigheten genom arv, bodelning eller testamente (se Undén, Svensk sakrätt
II, 1958, s. 213; jfr NJA 1961 s. 642).

12 §.

Denna paragraf motsvarar 11: 9 i lagberedningens förslag och 9: 9 i jordabalksutredningens.
I paragrafen ges bestämmelser rörande beståndet av ändringsavtal
vid överlåtelse av fastigheten.

Gällande rätt. I 2 kap. 29 § NJL finns regler, som syftar till att lösa den
konflikt som uppstår mellan en förvärvare av en fastighet och en arrendator
då beträffande avtal om jordbruksarrende skett ändring eller tillägg utan
att sådant anmärkts på fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet. Dessa
regler skall genom hänvisningar i 2 kap. 70 § andra stycket och 3 kap. 28 §
andra stycket NJL äga motsvarande tillämpning på avtal om lägenhetsarrende
resp. hyra, om avtalet är skriftligen upprättat. Motsättningsvis följer
av de åberopade lagrummen att ändringsavtal, som anmärkts på fastighetsägarens
exemplar av huvudavtalet, gäller mot ny ägare av fastigheten.

Lagberedningen. De regler gällande rätt innehåller om ändringsavtal som
anmärkts på fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet avser endast vissa
rättighetstyper (jfr vad nyss sagts om gällande rätt). Beredningen har
funnit sig böra överväga om inte bestämmelserna bör utvidgas till att avse

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

383

ändringsavtal över huvud. Med hänsyn till de fördelar, som en allmän reglering
av detta spörsmål innebär, har övervägande skäl ansetts tala för en sådan
utvidgning. Parterna får härigenom tillgång till en enklare metod än
inskrivning eller förbehåll för att trygga ändringsavtalets bestånd och nye
ägaren erhåller klarhet om den undersökningsplikt som åvilar honom. Beredningen
förordar alltså att regeln om verkan av att ändringsavtal anmärkts
på fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet görs tillämplig på
alla rättigheter som avses med kapitlet.

Departementschefen. Jag har i sak helt godtagit den föreslagna bestämmelsen.

13 §.

Paragrafen, som motsvarar 11: 10 i lagberedningens förslag och 9: 10 i
jordabalksutredningens, handlar liksom de båda föregående om beståndet
av rättighet vid överlåtelse av fastigheten. I denna paragraf upptas de särskilda
regler som gäller i fråga om arrende och hyra i fall då dessa rättigheter
grundas på skriftligt avtal och tillträde ägt rum.

Gällande rätt. Enligt 2 kap. 28 § skall avtal om jordbruksarrende, om
överlåtelse av fastigheten sker efter det arrendatorn tillträtt densamma, utan
särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren. En regel av motsvarande innehåll
finns beträffande lägenhetsarrende i 2 kap. 70 § fjärde stycket NJL och för
hyra i 3 kap. 28 § första stycket NJL. För sistnämnda båda rättighetstyper
stadgas emellertid — utöver krav på att rättighetshavaren tillträtt fastigheten
resp. den förhyrda lägenheten när överlåtelsen skedde — att nyttjanderätten
upplåtits skriftligen. De nu gällande bestämmelserna äger inte
tillämpning på överenskommelse som avser ändring i eller tillägg till upplåtelsen.
Frågan om betydelsen av tillträde för beståndet av ett ändringsavtal,
som innefattar en prolongation av den tidigare upplåtelsen, har särskilt
uppmärksammats i rättstillämpningen. Därvid har gjorts skillnad mellan
det fallet att prolongationen avsett tiden efter överlåtelsen och det fallet att
den omfattat även tiden dessförinnan. I båda fallen synes utgångspunkten
ha varit att genom prolongationen ett nytt avtal kommit till stånd samt att
det tillträde av fastigheten som avses i 2 kap. 28 § NJL ägt rum först i och
med att prolongationsavtalet trätt i tillämpning.

Lagberedningen. Beredningen har ansett sig böra bibehålla den företrädesställning
som f. n. tillkommer vissa arrende- och hyresupplåtelser. Detta
har kommit till uttryck i första stycket av beredningens förslag.

Med grunderna för jämförliga stadganden i NJL måste enligt beredningens
mening anses överensstämma att en prolongationsöverenskommelse på
grund av tillträde blir gällande mot ny ägare, när denne med utgångspunkt

384 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

från tillträdet har anledning att skaffa sig kännedom om det genom prolongationen
inträdda nya rättsförhållandet. Om det tidigare avtalet enligt
fastighetsägarens exemplar löper ut först efter nye ägarens förvärv av fastigheten,
torde sådan anledning inte vara för handen. Detta gäller enligt
beredningen även för det fall att prolongationen skall träda i tillämpning
före tidpunkten för överlåtelsen och därmed skjuta åt sidan den i det tidigare
avtalet bestämda upplåtelsetiden. Förhållandet är ett annat om upplåtelsetiden,
sådan den framgår av fastighetsägarens exemplar eller anteckning
på detta, utgått redan före överlåtelsen. För att en prolongationsöverenskommelse
skall tilläggas verkan mot ny ägare bör enligt beredningen
fordras — utöver att överenskommelsen, enligt vad som i rättspraxis nu
iakttas, blivit tillämplig — att det ursprungliga avtalet enligt vad som
framgår av fastighetsägarens exemplar eller anteckning på detta eller enligt
lag redan löpt ut. En regel med detta innehåll har intagits som andra stycke
i förslaget.

Departementschefen. Lagberedningens förslag i första stycket i den nu
aktuella paragrafen kräver inte någon kommentar. Det återspeglar helt vad
som redan gäller. Också bestämmelsen i andra stycket synes böra genomföras.
Den tar sikte på betydelsen av att en förvärvare av fastigheten med ledning
av de yttre förhållandena, dvs. besittningen, bör kunna sluta sig till att
en förlängning måste ha skett i förhållande till det ursprungliga upplåtelseavtalet.
Om detta går ut t. ex. den 1 juli och överlåtelsen sker den 1 september
bör förvärvaren — även om någon anteckning om prolongation inte
finns på säljarens avtalsexemplar — rimligen inse att en förlängning skett,
om arrendatorn eller hyresgästen alltjämt sitter kvar vid tiden för överlåtelsen.
I varje fall bör förvärvaren närmare undersöka saken och han kan
knappast efteråt med fog påstå sig ha blivit överrumplad. Om det ursprungliga
upplåtelseavtalet däremot ej upphör förrän t. ex. den 1 december,
kan förvärvaren inte dra motsvarande slutsats av det besittningsförhållande
som råder vid överlåtelsetillfället den 1 september. Det skulle vara stötande
om en dessförinnan träffad överenskommelse om förlängning av upplåtelsen
på t. ex. ett år, som inte anmärkts på fastighetsägarens avtalsexemplar.
skulle bli bindande mot den nye ägaren.

Genom den förordade bestämmelsen kan en viss rättsosäkerhet uppkomma
för rättighetshavaren. Denne har emellertid alltid möjlighet att skydda
sig genom att påkalla tillämpning av 8 § tredje stycket. Han blir därigenom
skyddad enligt 12 §. Uppenbarligen kvarstår även det skydd som innefattas i
11 §. Också 14 § kommer, som strax skall framgå, att ge visst skydd.

Jag vill slutligen understryka dels att paragrafens andra stycke reglerar
endast förlängning av avtal och således ej andra slag av ändringsavtal, dels
att stadgandet inte omfattar sådan förlängning som grundar sig på prolongationsklausul
eller bestämmelse omedelbart i lag. I sist angivna fall före -

Del B 1

385

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ligger nämligen, enligt vad som framgår av 7 §, inte någon ny upplåtelse
utan det är alltjämt det ursprungliga avtalet som tillämpas.

14 §.

Denna paragraf motsvarar 11:11 i lagberedningens förslag och 9: 11 i
jordabalksutredningens. Den har i departementsförslaget utvidgats till att
avse en mera fullständig sakrättslig reglering av frågan om beståndet av en
upplåtelse av här avsett slag och innehåller bl. a. en regel om betydelsen
av ond tro hos nye ägaren av fastigheten.

Gällande rätt. F. n. finns inte någon lagbestämmelse som stipulerar att
nyttjanderätt eller annan rättighet av här avsedd typ skall äga bestånd
mot den till vilken ägaren överlåtit fastigheten, om denne varit i ond tro
beträffande rättigheten, dvs. ägt kännedom om denna. Både i doktrin och
praxis upprätthålls principiellt grundsatsen att ond tro inte medför bundenhet
för ny ägare. Inställningen i rättstillämpningen har dock så tillvida
mjukats upp att domstolarna i åtskilliga tveksamma gränsfall visat
benägenhet att anse förbehåll om rättigheten ha skett. Sålunda har förbehåll
ansetts kunna ske muntligen och vidare har man inte ställt så höga
krav på de använda uttryckens bestämdhet. I några rättsfall från senare
tid har köpare av fast egendom förpliktats att tåla en före köpet upplåten
rättighet till egendomen med hänsyn till att omständigheterna ansetts utvisa,
att det vid överlåtelsen varit säljarens och köparens avsikt att rättigheten
fortfarande skulle bestå.

Lagberedningen. Inledningsvis påpekas att frågan om verkan av ond tro
i detta sammanhang inte är ny. Beredningen erinrar om att en regel av
dylikt slag övervägdes i samband med NJL:s tillkomst. I det förslag som
lagberedningen framlade år 1905 och som senare upphöjdes till lag avvisades
emellertid tanken på en ondtrosregel. Det ansågs nämligen att med en
sådan fältet skulle lämnas öppet för ofta nog långvariga tvister och under
tiden skapas ett tillstånd av osäkerhet, lika hinderligt och tryckande för
den ene som för den andre. Vid högsta domstolens granskning av förslaget
var en ledamot kritisk mot lagberedningens ståndpunkt. Bristen på
god tro ansågs från den allmänna moralens synpunkt vara en bestämd diskvalifikation
för förvärvande av rättigheter av vilket slag som helst och
lagstiftaren borde inte ge uttryck åt annan mening. Kritiken föranledde
dock inte någon ändring i vad lagberedningen föreslagit.

Av 11: 8 i beredningens förslag anser beredningen följa att, om man vill
undvika att begränsa det rättsskydd som ett muntligt förbehåll nu bereder,
behövs en rättsregel, vari förvärvarens kännedom om upplåtelsen tillläggs
samma rättsverkan som förbehåll. Från principiell synpunkt är det
enligt beredningens mening inte något att anmärka mot en sådan regel.

13 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

386 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Uppenbarligen kan en ondtrosregel i detta liksom i andra fall medföra processuella
olägenheter. Detta förhållande kan emellertid inte tas till intäkt
för att varje ondtrosregel skulle kunna undvaras. De påtalade processuella
olägenheterna torde också, framhåller beredningen, ge sig till känna redan
vid godtagande, såsom nu sker, av muntliga förbehåll. Även den i rättstillämpningen
genomförda uppmjukningen av kraven på förbehållets innehåll
påstås vara ägnad att medföra sådana olägenheter. En allmän ondtrosregel
bör såsom ondtrosfall betrakta inte bara sådana då förvärvaren faktiskt
ägt kännedom om rättigheten utan också fall då han bort äga sådan
kännedom. I vilken utsträckning det bör åligga en spekulant att vara verksam
för uppdagande av rättigheter är en fråga som det enligt beredningens
mening bör ankomma på rättstillämpningen att närmare besvara. Beredningen
framhåller emellertid som sin uppfattning att fordringarna på förvärvarens
omsorg och aktsamhet inte får ställas så höga att därigenom
läggs ett tryckande band på fastighetsomsättningen.

Departementschefen. Även bortsett från det av lagberedningen åberopade
sambandet mellan den i denna paragraf uppställda ondtrosregeln och formkravet
i 8 § i beredningens förslag, vilket enligt vad som redan framgått
inte bibehållits i departementsförslaget, anser jag det påkallat att införa den
föreslagna regeln. Den av beredningen redovisade utvecklingen i praxis synes
också utvisa ett behov härav. Jag har därför tagit upp regeln i departementsförslaget.

Enligt min mening kan den redaktionella begränsning av paragrafens tilllämpningsområde
till stadganden enbart i detta kapitel, som skett i beredningens
förslag, vara i viss mån vilseledande. Jag har därför i departementsförslaget
kompletterat paragrafen med en hänvisning till de i 17 kap.
i departementsförslaget upptagna reglerna om företräde på grund av inskrivning.
Vidare har jag ansett lämpligt att i paragrafens andra stycke ta
upp en erinran om vissa bestämmelser angående verkan av underlåtenhet
att säga upp arrende- och hyresavtal, vilka f. n. finns upptagna i 2 kap.
29 och 70 §§ samt 3 kap. 28 § NJL. Ehuru något förslag till regler om
arrende och hyra inte läggs fram redan nu, torde denna erinran av lagtekniska
skäl kunna få formen av en hänvisning till de blivande kapitlen
om arrende och hyra (jfr 12: 29, 15: 3 och 4 samt 16: 28 i lagberedningens
förslag).

15 §.

Enligt denna paragraf, som motsvarar första ledet i 11: 16 i lagberedningens
förslag och 9: 16 i jordabalksutredningens, är förbehåll som strider
mot 11—14 §§ utan verkan.

Lagberedningen. Enligt beredningens mening är det inte fullt klart vilken
ståndpunkt gällande rätt intar till det spörsmål som avses med den

Del B 1

387

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föreslagna bestämmelsen. Olika omständigheter kan anföras till stöd för
att vissa av reglerna om grunderna för en rättighets bestånd är dispositiva.
Beträffande andra är det klart att de vilar på den uppfattningen att det
sakrättsskydd som reglerna ger inte får avtalsvis upphävas. Den ovisshet
som här föreligger bör enligt beredningens mening om möjligt avlägsnas.
Oberoende av den ståndpunkt som gällande rätt i detta hänseende intar,
finner beredningen att reglerna i fråga bör göras tvingande.

Departementschefen. Den föreslagna bestämmelsen ger mig inte anledning
till erinran. I syfte att skapa större överskådlighet i regelsystemet har paragrafen
emellertid begränsats till att avse förbehåll som strider mot reglerna
om rättighets bestånd vid frivillig överlåtelse av fastigheten. En motsvarande
regel för vissa andra fall föreslås i 20 §.

16 §.

Denna paragraf, som motsvarar 11: 13 i lagberedningens förslag och 9: 13
i jordabalksutredningens, innehåller regler om rättighetens bestånd vid exekutiv
auktion.

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 3 § andra stycket NJL skall, om fastighet säljs
i den ordning UL bestämmer, en i fastigheten upplåten nyttjanderätt inte
gälla mot köparen med mindre försäljningen skett under förbehåll om
rättighetens bestånd. Genom hänvisning i 3 § ServL är bestämmelsen att tilllämpa
också såvitt angår avtalsservitut. Vissa regler av intresse i detta sammanhang
finns vidare upptagna bl. a. i 133 § UL.

Lagberedningen. I överensstämmelse med gällande rätt föreslår beredningen
som allmän regel att rättighet som avses i detta kapitel får vika
vid exekutiv auktion, om inte auktionen skett med förbehåll om rättighetens
bestånd. Regeln skall i lika mån vara tillämplig på huvudavtal och
ändringsavtal.

Med uttrycket exekutiv auktion förstår beredningen såväl försäljning,
vilken sker till gäldande av fordran för vilken fastigheten häftar, som försäljning,
vilken sker i den ordning 70 § KL anvisar. Enligt UL — med de
ändringar beredningen föreslår däri — skall emellertid rättighet i vissa fall
bibehållas vid exekutiv försäljning också när rättigheten inte skall upptas i
borgenärsförteckningen. I dylika fall skall i denna anmärkas att rättigheten
gäller oberoende av försäljningen (107 § fjärde stycket). Beredningen
har i sitt förslag till 13 § tagit upp en anmärkning härom.

Även om en rättighet inte förbehållits kan den i vissa fall bli gällande mot
nye ägaren. Beredningen erinrar om att detta följer av 133 § UL. Enligt
beredningens förslag skall motsvarande regler i stället upptas i 12, 15 och
16 kap. jordabalken.

388 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Beredningens förslag ger inte anledning till någon
erinran från min sida. Utöver en mindre redaktionell jämkning har jag funnit
påkallat att — på motsvarande sätt som i fråga om 14 § —-ta upp ett
särskilt stycke som erinrar om vissa i 8, 11 och 12 kap. förutsedda stadganden
som motsvarar innehållet i 133 § första stycket tredje punkten UL.

Rätt till skadestånd och annan ersättning samt rättighetens
upphörande i vissa fall

17 §.

Denna paragraf motsvarar främst 11: 12 i lagberedningens förslag och
9: 12 i jordabalksutredningens. Den är jämte de åtta närmast följande paragraferna
i departementsförslaget upptagen under rubriken »Rätt till
skadestånd och annan ersättning samt rättighetens upphörande i vissa
fall». I denna paragraf ges regler som avser frivillig överlåtelse av fastigheten.
Sista stycket i paragrafen motsvarar 11:24 första stycket sista punkten
resp. 9: 23 första stycket sista punkten i förslagen och avser viss begränsning
av skadeståndsansvaret beträffande upplåtelser i viss lös egendom.

Gällande rätt. Enligt gällande rätt vilar ansvaret för rättighets bestånd
vid frivillig överlåtelse i första hand på den som upplåtit rättigheten. Ansvaret
är oberoende av om rättigheten fallit bort på grund av upplåtarens
egen försummelse att göra förbehåll vid överlåtelsen eller om rättigheten
upphört till följd av motsvarande underlåtenhet från senare överlåtares sida
(1 kap. 4 § första stycket NJL och 3 § ServL). Beträffande senare överlåtares
ansvar gäller som allmän regel att ansvar för rättighetens bestånd åvilar
honom endast för det fall att rättigheten upphört på grund av hans egen
underlåtenhet att göra förbehåll. Han har alltså inte något ansvar för efterföljande
överlåtares underlåtenhet. Denna regel är ytterligare begränsad
så till vida att den gäller bara om överlåtaren själv förvärvat fastigheten
med förbehåll om rättighetens bestånd (1 kap. 4 § andra stycket NJL). I
detta hänseende intar dock arrende och hyra en särställning. Beträffande
dessa rättigheter svarar varje överlåtare oberoende av egen underlåtenhet
för rättighetens bortfall. Han är alltså likställd med upplåtaren (2 kap.
31 § och 70 § andra stycket, 3 kap. 28 § tredje stycket NJL).

Som följd av vissa åtgärder eller försummelser från rättighetshavarens
sida kan rätten till skadestånd förverkas. Beträffande nyttjanderätt gäller
sålunda enligt 53 § andra stycket IF att nyttjanderättens innehavare förverkar
den rätt till skadestånd av upplåtaren som annars tillkommer honom
om den som upplät ny ttj anderätten överlåter egendomen till annan

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970 Del B 1 389

och nyttjanderättshavaren låter beviljad inteckning utan upplåtarens samtycke
dödas, förfalla eller nedsättas. Detsamma gäller om nyttjanderättshavaren
i fall som 48 § IF avser försummar att söka inteckning för nyttj
anderätten inom den tid som är stadgad ill kap. 2 § JB. De i 53 § IF upptagna
förverkandegrunderna torde kunna åberopas inte bara när det gäller
upplåtares utan också i fråga om mellanliggande överlåtares skadeståndsansvar.
Det är emellertid att märka att sådana överlåtare — som framgår
av det föregående — kan vara skadeståndsskyldiga bara när det gäller
arrende och hyra. Enligt 56 § 2 mom. andra stycket IF skall vad som stadgas
om nyttjanderätt i 53 § gälla också i fråga om servitut.

Lagberedningen. De i denna paragraf upptagna skadeståndsreglerna utgör
enligt beredningens mening en konsekvens av bestämmelserna i 11:8
(motsvarande 7: 11 i departementsförslaget). Med utgångspunkt från nämnda
bestämmelser bör huvudregeln vara att, om en fastighetsägare inte vid
överlåtelsen gör förbehåll om beståndet av en rättighet och denna hans underlåtenhet
har till följd att rättigheten inte blir gällande mot nye ägaren,
rättighetshavaren skall ha rätt till skadestånd av överlåtaren. Beredningen
har upptagit en bestämmelse härom i första stycket av den föreslagna paragrafen.

I det följande uppehåller sig beredningen vid spörsmålet huruvida en
överlåtare skall svara även för rättighetens bortfall till följd av en senare
överlåtares underlåtenhet. Anledningen till att gällande rätt i detta hänseende
skiljer mellan arrende och hyra (mellanliggande överlåtare likställd med
upplåtare) samt andra rättigheter (ansvaret begränsat till upplåtaren) torde
enligt beredningen främst vara att söka i den särskilda ansvarighet för
fullgörandet av arrende- och hyresavtal som ansetts böra åläggas varje
ny ägare. Beredningen anser att samma ansvar för ny ägare bör gälla i
fråga om alla rättighetstyper som behandlas i detta kapitel. En konsekvens
härav anses vara att mellanliggande ägare i fråga om samtliga rättighetstyper
bör likställas med upplåtaren. Bestämmelserna i andra stycket
av denna paragraf är grundade på denna uppfattning.

Huvudregeln i andra stycket om tidigare överlåtares skadeståndsansvar
har beredningen dock försett med vissa betydelsefulla begränsningar. Dessa
rör i första hand upplåtelsens form. Endast om upplåtelsen skett i skriftlig
form anses huvudregeln böra gälla. Kravet på skriftlig form sammanhänger
med beredningens åsikt att fastighetsägaren bör kunna skydda sig
mot skadeståndsansvar genom att själv i samband med överlåtelsen eller
dessförinnan söka inskrivning av rättighet som är upplåten i hans fastighet.
Denna möjlighet är begränsad till det fall att upplåtelsen skett skriftligen.
Måhända kunde det, menar beredningen, ifrågasättas att åtminstone vad
angår upplåtaren låta ansvaret omfatta också sådana upplåtelser som väl

390 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skett muntligen men där det berott på fastighetsägaren och inte på rättighetshavaren
att skriftlig form inte kommit till användning. Beredningens
överväganden har emellertid lett till slutsatsen att de rättsliga förutsättningarna
för en bestämmelse av nu antytt innehåll inte föreligger. Dessutom
skulle en sådan bestämmelse uppenbarligen vålla stora svårigheter i
rättstillämpningen.

En annan fråga är om rätten till skadestånd skall vara underkastad preklusion
och bero av anmälan från rättighetshavarens sida. Beredningen har
funnit att så bör vara fallet i den mån tidigare överlåtare vid sin överlåtelse
iakttagit vad som enligt 8 § ålegat honom. Till skillnad från vad som f. n.
gäller enligt 2 kap. 31 § andra stycket NJL föreslås att anmälan alltid skall
vara skriftlig och göras inom sex månader från den tidpunkt då rättighetshavaren
faktiskt erhöll kännedom om överlåtelsen. Om flera personer har
att svara för att en rättighet bortfallit är ansvaret enligt beredningens mening
primärt solidariskt. Av förslagets allmänna ståndpunkt anses dock
följa att det är den överlåtare som underlåtit att sörja för rättighetens bestånd
vilken i sista hand bär ansvaret.

Av gällande rätts grunder för förverkande av rätten till skadestånd är det
bara en som beredningen bibehållit i detta sammanhang. Beträffande de tre
grunder som uteslutits har beredningen intagit följande ståndpunkt. En
genomförd postposition måste anses vara utan betydelse för att säkra den
nedsatta rättigheten vid frivillig överlåtelse. Vad angår den tysta förmånsrätt
— motsvarande ogulden köpeskillings rätt — som enligt stadgande i
IF kan tillkomma nyttjanderätt och servitut gäller att motsvarighet saknas
i beredningens förslag. Slutligen framhåller beredningen att enligt dess
förslag beviljad inskrivning inte kan förfalla. Den i gällande rätt återstående
förverkandegrunden, nämligen att rättighetshavaren låter beviljad inskrivning
dödas utan upplåtarens samtycke, har beredningen upptagit med
vissa modifikationer i tredje stycket av paragrafen. Beredningen förutsätter
att dödning, om rättigheten ännu består, skall kräva fastighetsägarens samtycke
(jfr 31: 10 i beredningens förslag motsvarande 23: 6 i departementslorslaget).
Regeln kommer alltså att ha betydelse bara i fråga om det skadeståndsansvar
som skulle åvila föregående ägare och har därför begränsats
till att avse de i andra stycket behandlade fallen. På denna punkt överensstämmer
förslaget med gällande rätt.

Enligt 11: 24 i beredningens förslag skall bestämmelserna i detta kapitel
i tillämpliga delar gälla även i fråga om vissa rättigheter i olika slag av lös
egendom. Undantag görs emellertid för bl. a. 11: 12 i beredningens förslag.
Detta motiveras främst av att inskrivning inte kan ske av rättighet som
upplåts i lös egendom.

Departementschefen. De nuvarande bestämmelserna om skadeståndsansvar
för fastighetsägare, då rättighet faller bort efter frivillig överlåtelse,

Del B 1

391

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

är uppbyggda efter ett system som innebär att upplåtaren har det mest
vittgående ansvaret. Beträffande rättigheter i allmänhet uttunnas ansvaret
hos efterföljande personer i äganderättskedjan. Beredningens förslag innebär
att det största ansvaret i stället läggs på den person under vars äganderättstid
rättigheten sist ägde bestånd och att tidigare fastighetsägares ansvar
blir mindre framträdande. Denna omkastning av ansvarsbördan synes
väl motiverad. Också i övrigt ansluter jag mig till konstruktionerna i beredningens
förslag.

I redaktionellt hänseende vill jag framhålla att beredningens förslag vid
en jämförelse med nuvarande tämligen invecklade och svåröverskådliga bestämmelser
uppvisar påtagliga förtjänster. I syfte att göra reglerna ännu
mer lättlästa torde andra och tredje styckena av paragrafen i beredningens
förslag lämpligen kunna slås samman till ett stycke. Vidare synes direkt i denna
paragraf böra utsägas att andra stycket inte gäller upplåtelser i lös egendom
enligt reglerna i 2 § departementsförslaget. Paragrafen har avfattats i
enlighet härmed.

18 §.

Denna paragraf motsvarar främst 11: 14 i lagberedningens förslag och
9: 14 i jordabalksutredningens. I paragrafen ges regler om skadestånd m. m.
i fall då rättighet faller bort eller sätts i fara vid exekutiv auktion på fastigheten.

Gällande rätt. Enligt gällande rätt vilar vid exekutiv auktion ansvaret för
rättighets bestånd på upplåtaren oavsett om försäljningen sker från honom
eller från någon till vilken fastigheten senare överlåtits. Beträffande rättighet
som är upplåten mot vederlag är ansvaret oinskränkt (1 kap. 4 §
första stycket första ledet NJL och 3 § ServL). Om rättigheten är upplåten
utan vederlag föreligger emellertid skadeståndsansvar endast under förutsättning
att upplåtaren »vid överlåtelse av fastigheten underlåtit något av
vad på honom ankommit för att bereda» rättighetshavaren rätt att få inteckning
(1 kap. 4 § första stycket andra ledet NJL och 3 § ServL). Annan
ägare av fastigheten än upplåtaren svarar i allmänhet inte, även om upplåtelsen
skett mot vederlag, för rättighetens bestånd vid exekutiv auktion.
Detta gäller också exekutionsgäldenären. I fråga om arrende och hyra finns
dock speciella regler såvitt avser upplåtelse mot vederlag. Har en dylik rättighet
upplåtits mot vederlag får sålunda ny ägare i ansvarshänseende anses
likställd med upplåtaren (2 kap. 31 § och 70 § andra stycket, 3 kap. 28 §
tredje stycket NJL). De nu angivna skadeståndsreglerna kompletteras med
bestämmelser om förverkande av rätten till skadestånd. Beträffande innebörden
av dessa (53 § andra stycket och 56 § 2 mom. andra stycket IF) må
hänvisas till redogörelsen för gällande rätt vid 17 § i departementsförslaget.

392 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Förhållandena vid frivillig överlåtelse är, framhåller beredningen,
av väsentligt annan natur än vid exekutiv auktion. Vid frivillig
överlåtelse rör frågan sålunda bara rättighetens bestånd mot ny ägare
och det åsyftade skyddet kan alltid åstadkommas genom inskrivning av
rättigheten. Huruvida en rättighet skall bibehållas eller inte vid exekutiv
auktion är däremot i huvudsak beroende av det företräde som kommer rättigheten
till del i förhållande till andra rättigheter i fastigheten. Även om
inskrivning beviljas för rättigheten kan den få vika vid auktionen. I den
grundläggande frågan huruvida man när det gäller ansvar för annan ägare
än upplåtaren bör behålla den i gällande rätt rådande skillnaden mellan
arrende och hyra samt andra rättighetstyper, intar beredningen samma
ståndpunkt som i fråga om frivillig överlåtelse. Beredningen föreslår alltså
att samtliga här aktuella rättigheter behandlas på samma sätt. Ett rättssubjekt
som är av särskilt intresse i detta sammanhang är exekutionsgäldenären.
Enligt beredningens mening talar övervägande skäl för att dennes ansvar
generellt utvidgas på sätt redan nu gäller beträffande arrende och hyra.
1 ill stöd härför framhålls att det i allmänhet är exekutionsgäldenärens underlåtenhet
att fullgöra betalningsförpliktelser som utgör den omedelbara
anledningen till den exekutiva försäljningen och därmed också till att rättigheten
faller bort.

Med utgångspunkt från det nu anförda har beredningen i första stycket
av 14 § upptagit regler av vilka framgår att exekutionsgäldenären vid onerösa
upplåtelser alltid är ansvarig om rättigheten faller bort vid exekutiv
auktion. Enligt andra stycket är i princip också tidigare överlåtare ansvarig
om rättigheten upphör i dylika fall.

Några specialfrågor som behandlas av beredningen gäller dels vilken betydelse
som bör tillmätas upplåtelsens form och upplåtelsens karaktär av
vederlagsfri eller ej, dels frågan om preklusion av skadeståndsansvaret. Beredningens
överväganden i ämnet har lett till regeln att rättighetshavaren
inte skall ha rätt till skadestånd för att en vederlagsfri upplåtelse faller bort
vid exekutiv auktion vare sig upplåtelsen är muntlig eller skriftlig. Från
denna regel görs undantag för det fall att den exekutiva försäljningen sker
i den ordning 70 § KL anvisar. Då konkursboet är ansvarigt också för vederlagsfri
upplåtelse — muntlig såväl som skriftlig — torde boet enligt beredningen
även böra vara skyldigt att uppge rättigheten vid auktionen.
Det kan här påpekas att beredningen i förslag till ändrad lydelse av 114 §
UL förordar att exekutiv försäljning av konkursbos fasta egendom skall
ske med förbehåll om en sålunda uppgiven rättighet trots att den inte grundas
på skriftlig upplåtelse. I fråga om preklusion av tidigare överlåtares
skadeståndsansvar anses i stort sett samma regler böra gälla vid exekutiv
auktion som vid frivillig överlåtelse. Beredningen framhåller dock att det,
om en rättighet faller bort vid exekutiv auktion, saknar betydelse att tidi -

Del B 1

393

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gare överlåtare vid sin överlåtelse iakttagit vad som ålegat honom enligt
8 § (11 § i departementsförslaget).

I tredje stycket har beredningen tagit upp en bestämmelse enligt vilken sådant
tillskott som rättighetshavaren kan tvingas ge ut vid den exekutiva
auktionen för att rättigheten inte skall falla bort likställs med skadestånd
som skall utgå om rättigheten upphör. Här åsyftas tillskott enligt 123 § UL
(jfr i sammanhanget beredningens förslag till ändrad lydelse av lagrummet).
Någon rätt för rättighetshavaren att få ersättning för sådant tillskott
finns inte stadgad f. n. Till stöd för förslaget om en sådan ersättningsrätt
framhålls bl. a. att tillskottet förebygger att en situation inträder, där skadeståndsskyldighet
annars skulle föreligga. Tillskottet sker därför enligt beredningens
mening även i den eller de skadeståndsskyldigas intresse. Emellertid
finner beredningen att ersättningsskyldigheten bör begränsas till ett
högsta belopp, som inte överstiger det skadestånd som annars skulle tillkomma
rättighetshavaren, dvs. rättighetens värde.

Fjärde stycket i beredningens förslag innehåller bestämmelser om förverkande
av den ersättningsrätt som enligt paragrafens tre tidigare stycken
tillkommer rättighetshavaren. Beredningen har härvid tagit upp såsom förverkandegrunder,
att rättighetshavaren utan den skadeståndsansvariges
samtycke låtit meddelad inskrivning dödas eller inskrivning, som är beviljad
eller sökt, nedsättas. I jämförelse med vad som f. n. gäller har dessutom
tillkommit en grund för förverkande, nämligen att rättighetshavaren
— utan samtycke — genom överenskommelse vid den exekutiva auktionen
(118 § UL) låter rättighetens prioritet försämras. Om rättigheten redan från
början haft ett så utsatt läge att det av auktionens resultat uppenbart framgår
att rättigheten, även om den kvarstått i sitt gamla läge, skulle ha uppoffrats
anses förverkande emellertid inte böra ske. Detta har påverkat avfattningen
av lagtexten. Reglerna om förverkande avser enligt förslaget hela
kretsen av ansvariga.

Departementschefen. Regleringen av rätten till skadestånd, när rättighet
av här avsedd typ faller bort, är f. n. i huvudsak gemensam för frivillig
överlåtelse och exekutiv auktion. I beredningens förslag har dessa situationer
visserligen behandlats var för sig men bestämmelserna har utformats
efter samma mönster. I överensstämmelse med vad beredningen föreslagit
i 11: 14 har sålunda i förevarande lagrum det väsentliga skadeståndsansvaret
lagts på exekutionsgäldenären (första stycket), medan tidigare överlåtares
ansvar, även om vederbörande är upplåtare, är på visst sätt villkorat
(andra stycket). Jag finner lika litet som i fråga om föregående paragraf anledning
till erinran mot principerna i det sålunda föreslagna systemet eller
mot enskildheter i detta. Jag vill framhålla att förslaget att exekutionsgäldenären
i visst fall skall vara ansvarig vid exekutiv auktion också för beståndet
av en vederlagsfri upplåtelse inte nödvändigtvis förutsätter den av be 13-f-

Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 1

394 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

redningen förordade ändrad lydelsen av 114 § UL. Om ett dylikt skadeståndsansvar
upptas i lagstiftningen, är det emellertid självfallet önskvärt
med en sådan ändring av UL att också en muntlig upplåtelse kan vinna
beaktande. Till denna fråga torde jag få återkomma i samband med att jag
anmäler följ dförfattningar till den nya balken. Förslaget att likställa sådant
tillskott som regleras i 123 § UL med skadestånd synes fylla en lucka i gällande
rätt. Även om detta förslag kan genomföras oberoende av vissa ändringar
som beredningen föreslagit i 123 § UL finns det givetvis ett visst
samband mellan förslagen. Också till denna fråga torde jag få återkomma i
senare sammanhang.

Mot den nu angivna bakgrunden företer dcpartemenlsförslaget i förhållande
till lagberedningens och jordabalksutredningens förslag — förutom
en redaktionell j ämkning i fråga om termen särskild rättighet — endast den
avvikelsen att, liksom beträffande föregående paragraf, begränsningsregeln
i 11: 24 första stycket sista punkten resp. 9: 23 första stycket sista punkten
(jfr 7:2 i departementsförslaget) i förtydligande syfte har flyttats till
denna paragraf, där den upptagits som ett femte stycke.

19 §.

Denna paragraf motsvarar 11: 15 i lagberedningens förslag och 9: 15 i
jordabalksutredningens. Paragrafen reglerar förhållandet mellan rättighetshavaren
och ny ägare av fastigheten i de fall då rättigheten består efter
överlåtelse av fastigheten.

Gällande rätt. I 2 kap. 30 § första punkten NJL stadgas att, när överlåtelse
av fastighet skett, nye ägaren må, där ej annan tid för fastighetens övertagande
avtalats, uppbära arrende, som förfaller till betalning efter överlåtelsen,
och i övrigt utöva de rättigheter, som på grund av arrendeavtalet
tillkommer jordägaren. Enligt andra punkten i samma lagrum må ej å
arrendebelopp, som förfaller till betalning mer än ett år efter det arrendatorn
fick kunskap om överlåtelsen, arrendatorn avräkna vad han må ha att
fordra av förre ägaren. I fråga om sådant arrendebelopp gäller ej heller betalning,
som arrendatorn erlagt till förre ägaren, eller annan uppgörelse,
som träffats med denne, med mindre nye ägaren hade kunskap därom när
överlåtelsen skedde. Dessa bestämmelser avser inte bara jordbruksarrende.
Genom hänvisningar i 2 kap. 70 § och 3 kap. 28 § NJL äger de tillämpning
också beträffande lägenhetsarrende och hyra. Den nämnda tidsfristen
av ett år är emellertid såvitt avser hyra begränsad till sex månader.

I fråga om nye ägarens skyldigheter mot innehavare av arrende eller
hyra gäller f. n. att, om upplåtelsen skall äga bestånd mot nye ägaren, denne
i förre ägarens ställe skall svara för de förpliktelser som åligger fastighetsägaren
och som skall fullgöras efter det nye ägaren övertog fastigheten
(2 kap. 31 § första stycket och 70 §, 3 kap. 28 § tredje stycket NJL)

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970 Del B 1 395

Tidigare ägares fullgörelseskyldighet kvarstår dock som en rättighetshavaren
tillkommande rätt till skadestånd, om och i den mån nye ägaren brister
i fullgörandet. Skadeståndsrätten är emellertid beroende av att anmälan
görs inom viss tidsfrist (2 kap. 31 § andra stycket och 70 §, 3 kap. 28 §
tredje stycket NJL).

Lagberedningen. Inledningsvis påpekar beredningen att det enligt gällande
rätt föreligger en viss skillnad mellan olika rättigheter på detta område.
Sålunda finns specialbestämmelser meddelade beträffande arrende och
hyra. Vad angår övriga nyttj anderätter — bortsett från tomträtt och vattenfallsrätt
— samt servitut saknas däremot lagregler. Enligt allmänna
rättsgrundsatser torde emellertid oberoende av stadgande i lag med överlåtelse
av fastighet följa att de rättigheter som tillkommer upplåtaren övergår
på nye ägaren. Bl. a. med hänsyn härtill föreslår beredningen att ny
ägare av fastigheten äger uppbära betalning m. m. beträffande samtliga de
rättigheter som här avses (första stycket). En annan fråga är huruvida nye
ägaren också rent generellt bör åläggas att svara för tidigare ägares förpliktelser
gentemot rättighetshavaren. De överväganden beredningen ägnat denna
fråga har lett till slutsatsen, att det inte heller i fråga om förpliktelserna
är befogat att göra någon skillnad mellan olika rättighetstyper. Beredningen
föreslår därför även i detta hänseende att de nuvarande bestämmelserna
beträffande arrende och hyra skall utvidgas att avse samtliga rättigheter
(andra stycket).

De föreslagna bestämmelserna avviker, frånsett utsträckningen av tilllämpningsområdet,
enligt beredningen endast obetydligt från gällande rätt.
I fråga om begränsningarna i rättighetshavarens rätt till invändningar har
— i anslutning till 28 § skuldebrevslagen — med rättighetshavarens kännedom
om överlåtelsen likställts att han haft skälig anledning till förmodan
därom. Lika med det fall att nye ägaren ägt kännedom om uppgörelse mellan
rättighetshavaren och förre ägaren behandlas den situationen att nye
ägaren bort äga sådan kännedom.

Beredningen framhåller slutligen att bestämmelserna i första och andra
styckena av lagrummet avser förhållandena endast vid frivillig överlåtelse.
Beträffande förvärv på exekutiv auktion är motsvarande regler meddelade
i 133 § UL. I tredje stycket av paragrafen har intagits en hänvisning till
dessa regler, som enligt beredningens förslag skall ändras i enlighet med
de principer, som ligger bakom beredningens förslag till förevarande paragraf.

Departementschefen. Jag har till alla delar godtagit de av beredningen
föreslagna bestämmelserna. Till frågan om ändrad lydelse av 133 § UL får
jag återkomma i annat sammanhang.

396 Del B 1 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

20 §.

Denna paragraf, som motsvarar senare delen av 11: 16 i lagberedningens
förslag och 9: 16 i jordahalksutredningens, innehåller en regel om ogiltighet
av förbehåll som inskränker rätten till skadestånd m. m. enligt 17—19 §§.

Lagberedningen. Den tvingande karaktär som beredningen föreslagit beträffande
bestämmelserna om rättighets bestånd mot ny ägare vid frivillig
överlåtelse sägs föranleda att inte heller reglerna om skadestånd eller annan
ersättning bör kunna genom avtal åsidosättas till men för rättighetshavaren.

Departementschefen. Jag har ej funnit anledning till erinran mot lagberedningens
förslag i detta hänseende.

21 och 22 §§.

Dessa paragrafer motsvarar 11: 18 och 19 i lagberedningens förslag och
9: 17 och 18 i jordahalksutredningens. I paragraferna ges regler angående
företrädet mellan flera oinskrivna rättigheter som inte utan förfång för endera
kan utövas vid sidan av varandra.

Gällande rätt. I 1 kap. 5 § första ledet NJL stadgas att, om någon för samma
tid upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet åt flera, företräde vid tvist dem
emellan skall — så länge de är oinskrivna — ges den upplåtelse som skedde
först. Stadgandet är på grund av hänvisning i 3 § ServL tillämpligt också
i fråga om servitut. Det avgörande är således tidpunkten för upplåtelsen.
Vad angår företrädet mellan oinskrivna rättigheter vid exekutiv auktion
gäller enligt 123 § andra stycket UL att vid utropet skall iakttas det företräde
som på grund av tidigare upplåtelse tillkommer rättigheterna i förhållande
till varandra. Även denna bestämmelse utgår således från uppfattningen
att tidsföljden mellan upplåtelserna är avgörande för företrädet.

Lagberedningen. Den nu gällande huvudregeln bör enligt beredningens
mening alltjämt bibehållas såvitt avser företrädet mellan oinskrivna rättigheter.
Det kunde måhända ifrågasättas att tillerkänna tillträde en motsvarande
betydelse som vid arrende och hyra, när fastigheten överlåts. Den
verkan som i detta fall tillkommer tillträdet avser emellertid alltid en i
förhållande till äganderättsförvärvet tidigare upplåtelse. Större likhet föreligger
enligt beredningen i så fall med det godtrosförvärv till lösören som
erkänns i svensk rätt. I överensstämmelse med vad som gäller om sådant
förvärv skulle tillträde av den senare rättigheten vara utan betydelse för det
fall att dess innehavare inte vid tillträdet var i god tro rörande den tidigare
upplåtelsen. Samtidigt skulle god tro vara tillräcklig för att utesluta det
rättsskydd som tillkommit den tidigare rättigheten. Enligt beredningens
mening skulle emellertid införandet av en dylik regel innebära en alltför

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 397

stor avvikelse från gällande rättsgrundsatser på detta område för att kunna
godtas. De nu gällande reglerna har därför utan saklig avvikelse upptagits i
18 § första stycket i förslaget. Beredningen erinrar i detta sammanhang
om att de föreslagna bestämmelserna är att tillämpa antingen de konkurrerande
upplåtelserna skett av samme eller av olika ägare.

Beredningen övergår härefter till det fallet att flera rättigheter upplåts
samtidigt. Det konstateras att gällande rätt saknar allmänna bestämmelser
i detta hänseende för de rättigheter som här avses. Om inte full samtidighet
råder och tidsföljden kan utrönas, bör de allmänna bestämmelserna
gälla, dvs. prioritet bör ges åt tidigare upplåtelse. Beredningen anser således
inte att — såsom skett i visst annat sammanhang — rättigheter som
upplåts samma dag nödvändigtvis bör likställas. Även om upplåtelserna är
samtidiga eller tidsföljden inte kan utrönas kan det i vissa fall framgå av
omständigheterna att en viss ordningsföljd mellan dem är förutsatt eller
underförstådd. En föreskrift om lika rätt kan också i många fall vara
omöjlig att verkställa eller innebära så betydande olägenheter att de kolliderande
rättigheterna blir mer eller mindre värdelösa. Om rättighetshavarna
inte kan enas, bör domstol därför på talan äga förordna om företrädet
med hänsyn till vad som kan ha förutsatts vid upplåtelsen av rättigheterna
eller eljest är skäligt. Domstolen bör enligt beredningen å andra sidan
också kunna förordna om lika rätt, om detta utgör en lämplig lösning. Vad
nu sagts har beredningen låtit komma till uttryck i 18 § andra stycket i sitt
förslag.

I 19 § har beredningen upptagit regler i fråga om företrädet vid exekutiv
auktion m. m. Dessa korresponderar i stort sett med reglerna i föregående
paragraf. Beredningen framhåller dock att vad som i anslutning till
denna sagts om olägenheterna av att likställa flera rättigheter inte gör sig
gällande på samma sätt i de exekutiva fallen. Om inte företrädet blivit bestämt
tidigare eller det vid auktionen kan utrönas i vilken tidsföljd upplåtelserna
ägt rum, bör rättigheterna i dylika fall anses ha lika rätt. Beredningen
anser det omotiverat att auktionen uppehålls av en rättegång om
företrädet.

Beredningen fäster slutligen uppmärksamheten på den principellt likartade
reglering som föreslås i fråga om kollision vid inskrivning (se 17: 5
och 10 andra och tredje styckena i departementsförslaget).

Departementschefen. De av beredningen föreslagna reglerna överensstämmer
— med ett undantag — med gällande rätt. Undantaget avser det inbördes
företrädet, när flera rättigheter upplåtits samtidigt eller tidsföljden
mellan upplåtelserna inte kan fastställas. Det kan diskuteras om inte den
för sådana fall föreslagna regeln ger alltför stort utrymme åt skönsmässiga
värderingar. En regel av innebörd att upplåtelserna i dylika fall alltid skall
anses äga lika rätt ter sig enligt min mening från principen synpunkt egent -

398 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ligen som mer tilltalande. Vad beredningen anfört därom att en sådan lösning
i många fall kan vara omöjlig att praktiskt tillämpa eller innebära
andra betydande olägenheter för de kolliderande rättigheterna väger emellertid
så tungt att jag inte ansett mig böra frångå beredningens förslag på
denna punkt. Även i övrigt ansluter jag mig till beredningens förslag beträffande
de frågor som avses med de föreslagna stadgandena.

Det kan vara skäl att här understryka att regleringen i förevarande paragraf
avser endast det oberoende av inskrivning gällande företrädet mellan
rättigheter. Spörsmålet om företräde på grund av inskrivning, som i vissa
fall även kan få betydelse vid konkurrens mellan oinskrivna rättigheter,
behandlas i 17 kap.

23 §.

Denna paragraf motsvarar, bortsett från en jämkad hänvisning, 11: 20 i
lagberedningens förslag och 9: 19 i jordabalksutredningens. Bestämmelserna
i paragrafen avser den rätt till skadestånd som tillkommer rättighetshavaren,
när en åt honom upplåten rättighet måste vika på grund av föreskrifterna
i 21 § i departementsförslaget.

Gällande rätt. Bestämmelser i den här aktuella frågan återfinns i 1 kap.
5 § NJL. Detta stadgande äger på grund av hänvisning i 3 § ServL. tillämpning
också i fråga om servitut. Innebörden av bestämmelserna är att den rättighetshavare
som måste vika äger rätt till skadestånd av upplåtaren om
rättighetshavaren var i god tro när upplåtelsen skedde. Vissa specialstadganden
rörande partiellt upphörande av arrende- eller hyresrätt finns upptagna
i 2 kap. 26 § andra stycket och 70 §, 3 kap. 18 § NJL.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att man i motiven till 1 kap. 5 §
NJL uttalat, att det är likgiltigt för tillämpligheten av lagrummet huruvida
upplåtelsen varit benefik eller onerös. I detta hänseende föreslås inte någon
ändring. Beredningen understryker att den föreslagna bestämmelsen avser
endast förhållanden som regleras i 18 §. Det är således bara fråga om företrädet
mellan oinskrivna rättigheter inbördes. På denna punkt föreligger
enligt beredningens förslag en avvikelse i förhållande till 1 kap. 5 § NJL,
vilket stadgande enligt beredningen anses vara att tillämpa även i fråga om
inskrivna rättigheter. Enligt förslaget kan en senare upplåten rättighet genom
inskrivning vinna företräde framför en tidigare. Var innehavaren av
den senare rättigheten i ond tro, bibehåller emellertid den tidigare upplåtelsen
sin prioritet. I detta sammanhang hänvisas till bestämmelserna i 24: 3
och 4 i beredningens förslag (17: 1 och 3 i departementsförslaget). Skulle
en upplåten rättighet i nu avsedda fall gå förlorad, bär enligt beredningen
upplåtaren ansvaret härför enligt allmänna avtalsrättsliga regler. Har rättigheterna
upplåtits av olika ägare, kan, om den tidigare rättigheten går förlorad,
skadeståndsanspråk riktas också mot upplåtaren av den senare rät -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 399

tigheten, om denne ägt eller bort äga kännedom om den i fastigheten gällande
tidigare upplåtelsen.

Ansvaret för upplåtaren av den rättighet som faller bort sägs vara beroende
av god tro. Kravet på god tro hos rättighetshavaren avser enligt beredningen
den till vilken upplåtelsen ägde rum. Även då rättigheten överlåtits
är det således dennes goda eller onda tro som är avgörande för skadeståndsrätten.
Beredningen betonar att i denna paragraf inte behandlas det fall att
rättigheten går förlorad vid exekutiv auktion. I detta fall är skadeståndsfrågan
att bedöma enligt reglerna i 14 § (18 § i departementsförslaget).

Departementschefen. Den i departementsförslaget upptagna skadeståndsregeln
överensstämmer med beredningens förslag.

24 §.

Denna paragraf, som motsvarar 11: 21 i lagberedningens förslag och 9: 20
i jordabalksutredningens, reglerar de med kapitlet avsedda rättigheternas
ställning i fall då fastigheten frånvinns innehavaren på grund av klander
in. m.

Gällande rätt. Av stadgandet i 10 kap. 1 § JB torde följa att upplåtelser
av nyttjanderätt och servitut förfaller, om den fastighet till vilken de hänför
sig frånvinns upplåtaren eller dennes successorer på grund av klander.
Enligt 60 § IF är vidare en inteckning ogiltig, om den meddelats sedan fastigheten
kommit ur rätte ägarens hand och denne vinner fastigheten åter
genom klander. Denna bestämmelse avser samtliga rättigheter för vilka inteckning
kan beviljas enligt IF. I 1 kap. 6 § NJL stadgas att om fastighet,
vartill nyttjanderätt upplåtits, efter klander återvinns av rätte ägaren och
nyttjanderätten till följd härav kommer att förfalla, nyttjanderättshavaren
äger, om upplåtelse skett mot vederlag, njuta skadestånd av upplåtaren under
förutsättning att han var i god tro när upplåtelsen skedde. Stadgandet
gäller också i fråga om servitut (3 § ServL). Vissa särskilda bestämmelser
angående partiellt upphörande av arrende- och hyresrätt i bl. a. fall som
här avses återfinns i 2 kap. 26 och 70 §§ samt 3 kap. 18 § NJL.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den i anslutning till 8: 8 i sitt
förslag (motsvarande 6: 8 i departementsförslaget) behandlat frågan huruvida
panträtt skall bestå vid klander och vissa därmed jämförliga situationer.
De grundsatser som därvid antagits för panträttens del bör enligt
beredningens mening gälla också i fråga om sådana rättigheter som avses
i detta kapitel. Mot utfästelse av panträtt svarar därvid upplåtelse av rättighet
och mot inteckning svarar inskrivning. I ett hänseende anses emellertid
en avvikelse påkallad. När gåva på talan av givaren går åter till denne
på grund av villkor, som avser viss tid utöver två år från gåvobrevets

400 Del B 1 Kangl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dag eller obestämd tid, skall enligt 8: 8 i beredningens förslag panträtten
fortfarande bestå, om inteckning meddelats före talans väckande. Beträffande
samtliga de rättigheter som regleras i detta kapitel gäller att de sakrättsliga
verkningarna inträder redan i och med upplåtelsen och inte är beroende
av inskrivning. På grund härav bör, framhåller beredningen, sådan
rättighet i nyssnämnda situation äga bestånd efter fastighetens återgång till
givaren under förutsättning att upplåtelsen ägt rum före talans väckande.
Beredningen har avfattat reglerna i paragrafens första stycke med utgångspunkt
från dessa bedömningar.

Beträffande skadeståndsregeln i andra stycket av paragrafen framhåller
beredningen att förslaget i denna del överensstämmer med grunderna för
1 kap. 6 § NJL. Att ansvaret begränsats till upplåtaren förklaras därav att
denne genom upplåtelsen iklätt sig garanti för att han rättsligt sett intar
ställning av ägare, om inte förbehåll i annan riktning uttryckligen skett.
Motsvarande förpliktelse anses inte åvila senare innehavare av fastigheten
och än mindre tidigare innehavare.

Beredningen fäster slutligen uppmärksamheten på att hänvisningen i 8: 8
tredje stycket till 25 kap. i beredningens förslag, som bl. a. innehåller regler
om godtrosförvärv på grund av inskrivning, också gäller i fråga om de
rättigheter som avses i det nu aktuella kapitlet.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran i sak mot de föreslagna
bestämmelserna. En viss förenkling har kunnat göras i departementsförslaget
i redaktionellt avseende. Denna hänger samman med den i departementsförslaget
vidtagna ändringen av panträttskonstruktionen, vilken påverkat
utformningen av 6: 8 i departementsförslaget. Detta stadgande motsvarar
8: 8 i lagberedningens förslag. I detta hänseende bör särskilt nämnas
att sistnämnda stadgande innehåller en regel av innehåll att beviljad
inteckning skall undanröjas på talan av fastighetsägaren i de fall pantutfästelsen
är utan verkan. Någon motsvarighet till denna regel ges inte i 6: 8
i departementsförslaget. Enligt detta drabbas nämligen — som framgått av
redogörelsen för reglerna i G kap. i departementsförslaget — pantbrevet
som sådant inte av ogiltighet vid bifall till klandertalan. Det tillfaller i
stället rätte ägaren av fastigheten och kommer i dennes hand att utgöra
ägarhypotek. Någon anledning föreskriva att beviljad inteckning skall undanröjas
har därför inte funnits beträffande panträtten. I detta hänseende
är läget ett annat beträffande de rättigheter som avses i det nu aktuella
kapitlet. Att fastighetsägaren bär möjlighet att i rättegång mot innehavaren
av en rättighet, för vilken inskrivning beviljats, föra talan om att inskrivningen
skall undanröjas torde emellertid gälla utan att särskild föreskrift
därom ges i jordabalken. Jag har därför avstått från att här ta upp någon
motsvarighet till den i 8 kap. 8 § första stycket i beredningens förslag givna
föreskriften om att inteckning i visst fall skall undanröjas på talan av
fastighetsägaren. I paragrafens andra stycke har jag slutligen i tydlighetens

Del B 1

401

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

intresse funnit lämpligt att ta upp en erinran om den rätt till ersättning av
allmänna medel som reglerna om godtrosförvärv på grund av inskrivning
m. m. i 18 kap. i departementsförslaget ger i vissa situationer. Denna erinran
gäller också statens regressrätt (jfr 18: 4 och 7 första stycket i departementsförslaget).

25 §.

Denna paragraf motsvarar med en redaktionell jämkning första stycket
i 11: 22 i lagberedningens förslag och 9: 21 i jordabalksutredningens. Innehållet
utgörs av en hänvisning till vad som är särskilt stadgat i fråga om rättigheternas
upphörande m. m. vid expropriation och andra tvångsförvärv.

Gällande rätt. Bestämmelser om att rättighet kan falla bort eller inskränkas
finns i flera lagar av helt eller delvis expropriationsliknande karaktär,
t. ex. ExprL (bl. a. 2, 11 och 49 §§) VL, byggnadslagen och ensittarlagen.
I dessa bestämmelser regleras även rättighetshavarens rätt till ersättning.

Lagberedningen. Förslaget innefattar endast en hänvisning till de bestämmelser
som gäller enligt annan lagstiftning.

Departementschefen. Paragrafen har — bortsett från att andra stycket fått
utgå såsom en följd av att kapitlen om förköpsrätt och återköpsrätt utmönstrats
— upptagits i enlighet med beredningens förslag.

Verkan av fastighetens delning
26 §.

Denna paragraf, som motsvarar första stycket i 11: 23 i lagberedningens
förslag och 9: 22 i jordabalksutredningens, är i departementsförslaget upptagen
under rubriken »Verkan av fastighetens delning». Andra stycket i
beredningens förslag har fått utgå som en konsekvens av utmönstringen
av instituten rätt till andel i samfällt strömfall, rätt till elektrisk kraft
ro. fl. nyttigheter och rätt till vederlag.

Lagberedningen. Såvitt beredningen kunnat utröna har spörsmålet vilken
effekt som utövas på nyttjanderätt och servitut av att den fastighet, vari rättigheten
upplåtits, delas hittills inte vunnit klar belysning i rättspraxis. Mot
bakgrunden av vissa uttalanden i tidigare lagstiftningssammanhang föreslår
beredningen som huvudregel att rättigheten efter delningen skall gälla
i envar av de nya fastigheterna (första stycket första p.). Denna norm har
sitt fulla berättigande när rättigheten utövas på hela delningsfastigheten
eller får utövas var som helst på denna. Är det åter fråga om en rättighet,
vars utövning på grund av rättsförhållandets natur eller bestämmelse i upplåtelseavtalet
är begränsad till visst område på fastigheten, kan enligt beredningen
samma regel inte anses motiverad. I dylika fall bör i princip gälla

Del B 1

402

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att rättigheten skall följa den mark, till vilken den är lokalt fixerad, Beredningen
har föreslagit en undantagsbestämmelse av denna innebörd (första
stycket andra p.). Räckvidden av denna bestämmelse har emellertid begränsats
såtillvida som den inte gäller servitut. I fråga om servitut skall sålunda
huvudregeln äga generell tillämpning. Beredningen motiverar detta med en
hänvisning till att ett lokaliserat servitut under vissa förutsättningar kan
förflyttas (jfr t. ex. 5 § ServL och 19:20 i lagberedningens förslag). Endast
under förutsättning att servitutet även efter delningen rättsligt sett
gäller i samtliga de nya fastigheterna har den tjänande fastighetens agare
kvar samma förflyttningsmöjlighet som ursprungligen stått honom till buds.
Beträffande samfällighetsrätt framhåller beredningen att en lokalisering av
rättighetens utövning inte är möjlig, eftersom ett grundläggande moment
i den belastning som samfällighetsrätten innebär för därav besvärad fastighet
utgörs av förpliktelsen att utge tillskott till det gemensamma ändamålet.
Det anses alltså ligga i sakens natur att dylik rättighet efter delning alltid
kommer att gälla i envar av de nya fastigheterna.

1 anslutning till de spörsmål som här aktualiseras framhåller beredningen,
att gällande rätt inte innefattar någon generell föreskrift om skyldighet
att vid delningsförrättning ta upp frågan i vilken mån rättighet av hår avsett
slag skall belasta de nybildade fastigheterna. De specialregler om servitut,
som f. n. finns i JDL (13 kap. 9 § första p.); jfr 6 kap. 1 § i fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning), avser servitutets
utövning och inte den sakrättsliga belastningen på de nybildade fastigheterna.
Enligt beredningens mening kan det ifrågasättas om man inte beträffande
servitut bör i fastighetsbildningslagstiftningen införa bestämmelser
om att förrättningsmäninen vid delningsförrättning skall meddela beslut
om delningens effekt på befintliga servitut. För den händelse sådana
bestämmelser kommer att bli föremål för närmare överväganden i annat
sammanhang vill beredningen antyda önskvärdheten av att de bereder visst
utrymme för att servitut, som är lokaliserat till sin utövning, kan sakrättsligt
anknytas också till fastigheter som inte berörs av den faktiska utövningen.
Skälet härför är det förut behandlade intresset att fullt ut vidmakthålla
rätten till förflyttning av servitutet.

Remissyttrandena. Svea hovrätt framhåller att beredningens förslag i tråga
om servitutets ställning vid delning av fastighet står i motsättning till vad
som f. n. gäller vid sammanläggning av fastigheter. Hovrätten hänvisar
till 14 § tredje stycket och 16 § första stycket i lagen om sammanläggning
av fastigheter å landet samt till vissa uttalanden i samband med tillkomsten
av dessa bestämmelser (jfr 12 kap. 5 § i fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning). När avstyckning sker från en servitutsbelastad
fastighet för sammanläggning med annan fastighet godtas ett
av lantmätare utfärdat intyg regelmässigt som bevis om att det avstyckade

Del B 1

403

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

området inte berörs av servitutets utövning. På grundval härav tas inteckningen
för servitut — i enlighet med de nyss angivna bestämmelserna i
sammanläggningslagen — inte upp i fastighetsboken för den genom sammanläggningen
bildade fastigheten. Hovrätten uppger att man flerstädes
brukar förfara på motsvarande sätt också vid avstyckning utan samband
med sammanläggning. Även här blir således det avstyckade området befriat
från sådant servitut vars utövning är begränsat till restfastigheten. Att i
detta hänseende låta skilda principer gälla när avstyckning sker för sammanläggning
och när den sker utan sådant samband är enligt hovrättens
mening inte heller sakligt motiverat. Det skäl varpå beredningen stöder förslaget
i denna del kan visserligen inte frånkännas värde men skälet synes
enligt hovrättens mening inte vara av den styrka att det — med beaktande
av de olägenheter förslaget medför — motiverar ett avsteg från den hittillsvarande
rättstillämpningen. Hovrätten finner sig därför inte kunna tillstyrka
förslaget i denna del.

Lantmäteris tyr elsen ställer sig skeptisk till den av lagberedningen framförda
tanken på att i fastighetsbildningslagstiftningen införa bestämmelser
om att vid delningsförrättning skall meddelas beslut om delningens effekt i
fråga om servitutets ställning i de nybildade fastigheterna. En dylik anordning
anses få vissa förrättningsmässiga konsekvenser genom att sakägarebegreppet
utvidgas. Den kan på så sätt bli mer tyngande för fastighetsbildningsproceduren
än vad frågans beskaffenhet motiverar. Frågan om verkan
av delning av fastighet som besväras av rättighet av här avsedd typ bör enligt
styrelsens mening regleras i huvudsaklig överensstämmelse med lagberedningens
förslag. Med hänsyn till att lokaliserade rättigheter torde komma
att bli vanligare än helt olokaliserade synes det dock riktigast att låta
den för lokaliserade rättigheter uppställda principen framstå som huvudregel.
Denna huvudregel bör gälla också i fråga om servitut. Styrelsen anser
nämligen att den i 19: 20 i lagberedningens förslag upptagna möjligheten
att erhålla förflyttning av servitut bör begränsas till den fastighet, där servitutet
är lokaliserat vid den tidpunkt då förflyttningsfrågan aktualiseras.

Såsom i inledningen till detta kapitel omnämnts har styrelsen i detta
sammanhang tagit upp till ingående diskussion den allmänna frågan om
samspelet mellan rättigheter av här avsedd typ och olika slag av fastighetsbildningsåtgärder.
Beträffande s. k. omreglerande fastighetsbildning (ägoutbyte
och laga skifte av omskiftestyp) mynnar diskussionen ut i ett förslag
till tänkbar huvudregel. Denna skulle ges den innebörden att rättigheten
efter fastighetsreglering skall, där det är möjligt, avse antingen fastigheten
sådan den befinns efter regleringen eller visst område därav som
väsentligen uppfyller det med upplåtelsen avsedda ändamålet utan ökad
belastning av någon betydelse för upplåtelsefastigheten, allt under förutsättning
att så kan anses följa av upplåtelsehandlingens bestämmelser eller
rättsförhållandets natur samt med hänsyn till omständigheterna i övrigt.

404 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Styrelsen framhåller att nu berörda problem bör lösas genom bestämmelser
som kan placeras antingen i jordabalken eller i fastighetsbildningslagstiftningen.
Rörande det närmare innehållet i styrelsens remissyttrande må
hänvisas till lantmäteristyrelsens tryckta meddelande nr 4: 1964.

Häradshövdingeföreningen ifrågasätter om det finns tillräckliga skäl att
acceptera de olägenheter som den föreslagna specialregleringen av servitut
medför. Det framhålls bl. a. att reglerna om förflyttning av servitut tillämpas
mycket sällan. I varje fall är den föreslagna regeln alldeles för vidsträckt.
I många fall är det sålunda, menar föreningen, på grund av naturförhållandena
utan vidare klart att ett servitut aldrig kan komma att
beröra en nybildad fastighet En rätt att ha brygga kan t. ex. inte gärna
flyttas till en fastighet som saknar strand.

Också lantmätareföreningen är kritisk mot den av lagberedningen föreslagna
regeln i fråga om servitut. Den av beredningen åberopade förflyttningsmöjligheten
kan enligt föreningens åsikt inte uppväga det formella
krångel regeln skapar.

Departementschefen. Lagberedningens förslag i denna fråga, som inte är
reglerad i gällande rätt, ger mig inte anledning till erinran utom såvitt avser
den av beredningen förordade lösningen i fråga om servitutets ställning vid
delning av upplåtelsefastigheten. I sistnämnda avseende delar jag den av
vissa remissinstanser uttalade uppfattningen att ett lokaliserat servitut efter
delningen inte bör gälla i en nybildad fastighet, till vars område servitutet
inte är fixerat såvitt gäller dess utövning. Utöver de av remissinstanserna
framhävda praktiska olägenheterna med den åsyftade regeln vid exempelvis
sammanläggning och avstyckning vill jag anföra ett skäl av mera principiell
natur som talar mot regeln. Vetskapen om att ett servitut under vissa
förhållanden kan komma att förflyttas till en vid delningsförrättning nybildad
fastighet, vilken består av mark som inte förut besvärats av servitutet på
grund av dess lokala fixering till annan del av den ursprungliga fastigheten,
kan i vissa fall tänkas få en hämmande effekt på den nybildade fastighetens
utnyttjande och även på dess ekonomiska värde. Det är enligt min mening
önskvärt att en dylik otrygghet undviks i görligaste mån. Detta innebär att
möjligheten att påkalla förflyttning av servitut begränsas till den fastighet,
där servitutet är lokaliserat vid den tidpunkt då förflyttningsfrågan aktualiseras.
Vid bedömande av hithörande spörsmål bör också uppmärksammas
den utvidgade möjlighet att vid förrättning beakta och lösa frågor om servitut
som föreslås av fastighetsbildningskommittén i dess förslag till lag
om fastighetsbildning. Den i departementsförslaget förordade lösningen
kommer att i inte ringa grad underlätta fastighetsbokföringen och motverka
uppkomsten av inskrivningar i fastighetsböckerna som saknar praktisk betydelse
(jfr rslcr 1964: 144).

Vad angår den av lantmäteristyrelsen väckta frågan om det allmänna

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 405

samspelet mellan fastighetsbildning och de rättigheter som här avses har
genom styrelsens genomträngande analys av den invecklade problematik det
här gäller onekligen påvisats flera luckor i gällande lagstiftning. Som styrelsen
själv påpekat har åtskilliga problem lösts i nyssnämnda förslag till lag
om fastighetsbildning (jfr t. ex. 5 kap. 10 och 32 §§ samt 7 kap. 12 § i lagförslaget).
Problemkomplexet torde få ägnas fortsatt uppmärksamhet i
samband med den pågående beredningen av förslaget till lag om fastighetsbildning.

Till frågan om huruvida de här behandlade reglerna äger tillämpning i
fråga om tomträtt återkommer jag i samband med behandlingen av 13: 12
i departementsförslaget.

Skyldighet att tillhandahålla skriftligt avtal
27 §.

Denna paragraf, som motsvarar 11: 26 i lagberedningens förslag och 9: 25
i jordabalksutredningens, är med en redaktionell jämkning upptagen i departementsförslaget
under rubriken »Skyldighet att tillhandahålla skriftligt
avtal».

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den vid 11: 6 framhållit det
värdefulla i en bestämmelse om skyldighet för fastighetsägare och rättighetshavare
att vid tvist inför domstol eller skiljemän tillhandahålla sina
kontraktsexemplar i och för särskilda påteckningar. De bestämmelser beredningen
i angivna ämne funnit sig böra föreslå har upptagits i denna
paragraf. Beträffande första stycket påpekas att med uttrycket handläggning
skall liksom i BB förstås varje åtgärd som ankommer på rätten, antingen
den vidtas vid förhandling eller i annan ordning. Angående kravet
på tvistens beskaffenhet innebär lagrummet att bestämmelserna skall tilllämpas
endast om tvisten rör upplåtelsens innehåll. Vad angår domstolarna
har skyldigheten att göra anmärkning begränsats till underdomstol. Det har
ansetts tillfyllest att en anmärkning utvisar vad tvisten angår och dagen då
avtalet företeddes.

Bestämmelserna i andra stycket avser förfarandet då part försummar sin
skyldighet att tillhandahålla avtalsexemplar. De stadganden om sättet att
få editionsplikt fullgjord till vilka här hänvisas återfinns i 38 kap. 4 och
5 §§ RB samt 15 § lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän.

Departementschefen. Jag delar uppfattningen att den reglering som här
föreslagits kommer att fylla en nyttig funktion. Jag har därför tagit upp de
av beredningen förordade bestämmelserna i departementsförslaget.

406

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

13 KAP.

Tomträtt

Detta kapitel motsvarar 17 kap. i lagberedningens förslag. I jordabalksutredningens
förslag, som inte innefattar någon saklig ändring i beredningens
förslag, upptas motsvarande bestämmelser i 15 kap. Bestämmelserna
skiljer sig inte mycket från dem som f. n. återfinns i 4 kap. NJL,
vilket fick sin nuvarande utformning genom lagen den 5 juni 1953 (nr 415)
om ändring i NJL. Denna lag, som trädde i kraft den 1 januari 1954, byggde
på ett betänkande av lagberedningen (SOU 1952: 28). Genom detta betänkande
utbröts revisionen av lagstiftningen om tomträtt ur sitt samband
med jordabalksreformen. Detta skedde för att tillgodose angelägna önskemål
om en snar modernisering av de genom 1907 års lagstiftning införda
bestämmelserna om tomträtt, vilka så småningom visat sig vara behäftade
med vissa brister. Dessa hänförde sig framför allt till tomträttens användbarhet
som kreditsäkerhet. Vid införandet av 1953 års bestämmelser förutsattes
att dessa sedermera efter viss översyn skulle ingå i lagberedningens
fullständiga förslag till ny jordabalk. De jämkningar i 1953 års lagstiftning
som lagberedningen nu föreslagit är också i stort sett bara av redaktionell
natur eller betingade av att reglerna anpassats till systematiken i jordabalksförslaget
i övrigt.

Den i 4 kap. NJL förekommande ordningsföljden mellan paragraferna
har i övervägande utsträckning bibehållits. De avvikelser som skett står i
samband med att två av de nu gällande paragraferna inte medtagits, nämligen
8 §, vars innehåll helt kunnat undvaras, och 23 §, som ersatts av allmänna
regler i den nya balken (se 18: 10 i departementsförslaget). Till 7 §
i förslaget saknas direkt motsvarighet i 4 kap. NJL.

Vad angår de uteslutna bestämmelserna i 4 kap. 8 § NJL är följande att
anmärka. I lagrummets första stycke stadgas, att, om inskrivning är sökt
eller meddelad till säkerhet för beståndet av tomträtt, angående verkan
därav skall gälla vad som i allmänhet är stadgat om inteckning för nyttjanderätt
1 ill fast egendom. Att inskrivning av tomträtt, fastän denna är
en nyttjanderätt, enligt gällande lagstiftning inte utan vidare inbegrips i
nyttjanderättsinteckning sammanhänger med att IF inte ansetts äga tilllämpning
på kronojord och viss stadsjord. De i jordabalksförslaget meddelade
reglerna om inskrivning i fast egendom är emellertid tillämpliga
beträffande kronojord lika väl som i fråga om all annan jord. Någon förklaring
motsvarande den i 4 kap. 8 § första stycket NJL erfordras därför
inte.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 407

Andra stycket i 4 kap. 8 § NJL hänvisar till vad som är särskilt stadgat
om inskrivning av fång till tomträtt och om inteckning i tomträtt. Hänvisningen
avser närmare bestämt dels 1907 års lag om inskrivning av tomträtt
och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt, dels lagen den 5 juni
1953 (nr 422) om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt. Innehållet i
dessa båda lagar har infogats i andra avdelningen av balken, som innehåller
regler om inskrivningsväsendet.

Det företräde som inskrivning av tomträtten kan medföra har betydelse
för tomträttens bestånd vid frivillig överlåtelse och vid exekutiv auktion. I
sistnämnda avseende har lagberedningen föreslagit att tomträttens ställning
skall stärkas. Enligt 123 § tredje stycket UL i den av beredningen föreslagna
nya lydelsen skall nämligen exekutiv försäljning av fast egendom,
som besväras av inskriven tomträtt, alltid ske under förbehåll om tomträttens
bestånd.

De i kapitlet föreslagna reglerna har föranlett remissyttranden endast på
några begränsade punkter, nämligen i fråga om förmånsrätt för ersättning
för överlåten byggnad och viss annan egendom, avgäldsperiodernas längd,
omständigheter av beskaffenhet att föranleda jämkning i avgäldens belopp
samt i fråga om samspelet mellan tomträtt och fastighetsbildning. Härom
må närmare hänvisas till vad som anförs i anslutning till 5, 6, 10 och 12 §§
i departementsförslaget.

1953 års reform innebar främst att tomträttshavarens ställning och därmed
också tomträttens värde som kreditobjekt stärktes avsevärt. Detta
resultat uppnåddes genom inskränkningar till tomträttshavarens fördel i
den tidigare rådande vidsträckta avtalsfriheten på detta område. Sålunda
infördes viktiga tvingande bestämmelser till tomträttshavarens skydd. Dessa
innebar bl. a. en stark begränsning av fastighetsägarens möjligheter att
bringa tomträtten att upphöra genom uppsägning, en fastlåsning av avgälden
under kraftigt tilltagna minimiperioder samt införande av skyldighet
för fastighetsägaren att lösa byggnader och andra tillbehör till tomträtten,
när denna upphör.

I själva grundvalen för tomträttens — man kan säga dubbla — funktion
gjorde man år 1953 dock ingen ändring. Förstärkningen av tomträttshavarens
ställning avsågs, enligt vad som uttalades under förarbetena, inte att
drivas längre än som var förenligt med de allmänna intressen — bevarande
åt samhället av markvärdestegringen och möjligheten att vid behov förfoga
över den upplåtna marken för bebyggelse av annan art eller eljest på annat
sätt än tidigare -— som tomträtten principiellt skall tjäna. I vissa kommuner
synes reformen dock ha väckt betänkligheter och föranlett återhållsamhet i
fråga om nya tomträttsupplåtelser. Detta gäller dock inte i fråga om t. ex.
Stockholm, där utvecklingen år 1957 gått dithän att ungefär hälften av
stadens hela befolkning bodde på tomträttsmark och där nya stadsdelscentra
som Vällingby och Farsta helt lagts på sådan mark (SOU 1957: 43

408 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

s. 204—206 och 481). Utanför de tre största städerna i riket har tomträtten
emellertid inte fått någon större utbredning.

I likhet med lagberedningen finner jag inte anledning att nu gå in på en
allmän omprövning av de grundläggande principer som bär upp tomträttslagstiftningen.
Jag föreslår därför att de nuvarande reglerna överförs till
förevarande kapitel av balken med bara några smärre jämkningar bl. a. i
fråga om forrrikravet vid upplåtelse av tomträtt. Detta utesluter inte att
tomträttsreglerna relativt snart kan behöva justeras i ett eller annat avseende.
Den snabba utveckling, som f. n. präglar sambällsbyggandet särskilt
i tätorterna, medför nämligen åtskilliga svårbemästrade problem och det är
troligt att en lösning av dessa kommer att framtvinga lagstiftningsåtgärder
som också berör tomträtten. Vad som enligt hittills gjorda undersökningar
synes vålla särskilda problem för tomträttens del och som medfört en viss
tillbakagång under senare år är finansieringssvårigheterna. Med kraftigt stigande
markpriser samt ökade exploateringskostnader och andra utgifter för
det allmänna i förening med en stark konkurrens om kapitaltillgångarna i
samhället är detta inte ägnat att förvåna. Jag vill här erinra om att Kungl.
Maj :t i prop. 1965: 144 föreslagit vissa riktlinjer för statliga lån till kommunerna
i syfte att bemästra nämnda svårigheter och stimulera ökad användning
av tomträttsinstitutet. Propositionen bygger på ett av markpolitiska
utredningen nyligen framlagt betänkande (SOU 1964:42). Även andra
åtgärder kan behöva övervägas, när det gäller tomträttens ställning på det
markpolitiska området. F. n. saknas emellertid tillräckligt underlag för ett
samlat bedömande av problematiken på hela detta område. Ett intensivt
utredningsarbete pågår dock i syfte att skapa större klarhet. Jag syftar då i
första hand på den verksamhet som bedrivs av den år 1960 tillsatta expropriationsutredningen
samt 1963 års markvärdekommitté. Sedan detta utredningsarbete
slutförts och det markpolitiska fältet kan någorlunda överblickas
i hela sin vidd, torde det bli tillfälle att på nytt ta upp frågan huruvida
tomträttsreglerna behöver ändras i något avseende. Det pågående arbetet
med en ny jordabalk bör emellertid inte fördröjas i avbidan härpå, särskilt
som något mer avgörande ingrepp i de grundläggande principerna för de
nuvarande reglerna knappast torde bli aktuellt. De ändringsförslag, som kan
föranledas av berörda utredningar, torde få framläggas senare i form av en
tilläggsremiss. Till en speciell fråga, som i detta sammanhang är av intresse,
nämligen avgäldsperiodernas längd, återkommer jag i samband med behandlingen
av 10 §.

1 §•

Paragrafen motsvarar 17: 1 resp. 15: 1 i förslagen och upptar definitionen
på tomträtt samt en bestämmelse enligt vilken tomträtt principiellt i
samma omfattning som fast egendom kan vara objekt och subjekt för sekundära
sakrätter.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 409

Gällande rätt. Tomträtt kan enligt gällande rätt tjäna såsom objekt för
samma rättigheter som fast egendom. Detta återspeglas framför allt i regeln
att bestämmelserna i IF med vissa undantag skall äga motsvarande tillämpning
i fråga om inteckning i tomträtt (1 § lagen om inteckning i tomträtt
och vattenfallsrätt). Detta har också kommit till uttryck i 4 kap. 6 § NJL.
Där stadgas sålunda bl. a. förbud mot att inskränka tomträttshavarens rätt
att i tomträtten upplåta panträtt eller nyttjanderätt. Vidare kan erinras om
att ServL (9 §) samt 1920 års E1L (36 §) innehåller direkta bestämmelser
om att tomträtt kan belastas med rättigheter som avses med dessa lagar.
Beträffande servitut gäller vidare att sådan rättighet kan upplåtas också till
förmån för tomträtt (9 § ServL).

Lagberedningen. Beredningen har ansett att det bör i lagtexten uttryckligen
anges att tomträtt är såsom objekt för begränsade rättigheter jämställd
med fast egendom. Av naturliga skäl har beredningen dock föreskrivit,
att tomträtten inte får utgöra objekt för annan tomträtt. Beredningen
påpekar att fast egendom i vissa fall kan vara subjekt för rättighet. Så är
fallet beträffande servitut och samfällighetsrätt. Enligt beredningen bör
tomträtt även i detta hänseende jämställas med fast egendom. Ett uttryckligt
stadgande upptas härom. Av stadgandet sägs följa att tomträtt kan inta
en härskande position gentemot fast egendom men också i förhållande till
annan tomträtt och i relation till viss lös egendom.

Departementschefen. Departementsförslaget innebär i förhållande till förslagen
en redaktionell jämkning som betingas av utmönstringen av instituten
förköpsrätt, ränterätt, födoråd, vattenfallsrätt och rätt till andel i
samfällt strömfall samt av termen särskild rättighet. De »särskilda» rättigheter
som åsyftas anges i stället direkt i lagtexten.

Jag biträder lagberedningens förslag att i lagtexten ta upp ett stadgande
som uttryckligen anger att tomträtt med visst undantag godtas som objekt
och subjekt för sekundära sakrätter i samma omfattning som fast egendom.
Detta har kommit till uttryck i andra stycket av förevarande paragraf. Bestämmelserna
i detta stycke korresponderar i vissa avseenden med 7 § i kapitlet.

2 §•

Paragrafen är i sak identisk med 4 kap. 2 § NJL och motsvarar 17:2
resp. 15: 2 i förslagen. I överensstämmelse med rubriken till 4 kap. 7—9 §§
används i departementsförslaget uttrycket »del av fastighet» som en sammanfattande
beteckning på område eller andel av fastighet samt fastighets
andel i samfälld mark.

410 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 §•

Paragrafen motsvarar 17: 3 i lagberedningens förslag och 15:3 i jordabalksutredningens.
Lagrummet behandlar formkravet vid upplåtelse av tomträtt.

Gällande rätt. Enligt 4 kap. 3 § första stycket NJL skall avtal om upplåtelse
av tomträtt upprättas skriftligen och med vittnen. I lagrummet föreskrivs
tillika att det i upplåtelsehandlingen skall uttryckligen anges att upplåtelsen
avser tomträtt.

Lagberedningen. Beredningen framhåller beträffande vittneskravet vid
upplåtelse av tomträtt att den nu gällande formuleringen, såsom också vitsordades
av lagrådet vid tillkomsten av 1953 års tomträttslagstiftning, får
anses innebära att samma formkrav skall gälla som vid överlåtelse av fast
egendom enligt 1 kap. 2 § JB. Detta formkrav anses i rättspraxis vara uppfyllt
redan i och med att säljarens namnteckning styrkts av vittnen. I beredningens
förslag bär skett vissa skärpningar av formkravet i fråga om
överlåtelse av fast egendom. Motsvarande skärpningar anses inte motiverade
beträffande tomträttsupplåtelse. I denna paragraf har beredningen därför
angett att kravet på bevittnande avser endast upplåtarens underskrift. Beredningen
har i så måtto föreslagit en jämkning i förhållande till gällande
rätt att tomträttsupplåtelse genom statlig myndighet undantas från kravet
på vittnen.

Departementschefen. Som framgått av vad som anförts i samband med 4
kap. i departementsförslaget har något krav på bevittning inte ställts upp
som förutsättning för giltigheten av en överlåtelse av fast egendom. I konsekvens
härmed bör ett sådant formkrav inte heller föreskrivas i fråga om
upplåtelse av tomträtt. Förevarande paragraf saknar därför den i beredningens
och utredningens förslag upptagna föreskriften att upplåtarens
underskrift måste vara styrkt av vittnen. För att ernå fullständig överensstämmelse
med motsvarande reglering i fråga om fast egendomen skulle,
bortsett från upplåtelse genom statlig myndighet, ett krav på bevittning
dock stå kvar som förutsättning för att inskrivning av tomträtt skulle få
beviljas omedelbart. Med hänsyn främst till den särskilda karaktären av de
rättssubjekt, som kan komma i fråga om upplåtare av tomträtt, anser jag
emellertid att det saknas tillräckliga skäl att ställa upp ett sådant krav.

4 §•

Paragrafen motsvarar 17: 4 resp. 15: 4 i förslagen och 4 kap. 4 § NJL.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B i 411

5 §.

Paragrafen är i sak identisk med 4 kap. 5 § NJL. Den motsvaras i förslagen
av 17:5 resp. 15:5 och gäller innebörden av en tomträttsupplåtelse
såvitt avser byggnader eller annat som hör till fastigheten.

Departementschefen. I lagberedningens och jordabalksutrcdningens förslag
innehåller paragrafen också en bestämmelse angående panträtt i tomträtt
såsom för ogulden köpeskilling. Denna bestämmelse — som var en nyhet
i förhållande till gällande rätt — har inte medtagits i departementsförslaget
som en konsekvens av utmönstringen av institutet ogulden köpeskilling ur
förslaget. Detta står i överensstämmelse med ett yrkande under remissbehandlingen.

6 §■

Paragrafen som gäller villkor vid upplåtelse av tomträtt är, bortsett från
redaktionella jämkningar, identisk med 17:6 resp. 15:6 i förslagen och
4 kap. 6 § NJL.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den slutliga lydelsen av den
nuvarande bestämmelsen i 4 kap. 6 § NJL tillkom vid riksdagsbehandlingen
av 1953 års tomträttsreform. Bestämmelsen — som åsyftar att skydda
tomträttshavaren — innebär bl. a. att denne alltid har oinskränkt befogenhet
att belasta tomträtten med panträtt och nyttjanderätt. Beredningen går
inte in på det allmänna spörsmålet huruvida det för tomrättshavaren sålunda
tillskapade skyddet bör vidgas till att i enlighet med beredningens
förslag år 1953 avse upplåtelser av alla slags sekundära rättigheter som kan
belasta tomträtt.

Departementschefen. Vid granskningen av det förslag från lagberedningen
som låg till grund för 1953 års reform framhöll lagrådet att förslagets
förbud mot att i tomträttsupplåtelse ta upp villkor, varav tomträttens inträde
eller bestånd skulle vara beroende, gick något längre än vad som var lämpligt.
Sålunda förhindrades enligt lagrådets mening ägaren av en fastighet,
på vilken fanns en värdefull byggnad, att vid upplåtelse av tomträtt i fastigheten
göra förbehåll, varigenom upplåtelsen blev beroende av att medkontrahenten
inom avtalad tid utgav ersättning för byggnaden. Lagrådets
synpunkter vann emellertid inte gehör under det fortsatta lagstiftningsarbetet.
Det i föregående paragraf behandlade förslaget från lagberedningen
angående panträtt såsom för ogulden köpeskilling stod i samband med
nämnda uttalande från lagrådets sida och avsåg att undanröja den av lagrådet
påtalade olägenheten med det i nu förevarande paragraf uppställda förbudet
mot alla slags suspensiva och resolutiva villkor i fråga om tomträtts -

412 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

upplåtelse. Sedan den föreslagna bestämmelsen om ogulden köpeskilling
emellertid fått utgå ur departementsförslaget, kan den fråga som väcktes
av lagrådet i samband med 1953 års reform åter sägas ha fått en viss aktualitet.
Jag vill därför här anmärka, att jag i likhet med min företrädare i
ämbetet (se NJA II 1953 s. 356—357) inte funnit tillräckliga skäl att göra
undantag från förbudet mot villkor i det av lagrådet åsyftade hänseendet.

1 likhet med lagberedningen anser jag inte tillräckliga skäl förekomma
att nu ingå på en allmän omprövning av paragrafens räckvidd i fråga om
tomträttshavarens rätt att upplåta sekundära sakrätter i tomträtten.

7 §•

Paragrafen motsvarar 17: 17 i lagberedningens förslag och 15: 7 i jordabalksutredningens.
Den korresponderar med 1 § andra stycket i detta kapitel
och hänvisar i fråga om överlåtelse av tomträtt m. m. till motsvarande
regler beträffande fast egendom.

Gällande rätt. I fråga om avtal varigenom tomträtt överlåts äger enligt
4 kap. 3 § andra stycket NJL vad i 1 kap. 2 § JB är stadgat motsvarande
tillämpning. Vad som f. n. gäller om begränsade rättigheter i fast egendom
har motsvarande giltighet i fråga om rättighet som upplåts i eller till förmån
för tomträtt. I ämnet finns emellertid inte uttryckliga bestämmelser
vare sig i NJL eller annorstädes.

Lagberedningen. Beredningen föreslår att balkens bestämmelser om fast
egendom i princip skall äga motsvarande tillämpning i fråga om såväl överlåtelse
av tomträtt som upplåtelse av rättighet i eller till förmån för tomträtt.
Hänvisningen till reglerna om fast egendom skall dock gälla bara om
inte annat följer av vad om tomträtt är särskilt stadgat. Angivna modifikation
åsyftar bl. a. det i 17: 9 första stycket (motsvarande 13: 9 första stycket
i departementsförslaget) upptagna stadgandet att tomträtt inte får uppdelas
på särskilda områden av den fastighet vari den upplåtits.

Departementschefen. De av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
synes ändamålsenliga och har därför i sak oförändrade upptagits i förevarande
paragraf. Med hänsyn till de särskilda inskrivningsregler rörande
tomträtt, som finns i andra avdelningen av balken, har i departementsförslaget
hänvisningsregeln i förtydligande syfte begränsats till att avse första
avdelningen.

8 och 9 §§.

Paragraferna är i sakligt hänseende identiska med 4 kap. 7 och 9 §§ NJL,
motsvarande 17: 8 och 9 resp. 15: 8 och 9 i förslagen.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

413

10 §.

Paragrafen, som motsvarar 4 kap. 10 § NJL och 17: 10 resp. 15: 10 i förslagen,
innehåller bestämmelser om avgäldsperioderna. Beredningens och
utredningens förslag innebär ingen ändring i gällande rätt.

Remissyttrandena. I en vid överståthållarämbetets remissyttrande fogad
promemoria framhåller stadskollegiet i Stockholm att det från stadens
synpunkt är synnerligen angeläget att en förkortning av avgäldsperioderna
kommer till stånd. Kollegiet framhåller att frågan om en förkortning av
perioderna, såvitt avser bostadsbebyggelse, till tio år aktualiserats i samband
med tidigare beslutad avgäldshöjning. Vidare påpekas att stadens kammarkontor
i ett vid promemorian fogat tjäns teutlåtande — i vilket problemet
utförligt diskuterats — hävdat att en generell förkortning av avgäldsperioderna
bör ske till fem år. Med hänsyn till att frågan enligt kollegiets mening
måste utredas ytterligare, preciseras stadens ståndpunkt emellertid inte
mera utförligt.

Departementschefen. Den av stadskollegiet i Stockholm väckta frågan om
avgäldsperiodernas längd är uppenbarligen av vital betydelse för såväl det
allmänna som för den enskilde tomträttshavaren. Det kan i sammanhanget
nämnas att också markpolitiska utredningen ansett att en förkortning av
perioderna bör övervägas (SOU 1964:42 s. 37 och 52). Utredningen synes
därvid närmast räkna med en tid av tio år. Denna fråga utgör en viktig del
av det problemkomplex som jag antytt i min inledande redogörelse för detta
kapitel. Den bör därför lösas i samband med den översyn av tomträttsreglerna
som jag där aviserat och inte nu brytas ut ur sitt sammanhang med övriga
regler i kapitlet. Frågan tillhör också de spörsmål som för närvarande övervägs
av markvärdekommittén. Den nu gällande regeln i fråga om avgäldsperiodernas
längd har med hänsyn härtill tillsvidare lämnats orubbad.

11 §•

Till paragrafen har av redaktionella skäl överflyttats viss del av nuvarande
4 kap. 10 § NJL. I övrigt är paragrafen i sak identisk med 4 kap.
11 § NJL och 17: 11 resp. 15: 11 i förslagen.

12 §.

Paragrafen motsvarar 4 kap. 12 § NJL och behandlar jämkning i avgäldens
belopp. I förslagen, som ansluter sig till gällande rätt, upptas paragrafen
som 17: 12 resp. 15: 12.

Remissyttrandena. Sveriges lantmätareförening anser att innebörden av
paragrafens andra stycke är oklar. Det sägs sålunda vara en öppen fråga,
om uttrycket »annan särskild omständighet» åsyftar också sådana föränd -

414 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

ringar av tomträttsfastigheten som uppkommer till följd av fastighetsbilduingsåtgärder
av olika slag. Föreningen hänvisar i sammanhanget till vissa
av fastighetsbildningskommittén anförda synpunkter i betänkandet med förslag
till lag om fastighetsbildning.

Också Lantmäteristyrelsen tar upp spörsmålet om samspelet mellan tomträtten
och fastighetsbildningen. Styrelsen anser att man bör räkna med att
fastighet som är föremål för tomträtt kan komma att beröras av omreglerande
åtgärder, t. ex. gränsjämkning i syfte att anpassa fastigheten till
fastställd tomtindelning, samt att tomträttsfastighet kan komma att ingå i
sammanläggning för utvidgning av fastigheten. Enligt styrelsens mening
bör man ej heller utesluta möjligheten att tomträttsfastighet delas genom
t. ex. avstyckning. Den enklaste utvägen att lösa de samordningsspörsmål
som uppstår i dessa fall synes enligt styrelsens uppfattning erbjuda sig om
tomträtten uppfattas som en rätt, vilken inte är bunden till det ursprungliga
upplåtelseområdet utan avser upplåtelsefastigheten som sådan oavsett de
förändringar som denna kan undergå. En sådan uppfattning anses överensstämma
bäst med grunderna för tomträttsinstitutet. Styrelsen exemplifierar
i sitt yttrande den föreslagna principens verkningar i olika situationer
(se s. 52—53 i lantmäteristyrelsens meddelande nr 4: 1964).

Departementschefen. I samband med 1953 års reform föreslog lagrådet
att som exempel på förhållanden, som kunde föranleda jämkning i avgäldens
belopp, i lagtexten skulle införas uttrycket »ändring i fastighetens
område». Föredragande departementschefen yttrade med anledning härav
att lagrådet därmed torde ha avsett sådana fall då området för tomträtten
minskats genom naturhändelse eller dom i ägotvist — vilka båda omständigheter
angetts i lagberedningens motiv till stadgandet — men däremot
inte de fall då ett område genom jorddelningsförrättning avskilts från den
fastighet vari tomträtten upplåtits. En åtgärd av sistnämnda slag sades lämna
tomträtten orubbad. Eftersom det av lagrådet föreslagna uttrycket syntes
kunna föra tanken till att även sådana fall åsyftades, ansågs uttrycket mindre
lämpligt och yrkandet föranledde i denna del ej ändring i lagberedningens
förslag (NJA II 1953 s. 378—379). I samband med behandlingen av 4 kap.
9 § NJL — motsvarande 9 § i detta kapitel — underströk föredragande departementschefen
att eu delning av fastigheten inte medförde någon uppdelning
av tomträtten.

Sistnämnda uttalande synes bygga på den uppfattningen att tomträtten
gäller i fastighetens ursprungliga område oavsett de förändringar denna kan
komma att undergå (jfr 7:26 i departementsförslaget). Uttalandet förefaller
också vila på den förutsättningen att delning av fastigheten kan ske
utan hinder av att den är besvärad av tomträtt. Huruvida denna uppfattning
är förenlig med grunderna för 4 kap. 2 § andra stycket och 9 § första

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 415

stycket NJL (samma paragrafer i detta kap.) kan ifrågasättas (jfr uttalande
av lagberedningen i SOU 1960:26 s. 207). Lagberedningen har
också i 1960 års förslag till följ dförfattningar förordat vissa ändringar i bl. a.
jorddelningslagen vilka syftar till att hindra att delning kommer till stånd
om inte området för tomträtten i anslutning till delningen inskränks till en
av de nya fastigheterna. Motsvarande ändringar föreslås i sammanläggningslagen
för där avsedda fall. Spörsmålet har -—- såsom lantmätareföreningen
påpekat — också uppmärksammats av fastighetsbildningskommittén.
Kommittén har emellertid endast i begränsad omfattning anslutit sig
till lagberedningens uppfattning i hithörande frågor och exempelvis inte
accepterat de av beredningen förordade reglerna i fråga om delning av fastighet,
vari tomträtt upplåtits (SOU 1963: 68 s. 537—538; jfr s. 611—612).
Huruvida skälen för kommitténs inställning är hållbara vill jag f. n. inte
yttra mig bestämt om. Som tidigare framhållits bereds det av kommittén
framlagda lagförslaget f. n. inom departementet. Först sedan denna beredning
avslutats är jag beredd att ta slutlig ställning till den nu aktuella
samordningsfrågan.

Oavsett om problemet med delning av fastighet som besväras av tomträtt
kommer att lösas efter de av lagberedningen förordade riktlinjerna eller
i enlighet med den av föredragande departementschefen i samband med 1953
års reform antydda uppfattningen torde några problem i fråga om tillämpningen
av förevarande paragraf inte behöva uppstå. I förstnämnda fall kommer
nämligen frågan om jämkning av avgälden att få regleras genom sådan
överenskommelse som avses med paragrafens första stycke och 21 § i detta
kapitel. I det senare fallet kan någon jämkning uppenbarligen inte vara påkallad.

Vid vissa andra typer av lantmäteriförrättningar än sådana som innebär
delning av en fastighet torde emellertid tillämpning av andra stycket av
denna paragraf kunna komma i fråga. Jag tänker då i första hand på gränsbestämningar
men även på omreglerande åtgärder i form av ägoutbyte. En
sådan tillämpning skulle stå i överensstämmelse med de principer som ligger
till grund för stadgandet i 2 kap. 27 § NJL (jfr 12: 28 i lagberedningens
förslag). Antagligen skulle den också motsvara vad som låg bakom lagrådets
omnämnda förslag till jämkning i avfattningen av det nu aktuella
stadgandet. Det är dock att märka att tillämpning av detta förutsätter att
tomträttens värde avsevärt minskas. Såtillvida föreligger också en skillnad
i förhållande till 2 kap. 27 § NJL som utrymme inte ges i förevarande
paragraf för ett beaktande av fastighetsägarens intresse av en höjning av
avgälden i sådana fall, när fastighetens värde i tomträttshavarens hand ökat.
Huruvida en komplettering av bestämmelserna i detta avseende bör ske,
torde få övervägas i samband med beredningen av förslaget till lag om fastighetsbildning.

416

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
13—17 §§.

Paragraferna motsvarar 4 kap. 13—17 §§ NJL med undantag för att
ordet »tomträttsprotokollet» i 15 och 16 §§ ersatts med »tomträttsboken»
och hänvisningen i 15 § till 2 kap. 38 § NJL ersatts med en hänvisning till
8: 38 i balken. Denna hänvisning har ansetts kunna göras trots att förslag
till regler i 8 kap. framläggs först i ett något senare skede. I beredningens
och utredningens förslag ingår motsvarande paragrafer som 17: 13—17
resp. 15: 13—17. Vissa redaktionella jämkningar har dock skett i förhållande
till dessa förslag.

18 §.

Denna paragraf motsvarar 17: 18 i lagberedningens förslag och 15: 18 i
jordabalksutredningens. Den motsvarar 4 kap. 18 § och 26 § andra stycket
NJL ävensom 14 § första stycket lagen om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt
samt av fång till sådan rätt. Vidtagna ändringar är av formell
karaktär.

19 §.

Paragrafen motsvarar 4 kap. 19 § NJL och 17: 19 resp. 15: 19 i förslagen.
I departementsförslaget har i förtydligande syfte angetts att inskrivningar
i tomträtten blir utan verkan, när denna upphör.

20 §.

Paragrafen motsvarar utan annat än terminologiska jämkningar 4 kap.
20 § NJL och 17: 20 resp. 15: 20 i förslagen.

21 §.

Denna paragraf motsvarar 17:21 i lagberedningens förslag och 15:21 i
jordabalksutredningens. Den upptar med vissa jämkningar bestämmelserna
i 4 kap. 21 § NJL, vilka rör avtal om ändringar i och tillägg till tomträttsupplåtelse.

Gällande rätt. I 4 kap. 21 § första stycket NJL behandlas frågan under
vilka omständigheter ett s. k. ändringsavtal är bindande mot den som har
rättighet i tomträtten. Med ändringsavtal avses avtal om utvidgning eller
inskränkning av det område tomträtten avser eller i de föreskrifter som
eljest skall gälla angående tomträttens utövning eller i fråga om avgäldsperioder,
jämkning i avgäldens belopp, upplåtelsetiden, uppsägning eller
lösenskyldighet. Lagrummet föreskriver att ett ändringsavtal inte är gällande
mot innehavare av rättighet i tomträtten, om det inte inskrivits. Regeln
ansluter sig till stadgandet i 13 § andra stycket lagen om inskrivning
av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt. Sistnämnda

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 417

stadgande innebär att inskrivning av ändringsavtal inte får beviljas med
mindre medgivande föreligger från vissa rättighetshavare eller avtalet är
väsentligen utan betydelse för deras säkerhet.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att det f. n. inte möter något
hinder att behandla en ansökan om inskrivning av ändringsavtal, fastän
erforderliga medgivanden från berörda rättighetshavare inte föreligger. Ansökan
skall då förklaras vilande (8 § lagen om inskrivning av tomträtt etc.).
I ett dylikt läge grundar ansökan inte någon företrädesrätt i förhållande
till rättighetshavare i tomträtten. Sådan verkan inträder först när inskrivning
beviljats. Beredningen påpekar att ett resultat som stämmer överens
med nuvarande reglering kan nås också genom en ordning enligt vilken de
erforderliga medgivandena utgör en förutsättning för att ansökan skall tas
upp till prövning. Prioriteten kommer då, liksom i andra motsvarande fall,
att räknas från ansökan. En ändring i enlighet med denna tankegång är enligt
beredningens mening önskvärd. Som ett ytterligare skäl för en ändring
åberopas att hinder mot att bevilja inskrivning kan möta på grund av annan
omständighet som i andra fall enligt lag inte utgör hinder för att ta upp en
ansökan. En vilandeförklaring bör i sådana fall inte fördröja inträdet av
prioritetsverkan mot andra rättsägare i tomträtten. På nu anförda skäl har
beredningen föreslagit den ändringen i lagrummets första stycke att rättsverkan
mot rättighetshavare i tomträtten inte skall vara beroende av att
inskrivning ägt rum utan av att ansökan därom gjorts. I 29 kap. 7 § andra
stycket (motsvarande 21:7 andra stycket i departementsförslaget) har
beredningen infört en regel om att ansökan om inskrivning av ändringsavtal
inte får tas upp, om inte berörda rättighetshavare medgivit åtgärden eller
avtalet är väsentligen utan betydelse för deras säkerhet. — När det gäller
ändringsavtal som går ut på att det område tomträtten avser skall utvidgas
eller inskränkas erinrar beredningen om att reglerna rörande tomträttens
objekt är tvingande (13: 2 andra stycket och 13: 9 i departementsförslaget).
Härav anses följa att avtal om ändring av objektet för tomträttsupplåtelsen
förutsätter en motsvarande ändring av fastighetsindelningen. Beredningen
har ansett det motiverat att i denna paragraf erinra om de speciella villkor
som således måste iakttas vid ändring av angett slag. Denna erinran har
beredningen fogat till paragrafens första stycke. Kompletteringen sägs inte
innebära något sakligt avsteg från vad som redan f. n. gäller. — I paragrafens
andra stycke föreslår beredningen den jämkningen i förhållande till
nuvarande lydelse att efter ordet »gälle» tillfogas orden »i övrigt».

Departementschefen. För ©varande paragraf anger förutsättningarna för
att ett avtal om ändring av innehållet i en tomträttsupplåtelse skall gälla
mot rättighetshavare i tomträtten. F. n. krävs härför att inskrivning av ändringsavtalet
beviljats (4 kap. 21 § första stycket NJL). Inskrivning får i

14 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

418 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

princip inte ske utan att inteckningshavare medgett åtgärden (13 § andra
stycket lagen om inskrivning av tomträtt etc.).

Det kan synas inkonsekvent att inträdet av ändringsavtalets rättsverkan
mot rättighetshavare sålunda är knutet till beviljandet av inskrivningen
och inte till tidpunkten för ansökan om åtgärden. Denna senare tidpunkt
brukar ju annars vara avgörande i prioritetshänseende. Beredningen föreslår
därför den ändringen i förhållande till gällande rätt att bundenheten
för rättighetshavarna skall inträda redan i och med att inskrivning av ändringsavtalet
söks. I anslutning härtill föreslår beredningen i 29: 7 andra
stycket en regel av innebörd att ansökan om inskrivning inte får tas upp
förrän vederbörliga medgivanden föreligger.

Jag har i princip ej något att invända mot beredningens förslag att ändringsavtal
skall vara bindande för rättighetshavare redan i och med att inskrivning
av avtalet söks. Den av beredningen förordade lösningen är emellertid
förenad med vissa nackdelar från en annan synpunkt. Förslaget innebär
nämligen att sökanden avskärs från möjligheten att få ansökan om
inskrivning av ändringsavtalet förklarad vilande, när nödvändiga medgivanden
från rättighetshavare ännu inte hunnit införskaffas. Vilandeförklaringen
har i ett sådant läge den viktiga betydelsen att medgivanden
inte behöver föreligga från rättighetshavare som söker inskrivning
senare. Med beredningens förslag löper sökanden risken att nya inskrivningar
av rättigheter kommer till under den tid då han är i färd med
att inhämta medgivanden från sådana rättighetshavare som redan sökt
inskrivning. Det nu sagda kan tänkas få särskild betydelse, om sökanden
önskar åberopa sig på regeln att medgivande från rättighetshavare inte behövs,
när ändringsavtalet är utan betydelse för dennes säkerhet. En tilllämpning
av denna regel kan exempelvis fordra kompletterande utredning.
Sökanden kan i sådant fall ha behov av att få en vilandeförklaring till stånd,
medan utredningen framskaffas.

På grund av vad nu anförts har jag i departementsförslaget valt en något
annan lösning än den av beredningen föreslagna. Jag föreslår att ändringsavtal
skall gälla mot rättighetshavare i tomträtten endast om inskrivning
är beviljad eller ansökan därom förklarats vilande på annan grund än
att vederbörliga medgivanden från rättighetshavare inte föreligger.

22 §.

Paragrafen motsvarar 17: 22 i lagberedningens förslag och 15: 22 i jordabalksutredningens
samt 4 kap. 22 § NJL.

23 §.

Paragrafen motsvarar 4 kap 24 § NJL och 17: 23 resp. 15: 23 i förslagen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

419

24 §.

Paragrafen motsvarar 17: 24 i lagberedningens förslag och 15: 24 i jordabalksutredningens.
Med undantag av ett par terminologiska jämkningar är
paragrafen identisk med 4 kap. 25 § NJL.

25 §.

Paragrafen är i sak identisk med 17:25 i lagberedningens förslag och
15:25 i jordabalksutredningens. Den motsvarar bl. a. 4 kap. 26 § första
stycket NJL.

Departementschefen. I enlighet med lagberedningens förslag har den i paragrafen
avsedda anmälningsskyldigheten hänförts till tidpunkten för väckande
av talan resp. doms eller besluts lagakraftvinnande. I samband härmed
har det ansetts lämpligt att hit överflytta stadgandet om skyldighet för
inskrivningsmyndigheten att göra anteckning i tomträttsboken (jfr 14 §
första stycket lagen om inskrivning av tomträtt etc.).

26 §.

Paragrafen är i sak identisk med 17:26 i lagberedningens förslag och
15:26 i jordabalksutredningens. Den motsvarar, såvitt angår andra och
tredje styckena, 4 kap. 27 § NJL.

Gällande rätt. Inteckning för fordran i tomträtt har f. n. förmånsrätt framför
fordran för vilken tomträtten blivit utmätt. Tomträtten betraktas nämligen
i detta fall som lös egendom (jfr 17 kap. 6 och 8 §§ HB). En konsekvens
av denna ståndpunkt är den i 5 § lagen om inteckning i tomträtt och
vatteniallsrätt upptagna regeln att inteckning för fordran ej må äga rum
i tomträtt som utmätts iöre den dag inteckningen söks eller samma dag
ansökningen görs. Vad åter angår nyttjanderätt och servitut har sådan rättighet,
om inteckning därför sökts i tomträtten före eller samma dag utmätningen
sker, i fråga om sitt bestånd företräde framför utmätningssökandens
fordran, såvida inte denna skall utgå ur tomträtten med bättre förmånsrätt
än utmätning medför (6 § lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt).
Något förbud mot inskrivning av dessa rättigheter i utmätt tomträtt
har ej stadgats.

Lagberedningen. Beredningen påpekar att om tomträtt, såvitt avser den
förmånsrätt som tillkommer inteckning för fordran, vore likställd med fast
egendom, skulle inteckning för fordran i tomträtten medföra företräde framför
utmätning endast i det fall att inteckning söks före den dag utmätningen
äger rum (17 kap. 9 § 3 mom. HB). Stadgandet i 5 § lagen om inteckning
i tomträtt och vattenfallsrätt skulle därmed inte ha någon funktion
att fylla. Enligt beredningen hänför sig skälen till att tomträtt i detta hän -

420 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

seende f. n. behandlas som lös och inte som fast egendom väsentligen till
det förhållandet att andel i tomträtt inte får intecknas, medan motsatsen
gäller andel i fast egendom. Denna skillnad föreslås emellertid nu skola
upphöra. Det spörsmål som nu föreligger endast beträffande tomträtt, när
ett betalningsanspråk på grund av utmätning görs gällande i en andel av
tomträtten, kommer alltså, säger beredningen, att äga sin motsvarighet i
fråga om fast egendom, och det ligger i sakens natur att lösningen för båda
dessa fall måste bli densamma. Hithörande frågeställningar och den reglering
dessa bör få behandlar beredningen i samband med sina förslag till
vissa ändringar i HB och UL. Vad angår företrädet mellan utmätning och
sådana begränsade sakrätter, vilka inte innefattar betalningsanspråk i tomträtten,
sägs stadgandet i 6 § lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt
till sitt innehåll motsvara vad som nu får anses gälla i fråga
om fast egendom. I detta ämne har beredningen upptagit bestämmelser
i sitt förslag till lag om ändring i HB. Beredningen förordar med hänsyn
till det anförda att också i fråga om förmånsrätt för fordran de
med avseende på fast egendom meddelade bestämmelserna skall få motsvarande
tillämpning när objektet är tomträtt. Stadgande härom har upptagits
såsom ett första stycke i denna paragraf. En konsekvens av denna
ståndpunkt anses vara att de nuvarande föreskrifterna i 17 kap. 6 § andra
stycket HB blir helt obehövliga. Enligt beredningens förslag till lag om
ändring i HB skall nämnda föreskrifter därför utgå. Andra stycket i paragrafen
upptar med viss redaktionell omarbetning och förenkling innehållet i
4 kap. 27 § första stycket NJL, medan tredje stycket utan ändring återger
bestämmelsen i samma paragrafs andra stycke.

Departementschefen. Lagberedningens förslag att, såvitt avser förmånsrätt
för fordran, helt likställa tomträtt med fast egendom bör enligt min mening
godtas. Också i övrigt synes paragrafen kunna utformas i enlighet med
beredningens förslag. Det torde inte vara absolut nödvändigt att nu ta ställning
till hur reglerna om förmånsrätt i och för sig skall vara utformade.
Bland lagberedningens nuvarande arbetsuppgifter ingår att reformera reglerna
om förmånsrätt i 17 kap. HB.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

421

16 KAP.

Hävd till fast egendom

Förevarande kapitel, som motsvarar 23 kap. i beredningens förslag och
det med detta kapitel helt överensstämmande 20 kap. i utredningens förslag,
innehåller i departementsförslaget endast två paragrafer. I 1 § upptas
bestämmelser om två former av hävd till fast egendom. Den ena formen
kännetecknas av att hävd inträder oberoende av god tro och hävdetiden
utgör tjugo år (första stycket), medan den andra förutsätter god tro hos
förvärvaren men å andra sidan kräver kortare hävdetid, nämligen tio år
(andra stycket). Hävdetiden skall i båda fallen räknas från tidpunkten för
innehavarens lagfart. I 2 § ges vissa bestämmelser angående hävdeinstitutets
förhållande till särskilda preklusionsbestämmelser. Bortsett från en
redaktionell omarbetning av lagtexten följer departementsförslaget helt beredningens
förslag.

Gällande bestämmelser om hävd till fast egendom finns företrädesvis i
1881 års förordning om tjuguårig hävd. Enligt förordningens huvudstadgande
(1 §) inträder hävd om någon i god tro förvärvat fast egendom och
efter vunnen lagfart besuttit egendomen såsom ägare utan avbrott under
tjugo år. För det fall att fastigheten under hävdeperioden innehafts av flera
personer efter varandra gäller en särskild regel.

Medan den tjugoåriga hävden alltjämt är ett livskraftigt rättsinstitut, är
urminnes hävd en relikt från ett äldre skede och numera av föga praktisk
betydelse. Bestämmelser om urminnes hävd är upptagna i 15 kap. JB. Enligt
1 § i kapitlet föreligger urminnes hävd, »där man någon fast egendom
eller rättighet i så lång tid okvald och ohindrad besuttit, nyttjat och brukat
haver, att ingen minnes, eller av sanna sago vet, huru hans förfäder, eller
fångesmän först därtill komne äro». Urminnes hävd verkar enligt en åsikt,
som numera vunnit allmän anslutning, bara som en presumtion om den
lagliga uppkomsten av en rättighet. Den utesluter inte motbevisning om att
den hävdande härleder sin rätt från någon på vilken denna rätt olagligen
övergått.

Från principiell synpunkt är det eftersträvansvärt att den som under
längre tid med äganderättsanspråk oklandrat innehaft fast egendom obetingat
skall kunna betraktas som rättmätig innehavare av egendomen. I
detta syfte har efter hand tillkommit skilda bestämmelser på civilrättens
område, vilka utmärks av att rätten till talan på grund av brist i förvärv
går förlorad efter viss tid. I vissa fall innefattas redan i de stadganden som
kan medföra ogiltighet av ett äganderättsförvärv även bestämmelser om

422 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

preklusion av rätt till talan i fråga om en sådan ogiltighetsgrund. Bestämmelser
av denna innebörd förekommer i fråga om makes samtycke till avhändelse
av fast egendom i 6 kap. 4 § GB, beträffande samtycke av delägare
i dödsbo till att boutredningsman överlåter fast egendom i 19 kap. 13 § ÄB,
angående förvärv, som skett i strid mot 1965 års jordförvärvslag i 9 § denna
lag samt i fråga om rättshandlings ogiltighet i vissa fall i 28 § andra stycket
avtalslagen. Genom bestämmelser av denna art har betydelsen av ett allmänt
hävdeinstitut väsentligt begränsats. Enligt beredningens bedömande
måste dock alltjämt behov anses föreligga av ett sådant rättsinstitut.

I detta sammanhang bör hävdereglernas förhållande till vissa andra rättsinstitut
i jordabalken något belysas. Beträffande först bestämmelserna i 17
kap. om företräde på grund av inskrivning bygger dessa på grundprincipen
att tidigare inskrivning av ett giltigt förvärv ger företräde framför annat
likaledes giltigt konkurrerande förvärv. Eftersom även hävden förutsätter
inskrivning saknas utrymme för tillämpning av hävdeinstitutet i sådana
fall då grundregeln i 17 kap. om inskrivningens prioritetsverkan är tillämplig.
Ond tro hos den förvärvare, som gör anspråk på prioritet på grund av
inskrivning, kan emellertid föranleda att dennes förvärv får vika. Eftersom
en invändning om ond tro kan mötas med påstående om hävd för innehavaren
har hävdeinstitutet således i vissa fall betydelse även inom tillämpningsområdet
för 17 kap.

Hävdeinstitutets förhållande till reglerna om godtrosförvärv på grund av
inskrivning i 18 kap. är något mera komplicerat. För det första må framhållas
att hävd som förvärvsgrund får betydelse i sådana fall när godtrosskydd
inte inträder. Detta kan bero på att god tro ej föreligger, att överlåtaren
vann lagfart först efter det att förvärvet ägde rum eller att bristen
hänför sig till innehavarens eget förvärv. Hävden får dessutom särskild betydelse
med hänsyn till den i 18 kap. förekommande regeln om rätt till ersättning
av staten för rätte ägaren, när denne får vika till förmån för
tredje man. Någon sådan ersättningsrätt föreligger nämligen inte när rätte
ägarens anspråk på egendomen gått förlorat redan på grund av hävdereglerna.
Hävden avskär således även rätte ägarens rätt till ersättning.

Kapitlet äger på grund av bestämmelsen i 13:7 tillämpning även på
tomträtt, men endast i fråga om förvärv genom tomträttens övergång till
ny innehavare. Den till vilken tomträtt upplåtes kan däremot inte vinna
trygghet i sitt förvärv genom hävd.

1 §•

Paragrafen motsvarar 23: 1 och 2 resp. 20: 1 och 2 i förslagen.

Lagberedningen. Beredningen behandlar till en början den i äldre lagstiftningssammanhang
uppmärksammade frågan om offentlig egendom bör
kunna vara föremål för hävd. Enligt beredningens mening stämmer det

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 423

bäst överens med hävdens syfte att undanröja ovisshet om rättsläget och
därigenom skapa trygghet i äganderättsförhållanden att låta hävden omfatta
även egendom, som tillhör kronan eller annat allmänt rättssubjekt.

Betydelsen av lagfart och besittning, är en ofta diskuterad fråga i hävdesammanhang.
I 1 § 1881 års förordning har hithörande rekvisit uttryckts
så, att den hävdande skall ha åtkommit egendomen och efter vunnen lagfart
såsom ägare besuttit denna. Beredningen finner att kravet på åtkomst
inte har någon självständig betydelse vid sidan av lagfartsvillkoret
och låter följaktligen ifrågavarande krav utgå. För att lagfart skall kunna
tilläggas betydelse såsom grundläggande för hävd måste, fortsätter beredningen,
uppställas den fordran att lagfart och hävd avser samma egendom
eller med andra ord att identitet föreligger mellan den egendom som utgör
föremål för lagfart och den som frånhänts rätte ägaren. I annat fall skulle
lagfarten inte kunna tjäna rätte ägaren till upplysning om det angrepp på
hans äganderätt som inletts genom denna. Enligt beredningen underlättar
den specialisering som de nya fastighetsböckerna erhållit i hög grad fastställandet
av identiteten mellan lagfarten och det område på marken som
åsyftas därmed.

Anförda identitetsspörsmål är emellertid enligt beredningens uppfattning
— i motsats till den åsikt som uttalats i 1909 års jordabalksbetänkande —
inte i och för sig avgörande för frågan om ett krav på den hävdandes besittning
av egendomen skall upprätthållas eller ej. Det sägs vara av väsentlig
betydelse för hävdeinstitutet att den hävdande utåt framträder som ägare
och utövar en ägares befogenheter i fråga om egendomen. Besittningen påstås
vara det mest påtagliga beviset för den hävdandes anspråk på äganderätt
till egendomen. Beredningen har därför ansett sig böra bibehålla besittningskravet
med någon jämkning av ordalagen. Att kravet på besittning
inte får fattas alltför bokstavligt sägs överensstämma med rådande rättstillämpning.
Den hävdandes ställning torde närmast kunna karakteriseras
som att han innehar fastigheten med äganderättsanspråk. I beredningens
förslag har ordet besittning ansetts kunna utbytas mot ordet innehav.

Med hänsyn till den betydelse som sålunda tillkommer besittningen kan
enligt beredningen ifrågasättas, huruvida kravet på lagfart under alla förhållanden
bör upprätthållas. Hävd skulle åtminstone i vissa situationer
kunna grundas omedelbart på den hävdandes innehav av egendomen med
äganderättsanspråk. En sådan form av hävd skulle kunna sägas utgöra en
motsvarighet till nuvarande urminnes hävd. Beredningen avvisar dock
omedelbart tanken på att i den nya jordabalken ta upp en dylik form för
hävd såvitt avser hel fastighet, andel i fastighet eller sådan del av fastighet
som ingått i sammanläggning.

Däremot, säger beredningen, kan man möjligen diskutera om något institut
som svarar mot urminnes hävd bör vad angår fastighetsgräns upptas i en
ny balk. I fråga om tillämpningen av urminnes hävd i gränstvister innehåller

424 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

väl 15 kap. JB inte någon uttrycklig bestämmelse. Av förarbetena sägs
emellertid framgå att urminnes hävd skall kunna åberopas också i sådana
tvister. Denna ståndpunkt har även intagits i rättspraxis såsom framgår av
ett flertal rättsfall. Beredningen erinrar om att beträffande gränser, som ej
blivit fastställda, skall enligt dess förslag (se 1:4) liksom enligt gällande
rätt hänsyn tas till de av ålder bestående förhållandena. Vad angår gränser,
som blivit fastställda, skall i överensstämmelse med 1932 års lagstiftning
om äldre ägogränser den sträckning gälla, som utmärkts på marken (se
1:3). Av särskilt intresse i detta sammanhang sägs de bestämmelser om
gränshävd vara som upptagits i 1: 5 andra stycket av beredningens förslag.
Med hänvisning till de nämnda bestämmelserna i 1 kap. av jordabalksfårslaget
finner beredningen inte skäl att — inom ramen för ett allmänt hävdeinstitut
— beträffande fastighetsgräns uppta något institut motsvarande
urminnes hävd.

Sammanfattningsvis anser beredningen att både lagfart och besittning bör
upprätthållas såsom förutsättningar för hävd samt att tillräckliga skäl inte
föreligger för att i stället för gällande regler om urminnes hävd införa ett
särskilt hävdeinstitut oberoende av lagfart.

I fortsättningen behandlar beredningen betydelsen av god tro och diskuterar
först frågan med hänsyn till universalfången. För närvarande
är dessa fång beträffande god tro som förutsättning för hävd likställda
med avtalsförvärv. Denna ståndpunkt innefattar en avvikelse från vad
som i allmänhet gäller i fråga om god tro vid förvärv av fast egendom (se
t. ex. 25 kap. 7 § andra stycket ÄB samt 38 § KL). Huvudmotivet till denna
avvikelse torde — säger beredningen — vara att med de uppställda hävdeförutsättningarna
hävd annars inte skulle kunna vinnas vid sådana förvärv.
Från principiell synpunkt torde visserligen inte föreligga skäl att i godtroshänseende
tillerkänna universalfången samma ställning som avtalsförvärven.
Även enligt beredningens mening bör emellertid universalfången kunna
utgöra utgångspunkt för hävd. Detta syfte kan enligt beredningen vinnas
därigenom att kravet på god tro under vissa förutsättningar helt efterges.
Oberoende av förvärvets natur och de förhållanden varunder det ägt rum
skulle alltså hävden kunna erhålla preklusiv verkan. Med en sådan regel
skulle också vissa andra förvärv, som nu är uteslutna från hävd med hänsyn
till kravet på god tro, kunna inordnas under hävden. Att hävden skulle kunna
helt frigöras från kravet på god tro är en ståndpunkt som inte saknat företrädare
i tidigare lagstiftningsarbete. Sedan beredningen redovisat vad som
härvidlag förekommit (SOU 1960: 25 s. 504), uttalas, att mot en dylik anordning
visserligen kan göras gällande att man därmed skulle komma att
skydda även förvärv, som skett med vetskap från förvärvarens sida om förvärvets
lagstridighet. Denna invändning anses dock inte i och för sig böra
tilläggas avgörande betydelse. Om sådan vetskap förelegat eller ej måste,

Del B 1

425

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

särskilt i fråga om förvärv som ligger långt tillbaka i tiden, i regel undandra
sig säkert bedömande.

Av det förhållandet att hävd oberoende av god tro tas upp i lagstiftningen
följer uppenbarligen inte, fortsätter beredningen, att denna form skulle utgöra
den enda som bör stå till buds. Beredningen anser naturligt att rättsreglerna
på området till skydd för den redbara omsättningen i en eller annan
form förknippas med krav på god tro. Hävdetiden bör i sådana fall
kunna göras väsentligt kortare.

Ett särskilt spörsmål är om god tro måste föreligga under hela hävdetiden
eller om det är tillräckligt att god tro föreligger vid förvärvet. Med hänsyn
till att godtroshävden föreslås gälla endast i fråga om singularfång ansluter
sig beredningen till den ståndpunkt som 1881 års förordning intar. Detta
innebär att den redlige förvärvaren skall kunna med rättslig verkan åberopa
den goda tro som förelåg hos honom vid förvärvet.

Om man inte uppställer krav på god tro under hela hävdetiden, inställer
sig emellertid spörsmålet vilket rättsläge som inträder, när fastigheten avyttras
under hävdetiden. Enligt beredningens mening bör skillnad i sådana fall
göras mellan det fall att god tro förelegat hos den förste lagfarne förvärvaren
och sådana fall då väl ej denne men någon senare förvärvare varit i god tro.

I det första fallet skulle förste förvärvaren, om han behållit fastigheten un
der hela hävdetiden, ha varit skyddad även om hans goda tro övergått i ond
tro. Enligt beredningen synes då ej heller den omständigheten, att han avyttrar
fastigheten, böra leda till ändring i det rättsläge som det i god tro
skedda förvärvet en gång medfört. En annan fråga är, vilken betydelse som
bör tilläggas den omständigheten att inte den förste men den senare innehavaren
varit i god tro. I allmänhet torde bristen i god tro hänföra sig till
den förste förvärvaren, medan senare förvärvare i praktiken så gott som
undantagslöst kan åberopa god tro. Med hänsyn härtill anser beredningen
det riktigast, att de nu åsyftade fallen hänförs till sådana där hävd kan
vinnas oberoende av god tro efter längre hävdetid. Självfallet utgör den
omständigheten att en senare innehavare inte får åberopa sin företrädares
förvärv ej hinder för att hans eget förvärv kan bilda utgångspunkt för
hävd, när han själv är i god tro. Från hävdesynpunkt är det då han som
blir egendomens förste innehavare.

Beredningen kommer härefter in på frågan om hävdetiden och dess beräkning.
Utgångspunkten för hävdetiden bör, säger beredningen, liksom i
gällande rätt vara den för innehavaren eller, om flera under hävdetiden
innehaft egendomen, den för förste innehavaren meddelade lagfarten.
Hävdetidens längd är beroende av en avvägning mellan två motstående
intressen. Å ena sidan krävs för den allmänna tilltron till rättsordningen
att den enskildes rätt inte lättvindigt offras till förmån för ett orättmätigt
besittningstagande av egendomen. Å andra sidan ligger det i öppen dag
att den inträdda ovissheten om rättsläget inte kan få kvarstå under hur

14-f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

426 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

lång tid som helst. Enligt beredningens åsikt ligger det inte någon inkonsekvens
i att ett förvärv som skett i god tro tillerkänns en mera gynnad
ställning än ett förvärv, där denna förutsättning saknas. Eftersom beredningen
tänker sig två former av hävd, den ena anslutande sig till god tro
hos förste förvärvaren oeh den andra oberoende av god tro hos denne eller
senare förvärvare räknar beredningen därför med två olika hävde lider. För
fall av god tro anses hävdetiden kunna begränsas till tio år. Vid bedömande
av hävdetidens längd för sådana fall då krav på god tro inte uppställs beaktar
beredningen att till den längre hävdetiden skulle komma att hänföras
såväl alla universalfång som samtliga avtalsförvärv, där enligt gällande lag
hävd är oberoende av god tro hos förste förvärvaren. Det synes enligt beredningen
angeläget att den ställning som dessa förvärv nu intar inte i något
fall försämras. Med hänsyn härtill och då det ej heller i övrigt numera
finns skäl för en längre hävdetid än tjugo år, har beredningen stannat för
att föreslå en hävdetid av denna längd.

I beredningens förslag till lagtext behandlas den form av hävd, som för
sin tillämpning är oberoende av god tro i 1 §, medan 2 § ger regler om sådan
hävd som förutsätter god tro. Av 1 § första stycket framgår att en betingelse
för hävd i detta fall är att innehavaren erhållit lagfart och att han,
sedan lagfart meddelats, innehaft egendomen med äganderättsanspråk under
tjugo år i följd utan att talan å förvärvet väckts mot honom. Enligt
1 § andra stycket skall vad som sålunda gäller om innehavaren, därest denne
ensam under hävdetiden varit ägare, även tillämpas därest egendomen
med äganderättsanspråk innehafts av två eller flera efter varandra, sedan
lagfart meddelats på den förstes förvärv. I 2 § första stycket behandlas den
situationen att någon på grund av överlåtelse i god tro förvärvat egendomen
och under hävdetiden ensam innehaft denna. Som förut framhållits gäller
detta fall bara singularfång. Hävdetiden är tio år. I 2 § andra stycket avhandlas
den situationen att egendomen under hävdetiden innehas av två
eller flera efter varandra. Även i detta fall gäller att den förste, som erhållit
lagfart, vid överlåtelsen skall ha förvärvat egendomen i god tro. Vad
angår den eller de andra innehavarna är däremot inte nödvändigt att dessas
förvärv sker efter överlåtelse och ej heller att förvärvet ägt rum i god tro.

Den talan varigenom rätte ägaren gör gällande sitt äganderättsanspråk
betecknas i 1 § 1881 års förordning som klander. Enligt beredningens mening
torde det bäst överensstämma med hävdens uppgift att även överlåtares
anspråk mot medkontrahenten är underkastat reglerna om hävd.
Till följd härav har beredningen i ställeL för »klander» använt uttrycket
»talan».

Departementschefen. Såsom framgått av mina uttalanden vid kapitelrubriken
har ett hävdeinstitut sin betydelse även i ett rättssystem vilket — såsom
är fallet med den nya jordbaiken — tillerkänner inskrivningen materiel]

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 427

rättsverkan. Beredningens förslag till hävderegler har inte mött någon
erinran under remissbehandlingen och de har i sak oförändrade upptagits
i jordabalksförslaget.

1 klarhetens intresse skall jag här något belysa universalfångens ställning
inom hävdeinstitutet. Beträffande hävd oberoende av god tro är universalfånget
helt jämställt med varje annat förvärv. I fråga om godlroshävd
kan däremot ett universalfång inte tj äna som utgångspunkt vid hävdetidens
beräkning. Detta innebär emellertid inte att universalfång aldrig skulle få
betydelse i godtrosfallet. Om nämligen ett sådant fång härleder sig från ett
överlåtelseförvärv i god tro far den tid under vilken den senare förvärvaren
innehaft fastigheten inräknas i hävdetiden.

Förutsättningarna för de båda formerna av hävd är i flertalet hänseenden
desamma. Skiljaktigheterna hänför sig endast till hävdetidens längd och
till kravet vid godtroshävd på att förvärvet — eller vid fall av flera innehavare
det törsta förvärvet — skall ha skett genom överlåtelse i god tro. Med
hänsyn till dennia långtgående överensstämmelse mellan de båda formerna
liar jag funnit det vara från redaktionell synpunkt fördelaktigt att sammanföra
reglerna i en paragraf.

2 §.

Paragrafen motsvarar 23: 3 resp. 20: 3 i förslagen.

Lagberedningen. Beredningen påpekar att det inom civilrätten förekommer
vissa bestämmelser med preklusiva påföljder, vilka inte står i samklang
med ett allmänt hävdeinstitut. Enligt beredningen är det tydligt att
sådana bestämmelser inte bör minska det skydd för anspråk från rätte ägaren
som hävdeinstitutet avser att ge. I överensstämmelse härmed har beredningen
ansett lämpligt att föreslå en regel att vad som i särskilda preklusiva
bestämmelser är stadgat om tid för väckande av talan om bättre
rätt till fast egendom skall äga tillämpning bara om därigenom frihet från
rätte ägarens anspråk på egendomen vinns tidigare än enligt bestämmelserna
i detta kapitel.

Beträffande den till arvsrätten hörande frågan om dödförklarad persons
rätt att, när han befinnes vara vid liv, återfordra sin egendom, har lagstiftningen
intagit den ståndpunkten att sådan rätt kvarstår oberoende av om
den som erhållit egendomen skulle kunna åberopa hävd till stöd för sitt
förvärv (25 kap. 7 § ÄB). Beredningen har funnit det motiverat att i andra
stycket av paragrafen lämna en uttrycklig erinran om detta stadgande.

Departementschefen. Förevarande lagrum har upptagits i departementsförslaget
i enlighet med beredningens förslag.

428

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17 KAP.

Företräde på grund av inskrivning

Förevarande kapitel motsvarar 24 kap. i lagberedningens förslag och 21
kap. i jordabalksutredningens. Det senare förslaget ansluter i denna del
mycket nära till beredningens förslag.

Beredningen har här sammanfört regler, som har det gemensamt att de
behandlar frågan om företräde på grund av inskrivning mellan två eller
flera konkurrerande förvärv till samma fasta egendom. Reglerna anger vilken
betydelse i konkurrensen mellan förvärven som skall tillmätas det förhållandet
att inskrivning sökts för ett förvärv men inte för ett annat eller
att inskrivning sökts tidigare för ett förvärv än för ett annat. Kapitlets bestämmelser
har den allmänna innebörden att företrädesordningen mellan
förvärv bestäms av tidpunkten när inskrivning söks för förvärven oberoende
av i vilken ordning de tillkommit. Inskrivningens rättsbildande betydelse
kommer till synes särskilt i de fall när inskrivning först söks för det
senare av två konkurrerande förvärv.

För förståelsen av innehållet i kapitlet och de principer som ligger till
grund för uppbyggnaden av dess regelsystem är det av betydelse att klarlägga
i vilka fall en fråga om företräde mellan förvärv uppkommer enligt
beredningens förslag samt vad det innebär att ett förvärv sägs ha företräde
framför ett annat förvärv. Saken torde kunna åskådliggöras bäst genom
några exempel.

Ett huvudfall av företräde mellan förvärv uppkommer, om en fastighetsägare
överlåter sin fastighet först till en person och sedan till en annan —
en situation som brukar betecknas tvesalu. Konkurrensen mellan de två
förvärven kan inte få någon annan lösning, såvitt angår rätten till fastigheten,
än att det ena förvärvet måste helt utesluta det andra. Det segrande
förvärvet sägs äga företräde framför det andra förvärvet. Företrädet kommer
att innebära att den förvärvare, som får stå tillbaka för den andre, inte kan
göra någon rätt gällande till fastigheten. Ett med tvesalu likartat fall av
företräde mellan förvärv kan uppstå, om fastighetsägaren först upplåter
exempelvis en nyttjanderätt och sedan överlåter egendomen utan att göra
förbehåll om nyttjanderätten. Om denna konkurrenssituation löses på det
sättet att överlåtelsen ges företräde, kan nyttj anderätten ej alls göras gällande.
Även i detta fall bortfaller således det ena förvärvet helt. Med tvesalu
bör också jämföras det fallet att en fastighetsägare upplåter två nyttjanderätter
till samma fastighet, vilka inte kan utövas samtidigt, såsom exempel -

Kung!. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 429

vis uthyrning till två av en och samma bostadslägenhet. Så länge den av
nyttj anderätterna som vinner företräde består, kan den andra ej alls utövas.

Det sist anförda exemplet kan ändras därhän att rättigheterna delvis kan
utövas vid sidan av varandra, såsom när två nyttj anderätter avser arrende
och arrendeställena endast delvis sammanfaller. En fråga om företräde
uppkommer också i detta fall men innebörden av företrädesrätten blir
något annorlunda. Båda förvärven kan nämligen bestå. Den ena rättigheten
kan dock utövas bara i begränsad utsträckning, nämligen i den
mån det kan ske utan att den företrädesberättigade rättighetshavaren
lider intrång i sin utövning. En liknande situation kan uppkomma, om de
konkurrerande förvärven utgörs av eu nyttjanderätt och en äganderättsöverlåtelse
samt rättigheten ges företräde. Också i detta fall blir båda förvärven
bestående men den som förvärvat fastigheten får finna sig i att
hans dispositionsmöjligheter över denna begränsas i den utsträckning som
blir följden av att nyttjanderättshavaren utövar sina befogenheter.

Om två rättigheter kan utövas helt oberoende av varandra, exempelvis
två servitut som avser rätt till jakt på skilda områden av en fastighet, uppstår
över huvud taget inte någon konkurrens mellan rättigheterna i den
mening som förut diskuterats. Var och en av servitutshavarna kan ju utöva
sin jakträtt utan att göra intrång i den andres rätt. Detta innebär emellertid
inte att det skulle sakna varje betydelse att tala om en rätt till företräde
för den ene servitutshavaren i förhållande till den andre. Frågan om
företrädet mellan rättigheter har nämligen även en annan sida än möjligheten
att utöva den ena rättigheten utan intrång från den andra. Jag syftar
på företrädets betydelse vid exekutiv auktion och andra liknande förrättningar.
Företrädet ger här upphov till en turordning mellan rättigheterna
som kan vara av avgörande betydelse för rättighetshavarnas ställning. Beredningen
uttrycker saken så att företrädet innebär en ordning i vilken
rättighetshavarna har att vid myndighet bevaka sina anspråk.

Det förhållandet att företrädet såvitt avser begränsade sakrätter ger upphov
till en turordning har särskild betydelse i fråga om panträttsupplåtelser,
eftersom i panträttens natur ligger att det ej alls är fråga om eu utövning
som kan lida intrång av att annan rättighet också utövas. Vid konkurrens
mellan flera panträttsupplåtelser inbördes eller mellan en panträttsupplåtelse
och en nyttjanderätt innebär företrädet därför alltid enbart
en turordning i vilken rättighetshavarna har att bevaka sina anspråk hos
myndighet.

För fullständighetens skull må slutligen framhållas att konkurrensen
mellan panträttsupplåtelse och äganderättsöverlåtelse ger upphov till eu
företrädessituation, som i mycket överensstämmer med den när en äganderättsöverlåtelse
konkurrerar med en nyttj anderättsupplåtelse. Vinner ägan -

430 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

derättsförvärvet företräde, kan panträtten inte göras gällande. Om däremot
panträtten ges företräde, blir äganderättsförvärvet gällande men förvärvaren
får tåla att fastigheten är belastad av panträtten.

Av vad nu anförts torde framgå att en fråga om företräde mellan förvärv
kan uppkomma i ett flertal olikartade situationer och att företrädets
innebörd är mångskiftande. Saken torde kunna sammanfattas på följande
sätt. Ett spörsmål om företräde mellan förvärv kan gälla 1) vilket av två
eller flera äganderättsförvärv som vid tvesalu skall bestå, 2) frågan om förvärvaren
av den fasta egendomen skall behöva tåla belastningen av en begränsad
sakrätt när denna konkurrerar med äganderättsöverlåtelsen, 3) om
och i vad mån en begränsad sakrätt skall bestå när den konkurrerar med
en annan begränsad sakrätt och de båda rättigheterna inte kan utövas
samtidigt utan förfång för någondera samt 4) turordningen mellan panträtt
och andra begränsade sakrätter vid exekutiv auktion eller andra liknande
förrättningar. Beredningen har byggt upp ett regelsystem, som avser
att täcka samtliga de nyss beskrivna företrädesfallen. Utformningen
av kapitlet kan i huvudsak redovisas på följande sätt.

Som gemensam beteckning på de förvärv som åsyftas i kapitlet använder
beredningen uttrycket rättsförvärv. Med rättsförvärv avses först och främst
förvärv genom överlåtelse av en fastighet men också förvärv genom utfästelse
av panträtt och upplåtelse av de övriga begränsade sakrätter som
förekommer i beredningens förslag (1 § första stycket). Den grundläggande
regeln om företräde på grund av inskrivning formuleras av beredningen så
att, om fast egendom av ägaren har överlåtits till två eller flera eller om
eljest från samma egendom har skett två eller flera förvärv, inskrivning
som sökts för ett förvärv medför företräde framför förvärv, för vilket inskrivning
då ej blivit sökt (3 §). När det gäller att ange innebörden av att
ett förvärv äger företräde framför ett annat, skiljer beredningen mellan
verkan av företräde för överlåtelse framför annat förvärv och verkan av
företräde för utfästelse eller upplåtelse av rättighet framför annat förvärv
(2 §). Tillkommer företrädet överlåtelse sägs företrädet innebära att det
andra förvärvet skall vika. Om däremot företrädet avser utfästelse eller upplåtelse
av rättighet, anges företrädet betyda att det andra förvärvet får göras
gällande endast om och i den män det kan ske utan förfång för det förvärv
som äger företräde. Vidare innehåller 24 kap. vissa bestämmelser som anger
under vilka förutsättningar ond tro hos en förvärvare samt förbehåll
om rättighets bestånd vid överlåtelse kan medföra att inskrivningen inte får
den företrädesskapande verkan som normalt skulle inträda (4—7 §§). I
kapitlet tas bl. a. också upp bestämmelser som reglerar det fallet att inskrivning
söks på samma inskrivningsdag för flera förvärv (8—9 §§).

Sammanföringen av ifrågavarande rättsregler till en enhetlig reglering
i ett särskilt kapitel har medfört att lagmaterialet erhållit en mycket
abstrakt form. Det måste medges att kapitlet i beredningens förslag här -

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 431

igenom blivit relativt svårtillgängligt. Detta förhållande ger anledning att
överväga en annan disposition av ämnet. En lösning som därvid kan synas
ligga nära till hands skulle vara att hänföra reglerna om företräde
mellan förvärv på grund av inskrivning till de skilda kapitel där förvärven
får sin materiella reglering i övrigt. Sålunda skulle exempelvis
företrädet på grund av inskrivning vid tvesalu regleras i 4 kap. och panträttens
ställning i företrädesordningen bestämmas i 6 kap. Av flera skäl
anser jag dock inte lämpligt att genomföra ett sådant ingrepp i beredningens
förslag. För det första bör starkt understrykas att vad jag nyss
anförde om att beredningens förslag i denna del är svårtillgängligt inte
får undanskymma det viktiga förhållandet att beredningen genom sammanföringen
av företrädesreglerna kunnat vinna i enkelhet och överskådlighet i
fråga om grunderna för företrädesinstitutets uppbyggnad och utformning.
Vissa regler som är gemensamma för företräde på grund av inskrivning har
också härigenom fått en lämpligare placering än som kan uppnås vid en
annan disposition av företrädesreglerna. Dessa reglers förhållande till olika
bestämmelser i såväl andra avsnitt av jordabalken som annan lagstiftning
framträder också tydligare genom den av beredningen valda dispositionen.
Här kan särskilt pekas på förhållandet till bestämmelserna om godtrosförvärv
på grund av inskrivning i 25 kap. (18 kap. i departementsförslaget).
Företrädesreglerna ger nämligen som framgått av vad förut sagts upphov
till fall när förvärv inte kan göras gällande. Dessa fall måste hållas isär
från sådana fall när iförvärv är ogiltigt. Endast i dessa senare situationer
kan bestämmelserna i 25 kap. om rätt till ersättning av staten vinna tilllämpning.

I sammanhanget måste vidare beaktas att departementsförslaget i väsentliga
avseenden vilar på andra förutsättningar än beredningens förslag. För
det första har antalet begränsade sakrätter starkt reducerats. I departementsförslaget
förekommer förutom panträtt endast nyttjanderätt, servitut
och samfällighetsrätt, vilka tre sakrätter i företrädesrättshänseende följer ett
enhetligt mönster. Härigenom kan företrädesreglerna förenklas och konkretiseras.
För det andra har panträttens ändrade struktur, som jag strax närmare
skall belysa, lett till att företräde på grund av inteckning torde kräva
sin egen reglering. Detta medför att den systematiska uppbyggnaden av företrädesreglerna
kan ytterligare förenklas.

På grund av det anförda har jag inte funnit anledning föreslå någon avvikelse
från grunderna för den disposition av företrädesreglerna som kännetecknar
beredningens förslag. Även i departementsförslaget är därför bestämmelserna
om företräde på grund av inskrivning i princip sammanhållna
i ett kapitel och överensstämmer sakligt sett nära med vad beredningen
föreslagit.

Till följd av den ändrade panträttsstrukturen i departementsförslaget
uppkommer, såsom redan antytts, ett särskilt spörsmål om anpassning av

432 Del Bl Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

bestämmelserna om företräde för panträttsupplåtelse till övriga företrädesregler.
Härom vill jag anföra följande.

Enligt departementsförslaget förutsätts att ansökan om inteckning alltid
görs av fastighetsägaren. Ansökningen sammanhänger principiellt inte med
någon panträttsupplåtelse. Upplåtelsen sker ju först genom överlämnande av
pantbrev som utfärdats på grundval av inteckningen. Inteckningsansökan
bör dock — med hänsyn till att fastighetsägarens rätt till betalning när
han själv innehar pantbrevet vilar på att företräde äger rum för ägarhypoteket
— grunda företräde såväl i förhållande till annan inteckning som till
inskrivning av andra begränsade sakrätter på samma sätt som andra ansökningar
om inskrivning oavsett om någon panträttsupplåtelse sedermera
kommer till stånd. Trots detta är det knappast möjligt att betrakta beviljandet
av inteckning — som ju innebär att någon erhåller ett ägarhypotek
i sin egen fastighet — som ett rättsförvärv jämställt med förvärv genom
överlåtelse av fastighet eller upplåtelse av nyttj anderätt eller därmed likartade
rättigheter. Redan av detta skäl faller företrädet på grund av inteckning
utanför ramen för beredningens uppbyggnad av företrädesreglerna.
Därtill kommer att departementsförslaget bygger på principen att en inteckning
— och därmed pantbrevet — bör behålla sin giltighet även om inteckningen
söktes av annan än fastighetens rätte ägare (jfr 6:10). Om
exempelvis en panträttsupplåtelse skall stå tillbaka för ett äganderättsförvärv
på grund av att detta senare förvärv äger företräde, blir panträttsupplåtelsen
utan verkan men inteckningen behåller sin giltighet. Pantbrevet
övergår till den nye ägaren, som får göra gällande ägarhypotek med det
företräde till betalning som grundats genom inteckningsansökan.

I departementsförslaget tas på grund av det anförda bestämmelserna om
företräde på grund av inteckning upp i ett särskilt avsnitt med underrubriken
»Företräde på grund av inteckning» (6 och 7 §§). Dessa bestämmelser
kommer att vara grundläggande för panträttens ställning i företrädesrättshänseende.
Borgenär, som har panträtt för sin fordran, äger sålunda vid medelsfördelning
erhålla betalning med det företräde som uppnåtts genom inteckningsansökan.
Till skillnad från inteckningen kan dock panträttsupplåtelsen
ej vara oberoende av växlingar i äganderätten, En fråga om företräde
mellan förvärv genom överlåtelse av en fastighet och genom upplåtelse
av panträtt i samma egendom kan uppkomma och regler måste ges för sådana
fall. Panträttsupplåtelsen i departementsförslagets utformning får
dessutom en särskild k arfik lär genom att själva förvärvet inte inskrivs. Det
anförda torde visa att panträtten måste följa sina egna företrädesregler i
väsentliga hänseenden. Mot bakgrunden härav har jag funnit övervägande
skäl tala för att hänföra de nödvändiga särbestämmelserna om företräde på
grund av panträttsupplåtelse till 6 kap. (se 6:7). Eftersom betalning på
grund av panträtt såsom nämnts i princip utgår med det företräde som
inteckningen medför och reglerna härom ges i förevarande kapitel, har över -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 433

föringen av panträttsbestämmelserna till 6 kap. kunnat genomföras utan någon
ofördelaktig inverkan på den systematiska uppbyggnaden av företrädesinstitutet.

Med utgångspunkt från de nu redovisade övervägandena har lagtexten disponerats
så att kapitlet inleds med fem paragrafer, vilka har underrubriken
»Företräde för förvärv på grund av överlåtelse av fast egendom eller upplåtelse
av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt framför annat sådant
förvärv». Härefter följer det förut nämnda avsnittet »Företräde på
grund av inteckning». Kapitlet avslutas med fyra paragrafer, som har underrubriken
»Övriga bestämmelser».

I beredningens förslag har kapitlet rubriken »Om företräde i rättsförvärv
på grund av inskrivning». För att rubriken skall täcka även de särskilda bestämmelserna
om företräde på grund av inteckning i 6 och 7 § § har rubriken
i departementsförslaget ändrats till »Företräde på grund av inskrivning».

Företräde för förvärv på grund av överlåtelse av fast egendom eller
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
framför annat sådant förvärv

1—5 §§.

Departementschefen. I beredningens förslag innehåller 1 § första stycket
en uppräkning av de rättsförvärv, som avses med kapitlets bestämmelser.
Förutom förvärv som grundar sig på överlåtelse av fast egendom uppräknas
samtliga de begränsade sakrätter, som förekommer i beredningens förslag.
Av dessa senare har endast panträtt, nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt
motsvarigheter i departementsförslaget. Såsom redan framgått av
inledningen till kapitlet har reglerna om det företräde inteckning medför
tagits upp för sig i 6 och 7 §§. Regler om företräde på grund av panträtt
finns i 6 kap. De inledande fem paragraferna i detta kapitel avser därför endast
förvärv genom överlåtelse av fast egendom samt upplåtelse av nyttj anderätt,
servitut och samfällighetsrätt. Med den i departementsförslaget insatta
underrubriken torde en uppräkning motsvarande den i 24: 1 första stycket
i beredningens förslag vara överflödig.

Eftersom kapitlets innehåll är begränsat till företräde på grund av inskrivning
utesluts stora grupper av förvärv. Som exempel härpå kan nämnas de
betalningsrätter som anges i 17 kap. 6 § HB och författningar som meddelats
i anslutning till detta lagrum, vissa kategorier av besittningsrätter, såsom
åborätt, vägrätt och bostadsrätt, samt äldre avtalsservitut och tvångs servitut
av skilda slag (se SOU 1960: 25 s. 518). Inte heller den konkurrenssituation,
som kan uppkomma till följd av att betalningsanspråk riktas mot gäldenärens
fasta egendom vid utmätning eller konkurs eller att förvärv sker vid
exekutiv auktion, vilken äger rum till betalning av gäld för vilken egendo -

434

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

men svarar, berörs av kapitlets bestämmelser (SOU 1960: 25 s. 521). Beredningens
förslag innehåller i 1 § andra stycket bestämmelser som syftar på
sistnämnda begränsning i kapitlets tillämpningsområde. I departementsförslaget
har motsvarande bestämmelser av redaktionella skäl flyttats till 10 §
och placerats som ett första stycke i detta lagrum.

I 2 § tar beredningen upp bestämmelser som anger innebörden av att ett
förvärv äger företräde framför ett annat förvärv. Först i 3 § ges huvudregeln
om inskrivningens företrädesskapande verkan. I departementsförslaget har
av redaktionella skäl ordningen mellan lagrummen kastats om.

1 §•

Paragrafen, som motsvarar 24: 3 resp. 21: 3 i förslagen, innehåller huvudnormen
om inskrivningens betydelse för företrädet mellan konkurrerande
förvärv som avser överlåtelse av fastighet eller upplåtelse av nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt.

Gällande rätt. I 12 § LF anges bl. a. att, om någon överlåter egendom till
flera, den överlåtelse skall gälla, varpå lagfart först söks. Enligt 46 § första
stycket IF skall, om äganderätten är överlåten till en och nyttjanderätt är
upplåten till annan, nyttj anderätten gälla, såvida inteckning därför söks före
lagfart på fånget. När det gäller förhållandet mellan flera nyttjanderätter inbördes
anges i 50 § IF att den upplåtelse gäller för vilken inteckning först
söks. Enligt 56 § 1 mom. första stycket IF skall vid konkurrens mellan äganderätt
och inteckningsbar servitutsrätt, servitutet bli gällande, om inteckning
därför söks före lagfart på fånget. Är servitutsrätt upplåten till flera
eller upplåts servitutsrätt till en och nyttjanderätt till annan och kan inte
rättigheterna bestå vid sidan av varandra, tillkommer företrädet den rätt,
för vilken inteckning iförst söktes (56 § 2 mom. första stycket IF).

Lagberedningen. I 24: 3 tar beredningen upp den regeln att inskrivning,
som sökts för ett rättsförvärv, medför företräde framför rättsförvärv, för
vilket inskrivning då inte blivit sökt. Beredningen framhåller att en ansökan,
även om den inkommit tidigare, skall anses gjord på den inskrivningsdag,
när ärendet första gången företas (27: 12 i beredningens förslag, motsvarande
19:5 i departementsförslaget) samt att, om skilda ansökningar företas
på samma inskrivningsdag, de är att anse såsom samtidiga (se 24: 8 i beredningens
förslag).

Departementschefen. I förevarande lagrum möter den grundläggande regeln
om inskrivningen såsom avgörande för företrädet mellan konkurrerande
förvärv. Bortsett från vissa redaktionella ändringar överensstämmer paragrafen
med motsvarande lagrum i beredningens förslag. Principen att tidigare
ansökan om inskrivning ger företräde lider mycket betydande inskränkningar.
Härom finns bestämmelser i 3—5 §§.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 435

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 24:2 i beredningens förslag och 21:2 i utredningens
förslag, innehåller regler angående innebörden av att ett förvärv
äger företräde.

Lagberedningen. Beredningen karakteriserar verkan av att ett förvärv
äger företräde framför ett annat så, att det andra förvärvet skall vika eller
får göras gällande endast om och i den mån det kan ske utan förfång för det
förvärv som äger företräde. Formuleringarna återfinns i olika sammanhang
i gällande rätt. Bestämmelsen att det andra förvärvet skall vika föreslås begränsad
att gälla sådana fall när företräde tillkommer överlåtelse. Därvid
är det utan betydelse om det konkurrerande förvärvet avser äganderätt eller
rättighet av mera begränsad natur.

För det fall att rättighet äger företräde skall enligt beredningen den regeln
gälla att det andra förvärvet får göras gällande endast om och i den
mån det kan ske utan förfång för det förvärv som äger företräde. Om det
andra förvärvet utgör äganderätt, skall denna alltjämt bestå, dock med det
förbehållet att den rättighet, som äger företräde, kommer att såsom sakrätt
belasta äganderätten. Beträffande konkurrensen mellan två eller flera
rättigheter inbördes torde enligt beredningen i fråga om nyttjanderätt,
servitut m. fl. rättigheter gälla att, om något faktiskt beroende mellan rättigheterna
ej är för handen vid deras utövande, den ena rättighetens bestånd
inte heller medför något förfång för den andra rättigheten. Situationen
är dock annorlunda, fortsätter beredningen, när någon av de rättigheter
som det är fråga om till sin natur inte är lokaliserad utan på grund
av rättighetens allmänna struktur omfattar fastigheten i dess helhet, såsom
avtalad förköpsrätt, återköpsrätt och panträtt. För nu angivna rättigheter
innebär företrädet bara en ordning, i vilken rättighetshavarna har
att hos myndighet bevaka sitt anspråk. Vad angår rättigheter, som är förenade
med betalningsanspråk, regleras förfarandet i detta sammanhang
genom UL. Till företrädesordningen är enligt beredningens mening inte
att hänföra de grunder efter vilka rättighet, som ej äger företräde, skall
uppoffras eller alltjämt bibehållas vid exekutiv auktion eller utövande av
förköp eller återköp. Bestämmelser härom ges sålunda i UL.

Departementschefen. Av den översiktliga redogörelse för innebörden av
att ett förvärv äger företräde framför ett annat förvärv, som jag lämnat
i inledningen till kapitlet, framgår att företrädet i vissa fall får direkt betydelse
för rätten att göra förvärv gällande. Sådan betydelse har företrädet
vid konkurrens mellan överlåtelser inbördes, mellan överlåtelse å ena och
upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt å andra sidan
samt mellan sistnämnda rättigheter inbördes i den mån de inte kan utövas
oberoende av varandra. I förevarande paragraf anges företrädets nu
beskrivna inverkan på möjligheten att göra förvärv gällande. Om överlå -

436 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

telse äger företräde framför annat förvärv, kan något anspråk över huvud
taget inte riktas mot fastigheten på grund av det senare förvärvet. Detta har
uttryckts så att det förvärv som inte äger företräde ej medför någon
rätt till fastigheten. I övriga konkurrenssituationer däremot blir det en
fråga om i vad mån det ej företrädesberättigade förvärvet kan utövas
utan att det andra förvärvet kränks. Saken har uttryckts så att det förstnämnda
förvärvet får utövas endast i den mån det kan ske utan förfång
för det förvärv som äger företräde.

Såsom förut angetts kan företrädet mellan rättigheter också innebära en
turordning i vilken rättighetshavarna har att bevaka sina anspråk hos myndighet,
exempelvis vid exekutiv auktion eller vid myndighets fördelning av
medel mellan rättsägare i fast egendom. Följden av att en rättighet i sådant
fall äger företräde framför en annan måste självfallet regleras i annan
lagstiftning.

3 §•

Paragrafen, som motsvarar 24:4 resp. 21:4 i förslagen, innehåller bestämmelser
enligt vilka det företräde, som på grund av 1 § skulle tillkomma
ett förvärv framför ett annat, begränsas bl. a. på grund av att förvärvaren
inte är i god tro.

Gällande rätt. I nuvarande lagstiftning finns inte någon allmän bestämmelse
av innehåll att det företräde som på grund av inskrivning skulle tillkomma
ett förvärv framför ett annat tidigare förvärv ej kan göras gällande,
om den senare förvärvaren ägt eller bort äga kännedom om det tidigare
förvärvet. Emellertid får en regel av ifrågavarande slag anses vara principiellt
erkänd i rättspraxis. Verkan av den senare förvärvarens kunskap om
det tidigare förvärvet anses dock vara olika i skilda konkurrenssituationer.
Vid vissa förvärv är god tro utan betydelse.

Vad angår konkurrens mellan flera äganderättsöverlåtelser anses ett tidigare
äganderättsförvärv, fastän lagfart ej sökts på det, böra i brist på
god tro hos senare förvärvare gälla framför dennes förvärv, även om detta
blivit lagfaret. Vid konkurrens mellan äganderättsöverlåtelse och upplåtelse
av nyttjanderätt skiljer man i gällande rätt på två fall. Går äganderättsöverlåtelsen
i tiden före nyttjanderättsupplåtelsen, förutsätts för att
en tidigare ansökan om inskrivning skall ge företräde åt nyttj anderätten
att rättighetshavaren vid upplåtelsen var i god tro i fråga om överlåtelsen.
Om upplåtelsen av nyttj anderätten är äldre än äganderättsöverlåtelsen,
saknar däremot -— som framgår av 1 kap. 3 § NJL — frågan om förvärvarens
goda tro vid överlåtelsen betydelse. I detta fall viker alltid den oinskrivna
nyttj anderätten, frånsett de i nämnda lagrum angivna undantagsfallen.
Vad nu sagts om nyttjanderätt gäller också om servitutsrätt vid konkurrens
med överlåtelse av äganderätt. Beträffande konkurrens mellan fle -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 437

ra nyttjanderättsupplåtelser inbördes måste antas att, liksom vid kollision
mellan flera överlåtelser, tidigare inskrivning medför företräde för
senare förvärvare bara när förvärvaren varit i god tro i fråga om det konkurrerande
förvärvet. Nyttjanderätt och servitutsrätt torde även i detta fall
böra behandlas lika.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att en närmare reglering av den
betydelse som i olika konkurrenssituationer skall tilläggas god tro inte torde
kunna undvaras. Inledningsvis diskuterar beredningen vissa frågor av
större principiell räckvidd. Av dessa tas här upp endast sådana frågor,
som har samband med förevarande paragraf.

I främsta rummet möter, uttalar lagberedningen, frågan om betydelsen
av god tro vid konkurrens mellan upplåtelse av nyttjanderätt eller därmed
likställd rättighet å ena sidan och äganderättsöverlåtelse å den andra. Beredningen
har i annat sammanhang (se motiven till 11: It i beredningens
förslag; 7: 14 i departementsförslaget) anfört de skäl som enligt beredningens
mening talar för att en tidigare upplåten rättighet bör bestå mot
ett senare äganderättsförvärv i fall då nye ägaren ägt eller bort äga kännedom
om upplåtelsen. Denna rättsgrund för rättighetens bestånd bör uppenbarligen,
liksom i andra liknande fall, gälla oberoende av att den nye
ägaren erhållit lagfart, en ståndpunkt som sägs stå i full överensstämmelse
med den likställighet mellan dessa förvärvstyper som beredningen också i
övrigt förordat.

Beredningen övergår härefter till frågan om betydelsen av god tro vid
kollision mellan upplåtelser av rättigheter inbördes och uttalar att godtrosregeln
bör begränsas till sådana rättigheter, vilka inte utan förfång för någondera
kan utövas vid sidan av varandra.

När god tro blir av betydelse för företrädet för ett rättsförvärv, uppkommer
— fortsätter beredningen — liksom beträffande hävd också vissa
spörsmål angående den goda tron, såsom hos vem god tro skall föreligga
och till vilken tidpunkt godtroskravet skall hänföras. Beredningen
hänvisar till uttalanden i 1907 års jordabalksförslag enligt vilka som allmän
regel skulle gälla att god tro för att tillmätas betydelse skulle hänföra
sig till den förste förvärvaren och föreligga vid tidpunkten för dennes
förvärv. Var den första förvärvaren i ond tro, var god tro hos en efterträdare
i allmänhet inte rättsgrundande. Å andra sidan inverkade enligt
1907 års förslag inte ond tro, som tillkommit senare hos förvärvaren eller
hans efterträdare. Från denna grundsats gjordes dock vissa betydelsefulla
undantag avseende äganderätt och panträtt. I fråga om äganderätt kunde ond
tro som vid överlåtelsen förelåg hos förste förvärvaren avhjälpas därigenom
att någon senare förvärvare, när egendomen överläts till honom, var i god
tro. Till stöd för den sålunda gjorda åtskillnaden mellan olika förvärvstyper
anfördes i 1907 års förslag att den ägde sin grund i de skilda förvärvsty -

438 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

pernas olika betydelse för den allmänna omsättningen. Lagberedningen ansluter
sig till de i 1907 års förslag gjorda uttalandena angående förekomsten
av god tro.

Rörande den närmare utformningen av paragrafen anför beredningen
bl. a. följande.

Reglerna om god tro förutsätter att de förvärv som konkurrerar skett vid
olika tidpunkter samt att av dessa det yngre förvärvet enligt 3 § (1 § i departementsförslaget)
skulle äga företräde. Har två eller flera förvärv ägt
rum samtidigt men ansökan om inskrivning för ett förvärv skett tidigare än
för det eller de andra, är enbart 3 § tillämplig.

Såsom förut anförts skall den goda tron avse det tidigare förvärvet. I
allmänhet skall den också föreligga vid den tidpunkt när det senare förvärvet
skedde. Regeln har avfattats så, att företräde enligt 3 § inte får
göras gällande, om det senare förvärvet skett under förbehåll om det tidigare
förvärvets bestånd eller förvärvaren eljest ägt eller bort äga kännedom
om det tidigare förvärvet. Vad angår överlåtelse av fast egendom föreslås
dock en särskild bestämmelse. Den omständigheten att förvärvaren ägt eller
bort äga kännedom medför inte att hans efterträdare saknar möjlighet att
själv göra gällande god tro. På samma sätt skyddar god tro hos förvärvaren
även efterträdare, som själv varit i ond tro. Angående vissa inskränkningar
i fråga om en förvärvares möjligheter att åberopa god tro hänvisas till bestämmelserna
i 25: 12 (18: 8 i departementsförslaget) och vad som anförs
i motiven till nämnda lagrum.

Den i andra stycket upptagna bestämmelsen avser det rättsskydd som
enligt 11 kap. (7 kap. i departementsförslaget) tillförsäkrats där angivna
rättigheter vid överlåtelse av fast egendom. Detta rättsskydd består utan
hinder av att nye ägaren sökt lagfart. De bestämmelser som åsyftas i detta
hänseende är upptagna i 11: 8—11 (7: 11—14 i departementsförslaget).

Jordabalksutredningen. Utredningen ägnar utformningen av den här aktuella
paragrafen i beredningens förslag en inträngande analys. Beträffande
detaljerna i denna hänvisas till betänkandet (SOU 1963: 55 s. 383). Här redovisas
i sammandrag sådana delar av utredningens argumentation, som
har direkt betydelse för regelutformningen.

Utredningen genomför till en början en uppspaltning av regeltexten så,
att denna från varandra särhåller skilda konkurrensfall. I utredningens
förslag behandlas sålunda till en början konkurrens mellan två eller flera
äganderättSiförvärv, tvesalufallen (första stydket). Sedan regleras motsättningen
mellan äganderättsförvärv och rättighetsförvärv (andra stycket).
Till sist möter behandlingen av förhållandet mellan de s. k. särskilda rättigheterna
inbördes (tredje stycket).

Härefter uppehåller sig utredningen vid det förhållandet att enligt beredningens
förslag ett företräde enligt 3 § (1 § i departementsförslaget) för

Kungi. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 439

en senare äganderättsöverlåtelse framför annan sådan överlåtelse eller upplåtelse
av nyttjanderätt och därmed likställd rättighet eller för senare sådan
rättighet framför äganderättsöverlåtelse kan gå om intet, antingen på grund
av förbehåll vid det senare förvärvets tillkomst eller som följd av ond tro.
Utredningen påpekar nu att förbehållet som eliininationsgrund äger tillämpning
endast i konkurrensen mellan senare äganderättsöverlåtelse och tidigare
upplåtelse av rättighet samt mellan rättighetsupplåtelser inbördes men
däremot ej — och i detta avseende menar utredningen att den av beredningen
föreslagna formuleringen är bristfällig — mellan överlåtelser inbördes
samt mellan senare rättighetsupplåtelse och tidigare överlåtelse. Utredningens
förslag är utformat under hänsynstagande till detta förhållande.

I fortsättningen diskuterar utredningen konkurrenssituationen mellan
äldre rättighetsförvärv och yngre äganderättsförvärv, när enligt 3 § företräde
för det senare förvärvet grundats genom lagfartsansökan samt äganderätten
övergått till en successor. Rättighetshavaren kan trots detta enligt förevarande
paragraf erhålla företräde framför äganderättsförvärvet genom att visa
antingen att förbehåll skett eller att ond tro föreligger. Såvitt gäller sistnämnda
alternativ måste emellertid rättighetshavaren enligt beredningens
förslag styrka ond tro såväl hos den förste förvärvaren av egendomen som
hos dennes successor. Utredningen gör en jämförelse mellan denna situation
och det fallet att fast egendom överlåtits till flera (tvesalufallet) varefter
vidareöverlåtelse skett från den som, oavsett att hans förvärv är senare, äger
företräde enligt 3 §. Successorn skyddas även i detta fall enligt beredningens
förslag av sin egen goda tro om överlåtaren är i ond tro, och utredningen säger
sig inte förneka, att i båda situationerna successorns goda tro är lika beaktansvärd.
Utredningen menar emellertid — i motsats till beredningen —
att successorns goda tro ändå inte bör tillmätas någon betydelse i konkurrensen
mellan äldre rättighetsförvärv och yngre äganderättsförvärv. Skälet härtill
sägs vara, att en sådan bestämmelse inte låter sig inpassas i jordabalks,
förslagens allmänna system i hithörande sammanhang. Utredningen syftar
härvid på rättighetsbavarens resp. i det jämförda tvesalufallet den förste
äganderättsförvärvarens möjligheter att förhindra att fastighetens innehavare
under pågående rättegång om företrädesrätten överlåter denna till någon
som är i god tro med avseende på rättighetens förekomst. I tvesalufallet —
påpekar utredningen — skall anteckning i fastighetsbolc ske om den väckta
talan och anteckningen hindrar enligt bestämmelsen i 22: 12 i utredningsförslaget
(18: 8 i departementsiförslaget) den som därefter gör förvärv från att
åberopa god tro. Utredningen framhåller att rättighetshavarens talan däremot
inte är av sådan art att anteckning därom skall ske i fastighetsbok. Att
utvidga regeln i 22: 12 till att avse talan av den art som rättighetshavaren
inlett skulle förutsätta att en korresponderande anteckningsskyldighet föreskrivs.
Så långt vill utredningen inte sträcka sig i sitt förslag. Logiken
skulle nämligen i så fall fordra, att hela mångfalden av jämförbara rätte -

440 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

gångar rörande begränsade sakrätter fick föranleda grundboksanteckning.
Ett sådant resultat med vad det skulle innebära av ökad arbetsbörda för inskrivningsmyndigheten
och belastning av fastighetsböckerna anses inte försvarbart.
Utredningen finner därför att frågan huruvida successor i äganderättsförvärvet
ägt eller bort äga kännedom om rättighetsförvärvet måste förklaras
vara ovidkommande. Andra stycket i 4 § i utredningens förslag är utformat
med hänsyn till detta ställningstagande.

Vidare diskuterar utredningen utformningen i beredningens förslag av
hänvisningen i 4 § andra stycket till bestämmelserna om företräde för upplåtelse
av rättighet framför äganderättsöverlåtelse i 11 kap. (9 kap. i utredningens
förslag och 7 kap. i departementsförslaget). Utredningen riktar här
den anmärkningen mot beredningens förslag till lagtext att hänvisningen
omfattar samtliga företrädesrättsfall i det nämnda kapitlet, således även förbehålls-
och ondtrosgrunderna, trots att dessa grunder får åberopas redan
enligt reglerna i förevarande kapitel. Utredningens förslag till lagtext är
avfattat med hänsyn härtill.

Departementschefen. Den i 1 § i departementsförslaget uppställda huvudnormen
om inskrivningens betydelse för företrädet mellan konkurrerande
förvärv är inte undantagslös. I förevarande paragraf behandlas i de båda
första styckena de begränsningar i principens giltighet, som följer av att
förvärvare som enligt 1 § skulle äga företräde inte är i god tro. När det gäller
förhållandet mellan rättighetsförvärv och senare äganderättsförvärv förekommer
vissa ytterligare fall när principen i 1 § åsidosätts. Dessa fall berörs
i paragrafens tredje stycke.

Reglerna i paragrafen torde med ett viktigt undantag överensstämma med
vad som f. n. anses gälla. Undantaget avser den goda trons betydelse, när
en rättighet först upplåtits och fastigheten därefter överlåtits utan förbehåll
om rättigheten. Som huvudprincip gäller f. n. att överlåtelse äger företräde
framför tidigare rättighetsupplåtelse oavsett om förvärvaren av fastigheten
var i ond tro med avseende på upplåtelsen. Denna princip, som gäller såväl
när inskrivning inte sökts för något av förvärven som när lagfart först sökts
på överlåtelsen, går tillbaka på den i 16 kap. 15 § JB i 1734 års lag upptagna
men numera formellt upphävda rättsregeln att köp bryter legostämma.
Som redan förut framgått föreslår beredningen i annat sammanhang
(11:11) att överlåtelsens företräde framför tidigare rättighetsupplåtelse, om
inskrivning inte sökts för något av förvärven, skall vara beroende av god
tro hos förvärvaren av fastigheten. En regel härom har också tagits upp i
departementsförslaget (7: 14). Detta ställningstagande leder till att god tro
bör uppställas även som förutsättning för att överlåtelsen skall äga företräde
enligt 1 § på grund av att lagfart på överlåtelsen sökts tidigare än
rättighetshavaren sökt inskrivning för sitt förvärv. Härigenom kommer, som
beredningen föreslagit, företräde på grund av inskrivning ej i något fall att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 441

kunna göras gällande för ett senare förvärv, om förvärvaren ägt eller bort
äga kännedom om det tidigare förvärvet.

Beträffande det sakliga innehållet i övrigt i denna paragraf skall jag uppehålla
mig endast vid en fråga, nämligen det av jordabalksutredningen väckta
spörsmålet om betydelsen av eu fastighetsägares goda tro i fråga om förekomsten
av en rättighet, som inte förbehållits av överlåtaren, i den situationen
att denne förvärvat fastigheten i ond tro i fråga om rättigheten men
hans förvärv på grund av lagfart äger företräde enligt 1 § framför rättighetsförvärvet.

Beredningens förslag innebär beträffande denna fråga att successorn i
äganderätten erhåller företräde med hänsyn till sin goda tro och att rättighetsförvärvet
alltså får vika, oavsett att fastighetens tidigare ägare — som
kunde åberopa prioritet på grund av inskrivning — var i ond tro. Det bör
understrykas att en sådan utgång ligger helt i linje med de grundläggande
principerna angående inverkan av god tro i nu aktuella hänseenden. Enligt
dessa principer intar äganderätt — och panträtt — en förmånligare ställning
än andra förvärv, detta av hänsyn till deras större betydelse för den
allmänna omsättningen. Jordabalksutredningens argumentation grundar sig
på den i och för sig obestridligen riktiga iakttagelsen att rättighetshavaren
— om successorns goda tro tillmäts betydelse — inte har någon absolut
effektiv utväg att förhindra godtrosförvärv till fastigheten innan rättighetshavaren
fått rättighetens bestånd fastslagen. Någon sådan utväg finns ej ens
under pågående rättegång mot den som i ond tro med avseende på förekomsten
av rättigheten erhållit lagfart. Rättighetshavarens talan mot fastighetsägaren
kan nämligen enligt j ordabalksförslagen inte antecknas i fastighetsboken.
Såsom utredningen uttalat skulle problemet kunna lösas genom
en föreskrift att även talan av förevarande slag skulle antecknas och att
anteckningen skulle ha den verkan att förvärv i god tro inte skulle kunna
ske efter anteckningens tillkomst. Jag delar dock utredningens uppfattning
att denna väg inte bör beträdas.

Trots nyssnämnda ställningstagande kan jag inte ansluta mig till den
av utredningen föreslagna lösningen, att rättighetsförvärvet skall bestå oavsett
successorns goda tro. Skälet härtill är att denna lösning skulle utgöra
ett från principiell synpunkt betänkligt avsteg från de grundprinciper på
vilka förslagens företrädesregler vilar. Avsteget skulle förmodligen mycket
sällan ge utslag i praktiken men det skulle likväl vara ägnat att minska
tryggheten i fastighetsomsättningen. Jag hyser dessutom den uppfattningen
att jordabalksutredningen överdrivit farhågorna för rättighetshavarens
ställning. Det kan sålunda för det första framhållas att i den situation som
utredningen diskuterar — där rättighetshavaren alltså väckt talan mot
innehavaren av lagfarten — rättighetshavaren får antas ha sökt inskrivning
för sitt förvärv. Denna ansökan utesluter visserligen inte att en ny ägare
till fastigheten kan vara i god tro vid sitt förvärv, men i praktiken torde

442 Del B 1 Knngl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inskrivningsansökan i det stora flertalet fall utesluta god tro hos denne. För
det andra måste hänsyn tas till att rättighetshavaren, för den händelse hans
förvärv skulle få vika för successorns äganderättsförvärv, dock torde äga
rätt till skadestånd av överlåtaren på grund av att denne underlåtit att
göra förbehåll om rättigheten. Departementsförslaget innebär följaktligen
en återgång till lagberedningens ståndpunkt i frågan.

Jordabalksutredningen har i förtydligande syfte omarbetat den av beredningen
föreslagna lagtexten. Omarbetningen tar sig i första hand uttryck
i att de olika typerna av konkurrensfall behandlas åtskilda. Otvivelaktigt har
paragrafen härigenom vunnit i klarhet. Samma princip har i viss utsträckning
använts i departementsförslaget. Saken kommer emellertid delvis i ett
annat läge genom utmönstringen av vissa begränsade sakrätter och genom
den nyss redovisade ändringen i jämförelse med utredningsförslaget.

T departementsförslaget behandlas i första stycket konkurrensen mellan
ett senare äganderättsförvärv och tidigare förvärv antingen detta avser överlåtelse
av egendomen eller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt.
I andra stycket ges regler angående konkurrensen mellan senare
upplåtelse av rättighet och tidigare förvärv. Tredje stycket slutligen
behandlar vissa särskilda fall, när rättighetsförvärv gäller framför äganderättsförvärv
trots att lagfart sökts på det senare förvärvet innan rättigheten
inskrivits.

Såsom jordabalksutredningen framhållit kan det företräde som på grund
av tidigare lagfartsansökan grundats för ett äganderättsförvärv framför ett
annat sådant förvärv elimineras endast om förvärvaren vid överlåtelsen
ägde eller bort äga kännedom om det tidigare förvärvet. Dessutom tillkommer
att, om förvärvaren i sin tur överlåtit fastigheten, ond tro måste föreligga
även hos senare innehavare av egendomen för att företrädet skall gå
förlorat. När det gäller företrädet mellan rättighetsupplåtelse och senare
äganderättsöverlåtelse blir saken mera komplicerad. Även i detta fall har
man att göra med ett äganderättsförvärv för vilket kan åberopas företräde
enligt 1 § på grund av inskrivning. Detta företräde kan elimineras genom
att förvärvaren vid överlåtelsen var i ond tro i fråga om rättighetsupplåtelsen.
Har fastigheten ånyo överlåtits måste enligt departementsförslaget —
som i detta avseende såsom förut redovisats sakligt skiljer sig från jordabalksutredningens
förslag men överensstämmer med lagberedningens —
ond tro visas också hos den nye ägaren. Så långt råder full parallellitet med
det nyss behandlade fallet i vilket flera äganderättsförvärv konkurrerade.
I departementsförslaget behandlas dessa situationer gemensamt i första
stycket.

Det på inskrivning grundade företrädet för ett äganderättsförvärv framför
ett tidigare rättighetsförvärv kan gå förlorat också i vissa andra fall.
De grundläggande reglerna härom finns i 7 kap. Sålunda anges i 7: 11—13
vissa fall, när upplåtelse gäller mot ny ägare av fastigheten även om denne

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

443

är i god tro vid sitt förvärv. Först och främst märks den situationen att
rättigheten förbehållits vid överlåtelse (7:11). Vidare föreskrivs att en
överenskommelse om ändring i eller tillägg till en rättighetsupplåtelse gäller
mot nye ägaren, om överenskommelsen är anmärkt på fastighetsägarens
exemplar av upplåtelseavtalet och upplåtelsen äger bestånd mot nye ägaren
(7: 12). Slutligen anges att upplåtelse av arrende- eller hyresrätt gäller
mot ny ägare, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt
rum före överlåtelsen (7: 13). De nu antydda bestämmelserna i 7 kap. —
vilka i allt väsentligt överensstämmer med gällande rätt — kan sägas utgöra
ytterligare undantag från grundprincipen om att en förvärvare av
fast egendom inte skall vara bunden av tidigare rättighetsupplåtelser (den
nyss berörda satsen »köp bryter legostämma»). Liksom f. n. bör det i de
angivna fallen vara utan betydelse för rättighetshavarens ställning, om förvärvaren
söker lagfart innan rättighetsupplåtelsen inskrivs. Ett undantag
från regeln i 17: 1 om inskrivningens företrädesskapande verkan är följaktligen
behövligt. I departementsförslaget har därför i 17: 3 tredje stycket angetts
att bestämmelserna i 7: 11—13 om att upplåtelse av nyttjanderätt, servitut
och samfällighetsrätt gäller mot ny ägare till vilken fast egendom
överlåtits äger tillämpning utan hinder av att nye ägaren sökt lagfart.

I paragrafens andra stycke ges regler om den goda trons betydelse när
företräde enligt 1 § skulle tillkomma senare rättighetsupplåtelse framför
tidigare överlåtelse (första punkten) eller tidigare rättighetsupplåtelse (andra
punkten). Beträffande kollisionen mellan flera rättighetsupplåteiser behandlar
såväl lagberedningens som jordabalksutreöningens förslag även
det fallet att vid den senare upplåtelsen förbehåll gjorts om den tidigare
upplåtelsen. Även ett sådant förbehåll skall alltså i likhet med ond tro
kunna eliminera företrädet på grund av inskrivning för den senare upplåtelsen.
Det är emellertid att märka att regeln över huvud taget endast
syftar på rättigheter, vilka ej utan förfång för någondera kan utövas vid
sidan av varandra. Ett förbehåll om den tidigare upplåtelsen får dock anses
innebära en sådan begränsning av den senare rättighetens omfattning
att någon kollision vid utövningen av rättigheterna inte uppstår. Förbehåll
som eliminationsgrund torde alltså inte behöva beaktas i förevarande situation.
Även andra stycket kommer härigenom att innehålla regler bara
om betydelsen av ond tro.

I anledning av vissa uttalanden från jordabalksutredningens sida angående
tillämpningen av företrädesreglerna i sådana fall när fråga uppkommer
om företräde på grund av inskrivning för ett äganderättsförvärv framför
ett tidigare rättighetsförvärv och fastigheten överlåtits vidare (se SOU
1963: 55 s. 386—389) må följande framhållas.

I det fall som skall diskuteras har en fastighetsägare (Y) upplåtit en rättighet
till någon (X) och därefter överlåtit fastigheten till annan (Yx). Yx
har därefter i sin tur överlåtit egendomen till en tredje person (Y2). Yx

444 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förutsätts ha sökt lagfart innan X sökt inskrivning för rättigheten. Fråga
uppkommer nu om företrädet mellan Yx :s och X:s förvärv. Om man bortser
från regeln i tredje stycket, kan det genom lagfartsansökan vunna företrädet
för Yx:s förvärv rubbas endast om Yx var i ond tro. Var Yx i god tro får
rättigheten vika och det saknar varje betydelse huruvida Y2 var i ond tro
vid sitt förvärv. Självfallet saknar det också betydelse om och i vilken ordning
X och Yo sökt inskrivning. Om Yx var i ond tro, blir situationen en annan.
Då får nämligen Y2:s goda eller onda tro betydelse. Endast om ond tro
kan visas även hos Y2, vinner X företräde för sin rättighet framför Y2:s förvärv.
Inte heller i detta fall spelar det någon roll om och i vilken ordning X
och Y2 sökt inskrivning. Den godtroende Y2 får räkna sig tillgodo den genom
Yx:s lagfartsansökan grundade prioriteten oberoende av om och när
han själv sökt lagfart.

Om exemplet ändras så att Y vid överlåtelsen till Yx gjorde förbehåll om
den tidigare rättighetsupplåtelsen, kommer Y2 i ett annat läge. Såsom jordabalksutredningen
påpekat kan i detta fall något företräde på grund av inskrivning
över huvud taget inte åberopas för Yx:s förvärv vare sig av Yx
själv eller av Y2. Därmed är emellertid inte sagt att X:s rättighet blir gällande
mot Y2. Denne har nämligen möjlighet att vinna företräde framför
X genom att själv söka lagfart innan X söker inskrivning. Huvudregeln i
1 § blir i sådant fall på nytt tillämplig men nu gäller det företräde på grund
av inskrivning av Y2:s förvärv — inte Yx:s. Y2 kommer i det nu behandlade
exemplet i samma läge som om Yx och inte Y gjort rättighetsupplåtelsen.

4 §•

Paragrafen, som motsvarar 24:5 resp. 21:5 i förslagen, innehåller regler
om skydd i vissa fall för den som i god tro fått nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt upplåten åt sig från någon vars äganderättsförvärv
skulle äga företräde framför annat förvärv enligt 1 § men som till följd av
bestämmelsen i 3 § första stycket inte är berättigad att göra företrädesrätten
gällande.

Lagberedningen. 124:5 och 6 behandlar beredningen ett spörsmål med
anknytning till en tvesalusituation, där det yngre äganderättsförvärvet —
trots meddelad lagfart — inte får göras gällande på grund av ond tro hos
förvärvaren. Frågan är huruvida denna brist kan, i fråga om de sekundära
sakrätter med vilka förvärvaren belastat fastigheten, avhjälpas genom
god tro hos rättighetshavarna. Beredningen besvarar denna fråga jakande.
Emellertid, säger beredningen, kan det ifrågasättas om inte bestämmelser
av den angivna innebörden närmare hör samman med de i 25 kap. (motsvarande
18 kap. i departementsförslaget) upptagna reglerna om godtrosförvärv
på grund av inskrivning. Beredningen framhåller att en tillämpning
av de åsyftade reglerna i 25 kap. skulle leda till att rätte ägaren blev berät -

Del B 1

445

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tigad till ersättning av allmänna medel för den förlust som åsamkades honom
därigenom att rättigheten blev bindande mot honom. Även om vissa
likheter föreligger med de i 25 kap. behandlade fallen, finner beredningen
dock att det inte får förbises att den tidigare förvärvaren vunnit företräde
inte på grund av egen lagfartsansökan utan till följd av den andres onda
tro samt att dennes onda tro inte delats av rättighetshavaren. Under sådana
förhållanden blir enligt beredningen den förlust som kan drabba ägaren
genom att rättigheten blir gällande mot honom att härleda från hans eget
förvållande att ej söka lagfart; att tillerkänna honom ersättning av allmänna
medel anses därför inte böra komma i fråga. Vad de upplåtna rättigheterna
angår är att märka, att det inte fordras att inskrivning ägt rum.
För att rättigheten skall bestå är det enligt beredningens förslag tillräckligt,
att rättighetshavaren vid upplåtelsen varken ägt eller bort äga kännedom
om den tidigare äganderättsöverlåtelsen. Har rättighetshavaren inte
erhållit inskrivning, bör han kunna få inskrivning meddelad sedan upplåtelsen
till honom förklarats skola bestå.

Departementschefen. I närmast föregående paragraf har uppställts vissa
regler till skydd för den som i god tro har förvärvat fast egendom från någon
vars eget förvärv visserligen synes äga företräde enligt 1 § framför annat
konkurrerande äganderättsförvärv men där överlåtaren ej får göra företrädet
gällande därför att han ej var i god tro. Reglerna innebär att den
godtroende successorn själv får tillgodonjuta överlåtarens företräde. Successorns
goda tro botar alltså den onda tron hos överlåtaren.

Nu förevarande paragraf behandlar den jämförliga situationen att den
ondtroende förvärvaren upplåtit nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt
i sin fastighet och inte som i det förra fallet överlåtit hela egendomen.
Enligt beredningens förslag bör den omständigheten att upplåtarens förvärv
skall vika för ett tidigare oinskrivet äganderättsförvärv ej få leda till
att rättighetsupplåtelsen går förlorad, när rättighetshavaren är i god tro.
Bakom förslaget torde även för detta fall ligga tanken att den, som härleder
sin rätt från någon för vars förvärv grundats företrädesrätt på grund
av inskrivning, skall kunna förlita sig på att denna företrädesrätt blir bestående.
Jag ansluter mig i princip till denna åsikt. Beredningens förslag
behandlar emellertid endast den situationen att någon angriper det inskrivna
äganderättsförvärvet med äganderättsanspråk och åstadkommer att detta
får vika. Enligt min mening är värt att beakta även det fallet att det konkurrerande
förvärvet utgörs av eu nyttjanderätt, ett servitut eller en samfällighetsrätt.
Antag att en oinskriven sådan rättighet enligt reglerna i 3 §
skall tillerkännas företräde framför ett lagfaret senare äganderättsförvärv
på grund av att fastighetsägaren vid sitt förvärv var i ond tro angående
rättigheten samt att någon, som varken ägt eller bort äga kännedom om
rättigheten, fått från fastighetsägaren till sig upplåten eu rättighet som ej

446 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

kan utövas vid sidan av den förra rättigheten. Även i detta läge synes rättighetshavare
som förlitat sig på inskrivningens företrädesskapande verkan,
böra äga företräde för sitt förvärv framför den tidigare rättighetsupplåtelsen.
Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

5 §■

I förevarande paragraf, som motsvarar 24:8 resp. 21: 8 i förslagen, behandlas
de företrädesfrågor som uppkommer därigenom att på samma inskrivningsdag
inskrivning söks för två eller flera förvärv som avser överlåtelse
av fastighet eller upplåtelse av nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt.

Gällande rätt. I 12 § LF anges bl. a. att, om lagfart på konkurrerande
överlåtelser söks samtidigt, den överlåtelse skall gälla, som skedde först.
Om äganderätten är överlåten till en och nyttjanderätt upplåten till annan
samt lagfart och inteckning söks på samma dag, skall enligt 46 § första stycket
IF jämfört med 1 kap. 3 § NJL upplåtelsen vika för överlåtelsen, bortsett
från sådana fall då nyttj anderätten på grund av förbehåll eller annan
i lag särskilt angiven omständighet ändå skall bestå. Upplåter någon nyttjanderätt
till samma egendom åt flera och söks inteckning för upplåtelserna
samtidigt bestäms företrädet enligt 50 § IF jämfört med 1 kap. 5 § NJL
av tidsföljden mellan upplåtelserna. Vid konkurrens mellan äganderätt och
inteckningsbar servitutsrätt skall, om lagfart och inteckning söks samtidigt,
enligt 56 § 1 mom. första stycket IF jämfört med 3 § ServL konkurrensfrågan
avgöras i överensstämmelse med den nyssnämnda bestämmelsen i 1
kap. 3 § NJL. Är servitutsrätt upplåten till flera eller upplåts servitutsrätt
till en och nyttjanderätt till annan, och kan rättigheterna inte bestå vid sidan
av varandra, skall, om inteckning för upplåtelserna är sökt samma dag,
företräde tillkomma den rättighet, som uppläts först (56 § 2 mom. första
stycket IF).

Lagberedningen. Såsom allmän regel för det fall att inskrivning för två
eller flera rättsförvärv, som inte avser panträtt, söks på samma inskrivningsdag
uppställer beredningen att företrädet skall bestämmas efter den
tidsföljd i vilken förvärven ägde rum. De förvärv som åsyftas är överlåtelse
av fast egendom och upplåtelse av de rättigheter som anges i 24: 1. Den
uppställda regeln stämmer enligt beredningen i huvudsak överens med
gällande rätt. En betydelsefull avvikelse från vad som f. n. gäller avser
emellertid företrädesordningen mellan äganderättsförvärv och förvärv av
nyttjanderätt eller annan därmed likställd rättighet. Beredningen påpekar
att frågan om hur företrädet skall bestämmas i denna konkurrenssituation
uppmärksammats i olika lagstiftningssammanhang. Den nuvarande lydelsen
av 46 § första stycket IF skiljer sig från den ursprungliga. Enligt dei

Del B 1

447

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

äldre lydelsen skulle allmänna prioritetsregler gälla vid samtidiga ansökningar.
Om upplåtelsen av nyttjanderätten var äldre, skulle den alltså äga
företräde framför överlåtelsen. Denna ståndpunkt avvek, säger beredningen,
från vad som gällde enligt förordningar den 19 maj 1845 och den 21 december
1857. Enligt dessa skulle nämligen nyttj anderätten vika för äganderätten,
även om nyttjanderättsupplåtelsen var äldre än äganderättsöverlåtelsen.
Under arbetet med NJL blev frågan åter aktuell. I det år 1905 framlagda
betänkandet med förslag till ny lagstiftning om nyttjanderätt anmärktes
salunda, att grundsatsen om nyttj anderättens företräde framför
senare förvärv av äganderätt stod i strid med den i 16 kap. 15 § JB upptagna
rättsregeln att köp bröt legostämma. Denna regel upphävdes inte i
samband med tillkomsten av IF. Det uttalades vidare i betänkandet att den
år 1875 genom tillkomsten av IF genomförda lagändringen utgjorde en fara
för rättssäkerheten i fastighetsomsättningen. Den princip som kommit till
uttryck i 16 kap. 15 § JB ansågs i detta fall böra upprätthållas. En köpare
som vid första möjliga tillfälle sökte lagfart på sitt förvärv, borde äga
trygghet att han därvid inte skulle behöva stå tillbaka för en av tidigare
ägare upplåten nyttjanderätt som han eljest inte var skyldig att tåla. I betänkandet
föreslogs en återgång till den lydelse som motsvarande bestämmelser
ägde före 1875 års inskrivningsreform. Detta förslag godkändes sedermera
och i samband därmed upphävdes, såvitt nu är i fråga, bestämmelsen
i 16 kap. 15 § JB om att köp bröt legostämma. Beredningen framhåller
att principen om »köps» företräde framför »legostämma» alltså fortfarande
kan sägas råda men att räckvidden av principen begränsats i skilda
hänseenden.

Enligt beredningens förslag tillerkänns nyttj anderätten företräde också
i det fallet, att nye ägaren ägt eller bort äga kännedom om nyttj anderättsupplåtelsen
(11:11, motsvarande 7:14 i departementsförslaget). Beredningen
säger sig sakna närmare kännedom om vilken inverkan den år 1875
införda prioritetsregeln kan ha haft för fastighetsomsättningen, medan den
ännu var gällande. I sammanhanget erinrar beredningen emellertid om att
en fastighetsförvärvare, som är i god tro beträffande en av säljaren upplåten
nyttjanderätt, enligt förslaget (4: 18) har möjlighet att, om nyttjanderätten
trots allt blir gällande mot honom, häva köpet eller, om han vill vidbli
det, erhålla avdrag på köpeskillingen samt skadestånd.

Beredningen framhåller också att, om äganderättsöverlåtelsen och nyttjanderättsupplåtelsen
likställs, en i och för sig önskvärd förenkling av rättsreglerna
erhålls. Till förmån för en sådan lösning talar också att någon
motsvarighet till de bestämmelser, som beredningen förordar i fråga om
företrädesrätt för ogulden köpeskilling, i så fall inte erfordras. Ett bibehållande
av företräde för överlåtelsen sägs däremot nödvändiggöra en motsvarande
anordning som i fråga om ogulden köpeskilling.

När inskrivning samtidigt söks för två eller flera rättighetsförvärv, som

448 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inte skett på olika tider, uppkommer också fråga om det inbördes företrädet.
I gällande lagstiftning har, påpekar beredningen, en sådan samtidighet
behandlats bara beträffande rätt till elektrisk kraft. Frågan har därvid erhållit
den lösningen att upplåtelser, som gjorts samma dag, skall äga lika
rätt. Beredningen erinrar om att den, vad angår oinskrivna rättigheter, i
detta hänseende förordat en annan företrädesordning (11: 18, motsvarande
7: 21 i departementsförslaget). Denna ordning, som innebär att domstolen
har att, när upplåtelserna är samtidiga eller det ej kan utrönas i vilken
tidsföljd de skett, på talan förordna om företrädet med hänsyn till skäligheten
anses lämplig också i förevarande sammanhang.

Jordabalksutredningen. Utredningen har i visst hänseende modifierat lagberedningens
förslag. Till regeln i första stycket, att förvärven skall äga
företräde efter den tidsföljd i vilken de ägt rum, fogas en särbestämmelse
för det fall att upplåtelse av särskild rättighet konkurrerar med senare
överlåtelse. Särbestämmelsen innebär att utredningens förslag — till skillnad
från beredningens -— för den nämnda konkurrenssituationen bryter
principen om företräde efter ålder och behåller den företrädesordning, som
anvisas av nu gällande företrädesregler. Beträffande de överväganden, som
ligger till grund för utredningsförslaget, kan här återges följande.

Enligt bestämmelserna i 9 kap. av utredningens förslag är en upplåtelse
av särskild rättighet inte gällande mot den, till vilken fastighetsägaren
överlåtit fastigheten, annat än i vissa särskilt angivna fall. Om rättighetshavaren
inte kan till sitt fredande åberopa någon av de i nämnda kapitel
angivna grunderna, skall han alltså vika för den som förvärvat fastigheten
med äganderätt. Emellertid har rättighetshavaren ytterligare en möjlighet
att få sin rättighet att äga bestånd; han kan söka inskrivning, innan förvärvaren
av fastigheten söker lagfart, och på så sätt vinna företräde (21: 3,
motsvarande 17: 3 i departementsförslaget). Den ursprungliga företrädesordningen
kan på detta sätt komma att omkastas. Enligt utredningen bör inskrivningsansökan
vara utan betydelse för bestämmandet av företrädesordningen
om inskrivning söks samtidigt för två konkurrerande förvärv. I dylika
lägen torde den ursprungliga prioritetsordningen böra gälla. I detta fall
har den som på ursprungsstadiet ägt företräde enligt utredningen gjort allt
som rimligtvis kan begäras för att försvara sitt företräde genom att lika
skyndsamt som konkurrenten vända sig till inskrivningsmyndigheten. Eftersom
konkurrens mellan upplåtelse av särskild rättighet och senare överlåtelse
på ursprungsstadiet bestäms av regleringen i 9 kap. i utredningens
förslag, torde följaktligen vid samtidiga inskrivningsansökningar överlåtelsen
böra ges företräde framför upplåtelsen, för såvitt inte upplåtelsen
äger bestånd enligt någon av de speciella grunderna i 9 kap.

Del B 1

449

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. I förevarande paragraf regleras det fallet, att inskrivning
samtidigt söks för två eller flera förvärv. Lagberedningens förslag
innebär i detta avseende att det tidigare förvärvet alltid äger företräde.
Härigenom sker en avvikelse från gällande rätt såvitt avser konkurrensen
mellan äldre rättighetsförvärv och yngre äganderättsförvärv. Såsom jordabalksutredningen
påpekat står den av beredningen föreslagna regleringen
också i mindre god överensstämmelse med de principer, som ligger till grund
för företrädet mellan rättighetsförvärv och senare överlåtelse när inskrivning
inte sökts för någotdera förvärvet. Jag delar därför utredningens
åsikt att en återgång bör ske till den ordning som råder f. n. Vid utformningen
av lagtexten i departementsförslaget har beaktats att överlåtelse bör
äga företräde i konkurrens med rättighetsupplåtelse även när förvärven
är samtidiga eller när det ej kan utrönas i vilken tidsföljd förvärven skett.
Utmönstringen av ett antal sakrätter har dessutom föranlett viss redaktionell
omarbetning.

Företräde på grund av inteckning
6 §•

Första stycket av paragrafen motsvarar delar av 24: 3 i beredningens
förslag resp. 21:3 i utredningens förslag. Andra stycket motsvarar delvis
24: 9 resp. 21: 9 i förslagen.

Paragrafen behandlar frågan om företrädet på grund av inteckning i förhållande
till annan inteckning och till inskrivning för nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt.

Gällande rätt. Om det finns flera inteckningar för fordran i en fastighet,
har enligt 17 kap. 9 § 1 mom. HB den borgenär företräde som sökt inteckning
tidigare och de som sökt inteckning på samma inskrivningsdag lika
rätt. Inteckning för ogulden köpeskilling som söks inom den i 11 kap. 2 §
JB bestämda tiden ger dock företräde framför annan inteckning efter medgivande
av köparen även om denna inteckning sökts tidigare. Finns i
samma fastighet inteckning för fordran och för nyttjanderätt, äger enligt
54 § IF den rättighet företräde för vilken inteckning först söktes. Om
inteckning för fordran och för nyttjanderätt söks på samma inskrivningsdag,
har nyttjanderätten företräde. Vad nu sagts om nyttjanderätt gäller
enligt 56 § 2 mom. andra stycket IF också servitut.

Lagberedningen. I motiven till 24: 9 anför beredningen.

Såsom beredningen framhållit i andra sammanhang anses ett förvärv,
som avser panträtt, ha ägt rum först när ansökan om inteckning görs.
Tidpunkten för utfästelse av panträtten är utan betydelse. Detta betraktelsesätt
medför enligt beredningens förslag — liksom enligt gällande rätt —
15 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 1

450 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att när inskrivning samtidigt söks för dels panträtt och dels förvärv, som
ej avser panträtt, sistnämnda förvärv äger företräde. En regel med detta
innehåll har beredningen upptagit i 24: 9 första stycket. I andra stycket
föreskrivs i överensstämmelse med gällande rätt att mellan två eller flera
panträtter, vilka söks på samma inskrivningsdag, gäller lika rätt.

Från dessa regler görs undantag för panträtt som avser ogulden köpeskilling.
Härom anför beredningen följande.

I beredningens förslag har någon motsvarighet till de på stadgandet i
11: 2 JB vilande rättsreglerna om företrädesrätt för fordran på ogulden köpeskilling
icke upptagits. Enligt beredningens mening torde dock de skäl
som härvid varit bestämmande icke böra leda till att köpeskillingsfordran
helt likställes med annan fordran, för vilken säkerhet utfästs i egendomen.
Den erinran som kan riktas mot det nuvarande institutet är i främsta rummet
att en redan skedd inskrivning kan komma att få vika för köpeskillingsfordran,
ehuru den ej är inskriven, och att en sådan fordran, sedan
den inskrivits, kan erhålla företräde även framför en tidigare inskrivning.
Därest den oguldna köpeskillingens företräde begränsas till att avse allenast
förhållandet till sådana senare förvärv, för vilka inskrivning sökes
samma dag som för ogulden köpeskilling, torde ur synpunkten av den allmänna
tryggheten i fråga om fastighetskrediten någon sådan anmärkning
icke kunna riktas mot institutet; snarare torde skäl tala för att i sådana
fall prioritet tillerkännes sådan fordran framför utfästelser från köparens
sida som icke äga samband med köpet. Om sålunda å samma inskrivningsdag
sökes inteckning såväl för panträtt, vilken utfästs till säkerhet för köpeskillingen
för fastigheten, som ock för en av köparen efter köpet till tredje
man utfäst panträtt, synes billigheten närmast fordra att den till säljaren
utfästa panträtten tilldelas företräde och att den ej reduceras till att
— som eljest skulle bli fallet — åtnjuta samma rätt som den senare utfästa
panträtten. Det nu sagda torde böra äga tillämpning även i förhållande till
en senare överlåtelse av fastigheten från köparens sida. Ansökan om lagfart
för senare köpare skulle, om företrädesrätten för ogulden köpeskilling
helt avskaffades, utgöra hinder för inskrivning av ett av den förste köparen
utfärdat pantbrev å ogulden köpeskilling, ehuru inteckning för pantbrevet
söktes samma dag som lagfarten. Även i detta fall synes billigheten
fordra att vid samtidiga ansökningar panträtten går före överlåtelsen.

Remissyttrandena. Förslaget att i begränsad utsträckning bibehålla särskild
företrädesrätt för fordran på ogulden köpeskilling har mött stark
kritik. En negativ ståndpunkt har sålunda intagits av Svea hovrätt, kammarkollegiet,
bankinspektionen, försäkringsinspektionen, lagberedningen,
bankföreningen, landshy poteksombudsmans föreningen, lantbruks förbundet,
häradshövding eföreningen och Svenska industriföreningen. Till stöd för kritiken
åberopas att det föreslagna rättsinstitutet skulle få mycket liten
praktisk nytta för parterna på fastighetsmarknaden men ändå medföra en
väsentlig komplicering av regelsystemet. En långivande säljares intresse
sägs kunna tillgodoses utan anlitande av köpeskillingsinteckning. Han har
ju möjligheten att före överlåtelsen ta ut pantbrev eller att innehålla köpehandlingen
till dess pantbrev erhållits. Svea hovrätt tillfogar den anmärk -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 451

ningen att ett bibehållande av förmånsrätt för ogulden köpeskilling i föreslagen
stympad form kan verka vilseledande på allmänheten och i vart fall
medföra betydlig osäkerhet om det ändrade institutets rätta innebörd. Risken
för rättsförluster påstås bli större i detta fall än om förmånsrätten helt
avskaffas.

Departementschefen. Såsom jag angett inledningsvis har företrädet på
grund av inteckning i departementsförslaget tagits upp i två paragrafer
för sig under särskild rubrik. I den första av dessa paragrafer behandlas
företrädet på grund av inteckning i förhållande till annan inteckning och
till inskrivning för nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt.

I 6 kap. regleras vem som får tillgodogöra sig den genom inteckningen
uppkomna företrädesrätten. Av 6:3 i departementsförslaget följer sålunda
att borgenär, som har panträtt för sin fordran, äger erhålla betalning ur
fastigheten med det företräde som inteckningen medför. Företrädet på
grund av inteckning utgör då ett moment i panträtten.

I den mån panträtt inte upplåtits, äger såsom framgår av 6: 9 fastighetsägaren
uppbära betalningen. Det är då i stället denne som får åtnjuta företräde
på grund av inteckningen.

Den av lagberedningen föreslagna begränsade företrädesrätten för fordran
på ogulden köpeskilling har mött stark kritik under remissbehandlingen.
Som skäl för att ge köpeskillingsfordringen ett visst företräde har beredningen
väsentligen åheropat rättvisesynpunkter. Det skulle enligt beredningen
te sig orättvist om fastighetsöverlåtaren inte vid ansökan på samma
inskrivningsdag skulle vinna företräde för sin köpeskillingsfordran
framför panträtt, som upplåtits av förvärvaren, eller framför överlåtelse
av fastigheten från köparens sida. Ett sådant betraktelsesätt har dock
knappast något större fog för sig. Förhållandena kan inte anses vara
sådana att det ter sig obilligt att fordra att parterna anpassar sig efter
de rättsregler i förevarande avseende som från andra synpunkter är mest
ändamålsenliga. Det har ej från något håll gjorts gällande, att säljaren
inte behörigen skulle kunna tillgodose sitt intresse att erhålla pantsäkerhet
i fastigheten för resterande köpeskilling, om ifrågavarande förmånsrätt
avskaffades. Jag föreslår därför att förmånsrätten för fordran på ogulden
köpeskilling helt avskaffas. Detta ståndpunktstagande föranleder ingrepp
i lagförslaget på ett stort antal ställen.

I övrigt överensstämmer de i departementsförslaget upptagna reglerna
sakligt sett med vad beredningen föreslagit och även med gällande rätt.

7 §■

I denna paragraf, som saknar motsvarighet i förslagen, hänvisas till bestämmelserna
i 6 kap. beträffande det företräde till betalning, som borgenär
tillförsäkras genom upplåtelse av panträtt.

452 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Som jag anfört i inledningen har reglerna om företräde
till betalning på grund av panträttsupplåtelse hänförts till 6 kap. 16:3
anges sålunda att borgenär som har panträtt för sin fordran erhåller betalning
för fordringen efter det företräde mellan rättsägare som inteckningen
medför. Vidare anges i 6: 7 vissa fall när panträttsupplåtelse får vika
för förvärv genom överlåtelse av egendomen. Detta lagrum innehåller en
hänvisning till de nu redovisade bestämmelserna i 6 kap.

Av 6: 9 följer att fastighetsägare som har ägarhypotek erhåller betalning
efter det företräde mellan rättsägare som inteckningen medför. Någon hänvisning
till denna regel synes emellertid inte vara behövlig.

Övriga bestämmelser
8 §.

Paragrafen motsvarar 24: 10 resp. 21: 10 i förslagen. Den innehåller en
erinran om att annan företrädesordning kan bestämmas vid inskrivning
eller genom postposition.

Departementschefen. Paragrafen överensstämmer i sak med förslagen. De
föreskrifter som åsyftas är meddelade i 22:6 och 23:4 (fastställande av
särskild företrädesordning) samt 22: 9 och 23: 5 (nedsättning).

9 §•

Paragrafen, som motsvarar 24: 11 resp. 21: 11 i förslagen, anger att företräde
som enligt detta kapitel grundas på ansökan om inskrivning förutsätter
att inskrivning beviljas och att förvärvet verkligen kan göras gällande
mot förvärvaren.

Lagberedningen. Beredningen påpekar beträffande regeln i första punkten
att redan f. n. gäller att ett företräde av det slag, som ansökan om inskrivning
enligt förevarande kapitel medför, är beroende av att inskrivning beviljas.
Vad angår bestämmelsen i andra punkten sägs det vara tydligt, att
den företrädesrätt som detta kapitel avser grundar sig på att ett giltigt förvärv
föreligger. En ogiltig rättshandling blir inte enligt detta kapitel rättsenlig
därigenom att inskrivning beviljats. Oberoende av inskrivning kan
alltså talan därom komma att föras och inskrivningen undanröjas. På denna
punkt föreligger en skillnad mellan förevarande kapitel samt 23 och 25
kap. (motsvarande 16 och 18 kap. i departementsförslaget). Sistnämnda
båda kapitel avser inskrivningens betydelse för det materiella rättsläget.

Departementschefen. Regleringen i förevarande paragraf av förslaget lagfäster
vad som redan f. n. torde gälla. Jag har inte något att erinra mot
förslagen som därför upptagits i departementsförslaget i sak oförändrade.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 453

10 §.

I denna paragraf, som motsvarar 24: 1 andra stycket och 24: 12 resp.
21: 1 andra stycket och 21: 12 i förslagen, regleras i vad mån och på vad
sätt kapitlets bestämmelser är tillämpliga, när fast egendom säljs i exekutiv
ordning eller när medel av annan anledning fördelas mellan rättsägare
i sådan egendom.

Lagberedningen. I 24: 1 andra stycket behandlar beredningen den exekutiva
auktionens verkan vid konkurrens med tidigare överlåtelse. Beredningen
säger sig inte utgå från annan ståndpunkt än nu gällande lagstiftning,
nämligen att den exekutiva auktionen i princip ger företräde framför konkurrerande
överlåtelse under förutsättning att försäljningen sker till betalning
av fordran, för vilken fastigheten häftar, samt att i fråga om exekutiv
auktion, som på grund av framställning enligt 70 § KL förrättas uteslutande
för konkursboet, allmänna prioritetsregler gäller (se närmare
SOU 1960: 25 s. 524). En bestämmelse om att exekutiv auktion som äganderättsförvärv
med undantag för konkursfallet inte är underkastad kapitlets
bestämmelser har upptagits i 24: 1 andra stycket. I kapitlet behandlas inte
heller det företräde som vinns genom utmätning. Också härom innehåller
andra stycket en erinran.

I 24: 12 tar beredningen upp vissa bestämmelser angående tillämpning
av företrädesordningen på grund av inteckning eller av inskrivning för rättighet
vid exekutiv auktion eller vid annan fördelning av medel mellan rättsägare.
Beredningen framhåller att de allmänna prioritetsreglerna uppenbarligen
är av stor betydelse när fast egendom säljs exekutivt. Det exekutiva
förfarandet kan t. ex. leda därhän att en begränsad sakrätt måste uppoffras.
Följaktligen är det nödvändigt med regler, som utsäger i vilken ordning
rättigheterna skall drabbas av en sådan verkan. Med hänsyn till det exekutiva
förfarandets natur är emellertid vissa avvikelser påkallade från de
allmänna prioritetsreglerna. De undantagsbestämmelser, som härvid kommer
i fråga, inskränks dock till att avse bara rättigheter och inte överlåtelse
av fast egendom. Bland de lagrum som enligt beredningens förslag
inte skall gälla vid exekutiv auktion upptas först (p. 1) 4§ (3 § i departementsförslaget).
Såsom motivering åberopas att god tro inte kan få samma
betydelse vid exekutiv auktion som annars. Detta förhållande sammanhänger
med att företrädesrätten mellan olika rättigheter vid auktionen måste
bestämmas efter vissa genom handlingar påvisbara yttre kriterier. Tillämpningen
av vissa föreskrifter i UL (108 och 151 §§) anses inte erbjuda några
svårigheter i fråga om panträtt, inte ens för det fall att god tro har betydelse
för rätt att göra panträtten gällande, såsom när inteckning efter överlåtelse
av fastigheten sökts för panträtt, som utfästs av förre ägaren. Däremot
blir förhållandena enligt beredningen mera komplicerade i fråga om betydelsen
av god tro för företrädesordningen mellan äganderätt och andra

454 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

begränsade sakrätter än panträtt, liksom mellan sådana rättigheter inbördes.
Emellertid torde god tro, sägs det, enligt rättspraxis sakna betydelse i
nu åsyftade fall. Till stöd för en sådan ståndpunkt åberopar beredningen
också 123 § andra stycket UL. Enligt detta lagrum skall vid utrop av egendomen
iakttas det företräde som på grund av inskrivning eller tidigare upplåtelse
tillkommer rättigheterna i förhållande till varandra. Vad angår förhållandet
till ett senare äganderättsförvärv kan svårigheter uppstå också
när oinskriven rättighet, som upplåtits av förre ägaren, bevakas vid auktionen.
Har en rättighet, om vars företräde det råder tvist med hänsyn till att
rättighetshavarens goda tro satts i fråga, bibehållits vid auktionen, torde
emellertid inte därigenom vara avgjort att frågan ej kan prövas i rättegång
sedan fastigheten övergått till ny ägare. Beredningen framhåller vidare
att dessa frågor väsentligen är av exekutionsrättslig natur och att den inte
ansett sig böra gå in på dem närmare. — En andra undantagsbestämmelse
avser frågan om företrädet mellan samtidigt upplåtna rättigheter, för vilka
inskrivning sökts på samma dag. Beredningen påpekar att talan vid domstol
enligt 8 § andra stycket (5 § andra stycket i departementsförslaget) torde
medföra alltför stor tidsutdräkt och olägenhet, när det gäller att vid exekutiv
auktion bestämma företrädesordningen i en dylik situation. Något
formellt hinder anses inte föreligga att i detta fall tillägga de konkurrerande
förvärven samma rätt. En bestämmelse av denna innebörd har beredningen
i fråga om oinskrivna rättigheter upptagit i 11: 19 (motsvarande
7: 18 i departementsförslaget). I förevarande paragraf har beredningen nu
föreslagit en motsvarande regel (p. 2). —- Ytterligare en undantagsbestämmelse,
som avser ränterätt och födoråd, upptas i första stycket av beredningens
förslag (p. 3).

I fråga om regleringen i andra stycket påpekar beredningen att en situation
som är jämförbar med exekutiv auktion föreligger, när fördelning
skall ske mellan rättsägare i fastigheten av medel som nedsatts vid expropriation
eller annat tvångsförvärv eller i andra fall enligt lag. Expropriation
eller annat tvångsförvärv har i regel till följd att samtliga tidigare rättigheter
som belastar fastigheten upphör att gälla. När det gäller expropriationsmål
och vattenmål förutsätts, vad angår annan rättighet än fordran,
att ersättning bestäms i målet. En motsvarighet till den vid exekutiv auktion
gällande regeln att en sådan rättighet kan komma att uppoffras till
förmån för en fordran med bättre prioritetsläge föreligger emellertid i dessa
fall. Enligt särskilda bestämmelser (57 § ExprL, 9 kap. 69 § VL) äger sålunda
fordringsägaren, när fastigheten förutom av fordran är besvärad av
annan särskild rätt som åtnjuter sämre rätt än fordran, erhålla betalning
såsom om fastigheten inte vore besvärad av nämnda rätt. Eftersom domstolen
vid sådan kollision mellan rättigheter, som avses i 4 § (3 § i departementsförslaget),
sannolikt tillerkänner ersättning bara till en rättighetshavare,
torde den under p. 1 i första stycket upptagna undantagsbestämmel -

Del B 1

455

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sen vara utan betydelse för fördelningen i dylika sammanhang. På grund av
det anförda anser beredningen att de bestämmelser som enligt första stycket
skall gälla vid exekutiv auktion bör gälla bara i tillämpliga delar vid
de förrättningar, som åsyftas i andra stycket.

Avslutningsvis erinrar beredningen om att fråga om företrädesordningen
kan uppkomma också vid sammanläggning av fastigheter. För dylika situationer
anses emellertid någon legal avvikelse inte böra ske från de allmänna
prioritetsreglerna.

Jordabalksutredningen. Utredningen har ur jordabalksförslaget utmönstrat
instituten ränterätt och födoråd. På grund härav har den undantagsbestämmelse
i beredningens förslag, som gav regler uteslutande om nämnda
båda institut, utelämnats i utredningsförslaget.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anser att det bör övervägas om de här
föreslagna bestämmelserna har sin rätta plats i jordabalken.

Departementschefen. I beredningens förslag ges i 24: 1 andra stycket en
regel angående i vad mån tvångsvis försäljning vid exekutiv auktion skall
betraktas som överlåtelse vid tillämpningen av bestämmelserna om företräde
på grund av inskrivning. I 24: 12 tas vidare upp bestämmelser om tilllämpning
av företrädesordningen mellan rättigheter vid exekutiv auktion
eller annan medelsfördelning. Det har ansetts lämpligt att i departementsförslaget
sammanföra nu angivna bestämmelser i ett lagrum. Innehållet i
detta överensstämmer i sak med vad beredningen föreslagit. Beredningens
förslag innehåller dock i 24:1 andra stycket andra punkten en hänvisning
till bestämmelser i handelsbalken och utsökningslagen om den rätt till företräde
som utmätning medför. Jag har inte funnit någon sådan hänvisning
nödvändig.

Beträffande bestämmelsen i 24:12 i beredningens förslag må anföras följande.
Ett ytterst betydelsefullt tillämpningsområde för de allmänna prioritetsreglerna
i kapitlet är givetvis exekutiva auktioner samt andra förrättningar
där enligt lag medel skall fördelas i den ordning, som är föreskriven
om fördelning av köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom. Tydligt är
emellertid att det är förenat med svårigheter att i de åsyftade situationerna
tillämpa vissa av de allmänna reglerna. Lagberedningen har i medvetande
härom föreslagit vissa avvikelser från dessa. De undantagsbestämmelser som
beredningen föreslagit rör, såvitt nu kommer i fråga, bestämmelserna i 3 §
och 5 § andra stycket. Vad beredningens förslag angår bör särskilt understrykas,
att det är bara när det gäller det inbördes företrädet mellan begränsade
rättigheter, som bestämmelserna i de nämnda paragraferna utesluts
från tillämpning. I fråga om företrädet mellan flera äganderättsförvärv
inbördes eller mellan ett äganderättsförvärv och ett förvärv av annan

456 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

begränsad rättighet än panträtt innebär alltså beredningens förslag att de
allmänna reglerna skall tillämpas fullt ut. Att detta förhållande kan försätta
överexekutor i synnerligen bekymmersamma bedömanden framgår av vad
beredningen anfört. Beredningens förslag torde emellertid inte innebära
någon försämring i förhållande till gällande rätt. Fastän de nuvarande förhållandena
sålunda är mindre tillfredsställande, torde besvärligheter i praktiken
vara sällsynta. Beredningen, som påpekat att de behandlade frågorna
väsentligen är av exekutionsrättslig natur, är numera sysselsatt med utredningsarbete
på just exekutionsrättens område. Detta synes utgöra ytterligare
en anledning att nu godta de undantagsbestämmelser från allmänna
prioritetsregler, som beredningen här föreslagit.

11 §•

Paragrafen, som motsvarar 24: 13 i beredningens förslag och 21: 13 i utredningsförslaget,
utsäger att bestämmelserna i kapitlet skall äga tillämpning
också när fråga uppkommer om det inbördes företrädet mellan äldre
universalfång och yngre singularfång.

Gällande rätt. De i inskrivningsförfattningarna upptagna reglerna om
företräde på grund av inskrivning omfattar inte alla arter av inskrivningsbara
förvärv utan bara sådana av förmögenhetsrättslig karaktär. Förvärv
genom universalsuccession är alltså uteslutna oberoende av förvärvets inskrivningsbarhet.
Det är under sådana förhållanden inte ägnat att förvåna
att stor tveksamhet har yppats i frågan huruvida inskrivning över huvud
kan tillmätas betydelse vid konkurrens mellan ett äldre universalfång och
ett yngre singularfång. Såvida konkurrensen avser flera äganderättsförvärv
inbördes har å ena sidan hävdats att det tidigare förvärvet — i överensstämmelse
med derivativa grundsatser — alltid äger företräde framför det senare,
oberoende av att den senare förvärvaren varit i god tro och först sökt lagfart.
Å andra sidan har i fråga om konkurrens mellan legatarie och tredje
man, till vilken dödsboet överlåtit egendomen, uttalats att godtroende tredje
man bör vara skyddad mot legatarien. Beträffande nyttjanderätt eller därmed
likställd rättighet, som grundar sig på testamente, har anförts att rättighetshavaren
— utom i fall som avses i 12 kap. 2 § ÄB — måste genom
inskrivning i vanlig ordning skydda sin rätt mot senare rättsförvärv.

Lagberedningen. Beredningen förklarar att inskrivning f. n. inte kan och
enligt dess förslag inte heller bör tillmätas någon betydelse i fråga om det
inbördes företrädet mellan universalfång, som strider mot varandra. Dylika
konkurrensfall skall sålunda bedömas enligt den lagstiftning som gäller för
det slag av universalfång, som det i det särskilda fallet är fråga om. I överensstämmelse
med vad som nu får anses gälla bör vidare enligt beredningen
ett yngre universalfång inte på grund av inskrivning erhålla företräde

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 457

framför ett äldre singularfång. En motsatt ståndpunkt skulle stå i strid med
allmänt antagna principer angående universalsuccessionens karaktär. Mera
tveksamma sägs fallen av konkurrens mellan ett äldre universalfång och
ett yngre singularfång vara. Oavsett hur denna konkurrensfråga enligt gällande
rätt skall besvaras, anser beredningen att spörsmålet i den nya jordabalken
bör lösas genom en positiv regel. De skäl som föranlett att vid konkurrens
mellan två singularförvärv företräde tillerkänts godtroende senare
förvärvare, som först sökt inskrivning, synes enligt beredningen äga samma
giltighet, när det tidigare förvärvet är ett universalfång. Den omständigheten
att vid successionsrättsliga förvärv möjligheten att skydda förvärvet
genom inskrivning är mera begränsad än vid singularfång, t. ex. när bouppteckning
eller annan handling måste avvaktas, finner beredningen inte
böra tilläggas avgörande betydelse. Med hänsyn till det anförda föreslår beredningen
att reglerna om företräde på grund av inskrivning skall utsträckas
att omfatta fall av konkurrens mellan äldre universalfång och yngre singularfång.
Till universalfång hänförs förvärv, som grundar sig på bodelning,
arv, testamente, bolagsskifte eller annan sådan rättsgrund. Bestämmelserna
i paragrafen avser inte bara äganderätt, som härleds från universalfång,
utan också rättigheter, som grundar sig på sådant fång, förutsatt att de kan
inskrivas. Beredningen belyser i fortsättningen med några exempel den
ställning, som universalfånget genom den föreslagna rättsregeln skulle komma
att inta. Därvid berörs bl. a. det fallet att någon i testamente erhållit
fastighet som legat och att dödsboet överlåtit fastigheten till annan, varvid
fråga uppkommer om företrädet mellan legatet och den senare överlåtelsen.
Beredningen framhåller i sammanhanget bl. a. att, om lagfart skulle ha
sökts tidigare på överlåtelsen än på legatet, överlåtelsen, även om dödsboet
inte ägt sälja fastigheten, äger företräde framför legatet under förutsättning
att förvärvaren var i god tro. Kravet på god tro i detta fall bör, påpekas det,
uteslutande avse huruvida förvärvaren ägt eller bort äga kännedom om det
tidigare förvärvet. Huruvida dödsboet varit behörigt att överlåta egendomen
är en fråga som det inte ankommer på förvärvaren att undersöka eller bedöma.
Hans goda tro härvid anses inte böra tillmätas rättslig betydelse.

Departementschefen. Beredningen har i 24: 13 tagit upp en företrädesregel
angående motsatsställningen mellan äldre universalfång och yngre singularfång.
Regeln innebär att bestämmelserna i kapitlet skall äga tillämpning
också på ifrågavarande konkurrenssituation. Genom den föreslagna regeln
erhålls ett positivt stadgande i en rättsfråga, som f. n. är något oklar. Goda
skäl talar för beredningens förslag och detta har därför tagits upp i departementsförslaget.
Viss ändring av formell natur i den av beredningen föreslagna
lydelsen har blivit nödvändig som en följd av den nya disposition som
kapitlet fått i departementsförslaget.

151 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 1

458

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

18 KAP.

Godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning

i vissa andra fall

Förevarande kapitel, som motsvarar 25 kap. i lagberedningens förslag
och 22 kap. i jordabalksutredningens förslag, har såsom huvudinnehåll
regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning (1—3 §§), och som
komplement härtill bestämmelser angående rätt till ersättning av allmänna
medel i vissa fall (4—7 §§). Vidare innehåller kapitlet vissa föreskrifter
med processuell anknytning angående inskrivningens betydelse i andra fall
(8—10 §§).

Kapitlets olika bestämmelser utgör i allt väsentligt nybildningar för
svensk rätts vidkommande och är av stor betydelse från såväl principiell
som praktisk synpunkt. Innan jag vid de skilda paragraferna närmare redovisar
motiven för förslagen, vill jag här ge en översiktlig presentation
av huvudspörsmålen.

Såsom allmän grundregel gäller för närvarande i svensk rätt att en inskrivning
inte har någon rättslig betydelse i sådana fall, då den visserligen
överensstämmer med de handlingar som ligger till grund för inskrivningen,
men dessa är behäftade med brister som enligt materiella rättsregler medför
att ett förvärv, som grundas på handlingarna, inte är giltigt. Uttryckliga
bestämmelser härom är meddelade beträffande lagfart i 15 § LF och i fråga
om inteckning i 59 § IF.

Lagberedningen har i sitt förslag till jordabalk anslutit sig till den i närbesläktade
utländska rättssystem förekommande grundsatsen att inskrivningen
bör vara förenad med viss materiell rättsverkan. Huvudprincipen
är därvid att till skydd för den redbara omsättningen ge inskrivningar i
fastighetsboken offentlig trovärdighet i det hänseendet att en rättshandling
som i överensstämmelse med sådan inskrivning företas av tredje man i god
tro blir giltig, fastän materiell grund för inskrivningens giltighet inte föreligger.
Den nämnda huvudprincipen jämkas emellertid för det fall att bristen
i förvärvet är av särskilt kvalificerad beskaffenhet. Vidare kompletteras
regelsystemet genom bestämmelser om ersättning av staten antingen
till rätte ägaren i fall när denne får stå tillbaka för en godtroende förvärvare
eller till den senare i sådana särskilda situationer när han får
stå tillbaka för rätte ägaren på grund av att den brist, som häftar vid
överlåtarens förvärv är av kvalificerad beskaffenhet.

De av beredningen föreslagna bestämmelserna, som vid remissbehand -

Del B 1

459

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lingen i allmänhet förklarats angelägna och hälsats med tillfredsställelse,
upptas i huvudsak oförändrade i departementsförslaget. Avvikelser förekommer
i några hänseenden men större betydelse har bara den ändring, som
avser panträtten. I departementsförslaget har, som redan framgått, den
principen genomförts, att inteckningen och därmed pantbrevet under alla
förhållanden behåller sin giltighet. Om alltså borgenärens förvärv på grund
av innehav av pantbrev -— dvs. panträtt enligt departementsförslagets
terminologi —- får vika till förmån för fastighetens rätte ägare, t. ex.
därför att borgenären inte var i god tro eller på grund av att panträttsupplåtarens
förvärv var behäftat med någon kvalificerad ogiltighetsgrund,
bibehåller pantbrevet likväl sin giltighet. Rättsanspråket på grund av pantbrevet
övergår emellertid till att utgöra ägarhypotek i fastighetens rätte
ägares hand. Bestämmelserna i beredningens förslag om invändningar mot
pantbrevet (4 §) har fått utgå och i departementsförslaget har i stället
tagits upp en bestämmelse av innebörd att omständighet som hänför sig till
tillkomsten av inteckning inte medför ogiltighet av inteckningen. Bestämmelsen,
som medför att det på grundval av inteckningen utfärdade pantbrevet
också behåller sin giltighet, har placerats i 6 kap. (6: 10).

I beredningens förslag tas som nämnts upp regler om ersättning av
staten i vissa fall. Förslaget bygger på att de utgifter för statsverket,
som föranleds av denna ersättningsskyldighet, skall tas ut genom särskilda
avgifter av de inskrivningssökande själva enligt försäkringsmässiga
grunder. Inflytande medel skall enligt förslaget redovisas särskilt (10 §
i beredningens förslag). Vid remissbehandlingen har denna anordning
kritiserats från flera håll och det har i stället gjorts gällande att kostnaderna
för ersättningen bör kunna täckas utan att en särskild avgift tas ut
vid sidan av de vanliga inskrivningsavgifterna. Under alla förhållanden har
inte ansetts erforderligt att redovisa avgifterna särskilt. Jag har på denna
punkt funnit remisskritiken befogad. Som en följd av detta ställningstagande
saknar 9 och 10 §§ i beredningens förslag motsvarighet i departementsförslaget.
Slopandet av det avgiftssystem, som lagberedningen tänkt
sig, torde motivera en höjning av expeditionsavgifterna. Denna fråga får
emellertid tas upp i ett annat sammanhang.

Beredningens förslag innehåller i 11 § ett stadgande av innebörd att,
sedan ansökan om inskrivning bifallits eller förklarats vilande, mot förvärv
inte får åberopas att föreskrifter om vittnen inte iakttagits. Genom
de ändringar, som i departementsförslaget genomförts beträffande innebörden
av kravet på vittnen vid fastighetsköp, förlorar stadgandet emellertid
varje betydelse såvitt avser nämnda typ av förvärv. Detsamma gäller
upplåtelse och överlåtelse av tomträtt. För panträttens del kommer stadgandet
ej heller att fa någon betydelse. I detta hänseende må hänvisas
till mina uttalanden i anslutning till 22: 1. I departementsförslaget har därför
inte medtagits nagon motsvarighet till 11 § i beredningens förslag.

460

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Genom utmönstr ingen av 4 och 9—11 §§ nedgår antalet paragrafer från
14 i beredningens förslag till 10 i departementsförslaget.

De bestämmelser om godtrosförvärv på grund av inskrivning som upptas
i detta kapitel har inte något rättsligt samband med de ämnen som regleras
i 17 kap. angående företräde på grund av inskrivning. Utgångspunkterna
för regleringen av företräde och godtrosförvärv är nämligen väsentligt olikartade.
Den principiella skillnaden beror på att 17 kap. behandlar företrädet
mellan förvärv som var för sig är rättsenliga, medan syftet med 18 kap. är att
undanröja en brist som vidlåder förvärvet som sådant. På denna punkt
har kapitlet samma ändamål som 16 kap. angående hävd till fast egendom.
Vad angår tillämpningsområdena för 16 och 18 kap. är att märka
att 16 kap. till skillnad från 18 kap. behandlar även sådana förvärv av
fast egendom vilka inte förutsätter att innehavaren förvärvat egendomen
i god tro (16: 1 första stycket). 16 kap. äger vidare tillämpning på rättsförhållandet
mellan rätte ägaren och dennes medkontrahent också under
den tid den senare alltjämt innehar fastigheten. Det ligger i sakens natur
att, om förvärvet redan är tryggat genom hävd, bestämmelserna i detta
kapitel inte är tillämpliga. Reglerna om hävd gäller dock inte andra sakrätter
än äganderätt och förvärv genom tomträtts övergång till ny innehavare.

1 §•

Paragrafen, som motsvarar 25: 1 resp. 22: 1 i förslagen, innehåller de
grundläggande bestämmelserna om godtrosförvärv på grund av inskrivning,
såvitt avser äganderätt, nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt.

Lagberedningen. I fråga om inskrivningens betydelse för det materiella
rättsläget uttalar beredningen inledningsvis, att gällande rätts ståndpunkt
—■ nämligen att inskrivningen i princip saknar betydelse — avviker från
den uppfattning till vilken lagstiftningen i vissa främmande länder anslutit
sig. Beredningen redogör för tysk, engelsk, dansk och norsk lagstiftning
i sådana delar som nu är av intresse.

Den mest konsekventa utformningen av reglerna om fastighetsbokens
trovärdighet sägs förekomma i den tyska lagstiftningen. Till förmån för
den som genom avtal förvärvar rätt till fast egendom uppställs i denna såsom
en så gott som undantagslös huvudprincip att innehållet i fastighetsboken
gäller som riktigt, såvida inte protest däremot blivit inskriven i boken
eller oriktigheten varit känd för förvärvaren. Att en sådan princip kunnat
genomföras sammanhänger enligt beredningen med att man på skilda vägar
kunnat vinna en hög grad av trygghet mot risker för oriktiga eller ogiltiga
inskrivningar. Härvid är särskilt att märka att de avtal eller andra
rättshandlingar som kan leda till inskrivning är underkastade sträng kontroll,
exempelvis genom att som allmänt formkrav gäller att rättshand -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 461

lingen skall vara bestyrkt av domstol eller notarius publicus, samt att berörda
parter skriftligen underrättas om varje införing i fastighetsboken.

Det engelska systemet sägs i viss mån innebära motsatsen till vad som
gäller enligt tysk rätt. Enligt de tyska bestämmelserna grundar inskrivningen
en självständig rätt för godtroende förvärvare. Den verklige rättsägarens
anspråk elimineras helt. Enligt det engelska systemet är däremot
rättsägarens ställning principiellt orubbad. Registreringen garanterar endast
förvärvaren en rätt till ersättning av statsverket. Beredningen ägnar
särskilt intresse åt det sätt, på vilket utgifter för nyss antydda ändamål
finansieras. Detta sker från en försäkringsfond. Till denna fond skall statsverket
vid slutet av varje finansår överföra en viss del av de avgifter som
de registreringssökande har att erlägga till statsverket.

Den gällande danska lagstiftningen har som huvudsyfte att skapa en
obetingad tillit till fastighetsboken. Man har därför infört en ordning som
innebär att rättshandlingar angående fast egendom offentliggörs. Detta
sker genom tinglysning. Beträffande tinglysningens materiella rättsverkan
gäller som huvudregel att, när ett dokument är infört i fastighetsboken,
den som genom ett tinglyst avtal eller en på pantbrev tecknad överlåtelse
i god tro förvärvat rätt till fastigheten inte kan mötas med någon invändning
om dokumentets ogiltighet. Från denna huvudregel görs dock, till
skillnad från den tyska rätten, ett viktigt undantag. I vissa kvalificerade
fall får nämligen en sådan invändning göras gällande. Detta är förhållandet
när invändningen avser att dokumentet skulle vara förfalskat eller ha
tillkommit genom våld på person eller genom hot om omedelbar användning
av sådant våld eller när utfärdaren var omyndig. För dessa fall tillerkänns
den godtroende förvärvaren i stället ersättning, motsvarande den
förlust som åsamkats honom därigenom att rättshandlingen inte kan göras
gällande. Denna ersättning utgår av statsmedel. För den betalningsskyldighet,
som sålunda åvilar statsverket i förhållande till den redbare förvärvaren,
bereder sig staten gottgörelse genom inskrivningsavgifter, som de
inskrivningssökande har att erlägga. Det danska systemet har i väsentliga
stycken vunnit efterföljd i Norge. Till skillnad från den danska lagstiftningen
utgör det inte något villkor för godtrosförvärv att detta blivit tinglyst.

De utländska förhållandena utvisar enligt beredningen att det står väsentligen
två utvägar till buds för stärkande av inskrivningens rättsbildande
betydelse. Den ena företräds i huvudsak av det tyska systemet och
den andra av det engelska. En mellanståndpunkt intar de danska och norska
lagarna. Dessa kännetecknas av att vid mindre kvalificerade invändningar
rättsägaren, liksom i det tyska systemet, får vika för godtrosförvärvaren,
medan vid mera kvalificerade invändningar rättsägaren, såsom
i det engelska, bibehålls vid sin rätt men godtrosförvärvaren kompenseras
med ersättning av allmänna medel. Beredningen anser för sin del att frå -

462 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gan om att skänka inskrivningen materiell rättsverkan bör för svensk rätts
del lösas närmast efter mönster av det engelska systemet men med beaktande
av den danska och den norska mellanståndpunkten, En sådan lösning
ställer inte samma krav på rättshandlingens formbundenhet som det
tyska systemet. Lika fullt är det enligt beredningen av betydelse att kontrollen
över de rättshandlingar, som blir föremål för inskrivning, såvitt
möjligt utbyggs. Beredningen hänvisar härvid till sina i 4 kap. föreslagna
bestämmelser om en väsentlig skärpning av formkravet vid köp, byte och
gåva av fast egendom, särskilt genom föreskrifterna om laga köpevittne.
Vidare behandlar beredningen frågan om att anordna och upprusta inskrivningsförfarandet
så att brister i ett rättsförvärv kan upptäckas och
avhjälpas, innan inskrivning kommer till stånd. Det påpekas att inskrivningsdomaren
redan f. n. har en vidsträckt undersökningsplikt vid handläggningen
av inskrivningsärenden. Även sådana brister i de rättsliga förutsättningarna,
som inte omedelbart framgår av den åberopade handlingen,
bör såvitt möjligt beaktas i samband med inskrivningsförfarandet. Emellertid
skulle förfarandet bli alltför invecklat och kostsamt om det utbyggdes
i nära överensstämmelse med den allmänna processen. Som generell
norm bör enligt beredningen gälla att, när inskrivningsdomaren har särskild
anledning anta att det förvärv som ligger till grund för ansökan är
ogiltigt eller ej må göras gällande eller att den sökta åtgärden eljest skulle
kränka annans rätt, den vars rätt är i fråga skall beredas tillfälle att yttra
sig i ärendet. Om sökandens rätt finnes tvistig, bör såsom förutsättning
för inskrivning gälla att sökandens rätt fastställs i rättegång (27: 16 i beredningens
förslag).

Beredningen säger sig inte kunna bestrida att såsom en följd av ett system
med godtrosförvärv till fast egendom på grund av inskrivning den
enskildes rätt kan komma att uppoffras på ett för honom och hans ekonomi
ytterst kännbart sätt. Detta kan inge vissa betänkligheter men styrkan
i dessa minskar i viss mån om man — delvis i överensstämmelse med
de danska och norska rättssystemen — låter vissa ogiltighetsgrunder gälla
också mot den goda tron och för dessa fall, i överensstämmelse med don
engelska ståndpunkten, kompenserar tredje man genom ersättning av allmänna
medel. Förebilden till en uppdelning av invändningarna i sådana
som får framställas mot ett påstående om god tro (tillåtna invändningar)
och sådana där detta inte får ske (otillåtna invändningar) kan sökas i
skuldebrevslagstiftningens regler om löpande skuldebrev (14—17 §§ SkL).
De skäl som ligger till grund för ifrågavarande uppdelning torde enligt beredningen
gälla också för det rättsområde som det nu är fråga om.

För upprätthållande av tilltron till fastighetsboken är det enligt beredningens
uppfattning fullt motiverat att förvärvaren shyddas genom ersättning
i de fall, då godtrosförvärvet får vika. Vad åter angår de fall, då god
tro skyddar förvärvaren och där rätte ägaren alltså får vika, kan någon

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 463

ersättningsrätt för denne väl inte omedelbart härledas från tilltron till fastighetsboken
utan härvid kommer andra förhållanden i beaktande. Den
ökade tilltron till fastighetsboken, som väsentligen är ett allmänt intresse,
bör inte vinnas på bekostnad av den enskildes rätt. Denne bör därför enligt
beredningens uppfattning tillförsäkras ersättning.

En lösning i den nu antydda riktningen av frågan om inskrivningens
materiella rättsverkan sägs ligga nära till hands, om de utgifter för statsverket
som föranleds av en sådan ersättningsskyldighet, såsom föreskrivs
i engelsk rätt, tas ut av de inskrivningssökande själva enligt försäkringsmässiga
grunder. Beredningen har inte verkställt någon beräkning av storleken
av de ersättningsbelopp, som det kan bli fråga om. All sannolikhet
talar emellertid för att de blir jämförelsevis obetydliga, något som dock
inte utesluter att ersättningen i enstaka fall kan nå en avsevärd höjd.

Beredningen anför vidare, att god tro som förvärvsgrund främst har betydelse
i fråga om förvärv av äganderätt. Sedan godtrosförvärv en gång
inträtt, är förvärvet rättsenligt. En konsekvens härav är att genom förvärvet
skyddas inte bara äganderättsförvärv, som härleder sig från godtrosförvärvaren,
utan också begränsade sakrätter, som utfästs eller upplåtits
av honom eller hans efterträdare, och detta oberoende av om god tro för
denne förvärvare då förelåg eller ej. Ett speciellt problem är vilka regler
som bör gälla om äganderättsförvärvet skett i ond tro och alltså inte skyddas
av godtrosregeln men god tro föreligger vid det från detta förvärv härledda
förvärvet. Beredningen har stannat för en lösning som innebär att
skilda regler tillämpas för olika typer av förvärv. Vid de speciella omsättningsförvärven
äganderätt och panträtt, anses den tidigare förvärvarens
onda tro kunna avhjälpas genom att någon av hans efterträdare är i god
tro. Denna lösning ansluter sig till vad som enligt 24 kap. (17 kap. i departementsförslaget)
ansetts böra gälla i där avsedda likartade situationer.
Vid övriga förvärv har godtrosregeln ansetts böra begränsas till rättighetens
första innehavare.

I fortsättningen uttalar beredningen att god tro inte ensam är tillräcklig
såsom förvärvsgrund. Med det syfte som de ifrågavarande rättsreglerna
avser att tillgodose är oskiljaktigt förenat att det förvärv från vilket godtrosförvärvet
härleder sig måste vara inskrivet. Fråga uppkommer emellertid
om inskrivningen nödvändigtvis måste föreligga redan när godtrosförvärvet
äger rum. Beredningen förklarar att starka skäl otvivelaktigt talar
för den ståndpunkten att den goda tron skall kvalificeras genom en
föregående inskrivning av åtkomsten, fastän ett sådant krav kan sägas
lägga ett visst: band på den allmänna omsättningen. Vad angår panträtt
har beredningen däremot, med hänsyn till de betydelsefulla omsättningsintressen
som det här är fråga om, valt den utvägen att tillåta godtrosförvärv
även när ansökan om inteckning skett före lagfarten.

Beredningen framhåller att den danska lagen uppställer som villkor att

464 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

också godtrosförvärvet skall ha inskrivits. Ett sådant villkor uppges däremot
inte gälla, i varje fall inte i fråga om äganderättsförvärv, i den norska
lagstiftningen. Vad angår äganderättsförvärv och förvärv genom upplåtelse
av annan begränsad sakrätt än panträtt talar enligt beredningen övervägande
skäl för den norska ståndpunkten. Beträffande panträtt ligger det
i sakens natur att hänsyn kan tas bara till inskrivna rättigheter.

Den av beredningen föreslagna huvudregeln i 25: 1 första stycket föreskriver
att, när ett äganderättsförvärv — oberoende av huruvida det avser
överlåtelse eller är av annat slag, t. ex. universalsuccession — blivit föremål
för lagfart, invändning om att förvärvet var ogiltigt eller eljest ej får
göras gällande, inte får åberopas mot den som därefter genom överlåtelse
i god tro förvärvat äganderätt till fastigheten. Det påpekas att den godtrosverkan
som inskrivningen medför har ansetts böra begränsas till överlåtelse.
Däri innefattas inte bara frivillig överlåtelse utan också exekutiv
försäljning men däremot inte universalfång. En förutsättning för godtrosförvärv
är att lagfart var meddelad när överlåtelsen ägde rum. Om lagfarten
till följd av besvär skulle komma att undanröjas, förfaller lagfarten
såsom grund för godtrosförvärvet. Det nu sagda skall enligt beredningen
gälla också om rättelse av lagfarten sker (27: 23 i beredningens förslag,
motsvarande 19: 17 i departementsförslaget).

I 25: 1 andra slycket har beredningen upptagit en regel som gör bestämmelserna
i första stycket om överlåtelse tillämpliga också vid upplåtelse av
rättighet. Regleringen i andra stycket avser det fall att en av rätte ägaren
väckt talan angående äganderätten bifalles antingen på grund av att ett
påstående om godtrosförvärv inte godkänns eller av den anledningen att
förutsättningar för hävd inte anses föreligga. Bär äganderätten ansetts tillkomma
upplåtaren, täcker, säger beredningen, dennes äganderätt även
upplåtelsen och detta oberoende av om rättighetshavaren varit i god tro.
Av hänvisningen till första stycket följer att upplåtaren skall ha erhållit
lagfart, när rättighetsförvärvet sker. Vad angår innebörden av kravet på
god tro gäller dock en särskild regel. Den till vilken rättigheten upplåts
måste nämligen alltid vara i god tro för att ett godtrosförvärv skall kunna
göras.

Tredje stycket av 25: 1 upptar en erinran om att kapitlets bestämmelser
om godtrosförvärv inte är att tillämpa när det är fråga om företräde på
grund av inskrivning.

Remissyttrandena. Svea hovrätt motsätter sig beredningens förslag i vad
det innebär att rätte ägaren skall vara bevarad vid sin äganderätt endast
vid vissa invändningar av kvalificerad natur. Fast egendom sägs mången
gång ha ett alldeles särskilt värde för rätte ägaren, ett värde som inte kan
uppskattas i pengar. Godtrosförvärvaren däremot lär alltid skäligen kunna
gottgöras genom ekonomisk ersättning. En lagbestämmelse med sådant

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 465

innehåll skulle också för rätte ägaren innebära en mindre kännbar avvikelse
från gällande rättsläge än lagberedningens förslag.

Departementschefen. Enligt min mening är det ofrånkomligt att ett modernt
inskrivningsväsende uppbyggs på den grundsatsen att inskrivningen
tillmäts materiell rättsverkan. Den som i förlitan på inskrivning i fastighetsboken
i god tro inlåter sig på förvärv av fastighet eller av begränsad
rättighet i sådan egendom bör i en eller annan form vara skyddad mot att
överlåtarens eller upplåtarens lagfarna förvärv visar sig vara behäftat med
någon för honom okänd ogiltighetsanledning. Såsom lagberedningen utförligt
utvecklat fordrar emellertid en sådan ordning starka garantier för att
avvikelser mellan inskrivningen och det materiella rättsläget kommer att
höra till sällsyntheterna. I detta syfte har beredningen föreslagit en modernisering
av reglerna för inskrivningsförfarandet. Denna innebär bl. a.
att inskrivningsmyndigheten tilldelas en betydligt aktivare roll än för närvarande
när det gäller att utöva kontroll över de rättsförhållanden, som blir
föremål för inskrivning (se särskilt 19: 10). Jag återkommer till dessa
frågor i anslutning till 19 kap. Vidare har beredningen föreslagit skärpta
formföreskrifter vid överlåtelse av fast egendom. Dessa föreskrifter har
visserligen omarbetats i departementsförslaget. Det är dock min bestämda
övertygelse att förutsättningar trots detta alltjämt föreligger för att genomföra
ett system med godtrosskydd på grund av inskrivning.

När det gäller den närmare utformningen av ett sådant system kan man
hysa viss tvekan. Å ena sidan står alternativet att såsom i tysk rätt låta
rätte ägaren obetingat vika för godtrosförvärvaren och kompensera den
förre genom ersättning av allmänna medel. Å andra sidan finns möjligheten
att efter förebild av engelsk rätt låta godtrosförvärvarens rättsskydd
utgöras av en rätt till ersättning av allmänna medel. Beredningen har valt
den mellanståndpunkten att låta godtrosförvärvet stå sig utom när det gäller
vissa ogiltighetsanledningar av kvalificerad typ samt att tillerkänna den
vars förvärv får vika ersättning av allmänna medel. För egen del anser jag
starka skäl tala för att godtrosförvärvaren som regel bibehålls i sitt fastighetsinnehav
och att rätte ägaren kompenseras genom en rätt till ersättning
av allmänna medel. En sådan ordning kan dock i vissa fall vara stötande
för rättskänslan, framför allt när ogiltighetsanledningen är av särskilt allvarlig
beskaffenhet. Jag anser därför att beredningens ståndpunkt utgör en
lämplig avvägning av de motstridiga intressena och ansluter mig i förevarande
avseende till beredningens förslag.

Enligt beredningens förslag kommer förvärvsgrunden enligt förevarande
kapitel att utgöras av god tro hos tredje man i förening med inskrivning
av det förvärv från vilket tredje mans godtrosförvärv härleder sig. Beredningen
har stannat för att inskrivningen — dvs. lagfarten —- måste föreligga
redan när godtrosförvärvet äger rum. Det är således enligt förslaget inte

466 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

tillräckligt att överlåtarens förvärv blir lagfaret i efterhand men innan
rätte ägaren framställer sitt anspråk. En sådan ordning begränsar självfallet
godtrosreglernas tillämpningsområde och lägger, såsom beredningen
anfört, ett visst band på den allmänna omsättningen. Det är emellertid
tydligt att ett godtrosskydd har sitt främsta berättigande i sådana fall när
tredje man redan vid överlåtelsen eller upplåtelsen tagit hänsyn till att
medkontrahenten till stöd för sitt ägaranspråk kunnat hänföra sig till fastighetsbokens
innehåll. Om tredje man däremot inlåter sig på en uppgörelse
med någon som själv inte vunnit lagfart, ligger redan däri under alla
förhållanden ett visst avstående från godtrosskyddet. Han kan då inte absolut
säkert räkna med att motparten verkligen i efterhand får lagfart. Jag
ansluter mig därför också i förevarande avseende till beredningens förslag.
I departementsförslaget görs dock beträffande panträtt ett undantag från
principen att lagfart måste föreligga när godtrosförvärvet äger rum. Jag
återkommer till detta vid 2 §.

Utmönstringen av vissa rättsinstitut har orsakat viss ändring av andra
stycket. Bortsett härifrån överensstämmer paragrafen i sakligt hänseende
med motsvarande lagrum i förslagen.

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 25: 2 resp. 22: 2 i förslagen, innehåller regler
om godtrosskydd för borgenär till vilken upplåtits panträtt.

Lagberedningen. Beredningen föreslår i 25: 2 särskilda regler om panträtt,
vilka motsvarar de i 1 § andra stycket i beredningens förslag upptagna
bestämmelserna beträffande upplåtna rättigheter. De nu ifrågavarande
reglerna avviker från nämnda bestämmelser beträffande den tidpunkt då
god tro måste föreligga. God tro sikall enligt förslaget föreligga vid tidpunkten
för ansökan om inteckning, även om lagfart för utfärdaren då
ännu ej är beviljad. Ett villkor för godtrosförvärv är dock enligt beredningen
att inteckningsansökan skall ha beviljats sedan lagfart vunnits. En
förutsättning för godtrosförvärv är alltså även i detta fall att lagfart skall
ha beviljats. I överensstämmelse med vad som iakttagits i motsvarande
lagrum i 24 kap. (17 kap. i departementsförslaget) kan enligt beredningen
god tro åberopas av såväl den som innehade pantbrevet, när ansökan om
inteckning gjordes, som av den till vilken pantbrevet därefter överlåtits.

Departementschefen. Förevarande lagrum innehåller bestämmelser om
godtrosskydd för borgenär i det fallet att upplåtaren av panträtten visserligen
erhållit lagfart på sitt förvärv men fastigheten likväl rätteligen
ägdes av annan. I överensstämmelse med vad som gäller i fråga om nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt enligt 1 § andra stycket får bestäm -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 467

melserna betydelse endast i sådana fall när upplåtaren själv ej lyokas värja
sitt förvärv mot rätte ägarens anspråk beroende på att förutsättningar
inte föreligger vare sig för hävd enligt 16 kap. eller godtrosförvärv enligt 1 §
i detta kapitel.

Såsom redan antytts har godtrosskyddet i departementsförslaget getts
en något annan konstruktion än enligt beredningens förslag. Godtrosskyddet
hänförs nämligen till panträtten, dvs. borgenärens rätt på grund av
innehav av pantbrev som säkerhet för fordran. Om panträtten får vika,
behåller pantbrevet trots detta sin giltighet men rättsanspråket på grund
av pantbrevet övergår till att utgöra ägarhypotek i fastighetens rätte ägares
hand.

Såsom även beredningen utvecklat finns det anledning att behandla panträtten
i viss mån annorlunda än andra rättsförvärv till fast egendom, nämligen
när det gäller kravet på att inskrivning skall föreligga redan vid förvärvets
tillkomst. Synsättet blir dock något annorlunda i departementsförslaget,
vilket sammanhänger med den ändrade utformningen av panträtten.
Det måste antas vara vanligt att en förvärvare av fast egendom
vill utnyttja pantbrev som han erhållit vid förvärvet för upplåtelse av panträtt
redan innan han fått lagfart på egendomen. Avsikten kan exempelvis
vara att ta upp lån för att kunna fullgöra den betalning som enligt köpehandlingen
fordras för att förvärvet skall bli definitivt och lagfart kunna
erhållas. En borgenär som i god tro om äganderättsförhållandena mottar
pantbrevet som säkerhet för sin fordran bör vara skyddad, under förutsättning
att lagfart sedermera beviljas för upplåtaren. Om upplåtarens lagfartsansökan
skulle komma att avslås därför att annan visar sig vara fastighetens
rätte ägare, får borgenären stå sitt kast.

Kravet på god tro bör avse tidpunkten för upplåtelsen av panträtten eller
senare överlåtelse av denna. Om pantförskrivningen sker före ansökan om
inteckning, är det motiverat att fordra god tro vid tidpunkten för ingivandet
av ansökningen. Detta överensstämmer med principerna i beredningens
förslag och även med den ståndpunkt som intagits för motsvarande fall i
17 kap.

Beredningens förslag utgår från tanken att kvalificerade ogiltighetsanledningar
skall föranleda att den goda tron får vika också när det gäller
panträttsförvärven och panthavaren i stället tillerkännas ersättning av allmänna
medel. I och för sig skulle det inte möta något allvarligare hinder
att i stället göra godtrosskyddet undantagslöst. Man torde kunna utgå från
att panträtten till skillnad från övriga förvärv som regel utgör en rent ekonomisk
belastning. Frågan om rätte ägaren skall få tåla att panträtten
består och i stället kompenseras genom ersättning av allmänna medel eller
om han skall återfå fastigheten utan panträttsgravation torde därför vara
tämligen likgiltig. Jag har dock inte funnit anledning att i detta avseende
göra någon avvikelse från beredningens förslag. Det kan ha sitt värde att

468 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

verkningarna av en ogiltighetsanledning blir desamma för alla sakrätter
som det nu är fråga om.

3 §.

Paragrafen, som motsvarar 25: 3 resp. 22: 3 i förslagen, upptar regler
enligt vilka godtrosförvärv ej skall kunna ske vid vissa uppräknade, kvalificerade
ogiltighetsanledningar.

Lagberedningen. De här föreslagna bestämmelserna sägs till väsentlig del
överensstämma med motsvarande regler i 17 § SkL. Till de där angivna
fallen av tillåten invändning torde emellertid enligt beredningen böra läggas
även vissa andra omständigheter. Med omyndighet torde sålunda böra likställas
att ägaren är försatt i konkurs. Vidare torde böra medtas sådant
förfogande av ena maken över giftorättsgods, som behandlas i 6 kap. 4 §
GB, och de likartade förfoganden varom talas i 19 kap. 13 § ÄB och 34 §
lagen den 1 juni 1951 (nr 308) om ekonomiska föreningar. Enligt beredningens
åsikt skulle det i nu åsyftade fall stå i strid med de intressen, som
de ifrågavarande lagrummen avser att skydda, att låta godtrosförvärvet
obetingat avskära rätt till talan. En brist i förvärvet av detta slag bör därför
likställas med det fallet att den åberopade handlingen utfärdats av
någon som saknade behörighet därtill. I fortsättningen påpekas att äganderättsförvärvets
ogiltighet i vissa fall har sin grund i förhållanden som
mindre avser att skydda den enskildes rätt än att tillvarata vissa allmänna
intressen. Här kommer till en början i fråga huruvida det förvärv, som
åtkomsten avser, skett i den form och under de villkor som enligt lag
skall iakttas för att förvärvet över huvud taget skall anses som ett laga
förvärv. Av samma natur är enligt beredningen de ogiltighetsgrunder som
avhandlas i lagen den 18 juni 1925 (nr 219) angående förbud i vissa fall
för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom samt lagen den
30 maj 1916 (nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast
egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag. Även i nu antydda fall
skulle det, säger beredningen, framstå som oegentligt att låta en förvärvare,
vilken såsom åtkomst åberopar överlåtarens, upplåtarens eller utfärdarens
eller någon hans företrädares förvärv, med laga verkan förfoga
över egendomen. Beredningen anser att det bör överlämnas åt den
särskilda lagstiftning i vilken ogiltighetsgrunden upptagits att avgöra, huruvida
inskrivningen bör tilläggas preklusiv betydelse.

Departementschefen. Jag har ej någon erinran mot uppdelningen i lagberedningens
förslag mellan sådana invändningar mot överlåtarens eller
upplåtarens förvärv, som rätte ägaren kan åberopa mot godtroende tredje
man, och sådana vilka utsläcks av den goda tron. Vad särskilt gäller den
tredje punkten bör understrykas att lagrummet inte tar ställning till frågan
huruvida ett åsidosättande av viss form eller av visst villkor eller annan

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 469

föreskrift i lag är av sådan beskaffenhet att det kan åberopas mot tredje
man i den förevarande situationen. Den frågan får regleras i den särskilda
lagstiftning i vilken ogiltighetsgrunden förekommer. Såsom exempel må
nämnas att om kravet på förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen åsidosätts
detta visserligen leder till att fånget blir ogiltigt, men om lagfart
meddelats trots ogiltighetsanledningen inträder inte ogiltighetspåföljden
(9 § tredje stycket nämnda lag). Punkten 3 i förevarande paragraf kan
således inte vinna tillämpning på en sådan situation. Det motsatta förhållandet
gäller enligt lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva
fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag. Ett förvärv, som
drabbas av ogiltighet enligt denna lag, kan således inte bli gällande genom
att efter lagfart senare förvärvare åberopar god tro. Vidare kan framhållas,
att förevarande lagrum inte innebär något ställningstagande till frågan
huruvida klander mot förvärv av fast egendom på grund av att erforderligt
samtycke av äkta make saknas skall kunna anföras sedan lagfart
vunnits på förvärvet (jfr familjerättskommitténs betänkande SOU 1964:
35 s. 134).

4 §•

Paragrafen, som motsvarar 25:5 resp. 22:5 i förslagen, innehåller bestämmelser
om den till godtrosreglerna anknytande rätten till ersättning
av staten.

Lagberedningen. I första stycket behandlar beredningen det fall att till
följd av bestämmelserna i 1 eller 2 § förvärvet skall gälla mot rätte ägaren.
Dennes rätt till ersättning bör enligt beredningens mening inte vara ovillkorlig.
Eftersom rätte ägaren genom ersättning befrias från den förlust
som avståendet av äganderätten skulle innebära för honom, kan det inte
anses obilligt att uppställa såsom villkor därför, att han inte underlåtit
att vidta de åtgärder, som skäligen må ha ankommit på honom för bevarande
av sin rätt. Huruvida rätte ägaren i ett visst fall försummat att
fullgöra vad som skäligen må ankomma på honom, får enligt beredningen
bedömas med hänsyn till omständigheterna. Till den rättskränkning för
vilken rätte ägaren varit utsatt kan vidare denne själv ibland ha varit
orsak genom att underlåta att bevaka sina intressen. Förhållandena sägs
i detta fall vara likartade med dem som föreligger, när enligt 18 § lagen
den 8 april 1927 (nr 77) om försäkringsavtal försäkringsgivaren är fri från
ansvarighet gentemot den som uppsåtligen framkallat försäkringsfallet.
Denna princip gäller också annan försäkring än livförsäkring, när försäkringsfallet
framkallats genom grov vårdslöshet. I överensstämmelse härmed
har beredningen såsom villkor för rätte ägarens ersättningsskyldighet
tillika upptagit, att han inte uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet själv
är vållande till förlusten.

470 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Bestämmelserna i andra stycket behandlar det fall att äganderätten
kvarstår oberörd, dvs. att godtrosförvärv^ får vika. Ersättningen till tredje
man avser i detta fall den förlust som han lidit därigenom att han inte fått
åtnjuta den äganderätt eller den sekundära sakrätt, som det är fråga om.
Ett villkor för sådan ersättning måste vara att den som gör anspråk på ersättning
var i god tro rörande bristen i förvärvet. Den goda tron skall, såsom
i allmänhet gäller, avse bara faktiska omständigheter och inte den
rättsregel, som i föreliggande fall skall tillämpas.

Remissyttrandena. Advokatsamfundet ifrågasätter beträffande första
stycket, om undantagen från rätt till ersättning inte bör begränsas till sådana
fall, där den skadelidande uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet
själv är vållande till förlusten. Samfundet anför vidare.

Bortsett från att ett bedömande huruvida den skadelidande underlåtit en
på honom »skäligen» ankommande åtgärd säkerligen i många fall skulle
bli vanskligt och att den förlustbringande effekten dock uppkommit utan
den skadelidandes eget förvållande, torde en dylik utvidgning av ersättningsrätten
stämma väl överens med den allmänna omsättningens intresse.
I detta sammanhang kan dessutom hänvisas till att, som beredningen också
funnit, storleken av de ersättningsbelopp varom här kan bli fråga med
all sannolikhet skulle bli relativt obetydlig. Man bör kunna utgå ifrån att
den av styrelsen nu ifrågasatta anordningen icke skulle medföra någon beaktansvärd
kostnadshöjning. Däremot är det tydligt att man härmed skulle
undvika en viss extra belastning av domstolarna och därmed förbundna
allmänna kostnader.

Svea hovrätt vänder sig mot att lagberedningen låtit försäkringsavtalslagen
påverka utformningen av bestämmelserna. Enligt hovrättens mening
synes det lämpligare att den skadelidande underkastas den allmänna medverkansregeln
i 6 kap. 1 § strafflagen (SL).

Departementschefen. Såsom framgått av vad jag anfört i anslutning
till 1 § biträder jag beredningens förslag om rätt till ersättning av staten
såväl för rätte ägaren, när denne får stå tillbaka för en godtroende tredje
man, som för den senare, när denne får vika för rätte ägaren.

Enligt beredningens förslag föreligger inte ersättningsrätt om den skadelidande
underlåtit att för bevarande av sin rätt vidta åtgärd, som skäligen
ankommit på honom, eller om han uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet
själv är vållande till förlusten. Under remissbehandlingen har från
skilda utgångspunkter kritik riktats mot dessa regler om begränsning i ersättningsrätten.
Sålunda har advokatsamfundet ifrågasatt om inte det
första undantaget från ersättningsrätten bör slopas. Enligt min mening är
emellertid detta inte lämpligt. Jag vill dock betona att kraven på de åtgärder,
som den skadelidande skall vidta för att rätten till ersättning inte skall begränsas,
ej bör ställas alltför höga. Beträffande den andra av beredningen

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

471

föreslagna begränsningen i ersättningsrätten, nämligen när den skadelidande
själv är vållande till förlusten, bär beredningen hämtat ledning
från försäkringsavtalslagens regler om ansvarsfrihet för försäkringsgivaren
när försäkringsfallet framkallats uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet.
Detta innebär att den skadelidandes medverkan till förlusten i endast
mycket begränsad utsträckning tillåts påverka rätten till ersättning. För
egen de! anser jag i likhet med Svea hovrätt lämpligare att i förevarande
hänseende anknyta till de allmänna reglerna på skadeståndsrättens område
angående jämkning av skadelidandes rätt till ersättning med hänsyn
till eget vållande. Den av beredningen föreslagna regleringen hade visst fog
för sig i det efter försäkringsmässiga grunder uppbyggda system som beredningen
tänkte sig. Regleringen är emellertid inte lika motiverad med
departementsförslagets ersättningssystem. När det gäller den närmare utformningen
av lagtexten, har det synts lämpligt att särskilt framhålla det
fallet att den skadelidande underlåtit att söka ändring i inskrivningsdomarens
beslut. I detta fall liksom i övrigt beträffande åtgärd från den skadelidandes
sida för bevarande av dennes rätt bör dock rätten till ersättning
kunna påverkas endast om åtgärden underlåtits utan skälig anledning och
underlåtenheten varit av betydelse för uppkomsten av förlusten eller förvärrat
denna. I samtliga fall av medverkan till förlust från den skadelidandes
sida bör ersättningen efter en skälighetsbedömning kunna nedsättas
eller helt bortfalla. En regel av nu antytt innehåll bär tagits upp som en
andra punkt i paragrafens första stycke.

5 §•

I denna paragraf, som motsvarar 25: 6 resp. 22: 6 i förslagen, meddelas
närmare bestämmelser angående det förfarande som skall tillämpas, när
någon vill kräva ersättning som avses i 4 §.

Lagberedningen. Talan om ersättning av allmänna medel skall enligt
första stycket väckas mot kronan. Beredningen anser att skyldighet att i
sådant mål bevaka kronans intressen bör tillkomma myndighet, som Kungl.
Maj :t bestämmer. Till sådan myndighet bör väljas någon redan bestående
myndighet, som äger särskild sakkunskap i fastighetsväsendet och därmed
sammanhängande lagstiftning. Bland de myndigheter som sålunda synes
böra komma i fråga förordar beredningen kammarkollegiet. — I paragrafens
andra istycke behandlas frågan om laga domstol. Förslaget innebär i denna
del en hänvisning till rättegångsbalkens regler om fastighetsforum. Beredningen
anser att det är av stor vikt att de domstolar, som har att avgöra
ersättningsfrågorna, är desamma som skall uppta tvist om äganderätt. I
allmänhet har dessa domstolar även nära kontakt med vederbörande inskrivningsavdelning.
— Tredje stycket i beredningens förslag ålägger den
som vill göra gällande ersättningsanspråk att före talans väckande anmäla

472 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sitt anspråk för viss myndighet. Närmare bestämmelser härom förutsätts
skola utfärdas av Kungl. Maj :t. Avsikten är att skapa möjligheter till ett
smidigt och enkelt förfarande. Myndigheten bör, såvitt undersökningar ger
anledning därtill, ha befogenhet att bevilja ersättning utan föregående
domstolsprövning.

Departementschefen. I beredningens förslag innehåller de båda första
styckena i 25: 6 vissa regler om väckande av talan och om laga domstol.
Mot dessa regler har jag ingen erinran. De har därför tagits upp i departementsförslaget
utan saklig ändring.

Tredje stycket i beredningens förslag hänvisar till bestämmelser som
meddelas av Kungl. Maj :t, om bl. a. skyldighet för den som vill göra gällande
ersättningsanspråk att före talans väckande anmäla anspråket hos
vederbörande myndighet. Beredningen har inte närmare angett hur dessa
kompletterande bestämmelser bör utformas. Som motivering anges endast
att bestämmelserna avser att förenkla förfarandet. Ett förfarande som tillgodoser
detta syfte synes emellertid kunna skapas utan att man i jordabalken
binder sig för den närmare utformningen på det sätt som blir följden
av den hänvisning som beredningen föreslagit. Med hänsyn härtill har
tredje stycket i beredningens förslag inte fått någon motsvarighet i departementsförslaget.
Naturligtvis bör det vara möjligt att i uppenbara fall utge
ersättning utan att ersättningsfrågan prövats av domstol eller att frågan
om förvärvets giltighet behöver göras till föremål för domstolsprövning.

6 §■

Paragrafen, som motsvarar 25: 7 i beredningens förslag och 22: 7 i utredningens
förslag, innehåller vissa processuella bestämmelser angående behandlingen
av fråga om ersättning enligt 4 §.

Lagberedningen. Fråga om ersättning enligt 5 § uppkommer i vissa fall
när en parts talan underkänns i mål om äganderätt till fast egendom eller
om beståndet av rättighet i sådan egendom. Från processuell synpunkt är
det enligt beredningen lämpligt att ersättningsfrågan behandlas i samband
med tvisten i övrigt. En situation, som i väsentliga delar liknar den nu behandlade,
är reglerad i 14 kap. 5 § RB. Där meddelas sålunda vissa bestämmelser
angående gemensam handläggning av ett huvudanspråk och ett
därav beroende återgångskrav, skadeståndsanspråk eller annat dylikt anspråk.
Enligt beredningens mening torde regleringen i nämnda lagrum väl
lämpa sig även beträffande handläggningen av ifrågavarande ersättningsanspråk.
I överensstämmelse därmed bör den part som vill skydda sig om
hans anspråk i huvudmålet inte bifalles ha rätt att till gemensam handläggning
väcka talan om ersättning enligt 5 §. För att ernå önskvärd förenkling
och tillika garanti för att den gemensamma handläggningen kom -

Del B 1

473

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i 970

mer till stånd, bör parten därvid ha skyldighet att underrätta den myndighet,
som har att tillvarata kronans intressen. Sådan underrättelse bör lämnas
under målets förberedelse. Visas att den då inte ägt rum har rätten,
när förberedelsen i övrigt är slutförd, att meddela parten föreläggande
angående den tid då underrättelsen senast skall ske. Iakttagande av föreläggandet
bör utgöra en nödvändig förutsättning för att anspråket över
huvud taget skall få göras gällande. En erinran härom bör ingå i föreläggandet.

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer i allt väsentligt
med den av beredningen föreslagna processuella regleringen. Det är
utan tvivel önskvärt, främst av utredningstekniska skäl, att ett mål om
ersättning av allmänna medel enligt 4 § handläggs gemensamt med huvudmålet
mellan de tvistande konkurrenterna.

7 §•

Paragrafen, som motsvarar 25: 8 resp. 22: 8 i förslagen, innehåller föreskrifter
om regressrätt för staten och om tidpunkten för utbetalning av
ersättning.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att första stycket i paragrafen
stämmer överens med vad som i allmänhet gäller när ansvaret för förlust,
som ersätts genom allmänna medel, ansetts böra åvila annan, t. ex. den som
är skyldig till det rättsstridiga handlande, som det är fråga om. — Enligt
andra stycket skall utdömd ersättning utbetalas av statsverket först sedan
domen vunnit laga kraft. Bestämmelsen utgör ett undantag från vad som
enligt UL i allmänhet gäller i fråga om betalningsskyldighet.

Remissyttrandena. Svea hovrätt understryker vikten av att andra stycket
inte tolkas så att utbetalning av ersättning ej någonsin skulle få ske förrän
domen vunnit laga kraft.

Departementschefen. Paragrafen har upptagits i departementsförslaget
utan några sakliga ändringar i beredningens förslag. Jag delar hovrättens
uppfattning angående tolkningen av bestämmelsen.

8 §•

Paragrafen motsvarar 25: 12 resp. 22: 12 i förslagen och innehåller regler
om verkan av att i fastighetsbok gjorts anteckning om bl. a. äganderättstvist.

Lagberedningen. Beredningen påpekar att det i utländsk lagstiftning är
vanligt med regler som innebär, att tredje man kan utesluta god tro hos

474 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

senare förvärvare genom att i fastighetsboken låta införa anteckning om
påstående angående bättre rätt. Vad angår svensk rätt saknas en motsvarande
regel. Syftet med den jämförbara anteckning som förekommer enligt
svensk lagstiftning sägs mindre vara att skydda rätte ägaren än att för
tredje man utgöra en varning mot att inlåta sig på ett förvärv, som inte
skulle kunna göras gällande mot rätte ägaren. Anteckningen utgör också
hinder för inskrivning (13 och 14 §§ LF, 13 § IF). Med den möjlighet till
godtrosförvärv som jordabalksförslaget bereder tredje man, skulle en anteckning
få sin huvudsakliga betydelse som ett medel att skydda rätte ägaren
mot senare godtrosförvärv till egendomen. För att anteckningen skall
kunna fylla en sådan uppgift måste den äga viss rättsbildande betydelse.
Enligt beredningen vore det, när man av hänsyn till omsättningens säkerhet
inför regler om godtrosförvärv, å ena sidan inkonsekvent att låta redan det
faktum att talan väckts om bättre rätt avskära det skydd man velat bereda
godtroende tredje man. Å andra sidan kräver rätte ägarens intresse att godtrosförvärv
under pågående process förhindras. Sistnämnda syfte kan enligt
beredningen nås, om anteckning i fastighetsboken angående talans
väckande tilläggs rättsverkan mot tredje man. Från de synpunkter som
ligger bakom bestämmelserna i förevarande kapitel anses ett sådant stadgande
vara följdriktigt. Är frågan om inskrivet förvärvs giltighet enligt
anteckning i boken föremål för rättegång, har därmed grunden för tredje
mans tillit till inskrivningen rubbats.

Motsvarande behov av att skydda rättsägaren för godtrosförvärv föreligger
enligt beredningen också för det fall att ägaren av en fastighet är underkastad
inskränkning i sin förfoganderätt, exempelvis genom villkor i testamente
eller vid gåva. En sådan inskränkning bör kunna göras gällande mot
tredje man bara om denne inte var i god tro. Även i detta fall bör det intresse,
som ligger till grund för inskränkningen, vara skyddat om anteckning
skett i fastighetsboken.

Enligt gällande lag föreligger inte någon skyldighet att låta anteckna
tvist om panträtt eller annan begränsad rättighet i fastighetsboken. Beredningen
diskuterar behovet av att införa sådan anteckningsskyldighet men
konstaterar att förhållandena i dessa fall inte är jämförbara med dem som
föreligger vid tvist om äganderätt, övervägandena leder därför till slutsatsen
att det inte finns tillräckliga skäl att i den nya jordabalken ta upp
regler om skyldighet att i fastighetsboken anteckna tvist om begränsad
rättighet.

Enligt beredningens förslag till jordabalk kan anteckning i fastighetsbok
under vissa förutsättningar ske mellan två inskrivningsdagar (27: 6 i beredningens
förslag). Syftet med denna regel sägs vara att anteckningen
slkall vara att omedelbart tillgå för den som vill erhålla upplysning om
rättsförhållanden, som rör fastigheten. Denna anteckning har inte i och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 475

för sig någon rättsbildande betydelse förrän från den inskrivningsdag, då
ärendet om anmälan av anteckningen förekommer.

I beredningens förslag till lagtext handlar första stycket om verkan av
sådan anteckning som det här är fråga om såvitt gäller beståndet av förvärvet.
Enligt lagrummets lydelse åsyftas förvärv, som avser äganderätt,
panträtt eller annan rättighet. Vad angår förvärv av äganderätt innefattas
häri bara överlåtelse (jfr vid 1 §). Beträffande panträtt är, såsom framgår
av 2 §, den avgörande tidpunkten ansökan om inteckning. I fråga om
annan rättighet än panträtt gäller tidpunkten för upplåtelsen. Beträffande
innebörden av kravet på god tro har beredningen valt den formulering,
som begagnats i 24 kap. (motsvarande 17 kap. i departementsförslaget).
— Frågan om anteckningens betydelse för ersättningsskyldigheten
behandlas i andra stycket. Beredningen framhåller att detta stycke
av naturliga skäl begränsats till att avse bara anteckning om tvist. En
anteckning om förfoganderättsinskränkning har inte någon betydelse i
detta fall.

Remissyttrandena. Svea hovrätt godtar i och för sig principen att ifrågavarande
slag av anteckningar tillerkänns rättsverkan men ställer sig tveksam
till frågan när denna verkan skall inträda. Hovrätten ifrågasätter om
inte tidpunkten för inträdet av denna verkan bör framskjutas från den inskrivningsdag
då anteckningen ägde rum till den dag då anteckningen faktiskt
införts i fastighetsboken och justerats.

Departementschefen. Vid införande av regler om godtrosförvärv på grund
av inskrivning torde det — såsom beredningen föreslagit — vara ofrånkomligt
att tillerkänna en anteckning i fastighetsbok om äganderättstvist
och om förfoganderättsinskränkning rättslig betydelse. Jag har därför inte
någon erinran mot huvudgrunderna för det föreslagna lagrummet. Andra
styckets fall täcks av den föreslagna texten och kan därför utgå.

I frågan från vilken tidpunkt anteckningens rättsverkan bör inträda delar
jag lagberedningens uppfattning, som innebär att sådan verkan inträder
när ärendet tas upp på inskrivningsdag. Denna är den logiskt riktiga och
den är även godtagbar från rättssäkerhetssynpunkt, om man tillser att
införingen i fastighetsboken sker så snart sig göra låter.

9 och 10 §§.

Förevarande paragrafer motsvaras i beredningens och utredningens förslag
av 25: 13 och 14 resp. 22: 13 och 14. Båda paragraferna upptar vissa
regler om lagfartens legitimerande verkan.

Gällande rätt. Om en inteckningshavare vill söka betalning ur den intecknade
egendomen och denna överlåtits utan att nye ägaren sökt lagfart,

476 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

äger han enligt 18 § 2 mom. IF första stycket söka förre ägaren utan hinder
av överlåtelsen. Enligt andra stycket skall detsamma gälla också i fråga
om uppsägning av intecknad gäld. Bestämmelsen i första stycket gäller
också avkomsträtt (54 § tredje stycket IF). Beträffande tomträtt finns en
motsvarande regel i 4 kap. 23 § NJL. Fastighetsägare, som vill väcka talan
mot rättighetshavare angående omprövning av avgäldens belopp eller om
löseskillingens bestämmande eller söka betalning för avgäld ur tomträtten
kan enligt detta stadgande rikta sin talan mot den senast inskrivne tomträttshavaren
även om denne överlåtit tomträtten. Liksom beträffande inteckning
gäller det sagda också om uppsägning av tomträtten. Såsom
framgår av 1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt är
bestämmelserna i 18 § 2 mom. och 54 § IF tillämpliga också i fråga om
inteckning i tomträtt, som alltså i detta fall är likställd med fast egendom.

Lagberedningen. Lagfartens legitimerande verkan karakteriseras enligt
beredningen därav att tredje man i tvist om äganderätt till fast egendom
eller rättighet i sådan egendom eller rättighetshavarens anspråk på egendomen
äger med laga verkan väcka talan mot den som, när rättegången
inleds, enligt fastighetsboken framstår såsom senaste ägare. Om lagfart beviljats
eller ansökan förklarats vilande saknar betydelse. Beredningen
framhåller att frågan om lagfartens legitimerande verkan inte fått någon
generell lösning i svensk lagstiftning utan reglerats bara i särskilda fall.

Beredningen diskuterar först spörsmålet om lagfartens betydelse i vindikationsmål.
I doktrinen har, sägs det, hävdats den meningen att, om den
som har lagfart instäms i sådant mål och omständigheterna inte ger annat
vid handen än att han är fastighetens ägare, skulle domen bli giltig
också mot den verklige ägaren. Till stöd för denna mening bär åberopats ett
avgörande i högsta domstolen (NJA 1917 s. 551). Beredningen är av den
åsikten att en dylik rättsregel låter sig väl försvaras. Med den tillit till fastighetsboken
som enligt beredningens förslag är av betydelse för rättsförhållanden
rörande fast egendom anses det vara fullt konsekvent att samma
förhållande återverkar även i processuellt hänseende.

När det sedan gäller rättsförhållandena mellan fastighetsägaren och innehavare
av rättighet i egendomen skulle enligt beredningens mening kunna
ifrågasättas att utvidga lagfartens legitimationsverkan att generellt avse
dessa förhållanden. En sådan utvidgning anses emellertid vara alltför vittsyftande.
Härtill kommer att behovet av en sådan lagstiftning inte visat
sig särskilt framträdande. Beredningen bär därför stannat vid att med
ett mindre undantag bibehålla den ståndpunkt, som gällande lagstiftning
intar.

Av förevarande båda paragrafer i beredningens förslag rör den ena (13 §)
talan om bättre rätt till fast egendom och den andra (14 §) de nyssnämnda

Del B 1

477

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förhållandena angående rättighet. Till tvist om bättre rätt i 13 § hänför beredningen
såväl klander i vanlig bemärkelse som tvist om företräde när
fast egendom överlåtits till två eller flera. Den lagfartsåtgärd som avses är
den senaste som förekommit före rättegångens inledande, vare sig åtgärden
innefattar att lagfart beviljats eller bara sökts. Det påpekas också bl. a. att
befogenheten att väcka talan mot den lagfarne ägaren inte är beroende av att
tredje man är i god tro, dvs. att han inte ägt eller bort äga kännedom om att
egendomen före rättegångens inledande överlåtits till annan än den senast
lagfarne ägaren. Vidare framhåller beredningen att den tidpunkt, när
talan väcks, är avgörande för legitimationen samt att av 13 kap. 4 § RB
framgår, att talan i allmänhet skall anses väckt, när ansökan om stämning
inkom till rätten. En följd av lagfartens legitimerande verkan är att domens
rättskraft kommer att omfatta även överlåtelse som utan att lagfart
sökts skett före talans väckande. En sådan överlåtelse jämställs med
överlåtelse under rättegången. Den som egendomen överlåtits till bör alltså
erhålla samma processuella ställning som om överlåtelsen ägt rum under
rättegången (jfr 13 kap. 7 § samt 14 kap. 9 § och 11 § andra stycket RB).

Enligt bestämmelserna i 17: 7 (motsvarande 13: 7 i departementsförslaget)
har inskrivning av tomträtt samma verkan i fråga om överlåtelse, utfästelse
eller upplåtelse som lagfart på fast egendom. Beredningen anser att
en särskild bestämmelse härom inte är nödvändig, lika litet som i 23 och
24 kap. samt 25 kap. i övrigt (motsvarande 16, 17 resp. 18 kap. i departementsförsiaget).

Beträffande de bestämmelser, som upptagits i 14 §, framhåller beredningen,
att de inte företer annan saklig avvikelse från vad som f. n. gäller än
att legitimationsverkan utvidgats från att avse den i 17 kap. 6 § HB omnämnda
betalningen av avgäld för tomträtt till att omfatta också övriga
fordringar, som enligt nyssnämnda eller motsvarande lagrum åtnjuter förmånsrätt
framför fordran på grund av inskrivning.

Departementschefen. I sak ansluter jag mig helt till beredningens förslag
i förevarande hänseende. Den ändrade panträttskonstruktionen och utmönstringen
av ränterätt och födoråd har dock krävt vissa mindre modifikationer
i 10 § första stycket. Bl. a. har beredningens formulering »uppsäga
pantbrev eller söka betalning ur fast egendom på grund av pantbrev,
räntebrev eller upplåtelse av födoråd» ersatts med uttrycket »söka betalning
på grund av panträtt».

478

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

19 KAP.

Allmänna bestämmelser om inskrivning

ALLMÄNNA SYNPUNKTER
Inledning

Med detta kapitel, som motsvarar 27 kap. i lagberedningens förslag och
23 kap. i jordabalksutredningens, inleds andra avdelningen av den nya
jordabalken. I denna avdelning, som i departementsförslaget innehåller
fem kapitel, ges bestämmelser om inskrivningsväsendet. Förevarande kapitel
innehåller vissa grundläggande bestämmelser om inskrivningsväsendets
organisation samt om fastighets- och tomträttsböckerna. I kapitlet ges vidare
sådana bestämmelser om handläggningen av inkrivnångsärenden, som
är tillämpliga på alla slag av inskrivning. Efterföljande fyra kapitel innehåller
detaljerade bestämmelser om de särskilda formerna av inskrivning,
nämligen lagfart (20 kap.), inskrivning av tomträtt (21 kap.), inteckning
(22 kap.) samt inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av
servitut och samfällighetsrätt (23 kap.). I lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag avslutas denna avdelning av balken med ett kapitel
(33 resp. 28 kap.), som innehåller föreskrifter angående vissa anteckningar
i vad som i förslagen kallas grundbok, vilket är en av beredningen
introducerad gemensam benämning på fastighets-, vattenfallsrätts- och
tomträttsböckerna. Som tidigare anförts har sistnämnda kapitel inte bibehållits
i departementsförslaget. Det har främst av hänsyn till överskådligheten
ansetts bättre att foga in de aktuella föreskrifterna i förevarande
kapitel. Därvid har eftersträvats att knyta an föreskrifterna om anteckning
i böckerna till sådana bestämmelser som aktualiserar anteckningarna
eller på annat sätt har särskilt samband med dessa (se t. ex. 14 och 18 §§
i förevarande kapitel).

Historik m. m.

Inskrivningens allmänna funktion. I alla länder med något så när utvecklad
lagstiftning finns ett särskilt system av regler med anknytning till de
rättsärenden som angår fast egendom. Reglerna syftar till att göra dessa
rättsärenden offentliga och skapa möjlighet för den som inlåter sig i
rättshandel angående fast egendom att förvissa sig om äganderättsförhållandena
och om vilka rättigheter som gäller i egendomen. Utan sådan pub -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 479

licitet skulle tryggheten och den ekonomiska samfärdseln på detta område
råka i allvarlig fara. Inte minst fastighetskreditväsendet är i utomordentlig
grad beroende av det sätt på vilket dessa regler anordnas. Ju
säkrare publicitetsreglerna fungerar, desto bättre blir betingelserna för ett
smidigt och effektivt kreditväsen.

Sedan århundraden tillbaka har inskrivning i offentliga urkunder utgjort
den form, vari nämnda offentlighetssträvanden i första hand tagit sig uttryck.
Olikheterna i rättsuppfattning och tradition har emellertid lett till
ganska skilda typer av inskrivningsregler i olika länder. Medan proceduren
i vissa länder fått karaktären av en ren registrering, har i andra
länder, särskilt de nordiska, upprätthållits ett ursprungligt samband mellan
inskrivningsväsendet och domstolsförfarandet med därav följande inslag
av en mera materiell prövning. I vissa länder är inskrivningen en
renodlad publikationsåtgärd. Inskrivningsmyndigheten går alltså inte in
i någon prövning av vare sig rättsförhållandets materiella eller dess formella
sida. I andra länder åter har inskrivningen gjorts till villkor för
uppkomsten av rättigheter i fast egendom och inskrivningen föregås där
av en mer eller mindre långt gående prövning av de materiella förutsättningarna
för förvärvens giltighet. Variationer mellan dessa ytterligheter förekommer
också.

Utvecklingen av det svenska inskrivningsväsendet. I vårt land har bestämmelserna
om inskrivning sedan gammalt varit uppdelade på två olika rättsinstitut,
nämligen lagfart för äganderättsförvärv och inteckning för förvärv
av begränsade sakrätter. Lagfarten har mycket gamla anor. Även inteckningsinstitutet
kan dock i sista hand ledas tillbaka till medeltidsrätten. Det
sistnämnda omfattade ursprungligen bara panträtt men har efter hand
utsträckts till att avse också andra typer av begränsade sakrätter, exempelvis
nyttjanderätt och servitut. När instituten tomträtt och vattenfallsrätt
infördes i början av detta århundrade, tillskapades samtidigt nya former
av inskrivning för dessa rättigheter.

Inskrivningsväsendet har i vårt land av ålder varit knutet till domstolarna.
Enligt 1734 års lag skulle lagfarts- och inteckningsärenden handläggas
vid rätten på de allmänna rättegångsdagarna. Systemet bars upp av tanken
att sökanden inställde sig vid rätten och påkallade rättens åtgärd till
skydd för det aktuella rättsförvärvet och att domstolen efter förhandling
och prövning avkunnade beslut av innehåll att den begärda åtgärden bifölls
eller avslogs. Vad som förekom inför rätten i samband med ärendets
handläggning antecknades i rättens protokoll, dvs. den allmänna domboken.
Så småningom infördes särskilda lagfartsprotokoll och inteckningsprotokoll.
Protokolleringen av inskrivningsärenden skedde i kronologisk
ordning. Denna inskrivningsmetod kunde emellertid inte i längden tillgodose
den växande fastighetskreditens och omsättningens behov av en

480 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

praktiskt användbar upplysningskälla i fråga om äganderättsförhållandena
och de rättigheter som gällde i fastigheterna. De inskrivna rättsförhållandena
fanns antecknade på spridda ställen i olika årgångar av protokollen
och det var mestadels förenat med stora svårigheter att bilda sig en säker
uppfattning om äganderätts- och gravationsförhållandena beträffande de
olika fastigheterna. I syfte att undanröja dessa olägenheter infördes genom
1875 års lagstiftning angående lagfart och inteckning särskilda fastighetsböcker.
Dessa var för landsbygdens del uppdelade i lagfartsböcker och inteckningsböcker.
För städernas del skulle lagfarts- och inteckningsärenden
antecknas i en gemensam fastighetsbok, där varje fastighet i princip fick
ett särskilt upplägg. Både de för land och stad tillskapade fastighetsböckerna
hade emellertid rättsligt sett egentligen bara karaktären av realregister
till lagfarts- och inteckningsprotokollen, vilka alltjämt skulle föras
och vilkas innehåll var avgörande i fall av divergens mellan protokollen
och fastighetsböckerna. Böckerna kom dock i praktiken att användas som
en självständig upplysningskälla. Det blev sålunda i praxis vanligt att t. ex.
gravationsbevis utfärdades bara med ledning av böckerna. Detta förfarande
vann så småningom en viss formell sanktion. Dualismen mellan protokollen
och fastighetsböckerna var dock en avsevärd svaghet i 1875 års lagstiftning.

I fråga om lagfarts- och inteckningsböckerna för landet framträdde snart
nog betydande tekniska brister. Dessa hängde i första hand samman med
att böckerna inrättats efter den i jordeboken redovisade kamerala fastighetsindelningen.
Eftersom förändringar i fastighetsindelningen genom jorddelning
inte antecknades i jordeboken, måste alla inskrivningar rörande de
särskilda fastigheter som bildats genom delning av en jordeboksenhet föras
in på samma upplägg. Till följd härav blev böckerna alltmer svåröverskådliga
efter hand som jorddelningen fortskred och antalet inskrivningar ökades.
Ytterligare olägenheter förorsakades av att de kamerala fastighetsbeteckningarna
inte var ägnade att på ett tillfredsställande sätt individualisera
de inskrivna rättigheternas föremål. Dessa svårigheter drabbade inte
inskrivningsväsendet i städerna, där specialiserade fastighetsböcker tillskapats
redan genom 1875 års lagstiftning.

Genom förordningen den 13 juni 1908 (nr 74) angående jordregister skapades
en grundval för en bättre fastighetsbokföring på landsbygden. Arbetet
med uppläggandet av jordregistret tog emellertid lång tid och först
genom 1932 års inskrivningsreform fastställdes hur fastighetsbokföringen
skulle vara ordnad och hur inskrivningsväsendet i övrigt skulle vara
gestaltat. Bestämmelserna om fastighetsbokföringen upptogs i den ännu
gällande lagen den 3 juni 1932 (nr 169) om uppläggande av nya fastighetsböcker
för landet, till vilken är knuten en särskild kungörelse av den
18 november samma år (nr 519) med närmare föreskrifter om hur böckerna
skall inrättas och föras. I de nya böckerna, som är gemensamma

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

481

för lagfarts- och inteckningsärenden, skall i princip varje fastighet ha
sitt särskilda upplägg på samma sätt som redan tidigare gällt i fråga om
fastighetsböcker för stad. En teknisk nyhet av avsevärd praktisk betydelse
beträffande de nya fastighetsböckerna för landet var att dessa inrättades
enligt lösbladssystem (s. k. skruvliggare). Härigenom skapades
möjlighet att ständigt hålla alla anteckningar rörande en viss fastighet
samlade på ett ställe i boken.

Uppläggandet av nya fastighetsböcker för landet har numera avslutats
i nästan alla domsagor. Vid ingången av år 1965 stod dock — enligt av häradshövdingarna
lämnade uppgifter — drygt 52 000 fastigheter kvar i äldre
bocker. Av dessa fastigheter är enligt samma uppgifter mer än 50 000 belägna
inom Kopparbergs län. Av de tio domsagor, där arbetet med uppeggande
av nya böcker alltjämt pågår, är fem belägna i Kopparbergs län.

Fastighetsbokföringen i städerna ansågs inte vara i behov av någon omiäggning
vid 1932 års inskrivningsreform. Beträffande ett stort antal städer
har Kungl. Maj :t emellertid genom särskilda beslut föreskrivit att nya
fastighetsböcker skall inrättas och föras på samma sätt som för landet.
Härigenom har man skapat möjlighet också för städerna att gå över från
bundna böcker till lösbladssystem, vilket är en stor fördel från praktisk synpunkt.
Fastighetsböcker av äldre typ förekommer dock alltjämt vid 15 rådhusrätter.
Äldre fastighetsböcker för stad förekommer dessutom i 23 domsagor.
Det är här främst fråga om vissa tätbebyggelseområden, för vilka
fastighetsböcker för stad inrättats enligt särskilda förordnanden av Kungl.
Maj :t. Sammanlagt förs ungefär 67 500 fastigheter i äldre fastighetsböcker
för stad. Omskrivning av dessa pågår i viss utsträckning. Till grund för
fastighetsböckerna för stad ligger det särskilda fastighetsregister för stad,
varom bestämmelser f. n. finns intagna i 7 kap. FBL och förordningen
den 12 maj 1917 (nr 281) med närmare föreskrifter om fastighetsregister
för stad.

Vid tomträttsinstitutets införande år 1907 ansågs det att inskrivningsärenden
rörande tomträtt inte lämpligen borde tas upp i de för lagfarter
och inteckningar i fast egendom avsedda protokollen och böckerna. Därför
inrättades särskilda tomträttsprotokoll och tomträttsböcker. I samband
med den år 1953 genomförda reformen av tomträttsinstitutet utfärdades
nya bestämmelser om tomträttsböcker genom en kungörelse den 20
november 1953 (nr 719). Enligt denna skall tomträttsbok föras enligt lösbladssystem
med ett särskilt upplägg för varje tomträtt. Enligt en till kungörelsen
knuten övergångsbestämmelse får dock äldre tomträttsböcker
(bundna böcker) föras i fråga om sådana tomträtter på vilka bestämmelserna
i 4 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36) om nyttjanderätt till
fast egendom enligt dess före den 1 januari 1954 gällande lydelse alltjämt
äger tillämpning. Äldre tomträttsböcker förekommer ännu i inte obetydlig
omfattning. Enligt uppgift från Stockholms rådhusrätt förs vid denna
domstol uppskattningsvis 10 000—15 000 tomträtter i äldre böcker.

16 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del Bl

482 Del B 1 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

Som tidigare nämnts har inskrivningsväsendet i vårt land sedan gammalt
varit knutet till domstolarna. Fram till 1932 års inskrivningsreform
handlades ärendena formellt av rätten, dvs. i domsaga av häradshövdingen
eller vikarie för denne jämte nämnd och vid rådhusrätt av ett juristkollegium,
på principiellt samma sätt som i fråga om vanliga mål och ärenden.
Redan före år 1932 hade emellertid handläggningen och prövningen inför
sittande rätt kommit ur bruk. I stället tillämpades det förfarandet att handlingarna
lämnades in på rättens kansli, varefter den reella prövningen gjordes
av häradsrättens ordförande eller i fråga om rådhusrätt av viss ledamot
av rätten. Protokollen avfattades dock alltjämt som om ärendena avgjorts
vid sammanträde inför rätten.

Genom 1932 års reform av inskrivningsväsendet, på vilken gällande rätt
vilar, togs konsekvenserna av nyssnämnda utveckling i praxis mot ett ensamdomarsystem.
Enligt lagen den 3 juni 1932 (nr 170) med särskilda
bestämmelser om handläggning av inskrivningsärenden (inskrivningslagen)
gäller sålunda numera att inskrivningsärenden skall i rättens ställe
handläggas av en inskrivningsdomare. Som sådan fungerar i domsaga häradshövding,
tingsdomare, tingssekreterare eller — som vikarie för dessa
— tingsnotarie och vid rådhusrätt en av rättens lagfarna ledamöter. I vissa
större domsagor har inrättats särskilda befattningar som inskrivningsdomare.
Vid rådhusrätterna tjänstgör i regel en eller flera rådmän som
inskrivningsdomare. Efter förstatligandet av rådhusrätterna kan även föi
deras vidkommande tingssekreterare och tingsnotarier komma i fråga som
inskrivningsdomare. I praktiken har utvecklingen för domsagornas del gått
dithän att tingsnotarier i mycket stor utsträckning tjänstgör som inskrivningsdomare.
Också domstolsbiträde kan numera förordnas att i viss utsträckning
på eget ansvar utföra inskrivningsdomargöromål, t. ex. utfärda
gravationsbevis.

1932 års reform innebar också andra förändringar i fråga om behandlingen
av inskrivningsärendena inom domstolsorganisationens ram. Salunda
bröts sambandet med de allmänna rättegångsdagarna. Enligt inskrivningslagen
skall inskrivningsärenden i stället tas upp på särskilda s. k. inskrivningsdagar.
Numera hålls i varje domsaga och vid varje rådhusrätt i riket
inskrivningsdag varje onsdag eller, om helgdag då infaller, på nästa helgfria
dag enligt särskilda föreskrifter i kungörelsen den 18 november 1932
(nr 522) angående inskrivningsdomare och inskrivningsdagar. I praktiken
innebär detta i stort sett inte något annat än att alla beslut och andra åtgärder
i inskrivningsärenden formellt hänförs till den inskrivningsdag pa eller
närmast före vilken den handling som ärendet rör inlämnats på i ättens
kansli. Mellan två inskrivningsdagar befinner sig fastigheterna i ett statiskt
rättstillstånd med avseende på prioritetsförhållanden och annat. Detta
tillstånd kan i princip inte rubbas förrän nästa inskrivningsdag. Ett
sådant system för handläggningen av ärendena brukar kallas intermittent
till skillnad från det i vissa andra länder, t. ex. Danmark och Österrike,

Del B 1

483

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i 970

tillämpade permanenta handläggningssystemet, som kännetecknas av att
inskrivningsärendena tas upp och behandlas dag för dag allt eftersom de
anhängiggörs. Hos inskrivningsdomare skall i normala fall expedition som
utfärdas för part tillhandahållas inom två veckor från den inskrivningsdag
till vilken ärendet hör. Bestämmelser härom ges numera i expeditionskungörelsen
den 29 oktober 1964 (nr 618). På många håll har svårigheter
yppats att iaktta denna föreskrift.

I fråga om lagfarts- och inteckningsprotokollen gjordes inte någon principiell
förändring i samband med 1932 års reform. Den gamla dualismen
mellan protokollen och anteckningarna i fastighetsböckerna kom därför att
bestå tillsvidare. Emellertid infördes i inskrivningslagen befogenhet för
Kungl. Maj :t att beträffande viss domsaga eller rådhusrätt förordna om
inrättande av akter för tillvaratagande av handlingar och utredning i inskrivningsärenden.
I den mån sådana förordnanden meddelades skulle enligt
föreskrift i lagen bestämmelserna om protokollering inte vidare gälla.
Härigenom öppnades en möjlighet att bryta med nämnda dualism och ge
innehåll i fastighetsböckerna självständig betydelse. Aktsystem har numera
införts vid samtliga domstolar. I regel har akterna inrättats för de olika
ärendena efter deras nummerföljd i den dagbok som förs på inskrivningsavdelningarna,
s. k. kronologiskt system. Inskrivningslagen ger också
möjlighet att inrätta akter för de särskilda fastigheterna, s. k. realaktsystem.
Ett sådant system tillämpas vid rådhusrätterna i Stockholm och
Göteborg. Vad nu sagts om lagfarts- och inteckningsprotokollen samt om
fastighetsböckerna gäller också i fråga om tomträttsprotokollen och tomträttsböckerna.

Av det anförda torde ha framgått att 1932 års reform, som i väsentliga
delar byggde på tankegångar som framförts av lagberedningen i 1907 och
1909 års förslag, inte innebar någon fullständig revision av inskrivningsväsendet.
Detta har påverkat den författningsmässiga regleringen. Bestämmelserna
är f. n. splittrade på ett stort antal författningar, främst 1932 års
inskrivningslag och till denna knutna specialförfattningar angående förandet
av fastighetsböckerna m. m., lagfartsförordningen, inteckningsförordningen,
1907 års lag om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt avfång
till sådan rätt ävensom 1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt.
I vissa av dessa författningar ges inte bara föreskrifter angående
själva inskrivningsväsendet och dess organisation samt om förfarandet
i inskrivningsärenden utan också bestämmelser av materiell innebörd rörande
bl. a. inskrivningens betydelse för de olika rättigheternas inbördes
ställning.

Vad angår den rättsliga innebörden av olika inskrivningsåtgärder är sedan
gammalt en av det svenska inskrivningsväsendets ledande principer att inskrivning
föregås av en relativt omfattande prövning, den s. k. legalitetsprincipen.
Prövningsplikten är inte begränsad till de i inskrivningsförfattningarna
särskilt angivna förutsättningarna för inskrivning eller till frå -

484 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

gan huruvida de för rättsförvärvet uppställda formkraven är uppfyllda.
I viss utsträckning har inskrivningsmyndigheten också att granska rent
materiella omständigheter, varav giltigheten av det ifrågavarande rättsförvärvet
är beroende. Denna prövning måste dock begränsas med hänsyn
till förfarandets summariska karaktär och den saknar enligt gällande rätt
i allmänhet betydelse för frågan om rättsförvärvets giltighet. Prövningen
innebär dock en viss faktisk garanti för att förvärvet är giltigt.

Lagberedningens och jordabalksutredningens förslag

Lagberedningen. Beredningen anser att bestämmelser om inskrivningsväsendet
uppenbarligen bör ingå i den nya jordabalken och erinrar om att
1909 års förslag också innehöll sådana bestämmelser (14—18 kap.).
I detta förslag var — liksom i de nuvarande inskrivningsförfattningarna —
regler av materiell innebörd sammanvävda med bestämmelser angående
själva förfarandet. Enligt beredningens uppfattning bör emellertid i fråga
om dispositionen eftersträvas att de materiella reglerna särskiljs från de
bestämmelser som reglerar förfarandet. De senare är väsentligen av organisatorisk
och processuell karaktär. Härigenom uppnås en mera enhetlig
systematik. Överskådligheten blir också större. I överensstämmelse härmed
har de inskrivningsrättsliga reglerna i beredningens förslag utsöndrats från
de materiella rättsreglerna och tagits upp i en särskild avdelning av balken.
Beredningen har funnit lämpligt att inleda denna avdelning med ett
kapitel som innehåller sådana bestämmelser som gäller i fråga om alla
slag av inskrivning. Dessa bestämmelser har placerats i förevarande kapitel.
I efterföljande kapitel tas sådana bestämmelser upp som hänför
sig till särskilda slag av inskrivning, såsom lagfart, inteckning, inskrivning
av tomträtt etc.

Enligt beredningens mening innebär inskrivningsväsendets anknytning
till domstolsväsendet fördelar såväl från organisatorisk synpunkt som från
rättssäkerhetssynpunkt. Den nuvarande organisationen har därför bibehållits
i förslaget. Enligt beredningens åsikt krävs inte heller att man nu företar
någon ändring i de grundläggande principerna för fastighetsbolcföringen.
Genom de bestämmelser som meddelats i samband med 1932 års inskrivningsreform
angående de nya fastighetsböckerna och deras förande sägs
kravet på en riktig redovisning av fastigheterna och de till varje särskild
fastighet knutna rättsförvärven ha tillgodosetts i möjligaste mån.

Också i fråga om själva förfarandet i inskrivningsärenden bygger beredningens
förslag i huvudsak på gällande rätt. Vissa avvikelser förekommer
dock. Sålunda avskaffas protokollssystemet helt och ersätts med aktsystem.
När beredningen avgav sitt förslag hade emellertid övergång till aktsystem
redan ägt rum i nästan alla domkretsar. I detta hänseende är förslaget således
närmast bara av principiellt intresse. Beredningen föreslår också en
regel om att alla beslut i ärenden som företas på viss inskrivningsdag skall

Del B 1

485

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vara slutligen avfattade och införda i fastighetsboken före nästa inskrivningsdag,
dvs. inom en vecka. Detta innebär i praktiken en förkortning till
hälften av den tid som f. n. står till buds. Beredningen har vidare i syfte
att stärka fastighetsbokens trovärdighet strävat efter att ytterligare utveckla
möjligheterna att förebygga tillkomsten av inskrivningar, vilka inte stämmer
överens med det materiella rättsläget. I detta hänseende föreslår beredningen
en på alla slag av inskrivning tillämplig regel om skyldighet
för inskrivningsdomaren att bereda den vars rätt är i fråga tillfälle att
yttra sig, när särskild anledning förekommer att det förvärv som ligger
till grund för inskrivningsansökan är ogiltigt eller den sökta åtgärden annars
skulle kränka annans rätt. I samband härmed kan inskrivningsdomaren
också hålla muntligt förhör med sökanden eller annan. Om sökandens
rätt finnes tvistig, skall liksom f. n. inskrivning få beviljas endast om sökandens
rätt fastställs i rättegång. Den nuvarande principen att inskrivning
inte äger självständigt rättsgrundande verkan i förhållande till det
materiella rättsläget behålls visserligen som huvudregel i förslaget. Bestämmelserna
om godtrosförvärv på grund av inskrivning i 25 kap. i beredningens
förslag (18 kap. i departementsförslaget) innefattar emellertid
betydande undantag från denna regel. Beredningen föreslår vidare bl. a
vissa regler angående rättelse av felaktig införing i fastighetsboken saml
om rätt för enskild sakägare att erhålla ersättning av allmänna medel föi
förlust som han lidit genom felaktig inskrivning eller genom sedermera
företagen rättelse. Dessa regler innebär nyheter för det svenska inskrivningsväsendets
del. En nyhet är också att inskrivningsdomaren i vissa fall
skall äga förelägga och utdöma vite av obegränsad storlek. I terminologiskt
hänseende är att märka att beredningen, som redan antytts, föreslår att
beteckningen grundbok skall införas som en gemensam benämning på
bl. a. fastighets- och tomträttsbok.

Jordabalksutredningen. Utredningens förslag innebär i fråga om detta kapitel
inte några principiella förändringar i förhållande till lagberedningens
förslag.

Remissyttrandena m. m.

Organisationen av inskrivningsväsendet. Beträffande den från organisatorisk
synpunkt grundläggande frågan om inskrivningsväsendets anknytning
till de allmänna domstolarna uttalar Svea hovrätt och häradshövding ef öreningen
att en sådan anknytning framstår som mera angelägen än vad
hittills varit fallet, om den nya jordabalken genomförs. Omdömet fälls mot
bakgrund av den ökade betydelse som inskrivningen kommer att få enligt
lagberedningens förslag. Man pekar i sammanhanget särskilt på reglerna om
godtrosförvärv på grund av inskrivning. Vidare understryks de ökade skyldigheter
och befogenheter som enligt förslaget läggs på inskrivningsdomar -

486 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

na. De nya arbetsuppgifterna för inskrivningsdomarna sägs vara kvantitativt
betydande och i inte ringa omfattning av kvalificerad och ansvarsfull
art. Enligt föreningens mening talar säkerhetskrav för en anknytning av
inskrivningsväsendet till de allmänna domstolarna. Hovrätten säger att
mot denna anknytning visserligen kan anföras att vissa domstolar från personalsynpunkt
utgör alltför små arbetsenheter. De sakliga skäl som finns
för anknytningen till domstolarna och de organisatoriska fördelar som i
allmänhet är förenade härmed måste emellertid anses så väsentliga att frågan
om hur man skall komma till rätta med de alltför små arbetsenheterna
bör lösas på annat sätt än genom att bryta sambandet mellan domstolarna
och inskrivningsväsendet. Närmast till hands ligger att frågan löses genom
en ändrad domkretsindelning. Eftersom en sådan indelningsändring är att
förvänta, kan enligt hovrättens uppfattning också antas att de nuvarande
organisatoriska svårigheterna vid vissa domstolar kommer att kraftigt
minska. Övriga brister hos inskrivningsväsendet i dess nuvarande utformning
sägs vara av sådan art att de kan avhjälpas utan att den bestående
indelningen rubbas.

En mera kritisk uppfattning i fråga om lämpligheten av inskrivningsväsendets
anknytning till de allmänna domstolarna intas av bl. a. justitieombudsmannen
och en skiljaktig ledamot av hovrätten, numera häradshövdingen
T. Hellquist. I en framställning till Kungl. Maj :t den 19 december
1962 upptog JO frågan om en utredning rörande större domkretsar för
inskrivningsväsendet. I framställningen, som föranletts av svårigheterna
för vissa domstolar att hålla föreskriven expeditionstid för inskrivningsärenden
och gravationsbevis, anförs bl. a. (se JO:s ämbetsberättelse år
1963 s. 139—152).

Med hänsyn till att de rådande missförhållandena förelegat sedan länge
och då hittills vidtagna åtgärder ej kunnat leda till en bättre ordning, anser
jag starka skäl tala för att man från grunden omprövar frågan hur inskrivningsväsendet
skall vara organiserat. Att handläggningen är spridd på mer
än 150 olika myndigheter, av vilka de flesta äro små arbetsenheter, är i och
för sig förenat med betydande nackdelar. De små arbetsenheternas känslighet
för varje förändring — tillfällig arbetsanhopning, sjukdomsfall, semester,
militärtjänst, personalbyten m. m. — har redan förut antytts. Arbetsbalanser,
som uppkomma av sådana anledningar, kunna icke avhjälpas med
de personalresurser, som stå de små arbetsenheterna till buds. Rekryteringssvårigheterna
torde åtminstone till en del sammanhänga med de dåliga befordringsutsikterna
vid domsagor med endast några få tjänster, av vilka
ingen bör till de högsta biträdeslönegraderna. Kontorstekniska hjälpmedel
torde endast i mycket begränsad omfattning kunna anskaffas och utnyttjas
vid sådana små arbetsenheter. Troligen skulle i hänseenden av nu berörd
art och även från andra synpunkter åtskilliga fördelar stå att vinna om man
i stället hade betydligt större enheter för handläggningen av inskrivningsärendena;
exempelvis kunde man tänka sig att ha landet uppdelat i inskriv -ningsområden, motsvarande länen. Åt inskrivningsdomstolar med sådana
domkretsar skulle sannolikt kunna givas en betydligt effektivare organisation
än den nu förefintliga, och en dylik organisation torde från rättssäker -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 487

hetssynpunkt icke behöva bli sämre än den nu gällande. Lagberedningen
har i sitt betänkande i korthet berört hithörande frågor men har därvid —
utan mera ingående motivering — stannat för uppfattningen att nuvarande
organisation borde bibehållas. För min del är jag långt ifrån övertygad om
lämpligheten härav. Jag vill därför hemställa att spörsmålet om införande
av betydligt större inskrivningsområden upptages till närmare övervägande
och då särskilt mot bakgrunden av att, såvitt avser snabbheten i ärendenas
behandling, den nuvarande organisationen visat sig icke kunna fylla sin
uppgift på ett godtagbart sätt och att det från allmänhetens synpunkt måste
anses vara av synnerlig betydelse att dröjsmål av hittills vanlig art för
framtiden förhindras. Enligt vad jag erfarit har domstolskommittén haft
anledning att uppmärksamma vissa spörsmål avseende inskrivningsväsendets
organisation. I samband därmed kunde lämpligen ytterligare övervägas
det här berörda spörsmålet om fördelar kunna uppnås genom införande av
betydligt större enheter för handläggning av inskrivningsärenden.

Hellquist anför bl. a.

Det skall icke bestridas att sammankopplingen med de allmänna domstolarna
är förenad med vissa fördelar. För allmänheten kan det vara av
värde att ha tillgång till fastighetsböckerna på domarkansliet för att inhämta
upplysningar om inteckningsförhållanden o. dyl. Dock sker kontakten
numera i allt större utsträckning genom förmedling av banker och andra
kreditinstitut. Om domkretsarna ökar i storlek, kommer för övrigt förmånen
för allmänheten att ha nära till fastighetsböckerna att i motsvarande
mån minska. En annan fördel med den nuvarande organisationen, låt vara
av mera sekundär betydelse, är att det för arbetet å domarkansliet kan vara
bekvämt att ha böckerna inom räckhåll. Stundom säges också att det är
värdefullt ur utbildningssynpunkt att tingsnotarierna får syssla med inskrivningsärendena.
Detta är väl riktigt såtillvida att den tid notarierna
ägnar däråt icke är bortkastad på grund av de utblickar arbetet kan ge på
flera av civilrättens och exekutionsrättens fält. Å andra sidan bör en av de
första erfarenheterna från praktiskt domararbete icke vara att författningsbestämmelser
(om expeditionstider) ej är till för att ovillkorligen följas.
I vart fall kan utbildningsaspekten icke tillmätas någon avgörande betydelse.
Trots sina fördelar måste den nuvarande organisationen betecknas
som alltför bräcklig att bygga på för framtiden. Den kan icke heller sägas
fylla de krav på rättssäkerhet som rimligen måste ställas.

Efter att under hänvisning till bl. a. JO:s nyssnämnda framställning ha
understrukit betydelsen från rättsäkerhetssynpunkt av en snabb handläggning
av inskrivningsärendena och berört konsekvenserna av de nya arbetsuppgifter
som enligt lagberedningens förslag kommer att läggas på inskrivningsdomarna
framhåller Hellquist att den utökning av domkretsarna som
av andra skäl kan komma att genomföras inte torde innebära någon lösning.
För inskrivningsväsendets del måste man räkna med betydligt större enheter
för att vinna några större fördelar. Det sägs vidare vara av vikt att
jordabalksreformen inte får den verkan att inskrivningsväsendet organisatoriskt
knyts så fast till domstolarna att en utbrytning försvåras. Under
det återstående arbetet med den nya jordabalken bör därför hållas i sikte
att det inom en snar framtid kan bli nödvändigt att skilja inskrivningsuppgifterna
från de allmänna domstolarna. Parallellt bör utredas olika möjlig -

488 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

heter att få till stånd en mera ändamålsenlig och effektiv organisation.
Avslutningsvis anförs.

Vad som helt allmänt och rent arbetsmässigt är karakteristiskt för inskrivningsärendena
är att, medan ett jämförelsevis ringa antal av ärendena
kräver — och med en ny jordabalk än mer kommer att kräva — en
ganska stor juridisk erfarenhet på området, den allt överskuggande massan
av ärenden är av enkel rutinbetonad beskaffenhet och huvudsakligen innebär
rena registreringsåtgärder. Detta pekar hän på relativt stora inskrivningsområden,
närmast av länsstorlek, med god teknisk utrustning, en stab
av icke rättsbildad personal som delvis är så kvalificerad att åt den kan
anförtros handläggningen av rutinärendena samt slutligen en eller ett par
kvalificerade jurister för de svårare ärendena och för ledningen och övervakningen
av arbetet. Inskrivningsdomartjänsterna kunde för att locka kvalificerade
sökande lämpligen vara passagetjänster i domarkarriären på
fiskals- eller assessorsstadiet. Att anknyta en sådan organisation till länslantmäterikontoren
vore i och för sig naturligt och skulle troligen medföra
fördelar särskilt i registreringshänseende. Även andra möjligheter synes
kunna övervägas för att åvägabringa en mera rationell och därmed också
mera effektiv organisation än den nuvarande.

Också statskontoret och domstolskommittén förordar en allmän översyn
av inskrivningsväsendet från organisatorisk synpunkt. Kommittén framhåller
att frågan om inskrivningsväsendets anknytning till de allmänna domstolarna
är av väsentlig betydelse för domstolsorganisationens utformning.
Kommittén vågar dock ej ens i princip ange hur frågan bör lösas. Slutlig
ståndpunkt härtill sägs kunna tas först när utformningen av den framtida
domstolsorganisationen i hela dess vidd kan överblickas. Statskontoret erinrar
om att frågan om övergång till automatisk databehandling av fastighetsregistreringen
f. n. är föremål för överväganden inom fastighetsregisterutredningen,
där arbetet bedrivs i nära kontakt med statskontoret. Vid en
sådan övergång torde vara naturligt, sägs det, med en översyn av frågan om
motsvarande rationalisering av inskrivningsväsendet.

Domstolskommittén berör i sitt remissyttrande också frågan om betydelsen
av en eventuell ändring av inskrivningsväsendets organisation för det
fortsatta arbetet på jordabalken. Kommittén anför i detta sammanhang att
även om den nuvarande inskrivningsorganisationen inte blir bestående detta
dock ej torde behöva hindra genomförandet av förslaget till ny jordabalk.
En organisationsreform kan visserligen, framhålls det, få återverkningar
på lagtexten. Vidden av de ändringar som måste vidtas kan inte nu bedömas.
Alltför omfattande torde de dock knappast behöva bli. De bestämmelser
som kan komma att beröras sägs företrädesvis vara samlade i förevarande
kapitel. Kommittén anser sig därför ej ha anledning att rikta någon
allvarligare erinran mot att arbetet på jordabalken fullföljs med utgångspunkt
från den organisation av inskrivningsväsendet som nu finns.

Hovrätten och häradshövdingeföreningen uppehåller sig ganska utförligt
vid personalfrågorna inom inskrivningsväsendet. Det framhålls därvid bl. a.

Del B 1

489

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att de nya och kvalificerade uppgifter som enligt förslaget läggs på inskrivningsdomarna
ställer ökade krav i fråga om kompetensen. För handläggningen
av vissa sådana uppgifter bör krävas minst fiskals- och helst assessorskompetens.
Ä andra sidan sägs flertalet inskrivningsärenden med fördel
kunna handläggas av tingsnotarier och kvalificerade inte rättsbildade biträden.
Notariernas och biträdenas befattning med inskrivningsärendena bör
emellertid stå under kontinuerlig tillsyn av inskrivningsdomaren. Det betonas
att större krav än tidigare kommer att ställas även på den inte rättsbildade
personalen. I detta sammanhang understryks med skärpa vikten av
att genom en konkurrenskraftig lönesättning skapa förutsättningar för en
rekrytering av skickliga biträden till inskrivningsavdelningarna. En bättre
lönesättning sägs också vara påkallad för att inom domstolarna kunna få
de bästa biträdena att stanna kvar på inskrivningsavdelningarna. Det torde
annars inte kunna undvikas att dessa biträden söker och erhåller tjänster
och vikariat på domaravdelningarna. En förstärkning av personalen anses
vidare ofrånkomlig. De av personalförstärkningen orsakade fördyringarna
blir sannolikt väsentliga. De bör emellertid, framhålls det, kompenseras genom
höjda expeditionsavgifter. I vart fall bör kostnadsfrågan inte få vara
avgörande för reformens genomförande.

Handläggningen av inskrivningsärenden m. m. Vissa av de föreslagna bestämmelserna
rörande handläggningen av inskrivningsärenden har föranlett
kritik från remissinstansernas sida. De anmärkningar som framställs rör
dock i stort sett bara detaljer i de enskilda bestämmelserna. Några allvarligare
invändningar av principiell natur mot systemet som sådant framförs
inte.

Hovrätten uttalar tvekan angående lämpligheten av att införa benämningen
grundbok. Om denna benämning införs, kommer den enligt
hovrätten med all sannolikhet att användas omväxlande med benämningarna
fastighetsbok och tomträttsbok. Att olika benämningar används
för en och samma bok sägs vara ägnat att skapa en viss förvirring hos den
rättssökande allmänheten. Benämningen grundbok kan vidare leda tanken
till att i denna bok skulle återfinnas grundmaterialet beträffande själva fastigheten,
medan fastighetsboken ju i själva verket läggs upp på grundval
av fastighetsregistret. Liknande synpunkter kan anföras i fråga om tomträttsboken.
Det påpekas också att ordet grundbok enligt svenska akademiens
ordbok är detsamma som fastighetsbok.

En fråga som naturligt nog tilldragit sig stort intresse under remissbehandlingen
är handläggningstiden. Flera remissinstanser, däribland
hovrätten, bankinspektionen, domstolskommittén och häradshövdingeföreningen,
ställer sig skeptiska till den av lagberedningen föreslagna regeln
att beslut i ärende som företas på en inskrivningsdag skall föreligga
i slutlig avfattning senast före nästa inskrivningsdag och att inskrivning

16t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

490 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dessförinnan skall vara verkställd (27:18) i beredningens förslag). Häradshövdingeföreningen
uttalar i denna del.

Även om en upprustning av personalen sker, förekomma fall — exempelvis
då flera helgdagar inträffa mellan två inskrivningsdagar eller då sjukdomsfall
inträffar bland personalen eller då ett osedvanligt stort antal inskrivningsärenden
inkomma till en inskrivningsdag — vid vilka det helt
säkert skulle bliva fullkomligt omöjligt att efterfölja bestämmelsen, såvida
icke inskrivningsavdelningen utrustades med en för den normala arbetsgången
onödigt stor personal. Då det får anses oriktigt att införa en bestämmelse,
vars efterlevnad är omöjlig, måste föreningen motsätta sig att så
sker.

Hovrätten anför i denna del.

Syftet med införande av den av lagberedningen föreslagna handläggningstiden
skulle enligt beredningen vara, att fastighets- och tomträttsböckerna
bör i möjligaste mån avspegla det aktuella rättsläget och att det för sökanden
är av stort intresse att snarast möjligt erhålla besked om utgången av
ärendet. Vidare har framhållits, att en eftersläpning av införingarna från
en inskrivningsdag till en följande innebär fara för att inskrivningsdomaren
förlorar överblicken över inskrivningsförhållandena och i hög grad försvårar
arbetet med risk för ytterligare eftersläpning. Även om det är av stor
vikt, att böckerna i möjligaste mån avspeglar det aktuella rättsläget och att
sökanden snabbt får besked om utgången i ärendet, får tillgodoseendet av
dessa synpunkter dock ej ske genom införandet av bestämmelser, som —
oaktat avsevärda kostnader nedlägges — icke kan efterlevas. En sådan
reform medför snarare risk för ett motsatt resultat till det som åsyftats.
Vad angår arbetsrytmen på inskrivningsavdelningarna torde enligt hovrättens
mening en handläggningstid av två veckor — varvid den första veckan
ägnas åt förhandsgranskning, komplettering, införing i böckerna och utskrivande
av bevis samt den följande veckan åt kollationering, utformande
av vilande- och avslagsbeslut och slutlig justering — vara väl avpassad för
inskrivningsarbetet. Med en sådan handläggningstid finnes också större
möjlighet att hålla expeditionstiderna oavsett mellankommande helgdagar,
fridagar, sjukledigheter och semestrar. I allmänhet torde för övrigt besluten
även med en handläggningstid av fjorton dagar vara införda i fastighetsoch
tomträttsböckerna inom en vecka från inskrivningsdagen, ehuru besluten
då ännu icke är slutligen justerade. Redan inskrivningen av ett icke
justerat beslut tjänar som en varningssignal för den som önskar hämta upplysningar
ur böckerna. Skillnaden mellan den nuvarande ordningen och
den av beredningen föreslagna är därför ur rättssäkerhetssynpunkt ej så
stor, i all synnerhet som beredningen givit den föreslagna bestämmelsen
karaktär av ordningsföreskrift och räknat med att införingar undantagsvis
skall kunna ske efter fristens utgång.

Även stadsdomareföreningen uttalar betänkligheter beträffande den av
lagberedningen föreslagna nedskärningen av handläggningstiden. Föreningen
finner emellertid bestämmelsen önskvärd och vill ha den kvar. Eftersom
den i vissa fall måste bli omöjlig att efterkomma bör dock skapas möjligheter
att medge undantag. Helt formlöst bör detta inte få ske. Föreningen
ifrågasätter om inte till bestämmelsen kan ges en föreskrift om skyldighet

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 491

för inskrivningsdomaren att anmäla till hovrätten, när hinder föreligger att
efterleva bestämmelsen och skälen härför. Advokatsamfundet finner det
angeläget att bestämmelsen inte ändras. Det bör enligt samfundet åligga
myndigheterna att vidta erforderliga åtgärder beträffande inskrivningsavdelningarnas
personella och materiella resurser så att den eftersläpning som
för närvarande förekommer på många håll och som ofta är synnerligen besvärande
för den rättssökande allmänheten kan undvikas. På sin höjd kan
man tänka sig att det —- på sätt som stadsdomareföreningen antytt —
skulle tillskapas möjligheter att medge tillfälliga undantag, om särskilda
skäl föreligger.

I fråga om vissa detalj spörsmål, t. ex. platsen och tiden för
hållande av inskrivningsdag samt skyldigheten att inge avskrifter av vissa
handlingar, framhåller hovrätten och domstolskommittén att dessa frågor
lämpar sig bättre för en administrativ reglering. De i sammanhanget närmast
aktuella bestämmelserna återfinns i 5 och 14 §§ i lagberedningens förslag.

Departementschefen

Organisationen av inskrivningsväsendet. Betydelsen av ett effektivt fungerande
inskrivningsväsende har framhållits i många sammanhang och torde
i och för sig knappast nu behöva ytterligare understrykas. Inte minst under
beredningen av förslaget till en ny jordabalk har den viktiga roll som inskrivningsväsendet
spelar blivit klart belyst ur olika synvinklar. Det råder
ett intimt samspel mellan de materiella reglerna angående de olika rättigheterna
och de bestämmelser som reglerar inskrivningsförfarandet. Allra
klarast kommer detta kanske till uttryck i fråga om panträtten och inteckningsreglerna.
Det är därför knappast någon överdrift att påstå att det
praktiska värdet av en förbättring av de olika materiella bestämmelserna
i de flesta fall är helt beroende av att de inskrivningsregler, som korresponderar
med dessa bestämmelser och utgör grundvalen för tillämpningen av
dem, är utformade på ett lämpligt sätt och fungerar smidigt och säkert.

Av grundläggande betydelse för att inskrivningsväsendet skall fylla sin
viktiga funktion är att den myndighet som har att tillämpa inskrivningsreglerna
är ändamålsenligt organiserad. Som framgått av den inledande översikten
i detta kapitel har inskrivningsväsendet i vårt land av ålder varit
knutet till de allmänna domstolarna. Denna anknytning var i äldre tider
naturlig av flera skäl. Inte minst spelade den muntlighet i fråga om själva
förfarandet som då förekom en stor roll. Efter hand som utvecklingen fortskred
mot ett alltmera renodlat skriftligt förfarande, minskade emellertid
det naturliga sambandet mellan förfarandet inför domstol och handläggningen
av vad vi nu kallar inskrivningsärenden. Genom 1932 års reform av
inskrivningsväsendet gjordes också en formell boskillnad därigenom att rät -

492 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tens befattning med inskrivningsärendena upphörde. Handläggningen av
dessa ärenden flyttades över på inskrivningsdomaren. Denne utgör i princip
en särskild myndighet på samma sätt som t. ex. konkursdomaren. Konstruktionen
är således inte densamma som enligt t. ex. lagsökningslagen,
där rätten är domför med bara en lagfaren domare. Den brytning i fråga om
inskrivningsväsendets anknytning till domstolarna som skedde genom 1932
års reform hade emellertid begränsad betydelse såtillvida som ett organisatoriskt
samband alltjämt kom att bestå. Detta tar sig uttryck på framför
allt tre olika sätt. För det första är organisationen av inskrivningsväsendet
i geografiskt avseende anknuten till områden som sammanfaller med domkretsarna.
För det andra fungerar i vanliga fall någon av de domare som
tjänstgör vid den allmänna underrätten i domkretsen som inskrivningsdomare.
För det tredje fungerar domstolens kansli också som kansli för inskrivningsmyndigheten,
dvs. inskrivningsdomaren.

Lagberedningens förslag innebär att den nuvarande organisationen skall
nibehållas i praktiskt taget oförändrat skick. Beredningen motiverar detta
ställningstagande helt kortfattat med att inskrivningsväsendets anknytning
till domstolsväsendet innebär fördelar såväl från organisatorisk synpunkt
som från rättssäkerhetssynpunkt. Förslaget har i denna del under remissbehandlingen
tillstyrkts av Svea hovrätt och häradshövdingeföreningen. Men
förslaget har också utsatts för kritik och mötts av misstro från flera håll.
Den gemensamma utgångspunkten för kritiken är den beklagliga eftersläpning
i fråga om handläggningen och expedieringen av inskrivningsärenden
som under senare år rått i ett stort antal domsagor och vid vissa rådhusrätter.
Detta förhållande anses utgöra ett bevis för att den nuvarande organisationen
är alltför bräcklig. Grunden härtill påstås framför allt vara att inskrivningsväsendet
är splittrat på alltför många och små arbetsenheter. Den
lösning av problemet som förordas går ut på att man skulle inrätta betydligt
större inskrivningsområden, närmast av länsstorlek. Några mera detaljerade
förslag i detta hänseende redovisas dock inte.

Med hänsyn till den kritik som riktats mot det nuvarande systemet finner
jag det påkallat att här lämna en redogörelse för det aktuella läget och vissa
åtgärder som vidtagits i syfte att bemästra rådande svårigheter.

Antalet inskrivningsärenden har de senaste åren ökat avsevärt. Orsaken
härtill torde vara att söka bl. a. i den livliga byggnadsverksamheten särskilt
i storstadsområdena samt i andra områden med tätbebyggelse och fritidsbebyggelse.
Sålunda ökade totala antalet ärenden i riket från drygt 500 000
år 1960 till bortemot 750 000 år 1964, dvs. med inte mindre än cirka 50 %
på fem år. En motsvarande, dock inte fullt så kraftig ökning noterades
i fråga om antalet gravationsbevis, som ökade från cirka 260 000 år 1960
till drygt 325 000 år 1964 (jfr prop. 1966: 1 bil. 4 s. 72). Fördelningen av
ärenden på de skilda domstolarna är mycket ojämn. Vid vissa domstolar
är antalet inskrivningsärenden f. n. mycket stort. De domsagor, där ärende -

Del B 1

493

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

antalet år 1964 överskred 10 000, var Södra Roslags domsaga (23 189), Södertörns
domsaga (16 616) och Sollentuna och Färentuna domsaga (10 670).
De rådhusrätter, där ärendeantalet översteg 10 000, var Stockholms rådhusrätt
(21 873), Göteborgs rådhusrätt (13 721) och rådhusrätten i Malmö
(13 189). Samma år handlades vid två tredjedelar av domstolarna i landet
mindre än 5 000 ärenden om året, dvs. i genomsnitt inte fullt 100 ärenden
per inskrivningsdag. För att få en översikt av arbetsläget på domstolarnas
inskrivningsavdelningar har jag sedan januari 1962 vid ett flertal tillfällen
genom hovrätterna fordrat in uppgifter från domsagorna angående expeditionstider
för inskrivningsärenden och gravationsbevis. Motsvarande uppgifter
har sedan augusti 1964 begärts in även från rådhusrätterna. Den undersökning
som gjordes inom departementet i januari 1962 visar att drygt
hälften av domsagorna då höll föreskrivna expeditionstider. I 16 domsagor
var expeditionstiderna längre än fyra veckor. De undersökningar som gjorts
därefter har gett skiftande resultat. En påtaglig förbättring kunde iakttas
under det första kvartalet 1963 och 1964. I december åren 1962 och 1963
var eftersläpningen däremot avsevärt större. Av den undersökning som gjordes
i oktober 1965 framgår att knappt hälften av domsagorna då höll föreskrivna
tider. Längre expeditionstider än fyra veckor förekom i ett tiotal
domsagor. Vid samma tid höll knappt hälften av rådhusrätterna föreskrivna
tider. Längre expeditionstider än fyra veckor förekom vid sex rådhusrätter.

De gjorda undersökningarna visar att expeditionstiderna varierar betydligt.
I allmänhet är det dock bara ungefär hälften av inskrivningsavdelningarna
som håller expeditionstiderna och längre expeditionstider än fyra veckor
förekommer vid ungefär 10 % av dem.

För att minska den rådande eftersläpningen har personalen vid domstolarnas
inskrivningsavdelningar förstärkts avsevärt. Samtidigt har en teknisk
upprustning skett. Dessutom har vissa särskilda åtgärder vidtagits i organisatoriskt
hänseende (jfr prop. 1964: 1 bil. 4 s. 31, 1965: 1 bil. 4 s. 30
och 1966: 1 bil. 4 s. 84—87).

Statskontoret har på särskilt uppdrag undersökt möjligheterna att förenkla
arbetet med inskrivningsärendena och redovisat resultatet i en rapport
över undersökningen den 5 mars 1964. I denna föreslås olika åtgärder
i syfte att inom ramen för nuvarande författningsbestämmelser förenkla
det mera rutinbetonade arbetet med ärendenas handläggning och att nedbringa
behandlingstiderna. Förslagen rör mottagning, beredning och prövning
av ärendena, förandet av fastighetsböckerna, framställning av gravationsbevis,
frågor angående arbetsledning och arbetsplanering samt inredning
av inskrivningsavdelningarna. Rapporten har remissbehandlats.
Med anledning av rapporten och remissyttrandena har inom departementet
vidtagits vissa åtgärder i syfte att rationalisera inskrivningsförfarandet
inom ramen för nuvarande författningsföreskrifter.

Trots de ansträngningar som sålunda gjorts för att komma tillrätta med

494 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svårigheterna måste tyvärr konstateras att någon avgörande förbättring hittills
inte uppnåtts. Detta kan vid ett ytligt betraktande synas ge rätt åt den
kritik som anförts mot förslaget att behålla den nuvarande organisationen
av inskrivningsväsendet. Denna kritik bygger som tidigare nämnts huvudsakligen
på den uppfattningen att felet med den nuvarande organisationen
är att den är splittrad på alltför många och små enheter för att göra en
nödvändig rationalisering av arbetet möjlig. Jag vill inte bestrida att orsaken
till rådande missförhållanden i vissa fall kan vara att hänföra till att inskrivningsavdelningarna
är för små. Jag är dock inte övertygad om att förklaringen
till svårigheterna generellt sett bara är att söka i organisationens
yttre ram och att det enda botemedlet skulle vara att utvidga inskrivningsområdena
till att omfatta exempelvis hela län, eventuellt i förening med
inrättande av fristående inskrivningsmyndigheter. Det förtjänar i detta
sammanhang att nämnas att de nuvarande svårigheterna har drabbat inte
bara en del av de minsta inskrivningsavdelningarna utan också flera av de
största. Detta tyder på att förklaringen till svårigheterna inte är att söka
enbart i den yttre organisationen utan också i den inre. I själva verket
torde utöver inskrivningsavdelningarnas storlek en mängd olika faktorer
här spela in, såsom utformningen av handläggningsreglerna, effektiviteten
i arbetsledningen, den kontorstekniska utrustningens beskaffenhet
och den inre arbetstekniska organisationen, för att nu nämna bara några
exempel. Vad som i det ena eller andra fallet är det mest avgörande för
slutresultatet torde inte vara lätt att säga. När man diskuterar den nuvarande
situationen bör man också hålla i minnet den explosionsartade ökning
av antalet ärenden som skett under de senaste fem åren. Det är uppenbart
att vilken organisation man än har så kan vissa svårigheter knappast
undvikas i ett sådant läge. Dessutom måste understrykas att kritiken mot
den nuvarande organisationen i stort sett bara avsett expeditionstiderna.
Det har mig veterligen aldrig gjorts gällande annat än att det svenska inskrivningsväsendet
fyller mycket högt ställda anspråk på noggrannhet och
säkerhet. Detta är en ovärderlig förtjänst som inte bör glömmas bort i sammanhanget.

Jag har med det sist anförda inte velat bagatellisera de missförhållanden
som f. n. råder på vissa håll i fråga om expeditionstiderna. Som jag tidigare
framhållit i andra sammanhang (se t. ex. prop. 1964:1 bil, 4 s. 31 och
1966: 1 bil. 4 s. 84) är det av stor vikt för fastighetsmarknaden och fastighetskreditväsendet
att föreskrivna expeditionstider hålls. Enbart de svårigheter
som yppats i fråga om expeditionstiderna kan emellertid knappast utgöra
ett tillräckligt skäl för att helt bryta det nuvarande organisatoriska
sambandet mellan inskrivningsväsendet och domstolsorganisationen. En sådan
åtgärd har många aspekter och måste bedömas inte bara med hänsyn
till möjligheterna att komma tillrätta med frågan om expeditionstiderna.

För inskrivningsväsendets anknytning till domstolarna talar starka skäl.
Sålunda är bl. a. inskrivningsmyndighetens prövning i viss mening av

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 495

dömande karaktär. Prövningen är i många fall visserligen av mycket enkel
beskaffenhet. Inte sällan rymmer prövningen emellertid problem som kräver
ingående kunskap om de civilrättsliga reglerna. Även om man kan tänka
sig att i större utsträckning än hittills lägga en stor del av inskrivningsdomarens
nuvarande uppgifter på erfaren personal, som ej har juridisk
utbildning på det akademiska planet, kommer det alltid att finnas ett antal
ärenden, där behov av personal med mera djupgående juridiska insikter gör
sig gällande. Anknytningen till domstolarna garanterar att sådan personal
alltid står till förfogande. Detta är av betydelse såväl från rättssäkerhetssom
servicesynpunkt.

Systemet med ett inskrivningsväsende knutet till domstolarna har också
en annan väsentlig fördel. Jag syftar här på det värde som ligger i utbildningsmomentet.
Tingsmeriteringen, som i ganska stor utsträckning ägnas
åt inskrivningsväsendet, utgör enligt allmän uppfattning ett värdefullt led
i domarutbildningen. Också för dem som inte i fortsättningen ägnar sig
åt domaryrket blir erfarenheten av inskrivningsväsendet under tingsmeriteringen
ofta av stort värde.

Jag anser på grund av vad sålunda anförts att departementsförslaget bör
utformas utifrån förutsättningen att inskrivningsväsendet också i fortsättningen
bör vara knutet till domstolarna på i princip samma sätt som
f. n. I departementsförslaget har i detta hänseende därför inte gjorts någon
principiell ändring i förhållande till lagberedningens förslag. För att undvika
att låsa fast utvecklingen onödigt hårt vid den nuvarande domkretsindelningen
har emellertid gjorts vissa detaljändringar. Dessa syftar främst
till att underlätta en anpassning av organisationen till ett eventuellt framtida
behov av större inskrivningsavdelningar. Sålunda har i 2 § i departementsförslaget
införts en möjlighet att frångå den ordinarie indelningen i
inskrivningsområden, om särskilda skäl föreligger.

Mitt ställningstagande till organisationsfrågan utesluter inte att saken
senare kan böra prövas på nytt. Jag vill erinra om att jag i syfte att åstadkomma
en rationalisering av arbetsformerna inom inskrivningsväsendet den
17 december 1965 med Kungl. Maj :ts bemyndigande tillkallat tre sakkunniga
för att utreda frågan om automatisk databehandling inom inskrivningsväsendet
(inskrivningskommittén). Enligt direktiven (se 1966 års
riksdagsberättelse Ju 69 s. 81) är kommittén oförhindrad att pröva också
frågan om en ny organisation av inskrivningsväsendet, om man under utredningsarbetet
skulle finna skäl tala för en mera genomgripande omorganisation.
En sådan organisation kan emellertid enligt direktiven inte
tänkas genomförd förrän någon tid efter det att den nya jordabalken trätt
i kraft.

Övriga frågor. Också i övrigt har jag i stort sett godtagit de principer som
ligger till grund för lagberedningens förslag i förevarande kapitel. Många
av dessa regler finns redan i gällande rätt. Vissa ändringar har dock gjorts

496 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

i departementsförslaget. I terminologiskt avseende är att märka att jag i
likhet med hovrätten funnit det onödigt att införa begreppet grundbok
i jordabalken. Jag har heller inte funnit det realistiskt att i departementsförslaget
nu ta upp den av beredningen föreslagna regeln (18 §) att beslut
i ärende som företas en viss inskrivningsdag skall föreligga i slutlig avfattning
senast före nästa inskrivningsdag och att inskrivning dessförinnan
skall vara verkställd. Denna fråga bör givetvis prövas på nytt, om utredningen
angående rationaliseringen av inskrivningsväsendet skulle finna
någon lösning som gör det praktiskt möjligt att regelmässigt uppfylla det
höga krav på snabbhet i fråga om handläggningen som en bestämmelse
med det föreslagna innehållet ställer. Ytterligare några bestämmelser i beredningens
förslag saknar helt motsvarighet i departementsförslaget, nämligen
It och 14 §§. Anledningen härtill är att jag -— delvis i överensstämmelse
med uttalanden under remissbehandlingen — funnit dessa bestämmelser
röra ämnen som lämpar sig bättre för en reglering i administrativ
ordning. Slutligen har en del förenklingar och omdisponeringar av redaktionell
natur vidtagits i kapitlet. Dessa har huvudsakligen motiverats av en
strävan att undvika en alltför detaljmässig reglering i själva balken av
frågor som inte är av grundläggande betydelse för inskrivningsväsendet.
Som tidigare anförts har det i lagberedningens och utredningens förslag
upptagna särskilda anteckningskapitlet (33 resp. 28 kap.) inte bibehållits
i departementsförslaget. Bestämmelserna i nämnda kapitel har — i den
mån de inte lämnats helt utanför balken — i stället inarbetats i förevarande
kapitel. Sammantaget har de nu redovisade åtgärderna medfört att antalet
paragrafer i departementsförslaget gått ned till 23 mot 26 i lagberedningens
och utredningens förslag.

SPECIALMOTIVERING
1 §•

Denna paragraf, som motsvarar 27: 1 första stycket och 27: 2 fjärde stycket
i lagberedningens förslag samt 23:1 första stycket och 23:2 fjärde
stycket i jordabalksutredningens, behandlar huvudsakligen frågan om vilka
ärenden som är att hänföra till inskrivningsärenden.

Gällande rätt. Enligt 1 § i 1932 års inskrivningslag är till inskrivningsärenden
att hänföra ärenden angående lagfart å fång till fast egendom och
inteckning i sådan egendom samt inskrivning av tomträtt, vattenfallsrätt
och fång till sådan rätt ävensom inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt.
Till inskrivningsärenden hänförs vidare sådana ärenden, vilka enligt vad
därom är särskilt föreskrivet skall antecknas i lagfarts-, inteckningseller
tomträttsprotokollet. Nuvarande bestämmelser om fastighetsbolcföringen
återfinns väsentligen — förutom i 18 § LF och 61 § IF — såvitt

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 497

angår nya fastighetsböcker för landet i 1932 års lag om uppläggande av
nya fastighetsböcker för landet och kungörelsen med närmare föreskrifter
om hur sådana böcker skall inrättas och föras samt i fråga om fastighetsböcker
för stad i 10—21 §§ kungörelsen den 14 september 1875 (nr 70)
hur lagfarts- och inteckningsböcker skall inrättas och föras ävensom beträffande
tomträttsböcker i 1953 års kungörelse om nya tomträttsböcker
och vattenfallsrättsböcker. För de gamla lagfarts- och inteckningsböckerna
gäller 1875 års kungörelse och de äldre tomträttsböckerna kungörelsen
den 29 november 1907 (nr 122 s. 1) om tomträttsböclcers och vattenfallsrättsböckers
inrättande och förande.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att bestämmelserna i paragrafens
första stycke väsentligen överensstämmer med motsvarande bestämmelser
i 1 § i 1932 års inskrivningslag. Närmare ledning för vad som i varje
särskilt fall är att hänföra till inskrivningsärende kan hämtas från bestämmelserna
i de följande kapitlen. I fortsättningen påpekar beredningen att
sådana anteckningar som enligt vissa stadganden får göras i fastighetsboken
utan förmedling av protokoll f. n. faller utanför begreppet inskrivningsärende.
Sådana anteckningar angår i huvudsak fastigheternas indelning och
beteckning men inte deras rättsliga tillstånd. Den praktiska betydelsen av
att dessa ärenden förts utanför begreppet inskrivningsärenden ligger, enligt
vad som uttalades under förarbetena till 1932 års inskrivningslag, däri
att ärendena kan handläggas på annan tid än på inskrivningsdag och att
föreskrifterna om dagbok inte är tillämpliga på dem. Eftersom beredningens
förslag innebär att protokollssystemet helt avskaffas, kan dessa ärenden
inte längre definieras på samma sätt som hittills. Fördelen av att kunna
handlägga dessa ärenden på annan tid än på inskrivningsdag kommer enligt
beredningen att tillgodoses genom den i 6 § i beredningens förslag intagna
regeln, att sådana anteckningar som föranleds av myndighets anmälan eller
eljest inte är beroende av ansökan skall ske omedelbart. Från denna synpunkt
föreligger alltså inte något hinder att hänföra dessa ärenden under
begreppet inskrivningsärenden. Beredningen har heller inte i detta sammanhang
undantagit de här åsyftade ärendena. Frågan angående diarieföringen
av dessa torde enligt beredningens mening böra regleras i administrativ
ordning. Beredningen anser det inte påkallat med någon ändring i
de grundläggande principierna för uppläggande och förande av fastighetsbok
och tomträttsbok. Däremot måste tydligen den nya jordabalken medföra
åtskilliga ändringar i detalj föreskrifterna. Dessa bör emellertid, framhåller
beredningen, utfärdas av Kungl. Maj :t. En hänvisning till sådana
bestämmelser ges i paragrafen. Beredningen påpekar att anteckning i fastighetsbok
enligt gällande rätt inte får ske i andra fall än då så är föreskrivet.
Denna grundsats bör enligt beredningens uppfattning behållas.

498 Del Dl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. Lantmäteristyrelsen diskuterar innebörden av begreppet
inskrivningsärende. Styrelsen säger sig förutsätta, att frågor som kan
hänföras till uppläggande av nya fastighetsböcker inte skall handläggas som
inskrivningsärenden utan också i fortsättningen handläggas i den ordning
som föreskrivits i 1932 års lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för
landet.

Departementschefen. Som tidigare framhållits har jag inte funnit påkallat
att införa det av lagberedningen introducerade begreppet grundbok som en
gemensam benämning på fastighets- och tomträttsboken. Detta har föranlett
en redaktionell jämkning i lagtexten.

Som framgår av lagtexten skall också ärenden angående anteckning i fastighets-
eller tomträttsboken behandlas som inskrivningsärenden. Detta
gäller även fall när anteckningen inte har direkt anknytning till inskrivningsåtgärd
i egentlig mening. I paragrafen föreskrivs att sådana anteckningar
får göras bara i de fall föreskrift getts därom i lag eller annan författning.
Sådana föreskrifter finns både inom och utom jordabalkens ram
(se t. ex. 13: 18 andra stycket och 13: 25 samt 19: 20 och 21 i departementsförslaget
ävensom kungörelsen den 25 maj 1945 (nr 224) ang. anteckning
i lagfartsprotokoll och fastighetsbok om ändring av fastighetsägares namn
in. m. samt 23 § andra stycket och 5 § andra stycket ExprL; jfr också
33:5 tredje stycket i lagberedningens förslag). Som tidigare nämnts har
i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag ett särskilt kapitel,
33 resp. 28 kap., ägnats åt regleringen av anteckningsärenden, vilken ordning
emellertid inte behållits i departementsförslaget.

Som närmare kommer att beröras i samband med 5 § i departementsförslaget
har jag inte funnit tillräckliga skäl att införa den av lagberedningen
föreslagna anordningen med anteckningar i vissa fall mellan inskrivningsdagarna
(6 § andra stycket i beredningens förslag). Under hänvisning till
den möjlighet att kontinuerligt göra anteckningar i böckerna, som nämnda
anordning medgav, har beredningen inte ansett något hinder föreligga att
hänföra också anteckningar rörande fastigheternas indelning och beteckning
under begreppet inskrivningsärenden. I motsats till beredningen anser jag
att sådana anteckningar inte bör hänföra till inskrivningsärenden i den mening
som här avses. Det är här huvudsakligen fråga om anteckningar i fastighetsspalten
som sker med anledning av meddelanden från fastighetsregisterföraren
rörande vissa fastighetsbildningsåtgärder (se t. ex. 10 och
11 §§ i 1932 års kungörelse med närmare föreskrifter om hur nya fastighetsböcker
för landet skall inrättas och föras). Att hänföra sådana anteckningar
under begreppet inskrivningsärenden i här avsedd mening är enligt
min uppfattning helt onödigt. Dylika anteckningar är närmast att betrakta
som kompletteringar till uppläggandet av fastighets- och tomträttsböcker -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 499

na. Sådana göromål omfattas uppenbarligen inte av begreppet inskrivningsärenden
och bör alltså liksom hittills, ske kontinuerligt utan samband
med inskrivningsdagarna. Jag har inte funnit det nödvändigt att belasta
lagtexten med ett uttryckligt undantag i nu angivna hänseende. Frågan
kommer att beaktas i samband med utförandet av tillämpningsföreskrifterna.

Hänvisningen i 27: 1 andra stycket och 23: 1 andra stycket i förslagen
till den specialreglering, som finns i fråga om inskrivningsärenden rörande
vissa järnvägar, har som förut nämnts inte medtagits i departementsförslaget
(se s. 294).

Inte heller första—tredje styckena i 27:2 resp. 23:2 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag har tagits upp i departementsförslaget.
Såvitt angår första stycket hänger detta samman med utmönstrandet av begreppet
grundbok. Vad angår andra och tredje styckena har jag funnit det
onödigt och ganska otympligt att belasta lagtexten med en uppräkning av
vilka ärenden som skall tas upp i den ena eller andra boken. Grundprincipen
angående vilka typer av ärenden som skall tas upp i fastighets- eller
tomträttsboken får — i den mån den inte kan sägas vara självklar —
anses fastslagen redan i 1 § första stycket och detaljbestämmelserna i fråga
om fastighetsbokföringen passar bättre i de tillämpningsföreskrifter som
kommer att ansluta till bestämmelserna i detta kapitel.

2 §•

Denna paragraf motsvarar 27: 3 resp. 23: 3 i förslagen och innehåller
regler om inskrivningsmyndigheten.

Gällande rätt. De bestämmelser i gällande rätt, som huvudsakligen reglerar
de med denna paragraf avsedda förhållandena, återfinns i 1932 års inskrivningslag,
främst i 1 och 2 §§.

Lagberedningen. Beredningen konstaterar att det av förarbetena till 1932
års inskrivningslag framgår att inskrivningsdomaren är att anse som en
särskild myndighet och inte som allmän underrätt, sammansatt av bara en
ledamot. Eftersom enligt RB allmän underrätt i vissa fall är domför med
bara en ledamot skulle det enligt beredningen kunna sättas i fråga att -—■
som skett i vissa liknande fall -— flytta över inskrivningsärendena från inskrivningsdomaren
till rätten i sådan sammansättning. Genom en dylik åtgärd
skulle emellertid inte några fördelar vinnas. Däremot skulle vissa
praktiska olägenheter uppkomma, främst i domsaga som består av flera
tingslag.

Beredningen finner övervägande skäl tala för att domsaga och stad med

500 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

rådhusrätt liksom f. n. bildar enheter, inskrivningsområden, inom inskrivningsväsendet.
Den organisation som inom en sådan enhet handhar inskrivningsväsendet
kallas i förslaget inskrivningsavdelning. Varje sådan skall i
princip förestås av en inskrivningsdomare.

Beredningen behandlar härefter olika frågor angående behovet i vissa
fall av flera inskrivningsdomare och föreskrifter i fråga om arbetsfördelningen
mellan dessa samt uppdelning av inskrivningsområden. En territoriell
uppdelning inom inskrivningsområde som utgörs av stad anses inte
böra tillåtas. Vidare avvisas tanken på att öppna möjlighet att sammanslå
flera domsagor till ett inskrivningsområde med gemensam inskrivningsavdelning.

Remissyttrandena. Domstolskommittén framhåller att det bör finnas möjlighet
att sammanslå flera inskrivningsområden till ett med en gemensam
inskrivningsavdelning. Hinder kommer annars att föreligga för en stegvis
övergång till större inskrivningsenheter. Kommittén efterlyser också en regel
som gör att den inskrivningsdomare, som förestår inskrivningsavdelningen,
kan på varje inskrivningsdag handlägga ärenden av svår beskaffenhet
utan hinder av att en annan person, t. ex. en tingsnotarie, särskilt
förordnats att vara inskrivningsdomare viss inskrivningsdag.

Departementschefen. Departementsförslaget avviker i vissa hänseenden
från lagberedningens förslag. Det har sålunda från terminologisk och systematisk
synpunkt ansetts klargörande och från vissa andra synpunkter
praktiskt att använda termen inskrivningsmyndighet som beteckning på
den organisation som inom domstolsväsendets ram handhar inskrivningsväsendet.
I överensstämmelse med beredningens förslag föreskrivs att domsaga
och stad med rådhusrätt skall bilda enheter i indelningshänseende. Enligt
departementsförslaget kan emellertid Kungl. Maj :t bestämma annan indelning,
om särskilda skäl föreligger. Detta innebär en avvikelse från lagberedningens
förslag främst i så måtto att ett inskrivningsområde kan bestämmas
att avse inte bara del av domsaga utan också större område, t. ex.
två eller flera domsagor eller en stad med rådhusrätt jämte en eller flera
domsagor eller delar av sådana.

En förändring av områdesindelningen får naturligtvis först och främst
konsekvenser i organisatoriskt hänseende. Om två eller flera inskrivningsområden
slås samman till ett, medför detta bl. a. att handläggningen av inskrivningsärenden
kommer att koncentreras till inskrivningsmyndigheten
vid en av domstolarna inom området. Genom att övriga domstolar inom
detta kommer att sakna inskrivningsmyndighet, bryts det organisatoriska
sambandet mellan dessa domstolar och inskrivningsväsendet helt. En utveckling
i sådan riktning kan tänkas ske, om det vid den förut berörda utredningen
angående rationalisering av inskrivningsväsendet skulle visa sig

Del B 1

501

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fördelaktigt från kontors- eller arbetsteknisk synpunkt med större enheter
än de nuvarande. Vid bedömandet av frågan om sammanslagning bör emellertid
rationaliseringssträvandena inte drivas så långt, att fastighetsböckernas
primära uppgift som en för allmänheten någorlunda lätt tillgänglig upplysningskälla
eftersätts i alltför hög grad. En noggrann avvägning av de
olika intressen som här kan kollidera måste alltid göras, innan en dylik indelningsändring
genomförs.

Vid sidan av de rent organisatoriska verkningar, som en indelningsändring
medför, vill jag påpeka att en sådan ändring också får betydelse i fråga
om utrymmet för gemensamma inteckningar. Som framgår av 22: 2
andra stycket i departementsförslaget får ansökan om inteckning avse flera
fastigheter gemensamt, om de är i samme ägares hand och belägna inom
samma inskrivningsområde. Om två eller flera inskrivningsområden slås
samman, kommer den tillåtna regionen för gemensamma inteckningar således
att utsträckas i motsvarande grad.

Jag delar den av domstolskommittén framförda åsikten att det bör ges
möjlighet att åt den ordinarie inskrivningsdomaren, dvs. chefen för inskrivningsmyndigheten,
förbehålla handläggningen av mera invecklade ärenden.
Detta framstår som angeläget inte minst med tanke på de nya arbetsuppgifter
av delvis mycket kvalificerad natur som enligt reglerna i balken
läggs på inskrivningsmyndigheten. Jag tänker då särskilt på ärenden angående
rättelse av felaktiga införingar i fastighetsboken, ärenden angående
lagfart på grundval av protokoll från lagfartssammanträde, uppdelning av
gemensamma inteckningar samt utdömande av förelagda viten. Också andra
ärenden kan i det enskilda fallet vara av den beskaffenheten att de kräver
särskild erfarenhet. En lösning av denna fråga synes vara att införa
en bestämmelse som motsvarar den i bl. a. domsagostadgan upptagna spärrregeln
att tingsnotarie inte får handlägga ärenden som är av vidlyftig eller
svår beskaffenhet eller vars avgörande eljest kräver särskild erfarenhet.
Även andra lösningar kan komma i fråga, t. ex. att generellt undanta vissa
bestämda typer av ärenden från tingsnotaries behörighet. Mot en regel av
sistnämnda innehåll talar dock det förhållandet, att det övervägande antalet
ärenden inom den valda kategorien kanske i praktiken likväl visar sig
vara av ganska enkel beskaffenhet. Regleringen av denna fråga bör under
alla förhållanden ske i administrativ ordning. Detta synes lämpligen kunna
ske i form av en särskild instruktion för inskrivningsmyndigheterna. I samband
med tillkomsten av en sådan bör f. ö. en allmän översyn göras i fråga
om behörigheten att handlägga olika typer av inskrivningsärenden. Därvid
bör särskild uppmärksamhet ägnas frågan om möjligheten att överlåta
handläggningen av vissa enklare typer av ärenden på inte rättsbildad biträdespersonal.

Med hänsyn bl. a. till innehållet i statstjänstemannalagen den 3 juni 1965

502 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

(nr 274) har i departementsförslaget inte tagits upp någon motsvarighet
till 3 § fjärde stycket i lagberedningens förslag.

3 §.

I paragrafen, som motsvarar första och andra styckena i 27:4 resp. 23: 4
i förslagen, ges bestämmelser om forum i inskrivningsärenden. Dessutom
innehåller paragrafen en föreskrift angående subsidiär tillämpning i inskrivningsärenden
av de allmänna bestämmelserna om tvistemål.

Gällande rätt. I fråga om forum i inskrivningsärenden gäller enligt 1 § LF
och 3 § IF, jämförda med 1 § i 1932 års inskrivningslag samt 1 § lagen om
inskrivning av tomträtt etc. och 1 § i 1953 års lag om inteckning i tomträtt
och vattenfallsrätt, att inskrivning skall sökas hos inskrivningsdomaren
vid den rätt varunder egendomen lyder. För sådana fall när ett förvärv omfattar
egendom inom flera domkretsar har i fråga om lagfart uttryckligen
föreskrivits att varje del skall lagfaras vid den rätt varunder delen lyder.
Motsvarande måste anses gälla även i fråga om inteckning, fastän bestämmelse
därom saknas.

Lagberedningen. I fråga om forum innebär beredningens förslag inte någon
ändring i förhållande till gällande rätt. Av bestämmelsens avfattning
framgår, att om ett förvärv avser fastigheter inom olika inskrivningsområden
får vid inskrivningsavdelning i ett område inte tas upp fråga om inskrivning
av förvärvet i vad det avser fastighet som ligger inom annat inskrivningsområde.
Undantagsvis förekommer det att en och samma fastighet
har ägor inom olika inskrivningsområden. I sådana fall torde enligt
beredningens mening inskrivningsärenden angående fastigheten böra i sin
helhet tas upp där fastigheten är registrerad. Detta anses följa av att fastighetsboken
är upplagd på grundval av fastighetsregistret. För en viss registerfastighet
finns sålunda aldrig upplägg i fastighetsbok vid mer än en
inskrivningsavdelning.

Eftersom inskrivningsavdelning inte är att anse som allmän underrätt,
kommer inskrivningsärenden inte att omfattas av lagen den 20 december
1946 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden (ÄrL). Enligt beredningen
är det emellertid tydligt att åtskilliga av RB:s regler om förfarandet
i tvistemål äger supplerande betydelse för behandlingen av inskrivningsärenden.
Med hänsyn härtill har beredningen, i likhet med vad som skett i
11 § ÄrL, i andra stycket av denna paragraf tagit upp en regel som innebär
att bestämmelserna om tvistemål skall äga subsidiär giltighet när det gäller
behandlingen av inskrivningsärenden.

Departementschefen. Jag har inte funnit anledning till erinran mot beredningens
förslag i denna del.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 503

4 §.

I paragrafen, som motsvarar tredje stycket i 27:4 resp. 23:4 i förslagen,
ges bestämmelser om föreläggande och utdömande av vite.

Gällande rätt. Gällande inskrivningsförfattningar saknar bestämmelser om
vite som tvångsmedel i inskrivningsärenden. Föreläggande att söka lagfart
förbinds visserligen med vite men ärenden härom handläggs f. n. inte som
inskrivningsärenden. Enligt 3 § LF är det rätten som på framställning av allmän
åklagare eller tredje man förelägger lagfartsvite.

Lagberedningen. I ett moderniserat inskrivningsförfarande kan enligt beredningens
mening vite inte undvaras som tvångsmedel. Förslaget innehåller
åtskilliga bestämmelser om vite i inskrivningsärenden, t. ex. 27: 15 och
24. Också ärenden om lagfartsföreläggande skall enligt förslaget behandlas
som inskrivningsärenden. Med hänsyn till att det är fråga om vite som
processuellt tvångsmedel anses föreläggande av vite böra ankomma på inskrivningsdomaren.
Från praktisk synpunkt är det enligt beredningens uppfattning
förenat med fördelar att också frågan om utdömande av försuttet
vite anförtros åt denne. Betänkligheter häremot anses ej heller möta av hänsyn
till rättssäkerheten. Beredningen föreslår därför att inskrivningsdomaren
får utdöma vite, som han förelagt enligt bestämmelse i balken. Inskrivningsdomaren
bör självmant tillse att förelägganden som han meddelat också
iakttas. Frågan om vites utdömande skall därför tas upp utan att yrkande
därom framställts. Den i 4 § andra stycket i beredningens förslag upptagna
allmänna hänvisningen till RB medför inte att vite skulle kunna föreläggas
i andra fall än de i balken särskilt angivna. Beredningen påpekar att vissa
allmänna bestämmelser om vite i rättegång meddelas i 9 kap. 8 § RB. Dessa
bör enligt beredningen gälla även i fråga om vite som förelagts av inskrivningsdomare.
Enligt beredningen är en avvikelse dock påkallad på en punkt,
nämligen beträffande föreskriften om maximum för vites belopp. Enligt RB
får vite ej sättas högre än till 5 000 kronor eller, då fråga är om nytt föreläggande
sedan vite utdömts, 10 000 kronor. I fråga om lagfartsviten saknas
emellertid begränsning. Lagberedningen anser att det kam förekomma fall
när högre vite är motiverat och föreslår därför den avvikelsen från RB:s
allmänna bestämmelser om vite att vitet ej skall vara begränsat till visst
högsta belopp. I detta sammanhang framhålls att vite liksom i rättegångsmål
bör kunna föreläggas såväl juridisk person som dess ställföreträdare och
eventuellt dem båda samtidigt.

Remissyttrandena. Förslaget att inskrivningsdomaren skall få förelägga
vite tillstyrks av Svea hovrätt. Såväl hovrätten som advokatsamfundet finner
det däremot vara tveksamt, om inskrivningsdomaren också bör få utdöma
försuttet vite. Enligt båda dessa remissinstansers uppfattning är det
lämpligare att frågan om utdömande av vite handläggs av domstol.

504 Del B 1 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Jag ansluter mig till lagberedningens förslag i denna
del. Från rättssäkerhetssynpunkt torde det knappast kunna riktas någon
befogad anmärkning mot att inskrivningsmyndigheten får förelägga och
även själv utdöma vite. Praktiska skäl talar dessutom för denna lösning,
som principiellt godtagits i stämpelskatteförordningen (jfr 34 §). Jag vill i
detta sammanhang också erinra om vad jag i samband med 2 § uttalat i
fråga om införande av regler som gör det möjligt för chefen för inskrivningsmyndigheten
att alltid själv handlägga en dylik fråga, om den är av
invecklad beskaffenhet.

5 §•

I denna paragraf, som delvis motsvarar 27: 5, 6 och 12 resp. 23: 5, 6 och
12 i förslagen, ges den grundläggande regeln om inskrivningsdagar samt
regler om upptagande av inskrivningsärende på inskrivningsdag m. in.

Gällande rätt. I 3 § första stycket i 1932 års inskrivningslag föreskrivs att
inskrivningsärenden bara får tas upp på särskilda inskrivningsdagar. Enligt
6 § anses ansökan i inskrivningsärende ej gjord, innan den tas upp på inskrivningsdag.

Lagberedningen. Enligt 5 § i beredningens förslag skall inskrivningsdag
hållas varje onsdag eller, om denna dag är helgdag, nästa helgfria dag. Inskrivningsdag
skall hållas på inskrivningsavdelningens kansli och pågå kl.
10—12. Sökande som är tillstädes kl. 12 men då ej hunnit avlämna sin ansökan
skall dock få ärendet upptaget på inskrivningsdagen i fråga. De föreslagna
bestämmelserna överensstämmer i allt väsentligt med gällande rätt.

6 § i beredningens förslag inleds med en bestämmelse om att inskrivningsärende
må företas endast på inskrivningsdag. Beredningen påpekar att motsvarande
regel i gällande rätt är undantagslös. Med syftning på vissa anteckningar
som skall göras i fastighetsboken i syfte att varsko tredje man
om visst förhållande, t. ex. att fastigheten blivit utmätt, framhåller beredningen,
att ju tidigare en sådan anteckning sker, desto säkrare nås syftet
med densamma. I gällande rätt har man sökt tillgodose detta intresse genom
en föreskrift i kungörelsen den 25 februari 1921 (nr 65) med vissa bestämmelser
att iaktta vid utfärdande av gravationsbevis rörande fast egendom m. m.
Enligt 2 § andra stycket i nämnda kungörelse skall sålunda vissa förhållanden,
som genom anmälan eller på annat sätt kommit till inskrivningsdomarens
kännedom, anmärkas i gravationsbevis redan innan de antecknats i
fastighetsboken. Enligt beredningens mening skulle det intresse som det här
är fråga om tillgodoses på ett betydligt säkrare sätt genom en bestämmelse
att anteckning i fastighetsbok skall göras så snart förhållandet kommit till
inskrivningsdomarens kännedom. Beredningen tar upp en bestämmelse härom
i 6 § andra stycket. Med hänsyn till att vissa av de åsyftade anteckningarna
inte bara har karaktären av varning till tredje man utan också får viss

Del B 1

505

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rättsbildande betydelse (jfr 18:8 i departementsförslaget) föreskrivs dessutom,
att anteckningsärende som handlagts mellan två inskrivningsdagar
skall anmälas på nästa inskrivningsdag. I 6 § tredje stycket föreskrivs att
förhör, föreläggande eller utdömande av vite eller annan förberedande åtgärd
får ske på annan tid och plats än som gäller för inskrivningsdag.

Ansvaret för att alla ansökningar som kommit in till inskrivningsavdelningens
kansli mellan två inskrivningsdagar tas upp på närmast infallande
inskrivningsdag bör åvila inskrivningsdomaren. Beredningen anser att en
särskild bestämmelse därom bör tas upp i balken. Denna har i beredningens
förslag placerats i 12 §. Samma paragraf innehåller en från gällande rätt
hämtad regel om att ansökan i inskrivningsärende skall anses gjord på den
inskrivningsdag, när ärendet företas första gången.

Remissyttrandena. I fråga om den av beredningen föreslagna särskilda anordningen
för vissa anteckningsärenden anför Svea hovrätt bl. a.

Anledningen till undantagsstadgandet är enligt motiven att ju tidigare
en sådan anteckning kommer till stånd, desto säkrare nås syftet med densamma.
I den mån anteckningen har någon materiell rättsverkan, skall
denna verkan dock ej inträda förrän från nästa inskrivningsdag. Ett liknande
resonemang torde kunna föras beträffande ärenden rörande inskrivning
av rättsförvärv. Ju förr det i fastighetsboken kommer till synes, att
en ansökan om inskrivning av rättsförvärv skett, desto säkrare kan det inskrivningsrättsliga
läget bedömas. Att införa omedelbar inskrivning av alla
ärenden är emellertid ogörligt. Införandet av en särordning för ärenden rörande
anteckning är däremot tänkbar, eftersom dessa ärenden ej kräver
några beslut och i regel är fåtaliga. Även om en särordning för anteckningar
sålunda skulle vara möjlig att genomföra, kan dock ifrågasättas, om det
är nödvändigt att genomföra en sådan ordning. Den som önskar fullständiga
upplysningar om en fastighet innefattande tiden jämväl efter senast
i fastighetsboken införda inskrivningsdag måste för närvarande granska
såväl fastighetsboken som dagböckerna. I de senare återfinnes samtliga inkomna
ärenden, som ännu ej införts i fastighetsboken. Någon ändring härutinnan
kommer enligt förslaget ej att ske, såvitt angår ärenden rörande
inskrivning av rättsförvärv. Olägenheten med att bibehålla samma ordning
beträffande ärenden rörande anteckningar torde väl ej vara stor. Däremot
kan man räkna med att en förtursbehandling av anteckningsärenden skulle
verka störande på arbetsrytmen å inskrivningsavdelningarna.

Domstolskommittén har ingen erinran mot förslaget om en särreglering
av vissa anteckningsärenden.

Departementschefen. Huvudregeln om att inskrivningsärenden får företas
enbart på inskrivningsdag har upptagits i sak oförändrad i departementsförslaget.
Från denna regel görs emellertid inte några undantag. Den av
lagberedningen föreslagna särregleringen för vissa anteckningsärenden torde
vara av jämförelsevis ringa praktiskt värde. Det kan också befaras att
en ordning sådan som den föreslagna skulle medföra vissa störningar på

506 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

arbetsrytmen hos inskrivningsmyndigheterna. Frågan torde emellertid böra
ägnas uppmärksamhet vid utarbetandet av följ dlagstiftningen såvitt avser
utfärdandet av gravationsbevis. Också bestämmelsen i 6 § tredje stycket i
beredningens förslag har utelämnats. Att de i denna bestämmelse angivna
principerna gäller, bär synts så klart att uttryckliga föreskrifter i ämnet
ansetts onödiga.

Även om vissa skäl talar för en övergång till ett permanent system, där
ärendena handläggs allteftersom de inkommer, torde man åtminstone tills
vidare böra behålla den nu tillämpade ordningen med inskrivningsdag på
vissa fixerade dagar. En bestämmelse härom har intagits som andra punkt
i första stycket av förevarande paragraf. Innehållet har begränsats till en
bestämmelse om att inskrivningsdag skall hållas en dag varje vecka. De
närmare föreskrifterna om tid och plats för inskrivningsdag torde kunna
meddelas av Kungl. Maj :t.

I andra stycket har tagits upp en bestämmelse som motsvarar innehållet
i 12 § i beredningens förslag. Att inskrivningsmyndigheten är skyldig att
på en viss inskrivningsdag ta upp de ärenden i vilka ansökan då anses gjord
är uppenbart.

Det kan i detta sammanhang vara skäl att framhålla, att arbetet hos inskrivningsmyndigheten
naturligtvis bör fortgå kontinuerligt trots systemet
med särskilda inskrivningsdagar. Granskningen och uppsättningen av ärenden
som inkommit mellan två inskrivningsdagar bör regelmässigt påbörjas
omedelbart fastän beslut formellt inte kan fattas förrän på närmaste
inskrivningsdag. Härigenom ges möjlighet att nedbringa expeditionstiden,
vilket är av stor betydelse.

6 §•

Denna paragraf motsvarar 27: 7 resp. 23: 7 i förslagen och innehåller en
regel om att dagbok över inskrivningsärenden skall föras hos inskrivningsmyndigheten.

Lagberedningen. Enligt beredningens förslag hänförs till inskrivningsärenden
vissa andra ärenden än f. n., såsom angående lagfartsförelägganden
eller förhör. Ändamålet med dagboken är att redovisa den handläggning
som förekommer på inskrivningsdag. Däremot synes dagboken inte vara
ägnad att redovisa den handläggning som äger rum mellan inskrivningsdagarna.
Från prioritetssynpunkt är denna handläggning också utan betydelse.
Den i förevar ande paragraf upptagna, från 8 § i 1932 års inskrivningslag
hämtade bestämmelsen har därför i beredningens förslag fått en
mindre kategorisk lydelse än förebilden som föreskriver att samtliga ärenden
skall tas upp i dagboken. Detaljregleringen i fråga om dagbokens innehåll
bör enligt beredningen ske genom bestämmelser som utfärdas av
Kungl. Maj :t.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 507

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer i sak med
beredningens förslag. Hänvisningen i detta till de tillämpningsföreskrifter
som avses komma att utfärdas har fått utgå med hänsyn till den allmänna
hänvisningen i 23 § i departementsförslaget.

7 §•

I denna paragraf, som motsvarar 27: 9 och 10 i beredningens förslag samt
23: 9 och 10 i utredningens, ges föreskrifter om aktbildning m. m.

Gällande rätt. Gällande bestämmelser om aktbildning i inskrivningsärenden
finns i 12—14 §§ i 1932 års inskrivningslag. Aktsystem har numera
inrättats vid samtliga inskrivningsavdelningar i landet. Protokollföring i
inskrivningsärenden förekommer således ej längre bortsett från det specialfall
angående uppvisande av inteckningshandling för åtgärd av annan inskrivningsdomare
som regleras i 16 § nämnda lag.

Lagberedningen. Förslaget utgår från att aktsystem skall tillämpas överallt.
Regeln därom finns i 9 §. Kungl. Maj :t ges rätt att förordna huruvida
akterna skall ordnas kronologiskt eller för de särskilda fastigheterna resp.
tomträtterna.

Beredningen har funnit det lämpligt att ta upp en särskild bestämmelse
om att protokoll ej erfordras över handläggning i inskrivningsärende. Denna
har placerats i 10 § första stycket i beredningens förslag. Något förbud
mot förande av protokoll föreslås inte men protokoll anses kunna förekomma
bara i fråga om sådana åtgärder som avses i 6 § tredje stycket i förslaget,
dvs. i fråga om förhör, föreläggande eller utdömande av vite eller annan
förberedande åtgärd. Någon principiell skillnad mellan ett sådant protokoll
och en mera formlös aktanteckning föreligger emellertid inte.

I förhållande till gällande rätt innebär beredningens förslag den formella
avvikelsen, att någon uttrycklig bestämmelse om skyldighet för inskrivningsdomaren
att bestyrka en aktanteckning, inte tagits upp. Någon saklig
avvikelse är inte åsyftad. En föreskrift i ämnet avses inflyta i de närmare
föreskrifter angående aktbildning som beredningen förutsätter kommer
att utfärdas av Kungl. Maj :t.

I viss anslutning till 6 kap. 10 § första stycket RB föreslår beredningen
att beslut som inte skall införas i fastighetsboken i stället tas upp i akten
genom anteckning på handling eller på annat sätt. För flertalet fall sägs
det lämpligaste tillvägagångssättet därvid vara att en kopia av beslutet
läggs in i akten.

Departementschefen. I departementsförslaget har innehållet i 9 § och större
delen av 10 § i lagberedningens förslag förts samman till en paragraf. Härvid
har gjorts några redaktionella jämkningar i förenklande syfte. Sålunda
har bl. a. de mera detaljmässiga föreskrifterna i 9 § angående olika sy -

508 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

stem för aktbildning uteslutits. Föreskrifter härom bör utfärdas av Kungl.
Maj :t. Med hänsyn till att den löpande protokollföringen redan avskaffats
vid samtliga inskrivningsavdelningar har jag inte funnit påkallat att ta upp
en uttrycklig regel om att protokoll ej erfordras över handläggning i inskrivningsärende.
Det finns så mycket mindre anledning till en sådan regel som
det i vissa fall kommer att bli nödvändigt att föra protokoll i enskilda ärenden.
Särskild föreskrift härom ges för det fall att lagfartssammanträde hålls
enligt reglerna i 20 kap. i departementsförslaget. Hänvisningen i 3 § andra
stycket i departementsförslaget till de allmänna tvistemålsbestämmelserna
i RB torde vidare innebära, att protokoll skall föras över handläggning som
sker vid förhör eller annat sammanträde för förhandling inför inskrivningsdomaren
(jfr 6 kap. 1 § andra stycket RB samt 19: 10 och 22: 12 tredje
stycket i departementsförslaget). I den mån protokoll sålunda kommer
att föras, skall det uppenbarligen fogas till akten i ärendet.

I tredje stycket har intagits en hänvisning till 12 och 17 §§ i fråga om
skälen för vissa beslut som skall antecknas i akten.

8 §.

I denna paragraf, som motsvarar 27: 13 resp. 23: 13 i förslagen, meddelas
bestämmelser om avvisning av ansökan i inskrivningsärende.

Departementschefen. Vad i denna paragraf föreskrivs torde redan nu gälla,
ehuru uttrycklig bestämmelse i ämnet saknas. Vilken inskrivningsmyndighet
som är rätt forum framgår av 3 § första stycket. En i paragrafens andra
stycke i lagberedningens förslag upptagen erinran om verkan av underlåtenhet
att erlägga stämpelavgift saknar motsvarighet i departementsförslaget
med hänsyn till uppbördssystemet i stämpelskatteförordningen. Med
uttrycket förvärv som »ej får inskrivas» åsyftas sådana typer av rättigheter
på vilka reglerna i balken över huvud inte är tillämpliga, t. ex. tvångsservitut
och sådan nyttjanderätt som grundar sig på expropriation eller annat
tvångsförvärv. Hit hör också åborätt, gravrätt, vägrätt och bostadsrätt. Däremot
åsyftas t. ex. inte sådana fall som att avtal om upplåtelse av hyres- eller
arrenderätt försetts med förbud mot inskrivning. Att sådana förbud är
tillåtna framgår av 7: 10 i departementsförslaget. Om inskrivning söks av ett
sådant förvärv trots förbudet, skall ansökan inte avvisas enligt förevarande
paragraf utan avslås enligt 23: 2 punkt 8 i departementsförslaget.

Föreskrifterna i denna paragraf om behandlingen av ansökan torde i allmänhet
analogiskt böra tillämpas i fråga om vissa anmälningar till inskrivningsmyndigheten.

9 §.

Denna paragraf motsvarar 27: 15 i lagberedningens förslag och 23: 15 i
jordabalksutredningens. I paragrafen ges bestämmelser om rätt för inskrivningsmyndigheten
att i vissa fall besluta om uppskov med avgörandet av ett
inskrivningsärende.

Del B 1

509

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. Av 15 § första stycket i inskrivningslagen framgår bl. a. att
ansökan i ett inskrivningsärende kan förklaras vilande och att ett sådant
ärende kan uppskjutas. De fall när ansökan skall förklaras vilande är enligt
författningarna åtskilligt flera än de när ärendet skall uppskjutas. I fråga
om uppskovsbeslut är sålunda bara regleringen i 6 § och 40 § andra stycket
IF av intresse. Ansökan om inteckning skall i några fall enligt dessa lagrum
uppskjutas i syfte att få fastighetsägaren hörd. I praxis torde det emellertid
förekomma att uppskovsbeslut meddelas också i vissa andra fall.

Lagberedningen. Enligt beredningens uppfattning bör uppskov i viss utsträckning
kunna tillämpas i inskrivningsärenden. Ett fall, när uppskov
erfordras, behandlas i 16 § i beredningens förslag (10 § i departementsförslaget).
Uppskov synes vidare vara att föredra framför vilandeförklaring,
när ovisshet råder om ett faktum som inte avser framtida utan redan föreliggande
förhållanden. Som exempel på vad beredningen menar härmed
anges att det i ett lagfartsärende inte är känt för inskrivningsdomaren, om
överlåtaren av fastigheten är gift eller ej. I vissa av de åsyftade fallen kan
det vara oklart, om hinder mot bifall föreligger eller ej. I andra åter kan
det vara klart att hinder föreligger mot omedelbart bifall men osäkert om
ansökan skall avslås eller förklaras vilande. Som exempel på fall av det senare
slaget anges, att lagfartsansökan avser område som inte blivit avskilt
genom laga delning och sökanden inte styrkt ett påstående om att delning
sökts inom föreskriven tid. Syftet med uppskov i sådana och andra fall är
sålunda att komplettera utredningen före avgörandet av ärendet. Beredningen
inskärper emellertid att inskrivningsdomaren måste förvissa sig om att
inte någon av de i lagen särskilt angivna grunderna för omedelbart avslag
förekommer, innan han meddelar beslut om uppskov. Uppskov skall sålunda
inte kunna beviljas exempelvis för att vid ansökan om lagfart lämna sökanden
tillfälle att förete fångeshandling (jfr 28: 9 punkt 1 i beredningens
förslag). Ej heller bör en ansökan om dödning av inteckning kunna skjutas
upp för hörande av fastighetsägaren (jfr 22: 10 i departementsförslaget).

Om uppskovsbeslut meddelas för att lämna sökanden tillfälle att fullgöra
något, vilket beredningen räknar med kommer att gälla de flesta uppskovsfallen,
ligger det i sakens natur att beslutet bör kunna förbindas med föreläggande
för sökanden att senast den dag till vilken ärendet skjutits upp
förebringa utredning om det förhållande som är ovisst. Den lämpligaste påföljden
vid underlåtenhet att efterkomma ett sådant föreläggande anser beredningen
i allmänhet vara att ansökan förfaller. Beredningen föreslår emellertid
att också vite skall få användas som påtryckningsmedel. Därvid har
beredningen närmast haft den situation som regleras i 16 § i dess förslag
(10 § i departementsförslaget) i tankarna. I denna situation sker uppskov
inte av hänsyn till sökanden. Om denne föreläggs att personligen infinna sig
för att höras i ärendet, anser beredningen att vite i regel är det lämpligaste

510 Del Bl Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

tvångsmedlet. Också andra fall kan tänkas, när vite är en lämpligare påföljd
än att ansökan förfaller. Med hänsyn härtill har dessa båda tvångsmedel
i förslaget tagits upp vid sidan av varandra. I fråga om här avsedda förelägganden
bör enligt beredningen bestämmelserna i 32 kap. RB lända till
efterrättelse i tillämpliga delar.

Beredningen påpekar — under hänvisning till 7 och 10 §§ IF — att sökandens
underlåtenhet att vidta viss åtgärd enligt gällande rätt i vissa fall
medför att ansökan automatiskt förfaller. Med denna ordning kan det inträffa
att en i fastighetsboken införd ansökan är förfallen, ehuru detta ej
framgår av boken. Till undvikande härav bör enligt beredningens mening
den påföljd som det här är fråga om inträda bara om inskrivningsdomaren
genom särskilt beslut förklarar ansökan förfallen. För sådana fall då ett inskrivningsärende
skjuts upp för hörande av annan än sökanden fordras
inte någon bestämmelse om tvångsmedel i denna paragraf. Enligt 16 § i beredningens
förslag (10 § i departementsförslaget) erhåller nämligen vederbörande
endast tillfälle att yttra sig i ärendet. Den omständigheten att yttrande
inte avges utgör således inte hinder för ärendets avgörande. Av nu
anförda skäl har beredningen föreskrivit, att i föreläggande, som i samband
med uppskov meddelas sökande, får utsättas vite eller föreskrivas att ansökan
kan förklaras förfallen om vad som förelagts ej fullgörs.

När uppskov föranleds av ovisshet om förhållande varom upplysning
kan erhållas från myndighet, sägs det ofta vara lämpligare att inskrivningsdomaren
i stället för att förelägga sökanden att förebringa utredning om
förhållandet själv inhämtar erforderliga upplysningar direkt från myndigheten.
Någon särskild föreskrift härom har inte ansetts erforderlig.

Av allmänna processuella regler anser beredningen följa att meddelat föreläggande
skall delges den till vilken det är riktat. Därvid skall reglerna
i 33 kap. RB äga motsvarande tillämpning, vilket bl. a. innebär att delgivning
skall ske genom inskrivningsmyndighetens försorg.

Remissyttrandena. Svea hovrätt framhåller, att de situationer i vilka uppskov
resp. vilandeförklaring (15 resp. 17 § i beredningens förslag; 9 resp.
11 § i departementsförslaget) skall tillämpas ofta är mycket närliggande.
Detta sägs framgå redan av de exempel som lämnats i beredningens motiv.
Hovrätten säger sig ha funnit att dessa situationer i själva verket är så närbesläktade,
att någon konsekvent gränslinje inte kunnat upprätthållas i förslaget.
Med hänsyn till att skillnaden mellan uppskovsbeslut och vilandeförklaring
är så ringa och att uppdelning på dessa två institut kan medföra
vissa tillämpningssvårigheter, bör enligt hovrättens mening övervägas, om
inte en sammanjämkning kan ske. I samband därmed skulle bestämmelserna
också i övrigt kunna förtydligas. Vidare bör vid utformningen av bestämmelserna
hänsyn enligt hovrätten tas till att ärendet med sökandens tillstånd
bör kunna flyttas till en senare inskrivningsdag. Genom ett sådant

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del Bl 511

förfarande vinner man, framhålls det, bl. a. att fastighetsboken inte överhopas
med anteckningar om uppskovsbeslut. Häradshövdingeföreningen anför
liknande synpunkter som hovrätten i fråga om önskvärdheten av en
sammanjämkning av instituten uppskov och vilandeförklaring på viss tid
samt framhåller att formliga avslags- eller vilandebeslut f. n. förekommer
ytterst sällan. Detta sker egentligen bara när det påfordras av sökanden.
Föreningen anför vidare att handlingarna ofta återställs på begäran av
sökanden, när brister upptäcks och dessa inte omedelbart kan kompletteras.
Det förutsätts av föreningen att ett dylikt mera formlöst förfarande alltjämt
skall kunna tillämpas.

Departementschefen. Beredningens förslag i denna del innebär att inskrivningsmyndigheten
får en generell möjlighet att i vissa fall skjuta upp avgörandet
av ett inskrivningsärende. Uppskovet får inte avse obestämd tid
utan måste anknytas till en viss senare inskrivningsdag. Beredningen har
i lagtexten angett att åtgärden får vidtas för vinnande av utredning eller
för annan förberedande åtgärd. I förhållande till gällande rätt innebär detta
en formell utvidgning av de begränsade möjligheter att bevilja uppskov som
f. n. står till buds enligt ett par speciella bestämmelser i IF. Under förutsättning
att ansökningen leder till bifall, skall ett beslut om uppskov som meddelas
med stöd av denna paragraf grunda prioritet från den inskrivningsdag
på vilken ansökningen gjordes.

Mot själva grundtanken i förslaget har inte riktats någon anmärkning under
remissbehandlingen. Hovrätten och häradshövdingeföreningen har
emellertid ifrågasatt, om inte uppskovsinstitutet borde jämkas samman
med den form av vilandeförklaring på viss tid som beredningen föreslagit
i 17 § andra stycket i sitt förslag. Skälet härtill skulle vara att de situationer
i vilka lagberedningen avsett att det ena eller andra institutet skall begagnas
är så likartade att någon bestämd gränsdragning inte kan ske. Detta
har ansetts medföra en viss risk för tillämpningssvårigheter.

Att inskrivningsmyndigheten bör ha en viss formell möjlighet att skjuta
upp avgörandet av ett inskrivningsärende i syfte att skaffa sig klarhet rörande
de faktiska och rättsliga förutsättningarna för den begärda åtgärden
synes vara odiskutabelt. Motsatsen skulle bl. a. medföra risk för onödiga
rättsförluster. Betydelsen av att inskrivningsmyndigheten kan bygga avgörandet
på en säker grund kommer dessutom att öka med hänsyn till de materiella
rättsverkningar, särskilt i fråga om godtrosförvärv, som enligt balken
kommer att knytas till inskrivningen.

Systematiken i beredningens förslag är uppbyggd efter det mönstret att
det i kapitlen om de särskilda slagen av inskrivning ges uttömmande uppräkningar
av de fall i vilka en ansökan skall avslås eller förklaras vilande.
Om inte något sådant fall föreligger, skall ansökan i princip bifallas. Uppskovsinstitutet
fyller i detta system den funktionen, att det ger inskrivnings -

512 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

myndigheten möjlighet att i oklara situationer skaffa sig underlag för bedömandet
av om något av de särskilt avgränsade avslags- eller vilandefallen
föreligger. Mot denna systematik finns enligt min mening inte något att erinra.
Även om gränsdragningen någon gång kan föranleda viss tvekan, är
den av beredningen föreslagna lösningen dock att föredra framför en sammanslagning
av uppskovs- och vilandeinstituten. Ett sådant gemensamt institut
skulle få en ganska diffus karaktär och inrymma principiellt helt olikartade
fall. Detta skulle medföra en onödig oklarhet i systemet. Jag har därför
inte ansett mig böra frångå beredningens förslag i denna del. Frågan
kommer också i ett delvis nytt läge, om vilandeinstitutet får den utformning
som jag föreslår i It §. Enligt detta förslag skall institutet vilandeförklaring
på viss tid inte tas upp i balken.

Som förutsättning för meddelande av uppskovsbeslut anges i departementsförslaget
enbart att åtgärden skall vara nödvändig för utredningen.
Det av lagberedningen använda uttrycket »annan förberedande åtgärd» är
dunkelt och synes inte ha någon funktion att fylla. Jag vill betona att
uppskov får förekomma bara i syfte att fullständiga utredningen i ärendet.
Institutet får således inte användas exempelvis för att bereda inskrivningsmyndigheten
ökat rådrum i ett rättsligen invecklat ärende, om utredningen
i och för sig är fullständig i ärendet.

Jag vill med hänsyn till vad som anförts från hovrättens och häradshövdingeföreningens
sida under remissbehandlingen framhålla, att införandet
av uppskovsinstitutet inte i och för sig behöver lägga något hinder i vägen
för det i praxis förekommande systemet med komplettering av ofullständiga
ärenden under hand. Härigenom kan ofta smärre brister botas på ett smidigt
sätt. Utrymmet för sådana kompletteringar är emellertid begränsat både
med hänsyn till tiden och andra faktorer. I princip får de givetvis också
bara avse att skapa klarhet rörande omständigheter som förelegat vid inskrivningsdagens
slut. Om exempelvis tillstånd av myndighet att förvärva
en fastighet getts först efter inskrivningsdagen, får en anhängiggjord ansökan
om lagfart på fastigheten således inte »kompletteras» med ingivande av
bevis om tillståndet och sedan bifallas genom beslut som hänför sig till den
inskrivningsdag, vilken föregått tillståndet. Skulle detta däremot ha meddelats
före inskrivningsdagen men av förbiseende inte ha företetts i samband
med ansökningen om lagfart, torde en dylik komplettering kunna
komma i fråga som ett alternativ till det formella uppskovsförfarande som
regleras i förevarande paragraf. Handläggningen och expedieringen av övriga
ärenden får dock uppenbarligen aldrig fördröjas i avbidan på en underhandskomplettering
av detta slag. I den mån risk härför uppkommer,
bör formellt beslut om uppskov alltid meddelas.

Om en underhandskomplettering inte hinner göras är det, som vissa remissinstanser
påpekat, f. n. ganska vanligt att ärendet på sökandens begä -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 513

rån eller i varje fall med dennes medgivande får utgå från inskrivningsdagen
för att — om ärendet över huvud taget är så att säga reparabelt — åter
tas upp på en senare inskrivningsdag, när kompletteringen hunnit verkställas.
Detta förfarande kan sägas inrymma en återkallelse av ansökningen,
eventuellt i förening med en ny ansökan på senare inskrivningsdag. Förfarandet
torde delvis ha sin grund i att man nu saknar ett allmänt uppskovsinstitut.
Införandet av ett sådant kan därför antas komma att minska behovet
av det f. n. praktiserade systemet. Det kan dock inte förnekas, att det
i vissa fall kan vara smidigare att förfara i enlighet med nuvarande praxis.
Särskilt gäller detta i fall, när ansökningen är av beskaffenhet att vid en
formell prövning föranleda beslut om avvisning eller avslag. Jag anser heller
inte att något generellt hinder kan anses möta mot att också i fortsättningen
tillämpa detta mera formlösa förfarande vid sidan av de legalt reglerade
instituten. Framför allt talar starka praktiska skäl för att man inte
helt bör avhända sig denna möjlighet. Jag vill emellertid understryka, att
detta formlösa förfarande rymmer vissa problem och det är av vikt att inskrivningsmyndigheterna
här inte handlar slentrianmässigt utan med insikt
om de konsekvenser som förfarandet i vissa fall kan ge upphov till. Situationerna
kan vara mycket växlande. Det är därför inte möjligt att här
lämna en uttömmande redogörelse för alla de synpunkter som måste beaktas
utan det får ankomma på rättstillämpningen att från fall till fall avgöra
i vilken utsträckning förfarandet bör få komma till användning. Jag vill
dock ange några huvudsynpunkter som synes förtjäna särskild uppmärksamhet.
Man bör till en början sålunda ha klart för sig att sökanden — såvitt
avser inskrivning av förvärv — kan komma i ett sämre läge i prioritetshänseende,
om ansökningen får utgå från inskrivningsdagen för att åter
tas upp på en senare inskrivningsdag än om ansökningen blir föremål för
ett formellt beslut om uppskov eller eventuellt vilandeförklaring. Detta
hänger samman med att någon införing i fastighetsboken inte sker, om
ärendet utgår från inskrivningsdagen (jfr NJA 1959 s. 326). Vidare måste
hänsyn tas till principen om inskrivningsplikt i fråga om vissa typer av förvärv.
Om det finns anledning anta att en återkallelse av exempelvis en lagfartsansökan
sker i syfte att undandra fånget från inskrivning, bör återkallelse
därför vägras och ärendet avgöras i befintligt skick. Slutligen måste
beaktas, att tredje mans rätt kan beröras av en återkallelse av ett inskrivningsärende.
Om en annan persons ansökan på samma inskrivningsdag är
beroende av t. ex. en lagfartsansökan, bör dennes medgivande inhämtas.
Det kan också tänkas, att tredje man vid inskrivningsdagens slut kontrollerar
att ärendet tagits upp och sedan rättar sitt handlande efter att ärendet
också kommer att behandlas på den inskrivningsdagen. Även om ärendet
då inte skulle kunna föranleda ett beslut om bifall, kan tredje man komma
i ett sämre läge, om ärendet formlöst får utgå från inskrivningsdagen än

17 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 1

514 Del B 1 Kungl. May.ts proposition nr 20 år 1970

om det prövas. I sistnämnda fall kan resultatet nämligen eventuellt bli ett
beslut om uppskov eller vilandeförklaring. Detta kan i sin tur exempelvis
leda till att — om ärendet avsett ansökan om lagfart — en ansökan om
inteckning som görs på nästa inskrivningsdag kommer att uppskjutas eller
förklaras vilande i stället för att avslås, vilket kan få betydelse bl. a. i prioritetshänseende
(jfr 22: 3 första stycket 4. och andra stycket samt 22: 4
första stycket 1. i departementsförslaget). I den mån en återkallelse av en
ansökan i ett inskrivningsärende sålunda kan antas inverka på tredje mans
rätt i negativ riktning bör enligt min mening som förutsättning för åtgärdens
tillåtlighet i allmänhet krävas att tredje man lämnar sitt medgivande.

Jag vill slutligen något beröra den i paragrafens senare del upptagna regeln
om de förelägganden som kan komma i fråga. Normalt bör föreläggandet
förknippas med förfallopåföljd. Särskilt i fråga om förvärv som är förenade
med inskrivningsplikt kan emellertid också vite ibland anses påkallat
som påtryckningsmedel för att framtvinga nödvändig utredning till vilken
sökanden hav tillgång. En viss försiktighet är dock att tillråda på denna
punkt. Jag vill i detta sammanhang fästa uppmärksamheten på bestämmelsen
i 9 kap. 8 § tredje stycket RB. Med stöd av denna bestämmelse kan
inskrivningsmyndigheten underlåta att utdöma vite i vissa fall.

10 §.

Denna paragraf motsvarar 27: 16 resp. 23: 16 i förslagen och innehåller
bl. a. bestämmelser om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att i vissa
fall bereda annan än sökanden tillfälle att yttra sig i ett inskrivningsärende.

Gällande rätt. Varken LF eller lagen om inskrivning av tomträtt etc. innehåller
någon föreskrift om hörande av annan än sökanden. Däremot stadgas
i 5 § IF att fastighetsägaren skall höras över ansökan om fordringsinteckning,
om tvivel uppstår om giltigheten av den handling på grund varav
inteckning söks eller om inteckningen med stöd av 2 § IF sökts utan medgivande
av gäldenären (tvångsinteckning). Också när ansökan om inteckning
avser nyttjanderätt, avkomsträtt, servitut eller rätt till elektrisk kraft
skall fastighetsägaren i vissa fall höras, nämligen när upplåtelsehandlingen
eller, i fråga om rätt till elektrisk kraft, inteckningsmedgivandet inte är
styrkt av vittnen. Föreskrifter härom finns i 40 § andra stycket, 54 § första
stycket, 55 § första stycket och 58 § 1 mom. andra stycket IF. Förfarandet
i fall då hörande skall ske regleras i 6—10 §§ IF. Enligt dessa bestämmelser
utfärdar inskrivningsdomaren föreläggande för fastighetsägaren att yttra
sig i ärendet. Föreläggandet skall delges denne genom sökandens försorg.
Om sökanden underlåter detta medför det i regel att ansökan förfaller.
Förfarandets vidare utveckling beror på vad fastighetsägaren gör. Svarar

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

515

han inte utgör detta inte hinder för beviljande av den sökta inteckningen.
Om han däremot gör invändning mot ansökan, kan olika fall uppkomma.
Skulle han med klara skäl lyckas visa att det inte finns någon fordran skall
ansökan avslås. Om sökandens rätt finnes vara tvistig skall ansökan förklaras
vilande och om rättegång inte redan är anhängig skall sökanden föreläggas
att visa att han stämt fastighetsägaren. Fullgörs ej föreläggandet
inom viss i lagen angiven tid, förfaller ansökan. Fastän något hörande inte
är föreskrivet i fråga om lagfartsärenden, innehåller 10 § LF en bestämmelse
om hur inskrivningsdomaren har att förfara, om sökandens rätt visar sig
vara tvistig. Ansökan skall förklaras vilande i avbidan på hindrets undanröjande.
I samband därmed kan parterna hänvisas att tvista inför domstol,
dock utan föreläggande att väcka talan inom viss tid. Enligt 8 § lagen om
inskrivning av tomträtt etc. gäller detsamma i fråga om inskrivning av
fång till tomträtt eller vattenfallsrätt. Bestämmelse saknas dock om hänvisning
till tvist inför domstol.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den i det föregående understrukit
vikten av att inskrivningsförfarandet anordnas på sådant sätt att
konflikter mellan inskrivning och det materiella rättsläget såvitt möjligt
förebyggs. De nya reglerna om rättsverkan av inskrivning kräver sålunda
ökade garantier mot tillkomsten av inskrivningar, varigenom annans rätt
skulle kunna kränkas. Vad angår sådana brister i förvärvet som ej framgår
av den åberopade handlingen är emellertid, som anförts i motiven till
25 kap. (18 kap. i departementsförslaget), möjligheterna att skapa garantier
ganska begränsade. Förfarandet i inskrivningsärenden kan inte heller
gärna ordnas så att det lämpar sig för utredning av tvistiga mellanhavanden.
Beredningen uttalar härefter.

Möjligheten att i inskrivningsärende höra annan än sökanden synes dock
kunna och böra väsentligt utsträckas i förhållande till vad som nu gäller.
Sålunda bör denna möjlighet icke såsom f. n. vara begränsad till ärenden
angående ansökan om inteckning och om inskrivning av vissa rättigheter
utan avse alla inskrivningsärenden som anhängiggöras genom ansökan.
Även i fråga om förutsättningarna för hörande är enligt beredningens mening
en utvidgning påkallad. Hörande bör ske i sådana fall då någon särskild
omständighet utgör påtaglig anledning antaga att den sökta åtgärden
står i strid med det materiella rättsläget. En sådan konflikt kan föreligga
då den rättshandling som ligger till grund för ansökan är ogiltig eller då
vid tvesala det senare av fången är det som först blir föremål för lagfartsansökan
men fånget på grund av reglerna om god tro icke må göras gällande.

Av särskilda bestämmelser angående handläggning av inskrivningsärenden
följer att förfarandet med hörande icke kan tillämpas för sådan komplettering
av ansökningshandlingarna som för sökanden utgör ett villkor
för ansökans beviljande. Ett sådant fall föreligger då samtycke av äkta make
ej visats föreligga; genom särskilda bestämmelser om att i sådant fall
l7j Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 sand. Nr 20 Del B 1

516 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

-vilandeförklaring av ansökan skall ske är nämligen maken skyddad mot
att inskrivning, som skulle kunna kränka makens rätt, kommer till stånd.
Vad angår det fall att lagfart sökes å förvärv från någon som icke är eller
varit inskriven såsom ägare av fastigheten, är visserligen den senast lagfarne
ägaren på motsvarande sätt skyddad mot att inskrivning beviljas för
förvärv från obehörig person, men förhållandena äro här i viss mån annorlunda.
Även vilandeförklaring av lagfartsansökan kan nämligen medföra
betydande olägenheter för den lagfarne ägaren, bl. a. genom att den hindrar
honom att inteckna fastigheten. Uppgiver lagfartssökanden att hans
fångesman förvärvat fastigheten från den lagfarne ägaren och vinner detta
påstående stöd av tillgängliga handlingar synes det icke vara erforderligt
att den lagfarne ägaren höres. I övriga fall torde däremot hörande böra ske.

Förfarandet när hörande skall ske bör, säger beredningen, lämpas efter
omständigheterna. För sådant ändamål kan den som skall höras kallas till
sammanträde inför inskrivningsdomaren eller också kan viss tid föreläggas
honom inom vilken han skall inkomma med skriftligt yttrande. Förhör kan
hållas inte bara med sökanden och den vars rätt annars är i fråga utan också
med annan som kan tänkas ha någon upplysning av vikt att lämna. Att
yttrande uteblir från den som erhållit tillfälle att yttra sig, utgör inte något
hinder för ärendets avgörande. Förhållandet bör, sägs det, kunna tas
som bevis för att vederbörande inte har något att invända mot bifall till
ansökan. Har den som hörts däremot gjort invändning mot ansökan bör i
överensstämmelse med gällande rätt inskrivning i regel inte få beviljas
förrän sökandens rätt blivit fastställd i rättegång. Sökanden bör lämpligen
föreläggas att inom viss tid väcka talan vid domstol. Å andra sidan bör enligt
beredningens mening inskrivningsdomaren liksom f. n. äga omedelbart
avslå ansökan, om det uppenbarligen framgår av vad som förekommit
att förvärvet är ogiltigt eller inte får göras gällande.

I fortsättningen framhåller beredningen.

Enligt IF har sökanden att inom viss tid visa att han stämt till domstol.
Avser tvist varom här är fråga äganderätt till fast egendom eller förvärv
av tomträtt eller vattenfallsrätt, skall enligt 33 kap. 3 § i förslaget rätten,
när talan väckes, genast göra anmälan därom till inskrivningsdomaren för
anteckning i grundbok. Då det sålunda på annat sätt sörjts för att inskrivningsdomaren
får kännedom om talans väckande, saknas i dessa fall anledning
att förelägga sökanden att visa att han stämt. I fråga om andra
tvister, t. ex. om giltighet av pantbrev eller upplåtelse av särskild rättighet,
föreligger visserligen icke någon motsvarande anmälningsskyldighet för
rätten. Med hänsyn till att enligt RB fastighetsforum är exklusivt forum
för alla nu avsedda tvister, torde det emellertid icke möta någon svårighet
för inskrivningsdomaren att från rätten inhämta upplysning huruvida
och när talan blivit väckt. Enligt beredningens mening bör därför icke i
något fall sökanden föreläggas att visa att talan väckts.

Remissyttrandena. Svea hovrätt påpekar att några närmare bestämmelser
om de sammanträden som skall kunna hållas inför inskrivningsdomaren
inte lämnats i vidare mån än vad som kan anses framgå av hänvisningen i

Del B 1

517

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

4 § andra stycket till bestämmelserna om tvistemål. Givet är dock, framhålls
det, att reglerna om tvistemål inte utan vidare kan tillämpas. Sålunda
bör inte en utomstående person kunna höras som vittne inför inskrivningsdomaren.
Inte heller torde bestämmelserna om ersättning till vittnen
kunna tillämpas utan uttrycklig hänvisning till dessa bestämmelser. Hovrätten
pekar vidare på frågan om protolcollering av utsagor som avges vid
dylika sammanträden och diskuterar vilken betydelse som skall tillmätas
kallad persons utevaro. Att, som lagberedningen anfört, utan vidare ta en
persons utevaro till bevis för att han inte har något att invända mot bifall
till ansökan förefaller enligt hovrättens mening inte tillrådligt. En sådan
slutsats bör i varje fall inte få dras, om det inte i kallelsen gjorts klart för
vederbörande att hans utevaro kommer att tolkas på detta sätt. I den mån
sammanträde inför inskrivningsdomaren och hörande av personer som står
utanför rättsförhållandet anses nödvändigt synes enligt hovrätten erforderligt
med en närmare reglering av dessa frågor.

Domstolskommittén ansluter sig oförbehållsamt till lagberedningens uppfattning
att det är av vikt att inskrivningsförfarandet anordnas på sådant
sätt att konflikter mellan inskrivningen och det materiella rättsläget såvitt
möjligt förebyggs. I allt väsentligt synes inskrivningsdomarens skyldigheter
enligt förevarande paragraf tillgodose detta önskemål. Försiktigheten
anses emellertid bjuda att man vid tillskapandet av denna delvis nya plikt
av allmänt innehåll noggrant utröner, om den kan medföra tillämpningssvårigheter.
Kommittén diskuterar härefter vissa av beredningen i motiven
angivna exempel på situationer, när inskrivningsdomaren skall ingripa,
och framhåller i samband därmed att vissa betänkligheter inställer sig
i fråga om tvesalu. Ingriper inskrivningsdomaren mot en förment ondtroende
lagfartssökande genom att höra den tidigare förvärvaren, kan detta
enligt kommittén medföra att denne ger in en konkurrerande lagfartsansökan
till samma inskrivningsdag. Det är då inte uteslutet att rättsförlust
kan uppstå för den förste sökanden. Så blir fallet, om det visar sig att denne
i själva verket varit i god tro. Även om ett dylikt fall kan synas verklighetsfrämmande,
anser kommittén att det möjligen kan tjäna som en erinran
om svårigheten för inskrivningsdomaren att vid tillämpningen av
förevarande bestämmelse undvika att dess syfte förfelas.

Frågan om ersättning för inställelsekostnaderna i samband med förhör
inför inskrivningsdomaren tas upp också av advokatsamfundet, som anser
det naturligt att sökanden får stå för sina egna kostnader. Däremot bör annan
person vara berättigad till ersättning, om det inte kan anses att denne
genom egna åtgärder gjort förhöret nödvändigt. Inskrivningsdomaren bör
därför ha möjlighet att besluta att de kostnader som annan än sökanden
kan behöva vidkännas för inställelse till förhör inför inskrivningsdomaren
skall betalas av sökanden eller, där så anses skäligt, av statsverket.

518 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Som lagberedningen framhållit är det av vikt att inskrivningsförfarandet
ordnas på sådant sätt att konflikter mellan inskrivning
och det materiella rättsläget förebyggs i så stor utsträckning som möjligt.
De nya reglerna om inskrivning som grund för godtrosförvärv påkallar
också ökade garantier mot tillkomsten av inskrivningar som skulle kunna
kränka annans rätt. Någon annan uppfattning i detta hänseende har heller
inte framförts under remissbehandlingen. Beredningen har genom de i förevarande
paragraf föreslagna bestämmelserna tillskapat möjlighet — och
skyldighet — för inskrivningsmyndigheten att i vissa fall ingripa ex officio
genom kommunicering och förhör. Bestämmelserna torde utgöra ett medel
för att uppnå ökade garantier för att gjorda inskrivningar står i överensstämmelse
med det materiella läget. De har därför tagits upp i departementsförslaget
med bara några smärre redaktionella jämkningar.

Tillämpningen av bestämmelserna kan utan tvivel, som domstolskommittén
påpekat, i vissa fall innebära vanskligheter. Detta torde emellertid vara
oundvikligt vid denna typ av bestämmelser och jag anser inte att det finns
anledning till alltför starka betänkligheter. Liknande problem förekommer i
minst samma utsträckning på andra områden, t. ex. inom den allmänna
civil- och straffprocessrätten. Det är dock givet att tillämpningen kommer
att ställa ganska stora krav på inskrivningsmyndighetens omdöme och kunnighet.
Det finns också anledning understryka, att det skall förekomma särskild
omständighet för att inskrivningsdomaren skall vara berättigad att ingripa.
Häri ligger en spärr mot att kommunicering eller hörande sker i opåkallat
stor utsträckning. Som exempel på en omständighet som bör föranleda
ingripande nämner lagberedningen att lagfart söks på förvärv från någon
som inte är inskriven som ägare av fastigheten. Enligt min mening kan det
ifrågasättas om detta är något bra exempel. Givetvis kan det finnas fall av
detta slag där ett ingripande är befogat men omständigheterna kan vara
starkt varierande. Ett ingripande bör därför aldrig ske rutinmässigt ens i
detta fall. Ett bättre exempel synes vara att den handling som åberopas till
stöd för ansökan företer påtagliga tecken på att vara förfalskad. Det kan
också exempelvis förhålla sig så att inskrivningsmyndigheten har anledning
anta att en överlåtare eller upplåtare var omyndig eller i konkurstillstånd
när överlåtelsen eller upplåtelsen skedde. Däremot framstår det som mera
tveksamt, hur inskrivningsmyndigheten skall handla i en tvesalusituation.
Det är att märka att tvesalu inte i och för sig är någon ogiltighetsgrund och
att ett senare förvärv här alltid får göras gällande på grund av tidigare in
skrivning, om inte förvärvaren var i ond tro beträffande det tidigare förvärvet.
Det bör i detta sammanhang understrykas att inskrivningsmyndigheten
— möjligen bortsett från speciella undantagsfall — inte får ingripa på sådant
sätt att den legala företrädesordningen enligt 17 kap. i departementsförslaget
rubbas. Detta torde alltid kunna undvikas, om man väntar med att
ingripa till inskrivningsdagens slut. Bl. a. i det av domstolskommittén an -

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

519

givna exemplet löper en godtroende förvärvare då inte någon risk att bli
utslagen på grund av inskrivningsmyndighetens åtgärd.

Vad angår förfarandets närmare gestaltning bör bestämmelserna härom
meddelas i tillämpningsföreskrifterna. Normalt torde en begäran om skriftligt
yttrande vara tillfyllest. Beträffande frågan om protokollering av utsagor
vid förhör får jag hänvisa till vad jag anfört i samband med 7 §. Uppenbarligen
får regelrätta vittnesförhör inte hållas i samband med sammanträden
inför inskrivningsmyndigheten. Som lagberedningen anfört i sina motiv
är ändamålet med hörandet bara att konstatera om tvist förekommer eller
ej, däremot inte att förebringa utredning om förekommande tvistefrågor.
Det bör understrykas att det inte är fråga om någon domstolsförhandling
i vanlig mening. Man bör sträva efter så stor enkelhet och smidighet som
möjligt.

Också frågan om ersättning för inställelsekostnaderna får regleras närmare
i samband med utarbetandet av tillämpningsföreskrifterna. Annan
person än sökanden bör kunna få ersättning av allmänna medel, om särskilda
skäl inte föranleder till att sökanden eller vederbörande själv bör slå för
kostnaderna. Beträffande den av hovrätten väckta frågan om betydelsen av
en kallad persons utevaro är jag ense med hovrätten om att man inte alltid
får ta utevaron som bevis för att vederbörande inte har något att erinra
mot bifall till ansökan. I de allra flesta fall torde man dock ha befogad anledning
utgå från att så är fallet.

11 §•

Denna paragraf, som motsvarar 27: 17 resp. 23: 17 i förslagen, innehåller
bestämmelser om förfarandet i samband med vilandeförklaring av inskrivningsärenden.

Gällande rätt. Enligt gällande rätt skall vilandeförklaring av lagfartsansökan
alltid ske på obestämd tid. Inskrivningsdomaren skall alltså inte sätta
ut någon frist för ansökans fullföljande utan sökanden får själv bestämma
om och när ansökan skall tas upp till fortsatt behandling (10 § första stycket
LF). Vilandeförklaring av inteckningsansökan är däremot alltid förbunden
med skyldighet för sökanden att fullfölja ansökan inom en i lagen angiven
tid vid påföljd att ansökan annars förfaller. Denna tid är i vissa fall
absolut bestämd (4 § andra stycket och 10 § andra punkten IF) men i andra
angiven i förhållande till en framtida händelse, nämligen att en dom vinner
laga kraft (10 § tredje punkten och 13 § IF) eller att lagfart beviljas (12 §
andra stycket IF).

Lagberedningen. Beredningen tar till en början upp frågan om vilandeförklaring
av lagfartsansökan bör avse bestämd eller obestämd tid. Beredningen
erinrar därvid om vissa uttalanden i motiven till 1907 års förslag. Enligt
dessa borde avgörande vikt fästas vid den av åtskilliga domare framhållna

520 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

angelägenheten av att såvitt möjligt förebygga att ansökningar om lagfart
stod kvar oavgjorda under obestämd tid. Beredningen framhåller att den nuvarande
ordningen knappast står i god överensstämmelse med den på inskrivningsrättens
område härskande legalitetsprincipen. Vilandeförklaring
förutsätter att inskrivningsdomaren konstaterat att hinder möter mot den
sökta inskrivningen. Att ansökan likväl inte omedelbart avslås innebär en
särskild förmån för sökanden som därigenom bereds möjlighet att bevara
ansökningens prioritet. Syftet med vilandeförklaring är att bereda sökanden
skäligt rådrum för att avhjälpa bristen. Begagnar han sig inte av fristen
eller visar det sig att hindret inte kan avlägsnas, har sökanden inte längre
något befogat intresse av att ansökan fortfarande skall vila.

I fråga om de olägenheter som är förenade med vilandeförklaring på obestämd
tid ansluter sig beredningen till tankegångar som framfördes redan vid
tillkomsten av lagfartsförordningen men som då inte vann gehör. Beredningen
framhåller alltså att olägenheter kan uppkomma saväl när ansökningen i
och för sig är obefogad som när den är befogad. I förra hänseendet är att
märka fall, när sökandens fångesman inte var rätt ägare till fastigheten eller
själva överlåtelsen var behäftad med fel. En vilandeförklarad lagfartsansökan
inkräktar på rätte ägarens möjligheter att förfoga över fastigheten. Han
är sålunda — trots att han erhållit lagfart — inte längre berättigad att erhålla
inteckning i fastigheten. Också hans möjlighet att avyttra fastigheten
är väsentligt kringskuren, eftersom en spekulant ofta får svårt att bilda sig
en säker uppfattning om äganderätten till fastigheten och i alla händelser
inte kan räkna med att få lagfart så länge vilandeförklaringen alltjämt består.
Olägenheter av vilandeförklaring på obestämd tid, när ansökan i och
för sig är befogad, kan uppkomma också när ett lagfartshinder är av sådan
natur att det kan undanröjas. Erfarenheten sägs ha visat att svårigheterna
att avlägsna ett lagfartshinder ofta blir allt större ju längre tiden går. Detta
gäller särskilt, om sökanden överlåtit fastigheten. Beredningen framhåller
också, att det syfte, som bär upp beredningens förslag om laga delning som
villkor för beståndet av överlåtelse, i vissa fall skulle allvarligt motverkas
om vilandeförklaring av lagfartsansökan fick ske på obestämd tid. Enligt
dessa regler är överlåtelse av område eller av andel med bestämmelse om utbrytning
beroende av att ansökan om laga delning görs inom viss kortare
tid från det fånget skedde samt att laga delning kommer till stånd i anledning
av ansökan som skett i rätt tid. Om lagfart sökts innan ansökan om utbrytning
gjorts och ansökningen skulle förklaras vilande på obestämd tid
samt ärendet inte kunna åter tas upp annat än på yrkande av sökanden,
skulle resultatet bli att ansökan stod kvar som vilande även om fånget förfallit
till följd av underlåtenhet att söka delning eller på grund av att delning
vägrats. Beredningen anser, att ett sådant resultat — som redan nu äger
sin motsvarighet i de fall när enligt jordförvärvslagen och annan närstående
lagstiftning överlåtelsen är beroende av att tillstånd till överlåtelsen söks

Del B 1

521

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

inom viss tid — inte är tillfredsställande. Såsom skäl för att vilandeförklaring
borde få ske på obestämd tid, åberopades under förarbetena till LF,
att sökanden skulle kunna på grund av misstag eller försummelse i fråga
om fullföljandet av ansökan förlora sin äganderätt till fastigheten, om ansökan
förklarades vilande på viss tid. Detta skulle bli fallet om fångesmannen
överlåtit egendomen också till annan, som sökte lagfart sedan den tidigare
ansökningen förfallit på grund av underlåten fullföljd. Beträffande
denna fråga är dock att märka, framhåller beredningen, att prioritetsverkan
av en lagfartsansökan enligt uttryckligt stadgande i beredningens förslag
(24 kap. 4 §) är beroende av god tro hos förvärvaren och att följaktligen en
tidigare förvärvare, vars lagfartsansökan förfallit på grund av underlåtenhet
att fullfölja densamma inom förelagd tid, inte undanträngs av en senare förvärvare,
om denne vid sitt förvärv ägde eller borde ha ägt kännedom om det
tidigare förvärvet. Genom att lagfartsansökan förfaller går alltså äganderätten
enligt beredningens mening inte alltid förlorad, även om sökanden går
miste om prioritetsverkan av ansökningen. Beredningen påpekar att sökanden
kan göra ny ansökan om lagfart och då vinna prioritet från dagen för
denna ansökan.

De nu redovisade övervägandena har föranlett beredningen att föreslå att
en lagfartsansökan skall kunna förklaras vilande på viss tid. Dessutom skall
ansökan kunna förklaras vilande på obestämd tid. Detta ståndpunktstagande
gäller också i fråga om fång till tomträtt. Reglerna om inskrivning därav
är i stort sett desamma som beträffande lagfart. Beredningen söker belysa
innebörden av sitt förslag genom att granska några vanliga fall av vilandeförklaring
(SOU 1960: 25 s. 689). Bland de fall som uppmärksammas är
följ ande.

När en ansökan om lagfart förklaras vilande råder ofta ovisshet i frågan
huruvida det hinder som föreligger skall kunna undanröjas och visshet kan
inte vinnas utan att sökanden vidtar viss åtgärd, t. ex. gör ansökan hos myndighet.
För en del av dessa fall finns materiella rättsregler som innebär att
förvärvet blir ogiltigt om sökanden underlåter att inom viss tid vidta åtgärden
i fråga. Detta gäller exempelvis enligt ett flertal författningar om
tillstånd att förvärva fast egendom. Detsamma är förhållandet i fråga om
fång genom testamente som inte bevakats. Har arvingarna inte avstått från
klandertalan, är fånget ogiltigt gentemot dem. Till denna grupp av ärenden
hör också det tidigare nämnda fallet när det är fråga om förvärv av område
eller av andel med bestämmelse om utbrytning. I samtliga nu nämnda fall
anser beredningen att det är mest ändamålsenligt att ansökan förklaras vilande
under viss angiven tid. Denna bör bestämmas med hänsyn till att det
skall vara möjligt för sökanden att vidta den åtgärd varav fångets giltighet
närmast är beroende samt att hos inskrivningsdomaren styrka att så skett.
Emellertid finns det också fall, när dröjsmål från sökandens sida inte i och
för sig medför att han går miste om sin rätt. Som exempel nämns att den

522 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

åtgärd som fordras är delgivning av bevakat testamente eller inhämtande
av samtycke av överlåtarens make. Inte heller i sådana fall bör ansökan i
allmänhet förklaras vilande på obestämd tid. Hänsyn till andra rättsägares
intressen anses kräva, att vilandeförklaringen begränsas till viss tid som ger
sökanden möjlighet att undanröja hindret och fullfölja sin ansökan.

Om inskrivningsdomaren enligt 16 § i beredningens förslag (10 § i departementsförslaget)
funnit sökandens rätt tvistig, skall ansökan inte på denna
grund förklaras vilande. Enligt beredningens mening bör ärendet i stället
uppskjutas med föreläggande för sökanden att inom viss tid väcka talan vid
domstol. Sedan talan väckts, utgör detta enligt 28: 11 samt 29: 10 och 11 i
beredningens förslag anledning till vilandeförklaring av lagfartsansökan
respektive ansökan om inskrivning rörande fång till tomträtt. På samma
sätt bör ansökningen enligt beredningens mening förklaras vilande, om talan
angående sökandens rätt är väckt redan när ansökan görs. Vilandeförklaring
som grundas på att sökandens rätt är beroende på utgången av ett hos
domstol eller annan myndighet anhängigt mål eller ärende bör med hänsyn
till ovissheten om när frågan blir slutligt avgjord inte begränsas till viss tid.
Ilär föreligger alltså enligt beredningens mening ett fall när vilandeförklaring
på obestämd tid är på sin plats. Samma förfarande anses böra tillämpas
också i andra fall, när man vid vilandeförklaringens meddelande inte kan
med någon grad av sannolikhet bedöma när hindret kan bli undanröjt. Såsom
exempel nämns att hindret består i att lagfartsansökan för fångesmannen
förklarats vilande.

Den omständigheten att vilandeförklaringen avser obestämd tid bör enligt
beredningen inte få till följd att ansökan om inskrivning måste förbli oavgjord
till dess den fullföljs av sökanden. Enligt gällande rätt saknas möjlighet
för inskrivningsdomaren att åter ta upp ärendet, om inte sökanden själv
tar initiativ därtill. Detta anses vara en av de främsta olägenheterna med
det nuvarande systemet. Enligt beredningens mening bör inskrivningsdomaren
tilläggas rätt att ex officio ta upp en vilandeförklarad ansökan till ny
handläggning så snart han finner att den ovisshet som föranlett vilandeförklaringen
blivit undanröjd. Detta bör gälla inte bara när tiden är obestämd
utan också när den är bestämd men ännu ej gått ut. Ansökan bör inte få avslås
men väl bifallas utan att sökanden bereds tillfälle att yttra sig.

Befogenheten för inskrivningsdomaren att ex officio återuppta och avgöra
en vilandeförklarad ansökan avses komma till användning så snart
anledning förekommer därtill. Har ansökan förklarats vilande i avbidan
på lagfart för fångesmannen bör ansökan tas upp på nytt så snart denne
fått lagfart, även om den för vilandeförklaringen utsatta tidsfristen ej gått
ut. Motsvarande förhållande föreligger i andra fall, när en inskrivningsåtgärd
är beroende av en annan inskrivning. Inskrivningsdomaren har att
i dessa fall närmare undersöka vilka vilandeförklarade ansökningar som
är avhängiga av den beviljade inskrivningen. Om vilandeförklaringen äi

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

523

beroende av utgången av mål eller ärende hos myndighet, synes det lämpligaste
förfarandet enligt beredningen vara att myndigheten underrättar
inskrivningsdomaren om utgången och att denne därefter företar ansökan
till förnyad handläggning. I fråga om vissa mål har dylik underrättelseplikt
stadgats i balken. Genom föreskrifter i jordregister- och fastighetsregisterförordningarna
är sörjt för att inskrivningsdomaren erhåller kännedom om
att en avstyckningsförrättning fastställts. Vissa ytterligare bestämmelser i
detta hänseende avses komma att meddelas av Kungl. Maj :t.

Beredningen framhåller att samma synpunkter som i fråga om vilandeforklaring
vid ansökan om lagfart gör sig gällande också vid vilandeförklaring
i andra fall. Det är sålunda uppenbart att vilandeförlclaring på viss
tid bör ske i situationer som motsvarar den som nämns i 4 § IF, dvs. att
samtycke skall inhämtas från fastighetsägarens make. Förhållandena är
likartade om fastighetsägaren, när han hörs, framställer invändningar mot
den handling som ligger till grund för ansökningen och frågan om rättighetens
bestånd av denna anledning hänvisas till tvist. I sådana fall bör ansökan
enligt beredningens uppfattning — liksom i motsvarande fall beträffande
lagfartsansökan först uppskjutas. Sedan det visat sig att sökanden
väckt talan bör ansökan förklaras vilande på obestämd tid. Inskrivningsdomaren
har därefter att åter ta upp ansökan, när tvisten slutligen
avgjorts. För detta fall fordras alltså inte någon motsvarighet till den skyldighet
att fullfölja ansökan inom viss tid sedan domen vunnit laga kraft
som enligt 10 § IF åligger sökanden. Med nyssnämnda fall likställer beredningen
det i 13 § IF behandlade fallet att klander blivit instämt av ägarens
fång. Av de i IF behandlade fallen av vilandeförklaring återstår bara det
när hindret består i att lagfart inte meddelats på fastighetsägarens fång.
Beträffande detta fall anses uppenbart att det bör behandlas lika som motsvarande
situation vid överlåtelse. Beredningen tar alltså inte upp någon
motsvarighet till de i IF upptagna bestämmelserna om skyldighet att fullfölja
vilandeförklarad ansökan inom viss tid utan anser att dessa kan ersattas
av allmänna bestämmelser om vilandeförklaring av inskrivningsansökan.
Någon anledning att redan i lagen fixera de tidsfrister som kan
komma i fråga torde enligt beredningen inte föreligga.

Av vad som anförts i det föregående framgår, säger beredningen, att i
ett och samma inskrivningsärende ansökan kan bli föremål för flera vilandeförklaringar
avseende olika frågor rörande det föreliggande hindret. Till
en början kan en kortare tid föreskrivas och inskrivningsdomaren därefter
gå över till att bestämma ytterligare tidsfrist eller obestämd tid. I de
forut anförda exemplen, när förvärvet är beroende av att sökanden inom
viss tid söker myndighets tillstånd, bör denna utväg användas. Fn annan
utväg är att en längre tidsfrist eller obestämd tid bestäms redan från början.
I sådana fall kan vilandeförklaringen avbrytas av inskrivningsdomaren,
när anledning förekommer därtill. Frågan hur lång tid som bör utmä -

524 Del B i Kungl. May.ts proposition nr 20 år 1970

tas, när vilandeförklaring begränsas till viss tid, hänger delvis samman med
de regler som skall gälla för det fall att hindret ej avlägsnas inom den utsatta
tiden. Huvudregeln bör enligt beredningen vara att ärendet, när ansökan
fullföljs, skall tas upp till slutlig prövning. Om sökanden då inte förmår
visa att hindret blivit undanröjt skall ansökan avslås (se t. ex. 28. 10
i beredningens förslag). En sådan regel bör emellertid inte gälla utan undantag.
När hindret inte kunnat avlägsnas trots att sökanden i detta syfte
vidtagit de åtgärder som skäligen kan anses ha ankommit på honom skulle
det inte sällan innebära en obillig stränghet mot sökanden, om möjligheten
att erhålla ytterligare anstånd vore utesluten. Inskrivningsdomaren bör
därför ha befogenhet att utsätta ny tid, om sökanden gör framställning därom
före fristens utgång och inskrivningsdomaren finner skäl till förlängning
föreligga. Förlängning får självfallet inte beviljas utan att det görs
sannolikt att hindret skall kunna avlägsnas under anståndstiden. Vägras
förlängning skall ansökan avslås i enlighet med vad som förut sagts. I sådana
fall när förvärvet är beroende av myndighets tillstånd synes enligt
beredningen inskrivningsdomaren vid fristens bestämmande böra utgå från
att första instansens beslut vinner laga kraft. Skulle dess beslut ha överklagats,
bör inskrivningsdomaren på framställning av sökanden medge att
ansökningen i fortsättningen vilar på obestämd tid. Ett liknande betraktelsesätt
anses tillämpligt när anledningen till vilandeförklaringen är att
ett bevakat testamente som sökanden åberopar inte delgetts arvingarna.
Fristen skall beräknas så att inom densamma delgivning kan medhinnas
och tiden för klandertalan löpa ut. Har klandertalan anställts när ansökan
fullföljs bör ansökningen förklaras vilande på obestämd tid. En vilandeförklaring
som från början varit begränsad till viss tid skall alltså kunna
övergå till en vilandeförklaring på obestämd tid. Beredningen nämner att
det kunde sättas i fråga att också öppna möjlighet att gå över från vilandeförklaring
på obestämd tid till vilandeförklaring på viss tid. Att beträffande
samma hinder en sådan situation skulle kunna uppkomma att behov
därav föreligger synes dock osannolikt. Skulle ett nytt eller inte förut beaktat
hinder visa sig föreligga måste, framhålls det, förfarandet lämpas
därefter.

Som påföljd av att sökanden inte fullföljer ansökan inom utsatt tid
anser beredningen böra gälla att ansökan förfaller. Denna påföljd skall enligt
förslaget inträda utan något beslut från inskrivningsdomaren men sedan
inskrivningsdomaren konstaterat förhållandet bör han, enligt \ ad beredningen
uttalar, ha att göra anteckning därom i fastighetsboken.

Remissyttrandena. Sven hovrött framhåller att det inte är fullt klart i vilka
fall en ansökan i ett vilandeförldarat ärende skall anses vara förfallen enligt
förevarande paragraf och i vilka fall en sadan ansökan skall avslas enligt
t. ex. 28: 10 i beredningens förslag. Bestämmelserna i detta hänseende

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 525

bör därför förtydligas. Med hänsyn till att de olika sätten för ärendets avslutande
har olika följder för sökanden bör någon tvekan i herörda hänseende
inte få föreligga. Häradshövdingeföreningen är tillfredsställd med
förslaget att det skall åligga inskrivningsdomaren att övervaka att vilandeför
klarade inskrivningsärenden återupptas och snarast möjligt avgörs. Åtskilliga
olägenheter sägs uppkomma genom att inskrivningsärenden vilar
under längre tid. Särskilt värdefullt är enligt föreningen att inskrivningsdomaren
med stöd av 52 § andra stycket PromL skall kunna ex officio
återuppta också sådana ärenden, där vilandeförklaring meddelats före den
nya balkens ikraftträdande. Att rent tekniskt organisera övervakningen av
att vilandeförklarade och uppskjutna ärenden tas upp på nytt anses inte förorsaka
några svårare problem. Föreningen vill dock framhålla att en inte
obetydlig arbetsinsats kommer att krävas för övervakningen.

Departementschefen. I gällande rätt finns inte några bestämmelser om
vilandeförklaring som är gemensamma för alla slag av inskrivning. Detta
är naturligt med hänsyn till den lagtekniska konstruktionen. När alla grundläggande
bestämmelser om inskrivning nu tas upp i jordabalken har jag
i likhet med lagberedningen funnit lämpligt att samla vissa allmänna bestämmelser
om vilandeförklaring i ett enda lagrum. Den rätta platsen för
ett sådant är givetvis förevarande kapitel. Frågan i vilka fall vilandeförklaring
skall ske behandlas i de närmast följande fyra kapitlen.

Vilandeförklaring av inskrivningsärenden har, som lagberedningen påpekat,
en väsentligt annan innebörd än vilandeförklaring av vanliga mål och
ärenden. Att ett mål förklaras vilande betyder bara att den fortsatta handläggningen
skjuts upp på obestämd tid. Vilandeförklaring av en inskrivningsansökan
förutsätter däremot att inskrivningsmyndigheten går in i en
saklig prövning av ansökan och därvid finner att denna visserligen inte skall
omedelbart avslås men att den inte heller kan bifallas med hänsyn till att
ett visst hinder som angetts i lagen föreligger. Det är naturligtvis önskvärt
att prövningen från början görs så fullständig att alla hinder som kan föreligga
anges i beslutet om vilandeförklaring. Även om det får anses åligga
inskrivningsmyndigheten att från början göra en sådan fullständig prövning
måste emellertid även ett senare upptäckt hinder få beaktas. Detta är
nödvändigt med hänsyn till vikten av att i görligaste mån förebygga inskrivningar
som inte stämmer överens med det materiella rättsläget. Att det eller
de i beslutet angivna hindren undanröjts bör således inte utesluta att
ansökan likväl avslås eller förklaras vilande på nytt på grund av någon omständighet
som förelåg redan från början men då förbisågs eller inte var
känd för inskrivningsmyndigheten. Likaså bör ny vilandeförklaring kunna
ske i sådana fall, när det efter det tidigare beslutet tillkommit något förhållande
som skulle ha föranlett vilandeförklaring, om det förelegat från början,
t. ex. att talan väckts angående äganderätten till den fastighet ansökan

18 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del Bl

526

Del B 1

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avser. Vad jag nu anfört torde överensstämma med lagberedningens uppfattning
rörande innebörden av ett beslut om vilandeförldaring.

Som lagberedningen framhållit är det en väsentlig olägenhet i gällande
rätt att inskrivningsmyndigheten saknar möjlighet att åter ta upp en vilandeförklarad
ansökan om lagfart, om inte sökanden själv tar initiativ till detta.
Ett behov av en sådan möjlighet får anses föreligga också i fråga om
andra vilandeförklarade ansökningar om inskrivning. Beredningen har sökt
undanröja dessa olägenheter på två sätt. Dels har man föreslagit att vilandeförklaring
skall kunna avse viss tid, dels har man gett inskrivningsmyndigheten
rätt att ta upp en vilandeförklarad ansökan till ny prövning så
snart anledning förekommer därtill. Förslaget innebär alltså bl. a. att man
får två former av vilandeförldaring, en som avser obestämd tid och en som
avser bestämd tid. Det synes lämpligt att först ta upp frågan om behovet av
båda dessa former av vilandeförklaring.

I stort sett torde kunna påstås att det syfte lagberedningen velat uppnå
genom sitt förslag om vilandeförklaring på viss tid tillgodoses genom att inskrivningsmyndigheten
får möjlighet att så snart anledning därtill förekommer
ta upp en vilandeförklarad ansökan till ny prövning. Den tidsbegränsade
vilandeförklaringen kan på sitt sätt betraktas som ett specialfall
av en regel som ger inskrivningsmyndigheten sådan befogenhet. Att ansökningen
automatiskt förfaller, om sökanden inte fullföljer den senast på utsatt
dag gör att den förnyade prövningen blir helt oberoende av initiativ
från inskrivningsmyndighetens sida. Det kan emellertid sättas i fråga om
detta verkligen är en lämplig lösning. Även en för fallopåföljd bör inträda
först efter beslut av inskrivningsmyndigheten. Påföljden att ansökningen
förfaller är dessutom direkt olämplig om ansökningen avser ett inskrivningspliktigt
förvärv. Till det nu anförda kommer andra nackdelar med
tidsbegränsade vilandeförklaringar. Inskrivningsmyndigheten måste avväga
vilken tid förklaringen skall avse. Tiden måste antecknas i fastighetsboken.
Förlängningar torde sannolikt bli vanliga och även dessa måste antecknas
i böckerna. Också begreppet fullföljd ger anledning till vissa frågor. Ett bevis
på detta utgör hovrättens tvekan om gränsdragningen mellan fall där ansökan
skall anses förfallen och fall där ansökan skall avslås.

Vad jag nyss anfört har föranlett mig att i departementsförslaget ta upp
endast den nu befintliga formen för vilandeförklaring, dvs. vilandeförklaring
på obestämd tid. Som medel att motverka de påtalade olägenheterna
med den rådande ordningen bör beredningens förslag om en bestämmelse
som ger inskrivningsmyndigheten rätt — och plikt — att ta upp en ansökan
till ny prövning så snart det finns anledning till detta genomföras. Inskrivningsmyndigheten
bör emellertid få möjligheter att verka också på annat
sätt. Detta är nödvändigt därför att myndigheten inte alltid har möjlighet
att med ledning av fastighets- eller tomträttsböckerna eller på annat sätt

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 527

själv klarlägga om ett hinder fortfarande består eller undanröjts eller eventuellt
inte kan undanröjas. I viss analogi med vad som gäller beträffande
beslut om uppskov bör sökanden därför kunna meddelas föreläggande av
visst innehåll. Påföljden vid underlåtenhet att iaktta föreläggandet bör i allmänhet
vara att ansökningen förklaras förfallen. Med tanke särskilt på de
inskrivningspliktiga förvärven bör även vite kunna föreläggas. Föreläggande
bör kunna meddelas såväl när ansökan första gången förklaras vilande
som senare, dvs. när inskrivningsmyndigheten på förekommen anledning
tar upp ärendet till ny prövning. Föreläggandets innehåll måste bero av omständigheterna
i det särskilda fallet. Om exempelvis köparens lagfartsansökan
förklaras vilande därför att säljarens hustru inte samtyckt till försäljningen,
bör köparen föreläggas att visa om samtycke skett eller inte behövs.
Detsamma bör gälla när lagfart söks på ett testamente, som ännu inte
blivit gällande mot dödsbodelägarna.

När den i föreläggandet utsatta tiden gått ut, skall inskrivningsmyndigheten
ta upp ärendet på nytt. Även om den då givetvis har särskilda skäl
att undersöka huruvida den i föreläggandet angivna bristen undanröj ts, bör
den i princip vara helt fri att undersöka alla förhållanden som kan vara av
intresse för att bedöma vilket beslut som skall fattas i ärendet. Detta gäller
också fall när inskrivningsmyndigheten självmant tar upp ett ärende till
ny prövning. Vad inskrivningsmyndigheten kan göra är alltså i första hand
att avslå ansökningen, konstatera att den fortfarande bör vara vilande eller
bifalla den. Om föreläggande meddelats och den angivna tiden gått ut men
hindret ej undanröjts, kan i andra hand den angivna påföljden tillgripas.
Vite kan alltså utdömas eller ansökningen kan förklaras förfallen.

Den sålunda föreslagna ordningen skiljer sig i åtskilliga hänseenden från
lagberedningens förslag. Det kan i detta sammanhang vara lämpligt att närmare
uppmärksamma en fråga. Beredningen har, som jag redan framhållit,
betonat att eu vilandeförklaring inte innebär att ansökningen alltid måste
bifallas så snart ett i vilandeförklaringen angett hinder blivit undanröjt. I
ett bestämt hänseende bör emellertid beslut om vilandeförklaring enligt beredningens
mening anses bindande. Genom sådant beslut får anses avgjort
att ansökan skall avslås, »om det visar sig att något i beslutet angivet hinder
inte kan undanröjas». Beslutet bör med andra ord äga karaktären av
villkorligt avslagsbeslut. Som en konsekvens av denna uppfattning föreslår
beredningen i bl. a. 28: 10 och 30: 3 regler enligt vilka ansökan om lagfart
resp. inteckning skall avslås om ett hinder som föranlett vilandeförklaring
ej undanröjs. Innebörden av det resonemang som ligger bakom dessa uttalanden
och förslag från lagberedningen är ej fullt klar, i synnerhet som i
motiven talas om fall när hindret ej »kan undanröjas» men i lagtexten om
hinder som ej »undanröjes». Om hindret ej kan undanröjas torde förvärvet
i de allra flesta fall vara ogiltigt. Att ansökningen då bör avslås är tydligt.

528 Del Bl Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Med utgångspunkt från det förut anlagda betraktelsesättet, nämligen att inskrivningsmyndigheten
skall pröva ärendet som om den handlägger det
första gången, synes detta emellertid kunna ske enligt de vanliga avslagsgrunderna.
Någon särskild avslagsgrund av det slag som beredningen föreslagit
i bl. a. 28: 10 behövs alltså inte. Om hindret till äventyrs inte kan undanröjas
men ogiltighet ändå inte föreligger, t. ex. när fångesmannens laga
åtkomst inte kan styrkas, finns det i regel inte anledning att avslå ansökningen.
Avslag som processuell påföljd vid underlåtenhet att undanröja
hinder för lagfart är över huvud svårt att förena med principen om inskrivningsplikt
och intresset av att fastighetsböckerna så fullständigt som möjligt
redovisar äganderättsförhållandena beträffande fast egendom. I fråga
om andra typer av förvärv gör sig inte samma betraktelsesätt gällande men
inte heller för dessa fall är det nödvändigt att tillgripa en speciell avslagspåföljd
för att få bort en vilandeförklarad inskrivning, när hindret ej undanröjs.
I stället kan föreläggande med förfallopåföljd meddelas sökanden.

De olika situationer som kan föreligga när inskrivningsmyndigheten tar
upp en vilandeförklarad ansökan till ny prövning torde kräva ytterligare
några kommentarer. Om hindret undanröjts eller inskrivningsmyndigheten
trots att så ej skett finner att ansökningen bör bifallas skall den naturligtvis
meddela beslut i enlighet därmed. Oavsett om hindret undanröjts skall
den avslå ansökningen, om anledning föreligger därtill enligt de i 20—23
kap. angivna avslagsgrunderna. I båda dessa fall är beslutet helt oberoende
av den påföljd som kan ha angetts i ett föreläggande att visa huruvida hindret
undanröjts. Om ansökningen inte kan bifallas och inte heller bör avslås
enligt någon i de följande kapitlen angiven avslagsgrund, är situationen
mer komplicerad. Har sökanden inte erhållit något föreläggande kan inskrivningsmyndigheten
då inte göra annat än låta vilandeförklaringen bestå.
Om skäl finnes föreligga kan sökanden föreläggas att inom viss tid visa
att hindret undanröjts. I föreläggandet kan påföljden bestämmas med hänsyn
till förvärvets natur och eventuella andra omständigheter. Skulle föreläggande
redan ha meddelats och den angivna tiden gått ut, måste inskrivningsmyndigheten
överväga om påföljden skall inträda. Det förelagda vitet
kan alltså utdömas eller ansökningen kan förklaras förfallen. När vite utdöms
torde i regel nytt vite komma att föreläggas.

Inskrivningsmyndighetens förnyade prövning av en vilandeförklarad ansökan
behöver naturligtvis inte inskränkas till en granskning av om sökanden
förebragt utredning som innebär att något hinder för bifall inte längre
föreligger. Det är ingenting som hindrar att inskrivningsmyndigheten själv
är aktiv för att undersöka om ett hinder blivit undanröjt. Den kan exempelvis
ta kontakt med någon myndighet som handlägger en tillståndsfråga
eller efterhöra hur det ligger till med en viss rättegång. Det kan dock inte
krävas att inskrivningsmyndigheten skall lägga ned något större arbete på
undersökningar av detta slag. Anknytningen av inskrivningsväsendet till

Del B 1

529

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

de allmänna underrätterna gör att det i många fall utan särskilda efterforskningar
står klart för inskrivningsmyndigheten hur inskrivningsärendet
i fortsättningen skall behandlas. I princip åligger det emellertid sökanden
att själv vara verksam för att undanröja hindret och hos inskrivningsmyndigheten
visa att så skett.

Paragrafen har avfattats i enlighet med de sålunda gjorda övervägandena.

12 §.

Denna paragraf motsvarar 27:8 resp. 23: 8 i förslagen och innehåller
bl. a. regler om formen för meddelande av beslut i inskrivningsärenden.

Gällande rätt. Frågan om fastighets- och tomträttsboks vitsord i förhållande
till de handlingar som ligger till grund för verkställd inskrivning och till
vad som annars förekommit i ett inskrivningsärende får inte något direkt
svar i 1932 års inskrivningslag. Så länge lagfarts-, intecknings- och tomträttsprotokoll
alltjämt fördes, åtnjöt fastighetsboken och tomträttsboken
inte självständigt vitsord. Sedan protokollssystemet avskaffats och ersatts
med aktsystem har läget emellertid blivit ett annat. Fastighetsboken och
tomträttsboken återger i dessa fall primärt alla beslut i inskrivningsärenden.
I 15 § första stycket i 1932 års inskrivningslag föreskrivs att, om ansökan
bifalls i ett inskrivningsärende, inskrivning i enlighet därmed skall göras
i fastighets- eller tomträttsboken. Om ansökan inte bifalls, skall enligt
nämnda lagrum i boken ske inskrivning innefattande endast att ansökan avslagits
eller förklarats vilande eller att ärendet uppskjutits. I dessa fall skall
anteckning om skälen för beslutet tas upp i akten.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att den i motiven till 25 kap. i
sitt förslag angett skälen för att fastighetsbok och tomträttsbok enligt beredningens
mening bör äga självständigt vitsord. I enlighet härmed har i
första stycket av förevarande paragraf i förslaget föreskrivits att sådant beslut
i inskrivningsärende som skall införas i fastighetsbok eller tomträttsbok
skall anses ha det innehåll som framgår av boken. Beredningen framhåller,
att alla slutliga beslut uppenbarligen måste införas i boken. Införing
anses böra ske också av åtskilliga förberedande beslut. Med hänsyn till de
rättsverkningar som är knutna till ansökan om inskrivning måste sålunda
viss införing ske i boken redan på den inskrivningsdag, då en ansökan första
gången behandlas. Detta gäller också för fall i vilka det då meddelade beslutet
bara innebär uppskov. Däremot torde anledning saknas att i boken
ta upp vitesförelägganden, beslut om utsättande av förhör och andra förberedande
beslut som inte kan medföra någon materiell rättsverkan. Enligt
paragrafens lydelse i beredningens förslag är det »beslutet» som skall anses
ha visst innehåll. Ett beslut, som meddelats på grund av ansökan om inskrivning,
framträder emellertid alltid som anknutet till en ansökan med

530 Del B i Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

visst i fastighetsboken angivet innehåll. Därför måste också införingen av
ansökan anses inbegripen nnder den föreslagna regeln. Skulle i fastighetsbok
eller tomträttsbok ha införts annat beslut än sådant som enligt meddelad
föreskrift skall införas, åtnjuter inf öringen inte det angivna vitsordet.
Beredningen erinrar slutligen om att enligt 23 och 24 §§ i dess förslag (17
och 18 §§ i departement sförslaget) bokens vitsord i viss utsträckning kan
brytas genom rättelse av införing.

Remissyttrandena. Föreningen mellan ombudsmännen bos Sveriges landshgpoteksinstitution
framhåller att det av övergångsbestämmelserna synes
framgå att nu ifrågavarande bestämmelser inte avses gälla i fråga om tidigare
inskrivningar. Detta får till följd att två olika system kommer att bli
rådande när det gäller betydelsen av en införing i relation till handlingarna.
Detta anses inte vara en praktiskt tillfredsställande lösning. Av flera skäl
framstår det enligt föreningen som angeläget att den föreslagna regeln får
generell verkan beträffande alla i fastighetsbok redovisade beslut. Föreningen
framhåller vidare att det för en långivare uppenbarligen är i hög grad
angeläget att det värde som en inteckning enligt fastighetsbok och gravationsbevis
synes ha inte äventyras på grund av missvisande beslut eller brister
i anteckningar i böckerna.

Departementschefen. Principen att beslut i inskrivningsärenden som införts
i fastighetsboken eller tomträtt sboken äger självständigt vitsord är av
stor betydelse. Den bör därför komma till klart uttryck i jordabalken. Detta
synes kunna ske på ett ännu otvetydigare sätt än lagberedningen föreslagit,
om den ifrågavarande regeln utformas så, att beslutet meddelas genom
införing i boken. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.
I de flesta fall kommer införingen att utgöra hela beslutet i ärendet men i
vissa fall kommer skälen för beslutet att redovisas i akten. Detta har fått
komma till uttryck i andra ledet av första stycket. Där ges en regel som
innebär att skälen för beslutet aldrig behöver införas i boken och att i
fråga om andra beslut än sådana som innebär bifall skälen skall anges i akten.
I fråga om beslut som innebär bifall behöver skälen över huvud inte redovisas.
Dessa regler — som nära ansluter till gällande rätt — hade i lagberedningens
förslag viss motsvarighet i 10 § andra stycket.

Den närmare regleringen av frågan vilka beslut som över huvud skall införas
i fastighets- resp. tomträttsbok synes böra ske genom bestämmelser
som utfärdas av Kungl. Maj :t. Det skulle visserligen vara möjligt att här ge
en bestämmelse som innefattade de viktigaste av de beslut som bör införas,
exempelvis beslut om bifall och avslag men för att göra bestämmelsen uttömmande
är det nödvändigt med ytterligare utredning av flera tekniska
detaljfrågor som har samband med fastighetsbokföringen i stort. Med hänsyn
härtill och till värdet av att få bestämmelserna i fråga samlade på ett

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

531

ställe har jag avstått från att i detta sammanhang närmare ange vilka beslut
som skall införas i boken.

I andra stycket har, i enlighet med beredningens förslag, upptagits en erinran
om föreskrifterna angående rättelse av införing.

Med anledning av det av hypoteksombudsmännen väckta spörsmålet vill
jag framhålla, att i den mån aktsystem inrättats äger också beslut och anteckningar
i fastighetsböckerna vitsord på samma sätt som blir fallet enligt
reglerna i balken. Det problem föreningen dragit upp kan därför i princip
gälla bara inskrivningar som tillkommit under den tid protokollssystemet
alltjämt varit rådande på den aktuella platsen. Frågan huruvida det är
möjligt att ge en generell föreskrift om att införingar som skett i böckerna
under protokollssystemets tid skall äga samma verkan som om aktsystem
tillämpats torde få övervägas i samband med utarbetandet av övergångsbestämmelserna.

13 §.

I denna paragraf, som motsvarar 27: 19 resp. 23: 19 i förslagen, ges regler
om skyldighet för inskrivningsmyndigheten att i vissa fall underrätta
sökanden och annan rörande beslut varigenom ansökan avvisats eller avslagits
m. m.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att enligt 9 § i 1932 års inskrivningslag
skall besked om inskrivningsdomarens beslut eller annan i inskrivningsärendet
vidtagen åtgärd med visst undantag meddelas genom bevis,
som tecknas på den handling som ligger till grund för ansökan. Innefattar
beslutet att ansökningen inte bifallits, skall sökanden eller hans ombud
genast underrättas i rekommenderat brev om skälen för beslutet. När lagfart
eller inskrivning av tomträtt, vattenfallsrätt eller fång till sådan rätt
beviljats, skall enligt 11 § LF och 12 § lagen om inskrivning av tomträtt
etc. därjämte särskilt bevis utfärdas. Enligt beredningens mening bör också
i fortsättningen som huvudregel gälla att sökanden får skaffa sig besked
om inskrivningsdomarens beslut genom att lösa expedition i ärendet. I vilka
fall bevis på handling eller på annat sätt skall utfärdas samt vad sådant
bevis skall innehålla bör regleras i administrativ ordning. Till förebyggande
av att sökanden försitter besvärstiden bör vid sidan härav den nuvarande
skyldigheten för inskrivningsdomaren att sända särskild underrättelse
till sökanden behållas för sådana fall, när slutligt beslut gått emot sökanden.
Beslut om vilandeförklaring bör i detta hänseende inta samma ställning
som ett slutligt beslut. Däremot är det enligt beredningens mening
obehövligt att underrätta sökanden om uppskovsbeslut. Klagan över onödigt
uppskov skall enligt beredningens förslag inte vara inskränkt till viss
tid. En annan sak är att ett föreläggande som meddelas i samband med uppskovsbeslut
bör delges sökanden. Det skäl som ligger till grund för skyl -

532 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

digheten att underrätta sökanden om beslut som gått emot honom talar
också för att annan som hörts i ärendet bör underrättas i sådana fall, när
slutligt beslut gått denne emot, dvs. när ansökan mot hans bestridande bifallits
eller förklarats vilande. Har sökanden anlitat ombud, bör i fråga om
underrättelse till ombudet i stället för till sökanden iakttas samma regler
som gäller beträffande ombud i rättegång. Underrättelse direkt till sökanden
kan nämligen i vissa fall tänkas medföra rättsförlust för denne, t. ex.
om han befinner sig på utrikes resa och räknat med att underrättelse om
eventuellt avslagsbeslut skulle komma att tillställas ombudet. Underrättelsen
skall innehålla beslutet, skälen för beslutet och besvärshänvisning. Beredningen
anser det inte vara påkallat att bibehålla den nuvarande föreskriften
att den försändelse som innehåller underrättelsen skall vara rekommenderad.
Som skäl åberopas att RB inte innehåller någon sådan föreskrift
för motsvarande fall. Beredningen anser det lämpligt att underrättelse
om beslut varigenom ansökan förklarats vilande till viss inskrivningsdag
skall lämnas sökanden eller hans ombud även om beslutet ej gått emot
sökanden. Jämte underrättelsen bör meddelande lämnas om vad sökanden
enligt beslutet har att iaktta och påföljden, om han underlåter detta.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anser att skäl kan anföras för att sökanden
får särskild underrättelse också om uppskovsbeslut. Även om föreläggande
inte meddelas honom att vidta viss åtgärd, är det enligt hovrättens
mening inte uteslutet att han personligen har möjligheter att bidra till att
utredningen påskyndas.

Departementschefen. I departementsförslaget har vissa j ämkningar i paragrafen
företagits i förhållande till lagberedningens förslag. Dessa är av teknisk
natur och innebär i viss mån att bestämmelserna i gällande rätt bibehålls.
I likhet med hovrätten har jag funnit att det finns skäl att föreskriva
underrättelseplikt också i fråga om uppskovsbeslut.

Inskränkningen i skyldigheten att underrätta sökanden till fall, då beslutet
ej innefattar bifall till sökandens yrkande, åsyftar den situationen att
sökanden från början själv är fullt införstådd med att ansökan inte kan
omedelbart bifallas utan måste förklaras vilande eller uppskjutas. I ett
dylikt fall fyller en underrättelse inte någon funktion utan innebär bara
en onödig arbetsbelastning för inskrivningsmyndigheten. Vid minsta tvekan
om sökandens inställning i detta hänseende bör underrättelse dock alltid
sändas.

Om vilandeförldaring eller beslut om uppskov förenas med särskilt föreläggande
som genast delges sökanden synes underrättelsen om själva beslutet
lämpligen kunna biläggas föreläggandet. Skulle föreläggandet vara
så avfattat att det inrymmer också beslutet jämte eventuell fullföljdshänvisning
torde delgivning av föreläggandet vara tillräckligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 1

533

14 §.

Denna paragraf, som motsvarar 27: 20 samt vissa delar av 33: 1 och 2 i
lagberedningens förslag resp. 23:20 samt 28: 1 och 2 i jordabalks utredningens,
innehåller regler angående talan mot beslut i inskrivningsärenden
samt rörande vissa anteckningar som skall göras i fastighets- eller tomträttsboken
med anledning av sådan talan.

Gällande rätt. I 11 § i 1932 års inskrivningslag föreskrivs att klagan över
inskrivningsdomarens beslut får föras i hovrätten. Enligt 21 § i promulgationslagen
till RB följer härav att RB:s regler om fullföljd av talan till hovrätt
och högsta domstolen samt om rättegången där skall äga motsvarande
tillämpning. Gällande rätt innehåller inte några bestämmelser om att anteckning
skall göras i fastighets- eller tomträttsboken om besvär över inskrivningsdomarens
beslut i inskrivningsärende eller om utgången av sådan
talan.

Lagberedningen. Beredningen framhåller, att besvärsrätt enligt gällande
rätt tillkommer inte bara sökanden. Också annan rättsägare som anser sig
lida förfång av beslutet har rätt att anföra besvär antingen han varit hörd
i ärendet eller ej (jfr NJA 1964 s. 210). För denne står emellertid också en
annan väg öppen. Han kan väcka talan vid domstol mot den som fått inskrivning
beviljad eller vilandeförklarad med yrkande att inskrivningen på
materiella grunder skall undanröjas eller förklaras vara utan verkan. Det
är mera sällan som besvär över inskrivningsbeslut anförs av tredje man.
I allmänhet torde beslutet inte komma till dennes kännedom inom besvärstiden.
Beredningen har övervägt om det föreligger tillräckliga skäl att bibehålla
besvärsrätt för annan än sökanden. Om sådan besvärsrätt skulle innebära,
att inte någon som helst rättsverkan av inskrivningsbeslut kunde
anses inträda, förrän beslutet vunnit laga kraft, skulle besvärsrätten enligt
beredningens mening medföra allvarliga olägenheter. Bland annat skulle
det skydd för omsättningen som reglerna i 25 kap. i beredningens förslag
(18 kap. i departementsförslaget) avser att bereda komma att väsentligt
inskränkas. Gällande rätt torde emellertid, anser beredningen, bygga på den
ståndpunkten att ett inte laga kraftvunnet beslut om inskrivning har rättsverkan
intill dess beslutet blivit undanröjt eller åtminstone till dess talan
om undanröjande blivit väckt. För intecknings beviljande behöver man
exempelvis inte avvakta att det beslut, varigenom lagfart beviljats för den
som medgett inteckningen, vinner laga kraft. På denna punkt avser beredningen
inte att göra någon ändring i gällande rätt. Med hänsyn härtill och
eftersom det i vissa fall kan vara av värde för tredje man att det snabbare
och mindre kostnadskrävande besvärsförfarandet står till förfogande har
beredningen behållit besvärsrätten för annan än sökanden. I detta sammanhang
påpekar beredningen att besvär skall antecknas i fastighetsboken
18f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 1

534 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

(33: 1 i beredningens förslag). En sådan anteckning har dock inte någon
rättsbildande betydelse utan är enbart en upplysning till tredje man.

I fråga om besvärstidens längd gäller f. n. de allmänna bestämmelserna
i RB. För besvär över slutligt beslut är besvärstiden alltså två veckor räknat
från den dag då beslutet meddelades. Frågan när ett beslut i inskrivningsärende
skall anses meddelat kan enligt beredningen vara föremål för
tvekan. Sådant beslut meddelas i form av införing i fastighetsboken. Beslutet
dagtecknas den inskrivningsdag ärendet behandlats och rättsveikningarna
av beslutet räknas i princip från inskrivningsdagen. Trots att beslutet
i verkligheten mestadels meddelas först efter inskrivningsdagens
slut fingeras med andra ord att det meddelats på inskrivningsdagen. Om
denna princip tillämpas också i fråga om beräkning av besvärstiden kan
emellertid den effektiva besvärstid som står till klagandens förfogande
många gånger komma att bli alltför kort. Beredningen nämner att en hovrätt
i ett rättsfall ansett att besvärstiden bör räknas från den dag, när expedition
i ärendet hållits tillgänglig för sökanden (SvJT 1955 rf. s. 3).

Enligt beredningens mening utgör dagen för tillhandahållandet av expedition
i ärendet inte en lämplig utgångspunkt för besvärstiden. För såväl
inskrivningsmyndigheterna som tredje man måste det anses vara önskvärt
att den dag från vilken besvärstiden börjar löpa alltid framgår av fastighetsboken
och därmed också av ett gravationsbevis. Därigenom vinner
man att särskild undersökning blir obehövlig angående vilken dag besvärstiden
i ett visst fall börjar löpa. Beredningen anser inte att det kan komma
i fråga att belasta fastighetsboken med anteckningar om när expeditioner
tillhandahålls. Om besvärstiden anknyts till dagen för beslutet, behövs
ingen särskild anteckning i fastighetsboken eller särskild efterforskning
för att fastställa utgångspunkten för besvärstiden. Beslutets dag framgår
i sådant fall alltid av den i boken gjorda införingen av beslutet. För att dagen
för beslutet skall kunna väljas till utgångspunkt för besvärstiden måste
denna emellertid uppenbarligen förlängas i förhållande till vad som f. n.
gäller. Beredningen har i sitt förslag räknat med att det kan dröja en vecka
med införande av beslutet och översändande av underrättelse (se 2/. 18 i
beredningens förslag). Med hänsyn härtill föreslås att den sammanlagda
besvärstiden skall utgöra fyra veckor.

Beslut om vilandeförklaring torde redan nu anses likställda med slutliga
beslut i fullfölj dshänseende. Detta är också den ståndpunkt beredningen
intar i sitt förslag. Med hänsyn till att den definition av slutligt beslut
som RB innehåller (17 kap. 1 §) inte torde innefatta beslut om vilandeförklaring,
föreslås en uttrycklig bestämmelse, varigenom beslut om vilandeförklaring
likställs med slutligt beslut. Vad angår andra beslut än slutliga
sådana och beslut om vilandeförklaring torde, i den mån de får särskilt
överklagas, allmänna regler om besvärstid böra gälla (jfr 52 kap. 1 § RB).
Härav följer enligt beredningen att ett beslut om utdömande av vite, som

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 535

meddelas under ett inskrivningsärendes handläggning, i allmänhet bör delges
den som förpliktats utge vitet.

Om besvär som anförs i inskrivningsärenden antecknas i fastighetsboken
eller tomträttsboken, varnas tredje man som ämnar inlåta sig på ett rättsförvärv
i fråga om fastigheten eller tomträtten. Följden av att besvär anförts
kan nämligen bli att en avslagen inskrivningsansökan beviljas eller att
en meddelad inskrivning undanröjs. Beredningen föreslår att anteckningsskyldighet
skall föreligga beträffande alla besvär som avser slutliga beslut
och beslut, varigenom ansökan förklarats vilande.

Av bestämmelserna i 52 kap. 13 § och 56 kap. 13 § RB följer att högre
rätt skall översända avskrift av sitt beslut till inskrivningsdomaren, så snart
det vunnit laga kraft. För att fastighetsboken eller tomträttsboken skall
ge en riktig bild av de verkliga förhållandena bör anteckningen om att besvär
anförts enligt beredningens mening snarast möjligt avlösas av en anteckning
om ärendets slutliga utgång. För tiden intill dess laga kraft ägande
beslut föreligger synes det vara tillfyllest att boken utvisar att besvär anförts.
Att boken därutöver skulle innehålla upplysning om hovrättsbeslut
som ej vunnit laga kraft kan inte anses nödvändigt. Med hänsyn härtill
har i 33: 2 i beredningens förslag föreskrivits skyldighet för inskrivningsdomaren
att när han fått del av högre rätts slutliga beslut i inskrivningsärende
göra de anteckningar som föranleds av beslutet.

Remissyttrandena. Svea hovrätt påpekar att beredningen vid bestämmandet
av besvärstiden utgått från att beslut skall föreligga i slutlig avfattning
senast före nästa inskrivningsdag, dvs. i regel inom en vecka. Även om tiden
inom vilken beslut skall föreligga utsträcks till två veckor, torde dock
en besvärstid på fyra veckor vara tillräcklig. Samtidigt betonas dock att, om
besvärstiden räknas från dagen för beslutet, det är av stor vikt att tiden för
beslutets avfattande och expeditionens tillhandahållande inte förskjuts utöver
två veckor. Hovrätten föreslår därför att den nuvarande bestämmelsen
i expeditionskungörelsen angående förlängning av expeditionstiden utöver
fjorton dagar i vissa särskilda fall upphävs.

Departementschefen. I 27:18 i beredningens förslag finns en bestämmelse
om att beslut i ärende som företas på inskrivningsdag skall föreligga
i slutlig avfattning saiast före nästa inskrivningsdag. Någon motsvarande
bestämmelse har — på skäl som jag tidigare redovisat — inte tagits upp i
departementsförslaget. Expeditionstiden i inskrivningsärenden kommer därför
enligt detta förslag att liksom hittills i allmänhet vara fjorton dagar
räknat från inskrivningsdagen (17 § tredje stycket expeditionskungörelsen).
Trots att detta kan sägas innebära en viss förkortning av den faktiska besvärstiden
i förhållande till vad beredningen räknat med, anser jag att den
föreslagna tiden om fyra veckor räknat från inskrivningsdagen är tillräck -

536 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lig. Om expedition i något fält inte kan hållas tillgänglig inom fjorton dagar,
bör inskrivningsmyndigheten inom denna tid i varje fall alltid hinna
avsända sådan underrättelse om beslutets innehåll som avses i 13 § i departementsförslaget.
Den effektiva besvärstiden kommer under sådana förhållanden
aldrig att behöva understiga två veckor. Detta är den tid som
enligt RB står till buds för fullföljd av talan mot underrätts beslut i mål
eller ärende.

Den nu föreslagna regleringen vilar på den förutsättningen att de svårigheter
som inskrivningsväsendet f. n. dras med i fråga om expeditionstiden
skall ha övervunnits senast vid balkens ikraftträdande. Skulle denna förutsättning
brista, får frågan om besvärstidens längd omprövas.

15 §.

Denna paragraf, som motsvarar 27 kap. 22 § resp. 23 kap. 22 § i förslagen,
innehåller en bestämmelse om skyldighet för inskrivningsmyndigheten
att ta upp inskrivningsärende till ny handläggning med anledning av beslut
av högre rätt.

Gällande rätt och lagberedningen. Högre rätts prövning av besvär i inskrivningsärende
kan enligt beredningen aldrig mynna ut i ett beslut av innehåll
att inskrivning beviljas. Detta följer redan därav att införing i fastighetsbok
är den enda formen för beviljande av inskrivning. Ett ytterligare skäl
är att det under mellantiden kan ha uppkommit något hinder mot inskrivning,
t. ex. talans väckande, fastän detta inte kommit till den högre rättens
kännedom. Om denna vid sin prövning av inskrivningsdomarens avslagsbeslut
finner att hinder för bifall till ansökan inte förelegat, bör överrätten
endast meddela förklaring därom och återförvisa ärendet till inskrivningsdomaren.
När ett genom ansökan anhängiggjort inskrivningsärende återförvisats
till inskrivningsdomaren, torde enligt gällande rätt fordras en framställning
av sökanden för att ärendet skall tas upp på nytt. Ett uttryck härför
utgör 65 § IF, som avser det fallet att högre rätt ändrat beslut varigenom
inskrivningsdomaren helt eller delvis avslagit ansökan om inteckning. Sökanden
är i ett sådant fall skyldig att inom tre månader från det den högre
rättens beslut vunnit laga kraft förete beslutet för inskrivningsdomaren vid
påföljd att den inteckning som beviljas på grund av överrättens beslut gäller
som om den sökts först den dag när överrättens beslut företes. Genom
att försitta nämnda frist går sökanden med andra ord miste om förmånen
att räkna prioritet från den ursprungliga ansökningsdagen. Beredningen
påpekar, att ett liknande stadgande förekommer i 16 § lagen om inskrivning
av tomträtt etc. Däremot innehåller LF inte någon motsvarighet.

Mot den nuvarande ordningen kan enligt beredningens mening riktas befogad
kritik. Sålunda måste det anses olämpligt att sökanden ensam bestämmer,
när ett återförvisat lagfartsärende skall återupptas, men likväl
får räkna prioritet från den ursprungliga ansökningsdagen hur länge han

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 537

än dröjer med att fullfölja ansökningen. Å andra sidan synes de beträffande
inteckning och tomträtt gällande bestämmelserna innebära en onödig
risk för rättsförlust för sökanden. En lämpligare ordning sägs vara att inskrivningsdomaren
åläggs att självmant återuppta ärendet. Detta förutsätter
att överrätten, sedan dess beslut vunnit laga kraft, sänder över en avskrift
av beslutet till inskrivningsdomaren. Att så skall ske följer av stadgandena
i 52 kap. 13 § och 56 kap. 13 § RB. Sedan överrättens beslut kommit
inskrivningsdomaren tillhanda, skall det enligt beredningens förslag
åligga denne att företa ärendet på nästa inskrivningsdag. Inskrivningsdomaren
bör såvitt möjligt i förväg underrätta sökanden om ärendets återupptagande.
Om den handling som skall ligga till grund för inskrivningen inte
är tillgänglig, bör ärendet skjutas upp för att sökanden skall få tillfälle att
förete den.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran mot beredningens förslag
i denna del. Den föreslagna bestämmelsen har därför tagits upp i departementsförslaget
med endast några smärre redaktionella jämkningar. Det
finns måhända skäl att understryka att inskrivningsmyndigheten inte skall
ta upp ett återförvisat ärende, förrän överrättens beslut vunnit laga kraft.
Någon risk för att så skall ske föreligger heller inte, om föreskriften i 52
kap. 13 § RB följs såvitt avser hovrätterna. Enligt nämnda bestämmelse
skall avskrift av hovrättens beslut — jämte akten i ärendet — nämligen ej
översändas, förrän beslutet vunnit laga kraft. Enligt vad jag erfarit lär man
i praxis emellertid ofta förfara så, att själva beslutet genast översänds till
underrätten, medan akten översänds först sedan beslutet vunnit laga kraft.
Skulle denna ordning tillämpas också i fråga om inskrivningsärenden, kan
risk uppstå för missförstånd. Enligt lydelsen av förevarande paragraf åligger
det nämligen inskrivningsmyndigheten att ta upp ärendet på första inskrivningsdagen
efter det överrättens beslut kommit myndigheten till handa.
Med hänsyn härtill bör hovrätterna strikt tillämpa föreskriften i 52 kap.
13 § RB och således inte översända beslut som kan fullföljas, förrän de
vunnit laga kraft.

16 §.

Denna paragraf, som motsvarar 27: 21 resp. 23: 21 i förslagen, innehåller
en principiell förklaring om inskrivningens betydelse för det materiella
rättsläget.

Gällande rätt. Som en allmän grundsats torde f. n. gälla att beviljande
av inskrivning inte har någon betydelse för det materiella rättsläget. Inskrivningen
avskär med andra ord inte rätt till talan på grund av materiella
brister i det inskrivna rättsförvärvet. Uttryck för denna grundsats
är främst stadgandena i 15 § LF, 59 § IF och 10 § första stycket lagen om
inskrivning av tomträtt etc.

538 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Beredningen framhåller att dess förslag i den nu aktuella
frågan bygger på samma princip som gällande rätt. Detta framgår av att
bestämmelserna i 25 kap. i förslaget (18 kap. i departementsförslaget) har
avfattats som undantag från principen om att inskrivning saknar betydelse
för det materiella rättsläget. Beredningen framhåller emellertid att förslaget
innebär att tillämpningsområdet för denna princip väsentligt inskränkts
i förhållande till gällande rätt. Detta har skett främst genom bestämmelserna
om godtrosförvärv på grund av inskrivning i 25 kap. i beredningens
förslag. I den mån avvikande regler inte meddelats gäller emellertid också
enligt beredningens förslag som huvudregel att inskrivning av ett rättsförvärv
inte hindrar den som anser inskrivningen kränka hans rätt att vid
domstol föra talan mot rättighetens innehavare och därvid yrka förklaring
om att förvärvet inte gäller och att på grund därav inskrivningen är
utan verkan. Beredningen har ansett det lämpligt att i lagtexten ta upp en
erinran om de inskränkningar i huvudregeln som följer av särskilda föreskrifter
rörande rättsverkan av inskrivning eller om den tid inom vilken talan
skall väckas. Därmed syftar beredningen i första hand på vissa bestämmelser
i 23 och 25 kap. i förslaget (16 och 18 kap. i departementsförslaget).
Det påpekas emellertid att det också utanför balken förekommer bestämmelser
av denna art, t. ex. i 6 kap. 4 § andra stycket GB.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran mot beredningens förslag
i denna del. De föreslagna bestämmelserna har därför tagits upp i departementsförslaget
med bara smärre redaktionella jämkningar.

17 §.

Denna paragraf, som motsvarar 27: 23 resp. 23: 23 i förslagen, innehåller
bestämmelser om rättelse av felaktiga införingar i fastighetsboken eller
tomträttsboken.

Gällande rätt. Någon befogenhet att rätta ett oriktigt inskrivningsbeslut
torde enligt gällande rätt inte föreligga bortsett från sådana fall som avses
i 7 § i lagen om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet (jfr NJA
1961 s. 782). Visserligen skall enligt 20 § i 1875 års kungörelse angående
lagfarts- och inteckningsböcker anteckning göras i anmärkningskolumnen
och av domaren till riktigheten vitsordas, om misskrivning upptäcks. Denna
bestämmelse torde emellertid bara ha till syfte att reglera formen för att
avlägsna skiljaktigheter mellan protokollet och fastighetsboken. Protokollet
har därvid alltid vitsord. Bestämmelser av samma innebörd finns i 1 §
i 1925 års kungörelse med vissa föreskrifter rörande utfärdande av gravationsbevis
och i 19 § i 1932 års kungörelse med närmare föreskrifter hur
de nya fastighetsböckerna för landet skall inrättas och föras. Genom att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 539

aktsystem införts, har läget förändrats. Där sådant system tillämpas —
och så sker ju, som tidigare nämnts, numera i hela landet — får fastighetsboken
anses ha vitsord i fråga om beslutets innehåll. Någon divergens
mellan införing och beslut kan inte förekomma. Rättelse av införing i fastighetsboken
skulle därför innebära en ändring av själva beslutet.

Lagberedningen. Beredningen tar i förevarande paragraf upp bestämmelser
om befogenhet för inskrivningsmyndigheten att rätta oriktig införing i
fastighetsbolcen. Det är här fråga om sådana fall när inskrivningen till följd
av skrivfel eller annat dylikt förbiseende strider mot vad som måste antas
ha varit den beslutandes vilja. Beror oriktigheten däremot på annat förhållande,
t. ex. att det inskrivna förvärvet är behäftat med materiell brist eller
att en inskrivningsrättslig föreskrift åsidosatts, kan enligt beredningens
uppfattning rättelse i princip vinnas bara genom besvär över beslutet eller
genom annan rättegång.

Efter att ha redogjort för tidigare svenska lagförslag i ämnet och för de
lösningar som frågan om rättelse erhållit i dansk och norsk rätt ger beredningen
några exempel på felskrivningar eller liknande förbiseenden vid införingar
i fastighetsboken. Sålunda kan datum för ansökan eller beslut komma
att oriktigt anges i boken. Gemensamt för en annan, huvudgrupp av fel
är att inskrivningsbeslutet avviker från de handlingar på vilka beslutet grundas.
Av hänsyn till fastighetsbokens trovärdighet är det enligt beredningen
angeläget att det fel som förekommit snarast möjligt blir rättat. Beredningen
fortsätter.

Tredje man som lider skada av oriktig inskrivning, t. ex. ägaren av fastighet
på vars upplägg inskrivning med orätt införts, har uppenbarligen intresse
av att den oriktiga inskrivningen kan avlägsnas genom ett snabbt och
enkelt förfarande. Enligt beredningens mening skulle det innebära onödig
omgång, om tredje man för undanröjande av sådana uppenbara misstag
skulle vara hänvisad bara till att anföra besvär eller att väcka talan vid
domstol. En lämpligare ordning synes vara att inskrivningsdomaren får
befogenhet att själv avlägsna den oriktiga införingen. Inskrivningssökanden
å sin sida vill naturligtvis bli försatt i samma läge som om något fel
ej förelupit. Detta kan han ej alltid uppnå genom en ny ansökan om inskrivning.
Under mellantiden kan nämligen ha tillkommit en annan inskrivning,
som föranleder att sökanden icke kan få inskrivning eller visserligen
kan erhålla sådan men endast med prioritet efter den inskrivning som
kommit emellan. Sökanden har därför intresse av att den oriktiga införingen
genom ett med retroaktiv verkan utrustat rättelseförfarande kan
ersättas av en riktig.

Efter hänvisning till bestämmelserna i 17 kap. 15 § RB angående rättelse
av dom eller beslut utvecklar beredningen följande synpunkter.

När det gäller rättelse av beslut som införts i fastighetsbok, är emellertid
frågan mera komplicerad. Här kan nämligen konflikt uppstå mellan sökandens
intresse och det intresse som tillkommer tredje man, vilken under

540 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

mellantiden i god tro förvärvat rättighet i förlitan på fastiglietsbokens innehåll.
Har exempelvis inteckning beviljats för lägre belopp än det i pantbrevet
utfästa, skulle rättelse kunna medföra skada för den som lämnat kredit
mot en under mellantiden sökt inteckning eller som vid köp av fastigheten
å köpeskillingen fått avräkna allenast det lägre beloppet. I denna situation
har såväl sökanden som tredje man ett berättigat krav på skydd. Ingendera
av dem bör i ekonomiskt hänseende bli lidande till följd av att inskrivningsmyndigheten
förfarit oriktigt. Detta resultat kan vinnas, om man —
i likhet med vad som skett i Danmark och Norge — tillerkänner den av de
konkurrerande rättsägarna som får vika ersättning av statsmedel.

Vad angår frågan vilkendera rättigheten som skall vika äro olika lösningar
tänkbara. Det kan sålunda stadgas att den rättighet vid vars inskrivning
fel förelupit alltid skall vika för den rättighet som kommit emellan.
Den motsatta ytterlighetsståndpunlcten innebär att den förra rättigheten
alltid skall äga företräde. En tredje möjlighet är att dylika kollisionsfall
såsom i dansk och norsk rätt lösas efter diskretionär prövning.

Enligt beredningens mening bör utgångspunkten för prioritetsfrågans avgörande
när flera rättigheter konkurrerar vara att tilliten till fastighetsboken
(publica fides) vad angår såväl den ena som den andra inskrivningen
alltjämt upprätthålls samt att det avsteg från den tidigare företrädesordningen
mellan inskrivningarna som rättelsen innebär kompenseras med ersättning
i pengar till den vikande rättighetens innehavare. Under denna förutsättning
skulle det vara föga rimligt att av hänsyn till en abstrakt publica
fides alltid låta den godtroende senare förvärvaren få företräde. Snarare kan
ifrågasättas att skydda innehavaren av den rättighet vid vars inskrivning fel
förekommit. Detta skulle stämma överens med den allmänna regeln: först
i tid, först i rätt. Det kan därför, fortsätter beredningen, antas att en sådan
regel i allmänhet skulle leda till mindre rubbning i bestående förhållanden
än den motsatta. Å andra sidan bör möjligheten att ge den senare förvärvaren
företräde inte på förhand uteslutas genom en stel regel. Den lämpligaste
lösningen anses därför vara att företrädesfrågan avgörs med hänsyn till omständigheterna
i det särskilda fallet. Beredningen framhåller att företräde
inte i något fall bör kunna tillerkännas det senare förvärvet, om detta skett
i ond tro, och anför.

En ledande synpunkt vid prövning av företrädesfrågan bör vara, att företräde
i allmänhet bör ges den av konkurrenterna som skulle drabbas av den
största skadan genom att nödgas vika. Statsverkets ersättningsskyldighet blir
sålunda med denna lösning mindre betungande än om någon av ytterlighetsståndpunkterna
valts. Emellertid bör viss hänsyn även tas till andra faktorer,
såsom att egendomen för den ena av dem har särskilt affektionsvärde.
Har exempelvis ett servitut införts på orätt upplägg, torde den skada ny ägare
av den tjänande fastigheten lider genom att servitutet får företräde framför
hans förvärv i allmänhet vara väsentligt mindre än den som skulle uppkomma
för servitutshavaren, om servitutet finge vika. Tillämpning av den
motsatta företrädesordningen synes kunna ifrågakomma, t. ex. då vid tvesala
lagfart meddelats för den förste köparen på orätt upplägg och för den
senare köparen på det rätta upplägget samt den senare tillträtt egendomen

Del B i

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

541

under det att den förre ännu icke vidtagit några särskilda föranstaltningar
med anledning av köpet.

Av allmänna grundsatser i fråga om företrädesordningen följer att rättighet,
som skall kunna erhålla företräde framför den rättighet som den oriktiga
inskrivningen avser, själv måste vara inskriven eller att inskrivning
av rättigheten åtminstone måste vara sökt. Anledning synes ej föreligga att
i detta hänseende likställa utmätning med inskrivning. I detta sammanhang
må förutskickas att enligt 25 § andra stycket den som genom överlåtelse förvärvat
fastigheten eller som förvärvat i fastigheten upplåten rättighet i regel
är skyddad mot förlust till följd av rättelse, även om han ännu icke sökt
inskrivning av sitt förvärv.

Enligt dansk och norsk rätt omfattar reglerna om rättelse även sådana fall
då felet består i att en inskrivningsansökan över huvud icke blivit behandlad.
En dylik ansökan kan sålunda komma att tillerkännas företräde framför
en under mellantiden tillkommen inskrivning. Beredningen anser däremot
tillräckliga skäl ej föreligga att rättelseinstitutet göres tillämpligt å
andra fall än sådana då fråga är om oriktig införing i fastighetsbok. I det
åsyftade fallet är sålunda sökanden hänvisad till att göra ny ansökan. Kan
han icke därigenom uppnå samma rättsställning som skulle ha tillkommit
honom, om ansökan blivit rätteligen behandlad, blir han enligt 25 § i regel
berättigad till ersättning av statsmedel.

Fråga om rättelse av oriktig inskrivning bör enligt beredningens uppfattning
behandlas som ett särskilt inskrivningsärende. Det synes innebära praktiska
fördelar att de företrädesspörsmål som uppkommer i samband med
rättelse avgörs i själva rättelseärendet. En sådan ordning anses inte heller
möta några betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt. Inskrivningsdomarens
beslut i ett rättelseärende skall kunna överklagas i hovrätten. Upptäcker
inskrivningsdomaren fel i fastighetsboken, bör han vara skyldig att
självmant ta upp frågan om rättelse. Sådan fråga kan naturligtvis också
väckas av var och en som berörs av den oriktiga inskrivningen. I fall då felet
kan rättas utan att det leder till skada för innehavare av annan inskriven
rättighet, bör rättelse kunna ske utan att någon hörs i ärendet. Så är exempelvis
fallet, när någon inskrivning inte tillkommit under mellantiden eller
det är fråga om rättelse av anteckning som bara tjänar till upplysning om
ett faktum, vilket äger verkan oberoende av anteckning i fastighetsboken.
Kan en rättelse däremot skada innehavare av annan inskriven rättighet, bör
enligt beredningens mening såväl inskrivningssökanden som känd innehavare
av sådan rättighet beredas tillfälle till yttrande. Om hänsyn i detta fall
skall tas även till rättighet, som inte är inskriven, kan vara föremål för
tvekan. Beredningen finner emellertid starka praktiska skäl tala för att
undersökningen begränsas till inskrivna rättigheter. Detta utesluter inte att
en rättighet, som ännu inte blivit inskriven, kommer att beaktas i fråga om
ersättning (jfr 25 § andra stycket i beredningens förslag). Med hänsyn till
att det beslut om företrädesordningen som meddelas i rättelseärendet kan
komma att påverka statsverkets ersättningsskyldighet, bör också den myn -

542 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

dighet som avses i 25: 6 första stycket i beredningens förslag få tillfälle att
yttra sig.

Avslutningsvis framhåller beredningen att i förevarande paragraf behandlas
verkan av rättelse bara såvitt angår frågan om företrädet i förhållande
till annan inskriven rättighet. Andra spörsmål angående verkan av rättelse
som undantagsvis kan uppkomma anses inte kunna lösas i samma ordning.
Beredningen uttalar i detta ämne.

En sådan fråga är rättelses verkan i hävdehänseende. Utgångspunkten för
hävdetiden är lagfartens beviljande. Tanken är att lagfarten bör tjäna som
en varning för den rätte ägaren och föranleda honom att göra sin rätt gällande
före hävdetidens utgång. Denna funktion kan emellertid en lagfart som
är införd på orätt upplägg ej anses fylla förrän den blivit rättad. Ett stadgande
att en på oriktigt sätt införd lagfart icke i något fall skulle kunna tjäna
som utgångspunkt för hävd synes å andra sidan vara alltför långt gående.
Felet kan nämligen vara av sådan art, att även lagfarten i oriktigt skick är
ägnad att varna rätte ägaren, t. ex. när lagfart av misstag meddelats för endast
den ene av två makar. Enligt beredningens mening torde det nu berörda
spörsmålet utan olägenhet kunna överlämnas åt rättstillämpningen att lösas
med hänsyn till omständigheterna i det föreliggande fallet. Detsamma synes
gälla i övriga i lagen ej behandlade frågor om verkan av rättelse.

Remissyttrandena. Svea hovrätt har inte något att erinra mot huvudprinciperna
i beredningens förslag. Emellertid kommer det av beredningen föreslagna
förfarandet enligt hovrätten att ställa mycket stora krav på inskrivningsdomaren.
Det kan därför ifrågasättas, om inte bestämmandet av turordningen
mellan rättigheterna är en uppgift av så kvalificerad art att den
bör läggas under rättens prövning. För att så bör ske talar också det förhållandet
att ett skriftligt förfarande inte alltid torde vara tillfyllest. Parterna
kan enligt hovrätten ha ett berättigat intresse av att muntligen få framlägga
sina synpunkter och eventuellt också att därvid biträdas av advokat. Fråga
är väl till och med, säger hovrätten, om man inte borde öppna möjlighet
för part att i mera komplicerade fall erhålla ersättning av allmänna medel
för sådant biträde. Det kan vara mycket svårt för den enskilde att bedöma
i vad mån han lider någon skada eller ej, om hans rättighet får vika för en
annan rättighet, i all synnerhet som frågan om ersättning för eventuell skada
enligt förslaget skall bli föremål för en särskild rättegång. Om frågan
angående bestämmandet av ordningen mellan rättigheterna överlämnas till
rättens prövning, skulle därmed också vinnas att frågan om ersättning till
den förfördelade i många fall kan prövas i samma rättegång. Större förutsättningar
finns då såväl att bedöma kostnaderna som att åstadkomma förlikning.
Åtskilliga skäl talar således enligt hovrättens mening för att rättelse,
när det är fråga om turordning mellan rättigheter, bör ankomma på rätten
och inte på inskrivningsdomaren. Däremot torde inte möta något hinder
mot att rättelse får ankomma på inskrivningsdomaren, när rättigheter
inte kolliderar. Emellertid bör enligt hovrätten den vars rätt är i fråga all -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 543

tid beredas tillfälle att yttra sig, innan sådan rättelse sker. — Hovrätten tar
också upp frågan om hur man bör förfara i de fall när fastighetsbeteckningen
varit felaktig i den handling varpå inskrivningen grundats. Enligt
7 § i lagen den 3 juni 1932 om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet
skall vid överföring till ny fastighetsbok rättelse ske, om det visar sig
att fastighet vid inskrivning angetts med felaktig eller missvisande beteckning.
Hovrätten framhåller att av förarbetena till lagen framgår, att rättelse
får ske också i sådana fall när fastighetsbeteckningen blivit felaktigt angiven
i de till grund för inskrivningen liggande handlingarna, dvs. i fall när
inskrivningsdomaren inte förfarit felaktigt utifrån det vid inskrivningen
föreliggande materialet. Rättelse är enligt lagtexten möjlig bara i samband
med överföring av inskrivning till ny fastighetsbok. Som framgår av rättsfallet
NJA 1961 s. 782 har förfarandet emellertid tillämpats också efter det
att ny fastighetsbok lagts upp. Enligt hovrättens mening är det önskvärt att
detta förfarande kan tillämpas också för framtiden. Frågan bör därför regleras
även om nya fel av det slag som det här är fråga om måste bli sällsynta
efter det nya böcker blivit upplagda.

Departementschefen. Det kan med visst fog göras gällande att det f. n.
föreligger en lucka i lagstiftningen för det fall att en införing i fastighetsboken
visar sig vara oriktig. I allmänhet kan nämligen den vars rätt berörs
av ett sådant förhållande få rättelse bara genom besvär eller annan rättegång.
Om införingen är av den karaktären att den står i strid med vad som
måste antas ha varit inskrivningsmyndighetens avsikt, synes emellertid motiverat
att låta myndigheten själv få möjlighet att avlägsna den oriktiga införingen.
Lagberedningen har i förevarande paragraf tagit upp regler härom.
Beredningen har därvid bl. a. behandlat verkan av rättelse såvitt angår
frågan om företrädet mellan inskrivna rättigheter. Jag biträder beredningens
syfte med de föreslagna bestämmelserna och har därför tagit upp
dessa i departementsförslaget. Därvid har emellertid vissa jämkningar vidtagits.
Beträffande dessa får jag anföra.

Beredningen synes ha avsett att regleringen i förevarande paragraf skulle
lämna stöd för rättelse också av sådan anteckning som bara tjänar till upplysning
om ett faktum vilket har verkan oberoende av anteckning i fastighetsboken.
Åtminstone gör beredningen inte i motiven något undantag för
denna typ av rättelse. Beredningen uttalar inte heller att typen som sådan
skulle få sin legala reglering i tillämpningsföreskrifter vid sidan av jordabalken.
Den utformning som beredningen gett lagtexten synes emellertid
utesluta rättelser av denna typ från paragrafens tillämpningsområde. I varje
fall förefaller det tveksamt, om lagtexten inbegriper också sådana fall.
Eftersom de föreslagna reglerna enligt min mening bör inbegripa alla slag
av rättelser, har en jämkning i avfattningen skett i departementsförslaget.

Den av beredningen föreslagna avfattningen av bestämmelserna föranle -

544 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

der tvekan i ytterligare hänseenden. I strid med vad som måste antas ha varit
avsikten omfattar bestämmelserna sålunda i beredningens förslag bara
sådana införingar som avser rättigheter men inte sådana som avser äganderätt.
Att »rättighet» enligt beredningens förslag inte inbegriper äganderätt
framgår av exempelvis 24 kap. i beredningens förslag. Vidare är att märka
att det i lagtexten i beredningens förslag bara talas om »inskriven» rättighet
trots att det i motiven uttalats att inskrivning måste vara beviljad eller
åtminstone sökt för ett konkurrerande rättsförvärv, om prioritetsfrågan skall
tas upp i rättelseärendet. Också i de båda nu angivna hänseendena bar avfattningen
jämkats så att den bättre stämmer överens med det syfte som
ligger bakom bestämmelsen.

Jag delar beredningens uppfattning att det innebär praktiska fördelar att
de företrädesfrågor som kan uppkomma i samband med rättelse avgörs av
inskrivningsmyndigheten i själva rättelseärendet. Det finns knappast anledning
befara att dessa ärenden annat än i undantagsfall kommer att bli
så invecklade att det kan anses påkallat att bygga ut förfarandet på sätt
hovrätten ifrågasatt. Det får också anses vara av vikt att ärendena avgörs
så snabbt som möjligt. Härtill kommer att den som tillskyndas förlust till
följd av rättelse kan få ersättning av staten. Detta följer av bestämmelserna
i 19 § i departementsförslaget. Sådan ersättning skall — såvida uppgörelse
inte träffas utom rätta — bestämmas av domstol efter därom förd talan.
Detta system måste anses vara fullt betryggande från rättssäkerhetssynpunkt.
Jag kan inte heller dela hovrättens uppfattning att det skulle vara
nödvändigt att höra den vars rätt kan vara i fråga i sådana fall, när olika
rättigheter inte kolliderar med varandra i ett rättelseärende. Till den av
hovrätten väckta frågan om bibehållande av bestämmelserna i 7 § i 1932
års lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet torde jag fä
återkomma i samband med följ dlagstiftningen. De fall som åsyftas i nämnda
bestämmelse är av annan typ än de som avses med förevarande paragraf
och bör inte regleras i detta sammanhang.

18 §.

I denna paragraf, som motsvarar 27: 24 och sista ledet i 33: 1 resp. 23: 24
och sista ledet i 28: 1 i förslagen, ges bl. a. regler om att rättelse skall anmärkas
på bevis eller annan handling som utfärdats i enlighet med tidigare
inskrivning.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att det när rättelse skett uppenbarligen
är önskvärt att anmärkning om rättelsen görs på utskrift eller bevis
som utfärdats i överensstämmelse med den ursprungliga inskrivningen.
En sådan handling kan annars vilseleda den som får den i sin hand. Att
förhindra detta synes enligt beredningens mening vara av sådan vikt att
handlingens innehavare bör kunna vid vite föreläggas att tillhandahålla
handlingen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 545

Fråga om rättelse bör enligt beredningens mening behandlas som ett särskilt
inskrivningsärende. Utöver de särskilda föreskrifter som meddelats
beträffande rättelseärenden skall alltså i fråga om sådant ärende tillämpas
vad som gäller för vanliga inskrivningsärenden. En uttrycklig bestämmelse
härom föreslås. Av särskild vikt är i detta sammanhang bestämmelserna
angående underrättelse i fall när slutligt beslut gått emot någon som hörts
i ärendet samt angående talan mot inskrivningsdomarens beslut. Med hänsyn
till att ett rättelseärendes utgång kan påverka statsverkets ersättningsskyldighet
föreskrivs dessutom att talan mot beslut i sådant ärende får fullföljas
också av myndighet som avses i 25: 6 första stycket i beredningens
förslag.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran mot beredningens förslag
i denna del. Föreskriften i andra stycket första punkten i beredningens
förslag har dock inte tagits med i departementsförslaget. Att ett ärende angående
rättelse är att hänföra till inskrivningsärende torde nämligen följa
redan av 1 § första stycket. Det har vidare ansetts lämpligt att hit flytta
en i 33: 1 i beredningens förslag upptagen bestämmelse om att anteckning
i fastighetsboken eller tomträttsboken skall göras, när inskrivningsmyndigheten
tagit upp en fråga om rättelse och slutligt beslut i ärendet ej meddelas
samma dag. Bestämmelsen har i departementsförslaget fått ingå som
ett tredje stycke i paragrafen.

19 §.

Denna paragraf, som motsvarar 27: 25 i lagberedningens förslag och
23:25 i jordabalksutredningens, innehåller vissa bestämmelser om rätt till
ersättning av staten för förlust på grund av fel eller försummelse i fråga
om handläggning av eller beslut i inskrivningsärende eller till följd av beslut
i rättelseärende.

Lagberedningen. I samband med behandlingen av 23 § i sitt förslag (17 § i
departementsförslaget) har beredningen, som redan framgått, intagit den
ståndpunkten att ett fel som inskrivningsdomaren begått vid behandlingen
av ett inskrivningsärende i princip bör undanröjas genom det allmännas
försorg. Medlen härför skall vara rättelse av felet eller ersättning för den
skada som vållas av felet eller bådadera. I första stycket av förevarande paragraf
tar beredningen upp bestämmelser om rätt till ersättning av allmänna
medel i anledning av fel eller försummelse från inskrivningsmyndighetens
sida. Därmed avser beredningen inte bara fel eller försummelse vid
handläggning av inskrivningsärende utan också vid fullgörandet av den
därmed sammanhängande uppgiften att utfärda bevis på grundval av innehållet
i fastighetsboken. Uttrycket försummelse i fråga om handläggning

546 Del Bl Kungl. Maj :ts proposition nr 20 år 1970

av insltrivningsärenden avser bl. a. sådana fall, när inskrivningsdomaren
underlåtit att ta upp en inkommen ansökan på närmast följande inskrivningsdag
eller när tillgrepp av ingiven värdehandling blivit möjligt genom
att den inte förvarats på betryggande sätt. Genom ett oriktigt inskrivningsbeslut
kan skada uppkomma inte bara för sökanden utan också för annan.
Även om felet blir rättat och sökanden därvid i företrädeshänseende får
samma ställning som om något fel aldrig blivit begånget, bör han enligt
beredningens mening ha rätt till ersättning för den förlust som uppkommit
före rättelsen.

Från ersättningsrätten föreslår beredningen i första stycket undantag
för vissa fall när den skadelidande själv medverkat till skadan. Utformningen
av dessa bestämmelser knyter nära an till 18 § försäkringsavtalslagen.
Där föreskrivs att försäkringsgivaren är fri från ansvarighet gentemot den
som uppsåtligen framkallat försäkringsfallet samt att, när avtalet gäller
annan försäkring än livförsäkring, detsamma skall gälla när försäkringsfallet
framkallats genom grov vårdslöshet. Beträffande rätt till skadestånd
i utomobligatoriska förhållanden gäller däremot enligt 6 kap. 1 § SL som
huvudregel att skadeståndet skall jämkas efter skäligheten, om den skadelidande
genom eget vållande medverkat till skadan. Beredningen framhåller
att det i fråga om ersättningsbestämmelsen i första stycket av nu förevarande
paragraf visserligen kan synas ligga nära till hands att tillämpa
allmänna skadeståndsregler beträffande den skadelidandes medvåliande.
Enligt beredningens uppfattning utgör emellertid den ersättning som det
här är fråga om inte skadestånd i traditionell mening. Ersättningen grundas
-— liksom i motsvarande fall enligt 25 kap. i beredningens förslag (18
kap. i departementsförslaget) — på en försäkringsliknande anordning vid
vilken den skadelidande själv är att anse som försäkringstagare. Med hänsyn
härtill anses naturligt att hans rätt till ersättning är mera omfattande
än som skulle följa av allmänna skadeståndsregler. Vad angår inskrivningsdomarens
personliga ansvar i förhållande till den skadelidande bör enligt
beredningens mening allmänna skadeståndsregler gälla. Beredningen framhåller
i detta sammanhang att ersättningsfrågor vid skada med anledning
av fel inom inskrivningsväsendet lämnats utanför den reglering som föreslagits
i betänkandet med förslag till lag om skadestånd i offentlig verksamhet
(SOU 1958:43). Detta undantag sägs ha tillkommit i samråd med
beredningen (jfr bet. s. 65—65). Den medverkansregel som sålunda upptagits
i förslaget innebär att medverkan av det angivna slaget får inverkan
på frågan huruvida rätt till ersättning över huvud taget föreligger. Däremot
är regeln inte avsedd att tillämpas i fråga om värderingen av skadan i fall
när ersättning skall utgå. Huruvida man vid skadeuppskattningen skall ta
hänsyn till åtgärd eller underlåtenhet från den skadelidandes sida får bedömas
efter allmänna rättsgrundsatser. Med det i lagtexten särskilt om -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 547

nämnda fallet att den skadelidande själv vållat förlusten genom underlåtenhet
att för bevarande av sin rätt vidta åtgärd som skäligen ankommit
på honom åsyftar beredningen närmast att skadan kunde ha avvärjts, om
den skadelidande sökt rättelse så snart han fått kännedom om det fel som
förekommit vid inskrivningen.

I paragrafens andra stycke tar beredningen upp en regel om ersättning
av allmänna medel för förlust som uppkommer genom att oriktig inskrivning
rättas enligt 23 § i beredningens förslag. Enligt beredningens mening
bör rätt till ersättning föreligga för den på vilken fastigheten eller tomträtten
överlåtits eller som sökt inteckning för panträtt i fastigheten eller tomträtten
eller förvärvat upplåten rättighet däri. I överensstämmelse med vad
som gäller enligt 25 kap. i beredningens förslag (18 kap. i departementsförslaget)
har den till vilken egendomen överlåtits eller som förvärvat däri
upplåten rättighet ansetts böra skyddas även om han ännu inte fått sitt
förvärv inskrivet. Ersättningsrätten sammanhänger med att oriktig inskrivning
kan rättas enligt 23 § i beredningens förslag trots att detta skadar
annan. För upprätthållande av tilltron till fastighetsboken anser beredningen
nödvändigt att en sådan förvärvare som nyss sagts hålls skadeslös.
Rätten till ersättning bör dock avse bara godtroende förvärvare. Har förvärvaren
med hänsyn till felets beskaffenhet eller andra omständigheter bort
inse att fel förekommit, bör han inte kunna få ersättning. Som exempel på
fall av sådan beskaffenhet att den ersättningskrävande bort inse felet nämner
beredningen, att felet består i att inskrivningen av en rättighet felaktigt
daterats efter i stället för före inskrivningen av en annan rättighet, som
han själv förvärvat, men att inskrivningarna likväl i boken gjorts i rätt inbördes
ordning samt den som kräver ersättning tagit del av boken eller av
gravationsbevis vari rättigheterna tagits upp i rätt ordning.

De bestämmelser som enligt 25:5 och 7 i beredningens förslag (18:6
och 8 i departementsförslaget) gäller beträffande ersättning enligt 25: 5
(18: 4 i departementsförslaget) bör enligt beredningen uppenbarligen gälla
också i fråga om ersättning som avses i förevarande paragraf. En bestämmelse
härom har tagits upp i tredje stycket. Av hänvisningen till 25: 6 i förslaget
följer att talan om ersättning skall tas upp av domstol. Eftersom frågan
om rättelse tillhör inskrivningsdomarens handläggning, saknas enligt
beredningen möjlighet att i detta sammanhang införa motsvarighet till den
processuella samordning beträffande den materiella frågan och ersättningsfrågan
varom regler ges i 25: 7 i beredningens förslag. Det är emellertid
helt naturligt, att vad som förekommit i rättelseärendet är av betydelse för
bedömningen av ersättningsanspråket. Lika naturligt är det att inskrivningsdomaren
har att vid prövning av frågan om rättelse beakta vilka konsekvenser
i ersättningshänseende som rättelsen kan medföra. Beredningen
säger sig ha övervägt att införa bestämmelser om kumulation av talan om

548 Del B 1 Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ersättning enligt förevarande paragraf med skadeståndstalan mot inskrivningsdomaren
men avstått därifrån. Anledningen härtill är att det med
hänsyn till de olika forumbestämmelser och olika förutsättningar för ersättningsrätten
som gäller för dessa skilda slag av ersättningstalan ansetts vara
föga att vinna på en sådan processuell anordning.

Remissyttrandena. Domstolskommittén påpekar att den i förevarande
paragraf föreslagna möjligheten att erhålla ersättning av allmänna medel
avser förluster bara till följd av fel eller försummelse av inskrivningsdomare.
Kommittén erinrar om att ett inte rättsbildat biträde kan förordnas
att utfärda vissa gravationsbevis och äganderättsbevis på eget ansvar. Om
detta förfarande kommer att tillämpas också i fortsättningen, bör ersättningsmöjligheten
utsträckas till att avse alla befattningshavare som är behöriga
att utfärda bevis på grundval av innehållet i fastighetsbok.

Departementschefen. Jag delar beredningens uppfattning att ersättning av
statsmedel bör utgå i de två kategorier av fall som beredningen angett.
Härigenom tillgodoses ett gammalt önskemål, varom riksdagen gjort framställning
redan år 1937 (rskr 1937:425). I fråga om ersättning enligt
första stycket i paragrafen är att märka att — som framhållits i samband
med redogörelsen för bestämmelserna i 18 kap. i departementsförslaget —
den av beredningen föreslagna försäkringsanordningen inte tagits upp i departementsförslaget.
Med hänsyn härtill har inte heller den föreslagna medverkansregeln
tagits upp i oförändrat skick. I departementsförslaget har
regeln i stället utformats i nära anslutning till den allmänna skadeståndsregeln
i 6 kap. 1 § SL. Avfattningen är densamma som i 18: 4. Beträffande
de närmare avvikelserna från beredningens förslag kan jag hänvisa till vad
jag anfört i anslutning till 18: 4. En mindre jämkning i lagtexten i första
stycket har föranletts av vad domstolskommittén anfört.

Andra stycket i departementsförslaget avviker i några detaljer från beredningens
förslag. De ändringar som skett utgör delvis en konsekvens av
den förändrade panträttskonstruktionen. I övrigt korresponderar jämkningarna
med vissa av de förtydliganden som gjorts i 17 § i departementsförslaget.

20 §.

Paragrafen, som motsvarar 33: 3 och 4 i lagberedningens förslag samt
28: 3 och 4 i utredningens, innehåller bestämmelser om anteckning i fastighets-
och tomträttsboken med anledning av vissa tvister som är av sådan
beskaffenhet att de kan angå inskrivning.

Gällande rätt. Någon allmän regel om att anteckning i fastighets- eller
tomträttsboken skall göras med anledning av att talan av beskaffenhet att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 549

angå inskrivning väckts vid domstol förekommer ej i gällande rätt. Enligt
13 § LF åligger det dock den som instämt klander mot annans åtkomst till
fast egendom eller käromål om återgång av köp, byte eller gåva eller om
lösningsrätt till fast egendom att låta talan antecknas i lagfartsprotokollet.
I 10 § andra stycket lagen om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt
samt av fång till sådan rätt föreskrivs vidare att den som instämt talan
mot tomträttshavares fång är skyldig att låta talan antecknas i tomträttsprotokollet.
Anteckningsskyldigheten i dessa fall torde inte omfatta talan
angående upplåtelse av tomträtt utan endast överlåtelse av sådan rätt till
ny rättighetsinnehavare. Utanför inskrivningslagstiftningen förekommer i
flera fall föreskrifter om att anteckning i fastighetsbok skall ske med anledning
av att talan väckts vid domstol angående fast egendom. Hit hör 4
och 5 §§ lagen om arrendators förköpsrätt, 6 § lagen om åter köp av fast
egendom, 23 § andra stycket ExprL samt 13 § lagen den 18 juni 1925 (nr
221) om bulvanförhållande i fråga om fast egendom. Anmälan till inskrivningsdomaren
i nämnda fall ankommer, såvitt gäller lagen om arrendators
förköpsrätt, på käranden samt i övrigt på domstolen. Anteckning om lagakraftvunnet
avgörande i tvist, som antecknats i fastighetsbok eller tomträttsbok,
skall enligt 16 § LF och 11 § lagen om inskrivning av tomträtt och
vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt, ske när förhållandet styrks. 1
10 § lagen om arrendators förköpsrätt föreskrivs, att den vinnande har att
göra anmälan till inskrivningsdomaren om laga kraft ägande dom i målet.
Enligt 58 § första stycket ExprL skall, när expropriation blivit fullbordad,
länsstyrelsen anmäla förhållandet till inskrivningsdomaren för anteckning
i fastighetsboken. Förverkas expropriationsrätten eller återkallas expropriationsanspråket
åligger det domstolen att göra anmälan därom. Lagen om
återköp av fast egendom hänvisar i detta avseende till ExprL.

Lagberedningen. I de föregående kapitlen av beredningens förslag finns
tlera bestämmelser som förutsätter att äganderättstvister antecknas i fastighets-
eller tomträttsboken. Enligt förslaget skall sådana anteckningar
delvis fylla andra uppgifter än f. n. Härom hänvisas till vad som anförts
bl. a. vid 25:12 i beredningens förslag (18:8 i departementsförslaget).
Skyldigheten att till inskrivningsdomaren göra anmälan om talans väckande
bör enligt beredningens mening åvila domstolen i stället för käranden.
Det skulle kunna ifrågasättas att reglera spörsmålet om domstolens
anmälningsskyldighet i rättegångsbalken. Beredningen anser emellertid att
rättegångsbalken inte bör belastas med föreskrifter av så speciell natur. —
Vad angår frågan vilka slag av talan som domstolens anmälningsskyldighet
bör avse kan till en början anmärkas att uttrycket återgång i 13 § LF även
torde omfatta vad som i beredningens förslag benämns hävning. I förslaget
har åtskilliga rättsverkningar, såväl materiella som inskrivningsrättsliga,

550 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

anknutits till den omständigheten att talan väckts om hävande eller återgång
av överlåtelse. Sådan talan måste därför antecknas i fastighetsboken
eller tomträttsboken. Att klandertalan bör antecknas är uppenbart. Under
begreppet klander i teknisk mening innefattas i förslaget inte tvist som i
fall av dubbelöverlåtelse yppas mellan dem till vilka överlåtelse skett. Även
i dubbelöverlåtelsefallen är emellertid anteckning påkallad. Som en samlingsterm
för dessa fall och klander synes uttrycket talan om bättre rätt till
fast egendom kunna begagnas. I fråga om de tvångsförvärv som faller utanför
jordabalkens ram torde liksom f. n. frågan om talans antecknande böra
behandlas i de författningar som reglerar de särskilda tvångsförvärven. Tillräcklig
anledning synes ej föreligga att frångå gällande rätts ståndpunkt
att ägotvist inte skall antecknas.

Vad gäller tvist rörande tomträtt anser beredningen att anmälnings- och
anteckningsskyldigheten bör avse inte bara överlåtelse utan också upplåtelse
av sådan rätt. Detta synes vara en konsekvens av att talan om upplåtelse
kan vara av betydelse för att hindra tillkomsten av inskrivning rörande
såväl upplåtelsen av rättigheten som överlåtelse av eller upplåtelse i denna.
Som uttalats i motiven till 25 kap. (18 kap. i departementsförslaget) anser
beredningen tillräckliga skäl ej föreligga att väckande av talan angående
panträtt eller — med nyss angivna undantag — annan rättighet skall antecknas
i fastighets- eller tomträttsboken.

Liksom en anteckning om att besvär inkommit över beslut i inskrivningsärende
bör efterföljas av en anteckning angående utgången av prövningen
bör också en anteckning om sådan tvist som förut nämnts kompletteras
med en upplysning om hur målet avgjorts. På grund härav bör, då underrätts
dom eller slutliga beslut i målet vunnit laga kraft, rätten göra anmälan
därom till inskrivningsdomaren. Därvid bör domen eller det slutliga beslutet
tillhandahållas denne. I de fall då rätten och inskrivningsdomaren har gemensamt
kansli torde någon särskild avskrift av domen eller beslutet inte
behöva tillställas inskrivningsdomaren. Inkommen anmälan bör, jämte de
uppgifter som föranleds därav, antecknas i boken. Motsvarande bör gälla i
fråga om överrätts dom eller beslut i målet. I beredningens förslag åläggs
underrätten att i dylika fall för anteckning tillhandahålla inskrivningsdomaren
det från överrätten översända laga kraft ägande avgörandet.

Vid domstol kan väckas fråga om inskrivnings giltighet eller rättsverkan
också i andra fall än sådana som förut behandlats. Tvister om panträtt och
andra inskrivna rättigheter — med undantag av tomträtt -— berörs inte av
de hittills behandlade bestämmelserna. Även en sådan tvist kan leda till
att inskrivning helt eller delvis undanröjs eller förklaras vara utan verkan
eller att förklaring meddelas angående rättighetens innebörd eller omfattning
eller läge i företrä deshänseende. Följaktligen bör en lagakraftvunnen
dom i tvistemål av beskaffenhet att angå inskrivning föranleda anteckning

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 551

i fastighetsboken. Enligt beredningens mening bör i nu förevarande fall
dom eller slutligt beslut, som vunnit laga kraft, ex officio anmälas till inskrivningsdomaren
för verkställande av den anteckning som kan finnas påkallad.
En dom eller ett beslut varigenom ingen ändring görs i fråga om
rättigheten sådan den inskrivits skall givetvis inte antecknas.

Beredningen erinrar om att i de fall då anteckning enligt förevarande
paragraf gjorts om talans väckande och anteckning därefter skett om lagakraftvunnen
dom i målet detta ej alltid innebär att den förra anteckningen
förlorar sin betydelse i och med att den senare anteckningen görs (se härom
bl. a. motiven till 25: 12).

Departementschefen. I departementsförslaget har 33: 3 och 4 i lagberedningens
resp. 28: 3 och 4 i jordabalksutredningens förslag förts samman till
en paragraf. Som en konsekvens av tidigare ställningstaganden har föreskrifterna
om anmälnings- och anteckningsskyldighet i fråga om förköpsrätt
och återköpsrätt inte tagits upp i departementsförslaget. Också i övrigt
har i detta gjorts vissa jämkningar i förhållande till förslagen i förenklande
syfte. Bestämmelserna reglerar sålunda bara skyldigheten för inskrivningsmyndigheten
att göra anteckning i fastighetsboken eller tomträttsboken.
Bestämmelserna vilar på den förutsättningen att rätten har skyldighet att
underrätta inskrivningsmyndigheten om talan som här avses. Den närmare
regleringen av underrättelseskyldigheten bör ske i tillämpningsförfattningarna.

21 §.

Denna paragraf motsvarar 33: 5 andra stycket resp. 28: 5 andra stycket
i förslagen och innehåller föreskrifter om anteckningar med anledning av
vissa exekutiva åtgärder.

Gällande rätt. Enligt 85 § andra stycket UL åligger det utmätningsman att
genast insända bevis till vederbörande inskrivningsdomare om utmätning
av fast egendom. Vidare gäller enligt femte stycket i samma lagrum att
myndighet som meddelat dom eller utslag, varigenom intecknad fordran
fastställts till betalning ur fast egendom, eller hos vilken enligt 70 § KL begärts
exekutiv försäljning av fast egendom skall insända bevis därom till inskrivningsdomaren.
Om utmätningen upphävs eller frågan om exekutiv försäljning
förfaller av annan orsak, åligger det enligt 88 § UL utmätningsmannen
eller överexekutor att genast göra anmälan därom hos inskrivningsdomaren.
Kommer försäljning till stånd, skall auktionsförrättaren enligt
168 § UL göra anmälan om detta hos inskrivningsdomaren. Anmälan
skall ske sedan auktionen vunnit laga kraft samt köpeskillingen erlagts

552 Del B 1 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

och sammanträde hållits för fördelningen av denna. Därvid skall också protokoll
från nämnda sammanträde samt borgenärsförteckning insändas. Bestämmelserna
om anmälningsskyldighet kompletteras med föreskrifter i 38 §
IF angående skyldighet för inskrivningsdomaren att göra anteckningar i
fastighetsboken om innehållet i de anmälningar som kommer honom tillhanda.
Vad nu sagts gäller fast egendom. Genom hänvisningar i 4 kap. 27 §
NJL och 1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt till berörda
bestämmelser i UL och IF blir dessa tillämpliga också i fråga om
tomträtt.

I 23 § IF meddelas bestämmelser om inverkan av exekutiv försäljning på
fordringsinteckning, varjämte föreskrivs, att anteckning därom skall, sedan
till inskrivningsdomaren inkommit handling som visar köpeskillingens fördelning,
införas i inteckningsprotokollet. En motsvarande regel om exekutiv
försäljnings inverkan på nyttjanderättsinteckning och om anteckningsskyldighet
är upptagen i 45 § andra stycket IF, till vilket lagrum hänvisas i
54, 55, 58 och 58 a §§ beträffande avkomsträtt, servitut, rätt till elektrisk
kraft och återköpsrätt. I 24 § 1 mom. IF behandlas frågan om den inverkan
som bl. a. expropriation eller tvångsförvärv enligt VL eller ensittarlagen
utövar på fordringsinteckning i den avträdda egendomen med tillägg att, då
till inskrivningsdomaren inkommit anmälan om förhållandet, anteckning
skall göras i inteckningsprotokollet. Enligt 45, 54, 55, 58 och 58 a §§ skall
vad i 24 § 1 mom. stadgas äga motsvarande tillämpning beträffande andra
inskrivna rättigheter än panträtt, vilka på grund av egendomens avträdande
skall upphöra att gälla. I 24 § 2 mom. IF meddelas bestämmelser om inverkan
på fordringsinteckning av att på huvudstolen därav utfaller betalning
vid fördelning av ersättning enligt VL, lagen den 19 juni 1919 (nr 426)
om flottning i allmän flottled, gruvlagen, lagen den 28 maj 1886 (nr 46)
angående stenkolsfyndigheter m. in., UL, ExprL eller ensittarlagen, varvid
föreskrivs att, sedan fördelningen visats vara godkänd eller ha vunnit laga
kraft, anteckning därom skall göras i inteckningsprotokollet. I 36 § 1 och 2
mom. IF ges särskilda bestämmelser om gemensamma inteckningar. Första
momentet behandlar de gemensamt intecknade egendomarnas ansvar för
sådan inteckning, när en eller flera av dem försålts exekutivt. Andra momentet,
som avser det fall att beträffande viss fastighet betalning utfallit
på gemensam inteckning vid fördelning av ersättning enligt ExprL, VL,
lagen om flottning i allmän flottled, lagen om återköpsrätt och ensittarlagen,
meddelar bestämmelser om det ansvar för inteckningen, som efter fördelningen
åvilar övriga gemensamt intecknade egendomar. I samtliga fall
skall anteckning om förändringen i ansvaret ske i inteckningsprotokollet.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att det i 14: 21 i 1909 års förslag
fanns en generellt avfattad föreskrift om skyldighet för inskrivningsdomaren
att göra anteckning i fastighetsboken angående förhållanden beträffande

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 1 553

vilka det åligger myndigheterna att göra anmälan. Beredningen anser emellertid
att en mera preciserad bestämmelse är att föredra. På grund härav
och med utgångspunkt bl. a. från att de nuvarande bestämmelserna om anteckningsskyldighet
i 23, 24, 38 och 45 §§ IF bör ersättas med regler i den
nya jordabalken har beredningen tagit upp vissa preciserade föreskrifter
angående anteckningsskyldighet i 33: 5 andra stycket i sitt förslag.

Departementschefen. Jag har inte någon erinran mot lagberedningens förslag
i denna del. Andra stycket i departementsförslaget föreskriver anteckningsskyldighet
beträffande inverkan av exekutiv auktion m. m. på inteckning.
I beredningens förslag avser motsvarande bestämmelser sådan åtgärds
inverkan »på inskriven rättighet». I departementsförslaget har bestämmelsen
begränsats till inteckning. Frågan om reglering av anteckningsskyldigheten
beträffande annan inskriven rättighet torde få anstå i avbidan på
reformeringen av hyres- och arrendelagstiftningen. I fråga om skyldighet
att göra anteckning i fastighets- eller tomträttsboken i vissa fall som inte
berörs av bestämmelserna i förevarande lagrum får jag hänvisa till vad jag
tidigare anfört i samband med 1 § och till beredningens motiv i ämnet (SOU
1960: 25 s. 809—812).

22 §.

Denna paragraf motsvarar 33: 6 resp. 28: 6 i förslagen och innehåller en
bestämmelse om avförande av inaktuella anteckningar ur fastighets- och
tomträttsböckerna.

Lagberedningen. I gällande rätt saknas en generell bestämmelse om avförande
av anteckning som uppenbarligen ej längre kan vara av betydelse på
grund av ändrade förhållanden. För vissa fall finns dock motsvarigheter
därtill, såsom i 16 § LF. Här kan också nämnas 5 § i 1932 års lag om uppläggande
av nya fastighetsböcker för landet, enligt vilket lagrum inskrivningar
som uppenbarligen saknar betydelse inte behöver föras över till ny
fastighetsbok (jfr även 2 § tredje stycket i 1921 års gravationsbeviskungörelse
och 2 § i 1925 års gravationsbeviskungörelse).

Departementschefen. Den av beredningen föreslagna bestämmelsen har
upptagits i departementsförslaget utan någon ändring i sak. Genom bestämmelsen
torde de önskemål som riksdagen uttalat i en skrivelse den 24 april
1964 (nr 144) i viss mån bli tillgodosedda. Jag vill understryka att det här
bara är fråga om avförande av anteckningar och inte om inskrivningar av
rättigheter.

554

Del Bl

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
23 §.

I denna paragraf, som motsvarar 27:26 resp. 23:26 i förslagen, ges
allmän hänvisning till tillämpningsföreskrifter avsedda att meddelas
Kungl. Maj :t.

BIHANG

TILL

RIKSDAGENS PROTOKOLL

ÅR 1970

FÖRSTA SAMLINGEN

SJUNDE BANDET

Kungl. Maj:ts proposition nr 20
Del B 2

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

555

20 KAP.

Lagfart

Förevarande kapitel, som motsvarar 28 kap. i lagberedningens förslag
och 24 kap. i jordabalksutredningens förslag, innehåller närmare bestämmelser
om inskrivning av äganderättsförvärv till fast egendom. För sådan
inskrivning används, liksom i gällande rätt, benämningen lagfart.

Till kapitlet överförs mer eller mindre förändrat innehållet i 1875 års
lagfartsförordning. Beredningens förslag — med vilket utredningsförslaget
nästan helt överensstämmer — innehåller dock vissa betydelsefulla ändringar
i förhållande till gällande rätt. Främst märks, att lagfartsskyldigheten
anknyts till fångeshandlingens (köpekontraktets) upprättande och att
förvärvaren är skyldig söka lagfart även om förvärvet är beroende av villkor
(28: 2), att skyldigheten att övervaka lagfartspliktens fullgörande läggs på
inskrivningsmyndigheten, att köpebrev ensamt inte godtas som grund för
lagfartsansökan (28: 8) samt att institutet kungörelselagfart reformeras och
ges ett vidsträcktare tillämpningsområde (28: 17—19).

I sakligt hänseende görs i departementsförslaget ändringar i förhållande
till beredningens förslag i följande hänseenden. Lagfartstiden vid villkorade
förvärv föreslås börja löpa först sedan förvärvet fullbordats (2 § andra
stycket punkt 1). Inskrivningsmyndigheten åläggs inte att övervaka lagfartsskyldighetens
fullgörande men får rätt att förelägga vite i syfte att framtvinga
att lagfart söks (3 §). Vidare görs vissa ingrepp i beredningens förslag
med anledning av den ändrade inställningen i departementsförslaget
till vittneskravet vid köp, byte och gåva (7 § punkt 1 samt 8 §). Bestämmelserna
om kungörelselaglart har fått undergå en betydande omarbetning
(10—13 §§). Den största nyheten ligger i att muntlig förhandling — lagfartssammanträde
— införs i ärenden angående lagfart, när fångeshandling
inte kan företes.

Även rent redaktionellt genomförs en betydande omarbetning av kapitlets
lagtext. Undantagen från den allmänna regeln om lagfartstidens beräkning,
vilka i beredningens förslag återfinns i 2 § andra stycket och 3—5 §§, sammanförs
i en uppräkning i fem punkter i 2 § andra stycket i departementsförslaget.
På motsvarande sätt sammanförs fallen av vilandeförklaring (28:
10—15 i beredningens förslag) till ett lagrum (7 §) i departementsförslaget.
Härigenom nedgår antalet paragrafer från 20 i beredningens förslag
till 14 i departementsförslaget.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20

Del B 2

556

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
1 §•

Paragrafen, som motsvarar 28: 1 i beredningens förslag och 24:1 i utredningens,
innehåller en bestämmelse om skyldighet att söka lagfart på
förvärv av äganderätt till fast egendom.

Gällande rätt. Sedan gammalt föreligger skyldighet att söka lagfart på
äganderättsförvärv till fast egendom (1 § första stycket LF). Ett undantag
gäller dock för förvärv genom bodelning. Om sålunda vid bodelning fast
egendom tillskiftats make, är denne inte skyldig att söka lagfart på förvärvet
annat än om egendomen förut tillhörde den andra maken (1 § tredje
stycket LF). I 1 § LF finns också en bestämmelse som innebär att lagfartsplikt
föreligger beträffande förvärv av fideikommissegendom.

Lagberedningen. Beredningen diskuterar inledningsvis frågan huruvida
skyldigheten att söka lagfart bör bibehållas i jordabalken och erinrar därvid
om att förslaget i åtskilliga hänseenden innebär en förstärkning av inskrivningens
rättsverkningar. Beredningen anser inte detta förhållande utgöra
tillräckligt skäl att frångå den i det allmännas intresse uppställda
grundsatsen att inskrivning av äganderättsförvärv är obligatorisk. Särskilt
bör beaktas, anför beredningen, att inskrivning av äganderätt utgör grundvalen
för inskrivning av andra rättigheter.

Föremålet för det förvärv som lagfartsskyldigheten avser anges i såväl
LF som förslagen vara fast egendom. Beredningen utvecklar vissa synpunkter
på frågan vad som i detta sammanhang skall förstås med förvärv av
fast egendom (se SOU 1960: 25 s. 708). Uttalandena torde innebära att beredningen
inte åsyftar någon ändring i förhållande till gällande rätt. Eftersom
fideikommissrätt numera allmänt karakteriseras som en på visst sätt
begränsad äganderätt anses onödigt med en särskild bestämmelse om att
lagfartsskyldigheten avser också den som erhållit fast egendom såsom fideikommiss.

Vidare påpekar beredningen att rättigheten och skyldigheten att söka lagfart
inte helt sammanfaller vare sig enligt gällande rätt eller enligt förslaget.
Sålunda kan lagfart sökas även på sådant förvärv som enligt paragrafens
andra stycke undantagits från lagfartsplikt. Inte heller det förhållandet att
lagfartsskyldigheten i vissa fall inträder vid en senare tidpunkt än när förvärvet
sker inverkar i och för sig på rätten att söka lagfart. Denna bör i
princip anses uppkomma i och med förvärvet. I detta sammanhang erinras
också om den föreslagna bestämmelsen i 7 § andra stycket angående lagfart
för kommande ägares räkning.

I frågan huruvida lagfartsskyldigheten förfaller, om överlåtelsen återgår
eller hävs anför beredningen.

Lagfartsskyldigheten förfaller uppenbarligen, om genom dom fastslås att
överlåtelsen skall återgå eller hävas. Mera tveksam är frågan om lagfarts -

Del B 2

557

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skyldighet i fall då kontrahenterna träffat överenskommelse om avtalets
återgång. Såsom LB framhållit i sitt år 1907 avgivna betänkande torde denna
fråga få bedömas med hänsyn till omständigheterna i det särskilda
fallet. Ha kontrahenterna överenskommit om återgång av ett köp, som är
behäftat med en klar ogiltighetsanledning, synes det icke följdriktigt att
behandla överenskommelsen som en överlåtelse från köparen till säljaren.
Här bör överenskommelse om återgång kunna träffas med verkan att köparen
blir befriad från att söka lagfart. Detsamma synes böra gälla om i ett
fall, då frågan om förvärvets giltighet kan vara tveksam, den ena kontrahenten
för undvikande av rättegång medgivit den andras krav på återgång.
Om och i den mån ett hävande av avtalet kan ske utan rättegång torde ock
överenskommelse därom böra tilläggas betydelse. Att å en sådan överenskommelse
måste uppställas samma formella krav som i allmänhet gälla i
fråga om överlåtelse ligger i sakens natur. I andra fall än de nu nämnda
torde däremot en överenskommelse om återgång eller hävande icke böra
medföra att lagfartsskyldigheten anses förfallen utan betraktas som en
överlåtelse från köparen till säljaren.

Fastän uttrycklig bestämmelse saknas i LF anses f. n. gälla, att övergång
av fast egendom från en person, som avlider, till hans dödsbo inte behöver
lagfaras i andra fall än när boet överlåtit egendomen. Beredningen, som
beträffande frågan om lagfartsplikt för dödsbodelägare och dödsbo återger
uttalanden i motiven till 1909 års jordabalksförslag resp. motiven till lagen
den 9 juni 1933 (nr 314) om boutredning och arvskifte, förklarar, att den
inte funnit tillräcklig anledning att frångå den nu gällande ordningen. Eftersom
den som förvärvar egendom från dödsboet ej kan få lagfart, om inte
egendomen lagfarits för dödsboet, bör i sådant fall en lagfartsansökan från
boets sida kunna framtvingas på samma sätt som vid andra förvärv. I enlighet
härmed har beredningen föreskrivit, att dödsboet i detta fall skall
vara skyldigt att söka lagfart. Bestämmelsen har avfattats på sådant sätt att
det framgår att dödsbo i andra fall inte är skyldigt söka lagfart i fråga om
förvärv av egendom som tillhört den avlidne. Beredningen understryker att
befrielsen från lagfartsskyldighet avser bara den avlidnes efterlämnade
egendom och att boet är lagfartspliktigt enligt allmänna regler, om boet på
annat sätt, t. ex. genom köp, förvärvat fast egendom.

Lagfartsskyldigheten för förvärvaren avser enligt gällande rätt, säger beredningen,
bara hans eget förvärv och alltså ej hans företrädares (se SOU
1960: 25 s. 711).

Slutligen påpekar beredningen att i den här aktuella paragrafen upptagits
en motsvarighet till den nu gällande bestämmelsen att make, som vid
bodelning tillskiftats fast egendom, är skyldig att söka lagfart på detta
förvärv, bara om egendomen före delningen tillhörde andra maken. Regeln
torde enligt beredningen böra tillämpas också i fall, när vid ena makens
död bodelning är obehövlig, på grund av att efterlevande maken är
ensam dödsbodelägare.

558 Del B 2 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. Svea hovrätt uppehåller sig vid frågan om skyldighet
att söka lagfart på förvärv, när parterna träffat överenskommelse om återgång
av överlåtelsen. Hovrätten utgar från att förslaget om lagfartsvittnen
genomförs och att överenskommelsen om återgång måste ske under samma
former, som gäller för köp. Inskrivningsdomaren kommer med denna
ordning att i vissa fall få meddelande såväl om att ett köp skett som att
det återgått och har enligt förslaget att pröva om lagfartsskyldigheten består
trots överenskommelsen om återgång. Hovrätten ifrågasätter om det är
lämpligt att förlägga denna prövning till inskrivningsdomaren.

Departementschefen. I lagrummets första stycke upptas — i överensstämmelse
med beredningens förslag — den grundläggande regeln om skyldighet
för den som med äganderätt förvärvar fast egendom att söka lagfart
på förvärvet. Från lagfartsplikten görs i andra stycket undantag för
två fall. Det ena gäller dödsbos förvärv av egendom, som tillhört den döde,
i annat fall än när dödsboet överlåter egendomen och det andra avser makes
förvärv av egendom genom bodelning när egendomen inte förut tillhört
andra maken. Inte heller i detta avseende sker någon avvikelse från
beredningens förslag. Reglerna överensstämmer också med gällande rätt.

Regeln i andra stycket om undantag från lagfartsplikten är inte uttömmande.
I vissa fall kan nämligen inträffa att lagfartsplikt beträffande ett
förvärv visserligen i princip föreligger enligt första stycket, eftersom fångeshandling
upprättats, men att skyldighet att söka lagfart på förvärvet trots
detta aldrig inträder på grund av att lagfartstiden — dvs. fristen inom vilken
ansökan skall inges — aldrig börjar löpa. Fallet kan illustreras med
följande exempel. Såsom antytts redan i kapitlets inledning anser jag mig
inte böra följa beredningens förslag att lagfartstiden vid villkorade och
vissa därmed jämställda köp skall börja löpa redan vid köpekontraktets
upprättande. På skäl som närmare utvecklas i motiven till 2 § föreslår jag
i stället en återgång till den ordning, som gäller för närvarande och som
innebär att tidpunkten för förvärvets fullbordan utgör utgångspunkt för
lagfartstiden. Om nu i det särskilda fallet förvärvet aldrig fullbordas,
exempelvis därför att ett erforderligt tillstånd av myndighet uteblir, kommer
förvärvaren att vara fri från lagfartsskyldigheten. En likartad situation
inträder, om talan väcks om återgång eller hävande av överlåtelse. Enligt
2 § andra stycket punkt 5 i departementsförslaget föranleder en sådan
rättegång att lagfartstiden börjar löpa först från det domen i målet vinner
laga kraft. Detta gäller dock endast om talan ogillas. Blir utgången den
motsatta, är förvärvaren fri från lagfartsskyldigheten. Det förhållandet att
andra stycket i förevarande paragraf sålunda inte är uttömmande innebär
enligt min mening inte någon större olägenhet. För att understryka sambandet
mellan regeln om lagfartsskyldigheten i 1 § och föreskrifterna om

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 559

lagfartstiden i 2 § har dock i departementsförslaget införts en hänvisning
i 1 § första stycket till 2 §.

Under remissbehandlingen har beredningens uttalanden om lagfartsskyldigheten
när parterna överenskommit om återgång eller hävande av
avtalet uppmärksammats. Frågan synes närmast gälla hur man skall kunna
skilja återgångs- och hävningsfall från fall av återför sälj ning från köpare
till säljare. Beredningen anför att lagfartsskyldigheten förfaller vid överenskommelse
om återgång när förvärvet är behäftat med en klar ogiltighetsanledning
eller i vart fall tveksamhet råder angående förvärvets giltighet.
Vad angår hävning tar beredningen inte ställning till spörsmålet om
hävning kan ske utan rättegång. Om detta är möjligt, menar beredningen
dock att en överenskommelse om hävning bör fria från lagfartsskyldighet i
samma mån som ett återgångsavtal.

Såsom jag närmare utvecklat vid 4 kap. (se s. 185) hyser jag den uppfattningen
att ett avtal om överlåtelse av fast egendom i princip bör kunna
hävas utan rättegång genom överenskommelse mellan parterna. Hävningsbestämmelserna
i 4 kap. i departementsförslaget grundas på denna uppfattning.
Om parterna överenskommit om hävning av avtalet, förfaller uppenbarligen
förvärvarens lagfartsskyldighet. Frågan är nu hur detta synsätt
inverkar på handläggningen av lagfartsärenden. Man har härvid att
skilja det fallet att lagfart ännu inte sökts, när hävningsöverenskommelsen
görs gällande inför inskrivningsmyndigheten, från det när ansökan redan
hunnit inges. I det förra fallet kan myndigheten ha att bedöma om
lagfartsskyldigheten består eller ej. Enligt departementsförslaget kommer
saken emellertid i ett något ändrat läge genom att lagfartstiden vid
villkorade köp inte börjar löpa förrän förvärvet fullbordats. Om återgången
eller hävningen avser ett förvärv som inte fullbordats, uppkommer ej
den antydda situationen, eftersom lagfartsskyldigheten aldrig inträder.
Även när det gäller fullbordade förvärv, varpå lagfart ännu ej sökts, torde
inskrivningsmyndigheten i brist på kännedom om förvärvet mera sällan behöva
göra det ifrågavarande bedömandet. Uppkommer frågan, bör den enligt
min mening ses på följande sätt från myndighetens synpunkt. En första förutsättning
för att förvärvarens påstående om att återgång eller hävning skett
skall kunna godtas bör vara att parterna är ense. Om överlåtaren bestrider
förhållandet bör förvärvaren kunna fria sig från lagfartsskyldigheten endast
genom att väcka talan (jfr 2 § andra stycket punkt 5). Framgår av
en överenskommelse mellan parterna att förvärvet återgått på grund av viss
ogiltighetsanledning och bär uppgifterna sannolikhetens prägel, bör förvärvaren
vara fri från lagfartsskyldigheten, såvida inskrivningsmyndigheten
inte har särskild anledning anta att det i själva verket är fråga om en ny
överlåtelse från förvärvaren till överlåtaren.

Situationen blir en annan om lagfart redan sökts på förvärvet. Bered -

560 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningens förslag torde innebära att parterna i sådant fall inte kan direkt
bos inskrivningsmyndigheten påkalla en ändring i den verkställda inskrivningen.
Part är i stället hänvisad att föra talan vid domstol angående giltigheten
av förvärvet. Om talan bifalles och anteckning om domen sker i fastighetsboken
undanröjs verkningarna av inskrivningen av förvärvet. Är
parterna ense, kan de i stället välja utvägen att överlåta fastigheten tillbaka
till den ursprunglige ägaren och söka lagfart på vanligt sätt på den
nya överlåtelsen. Det är emellertid då ej längre fråga om återgång eller hävning.
Jag har ingående övervägt frågan om det bör öppnas möjlighet för
parterna att i en eller annan form direkt hos inskrivningsmyndigheten få registrerat
att återgång eller hävning skett av en fastighetsöverlåtelse. En
sådan registrering skulle medföra att verkningarna av inskrivningen undanröjdes.
Jag har emellertid avstått från att lägga fram förslag med en
sådan lösning. Skälet är att förslaget skulle i väsentlig mån komplicera
regelsystemet utan att fördelarna skulle vara av någon större praktisk betydelse.
Även enligt departementsförslaget bör alltså parterna vara hänvisade
till att antingen genom rättegång få inskrivningen undanröjd eller få
den ersatt med en ny inskrivning genom återöverlåtelse.

2 §.

Paragrafen, som motsvarar 28: 2—5 resp. 24: 2—5 i förslagen, innehåller
föreskrifter angående den tid inom vilken lagfart skall sökas.

Gällande rätt. I 2 § LF ges bestämmelser om den tid inom vilken lagfartsskyldigheten
skall fullgöras. Enligt huvudregeln skall lagfart sökas på landet
sist på den inskrivningsdag, som infaller näst efter sex månader, och i
stad inom tre månader från det fånget skedde. Någon särskild bestämmelse
om lagfartstiden beträffande förvärv som är beroende av villkor finns inte
meddelad i LF. Om köpekontraktet innehåller föreskrift att köpebrev skall
utfärdas sedan visst villkor uppfyllts, anses emellertid i rättspraxis att tiden
börjar löpa först från köpebrevets dag.

Från regeln, att utgångspunkten för lagfartstiden är den tidpunkt när
fånget skedde, ges vissa undantag. Sålunda föreskrivs att för arvinge eller
universell testamentstagare tiden för lagfarts sökande skall räknas, där för
lottens bestämmande bodelning eller skifte erfordras, från det sådan förrättning
hölls eller av skiftesman verkställt skifte blev ståndande, men i
annat fall från det bouppteckningen avslutades. För testamentstagare börjar
tiden dock inte i något fall att löpa förrän testamentet vunnit laga kraft.

Lagberedningen. Med hänsyn till kommunikationsväsendets utveckling
och eftersom tillfällena att söka inskrivning återkommer lika ofta på landet
som i stad anser beredningen anledning saknas att göra skillnad mellan
land och stad i fråga om lagfartstidens längd. En enhetlig tid av tre månader
föreslås därför. Utgångspunkten för lagfartstiden skall enligt beredningens

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 561

förslag vara upprättandet av fångeshandlingen. Tidpunkten blir härigenom
väsentligt klarare bestämd än enligt den nuvarande regeln att tiden löper
från det »fånget skedde».

Rörande frågan hur lagfartstiden för villkorade överlåtelser skall räknas
anför beredningen.

Enligt beredningens mening kunna vissa allmänna intressen åberopas till
stöd för att lagfartstiden även i fråga om villkorliga förvärv bör räknas från
fångeshandlingens upprättande. Sålunda kan med en dylik regel kontrollen
över att lagfartsskyldigheten iakttages göras väsentligt mera effektiv än
om tiden räknas först från villkorets uppfyllande. I förslaget har förutsatts
att laga köpevittne periodvis skall till inskrivningsdomaren insända förteckning
över bevittnade överlåtelsehandlingar. På detta sätt kommer alltså
inskrivningsdomaren att beträffande varje överlåtelse få kännedom om dagen
för fångeshandlingens upprättande. Någon motsvarande upplysningskälla
rörande den tidpunkt då ett villkor uppfyllts står däremot icke till
buds. Övervakningen av lagfartspliktens fullgörande skulle icke blott bli
mera effektiv utan säkerligen också kräva väsentligt mindre arbete, om i
dessa fall utgångspunkten för lagfartstidens beräkning är dagen för fångeshandlingens
upprättande. Samma synpunkter göra sig gällande i fråga om
förvärv som äro beroende av myndighets tillstånd. Hit hör exempelvis förvärv
av område av fastighet; giltigheten av sådant förvärv är enligt förslaget
i regel beroende av att laga delning sökes inom sex månader från fångeshandlingens
dag och, om så sker, att delning kommer till stånd på grund
av denna ansökan. I dylika fall kan det vara till fördel även för förvärvaren
att lagfartsansökan framtvingas, innan tiden för ansökan om delning
gått till ända. Har han på grund av bristande kännedom om lagen ännu ej
begärt delning, när lagfart sökes, får han nämligen i form av ett föreläggande
i lagfartsärendet mottaga erinran om fristen. Om laga delning vägras,
skall lagfartsansökan avslås. Den underrättelse därom som förvärvaren
enligt 27 kap. 19 § skall erhålla synes ägnad att uppfordra honom till
att påkalla avveckling av förhållandet till överlåtaren.

I vissa hänseenden kan det emellertid ur förvärvarens synpunkt te sig
olägligt att lagfart å villkorliga och därmed likställda förvärv måste sökas,
innan villkoret uppfyllts eller tillstånd erhållits. En dessförinnan gjord lagfartsansökan
måste nämligen förklaras vilande, vilket medför att förvärvaren
i fall då sedermera villkoret uppfylles eller tillstånd meddelas åsamkas
besvär och kostnader för fullföljd av ansökan. Ifrågavarande besvär och
kostnader äro emellertid ganska obetydliga. Beaktas bör också att ansökan
är förenad med rättsliga fördelar för förvärvaren. Detta gäller emellertid
icke i sådana fall då förvärvet efter lagfartsansökan förfaller till följd av
att villkoret ej uppfylles eller tillstånd icke erhålles. Förvärvaren får här
icke någon nytta av de kostnader som föranletts av ansökan. Härvid äro
kostnaderna i själva inskrivningsärendet icke av någon större praktisk betydelse.
Lagfartsstämpeln kan däremot uppgå till avsevärt belopp. Den
olägenhet som i detta hänseende skulle vara förbunden med lagfartsplikt
för villkorliga och därmed likställda förvärv kan emellertid avlägsnas genom
att restitution av erlagd lagfartsstämpel medgives i fall varom nu är
fråga.

Beredningen konstaterar avslutningsvis att övervägande skäl talar för
att det förhållandet, att ett förvärv är beroende av villkor, myndighets till -

562 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stånd eller annan omständighet, i princip inte bör inverka på tidpunkten
för lagfartspliktens inträde. En bestämmelse av denna innebörd föreslås i
2 § andra stycket.

När ett dödsbo enligt 1 § andra stycket i förslaget är skyldigt att söka lagfart,
kan lagfartstiden uppenbarligen inte räknas från tidigare tidpunkt än
överlåtelsen. Eftersom inregistrerad bouppteckning skall anses som fångeshandling
för dödsbo, kan dödsboet dock inte söka lagfart förrän bouppteckningen
inregistrerats. Beredningen har upptagit en bestämmelse härom i
2 § första stycket.

Beträffande lagfartstiden för arvinge eller universell testamentstagare,
när bodelning eller skifte erfordras för lottens bestämmande, erinrar beredningen
att bodelnings- eller arvskifteshandlingen utgör fångeshandling. Enligt
huvudregeln i 2 § skall lagfartstiden räknas från denna handlings upprättande.
Eu avvikande regel anses emellertid erforderlig för de fall när
delningen verkställts av skiftesman. Beredningens förslag till regel härom
upptas i 5 § första stycket.

Beredningen behandlar därefter den situationen, att det finns endast en
delägare i dödsbo och föreslår som huvudregel att lagfartstiden då skall
räknas från det bouppteckningen registrerades. För sådana fall då boet står
under förvaltning av boutredningsman eller testamentsexekutör eller avträtts
till konkurs erfordras dock enligt beredningens mening en särregel.
Lagfartsskyldighet för delägaren bör inträda endast om förvaltningen avslutas
utan att fastigheten blivit såld. I enlighet härmed föreslår beredningen,
att lagfartstiden skall börja löpa från det fastigheten blivit utgiven till
delägaren. Även om ett dödsbo ursprungligen bestått av flera delägare är
arvskifte i teknisk mening — på grund av testamentes lagakraftvinnande,
dödsfall e. d. — ej alltid nödvändigt för boets avveckling. Om den situationen
att boet kommer att bestå av bara en delägare inträder innan bouppteckningen
registrerats, bör lagfartstiden enligt beredningens mening —
liksom i det fall att redan från början bara en delägare funnits -— räknas
från bouppteckningens registrering. Däremot erfordras en särregel för sådana
fall när boet vid denna tidpunkt ännu består av flera delägare. Regeln
anses böra innebära, att lagfartstiden börjar löpa i och med inträdet av
det faktum som medfört, att vederbörande blivit ensam delägare.

De nu ifrågavarande reglerna utgör 3 § andra stycket i beredningens förslag.

Lagfartstiden för universella testamentstagares förvärv kräver enligt lagberedningens
mening inte någon särreglering. Beträffande legatarie måste
emellertid hänsyn tas till det förhållandet att den egendom legatet avser kan
komma att tas i anspråk för betalning av den dödes gäld även efter det att
testamentet blivit ståndande. Lagfartsskyldigheten bör därför inte såsom
f. n. anknytas till att testamentet blir ståndande utan till att legatet utgetts,
under förutsättning att testamentet då vunnit laga kraft och bouppteckningen
inregistrerats. Beredningens förslag tas upp i 3 § tredje stycket.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 563

Beredningen anser att särskilda bestämmelser om utgångspunkten för
lagfartstiden är nödvändiga också beträffande tvångsförvärv och vissa därmed
jämförbara förvärv. I fråga om samtliga här avsedda förvärv, anses
den principen böra tillämpas, att lagfartsskyldigheten ej inträder förrän
förvärvarens rätt blivit definitiv. Vad angår förvärv på exekutiv auktion
torde lagfartstiden i överensstämmelse med denna princip — liksom enligt
gällande rätt börja löpa inte från auktionen utan först från Icöpebrevets
utfärdande. Eftersom auktionsprotokollet kan betraktas som en villkorlig
fångeshandling, skulle emellertid av 2 § i beredningens förslag följa att tiden
löpte från auktionen. Beredningen har därför uttryckligen föreskrivit
att lagfartstiden beträffande exekutivt förvärv skall räknas från Icöpebrevets
utfärdande.

I fråga om expropriation eller annat sådant tvångsförvärv samt förköp
och återlcop har beredningen i lagtexten använt uttrycket »inlösens fullbordan»
för att beteckna lagfartstidens utgångspunkt. Beträffande beredningens
närmare utveckling av innebörden av denna regel kan hänvisas till betänkandet
(se SOU 1960: 25 s. 718).

Såsom tidigare nämnts innehåller 2 § LF en bestämmelse att, om arvskifte
verkställts av skiftesman, lagfartstiden skall räknas först från det skiftet
blivit ståndande. I motiven till denna bestämmelse uttalas att samma regel
bör tillämpas i fråga om bodelning, som förrättats av skiftesman. Beredningen
finner lämpligt att utvidga bestämmelsen till att omfatta andra liknande
fall då förvärv sker genom förrättning, beträffande vilken föreskrivits
viss klandertid. Såsom exempel på andra sådana förrättningar nämner
beredningen skifte av handelsbolag (36 § lagen den 28 juni 1895 (nr 64)
om handelsbolag och enkla bolag), aktiebolag (164 § tredje stycket lagen
den 14 september 1944 (nr 705) om aktiebolag) eller ekonomisk förening
(88 § tredje stycket lagen om ekonomiska föreningar). Beredningens förslag
i denna del upptas i 5 § första stycket.

Beträffande 5 § andra stycket i förslaget påpekas, att det synes skäligt att,
om — före utgången av den för överlåtelse annars gällande lagfartstiden
— talan väcks angående återgång eller hävande av överlåtelsen, lagfartsskyldigheten
suspenderas, tills det visat sig att förvärvet kommer att bestå.

Remissyttrandena. Beredningens förslag att lagfartsskyldigheten skall inträda
oberoende av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet
har mött kritik från flera håll. Advokatsamfundet erinrar om att det
mycket ofta förflyter mer än tre månader mellan köpekontraktets dag och
dagen för Icöpebrevets utfärdande och att tillträde till fastigheten som regel
inte sker innan köpebrev utfärdats. I alla dessa fall skulle alltså, anför
samfundet, köparen tvingas att söka lagfart och betala stämpel för ett fång,
som inte fullbordats och som ännu ej lett till tillträde av fastigheten. Hans
ansökan skulle inte kunna beviljas omedelbart utan måste förklaras vilande.
Den lagfartssölcande skulle alltså nödgas vända sia till inskrivningsdoma lf

Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20

Del B 2

564 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ren två gånger. Skulle köpet inte bli fullbordat, måste sökanden ansöka om
restitution av lagfartsstämpeln. Enligt samfundets mening råder det inte
något tvivel om att de föreslagna reglerna i många fall skulle komplicera
hela lagfartsförfarandet. Liknande synpunkter framförs av Svea hovrätt,
bankföreningen och industriförbundet. Även den nuvarande lagberedningen
avstyrker förslaget. Hovrätten påpekar att anknytningen av lagfartsskyldighetens
inträde till den tidpunkt då fångeshandlingen upprättas kan skapa
oklarhet när det gäller fångeshandlingar, som upprättats utan att något
förvärv kommit till stånd. Såsom exempel nämns försäljning av kronojord
under förutsättning av Kungl. Maj :ts godkännande.

Lantmäteristyrelsen uppehåller sig vid förvärv av område av fastighet.
Enligt 4 kap. är sådant förvärv för sin giltighet beroende av att fastighetsbildning
i överensstämmelse med förvärvet kommer till stånd. Erfarenheten
från fastighetsbildningsverksamheten sägs visa att köpeavtal som ingåtts
före avstyckningsförrättning mycket ofta inte kan läggas till grund för fastighetsbildning
på grund av bristande anknytning till fastighetsindelningen
eller till materiella villkor för fastighetsbildning. I sådana fall brukar köpeavtalet
vanligen makuleras och antingen nytt avtal upprättas eller överlåtelsen
uppskjutas tills fastighetsbildningen fullbordats. Mot bakgrund
härav ler det sig enligt styrelsens mening opraktiskt och ägnat att vålla
onödigt besvär både för allmänheten och för inskrivningsavdelningarna att
framtvinga lagfartsansökan redan på köpekontraktet.

Departementschefen. I förevarande lagrum tas bestämmelser upp om den
frist inom vilken lagfart skall sökas. Jag delar beredningens åsikt att det
inte längre finns skäl att ha annan lagfartstid på landet än i stad. En enhetlig
lagfartstid bör alltså gälla, och den bör bestämmas till tre månader
såsom f. n. gäller i stad.

Beredningen föreslår att lagfartstiden skall räknas »rån den tidpunkt då
fångeshandlingen blivit upprättad. Detta nnebär en viss avvikelse från gällande
rätt, eftersom i 2 § LF stadgas ak lagfart skall sökas inom viss tid
»sedan fånget skedde». Genom beredningens förslag får man utan tvivel en
klarare utgångspunkt för lagfartstiden än som följer av stadgandet i LF.
Såsom påpekats under remissbehandlingen uppstår i stället problemet att
skilja sådana fall, när en fångeshandling visserligen upprättats men något
förvärv likväl ännu inte kommit till stånd — exempelvis därför att godkännande
måste inhämtas av säljaren själv — från de fall, när ett förvärv
skett även om det är beroende av villkor eller dylikt. I princip går en klar
gräns mellan fallen, men i praktiken ter de sig nog ofta så likartade att den
olika behandlingen från lagfartssynpunkt kan verka förvirrande.

Eftersom frågan är beroende av om lagfartsskyldighet skall föreligga för
de villkorade förvärven tar jag först upp detta spörsmål till behandling. Be^
redningens förslag innebär — med avvikelse från rådande ordning — att

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

565

förvärvaren skall vara skyldig att söka lagfart trots att hans förvärv är beroende
av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan omständighet
(28. 2 andra stycket). Som huvudsakligt skäl för denna förändring åberopar
beredningen att kontrollen av att lagfartsskyldigheten iakttas härigenom
kan göras väsentligt mera effektiv (se SOU 1960:25 s. 712). Detta
sammanhänger med den skyldighet att rapportera fastighetsöverlåtelser till
inskrivningsmyndigheten, som enligt förslaget skall åvila laga köpevittnena.
Dessa förutsätts rapportera också de villkorade förvärven. Däremot
får inskrivningsmyndigheten inte något motsvarande meddelande, när förvärv
fullbordats. Genom att institutet laga köpevittne inte får någon motsvarighet
i departementsförslaget, bortfaller emellertid ifrågavarande argument
helt. Beredningen har också anfört att den föreslagna ordningen skulle
ha sin betydelse i fråga om sådana förvärv som för sin giltighet är beroende
av att fastighetsbildning söks inom viss tid. Genom att lagfartsansökan
framtvingas, innan tiden för ansökan om förrättning gått till ända, skulle
lagfartssökanden få en påminnelse om att begära förrättning i tid. Såsom
lantmäteristyrelsen utvecklat är det emellertid också förenat med betydande
nackdelar att framtvinga en lagfartsansökan beträffande arealförvärv
innan fastighetsbildning skett. Förvärven är sällan ägnade att oförändrade
ligga till grund för delningen. Med hänsyn härtill anser jag att vad beredningen
i detta avseende anfört inte bör tillmätas någon avgörande betydelse.

Utöver vad beredningen sålunda anfört till stöd för den föreslagna skärpningen
av lagfartsplikten kan följande mera allmänna synpunkter åberopas.
För att inskrivningsväsendet skall fungera på bästa sätt är det av
största betydelse att fastighetsbokens uppgifter i så stor omfattning som
möjligt överensstämmer med det rådande rättsläget. En eftersläpning i införingen
av nya förvärv strider mot denna grundläggande princip och leder
till att tilliten till inskrivningsförfarandet rubbas. Förslaget att de villkorade
förvärven skall lagfaras utan hinder av att de ej är fullbordade utgör
otvivelaktigt ett konsekvent fullföljande av denna princip. Värdet av
detta argument måste emellertid vägas mot nackdelarna med den föreslagna
ordningen. Jag vill i denna del framhålla följande.

Det är ingen överdrift att påstå att fastighetsöverlåtelser, med bortseende
fiån de familjerättsliga förvärven, till en början regelmässigt är för sin
giltighet beroende av villkor. Man torde också kunna utgå från att den tid
som normalt förflyter från det köpeavtalet ingås tills det blir definitivt väsentligt
överstiger tre månader. Med beredningens förslag innebär detta att
det normala skulle vara att lagfartssökandet fick ske i två omgångar. Lagfartsansökan
på det ännu ej fullbordade förvärvet skulle ju endast föranleda
ett beslut om vilandeförklaring, som kräver fullföljd vid ett senare tillfälle.
Detta skulle otvivelaktigt innebära en väsentligt ökad belastning på
fastighetsomsättningen och, vilket inte är minst betydelsefullt, för inskriv -

566 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningsmyndigheterna. Nackdelarna med en sådan ordning skulle vara särskilt
framträdande i de säkerligen mycket vanliga fall, när förvärvet av någon
anledning ej alls blir fullbordat eller inte på sätt som avsetts från början.
Enligt min mening är det också principiellt mindre tilltalande att utkräva
lagfartsskyldigheten innan förvärvaren kan få full lagfart. Häremot
har visserligen anförts, att denna situation under alla förhållanden kan inträda
som följd av annat lagfartshinder, exempelvis den omständigheten att
fångesmannen ej vunnit lagfart. Denna invändning är dock inte träffande.
I förevarande fall är det ju förvärvarens eget fång, som ännu ej vunnit sådan
grad av orubblighet att lagfart kan meddelas. Enligt min mening har de
skäl som sålunda kan åberopas mot den av beredningen föreslagna ordningen
sådan tyngd att de klart väger upp den vinst som ordningen skulle ge.
Jag föreslår därför att lagfartsskyldighet inte skall inträda i fråga om villkorade
och därmed jämställda förvärv, förrän förvärvet fullbordats. Härigenom
tillgodoses också de önskemål som framkommit under remissbehandlingen.

Med utgångspunkt från denna inställning till lagfartsskyldigheten beträffande
villkorade förvärv möter det inte något hinder att som en huvudregel
låta lagfartstiden börja löpa från den tidpunkt när fångeshandlingen upprättas.
Från denna regel kommer att gälla ett undantag för villkorade och
därmed jämställda förvärv. Lagfartstiden för dessa kommer att börja löpa
först från det förvärvet fullbordas.

I lagberedningens och jordabalksutredningens förslag återfinns de erforderliga
undantagen från huvudregeln om lagfartstiden i 3—5 §§. I syfte att
uppnå större överskådlighet har j ag emellertid i departementsförslaget sammanfört
undantagen till en uppräkning i fem punkter i andra stycket i förevarande
lagrum. Som en första punkt förekommer regeln att lagfartstiden
beträffande förvärv, som beror av villkor, myndighets tillstånd eller annan
sådan omständighet, räknas från det förvärvet fullbordades. Vissa ytterligare
sakliga ändringar blir nödvändiga som följd av denna regel. Sålunda följer
redan av denna punkt att lagfartstiden beträffande förvärv på exekutiv
auktion börjar löpa först från köpebrevets utfärdande. I fråga om expropriation
eller annat sådant tvångsförvärv samt förvärv genom bodelning,
arvskifte eller annan sådan förrättning, för vilken stadgats viss klandertid
innan den blir definitiv, fordras ej heller någon särreglering. Någon motsvarighet
till 28: 4 och 28: 5 första stycket i beredningens förslag är således inte
erforderlig i departementsförslaget.

I övrigt överensstämmer lagrummet i departementsförslaget i sakligt
hänseende med motsvarande paragrafer i förslagen.

3 §.

Paragrafen, som motsvarar 28: 6 resp. 24: 6 i förslagen, ger inskrivningsmyndigheten
befogenhet att förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 567

Gällande rätt. I 3 § LF stadgas att, om lagfart ej söks inom föreskriven
tid, rätten äger på framställning av allmänne åklagaren eller av den, vars
rätt är beroende av att lagfart söks, förelägga förvärvaren vid vite att fullgöra
sitt åliggande.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att erfarenheten visat, att systemet
med i första hand allmän åklagare som övervakare av att lagfartsplikten
iakttas inte är tillfredsställande. En mera ändamålsenlig ordning skulle
vara att lägga tillsynen på inskrivningsdomaren och låta denne få befogenhet
att ex officio förelägga vite (jfr 20 kap. 9 § ÄB). En förutsättning
for att kontrollen skall bli effektiv är emellertid att lagfartsplilctiga förvärv
i största möjliga utsträckning kommer till inskrivningsdomarens kännedom.
Härom yttrar beredningen vidare.

Såsom tidigare nämnts utgår beredningen från att för laga köpevittne
kommer att stadgas skyldighet att till inskrivningsdomaren insända förteckning
över bevittnade överlåtelsehandlingar. När överlåtelse sker genom
statlig myndighet, i vilket fall laga köpevittne ej erfordras, bör motsvarande
underrättelseskyldighet ankomma på myndigheten. Om de förvärv
som avses i 4 § får inskrivningsdomaren vetskap genom anmälan från annan
myndighet. Upplysning om att lagfartsplikt inträtt på grund av boupptecknings
registrering kan inhämtas från de vid rätten registrerade bouppteckningarna,
bortsett från sådant fall då registrering sker vid annat
forum än fastighetsforum. Även mantalsskrivningen kan anlitas som upplysningskälla
beträffande fastighetsförvärv. Det synes kunna ifrågasättas
alt ålägga lokal skattemyndighet viss underrättelseskyldighet i förhållande
till inskrivningsdomare. Skulle detta anses lämpligt, kunna erforderliga
föreskrifter utfärdas i administrativ ordning.

I fortsättningen påpekar beredningen att fråga om lagfartsföreläggande
skall handläggas i den ordning som är föreskriven beträffande inskrivningsärenden.
Ett föreläggande sägs vara att betrakta som inledning av
ett förfarande angående ansökan om lagfart. Med hänsyn härtill torde enligt
allmänna processuella regler fullföljdsrätt inte föreligga mot föreläggandet
utan först mot beslut varigenom detta tillämpats (jfr 49 kap. 8 §
tredje stycket RB). Enligt 27: 4 skall utdömande av förelagt vite ankomma
på inskrivningsdomaren.

Lagfartsföreläggande kan enligt beredningen inte komma i fråga sedan
genom dom avgjorts att förvärvet är ogiltigt eller ej må göras gällande. Att
överenskommelse om hävning eller återgång i vissa fall bör äga samma verkan
anses framgå av vad som anförts vid 1 § i förevarande kapitel. Föreläggande
bör över huvud inte meddelas, om det är uppenbart att ansökan
om lagfart skulle komma att omedelbart avslås.

Beredningen behandlar också vissa spörsmål, vilka aktualiserats i rättspraxis
i samband med lagfartsföreläggande. I denna del må hänvisas till
beredningens betänkande (SOU 1960:25 s. 721).

568 Del B 2 Kungl Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. Häradshövdingeföreningen finner det välbetänkt, att
tillsynen över lagfartspliktens fullgörande läggs på inskrivningsdomaren.
En förutsättning för att inskrivningsdomaren skall kunna utöva en effektiv
övervakning är emellertid, enligt föreningen, att han erhåller underrättelse
om samtliga fastighetsförvärv. Föreningen anför vidare.

Liksom beredningen utgår föreningen från att för laga köpevittnen stadgas
skyldighet att inom viss kortare tid till inskrivningsdomaren insända
förteckning över bevittnade överlåtelsehandlingar och att motsvarande skyldighet
stadgas för statlig myndighet, genom vilken överlåtelse sker. Frågan
om hur underrättelse om andra förvärv skola meddelas inskrivningsdomaren
är svårare att lösa och bör möjligen göras till föremål för närmare undersökning.
I sådant sammanhang bör kanske också övervägas att föreskriva
en ekonomisk påföljd av dröjsmål med lagfartspliktens fullgörande
för att därigenom minska antalet fall då föreläggande skall behöva tillgripas.
Enligt föreningens mening bör det icke åläggas inskrivningsdomaren
att själv göra efterforskningar utanför domstolens kansli.

Svea hovrätt anser att tillsynen över lagfartsskyldighetens fullgörande
kan läggas på inskrivningsdomaren även om systemet med lagfartsvittnen
ej genomförs. Denne skulle i så fall i stället kunna erhålla underrättelse
bl. a. från de lokala skattemyndigheterna. Om detta system förenas med
en ekonomisk påföljd för den som inte sökt lagfart inom föreskriven tid
kommer det enligt hovrättens mening troligen att bli effektivt. Domstolskommittcn
ställer sig mera kritisk och uttalar att inskrivningsdomaren enligt
förslaget åläggs att tillgodose ett intresse av huvudsakligen fiskalisk
natur, vilken arbetsuppgift knappast är väl förenlig med de allmänna domstolarnas
uppgifter i det moderna samhället, övervakningen av lagfartsskyldighetens
fullgörande bör enligt kommitténs mening under inga omständigheter
utformas som en inskrivningsdomaren åvilande plikt. Praktiska
skäl sägs dock tala för att inskrivningsdomaren bör kunna genom
vite tillhålla den lagfartspliktige, som visat försumlighet, att fullgöra sitt
åliggande.

Departementschefen. Såsom förut framhållits bygger jordabalksförslagets
regelsystem på att förvärv av fast egendom i största utsträckning blir registrerade
i fastighetsboken. Det är grundläggande för tilliten till denna
att lagfart söks i anledning av fastighetsförvärv och att lagfarandet sker i
nära anslutning till tidpunkten för förvärvet. Annars kommer fastighetsboken
att ge en missvisande bild av äganderättsförhållandena rörande den
fasta egendomen till nackdel för såväl det allmänna som den enskilde. Dessa
synpunkter motiverar i och för sig att lagfarandet görs till en skyldighet
för fastighetsförvärvaren och att former tillskapas för övervakning av att
denna skyldighet fullgörs.

I sammanhanget är emellertid av stor betydelse att fastighetsägaren har
ett eget intresse av att söka lagfart. Lagfarten innebär nämligen att fastig -

Del B 2

569

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

hetsägarens ställning förbättras i väsentliga hänseenden. Från praktisk synpunkt
ligger lagfartens största betydelse för fastighetsägaren otvivelaktigt
däri att han kan få inteckning beviljad i fastigheten. Av betydande värde
för fastighetsägaren är också att lagfarandet skapar företräde för förvärvet
framför andra konkurrerande förvärv. Till detta kommer att jordabalksförslagets
regler om hävd och godtrosförvärv blir tillämpliga endast om
inskrivning skett. Det finns alltså redan nu en stark drivkraft på fastighetsägaren
och kommer att finnas i än högre grad om jordabalksförslaget
genomförs — att i eget intresse söka lagfart.

För närvarande finns, såsom redan nämnts, skyldighet att söka lagfart
föreskriven i LF, och åklagaren har till uppgift att övervaka att denna skyldighet
fullgörs. Det är ett allmänt känt förhallande att denna övervakning
inte har någon nämnvärd betydelse för lagfartsskyldighetens fullgörande.
Man torde mot bakgrunden härav kunna utgå från att det i dagens läge
väsentligen är fastighetsägarens eget intresse av att få lagfart som driver
honom till att söka lagfart.

I jordabalksförslagen redovisas inte någon utredning angående den omfattning
i vilken fastighetsägare försummar att söka lagfart eller söker lagfart
för sent. Lagberedningen torde emellertid ha utgått från att läget inte
kan anses tillfredsställande och att alltsa fastighetsägarens eget intresse av
att vinna lagfart inte utgör en tillräcklig drivfjäder för att förmå honom
att lagfara sitt förvärv. I syfte att komma tillrätta med detta problem tänker
sig beredningen att göra övervakningen mera effektiv genom att dels
flytta detta åliggande från åklagaren till inskrivningsdomaren, dels förse
denne med material som grundval för övervakningen genom att ålägga laga
köpevittnena att rapportera fastighetsöverlåtelserna till inskrivningsdomaren.
Jordabalksutredningen har till och med velat betrakta laga köpevittnena
uteslutande som ett led i övervakningen av lagfartsskyldighetens fullgörande.

Genom att institutet laga köpevittne (lagfartsvittne) inte ges någon motsvarighet
i departementsförslaget måste spörsmålet om övervakningen beträffande
lagfartsskyldigheten prövas på nytt. Jag har inte funnit tillräckliga
skäl att söka införskaffa någon utredning i vilken usträckning lagfartsskyldigheten
försummas. Jag hyser dock den uppfattningen att problemet
inte har sådan betydelse, att det motiverar några mera långtgående
anordningar. Denna uppfattning utgör för övrigt, såsom framgår av vad
jag anfört i anslutning till 4 kap., ett viktigt skäl till att jag tagit avstånd
från institutet laga köpevittne.

Fn speciell väg alt påverka fastighetsförvärvare att i tid söka lagfart har
på senare tid diskuterats. Jag syftar på stämpelskatteutredningens (SOU
1961:37) förslag att stämpelskatten skulle utgå med förhöjt belopp vid
dröjsmål med lagfartsansökan. I avvaktan på resultatet av den prövning
som förslaget om laga köpevittnen skulle komma att undergå medtogs inte

570 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förhöjningsregeln i 1964 års stämpelskatteförordning. Utmönstringen av
institutet laga köpevittne torde böra medföra att stämpelskatteutredningens
förslag tas upp till förnyad prövning.

När det gäller att öva direkt kontroll över lagfarts skyldighetens fullgörande
ligger den väsentliga svårigheten i att som grundval för kontrollen
införskaffa utredning om de fastighetsförvärv, som äger rum. En möjlighet
att lösa detta problem kan måhända bestå i att i en eller annan form utnyttja
den utredning angående äganderätten till fast egendom, som finns
hos lokal skattemyndighet eller taxeringsnämnd.

Enligt min mening kan inte anses nödvändigt att redan i detta sammanhang
ta ställning till frågan om några särskilda anordningar behöver vidtas
för att skärpa efterlevnaden av skyldigheten att söka lagfart samt om
i så fall skärpningen bör ske i form av en direkt övervakning. Sådana anordningar
bör inte införas annat än om det blir klart visat att lagfartsskyldigheten
försummas i besvärande utsträckning. Jag är för övrigt inte
övertygad om att en övervakning •—■ om en sådan lösning anses ofrånkomlig
— bör anförtros inskrivningsmyndigheten.

Under hänvisning till det anförda är jag inte beredd att nu framlägga
förslag om att inskrivningsmyndigheten skall vaka över lagfartsskyldighetens
fullgörande. Inskrivningsmyndigheten bör dock ha befogenhet att genom
vitesföreläggande förmå fastighetsförvärvare att fullgöra sin lagfartsskyldighet.
Ett ingripande med vitesföreläggande kan vara motiverat, när
inskrivningsmyndigheten genom påpekande från någon som har intresse av
att lagfart söks eller på annat sätt får kännedom om att lagfartsskyldigheten
blivit åsidosatt. En bestämmelse om rätt för inskrivningsmyndigheten att i
denna situation förelägga vite har tagits upp i förevarande paragraf. Att inskrivningsmyndigheten
också har befogenhet att utdöma vitet framgår av
19:4.

4 §.

Paragrafen, som motsvarar 28: 7 i lagberedningens förslag och 24: 7 i utredningens,
innehåller bestämmelser om rätt i vissa fall att söka lagfart för
annans räkning.

Lagberedningen. Beredningen påpekar inledningsvis, att den som förvärvat
fast egendom av någon som själv ännu inte sökt lagfart har intresse
av att sådan ansökan kommer till stånd eftersom ansökan om lagfart i regel
ej får bifallas, innan fångesmannen erhållit lagfart. Ett lagfarande av
säljarens eget fång torde enligt beredningen inte kunna framtvingas av köparen
annat än genom talan mot säljaren. Denna utväg har emellertid inte
något egentligt praktiskt värde. Enligt beredningens mening kan förvärvarens
intresse tillgodoses på ett väsentligt bättre sätt, om förvärvaren får
rätt att söka lagfart också på fångesmannens förvärv. Beredningen yttrar i
fortsättningen.

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

571

Införandet av en sådan befogenhet för förvärvaren synes ej heller kunna
innebära någon nämnvärd olägenhet för fångesmannen. Beredningen har
därför stannat för en sådan lösning av frågan. Förvärvarens rätt att söka
lagfart å fångesmannens förvärv synes icke böra inträda, innan lagfartstiden
för fångesmannen börjat löpa. Bortsett från de fall då förvärvaren
gentemot fångesmannen åtagit sig att svara för lagfarandet av dennes förvarv
bör fångesmannen uppenbarligen vara skyldig att ersätta förvärvarens
kostnader i ärendet. Uttryckligt stadgande härom har emellertid ansetts
obehöviigt. För att förvärvaren skall kunna söka lagfart å fångesmannens
forvarv måste dennes fångeshandling vara tillgänglig för honom. Stundom
behöva även andra handlingar företes, t. ex. fullmakter. Med hänsyn härtill
skall det enligt förslaget åligga fångesmannen att tillhandahålla de av honom
innehavda handlingar som för ändamålet erfordras. Fullgör ej fångesmannen
frivilligt denna förpliktelse, kan förvärvaren i särskild rättegång
föra talan om åläggande för fångesmannen att tillhandahålla handlingarna.
Skälen för att en förvärvare bör äga rätt att söka lagfart å fångesmannens
förvärv torde även äga giltighet i fråga om förvärv som ligger längre tillbaka
i fångeskedjan. De föreslagna bestämmelserna ha i enlighet därmed
gjorts tillämpliga i fråga om envar av förvärvarens företrädare i äganderätten,
vilken icke sökt lagfart. Däremot har beredningen icke ansett tillräckliga
skäl föreligga att tillerkänna den till vilken begränsad sakrätt utfästs
eller upplåtits en motsvarande befogenhet.

Till grund för de föreslagna bestämmelserna i 7 § andra stycket för beredningen
ett resonemang av följande innehåll. Genom förordnande i testamente
eller annan rättshandling kan frågan vem fast egendom skall tillfalla
tills vidare ha lämnats öppen. Om så skett kan det uppkomma behov att lagfara
eller inteckna egendomen för blivande ägares räkning. Beredningen erinrar
i sammanhanget om att rätten kan ge tillstånd till inteckning eller
försäljning av egendomen. De fall då lagfart är behövlig torde visserligen
vara ganska sällsynta, men beredningen anser ändå att det är lämpligt att
förevarande spörsmål uttryckligen regleras, när nu LF i sin helhet skall
ersättas av nya bestämmelser. Av den föreslagna bestämmelsens utformning
iramgår att någon lagfartsskyldighet inte skall föreligga. Har lagfart meddelats
för en inte namngiven blivande ägare, uppkommer vidare frågan om
ny lagfart bör krävas, sedan ägaren blivit bestämd. Enligt beredningens
mening är en ny lagfart inte erforderlig utan det är tillräckligt med en anteckning
i fastighetsboken vem lagfarten avser.

Remissyttrandena. Advokatsamfundet anser att i lagtexten bör anges att
fångesmannen är skyldig att ersätta förvärvarens kostnader i lagfartsärendet,
bortsett från de fall då förvärvaren gentemot fångesmannen åtagit sig
att svara för lagfarandet av dennes förvärv.

Departementschefen. Spörsmålet huruvida en fastighetsägare har rätt att
söka lagfart på företrädares fång, om dessa försummat att lagfara sina förvärv,
kan f. n. vara föremål för tvekan. I doktrinen har uttalats att en ny

572 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

ägare har sådan befogenhet (Undén, LF s. 50), medan beredningen bestritt
förekomsten av en sådan. Oavsett huru härmed förhåller sig synes det vara
motiverat att i den nya balken uttryckligen tillerkänna en fastighetsägare
rätt att söka lagfart på fångesmannens och tidigare ägares fång. Mot den
bestämmelse i ämnet som upptagits i första stycket av beredningens förslag
har jag därför inte något att erinra. Advokatsamfundets begäran att bestämmelsen
skall kompletteras med en bestämmelse, att fångesmannen i
princip skall ersätta förvärvaren dennes kostnader i lagfartsärendet, torde
inte böra föranleda någon åtgärd. Närmast torde det vara stämpelskatten,
som samfundet åsyftar. Enligt gällande regler (32 § stämpelskatteförordningen)
blir förvärvaren emellertid aldrig ansvarig gentemot statsverket beträffande
den stämpelskatt som skall utgå i anledning av fångesmannens
förvärv. Statsverket har att vända sig till fångesmannen eller den från vilken
han i sin tur förvärvat fastigheten. Den omständigheten att förvärvaren
formellt är att betrakta som sökande i lagfartsärendet, behöver enligt min
mening inte föranleda en sådan ändring av gällande regler att han påläggs
ett dylikt ansvar. Om förvärvaren över huvud skall vara skyldig att lösa expedition
i ärendet eller om denna skall utlämnas till den som erlägger stämpelskatten,
är en fråga som får övervägas i samband med utarbetandet av
tillämpningsföreskrifterna.

Beredningens förslag i fråga om bl. a. vissa typer av testamentariska förvärv
har utan saklig ändring upptagits i andra stycket.

5 §•

Paragrafen, som motsvarar 28: 8 resp. 24: 8 i förslagen, innehåller vissa
föreskrifter angående de handlingar som skall inges vid sökande av lagfart.

Gällande rätt. Den som söker lagfart skall enligt 4 § LF uppvisa sin
fångeshandling för inskrivningsdomaren. Denne har att i akten ta in handlingen
eller den del därav, som angår fånget och villkoren därför. Vidare
föreskrivs bl. a. att, om lagfart söks för dödsbo med avseende på egendom,
som tillhört den döde, inregistrerad bouppteckning efter honom skall uppvisas,
samt att, om ett fång skall lagfaras hos flera inskrivningsdomare,
avskrift av fångeshandlingen, som bestyrkts av en av dem, må uppvisas
hos de övriga.

Lagberedningen. I överensstämmelse med vad som redan nu måste anses
gälla har beredningen i förevarande paragraf angett, att fångeshandlingen
skall företes i huvudskrift. Därjämte har föreskrivits att sökanden också
skall inge övriga handlingar, som är erforderliga till styrkande av förvärvet.
Som exempel på här avsedda handlingar nämner beredningen fullmakter,
registreringsbevis och, när lagfart söks på grund av arvskifteshandling,
registrerad bouppteckning.

Del B 2

573

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Har fångeshandlingen förstörts eller förkommit, torde saken ofta kunna
ordnas genom att fångesmannen utfärdar en ny handling. I fall då fångesmannen
inte är villig att göra detta kan det enligt beredningen vara lämpligt
att medge förvärvaren att söka lagfart omedelbart på grund av dom,
varigenom blivit fastställt att förvärvet i fråga ägt rum. I paragrafen har
därför tagits upp en bestämmelse, enligt vilken sådan dom skall gälla såsom
fångeshandling.

I övrigt torde den föreslagna paragrafen enligt beredningens mening inte
innebära några ändringar i sakligt hänseende.

Remissyttrandena. Svea hovrätt ifrågasätter om det inte kunde vara
lämpligt att i enlighet med nuvarande praxis i vissa fall godta avskrift av
fångeshandling i lagfartsärende. Hovrätten syftar i första hand på domstols
avskrift av inregistrerad bouppteckning och avskrift av länsstyrelses köpebrev.

Departementschefen. I förevarande lagrum tas föreskrifter upp angående
de handlingar, som skall ges in vid sökande av lagfart. Den fråga som i
sammanhanget tilldrar sig största intresset är vad som skall krävas av sökanden
i det fallet att särskilt köpebrev utfärdats vid sidan av den handling
på vilken förvärvet grundas, dvs. köpekontraktet. I 4 § LF anges att
sökanden skall förete fångeshandlingen för inskrivningsdomaren. I praxis
har denna regel tolkats på det sättet att lagfart som regel kan sökas enbart
på köpebrevet. Köpekontraktet behöver företes endast om i köpebrevet görs
hänvisning till kontraktet.

Lagberedningen har i stället valt den lösningen att köpekontraktet alltid
skall inges. Uttrycket fångeshandling i 28: 8 avser enligt 28: 2 den handling
på vilken förvärvet grundas, dvs. köpekontraktet. Denna lösning kan te sig
naturlig, när man som beredningen föreslår anknyter lagfartsskyldigheten
till köpekontraktets upprättande. Samtidigt bör dock understrykas att den
f. n. tillämpade ordningen innebär betydande fördelar framför allt från parternas
synpunkt. Kontraktsvillkor som saknar intresse från de synpunkter
som uppbär lagfartsväsendet och som kanske är affärshemligheter, kan tas
in i kontraktet utan att parterna sedermera riskerar att saken bringas till
offentlig kännedom i lagfartsärendet. Indirekt innebär detta en fördel också
för inskrivningsmyndigheterna. Inskrivningsmyndigheten undgår härigenom
att ta befattning med förhållanden, som saknar betydelse från lagfartssynpunkt,
och inskrivningsakterna belastas inte med onödiga handlingar.

Till det sagda bör också fogas den kommentaren att det under alla förhållanden
kan vara svårt för inskrivningsmyndigheten att tillse att föreskriften
om fångeshandlingens ingivande verkligen efterlevs. Om nämligen köpebrevet
uppfyller de krav som ställs på en laga fångeshandling och parterna
dessutom förnekar att annan förvärvshandling upprättats, torde inskriv -

574 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningsmyndigheten inte kunna underlåta att meddela lagfart på köpebrevet.
Man kan således inte uppnå full säkerhet för att det verkliga förvärvet blir
registrerat i fastighetsboken.

Sistnämnda synpunkt får särskild tyngd som följd av att enligt 4 kap.
samma formkrav skall gälla för köpebrev som för köpekontrakt. Köpebrevet
kommer härigenom att te sig som en verklig fångeshandling. Även
den omständigheten att lagfartsskyldigheten i departementsförslaget knyts
till det faktum att köpet fullbordats, varom köpebrevet i praktiken regelmässigt
tjänar som bevis, kan vara ett skäl att godta köpebrevet som grundval
för beviljande av lagfart. Enligt min mening bör därför liksom f. n. lagfart
kunna meddelas enbart på köpebrev oavsett att förvärvet i verkligheten
kan ha skett genom ett tidigare upprättat köpekontrakt. Jag finner
emellertid inte behövligt att låta detta förhållande på något särskilt sätt
komma till uttryck i lagtexten.

Såsom f. n., måste köpekontraktet inges, om köpebrevet innehåller en
hänvisning till kontraktet. Detta följer redan därav att köpekontraktet genom
hänvisningen får anses utgöra en del av köpebrevet. Skyldigheten att
förete detta kan följaktligen inte anses fullgjord utan att även kontraktet
inges.

Jag delar den uppfattning som hovrätten framfört angående godtagande
i vissa fall av avskrift som fångeshandling men anser inte nödvändigt att i
lagen uttryckligen reglera denna detaljfråga. I beredningens förslag anges
att dom, varigenom fastställts att det åberopade förvärvet ägt rum, skall
gälla som fångeshandling i huvudskrift. Denna bestämmelse har fått utgå,
enär den ansetts överflödig. Någon saklig förändring är alltså inte åsyftad.

Bortsett från de avvikelser som jag sålunda redovisat överensstämmer
lagrummet med motsvarande bestämmelse i beredningens förslag.

6 §•

Paragrafen, som motsvarar 28: 9 i beredningens förslag och 24: 9 i utredningsförslaget,
innehåller bestämmelser om avslag på lagfartsansökan.

Gällande rätt. I 5 § LF föreskrivs, att lagfartsansökan genast skall avslås,
om sökanden ej företer fångeshandling så upprättad som lag i varje särskilt
fall föreskriver eller om inskrivningsdomaren eljest finner uppenbart,
att fånget inte är lagligt.

Lagberedningen. Stadgandet i 5 § LF är enligt beredningens mening alltför
allmänt hållet. Beredningen uttalar att det visserligen inte är möjligt
att i lagen ange alla omständigheter, som skall föranleda omedelbart avslag
på en lagfartsansökan, men att det torde vara till fördel för inskrivningsmyndigheternas
arbete att de viktigaste avslagsfallen uppräknas i lagtex -

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

575

ten. 9 § i förslaget innehåller under punkterna 1—8 en sådan uppräkning
samt i punkt 9 en mera allmänt avfattad bestämmelse, som är avsedd att
täcka övriga fall. Föreskriften att ansökan skall omedelbart avslås innebär,
att avslagsbeslut skall meddelas, så snart någon i paragrafen angiven
avslagsgrund finnes föreligga. Beslutet kan emellertid — efter uppskov för
vinnande av utredning — komma att meddelas på senare inskrivningsdag
än den, när ansökan första gången handläggs. Beträffande de olika punkterna
uttalar beredningen närmare.

Punkt 1. Enligt gällande rätt skall den omständigheten att fångeshandlingen
ej ingetts alltid föranleda omedelbart avslag. Beredningen har däremot,
såsom framgår av 17 § i dess förslag, funnit att viss möjlighet bör
öppnas att erhålla lagfart utan företeende av fångeshandling. Från den i
punkten upptagna regeln har därför gjorts undantag för sådana fall som
avses i 17 §.

Punkt 2. Beredningen framhåller att det under denna punkt upptagna
fallet, att fångeshandlingen inte är så upprättad som lag föreskriver, hör
till de i LF uttryckligen angivna avslagsgrunderna. I fortsättningen ger beredningen
exempel på vissa i sammanhanget avsedda föreskrifter både inom
och utom jordabalken (se härom närmare beredningens motiv SOU 1960-25 s. 725).

Punkt 3. Förevarande punkt sägs i viss mån utgöra en motsvarighet till
bestämmelsen i 1 kap. 2 § andra stycket JB att lagfart skall vägras, om köpe-
eller byteshandling innehåller otillåtet villkor. Enligt 4: 4 och 28 i beredningens
förslag (4: 4 och 29 i departementsförslaget) får vid köp eller byte
förvärvets fullbordan eller bestånd i regel ej göras beroende av villkor under
längre tid än två år. Om denna föreskrift blivit åsidosatt, är överlåtelsen
ogiltig. En konsekvens därav är att lagfartsansökan skall avslås.

Punkt 4. Bestämmelsen sammanhänger med de av beredningen föreslagna
materiella reglerna angående förvärv av område eller andel i fastighet.
Vad först angår överlåtelse av område skall förvärvet enligt 4:7, 28
och 31 i beredningens förslag (4: 7, 29 och 32 i departementsförslaget) för
sin giltighet vara beroende av det legala villkoret, att laga delning kommer
till stånd på grund av ansökan som gjorts inom viss tid. Enligt det av beredningen
framlagda förslaget till ändring i ÄB (12 kap. 12 §) skall detsamma
gälla i fråga om legat, som avser område av fastighet, vilken i sin helhet
ingår i kvarlåtenskapen. Skulle fristen för ansökan, om delning ha försuttits
när lagfart söks eller rätteligen gjord ansökan om delning då ha avslagits
genom lagakraftvunnet beslut, skall lagfartsansökan omedelbart avslås. Beredningen
påpekar vidare att i fråga om vissa förvärvsgrunder skall förvärv,
som avser område av fastighet, enligt av beredningen utarbetade följdförfattningar
över huvud inte kunna komma i fråga. Här åsyftas arvskifte,
bodelning och skifte av juridisk persons tillgångar m. m. — Förvärv av an -

576 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

del i fastighet sägs i förevarande sammanhang påkalla uppmärksamhet
bara för sådant fall då förvärvet är förenat med bestämmelse att andelen
skall utbrytas. Eftersom samma materiella regler skall gälla i detta fall som
beträffande förvärv av område, bör tydligen också lagfartsreglerna vara
desamma.

Punkt 5. I 28:20 (motsvarande 20: 14 i departementsförslaget) tar beredningen
upp bestämmelser om anteckning i fastighetsbok av vissa inskränkningar
i en fastighetsägares rätt att förfoga över sin egendom. Beredningen
framhåller att inskränkningarna visserligen i princip äger verkan
mot tredje man oberoende av sådan anteckning, men om anteckning
inte skett, kan en överlåtelse i strid med inskränkningen få rättsverkan
enligt de i 25 kap. (motsvarande 18 kap. i departementsförslaget) upptagna
reglerna om godtrosförvärv. Härvid är emellertid enligt beredningen
att beakta, att enligt 25: 12 första stycket (motsvarande 18: 8 första stycket
i departementsförslaget) överlåtelse, som sker i strid med en i fastighetsboken
antecknad inskränkning, inte i något fall kan grunda godtrosförvärv.
Även i ett annat för inskrivningsdomaren lätt konstaterbart fall
är möjligheten till godtrosförvärv utesluten, nämligen när överlåtaren saknade
lagfart vid överlåtelsen. Sådan lagfart är nämligen enligt 25: 1 (motsvarande
18:1 i departementsförslaget) en förutsättning för att godtrosförvärv
skall kunna äga rum. I enlighet med vad nu sagts har förslaget
till förevarande punkt avfattats.

Punkt 6. Punkten sammanhänger med de i 24 kap. (motsvarande 17 kap.
i departementsförslaget) givna reglerna om företräde i rättsförvärv på grund
av inskrivning. Enligt dessa skall i fall av dubbelöverlåtelse den tidigare
överlåtelsen alltid äga företräde, om lagfart på denna sökts innan eller
samtidigt med att den senare förvärvaren gjort ansökan om lagfart. I överensstämmelse
därmed har beredningen i förevarande punkt föreskrivit att
den senare förvärvarens lagfartsansökan i dessa fall skall omedelbart avslås.
Beredningen påpekar vidare bl. a., att regleringen i punkten avser bara
konkurrerande förvärv, inte successiva förvärv samt bara sådana fall när
båda de konkurrerande förvärven grundar sig på överlåtelse.

Punkt 7. När exekutiv auktion skett till betalning av fordran, för vilken
fastigheten svarar, är inroparens företräde framför en konkurrerande frivillig
överlåtelse inte i något fall beroende av tidpunkten för inroparens lagfartsansökan.
Vid annan exekutiv auktion gäller att, om överlåtelsen ägt rum
efter den utmätning (betalningsfastställelse) som gett upphov till den exekutiva
försäljningen, inroparens förvärv alltid äger företräde. När överlåtelse
skett före utmätningen, kan visserligen den till vilken fastigheten överlåtits
enligt 82 § UL i vissa fall vinna företräde framför utmätningen genom att söka
lagfart inom där föreskriven tid efter utmätningen. Enligt beredningen kommer
emellertid till följd av bestämmelserna om kungörande av exekutiv
auktion alltid att förflyta så lång tid mellan utmätningen och auktionen att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 577

lagfartsfristen i 82 § UL utlöper före auktionen. Söks lagfart på överlåtelsen
först sedan utmätningen föranlett exekutiv försäljning, skall överlåtelsen
följaktligen alltid vika för inroparens förvärv. Auktionen skall ha vunnit
laga kraft och köpeskillingen erlagts av inroparen för att bestämmelsen
i förevarande punkt skall vara tillämplig. Dessförinnan är inroparens
förvärv inte definitivt. Vad angår det fall att lagfart söks på en fastighet
som är utmätt för förre ägarens gäld torde, enligt beredningen, den omständigheten
att den i 82 § UL angivna fristen försuttits inte i och för sig
böra medföra avslag på lagfartsansökan. Utmätningen innebär inte någon
äganderättsövergång. En sådan kommer till stånd först när fastigheten på
grund av utmätningen sålts på exekutiv auktion. I praktiken är det långt
ifrån alltid som en utmätning leder till försäljning.

Punkt 8. Beredningen erinrar om att enligt särskilda författningar fast
egendom i vissa fall inte får förvärvas utan tillstånd av myndighet. I regel
har därvid föreskrivits att förvärvet är ogiltigt, om tillstånd ej söks inom
viss tid eller ansökan avslås. Undantagsvis har krav på myndighets tillstånd
uppställts utan att i samband därmed föreskrivits viss ansökningsfrist.
Uppenbarligen medför avslag på ansökan om tillstånd också i dessa fall att
förvärvet är ogiltigt.

Punkt 9. Den allmänna regeln i denna punkt sägs vara tillämplig exempelvis
i fall, när förvärvet strider mot indispensabelt förvärvsförbud (54 §
lagen den 31 mars 1955 (nr 183) om bankrörelse, 32 § lagen den 3 juni
1955 (nr 416) om sparbanker) eller lagfart söks för aktiebolag, som ännu
inte blivit registrerat, eller rätten vägrat godkänna förmyndares överlåtelse
av omyndigs egendom. Avslagsbeslut torde vidare enligt beredningen i allmänhet
böra meddelas, om lagfartsansökan för fångesmannen avslagits
eller för fångesmannen beviljad lagfart undanröjts genom dom. Däremot
kan den omständigheten att fångesmannen ännu inte sökt lagfart bara i
sällsynta undantagsfall berättiga inskrivningsdomaren att omedelbart avslå
en lagfartsansökan såsom uppenbart ogrundad (jfr motiven till 27: 16
i beredningens förslag, motsvarande 19: 10 i departementsförslaget). Beredningen
påpekar att avslag enligt denna punkt torde böra meddelas också
i vissa fall, när fastigheten förvärvats av annan genom extinktivt fång.

Departementschefen. I förevarande lagrum tas regler upp av innehåll att
inskrivningsmyndigheten i vissa fall skall avslå ansökan om lagfart. I beredningens
förslag anges att ansökan skall avslås omedelbart. Eftersom denna
formulering inbjuder till den felaktiga slutsatsen att avslagsgrunderna skulle
vara att tillämpa endast när ansökan första gången tas upp på inskrivningsdag
och inte om avslagsgrund upptäcks vid senare tillfälle, har ordet omedelbart
fått utgå.

Beträffande punkt 1, som avser det fallet att fångeshandlingen ej
ingetts, görs i beredningens förslag undantag för ansökan om lagfart en -

578 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ligt reglerna om kungörelselagfart i 17 §. Jag föreslår emellertid en sådan
ändrad utformning av detta rättsinstitut, att hänvisningen inte längre är
behövlig.

I fråga om punkt 2 må anmärkas att den omständigheten, att vid köp,
byte eller gåva fångeshandlingen inte är bevittnad, enligt departementsförslaget
inte medför att förvärvet är ogiltigt. Lagfartsansökan skall därför inte
avslås utan förklaras vilande under åberopande av 7 § punkt 1. Däreftej
har inskrivningsmyndigheten att förfara enligt reglerna i 8 §.

Punkt 4 har ändrats som följd av vissa sakliga och formella ändringar i
4: 7—9. Beträffande punkt 5 må hänvisas till 18: 8. I punkt 8 har i tydlighetens
intresse angetts att myndighets beslut om avslag skall ha vunnit
laga kraft för att avslag skall få meddelas i lagfartsärendet.

Andra stycket i departementsförslaget innehåller en regel för det fallet
att ärende angående lagfart för sökandens fångesman uppskjutits till senare
inskrivningsdag. Behandlingen av sökandens ansökan bör då uppskjutas
till samma dag.

Utöver vad nu angetts har i departementsförslaget gjorts enbart redaktionella
jämkningar i de av beredningen föreslagna reglerna.

7 §•

Paragrafen, som motsvarar 28: 10—15 i beredningens förslag och 24: 10—
15 i utredningens förslag, innehåller bestämmelser om vilandeförldaring av
lagfartsansökan.

Gällande rätt. LF innehåller skilda bestämmelser angående vilandeförklaring
av lagfartsansökan. I 13 § LF stadgas att den, som instämt klander
av annans åtkomst till fast egendom eller käromål om återgång av köp, byte
eller gåva eller om lösningsrätt till fast egendom, är skyldig att låta denna
talan antecknas i lagfartsprotokollet. Bestämmelsen ligger till grund för bestämmelsen
i 14 § LF. Där föreskrivs att, om lagfart söks samma dag som
anteckning sker eller senare, ansökan skall förklaras vilande i avvaktan
på lagakraftägande dom i tvistemålet.

Om lagfart söks på grund av testamente, dom eller annan handling, som
ej vunnit laga kraft, må enligt 6 § 2 mom. LF ansökan inte bifallas förrän
det visas, att handlingen blivit ståndande.

Söks lagfart på grund av överlåtelse från annan, må enligt 6 § 1 mom. LF
ansökningen ej beviljas om det inte upplyses att förre ägaren var ogift eller
det visas att samtycke eller tillåtelse till överlåtelsen getts enligt 6 kap. 4
eller 6 § GB eller att överlåtelsen trots detta gäller.

Om ägare av fastighet överlåtit visst till gränserna bestämt område därav,
vilket ej ingår i tomtindelning, får lagfart på fånget enligt 6 § 3 mom. LF
inte beviljas, förrän fastställelse meddelats på lantmäteri- eller mätningsförrättning,
varigenom det överlåtna området utbrutits, eller, om talan mot

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

579

fastställelsebeslutet kan föras, beslutet vunnit laga kraft eller däremot förd
talan ogillats. Ifrågavarande regel tillämpas i rättspraxis också i fall när
lagfart söks på förvärv, som avser överlåtelse av fastighet med undantag av
visst område. När det gäller förvärv av visst till gränserna bestämt område,
som ingår i tomtindelning, finns en uttrycklig regel i LF bara såvitt avser
tomt. I 9 § andra stycket LF stadgas sålunda, att lagfart på fång till område
av tomt ej må beviljas, med mindre området enligt fastställd stadsplan eller
tomtindelning skall frångå tomten. Fastän särskilt författningsbud alltså
saknas, kan uppenbarligen lagfart på fång till område av stadsäga inte få
beviljas i annat fall än när området genom tomtindelning blivit utlagt till
tomt eller tomtdel. Enligt 1 kap. 3 § FBL medför lagfartsansökan att området
anses avstyckat från stadsägan genom fastställelsen av tomtindelningen.
Lagfart på del av sådant område som inte ingår i fastighetsindelningen
utan redovisas i bihang C till fastighetsregister i stad torde få beviljas, bara
om delen enligt 1 kap. 3 § FBL är att anse som avstyckad genom fastställelse
av tomtindelning eller blivit avstyckad genom förrättning enligt 5 kap.
samma lag.

LF innehåller inte någon särskild bestämmelse beträffande sådana fall
när förvärvet enligt lag är beroende av myndighets tillstånd. I 1916 års lag
om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m. m. (5 §
femte stycket) och 1965 års jordförvärvslag (7 § andra stycket) har emellertid
föreskrivits att, om frågan om förvärvarens rätt att förvärva fastigheten
ännu inte är avgjord, beträffande lagfart skall anses möta sådant
hinder som föranleder vilandeförklaring. Huruvida lagfartsansökan skall
avslås eller förklaras vilande i övriga fall, när myndighets tillstånd fordras
till förvärv eller avhändelse, och tillståndsfrågan inte är avgjord, kan vara
föremål för viss tvekan. I praxis torde dock finnas en tendens att i sådana
fall meddela beslut om vilandeförklaring.

Ansökan om lagfart beträffande förvärv som är beroende av suspensivt
villkor förklaras f. n. vilande i avbidan på att villkoret uppfylls (jfr 10 §

första stycket LF). Har förvärvet skett under tillåtet resolutivt villkor _

sådana är medgivna vid benefika förvärv — får lagfart beviljas oavsett villkoret
(jfr 11 § LF).

För lagfart på vissa slag av förvärv fordras enligt 8 § andra stycket LF
inte att föregående ägares fång lagfars eller att hans laga åtkomst styrks.
Denna undantagsbestämmelse omfattar förvärv genom expropriation eller
enligt ensittarlagen, vattenlagen eller förut gällande författningar om ändring
eller utrivning av vattenverk eller enligt lagen den 18 april 1952 (nr
152; ändrad 1965:193) om sammanföring av samfälld vägmark och av
järnvägsmark med angränsande fastighet m. in.

Enligt 7 § LF må lagfart utom i vissa undantagsfall ej beviljas, innan
förre ägarens laga åtkomst blivit styrkt. Har förre ägaren varit skyldig att
lagfara sitt fång, krävs därjämte enligt 8 § första stycket LF att förre äga -

580 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rens fång blivit lagfaret, såvida det inte är fråga om fall som avses i andra
stycket av samma paragraf. De i andra stycket åsyftade fallen är sådana där
förvärvarens rätt är helt oberoende av den föregående innehavarens.

Lagberedningen. Beredningens förslag upptar i 28: 10 en inledande bestämmelse
till kapitlets särskilda regler om olika fall av vilandeförklaring
(28: 11—16). I anslutning till de skilda lagrummen anför beredningen i huvudsak
följande.

28: 10. Beslut om vilandeförklaring bör inte få meddelas, om redan enligt
det föreliggande materialet någon omständighet förekommer, som avses
i 9 § (6 § i departementsförslaget). Å andra sidan är sökandens rätt att
erhålla vilandeförklaring ovillkorlig i de fall som särskilt anges i de följande
paragraferna. Den uppräkning av fall, där ansökan skall förklaras vilande,
som finns i dessa paragrafer är avsedd att vara uttömmande. Det är
uppenbart att en ansökan alltid skall bifallas, när varken avslagsanledning
eller anledning till vilandeförklaring föreligger.

28:11 (punkt 3 i departementsförslaget). Beredningen föreslår i annat
sammanhang att skyldigheten att anmäla klandertalan för anteckning i fastighetsboken
skall överflyttas på rätten (33: 3, motsvarande 19: 20 i departementsförslaget).
Anmälnings- och anteckningsskyldigheten omfattar enligt
förslaget talan angående hävande eller återgång av överlåtelse av fast
egendom eller om bättre rätt eller utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt
till sådan egendom. Efter att ha erinrat härom framhåller beredningen
att vad först angår talan om hävande eller återgång av överlåtelse båda
dessa slag av äganderättstalan torde omfattas av käromål om återgång, varom
talas i 13 § LF. Uttrycket talan om bättre rätt är enligt beredningen avsett
att omfatta såväl klander i teknisk mening som äganderättstvist till
följd av dubbelöverlåtelse. En tvist mellan kontrahenterna i ett överlåtelseavtal
rörande frågan vilken eller vilka fastigheter som överlåtelsen avsett,
torde böra likställas med annan tvist mellan kontrahenterna. Beträffande
samtliga nu nämnda slag av talan har beredningen i 28: 11 första stycket
föreskrivit, att de skall medföra vilandeförklaring av lagfartsansökan. Om
tvistens utgång inte kan inverka på giltigheten av det förvärv som ansökningen
avser, föreligger enligt beredningen ej anledning till vilandeförklaring I

fortsättningen uttalar beredningen att förslaget skiljer sig från LF så
till vida som vilandepåföljden inte knutits till att anteckning skett utan till
att talan är väckt. Detta innebär att talan skall vara väckt före inskrivningsdagens
slut. Att en anmäld talan enligt beredningens förslag omedelbart
skall antecknas i fastighetsboken framgår av 27: 6. När den tvist som föranlett
vilandeförklaringen blivit slutligen avgjord skall lagfartsansökan
återupptas. Med hänsyn till att förhållandena kan vara mycket skiftande
har beredningen som förutsättning för bifall till lagfartsansökan stadgat, att

Del B 2

581

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förvärvet skall bestå enligt dom eller beslut som vunnit laga kraft. Har å
andra sidan domen eller beslutet gått emot lagfartssökanden, följer av paragrafens
första stycke jämfört med 10 § andra stycket att ansökan skall avslås.

28:12 (punkterna 4, 5 och 6 i departementsförslaget). Beredningen framhåller
att bestämmelsen i första stycket första punkten med vissa redaktionella
jämkningar återger innehållet i 6 § 2 mom. LF. Det i lagtexten nämnda
fallet att lagfart söks på grund av dom syftar enligt beredningen dels
på förvärv som kommer till stånd genom dom, dels på en dom som enligt
8 § ersätter en förkommen eller förstörd fångeshandling. Såsom exempel på
förrättning som här avses nämner beredningen bodelning eller arvskifte,
som verkställts av skiftesman. Beträffande paragrafen i övrigt yttrar beredningen.

Då fråga är om legat äger, såsom framhållits vid 3 §, intill dess legatet
blivit verkställt, dödsboet förfoga över legatet, i den mån det erfordras
för betalning av gäld. Vid sådant förhållande bör enligt beredningens
mening lagfart icke beviljas för legatarie, innan legatet utgivits. Av 21 kap.
6 § ÄB framgår visserligen att legataries rätt ej alltid blir definitiv ens genom
legatets utgivande; återbäring skall nämligen ske, såvitt det erfordras
för täckning av gäld. Det förhållandet att en legatarie undantagsvis kan
komma att bli återbäringsskyldig bör emellertid ej inverka på frågan om
legataries rätt att erhålla lagfart. Legatarien kan nämligen icke förebringa
utredning om att återbäring ej under några omständigheter kan ifrågakomma;
ny gäld, som påkallar återbäring, kan yppas långt efter legatets
utgivande.

För att expropriation eller annat sadant tvangsförvärv eller förvärv genom
utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt skall bli definitivt är det
icke tillräckligt att domen i målet vunnit laga kraft. Såsom framgår av
motiven till 4 § måste vissa ytterligare omständigheter tillkomma, innan
förvärvet är att anse som fullbordat. Dessförinnan bör lagfart å förvärvet
tydligen icke få beviljas. Vad angår förvärv å exekutiv auktion torde liksom
nu utfärdande av köpebrev böra utgöra förutsättning för lagfart. Det
sagda innebär att beredningen beträffande de förvärv som avses i 4 § funnit
lagfart icke böra beviljas, förrän de omständigheter inträtt till vilka
lagfartsplikten anknutits.

28:13 (punkt 7 i departementsförslaget). Lagrummet motsvarar 6 § 1
mom. LF. I sakligt hänseende har den ändringen gjorts, att vilandeförklaring
inte längre skall ske för utredning om fångesmannens civilstånd. Att
använda vilandeförklaring för vinnande av sådan utredning överensstämmer
nämligen inte med den principiella ståndpunkt som beredningen intagit
rörande gränsdragningen mellan uppskov och vilandeförklaring. Det
gäller här, anför beredningen, att utreda ett redan vid ansökningstillfället
föreliggande faktum och för detta ändamål har i förslaget anvisats ett uppskovsförf
arande.

28:14- (punkterna 8, 9 och 10 i departementsförslaget). Beredningen erinrar
om att förvärv av område av fastighet föreslås vara ogiltigt, om inte

582 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

laga delning kommer till stånd (4:7, 28 och 31 i beredningens förslag, 4: 7,
29 och 32 i departementsförslaget; jfr beträffande legat 12 kap. 12 § i beredningens
förslag till lag om ändring i ÄB). En konsekvens av dessa regler är
att lagfart på sådant förvärv inte får beviljas, förrän laga delning ägt rum.
Såsom framgår av 4: 7 används i förslaget uttrycket »område av fastighet»
inte bara beträffande område som är avsett att avskiljas från fastigheten
utan också i fråga om fastighet med undantag av sådant område.

Ansökan om lagfart på tomt skall f. n. förklaras vilande om sökanden
inte visar i vilket kvarter och vid vilka gator tomten är belägen samt tomtens
ytinnehåll och längden av dess särskilda sidor (9 § första och tredje
stycket samt 10 § LF). Beredningen har inte upptagit någon motsvarighet
härtill i den nya balken och uttalar till stöd härför.

I skrivelse den 20 oktober 1947 till Kungl. Maj :t, vilken skrivelse överlämnats
till beredningen, har lantmäteristyrelsen uttalat att något bärande
skäl icke funnes att kräva företeende av laga tomtkarta, när lagfart
sökes å hel rättsligen bestående tomt. Beredningen delar denna uppfattning.
Samtidigt föreslog styrelsen att sådan karta skulle fordras i fall då
lagfartsansökan avsåge område, som genom tomtindelning blivit utlagt
till tomt eller som enligt stadsplan skulle uteslutas från tomtindelning. Något
motsvarande krav uppställes icke f. n. Även om den av styrelsen uppställda
fordran i och för sig är lämplig, anser dock beredningen att frågan
om bestämning av områdets gränser bör lösas inom fastighetsbildningslagstiftningen,
och beredningen har därför icke upptagit något stadgande härom.

Beträffande bestämmelsen i andra stycket av förslaget framhåller beredningen
att de här åsyftade rättsförvärven om inte annan ogiltighetsgrund
föreligger i och för sig är giltiga även om de för att få full rättsverkan enligt
lag förutsätter myndighets medgivande. Eftersom kontrahenterna alltså
äger laglig befogenhet att företa den rättshandling som det är fråga om,
saknas enligt beredningen anledning att avslå lagfartsansökan medan frågan
om tillstånd ännu är svävande. Beredningen understryker att vilandeförklaring
kan äga rum bara i fråga om tillstånd som grundar sig omedelbart
på föreskrift i lag men att bestämmelsen å andra sidan inbegriper
inte bara fall när tillstånd erfordras för förvärvarens del utan också
fall när det är till avhändelsen som tillstånd krävs. Som exempel på föreskrifter
angående tillstånd av sistnämnda slag nämner beredningen 15
kap. 16 § FB och 25 § i 1919 års lag om flottning i allmän flottled.

Vad slutligen angår regleringen i tredje stycket av förslaget påpekar beredningen
att det av olika skäl är angeläget att förhindra lagfart på villkorlig
överlåtelse, så länge överlåtelsen ännu är beroende av villkoret. När
ansökan om lagfart på en sådan villkorlig överlåtelse förklaras vilande,
har inskrivningsdomaren att förelägga sökanden att inom viss tid, som
bestäms med hänsyn till tiden för villkorets giltighet, styrka att överlåtel -

Del B 2

583

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sen inte längre beror av villkoret. Från den nu angivna regeln bör emellertid
enligt beredningen undantag göras i fråga om gåva. Enligt 4: 30 i beredningens
förslag (4: 31 i departementsförslaget) kan vid gåva fäst villkor,
som gäller för viss tid utöver två år från gåvobrevets dag eller för obestämd
tid, inte åberopas mot tredje man, till vilken gåvotagaren överlåtit
fastigheten, innan talan om återgång av gåvan blivit väckt. Med hänsyn
härtill bör sådant villkor sakna betydelse för frågan om gåvotagarens möjlighet
att erhålla lagfart.

Avslutningsvis uttalar beredningen att det inte ansetts erforderligt att i
detta sammanhang meddela några bestämmelser om lagfart på testamentariskt
förvärv som är förenat med villkor. Angående beredningens närmare
överväganden i detta ämne kan hänvisas till betänkandet (SOU 1960:
25 s. 737).

28: 15 (punkt 2 i departementsförslaget). De båda förutsättningarna för
beviljande av lagfart i 7 § och 8 § första stycket LF är enligt beredningens
mening inte fristående från varandra. Beredningen anför vidare.

Om förre ägaren fått lagfart, har hans åtkomst prövats i samband därmed
och någon ytterligare prövning av åtkomsten erfordras ej i det nya
lagfartsärendet. Då enligt LF lagfartsplikten omfattar alla slag av äganderättsförvärv
(jfr dock 1 § beträffande bodelning), är kravet på styrkande
av förre ägarens åtkomst av självständig betydelse endast i sådana fall
då denne före LF:s ikraftträdande åtkommit egendomen genom förvärv,
som enligt äldre rätt icke var lagfartspliktigt. Stadgandet i 7 § har sålunda
i själva verket karaktären av en övergångsbestämmelse.

I förevarande paragraf har lagfart för fångesmannen uppställts som en
generell förutsättning för lagfarts beviljande; de fall då enligt äldre rätt
fångesmannen ej varit lagfartspliktig ha ansetts böra behandlas i PromL.
Från kravet på att fångesmannen fått lagfart ha i 16 och 19 §§ upptagits
vissa undantag, till vilka hänvisning gjorts i denna paragraf. I förtydligande
syfte har det i gällande lag använda uttrycket »förre ägaren» utbytts
mot »fångesmannen». Därigenom framgår klarare att sekundosuccessor
kan få lagfart utan hinder av att förste successorn ej har lagfart.

När lagfart sökes å förvärv från kronan eller stad av fast egendom, som
av ålder ansetts tillhöra kronan eller staden, torde i nuvarande praxis icke
krävas alt kronans eller stadens laga åtkomst styrkes. Ehuru förslagets
ställning till dessa fall närmast är ett övergångsspörsmål, vill beredningen
här framhålla att någon rubbning av denna praxis icke är åsyftad.

Remissyttrandena. Kommunal-tekniska föreningen hälsar med tillfredsställelse
att kravet på laga tomtkarta för erhållande av lagfart på tomt inte
bibehålls. Föreningen ifrågasätter emellertid om inte kravet bör behållas
för »äldre» identitetstomter, t. ex. tomt som införts i tomtboken på grund
av att den ansetts identisk med en avsöndrad lägenhet.

Departementschefen. Såsom anförts i kapitlets inledning har de skilda
paragraferna i beredningens förslag angående vilandeförklaring av lag -

584 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fartsansökan (28: 10—15) sammanförts i ett lagrum och disponerats efter
samma metod som används i 2 och 6 §§. Härigenom torde större överskådlighet
ha vunnits. De tio punkterna är inte fristående från varandra.
Två eller flera av dem kan vara tillämpliga på en ansökan. I sådant fall bör
naturligtvis alla de relevanta omständigheterna anges i beslutet om vilandeförklaring.
Rörande vissa av de fall när vilandeförklaring skall ske kan
anföras följande.

Punkt 1. Såsom jag närmare utvecklat i anslutning till reglerna i 4 kap.
om vittnen vid fastighetsköp medför enligt departementsförslaget den omständigheten,
att vid köp, byte och gåva överlåtarens namn på fångeshandlingen
inte bevittnats av två personer, inte att förvärvet enbart därför skulle
vara ogiltigt. Däremot bör lagfart inte kunna meddelas utan att överlåtaren
bereds tillfälle att göra gällande eventuella ogiltighetsgrunder. I denna punkt
tas därför en regel upp om vilandeförklaring av lagfartsansökan, när överlåtarens
underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen. Undantag
görs dock för det fall att överlåtelsen sker genom statlig myndighet.
Lagfart skall då kunna beviljas direkt trots bristen i fråga om bevittning
(jfr 4: 2 i beredningens förslag). I 8 § ges bestämmelser hur inskrivningsmyndigheten
skall förfara, när lagfartsansökan förklarats vilande på grund
av brist i fråga om bevittningen.

Punkt 2. Enligt denna punkt skall lagfartsansökan förklaras vilande om
fångesmannen ej har lagfart. Regeln förutsätter dock att det inte förekommer
omständighet som avses i 6 §. Om fångesmannens lagfartsansökan
uppskjutits, är alltså punkt 2 inte tillämplig. Från regeln finns två undantag,
det ena angående vissa i 9 § angivna exstinktiva förvärv och det andra
avseende lagfart i vissa fall på protokoll från lagfartssammanträde (13 §
andra stycket). Särskild hänvisning har synts erforderlig endast till det
första av dessa undantag.

Punkt 3. Beredningens förslag innebär en viss avvikelse från den ordning
som f. n. gäller, vilket sammanhänger med att beredningen också
föreslår att skyldigheten att anmäla talans väckande för anteckning i fastighetsboken
i fortsättningen skall åvila rätten. Vidare skiljer sig beredningens
förslag från LF däri att vilandepåföljden knutits till att talan
väckts och inte till att anteckningen skett. Mot dessa ändringar har jag
inte någon erinran i sak. Uttrycket rättegång pågår innebär att talan blivit
väckt men att målet ännu ej blivit slutligt avgjort genom dom eller beslut
som vunnit laga kraft. Har rättegången redan avslutats är förevarande
punkt inte tillämplig. Om nämligen målet fått en för lagfartssökanden fördelaktig
utgång, utgör rättegången ej längre något hinder för att ansökan
beviljas. Blev utgången den motsatta, skall lagfartsansökan avslås med tilllämpning
av 6 § punkt 9. Inte heller i det fallet kan alltså något beslut om
vilandeförklaring komma i fråga.

Punkt 5. I denna punkt möter den avvikelsen i förhållande till gällande

Del B 2

585

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rätt att lagfartsansökan skall förklaras vilande om legatet ännu ej utgetts.
Det räcker alltså inte sasom f. n. med att testamentet är ståndande.

Punkt 7. Departementsförslaget innebär i överensstämmelse med beredningens
förslag att överlåtarens civilstånd alltid skall utredas i lagfartsärendet,
innan beslut om vilandeförklaring eller om lagfart meddelas. I
praktiken innebär detta ingen avvikelse från det förfarande som redan nu
tillämpas. Om det i något undantagsfall inte skulle vara möjligt att under
det att arbetet med en viss inskrivningsdags ärenden pågår komplettera
lagfartsärendet genom sökanden eller genom att upplysning inhämtas direkt
från vederbörande pastorsämbete, har inskrivningsmyndigheten att meddela
uppskovsbeslut. F. n. skall i stället meddelas beslut om vilandeförklaring.
Familjerättskommitténs förslag påverkar inte ifrågavarande regel,
eftersom törslaget innebär att kravet på makes medgivande till överlåtelse
av fast egendom behålls.

Punkt 8. Regeln i förevarande punkt är utformad på sådant sätt att den
får giltighet såväl inom som utom område med tomtindelning. Den ersätter
alltså både 6 § 3 mom. och 9 § andra stycket LF. Jag biträder beredningens
åsikt att frågan om bestämning av gränserna för tomt och tomtdel
bör lösas inom fastighetsbildningslagstiftningen. Departementsförslaget
upptar därför inte någon motsvarighet till regeln i 9 § första stycket
LF om skyldighet att vid sökande av lagfart på tomt förete tomtkarta. Det
synes inte nödvändigt att göra undantag för sådana mycket sällsynta fall
som lcommunal-tekniska föreningen påtalat.

Punkt 10. Denna punkt innehåller en regel att villkor vid fastighetsöverlåtelse
utgör anledning att förklara lagfartsansökan vilande. De i 4 kap.
föreslagna villkorsreglerna kommer härvid att i hög grad underlätta tilllämpningen.
Särskilt gäller detta bestämmelsen i 4: 6 att förvärvet ej vidare
skall bero av villkor om köpebrev eller annan ytterligare köpehandling utfärdats
och handlingen inte innehåller något villkor. Regeln i 4: 4 att vid köp
förvärvets fullbordan eller bestånd ej får göras beroende av villkor under
mer än två år från köpehandlingens dag kommer självfallet också att i vissa
fall förenkla inskrivningsmyndighetens bedömning.

I 28: 10 andra stycket i beredningens förslag anges att ansökan om lagfart,
som förklarats vilande, skall avslås om hindret för lagfart inte undanröjs.
Såsom utvecklats i anslutning till 19 kap. (s. 527) görs i departementsförslaget
en förändring i detta avseende. En vilandeförklarad ansökan
kan nämligen enligt departementsförslaget avslås endast om någon av avslagsgrunderna
i 6 § är tillämplig. Andra stycket i 28: 10 är med detta betraktelsesätt
överflödigt och saknar därför motsvarighet i departementsförslaget.

586

Del B 2

Ilungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

8 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i förslagen, innehåller föreskrifter
för det fall att lagfartsansökan förklarats vilande på den grund att överlåtarens
underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av två vittnen.

Departementschefen. Motiveringen för bestämmelserna i detta lagrum har
jag gett i anslutning till 4 kap. Rörande detaljerna i den föreslagna regelanordningen
må dock ytterligare anföras följande. Bestämmelserna innebär
att överlåtaren skall meddelas föreläggande att, om han anser förvärvet
vara ogiltigt, inom viss tid väcka talan vid domstol. Om han inte efterkommer
föreläggandet, blir följden att lagfart meddelas trots bristen i fråga om
bevittning. Som synes är detta ett annorlunda tillvägagångssätt än det som
inskrivningsmyndigheten har att tillämpa enligt 19: 10 för det fall att särskild
omständighet förekommer, som utgör grund för antagande att det förvärv
som åberopas av sökanden skulle kränka annans rätt. I det senare
fallet skall föreläggandet att väcka talan riktas till sökanden och påföljden
vara att ansökan förklaras förfallen. Denna skiljaktighet har sin grund i det
förhållandet att den ej bevittnade överlåtelsen också i lagfartsärendet betraktas
som fullt giltig. Bristen i fråga om bevittning utgör i och för sig
inte någon anledning att anta att förvärvet ej skulle vara gällande. Förfarandet
syftar endast till att avkräva överlåtaren ett klart besked om dennes
inställning till förvärvet. Detta har enklast synts kunna ske genom att
ålägga honom att väcka talan inom viss tid.

Om inskrivningsmyndigheten i ett fall när bevittning saknas skulle ha
grundad anledning anta att förvärvet är ogiltigt, exempelvis därför att överlåtarens
namn skrivits av någon obehörig person, bör inskrivningsmyndigheten
förfara enligt 19: 10. Uppskovsbeslut bör sålunda meddelas och överlåtaren
beredas tillfälle att yttra sig. Visar det sig att tvist föreligger kan
sökanden föreläggas att väcka talan. Sker detta bör lagfartsansökan förklaras
vilande med stöd av 7 § punkt 3. Någon tillämpning av 7 § punkt 1 och
8 § kommer således inte i fråga. Inskrivningsmyndigheten bör för övrigt
kunna övergå till att tillämpa reglerna i 19: 10 även om föreläggande getts
enligt nu förevarande paragraf. Intet hindrar självfallet att myndigheten
vid sitt bedömande av om det finns grund för antagandet att förvärvet är
ogiltigt tar hänsyn till upplysningar som överlåtaren lämnar.

9 §•

Paragrafen, som motsvarar 28:16 resp. 24: 16 i förslagen, innehåller en
bestämmelse om befrielse från kravet på lagfart för föregående ägaren vid
förvärv bl. a. genom expropriation.

Gällande rätt. I 8 § andra stycket LF anges vissa undantag från regeln
att lagfart skall vara beviljad för föregående ägare. Undantagen gäller bl. a.
förvärv genom expropriation och inlösen enligt ensittarlagen samt enligt

Del B 2

587

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

vattenlagen eller enligt lagen om sammanföring av samfälld vägmark och
av järnvägsmark med angränsande fastighet m. in. Ytterligare ett undantagsfall
har vunnit hävd i rättspraxis. När fastighet sålts exekutivt för intecknad
gäld har köparen kunnat få lagfart utan hinder av att närmast
föregående innehavares fång inte blivit lagfaret.

Lagberedningen. Beredningen framhåller att grunden till bestämmelsen
i 8 § andra stycket LF om undantag från kravet på lagfart för fångesmannen
är att förvärvarens rätt i de aktuella situationerna är helt oberoende av
den föregående innehavarens. I förevarande paragraf tar beredningen upp
en motsvarighet till ifrågavarande bestämmelse. För att ange de förvärv som
det är fråga om använder beredningen uttrycket »expropriation eller annat
sådant tvångsförvärv».

I andra stycket av förslaget tar beredningen upp en bestämmelse av innehåll
att kravet på lagfart för föregående ägare efterges också i fall när
lagfart söks på vissa exekutiva fång. De åsyftade förvärven är sådana som
ägt rum vid exekutiv auktion till betalning av fordran för vilken fastigheten
svarar på grund av legal eller konventionell panträtt. Bestämmelsen grundar
sig på det betraktelsesättet att giltigheten av den överflyttning av äganderätten
som skett vid den exekutiva auktionen är oberoende av vem som var
fastighetens ägare, när auktionen ägde rum. Det är inte från honom inroparen
härleder sin rätt utan det är en till fastigheten knuten sakrätt som
realiseras. För att exekutiv försäljning skall anses ha skett till betalning av
viss fordran behöver det exekutiva förfarandet enligt beredningen inte alltid
ha inletts av denna fordrans innehavare. När exekutiv försäljning begärts
med stöd av 70 § KL är det tillräckligt, att vederbörande utövat sin
anslutningsrätt enligt 114 § UL.

Departementschefen. Den i departementsförslaget upptagna regeln överensstämmer
i sak med beredningens förslag.

10—13 §§.

Paragraferna, som delvis motsvarar 28:17—19 i beredningens förslag
och 24: 17—19 i utredningens, innehåller bestämmelser angående lagfartssammanträde
och lagfart på grund av protokoll från sådant sammanträde.

Gällande rätt. I 10 § andra stycket LF ges bestämmelser om kungörelselagfart.
Där stadgas att, om lagfartsansökan vilar på grund av hinder enligt
7 § (dvs. på grund av att förre ägarens laga åtkomst inte styrkts), kungörelse
om ansökan skall utfärdas på sökandens begäran. Såväl ordalagen
som motiven utvisar, att kungörelseförfarandet varit avsett uteslutande för
fall när fångesmannen enligt äldre rätt inte var skyldig att lagfara sitt fång.

I rättspraxis torde emellertid tillämpningsområdet för kungörelselagfart
2 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

588 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

allmänt ha utsträckts till att avse samtliga fall, när — såvitt av fastighetsboken
framgår — lagfart inte tidigare sökts. I underrätternas och inskrivningsdomarnas
praxis har kungörelselagfarandet t. o. in. ej sällan tillämpats
oberoende av om lagfart tidigare sökts eller beviljats.

Kungörelsen om lagfartsansökan skall införas en gång i allmänna tidningarna
och en ortstidning. Beträffande egendom på landet skall ansökan
också kungöras i kyrkan för den församling, där egendomen är belägen.

Sedan kungörandet skett kan lagfart beviljas under vissa förutsättningar.
För det första krävs att klander av fånget inte instämts inom tre år efter
sista kungörandet och att ej heller eljest anledning förekommer att annan
äger bättre rätt till egendomen. För det andra skall sökanden eller han och
hans rättsinnehavare oavbrutet under de nämnda tre åren ha varit i mantalslängden
upptagna såsom ägare. Slutligen skall advokatfiskalen i kammarkollegiet
ha hörts över lagfartsansökningen.

Lagberedningen. En viss utvidgning av kungörelseförfarandets tillämpningsområde
föreslogs av lagberedningen redan i 1909 års jordabalksförslag.
Fastän egendomen lagfarits för annan än fångesmannen skulle nämligen
enligt detta förslag kungörelse kunna utfärdas, om sökanden visade sannolika
skäl att fångeshandlingen förstörts eller förkommit och att hinder
mötte för utförande av talan mot den för vilken egendomen senast lagfarits
eller hans rättsinnehavare. I motiven anfördes att den vars fångeshandling
förstörts eller förkommit i allmänhet hade möjlighet att genom
medverkan av fångesmannen eller genom dom förskaffa sig ny fångeshandling.
Om förvärvaren försummade att i tid anlita denna utväg, kunde det
emellertid lätt inträffa att kedjan av lagfarter inte kunde sammanknytas.
Att ingripa med lagstiftning för att befria förvärvaren ur det trångmål som
han sålunda blivit försatt i syntes inte böra komma i fråga, eftersom det
oftast var hans egen försumlighet som gett anledning till det. Men å andra
sidan var det, uttalades i de nämnda motiven, från allmän synpunkt önskvärt,
att egendomen inte för all framtid faktiskt sattes utanför fastighetsbokföringen
och dess rättsverkningar. När egendomen kommit i ny ägares
hand måste man därför öppna en utväg att åter sluta kedjan av lagfarter
trots det felande fånget. Detta ansågs kunna ske på det sättet att nye ägaren,
efter kungörelse och med iakttagande av övriga föreskrifter för kungörelselagfart
fick lagfart på sitt fång.

Beredningen påminner om sin i motiven till 23 kap. (16 kap. i departementsförslaget)
deklarerade uppfattning att hävd av fast egendom såsom
förvärvsgrund bör förutsätta att innehavaren vunnit lagfart på egendomen.
En förutsättning för denna ståndpunkt har varit att möjligheten till kungörelselagfart
väsentligt utvidgas i förhållande till vad som nu gäller. Beredningen
yttrar vidare.

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

589

Även i 1909 års förslag har enligt beredningens mening kungörelselagtarten
fatt ett alltför begränsat tillämpningsområde. Sålunda synas tillräckliga
skal saknas att från kungörelselagfart utesluta den förvärvare som förlorat
sin egen fångeshandling. En dylik begränsning föranleder lätt att syftet
darmed kringgås genom skenavtal om försäljning och omedelbart återköp
av fastigheten. Även ur en annan synpunkt synes förslagets ståndpunkt
vara mindre lämplig. Enär det förvärv som grundade sig på den förstörda
eller för komna handlingen icke skulle lagfaras, komme fångeskedjan icke
att i sin helhet framgå av fastighetsboken. Enligt beredningens mening
bör i här åsyftade fall möjligheten till kungörelselagfart avse just den förvarvare
vilkens fångeshandling förstörts eller förkommit. Emellertid torde
man icke böra stanna härvid. Fall kunna nämligen förekomma då någon
sedan längre tid tillbaka oklandrat innehaft en fastighet med äganderättsanspråk
men säker upplysning ej längre kan vinnas, vem som var fångesman
eller när och hur förvärvet ägde rum. För sådant fall kan även med
det av LB föreslagna kungörelseförfarandet lagfart icke beviljas för egendomens
innehavare men väl under vissa betingelser för den som från honom
förvärvat sin rätt. Enligt beredningens mening torde anledning saknas
att från möjlighet att erhålla lagfart helt utesluta innehavaren och detta
desto mindre då en ev. förvärvare från honom härleder sin rätt. Under förutsättning
att betryggande garantier mot missbruk uppställas, kunna några
betänkligheter häremot icke anses möta.

I 28: 17 har beredningen angett i vilka fall kungörelselagfart skall kunna
komma i fråga. Härvid avses sådana fall när fångeshandlingen inte kan
företes. Beredningen påpekar att den avgörande skillnaden mellan första
och andra styckena är att enligt första stycket utredning av speciell beskaffenhet
kan anskaffas om att en fångeshandling av visst huvudsakligt innehåll
blivit upprättad. Om denna förutsättning inte föreligger, är fallet att
bedöma enligt andra stycket. Den förmån som bereds sökanden enligt första
stycket är att huvudskriften av fångeshandlingen kan ersättas av en avskrift
eller försäkran. Att fångeshandlingen på detta sätt ersätts av en
annan handling bör vara en nödfallsutväg. Härom uttalar beredningen.

Som förutsättning för att detta förfarande skall få anlitas har därför stadgats,
att sannolika skäl visas att fångeshandlingen förkommit eller förstörts
och att ny handling ej kan anskaffas, vare sig ny fångeshandling eller sådan
dom som enligt 8 g första stycket andra punkten gäller såsom fångeshandling
i huvudskrift. Det bör understrykas att stadgandet i första stycket
allenast befriar sökanden från att förete fångeshandlingen i huvudskrift.
Något avsteg från de formkrav som gälla för det slag av förvärv varom är
fråga kan uppenbarligen icke medgivas. Av den avskrift eller försäkran
som ersätter fångeshandlingen måste alltså framgå, att fångeshandlingen
upprättats i laga form; eljest skall lagfartsansökan avslås.

Genom bestämmelsen i andra stycket har, säger beredningen, skapats
möjlighet att under vissa förutsättningar bevilja lagfart, fastän varken förvärvarens
fångeshandling eller sådant surrogat för denna som avses i första
stycket kan företes. Beredningen anför.

Graden av ovisshet om hur egendomen kommit i förvärvarens hand kan
här vara högst varierande. Ovissheten kan sålunda sträcka sig ända därhän

590 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att sökanden icke ens kan uppgiva från vem förvärvet ägt ruin. Å andra sidan
kan stundom tillförlitlig utredning stå till buds angående fångesmannen
och sättet för förvärvet men möjlighet saknas att rekonstruera fångeshandlingens
innehåll på det i första stycket angivna sättet. Såsom förut antytts
har beredningen ansett avsaknaden av fångeshandling kunna uppvägas
av det förhållandet att egendomen sedan längre tid tillbaka med äganderättsanspråk
innehafts av den för vilken lagfart sökes utan att klander
väckts. En tid av tio år har synts vara tillräckligt lång. Förvärvaren torde
böra få tillgodoräkna sig även tid, under vilken någon som härleder sin
rätt från honom besuttit fastigheten såsom ägare. Med hänsyn till inskrivningsförfarandets
natur kunna icke några strängare krav i fråga om bevisningen
uppställas. Enligt beredningens mening bör det i regel vara tillräckligt
men också nödvändigt att förvärvaren ellei någon som härleder sin rätt
från honom varit i mantalslängd upptagen såsom ägare av fastigheten under
de sistförflutna tio åren. Uppenbarligen bör emellertid inskrivningsdomaren
även begagna den upplysningskälla som fastighetsboken utgör. Mantalslängdens
uppgift kan icke få godtagas som bevis angående innehavet, om
av fastighetsboken framgår att annan under samma tid uppträtt som ägare
av fastigheten eller framställt anspråk på äganderätten till densamma.

I anslutning till tredje stycket i förslaget förklarar beredningen att för utfärdande
av kungörelse i fall som här avses inte bör krävas att särskild begäran
därom gjorts. Att sökanden önskar kungörelse framgår av de omständigheter
som han åberopar till stöd för ansökan. Någon anledning att
kungöra ansökan föreligger självfallet inte om annan omständighet föreligger
som enligt 9 § skall föranleda omedelbart avslag. Av 10 § följer att ansökan
skall förklaras vilande, när kungörelse utfärdas.

Avslutningsvis framhåller beredningen att läget beträffande de fall för
vilka bestämmelserna i LF om kungörelselagfart allmänt tillämpats — förvärvaren
kan ej styrka fångesmannens laga åtkomst och fastighetsboken
innehåller inte någon anteckning om att lagfart på fastigheten förut beviljats
eller sökts — kommer att principiellt ändras genom bestämmelserna i
förevarande paragraf och 19 §. Beredningen fortsätter.

Genom stadgandet i 17 § andra stycket heredes sökanden tillfälle att erhålla
lagfartsansölcan upptagen utan hinder av att han ej kan förete fångeshandling
och enligt 19 § befrias han även från skyldigheten att styrka att
fångesmannen erhållit lagfart. Med hänsyn till den långa tid som numera
förflutit efter lagfartsböckernas uppläggande torde det alltmera sällan förekomma
att fastighetsboken ej upptager någon inskrivning angående lagfart
å fastigheten. Någon anledning synes ej heller föreligga att, då fångeskedjan
kan utredas, eftergiva lagfartsskyldigheten för någon eller några av de
tidigare ägarna. Med hänsyn till det nu sagda har beredningen ansett tillräckliga
skäl ej föreligga att ta upp en motsvarighet till 10 § andra stycket

LF.

Angående detaljerna i kungörelseförfarandet uttalar beredningen följande.

I fråga om kungörelsens publicerande avviker förslaget i vissa hänseenden
från gällande rätt. Medan det nu ankommer på sökanden att föranstalta
därom, skall enligt förslaget publicering ske genom inskrivningsdomarens

Del B 2

591

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

försorg. Vidare har kungörelsens uppläsande i kyrkan ersatts med anslag i
inskrivningsavdelningens kansli. I överensstämmelse med vad som gäller
enligt 6 § i 1927 års lag om dödande av förkommen handling har synts
lämpligt att kungörelsens införande i allmänna tidningarna sker i första
numret för ett kalenderkvartal. Då ifrågavarande kungörelse icke är att likställa
med delgivning, synas kostnaderna för kungörelseförfarande alltid
böra stanna å sökanden (jfr 33 kap. 26 § RB).

Beredningen framhåller att de i 28: 19 första stycket angivna förutsättningarna
för beviljande av lagfart sedan kungörande ägt rum i huvudsak
överensstämmer med vad som nu gäller. Viss jämkning har emellertid skett
med hänsyn till att kungörande undantagsvis kan komma att äga rum redan
innan sökanden blivit upptagen i mantalslängden. Eftersom klandertalan
enligt förslaget kommer att ex officio antecknas i fastighetsboken, så
snart talan väckts, har därjämte vad som sägs om talans antecknande uteslutits.
Vad angår första stycket andra punkten uttalar beredningen att föga
är vunnet med kungörelseförfarandet om kungörelse utfärdats enligt 17 §
andra stycket, men den omständigheten att lagfart inte meddelats för fångesmannen
utgör hinder för bifall till ansökan. Beredningen yttrar i fortsättningen.

Sålunda skulle i fall, då upplysning om fångesmannen helt saknades, lagfartsansökan
aldrig kunna beviljas. Härtill kommer att det skulle vara svårt
att klart avgränsa de fall då krav på lagfart för tidigare innehavare skulle
uppställas; stadgandet i 17 § andra stycket omfattar vitt skilda grader av
ovisshet angående fastighetens tidigare öden. Beredningen har därför stannat
för att i fall då kungörelse utfärdats enligt andra stycket helt avstå från
kravet på lagfart för tidigare innehavare av fastigheten. Däremot saknas
uppenbarligen grund för ett motsvarande undantag i sådana fall då kungörelsen
utfärdats med stöd av första stycket i samma paragraf. I viss anslutning
till gällande bestämmelser om kungörelselagfart bör emellertid även
här kungörelseförfarandets fullbordan medföra befrielse från kravet på lagfart
för fångesmannen, om lagfart å egendomen, såvitt fastighetsboken utvisar,
ej förut blivit sökt eller beviljad.

Remissyttrandena. Svea hovrätt uttalar att den av lagberedningen föreslagna
utvidgningen av tillämpningsområdet för kungörelselagfarten länge
varit önskad och att i huvudsak intet är att erinra mot förslaget. Hovrätten
riktar dock kritik mot att enligt 17 § första stycket för kungörelselagfart
skall kunna godtas även eu skriftlig försäkran på heder och samvete om
fångeshandlingens huvudsakliga innehåll. Härom anför hovrätten.

Bestämmelser om att lämna uppgifter under heder och samvete förekommer
för närvarande i ett flertal författningar. I allmänhet avses därvid uppgifter
om personliga eller sådana ekonomiska förhållanden, som uppgiflslämnaren
känner till eller i allt fall är skyldig att ha kunskap om. Häremot
synes intet vara att erinra. En helt annan sak är att avkräva den som rekonstruerat
en fångeshandling en försäkran på heder och samvete att den
rekonstruerade handlingen har samma innehåll som den ursprungliga. I
dylikt fall föreligger betydligt större risk för felaktiga minnesbilder. Godta -

592 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gandet av sådan skriftlig försäkran, vilken i viss mån påminner om de före
nya rättegångsbalkens ikraftträdande förekommande vittnesintygen, förefaller
ej heller eljest betryggande ur rättssäkerhetssynpunkt. Enligt hovrättens
mening bör kungörelseförfarandet enligt 17 § första stycket inskränkas
till de fall då bestyrkt avskrift av fångeshandlingen kan företes medan eljest
lagfartsfrågan får lösas enligt 17 § andra stycket.

Hovrätten förordar också att den i 28: 19 angivna treårstiden väsentligt
förkortas.

Lantmäteristyrelsen understryker starkt betydelsen från allmän synpunkt
av att den oklarhet i äganderättsredovisningen, som vilandeförklarade lagfartsansökningar
innebär, såvitt möjligt klaras upp. Enligt styrelsens mening
utgör ett kungörelselagfartsinstitut med vidgat tillämpningsområde
en utväg att komma till rätta med detta problem.

Departementschefen. Såväl i gällande rätt som enligt jordbalksförslagen
uppställs två väsentliga förutsättningar för beviljande av lagfart, nämligen
att lagfartssökanden styrker sitt förvärv till egendomen genom företeende
av en i laga ordning upprättad fångeshandling och att lagfart är meddelad
på fångesmannens förvärv. Fastighetsbokens lagfartsspalt skall uppvisa en
obruten rad av lagfarter för i princip samtliga ägare till egendomen fram till
lagfartssökanden. Om en fångeshandling förkommer och av någon anledning
inte kan förnyas eller om på annat sätt en rättmätig innehavare av fastigheten
blir satt ur stånd att erhålla lagfart på sitt förvärv, hindras såväl han
själv som hans efterföljare i äganderätten att vinna lagfart.

Det institut LF tillhandahåller häremot är den s. k. kungörelselagfarten
enligt 10 § andra stycket LF. Lagfartssökanden bereds härigenom i viss
mycket begränsad utsträckning möjlighet att efter ett kungörelseförfarande
erhålla lagfart oberoende av att fångesmannens förvärv inte är lagfaret.
Kungörelselagfarten har egentligen avseende endast på förvärv före LF:s
tillkomst och är därför att betrakta som ett rättsinstitut av övergångsnatur
i samband med införandet av LF. Otvivelaktigt kan sålunda kungörelselagfart
på förvärv till viss fastighet inte komma i fråga om lagfart tidigare beviljats
eller sökts på denna (se NJA 1948 s. 724).

Kan lagfart av någon anledning inte meddelas på ett förvärv med hänsyn
till att någon tidigare innehavare av fastigheten inte kunnat få lagfart, kommer
alltså fastigheten i princip att för all framtid ställas utanför den registrering
av fastighetsförvärv som sker inom lagfartsväsendets ram. Egendomen
kan inte heller göras till föremål för inskrivning av olika rättigheter.
Olägenheterna härav torde inte närmare behöva utvecklas. Det skall
dock understrykas att frågan har betydelse inte bara för de närmast berörda
enskilda parterna. Erfarenheten visar att bristande lagfarter ej sällan får
skadliga återverkningar också från allmän synpunkt. Sålunda kan en önskvärd
markexploatering hindras eller i vart fall förvåras, om markägaren

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 593

inte kan åberopa lagfart på sitt förvärv till egendomen. Eftersom fastighetskredit
i allmänhet inte kan erhållas hindras vidare investeringsverksamheten
till men för en rationell markanvändning.

Olägenheterna av att fastighetsägare ej sällan är hindrade att vinna lagfart
på sin egendom har redan föranlett vissa initiativ från lagstiftarens
sida. Jag syftar särskilt på lagen den 6 juni 1962 (nr 270) om äganderättsutredning,
lagfart och sammanläggning av fastigheter i vissa fall. Lagen
ägde till en början tillämpning endast för Kopparbergs län men utsträcktes
genom en lagändring år 1963 till landet i dess helhet. Genom denna lag öppnas
möjlighet att efter Kungl. Maj :ts förordnande vid särskild förrättning
låta utreda äganderättsförhållandena angående fastigheter inom ett visst
område. På grundval av utredningen — som föregås av ett kungörelseförfarande
meddelas sedan lagfart för innehavarna av fastigheterna oberoende
av om de kan förete laga fångeshandlingar eller om fångesmannen erhållit
lagfart. Som förutsättning för att äganderättsutredning skall få ske
gäller bl. a. antingen att äganderätten till fastigheter inom området är
oviss och att det från allmän och enskild synpunkt är av väsentlig betydelse
att ovissheten undanröjs eller att fastighetsägarna i betydande omfattning
saknar lagfart. Den äganderätts- och lagfartssanering, som 1962 års
lag lämnar möjlighet till, kan alltså åstadkommas endast inom sådana begränsade
delar av landet där fastighetsförhållandena är särskilt oklara. Lagen
torde därför inte normalt kunna utnyttjas som ett medel att förhjälpa
fastighetsägare till lagfart, när möjlighet därtill saknas i vanlig ordning.

Under remissbehandlingen har framhållits som önskvärt att i den nya
jordabalken förs in vidgade möjligheter till lagfart för sådana fall när visst
förvärv i brist på laga fångeshandling inte kan lagfaras på vanligt sätt.
Vissa inskrivningsdomares praxis att tillåta kungörelselagfart trots att formella
förutsättningar härför saknas torde också böra ses som ett belägg för
behovet av en lagändring i förevarande avseende.

I lagberedningens förslag upptas i 28: 17—19 regler för ett reformerat
kungörelselagfartsinstitut, vilka i och för sig i stort sett tillgodoser nyssnämnda
önskemål. Förslaget tar till skillnad från gällande rätts kungörelselagfartsinstitut
direkt sikte på det förvärv för vilket fångeshandling saknas.
En förvärvare, som visserligen har en fångeshandling avseende det egna
förvärvet men som inte kan vinna lagfart på grund av att fångesmannens
förvärv i brist på fångeshandling inte kan lagfaras, skall alltså tillse att
fångesmannens förvärv först blir lagfaret genom kungörelseförfarande. Förslaget
skiljer på två olika situationer, vilka behandlas i första och andra
styckena i 17 §. Första styckets fall karakteriseras av att sökanden i stället
tör fångeshandling kan prestera en »avskrift, som kan antagas överensstämma
med huvudskriften, eller av förvärvaren eller vittne vid rättshandlingen
på heder och samvete avgiven skriftlig försäkran om dess huvudsakliga
innehåll». Avskriften eller försäkran skall efter inskrivningsdomarens

594 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

prövning kunna godtas som fångeshandling under förutsättning att det av
handlingen framgår att vederbörliga formföreskrifter blivit iakttagna. Som
avskrift skall kunna godtas också handling, som enligt vanligt språkbruk
knappast brukar betecknas som avskrift. Handlingen behöver endast återge
fångeshandlingens huvudsakliga innehåll och enligt uttalande i motiven
skall något krav på bestyrkande inte upprätthållas. En med mer eller mindre
stor noggrannhet gjord uppteckning av fångeshandlingens innehåll synes
alltså kunna godtas som surrogat för fångeshandlingen. På grundval av
avskriften eller försäkran kan lagfart meddelas under förutsättning att
fångesmannen har lagfart. Annars får ansökan förklaras vilande på vanligt
sätt. Som ytterligare förutsättning gäller att sökanden visar sannolika
skäl, att fångeshandlingen förkommit eller förstörts samt att ny handling
inte kan anskaffas. I 17 § andra stycket behandlas övriga fall, dvs. när
avskrift eller försäkran enligt första stycket inte står till buds. Här krävs
i stället utredning om viss hävd till fastigheten. Sökanden skall nämligen
visa att förvärvaren eller någon som härleder sin rätt från honom varit
upptagen i mantalslängd som ägare till fastigheten under de senaste tio
åren. Någon införing i fastighetsboken får dessutom inte ha skett under
samma tid. Detta fall leder fram till full lagfart oavsett att fångesmannens
förvärv inte är lagfaret. I båda de nu angivna fallen skall kungörelse om
ansökan utfärdas, varjämte tre år skall förflyta innan ansökan kan slutbehandlas.

Den av beredningen föreslagna utformningen av kungörelselagfartsinstitutet
har mött viss kritik under remissbehandlingen. Kritiken riktas dels
mot bestämmelserna i 17 § första stycket om godtagande av avskrift eller
försäkran som ersättning för en fångeshandling, dels mot att så lång tid
som tre år måste förflyta innan ärendet kan slutbehandlas. Enligt min mening
finns fog för denna kritik. Utöver vad som anförts under remissbehandlingen
vill jag tillfoga följande.

Till grund för regleringen i 17 § första stycket i beredningens förslag
torde ligga den uppfattningen att, om sökanden i lagfartsärendet kan åstadkomma
den i lagrummet angivna avskriften eller försäkran, en högre grad
av trygghet nås för att ett förvärv verkligen ägt rum än som följer redan
av sökandens påstående att så skett. Enligt min mening kan riktigheten
av en sådan uppfattning ifrågasättas. Under alla förhållanden läggs en
stark press på sökanden att kunna få fram den erforderliga »avskriften»
eller försäkran. Detta kan knappast antas främja dess värde som upplysningskälla.
Förslaget lägger på inskrivningsmyndigheten den synnerligen
intrikata uppgiften att materiellt pröva om handlingen bör kunna godtas i
lagfartsärendet. Jag anser visserligen oundvikligt att anförtro inskrivningsmyndigheten
en viss materiell prövning i förevarande sammanhang. Det betänkliga
i beredningens förslag ligger alltså inte i att myndigheten måste
pröva den i ärendet åberopade utredningen utan i stället i att det material.

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

595

som läggs till grund för prövningen, med nödvändighet ofta blir vtterst
bristfälligt.

Forhållandet mellan första och andra styckena i 17 § är också ägnat
att inge vissa betänkligheter. Det är iögonfallande att vid kungörelselagfart
enligt andra stycket sökanden, om han förmår uppfylla de ej alltför
långtgående kraven på hävd, bereds en väsentligt fördelaktigare ställning
än som följer av ett förfarande enligt första stycket. Slutresultatet blir ju
i det förra fallet full lagfart oberoende av företrädarnas i äganderätten förhållanden,
medan i det senare fallet en brist i lagfartskedjan föranleder att
lagfarten endast blir vilande. Utredningen måste då föras vidare med sikte
pa att få lagfart även på företrädarens eller företrädamas förvärv. I vissa
fall kan regleringen i första stycket föranleda att äganderättsförhållandena
måste nystas upp för en lång tidrymd tillbaka. Ett sådant förfarande kan
mången gång te sig tämligen meningslöst.

Det anförda leder tanken in på att söka sammansmälta de två förfarandena
i 17 § till ett och att därvid utforma systemet på sådant sätt att inskrivningsmyndigheten
vid sin prövning av om det annars gällande kravet
på en laga fångeshandling kan efterges får tillgång till den utredning, som
rimligen kan stå att skaffa. Vidare bör förfarandet ges en sådan utformning
att parter och myndigheter inte onödigtvis behöver uppehålla sig vid
att utreda förhållanden, som ligger alltför långt tillbaka i tiden och som
på goda grunder kan antas inte ha någon inverkan på de aktuella äganderättsförhållandena.
En svaghet i det av lagberedningen föreslagna systemet
är att förfarandet drar onödigt långt ut på tiden genom regeln att tre år
skall följa efter kungörandet, innan ärendet kan slutföras. Denna svaghet
bör avhjälpas.

Med iakttagande av de nyss angivna principiella synpunkterna har ett
förfarande med lagfart efter kungörelse i departementsförslaget utformats
på följande sätt (se 10 §).

Ansökningar om lagfart utan att fångeshandling kan företes bör undantagslöst
handläggas vid muntlig förhandling inför inskrivningsmyndigheten.
Endast härigenom blir det möjligt att nöjaktigt bedöma om lagfart bör
kunna meddelas trots bristen i sökandens dokumentation angående sitt
förvärv. Sammanträdet, som lämpligen kan betecknas lagfartssammanträde,
bör ha till syfte att åstadkomma utredning av äganderättsförhållandena
angående fastigheten. Som grundval för sammanträdet hör ligga
en av sökanden redan i ansökan på heder och samvete avgiven redogörelse
för de omständigheter, som är av intresse för äganderättsfrågans& bedömande.
I lagtexten har uppräknats vissa förhållanden, som särskilt bör belysas
i redogörelsen, nämligen hur handlingen förlorats, vem som var fångesman,
när och hur förvärvet skedde samt fångeshandlingens huvudsakliga
innehåll. Sökanden bör också prestera den skriftliga utredning, som kan
finnas tillgänglig. Intyg om vad mantal slängden utvisar angående ägande2f
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

596 Del B 2 Kungl Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rätten till fastigheten under de tio åren närmast före ansökan bör vara
obligatoriskt. Den ifrågavarande redogörelsen bör lämnas av sökanden även
om utredningen inriktas på ett tidigare förvärv.

Såsom enligt beredningens förslag bör till förhindrande av missbruk gälla
att sökanden skall göra sannolikt att fångeshandlingen förkommit eller
förstörts och att ny handling inte kan anskaffas. Det föreslås dock att
denna regel skall tillämpas endast om förvärvet skett mindre än tjugo år
tillbaka. Beträffande äldre förvärv skall alltså sökandens uppgift att fångeshandlingen
ej finns tillgänglig tas för god och det skall inte heller fordras
att det är omöjligt att anskaffa ny sådan handling. Regeln är i första hand
tänkt att befria sökanden från att anskaffa exempelvis tilläggsbouppteckningar
och tilläggsarvskiften, när en sådan åtgärd inte är motiverad.

I It § tas vissa regler upp angående kallelser till lagfartssammanträdet
och kungörandet av detta. Inskrivningsmyndigheten bör äga befogenhet att
kalla sådana personer till sammanträdet som antas kunna lämna upplysningar
av värde för utredningen av äganderättsfrågan. I första hand kommer
därvid i fråga fångesman, förvärvare, köpevittne eller annan som medverkat
vid överlåtelsen, exempelvis en mäklare. Vite bör kunna föreläggas i
kallelsen. Att inskrivningsdomaren också har befogenhet att utdöma sådant
vite följer av bestämmelsen i 19: 4 andra stycket.

Några närmare regler angående förfarandet vid sammanträdet synes inte
vara erforderliga. Tillräcklig vägledning torde erhållas av rättegångsbalkens
bestämmelser angående tvistemål, vilka enligt 19:3 andra stycket
i princip är tillämpliga vid behandlingen av inskrivningsärende. I 11 §
första stycket har dock utsagts att utevaro av sökanden eller annan som
kallats inte utgör hinder för att sammanträde hålls. Det bör framhållas
att intet hindrar att inskrivningsmyndigheten i fall av behov förordnar om
fortsatt sammanträde vid senare tillfälle för komplettering av utredningen.
I sådana fall är det naturligtvis inte erforderligt att utfärda nya kungörelser.
Kompletteringen kan givetvis också ske genom att skriftligt material
inges efter sammanträdet, över huvud taget bör inskrivningsmyndigheten äga
betydande frihet att inom ramen för vissa grundläggande bestämmelser
anpassa förfarandet efter beskaffenheten av det enskilda ärendet.

I It § andra stycket ges vissa bestämmelser angående kungörandet, som
i huvudsak ansluter till vad beredningen föreslagit. Vissa anvisningar lämnas
vidare om kungörelsens innehall varjämte i tredje stycket föreskrivs att
sammanträdet skall utsättas till sådan tid att tre månader hinner förflyta
från sista kungörandet.

Syftet med lagfartssammanträdet är i första hand att erhålla upplysningar
angående det av sökanden påstådda förvärvet. Därutöver skall hävdeförhållandena
utredas. Utredningen bör härvid inriktas på de senaste tio åren.
Om upplysningarna angående förvärvet synes osäkra, kan det dock vara
anledning att införskaffa utredning angående hävden under längre tid till -

Del B 2

597

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

baka. I överensstämmelse med vad som skett i 16 kap. har besittningen av
egendomen uttryckts genom krav på att fastigheten skall ha innehafts med
äganderättsanspråk. Jag återkommer i det följande till detta uttryckssätt.

Frågan om sökanden skall befrias från skyldigheten att i lagfartsärendet
inge laga fångeshandling skall självfallet prövas först på grundval av vad
som förekommit vid lagfartssammanträdet. Någon anledning att bereda
sökanden den förmånen, att redan hans begäran om utsättande av lagfartssammanträde
skulle få betraktas som en lagfartsansökan, har inte synts
föreligga. Hans begäran bör inte heller föranleda någon anteckning i fastighetsboken.
Det är emellertid onödigt att kräva att sökanden sedan sammanträdet
hållits skall inge en ny framställning till inskrivningsmyndigheten
för att ärendet skall bli fullföljt. I 12 § andra stycket har med hänsyn härtill
föreskrivits att den för sökanden avsedda utskriften av protokoll från sammanträdet
skall anses såsom ansökan om lagfart angående egendomen, och
ansökan skall anses gjord på den inskrivningsdag, som infaller närmast
efter det att protokollet blivit uppsatt.

I lagfartsärendet skall inskrivningsmyndigheten på grundval av en fri bedömning
av det föreliggande materialet avgöra om sökanden skall befrias
från det annars gällande kravet på att fångeshandling i huvudskrift skall
företes. Om inskrivningsmyndigheten på grund av vad som upplysts vid lagfartssammanträdet
eller vad som framkommit i annan ordning finner antagligt,
att det påstådda förvärvet ägt rum samt att det är giltigt och kan
göras gällande, skall protokollet från sammanträdet i lagfartsärendet enligt
13 § första stycket godtas som laga fångeshandling. Om annat hinder inte
möter, skall i sådant fall åtminstone vilande lagfart meddelas på grundval av
protokollet. Var lagfart meddelad för fångesmannen, blir lagfartsansökan
beviljad. Detta förutsätter dock att man med säkerhet kan anta, att förvärvet
skett just från den som senast hade lagfart på egendomen. I första
stycket andra punkten anges för denna situation, att om utredningen ger
stöd för vem som var fångesman, handläggs lagfartsärendet som om förvärvet
skett från denne.

Det torde inte vara möjligt att ge några närmare anvisningar angående vilken
grad av bevisning som bör krävas för att protokollet skall kunna godtas
som fångeshandling. Jag vill dock uttala som min uppfattning att, om utredningen
ger vid handen att förvärvaren och hans eventuella efterföljare i
äganderätten innehaft fastigheten oklandrat under längre tid, kravet på bevisning
om förvärvet inte skall ställas särdeles högt. Det bör till och med
vara fullt möjligt att i det särskilda fallet godta protokollet som fångeshandling
även om upplysningar saknas om förvärvet under förutsättning att lång
tids hävd kan visas och omständigheterna även i övrigt är sådana att det är
motiverat att godta vederbörande som ägare av fastigheten. Risken för att
någon materiell orätt sker i sådana fall torde i själva verket vara försvinnande
liten. Självfallet skall inskrivningsmyndighetens prövning också in -

598 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nefatta frågan om ett påstått förvärv är giltigt med hänsyn till gällande
formföreskrifter.

Förfarandet vid lagfartssammanträde bör öppna möjlighet till full lagfart
även om fångesmannens eget förvärv inte skulle vara lagfaret. Såsom förutsätts
också enligt beredningens förslag, bör i detta fall krävas viss längre
tids besittning av fastigheten. Regler härom har upptagits i 13 § andra stycket.
Enligt beredningens förslag kan som bevisning om besittning endast förekomma
utredning, som visar att förvärvaren eller någon som härleder sin
rätt från honom varit upptagen i mantalslängd som ägare av fastigheten.
Som regel torde visserligen mantalslängden utgöra en tillförlitlig källa, när
det gäller att införskaffa bevisning om besittningen till fast egendom. Det
torde dock inte vara ovanligt, särskilt inom sådana delar av landet där fastighetsförhållandena
är oklara, att mantalslängden saknar tillräckliga och
tillförlitliga uppgifter angående äganderättsförhållandena. Detta sammanhänger
ofta med att de använda beteckningarna på den fasta egendomen är
felaktiga eller i vart fall inte tillräckligt utförliga. Eftersom förfarandet enligt
departementsförslaget erbjuder goda möjligheter att införskaffa även
annan utredning angående besittningen till egendomen i fråga, har jag ansett
motiverat att inte låta uppgifter från mantalslängden vara de enda som får
åberopas. Saken har i 13 § andra stycket uttryckts på det sättet, att utredningen
skall visa att förvärvaren eller någon som härleder sin rätt från honom
innehaft fastigheten med äganderättsanspråk under de senaste tio åren.
Liksom enligt beredningens förslag skall dessutom krävas att under samma
tid i fastighetsboken ej skett införing, som grundar sig på annans äganderätt
till fastigheten eller anspråk därpå.

Den föreslagna regleringen i andra stycket är tillämplig på alla sådana
fall i vilka enligt första stycket protokollet från lagfartssammanträdet godtas
som fångeshandling och detta oavsett om det skulle vara möjligt att erhålla
lagfart på tidigare förvärv. Detta medför att förvärv i större utsträckning
än enligt beredningens förslag kommer att överhoppas i lagfartssammanhanget.
Enligt min mening innebär detta dock inte någon avgörande olägenhet.
Det väsentliga är att fastighetsboken avspeglar de aktuella äganderättsförhållandena.
Lagfarandet av äldre förvärv får inte göras till något
sj älvändamål.

Utvägen att vinna lagfart genom att begära lagfartssammanträde kommer
att vara förenad med inte ringa besvär och kostnader. Jag hyser därför
inte någon oro för att förfarandet kommer att missbrukas. Det kommer
säkerligen att, såsom avsikten är, utgöra endast en nödfallsutväg.

I 13 § tredje stycket föreskrivs liksom enligt beredningens förslag att yttrande
skall inhämtas från kammarkollegiet och att detta äger föra talan
mot beslut om lagfart.

Kiingl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

599

14 §.

Paragrafen, som motsvarar 28:20 resp. 24:20 i förslagen, upptar en föreskrift
om anteckning i fastighetsboken av inskränkning i förvärvarens befogenhet
att överlåta fastigheten eller upplåta rättighet i denna.

Gallande rätt. Av 18 § första stycket LF jämfört med 11 § samma förordning
framgår att vid beviljande av lagfart anteckning skall göras i fastighetsboken
om villkor, som inskränker ägarens rätt att överlåta egendomen
eller att belasta den med inteckning, samt om inskränkning i nämnda
avseenden genom annans på testamente stödda rätt att nyttja egendomen.
Att anteckning sker i fastighetsboken om inskränkningen i fastighetsägarens
behörighet utgör inte förutsättning för inskränkningens giltighet. Föreskriften
har tillkommit endast i syfte att tredje man skall erhålla kännedom
om saken.

Lagberedningen. Enligt beredningens mening bör det i likhet med vad som
nu gäller ankomma på inskrivningsdomaren att i förekommande fall i samband
med att lagfart söks självmant göra anteckning i fastighetsboken om
inskränkning i förvärvarens befogenhet att förfoga över fastigheten. Om inskränkningen
grundas på testamente, kan det emellertid inträffa att den inte
framgår av sökandens fångeshandling och därför ej blir antecknad när lagfart
söks. Bl. a. i sådant fall bör anteckning om inskränkningen kunna ske
också på framställning av annan som har intresse därav. Skulle frågan huruvida
förvärvet är förenat med sådan inskränkning som här avses finnas
tvistig, torde inskrivningsdomaren med stöd av 27:16 (19:10 i departementsförslaget)
böra meddela föreläggande angående väckande av talan vid
domstol.

Sådan anteckning som avses i denna paragraf medför enligt 25: 12 (18:8
i departementsförslaget) den materiella rättsverkan, att god tro rörande inskränkningen
utesluts. Även i inskrivningsrättsligt hänseende är anteckningen
förenad med vissa rättsverkningar (se 28: 9 punkt 5, 30: 2 punkt 3 och
31: 2 punkt 3 i beredningens förslag, motsvarande resp. 20: 6 punkt 5, 22: 4
punkt 2 och 23: 2 punkt 3 i departementsförslaget).

Undantagsvis kan en förfogandeinskränkning om vilken anteckning skett
sedermera komma att bortfalla, t. ex. när en genom testamente insatt sekundosuccessor
avlider utan avkomlingar medan egendomen är i förste successorns
hand. Om detta styrks, bör anteckningen uppenbarligen avföras. Beredningen
har emellertid ansett obehövligt att ge en särskild föreskrift därom
(jfr 33: 6 i beredningens förslag motsvarande 19: 22 i departementsförslaget).

Departementschefen. Beredningens förslag angående anteckning i fastighetsbok
om inskränkning i förvärvares behörighet att förfoga över egendomen
har influtit i departementsförslaget utan några sakliga ändringar.

600

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

21 KAP.

Inskrivning av tomträtt

Detta kapitel, som motsvarar 29 kap. i lagberedningens förslag och 25 kap.
i j ordabalksutredningens förslag, innehåller bestämmelser dels om inskrivning
av upplåtelse av tomträtt (1—6 §§) dels om inskrivning av rättighetens
övergång till ny innehavare (7 §). Vardera gruppen av bestämmelser
redovisas under särskild rubrik.

Kapitlet ersätter bestämmelserna i 1907 års lag om inskrivning av tomträtt
och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt. Nämnda lag avser, såsom
framgår av rubriken, två skilda arter av inskrivning. Inskrivning av
tomträtt eller vattenfallsrätt, varmed menas inskrivning av upplåtelse av
sådan rättighet, har i första hand karaktären av en inskrivning för nyttjanderätt
men fyller dessutom i viss mån samma funktion som lagfarten i
fråga om fast egendom. Inskrivning av fång till tomträtt eller vatten! allsrätt
avser en övergång av inskriven tomträtt eller vattenfallsrätt till ny
innehavare och utgör en direkt motsvarighet till lagfarten.

Lagberedningen har företagit en översyn av lagens bestämmelser. Nagra
mera väsentliga sakliga förändringar har inte vidtagits. Däremot har lagtexten
fullständigt omarbetats i formellt avseende. Därvid har reglerna om
inskrivning av tomträttens eller vattenfallsrättens övergång till ny innehavare
huvudsakligen fått formen av en hänvisning till lagfartsreglerna.
Jordabalksutredningens förslag ansluter sig i allt väsentligt såväl sakligt
som formellt till beredningens förslag. De särskilda reglerna i 9 och 11 §§
i beredningens förslag har dock fått utgå som en följd av utmönstringen av
vattenfall srätten. Kapitlets bestämmelser har inte föranlett några uttalanden
under remissbehandlingen av jordabalksförslagen.

Departementsförslaget ansluter sig sakligt i allt väsentligt till utredningsförslaget.
I konsekvens med vad som skett i 20 kap., görs den ändringen att
reglerna om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning sammanförs till
ett lagrum. Antalet paragrafer nedgår från 11 i beredningens förslag och 9
i utredningens till 7 i departementsförslaget.

Inskrivning av upplåtelse m. m.

1 §■

Paragrafen, som motsvarar 29: 1 i beredningens förslag och 25: 1 i utredningsförslaget,
innehåller föreskrifter bl. a. angående skyldigheten att söka
inskrivning av tomträttsupplåtelse.

Del B 2

601

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. I 1 § törsta stycket i 1907 års lag föreskrivs att den som
tått tomträtt upplåten till sig är skyldig att söka inskrivning av tomträtten.
Enligt andra stycket i samma lagrum skall inskrivning sökas inom den tid,
som gäller beträffande ansökan om lagfart. Om upplåtaren förvärvat fastigheten
genom lagfartspliktigt fång, skall tiden dock inte börja löpa innan
lagfart sökts. Beträffande påföljden vid underlåtenhet att söka inskrivning
gäller samma regler som i fråga om lagfart.

Lagberedningen. Enligt beredningens förslag skall lagfartsskyldigheten i
regel fullgöras inom tre månader från fångeshandlingens upprättande
(28: 2). Vissa undantag föreslås dock (28: 3—5). Beredningen anser att den
enda motsvarighet till dessa undantagsfall som kan tänkas uppkomma när
det gäller tomträtt är att talan väckts angående upplåtelsens giltighet. Enligt
beredningens mening finns dock inte anledning att ge någon särskild
regel för detta sällsynta fall. Föreskriften om vitesföreläggande vid underlåtenhet
att söka inskrivning är avfattad på sådant sätt att inskrivningsdomaren
kan beakta en dylik omständighet.

Beredningen föreslår att inskrivningsskyldighet inte i något fall skall
föreligga innan upplåtaren sökt lagfart. Denna regel skall alltså gälla även
om upplåtarens förvärv inte är lagfartspliktigt.

Enligt 17: 5 i beredningens förslag skall — erinrar beredningen — tomträttsupplåtelse
anses innefatta överlåtelse på tomträttshavaren av byggnad
och annan egendom, som vid upplåtelsen enligt lag hör till fastigheten. För
fastighetsägarens fordran i anledning av sådan överlåtelse kan panträtt utfästas
i tomträtten såsom för ogulden köpeskilling vid överlåtelse av fast
egendom. För att fastighetsägaren skall kunna säkerställa en sådan fordran
genom ansökan om inteckning också innan tomträttshavaren sökt inskrivning
av tomträtten, anses fastighetsägaren böra tillerkännas rätt att
söka inskrivning av tomträtten.

Departementschefen. I 1907 års lag hänvisas beträffande inskrivningsskyldighetens
fullgörande till bestämmelserna angående lagfart. Beredningens
förslag innebär den ändringen att den för tomträtten tillämpliga
föreskriften tas upp utan anknytning till lagfartsreglerna. Beredningen föreslår
att inskrivning skall sökas inom tre månader från upplåtelsen. Mot
denna reglering har jag inte någon invändning att göra. Eftersom giltigheten
eller beståndet av en upplåtelse av tomträtt enligt 13: 5 inte får göras
beroende av villkor finns det inte, i motsats till vad fallet är beträffande
lagfart, anledning att uppställa en regel om uppskov med inskrivningsslcyldighetens
fullgörande, därför att upplåtelsen ej skulle vara fullbordad.

Beredningen föreslår att inskrivning skall få sökas även av fastighetsägaren.
Som skäl härför åberopas dennes intresse av att kunna få sin eventuella
fordran på ersättning för vissa byggnader och annan egendom, som

602 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vid tomträttsupplåtelsen övergår till tomträttshavaren, säkrad genom inteckning
såsom för ogulden köpeskilling vid överlåtelse av fast egendom.
Som förut angetts utmönstras detta rättsinstitut i departementsförslaget.
Därmed förfaller dock inte grunden för att medge fastighetsägaren rätt att
söka inskrivning av tomträtten. I samband med tomträttsupplåtelsen kan
tomträttshavaren ha underskrivit och till fastighetsägaren överlämnat en
ansökan om inteckning avseende tomträtten. I detta läge har fastighetsägaren
ett självständigt intresse av att inskrivning av tomträtten kommer till
stånd. Det är bara om så skett som han har möjlighet att få inteckningsansökan
behandlad.

Bestämmelsen i andra stycket om rätt för inskrivningsmyndigheten att
förelägga vite för inskrivningsskyldighetens fullgörande har utformats i
överensstämmelse med 20: 3 i departementsförslaget. Härom må hänvisas
till vad som anförts i anslutning till nämnda lagrum.

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 29: 2 i beredningens förslag och 25: 2 i utredningsförslaget,
innehåller en uppräkning i sex punkter av fall när ansökan
om inskrivning skall avslås.

Gällande rätt. Bestämmelser om avslag på ansökan om inskrivning av
tomträtt finns i 1 § tredje stycket och 2 § i 1907 års lag. Det förra lagrummet
avser det fallet att upplåtelsehandlingen ej uppfyller formkraven eller
att upplåtelsen ej överensstämmer med lag. I 2 § åsyftas att fastigheten häftar
för sökt eller beviljad inskrivning eller för fordran eller rättighet med
ogulden köpeskillings rätt enligt 11 kap. 2 § JB i 1734 års lag eller att
fastigheten är utmätt. Om upplåtaren av tomträtten inte sökt lagfart torde
enligt gällande rätt — på grund av en bestämmelse i 3 § i 1907 års lag —
ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelsen böra omedelbart avslås.

Lagberedningen. Beredningen utgår från de omständigheter som enligt
31:2 i beredningens förslag (23:2 i departementsförslaget) medför omedelbart
avslag på ansökan om inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt
och därmed jämställda rättigheter. Av de i nämnda lagrum angivna
omständigheterna torde de som anges i punkterna 3, 4, 6 och 7 enligt beredningens
mening ha så ringa praktisk betydelse i fråga om upplåtelse av
tomträtt att de inte behöver särskilt nämnas i förevarande paragraf utan
får inbegripas under den allmänna avslagsgrunden i paragrafens sista
punkt. Också en motsvarighet till punkt 8 anser beredningen kunna undvaras.
Punkt 5 i 31: 2 bör beträffande tomträtt begränsas till att avse att
upplåtaren ej sökt lagfart.

I fråga om förhållandet mellan tomträtten och tidigare belastningar i fastigheten
uttalar beredningen, att det är av uppenbar betydelse för tomträt -

Del B 2

603

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tens utövning att företräde framför tomträtten inte tillkommer annan rättighet
i fastigheten. Detta sägs särskilt gälla panträtt, bl. a. därför att beredningen
föreslår den ändringen i 123 § UL att tomträtten alltid skall förbehållas
vid exekutiv försäljning av fastighet, som besväras av inskriven
tomträtt. Beredningen tar därför i punkt 4 upp en avslagsgrund som i sakligt
hänseende överensstämmer med 2 § i 1907 års lag och som innebär att
avslagsbeslut skall ges om fastigheten är utmätt eller besväras av rättighet
för vilken inskrivning är beviljad eller sökt. Beredningen erinrar om att
denna bestämmelse dock inte helt utesluter att en fastighet vari tomträtt
inskrivits sedermera kan visa sig häfta för betalningsanspråk som äger
företräde framför tomträtten. Eftersom tomträtten även i sådana fall skall
förbehållas vid den exekutiva försäljningen, anser beredningen att förhållandet
saknar praktisk betydelse.

De avslagsgrunder som upptagits i punkterna 1, 2 och 5 i beredningens
förslag sägs i stort sett överensstämma med motsvarande bestämmelser om
lagfart och torde inte kräva någon närmare motivering.

Departementschefen. Den av beredningen föreslagna uppräkningen av
fall när ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse skall omedelbart
avslås överensstämmer i sak helt med bestämmelserna i 1907 års lag. Jag
har inte någon erinran mot vad sålunda föreslagits.

Vissa ändringar av formell natur har dock genomförts. Punkt 3, som
anger kravet på lagfart för upplåtaren, har i tydlighetens intresse formulerats
så att den uttryckligen anger att avslag skall ske under två förutsättningar,
nämligen om upplåtaren ej har lagfart och lagfart för honom ej heller
är sökt (jfr 20: 7 punkt 2). Uttryckssättet »lagfart är sökt» innebär i departementsförslaget,
att lagfartsansökan ännu ej är slutligt avgjord. Uppskov
kan ha meddelats eller också har ansökan förklarats vilande. Punkt
4 i beredningens förslag bär i departementsförslaget av redaktionella skäl
delats upp på två punkter, varav den första (4) avser det fallet att inskrivning
i fastigheten —- dvs. inteckning eller inskrivning av nyttjanderätt, servitut
eller samfällighetsrätt — är beviljad eller sökt och den andra (5)
avser utmätningsfallet.

I 20: 6 andra stycket i departementsförslaget ges en föreskrift för det
fall att ärende angående lagfart för fångesmannen uppskjutits till senare
inskrivningsdag. Föreskriften innebär att också behandlingen av sökandens
lagfartsansökan skall uppskjutas till den senare dagen. En motsvarighet
till denna föreskrift har tagits upp som ett andra stycke i detta lagrum.
Fallet torde visserligen i praktiken knappast inträffa, men föreskriften behövs
för att följande paragraf skall kunna ges en form som korresponderar
med motsvarande lagrum i 20, 22 och 23 kap.

604 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 §•

Paragrafen, som motsvarar 29: 3—5 i beredningens förslag och 25: 3—5 i
jordabalksutredningens, innehåller bestämmelser om vilandeförklaring av
ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse.

Gällande rätt. Bestämmelser om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning
av tomträttsupplåtelse finns i 3 och 4 §§ i 1907 års lag. Om upplåtaren
av tomträtten sökt lagfart men ansökan ännu inte blivit bifallen,
skall enligt 3 § ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelsen förklaras
vilande. I samma lagrum anges vidare att vilandeförklaring skall meddelas,
om talan instämts om klander av upplåtarens fång eller om återgång eller
om lösningsrätt till fastigheten. I 4 § i 1907 års lag föreskrivs att laga tomtkarta
skall företes vid ansökan om inskrivning av tomträtt i fall när upplåtelsen
avser tomt. Om tomtkarta inte företes, skall ansökan förklaras vilande
till dess sökanden fullgjort sitt åliggande.

Lagberedningen. De i 3—5 §§ i beredningens förslag upptagna bestämmelserna
om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse
sägs stämma överens med vad som enligt 31 kap. i förslaget skall
gälla om annan nyttjanderätt än tomträtt m. fl. sakrätter, i den mån dessa
bestämmelser äger tillämpning i fråga om tomträtt. Den i 31: 4 andra stycket
angivna grunden för vilandeförklaring — att upplåtelsen skett i område
eller andel av fastighet samt laga delning ännu ej skett —- äger inte tillämpning
här, eftersom tomträtt inte får upplåtas i område eller andel av fastighet.
Bestämmelsen i 29: 5 första stycket i beredningens förslag om vilandeförklaring
när talan väckts angående upplåtelsens giltighet, vilken bestämmelse
saknar motsvarighet i gällande lag, motiveras av att enligt allmänna
inskrivningsrättsliga grundsatser inskrivning inte i något fall får beviljas,
om det upplysts att tvist angående upplåtelsens giltighet eller bestånd är
föremål för domstols prövning. Någon motsvarighet till 4 § i 1907 års lag
om företeende av tomtkarta har inte tagits med i förslaget, eftersom kravet
på tomtkarta slopats vid lagfart.

Departementschefen. Såsom inledningsvis nämnts har bestämmelserna om
vilandeförklaring av ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse i departementsförslaget
sammanförts till en paragraf i likhet med vad som
skett i 20 kap. beträffande vilandeförklaring av lagfartsansökan. Första
punkten motsvarar 29: 4 i beredningens förslag och andra punkten både
första och andra styckena i 29: 5.

Första punkten har getts en något annan innebörd än 29: 4 i beredningens
förslag. Ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse skall enligt departementsförslagets
regel förklaras vilande endast om upplåtarens lagfartsansökan
är vilandeförklarad. Det fall då lagfartsansökan uppskjutits behandlas

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 605

i 2 § andra stycket. Uppskov skall i sådant fall meddelas också i ärendet
angående ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelsen. Beträffande
andra punkten kan hänvisas till vad som anförts i anslutning till 20: 7
punkt 3.

4 §•

Paragrafen, som motsvarar 29:6 resp. 25: 6 i förslagen, innehåller en
regel om anteckning i tomträttsboken av inskränkning i tomträttshavarens
rätt att i tomträtten upplåta servitut eller samfällighetsrätt.

Gällande rätt. I 8 § i 1953 års kungörelse om nya tomträtts- och vattenf
al lsr ä 11 sb ö ck e r föreskrivs att inskränkning i tomträttshavarens rätt att i
tomträtten upplåta servitut skall antecknas i tomträttsboken.

Lagberedningen. En anteckning som avses i 8 § i 1953 års kungörelse ges
— i motsats till vad som nu är fallet — viss materiell rättsverkan enligt
25: 12 i beredningens förslag (18: 8 i departementsförslaget). Beredningen
anser därför att en bestämmelse om att anteckning skall ske bör tas upp i
lag (jfr 28: 20 i beredningens förslag, som motsvaras av 20: 14 i departementsförslaget).

Departementschefen. Jag biträder i sak beredningens förslag. Paragrafen
bär getts en ändrad lydelse som följd av utmönstringen av vissa rättsinstitut.
Inskränkningen i tomträttshavarnas rätt kan ske antingen i själva
upplåtelsehandlingen (jfr 13:4) eller i ett ändringsavtal. Endast det förra
fallet behandlas i denna paragraf, men bestämmelsen blir ändock tillämplig
på ändringsavtal på grund av hänvisningen i 5 § första stycket andra
punkten.

5 §•

Paragrafen, som motsvarar 29: 7 resp. 25: 7 i förslagen, innehåller föreskrifter
angående inskrivning av avtal om ändring i tomträttens innehåll.

Gällande rätt. Enligt 13 § i 1907 års lag kan ansökan om inskrivning av
ändringsavtal göras av fastighetsägaren eller tomträttshavaren. Sökanden
har att ge in avtalet till inskrivningsdomaren. Om inskrivning för rättighet
förut är sökt eller meddelad i tomträtten eller om inskrivning söks samma
dag för annan rättighet än fordran, får inskrivning av ändringsavtalet ej
beviljas utan att rättighetshavaren medgett åtgärden eller avtalet väsentligen
är utan betydelse för dennes säkerhet. Denna regel äger motsvarande
tillämpning beträffande utmätning som verkställts före den dag inskrivning
söks.

606 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. Beredningen anför inledningsvis att inskrivning av ändringsavtal
förutsätter att den ursprungliga upplåtelsen blivit inskriven.
Denna regel, som inte kommit till uttryck i 1907 års lag, har medtagits i
beredningens förslag.

Beträffande bestämmelserna om medgivande från rättighetshavare föreslår
beredningen två ändringar. Den första innebär att om på samma dag
inskrivning söks för panträtt, som avser ogulden köpeskilling, panthavarens
medgivande fordras för att ändringsavtalet skall kunna inskrivas. Den
andra ändringen avser påföljden av att rättighetshavare inte medgett inskrivning
av ändringsavtal som är av betydelse för hans säkerhet. Enligt
gällande rätt är påföljden att inskrivning inte beviljas. Däremot kan ansökan
förklaras vilande. Beredningen föreslår att ansökan i sådant fall inte
skall få tas upp och hänvisar beträffande motiven för denna ändring till
vad som anförts vid 17: 21 (13: 21 i departementsförslaget).

Angående tredje stycket i 29: 7 anför beredningen.

Enligt tredje stycket skola i fråga om ändringsavtal bestämmelserna i
2—6 §§ gälla i tillämpliga delar. En modifikation i fråga om tillämpligheten
framgår av tilläggsstadgandet i samma stycke. Nämnda stadgande
har avseende å det fall att ändringsavtalet går ut på utvidgning eller inskränkning
av det område som tomträtten avser. Såsom framgår av 17 kap.
21 § första stycket är sådant avtal beroende av att sammanläggning eller
laga delning äger rum. Har, då ansökan om inskrivning göres, sådan ändring
i fastighetsindelningen ännu ej skett, skall denna omständighet enligt
förevarande lagrum medföra att ansökan ej bifalles. Däremot skall den icke
— såsom för motsvarande fall är föreskrivet i 2 § 2 — av denna anledning
omedelbart avslås; den kan alltså förklaras vilande. I fall då ansökan förklarats
vilande kan det inträffa att under tiden därefter men innan ansökan
upptages till slutlig prövning ansökan göres om inskrivning av ny rättighet.
Något hinder för bifall till denna ansökan föreligger icke på grund
av den tidigare ansökan om inskrivning av ändringsavtalet, men sedan ändringsavtalet
— som räknar prioritet från sistnämnda ansökan — inskrivits,
kommer den därigenom skedda förändringen av tomträttens innehåll att
bli bestämmande för den nya rättigheten.

Departementschefen. I förevarande lagrum tas bestämmelser upp om inskrivning
av avtal om ändring i tomträttens innehåll. Reglerna anknyter till
de materiella bestämmelser om ändringsavtal, som förekommer i 13: 21.
Såsom framgår av vad jag anfört i anslutning till nämnda lagrum gäller
enligt departementsförslaget ändringsavtal mot rättighetshavare i tomträtten
endast om inskrivning är beviljad eller ansökan därom förklarats vilande
och hindret mot bifall till ansökan är något annat än brist i fråga om medgivanden
av rättighetshavare. I andra stycket i denna paragraf anges i konsekvens
med det sagda att ansökan om inskrivning av ändringsavtal får
beviljas endast om berörda rättighetshavare medgett åtgärden eller avtalet
väsentligen är utan betydelse för dessas säkerhet.

Eftersom den särskilda företrädesrätten för panträtt, som avser ogulden

Del B 2

607

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

köpeskilling, saknar motsvarighet i departementsförslaget och dessutom
ett antal begränsade sakrätter utmönstrats har kretsen av rättighetshavare,
vilkas medgivande kan bli nödvändiga för att ansökan om inskrivning skall
få tas upp, blivit väsentligt reducerad. Detta har påverkat den redaktionella
utformningen av departementsförslaget.

Paragrafens innehåll har omdisponerats i jämförelse med beredningens
förslag. Därjämte har i ett fjärde stycke angetts att ansökan skall förklaras
vilande i avbidan på undanröjande av hinder som avses i andra eller
tredje stycket.

6 §•

Paragrafen, som motsvarar 29: 8 resp. 25: 8 i förslagen, innehåller föreskrifter
beträffande anteckning i tomträttsboken om att tomträtten upphört
samt angående dödning av tomträttsinskrivning.

Gällande rätt. Enligt 15 § första stycket i 1907 års lag skall anmärkning
göras i tomträttsprotokollet om att tomträtt upphört att gälla. Sådan anmärkning
kan komma i fråga, om det framgår av anteckningar, som införts
i tomträttsprotokollet, eller det på annat sätt upplyses att tomträtten upphört
att gälla på grund av uppsägning. I 15 § andra stycket föreskrivs att
inskrivning av tomträtt inte får dödas på grund av förhållande som avses i
4 kap. 22 § NJL, dvs. efter överenskommelse om att tomträtten skall upphöra
eller efter fastighetens och tomträttens förening på samma hand, utan
att tomträtten är fri från inteckning.

Om det i tomträttsboken anmärkts att tomträtt upphört eller inskrivning
av tomträtt dödats skall en motsvarande anteckning göras också i fastighets-
eller inteckningsboken. Detta framgår av 18 § andra stycket i 1907
års lag.

Lagberedningen. Av vad beredningen yttrat vid 27:2 (19:1 i departementsförslaget)
framgår att beredningens förslag inte innebär någon ändring
i fråga om skyldigheten att göra anteckning i fastighetsboken när tomträtten
upphört eller inskrivning av tomträtt dödats. Enligt beredningens
förslag utgör även den omständigheten att tomträtten är utmätt hinder för
dödning av tomträttsinskrivningen. Tomträttshavaren skulle nämligen annars
genom att låta döda inskrivningen kunna beröva borgenären den företrädesrätt
som denne vunnit genom utmätningen.

Departementschefen. Paragrafen överensstämmer i sak med beredningens
förslag.

608

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Inskrivning av tomträttens övergång till ny innehavare

7 §•

Paragrafen motsvarar 29: 10 resp. 25: 10 i förslagen.

Gällande rätt. I 1907 års lag finns bestämmelser om inskrivning av tomträtts
övergång till ny innehavare i 5—8 samt 10—12 §§. Bestämmelserna
överensstämmer i stora delar med vad som gäller i fråga om lagfart. Vissa
avvikelser föreligger dock. Sålunda skall enligt 6 § ansökan avslås, om inskrivning
av tomträttsupplåtelsen ännu ej är sökt. Som en konsekvens därav
börjar enligt 5 § tiden för sökande av inskrivning inte i något fall att
löpa, innan inskrivning av tomträtten sökts. Vidare saknas motsvarighet till
institutet kungörelselagfart och till de särskilda bestämmelserna angående
iagfartsansökan som avser område av fastighet.

Lagberedningen. I beredningens förslag ges bestämmelserna om inskrivning
av rättighetens övergång till ny innehavare huvudsakligen i form av
hänvisning till lagfartsreglerna. Några enstaka avvikelser har emellertid
ansetts påkallade. Härom anförs.

Förslagets bestämmelser om hävd till fast egendom äro tillämpliga även i
fråga om tomträtts övergång till ny innehavare. Med hänsyn till sambandet
mellan instituten hävd och kungörelselagfart synes möjlighet böra öppnas
att meddela inskrivning efter kungörelse. Därvid torde dock icke något avsteg
kunna göras från principen att ansökan om inskrivning av tomträttens
övergång å ny innehavare skall avslås, om inskrivning av upplåtelsen icke
sökts. I anslutning härtill må framhållas att upplåtelsehandlingen alltid
torde upprättas i två exemplar, av vilka upplåtaren behåller det ena. Om
tomträttshavarens exemplar gått förlorat utan att tomträtten dessförinnan
inskrivits, står det en senare innehavare av tomträtten öppet att efter hänvändelse
till upplåtaren — som regelmässigt är kronan eller en kommun —
använda dennes exemplar för att söka inskrivning av tomträtten. Då kungörelselagfart
meddelas i fråga om tomträtt, saknas anledning antaga att
kronan kan göra anspråk på tomträtten; hörande av kammarkollegiet kan
därför underlåtas.

Enligt 17 kap. 9 § första stycket må tomträtt ej uppdelas på särskilda
områden av den fastighet i vilken den upplåtits. Ett förvärv, som skett i
strid härmed, är ogiltigt. Bestämmelserna om vilandeförklaring av lagfartsansökan,
då förvärvet avser område, skola följaktligen icke äga motsvarande
tillämpning i fråga om tomträtt. I stället har uttryckligen stadgats att
ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås.

Departementschefen. Jag delar beredningens uppfattning att bestämmelmelserna
om inskrivning av tomträtts övergång till ny innehavare så långt
möjligt bör ges i form av hänvisning till lagfartsreglerna. Bestämmelserna i
departementsförslaget om lagfart företer såsom redan framgått vissa betydelsefulla
ändringar i jämförelse med beredningens förslag. Här må särskilt

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 609

nämnas att lagfartstiden vid villkorade förvärv föreslås börja löpa först sedan
förvärvet fullbordats, att som fångeshandling bör kunna godtas även
köpebrev oavsett att även köpekontrakt upprättats, att särskilda regler införs
i anledning av att vittneskravet vid köp, byte och gåva getts ett nytt
innehåll samt att bestämmelserna om kungörelselagfart omarbetats. I samtliga
dessa avseenden bör de ändrade reglerna få motsvarande tillämpning i
fråga om inskrivning av tomträtts övergång till ny innehavare.

De avvikelser från lagfartsreglerna som beredningen föreslagit bär medtagits
i departementsförslaget.

610

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

22 KAP.

Inteckning

Förevarande kapitel, som motsvarar 30 kap. i lagberedningens förslag och
26 kap. i utredningens förslag, upptar de närmare inskrivningsrättsliga bestämmelserna
i anslutning till panträttsinstitutet i 6 kap. I förhållande till
de båda nämnda förslagen har ämnesområdet för kapitlet så till vida vidgats
som vissa regler angående innehållet i ansökan om inteckning förts över
från panträttskapitlet till detta kapitel och upptagits i de två första paragraferna.
Angående bakgrunden till denna omdisposition må hänvisas dels
till avsnittet »Vissa ytterligare frågor i anslutning till innehållet i 6 kap.» i
inledningen till 6 kap (s. 290), dels till vad som i det följande anförs i anslutning
till detta kapitels två första paragrafer.

Även i övrigt har vissa väsentliga ingrepp skett i jämförelse med såväl
beredningens som utredningens förslag. Liksom det senare förslaget saknar
departementsförslaget motsvarighet till bestämmelserna om uppdelning av
panträtt i samband med fastighetsdelning samt om utbyte av pantbrev sedan
dylik uppdelning ägt rum eller bruksenhet bildats eller fastigheter sammanlagts
(8, 14, 15 och 16 §§ i beredningens förslag). Å andra sidan har —
i förhållande till beredningens förslag — bestämmelser om gemensam inteckning
tillkommit. Dessa är framför allt upptagna i tre paragrafer, vilka
behandlar, den första inteckning till ytterligare säkerhet — en åtgärd som
i förslaget benämns utsträckning — (7 §), den andra relaxation (11 §) och
den tredje uppdelning (12 §). Som en följd av den ändrade utformningen
av panträtten i departementsförslaget har vidare bestämmelserna om inskrivning
av ändrad ränta och förfallotid utmönstrats (10 och 11 §§ i beredningens
förslag samt 9 § i utredningens). Jordabalksförslagens stadgande
i 4:27 om tvångsinteckning till säkerhet för köpeskillingens återbärande
vid hävande eller återgång av köp eller byte har som nämnts vid 4 kap. (s.
184) inte någon motsvarighet i departementsförslaget. Som följd härav har
också de inskrivningsbestämmelser, som ansluter till nämnda stadgande
30: 2 punkt 8 och 30: 22 resp. 26: 1 punkt 8 och 26: 19 i förslagen) inte medtagits
i departementsförslaget.

Såsom utvecklades i inledningen till 6 kap. (se s. 284) kan ägarhypotek
f. n. utbrytas under vissa förutsättningar. Utbrytningen kan ske till förmån
antingen för fastighetsägaren (26 § IF) eller, i samband med utmätning
eller konkurs, för dennes borgenärer (27 § IF). Borgenärernas utbrytningsrätt
är ovillkorlig. Fastighetsägarens rätt däremot är beroende av att han
inte avstått därifrån. Utbrytningen innebär, att inteckningsrätten frigörs

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 611

från sambandet med den ursprungliga inteckningshandlingen till ett belopp
som motsvarar ägarhypoteket. Bestämmelserna i IF om utbrytning av
ägarhypotek upptas i jordabalksförslagen (30: 17 och 18 resp. 26: 12 och 13)
med den ändringen i sak att ägarhypotek skall få utbrytas på begäran av
fastighetsägaren oavsett om förbehåll träffats om motsatsen. Parterna skall
dock trots detta kunna avtalsvis utesluta utbrytningsrätten, nämligen genom
att även överhypoteket uttryckligen pantförskrivs åt borgenären. I förslagen
fullföljs skyddet för ägarhypoteket genom regler i panträttskapitlet
(den s. k. skiktprincipen i 8:16 i förslagen), som begränsar borgenärens
möjligheter att ta ett överhypotek i anspråk för sitt fordringsanspråk.
Såsom framgår av motiven till 6 kap. (se särskilt s. 271) gör sig i departementsförslaget
ett annat synsätt gällande, som går ut på att pantbrevets
hela kapitalbelopp skall anses utgöra säkerhet för borgenärens fordran om
inte annat avtalats och att borgenären i enlighet härmed i första hand skall
utnyttja nämnda kapitalbelopp för sitt totala fordringsanspråk.

I linje med detta ställningstagande ligger att ett överhypotek inte bör
kunna utbrytas för fastighetsägarens räkning. Om parterna vid pantförskrivningen
kommit överens om att endast en del av inteckningsbeloppet skall
stå till borgenärens förfogande, bör fastighetsägaren kunna komma i besittning
av överhypoteket genom utbyte av pantbrevet. Någon anledning att för
detta ändamål tillhandahålla ett utbrytningsinstitut föreligger således inte.
Vad gäller utbrytning av ägarhypotek på begäran av fastighetsägarens borgenärer
ställer sig saken såtillvida annorlunda som det ekonomiska värde
ett ägarhypotek representerar i någon form måste kunna ställas till borgenärernas
förfogande. Det synes dock inte möta något avgörande hinder mot
att i utsökningslagstiftningen genomföra en ordning, som bereder andrahandspanthavare
likaväl som annan fastighetsägarens borgenär möjlighet
till exekution i fastigheten på grund av överhypotek utan att detta först utbryts.
Med hänsyn till det anförda har i departementsförslaget inte upptagits
någon motsvarighet till reglerna om utbrytning av ägarhypotek.

Lagberedningens förslag innehåller i 30:3—7 en rad stadganden angående
vilandeförldaring av inteckningsansökan, vilka i sak överensstämmer
med 26: 2—6 i utredningens förslag. Bestämmelserna är disponerade
på det sättet att de inleds med ett allmänt stadgande om vilandeförklaring,
varefter de särskilda fallen där sådan åtgärd skall förekomma anges
i fyra skilda paragrafer. De omständigheter, som enligt förslagen skall
föranleda vilandeförklaring, är följande, nämligen a) att den som utfärdat
pantbrevet inte erhållit lagfart, b) att viss tvist pågår mellan sökanden och
fastighetsägaren angående pantbrevet eller angående fastighetsägarens förvärv,
c) att erforderligt samtycke från äkta make saknas, d) att område eller
andel som avses med ansökan ej undergått laga delning samt e) att erforderligt
tillstånd av domstol eller annan myndighet inte föreligger. Av
dessa fall är det endast de under b) och d) som i förslagen krävt någon

612 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vidlyftigare reglering. I departementsförslaget saknas emellertid motsvarighet
till fallet d). I enlighet med vad som i det följande närmare utvecklas
(se under 2 §, s. 633), skall nämligen ansökan om inteckning i
del av fastighet alltid föranleda omedelbart avslag. Vidare kan såsom
strax skall visas regleringen av fallet b) väsentligt förenklas. Den förenkling
som bestämmelserna om vilandeförklaring härigenom undergår
gör det möjligt att sammanföra dem till en enda paragraf och att i denna
redovisa fallen av vilandeförklaring genom en uppräkning i punkter
efter mönster av stadgandet i 4 § angående omedelbart avslag på ansökan
om inteckning.

I överensstämmelse med jordabalksutredningens förslag men till skillnad
från beredningens förslag upptar departementsförslaget en bestämmelse om
beviljande av inteckning och utfärdande av pantbrev (5§). Å andra sidan
har i departementsförslaget förslagens stadgande om förmånsrätt vid utbyte
av pantbrev (13 § resp. 11 § i förslagen) inarbetats i huvudbestämmelsen
om utbyte.

I departementsförslaget har vidare upptagits tre lagrum utan motsvarighet
i jordabalksförslagen, nämligen 14—16 §§. 14 § innehåller vissa för kapitlet
gemensamma föreskrifter om ingivande av pantbrev i samband med
att inteclcningsåtgärd söks eller att medgivande lämnas till sådan åtgärd.
I 15 § ges möjlighet för Kungl. Maj :t att föreskriva att ansökan eller anmälan
i inteckningsärende får upptas endast om den sker enligt formulär.
I 16 § slutligen anges att Kungl. Maj :t äger meddela närmare föreskrifter
för tillämpningen av kapitlets bestämmelser.

Genom de förändringar som sålunda skett har antalet paragrafer i inteckningskapitlet
nedgått från 23 i beredningens förslag och 20 i utredningens
till 17 i departementsförslaget.

I detta sammanhang vill jag behandla en särskild fråga angående ansökan
om inteckning, nämligen om fastighetsägaren fritt skall kunna disponera
över ansökan. I beredningens förslag motsvaras inteckningsansökan
av det ointecknade pantbrevet. Detta karakteriseras såsom framgår av 8: 1
i förslaget av att det innefattar en utfästelse om panträtt i den fasta egendom
som avses. Pantbrevet uttrycker den viljeförklaringen, att fastighetsägaren
tillförsäkrar någon rätten att erhålla betalning ur fastigheten med
pantbrevets belopp. Beredningen torde ha avsett att denna viljeförklaring
skulle vara bindande för fastighetsägaren även före inteckningen. Bundenheten
skulle visa sig däri, att pantbrevets innehavare i princip skulle vara
berättigad att erhålla inteckning oberoende av fastighetsägaren och utan
att denne kunde ingripa i inteckningsärendet. Jordabalksutredningen, soin
vid sin översyn av panträttsreglerna hade som riktlinje att inte rubba de
grundläggande panträttsreglerna i beredningens förslag, intog visserligen i
princip den ståndpunkten att pantutfästelsen i nämnda förslag saknade annan
funktion än att tjäna som en ansökan om panträtt. Trots detta erkände

Del B 2

613

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utredningen att utfästelsen dock hade den nyss antydda verkan att hindra
fastighetsägaren att inverka på ett ansökningsförfarande som inletts av
annan som i vederbörlig ordning fått pantbrevet i sin besittning. I syfte att
den av utredningen föreslagna ändringen i fråga om pantbrevets form och
utfärdande inte skulle föranleda någon ändring av lagberedningens panträttssystem
föreslog utredningen därför i 8: 4 tredje stycket ett stadgande av
innebörd att fastighetsägaren, sedan han överlämnat ansökan om pantbrev
till någon som skulle ha den blivande panträtten som säkerhet för fordran,
ej ägde återkalla ansökan eller i övrigt förfoga över denna.

Av bl. a. den nuvarande lagberedningen har kritik riktats mot denna regel
och det har sagts att ett system med såväl återkalleliga som oåterkalleliga
inteckningsansökningar är ägnat att inge betänkligheter. Enligt min mening
har denna uppfattning fog för sig framför allt från den synpunkten att
det knappast finns något behov av en sådan anordning. Det är att märka,
att även med den av utredningen föreslagna regelanordningen borgenärens
ställning är osäker, innan inteckningsansökan har beviljats. Sålunda kan
ansökan av en eller annan anledning komma att omedelbart avslås eller förklaras
vilande. Andra åtgöranden från fastighetsägarens sida än återkallelse
av ansökningen kan omintetgöra panträtten eller i väsentlig grad förringa
dess värde. Fastighetsägaren kan t. ex. ha överlåtit egendomen och den nye
ägaren ha sökt lagfart. Den förre kan också ha överlämnat en ytterligare
ansökningshandling till annan med påföljd att förmånsrätten blir sämre
än som varit avsett. I klarhetens intresse synes därför vara fördelaktigt
att inte tillerkänna ansökan om inteckning någon sådan verkan som utredningen
föreslagit.

Det nu sagda föranleder i sin tur ett ändrat ställningstagande till den förut
berörda bestämmelsen i 26: 4 första stycket i utredningens förslag (30: 5
första stycket i beredningens förslag). Bestämmelsen innehåller att ansökan
om panträtt skall förklaras vilande, när rättegång pågår angående ansökningshandlingens
giltighet eller ingivarens befogenhet att göra handlingen
gällande. Vad som åsyftas är alltså tvist mellan ingivaren och fastighetsägaren
angående ansökan om inteckning men däremot inte tvist om äganderätten
till fastigheten. Eftersom fastighetsägaren enligt departementsförslaget
såsom sökande har dispositionsfrihet över ansökningen kan han —
under förutsättning att den ännu ej upptagits på inskrivningsdag — vid
tvist med ingivaren återta ansökningen. Om däremot ansökningen redan
upptagits och situationen inte är sådan att ansökningen skall avslås, bör
den ordningen kunna tillämpas att ansökningen prövas utan hinder av tvisten.
Tvistefrågan övergår därmed till att gälla vem som skall vara befogad
att uthämta pantbrevet eller vilandebeviset. Jag avser att vid utarbetandet
av tillämpningsföreskrifter till jordabalken ta upp spörsmålet angående de
bestämmelser som kan visa sig erforderliga för situationer av nu berört
slag.

614 Del B 2 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Departementsförslaget innehåller mot bakgrunden av vad nu anförts inte
någon motsvarighet till bestämmelserna i 8:4 tredje stycket och 26:4
första stycket i utredningens förslag.

Inteckning i fast egendom
1 §•

Paragrafen, som har viss motsvarighet i 8: 4 och 30: 1 i lagberedningens
förslag samt i 8: 1 och 4 i utredningsförslaget, innehåller vissa bestämmelser
angående ansökan om inteckning.

Remissyttrandena. Lantbruksnämnden i Norrbottens län och rådmannen
Arvidsson vid magistraten i Malmö har ifrågasatt behovet av att bibehålla
vittneskravet beträffande ansökan om inteckning.

Departementschefen. Enligt 1 § IF gäller att inteckningsmedgivande skall
vara bevittnat. I lagberedningens panträttssystem fyller det av fastighetsägaren
upprättade, ännu ej intecknade pantbrevet bl. a. samma funktion som
inteckningsmedgivandet i gällande rätt. Beredningens förslag (se 8: 4) innebär
att fastighetsägarens underskrift på pantbrevet skall vara bevittnad.
Jordabalksutredningen bibehöll vittneskravet beträffande utredningsförslagets
motsvarighet till det ointecknade pantbrevet, nämligen panträttsansökningshandlingen.
Den ändrade utformningen av panträtten i departementsförslaget,
enligt vilken för panträttsskapandet är erforderligt att fastighetsägaren
inte endast ansöker om inteckning utan också genom en särskild
rättshandling överlämnar pantbrevet såsom pant för borgenärens
fordran, aktualiserar på nytt frågan om vittneskravets berättigande. Det
kan med visst fog göras gällande att pantförskrivningen utgör det betydelsefullaste
ledet vid panträttens tillkomst och att ett eventuellt formkrav därför
bör anknytas till denna åtgärd. Avgörande skäl talar emellertid mot att
formbinda denna rättshandling med hänsyn framför allt till att formkravet
här inte har någon hävd. Däremot anser jag vara motiverat att fordra bevittning
på ansökan om inteckning.

Enligt beredningens förslag utgör bevittningen, i konsekvens med vad
som föreslås beträffande köp, byte och gåva av fast egendom, en nödvändig
förutsättning för panträttens uppkomst. Om pantbrevet inte är bevittnat
skall därför ansökan om inteckning omedelbart avslås (30: 2 punkt 2 jämfört
med 8: 4 tredje stycket). För att förebygga ovisshet om pantbrevs giltighet
föreslås emellertid i 25:11 en bestämmelse att, sedan ansökan om
inteckning bifallits eller förklarats vilande, mot handlingen ej får åberopas
att den ej varit styrkt av vittnen eller att bestämmelserna om vittnen i övrigt
ej iakttagits.

Som jag förut anfört innebär departementsförslaget en ändring i fråga

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 615

om vittnes''kravet när det gäller köp, byte och gåva av fast egendom. Bevittningen
får enbart en bevisfunktion och överlåtelsen är i princip att anse
som giltig även om vittnesföreskrifterna blivit åsidosatta. Den föreslagna
regeln i 25: 11 blir härigenom utan betydelse för fastighetsöverlåtelsens
del. Det finns i och för sig inte anledning att upprätthålla ett
längre gående vittneskrav beträffande ansökan om inteckning. Redan av
den i departementsförslaget införda bestämmelsen i 6: 10, att omständighet
som hänför sig till tillkomsten av inteckning inte medför ogiltighet
av inteckningen följer för övrigt att brist i bevittningen blir utan betydelse
sedan inteckning beviljats. Av praktiska skäl finner jag dock mindre
lämpligt att konsekvent grunda reglerna om handläggningen av inteckningsansökningar
på uppfattningen att bevittningen endast har en bevisfunktion.
Med en sådan uppfattning borde egentligen — i viss analogi med
vad som föreslagits beträffande lagfart — följa regler om uppskov med
beslut i ärendet för hörande av fastighetsägaren, när vittnen saknas på
inteckningsansökan. En sådan anordning eller någon liknande synes emellertid
inte motiverad i detta fall. Jag vill i stället från inskrivningsmyndighetens
synpunkt uppfatta vittneskravet som en ordningsföreskrift, vilken
skall iakttas vid äventyr att ansökan annars omedelbart avslås. Åsidosättande
av kravet på vittnen bör alltså bibehållas som avslagsgrund (se 3 §
första stycket punkt 1 i departementsförslaget). Har ansökan förklarats
vilande och blir en brist i bevittningen uppmärksammad först därefter,
bör bristen däremot inte få inverka på det fortsatta förfarandet. Eftersom
detta helt överensstämmer med den uppfattning om vittneskravets innebörd,
som präglar departementsförslaget, anser jag inte erforderligt att
belasta lagtexten med regler härom. För inteckningsansökningarnas del
fordras med hänsyn härtill inte någon motsvarighet till 25: 11 i beredningens
förslag.

Jordaballcsförslagen gör undantag från kravet på vittnen, när det gäller
statlig myndighet. Undantaget avser enligt lagberedningen (SOU 1960: 25 s.
186) närmast pantbrev, som enligt särskilda bestämmelser utfärdas i fastighetsägarens
ställe av inskrivningsdomare, länsstyrelse eller utmätningsman.
Eftersom det enligt departementsförslaget inte kommer i fråga att ansökningar
om inteckning görs av myndighet i fastighetsägarens ställe, har
jag ej ansett erforderligt att ta med det ifrågavarande undantaget.

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 8: 2 och 4 i beredningens förslag samt 8:2,3
och 5 i utredningens förslag, innehåller regler för ansökan om inteckning
med avseende på såväl belopp som den fasta egendom som avses.

Gällande rätt. Enligt 11 § IF kan fordringsinteckning meddelas till visst belopp
i pengar eller varor. Penningbelopp kan avse även utländsk valuta.

616 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Angående föremålet för inteckning förekommer inte några närmare regler
i IF. Förordningen använder det obestämda uttrycket fast egendom för
att ange inteckningsf öremålet. Enligt stadgad praxis kan emellertid inteckning
beviljas i en eller flera för sig bestående fastigheter. Med sådan fastighet
avses en ursprunglig enhet för fastighetsbildningen eller en genom laga
delning av sådan enhet uppkommen fastighet. Inteckning torde inte kunna
meddelas i område, som rätteligen redovisats i bihang C till fastighetsregister
för stad, och ej heller i område vilket enligt fastställd tomtindelning
utgör del av en ännu inte rättsligen bildad tomt. Däremot kan kvotdel av
fastighet intecknas. I detta avseende gäller emellertid enligt praxis den
begränsningen att fastighetsägaren måste inteckna sitt innehav i dess helhet.
Detta torde gälla även om delar av hela innehavet lagfarits särskilt.
I detta sammanhang bortses från sämjedelning.

Ansökan om inteckning kan i vissa fall tas upp till saklig prövning även
om föremålet är sådant att ansökan inte kan beviljas. Sålunda kan inteckning
sökas i område av fastighet vilket är avsett att avskiljas till särskild
fastighet. Ansökan förklaras i sådant fall vilande i avvaktan på att området
görs till föremål för fastighetsbildning. Det bör framhållas, att beslutet
om vilandeförklaring förblir gällande även om någon delning inte kommer
till stånd, t. ex. på grund av att hinder möter från fastighetsbildningssynpunkt.

Lagberedningen. Beträffande frågan om formen för betalningsans
p r å k på grund av inteckning uttalar beredningen för det första att ett
åtagande att prestera varor inte äger den bestämdhet som bör vara utmärkande
för panträtten. Någon motsvarighet till nuvarande bestämmelse om
panträtt för fordran i varor finns därför ej i förslaget. En annan fråga är
om hinder bör uppställas mot inteckning för fordran i utländskt mynt eller
fordran till vilken knutits guldklausul. Genom sådan inteckning skapas enligt
beredningens mening osäkerhet för panthavare med sämre rätt i fastigheten,
eftersom dennes ställning skulle komma att bero av det svenska
myntets värde i förhållande till guldet eller det främmande myntet på betalningsdagen.
Från denna synpunkt finner beredningen övervägande skäl
tala för att flera panträtters inbördes värdeförhållande bestäms efter en
och samma värdemätare och såsom sådan kan endast svenskt mynt ifrågakomma.

När det gäller bestämmandet av den inteckningsbara egendomen
diskuterar beredningen särskilt frågan om inteckning i andel i fastighet. Beredningen
behandlar först frågan om inteckning i andel av en samägd fastighet
och utgår därvid från bestämmelsen i 37 § 1 mom. IF. Enligt denna
bestämmelse skall vad i förordningen stadgas om gemensam inteckning i
flera egendomar äga motsvarande tillämpning, där flera samfällt, envar till
viss lott, är ägare av intecknad egendom. Denna bestämmelse sägs bygga på
den förutsättningen att en sådan lott kan särintecknas och att en sålunda

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 617

meddelad särinteckning kan komma att konkurrera med en i hela fastigheten
meddelad inteckning. För denna blir då reglerna om gemensamt inteckningsansvar
gällande. Beredningen uttalar att det måste framstå som i
hög grad inkonsekvent att för detta särskilda fall bibehålla ett gemensamt
inteckningsansvar, som i övrigt enligt beredningens mening bör avskaffas.
Härtill kommer emellertid att — alldeles oberoende av frågan om det gemensamma
inteclcningsansvaret — starka skäl kan anföras mot den nuvarande
ordningen att tillåta inteckning i ideell andel. Härom anför beredningen.

Förvärv av ideell andel i en fastighet torde framför allt förekomma, då
till stöd för ett dylikt förvärv ligger en sämjedelning eller m. a. o. en överenskommelse
mellan säljare och köpare om gränserna för det område å
marken som skall anses motsvara den försålda andelen. Såsom framgår av
4 kap. 8 § i det nu framlagda förslaget skall en sådan överenskommelse
vara utan verkan. Efterlevnaden av denna bestämmelse skulle uppenbarligen
i hög grad motverkas, om en sålunda förvärvad andel skulle kunna särskilt
intecknas, innan utbrytning i laga ordning ägt rum. Men även för det
fall att ett verkligt samäganderättsförhållande är avsett, är delägarens självständiga
rätt att inteckna sin andel — bortsett från olägenheterna av det
gemensamma inteckningsansvaret — ägnad att ingiva betänkligheter med
hänsyn till dess återverkningar å de andra delägarnas ställning.

Beredningen föreslår, att pantutfästelse i andel av fastighet inte skall tilllåtas
i annat sammanhang än vid överlåtelse med bestämmelse om andelens
utbrytning. Motsvarande reglering föreslås beträffande område av fastighet.
Som villkor uppställs här att området överlåtits. I fråga om den egendom
som överlåtits föreslås att utfästelse av panträtt inte skall äga giltighet
om laga delning ej kommer till stånd. Avser pantutfästelsen den del av fastigheten
som återstår efter överlåtelsen, bör dock enligt beredningens
mening någon ogiltighetsverkan inte inträda. Den överlåtna fastighetsdelen
återgår i detta fall till stamfastigheten. Med fastighetsägarens intresse synes
bäst överensstämma att pantutfästelsen automatiskt övergår till att omfatta
hela fastigheten. Regler angående dessa frågor har upptagits i 8: 2 andra
stycket i beredningens förslag.

Beredningen erinrar vidare om att enligt en särskild bestämmelse i
PromL en överenskommelse om överlåtelse av område i överensstämmelse
med fastställd tomtindelning inte är för sitt bestånd beroende av laga delning.
Härav skulle kunna följa att, sedan lagfart beviljats, också inteckning
skulle kunna ske. Emellertid bör enligt lagberedningens mening liksom hitintills
gälla att pantutfästelse ej tillåts i området utan först i den fastighet
vari området kommer att ingå. Den närmare regleringen härav föreslås intagen
i PromL.

Jordabalksutredningen. Såsom i korthet förut redovisats i avsnittet om gemensam
inteckning (se s. 295) föreslår utredningen i syfte att förenkla
regelsystemet rörande sådan inteckning åtgärder, som är inriktade dels

618 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

på att i möjligaste män reservera institutet gemensam inteckning för sådana
situationer, där det verkligen har en funktion att fylla, dels på att
främja homogeniteten hos de fastighetskomplex, vari gemensam inteckning
dock kommer att finnas.

Ett betydelsefullt reformförslag i förstnämnda hänseende består i förbud
mot gemensam inteckning i fastigheter, som inte är i samme ägares hand
(se 8:3 första stycket i utredningsförslaget). Av utredningens argumentation
kan (SOU 1963: 55 s. 310) bl. a. följande här återges. Utredningen utgår
från uppfattningen att två eller flera fastigheter gemensamt kan representera
ett högre värde än fastigheternas sammanlagda delvärden endast
om fastigheterna är i en ägares hand samt att institutet gemensam inteckning
inte har någon praktisk uppgift att fylla annat än i vad det möjliggör
ett utnyttjande av detta övervärde. Det ligger med hänsyn härtill synnerligen
nära till liands att genomföra ett förbud mot gemensam inteckning annat
än i fastigheter i en och samma ägares hand. En sådan regel anses inte
träda någons rättmätiga intresse för när. Utredningen erinrar dock om
att regeln kommer att spela en relativt underordnad roll med hänsyn till
att gemensam inteckning i fastigheter, som ägs av skilda personer, i regel
uppkommer genom fastighetsöverlåtelse efter det att inteckningen bevilj
ades.

Det föreslagna förbudet avser också den situationen att äkta makar
äger var sin fastighet men brukar dem som en enhet. Detta kan innebära
olägenheter, vilka utredningen dock menar bör kunna bemästras. Utredningen
anvisar den lösningen att fång mellan makar i denna situation befrias
från stämpelskatt. Även beträffande juridiska personer kan förbudet
tyckas åstadkomma vissa tillämpningsproblem, nämligen när fastigheter
tillhör olika bolag inom samma koncern. Utredningen säger sig
emellertid ha inhämtat, att tendensen numera är att undvika gemensamma
krediter för flera bolag. I stället torde utvägen med fusion användas.
Utredningen menar dock att man borde överväga stämpelfrihet också vid
fastighetsöverlåtelser mellan koncernföretag,

Åtgärder i syfte att främja homogeniteten hos de fastighetskomplex,
vari gemensam inteckning kommer att finnas, har — anför utredningen
— sitt berättigande eftersom det är förekomsten av särintressen i komplexet
som komplicerar förfarandet vid exekutiv försäljning av gemensamt
intecknade fastigheter. Härav föranleds nämligen den besvärliga
proceduren enligt 121 § UL. Fastigheterna skall enligt denna ropas ut först
var för sig och sedan gemensamt. Utredningen framför två reformförslag i
syfte att öka homogeniteten hos pantobjektet, det ena innebärande förbud
mot särskild fordringsinteckning i fastighet som förut är gemensamt intecknad,
det andra förbud mot inteckning i ideell andel av fastighet.

I fråga om förbud mot särinteckning i samintecknat fastighetskomplex
(8:3 andra stycket i förslaget) anför utredningen i huvudsak följande

Del B 2

619

Kungl. 3Iaj:ts proposition nr 20 år 1970

(SOU 1963: 55 s. 311). Förbudet är avsett att visa sina verkningar främst
beträffande inteckningskomplex, som alltjämt hålls samman i en enda
ägares hand. Har komplexet fått skilda ägare, antas regeln nämligen
komma att förr eller senare leda till en önskvärd upplösning av ansvarsgemenskapen.
Beträffande förbudets räckvidd skulle, anför utredningen,
kunna göras gällande att förbudet inte hade behövt avse fastigheter i samme
ägares hand, eftersom det i praktiken mera sällan kunde väntas tendenser
till särinteckning i sådana fastigheter. Förbudsregeln anses emellertid
vara av värde även i detta sammanhang såsom en total garanti för
att inkongruent pantsättning inte sker, sedan hela komplexet blivit gemensamt
intecknat. Utredningen erinrar i sammanhanget om att man inte kan
utsträcka förbudet mot särinteckning till att avse varje särgravation, som
skall beaktas vid exekutiv försäljning och kan föranleda särutrop av fastigheterna.
Nyttj anderätter, servitut etc. måste ha de individuella fastigheterna
såsom sakrättsliga anknytningsobjekt.

Utredningen diskuterar också frågan om eventuellt förbud mot gemensam
inteckning i fastigheter, som blivit belastade med särinteckning efter
det de kommit i samme ägares hand. I detta avseende föredrar utredningen
emellertid en reformåtgärd, som direkt riktar sig mot reglerna
för utropsordningen i UL. När det är fråga om särintressen med förmånsrätt
framför gemensam inteckning är det nämligen enligt utredningens
mening i och för sig ej otänkbart att efterge kravet på särutrop vid den
exekutiva auktionen. En bestämd fördel med att välja den sist antydda
framkomstvägen är att man därmed inbegriper inte bara särinteckningar,
som tillkommit sedan fastigheterna samlats i en ägares hand, utan också
dessförinnan uppkomna särinteckningar.

Förbudet mot särinteckning i samintecknat komplex har utformats så
att det träffar också fall när fastighetsägaren vill erhålla inteckning i tidigare
gemensamt intecknade fastigheter jämte en eller flera ytterligare
fastigheter. Härigenom tillgodoses förbudets syfte att i alla lägen garantera
homogeniteten hos pantobjektet. Fastighetsägaren tvingas att i förevarande
fall inteckna de äldre pantbreven till ytterligare säkerhet i de nytillkomna
fastigheterna.

Utredningen finner det vara ett uppenbart intresse att hålla fast vid
det av lagberedningen föreslagna förbudet mot inteckning i andel av fastighet
(8. 3 första stycket i utredningens förslag). Regeln anses vara en
parallell till förbudet mot särinteckning i samintecknat komplex, men
utredningen framhåller att sistnämnda förbud — till skillnad mot beredningens
förslag i fråga om andel — drabbar endast inteckningar som
söks efter balkens ikraftträdande. Förbudet mot andelsinteckning anses
angeläget också från den synpunkten, att regeln har den största betydelse
för möjligheten att effektivt hindra sämjedelningar.

I förenklingssyfte föreslår utredningen förbud mot vad utredningen
3 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 2

620 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

benämner »interregional» gemensamma panträtter, dvs. inteckning som
avser fastigheter inom skilda inskrivningsmyndigheters områden (8:3
första stycket). Utredningen erinrar inledningsvis (SOU 1963:55 s. 318)
om att enligt IF varken domsago- eller länsgrämser utgör hinder för gemensam
inteckning. Några precisa uppgifter rörande förekomsten av inteckningar
över domsagogräns har inte stått till utredningens förfogande,
men det anges som känt att sådana inteckningar förekommer i inte alldeles
obetydlig utsträckning. De existerande inteckningskomplexen med
beståndsdelar inom skilda län påträffas företrädesvis inom landets mellersta
och norra delar och nästan uteslutande gäller det då fastigheter som
innehas av de stora skogsbolagen.

Gemensam inteckning av förevarande slag har, uttalar utredningen,
medfört stora svårigheter särskilt för inskrivningsmyndigheterna. Svårigheterna
gör sig framför allt kännbara vid handläggningen av relaxationsoch
uppdelningsärenden. Konstaterandet av vilka som är sakägare med
avseende på fastigheter utanför domsagan och kontrollen av att erforderliga
medgivanden från dessa sakägare föreligger kan orsaka betydande
omgång och tidsutdräkt. I synnerhet från vissa delar av Kopparbergs län,
där fastighetsförhållandena är och under lång tid framåt kommer att vara
tilltrasslade samtidigt som förekomsten av vidsträckta inteckningskomplex
är ganska vanlig, kan hämtas exempel på att inskrivningsdomarens
befattning med antydda slags åtgärder beträffande inteckning över domsagogräns
visat sig orimligt betungande och ingalunda kunnat inpassas
i det författningsenliga tidsschemat för inskrivningsärendenas slutförande.
Också för sakägarna medför dessa ärenden besvärligheter. Varje inteckningsärende
kräver i regel ett omfattande förberedelsearbete.

De antydda olägenheterna måste enligt utredningens mening vägas mot
intresset av att kunna inteckna över domsagogräns. Det verkliga motivet
för sådana åtgärder har enligt utredningens mening ofta, kanske som
regel, varit önskemålet att förbilliga intecknandet. Genom att samma skuldebrev
använts för inteckning i flera domsagor bär utgifterna för stämpelbeläggningen
kunnat nedbringas. Utöver denna kategori finns ett mindre
antal fall, där egendomens ägare skulle kunna ha ett påtagligt intresse
att erhålla inteckning över domsagogräns för att utnyttja ett komplexövervärde.
Till denna kategori bör avvägningen mellan vinning och olägenheter
knytas. Utredningen anser att de kreditmarknadsmässiga skälen för
interregionala panträtter i dessa fall inte är av sådan styrka, att de uppväger
komplikationerna inom inskrivningsverksamheten. Det framhålls att
man har att välja mellan ett oinskränkt bibehållande av nuvarande möjlighet
till inteckning över domsagogräns och ett absolut förbud. Inskrivningsdomaren
skulle annars ha att överväga om det ekonomiska intresset
av inteckningen är tillräckligt bärande. En sådan domsrätt för inskrivningsmyndigheten
är enligt utredningens mening inte önskvärd. Av

Del B 2

621

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

samma skäl avvisar utredningen tanken på en dispensanordning enligt
vilken prövningen skulle förläggas till överordnad myndighet, exempelvis
hovrätt.

Utredningen föreslår därför att förbud uppställs mot att gemensam inteckning
omfattar andra fastigheter än sådana, som är belägna inom samma
domsaga eller, vad angår stad med rådhusrätt, inom stadsområdet. Skulle
enligt Kungl. Maj :ts förordnande komma att inrättas särskild inskrivningsavdelning
för del av domsaga, bör enligt utredningens mening de interna
gränserna mellan de båda inskrivningsavdelningarnas områden sakna
betydelse för räckvidden av gemensam inteckning.

Remissyttrandena. Jordaballtsförslagens regel om formen för betalningsanspråket,
dvs. att inteckning endast skall få avse kapitalbelopp
i svenskt mynt tillstyrks av Svea hovrätt. Hovrätten uttalar att
den mycket sällan utnyttjade rätten att inteclcna för fordran i varor saklöst
kan utgå, att något behov av pantförskrivning i utländskt mynt inte synes
föreligga och att sådan ordning skulle motverka de allmänna rationaliseringssträvandema.
Även bankinspektionen ansluter sig till den föreslagna
regleringen. Inspektionen pekar särskilt på de vanskligheter som kan
uppkomma vid kraftiga kursförskjutningar eller under tider av valutarestriktioner
när förhållandena kan vara sådana att kurs över huvud taget
saknas för ifragavarande utländska valuta. Bankföreningen, i vars uttalande
försäkringsbolagens riksförbund instämmer, anser att det bör vara tillåtet
att ange beloppet i utländskt mynt. Detta skulle kunna underlätta utnyttjandet
av inteckningar som underlag för upplåning på den utländska kapitalmarknaden.
Vad lagberedningen anfört om att panthavare med sämre
rätt i fastigheten skulle få en osäker ställning, bör enligt föreningens mening
ej tillmätas avgörande betydelse. Man torde kunna räkna med att intresse
för att ta upp lån i utlandet kommer att föreligga endast hos större
företag, vilka vid eventuell ytterligare upplåning i Sverige i praktiken är
hänvisade till kreditgivare med goda förutsättningar för att riktigt bedöma
värdet av erbjuden säkerhet.

Försäkringsbolagens riksförbund har i sammanhanget aktualiserat frågan
om långivning med indexklausul och uttalat att ifrågavarande bestämmelse
kan bli i behov av översyn i syfte att öppna möjlighet att ställa inteckningssäkerhet
för indexlån.

Frågan om förbud mot gemensam inteckning i fastigheter
som inte är i samme ägares hand har berörts av ett
mycket stort antal remissinstanser och tillstyrkts av samtliga. Från flera
håll påpekas dock angelägenheten av att fång mellan äkta makar i syfte
att åstadkomma enhetliga ägarförhållanden inom ett fastighetskomplex görs
fria från stämpelavgift. Häradshövdingeföreningen ifrågasätter om kravet
på enhetliga ägarförhållanden inte bör efterges, när det gäller äkta makars

622 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fastigheter. Försäkringsinspektionen och försäkringsbolagens riksförbund
menar att undantag bör göras, när fastigheter tillhör näringsidkare som
står i koncernförhållande till varandra.

Förslaget om förbud mot inteckning i andel av fastighet
möter erinran endast från advokatsamfundets sida. Någon närmare
motivering ges dock inte.

Det av jordabalksutredningen föreslagna förbudet mot sär inteckning
i sam in tecknat fastighetsko mplex har vunnit
mycket starkt stöd bland remissinstanserna. Av särskilt intresse är Svea
hovrätts yttrande. Hovrätten betecknar ifrågavarande förbudsregel som den
otvivelaktigt mest betydelsefulla och genomgripande av de föreslagna stadgandena
och fortsätter.

Stadgandet kommer i nära nog alla fall då en del av intecknad fast egendom
övergår till ny ägare att automatiskt framtvinga en upplösning av det
gemensamma inteckningsansvaret antingen genom uppdelning eller relaxation.
En avveckling är således nödvändig därest någon av ägarna skall få
inteckning i sin fasta egendom, ett förhållande som i helt övervägande antalet
fall — och särskilt vid överlåtelsesituationer — blir aktuellt kort tid
efter det nya fånget. Regeln karakteriseras av en tilltalande enkelhet och
den erbjuder onekligen en slutgiltig lösning av den allvarligaste olägenheten
på detta område, nämligen den talrika förekomsten av såväl gemensam
panträtt som särinteckning i samma fasta egendom. Man får emellertid
icke bortse från att den föreslagna bestämmelsen trots dessa mycket
påtagliga fördelar även kommer att medföra nackdelar. Således torde regeln
i någon mån verka hämmande på fastighetsomsättningen. Enär förvärvaren
av t. ex. en avstyckning icke kan få denna inteclcnad förrän stamfastighetens
och avstyckningens gemensamma ansvar avlösts, torde det mången
gång ställa sig svårt för en säljare att avsluta en affär förrän inteckningsförhållandena
ordnats. Då åtminstone för närvarande åtskillig tid såsom regel
förflyter mellan ansökan om och fastställelse av en avstyckning samt
inteckningsåtgärder först därefter kan vidtagas innebär jordabalksutredningens
stadgande en hämsko å fastighetshandeln. Även när upplösningen
av ett gemensamt inteckningsansvar skall ske, lär komplikationer icke alltid
kunna undvikas. Eftersom den som ämnar sälja jord oftast ställes inför
tvånget att upplösa ett gemensamt panträttsansvar, kan stundom en
mindre nogräknad inteckningshavare otillbörligt utnyttja läget. Sålunda
kan han hävda att egendomen före delningen representerar ett komplexvärde
som går förlorat och därför vägra medgivande till relaxation eller
uppdelning med mindre han erhåller särskild gottgörelse eller annan förmån.
Rent allmänt kan mot den föreslagna regeln också anföras, att den
innebär en kraftig inskränkning i ägarens sedan länge bestående rättighet
att med gäld belasta sin egendom, en inskränkning grundad närmast av tekniska
skäl. Det föreslagna stadgandet ger emellertid såsom förut framhållits
möjlighet att på ett effektivt sätt komma till rätta med den svårlösta
frågan om gemensamt inteckningsansvar och fördelarna får därför anses
mer än väl uppväga de erinringar som nyss framförts.

Även bankinspektionen påpekar att förbudet medför nackdelar för fastighetshandeln.
Inspektionen, som säger sig i princip ansluta sig till förslå -

Del B 2

623

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

get, framkastar tanken att införa ett kompletterande stadgande, som hindrar
en obstruerande kreditgivare att sabotera ett fastighetsfång genom att
utan skäl vägra medverka till en ändring i inteckningsförhållandena. Rådmannen
Arvidson vid magistraten i Malmö menar för sin del att förbudet
kan kompletteras med förbud mot särgravationer över huvud taget. Landshypoteksombudsmansföreningen
framhåller en för fastighetskrediten ogynnsam
konsekvens av regeln om förbud mot inkongruent pantsättning. Föreningen
syftar på det fallet att lagfartsansökan förklarats vilande i någon
av flera gemensamt intecknade fastigheter. För närvarande kan en inteckningsansökan,
som avser hela komplexet, beviljas i de fastigheter varå lagfart
vunnits och förklaras vilande i återstoden. Enligt utredningsförslaget
kommer det nämnda förbudet att föranleda att ansökan i dess helhet förklaras
vilande. Fallet sägs ofta uppkomma i anledning av pågående verksamhet
för jordbrukets yttre rationalisering. Jordförvärv avser inte sällan
såväl flera självständiga fastigheter som ett ännu ej utbrutet område av
fastighet. Från praktisk synpunkt är det i sådant fall för finansiering av
hela förvärvet nödvändigt att kunna få inteckning beviljad i åtminstone de
fastigheter, varå lagfart beviljats.

Beträffande förbudet mot gemensam inteckning över
domsagogräns är remissopinionen splittrad. Bland de remissinstanser
som tillstyrker förslaget märks Svea hovrätt, kammarkollegiet, lantmäteristyrelsen,
bankinspektionen, för säkring sinspektionen, bostadsstyrelsen, vissa
länsstyrelser, bankföreningen, sparbanksföreningen, advokatsamfundet
samt hantverks- och industriorganisationen. Försäkringsinspektionen, länsstyrelsen
i Jämtlands län, industriförbundet och hantverks- och industriorganisationen
anser dock att det i vissa lägen kan föreligga ett påtagligt
intresse för fastighetsägare att erhålla gemensamma inteckningar i fastigheter,
som ligger inom skilda jurisdiktionsområden, för att som kreditunderlag
kunna utnyttja övervärdet hos ett sammanhållet fastighetskomplex.
En möjlighet till dispens från förbudet mot inteckning över domsagogräns
bör därför öppnas i sådana fall. Bankföreningen framhåller att förbudet
kan leda till att fastighetsägaren i stället måste ta ut parallellinteckningar.
Eftersom detta medför ökade stämpelkostnader, vilka kan uppgå
till mycket betydande belopp, anser föreningen önskvärt att i sådana fall,
där interregional inteckning uppenbarligen skulle vara sakligt motiverad,
stämpelkostnaden minskas, eventuellt genom ett restitutions,förfarande.

Utredningens förslag i denna del avstyrks av bl. a. länsstyrelsen i Kronobergs
län, jordbrukets bank, hypoteksbanken, stadshypotekskassan, bostadskreditlcassan,
landshypoteksombudsmansf öreningen, försäkringsbolagens
riksförbund, jordbrukskasseförbundet, lantbruks förbundet, skogsägarföreningarnas
riksförbund och industriföreningen. Landshypoteksombudsmansföreningens
uttalande är representativt för dessa remissinstansers uppfattning.
Föreningen anför.

624 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

I fråga om förbudet mot »interregionala» gemensamma panträtter kan
föreningen ur jordbrukskreditens synpunkt ej ansluta sig till utfallet av den
intressemässiga avvägning, som utredningen gjort mellan de inskrivningstekniska
komplikationerna och kreditmarknadens behov. I de fall, där komponenterna
i ett komplex av jordbruksfastigheter tillsammans konstituerar
en verklig ekonomisk enhet, kan det icke vara rimligt att göra åtskillnad
mellan de fall då fastigheterna ligga inom samma domsaga och då de fördela
sig mellan två eller flera. För ägaren till en egendom, där delfastigheterna
fördela sig på var sin sida om en domsagogräns — och sådana fall
är på sina håll ingalunda sällsynta — framstår det som ett lika vitalt intresse
att genom inteckning över domsagogränsen kunna tillgodogöra sig det
kreditövervärde, som kan erhållas genom gemensamma inteckningar. Visserligen
kan vitsordas att sådana inteckningar är förbundna med en del
icke obetydliga inskrivningsmässiga olägenheter. Enligt föreningens bedömande
kan dessa dock icke anses vara av den art och styrka att de i antydda
situationer motiverar ett åsidosättande av berättigade kreditmässiga
intressen, framför allt som det genom praktiska anvisningar torde vara möjligt
att i avsevärd grad reducera nämnda olägenheter.

Departementschefen. Med departementsförslagets utformning av panträtten
kommer inteckningen att grundas på uppgifter om det belopp och den
fasta egendom som avses med inskrivningen. I förevarande lagrum upptas
föreskrifter i dessa hänseenden med avseende på ansökan om inteckning.
Utöver vad som framgår av redogörelsen i inledningen till 6 kap.
rörande gränsdragningen mellan nämnda kapitel och 22 kap. skall här
de närmare skälen anges för lagstoffets disposition i departementsförslaget,
när det gäller inteckningsansökningens och pantbrevets innehåll.

Lagberedningens förslag innehåller i 8: 2 och 3 regler om föremålet för
panträtt och i 8: 4 föreskrifter om hur formen för betalning ur panträttsföremålet
skall anges i pantbrevet. I båda fallen är det i första hand fråga
om handlingsregler för fastighetsägaren vid upprättande av pantbrev. I
jordabalksutredningens förslag har vid utformandet av motsvarande regler
(8: 2, 3 och 5) dessa, trots den ändrade formen för pantbrevets utfärdande,
bibehållits såsom regler för upprättande av pantbrev. Däremot ges inte
några direkta föreskrifter angående panträttsansökningshandlingens sakliga
innehåll. Beträffande föremålet för panträtt framgår dock sådana föreskrifter
indirekt av bestämmelsen i 26: 1 andra punkten att ansökan omedelbart
skall avslås om den utformats i strid mot innehållet i panträttskapitlets
stadganden om panträttens föremål. När det gäller angivelsen av
betalningsformen hänvisar utredningen däremot i huvudsak till administrativ
reglering. I syfte att göra de ifrågavarande föreskrifterna mera överskådliga
har jag funnit motiverat att i departementsförslaget låta reglerna
om såväl föremålet för panträtt som formen för angivandet av betalningen
ur detta framträda som handlingsregler för fastighetsägaren vid upprättandet
av ansökan om inteckning. Pantbrevets innehåll blir som följd härav indirekt
reglerat eftersom inskrivningsmyndigheten enligt 5 § har att, om hin -

Del B 2

625

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

der inte möter, bevilja inteckning och utfärda pantbrev enligt ansökningen.
Iakttas ej föreskrifterna angående inteckningsansökningens sakliga innehåll,
följer av 3 § första punkten att inskrivningsmyndigheten skall avslå
ansökningen. På grund av vissa i det följande närmare berörda sakliga förändringar
av reglerna rörande föremålet för panträtt, vilka ändringar medfört
betydande förenklingar i regelsystemet, har det blivit möjligt att sammanföra
de nu diskuterade föreskrifterna i en paragraf.

När det gäller föreskrifternas sakliga innehåll synes lämpligt att börja
med betalningsanspråkets form. Uppenbart är att någon motsvarighet
till inteckningsförordningens regel att inteckning kan ske för
fordran i varor inte bör finnas. Endast visst penningbelopp äger, såsom lagberedningen
framhållit, den bestämdhet som bör känneteckna betalningsanspråket
vid utnyttjande i kreditsammanhang av fast egendom. Beträffande
frågan om inteckning bör få beviljas bara i svenskt mynt eller om den
även skall kunna avse utländsk valuta har lagberedningen ansett att flera
panträtters inbördes värdeförhållande bör bestämmas efter en och samma
värdemätare. Att denna uppfattning har sitt principiella berättigande kan
inte med fog ifrågasättas. Jag kan heller inte finna att intresset av att kunna
erhålla pantbrev i utländsk valuta gjort sig gällande med sådan styrka
att det motiverar att man i detta avseende gör avsteg från vad som framstår
som principiellt riktigt. Jag ansluter mig därför till förslaget att ansökan
om inteckning endast skall få avse penningbelopp i svenskt mynt.

Beträffande föremålet för inteckning må anföras följande.
Enligt utredningsförslaget kan ansökan om panträtt avse antingen enstaka
för sig bestående fastighet eller flera sådana fastigheter gemensamt. I tre
avseenden föreslår emellertid utredningen begränsning i dessa möjligheter
för fastighetsägaren att erhålla pantbrev, nämligen genom förbud mot gemensam
inteckning i fastigheter med skilda ägare, förbud mot att i gemensamt
intecknad fastighet bevilja inteckning med annat föremål än den gemensamma
inteckningen samt förbud mot gemensam inteckning i fastigheter
inom skilda domsagor eller rådhusrättsområden.

Här skall till en början de båda första förbudsreglerna behandlas. Dessa
samspelar i det dubbla syftet att dels förenkla det exekutiva förfarandet i
fråga om samintecknade fastigheter, dels förtränga förekomsten av gemensamt
inteckningsansvar till situationer, där sådant ansvar verkligen har en
funktion att fylla.

I förstnämnda hänseende, alltså i vad reglerna syftar till förenkling, verkar
dessa på det sättet att förekomsten av särintressen i samintecknat fastighetskomplex
motverkas. Såsom jordabalksutredningen utförligt redovisat
är det nämligen förekomsten av särintressen, antingen dessa framträder på
det sättet att fastigheterna har skilda ägare eller att de ej har helt likformig
inteckningsbelastning, som i hög grad kan komplicera det exekutiva förfarandet
i fråga om samintecknade fastigheter. Om dessa är i en ägares hand

626 Del B 2 Kungl. Maj. is proposition nr 20 år 1970

och homogent belastade, kan de soin regel behandlas såsom en enda fastighet
och behöver alltså inte föranleda särskilda komplikationer.

Riktigheten av den princip som ligger till grund för utredningens nu behandlade
reformförslag, nämligen att man bör söka motverka förekomsten
av särintressen i samintecknat fastighetskomplex, har inte bestritts av någon.
Den frågan inställer sig emellertid om reformförslagen på bästa sätt
tillgodoser nämnda princip och om de i övrigt har konsekvenser som kan
godtas. Utredningen har själv påpekat att regeln om förbud mot gemensam
inteckning i fastigheter med skilda ägare leder till ogynnsamma konsekvenser
i vissa fall, nämligen när fastigheternas ägare är äkta makar eller när
de utgörs av moderbolag och dotterbolag eller eljest av näringsidkare som
står i koncernförhållande till varandra. Under remissbehandlingen av utredningsförslaget
har också yrkats att undantag skall göras från förbudsregeln
i dessa fall eller att stämpelfrihet skall medges beträffande överlåtelser
i syfte att överföra den fasta egendomen på en hand.

Det fallet att flera fastigheter ingår i en brukningsenhet men att äganderätten
till egendomen är uppdelad på äkta makar har sedan länge utgjort ett
problem när det gäller sammanläggning. I syfte att underlätta sådan fastighetsreglering
har i 1964 års stämpelskatteförordning upptagits en bestämmelse
(4 § första punkten) om skattefrihet för förvärv från make i
samband med sammanläggning. Fastighetsbildningskommittén har också
behandlat frågan vid sina överväganden angående sammanläggningsinstitutet.
Kommittén föreslår att sammanläggning skall kunna ske av fastigheter,
som tillhör makar var för sig eller innehas med olika rätt i äktenskapet, om
makarna träffar avtal rörande sin rätt i den nybildade fastigheten. Meningen
är att sådana avtal inte skall behöva lagfaras. Mitt ställningstagande
till detta förslag måste anstå till ett senare sammanhang, men jag vill redan
nu deklarera den uppfattningen att de problem, som i inteckningssammanhanget
uppkommer genom att makar var för sig innehar delar av en brukningsenhet,
bör lösas på det sättet att makarna ges möjlighet att på ett förenklat
sätt vinna sammanläggning. Däremot är jag inte beredd att inom
ramen för institutet gemensam inteckning för detta fall göra något undantag
från regeln att sådan inteckning bara får beviljas i fastigheter som är i en
ägares hand. Kan sammanläggning inte ske eller önskar makarna ej genomföra
en sådan åtgärd, får detta betraktas som ett belägg för att situationen
inte är sådan att gemensam inteckning har någon funktion att fylla.
Någon regel om befrielse från stämpelskatt vid fång mellan makar utan
sammanhang med sammanläggning kan inte anses erforderlig. Ej heller
kan jag finna tillräckligt starka skäl att föreslå någon specialregel för det
fall, att fastigheter innehas av näringsidkare mellan vilka råder intressegemenskap.

Beträffande frågan om utredningens reformförslag i övrigt på bästa sätt
tillgodoser principen att motverka förekomsten av särintressen i saminteck -

Del B 2

627

Kangl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

nät tastighetskomplex är att märka att utredningen inte syftar till att helt
förhindra förekomsten av inkongruent inteckningsbelastning i ett samintecknat
fastighetskomplex. Den mot särgravationer riktade förbudsregeln
i 8: 3 andra stycket avser nämligen endast det fallet att gemensamt inteckningsansvar
redan föreligger. Är fastigheter gemensamt intecknade, måste
enligt nämnda regel ytterligare inteckningsåtgärder avse samma fasta egendom
som den gemensamma inteckningen. Däremot är det enligt utredningsförslaget
inte något som hindrar att gemensam inteckning beviljas i fastigheter,
som förut besväras av en eller flera särinteckningar. Särgravationer
i samintecknat fastighetskomplex godtas således om de äger bättre rätt än
den gemensamma inteckningen men annars inte. Att utredningen gör denna
åtskillnad mellan olika särinteckningar bottnar i dess överväganden
rörande utropsreglerna i UL. För närvarande gäller enligt 121 § 1 mom. UL
att särutrop skall ske så snart särintressen förekommer i ett samintecknat
komplex, som är föremål för exekution. Utredningen finner önskvärt att
bestämmelserna i nämnda lagrum ersätts med en regel enligt vilken särutrop
blir obligatoriskt om fastigheterna har skilda ägare men i övrigt endast
får förekomma på begäran av innehavare av särgravation med sämre rätt
än exekutionsfordringen eller av innehavare av gemensam inteckning med
sämre rätt än en särgravation. Innehavare av särgravation med bättre förmånsläge
skulle alltså inte äga påkalla särutrop. Vidare antar utredningen
att innehavare av gemensam inteckning med sämre rätt än särgravation
endast undantagsvis kommer att påkalla särutrop. Utredningen synes ha
menat att det utifrån dessa överväganden inte finns något praktiskt behov
av att motverka särinteckningar med företräde framför gemensam inteckning.

Enligt min mening kan riktigheten av denna slutsats sättas i fråga från
skilda utgångspunkter. För det första bör framhållas, att förekomsten av
en särgravation med bättre rätt än den gemensamma inteckningen —- alltså
den form av särintresse i samintecknat komplex som utredningen inte ansett
sig böra motverka — trots allt inte sällan torde leda till särutrop av
fastigheterna med de komplikationer som följer därav. Såvitt kan bedömas
blir exempelvis ordningen med särutrop svårfrånkomlig i den ej ovanliga
situationen att särinteckningen är exekutionsfordring. För närvarande förutsätts
i detta fall särutrop med hänsyn till regeln i 122 § UL att vid auktionen
först skall utrönas om den fastighet, vars särskilda försäljning blivit
begärd, kan erbjuda någon betalning till exekutionssökanden. Sannolikt
har utredningen också underskattat benägenheten hos innehavaren av den
gemensamma inteckningen att påfordra särutrop. Denne torde regelmässigt
inte ha något att förlora på en sådan begäran men kan ha intresse av den
så snart det finns anledning befara att den särgraverade fastighetens värde
inte täcker särinteckningen. Det är också påtagligt att redan förekomsten
av en sådan inteckning, även om den besitter bästa förmånsrätt, dock tving3f
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

628 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

ar intressenterna vid den exekutiva auktionen till särskilda överväganden
av komplicerad natur, vilka inte behöver förekomma om fastigheterna är
homogent belastade. Som ett ytterligare skäl kan åberopas att det ej sällan
torde uppkomma fråga om sammanläggning av gemensamt intecknade fastigheter.
En sanering av inteckningsförliållandena blir då ofrånkomlig.
Denna åtgärd torde vara enklare att genomföra, om den sker innan fastigheterna
intecknas gemensamt. Också i många andra sammanhang innebär
det en förenkling, om inteckningsansvaret är likformigt i ett saminteclcnat
komplex. Det må också framhållas att, om fastigheterna verkligen gemensamt
har ett övervärde, de åtminstone i princip blir bättre utnyttjade från
kreditsynpunkt om samtliga inteckningar är gemensamma. Jag anser därför
det principiellt riktiga vara att söka motverka också särintressen i form
av särinteckningar med bättre förmånsrätt än gemensamma inteckningar.
Frågan är emellertid om man genom att även i detta avseende framtvinga
eu homogen inteckningsbelastning lägger en alltför tung börda på fastighetsägaren
och därmed skapar en inte godtagbar olägenhet för kreditlivet.
Jag återkommer i det följande till denna fråga.

Såsom inledningsvis framhölls syftar de båda ifrågavarande förbudsreglerna
också till att förtränga förekomsten av gemensamt inteckningsansvar
till situationer, där sådant ansvar verkligen har en funktion att fylla. I själva
verket är det i detta hänseende som reglerna får sin stora betydelse. Om
flera fastigheter blivit gemensamt intecknade och någon av dem överlåts,
föreligger uppenbarligen inte längre sådan samhörighet mellan fastigheterna,
som motiverar ett gemensamt inteckningsansvar. Genom de föreslagna
förbuden mot att gemensamt inteckna fastigheter i skilda ägares hand och
att ta ut särinteckning i samintecknat fastighetskomplex kommer varken
den kvarvarande, inte överlåtna fasta egendomen eller den försålda att kunna
belastas med inteckning utan att det gemensamma inteckningsansvaret
först upplöses. Från praktisk synpunkt kommer detta att ha särskild betydelse
i de mycket vanliga fall när det gemensamma ansvaret uppkommit
som en följd av fastighetsdelning. Det torde inte vara någon överdrift att
påstå att förbudsreglerna får den effekten att praktiskt taget varje fastighetsdelning,
som angår intecknad egendom, kommer att inom kort följas
av en upplösning i någon form av det gemensamma inteckningsansvaret.
Från den synpunkten att sådant ansvar i dessa fall inte har någon funktion
att fylla utan tvärtom endast föranleder komplikationer är den angivna
effekten i och för sig ytterst önskvärd.

Det kan tyckas att de ifrågavarande reglerna skulle vara alltför tyngande
för fastighetsomsättningen. I den mån intressenterna inte kan klara ut inteckningsförhållandena,
kommer ju överlåtelse av en del av ett samintecknat
fastighetskomplex att i praktiken sällan kunna genomföras. Det är för
övrigt att märka att enligt de av utredningen föreslagna reglerna ansökan
om panträtt inte ens kan förklaras vilande i avvaktan på att det gemen -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 629

samma inteckningsansvaret upplöses. Har ansökan avfattats i strid mot
dessa regler leder den nämligen till omedelbart avslag. Trots att reglerna
har denna besvärande verkan har en enhällig remissopinion funnit regelanordningen
vara godtagbar. Som främsta skäl härtill har åberopats att
fördelarna är så stora att de mer än väl uppväger olägenheterna. Därtill
kommer att även om det gemensamma inteckningsansvaret skulle få kvarstå
det likväl ställer sig svårt att utnyttja fastigheterna i kreditsammanhang,
innan inteckningsförhållandena sanerats. Den extra belastning för
intressenterna, som reglerna vållar, torde därför i själva verket inte vara
alltför tyngande. Banker och andra kreditinrättningar, på vilka det i praktiken
ankommer att genomföra sådana åtgärder, har inte tvekat att ansluta
sig till reformförslagen. Erfarenheten torde också visa att det är relativt
lätt att inhämta erforderliga medgivanden för genomförande av en inteckningsreglering.
Det viktiga torde vara att åtgärderna rent tekniskt kan genomföras
på ett enkelt och rationellt sätt. Detta spörsmål har också uppmärksammats
av utredningen i flera avseenden, såsom när det gäller utformningen
av reglerna för de skilda inteckningsåtgärderna eller av stämpelskattereglerna.

Jag ansluter mig därför i princip till utredningens förevarande förslag
och betraktar dessa som en godtagbar lösning på problemet med att åstadkomma
gravationsuppdelning vid fastighetsdelning. Jag biträder också förslaget
att de ifrågavarande förbudsreglerna skall utgöra grund för omedelbart
avslag på inteckningsansökan. Denna ståndpunkt torde vara ofrånkomlig,
eftersom en vilande inteckning i bl. a. exekutionssammanhangen skall
betraktas såsom om den vore beviljad och alltså föranleder motsvarande
komplikationer som den beviljade inteckningen samt dessutom frekvensen
av i och för sig inte önskvärda vilande inteckningar annars skulle öka.

Jag återkommer nu till frågan om den närmare utformningen av förbudet
mot särinteckning i samintecknat komplex och då närmare bestämt
frågan om gemensam inteckning bör få beviljas i fastighet, som förut svarar
för särinteckning. Fördelarna med ett sådant utsträckande av förbudsregeln
har förut angetts. Spörsmålet är nu om nackdelarna kan anses ha
sådan betydelse att man av det skälet bör avstå från åtgärden. Härvidlag är
att märka, att ett förbud mot gemensam inteckning i fastigheter av vilka en
eller flera svarar för särinteckning föranleder en inteckningsreglering som
inte torde vara svårare att genomföra än den som nyss behandlades. Därtill
kommer det väsentliga förhållandet att i förevarande situation det läget
aldrig kan inträffa att fastighetsägaren helt utesluts från möjlighet att inteckna
fastigheterna. Han har nämligen alltid den utvägen att fortsätta
att ta ut särinteckningar. Eftersom några starka skäl enligt min mening
alltså inte med fog kan åberopas mot det ifrågasatta utsträckandet av förbudet
mot särinteckning i samintecknat komplex, har en sådan ändring
genomförts i departementsförslaget. I andra stycket av förevarande para -

630 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

graf liar upptagits en regel av innebörd att om ansökan om inteckning angår
fastighet som svarar för beviljad eller sökt inteckning så skall ansökningen
avse samma fasta egendom som denna och får inte avse fastighet
som ej svarar för inteckningen.

Strängt efter ordalagen träffar inte departementsförslagets regel — liksom
ej heller jordabalksutredningens motsvarande bestämmelse i 8: 3 andra
stycket — det fallet att den aktuella fastigheten graveras av flera inteckningar
sota avser skilda fastighetskomplex. En sådan situation kan undantagsvis
uppkomma även enligt nya jordabalkens regelsystem bl. a. som en
följd av fördelning av medel beträffande gemensamt intecknad fastighet
(jfr 6: 11—14 i departementsförslaget). Självfallet bör inte göras något
undantag för detta fall från förbudet mot inkongruent inteckningsbelastning.
Ny inteckning bör således inte kunna beviljas, med mindre den inteckning
på vilken betalning utfallit antingen utsträcks att gälla i hela det ursprungliga
komplexet eller dödas. Att lagförslaget har denna innebörd torde
inte behöva uttryckas på annat sätt än som föreslagits.

Det må i detta sammanhang framhållas, att departementsförslaget inte
garanterar att varje inskrivning kommer att gälla likformigt i ett samintecknat
fastighetskomplex. De nu behandlade reglerna tar sikte bara på inteckning
men däremot inte på inskrivning av annan natur. Såsom jordabalksutredningen
anfört torde det nämligen vara ofrånkomligt att nyttjanderätt,
servitut och sainfällighetsrätt har de individuella fastigheterna såsom sakrättsliga
anknytningsobjekt. Olägenheterna därav är dock på intet sätt framträdande.
Dels är inskrivningar av detta slag i förhållande till inteckningarna
mindre vanliga, dels torde rättigheterna i praktiken ofta placeras med
bästa rätt i fastigheterna.

Om gemensam inteckning söks och hinder möter mot att bevilja inteckningen
i någon av de i komplexet ingående fastigheterna, kommer ansökan
f. n. att alltefter hindrets art avslås eller förklaras vilande i denna fastighet
samt beviljas i de övriga fastigheterna. I vilandefallet kan ansökan
efter hindrets undanröjande beviljas även till den del den förklarats vilande
och den från början avsedda gemensamma inteckningen därigenom
erhållas. Med departementsförslagets system blir situationen annorlunda.
Om vilandeanledning föreligger beträffande någon av fastigheterna, torde
ansökan i dess helhet få förklaras vilande, om inte fastighetsägaren i stället
begränsar sin ansökan till de fastigheter för vilka hinder mot inteckning
inte föreligger. Sedan hindret undanröjts, kan inteckningen i sådant
fall utsträckas att gälla det ursprungligen avsedda objektet. Det bör emellertid
observeras att förbudet mot inkongruent inteckningsbelastning kan
omöjliggöra att inteckning beviljas i endast några av fastigheterna. Under
remissbehandlingen har påpekats att de nu anförda konsekvenserna av det
nya systemet kan vara hinderliga för fastighetsomsättningen. Jag vill inte
helt bestrida riktigheten härav. Det bör dock framhållas, att parterna som

Del B 2

631

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

regel bör kunna trätfa uppgörelser som undanröjer de nämnda svårigheterna.
Särskilt vill jag peka på möjligheten att döda äldre inteckningar och
därefter söka nya inteckningar, som ger kreditgivaren erforderlig säkerhet.

Jag övergår nu till att behandla den tredje av de regler, som begränsar
tastighetsägarens möjligheter att gemensamt inteckna fast egendom, nämligen
förbudet mot gemensam inteckning av fastigheter som inte tillhör samma
inskrivningsområde, de s. k. interregionala inteckningarna. Några uppgifter
om antalet sådana inteckningar finns inte tillgängliga. Man kan dock
utgå från att antalet åtminstone i vissa delar av landet är så stort att inteckningarna
är värda särskilt beaktande. Obestridligen kan institutet gemensam
inteckning ha lika stort intresse i dessa situationer som annars. Såsom
jordabalksutredningen utvecklat föranleder emellertid inteckningar av detta
slag oproportionerligt stora inskrivningstekniska svårigheter såväl för inskrivningsmyndigheterna
som för sakägarna själva. Därtill kommer att ett
bibehållande av dessa inteckningar torde föra med sig att man måste tillskapa
särskilda regler för handläggningen, bl. a. om kommunikation mellan
inskrivningsmyndigheter i skilda områden. Övergången till ordningen
med inskrivningsmyndigheten som utfärdare av pantbreven föranleder ytterligare
komplikationer. Det gäller således att göra en avvägning mellan
de fördelar och olägenheter som är förenade med rätten att erhålla gemensam
inteckning i förevarande situation. Utredningen finner att skälen mot
att bibehålla denna möjlighet väger över och åberopar särskilt att man står
inför alternativet att antingen generellt tillåta gemensam inteckning över
domsagogräns oavsett om något verkligt behov därav föreligger eller att
helt förbjuda sådan inteckning. Utredningen anser således inte möjligt att
skilja på olika panträttsobjekt alltefter behovet av gemensam inteckning.
Remissopinionen är synnerligen splittrad i denna fråga och någon övervikt
för den ena eller den andra uppfattningen kan inte konstateras. Bland det
betydande antal remissinstanser som i princip ansluter sig till utredningens
uppfattning finns dock flera som förordar att möjlighet till dispens
införs eller att åtminstone nedsättning av stämpelskatten medges i sådana
fall när förbudet mot interregional inteckning tvingar fastighetsägaren att
söka inteckning på högre belopp än annars varit nödvändigt.

Vissa fall av interregional inteckning skiljer sig relativt tydligt från
övriga fall. Jag syftar på det åtminstone tidigare mycket vanliga förfaringssättet
från skogsbolagens sida att söka gemensam inteckning i hela sitt
innehav av fastigheter. Inteckningar av denna art omfattar ej sällan ett
synnerligen stort antal registerfastigheter inom skilda domsagor, ibland
även inom olika län. Det torde väsentligen vara sådana inteckningar som
orsakat betydande svårigheter för inskrivningsdomare och sakägare. Utredningen
har framhållit att bolagen under senare tid visat benägenhet att
undvika detta förfarande och i stället begränsat inteckningarna till fastigheter
inom en och samma domsaga. Även genom ett sådant förfaringssätt

632 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

torde de väsentliga fördelarna med gemensam inteckning uppnås. Det nu
berörda slaget av gemensam inteckning över domsagogräns bör därför enligt
min mening oberoende av vilken ståndpunkt man i övrigt intar till sådan
inteckning inte tillåtas.

Situationen kan vara helt annorlunda i andra fall. Också en ganska liten
brukningsenhet kan tillhöra skilda domkretsar. En med hänsyn till den
fasta egendomens uppdelning i sådana enheter till äventyrs godtycklig
sträckning av domsagogränserna — exempelvis i samband med stadsbildning
— kan ha medfört att fast egendom i vissa fall kommit att delas av
sådan gräns oavsett att intressegemenskap föreligger mellan fastigheterna.
Det kan synas vara obilligt att av sådana slumpmässiga skäl förbjuda en
annars tillåten form för inteckning. Närmast till hands ligger att tänka
sig någon form av dispens för dessa fall. Emellertid är utvägen med ett
dispensförfarande förenad med uppenbara olägenheter. Med inskrivningsmyndigheten
som utfärdare av pantbreven krävs för dispensfallen ett relativt
invecklat regelsystem utan motsvarighet i gällande rätt. Att bygga upp
ett sådant system är så mycket mindre motiverat som man måste räkna med
att dispensfallen kommer att bli sällsynt förekommande, särskilt som det
får anses realistiskt att räkna med att inskrivningsmyndigheternas områden,
oavsett hur organisationen kommer att uppbyggas, kommer att inom
en nära framtid väsentligt vidgas. Det är för övrigt viktigt att slå fast att ett
ovillkorligt förbud mot interregional inteckning ingalunda utesluter sakägarna
från att såsom kreditunderlag utnyttja brukningsenhetens sammanlagda
värde. Panthavaren kan ofta beredas motsvarande säkerhet genom att
pantsättningen beträffande de skilda delarna av brukningsenheten får avse
ett lämpligt avvägt överhypotek. Det mest följdriktiga skulle därför vara
att i de förevarande fallen medge någon form av lindring i fråga om stämpelskatten.
Här möter emellertid svårigheten att skilja ut de fall där en
sådan åtgärd är motiverad utan att regelanordningen och förfarandet blir
alltför invecklat. Ett dilemma är att inskrivningsmyndigheten inte kan anses
besitta kompetens för att pröva frågor av den art som här skulle uppkomma.
Enligt min mening står inte intresset av en särskild anordning för
att i vissa fall lindra verkningarna av ett generellt förbud mot interregional
inteckning i rimlig proportion till de komplikationer varmed en lösning
av problemet skulle vara förenad. Jag har därför stannat för att i departementsförslaget
göra regeln om förbud mot interregional inteckning undantagslös
och att i vart fall inte f. n. förorda någon form av lindring i stämpelskatten
för de aktuella fallen.

Förbudet har i utredningsförslaget utformats så, att fastigheter som inte
är belägna inom samma domsaga eller, beträffande stad med rådhusrätt,
inom samma stadsområde inte kan intecknas gemensamt. Eftersom såväl
f. n. som enligt jordabalksförslagen domsagan respektive stadsområdet kan
uppdelas i skilda inskrivningsområden, finns det inte någon garanti för att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 633

de nämnda områdena kommer att överensstämma med inskrivningsmyndigheternas
verksamhetsområden. Även enligt utredningsförslaget kan alltså inteckning
förekomma, som berör fastigheter inom skilda inskrivningsområden.
Detta kan otvivelaktigt föranleda olägenheter och torde påkalla någon
form av särreglering. Något påtagligt skäl varför man inte i stället skulle
anknyta förbudet till inskrivningsmyndighetens verksamhetsområde torde
inte föreligga. Man har dessutom att räkna med möjligheten att i framtiden
dessa områden och domkretsarna ej kommer att sammanfalla i lika hög
grad som för närvarande. I en sådan situation skulle olägenheterna bli framträdande.
Övervägande skäl synes därför tala för att förbjuda gemensam
inteckning av fastigheter inom skilda inskrivningsområden. Departementsförslaget
har utformats i enlighet härmed.

Lagberedningens jordabalksförslag innefattar förbud mot inteckning i andel
av fastighet. Denna ståndpunkt var ofrånkomlig för beredningen redan
med hänsyn till förslagets inställning till gemensamt inteckningsansvar. Intecknas
andel av fastighet, blir nämligen reglerna om gemensamt inteckningsansvar
tillämpliga beträffande inteckning, som avser hela fastigheten.
Med departementsförslagets konsekvent genomförda förbud mot inkongruent
inteckning är emellertid detta argument inte längre bärande. Inteckning
i andel av fastighet skulle nämligen i vart fall inte vara möjlig om
hela fastigheten besväras av inteckning, och har andelsinteckning meddelats
skulle det vara lika litet möjligt att bevilja inteckning i hela fastigheten.
Något utrymme för tillämpning av reglerna om gemensamt inteckningsansvar
skulle alltså inte uppkomma. Starka skäl talar likväl mot att alltjämt
tillåta andelsinteckning. Ett skäl är att om ett samäganderättsförhållande
föreligger beträffande fast egendom kan — såsom lagberedningen utförligt
utvecklat — delägarens rätt att självständigt inteckna sin andel av fastigheten
utnyttjas på ett sätt som blir till allvarligt förfång för övriga delägare.
En i och för sig lämplig lösning på detta problem är att inte längre
tillåta inteckning i andel av fastighet. Det avgörande skälet mot sådan inteckning
är emellertid att respekten för förbudet mot sämjedelning av fast
egendom annars skulle undergrävas i väsentlig mån. Ej heller departementsförslaget
tillåter därför inteckning i andel av fastighet.

Med intagandet av denna ståndpunkt kvarstår problemet med sämjedelningslotter,
vilka lagfarits såsom ideella andelar av fastighet. Hitintills har
det inte mött något hinder att vidta rättsliga förfoganden i kreditsammanhang
eller eljest över dessa lotter, eftersom inskrivning kunnat ske i resp.
fastighetsandel. Förbudet mot andelsinteckning hindrar dock denna utväg.
På längre sikt måste frågan uppenbarligen få sin lösning genom legalisering
av sådana sämjedelningar vilka måste erkännas såsom giltiga. Genom
legaliseringen kommer sämjedelningslotterna att även från fastighetsregistrerings-
och inskrivningssynpunkt övergå från andelar till för sig bestående
fastigheter. Spörsmålet om denna legalisering utreds för närva -

634 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rande genom eu särskild sakkunnig. Beträffande övergångstiden intill dess
legaliseringen genomförts tänkte sig lagberedningen en registrering inom
inskrivningsväsendets ram av sämjedelningslotter (21 § PromL). Efter en
sådan registrering skulle inskrivning kunna ske oavsett förbudet mot andelsinteckning.
Förutom att denna anordning, trots att den endast skulle
vara ett provisorium, måste bli betungande för inskrivningsväsendet är den
förenad med nackdelar från den synpunkten att den kan på ett olämpligt
sätt binda den kommande legaliseringen. Jag anser därför att lösningen på
problemet måste sökas efter andra riktlinjer. Frågan får emellertid närmare
övervägas i ett senare sammanhang. Jag utgår från att man därvid skall
kunna överblicka hur legaliseringsförfarandet bör utformas.

Om sökanden åsidosätter jordabalksförslagens regler angående föremålet
för inteckning, får detta som regel till följd att inskrivningsmyndigheten
omedelbart avslår ansökningen om inteckning. Både lagberedningens och
utredningens förslag innehåller emellertid i 8: 2 andra stycket ett väsentligt
undantag från denna princip. Ansökan som avser område eller andel av
fastighet eller fastighet med undantag av område eller andel får nämligen
upptas och förklaras vilande i avvaktan på laga delning under förutsättning
att området överlåtits eller överlåtelse skett av andel med bestämmelse
att andelen skall utbrytas. Denna regel får en synnerligen begränsad betydelse
som följd av förbudet mot inkongruent inteckning. Så snart den
fastighet varifrån området eller andelen skall avskiljas besväras av inteckning
leder nyssnämnda förbud till att ansökan om inteckning, som inte avser
hela fastigheten, omedelbart skall avslås. I själva verket skulle rätten
att få ansökan om inteckning vilandeförklarad i område eller andel av fastighet
endast stå till buds i fråga om gravationsfria fastigheter. Det skulle inte
vara lämpligt att för denna situation göra undantag från förbudet mot inkongruent
inteckningsbelastning. Ett sådant undantag skulle nämligen
dels i ej obetydlig grad förta värdet av förbudsregeln, dels uppmuntra till
ansökan om inteckning innan fastighetsbildning genomförts.

Värdet från kreditgivningssynpunkt av att kunna få en ansökan om inteckning
som avser egendom, vilken ännu ej undergått fastighetsbildning,
förklarad vilande kan antas vara mycket begränsat. Redan på grund härav
finns anledning att ifrågasätta behovet av att införa denna möjlighet. När
den dessutom kommer att avse endast gravationsfria fastigheter, förlorar
den nästan varje praktisk betydelse. Jag föreslår därför att bestämmelsen
om inteckning i område och andel av fastighet får utgå. Någon uttrycklig
regel av innebörd att område eller andel av fastighet inte kan utgöra föremål
för inteckning synes inte erforderlig.

Såsom en följd av de ändringar och förenklingar vilka jag nu förordat i
fråga om föremålet för inteckning, har det blivit möjligt att i departementsförslaget
samla de grundläggande reglerna för innehållet i ansökan om in -

Del B 2

635

Kungl. Maj:is proposition nr 20 år 1970

teckning i en enda paragraf. Reglerna har uppdelats på två stycken varav
det första innehåller huvudregeln om inteckningsbeloppet och föremålet för
inteckningen samt det andra de närmare föreskrifterna angående vilken fast
egendom en inteckningsansökan får avse.

Ansökan om inteckning skall såsom framgår av 1 § göras skriftligen. Det
finns inte anledning att om sökanden vill ha flera inteckningar kräva en
ansökningshandling för varje inteckning. Ansökan bör få avse flera inteckningar,
under förutsättning att de angår samma fasta egendom. Någon uttrycklig
regel härom har inte ansetts behövlig.

3 §•

Paragrafen, som motsvarar 30:2 i lagberedningens förslag och 26: 1 i
utredningens, innehåller i första stycket en uppräkning i nio punkter av de
fall när ansökan om inteckning skall avslås och i andra stycket en regel för
det fall att behandlingen av sökandens lagfartsansökan uppskjutes till senare
inskrivningsdag.

Gällande rätt. Skilda stadganden i IF upptar regler som innebär att ansökan
om inteckning skall avslås. Finns inte något på fordringshandlingen
tecknat, bevittnat inteckningsmedgivande och föreligger ej rätt till tvångsinteckning
enligt 2 § IF, skall inteckningsansökningen enligt 4 § första stycket
IF avslås. Av 12 § anses följa, att ansökningen likaledes skall avslås, om
lagfart inte sökts för den som lämnat inteckningsmedgivandet. Enligt 16 §
må inteckning inte meddelas i vissa kanalanläggningar och ej heller i fastighet,
som besväras av inskriven tomträtt eller vattenfallsrätt. En ansökan
i strid häremot torde böra avslås.

Lagberedningen. I beredningens förslag tas avslagsanledningarna upp i
tio punkter. Sju av dessa har sin motsvarighet också i departementsförslaget.
Redovisningen av beredningens förslag begränsas i det följande till sex
av dessa punkter.

Punkt 3 (punkt 2 i departementsfårslaget). Beredningen berör till en början
vissa fall, där möjlighet till inteckning i fastighet är helt utesluten på
grund av särskilda bestämmelser i lag, såsom beträffande häradsallmänningar,
vissa till socknar hörande allmänningar och vissa allmänningsskogar
samt kanalanläggningar i särskilda fall.

Beträffande det fall då förvärv av fast egendom är förenat med förbehåll,
som inskränker förvärvarens rätt att söka inteckning i egendomen eller när
förvärvarens rätt i sådant avseende är inskränkt genom annans på testamente
grundade rätt att nyttja egendomen skall, erinrar beredningen, enligt
28:20 (20: 14 i departementsförslaget) anteckning om inskränkningen

636 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

göras i fastighetsboken, när lagfart söks eller det annars upplyses att inskränkning
av detta slag föreligger. Om en sadan anteckning förekommer,
bör enligt beredningen inteckningsansökan omedelbart avslås.

Det av beredningen föreslagna stadgandet avser bara sådana fall när förbudet
mot utfästelse av panträtt är ovillkorligt. Om däremot undantag från
förbudet kan medges av domstol eller annan myndighet, bör i stället föreskriften
i 7 § andra stycket (4 § första stycket punkt 4 i departementsförslaget)
tillämpas.

Punkt 4 (punkt 3 i departementsfårslaget). I 16 § IF infördes i samband
med 1953 års ändringar i tomträttslagstiftningen förbud mot inteckning
i fastighet, som besväras av inskriven tomträtt eller vattenfallsrätt. Angående
behovet av ett sådant förbud anför lagberedningen.

Visserligen påkallas ej ett sådant förbud till skydd för tomträtten och
i denna utfästa eller upplåtna rättigheter; med hänsyn till tomträttens företräde
kan i detta fall någon konfliktsituation ej uppkomma. Ä andra sidan
kan spörsmålet bli av betydelse i samband med ändringsavtal rörande tomträtten.
Sålunda kan förekomsten av en efter tomträtten intecknad panträtt
komma att utgöra hinder för inskrivning av ändringsavtalet i den fastighet
vari tomträtten är upplåten. Ett sådant avtal är underkastat samma regler
som avtalet om upplåtelse av tomträtten. Med hänsyn till de komplikationer
som sålunda kunna uppkomma ha övervägande skäl ansetts tala för att bibehålla
det nuvarande förbudet.

Punkt 6 (punkt 5 i departementsf årslaget). Punkten, som i gällande rätt
motsvaras av bestämmelser i 14 § IF, sammanhänger med reglerna i 24 kap.
(17 kap. i departementsförslaget) om konkurrens mellan överlåtelse och
pantutfästelse. Enligt dessa regler äger överlåtelse av fastigheten alltid företräde
framför en konkurrerande pantutfästelse, om lagfartsansökan kommer
före inteckningsansökan. Om lagfart och inteckning söks samma dag
är huvudregeln densamma, men här gäller enligt beredningens förslag en
avvikelse i fråga om pantutfästelse som avser ogulden köpeskilling. Med
överlåtelse från pantbrevets utfärdare jämställs överlåtelse, som gjorts av
någon som härleder sin rätt från denne, t. ex. hans arvinge. Beredningen
behandlar i detta sammanhang också det fall, att lagfartsansökan avser endast
ett område av fastigheten, och anser att en inteckningsansökan då bör
förklaras vilande.

Punkt 7 (punkt 6 i departementsf årslaget). Beredningen uttalar att om
den fastighet, vari inteckning söks, genom exekutiv auktion frångått pantbrevets
utfärdare, brevet alltid är utan verkan mot inroparen, vare sig denne
sökt lagfart eller ej; ett ej intecknat pantbrev kan nämligen inte beaktas vid
auktionen (jfr 107 och 114 §§ UL). Motsvarande förhållande föreligger vid
expropriation eller annat liknande tvångsförvärv och vid återköp. Om fastigheten
frångått pantbrevets utfärdare på grund av tvångsförvärv, skall inteckningsansökan
därför omedelbart avslås.

Punkt 9 (punkt 8 i departementsf årslaget). Stadgandet ansluter sig till

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 637

de av beredningen föreslagna ändringarna i 17 kap. 6 och 9 § § HB och är,
såsom framgår av beredningens motiv till nämnda ändringar, en konsekvens
av att vid utmätning av område eller andel av fastighet utmätningsfordran
gäller först efter rättigheter, vilka besvärar hela fastigheten.

Punkt 10 (punkt 9 i departementsfårslaget). Beredningen har i denna
punkt upptagit ett allmänt stadgande att inteckningsansökan omedelbart
skall avslås, om det är uppenbart att pantbrevet av annan grund än som
avses i punkterna 1—9 är ogiltigt eller inte må göras gällande. Beredningen
understryker att ansökan skall avslås även när det är fråga om invändning
av sådan beskaffenhet att den, om pantbrevet varit intecknat, inte skulle ha
medfört att panträtten blivit ogiltig utan bara att den övergått till fastighetsägaren
såsom ägarpant. För det fall alt det visserligen inte är uppenbart
att pantbrevet är ogiltigt eller ej må göras gällande men särskild anledning
förekommer till antagande att så är förhållandet har inskrivningsdomaren
att förfara enligt bestämmelserna i 27: 16 (19: 10 i departementsförslaget).

Jordabalksutredningen. Utredningen föreslår ett flertal ändringar i den av
beredningen föreslagna lagtexten. Ändringarna sammanhänger med förslaget
att införa inskrivningsdomarpantbrev.

Departementschefen. I jämförelse med beredningens och utredningens förslag
innebär departementsförslaget att punkterna 1 och 8 uteslutits samtidigt
som en ny punkt — som erhållit nr 7 — tillfogats. Punkt 1 i de tidigare
förslagen kan uteslutas eftersom 1 § i förevarande kapitel gör det möjligt
att låta punkten falla in under den punkt som motsvarar punkt 2 i beredningens
förslag. Punkt 8 i förslagen har fått utgå som en följd av att departementsförslaget,
som jag redan nämnt, saknar motsvarighet till förslagens
stadgande i 4: 27 om tvångsinteckning till säkerhet för köpeskillingens
återbärande vid hävande eller återgång av köp eller byte.

I anslutning till de skilda punkterna i departementsförslaget må följande
anföras. Punkt 1 avser bl. a. det fallet att ansökan om inteckning inte är
bevittnad eller att föreskrifter i övrigt om bevittning inte iakttagits. Härom
må hänvisas till vad jag anfört under 1 §. I punkterna 4 och 5 har reglerna
om ogulden köpeskilling fått utgå. Beträffande utformningen av punkt 4 i
övrigt kan hänvisas till vad jag anfört vid motsvarande regel i 21: 2. Genom
en ändrad utformning av punkt 5 har i departementsförslaget öppnats möjlighet
för den som överlåtit sin fasta egendom att söka inteckning trots att
förvärvaren sökt lagfart under förutsättning att denne medgett att inteckning
beviljas. I praktiken kommer den föreslagna regeln att få betydelse,
när område av en fastighet sålts och köparen sökt lagfart exempelvis för
att en sammanläggning av området med annan egendom skall kunna genomföras.
Den vilande lagfarten bör i sådant fall inte hindra att nya in -

638 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

teckningar beviljas om parterna är överens om saken (jfr SOU 1960:25
s. 762). När det i dessa punkter talas om att lagfart är sökt, avses inte det
fall att ansökningen beviljas, avslås eller avvisas senast den dag då inteckningsansökningen
tas upp. I punkt 6 har återköpet uteslutits från uppräkningen
av förvärv, som hindrar förre ägaren att ansöka om pantbrev.

Punkt 7 föreskriver att ansökan om inteckning omedelbart skall avslås om
fastighet, som avses med ansökningen, avträtts eller den dag då inteckningen
söks avträds till konkurs och sökanden är konkursgäldenär. Beredningens
förslag har i detta avseende i huvudsak samma innebörd. Regeln ges dock
inte något självständigt utrymme, utan fallet hänförs under den allmänna
regeln i punkt 10 (jfr SOU 1960:25 s. 759). Förbudet mot att bifalla en
ansökan om inteckning, när fastigheten avträtts till konkurs och sökanden
är konkursgäldenär, utesluter inte att inskrivningsmyndigheten ovetande
om konkursen likväl beviljar inteckningen. Även om beredningens förslag
till ändringar i KL genomförs — en fråga som jag får återkomma till i ett
annat sammanhang — kommer alltid någon tid att förflyta mellan egendomsavträdet
och konkursens antecknande i fastighetsboken. Enligt 8: 7
tredje stycket i förslagen skulle inteckningen och pantbrevet i sådana fall
automatiskt bli utan verkan. Såsom närmare utvecklats i motiven till 6: 10
har en annan lösning valts i departementsförslaget. Om inteckning beviljas
trots konkursen, bibehåller inteckningen och därmed pantbrevet sin giltighet
men en eventuell pantförskrivning blir utan verkan mot konkursboet,
som i stället äger göra gällande ägarhypotek. Trots detta bör fastighetsägaren
vara betagen rätten att söka inteckning under konkursen men sanktionen
till denna regel blir, såsom framgår av det anförda, begränsad till att
egendomsavträdet kommer att utgöra grund för avslag på ansökan om inteckning.
För vinnande av större tydlighet anser jag lämpligt att fallet redovisas
i en särskild punkt i paragrafen.

Beträffande den närmare utformningen av samma punkt kan anföras
följande. Enligt 15 § första stycket IF skall inteckningsansökan avslås, om
egendomen är avträdd til! konkurs eller om den avträds till konkurs samma
dag ansökningen görs. Stadgandet förs av lagberedningen över till 8:7 i
sak oförändrat — här bortses från institutet ogulden köpeskilling. Beredningen
erinrar emellertid om att ett pantbrev kan vara utfärdat av en tidigare
ägare, som därefter överlåtit fastigheten till konkursgäldenären. Till
förebyggande av att bestämmelsen görs tillämplig även på detta fall, har
beredningen uttryckligen angett att det endast avser pantbrev som upprättats
av konkursgäldenären. Departementsförslagets regel har utformats med
iakttagande av vad beredningen sålunda föreslagit.

I överensstämmelse med vad som föreslagits beträffande inskrivning av
tomträtt (21: 2 andra stycket) har i andra stycket upptagits en regel av innebörd
att, om ärende angående lagfart för sökanden uppskjutits till senare
inskrivningsdag, också behandlingen av ansökan om inteckning skall uppskjutas
till samma dag (jfr även 20: 6 andra stycket).

Kiingl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 639

4 §•

Paragrafen utgör en motsvarighet till bestämmelserna om vilandeförklaring
i 30: 3—7 i beredningens förslag. I utredningens förslag ingår motsvarande
bestämmelser som 26: 2—6.

Gällande rätt. I IF finns inte något allmänt stadgande om när inteckningsansökan
skall förklaras vilande. Reglerna därom ges i anslutning till de
olika fall, där ansökan skall förklaras vilande. Sådant beslut skall meddelas,
om lagfartsansökan förklarats vilande för fastighetsägaren (12 §), om
sökandens rätt på grund av inteckningshandlingen finnes tvistig (10 §), om
talan instämts angående klander, återgång eller lösningsrätt (13 §) samt
om äkta makes samtycke saknas och det inte visats, att det är obehövligt
(4 §).

Lagberedningen. Beredningens förslag upptar i 30: 3 ett inledande stadgande
till kapitlets särskilda bestämmelser om olika fall av vilandeförklaring
(30:4—7). Beredningen erinrar om att allmänna bestämmelser om
vilandeförklaring av ansökan om inskrivning meddelats i 27: 17 samt att paragrafen
har sin motsvarighet beträffande lagfart (28: 10 i förslaget).

Angående de olika fallen av vilandeförklaring anför beredningen i huvudsak
följande.

30: 4. Beredningens förslag upptar gällande rätts bestämmelse om lagfartskravet
i sak oförändrad. Det i 12 § IF behandlade undantagsfallet, att
fastighetsägaren förvärvat egendomen genom fång som enligt äldre rätt inte
var förenat med lagfartsskyldighet, behandlas i PromL.

30: 5. Beredningen utvecklar först skälen för stadgandet i första stycket
(SOU 1960: 25 s. 760). När det gäller andra stycket erinrar beredningen inledningsvis
om att i 28: 11 meddelas bestämmelser om att lagfartsansökan
skall förklaras vilande bl. a. på grund av att talan väckts om hävande eller
återgång av fastighetsöverlåtelse eller om bättre rätt till fastighet. Att sålunda
lagfartsansökan förklaras vilande medför enligt 30:4 att också ansökan
om inteckning på grund av pantutfästelse av lagfartssökanden förklaras
vilande. Emellertid fordras en särskild lagbestämmelse för det fall
att, när inteckning söks, utfärdaren av pantbrevet redan erhållit lagfart men
situationen likväl är sådan som avses i 28: 11. En bestämmelse härom har
upptagits i andra stycket i form av en föreskrift att sistnämnda stadgande
skall äga motsvarande tillämpning. — För att äganderättstvist skall utgöra
hinder för beviljande av inteckning förutsätts enligt 13 § IF att talan är
instämd när inteckning söks. Enligt förslaget kan emellertid, såsom nämnts
vid 28: 11, en tvist som uppkommit efter det ansökan om inskrivning gjorts
utgöra hinder för bifall till ansökan, om denna då ännu är beroende på
prövning.

30:6. I sakligt hänseende skiljer sig beredningens förslag från gällande
rätt bara såtillvida som vilandeförklaring inte längre skall ske för utred -

640 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

ning av sökandens civilstånd. För detta ändamål har i förslaget i stället anvisats
uppskovsförfarandet.

30: 7. Beredningen erinrar om att inteckning undantagsvis fordrar tillstånd
av domstol eller annan myndighet. Såsom exempel anförs att enligt
15 kap. 16 § FB rätten skall ge tillstånd till inteckning av omyndigs fasta
egendom, att lån mot inteckning i fideikommissegendom kräver Kungl.
Maj :ts medgivande samt att enligt 25 § lagen om flottning i allmän flottled
tillstånd till inteckning i egendom som hör till allmän tlottled skall lämnas
av länsstyrelsen. Bestämmelsen utgör en motsvarighet till stadgandet i 28: 14
andra stycket angående lagfart.

Jordabalksutredningen. Utredningen föreslår, som redan nämnts, att en
särskild typ av bevis skall utfärdas när ansökan om pantbrev förklaras vilande.

Bestämmelserna i beredningens förslag om de olika fallen av vilandeförklaring
har överarbetats för att harmoniera med den av utredningen föreslagna
ordningen beträffande pantbrevets form och utfärdande.

Departementschefen. Såsom jag närmare utvecklat i inledningen till detta
kapitel har en utmönstring av vissa fall av vilandeförklaring gjort en sådan
förenkling av lagbestämmelserna möjlig att dessa kunnat sammanföras i
en paragraf och i denna kunnat disponeras efter samma metod som använts
i 4 § när det gäller fall av omedelbart avslag på ansökan om inteckning.
Härigenom torde större överskådlighet ha vunnits. Rörande de olika
fallen av vilandeförklaring må anföras följande.

Punkt 1 (motsvarar 30:4 resp. 26:3 i förslagen). Enligt beredningens
förslag skall i princip ansökan om inteckning alltid förklaras vilande, om
lagfart sökts för den som utfärdat pantbrevet men ansökan inte beviljats
(30:2 punkt 6 samt 30:4 jämfört med 30:3 första stycket). Utredningsförslaget
har i sak samma innehåll. Härav följer att inteckningsansökan
skall förklaras vilande i två fall, nämligen dels när lagfartsansökan förklarats
vilande, dels när behandlingen av lagfartsärendet uppskjutits till
senare inskrivningsdag. För det senare fallet innehåller emellertid departementsförslaget,
som redan framgått, en särskild bestämmelse. Jag åsyftar
den regel som upptagits i 22: 3 andra stycket och som innebär att även behandlingen
av ansökan om inteckning skall uppskjutas till den senare inskrivningsdagen.
I förevarande punkt behandlas därför endast det fallet att
lagfartsansökan förklarats vilande.

Punkt 2 (motsvarar 30:5 andra stycket resp. 26:4 andra stycket i förslagen).
Motsvarande stadgande i förslagen är utformat såsom en hänvisning
till det jämförliga lagrummet i lagfartskapitlet. Med den form detta
lagrum erhållit i departementsförslaget torde det vara lämpligare att direkt

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

641

ange stadgandets innehåll också i förevarande kapitel. Bestämmelsen har
utformats i överensstämmelse med regeln i 20: 7 punkt 3.

Punkt 3 (motsvarar 30: 6 resp. 26: 5 i förslagen). Departementsförslagets
panträttssystem skiljer sig från såväl gällande rätt som förslagen bl. a. i det
avseendet att panträttsskapandet formellt sett är skilt från inskrivningen
och pantbrevets tillkomst. Först genom att pantbrevet överlämnas till borgenären
såsom säkerhet för dennes fordran tillförsäkras borgenären panträtt
i fastigheten. Det skulle under sådana förhållanden kunna ifrågasättas,
om inte det i giftermålsbalken uppställda kravet på äkta makes samtycke
till inteckning för fordran i fast egendom bör anknytas till själva
pantförskrivningen och inte som f. n. och enligt förslagen till ansökan hos
inskrivningsmyndigheten.

Frågan är aktuell redan f. n. I praktiken är det — som jag förut flera
gånger framhållit — inte heller nu på det sättet att inteckningen avser borgenärens
fordran. Som en följd av omslagsreverssystemet tjänar inteckningsreversen
endast som pant för nämnda fordran, och pantförskrivningen
kan ske såväl före som efter inteckningens beviljande. Fastigheten kan för
övrigt utnyttjas för pantsättning utan varje sammanhang med inteckning,
om fastighetsägaren förfogar över redan tidigare beviljade inteckningar.
Dessa har han kunnat få i sin hand exempelvis i samband med förvärvet av
fastigheten eller genom inlösen av tidigare lån.

Familjerättskommittén har uppmärksammat frågan vid sin översyn av
äktenskapslagstiftningen. I betänkandet Äktenskapsrätt (SOU 1964:34)
föreslår kommittén vissa ändringar beträffande kravet på äkta makes samtycke
till förfoganden över bl. a. fast egendom och tomträtt. Av särskilt intresse
i detta sammanhang är kommitténs förslag att överlåtelse eller pantförskrivning
av inteckning i fast egendom eller tomträtt som utgör giftorättsgods
eller enskild egendom men uteslutande eller huvudsakligen är
avsedd att bereda makarna gemensam bostad skall för sin giltighet kräva
samtycke av äkta make. Detta innebär emellertid inte att kommittén vill
slopa kravet på sådant samtycke i inteckningsärendet. För att undvika att
makes medgivande skall krävas såväl i inteckningsärendet som vid en i anslutning
till inteckningens beviljande företagen överlåtelse eller pantsättning
föreslås den anordningen att inteckningen under en tremånadersfrist efter
beviljandet skall kunna utnyttjas för överlåtelse eller pantsättning utan
makes medgivande.

Jag kan inte i detta sammanhang ta ståndpunkt till kommittéförslaget
som f. n. bereds inom departementet. Även enligt min mening bör emellertid
samtycke av äkta make alltjämt fordras i ärende angående ansökan om
inteckning.

Punkt 4 (motsvarar 30: 7 andra stycket resp. 26: 6 andra stycket i förslagen).
Stadgandet har bara fått undergå viss jämkning av redaktionell
och teminologisk natur.

642 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

För närvarande förekommer i viss utsträckning, att Skuldebrev, som försetts
med bevis om vilandeförklaring, belånas eller på annat sätt blir föremål
för omsättning. Också sedan den nya jordabalken trätt i kraft kommer
det sannolikt att föreligga ett behov av att förfara på motsvarande sätt.
Såsom jordabalksutredningen närmare utvecklat måste därför inskrivningsdomaren,
när ansökan om inteckning förklaras vilande, utfärda ett bevis
som lämpar sig för den allmänna omsättningen. I departementsförslaget
har i andra stycket upptagits en uttrycklig erinran om att inskrivningsmyndigheten
har att utfärda sådant bevis. Närmare föreskrifter om bevisets innehåll
och upprättande bör meddelas av Kungl. Maj :t. Såsom särskild beteckning
för beviset har införts ordet vilandebevis.

5 §•

Paragrafen, som saknar motsvarighet i beredningens förslag men i sak
överensstämmer med 26: 7 i jordabalksutredningens förslag, fastslår i första
stycket inskrivningsmyndighetens skyldighet att bevilja inteckning samt
utfärda pantbrev, när hinder mot bifall till ansökan om pantbrev inte föreligger.
Andra stycket innehåller en erinran om att inskrivningsmyndigheten
i vissa ifall är skyldig att oberoende av ansökan bevilja inteckning ävensom
att i eller utan samband därmed utfärda pantbrev.

Remissyttrandena. Den nuvarande lagberedningen påpekar att utredningsförslagets
lagtext inte belyser frågan vem som har att fullfölja vilandeförklarad
ansökan om inteckning.

Departementschefen. Det vilandebevis, som inskrivningsmyndigheten enligt
5 § har att utfärda vid vilandeförklaring av ansökan om inteckning,
fyller i väsentliga avseenden samma funktion som det fullvärdiga pantbrevet.
I likhet med detta kan det således i omsättningen utnyttjas vid upplåtelse
av panträtt. Vid fullföljd av vilandeförklaring skall vilandebeviset
ersättas med ett pantbrev, och efter åtgärdens genomförande är vilandebeviset
verkningslöst. Den ordningen synes därför böra gälla att fullföljd av
ansökan om inteckning kan ske endast om vilandebeviset inges.

I princip ankommer det på inskrivningsmyndigheten att självmant ta upp
en vilandeförklarad ansökan om inteckning till slutligt avgörande. Några
regler som skulle ange på vem det ankommer att fullfölja ansökan är därför
inte erforderliga. En annan fråga är vem som bör anses berättigad att få
ut pantbrevet. Naturligen bör i detta avseende gälla, att ingivaren av vilandebeviset
har sådan befogenhet. Jag ämnar emellertid återkomma till denna
fråga vid utformningen av tillämpningsföreskrifterna.

Genom övergången till inskrivningsdomarpantbrev blir det nödvändigt
att göra vissa ändringar i 1927 års lagar om dödande av förkommen handling
och om inteckningshavares rätt till betalning ur ersättning, som utgår

Del B 2

643

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

på grund av brandförsäkringsavtal. Jag avser att framlägga förslag om att
i den förra lagen införa skyldighet för inskrivningsmyndigheten att utfärda
nytt pantbrev eller vilandebevis i stället för dödad sådan handling samt att
beträffande den senare lagen föreslå att inskrivningsmyndigheten skall vara
skyldig att bevilja inteckning och utfärda pantbrev, när ersättning på grund
av brandförsäkringsavtal tillfallit borgenär, som har panträtt för sin fordran,
och försäkringsgivaren inte är ansvarig gentemot byggnadens ägare.
Jag har funnit lämpligt att i andra stycket i detta lagrum ta upp en hänvisning
till dessa särskilda stadganden angående inteckning och utfärdande av
pantbrev.

6 §•

Paragrafen, som motsvarar 30: 9 resp. 26: 8 i förslagen, innehåller regler
om företrädesordningen mellan flera inteckningar som söks samma dag.

Gällande rätt. Inskrivningsdomaren anses utan uttryckligt lagstöd i samband
med intecknande av rättighet, som enligt lag skulle ha företräde framför
annan rättighet för vilken inteckning sökts samma dag, äga på sökandens
begäran meddela förklaring att rättigheten skall gälla efter den andra
rättigheten eller med lika rätt som denna. På samma sätt kan rättighet,
som enligt lag skulle gälla med lika rätt som annan rättighet, förklaras
gälla efter den andra.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att —- bortsett från det ej längre
aktuella fallet att panträtt avser ogulden köpeskilling — enligt konkurrensreglerna
i 24 kap. (17 kap. i departementsförslaget) panträtt inte i något
fall kommer att gälla framför rättighet, för vilken inskrivning sökts samma
dag, samt att panträtt kan gälla med lika rätt endast i förhållande till annan
panträtt. Beredningens förslag reglerar med hänsyn härtill endast sådana
fall när sökanden begär att panträtten skall gälla efter rättighet, med vilken
den annars skulle ha varit likställd i företrädeshänseende. Beredningen
fortsätter.

Har sökanden framställt sådan begäran, skall panträtten i samband med
dess intecknande förklaras skola gälla efter den andra panträtten. Sökes
samma dag inteckning för tre eller flera panträtter, kan en av dem icke få
sättas efter en annan, med mindre den även placeras efter den eller de panträtter
som gälla med samma förmånsrätt som den panträtt efter vilken nedsättning
skall ske. Beredningen har funnit lämpligt att genom särskilt stadgande
tillägga nedsättning av en panträtt efter en annan den verkan att
panträtten kommer att gälla även efter panträtt med lika förmånsrätt som
den andra. Denna verkan skall sålunda inträda, vare sig detta angivits i beslutet
eller ej (jfr 13 och 19 §§). Beträffande andra rättigheter än panträtter
har en bestämmelse som motsvarar den nu förevarande meddelats i 31
kap. 5 §.

644 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Jordabalksutredningen. Avgöranden i inskrivningsärenden har i lagberedningens
förslag till lagtext i flera sammanhang, bl. a. i förevarande paragraf,
betecknats som beslut, trots att något formligt beslut inte kommer till
stånd utan endast en införing sker i ifastighetsboken. Detta förhållande kritiseras
av utredningen, som emellertid avstår från att föreslå någon ändring,
bl. a. med hänsyn till att ingreppet i beredningens förslag skulle bli omfattande.

Departementschefen. Första stycket har — med vissa ändringar av terminologisk
och redaktionell art — upptagits i enlighet med förslagen. Därvid
har de av jordabalksutredningen anförda synpunkterna tillgodosetts. Andra
stycket i beredningens förslag saknar givetvis motsvarighet i departementsförslaget
eftersom institutet ogulden köpeskilling helt avskaffats.

7—13 §§.

Departementschefen. I sju olika paragrafer behandlas skilda åtgärder beträffande
inteckning och pantbrev. Åtgärderna är i nu nämnd ordning: utsträckning
— en i departementsförslaget införd beteckning för vad som nu
brukar benämnas inteckning till ytterligare säkerhet — utbyte, nedsättning,
dödning, relaxation, uppdelning och anteckning om innehav. Jag avser att
här ta upp några för åtgärderna gemensamma frågor.

Utredningens förslag innehåller såsom förut nämnts i 8: 3 andra stycket
en regel av innebörd att, om fastighet häftar för gemensam panträtt, i fastigheten
får grundas endast panträtt vilande på den fasta egendom, vilken
omfattas av den gemensamma panträtten. Regeln syftar till att bevara en
homogen inteckningsbelastning hos ett gemensamt intecknat fastighetskomplex.
Däremot hindrar regeln inte att en fastighet, som ensam besväras
av en inteckning, intecknas gemensamt med annan fastighet. Det är således
endast särinteckningar, som skulle få sämre förmånsrätt än den gemensamma
inteckningen, vilka förbjuds genom den föreslagna regeln.

I flera remissyttranden över utredningsförslaget framhålls att en homogen
inteckningsbelastning kan rubbas också på annat sätt än genom ny
inteckning. Sålunda kan en av flera gemensamma inteckningar i ett fastighetskomplex
relaxeras eller uppdelas. Det har också påpekats att en särinteckning
med förmånsrätt framför en gemensam inteckning kan nedsättas
efter denna. Genom en sådan åtgärd uppkommer ett läge som utredningen
velat förhindra.

Såsom framgår av bestämmelsen i 22: 2 andra stycket andra punkten
i departementsförslaget har jag ansett mig böra gå ett steg längre när det
gäller att värna om homogen belastning vid gemensam inteckning. Bestämmelsen
förbjuder varje inteckning, som medför att en inte homogen
inteckningsbelastning på ett fastighetskomplex erhålls. Det ligger i linje
härmed att ta fasta på den nyss återgivna remisskritiken. Om man genom

Del B 2

645

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

relaxation vill befria en fastighet från -dess ansvar på grund av en gemensam
inteckning eller önskar uppdela en gemensam inteckning i flera särinteckningar,
bör gälla att motsvarande åtgärd måste genomföras även beträffande
eventuellt förekommande övriga gemensamma inteckningar. För
enkelhetens skull bör en sådan regel tillämpas endast när två eller flera
gemensamma inteckningar besvärar samma fasta egendom. Om en fastighet
undantagsvis skulle besväras av flera gemensamma inteckningar men dessa
i övrigt inte gäller i exakt samma fastigheter, bör det alltså inte föreligga
någon begränsning i möjligheterna att genomföra relaxation eller uppdelning.
Det är nämligen endast de i utgångsläget homogent belastade fastighetskomplexen
som bör skyddas mot åtgärder som komplicerar gravationsförhållandena.
En regel av nu angett innehåll har upptagits i 11 § angående
relaxation och i 12 § angående uppdelning. Beträffande utsträckning och
nedsättning ställer sig den nu aktuella frågan något annorlunda. Jag återkommer
till den saken i anslutning till de lagrum, som behandlar dessa åtgärder.

Det resultat man vill nå genom utsträckning, utbyte, nedsättning, relaxation
eller uppdelning kan också vinnas genom dödning och ny inteckning.
Det senare tillvägagångssättet ställer sig fördelaktigare från handläggningssynpunkt.
Såväl införingen i fastighetsboken som inskrivningsmyndighetens
bevis om åtgärden blir nämligen betydligt enklare. Det blir dessutom lättare
att avläsa pantbrevets giltighetsområde eller förmånsrättsläge. Denna
synpunkt har uppmärksammats vid tillkomsten av 1964 års lagstiftning
angående stämpelskatt och expeditionsavgifter. Dödningsåtgärder är helt
fria från avgift och stämpelskatt utgår inte vid ny inteckning på grund av
samma skuldebrev. Resultatet är att dödning i förening med ny inteckning
kan ske till samma kostnad som exempelvis en relaxation eller en uppdelning.
Utbyte av en inteckningshandling mot flera nya ställer sig däremot
alltjämt billigare än dödning jämte ny inteckning. I det senare alternativet
utgår nämligen expeditionsavgift för varje ny inteckning medan i utbytesären-det
endast en avgift erläggs. Enligt min mening bör expeditionsavgiften
i större utsträckning än f. n. bestämmas under hänsynstagande till att åtgärder
såsom utbyte och relaxation är väsentligt mera arbetskrävande än
dödning jämte ny inteckning. Genom en differentiering av expeditionsavgiften
bör användningen av den senare utvägen främjas. Jag avser att ta
upp denna fråga vid utformningen av följ dlagstiftningen.

I sammanhanget bör framhållas att omständigheterna i det enskilda fallet
kan vara sådana att dödning jämte ny inteckning inte innebär någon framkomlig
väg. Salunda skulle en sådan åtgärd i vissa fall föra med sig en inte
önskad försämring av förmånsrättsläget. Man måste därför bibehålla de nu
diskuterade inteckningsåtgärderna för vissa situationer.

Utbyte, nedsättning, dödning, relaxation och uppdelning bör såsom närmare
utvecklas i de skilda lagrummen kunna ske på ansökan av borgenär,

646 Del B 2 Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som fått pantbrev såsom pant för sin fordran. Det finns dock inte anledning
att uppställa krav på att innehavare av pantbrev skall styrka att pantförskrivning
ägt rum. I inteckningsärendet bör innehavet av pantbrevet tjäna
som legitimation. Detsamma bör gälla, när i nedsättnings-, relaxations- och
uppdelningsärenden medgivande fordras av innehavare av pantbrev. Innehavet
av pantbrevet är alltså en tillräcklig förutsättning för åtgärdens genomförande.
Att det också är en nödvändig förutsättning är uppenbart. Ansökan
resp. medgivandet får därför godtas endast om pantbrevet inges till
inskrivningsmyndigheten. En föreskrift om detta har tagits upp i 14 §.

I syfte att underlätta handläggningen av inteckningsåtgärder hos inskrivningsmyndigheterna
bör ansökningar i största möjliga utsträckning göras
enligt formulär. Jag återkommer till denna fråga i anslutning till 15 §.

7 §•

I denna paragraf, som saknar motsvarighet i jordaballtsförslagen, regleras
det fall att fastighetsägaren önskar att inteckning skall ändras att avse
en eller flera ytterligare fastigheter än den eller de, som inteckningen redan
gäller (utsträckning).

Gällande rätt. För närvarande möter inte hinder mot att en inteckningshandling
på nytt inges till inskrivningsdomaren för inteckning i en eller
flera ytterligare fastigheter. Åtgärden, som brukar benämnas »inteckning
till ytterligare säkerhet», förutsätter att inteckningshandlingen försetts med
inteckningsmedgivande som avser den ytterligare fasta egendomen. Sedan
inskrivning skett är IF:s regler om gemensamma inteckningar utan vidare
tillämpliga på inteckningen. Inteckning till ytterligare säkerhet har ansetts
kunna ske utan särskilt stöd i inskrivningslagstiftningen.

Departementschefen. Inteckning till ytterligare säkerhet har sin särskilda
betydelse, när det gäller att åstadkomma homogen inteckningsbelastning i
ett samintecknat fastighetskomplex. Ofta kan det visserligen vara enklare
att sanera inteckningsförhållandena genom dödning i förening med ny inteckning.
I den mån denna utväg av någon orsak inte står öppen bör det
emellertid även enligt den nya jordabalken vara tillåtet att ansöka om inteckning
till ytterligare säkerhet. Det i departementsförslaget genomförda
sättet för panthandlingens utfärdande kräver, att särskilda regler införs för
åtgärden. Det synes därvid lämpligt att betrakta denna som en kombination
av ny inteckning och utbyte samt att i enlighet med detta synsätt låta åtgärden
i tillämpliga delar följa reglerna för båda dessa institut. Åtgärden bör
i likhet med övriga inskrivningsåtgärder erhålla en särskild beteckning; utsträckning
synes vara en lämplig sådan. Paragrafen har utformats i överensstämmelse
med det sagda.

Till de regler som är tillämpliga på ansökan om utsträckning hör också

Del B 2

647

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

stadgandet i 2 § andra stycket sista punkten angående förbud mot inkongruent
inteckning. Finns flera inteckningar måste de alltså utsträckas på
samma sätt och en inteckning kan med hänsyn till detta stadgande inte utsträckas
att gälla i en fastighet, som redan svarar för en särinteckning. Denna
måste i sådant läge först dödas. En särskild situation bör i sammanhanget
något uppmärksammas. Jag syftar på att två eller flera fastigheter
svarar för en gemensam inteckning och att det därutöver råkar finnas en
särinteckning. Denna kan ha uppkommit exempelvis genom att vid medelsfördelning
ersättning utfallit på en gemensam inteckning, som därigenom
blivit utan verkan i någon av fastigheterna. Om särinteckningen gäller med
sämre rätt än den gemensamma inteckningen möter inte något hinder mot
att utsträcka inteckningen till att gälla i hela fastighetskomplexet. Gäller
särinteckningen däremot med bättre rätt än den gemensamma inteckningen,
skulle en utsträckning inte åstadkomma en homogen belastning. Inteckningarna
skulle nämligen gälla med olika inbördes förmånsrätt i de skilda
fastigheterna. Jämlikt grunderna för förbudet i 2 § andra stycket andra
punkten mot inkongruent inteckning bör i sistnämnda fall utsträckning inte
få ske.

Om ansökan om utsträckning förklaras vilande, måste vilandebeviset
utformas på sådant sätt att det klart skiljer sig från ett vilandebevis avseende
enbart den ifrågavarande fastigheten. Vid fullföljd av ansökan måste
självfallet såväl pantbrev som vilandebevis ges in till inskrivningsmyndigheten.

8 §•

Denna paragraf, som motsvarar 30: 12 och 13 i beredningens förslag samt
26: 10 och 11 i utredningsförslaget, innehåller bestämmelser om utbyte av
pantbrev.

Gällande rätt. Enligt 21 § IF kan en inteckningshandling genom beslut av
inskrivningsdomaren bytas mot en eller flera nya inteckningshandlingar.
Ansökan om utbyte kan göras av fastighetsägaren eller inteckningshavaren.
Om fastighetsägaren inte själv är sökande, måste det visas att han samtyckt
till bytet. Vidare fordras att såväl den gamla inteckningshandlingen
som den eller de nya inges. Utbytesinstitutet kan däremot inte användas för
att byta flera inteckningshandlingar mot en enda.

I samband med byte av en inteckningshandling mot två eller flera anses
inskrivningsdomaren kunna på sökandens begäran meddela förklaring att
de nya inteckningshandlingarna inbördes skall äga förmånsrätt i viss ordning.
Något uttryckligt stöd för detta förfarande finns inte i IF. Om inte en
sådan förklaring som nyss sagts meddelats, gäller de nya inteckningshandlingarna
med lika rätt.

648 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 ur 1970

Lagberedningen. Beredningen föreslår att tillämpningsområdet för utbytesinstitutet
vidgas. Därvid anför beredningen.

För en kreditinrättning, som erbjudes ett stort antal inteckningshandlingar
såsom säkerhet för ett och samma lån, skulle det, särskilt vid långfristiga
lån, innebära vissa praktiska fördelar, om dessa inteckningshandlingar
finge sammanslås till en enda. Enligt gällande rätt kan ett utbyte av
flera inteckningshandlingar mot en åstadkommas endast på det sättet att
fastighetsägaren låter döda inteckningarna och tar ut en ny inteckning i de
dödades ställe. En sådan åtgärd är förenad med åtskilliga kostnader och kan
även medföra att den nya inteckningen erhåller ett sämre förmånsläge än
som tillkommit de gamla inteckningarna. Beredningen har med hänsyn härtill
ansett sig böra utvidga utbytesinstitutet till att omfatta även utbyte av
flera pantbrev mot ett enda. Som en konsekvens härav synes även möjlighet
böra öppnas att uppdela summan av flera pantbrevs kapitalbelopp å flera
nya pantbrev på vilket sätt som helst, t. ex. att utbyta två pantbrev, vartdera
om 15 000 kronor, mot ett pantbrev å 20 000 kronor och ett å 10 000 kronor
eller mot tre pantbrev, vart och ett å 10 000 kronor. Det skulle innebära en
meningslös omgång att först utbyta de gamla pantbreven mot ett nytt och
därefter utbyta detta mot flera. Stadgandet i första stycket har avfattats i
enlighet härmed. Med utbyte av flera pantbrev mot flera avses endast sådant
utbyte av flera pantbrev som har karaktären av sammanslagning av
flera pantbrevs kapitalbelopp och uppdelning av summan på nya pantbrev;
vart och ett av de nya pantbreven blir därvid bärare av en andel i samtliga
de panträtter, som grundats genom de gamla pantbrevens intecknande.

I fråga om de särskilda krav som måste föreligga för att utbyte skall få
ske anför beredningen.

Utbyte bör uppenbarligen ej ske, med mindre den som utfärdat de nya
pantbreven styrker sin äganderätt genom lagfart å fastigheten.

Såsom skäl för att kräva fastighetsägarens samtycke till utbyte anfördes
vid de gällande bestämmelsernas tillkomst, att rättsförhållandet mellan inteckningshavaren
och fastighetsägaren efter utbytet komme att bestämmas
utan avseende å innehållet av den gamla handlingen med de anteckningar
som därtill anslöte sig. Sådant medgivande kunde, framhölls det, enklast
lämnas i den nya utfästelse av inteckning som under alla omständigheter
utgjorde en nödvändig förutsättning för utbytet. Då det utgör en ovillkorlig
förutsättning för utbyte att fastighetsägaren utfärdat det eller de pantbrev
mot vilka sökanden önskar få det gamla pantbrevet utbytt, synes denna
fordran vara överflödig. Det synes icke böra ligga i fastighetsägarens makt
att rent godtyckligt motsätta sig en dylik användning av det eller de nya
pantbreven. Ett hörande av fastighetsägaren skulle endast vara motiverat
för det fall att borgenären innehade de nya pantbreven och tvivel uppkommc
om hans befogenhet att för utbyte använda desamma, en situation som
ytterst sällan torde förekomma. För sådan händelse kan emellertid fastighetsägaren
höras (jfr 27 kap. 16 §). Beredningen har alltså icke upptagit
någon motsvarighet till det nuvarande stadgandet om fastighetsägarens
samtycke.

En förutsättning för att flera pantbrev skola kunna utbytas mot ett enda
måste uppenbarligen vara, att inteckningarna gälla med samma förmånsrätt
eller med förmånsrätt omedelbart efter varandra. Detsamma bör tydligen
gälla för det fall att flera pantbrev utbytas mot flera nya; en sammanslag -

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

649

ning av de gamla pantbreven ingår ju som ett led i ett dylikt utbyte. Ett
stadgande av denna innebörd har upptagits i andra stycket. Är företrädesordningen
en annan, måste först postposition ske, innan utbyte kan äga
rum. Två inteckningar kunna icke anses gälla omedelbart efter varandra,
om nagon av dem vid sin sida har en inteckning med lika rätt.

Rörande fastställande av inbördes förmånsordning mellan flera nya pantbrev
föreslår lagberedningen en uttrycklig bestämmelse. Beredningen framhåller
särskilt att om ett pantbrev, som gäller med lika rätt som ett annat
pantbrev, byts mot flera pantbrev, kan ej något av de nya pantbreven få
sättas efter det eller de andra, med mindre det också placeras efter det pantbrev
som står vid sidan av det gamla pantbrevet. För detta fall anser lagberedningen
att samma regel bör gälla som meddelats i 9 § första stycket
andra punkten (8 § andra punkten i departementsförslaget) i fråga om nedsättning
i samband med inskrivning.

Jordabalksutredningen. De nya reglerna beträffande pantbrevets form och
utfärdande har givetvis framtvingat en ändrad ordning för utbyte. Eftersom
de nya pantbreven skall utfärdas av inskrivningsdomaren, måste lagberedningens
föreskrift, att alla pantbrev skall inges i ärendet, begränsas till att
avse det eller de pantbrev, som skall bytas.

I fråga om fastighetsägarens roll i utbytesärendet utvecklar jordabalksutredningen
följande synpunkter.

Beredningen upptog i sitt förslag inte någon motsvarighet till det nuvarande
stadgandet att om fastighetsägaren inte själv är sökande, det måste
Y1SaS!., .aV". *ian samtyckt till utbytet. Kravet på samtycke ansågs nämligen
överflödigt med hänsyn till den ovillkorliga förutsättningen för utbytet, att
fastighetsägaren utfärdat det eller de pantbrev, som skulle inbytas. Med inskrivningsdomaren
såsom pantbrevsutfärdare är visserligen läget därvidlag
forandrat. Även för utredningen ter det sig emellertid ofrånkomligt att
viss medverkan från fastighetsägarens sida avkräves. Såsom underlag för
det eller de nya pantbreven bör fastighetsägaren nämligen ha att upprätta
vederbörlig pantrattsansökningshandling. Ur en dylik handling inhämtas
lattast och bast vad som skall gälla i fråga om de nya pantbreven (jfr t ex
bestammande av förmånsrättsordning enligt 11 §). Mot bakgrunden av den
roll, fastighetsägaren salunda under alla förhållanden skulle spela i sammanhanget
har utredningen ansett det vara lagtekniskt mest lämpligt att
forbehalla honom det formella initiativet till utbyte. Fastighetsägaren blir
i fråga °m utbyte, likaval som beträffande panträttsgrundande, sökande i
ärendet (jfr agarpantsutbrytning). Naturligtvis står detta arrangemang
inte i motsatsställning till att borgenär tar det faktiska initiativet till utbvtet;
i praktiken ar väl borgenären merendels den som framdriver åtgärden
År fastighetsägaren inte själv innehavare av det eller de gamla pantbreven
ar ju åtgärdens genomförande f. ö. helt beroende av borgenärens medgivande.
Procedurmassigt skulle det väl kunna tänkas bli vanligt att fastighetsägaren
i panträttsansökningshandlingen nominerar borgenären såsom in
givare i utbytesärendet.

650 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Enligt gällande rätt är innehavaren av en inteckning,
som skall bytas, berättigad att som sökande i ärendet ta initiativ till åtgärden.
Fastighetsägarens samtycke är dock erforderligt och lämnas i praktiken
i den formen att han tecknar inteckningsmedgivande på de nya fordringshandlingarna.
Lagberedningen slopar kravet på fastighetsägarens samtycke
under åberopande av att det enligt beredningens förslag utgör en nödvändig
förutsättning för utbyte att fastighetsägaren utfärdat det eller de nya
pantbreven och att därför ett krav på särskilt samtycke är överflödigt. Formen
för pantbrevs utfärdande i utredningens förslag har medfört, att spörsmålet
om fastighetsägarens medverkan i utbytesärendet fått omprövas. Jordabalksutredningen
har valt den lösningen, att fastighetsägaren förbehålls
det formella initiativet till utbyte.

Med departementsförslagets utformning av panträtten kommer frågan
ånyo i ett i viss mån ändrat läge. Sålunda medför den långtgående standardiseringen
av pantbreven, att dessa ej kommer att innehålla andra
upplysningar rörande rättsförhållandet mellan pantbrevets innehavare och
fastighetsägaren än som avser pantbrevets belopp och den med pantbrevet
avsedda fasta egendomen. Upplysningar av detta slag kan dock överföras till
de nya pantbreven utan parternas medverkan. Vart och ett av de nya pantbreven
blir nämligen bärare av en andel i samtliga de gamla pantbreven.
I utbytesärendet har parterna därför inte andra intressen att bevaka än som
gäller de nya pantbrevens valörer och ordningen dem emellan.

Under sådana förhållanden synes ej motiverat med ett krav på att fastighetsägaren
skall stå som sökande i utbytesärendet. Åtgärden bör få vidtas
även av annan än fastighetsägaren, under förutsättning att fastighetsägarens
samtycke föreligger. En sådan ordning kommer otvivelaktigt att medföra
praktiska fördelar för kreditlivet.

Ansökningen om utbyte bör innehålla uppgift om vem som skall vara
berättigad att uthämta det eller de nya pantbreven. Ingenting hindrar att
i ett och samma utbytesärende inges pantbrev från flera håll och att varje
ingivare upprättar en egen ansökan. Utbytet kan komma till stand under
förutsättning att ingivarnas önskemål sammanfaller samt fastighetsägaren,
om denne inte uppträder som ingivare, samtycker till åtgärden.

Jordabalksförslagen upptar i en särskild paragraf regler om bestämmande
av företrädesordning mellan flera pantbrev vid utbyte. Då emellertid
en sådan åtgärd kommer att utgöra ett normalt led i ett stort antal
av utbytesärendena, har jag funnit lämpligt att sammanföra ifrågavarande
regler med själva utbytesbestämmelsen i första stycket av förevarande
paragraf. Fastighetsägarens samtycke skall självfallet omfatta även sökandens
begäran om bestämmande av förmånsordning.

I paragrafens andra stycke återfinns regeln att utbyte får ske endast
om inteckningarna äger lika rätt eller också till förmånsrätten gäller ome -

Del B 2

651

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

delbart efter varandra. Denna regel får, såsom lagberedningen anfört, till
följd att nedsättning i vissa fall först måste ske, innan utbyte verkställs.

9 §•

Paragrafen motsvarar 30: 19 i lagberedningens förslag och 26: 14 i utredningens
samt innehåller bestämmelser om nedsättning av inteckning.

Gällande rätt. Enligt 22 § andra stycket IF kan en inteckning genom beslut
av inskrivningsdomaren nedsättas att gälla med förmånsrätt efter en
annan inteckning, som förut haft lika eller sämre rätt. För ett sådant beslut
fordras, att inteckningshandlingen företes och att fastighetsägaren lämnar
sitt medgivande. Enligt sista punkten i nämnda stadgande må en inteckning
ej sättas efter annan utan att den tillika sätts efter den eller de inteckningar,
som äger lika eller bättre rätt än den efter vilken nedsättningen
skall ske.

I 33 § IF ges regler om verkan av nedsättning av gemensamma inteckningar.
Om en sådan inteckning nedsätts förlorar inteckningshavaren rätten
att för belopp, som skulle falla på den fastighet vari inteckningen nedflyttats,
hålla sig till återstående intecknad egendom. Denna verkan inträder
i princip vare sig inteckningen nedflyttats i alla fastigheterna eller
endast i en del av dem. I rättspraxis (NJA 1948 s. 685) har man dock för
visst fall antagit att nedsättning av en gemensam inteckning inte inskränker
möjligheten att överföra brist, om nedsättningen skett på ett fullkomligt
likformigt sätt i alla de fastigheter som besväras av inteckningen. Vid nedsättning
kan förbehåll om rätt för inteckningshavaren att hålla sig till
övliga fastigheter göras enligt samma regler som gäller för relaxation.
Förbehållet förutsätter medgivande av såväl fastigheternas ägare som
innehavare av rättigheter i fastigheterna gällande med lika eller sämre
rätt än den inteckning, som skall nedsättas.

Lagberedningen. I anslutning till ett referat av 22 § andra stycket andra
punkten IF anför beredningen.

Om i en fastighet finnas inteckningarna A, B och C med förmånsrätt i
den ordning de nämnts och A skall sättas att gälla med sämsta förmånsrätt,
måste den följaktligen nedsättas ej blott efter C utan även efter B.
Det kan vara föremål för tvekan, huruvida bestämmelsen allenast har karaktären
av en föreskrift hur inskrivningsdomaren rätteligen skall förfara
eller om den tillika innefattar en materiell rättsregel av innebörd att denna
verkan inträder oberoende av beslutets innehåll. För att bestämmelsens
S?ft® — att förebygSa oreda i förmånsrättsordningen — fullt skall uppnås
bör i lagen direkt uttalas att beslut, varigenom rättighet nedsättes efter annan
rättighet, medför att den nedsatta rättigheten kommer att gälla även
efter mellanliggande rättigheter, vare sig detta angivits i beslutet eller ej.
Förslaget har avfattats i enlighet härmed.

4 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

652 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Beredningen understryker i detta sammanhang vikten av att, när flera
pantbrev samtidigt är föremål för nedsättning, inskrivningsdomarens beslut
avfattas på ett sådant sätt, att de nedsatta pantbrevens inbördes förmånsrätt
framgår på ett otvetydigt sätt.

Jordabalksutredningen. I utredningens förslag till lagtext upptas ordet

postposition. Utredningens förslag beträffande gemensamma inteckningar
föranleder ett tillägg till de av lagberedningen föreslagna reglerna. Enligt
detta tillägg får postposition ske bara under sådana förhållanden, att någon
rubbning inte uppkommer i fråga om det solidariska betalningsansvaret.

I övrigt hänvisar utredningen till vad som sägs om relaxation. Liksom beträffande
relaxation i enbart subsidiäransvarig fastighet har jordabalksutredningen
beträffande postposition i dylik fastighet ansett påkallat med
uttryckliga och fullständiga föreskrifter om vilka avkall som görs från
kravet på medgivanden.

Remissyttrandena. Svea hovrätt, länsstyrelsen i Jämtlands län, landshypoleksombudsmansföreningen
och försäkringsbolagens riksförbund tillstyrker
förslaget att nedsättning får ske endast med förbehåll.

Departementschefen. I förevarande lagrum ges regler om nedsättning av
inteckning efter annan inskriven rättighet. Man har att skilja nedsättning
av inteckning, som besvärar endast en fastighet, från nedsättning av gemensam
inteckning. Den försämrade förmånsrätt, som nedsättningen medför,
kan leda till ökad risk för att det intecknade beloppet inte skall kunna
tas ut ur den fastighet vari nedsättning sker. Vid gemensam inteckning
leder detta i sin tur till risk för att den eller de övriga gemensamt inteeknade
fastigheterna skall behöva tas i anspråk för betalning som annars skulle
ha utgått ur förstnämnda fastighet. För nedsättning av gemensam inteckning
måste därför uppställas vissa särskilda regler. Dessa kommer i mångt
och mycket att likna dem som fordras vid relaxation.

Lagberedningens förslag innehåller, såsom naturligt är, regler för nedsättning
endast av inteckning, som avser bara en fastighet. Jordabalksutredningen
föreslår, utöver särskilda bestämmelser för nedsättning av
gemensam inteckning, ej annan ändring i beredningens förslag än att utredningen
inför uttrycket postposition som beteckning för åtgärden. För
egen del har jag i fråga om nedsättning av inteckning, som besvärar endast
en fastighet, ingen erinran mot vad som föreslagits. Jag föredrar dock
ordet nedsättning framför postposition. Bestämmelserna har upptagits i
första stycket av förevarande paragraf, varvid uttryckligen angetts att de
bara avser inteckning, som avser endast en fastighet.

Beträffande nedsättning av gemensam inteckning föreslår jordabalksutredningen
i likhet med vad som sker i fråga om relaxation den från

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 653

principiell synpunkt väsentliga nyheten att åtgärden skall få ske bara om
pantbrevets innehavare bibehålls vid rätten att utan inskränkning få utkräva
det solidariska ansvaret ur övriga fastigheter. Detta förslag, som allmänt
accepterats av remissinstanserna, innebär en betydande vinning och
har lagts till grund för departementsförslaget. I utredningens förslag sägs
direkt i inledningen till 26: 14 tredje stycket att nedsättning av gemensam
inteckning inte rubbar övriga fastigheters ansvar enligt reglerna om det
solidariska betalningsansvaret vid gemensam inteckning. Det är emellertid
att märka, att jordabalksförslagen till skillnad från IF inte innehåller
någon huvudregel av innebörd att nedsättning, relaxation eller uppdelning
av gemensam inteckning föranleder något med åtgärden ej direkt åsyftat
bortfall av ansvarighet. En regel av innebörd att dessa åtgärder ej har denna
verkan är därför obehövlig och har inte medtagits i departementsförslaget.

Om nedsättning av gemensam inteckning inte skall få påverka de besvärade
fastigheternas ansvarighet, måste bestämmelser uppställas av innebörd
att åtgärden kräver samtycke från sådana rättighetshavare vilkas
rättsställning kan komma att försämras genom nedsättningen. I utredningens
förslag har dessa bestämmelser utformats på följande sätt. Nedsättning
av gemensam inteckning får ske enligt huvudregeln — alltså utan
krav på särskilda samtycken — under förutsättning att åtgärden avser samtliga
besvärade fastigheter i samma mån. I detta hänseende torde förslaget
bygga På en rättsgrundsats, som kommit till uttryck i det förut omnämnda
rättsfallet NJA 1948 s. 685, nämligen att en nedsättning utan förbehåll
inte skall inskränka möjligheten att överföra brist, under förutsättning att
åtgärden skett på ett fullkomligt likformigt sätt i alla de fastigheter som
svarar för inteckningen. Det är emellertid att observera att rättsfallet
gällde endast nedsättning efter gemensamma fordringsinteckningar. Nedsätts
den gemensamma inteckningen efter annan rättighet än fordringsinteckning
är situationen en annan. En sådan rättighet kan gälla i samtliga
de besvärade fastigheterna utan att sådan gemensam ansvarighet åvilar
fastigheterna, som förutsätts för att fastigheternas inbördes ansvarighet på
grund av den gemensamma inteckningen ej skall påverkas vid nedsättning.
Ett exempel torde klargöra förhållandet. Antag att fastigheten Åby l1 besväras
av en inteckning och en nyttjanderätt i nu nämnd ordning samt
att från fastigheten avstyckas Åby l2. I avstyckningen beviljas därefter inskrivning
för servitut. Inskrivningsförhållandena framgår av följande uppställning: -

Åby l1 Åby l2

inteckning

nyttjanderätt

s ervitut

4f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

654 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Frågan gäller, om servitutshavarens samtycke bör fordras för en nedsättning
av inteckningen efter nyttj anderätten. Eftersom nedsättningen
kan sägas angå båda fastigheterna i samma mån, torde jordabalksutredningens
förslag innebära att samtycke inte krävs. Man maste emellertid
beakta att nyttj anderätten kan utgöra en så tung belastning på Åby l1,
att efter nedsättningen Åby l2:s ansvar för brist i Åby l1 måste tas i anspråk.
Nyttj anderätten kan däremot utgöra en mycket lätt tunga på Åby l2.
Till äventyrs kan rättigheten helt ha upphört i denna fastighet på grund
av regeln i 7: 22 första stycket andra punkten utan att detta kommit till
uttryck i fastighetsboken. Nedsättningen i Åby l2 blir i sådant fall utan
betydelse för belastningen i denna fastighet. Med hänsyn härtill torde det
vara ofrånkomligt att fordra medgivande till nedsättningen av servitutshavaren.

Som eu följd av det nu exemplifierade förhållandet innebär departementsförslaget
att särskilda medgivanden krävs i alla andra fall än när nedsättningen
avser samtliga besvärade fastigheter i samma mån och åtgärden
sker efter annan gemensam inteckning. Kravet på medgivande från fastighetsägare
till nedsättning motiveras — om man bortser från gemensam
inteckning — av att denne eventuellt äger göra gällande ägarhypotek
till del av inteckningen. Om gemensam inteckning nedsätts i samtliga besvärade
fastigheter i samma mån och åtgärden sker efter annan gemensam
inteckning, är motivet för att kräva medgivanden från fastighetsägarna
endast det nyss nämnda. År det så att någon fastighet endast bär subsidiärt
ansvar, kan dock ägaren till denna fastighet ej någonsin göra anspråk
på ägarhypotek. Något medgivande från denne behövs därför inte.
Departementsförslaget är utformat med iakttagande av detta.

Av vad jag nu anfört framgår att nedsättning av gemensam inteckning
efter annan gemensam inteckning kan ske enligt de enkla regler, som
gäller för särinteckningar, om åtgärden sker i samma mån i samtliga fastigheter.
Den sistnämnda förutsättningen kommer som regel att vara uppfylld
på grund av förbudet i 2 § andra stycket andra punkten mot inkongruent
inteckning. I vissa fall, exempelvis såsom följd av fördelning
av medel vid expropriation, kan dock en särinteckning med sämre rätt
än en gemensam inteckning tänkas uppkomma. Det skulle alltså alltjämt
vara nödvändigt att ha speciella regler för vissa fall av nedsättning av
gemensam inteckning efter annan inteckning. I syfte att förenkla regelsystemet
har jag dock stannat för att föreslå förbud mot nedsättning i
dessa särfall. Förevarande paragraf i departementsförslaget upptar därför
i tredje stycket en regel om att nedsättning av gemensam inteckning
efter annan inteckning ej får ske, om inte inteckningarna besvärar samma
fastigheter och åtgärden genomförs på samma sätt i samtliga dessa.
Regeln träffar alltså inte det fallet att en särinteckning skall nedsättas
efter en gemensam inteckning. Sådan nedsättning kan ske enligt första

Del B 2

655

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

stycket. Så snart det är fråga om gemensamma inteckningar fordras dock
att inteckningarnas giltighetsområde skall vara helt överensstämmande.
Att åtgärden skall genomföras på samma sätt, innebär att det i varje
fastighet skall vara fråga om att nedsätta inteckningen efter samma inteckning
och bara efter denna.

När det gäller nedsättning av gemensam inteckning efter annan rättighet
än inteckning, dvs. nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt,
fordras bestämmelser om medgivanden från sådana sakägare som berörs
av åtgärden. Vid utformningen av dessa bestämmelser har jordabalksutredningen
syftat till att ge en fullständigare reglering än den som
förekommer i IF. Härigenom blir bestämmelserna relativt vidlyftiga. Jag
har dock ansett mig böra fullfölja utredningens intentioner. I departementsförslaget
skiljs på nedsättning efter rättighet, som besvärar endast
en fastighet, resp. efter rättighet, som besvärar flera av de gemensamt intecknade
fastigheterna. Beträffande det förra fallet ges i fjärde stycket
regler som i sak överensstämmer med vad utredningen föreslagit. För det
senare fallet skall enligt femte stycket samma regler äga motsvarande tilllämpning
med det tillägget att medgivanden krävs i den utsträckning som
skulle ha fordrats om rättighetsinskrivningen varit uppdelad på en inskrivning
i varje fastighet.

10 §.

Paragrafen, som motsvarar 30: 20 i beredningens förslag och 26: 15 i utredningens,
innehåller bestämmelser om dödning av inteckning.

Gällande rätt. I 22 § första stycket IF stadgas, att inteckning må dödas
helt och hållet eller till viss del. Härför fordras, att inteckningshandlingen
företes och att fastighetsägaren antingen är sökande eller samtycker till
åtgärden.

Lagberedningen. I 30: 20 första stycket i beredningens förslag upptas bestämmelser
om dödning av inteckning vilka i sak helt överensstämmer med
gällande rätt. Beredningen påpekar att enligt 13 § i 1927 års lag om dödande
av förkommen handling domstol under vissa förutsättningar äger förordna
att inteckning må, på därom hos vederbörande inskrivningsdomare gjord
ansökan, dödas utan inteckningshandlingens företeende. En erinran om
denna form av dödning upptas i tredje stycket i beredningens paragraf.

Jordabalksutredningen. Utredningen föreslår vissa modifikationer i lagberedningens
förslag. Dessa är främst betingade av återinförandet av gemensamma
inteckningar. Utredningen anför bl. a.

Uti första stycket första punkten talas inte längre, såsom i lagberedningsförslaget,
om »inteckning» utan om »panträtt», varjämte tillagts orden
»av sitt belopp». Sistnämnda bestämning har föranletts därav, att man i och
med bibehållandet av institutet gemensam panträtt måste liksom f. n. anlita

656

Del B 2

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

två olika former av dödning av panträtt, nämligen dels den i förevarande
paragraf behandlade beloppsdödningen, total eller partiell, och dels i fråga
om gemensam panträtt den formen av partiell dödning att någon eller några
av de besvärade fastigheterna befrias från att tillhöra pantobjektet (se i
sistnämnda avseende reglerna om relaxation i 16 §). Beträffande kravet
på fastighetsägarens medgivande till dödningen har i andra punkten såvitt
angår gemensam panträtt upptagits ett modifierande stadgande. Uti gällande
rätt saknas tydlig bestämmelse om att i fråga om detta slags panträtt medgivande
inte erfordras från ägare av en enbart subsidiäransvarig fastighet,
trots att sådan fastighetsägare inte kan ha någon ägarpant (att bestämmelsen
i 37 § 4 mom. första st. IF verkligen skulle avse även partiell beloppsdödning
och inte bara relaxation må anses tvivelaktigt). Utredningen har
ansett lämpligt att i lagtexten uttryckligen angiva, att i överensstämmelse
med nuvarande praxis medgivande från dylik fastighetsägare inte erfordras
i de dödningsärenden, varom här är fråga. Slutligen skall beträffande första
stycket i förevarande paragraf anmärkas att detsamma försetts med en
tredje punkt, vari fastslås att utbyte av det gamla pantbrevet är obligatoriskt
vid partiell dödning.

Departementschefen. I likhet med gällande rätt innebär jordabalksförslagens
dödningsbestämmelse, att inteckningen kan dödas antingen helt eller
till viss del av sitt belopp. Det tekniska genomförandet av dödningsåtgärden
kan inte undgå att påverkas av pantbrevsreformen. I ett system, där panträttshandlingen
i princip upprättas av fastighetsägaren, är det naturligt att
handlingen förses med bevis om dödningsåtgärden av innebörd att handlingen,
såvitt gäller heldödning, inte längre medför panträtt eller, i fråga
om dödning till visst belopp, medför panträtt endast för återstoden av inskrivna
pantbeloppet. Såväl gällande rätt som lagberedningens förslag bygger
på en sådan ordning, övergången till ett system med pantbrev, som utfärdas
av inskrivningsmyndigheten, föranleder att frågan kommer i ett
annat läge. En heldödning medför då att handlingen spelat ut sin roll som
värdehandling i panträttssammanhang, varför den såsom jordabalksutredningen
anfört bör makuleras. Annorlunda blir det vid dödning till visst belopp.
Jordabalksutredningen har för detta fall tänkt sig att det gamla pantbrevet
skall ersättas med ett nytt pantbrev på det lägre beloppet. Rörande
tillvägagångssättet härvid har utredningen hänvisat till vad som stadgas
om utbyte. Av motiven framgår ej klart, huruvida denna konstruktion avsetts
föranleda att ny panträttsansökningshandling skulle upprättas av fastighetsägaren.

Departementsförslaget bygger på ett annat tillvägagångssätt i vad gäller
dödning av inteckning till viss del av beloppet. Förslaget utgår från det
förhållandet att ifrågavarande dödningsåtgärd också kan ske på den omvägen,
att pantbrevet först utbyts mot två nya pantbrev varav ett på det
belopp vartill inteckningen skall dödas. Den mot detta senare pantbrev svarande
inteckningen kan därefter heldödas. I departementsförslaget har detta
tillvägagångssätt gjorts till det enda framkomliga. Dödning av inteckning

Del B 2

657

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

till viss del av dess belopp skall alltså inte få ske. Härigenom uppkommer
inte någon omgång. Visserligen tvingas sökanden att anlita två inskrivningsinstitut
för att genomföra åtgärden. Jag avser emellertid att vid utarbetandet
av tillämpningsföreskrifterna till den nya jordabalken genomföra
en sådan ordning, att utbytet och dödningen kan ske i ett sammanhang.

Utmönstrandet av institutet utbrytning medför, att andra stycket i 26: 15
i utredningens förslag kan slopas. I övrigt har jag inte någon erinran i sak
mot den utformning jordabalksutredningen gett bestämmelsen.

11 §•

Paragrafen, som saknar motsvarighet i beredningens förslag, överensstämmer
i allt väsentligt med 26: 16 i utredningens förslag. I paragrafen
upptas regler om relaxation av gemensam inteckning.

Gällande rätt. I 33 § IF ges bestämmelser om relaxation, dvs. dödning av
gemensam inteckning helt och hållet eller till viss del i någon av de besvärade
fastigheterna. Relaxationen kan ske med eller utan förbehåll. Görs
inte förbehåll har åtgärden som regel viktiga konsekvenser för fastighetskomplexets
ansvarighet för inteckningen. Enligt huvudregeln i nämnda paragraf
leder nämligen sådan relaxation till att inteckningshavaren förlorar
rätten att för belopp, som skulle falla på fastigheten i fråga, hålla sig till
övriga fastigheter. Inteckningen upphör alltså att gälla såvitt avser det belopp
för vilket fastigheten var primärt ansvarig. Dessutom gäller att, om
brist skulle uppstå i annan fastighet, den del av bristen som skulle falla
den förra fastigheten till last inte får tas ut ur någon av de återstående
besvärade fastigheterna. I vissa fall leder detta för övrigt till att fastighets
ansvarighet kan helt bortfalla. Dessa konsekvenser kommer inte till uttryck
i inskrivningsdomarens bevis. Sedan inteckning gjorts till föremål
för en åtgärd av nu angivet slag, framstår således räckvidden av ansvarsgemenskapen
som osäker.

Vad nu sagts äger i allmänhet inte tillämpning vid relaxation av gemensam
inteckning i avsöndrat eller avstyckat och överlåtet område. Orsaken
härtill är att en fastighet av sådan beskaffenhet i förhållande till stamfastigheten
på grund av särskilda bestämmelser i 37 § 3 och 5 mom. IF är
endast subsidiärt ansvarig för gemensam inteckning. Gäller inteckningen
exempelvis — förutom i en överlåten avstyckning — bara i stamfastigheten
påverkar en relaxation i avstyckningen ej alls stamfastighetens ansvarighet.
Besvärar inteckningen däremot också andra primärt eller subsidiärt ansvaliga
fastigheter kan däremot relaxationen påverka det gemensamma ansvaret
och även föranleda att en fastighets ansvar helt bortfaller.

För relaxation utan förbehåll av gemensam inteckning gäller i princip
samma regler som för dödande av enkel inteckning. Inteckningshandlingen
skall således inges och ägare av fastighet, vari relaxationen sker, skall sam»

658 Del B 2 Kimgl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tycka till åtgärden. Enligt 37 § 4 mom. IF fordras dock ej medgivande av
subsidiäransvarig fastighets ägare.

Relaxation med förbehåll innebär, att inteckningshavaren i beslutet om
relaxationen förbehålls rätt att för belopp som skulle falla på den aktuella
fastigheten hålla sig till övriga besvärade fastigheter. Sker relaxationen med
förbehåll inverkar åtgärden alltså inte på inteckningsbeloppet och den
påverkar inte heller kretsen av ansvariga fastigheter i annan mån än som
direkt framgår av inskrivningsdomarens bevis. Förbehåll får inte göras
utan medgivanden från såväl ägarna till de fastigheter vari inteckningen
skall kvarstå som innehavare av rättigheter i dessa fastigheter gällande
med lika eller sämre rätt än inteckningen. Också innehavare av inte inskriven
fordran eller rättighet för vilken fastighet häftar enligt It kap.
27 JB måste lämna medgivande till relaxation med förbehåll.

Bestämmelserna om avsöndrat eller avstyckat och överlåtet områdes
subsidiära ansvar i förhållande till stamfastigheten för gemensam inteckning
föranleder vissa modifikationer i kravet på medgivanden vid relaxation
med förbehåll.

Jordabalksutredningen. Utredningen uppehåller sig utförligt vid spörsmål,
som äger samband med betalnings- eller ansvarsbortfall vid relaxation utan
förbehåll (SOU 1963: 55 s. 321). Mot bakgrunden av den osäkerhet rörande
räckvidden av ansvarsgemenskapen inom ett samintecknat fastighetskomplex
som kan uppkomma på grund av relaxation utan förbehåll har, erinrar
utredningen, vid skilda tillfällen påyrkats, att inskrivningsdomarens
bevis i relaxationsärendena skall göras mera upplysande angående åtgärdens
rättsverkningar. Utredningen anser för sin del det vara ett berättigat
principkrav, att man av en panthandling alltid bör kunna utläsa för vilket
belopp och i vilka fastigheter panträtten gäller. Fortsättningsvis belyser
utredningen den förbehållslösa relaxationens verkningar i skilda situationer
och konstaterar även att postposition utan förbehåll har likartade
rättsverkningar som en förbehållslös relaxation. Utredningen framkastar
tanken att det vid relaxation i och för sig skulle kunna gå för sig att
komplettera inskrivningsdomarens bevis med uttalanden om vissa rättsverkningar
av inskrivningsåtgärden. En sådan ordning sägs dock komma
att avsevärt tynga inskrivningsarbetet och innebära att inskrivningsdomaren
åläggs ett ansvar, som enligt utredningens mening strider mot nuvarande
syn på inskrivningsväsendet såsom huvudsakligen ett system för
registrering. Härtill kommer att, hur än bevisen utformas, det alltid kvarstår
vissa situationer, när i avsaknad av erforderliga upplysningar något
klarläggande besked inte kan lämnas.

Med hänsyn till det anförda ingår utredningen på en prövning, huruvida
institutet relaxation utan förbehåll fyller en sådan uppgift, att det behöver
bibehållas. Utredningen finner anmärkningsvärt, att relaxationsåtgärder
av detta slag ofta får följder, som sökanden inte avsett, samt anför vidare.

Del B 2

659

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Till det yttre framstår relaxationsinstitutet såsom en form för dödning
av gemensam panträtt i vad den besvärar viss fastighet, men bifall till en
relaxationsansökan får mången gång konsekvenser, som sträcker sig vida
utöver ansökningen och ter sig såsom mycket mera betydelsefulla än den
begärda åtgärden. Utredningen ser ifrågavarande relaxationseffekt som
en otillfredsställande företeelse. Då härtill kommer att de allra flesta relaxationer
sker med förbehåll, synes starka skäl tala för att avskaffa möjligheten
till relaxation utan förbehåll.----Beträffande några fall av för behållslös

relaxation finnes skäl antaga, att bristande kunskap om gällande
regler varit orsaken till att förbehåll inte kommit till stånd. Fallen av förbehållslösa
relaxationer, vari sökanden verkligen eftersträvat de resultat i
form av bortfallet inteckningsansvar m. m. vilka åtgärden medfört, kan antagas
vara mycket få.

Vid en undersökning, huruvida det såvitt beträffar senast angivna kategori
kunde vara befogat att bibehålla möjligheten till relaxation utan förbehåll,
bör väl uppmärksammas att relaxation med förbehåll kräver medgivanden
från en råd rättsägare, vilkas hörande inte är påkallat vid den förbehållslösa
relaxationen. Om någon av dessa rättsägare vägrar att lämna sitt medgivande,
skulle relaxationen inte kunna genomföras; självfallet skulle detta
i vissa situationer kunna te sig onöjaktigt. Det med en relaxation avsedda
resultatet kan emellertid i regel nås även på en annan väg, nämligen genom
uppdelning av den gemensamma panträtten och genom därpå följande dödning
eller andra åtgärder. Redan nuvarande, i 34 § IF reglerade uppdclningsförfarande
har till syfte att i vissa fall ersätta en relaxation, men förfarandet
har av förut redovisade skäl kommit till mycket ringa användning. Med den
nya utformning av uppdelningsintitutet, som utredningen föreslår, bör uppdelningen
kunna tillfredsställande fylla den lucka, vilken ett eliminerande
av möjligheten till relaxation utan förbehåll skulle skapa.

Jordabalksutredningen förordar på grund härav, att relaxation av panträtt
alltid skall innebära, att panthavaren är förbehållen rätten att för belopp,
som skulle falla å den fastighet, vari panträtten dödas, hålla sig till
övrig av panträtten besvärad egendom. Detta innebär avsevärda fördelar
för både panthavare och inskrivningsmyndighet, och reformen tillgodoser
omnämnda önskemål beträffande inskrivningsdomarens bevis i relaxationsärenden.

När det gäller kravet på medgivanden uttalar utredningen, att i 26: 16
första stycket fjärde punkten fylligare än vad som skett i 37 § 4 mom. första
stycket IF angetts vilka avkall som vid relaxation i en enbart subsidiäransvarig
fastighet görs från ordinära krav på medgivanden. Det har klart
utsagts att samtycke i detta fall är överflödigt bl. a. från rättsinnehavarna
i stamfastigheten. Varken fastighetens ägare eller de som har begränsad
sakrätt däri behöver avfordras samtycke. Beträffande stamfastighetsägaren
skulle enligt utredningen det enda tänkbara motivet för ett krav på
medgivande ha samband med dennes eventuella intresse av ett ägarhypotek.
Emellertid synes ägarhypotek inte under några som helst förhållanden
kunna avse annan fastighet än sådan, som har primärt ansvar.

I ett särskilt avseende anser utredningen påkallat att ändra relaxationsreglerna,
nämligen när det gäller markområde som utbrutits från sin stamfastighet
för att gå in i gata inom tätbebyggelseområde. Ofta rör det sig

660 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i sådana fall om markremsor med ett ytinnehåll av endast några få kvadratmeter.
Enligt utredningens mening står i sådant fall det ibland vidlyftiga
arbetet med att införskaffa de enligt lagen behövliga medgivandena inte i
rimlig proportion till värdet hos markremsan och till dess betydelse för
panthavarens tryggande. Utredningen föreslår därför att relaxation skall
få genomföras utan de annars nödvändiga medgivandena, under förutsättning
att det är fråga om mark, som förvärvats av staten eller kommun för
att ingå i gata inom område under stadsplan eller byggnadsplan, att åtgärden
begärs av förvärvaren samt att denne därvid visar sannolika skäl för att
områdets värde belöper sig till högst två procent av stamfastighetens totalvärde
före utbrytningen. En bestämmelse med detta innehåll tas upp i andra
stycket. Att inte ens panthavarens samtycke erfordras för relaxationens genomförande
beror, uttalar utredningen, på att åtgärden enligt det betraktelsesätt
som ligger till grund för stadgandet, inte påverkar pantens värde.
I överensstämmelse härmed förutsätter utredningen att det inte heller skall
behövas bevis om beslutet på pantbrevet. Bestämmelsen tar närmast sikte
på fall, då gatuområdet skilts från stamfastigheten efter den nya jordabalkens
införande. Formuleringen hindrar dock inte att bestämmelsen tillämpas
även i fall, där avskiljandet skett tidigare.

Med det förändrade ställningstagandet till gemensamma inteckningar
kommer lagen den 18 oktober 1907 (nr 83; ändrad 1921: 203) ang. ryttare-,
soldat- och båtsmanstorps befriande i vissa fall från ansvar för inteckningar
i stamfastigheten liksom också lagen den 29 maj 1931 (nr 158) om avstyckat
eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet
att alltjämt ha en funktion att fylla. Utredningen tar därför i tredje
stycket upp en allmän erinran om relaxationsbestämmelser vid sidan av
jordabalken.

Remissyttrandena. Vad först gäller utredningens förslag att relaxation alltid
skall ske med förbehåll, har detta inte mött några invändningar. Förslaget
tillstyrks uttryckligen av Svea hovrätt, bostadsstijrelsen, länsstyrelsen
i Jämtlands län, landshypoteksombudsmansföreningen och försäkringsbolagens
riksförbund.

Förslaget till förenklat förfarande vid relaxation i gatumark har behandlats
av några remissinstanser. Bankinspektionen uttalar tillfredsställelse
över att ett försök görs att förenkla relaxationsreglerna i angivna situation
men finner diskutabelt var risken bör läggas för den ekonomiska skada,
som kan uppstå genom att gatumarken inte får tas i anspråk till förnöjande
av inteclcningshavare. Förslaget innebär att kreditgivaren får bära förlusten.
Enligt inspektionens mening kan synas lämpligt att i stället överlåtaren
eller förvärvaren i första hand får ansvara genom förslagsvis ett borgensåtagande.
Svea hovrätt framför liknande synpunkter och menar att gatumarkens
ansvarighet för inteckningen bör ersättas med en motsvarande

Del B 2

661

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

borgen splikt för förvärvaren, vilken plikt eventuellt bör inträda först efter
medgivande av denne. Bostadsstyrelsen understryker, att förslaget förutsätter
ett reellt värdesättningsförfarande. Beträffande gatumarksområdet torde
därvid köpeskillingen kunna tas som värdemätare, varvid i köpeskillingen
bör inräknas ersättning också för byggnad, stängsel, växande skog, plantering
eller annat som hör till marken och skall lösas. Försäkringsbolagens
riksförbund har en mera kritisk syn och menar att förslaget inte kan godtas
om gatumarkens värde skall sättas i relation till fastighetens totalvärde.
I stället bör jämförelsen avse markvärdet. Dessutom bör panthavarna underrättas
om relaxationen. Svea hovrätt och håradshövdingeföreningen föreslår,
att regeln skall utsträckas till att avse också annan allmän plats än gata.

Departementschefen. I 16 § i utredningens förslag beskrivs relaxation lagtekniskt
som en form av partiell dödning med anknytning till dödningsbestämmelsen
i 15 §. Såsom jag redan framhållit har termen dödning i departementsförslaget
reserverats för gällande rätts heldödning. I konsekvens
härmed har relaxationsinstitutet beskrivits utan hänvisning till föregående
paragraf och utan användande av begreppet dödning.

Angående bestämmelsen i första stycket andra punkten om relaxation,
när fastighet besväras av flera gemensamma inteckningar, får jag hänvisa
till mitt för 7—13 §§ gemensamma anförande (s. 644).

Jordabalksutredningens förslag, att relaxation av inteckning alltid skall
innebära att panthavaren är förbehållen rätten att för belopp, som skulle
falla på den fastighet vari inteckningen upphör, hålla sig till övrig av inteckningen
besvärad egendom, har inte mött några invändningar under
remissbehandlingen och har lagts till grund för departementsförslaget (jfr
vad som förut anförts rörande nedsättning (s. 652). I förslaget till lagtext
har detta emellertid — i konsekvens med vad som föreslagits beträffande
nedsättning fått komma till uttryck på ett annat sätt än i utredningens
förslag. Bakgrunden härtill är följande. Till skillnad från IF innehåller den
nya jordabalken inte någon huvudregel av innebörd att nedsättning, relaxalion
eller uppdelning av gemensam inteckning föranleder ett med åtgärden
ej direkt åsyftat bortfall av ansvar. En regel av innebörd att dessa åtgärder
måste genomföras med förbehåll för att inteckningsansvaret inte skall påverkas
är därför obehövlig.

Liksom beträffande nedsättning bär jordabalksutredningen, när det gäller
att ange vilka medgivanden som erfordras för genomförandet av en
relaxation, tagit som utgångspunkt det gemensamt intecknade fastighetskomplexet.
I departementsförslaget har av redaktionella skäl angetts, vilka
samtycken som erfordras vid relaxation i en i komplexet ingående fastighet.
Skall relaxation samtidigt ske i flera fastigheter, får regeln tillämpas
för varje fastighet för sig.

I forenklingssyfte föreslår jordabalksutredningen en särregel beträffande
relaxation i område, som förvärvats av staten eller kommun för att ingå
4f| Bihanrj till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

662 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i gatumark inom stadsplan eller byggnadsplan. Förslaget innebär, att en
sådan åtgärd skall få genomföras på begäran av förvärvaren av området
utan krav på medgivanden från vare sig pantbrevets innehavare eller andra
berörda sakägare. Förutsättningen är att det visas sannolika skäl för att
områdets värde belöper sig till högst två procent av stamfastighetens värde
före avskiljandet. Remissbehandlingen av utredningens förslag får visserligen
anses ha bekräftat behovet av en förenkling av relaxationsförfarandet
i föreliggande situation. Från flera håll har emellertid kritik riktats mot
bestämmelsens närmare utformning, varvid bl. a. gjorts gällande att gatumarkens
ansvarighet för inteckningen borde ersättas med ett borgensansvar
för säljaren eller köparen. En annan tanke är att gatumarkens värde borde
sättas i relation till fastighetens markvärde och inte såsom enligt förslaget
till totalvärdet. Bakom de ifrågavarande remissinstansernas inställning ligger
den uppfattningen att en relaxation i gatumark, även om markområdets
värde i förhållande till fastighetens värde före frånskiljandet är obetydligt,
dock inte kan anses vara utan betydelse för panthavares säkerhet. Enligt
min mening talar visserligen starka skäl för att relaxation i gatumark, där
områdets värde håller sig inom den av utredningen föreslagna värderamen,
i praktiken regelmässigt kan anses utan betydelse för sakägares rätt och att
därför några påtagliga olägenheter med den föreslagna särbehandlingen av
gatumarksfallen vid relaxation inte kan väntas uppkomma. Å andra sidan
är det knappast möjligt att helt tillbakavisa remisskritiken i denna fråga.
Förslaget att gatumarkens ansvarighet för inteckningen skulle ersättas av
ett borgensansvar kan jag dock inte biträda, eftersom en sådan ordning med
all sannolikhet inte erbjuder parterna det förenklade förfarande som är
syftet med särbehandlingen av relaxation i gatumark. I departementsförslaget
har i stället valts den lösningen, att inskrivningsmyndigheten anförtrotts
att göra ett bedömande av relaxationens betydelse för sakägares rätt.
Förslaget innebär att relaxation får genomföras utan medgivanden om
sökanden visat sannolika skäl för att områdets värde håller sig inom tvåprocentsramen
och inskrivningsmyndigheten dessutom bedömer åtgärden
vara väsentligen utan betydelse för sakägares rätt. Bedömandet får göras
på grundval av en jämförelse mellan å ena sidan värdena på fastigheten
före avskiljandet och på området samt å andra sidan fastighetens rättighetsbelastning
sådan denna framgår av fastighetsboken. Hinder bör inte
möta mot att inskrivningsmyndighetens prövning utmynnar i att någon
eller några men ej alla sakägares medgivanden är nödvändiga för relaxationens
genomförande.

Det förenklade förfarandet vid relaxation är enligt utredningsförslaget
tillämpligt endast i fråga om område, som förvärvats för att ingå i gatumark.
Inskränkningen till gatumark torde emellertid i ej oväsentlig grad
minska institutets värde från förenklingssynpunkt. Situationen torde nämligen
inte sällan vara den att det avskilda markområdet skall utnyttjas för -

Del B 2

663

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

utom till gatumark också för annat allmänt ändamål, exempelvis gångväg,
torg eller annan allmän plats. Jag kan inte dela utredningens uppfattning
att gatumarksfallen skulle på ett särskilt sätt kännetecknas av att de är
utan betydelse för sakägares rätt. Det alldeles väsentliga skyddet för sakägare
ligger i att marken skall användas för allmänt ändamål och alltså inte
kan utnyttjas kommersiellt, men framför allt i den uppställda värderamen.
Med beaktande av den ökade trygghet för sakägares rätt som tillskapats i
departementsförslaget har jag ansett mig böra utsträcka särregelns tillämpningsområde
till också annan allmän plats än gata. Utredningens förslag avser
förväi''v av staten eller kommun. Eftersom man endast undantagsvis
torde ha anledning att räkna med staten som förvärvare av mark vilken
skall ingå i allmän plats, har bestämmelsen i departementsförslaget begränsats
till att avse kommuns förvärv.

12 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i beredningens förslag, överensstämmer
i allt väsentligt med 26: 17 i jordabalksutredningens förslag. Stadgandet
innehåller regler om uppdelning av gemensam inteckning.

Gällande rätt. I 34 § IF ges bestämmelser om uppdelning av gemensam inteckning.
Åtgärden innebär att inteckningen inom det besvärade fastighetskomplexet
uppdelas på de skilda fastigheterna. Uppdelningen kan genomföras
på olika sätt. Resultatet av åtgärden kan sålunda bli att den gemensamma
ansvarigheten helt upphör. Varje fastighet kommer i sådant fall
att besväras av en ny inteckning lydande på en del av det ursprungliga inteckningsbeloppet.
Ingenting hindrar emellertid att någon av de nya inteckningarna
får gälla gemensamt i flera fastigheter. Uppdelningen måste alltid
ske i proportion till fastigheternas primäransvar. Skall en delinteckning
gälla i en grupp av fastigheter, kommer inteckningsbeloppet att motsvara
dessa fastigheters sammanlagda primäransvar. Uppdelningen kan avse
endast primärt ansvariga fastigheter. En ny delinteckning kan således inte
med hjälp av uppdelningsinstitutet bringas att gälla enbart i en avstyckning
med subsidiärt ansvar. Genom dessa regler uppnås att en gemensam inteckning
kan uppdelas utan att någon av de besvärade fastigheterna drabbas
av ökad ansvarighet. Uppdelningen kräver därför inte medgivanden
från andra än inteckningshavaren och de berörda fastighetsägarna. Det finns
emellertid ett undantag från denna regel. Skall några av fastigheterna efter
uppdelningen alltjämt svara gemensamt, blir gruppens gemensamma ansvar
inte fullständigt. Uppkommer brist i någon av dessa fastigheter får
nämligen inteckningshavaren inte för den andel av bristen, som skulle
falla på fastighet vilken befriats från den gemensamma ansvarigheten,
hålla sig till de andra fastigheterna. Denna konsekvens kan undgås genom
att uppdelningen sker med förbehåll i överensstämmelse med reglerna för
relaxation.

664 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Endast inteclmingshavaren är berättigad att ta initiativ till uppdelning.
En betydande olägenhet av praktisk natur med gällande rätts uppdelningsinstitut
är att de nya inteckningarna på grund av bundenheten till fastigheternas
primäransvar vid valet av inteckningarnas valörer regelmässigt
kommer att lyda på ojämna belopp.

Jordabalksutredningen. Utredningen utvecklar utförligt (SOU 1963:55 s.
300) skälen till att gravationsuppdelning enligt utredningens uppfattning
inte bör ske tvångsvis eller ens upptas av inskrivningsdomaren på eget
initiativ. Av olika skäl anser sig utredningen hänvisad till att acceptera ett
förfarande som, i likhet med det som regleras i 34 § IF, förutsätter en framställning
från sakägare. Utredningen förordar emellertid en reformering
av uppdelningsinstitutet som gör det mera användbart. Ett viktigt skäl för
en reformering är att det föreslagna förbudet mot särpanträtt i gemensamt
pantsatt fastighetskomplex antas komma att framtvinga ett anlitande av
uppdelningsinstitutet.

Utredningen anför att gällande rätts uppdelningsbestämmelser kommit
till mycket ringa praktisk användning. Förklaringen härtill sägs ligga i att
initiativet till uppdelningsåtgärd är förbehållet inteckningshavare, att uppdelningen
obligatoriskt skall ske i proportion till fastigheternas värden vid
tiden för inteckningens sökande samt i att uppdelningsinstitutet ej kan begagnas
för att omvandla ett enbart subsidiärt ansvar till primäransvar. I
samtliga dessa avseenden bör enligt utredningens mening ändringar genomföras.
Utredningen förordar ett mönster för proceduren i uppdelningsärenden,
som sammanfattas på följande sätt.

Ansökan om åtgärden göres av ägare av fastighet, som besväras av den
gemensamma panträtten, eller av dennas innehavare. Ansökningshandlingarna
skall innefatta förslag om hur uppdelningen skall företagas. Därest
genom handlingarna styrkes att uppdelningsiförslaget biträdes av samtliga
berörda sakägare, genomför inskrivningsdomaren uppdelningsåtgärden
i enlighet med förslaget i fråga. Har sökanden inte i samband med ansökningen
presterat bevisning som nyss sagts och kan han inte heller åstadkomma
den, sedan han erhållit anmodan därom från inskrivningsdomaren,
har denne att kalla samtliga sakägare till förhandling i uppdelningsfrågan.
Om förhandlingen resulterar uti överenskommelse angående uppdelningen,
beslutar inskrivningsdomaren i enlighet härmed. Skulle däremot överenskommelse
inte kunna nås, är inskrivningsdomaren skyldig upprätta
eget uppdelningsförslag och delgiva sakägarna detsamma; eventuellt skulle
han kunna framlägga det redan vid förhandlingstillfället. Godtages inskrivningsdomarens
förslag av alla sakägare, lägges det till grund för uppdelningens
verkställande; godtages det inte, avskrives uppdelningsärendet.

Utredningen menar, att en uppgörelse mellan sakägarna om uppdelning
normalt torde komma till stånd genom interna förhandlingar utan inskrivningsdomarens
medverkan. Möjligheten till särskild sammankomst inför
denne betraktas snarast såsom en reservåtgärd. Man behöver därför enligt

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 665

utredningens mening inte hysa farhågor för att uppdelningsinstitutet kommer
att karakteriseras av någon betungande vidlyftighet. Med jordabalksutredningens
principiella ståndpunkt, att uppdelningen skall resultera i
vad sakägarna efter helt fria överväganden funnit sig kunna enas om, rimmar
bäst att också ett eventuellt erforderligt inskrivningsdomarförslag i
uppdelningsärendet får komma till på basis av obundna värderingar; legala
anvisningar om förslagets innebörd är inte motiverade. Utredningen understryker
att en uppdelningsåtgärd enligt dess förslag till skillnad från vad
som gäller enligt 34 § IF aldrig får föranleda avkall på den fulla solidariteten
mellan alltjämt gemensamt ansvariga fastigheter.

Rörande den närmare utformningen av stadgandet om uppdelning anförs
bl. a.

I första stycket tredje punkten ges bestämmelse om inskrivningsreglering
i vissa fall då särskilda panträtter efter uppdelning kommer att vila
å fastighet, som bildats genom avstyckning från mark, gemensam för flera
fastigheter. Jordabalksutredningen kan beträffande bestämmelsen, som
i sak överensstämmer med ett stadgande i 8 kap. 17 § tredje stycket i lagberedningens
förslag, hänvisa till beredningens uttalande i motiven till
nämnda stadgande.

I andra och tredje styckena behandlas förfarandet i uppdelningsärenden.
Om inte frivillig överenskommelse på förhand träffats mellan sakägarna
och erforderliga medgivanden alltså företes, skall inskrivningsdomaren utsätta
förhandling. Därvid uppkommer åtskilliga problem av processuell
karaktär. Dessa bör i stor utsträckning kunna lösas med utnyttjande av
tvistemålsreglerna i RB, vilka vid behandlingen av inskrivningsärenden är
subsidiärt tillämpliga (se 23 kap. 4 § andra st. i utredningens förslag).
Ett av dessa problem — där ledning dock kanske inte bör hämtas i RB
utan snarare i lagen om handläggning av domstolsärenden -— rör frågan
om sakägares utevaro från förhandling. Utredningen anser, att inskrivningsdomaren
fritt bör få bedöma det lämpligaste tillvägagångssättet när
någon sakägare uteblivit. Uppenbarligen möter inte hinder att de tillstädeskomna
träffar preliminär överenskommelse om uppdelning och att man i
efterhand söker inhämta den eller de uteblivnas godkännande; i dylikt fall
bör dock viss frist härför utsättas, så att en klar utgångspunkt erbjuder
sig för den tidrymd, inom vilken inskrivningsdomarens förslag skall föreligga.
Beträffande rättegångskostnaderna blir bestämmelserna i 18 kap.
RB tillämpliga. Detta innebär att, om överenskommelse träffas beträffande
uppdelningen, kostnadsfrågan närmast torde bli att bedöma enligt kostnadsreglerna
vid förlikning (18 kap. 5 § tredje st. RB). Därest sakägarna
emellertid inte skulle komma överens, finge väl sökanden närmast vara att
anse såsom tappande och kostnadsfrågan i första hand bedömas enligt 18
kap. 1 § RB.

Remissyttrandena. Utredningens förslag till reformering av uppdelningsinstitutet
vinner remissinstansernas gillande. Från vissa håll framförs
dock ändringsförslag, syftande till ytterligare förenklingar av förfarandet.
Svea hovrätt och häradshövding ef öreningen påpekar sålunda att, om
någon eller några av de gemensamt häftande fastigheterna helt skall be -

666 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

frias från ansvar för inteckningen, det inte torde vara erforderligt att
kräva medgivanden från fastighetsägare eller annan rättighetsinnehavare,
om fastigheten endast är subsidiäransvarig. Hovrätten kritiserar vidare
det i 17 § andra stycket uppställda kravet på att inskrivningsdomarens
förslag till uppdelning skall vara enhälligt omfattat för att få verkan och
framhåller, att såsom en följd härav en sakägare enbart genom att utebli
från förhandlingen kan föranleda att bindande överenskommelse inte
kan träffas. Den uppmjukningen är enligt hovrättens mening tänkbar att
uppdelning skulle kunna ske om uppgörelsen biträds av samtliga närvarande
sakägare. En förutsättning härför sägs vara att sakägarna i kallelse till
förhandling underrättas om att deras utevaro kan medföra sådan påföljd
samt att utebliven sakägare av inskrivningsdomaren ofördröj ligen erhåller
meddelande om uppdelningsbeslutet jämte besvärshänvisning. Häradshövding
ef öreningen ifrågasätter om inte inskrivningsdomaren bör befrias från
skyldighet att upprätta eget förslag till uppdelning i sådana fall där det
på grund av vad som förekommit vid förhandling eller eljest framstår som
osannolikt att sakägarna kommer att bli eniga.

Departementschefen. Enligt 17 § i utredningens förslag förutsätts att hinder
inte skall möta mot att uppdelning genomförs på sådant sätt att någon
eller några av de gemensamt intecknade fastigheterna helt befrias från ansvar
för inteckningen. I detta avseende skulle alltså uppdelningen få en
verkan, som annars uppnås genom utnyttjande av relaxationsinstitutet.
Samma resultat kan i själva verket uppnås genom att inteckningen först
relaxeras i den eller de fastigheter som skall frigöras från inteckningsansvaret
och därefter uppdelas. I viss konsekvens med vad som föreslagits
beträffande dödning av inteckning till viss del av beloppet innebär departementsförslaget
att det nyss antydda tillvägagångssättet gjorts till det enda
framkomliga. Ett exempel kan illustrera det anförda. Antag att fastigheterna
A, B och C gemensamt svarar för en inteckning på 10 000 kronor
samt att panthavaren önskar en särinteckning på 5 000 kronor i vardera
A och B. Tillvägagångssättet blir då att först C genom relaxation helt befrias
från ansvarighet för inteckningen och denna därefter uppdelas på
A och B. På motsvarande sätt kan en kombination av uppdelning, utbyte
och dödning få praktisk betydelse. Antag att panthavaren i det anförda
exemplet önskar att inteckningen uppdelas i tre inteckningar på vardera
3 000 kronor i var och en av fastigheterna. En sådan åtgärd bör enligt departementsförslaget
genomföras på det sättet att pantbrevet på 10 000 kronor
utbyts mot ett pantbrev på 9 000 kronor, samtidigt som inteckningen
på 1 000 kronor dödas. Kvarvarande inteckning uppdelas därefter på tre
inteckningar, som lyder på vardera 3 000 kronor. Vid utarbetandet av tilllämpningsföreskrifterna
till den nya jordabalken avser jag såsom redan
förut antytts att genomföra en sådan ordning, att olika inskrivningsåt -

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

667

gärder kan ske i ett sammanhang och direkt inriktas på slutresultatet av
operationerna.

Att en fastighet inte kan befrias från ansvar för gemensam inteckning i
samband med uppdelning utan enbart genom relaxation innebär vissa lagtekniska
fördelar. Bl. a. klargörs att medgivanden till uppdelning inte är
erforderliga vare sig från rättighetshavare i fastigheten eller ägare till
denna i det fall att den bär endast subsidiärt ansvar.

Jag delar jordabalksutredningens uppfattning att uppdelning bör få ske
även på begäran av fastighetsägaren som därvid i sista hand skall kunna
få till stånd förhandling inför inskrivningsmyndigheten. Utredningen har
diskuterat om den föreslagna liandläggningsproceduren också bör göras
tillämplig beträffande relaxation (SOU 1963: 55 s. 308) men avvisat denna
tanke och i anslutning därtill anfört att, om den som velat få relaxation till
stånd misslyckats med att på förhand utverka de erforderliga medgivandena,
han kan försäkra sig om förhandling inför inskrivningsmyndigheten
genom att i stället för relaxation begära uppdelning. Till detta bör fogas
att även om inskrivningsmyndigheten inte är skyldig att hålla förhandling
annat än i uppdelningsärenden är det ingenting som hindrar att förhandlingen
i ett komplicerat fall utmynnar i exempelvis en relaxation
eller en sådan åtgärd jämte utbyte.

Enligt utredningens förslag skall en uppdelningsåtgärd — till skillnad
från vad som gäller enligt 34 § IF — aldrig få föranleda avkall på den
fulla solidariteten mellan de fastigheter som efter åtgärdens genomförande
alltjämt skall svara gemensamt. Ett stadgande med sådant innehåll har i
utredningens förslag upptagits såsom en andra punkt i 17 § första stycket.
Som jag förut utvecklat rörande relaxation är emellertid en föreskrift av
den typen överflödig, när lagförslaget inte innehåller någon huvudregel om
ansvarsbortfall vid nedsättning, relaxation och uppdelning. Den ifrågavarande
bestämmelsen har därför uteslutits från departementsförslaget,
vilket alltså inte innebär någon saklig ändring.

Första stycket tredje punkten i utredningens förslag innehåller en bestämmelse
om inskrivningsreglering i vissa fall då särinteckningar efter
uppdelning kommer att vila på fastighet, som bildats genom avstyckning
från mark, som är gemensam för flera fastigheter. Jordabalksutredningen
hänvisar beträffande detta stadgande till lagberedningens förslag, som i
anslutning till bestämmelserna i 8: 17 om obligatorisk uppdelning av inteckningar
i fastighet som delats upptar ett stadgande av i sak samma innehåll.
Innebörden av detta stadgande är följande. En inteckningsuppdelning
rörande fastighet, som bildats genom avstyckning från samfälld mark,
förutsätts ske på det sättet, att särskilda inteckningar kommer att vila på
den avstyckade fastigheten. Om dessa inteckningar härrör från skilda
stamfastigheter, skall inskrivningsmyndigheten i uppdelningsärendet avgöra
inteckningarnas inbördes förmånsordning. Regeln skall betraktas från

668 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

den utgångspunkten, att varje stamfastighets inskrivningsbelastning efter
delningen inte kommer att besvära avstyckningen i dess helhet utan endast
stamfastighetens andel i avstyckningen. Ett exempel torde vara på sin
plats. Antag att fastigheten A besväras av en inteckning på 5 000 kronor
och fastigheten B av en inteckning på 10 000 kronor, att fastigheten G avstyckas
från mark, som är samfälld för A och B, samt att dessas andelar i
marken utgör 1/3 respektive 2/3. Ägaren till A kommer att inneha 1/3 av
C och ägaren till B 2/3 av C. A:s andel av C kommer att besväras av inteckningen
på 5 000 kronor, medan B:s andel av C besväras av inteckningen på
10 000 kronor. Någon gemensamhet i inteckningsansvar mellan A:s och B:s
andelar i G kommer inte att föreligga. En inteckningsuppdelning skulle nu
kunna ske exempelvis på det sättet, att A:s andel av C kom att besväras
av en inteckning på 1 000 kronor och B:s andel av C av en inteckning på
2 000 kronor. Lagberedningen torde emellertid för ett fall som det förevarande
ha åsyftat att man genom uppdelningsförfarandet skulle uppnå en
helt homogen inteckningsbelastning i C. De uppdelade inteckningar, som
hänförs till C, skall alltså besvära G i dess helhet. Såsom uttalas i motiven
(SOU 1960:25 s. 210) blir situationen i ett sådant fall i viss mån densamma
som vid sammanläggning av fastigheter eller fastighetsdelar. I likhet
med vad som förekommer vid sammanläggning måste sålunda bestämmas
en förmånsordning för inteckningarna. Inskrivningsmyndigheten skall
därför enligt beredningens förslag (8: 17 tredje stycket) bestämma den
ordning i vilken inteckningarna skall gälla.

Det nu sagda äger inte tillämpning, när det gäller departementsförslaget.
I detta förslag saknas regler om tvångsvis gravationsuppdelning i samband
med avstyckning. Någon uppdelning i enlighet med reglerna i förevarande
lagrum kan heller inte komma i fråga, eftersom lagrummet bygger på förutsättningen
att en delinteckning inte får avse andel i en registerfastighet.
Det är min avsikt att i samband med följ dlagstiftningen ta upp frågan om
gravationssanering vid avstyckning från samfälld mark till behandling.
Med hänsyn till vad jag nu anfört har ifrågavarande bestämmelse om fastställande
av förmånsordning inte medtagits i departementsförslaget.

Angående bestämmelsen i första stycket näst sista punkten om uppdelning,
när fastighet besväras av flera gemensamma inteckningar, får jag hänvisa
till vad jag anfört om 7—13 §§ gemensamt (s. 644).

Såsom jag inledningsvis anfört karakteriseras uppdelningsinstitutet i
gällande rätt av att sådana förutsättningar uppställts för uppdelningens
genomförande, att åtgärden inte föranleder ökad ansvarighet för någon av
de besvärade fastigheterna. Uppdelningen kräver därför inte medgivanden
från andra än inteckningshavaren och den eller de berörda fastighetsägarna.
I detta avseende innebär jordabalksutredningens uppdelningsinstitut en betydelsefull
olikhet. Eftersom det utlämnas åt sakägarnas fria val att bestämma
hur uppdelningen skall genomföras, blir en betydligt större krets

Del B 2

669

Iiungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

rättsinnehavare berörd av åtgärden. Utredningens förslag innebär också
att en begärd uppdelning kan genomföras endast om den biträds av såväl
ägarna av de fastigheter, på vilka den gemensamma inteckningen vilar, som
innehavare av inskriven rättighet i fastigheterna gällande med lika eller
sämre rätt än inteckningen. Det är emellertid att märka, att en uppdelning
mycket väl kan genomföras på sådant sätt att en besvärad fastighet inte
tår ökat ansvar. En sådan situation föreligger, om fastigheten efter uppdelningen
kommer att besväras av inteckning, vars belopp ej överstiger beloppet
av fastighetens tidigare primäransvar. Detta gäller antingen den
nya inteckningen vilar på enbart ifrågavarande fastighet eller den besvärar
en grupp av fastigheter. Såvitt gäller sistnämnda alternativ bör dock understrykas,
att det är inteckningens hela belopp efter uppdelningen som skall
jämtöras med fastighetens primäransvar före uppdelningen. Ett exempel
torde klargöra situationen. Antag att fastigheterna A, B och G gemensamt
besväras av en inteckning på 25 000 kronor, att A:s primäransvar uppgår
till 12 000 kronor samt att en uppdelning skall genomföras, som innebär att
C fortsättningsvis skall häfta för 15 000 kronor och A och B gemensamt
för 10 000 kronor. I en sådan situation har inteckningsbelastningen på A
inte ökat genom uppdelningen, vilket framgår vid en jämförelse mellan
A:s tidigare primäransvar, 12 000 kronor, och den nya gemensamma inteckningens
belopp, 10 000 kronor. Uppdelningen bör således kunna genomföras
utan medgivanden från rättighetshavare i A med lika eller sämre
rätt än inteckningen. Fastighetsägarens samtycke är dock erforderligt. En
regel av nu antytt innehåll har upptagits som en andra punkt i andra stycket
i förevarande paragraf.

Under remissbehandlingen har den tanken framförts, att uppdelning
borde få genomföras om förslaget till uppgörelse vid sammanträde inför
inskrivningsmyndigheten biträds av alla närvarande sakägare. Utebliven
sakägare skulle ofördröj ligen underrättas om uppdelningsbeslutet och erhålla
besvärshänvisning. Om emellertid den uteblivne sakägaren anser sig
kunna godta uppdelningsbeslutet och alltså med den tilltänkta ordningen
avstår från att anföra besvär, bör det å andra sidan vid tillämpningen av
den av jordabalksutredningen föreslagna proceduren i samma situation inte
möta något större hinder att erhålla hans medgivande efter förhandlingen.
Någon påtaglig praktisk vinning skulle alltså inte uppnås. Med hänsyn härtill
och till de principiella betänkligheter, som det väckta förslaget ger anledning
till, kan jag inte biträda detta.

Bestämmelserna om förfarandet vid uppdelning har i departementsförslaget
omgrupperats i förhållande till utredningens förslag i syfte att större
överskådlighet skall uppnås. Vissa sakliga ändringar har också gjorts. Sålunda
har föreskriften om att inskrivningsmyndigheten skall förelägga sökanden
att inkomma med erforderliga medgivanden inte medtagits. Regeln
att inskrivningsmyndigheten skall vara skyldig att inom en månad upp -

670 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

rätta förslag till uppdelning, när överenskommelse inte kan träffas vid
förhandling, har ändrats till att förslaget skall upprättas snarast. I övrigt
torde bestämmelserna inte fordra något uttalande från min sida.

13 §.

Paragrafen, som motsvarar 30:21 i beredningens förslag och 26:18 i
utredningsförslaget, innehåller bestämmelser om anteckning av innehav
av pantbrev eller vilandebevis.

Gällande rätt. Angående anteckning om innehav av intecknad fordringshandling
finns f. n. bestämmelser i lagen den 15 juni 1934 (nr 255) angående
anteckning om innehav av fordringshandling på grund varav inteckning
beviljats i fast egendom m. m. Enligt denna lag äger varje innehavare
av fordringshandling, på grund varav inteckning i fast egendom
beviljats eller ansökan därom förklarats vilande, få sitt innehav antecknat i
in/teckningsprotokollet och fastighetsboken. En förutsättning är att handlingen
uppvisas i huvudskrift. Uppvisandet kan också ske inför annan inskrivningsdomare.
I sådant fall har inteckningshavaren att för antecknings
verkställande inge protokollet över uppvisandet till den rätte inskrivningsdomaren.
När den som antecknats såsom innehavare sedermera gör skriftlig,
bevittnad anmälan om att innehavet upphört, skall anteckning därom
ske. — Anteckning om innehav bereder inteckningshavaren säkerhet för att
erhålla underrättelse om vissa åtgärder som kan inverka på hans rätt,
t. ex. ansökan enligt lagen om dödande av förkommen handling, exekutiv
auktion och fördelning av expropriationsersättning.

Lagberedningen. Beredningen föreslår två modifikationer i gällande regler.
Den ena avser förfarandet vid uppvisande inför annan inskrivningsdomare
och den andra gäller formkravet vid anmälan om upphört innehav.
I det första hänseendet föreslås att det skall åligga den inskrivningsdomare
inför vilken uppvisandet skett att översända meddelande därom
till inskrivningsdomaren i orten. Denne har därefter att utfärda en expedition
som i vanlig ordning tillhandahålls sökanden. Inteckningshavaren
behöver alltså inte själv underrätta inskrivningsdomaren i orten.

Föreskriften att anmälan om upphörande av innehav skall vara styrkt
av vittnen behöver enligt beredningens mening inte bibehållas. Skulle inskrivningsdomaren
i något fall finna anledning betvivla att anmälan härrör
från den person som är antecknad såsom innehavare, har han enligt
27: 16 att höra denne.

Jordabalksutredningen. Utredningens förslag överensstämmer i allt väsentligt
med lagberedningens förslag. I förslaget skiljs mellan pantbrev och bevis
att panträttsansökan förklarats vilande.

Del B 2

671

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Remissyttrandena. De av lagberedningen föreslagna förenklingarna i ordningen
för anteckning om innehav av pantbrev och anmälan om upphörande
av sådant innehav har inte mött några invändningar från remissinstanserna.
Tvärtom har från många håll framförts önskemål om längre
gående förenklingar av förfarandet. Sådana synpunkter har uttalats av
Svea hovrätt, generalpoststyrelsen, bankföreningen, landshypoteksombudsmansföreningen
och häradshövdingeföreningen. Flertalet av dessa hänvisar
till och tillstyrker ett förslag, som framförts av professorn Karl Olivecrona
i skriften »Panträtten i den nya jordabalken» (s. 70). Förslaget går i huvudsak
ut på följande. Som huvudregel skulle man alltjämt ha kvar kravet
på att pantbrevet skall inges i original. Kungl. Maj :t skulle dock äga
medge viss långivare eller vissa grupper av långivare, såsom banker, sparbanker,
hypoteksföreningar, försäkringsbolag m. fl., rätt att få anteckning
gjord på ett enklare sätt. Det skulle vara tillräckligt om sådana långivare
löretedde pantbrevet i fotostatkopia eller, såsom ett alternativ, vilket Olivecrona
synbarligen sätter i andra hand, ingav en förteckning över pantbrev,
beträffande vilka anteckning om innehav önskades. Landshypoteksombudsmansföreningen
uttalar sig för det senare alternativet, medan remissinstanserna
i övrigt ej berör förslagets enskildheter.

Svea hovrätt anser, att den nuvarande möjligheten att uppvisa inteckningshandlingen
för annan inskrivningsdomare än den som skall verkställa
anteckningen sällan utnyttjas och därför kan slopas.

Departementschefen. Under remissbehandlingen av utredningsförslaget har
framkommit en stark opinion för att förfarandet i ärenden rörande anteckning
om innehav av pantbrev bör förenklas. Nuvarande utformning av
bestämmelserna anses iföranleda ett för kreditinstituten betungande handläggningssätt.
Orsaken härtill är att innehavaren av inteckningshandlingen
måste förete denna i original i anteckningsärendet. Om någon förenkling av
betydelse skall kunna uppnås, måste man därför tänka sig någon form av
eftergift i fråga om detta krav.

Genom att sökanden måste förete originalhandlingen erhålles fullgod bevisning
för att han verkligen är innehavare av pantbrevet. Om kravet på
företeende av originalhandlingen efterges måste man — åtminstone teoretiskt
—- räkna med risken att någon som inte innehar pantbrevet likväl
blir antecknad som innehavare i fastighetsboken. Den frågan uppkommer
då vilken betydelse som bör tillmätas detta förhållande. I denna del må
anföras.

Syftet med innehavsanteekning är att innehavaren av pantbrevet skall
tillförsäkras att få underrättelse om vissa förfaranden som berör pantbrevet
eller fastigheten och som är av betydelse för hans rätt, såsom exempelvis
ansökan enligt lagen om dödande av förkommen handling, exekutiv
auktion och fördelning av expropriationsersättning. Innehavsanteckningen

672 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

saknar däremot varje betydelse, när det gäller att avgöra vem som är rätt
borgenär. Om en innehavsanteckning inte motsvarar verkliga förbållandet,
blir följden visserligen den, när exempelvis ett exekutivt förfarande inletts,
att auktionsförrättaren sänder kallelse till någon som ej alls har intresse i
saken, men pantbrevets rätte innehavare gör inte någon rättsförlust därigenom.
Äger auktionsförrättaren på annat sätt kännedom om vem som är
rätt innehavare av pantbrevet, torde han ha att sända dubbla kallelser. En
för rätte panthavaren negativ biverkan av en oriktig innehavsanteckning
skulle kunna ligga däri, att auktionsförrättaren i förlitan på anteckningen
inte rätt tillvaratar andra möjligheter att klarlägga vem som är panthavare
med påföljd att denne onödigtvis blir utan underrättelse om auktionen.
Häremot kan dock invändas, att auktionsförrättaren aldrig får helt
lita på en innehavsanteckning. Han måste nämligen alltid räkna med den
eventualiteten att pantbrevet bytt innehavare och att den förre pantliavarens
innehav inte blivit avanmält hos inskrivningsmyndigheten. En oriktig
innehavsanteckning synes alltså inte få nämnvärda menliga följder för
sakägares rätt.

Saken bör emellertid betraktas också från en annan synpunkt. I ärenden
rörande innehavsanteckning inträffar det i praktiken ej så sällan, att
innehav för annan än sökanden redan finns antecknat i fastighetsboken.
Normalt beror detta på att pantbrevet bytt innehavare, sedan den första
anteckningen verkställdes. Genom att sökanden har att förete pantbrevet
i original, erhålls såsom nämnts fullgod bevisning för att den tidigare anteckningen
ej längre är aktuell. I praktiken torde det också vara vanligt, att
inskrivningsmyndigheten i en sådan situation på eget initiativ låter avföra
anteckningen. I gravationsbevis anges för övrigt endast den som senast
blivit antecknad som innehavare av fordringshandlingen (jfr 3 § andra
stycket i 1921 års gravationsbeviskungörelse). Släpper man kravet på
företeende av originalhandlingen blir ett sådant tillvägagångssätt knappast
utan vidare försvarligt. Med hänsyn härtill kunde övervägas att kräva
företeende av pantbrevet i åtminstone sådana fall, där innehavsanteckning
redan förekommer. En sådan ordning skulle till äventyrs fungera väl, om
man kunde utgå från att innehav av pantbrev som inte längre är aktuella
regelmässigt avanmäldes hos inskrivningsmyndigheten. Därigenom skulle
den enklare vägen att anmäla nytt innehav stå öppen. Det är emellertid att
beakta, att det torde ställa sig praktiskt för kreditinstitutionerna att samla
anmälningarna om upphört innehav till visst eller vissa tillfällen under
året, medan däremot ansökningar om nytt innehav av en panthandling som
regel torde inlämnas relativt omgående. Man kan därför troligen inte räkna
med att ett tidigare innehav av pantbrev ens som regel är avanmält, när
den nya ansökan inges.

En annan lösning vore att acceptera förekomsten av flera innehavsanteckningar
rörande samma pantbrev och att betrakta alla som aktuella.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 673

Detta skulle få till följd att auktionsförrättare eller andra, som har att
beakta innehavsanteckningar, i vissa fall måste sända underrättelser till
flera personer. En sådan omgång torde dock bli mindre vanlig med hänsyn
till att man har anledning räkna med att det stora flertalet kreditgivare
kommer att — om än med viss fördröjning — inge anmälan om upphört
innehav, när pantbrevet frångår dem. Något påtagligt besvär vid utfärdandet
av gravationsbevis torde ej heller behöva uppstå, eftersom anteckningar
om innehav inte upptas i sådana bevis annat än på särskild begäran.
Mot denna lösning talar framför allt följande. En viktig grundprincip
i nya jordabalken är att inf öringarna i fastighetsboken så långt
möjhgt skall motsvara verkliga förhållandet. Denna princip åsidosätts
uppenbarligen, om man skulle behöva räkna med att flera innehavsanteckningar
avseende samma pantbrev skulle vara samtidigt aktuella.

Vid övervägande av de anförda synpunkterna har jag stannat för följande
förslag till förfarande vid anteckning om innehav av pantbrev och
vilandebevis. Kravet på företeende av originalhandlingen slopas. Anteckning
om innehav skall i princip ske utan att sökanden styrker sitt innehav
av pantbrevet eller vilandebeviset. Om någon förut är antecknad som innehavare,
skall anteckningen härom avföras i samband med att det nya innehavet
antecknas. I syfte att förhindra att felaktiga anteckningar sker införs
två regler. För det första åläggs inskrivningsmyndigheten att förelägga sökanden
i anteckningsärendet att uppvisa pantbrevet i original, så snart han
finner anledning misstänka att någon felaktighet föreligger. Det är inte
avsett att förekomsten av en tidigare innehavsanteckning normalt skall föranleda
sådan åtgärd. Om en sådan anteckning finns skall inskrivningsmyndigheten
nämligen i stället — detta är den andra regeln — genom rekommenderat
brev underrätta den, vars innehav förut finns antecknat, om att
anteckningen om hans innehav avförts i samband med att nytt innehav anmälts.
Härigenom vinns tillräcklig säkerhet för att en innehavsanteckning
inte kommer att förlora sin betydelse på grund av senare anteckning, utan
att den som senast blivit antecknad som innehavare får kännedom om saken
och sätts i tillfälle att vidta erforderliga åtgärder. Om ett tidigare innehav
anmälts upphört krävs självfallet inte någon underrättelse på grund av
detta innehav.

14 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i förslagen, innehåller bestämmelser
om ingivande av pantbrev i samband med ansökan om inteckningsåtgärd
eller medgivande till sådan åtgärd.

Departementschefen. Ansökan om utsträckning, utbyte, nedsättning, dödning
eller relaxation kan göras av fastighetsägaren om han innehar pantbrevet
själv eller av borgenär, som erhållit pantbrevet som säkerhet för

674 Del B 2 Iiungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fordran. Om fastighetsägaren är sökande, utgör uppenbarligen hans innehav
av pantbrevet tillräckligt bevis för att han är befogad att göra ansökan.
Beträffande en borgenär ställer sig saken i viss mån annorlunda. Man
skulle nämligen kunna tänka sig att inskrivningsmyndigheten i legitimationshänseende
inte skulle nöja sig med innehavet av pantbrevet utan
även kräva bevisning om att en pantförskrivning föreligger. En sådan ordning
skulle dock vara onödigt betungande såväl för parterna som för
inskrivningsmyndigheten. Även borgenären bör därför vara legitimerad i
ärendet om han företer pantbrevet för inskrivningsmyndigheten. Det sist
sagda gäller även uppdelning. Om däremot fastighetsägaren är sökande i
uppdelningsärendet, behöver denne inte kunna förete pantbrevet. Ett uppdelningsärende
skall nämligen kunna anhängiggöras av fastighetsägaren
även om han inte själv innehar pantbrevet.

Att pantbrevet företes i de nämnda inteckningsärendena har betydelse
även i ett annat avseende. När det gäller utsträckning, utbyte, dödning och
uppdelning skall pantbrevet ersättas av ett eller flera nya pantbrev. Det
gamla pantbrevet skall i samband därmed makuleras. Vid nedsättning och
relaxation skall pantbrevet förses med bevis om åtgärden.

I förevarande lagrums första stycke har på grund av det nu anförda upptagits
en regel att ansökan som görs av annan än fastighetsägaren får tas
upp endast om pantbrevet inges.

Vid nedsättning, relaxation och uppdelning fordras i vissa fall medgivande
av innehavare av pantbrev. Andra stycket innehåller en bestämmelse
om att pantbrevet också i det fallet skall inges till inskrivningsmyndigheten.
Om pantbrevet inte inges, blir följden att ansökan avslås. Detta torde
inte behöva utsägas i lagtexten.

15 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i förslagen, anger att Kungl. Maj :t
äger föreskriva att ansökan eller anmälan i ärende angående inteckning måste
ske enligt formulär.

Departementschefen, kontorsrutinen hos inskrivningsmyndigheterna underlättas
väsentligt, om ansökningar i inteckningsärenden så långt det går
är uppställda på ett likartat sätt. Risken för felaktigheter blir också härigenom
mindre. Jag föreslår därför att möjlighet öppnas för Kungl. Maj :t
att föreskriva att ansökan eller anmälan i ärende angående inteckning får
tas upp endast om den sker enligt formulär. I senare sammanhang får övervägas
i vilken utsträckning formulär skall komma till användning i skilda
typer av inteckningsärenden.

16 §.

Paragrafen, som saknar motsvarighet i förslagen, anger att närmare föreskrifter
om tillämpningen av 1—15 §§ meddelas av Konungen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 675

Departementschefen. I flera avseenden fordras kompletterande föreskrifter
i anslutning till kapitlets bestämmelser. Detta gäller särskilt pantbrevets
och vilandebevisets innehåll och upprättande. Det torde få ankomma på
Kungl. Maj :t att meddela sådana föreskrifter.

Inteckning i tomträtt
17 §.

Paragrafen, som motsvarar 30: 23 i beredningens förslag och 26:20 i utredningens,
upptar vissa bestämmelser om tomträtt.

Lagberedningen. Den av beredningen föreslagna paragrafen gäller inteckning
i såväl tomträtt som vattenfallsrätt samt anger vilka lagrum i 30 kap.
som i princip är tillämpliga på dessa rättigheter och vilka speciella avvikelser
som skall gälla. Från uppräkningen av tillämpliga lagrum undantas
såvitt avser tomträtt de som avser det fallet att fastighet blivit föremål för
delning eller sammanläggning eller att bruksenhet bildats (7 § första stycket,
8 § samt 14—16 §§). Det förhållandet, att lagfart ej sökts för pantbrevets
utlärdare och ej heller för överlåtaren om pantbrevet avser ogulden
köpeskilling, medför enligt beredningens förslag omedelbart avslag på inteckningsansökan.
Beredningen anför att detta i fråga om inteckning i tomträtt
innebär ett motsvarande krav på att inskrivning sökts av tomträttsupplåtelsen
resp. av rättighetens övergång till ny innehavare. För tydlighetens
skull har beredningen intagit ett uttryckligt stadgande i paragrafen
om att inteckningsansökan omedelbart skall avslås, om inskrivning av tomträttsupplåtelsen
ej är sökt.

Enligt gällande lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt (5 och
7 §§) utgör, anför beredningen, utmätning av tomträtt eller andel däri
hinder för intecknings beviljande. Detta beror på att enligt den nuvarande
lydelsen av 17 kap. 6 och 8 §§ HB inteckning i tomträtt alltid åtnjuter bättre
förmånsrätt än utmätning av tomträtten. Beredningen föreslår sådan ändring
i 17 kap. HB att tomträtt i förmånsrättshänseende skall vara underkastad
samma regler som fast egendom. Därigenom bortfaller grunden till
det nuvarande förbudet mot inteckning i tomträtt som i sin helhet utmätts.
Detta har därför inte upptagits i förslaget.

Jordabalksutredningen. Utredningen erinrar om att i gällande rätt (2 § i
1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt) gemensam inteckning
inte får meddelas i tomträtt. Någon ändring i detta avseende anser
utredningen inte vara motiverad. Utredningen föreslår därför en ytterligare
grund för omedelbart avslag på panträttsansökan, nämligen att ansökningen
avser gemensam panträtt.

676 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Genom denna paragraf görs flertalet av kapitlets bestämmelser
tillämpliga i fråga om inteckning i tomträtt. Utsträckning (7 §),
relaxation (11 §) och uppdelning (12 §) kan dock inte komma i fråga beträffande
inteckning i tomträtt. I andra stycket ges vissa för inteckning i
tomträtt speciella regler.

Kungl. May.is proposition nr 20 år 1970

Del B 2

677

23 KAP.

Inskrivning av annan nyttjanderätt än tomträtt samt av
servitut och samfällighetsrätt

Förevarande kapitel, som motsvarar 31 kap. i lagberedningens förslag
och 27 kap. i jordabalksutredningens förslag, innehåller inskrivningsrättsliga
bestämmelser i anslutning till de rättigheter, som återstår sedan i inskrivningsavseende
tomträtten reglerats i 21 kap. och panträtten i 22 kap.
På grund av att åtskilliga begränsade sakrätter utmönstrats, omfattar kapitlet
i departementsförslaget endast nyttjanderätt, utom tomträtt, samt servitut
och samfällighetsrätt. Utmönstringen medför att vissa paragrafer, som
uteslutande gäller ränterätt, födoråd och återköpsrätt, saknar motsvarighet
i departementsförslaget (6—8 §§ i beredningens förslag och 6 § i utredningsförslaget)
samt att ett flertal andra paragrafer får ett mer eller mindre
ändrat innehåll. Som följd av kapitlets ändrade tillämpningsområde har
rubriken till kapitlet ändrats. Bestämmelserna om vilandeförklaring i 3 och
4 §§ i förslagen har omarbetats och sammanslagits till en paragraf i nära
överensstämmelse med vad som skett beträffande motsvarande paragrafer
i 20—22 kap. Genom de ändringar som sålunda vidtagits har antalet paragrafer
nedgått från 12 i beredningens förslag och 10 i utredningens till 8 i
departementsförslaget.

I sak överensstämmer kapitlets bestämmelser i stort sett med vad som
nu gäller angående nyttjanderätt och därmed likställda rättigheter.

Inskrivning i fast egendom
1 §•

Paragrafen, som motsvarar 31:1 resp. 27: 1 i förslagen, innehåller bestämmelser
angående ansökan om inskrivning.

Gällande rätt. Enligt 40 § första stycket IF skall den handling vari upplåtelsen
skett inges när inteckning för nyttjanderätt söks. Om handlingen
inte är bevittnad, skall enligt andra stycket i samma paragraf upplåtaren
höras. Enligt rättspraxis behöver handlingen inte ovillkorligen företes i
huvudskrift.

Lagberedningen. Beträffande frågan huruvida upplåtelsehandlingen måste
inges i huvudskrift uttalar beredningen att, eftersom handlingen inte är
bärare av rättigheten, man inte bör utesluta möjligheten att åberopa styrkt

678 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avskrift. I detta fall bör dock upplåtaren alltid höras. Beredningen finner
däremot inte tillräckliga skäl föreligga att upplåtaren såsom f. n. skall höras,
så snart upplåtelsehandlingen ej är bevittnad.

I fråga om nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt samt övriga s. k.
särskilda rättigheter föreslår beredningen att inskrivning skall få sökas
också av fastighetsägaren. Beredningen hänvisar därvid till vad som anförts
i motiven till 11: 7 (7: 10 i departementsförslaget; se s. 377). Med uttrycket
fastighetsägaren avses inte bara upplåtaren utan också ny ägare
mot vilken rättigheten är gällande.

Departementschefen. Som följd av utmönstringen i departementsförslaget
av vissa begränsade sakrätter har första stycket i förslagen omformulerats.
Av samma skäl saknar andra stycket i förslagen motsvarighet i departementsförslaget
som i övrigt överensstämmer med beredningens förslag.

2 §•

Paragrafen, som motsvarar 31:2 i beredningens förslag och 27:2 i utredningsförslaget,
innehåller i första stycket en uppräkning i nio punkter
av de fall när ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås och i andra
stycket en regel för det fall att behandlingen av upplåtarens lagfartsansökan
uppskjutits till senare inskrivningsdag.

Gällande rätt. Några bestämmelser om att ansökan om inskrivning av
nyttjanderätt och därmed jämställda rättigheter i vissa fall skall omedelbart
avslås finns ej i IF. Av 41 § IF torde dock följa att ansökan om inskrivning
av rättighetsupplåtelse skall avslås om upplåtaren ej sökt lagfart.
Vidare är regeln i 16 § IF att fordringsinteckning inte får meddelas i
vissa kanalanläggningar och ej heller i fastighet, som besväras av inskriven
tomträtt eller vattenfallsrätt, tillämplig även beträffande nyttjanderätt
(42 § IF).

Lagberedningen. I beredningens förslag tas avslagsantedningarna upp i
tio punkter. Redovisningen av beredningens förslag begränsas till de åtta
punkter som har motsvarighet i departementsförslaget.

Punkt 1. Angående denna punkt hänvisar beredningen till vad som yttrats
vid 1 §.

Punkt 2. I balkens första avdelning bär meddelats åtskilliga föreskrifter
angående rättighetsupplåtelses form och konstitutiva innehåll. Iakttagandet
av dessa bestämmelser utgör självfallet en förutsättning för inskrivning.
Beredningen erinrar emellertid om att i några lagrum, i vilka uppställts förbud
mot vissa förbehåll, angetts att upptagande av otillåtet förbehåll endast
medför att förbehållet är utan verkan. I sådana fall skulle det stå i
mindre god överensstämmelse med dessa bestämmelsers syfte, om rättig -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 679

hetshavaren hindrades från att genom inskrivning skydda sin rätt. I enlighet
härmed har beredningen i denna punkt föreskrivit att ansökan skall
avslås om föreskrift, som meddelats i balken angående sådan upplåtelse
om vilken det är fråga, inte iakttagits och föreskriften ej avser giltigheten
av endast visst förbehåll.

Punkt 3. Bestämmelsen har utformats i överensstämmelse med 28: 9
punkt 5 (20: 6 punkt 5 i departementsförslaget). Bland de inskränkningar
som avses i förevarande punkt nämner beredningen, att förbud kan ha meddelats
enligt 81 § andra stycket UL i dess av beredningen föreslagna lydelse.

Punkt 4. Punkten överensstämmer med 30:2 punkt 4 (22:4 punkt 3 i
departementsförslaget) och motiveras på samma sätt som denna bestämmelse.

Punkt 5. Enligt 30: 2 punkt 5 skall ansökan om inteckning för panträtt
omedelbart avslås, om lagfart inte är sökt för utfärdaren av pantbrevet. Avser
pantbrevet ogulden köpeskilling räcker det dock med att överlåtaren
sökt lagfart. Av liknande skäl som åberopats beträffande den angivna regeln
i 30: 2 anser beredningen att man även i detta fall bör göra undantag
från kravet på lagfart för upplåtaren när rättigheten tillkommit såsom vederlag
vid överlåtelse av fastigheten. Beredningen väcker i detta sammanhang
frågan, om det inte är motiverat att helt frigöra ansökan om inskrivning
av rättighet från kravet på att upplåtaren sökt lagfart. Likställdhet
skulle därmed uppnås med vad som gäller beträffande lagfartsansökan. Beredningen
anser dock att en sådan lösning skulle vara förenad med stora
olägenheter från inskrivningsrättslig synpunkt. Anknytningen av den sekundära
sakrätten till ett äganderättsförvärv som redan är infört i fastighetsboken
utgör en väsentlig garanti för att upplåtelsen härleder sig från
behörig upplåtare. Beredningen hänvisar också till de regler om rättigheters
bevarande vid äganderättsöverlåtelse, som upptagits i 11 kap. (7 kap.
i departementsförslaget).

Punkt 6. Denna punkt överensstämmer i princip med den i 28: 9 punkt 6
(20:6 punkt 6 i departementsförslaget) meddelade bestämmelsen rörande
konkurrerande överlåtelser. Reglerna om företräde i rättsförvärv (24:3
och 8 i beredningens förslag samt 17: 1 och 5 i departementsförslaget) innebär
bl. a. att en äldre överlåtelse alltid äger företräde framför en till tiden
senare upplåtelse från samme ägare, om lagfart på överlåtelsen sökts innan
eller samtidigt med att inskrivning sökts på grund av upplåtelsen. God tro
är utan betydelse för rättighetens bestånd och företrädet för överlåtelsen
innebär att upplåtelsen helt och hållet skall vika. Skulle inskrivning för
den efter överlåtelsen upplåtna rättigheten sökas samma dag som lagfarten
eller därefter, bör ansökan därför omedelbart avslås.

Om upplåtelsen skett tidigare än en överlåtelse, på vilken sökts eller beviljats
lagfart, bör ansökan om inskrivning av upplåtelsen enligt beredning -

680 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ens mening förklaras vilande (se närmare SOU 1960: 25 s. 785). Har förbehåll
om upplåtelsen gjorts i den handling på grund varav lagfart sökts,
bör dock den omständigheten att lagfartsansökan kommit före inte utgöra
hinder för att omedelbart bifalla inskrivningsansökan.

Beredningen framhåller att punkt 6 endast avser frivillig överlåtelse, däremot
inte exekutiv försäljning av något slag. Vad angår exekutiv auktion
är tidpunkten för inroparens lagfartsansökan utan betydelse för frågan
huruvida en i fastigheten upplåten rättighet är gällande mot honom. En
rättighet, som gäldenären upplåtit efter auktionen är aldrig bindande (jfr
punkt 7). Upplåtelser, som skett före auktionen, är däremot ej alltid utan
verkan mot inroparen (se SOU 1960: 25 s. 786).

Punkt 7. Beredningen tar i denna punkt upp en föreskrift att inskrivningsansökan
omedelbart skall avslås, om fastigheten före upplåtelsen frångått
upplåtaren genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller
genom återköp. En sådan generell regel anses däremot inte kunna meddelas
i fråga om upplåtelser, som ägt rum före tvångsförvärvets fullbordan.
Sådana upplåtelser skall nämligen undantagsvis äga bestånd mot förvärvaren.
Av stadgandet i punkt 10 (punkt 8 i departementsförslaget) sägs
följa att ansökan om inskrivning av rättighet, som upplåtits före tvångsförvärvets
fullbordan, omedelbart skall avslås, om det är uppenbart att
rättigheten inte gäller mot förvärvaren. I övrigt bör inskrivningsdomaren
enligt beredningens mening förfara enligt bestämmelserna i 27: 16 (19: 10
i departementsförslaget).

Departementschefen. På grund av utmönstringen av vissa rättsinstitut
har punkterna 4 och 7 i förslagen ändrats. Av samma skäl saknar punkterna
8 och 9 i beredningens förslag motsvarighet i departementsförslaget.

Beträffande föreskriften i punkt 5 angående upplåtarens lagfart delar
jag beredningens uppfattning att kravet på lagfart för upplåtaren bör behållas.
Någon anledning att göra undantag härifrån för fall när upplåtelsen
skett i samband med överlåtelse av fastigheten finns enligt min mening
inte. Enligt departementsförslaget skall alltså ansökan om inskrivning alltid
avslås om upplåtaren ej har lagfart och lagfart för honom ej heller är
sökt.

Enligt 7: 10 i departementsförslaget får nyttjanderätt som upplåtits genom
skriftlig handling samt servitut och samfällighetsrätt alltid inskrivas
oberoende av om förbehåll gjorts om motsatsen. Beträffande arrende och
hyra görs dock i förslaget — som i detta avseende avviker från beredningens
och utredningens förslag — ett undantag från nämnda regel. Avtal om
att inskrivning av en arrende- eller hyresupplåtelse inte får ske är alltid
gällande. I konsekvens härmed har i förevarande paragraf såsom en åttonde
punkt tagits upp en bestämmelse att ansökan om inskrivning skall av -

Del B 2

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

681

slås, om upplåtelsen avser arrende- eller hyresrätt som enligt förbehåll i
upplåtelsehandlingen inte får inskrivas.

I överensstämmelse med vad som för motsvarande fall föreslagits i 20—
22 kap. har i andra stycket medtagits en regel av innebörd att, om ärende
angående lagfart för upplåtaren uppskjutits till senare inskrivningsdag,
behandlingen av ansökan om inskrivning skall uppskjutas till samma dag.

3 §•

Paragrafen, som motsvarar 31: 3 och 4 i beredningens förslag samt 27: 3
och 4 i utredningsförslaget, innehåller bestämmelser om vilandeförklaring
av ansökan om inskrivning.

Gällande rätt. Ansökan om inskrivning av rättighetsupplåtelse skall förklaras
vilande om lagfart sökts men ej beviljats för upplåtaren (41 § IF).
Ansökan skall vidare förklaras vilande om talan instämts angående klander
av upplåtarens fång eller återgång därav eller lösningsrätt till egendomen
(42 § IF).

Lagberedningen. Beträffande 31:4 första stycket hänvisar beredningen i
huvudsak till motiven till 31: 4 och 5 (22: 4 punkterna 1 och 2 i departementsförslaget).

31: 4 andra stycket innehåller regler som avser upplåtelse i område eller
andel av fastighet. Såsom en allmän inskrivningsrättslig regel sägs gälla att
inskrivning inte kan beviljas i område av fastighet. Av första stycket i
paragrafen följer att ansökan, som avser överlåtet område, skall förklaras
vilande i avvaktan på laga delning, eftersom denna åtgärd krävs för att
upplåtaren skall få lagfart. Beträffande upplåtelse i återstod av fastighet
fordras en särskild bestämmelse. Eftersom inskrivning inte kan få beviljas
i område av fastighet, bör ansökan förklaras vilande tills delningsfrågan
blivit slutligen avgjord. Om laga delning kommer till stånd, bör inskrivning
uppenbarligen beviljas endast i den fastighet, som utgörs av återstoden av
den ursprungliga fastigheten. Vägras laga delning bör inskrivning av rättigheten
beviljas i fastigheten i dess helhet. Motsvarande regler bör ges
angående andel, när sådan överlåtits med bestämmelse om utbrytning.

I vissa undantagsfall fordras myndighets tillstånd till upplåtelse av rättighet
som avses i detta kapitel (jfr exempelvis 15 kap. 15 § FB). 31:4
tredje stycket innehåller en regel angående dessa situationer.

Beredningen uppehåller sig i detta sammanhang också vid det fallet
att en rättighet enligt upplåtelsehandlingen gjorts beroende av suspensivt
villkor. Sådant villkor bör enligt beredningens mening inte hindra att ansökan
om inskrivning omedelbart bifalles.

682 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition, nr 20 år 1970

Departementschefen. Såsom inledningsvis anförts har 3 och 4 §§ i beredningens
förslag sammanförts till en paragraf och reglerna upptagits i olika
punkter. Hänvisningarna till andra lagrum har vidare ersatts med själva
reglerna, vilket kunnat ske utan att lagtexten onödigt tyngs.

Beträffande punkt 1 kan nämnas att den i departementsförslaget är utformad
med 22: 4 punkt 1 som förebild. Jag kan i övrigt hänvisa till vad
jag anfört i anslutning till 22: 4.

4 §•

Paragrafen, som motsvarar 31: 5 resp. 27: 5 i förslagen, innehåller regler
om bestämmande av företrädesordning mellan flera rättigheter i samband
med inskrivning.

Lagberedningen. Paragrafen motsvarar 30:9 första stycket (22:6 i departementsförslaget).
De avvikelser som föreligger är en följd av olikheter
i fråga om konkurrensreglerna i 24 kap. (17 kap. i departementsförslaget).
Enligt dessa regler kan rättigheter av det slag varom här är fråga inte i något
fall på grund av inskrivning åtnjuta samma rätt inbördes. Här bortses
från de särskilda bestämmelser som gäller vid exekutiv auktion m. in.
(24: 12 i beredningens förslag; 17: 10 i departementsförslaget).

Departementschefen. De av beredningen föreslagna bestämmelserna har
utan saklig ändring tagits upp i departementsförslaget.

5 §•

Paragrafen, som motsvarar 31: 9 i beredningens förslag och 27: 7 i utredningsförslaget,
innehåller bestämmelser om nedsättning av rättighet.

Gällande rätt. Enligt 44 § IF äger rättighetshavare få rättigheten nedsatt
efter annan inskrivning. Åtgärden fordrar inte fastighetsägarens samtycke.

Lagberedningen. När det gäller nedsättning av nyttjanderätt och därmed
jämställd rättighet sägs någon legitimationsverkan inte kunna knytas
till innehavet av den handling som lagts till grund för inskrivning. Endast
rättighetens verklige innehavare är behörig att söka nedsättning. Enligt beredningens
mening bör likväl åtgärden i regel inte beviljas, om sökanden ej
företer handlingen.

Beträffande nedsättning av panträtt krävs samtycke av fastighetsägaren,
vilket sammanhänger med reglerna om ägarhypotek. Dessa har visserligen
ingen motsvarighet när det gäller andra rättigheter, men ändå finns det
enligt beredningens mening anledning att kräva fastighetsägarens samtycke
till nedsättning när det gäller nyttjanderätt och därmed jämställda rättig -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 683

heter. Företrädesrätten är nämligen av betydelse för frågan om rättighetens
bevarande vid exekutiv auktion och därmed även för fastighetsägarens
skadeståndsskyldighet.

Departementschefen. Den ändrade utformningen av lagtexten i departementsförslaget
sammanhänger med att de typer av rättigheter, vilka enligt
beredningens förslag skulle få nedsättas utan samtycke av fastighetsägaren,
inte har någon motsvarighet i departementsförslaget.

6 §■

Paragrafen, som motsvarar 31: 10 i beredningens förslag och 27: 8 i utredningsförslaget,
innehåller bestämmelser om dödning av inskrivning.

Gällande rätt. Enligt 44 § IF kan rättighetshavare få inteckning för nyttjanderätt
dödad. Om den tid, för vilken nyttj anderätten upplåtits, gått till
ända eller om fastighetsägaren visar att rättigheten av annan anledning
upphört, får inteckningen enligt 45 § IF dödas också på begäran av fastighetsägaren.

Lagberedningen. Av samma skäl som åberopats beträffande nedsättning
anser beredningen att för dödning bör fordras samtycke av fastighetsägaren.
Beredningen erinrar om att den omständigheten att inskrivningen dödas
inte i och för sig har någon inverkan på rättighetens bestånd.

Beträffande dödning på begäran av fastighetsägaren bör beaktas att tiden
för inskriven rättighets bestånd i vissa fall — på grund av prolongationsklausul
i upplåtelsen eller omedelbart på grund av bestämmelse i lag
— kan komma att förlängas utöver den i upplåtelsen bestämda tiden. Den
omständigheten att denna utgått kan med hänsyn härtill inte alltid utgöra
tillräcklig grund för att tillåta dödning av inskrivningen på fastighetsägarens
begäran. I beredningens förslag har i enlighet härmed som förutsättning
för dödning utan rättighetshavarens samtycke uppställts att fastighetsägaren
visar att rättigheten upphört.

Beredningen erinrar om att rättighet, som är lokaliserad till viss del av
fastigheten, efter fastighetsdelning kan komma att avse endast någon av
de nybildade fastigheterna. Inskrivningen kan då dödas i övriga fastigheter.

Departementschefen. Den av beredningen föreslagna bestämmelsen har
utan ändring i sak tagits upp i departementsförslaget.

7 §•

Paragrafen, som motsvarar 31: 11 resp. 27: 9 i förslagen, innehåller bestämmelser
om kapitlets tillämplighet på universalfång.

684 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. Enligt gällande rätt är möjligheten att erhålla inskrivning
inte begränsad till sådana fall när rättigheten upplåtits genom en rättshandling,
som faller inom förmögenhetsrättens område. Sådan nyttjanderätt
som avses i 12 kap. 2 § ÄB anses dock inte kunna inskrivas.

Lagberedningen. Den nuvarande ordningen bör enligt beredningens mening
i princip behållas. Härför fordras en uttrycklig bestämmelse. Uppenbarligen
bör dock endast rättigheter av samma typ som de vilka efter upplåtelse
är inskrivningsbara enligt detta kapitel komma i fråga.

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer i sakligt hänseende
med beredningens förslag.

Inskrivning i tomträtt

8 §•

Paragrafen, som motsvarar 31: 12 resp. 27: 10 i förslagen, handlar om
upplåtelse av rättighet i tomträtt.

Lagberedningen. Kapitlets bestämmelser bör enligt beredningens mening
i tillämpliga delar gälla inskrivning av rättighet, som upplåtits i tomträtt
och vattenfallsrätt. Om inskrivning av upplåtelsen ännu ej sökts, bör ansökan
alltid omedelbart avslås. För att tydligt utmärka detta har en föreskrift
därom upptagits i paragrafen.

Departementschefen. Bortsett från den ändring som utmönstringen av institutet
vattenfallsrätt medfört överensstämmer paragrafen med motsvarande
lagrum i förslagen.

VI. Hemställan

I enlighet med vad som anförts i det föregående föreligger förslag till
jordabalk.

Föredraganden hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslaget måtte
för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas genom utdrag
av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Hans Rune Persson

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

685

Utdrag av protokollet över jnstitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
20 januari 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Geijer, Myrdal,
Odhnoff.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om vissa kapitel
i en ny jordabalk och anför.

Inledning

Frågan om en ny jordabalk anmäldes i statsrådet den 11 februari 1966.
Därvid förelåg ett fullt utarbetat förslag till 16 av de 23 kapitel som balken
avses innehålla. Kungl. Maj :t beslöt att lagrådets yttrande skulle inhämtas
över lagförslaget i denna del. Granskningen pågår f. n. i lagrådet.

Under den fortsatta beredningen av lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag bar förslag nu utarbetats till ytterligare två kapitel i balken,
nämligen 14 kap. om servitut och 15 kap. om samfällighetsrätt. De kapitel
som härefter återstår, nämligen 8—12 kap., avser arrende och hyra. Förslag
i dessa delar torde få framläggas senare. I fråga om arrende blir tidpunkten
beroende av när arrendelagsutredningen kommer att framlägga sitt
förslag till ny arrendelagstiftning. Beträffande hyra är det min avsikt att
under våren 1967 lägga fram förslag till ny hyreslagstiftning. Denna kommer
att utgöra 3 kap. i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom (NJL). Efter lagrådsgranskning och riksdagsbehandling
av förslaget kan hyreslagstiftningen i formellt hänseende anpassas till jordabalken
och förslag läggas fram om dess införande i denna.

I fråga om underlaget för det nu utarbetade förslaget till 14 och 15 kap.
i jordabalken samt inhämtade remissyttranden får jag hänvisa till mitt anförande
till statsrådsprotokollet den 11 februari 1966.

Bland de kapitel som ingick i remissen den 11 februari 1966 var 13 kap.
Detta kapitel innehåller de materiella reglerna om tomträtt. Bortsett från
6 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

686 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vissa smärre jämkningar har reglerna utan ändringar överförts från 4 kap.
NJL. Jag har tidigare denna dag framlagt förslag till lag om ändrad lydelse
av 10 § i 4 kap. NJL. Detta bör föranleda en motsvarande ändring av 13 kap.
10 § i förslaget till ny jordabalk. Eftersom lagrådet ännu inte påbörjat
granskningen av detta kapitel bör — med återkallande av den tidigare remissen
såvitt avser 13 kap. 10 § — lagrådets yttrande i stället inhämtas
över 13 kap. 10 § i dess nya lydelse.

Beträffande motiveringen m. m. till ändringen i 13 kap. 10 § jordabalken
torde jag få hänvisa till mitt anförande till statsrådsprotokollet tidigare
denna dag i samband med förslaget till lag om kommunal förköpsrätt m. m.

Förslaget till 14 och 15 kap. i jordabalken torde få fogas till statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga l1. Som bilaga 21 torde få upptas förslaget
till ändring av 13 kap. 10 § jordabalken.

Lagberedningens förslag till de kapitel som motsvarar de nu föreslagna
14 och 15 kap. i jordabalken torde få fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga 32.

1 Bilagan intagen i del A.

2 Bilagan intagen i bihang 1, som finns i del B 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

687

14 KAP.

Servitut

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Inledning

Detta kapitel motsvarar 19 kap. i lagberedningens förslag och 16 kap.
i jordabalksutredningens. Utredningens förslag skiljer sig från beredningens
bara i en detalj, nämligen i fråga om rätten att upplåta betesservitut
(19:3 andra stycket i beredningens förslag och 16:3 andra stycket i utredningens).

I departementsförslaget innehåller kapitlet 16 paragrafer mot 27 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. Denna ganska kraftiga
nedskärning av lagmaterialet beror i huvudsak på två omständigheter.
För det första har vissa av beredningen föreslagna bestämmelser angående
vederlag för servitut fått utgå (19:5, 9, 13 andra stycket, 17 och 21).
Detta är delvis en konsekvens av den utmönstring av institutet rätt till
vederlag för vilken redogjorts i samband med remissen till lagrådet den
11 februari 1966 (remissprotokollet s. 36). För det andra har den samtidiga
beredning som inom departementet i denna del skett av lagberedningens
förslag till jordabalk och fastighetsbildningskommitténs förslag till
lag om fastighetsbildning (SOU 1963: 68) resulterat i att vissa i beredning u ens

förslag upptagna bestämmelser rörande inverkan på servitut av ändrade
förhållanden av olika slag inte ansetts böra tas med i balken (19: 18_

20). Detta har i sin tur medfört att vissa processuella bestämmelser i beredningens
förslag blivit överflödiga och därför kunnat utmönstras (19: 22,
25 och 26). Samordningen av beredningens förslag och kommittéförslaget
i fråga om regleringen av servitut har vidare medfört att ytterligare ett par
bestämmelser i det förra förslaget lämnats utanför balken, nämligen reglerna
om servitutets ställning inom vissa planområden (19: 4) och om effekten
av att en härskande fastighet delas genom fastighetsbildningsåtgärd (19:13
första stycket). En närmare redogörelse för innebörden av denna samordning
kommer att lämnas senare. Slutligen har en i beredningens förslag
upptagen bestämmelse om tillämpningsområdet för bestämmelserna i kapitlet
(19:27) av redaktionella skäl flyttats till 14:1 i departementsförslaget,
där bestämmelsen fått bilda tredje stycket i paragrafen.

688 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Redan av vad nu sagts torde framgå att reglerna om servitut i detta
kapitel av departementsförslaget har ett nära samband med regleringen av
servitutsfrågorna i den lag om fastighetsbildning som f. n. bereds inom
departementet på grundval av nämnda kommittéförslag. Detta samband
är ytterst en konsekvens av den uppfattningen att bildande av servitut
inte bara genom förrättning utan också genom privaträttsliga avtal har
mycket starka beröringspunkter med fastighetsbildning i egentlig mening.
Från denna utgångspunkt framstår det som naturligt och nödvändigt att
också privatservituten omfattas av de bestämmelser inom fastighetsbildningslagstiftningen
som avser att reglera servitutens ställning inom ramen
för en rationell fastighetsindelning. Härigenom kommer privatservituten
att i betydligt högre grad än vad som är fallet enligt gällande rätt bli
underkastade sådana allmänna intressen som bär upp fastighetsbildningslagstiftningen.
Detta kan förväntas bli av särskild betydelse inom planområden.
I nu angivna hänseenden går departementsförslaget betydligt längre
än lagberedningens och jordabalksutredningens förslag.

Vad som i övrigt speciellt utmärker departementsförslaget i förhållande
till beredningens och utredningens förslag är att den exemplifierande beskrivning
av servitut som i dessa förslag — i nära anslutning till gällande
rätt _ tagits upp i den inledande paragrafen ersatts med en allmän de finition

av institutet. Denna avser bl. a. att framhäva att servitutets funktion
är att åstadkomma ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen,
dvs. inte bara vara till nytta i och för sig för den härskande fastigheten
på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag för
en totalt sett effektivare användning av såväl den härskande som den tjänande
fastigheten eller med andra ord medföra en positiv nettoeffekt.

Några huvuddrag i utvecklingen av servitutsbegreppet i
svensk lagstiftning

Ordet servitut, som språkligt sett kan härledas från det latinska ordet
servitus i betydelsen förpliktelse eller belastning, för genast tanken till
den romerska rätten. Det är också så, att den begränsade sakrätt som i våra
dagar kallas servitut har sin förebild i den romerska rätten. Läran om de
romerska s. k. realservituten har övat ett starkt inflytande på rättsordningen
i bl. a. vårt land. Redan innan detta inflytande började göra sig gällande
i svensk rätt — det romerskrättsliga servitutsbegreppet introducerades i
svensk rättsvetenskap i mitten av 1600-talet — hade emellertid i vårt land
uppkommit rättsbildningar som till innebörden motsvarade vad vi nu kallar
servitut. Belägg härför ges i flera av våra medeltidslagar. Enligt exempelvis
Visby stadslag kunde man sålunda genom avtal betinga sig vidsträcktare
utsiktsrätt — rätt till fönster mot grannens tomt — än lagen
annars medgav. Det är i dessa fall fråga om rent kasuistiska bestämmelser

Del B 2

689

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vilka inte ger underlag för några bestämda slutsatser om den närmare
innebörden av de rättigheter som avses.

Under förarbetena till jordabalken i 1734 års lag (JB) gjordes vissa
försök att åstadkomma en närmare beskrivning av servitut och ge enhetliga
regler för institutet. I ett förslag som framlades år 1695 omnämns
sålunda i kapitlet om urminnes hävd förutom äganderätt till fast egendom
»andre visse rättigheter, som genom uhrminnes häfd förwärwas kunna,
såsom gångestijgh öfwer ens ägor, watten och siöwäg, fädref och fäwäg,
ridwäg» m. fl. rättigheter. Under det fortsatta lagstiftningsarbetet föll emellertid
av okänd anledning denna uppräkning av olika servitutsändamål så
småningom bort. I det alltjämt gällande stadgandet i 15 kap. 1 § JB
talas därför — med syftning på servitut — bara om »rättighet» som föremål
för urminnes hävd. Inte heller i övrigt förekommer i JB någon
allmän beskrivning av servitut. Vissa spridda bestämmelser som syftar på
bl. a. servitut finns dock, bl. a. i 7 kap. som reglerar »viderboende och nabo
rätt».

Såväl lagkommittén som äldre lagberedningen (ang. dessa, se remissprotokollet
den 11 febr. 1966 s. 3) sysslade under arbetet på att skapa en ny
jordabalk åtskilligt med frågor angående servitut. Det visade sig dock vara
förenat med stora svårigheter att klarlägga innebörden av begreppet.
Ett försök till en mer allmän definition av institutet gjordes av äldre lagberedningen
i dess år 1847 framlagda förslag till eu ny balk. Det heter där
att servitutsavtal är »aftal, hvarigenom last eller besvär lägges å fast
egendom till förmån för annan sådan egendom, eller hvarigenom eljest
till den ena egendomen upplåtes förmån eller rättighet, som inskränker
ägaren af den andra i utöfningen af sin äganderätt». Förslaget ledde inte
till någon lagstiftning.

Frågan om en närmare bestämning av servitutsbegreppet aktualiserades
på nytt i samband med den reform av inskrivningsväsendet som — efter
förarbeten av den s. k. hypotekskommittén, lagbyrån och nya lagberedningen
— genomfördes år 1875. Därvid kom den av äldre lagberedningen
föreslagna definitionen att spela en framträdande roll och i viss
utsträckning läggas till grund för den bestämning av begreppet servitut
som togs upp i 55 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42 s. 12) angående
inteckning i fast egendom (IF). I denna förordning, där själva ordet servitut
nämns för första gången i svensk lag, ersattes emellertid senare ledet
i beredningens definition med en exemplifiering av olika servitutsändamål.
Servitut angavs sålunda vara »besvär och last» på fast egendom
»till förmån för annan sådan egendom, såsom angående utsigt eller fenster,
väg, fädrift, vattenställe, vattens ledning eller uppdämning, ler- eller grustägt
eller annat dylikt--—». Lagstiftningsarbetet präglades av en på taglig

osäkerhet i fråga om innebörden av servitutsbegreppet. Detta ansågs
vara av »omfattande och svårlöst beskaffenhet». Vid frågans behand -

690 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ling i högsta domstolen vållade bl. a. spörsmålet om gränsdragningen
mellan servitut och äganderätt samt servitut och nyttjanderätt avsevärda
bekymmer. Från ett håll hävdades att servitut närmast var att betrakta
som »delar av äganderätten». Enligt en annan uppfattning var servituten
»närbesläktade med nyttjanderätterna». I högsta domstolen påtalades också
bristen på en regel som tog sikte på värderelationen mellan nytta och
skada. Detta ledde dock inte till någon åtgärd.

Den år 1875 genomförda inskrivningsreformen inskränktes i fråga om
servitut i stort sett till den beskrivning av rättigheten som togs upp i 55 § IF.
En något fullständigare reglering av institutet kom till stånd först i och
med tillkomsten av den nu gällande lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 25)
om servitut (ServL). Denna bygger på ett av lagberedningen år 1905
framlagt förslag i ämnet. I fråga om själva servitutsbegreppet gjordes under
förarbetena åtskilliga klarläggande uttalanden. Någon närmare definition
av begreppet togs emellertid inte upp i lagtexten. Den beskrivning
av rättigheten som 1 § ServL innehåller är — med en viss modernisering i
fråga om exemplifieringen av servitutsändamålen — uppbyggd på samma
sätt som 55 § IF, vilken ändrades i samband med tillkomsten av ServL. En
nyhet var dock att även gruva uttryckligen godtogs som subjekt i ett servitutsförhållande.
I fråga om behovet av en närmare definition av servitutsbegreppet
yttrade lagberedningen i motiven bl. a.

Att söka genom en dylik binda den naturliga utvecklingen vore lika oklokt
som det vore omöjligt att åt densamma giva en fullständighet, vilken uteslöte
olika meningar om vad i särskilda fall kan hänföras under begreppet
och vad icke. Och med ett angivande allenast av servitutets allmänna kännemärken
skulle efter beredningens tanke icke vara förenad någon verklig
fördel. Servitutsbegreppet är gammalt i svensk rätt, rättstillämpningen
är med detsamma förtrogen, ehuru det aldrig varit lagfäst. Vid sådant förhållande
har det synts tillräckligt att, i överensstämmelse med vad som
skett vid avfattandet av gällande inteckningsförordning, endast kort beteckna
servitutets begrepp och tillika, för att åt uppfattningen giva ett
konkret underlag, anföra några viktigare former av servitutsförhållande.

Något ytterligare uttalande i denna fråga gjordes inte i samband med
behandlingen av lagberedningens förslag i högsta domstolen och i riksdagen.
Ej heller förekom något uttalande i saken från departementschefens sida.

Grunddragen i gällande rätt

Allmänna utgångspunkter i fråga om avtalsservitut. Som framgått av den
nyss lämnade redogörelsen för huvuddragen i utvecklingen av servitutsbegreppet
i svensk lagstiftning innehåller ServL inte någon definition av
begreppet servitut. I lagen (1 §) beskrivs servitut som »besvär och last»
som läggs på en fastighet till förmån för en annan fastighet. Härtill fogas
en uppräkning av olika servitutsändamål som visserligen inte är uttöm -

Del B 2

691

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

mande men likväl innebär en viss begränsning, eftersom andra ändamål än
de i lagen särskilt angivna förutsätts vara jämförliga med något av dessa.
Saknaden av en legal definition har medfört att den närmare innebörden
av servitutsbegreppet f. n. i stor utsträckning vilar på doktrin och praxis.

Det är framför allt två saker som utmärker servitut och skiljer denna
rättighet från nyttjanderätt. Den ena är att servitut i princip gäller utan
begränsning i fråga om tiden. Något hinder anses dock inte möta mot att
avtala om en sådan begränsning. Den andra är att med servitut principiellt
avses att i visst hänseende reglera förhållandet mellan två fastigheter,
den härskande och den tjänande. Institutets funktion har i motiven
till ServL angetts vara att utjämna de olägenheter som kan vara förenade
med fastigheternas rättsliga särskiljande. Ett servitut skall enligt
motiven komplettera den ena fastighetens användbarhet genom att med
fastigheten »på det sätt förbinda en annan, att visserligen dennas individualitet
upprätthålles men den dock i viss utsträckning får tjäna den
andra.» Från det principiella kravet på fastighet som subjekt och objekt
för rättigheten har gjorts vissa undantag. Sålunda kan servitut upplåtas
till förmån också för gruva. Detsamma gäller i fråga om tomträtt och vattenfallsrätt,
vilka dessutom kan utgöra objekt för servitut (1 och 9 §§ ServL).

Efter mönster i romersk rätt brukar för servitut uppställas tre klassiska
krav vilka i rättslitteraturen för det mesta anges med begagnande av deras
latinska namn, nämligen utilitas fundo, vicinitas och perpetua causa.
Kravet på utilitas fundo innebär att ett servitut skall vara till stadigvarande
nytta för den härskande fastigheten som sådan. Härigenom utesluts från
servitut främst sådana rättigheter som skulle tillgodose bara ett personligt
intresse hos den tillfällige ägaren av den härskande fastigheten. Detta
krav, som inte kommit till uttryck i ServL i annan mån än genom uppräkningen
av servitutsändamålen i 1 §, har i rättspraxis strängt upprätthållits.
Kravet på vicinitas innebär att den härskande och den tjänande
fastigheten skall ligga i närheten av varandra. Detta krav har emellertid
tunnats ut allt mer och kan numera knappast sägas ha någon självständig
betydelse utöver vad som följer redan av kravet på utilitas fundo. Ett slående
exempel på detta utgör de i ServL (1 §) uttryckligen sanktionerade kraftledningsservituten
som ju ofta berör fastigheter på mycket långt avstånd
från varandra. Det tredje kravet, perpetua causa, innebär att ett servitut
skall avse den tjänande fastighetens stadigvarande beskaffenhet. Åtminstone
tidigare bär under åberopande av kravet på perpetua causa hävdats
att ett servitut måste grundas på själva den naturliga beskaffenheten av
den tjänande fastigheten. Vilken ståndpunkt gällande rätt intar i denna
fråga är något osäkert (jfr NJA 1950 s. 656 och Malmström i SvJT 1955
s. 614). Så mycket torde dock vara klart att tillfälliga anordningar på den
tjänande fastigheten inte kan godtas som underlag för servitut. I praktiken
har utvecklingen så småningom gått mot att vissa typer av fasta

692 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

anläggningar på den tjänande fastigheten ansetts fylla kravet på perpetua
causa. Denna utveckling har drivits fram av ett praktiskt-ekonomiskt
behov. Detta gäller inte minst i fråga om sådana värmeanläggningar med
tillhörande ledningssystem som med fördel kan betjäna fler fastigheter än
bara den där anläggningen är belägen. Inskrivningsdomarna lär numera i
allmänhet inte tveka att bevilja inskrivning av servitutsupplåtelser som avser
att trygga tillgången till nyttigheter från dylika anläggningar (jfr Hillert,
Servitut — Förmån och last s. 435).

I visst sammanhang med kravet på perpetua causa står en annan allmänt
omfattad grundsats på servitutslärans område — även den hämtad från den
romerska rätten. Denna innebär att ett servitut inte får innefatta skyldighet
för ägaren av den tjänande fastigheten att utföra positiva prestationer
(servitus in faciendo consistere nequit). Undantag härifrån medges f. n.
bara i de i 2 § ServL angivna fallen. Det är här fråga om underhåll av
väg, byggnad eller inrättning som fordras »för servitutets begagnande».

För upplåtelse av servitut krävs enligt gällande rätt inte skriftlig form.
Sådan är dock nödvändig som förutsättning för att inskrivning skall kunna
ske (55 § IF). Skriftlig upplåtelse är vidare en förutsättning för att
servitut som inte är inskrivet skall kunna förbehållas vid exekutiv auktion
enligt reglerna i utsökningslagen (UL). Servitut som upplåtits före ikraftträdandet
av IF den 1 januari 1876 får inte inskrivas. Sådana servitut åtnjuter
emellertid sakrättsligt skydd utan att vara inskrivna.

ServL innehåller inte några bestämmelser om det obligationsrättsliga förhållandet
mellan parterna i ett servitutsavtal i vidare mån än att — genom
en hänvisning i 3 § ServL till 1 kap. 3—6 §§ NJL — regler ges om skadeståndsskyldighet
i vissa fall när den tjänande fastigheten överlåts eller
återköps eller frånvinns upplåtaren efter klander eller när ett servitut får
vika för en rättighet med bättre prioritet.

En omdiskuterad fråga har varit huruvida ett avtalsservitut kan utan
vidare bringas att upphöra genom en överenskommelse mellan ägarna av
den härskande och den tjänande fastigheten. I ett speciellt avseende ges i
ServL — efter lagändring år 1937 — regler i detta ämne. Dessa regler som
tagits upp i 7a § rör servitut vilka innefattar rätt till skogsfång eller mulbete
och inte är begränsade till viss tid. Om ett sådant servitut är av ålder
gällande eller tillkommit före ikraftträdandet den 1 januari 1928 av lagen
den 18 juni 1926 (nr 326) om delning av jord på landet (JDL) genom avtal
i samband med tillkomsten av den fastighet till vars förmån servitutet gäller,
är medgivande av denna fastighets ägare att servitutet får helt eller
delvis upphöra utan verkan, om inte medgivandet godkänns av domstol.
Sådant godkännande kan ske bara i vissa angivna fall (jfr 55 § andra
stycket IF). Reglerna om skogsfångs- och mulbetesservitut är av social
prägel och avser enligt motiven att förhindra att innehavare av mindre
jordbruksfastigheter avstår från servitut till men för fastigheterna. Bort -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 693

sett från dessa specialbestämmelser är spörsmålet om verkan av överenskommelse
angående upphörande av servitut inte civilrättsligt reglerat. Vad
som skulle kunna föranleda tveksamhet huruvida en obegränsad avtalsfrihet
föreligger på detta område är främst den omständigheten att upphörandet
av ett servitut kan innebära att den härskande fastigheten sjunker
i värde. En överenskommelse om servitutets upphörande kan därför
tänkas leda till förfång för innehavare av panträtt i fastigheten. I detta
hänseende är av intresse att JDL innehåller vissa bestämmelser (se t. ex.
9 kap. 7 § tredje stycket) till skydd för tredje man. (Spörsmålet har i doktrinen
analyserats särskilt av Hedlund i dennes avhandling om rättshandlingsservituten
och tvångsservituten, se s. 107.) Sammanfattningsvis torde
för gällande rätts del kunna sägas att man principiellt accepterar avtalsfrihet
på detta område. I fråga om vissa av ålder gällande servitut och
kanske också sådana som tillkommit i samband med bildandet av den härskande
fastigheten finns — bortsett från reglerna i 7a § ServL — möjligen
utrymme för något undantag från denna principiella uppfattning (jfr
Malmström i SvJT 1938 s. 583).

I ServL finns vissa bestämmelser om begränsning av område för servituts
utövande (4 § andra stycket), om servituts förflyttning (5 §), om förändring
av servitut i fråga om rätt att ta i anspråk vissa skogsprodukter
(5a §) samt om servituts avlösning (7 §) och upphörande (7 och 7a §§).
Som förutsättning för förflyttning, förändring och avlösning liksom i allmänhet
för upphörande av servitut gäller bl. a. att förhållandena skall ha
ändrats i jämförelse med det läge som rådde vid upplåtelsen. I händelse av
tvist sker prövningen av allmän domstol. Vidare hänvisar ServL dels (5 §
tredje stycket) till JDLs bestämmelser om förflyttning m. m. av servitut i
samband med laga skifte (13 kap. 9 §) och till bestämmelserna om jämkning
vid betesreglering av område för servituts utövande i 18 § lagen den 2 juni
1933 (nr 269) om ägofred, dels (6 §) till vad som i fastighetsbildningslagstiftningen
stadgas om utbrytning av servitut. Sistnämnda hänvisning syftar
på vissa bestämmelser i 1 kap. 21 §, 9 kap. 7 § och 20 kap. 3 § JDL samt
6 kap. 12 § lagen den 12 maj 1917 (nr 269) om fastighetsbildning i stad
(FBL).

Servitut och servitutsliknande företeelser utanför ServL. Under servitutsbegreppet
hänförs inte i svensk rätt sådana inskränkningar i en fastighetsägares
rätt att nyttja sin fastighet som grundas omedelbart på bestämmelser
i lag, t. ex. inom grannelagsrättens område. Äganderätten anses nämligen
omfatta bara de befogenheter som faller inom de av lagen uppdragna
gränserna för densamma. Huruvida inskränkningar som grundar sig på
myndighets beslut i det enskilda fallet, s. k. tvångsservitut, från rättsteoretisk
synpunkt bör hänföras till servitut har varit föremål för delade
meningar. Tvångsservitut kan bildas enligt JDL, FBL, vattenlagen (VL),
6f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

694 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lagen den 12 maj 1917 (nr 189) om expropriation (ExprL), gruvlagen den
3 juni 1938 (nr 314), ägofredslagen, lagen den 28 juni 1918 (nr 526) om
rätt att över annans mark framdraga ledning för vatten till husbehovsförbrukning,
lagen den 3 september 1939 (nr 608) om enskilda vägar och
lagen den 27 juni 1962 (nr 71 s. 1) innefattande vissa bestämmelser om
elektriska anläggningar (BIL). I allmänhet sker sadan servitutsbildning
genom en i lag reglerad förrättning.

Beteckningen servitut på de rättigheter som avses i nyssnämnda lagar
används i lagtexten bara i JDL, FBL, ExprL och 1902 års E1L. ServL
torde i allmänhet heller inte vara direkt tillämplig på servitut som tillskapas
enligt dessa lagar. I fråga om själva servitutsbegreppet får man dock
räkna med att ServL blir i viss utsträckning normerande. Därutöver är det
egentligen bara i fråga om de s. k. jorddelningsservituten som en viss tvekan
gjort sig gällande. Dessa servitut är uttryckligen undantagna från bestämmelserna
i 3 § ServL om servituts bestand vid överlåtelse av den tjänande
fastigheten in. m. Det har på grund härav i doktrinen gjorts gällande
att övriga bestämmelser i ServL e contrario är direkt tillämpliga på jorddelningsservitut
oavsett om dessa tillkommit genom förening mellan sakägarna
vid förrättning eller omedelbart genom förrättningsmännens beslut
(Undén, Svensk sakrätt, II: 2 s. 226). Enligt en annan mening avser nyssnämnda
undantag bara sådana jorddelningsservitut som grundar sig på
förening eller annan överenskommelse och som därför kan sägas utgöra en
speciell fonn av rättshandlingsservitut. Dessa skulle således i piincip f. ö.
omfattas av ServL, medan egentliga förrättningsservitut, dvs. sådana som
grundar sig omedelbart på förrättningsmännens beslut, skulle falla utanför
ServL. (Hedlund, a. a. s. 47; jfr Malmström i SvJT 1938 s. 583.)

En speciell ställning intas av sådana servitut som utan samband med
jorddelningsförrättning stiftas genom avtal men vid en senare förrättning
läggs till grund för denna och redovisas i förrättningshandlingarna genom
att avtalet exempelvis tas in i protokollet. Sadana servitut har i rättspraxis
likställts med förrättningsservitut och — i likhet med vad som är allmänt
kännetecknande för tvångsservitut — ansetts åtnjuta sakrättsligt skydd
utan inskrivning (jfr NJA 1931 s. 307, 1934 s. 612 och 1948 s. 370). Skälet
härför torde vara att redovisningen av ett servitut i offentliga förrättningshandlingar
bedömts såsom likvärdig med den publicitet vilken kommer
till stånd genom inskrivning i fastighetsboken och som utgör grunden för
att en rättighet ges sakrättsligt skydd. Denna praxis medför att ett sådant
servitut efter förrättningen kommer att bli orubbligt och belasta den tjänande
fastigheten med »bästa rätt», dvs. erhålla företräde framför inskiivningar
som tidigare hade prioritet före servitutet. Man brukar i sadana fall
säga att ett avtalsservitut »upphöjs» till förrättningsservitut.

Det kan i vissa fall uppkomma ganska komplicerade problem vid inbördess
konkurrens mellan olika tvångsservitut (se Hedlund, a. a. s. 75). Vidare

Del B 2

695

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

kan viss konkurrens tänkas uppkomma mellan avtalsservitut och förrättningsservitut
(se NJA 1948 s. 807). En av anledningarna till att sådan konkurrens
över huvud taget kan uppkomma torde vara att söka i det förhållandet
att av tvångsservituten endast sådana som kommer till stånd genom
expropriation blir föremål för anteckning eller annan form av inskrivning
i offentligt register. Detta medför att gravationsbevisen inte innehåller
några upplysningar om förekomsten av sådana belastningar. För att kunna
kontrollera om en fastighet är besvärad av ett tvångsservitut får man gå
till andra handlingar, såsom förrättningsakter, vattenböcker m. m., vilket
stundom förbises. Enligt föreskrift i 23 § andra stycket ExprL skall emellertid
anteckning göras i fastighetsboken om alla former av expropriation utom
sådan som angår bara upphävande av s. k. särskild rätt. En dylik anteckning
skall därefter redovisas i gravationsbevis.

I fråga om tvångsservituten bör slutligen framhållas att dessa är helt
undandragna enskild dispositionsrätt. Ett sådant servitut kan således inte
upphävas eller ändras genom överenskommelse mellan ägarna av den
härskande och den tjänande fastigheten. Sådana åtgärder kräver i allmänhet
en ny förrättning (se t. ex. 65 § lagen om enskilda vägar).

Huvudprinciperna i lagberedningens förslag

Bestämmelsernas tillämpningsområde. Enligt beredningens mening bör bestämmelserna
om servitut i jordabalken avse bara sådana servitut som
grundas på upplåtelse. Tvångsservituten kommer alltså att falla helt utanför
balken. En uttrycklig bestämmelse härom har tagits upp i 19: 27 i beredningens
förslag. Enligt beredningens uppfattning talar övervägande skäl för
att även sådana jorddelningsservitut som grundar sig på en förening eller
annan överenskommelse mellan sakägarna lämnas utanför tillämpningsområdet
för reglerna i balken. Jorddelningsservituten bör regleras med hänsyn
till principerna för fastighetsbildningen. Motsvarande ordning sägs redan
nu råda i fråga om andra typer av tvångsservitut. Beredningen hänvisar
i detta sammanhang till speciallagstiftningen om servitut i bl. a. VL.

Beredningen framhåller att de i 19 kap. upptagna bestämmelserna inte
är omedelbart tillämpliga på servitut som tillskapats genom familjerättsliga
fång. Frågan huruvida vissa särskilda bestämmelser i kapitlet skall
erhålla analogisk tillämpning på sådana fång anses böra bedömas med
hänsyn till de regler som gäller för de familjerättsliga fången.

Servitutsbegreppet. Beredningens förslag innebär inte någon genomgripande
omarbetning av det nuvarande servitutsbegreppet utan bara justeringar
av detta i syfte att anpassa institutet efter nutida förhållanden. Vad
som enligt beredningens mening framför allt påkallar en sådan anpassning

696 Del B 2 Iiungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

är att servitut, som från början avsåg att tillgoclose fastigheternas inbördes
behov enbart från jordbrukssynpunkt eller såsom byggnadstomter, under
senare tid i stor utsträckning använts för att trygga intressen som är förbundna
med att fastigheterna begagnas också för andra ändamål.

Beredningen konstaterar att ServL inte innehåller någon allmän definition
av servitutsbegreppet. Någon sådan finns inte heller i beredningens
förslag. Med nära anknytning till vad som redan nu gäller har beredningen
i 19: 1 första stycket angett vissa huvudsakliga förutsättningar för att
ett servitut skall anses föreligga. Rekvisitet utilitas fundo kommer därvid
särskilt till uttryck genom bestämningen att det ändamål som servitutet
skall avse måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten.
Till ytterligare klarläggande av servitutets karaktär, närmast med
avseende på nämnda rekvisit, har dessutom — liksom i ServL —- räknats
upp vissa typiska exempel på olika servitutsändamål. Denna uppräkning
avses lämna utrymme för en anpassning till utvecklingen men innefattar
enligt beredningen också en begränsning av nya servitutsändamål till sådana
som kan anses jämställda med de uttryckligen nämnda.

I 19:1 andra stycket av beredningens förslag upptas en bestämmelse
ägnad att fixera de krav som enligt beredningens mening bör inläggas i
principen om perpetua causa. Denna bestämmelse innebär att som underlag
för servitut godtas — förutom de av naturen själv givna förhållandena —
varje slags anläggning som är att anse såsom tillbehör till den tjänande fastigheten
och som därtill är ägnad att tas i anspråk för servitut. Detta innebär
att den osäkerhet som präglar gällande rätts inställning till spörsmålet
om innebörden av kravet på perpetua causa undanröjs.

Formen för servitutsupplåtelser. Beredningen anser det påkallat att generellt
fordra skriftlig form för servitutsupplåtelser. En dylik upplåtelse
måste, framhåller beredningen, som regel tillmätas väsentlig vikt antingen
den betraktas såsom en belastning på den tjänande fastigheten eller såsom
en förmån för den härskande. Servitutets betydelse från sistnämnda synpunkt
beror inte minst på att det bidrar till att bestämma den härskande
fastighetens rättsliga innehåll. Mot denna bakgrund är kravet på skriftlig
form för upplåtelsen enligt beredningen väl motiverat. En bestämmelse i
detta ämne har beredningen tagit upp i 19: 1 tredje stycket i sitt förslag.

Subjekt och objekt för servitut. Beredningen konstaterar att det f. n. inte
är möjligt att anlita servitutsinstitutet för att tillgodose ändamål som är
av stadigvarande betydelse för byggnad eller annan anläggning som ej hör
till fastighet. Ej sällan har emellertid ett servitut som formellt betraktat upplåtits
till förmån för en fastighet tillkommit för att tillfredsställa ett behov
som hänför sig inte till själva marken utan till en byggnad eller anläggning
på fastigheten. Enligt beredningens uppfattning utgör den omstän -

Del B 2

697

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

digheten att en byggnad eller anläggning tillhör annan än ägaren av marken
inte något bärande skäl för att utesluta servitutsformen. En utvidgning av
servitutsbegreppet till att omfatta upplåtelser till förmån också för lös
egendom av nu angivet slag är enligt beredningen påkallad av ett praktiskt
behov. En reform i denna riktning skulle inte innebära att man införde
det för svensk rätt främmande institutet personalservitut. Rätten till
servitutet skulle nämligen följa äganderätten till byggnaden eller anläggningen
och alltså vara knuten till egendomen. Beredningen föreslår därför
att servitut skall kunna upplåtas till förmån även för byggnad eller annan
anläggning på ofri grund. En bestämmelse härom tas upp i 19:2 i beredningens
förslag.

På motsvarande sätt som i fråga om subjekten för servitut föreslår beredningen
att byggnad eller annan anläggning på ofri grund skall kunna
utgöra objekt för rättigheten (19: 2).

Beredningen anser sig inte böra förorda en sådan utvidgning av servitutsbegreppet
att servitut skulle kunna stiftas till förmån för staten eller
för en kommun i denna dess egenskap. Om det skulle finnas ändamålsenligt
att bereda en kommun såsom sådan möjlighet att stå som härskande i
fråga om servitut, exempelvis för fritidsreservat, bör detta enligt beredningen
ske genom speciallagstiftning för varje särskilt ändamål.

Begränsningar i rätten att upplåta servitut beroende på befogenheternas
art och omfång. Enligt beredningen har kravet på utilitas fundo för svensk
rätts del medfört att upplåtelser som avsett tillgodogörande av nyttigheter
från den tjänande fastigheten som råvara i industriell verksamhet eller för
försäljning inte godkänts som servitut. Beredningen hänvisar i detta sammanhang
till vissa uttalanden i doktrin och rättspraxis (jfr Undén, Svensk
sakrätt, II: 2, s. 239). När syftemål av dylikt slag bestämt upplåtelsens inriktning,
har — säger beredningen — ansetts att upplåtelsen inte främjar
den härskande fastigheten som sådan. De upplåtelser som här främst åsyftas
är sådana som avser ett tillgodogörande av själva materian på den tjänande
fastigheten, t. ex. grus och sand. Beredningen ansluter sig till uppfattningen
att sådana s. k. substansupplåtelser inte bör få ske i form av
servitut. I 19:3 första stycket tas därför upp eu uttrycklig bestämmelse i
denna fråga. Genom bestämmelsen underkänns som servitut upplåtelser
av berg- och jordarter för råvara i industriell verksamhet eller för annat
än »husbehov». Bestämmelsen innebär vidare en begränsning av möjligheterna
att som servitut upplåta rätt till jakt och fiske. En sådan upplåtelse
får enligt förslaget ske bara »för husbehov» eller för tillgodoseende av jakteller
fiskevård på den härskande fastigheten. Motivet till begränsningen är
också i detta fall att upplåtelsen annars skulle komma i strid med kravet
på utilitas fundo.

Beredningen tar i detta sammanhang även upp frågan om tillåtligheten

698 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av servitut som avser rätt till skogsfång och bete. Sådana servitut får f. n.
inte bildas som s. k. jorddelningsservitut. Ett av skälen härför är de olägenheter
från skogsvårdssynpunkt som anses förenade med dessa servitut.
Enligt beredningen bör de synpunkter som anförts mot tillkomsten
av skogsservitut vid fastighetsbildning föranleda att sådana servitut ej
heller får komma till stånd genom privata upplåtelser. Frågan huruvida
en fastighet erhållit önskvärd tillgång till skog tilldrar sig numera en allt
mer central uppmärksamhet vid fastighetsbildningen. Att den noggranna
prövning av denna fråga som myndigheterna har att verkställa skulle
kunna åsidosättas genom att skogstilldelningen i efterhand de facto ändrades
medelst avtalsservitut är enligt beredningen direkt otillfredsställande.
I 19: 3 andra stycket tas därför upp ett uttryckligt förbud mot skogsfångsservitut.
I fråga om betesservitut — vilka ofta avser rätt till mulbete
just i skog — kan sådana f. n. komma till stånd genom förrättning enligt
vissa bestämmelser i ägofredslagen. I detta hänseende föreslår beredningen
inte någon ändring. I nyssnämnda lagrum införs emellertid ett förbud mot
att skapa betesservitut genom avtal.

Servitutets ställning inom vissa planområden. I 19: 4 tar beredningen
upp vissa bestämmelser som avser att förhindra de olägenheter som kan
vara förenade med servitutsupplåtelser inom områden där stadsplan eller
byggnadsplan genomförts. I motiven till dessa bestämmelser anför beredningen
bl. a.

Vid exploatering av område för tätbebyggelse har tidigare varit vanligt
alt fastigheternas gemensamma intressen tryggats genom ömsesidiga servitut.
När sedan stadsmässig bebyggelse skolat ordnas, har ofta visat sig att
dessa servitut utgjort hinder för genomförande av den bebyggelse som
vid planering funnits lämplig, och svårigheter ha förelegat att på ett
någorlunda enkelt sätt få de gamla servituten ur världen. Härtill har bidragit
att de härskande fastigheternas antal mestadels varit mycket stort,
ibland omfattande samtliga övriga fastigheter i samhället.

Berörda olägenheter ha bl. a. påtalats inom riksdagen, som i anledning
därav i skrivelse (rskr 1940:269) framställt önskemål om utredning av
förhållandet mellan å ena sidan rätten till servitutsupplåtelser och å andra
sidan stadsplanelagstiftningens bestämmelser; dessa vila numera på förutsättningen,
att all tätbebyggelseexploatering skall föregås av detaljplans
upprättande.

I förevarande paragraf har beredningen upptagit regler till förhindrande
av att framdeles skola uppkomma konflikter av här omförmäld art. Reglerna
innebära att i fastighet inom område, där stadsplan eller byggnadsplan
genomförts, servitut icke skall kunna upplåtas för ändamål, som omfattas
av planen; ej heller skall fastigheten kunna vara härskande för dylikt
servitut. Förslagets bestämmelser avse allenast servitut, som i och
med planens genomförande erhålla en ekvivalent genom planen. Huruvida
ett redan upplåtet servitut, som icke sålunda avser ändamål vilket innefattas
i planen, skall kunna bibehållas, besvaras icke genom förevarande bestämmelser
utan får, i den mån det anses erforderligt, bero av byggnads -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 699

lagstiftningen. Uppenbart avser förslaget icke att förhindra upplåtelse av
servitut, där planen själv förutsätter att det ifrågavarande ändamålet kan
tillgodoses genom servitutsupplåtelse, t. ex. anordnande av gemensam förgård
eller bilparkeringsplats för två eller flera fastigheter. Med genomförande
avses ej planens totala förverkligande utan dess genomförande såvitt
angår det ändamål varom i servitutssammanhanget är fråga eller alltså
dess successiva effektuerande i det aktuella sammanhanget.

Har servitut upplåtits innan planen genomförts, är väl servitutet tillkommet
i laga ordning men förlorar dock enligt andra punkten sin giltighet
med planens genomförande. Denna verkan är enligt förslaget en med själva
servitutsrätten redan från dess tillkomst förbunden legal inskränkning
och motiveras av det allmänna ändamål som planen avser att tillgodose.
Någon ersättning i anledning av att servitut på så sätt går förlorat bör
alltså icke ifrågakomma. Ifrågavarande ogiltighetsverkan är avsedd att inträda
automatiskt och skall följaktligen ej förutsätta förklaring därom av
domstol.

Beträffande servitut som upplåtits före nya JBs ikraftträdande har en
motsvarande reglering inrymts bland övergångsbestämmelserna.

Vederlag för servitut. Såsom tidigare berörts tar beredningen i sitt förslag
upp vissa bestämmelser om vederlag för servitut. Dessa återfinns i
bl. a. 19:5, 9, 12, 13, 14, 17 och 21. Den föreslagna regleringen, som helt
saknar motsvarighet i gällande lagstiftning, ligger både på det sakrättsliga
och det obligationsrättsliga planet. I förstnämnda hänseende har frågan
behandlats i samband med remissen till lagrådet den 11 februari 1966 av
delförslaget till ny jordabalk (remissprotokollet s. 36). Därvid förordades
att i balken inte skulle tas upp en sakrättslig reglering av servitutsvederlaget.
I obligationsrättsligt hänseende innebär beredningens förslag bl. a.
en precisering av rätten att häva ett servitutsavtal vid dröjsmål med erläggande
av vederlaget samt en reglering av frågan om fördelningen av vederlaget
vid delning av den härskande resp. tjänande fastigheten.

Ändring och upphörande av servitut, m. m. Beredningen tar i 19: 18—22
upp regler angående upphörande, avlösning och förflyttning av servitut,
vilka i stort sett stämmer överens med motsvarande regler i ServL (i denna
saknas dock motsvarighet till 19:21). Regleringen av dessa frågor har
dock kunnat förenklas med hänsyn till att skogsfångs- och betesservitut
enligt beredningens förslag inte skall få upplåtas i fortsättningen. I förslaget
saknas därför motsvarigheter till de i ServL i 4 § andra stycket, 5 §
andra stycket, 5 a § och 7 a § upptagna bestämmelserna om sådana servitut.
Som förutsättning för berörda ändringsåtgärder krävs enligt förslaget
— i överensstämmelse med gällande rätt — i allmänhet att förhållandena
ändrats i jämförelse med det läge som rådde när upplåtelsen skedde.
Prövningen av förutsättningarna för vidtagande av åtgärderna läggs enligt
förslaget på ägodelningsrätt (19: 25) i stället för på allmän domstol.

I fråga om möjligheterna att genom frivillig överenskommelse bringa

700 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ett servitut att upphöra ansluter sig beredningen till vad den anser vara
gällande rätt. Utan att detta behöver stödjas på en uttrycklig bestämmelse
skall därför också i fortsättningen en överenskommelse mellan berörda parter
om upphörande av servitut i princip ha rättsverkan. Undantag härifrån
anser beredningen dock böra göras i fråga om sådana skogsfångs- och mulbetesservitut
som upplåtits enligt äldre lag. I denna fråga hänvisas till
förslaget till promulgationslag (43 §).

Jordabalksutredningens förslag

Jordabalksutredningens förslag skiljer sig från lagberedningens bara i
en detalj, nämligen i fråga om rätten att upplåta betesservitut. Skiljaktigheten
har sin grund i vissa uttalanden under remissbehandlingen av lagberedningens
förslag. I 19:3 andra stycket i beredningens förslag föreslås
förbud mot all upplåtelse av betesservitut i den mån sådan upplåtelse inte
sker enligt ägo fredslagen. Detta förbud har i utredningens förslag (16:3
andra stycket) mjukats upp såvitt avser renbete.

Regleringen av vissa servitutsfrågor i fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning (SOU 1963:68)

Allmänna utgångspunkter. Kommittén ägnar ett betydande intresse åt
servitutsfrågorna och sambandet mellan dessa och fastighetsbildningen.
Kommitténs förslag vilar på den uppfattningen att de åtgärder i form av
bildande, ändring och upphävande av servitut som behandlas i lagförslaget
är att helt jämställa med sådana ändringar av fastighetsindelningen
vilka utgör fastighetsbildning i egentlig mening. I konsekvens härmed inryms
också åtgärd, varigenom servitut bildas, ändras eller upphävs, i den
legaldefinition på fastighetsbildning som tas upp i 1 kap. 1 § första stycket
i kommitténs förslag. Sådana servitutsåtgärder ingår i den särskilda form
av fastighetsbildning som kommittén benämner fastighetsreglering. Allmänna
bestämmelser om fastighetsreglering återfinns i 5 kap. i kommittéförslaget
(jfr 5 kap. 1 § andra stycket i förslaget). En mera detaljerad
reglering av frågor angående bildande, ändring eller upphävande av servitut
tas upp i 7 kap. vilket behandlar uteslutande sådana frågor. I 14 kap.
som innehåller en reglering av vad kommittén kallar fastighetsbestämning
ges slutligen bestämmelser om fastställandet av beståndet och omfånget
av vissa servitut.

Kommittéförslaget innebär att utrymmet för förrättningsåtgärder av olika
slag med avseende på servitut ökas väsentligt i förhållande till gällande
rätt. Sålunda skall servitut som behövs för komplettering av en fastighet
kunna bildas efter prövning vid fastighetsbildningsförrättning även utan
samband med att själva fastighetsindelningen ändras. Enligt kommittén har

Kangl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 701

ett starkt behov framträtt att kunna företa sådana fristående regleringsåtgärder.
En förutsättning för bildande av förrättningsservitut är dock att
åtgärden är av synnerlig vikt för att fastigheten i fråga skall erhålla en ändamålsenlig
användning (7 kap. 1 §). Också i andra avseenden vidgas möjligheterna
att åstadkomma fastighetsbildningsservitut. Någon motsvarighet
till JDLs (10 kap. 9 §) särskilda uppräkning av olika servitutsändamål tas
sålunda inte upp i kommittéförslaget. Det förutsätts i stället att det allmänna
servitutsbegreppet i princip skall vara normerande också vid fastighetsbildning.
Skogsfångsservitut skall enligt förslaget inte få nybildas men
däremot — i motsats till lagberedningens förslag — betesservitut (7 kap.
2 § första stycket). I förhållande till lagberedningens förslag föreligger en
skillnad också såtillvida som servitut som innefattar rätt att dra fram
elektrisk starkströmsledning inte får bildas enligt kommittéförslaget (7 kap.
2 § första stycket).

Lika betydelsefullt som det kan vara för åstadkommande av ett rationellt
fastighetsbestånd att lagstiftningen i vissa fall medger tillskapande
av servitutsrättigheter som gäller med bästa rätt, lika angeläget är det
enligt kommittén att rättsordningen tillåter ändring eller upphävande av
bestående servitut som kommit att hindra ett ändamålsenligt utnyttjande
av den fasta egendomen eller som inte längre är behövliga. Möjligheterna
att företa dylika åtgärder är enligt kommitténs uppfattning f. n. otillräckliga.
I vissa avseenden råder dessutom oklarhet om de meddelade bestämmelsernas
räckvidd. Kommittén anför — efter att ha redovisat de möjligheter
som står till buds enligt gällande rätt — bl. a.

För kommittén står det klart att för framtiden erfordras en mera fullständig
och enhetlig reglering av möjligheterna att ingripa mot bestående
servitutsförhållanden, när dessa hindra en önskvärd markanvändning eller
icke vidare fylla någon nyttig funktion. Först och främst kan härvidlag
konstateras att ändring och upphävande av servitut måste kunna komma
till stånd i stort sett i samma omfattning som gäller beträffande möjligheterna
att företaga ändringar i själva fastighetsindelningen. Servitutsrätt
bör i varje fall icke såsom för närvarande åtnjuta större mått av orubblighet
än äganderätt till fast egendom. Vidare torde i princip samma slags
åtgärder, såsom flyttning och begränsning samt upphävande med eller utan
markvederlag, böra ifrågakomma oavsett om servituten tillkommit enbart
genom enskilda rättshandlingar eller efter viss officialprövning. Vad beträffar
ordningen för åtgärdernas genomförande skulle det däremot kunna
ligga nära till hands att upprätthålla en skillnad mellan olika servitut allt
efter deras tillkomstsätt. I fråga om upplåtelseservituten skulle därvid,
i huvudsaklig överensstämmelse med servitutslagens regler och med vad
lagberedningen förslagit, kunna gälla att ändring eller upphävande mot
bestridande av ägaren till den härskande fastigheten skulle beslutas efter
prövning vid allmän domstol, medan behandlingen av motsvarande åtgärder
rörande övriga servitut skulle kunna förläggas till fastighetsbildningsförrättning.

702 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

En fullt genomförd uppdelning mellan olika myndigheter enligt vad
nu antytts av servitutsfrågornas handläggning är emellertid enligt kommitténs
mening inte tänkbar. Möjlighet måste finnas att åtminstone i viss
utsträckning vid fastighetsbildningsförrättning disponera även över upplåtelseservitut.
Fråga om upphävande av dylika servitut i fall, där markvederlag
till ägaren av den härskande fastigheten kan ifrågakomma, måste
sålunda alltid behandlas som ett fastighetsbildningsspörsmål och prövas
i den för handläggning av sådana frågor stadgade ordningen. Kommittén
anför vidare.

På samma sätt förhåller det sig beträffande en annan grupp av servitutsåtgärder,
som bliva aktuella i stor omfattning, nämligen åtgärder vilka
äro betingade av ändringar i fastighetsindelningen. Vid överföring av servitutsbelastad
mark kommer det exempelvis ofta att visa sig nödvändigt
för överföringens genomförande att servitutet flyttas eller begränsas eller
kanske till och med att det upphäves. Prövningen av sådana servitutsfrågor
måste då oberoende av sättet för servitutets tillkomst kunna ske i sammanhang
med fastighetsindelningsfrågans behandling. Då fastighetsreglering
äger rum i syfte att inom ett område åstadkomma så ändamålsenliga
fastighetsförhållanden som omständigheterna medgiva, synes det vidare
böra anförtros åt förrättningsmännen att besluta om åtgärder beträffande
bestående servitut, också om dessa rättigheter grunda sig på avtal och åtgärdernas
genomförande ej utgöra en nödvändig förutsättning för att regleringen
i övrigt skall komma till utförande.

Över huvud taget är det enligt kommitténs mening naturligt och riktigt
att, när fastighetsindelningen är föremål för omreglering, servitutsförhållandena
samtidigt underkastas de ändringar som är påkallade för åstadkommande
av en ändamålsenlig markanvändning.

På grund av det anförda finner kommittén det ofrånkomligt att i den nya
fastighetsbildningslagen ta upp bestämmelser som möjliggör att en fullständig
reglering av bestående servitutsförhållanden äger rum vid fastighetsbildningsförrättning.
En sådan reglering bör tillåta såväl flyttning, begränsning
och annan ändring av område för utövning av servitutsrätt som upphävande
med eller utan markvederlag av sådan rättighet. Ytterligare typer
av åtgärder beträffande bestående servitut synes däremot inte vara påkallade.

Vidare anför kommittén.

De servitutsåtgärder som enligt det sagda skola regleras i fastighetsbildningslagen
böra, om de avse förrättningsservitut eller i varje fall servitut
tillkomna vid fastighetsbildning, kunna ske icke blott i samband
med vidtagande av ändringar i fastighetsindelningen utan även helt fristående.
I fråga om upplåtelseservitut är det ej i och för sig påkallat att
bestämmelserna medgiva en fristående reglering, utan för dessa rättigheters
vidkommande är det väl tänkbart att man låter sådana åtgärder som
ej äro betingade av eller kunna giva anledning till ändringar i fastighetsindelningen
företagas annorledes än efter prövning vid fastighetsbildningsförrättning.
Det alternativ som här erbjuder sig är den i servitutslagen stad -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 703

gade domstolsprövningen. Då emellertid en sådan lösning uppenbarligen
bör undvikas som skulle medföra att likartade frågor beträffande samma
slags servitut i vissa fall prövas vid allmän domstol och i andra fall vid
förrättning, har kommittén ej ansett sig kunna förorda detta alternativ
utan funnit övervägande skäl tala för att upplåtelseservituten i förevarande
hänseende behandlas på samma sätt som fastighetsbildningsservituten (jfr
yttrande inom lagrådet vid behandlingen av det till lagrådet år 1920 remitterade
förslaget till jorddelningslag, NJA II 1926 s. 796). En bidragande
orsak till kommitténs ställningstagande har varit, att ett regelrätt domstolsförfarande
oftast torde bliva mera omständligt och kostsamt än en förrättningshandläggning.
Denna senare handläggningsform, som redan enligt
gällande rätt ansetts fullt betryggande och lämplig för vissa fall, torde
därför med fördel kunna tillämpas även i övriga situationer, särskilt som
vissa förenklingar möjliggöras genom kommittéförslaget. Fastighetsbildningslagens
regler om åtgärder för åstadkommande av ändring och upphävande
av bestående servitut böra alltså fullt ut göras tillämpliga på upplåtelseservituten,
och motsvarande bestämmelser i servitutslagen böra följaktligen
upphävas. Det bör måhända påpekas att kommittén med det sagda
ej avsett att upphäva den avtalsfrihet som för närvarande råder på ifrågavarande
område beträffande en stor del av upplåtelseservituten.

Särskilda regler om ändring och upphävande av servitut. De bestämmelser
som reglerar ändring och upphävande av servitut är i kommitténs förslag
upptagna huvudsakligen i 7 kap. 3 och 4 §§. Till dessa bestämmelser ansluter
sig sedan vissa specialregler.

Enligt 7 kap. 3 § får servitut ändras, om det hindrar ett ändamålsenligt
utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet
med stadsplan, tomtindelning eller byggnadsplan och denna olägenhet kan
undanröjas genom ändringen eller om väsentlig fördel därigenom kan beredas
den tjänande eller den härskande fastigheten utan olägenhet av betydelse
för den andra fastigheten. Sådan ändring av servitut kan innefatta
begränsning, flyttning eller annan ändring av området för servitutets utövning
på den tjänande fastigheten. I samband med ändringen kan dessutom
meddelas nya eller ändrade föreskrifter i fråga om utövningen av
servitutet.

I 7 kap. 4 § föreskrivs att ett servitut får upphävas, om den härskande
fastigheten inte längre har behov av servitutet. Detsamma gäller, om servitutet
under avsevärd tid inte utövats och omständigheterna också i övrigt
är sådana att det måste anses övergivet. Vidare får upphävande ske, om
till följd av ändrade förhållanden nyttan av ett servitut är ringa i jämförelse
med belastningen på den tjänande fastigheten. Slutligen kan ett
servitut upphävas, om det hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den
tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning
eller byggnadsplan och denna olägenhet inte kan undanröjas
genom sådan ändring av servitutet som regleras i 7 kap. 3 § i förslaget.
Upphävande kan enligt förslaget begränsas till att avse viss i servitutet

704 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ingående befogenhet, om detta är möjligt utan att servitutet i övrigt därigenom
äventyras.

Förutom att de av kommittén sålunda föreslagna reglerna har betydligt
större räckvidd än motsvarande regler i ServL och i lagberedningens förslag
är det särskilt i ett avseende som kommittéförslaget principiellt skiljer
sig från gällande rätt och beredningens förslag. Enligt kommittéförslaget
krävs sålunda inte — bortsett från det fallet att nyttan av ett servitut
är ringa i jämförelse med belastningen — ändrade förhållanden för att
ändring eller upphävande skall få komma till stånd (jfr 19: 18—20 i lagberedningens
förslag). I fråga om de i 7 kap. 3 § i kommittéförslaget upptagna
ändringsreglerna anför kommittén i motiven härom bl. a.

Såsom villkor för att ändringsåtgärd enligt vad här ovan sagts skall få
vidtagas har i paragrafen först och främst angivits, att servitutet hindrar ett
ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten och att denna
olägenhet kan undanröjas genom ändringen. Möjligheten till ingripande i
detta fall har föranletts av att servitutet måste anses allvarligt skada det
allmänna intresset av att marken kommer till lämplig användning. Något
krav på att missförhållandet uppkommit till följd av ändrade förhållanden
kan uppenbarligen ej uppställas. Ej heller kan krävas, att servitutsändringen
icke får lända den härskande fastigheten till mera väsentlig
olägenhet. De med åtgärden förbundna olägenheterna lämnas likväl ej
obeaktade; enligt de allmänna bestämmelserna i 5 kap. kommer tillbörlig
hänsyn alltid att tagas till dem.

Beträffande det fallet att väsentlig fördel kan beredas den tjänande
eller den härskande fastigheten utan olägenhet av betydelse för den andra
fastigheten anför kommittén.

Med hänsyn till önskvärdheten från allmän synpunkt att förutsättningar
vinnas för en bättre markanvändning har det ansetts lämpligt att i detta
fall, då en väsentlig fördel står att erhålla, tillåta en servitutsändring även
om ändringen någon gång skulle komma att grundas på förhållande som
förelegat redan vid servitutets instiftande. En förutsättning för detta ställningstagande
har varit att åtgärden icke medför olägenhet av betydelse för
någon av de berörda fastigheterna.

I fråga om det i 7 kap. 4 § i kommittéförslaget angivna fallet att upphävande
får ske, om den härskande fastigheten inte längre har behov av
ett servitut, anför kommittén hl. a.

I regel måste antagas att servitutet från början fyllt en viss nyttig funktion
för den härskande fastigheten. Om fastighetens behov av servitutet
därefter upphört, måste detta bero på att förhållandena i något avseende
ändrats. Emellertid kan ej uteslutas att servitut någon gång tillkommit
utan tillräckligt ingående överväganden och att det icke ens från början
varit till påtaglig nytta för den härskande fastigheten. Detta torde särskilt
gälla beträffande upplåtelseservitut. Med hänsyn till den kännbara belastning
en servitutsrättighet i sådant fall likväl kan innebära för den
tjänande fastigheten är det önskvärt att rättigheten kan upphävas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 705

Beträffande övriga i 7 kap. 4 § angivna fall hänvisar kommittén i fråga
om spörsmålet om betydelsen av ändrade förhållanden i huvudsak till vad
som anförts i samband med 3 §.

Ersättningsfrågan. Frågan om ersättning med anledning av de ingripanden
som enligt nyss berörda bestämmelser i kommitténs förslag skall kunna
ske mot bestående servitut regleras i 5 kap. vilket kapitel som tidigare
nämnts innehåller allmänna bestämmelser om fastighetsreglering. Huvudprincipen
är fastslagen i 5 kap. 10 § första stycket. Där föreskrivs bl. a.
att värdeförändring som föranleds av att fastighetsreglering innefattar servitutsåtgärd
skall utjämnas genom ersättning i pengar. När det gäller
ändring av servitut anser kommittén att frågan om ersättning får förhållandevis
ringa betydelse med hänsyn till den föreslagna utformningen av
ändringsinstitutet. Frågan bör enligt kommittén lösas efter samma principer
som i övrigt gäller för den ekonomiska uppgörelsen mellan sakägarna
vid fastighetsreglering (jfr kommitténs utförliga resonemang om den
ekonomiska mekanismen vid fastighetsreglering i SOU 1963:68 s. 321).
Vad angår upphävande av servitut framhåller kommittén att det ej är avsett
att ägaren av den härskande fastigheten skall få vederlag i mark
Kommittén anför vidare.

I de situationer som här avses har servitutet varit onyttigt eller av mindre
betydelse för fastigheten eller också äro förhållandena sådana att det
behov av komplettering som kan uppkomma för fastigheten genom servitutets
bortfall vanligen icke kan tillgodoses genom att den tjänande fastigheten
avstår mark. Där det till äventyrs skulle vara möjligt att låta
sistnämnda fastighet tillhandahålla vederlag in natura, bör en marköverföring
enligt allmänna regler kunna äga rum. Den härskande fastighetens
ägare blir däremot genom servitutsåtgärden berättigad till penningersättning
enligt vad stadgas i 5 kap. 10 § första stycket, såvida icke servitutet
varit av sådan beskaffenhet att åtgärden kan anses icke giva upphov till
några egentliga värdeförändringar. Undantagsvis kan ersättning i stället
tillkomma den tjänande fastighetens ägare, nämligen om periodiska avgifter
skolat erläggas till honom så länge servitutet består och dessa representera
ett högre värde än själva servitutet.

Vid bestämmandet av ersättning för åtgärd varigenom servitut upphäves
föreligger ett vinstfördelningsproblem på samma sätt som vid bildande
av servitut och andra fastighetsreglerande åtgärder. Detta sammanhänger
med att också vid upphävandet servitutets värde, bestämt jämväl med
hänsyn till eventuell med servitutet förbunden avgiftsskyldighet, endast
sällan torde vara detsamma för de båda berörda fastigheterna. I dessa fall
överstiger det negativa värdet i regel det positiva. Uppenbart är vidare att
bindande anvisningar om hur valet av värdenivå här bör göras icke kunna
eller böra lämnas. De resonemang som förts i samband med behandlingen
av de centrala vinstfördelningsproblemen torde även här kunna tjäna till
ledning. Då fråga är om ett fristående upphävande av servitutsrätt kan
det ock finnas anledning att taga viss hänsyn till expropriationslagens
bestämmelser om ersättning i motsvarande fall vid rättighetsexpropriation.
Enligt dessa bestämmelser erhåller icke rättighetshavaren någon del
av vinsten.

706 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Rätt att påkalla förrättning. Kommitténs förslag innebär att möjligheterna
att få till stånd fastighetsbildningsförrättning blir betydligt större
än enligt gällande rätt. Särskilt kan noteras att exempelvis byggnadsnämnd
blir behörig att begära fastighetsreglering inom område där tätbebyggelse
föreligger eller är att vänta inom nära förestående tid (5 kap.
3 § första stycket). Under vissa förutsättningar kan också överlantmätare
självmant förordna om sådan åtgärd (5 kap. 3 § andra stycket). I fråga
om bildande, ändring eller upphävande av servitut finns dessutom en speciell
regel som innebär att sådan åtgärd får vidtas utan särskild ansökan,
om åtgärden är av betydelse för annan fastighetsregleringsåtgärd och företas
i samband med denna (7 kap. 12 § första stycket;.

Remissyttrandena över lagberedningens och
jordabalhsutredningens förslag

Allmänna synpunkter. Frågan om en närmare bestämning av servitutsbegreppet
tas upp av lantmäteristyrelsen som anser det angeläget
att servitutsbildandet — särskilt som det ökar i omfattning — i alla
dess olika tillkomstformer hålls inom ramen för ett väl sammanhållet och
i möjligaste mån klart avgränsat servitutsbegrepp. Frågan härom är enligt
styrelsens uppfattning av så grundläggande betydelse och av så allmängiltig
natur att goda skäl talar för att den blir på ett bindande sätt reglerad i jordabalken.
Dessutom behövs en allmängiltig reglering av de mera principiella
rättsförhållandena mellan härskande och tjänande fastighet, oberoende
av servitutets tillkomstsätt. Styrelsen utgår från att servitutsreglerna
i jordabalken — trots att de avser bara privatservitut — kommer att
i väsentliga avseenden bli vägledande också för officialrättigheter av likartad
beskaffenhet. Inte minst blir detta enligt styrelsen fallet med bestämmelserna
om servitutsbegreppets avgränsning. Regleringen därav tilldrar
sig därför stort intresse. Styrelsen konstaterar att lagberedningens
förslag emellertid lika litet som ServL innehåller någon definition av begreppet
servitut. Det får enligt styrelsens mening anses som en brist att det
hittills inte visat sig möjligt att i lagtexten ge utryck för de väsentliga drag
hos servitutsinstitutet som dels brukar betecknas med kravet på jordäganderättens
frihet, dels innebär att nyttan för den härskande fastigheten skall
överstiga belastningen på den tjänande eller — vilket torde vara samma
sak —- att servitutsbildandet skall innebära en ökning av det sammanlagda
värdet av de berörda fastigheterna. De i 19: 1 i lagberedningens förslag
angivna allmänna förutsättningarna för servitutsbildande kompletteras,
konstaterar styrelsen, med bestämmelserna i 19: 3 första stycket i förslaget.
Dessa bestämmelser är rätt detaljerade och kan lätt bli föråldrade. Det torde
t. ex. kunna sättas i fråga huruvida inte bestämmelserna i sistnämnda

Del B 2

707

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lagrum om jakt för »husbehov» redan nu är otidsenliga. Styrelsen anser att
19: 1 i lagberedningens förslag bör kompletteras med en mera allmänt hållen
regel som tillgodoser de synpunkter styrelsen anfört i fråga om innebörden
av servitutsbegreppet. Vissa fördelar skulle därvid stå att vinna med
att redan i inledningsparagrafen ange fastigheter och inte fast egendom som
subjekt och objekt i ett servitutsförhållande. Detta uttryck används i det
följande i kapitlet och har enligt styrelsen sitt berättigande också i 1 §.
Det bär vara fastigheten såsom enhet vilken är föremål för bedömande
vid övervägandet av huruvida en viss rättighet kan godtas som servitut.
Lantbruksnämnden i Norrbottens län anser att en översyn av servitutsändamålen
bör göras. De i lagberedningens förslag uppräknade ändamålen är
enligt nämnden ålderdomliga. Kommunal-tekniska föreningen, som anser
att det ligger närmast till hands att all servitutsbildning sker i samband
med förrättning, finner övervägande skäl tala för att tiden nu är mogen
för ett införande av facere- (prestations-) servitut i svensk rätt. Åtskilliga
förhållanden som har samband med den moderna stadsbyggnadstekniken
kan enligt föreningen med fördel regleras genom sådana servitut, t. ex. tillhandahållande
och skötsel av bilplatser och lekutrymmen.

Formen för servitutsupplåtelse har inte behandlats i
mer än ett remissyttrande, nämligen från häradshövding ef öreningen. Föreningen
anser att även muntliga servitutsupplåtelser bör godtas.

Flera remissinstanser, däribland Svea hovrätt och lantmäteristyrelsen,
pekar på behovet av en samordning av lagberedningens och
fastighetsbildningskommitténs förslag till regler om servitut. Detta gäller
särskilt i fråga om ändring och upphävande av servitut. Enligt hovrättens
mening har kommittén förebragt övertygande skäl för sitt förslag om en
enhetlig behandling av dessa frågor. Hovrätten anser därför att bl. a. de i
19: 17—22 i lagberedningens förslag upptagna bestämmelserna kan lämnas
utanför jordbalken.

Frågan om skogsfångs- och betesservitut. Lantmäteristyrelsen konstaterar
att lagberedningen som motiv för det föreslagna förbudet mot skogsfångsoch
betesservitut anfört bl. a. att frågan om lämplig skogstilldelning för
en fastighet skall beaktas vid fastighetsbildningen. Detta berör enligt styrelsen
en principiellt mycket betydelsefull fråga med vida aspekter. Fastighetsbildningsorganen
har nämligen, betonar styrelsen, att verkställa en
noggrann prövning av alla omständigheter som är av betydelse från jordoch
planpolitisk synpunkt. Frågan om skogstilldelningen intar därvid inte
någon särställning. Lagberedningens motiv för att förbjuda att skogsfångsservitut
stiftas genom avtal borde därför ha kunnat åberopas för ett förslag
att servitut över huvud inte — eller i mycket begränsad utsträckning
— skulle få stiftas genom avtal. Frånsett denna principiella problemställning
torde det emellertid förhålla sig så, fortsätter styrelsen, att skogs -

708 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fångsservituten inte är godtagbara i ett modernt skogsbruk. Dessutom har
denna typ av servitut numera i allmänhet ett betydligt högre negativt än
positivt värde. De synes därmed ha kommit att falla utanför ramen för
servitutsbegreppet. Enligt styrelsens mening är det därför i och för sig
välbetänkt att se till att nya sådana rättigheter inte bildas. Med hänsyn
till att dessa rättigheter, enligt vad nyss sagts, ändå torde falla utanför
ramen för servitutsbegreppet ifrågasätter styrelsen, om det inte skulle vara
tillräckligt med ett uttalande härom i motiven.

I fråga om de med skogsfångsservituten närbesläktade betesservituten
påpekar kammarkollegiet i sitt yttrande över lagberedningens förslag att det
enligt direktiven för 1960 års renbetesmarksutredning bör undersökas bl. a.
om det är möjligt att mot ersättning i pengar få servitutsrätt till renskötsel
på sådana kronan inte tillhöriga marker där rennäring f. n. inte får utövas.
Kollegiet upplyser att förhandlingar med anledning därav påbörjats om viss
upplåtelse av renbetesservitut i Jämtland. Den nya jordabalken bör enligt
kollegiets mening så mycket mindre lägga hinder i vägen för tillskapande av
dylika servitut som de olägenheter från skogsvårdssynpunkt vilka motiverar
ett principiellt avvisande av de konventionella betesservituren knappast torde
göra sig gällande i lika hög grad i fråga om renbete. Lantmäteristgrelsen
påpekar i sitt yttrande över jordabalksutredningens förslag att det enligt
fastighetsbildningskommitténs förslag till lag om fastighetsbildning ges möjlighet
att tillskapa betesservitut genom förrättning. Styrelsen har emellertid
inte något att erinra mot det av lagberedningen föreslagna förbudet mot
att genom avtal stifta sådana servitut. Den av jordabalksutredningen förordade
möjligheten att avtalsvis upplåta renbetesservitut sägs stå i överensstämmelse
med vad styrelsen tidigare föreslagit i denna fråga. Styrelsen
framhåller att därmed avsetts att tillgodose ett till styrelsen framfört önskemål
att till förmån för vissa kronofastigheter, upplåtna för bl. a. renbete,
skulle kunna upplåtas betesservitut i grannfastigheterna för att skapa
lämpligare gränser för betesområden. Sedan renskötsel numera på försök
bedrivs även inom andra delar av landet än nordligaste Norrland, synes det
enligt styrelsens uppfattning — om försöket fullföljs med framgång — saknas
anledning att behandla renbete på annat sätt än vanligt nötkreatursbete.

Servitutets ställning inom vissa planområden. Den av lagberedningen i
19: 4 föreslagna regleringen av servitutets ställning inom område där stadsplan
eller byggnadsplan genomförts utsätts för en tämligen hård kritik av
flera remissinstanser, däribland Svea hovrätt, lantmäteristyrelsen, kommunal-tekniska
föreningen och Svenska stadsförbundet. Kritiken riktar sig dock
inte mot själva syftet med de föreslagna bestämmelserna. Tvärtom vitsordas
i allmänhet att det länge framstått som angeläget att förhindra konflikter
mellan det privata servitutsbildandet och den offentligrättsliga tätbebyggelseregleringen.
Remisskritiken tar i stället sikte på den utformning bestäm -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 709

melserna fått i lagberedningens förslag. Bestämmelserna påstås sålunda vara
oklara till innebörden, och det anses föreligga påtagliga risker för tolkningstvister.
Kritiken riktar sig i detta hänseende också mot motiven som enligt
hovrättens mening fått en så knapphändig utformning att de lämnar föga
ledning när det gäller att bestämma den föreslagna regleringens närmare
innebörd. Hovrätten vänder sig särskilt mot lagberedningens uttalande i motiven
att förslagets bestämmelser bara avser servitut som erhåller en
»ekvivalent» i och med planens genomförande och anför bl. a.

Att ett servitut erhåller en ekvivalent betyder och lär enligt vedertaget
språkbruk icke kunna betyda något annat än att servitutet blir ersatt av
en annan nyttighet som har samma eller lika värde för den härskande fastigheten.
Denna nyttighet skall, förutsättes i motiven, tillföras fastigheten
genom att en detaljplan förverkligas såvitt angår servitutsändamålet.

Det må emellertid genast påpekas att den i motiven omnämnda ekvivalenten,
vilken alltså skulle träda i servitutets ställe och utgöra full ersättning
för detta, icke kommer till synes i lagtexten. Här hänvisas helt allmänt till
de av planen omfattade ändamålen; för stadgandets tillämpning är enligt
lagrummet tillfyllest att planen omfattar just det ändamål som servitutet
avser. Att lagtext och motiv icke är väl förenliga må belysas av några
exempel.

Gäller det ett vägservitut kan väl i allmänhet utan svårighet konstateras
huruvida den berörda fastigheten fått sin vägfråga löst, då en detaljplan
genomförts, och att sålunda servitutet därmed eventuellt blivit ogiltigt. Här
kan ändamål för servitut och plan sägas sammanfalla, och servitutsvägen
har blivit ersatt av den enligt planen framdragna gatan eller vägen. Annorlunda
förhåller det sig med servitut som stiftats i syfte att ernå en viss
bebyggelsestruktur — servitut av en typ som icke är ovanlig i villakvarter.
Detaljplanerna innehåller regelmässigt bestämmelser om vilka delar av
kvarteren som får bebyggas, om högsta tillåtna hushöjder eller om antal
våningar m. m. Också här kan väl visserligen sägas att planen omfattar
ändamål som avses med servitutet, och såtillvida tycks situationen stämma
med vad lagrummet åsyftar. Men finnes det i dessa fall någonsin möjlighet
att tala om att servitutet får en ekvivalent genom planen? Och vari
skulle denna ekvivalent i så fall bestå? Det kan ju icke gärna vara höghuset
som skymmer sjöutsikten, vilket menas vara den utlovade ersättningen för
servitutet till skydd mot höghusbebyggelse. Icke heller kan väl meningen
vara att förlusten av sjöutsikten tillfullo uppväges av tillfredsställelsen
att bo i ett område som blivit föremål för samhällets planeringsåtgärder i
fråga om hushöjder.

Skall de diskuterade motivuttalandena få någon begriplig innebörd, blir
resultatet att stadgandet icke är tillämpligt i de sist åsyftade exemplen,
eftersom där någon ekvivalent svårligen står att finna. Men i så fall skulle
lagrummet ej heller utgöra något hinder mot att inom område, där höghusbebyggelse
förefinnes enligt planen, instifta servitut, som förbjuder att
sådan bebyggelse vidare sker.

Härmed skulle emellertid också bestämmelserna ha förfelat sitt syfte,
nämligen att förebygga konflikter mellan servituten och den offentligrättsliga
tätbebyggelseplaneringen, eller just där sådana konflikter är särskilt
vanliga. Det är därför antagligt att bakom talet om den för lagrummets
tillämplighet erforderliga ekvivalenten döljer sig något annat, exakt vad är

710 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svårt att säga, om det icke helt enkelt skulle förhålla sig så att motiven
endast vill utsäga att detaljplanebestämmelserna skall mera allmänt sett
väntas bättre än servitutet kunna tillvarataga de intressen som detta avsett
att bevara.

Såväl Svea hovrätt som lantmäteristyrelsen anser att lagberedningens förslag
i denna del inte kan i befintligt skick läggas till grund för lagstiftning.
Enligt hovrättens mening bör man undersöka om inte syftet med de föreslagna
bestämmelserna kan förverkligas efter någon annan linje. Som en
utväg kan därvid diskuteras en reglering enligt vilken servitut i tätorter
får bildas bara efter tillstånd av lokal planmyndighet som skulle ha att
pröva om servitutet skulle komma i motsättning till samhällsplaneringen.
Hovrätten pekar också på de av fastighetsbildningskommittén i 7 kap. 3 och
4 §§ i förslaget till lag om fastighetsbildning upptagna bestämmelserna i
detta ämne. Dessa bestämmelser sägs erbjuda fördelar i fråga om klarhet
och ändamålsenlighet. En reglering efter dessa linjer skulle enligt hovrätten
också medföra att frågan om rätt till gottgörelse till ägaren av den härskande
fastigheten kunde få en mera tilltalande lösning än enligt beredningens
förslag. Sistnämnda fråga har uppmärksammats också av magistraten i
Malmö som hyser vissa betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt. Magistraten
ifrågasätter, om inte de förluster som kan tillskyndas enskilda genom
bestämmelsen i 19:4 i lagberedningens förslag och motsvarande övergångsbestämmelse
(42 § PromL) bör föranleda mera ingående överväganden
och en försiktigare avfattning av lagtexten. Magistraten säger sig åsyfta
fall då servitut till skydd mot höghusbebyggelse föranlett högre tomtpriser
inom ett villaområde men en senare byggnadsplan medger att området delvis
får bebyggas med höghus.

Möjligheten att avtala om upphörande av servitut. Bankföreningen uppmärksammar
att lagberedningen i motiven till 19: 17 uttalat att en överenskommelse
mellan den härskande och den tjänande fastighetens ägare om
upphörande av ett servitut kan lända till förfång för innehavare av fordran
i den härskande fastigheten men att beredningen likväl inte ansett sig böra
föreslå någon ändring i den avtalsfrihet som enligt gällande rätt principiellt
råder på detta område. Med anledning härav yttrar föreningen.

Till motivering av denna sin ståndpunkt anför lagberedningen bl. a., att
en panthavare, som tillmäter servitutet en påtaglig betydelse, bör kunna
trygga sina intressen genom att, om servitutet upphör, omedelbart söka
betalning ur fastigheten. Med anledning härav vill bankföreningen framhålla,
att i praktiken merendels föga är att vinna med en sådan aktion i
efterhand sedan skadan redan inträffat. Risken för rättsförluster i samband
med bortfallande av servitut kan därför komma att visa sig ganska allvarlig.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

711

Remissyttrandena över fastighetsbildningskornmitténs förslag

Allmänna synpunkter. Kommitténs förslag i fråga om regleringen av servitutsfrågorna
har fått ett på det hela taget gynnsamt mottagande av remissinstanserna.
Sålunda ger exempelvis Svea hovrätt sin anslutning till principerna
i förslaget och lantmäteristyrelsen liksom överlantmätarna är starkt
positiva. Styrelsen anser det vara ett väsentligt fastighetsbildningsintresse
att servitutsåtgärder medges i långt större utsträckning än hittills skett och
ansluter sig därför helt till kommitténs förslag härom. Bildande av servitut
sägs efta vara den lämpligaste utvägen att komplettera en fastighet.
Från allmän synpunkt kan enligt styrelsens uppfattning bildande av servitut
anses fördelaktigt, eftersom man därigenom når ett mera ekonomiskt
utnyttjande av marken än som annars skulle vara möjligt. Att servitut
får flyttas, begränsas eller upphävas har också betydelse för en ändamålsenlig
markanvändning. Styrelsen hälsar vidare med stor tillfredsställelse
förslaget om ett enkelt förfarande för upphävande av onyttiga och hindrande
villaservitut. Överlantmätaren i Norrbottens län anför att tillgodoseendet
av behovet att vidta olika servitutsåtgärder med eller utan samband
med annan fastighetsreglering är framåtsyftande. Han understryker särskilt
vad som i motiven till förslaget anförs om stadsfastigheternas servitutsbehov.
Stadsbyggnadskontoret i Stockholm nämner servitutsregleringen
som en av de värdefullaste nyheterna i förslaget. Svea hovrätt påpekar att
en fråga som sammanhänger med bestämmelserna i kommitténs förslag
och som inte bör lämnas obeaktad i samband med följ dlagstiftningen är
hur registreringen av fastighetsbildningsservitut bör ordnas.

Frågan om skogsfångs- och betesservitut. Kommitténs uppfattning att
skogsfångsservitut inte bör få nybildas (7 kap. 2 § första stycket) delas
av Sveriges skogsägareförbund som anser att detsamma bör gälla betesservitut.
Förbundet framhåller bl. a. att utvecklingen går mycket snabbt mot
en fullständig avveckling av skogsbetet. Det finns därför inte någon anledning
att i en ny fastighetsbildningslag ta upp bestämmelser som gör det
möjligt att bilda betesservitut. Samma uppfattning redovisas av andra remissinstanser,
däribland Skogsindustriernas samarbetsutskott. Kommitténs
ståndpunkt i fråga om betesservituten delas däremot av Svea hovrätt
som — med konstaterande av att lagberedningens förslag i denna del innebär
att sådana servitut inte skall få upplåtas genom avtal — utgår från att
förrättningsprövningen kommer att ge garantier för att betesservitut inte
tillskapas utan att det föreligger starka skäl.

Ändring och upphävande av servitut. Mot de av kommittén i 7 kap. 3
och 4 §§ upptagna reglerna om ändring och upphävande av servitut riktar
Svea hovrätt vissa invändningar. Hovrätten kritiserar därvid särskilt de

712 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föreslagna möjligheterna att vid förrättning — utan att förhållandena ändrats
— ändra eller upphäva ett servitut som hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande
av den tjänande fastigheten (7 kap. 3 § första stycket och 4 §
andra stycket). Enligt hovrättens mening är förslaget på denna punkt oförenligt
med annars gällande principer på servitutsrättens område. Hinder
sägs nämligen inte föreligga mot att upplåta servitut som hindrar ett ändamålsenligt
utnyttjande av den tjänande fastigheten. För vissa servitut
är det enligt hovrätten tvärtom kännetecknande att de i den härskande
fastighetens intresse förbjuder ett i och för sig ändamålsenligt utnyttjande
av den tjänande fastigheten. Om ett sådant servitut tillskapats avtalsvis
— eventuellt mot hög ersättning till den tjänande fastighetens ägare
— skulle det vara stötande om denne eller hans efterträdare i äganderätten
kunde på den av kommittén föreslagna grunden få servitutet ändrat
eller upphävt utan att ens påstå att ändrade förhållanden inträtt. Härvid
skulle visserligen i princip en ekonomisk utjämning ske. Bortsett från
att denna sannolikt ofta skulle bli otillräcklig för att av den härskande
fastighetens ägare kunna uppfattas som full gottgörelse för förlusten av
servitutet, måste enligt hovrättens mening den bristande överensstämmelsen
mellan den civilrättsliga möjligheten att tillskapa servitut och den
fastighetsbildningsrättsliga befogenheten att ändra eller upphäva servitutet
framstå som inkonsekvent. Kommittén har inte, fortsätter hovrätten, föreslagit
att det för upplåtelse av servitut bör införas ett civilrättsligt villkor
av den antydda innebörden. Något behov av en sådan generell inskränkning
i avtalsfriheten har såvitt för hovrätten är känt heller inte gjort sig gällande.
En annan sak är att förhållandena efter en servitutsupplåtelse kan
ändras i sådan grad att det kan vara motiverat med en ändring eller ett
upphävande av servitutet. För sådana fall ger emellertid såväl gällande
rätt som i än högre grad kommittéförslaget möjlighet att rubba servitutet.
Hovrätten föreslår därför att den nu behandlade grunden för ändring och
upphävande av servitut som fristående förrättningsåtgärd får utgå.

Hovrätten anser att det nyss förda resonemanget i viss mån gäller också
i fråga om den i 7 kap. 3 § första stycket i kommittéförslaget angivna ändringsgrunden
att väsentlig fördel kan beredas den tjänande eller den härskande
fastigheten utan olägenhet av betydelse för den andra fastigheten.
Hovrätten anser det vara mest tilltalande att i detta fall kräva att missförhållandet
uppkommit till följd av ändrade förhållanden. Detta krav
förordar hovrätten även i fråga om rätten att upphäva ett servitut som
den härskande fastigheten inte längre har behov av (7 kap. 4 § första
stycket). Hovrätten ansluter sig i sistnämnda fall närmast till den av lagberedningen
i 19: 18 första stycket föreslagna lösningen.

I fråga om de av kommittén föreslagna reglerna om ändring och upphävande
av servitut som hindrar fastighets användning i enlighet med
stadsplan eller annan detaljplan (7 kap. 3 § första stycket och 4 § andra

Del B 2

713

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stycket) understryker hovrätten att det föreligger ett starkt intresse att
undgå olägenheterna med sådana servitut inom detaljplanerat område vilka
hindrar plangenomförandet. Hovrätten berör den kritik som riktats mot
de av lagberedningen i 19: 4 föreslagna bestämmelserna i detta ämne och
föreslår att i jordabalken tas upp en bestämmelse av huvudsakligt innehåll
att servitut får upplåtas inom detaljplanerat område bara i den mån
planens genomförande därigenom ej motverkas eller fastighets användning
i enlighet med planen hindras. En sådan civilrättslig reglering i
jordabalken synes enligt hovrätten följdriktigt kunna kompletteras med
de av kommittén föreslagna bestämmelserna att servitut som hindrar fastighets
användning i enlighet med detaljplan får ändras eller upphävas.
Dessa bestämmelser skulle då få betydelse främst med avseende på servitut
som tillkommit före planen och blivit oförenliga med denna.

Vissa överlantmätare har också yttrat sig rörande kommitténs förslag i
fråga om ändring och upphävande av servitut. Överlantmätaren i Norrbottens
län betonar de föreslagna bestämmelsernas stora värde för samhällsbyggandet
med hänsyn till de möjligheter som öppnas att komma till
rätta med planhindrande servitut. Överlantmätaren i Jämtlands län ifrågasätter
dock om inte såsom villkor för sådan servitutsändring, som föreslås
i 7 kap. 3 § första stycket för det fall att servitutet hindrar ett ändamålsenligt
utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning
i enlighet med detaljplan, borde gälla att ändringen inte får lända till
märkligt men för den härskande fastigheten. Detta villkor skulle också
äga tillämpning i fråga om den i 7 kap. 4 § andra stycket i förslaget aktuella
situationen. Beträffande de i sistnämnda lagrum föreslagna möjligheterna
att upphäva servitut framhåller överlantmätaren i Uppsala län att
bestämmelserna kan medföra stora nackdelar för den härskande fastigheten.
Med hänsyn till bl. a. de i förslaget upptagna möjligheterna till ersättning
måste tvångsbestämmelserna dock tolereras, eftersom de är av
stor betydelse för den tjänande fastigheten. Överlantmätaren i Blekinge län
anser inte att man som kommittén föreslagit i 7 kap. 4 § första stycket
bör ställa upp ett krav på att förhållandena ändrats för att få upphäva
ett servitut som är bara till ringa nytta i jämförelse med belastningen på
den tjänande fastigheten. Denna uppfattning motiveras bl. a. med att det
kan vara svårt att påvisa ändrade förhållanden.

714

Del B 2

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen

Inledning. En fråga som under senare tid tilldragit sig allt större uppmärksamhet
är den huruvida en obegränsad frihet att genom avtal
bilda servitut är förenlig med viktiga allmänna intressen på fastighetsrättens
område. Avtalsservitut av den typ som f. n. förekommer kräver
inte någon som helst prövning från det allmännas sida. Detta har på sina
håll ansetts medföra risk för uppkomsten av olämpliga belastningar
på fastigheterna. Dessa belastningar kan, enligt vad man framhållit i diskussionen,
motverka fastigheternas lämplighet för avsedda ändamål. Härigenom
skulle den jordpolitiska kontrollen över fastighetsbeståndet kunna
kringgås och undergrävas. Med utgångspunkt från sådana farhågor har enstaka
röster höjts för att helt slopa avtalsservituten och låta all servitutsbildning
ske genom offentliga förrättningar.

Den nu berörda frågeställningen har uppmärksammats av såväl lagberedningen
som fastighetsbildningskommittén. Den har också varit föremål
för intresse under remissbehandlingen av beredningens och kommitténs
förslag.

I samband med remissen till lagrådet den It februari 1966 av delförslaget
till ny jordabalk redogjorde jag för de överväganden som dittills förekommit
inom departementet i denna fråga (remissprotokollet s. 16). Dessa
överväganden mynnade ut i ett ställningstagande till förmån för att jordabalken
i princip bör innehålla regler om servitut av privaträttslig typ.
Detta har också varit utgångspunkten för den fortsatta behandlingen av
servitutsfrågorna inom departementet. Vid utformandet av det förslag till
regler i ämnet som nu redovisas har berörda frågeställning emellertid
spelat en framträdande roll, och departementsförslaget präglas av en strävan
att hålla avtalsservituten inom ramen för rådande jord- och planpolitiska
målsättningar. Som ett led i denna strävan har i förslaget tagits upp
en definition av begreppet servitut. Genom denna definition, som jag strax
kommer att beröra närmare, har gjorts klart att som servitut kan godtas
bara sådana upplåtelser som är av beskaffenhet att främja ett ändamålsenligt
utnyttjande av den fasta egendomen. Det viktigaste medlet att komma
till rätta med servitut som inte kan accepteras från allmän synpunkt
ligger emellertid i den reglering av frågan om ändring och upphävande av
servitut som departementsförslaget bygger på. Denna innebär att det alltid
blir möjligt att genom förrättning enligt fastighetsbildningslagstiftningen
ingripa mot servitut som hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den
tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet med detaljplan. Härtill
återkommer jag i det följande.

Definition av servitutsbegreppet. Som framgått av redogörelsen för huvuddragen
i utvecklingen av servitutsbegreppet i svensk lagstiftning är

Del B 2

715

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

servitut en rättsbildning med mycket gamla anor. Institutet har emellertid
ända fram till början av detta sekel varit ytterst knapphändigt reglerat
i lag. Orsaken härtill torde främst vara att söka i den påfallande osäkerhet
som rått i fråga om servitutets plats i det svenska rättssystemet. Särskilt
gränsdragningen i förhållande till äganderätt och nyttjanderätt har
vållat svårigheter. Denna osäkerhet har återspeglats i en oförmåga att
åstadkomma en allmängiltig definition av institutet. Någon sådan finns
ej heller upptagen i ServL. Tillkomsten av denna lag innebar dock en relativt
klargörande reglering av servitutets ställning i svensk rätt. Diskussionen
om institutet har därefter inte rört sig så mycket om dess rättsteoretiska
natur utan i allt högre grad kommit att inrikta sig på frågor som rör
den praktiska tillämpningen. Alltjämt förhåller det sig dock så, att man
vid lösande av olika servitutsfrågor är i större utsträckning än på de
flesta andra områden hänvisad till teoretiska principer vilka inte kommit
till uttryck i lag. Bristen på en grundläggande definition av själva servitutsbegreppet
är därvid särskilt framträdande.

Lagberedningen har i sitt förslag gjort vissa förtydliganden som är
ägnade att underlätta förståelsen av servitutets innebörd. Beredningen har
emellertid avstått från att söka åstadkomma en allmän definition av institutet.
Detta har föranlett en viss kritik under remissbehandlingen. Från lantmäteristyrelsens
sida har sålunda framhållits som en brist att det inte visat
sig möjligt att i lagtexten ge uttryck åt bl. a. den principen att nyttan
för den härskande fastigheten av ett servitut skall överstiga belastningen
på den tjänande fastigheten eller med andra ord att servitutet skall medföra
en positiv nettoeffekt. I den av styrelsen framhävda principen ligger
förklaringen till servitutets funktion inom rättsordningen. Denna funktion
angavs av lagberedningen i motiven till ServL vara att utjämna de olägenheter
som kan vara förenade med fastigheternas rättsliga särskiljande. Den
kan också uttryckas så, att man genom bildande av servitut kan uppnå en
ökning av den härskande och den tjänande fastighetens sammanlagda värde,
vilket innebär ett mera rationellt utnyttjande av den fasta egendomen. Det
skulle enligt min mening vara av betydande värde både från pedagogisk synpunkt
och för underlättande av rättstillämpningen, om denna grundläggande
tankegång kom till uttryck i lagtexten.

Vad sålunda anförts aktualiserar frågan om inte tiden nu är mogen att
söka ge en allmän definition av servitutsbegreppet. Jag är inte övertygad om
det hållbara i lagberedningens uttalande i motiven till ServL att en sådan
definition skulle vara ägnad att binda den naturliga utvecklingen.
Den exemplifieringsteknik som präglar ServL och som bibehållits i lagberedningens
nu framlagda förslag är en kvarleva från en äldre lagstiftningsmetod
(jfr 1695 års jordabalksförslag som omnämnts i avsnittet om
några huvuddrag i utvecklingen av servitutsbegreppet i svensk lagstiftning).
En svaghet i denna metod ligger just i risken för att utvecklingen ganska

716 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

snart kan göra de valda exemplen inaktuella. Det är heller inte alltid så lätt
att avgöra vilka nya eller äldre företeelser som verkligen är att jämställa
med dessa exempel. Detta medför en allmän osäkerhet och risk för stora variationer
i rättstillämpningen. Inte minst på servitutsrättens område har
sådana svårigheter uppkommit. Under remissbehandlingen av lagberedningens
förslag har också riktats kritik mot vissa av de i förslaget angivna
exemplen på servitutsändamål, varvid framhållits att dessa redan nu är
ålderdomliga. Enligt min mening skulle en allmän definition av servitutsbegreppet
vara ägnad att förebygga att utvecklingen alltför snabbt gör
lagstiftningen inaktuell. Den skulle dessutom innebära andra fördelar,
främst ökad klarhet i fråga om servitutets funktion och rättsliga innebörd,
vilka skulle komma rättstillämpningen till godo. Mot dessa fördelar bör naturligtvis
vägas de nackdelar som kan vara förenade med en definition.
Den mest vägande invändningen är väl att definitionen av en så komplicerad
rättighet som servitut kan befaras bli alltför abstrakt och därmed
försvåra tillämpningen. Jag vill inte bestrida att det föreligger vissa svårigheter
i detta hänseende. Svårigheterna är enligt min mening emellertid
inte så stora att man bör helt avstå från de fördelar som skulle vara att
vinna med att i lagen ta upp en definition av servitutsbegreppet. I departementsförslaget
har därför den av lagberedningen efter mönster av 1 §
ServL föreslagna exemplifieringen av olika servitutsändamål i 19: 1 första
stycket fått utgå och ersatts med en allmän beskrivning i 14: 1 av de grundläggande
drag som utmärker rättigheten. Någon saklig ändring i fråga om
rättighetens allmänna karaktär åsyftas inte.

Den föreslagna definitionen präglas av en strävan att ge uttryck åt rättighetens
positiva innehåll sett från rättighetshavarens, dvs. ägaren av den
härskande fastigheten, synpunkt. Detta synes begreppsmässigt klargörande.
Definitionen avser också att framhäva att servitutets funktion är att åstadkomma
en positiv nettoeffekt, dvs. inte bara vara till nytta för den härskande
fastigheten på den tjänande fastighetens bekostnad utan skapa underlag
för en totalt sett effektivare användning av fastigheterna. Detta har kommit
till uttryck på det sättet att syftet med servitut anges vara att främja
ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen.

Av framför allt praktiska skäl har ett uppnående i det enskilda fallet
av nyssnämnda syfte inte gjorts till ett villkor för servitutets civilrättsliga
giltighet. Vid den samordning i fråga om ändring och upphävande av servitut
som skett av servitutsreglerna i jordabalken och i den lag om fastighetsbildning
som bereds inom departementet har det nämligen visat sig
olämpligt att helt avskära möjligheten att vid en förrättning enligt den senare
lagen ändra ett servitut som inte redan vid tillkomsten stått i full överensstämmelse
med principen om en positiv nettoeffekt. Ett civilrättsligt krav
på att denna princip måste vara uppfylld redan från början skulle ju innebära
att man vid förrättningen kunde tvingas konstatera att det över huvud

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 717

inte förelåg något giltigt servitut och att någon ändring därför inte kunde
komma i fråga. En sådan lösning skulle emellertid vara opraktisk och vålla
svårigheter vid tillämpningen av bestämmelserna. Det synes mera ändamålsenligt
att i ett dylikt fall göra det möjligt att vid en förrättning vidta
de justeringar i fråga om servitutets innehåll som fordras för att det skall
komma i samklang med principen om nettonytta. Härigenom undviker man
också de vanskligheter som kan vara förenade med ett bedömande i efterhand
av förhållandena vid servitutets tillkomst. Ett civilrättsligt krav på
att principen om nettonytta måste vara uppfylld redan från början skulle
vid ändrade förhållanden f. ö. kunna leda till att ett servitut som vid ett
visst tillfälle står i full överensstämmelse med denna princip ändå måste
underkännas därför att det ursprungligen brustit i detta avseende.

Även om den i departementsförslaget upptagna beskrivningen av servitutets
funktion således inte utformats som en regel, vars krav måste vara
uPPfyllda för att ett giltigt servitut skall föreligga, är den inte att betrakta
enbart som en allmän rekommendation i fråga om syftet med servitut.
Den utgör också en civilrättslig grundval för vissa av de ingripanden
i form av ändring eller upphävande av servitut genom förrättning enligt
lagen om fastighetsbildning om vilka jag tidigare talat. Beskrivningen kan
i kombination med reglerna om ändring och upphävande av servitut i
nämnda lag — i detta hänseende sägas innebära en legal inskränkning i rätten
att bibehålla servitut som inte fyller den angivna funktionen att främja
ett ändamålsenligt utnyttjande av den fasta egendomen eller som rent av
strider mot detta syfte. Konstruktionen av det samordnade regelsystemet
i jordabalken och lagen om fastighetsbildning är därvid sådan att det i allmänhet
inte spelar någon roll huruvida den bristande funktionsdugligheten
är ursprunglig eller utgör en följd av ändrade förhållanden vilka rubbat en
ursprungligen godtagbar relation mellan nytta och skada. I båda fallen är
påföljden i första hand ändring och i andra hand upphävande av servitutet
enligt reglerna i lagen om fastighetsbildning. Risken för ingripande också i
fail när förhållandena inte ändrats synes vara ägnad att påverka det privata
servitutsbildandet i gynnsam riktning. En erinran om möjligheterna att
ändra och upphäva servitut har tagits upp i 14: 16 i departementsförslaget.

Vad nu sagts om innebörden av beskrivningen av servitutets funktion i
departementsförslaget hindrar inte att beskrivningen får en viss betydelse
också vid bedömandet av huruvida en upplåtelse över huvud är att betrakta
som servitut. Företeelser som generellt sett uppenbarligen inte är
av den beskaffenhet att de kan främja ett ändamålsenligt utnyttjande av
den fasta egendomen bör sålunda kunna med stöd av det i jordabalken angivna
syftet med servitut hållas utanför servitutsbegreppet. Detta kan bli
av viss betydelse för exempelvis den prövning som inskrivningsmyndigheten
har att verkställa vid ansökan om inskrivning (se 23: 2 punkt 9 i det förslag
som remitterades den 11 februari 1966). I den mån upplåtelsen i och
7 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

718 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för sig tillhör en typ som är godtagbar som servitut gäller emellertid vad
som förut sagts om att den i departementsförslaget angivna beskrivningen
av servitutets funktion inte avser att i det enskilda fallet utgöra ett villkor
för servitutets civilrättsliga giltighet.

Från lagteknisk synpunkt innebär den föreslagna definitionen en särskild
fördel därigenom att man kan undvika en tyngande detaljmässig reglering
av olika företeelser som ligger i gränsområdet för servitut och som kan antas
vara speciellt känsliga för utvecklingen. Jag tänker i detta hänsende
hl. a. på de i lagberedningens förslag i 19:3 första stycket upptagna bestämmelserna,
vilka utsatts för en viss kritik under remissbehandlingen.
Sådana företeelser bör bedömas med ledning av den allmänna definitionen
av begreppet servitut i 14: 1 i departementsförslaget. Det vägledande vid bedömningen
bör vara bl. a. om dessa företeelser generellt sett faller inom ramen
för servitutets funktion att främja ett ändamålsenligt utnyttjande av
den fasta egendomen. I förhållande till lagberedningens förslag innebär detta
att det ges större möjlighet att anpassa rättstillämpningen efter utvecklingen
och att man vid prövningen har att lägga mera vikt vid en avvägning
mellan nytta och skada i fråga om den totala effekten av upplåtelsen. Avgörande
blir därvid i sista hand de vid varje särskild tidpunkt radande allmänna
värderingarna på fastighetsrättens område. Vad särskilt angår det
i 19:3 första stycket i beredningens förslag upptagna kategoriska förbudet
mot att som servitut upplåta rätt att som råvara för industriell verksamhet
ta i anspråk berg- eller jordarter vill jag framhålla att meningarna
inom doktrin och praxis knappast är så enstämmiga att det med utgångspunkt
därifrån ter sig befogat att helt utesluta sådana upplåtelser
från servitutsbegreppet. Frågan är nog om man inte kan tänka sig att som
servitut godta åtminstone vissa former av dylika upplåtelser, t. ex. sådana
som bara avser rätt att ta i anspråk den ifrågavarande materian som
komplement till en råvara som finns på den härskande fastigheten. Nagot
avgörande skäl att nu binda rättsutvecklingen på detta område föreligger
inte enligt min mening. Med hänsyn härtill saknar departementsförslaget
motsvarighet till bestämmelserna i 19:3 första stycket i beredningens förslag.

I detta sammanhang vill jag slutligen något beröra frågan om tillämpningsområdet
för de i departementsförslaget upptagna reglerna. Enligt
lagberedningens förslag bör bestämmelserna om servitut i jordabalken avse^
ar a servitut som grundas på upplåtelse. Tvångsservituten skulle alltså
komma att falla helt utanför balken. Detta skulle enligt beredningens förslag
gälla också i fråga om sådana servitut som bildas i samband med fastighetsbildningsförrättning
och därvid grundas på en förening eller annan
överenskommelse mellan sakägarna. Jag delar beredningens uppfattning
i denna fråga. En bestämmelse som reglerar tillämpningsområdet har tagits
upp i 14:1 tredje stycket i departementsförslaget.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 719

Trots att de i jordabalken upptagna reglerna sålunda tar direkt sikte
bara på servitut som bildas genom privaträttsliga avtal finns det anledning
räkna med att reglerna kommer att få en viss analogisk tillämpning på
områden utanför balken. Detta torde även lagberedningen ha förutsatt. Som
framgått av redogörelsen för regleringen av vissa servitutsfrågor i fastighetsbildningskommitténs
förslag till lag om fastighetsbildning förutsätter
kommittén att det allmänna servitutsbegreppet i princip skall vara normerande
vid fastighetsbildning. Med det allmänna servitutsbegreppet torde
kommittén därvid ha avsett den i jordabalken gjorda bestämningen av rättighetens
innehåll. Någon närmare bedömning av frågan om i vilken utsträckning
de i balken upptagna bestämmelserna om servitut bör vinna analogisk
tillämpning kan jag inte ge mig in på i detta sammanhang. Förhållandena
kan vara mycket skiftande på olika områden. Man torde dock
kunna utgå från att vissa av de i balken upptagna grundläggande reglerna
kommer att få betydelse särskilt på fastighetsbildningslagstiftningens område.

Frågan om servitut till förmån för byggnad på ofri grund. Som framgått
av redogörelsen för huvudprinciperna i lagberedningens förslag föreslår
beredningen att tillämpningsområdet för servitut skall i förhållande till
gällande rätt utvidgas till att omfatta också byggnader och andra anläggningar
på ofri grund. En bestämmelse härom har tagits upp i 19: 2 i beredningens
förslag. Utvidgningen avser såväl den härskande som den tjänande
sidan.

Frågan huruvida byggnad eller annan anläggning på ofri grund bör
godtas som självständigt tjänande objekt för servitut aktualiserades redan
i samband med behandlingen av de allmänna bestämmelserna om nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt i 7 kap. i det delförslag som remitterades
till lagrådet den 11 februari 1966 (remissprotokollet s. 359).
Övervägandena i frågan ledde till att beredningens förslag i denna del
frångicks.

Vad angår den del av förslaget som innebär att byggnad eller annan
anläggning på ofri grund skall kunna vara härskande i ett servitutsförhållande
framhåller lagberedningen bl. a. att ett servitut som formellt
upplåtits till förmån för en fastighet inte sällan tillkommit för att tillfredsställa
ett behov som hänför sig inte till själva marken utan till en
byggnad eller annan anläggning på fastigheten. Bakom detta yttrande
torde ligga den tanken att det f. n. uppställda kravet på att ett servitut i
den angivna situationen måste knytas till en fastighet är konstlat. Med
denna utgångspunkt är det naturligt att beredningen anser att servitut bör
få bildas så att säga direkt till förmån för den byggnad eller anläggning
vars behov servitutet i realiteten skall tjäna. Det ligger då också nära till
hands att anse att det är utan betydelse huruvida ägaren till byggnaden eller

720 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

anläggningen äger även marken. Härmed är man framme vid slutsatsen
att det inte bör föreligga något hinder att bilda servitut till förmån för
byggnad eller annan anläggning på ofri grund. Om man helt drar ut konsekvenserna
av denna tankegång leder det till att servitut bör upplåtas till
förmån för byggnad eller anläggning också för det fall att det är samme
ägare till egendomen och marken. Detta är emellertid inte beredningens
avsikt utan i ett sådant fall skall upplåtelsen enligt beredningens förslag
ske till förmån för den fastighet till vilken egendomen hör.

Beredningens förslag i denna del inger vissa betänkligheter. Det innebär
ett väsentligt avsteg från ett av de mest grundläggande dragen i fråga om
servitutets ursprungliga och hävdvunna funktion att tjäna som ett instrument
att — till stadigvarande nytta för den härskande fastigheten — reglera
förhållandet mellan fastigheter. De enda undantag som hittills gjorts
på detta område gäller gruvegendom samt tomträtt och vattenfallsrätt. Dessa
rättsbildningar präglas av en mycket stor stabilitet och rättighetshavarna
kan sägas ha trätt i fastighetsägarnas ställe. I fråga om byggnader och
andra anläggningar på ofri grund råder det inte alltid motsvarande stabilitet.
Innehavet av en sådan anläggning får i regel antas vila på en upplåtelse
av nyttjanderätt till marken. Denna kan i många fall avse ganska kort
tid, kanske bara ett eller annat år. Det ligger från principiell synpunkt något
egendomligt i att till förmån för en byggnad eller anläggning som på
platsen innehas med så svag rätt skulle kunna upplåtas servitut, som är en
till sin egen natur starkare rätt än nyttjanderätt. Detta skulle kunna leda
till oklarhet i rättssystemet. Ett principiellt godtagande av uppfattningen
att en byggnad eller annan anläggning kan stå som självständigt härskande
subjekt i ett servitutsförhållande är också ägnat att undergräva förståelsen
för fastighetsbegreppet och de principer som ligger till grund för fastighetsindelningen.
Man måste hålla i minnet att företeelsen byggnad på
ofri grund utgör ett specialfall och att det normala är att byggnader och
andra anläggningar hör till den fastighet där de finns. Det är av vikt att
detta samband inte undanskyms. Lagberedningens nyss återgivna uttalande,
att ett servitut som formellt upplåtits till förmån för en fastighet inte sällan
avser ett behov som hänför sig inte till själva marken utan till en byggnad
eller annan anläggning på fastigheten, ger intryck av att beredningen menar
att det i allmänhet skulle finnas helt olika behov för marken och för
byggnader och anläggningar på denna. Detta är emellertid en tankegång
som jag inte kan acceptera. En fastighet — och med fastighet menar jag
då inte bara marken utan också vad som hör till fastigheten enligt lag, dvs.
bl. a. byggnader och andra anläggningar — bör alltid ses som en enhet när
det gäller att bedöma dess behov och ändamålsenliga utnyttjande. Marken
samt eventuella byggnader och andra anläggningar på denna kompletterar
varandra och bildar inom ramen för fastighetens gränser tillsammans en
fungerande rättslig enhet. Servitutets funktion är att i något avseende kom -

Del B 2

Kung!. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

721

plettera en sådan enhet genom att låta dess ägare i visst hänseende utnyttja
en annan enhet. Det av beredningen förda resonemanget som ligger bakom
förslaget att utvidga tillämpningsområdet för servitut kan därför knappast
anses hållbart. Jag förordar på grund av det nu anförda att förslaget i
denna del inte läggs till grund för lagstiftningen.

Frågan om skogsfångs- och betesservitut. Lagberedningen har i 19:3
andra stycket i sitt förslag tagit upp ett generellt förbud mot skogsfångsservitut
och därjämte föreskrivit att betesservitut, som ju vanligen avser
rätt till bete på annans skogsmark, inte får upplåtas utöver vad som följer
av vissa bestämmelser i ägofredslagen. Som motiv härför hänvisar beredningen
till de olägenheter från skogsvårdssynpunkt som anses vara förenade
med dessa former av servitut. Beredningen pekar i sammanhanget också
på att frågan om lämplig skogstilldelning för en fastighet skall beaktas
vid fastighetsbildningen. Det skulle vara otillfredsställande om den noggranna
prövning av denna fråga som myndigheterna har att verkställa
i praktiken kunde åsidosättas genom avtal i efterhand om servitut. Jordabalksutredningens
förslag skiljer sig i nu angivet hänseende från beredningens
därigenom att renbetesservitut tillåts.

Frågan om skogsfångs- och betesservitut har behandlats också av fastighetsbildningskommittén.
Kommitténs förslag i frågan stämmer överens
med beredningens och utredningens såvitt avser skogsfångsservitut. Förslaget
innefattar emellertid inte något hinder mot att förrättningsvägen
tillskapa betesservitut.

Under remissbehandlingen av såväl jordabalksförslagen som fastighetsbildningskommitténs
förslag har enighet rått om att skogsfångsservitut,
som tidigare varit mycket vanliga särskilt i vissa delar av Norrland, inte
är godtagbara i ett modernt skogsbruk. Förslaget att hindra tillkomsten av
nya sådana servitut synes därför vara välgrundat. I fråga om betesservitut
i allmänhet synes också råda enighet om att de i vart fall inte bör få
komma till stånd genom privata avtal. Motivet härför är de olägenheter
från skogsvårdssynpunkt som dessa servitut mestadels medför. Jag är beredd
att acceptera denna uppfattning. I likhet med lantmäteristyrelsen anser
jag att det knappast föreligger tillräckliga skäl att i servitutssammanhang
behandla renbete annorlunda än annat bete. Jag ansluter mig därför
till lagberedningens förslag i denna del. Frågan huruvida betesservitut i fortsättningen
bör få bildas genom förrättning på sätt kommittén föreslagit
har jag ännu inte tagit slutlig ställning till. Denna fråga, som har samband
med vissa skogs- och jordbrukspolitiska spörsmål och som varit föremål
för delade meningar under remissbehandlingen, får lösas under den fortsatta
beredningen av fastighetsbildningskommitténs förslag. Det är uppenbarligen
heller inte nödvändigt för samordningen av servitutsreglerna i jordabalken
och lagen om fastighetsbildning att redan nu ta ställning till hur

722 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

fastighetsbildningslagen bör utformas i detta hänseende, eftersom det under
alla förhållanden står klart att betesservitut inte bör få tillskapas genom
privata upplåtelser.

I fråga om den lagtekniska utformningen av förslaget i denna de! har
lantmäteristyrelsen under remissbehandlingen ifrågasatt om det inte skulle
vara tillräckligt med ett motivuttalande rörande skogsfångsservituten.
Styrelsen menar att dessa servitut ändå faller utom ramen för servitutsbegreppet,
eftersom de generellt sett har ett betydligt högre negativt än
positivt värde, och att ett uttryckligt förbud därför är onödigt. Detta påpekande
är nog riktigt från principiell synpunkt, och den tankegång som
styrelsen gett uttryck åt överensstämmer med vad jag själv framhållit i
samband med beskrivningen av servitutets funktion i departementsförslaget.
Med hänsyn till den stora omfattning i vilken skogsfångsservitut
hittills upplåtits och till att uppfattningen om dessa servituts generella
olämplighet från skogsvårdssynpunkt kanske ännu inte trängt igenom överallt
anser jag emellertid att det av pedagogiska och praktiska skäl tills
vidare är motiverat med en uttrycklig bestämmelse i ämnet. I departementsförslaget
har därför i 14: 3 tagits upp en motsvarighet till 19: 3 andra stycket
i lagberedningens förslag rörande skogsfångsservitut. I samma lagrum
ges dessutom en bestämmelse angående betesservitut.

Ändring och upphävande av servitut m. m. Som framgått av det redan anförda
har regleringen av frågan om ändring och upphävande av servitut
spelat en viktig roll vid utformandet av departementsförslaget. Bortsett
från specialregleringen av servitutets ställning inom vissa planområden i
19:4 bygger lagberedningens förslag i denna del i huvudsak på samma
principer som ServL. Som förutsättning för att åtgärder i fråga om ändring
in. m. av servitut skall få företas gäller sålunda enligt förslaget i allmänhet
att förhållandena ändrats i jämförelse med det läge som rådde när servitutet
tillskapades. Utmärkande för beredningens förslag är vidare att prövningen
av dylika åtgärder ankommer på domstol — enligt förslaget ägodelningsrätt
till skillnad från ServL enligt vilken prövningen företas av
allmän domstol.

Ett helt annat grepp på denna fråga har tagits av fastighetsbildningskommittén.
Denna föreslår sålunda i huvudsak (7 kap. 3 och 4 §§ i förslaget
till lag om fastighetsbildning) att det allt efter behovet skall bli möjligt att
genom förrättning enligt lagen om fastighetsbildning ändra eller upphäva
inte bara servitut som tillskapats vid förrättning utan också rena avtalsservitut,
om dessa hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande
fastigheten eller dess användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning
eller byggnadsplan. Något krav på ändrade förhållanden som förutsättning
för nämnda åtgärder föreslås inte av kommittén bortsett från ett specialfall
av mindre betydelse. Möjligheterna att få till stånd förrättning blir

Del B 2

723

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

enligt kommittéförslaget mycket -vidsträckta. I detta hänseende är särskilt
att notera att exempelvis byggnadsnämnd blir behörig att påkalla s. k. fastighetsreglering
— en typ av förrättning varigenom bl. a. servitut kan instiftas,
ändras eller upphävas — inom område där tätbebyggelse föreligger eller
är att vänta inom nära förestående tid. Under vissa förutsättningar äger
också överlantmätare ex officio förordna att fråga om fastighetsreglering
skall tas upp till prövning. Kommitténs förslag innehåller vidare regler om
ersättning med anledning av de ingripanden som kan komma i fråga mot
bestående servitut. Huvudprincipen är att värdeförändring som föranleds
av att fastighetsreglering innefattar servitutsåtgärd skall utjämnas genom
ersättning i pengar.

Avgörande för de väsentliga skillnader som sålunda föreligger mellan
lagberedningens och fastighetsbildningskommitténs förslag i det nu aktuella
hänseendet torde vara att beredningen och kommittén lagt huvudvikten
på helt olika sidor av servitutsfiguren. Detta är inte ägnat att förvåna
i betraktande av den olika inriktningen av beredningens och kommitténs
arbete. Det innebär också en fördel för det fortsatta lagstiftningsarbetet
med hänsyn till den allsidiga belysning av problemen som blivit följden av
att de angripits från olika utgångspunkter.

Lagberedningen har utgått från servitutets traditionella plats i rättssystemet
som en av de s. k. begränsade sakrätterna till fast egendom, närmast
jämförbar med nyttjanderätt. Betoningen ligger således på servitutets
egenskap av rättighet. Fastighetsbildningskommittén har vid sin behandling
av servitutsfrågorna främst tagit sikte på det funktionella sambandet
mellan olika servitutsåtgärder och fastighetsbildning i egentlig mening,
dvs. ändring av fastighetsindelningen. Kommitténs förslag vilar på
den uppfattningen att de åtgärder i form av bildande, ändring eller upphävande
av servitut som behandlas i förslaget är att helt jämställa med
fastighetsbildning i egentlig mening. Av allt att döma räknar kommittén
med att också det privata servitutsbildandet till sin innebörd är att jämställa
med sådan fastighetsbildning. Från dessa utgångspunkter är det naturligt
att kommittén anser att ändring och upphävande av servitut —
såväl sådana servitut vilka tillskapats genom förrättning som sådana vilka
kommit till stånd genom privata avtal — bör kunna ske i stort sett i samma
omfattning som gäller beträffande möjligheterna till fastighetsbildning i
egentlig mening. Servitutsrätt bör enligt kommitténs uppfattning i detta
hänseende inte åtnjuta ett större mått av orubblighet än vad äganderätt till
fast egendom gör.

Under remissbehandlingen av lagberedningens och fastighetsbildningskommitténs
förslag har från flera håll pekats på behovet av en samordning
av reglerna i de olika förslagen särskilt i fråga om ändring och upphävande
av servitut. Från Svea hovrätts och lantmäteristyrelsens sida har därvid
förordats att den av kommittén föreslagna enhetliga behandlingen av

724 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dessa frågor ges företräde. Kommitténs förslag har i denna del över huvud
fått ett gynnsamt mottagande av remissinstanserna. Särskilt i en principiell
fråga har meningarna dock gått isär, nämligen frågan om och i vilken utsträckning
det bör krävas ändring i förhållandena vid servitutets tillkomst
för att ett bestående servitut skall få ändras eller upphävas. Svea hovrätt
företräder i denna fråga en mera konventionell uppfattning än kommittén
och är ganska kritisk mot förslaget att i stor utsträckning släppa kravet på
ändrade förhållanden. Hovrätten pekar i detta sammanhang bl. a. på den
bristande överensstämmelse mellan den civilrättsliga möjligheten att tillskapa
servitut och den fastighetsbildningsrättsliga befogenheten att ändra
eller upphäva servitut som skulle bli en följd av kommitténs förslag. Någon
civilrättslig inskränkning i avtalsfriheten av generell räckvidd som skulle
korrespondera med de föreslagna reglerna om ändring och upphävande av
servitut vill hovrätten emellertid inte förorda. Såvitt gäller servitutets ställning
inom vissa planområden anser hovrätten dock en sådan inskränkning
befogad. Hovrätten ansluter sig därför i denna del till kommitténs förslag.

Det synes för bedömandet av kommitténs förslag i denna del lämpligt att
här något belysa servitutets funktion i förhållande till fastighetsindelningen
och fastighetsbildningen.

Det brukar sägas att fastighetsindelningens främsta uppgift är att individualisera
objekten för de rättigheter av skilda slag som hänför sig till
den fasta egendomen (jfr remissprotokollet den 11 februari 1966 s. 71).
Uppenbarligen är det emellertid också av stor vikt att indelningen i och
för sig är sådan att den skapar förutsättningar för ett så effektivt utnyttjande
av den fasta egendomen som möjligt. Härför krävs att de i indelningen
ingående enheterna, dvs. fastigheterna, är lämpligt avpassade
för de ändamål som de är avsedda att tjäna, t. ex. jordbruk, bostadsbebyggelse,
industriell verksamhet eller fritidsverksamhet. Den närmare innebörden
av detta krav är inte något en gång för alla givet utan påverkas
av utvecklingen på t. ex. de tekniska, ekonomiska och sociala områdena.
Reglerna om hur fastigheterna skall vara beskaffade när de bildas och
om hur fastighetsindelningen ändras tillhör i princip fastighetsbildningslagstiftningen.

Det ligger i sakens natur att man i princip strävar efter att skapa fastigheter
som kan tjäna som självständigt fungerande enheter. Av olika skäl
är det emellertid inte alltid möjligt att uppnå detta mål. Det kan vidare
ibland förhålla sig så, att det från tekniska eller ekonomiska synpunkter
framstår som lämpligt att i större eller mindre utsträckning avstå från att
skapa fullt självständiga fastigheter och i stället låta fastigheterna kompletteras
av andra, t. ex. i fråga om utfartsvägar. Härigenom kan man åstadkomma
ett mera rationellt utnyttjande av den fasta egendomen vilket är av
betydelse inte minst inom områden med tätbebyggelse. Det medel rättsordningen
i första hand tillhandahåller för att göra sådana kompletteringar

Kungi. I\Iaj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

725

möjliga är servitut. Institutets funktion kan i detta sammanhang sägas vara
att möjliggöra en fastighetsbildning som är ägnad att höja effektiviteten i
fastighetsindelningen. Huruvida servitutsbildandet sker genom förrättning
eller genom avtal är i detta hänseende likgiltigt.

Utvecklingen kan ibland leda till att en ursprungligen effektiv fastighet
blir mindre funktionsduglig. En brunn kan sina eller en väganslutning
bli avskuren, för att nu nämna ett par i praktiken vanliga fall. I sådana
situationer kan man genom att bilda servitut åstadkomma en komplettering
som gör att funktionsdugligheten återvinns. En annan — men i regel mer
omständlig — metod att uppnå samma effekt är att ändra fastighetsindelningen.
Man kan exempelvis tänka sig att från en grannfastighet avstycka
ett område, där det finns en vattenkälla, och lägga samman detta
med den fastighet vars brunn sinat. Från funktionell synpunkt är metoderna
ensartade. De utgör båda medel att effektivisera fastighetsindelningen.
Huruvida servitutsbildandet sker genom förrättning eller genom avtal
är likgiltigt. Uppenbarligen kan situationen stundom vara sådan att det i
stället för att bilda ett servitut är tillräckligt att ändra ett redan bestående,
t. ex. genom anvisande av en vattenkälla på en annan plats.

Lika väl som bildande eller ändring av servitut sålunda kan utgöra ett
verksamt medel att effektivisera fastighetsindelningen kan en sådan åtgärd
verka i negativ riktning och hindra ett ändamålsenligt utnyttjande av den
tjänande fastigheten. Detta blir fallet exempelvis om servitutet är alltför
tyngande eller om det lägger hinder i vägen för ett bebyggande av den tjänande
fastigheten i enlighet med fastställd detaljplan. Liknande negativa
verkningar kan följa av en olämplig ändring av fastighetsindelningen. Huruvida
servitutsbildandet sker genom förrättning eller genom avtal är utan
betydelse också i detta fall.

Den nu lämnade redogörelsen synes visa att det såsom fastighetsbildningskommittén
framhållit råder ett mycket nära samband mellan servitutsbildning
och andra åtgärder i fråga om servitut, å ena, samt fastighetsbildning
i egentlig mening, dvs. ändring av fastighetsindelningen, å
den andra sidan. Detta gäller också i fråga om den servitutsbildning som
sker genom privata avtal. Huruvida detta samband i alla avseenden är så
utpräglat att man som kommittén bör betrakta all servitutsbildning som
helt jämställd med fastighetsbildning i egentlig mening kan i detta sammanhang
lämnas därhän. Det räcker med att konstatera att beröringspunkterna
är så starka att det framstår som naturligt och nödvändigt att också
avtalsservituten blir underkastade de allmänna intressen som bär upp fastighetsbildningslagstiftningen.
Något generellt krav på ändrade förhållanden
som förutsättning för ändring eller upphävande av servitut bör
under sådana förhållanden inte uppställas. I fråga om den av Svea hovrätt
under remissbehandlingen anförda synpunkten rörande överensstämmelse
mellan den civilrättsliga befogenheten att stifta servitut och den fastighets71
Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

Del B 2

726

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bildningsrättsliga befogenheten att ändra och upphäva servitut får jag hänvisa
till vad jag tidigare anfört om innebörden av den i departementsförslaget
upptagna regeln om syftet med servitut.

På grund av vad sålunda anförts anser jag att den av fastighetsbildningskommittén
föreslagna enhetliga regleringen av frågan om ändring och upphävande
av servitut bör i sina huvuddrag läggas till grund för lagstiftningen.
Härav följer att de av lagberedningen i detta hänseende föreslagna bestämmelserna
i 19: 18—20, 22, 25 och 26 blir överflödiga. Några motsvarigheter
till dessa bestämmelser har därför inte tagits upp i departement sförslaget.
En konsekvens av detta ställningstagande blir vidare att bestämmelserna
i 19:4 om servitutets ställning inom vissa planområden, vilka bestämmelser
utsatts för en hård kritik under remissbehandlingen, kan lamnas
utanför jordabalken. En erinran om de åsyftade bestämmelserna om
ändring och upphävande av servitut i lagen om fastighetsbildning bär tagits
upp i 14: 16 i departementsförslaget.

Jag vill i detta sammanhang framhålla att den lösning av frågan om
ändring och upphävande av servitut på vilken departementsförslaget sålunda
bygger synes vara ägnad att underlätta lösandet av vissa konflikter
som kan uppkomma genom konkurrens mellan avtalsservitut och förrättningsservitut
samt mellan sådana servitut inbördes (jfr avsnittet ovan om
grunddragen i gällande rätt, s. 10).

Vad jag hittills anfört om upphävande av servitut har enbart gällt möjligheterna
att genomföra en sådan åtgärd med tvång. En annan och
mycket diskuterad — fråga är i vad män ett avtalsservitut kan bringas
att upphöra genom en överenskommelse mellan ägarna av den härskande
och den tjänande fastigheten. F. n. saknas allmänna lagregler i detta ämne.
Skälet mot en obegränsad avtalsfrihet skulle ligga däri att servitutets upphörande
kan innebära att den härskande fastigheten sjunker i värde. Överenskommelsen
skulle därför kunna skada innehavare av panträtt i fastigheten.
Ståndpunkten i gällande rätt torde emellertid vara att man i princip
accepterar avtalsfrihet på detta område. Lagberedningen har anslutit
sig till denna ståndpunkt. Beredningen anser sålunda att en överenskommelse
mellan berörda parter om upphörande av ett servitut i princip bör äga
rättsverkan. Detta behöver enligt beredningen inte komma till särskilt uttryck
i lagtexten. En panthavare som tillmäter ett servitut påtaglig betydelse
kan enligt beredningens mening trygga sina intressen genom att
omedelbart söka betalning ur fastigheten, om servitutet upphör (jfr 6:6
i departementsförslaget och motivuttalande av lagberedningen, intaget i
remissprotokollet den It februari 1966 s. 312). Mot detta resonemang har
bankföreningen gjort vissa invändningar under remissbehandlingen. Föreningen
anser sålunda att det i praktiken inte är mycket att vinna med
en aktion i efterhand, när värdeminskningen redan inträtt. Risken för rätts -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 727

förluster i samband med bortfallande av servitut kan enligt föreningen
komma att visa sig ganska allvarlig.

Vid bedömandet av denna fråga är till en början att märka att de kreditgivare,
som redan innan servitutet bildades lånat ut pengar mot pantsäkerhet
i den härskande fastigheten, knappast med fog kan begära att fastighetsägaren
inte skulle få bringa servitutet att upphöra genom avtal. Dessa
kreditgivare har ju inte haft anledning räkna med det värdetillskott servitutet
kan innebära, när de bedömde fastighetens värde som säkerhet. Något
annorlunda ställer det sig givetvis i fråga om efterkommande kreditgivare.
För dessa kan förekomsten av servitutet ha spelat en viss roll vid värderingen
av fastigheten. Det torde emellertid sällan förhålla sig så, att servitutet
haft någon avgörande betydelse i detta sammanhang. En överenskommelse
om upphörande av servitut skilj er sig enligt min uppfattning heller inte från
principiell synpunkt på något avgörande sätt från många andra typer av
rättsliga eller faktiska förfoganden över fastigheten från ägarens sida vilkas
negativa inverkan på fastighetens värde får anses ligga inom ramen för den
risk en kreditgivare alltid får ta. Jag ansluter mig därför till lagberedningens
åsikt i denna fråga och anser således inte att det är befogat att här göra undantag
från den allmänna principen om avtalsfrihet. En kreditgivare som
tillmäter ett servitut särskild vikt bör lämpligen verka för att frågan om behovet
av servitutet blir föremål för bedömande vid förrättning enligt lagen
om fastighetsbildning. Ett servitut som bildas vid en sådan förrättning
gäller med bästa rätt i den tjänande fastigheten och är helt undandraget
enskild dispositionsrätt. I likhet med lagberedningen anser jag att principen
om avtalsfrihet på detta område inte behöver komma till särskilt uttryck
i lagtexten.

Övriga frågor. Som anmärkts i inledningen till detta kapitel har vissa
av lagberedningen föreslagna bestämmelser angående periodiskt vederlag
för servitut utelämnats i departementsförslaget, nämligen 19:5, 9, 13
andra stycket, 17 och 21. Den reglering av servitutsvederlaget som förekommer
i departementsförslaget tar inte sikte speciellt på periodiskt vederlag
utan avser i princip alla former av vederlag. Något praktiskt behov
av särskilda regler för periodiskt vederlag synes inte föreligga.

Ytterligare en bestämmelse i beredningens förslag saknar motsvarighet
i departementsförslaget, nämligen 19:13 första stycket. Bestämmelsen
reglerar effekten i fråga om servitutets bestånd av att den härskande fastigheten
delas. Vid samordningen av reglerna om servitut i jordabalken
och lagen om fastighetsbildning har det befunnits lämpligt att lösa denna
fråga i enlighet med vissa av fastighetsbildningskommittén förordade regler
som återfinns i 2 kap. 5 §, 10 kap. 2 § och 11 kap. 4 § i kommitténs förslag
till nämnda lag.

728 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Jag delar lagberedningens uppfattning att skriftlig form bör krävas för
servitutsupplåtelser. Den regel beredningen tagit upp i 19: 1 tredje stycket
har i departementsförslaget placerats i 14: 4 första stycket.

Enligt min uppfattning föreligger inte tillräckliga skäl att — som
kommunal-tekniska föreningen föreslagit — införa s. k. prestations- eller
facereservitut i svensk rätt.

SPECIALMOTIVERING
1 §•

Första och andra styckena av denna paragraf motsvarar 1 § (delvis) och
2 § ServL samt 19: 1 första och andra styckena resp. 16: 1 första och andra
styckena i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag. Tredje
stvcket motsvarar 3 § (delvis) ServL samt 19:27 resp. 16:27 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. I paragrafen ges en definition
av servitut och en bestämmelse om tillämpningsområdet för de i 14 kap.
i departementsförslaget upptagna servitutsreglerna.

Lagberedningen. Med nära anknytning till gällande rätt har beredningen
i första stycket av sitt förslag uppställt vissa huvudsakliga förutsättningar
för att ett servitut skall anses föreligga. Rekvisitet utilitas fundo kommer
till uttryck särskilt i bestämningen att det ändamål servitutet avser att
tillgodose skall vara av stadigvarande betydelse tör den härskande egendomen.
Till ytterligare klarläggande av servitutets karaktär, närmast med
hänsyn till nu berörda kriterium, uppräknas dessutom — i överensstämmelse
med vad som skett i 1 § ServL — vissa typiska exempel på olika
slag av servitutsändamål.

Beredningen konstaterar att kravet på att ett servitut skall tillgodose
ändamål av stadigvarande betydelse inte är uttryckligen inskrivet i ServL
trots att det svarar mot en av de vedertagna servitutsprinciperna, nämligen
den att det samband som upprättas mellan den härskande och den tjänande
fastigheten inte får grundas på helt temporära förhållanden. Om således
den härskande fastighetens behov av servitutet måste vara stadigvarande,
är enligt beredningens uppfattning därmed dock inte sagt att detta behov
nödvändigtvis för all framtid tillgodoses på just det sätt som avses med den
aktuella servitutsupplåtelsen. Utvecklingen kan förändra förutsättningarna
för upplåtelsen. Beredningen framhåller att en anpassning till det nya
läget ibland kan ske genom jämkningar i servitutsavtalet. I vissa fall kan
förändringarna emellertid vara så stora att de alldeles förta servitutet dess
mening. Med hänsyn härtill bör hinder ej föreligga mot att upplåtelsen tidsbegränsas
eller mot att dess inträde eller bestånd görs beroende av särskilt
villkor.

Del B 2

729

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

I andra stycket tar beredningen upp en bestämmelse som fixerar de krav
som enligt beredningens mening bör inläggas i principen om perpetua
causa. Denna bestämmelse saknar motsvarighet i gällande rätt. Beredningen
anför härom.

Att ett servitutsförhållande skall uppbäras av perpetua causa angavs i
motiven till ServL innebära att det vore den tjänande fastigheten som sådan
vilken skulle tjäna den härskande fastighetens intressen. Närmast vore
det därför — anfördes vidare — de av naturen själv givna förhållandena
vilka bestämde servitutets innehåll och begränsning, under det att tillfälliga
anordningar, som vidtagits med fastigheten, icke kunde tjäna till
underlag för en servitutsrätt. Vore emellertid en dylik anordning så förenad
med fastigheten, att den övergått till att vara en verklig beståndsdel
av denna, kunde den också ingå såsom bestämmande vid upprättande av
ett servitutsförhållande. De vanliga byggnadsservituten vore exempel därpå.
Rätt att hämta vatten å annans fastighet kunde bli föremål för ett servitut
ej endast när fråga vore om en naturlig utan också om en anlagd damm,
men däremot icke när rättigheten avsåge att från en till den ena fastigheten
indragen rörledning avleda vatten till en annan.

Till stöd för meningen att rättigheter av sist angivna beskaffenhet fölle
utanför servitutsbegreppet hänvisade LB (i 1905 års förslag) till ett avgörande
i rättspraxis (NJA 1899 s. 540). Utgången i ett rättsfall från senare
tid torde måhända kunna åberopas som uttryck för att rättstillämpningen
på denna punkt numera blivit en annan (NJA 1950 s. 656; jfr Malmström

1 SvJT 1955 s. 614). Oavsett huru därmed förhåller sig torde emellertid enligt
beredningens mening finnas fog för uppfattningen att anläggning av det
slag som avsågs i det av LB berörda rättsfallet bör godtagas såsom grundval
för servitutsupplåtelse. En rimlig avgränsning i förevarande hänseende
synes vara att som underlag för servitut godtaga varje slags anläggning som
är att anse såsom tillbehör till den tjänande fastigheten och därtill är ägnad
att tas i anspråk för ett servitutsändamål. Innehållet i förevarande paragrafs
andra stycke ger uttryck härför. Såsom framgår av första stycket
har i förslaget servitutet i vad angår såväl dess härskande som dess tjänande
moment angivits avse fast egendom. Denna egendom innefattar ej
allenast själva marken utan även byggnader och andra anläggningar-, som
enligt lag höra till fastigheten. I fråga om ändamålet måste servitutet bedömas
med hänsyn till de byggnader och andra anläggningar, som utgöra
tillbehör till fastigheten. Det nu sagda bör gälla även beträffande det tjänande
momentet. Sålunda bör icke möta hinder att anknyta vattenledning
till en befintlig anläggning å den tjänande fastigheten.

I detta sammanhang må beaktas att till en härskande fastighet kan enligt

2 kap. 1 § i förslaget såsom fast egendom hänföras anläggning utanför fastigheten.
Även ett sådant tillbehör bör alltså kunna användas såsom föremål
för servitut. Till följd härav kan exempelvis vattenledning utanför den
tjänande fastighetens område få upplåtas som servitutsobjekt. Avfattningen
av stadgandet i förevarande paragrafs andra stycke utgör en uttrycklig
erinran jämväl om nu berörda förhållande.

Beredningen framhåller vidare att det av motiven till 2 kap. i dess förslag
framgår att i fråga om servitut som avser ledning kan såsom härskande
stå antingen fastighet, där produktionen sker av kraft eller annat ämne

730 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som skall bortledas, eller fastighet där ämnet skall tillhandahållas. I båda
fallen utgör den fastighet där ledningen anbringas den tjänande i förhållande
till den härskande fastighet till vilken ledningen hör.

Enligt gällande rätt kan, om den härskande och den tjänande fastigheten
är i samme ägares hand, servitut upplåtas genom en ensidig förklaring av
ägaren. Beredningens förslag avser inte att göra avsteg från denna ståndpunkt.
Beredningen nämner i detta sammanhang vidare att rättspraxis godkänner
servitutsupplåtelser till förmån för fastighet vars ägare inte är
representerad vid avtalet. Som exempel på detta anger beredningen att
servitutsförpliktelser som vid försäljning av villatomter lagts på de avstyckade
fastigheterna har ansetts kunna gälla inte bara till förmån för stamfastigheten
utan också till förmån för tidigare frånsålda avstyckningar
vilkas ägare inte deltagit i servitutsavtalet (jfr NJA 1934 s. 114).

Remissyttrandena. Kommunal-tekniska föreningen framhåller att bestämmelserna
bör utformas så, att servitut kan upplåtas också i mark som
redovisas i bihang C till fastighetsregistret. Behov av servitut kan enligt
föreningen nämligen föreligga t. ex. vid underbyggnad av gata.

Departementschefen. Departementsförslaget skiljer sig i fråga om denna
paragraf avsevärt från lagberedningens förslag. Skillnaden ligger dock
främst på det formella och redaktionella planet och hänger i huvudsak
samman med den definition av servitutsbegreppet som tagits upp i departementsförslaget.
Skälen till att en sådan definition ansetts påkallad har jag
utförligt redovisat i den allmänna motiveringen. Som jag där också uttalat
åsyftas inte någon saklig ändring i förhållande till gällande rätt eller
beredningens förslag i fråga om rättighetens allmänna karaktär.

Första stycket av paragrafen inleds i departementsförslaget med ett angivande
av servitutets allmänna funktion att främja ett ändamålsenligt
utnyttjande av den fasta egendomen. Den närmare innebörden härav har
jag redan utförligt belyst. Som rättsligt föremål för servitut anges fastighet
och inte fast egendom som i beredningens förslag. Härmed tillgodoses ett
av lantmäteristyrelsen framställt önskemål. Därefter ges eu beskrivning av
rättighetens positiva innehåll från rättighetshavarens, dvs. ägaren av den
härskande fastigheten, synpunkt. Denna beskrivning inleds med ett omnämnande
av den vanligaste befogenheten för servitutshavaren, nämligen
att nyttja den tjänande fastigheten i något hänseende. Under detta begrepp
faller sålunda företeelser som att begagna väg, brygga, ledning, badstrand,
parkeringsplats, grustälct, vattentäkt eller annat dylikt på den tjänande
fastigheten. Även företeelser som jakt och fiske hör — i den begränsade
utsträckning som dessa med hänsyn till kravet på ändamålsenlighet
över huvud går in under servitutsbegreppet — hemma i denna grupp. Karakteristiskt
för denna kategori av servitutsrättigheter är att det är fråga

Del B 2

731

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om ett positivt handlande från rättighetshavarens sida på den tjänande fastigheten.
Med uttrycket »i visst hänseende» avses att framhäva att ett servitut
inte får innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten.
Detta gäller i fråga om alla former av servitut.

Vid sidan av den typ av servitutsbefogenheter som innebär ett positivt
handlande på den tjänande fastigheten förekommer det en annan typ som
utmärks av att rättighetshavaren får företa en viss handling på sin egen
fastighet, dvs. den härskande, vilken handling påverkar förhållandena på
den tjänande fastigheten. Det är här fråga om företeelser som går utöver
vad som kan tolereras inom grannelagsrättens ram. Som exempel kan nämnas
utsläppande av rök eller industriellt avloppsvatten (jfr NJA 1919 s.
357). Dessa företeelser kan vara av mycket skiftande beskaffenhet och har
i departementsförslaget beskrivits så, att de innebär rätt för ägaren av den
härskande fastigheten att »på annat sätt» (än genom att nyttja) »taga i
anspråk den tjänande fastigheten».

En tredje kategori av servitut går ut på att ägaren av den tjänande fastigheten
avstår från att utnyttja sin fastighet i visst hänseende. Sådana
servitut brukar kallas negativa. Typiska exempel härpå är de s. k. villaservituten.
Ett sådant innebär vanligen att ägaren av den tjänande fastigheten
inte utan medgivande av den härskande fastighetens ägare får bebygga sin
fastighet med annat än en villa av viss typ eller viss höjd eller bedriva viss
verksamhet på fastigheten. EU annat exempel på ett negativt servitut är
att ägaren av en fastighet avstår från att jaga på denna till förmån för
jaktvården på en annan fastighet. Det får i samtliga dessa fall dock bara
vara fråga om inskränkningar i den faktiska användningen av fastigheten.
Den juridiska rådigheten kan aldrig bli föremål för servitut. Servitut av den
nu åsyftade typen innebär alltså att ägaren av den tjänande fastigheten
underkastar sig vissa inskränkningar i användningen av sin fastighet till
förmån för ägaren av den härskande fastigheten. Sett från den sistnämndes
— dvs. rättighetshavarens — synpunkt kan detta sägas innebära att denne
får en viss rådighet över användningen av den tjänande fastigheten. Beskrivningen
i departementsförslaget av den nu aktuella typen av servitut
har utformats i enlighet härmed.

Jag delar i stort sett lagberedningens uppfattning i fråga om de krav som
bör inläggas i principen om perpetua causa. Utvecklingen har utan tvekan
drivit fram ett praktiskt behov av att som konkret underlag för servitut
godta också byggnad eller annan anläggning som hör till den tjänande
fastigheten. Från principiell synpunkt kan något avgörande hinder mot
detta inte anses föreligga. En konsekvens av detta ståndpunktstagande blir
att en upplåtelse av rätt att t. ex. begagna en värmeanläggning som hör till
en fastighet kan utgöra servitut. Den nu angivna grundsatsen har i departementsförslaget
kommit till uttryck på det sättet att föremålet för servitut
anges vara »den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning

732 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som hör till denna». Med anläggning avses därvid såväl en fristående anläggning
som en i en byggnad befintlig anläggning, t. ex. en värmeanläggning.
Vad nu sagts gäller i princip också i fråga om byggnad eller annan
anläggning som är belägen utanför fastigheten men likväl hör till denna
(jfr 2: 1 andra stycket i departementsförslaget). I samtliga fall är det
emellertid den fastighet till vilken byggnaden eller anläggningen hör som
utgör det rättsliga objektet för servitutet.

Andra stycket av paragrafen inleds i departementsförslaget med en beskrivning
av rekvisitet utilitas fundo. I huvudsaklig överensstämmelse med
lagberedningens förslag har detta fått komma till uttryck genom bestämningen
att servitut får avse bara ändamål som är av stadigvarande betydelse
för den härskande fastigheten.

Jag har ansett det lämpligt att i 1 § också ta upp en bestämmelse som
reglerar frågan om i vilken utsträckning servitut får innefatta skyldighet
för ägaren av den tjänande fastigheten att utföra positiva prestationer.
Principiellt gäller ju att sådan skyldighet inte är förenlig med servitutsbegreppet
eller i varje fall kan godtas bara i mycket begränsad omfattning.
Enligt ServL (2 §) kan med servitut förenas skyldighet för ägaren av den
tjänande fastigheten endast att underhålla väg, byggnad eller inrättning
som »för rättighetens begagnande erfordras». Lagberedningen har inte ansett
en mera allmän utvidgning av möjligheten att förena servitut med positiv
prestationsskyldighet påkallad. Ett något ökat utrymme härför bereder
dock en regel i 19: 7 i beredningens förslag. Enligt denna kan ägaren
av den tjänande fastigheten åta sig att underhålla väg, byggnad eller annan
anläggning »för servituts utövning». Häri ligger, enligt vad beredningen
framhåller, att objektet för prestationsskyldigheten kan vara inte bara anläggningar
vilka tjänar som medel för tillgodogörandet av en servitutsförmån
utan också anläggningar som så att säga i sig själva representerar förmånen.
Beredningen nämner som exempel härpå underhåll av en förgård
eller en plantering.

Jag delar beredningens uppfattning om det lämpliga i att något vidga
möjligheten att förena servitut med positiv prestationsskyldighet. Den
tekniska utvecklingen har medfört att det numera föreligger ett praktiskt
behov härav. Jag tänker då närmast på servitut som avser tillgodogörande
av komplicerade anläggningar vilka kräver speciell tillsyn, t. ex. värmeanläggningar.
Utvidgningen av prestationsskyldigheten bör dock, såsom beredningen
föreslagit, hållas inom ramen för vad som kan sägas ligga i begreppet
underhåll. Med servitut bör således i princip inte kunna förenas
skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att sörja för driften av
en anläggning eller att medverka till anläggandet av denna. Gränsdragningen
mellan underhåll och drift kan i vissa fall tänkas föranleda svårigheter.
Om det därvid är uppenbart att underhållsmomentet är helt dominerande,
bör enligt min mening den omständigheten att någon åtgärd är av

Del B 2 Kungl. Maj ris proposition nr 20 år 1970 733

betydelse också för driften inte föranleda att upplåtelsen i denna del underkänns
som servitut. I departementsförslaget har på grundval av de nu redovisade
övervägandena i fråga om prestationsskyldigheten bestämmelsen i
ämnet utformats så, att servitut inte får förenas med skyldighet för ägaren
av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad
eller annan anläggning som avses med servitutet.

Jag vill påpeka att det i 14: 5 i departementsförslaget tas upp vissa med
innehållet i förevarande paragraf korresponderande bestämmelser om innebörden
av de förpliktelser som åvilar ägaren av den tjänande fastigheten.
Genom dessa förtydligas servitutsbegreppet ytterligare.

Med anledning av ett remissyttrande angående upplåtelse av servitut i
mark som redovisas i bihang C till fastighetsregistret vill jag uttala att
sådan upplåtelse synes kunna ske med analogisk tillämpning av bestämmelserna
i detta kapitel om upplåtelse av servitut i fastighet. Detta betraktelsesätt
synes stå i överensstämmelse med de synpunkter lagrådet anfört
i ett liknande fall (se prop. 1966: 24 s. 115). Uppenbarligen kan emellertid
en upplåtelse i mark som redovisas i bihang C till fastighetsregistret inte
bli föremål för inskrivning, eftersom sådan kan ske bara i fastighet.

Tredje stycket av paragrafen innehåller en regel som svarar mot 19: 27
i lagberedningens förslag och som innebär att bestämmelserna i detta kapitel
om servitut inte avser servitut som tillkommit genom förrättning enligt
lagen om fastighetsbildning eller genom expropriation eller liknande
tvångsförvärv. Rörande motiven härtill får jag hänvisa till den allmänna
motiveringen.

2 §■

Denna paragraf motsvarar 1 § ServL (delvis) samt 19: 2 resp. 16: 2 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. I paragrafen ges en bestämmelse
om att servitut får upplåtas till förmån också för gruvegendom.

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer på denna
punkt med gällande rätt. I fråga om de avvikelser som skett i förhållande
till beredningens och utredningens förslag får jag hänvisa till vad jag anfört
i den allmänna motiveringen.

Jag vill i detta sammanhang påpeka att enligt 13: 7 i departementsförslaget
kan servitut upplåtas också i eller till förmån för tomträtt. Detta
överensstämmer med bestämmelserna i 9 § ServL. Med hänsyn till den allmänna
likställighetsförklaringen i förstnämnda lagrum har någon särskild
erinran om tomträttens likställighet med fast egendom i nu förevarande
hänseende inte ansetts böra tas upp i detta kapitel.

734 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2

3 §.

I denna paragraf som motsvarar 19:3 andra stycket resp. 16:3 andra
stycket i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag ges ett förbud
mot skogsfångsservitut och mot upplåtelse genom avtal av betesservitut.

Departementschefen. I fråga om innehållet i denna paragraf får jag hänvisa
till vad jag anfört i den allmänna motiveringen till departementsförslaget.
Den av lagberedningen gjorda hänvisningen till ägofredslagen har
ansetts onödig och uteslutits.

4 §•

Denna paragraf motsvarar 19: 1 tredje stycket resp. 16: 1 tredje stycket
samt 19:6 resp. 16: 6 i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag.
I paragrafens första stycke ges en bestämmelse om formen för servitutsupplåtelser.
Andra stycket innehåller regler om vad som i vissa fall
skall tas upp i en upplåtelsehandling.

Lagberedningen. Beredningen erinrar om att en konsekvens av skriftlighetskravet
är att också överenskommelse om ändring i eller tillägg till den
ursprungliga upplåtelsen skall träffas skriftligen (jfr 11:6 första stycket
i beredningens förslag och 7: 8 andra stycket i departementsförslaget).

Att den tjänande fastigheten bör anges i upplåtelsehandlingen behöver
enligt beredningens uppfattning inte närmare motiveras. Nästan lika uppenbart
är det att också den härskande fastigheten bör anges. Detta är av särskild
betydelse för upplåtaren, när upplåtelsen skett mot vederlag. Skulle
upplåtelsen göras till förmån för bara en del av en fastighet, får upplåtelsen
anses ha tillkommit under villkor att denna del blir avskild från fastigheten.
Detta villkor bör emellertid inte leda till att inskrivning förhindras.
Att inskrivning får komma till stånd medför inte att villkoret därmed förlorar
sin giltighet. Beredningen hänvisar i detta sammanhang till motiven
till 31:4 i dess förslag (jfr 23:3 i departementsförslaget). Beredningen
föreslår sålunda att såväl den härskande som den tjänande fastigheten
skall anges i upplåtelsehandlingen.

Uppgift om ändamålet med upplåtelsen är enligt beredningen direkt erforderlig
för bedömande av lagligheten av ett servitut. En bestämmelse om
att upplåtelsehandlingen obligatoriskt skall lämna besked på denna punkt
föreslås därför.

Beredningen anför fortsättningsvis.

I återstoden av förevarande paragraf meddelas regler om de bestämmelser
som skola gälla enligt upplåtelsen. Att upplåtelsen innefattar vissa
närmare föreskrifter angående servitutets utövning torde väl vara det
regelmässigt förekommande; för att erhålla sakrättslig verkan skola dylika
föreskrifter vara intagna i handlingen. Detsamma gäller ev. begränsning av
upplåtelsen till viss tid. Att upplåtelsen skall avse all framtid torde ligga

Del B 2

735

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i sakens natur, därest upplåtelsehandlingen ej begränsar servitutet till viss
tid. Skola villkor gälla, måste de intagas i upplåtelsen. Icke minst då villkoret
består i att vederlag fortsättningsvis skall utgå bli bär avsedda uppgifter
av stor vikt — —■ — Beträffande vederlaget måste fordras att posternas
förfallotid uppgives samt, om posterna skola utgå med varierande
belopp, de grunder efter vilka deras storlek skall bestämmas; uttrycklig
regel i detta avseende har ansetts böra upptagas.

Departementschefen. Som jag anfört i den allmänna motiveringen till departementsförslaget
delar jag lagberedningens uppfattning att det bör
krävas skriftlig form för servitutsupplåtelser. En regel bärom har tagits upp
i första stycket av förevarande paragraf. I detta stycke anges de minimikrav
i fråga om innehållet i upplåtelsehandlingen som måste vara uppfyllda
för att upplåtelsen över huvud skall kunna godtas som ett giltigt
servitut. En uttrycklig bestämmelse om den inverkan på upplåtelsens giltighet,
som underlåtenhet att ta upp nu ifrågavarande uppgifter i upplåtelsehandlingen
medför, har ansetts klargörande.

De i andra stycket i departementsförslaget föreskrivna uppgifterna om
innehållet i upplåtelsehandlingen skiljer sig principiellt från dem som tagits
upp i första stycket därigenom att deras upptagande i upplåtelsehandlingen
inte gjorts till villkor för giltigheten av upplåtelsen. Betydelsen av att de
tas upp i upplåtelsehandlingen ligger främst på det bevistekniska och sakrättsliga
planet. I fråga om dessa uppgifter företer departementsförslaget
vissa skiljaktigheter i förhållande till beredningens förslag. Sålunda har
kravet på uppgift om vederlag för servitutet gjorts tillämpligt inte bara
på periodiskt vederlag utan på alla former härav. Vidare har föreskrivits
att ett åtagande av den tjänande fastighetens ägare att underhålla väg,
byggnad eller annan anläggning skall anges i upplåtelsehandlingen. Kännedom
om ett sådant åtagande måste anses vara av stort värde för bedömandet
av ett servitut från exempelvis gravationssynpunkt.

Jag vill i detta sammanhang slutligen understryka att något avsteg inte
är avsett att göras från gällande rätts inställning att servitut, om den
härskande och den tjänande fastigheten är i samme ägares hand, kan upplåtas
genom en ensidig förklaring av ägaren (jfr beredningens motiv under
14: 1 i departementsförslaget).

5 §•

Denna paragraf motsvarar 19: 7 resp. 16: 7 i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag. Den innehåller en beskrivning av de förpliktelser
som åvilar ägaren av den tjänande fastigheten i ett servitutsförhållande.

Departementschefen. Denna paragraf kan på sätt och vis sägas utgöra
en spegelbild av 1 § i departementsförslaget. Den ger uttryck åt servitutets

736 Del B 2 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

negativa innehåll från ägarens av den tjänande fastigheten synpunkt. Det
kan diskuteras om paragrafen är nödvändig vid sidan av den definition av
servitutshegreppet som tagits upp i 1 § i departementsförslaget. Bestämmelserna
i paragrafen synes emellertid ägnade att ytterligare klargöra innebörden
av servitutshegreppet, och jag har därför ansett det motiverat att
låta dem inflyta även i departementsförslaget. Från redaktionell synpunkt
är att anmärka att jag inte ansett det nödvändigt att — med syftning på
den tjänande fastigheten — i lagtexten ta med uttrycket »i vems hand
denna än är».

6 §•

Denna paragraf som motsvarar 19:8 resp. 16:8 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag innehåller en bestämmelse om att servitut
är förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och att det inte
får särskilt överlåtas.

Departementschefen. Bestämmelsen i denna paragraf ger uttryck åt en
allmänt erkänd princip som gäller i fråga om s. k. osjälvständiga rättigheter.
Det synes värdefullt att principen kommer till uttryck i lagtexten.

V §•

Första stycket av denna paragraf motsvarar 4 § första stycket ServL
samt 19: 10 första stycket resp. 16: 10 första stycket i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. Andra stycket motsvarar 19:10 andra
stycket resp. 16: 10 andra stycket i förslagen. Någon direkt motsvarighet
härtill finns inte i ServL. I paragrafen ges vissa grundregler för hur ägaren
av den härskande fastigheten skall förfara vid utövandet av ett servitut.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf torde inte innefatta
några nyheter i sak i förhållande till rådande rättsuppfattning. Föreskriften
i andra stycket tar sikte närmast på det fall att ägaren av den
tjänande fastigheten inte åtagit sig att själv ombesörja underhållet av väg,
byggnad eller annan anläggning som hör till den härskande fastigheten
(jfr 14: 4 andra stycket och 14: 5 i departementsförslaget).

8 §•

Denna paragraf som motsvarar 19: 11 resp. 16: 11 i förslagen innehåller
vissa allmänna bestämmelser om påföljden av avtalsbrott från ägaren av
den härskande eller den tjänande fastighetens sida.

Lagberedningen. Bestämmelserna i denna paragraf saknar motsvarighet
i ServL men överensstämmer enligt beredningens uppfattning med vad som
gäller redan nu enligt allmänna rättsgrundsatser. Beredningen framhåller
att avfattningen av paragrafen nära ansluter till 17:8 första punkten i

Del B 2

737

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dess förslag (jfr 13: 8 första punkten i departementsförslaget). Beredningen
anför vidare.

Som exempel på att den härskande fastighetens ägare överskridit sin
rätt på grund av servitutet må nämnas att han ntan stöd i upplåtelsen har
på den tjänande fastigheten uppfört anläggning för servitutets utnyttjande.
Sin skyldighet på grund av servitutet har den härskande fastighetens
ägare åsidosatt, då han underlåtit att iakttaga vad på honom ankommer
enligt 10 § (motsvarande 14: 7 i departementsför slaget). Däremot inbegripes
ej under förevarande stadgande hans ev. försummelse att fullgöra
vederlagsförpliktelse enligt 5 §.

Den tjänande fastighetens ägare har å sin sida brustit i sin skyldighet
på grund av servitutet såväl då han hindrat utövningen av ett positivt servitut
som i det fall att han vidtagit anordningar i strid med ett negativt
servitut.

Paragrafen reglerar icke frågan, huruvida den ansvarighet som en fastighetsägare
ådragit sig övergår å ny ägare till fastigheten. En konsekvens av
allmänna sakrättsliga principer synes emellertid vara, att skyldigheten att
återställa gäller även för ny ägare. Spörsmålet huruvida skadeståndskyldigheten
bör bedömas på samma sätt torde däremot vara tveksamt; ställningstagandet
härvidlag torde få överlåtas å rättstillämpningen.

Departementschefen. Jag har inte något att erinra mot lagberedningens
förslag i denna del. De av beredningen föreslagna bestämmelserna har därför
tagits upp i departementsförslaget utan ändring i sak.

9—11 §§.

Dessa paragrafer motsvarar 19: 12 resp. 16: 12 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. I paragraferna ges bestämmelser om rätt
till hävning och skadestånd i vissa fall av grövre avtalsbrott m. m.

Lagberedningen. I fråga om de grövre fallen av överskridande eller åsidosättande
enligt 19:11 i beredningens förslag (14:8 i departementsförslaget)
anser beredningen att den förfördelade parten bör vara berättigad att
häva servitutet. Avgörande för huruvida hävande får ske bör vara inte
bara kvalifikationsgraden hos vad den felande låtit komma sig till last
utan också dennes villighet att vidta rättelse inom skälig tid efter anmaning.
Motsvarande rätt att bringa servitutsförhållandet att upphöra bör enligt
beredningens mening tillkomma den tjänande fastighetens ägare för
den händelse att den härskande fastighetens ägare gör sig skyldig till ett
mera avsevärt dröjsmål med erläggandet av vederlag, när sådant skall utgå
enligt 19:5 i beredningens förslag. Bestämmelser om hävningsrätt i enlighet
med vad nu sagts har tagits upp i första stycket av 19: 12 i beredningens
förslag. Genom detta lagrum tillförsäkras den förfördelade parten dessutom
ersättning för förlust som åsamkas honom till följd av servitutets
upphörande. Beredningen framhåller att hävningsrätt med anledning av
försummelse av betalning som inte utgör periodiskt vederlag inte behand -

738 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

las i denna paragraf. I enlighet med tidigare av beredningen angivna synpunkter
gäller i fråga om vederlag som inte är av periodisk natur allmänna
rättsgrundsatser. Enligt andra stycket första punkten i 19: 12 i beredningens
förslag skall den som vill utöva sin hävningsrätt ge den andre
meddelande därom utan oskäligt dröjsmål vid påföljd att hävningsrätten
annars går förlorad. Föreskriften i andra stycket andra punkten om verkan
av rättelse ansluter till motsvarande bestämmelser i 12: 37 och 16: 33 i beredningens
förslag.

Remissyttrandena. Svea hovrätt konstaterar att enligt 19:12 i beredningens
förslag föreligger hävningsrätt för den tjänande fastighetens ägare
bl. a. när vederlag som skall utgå enligt 19: 5 i förslaget inte erläggs inom
en månad från förfallodagen. Hovrätten konstaterar vidare att beredningen
i anslutning till motsvarande bestämmelser i 12:37 och 16:33 föreskrivit
att ett servitut dock inte får hävas sedan betalning ägt rum. Enligt
hovrättens mening finns det anledning att här också ta med en motsvarighet
till bestämmelserna i 12: 36 andra stycket och 16: 32 andra
stycket i beredningens förslag om att försummelse som är av ringa betydelse
inte medför hävningsrätt.

Departementschefen. Jag ansluter mig i huvudsak till beredningens förslag
i denna del. Av redaktionella skäl har bestämmelserna i departementsförslaget
delats upp på tre olika paragrafer. En saklig skillnad föreligger
i förhållande till beredningens förslag såvitt avser frågan om servitutsvederlaget.
Av förut angivna skäl har den av beredningen föreslagna specialregleringen
av det periodiska servitutsvederlaget inte ansetts böra genomföras
(se remissprotokollet den 11 febr. 1966 s. 36). I departementsförslaget
är regleringen av servitutsvederlaget av enbart obligationsrättslig
karaktär och tar sikte inte bara på periodiskt vederlag utan på alla former
av vederlag. Vad särskilt angår vederlagets ställning i det nu aktuella sammanhanget
finns det enligt min uppfattning starka sakliga skäl som talar
för att någon åtskillnad inte bör göras mellan olika former av vederlag.
Det förefaller sålunda egendomligt, om försummelse att erlägga ett engångsvederlag
inte skulle få några konsekvenser i fråga om rätt för ägaren
av den tjänande fastigheten att häva avtalet. Beredningens förslag torde
visserligen vila på den uppfattningen att en sådan hävningsrätt kan komma
i fråga med stöd av allmänna rättsgrundsatser. Detta torde vara orsaken
till att beredningen ansett sig kunna lämna det inte periodiska vederlaget
utanför regleringen i 19: 12. Enligt min mening är det emellertid
otillfredsställande att vid en reglering av vederlagets ställning i den
nu aktuella situationen lämna den kanske viktigaste formen av vederlag
utanför den uttryckliga regleringen. Härigenom kan missförstånd lätt uppkomma,
och det värde som ligger i en uttrycklig reglering av vederlagets

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 739

ställning i det aktuella hänseendet reduceras i betydande grad. Den i 14: 10
i departementsförslaget upptagna bestämmelsen om betydelsen av att vederlag
inte erläggs i rätt tid tar därför sikte på alla former av vederlag.
Bestämmelsen kan antas få särskild betydelse i fall när vederlaget inte
erläggs på en gång i samband med avtalets slutande utan skall erläggas
först vid en senare tidpunkt eller skall erläggas i olika omgångar. I fråga
om vederlaget har jag vidare funnit anledning att beakta vad Svea hovrätt
anfört under remissbehandlingen. I departementsförslaget (14: 10)
har därför rätten att häva servitutet och erhålla ersättning för skada till
följd av försummelse i fråga om erläggande av vederlag gjorts beroende av
att försummelsen inte är av ringa betydelse.

12 §.

Denna paragraf motsvarar 19: 14 resp. 16: 14 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. Paragrafen reglerar frågan om fördelningen
av vederlaget i fall när den tjänande fastigheten delas.

Departementschefen. Angående verkan på servitutet av att den tjänande
fastigheten delas får jag hänvisa till vad jag anfört i samband med 7: 26 i
det delförslag som remitterades till lagrådet den 11 februari 1966 (remissprotokollet
s. 401). Om servitutet är förenat med rätt till vederlag, uppkommer
fråga om hur vederlaget skall fördelas efter delningen. I denna
paragraf ges den naturliga bestämmelsen att vederlaget tillkommer ägarna
av de nya fastigheter i vilka servitutet efter delningen skall gälla i förhållande
till varje fastighets besvär av servitutet efter delningen. Här liksom
i övriga fall föreligger den skillnaden mellan beredningens förslag och
departementsförslaget att regleringen av vederlaget i departementsförslaget
avser alla former av vederlag och alltså inte som i beredningens förslag
bara periodiskt vederlag.

13 §.

Denna paragraf motsvarar 19:15 resp. 16:15 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. I paragrafen föreskrivs att den fasta egendom
som servitutet avser inte får till följd av att den härskande eller tjänande
fastigheten delas eller sammanläggs med annan fastighet eller på
grund av andra ändrade förhållanden belastas utöver vad som följer av
upplåtelsen.

Lagberedningen. Beredningen konstaterar att måttet för utövningen av et!
servitut beror på innehållet i upplåtelsen. Denna anknytning lämnar utrymme
för en viss elasticitet i fråga om utövningens omfattning. Beträffande
sådana myckenhetsservitut som ej är fixerade i upplåtelsen, t. ex,
rätt att ta grus för »husbehov», anses enligt vad beredningen framhåller

740 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sålunda en ökning kunna komma i fråga i den mån den föranleds av den
normala utvecklingen. Beredningen hänvisar i detta ämne till vissa uttalanden
i doktrinen (se Undén, Svensk sakrätt, II: 2, s. 251). En ökning av
servitutsbelastningen utöver nyss antydda marginal bör, framhåller beredningen,
enligt vedertagen rättsuppfattning inte få ske till följd av att den
härskande eller den tjänande fastigheten delas eller blir föremål för sammanläggning.
Också efter fastighetsbildningsåtgärdens genomförande bör
alltså riktmärket vara att den tjänande fastigheten inte får belastas utöver
vad som kan antas ha varit förutsatt vid upplåtelsen (jfr NJA 1952 s. 288).
Denna grundsats synes enligt beredningens mening f. ö. böra få göra sig
gällande inte bara vid ändringar i fastighetsindelningen utan över huvud
när rubbningar inträder som inte förutsatts vid upplåtelsen. Beredningen
konstaterar att bestämmelser i det här berörda ämnet förekommer i nu
gällande lagstiftning bara i 18 § lagen den 18 juni 1926 (nr 336) om sammanläggning
av fastigheter på landet och i 3 kap. 6 § FBL. I dessa bestämmelser
föreskrivs att sammanläggning av en härskande fastighet med en
annan fastighet inte medför mera vidsträckt rätt i fråga om servitut än
som förut tillkommit den förstnämnda fastigheten. Enligt beredningens
mening bör den generella giltigheten av grundsatsen om att servitutsbelastningen
inte får ökas till följd av ändrade förhållanden komma till direkt
uttryck i den nya jordabalken.

Departementschefen. Jag ansluter mig till beredningens förslag i denna
del. Den av beredningen föreslagna bestämmelsen har därför tagits upp i
departementsförslaget med bara några redaktionella jämkningar.

14 §.

Denna paragraf motsvarar 19:16 resp. 16: 16 i lagberedningens och
jordabalkens förslag och innehåller en regel om att servitut upphör, om
den härskande och den tjänande fastigheten sammanläggs.

Lagberedningen. Vad som föreskrivs i denna paragraf om verkan av s. k.
konfusion gäller redan nu, fastän uttryckligt lagstadgande saknas i ämnet.
Ett sådant är enligt beredningens mening på sin plats. Beredningen erinrar
i detta sammanhang om att ett servitut enligt praxis inte upphör redan
genom att den härskande och den tjänande fastigheten kommer i samme
ägares hand (se NJA 1925 s. 573, 1934 s. 610 och 1935 s. 479). I denna del
avser beredningens förslag inte att åstadkomma någon ändring.

Departementschefen. Den av beredningen föreslagna bestämmelsen har
tagits upp i departementsförslaget utan någon saklig ändring.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 741

15 §.

Denna paragraf motsvarar 19:24 resp. 16:24 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. I paragrafen ges bl. a. bestämmelser om
skyldighet för ägaren av den härskande fastigheten att återställa marken
på den tjänande fastigheten i godtagbart skick, när han för kort någon för
servitutet avsedd byggnad eller annan anläggning som tillhör honom men
finns på den tj änande fastigheten.

Lagberedningen. Beredningen anmärker att de i denna paragraf intagna
bestämmelserna saknar motsvarighet i ServL. Att mark efter borttagande
av byggnad eller annan anläggning skall återställas i tjänligt skick innebär
inte alltid att marken skall försättas i det ursprungliga tillståndet. Detta
skulle nämligen i vissa fall för den härskande fastighetens ägare kunna
tänkas medföra en förpliktelse av sådan tyngd att den enligt beredningens
uppfattning bör åvila honom endast i kraft av särskild överenskommelse.

Beredningen betonar att de i paragrafen upptagna bestämmelserna enligt
sin lydelse är dispositiva. Detta gäller både den allmänna bestämmelsen i
första punkten angående skyldighet att återställa marken i tjänligt skick
vid bortförande av anläggning och föreskriften i andra punkten om verkan
av att, sedan servitutet upphört, bortförande ej sker inom viss tidsfrist.
Nämnda verkan — att anläggningen utan lösen tillfaller den tjänande fastighetens
ägare — kan alltså bortfalla genom överenskommelse, antingen
på så sätt att den härskande fastighetens ägare ges rätt att ha kvar anläggningen
där den finns eller så, att den tjänande fastighetens ägare, när
anläggningen tillfaller honom, skall ha att utge lösen för denna.

Remissyttrandena. Svea hovrätt anför att bestämmelserna i denna paragraf
inte synes direkt åsyfta förhållandena när ett servitut förflyttas. Enligt
hovrättens mening bör det klargöras, åtminstone genom ett motivuttalande,
att marken också i ett sådant fall skall återställas i tjänligt skick.
Också föreskriften i andra punkten av denna paragraf om att byggnad eller
anläggning som inte förs bort inom viss tid tillfaller den tjänande fastighetens
ägare bör enligt hovrätten ges analog tillämpning vid förflyttning av
servitut.

Departementschefen. Jag har inte något att erinra mot de principer som
ligger till grund för beredningens förslag i denna del. De av beredningen
föreslagna bestämmelserna har därför tagits upp i departementsförslaget
med bara vissa jämkningar som är av redaktionell natur och delvis betingade
av den samordning av bestämmelserna om ändring och upphävande av
servitut som skett av beredningens förslag och fastighetsbildningskommitténs
förslag. Att det ämne som bestämmelserna i denna paragraf rör är
dispositivt har synts vara så klart att någon uttrycklig bestämmelse om rätt

742 Del B 2 Kungl Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för parterna att träffa överenskommelse om en reglering vid sidan av bestämmelserna
i paragrafen inte ansetts påkallad. Den av hovrätten under
remissbehandlingen väckta frågan om en analog tillämpning av bestämmelserna
vid förflyttning av servitut har i viss mån kommit i ett nytt läge
genom samordningen av servitutsreglerna i beredningens och fastighetsbildningskommitténs
förslag. Någon förflyttning av servitut på det sätt
beredningen tänkt sig skall således inte kunna ske enligt departementsförslaget.
En sådan åtgärd skall emellertid kunna komma till stånd genom
förrättning enligt lagen om fastighetsbildning. Det är enligt min mening
inte uteslutet att en analog tillämpning av bestämmelserna i denna paragraf
därvid kan visa sig motiverad. Jag vill såvitt gäller sista punkten i paragrafen
tillägga att det av allmänna rättsgrundsatser torde följa att ägaren
av den härskande fastigheten i vissa fall kan bli skyldig att utge ersättning
för markens återställande trots att en honom tillhörig anläggning tillfaller
ägaren av den tjänande fastigheten utan lösen. Jag tänker särskilt på sådana
fall då anläggningen inte representerar något värde utan enbart orsakar
kostnader för rivning och bortförande.

16 §.

Denna paragraf motsvarar 19:23 resp. 16:23 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag. Paragrafen innehåller en hänvisning till
bestämmelserna rörande ändring och upphävande av servitut i lagen om fastighetsbildning.

Departementschefen. I fråga om denna paragraf får jag hänvisa till vad
jag i den allmänna motiveringen anfört rörande frågan om ändring och
upphävande av servitut.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

743

15 KAP.

Samfällighetsrätt

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Inledning

Detta kapitel motsvarar 22 kap. i lagberedningens förslag och 19 kap.
i jordabalksutredningens. Utredningens förslag skiljer sig från beredningens
bara i några detaljer.

Samfällighetsrätten är en nyskapelse på det sakrättsliga området. Den
avser att tillgodose ett under senare år alltmera framträdande behov av en
lämplig form för frivillig samverkan mellan två eller flera fastigheter. Även
om den rättsliga indelningen i fastigheter har till syfte att skapa enheter
som är inbördes självständiga visar nämligen erfarenheten att en fastighet
inte sällan kan i olika hänseenden vara beroende av en eller flera andra
fastigheter för att kunna användas på det mest ändamålsenliga sättet. Den
tekniska och ekonomiska utvecklingen går också i riktning mot ett ökat
behov av samverkan mellan fastigheter. Denna tendens är särskilt framträdande
inom områden med tätbebyggelse. Som typiska exempel på föremål
för sådan samverkan kan nämnas gemensamma värmecentraler och
parkeringsanläggningar. Dessa ändamål kan bara delvis tillgodoses genom
servitut. Vad som framför allt gör att detta institut inte helt täcker det
behov av samverkansregler som föreligger är den för servitutet karakteristiska
inskränkningen i möjligheten att ålägga den tjänande fastighetens
ägare skyldighet att utföra positiva prestationer.

De i detta kapitel upptagna reglerna om samfällighetsrätt möjliggör att
anläggning som är av stadigvarande betydelse för två eller flera fastigheter
kan med sakrättslig verkan tillgodoses genom ett ömsesidigt privaträttsligt
avtal mellan fastigheternas ägare. Avtalet kallas samfällighetsavtal och skall
ingås skriftligen. Genom avtalet regleras intressenternas inbördes rättsförhållanden.
Om fastigheterna tillhör samme ägare, ersätts samfällighetsavtalet
av en ensidig skriftlig upplåtelse. De fastigheter i vilka samfällighetsrätt
upplåts bildar i allt som angår tillgodoseendet av den gemensamma anläggningen
en samfällighet. Delaktigheten i denna är förenad med äganderätten
till varje särskild fastighet och får inte överlåtas för sig. Ägare av fastighet
inom samfälligheten är så länge samfällighetsrätten består berättigad
att på de villkor samfällighetsavtalet innehåller nyttja anläggning som

744 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

uppförts för tillgodoseende av det gemensamma ändamålet. Han är å andra
sidan skyldig att i den omfattning som följer av avtalet bidra till kostnaderna
för samfällighetens verksamhet samt tåla att fastigheten används för
samfälligheten och i övrigt fullgöra åtagande gentemot denna. Samfällighetsrätt
kan upplåtas också i byggnad på ofri grund och i viss annan lös
egendom.

Reglerna om samfällighetsrätt i detta kapitel av jordabalken samt i lagen
den 10 december 1966 (nr 700) om vissa gemensamhetsanläggningar täcker
i stort sett samma område. I fråga om den rättsliga konstruktionen och
proceduren vid tillskapandet av gemensamma företag föreligger emellertid
avgörande skillnader mellan instituten. Dessa skillnader är ytterst betingade
av att samfällighetsrätten konstitueras enbart genom avtal, medan ett företag
enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar kommer till stånd —
i vissa fall även tvångsvis — genom en offentlig förrättning.

Lagberedningens förslag om införande av den nya sakrätt som samfällighetsrätten
innebär föregicks av ett omfattande utredningsarbete, som bl. a.
innefattade remissbehandling av en av beredningen i juni 1952 upprättad
promemoria i ämnet. Behovet av en rättighet av typen samfällighetsrätt vitsordades
därvid över lag. Vid den remissbehandling som ägt rum efter det att
jordabalksutredningen år 1983 lagt fram sitt förslag har tanken på att införa
institutet samfällighetsrätt emellertid mött en viss kritik, och några
remissinstanser har ifrågasatt huruvida bestämmelserna i jordabalken om
samfällighetsrätt har någon funktion att fylla vid sidan av bestämmelserna
i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Som anförts redan vid remissen
till lagrådet av förslaget till denna lag och vid remissen till lagrådet den 11
februari 1966 av delförslaget till ny jordabalk talar emellertid avgörande
skäl för att båda rättsinstituten bör genomföras (se prop. 1966: 128 s. 96
och remissprotokollet den 11 februari 1966 s. 21). De regler som samfällighetsrätt
som nu läggs fram utgör ett på rent privaträttslig grund vilande
alternativ till reglerna i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Detta
alternativ kan antas bli av särskild betydelse framför allt i mer okomplicerade
fall med hänsyn till den mycket enkla och därmed snabba och billiga
proceduren vid tillskapandet av den önskade samverkan.

Lagen om vissa gemensamhetsanläggningar innehåller ett stort avsnitt
med associationsrättsliga bestämmelser. Detsamma är fallet med lagberedningens
förslag om samfällighetsrätt. Under beredningen av de båda lagstiftningskomplexen
har de associationsrättsliga bestämmelserna samordnats,
och detta kapitel innehåller därför i den delen nu endast en hänvisning
till lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Antalet paragrafer i
kapitlet har härigenom kunnat nedbringas från 32 till 13.

Samordningen av reglerna i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar och
i jordabalken har fått vissa konsekvenser också i fråga om den sakrättsliga
regleringen av samfällighetsrätten. Detta gäller framför allt frågan om

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

745

skyldigheten för ny ägare till en fastighet som ingår i en samfällighet att
svara för periodiska penningbidrag som förfallit till betalning innan äganderättsövergången
skedde (jfr 15: 6 i departementsförslaget, 22: 7 i lagberedningens
förslag och 26 § i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar).

Som redan framgått finns det vissa beröringspunkter också mellan samfällighetsrätt
och servitut. Detta framgår i departementsförslaget bl. a. av
2 och 10 §§ som i viktiga hänseenden hänvisar till servitutsreglerna i 14
kap. Av 13 § framgår vidare att den i föregående kapitel av departementsförslaget
beskrivna samordningen av reglerna om ändring och upphävande
av servitut i jordabalken och i den lag om fastighetsbildning som f. n. bereds
inom departementet gäller också sådan belastning som på grund av
upplåtelse av samfällighetsrätt kan åvila en fastighet.

Utöver vad nu sagts innebär departementsförslaget bara vissa smärre
jämkningar i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag. Jämkningarna
är huvudsakligen av redaktionell natur och bygger på en strävan
att förenkla regelsystemet för att därmed underlätta rättstillämpningen.
I detta hänseende är särskilt att märka att det i departementsförslaget
getts klarare uttryck än i beredningens och utredningens förslag åt att
samfällighetsrättens funktion är att göra det möjligt att inrätta gemensamma
anläggningar. Samma syfte ligger bakom en i departementsförslaget
(15:4) upptagen definition av samfällighetsrätten vilken saknar direkt
motsvarighet i beredningens och utredningens förslag.

Möjligheter enligt gällande rätt att genomföra samverkan
mellan fastigheter m. m.

En utförlig redogörelse för de möjligheter som gällande rätt erbjuder
i fråga om samverkan mellan fastigheter finns i prop. 1966: 128 (s. 30—
37) med förslag till lag om vissa gemensamhetsanläggningar. Härutöver
finns nu de möjligheter som skapats genom nämnda lag.

Lagberedningens slutliga standpunkt ifråga om principerna
för samfällighetsrätten

Efter en redovisning av innehållet i beredningens promemoria av år 1952
och remissyttrandena över denna (se SOU 1960:25 s. 444—459) framhåller
beredningen att det måste anses vara en påtaglig brist att nuvarande
lagstiftning inte öppnar möjlighet att ge sakrättslig verkan åt en på rent
avtalsmässig grund tillkommen anordning för samverkan mellan olika fastigheter.
Denna mening är enligt beredningen tämligen allmänt vedertagen,
och det sägs vara betecknande att man under remissbehandlingen av 1952
års promemoria inte från något håll bestritt behovet i och för sig av lagregler
som skulle vara ägnade att avhjälpa antydda brist. De betänkligheter

746 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

som tidigare anförts mot en dylik lagstiftning torde, säger beredningen, i
huvudsak ha grundats på att sakrättsliga verkningar av samverkansavtal
skulle vara ägnade att belasta de berörda fastigheterna med förpliktelser
för ändamål som till sina konsekvenser vore ovissa och att en kostnadsfördelning
som inte skett efter objektiva grunder utan uteslutande vilade på
avtalsfrihet skulle kunna leda till ett missgynnande av någon eller några av
de deltagande fastigheterna. Enligt beredningens uppfattning kan dessa invändningar
emellertid knappast tillmätas avgörande betydelse, om den sakrättsliga
effekten förutsätter dels att det råder samstämmighet mellan fastighetsägarna
i fråga om såväl det gemensamma företaget som deras inbördes
bidragsskyldighet, dels den i resp. fastighet upplåtna skyldigheten till
samverkan inte ges ett speciellt företräde utan likställs med andra upplåtna
sakrätter. Enligt beredningens mening kan en viss återhållsamhet i
fråga om tillämpningen dock vara på sin plats. Sakrättsligt bindande samverkansavtal
bör inte avse företag som är av den betydelse från allmänt
ekonomisk synpunkt eller av den tekniska beskaffenhet att både företagens
laglighet och deltagarnas bidragsskyldighet bör göras till föremål för en
objektiv undersökning av offentlig myndighet.

Beredningen konstaterar att det i ett par remissyttranden över 1952 års
promemoria hävdats att syftemålet med den av beredningen ifrågasatta lagstiftningen
lika väl skulle kunna nås genom en utbyggnad av servitutsinstitutet.
Därvid hade närmast avsetts att det rådande principiella förbudet
mot att i servitutsavtal förplikta den tjänande fastighetens ägare till
positiva prestationer skulle upphävas eller i varje fall kraftigt mjukas upp.
Beredningen ställer sig emellertid avvisande till denna tanke. Som skäl härför
anför beredningen bl. a. att en sådan revision av servitutsreglerna skulle
på en inte oväsentlig punkt rubba den vedertagna bilden av servitutsinstitutet
och ge detta en i viss mån ny inriktning. Lämpligheten härav kan enligt
beredningens mening allmänt ifrågasättas. Om servitutsformen anlitades
skulle vidare företaget komma att baseras på en serie rättsligt åtskilda
upplåtelser vilka kanske inte alltid ens skulle kunna komma till stånd i ett
sammanhang. Med en dylik ordning skulle man i vissa fall säkerligen inte
kunna undvika att den erforderliga samordningen mellan de olika fastigheternas
bidrag till företaget blev otillfredsställande. Det kan enligt beredningens
mening heller inte anses önskvärt att bygga ut servitutsbestämmelserna
med ett system av föreningsrättsliga bestämmelser vilka skulle vara
utan intresse i de ordinära servitutssituationerna. Mot bakgrunden av dessa
överväganden vidhåller beredningen sin ursprungliga mening att ett särskilt
rättsinstitut bör skapas för att göra ifrågavarande fastighetssamverkan
möjlig.

I 1952 års promemoria drog beredningen inte upp någon mera snäv ram
kring de samverkanssyften som skulle få tillgodoses genom samfällighetsrätt.
Den enda begränsningen i detta hänseende låg i ett krav på att ända -

Kiingl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 747

målet för den gemensamma verksamheten skulle gagna fastigheterna som
sådana och alltså vara av betydelse för vem som än ägde dem. Det krävdes
inte heller att ändamålet för den gemensamma verksamheten skulle vara av
stadigvarande art. Beredningen anmärker att det från några remissinstansers
sida anmälts stark tvekan inför det tillrådliga i att medge ett så vidsträckt
utrymme för samfällighetsavtal. Som särskilt diskutabelt hade framhållits
att under samfällighetsinstitutet inbegreps också avtal vilka avsåg
enbart ett gemensamt anskaffande eller utnyttjande av lös egendom, exempelvis
en färja eller en skördemaskin. Ett samstämmigt önskemål i dessa
remissyttranden hade varit att avgränsa institutets tillämplighet till situationer
där det var fråga om företag till stadigvarande nytta för fastigheterna
som sådana. Vid övervägandet av dessa invändningar finner sig beredningen
visserligen böra konstatera att en gränsdragning av den beskaffenhet
som förordats i yttrandena utestänger åtskilliga gemensamhetsföretag
för vilka det sakrättsliga skyddet i och för sig skulle ha varit påkallat. Beredningen
vill dock inte bestrida att betänkligheterna mot promemorieförslagets
hållning på denna punkt är förtjänta att beaktas. Beredningen medger
att en avgränsning av de tillåtna samverkansändamålen till sådana som
är av stadigvarande intresse för de berörda fastigheterna skulle kraftigt bidra
till att motverka eventuella farhågor för att en ny ägares bundenhet
av samfällighetsavtalet skulle kunna betraktas som menlig för denne och
därför inverka ofördelaktigt på fastighetsvärdet. Med hänsyn härtill anser
sig beredningen böra biträda meningen att samfällighetsändamålet skall vara
av stadigvarande betydelse för fastigheterna. Även vid ett uppfyllande av
detta rekvisit kan det emellertid tänkas fall när tvekan skulle kunna inställa
sig om huruvida fastighetens bundenhet av de förpliktelser som gemenskapen
medför verkligen svarar mot en faktisk fördel för fastigheten
som sådan. För att åstadkomma en klar vägledning angående vilka samfällighetsändamål
som ur antydda synvinkel bör bedömas som godtagbara
synes det enligt beredningen vara lämpligt att t. o. m. i något vidare mån
än som följer av kravet på stadigvarande betydelse avgränsa samfällighetsändamålen.
En någorlunda konkret skiljelinje synes kunna ernås, om man
kräver att samfällighetsrätt får upplåtas bara för ändamål för vilket upplåtelse
av servitut eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet
får ske enligt föreskrifterna i 19 resp. 21 kap. i beredningens förslag.

I ett par remissyttranden över beredningens promemoria av år 1952 uttalades
en viss oro för att samfällighetsreglerna skulle medge privata avtal
om gemensamt utnyttjande av mark för jordbruksändamål utan hänsyn
till anordningens lämplighet från jordpolitisk synpunkt. Mot denna bakgrund
understryker beredningen att anknytningen av samfällighetsrättsinstitutet
till servitutsändamålen innebär att man inte i samfällighetsavtalets
form kan få till stånd en allmän samordning av jordbruksdriften på de olika
fastigheterna. Den av samhället förda politiken för jordbrukets yttre ra -

748 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tionalisering och därav betingade författningsbestämmelser torde därför
inte kunna komma att åsidosättas genom överenskommelser enligt reglerna
om samfällighetsrätt.

I vissa remissyttranden över beredningens nyssnämnda promemoria gjordes
också uttalanden angående fördelen av att samfällighet skulle få inrättas
också i sådana fall då de berörda fastigheterna är i samme ägares hand.
Detta har föranlett beredningen att inte vidhålla promemorieförslagets
ståndpunkt att samfällighetsbildning skulle kräva medverkan av minst två
fastighetsägare. På samma sätt som i fråga om servitut bör enligt beredningens
mening samfällighetsrätt få upplåtas också i fastigheter som tillhör
samme ägare. I dylika fall ersätts samfällighetsavtalet av en ensidig
förklaring av ägaren.

Beredningen konstaterar att frågan om den inverkan ett samfällighetsavtal
kan tänkas utöva på därav berörda fastigheters kreditvärden tilldragit
sig tämligen stor uppmärksamhet vid remissbehandlingen av 1952 års promemoria.
Därvid hade bl. a. behandlats frågeställningen hur ett samfällighetsavtals
fortbestånd bäst skulle kunna tryggas med hänsyn till kreditgivarnas
intresse. I ett yttrande hade framhållits att samfällighetsrättens bevarande
kunde spela en väsentlig roll för fastighetens saluvärde och att rättigheten
därför från kreditgivarnas synpunkt borde ha ett så betryggande
prioritetsläge som möjligt. Från ett annat håll hade ifrågasatts om inte intresset
av att tillförsäkra samfällighetsavtalet den önskvärda tryggheten
trots allt borde föranleda att samfällighetsrätten fick förmånsrätt framför
fordringsrätter. Att denna utväg emellertid inte kan tillgripas synes enligt
beredningens uppfattning på ett ovedersägligt sätt framgå av innehållet i
promemorian. Som där närmare utvecklats är samfällighetsrättens av upplåtelsetidpunkten
eller inskrivningen betingade position i förmånsrättshänseende
en direkt förutsättning för att sakrättsskydd över huvud taget skall
kunna beredas åt en på avtalsmässig väg anordnad samverkan mellan flera
fastigheter. Alternativet att ge samfällighetsrätten ett ovillkorligt företräde
framför inskrivna rättigheter skulle enligt beredningens uppfattning
nödvändigtvis framtvinga att det gemensamma företagets berättigande underkastades
prövning av offentlig myndighet. Samfällighetsrättsinstitutet
skulle därigenom få karaktären av en på offentligrättslig grundval organiserad
fastighetssamverkan. Därmed skulle det uppställda syftet att ge
sakrättsliga verkningar åt en rent avtalsmässigt tillkommen anordning för
samverkan gå förlorat. Med genomförandet av detta syfte sammanfaller
att företrädet för samfällighetsrätten måste ordnas enligt samma mönster
som för övriga s. k. särskilda rättigheter, t. ex. nyttjanderätt octh servitut,
vilka tagits upp ill kap. i beredningens förslag (motsvarande 7 kap. i departementsförslaget).
Som också betonats i promemorian får man å andra
sidan inte överdriva det riskinoment som är förbundet med att samfällighetsrätten
inte åtnjuter sådan speciell förmånsrätt som ger företräde fram -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 749

för fordringsrätter. En modererande verkan på detta riskmoment utövas
enligt beredningens uppfattning nämligen av det faktum att samfällighetsavtalet
i regel måste antas tillföra de inbegripna fastigheterna en påtaglig
värdeökning. Det ligger därför i samtliga rättsägares intresse att samfällighetsrätten
inte rubbas.

I ett par remissyttranden över beredningens promemoria har, konstaterar
beredningen, samfällighetens inverkan på de berörda fastigheternas
kreditvärden bedömts ur en motsatt synvinkel än den nyss angivna. För
dessa remissinstanser hade frågan inte gällt hur samfällighetsrättens fortbestånd
borde i kreditgivarnas intresse garanteras genom särskilda prioritetsregler.
I stället hade ifrågasatts om inte existensen av en samfällighetsrätt
— fastän rättigheten enligt beredningens förslag bara skulle åtnjuta
ordinärt företrädesläge på samma sätt som nyttjanderätt och servilt
— vore ägnad att inverka oförmånligt på fastigheternas kreditvärden.
Betraktelsesättet hade därvid varit att innehavare av fordringsinteckningar
med sämre rätt än samfällighetsrätten skulle vara nödsakade att räkna med
att fastigheten vid exekutiv försäljning skulle betinga en lägre köpeskilling
än om samfällighetsrätten inte fanns, eftersom den presumtive inroparen
kunde väntas bestämma sitt bud med beaktande av att han måste överta
förre ägarens skyldighet att lämna bidrag till samfälligheten. Denna syn på
samfällighetsavtalets konsekvenser för kreditvärdet hade närmast hänfört
sig till sådana fall då samfällighetsrätten inte avsåg ett odiskutabelt permanent
behov för fastigheten. Beredningen framhåller med anledning härav
att om samfällighetsrätten inte kan väntas vara av någon mera reell betydelse
för fastigheten är rättigheten i regel dömd att falla bort vid en exekutiv
auktion till följd av att inteckningshavare med bättre rätt inte kan
utan dess uppoffrande erhålla full betalning för sin fordran. Normalt torde
det dock finnas fog för en förväntan att den nytta en fastighet kommer
att få genom gemenskapen skall överväga belastningen på fastigheten.
Uppenbarligen är det på förväntningar av detta slag som hela det nya institutet
vilar. Om man genom samfällighetsavtalet exempelvis åstadkommit
en god lösning av fastighetens behov av vatten- eller värmeförsörjning,
synes det ligga i öppen dag att förhandenvaron av samfällighetsrätten skall
inverka positivt på fastighetens saluvärde. Beredningen är av den uppfattningen
att jämförliga beräkningar över lag kommer att vara utslagsgivande
när fråga uppkommer om en bedömning av samfällighetsrättens inverkan
på därav berörda fastigheters kreditvärden.

En fråga som har nära samband med samfällighetsrättens förmånsrätt
och konstruktion i övrigt är frågan om förmånsrätt för de bidrag som fastigheternas
ägare har att betala för det gemensamma ändamålet. Den omständigheten
att delaktigheten i samfälligheten följer fastigheten vid överlåtelse
innebär inte att den nye ägaren automatiskt inträder i förre ägarens
skyldighet att betala redan förfallna belopp. Beredningen erinrar om
8 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

750 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

att gällande lagstiftning anvisar två utvägar för att skydda samfälligheten
mot förluster på grund av att fastighet överlåts. Antingen har man ålagt
nye ägaren att i viss utsträckning svara för förre ägarens bidragsskuld (se
7 kap. 60 § VL) eller också har samfälligheten tillerkänts förmånsrätt för
oguldna bidrag enligt 17 kap. 6 § handelsbalken. Den sistnämnda lösningen
har valts bl. a. i fråga om samfälligheter enligt lagen om enskilda vägar.

Beredningen anser att det skulle vara en fördel om bidragsskyldigheten
kunde förenas med förmånsrätt även när det gäller samfällighetsrätt. En
sådan förmånsrätt skulle emellertid inte kunna ges högre prioritet än den
som gäller för samfällighetsrätten som sådan. Härtill kommer att bidragsskyldigheten
är mycket obestämd. Detta gör att beredningen från allmän
kreditsynpunkt anser sig inte böra förorda en förmånsrätt av nu avsett slag.
Enligt beredningens mening möter det avsevärt mindre betänkligheter att
i viss omfattning göra den nye ägaren personligen ansvarig för den förre
ägarens bidragsskuld. Regler därom tas upp i 22: 7.

Beträffande den associationsrättsliga regleringen av samfällighetsrätten
säger sig beredningen ha funnit det möjligt att göra vissa förenklingar i förhållande
till den lösning som tagits upp i 1952 års promemoria. Främst
märks en eftergift i fråga om kravet på särskild styrelse för samfälligheten.
Styrelse skall sålunda enligt beredningens slutliga ståndpunkt inte vara
obligatorisk när delägarna inte är flera än två (se 22: 13 i beredningens förslag).
I lagtekniskt avseende ansluter sig beredningen till en i ett remissyttrande
över promemorian framförd rekommendation att inrymma samtliga
regler rörande samfällighetsinstitutet — således även de associationsrättsliga
_ i själva jordabalken. Beredningens förslag innehåller därför en
fullständig associationsrättslig reglering. Denna är upptagen i 22: 13—32
i förslaget.

Remissyttrandena över lagberedningens förslag år 1960 och
jordabalksutredningens förslag år 1963

Det nya institutet samfällighetsrätt har föranlett många positiva uttalanden
i remissyttrandena. I fråga om behovet av samfällighetsrätt
s institutet framhåller Svea hovrätt att det utan tvivel framstår
som ett värdefullt tillskott varav behov sedan länge yppats. Detta gäller enligt
hovrätten även med utgångspunkt från att lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
genomförts. Lanthruksstyrelsen anför att det synes som
om varken gällande servitutslag eller de av lagberedningen föreslagna bestämmelserna
om servitut skulle tillåta sådana servitutsupplåtelser som
möjliggör att man för två eller flera fastigheter skapar förutsättningar för
en allmän samordning av jordbruksdriften på fastigheterna. Anknytningen
av samfällighetsrätten till servitutsändamålen föranleder att gemensam
jordbruksdrift inte heller kan anordnas inom ramen för detta institut.

Del B 2

751

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Den tidigare påtalade starkaste olägenheten med 1952 års förslag synes
enligt styrelsens mening därigenom ha blivit undanröjd. Med hänsyn härtill
och då styrelsen är av den uppfattningen att det också på jordbrukets
område finns ett visst behov av ett institut som det nu föreslagna har
styrelsen, från de synpunkter styrelsen har att företräda, inte något att invända
mot att det nu framlagda förslaget om samfällighetsrätt blir föremål
för lagstiftning. Lantbruksnämnden i Jönköpings län anser att samfällighetsrätten
under vissa förhållanden kan erbjuda fördelar för jord- och skogsbruket.
Betydelsen av det nya institutet kan trots detta inte väntas bli så
väsentlig att dess införande är motiverat enbart av hänsyn till dessa näringar.
De möjligheter som redan finns att lösa aktuella sainverkansfrågor
enligt föreningslagen och på annat sätt sägs i allmänhet väl täcka uppkommande
behov. Nämnden anser därför att förslaget inte är motiverat från
lantbrukssynpunkt men vill inte motsätta sig att de föreslagna reglerna
genomförs, om de kan anses erforderliga för att tillgodose intressen i samband
med tätbebyggelse. Liknande synpunkter uttalas av lantbruksnämnden
i Uppsala län. Också byggnadsstyrelsen ställer sig positiv till förslaget
om samfällighetsrätt.

Svenska stadsförbundet framhåller att de föreslagna bestämmelserna om
samfällighetsrätt i huvudsak inte föranleder någon erinran från förbundets
sida. I ett par avseenden finner förbundet dock anledning till erinringar.
Sålunda måste det enligt förbundets mening betecknas som en brist att
samfällighetsavtalen inte underkastas någon prövning från plansynpunkt.
Enligt förslaget sker bara en anmälan till länsstyrelsen om
val av styrelse, firmanamn m. m., varjämte länsstyrelsen har att granska
och fastställa stadgar, om sådana antagits. Förbundet framhåller att det
framstår som ett klart kommunalt intresse att i lagtexten sägs ut att parterna
i ett samfällighetsavtal är bundna av gällande planbestämmelser.
Byggnadsnämnden bör enligt förbundets mening beredas tillfälle att i likhet
med vad som är fallet enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
kontrollera att samfällighetsavtalen inte innehåller något som strider mot
planbestämmelserna. Förbundet konstaterar att lagberedningen sökt tillgodose
planintressena genom att göra de föreslagna bestämmelserna om servitutets
ställning inom vissa planområden tillämpliga också på samfällighetsrätt.
Dessa bestämmelser, som enligt motiven avser att förhindra konflikter
mellan servitutsupplåtelser och planbestämmelser, synes emellertid
enligt förbundets mening vara svårtolkade. Förbundet anför vissa synpunkter
på hur syftet med berörda bestämmelser bättre skulle kunna uppnås.

Flera remissinstanser, däribland bankinspektionen, tar upp frågan om
tillbehörsegenskapen beträffande anläggningar som inrättas i
enlighet med reglerna om samfällighetsrätt. Inspektionen framhåller att
klarhet om dessa förhållanden givetvis är av största betydelse för fastighetsbelåningen.

752 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Frågan om samfällighetsrättens inverkan på berörda fastigheters kreditvärde
behandlas i flera yttranden. Enligt Svea hovrätts uppfattning
kan man inte helt bortse från att ett samfällighetsavtal i något fall kan
komma att medföra ogynnsamma konsekvenser för de berörda fastigheternas
kreditvärde. Trots detta synes det enligt hovrättens mening finnas fog
för lagberedningens förväntan att den båtnad en fastighet vinner genom
gemenskapen normalt kommer att överväga belastningen på fastigheten
och att samfällighetsavtalet därför som regel kommer att tillföra de inbegripna
fastigheterna en påtagbar värdeökning. Liknande synpunkter framförs
av länsstyrelsen i Malmöhus län. Hovrätten framhåller också att frågan
om samfällighetsändamålets stadigvarande betydelse för fastigheterna
kommer att praktiskt taget uteslutande liänskjutas till de avtalsslutande
fastighetsägarnas egen bedömning, eftersom den prövning som ankommer
på inskrivningsdomaren i samband med inskrivning av rättigheten av
naturliga skäl måste bli högst summarisk. Länsstyrelsen betonar att ömsesidigheten
mellan fastigheterna inte alltid blir fullständig och att belastningen
på någon fastighet i samfälligheten kan komma att påverka denna
fastighets kreditvärde i oförmånlig riktning. Det finns därför risk för att
fastigheten vid en eventuell exekutiv auktion säljs utan förbehåll om beståndet
av samfällighetsrätten. Lämpligheten av att på en viss fastighet i en
samfällighet lägga så allvarliga belastningar som det här kan bli fråga om
kan enligt länsstyrelsens mening ifrågasättas. Omfattningen av ifrågavarande
besvär eller last liksom ersättningen härför skall emellertid klart
framgå av samfällighetsavtalet, konstaterar länsstyrelsen. Även om tillskottsskyldighet
i pengar skall vara det ordinära förfarandet synes med
hänsyn till att eventuella arbetsprestationer och ersättningen härför skall
vara noga fixerade i avtalet samt att arbetsprestationerna bör vara av karaktär
att normalt kunna fullgöras av vilken fastighetsägare som helst möjligheten
att ålägga dylika belastningar inte böra uteslutas.

Bostadsstyrelsen ifrågasätter, om betryggande garantier skapats för att
de delägande fastigheternas ägare fullgör sina förpliktelser enligt samfällighetsavtalet.
Ett utnyttjande av den i 9 § föreslagna hävningsrätten torde
kunna inverka direkt skadligt på samfällighetens verksamhet. Ett bättre
skydd för samfällighetens funktionsduglighet torde enrnås, om de delägande
fastigheternas skyldigheter mot samfälligheten fick förmånsrätt
i fastigheterna, t. ex. efter tidpunkten för samfällighetsrättens inskrivning.
De risker en sådan ordning skulle medföra för sämre ställda inteckningar
torde oftast mer än väl uppvägas av att de enskilda fastigheternas anslutning
till samfälligheten tryggas.

I frågan huruvida samfällighetsrätten bör ha förmånsrätt framför
fordringsrätter förklarar bankföreningen att den för sin del godtar de skäl
som lagberedningen anfört för att inte utrusta samfällighetsrätten med så -

Del B 2

753

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

dan förmånsrätt. Föreningen säger sig därför inte yrka på någon ändring
i de av beredningen föreslagna reglerna om verkan av att samfällighetsrätt
inskrivs. Den praktiska konsekvensen av dessa regler torde emellertid enligt
föreningen bli att belåning av en fastighet som ingår i en samfällighet
ibland blir möjlig bara under förutsättning att samfällighetsrätten har ett
betryggande förmånsrättsläge i alla de till samfälligheten hörande fastigheterna.

Från flera håll, däribland lantbruksnämnden i Norrbottens län, lantbruksförbundet,
stadsförbundet och villaägareförbundet, pekas på behovet av en
samordning av jordabalkens regler om samfällighetsrätt
och lagen om vissa ge in ensam hetsanläggningar.
Från stadsförbundets sida framhålls som ett särskilt önskemål
att de rent associationsrättsliga bestämmelserna i jordabalkens samfällighetsrättskapitel
och i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar får ett likformigt
innehåll.

Lantbruksnämnden i Göteborgs och Bohus län anser att lagberedningens
förslag bör övervägas ytterligare i vissa avseenden. Nämnden finner det
bl. a. vara en stor svaghet i förslaget att rättsförhållandena inte regleras vid
något slag av offentlig förrättning.

Frågan om inverkan på samfällighetsrätten av olika
slag av fastighetsbildningsåtgärder tas upp av lantmäteristyrelsen.
Vad gäller fastighetsreglering som berör fastighet vari samfällighetsrätt
upplåtits torde sådan åtgärd få anses lämna samfällighetsrätten
oberörd så länge fastigheten får behålla den mark som kan sägas utgöra
samfällighetsrättens reella anknytningsområde. Om däremot någon del av
nämnda område frångår fastigheten, uppkommer spörsmål om hur man
skall förfara. Eftersom samfällighetsavtal kan avse ändamål av skiftande
slag synes någon enhetlig regel rörande fastighetsreglerings verkan på samfällighetsrätt
inte kunna ställas upp. Frågan bör enligt styrelsen lämpligen
inordnas under de generella regler rörande fastighetsreglerings inverkan
på liknande begränsade sakrätter som styrelsen behandlat i samband med
7 kap. i departementsförslaget (se remissprotokollet den 11 februari 1966
s. 403; jfr lantmäteristyrelsens tryckta meddelande nr 4:1964).

Förslaget om samfällighetsrätt avstyrks av överståthållaråmbetet och
olika företrädare för Stockholms stad, däribland stadskollegiet och stadsjuristen.
Enligt ämbetets uppfattning är den i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
upptagna regleringen av samverkan mellan fastigheter
överlägsen den av lagberedningen föreslagna. Detta gäller särskilt i följande
hänseenden. Lagen om vissa gemensamhetsanläggningar avser enligt
ämbetet en mera vidsträckt krets av gemensamma ändamål. En fördel sägs
vidare vara att en gemensamhetsanläggning enligt nämnda lag kommer till
stånd efter särskild förrättning och efter granskning av byggnadsnämnden,

754

Del B 2

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

varigenom planmässiga synpunkter får möjlighet att göra sig gällande. Ämbetet
pekar också på att enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
en fastighet i vissa fall kan anslutas till ett företag utan ägarens medgivande.
Genom reglerna i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar kan
ett effektivt sakrättsskydd skapas för en gemensamhetsbildning i det att
ett fast samband kommer att föreligga mellan denna och de anslutna fastigheterna.
Med avstyrkande av lagberedningens förslag på området föreslår
ämbetet således att man, när frågan om samverkan mellan fastigheter för
gemensamma ändamål skall regleras, väljer det alternativ som lagen om
vissa gemensamhetsanläggningar utgör.

Riksdagens skrivelse år 1966 angående vissa mindre vatten- och

avloppsanläggningar

Större vatten- och avloppsanläggningar som omhänderhas av kommun
eller eljest förklarats för allmänna faller under lagen den 3 juni 1955 (nr
314) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Beträffande mindre
anläggningar finns inte någon motsvarande reglering. Sådana anläggningar
faller inte heller under lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Detta
förhållande, som är direkt utsagt i 1 § sistnämnda lag, uppmärksammades
vid riksdagsbehandlingen av lagförslaget. I anledning av motioner i ämnet
uttalade tredje lagutskottet bl. a. (L3U 1966: 57).

Såsom motionärerna framhåller har fritidsbebyggelsen alltmer ökat i omfattning
och kan i särskilda fall bestå av hundratals tomtplatser. För fritidsbebyggelse
torde vatten- och avloppsfrågorna f. n. ofta lösas på så sätt att
kommunen i samband med fastställande av byggnadsplan ålägger markexploatören
att ordna vattenförsörjning och avlopp. Frivilliga avtal mellan
fastighetsägare förekommer också. Anläggningarna kan sedan överlåtas på
ägarna eller av dem bildad intresseförening. Genom stiftande av servitut kan
de olika fastigheternas rätt tillgodoses. Nuvarande lagstiftning medger emellertid
inte att med de berörda fastigheterna förenas en skyldighet att i fortsättningen
bidra till drift, underhåll och förnyelse av vatten- och avloppsanläggningarna.
Det är inte heller möjligt att tvångsvis ansluta fastigheter
till sådan anläggning.

Med hänsyn till den starkt expanderande fritidsbebyggelsen och de problem
beträffande vatten och avlopp som följer därmed är det enligt utskottets
mening angeläget att frågan om en rättslig reglering för mindre vattenoch
avloppsanläggningar snarast möjligt får en tillfredsställande lösning.

I enlighet med utskottets hemställan har riksdagen sedermera gett Kungl.
Maj :t till känna vad utskottet anfört (rskr 377).

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

755

Departementschefen

Allmänna synpunkter. Jag torde inte nu behöva ytterligare understryka
varför det enligt min mening finns goda skäl att införa såväl det institut
vilket ligger i samverkan enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
som den form av samverkan lagberedningen velat säkerställa genom institutet
samfällighetsrätt. Skillnaderna mellan de båda instituten har utförligt
belysts i samband med remissen till lagrådet av förslaget till lag om
vissa gemensamhetsanläggningar m. m. (se prop. 1966: 128 s. 95). Såsom
jag därvid framhållit ger dessa skiljaktigheter de båda instituten helt olika
karaktär, och fastän de till stor del är avsedda att tjäna samma syften
torde de komma att behövas vid sidan av varandra.

Samfällighetsrätt skall enligt lagberedningens förslag i likhet med andra
begränsade sakrätter kunna inskrivas och intar inte någon särställning i
prioritetshänseende. Den kan därför komma att falla bort vid exekutiv auktion.
På fastigheterna belöpande penningbidrag till samfälligheten är inte
förenade med förmånsrätt i fastigheterna som sådana. Det sakrättsliga skyddet
för bidragen är begränsat till att omfatta personlig betalningsskyldighet
för fastighetsägarna. I dessa hänseenden föreligger en avgörande skillnad
mellan samfällighetsrätt och sådan offentligrättsligt betonad samverkan
mellan fastigheter som kommer till stånd genom förrättning enligt
t. ex. lagen om enskilda vägar eller lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.
I sistnämnda fall blir de belastningar som tillskapas oskiljaktigt
förenade med fastigheterna — på samma sätt som förrättningsservitut
— och bidragen till företaget i fråga är i allmänhet förenade
med förmånsrätt i resp. fastigheter. Att man i dessa fall ansett sig kunna
ge samverkan denna starka ställning utan fara för övriga gravationer
i fastigheterna hänger samman med den noggranna prövning av företagets
objektiva nytta för fastigheterna som sker vid förrättningen. Någon motsvarighet
härtill finns inte i fråga om samfällighetsrätt. Denna vilar uteslutande
på ett privaträttsligt avtal mellan intressenterna. Det är därför naturligt
att samfällighetsrätten i sakrättsligt hänseende inte ges en starkare ställning
än nyttjanderätt och avtalsservitut. Lagberedningens förslag bygger
helt på den tankegången att samfällighetsrätt inte bör få bättre rätt än den
så att säga förtjänar. Om ett gemensamt företag inte representerar något
ökat värde hos de deltagande fastigheterna är det enligt beredningens mening
helt i sin ordning att den belastning samfällighetsrätten utgör också
faller bort vid en exekutiv auktion. Systemet är helt automatiskt och innebär
givetvis vissa fördelar framför en konstruktion som ger rätten i fråga
obetingad förmånsrätt framför konkurrerande sakrätter. Dessutom har
systemet den fördelen att det möjliggör en mycket enkel reglering. En samfällighetsrätt
kan konstitueras mycket lätt och snabbt och den kan lika
enkelt ändras, allt under förutsättning att intressenterna är eniga. Vad som

756 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

förekommit under remissbehandlingen har inte gett mig anledning att frångå
dessa grundläggande tankegångar i lagberedningens förslag. Vad särskilt
angår de i vissa remissyttranden uttalade farhågorna för att upplåtelse av
samfällighetsrätt i vissa fall skulle kunna påverka fastigheternas kreditvärde
i oförmånlig riktning vill jag framhålla att en sådan konsekvens är
ofrånkomlig i ett system som vilar på rent privaträttslig grund. Detsamma
gäller i fråga om alla rättigheter som kan upplåtas i en fastighet genom
avtal. Utgångspunkten i ett sådant privaträttsligt system måste emellertid
vara att fastighetsägarna normalt inte ingår för dem oförmånliga avtal.
Risken för att detta ändå sker, låt vara endast i undantagsfall, är det pris
man får betala för de obestridliga fördelar som ett privaträttsligt system
medför i andra hänseenden. I fråga om samfällighetsrätten saknas enligt
min mening anledning anta annat än att tillkomsten av ett samfällighetsavtal
regelmässigt kommer att medföra sådan nytta för de berörda fastigheterna
att dessa därigenom får ett större eller mindre värdetillskott.

Samfällighetsrättens värde blir i viss mån beroende av om delägarna i
samfälligheten fullgör sin bidragsskyldighet. Om denna skyldighet förenades
med förmånsrätt i resp. fastigheter skulle vissa garantier erhållas i detta
hänseende. Beredningen har emellertid inte velat förorda en sådan lösning.
De skäl beredningen åberopat — att bidragsskyldigheten är mycket obestämd
och att förmånsrätten inte skulle kunna göras gällande när samfällighetsrätten
måste vika på grund av sämre läge än viss panträtt — är enligt
min mening övertygande. Det är inte alls säkert att en förmånsrätt för bidrag
till samfälligheten skulle vara till fördel för samfällighetsrättsinstitutet.

Ett visst skydd för samfällighetens fordringar på bidrag föreslås emellertid
när det gäller överlåtelse av fastighet som ingår i samfälligheten. I
denna del överensstämmer departementsförslaget med beredningens förslag
utom i ett par detaljer. Till dessa återkommer jag i specialmotiveringen.

Tillämpningsområdet för lagen om vissa gemensamhetsanläggningar omfattar
inte anläggning för vattenförsörjning eller avlopp. Någon motsvarande
inskränkning görs inte beträffande samfällighetsrätt. I den mån det är
möjligt att uppnå frivilliga överenskommelser kan alltså en samverkan för
att bygga och driva sådana anläggningar komma till stånd genom samfällighetsavtal.
Härigenom tillgodoses — åtminstone delvis — ett av riksdagen uttalat
önskemål i samband med behandlingen av förslaget till lag om vissa
gemensamhetsanläggningar. Med hänsyn till att samfällighetsrätt avses kunna
upplåtas också i byggnad på ofri grund kan denna möjlighet antas komma
att få särskild betydelse för fritidsbebyggelsens del. Som jag framhöll
i samband med remissen till lagrådet den 11 februari 1966 av delförslaget
till ny jordabalk (se remissprotokollet s. 359) erbjuder samfällighetsrätten i
just detta hänseende vissa möjligheter att tillgodose ett dokumenterat behov
att kunna knyta sommarstugor, bensinstationer, kiosker m. m. till en
gemensam anläggning. Dessa möjligheter utgör ytterligare ett motiv för

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

757

att genomföra institutet samfälliglietsrätt vid sidan av lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.
I detta sammanhang vill jag dock erinra om att
lagberedningen i fråga om tillämpningen av samfällighetsrättsinstitutet förordat
en viss återhållsamhet såvitt avser gemensamma företag som är av
större betydelse från allmänt ekonomisk eller teknisk synpunkt. Det ligger
i sakens natur att när det blir fråga om mycket stora ekonomiska investeringar
företagets laglighet och de olika deltagarnas bidragsskyldighet bör
göras till föremål för en objektiv undersökning av offentlig myndighet.
Det finns enligt min mening knappast någon anledning befara att denna
gränsdragning mellan privaträttslig och offentligrättslig reglering av fastighetssamverkan
kommer att vålla några svårigheter i praktiken.

Från vissa remissinstansers sida har man uttryckt farhågor för att samfällighetsrättsinstitutet
kan komma i strid med rådande plan- och markpolitiska
intentioner. Lagberedningens lösning av denna fråga knyter an till beredningens
förslag i fråga om servitut. Som framgått av redogörelsen för bestämmelserna
om servitut i 14 kap. i departementsförslaget har beredningens
förslag i denna del frångåtts, och departementsförslaget bygger i stället
på en samordning av bestämmelserna i jordabalken och i den lag om fastighetsbildning
som f. n. bereds inom departementet. Motsvarande lösning har
valts i fråga om samfällighetsrätten. I fråga om fysisk belastning som på
grund av ett samfällighetsavtal läggs på en fastighet skall sålunda enligt
15: 13 i departementsförslaget bestämmelserna om ändring och upphävande
av servitut i lagen om fastighetsbildning äga motsvarande tillämpning.
De åsyftade bestämmelserna i fastighetsbildningslagen behandlar de fall
att servitutet hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten
eller dess användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning eller
byggnadsplan. Denna lösning gör det möjligt att effektivt ingripa mot samfällighetsavtal
som inte kan tolereras från allmänna plan- eller jordpolitiska
synpunkter. Dessutom har bestämmelserna i 14: 3 i departementsförslaget,
dvs. förbudet mot upplåtelse av servitut som avser rätt till skogsfång eller
bete, gjorts tillämpliga också på samfällighet srätt. I fråga om regleringens
närmare innebörd i nu nämnda avseenden får jag hänvisa till vad jag anfört
i samband med 14 kap. i departementsförslaget.

Vad angår den av vissa remissinstanser aktualiserade frågan om tillbehörsegenskapen
beträffande en anläggning som uppförs med stöd av samfällighetsrätt
får jag i första hand hänvisa till vad som anförts i samband
med behandlingen av reglerna om tillbehör till fastighet i 2 kap. av det delförslag
till jordabalk som remitterades till lagrådet den 11 februari 1986 (se
remissprotokollet s. 95). Därav framgår bl. a. att i den mån samfällighetsavtalet
avser en anläggning, som uppförs på en av de i samfälligheten ingående
fastigheterna, anläggningen torde få karaktären av lös egendom. I detta
hänseende föreligger en skillnad mellan samfällighetsrätt och samverkan
enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Är situationen å andra

8t Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

758 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

sidan den att samfälligheten betjänar sig av en anläggning på en fastighet
utanför de fastigheter som ingår i samfälligheten är upplåtelsen att betrakta
som ett servitut till förmån för var och en av de i samfälligheten ingående
fastigheterna, vilka således framstår som härskande i servitutsförhållandet
(jfr SOU 1960: 25 s. 467). Anläggningen torde i sistnämnda fall, förutsatt
att den inte hör till den tjänande fastigheten, få anses höra till de i samfälligheten
ingående fastigheterna med visst andelstal för var och en av dem.
Detta andelstal synes om inte annat avtalas naturligen böra sättas i relation
till bidragsskyldighetens fördelning mellan fastigheterna. Jag vill i detta
sammanhang för tydlighetens skull tillägga att en byggnad eller annan anläggning
som när ett samfällighetsavtal ingås redan finns på en av de i samfälligheten
ingående fastigheterna och som hör till denna fastighet givetvis
inte ändrar karaktär och övergår till att bli lös egendom bara för att den berörs
av samfällighetsavtalet. Den behåller alltså sin egenskap av tillbehör
till den fastighet på vilken den fanns när avtalet tillkom. Det är bara sådan
byggnad eller anläggning som med stöd av ett samfällighetsavtal uppförs på
en av de i samfälligheten ingående fastigheterna som blir lös egendom.

Den associationsrättsliga regleringen. Som inledningsvis anförts innehåller
lagberedningens förslag en fullständig associationsrättslig reglering av
samfällighetsförhållandena. Denna är i förslaget upptagen i 22: 13—32. I
fastighetsbildningskommitténs förslag till lag om vissa gemensamhetsanläggningar
fanns en fullständig associationsrättslig reglering som i väsentliga
delar stämde överens med den av beredningen föreslagna (22—34 §§ i lagförslaget).
Under remissbehandlingen har man framhållit det önskvärda i
att en samordning kommer till stånd av de associationsrättsliga bestämmelserna
i de båda regelsystemen. Beredningen av förslagen har också skett
med detta mål för ögonen och resultatet har blivit en fullständig samordning.
Detta borde normalt ha föranlett att reglerna fått inflyta i jordabalken
till vilken lagen om vissa gemensamhetsanläggningar sedan fått hänvisa.
En ännu mer tillfredsställande lösning skulle vinnas genom att fullfölja
lagberedningens tanke i 1952 års promemoria. Enligt denna lösning skulle
de associationsrättsliga bestämmelserna om samfällighetsrätt tas upp i en
särskild lag om föreningssamfälligheter. En sådan lag skulle kunna ersätta
huvuddelen av de associationsrättsliga bestämmelser som f. n. finns i ett
stort antal lagar. Jag avser att vid lämpligt tillfälle ta upp frågan om en sådan
lag om samfälligheter. I avbidan härpå står valet mellan att låta förevarande
kapitel hänvisa till de associationsrättsliga bestämmelserna i lagen
om vissa gemensamhetsanläggningar eller att ta upp motsvarande bestämmelser
även i jordabalken. Den förra lösningen är visserligen mindre tillfredsställande
från lagtekniska synpunkter men torde ändå böra väljas eftersom
jordabalken härigenom befrias från det omfattande och för balken i
viss mån främmande regelsystem som här avses. Hänvisningen är i departe -

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

759

mentsförslaget upptagen i 15: 3 andra stycket. Frånsett en föreskrift om att
vad som föreskrivs i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar i fråga om
anläggningsbeslut vid tillämpningen av jordabalksreglerna i stället skall
avse samfällighetsavtal har nämnda hänvisning gjorts helt generell.

SPECIALMOTIVERING
1 §•

Denna paragraf motsvarar 22: 1 resp. 19: 1 (delvis) i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. I paragrafen ges en beskrivning av
samfällighetsrättens funktion och sättet för upplåtelse av rättigheten.

Lagberedningen. Beredningen hänvisar i fråga om innehållet i denna paragraf
till vad den anfört i den allmänna motiveringen till förevarande kapitel
och erinrar om att det enligt beredningens slutliga ståndpunkt inte bör
krävas att de samverkande fastigheterna tillhör skilda ägare för att samfällighetsrätt
skall få upplåtas. Om fastigheterna tillhör samme ägare, ersätts
samfällighetsavtalet av en ensidig förklaring av ägaren.

Kravet på att ändamålet med samfällighetsrätten skall vara av stadigvarande
betydelse för fastigheterna ansluter sig till motsvarande rekvisit i
fråga om servitut. Rörande den närmare innebörden av detta rekvisit hänvisar
beredningen till framställningen vid 19 kap. i dess förslag (14 kap. i
departementsförslaget). Som där framhållits, säger beredningen, hindrar
kravet på stadigvarande beskaffenhet hos ändamålet inte att avtalet tidsbegränsas
eller att rättighetens inträde eller bestånd görs beroende av särskilt
villkor (jfr 15: 5 andra stycket i departementsförslaget). Oavsett tidsbegränsning
eller villkorsbestämmelse kan samfällighetsrätt f. ö. bringas att
upphöra med tillämpning av bestämmelserna i 22: 9, 11 och 12 andra stycket
i beredningens förslag (15: 8, 12 och 13 i departementsförslaget). Slutligen
torde ett upphörande kunna tänkas ske som resultat av en frivillig överenskommelse
mellan de berörda fastighetsägarna. I sistnämnda hänseende
hänvisar beredningen till sina uttalanden i anslutning till 22:11 i dess förslag.

Remissyttrandena. Kommunal-tekniska föreningen kritiserar uttrycket
»motsvarande upplåtelse» i 22: 1 första stycket i beredningens förslag. Enligt
föreningens uppfattning synes nämnda uttryck binda möjligheterna att
upplåta samfällighetsrätt på ett sätt som i många fall kan hindra önskvärda
upplåtelser, t. ex. för garageändamål. Föreningen ifrågasätter, om inte uttrycket
»samhörande upplåtelse» eller något däremot svarande uttryck skulle
ge en bättre och med hänsyn till aktuella behov och förutsättningar lämpligare
avvägning.

760 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. I departementsförslaget har denna paragraf omredigerats
i vissa hänseenden i förhållande till lagberedningens förslag. Detta
har blivit nödvändigt med hänsyn bl. a. till att den av beredningen i 22: 2
första stycket i dess förslag gjorda ändamålsanknytningen inte kan bibehållas
i departementsförslaget, eftersom där inte tagits upp någon motsvarighet
till 21 kap. i beredningens förslag (se remissprotokollet den 11
februari 1966 s. 33). En viss förenkling i utformningen av lagtexten i syfte
att göra denna lättillgängligare har vidare funnits påkallad. I departementsförslaget
har direkt angetts att samfällighetsrättens funktion är att tillgodose
en för fastigheterna gemensam anläggning av stadigvarande betydelse
för dem. Innebörden av rekvisitet stadigvarande betydelse är densamma
som i fråga om servitut. Som framgått av redogörelsen för föregående
kapitel i departementsförslaget anser jag att man helst bör undvika
en exemplifierande ändamålsuppräkning av den typ som förekommer
i 19:1 första stycket i lagberedningens förslag. Trots detta har jag
funnit det motiverat att i detta sammanhang göra en sådan uppräkning, bl. a.
för att så tydligt som möjligt markera samfällighetsrättens funktion i rättssystemet.
Uppräkningen stämmer f. ö. väl överens med den som finns i 1 §
första stycket lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. I detta hänseende
finns inte någon saklig skillnad mellan de båda instituten i annan mån än att
den i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar gjorda begräsningen av
tillämpningsområdet i fråga om anläggning för vattenförsörjning eller avlopp
m. m. som tidigare framhållits inte gäller för samfällighetsrättens del.
Utformningen av paragrafen i departementsförslaget torde också tillgodose
de under remissbehandlingen anförda redaktionella synpunkterna.

2 §•

Denna paragraf motsvarar 22: 2 andra och tredje styckena resp. 19: 2
andra och tredje styckena i förslagen. Paragrafen reglerar bl. a. tillämpningsområdet
för samfällighetsrätt i fråga om byggnad på ofri grund m. m.

Lagberedningen. Av 19:2 i beredningens förslag framgår att viss lös
egendom som står den fasta egendomen nära skall få tjäna som subjekt och
objekt för servitutsupplåtelser. Detta gäller byggnad eller annan anläggning
som inte hör till fastighet liksom gruvegendom. Enligt beredningens förslag
skall samma regel gälla också i fråga om samfällighetsrätt. Angående skälen
för att lös egendom på detta sätt likställs med fast egendom hänvisar beredningen
till vad som anförts i motiven till 19 kap. i dess förslag (se SOU
1960: 25 s. 343 och 381). Beredningen erinrar om att också tomträtt kan
utgöra subjekt och objekt för samfällighetsrätt och hänvisar i detta hänseende
till bestämmelsen härom i 17: 1 andra stycket i dess förslag (13: 1
andra stycket i departementsförslaget).

Beredningen anser att de i 19: 3 och 4 i dess förslag upptagna bestäm -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1910 Del B 2 761

melserna om begränsningar i rätten att upplåta servitut inom vissa planområden
och servitut som avser rätt till skogsfång och bete bör gälla också
för samfällighetsrättens del. Beredningen har därför i 22: 2 tredje stycket
tagit upp en hänvisning till 19: 3 och 4.

Departementschefen. I samband med remissen till lagrådet den 11 februari
1966 av delförslaget till ny jordabalk behandlade jag utförligt frågan
om upplåtelse av samfällighetsrätt i byggnader på ofri grund och viss annan
av beredningen i denna paragraf angiven lös egendom (se remissprotokollet
s. 359). Som framgick av vad jag då yttrade anser jag att beredningens förslag
att låta samfällighetsrätt omfatta också lös egendom av åsyftat slag bör
godtas. Detta innebär att tillämpningsområdet för samfällighetsrätt blir
vidare än för servitut och samverkan enligt lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.

I fråga om tomträttens ställning stämmer departementsförslaget överens
med lagberedningens förslag. Enligt 13: 1 andra stycket i departementsförslaget
får sålunda samfällighetsrätt upplåtas i tomträtt liksom fallet är
beträffande panträtt, nyttjanderätt och servitut (jfr 13: 7 i departementsförslaget).
Någon särskild erinran härom torde inte vara nödvändig i förevarande
paragraf.

I andra stycket av paragrafen hänvisas till 14: 3 i departementsförslaget,
dvs. förbudet mot upplåtelse av servitut som avser rätt till skogsfång eller
bete. I likhet med lagberedningen anser jag det motiverat att behandla samfällighetsrätt
och servitut lika i dessa hänseenden. Förutom de olägenheter
med dylika upplåtelser vilka tidigare berörts i samband med redogörelsen
för 14 kap. i departementsförslaget undviks härigenom också att samfällighetsrätten
kommer till användning för ändamål som bör regleras med utgångspunkt
från mera allmänna bedömanden på jord- och skogsbrukets
område.

Departementsförslaget saknar motsvarighet till den i lagberedningens
förslag i 22: 2 tredje stycket upptagna hänvisningen till bestämmelserna om
servitut i 19: 4 i beredningens förslag. Som framgått av den allmänna motiveringen
har på liknande sätt som i fråga om servitut en samordning skett
av bestämmelserna i jordabalken och i den lag om fastighetsbildning som
f. n. bereds inom departementet. Innebörden härav är i huvudsak den att
bestämmelserna i sistnämnda lag om ändring och upphävande av servitut
(se 7 kap. 3 och 4 §§ i fastighetsbildningskommitténs förslag till lag om
fastighetsbildning) gjorts i viss utsträckning tillämpliga också på samfällighetsrätt.
Härigenom har frågan om samfällighetsrättens ställning inom
detaljplaneområdena kunnat ges en tillfredsställande lösning. En hänvisning
till nämnda bestämmelser i den blivande lagen om fastighetsbildning finns
upptagen i 15: 13 i departementsförslaget. Jag får i övrigt i denna fråga
hänvisa till vad jag anfört i den allmänna motiveringen till detta och föregående
kapitel i departementsförslaget.

762

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

3 §■

Första stycket av denna paragraf motsvarar 22: 3 resp. 19:3 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. I detta stycke ges den grundläggande
bestämmelsen om samfällighetsbildning i samband med upplåtelse
av samfällighetsrätt. Andra stycket, som saknar motsvarighet i förslagen,
hänvisar till bestämmelserna om förvaltning och upplösning av samfällighet
i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.

Lagberedningen. Bestämmelserna om samfällighetsbildning enligt beredningens
förslag stämmer i det väsentliga överens med motsvarande regler
i fråga om vissa tvångssamfälligheter (se t. ex. 3 kap. 3 § samt 7 kap. 21,
37 och 49 §§ VL ävensom 50 § lagen om enskilda vägar). Att fastigheterna,
såsom anges i paragrafens första stycke, utgör en samfällighet är uppenbarligen
inte ägnat att rubba den bestående fastighetsindelningen. Samfälligheten
som sådan kan inte fungera vare sig som subjekt eller som objekt
för en sakrätt. En sådan måste — liksom före samfällighetens bildande —
anknytas till de enskilda fastigheterna. Några större olägenheter anses dock
knappast bli följden härav. För att tillgodose samverkansändamålet kan
det enligt beredningen ibland tänkas vara av intresse att samfälligheten får
betjäna sig av nyttighet på en fastighet utanför samfälligheten. Formellt
betraktat kan en sådan upplåtelse ordnas i form av servitut till förmån för
var och en av de fastigheter som ingår i samfälligheten. I praktiken torde
dock, framhåller beredningen, samfälligheten komma att framstå som ställföreträdare
för den härskande sidan i ett dylikt servitutsförhållande. Den
omständigheten att det är till fastigheterna som den på samfällighetsavtalet
grundade gemenskapen är knuten betyder, såsom uttryckligen föreskrivs
i paragrafen, att delaktighet i samfälligheten får överlåtas bara i samband
med överlåtelse av äganderätten till fastigheten. Uppenbarligen är
det heller inte möjligt, framhåller beredningen, att vid överlåtelse av en
fastighet ta undan delaktigheten i samfälligheten.

Departementschefen. Första stycket av denna paragraf stämmer i sak
helt överens med lagberedningens förslag. Jag vill i detta sammanhang endast
fästa uppmärksamheten på en detalj, nämligen frågan om tillbehörsegenskapen
vid upplåtelse av servitut på en fastighet utanför samfälligheten
till förmån för de i samfälligheten ingående fastigheterna. Om en sådan
upplåtelse avser utnyttjande av en byggnad eller annan anläggning som
inte hör till den fastighet där den finns utan som ägs av delägarna i samfälligheten,
kommer den enligt 2: 1 i departementsförslaget att höra till de
fastigheter som ingår i samfälligheten. I överensstämmelse med vad lagrådet
anfört i samband med granskningen av förslaget till lag om vad som
är fast egendom (se prop. 1966:24 s. 117) torde i ett dylikt fall anläggningen
få anses som tillbehör till samtliga fastigheter som ingår i sam -

Del B 2

763

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

fälligheten — de härskande fastigheterna — med visst andelstal för var
och en av dem. Andelstalet torde i allmänhet få sättas i relation till storleken
av den bidragsskyldighet som åvilar ägarna till de i samfälligheten
ingående fastigheterna.

I fråga om innehållet i paragrafens andra stycke i departementsförslaget
får jag hänvisa till vad jag anfört i den allmänna motiveringen. Den närmare
innebörden av de skilda bestämmelserna i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
torde framgå av vad jag anfört i prop. 1966: 128. Några
tillägg bör dock göras.

Enligt 22: 13 i lagberedningens förslag skall samfälligheten obligatoriskt
utgöra en juridisk person om delägarna är flera än två. Denna bestämmelse
ersätts nu av 22 § i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Detta
innebär ett slopande av det obligatoriska kravet på att samfälligheten måste
utgöra en juridisk person i nyssnämnda situation. Även om det finns flera
än två delägare får alltså dessa om de så önskar förvalta samfälligheten
efter vad de gemensamt bestämmer utan att iaktta formaliteterna med utseende
av styrelse m. m. Vidare är att märka att lagen om vissa gemensamhetsanläggningar
saknar motsvarigheter till de i bl. a. 22:22, 23 och 31 i
lagberedningens förslag upptagna reglerna om stadgar för samfälligheten.
Som jag anfört i prop. 1966: 128 motsvarar fördelarna av att stadgar skall
granskas och fastställas genom myndighet knappast olägenheterna av den
omgång en sådan ordning medför. Därtill kommer att lagstiftningen i övrigt
innehåller bestämmelser i de hänseenden där stadgar skulle kunna bli
av värde som skydd för en minoritet av fastighetsägare. Det står dock självfallet
fastighetsägarna fritt att anta stadgar, om de anser det lämpligt. Sådana
stadgar skall emellertid inte granskas av någon myndighet utan de
får i princip samma karaktär som andra beslut som fastighetsägarna träffar.
Slutligen bör här anmärkas att några av samfällighetsbestämmelserna
i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar inte alls är tillämpliga på samfällighetsbildning
enligt jordabalken. Detta gäller främst de bestämmelser
som uteslutande angår förmånsrätt för fordringar eller förrättning enligt
nämnda lag (se t. ex. 25 § tredje stycket, tredje och fjärde punkterna, samt
28 § tredje stycket). Enbart den omständigheten att det i bestämmelserna
i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar talas om t. ex. förmånsrätt för
fordringar enligt nämnda lag innebär naturligtvis å andra sidan inte att
bestämmelserna är helt undantagna från tillämpningsområdet. Detta gäller
exempelvis i fråga om bestämmelserna i 26 § första stycket.

4 §■

Denna paragraf motsvarar 22:4 och 6 resp. 19:4 och 6 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag och innehåller en beskrivning av
samfällighetsrättens närmare innebörd.

764 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. I 22: 4 i beredningens förslag regleras frågan om skyldigheten
för deltagarna i en samfällighet att bidra till de kostnader som
är förenade med den gemensamma verksamheten. Beredningen förutsätter
att de ekonomiska bidragen skall utgå periodiskt under samfällighetens
hela bestånd. Den periodiska formen sägs framstå som den naturliga framför
allt med hänsyn till att driften och underhållet av anläggningar oftast
kräver kontinuerliga bidrag från delägarna. I samband med samfällighetens
tillblivelse kan det givetvis ibland uppstå ganska betydande anläggningskostnader,
men finansierandet av dessa torde enligt beredningens
uppfattning inte i och för sig behöva föranleda att delägarna skulle avkrävas
särskilda kapitaltillskott utöver de regelbundet utgående periodiska
bidragen. Beredningen räknar nämligen med att den kapitalförsörjning
vartill delägarnas periodiska bidrag från början inte förslår skall kunna
ske genom upplåning. Samfällighetens position som kredittagare betingas
främst av att samfälligheten normalt, liksom tvångssamfälligheter av den
typ som f. n. existerar, har uttaxeringsbefogenhet gentemot sina delägare
vilket självfallet ger kreditgivaren en betydligt ökad trygghet. Större kapitalbehov
som inträder sedan samfälligheten redan ägt bestånd under viss
tid — föranlett exempelvis av nyanläggning eller ombyggnad av eu äldre
anläggning — lär enligt beredningen i många fall kunna täckas med fondmedel
som efter hand hopbragts genom de periodiska bidragen. Fastän det
sålunda i allmänhet knappast torde vara nödvändigt för samfällighet att
vid sidan av de periodiska bidragen eller i stället för dessa stipulera tillskott
i form av större kapitalbelopp, som är avsedda att omedelbart betalas i sin
helhet, synes det enligt beredningens uppfattning likväl inte finnas anledning
att helt hindra dylika engångstillskott. I sakrättsligt avseende måste
emellertid en bestämd åtskillnad göras mellan de båda slagen av tillskott.
Beredningens ställningstagande till räckvidden av sakrättsskyddet beträffande
rätt till servitutsvederlag har härvid erbjudit en naturlig utgångspunkt
för bedömandet. Såsom utvecklats i den allmänna motiveringen till
reglerna om servitut i 19 kap. i beredningens förslag är en förutsättning för
sakrättsskydd i fråga om vederlagsrätt att vederlaget är bestämt att utgå
periodiskt under servitutets bestånd (se SOU 1960:25 s. 384; jfr remissprotokollet
den 11 februari 1966 s. 36). Eu förpliktelse att utge engångsvederlag
däremot bör enligt beredningens mening inte knytas till fastigheten
utan liksom f. n. vara av rent obligationsrättslig karaktär. Beredningen intar
motsvarande ståndpunkt i fråga om samfällighetsförhållanden. Sakrättsskyddet
har således begränsats till att avse bidrag av periodisk natur.
I fråga om skyldigheten att betala sådana bidrag men inte beträffande skyldighet
att utge engångsbelopp gäller enligt beredningens förslag att den i
samma mån som samfällighetsrätten såsom sådan består mot ny ägare av
fastigheten. Härmed korresponderar bestämmelserna i 22:9 i beredningens
förslag om samfällighetens hävningsrätt mot delägare som dröjer med

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 765

erläggande av bidrag. I fråga om engångsbelopp anser beredningen att situationen
är en annan vid samfällighetsrätt än vid servitut. Ett engångsbelopp
som delägaren i en samfällighet skulle ha att betala men inte infriade
skulle, som framgår av 22: 19 i beredningens förslag, belasta samfälligheten
som sådan. Den brist som härigenom skulle uppkomma måste täckas
av samfällighetens övriga delägare. För att förhindra en sådan risk har
rätt till engångsvederlag ansetts böra bero av huruvida i samband med samfällighetsavtalet
överenskommelse träffas därom och begränsas till vad som
därvid erlagts. Det erlagda beloppet måste enligt beredningens förslag också
antecknas i avtalet. Skulle dessa regler inte ha iakttagits, bör samfälligheten
bära ansvaret för den förlust som uppstår. I varje fall bör förlusten
enligt beredningens uppfattning inte drabba en ny ägare som dennes egen
skuld och inte heller bör hävningsrätt kunna göras gällande mot honom.

22: 6 i beredningens förslag anger den närmare innebörden av den belastning
på en fastighet som en upplåtelse av samfällighetsrätt skapar. Beredningen
erinrar om att det dominerande momentet i denna belastning
i allmänhet utgörs av förpliktelsen för fastighetsägaren att utge ekonomiska
bidrag till samfällighetens verksamhet. Vid sidan härav kan samfällighetsrätten
också innefatta en förpliktelse för en eller flera fastighetsägare
att underkasta sig vissa inskränkningar i äganderätten. Detta förutsätter
dock ett uttryckligt åtagande i själva samfällighetsavtalet. En fastighetsägare
kan på sådan grund ha att tåla att fastigheten nyttjas för
samfälligheten eller att till förmån för samfälligheten underlåta viss användning
av fastigheten eller viss befogenhet som annars tillkommer honom
i egenskap av ägare. Slutligen fastslår lagrummet omfattningen av
den prestationsskyldighet som kan läggas på en fastighetsägare. Som utvecklats
av beredningen i den allmänna motiveringen till 22 kap. tilldrar
sig samfällighetsreglerna väsentligt intresse inte minst i sistnämnda avseende,
eftersom samfällighetsrätten kan medföra en betydligt mera långtgående
förpliktelse för fastighetsägaren än vad som är tillåtet inom ramen
för ett servitutsförhållande. Medan sålunda enligt servitutsreglerna prestationsskyldigheten
är inskränkt till att avse underhåll av väg, byggnad eller
annan anläggning, kan ägaren av en fastighet, i vilken upplåtits samfällighetsrätt,
härutöver ha att sörja för driften av viss för samfälligheten erforderlig
anläggning, såsom pumpverk, elektrisk station eller värmecentral. 1
synnerhet vid samfällighetsföretag av mindre storleksordning torde man
enligt beredningen kunna vänta att möjligheten till prestationsålägganden
för delägarna blir utnyttjad i vidsträckt omfattning. Beträffande större företag
räknar beredningen med att anlitande av särskilt anställd arbetskraft
utanför delägarkretsen blir en mera vanlig ordning. Också nu ifrågavarande
prestationsskyldighet för delägare förutsätter enligt beredningens förslag
ett särskilt åtagande i samfällighetsavtalet, som dessutom skall innehålla
uppgift om den ersättning som skall utgå för prestationen. Enligt bered -

766 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ningens förslag skall den ordinära bidragsskyldigheten till samfällighetens
verksamhet emellertid bestämmas i pengar. Särskilt åtagna arbetsförpliktelser
ligger vid sidan av den ordinära bidragsskyldigheten som åvilar samtliga
delägare i samfälligheten. Dylika arbetsförpliktelser avses således inte
kunna ersätta skyldigheten att utge penningbidrag eller i och för sig inverka
på bidragsskyldighetens omfattning.

Departementschefen. De av beredningen i 22: 4 och 6 föreslagna reglerna
har efter en viss omarbetning förts samman till en enda paragraf i departementsförslaget.
I denna ges en beskrivning av samfällighetsrättens grundläggande
positiva och negativa element. För förståelsen av den nya rättighetens
så att säga dubbla natur av förmån och last synes det vara av betydelse
att dessa element kommer till klart uttryck i ett sammanhang. Den
av beredningen i 22: 6 upptagna beskrivningen av vad samfällighetsrätt
innebär är dessutom mindre lyckad och ägnad att undanskymma rättighetens
positiva innebörd.

Förutom en förenkling i redaktionellt hänseende av de av beredningen
föreslagna reglerna i 22: 4 och 6 innebär departementsförslaget också vissa
sakliga ändringar. Först och främst är att märka att departementsförslaget
inte gör någon principiell åtskillnad mellan periodiska penningbidrag och
andra former av sådana bidrag, t. ex. engångsvederlag. Den av beredningen
valda lösningen i detta hänseende hänger samman med den föreslagna regleringen
av servitutsvederlagets sakrättsliga ställning. Som jag anförde redan
i samband med remissen till lagrådet den It februari 1966 av delförslaget
till ny jordabalk bör någon motsvarande reglering inte tas upp i
jordabalken (se remissprotokollet s. 36). Regleringen av bidragsfrågan i
departementsförslaget är därför inte på samma sätt som i beredningens
förslag bunden vid en principiell åtskillnad mellan periodiska bidrag och
andra former av vederlag. Något avgörande skäl för att i detta sammanhang
göra en sådan åtskillnad anser jag inte heller föreligga. På samma sätt som
i fråga om servitut innefattar departementsförslaget därför en enhetlig reglering
av vederlagsfrågan. Till skillnad mot vad som är fallet i fråga om
servitutsvederlag skapas genom upplåtelse av samfällighetsrätt emellertid
också ett visst sakrättsligt skydd för vederlaget. Antingen detta enligt avtalet
skall utges genom periodiska bidrag eller som engångsbelopp eller i annan
form blir sålunda en ny ägare av en fastighet inom samfälligheten enligt
departementsförslaget skyldig att utge det vederlag som bestämts genom
avtalet. Detta gäller fullt ut såvitt angår framtida betalningsskyldighet.
Om det i samfällighetsavtalet sålunda bestämts t. ex. att ett engångsbelopp
skall erläggas genom amorteringar vid skilda tidpunkter, och fastigheten
överlåts vid en tidpunkt när det återstår en amortering, blir den nye
ägaren skyldig att fullgöra den sista amorteringen. I fråga om belopp som
förfallit till betalning före den bestämda tillträdesdagen har det sakrättsliga
skyddet emellertid ansetts böra begränsas till periodiska bidrag. Detta fram -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 767

går av 15:6 i departementsförslaget. En skyldighet för ny ägare att utge
också andra former av förfallna bidrag skulle nämligen vara förenad med
alltför stora risker för denne. Skyldigheten skulle därigenom kunna verka
hämmande på fastighetsomsättningen. En grundförutsättning för att en ny
ägare över huvud skall bli skyldig att bidra till kostnaderna för samfällighetens
verksamhet eller att fullgöra annat åtagande, som förre ägaren gjort
gentemot denna, är självfallet att samfällighetsrätten som sådan blir gällande
mot nye ägaren enligt reglerna i balken (se 7: It—16) eller att han
likväl vill att fastigheten skall stå kvar i samfälligheten (jfr 15: 6 i departementsförslaget).

En annan punkt på vilken departementsförslaget skiljer sig från beredningens
förslag i sakligt hänseende rör betydelsen av prestationer som
ligger utanför de ekonomiska bidragen, dvs. i huvudsak arbetsprestationer
av olika slag. Enligt beredningens förslag ligger sådana prestationer alltid
helt vid sidan av den ordinära bidragsskyldigheten och kan aldrig ersätta
eller påverka denna. Ersättning för prestationerna skall enligt vad beredningen
tänkt sig utges helt separat, dvs. på samma sätt som när prestationen
utförs av en helt utomstående person. Att fastighetsägarnas bidragsskyldighet
i regel bör bestämmas i pengar synes klart. Detta torde i praktiken
bli nödvändigt för att en samfällighet skall kunna fungera på ett
effektivt sätt. Det kan emellertid tänkas fall, särskilt i fråga om samfälligheter
av mindre omfattning, där det beträffande en eller flera fastighetsägare
kan te sig praktiskt och ändamålsenligt att låta bidragsskyldigheten
fullgöras i form av arbetsprestationer, såsom underhåll eller drift av en
anläggning som samfälligheten driver. Även om det kan föreligga vissa
svårigheter att få till stånd rättvisande jämförelsevärden på dylika arbetsprestationer
synes det inte finnas anledning att helt utesluta att bidragsskyldigheten,
helt eller delvis, får fullgöras genom sådana. Det bör vidare
enligt min uppfattning inte föreligga något hinder mot att man vid fastställandet
av bidragsskyldigheten tar hänsyn också till vissa andra faktorer vilka
får påverka bidragsskyldighetens omfattning, t. ex. att en fastighetsägare
ställer en byggnad eller annan anläggning till förfogande för samfälligheten.
Sådana faktorer kan medföra att den direkta bidragsskyldigheten för
en fastighetsägare reduceras i enlighet med vad som motsvarar prestationens
ekonomiska värde. Det är givetvis av stor vikt att samfällighetsavtalet
ger tydligt besked i de avseenden som nu avses.

5 §•

Denna paragraf motsvarar 22: 1 andra stycket och 19: 1 andra stycket
(delvis) resp. 22: 5 och 19: 5 i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag. I paragrafen regleras formen för och innehållet i ett samfällighetsavtal.

768 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lagberedningen. I fråga om bestämmelsen i första stycket om att i samlallighetsavtal
skall anges de fastigheter vilka ingår i samfälligheten och
det ändamål som skall tillgodoses hänvisar beredningen till vad den anfört
vid motsvarande föreskrift angående upplåtelsehandling rörande servitut
(se 19:6 i beredningens förslag). Att avtalet — såsom framgår av andra
punkten i första stycket i beredningens förslag — skall meddela närmare
bestämmelser angående beskaffenheten och omfattningen av planerad anläggning
eller åtgärd innebär att den så att säga yttre ramen för samfällighetens
verksamhet fastställs. Regleringen sägs i detta avseende motsvara
vissa vanliga föreskrifter i fråga om tvångssammanslutningar. Enligt samma
punkt i beredningens förslag skall avtalet tillika innehålla närmare bestämmelser
om bidragsskyldighetens fördelning mellan fastigheterna. Beredningen
framhåller att avtalets bestämmelser i detta hänseende uppenbarligen
är av centralt intresse för samfällighetsförhållandet. Det är nödvändigt
att den allmänna principen om att varje delägares nytta av förelaget
skall vara normerande för fördelningen kommer till uttryck i ett
visst kvottal eller annan bestämning som kan tillämpas aritmetiskt. Om
de förmåner samfälligheten har till uppgift att tillhandahålla är mätbara,
t. ex. vatten, värme eller elektrisk kraft, möter inte hinder mot att bidragsskyldigheten
anknyts till den omfattning i vilken de åsyftade förmånerna
under viss närmare bestämd period tillhandahålls varje delägare.
Beredningen konstaterar att bidragsskyldighetens omfattning kan komma
att växla under skilda tidsperioder med en sådan bestämning. En kvantitativ
fördelningsgrund bör kunna kombineras med kvottalsprincipen t. ex.
så, att en uppdelning sker mellan å ena sidan anläggningskostnaden och
å andra sidan övriga kostnader, t. ex. för driften.

Om vissa av de i samfällighetsavtalet inbegripna fastigheterna ägs av
samme person, bör avtalet ändå anses ingånget för varje fastighet för sig
och sålunda inte för de samägda fastigheterna gemensamt. En konsekvens
härav är att i samfällighetsavtalet måste för varje fastighet bestämmas dess
särskilda bidragsskyldighet till samfälligheten. Det sagda gäller enligt beredningen
i samma mån, när alla fastigheterna i samfällighetsförhållandet
ägs av en och samma person. Den ensidiga förklaring från ägarens sida
som därvid ersätter avtalet måste alltså noggrant ange varje fastighets bidragsplikt.

I fråga om de tidsbegränsningar och villkorsbestämmelser som avses i
första styckets tredje punkt i beredningens förslag hänvisar beredningen
till sina uttalanden i samband med 22: 1. Bestämmelsen i fjärde punkten
ansluter till motsvarande föreskrift angående servitutsvederlag (se 19:6
i beredningens förslag).

Beredningen framhåller att ett samfällighetsavtal kan innebära skyldighet
för delägare att tåla intrång på sin fastighet eller annan inskränkning
i äganderätten för tillgodoseende av samfällighetsändamålet eller att full -

Del B 2

769

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

göra viss arbetsprestation åt samfälligheten. För rättsförhållandet mellan
samfälligheten och den enskilde delägaren är det av stor betydelse att
omfattningen av besvär eller last som nu avses klart framgår redan av
upplåtelsen liksom att därvid bestäms den ersättning som skall utgå
till delägaren. En särskild föreskrift härom finns i andra stycket av beredningens
förslag.

Departementschefen- I departementsförslaget har i denna paragraf tagits
upp en samlad reglering av de krav som gäller i fråga om ett samfällighetsavtals
form och innehåll. Den i 22: 1 andra stycket i lagberedningens
förslag upptagna formföreskriften har alltså flyttats till denna paragraf.
Departementsförslaget har utformats på i princip samma sätt som i fråga
om servitut (14: 4 i departementsförslaget). I första stycket av paragrafen
anges sålunda de minimikrav i fråga om innehållet i upplåtelsehandlingen
som måste vara uppfyllda för att ett giltigt samfällighetsavtal över huvud
skall anses ha kommit till stånd. En uttrycklig bestämmelse om den inverkan
på avtalets giltighet som underlåtenhet att ta upp nu ifrågavarande
uppgifter i handlingen medför har ansetts klargörande. Jag vill understryka
vad beredningen anfört rörande betydelsen av att frågan om bidragsskyldighetens
fördelning mellan fastigheternas ägare blir uttömmande och
klart reglerad i avtalet. Detta framstår som oundgängligen nödvändigt för
att samfälligheten skall kunna fungera på ett effektivt sätt och framtida
tvister undvikas.

De i andra stycket i departementsförslaget föreskrivna uppgifterna om
innehållet i samfällighetsavtalet skiljer sig principiellt från dem som tagits
upp i första stycket därigenom att deras upptagande i samfällighetsavtalet
inte gjorts till villkor för avtalets giltighet. Liksom i fråga om upplåtelse
av servitut ligger betydelsen av att dessa uppgifter tas upp i upplåtelsehandlingen
främst på det bevistekniska och sakrättsliga planet. Detta innebär
emellertid inte att uppgifterna i och för sig skulle vara av mindre vikt
utan det är synnerligen angeläget att dessa i förekommande fall kominer
till klart uttryck i den skriftliga avfattningen av avtalet. Rörande andra
stycket av paragrafen vill jag i övrigt framhålla att det getts en något annorlunda
utformning i departementsförslaget än motsvarande bestämmelser
i beredningens förslag. Det är i huvudsak dock bara fråga om redaktionella
jämkningar i förtydligande syfte. Särskilt 22:5 andra stycket i
beredningens förslag har synts mig kräva en omarbetning. Med den utformning
som bestämmelsen fått i beredningens förslag kan man lätt få
den uppfattningen att det i vissa fall skulle etableras ett speciellt rättsförhållande
mellan samfälligheten och viss däri ingående fastighet på vilken
exempelvis skulle uppföras en byggnad eller annan anläggning för samfällighetens
räkning. Enligt min uppfattning bör man emellertid undvika ett
dylikt betraktelsesätt. Samtliga fastigheter i en samfällighet är i förhållan -

770 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

de till varandra helt likställda i rättsligt hänseende. Att det i vissa fall
förhåller sig så, att en byggnad eller annan anläggning som tjänar samfällighetsändamålet
är belägen på bara en av de i samfälligheten ingående
fastigheterna eller att en eller flera av fastigheternas ägare har att
sörja för underhåll eller drift av en anläggning eller på annat sätt gå samfälligheten
till handa med t. ex. arbetsprestationer, ger inte upphov till några
speciella rättsförhållanden som förändrar den principiella jämställdheten
(jfr dock 15: 13 i departementsförslaget). Med utgångspunkt härifrån
är det missvisande att — som skett i beredningens förslag — tala om att
det läggs besvär eller last på viss fastighet till förmån för samfälligheten.
Detta uttryckssätt kan också föranleda den missuppfattningen att nämnda
företeelser, som får antas bli mycket vanliga och som självfallet skall regleras
i samfällighetsavtalet, på något sätt skulle utgöra undantag från det
normala vilket knappast kan anses bli fallet. Vad nu anförts har föranlett
en omarbetning av lagberedningens förslag i denna del.

Departementsförslaget innehåller inte någon direkt motsvarighet till föreskriften
i 22: 5 första stycket i beredningens förslag att i fråga om periodiska
penningbidrag de särskilda posternas förfallotid och grunderna för
deras bestämmande skall tas upp i samfällighetsavtalet. Såvitt angår uppgiften
om grunderna för bidragens bestämmande får sådan uppgift anses
inbegripen i bestämmelsen i första stycket rörande grunderna för bidragsskyldighetens
fördelning mellan fastigheternas ägare. Vad angår förfallotiden
anser jag det knappast helt nödvändigt att samfällighetsavtalet innehåller
uppgift om denna. Det är givetvis inte något som hindrar att man
i ett samfällighetsavtal tar upp en bestämmelse om förfallotiden, men det
kan också tänkas situationer när det är lämpligare att låta frågan om förfallotiden
avgöras i annan ordning, t. ex. genom beslut på samfällighetsstämma
eller av styrelsen för samfälligheten när sådan finns. Det bör enligt
min uppfattning överlämnas åt delägarna i samfälligheten att reglera denna
fråga efter omständigheterna.

6 §.

Denna paragraf som motsvarar 22: 7 resp. 19: 7 i lagberedningens och
jordabalksutredningens förslag innehåller regler om skyldighet för ny ägare
av en fastighet som ingår i en samfällighet att i viss omfattning svara för
penningbidrag som förfallit till betalning före tillträdesdagen.

Lagberedningen. Beredningens skäl för att inte föreslå förmånsrätt för
de bidragsbelopp som delägarna skall utge för det gemensamma ändamålet
har återgetts i den allmänna motiveringen. Den lösning som beredningen i
stället valt, nämligen ett visst ansvar för ny ägare av en fastighet som belastas
av samfällighetsrätt även beträffande förre ägarens bidragsskuld,
framgår av 22: 7 i förslaget. Paragrafen stämmer helt överens med 19: 9 i

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 771

beredningens förslag, dvs. bestämmelsen om ny ägares ansvarighet för servitntsvederlag,
men avviker i två hänseenden från motsvarande regel i VL.
Enligt 7 kap. 60 § VL svarar nye ägaren för förre ägarens bidragssknld om
bidraget inte förfallit tidigare än inom ett år före nye ägarens förvärv. Lagberedningen
föreslår att motsvarande tid bestäms till sex månader. Regeln
i VL gör vidare undantag för det fall att nye ägaren gjort sitt förvärv på exekutiv
auktion. Något motsvarande undantag föreslås inte av lagberedningen.
I motiven till 19: 9 (se SOU 1960: 25 s. 386) framhåller beredningen att ny
ägares ansvar för tidigare förfallna belopp av hänsyn till fastighetsomsättningen
och fastighetskrediten bör starkt begränsas. Om det skydd man vill
tillförsäkra den tjänande fastighetens ägare skall bli verksamt bör emellertid
något undantag inte göras för förvärv på exekutiv auktion.

Genom de i denna paragraf upptagna bestämmelserna avgörs bara frågan
om samfällighetens ställning till fastighetens ägare och således inte förhållandet
mellan överlåtaren och den nye ägaren. Sistnämnda förhållande regleras
av parternas avtal och de rättsregler som eljest gäller om fastighetsköp.
I det belopp som enligt denna paragraf får tas ut av den nye ägaren ingår
inte engångsbelopp. Bestämmelserna i paragrafen avser främst vad förre
ägaren haft att utge i anledning av uttaxering. Skulle med hänsyn till den
associationsrättsliga regleringen uttaxeringsreglerna inte vara tillämpliga
blir enligt beredningen samfällighetsavtalets föreskrifter angående bidragsskyldighetens
fullgörande direkt bestämmande för vad förre ägaren haft att
utge.

Departementschefen. Innehållet i denna paragraf har behandlats i den
allmänna motiveringen till departementsförslaget och i anslutning till 4 §.
Utöver vad som där anförts vill jag här anmärka följande.

Beredningens förslag i fråga om ny ägares ansvar för förre ägarens bidragsskuld
stämmer inte överens med vad som gäller för motsvarande fall
enligt 26 § lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Där föreskrivs nämligen
att för brist från fastighet som övergått till ny ägare annorledes än
genom försäljning på exekutiv auktion är ny ägare ansvarig före ägarna till
övriga fastigheter i samfälligheten i fråga om bidrag som förfallit till betalning
inom ett år före den bestämda tillträdesdagen i den mån bidraget inte
utgår med förmånsrätt ur fastigheten (angående motiven till denna bestämmelse,
se prop. 1966: 128 s. 241). Denna bestämmelse ansluter sig således
närmare till 7 kap. 60 § VL än den av beredningen upptagna regeln i 22: 7.
Om 26 § lagen om vissa gemensamhetsanläggningar skall kunna tillämpas
också i fråga om samfällighetsrätt måste sålunda en sammanjämkning ske.
Härvid är till en början att märka att någon motsvarighet till den av lagberedningen
föreslagna regleringen av servitutsvederlagets sakrättsliga ställning
inte tagits upp i departementsförslaget (se remissprotokollet den It
februari 1966 s. 36). Detta medför att ett ingrepp i den av beredningen fö -

772 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

reslagna sakrättsliga regleringen i 22: 7 inte innebär något avsteg från eljest
gällande principer i departementsförslaget. Härtill kommer att den i
26 § lagen om vissa gemensamhetsanläggningar npptagna regleringen överensstämmer
med motsvarande reglering på andra rättsområden. Dessa omständigheter
gör att jag inte kan finna några avgörande hinder mot att välja
en lösning, som sluter närmare an till den som tagits upp i lagen om
vissa gemensamhetsanläggningar. I 15: 6 i departementsförslaget har nye
ägarens ansvar för tidigare förfallna bidrag därför å ena sidan utsträckts
till att avse en tid av ett år före den bestämda tillträdesdagen och å andra
sidan inskränkts till att gälla enbart vid frivillig överlåtelse.

En förutsättning för att en ny ägare av en i en samfällighet ingående fastighet
skall bli skyldig att i den omfattning som anges i paragrafen svara för
tidigare förfallna periodiska penningbidrag är att samfällighetsrätten som
sådan blir gällande mot honom enligt i balken upptagna sakrättsliga bestämmelser.
Om en förvärvare inte blir på detta sätt bunden av en av överlåtaren
gjord upplåtelse av samfällighetsrätt i fastigheten och därmed således av
bestämmelserna i det till grund för upplåtelsen liggande samfällighetsavtalet,
ges förvärvaren genom förevarande paragraf en ovillkorlig rätt att inträda i
samfällighetsförhållandet under förutsättning att han svarar för oguldna
bidragsbelopp som förre ägaren haft att utge och som förfallit till betalning
inom ett år före den bestämda tillträdesdagen. Begagnar sig den nye ägaren
av denna möjlighet, står den tidigare upplåtna samfällighetsrätten orubbad
kvar i fastigheten och det ursprungliga samfällighetsavtalet fortfar att gälla.
Det uppstår således inte någon ny rättighet eller något nytt avtal vilket
självfallet är av stor betydelse från bl. a. prioritetssynpunkt.

7—9 §§.

Dessa paragrafer motsvarar 22: 8 och 9 resp. 19: 8 och 9 i lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag. I paragraferna ges vissa bestämmelser
om påföljden av avtalsbrott in. m. av ägare av fastighet som ingår i en samfällighet.

Lagberedningen. I fråga om bestämmelserna i 22: 8 i beredningens förslag
framhåller beredningen att delägarna genom samfällighetsavtalet ikläder
sig vissa förpliktelser i förhållande till såväl samfälligheten som varandra
inbördes. I den mån dessa förpliktelser inte fullgörs ådrar sig delägarna
redan enligt allmänna rättsgrundsatser påföljder av civilrättslig natur.
Nämnda paragraf i beredningens förslag sägs utgöra en erinran härom. Avfattningen
av paragrafen ansluter sig nära till motsvarande bestämmelser i
17: 8 och 19: 11 i beredningens förslag (13: 8 resp. 14: 8 i departementsförslaget)
. Beträffande frågan huruvida den ansvarighet som en fastighetsägare
ådragit sig övergår på en ny ägare till fastigheten hänvisar beredningen
till vad den anfört i samband med 19: 11 (se SOU 1960: 25 s. 397).

Del B 2

773

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vad angår innehållet i 22: 9 i beredningens förslag anför beredningen —
efter att ha diskuterat frågan om det är lämpligt att införa hävningsrätt vid
mera väsentliga kontraktsbrott från någon delägares sida — att vad som talar
för en hävningsrätt, modifierad på så sätt att avtalet får hävas enbart i
vad det angår den delägare som försummat sig, inte minst är att samfällighetens
rätt till bidrag från delägare om möjligt bör vinna ytterligare trygghet
genom att viss sanktionsåtgärd mot en försumlig delägare står till samfällighetens
förfogande. Beredningen har inte ansett sig böra i förslaget ta
upp en i 1952 års promemoria föreslagen sanktionsåtgärd som innebar avstängning
av delägare från samfällighetsförmånerna. Den av beredningen nu
föreslagna hävningsrätten utgör en ersättning för avstängningsåtgärden.
Vad speciellt beträffar hävningsrätt på grund av dröjsmål med erläggande av
bidrag betonar beredningen att — på grund av bl. a. tidsfristen för hävningsanspråks
framställande — hävningsrätten kan grundas endast på försummelse
att erlägga bidrag av vilka den aktuelle fastighetsägaren är sakrättsligt
bunden. Om bara två fastigheter ingår i samfälligheten, medför tydligen
ett utövande av hävningsrätt, påpekar beredningen, att samfälligheten
helt upplöses. Beträffande samfälligheter av större omfattning kan givetvis
detsamma inträffa som en följd av att hävningsrätten, vid samma tillfälle
eller successivt, tillgrips mot flera delägare. Om delägarna är fler än två, är
det naturligt att hävningsrätten tillkommer samfälligheten som sådan och
inte den enskilde delägaren. En uttrycklig föreskrift härom har tagits upp
i 22: 9 andra stycket i förslaget. Beredningen betonar slutligen att i fråga
om samfällighetsavtalets giltighet från avtalsrättslig synpunkt gäller allmänna
bestämmelser. I sådant hänseende tillkommer det varje delägare att
själv föra talan.

Departementschefen. 1 fråga om innehållet i dessa paragrafer innebär departementsförslaget
bara smärre avvikelser från beredningens förslag. I
redaktionellt hänseende är att märka att bestämmelserna om rätt till talan
och hävning i 22: 8 sista punkten och 22: 9 andra stycket i beredningens förslag
brutits ut till en särskild paragraf i departementsförslaget, nämligen
15:9. I sakligt hänseende bör anmärkas att reglerna om påföljd vid
dröjsmål med erläggande av penningbidrag i 15:8 i departementsförslaget
tar sikte inte bara som i beredningens förslag på periodiska bidrag utan
på alla former av penningbidrag. Vidare har i 15: 8 i departementsförslaget
införts en spärregel av innebörd att hävningsrätt vid dröjsmål med erläggande
av penningbidrag inte föreligger, om försummelsen bara är av
ringa betydelse. I nu angivna hänseenden har regleringen i departementsförslaget
samordnats med motsvarande bestämmelser om servitut i 14 kap.
i departementsförslaget, och jag får i fråga om motiven för nämnda avvikelser
från beredningens förslag hänvisa till vad jag anfört i samband med
redogörelsen för 14: 8—11. I detta sammanhang bör också nämnas att reg -

774 Del B 2 Kung/. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lerna om tale- och hävningsrätt i 15:9 i departementsförslaget skiljer sig
något från beredningens förslag. Detta hänger samman med den samordning
som skett i departementsförslaget av de associationsrättsliga bestämmelserna
i lagberedningens förslag och i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar.

I fråga om tillämpningen av bestämmelserna i 15: 7 i departementsförslaget,
vilka är konstruerade på i princip samma sätt som 14: 8 i departementsförslaget,
vill jag framhålla att de torde bli tillämpliga också på sådana
arbetsprestationer som kan åvila en eller flera fastighetsägare enligt
åtagande i samfällighetsavtalet. Härigenom ges effektiva sanktionsmöjligheter
mot fastighetsägare som åsidosätter sina skyldigheter i detta hänseende.
Rörande tillämpningen av bestämmelserna i övrigt får jag hänvisa till
vad som anförts om servitut i anslutning till 14: 8 i departementsförslaget.

10 §.

Denna paragraf motsvarar 22: 12 andra stycket resp. 19: 12 andra stycket
i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag. Innehållet utgörs
av en hänvisning till vissa bestämmelser i 14 kap. om servitut.

Lagberedningen. Beredningen konstaterar att den belastning på en fastighet
som samfällighetsrätten utgör kan innefatta moment av servitutsliknande
art. Detta motiverar att reglerna om servitut görs i viss mån tilllämpliga
också på samfällighetsrätt. Beredningen har därför i 22: 12 första
stycket tagit upp en hänvisning till reglerna i 19: 18—21. Oavsett huruvida
i samfällighetsrätten ingår moment av servitutsliknande art har beredningen
funnit påkallat att låta bestämmelserna om servitut i 19: 10, 15 och 16
samt 19: 22—24 vinna tillämpning också på samfällighetsrätt. Detta har
skett genom en hänvisning i 22: 12 andra stycket.

Departementschefen. Som framgått av den allmänna motiveringen till detta
kapitel har den samordning som skett i departementsförslaget av reglerna
om ändring och upphörande av servitut i lagberedningens förslag och
i den blivande lagen om fastighetsbildning utsträckts till att omfatta också
samfällighetsrätten. Den i 22: 12 första stycket i beredningens förslag upptagna
hänvisningen till reglerna om servitut i 19: 18—21 saknar därför motsvarighet
i departementsförslaget. I stället hänvisar departementsförslaget
i 15: 13 till lagen om fastighetsbildning. Som en konsekvens härav har i departementsförslaget
inte heller tagits upp någon motsvarighet till den i
22: 12 andra stycket i beredningens förslag gjorda hänvisningen till 19: 22
och 23. Hänvisningen till reglerna i 19: 10 (motsvarande 14: 7 i departementsförslaget)
synes överflödig. De förhållanden som regleras genom
nämnda bestämmelser får för samfällighetsrättens del på ett självklart sätt
anses följa av samfällighetsavtalet. Departementsförslaget saknar därför

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 775

motsvarighet också till denna hänvisning. Övriga av beredningen föreslagna
hänvisningar till reglerna om servitut, nämligen till 19:15, 16 och 24
i beredningens förslag, vilka paragrafer motsvaras av 14: 13—15 i departementsförslaget,
har däremot tagits upp i förevarande paragraf i departementsförslaget.
Rörande motiven till dessa bestämmelser anser jag mig i
huvudsak kunna hänvisa till vad jag anfört i anslutning till 14 kap. Jag vill
i fråga om tillämpningen av bestämmelserna i detta sammanhang bara påpeka
att samfällighetsrättens upphörande genom konfusion i enlighet med
bestämmelsen i 14: 14 i departementsförslaget uppenbarligen förutsätter att
samtliga fastigheter som ingår i samfälligheten läggs samman.

11 §•

Denna paragraf motsvarar 22: 10 resp. 19: 10 i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag. Paragrafen reglerar frågan om fördelningen
av bidragsskyldigheten när en fastighet vari samfällighetsrätt är upplåten
delas.

Lagberedningen. Angående verkan på samfällighetsrätt av att eu därav
besvärad fastighet delas hänvisar beredningen till de allmänna reglerna i
11: 23 i dess förslag (motsvarande 7: 26 i departementsförslaget) samt vad
som i anslutning därtill anförts i motiven. Konsekvensen av delningen blir
alltså, framhåller beredningen, att samfällighetsrätten efter delningen gäller
i samtliga de genom delningen nybildade fastigheterna. Enligt beredningens
uppfattning bör inte heller vad angår ansvaret för den bidragsskyldighet
som ålegat den odelade fastigheten delningen från principiell synpunkt
medföra någon rubbning. Denna uppfattning leder till att ägarna av
de nya fastigheterna bör ha att solidariskt svara för den bidragsskyldighet
som före delningen låg på den gamla fastigheten. Vad som nu sagts har
kommit till direkt uttryck i förevarande paragraf i beredningens förslag.
Effekten av det solidariska ansvaret modifieras emellertid genom föreskriften
att ansvaret mellan delägarna inbördes skall fördelas i förhållande till
nyttan efter delningen.

Remissyttrandena. Lantbruksnämnden i Norrbottens län anser att man
i det fall som denna paragraf avser lämpligen bör skilja mellan jordbruksfastigheter
och andra fastigheter. Vid delning av en jordbruksfastighet bör
samfällighetsrätten enligt nämndens mening få samma status som mantalet.
År rättigheten av den karaktären att vid avstyckning av tomter tomtägarna
har intresse av stamfastighetens samfällda rättighet, bör de enligt
nämndens uppfattning kunna tillföras del i denna genom en ombildning av
samfälligheten.

776 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Departementschefen. Som lagberedningen framhållit i anslutning till
11:23 i dess förslag är en lokalisering av utövningen av samfällighetsrätt
inte möjlig. Detta beror på att ett grundläggande moment i den belastning
som samfällighetsrätten innebär utgörs av förpliktelsen att utge bidrag till
det gemensamma ändamålet. En konsekvens härav måste bli att en dylik rättighet
efter delning av den fastighet i vilken den ursprungligen upplåtits
alltid kommer att gälla i var och en av de nya fastigheterna. Det torde med
hänsyn härtill inte vara möjligt att i nu angivna hänseenden göra någon
skillnad mellan olika kategorier av fastigheter på sätt som förordats i ett
remissyttrande. Jag anser således att beredningens förslag i denna fråga
bör godtas.

12 §.

Paragrafen, som motsvarar 22: 11 resp. 19: 11 i lagberedningens och jordabalksutredningens
förslag, innehåller vissa regler om upplösning av samfällighet
till följd av ändrade förhållanden m. m.

Lagberedningen. Beredningen framhåller inledningsvis att det inte bör
föreligga något hinder mot att avveckla ett samfällighetsförhållande genom
frivillig överenskommelse mellan fastighetsägarna. Denna princip anser
beredningen emellertid gälla utan någon uttrycklig lagbestämmelse. Beträffande
en avveckling av samfällighetsförhållandet mot någon delägares
bestridande är det däremot tydligt att möjlighet härtill förutsätter direkta
bestämmelser. I beredningens promemoria av år 1952 fanns vissa bestämmelser
av sådant slag. De innebar att en fastighetsägare kunde utverka domstols
förordnande om likvidation av samfälligheten, om ändamålet med
den gemensamma verksamheten på grund av ändrade förhållanden förfallit
vad angick en eller flera fastigheter eller väsentligen förlorat sin betydelse
eller kunde för avsevärt mindre kostnad tillgodoses på annat sätt.
Ytterligare en förutsättning var att samfällighetens upplösning inte vållade
märkligt men för de övriga fastigheterna eller någon av dem. I förevarande
paragraf i beredningens förslag tas upp regler som är jämförliga med
dem som föreslogs i promemorian. Enligt det nu framlagda förslaget skall
sålunda domstol på talan av samfälligheten eller ägare av fastighet som
ingår i denna kunna förordna att samfälligheten skall upplösas, om ändrade
förhållanden på angivet sätt inverkat på samfällighetsändamålet. Av
lagtextens avfattning sägs det emellertid framgå att en upplösning av hela
samfälligheten inte kan ske annat än om de ändrade förhållandena berör
samfälligheten i gemen. Om bara viss fastighet berörs, kan samfälligheten
inte upplösas enligt reglerna i första stycket. I en dylik situation står det
i stället ägaren av den av förändringen berörda fastigheten öppet att påkalla
att hans egen fastighet får träda ut ur gemenskapen. Han har för sådant
fall att avlösa samfällighetsrätten i fastigheten enligt bestämmelserna
i paragrafens andra stycke.

Del B 2

777

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Beredningen framhåller att eventualiteten av inträdande ändrade förhållanden
kan beaktas redan vid upprättandet av samfällighetsavtalet på så
sätt att avtalets bestånd görs beroende av särskilt villkor, t. ex. att samiallighetsavtalet
skall upphöra om en eller flera i samfälligheten ingående
fastigheter genom inkorporering kommer att ingå i en stad. I dylikt fall behöver
givetvis inte förevarande paragraf tillämpas för att upplösningen
skall komma till stånd när ändringen inträder.

När en samfällighet skall upplösas, vare sig det sker på grund av domstols
förordnande eller delägarnas överenskommelse, måste åtgärden uppenbarligen
vara beroende av att samfällighetens tillgångar inte skiftas, innan
all gäld infriats (jfr hänvisningen i 15:3 andra stycket i departementsförslaget
till 43 § andra och tredje styckena i lagen om vissa gemensamhetsanläggningar).
Detta är nödvändigt för att utomstående rättsägares intressen
skall skyddas.

Departementschefen. Jag har inte något att erinra mot beredningens förslag
i denna del. De föreslagna bestämmelserna har därför tagits upp i departementsförslaget
i sak oförändrade. I tydlighetens intresse har upptagits
en uttrycklig bestämmelse om att en samfällighet skall upplösas
också när fastighetsägarna är ense därom.

Hänvisningen i 22: 12 andra stycket i beredningens förslag till bl. a. 19: 22
i beredningens förslag innebär att frågan om bestämmande av löseskilling
vid avlösning av samfällighetsrätt enligt 22: 11 andra stycket i beredningens
förslag i tvistiga fall skall prövas av skiljemän. Som framgått av vad
jag anfört i anslutning till 15: 10 i departementsförslaget har någon motsvarighet
till nämnda hänvisning inte tagits med i departementsförslaget.
1 fall som nu avses ankommer enligt departementsförslaget prövningen i
stället på den domstol som har att ta ställning till avlösningsfrågan i övrigt.

Det är uppenbart att ett bortfall av en eller flera fastigheter ur ett samfällighetsförhållande
ofta måste medföra vissa konsekvenser också för de
fastigheter som står kvar i samfälligheten, t. ex. i fråga om fördelningen
av kostnaderna för samfällighetens verksamhet. Härvid torde ibland vissa
ganska besvärliga problem uppkomma som det inte nu är möjligt att bedöma
i detalj. Man får utgå från att fastighetsägarna själva förmår att avtalsvis
reglera de nya situationer som kan uppstå och att i förekommande
fall samfällighetens styrelse träffar erforderliga beslut inom ramen för sina
befogenheter. Spörsmålet torde i övrigt få överlämnas åt rättstillämpningen.

13 §.

Denna paragraf ersätter hänvisningarna i dels 22: 2 tredje stycket resp.
19: 2 tredje stycket i lagberedningens och jordabalksutredningens förslag till
19:4 resp. 16:4 i förslagen, dels 22: 12 första stycket resp. 19: 12 första
stycket i beredningens och utredningens förslag till 19: 18—21 resp. 16: 18

778 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

—21 i förslagen. Paragrafen innebär i departementsförslaget att reglerna
i lagen om fastighetsbildning rörande ändring och upphävande av servitut
som hindrar ett ändamålsenligt utnyttjande av den tjänande fastigheten
eller dess användning i enlighet med stadsplan, tomtindelning eller byggnadsplan
görs tillämpliga också i fråga om belastning som på grund av samfällighetsavtal
åvilar viss fastighet inom samfälligheten.

Departementschefen. 1 likhet med lagberedningen anser jag det naturligt
att lösningen av frågan om ändring eller upphörande av samfällighetsrätt
i vissa speciella situationer när rättighetens bestånd inte längre ter sig sakligt
motiverat bör ske efter i huvudsak samma principer som i fråga om
servitut. Såvitt gäller den senare rättigheten bygger departementsförslaget
som framgått av 14 kap. på en nära samordning med reglerna om upphävande
och ändring av servitut i den blivande lagen om fastighetsbildning.
Konsekvensen härav blir att reglerna i denna lag får vinna motsvarande
tillämpning också i fråga om samfällighetsrätt. Detta innebär att samfällighetsrätt
liksom avtalsservitut i stor utsträckning blir underkastad de
allmänna intressen som bär upp fastighetsbildningslagstiftningen. Härigenom
skapas möjlighet att hålla samfällighetsrätten inom ramen för rådande
jord- och planpolitiska målsättningar. Med hänsyn till samfällighetsrättens
speciella natur är emellertid vissa begränsningar påkallade i fråga om
tillämpningen av bestämmelserna i lagen om fastighetsbildning. Sålunda bör
tillämpningen av nämnda bestämmelser naturligen inskränkas till att avse
fysiska belastningar på de fastigheter som ingår i en samfällighet och således
inte gälla i fråga om rent ekonomiska förpliktelser. En annan sak är
att ett ingrepp av nu åsyftat slag i ett samfällighetsförhållande kan få ekonomiska
konsekvenser. Jag anser därför att det i detta fall är motiverat att
låta tillämpningen av bestämmelserna i lagen om fastighetsbildning gälla
bara i fråga om belastning som på grund av samfällighetsavtal åvilar viss
fastighet inom samfälligheten. Med sådan belastning åsyftas enligt vad nyss
sagts bara sådana servitutsliknande belastningar på fastigheten som t. ex.
består i att det på fastigheten finns uppförd en byggnad eller annan anläggning
som används för att tillgodose det gemensamma ändamålet ellei
att ägaren av fastigheten enligt samfällighetsavtalet är skyldig att tåla att
fastigheten eller visst utrymme på denna nyttjas som parkeringsplats eller
lekplats. I motsats till vad lagberedningen torde ha avsett i fråga om uttrycket
last eller besvär (se SOU 1960: 25 s. 477) inläggs i uttrycket belastning
enligt departementsförslaget däremot inte rena arbetsprestationer som
ägaren av någon fastighet inom samfälligheten kan ha åtagit sig enligt samfällighetsavtalet.
En tillämpning av reglerna i lagen om fastighetsbildning
också på företeelser av sistnämnda slag faller utom ramen för denna lagstiftnings
naturliga ämnesområde. Vad nu sagts utesluter dock inte att en
förrättning som tar sikte på upphävande eller ändring av belastning i den

Del B 2

779

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

mening som avses i departementsförslaget kan få konsekvenser i fråga om
arbetsprestationer som står i visst samband med den belastning som det är
fråga om. Hur man i olika situationer skall lösa frågor av denna typ liksom
andra uppkommande problem av t. ex. ekonomisk art torde få överlämnas
åt rättstillämpningen. Det torde kunna förväntas att fastighetsägarna
i betydande utsträckning genom frivilliga överenskommelser söker
åstadkomma de justeringar i samfällighetsavtalet som olika situationer kan
kräva.

Tillämpningsområdet för reglerna i lagen om fastighetsbildning har enligt
departementsförslaget inskränkts också i ett annat hänseende än det
nyss berörda. Jag har sålunda inte ansett det vara påkallat att låta andra
bestämmelser om ändring och upphävande av servitut gälla för samfällighetsrättens
del än de som avser de fall att servitutet hindrar ett ändamålsenligt
utnyttjande av den tjänande fastigheten eller dess användning i enlighet
med stadsplan, tomtindelning eller byggnadsplan. Med hänsyn till
de möjligheter som står till buds enligt 15: 12 i departementsförslaget torde
det ändå finnas tillräckliga möjligheter att åstadkomma andra erforderliga
ändringar i fråga om samfällighetsförhållanden. Vad angår den närmare
innebörden av reglerna i lagen om fastighetsbildning i de hänseenden som
är av intresse i detta sammanhang får jag hänvisa till vad jag anfört i anslutning
till 14 kap.

Hemställan

I enlighet med vad som anförts i det föregående föreligger förslag till
13 kap. 10 § samt 14 och 15 kap. i en ny jordabalk.

Föredraganden hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen för
det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas genom utdrag av
protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

781

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 19 september 1969.

Närvarande:

Statsministern Erlander, statsråden Sträng, Andersson, Lange, Kling,
Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Geijer,
Myrdal, Odhnoff, Moberg, Norling, Löfberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftning angående
jordbruksarrende m. m. och anför.

I. Inledning

Frågan om en ny jordabalk anmäldes i statsrådet den 11 februari 1966.
Därvid förelåg ett fullt utarbetat förslag till 16 av de 23 kapitel som balken
avses innehålla, nämligen 1—7, 13 och 16—23 kap. Sedermera anmäldes i
statsrådet den 20 januari 1967 ytterligare två kapitel i balken, 14 och 15
kap. Lagrådet har den 17 februari 1969 avgett utlåtande över lagförslaget i
nu angivna delar. De kapitel i balken som återstår avser arrende (8—11
kap.) och hyra (12 kap.).

Genom beslut den 11 december 1959 bemyndigade Kungl. Maj:t chefen för
jordbruksdepartementet att tillkalla högst sju sakkunniga för att verkställa
översyn av och avge förslag rörande arrendelagstiftningen och därmed
sammanhängande frågor.

De sakkunniga1, som antog namnet arrendelagsutredningen, avgav den 10
december 1968 betänkandet Jordbruksarrende (SOU 1968: 57). I betänkandet
framlades förslag till ändringar i lagstiftningen om jordbruksarrende
och därmed sammanhängande författningar. Förslaget till lagstiftning

1 Borgmästaren Björn Widegren, tillika ordförande, riksdagsmännen F.-A. Hamilton af Hageby,
Sigfrid Jonsson, Thorsten Larsson och Gunnar Pettersson samt direktören Arne Öhrström
och förbundssekreteraren Gustav V. Jönsson. Sedan Jonsson avlidit den 31 juli 1962 tillkallades
den 11 september 1962 riksdagsmannen Eric Mossberger som sakkunnig i hans ställe.
Hamilton avled den 3 februari 1968.

9 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

782 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om jordbruksarrende, som är utformat som 8—11 kap. i en ny jordabalk,
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga l1.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,
hovrätten över Skåne och Blekinge, fortifikationsförvaltningen, statens
järnvägar, statens vägverk, luftfartsverket, kammarkollegiet, riksrevisionsverket,
statskontoret, bankinspektionen, domänverket, lantbruksstyrelsen,
lantmäteristyrelsen, skogsstyrelsen, fiskeristyrelsen, skogshögskolan, lantbrukshögskolan,
statens vattenfallsverk, stiftsnämnden i Uppsala ärkestift,
stiftsnämnderna i Skara, Västerås, Lunds, Göteborgs och Härnösands stift,
länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands, Östergötlands, Kristianstads,
Malmöhus, Skaraborgs, Örebro, Kopparbergs och Västerbottens län, arrendenämnderna
i Södermanlands, Malmöhus och Skaraborgs län, Fritidsfiskets
Samarbetsnämnd, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution,
Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare,
Hushållningssällskapens förbund, Riksförbundet Landsbygdens Folk (RLF),
Skogsindustriernas Samarbetsutskott, Småbrukarnas Riksförbund, Svenska
Bankföreningen, Svenska kommunförbundet, Svenska lantarbetareförbundet,
Skogs- och Lantarbetsgivareföreningen, Svenska kyrkans försainlingsoch
pastoratförbund, Svenska Skogsarbetareförbundet, Svenska sparbanksföreningen,
Sveriges advokatsamfund, Sveriges Jordbrukskasseförbund, Sveriges
Jordägareförbund, Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund, Upsala Universitets Arrendatorförening, Västmanlands
läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening, Östergötlands ecklesiastika
arrendatorsförening, Föreningen Arrendatorer av ecklesiastika hemman
i Skåne, Akademihemman i Skåne, Kronoarrendatorsföreningen inom
Västra domänområdet och Föreningen arrendatorer av kronoegendomar i
Skåne. Vidare har yttranden inkommit från näringsfrihetsombudsmannen,
Svenska landstingsförbundet och Kommunalförbundet för Stockholms stads
och läns regionala frågor KSL.

Yttranden har överlämnats av lantbruksstyrelsen från samtliga lantbruksnämnder,
av lantmäteristyrelsen från överlantmätarna i Malmöhus, Göteborgs
och Bohus samt Värmlands län, av stiftsnämnden i Uppsala ärkestift
från en boställsnämnd, av länsstyrelsen i Stockholms län från arrendenämnden,
lantbruksnämnden och överlantmätaren i länet samt från stadskollegiet
i Stockholm och drätselkammaren i Södertälje, av länsstyrelsen i Östergötlands
län från arrendenämnden i länet, stiftsnämnden i Linköpings stift
och Östergötlands länsförbund av RLF, av länsstyrelsen i Kristianstads län
från överlantmätaren och skogsvårdsstyrelsen i länet samt från arrendenämnden
inom Kristianstads läns hushållningssällskap, Skånes jordägareförbund,
Skånes Provinsförbund av RLF och Kristianstads läns Småbrukareförbund,
av länsstyrelsen i Malmöhus län från Malmöhus läns hushållningssällskap
och Skånes jordägareförbund, av länsstyrelsen i Skaraborgs
län från Skaraborgs Länsförbund av RLF, av länsstyrelsen i Örebro län från

1 Bilagan intagen i bihang 3 som finns i de] B 2.

Del B 2

783

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Strängnäs stiftsnämnd och skogsvårdsstyrelsen i länet samt av länsstyrelsen
i Kopparbergs län från lantbruksnämnden i länet.

Bestämmelserna om annat arrende än jordbruksarrende och om hyra har
under senare tid reformerats genom lagar (1968:342 och 346) angående
ändring i lagen (1907: 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Det återstår
att anpassa dessa bestämmelser till jordabalken.

Sedan frågan om en ny jordabalk första gången anmäldes i statsrådet
har lagstiftning tillkommit och förslag framlagts som i skilda hänseenden
påverkar de av lagrådet redan behandlade delarna av förslaget till ny jordabalk.
Sålunda torde förslaget böra ändras i vissa delar bl. a. med anledning
av förköpslagen (1967: 868). Vidare har lagberedningen lagt fram förslag
om lagstiftning rörande fastighetsexekution in. m. (SOU 1968:64). Inom
kort kommer lagrådets yttrande att inhämtas över lagförslag på grund
av nämnda förslag. Även detta föranleder vissa ändringar i jordabalken
Svenska Mejeriernas Riksförening u. p. a. har i skrivelse den 15 november
1968 till Kungl. Maj:t föreslagit vissa ändringar i lagen (1966:453) om
vad som är fast egendom. Förslaget, som även rör 2 kap. jordabalken, torde
böra tas upp i detta sammanhang. Vidare har Svenska Bankföreningen
i skrivelse den 29 februari 1969 till Kungl. Maj:t begärt att institutet rätt
till elektrisk kraft skall tas upp i jordabalken.

På grund av vad som sålunda förekommit har inom justitiedepartementet
och jordbruksdepartementet utarbetats förslag till ändringar i och tillägg
till den nya jordabalken. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 21.

II. Allmän motivering rörande jordbruksarrende
1. Huvuddragen i gällande rätt

De grundläggande bestämmelserna om arrende finns i 1 och 2 kap. lagen
(1907:36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL). I fråga om
jordbruksarrende har lagen efter sin tillkomst år 1907 undergått flera
ändringar. Särskilt betydelsefulla sådana vidtogs åren 1909, 1927 och 1943.
Utanför NJL finns en omfattande specialreglering i författningar av skiftande
slag för publika arrenden, dvs. upplåtelser av jord som ägs av staten,
kyrkan, kommun, universitet eller annat offentligrättsligt organ. En
redogörelse för denna reglering kommer att lämnas senare.

Första kapitlet i NJL innehåller allmänna bestämmelser för alla former
av nyttjanderätt. Bestämmelserna gäller bl. a. upplåtelsetidens längd, sakrättsliga
frågor och upplåtarens skadeståndsansvar om nyttj anderätten förfaller.

I lagens andra kapitel (arrendelagen) tas de närmare reglerna för arrende
1 Bilagan Intagen i del A.

784 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

upp. Beträffande jordbruksarrende är arrendelagen uppdelad i tre avdelningar,
nämligen allmänna bestämmelser om jordbruksarrende (1—44 §§),
bestämmelser som rör arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (45—
48 §§) och särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden — s. k.
sociala arrenden —- (49—69 §§). Arrendelagen innehåller slutligen regler
om lägenhetsarrende (70 §), bostadsarrende (71—82 §§) och anläggningsarrende
(83—89 §§). I lagen ges en bestämning av jordbruksarrende. Sådant
arrende föreligger när jord genom avtal upplåts »till brukande mot lega».
Markupplåtelse på arrende »för annat ändamål än jordbruk» hänförs till
någon av de övriga tre arrendegrupperna.

De allmänna bestämmelserna i arrendelagen är grundade på principen om
avtalsfrihet mellan kontrahenterna. I den mån bestämmelserna ej utvisar
att de är tvingande, kan de sättas ur funktion genom förbehåll i arrendeavtalet.
Bara i vissa avseenden är lagen tvingande till arrendatorns förmån.
Avtal om arrende liksom ändringar däri skall sålunda alltid upprättas
skriftligt. Försummas det, blir avtalet ogiltigt, men brukaren har rätt till
skadestånd om han tillträtt arrendet och det inte berott på honom att kontrakt
ej skrivits. Arrendeavtalet skall ingås för viss tid eller för arrendatorns
livstid. Är avtalet ingånget »tills vidare» eller »på uppsägning» är det inte
ogiltigt utan gäller för en tid av fem år. När en avtalsperiod är slut, åligger
det arrendatorn, om inget annat bestämts, att flytta utan uppsägning eller
särskild anmaning. Sitter arrendatorn ändå kvar och fortsätter han med
brukandet trots skyldigheten att flytta, inträder emellertid rätt för honom
till tyst förlängning för en period av fem år, om jordägaren underlåter att
protestera inom två månader. I kontraktet får jordägaren inte förbehålla
sig eller annan ägare av jorden att säga upp avtalet före arrendetidens slut.
Bara i lagen särskilt angivna uppsägnings- och förverkandeskäl är giltiga.
Vederlaget för arrende skall alltid vara utsatt i pengar. Vid arrende som är
kombinerat med arbetsskyldigliet för arrendatorn får jordägaren inte beordra
arrendatorn att utföra arbete utöver vad avtalet innehåller. Arbetsskyldigheten
får dessutom bara påfordras i viss i lagen närmare angiven ordning.
Ersättningen för arbetet skall alltid utgå efter ortens pris. Tillhandahåller
jordägaren inte arbete enligt kontraktet, kan arrendatorn säga upp avtalet
och kräva skadestånd.

Enligt huvudregeln får arrendatorn inte sätta annan i sitt ställe. Undantag
från detta förbud medges — under iakttagande av vissa formaliteter —
om kontraktet är slutet på minst tio år eller, oavsett kontraktstiden, när
arrendatorn dör. Arrendatorns död påverkar annars ej ett på viss tid slutet
arrendeavtal. Arrendatorns rätt att överlåta arrendeätten är av dispositiv
natur. Liksom arrendatorn ej får överlåta arrendet, får han inte heller
själv utarrendera arrendestället. Han får dock göra sådana smärre nyttjanderättsupplåtelser
som kan ske utan men för jordägaren, t. ex. att hyra ut rum
till bostad.

Del B 2

785

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Den allmänna arrendelagen innehåller inga direkta bestämmelser om
arrendeställets skick vid utarrendering. Enda kravet lagen i detta avseende
uppställer är att jordägaren ålagts byggnadsskyldighet beträffande arrendeställets
arbetsbostäder. Den ledande principen för arrendatorns skyldigheter
under arrendetiden är olika för jorden och husen. Jorden är han skyldig att
hävda väl, även om den vid tillträdet var vanhävdad. Å andra sidan är
arrendatorn — vid arrendetidens slut — berättigad till ersättning för avhjälpta
brister. Jordägarens ersättningsskyldighet uppgår i så fall högst
till beloppet av tillträdesbristernas summa. För andra förbättringar som
arrendatorn vidtar på arrendestället är han inte generellt berättigad till
gottgörelse av jordägaren. Bara vissa i lagen särskilt angivna ersäftningsgrundande
förbättringsarbeten, såsom täckdikning eller annan jordförbättring,
godtas. I fråga om andra delar av arrendestället än jorden, dvs. i första
hand husen, har arrendatorn inga andra skyldigheter än att vårda och
underhålla dem så att de inte försämras under arrendetiden. Även här är
arrendatorn berättigad till ersättning för avhjälpta brister. Nybyggnadsskyldighet
åvilar inte någondera av kontrahenterna. Bara vid skada genom
vådeld eller annorledes eller beträffande arbetsbostäder är jordägaren i princip
skyldig att uppföra ny byggnad. Sistnämnda bestämmelse är tvingande
för jordägaren, liksom skyldigheten att under vissa omständigheter ersätta
arrendatorn om han uppför en ny byggnad.

För reglering av den ersättning som kan utgå för förbättringar eller försämringar
av arrendestället under tiden mellan tillträdet och avträdet anvisar
lagen i första hand syn av opartiska personer, s. k. laga syn. Parterna
har dock frihet att avtala om skicket eller att bestämma detta på annat
sätt än genom laga syn. Det är också tillåtet att genom fri bevisning styrka
skicket vid tillträde eller avträde, dock med det undantaget att, om laga
syn hållits och lämnats oklandrad, bevisning på annat sätt ej medges.

Till skillnad från arrendelagens allmänna bestämmelser kännetecknas
den s. k. sociala arrendelagstiftningen (49—69 §§ arrendelagen) av att
dess regler är tvingande. Bestämmelserna gäller bara om arrendestället omfattar
högst femtio hektar odlad jord och ägs av särskilt angivna jordägarekategorier.
Brukningsenheten skall sålunda tillhöra bl. a., bolag, förening
eller stiftelse eller utgöras av gård, torp eller annan jordbrukslägenhet,
som lyder under huvudgård och tillhör enskild person eller fideikommiss.
Vidare tillämpas de sociala reglerna, om arrendestället ägs av
enskild person, som inte är mantalsskriven på fastigheten eller på fastighet
i sambruk med den och som uppenbarligen besitter fastigheten av annan
anledning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket.

För upplåtelse av socialt arrende som ej sker för arrendatorns livstid gäller
en minsta arrendetid av fem år. Den rätt till substitution som i vissa fall
föreligger enligt arrendelagens allmänna bestämmelser gäller -säd socialt

786 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

arrende med tvingande verkan. Arrendatorn har optionsrätt, dvs. rätt till
nytt arrende för en period av fem år med rätt att efter utgången av nämnda
tid ånyo erhålla nytt arrende för fem år. Båda kontrahenterna kan bryta
optionsrätten i samband med arrendeperiodens utgång. Arrendatorn behöver
därvid inte ange skäl. Jordägaren kan däremot bryta optionsrätten bara
på särskilda i lagen bestämda skäl. Tvist med anledning av jordägarens brytande
av optionsrätten handläggs av allmän domstol på talan av arrendetorn.

När det gäller arrendeavgiften eller övriga villkor för arrendet har kontrahenterna
avtalsfrihet beträffande den första upplåtelsen. Arrendeavgiften
skall dock vara till sin storlek bestämd. Föreligger tvist om villkoren
för nytt arrende, bestäms dessa, om skiljeavtal inte föreligger, av arrendenämnden.

Vid socialt arrende har arrendatorn förköpsrätt till den eller de registerfastigheter,
som bildar arrendestället, om försäljning sker av fastighet som
sammanfaller med detta eller om den odlade jorden till större del ingår i
arrendestället.

Beträffande ansvaret för arrendeställets skick gäller med tvingande verkan
lagens allmänna bestämmelser om underhålls- och byggnadsskyldighet
samt rätt till nyodling och ersättning för förbättringar. Arrendatorns underhållsskyldighet
är dock i fråga om arrendeställets nödiga hus begränsad
till mindre reparationer. På jordägaren ankommer det dessutom såväl vid
tillträdet som under arrendetiden att svara för större reparationer och behövliga
ny- och ombyggnader. Jordägaren skall vidare vid tillträdet tillhandahålla
bostadshus i sådant skick som överensstämmer med hälsovårdsstadgan.
Ansvaret för bestämmelsernas efterlevnad ligger till betydande del
på synemännen. De kan förelägga jordägaren att inom viss tid avhjälpa
brist, för vilken han har att svara.

Vissa dömande och administrativa funktioner i fråga om sociala arrenden
åvilar arrendenämnderna. I regel sammanfaller arrendenämnds verksamhetsområde
med ett län. Nämnden skall bestå av tre ledamöter. Av dessa
utses en, som skall vara ordförande, av Kungl. Maj :t och de båda andra
av länsstyrelsen. Av de sistnämnda skall den ene vara ägare av jordbruksfastighet
och den andre arrendator av sådan fastighet. Förutom avgörande
vid tvist om villkoren för nytt arrende är arrendenämnden behörig att meddela
dispens från vissa eljest tvingande bestämmelser. Nämndens beslut i
dispensärenden kan överklagas hos länsstyrelsen. När arrendeavtal slutits,
kan jordägaren eller arrendatorn begära att arrendenämnden granskar avtalet.
Nämnden är också behörig att medge jordägare undantag från annars
gällande förbud att sälja eller utarrendera arrendestället under viss
tid efter det jordägaren återtagit arrendestället för att själv bruka det.

En de! av de sociala arrendena är utrustade med endast vissa av de sociala
förmånerna. Dessa s. k. halvsociala arrenden kännetecknas av att

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 787

upplåtelsen väsentligen syftar till att tillförsäkra jordägaren stadigvarande
arbetskraft för jordbruk, skogsbruk eller industriell rörelse. Upplåtelsen
skall dessutom avse sådan mindre brukningsdel (huggaretorp eller annat
därmed jämförligt arbetarboställe) där arrendatorn inte av jordbruket kan
erhålla sin huvudsakliga bärgning. Vid de halvsociala arrendena föreligger
ej rätt till minimitid, optionsrätt, förköpsrätt eller avgiftsreglering genom
opartiskt organ.

2. Tidigare reformförslag

Åtskillig kritik av arrende- och vanhävdslagstiftningen har förekommit
efter 1943 års arrendereform. Den fråga som oftast återkommit har varit
förslag om införande av en rätt för arrendator att genom inlösningsförfarande
bli ägare till den arrenderade gården. Motioner härom har förekommit
vid riksdagarna åren 1945 (11:110), 1948 (11:210), 1950 (1:168 och
II: 212), 1953 (I: 11 och II: 20) och 1956 (I: 460). Yrkandena har dock inte
föranlett någon åtgärd från utskott eller riksdag.

En annan återkommande fråga har varit utvidgning av tillämpningsområdet
för arrendelagens sociala bestämmelser. Motioner härom har förekommit
vid riksdagarna åren 1945 (I: 75 och II: 105) och 1950 (I: 244 och
II: 299). År 1945 avvisades yrkandet under hänvisning bl. a. till den då pågående
utredningen om skärpning av vanhävdslagstiftningen. Yrkandet
ledde ej heller år 1950 till någon omedelbar åtgärd, men vederbörande utskott
(3LU nr 15) fann yrkandet förtjäna största beaktande. Visserligen
kunde det ej anses att arrendatorer av gårdar över 50 hektar generellt kunde
betecknas som en svagare part, men om utvecklingen skulle visa att den
gällande lagen inte var tillräcklig för att skydda arrendatorerna, borde
lämpliga åtgärder vidtas.

Vid olika tillfällen har även invänts att det inträtt en ej önskvärd nedgång
i antalet brukningsenheter genom att en del jordägare i påfallande
hög grad slagit samman arrendegårdar med huvudgård eller kvarvarande
arrendegårdar. Motioner i denna fråga har förekommit vid riksdagarna
åren 1945 (I: 75 och II: 105) och 1953 (I: 11 och II: 20). I motionerna år
1953 begärdes en skyndsam utredning i syfte bl. a. att utvidga den sociala
arrendelagstiftningens tillämpningsområde på ett sådant sätt att sammanslagning
av arrendegårdar under gods antingen med varandra eller med
huvudgården kunde förhindras i de fall då rationaliseringssynpunkter inte
kunde åberopas för sammanslagningen. I motion till 1953 års riksdag (II:
76) ifrågasattes dessutom, om inte lagen (1947:288) om uppsikt å jordbruk
borde överses och kompletteras med en bestämmelse som hindrade
en jordägare att kringgå uppsiktslagens syften genom att arrendera ut
endast åkerjord men undanta byggnader. Förfarandet praktiserades ofta

788 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i avsikl att befria jordägaren från skyldigheten att hålla hus och jord i
önskvärt skick. Förfarandet borde enligt motionen förbjudas, om lantbruksnämnden
fann jordbruket bärigt och ansåg att detta borde ha en på
brukningsenheten boende brukare. Utskottet (3LU 1953: 13) ansåg de tre
motionerna förtjäna viss uppmärksamhet. Eventuella ingripanden — med
anledning av de först nämnda motionerna — borde emellertid inte sträcka
sig längre än till att hindra särskilt stötande uppsägningar. Under hänvisning
bl. a. till en av lantbruksstyrelsen planerad översyn av arrendelagen
och uppsiktslagen föreslog utskottet att motionerna skulle lämnas
utan åtgärd. Detta blev också riksdagens beslut. Samma fråga har behandlats
av 1951 års jordbruksrationaliseringsutredning i promemoria den 5
juli 1955 angående godkännande i vissa fall av arrendeupplåtelse m. m.
Utan att förorda någon åtgärd hade utredningen utarbetat ett utkast till
lag om godkännande i vissa fall av arrendeupplåtelse, som skall kunna
tjäna syftet att hindra ej önskvärd sammanslagning av brukningsenheter.
Promemorian har efter remissbehandling överlämnats till arrendelagsutredningen.
Vidare har lantbruksstyrelsen den 11 december 1956 avgett betänkande
med förslag till ändringar i 1947 års uppsiktslag (SOU 1956: 62).
Svenska landsbygdens ungdomsförbund har i framställning till jordbruksministern
begärt lagstiftning i syfte att skapa bättre skydd mot sammanslagning
av bärkraftiga arrendegårdar samt mot indragning av bärkraftig
arrendegård till huvudgård.

Frågor rörande sammanslagning och indragning av arrendegårdar har
också varit föremål för interpellationer och frågor i riksdagen (år 1944:1:
32: 50 och I: 33:16, 1951: I: 10:128 och I: 15:9 samt 1954:II: 3:5).

Också åtskilliga enstaka bestämmelser i arrendelagstiftningen har kritiserats
i riksdagen. I motioner till 1945 års riksdag (I: 188 och II: 421) har
påpekats att lagen (1943:884) om arrendators förköpsrätt gav arrendatorn
bara ett illusoriskt skydd. Motionärerna önskade ge 1 och 4 §§ i
lagen en annan utformning. Utskottet (2LU 1945: 68) uttalade att åtgärder
borde vidtas, om tendenser till att lagen kringgås skulle visa sig.
I enlighet med utskottets förslag lämnades dock motionerna utan åtgärd.
Vid 1945 års riksdag förelåg också motionsyrkande (II: 324) om ändring
till arrendatorns fördel av 10, 45, 59 och 61 §§ arrendelagen. Efter avstyrkande
av utskottet (2LU 1945: 66) lämnades motionen utan bifall. Vid
1947 års riksdag föreslogs i motion (II: 172) viss utvidgning av vad som enligt
54 § arrendelagen var att anse som ändring av villkor. Vidare föreslogs
ändringar av bestämmelserna om optionsrätt i 52 och 53 §§. Utskottet (2LU
1947: 18) ansåg dock att ytterligare erfarenheter borde vinnas innan lagen
ändrades. Riksdagen godtog utskottets åsikt. I motioner vid 1952 års riksdag
(I: 68 och II: 97) begärdes exaktare innebörd av uttrycket »mindre reparation»
i 59 § arrendelagen. Vidare kritiserades i motionerna förfarandet enligt
59 och 61 §§ arrendelagen för bestämmande av ersättning för brister när

Del B 2

789

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

arrende avträds. Utskottet (3LU 1952: 18) ansåg dock att man borde avvakta
utvecklingen i praxis. Motionerna föranledde inte någon riksdagens
åtgärd.

Åtskilliga punkter i arrendelagen har också tagits upp av RLF i skrivelse
den 16 juni 1952 till Kungl. Maj :t. Framställningen gällde reglerna om syn,
arrendators rätt till ersättning för förbättringar, tillämpningsområdet för
arrendelagens sociala bestämmelser och förfarandet vid brytande av optionsrätt
enligt 53 § arrendelagen.

I skrivelser den 25 november 1953 och den 7 januari 1955 till Kungl.
Maj :t har lantbruksstyrelsen föreslagit ändringar i arrendelagen. Den första
skrivelsen, som remissbehandlats, avsåg en förstärkning av arrendators
optionsrätt. I den andra förordade styrelsen en lämpligare avvägning av
reglerna om jordägarens byggnads- och underhållsskyldighet vid sociala
arrenden och föreslog en grundlig och förutsättningslös utredning i fråga
om arrendekontrahenternas rättigheter vid sociala arrenden. Båda framställningarna
har överlämnats till utredningen.

Minskningen av antalet brukningsenheter och önskemålet om en friköpsrätt
för arrendatorer togs upp i motioner vid 1956 års riksdag (I: 460 och
II: 594). Utskottet (3LU 1956: 8) rekommenderade en modernisering av arrendelagens
sociala bestämmelser. På utskottets förslag begärde riksdagen
(rskr 154) att den gällande arrendelagstiftningen i lämpligt sammanhang
gjordes till föremål för översyn.

Frågor som sammanhänger med synen, slitningsbristernas behandling
och rätten till nedsättning i arrendet vid missväxt har också behandlats i
motioner till 1959 års riksdag (I: 41 och II: 50). I detta riksdagsärende
uttalade utskottet (3LU 1959:7) och riksdagen (rskr 128) att även dessa
spörsmål borde närmare undersökas i samband med den ifrågasatta allmänna
översynen av arrendelagstiftningen.

3. Utvecklingen beträffande jordbruksarrende

Det svenska jordbruket utmärks f. n. av att den odlade arealen och antalet
brukningsenheter minskar. Man kan räkna med att den totala åkerarealen
f. n. minskar med cirka 50 000 hektar om året eller ca 2 %. Antalet
brukningsenheter torde f. n. årligen minska med ca 10 000 eller ca 5 %.

Enligt den senaste jordbruksräkningen år 1966 brukades 65,4 % av antalet
brukningsenheter av ägaren medan återstoden brukades av arrendator
(11,9 %) eller utgjordes av biandbruk, dvs. brukningsenhet som består
av såväl arrenderad som självägd mark (22,7 %). Om man ser till arealen,
brukades år 1966 åkerjorden till ca 30 % av arrendator. Tio år tidigare var
motsvarande procenttal ca 27. Av den arrenderade jorden belöpte två tredjedelar
på helt arrenderade brukningsenheter. Den återstående tredjedelen
ingick i biandbruk. Antalet arrendegårdar med mer än två hektar som är
94 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

790 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

helt arrenderade eller där den arrenderade arealen överstiger brukarens
egen mark uppgick år 1966 till 31 400. De utgjorde ca 17 % av det totala
antalet brukningsenheter. Under de senaste decennierna har antalet sådana
egentliga arrendegårdar oavbrutet gått ned medan andra typer av jordbruksarrende
ökat i omfattning. Jämfört med antalet självägande brukare minskar
antalet arrendatorer av egentliga arrendegårdar snabbare. Medan antalet
självägande brukare under åren 1937—1966 minskade med 37,6 %,
minskade antalet arrendatorer med 46,9 %.

Den genomsnittliga arealen åker för alla typer av brukningsenheter var
år 1966 16,4 hektar. För de skilda brukningsformerna utgjorde genomsnittsarealen
vid helt ägda brukningsenheter 12,8 hektar, vid helt arrenderade enheter
27,8 hektar och vid biandbruken 21,0 hektar. De helt arrenderade
brukningsenheterna hade således en genomsnittsareal som var mer än dubbelt
så stor som de rena ägarebruken. Den typiska »biandbruksgården» bestod
av 7,6 hektar arrenderad jord och 13,4 hektar som brukaren själv ägde.

Arrendefrekvensen växlar betydligt inom landets olika delar. De flesta
helt arrenderade brukningsenheterna fanns enligt 1966 års jordbruksräkning
i Östergötlands (2 475 st.) och Malmöhus län (2 267 st.). I dessa län
fanns också den största arealen arrenderad åkerjord (98 133 resp. 107 296
hektar). De flesta biandbruken fanns i Älvsborgs (3 173 st.) och Västerbottens
län (2 679 st.). Den största blandbruksarealen fanns däremot i
Malmöhus och Skaraborgs län (71 364 resp. 70 167 hektar).

Biandbruken har från 1956 till 1966 års jordbruksräkning ökat i antal
från 25 378 till 42 207 eller 66,3 %. De helt arrenderade brukningsenheterna
var 1966 22 122. Biandbrukens areal ökade under de tio åren från
439 253 till 885 900 hektar eller med 101,7 %. De helt och delvis arrenderade
brukningsenheternas sammanlagda andel av den totala åkerarealen
har ökat från 35,3 % år 1956 till 49,1 % år 1961.

Ökningen av genomsnittsarealen har skett betydligt snabbare för arrendegårdarna
än för de självägda. För självägda gårdar var genomsnittsarealen
i hektar år 1937 ca 10,6, år 1951 ca 11,3, år 1961 ca 12,5 och år 1966
ca 14,5. För de egentliga arrendegårdarna var genomsnittsarealen i hektar
år 1937 ca 16,1, år 1951 ca 18,3, år 1961 ca 22,3 och år 1966 ca 25,8.

Antalet egentliga arrendegårdar har från år 1937 till år 1961 minskat
från 59 134 till 39 980. Inom storlekskategorin 2—50 hektar åker har minskningen
varit 34,8 %. Minskningen av antalet arrendeställen har varit störst
i storlekskategorin 2—5 hektar (68,2 %). Minskningen i antalet har varit
lägre i de storleksklasser där den genomsnittliga åkerarealen är större och
förbyts i en ökning i alla storleksklasser över 20 hektar. I kategorin 20—30
hektar har ökningen utgjort 5,6 %, i kategorin 30—50 hektar 14,0 % och
i kategorin över 50 hektar 14,8 %. Inom kategorin ägarebruk har tendensen
ej varit lika enhetlig. För ägarebruken föreligger en minskning inom
alla storlekskategorier utom kategorierna 20—50 hektar.

Del B 2

791

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Hur de egentliga arrendegårdarna fördelar sig på sociala arrenden och
vanliga framgår ej direkt av den officiella statistiken. Av två skilda stickprovsundersökningar
som utredningen har företagit synes det emellertid
framgå att antalet sociala arrendegårdar minskat något mera än andra arrendegårdar
i samma storleksgrupp. Under tjuguårsperioden 1943/44—
1963/64 torde ungefär hälften av de sociala arrendegårdarna ha upphört
som självständiga brukningsenheter.

Enligt lantbruksstyrelsens beräkningar (Lantbruksstyrelsens meddelanden
ser. A nr 6, 1967 s. 69) finns det anledning räkna med att åkerarealen
— och annan jordbruksareal -— under den närmaste framtiden kommer
att minska snabbare än hittills. Enligt beräkningarna kommer ungefär
en tredjedel av den nuvarande åkerarealen år 1980 ej längre att användas
i jordbruksproduktionen. Prognosen gestaltar sig dock ganska olika
för skilda delar av landet. För södra och mellersta Sveriges slättbygder
beräknas minskningen till 24 %, för södra och mellersta Sveriges skogsoch
dalbygder till 62 % och för Norrland till 46 %.

4. Sammanfattning av utredningens förslag

Utredningens förslag bygger till stor del på gällande arrendelagstiftning.
Förslaget skiljer mellan två typer av jordbruksarrende, nämligen gårdsarrende
och annat jordbruksarrende. Med gårdsarrende förstås ett jordbruksarrende
där arrendatorn har sin bostad. Sådant arrende intar i förhållande
till annat jordbruksarrende en särställning framför allt när det
gäller frågan om arrendatorns besittningsskydd. Övriga förslag i betänkandet
är i huvudsak gemensamma för alla slag av jordbruksarrende. Bland de
mera betydelsefulla förslag utredningen lägger fram märks följande.

I fråga om arrendetidens längd och besittningsskyddet föreslår utredningen
betydelsefulla nyheter. Vid gårdsarrende skall arrendeupplåtelsen
avse viss tid, minst fem år. Vid uppsägning av arrendet har arrendatorn
optionsrätt till fortsatt arrende. Optionsrätten, som alltså ges ett väsentligt
utsträckt tillämpningsområde i jämförelse med vad som gäller f. n., skall
kunna brytas bara efter uppsägning i viss ordning och enligt i lagen uppräknade
situationer. Tvist om villkoren för ett förlängt gårdsarrende skall avgöras
av arrendenämnden, övriga tvister, evempelvis om optionsrätt, avgörs
av allmän domstol. Upphör ett avtal om gårdsarrende på grund av
ändrad markanvändning, har arrendatorn som regel rätt till viss s. k. flyttningsersättning.
Denna skall utan särskild utredning utges av jordägaren
och motsvara ett års arrende. Är arrendatorns verkliga förlust större, kan
högre ersättning utgå, dock högst med ytterligare två års arrendeavgifter.
De föreslagna bestämmelserna om gårdsarrende är tvingande till förmån för
arrendatorn. Dispens kan dock under särskilda villkor medges av arrendenämnden.

792 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Två ledamöter i utredningen, riksdagsmannen Thorsten Larsson och direktören
Arne öhrström, har reserverat sig mot förslaget att endast gårdsarrende
skall vara förenat med optionsrätt och föreslår att sådan rätt bör
föreligga även vid sidoarrende.

Utredningen föreslår att arrendeavgiften skall kunna bestämmas efter index.
Arrendeavtalet skall i sådant fall ange ett högsta belopp, som avgiften
inte får överstiga under avtalstiden. Åligger det arrendatorn att leverera varor
till jordägaren, skall arrendatorn alltid ha rätt att få ersättning därför
enligt gängse pris i orten.

Ingår i arrendet byggnader, som arrendatorn inte själv behöver, skall han
vara oförhindrad att hyra ut dem, om jordägaren inte vållas någon olägenhet
av det. Bestämmelsen är av dispositiv natur och kan således upphävas
i arrendekontraktet.

Bara i undantagsfall får arrendatorn sätta annan i sitt ställe. Undantag
föreligger vid arrende som ingåtts för längre tid än tio år. Då får arrendatorn
efter hembud till jordägaren av arrenderätten sätta annan i sitt ställe,
om denne är godtagbar som ny arrendator. Oberoende av arrendetiden gäller
samma regel, om arrendatorn avlider under arrendetiden. Regeln är
tvingande till arrendatorns förmån vid gårdsarrende.

Vid arrendatorns dödsfall får dödsboet rätt att säga upp avtalet. Om en
livstidsarrendator är gift och avlider, inträder den efterlevande maken i den
avlidnes ställe. Den sistnämnda bestämmelsen föreslås bli tvingande i de
fall arrendatorn bor på arrendestället.

Underhållsskyldighet för jord, hus och andra delar av den fasta egendomen,
varav arrendestället består, föreslås åvila arrendatorn. Denna skyldighet
är begränsad till vården och det löpande underhållet. För sådana
brister, vilkas avhjälpande normalt sker genom om- eller nybyggnad, skall
jordägaren svara. Försämras arrendestället — inom arrendatorns ansvarsområde
— blir arrendatorn ersättningsskyldig för det. Förbättrar han arrendestället
genom att avhjälpa tillträdesbrister, blir i stället jordägaren ersättningsskyldig
till arrendatorn. Den senare regeln är tvingande, om arrendatorn
är underhållsskyldig.

Byggnadsskyldigheten skall enligt förslaget åligga jordägaren. Han är
skyldig att bygga nytt eller bygga om, ifall arrendatorn inte varit vållande
till byggnadsbehovet. Bestämmelsen är tvingande men gäller å andra
sidan inte om arrendatorn ej har underhållsskyldighet. Utredningen föreslår
vidare den väsentliga ändringen att jordägarens byggnadsskyldighet
skall vara begränsad till fall när det är företagsekonomiskt försvarligt. Hänsyn
skall därvid tas till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket i orten.
Kan parterna inte enas om vad som är företagsekonomiskt försvarligt, skall
frågan avgöras av lantbruksnämnden.

Förslaget uppställer inte något bestämt krav på husens eller arrendeställets
skick vid arrendatorns tillträde. Undantag gäller dock för bostäder som

Del B 2

793

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

skall användas för arrendatorn eller hans anställda. Sådana bostäder skall
jordägaren alltid avlämna i skick som minst motsvarar hälsovårdsstadgans
krav. Bestämmelsen är tvingande, men arrendenämnden kan lämna dispens.

Huvuddragen av gällande regler om syn och avräkning behålls. Enligt
förslaget kan dock en syn, som redan vid tillträdet — eller vid början av en
ny arrendeperiod med ändrade villkor — är äldre än nio år, inte läggas till
grund för en framtida avräkning. Avräkning skall ske när arrendeavtalet
upphör att gälla eller också när arrendetiden förlängs, om villkoren därvid
ändras. Enligt förslaget skall länsstyrelsen auktorisera ett lämpligt antal
synemän, bland vilka parterna utser dem som skall företa synen. Tillträdessyn
eller avräkningssyn skall avslutas inom tre månader efter den dag till
vilken synen hänför sig. Arrendenämnden kan dock medge att synen avslutas
senare. Syneinstrumentet föreslås bli mera utförligt än vad som nu vanligen
sker. Handlingen skall delges parterna inom två månader efter det alt
synen avslutats. En syn skall efter klander kunna rättas av domstol. I rättegång
om syneklander har domstolen möjlighet att återförvisa synen till
synemännen för ny behandling.

Fristående förbättringar, dvs. förbättringar som arrendatorn utför och
som inte är att hänföra till avhjälpande av tillträdesbrister, kan arrendatorn
i en del fall få ersättning för av jordägaren. Reglerna är olika för skilda
objekt men också för olika typer av arrenden. Ersättning utgår för täckdikning,
om denna utförts efter plan som godkänts av lantbruksnämnden
och täckdikningen är motiverad från företagsekonomiska synpunkter. Ersättning
för andra för jordbruket nyttiga anläggningar skall fastställas vid
avräkningssyn. Bestämmelserna om fristående förbättringar är av dispositiv
natur.

I fråga om förverkande på grund av dröjsmål med betalning av arrendet
föreslås att arrendatorn inte får skiljas från arrendet, förrän han fått särskild
anmaning att betala och dröjsmålet därefter fortsatt under två veckor.

Beträffande kommunala arrenden föreslår utredningen att lagen (1946:
147) med särskilda bestämmelser om arrende av viss kommunal jord
(kommunala arrendelagen) upphävs och ersätts med bestämmelserna i
arrendelagen. Bestämmelserna om gårdsarrenden skall dock inte bli tilllämpliga
på upplåtelse av kommun, om marken till större del ligger inom
fastställd stadsplan eller byggnadsplan. Kommunerna tillerkänns vidare en
gynnsammare ställning vid ansökan om dispens. Dispens skall regelmässigt
lämnas, om upplåtelsen avser mark som ägs av kommun och behövs för
tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordningar.

Utredningen förordar att lagen om arrendators förköpsrätt upphävs. Vidare
föreslås åtskilliga följdändringar.

Den föreslagna lagstiftningen är avsedd att tillämpas på avtal som träffas
efter lagens ikraftträdande. För äldre avtal föreslås i vissa avseenden sär -

794 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skilda övergångsbestämmelser. Har arrendatorn eller har före honom hans
make eller någon av hans föräldrar vid arrendetidens utgång innehaft arrendestället
under minst tio år, skall de nya bestämmelserna om optionsrätt
tillämpas. Vidare skall regler av processuell natur, exempelvis bestämmelserna
om förfarandet vid syn, bli omedelbart gällande.

5. Huvudgrunderna för en arrendereform

Utredningen. Fastän antalet egentliga arrendegårdar minskar spelar likväl
arrendet — relativt sett — en ökande roll inom jordbruket. Om sidoarrendatorerna
medräknas, ökar den arrenderade arealen och antalet arrendatorer
både i absoluta och relativa tal. F. n. är något mer än var tredje
svensk jordbrukare arrendator i den meningen att åtminstone någon del av
brukningsenheten innehas med arrenderätt. Den fortlöpande och angelägna
storleksrationaliseringen sker snabbare och lättare på arrendegårdarna
än på gårdar som brukas av ägaren. Oavsett om man önskar främja
jordbruksarrendet eller ej, innebär den pågående utvecklingen att krav
ställs på att det skall finnas en ändamålsenlig arrendelag. Kravet härpå
blir än starkare, om man vill stimulera till ökad användning av arrendeinstitutet.
Det finns också andra skäl för att inte lämna arrendeområdet
utanför lagens stöd och kontroll. Utarrendering av hela brukningsenheter
konstituerar i regel mycket långfristiga rättsförhållanden. Det är vanligt
med personväxling både på jordägaresidan och arrendatorsidan under avtalstidens
bestånd. Arrende av en hel gård sätter också i hög grad sin prägel
på brukarens hela ekonomiska existens. Härtill kommer att, åtminstone
i de mest utpräglade jordbruksområdena, efterfrågan på lediga, goda arrenden
är betydligt större än utbudet.

De grundläggande principerna i arrendekontrahenternas inbördes rättsförhållande
bygger alltjämt på grundsatser som lagfästes år 1907. Det mesta
av vad som då bestämdes kan fortfarande godtas och bör därför bestå.
Även senare ändringar framstår som väl underbyggda sedda från sin utgångspunkt
men utvecklingen har medfört behov av en mera enhetlig och
efter nutida jordbruksförhållanden avpassad reglering.

Vissa drag i den gällande lagstiftningen framstår som särskilt otidsenliga.
År 1907 ansågs det alltjämt angeläget att öka landets åkerareal och att
höja den samlade jordbruksproduktionen. I lagen kvarstår, även efter 1943
års ändring, alltjämt många inslag av naturahushållning.

Vad som mer än annat kommit 1943 års reform att framstå som otidsenlig
är att man i enlighet med då gällande jordbrukspolitik utgick från ett
tämligen statiskt jordbruk och inte i tillräcklig grad beaktade arrendekontrahenternas
behov av att kunna göra förändringar. 1943 års lagstiftning

Del B 2

795

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

har framtvingat investeringar som i många fall ej kunnat göras räntabla.
Vetskapen härom har i sin tur framkallat förändringar — i första hand
nedläggning av arrendegårdar — som blivit större än om reformen ej
gjorts.

Vid sidan av den rent privaträttsliga funktionen har arrendelagstiftningen
alltid varit ett uttryck för den jordpolitiska uppfattningen hos den tid som
skapat lagstiftningen. Flera av de uppgifter som anförtrotts utredningen i
direktiven är också utpräglat jordpolitiska, t. ex. vad som är den lämpliga
proportionen mellan ägarebruk och arrendebruk liksom frågan om rätt för
en arrendator att genom inlösningsförfarandet bli ägare till arrendegården.

Från teoretisk synpunkt kan det förefalla självklart att det är bättre att
brukaren kan disponera jorden med äganderätt än med arrenderätt. Äganderätten
rymmer inom sig flera och mer omfattande befogenheter än nyttjanderätt.
Lösningen att ge arrendatorerna möjlighet att genom tvångslösen
bli ägare till de av dem brukade gårdarna väcker emellertid starka betänkligheter
av såväl principiell som praktisk art. Utredningen anser inte att
detta är ett tänkbart alternativ för arrendefrågans lösning.

Fn helt annan sak är att man inom ramen för en traditionell förvärvs-,
arrende- och vanhävdslagstiftning kan påverka relationen mellan arrendebruk
och ägarebruk. En lagstiftning, som i likhet med den nu gällande sociala
arrendelagstiftningen mycket starkt slår vakt om arrendatorns rättsställning
men samtidigt inte föreskriver skyldighet att utarrendera, måste
bidra till att ägarebruken ökar på arrendebrukens bekostnad. Om man i
stället ur lagen avlägsnar en del av dess många tvingande regler och således
ökar avtalsfriheten, finns det anledning att räkna med att arrendebruken
kommer att öka i antal. Utredningen kan emellertid inte heller godta
denna linje och anledningen är dels omsorgen om de sittande arrendatorerna
och de ideella och ekonomiska värden som ligger i att dessa får tillfälle att
fortsätta sin näring och dels att erfarenheten visar att jordbruket är betjänt
av att ett visst någotsånär konstant antal brukningsenheter står till
förfogande med arrenderätt.

Hänsyn bör också tas till att flera omständigheter — såsom skattelagstiftning,
förvärvs- och vanhävdslagstiftning, inflation och ökat antal dödsboägda
jordbruk — medfört att utbudet av jordbruksfastigheter till försäljning
minskat. Då köparnas efterfrågan samtidigt ökat, har priset på jordbruksfastigheter
stigit kraftigt. Härtill bidrar även att priset på jordbruksfastigheter
påverkas av andra faktorer än vad fastigheten kan beräknas
avkasta som underlag för framtida jordbruk. Ett ändamålsenligt bedrivet
jordbruk kräver numera utöver markkostnaden ett väsentligt större kapital
än tidigare. Allt detta har gjort att det blivit svårare att genom köp förvärva
ett jordbruk med lämpligt läge och av passande storlek. Arrendet är därför
en billig övergångsform innan en jordbrukare etablerar sig som självägare.

796 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Arrendet spelar i dagens svenska jordbruk en växande roll vid genomförandet
av storleksrationaliseringen. Arrendelagen bör därför anpassas så
att utbudet av arrenderad mark ökar. För att öka jordägarnas benägenhet att
utarrendera mark och hejda den rådande tendensen bör arrendet göras till
ett även för jordägaren mera användbart och praktiskt alternativ till andra
brukningsformer än vad fallet är i dag. Om en jordägare anser att hans
jord inte kan användas på bättre sätt än genom upplåtelse av arrende, bör
lagen inte vara sådan att den avhåller honom från att förverkliga sin avsikt.
Behovet av ökad rörlighet och större avtalsfrihet innebär emellertid också
att en gård som en gång blivit arrendegård inte nödvändigtvis måste förbli
det. Sett på längre sikt är det till fördel för alla parter att lagen inte onödigtvis
lägger band på den tekniska och ekonomiska utvecklingen.

Om man vill återge arrendet dess ställning som en efter det praktiska
behovet avpassad brukningsform är det ofrånkomligt med en arrendereform
som ger parterna större möjligheter att fritt och på egen hand bestämma
om avtalets olika delar. Mycket talar för att detta är möjligt utan att man
för den skull försämrar läget för den enskilde arrendatorn.

De huvudlinjer som utredningen arbetar efter kan sammanfattas i följande
punkter.

Utredningen vill slå vakt om den skötsamma arrendatorns trygghet i besittningen
av arrendestället och föreslår att den i betydelsefulla hänseenden
ytterligare stärks. Arrendatorns besittningsskydd skall enligt förslaget
liksom hittills i första hand beaktas genom bestämmelser om optionsrätt,
dvs. företrädesrätt till förnyat arrende. Optionsrätten bör i första
hand utgöra ett skydd för arrendatorn till hem och näring.

Den andra huvudpunkten i utredningens handlingsprogram är en vidgad
avtalsfrihet för parterna i fråga om den rent ekonomiska delen av uppgörelsen,
t. ex. i fråga om arrendesättningen vid förlängt arrende, ansvaret
för underhåll av byggnader och ersättning för fristående förbättringar som
arrendatorn gjort.

Beträffande frågan om underhålls- och byggnadsskyldighet har utgångspunkten
varit att nybyggnader och ombyggnader i allmänhet har den varaktighet,
att dessa investeringar i regel bör åvila jordägaren, medan byggnadsreparationerna
oftast har ett sådant samband med den löpande vården
att de huvudsakligen bör utföras av arrendatorn. Inte bara vården utan även
underhållsskyldigheten bör därför läggas på arrendatorn. Jordägaren bör
däremot åläggas att svara för behövliga — ekonomiskt försvarliga — ny- och
ombyggnader. En sådan ordning för byggnads- och underhållsfrågans lösning
överensstämmer i stort sett med vad som vanligen gäller vid de publika
arrendena. I fråga om de sociala arrendena innebär emellertid förslaget att
lagen blir mindre sträng mot jordägaren, medan den vid de vanliga privatarrendena
innebär en viss skärpning mot jordägaren i förhållande till vad
som nu gäller.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 797

Upprepade gånger under senare år har rests krav på större enhetlighet
i arrendelagstiftningen. Utredningen har funnit det vara en naturlig uppgift
att försöka samordna hela det komplex som utgöres av bestämmelser för
vanliga, sociala och publika arrenden. Det har härvid visat sig möjligt och
lämpligt att föra ihop de sociala och vanliga arrendereglerna till en enhetlig
grupp. Med denna har även införlivats de civilrättsliga delarna av den
publika arrendelagstiftningen. De publika arrendeförfattningarna bör ändras
i överensstämmelse härmed. I övrigt bör författningarna överses och
otidsenliga bestämmelser utrensas.

Remissyttrandena. Utredningens uppfattning att arrendet har väsentlig
betydelse inom jordbruket och att behov finns av särskild arrendelagstiftning
bekräftas uttryckligen i åtskilliga remissyttranden. Sålunda anför
lantbruksstyrelsen att de av 1967 års riksdag antagna riktlinjerna för jordbrukspolitiken
bl. a. förutsätter ett ökat utbud av arrendejord. Ett uttryck
för statsmakternas intentioner i detta avseende är de vidgade möjligheter
till statligt stöd som arrendatorer erhållit. Hushållningssällskapens förbund
anför att arrendet som upplåtelseform spelar en allt större roll för vårt
lands jordbruk. Särskilt gäller detta för sidoarrenden inom den rationaliseringsprocess
och strukturomvandling som jordbruket nu genomgår. RBF
anför liknande synpunkter och framhåller att utredningen visat att den
arrenderade arealen och antalet arrendatorer ökar både i absoluta och relativa
tal och att storleksrationaliseringen sker snabbare och lättare på arrendegårdarna
än på gårdar som brukas av ägaren. Detta jämte övriga omständigheter
—• svårigheter att anskaffa kapital för förvärv av fastigheter osv. —
är enligt förbundets mening av den arten, att man måste konstatera att
arrendebruk är en önskvärd form för jordbruk. Helt ofrånkomligt synes
vara att vissa regler bör finnas som reglerar förhållandet mellan jordägare
och arrendatorer och att således behov föreligger av en arrendelag. Genom
den omvandling som sker på svensk landsbygd och även beträffande lantbruket
har enligt Upsala Universitets Arrendatorförening och Västmanlands
läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening en ökad tendens till arrendering
av jord gjort sig gällande. Antalet arrenden har under de senaste
åren ökat även genom kommunernas betydande markinköp. Ökningen av
antalet arrenden gäller främst sidoarrenden. Det är emellertid inte bara
mindre jordbruksfastigheter som utläggs till sidoarrenden. Det händer inte
sällan att gårdar på 50—100 har åker röner samma öde. Särskilt i slättbygderna
innebär en specialiserad spannmålsproduktion att lantbrukarna vill
ha så stor areal som möjligt för att täcka sina fasta kostnader för tröskning
och torkning av spannmålen etc.

I flera remissyttranden kritiseras den nuvarande arrendelagstiftningen.
Sålunda anför Svea hovrätt att den nuvarande väsentligen historiskt betingade
uppdelningen i och avgränsningen mellan tre huvudtyper av jord -

798 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bruksarrenden inte är ändamålsenlig. Liknande synpunkter framförs av
länsstyrelsen i Södermanlands län. Lantbruksstyreisen anför att gällande
arrendelagstiftning i väsentliga delar är föråldrad och i behov av översyn.
Den legala byggnads- och underhållsskyldigheten vid de sociala arrendena
har med de ständigt stegrade byggnadskostnaderna blivit alltför betungande
för jordägarna och har även lett till omfattande investeringar på
övergångsjordbruk. Arrendelagstiftningen har av flera lantbruksnämnder
bedömts verka återhållande på jordägarnas benägenhet att arrendera ut
jord och därmed även uppbromsande på storleksrationaliseringen. Som
återhållande moment på utbudet av jordbruksarrenden har lantbruksnämnderna
bl. a. påtalat arrendatorns förköps- och optionsrätt samt jordägarens
byggnadsskyldighet. Kritik har även riktats mot den långtgående
kategoriklyvningen.

Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund
och Sveriges Jordbrukskasseförbund anför att den gällande lagen är olämplig
genom sin statiska karaktär. Den behandlar inte jordbruk som ekonomiskt
företag, som bör anpassas efter utvecklingen utan binder för varje
arrendeperiod företaget vid förutsättningarna vid periodens början. Den är
också i väsentliga hänseenden avpassad för att lösa spörsmålet om hur de
medelstora och mindre jordbrukens arrendatorer skall skyddas mot ekonomiska
övergrepp. Genom att lagstiftaren ägnade dessa sociala synpunkter
sitt intresse framför de företagsekonomiska fick 1943 års specialreglering
av arrendelagen en avvägning av arrendatorsintressen gentemot jordägarintressen
som enligt vad nu allmänt vitsordas motverkade sitt syfte. Den
medförde att arrendeställena kraftigt minskade i antal. Även Östergötlands
ecklesiastika arrendatorsförening anser att den nu gällande arrendelagstiftningen
är från flera synpunkter föråldrad. Den utveckling som i tekniska,
ekonomiska och strukturella avseenden ägt rum inom jordbruket sedan år
1943 har varit av revolutionerande karaktär.

De av utredningen redovisade principerna för en ny arrendelagstiftning
har under remissbehandlingen allmänt ansetts utgöra en ändamålsenlig
grund för en reformering av arrendelagstiftningen. Enligt lantbruks styrelsens
mening är det eu synnerligen angelägen uppgift, att ur lagstiftningen
så långt möjligt utmönstra bestämmelser som verkar hindrande eller försvårande
på den utveckling som sedan slutet av 1950-talet äger rum på
jordbrukets område och som på olika sätt främjas av statsmakterna. I likhet
med utredningen anser styrelsen att ökade möjligheter till avtalsfrihet för
parterna i fråga om de ekonomiska villkoren torde vara ett av de verksammaste
åtgärderna för åstadkommande av ett större utbud från jordägarnas
sida av arrendejord. För arrendatorernas del torde tillräcklig trygghet i
besittningen vara ett av de mest angelägna önskemålen som en arrendelag
bör tillgodose. Även skogsstyrelsen understryker önskemålet att den pågående
storleksrationaliseringen bör underlättas. Med hänsyn till att stor -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 799

leksrationaliseringen får anses vara av fundamental betydelse för såväl
jordbrukets som skogsbrukets framtida lönsamhet bör denna inte få motverkas
av mer kortsiktiga värderingar. Lanibrukshögskolan ansluter sig till
utredningens allmänna tankegångar att lagen bör främja den samhällsekonomiska
utvecklingen, att en rationell utveckling inom jordbruket bör
främjas samt att en uppläggning som innebär att socialpolitiska inslag utgår
måste eftersträvas. Särskilt framhålls att det är väsentligt att balansera de
båda parternas intressen på så sätt att man skapar en affärsmässig utbudsoch
efterfrågesituation i fråga om arrenderad mark. I så stor utsträckning
som möjligt bör alltså de ekonomiska krafterna spela in i detta sammanhang.
Länsstyrelsen i Västerbottens län finner förslagets huvudprinciper
med ökad trygghet för arrendatorn i dennes besittning och större avtalsfrihet
på det ekonomiska området tillfredsställande. Samma uppfattning framförs
av Svenska kyrkans församlings och pastoratsförbund. Föreningen Sveriges
häradshövdingar och stadsdomare anser att lagstiftningen i möjligaste
mån bör utformas så att den ger möjlighet till naturlig, avtalsmässig anpassning
efter varierande jordbrukspolitiska samhälls- och partsintressen.
Med en sådan utgångspunkt måste avtalsfriheten i görligaste mån bibehållas
och försiktighet iakttagas i fråga om införandet av tvingande bestämmelser.
Dessutom måste formell möjlighet till dispens från tvingande bestämmelser
alltid finnas. Skogsindustriernas Samarbetsutskott noterar med tillfredsställelse
att utredningen i sina grundläggande tankegångar beaktat jordägarens
krav på lönsamhet samt flexibilitet i dispositionen av markinnehavet.
Detta har i förslaget på ett lyckligt sätt kunnat förenas med bibehållande
av rättsskydd för arrendatorn. Småbrukarnas Riksförbund understryker
att arrendelagstiftningen inte får användas för att tvångsvis påskynda
strukturrationaliseringen. Svenska Skogsarbetareförbundet delar utredningens
uppfattning om fortsatt behov av en särskild arrendelagstiftning
i syfte att ge arrendatorerna ett skälig besittningsskydd. Advokatsamfundet
anser att en tryggad besittning genom optionsrätt överensstämmer med den
allmänna utvecklingen inom civilrätten.

Utredningens förslag att för samtliga kategorier arrenden samla alla civilrättsliga
bestämmelser till en enda författning har hälsats med stor tillfredsställelse
i nästan alla remissyttranden. Lantbruksstyrelsen betecknar
förslaget till en i princip enhetlig arrendelagstiftning som särskilt förtjänstfullt.
Stiftsnämnden i Göteborgs stift anser att denna lösning är rationell
och att den torde komma att bidra till att bestämmelserna beträffande utarrendering
av mark blir klarare och att större möjlighet skapas till likvärdig
arrendesättning olika ägarkategorier emellan, något som i sin tur kan ge
adekvat jämförelsematerial vid arrendeuppskattningar inom ett område.
Liknande synpunkter framförs av Lunds stiftsnämnd och av stiftsnämnden
i Härnösand. Arrendenämnden i Malmöhus län anför att den nuvarande
uppdelningen i sociala, allmänna och publika arrendebestämmelser bereder

800 Del B 2 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

parterna onödiga svårigheter. Rättsläget vid de publika arrenden som regleras
av särskilda författningar motsvarar ej rimliga krav på säkerhet och
klarhet. Den sociala arrendelagstiftningen har otvivelaktigt haft stor betydelse
för att bereda arrendatorerna en tryggad ställning. Lagstiftningen motsvarar
emellertid inte nutida krav på enkelhet och klarhet och särskilt
skyddets anknytning till en fast arealgräns ger åt detta en slumpmässighet
som stundom kan vara stötande. För kontrahenterna i ett arrendeförhållande
ställer det sig ofta också svårt att avgöra om ett socialt arrende föreligger
eller inte, och arrendenämnden kan tveklöst bekräfta utredningens påstående
att rättsosäkerheten på området är betydande. Även arrendenämnden i
Skaraborgs län finner förslaget välbetänkt men anser att en ytterligare sammansmältning
av de sociala och vanliga arrendereglerna bör genomföras.
Värdet av en enhetlig arrendelagstiftning understryks även i remissyttrandena
från länssigrelserna i Södermanlands och Kristianstads län, Föreningen
Sveriges häradshövdingar och stadsdomare, Hushållningssällskapens förbund,
RLF, Skogsindustriernas Samarbetsutskott, Svenska kommunförbundet,
Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska Skogsarbetareförbundet,
Svenska sparbanksföreningen, Advokatsamfundet, Sveriges
Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund, Sveriges
Jordbrukskas seförbund, Östergötlands ecklesiastika arrendatorsförening och
Kronoarrendatorsföreningen inom Vätsra domänområdet.

6. Besittningsskydd
Behovet av besittningsskydd

Gällande rätt. Upplåtelse på arrende skall i regel ske för viss tid eller för
arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte bestämd på detta sätt, anses
avtalet ingånget på fem år. Ett arrendeavtal upphör att gälla, när den avtalade
upplåtelsetiden går ut. Arrende för viss tid skall emellertid anses förlängt
på fem år, om arrendatorn fortsatt med brukningen efter arrendetidens utgång
och jordägaren inte inom två månader därefter anmanat honom att
avflytta (tyst förlängning). Bestämmelsen är inte tvingande utan kan upphävas
genom föreskrift i arrendeavtalet. De allmänna bestämmelserna om
jordbruksarrende ger inte arrendatorn någon företrädesrätt till nytt arrende
(optionsrätt). Vägras arrendator fortsatt arrende, är han därför skyldig
att flytta. Någon uppsägning från jordägaren eller anmaning från honom
till arrendatorn att lämna arrendestället behövs inte.

För brukningsdel som omfattar högst 50 hektar odlad jord och vars ägare
tillhör viss grupp av jordägare (socialt jordbruksarrende) gäller särskilda
bestämmelser. De ägaregrupper specialregleringen avser är bolag, föreningar,
stiftelser, allmänningar, enskilda ägare till jordbrukslägenhet som

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 801

lyder under huvudgård samt enskilda personer som inte är mantalsskrivna
på fastigheten eller på fastighet i samband med den och som uppenbarligen
besitter fastigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga
utkomst av jordbruket. Socialt arrende skall i regel upplåtas på minst fem
år och arrendatorn har vid arrendetidens utgång rätt till nytt arrende. Optionsrätten
avser en ny arrendetid om fem år. Någon gräns för antalet förnyelser
finns inte. Bestämmelserna för sociala arrenden är tvingande men
möjlighet till dispens finns.

Utredningen. För att slå vakt om den skötsamme arrendatorns trygghet
i besittningen av arrendestället anser utredningen att besittningsskyddet bör
stärkas. De nuvarande bestämmelserna om optionsrätt avses ge arrendatorer
vid s. 1c. permanenta arrenden ett förstärkt besittningsskydd. Omfattar
arrendestället mer än 50 hektar odlad jord, har arrendatorn emellertid ansetts
själv kunna tillvara ta sina intressen utan sådana lagregler. Av flera
skäl finner utredningen 50-hektarsgräsen mindre ändamålsenlig. Inom arrendeområdet
har genom framgångsrik samverkan mellan staten och enskilda
åstadkommits större brukningsenheter. Behovet av tryggad besittning
framstår både från enskild och allmän spnpunkt som lika stort för en gård
som ligger över 50-hektarsgränsen som för den som ligger under gränsen.
Ju mer genomsnittsarealen för brukningsdelarna närmar sig arealgränsen
desto onaturligare framstår gränsdragningen. Det är därför inte rimligt att
de rättsliga följderna skall gestalta sig väsentligt olika beroende på om
arrendestället råkar ligga på ena eller andra sidan om en schablonmässigt
fastställd arealgräns. När det gäller gränsen mellan jordbruksarrenden i
allmänhet och sociala arrenden för brukningsdelar om högst 50 hektar
har bl. a. genom storleksrationalisering stora förändringar skett med de
arrenden som tidigare betecknades som permanenta. Vidare utmärker sig
många av de jordbruksarrenden som inte är sociala för en relativt hög grad
av varaktighet. Enligt utredningen kan därför graden av varaktighet inte
längre läggas till grund för en indelning av arrendena i skilda rättsliga
kategorier. I varje fall kan en sådan uppdelning inte anknytas till bestämda
kategorier av jordägare.

Även vissa praktiska synpunkter talar för att optionsrätten utvidgas till
andra arrendekategorier. Gränsen mellan olika jordägare framstår numera
knappast som naturlig. Det är ofta helt tillfälliga förhållanden som avgör
om ett arrende blir socialt och därmed förenat med optionsrätt. I många
fall kan det vara svårt att utan rättegång avgöra om ett visst arrende är
socialt.

Utredningen föreslår att arrendatorns besittningsskydd liksom hittills i
första hand beaktas genom bestämmelser om optionsrätt. Optionsrätten bör
i första hand utgöra ett skydd för arrendatorn till hem och näring. Rätten
bör därför reserveras för sådana arrenden som avses omfatta arrendatorns

802 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bostad (gårdsarrenden). Rätten bör gälla för alla sådana arrenden oberoende
av areal och jordägare. Genom att knyta optionsrätten till gårdsarrendena
kommer reglerna att gälla för en naturligt avgränsad kategori, där behovet
av legalt besittningsskydd är särskilt påtagligt.

Bestämmelserna om optionsrätt skall enligt utredningen vara tvingande
mot jordägaren. Föreligger särskilda skäl, skall dispens kunna lämnas.

Frågan om optionsrätt bör gälla för andra jordbruksarrenden än gårdsarrenden,
dvs. huvudsakligen s. k. sidoarrenden, är komplicerad. Till förmån
för optionsrätt kan åberopas att utvecklingen inom olika områden i
viss mån går i riktning mot vidgad tillämpning av sådan rätt. Det förhållandet
att sidoarrendet är ett av de viktigaste sätt på vilket storleksrationaliseringen
inom det svenska jordbruket genomförs talar för att denna
upplåtelseform inte skall få sämre besittningsskydd än andra. Å andra sidan
är sidoarrendet många gånger endast en övergångsform till en annan och
mera permanent indelning. Denna omständighet talar mot optionsrätt vid
sidoarrende, eftersom sådan rätt medför en viss fastlåsning av den rådande
indelningen i brukningsenheter. I samma riktning verkar önskemålet att
arronderingsförbättringar inte bör hindras eller fördröjas.

För att en jordbrukare skall kunna kalkylera sina investeringar på ett
riktigt sätt är det angeläget att han har vetskap om för vilken tid han disponerar
jorden. Den som disponerar en väsentlig del av sin jord som sidoarrende
kan planera driften och investeringarna på ett bättre sätt, om han vet
att han har ett verkligt besittningsskydd också till den sidoarrenderade arealen.
Förhållandena växlar emellertid och åtskilliga sidoarrenden gäller endast
för mer eller mindre kortvarig övergångstid. I de fall utarrenderingen
avses bli långvarig kan parterna i avtalet utsträcka arrendetiden så att den
innefattar skälig avskrivningstid för arrendatorns investeringar. Arrendatorn
får då en besittning som är betydligt säkrare än om han har marken på
kortare arrendetid i förening med optionsrätt.

Enligt utredningen bör stor hänsyn tas till vilken verkan optionsrätt för
sidoarrenden kan tänkas få för utbudet av arrendemark. Arrendatorernas i
och för sig beaktansvärda krav på en tryggad besittning måste vägas mot
riskerna för att jordägare i fortsättningen vägrar att upplåta mark för sådana
arrenden. Det ekonomiska utbytet för jordägaren är i regel inte så stort
att han är benägen att bortse från optionsrätten. Det finns anledning att anta
att de formaliteter och den budenhet som alltid måste följa med ett optionsrättssystem
kommer att verka starkt avhållande på jordägarnas intresse att
använda sig av denna upplåtelseform i lägen där osäkerhet råder om framtiden.

Utredningen framhåller vidare att i de fall optionsrätt i lag hittills införts,
parterna redan vid besittningsförhållandets början i allmänhet varit inställda
på en besittning utöver den från början avtalade tiden. Även om detta

Del B 2

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

803

förekommer också vid sidoarrenden är många sådana arrenden av utpräglat
tillfällig karaktär. Detta talar mot legal optionsrätt.

Införs optionsrätt vid sidoarrenden, bör den enligt utredningen inte gälla
alla eller flertalet sådana arrenden. Rätten måste begränsas till sådana typer
av sidoarrenden där arrendatorn är i behov av särskilt skydd och där optionsrätten
kan antas inte komma i strid med kraven på en ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter. En eventuell åtskillnad mellan olika typer
av sidoarrenden kan enligt utredningen inte göras med utgångspunkt från
den uppdelning av olika slag av jordägare som ligger till grund för bestämmelserna
om sociala arrenden, eftersom man än mindre än vid gårdsarrende
generellt kan tala om en ekonomisk eller social skillnad mellan jordägare
och arrendator. Om sidoarrenden för framtiden skall utrustas med optionsrätt,
måste rätten begränsas till upplåtelser som är försvarliga med tanke på
en mera långsiktig indelning av jorden i rationella brukningsenheter. De
faktiska svårigheterna att genomföra en sådan ordning skulle emellertid med
hänsyn till gränsdragningsproblemen komma att bli mycket stora. Även om
ett sidoarrende vid tillkomsten framstår som rationellt kan denna bedömning
snabbt förändras. Svårigheter kommer också att möta när det gäller
att bestämma gränserna för de optionsutrustade arrendena på ett sådant
sätt att de inte frestar till kringgående av bestämmelserna.

Att med lagens hjälp framtvinga avtalsförlängningar kan enligt utredningen
försvaras endast om mycket starka sociala skäl kräver det eller om
de önskade avtalsförlängningarna mycket nära överensstämmer med den
normala avtalssituationen. Vid de typiska sidoarrendena föreligger inget
av dessa fall. En optionsrätt skulle med sannolikhet föra med sig att
sidoarrendena till men för jordbrukets fortsatta rationalisering skulle komma
att minska. Vidare skulle sådan rätt kunna medverka till att permanenta
en indelning i brukningsenheter, som tillkommit genom sidoarrende utan
någon prövning av den erhållna arronderingens lämplighet på längre sikt.
Även om det är tekniskt möjligt att konstruera en optionsrätt för sidoarrenden
bedömer utredningen att olägenheterna av en sådan bestämmelse är
större än fördelarna. Besittningsskyddet vid sidoarrenden bör därför inte
utformas som en optionsrätt.

Reservanterna. Det av utredningen samlade och redovisade materialet leder
enligt reservanterna, riksdagsmannen Thorsten Larsson och direktören
Arne öhrström, till slutsatsen att bestämmelserna om optionsrätt bör gälla
för alla slag av jordbruksarrenden. Reservanterna framhåller särskilt den
betydelsefulla gärning i fråga om jordbrukets storleksrationalisering som
arrendatorerna av sidoarrenden medverkat till. Vidare framhålls att sidoarrendatorerna
ofta är lika beroende som gårdsarrendatorerna av att inte
utan sakliga skäl förlora rätten till fortsatt besittning av jorden. Eftersom

804 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

det är mycket vanligt att sidoarrendets areal är lika stor eller större än den
primära brukningsdelen, är en varaktig besittning nödvändig för att arrendatorn
skall kunna verkställa långsiktiga kalkyler.

Som ytterligare skäl för att även sidoarrendatorer bör få besittningsskydd
framhåller reservanterna önskemålet om en enhetlig arrendelagstiftning.
Härigenom undviks tveksamma gränsdragningsfall. Olika behandling av
gårds- och sidoarrenden torde också medföra försök att kringgå de tvingande
bestämmelserna om gårdsarrenden genom att på konstlad väg åstadkomma
sidoarrenden av brukningsdelar som rätteligen bort vara gårdsarrenden.
Av betydelse är vidare att optionsrätt redan nu föreligger vid vissa sidoarrenden.

Det ligger enligt reservanterna i sakens natur att det ofta kommer att
inträffa att en sidoarrendators optionsrätt bryts på grund av att man
önskar åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter.
I sådana fall torde en frivillig uppgörelse om arrendets upphörande komma
att träffas utan att tvist behöver uppstå. Inte heller torde optionsrätt vid
sidoarrenden hindra eller fördröja arronderingsförbättringar, eftersom optionsrätten
kan brytas om brukningsdelen behöver tas i anspråk för omarrondering
eller strukturrationalisering. Enligt reservanterna kan optionsrätten
i stället medverka till att en befintlig lämplig arrondering bibehålls.

Remissyttrandena. Allmän enighet föreligger om att den nuvarande uppdelningen
av jordbruksarrenden med hänsyn till jordägaregrupper och arrendeställets
storlek inte bör bibehållas i framtiden. Den av utredningen
i stället föreslagna gränsdragningen mellan gårdsarrende och annat jordbruksarrende
möter principella invändningar endast från hovrätten över
Skåne och Blekinge, som anser att utredningens förslag att uppdela jordbruksarrenden
i gårdsarrenden och sidoarrenden inte skapar någon användbar
grund för att lösa frågan om optionsrättens omfattning. En anknytning
av optionsrätten till arrendatorns bostad lämpar sig endast i fråga om skydd
för bostaden men inte för näringen. Gränsdragningen är vidare vag och osäker.
I praktiken kan den ge ett godtyckligt resultat, eftersom det kan vara en
tillfällighet som avgör var arrendatorn har sin bostad.

Med endast ett undantag ansluter sig remissinstanserna till förslaget att
vid gårdsarrende införa besittningsskydd i form av optionsrätt. Av de remissinstanser
som tillstyrker förslaget redovisar lantbrukshögskolan i sitt
yttrande skäl såväl för som mot optionsrätt. För införande av rätt till förlängning
talar att en varaktig besittning gör det lättare för arrendatorerna
att planera sina investeringar. Som skäl mot optionsrätt åberopas att rätten
strider mot kravet att utbudet av mark för arrende skall underlättas och att
en sådan rätt i viss mån är oförenlig med tanken att en affärsmässig utbudsoch
efterfrågesituation skall skapas i fråga om arrenderad mark.

Kritiska synpunkter mot förslaget framförs av näringsfrihetsombuds -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 805

mannen. Optionsrätt för gårdsarrende skulle genom att försvåra jordbrukets
yttre rationalisering bidra till en fastlåsning av rådande indelning i
brukningsenheter. Detta skulle vara olyckligt med tanke på den snabba omvandling
och den strävan mot ökad flexibilitet som i dag präglar näringslivet.
Införande av optionsrätt kan vidare beräknas medföra minskning av
utbudet av jord för arrende. Detta kan på längre sikt få till följd en höjning
av prisnivån vid nya arrendeupplåtelser, vilket kan medföra ett genomsnittligt
högre kostnadsläge för arrendatorerna. Optionsrätt medför även risk
för att arrendatorns motiv till optimalt användande av arrendejorden minskar
till följd av att han utom vid påtagligt eftersättande av arrendeavtalets
förpliktelser är garanterad fortsatt arrende oavsett om jorden utnyttjas
effektivt eller inte. Detta kan resultera i en minskad verkningsförmåga
inom jordbrukssektorn. Utredningen borde ha anlagt företagsekonomiska
synpunkter på frågan om besittningsskydd. Enligt ombudsmannen bör man
i besittningsskyddsfrågan beakta andra alternativ som tillgodoser företagsekonomiska
synpunkter och samtidigt ger arrendatorn ett rimligt besittningsskydd.
Som ett sådant alternativ nämns att begränsa optionsrätten till
att gälla endast en gång eller att införa en något längre minsta arrendetid
än fem år.

Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget att optionsrätt skall
gälla endast för gårdsarrende. Till de remissinstanser som uttryckligen tillstyrker
eller lämnar förslaget utan erinran hör statens järnvägar, lantbruksstyrelsen,
lantmät er istyr elsen, skogsstyrelsen, sko g shö g skolan, lantbrukshögslcolan,
stiftsnämnden i Uppsala, stiftsnämnden i Västerås, länsstyrelsen
i Stockholms län, länsstyrelsen i Södermanlands län, länsstyrelsen i Skaraborgs
län, länsstyrelsen i Örebro län, Skogsindustriernas Samarbetsutskott,
Småbrukarnas Riksförbund, Svenska kommunförbundet, Skogs- och Lantarb
et sgivar ef öreningen, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund,
Advokatsamfundet och Sveriges Jordägareförbund.

Ett stort antal remissinstanser förordar att optionsrätt införs för alla eller
vissa typer av sidoarrenden. För en generell regel om optionsrätt uttalar
sig stiftsnämnden i Göteborg, länsstyrelsen i Västerbottens län, Hushållningssällskapens
förbund, RBF, Svenska Skogsarbetareförbundet, Svenska
sparbanksföreningen, Sveriges Jordbrukskasseförbund, Sveriges Lantbruksförbund,
Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund, Upsala Universitets
Arrendatorförening, Västmanlands läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening,
Föreningen Arrendatorer av ecklesiastika hemman i Skåne och
Föreningen Arrendatorer av Akademihemman i Skåne. Hushållningssällskapens
förbund förordar dock att minimitiden för upplåtelse av sidoarrende
begränsas till två år. Samma synpunkt framförs av RLF. Hovrätten över
Skåne och Blekinge föreslår att optionsrätt generellt skall gälla för alla
jordbruksarrenden med de undantag som fastställs genom ett dispensförfarande.
Eventuellt skulle också mindre områden upp till en bestämd arealgräns
kunna undantas genom ett stadgande i lagen.

806 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser att flertalet sidoarrendatorer bör garanteras
optionsrätt. Svea hovrätt framhåller att det skulle te sig som en
vinning om förslaget om optionsrätt vid gårdsarrende kunde förenas med
en möjlighet till optionsrätt för sidoarrende, när skälen för sådan rätt från
såväl allmän som enskild synpunkt är väsentligt starkare än skälen mot.
Länsstyrelsen i Kristianstads län menar att optionsrätt för sidoarrende kan
anses motiverad när speciella skäl ur strukturrationell synpunkt föreligger.
Arrendenämnden i Skaraborgs län anser flera skäl föreligga för att utrusta
sidoarrenden med optionsrätt, men finner att sådan rätt kan undvaras vid
vissa arrenden, t. ex. då ett eller flera sidoarrenden, som innehas av en arrendator,
omfattar högst 15 hektar. Länsstyrelsen i Östergötlands län finner
det möjligt med enhetliga regler för alla arrenden, om rationaliseringssträvandena
säkerställs genom att optionsrätten inte gäller mot lantbruksnämnd.
Liknande synpunkter framförs av Svenska Lantarbetareförbundet.
Arrendenämnden i Malmöhus län anser att optionsrätt för sidoarrende är
motiverad i undantagsfall, när mycket starka sociala skäl talar för ett fortsatt
arrende. Som exempel anförs att arrendatorn för sin utkomst är helt
beroende av fortsatt arrende av jorden och annan jord inte står honom till
buds. Ett annat fall kan föreligga när det är samma ägare till den egendom
som arrenderas ut som sidoarrende och till egendom som är föremål för
gårdsarrende och vidare den förutsättningen är för handen att egendomarna
är avsedda att drivas i sambruk. Utöver de begränsningar som enligt förslaget
gäller vid gårdsarrende måste vid sidoarrende även uppställas det
villkoret, att fortsatt arrende inte får medföra påtaglig olägenhet för jordägaren.
För att hindra minskat utbud på mark måste reglerna utformas så
att det klart framgår att optionsrätten är ett sällsynt undantagsfall. Liknande
synpunkter framförs av Föreningen arrendatorer av krono eg endomar i
Skåne. Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare anser att frågan
om optionsrätt vid sidoarrende förtjänar ytterligare överväganden.

Flera remissinstanser behandlar utförligt skälen för och mot optionsrätt
vid sidoarrende. Den betydelse optionsrätten har för sidoarrendatorernas möjligheter
att planera och investera på lång sikt understryks av hovrätten över
Skåne och Blekinge, stiftsnämnden i Härnösand, länsstyrelsen i Kristianstads
län, länsstyrelsen i Malmöhus lån, arrendenämnden i Skaraborgs län,
Hushållningssällskapens förbund, RLF och Svenska Skogsarbetareförbundet.
Att ett godtagande av utredningens förslag skulle medföra att vissa sidoarrendatorer
går miste om en optionsrätt som de för närvarande har enligt
de sociala arrendebestämmelserna och de publika författningarna framhålls
av hovrätten över Skåne och Blekinge och länsstyrelsen i Malmöhus län.
Samma synpunkt framförs av arrendenämnden i Skaraborgs län, Sveriges
Jordbrukskasseförbund, Sveriges Lantbruksförbund och Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund. Målsättningen att få en enhetlig lagstiftning finner
länsstyrelsen i Malmöhus län tala för att utrusta även sidoarrendena

Del B 2

807

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

med optionsrätt. Denna uppfattning delas av arrendenämnden i Skaraborgs
län. Länsstyrelsen i Malmöhus län påpekar att det finns avsevärda risker för
att de strängare bestämmelserna för gårdsarrende kringgås genom att fastigheter
arrenderas ut utan byggnader. Samma synpunkt framförs av Hushållningssällskapens
förbund, Sveriges Jordbrukskasseförbund, Sveriges
Lantbruksförbund och Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund. Arrendenämnden
i Malmöhus län uttalar att det i vissa fall kan föreligga risk för
att en egendom uppdelas på ett särskilt gårdsarrende och ett sidoarrende för
att kringgå lagen. Svenska sparbanksföreningen påpekar vikten av stabilitet
i brukarens besittningsrätt som grund för kreditgivningen. En begränsning
av optionsrättsbestämmelserna till gårdsarrenden skulle enligt stiftsnämnden
i Göteborg medföra administrativa svårigheter. Att utredningens förslag
skulle motverka utvecklingen mot s. k. deltidsarrenden påpekas av Sveriges
Jordbrukskasseförbund, Sveriges Lantbruksförbund och Sverige Skogsägareföreningars
Riksförbund. Dessa arrenden karakteriseras av att arrendatorn
är bosatt och har deltidsarbete utanför arrendestället men samtidigt arrenderar
jordbruk inom räckhåll från bostaden. Eftersom arrendatorn för sitt övriga
arbete är beroende av bostaden, kan han inte flytta om han förlorar ett
arrende, som är av avgörande betydelse för hans utkomst. .

Som ett viktigt skäl mot optionsrätt vid sidoarrende åberopas av flera remissinstanser
risken för minskat utbud av arrendemark. Hit hör statens
järnvägar, lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, skogsstyrelsen, lantbrukshögskolan,
länsstyrelsen i Stockholms län, Föreningen Sveriges häradshövdingar
och stadsdomare, Skogsindustriernas Samarbetsutslcott och Småbrukarnas
Riksförbund. En motsatt ståndpunkt intas av arrendenämnden i
Skaraborgs län, som anser att utredningens farhågor om minskat utbud är
överdrivna. Har obenägenhet att upplåta jord på sidoarrende kunnat påvisas
under senare år torde den bero mera av förköpsrätten än optionsrätten.

Frågan om optionsrättsbestämmelsernas rationaliseringshämmande effekt
tas upp i några remissyttranden. Svea hovrätt uttalar att rationaliseringen
i det stora hela på längre sikt bäst främjas av att sidoarrenden inte
förenas med optionsrätt. Lantmäteristyrelsen, skogshögskolan, länsstyrelsen
i Östergötlands län, länsstyrelsen i Skaraborgs län, Skogsindustriernas Samarbetsutskott
och Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund anför
liknande synpunkter. Lantbruksstyrelsen uttalar att det torde vara
ofrånkomligt att generell optionsrätt skulle verka konserverande på en
olämplig eller mindre god indelning i brukningsenheter. Risken för att
markens rörlighet mellan olika brukare skulle komma att minska påtalas
av lantbrukshögskolan. Lantmäteristyrelsen, skogsstyrelsen och länsstyrelsen
i Kristianstads län påpekar att sidoarrende ofta är endast en övergångsanordning
till annan indelning. Däremot anser hovrätten över Skåne och
Blekinge att risken för rationaliseringshämmande effekt kan elimineras

808

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

genom att optionsrätten kan brytas, om brukningsdelen kan komma att tas
i anspråk för omarrondering eller strukturrationalisering. Denna uppfattning
delas av stiftsnämnden i Göteborg, arrendenämnden i Skaraborgs län
och Föreningen Arrendatorer av Ecklesiastika hemman i Skåne.

En annan ogynnsam följdverkan av att sidoarrenden utrustas med optionsrätt
skulle enligt lantbruksstgrelsen kunna bli ett ökat antal muntliga
överenskommelser om arrende. Småbrukarnas Riksförbund påtalar risken
för att optionsrätt kan medföra högre arrendeavgifter vid arrendeförhållandets
början, eftersom jordägaren då inte vet om han vid arrendetidens utgång
får disponera jorden på det för honom lämpligaste och mest ekonomiska
sättet. Som ett annat skäl mot optionsrätt för sidoarrende åberopar
Sveriges Jordägareförbund att det förekommer mycket stora sidoarrenden
för vilka det är olämpligt att utomstående organ fastställer upplåtelsevillkor.

Begränsning av besittningsskyddet

Gällande rätt. Undantagen från optionsrätten vid sociala arrenden är av
två slag. Generellt undantag gäller i det fall upplåtelsen väsentligen avser
att tillförsäkra jordägaren stadigvarande arbetskraft för jordbruk, skogsbruk
eller industriell rörelse och arrendet avser sådan mindre brukningsdel
där arrendatorn inte kan erhålla sin huvudsakliga näring av jordbruket
(arbetarboställe). Vidare är livstidsarrenden generellt undantagna från besittningsskyddsbestämmelserna.
Jordägaren kan bryta arrendatorns optionsrätt
i vissa särskilt angivna fall. Sådant optionsavbrott kan ske på grund av
arrendatorns försumlighet eller jordägarens självinträde. Förlängning kan
också vägras, om arrendatorns kvarsittande anses medföra påtagligt men
för jordägaren.

Utredningen. Vissa gårdsarrenden föreslås generellt vara undantagna från
bestämmelserna om optionsrätt. Sådan rätt skall sålunda inte finnas vid
livstidsarrende eller när arrendatorn är annan än fysisk person eller dödsbo.
Undantaget för vissa juridiska personer motiveras med att de sociala synpunkter
som bär upp besittningsskyddsbestämmelserna i första hand får
anses vara avsedda till skydd för arrendator som är fysisk person eller dödsbo
efter sådan. Undantag föreslås vidare för vissa kommunala upplåtelser.

Enligt utredningen bör jordägaren i vissa särskilt angivna fall kunna
bryta arrendatorns optionsrätt. Vid utformningen av de optionsbrytande
grunderna måste beaktas att reglerna tämligen snabbt kan komma att framstå
som föråldrade, om de görs mycket detaljerade. Utredningen är därför
inne på tanken att införa en generalklausul som helt allmänt medger jordägaren
rätt att bryta optionsrätten, om jordägarens intresse framstår som
mera beaktansvärt än arrendatorns. Utredningen motsätter sig emellertid
en sådan bestämmelse. Som skäl härför åberopas att en generalklausul stäl -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 809

ler den prövande myndigheten inför stora svårigheter samt medför ett moment
av rättsosäkerhet som gör jordägarna mindre benägna att arrendera
ut sin jord. En sådan regel minskar också arrendatorernas intresse för att
planera sin verksamhet utöver den löpande arrendetiden. Vidare kan parterna
föranledas att förhållandevis ofta dra tvister inför domstol, eftersom
de inte själva har möjlighet att bedöma utgången av en tvist. En arrendator
kan också för att slippa börja en rättegång, vars utgång nästan aldrig är
given, frivilligt komma att avstå från sin rätt. Utredningen anser därför att
lagen liksom hittills bör innehålla en uttömmande förteckning över de optionsbrytande
grunderna. Dessa bör vara så preciserade att de ger parter och
domstolar behövlig vägledning utan att därför gå så långt i detaljreglering att
de hindrar att lagens tillämpning anpassas till den allmänna utvecklingen på
jordbrukets och jordbrukspolitikens område.

Utredningen föreslår att optionsrätten skall kunna brytas i fyra fall.
Arrendator som är försumlig i sitt förhållande till jordägaren bör inte få
sitta kvar efter den avtalade arrendetiden. Förlängningsrätten skall vidare
kunna brytas om jordägaren gör sannolikt att han själv eller vissa anhöriga
till honom skall bruka arrendestället. För optionsavbrott bör krävas
att utredningen i målet ger vid handen att det från jordägarens eller den
anhöriges sida finns ett verkligt intresse av att driva jordbruket i egen regi
och att han har de erforderliga resurserna att genomföra sin plan. Jordägarens
brukande av arrendestället får inte bestå i att han låter jorden ligga
utan någon tillsyn eller odling eller att han för formens skull ägnar sig åt
ett mycket extensivt betesbruk. Om utredningen i optionsmålet visar att
jordägarens motiv för optionsavbrottet är att bli av med en för honom besvärlig
arrendator och inte att utnyttja marken på ett mera lönsamt sätt,
framstår det som naturligt att jordägarens intresse får vika.

Strukturutvecklingen på arrendegodsen har enligt utredningen ofta gått till
på det sättet att den åkerjord som blivit kvar i jordbruksproduktionen lagts
till bestående arrendegårdar. I den mån lagen kan anses lägga hinder i vägen
för sådan storleksrationalisering bör detta undanröjas. Av lagen bör tydligt
framgå att en förestående sammanslagning av arrendegårdar för bildande
av mera ändamålsenliga brukningsenheter som optionsbrytande grund bör
jämställas med jordägarens självinträde.

Slutligen anser utredningen att optionsrätten skall kunna brytas om jordägaren
gör sannolikt att ändrad markanvändning eller andra särskilda förhållanden
gör att arrendatorns kvar sittande för jordägaren medför påtagligt
men. Avser jordägaren att använda marken för bostads- eller industribebyggelse
eller annat ändamål som gör att fortsatt utarrendering för jordbruksändamål
framstår som klart olönsam i förhållande till det tilltänkta
ändamålet, bör arrendatorns intresse således vika för jordägarens. Även om
den nya markanvändningen inte är mera lönsam än den gamla kan påtagligt
men för jordägaren tänkas föreligga, t. ex. om marken skall användas till

810 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

allmänna ändamål där det inte går att påvisa någon lönsamhet i vanlig mening.
Är det nya ändamålet sådant att det i det konkreta fallet skulle kunna
tillgodoses genom expropriation får arrendatorns lcvarsittande i regel anses
innebära påtagligt men för jordägaren.

Remissyttrandena. De av utredningen föreslagna generella undantagen
från optionsrättsbestämmelserna föranleder inte några erinringar från remissinstanserna.
Svenska kommunförbundet finner det vara till klar fördel
att bestämmelserna om besittningsskydd inte blir tillämpliga när arrendatorn
är annan juridisk person än dödsbo. Lantmäteristyrelsen anser det
uppenbart att optionsrätt inte bör föreligga vid arrendeupplåtelser inom
fastställd stadsplan eller byggnadsplan. Arrendenämnden i Södermanlands
län föreslår generellt undantag för det fall upplåtelsen gjorts av enskild
person, som äger fastigheten och är mantalsskriven på denna eller på fastighet,
som är i sambruk med denna. Optionsrätt bör inte heller föreligga
när dödsbo arrenderar ut fastighet, som den avlidne själv brukat.

De av utredningen föreslagna grunderna för optionsavbrott behandlas i
några remissyttranden. Beträffande den föreslagna avbrottsgrunden för
strukturförändringar påpekar lantbruksstyrelsen att en rätt till optionsavbrott
vid varje försäljning för rationaliseringsändamål samt vid sammanslagning
av arrendegårdar tillhörande olika ägare skulle starkt försvaga
gårdsarrendatorernas ställning. Ett allmänt brytande av optionsrätten vid
sådan försäljning skulle visserligen främja jordbrukets strukturrationalisering
men skulle samtidigt medföra stora svårigheter att avgöra om viss försäljning
medför en strukturförbättring av sådan betydelse, att optionsavbrott
bör äga rum. Arrendenämnden i Malmöhus län förutsätter att innebörden
av stadgandet är att det skall vara fråga om en bättre arrondering
av flera brukningsdelar i samme ägares hand och inte en arrondering av
flera egendomar i olika ägares hand för att tillgodose en arrendators intresse
av en bättre arrondering.

Enligt domänverket erfordras lagbestämmelser som möjliggör att optionsrätten
bryts vid försäljning. Eftersom köparna i regel kräver tillträde
i god tid före vårbruket bör reglerna inte vara alltför restriktiva. Riksrevisionsverket
framhåller önskvärdheten av att optionsrätten inte generellt
skall förhindra försäljning som är väl motiverad av rationaliseringsskäl.
Lantmäteristyrelsen ifrågasätter om inte rekvisitet påtagligt men fått en
alltför dominerande ställning och anser att den optionsbrytande grunden
bör utformas mera i anslutning till regeln om optionsavbrott på grund av
strukturomvandling.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

811

Omprövning av arrendevillkoren

Gällande rätt. I fråga om jordbruksarrende i allmänhet gäller att parterna
fritt bestämmer över arrendeavgiften och övriga villkor för upplåtelser.
Något hinder föreligger således inte för jordägaren att som villkor för fortsatt
arrende begära att arrendeavgiften skall höjas. En jordägare som medger
förlängning av ett arrende men därvid uppställer uppenbart oskäliga
villkor kan dock under vissa förutsättningar drabbas av ansvar för ocker
jämte skadeståndsskyldighet (9 kap. 5 § brottsbalken och 31 § lagen (1915:
218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område).
Kommer ett arrendeavtal med klart oskäliga villkor till stånd, föreligger vidare
möjlighet att få avtalsvillkoren jämkade.

För sociala jordbruksarrenden gäller särskilda bestämmelser. Jordägare
eller arrendator som vill påkalla ändring av arrendeavgiften eller annat avtalsvillkor
för kommande arrendeperiod skall meddela motparten detta senast
åtta månader före arrendetidens utgång. Meddelandet skall innehålla
uPPgift på de ändringar som begärs. Träffas inte överenskommelse om de
nya villkoren, kan tvistefrågan hänskjutas till ett opartiskt organ. Begärs
inte ändring av villkoren eller underlåter part att senast sju månader före
arrendetidens utgång hänskjuta villkorstvist till prövningsorganet, skall de
tidigare villkoren fortfarande gälla.

Utredningen. Ett besittningsskydd i form av optionsrätt för arrendatorn
blir inte effektivt, om det inte samtidigt innehåller någon form av spärr
mot höjning av arrendeavgiften. Det allmännas ingripande skall emellertid
inte sträcka sig längre än som behövs för att tillgodose syftet med besittningsskyddet.

Utredningen föreslår att såväl jordägaren som arrendatorn skall kunna
begära ändring av villkoren för den nya arrendeperioden. Som skäl härför
åberopas att ändrade konjunkturer liksom ändrade yttre förhållanden, t. ex.
jordförstöring, avrinningsförhållanden, kommunikationer och teknisk utrustning
kan motivera en sänkning av arrendet utan att arrendatorn skall behöva
säga upp avtalet för avflyttning och därigenom behöva riskera att mista
hela arrenderätten. För en sådan rätt att påkalla villkorsändring talar enligt
utredningen inte bara att abstrakt rättvisekrav utan också ett starkt praktiskt
behov.

Begäran om villkorsändring skall ske i form av uppsägning. I denna skall
anges att mottagaren, om han inte godtar uppsägningen, skall väcka klander
inom två månader. Klanderhänvisningen skall vidare innehålla meddelande
om var klandertalan skall anhängiggöras. Passivitet inför uppsägningen
medför att de villkor som angetts i uppsägningen blir gällande. Enligt utredningen
kan fall tänkas där underlåtenhet att klandra uppsägningen kan
komma att leda till resultat som från materiell synpunkt framstår som mindre
tillfredsställande. Risken härför bedöms dock inte vara särskilt stor.

812 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Villkoren för den nya arrendeperioden bör enligt utredningen bestämmas
med hänsyn till vad skäligheten i det särskilda fallet får anses kräva. Därvid
är det i allmänhet naturligt att utgå från de villkor som gäller när uppsägningen
sker. Skyldighet att visa skäligheten av villkor bör åligga den som
vill ha ändring. Begär part att arrendeavgiften skall ändras med ett belopp
som motsvarar penningvärdets förändring sedan tiden för avtalets tillkomst,
torde det i de flesta fall ur utredningssynpunkt vara tillräckligt med en
hänvisning till någon av de för detta ändamål förekommande indexserierna
och en uppgift om hur det nya arrendet på grundval härav har räknats ut.
Har arrendestället förbättrats genom nybyggnader eller försämrats genom
naturkatastrofer eller annat, torde det i allmänhet inte vara svårt att förebringa
den utredning som behövs för att bedöma vad som för en ny period
skall anses som skäligt arrende. Att närmare försöka precisera vad som
skall anses vara skäligt arrende finner utredningen vanskligt, främst därför
att de förhållanden som påverkar arrendenivån är så många och olikartade.
Hänsyn kan även tas till den allmänna arrendenivån i orten.

I samband med avgiftsregleringen berör utredningen spörsmålet om vilken
inverkan en värdeförhöjning av arrendestället till följd av väntad tätbebyggelse
eller annan förestående eller sannolik exploatering kan ha på
bedömningen av avgiftens storlek. Uppkommer tvist om arrendevillkoren
på sådan jord, är det inte skäligt att arrendet skall förränta det markvärde
som hänför sig till en framtida ändrad markanvändning. Arrendet och övriga
villkor bör i stället bestämmas med utgångspunkt från förutom de gamla
villkoren dels den allmänna arrendenivån i orten, dels vad jordbruksarrendator
er i allmänhet kan antas vara villiga att betala i arrende för jord och
hus av den beskaffenhet och med det läge som det är fråga om i det aktuella
fallet.

Har arrendatorn genom egna åtgärder ökat arrendeställets värde utan att
han av jordägaren fått ersättning för detta, utgör förbättringen inte ensam
för sig någon grund får höjning av arrendet.

Remissyttrandena. Det föreslagna förfarandet för ändring av arrendevillkor
möter kritik från några remissinstanser. Svea hovrätt anser att det från
systematisk synpunkt ter sig mindre lämpligt med olika uppsägningsprinciper
vid gårdsarrende, bostadsarrende och hyra. Det är därför önskvärt att
man inom ramen för ett enhetligt system tillgodoser gårdsarrendatorns rätt
att ta initiativ till villkorsändring på grund av ändrade yttre förhållanden.
Hovrätten påpekar vidare att en rätt för arrendatorn att ta initiativ till villkorsändring
kan leda till en form av priskontroll på arrendeområdet, vilket
var anledningen till att innehavare av bostadsarrende inte tillädes initiativrätt.
Vid gårdsarrende har invändningen dock mindre tyngd, eftersom avtal
om sådant arrende medför åtskilliga andra förpliktelser för arrendatorn än betalning
av arrendeavgiften. Bestämmelsen att den som inte klandrar en uppsägning
för ändring av villkor blir bunden av de i uppsägningen angivna vill -

Del B 2

813

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

koren medför enligt arrendenämnden i Malmöhus län risk för rättsförluster.
Denna risk förhindras knappast av att särskild besvärshänvisning intas i
uppsägningen. Sådan hänvisning torde också i onödan fördjupa motsättningarna
mellan parterna i de fall villkoren i uppsägningen är avsedda att läggas
till grund för förhandlingar. Även Skogs- och Lantarbetsgivareföreningen,
Sveriges Jordbrukskasseförbund, Sveriges Lantbruksförbund och
Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund finner att förslaget om besvärshänvisning
medför risk för rättsförluster. Meddelas i uppsägning felaktig
uppgift om var klandret skall väckas, bör enligt arrendenämnden i Skaraborgs
län den som följer hänvisningen inte därigenom förlora sin rätt.

I fråga om fastställandet av villkoren för fortsatt arrende anmärker näringsfrihetsombudsmannen
att utredningen gelt mycket begränsade anvisningar
för hur villkoren skall bestämmas. Risk föreligger för att de villkor
som ursprungligen träffats kan komma att gälla även för ny arrendetid
oavsett om de är rimliga eller ej, varigenom det kan uppstå prisregleringseffekter
motsvarande dem som uppkommit på hyresmarknaden. En snedvridning
av prissättningen på arrendejord torde få stor betydelse, eftersom
prissättningen ofta är av primär betydelse för arrendatorns näringsutövning.
Genom frånvaron av fri prissättning kan orationellt skötta jordbruk
fortbestå till följd av att arrendeavgiften i vissa fall kommit att bli alltför
låg.

Fly ttningser sättning

Gällande rätt. En arrendator som tvingas flytta vid utgången av en arrendeperiod
har inte någon rätt att av jordägaren få särskild ersättning för arrenderättens
förlust. Detta gäller oavsett om arrendatorn har optionsrätt eller
inte och oberoende av för vilket ändamål marken i fortsättningen skall användas.
Däremot kan arrendatorn ha rätt till ersättning, om han t. ex. till
följd av expropriation måste flytta före utgången av löpande arrendeperiod.

Utredningen. Blir ett avtal om jordbruksarrende vid avtalstidens slut mot
arrendatorns önskan inte förlängt, torde det vara ovanligt att arrendatorn
kan avveckla eller flytta sin verksamhet utan förlust. Skäl talar i en del
fall för att jordägaren bör hålla arrendatorn skadeslös eller åtminstone ge
honom ett bidrag till hans kostnader för flyttning och övergång till annan
verksamhet. En regel om skyldighet för jordägare att generellt utge ersättning
till arrendatorer skulle dock kunna få övervägande negativa konsekvenser.
Jordägarna kan i ökad utsträckning komma att dra sig för att
arrendera ut sin mark och i övrigt i betydande omfattning avveckla befintliga
arrenden i den mån det kan ske utan att den tänkta ersättningsregeln behöver
aktualiseras. Genom höjning av arrendenivån skulle jordägarna kunna
tänkas skaffa sig kompensation för ersättningsskyldigheten. En generell
ersättningsrätt bör av dessa skäl inte införas.

10 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

814 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Enligt utredningen kommer frågan i ett annat läge, om den begränsas till
sådana fall där arrendatorn vid arrendets början hade anledning att räkna
med att jordägaren själv inte skulle komma att ägna sig åt jordbruk på arrendestället
och den ändrade markanvändningen beror på förhållanden som
ligger utanför parternas rådighet. Den ändrade användningen kan innebära
att marken kommer att lämna väsentligt högre avkastning eller också kan
ändamålet framstå som allmännyttigt i den meningen att det skulle kunna
tillgodoses genom expropriation. I sådana fall är enligt utredningen behovet
av någon form av kompensation till arrendatorn påtagligt, samtidigt som
risken av negativa verkningar på arrendemarknaden i stort i form av arrendeindragningar
eller höjningar av avgäld kan förväntas bli av mycket begränsad
betydelse. Vidare torde i dessa fall en förpliktelse för jordägaren
att ge kompensation till arrendatorn i allmänhet inte behöva hindras av
några ekonomiska svårigheter. Utredningen föreslår därför att rätt till avgångsvederlag
i nu nämnda situationer tillerkänns optionsberättigade gårdsarrendatorer.
Sådan ersättning bör inte utgå, när optionsrätten bryts för att
jordägaren skall ta jorden under eget bruk eller för att förstärka kvarvarande
arrendegårdar. Har arrendatorn försummat sina skyldigheter, bör han
vara utesluten från ersättningsrätt. Enligt utredningen bör därför rätt till
ersättning föreligga endast när som optionsbrytande grund åberopas att
ändrad markanvändning eller andra särskilda förhållanden gör att arrendatorns
kvarsittande för jordägaren medför påtagligt men.

I fråga om storleken av ersättningen uttalar utredningen att denna bör
ses som ett bidrag till täckandet av uppkomna förluster och till kostnader
för flyttning och omskolning. Däremot bör ersättningen inte betraktas som
skadestånd i den meningen att den skall täcka arrendatorns totala förlust.
Reglerna om ersättningens storlek bör göras så enkla att parterna i allmänhet
skall kunna tillämpa dem utan att behöva dra saken inför domstol. Med
hänsyn härtill och med tanke på svårigheten att rätt kunna värdera en arrendators
förlust bör ersättningsbestämmelsen göras relativt schematisk.
Skall ersättning utgå, bör denna inte sättas lägre än som motsvarar ett års
arrendeavgift. Har arrendeavgiften under den sista arrendeperioden utgått
med växlande belopp, bör ersättningen i stället utgöras av det genomsnittliga
arrendet för denna period. Kan arrendator visa att hans förlust är större bör
ersättning kunna utgå med högre belopp dock inte med mer än vad som
sammanlagt motsvarar tre års arrendeavgifter.

Remissyttrandena. Förslaget tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan
alla remissinstanser. Svea hovrätt framhåller att principen att den som
mister sin utkomst till följd av omständigheter utanför hans egen kontroll
skall tillerkännas ekonomisk ersättning under senare tid förverkligats i
olika sammanhang och på skiftande sätt. Det synes därför inte föreligga
hinder mot att tillerkänna arrendator särskild ersättning för förlusten av
arrenderätten. Frågan om under vilka förutsättningar ersättning skall utgå

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 815

och hur den skall bestämmas torde dock behöva övervägas ytterligare. Rätt
till ersättning bör föreligga även när avtal upphör på grund av jordägarens
självinträde eller strukturförändringar. Ersättningen synes i anslutning till
reglerna om expropriationsersättning kunna fastställas till den skada som
arrendatorn lider. Skälig hänsyn skall därvid kunna tas till den vinst som
jordägaren kan väntas erhålla genom att arrenderätten upphör. Rätt till
ersättning vid strukturförändring föreslås också av Föreningen Arrendatorer
av ecklesiastika hemman i Skåne. Att ersättningen skall fastställas relativt
schematiskt tillstyrks av statens vägverk och kammarkollegiet. Svenska
kommunförbundet uttalar däremot att ersättningsreglerna synes väl
schablonmässiga. Det borde beaktas om jordägaren vidtagit åtgärder för att
undvika skada, t. ex. genom att erbjuda annat arrende. Lantmäteristgrelsen
påpekar att bestämmelserna om flyttningsersättning kan komma att höja
kostnaderna för mark som skall exploateras för bebyggelse. Den föreslagna
flyttningsersättningen avstyrks av hovrätten över Skåne och Blekinge. Ersättningen
framstår som en extra favör i vissa speciella fall, vilka är svåra
att avgränsa från andra fall av optionsavbrott. Den för rätt till ersättning
uppställda förutsättningen att omständigheterna vid arrendeförhållandets
tillkomst skall ha varit sådana att det fanns anledning anta att jorden även
efter arrendeperiodens utgång skulle komma att upplåtas på arrende för
jordbruk torde kunna förorsaka tvister. De fall då det fanns anledning räkna
med att arrendet inte skulle förlängas kan i tillräcklig omfattning undantas
genom dispens. Vidare bör det förhållandet att marken skall användas
för ändamål som kan antas lämna väsentligt högre avkastning eller
kan tillgodoses genom expropriation inte uppställas som förutsättning för
ersättningsrätt. Särskilt när det gäller mark i närheten av större samhällen
kan förväntningsvärdena ha inkasserats i förväg av tidigare ägare. Expropriationsfallen
bör helt behandlas enligt expropriationslagen eller den lag
som eljest kommer i fråga. Hovrätten har däremot inget att invända mot
att en mera begränsad rätt till avgångsvederlag införs för de undantagssituationer
där arrendatorn innehaft arrendet under mycket lång tid och
under speciellt trygga förhållanden. Sådan rätt bör — bortsett från fall av
misskötsamhet — föreligga oavsett på vilken grund optionsrätten bryts.

Förslaget avstyrks även av Sveriges Jordägareförbund. Som skäl mot förslaget
åberopas i första hand att jordägaren — liksom arrendatorn — inte
råder över situationen. Utredningen har inte tillfredsställande motiverat varför
jordägaren i en sådan situation skall täcka inte bara arrendatorns förlust
utan också flyttnings- och omskolningskostnader, något som i andra sammanhang
det allmänna har att svara för. Ersättningsskyldighet torde enligt
förslaget kunna åläggas jordägaren även om den skapar ekonomiska svårigheter
för honom. Som ytterligare skäl mot förslaget åberopar förbundet att
en jordägare bör vara obunden av ett arrendeförhållande när det från ekonomisk
synpunkt är fördelaktigare för honom att arrendera ut marken för
annan verksamhet än jordbruk och att det inte bör föreligga någon rätt för

816 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

arrendatorn att utan erbjudande av lika förmånliga villkor få behålla arrendestället.
Lantmäteristijrelsen menar att den principiella grunden för
flyttningsersättningen är svag. Arrendatorn bör i princip räkna med kostnader
för flyttning när arrendeperioden går ut och arrendeavgiften bör anpassas
med hänsyn härtill. Skogs- och Lantarbetsgivareföreningen, Sveriges
Jordbrukslcasseförbund, Sveriges Lantbrnksförbund och Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund uttalar att det inte synes godtagbart att grunda
en ersättningsrätt enbart på ett antagande att jordägaren vid uppsägning på
grund av exploatering alltid kan uppnå en sådan försäljningssumma att han
kan betala ersättning till arrendatorn. En förutsättning bör vara att jordägaren
verkligen erhåller ett mot ersättningsskyldigheten svarande pris för
marken. Ersättningsregeln torde också komma att minska arrendenämndernas
villighet att medge dispens från optionsrättsreglerna, eftersom sådan
dispens berövar arrendatorn rätten till flyttningsersättning.

Förköpsrätt

Gällande rätt. Genom 1943 års arrendelagstiftning infördes en legal förköpsrätt
för arrendator beträffande sociala jordbruksarrenden. Bestämmelserna
därom finns i 2: 47 NJL och i lagen (1943: 884) om arrendators förköpsrätt.
Förköpsrätten innebär en rätt för arrendator, som enligt arrendelagen
är berättigad till optionsrätt, att vid försäljning av fastighet som sammanfaller
med det arrenderade området eller vars odlade jord till större
delen ingår i arrendet, få inlösa egendomen på de villkor som gäller för
den avsedda försäljningen. Hinder att utöva förköpsrätt föreligger när försäljning
sker till vissa säljarens anförvanter eller till någon som är delägare
i fastigheten eller när fastighet säljs tillsammans med huvudgård
under vilken den lyder. Rätt till förköp finns inte heller vid exekutiv försäljning
eller om fastigheten köps av staten för främjande av jordbrukets
yttre rationalisering och arrendatorn äger annan bärkraftig brukningsdel
eller uppenbarligen besitter fastigheten av annan anledning än att bereda
sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket på fastigheten. Lagen reglerar
vidare förfarandet när förköpsrätt skall utövas. Bestämmelserna är tvingande
men möjlighet till dispens föreligger. Arrendators förvärv är underkastat
kontroll enligt jordförvärvslagen (1965:290). Förköpsrätt föreligger inte,
om kommun förvärvar fastigheten genom förköp enligt förköpslagen (1967:
868).

Utredningen. Syftet med lagen om arrendators förköpsrätt är att den tillsammans
med bestämmelserna om minimitid och optionsrätt skulle ge ett
effektivt besittningsskydd för de sociala arrendatorerna.

Lagen har tillämpats i ett mycket begränsat antal fall. Arrendatorns intresse
av fortsatt besittning har enligt utredningen visat sig kunna fyllas av
bestämmelserna om minimitid och optionsrätt. Lagen har snarast haft nega -

Del B 2

817

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

tiva verkningar. Det är sålunda sannolikt att förköpsrätten i större utsträckning
än optionsrätten gjort jordägarna ohågade att upplåta sin jord på arrende
och medverkat till nedläggningen av bärkraftiga arrendegårdar. För
skogsägande jordägare har lagen medfört att de låtit avveckla bestående arrenden,
underlåtit att göra nya upplåtelser och avstått från arronderingsbyten.

Enligt utredningen kan ett besittningsskydd utformat som förköp medföra
större nackdelar än fördelar. Utredningens förslag innebär att betydande
arrendegrupper som nu helt saknar besittningsskydd eller har ett ofullständigt
sådant skydd får optionsrätt. Samtidigt blir besittningsskyddet som
sådant effektivare och tidsenligare. Även i övrigt sker en sammansmältning
av bestämmelser för jordbruksarrenden i allmänhet och sociala arrenden.
Utredningen har därför ansett att bestämmelser om arrendators förköpsrätt
inte bör tas upp i den nya lagen.

Remissyttrandena. Förslaget att avskaffa arrendators förköpsrätt tillstyrks
eller lämnas utan erinran i nästan alla remissyttrandena. Några remissinstanser
som är positiva till att förköpsrätten slopas anger skäl för sitt
ställningstagande. Lantbruksstyrelsen erinrar sålunda om att lagen om arrendators
försköpsrätt tillämpats endast i ett begränsat antal fall. Skogsstyrelsen
och arrendenämnden i Skaraborgs lön delar denna uppfattning samt
påtalar den menliga inverkan lagen haft på rationaliseringssträvandena.
Att reglerna om förköpsrätt torde ha minskat utbudet av arrendemark påpekas
av lantbruksstyrelsen och arrendenämnden i Skaraborgs län. Länsstyrelsen
i Skaraborgs län menar att lagen haft en hämmande verkan på bildandet
av större jordbruksenheter. RLF uttalar att behovet av förköpsrätt minskar
i och med att arrendatorerna får ett bättre besittningsskydd. Östergötlands
ecklesiastika arrendatorsförening konstaterar att förköpsrätten redan
urholkats bl. a. genom reglerna om kommunal förköpsrätt.

Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare är kritisk mot
förslaget och framhåller att utredningens motivering för avskaffandet av
förköpsrätten knappast är övertygande. Föreningen anser sig dock inte
böra gå närmare in på frågan som närmast är av jordpolitisk natur. Lantbruksnämnden
i Göteborgs och Bohus län anser att ett avskaffande av förköpsrätten
synes medföra så allvarliga konsekvenser från social synpunkt
att ytterligare överväganden bör göras innan rätten slopas.

Kommunala arrendeupplåtelser

Gällande rätt. Arrendelagens allmänna regler gäller även för upplåtelse
av jord som tillhör kommun. Enligt kommunala arrendelagen skall därjämte
med vissa avvikelser de sociala arrendebestämmelserna tillämpas, om den
utarrenderade marken i sin helhet ligger utanför fastställd stadsplan eller
byggna(isplan och arrendet avser brukningsdel omfattande högst 50 hektar

818 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

odlad jord. Avvikelser från arrendelagen föreskrivs beträffande minimitid
för upplåtelse och förlängningstid. Sådan tid skall utgöra ett år. Vidare har
kommun medgetts rätt till dispens, förutom beträffande redan ingångna
avtal, även i fråga om tillämnade avtal. Med kommun avses i lagen varje
borgerlig eller kyrklig kommunal förvaltningsenhet.

Utredningen. Utredningen påpekar inledningsvis att kommunerna under
senare är på ett helt annat sätt än tidigare fått ta på sig ansvaret för bostadsförsörjning
och samhällsplanering. I samband därmed har de i betydande
omfattning förvärvat nya markområden, som i avvaktan på exploatering i
många fall arrenderas ut för jordbruk.

De kommunala arrendeupplåtelserna bör enligt utredningen i princip
följa samma bestämmelser som jordbruksarrenden i allmänhet. Emellertid
finner utredningen att särskilda regler erfordras i vissa avseenden. Det föreligger
i många fall ett påtagligt behov för kommunerna av att inte vara
bundna av optionsrättsbestämmelserna. Även med korta arrendeperioder
kan optionsrätten utgöra ett hinder för den kommunala verksamheten, eftersom
det i många fall kan vara svårt att förutse utgången av den intresseavvägning
som sker i en optionstvist. Kommunerna kan därför ofta inte vara
säkra på att återfå dispositionen över marken vid viss bestämd tidpunkt.

Utredningen föreslår alt reglerna om gårdsarrende inte skall tillämpas i
de fall kommun upplåter mark, som till större delen ligger inom fastställd
stadsplan eller byggnadsplan. Övrig kommunal mark skall i princip följa
samma regler som andra jordbruksarrenden. Omfattar en upplåtelse arrendatorns
bostad är bestämmelserna om femårig minimitid och förlängningstid
därför i princip tillämpliga. Denna ändring i förhållande till gällande rätt
motiveras med att det från arrendatorns synpunkt är av tämligen begränsat
värde med ettåriga arrendeperioder. Utredningen konstaterar också att
upplåtelsetiden för närvarande av slentrian ofta bestäms till endast ett år
även om arrendet är att anse som permanent. Emellertid finner utredningen
det motiverat att medge kommunerna större avtalsfrihet än som följer av
reglerna om gårdsarrende när upplåtelse sker av mark som inom överskådlig
framtid kan komma att behövas för annat ändamål än jordbruk. Kommun
föreslås därför få rätt att i vissa fall söka särskild dispens från besittningsskyddsbestämmelserna.
Sådan rätt skall föreligga beträffande mark som
kommunen upplåtit eller avser att upplåta som gårdsarrende, om marken
med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller
därmed sammanhängande anordning. Dispens bör lämnas endast då kommunens
behov av marken framstår som aktuellt. Kommunen kan i ett sammanhang
begära dispens för all jord kommunen äger eller kan komma att
bli ägare till inom ett sammanhängande område runt befintlig tätbebyggelse.

De skäl som redovisats för ett privilegierande av kommunerna anser utredningen
inte föreligga beträffande andra kommuner än borgerliga pri -

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 819

märkoinmuner, dvs. landskommuner, städer och köpingar. Andra kommuners
behov av ökad dispositionsrätt bör tillgodoses genom den föreslagna
allmänna dispensregeln.

De särskilda bestämmelser utredningen finner erforderliga för de kommunala
arrendeupplåtelserna föreslås intagna bland övriga bestämmelser
om gårdsarrende. Utredningen föreslår därför att kommunala arrendelagen
upphävs.

Remissyttrandena. De föreslagna bestämmelserna möter erinringar huvudsakligen
från företrädare för de kommunala intressena. Svenska kommunförbundet
föreslår i ett utförligt yttrande att alla kommunala gårdsarrenden
undantas från optionsrättsbestämmelserna. Inledningsvis framhålls
att kommunerna i betydande utsträckning förvärvat nya markområden,
som i avvaktan på exploatering i många fall utarrenderas för jordbruk.
Det understryks att markanskaffningen inte sker för jordbruk eller för att
erhålla ekonomiskt utbyte genom inflytande arrendeavgifter. Det är väsentligt
att kommunernas markpolitik inte försvåras eller omöjliggörs genom
arrendelagstiftningen. De möjligheter som utredningen ställer till kommunernas
förfogande —- dispens från optionsrätten och optionsbrytande
grunder — kan emellertid inte anses tillgodose kommunernas berättigade
anspråk på att vid rätta tidpunkter få disponera över utarrenderad jord för
exploatering. Beträffande dispensregeln anmärks att redan arrendenämndernas
sammansättning och allmänna intresseinriktning gör det ovisst om
de kommunala exploateringsavsikterna kan vinna erforderligt beaktande.
Vidare kan det vara svårt att bedöma möjligheterna till dispens på grund av
osäkerhet om innebörden av aktualitetskravet. Vad angår möjlighet att bryta
arrendatorns optionsrätt framhålls att en uppsägning kan medföra långvariga
tvister med därav följande uppskov i exploateringen. Kommunens
skyldighet att förebringa erforderlig utredning kan medföra ogynnsamma
markpolitiska effekter i form av värdestegring på angränsande markområden.
Med hänsyn till dessa olägenheter och till att man sannolikt får räkna
med att kommunerna i största möjliga utsträckning kommer att begagna
sig av dispensrätten, anser förbundet att optionsrätt inte skall föreligga vid
kommunala arrendeupplåtelser. Risken för att kommunerna skall missbruka
sin frihet torde få betraktas som liten. Eftersom kommunerna inte behöver
lägga ensidigt ekonomiska synpunkter på sina arrenden, föreligger inte den
motsatsställning mellan jordägare och arrendator som kan tänkas när jordägaren
är en privatperson, som betraktar sitt jordbruk som en inkomstkälla.
Görs inte något generellt undantag för kommunala gårdsarrenden, bör reglerna
om optionsrätt dock inte gälla för de fall marken till någon del ligger
inom fastställd plan. Vidare bör minsta arrendetid och förlängningstid bestämmas
till ett år. Generellt undantag för kommunala jordegendomar förordas
också av länsstijrelsen i Stockholms län och Stockholms stadskollegium.

820 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Svenska landstingsförbundet framhåller att landsting bör likställas med
primärkommun. Landstingens omfattande investeringsbehov på framför allt
sjukvårdens område ställer krav på långsiktig planering och tidsmässig prioritering
av olika byggnad sobjekt. Detta medför ofta att förvärvad mark kan
behöva utarrenderas under begränsad tid innan byggandet igångsätts. Vidare
bör beaktas de nya uppgifter inom samhällsplaneringen som enligt förslag
skall åligga det tillämnade landstinget i Stockholms län. Liknande synpunkter
framförs av länsstgrelsen i Stockholms län och Svenska kommunförbundet.
Arrendenämnden i Södermanlands län anser att de förvaltningsenheter
som anges i 1 § kommunala arrendelagen bör jämställas med kommun.
Kommunalförbundet för Stockholms stads och läns regionala frågor
föreslår att Stockholms läns landstingskommun jämställs med kommun.
Landstingskommunen kommer från och med år 1971 att ha uppgifter inom
bl. a. bostadsförsörjnings-, trafik- och sjukvårdsområdena. För att fullgöra
sina åligganden kan landstinget förvärva mark för bostadsbebyggelse och
övrigt samhällsbyggande i anslutning härtill samt för friluftsliv. De nya
landstingskomnninala uppgifterna i storstockholmsområdet förutsätter ett
förfogande från landstingets sida av exploateringsbar mark i en betydligt
större omfattning än som hittills behövts. Verksamheten kräver långsiktiga
och planmässiga markreservationer. Liknande synpunkter framförs axStockholms
stadskollegium.

Arrendenämnden i Skaraborgs län ifrågasätter om inte kommunalt exploateringsföretag
som från kommun förvärvat mark inom fastställd plan
bör liksom kommun genex-ellt undantas från optionsrättsbestämmelserna.

7. Index vid arrendeförhållanden

Inledning. Efter 1943 års arrendereform föreskrivs i arrendelagen att
arrendet alltid skall vara utsatt i pengar. Bestäms arrendet på annat sätt,
skall det omräknas i pengar och bestämmas till ett belopp som med hänsyn
till förhållandena vid tiden för avtalets slutande får anses vara skäligt
(2: 6 NJL). Vid sociala arrenden gäller ytterligare att arrendet skall vara
till storleken bestämt (2:58 första stycket NJL). Förbudet att utsätta arrendet
på annat sätt än i pengar syftade till att hindra utarrendering mot
dagsverken eller mot avgäld i naturaalster. Bestämmelsen att arrendet skall
vara till storleken bestämt har motiverats med att arrendatorn skall kunna
överblicka arrendeavtalets ekonomiska innebörd.

I rättspraxis har bestämmelsen i 2: 6 NJL ansetts lägga hinder i vägen
för en anknytning till medelmarkegångspriset på råg och korn för ett visst
län (NJA 1949 s. 1). Däremot torde ett avtal om arrende efter index inte
vara ogiltigt enligt ifrågavarande bestämmelse, om anknytning sker till en
index som ej är begränsad till ett fåtal produkter. Bestämmelsen i 2: 58
första stycket NJL får däremot anses innebära att arrendeavgifter principiellt
inte får utgå enligt index vid sociala arrenden.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 821

En utförligare redogörelse för gällande rätt på ifrågavarande område återfinns
i betänkandet (s. 228—235).

På grund av bestämmelser i de skilda publika arrendeförfattningarna är
arrendetiden för publika arrenden i allmänhet tio år. För denna kategori
har därför förelegat ett särskilt behov att låta arrendet följa förändringarna
i penningvärdet. I skrivelse från domänstyrelsen till Kungl. Maj:t den 14
november 1952 har styrelsen anfört att det från såväl jordägarens som arrendatorns
synpunkt skulle vara en bestämd fördel, om arrendet kunde
varieras efter den allmänna prisnivån. Styrelsen har föreslagit att arrendet
skall kunna knytas till en lämplig prisindex, fastställd av offentlig myndighet.
I skrivelse den 16 september 1963 har styrelsen anfört att en indexreglering
av arrendeavtalen skulle vid förvaltningen av statens jordbruksdomäner
hindra inkomstbortfall, som beräknas utgöra 15—20 % av avgälderna
eller i runt tal 1 milj. kr. per år.

Utredningen. Utredningen ansluter sig till den i rättspraxis intagna ståndpunkten
att en anknytning av arrendet till det lokala priset på ett fåtal bestämda
varor inte bör accepteras. Annorlunda ställer sig saken om parterna
väljer en index som speglar prisutvecklingen inom jordbruket men ej är
begränsad till en eller ett fåtal produkter. Utredningen föreslår att det i lagen
utsägs att avgiften, om den ej är bestämd, skall följa en index. Vid sociala
arrenden föreligger i gällande rätt ett principiellt förbud mot användning
av index. Att det även i dessa fall föreligger ett praktiskt behov att anknyta
arrendet till index framgår emellertid av att åtskilliga arrendenämnder
godtagit index med tak. När nu utredningen står inför uppgiften att
sammansmälta reglerna för sociala, publika och vanliga arrenden, kan
nämnda praxis anses innebära en lämplig avvägning av förekommande olika
intressen. Detta skulle innebära att lagen godtar att en periodisk arrendeavgift
görs rörlig, om den anknyts till en index som gör skäl för namnet.
Jämte indexklausulen bör då i avtalet anges ett tak som avgiften inte får
överstiga. Därigenom bibehåller man, låt vara i uppmjukad form, tanken att
arrendatorn alltid skall kunna överblicka avtalets ekonomiska innebörd.

En utvidgad rätt att använda index är inte endast ett jordägarintresse.
Den ökar också jordägarens villighet att upplåta jord. Minimitiden för gårdsarrende
är enligt förslaget fem år. Denna tid motsvarar emellertid i modernt
jordbruk inte ens en normal cirkulationsperiod, som är sex å åtta år. Kunde
man mera allmänt nå fram till arrendetider på cirka tio år, skulle det utan
tvivel innebära en synnerligen värdefull reform. Införs möjlighet att bestämma
arrendet efter index, har man i lagen infört en stimulans för parterna
att oftare än hittills bestämma tiden längre än den legala minimitiden.
För sådana arrenden som förlängs innebär arrende enligt index dessutom
den fördelen för parterna att de förändringar i avgiften, som nästan
alltid sker vid en avtalsförlängning, blir mindre än annars. Som läget nu är
innebär ofta en ny tioårig arrendeperiod, att arrendet höjs mycket kraftigt.

10t Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

822 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Frågan om arrendeavgiften skall indexregleras bör helt överlämnas till
parternas eget avgörande. Lagen bör sålunda inte i något fall föreskriva
index. Man kunde visserligen tänka sig den ordningen att det bestämdes
att arrendet får vara indexreglerat, om den ingående bristsumman
samtidigt är indexreglerad. Även om en sådan ordning i många fall skulle
vara lämplig är det inte säkert att den är det i alla. Man får här räkna med
de enskilda parternas förmåga att själva tillvarata sina intressen.

Beträffande frågan om indexreglering av ingående bristbelopp anför utredningen
vidare att hinder häremot inte föreligger vare sig enligt gällande
rätt eller enligt förslaget. Det bör vara en förhandlingsfråga mellan parterna
om och när index skall användas. Är bristbeloppen vid tillträdet mycket
stora och är parterna preliminärt överens om att indexreglera arrendet, bör
normalt förutsättningar föreligga för att jordägaren skall gå med på att indexreglera
också bristbeloppet. Är bristbeloppet litet finns det å andra sidan ingen
anledning att på detta sätt sammankoppla arrende och bristbelopp. Utredningen
har i samband med reglerna om underhålls- och byggnadsskyldighet
föreslagit regler som minskar behovet av indexreglering av bristbelopp. Sålunda
har i förslaget tagits upp bestämmelser att avräkning skall ske inte
bara när avtalet upphör utan även när arrendetiden förlängs på ändrade
villkor. Till grund för avräkningen får inte läggas syn som är äldre än nio år.

Valet av index bör vara en avtalsfråga och bör inte regleras i lag. Hinder
föreligger inte att låta en del av den ursprunliga avgiften vara fast och låta
återstoden följa en index. Förekommande officiella och enskilda indexserier
av intresse i förevarande sammanhang redovisas av utredningen. Statistiska
centralbyråns konsumentprisindex har till syfte att vara en mätare på
prisutvecklingen inom detaljhandelsledet. I det siffermaterial som påverkar
konsumentprisindex ingår ej direkta skatter eller sociala förmåner. Med
ledning av de ingående posternas inbördes vägningstal möter det i och för
sig inga svårigheter att grunda en indexberäkning på en konsumentprisindex
som är rensad från sådana inslag som parterna av någon anledning anser
inte skall påverka arrendesättningen. Statistiska centralbyråns nettoprisindex
utgår från konsumentprisindex men är rensad även från indirekta
skatter och justerad för subventioner. Statens jordbruksnämnds producentprisindex
för jordbruksprodukter speglar den faktiska prisutvecklingen på
i Sverige frambragta jordbruksprodukter. De priser som påverkar indexen
är till största delen priserna i partihandelsledet. En annan index som speglar
priserna i partihandelsledet är statistiska centralbyråns pratiprisindex
på jordbruksprodukter, som med utgångspunkt från prisförändringarna i
partihandelsledet speglar den totala konsumtionen av jordbruksprodukter i
Sverige. En index som närmare speglar de priser som producenterna faktiskt
erhåller utgör Jordbrukets utredningsinstituts avräkningsprisindex.
En speciell typ av index när det gäller prisutvecklingen inom en begränsad
sektor utgör byggnadskostnadsindex. Flera sådana finns. Den mest kända

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 823

och använda torde vara statistiska centralbyråns byggnadskostnadsindex för
flerfamiljshus av sten. Av intresse i detta sammanhang är även jordbrukets
byggnadskostnadsindex, som beräknas av statens lantbruksbyggnad sförsök
i Lund.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att arrendeavgiften skall kunna
göras rörlig om den anknyts till en lämplig index har under remissbehandlingen
allmänt tillstyrkts. Bland de tillstyrkande remissinstanserna märks
kammarkollegiet, domänverket, lantbruksstyrelsen, lantbrukshögskolan,
stiftsnämnden i Uppsala, Lunds stiftsnämnd, stiftsnämnden i Göteborg,
stiftsnämnden i Härnösand, länsstyrelserna i Södermanlands och Östergötlands
län, arrendenämnden i Skaraborgs län, Föreningen Sveriges häradshövdingar
och stadsdomare, Hushållningssällskapens förbund, Skogsindustriernas
Samarbetsutskott, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund,
Sveriges jordägareförbund, Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges
Skogsägareföreningars Riksförbund, Sveriges Jordbrukskasseförbund och
Upsala Universitets Arrendatorförening.

Utredningens förslag att i samband med indexklausul skall anges ett tak
som avgiften inte får överstiga har berörts i flera remissyttranden. RLF
anför att förslaget möjligen skulle kunna tänkas medföra den konsekvensen
att mera långfristiga avtal blir sällsyntare, eftersom jordägareparten
naturligtvis har svårigheter att bedöma prisläget vid t. ex. en tioårsperiods
utgång. Å andra sidan har systemet vissa påtagliga fördelar och av den anledningen
har förbundet stannat för att för sin del tillstyrka förslaget även i
detta hänseende. I flera remissyttranden har dock den föreslagna lösningen
mer eller mindre starkt ifrågasatts. Sålunda anför Sveriges Lantbruksförbund,
Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund
att en maximering av de indexgrundande höjningarna synes
vara en motsägelse. I synnerhet gäller detta om för maximibelopp skall gälla
kravet att det skall vara avpassat efter förhållandena. I indexregleringens
natur ligger att den skall vara en i möjligaste mån objektiv mätning av penningvärdets
förändringar. Att avpassa arrendeavgiftens maximum efter
förhållandena måste då enligt sakens natur vara liktydigt med att avpassa
detsamma efter penningvärdets förändringar. Liknande synpunkter har
framförts i yttranden av stiftsnämnderna i Uppsala och Göteborg, arrendenämnden
i Skaraborgs län, Hushållningsällskapens förbund, Skogsindustriernas
Samarbetsutskott, Svenska kyrkans församlings och pastoratsförbund
samt Sveriges Jordägareförbund.

I detta sammanhang har några remissinstanser tagit upp frågan om indexreglering
av även andra belopp än arrendeavgifter. Sålunda anför Hushållningssällskapens
förbund att om en indexreglering kommer att tillåtas
vid alla arrenden förutsätter förbundet att principen härför också skall
gälla alla i arrendeförhållandena ingående belopp, exempelvis också brist -

824 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

belopp. Liknande synpunkter har framförts i yttrandena av länsstyrelsen i
Södermanlands län och RLF.

Frågan om vilka indexserier som bör komma i fråga i arrendeförhållanden
har diskuterats i några remissyttranden. Sålunda ifrågasätter lantbruksstyrelsen,
om parterna skall äga rätt att helt fritt överenskomma om
vilken index som skall användas. Det kan nämligen uppstå besvärliga tilllämpningsproblem
om arrendet regleras efter t. ex. en index som inte längre
beräknas. Det kan därför övervägas om inte parterna bör vara hänvisade
till att använda vissa officiella index som lämpar sig för ändamålet. Bestämmelser
härom torde efter bemyndigande kunna utfärdas i administrativ
ordning. Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare framför
liknande synpunkter och efterlyser en presumtionsregel av innehåll att,
därest parterna icke i avtalet angivit vilken index som åsyftas eller om de
hänvisat till en icke längre existerande index, viss index skall tillämpas
t. ex. konsumentprisindex. En sådan regel har väl knappast sin plats i en
lagparagraf men väl i ett organisationsavtal eller ett normalkontrakt. Sveriges
Jordägareförbund anför att man inte så strikt som utredningen gjort i sin
motivering behöver avvisa av parterna konstruerad index. Negativa erfarenheter
saknas. Det är ostridigt svårt att finna en i alla hänseenden rättvisande
offentlig index och man torde med hänsyn härtill sakna logisk grund att
underkänna en partskonstruktion, förutsatt att denna inte är oskäligt ensidig.

Till det av Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund gemensamt avgivna remissyttrandet
har fogats en av Jordbrukets utredningsinstitut upprättad
PM med synpunkter i fråga om indexreglering av arrendesummor. Där anförs
beträffande valet av indexunderlag bl. a. att som underlag kan tänkas
en prisindex, vilken återspeglar antingen den allmänna prisutvecklingen i
samhället eller prisutvecklingen för jordbrukets produkter. Utredningsinstitutet
anför att på vissa håll tidigare rekommenderats att som underlag för
indexreglering av arrende tillämpa en s. k. realprisindex för jordbruksprodukter.
En sådan index ger uttryck för jordbruksprodukternas relativa köpkraft
gentemot andra varor. Den ger däremot ej besked om prisutvecklingen
inom någon sektor. Att nämnda realprisindex inte kan vara lämplig framgår
omedelbart därav, att om exempelvis under en viss period prisnivån för
jordbrukets produkter i genomsnitt stiger med 50 procent och konsumentprisindex
samtidigt också stiger med 50 procent, så visar realindex prisläget
100. Därmed erhålls besked om att jordbruksprodukternas köpkraft ej förändrats
gentemot varor och tjänster för privat konsumtion, men det är självklart
att ett dylikt indexutslag ej ger någon meningsfylld anvisning i fråga
om den lämpligaste utvecklingen av arrendebeloppen. Beträffande konsumentprisindex
anför institutet att den inte ger någon tillförlitlig anvisning
om förändringarna i en arrendators betalningsförmåga. Indexen i fråga ger
inte heller någon anvisning om vilken förändring i arrendebeloppet som kan

Del B 2

825

Kung!. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

vara rimlig med hänsyn till kostnadsutvecklingen för jordägarens prestationer.
Som ett exempel kan nämnas utvecklingen under 1960—1967. Konsumentprisindex
steg under denna tid med 33 % medan avräkningsprisindex
för jordbruksprodukter steg med endast 24 %. Mellan 1963 och 1967
steg konsumentprisindex med 21 %, medan avräkningsprisindex för jordbruksprodukter
steg med 11 %. Vad arrendatorns intressen och synpunkter
beträffar torde konsumentprisindex närmast få anses olämplig. Den situationen
kan nämligen lätt inträffa att t. ex. en orealistisk utveckling på lönemarknaden
via service och varupriser leder till en avsevärd uppgång i konsumentprisindex.
Detta bär vid flera tillfällen kunnat ske utan att motsvarande
effekter överförts till avräkningspriserna för jordbruksprodukter.

Utredningsinstitutet bär i sina överväganden kommit fram till att prisindex
för jordbruksprodukter i brist på en för ändamålet idealisk index torde
ge den bästa vägledningen och utgår därvid ifrån att den prisindex för jordbruksprodukter
som i första hand skulle kunna rekommenderas borde avse
prisutvecklingen i jordbrukarledet — dvs. avräkningsprisindex. Olika prisindexserier
förekommer, vilka har gått under benämningen producentprisindex.
Sålunda har statens jordbruksnämnd för prisregleringsändamål under
många år fortlöpande beräknat en prisindex för jordbruksprodukter, vilken
för de flesta produkterna avsett prisutvecklingen i partiledet. Inom Jordbrukets
utredningsinstitut har också beräknats en prisindex för jordbruksprodukter,
men avseende prisutvecklingen i producentledet, avräkningsprisindex.
Det har föreslagits att bl. a. dessa båda indexserier skall beräknas även
i fortsättningen och överföras till statens jordbruksnämnd. Med beaktande
av att någon speciell lönsamhetsindex knappast torde komma att utvecklas
för arrendereglering har institutet kommit till slutsatsen att prisindex för
jordbruksprodukter torde vara det lämpligaste av tillgängliga underlag för
indexreglering av arrenden samt att man då företrädesvis bör utgå från den
indexserie som avser avräkningspriser till producent.

8. Arrendegaranti

Inledning. Arrendelagen befattar sig inte med frågan om den säkerhet en
arrendator har att lämna till jordägaren i annan mån än att försämring av
säkerheten utgör grund för jordägaren att säga upp avtalet (2:34 NJL).
Vid publika arrenden är i regel föreskrivet att arrendatorn skall ställa säkerhet.

Möjlighet till statlig arrendegaranti föreligger enligt 2 och 15 §§ kungörelsen
(1967:453) om statligt stöd till jordbrukets rationalisering in. m.
Berättigad till sådan garanti är endast arrendator som samtidigt beviljas
garanti för driftslån. För garantin krävs särskilda skäl. Den får som regel
inte avse högre belopp än ett års arrende. Enligt lantbruksstyrelsens anvisningar
får arrendegaranti i allmänhet lämnas utan säkerhet.

826 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen. Krav på säkerhet är ofta förekommande även bland enskilda
jordägare. Det är inte troligt att behovet av säkerhet i framtiden kommer
att minska.

Den dominerande formen för ställande av säkerhet i arrendeförhållanden
är borgen. De arrendebelopp som inbetalas av borgensmän torde vara obetydliga.
För domänverkets del motsvarade beloppet sålunda under den senaste
femårsperioden 0,23 % av erlagda arrendeavgifter. Borgensmännen
är vanligen släktingar, vänner eller grannar till arrendatorn. Det är sannolikt
att åtskilliga i och för sig kvalificerade arrendespekulanter måste avstå
från att arrendera därför att de inte kan prestera erforderlig borgen. En
viktig faktor vid utformningen av efterkrigstidens jordbrukspolitik har varit
önskemålet att göra lantbrukarna mindre beroende av privat borgen. Arrendatorerna
har dock hittills så gott som helt varit hänvisade till privat borgen.

Om en statlig arrendegaranti skall kunna ersätta privat borgen, måste
förutsättningarna för den hittillsvarande statliga arrendegarantin radikalt
förändras. Varje innehavare av ett jordbruksarrende, som inte framstår
som direkt orationellt, bör i princip ha möjlighet att erhålla garanti. Garantin
bör även utvidgas att omfatta mer än blott ett års arrende. Å andra sidan
synes ofrånkomligt att någon gräns sätts för garantins omfattning. Ett
lämpligt tak för en arrendegaranti utgör enligt utredningens mening ett belopp
motsvarande tre gånger den årliga arrendeavgiften. Summan bör i allmänhet
kunna täcka även uppkommande husrötebelopp. Det finns anledning
räkna med att garantibeloppen behöver tas i anspråk i endast obetydlig
utsträckning. Särskilda ramar bör anslås för arrendegarantier. Ramen
torde komma att bli av storleksordningen en halv miljard kronor. Kostnaderna
för statens utbetalningar på grund av åtagna garantier ävensom administrationskostnaderna
bör täckas av årliga avgifter eller premier från de
försäkrade arrendatorerna. Det är utredningens uppfattning att det skulle
vara möjligt att tillhandahålla en tillfredsställande säkerhet på sådana villkor
att både jordägarna och arrendatorerna i allmänhet skulle komma att
föredra denna form av säkerhet framför det hittillsvarande borgenssystemet.

Mot ett system med statlig kreditgaranti talar att det med nödvändighet
blir mera tungrott och formbundet än en lösning i privat regi. Systemet
förutsätter även en viss uppsikt, t. ex. från lantbruksnämndernas sida. Vid
en lösning i enskild regi ligger det närmast till hands att ersätta systemet
med privat borgen med garanti av bank eller försäkringsanstalt. Kostnaden
för sådan garanti varierar vanligen mellan en och två procent på det garanterade
beloppet. I vissa fall krävs att säkerhet ställs. En förutsättning för
att systemet skall bli allmänt torde vara att kostnaden kan hållas lägre än
en procent av garantibeloppet.

Utredningen anser sig ha anledning att räkna med att systemet med ga -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 827

ranti av bank eller försäkringsanstalt skall kunna utveckla sig till ett praktiskt
alternativ till den hittillsvarande ordningen med privat borgen. Eftersom
systemet med garanti av bank eller försäkringsanstalt av utredningen
bedöms som bättre än ett system med utvidgad statlig arrendegaranti, föreslår
utredningen att utvecklingen inom det enskilda försäkrings- och bankväsendet
avvaktas och att några statliga åtgärder i frågan tills vidare inte
vidtas.

Remissyttrandena. Utredningens mening att åtgärder bör vidtas i syfte att
tillskapa andra former för arrendegaranti än privat borgen har understrukits
i några remissyttranden. Sålunda anför bankinspektionen att det alternativ
som närmast kan komma i fråga är en utbyggnad av den statliga lånegarantin
samt garanti av bank eller försäkringsanstalt. För garantiförbindelse, som
bankinstitut ikläder sig gäller i princip samma regler som som för kredit
således även huvudregeln att kredit endast får beviljas mot betryggande säkerhet
i fast eller lös egendom eller i form av borgen. Utan sådan säkerhet
får dock kredit och garanti lämnas till ett sammanlagt belopp som står i
viss relation till vederbörande bankinstituts eget kapital och inlåning. Formellt
finns således numera möjlighet för samtliga bankinstitut att ingå garantiförbindelser
utan särskild säkerhet. Inspektionen har också den uppfattningen
att bankinstituten är lämpliga organ, om det gäller att bygga upp
ett garantisystem som ersättning för det nuvarande borgenssystemet. Inte
minst gäller detta jordbrukskasserörelsen med dess landsomfattande filialnät
och nära kontakt med jordbruksnäringen. När det gäller kostnadssidan
ställer sig inspektionen däremot tveksam till bankinstitutens möjligheter att
kunna lämna garantier av ifrågavarande slag till ett pris understigande sedvanlig
garantiprovision. Vad som främst talar mot en prissänkning är den
omständigheten att garantierna lämnas utan säkerhet. Vidare förutsätter
ett sådant garantisystem en uppsikt från garantigivarens sida. Eftersom
genomsnittsbeloppen blir relativt blygsamma, torde hanteringskostnaderna
också bli relativt höga. Sannolikt kommer således ett garantisystem i privat
regi att vara förenat med icke oväsentliga kostnader. Det är därför också
troligt att många, som kan skaffa borgen eller ordna säkerhetsfrågan på
billigare sätt, inte kommer att utnyttja eventuella möjligheter till bankgagaranti.
Om det därför från allmän synpunkt föreligger ett intresse ett borgenssystemet
avvecklas och att insatser görs för att underlätta för arrendatorerna
att skaffa annan säkerhet till rimlig kostnad, så återstår en utbyggnad
av den statliga arrendegarantin. Ett sådant statligt garantisystem torde
kunna konstrueras så att det blir attraktivt för både arrendatorer och jordägare
och anslutning till systemet därmed så stor att man får en tillfredsställande
riskfördelning. Inspektionen delar emellertid utredningens
uppfattning att initiativ från bank- och försäkringsväsendet bör avvaktas
innan åtgärder vidtages för en utbyggnad av den statliga arrendegarantin.

828

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Lantbruksstyrclsen anför att uppgifter av detta slag för lantbruksnämnderna
skulle bli ganska omfattande och även i viss mån ligga utanför nämndens
egentliga arbetsuppgifter. Det synes lämpligt att frågan om säkerhet
för jordbruksarrende handhas av bank- och försäkringsväsendet. Om en
godtagbar lösning av säkerhetsfrågan ej kan åstadkommas på den vägen,
torde frågan om arrendegaranti genom lantbruksnämnderna böra tas upp
till förnyad prövning. Sveriges Jordbrukskasseförbund uttalar att man är
beredd att medverka med bankgarantier i arrendeförhållande. Med den nya
banklagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1969 har kreditkassornas
möjligheter i detta hänseende starkt förbättrats. Kronoarrendatorsföreningcn
inom Västra domänområdet anför att kronoarrendatorer är borgen för
arrendekontraktets fullgörande föreskriven. Svårigheter att skaffa fullgod
borgen föreligger ej sällan. Föreningen anser att detta spörsmål bör utredas
och att frågan därefter bör upptas till förnyat övervägande.

9. Arrendeställets skick, underhåll och byggnadsskyldighet

Gällande rätt. I arrendelagen uppställs inte något allmänt krav på att arrendestället
skall vara i visst skick vid tillträdet. Föreligger tillträdesbrist,
dvs. avvikelse från det normalskick som motsvarar ortens sed och uppfattning,
har varken jordägaren eller arrendatorn skyldighet att avhjälpa bristen.
Under arrendetiden skall arrendatorn väl hävda jorden samt vårda
och underhålla byggnader och övriga fastighetens tillhörigheter så att de
inte försämras. Eftersätter han det, är han skyldig att utge ersättning till
jordägaren när fastigheten avträds. Avhjälper arrendatorn brist, har han vid
avträdet rätt till ersättning av jordägaren (2: 10 första stycket NJL). Bestämmelserna
är inte tvingande. Arrendatorn är således i princip skyldig att
återlämna arrendestället i samma skick som han mottagit det. Beträffande
jorden innebär lagen dock att arrendatorn inte får låta denna ligga i vanhävd
ens om han mottagit den vanhävdad. I sådant fall föreligger skyldighet
för arrendatorn att förbättra arrendestället. Arrendelagen innehåller
inte någon bestämmelse om allmän skyldighet för jordägaren eller arrendatorn
att verkställa nybyggnad eller ombyggnad. Underlåter jordägaren
att fullgöra byggnadsskyldighet som han åtagit sig, får arrendatorn, sedan
kostnaden för bristens avhjälpande beräknats vid syn, utföra arbetet
med rätt till ersättning med det vid synen fastställda beloppet (2: 14 första
och andra styckena NJL). Frågan om nybyggnadsskyldighet är för övrigt
i stort sett lämnad oreglerad och beroende av vad parterna kan komma
överens om. I två fall ges dock särskilda regler. Ingår arbetarbostad i arrendet
är jordägaren enligt en tvingande bestämmelse skyldig att verkställa
nybyggnad eller ombyggnad som behövs för att bostaden skall motsvara
hälsovårdsstadgans krav (2: 14 tredje stycket NJL). Vidare föreligger
byggnadsskyldighet för jordägaren, om utan arrendatorns vållande bygg -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 829

nåd som inte utan olägenhet kan undvaras blivit så förstörd eller skadad
genom olyckshändelse att nybyggnad eller ombyggnad behövs. Fullgör
jordägaren inte denna skyldighet, får arrendatorn utföra arbetet med rätt
till ersättning av jordägaren (2: 15 NJL). Dessa regler är inte tvingande.

För sociala arrenden gäller att jordägaren vid tillträdet skall avlämna
bostadshus i det skick som svarar mot hälsovårdsstadgans krav och behövliga
ekonomibyggnader i sådant skick att dessa inte oundgängligen är i behov
av ombyggnad eller annan än mindre reparation. Underlåter jordägaren
detta, får arr endatorn utföra arbetet med rätt till ersättning av jordägaren
(2:59 NJL). Med mindre reparation avses avhjälpande av smärre brister
på golv-, vägg- och takbeklädnad, fönster, dörrar, trappor, eldstäder, murar
och fast inredning ävensom andra åtgärder, vilka är att anse som tillfällig
lagning. Är det nödvändigt under arrendetiden, utan att vållande ligger
arrendatorn till last, att nybyggnad eller ombyggnad sker av hus som är behövligt
för jordbruket eller att på sådant hus verkställs annan än mindre
reparation är likaledes jordägaren skyldig att utan oskäligt dröjsmål verkställa
arbetet. Underlåter han det, får arrendatorn utföra arbetet med rätt
till ersättning av jordägaren (2: 60 andra stycket NJL). Arrendatorn är
skyldig att väl hävda jorden och utföra mindre reparationer på nödvändiga
byggnader. Reparationsskyldigheten gäller oberoende av om behovet föreligger
vid tillträdet eller uppkommer under arrendetiden. Beträffande övriga
fastighetens tillhörigheter skall arrendatorn vårda och underhålla dessa så
att de inte försämras. Särbestämmelserna för sociala arrenden är tvingande
gentemot jordägaren och denne kan således inte genom förbehåll i kontraktet
frita sig från underhålls- och byggnadsskyldighet. Möjlighet till dispens
finns dock.

Utredningen. Bestämmelserna om underhålls- och byggnadsskyldigheten
är bristfälliga i främst två hänseenden. Enligt lagens ordalag är arrendatorn
ansvarig för försämring eller förslitning under arrendetiden. Däremot skall
som brist vid syn anses endast det som blivit så försämrat att det kräver
reparation. I enlighet med den ståndpunkt rättspraxis intagit vid tolkningen
av gällande rätt anser utredningen att reparationsbeliovet skall vara avgörande
vid bedömande av arrendatorns underhållsskyldighet. Den andra huvudanmärkningen
avser byggnadsskyldigheten. Någon allmän skyldighet
att bygga nytt eller bygga om finns inte vid vanliga arrenden vare sig för
arrendatorn eller jordägaren. Vid sociala arrenden omfattar jordägarens
ny- och ombyggnadsskyldighet de nödvändiga husen men ej annat, t. ex.
täckdikningar. Denna ordning förklaras av att byggnader tidigare i allmänhet
förnyades genom det löpande underhållet. Numera blir det allt vanligare
med hus eller fastighetsdetaljer som har lång livslängd och kräver relativt
obetydligt underhåll. Förr eller senare inträffar det att byggnaden eller anläggningen
tar slut och behöver ersättas.

830 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vad beträffar de sociala arrendena är underhålls- och byggnadsbestämmelserna
inte i tillräcklig grad anpassade till behovet av ändringar i företagsstrukturen.
Genom att jordägaren kan tvingas att göra ny- och ombyggnader
utan hänsyn till investeringens lönsamhet, utgör den gällande lagen en
broms på utvecklingen. I många fall har jordägaren för att inte utsätta sig
för risken att tvingas göra sådana investeringar, låtit arrendeställen försvinna
som självständiga brukningsenheter. Men inte heller den ordning som
lagen föreskriver för vanliga arrenden kan i dagens läge anses ändamålsenlig.
Kravet att arrendatorn skall hålla arrendestället oförändrat har i förening
med avsaknaden av föreskrifter om nybyggnad i många fall fört med
sig att arrendatorn kommit att drabbas av inte bara kostnaden för eftersatt
underhåll utan också — helt eller delvis — nybyggnadskostnad.

En sammanställning av lagstiftningens olika arrendekategorier framstår
som i särskilt hög grad påkallad på underhålls- och byggnadsområdet. Härigenom
slipper man ifrån inånga gränsdragningsproblem och de risker för
fel och rättsförluster som ligger i den nuvarande splittringen. Härtill kommer
att både bestämmelserna om jordbruksarrende i allmänhet och reglerna
om sociala arrenden innebär var på sitt sätt alltför extrema lösningar
och att en bättre avvägning står att finna någonstans mellan dessa ytterligheter.
Vid sammanförandet av de olika regelkomplexen kan som utgångspunkt
användas vad i direktiven uttalas om att nybyggnader och ombyggnader
i allmänhet har en sådan varaktighet att investeringarna i regel bör
åvila jordägaren, medan reparationer oftast har ett sådant samband med den
löpande vården att deras utförande huvudsakligen med fördel kan åvila
arrendatorn.

Utredningen behandlar därefter frågan om man från allmänna synpunkter
bör kräva att arrendeställena vid tillträdet eller avträdet eller under arrendetiden
oavsett den inbördes ansvarsfördelningen mellan arrendeparterna
bör hålla en viss standard. Utredningen anser att det inte finns någon
anledning att kräva att arrendegårdarnas jord och hus skall hålla högre eller
annan standard än vad i lag i allmänhet fordras i detta avseende på jordbrukets
område. Arrendatorn bör därför inte kunna kräva att genom arrendelagen
tillförsäkras att arrendestället vid tillträdet befinner sig i ett visst
skick, bättre än det som följer av allmänna regler. Inte heller bör lagen
generellt ålägga någondera parten att förbättra arrendestället under arrendetiden.
Detta innebär att en arrendator inte längre skall vara skyldig att försätta
i hävd en jord som jordägaren eller en förutvarande arrendator försummat
att hävda. Undantag från regeln att visst skick inte skall krävas
finner utredningen emellertid påkallat i fråga om sådana byggnader som
skall tjäna till bostad för arrendatorn och hans anställda. Det är naturligt
att arrendelagen ansluter sig till hälsovårdsstadgans regler om viss standard
för sådan byggnad. Bestämmelserna om visst skick på bostad är tvingande
med möjlighet till dispens. Avhjälper arrendator tillträdesbrist, bör han
ha rätt till ersättning härför. Denna regel är tvingande utom i det fall ar -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 831

rendatorn är befriad från skyldighet att återställa arrendestället i visst
skick.

Enligt utredningen bör ansvaret för vården och underhållet av arrendestället
åvila arrendatorn. Som skäl härför åberopas att arrendatorn har
egendomen i sin besittning och lättare än jordägaren kan följa inträffade
förändringar. Detta innebär mindre omgång än om varje reparationsbehov
först skall anmälas till jordägaren. Vidare har arrendatorn vanligen själv
ett direkt intresse av att bristerna botas. Det är också sannolikt att den totala
underhållskostnaden för ett visst arrendeställe blir lägre om ansvaret
åvilar arrendatorn. Arbetena kan också lättare förläggas till de tider som
bäst passar besittaren.

Beträffande reglerna om ansvaret för ny- och ombyggnad konstaterar
utredningen inledningsvis att antagandet att sådana regler kan undvaras
därför att det skulle ligga i förhållandenas natur att båda parter har ett gemensamt
intresse att ersätta en förbrukad byggnad eller anläggning med
en ny saknar underlag i verkligheten. Den nuvarande bristen på generella
byggnadsbestämmelser har gett sig till känna i efterblivenhet i fråga om arrendeställenas
byggnadsstandard. Enligt utredningen bör en utgångspunkt
för diskussionen om byggnadsskyldigheten vara att jordägarens skyldighet
helt bör täckas av arrendet och inte av annan ersättning från arrendatorn
och att ingendera parten genom lagen bör tvingas att göra oekonomiska investeringar.
Vidare är det angeläget att vad varje arrendator presterar i t. ex.
arrende, underhåll och husröteersättning så mycket som möjligt svarar mot
de kostnader och den värdeminskning som belöper på just hans besittningstid.

Utredningen föreslår en regel om generell byggnadsskyldighet för jordägaren.
Skyldigheten skall emellertid inte aktualiseras annat än i sådana fall
där den med hänsyn till alla berörda intressen framstår som verkligen påkallad.
Det skall således vara klart att ny- och ombyggnadsbehovet inte
framkallats genom försummelse av arrendatorn. Vidare bör byggnadsskyldighet
föreligga endast beträffande hus eller anläggningar som med tanke
på framtiden kan bli till verklig nytta för jordbruket på fastigheten i nuvarande
eller framtida omfattning. Projekt som med beaktande av jordbruket
i orten framstår som inte lönsamma bör ej på detta sätt kunna realiseras.
Byggnadsskyldigheten kan aktualiseras när som helst under arrendetiden.

Enligt utredningen är det sannolikt att en byggnadsskyldighet för jordägaren
skall förmå parterna att inte i så stor utsträckning som nu lägga
underhållsansvaret för gamla och kanske inte behövliga hus på arrendatorn.
En regel om byggnadsskyldighet bör därför inte gälla i sådana fall
där en viss byggnad eller hela arrendestället får nyttjas av arrendatorn
utan skyldighet att återställa det i det skick som han mottog det.

För att regeln om byggnadsskyldighet skall få någon praktisk betydelse
bör den gälla med tvingande verkan.

Bestämmelserna om byggnadsskyldigheten är inte begränsade till byggna -

832 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

der utan kan avse täckdikningar och andra ledningar och installationer som
ej utgör del av en byggnad. Utredningen anför att det kan förekomma
gränsfall som kan föranleda tveksamhet om en åtgärd är att hänföra till
underhålls- eller byggnadsskyldighet. Beträffande arrendeställets hus synes
det lämpligt att utgå från att arrendatorn, om han inte varit försumlig, ej
skall behöva vidta sådana åtgärder som kräver byggnadslov. Byggnadslovsskyldigheten
bör däremot inte vara någon minimigräns för vad som åvilar
jordägaren. I fråga om byggnader anför utredningen att om själva stommen
är skadad detta normalt inte räknas som underhåll. När det gäller
täckdiken och andra anordningar för bortförande av vatten eller för bevattning
övergår ansvaret på jordägaren, om anläggningen är så föråldrad
och sliten att nyanläggning framstår som mera rationell än reparationer.
Denna ordning bör gälla i fråga om vattenledningar, oavsett om ledningarna
finns utomhus eller inomhus. Detsamma bör gälla elektriska ledningar och
värmeledningssystemen.

Fullgörandet av byggnadsskyldigheten har i förslaget ordnats så att det
i första hand åligger jordägaren att bygga. Dröjer jordägaren därmed oskäligt
länge, får arrendatorn själv bygga. När arrendatorn byggt färdigt, inträder
skyldighet för jordägaren att ersätta arrendatorn byggnadskostnaden
som dock ej får överstiga en i förväg fastställd ram. Om byggnadsfrågan
aktualiseras mitt under en ordinär fem- eller tioårsperiod, torde det
utgående arrendet i allmänhet inte täcka ränta och avskrivningskostnad
ens för den del av avskrivningstiden som belöper på den återstående arrendeperioden.
Inte heller öppnar vare sig den gällande eller den föreslagna lagen
någon möjlighet att tvinga arrendatorn att gå med på en höjning av arrendet
för återstoden av arrendeperioden. Detta bör dock inte i och för sig utgöra
något hinder mot att byggnadsskyldigheten görs beroende av att den är företagsekonomiskt
försvarlig. Vid den företagsekonomiska bedömningen bör
man beakta förhållandena under den tid som byggnaden eller anläggningen
med tanke på gängse avskrivningstid kommer att göra tjänst. Bedömningen
måste kunna anpassas både till de lokala förhållandena och till de förändringar
som hela tiden sker beträffande jordbrukets ekonomi och teknik.
Utredningen anser det nödvändigt att förutsättningarna för byggnadsskyldigheten
i varje särskilt fall underkastas en förhandsprövning av en sakkunnig
myndighet. Utredningen anser att lantbruksnämnderna är mest
lämpade för denna uppgift.

Bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet gäller inte om byggnadsbehovet
uppkommit till följd av arrendatorns eget vållande. Gör jordägaren
under ärendets handläggning inför lantbruksnämnden gällande att
arrendatorn själv, t. ex. genom försummat underhåll, föranlett nybyggnadsbehovet
och bestrids detta av arrendatorn, måste nämnden hänvisa parterna
att avgöra tvisten inför domstol.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 833

Remissyttrandena. Utredningens ståndpunkt att vid en enhetlig reglering
av alla arrendekategorier inte uppställa något principiellt krav att arrendestället
vid tillträdet befinner sig i visst skick eller att arrendestället skall
förbättras under arrendetiden har, liksom förslaget att underhållsskyldigheten
i princip läggs på arrendatorn och byggnadsskyldigheten på jordägaren,
tillstyrkts av nästan alla remissinstanser. Hit hör Svea hovrätt, lantbruksstijrelsen,
lantbrukshögskolan, stiftsnämnderna i Uppsala, Lund, Göteborg
och Härnösand, arrendenämnden i Södermanlands län, Svenska sparbanksföreningen,
Sveriges Jordägareförbund, Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges
Skogsägareföreningars Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund.
Endast i enstaka remissyttranden har framförts kritiska synpunkter.
Sålunda anser Östergötlands ecklesiastika arrendatorsförening att det,
eftersom underhållskostnaderna i dagens jordbruk snabbt tenderar att öka
och dessutom är svåra att i förväg beräkna, är helt felaktigt med en utökning
av arrendatorernas underhållsskyldighet. För alla kategorier bör underhållsskyldigheten
anpassas till vad som nu förekommer vid sociala
arrenden.

Beträffande den närmare utformningen av reglerna om underhållsskyldigheten
anför arrendenämnden i Södermanlands län att arrendatorn enligt
förslaget äger själv bestämma när under arrendetiden en brist skall botas.
Underlåtenhet i fråga om underhållsskyldigheten kan emellertid förorsaka
allvarlig skada. Jordägaren bör därför ha möjlighet att under löpande
arrendeperiod vidta åtgärder till egendomens skydd. Detta synes böra ske
på det sättet att jordägaren berättigas att på arrendatorns bekostnad bota
sådana brister som kan förorsaka allvarliga skador, om de inte omgående
avhjälps.

Arrendenämnden i Malmöhus län är tveksam om det föreslagna systemet
beträffande ersättning för om- och nybyggnad av anläggning för täckdikning
kommer att innebära någon förbättring i förhållande till den nuvarande
ordningen, som fungerat väl. Föreningen Arrendatorer av ecklesiastika hemman
i Skåne anför att i de fall arrendatorn nödgats bota brister som åligger
jordägaren att avhjälpa ersättningen kan visa sig vara avsevärt lägre än den
verkliga kostnaden med tanke på den tid som förflyter innan arbetena blivit
slutförda. Arrendatorn bör därför erhålla ersättning med verkliga kostnaden.

Några remissinstanser pekar på svårigheterna att upprätthålla en klar
gränslinje mellan underhålls- och byggnadsskyldigheten. RLF finner den av
utredningen redovisade principiella inställningen riktig men framhåller att
gränsfallen bör överlämnas till rättstillämpningen. Frågan om gränsdragningen
mellan underhålls- och byggnadsskyldighet har även uppmärksammats
i advokatsamfundets yttrande. För att inte gränsdragningsspörsmålen skall
uppkomma måste man enligt samfundets mening mera konsekvent än utredningen
gjort hålla fast vid att endast sådana ny- eller ombyggnadsarbeten

834 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som kräver stor kapitalinsats och inträffar med långa intervaller skall drabba
jordägaren. Samfundet hävdar att endast sådana om- och tillbyggnader
som normalt inträffar med 30 å 50 års intervaller bör belasta jordägaren.
Samfundet anför vidare att det kan vara en svår bedömningsfråga att avgöra
huruvida en byggnad eller täckdikning vid viss tidpunkt är uttjänt.
En instans bör därför tillskapas där det med för parterna bindande verkan
kan avgöras huruvida ny- eller ombyggnad skall utföras av jordägaren eller
om arrendatorns underhållsskyldighet skall fortfara. Samfundet föreslår
att det skall ankomma på synemännen att i samband med syn — eller vid
särskild syn — uttala huruvida ansvaret för viss anläggnings iståndsättande
övergått till jordägaren. Systemet bör utformas på ungefär samma sätt som
för närvarande gäller vid sociala arrenden, beträffande vilka synemännen
har att uttala sig om huruvida jordägaren avlämnat bostadshus i godtagbart
skick och nödvändiga ekonomibyggnader »så beskaffade att ej därå oundgängligen
påkallas ombyggnad eller annan än mindre reparation». Även
lantbrukshögskolan förordar att lagen kompletteras med bestämmelser om
skyldighet för synemännen att ange till vilken part viss brist skall räknas.
Detta är parterna till god hjälp vid avräkning och torde förhindra många
tvister.

Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund anför att jordägarens
byggnadsskyldighet enligt förslaget kan aktualiseras när som helst under
arrendetiden. Enligt förbundets uppfattning bör jordägaren under
löpande arrendeperiod över huvud taget inte kunna åläggas att bygga. Ett
sådant åläggande skulle i avsevärd mån rubba förutsättningarna för avtalet
och detta kan inte anses rimligt. Advokatsamfundet anför att varken
den gällande eller den föreslagna lagen öppnar någon möjlighet att tvinga
arrendatorn att gå med på en höjning av arrendet för återstoden av en
arrendeperiod. Man får dock inte bortse från att jordägaren inte kommer att
ingå nya arrendeavtal utan att i avtalet rycka in en bestämmelse att, om
jordägaren skulle nödgas utföra ombyggnad, arrendatorn skall förränta
denna kostnad efter viss procent. En dylik avtalsklausul är enligt nuvarande
sociala arrenderegler tillåten och tillämpas i betydande utsträckning.
Liknande synpunkter framförs av Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges
Skogsägareföreningars Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund,
som tillägger att det måste vara tillåtet att i avtalet inrymma en klausul
att arrendeavgiften skall höjas med en rimlig, i avtalet fixerad procent
av investering som jordägaren förklaras skyldig vidta. Domänverket anser
att förslaget innehåller den bristen att bestämmelsen inte intagits om skyldighet
för arrendatorn att vidkännas den förhöjning av arrendeavgiften
som svarar mot investeringens nytta. Lagtexten måste kompletteras på så
sätt att om markägaren tvingas till en investering som höjer arrendets
värde markägaren genom höjning av arrendeavgiften gottgörs för investeringens
företagsekonomiska nytta.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 835

Vad utredningen anfört om att endast företagsekonomiskt motiverade nyoch
ombyggnader skall kunna åläggas jordägaren understryks i remissyttrandena
från Skogsindustriernas Samarbetsutskott, Svenska kommunförbundet,
Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund samt Sveriges
Jordägareförbund.

En fråga som tilldragit sig stor uppmärksamhet under remissbehandlingen
är den förhandsprövning av förutsättningarna för byggnadsskyldigheten
som utredningen föreslagit. Någon erinran har inte framställts mot
att frågan om byggnadsskyldigheten underkastas prövning av offentligt
organ. Den närmare utformningen av reglerna om förhandsprövning kritiseras
dock i några remissyttranden. Sålunda anför arrendenämnden i Södermanlands
län att förslaget innebär att det enligt förslaget vid prövningen av
byggnadsskyldigheten skall beaktas inte bara om arrendatorn har behov av
den nya byggnaden eller anläggningen utan även om kostnaden är försvarlig
med hänsyn till den beräknade nyttan och en ändamålsenlig planläggning
av jordbruket i orten. Det är enligt nämndens mening ett avgörande
fel att vid bedömningen av en sådan tvist ta hänsyn till förhållanden som
faller utanför arrendeställets behov. Liknande synpunkter framförs av
Sveriges Jordägareförbund. Frågan vilken myndighet som bör anförtros
ifrågavarande prövning är föremål för delade meningar. Utredningens mening
att lantbruksnämnden är mest lämpad för denna uppgift delas av
lantbruksstyrelsen, stiftsnämnden i Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms
och Södermanlands län samt kronoarrendatorsföreningen inom Västra domänområdet.
Sistnämnda förening förutsätter att lantbruksnämndens avgörande
sker i plenum med hänsyn till dess ömtåliga art. I flera remissyttranden
framhålls att ifrågavarande prövning innefattar rättsliga bedömanden
och därför hellre bör anförtros arrendenämnden. Denna ståndpunkt
har intagits av Hushållningssällskapens förbund, RLF, Sveriges Lantbruksförbund
och Upsala Universitets Arrendatorförening. Arrendenämnden i
Södermanlands län finner det med rättssäkerheten mest förenligt att överlämna
avgörandet av dessa frågor till allmän domstol. De remissinstanser
som förordat arrendenämnden som prövningsmyndighet har understrukit
att lantbruksnämndens tekniska expertis kan utnyttjas genom att nämndens
yttrande inhämtas.

Svea hovrätt anför att lantbruksnämnden inte utan stöd av lag eller
förvaltningsföreskrift torde ha de av utredningen angivna befogenheterna
att hänvisa parterna att avgöra tvist huruvida arrendatorn vållat brist inför
domstol och utsätta frist för väckande av talan. Av reglerna i 13 kap. 2 §
RB framgår för övrigt att en talan som går ut endast på att fastställa om
någon vållat en skada inte får föras vid domstol. Advokatsamfundet har
som tidigare nämnts föreslagit att frågan om ansvaret för en anläggnings
iståndsättande övergått till jordägaren skall avgöras av synemännen i samband
med syn. Samfundet anför att en sådan ordning skulle i förevarande

836 Del B 2 Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

hänseende medföra den fördelen att lantbruksnämnden får pröva ekonomiska
och inte rättsliga frågor. Det bör enligt samfundets mening ytterligare
övervägas om det inte finns möjlighet att förlägga båda förfarandena
till samma instans.

10. Fristående förbättringsarbeten

Gällande rätt. Arrendatorn svarar för att arrendestället inte försämras under
arrendetiden. Däremot har han ingen allmän skyldighet att utföra förbättringsarbeten.
Verkställer arrendatorn annan förbättring än sådan som
hänför sig till tillträdesbrist, har han rätt till ersättning av jordägaren endast
i vissa särskilt angivna fall.

Arrendatorn kan ha rätt till ersättning för jordförbättringar. Skilda regler
gäller därvid med hänsyn till om förbättringen skett genom täckdikning
eller genom nyodling, särskilda åtgärder för anordnande av varaktigt betesbruk
eller annan jordförbättring (2: 17 NJL). För rätt till täckdikningsersättning
fordras att dikningen utförts med rör av viss beskaffenhet och
verkställts enligt plan som godkänts av jordägaren eller gjorts upp av statens
lantbruksingenjör eller av konsulent hos lantbruksnämnd eller hushållningssällskap.
Ersättningsbeloppet är begränsat till den kostnad som varit
nödig för företaget med avdrag för värdeminskning under den tid arrendatorn
utnyttjat anläggningen. Kostnaden för rören ersätts när arbetet utförts
medan ersättningen för övriga kostnader utgår när fastigheten avträds.
Sistnämnda ersättning skall reduceras med en tjugofemtedel för varje helt
år, varunder arrendatorn utan förhöjning av arrendeavgiften dragit nytta
av täckdikningen. Beträffande annan jordförbättring fordras ingen förprövning.
Ersättningen skall motsvara fastighetens värdeökning maximerad
till nödig kostnad. För nyodling och betesförbättring är ersättningsrätten
emellertid vidare begränsad till den genomsnittliga värdeökningen av två
hektar. Ersättningen utgår vid avträdet.

Arrendators ersättningsrätt omfattar förutom jordförbättringar även
varaktiga och nyttiga anläggningar. Olika regler gäller för cementerad gödselstad,
elektrisk anläggning och annan nyttig anläggning. För materialkostnader
vid anläggning av cementerad gödselstad gäller i huvudsak samma
regler som för rörkostnad vid täckdikning. Särskild plan för arbetet behövs
således. Rätt till ersättning för elektrisk anläggning föreligger endast
för anläggning som är lämplig för fastigheten och avser annat ändamål än
alstrande, omformande eller ackumulering av elektrisk kraft. Ersättningen
skall motsvara värdeökningen, maximerad till nödig kostnad. Frågan om
ersättning aktualiseras genom att arrendatorn vid avträdet hembjuder jordägaren
anläggningen till inlösen (2: 18 andra stycket NJL). Beträffande annan
nyttig anläggning, som ej får avse åbyggnad eller elektrisk anläggning,
gäller för rätt till ersättning att anläggningen underkastas förhandspröv -

Del B 2

837

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

ning både av sådan ingenjör eller konsulent som har att pröva täckdikningsplan
och av två synemän. Ersättningen skall motsvara fastighetens ökade
värde, dock högst nödig kostnad. Beloppet utgår vid avträdet.

Bestämmelserna om rätt till ersättning för jordförbättring och nyttiga
anläggningar är utom beträffande elinstallation tvingande vid sociala arrenden
(2: 65 andra stycket NJL).

Utredningen. Rätten till ersättning för fristående förbättringar har varit
av stor betydelse för att åstadkomma rationella brukningsförhållanden
på arrendegårdarna. Emellertid framstår en modernisering av reglerna som
angelägen. De nuvarande bestämmelserna är nämligen svåröverskådliga och
präglas av bristande systematik. Från principiell synpunkt är det inte tillfredsställande
att jordägaren skall behöva betala till en investering om vilken
man inte säkert vet, huruvida jordägaren någonsin får tillfälle att ekonomiskt
utnyttja den. Under arrendetiden kan arrendet vanligen inte höjas
och när jordägaren återfår arrendestället är kanske anläggningarna förbrukade.
Vidare beaktar reglerna inte tillräckligt förbättringsarbetenas lönsamhet.
Enighet har förelegat om att jordbrukspolitiken bör inriktas på att
begränsa den för jordbruk utnyttjade arealen, samtidigt som bestående enheter
bör göras större och bärkraftigare. Detta program måste i särskilt
hög grad sätta sin prägel på lagens bestämmelser om ersättning för förbättringar.

Reglerna om ersättning för fristående förbättringar bör inte ges en sådan
konstruktion att de driver fram en ökad total jordbruksproduktion. Alla bestämmelser
om ersättning för fristående förbättringar bör därför göras
dispositiva.

Bland förbättringsarbetena intar täckdikningen på grund av tradition och
praktisk betydelse en särställning. Den nuvarande ordningen för täckdikningsersättning
bör därför i huvudsak bestå. Ny täckdikning bör föregås
av en noggrann prövning av ett opartiskt sakkunnigt organ. Prövningen skall
avse om planen för dikningsföretaget från teknisk synpunkt är riktig och
om utförandet är försvarligt från företagsekonomisk synpunkt. Utredningen
föreslår att ansvaret för täckdikningsplanen läggs på lantbruksnämnden.
Det förutsätts att provningsverksamheten skall kunna samordnas med
nämndernas verksamhet för ställande av lånegaranti till täckdikningsföretag.
Ersättningsfrågan skall avgöras samtidigt med att parternas övriga mellanhavanden
i anledning av underhålls- och byggnadskyldigheten klaras
upp vid den avräkning som kommer närmast efter det anläggningen färdigställts.
Det torde med hänsyn till att täckdikning vanligen inte sker utan
lånegaranti eller bidrag från det allmänna inte vara praktiskt att viss del av
kostnaden erläggs av jordägaren omedelbart efter det att arbetet utförts.

Beträffande andra förbättringsarbeten än täckdikningar har utredningen
övervägt att slopa bestämmelserna om ersättningsrätt, eftersom behovet av

838 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sådana förbättringsarbeten nu är mindre påtagligt än tidigare. Utredningen
anser dock att ersättningsrätt bör finnas för förbättringar som från företagsmässig
synpunkt framstår som motiverade. Härmed avses åtgärder som
uppenbart höjt arrendeställets värde som underlag för framtida jordbruksproduktion.
Arbetena kommer i allmänhet att vara mindre omfattande och
tekniskt mindre komplicerade. Som exempel på förbättringsarbeten anförs
mindre stenröjningar av vägar och broar. Ersättningsrätten föreslås begränsad
till förbättringar av själva jorden och de anläggningar som direkt
sammanhänger med dess brukande. Däremot skall åtgärder som består i
att arrendatorn uppfört byggnader falla utanför ersättningsrätten. Skälen
för denna uppdelning anger utredningen vara att behovet av byggnader
varierar inte bara mellan olika gårdar utan också mellan olika brukare på
samma gård och att en ersättningsrätt som omfattar arrendatorns hus kan
stimulera till ett byggande som binder kapital och låser indelningen i brukningsenheter
på ett inte ändamålsenligt sätt. Frågan huruvida en förbättring
gjorts och i vad mån den motsvarar lagens krav på ersättningsrätt bör enligt
utredningen avgöras av synemännen vid avräkningssynen. Däremot
uppställs inget krav på förhandsprövning. Eftersom arrendatorn först vid
den framtida avräkningen får vetskap om huruvida ersättningsrätt föreligger
och då inte får ersättning med mer än det kvarvarande värdet maximerat
till nödig kostnad är det inte sannolikt att arrendatorn kommer att göra
andra förbättringsarbeten än sådana som lantbrukare i allmänhet brukar
företa. För sådana arbeten skulle det vara opraktiskt att föreskriva obligatorisk
förprövning. Synemännen bör vid sin bedömning tillämpa samma
normer som gäller vid prövning av fråga om jordägarens nybyggnadsskyldighet
och godkännande av plan för ny täckdikning.

Remissyttrandena. De av utredningen föreslagna bestämmelserna om arrendators
rätt till ersättning för fristående förbättringsarbeten har i allmänhet
inte föranlett några erinringar i remissyttrandena. Lantbruksstyrelsen
anmärker att rätt till ersättning enligt de föreslagna reglerna inte föreligger
beträffande ombyggnad av ekonomihus, utförande av torkanläggningar av
olika slag, utgödslingsanordningar samt vattenvårdsåtgärder. Om arrendatorn
bekostat dylika åtgärder anvisar lagförslaget som enda utväg för
honom att erhålla ersättning av jordägaren att till denne hembjuda vad
som blivit utfört. Styrelsen som övervägt frågan om kostnadsansvarets fördelning
efter andra grunder än vad utredningen föreslagit kan inte förorda
någon annan lösning av ersättningsfrågan än förslagets. Styrelsen erinrar
om att hinder ej möter för arrendeparterna att fritt avtala om förbättringar
av byggnaderna på arrendebruket och att även överenskomma om grunderna
för jordägaren åvilande ersättning. Lantbrukshögskolan anför att arrendatorns
rätt till ersättning bör vara förbunden med villkor att den uppgjorda
planen företagsekonomiskt bedömts utifrån hela företagets ekonomiska si -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

839

tuation. Upsala Universitets Arrendatorförening finner det anmärkningsvärt
att utredningens förslag innebär att arrendatorn vid täckdikning skall
ansvara för såväl rör som arbetskostnader till arrendeperiodens utgång. Detta
kommer att innebära så stora kostnader på en gång för arrendatorn att
hans intresse för täckdikning i mycket stor omfattning kommer att minska.

11. Avräkning och syn

Gällande rätt. Bestämmelserna om underhållsskyldighet och rätt till ersättning
för vissa förbättringar föranleder en ekonomisk uppgörelse mellan
jordägaren och arrendatorn när fastigheten avträds (2: 10 första stycket,
2: 16—17 NJL). Denna avräkning skall grundas på en jämförelse mellan fastighetens
skick vid tillträdet och vid avträdet. I första hand ankommer det
på parterna själva att träffa överenskommelse om skicket. Saknas sådant
avtal, kan bevisning om fastighetens skick ordnas genom syn (2: 10 andra
stycket NJL).

I vissa fall kan särskild syn hållas under arrendetiden. Detta kan ske om
jordägaren åsidosätter vissa skyldigheter beträffande fastigheten (2: 14, 15
och 60 NJL) eller part önskar bevis om visst utfört arbete (2: 59 fjärde
stycket NJL).

Syn skall förrättas av minst två personer som antingen är eller varit
nämndemän, ägodelningsnämndemän eller godemän vid lantmäteriförrättningar.
Vid syn skall undersökas allt som hör till fastigheten. För varje
brist skall uppskattning ske av det belopp som behövs för bristens avhjälpande.
Klandras inte syn, gäller den som fullt bevis för fastighetens skick
vid tillträdet eller avträdet. Syn som inte klandras får inte motbevisas.
Förbehåll, som beträffande sättet och tiden för synens förrättande eller beträffande
fullföljd av talan mot synen avviker från lagens bestämmelser, är
utan verkan.

Utredningen. Tveksamhet föreligger angående innebörden av avräkningsreglerna,
om — efter tillträdessynen och det första avtalet — nytt avtal
har kommit till under besittningstiden. Å ena sidan kan hävdas att lagen
kräver syn endast vid tillträde och avträde och att syn i samband med avtalsförnyelse
därför är överflödig. Å andra sidan kan sägas att alla krav på
grund av det första avtalet i enlighet med 2: 41 NJL preskriberas inom två
år efter det första avtalets upphörande. Om syn vid det nya avtalets tillkomst
ej hålls, saknas också underlag för en avräkning. När lagen talar om
avträde kan därför rimligtvis ej anses avträde från ett annat arrendeavtal
än det till vilket tillträdet hänför sig. Utredningen finner det angeläget
att söka undanröja den oklarhet som sålunda finns i gällande rätt.

Om arrendatorn sitter kvar men gör det på grund av nytt avtal, bör en
äldre tillträdessyn inte utan särskild överenskommelse få gälla som tillträ -

840 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dessyn för den nya arrendeperioden. Avtalsvillkoren för den nya perioden
är f. ö. ofta sådana att den tidigare hållna tillträdessynen inte är tillämplig
på det nya avtalet. Avräkning bör i konsekvens härmed göras varje gång
som giltighetstiden för ett arrendeavtal löper ut. Försummar parterna att i
samband med tillkomsten av ett nytt avtal företa syn och avräkning kommer
alltså alla fordringar på grund av det äldre avtalet att i enlighet med 2: 41
NJL preskriberas två år efter det äldre avtalets upphörande.

Utredningen föreslår sålunda att avräkning mellan parterna skall ske när
arrendeavtalet upphör att gälla. Med avtalets upphörande jämställs att
arrendeavtalet förlängs på ändrade villkor. Förblir villkoren för upplåtelsen
oförändrade under hela besitlningstiden finner utredningen det däremot
inte nödvändigt att ge ena parten möjlighet att framtvinga avräkning under
löpande avtalstid.

Synen föreslås i huvudsak behålla sin nuvarande ställning. Parterna
skall således ha möjlighet att komma överens om att bevisning om arrendeställets
skick skall ske på annat sätt än genom syn.

Förflyter lång tid mellan synerna, blir den jämförelse som skall ske vid
avräkningen ofta inte rättvisande. Till detta medverkar penningvärdeförsämringen,
den snabba prisstegringen på vissa för jordbruket viktigare varor
och tjänster samt den höjda bostadsstandarden. Olägenheterna härav
kan i viss utsträckning minskas genom att arrendatorn omedelbart efter tillträdet
avhjälper alla brister eller genom indexreglering av husrötebelopp.
Möjlighet härtill finns även enligt förslaget. Till en del försvinner även dessa
olägenheter, om syn och avräkning sker varje gång ett avtal löper ut.
Dessa bestämmelser kan emellertid sättas ur kraft genom avtal. Det är givet
att en tillträdessyn för varje år som går i viss mån förlorar i värde som avräkningsunderlag.
Erfareheten visar dock att en syn i allmänhet är användbar
för sitt ändamål i åtminstone tio år. Är synen äldre framstår den däremot
ofta som föråldrad. Från båda parters synpunkt är det därför angeläget att
man får fram en ordning som innebär att syn på permanenta arrenden hålls
åtminstone vart tionde år. Detta kan ske genom bestämmelse om att syn som
är äldre än nio år inte skall få läggas till grund för ett avtal om arrendeställets
skick. En sådan regel medför att på arrenden där tio år är den vanligaste
arrendetiden syn kommer att hållas i samband med varje arrendeförnyelse
och att i de fall där femårsperioden är vanligast syn kommer att hållas
senast vid utgången av varannan period. Förbudet mot att hänvisa till
syn som är äldre än tio år kräver för att få erforderlig effekt att lagens preskriptionsregel
kompletteras på det sättet att även i preskriptionshänseende
avtalets upphörande jämställs med förlängning på ändrade villkor.

Mot förslaget kan invändas att ingenting hindrar att parterna, om de inte
får lägga en äldre syn till grund för avräkningen, i stället överenskommer
att den gamla synens bristsumma skall anses motsvara fastighetens brister
vid tiden för överenskommelsens ingående. Detta är riktigt, men då det inte

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 841

gärna kan ifrågasättas att i mera avsevärd mån begränsa avtalsfriheten när
det gäller att bestämma bristbelopp eller göra avräkning, bör man inte heller
göra det i en situation som den antydda. Det är f. ö. antagligt att parterna
mera grundligt överväger ett avtal som innefattar en fixerad bristsumma än
enbart ett godtagande av en, låt vara gammal, tillträdessyn. I utredningens
förslag saknas motsvarighet till nu gällande regler om syn under arrendetiden
s. k. särskild syn. I vissa fall ersätts sådan syn av tillträdessyn eller
prövning av annat organ. I övrigt torde behovet av särskild syn minskas genom
vad som föreslagits om regelbundet återkommande syner och avräkningar.
Inträffar sådant fall då man hittills hållit särskild syn, hänvisas
parterna att i första hand träffa överenskommelse. Om sådan inte kan åstadkommas,
kan saken hänskjutas till skiljemän.

Utredningen behandlar ingående frågan om synemännens kompetens och
utbildning. För att få till stånd goda syner är det av vikt att de personer
som skall verkställa förrättningarna är kvalificerade för uppgiften. Under
de senaste åren har kretsen av personer med erforderlig sakkunskap begränsats
mycket starkt. Det är därför ofta svårt för de verksamma synemännen
att hinna med förrättningarna. Vidare har kvaliteten på synerna
inte varit tillfredsställande. Utredningen föreslår vissa åtgärder för att uppnå
en förbättring. Rekryteringsunderlaget bör inte vara begränsat till vissa
grupper av personer utan som syneman bör kunna komma i fråga envar
som har kännedom om jordbruk och arrendeförhållanden och tillika gjort
sig känd för gott omdöme och objektivitet. Emellertid bör den som önskar
tjänstgöra som syneman underkastas prövning av särskild myndighet. Som
lämplig myndighet att meddela auktorisation föreslås länsstyrelsen. Staten
bör ta på sig ansvaret för utbildningen av synemän.

Remissyttrandena. De av utredningen föreslagna avräkningsreglerna har
under remissbehandlingen i allmänhet lämnats utan erinran. I några remissyttranden
framförs dock vissa kritiska synpunkter. Sålunda ifrågasätter
arrendenämnden i Södermanlands län om det föreslagna förfarandet med
avräkning vid förlängning på ändrade villkor är lämpligt ur praktiska och
avtalsrättsliga synpunkter. Med hänsyn till penningvärdets instabilitet torde
arrendesummorna komma att i stor utsträckning undergå förändringar i
samband med nya arrendeperioder, varför avräkningar kan antagas komma
att bli mycket vanliga. Det torde kunna ifrågasättas om parterna är villiga
att underkasta sig de icke obetydliga kostnader som är förenade med avräkningssyn.
Med hänsyn till den nuvarande tillgången på synemän torde det
även bli svårt att få mellansyn till stånd i nämnvärd utsträckning. Parterna
torde därför komma att söka avhålla sig från att i och för avräkning hålla
mellansyner. Avräkning kommer därför i allmänhet att grundas på överenskommelse
och sådan kan träffas oberoende av lagstiftning. Det föreslagna
avräkningsförfarandet bör därför utgå ur lagtexten. Nämnden motsätter sig

842 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

även föreskriften att en tioårig eller äldre syn inte får läggas till grund för
avräkning. Även en sådan syn utgör bevis om arrendeställets skick och om
överenskommelse kan grundas på en sådan syn föreligger inte något sakligt
skäl alt förvägra detta. Länsstyrelsen i Södermanlands län förutsätter
att avräkning vid förlängning på ändrade villkor skall ske endast om ändringen
av villkoren är av verklig betydelse för arrendeförhållandet och föreslår
att bestämmelsen utformas i enlighet härmed. Sveriges Lantbruksförbund,
Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund
tillstyrker förslaget men finner det följdriktigast att rekommendera
syn och avräkning vid förlängning oavsett om villkoren ändras.
Behovet av tätare avräkningar är inte avhängigt av villkorsändring utan
uppkommer till följd av penningvärdets förändring. Lantbrukshögskolan
ifrågasätter om inte syn och avräkning bör ske med kortare intervaller än
vad förslaget innebär.

Advokatsamfundet ifrågasätter om inte avtalsfrihet borde råda i fråga om
avräkning och syn men har stannat för att tillstyrka utredningens förslag i
detta hänseende, därvid samfundet särskilt fäster avseende vid att det någon
gång sannolikt förekommit rättsförluster genom att arrendatorer alltför
lättsinnigt ingått avtal angående arrendeställets tillträdesskick. Det är troligt
att utredningens förslag kan styra utvecklingen i en sundare riktning.
Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare anser att förslaget är
välbetänkt i fråga om avräkning och syn men finner det föga konsekvent att
parterna lämnas frihet att genom avtal överenskomma om bristsumman och
därigenom kringgå bestämmelserna samtidigt som man förbjuder dem att
komma överens om att en mer än nio år gammal syn skall läggas till grund
för avräkningen.

Behovet av åtgärder som syftar till att öka tillgången på kvalificerade synemän
har allmänt vitsordats under remissbehandlingen. Utredningens uppfattning
att även andra än nämndemän och därmed jämställda bör kunna
utses till synemän delas av många remissinstanser, däribland länsstyrelsen i
Södermanlands län, föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare
samt Upsala Universitets Arrendatorförening. Utredningens förslag att syneman
skall godkännas av länsstyrelsen tillstyrks av statskontoret, lantbrukshögskolan,
länsstyrelserna i Södermanlands, Östergötlands och Västerbottens
län, arrendenämnden i Södermanlands län, advokatsamfundet,
Upsala Universitets Arrendatorförening. Föreningen Sveriges häradshövdingar
och stadsdomare anser dock att fastighetsdomstol är lämpligare än
länsstyrelse som auktorisationsmyndighet.

I många remissyttranden understryks behovet av effektiv utbildning av
synemännen. Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare framhåller
angelägenheten av att kurser och andra utbildningsmöjligheter anordnas
för de auktoriserade synemännen. RLF anser det synnerligen angeläget
och ofrånkomligt att staten tar på sig ansvaret och huvuddelen av kost -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 843

naderna för synemännens utbildning. Advokatsamfundet anför att onödiga
arrendetvister i flera fall uppstått genom att synemännen varit okunniga
om arrendelagens regler, inte skilt mellan avräkning och syn eller inte varit
opartiska. Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund
och Sveriges Jordbrukskasseförbund framhåller att synemännen
ofta felbedömer sin kompetens och många gånger söker förmå parterna till
uppgörelse, som till följd av synemännens auktoritet i själva verket blir mer
eller mindre påtvingad.

12. Formerna för prövning av tvister och dispensärenden

Gällande rätt. Arrendetvist faller i regel under allmän domstols kompetens.
Tvist angående arrendators skyldighet att avflytta kan i vissa fall prövas
även av överexekutor. För vissa frågor anvisar arrendelagen emellertid
ett särskilt prövningsförfarande. Tvist om lösningsskyldighet, lösenbelopp
eller ersättning för egendom som arrendatorn överlåtit till jordägaren avgörs
i några fall genom skiljemannaförfarande. Den som inte är nöjd med
vad skiljemännen bestämt kan begära att domstol skall pröva tvistefrågan
(2: 18 NJL). Vid sociala arrenden gäller att tvist om villkoren för arrende
som förnyas genom optionsrätt avgörs av skiljemän (2:54 NJL). Däremot
prövas tvist om optionsrättens bestånd av allmän domstol (2: 53 NJL). Arrendenämnd
skall vara skiljenämnd vid tvist om villkoren, om parterna
inte träffat särskilt skiljeavtal. Skiljeförfarandet följer bestämmelserna i
lagen om skiljemän med bl. a. den avvikelsen att arrendatorn i regel inte
får åläggas att betala mer än halva ersättningen till skiljemännen (2:55
NJL). Arrendenämnden har i fråga om sociala arrenden vidare till uppgift
att granska arrendekontrakt (2:66 NJL), att medge jordägare undantag
från förbud att sälja eller arrendera ut sin fastighet (2: 67 NJL) samt att
meddela dispens från de tvingande sociala bestämmelserna. Mot arrendenämnds
beslut i dispensfråga kan talan fullföljas hos länsstyrelsen. Mot
länsstyrelsens beslut kan talan föras hos Kungl. Maj:t (2: 68 NJL). Besvären
prövas av regeringsrätten.

Arrendenämnd skall finnas för varje hushållningssällskaps verksamhetsområde.
Nämnden utgörs av ordförande och två andra ledamöter. Ordföranden
utses av Kungl. Maj :t. De båda andra ledamöterna av vilka en skall
äga jordbruksfastighet och en vara arrendator av sådan fastighet utses av
länsstyrelsen. Mandattiden för ledamot är tre år. För varje ledamot finns
en suppleant. Har vid omröstning var ledamot sin mening, gäller ordförandens.
För ledamot gäller domarjäv (2: 49 a NJL).

Utredningen. Utredningen föreslår ingen ändring i den grundläggande regeln
att arrendetvist skail handläggas av allmän domstol.

Förfarandet i fråga om tvister angående lösningsskyldighet, lösenbelopp

844 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

eller ersättning för viss egendom med prövning av skiljemän och rätt för
missnöjd part att vända sig till domstol är enligt utredningens mening numera
knappast ändamålsenligt och föreslås ersatt med direkt domstolsprövning.

Med hänsyn till att utredningen föreslår gemensamma frister för brytande
av optionsrätt och ändring av villkoren för nytt avtal uppkommer
fråga, om det hittillsvarande systemet med skilda prövningsorgan i optionstvister
bör bibehållas. Skäl kan anföras för att ha en enhetlig ordning och
väl då närmast civil rättegång för båda dessa typer av mål. Detta är också
den väg som valts i 1968 års lagstiftning om bostadsarrende. Enligt hyreslagen
skall hyresnämnd pröva frågor om såväl hyresgästs optionsrätt som
ändring av hyresvillkor (3: 70 NJL). Det finns emellertid skäl som talar för
att vid jordbruksarrende bibehålla den gällande ordningen.

Tvisterna om villkorsändring är betydligt vanligare än tvisterna om optionsrättens
bestånd och är i högre grad lämpade för en mera fri prövning.
Någon kritik mot arrendenämndernas handläggning av dessa frågor har
inte kommit till utredningens kännedom. Nämnderna har en betydande erfarenhet
och överblick över arrendeförhållandena inom sina distrikt. Utredningen
anser därför lämpligt att tvisterna om villkorsändring även i framtiden
i största möjliga utsträckning handläggs av arrendenämnderna. Det
förhållandet att nya grupper av arrenden kan komma att få sina villkor
bestämda på detta sätt skulle möjligen kunna påkalla införandet av en central
överprövning av nämndernas avgöranden. Utredningen avstår från att
föreslå en sådan nyhet eftersom en överpröving kommer att vara förenad
med en tidsutdräkt som skulle vara besvärande för parterna.

Tvisterna om optionsrättens bestånd innefattar ofta prövning av frågor
av rättslig art. För målets utredning behövs inte sällan sådan bevisning som
måste tas upp vid domstol. Dessa mål bör därför också i framtiden handläggas
av allmän domstol. Utredningen avråder av såväl principiella som
praktiska skäl från att för detta syfte förvandla arrendenämnderna till domstolar.

Utredningen behandlar därefter det fallet att tvist om optionsrättens bestånd
och om villkorsändring aktualiseras samtidigt. Jordägaren kan önska
bryta optionsrätten samtidigt som arrendatorn påkallar ändring av villkoren
för nästa arrendeperiod. Vidare kan jordägaren önska bryta optionsrätten
men i andra hand fordra höjning av arrendeavgiften. Utredningen anser att
praktiska skäl talar för att prövningen av de båda frågorna sker i samma
mål. Rör ett optionsmål både optionsrättens bestånd och villkoren i nytt avtal
bör målet handläggas av domstol och detta oberoende av ordningen mellan
yrkandena. Arrendenämnden blir härigenom behörig att besluta endast
i de fall klandret är begränsat till villkorsändring. En sådan regel torde
inte behöva vålla nämnvärda svårigheter vid tillämpningen. Inträffar det
fallet att klander samtidigt väcks vid domstol för optionsrättens bestånd och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 845

villkorsändring samt vid arrendenämnden för villkorsändring, torde man
kunna utgå från att myndigheterna genom parterna eller på annat sätt får
vetskap om detta. Arrendenämnden bör då överlämna sitt mål till domstolen.
Är situationen den att arrendatorn väckt klander vid domstol enbart
beträffande optionsrättens bestånd samtidigt som jordägaren väckt klander
vid arrendenämnden för villkorsändring, bör arrendenämnden ha frihet att
allt efter omständigheterna välja mellan att bestämma nya villkor oberoende
av utgången av rättegången eller vänta med sitt avgörande till dess rättegången
avslutats.

Beträffande skiljedomskostnaderna anser utredningen att det inte bör
åligga parterna att utge ersättning till arrendenämnden eller dess ledamöter.
Dessa kostnader bör i stället betalas av statsverket. Arrendenämnden
arbetar i övrigt gratis och det är därför rimligt att den gör det även i dessa
fall. En sådan regel kan möjligen medföra en ökning av antalet tvister men
den risk part löper att få betala sina egna och motpartens kostnader torde
vara en tillräcklig spärr mot missbruk.

I fråga om arrendenämndens prövning av dispensfrågor gäller att denna
prövning liksom nämndens verksamhet i övrigt enligt arrendelagen är begränsad
till de sociala arrendena. Utredningen föreslår att möjlighet till
dispens skall föreligga inte endast beträffande de särskilda reglerna om
gårdsarrende utan även i fråga om de föreslagna tvingande bestämmelserna
om automatisk förlängning, förbud att återta jorden före arrendetidens utgång,
tid för hållande av syn samt tillträdesskick beträffande bostad på arrendestället.
Med hänsyn till att arrendenämnden genom den legala optionsrättens
utvidgning kommer att få en mera central ställning finner utredningen
det följdriktigt att nämnderna utnyttjas för alla slag av dispensärenden.

Förutom prövning av villkor stvister och dispensfrågor föreslås arrendenämnden
få till uppgift att vid gårdsarrende medge försäljning eller utarrendering
av fastighet.

Utredningen föreslår att arrendenämnds verksamhetsområde knyts till
län i stället för som nu till hushållningssällskaps område. Särskilda kompetenskrav
uppställs nu endast för nämndens bisittare. Till ordförande har
hittills alltid utsetts lagfaren domare. Utredningen anser det vara lämpligt
att nu legalisera denna praxis genom att föreskriva att ordföranden skall
vara eller ha varit ordinarie domare.

Enligt gällande lag skall den ene bisittaren vara ägare av jordbruksfastighet.
Tanken har enligt utredningen uppenbarligen varit att en av ledamöterna
skall vara jordägare med erfarenhet av arrendeförhållanden och
särskilt då från den sociala arrendelagstiftningens område. I Norrland och
angränsande delar av landet ägs de sociala arrendeställena i regel av bolag,
varför det där ibland inte varit möjligt att finna personer som haft arrendegårdar
på egen mark. Med förslaget utvidgas tillämpningsområdet för
arrendenämndernas verksamhet väsentligt. Utredningen finner det därför

II Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20 Del B 2

846 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lämpligt att även den som på annat sätt än som jordägare förvärvat erfarenhet
av arrendeförhållanden skall kunna utses till ledamot eller ersättare
i arrendenämnd. Härmed avses särskilt personer som i enskild eller allmän
tjänst haft att förvalta utarrenderade jordbruksfastigheter.

I fråga om besvär över arrendenämnds beslut föreslår utredningen att
samtliga beslut av nämnden skall få överklagas till länsstyrelsen. Undantag
härifrån föreslås dock för beslut varigenom nämnden fastställt villkor för
förlängt arrende. Sådant beslut får överklagas endast i den ordning som
gäller för klander av skiljedom.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att tvister om förlängning av
arrendetiden skall prövas av domstol medan tvist om villkorsändring i största
möjliga utsträckning skall prövas av arrendenämnd har kritiserats i åtskilliga
remissyttranden. I detta sammanhang har även frågan om rätt att
fullfölja talan mot arrendenämnds beslut berörts.

Svea hovrätt anför att man bör undvika det av utredningen föreslagna
systemet med en i viss utsträckning parallell kompetens för domstol och
arrendenämnd. Enligt hovrättens mening bör det inte väcka betänkligheter
att hänskjuta prövningen av all klandertalan, oavsett om den gäller brytande
av optionsrätt, ändring av villkor eller bådadera i första hand till arrendenämnd.
Part som inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om optionsrätt
synes böra ha möjlighet att klandra detta genom att väcka talan
mot andra parten vid domstol (jfr 3: 71 NJL). Lantbruksstyrelsen förordar
att tvister om optionsrätt ävensom tvister om optionsrätt jämte villkorsändring
prövas av arrendenämnd i första instans. Talan mot arrendenämnds
beslut i dessa frågor synes böra föras vid hovrätt. Länsstyrelsen i Kristianstads
län anser att arrendenämnderna även bör betros med att handlägga
frågor om optionsrätt. Det bör vidare tas under övervägande om det inte
bör finnas möjlighet att från arrendenämnd fullfölja talan till domstol, om
avgörandet gäller antingen endast optionsrätt eller optionsrätt jämte villkorsändring.
Arrendenämnden kommer då att i sådana ärenden fungera
som ett slags förlikningsinstans i likhet med den nya hyresnämndsorganisationen.
Liknande synpunkter framförs av arrendenämnden i Malmöhus län,
som emellertid, även om det kan ifrågasättas om inte en begränsad klagorätt
borde införas beträffande arrendenämnds avgörande, likväl anser att den
gällande ordningen inrymmer så väsentliga fördelar att den är att föredra.

Östergötlands ecklesiastika arrendatorsförcning anför att det bör klart
utsägas att beslut av arrendenämnd, vad det gäller villkoren för förlängt
arrende, ej får överklagas. Sveriges Jordägareförbund däremot föreslår att
man efter mönster från hyreslagen ger missnöjd part rätt att hos underrätt
föra talan mot arrendenämndens beslut och att underrättens beslut inte
skall få överklagas.

Utredningens förslag att kostnaderna för arrendenämnd skall betalas av

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 847

statsmedel föranleder invändningar endast från statskontoret som förklarar
sig inte kunna biträda förslaget i denna del. Arrendenämnden i Malmöhus
län anför att den nuvarande ordningen med visst fog kan kritiseras men anser
att det bör övervägas att uttaga en mindre avgift av parterna för att
undvika att nämnden besväras i onödan.

Den föreslagna ordningen i fråga om arrendenämndernas sammansättning
och organisation har i allmänhet inte mött några erinringar under remissbehandlingen.
Sålunda finner arrendenämnden i Malmöhus län det välbetänkt
att även den som på annat sätt än som jordägare förvärvat erfarenhet
av arrendeförhållanden skall kunna utses till ledamot eller ersättare i arrendenämnd.
Enligt nämndens mening är det emellertid motiverat att genomföra
motsvarande utvidgning av kompetenskraven beträffande den som
i arrendenämnd utsetts som representant från arrendatorssidan.

I många remissyttranden framhålls att utredningens förslag medför en
avsevärd ökning av arrendenämndernas verksamhet och att nämndernas
organisation behöver förbättras. Sålunda framhåller lantbruksstyrelsen att
arrendenämnd inte har eget kansli eller tjänstebrevsrätt. Det föreligger för
arrendenämndernas vidkommande ett ökat kontaktbehov med arrendebruket
och dess villkor i takt med den pågående strukturomvandlingen. Mot bakgrunden
av dessa förhållanden finner styrelsen det motiverat med en översyn
av arrendenämndernas organisation. Härvid torde såväl frågan om arrendenämndernas
kanslimässiga anknytning till lantbruksnämnderna som
spörsmålet om kontaktfunktioner mellan de båda nämnderna förtjäna att
övervägas. Liknande synpunkter framförs av länsstyrelsen i Stockholms län.
Även arrendenämnden i Malmöhus län anser det nödvändigt att inrätta
fasta kanslier för arrendenämnderna. Möjligen kan det vara lämpligt att anknyta
dessa till fastighetsdomstols kansli.

13. Den publika arrendelagstiftningens inordnande under den
allmänna lagen

Inledning. En avsevärd del av landets jordbruksfastigheter ägs av staten,
kyrkan, kommunerna och andra offentligrättsliga subjekt. Jordbruket på
dessa egendomar är i regel utarrenderat. De publika arrendegårdarna utgörs
till övervägande delen av s. k. permanenta arrenden. I inte ringa utsträckning
upplåts publik jord utan byggnader eller med ett ofullständigt byggnadsbestånd
som sidoarrende. Utmärkande för den publika jorden är att brukningsenheterna
i regel inte bildar sammanhängande komplex utan är spridda
över hela landet. Detta försvårar storleksrationalisering genom sammanslagning
av arrendegårdar. Huvuddelen av det publika arrendebeståndet utmärks
av stor stabilitet i fråga om ägande- och nyttj anderättsförhållandena.
Bebyggelsen på de publika arrendegårdarna är ofta jämförelsevis tidsenlig
och väl underhållen.

848 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

För de publika arrendena har sedan gammalt gällt särskilda författningar.
Ingen sådan författning ersätter emellertid helt arrendelagen, utan
denna är tillämplig jämsides med specialförfattningarna. För vissa publika
arrenden salmas helt särskild reglering. Den publika lagstiftningen omfattades
inte direkt av arrendereformerna under 1900-talet men genom särskilda
författningar har de publika bestämmelserna i viss utsträckning anpassats
till arrendelagen och de olika ändringarna i denna.

Den kronojord som i första hand är avsedd att upplåtas på arrende är de
s. k. jordbruksdomänerna. Domänerna och de s. k. skogsjordbruken står
under domänverkets förvaltning. Staten är vidare genom lantbruksnämnderna
ägare till jord som köpts för att åstadkomma större och rationellare
brukningsenheter. Innan sådan jord åter säljs, bör den om möjligt arrenderas
ut. Staten äger dessutom ett antal andra arrendeställen som lyder under
domänverket eller andra myndigheter. För samtliga kronoarrenden gäller
arrendelagcn. För flertalet av de permanenta arrendena har lagen kompletterats
genom särskilda författningar. Den betydelsefullaste av dessa är förordningen
(1934: 320) angående grunder för förvaltningen av viss kronoegendom
(kronoarrendesförordningen). Författningen innehåller bestämmelser
om utarrendering av de jordbruksegendomar som står under domänverkets
förvaltning.

Uppsala och Lunds universitet innehar ett antal arrendegårdar. För dessa
gäller stadgan (1945: 751) angående utarrendering av universitetsjord.
Denna stadga liknar till sin allmänna uppbyggnad kronoarrendesförordningen.

Bland de publika jordägarna intar svenska kyrkan en dominerande ställning.
Den största gruppen inom den kyrkliga jorden utgörs av prästlöneboställena.
Upplåtelse av boställe på arrende regleras förutom av arrendelagen
av ecklesiastika boställsordningen (1932:400). För kyrklig jord som
är att hänföra till allmänna kyrkohemman, klockarhemman, biskopshemman
eller stifts prästlönefondshemman gäller förutom arrendelagen stadgan
(1945:588) angående stiftsnämnds förvaltning av ecklesiastik jord
(ecklesiastik arrendestadga). För större delen av de fastigheter som är
anslagna till domkyrkor samt för fastigheter anslagna lokalkyrkor i Skåne,
Halland och Blekinge gäller ecklesiastika arrendestadgans byggnads- och
underhållsbestämmelser enligt cirkuläret (1949:206) angående provisoriska
bestämmelser för utarrendering av vissa kyrkofastigheter i Skåne,
Halland och Blekinge.

Kommunerna äger åtskilliga arrendegårdar samt ett stort antal jordar
utan hus vilka är upplåtna som sidoarrende. För vissa av kommunernas
utarrenderingar gäller utöver den allmänna arrendelagen kommunala arrendelagen.

Utöver de nu nämnda publika jordägarna finns åtskilliga stiftelser, inrättningar
och institutioner som har en mer eller mindre stark offentligrättslig
anknytning. För dessa gäller arrendelagens bestämmelser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 849

Utredningen. De nuvarande publika arrendeförfattningarna är svåröverskådliga,
svårtolkade och oklara. I flera fall står specialförfattningarna inte
i överensstämmelse med arrendelagens allmänna grunder och ibland leder författningarna
till materiellt otillfredsställande resultat. I inte så få fall är
specialförfattningarnas bestämmelser föråldrade och går in på detaljer som
onödigt binder förvaltningsmyndigheten. Det skäl som tidigare kan ha funnits
att av hänsyn till det allmännas beroende av inkomsterna från den
publika jorden för dennas utarrendering ha särskilda civilrättsliga regler
föreligger inte längre. Samtidigt har den uppfattningen vuxit sig allt starkare
att staten och andra samhällsorgan i sina civilrättsliga förhållanden
till medborgarna bör följa samma regler som annars gäller inom privaträtten.

Utredningen avvisar tanken på att helt avskaffa den publika lagstiftningen
och låta arrendeförhållandena regleras enbart av arrendelagen och kontrakten.
Erfarenheten visar att arrendekontrakten i stor utsträckning utformas
enligt standardiserade och av jordägarna uppsatta formulär. Detta gäller
också om de publika arrendena. Oavsett hur man förfar med specialförfattningarna
kommer detta bruk sannolikt att fortfara. Upphävs specialförfattningarna
är det sannolikt att en stor del av deras innehåll kommer att överflyttas
till kontrakten. Från synpunkten av reda och enhetlighet i tillämpningen
får det anses vara bättre att åtminstone huvudpunkterna i rättsförhållandet,
i den mån det inte regleras av lag, är bestämda genom en i författningssamlingen
intagen instruktion än enbart i kontraktsformulär. Genom
att bibehålla systemet med specialförfattningar finns större möjligheter till
insyn och kontroll från allmänhetens sida. Det är således inte i första hand
själva systemet med specialförfattningar som sådant som man har anledning
att kritisera utan i stället att dessa författningar företer en ofullständig
eller bristfällig anknytning till arrendelagen.

En anpassning av den publika lagstiftningen till arrendelagen låter sig
enligt utredningen naturligt uppdelas i två skilda avsnitt. Denna uppdelning
sammanhänger med tillämpningsområdet för tvingande bestämmelser i den
framtida arrendelagen. Utredningen föreslår att den hittillsvarande sociala
arrendelagstiftningen utbyts mot regler som gäller endast arrendegårdar. Å
andra sidan gäller bestämmelserna för alla sådana gårdar oberoende av vem
som äger jorden. Optionsrätten så som den nu gäller vid socialt arrende bör
i sina huvuddrag bestå och gälla för alla arrendatorer av egentliga arrendegårdar.
Däremot bör en liberalisering i förhållande till vad som nu gäller
vid sociala arrenden ske av jordägarens ansvar för arrendeställets hus. Vad
som sålunda och i övrigt kommer i stället för den hittillsvarande sociala
delen av arrendelagen bör också vara av tvingande verkan men med möjlighet
till dispens i stort sett enligt vad som nu gäller. Vad utredningen finner
mest värdefullt i de publika författningarna, t. ex. optionsrätten, jordägarens
ansvar för nybyggnad, möjligheten till indexreglering av legan och

850 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

därmed längre arrendetider, byggnadsskyldighetens samband med en framtidsplanering,
överförs till lagen. Medan optionsrätten begränsas till gårdsarrendena,
kommer övriga här nämnda inslag att få giltighet för alla slag av
jordbruksarrende. På grund härav och då dels de föreslagna reglerna får en
betydligt mera generell tillämpning än den hittillsvarande sociala arrendelagstiftningen,
dels det ända sedan den nuvarande arrendelagens tillkomst varit
en principiell utgångspunkt att de tvingande reglerna skall gälla också
gentemot de publika jordägarna, anser utredningen det lämpligt att de nya
bestämmelserna om gårdsarrende, liksom över huvud taget tvingande bestämmelser,
får gälla inom det publika området i samma utsträckning som
i fråga om enskildas arrenden. Vad specialförfattningarna innehåller i dessa
ämnen bör upphävas, oavsett om det skulle vara tillämpligt på gårdsarrende
eller inte. Bestämmelserna är nämligen i sig själva otidsenliga och skulle
om de fick kvarstå ha mycket begränsad betydelse utanför gårdsarrendenas
område.

Det kan inte bestridas att framför allt genom optionsrättsreglerna för
jordägaren uppstår en viss bundenhet, som kan vara till nackdel om marken
skall användas till annat ändamål. Jordägarens intresse därvidlag tillgodoses
i första hand genom rätten att bryta optionen och genom möjligheten till dispens.
Att därutöver tillgodose jordägarintresset, som visserligen i dessa fall
ofta sammanfaller med samhällsintresset, kan man enligt utredningens mening
inte göra utan att arrendatorns rättsskydd framstår som illusoriskt. Endast
i fråga om vissa kommunala arrenden anser utredningen att det med
hänsyn till de borgerliga primärkommunernas ökade ansvar för bebyggelseplanering
och bostadsbebyggelse är behövligt med undantagsbestämmelser.

Övriga delar av specialförfattningarna avser rena förvaltningsinstruktioner
och bestämmelser som har arrenderättslig betydelse antingen i och
för sig eller genom hänvisning i kontrakt. Utredningen anser det ligga utanför
såväl sin formella som sin sakliga kompetens att föreslå några ändringar
när det gäller de rena instruktionsbestämmelserna. Att den föreslagna arrendereformen
här kommer att medföra behov av vissa ändringar är dock
sannolikt.

Beträffande den andra gruppen av bestämmelser gäller att dessa regler
inte står i strid med någon tvingande föreskrift i allmänna lagen men heller
inte är av instruktions karaktär. En del av dessa bestämmelser är sådana att
de efter genomförandet av utredningens förslag i övrigt kommer att mer
eller mindre hänga i luften. Andra är sådana att de måste sägas strida mot
lagens anda. Generellt torde om många av dessa bestämmelser gälla att de
efter den här föreslagna reformen blir antingen överflödiga eller i större
eller mindre grad kommer att strida mot lagens anda eller bokstav.

Arrendereformen bör enligt utredningens mening omfatta följande huvudpunkter.
Lagens tvingande bestämmelser ges full tillämplighet även i de
fall jorden ägs av publika jordägare. Endast när jorden ägs av stad, köping

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 851

eller landskommun görs vissa undantag. Lagens dispositiva bestämmelser
ges ej annat innehåll för det publika området än annars. Det bör således
vara möjligt att göra undantag från dessa bestämmelser vid publika arrenden
i samma utsträckning som hittills kunnat ske vid enskilda. Inom området
för Kungl. Maj :ts administrativa lagstiftningsmakt bör, skilt från instruktioner
till förvaltningsmyndigheterna, utfärdas bestämmelser avsedda
att efter hänvisning i de enskilda arrendeavtalen komplettera lagens dispositiva
bestämmelser.

Genomförs detta program samtidigt med de ändringar i arrendelagstiftningen
i övrigt som utredningen föreslår, blir innebörden av nyheterna i de
nyss angivna huvudpunkterna i huvudsak följande.

Den optionsrätt som nu finns för flertalet publika arrenden förvandlas
när det gäller gårdsarrenden från en huvudsakligen administrativ till en legal
besittningsrätt. Publika gårdsarrendatorer som f. n. saknar optionsrätt,
t. ex. under lantbruksnämndernas eller försvarets förvaltningsområden, får
sådan rätt. Däremot upphör den optionsrätt som nu i en del fall finns för
publika sidoarrenden. Frågor om underhåll, byggnadsskyldighet och syn
ordnas enhetligt för alla slag av jordbruksarrenden. Eftersom de föreslagna
förändringarna i sistnämnda avseende i stort sett överensstämmer med
vad som redan nu gäller eller tillämpas för de viktigaste grupperna av publika
arrenden, blir reformen i denna del för dem inte särskilt genomgripande.
Inom sådana grupper där arrendatorn f. n. svarar endast för mindre reparationer
utvidgas hans ansvar till att omfatta det löpande underhållet över
huvud. Vidare kommer jordägarens byggnadsskyldighet för hus och anläggningar
att gälla även sådana kategorier där den nu inte gäller. I de fall där
det f. n. hålls syn endast vid tillträdet och avträdet tillkommer systemet
med återkommande avräkningar.

På grund av bestämmelser eller motivuttalanden har förvaltningsmyndigheterna
hittills i flera fall varit förhindrade att göra undantag från lagens
dispositiva regler, även i fall då detta från jordägarens synpunkt tett
sig påkallat. Genomförs förslaget, blir det vid alla slag av publika arrenden
möjligt att t. ex. bestämma arrendeavgiften efter index eller att i avtalet
upphäva jordägarens skyldighet att utge ersättning för fristående förbättringar
eller att låta arrendatorn j aga på arrendestället.

Det föreligger inom det publika området likaväl som på det enskilda ett
behov av att i avtalen komplettera eller upphäva arrendelagens dispositiva
bestämmelser. Det är angeläget att åtminstone huvudprinciperna härför bestäms
i författning. Regler som är tvingande enbart mot jordägaren kan på
detta sätt kompletteras med ytterligare skyldigheter för honom. Det torde
för flertalet permanenta publika gårdsarrenden vara av värde om i administrativ
författning föreskrivs att sådana upplåtelser skall ske på minst tio
år, om inte alldeles speciella skäl talar däremot. Det kan vara lämpligt att
författningen till en del ges formen av blanketter för normalkontrakt, från

852 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vilka avvikelse inte skall ske i andra fall än då något särskilt behov därav
finns.

När det gäller förverkligandet av den här skisserade publika arrendereformen
föreslår utredningen till en början att arrendelagens tvingande regler
i princip görs tillämpliga även på publika jordägare. I samband därmed föreslår
utredningen att de delar av boställsordningen, kronoarrendesförordningen,
ecklesiastika arrendestadgan, stadgan angående utarrandering av
universitetsjord och cirkuläret angående provisoriska bestämmelser för utarrendering
av vissa kyrkofastigheter i Skåne, Halland och Blekinge som
inte överensstämmer med den nya lagen ändras eller upphävs. Innehållet
i kommunala arrendelagen bör inarbetas i arrendelagen. Om den av utredningen
föreslagna reformen genomförs, synes därefter kvarstående administrativa
bestämmelser av arrenderättsligt innehåll böra inventeras och överses
till bättre överensstämmelse med de nya lagreglerna. Angeläget är därvid
att enhetlighet eftersträvas inte blott mellan arrendelagen och specialförfattningarna
utan också mellan dessa inbördes.

Visst kompletterande författningsarbete torde efter ett genomförande av
utredningens förslag sålunda bli nödvändigt. Vissa bestämmelser av instruktionstyp
torde behöva omarbetas för att bättre passa till den nya lagen.
För att kunna avsluta utredningsarbetet inom rimlig tid har utredningen
koncentrerat sin inventering till ett begränsat antal författningar. Om utredningens
förslag till ny arrendelag helt eller i väsentliga delar blir antaget
och därmed även det här förordade programmet för de publika författningarnas
behandling godtages, förutsätter dock utredningen att även
andra författningar, som innehåller bestämmelser av arrenderättsligt innehåll
upphävs eller rensas i enlighet med vad som här förordats. Bland det
som därvid bör beaktas är att det alltid klart anges vilket förvaltningsorgan
som i förhållande till arrendatorn företräder jordägaren.

Remissyttrandena. Utredningens förslag, att den blivande arrendelagstiftningen
görs tillämplig även på de publika arrendena har vunnit allmän
anslutning under remissbehandlingen. Sålunda biträds förslaget av kammarkollegiet,
lantbruksstgrelsen, stiftsnämnderna i Uppsala, Strängnäs, Västerås,
Lund, Göteborg och Härnösand, arrendenämnderna i Malmöhus och
Skaraborgs län, Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare,
RLF, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska Skogsarbetare
förbund et, Advokatsamfundet, Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges
Skogsägareföreningars Riksförbund, Sveriges jordbrukskasseförbund, Västmanlands
läns krono- och ecklesiastika arrendatorsförening, Östergötlands
ecklesiastika arrendatorsförening och Kronoarrendatorsföreningen inom
Västra domänområdet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 853

14. Övergångsbestämmelser

Utredningen. Eftersom den kritik mot arrendelagstiftningen som utredningen
framför grundar sig på de rådande förhållandena finns det skäl som
talar för att de av utredningen föreslagna nyheterna skall tillämpas även på
avtal som ingåtts före den nya lagens ikraftträdande. Härvid måste dock
beaktas den allmänna regeln att ny civillag inte skall tillämpas på äldre avtal
utan att särskilda och starkt vägande skäl talar för det. Sådana skäl har
tidigare ansetts föreligga beträffande arrendelagstiftning, eftersom arrendeavtal
vanligen grundlägger långvariga rättsförhållanden. Om en ny lagstiftning
inte görs tillämplig på redan etablerade rättsförhållanden, kommer
det att dröja mycket lång tid innan reformen får någon större praktisk betydelse.
Den kan då framstå som i viss mån förfelad. Om skilda rättsregler
under lång tid gäller vid sidan av varandra, uppstår vidare lätt osäkerhet om
innehållet i gällande rätt.

I fråga om processrättsliga bestämmelser gäller att nya regler i princip
får generell giltighet och således blir gällande även beträffande äldre rättsförhållanden.
Detta har i arrendesammanhang särskild betydelse när det
gäller bevisningen om arrendeställets skick genom syn. Sålunda kommer de
nya bestämmelserna om bl. a. behörigheten att vara syneman att utan särskild
bestämmelse därom bli omedelbart tillämpliga även beträffande äldre
avtal.

Utredningen föreslår att en arrendator med ett inte optionsutrustat gammalt
avtal skall komma i åtnjutande av den nya lagens optionsrätt, om han
vid arrendetidens utgång innehaft egendomen på arrende under sammanlagt
minst tio år. Har han inte suttit på arrendestället så lång tid men har arrendet
före honom innehafts av hans make eller någon av hans föräldrar, får
han tillgodoräkna sig även den tid de varit arrendatorer.

På äldre avtal som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om uppsägning
skall balkens regler tillämpas från den tid efter balkens ikraftträdande
då avtalet efter uppsägning kunnat frånträdas.

Förslagets nya bestämmelser om tiden för avräkning föreslås inte bli tilllämpliga
på gamla avtal. Som skäl härför åberopar utredningen att arrendeavgift,
underhållsskyldighet och andra arrendevillkor kan ha bestämts just
med tanke på vad som föreskrivs i gällande rätt om syn och avräkning. Det
skulle under sådana förhållanden knappast vara försvarliga att påtvinga
parterna en ordning som inte står i överensstämmelse med avtalets förutsättningar.

Utredningen framhåller slutligen att enligt gällande rätt förnyelse genom
tyst förlängning eller optionsrätt anses som ett nytt avtal.

En konsekvens av det sagda blir att den nya lagen blir tillämplig på
arrendeförhållanden som rättsligen tillkommit efter den dag nya balken träder
i kraft, oavsett om en tidigare existerande upplåtelse förlängs eller för11-f-
Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del B 2

854 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nyas med stöd av gamla lagens tysta förlängning eller optionsrätt eller nya
lagens automatiska förlängning eller optionsrätt. Detta innebär att inom en
övergångstid på omkring fem år flertalet arrendeupplåtelse sannolikt kommer
att vara överförda till nya balkens ordning.

Remissyttrandena, övergångsbestämmelsen om optionsrätt för äldre arrendeavtal
har i allmänhet inte mött någon erinran under remissbehandlingen.
Advokatsamfundet anser dock att en så ingripande ändring i en
civil lagstiftning som införande av optionsrätt inte bör tillämpas på bestående
avtal. Det föreligger inte nu sådana sociala bevekelsegrunder som
vid 1943 års arrendelagstiftning medförde att bestämmelserna om optionsrätt
gavs retroaktiv verkan.

15. Departementschefen
Huvudgrunderna för en arrendereform

Arrende har sedan gammalt väsentlig betydelse för det svenska jordbruket.
Arrendelagsutredningens undersökningar visar att arrendets betydelse
inte minskat under senare tid. Den arrenderade arealen har tvärtom ökat
och utgör nu inte mindre än 30 % av åkerjorden. Undersökningarna visar
emellertid också att förändringarna i fråga om arrendebruket under senare
årtionden varit betydande. Sålunda har det blivit allt vanligare att eget bruk
och arrendebruk kombineras. Antalet egentliga arrendegårdar har samtidigt
sjunkit kraftigt. Denna utveckling hänger samman med den fortgående nedläggningen
av brukningsenheter och den storleks- och strukturrationalisering
som pågår inom jordbruket.

De här antydda förändringarna har skapat nya förutsättningar för arrendelagstiftningen.
Arrendelagsutredningen understryker starkt behovet av en
efter nutida förhållanden anpassad lagstiftning. Vad som enligt utredningens
mening särskilt gör att gällande arrendelag ter sig otidsenlig är att den inte
ger tillräckliga möjligheter för jordägare och arrendator att anpassa sitt
rättsförhållande efter de fortgående förändringarna i jordbrukets förutsättningar.
Lagstiftningen har till följd härav medverkat till att arrendegårdar
som har förutsättningar att bestå som självständiga rationella enheter,
onödigtvis lagts ned. En annan påtaglig nackdel med den gällande arrendelagstiftningen
är enligt utredningen den långtgående uppdelningen av arrenden
i olika kategorier med särskilda bestämmelser för publika, sociala och
övriga arrenden. Arrendelagen är enligt en allmän uppfattning svåröverskådlig
och svårtillämpad. Detta förhållande är ägnat att skapa rättsosäkerhet
och kan leda till rättsförlust för den enskilde.

Under remissbehandlingen har behovet av en arrendelagsreform strukits

Del B 2

855

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

under från flera håll. Särskilt framhålls att den tekniska och ekonomiska utvecklingen
har medfört att den nuvarande lagstiftningen är otidsenlig och
att lagstiftningens starka sociala inslag har minskat utbudet av arrendegårdar.
Stark kritik riktas även mot den långtgående kategoriklyvning som kännetecknar
arrendelagen.

Jag ansluter mig i allt väsentligt till vad som sålunda har anförts av utredningen
och remissinstanserna. De 25 år som gått sedan 1943 års arrendereform
genomfördes har präglats av omvälvande förändringar av det svenska
jordbruket. Den moderna tekniken har skapat nya möjligheter att höja
jordbrukets effektivitet och har medfört starkt minskat behov av arbetskraft.
Den ekonomiska utvecklingen har inneburit förändrade förutsättningar
för jordbruket. Detta i förening med sociala reformer av skilda slag
har i väsentlig grad påverkat lantbrukarnas ekonomiska och sociala förhållanden.
Den nuvarande arrendelagstiftningens starka anknytning till de förhållanden
som rådde vid dess tillkomst gör att lagstiftningen numera i
många avseenden är otidsenlig. I likhet med utredningen och en enhällig
remissopinion anser jag därför att det behövs en genomgripande arrendereform.

Med hänsyn till arrendets betydelse för storleksrationaliseringen bör arrendelagstiftningen
enligt utredningens mening utformas så att utbudet av
arrenderad mark ökar. Detta kan ske genom att jordägare och arrendator
ges ökad avtalsfrihet i ekonomiska angelägenheter. Samtidigt vill utredningen
emellertid genom ett stärkt besittningsskydd slå vakt om den skötsamme
arr endatorns trygghet. En annan viktig utgångspunkt för utredningen
har varit att skapa en i princip enhetlig lagstiftning för hela arrendeområdet.
Enligt denna målsättning bör arrendelagen vara i huvudsak lika
tillämplig för publika och enskilda arrenden.

De av utredningen angivna riktlinjerna för en ny arrendelagstiftning har
allmänt godtagits under remissbehandlingen. En ökad avtalsfrihet anses underlätta
storleksrationaliseringen och ge de företagsekonomiska synpunkterna
ökad betydelse i arrendeförhållanden. Samtidigt har under remissbehandlingen
betonats att arrendatorns behov av besittningsskydd är ett av de
mest angelägna önskemål som bör tillgodoses i arrendelagstiftningen. Utredningens
uppfattning att en reform bör syfta till att skapa enhetliga regler
för alla arrendekategorier hälsas med tillfredsställelse och anses bidra til
ökad rättssäkerhet i arrendeförhållanden.

Som framgår av utredningens undersökningar har brukningsenheternas
genomsnittsareal ökat betydligt snabbare för arrendegårdar än för självägda
jordbruk. Att förstärka brukningsenheter genom tillskott av arrenderad jord
är enligt min mening ofta en lämplig väg att öka takten i strukturrationaliseringen.
Jag delar därför utredningens mening att arrendelagstiftningen
bör ges en sådan inriktning att utbudet av mark för arrende stimuleras.

856 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Härigenom tillgodoses också den jordbrukspolitiska målsättningen att under
så långt möjligt samma betingelser som gäller för näringslivet i övrigt till
lägsta möjliga samhällsekonomiska kostnad åstadkomma en jordbruksproduktion
av önskad storlek. En ökad frihet att, utan hinder av tvingande bestämmelser,
i arrendeavtalet reglera mellanhavandet mellan jordägare och
arrendator är ägnad att främja en sådan utveckling. Jag kan sålunda i princip
ansluta mig till utredningens uppfattning att arrendelagstiftningen bör
reformeras i riktning mot en ökad avtalsfrihet. Samtidigt vill jag emellertid
i likhet med utredningen understryka att det vid den intresseavvägning mellan
jordägare och arrendator som det här är fråga om i vissa fall fortfarande
är av betydelse att arrendatorn skyddas genom tvingande regler. Detta gäller
givetvis särskilt i den viktiga frågan om arrendatorns besittningsskydd.
Ett starkt besittningsskydd för arrendatorn är motiverat från både sociala
och samhällsekonomiska synpunkter.

I likhet med utredningen och en enhällig remissopinion anser jag det vara
ett väsentligt intresse att arrendelagstiftningen såvitt möjligt utformas enhetligt
för staten, kyrkan, kommunerna och enskilda. En sådan lösning bidrar
till ökad rättssäkerhet och tillgodoser intresset av likformig och jämförbar
arrendesättning över hela arrendeområdet.

Vad jag nu har anfört innebär att jag i princip ansluter mig till de allmänna
riktlinjer för en arrendereform som arrendelagsutredningen dragit
upp.

Besittningsskydd

Behovet av besittningsskydd. Frågan hur arrendatorn skall beredas ökad
trygghet i besittningen av arrendestället har övervägts vid flera tillfällen
alltsedan arrendelagens tillkomst år 1907. Redan i sin ursprungliga lydelse
innehöll arrendelagen tvingande regler, som syftade till att tillförsäkra arrendatorn
varaktig besittning av arrendestället. Enligt dessa bestämmelser,
som alltjämt gäller, skall arrendeavtalet ingås för viss tid eller för arrendatorns
livstid. Är arrendetiden inte bestämd på detta sätt, anses avtalet ingånget
på fem år. Reglerna kompletteras av ett principiellt förbud mot att i
avtalet ta in förbehåll om rätt för jordägaren att säga upp arrendet före arrendetidens
slut. Genom norrländska arrendelagen från år 1909 och 1927
års sociala arrendelagstiftning infördes därefter för vissa grupper av jordbruksarrenden
tvingande regler om femtonårig minimitid för arrendeupplåtelse.
Denna minimitid utbyttes genom 1943 års arrendereform mot ett
system med femårig minimitid i förening med rätt till nytt arrendeavtal
(optionsrätt). Dessa bestämmelser gäller endast om brulcningsdelen omfattar
högst 50 hektar odlad jord och ägaren tillhör viss kategori av jordägare.
Bestämmelser om minimitid och optionsrätt finns även för vissa publika
arrenden.

Del B 2

857

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen uttalar att det är av stor vikt för jordbruksnäringen att en
skötsam och duglig arrendator får trygghet i besittningen av arrendestället.
Jag delar denna uppfattning. Besittningsskyddet har stor ekonomisk och
social betydelse för arrendatom. En tryggad besittning är ofta en förutsättning
för att arrendatom skall kunna planlägga ett effektivt brakande av
jorden och vara villig att företa behövliga investeringar. Emellertid är det
också nödvändigt att sörja för att jordägaren ges tillräcklig frihet att vidta
ändrade dispositioner. En rättslig reglering måste därför anpassas till de
skilda förutsättningar som föreligger vid olika typer av upplåtelser. Bestämmelserna
får inte innebära större ingrepp i parternas handlingsfrihet än som
behövs för att tillgodose skäliga och rättvisa anspråk på besittningsskydd.

Av utredningens förslag och remissyttrandena framgår klart att det är
förenat med betydande svårigheter att finna en tillfredsställande lösning
på besittningsskyddsfrågan. Detta sammanhänger i hög grad med de vitt
skiftande förhållanden som råder vid olika upplåtelser. De faktiska förutsättningarna
för att driva jordbruk skiftar sålunda kraftigt mellan olika
delar av landet. Arrendeavtalet kan avse såväl fullständiga brukningsenheter
med bostad för arrendatom och hans familj som jord utan någon byggnad.
Även mellanformer förekommer. Vidare är vissa arrenden av permanent
karaktär medan andra upplåtelser är betingade av tillfälliga orsaker. Bestämmelserna
om besittningsskyddet måste utformas under hänsynstagande till
de skilda förutsättningar som sålunda råder. Någon fullständig enhetlighet i
regleringen bör inte eftersträvas.

Jag delar utredningens och remissinstansernas mening att arrendatorns
besittningsskydd inte som f. n. bör anknytas till vissa jordägarkategorier
eller arealgränser. Den nuvarande gränsdragningen mellan arrenden med
och utan besittningsskydd bör sålunda inte läggas till grund för nya besittningsskyddsregler.

Utredningens majoritet vill inte tillerkänna alla jordbruksarrenden besittningsskydd
utan går på den linjen att regler om besittningsskydd i form
av rätt till förlängning av arrendeavtalet och femårig minimitid för upplåtelse
skall vara tillämpliga på gårdsarrenden, dvs. sådana upplåtelser som
omfattar bostad åt arrendatom, medan övriga arrenden inte skall vara förenade
med rätt till förlängning. Som skäl för denna ståndpunkt anförs att
gårdsarrendena utgör en naturligt avgränsad kategori, där behovet av besittningsskydd
är särskilt påtagligt. Sidoarrendet är många gånger endast
en övergångsform till en annan och mera permanent indelning i brukningsenheter
och en rätt till förlängning skulle ofta föra med sig en viss fastlåsning
av den rådande indelningen. Besittningsskydd för sidoarrende skulle
vidare få en negativ verkan på utbudet av arrendemark.

Två ledamöter i utredningen är av skiljaktig mening och anser att rätt till
förlängning bör införas även vid sidoarrenden. Reservanterna betonar sido -

858 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

arrendets betydelse för jordbrukets storleksrationalisering och anför att
sidoarrendena ofta avser betydande areal. Vid vissa sidoarrenden föreligger
också besittningsskydd enligt gällande regler. En sådan lösning tillgodoser
även önskemålet om en enhetlig arrendelagstiftning. Besittningsskydd vid
sidoarrende kommer enligt reservanterna inte heller att hindra eller fördröja
arronderingsförbättringar eftersom rätten till förlängning kan brytas, om
man önskar åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter.

Även under remissbehandlingen har frågan om besittningsskydd vid sidoarrenden
varit föremål för starkt delade meningar. Flertalet remissinstanser
ansluter sig till utredningsmajoritetens förslag men en betydande remissopinion
uttalar sig för ett mer eller mindre generellt besittningsskydd vid
sidoarrenden.

För egen del har jag redan tidigare framhållit att frågan om besittningsskydd
för j or dbrulcsarr endatorer na är en av de viktigaste frågorna vid denna
reform av arrendelagstiftningen. Jag ansluter mig till utredningens allmänna
målsättning att genom reglerna om besittningsskydd skapa trygghet
för arrendatorn till hem och näring. Med denna utgångspunkt är det naturligt
att uppmärksamheten i första hand riktas mot gårdsarrendena. Det är
inom denna kategori som besittningsskyddsreglerna kan förverkliga syftet
att skapa trygghet för arrendatorns bostad. Samtidigt är de enheter som är
upplåtna som gårdsarrende i allmänhet i fråga om areal och andra förutsättningar
väl ägnade för en rationell jordbruksdrift och regler om besittningsskydd
starkt motiverade även från företagsekonomiska synpunkter. I likhet
med utredningen och en nästan enhällig remissopinion anser jag sålunda
att rätt till förlängning bör införas vid gårdsarrende och att arrendet skall
upplåtas för minst fem år.

När det gäller frågan om besittningsskydd för sidoarrende är saken betydligt
mera komplicerad. En utgångspunkt vid ställningstagandet måste enligt
min mening vara att även åtskilliga jordbruksarrenden som inte utgör gårdsarrende
är av permanent karaktär och bildar, för sig eller tillsammans med
annan mark som ägs eller arrenderas av arrendatorn, rationella brukningsenheter,
vilkas fortbestånd behöver tryggas genom besittningsskyddsbestämmelser.
Dessa arrenden är från synpunkter som nu har intresse fullt jämställbara
med gårdsarrenden. Sålunda torde det ofta vara förutsatt mellan
jordägaren och arrendatorn att arrendeförhållandet skall bestå även efter
arrendetidens utgång. Vid detta och liknande slag av sidoarrenden är det
liksom vid gårdsarrende ur jordbruksekonomisk synvinkel av stor vikt att
arrendatorn tillförsäkras trygghet i besittningen.

En annan synpunkt som i detta sammanhang inte kan lämnas utan avseende
är att sidoarrenden redan i dagens läge i ej obetydlig utsträckning
är förenade med besittningsskydd. Jag syftar på sidoarrenden som avser

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 859

publik jord eller som omfattas av arrendelagens regler om sociala arrenden.
För dessa kategorier av jordbruksarrenden skulle utredningens förslag
innebära en klar försämring av arrendatorns rättsställning. Detta kan
inte accepteras utan mycket starka skäl.

Vidare kan befaras att utredningens gränsdragning mellan gårdsarrenden
och andra arrenden för med sig en tendens att vid utarrendering av arrendegårdar
ta undan gårdens byggnadsbestånd. En sådan utveckling bör undvikas.

Ett viktigt skäl mot att införa rätt till förlängning vid sidoarrende är
att jordägares villighet att upplåta jord på arrende i så fall kan komma att
minska. Verkningar av sådant slag skulle otvivelaktigt stå i strid med de
riktlinjer vilka enligt vad jag inledningsvis anförde bör ligga till grund för
arrendereformen. Inte minst från allmän synpunkt är det angeläget att utbudet
av arrendejord stimuleras. Det är emellertid inte möjligt att på förhand
säkert fastslå i vad mån en rätt till förlängning av arrendeavtal vid
sidoarrende påverkar benägenheten att arrendera ut jord. Enligt min mening
är farhågorna för att besittningsskyddet skulle få ogynnsamma verkningar
något överdrivna. Det bör inte vara uteslutet att utforma reglerna på sådant
sätt att jordägarens behov av att kunna disponera över jorden inte träds för
nära. Härvidlag har det stor betydelse såväl hur besittningsskyddets tillämpningsområde
avgränsas som på vilket sätt de besittningsskyddsbrytande
grunderna utformas.

En annan invändning som förts fram mot att införa besittningsskydd vid
sidoarrende är att den yttre rationaliseringen inom jordbruket härigenom
kommer att motverkas. Den nu gällande jordbrukspolitiken syftar bl. a. till
att genom strukturrationalisering och annan rationalisering göra det svenska
jordbruket mera effektivt. Det är därför enligt min mening av vikt att den
nuvarande indelningen i brukningsenheter inte låses fast utan att möjlighet
ges att tillgodose strävandena att bilda bärkraftiga och rationella brukningsenheter.
Önskemålet från det allmännas sida om intensifierad strukturrationalisering
behöver emellertid inte motverkas av att innehavare av
annat jordbruksarrende än gårdsarrende till erkänns besittningsskydd. Det
är dock en förutsättning att de besittningsskyddsbrytande grunderna ges
sådant innehåll att jordägare kan återfå arrendejorden för att kunna åstadkomma
en lämpligare indelning i brukningsenheter.

Om jordägare och arrendator vid utgången av en arrendeperiod inte kan
komma överens om villkoren för det fortsatta brukandet, måste villkoren
fastställas av opartiskt organ. Under remissbehandlingen åberopas detta
förhållande som ett skäl mot att besittningsskydd införs vid sidoarrende. Det
framhålls att vissa sidoarrenden är av sådan storlek att det är särskilt
olämpligt att utomstående organ bestämmer villkoren. Jag kan inte dela
uppfattningen att det just vid sidoarrenden föreligger sådana skäl mot prov -

860 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ning av arrendevillkor att detta skulle hindra att ett berättigat besittningsskydd
för arrendatorn införs. Naturligtvis är det av vikt att uppgiften anförtros
åt ett kompetent organ för vilket parterna kan hysa förtroende. Jag
återkommer till denna fråga i annat sammanhang.

Under remissbehandlingen har vidare påtalats risken för att rätt till förlängning
skulle medföra en ökning av antalet muntliga markupplåtelser.
Med lämplig begränsning av besittningsskyddet bör emellertid en sådan negativ
verkan av besittningsskyddsreglerna i huvudsak kunna undvikas

Sammanfattningsvis har jag kommit till den uppfattningen att när det
gäller sådana sidoarrenden som utgör underlag för rationell jordbruksdrift
föreligger ett klart uttalat behov av regler om besittningsskydd. En rätt till
förlängning bar i dessa fall inte några allvarliga verkningar för utbudet eller
rationaliseringssträvandena. Tvärtom torde sådana sidoarrenden i stor utsträckning
bidra till en snabbare storleksrationabsering. Även för dessa
fall bör sålunda gälla regler om besittningsskydd.

Gränsen mellan besittningsskyddsberättigade och icke besittningsskyddsberättigade
sidoarrenden enligt här angivna riktlinjer är svår att fastställa
genom en generell regel i lagen. Den effektivaste gränsdragningen skulle
otvivelaktigt åstadkommas genom ett dispensförfarande där förutsättningarna
för besittningsskydd kunde prövas i varje särskilt fall. Även om i ett
sådant system de mest uppenbara fallen kunde sorteras ut genom t. ex. en
arealgräns, skulle dock fordras en omfattande och kostnadskrävande organisation
för prövning av dispensfrågor. En sådan ordning skulle också medföra
betydande omgång och besvär för den enskilde. En lösning måste därför
enligt min mening inriktas på att direkt i lagen ange en tydlig gränsdragning
som lätt kan följas i det enskilda fallet. En möjlighet som härvid erbjuder
sig är att låta upplåtelsetiden vara avgörande. De mera tillfälliga
upplåtelserna torde slutas för relativt kort tid, vanligen ett år, medan däremot
de sidoarrenden där marken mera permanent avses komma till användning
för jordbruksändamål i allmänhet torde upplåtas för en tid av åtminstone
fem år. En gränsdragning med denna utgångspunkt skulle sålunda innebära
att besittningsskydd tilläggs endast sådana sidoarrenden som slutits för
längre tid än ett år.

Mot en sådan regel kan anföras att den ger utrymme för jordägaren att
kringgå reglerna om besittningsskydd genom att upplåta arrendet på ett år
åt gången. Dessa farhågor bör emellertid inte överdrivas. När det gäller
sidoarrenden av här avsedd karaktär, vilka ofta omfattar betydande arealer
och utgör underlag för ett rationellt bedrivet större jordbruk, torde jordägaren
inte med bibehållet ekonomiskt utbyte kunna åstadkomma en överenskommelse
med sådana för arrendatorn oförmånliga villkor.

Såsom jag nu har anfört bör reglerna om besittningsskydd vara tillämpliga
på gårdsarrenden samt sådana sidoarrenden där arrendetiden överstiger

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

861

ett år. Med den föreslagna lösningen av frågan om besittningsskydd för
sidoarrenden bör de tvingande reglerna om minimitid inte gälla för dessa.

Med hänsyn till de skiftande förhållanden som kan råda vid arrenden
med rätt till förlängning bör undantag kunna medges i form av dispens
i särskilda fall då rätt till förlängning annars skulle föreligga.

Begränsning av besittningsskyddet. Enligt utredningens förslag föreligger
i tre fall undantag från besittningsskyddet. Rätt till förlängning skall inte
finnas när upplåtelsen skett för arrendatorns livstid eller när arrendatorn
är annan än fysisk person eller dödsbo. Vidare görs undantag för vissa kommunala
upplåtelser. Jag återkommer senare till de kommunala upplåtelserna.

En motsvarighet till det av utredningen föreslagna undantaget för upplåtelse
på livstid finns även enligt arrendelagens sociala bestämmelser. Jag
delar uppfattningen att regler om rätt till förlängning inte har något berättigande
vid sådant arrende.

Beträffande utredningens förslag att göra undantag för det fall arrendatorn
är annan än fysisk person eller dödsbo saknar regeln motsvarighet i de
sociala arrendebestämmelserna. Som skäl för regeln åberopar utredningen
att de sociala synpunkter som bär upp besittningsskyddsbestämmelserna får
anses i första hand vara avsedda till skydd för arrendator som är fysisk
person eller dödsbo efter sådan. Förslaget har inte mött någon erinran under
remissbehandlingen. Enligt min mening kan ett arrendeavtal omfatta arrendatorns
bostad endast när upplåtelsen sker till fysisk person. Dödsbo eller
annan juridisk person kan nämligen inte sägas ha bostad på arrendestället.
Upplåtelse till annan än fysisk person kommer därför alltid att följa de
regler som gäller för andra jordbruksarrenden än gårdsarrende. Överstiger
arrendetiden ett år, föreligger enligt vad jag tidigare anfört i princip förlängningsrätt
för arrendatorn. Anledning saknas att generellt undanta upplåtelse
till juridisk person från besittningsskyddsbestämmelserna. Från företagsekonomisk
synpunkt framstår det som lika angeläget att trygga en
varaktig besittning för juridisk person som för enskild arrendator. Härtill
kommer att det i vissa fall, t. ex. vid upplåtelse till dödsbo eller sammanslutning
av jordbrukare, kan åberopas även sociala skäl för besittningsskydd.

Bland undantagen tas i utredningens förslag inte upp det fallet att arrenderätten
är förverkad. Av motiven framgår att utredningen finner det
ligga i sakens natur att rätt till förlängning inte kan utövas sedan arrenderätten
upphört till följd av förverkande. I överensstämmelse med vad som
nu gäller vid bostadsarrende, anläggningsarrende och hyra anser jag att
denna följd av förverkande bör komma till direkt uttryck i lagtexten. Undantag
bör göras också för det fall att säkerhet som arrendatorn ställt försämras
och arrendatorn underlåter att på anfordran ställa ny säkerhet.

862 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Under remissbehandlingen har det föreslagits att besittningsskydd inte
skall föreligga vid upplåtelse inom fastställd stadsplan eller byggnadsplan.
Jag delar inte denna uppfattning. Finner jordägare det vara förenligt med
sina intressen att sådan mark upplåts som gårdsarrende eller som annat
jordbruksarrende för längre tid än ett år, bör besittningsskyddsbestämmelserna
gälla. I sådant fall torde jordägaren nämligen i regel inte avse att
inom den närmaste tiden använda marken i överensstämmelse med planen.
Har jordägaren vid arrendetidens utgång ett aktuellt behov av marken, bör
besittningsskyddet däremot kunna brytas.

Ett besittningsskydd för arrendatorn kan inte göras ovillkorligt. Vissa
bestämda begränsningar måste göras för att tillgodose jordägarens berättigade
anspråk på att vid arrendetidens utgång få disponera över sin egendom.
Eftersom förhållandena kan variera avsevärt vid olika upplåtelser och
en avvägning ofta måste ske mellan arrendatorns och jordägarens motstridiga
intressen, är det förenat med avsevärda svårigheter att i klara och
enkla lagregler precisera de inskränkningar i besittningsskyddet som i form
av besittningsskyddsbrytande grunder är behövliga. För att undvika rättsosäkerhet
föreslår utredningen att i lagen skall tas upp en uttömmande
förteckning över de besittningsskyddsbrytande grunderna. Utredningen
motsätter sig att en generalklausul införs som medger avbrott i situationer,
vilka inte faller under de särskilt angivna avbrottsgrunderna. Utredningens
förslag har inte mött någon kritik under remissbehandlingen. Även jag anser
att lagen om möjligt bör innehålla en uppräkning av alla de situationer
där besittningsskyddet kan komma att brytas.

Jag övergår nu till att behandla de särskilda situationer i vilka besittningsskyddet
bör kunna brytas. Utredningen föreslår möjlighet till avbrott,
om arrendatorn påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet.
Enligt utredningens motiv kan denna bestämmelse tillämpas bl. a. om förverkandeskäl
föreligger men jordägaren inte sagt upp avtalet på denna
grund utan föredrar att åberopa förverkandet i besittningsskyddstvisten. Jag
ansluter mig till vad utredningen anfört om missskötsamhet från arrendatorns
sida som grund för avbrott. Emellertid bör i överensstämmelse med
vad som gäller vid hyra och bostadsarrende först anges att arrendatorn
inte har rätt till förlängning av avtalet, om arrenderätten är förverkad eller
arrendeavtalet kan uppsägas på grund av att ställd säkerhet försämrats utan
att jordägaren uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa grunder. Som
besittningsskyddsbrytande grund bör därefter anges att arrendatorn i annat
fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen inte
bör förlängas. På grund av denna bestämmelse kan beaktas misskötsamhet
eller annat förhållande som inte utgör förverkandeanledning.

Utredningens förslag innebär vidare att rätten till fortsatt arrende bryts,
om jordägaren gör sannolikt att han själv eller viss anhörig till honom skall

Del B 2

863

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bruka arrendestället. Enligt utredningen skiljer sig regeln från motsvarande
bestämmelse för sociala arrenden därigenom att blotta påståendet om eget
bruk inte skall leda till besittningsskyddsavbrott. I stället bör fordras att
jordägaren gör sannolikt att han själv eller anhörig till honom skall bruka
egendomen. Förslaget lämnas utan erinran av remissinstanserna.

Det är enligt min mening av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens
utgång har en ovillkorlig rätt att själv överta brukandet av fastigheten.
En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på utbudet av
mark för arrende. Någon prövning av om det är ändamålsenligt att jordägaren
själv övertar brukandet bör inte ske vid avgörandet av besittningsskyddsfrågan.
Inte heller bör någon intresseavvägning mellan parterna företas.
Till grund för avgörandet om rätt till besittningsskyddsavbrott föreligger
bör ligga en bedömning av sannolikheten för att övertagande verkligen
kommer till stånd i anslutning till att arrendeförhållandet upphör. Oftast
torde omständigheterna i det enskilda fallet utgöra ett klart stöd för jordägarens
påstående. I annat fall får särskild bevisning förebringas. Jag föreslår
att den besittningsskyddsbrytande grunden självinträde utformas på
sätt utredningen föreslagit.

Som särskild besittningsskyddsbrytande grund föreslår utredningen att
jordägaren gör sannolikt att arrendestället behövs för att åstadkomma en
mera ändamålsenligt indelning i brukningsenheter. Fallet jämställs med
jordägarens självinträde och någon särskild intresseavvägning föreslås inte
komma till stånd. Förslaget godtas i allmänhet av remissinstanserna.

Som jag tidigare har framhållit föreligger det ett starkt jordbrukspolitiskt
intresse av en intensifierad strukturrationalisering. Bildandet av rationella
brukningsenheter framstår därvid som en viktig åtgärd som främjar ett
bättre utnyttjande av anställd arbetskraft och ett effektivare användande av
modern teknisk utrustning. För den enskilde jordägaren kan en förbättrad
indelning i brukningsenheter vara av stor ekonomisk betydelse. Det är därför
av synnerlig vikt att bildandet av bärkraftiga brukningsenheter inte försvåras
av bestämmelserna om besittningsskydd. Arrendatorns intresse av
fortsatt brukande bör därför enligt min mening i allmänhet få vika när rationalisering
av markindelningen åberopas som besittningsskyddsbrytande
grund. Beträffande utformningen av bestämmelsen vill jag anföra följande.

Några remissinstanser har tagit upp frågan om rätten till förlängning
skall kunna brytas vid varje form av förbättrad indelning i brukningsenheter
eller om det som krav bör uppställas att det är samme ägare till egendomarna.
Enligt min mening kan det från samhällssynpunkt många gånger
vara utan betydelse om en rationalisering genomförs med mark som tillhör
en eller flera ägare. Avbrottsgrunden bör därför utformas utan någon begränsning
i fråga om ägarförhållandena.

För att en rationaliseringsåtgärd skall få åberopas som grund för be -

864 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sittningsskyddsavbrott bör fordras att den avsedda nya indelningen i brukningsenheter
är mera ändamålsenlig än den rådande. Det påpekas under remissbehandlingen
att det för prövningsorganet skulle medföra stora svårigheter
att avgöra om en strukturförändring är av sådan betydelse att den bör
utesluta rätt till förlängning.

Enligt min mening överdriver remissinstanserna något de svårigheter som
i allmänhet kommer att föreligga vid dessa avgöranden. Målet för rationaliseringssträvandena
är att rationella brukningsenheter bildas. Emellertid bör
det för brytande av arrendators besittningsskydd inte vara behövligt att sådan
enhet åstadkoms. Även en lägre grad av rationalisering bör enligt min
mening kunna åberopas som grund för avbrott. Genom att inhämta yttrande
från lantbruksnämnden, som besitter särskild sakkunskap i frågor av detta
slag kan prövningsorganet utan större tidsutdräkt få den utredning som
behövs för ett avgörande. Ledning kan också erhållas av de regler som gäller
för de olika formerna av statligt ekonomiskt stöd till jordbrukets rationalisering.
För att rätt till förlängning skall vara utesluten bör fordras att
den nya indelningen skall komma till stånd inom sådan tid att åtgärden kan
sägas vara aktuell.

Emellertid bör besittningsskyddet inte alltid kunna sättas ur spel på den
grund att jordägaren avser att medverka till strukturrationalisering. Även
om en sådan åtgärd i regel stöds av ett mycket starkt allmänt intresse, bör
i viss utsträckning hänsyn tas till arrendatorns intresse av att få fortsätta
brukandet av arrendestället. I vilken utsträckning detta bör få ske får avgöras
med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Det kan sålunda
tänkas vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör
om den nya indelningen är endast obetydligt bättre än den rådande. Även
mycket starka sociala skäl kan tänkas göra ett avbrott i rätten till förlängning
obilligt.

I fråga om annat arrende än gårdsarrende torde det föreligga sådana omständigheter
att det endast i sällsynta undantagsfall är obilligt mot arrendatorn
att besittningsskyddet bryts.

På grund av det anförda föreslår jag att det som huvudregel slås fast att
rätt till förlängning inte skall föreligga, om jordägaren gör sannolikt, att
arrendestället behövs för att åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning
i brukningsenheter. Är det av särskilda skäl obilligt mot arrendatorn att
arrendeförhållandet upphör, bör besittningsskyddet inte brytas.

Enligt utredningens förslag skall rätt till förlängning vara utesluten, om
jordägaren gör sannolikt att ändrad markanvändning eller andra särskilda
förhållanden gör att arrendatorns kvarsittande medför påtagligt men för
jordägaren. Regeln överensstämmer med vad som gäller för sociala jordbruksarrenden.
Under remissbehandlingen har anförts bl. a. att regeln borde
utformas mera i anslutning till vad som enligt utredningens förslag gäller

Del B 2

865

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för besittningsskyddsavbrott på grund av strukturrationalisering. Liksom utredningen
anser jag att rätten till förlängning i princip bör kunna brytas,
om jordägaren avser att använda marken för annat ändamål än jordbruk.
För avbrott bör dock fordras att den nya användningen är aktuell. En situation
som i detta sammanhang förtjänar särskild uppmärksamhet är om
stadsplan eller byggnadsplan utarbetats för mark som upplåtits på arrende.
I sådant fall bör jordägarens anspråk på att få använda marken enligt
planen tillsammans med det allmännas intresse av att samhällsplaneringen
fullföljs medföra att rätten till förlängning bryts. Någon intresseavvägning
bör därvid inte ske. Jag föreslår därför att rätt till förlängning inte skall föreligga
om jordägaren gör sannolikt att marken skall användas i enlighet med
fastställd stadsplan eller byggnadsplan.

För övriga fall av ändrad markanvändning skulle en allmän regel om besittningsskyddsavbrott
ibland kunna leda till ett obilligt resultat för arrendatorn.
En intresseavvägning bör därför ske med beaktande av alla omständigheter
i det enskilda fallet. Jordägarens vägran att förlänga arrendet
måste vara sakligt grundad. En avsedd ändrad markanvändning kan sålunda
vara obillig mot arrendatorn, om den skett för att sätta besittningsskyddet
ur spel. Ett för arrendatorn obilligt resultat kan ibland inräffa, om det
avsedda brukningsändamålet är av mindre vikt, t. ex. genom att inte i nämnvärd
grad öka fastighetens avkastning. Vidare kan det förhållandet att jordägaren
vid upplåtelsen förtigit att ändrad markanvändning var förestående
men arrendatorn utgått ifrån att arrendeförhållandet skulle fortsätta, medföra
att avbrott i rätten till förlängning betraktas som obilligt. I enlighet
med vad jag nu anfört bör rätt till förlängning inte föreligga, om jordägaren
gör sannolikt att marken skall användas för annat ändamål än jordbruk
och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.

På motsvarande sätt som vid hyra bör gälla att, om hinder mot förlängning
av arrendeavtalet hänför sig endast till en del av den upplåtna egendomen
arrendatorn har rätt att få avtalet förlängt beträffande återstoden
av arrendestället.

Som jag tidigare har framhållit är det önskvärt att de olika situationer i
vilka rätt till förlängning är utesluten preciseras i lagen. En generalklausul
som överlämnar åt rättstillämpningen att i det enskilda fallet genom en intresseavvägning
avgöra om skälig anledning att upplösa arrendeförhållandet
föreligger medför, som utredningen påpekar, alltid viss otrygghet för arrendatorn.
Jag kan inte finna att det vid sidan av de besittningsskyddsbrytande
grunder jag föreslagit finns något behov av en sådan allmänt hållen regel.

Omprövning av arrendevillkoren. För att ett direkt besittningsskydd skall
bli effektivt fordras särskilda bestämmelser om möjlighet till omprövning

866 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

av arrendevillkoren vid arrendeperiodens utgång. I annat fall skulle besittningsskyddet
lätt kunna sättas ur spel genom att jordägaren med utnyttjande
av arrendatorns beroende av fortsatt arrende ställer upp alltför
hårda villkor för den nya arrendetiden. Det måste dock beaktas att bestämmelserna
skall utgöra ett komplement till besittningsskyddet och inte
fungera som ett skydd mot befogade ändringar av gällande avtalsvillkor.
Arrendatorn bör därför vara skyldig att finna sig i en sådan höjning av arrendeavgiften
som med hänsyn till prisutvecklingen och andra omständigheter
framstår som skälig.

I fråga om besittningsskyddsproceduren föreslår utredningen följande
regler. Såväl jordägaren som arrendatorn skall kunna begära att gällande
villkor ändras. Sådan begäran skall ske i form av uppsägning. I denna skall
anges att mottagaren, om han inte godtar uppsägningen, skall väcka klander
inom två månader. Uppgift skall också lämnas om var klandret skall väckas.
Underlåter den som mottagit uppsägningen att väcka talan, skall de i
uppsägningen angivna villkoren gälla. Sker uppsägning från båda sidor skall
jordägarens uppsägning gälla. I de fall uppsägningen klandrats skall villkoren
om de är skäliga bestämmas enligt uppsägningen men annars jämkas
till vad som är skäligt.

Vad utredningen föreslagit avviker i väsentliga avseenden från vad som
i motsvarande fall gäller vid hyra och bostadsarrende. Under remissbehandlingen
har den åsikten framförts att olika uppsägningsprinciper bör undvikas.
Jag delar denna uppfattning. Eftersom bestämmelserna om såväl arrende
som hyra skall ingå i nya jordbalken bör skiljaktigheter i prövningsförfarandet
godtas endast om särskilda skäl motiverar detta.

Enligt utredningens förslag skall såväl jordägaren som arrendatorn kunna
påkalla ändring av villkoren för fortsatt arrende. Regeln överensstämmer
med vad som nu gäller för sociala jordbruksarrenden. Vid hyra och bostadsarrende
kan sådant initiativ däremot tas endast av jordägaren. Utredningen
motiverar bestämmelsen med att ändrade konjunkturer eller ändrade yttre
förhållanden kan motivera en sänkning av arrendet utan att arrendatorn
genom att säga upp avtalet till avflyttning skall behöva riskera att förlora
arrenderätten. Regeln anses befogad av såväl rättvisekrav som ett starkt
praktiskt behov. Förslaget har inte föranlett någon kritik under remissbehandlingen.

Enligt min mening är det för besittningsskyddets upprätthållande i flertalet
fall inte behövligt att arrendatorn ges möjlighet att själv ta initiativ till
villkorsändring. Behovet av sådan rätt torde komma att bli än mindre om
parterna som enligt utredningen föreslår kan träffa överenskommelse om
att arrendeavgiften skall anknytas till viss index. Tillämpas sådan indexreglering,
torde justering av utgående arrendeavgift till följd av ändrade
konjunkturer inte behöva påkallas vid avtalstidens slut i samma utsträckning
som nu. I detta sammanhang vill jag även framhålla att jag ämnar

Del B 2

867

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föreslå att en regel om jämkning av avtalsvillkor vid väsentligt ändrade förhållanden
införs. För bifall till sådan talan bör fordras att fortsatt tillämpning
av villkor uppenbarligen skulle strida mot god sed i arrendeförhållanden
eller eljest vara otillbörlig. Även med beaktande av dessa nya regler torde
det dock kvarstå fall, där en prövningsrätt för arrendatorn kan anses motiverad.
Jag tänker då särskilt på avtal med lång arrendetid. I sådana fall
kan de förutsättningar under vilka arrendeavtalet ingåtts ha ändrats i sådan
grad att det får anses behövligt för arrendatorn att, utöver vad som
kan ske enligt den nämnda regeln om otillbörliga villkor, påkalla sänkning
av arrendeavgiften eller annan villkorsändring för att besittningsskyddet
skall bli effektivt. Jag föreslår därför att även arrendatorn tillerkänns
rätt att påkalla ändring av villkor för fortsatt arrende. Regeln föreslås gälla
generellt för alla jordbruksarrenden med rätt till förlängning. Av vad jag
nyss har anfört framgår att utrymmet för tillämpning av regeln är starkt
begränsat.

Besittningsskyddsprocedurens utformning torde i utredningens förslag
huvudsakligen sammanhänga med att arrendatorn tillerkänts rätt att påkalla
villkorsändring. Enligt min mening behöver detta förhållande inte
medföra att förfarandet i besittningsskyddsfrågor vid jordbruksarrende
utformas principiellt annorlunda än vid hyra och bostadsarrende. Uppsägning
bör sålunda i princip gälla nyttjanderättens upphörande. Arrendator
som önskar få till stånd prövning av villkoren för kommande
arrendeperiod bör i uppsägningen kunna begära förlängning av avtalet på
ändrade villkor. Har jordägaren sagt upp avtalet men kan överenskommelse
inte träffas om förlängning av arrendeavtalet eller om villkoren för
den nya perioden, bör det åligga jordägaren att meddela arrendatorn att
denne har att dra tvisten under prövningsorganets bedömande, om han inte
går med på att flytta. Hänskjuts tvisten inte till prövningsorganet, förfaller
arrendatorns rätt till förlängning. Sägs avtalet upp av arrendatorn utan
begäran om villkorsprövning, upphör det att gälla vid arrendetidens utgång.
Innehåller uppsägningen sådan begäran, bör samma förfarande tilllämpas
som när jordägaren verkställt uppsägningen. Såväl förlängningsfrågan
som villkor sfrågan bbr således föremål för förhandling mellan jordägaren
och arrendatorn och båda dessa frågor kan underställas prövningsorganet.
Vill jordägaren påskynda förhandlingarna kan han tillställa arrendatorn
meddelande att han påfordrar att arrendatorn skall flytta. Underlåter
arrendatorn att hänskjuta tvisten till prövningsorganet, förlorar han
rätten till förlängning. Någon skyldighet för part att i uppsägningshandlingen
precisera de önskade villkoren bör inte föreligga.

Beträffande villkoren för den nya arrendeperioden bör gälla att samma
villkor som tidigare skall tillämpas, om ingen av parterna påfordrar ändring.
Begärs villkorsändring, bör lagen ange efter vilka normer villkoren
skall fastställas. Enligt utredningen bör till grund för avgörandet läggas vad

868 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skäligheten i det enskilda fallet får anses kräva. I allmänhet är det naturligt
att utgå från de villkor som gäller när uppsägning sker. Att närmare
precisera vad som skall anses skäligt finner utredningen vara vanskligt.

För min del anser jag att som en grundläggande princip bör gälla att arrendeavgiften
skall avgöras av rådande marknadsförhållanden. För den händelse
parterna inte kan enas om arrendeavgiften bör som huvudregel gälla att
avgiften skall utgå med belopp som jordägaren fordrar men att, om dennes
krav är oskäligt, det bör kunna frångås och arrendeavgiften fastställas till
skäligt belopp. Är situationen sådan att arrendenivån för jämförliga arrenden
kan utrönas, bör denna tjäna som utgångspunkt för skälighetsbedömningen.
Ofta torde jämförliga arrendeförhållanden dock inte kunna åberopas.
Frågan får då avgöras efter vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara
beredda att betala. Att i lagen närmare ange vad som skall utgöra skälig arrendeavgift
anser jag inte var möjligt.

Beträffande övriga villkor bör huvudprincipen vara att de av jordägaren
uppställda villkoren skall gälla, om de inte är obilliga. I fråga om arrendetiden
torde dock mera preciserade bestämmelser vara behövliga. Kan parterna
inte enas om arrendetiden, ligger det närmast till hands att förlänga
arrendeförhållandet med tid som motsvarar upplåtelsetiden. I vissa
fall kan det emellertid vara befogat att fastställa kortare tid. Är fastställelse
av stadsplan eller byggnadsplan att vänta, kan det sålunda vara
av stor betydelse för jordägaren att relativt snart få till stånd ny prövning
av förlängningsfrågan. Däremot bör med hänsyn till de svårigheter
som föreligger att bedöma framtida förhållanden, tvångsvis förlängning
i regel inte ske för mer än fem år i sänder. I vissa undantagsfall, t. ex.
då parterna kommit överens om längre förlängningstid än fem år vid underlåten
uppsägning, bör arrendeförhållandet dock kunna förlängas även utöver
fem år. Jag föreslår därför en regel av innebörd att förlängning av arrendeavtal
skall ske för tid som motsvarar arrendetiden, dock högst fem år,
om ej annan tid av särskild anledning är lämpligare.

Flyttningsersättning. Vägras arrendatorn förlängning av arrendeavtalet,
drabbas han i regel av ekonomisk förlust. Någon rätt till ersättning för sådan
förlust föreligger inte enligt gällande rätt. Utredningen föreslår att jordägaren
i viss begränsad omfattning åläggs ersättningsskyldighet gentemot
arrendatorn när förlängning vägras. Sådan skyldighet skall föreligga när
arrendet upphör på den grund att arrendatorns kvarsittande medför påtagligt
men för jordägaren och omständigheterna vid arrendeförhållandets tillkomst
var sådana att det fanns anledning anta att jorden även efter arrendeperiodens
utgång skulle upplåtas på arrende för jordbruk. Som ytterligare
förutsättning föreslås gälla att marken skall användas för ändamål som kan
antas lämna väsentligt högre avkastning eller som kan tillgodoses genom

Del B 2

869

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

expropriation. Utredningens förslag har under remissbehandlingen fått ett
i huvudsak positivt mottagande.

Jag har föreslagit att besittningsskydd skall föreligga inte endast vid
arrende som omfattar arrendatorns bostad utan även vid annat jordbruksarrende
som upplåtits för längre tid än ett år. Besittningsskyddsbestämmelserna
omfattar således arrenden som tillkommit under vitt skilda förutsättningar.
De besittningsskyddsutrustade arrendena har emellertid i regel det
gemensamt att parterna vid upplåtelsen utgått ifrån att arrendeförhållandet
skall förlängas successivt efter den avtalade arrendetidens utgång. Fall
kan dock förekomma där parterna redan vid avtalets ingående varit införstådda
med att arrendeförhållandet inte skall vara av mera stadigvarande
natur. I allmänhet torde det då vara fråga om arrenden på relativt kort tid,
vanligen arrenden som inte omfattar arrendatorns bostad. Det förhållandet
att ett arrende av parterna betraktas som permanent ökar arrendatorns
möjligheter att planera jordbruksdriften och verkställa behövliga investeringar.
För att få till stånd ett effektivt utnyttjande av marken kan sådana
åtgärder nämligen ofta inte ta sikte enbart på den löpande arrendeperioden
utan måste avse även tiden därefter. Att arrendet bedöms som varaktigt
kan vidare vara av stor betydelse för arrendatorns möjligheter att ordna goda
bostadsförhållanden för sig och sin familj.

Även i sådana fall då arrendatorn haft befogad anledning att inrätta sig
på arrendestället på längre sikt och nedlagt kostnader på jordbruksdriften
kan besittningsskyddet komma att brytas. Otvivelaktigt talar starka sociala
och ekonomiska skäl för att ge arrendatorn rätt till ersättning i sådana fall.
Jag delar därför utredningens uppfattning att en sådan rätt bör lagfästas.
Vid utformningen av ersättningsreglerna måste hänsyn emellertid tas till såväl
vissa allmänna intressen som jordägarens berättigade krav på att kunna
bryta besittningsskyddet utan att drabbas av en oskälig ekonomisk belastning.
En skyldighet för jordägaren att utge ersättning kan komma att verka
som ett indirekt besittningsskydd för arrendatorn, liknande det som finns för
lokalhyresgäst och innehavare av anläggningsarrende. Ett sådant skydd kanunder
vissa förhållanden medföra att jordägarens villighet att upplåta mark
för arrende minskar. Vidare föreligger risk för att enskilda jordägare blir
mindre benägna att påkalla besittningsskyddsavbrott. En sådan följd är särskilt
olycklig, om den medför att en ändring av indelningen i brukningsenheter,
som från jordbruksekonomisk synpunkt framstår som påkallad,
hindras eller fördröjs. Risken för negativa verkningar av det slag som jag
nu har antytt beror i hög grad på hur hårt ersättningsskyldigheten drabbar
jordägaren. Medför återtagandet av arrendestället att marken kan utnyttjas
på sådant sätt att den kommer att lämna en väsentligt högre avkastning
eller för ändamål som kan tillgodoses genom expropriation, torde risken vara
obetydlig. Jag tänker då på sådana fall där jordägaren i fortsättningen

870 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ämnar använda marken för annat ändamål än jordbruk, t. ex. för bebyggelse.
Skall marken däremot även framdeles användas för jordbruk
torde upphörandet av arrendet endast undantagsvis medföra någon mera
påtaglig omedelbar förbättring av jordägarens ekonomiska situation. Detta
gäller särskilt om jordägaren avser att själv bruka jorden. I en sådan
situation kan ersättningsskyldigheten antas komma att påverka jordägarens
beslut.

Mot denna bakgrund föreslår jag att jordägaren åläggs ersättningsskyldighet
gentemot arrendatorn när förlängning av arrendeavtalet vägras på
den grund att marken skall användas för annat ändamål än jordbruk och
det nya ändamålet kan antagas lämna väsentligt högre avkastning eller kan
tillgodoses genom expropriation. Ersättningsskyldighet bör föreligga endast
vid arrende som omfattar arrendatorns bostad. Härigenom kommer bestämmelserna
att bli tillämpliga endast vid upplåtelser av permanent karaktär.
Vidare undviks risken för att vid sidoarrende ersättningsrätten kommer att
medföra användande av ettårig arrendetid i fall där parterna normalt skulle
ha ingått avtal för längre tid. Att som förutsättning för rätt till ersättning
uppställa krav på att arrendeförhållandet för parterna skall ha framstått
som permanent, torde inte behövas. Enstaka tillfälliga upplåtelser kan dispensvägen
undantas från besittningsskyddsbestämmelserna.

Även om tillämpningsområdet för ersättningsregeln begränsas på sätt som
här föreslagits, kan det i undantagsfall vara obilligt mot jordägaren att ersättningsskyldighet
åläggs honom. Så kan vara fallet när jordägaren erbjuder
arrendatorn ett likvärdigt arrendeställe. Även andra liknande situationer
kan undantagsvis tänkas uppstå där en rätt till ersättning för arrendatorn
skulle kunna framstå som närmast stötande. Jag föreslår därför att ersättningsrätt
inte skall föreligga när det med hänsyn till omständigheterna
framstår som obilligt mot jordägaren att han åläggs ersättningsskyldighet.

Utredningen föreslår att ersättningen utan närmare prövning av den förlust
arrendatorn åsamkats skall utgå med ett belopp motsvarande ett års
arrendeavgift. Kan arrendatorn visa att han lidit större förlust kan ersättningen
fastställas till högre belopp, dock högst tre års arrendeavgifter. Förslaget
har med något undantag godtagits av remissinstanserna.

Jag instämmer i vad utredningen anfört om att ersättningsregeln bör göras
så enkel att parterna lätt kan bestämma det belopp som skall erläggas.
Härigenom undviks tvister och parterna besparas de kostnader och det besvär
som en prövning av utomstående organ alltid medför. Med hänsyn till
de svårigheter som ofta föreligger att rätt värdera den förlust arrendatorn
lider till följd av vägrad förlängning, bör beloppet för flertalet fall fastställas
enligt en schematisk regel utan hänsynstagande till förlusten i det enskilda
fallet. Jag godtar därför utredningens förslag att ersättningen skall
utgå med belopp som motsvarar den genomsnittliga arrendeavgiften för ett
år under den senaste arrendeperioden. Lider arrendatorn större förlust än

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 871

som svarar mot nämnda belopp, bör han i enlighet med vad utredningen
föreslår kunna få förlusten ersatt. Ersättningen bör dock vara begränsad
till tre års arrendeavgifter.

Förköpsrätt. Arrendator, som enligt arrendelagens sociala bestämmelser
är berättigad till optionsrätt, har enligt lagen om arrendators förköpsrätt
under vissa förhållanden rätt att lösa arrendestället om detta säljs. Utredningen
föreslår att lagen upphävs och att några motsvarande bestämmelser
inte tas upp bland de nya reglerna om arrende. Förslaget godtas av en så
gott som enhällig remissopinion.

Lagen om arrendators förköpsrätt är avsedd som ett komplement till reglerna
om minimitid och besittningsskydd. Lagen har tillämpats endast i ett
begränsat antal fall. I viss utsträckning torde bestämmelserna ha försvårat
strukturrationalisering och avhållit jordägarna från att upplåta mark på
arrende. Enligt min mening uppfyller de föreslagna reglerna om minimitid
och rätt till förlängning berättigade krav på besittningsskydd för arrendator.
Jag ansluter mig därför till utredningens förslag.

Kommunala arrendeupplåtelser. Utredningen anser att de kommunala
arrendeupplåtelserna i princip bör följa samma regler som övriga jordbruksarrenden.
Jag delar denna uppfattning. Endast i de fall dessa bestämmelser
kan antas vara hindrande för kommunerna i deras verksamhet bör särskilda
regler uppställas.

Den samhällsutveckling som ägt rum under de senaste decennierna har
medfört att den kommunala verksamheten vidgats i olika avseenden. Eftersom
bebyggelseplanering och bostadsförsörjning numera i betydande
grad är kommunala angelägenheter, har många kommuner förvärvat avsevärda
markområden avsedda för bebyggelse. Ökade möjligheter för kommun
att anskaffa mark har tillskapats genom att lån för markförvärv kan erhållas
och genom tillkomsten av förköpslagen. I fall marken inte omedelbart skall
användas för kommunalt ändamål kan det ofta vara lämpligt att marken
arrenderas ut för jordbruk. För att den kommunala verksamheten inte
skall hindras eller fördröjas är det emellertid av vikt att kommunen kan
återfå dispositionen över marken när det blir aktuellt att använda denna för
annat ändamål.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att de kommunala arrendeupplåtelserna
helt bör undantas från besittningsskyddsbestämmelserna.
Jag delar inte denna uppfattning. De berättigade krav kommunen har att
fritt kunna förfoga över marken får inte medföra att arrendatorns intresse
av en varaktig besittning lämnas obeaktat. Vid åtskilliga kommunala arrenden
är förhållandena sådana att upplåtelsen måste betraktas som permanent.
Den ökade kommunala markanskaffningen torde ha medfört att antalet
sådana arrenden blivit större. Finner kommunen det förenligt med sina

872 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

intressen att upplåta mark som gårdsarrende eller som sidoarrende för
längre tid än ett år, bör arrendatorn vid arrendetidens utgång ha rätt till
förlängning av avtalet.

Emellertid kan det ofta vara svårt för kommunen att i förväg överblicka
en så lång arrendetid som fem år och avgöra om marken kan behöva tas i
anspråk inom denna tid. I en sådan situation är det tänkbart att kommunen
av försiktighet underlåter att upplåta marken som gårdsarrende. För att
undvika ett minskat utbud av sådana arrenden bör minimitiden för upplåtelse
av kommunalt gårdsarrende bestämmas till ett år. Sådan minimitid
gäller även enligt kommunala arrendelagen. Förlängning av arrendeförhållandet
föreslås ske för samma tid som upplåtelsetiden. Genom en begränsning
av arrendetiden kan kommunen således få till stånd en prövning av
besittningsskyddsfrågan med relativt korta mellanrum. Jag vill emellertid
understryka vikten av att upplåtelsetiden inte sätts kortare än som föranleds
av omständigheterna i det enskilda fallet.

Jag har i annat sammanhang avvisat tanken på att generellt undanta upplåtelser
av mark inom planlagt område från besittningsskyddsbestämmelserna.
Enligt min mening föreligger inte heller behov av ett särskilt sådant
undantag för kommunal mark inom planlagt område. Kommunernas behov
av handlingsfrihet får anses tillgodosett genom de besittningsskyddsbrytande
grunder jag tidigare har föreslagit. Jordägare som gör sannolikt att marken
skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan kan
sålunda alltid få återta arrendestället vid arrendetidens utgång. Någon avvägning
av parternas intressen skall inte föregå avgörandet. En besittningsskyddstvist
torde därför inte medföra några bevissvårigheter eller någon
nämnvärd tidsutdräkt för kommunen.

Förbehåll att arrenderätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning
bör gälla mot arrendatorn, om särskild dispens meddelas. Att därutöver
införa särskilda regler om dispens vid kommunala upplåtelser finner jag,
med den utformning bestämmelserna om besittningsskydd föreslås få, inte
behövligt.

Under remissbehandlingen har det yrkats att de särskilda bestämmelser
som införs för kommunala markupplåtelser skall gälla även beträffande
landstingskommunernas arrenden. Som skäl härför åberopas att landstingskommunerna
i ökad omfattning måste företa långsiktig planering av sina
byggnadsobjekt, bl. a. inom sjukvårdens område. Härtill kommer att Stockholms
läns landstingskommun efter samgående med Stockholms stad får
nya uppgifter inom samhällsplaneringen.

Enligt min mening föreligger åtminstone f. n. inte sådana särskilda skäl
som gör det motiverat att låta den särreglering som föreslås för kommunerna
generellt gälla även för landstingskommunernas upplåtelser. Vill landstingskommun
i något fall träffa avtal för kortare tid än fem år, kan dispens
från minimiregeln begäras. Beträffande Stockholms läns landstingskommun

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

873

kommer att gälla särskilda bestämmelser enligt lagen (1969: 215) med särskilda
bestämmelser om Stockholms läns landstingskommun. Ej heller för
detta landstings del är jag f. n. beredd att föreslå särbestämmelser i arrendelagstiftningen.
Frågan får tas upp på nytt om utvecklingen skulle föranleda
det.

Av det anförda framgår att de arrendeupplåtelser som görs av kommun
bör följa samma regler som övriga jordbruksarrenden med den avvikelsen
att minimitiden för upplåtelse av gårdsarrende skall utgöra ett i stället för
fem år. Detta undantag bör upptas bland övriga bestämmelser om jordbruksarrende.
Jag delar därför utredningens uppfattning att kommunala
arrendelagen skall upphävas.

Index vid arrendeförhållanden

Enligt utredningens förslag är det tillåtet att bestämma arrendeavgiften efter
index, om avtalet samtidigt innehåller uppgift om ett efter förhållandena
avpassat högsta belopp, ett indextak, som inte får överskridas. Även andra
belopp än arrendeavgiften, t. ex. bristbelopp, får indexregleras. Utredningen
anser inte att en indexreglering av arrendeavgiften nödvändigtvis måste föranleda
att också bristbelopp bestäms efter index. Möjligheten till indexreglering
av arrendeavgiften och andra belopp har under remissbehandlingen
tillstyrkts, medan föreskriften om indextak har föranlett erinringar i flera
remissyttranden.

Även enligt min mening är det förenat med vissa fördelar att arrendeavgiften
liksom övriga i arrendeförhållandet ingående belopp kan bestämmas
efter index. En sådan ordning bör på ett verksamt sätt kunna bidra till att
arrende upplåts på längre tid. Jag delar också utredningens uppfattning att
regler om en sammankoppling av arrendeavgift och bristbelopp inte bör införas.
Därtill är arrendeförhållandena alltför skiftande.

Som har framhållits under remissbehandlingen ligger det en motsägelse i
förslaget att indexklausulen skall förbindas med ett efter förhållandena avpassat
tak. Genom denna föreskrift förringas värdet av indexregleringen på
ett sätt som måste inge betänkligheter.

Frågan om indextak sammanhänger med svårigheterna att välja en för
arrendeförhållanden lämpad indexserie. Dessa svårigheter har blivit utförligt
belysta under remissbehandlingen. Som framgår särskilt av den utredning
som gjorts av Jordbrukets utredningsinstitut är inte någon av de nu
förekommande indexserierna helt idealisk för arrendeförhållanden och
vissa indexserier kan ge missvisande utslag i fråga om arrendeavgiften.
Häri ligger givetvis en risk, och avtal om indexreglering av arrendeavgiften
kan, särskilt för arrendatorn, medföra oförmånliga verkningar. Dessa verkningar
skulle dock i endast obetydlig utsträckning undvikas genom den föreslagna
föreskriften om indextak.

874 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Enligt min mening är det inte möjligt att hänvisa parterna till viss av
myndighet angiven indexserie, särskilt som det saknas tillgång till en för
alla arrendeförhållanden lämpad officiell index. Däremot är det enligt min
mening angeläget att valet av indexserie kan omprövas under den löpande
arrendeperioden, om den ursprungliga indexserien ger utslag som uppenbarligen
inte förutsatts vid avtalets ingående eller om en tillämpning av det
ursprungliga avtalet i denna del annars framstår som stötande. I sådana
situationer kan också en omprövning komma till stånd med stöd av den tidigare
nämnda allmänna bestämmelsen att avtalsvillkor får jämkas eller
lämnas utan avseende om tillämpningen av villkoret uppenbarligen strider
mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest är otillbörlig. Skulle viss indexserie
underkännas vid en sådan prövning, kan domstolen bestämma att
annan indexserie skall tillämpas eller att arrendeavgiften inte skall vara indexreglerad.
De angivna möjligheterna till omprövning av indexserie innebär
enligt min mening tillräckligt skydd mot missbruk.

På grund av det anförda föreslår jag att parterna lämnas frihet att avtala
om indexreglering av arrendeavtal. En förutsättning är givetvis att fråga är
om index i ordets vedertagna bemärkelse och sålunda inte bara en anknytning
till ett fåtal varor eller tjänster. Jag kan däremot inte biträda förslaget
om indextak.

Arrendegaranti

Som utredningen framhåller är det vanligt att jordägaren kräver säkerhet
för arrendeavgiften. Hittills har arrendatorn i stort sett varit hänvisad
att lösa denna fråga genom privat borgen. Utredningen anser att frågan
om säkerhet för arrendatorns ekonomiska förpliktelser i första hand bör lösas
genom garanti av bank eller försäkringsanstalt. Skulle denna utväg visa
sig oframkomlig bör det övervägas att genomföra en utvidgad statlig arrendegaranti.
Utredningens syn på denna fråga har inte mött några erinringar
under remissbehandlingen.

Även enligt min mening är privat borgen för arrendeavgiften och andra
arrendatorns ekonomiska åtaganden en otidsenlig form av säkerhet. Behov
finns sålunda av effektiva former för arrendegaranti. Innan frågan om en
utvidgad statlig arrendegaranti närmare övervägs, bör emellertid avvaktas
om en godtagbar lösning kan uppnås genom medverkan av kredit- och försäkringsinstitutionerna.
Utvecklingen på detta område bör följas med uppmärksamhet.

Det finns i detta sammanhang anledning erinra om att frågorna om förmånsrätt
för jordägares arrendefordran och om jordägares retentionsrätt
bär tagits upp i lagberedningens betänkande Utsökning IX (SOU 1969:5).
Lagberedningen föreslår att bestämmelserna om förmånsrätt och retentionsrätt
för jordägaren upphävs. Remissbehandlingen av förslaget har ny -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 875

ligen avslutats och jag är inte beredd att f. n. ta ställning i dessa frågor. En
lösning i enlighet med lagberedningens förslag skulle uppenbarligen ytterligare
aktualisera frågan om arrendegaranti.

Arrendeställets skick, underhåll och byggnadsskyldighet

Enligt utredningens förslag skall i lagstiftningen inte ställas upp något
krav i fråga om arrendeställets tillträdesskick utom beträffande bostad för
arrendatorn eller hans anställda. Inte heller skall någon av parterna i lagen
åläggas att förbättra arrendestället under arrendetiden. Om arrendatorn avhjälper
tillträdesbrist, skall han vara berättigad till ersättning härför. Förslaget
har i denna del inte föranlett några erinringar under remissbehandlingen.

Vid sociala arrenden har hittills krävts att arrendeställets nödvändiga ekonomibyggnader
vid tillträdet är så beskaffade att ombyggnad eller annan än
mindre reparation ej oundgängligen påkallas. Lagens tvingande regler på
denna punkt har otvivelaktigt bidragit till att utbudet av arrendegårdar
minskat. Förslaget att slopa kravet på visst skick hos arrendeställets ekonomibyggnader
är ett led i strävandena att genom vidgad avtalsfrihet skapa
förutsättningar för ett ökat utbud av arrendegårdar. Jag har redan tidigare
anslutit mig till denna målsättning och biträder sålunda utredningens förslag
i denna fråga.

Som utredningen föreslagit bör skyldighet inte föreligga att under arrendetiden
förbättra arrendestället. Om arrendatorn avhjälper tillträdesbrist, bör
han liksom hittills vara berättigad till ersättning härför.

När det gäller arrendeställets jord innebär förslaget att de nuvarande bestämmelserna
om skyldighet för arrendatorn att väl hävda jorden upphävs.
Arrendatorn bör sålunda inte åläggas att förbättra jorden under arrendetiden.
Den allmänna vanhävdslagstiftningen är f. n. föremål för översyn och
förslag om liberalare vanhävdslagstiftning har nyligen remitterats till lagrådet.
Vid sådant förhållande finns det inte något allmänt intresse att i
arrendelagstiftningen upprätthålla en skyldighet för arrendator att i alla
situationer väl hävda jorden.

Enligt utredningens förslag skall vården och underhållet av arrendestället
åvila arrendatorn. Även i denna del innebär förslaget en ändring i förhållande
till vad som gäller vid sociala arrenden där arrendatorn endast svarar
för mindre reparation. Den utökning av arrendatorns underhållsskyldighet
som förslaget innefattar har i allmänhet inte föranlett några erinringar under
remissbehandlingen. Också denna reform står i överensstämmelse med
strävandena att öka utbudet av arrendejord och få en mera enhetlig arrendelagstiftning.
Även bortsett härifrån finns det skäl att låta arrendatorn svara
för underhållet. I sista hand är det även med nuvarande system arrendatorn
som får vidkännas samtliga underhållskostnader eftersom arrendeavgiften

876 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

får antagas vara beroende av lagens fördelning av underhållsskyldigheten.
Som utredningen anfört finns det anledning räkna med att underhållskostnaderna
kan hållas lägre, om underhållsskyldigheten direkt åvilar arrendatorn.
Jag kan på grund av det anförda biträda utredningsförslaget även i
fråga om underhållsskyldigheten.

Försummelse av reparationsskyldigheten medför ersättningsskyldighet för
arrendatorn. Vid fall av vanvård är arrenderätten förverkad. Jag anser det
inte befogat att, som föreslagits under remissbehandlingen, därutöver ge
jordägaren möjlighet att avhjälpa underhallsbrist på arrendatorns bekostnad.

Även om arrendeställets byggnader och andra anläggningar vårdas och underhålls
inträffar förr eller senare den tidpunkt då de måste ersättas med
nya eller byggas om. I gällande rätt finns för sociala arrenden byggnadsskyldighet
för jordägaren i fråga om nödvändiga hus. I övrigt saknas allmänna
bestämmelser om byggnadsskyldighet. Utredningen föreslår en regel om
generell byggnadsskyldighet för jordägaren beträffande inte bara byggnader
i vanlig mening utan även täckdikningar och andra ledningar och installationer
som ej utgör del av byggnad. En förutsättning för byggnadsskyldighetens
inträde är att anläggningarna förstörts eller blivit obrukbara utan
arrendatorns vållande. Även i fråga om jordägarens byggnadsskyldighet har
utredningens förslag i allmänhet lämnats utan erinran under remissbehandlingen.

Det är enligt min mening naturligt att lagstiftningen genom regler om
byggnadsskyldighet för jordägaren medverkar till en godtagbar byggnadsstandard
på arrendegårdarna. Även när det gäller utvidgningen av byggnadsskyldigheten
till täckdikningar och liknande anläggningar finner jag utredningsförslaget
välbetänkt. Bristen på lagbestämmelser i fråga om sådana
anläggningar torde ha medfört att ansvaret för istandsättande av särskilt
täckdikningar kommit att drabba den arrendator som innehaft arrendestället
när anläggningen är uttjänt. Jag biträder salunda utredningens ifrågavarande
förslag beträffande jordägarens byggnadsskyldighet. Som utredningen
föreslår bör bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet inte
sälla i sådana fall när arrendatorn är befriad från skyldighet att återställa

ö

arrendet i visst skick.

Byggnadsskyldigheten, liksom skyldigheten att vid tillträdet tillhandahålla
bostäder av viss beskaffenhet, bör liksom hittills kunna fullgöras på
det sättet att arrendatorn utför arbetet på jordägarens bekostnad. Ersättningen
till arrendatorn bör i sådant fall uppskattas innan arbetet utförs men
skall givetvis avse kostnaden vid tiden för arbetets utförande.

Frågan om en viss åtgärd skall hänföras till det löpande underhållet eller
utgöra en ny- eller ombyggnad kan givetvis föranleda tveksamhet. Utredningen
har angivit vissa riktlinjer för bedömningen av dessa frågor. Riktlinjerna
har i allmänhet godtagits under remissbehandlingen. Även enligt min

Del B 2

877

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

mening bör dessa riktlinjer kunna utgöra en allmän utgångspunkt för bedömningen.
Byggnader, täckdikningar och liknande anläggningar skall sålunda
i allmänhet ersättas av jordägaren när en ny- eller ombyggnad från
ekonomisk synpunkt framstår som fördelaktigare än fortsatt underhåll. När
det gäller utbyte av delar av en byggnad eller anläggning bör givetvis samma
princip gälla. Här kan dessutom tveksamhet föranledas av den varierande
varaktigheten hos olika delar av en byggnad eller anläggning. Utbyte av en
detalj som normalt har kort varaktighet bör hänföras till underhållsskyldigheten
medan mera varaktiga åtgärder bör hänföras till byggnadsskyldigheten.
Att generellt ange en viss varaktighetstid för att åtgärden skall vara att
hänföra till byggnadsskyldigheten är emellertid enligt min mening inte möjligt.
Denna fråga måste också påverkas av hur kapitalkrävande åtgärden är.
Den närmare avgränsningen mellan underhålls- och byggnadsskyldighet
måste därför överlämnas till rättstillämpningen.

Enligt utredningens förslag skall byggnadsskyldigheten kunna aktualiseras
när som helst under en arrendeperiod. Arrendeavgiften kan dock enligt
förslaget inte höjas under löpande arrendeperiod. I flera remissyttranden
har sambandet mellan byggnadsskyldigheten och arrendeavgiften diskuterats
och föranlett olika slutsatser.

Arrendeavgiften skall i princip täcka jordägarens kostnader för ny- och
ombyggnader. Den föreslagna ordningen, som medger att jordägaren under
arrendetiden åläggs kostnader för ny- eller ombyggnad, bör i överensstämmelse
härmed öppna möjlighet för jordägaren att under löpande arrendeperiod
genomdriva en höjning av arrendeavgiften, motsvarande den ökning
av arrenderättens värde som föranletts av ny- eller ombyggnaden. Jag föreslår
därför att bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet kompletteras
med en regel att jordägaren i en sådan situation är berättigad till
höjning av arrendeavgiften.

Byggnadsskyldigheten skall enligt utredningens förslag vara beroende av
inte bara arrendatorns behov av ny- eller ombyggnad utan även av att kostnaden
är försvarlig med hänsyn till den beräknade nyttan och en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket i orten. Frågan huruvida denna förutsättning
för byggnadsskyldigheten föreligger skall enligt förslaget kunna underkastas
förhandsprövning av lantbruksnämnden. Den föreslagna begränsningen
till företagsekonomiskt motiverade ny- och ombyggnader har inte föranlett
någon erinran under remissbehandlingen. Valet av prövningsmyndighet
och bestämmelsernas utformning i övrigt har dock mött viss kritik.

Kravet att endast företagsekonomiskt motiverade ny- och ombyggnader
skall kunna åläggas jordägaren är främst föranlett av erfarenheterna från
den nuvarande sociala arrendelagstiftningen, som anses ha medfört att
jordägarna i vissa fall åsamkats kostnader för olönsamma investeringar.
Den nu föreslagna begränsningen i byggnadsskyldigheten är även enligt min
mening motiverad och bör kunna bidra till ett ökat utbud av arrendegårdar.

12 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

878 Del B 2 Ilungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Bedömningen av förutsättningarna för ny- eller ombyggnad bör emellertid
inskränkas till förhållandena på arrendestället.

Även enligt min bedömning är det fördelaktigt att frågan om byggnadsskyldighet
föreligger kan underkastas en förhandsprövning. Vid valet av
prövningsmyndighet kan skäl åberopas både för lantbruksnämnd och för
de arrendenämnder, som jag kommer att föreslå. Det mera komplicerade
och långsamma förfarandet inför allmän domstol är däremot enligt min mening
mindre lämpat för ifrågavarande uppgift. Vid valet mellan lantbruksnämnd
och arrendenämnd föredrar jag att förlägga prövningen till arrendenämnd.
Genom en sådan lösning tillgodoses kravet på ett snabbt och billigt
förfarande samtidigt som önskemålet om kvalificerad bedömning av
rättsliga frågor blir tillgodosett. Lantbruksnämndernas sakkunskap bör utnyttjas
genom föreskrift att nämndens yttrande skall inhämtas.

Under remissbehandlingen har från några håll föreslagits att synemännen
skulle tilläggas befogenhet att i samband med syn avgöra huruvida ansvaret
för viss anläggnings iståndsättande övergått till jordägaren. Kritik har även
riktats mot att den föreslagna förhandsprövningen skall avse endast de företagsekonomiska
förutsättningarna för jordägarens byggnadsskyldighet men
däremot inte t. ex. frågan huruvida byggnadsbehovet är föranlett av försummat
underhåll från arrendatorns sida.

Enligt min mening bör synen bibehålla sin nuvarande ställning av bevismedel
angående arrendeställets skick. Synemännen bör därför inte tilläggas
dömande uppgifter av den art varom här är fråga. De under remissbehandlingen
framförda synpunkterna bör emellertid beaktas vid utformningen av
bestämmelserna om förhandsprövning av jordägarens byggnadsskyldighet.
Med förhandsprövningen förlagd till arrendenämnd finns inte något hinder
mot att låta prövningen avse även frågan om byggnadsbehovet är föranlett av
försummat underhåll. Jag föreslår därför att prövningen skall kunna avse
också sistnämnda fråga.

Bestämmelserna om arrendeställets skick vid tillträdet, om arrendatorns
rätt till ersättning för avhjälpta tillträdesbrister och om jordägarens byggnadsskyldighet
är enligt utredningens förslag tvingande. Möjlighet till
dispens föreligger dock i fråga om tillträdesskicket.

Den föreslagna ordningen, som i allmänhet inte mött några erinringar
under remissbehandlingen, är även enligt min mening godtagbar. Den nytillkomna
bestämmelsen som medger jordägaren att på grund av ny- eller
ombyggnad höja arrendeavgiften under löpande arrendeperiod bör kunna
sättas ur tillämpning genom förbehåll i arrendeavtalet och föreslås därför
få dispositiv karaktär.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

879

Fristående förbättringsarbeten

Utredningens förslag när det gäller arrendators rätt till ersättning för utförda
fristående förbättringsarbeten avser dels täckdikning, dels förbättringar
av själva jorden och de anläggningar som direkt sammanhänger med
dess brukande. Förslaget innebär i fråga om täckdikning att ersättningen
skall utgå vid närmaste avräkning mellan parterna och utgöras av anläggningskostnaden
reducerad med värdeminskningen fram till avräkningstidpunkten.
Rätten till ersättning skall vara beroende av att företaget underkastats
förhandsprövning av lantbruksnämnden. Arrendatorns rätt till ersättning
för förbättringar av själva jorden och de anläggningar som direkt
sammanhänger med dess brukande skall inte vara beroende av förhandsprövning.
Ersättningen skall utgå vid närmaste avräkning. Den föreslagna ordningen
har i allmänhet godtagits under remissbehandlingen. En arrendatorsförening
riktar dock kritik mot att ersättningen för täckdikning skall utges
först vid avräkningen.

Frågan om arrendatorns ersättning för fristående förbättringsarbeten bör
enligt min mening i huvudsak lösas enligt utredningens förslag. Rätt till
ersättning bör sålunda föreligga i föreslagen omfattning och beträffande
täckdikning vara beroende av en förhandsprövning. Denna förhandsprövning
bör, liksom förhandsprövningen av jordägarens byggnadsskyldighet,
vara förlagd till arrendenämnden. Ersättningen för andra förbättringar än
täckdikning bör utgå vid närmaste avräkning. När det gäller ersättning för
täckdikning finns emellertid enligt min mening starka skäl att jordägaren
åläggs att utge ersättningen redan när arbetet fullbordats. Några praktiska
hinder för en sådan lösning torde inte heller föreligga. I dessa fall är förhållandena
liknande dem när arrendatorn är berättigad till ersättning för
arbeten som omfattas av jordägarens byggnadsskyldighet, t. ex. ombyggnad
av en uttjänt täckdikningsanläggning. Enhetliga regler för dessa situationer
är enligt min mening av värde.

På grund av vad som nu bär anförts föreslår jag en ordning som innebär
att jordägarens ersättning för nyanlagd täckdikning skall utges omedelbart
efter arbetets fullbordande. Förhandsprövning av sådant företag bör
vara förlagd till arrendenämnden. På motsvarande sätt som föreslagits beträffande
investeringar med anledning av jordägarens byggnadsskyldighet
bör utgiven ersättning för ny täckdikning medföra rätt till arrendehöjning
under löpande arrendeperiod.

Den föreslagna ordningen hindrar inte att förhandsprövningen samordnas
med lantbruksnämndernas lånegarantier. Liksom vid förhandsprövningen
av jordägarens byggnadsskyldighet bör lantbruksnämndens yttrande inhämtas
i dessa ärenden.

Bestämmelserna om arrendatorns rätt till ersättning för fristående förbättringar
bör som även utredningen föreslår vara dispositiva.

880

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Avräkning och syn

Vissa ersättningsanspråk mellan jordägare och arrendator som föranleds
av förändringar av arrendestället under arrendetiden skall enligt gällande
rätt regleras när fastigheten avträds. Anspråken skall grundas på en jämförelse
mellan fastighetens skick vid tillträdet och vid avträdet. Bevisning
om arrendeställets skick ordnas normalt genom syn.

Enligt utredningens förslag skall den ekonomiska uppgörelsen mellan
jordägare och arrendator inte vara knuten till tidpunkten för avträdet utan
i stället till den tidpunkt då arrendeavtalet upphör att gälla. I förlängningsfallen
får det betydelse om förlängningen enligt 7: 7 är att betrakta som en
ny upplåtelse eller ej. Med avtalets upphörande jämställs att arrendeavtalet
förlängs på ändrade villkor. I samband härmed föreslår utredningen att den
särskilda preskriptionstiden för arrendefordringar anknyts till samma tidpunkt
som avräkningen. I syfte att åstadkomma avräkningar med tätare
mellanrum föreslår utredningen en tvingande regel att syn som är äldre än
nio år inte skall få läggas till grund för avräkning.

De syften som ligger bakom utredningens förslag i fråga om avräkningsreglerna
har lämnats utan erinran under remissbehandlingen. Avräkningsreglernas
närmare utformning har däremot utsatts för kritik.

Jag delar utredningens uppfattning att lagstiftningen på detta område
bör ges en sådan inriktning att alltför lång tid inte kommer att förflyta
mellan avräkningarna. Jag vill emellertid sätta i fråga om de föreslagna
reglerna tillgodoser detta syfte på ett ändamålsenligt sätt. Som även utredningen
påpekar kan de föreslagna reglerna utan svårighet kringgås. Enligt
min mening bör de tvingande regler som kan anses behövliga direkt ta sikte
på avräkningstidpunkten och inte på synen. För att åstadkomma tätare avräkningar
bör avräkningstidpunkten anknyta till — förutom avträdesdagen
— varje arrendeperiods utgång. Regler om obligatorisk avräkning vid utgången
av varje arrendeperiod skulle emellertid i många fall, t. ex. vid femårsavtalen,
leda alltför långt. I stället bör föreskrivas att avräkning skall
ske om vid förlängning mer än nio år förflutit från tillträdet eller, om avräkning
skett förut, från föregående avräkning. Regeln bör vara så till vida
tvingande, att arrendatorn ej skall vara bunden av förbehåll om avräkning
med längre tidsmellanrum. När avräkning sker, måste denna grundas på syn
eller annan bevisning angående arrendeställets skick. Däremot behövs inte
några regler om förbud att lägga äldre syn till grund för avräkningen. Någon
särskild preskriptionsregel bör inte uppställas med anknytning till avräkning
innan arrendeförhållandet upphör. Preskription bör inträda först efter
viss frist från det arrendestället avträds.

Den här föreslagna ordningen ger enligt min mening ett rimligt mått av avtalsfrihet
samtidigt som arrendatorn hindras från att i upplåtelseavtalet
frånhända sig möjligheten att påkalla avräkning vid arrendeperiods utgång,

Del B 2

881

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om mer än nio ar förflutit från tillträdet eller från föregående avräkning.
En ordning som innebär tätare avräkningar är emellertid inte uteslutande
ett arrendatorsintresse. Även från jordägarens synpunkt är det inte sällan
av värde att kunna framtvinga en avräkning innan ersättningsbeloppen blivit
alltför höga.

Utredningen föreslår att i lagstiftningen inte skall tas upp någon motsvarighet
till institutet särskild syn. Jag biträder denna uppfattning. Reglerna
om förhandsprövning av jordägarens byggnadsskyldighet torde medföra
att något praktiskt behov av särskild syn inte vidare föreligger.

Utredningen understryker behovet av ett vidgat rekryteringsunderlag
för synemän och en effektiv utbildning av dessa. Vad utredningen anför i
denna del har vunnit starkt stöd under remissbehandlingen. Även enligt
min mening bör rekryteringen av synemän ske på det sätt som utredningen
föreslagit. Till synemän bör sålunda kunna utses endast den som av länsstyrelse
förklarats behörig att vara synemän. Staten bör även ta på sig det
ekonomiska ansvaret för synemännens utbildning. Frågan hur utbildningen
lämpligen bör bedrivas får tas upp senare.

Formerna för prövning av tvister och dispensärenden

När det gäller formerna för prövning av arrendetvister ansluter sig utredningens
förslag nära till den ordning som f. n. gäller vid sociala arrenden.
Arrendetvister skall sålunda i allmänhet handläggas av allmän domstol.
Beträffande tvister med anledning av bestämmelserna om besittningsskydd
föreslår utredningen att förlängningstvist och tvist om villkorsändring i
samband med förlängningstvist skall avgöras av allmän domstol medan tvist
som rör enbart villkorsändring skall handläggas av arrendenämnd, som
även skall avgöra dispensärenden. Arrendenämnd skall enligt förslaget vid
tvist om villkorsändring bibehålla sin nuvarande ställning av skiljenämnd.
Mot nämndens beslut i sådant ärenden skall sålunda talan inte kunna föras.
I dispensärende får talan fullföljas hos länsstyrelsen. Över länsstyrelsens beslut
kan besvär anföras hos Kungl. Maj :t i regeringsrätten. I rättegångskostnadshänseende
innebär förslaget att de allmänna kostnadsreglerna i RB är
tillämpliga vid alla arrendetvister. Enligt förslaget skall kostnaderna för
arrendenämnderna betalas av statsverket och inte som nu i viss utsträckning
av parterna.

Under remissbehandlingen har det föreslagna systemet med en delvis
parallell kompetens för domstol och arrendenämnd föranlett kritik. I flera
remissyttranden förordas att även prövningen av förlängningstvister förläggs
till arrendenämnd. Några remissinstanser anser att möjlighet bör öppnas
att föra talan mot arrendenämnds beslut och hänvisar i detta sammanhang
till reglerna om förfarandet i hyrestvister.

882 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Det är naturligt att vid bedömningen av frågan hur prövningsförfarandet
i arrendetvister skall utformas beakta de förfaranderegler som införts på
nyttj anderättsområdet i övrigt i samband med bestämmelser om direkt besittningsskydd.
Sådant besittningsskydd finns för bostadshyresgäster och
bostadsarrendatorer. Förfarandereglerna har utformats olika för dessa kategorier.

För handläggningen av hyrestvister har inrättats särskilda statliga hyresnämnder
med representanter för hyresmarknadens parter. Hyresnämnd
skall medla i hyrestvister. I förlängnings- och hyressättningsfrågor får
nämnden, om parterna inte kan förlikas, besluta i tvistefrågan (3:49, 55
och 70 NJL). Om hyresnämndens beslut klandras av part, skall tvisten
prövas av domstol (3: 71 första stycket NJL). Behörig domstol är i allmänhet
rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten
är belägen (3: 72 NJL). I hyressättningsmål får talan inte fullföljas medan
i förlängningstvister fullföljd till hovrätten är tillåten (2: 73 NJL). Tvister
om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av lägenhet i andra
hand handläggs i samma ordning som hyressättningstvister (3: 34—36, 40
och 70 NJL). Hyresnämnd har även att pröva frågor om dispens från vissa
bestämmelser i hyreslagstiftningen. Nämndens beslut i sådana ärenden får
inte klandras (3:45 andra stycket, 3:59 och 3:71 andra stycket NJL). I
övriga hyrestvister fungerar hyresnämnden enbart som medlingsorgan och
medling är inte obligatorisk. Den domstolsmässiga prövningen i första instans
äger även för dessa tvister rum i den särskilda underrätten. I övrigt
gäller vanliga regler. Målen kan alltså föras vidare även till högsta domstolen
enligt bestämmelserna i RB.

I mål om förlängning och om hyressättning gäller en rättegångskostnadsregel
som innebär att vardera parten skall svara för sina kostnader i
första instans (3: 74 NJL).

Även för bostadsarrende finns regler om direkt besittningsskydd vilka
förutsätter ett prövningsförfarande beträffande förlängningsfrågorna och
frågor om arrendevillkoren. Tvister därom prövas av allmän domstol med
tillämpning av samma rättegångsförfarande som i andra tvistemål. Rätten
kan även meddela dispens från vissa bestämmelser om bostadsarrende (2:
77, 79 och 82 NJL).

I detta sammanhang finns det anledning att erinra om den av riksdagen
nyligen beslutade reformen av underrätternas organisation m. m. (prop.
1969: 44, 1LU 38, rskr 283). Reformen innebär bl. a. att en ny, enhetlig organisation
av de allmänna underrätterna skapats. De allmänna underrätterna
skall utgöras av tingsrätter, som ersätter häradsrätter och rådhusrätter. För
alla tingsrätter skall gälla gemensamma regler om sammansättningen i mål
och ärenden. Vid särskild huvudförhandling i tvistemål i allmänhet skall
tingsrätten ha sådan sammansättning som nu förekommer i rådhusrätt. I huvuddelen
av familj emålen skall tingsrätten dock bestå av lagfaren domare

Del B 2

883

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

och nämnd. Reformen innebär vidare att fastighetsdomstolar inrättas för
handläggning av mål angående bl. a. fastighetsbildning. Bestämmelser om
fastighetsdomstol finns i lagen (1969: 246) om fastighetsdomstol. Som fastighetsdomstol
skall i princip en underrätt i varje län fungera. Domstolen
skall bestå av fem ledamöter, varav två lagfarna domare, en ledamot med
teknisk sakkunskap och två nämndemän. Vid fastighetsdomstol skall tillämpas
reglerna i RB om omröstning i domstol med endast lagfarna ledamöter.
Underrättsreformen träder generellt i kraft den 1 januari 1971. Lagen om
fastighetsdomstol har emellertid enligt särskild kungörelse därom (1969:
247) satts i kraft samtidigt med miljöskyddslagen (1969: 387) dvs. från den
1 juli innevarande år. För handläggning av vissa mål enligt miljöskyddslagen
har också fastighetsdomstolar i viss utsträckning inrättats sistnämnda dag.

I sitt av riksdagen godtagna utlåtande över ifrågavarande lagstiftning anförde
första lagutskottet att det förutsatts att mål enligt den nya fastighetsbildningslagen,
expropriationsmål och mål om ersättning enligt miljöskyddslagen
skall avgöras av fastighetsdomstol. Till dessa kategorier av mål kan
enligt utskottets mening föras ytterligare två grupper av mål, nämligen vattenmål
och vägmål av olika slag. Även beträffande andra grupper av mål
med anknytning till fast egendom bör det enligt utskottets mening övervägas,
om de inte kan hänföras till kompetensområdet för fastighetsdomstolarna.
Hit hör mål om äganderätt till fast egendom, en typ av mål som ofta
har anknytning till fastighetsbildningslagstiftningen. En annan — och väsentligt
mer omfattande — grupp gäller nyttjanderätt till fast egendom, dvs.
främst arrende och hyra. Enligt utskottets mening är hyresmålen av särskilt
intresse i detta sammanhang. Både hyresmål och arrendemål har
nämnts som måltyper där nämndemännens allmänkunskaper kan utgöra
en värdefull tillgång. Eftersom hyresmålen enligt huvudregeln redan nu i
flertalet fall handläggs vid den domstol som torde komma att utses till fastighetsdomstol
skulle det inte innebära någon större organisatorisk ändring
att överlämna prövningen av hyrestvister^ till fastighetsdomstol. Ett slutligt
ställningstagande kräver emellertid överväganden även i andra frågor,
t. ex. angående domstolens sammansättning (1LU 38 s. 39—40).

Utredningens förslag att tvister om villkorsändring vid jordbruksarrende
skall handläggas av arrendenämnd medan övriga arrendetvister skall avgöras
av allmän domstol har inte någon motsvarighet vid hyra eller bostadsarrende.
Den kritik som under remissbehandlingen riktats mot ifrågavarande
uppdelning saknar enligt min mening inte fog. Förlängningsfrågorna
och frågorna om villkorsändring har ett nära sakligt samband, som
motiverar att förlängningstvister och tvister om villkorsändring prövas av
samma myndighet.

I likhet med flera remissinstanser anser jag att fullföljd bör vara tillåten
mot prövningsmyndighetens avgörande i besittningsskyddsfrågor. De alternativ
som här uppställer sig är enligt min mening antingen en prövning in -

884 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition, nr 20 år 1970

för arrendenämnd med rätt att klandra nämndens avgörande eller en domstolsprövning.
Det förstnämnda alternativet skulle innebära en lösning som
överensstämmer med förfarandet i hyrestvister medan det sistnämnda alternativet
anknyter till förfarandet i tvister vid bostadsarrende.

En lösning enligt domstolsalternativet är givetvis förenad med fördelar
från rättssäkerhetssynpunkt. Från andra synpunkter är alternativet dock
mindre tilltalande. Vad som enligt min mening därvid måste tillmätas stor
betydelse är att ifrågavarande tvister ofta är av sådan beskaffenhet att de
kräver ett relativt snabbt avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor
vikt.

Genom en lösning efter förebild av hyresnämndsorganisationen skulle
vinnas ett enkelt, snabbt och billigt förfarande för avgörande av ifrågavarande
vanligen mindre komplicerade tvister. En arrendenämnd av sådan
karaktär skulle visserligen inte ha en domstols alla möjligheter till bevisupptagning.
Möjlighet skulle dock finnas till en överprövning inom ramen för
domstolsväsendet enligt gängse processuella regler, när part finner en sådan
behövlig.

Ställningstagandet i förfarandefrågan vid hyrestvister byggde i hög grad
på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skulle medverka.
På arrendemarknaden är parterna inte i samma utsträckning förenade
i intresseorganisationer. Med partsrepresentation i prövningsmyndigheten
finns dock anledning räkna med att ett stort antal tvister skall kunna biläggas
genom förhandlingar. En partsrepresentation är därför enligt min
uppfattning av stort värde även när det gäller arrendetvisterna. En sådan
finns också i de nuvarande arrendenämnderna.

Sammanfattningsvis innebär vad jag nu har anfört att prövningen av
ifrågavarande tvistefrågor inför arrendenämnd med en ställning motsvarande
den som hyresnämnd har skulle utgöra ett enkelt, snabbt och billigt
förfarande utan att rättssäkerheten äventyras. På grund av det anförda förordar
jag att prövningen av förlängningstvister och tvister om arrendevillkoren
förläggs till arrendenämnd samt att nämndernas sammansättning och
förfarandet anordnas på i huvudsak samma sätt som skett i fråga om motsvarande
hyrestvister.

Vad jag hittills har berört avser förlängningstvister och Ulster om villkorsändring.
En annan kategori tvister av intresse i detta sammanhang är
de tvister som kan föranledas av rätten till ersättning vid vissa fall av besittningsskyddsavbrott.
Enligt utredningens förslag skulle prövningen av
dessa frågor tillkomma allmän domstol. Dessa ersättningsfrågor har emellertid
ett nära samband med förlängningstvisterna. Som jag tidigare har
anfört ingår ersättningsrätten i själva verket i arrendatorns besittningsskydd.
Starka skäl talar sålunda för att inte dela förlängnings- och ersättningsfrågorna
på olika prövningsmyndigheter utan förlägga även ersättningsfrågorna
till arrendenämnd. Ersättningsfrågor tillhör visserligen an -

Del B 2

885

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nars domstolarnas kompetensområde. Här är dock förhållandena speciella
genom ersättningens anknytning till förlängningsfrågan. Ersättningsbeloppets
storlek är även anknuten till arrendeavgiften. Liksom i övriga tvister
som avgörs av arrendenämnd har part möjlighet att efter klander åstadkomma
en domstolsprövning av ersättningsfrågan. På grund av det anförda
föreslår jag att arrendenämndernas kompetens får omfatta även dessa
ersättningsfrågor. Arrendenämnds beslut om ersättning bör även kunna
utnyttjas som exekutionstitel.

När det gäller bostadsarrende tillkommer förlängningstvister och tvister
om villkorsändring allmän domstols prövning. Frågan om förfarandet i
sådana tvister kommer i ett nytt läge när arrendenämnder av här angiven
karaktär inrättas för prövning av motsvarande tvister vid jordbruksarrende.
Den förut angivna prövningen inför arrendenämnd tillgodoser enligt
min mening rimliga rättssäkerhetskrav. Vid sådant förhållande bör
även vid bostadsarrende tvister om förlängning och om villkorsändring
kunna anförtros arrendenämnderna. Härigenom vinns också den fördelen
att ett enhetligt system kommer att gälla inom hela det rättsområde där
direkt besittningsskydd genomförts. Genom att även tvister beträffande
bostadsarrende förläggs till arrendenämnden skapas ytterligare underlag
för en effektiv arrendenämndsorganisation.

Ett enhetligt system för arrende- och hyrestvister kräver samordning även
i fråga om den domstolsmässiga prövningen. I det sammanhanget finns anledning
att ta upp den av riksdagen aktualiserade frågan om fastighetsdomstolarnas
kompetensområde.

Frågan huruvida mål angående äganderätt till fast egendom och andra
begränsade sakrätter till fast egendom än arrende och hyra skall prövas
av fastighetsdomstol bör inte avgöras innan fastighetsdomstolarnas kompetensområde
i övrigt kan överblickas. Jag är därför inte beredd att f. n. ta
ställning till detta spörsmål. När det gäller arrende- och hyresmålen delar
jag den under riksdagsbehandlingen framförda uppfattningen att nämndemännens
allmänkunskaper kan utgöra en värdefull tillgång. Det är därför
enligt min mening angeläget att dessa mål prövas i en sammansättning
med starkt lekmannainslag. Detta syfte tillgodoses, om prövningen av arrende-
och hyrestvister förläggs till fastighetsdomstol. Fråga uppkommer
emellertid vilket behov som finns av teknisk expertis i de mål som det här
närmast är fråga om, nämligen förlängningstvister och tvister om villkorsändring.
Den till fastighetsdomstolen knutne experten skall ha teknisk utbildning
och erfarenhet av fastighetsbildning eller fastighetsvärdering. När
det gäller arrendemålen anser jag att det i allmänhet är av värde att i domstolen
ha tillgång till en ledamot med de angivna tekniska kvalifikationerna.
Fastighetsbildningsfrågor kan ofta aktualiseras vid tillämpning av de
besittningsskyddsbrytande grunderna både vid jordbruksarrende och vid
bostadsarrende, och fastighetsvärdering ingår ofta som ett moment vid be 12f

Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

886 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

dömningen av arrendevillkoren. När det däremot gäller motsvarande hyrestvister
är läget som regel ett annat. Fastighetsbildningssynpunlcter spelar
där ingen roll vid bedömningen av förlängningsfrågorna och vid hyressättningen
ligger tyngdpunkten i allmänhet på en jämförelse mellan likvärdiga
lägenheter. Skäl föreligger därför enligt min uppfattning i allmänhet
inte att vid prövningen av ifrågavarande hyresmål ha tillgång till teknisk
expertis.

Vad jag nu har anfört avser företrädesvis förlängningsvisterna och tvisterna
om ändrade villkor för arrende- och hyresavtal. Till förlängningstvisterna
hänför jag i detta sammanhang även frågan om ersättning till
arrendator vid vägrad förlängning. Det är sålunda här fråga om tvister som
skall prövas av arrendenämnd resp. hyresnämnd. Även övriga arrendeoch
hyrestvister bör emellertid beaktas i detta sammanhang. Fastighetsdomstolens
kompetens bör enligt min uppfattning omfatta även dessa tvister.
Arrendenämnderna bör i dessa tvister fungera enbart som medlingsorgan
och medling bör inte vara obligatorisk. Vad jag förut har anfört angående
behovet av teknisk expertis i arrende- resp. hyresmål har i stor utsträckning
tillämpning även på ifrågavarande kategori av tvister. En viktig del
av arrendelagstiftningen är reglerna om lösen av byggnader, arrendeställets
skick, underhållsskyldighet, byggnadsskyldighet, fristående förbättringar,
avräkning och syn. I dessa mål är det givetvis av stort värde för domstolen
att ha tillgång till en expert med erfarenhet av fastighetsvärdering. Även i
andra arrendemål torde tillgång till teknisk expertis i allmänhet vara av
värde. Hyresmålen torde sällan ha sådan anknytning till fastighetsbildning
eller fastighetsvärdering att behov av teknisk sakkunskap föreligger.

Vad jag nu har anfört beträffande den domstolsmässiga prövningen av
arrende- och hyrestvister leder till att samtliga dessa bör hänföras till fastighetsdomstol
men att vissa särregler är behövliga när det gäller domstolens
sammansättning. Jag har nyss anfört att teknisk expertis i allmänhet
är av värde i arrendemål men som regel inte är behövlig i hyresmål. I hyresmålen
synes därför lämpligt att den tekniske ledamoten utgår och att domstolen
får bestå av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän.

Den här föreslagna ordningen kräver vissa ändringar i bl. a lagen om fastighetsdomstol.
Jag avser att anmäla dessa frågor senare denna dag i samband
med återstående följ dlagstiftning till JB.

På motsvarande sätt som gäller i hyresmålen bör tvister om ändring av
arrendevillkor slutgiltigt avgöras av fastighetsdomstolen. Fullföljd mot fastighetsdomstolens
dom i dessa mål bör sålunda inte vara tillåten. Besittningsskyddstvister
•— däri inräknat även tvister om ersättning till arrendator
vid vägrad förlängning — bör kunna fullföljas till hovrätt. Fullföljd
till högsta domstolen bör däremot inte tillåtas i dessa mål. Övriga mål bör
kunna föras vidare till högsta domstolen enligt bestämmelserna i RB.

När det gäller hyra finns, som förut har nämnts, en särskild rättegångs -

Del B 2

887

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kostnadsregel beträffande besittningsskydds- och hyressättningstvister, som
innebär att vardera parten skall svara för sina kostnader i underrätten.
Regeln har motiverats av de speciella förhållandena på hyresmarknaden.
Det finns enligt min mening inte skäl att införa en sådan ordning beträffande
arrendemål. För domstolsprövningen av dessa mål bör sålunda de
allmänna bestämmelserna i RB om rättegångskostnad äga tillämpning.

I den nuvarande sociala arrendelagstiftningen finns åtskilliga tvingande
bestämmelser som kan sättas ur tillämpning genom dispens av arrendenämnden.
Även utredningens förslag inrymmer ett dispensförfarande. Också
jag kommer att i det följande föreslå dispensregler. Vissa andra avgöranden
av liknande karaktär föreslås ankomma på arrendenämnd. Sålunda föreslår
jag att förhandsprövning av frågan om arrendatorns rätt till ersättning för
fullgörande av jordägarens byggnadsskyldighet och för fristående förbättringar
skall ske hos arrendenämnden. Enligt utredningens förslag kan talan
mot arrendenämnds beslut i dispensfrågor fullföljas till länsstyrelsen och
regeringsrätten. Rättslig överprövning kan enligt min mening undvaras i
dispensfrågor och övriga här angivna frågor. Inte heller från andra synpunkter
finns det enligt min uppfattning skäl att medge fullföljd i sådana frågor.
Däremot är det ofta av stor vikt att avgörandet i dessa ärenden inte
fördröjs. Dessa bör sålunda slutligt avgöras av arrendenämnden.

Arrendenämnd bör, som även utredningen föreslår, finnas i varje län. De
bör organisationsmässigt anknytas till hyresnämnderna. För hyresnämnderna
har nyligen ordnats en tidsenlig och effektiv kansliorganisation. Denna
bör med fördel kunna utnyttjas av arrendenämnderna.

Arrendenämndernas verksamhet kan inte beräknas bli så omfattande att
den i och för sig motiverar heltidsarbetande ordförande. Detta får dock inte
innebära minskade krav på en effektiv och kvalificerad nämndorganisation.
Som framgår av vad jag anfört är det betydelsefulla frågor som anförtros
arrendenämnderna. Dessa kan även förväntas leda utvecklingen på arrendeområdet.
Enligt min mening är det därför av största betydelse att ordföranden
har sakkunskap och erfarenhet speciellt i de frågor som arrendenämnderna
skall handlägga. Den lämpligaste lösningen synes vara att även
beträffande ordförandeskapet anknyta till hyresnämnderna, som i viss utsträckning
handlägger likartade frågor. Under en övergångstid kan det
dock vara lämpligt att söka utnyttja den sakkunskap och de erfarenheter
som de nuvarande arrendenämndsordförandena besitter. Vid avgång bör
uppgiften överföras till ordinarie ordförande i den nya arrende- och hyresnämndsorganisationen.

Arrendenämnderna kommer att pröva besittningsskyddstvister både på
jordbruksarrendets och på bostadsarrendets områden. Partsrepresentationen
i nämnden bör därför kunna anpassas till dessa förhållanden. Till ledamöter
i nämnden bör sålunda utses både fastighetsägare med erfarenhet
av jordbruksarrende och sådana med erfarenhet av bostadsarrende. Som

888 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utredningen föreslår bör även den som i annan egenskap än fastighetsägare
vunnit erfarenhet av arrendeförhållanden kunna företräda jordägarsidan.
På arrendatorssidan bör återfinnas jordbruksarr endatorer och bostadsarrendatorer.

Arrendenämndernas verksamhetsformer bör, liksom hyresnämndernas,
närmare regleras i särskild lag. Jag ämnar föreslå att lagen (1968: 349) om
hyresnämnder ersätts av en lag om arrendenämnder och hyresnämnder.
Frågan härom kommer att anmälas senare denna dag i samband med övrig
följ dlagstiftning till JB.

Den publika arrendelagstiftningens inordnande under den allmänna lagen

Utredningens förslag att genomföra en i princip enhetlig arrendelagstiftning
för såväl enskilda som publika arrendeförhållanden stöds av en enhällig
remissopinion. Även enligt min mening är denna lösning förenad
med betydande fördelar. Jag föreslår därför att arrendebestämmelserna blir
tillämpliga inte bara på enskilda markägare utan även på statens, kommunernas,
landstingens, universitetens och kyrkans upplåtelser. Som framgår
av vad jag tidigare har anfört föreslås dock vissa undantagsbestämmelser
för borgerlig primärkommun beträffande minimitid för jordbruksarrende.

En enhetlig arrendelagstiftning efter här angivna riktlinjer medför att
åtskilliga bestämmelser i den publika arrendelagstiftningen måste ändras
eller upphävas. Utredningen har även lagt fram vissa förslag härom. I detta
sammanhang bör beaktas att lagstiftningen angående förvaltning av den
kyrkliga jorden f. n. är föremål för överväganden inom utbildningsdepartementet.
I denna fråga har 1960 års ecklesiastika boställsutredning avgivit
ett betänkande, Förvaltningen av kyrklig jord m. m., (SOU 1968: 12), omfattande
bl. a. förslag till lag om förvaltning av kyrklig jord. Den föreslagna
lagstiftningen är avsedd att ersätta bl. a. ecklesiastika boställsordningen,
ecklesiastika arrendestadgan och cirkuläret angående provisoriska bestämmelser
för utarrendering av vissa kyrkofastigheter i Skåne, Halland och
Blekinge. Departementsberedningen av arrendelagstiftningen har i denna
del skett i samråd med chefen för utbildningsdepartementet. Förslag om
lagstiftning angående förvaltning av kyrklig jord kommer att senare denna
dag anmälas av denne.

Eftersom särbestämmelserna för kommunala arrenden tas upp i den allmänna
arrendelagstiftningen bör, som jag tidigare har anfört, den kommunala
arrendelagen upphävas. Beträffande den publika arrendelagstiftningen
i övrigt, dvs. statens och universitetens upplåtelser, krävs, som utredningen
framhåller, en inventering och översyn för att anpassa reglerna till den allmänna
arrendelagstiftningen. Frågan om utredning av dessa spörsmål kommer
att anmälas senare av chefen för jordbruksdepartementet.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

889

Övergångsbestämmelser

De nya arrendebestämmelserna skall i första hand äga tillämpning på
arrendeavtal som ingatts efter balkens ikraftträdande. Enligt utredningens
förslag skall de emellertid i viss utsträckning vara tillämpliga även på avtal
från tiden före ikraftträdandet. Sålunda föreslås att besittningsskyddsbestämmelserna
-— i huvudsaklig överensstämmelse med vad som skedde
vid 1943 års arrendereform — blir tillämpliga även på äldre avtal, om vid
arrendetidens utgång arrendatorn eller före honom hans make eller någon
av hans föräldrar brukat arrendestället under sammanlagt minst tio år.
Avtal på obestämd tid eller med förbehåll om uppsägning skall föras in
under nya balkens regler från den tid avtalet efter uppsägning tidigast kunnat
frånträdas. De nya processuella bestämmelserna blir enligt utredningen
utan särskild bestämmelse tillämpliga även på äldre avtal. Utredningens
förslag godtas i stort sett av remissinstanserna. Endast advokatsamfundet
motsätter sig att besittningsskyddsreglerna ges retroaktiv verkan.

För egen del kan jag i huvudsak ansluta mig till den av utredningen föreslagna
lösningen av övergångsproblemen. Jag anser sålunda att besittningsskyddsbestämmelserna
bör göras tillämpliga på äldre avtal i den utsträckning
som utredningen föreslår. Lagtekniskt bör övergångsbestämmelserna
anknyta till det den 29 november 1968 remitterade förslaget till
lag om införande av jordabalken. Enligt detta förslag gäller för bl. a. 7—12
kap. huvudregeln att nya balken ej äger tillämpning i fråga om rättighet
som upplåtits före nya balkens ikraftträdande och att undantagen härifrån
skall vara särskilt angivna (31 §). Jag föreslår bestämmelser av innehåll att
besittningsskyddsreglerna blir tillämpliga på äldre arrendeavtal, om vid arrendetidens
utgång arrendatorn eller före honom hans närmaste anhöriga
innehaft arrendet minst tio år. I likhet med vad som föreskrivits vid bostadsarrendereformen
bör detsamma gälla om den arrendetid som löper
vid ikraftträdandet enligt avtalet utgår först sedan arrendet varit minst tio
år. Om det gamla avtalet gäller viss tid utan förbehåll om uppsägning, bör
även bestämmelserna om automatisk förlängning och uppsägningstid gälla.
Som regelmässigt skett vid införandet av nya lagregler på nyttjanderättens
område bör vidare avtal som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll
om rätt till uppsägning föras in under den nya lagen från den första möjliga
tidpunkt efter den nya lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat
uppsägas.

Att besittningsskyddsreglerna blir tillämpliga på äldre avtal innebär även
att bestämmelserna om förfarandet vid anhängiggörande av tvist om förlängning
eller villkorsändring bli tillämpliga. Härvid bör emellertid beaktas
att uppsägningstiden kan ha utgått före nya balkens ikraftträdande. För
dessa fall föreslår jag därför att en särskild frist får räknas från balkens
ikraftträdande. Även när det gäller förfarandet i övrigt bör i dessa fall nya

890 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

balkens regler om förfarandet i arrendetvister äga tillämpning. Tvist skall
sålunda hänskjutas till arrendenämnd, vars beslut får klandras till fastighetsdomstol.
I förlängningstvister får talan fullföljas till hovrätten.

Vad jag nu har anfört avser även de fall då besittningsskydd föreligger
redan enligt äldre lag. Det är här i första hand fråga om sociala jordbruksarrenden.
Även i sådana fall skall sålunda de nya reglerna om uppsägning
och avflyttningsmeddelande tillämpas om på grund av tioårsregeln besittningsskyddsreglerna
i balken skall tillämpas på avtalet. Har emellertid uppsägning
skett före balkens ikraftträdande bör det igångsatta förfarandet få
fortgå enligt äldre lag. Även de materiella bestämmelserna om besittningsskydd
i äldre lag bör vara tillämpliga i dessa sannolikt mycket sällsynta fall.

Även för bostadsarrende finns redan nu regler om besittningsskydd. Dessa
bestämmelser har i nya balken undergått den ändringen att tvister om
förlängning och villkorsändring skall hänskjutas till arrendenämnd och inte
såsom tidigare instämmas till domstol. Även i dessa fall skall de nya förfarandereglerna
tillämpas, om uppsägning inte skett före nya balkens ikraftträdande.

De föreslagna övergångsbestämmelserna kommer att tas upp som ett tilllägg
till det tidigare remitterade förslaget till lag om införande av JB. Beträffande
den närmare utformningen av övergångsbestämmelserna får jag därför
hänvisa till det förslag beträffande följ dlagstiftningen som kommer att
anmälas senare denna dag.

Sammanfattning

Beträffande den omstridda frågan om besittningsskydd för jordbruksarrendatorer
innebär förslaget att lagstadgat direkt besittningsskydd införs vid
jordbruksarrende i likhet med vad som tidigare har skett för bostadshyresgäster
och bostadsarrendatorer. Besittningsskyddet föreslås i princip gälla
hela arrendeområdet, alltså även de s. k. sidoarrendena vilka arrendelagsutredningens
majoritet inte ansåg böra omfattas av besittningsskyddet. De i
den nu gällande arrendelagen uppställda förutsättningarna för besittningsskydd,
nämligen att arrendeupplåtelsen avser högst 50 hektar odlad jord
och att egendomen tillhör bolag, förening eller stiftelse eller viss annan liknande
jordägarkategori, föreslås slopade.

När det gäller andra jordbruksarrenden än gårdsarrenden — dvs. främst
sidoarrenden —- beaktas dock i förslaget att dessa arrenden ej alltid är av
sådan karaktär att besittningsskydd är motiverat. Det är svårt att finna
någon helt idealisk regel för att avgränsa sådana arrenden som även på längre
sikt utgör underlag för rationell jordbruksdrift och därför bör vara förenade
med samma rätt till förlängning som gårdsarrenden. Den lösning som föreslås
tar sikte på upplåtelsetidens längd. Det ligger nämligen i sakens natur
att de mera tillfälliga upplåtelserna sker för relativt kort tid, vanligen ett

Del B 2

891

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

år, medan annars längre arrendetider tillämpas. Besittningsskydd föreslås
därför gälla, om arrendeavtalet gäller längre tid än ett år. Med en sådan regel
kan besittningsskyddet antas inte komma att verka hämmande på utbudet
av arrendejord och ej heller hindra rationaliseringssträvandena.

Sammanfattningsvis föreslås alltså besittningsskydd dels för alla gårdsarrenden
oberoende av den arrenderade jordens storlek, dels för andra jordbruksarrenden,
om arrendeavtalet gäller för längre tid än ett år.

I vissa i lagen särskilt angivna situationer har jordägaren rätt att återta
arrendestället. Rätt till förlängning av arrendeavtalet föreligger sålunda inte,
om arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser, om jordägaren eller hans närmaste
skall ta arrendestället under eget bruk, om arrendestället behövs för
att åstadkomma en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter och
det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör, om
marken skall användas i enlighet med fastställd stadsplan eller byggnadsplan,
eller om marken eljest skall användas för annat ändamål än jordbruk
och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrenderätten upphör.

Föreligger någon av de båda sistnämnda besittningsskyddsbrytande grunderna,
som utmärks av att det är fråga om ändrad markanvändning, och
kan denna väntas ge högre avkastning eller kan det nya ändamålet tillgodoses
genom expropriation, är arrendatorn berättigad till ersättning för att
han får lämna arrendestället, om det inte av särskilda skäl är obilligt mot
jordägaren att ersättning utgår. Ersättningen skall, utan prövning av arrendatorns
förlust i det enskilda fallet, utgå med ett belopp som motsvarar
den genomsnittliga arrendeavgiften för ett år under den senaste arrendeperioden.
Om förlusten är större, har arrendatorn rätt att få förlusten ersatt,
dock högst med ett belopp motsvarande arrendeavgiften för tre år.

Tvist om rätt till förlängning eller om villkoren för fortsatt arrende eller
ersättning för vägrad förlängning skall enligt förslaget prövas av en arrendenämnd.
Även när det gäller bostadsarrende skall förlängnings- och villkorstvister
prövas av arrendenämnd. Nämnden skall bestå av lagfaren ordförande
och två andra ledamöter. Den ene av dessa skall företräda jordägarintressen
och den andre arrendatorsintressen. Nämndens beslut kan klandras
till fastighetsdomstol. I förlängnings- och ersättningsfrågor kan talan
fullföljas till hovrätt, medan däremot fastighetsdomstolen är sista instans i
villkorsfrågor. Begränsningarna i fullföljdsrätten syftar till att tvisterna
skall kunna avgöras snabbt och till rimliga kostnader. Förfarandet vid arrendenämnd
föreslås bli detsamma som gäller för de nya statliga hyresnämnderna.
Även kanslimässigt föreslås att arrendenämnderna samordnas
med hyresnämnderna.

Besittningsskyddstvister i hyresförhållanden skall liksom hittills prövas
av hyresnämnd. Klander av hyresnämndernas beslut skall dock i fortsättningen
ske vid fastighetsdomstol.

Även i andra arrende- och hyrestvister än sådana som avser förlängning

892 Del B 2 Kiingl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

eller villkorsändring i samband med bestämmelserna om direkt besittningsskydd
skall fastighetsdomstol vara rätt forum.

I samband med att hyresmålen förläggs till fastighetsdomstol föreslås att
ledamoten med teknisk utbildning och erfarenhet av fastighetsbildning eller
fastighetsvärdering skall utgå i dessa mål. Domstolen skall i hyresmål i stället
bestå av två jurister och tre nämndemän.

I lagstiftningen om jordbruksarrende skall liksom hittills tas upp regler
om arrendeställets skick, underhåll, byggnadsskyldighet, fristående förbättringar,
avräkning och syn. Bestämmelserna innebär att krav på visst
skick vid tillträdet uppställs endast för arrendeställets bostäder, vilka skall
uppfylla föreskrifterna i hälsovårdsstadgan. Varken jordägaren eller arrendatorn
åläggs att förbättra arrendestället under arrendetiden. För tillträdesbrist
som arrendatorn avhjälper är han berättigad till ersättning vid avräkningen.
Han är även skyldig att underhålla arrendestället. För eftersatt
underhåll är jordägaren berättigad till ersättning vid avräkningen. Om byggnad
eller anläggning utan arrendatorns vållande förstörs eller måste byggas
om under arrendetiden ankommer detta på jordägaren. Om jordägaren inte
fullgör sin byggnadsskyldighet får arbetet utföras av arrendatorn med rätt
till ersättning av jordägaren. En viktig nyhet är att ersättningsskyldighet
föreligger endast om kostnaden för nybyggnaden är försvarlig med hänsyn
till den beräknade nyttan och en ändamålsenlig planläggning av jordbruket
på arrendestället. Förutsättningarna för rätt till ersättning skall förhandsprövas
av arrendenämnden.

Avräkning mellan arrendatorn och jordägaren föreslås skola äga rum vid
utgången av arrendeperiod, om mer än nio år förflutit från tillträdet eller
från tidigare avräkning. Avräkning skall grundas på syn, om inte överenskommelse
träffas om annan bevisning angående arrendeställets skick. Syn
skall förrättas av synemän, som av jordägaren och arrendatorn utses bland
dem som av länsstyrelsen förklarats behöriga att vara synemän.

Vid jordbruksarrende får avtalas om indexreglering av arrendeavgiften
och andra i avtalet ingående belopp. Särskilda krav på indexseriens beskaffenhet
uppställs inte. Om tillämpning av viss indexserie skulle vara otillbörlig
eller stridande mot god sed i arrendeförhållanden, kan dock jämkning
ske enligt en allmän regel.

Bestämmelserna i den nya arrendelagstiftningen avses bli tillämpliga även
på publika arrendeupplåtelser. För kommunerna har särskilda regler ansetts
erforderliga i fråga om minimitid för gårdsarrende.

Övergångsbestämmelserna innebär att de nya arrendebestämmelserna blir
tillämpliga på äldre avtal från den tidpunkt efter ikraftträdandet då de tidigast
kunnat sägas upp. Bestämmelserna om besittningsskydd blir dock
omedelbart tillämpliga på sådana arrendeavtal där arrendeförhållandet vid
arrendetidens utgång varat minst tio år. Härvid får inräknas även den tid
under vilken make eller förälder innehaft arrendet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

893

III. Motivering i övrigt till förslaget
2 KAP.

Tillbehör till fastighet

1 §

Departementschefen. Första stycket har undergått en redaktionell jämkning.
Hus och vattenverk går in under begreppet byggnad och synes inte
behöva anges särskilt. Ändringen medför också att byggnad kommer att
ingå i det större begreppet anläggning.

Paragrafen innehåller i tredje stycket en hänvisning till de särskilda tillbehörsregler
beträffande elektriska anläggningar och järnvägar som finns
i lagen (1920:474) med vissa bestämmelser om registrering av elektriska
anläggningar samt om rätt till elektrisk kraft m. m. resp. förordningen
(1880: 36), innefattande särskilda föreskrifter angående lagfart, inteckning
och utmätning av järnväg, så ock i fråga om förvaltning av järnväg under
konkurs. Motsvarande hänvisning finns i 2 § tredje stycket lagen om vad
som är fast egendom. Senare denna dag kommer jag att anmäla fråga om
upphävande av såväl 1920 års lag som 1880 års förordning. Om mitt förslag
godtas, kommer de allmänna bestämmelserna om fastighetstillbehör i
paragrafens första och andra stycken att gälla även sådana elektriska
stationer och järnvägar som avsågs med tredje stycket. Som följd härav har
tredje stycket fått utgå.

4 §

Inledning. I 2 kap. i det den 11 februari 1966 till lagrådet remitterade förslaget
till ny jordabalk ges regler om tillbehör till fastighet. Reglerna motsvarar
i sak redan gällande bestämmelser om fastighetstillbehör i lagen om
vad som är fast egendom, vilken lag varit i kraft sedan den 1 juli 1967. I en
framställning den 15 november 1968 till Kungl. Maj:t har Svenska Mejeriernas
Riksförening u.p.a. (SMR) föreslagit vissa ändringar av reglerna i
lagen om vad som är fast egendom. Sveriges lantbruksförbund har i en skrivelse
samma dag till Kungl. Maj :t anslutit sig till framställningen. Framställningen
aktualiserar även frågan om ändring av tillbehörsreglerna i 2
kap.jordabalken.

Yttranden över framställningen från SMR har efter remiss avgetts av
Svea hovrätt, lagberedningen, bankinspektionen, riksskattenämnden, kommerskollegium,
länsstyrelserna i Malmöhus, Södermanlands och Jämtlands
län, Svenska Rankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Sparbankernas
bank, Jordbrukets bank, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sve -

894 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

riges landshypoteksinstitution, Föreningen för tjänstemän inom Sveriges
stadshypoteks- och bostadskreditorganisationer, Sveriges Jordbrulcskasseförbund,
Sveriges advokatsamfund, Sveriges industriförbund, Svensk Industriförening,
Sveriges hantverks- och industriorganisation, Svenska företagares
riksförbund, RLF och Sveriges Grossistförbund.

Yttranden har vidare överlämnats av kommerskollegium från handelskamrarna
i Stockholm, Malmö, Norrköping och Luleå, av länsstyrelsen i
Malmöhus län från Skånes jordägareförbund och Skånes Provinsförbund
av RLF och av länsstyrelsen i Södermanlands län från lantbruksnämnden
i länet.

Gällande rätt. I lagen om vad som är fast egendom tas i 2 § —- motsvarande
2: 1 i balken — upp regler om de omedelbara fastighetstillbehören, dvs.
hus, byggnader m. m. I 3 § — motsvarande 2: 2 i balken — behandlas de
medelbara fastighetstillbehören eller de s. k. byggnadstillbehören, för vilka
är gemensamt att byggnaden skall ha blivit försedd med föremålet i fråga
samt att föremålet skall vara ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden
eller del av denna. I 4 § — motsvarande 2: 3 i balken — regleras de s. k.
industritillbehören, dvs. maskiner och annan utrustning som tillförts fastighet
för att användas i industriell verksamhet och som inte redan på
grund av 2 eller 3 § är att räkna till den fasta egendomen. I 5 § — motsvarande
2: 4 i balken — vilken närmast berörs av framställningen, görs från
huvudreglerna i 2—4 §§ vissa undantag, innebärande att ett föremål inte
skall räknas till den fasta egendomen trots att det enligt huvudreglerna
skulle ha utgjort fastighetstillbehör. Gemensamt för dessa fall är att det
föreligger en inkongruens i äganderättsförhållandena beträffande fastigheten
och föremålet. Enligt 5 § första stycket första punkten hör således
föremål som nyttjanderättshavare eller eljest annan än fastighetsägaren
tillfört fastighet inte till denna, om ej föremålet och fastigheten kommit i
samme ägares hand. Enligt andra punkten gäller detsamma i fråga om
föremål som enligt 4 § kan höra till fastighet — alltså industritillbehör —-och tillförts denna av fastighetsägaren utan att han ägde föremålet. Därmed
undantas inte bara av fastighetsägaren förhyrda föremål utan också
exempelvis sådana som köpts på avbetalning med äganderättsförbehåll för
säljaren. I 6 § — motsvarande 2: 5 i balken — ges vissa obligationsrättsliga
regler rörande köp av föremål nnder äganderättsförbehåll eller under s. k.
återtagandeklausul, dvs. villkor att överlåtaren har rätt att återta föremålet,
om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet.

Framställningen från SMR. Inledningsvis anförs att uppsamling av den
hos jordbrukarna producerade mjölken för transport till mejeri kan ske
antingen genom traditionell hämtning i flaskor eller genom s. k. tankhämtning.
Sistnämnda form av hämtning, som vuxit fram huvudsakligen under

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 895

1960-talet, innebär att mjölken hämtas i tankbilar. För att detta system
skall fungera förutsätts i princip att en särskild tank, gårdstank, finns hos
mjölkleverantören. Mjölken förvaras i kylt tillstånd i tanken tills den hämtas.

Gårdstank ställs regelmässigt upp i ett s. k. mjölkrum, beläget i omedelbar
närhet av själva ladugården. Tanken är inte genom särskilda anordningar
fästad vid underlaget, dvs. mjölkrummets cementerade golv, utan
vilar fritt på detta. Genom sin egen tyngd äger tanken emellertid all önskvärd
stabilitet. En del tanktyper är i så måtto fast anbringade att rörledningar
till fristående kylaggregat är fast monterade eller åtminstone förutsätter
att tanken hålls helt orubbad i sitt läge. De vanligaste tanktyperna
varierar i dimension mellan 900 och 3 200 liter och i vikt mellan 300 och
1 024 kg. Ofta är tankarna genom rörsystem anslutna till maskinmjölkningsanläggning.

Regelmässigt hyrs gårdstanken ut av mejeriföreningen till mjölkleverantören.
Anledningarna härtill är flera. Tankarna är förhållandevis dyra i inköp
och kräver en för många leverantörer alltför stor investering. För mejeriföreningarna
är det av väsentligt intresse att få en tankbeläggning som
medger upprättandet av en tillfredsställande s. k. körlinje. Det är inte ekonomiskt
möjligt att efter en och samma sträcka hämta såväl mjölk med
tankbil som på traditionellt sätt flaskmjölk med vanlig lastbil. Finns i övrigt
förutsättningar för tankhämtning efter en körlinje, krävs total anslutning
av mjölkleverantörerna efter denna linje för att tankhämtning skall
kunna införas. Endast i undantagsfall skulle detta krav kunna bli uppfyllt
om leverantörerna själva skulle investera i gårdstankar. Härtill kommer
att gårdstankarna ofta måste bytas ut på grund av ändringar i jordbrukarnas
mjölkproduktion. Det är sålunda ett normalt inslag i systemet
att gårdstankar flyttas, vilket skulle försvåras om det var mjölkleverantörerna
som ägde tankarna.

Det påpekas att införandet av tankhämtning ligger både i mjölkproducenternas
och mejeriföretagens intresse. För producenterna medför systemet
en avsevärd arbetsbesparing bl. a. därigenom att man inte behöver befatta
sig med hämtningen, eftersom tankbilschauffören själv pumpar mjölken
från gårdstanken till biltanken. För mejeriföretagen innebär det bl. a.
att man kan nöja sig med att hämta mjölken varannan dag.

I framställningen diskuteras därefter frågan om gårdstankarna numera
är att betrakta som fast egendom. Att ladugårdarna utrustas med gårdstank
sägs vara i framtiden i vid omfattning ofrånkomligt. Med hänsyn till
den huvudsakliga användning för vilken byggnaden eller lokalen på ett bestående
sätt är inrättad framstår gårdstanken som en så typisk inredningsdetalj,
att man bör anta att en ny ägare eller nyttjare av byggnaden eller
lokalen, med samma huvudsakliga inriktning av användningen, har bruk
för den. Det kan därför sägas att mellan tanken och byggnaden föreligger

896 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

en sådan inre samhörighet som är en av förutsättningarna för att enligt
3 § lagen om vad som är fast egendom byggnadstillbehör skall föreligga.
Beträffande frågan om också det av lagen förutsatta yttre sambandet föreligger
sägs skäl tala för att en ändamålsgemenskap existerar mellan tanken
och ladugården. Jämförelse görs med värmeskåp och kylskåp, varjämte
framhålls att tankarna står nära det i lagtexten upptagna exemplet anläggning
för maskinmjölkning. Slutsatsen blir att omständigheter talar för
att gårdstankarna inte längre är att anse som lös egendom utan faller under
begreppet byggnadstillbehör i 3 § lagen om vad som är fast egendom.

Det förhållandet att gårdstanken endast hyrs av fastighetsägaren sägs
sannolikt inte ändra denna slutsats. Bestämmelserna i 5 § första stycket
första punkten lagen om vad som är fast egendom skulle dock möjligen
kunna åberopas till stöd för en annan uppfattning. Förutsättningen skulle
då vara att annan än fastighetsägaren -—- dvs. mejeriföreningen — tillfört
fastigheten tanken. Lagberedningen nämnde som exempel elektricitetsverks
mätapparater. Installationen av sådan apparat sker emellertid utan underlag
i nyttjanderättsavtal och utan att den tjänar annat intresse än elverkets.
Det framhålls att i förevarande fall nyttjanderättsavtal finns och att hyresavgift
utgår. Det synes därför vanskligt att åberopa denna lagbestämmelse
till stöd för att gårdstank inte är byggnadstillbehör.

Tankhämtningen uppges redan ha nått en betydande omfattning. Från
c:a 15 000 lantbrukare sker nu sådan hämtning. Den totala investeringen
i gårdstankar beräknas till 73,5 miljoner kronor. Tankhämtning kommer
så småningom att bli den dominerande hämtningsformen. Inom den närmaste
femårsperioden beräknas ytterligare c:a 15 000 lantbrukare få sin
mjölk uppsamlad genom tankbil. Den totala investeringen i gårdstankar
skulle därmed vara uppe i omkring 150 miljoner kronor men vissa prognoser
sägs tyda på ännu högre siffror. Mot bakgrunden härav framstår det
som synnerligen olyckligt med den osäkerhet som råder angående äganderätten
till mjölktankarna.

Enligt SMR:s mening kan ett säkerställande av uthyrarens rättsliga position
åstadkommas endast genom en reglering som i mindre mån än gällande
bestämmelser låter uthyrda föremål ingå i den fasta egendomen sedan
de tillförts fastigheten av fastighetsägaren.

Den behandling som uthyrningsfallen rönt i den hittillsvarande lagstiftningsutvecklingen
rörande vad som skall räknas till fast egendom tas därefter
upp till behandling i framställningen. Det konstateras att lagberedningen
varken i 1947 eller i 1960 års förslag från tillbehörsegenskapen undantog
föremål som förhyrts av fastighetsägaren. I jordabalksutredningens
förslag däremot togs upp en regel som tar sikte på fall då fastighetsägaren
tillfört fastigheten föremål i annans ägo. Sådana föremål skulle räknas
till den fasta egendomen, såvida de ej kunde skiljas från en till fastigheten
hörande byggnad utan väsentlig skadegörelse eller eljest avlägsnas från

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 897

sådan byggnad utan väsentligt men för dennas utnyttjande för sitt ändamål.
Motivet till regeln var att med utredningsförslagets vida bestämning
av industritillbehörsbegreppet riskerna för uthyraren annars skulle bli mer
påtagliga än förut. Det framhålls att regeln dock avsåg samtliga kategorier
föremål, vilka i sig kunde bli fastighetstillbehör, alltså inte bara industritillbehören.

Den regel till skydd för uthyrarens intresse som togs upp i lagen om vad
som är fast egendom hänför sig emellertid endast till industritillbehören.
I propositionen anfördes, att det inte var ovanligt att industriidkare genom
förhyrning skaffade sig maskinell utrustning och att sådan s. k. leasingverksamhet
väntades få ökad utbredning (prop. 1966: 24 s. 79). Uthyraren
borde även gentemot tredje man kunna göra gällande krav med anledning
av hyreskontraktet, såvida de uthyrda föremålen inte införlivats med fastigheten
eller byggnaden på sådant sätt att de framstår som typiska fastighets-
eller byggnadstillbehör.

Åsikten att s. k. leasing blivit en vanlig företeelse inom industrivärlden
och kunde väntas tilltaga är enligt framställningen från SMR riktig. Ett
faktum som av allt att döma inte uppmärksammades i propositionen är
emellertid att jämförlig leasing börjat tillämpas även inom andra näringsgrenar.
Såvitt angår lantbruksnäringen ger innehållet i framställningen
klart belägg för att uthyrningsverksamheten redan blivit en ekonomisk
realitet i behov av en skyddsregel motsvarande den för leasingverksamheten
inom industrin. Det kan på goda grunder förmodas att delvis likartade
förhållanden föreligger inom andra näringsgrenar, närmast handel och
hantverk. Skyddet för uthyrarens intresse bör därför inte begränsas till enbart
industritillbehören.

I framställningen föreslås en lösning som nära ansluter sig till jordabalksutredningens
förslag. Skyddsregeln för uthyrarens intresse föreslås
omfatta — utöver industritillbehören enligt 4 § lagen om vad som är fast
egendom — föremål som enligt 3 § samma lag kan utgöra tillbehör till byggnad.
Som förutsättning föreslås vidare gälla att föremålet kan skiljas från
byggnaden utan väsentlig skadegörelse. Därigenom uppställs för att uthyrarens
rätt skall gå förlorad ett visst krav på föremålets yttre bindning
vid byggnaden och görs den rimliga avvägningen att uthyraren skall kunna
hävda sin äganderätt gentemot tredje man i den mån väsentlig värdeförstöring
inte drabbar vare sig den fasta egendomen eller det uthyrda föremålet.
Någon motsvarighet till jordabalksutredningens rekvisit att avlägsnandet
från byggnaden skulle kunna göras utan väsentligt men för dennas
utnyttjande för sitt ändamål föreslås däremot inte.

Liksom gällande regel beträffande industritillbehören behandlar allmänt
den inkongruens i äganderättsförhållandena som föranleds av att fastighetsägaren
med fastigheten införlivar föremål i annans ägo, föreslås att
också den utvidgade skyddsregeln skall ges samma omfattning. I prakti -

898 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ken kommer regeln då att avse — förutom föremål som förhyrts — föremål
som köpts på avbetalning med äganderättsförbehåll. Det anförs att man
i lagstiftningsverksamheten på området direkt eftersträvat att i sakrättsligt
avseende behandla uthyrningsfallen och fallen med äganderättsförbehåll
lika. Också i den nu väckta frågan är en ensartad behandling önskvärd.

Såsom avbetalningsköp är att betrakta inte bara överlåtelse under äganderättsförbehåll
utan också överlåtelse »under villkor att överlåtaren äger
återtaga föremålet ®m förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt
överlåtelseavtalet». Har fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål,
som han förvärvat under sådant villkor, sägs föremålet likväl redan vid
förvärvet ha kommit i hans ägo. Någon äganderättslig inkongruens skulle
alltså inte föreligga i detta fall och gällande regler i 5 § första stycket sägs
inte omfatta fallet. Inte ens om det under återtagandevillkor inköpta föremålet
är av den beskaffenhet som anges i 4 §, förhindras att föremålet i
och med att det tillförs fastigheten blir tillbehör till denna. Denna sakrättsliga
behandling sägs stå i mindre god samklang med den obligationsrättsliga
regleringen i 6 § första stycket, där det förutsätts att föremål, som förvärvats
under återtagandevillkor, kan komma att utgöra fastighetstillbehör
bara såvida föremålet hör hemma under 2 eller 3 §. I framställningen föreslås
att ett tilläggsstadgande fogas till 5 § första stycket, varigenom den
där upptagna regleringen kommer att omfatta också fallen med återtagandeförbehåll.
Alla avbetalningssituationer skulle därigenom bli förbundna
med samma verkningar i vad angår deras betydelse för bestämningen av
fastighetsbegreppet.

Godtas förslaget om ett tilläggsstadgande rörande återtagandefallen uppnås
enligt SMR:s mening bättre överensstämmelse än för närvarande mellan
regleringen i 5 § första stycket och 6 §, som behandlar de obligationsrättsliga
verkningarna av äganderättsförbehåll och återtagandeförbehåll.
Eftersom framställningen i fråga om 5 § första stycket går ut på en jämkning
av den där relevanta kategoriindelningen, blir emellertid viss följdändring
av lydelsen i 6 § första stycket ändå nödvändig. Samtidigt erbjuds
ett lägligt tillfälle att få till stånd en viss redaktionell omskrivning som
klargör att bestämmelsen inskränker sig till att reglera det obligationsrättsliga
förhållandet.

Remissyttrandena. Remissinstanserna kan efter sin huvudsakliga inställning
till frågan om lagändring indelas i tre ungefärligen lika stora grupper.
En grupp tillstyrker framställningen i dess helhet. En grupp ställer sig i
stort sett positiv till innehållet däri men anser att frågan bör utredas närmare
eller att i vart fall lagändringen bör göras mindre ingripande än som
föreslagits. En grupp, slutligen, avstyrker bifall till framställningen.

Utgångspunkten för framställningen, nämligen att gårdstankarna enligt

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 899

1966 års lag om vad som är fast egendom sannolikt är att betrakta som
byggnadstillbehör, ifrågasätts i allmänhet inte av remissinstanserna. Svea
hovrätt, som anser att tankarna redan enligt tidigare lagstiftning var att
räkna till den fasta egendomen, anför att en mjölktank, under de förutsättningar
som uppgivits, enligt gällande lag blir byggnadstillbehör i och med
att tanken av fastighetsägaren installerats i en ladugårdsbyggnad eller därtill
anslutande utrymme.

Viss tveksamhet om tankarnas karaktär av fast eller lös egendom kan
spåras i några yttranden. Länsstyrelsen i Malmöhus län och Svenska företagares
riksförbund uttalar sig för tankarnas karaktär av fastighetstillbehör
medan Skånes handelskammare närmast är böjd för att anse tankarna
vara att betrakta som lös egendom enligt gällande rätt. Riksskattenämnden
anser att av lagen inte otvetydigt framgår, att gårdstankarna utgör byggnadstillbehör.

SMR:s uppfattning att de förhyrda gårdstankarna numera sannolikt är
att hänföra till byggnadstillbehör enligt 3 § lagen om vad som är fast egendom
delas av Sveriges advokatsamfund. För att tankarna i sådant fall skall
kunna behålla sin karaktär av lös egendom krävs att de kan inbegripas under
undantagsbestämmelsen i 5 § första stycket samma lag. Då här inte är
fråga om industritillbehör, kan endast första punkten bli tillämplig, och
frågan om tankarna vid installationen blir fast egendom torde därför vara
beroende av om de skall anses ha tillförts fastigheten av uthyraren eller
av fastighetsägaren. Enligt samfundets mening är det inte givet att gårdstankarna
vid en sådan prövning befinns vara lös egendom även efter installationen.

Svenska Bankföreningen uttalar att den omständigheten att mejeriföreningarna
har ett eget intresse av att mjölktankar finns anbragta på gårdarna
utmed tankbillinjerna gör det tveksamt, huruvida tankarna verkligen
bör betraktas som byggnadstillbehör. En parallell med elmätare, som
ju anses »tillförda» av eldistributören, förefaller bankföreningen ligga rätt
nära till hands.

Mest bestämd i uppfattningen om gårdstankarna såsom varande lös egendom
är lagberedningen. Med hänsyn till att 3 och 5 §§ i lagen om vad som
är fast egendom bryter in i avtal och avskär möjligheten att upprätthålla
klara äganderättsförbehåll, i den mån reglerna anses tillämpliga, bör man
enligt beredningens mening iakttaga betydande försiktighet vid bestämmande
av vad som skall anses höra till byggnad enligt 3 §. Avsikten har
varit att — utom fast inredning — typiska byggnadstillbehör skall omfattas
av paragrafen, i den mån byggnaden blivit försedd med de senare och
de är ägnade till stadigvarande bruk för byggnaden eller del därav. Beredningen
vill starkt trycka på att i lagtextens ord »varmed byggnaden blivit
försedd» måste inläggas betydande krav, därvid varken det fysiska sambandet
eller ändamålsgemenskapen får i och för sig bli ensamt utslagsgi -

900 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vande eller kan i olika sammanhang tillmätas samma betydelse. En byggnadsdetalj
— t. ex. hiss — som är direkt förutsatt i byggnadsritningarna
blir lättare tillbehör än en tank som ställs in i en redan befintlig byggnad
osv. Olika förekommande omständigheter måste komma i betraktande, såsom
sedvana inom branschen, orsaken till det aktuella arrangemanget och
de villkor som gäller för detta. Man måste enligt beredningens mening därvid
ta viss hänsyn även till rättsliga förhållanden. Kanske kan saken uttryckas
med att föremålet skall ha slutgiltigt tillförts byggnaden för att
denna verkligen skall vara försedd därmed. Föremål som hyrs ut successivt
till olika fastigheters ägare eller som av ägaren till flera byggnader flyttas
från byggnad till byggnad hör ej till det varmed viss byggnad blivit försedd,
även om föremålen är aldrig så nödvändiga. Vägande skäl talar för
att i uttrycket »annat varmed byggnaden blivit försedd» inläggs krav på
att det inte är fråga om gods som fastighetsägaren enligt avtalet skall återställa
i sinom tid, förutsatt att detta villkor är allvarligt menat. Bestämmelserna
i 6 § i 1966 års lag underkänner inte obligationsrättsligt alla villkor
som är av betydelse för den aktuella frågan. Har avtalet betecknats såsom
hyresavtal eller betalningen som vederlag för föremålets bruk och nyttjande,
är så fallet endast om det finnes vara åsyftat att den som fått föremålet
utgivet till sig skall bli ägare till detta. Om uthyrda objekt, när de ej är
avsedda att tillfalla fastighetsägaren, inte heller sakrättsligt räknas till
byggnadstillbehör, uppnår man kongruens med den obligationsrättsliga
regleringen i 6 §. — När det är eller anses ovisst huruvida byggnad objektivt
sett blivit »försedd» med visst objekt eller ej eller det rentav anses att
så skett, får man enligt 5 § första stycket första punkten i 1966 års lag
pröva huruvida det är fastighetsägaren som skall anses ha tillfört fastigheten
objektet. Beredningen anser långt ifrån uteslutet, att denna bestämmelse
kan åberopas till uthyrarens skydd, dvs. att mjölktanken skall anses tillförd
fastigheten av annan än dennas ägare. En jämförelse med gas- eller
elmätare, som enligt förarbetena anses tillförda fastigheten av annan än
ägaren, har starka skäl för sig. Beredningen vill för sin del tro, att ett samarbetsavta!
av förevarande typ, vilket är en naturlig och ändamålsenlig företeelse,
är tillräcklig grund för att man skall anse objektet tillfört byggnaden,
inte av fastighetens ägare utan av uthyraren. Även om man anser att
uthyrare och fastighetsägare gemensamt tillfört fastigheten objektet, bör
5 § första stycket första punkten anses tillämplig.

Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshgpoteksinstitution
upplyser, att institutionen vid sin utlåning mot inteckning i jordbruksfastighet
i de situationer, som avses med framställningen, ej inräknar gårdstankar
i belåningsunderlaget.

Den grupp som tillstyrker en lagändring i enlighet med vad SMR föreslagit
består av Skånes jordägareförbund, Skånes Provinsförbund av RLF, lantbruksnämnden
i Södermanlands län, Jordbrukets bank, Sveriges Jordbruks -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 901

kasseförbund, Sveriges advokatsamfund, Svensk Industriförening, Sveriges
hantverks- och industriorganisation, Svenska företagares riksförbund, RBF
samt Sveriges Grossistförbund. I den mån särskilda skäl för tillstyrkandet
åberopats har främst anförts det angelägna i att uthyrning av maskiner och
annan specialutrustning till såväl jordbrukare som andra näringsidkare
utanför industrikretsen underlättas. Av några remissinstanser — främst
Sveriges Grossistförbund, till vilket Svenska Petroleum Institutet har anknytning
— framhålls att motsvarighet till de av SMR berörda förhållandena
föreligger inom oljebranschen, när det gäller ett betydande antal bensin-
och oljecisterner nedlagda vid försäljningsställen för drivmedel (bensinstationer).

En närmare utredning av frågan förordas av kommerskollegium, Östergötlands
och Södermanlands handelskammare, Norrbottens och Västerbottens
läns handelskammare samt länsstyrelsen i Södermanlands län.

Ett antal remissinstanser finner att SMR förebragt beaktansvärda skäl
för en lagändring men anser att denna bör begränsas. Svea hovrätt och länsstyrelsen
i Malmöhus län vill inskränka den föreslagna utvidgningen av
undantagsregeln i 5 § första stycket andra punkten till att avse enbart förhyrningsfall.
Enligt hovrättens mening har bärande skäl ej anförts för en
så långtgående ändring att undantagsregeln skulle omfatta, förutom förhyrningsfallen,
alla köp av byggnadstillbehör under äganderättsförbehåll
och därmed jämställda förvärv, blott med det förbehållet att tillbehöret
skall kunna borttagas från byggnaden utan väsentlig skadegörelse. Hovrätten
påpekar att med det vidgade utnyttjandet av standardiserade och
lätt monterbara byggnadstillbehör, som kännetecknar nutida byggnadsteknik,
förslaget i denna del skulle kunna få tillämpning på nästan alla de tillbehör
som uppräknas i 3 §.

Föreningen för tjänstemän inom Sveriges stadshypoteks- och bostadskreditorganisationer
ifrågasätter om inte särskilt undantag bör göras just för
mjölktankarna eller om inte de nuvarande undantagsbestämmelserna bör
utvidgas till att avse, förutom industrifastigheter, även jordbruksfastigheter
men däremot ej fastigheter för bostads- och affärsändamål. — Liknande
synpunkter framförs av några remissinstanser som dock i första hand avstyrker
en lagändring.

Förslaget om lagändring avstyrks av lagberedningen, bankinspektionen,
Skånes handelskammare, Stockholms handelskammare, länsstyrelsen i
Jämtlands län, Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen,
Sparbankernas bank och Sveriges industriförbund.

Lagberedningen — som utförligt redovisat sina skäl för att anse gårdstankarna
i förevarande fall vara att betrakta som lös egendom och en lagändring
redan på grund därav onödig — anmärker mot ändringsförslaget,
att det är klart olämpligt beträffande t. ex. hissar, kylskåp och annat som
lätt kan bortföras och inte är tillräckligt vägledande beträffande föremål

902 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som infogats i byggnad eller inte kan föras bort utan nedrivning av vägg
e. d. Dessutom vill beredningen påpeka, att det uppkommer besvärliga övergångsproblem
om lagstiftningen med korta mellanrum ändras fram och
tillbaka. Eftersom ändring av lagstiftningen i ämnet inte gärna kan ges
återverkande kraft får man under lång tid ett ganska förvirrande tillstånd.

Bankinspektionen diskuterar huruvida som motiv för lagändringen skulle
kunna åberopas, att den möjliggjorde finansiering av maskininvesteringar
inom jordbruket genom s. k. leasing eller avbetalningsköp. Gällande
gränsdragning mellan fast och lös egendom utesluter emellertid dylika finansieringsformer
för jordbrukets vidkommande endast såvitt fråga är om
byggnadstillbehör som tillförts fastigheten av dennas ägare. Och beträffande
sådana föremål har — framhåller bankinspektionen — inte ens inom
industrin denna möjlighet ansetts böra stå till buds i motsvarande fall. Att
gällande lag inte möjliggör leasing eller avbetalningsköp av byggnadstillbehör,
som tillförts fastigheten av dennas ägare, synes vara grundat på starka
sakliga skäl. Bankinspektionen anser det leda till allmän osäkerhet att öppna
sådana möjligheter beträffande typiska byggnadstillbehör som badkar,
spisar, värme- och kylskåp samt maskiner för tvätt eller mangling, vilka numera
anbringas så, att de utan praktiskt taget någon skada alls kan avlägsnas
från sina platser. Av hänsyn till fastighetskrediten, omsättningen på
fastighetsmarknaden samt nyttjanderättshavarnas intressen bör föremål av
sistnämnda slag — liksom övriga byggnadstillbehör — alltid vara att hänföra
till fast egendom, under förutsättning att de tillförts fastigheten av
dennas ägare. — Liknande farhågor för fastighetskrediten uttalas av Svenska
Bankföreningen.

Länsstyrelsen i Jämtlands län och Sveriges industriförbund framhåller
att 1966 års lag om vad som är fast egendom varit i kraft endast kort tid
och att erfarenheterna av tillämpningen är ringa. Länsstyrelsen finner att
utvecklingen även inom andra branscher bör avvaktas före en lagändring.

Det av SMR föreslagna tillägget till 5 § första stycket lagen om vad som
är fast egendom avseende fall då fastighetsägare förvärvat föremål »under
villkor att överlåtaren äger återtaga föremålet, om förvärvaren åsidosätter
vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet» tillstyrks av Föreningen
för tjänstemän inom Sveriges statshgpoteks- och bostadslcreditorganisationer.
Föreningen anser det rimligt att de av SMR berörda betalningssituationerna
skall medföra samma rättsverkningar som avbetalningsköpen såvitt
gäller bestämningen av fastighetsbegreppet, dock endast i vad avser industri-
och jordbruksfastigheter.

Lagberedningen anför att det synes råda eller ha rått delade meningar i
frågan i vad mån återtagandevillkor kan ge sakrättsligt skydd åt säljaren.
Enligt en mening måste förbehållen i fråga jämställas med eller anses inkludera
äganderättsförbehåll. Denna mening synes beredningen sakligt välgrundad.
Från den utgångspunkten kommer 5 § första stycket andra punk -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 903

ten i lagen att ge säljaren sakrättsligt skydd även när han gjort återtagandeförbehåll
utan att uttryckligen förbehålla sig äganderätten.

Departementschefen. Nu gällande bestämmelser om tillbehör till fastighet
i 1966 års lag om vad som är fast egendom är avsedda att i sak oförändrade
flyta in i 2 kap. nya jordabalken. Jag har därför ansett lämpligt att i detta
sammanhang ta upp de frågor som aktualiseras av framställningen från
SMR.

Fastighetstillbehören är lagtekniskt indelade i olika kategorier. En kategori
utgörs av sådant som hör till själva marken, såsom hus och andra
byggnader, de omedelbara fastighetstillbehören. En annan kategori utgörs
av föremål som via en byggnad eller annat omedelbart fastighetstillbehör
räknas till den fasta egendomen, de medelbara fastighetstillbehören eller
byggnadstillbehören. Dessa båda kategorier kan sägas utgöra allmänna fastighetstillbehör
i motsats till den tredje och sista kategorien tillbehör, vilken
består av föremål som tillförts fastighet som är helt eller delvis inrättad
för industriell verksamhet för att användas i verksamheten, de s. k.
industritillbehören. Om dessa tre kategorier fastighetstillbehör finns bestämmelser
i 2—4 §§ lagen om vad som är fast egendom resp. i 2: 1—3 i
balken.

De nu angivna reglerna utgör huvudregler, från vilka vissa undantag görs
i 5 § lagen om vad som är fast egendom resp. i 2: 4 i balken. Där undantas
nämligen vissa fall då det är annan än fastighetsägaren som äger det tillförda
föremålet. En betydelsefull skillnad görs därvid mellan det fall då det
är någon annan än fastighetsägaren som tillfört fastigheten föremålet i fråga
och det då fastighetsägaren själv gjort detta. I förra fallet räknas föremålet
— oavsett till vilken kategori av tillbehör det närmast skulle ha hört — inte
till fastigheten, om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares
hand. I det fall då det är fastighetsägaren som tillfört fastigheten föremålet,
gäller undantagsregeln bara när det är fråga om föremål som annars skulle
ha blivit industritillbehör.

I framställningen från SMR föreslås att sistnämnda undantagsregel skall
utvidgas till att gälla också beträffande föremål som är att hänföra till byggnadstillbehör,
förutsatt att föremålet kan skiljas från fastigheten utan väsentlig
skadegörelse. Vidare föreslås att undantagsregeln skall avse också
det fall då fastighetsägaren förvärvat föremålet under villkor att överlåtaren
har rätt att återta föremålet, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom
enligt överlåtelseavtalet. Slutligen föreslås vissa följdändringar och förtydliganden
i 6 § lagen om vad som är fast egendom, motsvarande 2: 5 i
balken.

Vad som närmast uppgivits som orsak till framställningen är uthyrningen
av mjölktankar, s. k. gårdstankar, från mejeriföreningarna till mjölkleverantörerna
och den osäkerhet som råder om äganderätten till dessa tan -

904 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kar. I framställningen anförs att tankarna enligt lagen om vad som är fast
egendom torde ha kommit att utgöra tillbehör till förhyrarens fastighet.

Av framställningen framgår att tankhämtning av mjölk i stor utsträckning
kommit att ersätta den traditionella hämtningen av mjölk i flaskor
med vanlig lastbil. Denna utveckling väntas fortsätta och göra tankhämtningen
till den dominerande hämtningsformen. Tankhämtningen förutsätter
att samtliga leverantörer efter en och samma körlinje är utrustade med
gårdstankar. Det är inte ekonomiskt möjligt att praktisera båda hämtningsformerna
parallellt efter samma körlinje. Eftersom det i många fall ställer
sig för dyrt för mjölkleverantören att själv inköpa gårdstanken, hyrs denna
i regel ut av mejeriföreningen. Härtill kommer att en gårdstank, som i storlek
vanligen varierar mellan 900 och 3 200 liter, måste bytas ut alltefter
ändringarna i mjölkproduktionen. Ett normalt inslag i systemet är därför att
gårdstankarna flyttas, vilket skulle försvåras om det var mjölkleverantören
som ägde tanken. Det påpekas att tankhämtningen ligger i båda parters intresse,
för mjölkleverantören därigenom att han slipper befatta sig med
hämtningen och för mejeriföreningen därigenom att den kan nöja sig med
att hämta mjölken varannan dag.

Eftersom gårdstankarna och deras antagna egenskap av byggnadstillbehör
utgör den direkta orsaken till framställningen om lagändring är det
nödvändigt att närmare gå in på om detta antagande är riktigt. I regel har
remissinstanserna utan diskussion godtagit den intagna ståndpunkten. Flera
instanser, bland dem lagberedningen, har emellertid uttalat sig för att
tankarna inte är att betrakta som byggnadstillbehör utan under de angivna
förutsättningarna fortfarande är att anse som lös egendom.

För att ett föremål skall vara att hänföra till kategorin byggnadstillbehör
fordras enligt lagtexten att det skall vara ägnat till stadigvarande bruk
för byggnaden eller del av denna. Förhållandet brukar uttryckas så, att det
skall finnas ett inre samband mellan föremålet och byggnaden, ett ändamålssamband.
Vidare skall det finnas ett direkt yttre samband, vilket kommit
till uttryck i lagtextens krav på att byggnaden skall ha blivit »försedd»
med föremålet. Om fastighetsägaren mot vad som uppges vara det vanliga
själv köpt en gårdstank och installerat denna i ladugårdsutrymmena torde
båda dessa krav få anses uppfyllda. Saken blir mera komplicerad om fastighetsägaren
inte köpt utan hyrt tanken.

Diskussionen i framställningen och i remissyttrandena har i denna fråga
förts efter två i princip skilda linjer. Å ena sidan har man sagt att det hyresförhållande
med stöd av vilket gårdstanken installerats medför att byggnaden
inte kan anses ha blivit »försedd» med tanken. Tanken skulle alltså
inte utgöra byggnadstillbehör enligt de speciella reglerna om sådana tillbehör.
Å andra sidan har man menat att hyresförhållandet i förevarande fall
har den innebörden att tanken skall anses ha tillförts fastigheten av annan
än fastighetsägaren, dvs. mejeriföreningen. Inte heller enligt det synsättet

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 905

skulle tanken vara att räkna som byggnadstillbehör. Detta följer av att undantagsregeln
i första stycket första punkten i förevarande paragraf är tilllämplig.

Lagberedningen anför att vid bedömandet av frågan om en byggnad blivit
»försedd» med visst föremål får varken det fysiska sambandet eller ändamålsgemenskapen
i och för sig bli ensamt utslagsgivande. Jag delar den
uppfattningen. En byggnadsdetalj — t. ex. hiss — som är direkt förutsatt i
byggnadsritningarna blir, som beredningen påpekar, lättare tillbehör än en
tank som ställs in i en redan befintlig byggnad. Som beredningen vidare
framhåller måste viss hänsyn tas också till rättsliga förhållanden. T. o. m.
i fråga om ett sådant typiskt byggnadstillbehör som hiss i bostadshus måste
gälla, att om hissen endast hyrts för tillfälligt bruk i avvaktan på leverans
av annan beställd hiss, byggnaden inte har blivit »försedd» med den hyrda
hissen.

Eftersom alltså den omständigheten att gårdstanken förhyrts kan ha betydelse
för bedömandet av frågan om tanken »tillförts» byggnaden och
därigenom blivit tillbehör till denna, bör här något beröras hur lagreglerna
behandlar förhyrningssituationen. Undantaget i förevarande paragrafs första
stycke andra punkten, vilket avser kategorin industritillbehör, talar allmänt
om den inkongruens i äganderättsförhållandena som består däri att
fastighetsägaren tillfört fastigheten föremål »utan att han ägde det». Främst
har åsyftats föremål som fastighetsägaren förvärvat under äganderättsförbehåll
för säljaren. Med den utvidgning av tillbehörsbegreppet i förhållande
till äldre rätt som införandet av kategorin industritillbehör innebar fanns
behov av en särskild reglering beträffande äganderättsförbehållens verkan
i fråga om industrifastigheterna. Jag uttalade i propositionen till 1966 års
lag att jag ansåg äganderättsförbehåll böra frånkännas verkan såvitt avser
föremål, som fastighetsägaren införlivar med sin fastighet på sådant sätt att
de framstår som typiska tillbehör till denna, omedelbart eller via en byggnad
(prop. 1966: 24 s. 77). Tillnärmelsevis lika starka skäl talade inte för
att frånkänna äganderättsförbehåll verkan i fråga om föremål som kan utgöra
industritillbehör. Jag anförde vidare att samma gräns borde vara avgörande
för tillbehörsegenskapens inträde i de fall, då fastighetsägaren tillför
fastigheten förhyrd egendom. Jag framhöll att det inte var ovanligt att
industriidkare genom förhyrning skaffade sig maskinell utrustning. Sådan
s. k. leasingverksamhet väntades få ökad utbredning. Uthyraren borde även
gentemot tredje man kunna göra gällande krav med anledning av hyreskontraktet,
såvida de uthyrda föremålen inte införlivats med fastigheten eller
byggnaden på sådant sätt att de framstod som typiska fastighets- eller byggnadstillbehör.

Den leasingverksamhet som synes vara vanligast i Sverige är en form som
kallas financial leasing. Vid financial leasing föreligger ett avtal, vanligen
ouppsägbart under en basperiod om exempelvis 3, 4 eller 5 år, enligt

906 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

vilket den hyrande parten förpliktas att under basperioden erlägga hyra
med belopp, som tillhopa överstiger det förhyrda objektets inköpspris. Uthyraren
är oftast ett för ändamålet speciellt organiserat finansieringsinstitut,
som står som köpare till den maskin, som exempelvis ett industriföretag
behöver i sin verksamhet. Underhållet av hyresobjektet åvilar i regel
hyresmannen under hyrestiden men äganderätten till objektet kvarstår
hela tiden hos uthyraren. I Sverige torde leasingkontraktets löptid i princip
motsvara hyresobj ektets ekonomiska livslängd.

Den här skildrade typen av leasing företer många likheter med köp på
avbetalning under äganderättsförbehåll för säljaren. En avgörande skillnad
vid leasing är dock att vid basperiodens slut, då s. a. s. vederlag för hyresobjektet
erlagts, äganderätten fortfarande kvarstår hos uthyraren. Å andra
sidan brukar hyresmannen i avtalet ha tillförsäkrats rätt till förlängning av
hyresavtalet och då mot ett väsentligt reducerat hyresbelopp. Ekonomiskt
kan således leasingavtalet i väsentliga hänseenden sägas fullfölja samma
syften som avbetalningsköp^.

Det finns alltså goda skäl att behandla sådana föremål som förvärvats
under äganderättsförbehåll och sådana som förhyrts genom leasingavtal
lika när det gäller tillbehörsegenskapen. Att undantag för hyressituationerna,
liksom för avbetalningsfallen, generellt uppställts endast beträffande
kategorin industritillbehör får emellertid inte föranleda den slutsatsen att
man beträffande övriga kategorier tillbehör inte skall kunna ta hänsyn till
den omständigheten att föremålet förhyrts. Som jag nyss anförde kan denna
omständighet komma i betraktande när det gäller att avgöra om ett föremål
»tillförts» byggnad på sådant sätt att det är att anse som tillbehör till denna.

Hyresförhållandet rörande gårdstankarna avviker i väsentliga hänseenden
från det vid den vanliga formen av leasing. Tanken förhyrs normalt
inte för hela sin ekonomiska livslängd. Tvärtom ingår det i systemet att
tankarna flyttas och ofta lär det, enligt vad jag har inhämtat, redan när tanken
installeras kunna förutses att denna inom en nära framtid måste bytas
mot en annan, vanligtvis större tank, på grund av ändring i mjölkproduktionen.
Jag har vidare erfarit att hyresbeloppet i princip motsvarar endast
mejeriföreningens självkostnadspris. Det kan med hänsyn till det anförda
starkt ifrågasättas om byggnaden blivit »försedd» med tanken. I vart fall är
skälen härför väsentligt svagare än vid den typ av leasing som vanligtvis
förekommer inom industrin.

Vad som framkommit rörande uthyrningen av gårdstankarna gör det
emellertid enligt min mening befogat att fråga om inte den andra av de
diskuterade invändningarna mot tankens egenskap av tillbehör bör ges avgörande
betydelse, alltså att tanken tillförts byggnaden inte av fastighetsägaren
utan av uthyraren—mejeriföreningen. För att erhålla en ekonomiskt
bärkraftig körlinje måste samtliga mjölkleverantörer efter en linje där
tankhämtning ifrågakommer vara utrustade med tankar. En investering i

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 907

en tank är ofta alltför dyrbar för den enskilde leverantören och därför har
mejeriföreningen valt att själv tillhandahålla tankarna mot erhållande av
en hyra som motsvarar föreningens självkostnadspris. Härtill kommer den
rörlighet i systemet som den ofta förekommande flyttningen av tankarna
innebär. Installationen av tankarna har, såsom några remissinstanser påpekat,
stor likhet med elleverantörens installation av elmätare. Vartdera
föremålet synes vara i princip lika nödvändigt. Det ligger i elleverantörens
lika mycket som i fastighetsägarens intresse att förbrukningen av ström
blir riktigt uppmätt. Såväl mejeriföreningen som fastighetsägaren har intresse
av att den producerade mjölken kan levereras in till föreningen. Att
gårdstanken blivit föremål för ett särskilt hyresavtal och att därför avgift
för nyttjandet beräknats särskilt kan inte vara någon avgörande skillnad.
Kostnaden för elmätaren lär tas ut av fastighetsägaren på annat sätt. För
min del anser jag alltså att tanken, såsom uthyrningsverksamheten beskrivits,
får anses tillförd fastigheten av annan än fastighetsägaren och att den
därför inte är att betrakta såsom byggnadstillbehör.

Oavsett denna ståndpunkt i fråga om gårdstankarna kan det ifrågasättas
om inte en lagändring på sätt SMR föreslagit behövs för att möjliggöra
leasing inom annan förvärvsverksamhet än den industriella. Det har uppgivits
att behov härav — förutom inom jordbruket — yppat sig inom handel
och hantverk.

Det torde inte vara lämpligt att — såsom ett par remissinstanser föreslagit
— begränsa lagändringen till att omfatta endast uthyrningsfallen. Av
vad jag tidigare anfört framgår att leasingverksamheten i väsentliga hänseenden
kan sägas fullfölja samma ekonomiska syften som avbetalningsköpen.
Leasingverksamheten synes dessutom ännu inte ha nått sådan utveckling
att behovet av särregler på förevarande område kan med säkerhet bedömas.
Som SMR framhållit har man vidare strävat efter att i förevarande sammanhang
behandla hyres- och avbetalningsfallen lika. Någon anledning att nu
ge särskilda regler för uthyrda föremål föreligger därför inte.

I propositionen till 1966 års lag framhöll jag att det synte« vara grundat
på starka skäl att äganderättsförbehåll i dittillsvarande praxis frånkänts
verkan mot tredje man i fråga om föremål som fått karaktär av tillbehör
till fastighet. En möjlighet för en leverantör att från fastighet återta viktiga
inredningsföremål skulle innebära betydande fara såväl för fastighet skrediten
som för omsättningen på fastighetsmarknaden. Ett förbehåll av
detta slag, framhöll jag vidare, kunde bli till särskilt stort förfång för kreditgivare,
som fått inteckning i fastigheten, sedan föremålen införlivats
därmed, liksom för hyresgäster, vilka måhända kunde komma att finna sina
lägenheter otjänliga för sitt ändamål (prop. 1966: 24 s. 77).

Jag kan inte finna att dessa skäl för gällande tillbehörsbestämning förlorat
i styrka. Motsvarande farhågor för fastighetskrediten och för nyttjanderättshavares
situation framförs nu av bl. a. bankinspektionen. Den från

908 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

jordabalksutredningens förslag hämtade begränsningen att föremålet skall
räknas som tillbehör såvida det inte kan skiljas från byggnaden »utan väsentlig
skadegörelse» har jag tidigare funnit inte uppfylla berättigade anspråk
på klarhet (prop. 1966:24 s. 78). Som Svea hovrätt påpekar skulle
med det vidgade utnyttjande av standardiserade och lätt monterbara byggnadstillbehör,
som kännetecknar nutida byggnadsteknik, förslaget i denna
del kunna få tillämpning på nästan alla de tillbehör som uppräknas i 2: 2.

Gällande regler om tillbehör till fastighet har varit i kraft en kort tid.
Utvecklingen i fråga om uthyrning av föremål som kan bli fastighetstillbehör
synes ännu inte medge några säkra slutsatser rörande behovet av
en undantagsreglering eller ge några riktlinjer för hur en sådan reglering
lämpligen bör utformas. Jag kan därför inte finna skäl att nu föreslå någon
saklig ändring av gällande tillbehörsregler.

Sammanfattningsvis har jag alltså kommit till den uppfattningen att
gårdstankar inte är att anse som byggnadstillbehör, eftersom de ej kan anses
tillförda fastigheten av fastighetsägaren. Enär sålunda tankarna redan
enligt gällande rätt utgör lös egendom och äganderätten alltså kvarstår hos
mejeriföreningen efter uthyrning av en tank, är någon ändring av lagen
om vad som är fast egendom eller av föreliggande förslag till 2 kap. jordabalken
inte påkallad.

I ett avseende anser jag emellertid att framställningen från SMR bör föranleda
en ändring i avfattningen av förevarande paragraf. Frågan gäller
köp av föremål under s. k. återtagandevillkor, dvs. villkor att överlåtaren
har rätt att återta föremålet om förvärvaren åsidosätter vad som åligger
honom enligt överlåtelseavtalet. I framställningen föreslås att sådana köp
skall jämställas med avbetalningsköp under äganderättsförbehåll såvitt avser
undantagsregleringen i förevarande paragraf.

I framställningen hävdas den uppfattningen att med föremål som fastighetsägaren
tillfört fastigheten »utan att han ägde det» avses — förutom
förhyrningsfallet — köp på avbetalning under äganderättsförbehåll men
däremot ej köp under återtagandeförbehåll. I det senare fallet sägs föremålet
redan vid förvärvet ha kommit i förvärvarens ägo och någon äganderättslig
inkongruens av det slag som avses i förevarande paragrafs första
stycke andra punkten sägs inte föreligga. Reglerna i paragrafen skulle
därigenom stå i mindre god samklang med bestämmelserna i nästfoljande
paragraf, som behandlar den obligationsrättsliga sidan och som uttryckligen
underkänner den obligationsrättsliga verkan av såväl äganderätts- som
återtagandeförbehåll beträffande föremål som tillförts fastigheten så, att
det blivit allmänt fastighetstillbehör. Motsättningsvis följer att villkoret får
göras gällande när fråga är om föremål som tillhör kategorin industritillbehör.
Den i framställningen intagna ståndpunkten leder alltså till att föremål
som av fastighetsägaren köpts under återtagandeförbehåll blir fastig -

Del B 2

909

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

hetstillbehör enligt f. n. gällande regler men, om det blivit att betrakta som
industritillbehör, att villkoret ändå får göras gällande i förhållande till fastighetsägaren
— förvärvaren.

För egen del är jag tveksam om gällande avfattning av undantagsreglerna
behöver föranleda den slutsats som dragits beträffande återtagandeförbehållen.
Dessa förbehåll fullföljer samma syften som äganderättsförbehållen
och de torde ha getts samma sakrättsliga effekt i övriga delar av gällande
rätt. Någon anledning att behandla dem olika i förevarande sammanhang
finns inte. Eftersom det i doktrinen tycks råda delade meningar i frågan
vill jag emellertid föreslå att genom en tillagd tredje punkt i första
stycket köp under åter tagandeförbehåll uttryckligen jämställs med köp under
äganderättsförbehåll. Denna ändring i förhållande till lydelsen av 5 §
första stycket lagen om vad som är fast egendom kräver enligt min mening
inte någon övergångsbestämmelse.

5 §

Departementschefen. I förevarande paragraf har jag i förhållande till det
tidigare remitterade förslaget vidtagit ett förtydligande, vilket föreslagits
av SMR i dess framställning om ändringar i 1966 års lag om vad som är
fast egendom. För att tydligare utmärka att bestämmelserna tar sikte på
det obligationsrättsliga förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren föreslås
att de ges lydelsen att villkor, varom i paragrafen är fråga, ej får göras
gällande »mot vare sig förvärvaren eller annan», sedan fastighetsägaren
tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

6 §

Departementschefen. Eftersom lagen (1926: 189) om upplåtelse under
åborätt av viss jord upphört att gälla, har hänvisningen i denna paragraf
till lagen fått utgå.

4 KAP.

Köp, byte och gåva

1 §

Departementschefen. Sedan exekutiv försäljning har ägt rum, ankommer
det på överexekutor att utfärda köpebrev (132 § första stycket UL, 43 §
första stycket och 56 § första stycket i lagberedningens förslag till lag om
exekutiv försäljning av fast egendom, FfL). En hänvisning till de särskilda
bestämmelser som gäller härom har tagits upp i paragrafens tredje stycke.

13 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del B 2

910

Del B 2

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

6 KAP.

Panträtt

Departementschefen. Sedan jordabalksförslaget (JB) remitterades till lagrådet
har vissa lagändringar genomförts på exekutionsrättens område angående
bl. a. exekutiv försäljning av tillbehör till fast egendom, vilka ändringar
rör bestämmelserna i 6 kap. JB-förslaget. Vidare har lagberedningen lagt
fram betänkande med förslag om exekution i fast egendom (SOU 1988: 64).
Betänkandet innefattar bl. a. FfL och lag om ändring i UL. Betänkandet har
remissbehandlats och frågan bereds f. n. inom departementet med sikte på
att förslag skall kunna remitteras till lagrådet inom kort. Även lagberedningens
förslag, som är grundat på de bestämmelser om panträtt som finns
i JB, förutsätter vissa smärre jämkningar i detta förslag. Dessa jämkningar
är av sådan beskaffenhet att de kan överblickas redan nu. Med hänsyn härtill
och då det är synnerligen angeläget att inte fördröja arbetet på JB har jag
ansett mig böra ta upp frågan om ändring av JB i anledning av lagberedningens
förslag redan i detta sammanhang.

I lagrådets utlåtande över JB-förslaget föreslås bl. a. att 6: 11—14 omformuleras.
Lagrådets förslag i denna del bör i allt väsentligt godtas. Den nu med
anledning av bl. a. lagberedningens förslag om exekution i fast egendom förordade
ändrade lydelsen av 6: 11—14 grundas därför på den av lagrådet
föreslagna formuleringen av bestämmelserna.

11 §

Departementschefen. I denna paragraf i det remitterade förslaget ges bestämmelser
om inverkan på inteckning av exekutiv försäljning av fastighet.
Som huvudregel anges att inteckning blir utan verkan till belopp som enligt
borgenärsförteckningen inte täcks av köpeskillingen. Vissa jämkningar fordras
nu av denna regel.

Sedan JB-förslaget remitterades till lagrådet har bestämmelser införts av
innehåll att vid exekutiv försäljning av fastighet särskild försäljning av tillbehör
till fastigheten kan ske. Bestämmelserna, som finns i 100 a—c §§ UL,
innebär bl. a. följande. Medel som influtit genom separatförsäljning av tillbehör
tillkommer dem som har fordringar med rätt i fastigheten efter det
företräde mellan dem som gäller enligt lag. Inteckningshavare får avstå från
betalning utan att det minskar hans rätt i fastigheten i övrigt. Avstående
som inverkar på villkoren vid fastighetens försäljning maste dock ske senast
vid bevakningssammanträdet och kan inte återkallas därefter. Om influtna
medel förslår till att förnöja utmätningssökanden samt dem som har bättre
rätt och ej har avstått från betalning, skall förfarandet avbrytas och sammanträde
för fördelning av medlen utsättas. I annat fall fördelas medlen
samtidigt med återstoden av köpeskillingen för fastigheten (143 § första

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 911

stycket UL). I 23 och 36 §§ förordningen (1875: 42 s. 12) angående inteckning
i fast egendom (IF) finns regler om inverkan på inteckning av separatförsäljning
av tillbehör. Om inteckningen besvärar endast den fastighet som
är föremål för exekution, gäller följande. Leder förfarandet till att även fastigheten
säljs, svarar inte denna i fortsättningen för intecknat belopp inom
lägsta budet, för vilket betalning utgår ur tillbehörsmedlen (23 § första stycket
sista ledet). Om försäljning av tillbehören skett utan att återstoden av
egendomen sålts, svarar inte fastigheten längre för intecknat belopp, för vilket
betalning utgår vid köpeskillingens fördelning (23 § andra stycket). När
det gäller gemensam inteckning bortfaller inteckningsansvar för fastighet
som är föremål för exekution, i den mån betalning utgår ur tillbehörsmedel
(36 § 1 mom. första stycket första och andra punkterna). Övriga intecknade
fastigheter blir befriade från inteckningsansvar för vad som kunnat utgå ur
tillbehörsmedlen (36 § 1 mom. andra stycket). Om en innehavare av gemensam
inteckning avstår från betalning ur tillbehörsmedel, går han alltså miste
om möjligheterna att ur övriga intecknade fastigheter ta ut vad han kunnat
få ut genom tillbehörsförsäljningen.

Lagberedningen föreslår inga ändringar i sak i de exekutionsrättsliga
bestämmelserna om separatförsäljning av fastighetstillbehör (16—19 §§
FfL). Även reglerna i IF om inverkan av medelsfördelning efter separatförsäljning
på inteckning torde i huvudsak oförändrade kunna tas upp i JBförslaget.
Anpassningen till JB:s regelsystem kräver dock vissa jämkningar.

I 6: 11 torde böra behandlas inte bara verkan på inteckning av exekutiv
försäljning av fastighet utan även verkan av att medel som influtit genom
separatförsäljning av tillbehör fördelas samtidigt med köpeskillingen i övrigt
för fastigheten. I saklig överensstämmelse med vad som gäller f. n. bör
föreskrivas att, om medel influtit genom separatförsäljning, inteckningen
blir utan verkan till belopp som ur medlen utfallit på pantbrevets belopp.
Eftersom enligt det remitterade förslaget inteckning utom lägsta budet enligt
huvudregeln behåller sin giltighet, bör i detta fall inteckning bli utan verkan
också när den faller utom lägsta budet.

I sammanhanget bör framhållas att inteckningshavare enligt 18 § FfL
kan avstå från sin rätt till betalning ur medel som influtit genom särskild
försäljning av tillbehör. Inverkar avståendet på villkoren vid fastighetens
försäljning, måste detta som nyss nämndes göras senast vid bevakningssammanträdet
och kan därefter ej återkallas. Liksom f. n. bör avståendet inte
minska borgenärens rätt till betalning i fastigheten. För att överensstämmelse
med de principer som ligger till grund för JB (jfr remissen till lagrådet
den 11 februari 1966 s. 331) skall uppnås, bör sådan verkan ej heller
inträda vid gemensam inteckning. Detta förutsätter emellertid i sin tur att
den vars rätt kan beröras av avståendet ger sitt samtycke till detta. Jag avser
därför att föreslå en utformning av 18 § FfL som innebär att vid gemensam
inteckning avstående får ske endast om samtycke till avståendet lämnats av

912 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade fastigheter som innehavare
av panträtt, om rättigheten gäller i en eller flera av fastigheterna med lika
rätt som eller sämre rätt än inteckningen.

Enligt 52 § FfL skall överexekutor i vissa fall efter exekutiv försäljning
av fastighet på begäran av köparen kunna förordna att inteckning som
annars skulle bli utan verkan alltjämt skall gälla. Vid försäljning av fastighet
som ensam svarar för inteckning kan regeln få betydelse beträffande
inteckning som helt eller delvis faller utanför köpeskillingen. Detsamma gäller
gemensam inteckning, om fastigheterna säljs vid gemensamt utrop utan
föregående särutrop. Även i annat fall när fråga är om gemensam inteckning
skall förordnande kunna ges enligt 52 § FfL. Enligt 52 § tredje stycket
gäller detta, om gemensamt intecknad fastighet bär hela primäransvaret
i förhållande till den eller de övriga fastigheterna och fordringen har
blivit täckt, överexekutor kan i sådant fall förordna att inteckningen alltjämt
skall gälla i fastigheten och att den eller de övriga fastigheterna skall
vara fria från ansvar. Med hänsyn till de nu anförda bestämmelserna i
52 § FfL, vilka bör läggas till grund för lagstiftningen, har ett tillägg
gjorts i både första och andra styckena i 11 §.

Enligt 11 § JB är verkan av exekutiv försäljning på inteckning beroende
av om inteckningen täcks av köpeskillingen. Tillsammans med köpeskillingen
skall emellertid fördelas även andra tillgångar. Hit hör bl. a. behållen
avkastning. Det torde finnas anledning att i förevarande sammanhang låta
fördelning av dessa medel få samma verkan som fördelning av köpeskilling.
I paragrafen har därför vid sidan av köpeskillingen tagits upp även behållen
avkastning och andra influtna medel (jfr 143 § UL och SOU 1968: 64 s. 39
och 227).

Det i JB använda uttrycket borgenärsförteckning har bytts ut mot ordet
sakägarförteckning.

I 36 § 1 mom. andra stycket första punkten IF ges regler om ansvarsfördelningen
mellan sålda och ej sålda fastigheter för det fall att endast
någon eller några av gemensamt intecknade fastigheter sålts utmätningsvis.
Bestämmelserna innehåller att, om en eller flera av gemensamt intecknade
egendomar sålts utmätningsvis, de övriga ej vidare skall häfta för
vad som kunnat utgå ur köpeskillingen för de egendomar som sålts. Det
är således avgörande vad som kunnat utgå ur köpeskillingen och inte vad
som verkligen utgått ur denna. I JB finns motsvarande regel i 6: It tredje
stycket, där det heter att om flera fastigheter svarar gemensamt för inteckning
och någon eller några av dem sälj s på exekutiv auktion de övriga ej vidare
svarar för belopp som utgått ur köpeskillingen för de fastigheter som
sålts. Enligt förslaget är det alltså endast vad som utgått ur köpeskillingen
som beaktas. Med hänsyn till att motiven till nu angivna avvikande innebörd
hos JB i förhållande till gällande rätt ej har närmare redovisats i remisspro -

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

913

tokollet (jfr även SOU 1968: 64 bilaga A 19 § tredje stycket) finns anledning
att ta upp frågan i detta sammanhang.

Regeln i gällande rätt att övriga fastigheter svarar endast för vad som inte
kunnat utgå ur köpeskillingen leder till att något fullständigt gemensamt
inteckningsansvar ej längre kommer att råda för fastigheterna. Visar det
sig nämligen vid senare tillfälle att belopp för vilket någon av de övriga
fastigheterna svarar primärt ej kan tas ut ur fastigheten, skall bristen fördelas
på övriga intecknade fastigheter. Brist som egentligen skolat påföras
den eller de först sålda fastigheterna får dock ej föras annan fastighet till
last, om bristen kunnat utgå ur köpeskillingen för den eller de först sålda
fastigheterna. Den utväg som inteckningshavaren har i gällande rätt att
hindra det nu antydda ansvarsbortfallet är att vid den första exekutiva försäljningen
begära indragning av den eller de övriga gemensamt intecknade
fastigheterna.

Det är tydligt att de förändringar av inteckningsansvaret vid gemensam
inteckning som enligt vad som anförts nu kan inträda i gällande rätt som
följd av att endast någon eller några av flera gemensamt intecknade fastigheter
säljs exekutivt blir svåra att överblicka i praktiken och därför lätt
kan ge upphov till missförstånd. Pantbrevet blir föga lämpat för omsättning
i fortsättningen. Jag har i remissprotokollet vid remissen den 11 februari
1966 (s. 331) närmare utvecklat dessa synpunkter med avseende på
andra med det nu behandlade fallet likartade situationer. Med hänsyn till
de skäl som där anförs anser jag att gällande rätt inte innebär någon lämplig
ordning. JB:s regel däremot leder till att man har att ta hänsyn endast
till betalning som utgått ur köpeskillingen för såld fastighet. Sedan inteckning
skrivits ned med ett belopp motsvarande betalningen är de gemensamt
intecknade fastigheterna ansvariga enligt vanliga regler.

Mot JB:s regel kan invändas att regeln kan leda till en övervältring av
inteckningsansvar från såld fastighet till den eller de fastigheter som ej omfattats
av det exekutiva förfarandet utan att vederbörande rättsinnehavare
lämnat samtycke till att ansvaret ökas. Logiken kunde därför tyckas kräva
att regeln kompletterades med bestämmelser om möjlighet för den vars rätt
kan påverkas att begära indragning av även återstående fastigheter i det
exekutiva förfarandet. Av andra skäl bör emellertid en sådan väg inte beträdas.

I sammanhanget bör emellertid beaktas att problemet torde ha praktisk
betydelse bara när det finns särintressen i det gemensamt intecknade fastighetskomplexet.
Med särintressen åsyftas då situationer när fastigheterna
är i skilda ägares hand eller när inteckning i viss fastighet inte besvärar
hela komplexet. JB är emellertid utformad på sådant sätt att särintressen
inte kan bestå under längre tid och att frågan därför kan få aktualitet endast
i undantagsfall. Det kan också ifrågasättas om det finns anledning att

914 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

behålla det långtgående skydd för särintressen i gemensamt intecknade fastighetskomplex
som kännetecknar gällande rätt.

Mot bakgrunden av det anförda talar övervägande skäl för att inte tillåta
att stympat gemensamt inteckningsansvar uppkommer som följd av att endast
någon eller några av flera gemensamt intecknade fastigheter säljs exekutivt.
Detta uppnås genom JB:s regel enligt vilken hänsyn tas endast till
betalning som utgått ur köpeskillingen för fastighet som sålts exekutivt
eller behållen avkastning eller andra influtna medel. Av redaktionella skäl
bör regeln dock omformuleras.

12 §

Departementschefen. 12 § i JB-förslaget innehåller bestämmelser om inverkan
på inteckning av fördelning enligt UL av medel som är att tillgå
fastän försäljning inte ägt rum. Bestämmelserna tar sikte på behållen avkastning
av fastigheten eller ersättning som försumlig inropare ålagts att
utge eller behållning i anledning av tvångsförvaltning. Enligt 12 § skall medlen
användas för betalning av utmätningssökandens fordran och av ränta
och andra årligen upplöpande belopp på fordringar med företrädesrätt
framför nämnda fordran.

Sedan JB remitterades till lagrådet har förutsättningarna för 12 § i väsentliga
hänseenden ändrats. Medel kan numera i ytterligare ett fall finnas
tillgängliga för fördelning utan att försäljning av fastigheten ägt rum, nämligen
efter särskild försäljning av tillbehör till fastighet. Vidare föreslår
lagberedningen att institutet tvångsförvaltning skall avskaffas. JB-förslaget
torde böra grundas på att detta sker.

I 143 § UL ges bestämmelser om fördelning av medel som är att tillgå
fastän fastigheten inte sålts. Bestämmelserna innebär att annan borgenär
än utmätningssökanden har rätt att få betalning endast för ränta och kostnader.
I den mån fördelningen gäller medel som influtit genom särskild försäljning
av tillbehör skall dock 18 § FfL i stället tillämpas. Betalning skall
då bjudas fordringshavarna efter det företräde som gäller mellan dem. Även
annan än utmätningssökanden kan alltså i sådant fall få betalning för sin
kapitalfordran.

Beträffande medelsfördelningens inverkan på inteckning finns iirte anledning
att för de i 12 § behandlade fallen ha någon annan regel än den som
föreslås gälla för andra fall av medelsfördelning, nämligen att inteckning
blir utan verkan till belopp som utfallit på pantbrevets belopp.

Enligt 6: 14 andra stycket JB kan rättsägare före medelsfördelningen avstå
från sin rätt till betalning. Fördelningen inverkar då inte på inteckningen.
I fråga om gemensam inteckning är rätten att avstå från betalning på
visst sätt begränsad. Dessa bestämmelser torde böra gälla även i de fall som
avses i 12 §. En motsvarighet till bestämmelserna har därför tagits upp som
ett andra stycke.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 915

Reglerna om avstående från rätt till betalning innebär att om inteckningshavare
avstår från rätt till betalning medlen i stället erbjuds den inteckningshavare
vars fordran ligger därnäst i företrädesordningen. Hänsyn
tas däremot inte till innehavare av annan rättighet, som är inskriven (jfr
remissen till lagrådet den It februari 1966 s. 33/). Frågan om sådan rättighetshavares
ställning kommer upp på ett särskilt sätt när det gäller reglerna
beträffande gemensam inteckning. I 6: 14 andra stycket andra punkten
JB anges att bestämmelsen om att avstående från betalning inte inverkar
på inteckningen gäller i fråga om gemensam inteckning endast om samtycke
till avståendet lämnats av såväl ägare till övriga av inteckningen besvärade
fastigheter som innehavare av panträtt eller annan rättighet, som är inskriven,
om rättigheten gäller i en eller flera av fastigheterna med lika rätt som
eller sämre rätt än inteckningen. I detta fall har alltsa rättighetshavaren
tillerkänts samma rätt som panthavaren att påverka fördelningsförfarandet.
I själva verket föreligger samma skäl i denna situation som när det gäller
inteckning i endast en fastighet att ej fordra medgivande av rättighetshavare
(jfr lagrådets yttrande den 2 juni 1969 över förslag till fastighetsbildningslag
s. 27). Jag föreslår med hänsyn härtill den ändringen att samtycke
till avståendet skall lämnas förutom av ägare till övriga av inteckningen
besvärade fastigheter endast av innehavare av panträtt, om rättigheten gäller
i en eller flera av fastigheterna med lika rätt som eller sämre rätt än
inteckningen.

13 och 14 §§

Departementschefen. Paragraferna har getts den ändrade utformning som
lagrådet föreslår.

15 §

Departementschefen. Ändringen innebär att till paragrafen har fogats ett
andra stycke av innebörd att vid avstyckning av samfällighet eller viss ägovidd
av samfällighet den avstyckade fastigheten inte svarar för inteckning i
stamfastighet. Frågan om de närmare motiven till detta förslag kommer jag
att anmäla senare denna dag i samband med fragan om ansvaret för inteckning
i samfälld mark.

17 §

Departementschefen. Paragrafens första stycke har ändrats i formellt avseende
som en följd av motsvarande ändringar inom exekutionslagstiftningen.

19 §

Departementschefen. 6:19 JB-förslaget innehåller bestämmelser om rätt för
borgenär som har gemensam inteckning att när någon av fastigheterna skall
säljas exekutivt på begäran av annan rättsägare påfordra indragning i det

916 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

exekutiva förfarandet av en eller flera av de övriga fastigheterna. Lagberedningen
anser att dessa bestämmelser i stället bör tas upp i FfL (48 § FfL).
Jag biträder denna uppfattning och föreslår att förevarande paragraf får
utgå.

7 KAP.

Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut, samfällighetsrätt och

rätt till elektrisk kraft

Departementschefen. Sedan förslaget till ny jordabalk år 1966 remitterades
till lagrådet har förutsättningarna för vissa av de i 7 kap. upptagna bestämmelserna
ändrats i väsentliga avseenden. Sålunda har tillkommit betydelsefulla
ändringar i hyres- och arrendelagstiftningen, främst bestämmelserna
om direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst och bostadsarrendator. Bestämmelser
härom har tagits upp i de samtidigt härmed till lagrådet remitterade
10 och 12 kap. JB. Även i 9 kap. om jordbruksarrende återfinns regler
om besittningsskydd. Ifrågavarande bestämmelser om besittningsskydd
återverkar på vissa paragrafer i 7 kap. i det tidigare remitterade förslaget,
främst bestämmelserna om förlängning av tiden för upplåtelse samt andra
ändringar och tillägg (7 och 8 §§).

Till lagrådet har den 19 april 1968 remitterats förslag till ny fastighetsbildningslag
(FBL). I samband härmed har frågan om det allmänna samspelet
mellan upplåtna rättigheter och fastighetsbildning tagits upp nå nytt.
Det har därvid visat sig nödvändigt att i 7 kap. införa ytterligare regler som
komplement till bestämmelserna om verkan av fastighets delning (26 §).

Slutlig ställning har först nu kunnat tas till institutet rätt till elektrisk
kraft sedan pågående utredningsarbete slutförts. Därvid har det visat sig
nödvändigt att behålla institutet som en särskild sakrätt i fast egendom.
Allmänna bestämmelser härom har ansetts böra tas upp i 7 kap. JB medan
särskilda bestämmelser om rätt till elektrisk kraft föreslås upptagna i en
lag om rätt till elektrisk kraft. Förslag i sistnämnda hänseende kommer att
anmälas senare denna dag.

Även annan lagstiftning och lagförslag som tillkommit efter 1966 års remiss
bör även beaktas i detta sammanhang.

De angivna ändrade förutsättningarna för lagstiftningsarbetet medför relativt
omfattande ändringsförslag i 7 kap. Förslag till ändrad lydelse av 7
kap. 1, 4—14, 16—19, 24 och 26 §§ har utarbetats. Lagrådets anmärkningar
i anslutning till dessa paragrafer har i viss utsträckning beaktats. Vidare
har tillkommit ytterligare tre paragrafer under rubriken Verkan av ändring
i fastighetsdelningen, 27—29 §§. Förutvarande 27 § har utgått i detta förslag.
Även kapitelrubriken har ändrats.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

917

1 §

Departementschefen. Beträffande den närmare motiveringen för att i balken
ta upp bestämmelser om rätt till elektrisk kraft och den närmare utformningen
av detta institut får jag hänvisa till vad som anförs i anslutning
till förslaget till lag om rätt till elektrisk kraft. I förevarande paragraf
kräver institutet rätt till elektrisk kraft beaktande så till vida som det
skall ingå i den i första stycket intagna uppräkningen över rättigheter som
avses i kapitlet. Hänvisningen i paragrafens tredje stycke till särskilda bestämmelser
i lag eller annan författning kommer att syfta bl. a. på lagen om
rätt till elektrisk kraft.

Lagrådet förordar beträffande alla de i kapitlet behandlade rättigheterna
att det får komma till uttryck att inom balkens ram regleras endast rättsförhållanden
som grundar sig på avtal inom förmögenhetsrättens område.
Paragrafens första stycke har utformats med iakttagande härav.

4 §

Departementschefen. Paragrafen har ändrats så till vida att åborätt har
fått utgå ur uppräkningen (jfr 2:6).

5 §

Departementschefen. I FBL finns inte termen tomt som beteckning på en
fastighet. Uttrycket har därför utmönstrats i första stycket av denna paragraf.

I de samtidigt härmed remitterade förslagen till 9, 10 och 12 kap. har tagits
upp bestämmelser om arrendators och hyresgästs rätt till förlängning
av arrende- eller hyresavtal. Med hänsyn härtill har tredje stycket andra
punkten formulerats så att första stycket förklaras ej inverka på arrendators
och hyresgästs rätt till förlängning av avtal på grund av lag.

I fjärde stycket har tagits upp särskilda bestämmelser om uppsägning av
arrende och hyra om maximitiden överskrids. Bestämmelsen, som har sin
motsvarighet i 2: 4 och 3: 5 första stycket NJL (jfr 8: 4 i arrendelagsutredningens
förslag), har sådant samband med reglerna om maximitid att den
i detta sammanhang överförts till denna paragraf. För övriga fall synes inte
böra föreskrivas särskild underrättelseskyldighet när avtal frånträds vid
maximitidens utgång.

Jag avser att i senare sammanhang ta ställning till lagrådets erinringar
mot paragrafens första stycke.

6 §

Departementschefen. Tidsbegränsning bör inte gälla i fråga om rätt till
elektrisk kraft. Även denna rätt skall sålunda ingå i uppräkningen i denna
paragraf. Paragrafen har i övrigt fått ändrad redaktionell utformning med
anledning av lagrådets uttalanden.

13f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

918

Del B 2

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970
7 och 8 §§

Inledning. De i 7 och 8 §§ i det remitterade förslaget upptagna bestämmelserna
om förlängning av tiden för upplåtelsen samt andra ändringar och
tillägg innebär att förlängning av upplåtelsetiden på grund av lag eller med
stöd av förlängningsklausul i det ursprungliga upplåtelseavtalet inte medför
att en ny upplåtelse kommer till stånd (7 §). Självständiga förlängningsöverenskommelser
betraktas däremot som nya upplåtelser (8 § första stycket
andra och tredje punkterna). Detsamma gäller andra ändrings- eller
tilläggsavtal, såvitt avser förhållandet till ny ägare av fastigheten eller innehavare
av rättighet i denna (8 § första stycket första punkten). I fråga om
sättet för ingående av sådana överenskommelser gäller vad som är föreskrivet
beträffande ny upplåtelse (8 § andra stycket). Har ändring skett i upplåtelse
som ägt rum genom skriftlig handling, skall detta anmärkas på
handlingen om fastighetsägaren eller rättighetshavaren begär det (8 § tredje
stycket).

Bestämmelserna i 7 § om förlängning av upplåtelsetiden på grund av lag
syftar på reglerna om tyst förlängning av arrende- eller hyresavtal (2:2
andra stycket samt 3: 6 NJL i den vid tiden för remissen gällande lydelsen)
samt reglerna om arrendators optionsrätt vid vissa jordbruksarrenden (2:
51—52 NJL). Bestämmelsen i 7 § om att förlängning av upplåtelsetiden på
grund av lag ej innebär att ny upplåtelse kommer till stånd innefattade en
ändring i förhållande till gällande rätt, där den ståndpunkten intagits i
praxis att en ny upplåtelse ansetts komma till stånd vid tyst förlängning
(NJA 1946 s. 201).

I detta sammanhang bör även anmärkas att gällande rätt upptar särskilda
regler om ändring i eller tillägg till arrende- och hyresavtal. Har i sådant
avtal skett ändring eller tillägg utan att detta anmärkts på jordägares exemplar
av handlingen och var ändringen inte känd för nye ägaren vid överlåtelsen,
gäller ändringen mot honom om han ej inom en månad från det
han fick kännedom om ändringen underrättar arrendatorn eller hyresgästen
att han inte godkänner ändringen. Har underrättelse slcett får arrendatorn
eller hyresgästen inom en månad säga upp avtalet (2:29 och 3:29
andra stycket NJL och 133 § fjärde stycket UL).

Genom 1968 års ändringar i hyreslagstiftningen har i 3 kap. NJL tagits
upp bestämmelser om hyresgästs besittningsskydd. I 3: 45 anges besittningsskyddets
innebörd som en rätt till förlängning av hyresavtalet. I anslutning
till denna bestämmelse har anförts att häri ligger att någon ny
upplåtelse inte kommer till stånd, om hyresgästen erhåller förlängning. En
konsekvens av besittningsskyddets innebörd är att även överenskommelser
mellan parterna under hyrestiden om ändring av hyresvillkoren kommer att
ingå som ett led i den ursprungliga upplåtelsen. Överenskommelsens sakrättsliga
verkningar blir alltså desamma som det löpande hyresavtalets. I
sammanhanget har anmärkts att de principer som sålunda föreslås gälla

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 919

angående ändringsavtals rättsverkningar i viss mån torde avvika från de
grundsatser som kommer till uttryck i det remitterade jordabalksförslaget
och att det torde finnas anledning att återkomma till denna fråga i samband
med att förslag läggs fram om att infoga de hyresrättsliga bestämmelserna
i jordabalksförslaget (prop. 1967: 141 s. 228).

Motsvarande fråga angående verkan av förlängning av upplåtelsetiden
och ändring i upplåtelseavtalet uppkommer även när det gäller det besittningsskydd
som genomförts för bostadsarrendatorer genom 1968 års ändringar
i arrendelagstiftningen (jfr 2 kap. 75 § NJL och lagrådets uttalande
härom, prop. 1968: 19 s. 142). I förevarande förslag till jordabalk i återstående
delar tillkommer ytterligare en kategori nyttjanderättshavare, för
vilka föreslås ett besittningsskydd av samma innebörd, nämligen jordbruksarrendatorer.

Departementschefen. Som framgår av vad som inledningsvis anförts har
förutsättningarna för reglerna om förlängning av upplåtelsetiden samt ändring
av och tillägg till upplåtelse delvis ändrats sedan jordabalksförslaget
remitterades till lagrådet. Den lagstiftning om besittningsskydd för vissa
kategorier nyttjanderättshavare som tillkommit sedan förslaget lades fram
och nu föreslås ytterligare utvidgad föranleder att bestämmelserna i 7—8 §§
tas upp till förnyat övervägande.

När det gäller förlängningsöverenskommelserna bör som huvudregel gälla
att en självständig förlängningsöverenskommelse är att betrakta som en
helt och hållet ny upplåtelse. Rättsläget blir alltså detsamma som om ett
helt nytt avtal slutits. Saken ter sig annorlunda vid förlängning omedelbart
på grund av bestämmelse i den ursprungliga upplåtelsen. I sådant fall kan
någon ändring i det ursprungliga rättsförhållandet inte sägas ha skett. Det
sagda äger även tillämpning, om förlängning inträder omedelbart på grund
av lag, s. k. tyst förlängning (jfr 9:4 och 12:4 första stycket) eller s. k.
automatisk förlängning (jfr 9:3, 10:3 och 11: 3). På samma sätt bör även
bedömas det fall då förlängning äger rum på grund av lagbestämmelser om
besittningsskydd. Efter de numera genomförda eller föreslagna ändringarna
i arrende- och hyreslagstiftningen har man att utgå från att direkt besittningsskydd
skall föreligga för jordbruksarrendatorer (9: 7), bostadsarrendatorer
(10:5), bostadshyresgäster (12:45) och fiskearrendatorer (4 §
lagen (1957: 390) om fiskearrenden).

I överensstämmelse med vad som nu anförts har i 7 § tagits upp bestämmelser
om förlängning av upplåtelsetiden. Paragrafen motsvarar 7 § samt
8 § första stycket andra och tredje punkterna i 1966 års remiss. I första
stycket behandlas de självständiga förlängningsöverenskommelserna, vilka
anges gälla som ny upplåtelse. Detta innebär att överenskommelsen både i
obligationsrättsligt och sakrättsligt hänseende är en självständig upplåtelse
som ersätter den tidigare upplåtelsen. Härav följer att även i fråga om

920 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

sättet för ingående av överenskommelsen gäller vad som är föreskrivet beträffande
ny upplåtelse. Uttrycklig bestämmelse härom har inte ansetts behövlig
och har därför inte tagits upp i detta förslag. Andra stycket motsvarar
7 § i det remitterade förslaget. Uttrycket förlängning på grund av lag
syftar på tyst förlängning, automatisk förlängning och förlängning på grund
av bestämmelserna om direkt besittningsskydd. Såvitt avser förlängning
av det slag som nämnts sist tar andra stycket närmast sikte på det fall att
domstol eller annan myndighet tvångsvis förordnar om förlängning av avtalet.
Bestämmelsen är emellertid tillämplig även om förlängningen kommer
till stånd genom överenskommelse mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren
inom ramen för lagens bestämmelser om direkt besittningsskydd.

En överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelseavtalet bör i
förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av rättighet i denna
i princip betraktas som en ny upplåtelse. En bestämmelse härom återfinns i
8 § första stycket.

Sådana ändringar i upplåtelsevillkoren som sker med tillämpning av bestämmelserna
om rätt till förlängning kräver dock särskilt beaktande. Som
jag tidigare anfört bör förlängningen i ett sådant fall inte innebära att ny
upplåtelse kommer till stånd. Om upplåtelsevillkoren ändras i samband med
domstols eller annan myndighets förordnande om förlängning bör ändringen
sålunda inte betraktas som en ny upplåtelse i förhållande till tredje man.
En bestämmelse härom har tagits upp i 8 § andra stycket.

Som jag anförde i samband med 1968 års reform av hyreslagstiftningen
bör vad nu sagts gälla också om ändringen kommit till stånd genom en frivillig
överenskommelse mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren. För
att en ändringsöverenskommelse skall få denna verkan måste den dock stå
i samband med en förlängning av avtalet på grund av besittningsskyddsbestämmelserna.
Om ändringsöverenskoinmelsen träffats helt oberoende av
frågan om förlängning eller om den träffats i samband med en förlängningsöverenskommelse
som inte kunnat genomföras tvångsvis med stöd av bestämmelserna
om besittningsskydd är 8 § första stycket tillämplig och ändringsöverenskommelsen
är att betrakta som en ny upplåtelse i förhållande
till tredje man.

Det bör i detta sammanhang anmärkas att en överenskommelse som innebär
att det med upplåtelsen avsedda objektet undergår väsentlig förändring
inte är att bedöma som ändringsavtal utan som en ny upplåtelse.

Genom bestämmelsen i 8 § andra stycket blir ändringar i arrende- och
hyresavtal i regel gällande mot tredje man. Vid sådant förhållande finns
inte anledning att bibehålla de särskilda reglerna i gällande rätt angående
verkan av ny ägares passivitet, då han av arrendator eller hyresgäst underrättats
om ändringsavtal som i och för sig inte gäller mot honom.

Det tidigare remitterade förslaget tar i 8 § andra stycket upp en bestämmelse
att i fråga om sättet för ingående av överenskommelse om ändring

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 921

eller tillägg till upplåtelseavtalet gäller vad som är föreskrivet beträffande
ny upplåtelse. Bestämmelsen har fått utgå i det nu föreliggande förslaget.
Formföreskriften beträffande ändrings- och tilläggsöverenskommelser har i
stället tagits upp i anslutning till formföreskrifterna för de olika rättigheterna
(jfr 8: 3, 12: 2, 13: 3, 14: 4 och 15: 5).

9 §

Departementschefen. I sak innebär ändringen att förbudet mot andelsupplåtelse
har utsträckts att gälla även i fråga om rätt till elektrisk kraft.

Lagrådet förordar att paragrafen ges sådan lydelse, att det framgår att
paragrafens räckvidd är begränsad till att ange att andelsupplåtelse inte
grundar sakrätt i egendomen. Paragrafen har utformats i anslutning till
lagrådets förslag.

10 §

Departementschefen. Paragrafen, som innehåller bestämmelser om rätt till
inskrivning, har utvidgats till att avse även rätt till elektrisk kraft. Liksom
f. n. bör rätt till elektrisk kraft få inskrivas bara om upplåtaren skriftligen
medger inskrivning. Detta kräver att uppräkningen av avslagsgrunder i
23: 2 utökas med ytterligare en, som avser upplåtelse av rätt till elektrisk
kraft i fall när skriftligt medgivande till inskrivning inte föreligger.

Lagrådet föreslår en genomgripande ändring och omdisposition av bestämmelserna
i 10—16 §§. Jag avser att ta ställning till detta förslag i senare
sammanhang. De ändringar som nu föreslås i denna och följande paragrafer
grundas på 1966 års remiss.

11 §

Departementschefen. Avtal om upplåtelse av rätt till elektrisk kraft bör
liksom hittills upprättas skriftligen. Bestämmelse härom är avsedd att ingå
i den särskilda lagen om rätt till elektrisk kraft. Enligt gällande rätt är
skriftlig upplåtelse av rätt till elektrisk kraft vid frivillig överlåtelse gällande
mot ny ägare oberoende av förbehåll. Den privilegierade ställning rätten
till elektrisk kraft sålunda har i sakrättsligt hänseende bör bibehållas.
I 11 § har därför i ett andra stycke tagits upp en särskild regel i enlighet
härmed.

12 och 13 §§

Departementschefen. Med anledning av ändringarna i 7 och 8 §§ har 12 §
och 13 § andra stycket undergått en formell jämkning.

14 §

Departementschefen. Paragrafens andra stycke har anpassats till den nu
föreslagna lydelsen av 8 och 12 kap.

922

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

16 §

Departementschefen. Bestämmelsen om rättighets bestånd vid exekutiv
auktion har ändrats så att den omfattar även rätt till elektrisk kraft. Regeln
innebär inte någon ändring i förhållande till gällande rätt (jfr 15 §
andra stycket i lagen (1920:474) med vissa bestämmelser om registrering
av elektriska anläggningar samt om rätt till elektrisk kraft m. m., 1920 års
lag). 1 övrigt har paragrafens första stycke undergått en redaktionell jämkning,
föranledd av Ffl. Hänvisningen i andra stycket har ändrats så att
den avser lagen om exekutiv försäljning av fast egendom, där bestämmelserna
i fråga kommer att tas upp.

17—19 §§

Departementschefen. 17 § första och andra styckena har jämkats med anledning
av ändringen i 11 §. Eftersom rätt till elektrisk kraft vid frivillig
överlåtelse av fastigheten är gällande mot nye ägaren oberoende av förbehåll
saknas anledning att i förhållande till rättighetshavaren föreskriva skadeståndsskyldighet
vid frivillig överlåtelse. Däremot föreligger skadeståndsskyldighet
enligt 18 § om rätt till elektrisk kraft upphör i samband med
exekutiv auktion. Även bestämmelserna i 19 § om förhållandet mellan nye
ägaren och rättighetshavaren samt den tidigare ägarens skadeståndsskyldighet
om nye ägaren brister i att fullgöra sina åligganden äger tillämpning på
rätt till elektrisk kraft. Även dessa bestämmelser ansluter nära till gällande
rätt (jfr 16 § första stycket samt 18 och 19 §§ i 1920 års lag).

21—23 §§

Departementschefen. I dessa paragrafer, vilka genom utvidgningen av kapitlets
tillämpningsområde utan ändring gäller även i fråga om rätt till elektrisk
kraft, regleras det inbördes företrädet mellan flera oinskrivna rättigheter
i samma fastighet isamt rätten till skadestånd för rättighetshavare i
vissa fall när rättighet får vika. Beträffande rätt till elektrisk kraft finns i
gällande rätt motsvarande bestämmelser i 15 § fjärde stycket i 1920 års lag.
Denna bestämmelse avser emellertid endast företrädet vid exekutiv auktion.
I sådant fall innebär regeln att tidsföljden för upplåtelserna i första
hand är avgörande. Har flera upplåtelser skett samma dag, har de lika rätt.
Lagberedningen ansåg inte tillräckliga skäl föreligga att beträffande upplåtelser
av detta slag avvika från de allmänna prioritetsreglerna och lät i sitt
förslag följaktligen rätten till elektrisk kraft följa samma företrädesregler
som övriga rättigheter (jfr SOU 1960: 25 s. 332—334). Jag ansluter mig till
lagberedningens uppfattning. Detta innebär beträffande rätt till elektrisk
kraft att företrädet regleras inte bara vid exekutiv auktion utan även då
rättigheter inte kan utövas vid sidan av varandra. Vidare blir tidsföljden för
upplåtelserna i första hand avgörande även mellan upplåtelser som skett
samma dag.

Del B 2

923

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

24 §

Departementschefen. Ändringen innebär att tillämpningsområdet utvidgats
till att avse även rätt till elektrisk kraft. På föranledande av lagrådet liar
viss formell omarbetning av första stycket gjorts.

Verkan av ändring i fastighetsindelningen

26—29 §§

Inledning. I 7: 26 JB har under rubriken verkan av fastighets delning
tagits upp bestämmelser att, om fastighet som besväras av nyttjanderätt,
servitut eller samfällighetsrätt delas, rättigheten gäller i var och en av de
nya fastigheterna. Är rättighetens utövning lokaliserad till visst område upphör
rättigheten dock att besvära fastighet som inte innefattar någon del av
området. I anslutning till 26 § har i remissprotokollet beträffande det allmänna
samspelet mellan fastighetsbildning och rättigheter anförts att problemkomplexet
torde få ägnas fortsatt uppmärksamhet i samband med beredningen
av förslaget till lag om fastighetsbildning. Bestämmelserna i 26 §
har i fråga om nyttjanderätt och servitut införlivats med gällande rätt genom
ändringar i NJL (1 kap. 6 a §) och i servitutslagen (3 §), vilka ändringar
trätt i kraft den 1 juli 1968.

I FBL har i 5: 33 och 34 tagits upp vissa bestämmelser rörande en fastighetsreglerings
inverkan på nyttjanderätt som upplåtits i regleringsfastigheten.
Om mark eller byggnad som är upplåten med nyttjanderätt genom
fastighetsreglering överförs till annan fastighet eller intas i samfällighet,
upphör nyttjanderätten att gälla i den överförda marken resp. byggnaden.
Hyresrätt blir dock gällande mot tillträdaren, om uppsägning ej sker inom
en månad från det uppgift om regleringen införts i fastighetsregistret
(5:33). Vid överföring av mark som är upplåten med nyttjanderätt kan
under vissa förutsättningar bestämmas nytt område för ny ttj anderättens
utövning på mark som efter regleringen hör till den fastighet i vilken nyttjanderätten
upplåtits (5:34). I motiven till sistnämnda bestämmelse har
anförts att reglerna främst tar sikte på det fallet att en lokaliserad nyttjanderätt
föreligger. Om nyttjanderätten avser en hel fastighet, gäller den
automatiskt i upplåtelsefastighetens nya område. Sistnämnda princip har
dock inte lagfästs i FBL. Det har ansetts böra närmare övervägas om en
sådan regel bör inflyta i JB (remissprotokollet s. 493).

I samband med fastighetsreglering som avser ändring i fastighetsindelningen
får servitut ändras eller upphävas om åtgärden är av betydelse för
regleringen och denna kan genomföras utan stöd av överenskommelse mellan
sakägare eller utan sakägares samtycke (7:5).

Beträffande verkan av sammanläggning gäller enligt FBL att, sedan sammanläggning
ägt rum, rättighet som besvärar någon av fastigheterna i stället
avser den nybildade fastigheten (12: 7 första stycket). I motiven till den -

924 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

na bestämmelse har anförts att frågan i vad mån omfattningen av servitut,
nyttjanderätt eller liknande rättigheter påverkas av sammanläggning får
bedömas med hänsyn till den grundläggande handlingens innehåll och omständigheterna
vid dess tillkomst. Någon lagbestämmelse härom har inte ansetts
behövlig (remissprotokollet s. 745).

När det gäller fastighet som besväras av tomträtt har i FBL getts vissa
särskilda regler. Avstyckning från och klyvning av sådan fastighet får ske
endast om avtal slutits om motsvarande inskränkning av området för tomträtten
och inskrivning av ändringsavtalet sökts (10: 3 och 11: 3 andra stycket).
Fastighet som besväras av tomträtt får inte sammanläggas med annan
fastighet med mindre avtal slutits om motsvarande utvidgning av området
för tomträtten och inskrivning av ändringsavtalet sökts (12: 3 andra
stycket).

Arrendelagsutredningen föreslår en regel av innehåll att arrenderätten,
om fastigheten undergår annan fastighetsbildning än delning, skall gälla i
fastigheten sådan den är efter förrättningen enligt de närmare bestämmelserna
härom i FBL (8: 27 JB). Den föreslagna bestämmelsen avser både det
fallet att arrendet omfattar en hel fastighet och det fallet att arrendet omfattar
endast en del av fastigheten. Utredningen uttalar i motiven till denna
bestämmelse att principen att arrendestället följer värdfastigheten hittills
utan särskild föreskrift ansetts gälla när arrenderätten omfattar en hel fastighet.
Den bör emellertid, så långt det är möjligt att tillämpa den, gälla
även när arrendestället omfattar en del av en fastighet. Eftersom sistnämnda
situation är mycket vanlig, fordras enligt utredningens mening en regel
som omfattar båda dessa situationer. Regeln måste emellertid kompletteras
med tanke på det fallet att arrenderätten efter en fastighetsreglering inte
längre kan utövas. Utredningen syftar därvid på de föreslagna bestämmelserna
i 5: 12 FBL om bestämmande av skadestånd i vissa fall för förlorad
arrenderätt (jfr betänkandet s. 369).

Utövningen av servitut och samfällighetsrätt kan även i andra fall än som
hittills berörts påverkas av fastighetsbildningsåtgärder. Dessa rättigheter är
förenade med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte överlåtas
särskilt. Enligt FBL gäller att om servitut eller annan särskild rättighet
som hör till fastighet är av betydelse för fastigheten endast om viss mark
hör till denna, rättigheten följer marken vid ändring i fastighetsindelningen
såvida inte annat bestäms vid fastighetsbildningen (2:5). Vid avstyckning
från fastighet till vilken hör servitut eller annan särskild rättighet kan
bestämmas att rättigheten skall i sin helhet eller till viss del tilläggas styckningslotten.
Rättighet som inte lämpligen kan uppdelas får tilläggas styckningsdelarna
gemensamt. I den mån annat ej bestämts vid avstyckningen
eller följer av 2:5 eller av särskilda föreskrifter hör rättigheten till stamfastigheten
(10: 4). Vid klyvning av fastighet till vilken hör särskild rättighet
skall rättigheten i sin helhet tilläggas en av lotterna eller fördelas mel -

Del B 2

925

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

lan lotterna eller vissa av dem. Rättighet som inte lämpligen kan uppdelas
får tilläggas flera lotter gemensamt. I den mån annat ej bestämts vid klyvningen
eller följer av 2: 5 eller särskilda föreskrifter, tillhör rättigheten de
vid klyvningen utlagda lotterna gemensamt (11:5).

Om servitut eller samfällighetsrätt upplåtits och den härskande fastigheten
sammanläggs med den tjänande, upphör rättigheten (14: 14 och 15: 10
JB).

En fastighetsbildningsåtgärd medför verkningar inte bara i fråga om rättighetens
utövning utan även när det gäller parternas inbördes rättigheter
och skyldigheter i övrigt. I de särskilda kapitlen om tomträtt, servitut och
samfällighetsrätt i JB har upptagits vissa bestämmelser härom.

Beträffande tomträtt finns sålunda en bestämmelse att om tomträttens
värde kommer att avsevärt minskas till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser
eller av annan särskild omständighet som inte är att hänföra
till tomträttshavaren eller beror av denne, tomträttshavaren har rätt att påkalla
därav föranledd jämkning i avgäldens belopp (13: 12 andra stycket).
Med de bestämmelser som i FBL tagits upp om avstyckning, klyvning och
sammanläggning när det gäller fastighet som besväras av tomträtt får bestämmelsen
inte någon betydelse för dessa fall. Vid fastighetsreglering har
bestämmelsen däremot varit avsedd att få tillämpning. I motiven till bestämmelsen
har anförts att den inte ger utrymme för beaktande av fastighetsägarens
intresse av en höjning av avgälden i sådana fall, när fastighetens
värde i tomträttshavarens hand ökat.

När det gäller servitut finns vissa bestämmelser om verkan för vederlaget
av att den tjänande fastigheten delas. I så fall tillkommer vederlaget ägarna
av de fastigheter, i vilka servitutet skall gälla efter delningen, i förhållande
till varje fastighets besvär av servitutet (14: 12). Den fasta egendom som ett
servitut avser får ej belastas utöver vad som följer av upplåtelsen till följd
av att den härskande eller tjänande fastigheten delas eller sammanlägges
med annan fastighet eller på grund av annan ändring i förhållandena (14:
13). Motsvarande gäller även beträffande samfällighetsrätt (15: 10). Beträffande
samfällighetsrätt finns vidare en bestämmelse att om fastighet vari
samfällighetsrätt är upplåten delas, ägarna av de nya fastigheterna svarar
solidariskt för penningbidrag som skulle ha belöpt på den odelade fastigheten.
Mellan ägarna inbördes fördelas ansvaret i förhållande till varje fastighets
nytta av samfällighetsrätten efter delningen (15: 11).

I detta sammanhang är även ersättningsreglerna i FBL av intresse. I
samband med fastighetsbildningsförrättning skall fastighetsbildningsmyndigheten
utreda vilka som i egenskap av ägare till fastighet eller på annan
grund är sakägare (4: 11). Berörs nyttjanderätt eller samfällighetsrätt av
fastighetsreglering, är rättighetshavaren sakägare vid förrättningen om
regleringen är av betydelse för honom (5:35). Någon precisering av sakägarebegreppet
härutöver har inte gjorts i lagtexten. I motiven har däremot

926 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gjorts vissa uttalanden härom. Enligt dessa har — förutom fastighetsägare
— servitutshavare ställning av sakägare (s. 221 i remissprotokollet). Innehavare
av nyttjanderätt eller samfällighetsrätt är sakägare om deras rätt berörs
av en fastighetsreglering. Detta innebär att dessa rättighetshavare skall
träda in i förrättningen så snart det finns anledning anta att rättigheten
kan påverkas av regleringsåtgärderna. Varje obetydlig inverkan på rättigheten
skall dock inte föranleda att rättighetshavaren får ställning av sakägare
(s. 495 i remissprotokollet).

Likvidreglerna i FBL innebär att skillnaden i värde mellan vad fastighet
avstår och vad den erhåller vid fastighetsregleringen skall utjämnas genom
ersättning i pengar. Värdeförändring som föranleds av servitutsåtgärd eller
av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till annan
ägare utan att inlösen ägt rum, utjämnas på samma sätt (5: 10 första
stycket). Härutöver finns bl. a. bestämmelser om ersättning för personlig
skada för ägare, om byggnad eller annan anläggning till följd av marköverföring
eller servitutsåtgärd skall frånträdas, rivas eller ändras eller ägaren
på annat sätt tillfogas skada. Medför överföringen att särskild rätt att
nyttja byggnaden upphör, är rättighetshavaren berättigad till ersättning för
den skada detta innebär (5: 12 första stycket). Om vid fastighetsreglering
på fastighet som besväras av arrende något område för arrendets utövande
ej kunnat utläggas eller om fastigheten därvid så ändrats till omfång eller
läge att arrenderätten helt upphör eller dess värde förringas har arrendatorn
rätt till ersättning för skadan (5: 12 andra stycket). Utgår ersättning
till rättighetshavare skall det likvidvärde som tillgodoräknats ägaren av den
fastighet som belastats av rättigheten minskas med ett belopp som motsvarar
den värdeminskning som rättigheten kan ha inneburit för fastigheten
(5: 12 tredje stycket). Skyldigheten att betala ersättning enligt dessa bestämmelser
skall fördelas mellan sakägarna vid förrättningen efter vad som
är skäligt med hänsyn till den nytta var och en har av att regleringen genomförs
på sådant sätt att ersättning skall utgå (5: 12 fjärde stycket).

Arrendelagsutredningen föreslår även vissa bestämmelser av intresse i
detta sammanhang. Har vid fastighetsreglering på fastighet som besväras av
arrenderätt något område för arrenderättens utövande ej kunnat utläggas
eller har fastigheten därvid så ändrats till omfång eller läge att avkomsten
och nyttan för arrendatorn förringas, skall arrendet nedsättas med skäligt
belopp. Vill arrendatorn hellre säga upp avtalet, får han göra det om förändringen
ej är av endast ringa betydelse. Uppsägning får dock inte ske sedan
ett år gått efter förändringen eller, om denna inträffade innan arrendatorn
tillträtt, efter tillträdet (8: 28 första stycket). Om till följd av fastighets
delning arrenderätt enligt 7: 26 kommer att besvära flera fastigheter
tillhörande skilda ägare, skall parternas rättigheter och skyldigheter enligt
arrendeavtalet fördelas mellan dem enligt vad som är skäligt (8: 28 andra
stycket). Om avkomsten och nyttan av arrendestället ökat till följd av fas -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 927

tighetsbildning och jordägaren därvid ålagts att utge ersättning för odling
eller bättre hävd, får jordägaren säga upp avtalet om arrendatorn inte medger
skälig höjning av arrendet. Uppsägning skall ske inom ett år från det
tillträde av ägolotterna skett (8: 28 tredje stycket).

Departementschefen. I och med att förslag nu läggs fram beträffande de
återstående kapitlen i den nya jordabalken bör det allmänna samspelet mellan
fastighetsbildning och rättigheter i fast egendom tas upp till förnyat
övervägande. Vissa bestämmelser härom återfinns i det tidigare remitterade
jordabalksförslaget, både i 7 kap. med allmänna bestämmelser om nyttjanderätt,
servitut och samfällighetsrätt och i de särskilda kapitlen om
tomträtt, servitut och samfällighetsrätt. Ytterligare regler har föreslagits
av arrendelagsutredningen. Även i FBL har tagits upp bestämmelser som
reglerar rättigheternas ställning vid ändring i fastighetsindelningen.

De i 7: 26 i det tidigare remitterade jordabalksförslaget upptagna bestämmelserna
löser endast frågan om beståndet av nyttjanderätt, samfällighetsrätt
och servitut i den belastade fastigheten efter delning. Införandet av institutet
rätt till elektrisk kraft bör beaktas i detta sammanhang. Det behövs
en särskild regel som behandlar verkan av delning av fastighet vari rätt till
elektrisk kraft upplåtits. I enlighet med vad lagberedningen för detta fall
föreslog i 21:6 första stycket bör regeln innebära att rättigheten efter delningen
gäller i den fastighet där den elektriska stationen eller huvuddelen
därav är belägen.

När det gäller verkan för upplåtna rättigheter av att upplåtelsefastigheten
undergår fastighetsreglering har i FBL upptagits en uttrycklig bestämmelse
att nyttjanderätt upphör att gälla i mark eller byggnad som genom
fastighetsreglering överförs till annan fastighet eller intas i samfällighet.
Lagrådet har i sitt yttrande över förslaget anfört bl. a. att regeln är så självklar
att den inte behöver särskilt utsägas och förordar att den inte tas upp i
FBL. Regeln har emellertid enligt min mening ett sakligt nära samband med
ifrågavarande allmänna bestämmelser i JB om inverkan på rättigheter av
ändring i fastighetsindelningen. Den bör därför överföras från FBL till nu
ifrågavarande avsnitt i 7 kap. Specialbestämmelsen i andra stycket beträffande
hyra bör tas upp i balkens särskilda kapitel om hyra (12: 29). Även
beträffande avtalsservitut och samfällighetsrätt gäller uppenbarligen att
rättighet inte kan göras gällande i mark som i samband med fastighetsreglering
frångår upplåtelsefastigheten. En bestämmelse i 7 kap. i denna
fråga bör avse även sådana rättigheter. Även rätt till elektrisk kraft bör omfattas
av bestämmelsen.

Nyttjanderätt som inte är lokaliserad till visst område anses, som jag anfört
i samband med FBL, automatiskt gälla i upplåtelsefastighetens nya område.
Arrendelagsutredningen har i sitt förslag tagit upp en regel att om
fastighet vari upplåtits arrende undergår fastighetsreglering, arrenderätten

928 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

skall gälla i fastigheten sådan den är efter förrättningen. Regeln avses gälla
både när arrenderätten omfattar hel fastighet och när den avser endast en
del av fastighet.

En regel att en olokaliserad nyttjanderätt efter fastighetsreglering gäller
i upplåtelsefastigheten sådan den är efter förrättningen utgör en följdriktig
komplettering till bestämmelserna i JB om verkan av fastighetsdelning och
bör ingå som en allmän bestämmelse i 7 kap. Beträffande jordbruksarrende
är det som arrendelagsutredningen framhållit vanligt att upplåtelsen inte
avser en hel fastighet utan endast fastighets inägojord. Utredningen betraktar
en sådan upplåtelse som lokaliserad (s. 365 i betänkandet). En annan
mening härom har uttalats av lagrådet i yttrandet över FBL. I anslutning
till 5: 34 anför lagrådet att arrende som avser all inägojord på en fastighet
inte bör betraktas som lokaliserat. För egen del ansluter jag mig till lagrådets
mening i denna fråga. En allmän bestämmelse kommer med detta betraktelsesätt
att normalt gälla även jordbruksarrende och särregler erfordras
inte för dessa upplåtelser. Ett jordbruksarrende kan givetvis vara av
den beskaffenheten att det är att betrakta som lokaliserat, t. ex. om det avser
viss eller vissa ägor men inte all inägojord. I så fall blir ifrågavarande
bestämmelse inte tillämplig. Ej heller beträffande bostads- och anläggningsarrenden
kommer bestämmelsen normalt att gälla.

I princip bör ifrågavarande bestämmelse gälla även servitut och samfällighetsrätt.
Bestämmelsen torde visserligen få ringa praktisk betydelse i
fråga om servitut. Reglerna i FBL torde medföra att uppkommande frågor
om servitut, vilkas ^övningsområden frångår upplåtelsefastigheten genom
fastighetsreglering, i allmänhet löses i samband med regleringen, exempelvis
genom att förrättningsservitut tillskapas. Skulle i något fall förutsättningarna
för utövandet av ett servitut genom förrättningen ändras, kan
servitutet samtidigt ändras eller upphävas med stöd av bestämmelserna
härom i FBL (jfr 7:5). En allmän bestämmelse i JB kan dock vara av
värde för sådana fall då förekomsten av ett servitut inte är känd och frågan
därför inte blir behandlad vid förrättningen. Vad beträffar samfällighetsrätt
är en lokalisering inte möjlig eftersom ett grundläggande moment
i den belastning som samfällighetsrätten innebär utgörs av förpliktelsen
att utge bidrag till det gemensamma ändamålet. Regeln blir sålunda alltid
tillämplig på samfällighetsrätt. Om upplåtelsefastigheten efter förrättningen
ändrats till beskaffenhet eller läge så att förutsättningarna för utnyttjandet
av den gemensamma anläggningen ändrats eller upphört, får samfällighetsrätten
avlösas med stöd av bestämmelserna härom (15: 12).

Rätt till elektrisk kraft är givetvis alltid lokaliserad till kraftstationen på
upplåtelsefastigheten och behöver inte uppmärksammas i detta sammanhang.

Vad nu sagts har tagit sikte på det fallet att fastighetsbildningsåtgärd
sker beträffande fastighet som är objekt för rättighet. Emellertid kan en

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 929

rättighet vara anknuten till en fastighet även på subjektsidan. Så är fallet
med servitut och samfällighetsrätt. En delning eller en fastighetsreglering
beträffande en härskande fastighet kan givetvis inverka på rättighetens utövning.
Härom har emellertid som framgår av det inledningsvis anförda givits
regler i FBL. Särskilda komplikationer uppstår när det gäller samfällighetsrätt,
där en och samma fastighet intar ställning av både härskande
och tjänande. Till fastigheten hör rätten att utnyttja den gemensamma anläggningen.
Samtidigt får fastigheten utnyttjas för samfällighetens verksamhet.
Även skyldigheten att utge bidrag till kostnaderna för samfällighetens
verksamhet är knuten till fastigheten. För delningsfallen finns en särskild
bestämmelse om bidragsskyldighetens fördelning (15: 11). En allmän bestämmelse
att olokaliserad rättighet i fastighet som undergår fastighetsreglering
gäller i upplåtelsefastigheten sådan den är efter regleringen torde
tillsammans med reglerna i FBL om verkan av fastighetsbildningsåtgärd
beträffande härskande fastighet innebära att bidragsskyldigheten kan åvila
en fastighet medan rättigheten att utnyttja den gemensamma anläggningen
efter regleringen kan tillkomma en annan fastighet. Det torde emellertid
inte behöva befaras att olägenheter kommer att föranledas härav i praktiken.
För upplåtelsefastighetens del finns möjlighet att få samfällighetsrätten
avlöst enligt bestämmelserna härom i 15: 12. Frågan om bidragsskyldigheten
för ägaren av den fastighet som efter regleringen innehar rätten
att utnyttja den gemensamma anläggningen får lösas genom avtal mellan
denne och samfälligheten. Rätten att utnyttja anläggningen torde vara beroende
av att bidrag erläggs (jfr lagrådets yttrande under 10: 4 FBL).

Det återstår att ta ställning till frågan om allmänna bestämmelser bör finnas
i fråga om fastighetsbildningsåtgärders inverkan på kontrahenternas
rättigheter och skyldigheter i övrigt och särskilt i fråga om det vederlag för
rättigheten som rättighetshavaren framdeles skall utge. När det gäller den
belastade fastighetens delning och dennas inverkan på rätten till vederlag
har beträffande servitut vissa bestämmelser upptagits i det tidigare remitterade
jordabalksförslaget (14: 12). Regeln innebär att vederlaget fördelas
mellan fastigheterna i förhållande till varje fastighets besvär av servitutet.
I arrendelagsutredningens förslag har även tagits upp en motsvarande regel
för arrende (8:28 andra stycket). Den princip som ligger bakom dessa
bestämmelser bör gälla allmänt för nyttjanderätt och servitut och tas upp i
7 kap. Härigenom kan de föreslagna bestämmelserna i 14: 12 i det tidigare
remitterade förslaget och 8: 28 andra stycket i arrendelagsutredningens
förslag utgå. Beträffande samfällighetsrätt medför en delning av upplåtelsefastigheten
inte behov av någon motsvarande regel eftersom rätten att
uppbära bidrag både före och efter delningen tillkommer samfälligheten.
Inte heller när det gäller rätt till elektrisk kraft finns behov av någon motsvarande
regel.

I detta sammanhang bör beaktas även de särskilda bestämmelserna i 14:

930 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

13 och 15: 10 i det tidigare remitterade förslaget. Dessa innebär att fastighetsdelning,
sammanläggning eller annan ändring i förhållandena inte får
medföra att upplåtelsefastigheten belastas utöver vad som följer av upplåtelsen.
Bestämmelserna, som i första hand tar sikte på fastighetsbildningsåtgärder
beträffande den härskande fastigheten, bör bibehållas i de särskilda
kapitlen om servitut och samfällighetsrätt. De torde dock böra utformas mera
allmänt och innehålla att ändring i fastighetsindelningen eller annan
ändring i förhållandena inte får medföra ytterligare belastning om inte annat
följer av upplåtelsen.

När det gäller fastighetsreglerings återverkan på skyldigheten att utge
vederlag har i fråga om arrende vissa bestämmelser tagits upp i arrendelagsutredningens
förslag (8:28 första och tredje styckena). Vidare har i
fråga om tomträtt getts en bestämmelse i 13: 12 i det tidigare remitterade
jordabalksförslaget som är avsedd att få tillämpning i dessa fall.

Som framgår av vad som tidigare anförts får en fastighetsreglering beträffande
upplåtelsefastigheten olika verkan beroende på om rättigheten avser
hela fastigheten eller är lokaliserad till visst område. I det förstnämnda
fallet gäller rättigheten fastigheten sådan den är efter fastighetsregleringen.
Det är givet att i ett sådant fall rättigheten påverkas av de förändringar
fastigheten undergått genom regleringen. Förändringarna kan påverka rättighetens
värde både till det sämre och till det bättre. En lokaliserad rättighet
kan — på liknande sätt — påverkas av en fastighetsreglering därigenom
att utövningsområdet helt eller delvis frångår fastigheten. Som tidigare anförts
upphör rättigheten i mark eller byggnad som avträds. Lokaliserade
rättigheter kan sålunda i samband med fastighetsreglering minska i värde.
Om hela utövningsområdet frånträds och rättigheten sålunda helt upphört,
föreligger givetvis inte vidare någon skyldighet att utge vederlag.

Bestämmelser om fastighetsreglerings inverkan på skyldigheten att utge
vederlag bör tas upp i 7 kap. gemensamt för nyttjanderätt, servitut och
samfällighetsrätt. Rätt till elektrisk kraft torde kunna lämnas utanför reglerna
härom. Som huvudregel bör därvid gälla att om rättighet genom regleringen
undergått förändring av betydelse för rättighetens utövning, rättighetshavaren
eller fastighetsägaren bör vara berättigad till motsvarande
jämkning av vederlag som utgår för rättigheten. Om förändringen är av väsentlig
betydelse, bör rättigheten kunna bringas att upphöra. Beträffande
servitut och samfällighetsrätt finns särskilda möjligheter härtill i bestämmelserna
om upphävande av servitut och avlösning av samfällighetsrätt. För
annan nyttjanderätt än tomträtt bör däremot i detta sammanhang ges bestämmelser
om rätt till uppsägning. I fråga om sättet för uppsägningen bör
gälla att den skall ske skriftligen och i övrigt enligt bestämmelserna om uppsägning
av arrende.

Frågan om jämkning av avgälden och om uppsägning bör inte kunna

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 931

hållas svävande alltför länge. En särskild anledning härtill är att frågan om
upplåtelsens innehåll och dess bestånd är av betydelse för bedömningen av
en rättighetshavares rätt till ersättning för personlig skada vid fastighetsreglering.
Rätt till sådan ersättning föreligger om rättighet avser byggnad
eller utgöres av arrende (5: 12 FBL). Med hänsyn härtill bör talan om
jämkning väckas eller uppsägning ske inom viss tidsfrist från det fastighetsbildningsbeslutet
meddelas. I detta beslut bestäms hur fastighetsindelningen
skall ändras och vilka servitutsåtgärder som skall vidtas. Preklusionstiden
bör kunna sättas till två månader.

Som framgår av det anförda har nu förevarande regler i 7 kap. nära samband
med bestämmelserna i FBL om rättighetshavares rätt till ersättning i
vissa fall vid fastighetsreglering. En hänvisning till sistnämnda bestämmelser
synes därför påkallad.

I enlighet med vad som nu anförts föreslås en komplettering av de i 26 §
i det tidigare remitterade förslaget upptagna bestämmelserna om verkan av
fastighets delning. Verkan av fastighets delning på rätt till elektrisk kraft
har tagits upp som ett andra stycke i 26 §. Som 27 § har tagits upp bestämmelsen
om vederlagets fördelning mellan de belastade fastigheterna efter
fastighetsdelning. I 28 § första stycket återfinns regeln om verkan av fastighetsreglering
för nyttjanderätt, servitut eller samfällighetsrätt som inte är
lokaliserad till visst utövningsområde. Andra stycket innehåller regeln om
att rättighet upphör i mark eller byggnad som frångår upplåtelsefastigheten
genom fastighetsreglering eller intas i samfällighet. I 29 § har getts
regler om fastighetsreglerings inverkan på rättighet som är gällande i fastigheten
efter regleringen. Första stycket avser tomträtt, servitut och samfällighetsrätt
och innehåller bestämmelsen om rätt till jämkning av vederlaget
om fastigheten genom regleringen undergår förändring av betydelse. Rätten
till jämkning tillkommer antingen rättighetshavaren eller fastighetsägaren
beroende på om rättigheten efter regleringen minskat eller ökat i värde. I andra
stycket första och andra punkterna har föreskrivits rätt till nedsättning
av avgälden och rätt till uppsägning vid annan nyttjanderätt än tomträtt
om rättigheten till följd av förändringen minskar i värde. Tredje punkten
tar sikte på det fallet att rättigheten till följd av förändringen ökat i värde.
I detta fall har fastighetsägaren rätt till uppsägning om nyttjanderättshavaren
inte medger en skälig höjning av arrendeavgiften. I tredje stycket
har tagits upp bestämmelserna om preklusion av rätt till talan om jämkning
och av rätt till uppsägning. Fjärde stycket slutligen innehåller en hänvisning
till ersättningsreglerna i FBL.

Med de här upptagna bestämmelserna blir 13: 12 JB inte tillämplig när
de ändrade förhållandena är föranledda av fastighetsreglering. De av arrendelagsutredningen
föreslagna bestämmelserna i 8: 28 kan utgå.

Beträffande 27 § i det tidigare remitterade förslaget anser lagrådet att

932

Del B 2

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

bestämmelserna inte har sådant värde att de försvarar en plats i jordabalken.
Lagrådet föreslår därför att paragrafen och dess rubrik utgår. Jag vill
inte motsätta mig detta förslag.

8 KAP.

Allmänna bestämmelser om arrende

Departementschefen. Bestämmelserna i NJL om lägenhetsarrende, bostadsarrende
och anläggningsarrende är så utformade att de i många hänseenden
hänvisar till vad som gäller beträffande jordbruksarrende. Sedan lagens tillkomst
har åtskilliga tillägg och ändringar gjorts i den ursprungliga lagtexten,
särskilt i samband med att bestämmelserna om sociala jordbruksarrenden
samt om bostads- och anläggningsarrende infördes. Jag anförde i samband
med tillkomsten av de sistnämnda bestämmelserna att lagmaterialet
härigenom blivit tungrott och svårt att överblicka samt att reglerna skulle
omarbetas i samband med att de överfördes till den nya jordabalken. Även
lagrådet betonade behovet av att bestämmelserna samordnas och systematiseras
i en ny jordabalk (jfr prop. 1968: 19 s. 108 och 142).

I utredningens förslag har lagmaterialet disponerats på det sättet att av de
fyra kapitel, 8—11 kap., som i balken reserverats för arrendereglerna upptar
8 kap. allmänna bestämmelser om jordbruksarrende, 9 kap. reglerna om
arbets- och leveransavtal i samband med jordbruksarrende, 10 kap. de särskilda
bestämmelserna för gårdsarrende och 11 kap. reglerna om arrende
för annat ändamål än jordbruk, dvs. lägenhetsarrende, bostadsarrende och
anläggningsarrende. Sistnämnda kapitel får sitt huvudsakliga innehåll genom
hänvisning till 8 kap.

Som framgår av den allmänna motiveringen är reglerna om jordbruksarrende
i departementsförslaget i princip enhetliga för gårdsarrenden och
övriga jordbruksarrenden. Endast i ett par fall har särregler givits för gårdsarrenden.
I departementsförslaget behövs sålunda inte någon direkt motsvarighet
till 10 kap. i utredningens förslag. Vid dispositionen i övrigt av lagmaterialet
har jag eftersträvat att dela upp bestämmelserna efter den med
hänsyn till ändamålet med upplåtelsen naturliga indelningen i jordbruksarrende,
bostadsarrende, anläggningsarrende och upplåtelser för övriga ändamål.
Sistnämnda kategori har fått behålla sin nuvarande beteckning lägenhetsarrende.
En annan strävan vid dispositionen av lagmaterialet i departementsförslaget
har varit att undvika det nuvarande systemet med hänvisningar
beträffande vissa arrendeformer till de för en annan arrendeform
gällande reglerna. Från dessa utgångspunkter har jag funnit det mest ändamålsenligt
att disponera lagtexten i de olika kapitlen så att 8 kap. i huvudsak
innehåller de gemensamma bestämmelserna för alla eller flera arrendeformer
medan de särskilda bestämmelserna tas upp i ett kapitel för varje

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 933

arrendeform för sig, nämligen i 9 kap. jordbruksarrende, 10 kap. bostadsarrende
och 11 kap. anläggningsarrende. Lägenhetsarrende behandlas inte
i något särskilt kapitel utan denna arrendeform regleras uteslutande av de
allmänna bestämmelserna i 8 kap.

De hittills remitterade kapitlen i JB är utformade med utgångspunkt i
att vad som avtalats alltid skall gälla, om annat inte uttryckligen anges.
Även 2 kap. NJL och arrendelagsutredningens förslag är utformade med
samma utgångspunkt. Vid 1968 års hyresreform utformades däremot reglerna
i 3 kap. NJL med utgångspunkt i att förbehåll som strider mot bestämmelse
i kapitlet är utan verkan mot hyresgästen om ej anges (3: 1 tredje
stycket NJL). Anledningen till denna ordning var att flertalet bestämmelser
i hyreslagstiftningen gjordes tvingande. Denna ordning bör bibehållas
när reglerna i 3 kap. NJL nu överförs till balken. När allmänna regler
om besittningsskydd tas upp för jordbruksarrende och bostadsarrende medför
detta även för arrendelagstiftningens del att många regler blir tvingande.
Även utanför besittningsskyddsreglerna finns åtskilliga tvingande regler
i arrendelagstiftningen. Jag har därför funnit det mest ändamålsenligt
att även på arrendeområdet införa den ordning som gäller för hyra. Jag föreslår
därför att inom arrendekapitlen den grundprincipen skall gälla att förbehåll
i strid med lagens bestämmelser är utan verkan mot arrendatorn, om
ej annat anges.

Bestämmelserna i 8 kap. i departementsförslaget inleds i 1 § med en uppräkning
av de olika arrendeformerna. Härefter följer i 2 § bestämmelsen om
reglernas principiellt tvingande karaktär samt vissa bestämmelser bl. a. om
verkan av vägrad dispens i sådana fall när arrendenämnd kan ge dispens
från eljest tvingande bestämmelse. Därefter följer i 3 § regler om avtalets
ingående. Vissa för alla arrendeformer gemensamma bestämmelser om arrendetid
och uppsägning tas upp i 4—8 §§ medan verkan av vissa hinder i
arrenderätten behandlas i 9—11 §§. Därefter följer vissa gemensamma bestämmelser
om betalning av arrendeavgift, 12 §, besiktning m. in., 13 §, och
pant eller borgen, 14 §. Vissa regler om verkan av överlåtelse av fastigheter
samt utmätning och konkurs återfinns i 15—18 §§. I 19 § finns regler om
överlåtelse av nyttjanderätten och i 20 § bestämmelserna om arrendatorns
rätt att upplåta nyttjanderätt. Reglerna om arrendatorns rätt att bortföra honom
tillhörig egendom finns i 21 och 22 §§. Bestämmelserna om arrenderättens
förverkande återfinns i 23—25 §§. Det följande avsnittet, som har rubriken
Särskilda bestämmelser, inleds med en preskriptionsregel, 26 §. Följande
paragraf, 27 §, innehåller en bestämmelse om jämkning av otillbörligt
arrendevillkor. Bestämmelsen saknar motsvarighet i utredningens förslag
men har en motsvarighet i hyreslagstiftningen (jfr 12: 64). Härefter följer
eu bestämmelse i 28 § om retentionsrätt och en regel i 29 § om skiljeavtal vid
jordbruksarrende och bostadsarrende. Kapitlet avslutas med bestämmelserna
om förfarandet i arrendetvister, 30—34 §§.

934 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vissa för flera arrendeformer gemensamma bestämmelser i utredningens
förslag saknar motsvarighet i 8 kap. i departementsförslaget. Så är fallet
med bestämmelsen i 8: 4 i utredningens förslag om uppsägning vid maximitidens
överskridande. Denna regel har, som tidigare nämnts, i departementsförslaget
förts över till 7: 5 fjärde stycket. Även reglerna i 8: 27—30 i utredningens
förslag saknar motsvarighet i departementsförslagets 8 kap. Reglerna
i 8: 27 och 28 i utredningens förslag återfinns i huvudsak bland bestämmelserna
om verkan av ändring i fastighetsindelningen i 7: 26—29 i departementsförslaget.
Vad som i övrigt tagit upp i 8: 28 tredje stycket i utredningens
förslag har sin motsvarighet i 9: 32 i departementsförslaget. I 8:
29 första stycket och 11:3 första stycket i utredningens förslag återfinns
regler om arrenderättens ställning vid exekutiv auktion. Bestämmelserna
saknar motsvarighet i departementsförslaget. I 44 § andra stycket Ffl har tagits
upp en bestämmelse motsvarande ifrågavarande regel i utredningens
förslag. Förstnämnda förslag är under beredning i departementet och jag har
ännu inte tagit ställning till förslaget. Enligt min mening bör dock ifrågavarande
bestämmelse liksom hittills ha sin plats i exekutionslagstiftningen.
Jag har därför låtit bestämmelsen utgå i 8 kap. JB. Som jag tidigare anfört
återverkar detta även på hänvisningen i 7: 16 andra stycket. Beträffande
reglerna i 8: 29 andra stycket och 11: 4 i utredningens förslag kan jag hänvisa
till vad jag tidigare anfört under 7: 8. Även dessa bestämmelser har utgått
i departementsförslaget liksom hänvisningen i 8: 30 i utredningens förslag.
I 9 kap. i utredningens förslag återfinns vissa regler om arbetsavtal i
samband med jordbruksarrende. Reglerna är tillämpliga även på lägenhetsarrende
(11: 1 sjätte stycket). I gällande rätt är motsvarande regler tillämpliga
även på bostadsarrende och anläggningsarrende. Ifrågavarande bestämmelser
torde sakna all praktisk betydelse utanför jordbruksarrende. I deparlementsförslaget
har tillämpligheten därför begränsats till denna arrendekategori
och bestämmelserna återfinns i 9: 36—39.

Vissa av bestämmelserna i 8 kap. i departementsförslaget berörs av lagberedningens
förslag till förmånsrättsordning (SOU 1969: 5). Beredningen
föreslår i detta sammanhang bl. a. att jordägarens retentionsrätt avskaffas
och ersätts med bestämmelser om omedelbar utmätning. Vidare föreslås
vissa ändringar i reglerna om uppsägningsrätt ''säd arrendators konkurs.
Beredningens förslag är f. n. föremål för remissbehandling och jag är ännu
inte beredd att ta ställning till förslaget. De bestämmelser som det här är
fråga om, nämligen 8: 6, 17, 18 och 28 samt 9: 30 i departementsförslaget
har därför tagits upp i enlighet med gällande rätt och utredningens förslag.
I samband med att förslag läggs fram beträffande förmånsrättsordning får
närmare övervägas om ifrågavarande bestämmelser bör ändras på sätt lagberedningen
föreslagit.

Slutligen vill jag i detta sammanhang ta upp ett par terminologiska frågor.
I NJL betecknas föremålet för en arrendeupplåtelse som fastigheten. Ut -

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 935

redningen framhåller att uttrycket fastighet därefter alltmer kommit att reserveras
för den lantmäteritekniska enheten. Det område som omfattas av ett
arrendeavtal är vanligen inte identiskt med en registerfastighet. Utredningen
har därför för detta ändamål föreslagit uttrycket arrendestället, vilken term
även återfinns i bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarrende.
1 departementsförslaget används det av utredningen föreslagna uttrycket
för alla arrendeformer. I sådana fall när en viss regel i första hand tar sikte
på hela fastigheten har dock uttrycket fastigheten bibehållits.

De båda parterna i ett arrendeförhållande betecknas i NJL som jordägare
och arrendator. Även utredningen använder denna terminologi. Termen jordägare
är visserligen något oegentlig med hänsyn till att arrendebestämmelserna
äger tillämpning även när den som upplåter jord till nyttjande själv
är arrendator. Beteckningen jordägare är emellertid allmänt vedertagen. Den
har därför fått kvarstå även i departementsförslaget.

Inledande bestämmelser

1 §

Departementschefen. Första stycket innehåller en bestämmelse om kapitlets
tillämpningsområde, varjämte de skilda former av arrende som kan
förekomma har angetts. I andra stycket hänvisas till de ytterligare bestämmelser
om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende som
finns i 9—11 kap. Tredje stycket innehåller en bestämning av lägenhetsarrende.
Bestämningen stämmer överens med gällande rätt (2: 70 första stycket
första punkten NJL).

2 §

Departementschefen. Genom denna paragraf skapas en presumtion för att
reglerna i 8—11 kap. är tvingande. Beträffande motiveringen för bestämmelsen
får jag hänvisa till vad som anförts vid kapitelrubriken. Förbehåll som
strider mot lagens innehåll är dock utan verkan mot arrendatorn endast om
inte annat anges i de särskilda paragraferna. I vissa fall har parterna getts
full frihet att träffa överenskommelse i strid med lagbestämmelse medan i
andra fall avtalsfriheten begränsats genom att förbehåll gäller endast om det
godkänts av arrendenämnden. Förbudet mot förbehåll gäller endast överenskommelser
till arrendatorns nackdel. Ett förbehåll till arrendatorns fördel
är däremot bindande för såväl jordägaren som arrendatorn. Vissa bestämmelser,
exempelvis formföreskrifter, är till sin natur eller på grund av sin
ordalydelse tvingande mot båda parterna.

Andra punkten syftar på sådana bestämmelser i 8—11 kap. från vilka avvikelse
i avtalet är tillåten, om den godkänts av arrendenämnden. Punkten
innebär att arrendenämndens godkännande får sökas endast om avtalet innehåller
förbehåll att dispens får sökas. Innehåller avtalet dispensförbehåll

936 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

men vägras dispens, förfaller avtalet om ej annat överenskommits. Bestämmelsen
har f. n. en motsvarighet vid sociala arrenden och bostadsarrende
(2: 68 och 82 NJL) och återfinns även i utredningens förslag (10: 14). Utan
en sådan bestämmelse skulle i händelse av vägrad dispens en väsentlig rubbning
uppkomma i de förutsättningar under vilka avtalet tillkommit.

Bestämmelsen omfattar även under arrendetiden ingångna särskilda överenskommelser
som har anknytning till arrendeförhållandet (jfr NJA 1961 s.
677). En ändrings- eller tilläggsöverenskommelse som strider mot tvingande
bestämmelser och som innehåller förbehåll att dispens får sökas förfaller
sålunda om dispens vägras. Huvudavtalet påverkas givetvis inte av att dispens
vägrats.

Arrendeavtals ingående

3 §

Paragrafen motsvarar 8: 1 och 11: 1 första stycket andra punkten i utredningens
förslag.

Gällande rätt. Avtal om jordbruksarrende skall avfattas skriftligen och
kravet på skriftlig form gäller avtalet i dess helhet (2: 1 första stycket NJL).
Sålunda skall också ändring i eller tillägg till avtal göras skriftligen. I annat
fall blir ändringen eller tillägget utan verkan. Har skriftligt upplåtelseavtal
inte upprättats och har brukaren tillträtt fastigheten, är han berättigad till
skadestånd av jordägaren, om det inte berott på brukaren att giltigt arrendeavtal
sedermera inte kommit till stånd (2: 1 andra stycket NJL). Bestämmelsen
om jordägarens skadeståndsskyldighet är tvingande. Brukare med
muntligt avtal har inte någon möjlighet att i efterhand tvinga fram skriftligt
avtal. Vill brukare väcka skadeståndstalan mot jordägaren, skall han
göra det inom ett år från det att han avträdde fastigheten. Denna bestämmelse
är inte tvingande.

Bestämmelserna är tillämpliga även på bostads- och anläggningsarrenden
(2:71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

Avtal om lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, om parterna inte
kommer överens om annat (2: 70 första stycket andra punkten NJL).

Utredningen. Utredningen åsyftar inte någon ändring i förhållande till vad
som nu gäller. Med hänsyn till att 7:8 avses komma att innehålla bestämmelser
om formen för ändring i eller tillägg till arrendeavtal har utredningen
ansett det vara överflödigt att i förevarande paragraf särskilt ange att
kravet på skriftlig form också gäller ändring eller tillägg till avtal.

Utredningen anför, att upplåtelser som i realiteten är jordbruksarrenden
ej sällan i praktiken grundar sig på endast muntliga avtal. Enligt utredningen
förekommer sådana avtal mindre ofta vid gårdsarrenden men de är

Del B 2

937

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

förhållandevis vanliga vid sidoarrenden. Utredningen har dock inte ansett
sig böra föreslå någon ändring i det nu gällande regelsystemet, t. ex. en bestämmelse
som ger arrendator med endast muntligt avtal rätt att efter tillträdet
tvinga fram skriftligt avtal. En sådan bestämmelse skulle innebära
att man tog bort ett verksamt motiv för arrendatorn att redan i samband
med avtalet utverka kontrakt. Utredningen räknar i stället med att ökad
upplysning om lagens innehåll skall medföra att de muntliga avtalen försvinner.

Utredningen föreslår, att hela 8: 1 görs tvingande, vilket innebär den nyheten
att parterna inte kan träffa avtal om annan tid för väckande av skadeståndstalan
än den som anges i lagen. Om parterna med giltig verkan skulle
kunna träffa avtal om kortare preskriptionstid än som följer av lagen, skulle
det enligt utredningens mening i realiteten komma att medföra att rätten
till skadestånd kan falla bort och därmed också det skydd som man vid införandet
av kravet på skriftlig form velat bereda arrendatorn. Något behov
av möjlighet att avtalsvis bestämma längre preskriptionstid än lagen anger
anser utredningen knappast föreligga.

Remissyttrandena. Skogsindustriernas Samarbetsutskott anser att den nuvarande
föreskriften i 2: 1 första stycket NJL, att ändring eller tillägg som
ej avfattas skriftligen är utan verkan, i klarhetens intresse bör upprepas i
förevarande paragraf. Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund anför liknande
synpunkter.

Departementschefen. Frågan om ändring i eller tillägg till ett nyttjanderättsavtal
behandlas i 7: 8. Bestämmelserna härom har undergått vissa förändringar
i det nu framlagda förslaget. Som en följd av dessa bör regeln om
skriftlig form vid ändrings- och tilläggsavtal såvitt avser jordbruks-, bostadsoch
anläggningsarrende tas upp i denna paragraf. Som en tredje punkt i
första stycket har därför angetts att ändring eller tillägg som inte avfattas
skriftligen är utan verkan.

Förbehåll som strider mot bestämmelsen om tiden för väckande av skadeståndstalan
är enligt 2 § i departementsförslaget utan verkan mot arrendatorn.

Arrendetid och uppsägning

4 §

Paragrafens första stycke motsvarar 11:2 i utredningens förslag medan
andra och tredje styckena motsvarar 8: 5 första stycket i utredningens förslag.

938 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år J970

Departementschefen. I första stycket första och andra punkterna har tagits
upp bestämmelser om avtals upphörande vid lägenhetsarrende på obestämd
tid. Reglerna överensstämmer i sak med gällande rätt (2:39 första
stycket andra punkten och 2: 70 andra och tredje styckena NJL). Av bestämmelserna
framgår att lägenhetsarrende kan upplåtas på obestämd tid
samt att sådant avtal upphör efter uppsägning (jfr 2: 39 första stycket andra
punkten och 2: 70 tredje stycket NJL). Avtalet upphör att gälla på den fardag
som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Sker uppsägning
före tillträdet, upphör avtalet genast att gälla. Jordbruksarrende,
bostadsarrende och anläggningsarrende skall med vissa undantag upplåtas
på viss tid. För dessa arrendeformer gäller även bestämmelser om minimitid.
Reglerna härom återfinns i 9—11 kap. I första stycket sista punkten av
förevarande paragraf har tagits upp en hänvisning till dessa bestämmelser.

I andra och tredje styckena har tagits upp bestämmelser om fardag och
om dag för tillträde och avträde vid arrende (jfr 2: 5 första stycket, 2: 70
andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL). I departementsförslaget
har bestämmelserna utformats i överensstämmelse med motsvarande
regler i hyreskapitlet (12:4 tredje stycket och 12: 7 första stycket).

5 §

Denna paragraf motsvarar 8: 3 i utredningens förslag.

Gällande rätt. Vid jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende
är det förbjudet för upplåtaren att i arrendeavtalet ta in förbehåll om
rätt för sig eller annan ägare av fastigheten att frånträda avtalet före arrendetidens
slut, i vidare mån än som överensstämmer med vissa i lagen angivna
bestämmelser. Har sådant förbehåll skett, är det utan verkan (2: 3,
2:71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

De åsyftade särskilda bestämmelserna enligt vilka frånträdande i förtid
kan ske är följande. Jordägaren är berättigad att säga upp avtalet i förtid,
om arrendestället undergår förbättring i samband med lantmäteriförrättning
m. m. och arrendatorn vägrar gå med på höjning av arrendeavgiften
(2: 27 NJL), om arrendatorn går i konkurs (2: 33 NJL), om ställd säkerhet
försämras (2: 34 NJL), om arrendatorn överger arrendestället (2: 35 NJL)
och om arrenderätten förverkas (2:36 och 37). För samtliga situationer
finns även regler om uppsägningstid (2: 39 NJL).

Vidare hör det fallet att arrendatorn dör före arrendetidens utgång hit.
Avtalet skall visserligen enligt regeln i 2: 9 första stycket NJL fortsätta att
gälla men regeln är dispositiv och ett förbehåll att avtalet skall upphöra i
händelse av arrendatorns död är sålunda gällande. Det sagda gäller förutom
vid jordbruksarrende även för anläggningsarrende (2: 70 andra stycket och
2: 83 andra stycket NJL). Vid sociala jordbruksarrenden är regeln tvingande
(2: 65 första stycket NJL).

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 939

Beträffande bostadsarrende finns en särskild regel att förbehåll, att arrendeavtalet
skall upphöra att gälla före arrendetidens utgång om arrendatorn
dör, är utan verkan (2: 72 andra stycket NJL). Dispensmöjlighet föreligger
enligt 2: 82 första stycket NJL.

2: 3 NJL syftar även på livstidsarrende. Vid sådant arrende är arrendatorns
hustru i vissa fall berättigad att tillgodonjuta arrendet vid arrendatorns
död. Ingår hon nytt äktenskap, får dock jordägaren säga upp avtalet
(2: 9 andra stycket NJL). Hänvisningen i 2: 3 till bestämmelserna om livstidsarrende
gäller även bostadsarrende (2: 70 andra stycket och 2: 71 andra
stycket NJL).

Utredningen. Utredningen anför, att 2:3 NJL sedan sin tillkomst utgjort
en hörnsten i den svenska arrendelagstiftningen, och föreslår att den princip
som bestämmelsen är ett uttryck för skall bestå. Även om värdet av lagrummet
från principiell synpunkt alltså inte skall ifrågasättas, är det dock enligt
utredningens mening obestridligt, att regeln i en del fall verkar stelt och kan
hindra utvecklingen på ett ej önskvärt sätt. Det kan för en jordägare uppstå
behov av att kunna helt eller delvis återta marken. Med tanke på den snabbhet
med vilken samhällsutvecklingen nu sker kan ett legitimt sådant behovuppkomma
och behöva beaktas även vid arrenden för kortare tid. Utredningen
har därför funnit en viss liberalisering av lagen vara påkallad. Ä
andra sidan kan man inte utan att undergräva betydelsen av förbudet tillåta
en obegränsad avtalsfrihet på denna punkt. Avvägningen av de motsatta intressena
sker enligt utredningens mening bäst så att arrendenämnden bemyndigas
att lämna dispens från den tvingande bestämmelsen i paragrafen.
Överväger jordägaren att ansöka om dispens, är det, framhåller utredningen,
viktigt att det område som skall avstås är till sina huvuddrag angivet, att
grunden för återtagandet anges och slutligen att arrendatorns ekonomiska
intressen efter ett återtagande —- exempelvis genom nedsättning i arrendet
eller skadestånd — i erforderlig utsträckning beaktas i avtalet.

Beträffande det fallet att arrendatorn dör före arrendetidens utgång föreslår
utredningen för jordbruksarrende och lägenhetsarrende en regel att
arrendeavtalet fortsätter att gälla (8: 9 första stycket första punkten och
It: 1 andra stycket i utredningens förslag). Regeln är vid gårdsarrende
tvingande med möjlighet till dispens (10: 4 andra stycket och 10: 14 i utredningens
förslag).

Remissyttrandena. Utredningens förslag att behålla gällande inskränkningar
i jordägarens möjlighet att förbehålla sig uppsägningsrätt med möjlighet
för arrendenämnd att meddela dispens från bestämmelsen har vid
remissbehandlingen fått ett i huvudsak gynnsamt mottagande. Skogindustriernas
Samarbetsutskott säger sig dock vilja sätta i fråga om inte större
avtalsfrihet borde tillåtas än vad utredningen föreslagit. Lantmäteristgrelsen

940 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

uttalar, att det skulle vara ännu bättre om paragrafen utformades så att den
i möjligaste mån anger i vilka fall förbehåll om återtagande är giltiga. Det
skulle då i allmänhet inte bli nödvändigt med särskild prövning hos arrendenämnden.
Svea hovrätt vill sätta i fråga om arrendenämnden redan i samband
med avtalsslutet har tillräckligt underlag för att pröva dispensfrågan.
Liknande farhågor uttalas av länsstyrelsen i Kristianstads län och arrendenämnden
i Malmöhus län.

Kammarkollegiet ifrågasätter om inte bestämmelserna i 8: 26 i utredningens
förslag (8: 10 och 11 i departementsförslaget) om nedsättning av arrendeavgiften
vid förändring av arrendestället borde utvidgas till att omfatta
även fall som avses med förevarande paragraf. Enligt lantmäteristyrelsen
skulle det vara till fördel om lagen innehöll en skadeståndsregel för det fall
att jord på grund av uppsägning från jordägarens sida återtas från arrendatorn.
Genom en sådan regel skulle enligt styrelsens mening skadeståndsfrågan
bli reglerad i en sådan form att arrendenämndens granskning av frågan
inte skulle behövas.

Departementschefen. Som utredningen föreslår bör det principiella förbudet
att återta arrendestället före arrendetidens slut bibehållas i arrendelagstiftningen.
Jag delar även utredningens mening att förbudet inte bör vara
så kategoriskt som är fallet i gällande rätt utan att visst utrymme bör finnas
för jordägaren att i undantagsfall återta jorden före arrendetidens utgång.

Att, som ifrågasatts vid remissbehandlingen, i lagen uttömmande ange de
situationer där ett förbehåll om uppsägningsrätt för jordägaren är giltigt,
anser jag vara varken lämpligt eller möjligt. De fall där jordägaren har ett
intresse av ett sådant förbehåll kan antas komma att avse en mångfald skiftande
situationer. En sådan lösning skulle även medföra viss osäkerhet för
parterna om giltigheten av förbehållet. Önskemålet av en liberalisering av
förbudet för jordägaren att förbehålla sig rätt att återta arrendestället under
löpande arrendetid får enligt min mening anses tillgodosett på ett ändamålsenligt
sätt genom den lösning som föreslås av utredningen. Jag ansluter
mig sålunda till utredningens förslag.

Anledning saknas enligt min mening att, som föreslagits vid remissbehandlingen,
låta reglerna om nedsättning av arrendeavgiften vid förändring
av arrendestället omfatta fall som avses med förevarande paragraf eller att
tillskapa en särskild skadeståndsregel för dessa fall. Parterna bör ha frihet
att ordna sitt ekonomiska mellanhavande, om arrendestället återtas på
grund av godkänd överenskommelse därom. Vid dispensprövningen bör beaktas
om arrendatorn enligt avtalet är berättigad till skadestånd eller om
han bör på annat sätt kompenseras för den händelse jord återtas under
arrendetiden.

Det principiella förbudet att frånträda arrendeavtal i förtid avser i gällande
rätt inte endast jordbruksarrende utan också bostadsarrende och an -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 941

läggningsarrende. Vid dessa arrendeformer torde det praktiska behovet av
att kunna göra förbehåll om markens återtagande före arrendetidens utgång
vara mindre framträdande än vid jordbruksarrende. Den dispensmöjlighet
som nu föreslås beträffande jordbruksarrende synes dock i vissa fall kunna
vara av värde även vid bostadsarrende och anläggningsarrende. På grund
härav och i enhetlighetens intresse har ifrågavarande bestämmelser gjorts
tillämpliga även på dessa arrendeformer.

Om arrendatorn dör före arrendetidens utgång skall vid jordbruksarrende
avtalet enligt utredningens förslag fortsätta att gälla. Förbehåll att avtalet
skall upphöra att gälla vid dödsfallet är dock giltigt, utom vid gårdsarrende
där sådant förbehåll är utan verkan om dispens inte lämnats av arrendenämnden.
Med den allmänna dispensmöjlighet som enligt både departementsförslaget
och utredningens förslag införts för alla jordbruksarrenden
från förbudet att återta marken i förtid och som avser även det fallet att
arrendatorn dör före arrendetidens utgång anser jag att särskilda regler
inte behövs om giltighet av förbehåll att arrendeavtal skall upphöra i händelse
av arrendatorns död. Inte heller torde sådana regler behövas vid bostadsarrende
och anläggningsarrende. Beträffande sistnämnda arrendeform
medför departementsförslaget viss ändring i förhållande till gällande rätt.
Som framgår av vad jag tidigare anfört gäller nämligen f. n. att förbehåll om
avtalets upphörande vid arrendatorns död är giltigt vid anläggningsarrende.

I gällande rätt och utredningens förslag anges att förbehåll ej får göras
»i vidare mån än som överensstämmer med» de särskilt angivna lagbestämmelserna.
Jordägaren är sålunda inte bara hindrad att i avtalet införa andra
återtagandegrunder än som anges i lagen. Han får ej heller göra förbehåll
som innebär avvikelse från de regler som anges i lagen för visst återtagandefall.
I departementsförslaget kommer detta att följa redan av 2 §. Den angivna
formuleringen har därför ändrats till »i annat fall än som anges i».

I detta sammanhang bör även anmärkas att departementsförslaget saknar
motsvarighet till regeln i 11: 5 i utredningens förslag (jfr 2: 70 femte
stycket NJL) att jordägaren vid lägenhetsarrende inte får förbehålla sig
annan grund för arrenderättens förverkande än som särskilt angivits i 8:
36 och 37 (8: 23—25 i departementsförslaget). Med regeln i 2 § behövs inte
någon särskild bestämmelse härom.

6 §

Paragrafen motsvarar 8: 39 första och andra styckena i utredningens förslag
(jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Har arrenderätten förverkats, äger arrendatorn sitta kvar
till nästa fardag, om inte rätten eller överexekutor prövar skäligt ålägga honom
att avflytta tidigare. Om arrende i annat fall upphör efter uppsägning,
skall avträde ske på den fardag som inträffar näst efter sex månader från
14 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

942 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

det uppsägningen skedde. Har tillträde inte ägt rum upphör dock avtalet
genast (2:39 första stycket NJL). Bestämmelserna är tillämpliga även på
lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende (2: 70 andra stycket, 2: 71 andra
stycket, 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Bestämmelsen motsvarar med endast språkliga och redaktionella
ändringar i 2: 39 första stycket NJL.

Departmentschefen. Första stycket i departementsförslaget motsvarar utan
sakliga ändringar 2: 39 första stycket första punkten NJL och 8: 39 första
stycket i utredningens förslag. Andra stycket, som motsvarar 2: 39 andra
stycket NJL och 8: 39 första stycket andra och tredje punkterna i utredningens
förslag, avser i departementsförslaget endast de fall när arrendeavtal
sägs upp i förtid. De situationer där sådan uppsägning kan förekomma
framgår av 5 §. Däremot avser bestämmelsen inte det fallet att lägenhetsarrende
på obestämd tid sägs upp utan att sådan anledning som avses
i 5 § föreligger. Denna situation regleras i departementsförslagets 4 § första
stycke.

Av 2 § följer att paragrafen är tvingande såtillvida att förbehåll om kortare
uppsägningstid för jordägaren än som här föreskrivits är utan verkan.

Liksom i gällande rätt är bestämmelserna tillämpliga på alla arrendeformer.

7 §

Paragrafen motsvarar 8: 9 andra och tredje styckena samt 8: 39 tredje
stycket i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Vid livstidsarrende har arrendatorns hustru rätt att efter
mannens död övertaga arrendet. Ingår hon nytt äktenskap, får jordägaren
säga upp avtalet (2: 9 andra stycket NJL). Bestämmelserna är tvingande
till förmån för arrendatorn vid socialt jordbruksarrende (2: 65 andra stycket
NJL). Om vid livstidsarrende arrendet upphör till följd av arrendatorns
eller hans änkas död, skall avträde ske på den fardag som inträffar näst
efter sex månader från dödsfallet (2:39 andra stycket NJL). Bestämmelserna
gäller även för lägenhetsarrende och bostadsarrende (2: 70 andra
stycket och 2: 71 andra stycket NJL).

Utredningen. Livstidsarrenden är numera ovanliga. Detta utgör dock inget
skäl alt för framtiden göra sådana avtal ogiltiga eller att på annat sätt söka
få bort dem. Rätten för arrendators make att vid arrendatorns död överta
livstidsarrendet gäller f. n. endast änka efter arrendator men däremot inte
änkling. Enligt utredningens mening finns inte några rationella skäl att
upprätthålla denna skillnad mellan könen. Änkans rätt är f. n. tvingande vid

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 943

sociala arrenden. Utredningen föreslår att bestämmelsen i fortsättningen
blir tvingande i sådana fall där arrendatorn har sin bostad på arrendestället.
Vid sidoarrende kan bestämmelsen således avtalas bort. Bostad innebär i
detta fall den egentliga bostaden. Det räcker inte att på arrendestället finns
ett hus som arrendatorn kan bo i, t. ex. en sommarstuga. Även en lägenhetseller
bostadsarrendator som har livstidskontrakt och bor på arrendestället
bör enligt utredningens mening komma i åtnjutande av den tvingande bestämmelsen.
Det blir därigenom utan betydelse för den efterlevandes kvarboenderätt,
om bostadshuset ägs av jordägaren eller arrendatorn.

Departementschefen. Det remitterade förslaget stämmer i sak överens med
vad utredningen föreslår utom i fråga om bestämmelsernas tvingande karaktär.
Makes rätt att överta livstidsarrende föreslås alltså gälla för både man
och kvinna, förutsatt att äktenskapet ingåtts innan arrendeavtalet slöts.

I enlighet med vad som gäller f. n. har jordägaren rätt att säga upp avtalet
om den efterlevande maken ingår nytt äktenskap. När avtalet upphör på
grund av arrendatorns eller den efterlevandes död skall avträde ske på fardagen
närmast efter sex månader från dödsfallet. Bestämmelserna är tilllämpliga
på jordbruksarrende, bostadsarrende och lägenhetsarrande. Anläggningsarrende
kan däremot aldrig föreligga vid upplåtelse för arrendatorns
livstid (jfr 11: 1).

När en arrendeupplåtelse sker för arrendatorns livstid torde detta regelmässigt
ske av rent personliga skäl. Det är på grund härav också naturligt
att efterlevande maken har rätt att under sin livstid träda in som arrendator.
Mot denna bakgrund torde det i allmänhet inte finnas något intresse
från jordägarens sida att i upplåtelseavtalet begränsa den efterlevande makens
rätt att träda in som arrendator. Avtalsfrihet i fråga om andra arrenden
än sådana där arrendatorn har sin bostad, som utredningen föreslår,
står inte heller i god överensstämmelse med departementsförslagets besittningsskyddsregler.
På grund härav är ifrågavarande regel i departementsförslaget
underkastad den allmänna bestämmelsen i 2 §. Ett förbehåll i strid
mot bestämmelsen är sålunda utan verkan mot arrendatorn -sid alla livstidsarrenden.

8 §

Paragrafen motsvarar 8: 38 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Uppsägning av arrendeavtal skall ske skriftligen eller med
vittnen, om inte skriftligt erkännande lämnats. Delgivning av uppsägning
skall ske på motsvarande sätt som delgivning av stämning enligt RB. Uppsägning
får ske även hos den som är behörig att uppbära arrendeavgift. Om
den som sökes för uppsägning inte träffas i sitt hemvist, kan giltig uppsäg -

944 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ning komma till stånd genom att uppsägningen sändes med post och skriftlig
underrättelse lämnas husfolket. Saknar den som sökes för uppsägning
känt hemvist och finns inte heller känt ombud, får uppsägningen ske genom
kungörelse i allmänna tidningarna. Delgivning av stämning, där talan föres
om arrendets upphörande eller av vräkningsansökan, gäller som uppsägning
(2: 38 NJL). Bestämmelserna är tillämpliga även på lägenhets-, bostads-
och anläggningsarrenden (2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket
och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Den av utredningen föreslagna bestämmelsen motsvarar med
några smärre ändringar 2: 38 NJL. Hänvisningarna till gamla RB motsvaras
av 33 kap. 16—19 §§ gällande RB. Bestämmelserna avser det fall att delgivning
skall ske med juridisk person eller därmed likställd samfällighet. Eftersom
gällande rätt saknar föreskrift om dels att vägran att mottaga uppsägningshandling
inte hindrar att uppsägning skall anses ha skett, dels att det
förhållandet att uppsägningen — oavsett sättet — rent faktiskt kommit mottagaren
till handa likställs med uppsägning, men RB numera innehåller
regler för båda dessa fall, har det ansetts lämpligt att i förslaget ta in hänvisning
även till 33 kap. 6 § första stycket andra punkten och 14 § RB. Sakliga
ändringar har även skett i bestämmelserna om uppsägning, när den
som sökes ej träffas i sitt hem. Ändringarna överensstämmer med motsvarande
år 1968 gjorda ändringar i hyreslagstiftningen (jfr 12: 8).

Departementschefen. Bestämmelserna har getts i sak samma innehåll som
motsvarande bestämmelser i fråga om hyra. Utredningens förslag att införa
en hänvisning även till 33 kap. 6 § första stycket andra punkten och 14 §
RB har jag inte ansett mig böra biträda. Även utan sådan hänvisning står
klart, att parts vägran att ta emot en uppsägningshandling inte hindrar att
uppsägning skall anses ha skett. Om uppsägningshandling kommit mottagaren
till handa, har — oavsett sättet — giltig uppsägning skett. Detta följer
redan av huvudregeln om uppsägningsförfarandet. Bestämmelserna äger
tillämpning för alla former av arrende.

Hinder i arrenderätten
9 §

Paragrafen motsvarar 8: 25 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Om jordägare i arrendeavtalet har uppgivit att ägovidden
är större än den är eller lämnat annan liknande oriktig uppgift, är arrendatorn
berättigad till nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada.
Han får även säga upp avtalet, om det som brister inte är av ringa be -

Del B 2

945

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

tydelse. Uppsägning skall ske senast ett år från tillträdet, om inte jordägaren
förfarit svikligen (2:25 NJL). Bestämmelserna är tillämpliga även
på lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende (2: 70 andra stycket, 2: 71
andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Förslaget motsvarar med endast språkliga ändringar 2:25
NJL.

Departementschefen. Bestämmelsen har i departementsförslaget tagits upp
i enlighet med utredningens förslag och är, liksom i gällande rätt, tillämplig
på alla former av arrende.

10 §

Paragrafen motsvarar 8: 26 första stycket i utredningens förslag (jfr 11: 1
andra stycket).

Gällande rätt. Om fastighetens ägor utan arrendatorns vållande minskas
eller försämras genom vattenflöde, jordras eller annan sådan händelse, är
arrendatorn berättigad till nedsättning av arrendeavgiften. Om förändringen
inte är av endast ringa betydelse, har han även rätt att säga upp avtalet.
Uppsägning skall ske senast ett år efter förändringen eller, om tillträde skett
dessförinnan, efter tillträdet (2: 26 första stycket NJL). Bestämmelserna är
tillämpliga även på lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende (2: 70
andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Bestämmelserna i denna paragraf behandlar sådana fall, där
skada uppkommer för arrendatorn genom att fastigheten drabbas av naturhändelse.
De olika slag av skador som kan drabba arrendestället och därmed
arrendatorn är emellertid inte med det sagda uttömmande angivna. Förändringar
i fastighetens avkastningsförmåga kan hänga samman med varaktiga,
långsamt skeende förändringar av fastigheten, t. ex. förändring av grundvattennivån,
försumpning av jorden eller markerosion. En annan typ av förändringar
är sådana som föranleds av beslut av myndighet, t. ex. förbud
mot svinhållning i närheten av bostadsbebyggelse eller förbud mot tidigare
allmänt brukade avloppssystem för kloakvatten. Av allmänna avtalsrättsliga
regler följer att en jordbruksarrendator får anses ha rätt till nedsättning i
arrendeavgiften, om arrendestället utan arrendatorns vållande undergår väsentlig
förändring under arrendetiden. Om skadan ej är ringa, får också
rätt till uppsägning anses föreligga. Onekligen talar flera skäl för att man
i arrendelagen inför en allmän bestämmelse om att ändrade förhållanden
under närmare angivna förutsättningar skall kunna leda till jämkning eller
hävande av avtalet. Såvitt utredningen kunnat finna har emellertid frånvaron
i arrendelagen av särskilda regler i ämnet inte känts särskilt besvärande.
Svårigheterna att formulera en regel för alla tänkbara fall är också

946 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

betydande. Det synes därför vara bäst att man ej inför någon generalklausul
just för arrendeförhållanden utan liksom hittills löser uppkommande
spörsmål enligt allmänt tillämpade avtalsrättsliga grundsatser.

Departementschefen. I departementsförslaget har bestämmelsen tagits upp
i enlighet med utredningens förslag och, liksom i gällande rätt, gjorts tilllämplig
på alla slags arrenden. På grund av bestämmelsen i 2 § i departementsförslaget
är förevarande regel tvingande mot jordägaren. Jag ansluter
mig till vad utredningen anför angående situationer som inte direkt
regleras i paragrafen. I sammanhanget kan den regel om otillbörliga arrendevillkor
som jag ämnar föreslå få betydelse (8: 27).

11 §

Paragrafen motsvarar 8: 26 andra stycket i utredningens förslag (jfr 11: 1
andra stycket).

Gällande rätt. Om någon del av fastigheten frångår arrendatorn till följd
av reglerna om nyttjanderätts bestånd vid frivillig överlåtelse eller exekutiv
försäljning av fastigheten, vid dubbelupplåtelse eller vid klander, är arrendatorn
berättigad till nedsättning av arrendet och skadestånd. Om arrendatorn
var i god tro vid upplåtelsen, är han även berättigad att säga upp avtalet
enligt samma regler som gäller när fastigheten förändras genom naturhändelse
(2: 26 andra stycket NJL). Bestämmelserna är tillämpliga även på
lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende (2: 70 andra stycket, 2:71 andra
stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Ändringarna i utredningens förslag är av endast redaktionell
och språklig art.

Departementschefen. I departementsförslaget har paragrafen tagits upp i
huvudsaklig överensstämmelse med utredningens förslag och, liksom i gällande
rätt, gjorts tillämplig på alla former av arrende. Det bör uppmärksammas
att lagrummets tillämplighetsområde i viss mån utvidgats genom ändringen
och avser samtliga fall då arrenderätt partiellt får vika enligt bestämmelserna
om företräde för annat rättsförvärv. Under lagrummet inbegripes
sålunda kollision med annan rättighet än nyttjanderätt, t. ex. servitut. Hänvisningen
till 7: 24 medför också en utvidgning eftersom detta lagrum har en
vidare innebörd än motsvarande lagrum i NJL (1: 6).

På grund av bestämmelsen i 2 § i departementsförslaget är förevarande
paragraf tvingande mot jordägaren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

947

Betalning av arrendeavgift
12 §

Paragrafen motsvarar 8: 6 andra stycket i utredningens förslag (jfr 11: 1
andra stycket).

Gällande rätt. Om tid inte är utsatt för betalning av arrendeavgift, skall den
erläggas sist tre månader före varje arrendeårs utgång (2: 6 andra stycket
NJL). Bestämmelsen är tillämplig även på lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende
(2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket
NJL).

Utredningen. Ifrågavarande bestämmelse har i utredningens förslag inte
undergått någon saklig ändring.

Departementschefen. Även i departementsförslaget har bestämmelsen tagits
upp utan saklig ändring. Den har, liksom i gällande rätt, gjorts tillämplig
på alla former av arrende. I andra stycket har tagits upp en hänvisning
till de ytterligare bestämmelser om betalning av arrendeavgift som finns i
fråga om jordbruksarrende.

Besiktning m. m.

13 §

Denna paragraf motsvarar 8: 22 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra
stycket).

Gällande rätt. Om jordägaren under arrendetiden vill anställa besiktning
på arrendestället är arrendatorn pliktig att lämna tillträde till egendomen.
Jordägaren bör i god tid underrätta arrendatorn om besiktningen (2: 22
NJL). Bestämmelsen är tillämplig även på lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende
(2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket
NJL).

Utredningen. Förslaget överensstämmer i sakligt hänseende med gällande
rätt.

Departementschefen. I förevarande paragraf ges regler om besiktning och
visning av arrendestället. Bestämmelserna om besiktning har även i departementsförslaget
tagits upp utan saklig ändring i förhållande till vad som
gäller nu. Däremot är bestämmelserna om visning av arrendestället nya.
Skyldighet för arrendatorn att låta det visas föreligger, när det står klart att

948 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

avtalet skall upphöra. Så är fallet t. ex. vid jordbruksarrende när arrendatorn
enligt bestämmelserna i 9: 3 själv sagt upp avtalet utan att begära
förlängning, när han blivit uppsagd av jordägaren och bestämmelserna om
besittningsskydd enligt 9: 7 inte äger tillämpning eller, om dessa bestämmelser
gäller på avtalet, han försuttit den frist som anges i 9: 10 andra
stycket eller när han genom beslut eller dom, som vunnit laga kraft, ålagts
att flytta.

Bestämmelserna i denna paragraf är tillämpliga på alla former av arrende.

Pant eller borgen

14 §

Paragrafen motsvarar 8: 34 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Om pant eller borgen ställts för avtalets fullgörande och
säkerheten sedan försämras, är arrendatorn skyldig att inom tre månader
ställa ny godtagbar säkerhet. I annat fall är jordägaren berättigad att säga
upp avtalet. Han har även rätt till skadestånd (2:34 NJL). Bestämmelserna
om pant eller borgen är tillämpliga även på lägenhets-, bostads- och
anläggningsarrende (2:70 andra stycket, 2:71 andra stycket och 2:83
andra stycket NJL).

Utredningen. Ifrågavarande bestämmelser i utredningens förslag motsvarar
med endast språkliga ändringar 2: 34 NJL. Genom att nya jordabalken
i större utsträckning än den gällande rätten betraktar ett fortsatt besittningsförhållande
som en förlängning av det gamla avtalet och inte som
ett nytt avtal, kan ett borgensåtagande som inte begränsats till tiden i den
nya lagen komma att få ett mera vidsträckt innehåll än vad fallet är i dag
(jfr NJA 1967 s. 79).

Departementschefen. I departementsförslaget har bestämmelserna om pant
eller borgen tagits upp i enlighet med utredningens förslag och, liksom i
gällande rätt, gjorts tillämpliga på alla former av arrende.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

15 §

Paragrafen motsvarar 11: 3 första stycket första punkten i utredningens
förslag.

Gällande rätt. Skriftligt och tillträtt lägenhetsarrende är utan särskilt förbehåll
gällande mot den som efter överlåtelse förvärvat fastigheten. Om

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 949

vid muntligt avtal om lägenhetsarrende överlåtelse sker av fastigheten efter
arrendatorns tillträde gäller avtalet utan särskilt förbehåll mot nye
ägaren om inte denne säger upp avtalet inom tre månader efter överlåtelsen
(2: 70 fjärde stycket NJL).

Utredningen. Bestämmelsen att tillträtt och skriftligt arrende ovillkorligen
gäller mot den som efter frivillig överlåtelse blivit ägare återfinns i 7: 13
första stycket. I förevarande paragraf återfinns vad i övrigt föreskrives i
2: 70 fjärde stycket NJL. I analogi med förslaget till 8: 29 bör förevarande
paragraf gälla förvärv genom exekutiv auktion.

Departementschefen. I departementsförslaget, som saknar motsvarighet till
8:29 i utredningens förslag, avser ifrågavarande bestämmelse endast den
ställning som tillkommer muntligt avtal om lägenhetsarrende vid frivillig
överlåtelse.

16 §

Paragrafen motsvarar 8: 31 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Om fastighet utmätes eller intecknad fordran fastställes till
betalning ur fastigheten innan tiden för tillträde är inne, äger arrendatorn
frånträda avtalet. Han har även rätt till skadestånd. Uppsägning skall ske
inom en månad efter det arrendatorn fick kännedom om utmätningen eller
fastställandet till betalning. I annat fall är rätten till uppsägning och
skadestånd förlorad. Om utmätningen upphävs eller frågan om fastighetens
försäljning förfaller, får inte därefter uppsägning ske. Bestämmelserna
har motsvarande tillämpning om jordägaren före tillträdesdagen försättes
i konkurs (2: 32 första och andra styckena NJL). Ifrågavarande bestämmelser
är även tillämpliga på lägenhetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende
(2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra
stycket NJL).

Utredningen. Bestämmelserna i förslaget överensstämmer med gällande
rätt.

Departementschefen. I departementsförslaget har bestämmelserna tagits
upp i huvudsaklig överensstämmelse med utredningens förslag. Liksom i
gällande rätt har bestämmelserna gjorts tillämpliga på alla slags arrenden.

17 §

Paragrafen motsvarar 8: 32 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

14f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

950 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. För sättes arrendatorn i konkurs, har konkursboet rätt att
säga upp avtalet. Uppsägningen skall göras inom en månad från bevakningstidens
utgång. I annat fall svarar konkursboet för arrendeavtalets
fullgörande intill dess avtalet upphör (2: 33 första stycket NJL). Sker uppsägning
är jordägaren berättigad till skadestånd (2:33 tredje stycket NJL).

Utredningen. Bestämmelserna i förslaget överensstämmer i sak med gällande
rätt.

Departementschefen. Konkursboets uppsägningsrätt och jordägarens rätt
till skadestånd vid uppsägning från konkursboets sida har i departementsförslaget
liksom i utredningens förslag tagits upp i en särskild paragraf.
Bestämmelserna i paragrafen är tillämpliga på alla slags arrenden.

18 §

Paragrafen motsvarar 8: 33 samt 11: 1 andra, tredje och femte styckena
i utredningens förslag.

Gällande rätt. Vid lägenhetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende
får uppsägning från jordägarens sida med anledning av arrendatorns
konkurs inte ske sedan arrendatorn tillträtt arrendet eller, innan tillträde
skett, om arrendatorn på anfordran inom utgången av nästa dag ställer
godtagbar säkerhet (2:33 andra stycket, 2:70 andra stycket, 2:71 andra
stycket och 2:83 andra stycket NJL). Föreligger rätt till uppsägning är
jordägaren skyldig att utge ersättning för arrenderättens värde om arrendet
avser viss tid ej understigande tio år. Arrenderättens värde bestäms av
skiljemän enligt 2: 18 NJL. Uppsäger jordägaren avtalet på grund av arrendatorns
konkurs, är han berättigad till skadestånd om avtalet gäller för
kortare tid än tio år (2: 33 tredje stycket NJL). För jordbruksarrende gäller
i viss mån avvikande bestämmelser.

Utredningen. Utredningen föreslår att arrenderättens värde inte skall fastställas
av skiljemän utan av rätten. I övrigt överensstämmer utredningens
förslag i sak med gällande rätt.

Departementschefen. I enlighet med den disposition som valts i departementsförslaget
innehåller förevarande paragraf de gemensamma bestämmelserna
för lägenhetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende medan
de särskilda bestämmelserna för jordbruksarrende i fråga om jordägarens
uppsägningsrätt vid arrendatorns konkurs återfinns i 9: 30. Liksom
i utredningens förslag saknas i departementsförslaget motsvarighet
till reglerna om skiljemän i 2: 18 NJL. Kan överenskommelse om arrenderättens
värde ej träffas, får sålunda tvisten avgöras av rätten. Departe -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 951

mentsförslaget innehåller en särskild forumregel i 33 § för arrendetvister.
Regeln att ifrågavarande tvister skall prövas av allmän domstol har sålunda
utgått i departementsförslaget.

Beträffande uppskattningen av arrenderättens värde får jag hänvisa till
vad som anförs i anslutning till 19 §.

Överlåtelse av arrenderätten
19 §

Paragrafen motsvarar 8: 8 och 8: 9 första stycket i utredningens förslag
(jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Arrendatorn får som regel inte utan jordägarens samtycke
överlåta arrenderätten till annan (2:8 första stycket NJL). Gäller avtalet
minst tio år, föreligger dock en villkorad rätt att överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendet skall erbjudas
jordägaren mot skyldighet för denne att utge skälig ersättning för
arrenderättens värde. Om jordägaren är villig återta fastigheten men överenskommelse
inte kan träffas om ersättningens belopp, skall arrenderättens
värde fastställas vid avträdessyn. Om jordägaren inte vill återta fastigheten
eller om han inte inom en månad från hembudet förklarat sig villig
till det, står det arrendatorn öppet att i sitt ställe sätta annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas (2:8 andra stycket NJL). Bestämmelserna
är även tillämpliga på lägenhetsarrende. Därvid gäller dock att arrenderättens
värde skall bestämmas av skiljemän enligt 2: 18 NJL (2: 70 andra
stycket NJL). Vid sociala jordbruksarrenden är förbehåll utan verkan om
det strider mot bestämmelserna om överlåtelserätt vid långtidsarrende
(2: 65 andra stycket NJL). Vid bostadsarrende och anläggningsarrende har
frågan om arrendatorns överlåtelserätt lösts efter andra principer (jfr 2: 81
och 2: 89 NJL).

Ett arrendeavtals giltighet påverkas inte av arrendatorns död men dödsboet
har, oberoende av arrendetiden, samma rätt som vid långtidsarrende
att överlåta arrenderätten. Hembud till jordägaren skall göras inom sex
månader från dödsfallet (2: 9 första stycket NJL). Bestämmelserna är tilllämpliga
även vid lägenhetsarrende (2: 70 andra stycket NJL) men däremot
ej vid bostadsarrende och anläggningsarrende.

Utredningen. Det är en allmängiltig regel i gällande rätt att den avtalspart
som har att fullgöra en förpliktelse inte kan befria sig därifrån genom
överenskommelse med en tredje man om att denne skall överta förpliktelsen.
I ett avtal om jordbruksarrende är arrendatorn normalt alltid förpliktad
part. I enlighet härmed föreskriver arrendelagen som huvudregel att
arrendatorn inte får utan jordägarens samtycke överlåta arrenderätten till

952 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

annan. Förbudet gäller både vid jordbruksarrende och lägenhetsarrende.
Som motiv för bestämmelsen tillkommer — i varje fall vid jordbruksarrende
—- att det för jordägaren är ett väsentligt intresse att själv få bestämma
vem som skall bruka hans jord och i övrigt ansvara för arrendestället.
Undantag från förbudet gäller vid långtidsarrende under vissa förutsättningar,
bl. a. skall den nye arrendatorn från jordägarens synpunkt
vara godtagbar. Att lagen förbjuder överlåtelse av arrenderätten kan inte
anses innebära att sådan övergång av arrenderätten som inte kan rubriceras
som överlåtelse, t. ex. genom arvskifte eller testamente, skulle vara tilllåten.
Enligt gällande rätt synes partsväxling på arrendatorsidan vara förbjuden
i alla fall där inte uttryckligt undantag meddelats.

Eftersom skälen för upprätthållande av överlåtelseförbudet inte kan
sägas ha minskat sedan det infördes, bör den angivna principen också vara
utgångspunkten för den föreslagna lagen, överlåtelseförbudet har därför
i förslaget utformats som ett förtydligande av den gällande lagen. Även
när det gäller undantaget från överlåtelseförbudet i 8 § andra stycket är
syftet med utredningens förslag endast att göra bestämmelsen tydligare.

På grund av 2: 65 andra stycket NJL är den villkorliga överlåtelserätten
tvingande vid sociala arrenden. Avtal om socialt arrende ingås emellertid
sällan på så lång tid som tio år. Bestämmelsen har därför för nämnda typ
av arrende ganska liten praktisk betydelse. Vid den sammansmältning av
sociala och vanliga regler som utredningen förordar anser utredningen att
den vanliga ordningen på denna punkt bör bli bestämmande. Regeln i 8 §
andra stycket bör alltså i omredigerat skick stå kvar utan att vara tvingande.
Sett från arrendatorssynpunkt inträffar därigenom knappast någon
förändring. Snarare har man anledning tala om en förbättring eller åtminstone
en utsikt till det. Den föreslagna reformen i förening med den av utredningen
förordade indexreformen kan nämligen tänkas resultera i att
parterna oftare än hittills träffar avtal för tio år eller mer. En sådan utveckling
är från flera synpunkter önskvärd även om utredningen ej funnit
anledning att i själva lagen införa längre minimitid än fem år.

Bestämmelserna i 8: 9 första stycket första och tredje punkterna i utredningens
förslag om dödsbos rätt att överlåta arrenderätten överensstämmer
med motsvarande bestämmelser i 2: 9 första stycket första och
tredje punkten NJL.

Remissyttrandena. Stiftsnämnden i Göteborg anför att arrendatorns rätt
att vid längre arrendeperiod överlåta arrendet på annan bör begränsas till
att gälla efter visst antal år av arrendeperioden så att sådana missförhållanden
undvikes att optionsberättigad arrendator omedelbart efter kontraktstecknandet
överlåter arrenderätten på annan som därmed undvikit
konkurrens på den allmänna marknaden.

Svea hovrätt uppehåller sig vid frågan om arrenderättens övergång vid

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

953

familjerättsliga fång. Frågan har bedömts bl. a. i rättsfallet SvJT 1960 s.
81, varvid domstolarna synbarligen utgått från att substitutionsförbudet
i 2.8 NJL inte gäller vid sådana fång. Hovrätten, som närmast är böjd
för att ansluta sig till utredningens tolkning av den nuvarande lagen, tillstyrker
förslaget i denna del. Skälet härtill är, förutom att arrendatorns
personliga egenskaper och kunnande är av stor betydelse för jordägaren,
att arrendatorn har ett ekonomiskt ansvar gentemot jordägaren.

Sveriges Jordägareförbund anför att godtagbar grund saknas för en uppskattning
av arrenderättens värde då den skall lösas av jordägaren. Värdet
kan ej vara detsamma som när en ny arrendator övertar arrendet. En nv
arrendator har nämligen skäl att betala för ett arrende med låg avgift medan
det däiemot ej kan vara rimligt att jordägaren skall genom erläggande
av lösen s. a. s. för andra gången betala för att avgiften är låg.

Departementschefen. I likhet med utredningen anser jag att den i gällande
rätt upptagna principen i fråga om överlåtelse av arrenderätten vid jordbruksarrende
och lägenhetsarrende bör bibehållas. I enlighet härmed har
i första stycket av förevarande paragraf tagits upp ett principiellt förbud
för arrendatorn att överlåta arrenderätten.

Rätten till överlåtelse är enligt andra stycket begränsad till arrendeavtal
som slutits för minst tio år och är dessutom beroende av hembud till jordägaren.
Kravet att den till vilken arrenderätten övergår skall vara från jordägarens
synpunkt godtagbar skall givetvis också gälla. Ytterligare begränsningar
är emellertid enligt min mening inte påkallade.

Den ersättning jordägaren skall utge vid inlösen skall motsvara arrenderättens
överlåtelsevärde (jfr NJA II 1944 s. 193). Att detta värde påverkas
av arrendeavgiftens storlek torde vara ofrånkomligt och innebär enligt min
mening inte någon obehörig kompensation för arrendatorn.

Som jag anfört i anslutning till 5 § saknas i departementsförslaget uttrycklig
motsvarighet till den i 8:9 första stycket första punkten i utredningens
förslag upptagna regeln att arrendeavtal inte påverkas av arrendatorns
död. I denna paragraf bör däremot ges regler om dödsboets rätt att
överlåta arrenderätten. Bestämmelserna härom har tagits upp i tredje stycket
och motsvarar utan sakliga ändringar 8: 9 första stycket tredje punkten
i utredningens förslag.

Jag delar utredningens uppfattning att överlåtelseförbudet bör äga motsvarande
tillämpning vid familj erättsliga förvärv. En bestämmelse härom
har tagits upp i fjärde stycket. I överensstämmelse med vad som skett i
17: 11 har bestämmelsen gjorts tillämplig även på förvärv genom bolagsskifte.

I departementsförslagets femte stycke har tagits upp en hänvisning till de
särskilda bestämmelserna om substitutionsrätt vid bostadsarrende och anläggningsarrende.

954

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Arrendatorns rätt att upplåta nyttjanderätt
20 §

Paragrafen motsvarar 8: 7 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Utan jordägarens samtycke får arrendator inte upplåta nyttjanderätt
till fastigheten. Han får dock, om det kan ske utan men för jordägaren,
hyra ut rum till bostad eller upplåta område av ouppodlad mark till
upplagsplats eller för liknande ändamål. Egen byggnad får arrendatorn hyra
ut om det kan ske utan påtaglig olägenhet för jordägaren (2: 7 NJL). Bestämmelserna
är tillämpliga även på lägenhetsarrende, bostadsarrende och
anläggningsarrende (2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra
stycket NJL).

Underarrendator, dvs. den som arrenderar i andra hand, har inte bättre
rätt gentemot jordägaren än huvudarrendatorn. Detta innebär att, om huvudarrendatorns
rätt förverkas eller jordägaren och huvudarrendatorn kommer
överens om att deras avtal omedelbart skall upphöra, underarrendatorn inte
har någon särskild rätt mot markägaren.

Utredningen. Utredningen finner att gällande bestämmelser behöver förtydligas
såvitt fråga är om upplåtelse av byggnad. Ingår hus i arrendet, är
det inte ovanligt att dessa helt eller delvis står tomma och outnyttjade. Eftersom
arrendatorn normalt har ansvaret för husen är det rimligt att han får
dra nytta av dem genom att hyra ut dem, om det kan ske utan att jordägaren
därigenom vållas någon olägenhet. Regeln bör liksom den hittills gällande
vara dispositiv. Beträffande andra stycket anmärker utredningen att
medan redan olägenhet för jordägaren utgör hinder mot vanlig sublokation
(första stycket) lagen hindrar upplåtelse av eget hus först om olägenheten
är påtaglig.

Den nuvarande ordningen beträffande upplåtelse i andra hand av jordbruksarrende
som innebär, att underarrendatorn inte får någon bättre rätt
än huvudarrendatorn, har inte såvitt utredningen känner till fört med sig
några direkta missförhållanden i annan mån än att underarrendatorn ibland
känt en viss osäkerhet om innebörden av sin rätt. Uppenbarligen är det dock
inte tillfredsställande att den trygghet i besittningen som lagen velat erkänna
en arrendator på detta sätt skall kunna åsidosättas. Detta gäller särskilt,
om det är fråga om arrendatorer med optionsrätt. Utredningen föreslår
därför, att den rätt som tillkommer gårdsarrendator vid underarrende skall
gälla även mot ägaren, om denne inte inom en tidsfrist och innan huvudarrendatorns
rätt upphört friskrivit sig från sådan bundenhet. Upphör huvudarrendatorns
rätt, bör underarrendatorn gentemot ägaren ha samma rätt

Del B 2

955

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

som vid vanliga arrenden tillkommer arrendatorn, när arendestället överlåtits
till annan ägare. Utredningen föreslår att en bestämmelse med det innehåll
som nu angetts tas upp i lagen (10: 3).

Remissyttrandena. Sveriges Jordägareförbund anför att termen ouppodlad
mark är oklar. Jordägaren måste ha rätt att som odlad mark betrakta all
mark där någon form av växtbefrämjande åtgärd eller liknande vidtagits.
Termen får inte ges sådan innebörd, att de enklaste formerna av bete betraktas
som ouppodlad mark. Från jordägarsynpunkt måste det vara lämpligare,
om lagen i stället talar om område som inte av jordägaren avsetts för åkerbruk
eller bete. Härigenom skyddas jordägaren mot att t. ex. ängsmark som
av hävd används för bete kommer att bli upplagsplats genom att arrendatorn
flera år i följd upplåter den för sådant ändamål med bestående skador
för betet som följd.

Stiftsnämnden i Göteborg motsätter sig att arrendatorn skall vara oförhindrad
att hyra ut onödiga utrymmen, om jordägaren inte vållas olägenhet
därav. Stiftsnämnden menar att markägaren skall förfoga över sådana för
arrendatorn obehövliga utrymmen eventuellt mot erbjudande av arrendesänkning
i proportion till den inverkan utrymmet har på arrendeavgiften.
Om utredningens förslag genomförs, vill stiftsnämnden föreslå den ordningen
att hembud först skall ske till markägaren och om detta ej antages
att eventuell upplåtelse skall ske i samråd med markägaren. Domänverket
anför att den föreslagna utökningen av rätten till uthyrning av byggnader
kommer att få stor betydelse för kronoegendomarna. För statens del torde
i arrendeavtalen komma att intas bestämmelse om att uthyrning av ekonomibyggnader
endast får ske efter domänverkets medgivande. Beträffande uthyrning
av bostäder anför domänverket att hyresgästens uppsägningstid
medlör att jordägaren kan få tåla att hyresgästen sitter kvar sedan arrendeavtalet
upphört att gälla. Det förefaller oriktigt att arrendatorn på så sätt
kan förfoga över byggnaden under längre tid än hans arrende omfattar. Måhända
måste övervägas att införa någon form av skadeståndsskyldighet för
arrendatorn, om han försummar att tillse att hans hyresgäster uppsägs i tid
före arrendeperiodens utgång samt att de avflyttar från egendomen i samband
med arrendatorns frånträde av arrendet.

Sveriges Jordägareförbund avstyrker förslaget att underarrendator vid
jordägares passivitet skall kunna förvärva en självständig rätt mot denne.
Förbundet har sig inte bekant något fall som ger erfarenhetsmässigt underlag
för en regel av det innehåll som utredningen föreslår. Enligt förbundets
uppfattning innebär regeln stor fara för rättsförlust. Sveriges Lantbruksförbund,
Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund
framhåller, att det är ett undantag att avtal kan skapas genom
passivitet från den ena partens sida. Det finns här inte anledning att frångå
regeln att avtal kräver uttrycklig viljeförklaring från båda avtalsparterna.

956 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Skall förslaget i denna del kunna godtas, måste det ändras så att jordägaren
blir bunden först viss tid efter det han skriftligen underrättats om utarrenderingen
i andra hand.

Departementschefen. De nuvarande bestämmelserna om arrendatorns rätt
att upplåta mark till upplagsplats eller för liknande ändamål, vilka tillkom
i samband med 1943 års arrendereform, avser endast ouppodlad mark. Har
jordägaren, t. ex. beträffande viss betesmark, vidtagit särskilda växtbefrämjande
åtgärder synes omständigheterna kunna vara sådana att marken ej är
att betrakta som ouppodlad. Den närmare innebörden av ifrågavarande begränsning
i upplåtelserätten är av sådan karaktär att frågan får överlåtas åt
rättstillämpningen. Departementsförslaget överensstämmer i denna del liksom
utredningens förslag med gällande rätt. Eftersom bestämmelsen är av
dispositiv natur, står det parterna fritt att närmare reglera frågan mellan
sig i arrendeavtalet.

Utredningens förslag innebär en viss utvidgning av arrendatorns rätt att
hyra ut byggnad. Förslaget har i denna del föranlett vissa erinringar under
remissbehandlingen. För egen del anser jag, liksom utredningen, att det
närmast bör tillkomma arrendatorn att tillgodogöra sig outnyttjade utrymmen
i arrendeställets byggnader. Bestämmelsen är emellertid även i denna
del dispositiv och hinder föreligger sålunda inte att i arrendeavtalet föreskriva
en annan ordning. Departementsförslaget har sålunda även i denna
del utformats i enlighet med vad utredningen föreslagit.

Enligt gällande rätt kan i princip en arrendators upplåtelse i andra hand
inte ge upphov till en vidsträcktare rätt mot jordägaren än som inryms i det
ursprungliga arrendeavtalet. Ej heller kan arrendatorn upplåta rätt som
består för längre tid än arrendatorns egen rätt är gällande. I fråga om gårdsarrende
föreslår utredningen en regel, som innebär att underarrendator vid
passivititet från jordägarens sida skulle få en självständig rätt mot denne,
när huvudarrendatorns rätt upphör (10: 3 i utredningens förslag). Det är
obestridligt att underarrendators besittningsskydd är svagt enligt gällande
rätt. En förstärkning av detta skydd i enlighet med den lösning utredningen
förordar innebär som framhållits under remissbehandlingen å andra sidan
att jordägarens passivitet kan få ingripande rättsverkningar. Redan detta
gör att jag ställer mig tveksam till förslaget i denna del. Härtill kommer att
jag inte är övertygad om behovet av en sådan regel som utredningen föreslår.
Regeln skulle med all sannolikhet föra med sig att jordägare i stor utsträckning
skulle redan i arrendeavtalet friskriva sig från bundenhet vid upplåtelseavtal
i andra hand. Enligt min mening är det både naturligare och
lämpligare att frågan om underarrendatorns rätt när huvudarrendeförhållandet
upphör regleras genom överenskommelse med jordägaren. I många
fall torde f. ö. omständigheterna vara sådana att underarrendatorn kan anses
ha förvärvat en självständig arrenderätt gentemot jordägaren. På grund av

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 957

det anförda förordar jag för egen del inte någon ändring av vad som nu gäller
i förevarande hänseende. Någon bestämmelse, som motsvarar 10: 3 i utredningens
förslag, har därför inte tagits upp i departementsförslaget.

I enlighet med vad som sagts nu kan arrendatorns uthyrning av bostad
inte medföra att hyresgästen får rätt att sitta kvar efter det att arrendeavtalet
upphört att gälla, om inte hyresgäsen förvärvat en självständig hyresrätt
gentemot jordägaren. Vid sådant förhållande saknas anledning att, som domänverket
ifrågasatt, införa särskilda bestämmelser till skydd för jordägaren
i detta hänseende.

Liksom i gällande rätt har bestämmelserna i denna paragraf gjorts tilllämpliga
på alla slags arrenden.

Arrendatorns rätt att bortföra honom tillhörig egendom
21 och 22 §§

Paragraferna motsvarar 8: 18 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Om arrendatorn uppfört byggnad som inte omfattas av jordägarens
byggnadsskyldighet, s. k. överloppshus, eller om han utöver vad som
ålegat honom planterat fruktträd, bärbuskar eller prydnadsträd eller i övrigt
lagt ned kostnad på fastigheten, skall han erbjuda jordägaren detta till inlösen
när han frånträder arrendet. Om det är elektrisk anläggning för belysning
eller drivkraft som erbjuds och som har utförts enligt plan som
godkänts av jordägaren eller, om det är vissa andra anläggningar, som är
lämpliga för fastigheten, är jordägaren skyldig att lösa anläggningen med
vissa undantag. Lösen skall utgå efter det ökade värde som fastigheten i
följd av anläggningen kan anses äga när den avträds, begränsat till den nödvändiga
kostnaden. Avdrag får göras för material som hämtats från fastigheten.
Föreligger inte lösningsskyldighet för jordägaren och har denne inte
inom en månad förklarat sig villig att lösa, får arrendatorn föra bort
vad han utfört, men han skall återställa jord eller byggnad i det skick han
mottog dem. Har egendomen inte bortförts inom tre månader från det arrendet
upphörde eller anspråk på lösen slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren
utan lösen. Egendomen får inte tagas bort innan värdet av ämnen som
tagits från fastigheten gottgjorts jordägaren. Frågan om lösningsskyldighet
föreligger liksom löseskillingens belopp skall vid tvist avgöras av skiljemän,
utsedda i särskild ordning. Skiljemännens beslut får klandras vid domstol
inom tre månader från delgivning av beslutet (2: 18 NJL). Bestämmelserna
är tillämpliga även på lägenhets-, bostads- och anläggningsarrende utom vad
angår elektrisk anläggning (2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och
2: 83 andra stycket NJL).

958 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen. Reglerna om jordägarens skyldighet att ersätta arrendatorn
kostnader för elektrifiering har i utredningens förslag överförts till bestämmelserna
i 8: 17 om fristående förbättringar, verkställda av arrendatorn
(jfr 9: 21 i departementsförslaget).

Som framgår av den allmänna motiveringen föreslår utredningen att det
nuvarande skiljemannaförfarandet med rätt för missnöjd part att vända sig
till domstol får utgå ur arrendelagstiftningen och ersättas med direkt domstolsprövning.

Utredningen anför att en viss osäkerhet råder om jordägarens befogenhet
beträffande arrendatorns kvarlämnade lösegendom. Utredningen föreslår
en bestämmelse att kvarlämnad egendom efter tre månader övergår i jordägarens
ägo. Genom en sådan regel skapar man ett intresse hos arrendatorn
att inte låta egendomen ligga kvar. Å andra sidan befriar den inte arrendatorn
från skyldighet att avlägsna egendom som jordägaren inte vill ha (jfr
NJA 1956 s. 640). Detta gäller även efter tremånadersfristens utgång, om
jordägaren dessförinnan framställt begäran därom. Sker ingen sådan framställning
tillfaller egendomen efter fristens utgång jordägaren vare sig han
vill ha den eller ej. För att göra regeln så enkel som möjligt föreslås ingen
redovisningsskyldighet för jordägaren. Detta kan synas vara hårt mot arrendatorn,
om egendomen skulle ha ett betydande värde. Utredningen motiverar
sin ståndpunkt med att sådana fall torde vara sällsynta och att samma ordning
gäller redan nu i fråga om arrendatorns överloppshus, fruktträd etc.

Utredningen framhåller att 18 § behandlar endast sådana anläggningar
som finns på arrendestället vid avträdet. Dessförinnan har arrendatorn frihet
att avlägsna dem. Om arrendatorn i god tid före avträdet underrättar
jordägaren om att han kommer att bortföra eller avyttra sina överloppshus,
därest ej avtal med jordägaren om inlösen kan träffas före viss tidpunkt
och sådant avtal ej ingås, har arrendatorn efter sist angivna tidpunkt och
fram till avträdesdagen frihet att disponera över husen. Träffar han därvid
överenskommelse t. ex. med tillträdande arrendatorn om att denne i samband
med sitt tillträde skall överta avträdarens hus, kan jordägaren ej åberopa
18 § mot avträdaren.

Departementschefen. Ifrågavarande bestämmelser har i departementsförslaget
endast undergått vissa redaktionella jämkningar. Sålunda har i 21 §
första stycket sista punkten valts en formulering som ansluter till motsvarande
regel i servitut skapitlet (14: 15). I 21 § andra stycket och 22 § har vidare
skett den ändringen i förhållande till utredningens förslag att fristen för
arrendatorn att bortföra ifrågavarande egendom skall räknas från det arrendestället
avträddes och inte från avtalets upphörande. Härigenom undviks
oklarhet i sådana fall då en förlängningstvist inte hinner avgöras före arrendetidens
utgång. Den av utredningen föreslagna bestämmelsen om lös egendom
som tillhör arrendatorn och som kvarlämnas på arrendestället har tagits

Del B 2

959

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

upp i en särskild paragraf. Liksom i gällande rätt är bestämmelserna tilllämpliga
på alla slags arrenden.

Med egen byggnad åsyftas i 21 § endast vad som brukar kallas överloppshus.
Hit hör inte sådana byggnader som avses i 9: 15 och 18—20.

Arrenderättens förverkande

23 §

Denna paragraf motsvarar 8: 36 i utredningens förslag (jfr 11: 1 andra
stycket).

Gällande rätt. Förverkandeanledningarna har i gällande rätt (2: 36 NJL)
tagits upp i nio punkter enligt följande, nämligen att arrendatorn dröjer med
erläggande av arrendeavgiften utöver en månad efter förfallodagen eller
undandrar sig att utföra arbete som åligger honom eller visar tredska vid
arbetets utförande (punkt 1), att han gör sig skyldig till vanvård av fastigheten
eller om jordägaren enligt 2: 24 NJL lämnat honom kreatur eller redskap
till fastighetens bruk eftersätter vad som åligger honom enligt nämnda
paragraf och inte på tillsägelse vidtar rättelse (punkt 2), att han nyttjar fastigheten
på annat sätt än som förutsatts eller avviker från fastställd odlingsplan
eller annan bestämmelse om fastighetens hävd och inte på tillsägelse
vidtar rättelse (punkt 3), att han i strid med bestämmelserna härom upplåter
nyttjanderätt till fastigheten eller överlåter arrenderätten (punkt 4),
att han mot 2: 19 NJL bortför stråfoder eller gödsel från fastigheten (punkt
5), att han på fastigheten eller annan jordägaren tillhörig mark förövar
åverkan eller olovligen jagar eller fiskar (punkt 6), att någon som är i arrendatorns
tjänst förbryter sig på sätt som anges i punkt 6 och arrendatorn
på tillsägelse av jordägaren underlåter att skilja den brottslige från tjänsten
(punkt 7), att arrendatorn på fastigheten själv för eller tillåter andra föra ett
sådant leverne, som väcker allmän förargelse eller verkar störande på omgivningen
(punkt 8) samt att arrendatorn åsidosätter bestämmelse i avtalet,
vars iakttagande måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren (punkt
9). Om arrendators förseelse är av ringa betydelse, får ej arrendatorn skiljas
från arrendet. Om avtalet sägs upp på grund av arrenderättens förverkande,
är jordägaren berättigad till skadestånd. Bestämmelserna är tillämpliga
även på lägenhetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende (2: 70
andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. Förverkandeparagrafens principiella uppbyggnad har bibehållits
i utredningens förslag. I några fall föreslås sakliga ändringar. Även i
de fall då så ej sker får förverkandereglerna i vissa fall ett annat innehåll
till följd av ändringar i sådana delar av lagen till vilka paragrafen hänvisar.
I utredningens förslag innehåller paragrafen sju punkter.

960 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Punkt 1 (punkt 1 i NJL). Inställer sig arrendatorn till ett i arrendeavtalet
föreskrivet arbete, men vägrar han att följa arbetsledningens anvisningar
eller utförs arbetet på ett försumligt sätt har arrendatorn därigenom undandragit
att utgöra honom enligt avtalet åliggande arbete. Det särskilda tilllägget
i gällande rätt om tredska i arbetet, kan därför som överflödigt och
otidsenligt strykas ur lagen.

Punkt 2 (punkt 2 i NJL). Bestämmelsen kan efter de av utredningen förordade
ändringarna i underhållsskyldigheten få ett något annat och till
dagens jordbrukssituation bättre anpassat innehåll. I den mån annat ej
föreskrivs i avtalet åligger det arrendatorn enligt förslaget att vid arrendetidens
slut återställa arrendestället i samma skick som han mottog det
(8: 10, jfr 9: 17 i departementsförslaget). Varje försämring på eu från början
bristfri fastighetsdel skall dock ej belasta arrendatorn. Här blir i stället
reparationsbehovet bestämmande för vad som är försämring. Enligt förslaget
har arrendatorn att fullgöra detta åliggande även vid de ■—- i princip vart
tionde år — återkommande avräkningarna. Det ifrågavarande ansvaret
aktualiseras i de flesta fall ej förrän vid arrendetidens slut. Bestämmelsen i
8: 36 kompletterar huvudregeln med föreskrifter som arrendatorn har att
beakta under hela arrendetiden. Med hänsyn till att det är arrendatorn som
har besittningen till egendomen, har det ansetts att det bör tillkomma honom
att utöva den tillsyn och vård som på grund härav framstår som naturlig.
Han får inte underlåta att vidta sådana åtgärder som erfordras för
att skydda arrendestället från uppkommande skaderisker. I allmänhet får
han inte dröja med åtgärden till avträdet eller avräkningen. Han bör även i
övrigt hålla arrendestället i ett så vårdat och välskött skick som omständigheterna
medger. Åliggandet att vårda kommer därigenom att korrespondera
med förverkandepåföljden vanvård även i situationer då denna kanske
inte medför någon ersättningsskyldighet för arrendatorn. Utredningen har
föreslagit att samma underhållsprinciper skall gälla för jord och hus. Arrendatorn
skall sålunda inte behöva riskera förverkande därför att han underlåtit
att väl hävda en redan vid tillträdet vanhävdad jord. Det sagda betyder
å andra sidan inte att arrendatorn får lämna den vanhävdade jorden utan
tillsyn. Om en lindrig vanhävd övergår till grov eller om jorden blir ett tillhåll
för skadedjur och parasiter, bör jordägaren ha möjlighet att ingripa
redan under löpande arrendetid. Regeln om förverkande vid vanvård gör
detta möjligt.

Punkt 3 (punkt 3 i NJL). Det har sedan gammalt ansetts att en arrendator
har större frihet än t. ex. en hyresgäst att göra omdisponeringar beträffande
t. ex. arrendeställets hus. Genom 8:7 (8:20 i departementsförslaget)
ges arrendatorn, om det kan ske utan olägenhet för jordägaren, rätt
att hyra ut lediga utrymmen i byggnad. Det är då givet att han utan förverkandepåföljd
bör kunna använda ett hus till annat ändamål än det avsedda
och även göra härför nödiga omdisponeringar och ändringsarbeten,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 961

allt under förutsättning att någon olägenhet ej därigenom uppstår för jordägaren.
För dagens svenska jordbruk föreligger ett stort behov av att kunna
anpassa driften till växlande konjunkturer. I den mån härför erforderliga
ändringar av den arrenderade egendomen håller sig inom rimliga gränser
bör ej något hinder däremot resas i arrendelagen. Det får bli parternas sak
att i samband med kontraktsskrivningen göra de närmare preciseringar
som för det särskilda fallet kan befinnas nödvändiga.

Punkt 4 (punkt 4 i NJL). Ordalydelsen har i förslaget anpassats till formuleringen
i 8: 8 av överlåtelseförbudet (jfr 8: 19 i departementsförslaget).
Om ny arrendator insättes utan jordägarens hörande men de särskilda föreskrifterna
härför, t. ex. om hembud till jordägaren, försummas, får det
anses uppenbart att även detta är att hänföra till otillåten substitution. Om
arrendatorn bryter mot substitutionsförbud som går längre än vad lagen
föreskriver, får frågan om förverkande bedömas med ledning av punkt 7.

Punkt 5 (punkt 5 i NJL). I 8: 19 i förslaget har förbudet att bortföra
stråfoder avlägsnats. Motsvarande ändring har vidtagits med förevarande
stadgande.

Punkt 6 (punkt 6 i NJL). I lagtexten har den tidigare förteckningen över
gärningar som leder till förverkande erhållit en annan utformning. Ändringen
är närmast av redaktionell art och sammanhänger med den straffrättsliga
innebörden av begreppet åverkan. Åverkan som brottsbeskrivning
har sålunda numera en betydligt mera begränsad räckvidd än vid tidpunkten
för ifrågavarande bestämmelses tillkomst. Å andra sidan finns inte
längre något straffrättsligt uttryck som motsvarar vad som tidigare betecknades
som åverkan. Givet är att ej varje brott som arrendatorn kan
komma att begå bör leda till förverkande. Däremot är det rimligt att jordägaren
skall kunna skilja sig från arrendator som förövar skadegörelse på
arrendestället eller annan fast egendom som tillhör jordägaren. Liksom i
gällande rätt förutsätter förverkande enligt punkt 6 inte nödvändigt åtal
eller fällande dom.

Punkt 7 (punkt 9 i NJL). Förslaget innehåller inga sakliga ändringar.

Utredningen anser att bestämmelserna under punkterna 7 och 8 i NJL
är otidsenliga och utan större praktisk betydelse och har inte tagit upp
någon motsvarighet till dem i förslaget.

Rena bagateller eller fullkomligt ursäktliga misstag bör inte medföra att
en så kännbar påföljd som förverkande skall drabba arrendatorn. Är det
fråga om ett flertal bagatellartade förseelser, bör dock förverkande inte
vara uteslutet.

Departementschefen. De förverkandeanledningar som anges i första punkten
i utredningens förslag har i departementsförslaget tagits upp i punkterna
1 och 2. Reglerna om arbetsavtal i samband med arrende avser i departementsförslaget
endast jordbruksarrende. För övriga arrendeformer sak -

962 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

nas sålunda regler för det fall att arbetsskyldighet föreskrivits i avtalet.
Regeln om förverkande vid underlåtenhet att utföra arbete bör därför avse
endast jordbruksarrende. Bestämmelsen har i departementsförslaget utformats
i enlighet härmed. I första punkten har sålunda som förverkandeanledning
tagits upp att arrendatorn dröjer med betalningen av arrendeavgiften
utöver en månad medan i andra punkten tagits upp det fallet att arrendatorn
vid jordbruksarrende undandrar sig att utföra arbete som åligger
honom enligt avtalet. Det i gällande rätt förekommande uttrycket annan
tjänslbarhet har utmönstrats utan att någon saklig ändring har åsyftats.
Punkterna 3—5 i departementsförslaget motsvarar utan saklig ändring
punkterna 2—4 i utredningens förslag. Det av utredningen föreslagna förbudet
att bortföra gödsel saknar motsvarighet i departementsförslaget. Den
i femte punkten i utredningens förslag upptagna förverkandeanledningen
har därför inte heller någon motsvarighet i departementsförslaget. Sjätte
punkten i utredningens förslag innehåller regler om brottslig gärning som
förverkandeanledning. För egen del anser jag tiden nu vara mogen att avföra
brott som förverkandeanledning ur lagen.

Sjätte punkten i departementsförslaget motsvarar utan sakliga ändringar
sjunde punkten i utredningens förslag. Även andra och tredje styckena
i departementsförslaget överensstämmer i sak med vad utredningen
föreslagit.

Liksom i gällande rätt har förverkandebestämmelserna gjorts tillämpliga
på alla slags arrenden.

24 och 25 §§

Paragraferna motsvarar 8:37 i utredningens förslag (jfr 11:1 andra
stycket).

Gällande rätt. Om arrendatorn låtit komma sig till last sådant förhållande
som avses i 2: 36 punkt 1—3, 7 eller 8 NJL men rättelse sker innan jordägaren
gjort bruk av sin uppsägningsrätt eller om i fall som avses i 2: 36
punkt 4—6 eller 9 NJL jordägaren inte sagt upp avtalet inom sex månader
från det han fick kunskap om förhållandet, får han inte sedan åberopa
förhållandet som grund för arrendatorns skiljande från arrendet (2:37
NJL). Bestämmelserna är tillämpliga även på lägenhetsarrende, bostadsarrende
och anläggningsarrende (2:70 andra stycket, 2:71 andra stycket
och 2: 83 andra stycket NJL).

Utredningen. 8:37 första stycket i utredningens förslag motsvarar utan
saklig ändring 2: 37 NJL. Andra stycket däremot är en nyhet som tagits upp
efter förebild av 3:44 NJL. Utredningen anser att en regel som motsvarar
ifrågavarande bestämmelse beträffande hyra skulle fylla ett praktiskt behov
även inom arrendelagstiftningen. Visserligen är betalningsfristen vid arrende

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 963

betydligt längre än vid hyra. Risken för rättsförluster är trots det avsevärd
även vid arrende. Utredningen pekar särskilt på att arrendatorn kan ha
grundad anledning tro att betalning skett under respitmånaden men att så
inte skett. Detta kan t. ex. inträffa om arrendatorn överlämnat hela sin bokföring
till en bokföringsbyrå eller en anställd tjänsteman som av någon anledning
underlåter att betala. Innan arrendatorn på grund av försummelse
att i rätt tid betala arrendeavgiften får skiljas från arrendet bör det därför
åligga jordägaren att anmana arrendatorn att betala. Eftersom skyldighet
att betala föreligger redan från och med förfallodagen, bör en anmaning
redan följande dag anses som giltig. Rimligt är dock att arrendatorn även
efter en dylik anmaning erhåller en viss respittid. Denna kan lämpligen bestämmas
till två veckor. Den föreslagna ordningen innebär att arrendatorn
trots underlåten arrendebetalning inte kan skiljas från arrendet utan att
dels jordägaren anmanat arrendatorn att betala, dels en månad gått efter
förfallodagen. De häremot svarande bestämmelserna har fått en tekniskt
annan konstruktion än motsvarande bestämmelse i hyreslagen. Anledningen
är att utredningen anser det inte vara lämpligt att ytterligare förlänga den
redan förut långa respittiden, vilket skulle ske om man här kopierade hyreslagen.
Å andra sidan vill utredningen inte heller föreslå en förkortning av
respitmånaden, som funnits i lagen sedan år 1907 och som kan antagas därigenom
ha ingått i rättsmedvetandet hos de av saken berörda.

Remissyttrandena. Utformningen av den av utredningen föreslagna regeln
i andra stycket om viss betalningsfrist efter anmaning har berörts i några
remissyttranden. Svea hovrätt har anfört att regeln utformats på ett sätt som
förefaller kunna leda till rättsförlust för jordägaren. Enligt motsvarande
regel i hyreslagen har hyresvärden fullgjort vad på honom ankommer i den
givna situationen så snart han uppsagt avtalet men hyresgästen har fått en
extra respittid att betala för att undgå vräkning. Enligt förslaget måste —
vilket kan vara lätt att förbise -— uppsägning alltid kombineras med eller
följas av en anmaning att betala. Hovrätten förordar att regeln utformas på
samma sätt som i hyreslagen.

Departementschefen. Utredningens förslag om en särskild betalningsfrist
för arrendatorn innan han får skiljas från arrendet har inte mött några erinringar
under remissbehandlingen. Bestämmelsens närmare utformning har
emellertid kritiserats i ett par remissyttranden.

För egen del anser jag att det är av värde om reglerna för de likartade
situationer det här är fråga om såvitt möjligt utformas enhetligt för arrende
och hyra. En utformning av regeln i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse
i hyreskapitalet (12: 44) medför som utredningen påpekat en viss
förlängning av respittiden. Olägenheterna härav är dock enligt min mening
obetydliga och uppvägs väl av fördelarna med en enhetlig reglering. Bestäm -

964 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

melsen har därför i departementsförslaget utformats på samma sätt som
12:44. Betalningsfristen löper sålunda från uppsägningen. I överensstämmelse
med vad som gäller vid hyra har fristen satts till tolv vardagar.

Bestämmelserna har liksom motsvarande regler i hyreskapitlet delats
upp på två paragrafer. I övrigt har bestämmelserna utformats i enlighet med
utredningens förslag. Paragraferna är tillämpliga på alla slags arrenden.

Särskilda bestämmelser
26 §

Departementschefen. Vid alla slags arrenden gäller f. n. att talan om fordringsanspråk
på grund av arrendeavtal skall anhängiggöras inom två år från
det avtalet upphörde att gälla. Om tiden försittes är rätten till talan förlorad.
Är talan i rätt tid anhängiggjord av endera parten har den andre rätt till
kvittning för fordran som inte blivit bevakad (2:41, 2: 70 andra stycket,
2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket NJL). För jordbruksarrende
gäller en särskild preskriptionsbestämmelse för det fall att avträdessyn
klandrats.

Som jag anfört i den allmänna motiveringen medför 7: 7 att tidpunkten
för ett arrendeavtals upphörande är beroende av om särskild förlängningsöverenskommelse
träffats eller om avtalet förlängs på grund av lag eller med
tillämpning av bestämmelse i upplåtelseavtalet. En preskriptionsregel som
anknyter till avtalets upphörande kan därför medföra rättsosäkerhet. Preskriptionstiden
bör därför i stället räknas från det arrendestället avträds.
Paragrafen har utformats i enlighet härmed.

I övrigt bär ifrågavarande bestämmelser utformats i nära anslutning till
motsvarande regler för hyresförhållanden (jfr 12: 61).

27 §

Paragrafen, som saknar motsvarighet i utredningens förslag, innehåller
en regel om jämkning av otillbörliga arrendevillkor.

Departementschefen. Enligt 3: 64 NJL, som har 8 § lagen (1936: 81) om
skuldebrev som förebild, gäller att om tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen
skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara
otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas utan avseende. Motsvarande
torde utan uttrycklig lagregel gälla i fråga om otillbörliga arrendevillkor
(NJA 1948 s. 138). Enligt min mening bör i arrendelagstiftningen tas upp
en regel motsvarande den som gäller för hyra.

Bestämmelsen gäller både villkor i det ursprungliga arrendeavtalet och
ändring i eller tillägg till detta. Regeln kan användas såväl när ett villkor
från början är otillbörligt som när villkoret är att anse som otillbörligt på

Del B 2

965

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

grund av förhållande som inträffat under arrendetiden. Jämkning kan begäras
av både jordägaren och arrendatorn.

28 §

Denna paragraf motsvarar 8: 41 första stycket i utredningens förslag (jfr
11: 1 andra stycket).

Gällande rätt. Jordägaren har retentionsrätt i arrendatorn tillhöriga lösören
och byggnader på fastigheten för fordran hos arrendatorn vid avträdet
på arrendeavgift, ersättning som vid avträdessyn eller genom skriftlig
överenskommelse blivit bestämd, utskyld eller avgift. Retentionsrätten gäller
inte i utmätningsfri egendom (2:42 första stycket NJL). Bestämmelserna
är tillämpliga även på skriftligt lägenhetsarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende
(2: 70 andra stycket, 2: 71 andra stycket och 2: 83 andra
stycket NJL).

Utredningen. Sedan arrendatorn ej längre kan åläggas att svara för skatt
eller allmän tunga, behöver utskyld eller avgift inte särskilt nämnas i detta
lagrum. Åligger det arrendatorn att betala t. ex. brandförsäkringsavgift för
arrendeställets hus, får detta auses vara en del av arrendeavgiften och kräver
ej särskilt omnämnande. Ersättning som bestämts vid avträdessyn eller genom
skriftlig överenskommelse har i förslaget ändrats till ersättning för
brister. Ändringen avser att utmärka att avträdessynens bristbelopp inte utan
vidare kan läggas till grund för parternas avräkning. Synemännen har inte
någon befogenhet att fastställa ersättningar parterna emellan.

Utredningen har inte föreslagit någon ändring i syfte att stärka jordägarens
retentionsrätt. Skälet därtill är i första hand att åtgärd som till
gagnet är att jämställa med retentionsrätt kan utverkas genom beslut av
myndighet om handräckning enligt 15: 3 RB eller 187 a UL. Har syn ej hållits
före arrendatorns avträde, torde det likväl genom en värdering eller
besiktning vara omöjligt att förebringa det mått av utredning som erfordras
för att sannolika skäl t. ex. för ersättningsanspråk skall anses vara för
handen. Genom den föreslagna ordningen med regelbundet återkommande
syner och avräkningar kan det antagas att jordägarens tillgodohavanden
vid arrendatorns avflyttning skall komma att begränsas. Utredningen erinrar
om den förmånsrätt vid utmätning och konkurs som enligt 17: 6 HB
tillkommer jordägaren bl. a. för arrende, husröta och vanhävd.

Remissyttrandena. Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund finner det beklagligt
att någon effektiv säkerhet inte kan skapas för jordägarens krav

966 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

för t. ex. husröteersättning. Avträdessyn hålls vanligen när arrendatorn avträtt
och till följd därav kan retentionsrätt inte utövas.

Departementschefen. Som jag anförde vid kapitelrubriken föreslår lagberedningen
att jordägarens retentionsrätt skall ersättas av en rätt att omedelbart
få utmätning, när han har klar och förfallen fordran mot nyttjanderättshavaren
på grund av skriftligt avtal. Jag är ännu inte beredd att ta
ställning till förslaget. Paragrafen har därför i departementsförslaget tagits
upp i saklig överensstämmelse med utredningens förslag.

29 §

Denna paragraf motsvarar 8:42 i utredningens förslag.

Departementschefen. Ifrågavarande bestämmelser om begränsning i rätten
att träffa skiljeavtal överensstämmer i utredningens förslag med motsvarande
regel i gällande rätt (2:43 NJL). I departementsförslaget överensstämmer
bestämmelsen nära med motsvarande regel i hyreslagstiftningen
(3:67 NJL). Skiljeklausul beträffande framtida tvist är sålunda inte gällande
i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta
på arrendestället och inte heller i fråga om fastställande av arrendevillkor
och ersättning enligt 9: 14. Skiljeklausul beträffande annan arrendefråga
skall vidare alltid gälla om arrendenämnd utsetts till skiljenämnd.
Bestämmelsen är enligt departementsförslaget — liksom motsvarande bestämmelse
i gällande rätt — tillämplig på jordbruks- och bostadsarrenden.

Förfarandet i arrendetvister

30—34 §§

Departementschefen. I dessa paragrafer återfinns de för alla arrendekategorier
gemensamma bestämmelserna om förfarandet i arrendetvister. Beträffande
departernentsförslagets huvudgrunder i denna del får jag hänvisa
till den allmänna motiveringen.

Förfarandereglerna har för hyresförhållanden sin motsvarighet i 12:69
—74 och nu ifrågavarande bestämmelser har i huvudsak utformats efter
förebild av motsvarande regler i den nuvarande hyreslagstiftningen (3: 69
•—74 NJL). I 30 § har sålunda tagits upp en bestämmelse om arrendenämndernas
verksamhetsområde. Därefter följer i 31 § en sammanfattning
av arrendenämndens huvudsakliga arbetsuppgifter, medan 32 § anger i
vilka fall arrendenämnds beslut får klandras och förfarandet vid klander.

I 33 § återfinns forumregler för sådana arrendetvister som inte ankommer
på arrendenämndens prövning och 34 § innehåller bestämmelser om begränsning
av rätten att fullfölja talan mot fastighetsdomstols eller hovrätts
dom beträffande vissa tvistefrågor.

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 967

30 §

Departementschefen. De nuvarande arrendenämndernas verksamhetsområde
sammanfaller med hushållningssällskapens. Sedan sällskapens och lantbruksnämndernas
arbetsuppgifter numera ändrats framstår, som även utredningen
anfört, i stället länsindelningen som den mest ändamålsenliga indelningsgrunden.
De ändringar i arrendenämndernas verksamhetsområden
som föranleds därav är obetydliga. På motsvarande sätt som gäller för hyresnämnderna
bör Kungl. Maj:t ha befogenhet att i särskilda fall förordna
om annan indelning.

Reglerna om arrendenämnds sammansättning kommer att tas upp i förslag
till lag om arrendenämnder och hyresnämnder. Fråga härom kommer
att anmälas senare denna dag.

31 §

Departementschefen. Arrendenämndens uppgift är enligt första och andra
punkterna att pröva sådana frågor som enligt 9 eller 10 kap. skall hänskjritas
till nämnden och som inte löses genom förlikning samt att fungera som
skiljenämnd i arrendetvister. I tredje punkten ges en hänvisning till den
tidigare nämnda lagen om arrendenämnder och hyresnämnder som avses
innehålla närmare bestämmelser bl. a. om arrendenämndens sammansättning
och förfarandet inför nämnden.

De frågor som arrendenämnden har att pröva gäller godkännande av förbehåll
som strider mot förbudet att återta arrendestället före arrendetidens
utgång (8: 5), mot bestämmelserna om arrendetid och uppsägning vid jordbruksarrende
(9:2 och 3) eller mot bestämmelserna om rätt till förlängning
av avtal om jordbruksarrende (9:7), tvist om förlängning av sådant avtal
eller om arrendevillkoren eller om ersättning (9: 10 och 14), godkännande
av överenskommelse angående arrendeställets skick vid jordbruksarrende
(9: 15), medgivande för arrendatorn att i jordägarens ställe fullgöra dennes
byggnadsskyldighet eller vidta fristående förbättringsarbeten vid jordbruksarrende
(9: 18 och 21), godkännande av förbehåll som strider mot bestämmelserna
om arrendetid, uppsägning och rätt till förlängning vid bostadsarrende
(10:2—4), tvister om rätt till förlängning av avtal eller om
arrendevillkoren vid bostadsarrende (10: 6) samt att godkänna förbehåll
som strider mot bestämmelserna om överlåtelse av arrenderätt vid bostadsarrende
(10: 7). I tvister som här angetts skall enligt förslaget medling inför
arrendenämnden vara obligatorisk. Beträffande andra arrendetvister däremot
bör parterna själva få avgöra om de vill hänskjuta Disten till hyresnämnd
för medling. Förfarandet vid medlingen regleras i den särskilda lagen
om arrendenämnder och hyresnämnder.

Utredningen har i sitt förslag inte tagit upp någon motsvarighet till den
nuvarande skyldigheten för arrendenämnd att granska arrendekontrakt
(2: 66 NJL). En sådan skyldighet är enligt utredningens mening inte väl för -

968 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

enlig med de uppgifter arrendenämnden erhållit enligt utredningens förslag.
För rådgivning åt arrendatorer står av länsstyrelsen förordnade biträden till
buds. Denna rådgivning bör anpassas till den föreslagna arrendelagstiftningen.
Enligt departementsförslaget får arrendenämnderna i ännu högre grad
uppgifter med karaktär av rättsskipning. Jag biträder därför utredningens
förslag i denna fråga.

32 §

Departementschefen. Som jag anfört i den allmänna motiveringen bör klandermöjligheten
föreligga i fråga om tvister om rätt till förlängning och om
villkorsändring vid både jordbruks- och bostadsarrende samt om ersättning
enligt 9: 14 vid jordbruksarrende. Arrendenämnds avgörande särskilt i förlängningstvister
vid jordbruksarrende och i tvister om ersättning kan i vissa
fall komma att avse stora värden eller i annat avseende få ingripande verkningar
för parterna. Det är därför av vikt att parterna får tillräckligt rådrum
för att ta ställning till frågan om fullföljd. Å andra sidan bör fullföljdsreglerna
utformas så att det slutliga avgörandet inte fördröjs i onödan. Jag
anser att en klandertid av två månader från delgivning av arrendenämndens
beslut innefattar en lämplig avvägning av dessa intressen. Bestämmelserna
om klander har i enlighet härmed tagits upp i paragrafens första stycke.
Enligt andra stycket får arrendenämndens beslut i dispens- och tillståndsfrågor
däremot inte klandras. Om arrendenämnd vägrar tillstånd till nybyggnad
eller förbättring kan dock frågan på nytt hänskjutas till nämnden.

33 §

Departementschefen. Genom forumregeln i denna paragraf görs fastighetsdomstolen
till exklusivt specialforum för samtliga arrendetvister. Regeln
skall alltså tillämpas även i mål om lagsökning eller betalningsföreläggande.
Även vissa ärenden om att utse syneman och att medge dispens från reglerna
om tiden för avslutande av syn skall följa samma forumregler.

34 §

Departementschefen. Denna paragraf innehåller de i den allmänna motiveringen
nämnda begränsningarna i de fullfölj dsregler som annars gäller enligt
RB. Talan får sålunda inte föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om
fastställelse av arrendevillkor och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning
av arrendeavtal eller fastställelse av arrendevillkor eller i fråga om
ersättning enligt 9: 14.

Fråga om fastställelse av arrendevillkor kan i fastighetsdomstolen uppkomma
i samband med förlängning av arrendeavtal (9: 12) eller uppskov
för arrendatorn med flyttning (9: 13). I hovrätt kan frågan om fastställelse

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

969

av hyresvillkor uppkomma när hovrätten bifaller arrendatorns talan om förlängning
av arrendeavtal men fastighetsdomstolen ogillat samma talan eller
när hovrätten lämnar en sådan talan utan bifall men medger uppskov med
avflyttning. Om fastighetsdomstolen bifallit arrendatorns yrkande om förlängning
och fastställt arrendevillkoren, är hovrätten däremot inte behörig
att gå in på villkorsfrågan. Även om hovrätten enligt det sagda är behörig
att pröva villkorsfrågan kan det ofta vara lämpligare att frågan handläggs
av arrendenämnden eller fastighetsdomstolen. Hovrätten har i sådant fall att
hänskjuta frågan till arrendenämnden eller att visa målet åter till fastighetsdomstolen
såvitt avser denna fråga. Fullfölj dsbegränsningen gäller endast
de i paragrafen angivna tvistefrågorna men däremot inte andra frågor
— exempelvis angående rättegångskostnad — som avgjorts genom fastiglietssdomstolens
eller hovrättens dom. I fråga om sådan del av domen gäller
vanliga fullföljdsregler (jfr prop. 1968: 91 bihang A 3 s. 244, 351, 352, 366
och 367).

9 KAP.

J ordbruksarrende

Departementschefen. Förevarande kapitel innehåller de särskilda regler
som vid sidan av de allmänna bestämmelserna i 7 och 8 kap. gäller i fråga
om jordbruksarrende. Reglerna är, liksom övriga bestämmelser om arrende,
i princip tvingande mot jordägaren (jfr 8:2).

Kapitlet inleds med en definition av begreppet jordbruksarrende (1 §).
2—5 §§ innehåller reglerna om arrendetid och uppsägning. I 6 § ges en
därmed sammanhängande specialregel om rätt för den som skall tillträda
arrendeställe att före tillträdesdagen få disponera arrendeställets hus. I 7—-13 §§ återfinns bestämmelserna om rätt till förlängning av arrendeavtal.
I 14 § har tagits upp den regel som ger arrendator vid arrende som omfattar
hans bostad rätt till ersättning i vissa fall när förlängning av avtalet inte
kommer till stånd. 15—28 §§ innehåller bestämmelserna om arrendeställes
skick, avräkning och syn. I 29 § föreskrivs hur arrendeavgiften skall bestämmas
och erläggas. 30 § innehåller regler för det fall att arrendatorn försätts
i konkurs, medan 31 § behandlar den situationen att arrendatorn överger
arrendestället och lämnar det obrukat eller utan vård. I 32 § ges bestämmelser
om rätt för jordägaren att säga upp avtalet i förtid, när arrendestället
förbättras och arrendatorn inte medger höjning av arrendeavgiften.
33 § innehåller bestämmelser som begränsar arrendatorns rätt att disponera
arrendestället medan 34 § handlar om arrendatorns rätt till jakt och fiske på
arrendestället. 35 § innehåller regler om arrendatorns skyldigheter m. m.,
när jordägaren lämnat honom kreatur eller redskap till arrendeställets bruk.
I 36—39 §§ ges regler om arbetsavtal i samband med arrende.

970 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Varken i utredningens förslag eller i departenientsförslaget återfinns
någon motsvarighet till bestämmelserna i 2: 20 första stycket NJL om nyodling,
betesbruk, jordbränning och svedjebruk. Jag återkommer i det följande
till denna fråga.

I departenientsförslaget finns inte någon bestämmelse om förbud för arrendatorn
att föra bort naturlig gödsel eller stråfoder (jfr 2: 19 NJL). Utredningen
har ansett tiden vara mogen att från lagen avlägsna förbudet
mot bortförande av stråfoder och därmed också den speciella prisregel som
hänger samman med förbudet (jfr 2: 19 andra punkten NJL). Däremot
har utredningen inte ansett sig böra föreslå att också förbudet att föra bort
gödsel slopas. På en del platser råder det nämligen stor efterfrågan på naturlig
gödsel och det finns enligt utredningens mening risk för att näringstillståndet
för den arrenderade jorden försämras, om arrendatorerna skulle
få sälja gödseln fritt. För egen del finner jag tiden mogen att slopa också
förbudet mot att föra bort gödsel från arrendestället. Det kan inte anses
att det föreligger tillräckliga skäl att här gripa in med särskilda bestämmelser
till skydd för jordägaren. I de fall frågan har aktualitet kan man
räkna med att särskilt förbehåll las in i arrendeavtalet. I enlighet med vad
som nu anförts har i departeinentsförslaget inte tagits upp någon motsvarighet
till 2: 19 NJL.

Enligt den nuvarande lagen får arrendatorn inte förpliktas att ansvara
för sådan för fastigheten utgående skatt eller allmän avgift som enligt lag
eller författning åligger jordägaren (2: 23 NJL). I utredningens förslag har
tagits upp en bestämmelse med i huvudsak samma innehåll (8: 23). Enligt
min mening är det dock, särskilt med hänsyn till att särskild skatt numera
inte utgår för fastighet, inte motiverat att i den nya lagen ta upp en motsvarande
bestämmelse. Departenientsförslaget innehåller därför inte någon
motsvarighet till 2:23 NJL.

Inte heller finns i departementsförslaget någon bestämmelse som motsvarar
reglerna beträffande vissa sociala arrenden att arrendatorn bär rätt
till nedsättning av arrendeavgiften vid missväxt m. m. I detta avseende överensstämmer
departementsförslaget med utredningens förslag (jfr bet. s.
261). I förevarande kapitel har inte heller tagits upp någon motsvarighet
till 2:64 NJL, som innehåller särskilda regler om rätt till skogsfång och
bete i vissa fall. I överensstämmelse med vad utredningen föreslår skall
enligt departementsförslaget de nuvarande reglerna dock tillämpas under
en övergångstid. Reglerna härom tas upp bland övergångsbestämmelserna.

Vid socialt arrende har arrendatorn en ovillkorlig rätt att för husbehov
nyttja det fiske som hör till den arrenderade jorden (2: 63 NJL). Undantag
från denna rätt kan — utöver det fall att dispens lämnats enligt 2: 68
NJL — göras endast i fråga om kräftfångst och sådana vatten där jordägaren
vidtagit särskilda fiskevårdsåtgärder.

Utredningen anför att det inom kategorin gårdsarrenden återfinns inte

Del B 2

971

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

bara en betydande del av de hittillsvarande sociala arrendena utan också
åtskilliga andra kategorier av egentliga arrendegårdar (jfr bet. s. 118).
Det kan inte sägas stå i överensstämmelse med syftet med de nya reglerna
att alla gårdsarrendatorer ges en ovillkorlig rätt till husbehovsfiske. I de
egentliga jordbruksbygderna torde det i dag vara sällsynt att rationellt
arrendejordbruk kombineras med husbehovsfiske. Annorlunda är förhållandena
i Norrland och vissa angränsande delar av Svealand, där brukningsenheterna
i genomsnitt är mindre och fisket på sina håll kan vara
relativt givande. Utredningen föreslår därför att gårdsarrendatorer i Norrland,
Dalarna och Värmland samt Örebro läns bergslag ges en mot jordägaren
tvingande rätt att bedriva husbehovsfiske i vatten som enligt gällande
fiskerättsliga regler tillhör arrendestället. Begränsningarna enligt 2: 63
NJL i rätten till husbehovsfiske i fråga om kräftfångst och vatten, där särskild
fiskevård bedrivs, bör enligt utredningens mening bestå.

Under remissbehandlingen har förslaget om rätt för vissa gårdsarrendatorer
till husbehovsfiske mött viss kritik. Fiskeristyrelsen framhåller, att det
skett djupgående förändringar i fråga om fiskevård och kräftfiske och att
detta måste tas i beaktande, när det gäller att bedöma lämpligheten av de
av utredningen föreslagna begränsningarna i rätten till husbehovsfiske.
Styrelsen är närmast benägen att förorda, att särbestämmelsen om husbehovsfiske
inte tas upp i den nya lagen, vilket skulle innebära att 25§
fiskelagen skulle bli tillämplig i hela landet. Enligt Skogsindustriernas Samarbetsutskott
får det anses, att husbehovsfiske i ursprunglig betydelse numera
saknar betydelse i hela landet. Utskottet erinrar om att de stora markägarna
lägger ned ett betydande arbete i syfte att erbjuda sina anställda och
allmänheten ökade möjligheter till fritidsfiske. Den föreslagna bestämmelsen
om husbehovsfiske kan därvid komma att medföra svårigheter. Enligt
utskottets uppfattning finns det inte längre skäl för att jordbruksarrende
i något fall skall medföra ovillkorlig rätt till husbehovsfiske.

För egen del anser jag att husbehovsfisket numera i huvudsak har spelat
ut sin roll som ett komplement av ekonomisk betydelse till arrendejordbruket.
Även om rätten till husbehovfiske är av större betydelse i vissa delar av
landet än i andra bör inte i arrendelagstiftningen reglernas tillämplighet göras
beroende av en geografisk gränsdragning. Jag föreslår därför att regler
om arrendators rätt till husbehovsfiske inte tas upp i balken. De hittillsvarande
reglerna bör dock få gälla under en övergångstid av tio år. De närmare
bestämmelserna härom kommer att ingå bland övergångsbestämmelserna,
som anmäls senare denna dag.

Slutligen skall anmärkas, att i departementsförslaget liksom i utredningens
förslag inte tas upp någon motsvarighet till bestämmelserna i 2: 40 NJL,
som innehåller processrättsliga bestämmelser om verkställighet av dom varigenom
arrendator ålagts att flytta. Motsvarande bestämmelser återfinns
nämligen i RB (jfr 42 § andra stycket UL samt 17 kap. 14 § första stycket,
50 kap. 8 § andra stycket och 55 kap. 8 § andra stycket RB).

972

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Inledande bestämmelse

1 §

Departementschefen. I paragrafen har tagits upp en bestämning av vad som
avses med jordbruksarrende. Bestämningen stämmer överens med gällande
rätt (2: 1 första stycket första punkten NJL).

Arrendetid och uppsägning

2 §

Denna paragraf motsvarar 8: 2 första stycket och 10: 4 första stycket i utredningens
förslag.

Departementschefen. Första stycket stämmer med vissa redaktionella ändringar
överens med gällande rätt (2: 2 första stycket NJL) och utredningens
förslag. Reglerna är enligt sin ordalydelse tvingande både för jordägaren och
arrendatorn.

I andra stycket har tagits upp särskilda bestämmelser om arrendetidens
längd då arrende för viss tid omfattar bostad för arrendatorn (gårdsarrende).
Arrendetiden skall liksom enligt utredningens förslag utgöra minst fem
år. Är jordägaren kommun, får upplåtelse emellertid ske även för kortare
tid, dock minst ett år. Denna särskilda minimiregel för kommunala arrenden
är en nyhet i förhållande till utredningens förslag men stämmer överens
med vad som gäller enligt 2 § kommunala arrendelagen. Beträffande motiveringen
för reglerna om minimitid får jag hänvisa till vad jag anfört i avsnittet
om besittningsskydd i den allmänna motiveringen.

Innehållet i avtalet mellan jordägaren och arrendatorn avgör om arrendet
faller under bestämmelserna om minimitid. Har parterna kommit överens
om att arrendet skall omfatta bostad för arrendatorn gäller minimireglerna.
Däremot är det i princip utan betydelse om arrendatorn verkligen bosatt sig
på arrendestället. Den faktiska situationen kan emellertid ha betydelse när
det gäller att fastställa innehållet i det ingångna avtalet. I regel blir parternas
överenskommelse vid upplåtelsen avgörande för frågan om gårdsarrende eller
sidoarrende föreligger. Parterna kan emellertid under arrendetiden träffa
överenskommelse om ändring i det ursprungliga avtalet. Ändras t. ex. avtal
om sidoarrende så att arrendet i fortsättningen skall omfatta bostad för
arrendatorn, medför detta att bestämmelserna om minimitid blir tillämpliga.
Understiger den avtalade arrendetiden fem år skall regeln i andra stycket
andra punkten tillämpas, vilket innebär att parterna skall anses ha kommit
överens om femårig arrendetid.

Enligt utredningens förslag föreligger gårdsarrende när jordbruksarrende
avses omfatta arrendatorns bostad. Häri ligger enligt utredningen att en

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

973

arrendator, utom vid övergång från ett arrende till ett annat, kan inneha
endast ett gårdsarrende. Har arrendatorn flera bostäder skall gårdsarrendet
bestämmas av var han har sin huvudsakliga bostad, vilket i allmänhet framgår
av mantalsskrivningen. Enligt min mening saknas det anledning att införa
en begränsning av det slag utredningen föreslagit. Är parterna överens
om att bostad för arrendatorn skall ingå i arrendet, bör de särskilda regler
som gäller för sådant arrende alltid tillämpas på upplåtelsen. Härigenom
undviks tvister om var arrendatorn skall anses inneha sin huvudsakliga
bostad. Något hinder för en arrendator att inneha flera gårdsarrenden föreligger
således inte enligt departementsförslaget. Förslaget ställer inte heller
upp något krav på var arrendatorns bostad skall vara belägen.

Med hänsyn till det sätt på vilket kategorin gårdsarrende bestämts enligt
departementsförslaget saknas enligt min mening anledning att ta upp någon
motsvarighet till bestämmelserna i 10: 1 tredje stycket i utredningens förslag.
Dessa regler innebär att frågan om ett arrende är att beteckna som
gårdsarrende skall bestämmas av förhållandena vid avtalets tillkomst och
att vid ändring eller tillägg till avtalet i sådant hänseende avtalet skall anses
vara tillkommet när ändringen eller tillägget skedde.

Jag vill i detta sammanhang nämna att frågan huruvida ett arrende omfattar
bostad för arrendatorn har betydelse även i andra sammanhang än då
det gäller minimitid för upplåtelse. Gårdsarrende är sålunda enligt 7 § i princip
alltid förenat med rätt till förlängning. Vidare är bestämmelserna i 14 §
om rätt till ersättning vid vägrad förlängning tillämpliga endast då arrendet
omfattar bostad för arrendatorn.

Bestämmelserna i andra stycket är enligt sin lydelse tvingande såväl för
jordägaren som för arrendatorn. Enligt sista punkten kan arrendenämnden
dock medge dispens. Härför fordras enligt 8:2 att avtalet innehåller förbehåll
att dispens får sökas.

3 §

Paragrafen har viss motsvarighet i 8: 2 andra och tredje styckena samt
10: 6 och 14 i utredningens förslag.

Gällande rätt. Har avtal om jordbruksarrende slutits för viss tid, upphör
avtalet när den avtalade arrendetiden gått till ända. Någon uppsägning behövs
inte. Om emellertid arrendatorn fortsatt brukningen efter arrendetidens
utgång och jordägaren inom två månader efter det att avtalet upphörde
inte anmanat honom att flytta, förlängs avtalet på fem år, s. k. tyst förlängning
(2: 2 andra stycket NJL).

I fråga om de med optionsrätt utrustade sociala arrendena gäller att arrendator
eller jordägare, som vill hindra att arrendet förnyas, skall — i den
ordning som gäller för uppsägning — meddela motparten detta senast ett år
före den löpande arrendeperiodens slut (2: 52 och 53 NJL).

15 Biliang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20

Del B 2

974 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen. Utredningen erinrar om att arrendatorns behov av besittningsskydd
vid gårdsarrende tillgodoses genom reglerna om rätt till förlängning,
vilka i utredningens förslag blivit ytterligare utbyggda i förhållande
till vad som gäller nu. För övriga typer av jordbruksarrenden kvarstår enligt
utredningen behovet av något slag av besittningsskydd. Utredningen har
funnit, att den gällande ordningen med tyst förlängning av avtalet ger arrendatorn
ett ofullständigt och bristfälligt skydd, i synnerhet som reglerna om
sådan förlängning inte är tvingande. Utredningen anför, att det vid alla slag
av tidsbestämda upplåtelser för jordbruksarrende är vanligare att upplåtelsen
förlängs än att den avslutas vid den avtalade arrendeperiodens slut. Enligt
utredningen är det rimligt, att lagen i större utsträckning än som f. n.
sker anpassas till detta förhållande. Utredningen föreslår därför, att även
tidsbestämda arrenden som inte är förenade med rätt till förlängning skall
kräva uppsägning för att upphöra. Den nuvarande ordningen med tyst förlängning
fyller då inte någon funktion och utredningen föreslår, att reglerna
härom får utgå ur lagen.

I fråga om uppsägningstidens längd innebär utredningens förslag en uppsägningstid
av minst ett år vid gårdsarrende, vilket överensstämmer med vad
som f. n. gäller vid sociala arrenden. Den vanliga uppsägningstiden är vid
övriga arrenden sex månader (jfr 2:39 NJL). Vissa praktiska skäl talar
dock för en något längre uppsägningstid. Någon av dagarna omkring den 14
mars är alltjämt den vanliga fardagen. Uppsägning bör göras före höstsådden,
som enligt utredningen på de flesta håll i landet äger rum före mitten
av september. Utredningen föreslår därför att uppsägningstiden bestäms
till åtta månader vid annat arrende än gårdsarrende.

En nyhet i förslaget är att vid gårdsarrende uppsägning som jordägaren
gör tidigare än två år före arrendetidens slut inte är giltig. En liknande bestämmelse
har införts vid bostadsarrende. Syftet med bestämmelsen är att
hindra bruket att avtal sägs upp på ett så tidigt skede att mottagaren rimligtvis
inte är beredd att ta slutlig sällning till frågan om fortsatt arrende,
t. ex. redan i upplåtelseavtalet.

I fråga om den tid den automatiska förlängningen bör avse har utredningen
antagit att det i allmänhet bäst stämmer överens med parternas avsikter
att ett arrende som ingåtts på viss tid högst fem år, skall förlängas på
samma tid som den ursprungliga upplåtelsen avsåg, men att ett arrende för
längre tid än fem år inte skall förlängas med mer än fem år i sänder. Utredningen
har utformat sitt förslag i enlighet härmed. Är den avtalade
arrendetiden kortare än ett år, torde detta i regel ge vid handen att parterna
redan från början inte tänkt sig ett permanent arrendeförhållande. I samband
med omdisponering av brukningsenheternas gränser föreligger inte
sällan behov av att kunna göra korttidsupplåtelser. Enligt utredningens
mening bör tidsbestämda upplåtelser avseende kortare tid än ett år undantas
från bestämmelserna om automatisk förlängning.

Del B 2

975

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

För att bestämmelserna om automatisk förlängning skall ha någon praktisk
betydelse bör de enligt utredningens mening göras i princip tvingande
för jordägaren. Å andra sidan kan en tvingande regel om uppsägning ibland
tänkas sakna berättigande. För parterna har det kanske redan från början
varit alldeles klart att jordägaren vid arrendetidens utgång skall återfå dispositionsrätten
till arrendestället. För sådana och liknande fall där särskilda
skäl finns att frångå huvudregeln bör möjlighet finnas att ge dispens från
den tvingande regeln. Även de särskilda bestämmelserna om uppsägningstid
vid gårdsarrende är tvingande med möjlighet till dispens.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att ersätta den tysta förlängningen
med automatisk förlängning har inte kritiserats av någon remissinstans.

Beträffande uppsägningstidens längd anser Svea hovrätt det tveksamt om
de skäl för en uppsägningstid av åtta månader som utredningen anfört är
tillräckligt bärande, när uppsägningstiden i övrigt enligt 8: 39 i förslaget är
sex månader. Enligt hovrättens mening kan skiftande uppsägningstider lätt
leda till rättsosäkerhet. Skall den föreslagna uppsägningstiden gälla, anser
hovrätten att en erinran om detta bör göras i 8: 39. Svenska kyrkans församlings-
och pastoratförbund vill sätta i fråga om inte den föreslagna uppsägningstiden,
åtta månader, är för lång. Arrendenämnden i Malmöhus län menar
däremot att goda skäl talar för den uppsägningstid som valts av utredningen.
Också Skogsindustriernas Samarbeisutskott, Sveriges Jordägareförbund,
Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund,
Sveriges Jordbrukskas seförbund och Upsala Universitets Arrendatorförening
tillstyrker förslaget om åtta månaders uppsägningstid vid ej
optionsutrustade arrenden. Ett par remissinstanser — Svea hovrätt och arrendenämnden
i Malmöhus län -—- efterlyser en bestämmelse om tidigaste
dag för uppsägning också av annat arrende än gårdsarrende. Arrendenämnden
har därvid påpekat, att regeln om åtta månaders uppsägningstid i annat
fall kan komma att göras verkningslös.

Stiftsnämnden i Göteborg framhåller i fråga om den tid den automatiska
förlängningen bör avse, att utredningens förslag torde komma att innebära
att sidoarrendena kommer att ges korta arrendetider därför att markägarna
inte vill ta risken av att bli bundna för en ny längre period om de skulle
säga upp avtalet för sent. Nämnden föreslår därför att förlängning vid underlåten
uppsägning skall avse bara ett år i sänder.

Departementschefen. Förslaget att ersätta de nuvarande bestämmelserna
om tyst förlängning med regler om automatisk förlängning, om upplåtelsetiden
är minst ett år, har fått ett gynnsamt mottagande vid remissbehandlingen.
Även jag ansluter mig till förslaget.

Andra stycket innehåller regler om uppsägningstidens längd. Är arrendetiden
minst fem år skall uppsägning ske senast ett år före arrendetidens ut -

976 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gång. Vid kortare arrendetid, dock minst ett år, föreslås en minimitid på
åtta månader för uppsägning. Dessa regler gäller för såväl gårdsarrenden
som sidoarrenden.

Departementsförslaget innehåller inte någon regel om maximitid för
jordägarens uppsägning. Enligt min mening är en sådan regel inte motiverad
från arrendatorns synpunkt, eftersom det i allmänhet är till fördel för
honom att så tidigt som möjligt få reda på jordägarens avsikt. Alltför tidiga
uppsägningar torde motverkas av att jordägaren i regel vill ha kvar sin handlingsfrihet
så länge som möjligt under arrendetiden. Härtill kommer att en
tidig förlängningstvist ofta kan leda till ett för jordägaren ogynnsamt resultat
på grund av de svårigheter som är förenade med en bedömning av framtida
förhållanden. Jag anser inte heller att maximitid behövs för att hindra
att hesittningsskyddsproceduren inleds alltför tidigt. Enligt departementsförslaget
inleds förfarandet i förlängningstvist inte genom uppsägning utan
först genom att jordägaren tillställer arrendatorn särskilt meddelande. En
uppsägning behöver således inte medföra att förlängningsfrågan omedelbart
blir föremål för rättslig prövning. Om tvist hänskjutits till arrendenämnden
på ett tidigt stadium kan arrendatorn vidare begära uppskov med avgörandet
till en tidpunkt som ligger närmare arrendetidens utgång.

Enligt 8: 2 är en avtalsklausul som strider mot bestämmelserna om minimitid
för uppsägning utan verkan mot arrendatorn. Härav följer att om
kortare uppsägningstid avtalats, överenskommelsen inte gäller för uppsägning
från jordägarens sida. Denne är alltid skyldig att säga upp senast på
den i lagen angivna minimitiden. Däremot har arrendatorn rätt att verkställa
uppsägning enligt klausulen. Har längre uppsägningstid avtalats är en uppsägning
enligt klausulen från jordägarens sida giltig. Arrendatorn å sin sida
är inte skyldig att säga upp avtalet tidigare än som följer av lagens minimiregel.
Om situationen är den att jordägaren sagt upp före minimitiden och
översänt avflyttningsmeddelande till arrendatorn måste denne ta ställning
till förlängningsfrågan och hänskjuta tvisten till arrendenämnden om han
vill sitta kvar. Har han inte gjort detta, kan han inte på grund av egen uppsägning
med begäran om villkorsändring enligt 8 § få frågan prövad av arrendenämnd.
Att så är fallet framgår av utformningen av 10 §. Enligt denna
regel innebär underlåtenhet att inom den angivna tiden från avflyttningsmeddelandet
hänskjuta tvisten, att arrendatorn gått med på att flytta.

Utredningen föreslår att ett avtal vid arrendetidens utgång skall förlängas
på samma tid som upplåtelsetiden, dock längst fem år. De under remissbehandlingen
uttalade farhågorna för att den föreslagna förlängningstiden
kommer att leda till att upplåtelsetiden minskas vid sidoarrende finner jag
överdrivna. För egen del anser jag att utredningen anfört bärande skäl för
de föreslagna bestämmelserna och jag ansluter mig således till förslaget. Bestämmelserna
om förlängningstid tas upp i tredje stycket.

De föreslagna reglerna är tvingande mot jordägaren. I enlighet med vad

Del B 2

977

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

utiedningen föreslagit bör möjlighet till dispens finnas. I paragrafens fjärde
stycke anges därför att förbehåll som strider mot första—tredje stycket gäller
mot arrendatorn om förbehållet godkänts av arrendenämnden. Parterna
bör emellertid utan att behöva begära dispens kunna komma överens om att
förlängning skall ske för längre tid än som anges i tredje stycket. En bestämmelse
härom har också tagits upp i fjärde stycket.

4 §

Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag.

Departementschefen. Bestämmelserna i 3 § om automatisk förlängning omfattar
ej tidsbestämda arrenden med kortare arrendetid än ett år. Detta har
av utredningen motiverats med att den korta arrendetiden i regel torde utvisa,
att parterna redan från början inte tänkt sig ett permanent arrendeförhållande.
Denna ståndpunkt anser jag vara riktig.

Utredningens förslag innebär vidare, att de nuvarande reglerna i 2: 2 andra
stycket NJL om tyst förlängning av arrendeavtal skall upphöra. Såvitt gäller
de arrendeavtal som förlängs automatiskt vid underlåten uppsägning kan
jag ansluta mig till utredningens förslag. Ett bibehållande av reglerna om
tyst förlängning för dessa fall skulle nämligen, som utredningen framhåller,
innebära en onödig omgång för jordägaren, om denne vill återfå arrendestället.
Utöver uppsägningen skulle i förekommande fall fordras att jordägaren
efter avtalstidens slut bevisligen anmanade arrendatorn att flytta.

Den ordning som föreslås av utredningen innebär emellertid, att det uppstår
ett förhållande som inte regleras av avtal, om arrendator med korttidsarrende
stannar kvar på arrendestället och fortsätter att bruka detta efter
den avtalade arrendetidens utgång. Gällande bestämmelser om tyst förlängning,
som f. ö. äger tillämpning oberoende av hur lång arrendetid som avtalats,
tillkom därför att man ville undvika uppkomsten av ett sådant avtalslöst
tillstånd. De skäl av principiell natur som kan anföras för en ordning
med tyst förlängning är enligt min mening alltjämt bärande såvitt gäller avtal
som ligger utanför tillämpningsområdet för reglerna om automatisk förlängning.
Visserligen kan som utredningen anför antas, att arrendeförhållandet
som regel faktiskt upphör i och med arrendetidens utgång i det alldeles
övervägande antalet fall av arrenden för kortare tid än ett år men det
kan inte bortses från fall, där arrendatorn fortsätter att bruka arrendestället
efter avtalstidens slut. För dessa fall är det lämpligt med en lagbestämmelse
som reglerar förhållandet mellan parterna.

Sammanfattningsvis föreslår jag, att de nuvarande bestämmelserna om
tyst förlängning behålls i fråga om de arrenden som inte omfattas av bestämmelserna
om automatisk förlängning.

I enlighet med vad som nu anförts har i paragrafen tagits upp en bestämmelse
av innehåll att upplåtelseavtalet skall anses förlängt på tid som mot -

978 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svarar arrendetiden, om upplåtelseavtalet är träffat för viss tid som understiger
ett år och arrendatorn fortsatt brukningen under två månader efter
arrendetidens utgång utan att jordägaren anmanat honom att lämna arrendestället.
För egen del finner jag det inte vara påkallat att bestämmelsen
görs tvingande i något fall.

5 §

Paragrafen motsvarar 8: 9 första stycket andra punkten i utredningens
förslag.

Gällande rätt. Som framgår av vad som anförts under 8: 5 kan i vissa fall
förbehåll göras att arrendeavtalet skall upphöra om arrendatorn dör före
arrendetidens utgång. Den enda möjlighet att befria sig från avtalet som
lagen i övrigt anvisar dödsboet är att sätta annan i sitt ställe enligt reglerna
härom (2: 9 första stycket NJL). Reglerna om substitutionsrätt för arrendators
dödsbo är tvingade endast vid sociala arrenden (2: 65 andra stycket
NJL). För det fall arrendet är upplåtet på arrendatorns livstid gäller
särskilda regler.

Utredningen. I anslutning till bestämmelsen att arrendeavtalet gäller även
om arrendatorn dör före arrendetidens utgång (8:9 första stycket första
punkten) föreslår utredningen att uppsägningsrätt för arrendatorns dödsbo
införs. Numera är det en mycket vanlig situation att arrendatorns dödsbo
inte vill fortsätta arrendet och det är i många fall svårt eller omöjligt att
finna en ny arrendator, om dödsboet vill överlåta arrendet. Utredningen
framhåller att lagen ger jordägaren ett påtagligt övertag vid förhandlingar
om avveckling genom att lagen f. n. inte är anpassad till vad som får anses
vara normalsituationen. Enligt utredningens mening ter det sig i dagens
situation mera naturligt att dödsboet, om det inte vill överta arrendet, befrias
från det än att kräva att boet ovillkorligen skall fortsätta med arrendet.
Utredningen uttalar, att det med hänsyn till jordbrukets speciella villkor
knappast kan med utgångspunkt från den allmänna regeln om en rättighets
bestånd hävdas att lagen, oavsett den förpliktades död, här måste stödja
jordägaren. Skulle situationen vara den att jordägaren av någon särskild
anledning vill vara säker på att utarrenderingen skall bestå under hela arrendetiden,
anser utredningen att det ligger närmare till hands att jordägaren
genom förbehåll i avtalet försäkrar sig om detta än att arrendatorn garderar
sig för motsatsen. Enligt utredningens mening saknas anledning att
räkna med att förslagets möjlighet att avtala bort den nya uppsägningsrätten
kommer att utnyttjas i andra fall än då omständigheterna särskilt
motiverar det. Utredningen föreslår därför, att reglerna om uppsägningsrätt
för arrendators dödsbo inte görs tvingande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

979

Departementschefen. Bestämmelsen om uppsägningsrätt för arrendatorns
dödsbo har i departementsförslaget tagits upp i överensstämmelse med utredningens
förslag.

6 §

Denna paragraf motsvarar 8:5 andra stycket i utredningens förslag.

Departementschefen. Paragrafen motsvarar med endast formella jämkningar
2: 5 andra stycket NJL. Bestämmelsen får anses ha den innebörden
att den ålägger jordägaren eller den avträdande arrendatorn att åt tillträdande
arrendator upplåta utrymmen som i fråga om storlek och beskaffenhet
svarar mot hälften av det totala byggnadsbeståndet. Den som skall tillträda
arrendestället kan således inte på bestämmelsen grunda någon rätt
att få disponera hälften av varje särskilt hus.

Rätt till förlängning av arrendeavtalet m. m.

7—14 §§

Departementschefen. Detta avsnitt innehåller bestämmelserna om rätt till
förlängning av arrendeavtalet. Beträffande departementsförslagets huvudgrunder
i denna del får jag hänvisa till avsnittet om besittningsskydd i
den allmänna motiveringen.

Förlängningsreglerna skiljer sig i väsentliga delar från vad utredningen
föreslagit. Departementsförslaget har i huvudsak utformats efter förebild
av motsvarande regler i den nuvarande lagstiftningen om bostadsarrende
(2: 74—80 NJL) och hyra (3:45—52 NJL). Reglerna gäller enligt 7 § vid
alla upplåtelser av jordbruksarrenden för viss tid, utom i de fall som särskilt
anges i paragrafen. I 8 § återfinns huvudregeln om rätten till förlängning
av arrendeavtalet och de besittningsskyddsbrytande grunderna. Därefter
följer i 9 § bestämmelserna om villkoren för det fortsatta arrendet
medan 10—13 §§ reglerar vissa frågor i samband med besittningsskyddsproceduren.
I 14 § ges bestämmelser om rätt för arrendatorn till ersättning
av jordägaren vid besittningsskyddsavbrott.

Departementsförslaget saknar motsvarighet till bestämmelserna i 2: 67
NJL och 10: 16 i utredningens förslag om straffsanktionerat förbud för
jordägaren att sälja eller arrendera ut jord utan arrendenämndens tillstånd
i det fall rätten till förlängning av arrendet förfallit på grund av jordägagarens
självinträde. Jag har i avsnittet om besittningsskydd föreslagit att
rätt till besittningsskyddsavbrott skall föreligga endast om jordägaren gör
sannolikt att han själv eller viss anhörig till honom skall bruka arrendestället.
Med hänsyn till den sakliga prövning som arrendenämnd eller domstol
således skall underkasta jordägarens påstående om markens framtida

980 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

användning, anser jag det inte behövligt med särskild kontrollbestämmelse
för att motverka oriktiga uppgifter till stöd för besittningsavbrott. Av betydelse
i detta sammanhang är vidare att oriktiga uppgifter av det slag som
här avses i viss utsträckning kan bestraffas enligt 9 kap. brottsbalken.

7 §

Departementschefen. Denna paragraf innebär att alla jordbruksarrenden
för viss tid, dvs. såväl arrenden som omfattar bostad för arrendatorn som
s. k. sidoarrenden, med vissa särskilt angivna undantag är förenade med
rätt till förlängning. Däremot föreligger inte sådan rätt vid upplåtelse för
arrendatorns livstid eller vid sådan upplåtelse för upplåtarens egen besittningstid
som enligt 2 § kan ske i vissa fall.

Undantagen från huvudregeln avser dels att arrendet inte omfattar bostad
för arrendatorn och arrendetiden uppgår till högst ett år, dels att arrendet
upphör på grund av att arrenderätten är förverkad eller förhållande
som avses i 8: 14 föreligger. Det förstnämnda undantaget innebär att vid
arrende som inte omfattar bostad för arrendatorn den löpande arrendeperioden,
dvs. den tid för vilken arrendet upplåtits eller förlängts, måste
överstiga ett år för att rätt till förlängning skall föreligga. Den omständigheten
att arrendeförhållandet kommer att vara längre än ett år, t. ex. genom
att ettårigt sidoarrende enligt 3 § förlängs på grund av utebliven uppsägning,
medför däremot inte rätt till förlängning vid arrendeperiodens
slut.

I fråga om gränsdragningen mellan arrende som omfattar bostad för arrendatorn
och annat arrende får jag i huvudsak hänvisa till vad jag anfört
i anslutning till 2 §. Som jag framhållit där är frågan huruvida ett arrende
skall falla under de särskilda reglerna om gårdsarrende i första hand att
bedöma efter vad parterna kommit överens om vid upplåtelsen. Parterna
kan emellertid under arrendetiden träffa överenskommelse om ändring
i eller tillägg till arrendeavtalet. En sådan överenskommelse kan avse förhållande
som är av betydelse för frågan om förlängningsbestämmelserna
är tillämpliga på arrendeförhållandet. Som exempel kan nämnas att gårdsarrende
upplåtits på viss tid men parterna kommer överens om att upplåtelsen
skall avse arrendatorns livstid eller att parterna vid sidoarrende
som upplåtits för längre tid än ett år kommer överens om att förkorta arrendetiden
till endast ett år. I dessa fall medför överenskommelsen att rätten
till förlängning upphör. Om å andra sidan parterna vid sidoarrende kommer
överens om att arrendatorn i fortsättningen skall ha sin bostad på arrendestället,
får arrendet karaktären av gårdsarrende med rätt för arrendatorn
till förlängning av avtalet. Att en överenskommelse av detta slag med hänsyn
till bestämmelsen i 2 § andra stycket andra punkten kan få till följd att
arrendet kommer att gälla för fem år har jag tidigare framhållit i anslutning
till nämnda paragraf.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

981

Av paragrafens andra stycke framgår att förbehåll att arrenderätten
inte skall vara förenad med rätt till förlängning gäller mot arrendatorn om
förbehållet godkänts av arrendenämnden. Härför fordras dock att avtalet
innehåller förbehåll att godkännande får sökas (8:2).

När det gäller de kommunala arrendeupplåtelserna har, som framgår av
den allmänna motiveringen, utredningen föreslagit särskilda dispensmöjligheter
för de borgerliga primärkommunerna i vissa fall (10:15). Med den
utformning besittningsskyddsreglerna fått i departementsförslaget har jag
inte ansett en sådan ordning nödvändig. En särskild fråga i detta sammanhang
gäller möjligheten att få dispens beträffande tillämnade avtal. En sådan
möjlighet föreligger enligt kommunala arrendelagen (4 §) och föreslås av utredningen
för kommunernas vidkommande. Dessa bestämmelser skulle
medge kommun att begära dispens för all jord som kommunen äger eller
kan komma att bli ägare till inom ett sammanhängande område runt den
befintliga tätbebyggelsen. För egen del anser jag inte att skäl föreligger för
en särbehandling av kommunerna i detta avseende. I den mån marken är
detaljplanerad har kommunerna liksom andra jordägare enligt departementsförslaget
en ovillkorlig rätt att återta marken vid arrendetidens utgång.
Denna ordning i förening med särbestämmelserna om ettårig minimitid
för kommunerna utgör enligt min mening tillräckligt skydd för
kommunernas intresse att kunna disponera marken för bebyggelse. Även
för kommunerna skall sålunda enligt departementsförslaget dispens avse
ett individualiserat arrendeavtal.

Något hinder för parterna att med bindande verkan komma överens om
att rätt till förlängning skall föreligga i fall då sådan rätt inte följer av lagen,
t. ex. vid ettårigt sidoarrende, föreligger naturligtvis inte.

8 §

Departementschefen. Arrendatorns besittningsskydd anges i första stycket
som en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Angående innebörden härav
får jag hänvisa till vad jag anfört i anslutning till 7: 7 och 8. Vid förlängning
fortsätter sålunda det ursprungliga avtalet såväl obligationsrättsligt som
sakrättsligt att gälla med den ändring av arrendevillkoren som parterna
kommer överens om eller arrendenämnden eller rätten fastställer.

Arrendatorns rätt till förlängning påverkas inte i vidare mån än arrendeavtalet
i övrigt av att arrendestället byter ägare under arrendeperioden.
Överlåtelse av arrendestället efter det att arrendatorn tillträtt arrendet inverkar
således inte på förlängningsrätten (7: 13). Däremot kan ett ägarbyte
få betydelse för frågan om besittningsskyddsavbrott genom att den nye ägaren
vid utgången av arrendeperioden kan åberopa besittningsskyddsbrylande
grund som inte varit aktuell för den tidigare innehavaren.

Rätt till förlängning föreligger enligt paragrafen, om jordägaren sagt upp
avtalet eller om arrendatorn sagt upp avtalet enligt 3 § och i uppsägningen

15f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

982 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. Har arrendatorn verkställt
uppsägning utan sådan begäran, föreligger ingen rätt till förlängning
utan avtalet upphör vid arrendetidens slut. Vid jordägarens uppsägning
blir förlängningsreglerna tillämpliga såväl om arrendeavtalet sagts upp med
iakttagande av gällande uppsägningstid som om jordägaren med stöd av
särskild lagbestämmelse sagt upp avtalet till upphörande i förtid (jfr 30 och
32 §§, 7:5 fjärde stycket, 7: 29 JB samt 133 § UL). Däremot föreligger inte
rätt till förlängning då arrendeavtalet förfaller (t. ex. 7: 21 och 24). Att rätt
till förlängning inte kan föreligga vid uppsägning enligt 8: 7 följer av att livstidsarrende
inte är utrustat med förlängningsrätt. Verkställs uppsägningen
av arrendatorn, blir förlängningsreglerna tillämpliga endast när uppsägningen
sker vid arrendetidens utgång enligt bestämmelserna i 3 §.

De besittningsskyddsbrytande grunderna har behandlats i den allmänna
motiveringen. Jag vill härutöver framhålla följande beträffande första stycket
4. Förlängningsreglerna gäller oberoende av vem som äger jorden. Rätt
till förlängning föreligger således i princip även om lantbruksnämnd är
ägare. Någon ovillkorlig rätt för nämnden att vid arrendetidens utgång få
till stånd besittningsskyddsavbrott för strukturrationalisering föreligger inte.
Med hänsyn till vikten av att rationaliseringen inom jordbruket inte hindras
eller fördröjs torde det emellertid vid lantbruksnämnds begäran om besittningsavbrott
endast i sällsynta undantagsfall föreligga sådana särskilda
skäl att det är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör.
Begär annan än lantbruksnämnd att förlängning skall vägras enligt denna
punkt, bör arrendenämnden inhämta yttrande från lantbruksnämnden.

En förlängningstvist avser i princip hela arrendestället. Emellertid kan
det inträffa att ett hinder mot förlängning av arrendeavtalet hänför sig endast
till en del av den upplåtna egendomen. Så kan exempelvis vara fallet,
om del av arrendestället skall användas i enlighet med fastställd detaljplan.
I sådant fall bör arrendatorn ha rätt att få avtalet förlängt beträffande återstoden
av arrendestället, om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att
arrendatorn avträder endast en del av den arrenderade jorden och sådan
uppdelning lämpligen kan ske. Regeln överensstämmer med vad som för
motsvarande fall gäller vid hyra (3: 46 andra stycket NJL).

9 §

Departementschefen. I paragrafen ges bestämmelser om villkoren för det
fortsatta arrendet. Reglerna har utformats i anslutning till vad som i motsvarande
fall gäller för bostadsarrende (2: 76 NJL) och för hyra (3: 48 NJL).
Innehållet i paragrafen har kommenterats i den allmänna motiveringen.

I första stycket regleras villkoren för fortsatt arrende i det fall parterna
inte kan enas om dessa. Kommer parterna överens, är däremot enligt andra
stycket villkoren giltiga även om de för arrendatorn är mindre gynnsamma
än om lagens regler följts. Detta innebär att parterna vid förlängning fritt

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 983

kan komma överens om villkor som eljest fordrar godkännande av arrendenämnden
för att bli giltiga (jfr prop. 19G8: 19 s. 115, 150 och 163). Parterna
kan således vid gårdsarrende bestämma kortare arrendetid än fem år eller
att arrendet i fortsättningen inte skall vara förenat med rätt till förlängning
eller rätt till ersättning enligt 14 §. Träffas sådan överenskommelse utan
samband med förlängning av avtalet på grund av besittningskyddsbestämmelserna
gäller däremot liksom vid upplåtelse de vanliga dispensreglerna.
Någon möjlighet för parterna att vid förlängning av arrendeavtal träffa
överenskommelse om villkor som strider mot en tvingande lagregel, som på
grund av sin natur är tvingande mot båda parterna, föreligger naturligtvis
inte.

I fråga om verkan av ändring i eller tillägg till arrendeavtalet gentemot
ny ägare av fastigheten får jag hänvisa till vad jag anfört i anslutning till 7: 8.

10 §

Departementschefen. Denna paragraf innehåller bestämmelser om besittningsskyddsprocedurens
inledande. Reglerna, som har utformats med motsvarande
bestämmelser för bostadsarrende (2:77 NJL) och hyra (3:49
NJL) som förebild, har behandlats i den allmänna motiveringen.

Enligt 8 § första stycket kan rätt till förlängning föreligga även när arrendatorn
sagt upp avtalet. Sedan uppsägning skett förutsätts att parterna
i regel tar upp enskilda förhandlingar beträffande de frågor som är tvistiga.
Kan uppgörelse inte träffas, vidtar själva besittningsskyddsproceduren.
Denna är densamma oavsett vem som verkställt uppsägningen. Förfarandet
inleds med att jordägaren meddelar arrendatorn att denne skall hänskjuta
tvistefrågan till arrendenämnden, om han inte finner sig i att flytta. Meddelandet
kan ges i samband med uppsägningen eller senare. Arrendatorn behöver
emellertid inte avvakta något meddelande från jordägaren utan kan
vända sig till arrendenämnden så snart uppsägning skett. Oberoende av vem
som verkställt uppsägningen åligger det arrendatorn att hänskjuta tvisten
till nämnden. Vill jordägaren påskynda avgörandet kan han tillställa arrendatorn
avflyttningsmeddelande. Är frågan om förlängning av avtalet inte
avgjord när arrendetiden går ut, har arrendatorn enligt It § rätt att sitta
kvar på arrendestället till dess frågan blivit slutligt avgjord.

Uppsägning av arrendeavtal kan enligt 8: 8 ske med rättslig verkan även
om arrendatorn eller jordägaren eller någon dem närstående inte anträffas.
Med hänsyn till de betydelsefulla rättsverkningar för arrendatorn som är
förenade med avflyttningsmeddelande, bör garantier uppställas för att arrendatorn
får del av meddelandet. Detta bör därför inte få läggas i arrendatorns
brevlåda. Om hushållsmedlem eller kontorsanställd inte påträffas, kan
jordägaren således inte få fristen för hänskjutande av tvistefråga att löpa.

Som lämplig frist för hänskjutande av tvist till arrendenämnd föreslås två
månader. Denna tid överensstämmer med vad som nu gäller vid bostadsarrende.

984 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Vid bostadsarrende gäller enligt 2:77 NJL att avflyttningsmeddelande
skall lämnas senast två månader före arrendetidens utgång och att underlåtenhet
att iaktta denna tidsfrist medför förlängning av arrendeavtalet på
fem år. Enligt min mening passar en sådan regel mindre väl ihop med vad
jag föreslagit om rätt för arrendatorn att säga upp arrendeavtalet med begäran
om förlängning av avtalet på ändrade villkor. Vid sådan uppsägning
skulle regeln kunna medföra risk för rättsförlust för arrendatorn genom
att avtalet förlängs på oförändrade villkor om jordägaren underlåter att
lämna avflyttningsmeddelande. Vidare skulle svårigheter kunna uppstå i
de fall parterna kommit överens om en relativt kort uppsägningstid för arrendatorn.
Med hänsyn till de nackdelar som således är förenade med att
låta bestämmelsen om avflyttningsmeddelande inom viss tid gälla för jordbruksarrenden
innehåller departementsförslaget inte någon sådan regel.
Inte heller har jag funnit det behövligt att tvinga fram avgöranden i förlängningstvister
genom någon annan lagregel, mera anpassad till övriga
regler om jordbruksarrende.

En regel om skyldighet för arrendator som önskar förlängning att hänskjuta
tvisten till arrendenämnden tas upp i andra stycket. Underlåtenhet
att iaktta skyldigheten medför att rätten till förlängning förfaller. Detta
gäller oberoende av vem som verkställt uppsägningen. Har arrendetiden gått
ut när rätten till förlängning förfaller, är arrendatorn skyldig att flytta omedelbart.
Någon rätt för arrendatorn att hos arrendenämnden begära uppskov
med frånträdet enligt 13 § föreligger inte.

Regler om rätt att klandra arrendenämndens avgörande i besittningsskyddstvister
och om behörig domstol i sådana mål finns i 8: 32 och 33.

11 §

Departementschefen. Denna paragraf, som i sak överensstämmer med motsvarande
bestämmelser för bostadsarrende (2: 78 NJL) och för hyra (3: 50
NJL) innebär att arrendatorn vid besittningsskyddstvist har rätt att efter
arrendetidens utgång interimistiskt sitta kvar på arrendestället till dess förlängningsfrågan
är slutligt avgjord. En sådan regel torde behövas för att
besittningsskyddet inte skall försvagas i betänklig grad. Rätten att sitta
kvar gäller till dess parterna träffat överenskommelse eller dom eller beslut
i förlängningsfrågan vunnit laga kraft. Arrendeförhållandet regleras därefter
av avtalet eller det rättsliga avgörandet. Enligt vad jag kommer att
föreslå i 13 § kan arrendatorn i domen eller beslutet medges skäligt anstånd
med frånträdet av arrendestället.

Under den tid arrendatorn sitter kvar på arrendestället utöver arrendetiden
bör de förut gällande arrendevillkoren tillämpas i avvaktan på att villkoren
för den nya perioden blivit bestämda. Förlängs arrendeavtalet, skall
de nya villkoren tillämpas även för den tid arrendatorn med stöd av denna
paragraf suttit kvar på fastigheten.

Del B 2

985

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

12 §

Departementschefen. Paragrafen, överensstämmer i sak med gällande bestämmelser
för bostadsarrende (2: 79 NJL) och hyra (3: 51 NJL).

I första stycket slås fast att i förlängningstvist villkoren för det fortsatta
arrendet alltid skall fastställas. Detta gäller också när tvist inte råder om villkoren,
varvid arrendenämnden eller rätten dock i princip är bunden av parternas
överenskommelser.

Av andra stycket framgår att dom eller beslut varigenom arrendatorns
talan om förlängning eller ändring av arrendevillkoren bifalles anses som
avtal om fortsatt arrende. Vid tillämpning av arrendereglerna skall skriftligt
arrendeavtal anses föreligga med det innehåll som framgår av domen
eller beslutet. Arrendatorn kan således fordra förlängning när den nya arrendetiden
går ut. Vidare kan arrendevillkoren jämkas, om tillämpningen av
villkoren skulle strida mot god sed i arrendeförhållanden eller eljest vara
otillbörliga (8: 27).

13 §

Departementschefen. Denna paragraf överensstämmer i sak med gällande
bestämmelser för bostadsarrende (2: 80 NJL) och, med visst undantag, för
hyra (3:52 NJL).

Enligt första stycket kan arrendatorn vid vägrad förlängning i domen
eller beslutet medges skäligt uppskov med avflyttningen. En sådan regel får
anses behövlig för att arrendatorn inte skall behöva lämna arrendestället
med alltför kort varsel. Även för jordägaren framstår bestämmelsen som
befogad, eftersom han i annat fall skulle kunna förorsakas förlust genom
att inte omedelbart finna ny arrendator. Fråga om uppskov kan inte upptas
för sig utan endast i samband med att förlängning vägras.

Vägras förlängning men sitter arrendatorn kvar efter arrendetidens utgång
skall enligt andra stycket villkoren för tiden från avtalets upphörande
till avflyttningen fastställas enligt 9 §.

14 §

Denna paragraf motsvarar 10: 12 i utredningens förslag.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf om skyldighet för
jordägaren att utge ersättning till arrendatorn när förlängning av arrendeavtal
som omfattar bostad för arrendatorn inte kommer till stånd, saknar
motsvarighet i gällande rätt. Beträffande huvudgrunderna för förslaget får
jag hänvisa till vad jag anfört i den allmänna motiveringen.

Paragrafen är tillämplig endast i det fall att förlängning inte kommer
till stånd. Om arrendatorn enligt 8 § andra stycket avträder en del av arrendestället
men avtalet förlängs såvitt avser arrendestället i övrigt, föreligger
således inte någon ersättningsskyldighet. Vidare gäller, att bestämmelserna

986 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

är tillämpliga endast då enligt 8 § rätt till förlängning föreligger, dvs. då
jordägaren sagt upp avtalet eller då arrendatorn verkställt uppsägning enligt
3 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.
Plar arrendatorn däremot sagt upp avtalet utan sådan begäran eller med
stöd av annan bestämmelse än 3 § inträder inte någon skyldighet för jordägaren
att utge vederlag enligt denna paragraf.

Som jag anfört i den allmänna motiveringen skall enligt departementsförslaget
ersättningstvister prövas av arrendenämnd (8: 31). Regler om hur
sådana tvister skall anhängiggöras vid nämnden kommer att tas upp i det
förslag till lag om arrendenämnder och hyresnämnder som jag kommer att
anmäla i samband med förslag till följ dlagstiftningen i övrigt. Frågan om
skyldighet att utge ersättning torde i regel komma att prövas i samband
med tvist om förlängning av arrendeavtalet. Det är emellertid inget som
hindrar att ersättningsfrågan bedöms för sig, t. ex. om parterna är överens
i förlängningsfrågan men enighet inte kan uppnås om rätten till avgångsvederlag
eller om ersättningens storlek.

Ersättningsskyldighet föreligger endast om förlängning vägras på den
grund att jordägaren skall använda arrendestället för annat ändamål än
jordbruk. Det skall vidare vara antagligt att marken kommer att lämna väsentligt
högre avkastning i fortsättningen eller också skall ändamålet kunna
tillgodoses genom expropriation. Det åligger arrendator som begär ersättning
att visa att den uteblivna förlängningen berott på ändrad markanvändning
och att avkastningen kommer att bli väsentligt högre. Avgörs förlängningstvisten
av arrendenämnd eller domstol, framgår grunden för besittningsskyddsavbrottet
av domen eller beslutet. Träffar parterna överenskommelse
i förlängningstvisten utan att ersättningsfrågan avgörs samtidigt, kan det för
undvikande av framtida tvist vara lämpligt att överenskommelsen innefattar
ett angivande av grunden för besittningsskyddsavbrottet.

Föreligger förutsättningar för ersättningsskyldighet skall jordägaren till
arrendatorn utge ett belopp motsvarande ett års arrendeavgift. Någon utredning
om arrendatorns förlust behöver inte ske. Emellertid kan arrendatorn
vara berättigad till högre ersättning. Denna utgår då inte enligt någon
schablonregel utan skall i princip avse hela den förlust arrendatorn lider till
följd av arrendeförhållandets upphörande intill ett belopp motsvarande tx-e
års arrendeavgifter. Det ankommer på arrendatorn att visa vilken skada han
lidit.

Till ersättningsgill förlust är främst att hänföra flyttningskostnader och
sådan värdeminskning på arrendatorns egendom som är en direkt följd av
arrendeförhållandets upplösning. I viss utsträckning torde ersättning också
kunna utgå för hinder eller intrång i arrendatorns verksamhet. Det förhållandet
att arrendatorn gått miste om ett arrende med särskilt förmånlig arrendeavgift
bör i och för sig inte berättiga honom till ersättning.

Enligt departementsförslaget kan den ersättning som skall utgå med hän -

Del B 2

987

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

syn till arrendatorns förlust jämkas. Detta är en nyhet i förhållande till utredningens
förslag. En sådan jämkningsmöjlighet får anses behövlig med
hänsyn till de vitt skiftande förhållanden som råder vid olika jordbruksarrenden.
Vid avgörandet om jämkning skall ske kan beaktas åtgärder som
jordägaren vidtagit för att begränsa arrendatorns förlust. Vidare kan det
tas hänsyn till om arrendatorn underlåtit att vidta sådan åtgärd till minskande
av skada som skäligen kan fordras av honom. Jämkning bör naturligtvis
inte ske i den utsträckning att ersättningsbeloppet kommer att understiga
det schablonbelopp på ett års arrendeavgift, som arrendatorn alltid
är berättigad till.

I andra stycket har tagits upp en bestämmelse om att ersättning inte
skal! utgå, om det med hänsyn till omständigheterna framstår som obilligt
mot jordägaren att han åläggs ersättningsskyldighet. Bestämmelsen, som är
ny i föl-hållande till utredningens förslag, har kommenterats i den allmänna
motiveringen.

15—28 §§

Departementschefen. I dessa paragrafer har i departementsförslaget samlats
bestämmelserna om arrendeställets skick, avräkning och syn. Bestämmelserna
har omdisponerats i förhållande till utredningens förslag. Under
rubriken Arrendeställets skick har sålunda tagits upp reglerna om arrendeställets
skick vid tillträde (15 §), arrendatorns rätt till ersättning för tillträdesbrist
(16 §), arrendatorns underhållsskyldighet (17 §), jordägarens
byggnadsskyldighet (18—20 §§), arrendatorns rätt till ersättning för fristående
förbättringar (21 §) samt jordägarens rätt till höjning av arrendeavgiften
med anledning av nybyggnad eller fristående förbättring (22 §).
Därefter följer under rubriken Avräkning och syn bestämmelserna om när
avräkning skall ske och att avräkningen i princip skall grundas på syn
(23 §). Under samma rubrik har vidare tagits upp regler om synemän, omröstning
vid syn och tiden för syns påbörjande och avslutande (24 §), kallelse
till syn och jäv mot syneman (25 §), förfarandet vid syn (26 §), synekostnaderna
(27 §) samt regler om syneklander (28 §).

Arrendeställets skick
15 §

Denna paragraf motsvarar 8: 14 i utredningens förslag.

Departementschefen. Denna paragraf i departementsförslaget innehåller
inte några sakliga avvikelser från utredningens förslag.

I första stycket i departementsförslaget har tagits upp den i den allmänna
motiveringen berörda regeln att bostad på arrendestället skall vara i det
skick som föreskrivs i hälsovårdsstadgan. Utredningen anför att bestäm -

988 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

melsen avser endast sådana bostäder som behövs för arrendeställets egenskap
av jordbruksegendom. Bostäder som exempelvis huvudsakligen används
för uthyrning till sommargäster faller således utanför bestämmelsen. Jag
ansluter mig till denna tolkning.

Om bostad vid tillträdet inte är i föreskrivet skick skall enligt andra stycket
vid tillträdessyn föreskrivas de åtgärder som skall vidtas för att undanröja
bristen. Synemännen skall även ange kostnaden för att försätta arrendestället
i föreskrivet skick samt utsätta viss tid inom vilken åtgärderna skall
ha vidtagits. Om jordägaren underlåter att inom den utsatta tiden avhjälpa
bristen, får arrendatorn enligt tredje stycket utföra arbetet. Sedan arbetet
fullbordats är arrendatorn berättigad till ersättning med det belopp som
fastställts vid synen. Om bristen inte är av ringa betydelse, har arrendatorn
också rätt att i stället säga upp avtalet. Vidare är han berättigad till nedsättning
av arrendeavgiften och ersättning för skada för tid som arrendestället
varit i bristfälligt skick.

Den föreslagna ordningen, som överensstämmer med vad som nu gäller för
sociala arrenden, innebär att synemännen i dessa frågor har befogenhet att
inte bara uppskatta en föreliggande brist utan också utfärda föreläggande
om att bristen skall avhjälpas. Förfarandet torde vara en praktisk form för
att säkerställa kravet på minimistandard för arrendeställets bostäder.

Bestämmelsen att arrendatorn, om han avhjälper föreliggande brist, är
berättigad till ersättning med det belopp som fastställts vid synen, hindrar
inte att tvist om ersättningen kan föras vid domstol, t. ex. om jordägaren
invänder att arrendatorn inte fullgjort arbetet i enlighet med vad som bestämts
vid synen. För att få exekutionstitel på ersättningsbeloppet måste
domstols dom utverkas.

Bestämmelserna i denna paragraf är tvingande mot jordägaren enligt 8: 2
men överenskommelse som strider mot bestämmelserna blir enligt fjärde
stycket gällande om arrendenämnden medgett dispens.

Utredningen har anfört att, om en upplåten bostad vid tillträdet inte uppfyller
det föreskrivna skicket, en jordägare inte bör kunna undandra sig
skyldigheten att medverka till syn. Någon uttrycklig regel härom har inte
ansetts behövlig (jfr NJA 1948 s. 138).

Enligt departementsförslaget är ett förbehåll i arrendeavtal där arrendatorn
förklarar att ett bostadshus är utan brist enligt 8: 2 inte gällande. Mellan
ett sådant förbehåll och ett förbehåll av innehåll att arrendestället skall
mottagas utan syn är det — som utredningen framhållit — ofta inte någon
saklig skillnad och även ett sådant förbehåll kan sålunda vara ogiltigt redan
enligt 8: 2.

Som underlag för arrendeparternas ekonomiska uppgörelse skall enligt
23 § andra stycket hållas syn men parterna har i princip frihet att avtala att
arrendeställets skick skall bestämmas på annat sätt. När det gäller arrendeställets
bostadshus bör dock — som utredningen framhållit — bevisning om

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 989

skicket inte få föras på annat sätt än genom syn. Att så är fallet följ er av att
bestämmelserna i denna paragraf är tvingande.

Beträffande förfarandet vid dispens och verkan av vägrad dispens får
jag hänvisa till vad som anförts i anslutning till 8:2.

16 §

Denna paragraf motsvarar 8: 10 första stycket tredje punkten och fjärde
stycket tredje punkten i utredningens förslag.

Departementschefen. Bestämmelsen i första punkten att arrendatorn är
berättigad till ersättning om han avhjälpt annan tillträdesbrist än som avses
i 15 §, överensstämmer i sak med gällande rätt och utredningens förslag.
Frågan har behandlats i den allmänna motiveringen. Bestämmelsen är f. n.
vid sociala arrenden tvingande med möjlighet till dispens. Utredningen förordar
att regeln görs tvingande vid alla slag av jordbruksarrenden men tillägger
att en sådan ordning saknar motivering i de fall där den ak In el la fastighetsdelen
inte omfattas av arrendatorns underhållsansvar och han således
inte är skyldig att återställa den i något bestämt skick. Jag delar utredningens
uppfattning i denna fråga. Andra punkten har utformats i enlighet härmed.

17 §

Paragrafen motsvarar 8: 10 första stycket första och andra punkterna i
utredningens förslag.

Departementschefen. Bestämmelserna om arrendatorns underhållsskyldighet
i denna paragraf överensstämmer i sak med utredningens förslag. Frågan
om arrendatorns underhållsskyldighet har utförligt behandlats i den allmänna
motiveringen.

Nuvarande utformning av bestämmelsen om underhållsskyldighet innebär
att arrendatorn skall så hävda, vårda och underhålla arrendestället »att
icke något under arrendetiden försämras». Eftersätter arrendatorn vad sålunda
åligger honom, blir han ersättningsskyldig. Bestämmelserna är enligt
utredningens mening inte fullt tydliga. Utredningen ansluter sig till
den tolkningen att brist blir försämring i lagens mening först när förslitningen
gått så långt att vid ett normalt och praktiskt betraktelsesätt en reparation
är påkallad (jfr NJA 1955 s. 4). I syfte att tydligare utmärka att
reparationsbehovet och inte försämringen eller förslitningen skall vara avgörande
har utredningen i första punkten endast tagit upp att arrendatorn
skall vårda och underhålla arrendestället. Utredningen anför vidare beträffande
den s. k. slitningsprincipen -— en princip som innebär att arrendatorn
åläggs utge ersättning med anledning av försämring genom nyttjandet under
avtalstiden i förhållande till egendomens livslängd -— att denna i praxis
tillämpas, om uttrycklig överenskommelse därom föreligger eller den för ar -

990 Del B 2 Kung/. Maj:ls proposition nr 20 år 1970

rendet gällande tillträdessynen tydligt utvisar att slitningsprincipen då tilllämpats.
Efter de föreslagna ändringarna beträffande byggnads- och underhållsskyldigheten
finns det anledning räkna med att behovet att tillämpa
slitningsprincipen skall minska.

Under remissbehandlingen har en arrendatorsförening förordat en tvingande
bestämmelse att slitningsprincipen inte får användas.

För egen del är jag liksom utredningen av den uppfattningen att arrendeavgiften
bör vara så avpassad att den innefattar även beräknad avskrivning
på arrendeställets byggnader och andra anläggningar. Med detta betraktelsesätt
bör reparationsbehovet alltid vara avgörande vid bedömningen av arrendeställets
skick. Är en byggnad eller anläggning i det skicket att fortsatt
reparation inte vidare är ekonomiskt försvarlig, inträder jordägarens byggnadsskyldighet
och bestämmelserna härom är tvingande. I departementsförslaget
är därför förevarande paragraf tvingande mot jordägaren. Detta
följer av 8:2. Förbehåll om att slitningsprincipen skall gälla är sålunda
utan verkan mot arrendatorn i framtiden. Med denna ordning kan vissa
problem uppstå under en övergångstid. Dessa och andra övergångsproblem i
samband med ändringarna i reglerna om underhållsskyldigheten kommer
att närmare behandlas i anslutning till övergångsbestämmelserna.

18 §

Denna paragraf motsvarar 8: 15 i utredningens förslag.

Departementschefen. Denna paragraf har i departementsförslaget erhållit
en annan disposition än i utredningens förslag. Beträffande de sakliga avvikelserna
får jag hänvisa till den allmänna motiveringen.

I första stycket i departementsförslaget har tagits upp bestämmelserna
om byggnadsskyldighetens omfattning och förutsättningarna för att byggnadsskyldighet
skall åvila jordägaren. Byggnadsskyldigheten anges omfatta
byggnad, täckdikning eller sådan anläggning, vars fullständiga iståndsättande
vanligen inte omfattas av fastighetsunderhållet. Skyldigheten att
företa ny- eller ombyggnad föreligger när byggnaden eller anläggningen förstörts
eller skadats så att den för att tjäna sitt ändamål måste byggas om
eller ersättas med ny. Byggnadsbehovet kan ha uppstått därför att byggnaden
eller anläggningen är uttjänt på grund av ålder men också till följd av
andra yttre omständigheter, t. ex. eldsvåda eller skadeinsekter. Beträffande
frågorna om byggnadsskyldighetens omfattning och gränsdragningen mellan
byggnadsskyldigheten och arrendatorns underhållsskyldighet får jag
hänvisa till den allmänna motiveringen. En förutsättning för att byggnadsskyldighet
skall åvila jordägaren är att byggnadsbehovet inträtt utan arrendatorns
vållande.

I första stycket andra punkten återfinns regeln om byggnadsskyldighetens
begränsning till företagsekonomiskt försvarliga åtgärder, varvid be -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 991

dömningen av byggnadsbehovet enligt departementsförslaget skall avse planläggningen
av jordbruket på arrendestället. Även denna förutsättning för
byggnadsskyldigheten har berörts i den allmänna motiveringen.

På motsvarande sätt som när tillträdesbrist föreligger beträffande arrendeställets
bostäder bör byggnadsskyldigheten kunna fullgöras av arrendatorn
i jordägarens ställe med rätt för arrendatorn att erhålla ersättning när
arbetet fullbordats. Om inte bristen är ringa, skall arrendatorn även ha rätt
att i stället säga upp arrendeavtalet. För tid som arrendestället är i bristfälligt
skick har han rätt till nedsättning av arrendeavgiften och ersättning
för skada. Reglerna härom återfinns i andra stycket. Arrendatorn har enligt
tredje stycket rätt till ersättning för utfört arbete endast om medgivande
till en viss ny- eller ombyggnad lämnats av arrendenämnden.

Uppstår tvist angående ifrågasatt byggnadsskyldighet får vardera parten
enligt tredje stycket påkalla arrendenämndens prövning av frågan. Vill arrendatorn
själv utföra arbetet måste arrendenämndens medgivande alltid
inhämtas för att rätt till ersättning av jordägaren skall föreligga. I sådana
fall skall arrendenämnden i samband med att medgivande lämnas ange omfattningen
av de åtgärder som skall vidtas och fastställa en kostnadsram
för arbetet. Ersättningen skall utgå med sålunda fastställt belopp. Om åtgärderna
är av större omfattning, synes arrendenämndens bedömning lämpligen
böra ansluta till anbud på arbetets utförande som arrendatorn infordrat.
Om arbetena kan beräknas ta längre tid i anspråk, skall möjligheten
av kostnadsökningar under byggnadstiden beaktas vid fastställande
av kostnadsramen.

Förfarandet vid arrendenämnds handläggning av ifrågavarande ärenden
kommer att behandlas närmare i den förut nämnda lagen om arrendenämnder
och hyresnämnder. Däri avses bl. a. ingå en föreskrift om skyldighet
för arrendenämnd att i dessa ärenden infordra lantbruksnämndens yttrande.

Av 8: 32 andra stycket framgår att arrendenämndens beslut i dessa frågor
ej får klandras. På motsvarande sätt som när arrendator botar tillträdesbrist
i fråga om bostäder på arrendestället kan emellertid tvist om ersättning till
arrendatorn enligt här angivna bestämmelser uppkomma efter arrendenämndens
prövning, t. ex. om jordägaren gör gällande att arbetet inte utförts enligt
arrendenämndens föreskrifter. Sådan tvist skall handläggas vid domstol.
Även i sådana fall när arrendatorn vill utverka en exekutionstitel blir domstolsprövning
nödvändig.

Bestämmelserna i denna paragraf är inte tillämpliga, om arrendatorn är
befriad från skyldighet att återställa arrendestället i visst skick. Regeln
härom återfinns i fjärde stycket.

19 §

Paragrafen motsvarar 8:16 första stycket i utredningens förslag.

992 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen. Utredningens förslag talar endast om skada genom brand
medan den gällande bestämmelsen i 2: 15 andra punkten NJL också behandlar
annan ringare skada som har inträffat genom olyckshändelse. Att arrendatorn
genast får ersättning för sådana mindre eldskador som han botat är
i sin ordning med tanke på att lagen tydligen utgår från att jordägaren har
sina hus brandförsäkrade. Inträffar någon annan med vådeld jämställd
olyckshändelse, finns det däremot inte någon anledning att särskilt föreskriva
att arrendatorn skall åläggas att omedelbart bota bristen. Av arrendelagstiftningens
allmänna ansvarsregler följer att arrendatorn ändå har det
principiella ansvaret för byggnadsunderhållet. Däremot får han själv bestämma
om och när han skall avhjälpa en brist. Hur en brist uppkommit
är däremot, utom i särskilt angivna undantag, utan betydelse.

Departementschefen. I departementsförslaget överensstämmer bestämmelsen
i sak med vad utredningen föreslår.

20 §

Paragrafen motsvarar 8: 16 andra stycket i utredningens förslag.

Utredningen. Bestämmelsen i utredningens förslag motsvarar med undantag
för sista punkten med endast språkliga ändringar 2: 16 NJL. Om arrendatorn
på egen bekostnad ersätter en gammal bro, brunn, silo, avloppsledning
eller annan sådan anläggning med en ny och lämplig motsvarande anläggning
kan den tolkningen av gällande lag inte uteslutas, att han vid avräkningen
inte får tillgodoräkna sig tillträdets bristbelopp och därutöver att
den gamla anläggningens försvinnande betraktas som en brist som ej uppvägs
av den nyas tillkomst. Den rätt som f. n. finns för arrendatorn att i
fråga om byggnad räkna sig tillgodo husrötebelopp på det gamla huset med
avdrag för eventuella brister på det nya bör enligt utredningen gälla också
för andra anläggningar som ingår i arrendet. I detta syfte har sista punkten
tillagts. Bestämmelsen syftar på anläggningar som ersätter äldre. För vissa
fristående förbättringar regleras motsvarande frågor genom 8: 17 och 18
(jfr 21 § i departementsförslaget).

Remissyttrandena. Länsstyrelsen i Malmöhus län anför att arrendatorn
även här borde ha rätt att i förväg inhämta lantbruksnämndens yttrande om
lämpligheten för att därigenom på ett tidigare stadium bättre kunna bedöma
huruvida han har möjlighet att tillgodoräkna sig byggnaden vid syn.

Departementschefen. Det är här fråga om åtgärder av begränsad omfattning.
En förprövning av sådana åtgärder skulle enligt min mening medföra
en onödig omgång. Den av utredningen föreslagna regeln har därför tagits

Del B 2

993

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

upp i departementsförslaget utan saklig ändring. Vissa redaktionella jämkningar
har dock vidtagits.

21 §

Denna paragraf motsvarar 8: 17 i utredningens förslag.

Departementschefen. Bestämmelserna om fristående förbättringar, som i
departementsförslaget innehåller vissa avvikelser från utredningens förslag,
har behandlats i den allmänna motiveringen.

I första stycket ges de särskilda reglerna för täckdikning. Om behov av
täckdikning föreligger med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av
jordbruket på arrendestället och arrendatorn utför anläggningen efter medgivande
av arrendenämnden, är han berättigad till ersättning av jordägaren
med belopp, som fastställts av arrendenämnden. Ifrågavarande regler har sin
motsvarighet i 18 § för sådana fall när arrendatorn i jordägarens ställe utför
ny- eller ombyggnad. Jag kan därför beträffande bestämmelsernas närmare
innebörd hänvisa till vad jag anfört under 18 §.

Bestämmelserna om rätt till ersättning för övriga fristående förbättringar
behandlas i andra stycket, som i sak överensstämmer med utredningens
förslag i denna del. Som framgår av den allmänna motiveringen är arrendatorn
berättigad till ersättning för förbättringar av själva jorden och de anläggningar
som direkt sammanhänger med dess brukande men däremot inte
för sådana förbättringar som består i att arrendatorn uppfört byggnader.
Skälen härtill är att byggnadsbehovet varierar inte bara mellan olika gårdar
utan också mellan olika brukare på samma gård samt att ersättningsrätt
för byggnader skulle kunna stimulera till ett byggande som låser indelningen
i brukningsenheter på ett ej ändamålsenligt sätt. Enligt gällande
rätt hänförs silo för konservering av foder till ersättningsgilla fristående förbättringar.
Departementsförslaget innebär -— liksom utredningens förslag
— att ersättningsrätt föreligger för siloanläggningar endast i den mån de
inte är att anse som byggnader. De skäl som föranleder att byggnader undantagits
från ersättningsrätten kan enligt min mening anföras även mot
rätt till ersättning för silo.

Bestämmelserna om ersättning för fristående förbättringar är i departementsförslaget
— liksom i utredningens förslag — dispositiva.

22 §

Denna paragraf har inte någon motsvarighet i utredningens förslag.

Departementschefen. Enligt denna paragraf i departementsförslaget är jordägaren
berättigad att höja arrendeavgiften under arrendetiden, om han utfört
ny- eller ombyggnad eller utgivit ersättning till arrendatorn för sådant

994 Del B 2 Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

arbete eller för fristående förbättringar. Skälen till den föreslagna ordningen
har angetts i den allmänna motiveringen. En förutsättning för rätt till höjning
av arrendeavgiften är att arbetena medfört en ökning av arrenderättens
värde. Detta är givetvis alltid fallet vid fristående förbättringar och när uttjänta
byggnader eller andra anläggningar ersatts av nya. Den angivna
begränsningen kan emellertid få betydelse när en ny- eller ombyggnad föranletts
av eldsvåda eller annan hastig förstörelse. Om en brunnen byggnad
ersätts av en annan av i huvudsak samma beskaffenhet, föreligger sålunda
inte rätt att höja arrendeavgiften.

Avräkning och syn
23 §

Paragrafen motsvarar 8: 10 andra stycket, tredje stycket första punkten
och fjärde stycket första punkten i utredningens förslag.

Departementschefen. Som jag anfört i den allmänna motiveringen innebär
departementsförslaget att avräkning skall ske förutom vid avträdet när arrendeavtalet
förlängs och mer än nio år förflutit från tillträdet eller, om
avräkning har skett förut, föregående avräkning. Förbehåll att avräkning
skall ske vid tidigare tidpunkt bör dock gälla. Med det fallet att avtalet förlängs
är givetvis i detta hänseende att jämställa att arrendeförhållandet fortsätter
på grund av nytt avtal.

I begreppet avräkning ligger att fordringsbeloppen förfaller till betalning
den dag till vilken avräkningen hänförs och att part, om ej annat avtalats,
kan påkalla syn för att få utredning om fordringsförhållandet. Några närmare
regler om hur avräkning bör gå till har inte ansetts behövliga. Vägrar motpart
att medverka till avräkning, har part rätt att föra talan angående det
belopp han anser sig ha rätt att fordra.

De ersättningsfrågor som enligt departementsförslaget skall regleras vid
avräkningen är arrendatorns rätt till ersättning för avhjälpt tillträdesbrist
(16 §), nya byggnader eller anläggningar som arrendatorn uppfört (20 §),
andra fristående förbättringar än täckdikning (21 §) och arrenderättens
värde vid konkurs (30 §) samt jordägarens rätt till ersättning av arrendatorn
för försummat underhåll (17 §).

I andra stycket har tagits upp bestämmelsen att avräkning skall grundas
på syn. Liksom i gällande rätt och i utredningens förslag är denna regel i
departementsförslaget dispositiv. Parterna kan sålunda träffa avtal om att
bevisning om arrendeställets skick skall ske på annat sätt än genom syn. Avtalsfriheten
gäller dock endast i fråga om avräkningssyn. I sådana fall som
avses i 15 § kan parterna sålunda inte avtala om att bevisning skall ske på
annat sätt än genom syn.

Den av utredningen föreslagna regeln att, om syn skall hållas, parterna
inte får överenskomma att synen skall förrättas eller klandras på annan tid

Del B 2

995

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

eller annat sätt än som anges i lagen (8: 10 fjärde stycket andra punkten)
har inte tagits upp i departementsförslaget. Att bestämmelserna om syneförfarandet
är av tvingande natur mot båda parter torde framgå utan uttrycklig
bestämmelse.

24 §

Paragrafen motsvarar 8: 11 i utredningens förslag.

Gällande rätt. Behörig att vara syneman är nämndeman, ägodelningsnämndeman
eller god man vid skiftesförrättning eller den som förut innehaft sådan
befattning och är valbar till den.

Om förfarandet när synemän skall utses och när dessa har olika meningar
vid omröstning finns det särskilda bestämmelser (2: 11 första och andra
styckena NJL).

Syn får inte hållas tidigare än sex månader före och senare än tre månader
efter tillträdes- resp. avträdesdagen (2: 11 tredje stycket NJL).

Utredningen. Som tidigare berörts i den allmänna motiveringen föreslår
utredningen en ordning med offentlig auktorisation av personer som är lämpade
för syneuppdrag. Enligt förslaget skall uppgiften att förordna synemän
anförtros länsstyrelsen.

Utredningen framhåller, att en synemans kompetensområde enligt förslaget
inte är begränsat till det län, vars länsstyrelse förordnat honom.

Utredningen anser det vara lämpligt att behålla gällande ordning att syneman
skall ha avlagt domared. Synemännen får därigenom en erinran om
skyldigheten att i syneverksamheten alltid handla med oväld och omsorg.

I anslutning till reglerna om omröstning bland synemännen uttalar utredningen
att rätt till utslagsröst inte föreligger i det fallet att synemännen
endast är två. Detta anser utredningen vara så självklart att det inte behöver
särskilt utsägas i lagtexten.

I fråga om tiden för synens hållande har utredningen övervägt att så till
vida föreslå en förlängning så att synen skulle få avslutas senast fyra månader
efter den dag till vilken synen hänför sig men stannat för att föreslå ett
bibehållande av den nuvarande tremånadersfristen med rätt dock för arrendenämnd
att medge att synen får avslutas senare. En av synemännens viktigaste
uppgifter är att undersöka jordens hävd och då bl. a. fastställa förekomst
av ogräs. För många ogrässlag gäller emellertid att förekomst och
omfattning inte kan fastställas vare sig den 14 juni (tremånadersfristen)
eller den 14 juli (fyramånadersfristen). En förlängning av synesäsongen
till den 14 juli skulle med tanke på detta vara otillräcklig. Det sagda talar för
att man skulle återgå till den före år 1944 gällande sexmånadersfristen. Å
andra sidan talar mot detta att det för synens pålitlighet är av betydelse att
den inte förläggs till en tidpunkt som är alltför avlägsen från den till vilken
bedömningen skall hänföra sig.

996 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen anser, att det bör tillkomma vardera parten att hos arrendenämnden
begära förlängning av synefristen men finner det inte vara påkallat
att öppna möjlighet för synemännen själva att utverka förlängd tid för
avslutande av syn.

Remissyttrandena. Svea hovrätt framhåller, att det inte framgår av lagtexten
att det inte föreligger något hinder mot att till syneman utse person
som fått förordnande av länsstyrelse i annat län än där arrendestället är
beläget.

Länsstyrelsen i Södermanlands län och arrendenämnden i samma län anser,
att det är mindre lämpligt att rätten anförtros uppgiften att vid oenighet
mellan parterna utse synemän, eftersom det blir samma rätt som har
att pröva klandertalan mot förrättningen. Länsstyrelsen och arrendenämnden
föreslår i stället, att länsstyrelserna skall utse synemän, om parterna
inte kan enas om valet. Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund framhåller, att
det bör i lagtexten kraftigare än som skett i utredningens förslag understrykas,
att part inte är skyldig att godta av motparten utsedd syneman. Sveriges
Lantbruksförbund och ytterligare två remissinstanser föreslår att en
föreskrift, innebärande att rätten skall bestämma också antalet synemän vid
oenighet mellan parterna, intas i lagtexten.

Hovrätten över Skåne och Blekinge avstyrker förslaget att synemännen
skall ha avlagt domared eller försäkran som svarar mot sådan. Enligt hovrätten
bör föreskrifterna om domared inte utsträckas utöver rättsskipningens
område. Dessutom anser hovrätten, att domaredens lydelse inte passar
för uppdrag av ifrågavarande slag.

Statskontoret och arrendenämnden i Skaraborgs län är kritiska mot utredningens
utformning av förslaget till omröstningsregler. Enligt arrendenämnden
kan man bibringas uppfattningen av den föreslagna ordalydelsen,
att utslagsröst skulle föreligga även för det fall att en av två synemän utsetts
att vara ordförande, vilket inte överensstämmer med vad utredningen
anför i sin motivering till bestämmelsen. Statskontoret nöjer sig med att uttala,
att lagtexten inte ger uttryck för motiveringen.

Några remissinstanser anser, att tiden för synens hållande bör förlängas.
Sveriges advokatsamfund uttalar sig för att synen får avslutas inom sex
månader efter fardagen. Östergötlands ecklesiastika arrendatorsförening,
Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars Riksförbund
och Sveriges Jordbrukskasseförbund anser det vara önskvärt, att fristen förlängs
med en månad till fyra månader efter den dag till vilken synen hänför
sig. Domänverket föreslår, att också synemännen ges rätt att hos arrendenämnden
utverka medgivande att avsluta synen senare än som följer
av lagen. Länsstyrelsen i Kristianstads län förordar, att arrendenämndens

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 997

befogenhet att medge undantag från stadgandet om tiden för synens hållande
utsträcks till att även gälla påbörjande av syn efter fristens utgång.

Departementschefen. I departementsförslaget har i paragrafens första stycke
tagits upp den betydelsefulla nyheten rörande den krets av personer inom
vilken synemännen skall utses. Jag kan i denna fråga hänvisa till vad jag
anfört härom i den allmänna motiveringen. Första stycket innehåller vidare
regler för det fall att parterna ej kan enas om valet av synemän.

Jag delar inte den av ett par remissinstanser framförda uppfattningen,
att det skulle vara mindre lämpligt att rätten vid oenighet mellan arrendeparterna
utser synemän. Den föreslagna ordningen har gällt alltsedan nyttjanderättslagens
tillkomst utan att, såvitt är känt, ha medfört någon olägenhet.
Det är inte heller enastående för arrendelagen, att samma myndighet,
som förordnat eller utsett någon att handha särskild uppgift, har att pröva
talan om klander av förrättningen, jfr t. ex. 23 kap. 5 och 8 §§ ÄB och 13
kap. 1 § GB.

I enlighet med det anförda har paragrafens första stycke i departementsförslaget
utformats i saklig överensstämmelse med utredningens förslag.
Bl. a. med anledning av uttalanden som gjorts under remissbehandlingen
har dock mindre jämkningar i förtydligande syfte skett i förhållande till
detta. På grund av 8: 33 är fastighetsdomstol i den ort där synefastigheten
är belägen rätt forum i ärende om att utse synemän.

I fråga om handläggningen av ärende om utseende av synemän bör vidare
anmärkas följande. Det är inte ovanligt att gemensam syn hålls för avträdande
och tillträdande arrendator. I sådana fall kan det föreligga en intressemotsättning
mellan den avträdande och den tillträdande. Det är uppenbart
att ingen part mot sin vilja behöver finna sig i att synen görs gemensam och
att rätten därför får anses vara förhindrad att utse synemän till en sådan
förrättning, om det bestrids av någon av de tre parterna, avträdande eller
tillträdande arrendator eller jordägaren.

Enligt utredningens förslag skall synemän ha avlagt domared eller mot
denna svarande försäkran. Enligt min mening talar övervägande skäl för
att inte föreskriva att synemän skall avlägga ed.

I fråga om tiden för hållande av syn delar jag utredningens mening att
den nuvarande tremånadersfristen i vissa fall kan vara för kort. Utredningen
har föreslagit att arrendenämnden skall kunna dispensera från tremånadersfristen.
Ett dispensförfarande kan även enligt min mening vara ändamålsenligt
i dessa fall. Jag föreslår emellertid att fristen förlängs till fyra
månader. Skulle även denna frist i något fall vara alltför kort kan dispens
meddelas även enligt departementsförslaget, där emellertid befogenhet att
meddela dispens förlagts till fastighetsdomstolen (jfr 8: 33).

F. n. gäller, att vissa synebestämmelser i NJL är konstitutiva i den bety -

998 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

delsen, att deras åsidosättande medför att syneförrättningen är ogiltig och
därför inte behöver klandras för att fråntas verkan som syn. Sådana bestämmelser
är att synen förrättas av minst två personer, som enligt NJL är behöriga
att vara synemän (2: 11 första stycket), att synemännen blivit utsedda
i den ordning lagen föreskriver (2:11 första och andra styckena) och
att synen hålls inom tid som anges i lagen (2: 11 tredje stycket). Övriga
bestämmelser i NJL om syn är instruktionella, dvs. sådana att, om de inte
iakttas, förrättningen måste klandras för att den skall bli utan verkan som
syn. De bestämmelser som meddelas i förevarande paragraf är med undantag
av kravet på att syneman skall vara ojävig och förtrogen med ortens
jordbruksförhållanden konstitutiva i den förut angivna betydelsen.

25 §

Paragrafen motsvarar 8: 12 första och andra styckena i utredningens förslag.

Gällande rätt. Syn skall utsättas på tid, då marken är tjänlig därför och
synemännen skall underrätta jordägaren och arrendatorn om dagen (2: 12
första stycket NJL). Kallelse till synen är så till vida obligatorisk att, om
någon av parterna skulle utebli vid förrättningen, synen får hållas endast
om den uteblivne bevisligen underrättats om tiden för förrättningen.

Invändning att syneman är jävig eller att han inte är förtrogen med ortens
förhållanden skall göras vid synen (2: 12 andra stycket NJL). Sådan invändning
får göras när som helst under förrättningen. Därefter kan anmärkning
om jäv eller kompetensbrist hos syneman inte vinna avseende utom i
fall då synen klandras enligt bestämmelserna i 2: 13 NJL. För att rätten
skall få ta upp invändningen till prövning i klanderprocessen krävs emellertid
att den part som vill göra invändningen antingen varit frånvarande vid
synen eller först efter denna fått vetskap om den omständighet som invändningen
grundar sig på. Ytterligare förutsätts, att parten i klanderprocessen
framställer sin anmärkning vid första rättegångstillfället eller, om jävet då
inte var känt för parten, vid nästa rättegångstillfälle sedan han fått kännedom
om det (2: 12 andra stycket NJL jämförd med 4 kap. 14 § RB).

Utredningen. Särskilt vid mera omfattande syner inträffar det ibland, att
part anmäler jäv först sedan synen pågått en eller flera dagar. Om anmärkningen
är befogad, måste synen avbrytas och nya synemän utses. Det kan
då vara för sent att hinna med synen, innan tiden för dess hållande gått till
ända. I syfte att undanröja nu antydda olägenheter föreslår utredningen, att
anmärkning om jäv eller kompetensbrist hos syneman inte får framställas
vid förrättningen senare än före synegången och att synemännen omedelbart
eller senast samma dag skall ge beslut över anmärkningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 999

Remissyttrandena. Hovrätten över Skåne och Blekinge förordar, att det uttryckligen
i lagtexten anges att parterna i god tid före synen skall underrättas
om dagen för denna. Svea hovrätt anför, att parterna har att i samband
med utseende av synemän själva beakta att kravet på ortskännedom
är uppfyllt. Enligt hovrätten bör reglerna om väckande av fråga om jäv hos
syneman utformas efter förebild av bestämmelserna i 4 kap. 14 § RB.

Departementschefen. Första stycket i paragrafen har i departementsförslaget
utformats i huvudsaklig överensstämmelse med utredningens förslag
(8: 12 första stycket). I departementsförslaget har dock tillfogats den föreskriften
att part skall ha underrättats om synen i god tid före dess påbörjande
för att synen skall få hållas i partens frånvaro. En sådan föreskrift
får, liksom bestämmelsen att parten skall bevisligen ha underrättats om synen,
anses tillgodose ett viktigt rättssäkerhetsintresse. I vad mån utebliven
part skall anses ha blivit underrättad i god tid får avgöras från fall till fall.

I paragrafens andra stycke ges regler om hur fråga rörande jäv eller
kompetensbrist hos syneman skall väckas och om handläggningen av sådana
frågor. I förhållande till vad som gäller nu innebär den ordning som föreslås
av utredningen en begränsning av parternas möjlighet att tåd synen
framställa invändning om jäv eller bristande kompetens hos syneman. Utredningens
förslag i denna del bör enligt min mening godtas. Den föreslagna
inskränkningen synes dock föranleda en mindre jämkning av bestämmelserna
om parts rätt att i en klanderprocess få sin invändning prövad. Rätt att
vid underrätten väcka fråga om jäv eller kompetensbrist hos syneman bör
sålunda tillkomma part, som antingen inte varit närvarande vid synen eller
som först efter det att synegången påbörjats fått vetskap om det förhållande
på vilket invändningen grundas.

Enligt utredningens förslag skall synemännen ge beslut över invändning
om jäv eller kompetensbrist omedelbart eller senast samma dag. Visserligen
är det angeläget att sådana beslut meddelas skyndsamt men enligt min mening
är den föreslagna föreskriften alltför sträng. I departementsförslaget
har därför motsvarande föreskrift getts det innehållet att synemännen skall
ge beslut över anmärkningen så snart det kan ske (jfr 4 kap. 15 § andra
stycket RB). I övrigt har bestämmelserna i paragrafens andra stycke med
endast formella jämkningar utformats i överensstämmelse med utredningens
förslag.

26 och 27 §§

Paragraferna motsvarar 8: 12 tredje—femte styckena i utredningens
förslag.

Gällande rätt. I 2: 12 fjärde stycket NJL anges, att allt som hör till fastigheten
skall undersökas vid synen. I lagtexten lämnas även exempel på vad

1000 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

som skall synas. Från synen får dock undantas viss del av fastigheten, i
den mån mellan jordägaren och arrendatorn överenskoms att brister på
fastighetsdelen inte skall tas i beräkning och anteckning om överenskommelsen
görs i synehandlingen. Enligt samma lagrum skall vid synen
uppskattning ske av det belopp som behövs för avhjälpande av brist. Vid
avträdessyn skall dessutom synemännen göra den uppskattning som behövs
för bestämmande av ersättning enligt 2: 17 NJL. En skriftlig handling skall
upprättas över allt som förekommit vid synen (2: 12 tredje stycket NJL).
Synehandlingen, som skall innehålla hänvisning om vad den bär att iaktta
som vill klandra synen (2: 13 andra stycket NJL), skall underskrivas av
synemännen. Jordägaren och arrendatorn skall gemensamt vidkännas synekostnaden
(2: 12 femte stycket NJL). Föreskriften om gemensamt ansvar
för synekostnaden är tvingande mot jordägaren vid sociala arrenden (2: 65
andra stycket NJL).

Utredningen. I exemplifieringen av fastighetsdetaljer som skall undersökas
vid synen har uttrycket »vattenledningar» ersatts med »ledningar»,
varigenom markeras att synen inte får begränsas till ledningar för vatten.
Den av utredningen föreslagna bestämmelsen att synemännen får anlita
sakkunnig och det biträde som eljest behövs är ny och har tillkommit för
att bättre klargöra för synemännen att de vid behov äger befogenhet att
anlita särskild expertis.

Enligt utredningens uppfattning möter enligt NJL inte hinder att anteckning
görs i synehandlingen om förekommande skiljaktiga meningar.
Eftersom denna uppfattning torde omfattas av gällande lagtext föreslår
utredningen inte någon lagändring på denna punkt.

Utredningen anför, att gällande bestämmelser om bristredovisning har
närmare preciserats och kompletterats i förslaget. F. n. antecknas ofta
bristerna mycket summariskt. Möjligheterna att göra en riktig avräkning
ökar givetvis, om synehandlingens uppgifter blir mera fullständiga än som
motsvaras av den nuvarande lagens minimikrav. Utredningen framhåller,
att en utförligare bristredovisning också kommer att vara av största betydelse
på grund av bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet
och skyldighet att avhjälpa brist.

Utredningen anför, att bestämmelsen om frist för delgivning av synehandlingen
är en nyhet. NJL utgår från att handlingen skall delges parterna
men säger ingenting om vem som skall ombesörja delgivningen och
inte heller när det skall ske. Detta har på sina håll medfört, att det dröjt
både ett och flera år efter synen, innan parterna fått synehandlingen från
synemännen. Utredningen har ansett det nödvändigt, att synemännen
åläggs att inom en rimligt avpassad frist delge synehandlingen med parterna.
I och för sig torde en månad vara fullt tillräcklig men utredningen
har med hänsyn till att många synemän under en kort tid på försommaren

Del B 2

1001

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

tvingas göra flera syner och att en del syner kan kräva särskilt mycket
etterarbete stannat för att i sitt förslag bestämma fristen till två månader.
Utredningen framhåller att det i och för sig inte har någon inverkan på
synens giltighet, om delgivningen skulle försenas, men att försummelsen
kan ådra synemännen skadeståndsskyldighet.

Enligt utredningens mening är den gällande rättens regler om fördelning
av synekostnad varken enhetliga eller tydliga. Av vad som anges i lagen
— i vissa fall med tvingande verkan —- kan inte utläsas mera än att parterna
får anses vara solidariskt ansvariga för synekostnaden gentemot
synemännen. Hur kostnaden skall fördelas mellan parterna utsägs inte
omedelbart av lagtexten. Utredningen uttalar, att det emellertid är tydligt
att lagen utgår från att kostnaden skall delas lika mellan jordägaren och
arrendatorn. Enligt utredningens mening bör denna princip inte rubbas.
För att inte upplåtelseavtalen skall komma att förses med förbehållet, att
synekostnaden skall bäras av arrendatorn ensam, något som kan befaras,
bör regeln om att båda parter i lika mån skall bidraga till kostnaden göras
tvingande. Utredningen anser det inte vara nödvändigt att i lagen ta upp
en särskild regel om kostnadens fördelning i det fall att synen är gemensam
för avträdande och tillträdande arrendatorer. Den gemensamma avträdes-
och tillträdessynen får anses som en sammanslagning av två syner
där det vid vardera synen finns en arrendator. Är i sådant fall kostnaden
för vardera synen lika stor, blir resultatet att arrendatorerna har att betala
eu fjärdedel var.

Remissyttrandena. Lantbrukshö g skolan uttalar, att det skulle vara till
fördel om till synehandlingen fogades en skiss eller ritning över byggnaderna
och eu karta över arrendestället. Vid efterföljande syn skulle det
då vara lättare att orientera sig på arrendestället och konstatera vilka förändringar
som skett under den mellanliggande tiden, t.ex. om ett dike lagts
igen eller en väg rätats.

Förslaget om skyldighet för synemännen att inom viss tid från synens
avslutande delge synehandlingen med parterna har lämnats utan erinran
av remissinstanserna. Flera av dem anser dock att den föreslagna fristen
är för kort. Domänverket föreslår, att delgivningsfristen bestäms till sex
månader, medan RLF efter hörande av ett antal synemän samt Sveriges
Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägarföreningars Riksförbund och Sveriges
Jordbrukskasseförbund anser att tiden bör utsträckas till tre månader.
I stället kan enligt RLF övervägas att minska klandertiden med en
månad till två månader. Upsala Universitets Arrendatorförening tillstyrker
den föreslagna delgivningsfristen om två månader men föreslår att arrendenämnden
ges rätt att förlänga den. Också domänverket anser, att arrendenämnden
bör få sådan befogenhet.

Svea hovrätt ifrågasätter om principen att parterna är solidariskt an -

1002 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

svariga för synekostnaden tillräckligt tydligt framgår av den av utredningen
föreslagna bestämmelsen. Även hovrätten över Skåne och Blekinge
efterlyser ett förtydligande av lagtexten på denna punkt.

Departementschefen. I 26 § första stycket ges bestämmelser om synegången
och om rätt för synemännen att anlita sakkunnig eller biträde. Paragrafens
andra stycke innehåller regler om synehandlingen. Kostnadsregeln återfinns
i 27 §.

Föreskriften i 26 § andra stycket första punkten att allt som förekommer
vid synen skall redovisas i en särskild handling, synehandling, har
utan saklig ändring förts över från 2: 12 tredje stycket NJL. Ofta kan det
vara lämpligt att till synehandlingen foga skisser, kartor eller fotografier.
I vad mån sådant material skall införskaffas får avgöras av synemännen
från fall till fall. Jag anser det inte vara påkallat att i den nya lagen lämna
särskilda föreskrifter härom.

I enlighet med vad som nu har anförts har 26 § första stycket och andra
stycket första—tredje punkterna utformats i saklig överensstämmelse med
utredningens förslag.

I 26 § andra stycket fjärde och femte punkterna tas upp en ny bestämmelse,
innebärande att synehandlingen skall delges parterna inom viss
tid från synens avslutande i den ordning som enligt 8: 8, utom tredje
stycket tredje punkten, gäller för uppsägning. Utredningen föreslår att
delgivningsfristen skall vara två månader. Under remissbehandlingen har
uttalats önskemål om en förlängning av fristen. Flertalet av de remissinstanser
som är kritiska mot utredningens förslag på denna punkt förordar
en delgivningsfrist om tre månader. Enligt min mening talar praktiska
skäl för att fristen görs något längre än vad utredningen föreslår.
Intresset av att parterna inom rimlig tid får kännedom om synen och
att det, om synen klandras, inte förflutit allt för lång tid, när klandret prövas,
kan inte anses trädas för nära, om delgivningsfristen bestäms till
tre månader.

Jag anser mig inte kunna biträda det under remissbehandlingen framlagda
förslaget att arrendenämnd bör ges rätt att genom dispens förlänga
delgivningsfristen. Ett dispensförfarande är enligt min mening mindre
ändamålsenligt när det gäller processuella regler av det slag som det här
är fråga om.

I 27 § har bestämmelserna om synekostnaderna med endast redaktionell
ändring tagits upp i överensstämmelse med utredningens förslag.

28 §

Paragrafen har motsvarighet i 8: 13 i utredningens förslag.

Del B 2

1003

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Gällande rätt. Är jordägaren eller arrendatorn missnöjd med syn som hållits
på sätt och inom tid som föreskrivs i 2: 11 NJL, får han efter stämning
klandra synen vid domstol (2: 13 första stycket NJL, jfr 10 kap. 10 §
RB). Talan skall instämmas inom tre månader från det synehandlingen
delgavs den som vill klandra synen. Klandras inte synen, gäller den som
fullt bevis för fastighetens (arrendeställets) skick vid tillträdet eller avträdet.
Lämnas syn, som hållits i laga ordning, oklandrad, får synen inte motbevisas.

Utredningen. Stadgandena i 13 § första stycket första—tredje punkterna i
förslaget har med ändringar av väsentligen redaktionell art förts över från
2: 13 första stycket NJL. Tillägget i första punkten att klandret sker genom
stämning »å motparten» har föranletts av att den uppfattningen inte
är sällsynt att förrättningen som sådan kan överklagas eller att klandertalan
skall riktas mot synemännen. Utredningen uttalar, att det tydligare bör
fastslås att både bristvärderingen och andra vid synen inom lagens ram
fattade beslut vinner laga kraft.

Utredningen har övervägt att förkorta klandertiden till en månad. Mot
en sådan ändring talar dock enligt utredningens mening att risken för
rättsförlust är stor, innan den ifrågasatta nyheten blivit allmänt känd.
Gäller det tillträdessyn, behöver en arrendator dessutom i allmänhet längre
tid än månad, innan han lärt känna arrendestället och dess brister. Mot en
ändring talar också att klandermånaden vanligen skulle komma att löpa
under den brådaste skördetiden. Utredningen har därför stannat för att
föreslå att tremånadersfristen behålls.

Utredningen framhåller, att NJL:s system av ansvarsregler förutsätter
att en lagakraftvunnen syn i princip inte får rubbas. Emellertid finns det
situationer där det enligt utredningens mening skulle kunna sättas i fråga
att medge klander av lagakraftvunnen syn. Utredningen syftar bl. a. på
sådana fall där den missbelåtna parten till följd av laga förfall hindras att
anföra klander i rätt tid. Under hänvisning till att högsta domstolen vid
behandling av ärenden om återställande av försutten tid enligt 58 kap. 11 §
RB lämnat dispens från processuella men inte andra frister (jfr NJA 1927
s. 446 och 1950 s. 19) anför utredningen, att det kan antas att laga förfall
i samband med klander av arrendesyn inte skulle tillmätas beaktande.
Då det finns anledning att i förevarande avseende jämställa syner med
domar, anser utredningen att införandet av möjlighet att i händelse av
laga förfall återställa försutten klandertid knappast möter några principiella
betänkligheter men däremot tillgodoser ett rättssäkerhetsintresse.

Utredningen framhåller vidare, att de gällande processuella reglerna om
klander är sådana att de kan leda till onödiga rättegångar —- synen klandras
»för säkerhets skull» -—- och att synen i klanderprocessen inte alltid kan bli
allsidigt prövad. En annan följd av systemet är att det förekommer att den

1004 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

part vars klandertid utlöper sist försöker utnyttja detta till egen fördel
genom att göra en klandertalan beroende av villkor eller förmåner från motpartens
sida. Enligt utredningens uppfattning är det, utan att syftet med
den nuvarande preklusionsregeln överges, möjligt och lämpligt att ge bestämmelsen
en mindre kategorisk utformning än den f. n. har. Utredningen
föreslår därför, att rätt till anslutningsklander införs i lagen efter förebild
av rättegångsbalkens regler om anslutningsvad (50 kap. 2 § RB). Enligt
utredningens mening bör även anslutningsklander väckas genom stämning.
Tiden för anslutningsklandrets väckande bör lämpligen kunna bestämmas
till två veckor efter det den först klandrande partens klanderfrist utgått. Utredningen
anför, att det torde få anses bäst överensstämma med den föreslagna
bestämmelsens syfte att anslutningsklandret förfaller, om huvudklandret
återkallas eller av annan orsak förfaller.

I praktiken inträffar det ibland, att delar av arrendestället aldrig blir
synade liksom att synen kan komma att omfatta sådant som inte hör dit.
Om fel av sådan art framkommer under en klanderrättegång, skulle enligt
utredningens uppfattning enklaste sättet att få rättelse i regel vara att återförvisa
synen till synemännen för fortsatt syn. Denna möjlighet står f. n.
inte öppen (NJA 1917 s. 221). Inte heller kan det f. n. anses åligga synemännen
som skyldighet att tillhandagå domstolen med förklaring eller yttrande.
Enligt utredningens uppfattning bör domstolen ges möjlighet att
välja mellan att definitivt skilja målet från sig (återförvisning), varvid
domstolen bör utsätta en frist inom vilken den fortsatta synen skall vara avslutad,
eller att utnyttja synemännen för den fortsatta utredningen (inhämta
yttrande). Utnyttjas synemännen endast för att avge yttrande, får rättegångsbalkens
bestämmelser om bevisning genom sakkunnig anses gälla.

Föreskriften att tillämpning av avtal om att klander skall prövas av skiljemän
skall påkallas inom de tider som stadgas för klander av syn är ny men
innebär endast ett förtydligande av vad som redan nu får anses gälla (NJA
1949 s. 556). Den nya bestämmelsen kan, om den ses isolerad, med hänsyn
till innehållet i 27 § första stycket lagen om skiljemän förefalla överflödig
men får enligt utredningens uppfattning anses försvara sin plats med hänsyn
till den tvingande bestämmelsen i 8: 10 sista stycket andra punkten i
förslaget.

Remissyttrandena. Sveriges Lantbruksförbund, Sveriges Skogsägareföreningars
Riksförbund och Sveriges Jordbrukskasseförbund tillstyrker, att
klandertiden tre månader behålls och erinrar därvid om att utredningsarbetet
med hänsyn till antalet klanderposter i regel blir omfattande. Hovrätten
över Skåne och Blekinge ställer sig positiv till de föreslagna reglerna om
återställande av försutten tid och anslutningsklander men anser, att båda
frågorna bör närmare utredas och avgöras i ett vidare processrättsligt sammanhang
i samband med motsvarande problem vid bodelning o. d. Svea hov -

Del B 2

1005

Kungl. Maj:ls proposition nr 20 ur 1970

rätt säger sig inte vara övertygad om behovet och lämpligheten av att införa
institutet återställande av försutten tid. Även till anslutningsklander ställer
sig hovrätten tveksam. Mot förslagen talar enligt hovrättens uppfattning
bl. a. att motsvarande institut saknas vid andra typer av klandertalan, t. ex.
klander av bodelning, arvskifte och testamente, klander av utdelningsförslag
i konkurs eller klander av skiljedom. RLF, Sveriges Jordbrukskasseförbund,
Sveriges Jordägareförbund, Sveriges Lantbruksförbund och Sveriges
Skogsägareföreningars Riksförbund tillstyrker förslaget om anslutningsklander
men anser, att den tid inom vilken klander anslutningsvis skall anföras,
bör räknas från den dag då den ej klandrande parten får del av motpartens
stämningsansökan. Också Föreningen Sveriges häradshövdingar och
stadsdomare tillstyrker, att anslutningsklander införs. Enligt RLF skulle
det vara värdefullt, om regler motsvarande dem som föreslås gälla om anslutningsklander
tillskapas för de fall där parterna kommit överens om att
hänskjuta tvisten till skiljemän.

Föreningen Sveriges häradshövdingar och stadsdomare uttalar sitt gillande
av att möjlighet öppnas att återförvisa klandrad syn. Enligt föreningens
mening bör i första hand samma synemän tjänstgöra vid den återförvisade
och den nya synen. I annat fall kan part yrka återförvisning i hopp
om att få för honom välvilligare synemän. Vid återförvisning bör därför
domstolen alltid utse de synemän som skall företa den fortsatta synen. En
tveksam fråga är enligt föreningens mening om en synemän, som deltagit
i syn, skall ha formell möjlighet att efter återförvisning av synen medverka
i den utan hinder av att hans förordnande vid denna tidpunkt gått ut. Frågan
bör inte framdeles ge anledning till olika uppfattning.

Departementschefen. Förevarande paragraf reglerar förfarandet vid klander
av syn. Utredningens förslag rörande klanderförfarandet innehåller flera
nyheter. Sålunda föreslår utredningen införande av hl. a. rättsinstituten
återställande av försutten klandertid, anslutningsklander och återförvisning
av klandrad syn. Utredningens förslag i denna del har varit föremål för delade
meningar. Frågan huruvida det nuvarande klanderförfarandet bör
kompletteras med de rättsinstitut som utredningen föreslår har principiell
betydelse även utanför arrendelagstiftningens område. Enligt min mening
bör frågan inte lämpligen prövas i förevarande sammanhang. På grund
härav har i departementsförslaget de av utredningen föreslagna bestämmelserna
om återställande av försutten tid, anslutningsklander och återförvisning
fått utgå.

Utredningen föreslår att den nuvarande klandertiden, tre månader, behålls.
Utredningen har övervägt att förkorta tiden till en månad men funnit
vissa betänkligheter tala mot den ifrågasatta ändringen. Enligt min mening
är de betänkligheter som utredningen anför överdrivna. En förkortning av
klandertiden framstår som så mycket mera motiverad som den samman 16

Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

1006 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lagda tiden mellan den dag till vilken synen hänför sig, å ena, och sista dag
för anförande av klander, å andra sidan, kommit att bli längre enligt departementsförslaget
än enligt utredningens förslag (jfr 24 § tredje stycket och
26 § andra stycket fjärde punkten). I departementsförslaget har klandertiden
satts till två månader. Härigenom uppnås överensstämmelse med den
klandertid som gäller beträffande arrendenämnds beslut enligt 8: 32.

Den av utredningen föreslagna regeln om skyldighet för synemännen att
avge yttrande har tagits upp i departementsförslagets andra stycke. Bestämmelsen
har emellertid en annan innebörd än enligt utredningens förslag och
skall inte anses innebära mera än att det åligger synemännen att efter beslut
av rätten lämna en förklaring av punkter i synehandlingen som är oklara,
t. ex. om underlåtenheten att särskilt nämna en fastighetsdetalj betyder
att den inte synats eller att den är utan brist (jfr dock bet. s. 327), eller
att närmare utveckla skälen för en i synehandlingen redovisad ståndpunkt.
Från kostnadssynpunkt får anses gälla att avgivandet av ett yttrande av den
måttliga omfattning det här kan bli fråga om omfattas av det ursprungliga
uppdraget.

Skall klander av syn prövas av skiljemän gäller enligt 27 § första stycket
lagen om skiljemän samma tidsfrist att påkalla skiljeavtalets tillämpning
som finns föreskriven i denna paragraf i fråga om klander vid domstol. Någon
hänvisning till paragrafen synes inte behövlig.

Betalning av arrendeavgift

29 §

Paragrafen motsvarar 8:6 första stycket i utredningens förslag.

Departementschefen. I första stycket har föreskrivits att arrendeavgiften
skall utgå i pengar. Bestämmelsen motsvarar i sak 2: 6 första stycket första
punkten NJL och 8: 6 första stycket första punkten i utredningens förslag.
Häri ligger att arrendeavgiften får anknytas till index. Som jag anfört i den
allmänna motiveringen bör inte krävas att arrendeavgiften bestäms enligt
någon officiell eller i övrigt allmänt tillgänglig indexserie. Även ett för ett
visst ändamål konstruerat omräkningssystem bör godtas som index, förutsatt
att det utgör ett tillförlitligt underlag för en omräkning av arrendeavgiften.
En anknytning till enstaka produkter eller andra mera isolerade förhållanden
är däremot inte tillåten enligt denna bestämmelse (se NJA 1949
s. 1).

Andra stycket har i departementsförslaget tagits upp i saklig överensstämmelse
med första stycket fjärde punkten i utredningens förslag. Bestämmelsen
innebär beträffande index att om arrendeavgiften knutits till ett
omräkningssystem som inte utgör en index i vedertagen mening, arrendeavgiften
skall bestämmas med tillämpning av andra stycket. Om däremot en

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1007

verklig indexklausul föreligger men denna i tillämpningen får otillbörliga
verkningar kan en jämkning komma till stånd med tillämpning av 8: 27.

Paragrafens tredje stycke, som motsvarar första stycket sista punkten i
utredningens förslag, innehåller en hänvisning till de särskilda bestämmelserna
om arbetsavtal i samband med arrende.

Arrendatorns konkurs

30 §

Denna paragraf motsvarar 8: 33 i utredningens förslag.

Departementschefen. Denna bestämmelse om jordägarens uppsägningsrätt
vid arrendatorns konkurs, vilken beträffande övriga slags arrenden har en
motsvarighet i 8: 18, har i departementsförslaget —• liksom i utredningens
förslag — utan sakliga ändringar överförts från gällande rätt (2: 33 andra
stycket NJL). Redaktionellt har lagtexten omdisponerats i departementsförslaget.
I första stycket tas sålunda upp bestämmmelser om jordägarens
uppsägningsrätt och inskränkningarna däri. Bestämmelserna om rätt till
ersättning i vissa fall återfinns i andra och tredje styckena.

Övriga rättigheter och skyldigheter vid nyttjandet av arrendestället

31 §

Departementschefen. Paragrafen motsvarar utan annat än redaktionella
och språkliga jämkningar 2:35 NJL och 8:35 i utredningens förslag.

32 §

Departementschefen. Paragrafen, som motsvarar 2: 27 andra stycket andra
punkten NJL, överensstämmer i sak med 8: 28 tredje stycket tredje punkten
i utredningens förslag.

33 §

Paragrafen motsvarar 8: 20 i utredningens förslag.

Gällande rätt. I 2: 20 första stycket NJL anges att arrendatorn är oförhindrad
att på den arrenderade jorden verkställa nyodling eller vidta åtgärd
för ordnande av varaktigt betesbruk. I vissa i lagen särskilt angivna fall
får detta dock inte ske utan att jordägaren lämnat sitt medgivande. Vidare
krävs jordägarens tillstånd för att arrendatorn skall få svedja eller verkställa
bränning av jord på fastighetens ägor. Arrendatorn får inte ens
till husbehov i annan mån än arrendeavtalet bestämmer nyttja fastighetens
skog eller ta torv från torvmosse som hör till fastigheten. Han äger
inte heller att avhända fastigheten annat som inte är att hänföra till dess
årliga avkastning (2: 20 andra stycket NJL).

1008 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Utredningen. Bestämmelsen i 8: 20 i utredningens förslag motsvarar 2: 20
andra stycket NJL som förbjuder arrendatorn att tillgodogöra sig skog
eller göra ingrepp i fastighetens substans. Förslaget saknar däremot motsvarighet
till den gällande bestämmelsen i 2: 20 första stycket om nyodling,
betesbruk, jordbränning och svedjebruk. Eftersom det i dagens läge
inte finns någon anledning att uppmuntra till nyodling, synes det utredningen
mest konsekvent att inte längre framhålla nyodling och den därmed
likställda betesförbättringen som åtgärder som arrendatorn får företaga.
Detta betyder dock inte att nyodling förbjuds. Både svedjebruk och
jordbränning är ålderdomliga brukningsformer som inte längre torde förekomma
i Sverige. Då förbuden häremot inte längre torde ha någon uppgift
att fylla, föreslår utredningen att de utmönstras ur lagen. Detta får givetvis
inte uppfattas så att svedjande eller jordbränning skulle vara tillåtna.

Remissyttrandena. Skogsstyrelsen anför, att styrelsen med hänsyn till utvecklingen
på området och den begränsade tillämpningen av bestämmelserna
inte har något att erinra mot att de bestämmelser som reglerar arrendators
rätt till nyodling, anordnande av varaktigt betesbruk, svedjebruk
och jordbränning utmönstras ur lagen. Arrendenämnden i Södermanlands
län framhåller att uttrycket »skog» inte är entydigt utan ibland avser
endast växande skog och ibland såväl sådan skog som skogsmark. Enligt
arrendenämndens mening bör bestämmelsen därför förtydligas.

Departementschefen. Mot utredningens förslag att från lagen utmönstra
gällande bestämmelser om nyodling, anordnande av varaktigt betesbruk,
svedjning och jordbränning har jag inte något att erinra.

I departementsförslaget, som i denna del sakligt överensstämmer med
utredningens förslag, har i förtydligande syfte angetts, att arrendatorn inte
heller får avverka skog eller eljest nyttja skogsmark i annan mån än avtalet
bestämmer.

34 §

Paragrafen motsvarar 8: 21 i utredningens förslag.

Departementschefen. Paragrafen innehåller en hänvisning till bestämmelserna
om arrendatorns rätt till jakt och fiske i 7 § andra stycket lagen
(1938: 274) om rätt till jakt och 25 § lagen (1950: 596) om rätt till fiske.

35 §

Denna paragraf motsvarar 8:24 och 8:41 andra stycket i utredningens
förslag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1009

Departementschefen. Ifrågavarande bestämmelser om lösören som jordägaren
lämnat till arrendatorn för att användas på arrendestället har i utredningens
förslag övertagits från gällande rätt utan någon saklig ändring
(jfr 2: 24 och 2: 42 andra stycket NJL). Bestämmelserna har inte heller i
departementsförslaget undergått någon saklig ändring. Redaktionellt har
lagtexten utformats så att arrendatorns skyldighet att hålla lösören motsvarande
vad som överlämnats och jordägarens rätt till dessa tagits upp som
ett första stycke. Bestämmelsen om jordägarens retentionsrätt återfinns i
paragrafens andra stycke.

Arbetsavtal i samband med arrende
36—39 §§

Paragraferna motsvarar 2: 45—48 NJL och 9 kap. i utredningens förslag.

Inledning. Bestämmelser om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende
har funnits i NJL alltsedan dess tillkomst. Genom 1927 års lagstiftning tillfogades
ytterligare regler. Vid 1943 års reform infördes föreskriften att arrendeavgiften
alltid måste uttryckas i pengar. Detta innebar dock inte något
hinder att i arrendeavtal göra förbehåll om skyldighet för arrendatorn att
till jordägaren eller annan utföra arbete mot ersättning i pengar. Äldre lags
bestämmelser om arbetsavtal vid jordbruksarrenden ansågs vid sådant förhållande
inte ha förlorat sin betydelse. Trots visst motstånd under remissbehandlingen
(prop. 1943: 346 s. 130) bibehölls åtskilliga av de äldre bestämmelserna.
Samtidigt infördes i lagen viktiga principiella nyheter. Bl. a. gavs
regleringen en vidsträcktare räckvidd än tidigare genom att bestämmelserna
i vissa delar gjordes tillämpliga på varje mellan jordägaren och arrendatorn
ingånget arbetsavtal (2: 46 och 47 NJL).

Utredningens förslag i denna del innebär, att de nuvarande bestämmelserna
om arbetsavtal vid jordbruksarrende behålls i huvudsak oförändrade
och att de i visst hänseende utvidgas till att omfatta även fall där arrendatorn
enligt avtal med jordägaren åtagit sig att leverera jordbruksprodukter.

Remissyttrandena. Utredningens förslag till bestämmelser om arbets- och
leveransavtal i samband med jordbruksarrende har under remissbehandlingen
föranlett endast få yttranden. Sålunda anför länsstyrelsen i Kopparbergs
län att det måste anses otidsenligt att överhuvudtaget tillåta att arrendatorn
genom arrendeavtalet kan komma att för lång tid bindas vid ett
arbete som kan hindra honom att ta ett annat mera lönande arbete. Länsstyrelsen
hade hellre sett ett uttryckligt förbud mot att ta in avtal om arbetsprestationer
som en del av arrendeavtal. Skogsindustriernas Samarbetsutskott
anför, att de mindre arrendeställena tidigare varit av stor betydelse

16f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

1010 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

i skogsbolagens arbetskraftförsörjning i det att jordägaren därigenom
kunde försäkra sig om en fastare anknytning för en del av sin arbetskraft.
Numera saknar sådana upplåtelser dock praktisk betydelse. Från samarbetsutskottets
sida föreligger det därför inte något större intresse av att
bestämmelser om arbets- och leveransavtal tas in i lagen.

Departementschefen. Bestämmelserna i NJL om arbetsavtal vid arrende
torde ha vida mindre betydelse i dag än för bara 20—25 år sedan. Det är
därmed inte sagt att de nu förlorat all betydelse. Det kan antas att det''
också i framtiden, låt vara kanske endast i enstaka fall, vid jordbruksarrende
kommer att finnas kombinerade arrende- och arbetsavtal. För dessa
fall behövs enligt min mening alltjämt en särskild reglering.

Jag anser mig därför böra förorda att särskilda bestämmelser om arbetsavtal
i samband med jordbruksarrende meddelas i den nya lagen. Som
jag framhållit i det föregående anser jag det däremot inte påkallat att bestämmelserna
om arbetsavtal görs tillämpliga på andra arrendekategorier
än jordbruksarrende.

Jag kommer i det följande in på frågan, huruvida avtal om skyldighet
för arrendatorn att leverera jordbruksprodukter i visst hänseende bör
jämställas med avtal rörande arrendatorns arbetsskyldighet.

36 §

Paragrafen motsvarar 9: 1 i utredningens förslag.

Gällande rätt. Enligt 2: 45 NJL skall arbetsskyldighet, som föreskrivs i
arrendeavtal, vara till sitt mått bestämd (första stycket) och arbetet får
inte utkrävas godtyckligt utan under iakttagande av viss ordning (andra
stycket). Förbud för arrendatorn att utföra arbete åt annan än jordägaren
får inte tas in i arrendeavtalet (tredje stycket). Föreskrift i arrendeavtal
som strider mot första eller tredje stycket är utan verkan.

Utredningen. Bestämmelsen motsvarar utan sakliga ändringar 2: 45 NJL.
Däri föreskrivs upprepade gånger att lagrummets bestämmelser är tvingande
mot jordägaren. Då detta är en genomgående princip för 9: 1—3 i utredningens
förslag har av redaktionella skäl en allmän erinran härom insatts
i kapitlets sista paragraf.

Departementschefen. I paragrafen ges bestämmelser för det fall att arbetsskyldighet
för arrendatorn föreskrivs i arrendeavtalet. De äger således inte
tillämpning på arbetsavtal mellan jordägaren och arrendatorn som träffas
vid sidan av upplåtelseavtalet. Motsvarande gäller redan nu. Mellan
de två avtalstyperna — det helt fristående arbetsavtalet och det arbetsavtal
som utgör en del av arrendeavtalet -— föreligger den viktiga prin -

Del B 2

lön

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

cipiella skillnaden att arrendatorns underlåtenhet att prestera enligt avtalet
utgör förverkandeanledning i det senare fallet men inte i det förra
(jfr 8: 23 första stycket punkt 2).

Paragrafen har i departementsförslaget utformats i saklig överensstämmelse
med vad utredningen föreslår.

37 §

Paragrafen motsvarar 9: 2 i utredningens förslag.

Gällande rätt. Ersättning för arrendatorns arbete skall utgå efter gängse
pris i orten vid tiden för arbetets utförande (2: 46 NJL). Bestämmelsen är
tvingande.

Utredningen. Enligt utredningens mening bör lagen kompletteras på det
viset att principen om »gängse pris i orten» skall gälla också för andra
prestationer av arrendatorn än arbete. Fara föreligger eljest att det åsyftade
förbudet mot sammankoppling av arrende och andra prestationer inte
blir effektivt. En bestämmelse i ämnet bör vara tvingande. Utredningen
anför att anledning saknas att låta den ifrågavarande begränsningen i avtalsfriheten
omfatta andra leveranser än produkter av jordbruk.

Departementschefen. Utredningens förslag i denna del innebär att ersättningen
till arrendatorn för utfört arbete eller leverans av jordbruksprodukter
skall utgå efter gängse pris i orten vid tiden för arbetet eller leveransen.
En nyhet i förslaget är att prisregeln utvidgas till att gälla även
jordbruksprodukter som arrendatorn enligt avtal med jordägaren är skyldig
att leverera.

Som jag förut anfört bör avtalsfrihet eftersträvas i fråga om jordägares
och arrendators ekonomiska angelägenheter. Endast där starka skäl talar
för en begränsning i avtalsfriheten bör lagen gripa in. De av utredningen
anförda skälen för att föra in förevarande naturaprestationer under prisregeln
anser jag inte vara övertygande. Utredningen framhåller själv att
medan det i praktiken alltjämt är tämligen vanligt att arrendator utför arbete
åt jordägaren, det torde vara ganska sällsynt att arrendator i arrendeavtalet
eller eljest åtagit sig naturaprestationer av sådan betydelse att den
föreslagna prisregeln skulle kunna åberopas. Enligt min mening föreligger
det inte tillräckliga skäl att här gripa in med eu tvingande regel som begränsar
parternas avtalsfrihet. Jag förordar därför, att paragrafen utformas
i saklig överensstämmelse med 2: 46 NJL.

38 §

Departementschefen. Paragrafen överensstämmer i sak med 2: 47 första
och andra styckena NJL och 9: 3 i utredningens förslag.

1012 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

39 §

Departementschefen. Enligt den nuvarande lagen äger bestämmelserna om
arbetsavtal i samband med arrende inte tillämpning i sådana fall där arrendatorns
åliggande är av ringa betydenhet (2: 48 NJL). I förhållande till vad
som sålunda gäller nu innebär utredningens förslag den nyheten att, om
jordägaren och arrendatorn i arbetsavtalet underlåtit att reglera frågor som
avses i förevarande bestämmelser, dessa skall gälla. En sådan ordning som
utredningen föreslår kan leda till rättsförluster. Rör det sig om ett mycket
obetydligt åtagande från arrendatorns sida ligger det nära till hands
att avtalsparterna inte tänker på att genom särskilda avtalsbestämmelser
utesluta tillämpningen av 36—38 §§.

Jag förordar därför att bestämmelserna i nämnda paragrafer inte alls görs
tillämpliga på åligganden som är av ringa betydelse.

I de fall där arrendatorns åtagande inte kan anses vara av ringa betydelse
för arrendatorn är reglerna om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende
på grund av 8: 2 tvingande mot jordägaren, om inte annat anges i den tilllämpliga
bestämmelsen.

10 KAP.

Bostadsarrende

Departementschefen. Detta kapitel innehåller de särskilda regler som utöver
bestämmelserna i 7 och 8 kap. gäller vid bostadsarrende. De har utformats
i huvudsaklig överensstämmelse med 2: 71—82 NJL. De ändringar som
vidtagits är beroende av de nya bestämmelserna om förfarandet vid prövning
av arrendetvister. I övrigt är ändringarna företrädesvis av språklig eller redaktionell
art och betingas väsentligen av utformningen av departementsförslaget
i övrigt.

I 1 § definieras begreppet bostadsarrende. 2 § upptar regler om arrendetiden.
I 3 § återfinns bestämmelser om automatisk förlängning av upplåtelseavtalet
vid underlåten uppsägning och om uppsägningstiden. 4—6 §§ innehåller
bestämmelser om rätt till förlängning av arrendeavtalet. I 7 § slutligen
ges regler om överlåtelse av arrenderätten.

De särskilda bestämmelserna i 2: 72—82 NJL om bostadsarrende äger inte
tillämpning, om upplåtelsen skett för arrendatorns livstid (2: 71 andra stycket
andra punkten NJL). Detsamma föreslås gälla i fråga om motsvarande
bestämmelser i förevarande kapitel. En nyhet av redaktionell art är emellertid
att det i departementsförslaget vid varje paragraf särskilt anges att bestämmelsen
inte gäller vid livstidsarrende. Detta har fått till följd bl. a. att
regeln om arrendetid (2: 72 första stycket NJL) måste ändras så att det av
den framgår att bostadsarrende kan upplåtas också för arrendatorns livstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1013

En annan redaktionell nyhet är att det vid varje paragraf också anges särskilt
i vad mån parterna kan komma överens om att annat skall gälla än som
följer av bestämmelsen. Ändringen skall ses mot bakgrund av 8:2, varigenom
bestämmelserna i bl. a. förevarande kapitel gjorts i princip tvingande
mot jordägaren.

Förfarandereglerna vid bostadsarrende har inte bara redaktionellt utan
också sakligt anpassats till de regler som föreslås gälla för jordbruksarrende.
Detta innebär bl. a. att tvist om förlängning av avtal skall hänskjutas till
arrendenämnden i stället för som nu till rätten och att frågor om dispens
från de tvingande reglerna skall prövas av arrendenämnden.

I förevarande kapitel har inte tagits upp någon bestämmelse som motsvarar
2: 72 andra stycket NJL, vari föreskrivs att sådant förbehåll är utan verkan
som innebär att arrendeavtalet skall upphöra att gälla före arrendetidens
utgång, om arrendatorn dör. Beträffande denna fråga får jag hänvisa
till vad jag anfört vid 8:5.

Bestämmelserna i 2: 1, 3, 28 och 43 NJL, till vilka 2: 71 andra stycket
första punkten hänvisar, motsvaras i departementsförslaget av resp. 8: 3
första stycket, 8:5, 7:13 första stycket och 8:29. De bestämmelser om
jordbruksarrende som 2: 70 andra stycket NJL hänvisar till har, utom
föreskriften i 2: 6 första stycket NJL att arrendeavgiften skall utsättas i
pengar och att den i annat fall skall beräknas till skäligt belopp, tagits upp i
7 eller 8 kap. i departementsförslaget. Flera av de nu åsyftade bestämmelserna
i 7 och 8 kap. har undergått sakliga ändringar. Dessa har närmare berörts
i det föregående.

Enligt 8: 2 får arrendenämnd inte godkänna förbehåll, om avtalet inte
innehåller att godkännande får sökas. Av bestämmelsen följer vidare att
hela avtalet förfaller, om dispensansökningen i fall som nu nämnts inte bifalls
och avtalet inte innehåller att det skall gälla trots att dispens vägrats.
I detta kapitel har därför inte tagits upp någon motsvarighet till 2: 82 första
stycket sista punkten och andra stycket NJL.

Föreskriften att arrendeavgiften skall utsättas i pengar (2: 6 första stycket
NJL, jfr 9: 29 i departementsförslaget) gäller enligt den nuvarande lagen
vid alla arrendekategorier (2: 71 andra stycket och 2: 83 andra stycket, jämförda
med 2: 70 andra stycket första punkten NJL). Utredningen föreslår att
vad sålunda föreskrivs i fortsättningen skall gälla endast vid jordbruksarrende
och bostadsarrende men inte vid övriga arrendeformer (bet. s. 417).
För egen del anser jag att de ifrågavarande föreskrifterna inte heller är motiverade
vid bostadsarrende. Också beträffande sådant arrende bör parterna
ges avtalsfrihet när det gäller att bestämma vederlaget för arrenderätten.
Någon hänvisning till 9: 29 har därför inte gjorts i förevarande kapitel. Däremot
skall alltjämt regeln i 2: 6 andra stycket NJL om tiden för erläggande
av arrendeavgiften äga tillämpning också vid andra arrendekategorier än
jordbruksarrende (jfr 8: 12).

1014

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

1 §

Paragrafen överensstämmer med 2: 71 första stycket NJL.

2 §

Departementschefen. I paragrafen, som motsvarar 2:72 första stycket
NJL, ges bestämmelser om arrendetiden. Beträffande utformningen av bestämmelsen
får jag hänvisa till vad jag anfört vid kapitelrubriken.

3 §

Departementschefen. I paragrafen, som motsvarar 2: 73 NJL, ges bestämmelser
om automatisk förlängning av avtal och om uppsägningstiden. Reglerna
om automatisk förlängning stämmer överens med motsvarande regler
i den nuvarande lagen. Däremot har bestämmelserna om uppsägningstiden
i departementsförslaget undergått ändringar. Ändringarna har vidtagits
i syfte att på denna punkt uppnå överensstämmelse med motsvarande
regler vid jordbruksarrende (jfr 9:3). Jag anser det nämligen inte vara
påkallat att bestämmelserna om uppsägningstid görs olika vid jordbruksarrende
och bostadsarrende. Beträffande ändringarna får jag hänvisa till
vad jag anfört vid 9: 3.

4 och 5 §§

Departementschefen. 4 § och 5 § första stycket har utformats i departementsförslaget
i överensstämmelse med 2: 74 och 75 NJL med endast redaktionella
jämkningar. Bestämmelsen i 5 § andra stycket att arrendatorn
i vissa fall har rätt till förlängning av arrendeavtalet i vad avser en del av
arrendestället är däremot ny. Även vid bostadsarrende kan det finnas ett
visst praktiskt behov av att vid förlängning undanta visst område som
jordägaren kan ha särskilt intresse av att få disponera. Regierna härom
har utformats efter förebild av 9:8 andra stycket.

6 §

Departementschefen. Bestämmelserna i 9: 9—13 om förfarandet vid förlängning
av avtal om jordbruksarrende har utformats efter förebild av
motsvarande nu gällande bestämmelser vid bostadsarrende och hyra. I paragrafen
som närmast motsvarar 2:76—80 NJL hänvisas till förfarandereglerna
vid jordbruksarrende.

Varken 9: 10 i departementsförslaget eller 3:49 NJL innehåller någon
motsvarighet till föreskriften i 2: 77 NJL att avflyttningsmeddeländet skall
lämnas senast två månader före arrendetidens utgång och att underlåtenhet
att iaktta fristen medför förlängning av avtalet på fem år. För egen
del anser jag att ifrågavarande föreskrift i enhetlighetens intresse inte heller
bör gälla vid bostadsarrende.

I övrigt får jag hänvisa till vad jag har anfört vid 9: 9—13.

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1015

7 §

Departementschefen. I paragrafen, som i huvudsak motsvarar 2: 81 NJL,
ges regler om arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten vid tidsbestämda
arrenden.

En nyhet i förslaget är att löseskillingen, om jordägaren är villig att lösa
byggnad eller annan anläggning men parterna inte kan enas om ersättningens
storlek, skall fastställas av fastighetsdomstolen i stället för av skiljemän
(jfr 8:33). Som jag närmare utvecklat i den allmänna motiveringen
har den typ av skilj emannaprövning som åsyftas utmönstrats ur lagstiftningen.

I departementsförslaget har inte vare sig uttryckligen eller genom hänvisning
till annat lagrum angetts att jordägaren är lösenskyldig såvitt avser
elektrisk anläggning av viss beskaffenhet (jfr 2:18 andra stycket och 2: 81
första stycket NJL). Jag har inte ansett att någon bestämmelse härom är
behövlig. Har arrendatorn haft kostnad av detta slag är sålunda de allmänna
bestämmelserna i denna paragraf tillämpliga.

11 KAP.

Anläggningsarrende

Departementschefen. I detta kapitel upptas de särskilda bestämmelser som
utöver reglerna i 7 och 8 kap. gäller vid anläggningsarrende. De motsvarar
med jämkningar av väsentligen språklig eller redaktionell art bestämmelserna
i 2: 83—89.

Begreppet anläggningsarrende definieras i 1 §. I 2 § ges bestämmelser
om arrendetiden. 3 § innehåller regler om verkan av att uppsägning underlåts
och om uppsägningstiden. I 4—6 §§ ges regler om rätt för arrendatorn
att i vissa fall få ersättning av jordägaren för förlust på grund av arrendets
upphörande. 7 § slutligen innehåller regler om rätt för arrendatorn att överlåta
arrenderätten.

I detta kapitel finns inte någon motsvarighet till den nu gällande föreskriften
att arrendeavgiften skall utsättas i pengar (jfr 2:6 första stycket,
2: 70 andra stycket och 2:83 andra stycket NJL). Beträffande denna fråga
får jag hänvisa till vad jag anfört vid kapitelrubriken till 10 kap. Även vad
jag i anslutning därtill uttalat om ändringarna i 7 och 8 kap. äger tillämpning
i fråga om anläggningsarrende.

1-6 §§

Departementschefen. Paragraferna motsvarar med endast språkliga och
redaktionella jämkningar 2: 83—88 NJL. Bestämmelsen i 4 § har utformats
med utgångspunkt i att också bestämmelserna i förevarande kapitel på

1016 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

grund av 8:2 gjorts i princip tvingande. Jämkningarna i 5 och 6 §§ har
vidtagits i syfte att nå överensstämmelse med motsvarande bestämmelser
vid hyra (12:57, 58 och 63).

7 §

Departementschefen. I paragrafen som motsvarar 2: 89 NJL ges regler om
rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten. Bestämmelserna överensstämmer
i sak med gällande rätt men har undergått viss jämkning av formell
art. Bestämmelserna har anpassats till motsvarande regler vid jordbruks-
och lägenhetsarrende (8: 19).

12 KAP.

Hyra

Departementschefen. I detta kapitel har tagits upp 3 kap. NJL i den lydelse
kapitlet erhöll genom lagen (1968: 346) angående ändring i lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Vissa ändringar
har dock vidtagits som följd av de i den allmänna motiveringen berörda
ändringarna beträffande reglerna om forum i hyresmål. Vissa smärre
ändringar har även vidtagits i samband med hyresbestämmelsernas inpassande
i jordabalkens regelsystem. Ändringarna har kunnat ske utan att
paragrafnumreringen rubbats. Utom i de paragrafer som särskilt behandlas
i det följande har vissa redaktionella jämkningar vidtagits i ett flertal paragrafer.
En smärre saklig ändring i reglerna om hyreslagstiftningens tillämpningsområde
i 1 § har gjorts med anledning av förslag av arrendelagsutredningen.

Som jag anfört under rubriken till 8 kap. påverkar lagberedningens förslag
till förmånssättning skilda bestämmelser i JB. Detta gäller även 31 och
66 §§ detta kapitel. Frågan om ändring av dessa bestämmelser med anledning
av förslaget får tas upp i senare sammanhang.

1 §

Paragrafen motsvarar 3: 1 NJL.

Arrendelagsutredningen. Vid sådana jordbruksarrenden, där upplåtelsen
också omfattar bostad åt arrendatorn, är det inte ovanligt att avtalet även
kombineras med ett tjänsteavtal. Oftast är det fråga om skogsarbete. Avtalen
framstår som en kombination av arrende-, hyres- och tjänsteavtal. Fastighetsupplåtelsen
regleras i sin helhet av arrendelagen, så snart avtalet omfattar
jord som skall användas för jordbruk. Detta behöver fördenskull inte
vara brukarens huvudsakliga näringsfång. Avtalet kan komma att hänföras
till jordbruksarrende även i de fall där anknytningen till jordbruket fram -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1017

står som förhållandevis ringa. Det torde finnas en påtaglig önskan hos både
jordägare och arrendatorer att inte behandla ifrågavarande upplåtelser till
skogsarbetare som arrende. Vanligen betecknas upplåtelserna som hyra. Med
tanke på det förändrade läge som nu föreligger både beträffande jordbruk
och skogsbruk anser utredningen att det inte möter några betänkligheter
mot att anpassa lagen till bruket att hänföra upplåtelserna till hyra. Arr endatorn
befrias därigenom från underhållsskyldighet och övrigt syneansvar.
Jordägaren befrias från kraven att bygga och utföra större reparationer.
Risken att detta skall medföra en sänkning av bostadsstandarden för berörda
nyttjanderättshavare är liten. Efter 1968 års ändringar i hyreslagen har f. ö.
besittningsskyddet förbättrats för hyresgäster som är anställda i fastighetsägarens
tjänst. Besittningsskyddsbestämmelserna för jordbruksarrende är
däremot i allmänhet inte tillämpliga vid skogsarbetararrende. Utredningen
föreslår sålunda att ifrågavarande upplåtelser överförs från arrendelagen till
hyreslagen, om upplåtelsen av bostad framstår som den betydelsefullaste
delen av upplåtelsen. Vid tveksamhet om gränsdragningen synes viss ledning
kunna hämtas från en jämförelse mellan nyttjanderättshavarens arbetsskyldighet
enligt avtalet och det antal dagsverken som jordbruket på gården kan
beräknas kräva. Från sådana arbetsavtal där arrendatorns arbete är av endast
ringa betydenhet synes man i detta sammanhang böra bortse.

Departementschefen. Jag ansluter mig till utredningens förslag att överföra
skogsarbetararrenden och jämförliga upplåtelser till hyreskapitlets tilllämpningsområde.
En bestämmelse härom har tagits upp i paragrafens
andra stycke. I samband härmed har lagtexten fått undergå en redaktionell
j ämkning.

Hänvisningen i paragrafens fjärde stycke i den hittills gällande lydelsen
beträffande bostadsrätt har fått utgå i förslaget. Den ersätts av den allmänna
hänvisningen i 7: 4.

2—4 §§

Paragraferna motsvarar utan ändring 3: 2—4 NJL.

5 §

Departementschefen. Första stycket i 3: 5 NJL har ersatts av en bestämmelse
i 7: 5 fjärde stycket jordabalken. I andra stycket har vidtagits en redaktionell
jämkning (jfr 9: 5).

6 §

Departementschefen. I paragrafens andra stycke har orden »enligt detta
kapitel» fått utgå. Härigenom blir stycket tillämpligt även på uppsägningsfallen
i 7: 5 och 29.

1018

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

7 §

Paragrafen motsvarar utan ändring 3: 7 NJL.

8 §

Departementschefen. Enligt 3: 8 första stycket sista punkten NJL behöver
uppsägning ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande om
uppsägning. I överensstämmelse med vad som föreslagits i motsvarande hänseende
i fråga om arrende (8:8) har regeln om skriftligt erkännande om
uppsägning gjorts tillämplig även vid uppsägning som hyresgästen gör.
I övrigt är paragrafen oförändrad.

9—17 §§

Paragraferna motsvarar utan ändring 3: 9—17 NJL.

18 §

Departementschefen. Paragrafen har undergått ändringar av i huvudsak
formell natur. Beträffande ändringarnas närmare innebörd hänvisas till
8: 11.

19 §

Paragrafen motsvarar utan ändring 3: 19 NJL.

20 §

Departementschefen. Arbetsavtal i samband med hyra torde numera inte
förekomma i någon nämnvärd utsträckning och bestämmelserna härom fyller
inte någon funktion i praktiken. Jag föreslår därför att bestämmelserna
utgår. Detta föranleder vissa ändringar i reglerna om förverkande i 42 §.

21—28 §§

Paragraferna motsvarar utan ändring 3: 21—28 NJL.

29 §

Paragrafens första stycke motsvarar 3: 29 första stycket andra och tredje
punkterna NJL.

Departementschefen. Bestämmelserna i 3: 29 första stycket första punkten
NJL ersätts av allmänna bestämmelser i 7 kap. (7: 13) och har alltså utgått
i förslaget. Återstoden av första stycket har i förslaget utformats i överensstämmelse
med motsvarande bestämmelser vid arrende (8: 15). Departementsförslaget
innebär inte någon saklig ändring i förhållande till vad som
nu gäller. Andra stycket i nuvarande lydelse, som upptar en hänvisning till
arrendelagens regler om ändring och tillägg till avtal i vissa fall saknar motsvarighet
i departementsförslaget. Ändrings- och tilläggsavtal regleras nu i

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1019

7:8.1 denna fråga innebär departementsförslaget viss ändring i förhållande
till vad som nu gäller. Jag får i denna del hänvisa till vad som anförts under
7: 8. Tredje stycket i 3: 29 NJL ersätts av allmänna bestämmelser i 7 kap.
Som andra stycke i 29 § har i departementsförslaget i stället tagits upp en
motsvarighet till den tidigare i 5: 33 andra punkten FBL upptagna regeln
om att hyresavtal, som efter fastighetsreglering ej är gällande mot tillträdaren,
skall sägas upp för att upphöra. Enligt departementsförslaget skall fristen
för uppsägningen räknas från tillträdet (5: 30 FBL).

30 §

Departementschefen. Paragrafen, som motsvarar 3: 30 NJL, har utformats
i överensstämmelse med motsvarande regler i fråga om arrende. Beträffande
bestämmelsens närmare innehåll hänvisas till vad som anförts under 8: 16.

31 §

Departementschefen. Paragrafen, som motsvarar 3: 31 NJL, har endast undergått
en redaktionell ändring. Första stycket har utformats i överensstämmelse
med motsvarande arrendebestämmelser (8: 17).

32 och 33 §§

Departementschefen. Dessa paragrafer har undergått en redaktionell omarbetning.
Genom den föreslagna utformningen får termen överlåta samma
innebörd som i arrendekapitlen (jfr 8:19). Ändringen innebär att hänvisningen
i 32 § första stycket till vissa efterföljande paragrafer begränsas
till överlåtelsefallen. I 33 § har tillagts ett nytt stycke som utformats efter
förebild av 8: 19 fjärde stycket. De nuvarande första—tredje styckena har
med vissa redaktionella jämkningar tagits upp som andra—fjärde styckena.

34—41 §§

Paragraferna motsvarar utan ändring 3:34—41 NJL.

42 och 43 §§

Departementschefen. Bestämmelserna i 20 § om arbetsavtal i samband med
hyra bär utgått i departementsförslaget. Underlåtenhet av hyresgäst att fullgöra
arbete enligt hyresavtalet har i samband därmed fått utgå som förverkandeanledning
i 42 §. Ändringen medför ändring av punktnumreringen och
av hänvisningarna i 43 §.

44—71

Paragraferna motsvarar utan ändring 3:44—71.

1020

Del B 2

Kungl. Ma j:ts proposition, nr 20 år 1970

72 §

Departementschefen. Ändringarna i denna paragraf innebär att hyresmål
skall tas upp av fastighetsdomstol och att fastighetsdomstolen i hyresmål
får en särskild sammansättning. I fråga om sammansättningen innebär förslaget
att teknisk expert inte skall ingå i domstolen i dessa mål. I stället
skall antalet nämndemän utökas från två till tre. Den sålunda föreslagna
ordningen har behandlats i den allmänna motiveringen.

73 och 74 §§

Paragraferna motsvarar utan ändring 3: 73 och 74 NJL.

13 KAP.

1 §

Departementschefen. Rätt till elektrisk kraft får enligt lagen om rätt till
elektrisk kraft upplåtas även i tomträtt. Med anledning härav har i 1 § andra
stycket rätt till elektrisk kraft tagits upp bland rättigheter som får upplåtas
i tomträtt.

3 §

Departementschefen. I enlighet med vad som anförts i anslutning till 7: 8
har paragrafen kompletterats med en formföreskrift för ändrings- och tillläggsavtal.

26 §

Departementschefen. Paragrafens första stycke har fått utgå. Frågan om
förmånsrätt i tomträtt avses i stället regleras för sig. (Jfr lagberedningens
förslag till förmånsrättsordning, SOU 1969: 5 s. 128.) Uppräkningen av
lagar i det nuvarande andra stycket har utökats med lagen om exekutiv
försäljning av fast egendom.

14 KAP.

Departementschefen. Ändringarna i 7: 8 föranleder ett tillägg till 4 §. De
ytterligare bestämmelser angående samspelet mellan fastighetsbildning och
rättigheter som tillkommit i 7: 26—29 medför som tidigare framhållits vissa
ändringar i 14 kap. Bestämmelsen i 14: 12 i det tidigare remitterade
förslaget har sålunda ersatts av allmänna bestämmelser i 7: 26 och utgår
därför i förevarande förslag. Detta föranleder en omnumrering av de följande
paragraferna i kapitlet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1021

4 §

Departementschefen. Som jag anfört i anslutning till 7:8 har formföreskriften
för ändrings- och tilläggsavtal tagits upp i anslutning till formkravet
i 4 §. Lagrådet har beträffande 4 § anfört att skäl kan anföras för att
även sådana avtalsmoment som avses i andra stycket skulle tagas upp i upplåtelsehandlingen
för att vinna beaktande. Om däremot sådana villkor avses
skola gälla även om de inte tagits upp i handlingen bör enligt lagrådets mening
andra stycket utgå.

Enligt min mening bör formkravet inte ges en så vidsträckt omfattning
som lagrådet ifrågasatt vid servitutsupplåtelser, för vilka tidigare inte uppställts
något krav på skriftlig form. Skriftlighetskravet bör sålunda endast
innebära att de berörda fastigheterna och ändamålet med upplåtelsen anges.
Villkor som inte påverkar bedömningen av upplåtelsens ändamål omfattas
sålunda inte av skriftlighetskravet.

12 §

Departementschefen. Paragrafen, som motsvarar 13 § i det tidigare remitterade
förslaget, har i förevarande förslag fått en mera allmän utformning.
Skälen härtill har redovisats under 7: 26—29.

13 §

Departementschefen. Paragrafen, som motsvarar 14 § i det tidigare remitterade
förslaget, har endast undergått en redaktionell jämkning.

14 och 15 §§

Departementschefen. Paragraferna motsvarar 15 och 16 §§ i det tidigare
remitterade förslaget.

15 KAP.

Departementschefen. Lagrådet har ifrågasatt om institutet samfällighetsrätt
bör tas upp i balken. Denna fråga kommer jag att ta ställning till senare.
I detta sammanhang utgår jag från att bestämmelserna skall finnas kvar.

5 §

Departementschefen. Denna paragraf, som innehåller formföreskrifter för
samfällighetsavtal, har i enlighet med vad som anförts under 7: 8 kompletterats
med formföreskrift för ändrings- och tilläggsavtal.

Lagrådet har beträffande denna paragraf anfört att de vid 14: 4 anförda
synpunkterna äger giltighet också här och tillagt att betänkligheterna mot
att uppställa skriftlighetskrav endast beträffande vissa grundläggande mo -

1022

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ment i avtalet måste anses ändå större beträffande samfällighetsrätt än
när det gäller servitut. Genomförs den i remissen avsedda ordningen, måste
uppmärksammas att om enligt avtalet fysisk belastning lagts på någon av
de samfällighetsberättigade fastigheterna, denna belastning ingår i själva
samfällighetsrätten. Lagrådet förordar därför att till tredje punkten i första
stycket fogas ett tillägg att handlingen skall innehålla uppgift om den belastning
som eljest kan ha lagts på någon av fastigheterna. Av skäl som
anförts vid 14: 4 bör andra stycket utgå.

Jag har i anslutning till 14: 4 avvisat den av lagrådet ifrågasatta utvidgningen
av formkravet vid servitutsupplåtelse. Ej heller vid samfällighetsavtal
finns enligt min mening anledning upprätthålla ett så strängt formkrav.
Lagrådets förslag att upplåtelsehandlingen skall innehålla uppgift om den
fysiska belastning som kan ha lagts på någon av fastigheterna bör emellertid
beaktas. Andra stycket i det tidigare förslaget har — liksom motsvarande
bestämmelse i 14: 4 — fått utgå.

10 §

Departementschefen. Hänvisningen till vissa paragrafer i 14 kap. har ändrats
med anledning av den ändrade paragrafnumreringen i 14 kap.

17 KAP.

Departementschefen. Införandet av rätt till elektrisk kraft som en särskild
sakrätt i fast egendom påkallar uppmärksamhet även när det gäller reglerna
om företräde på grund av inskrivning. Sådana upplåtelser har en särställning
i företrädeshänseende enligt gällande rätt. Jag får i detta sammanhang
hänvisa till vad som anförts härom under 7: 21—23. Rätt till
elektrisk kraft kan enligt IF vara föremål för inskrivning. Inskrivningen
är emellertid av betydelse endast för rättighetens bevarande vid exekutiv
försäljning. I detta fall gäller att, om rättigheter för vilka inskrivning
söks samtidigt, är upplåtna samma dag, de äger lika rätt. Detta gäller
inte bara då krafträttigheter konkurrerar inbördes utan också då konkurrensen
avser krafträttighet och rättighet av annat slag (58 § 3 mom. IF).
Inskrivningen är inte heller förbunden med prioritetsverkan vid kollision
med överlåtelse. Detta sammanhänger uppenbarligen med att upplåtelsen,
om den skett skriftligen, oberoende av förbehåll är gällande mot ny ägare.

I motiven till 7: 21—23 har jag i fråga om oinskriven rättighet intagit
den ståndpunkten att de allmänna företrädesreglerna bör gälla även i fråga
om rätt till elektrisk kraft. I likhet med lagberedningen anser jag att
rätten till elektrisk kraft inte heller bör ges någon särställning när det
gäller företräde på grund av inskrivning. De i 17 kap. föreslagna bestämmelserna
angående nyttjanderätt, servitut och samfällighetsrätt bör så -

Del B 2

1023

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lunda gälla även för rätt till elektrisk kraft. Den företrädesställning som
enligt gällande rätt tillkommer rätt till elektrisk kraft i förhållande till
överlåtelse kommer enligt 7: 9 andra stycket att bestå. I förhållande till
andra konkurrerande rättigheter torde de allmänna bestämmelserna om
företräde inte vara av någon större praktisk betydelse. När det gäller företrädesordningen
mellan flera upplåtelser av elektrisk kraft innebär de allmänna
reglerna att, om inskrivning för rättigheterna söks samma dag, tidsföljden
för upplåtelserna i första hand är avgörande. Motsvarande bestämmelser
för oinskrivna rättigheter återfinns i 7: 21—22.

Vad som nu anförts leder till att bestämmelserna i 17 kap. i princip
inte behöver undergå andra förändringar än att rubriken framför 1 § och
uppräkningen av rättigheter i vissa paragrafer kompletteras med rätten till
elektrisk kraft.

Lagrådet föreslår relativt betydande ändringar i lagtextens disposition
och formella utformning. Jag avser att i senare sammanhang ta ställning
till förslagen.

2 §

Departementschefen. Ändringen innebär endast att uppräkningen av rättigheter
kompletterats med rätt till elektrisk kraft.

3 §

Departementschefen. Första stycket innehåller undantag från huvudregeln
om företräde på grund av inskrivning bl. a. för det fall att en ny ägare av
fastigheten vid sitt förvärv varit i ond tro beträffande en tidigare upplåten
rättighet. Eftersom rätt till elektrisk kraft oberoende av inskrivning
är gällande mot nye ägaren finns inte utrymme för regelns tillämpning
beträffande rätt till elektrisk kraft. Sådan rättighet har därför inte tagits
upp i första stycket. Däremot har i andra och tredje styckena rätt till
elektrisk kraft tagits upp vid sidan av övriga rättigheter.

4 §

Departementschefen. Rätt till elektrisk kraft har tagits upp bland de i
första stycket angivna rättigheterna. Som en följd av att rätt till elektrisk
kraft inte tagits upp i 3 § första stycket har så ej heller skett i 4 § andra
stycket.

5, 6 och 10 §§

Departementschefen. I dessa paragrafer har rätt till elektrisk kraft jämställts
med övriga rättigheter. Vid utformningen av 10 § första och andra
styckena har beaktats att bestämmelserna bör äga tillämpning även vid
exekutiv försäljning som inte sker genom auktion.

1024

Del B 2

Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

18 KAP.

1 §

Departementschefen. Rätt till elektrisk kraft har genom ändringen tagits
upp bland de rättigheter där godtrosförvärv kan ske enligt detta kapitel.

8 §

Departementschefen. Till de i paragrafen angivna fallen när anteckning
i fastighetsbok har särskild verkan med avseende på förvärvares goda tro
har fogats det fallet att ärende angående anteckning enligt 7 § förköpslagen
att kommun beslutat utöva förköpsrätt upptagits på inskrivningsdag.
Skälen för denna ändring redovisas i det förslag till ytterligare följ dlagstiftning
till jordabalken som jag kommer att anmäla senare denna dag.
Därutöver har paragrafen jämkats huvudsakligen i formellt hänseende med
anledning av förslag från lagrådets sida.

10 §

Departementschefen. Ordalagen i andra stycket har jämkats med hänsyn
till lagberedningens förslag angående förmånsrättsordningen.

19 KAP.

2 §

Departementschefen. Ändringarna innebär en anpassning till bestämmelserna
om underrätternas organisation efter ändring i 1 kap. 1 § RB genom
lagen (1969: 244) om ändring i rättegångsbalken.

21 §

Departementschefen. Paragrafen har anpassats till vissa förslag om lagändring
på utsökningsrättens område som kommer att framläggas senare.
Vid utformningen av andra stycket har beaktats att inteckning kan påverkas
av exekutiv försäljning som sker på annat sätt genom auktion. I
andra stycket har vidare föreskrivits anteckningsskyldighet även i fråga
om inskrivning för rättighet (se remissprotokollet den 11 februari 1966 under
19:21).

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1025

20 KAP.

7 §

Departementschefen. Ändringen innebär att bland de fall i paragrafen, då
lagfartsansökan skall förklaras vilande, tagits upp även det fallet att ett
köp eller ett byte för sin giltighet är beroende av att förköp ej sker eller,
om kommun söker lagfart på förköp, detta ej är fullbordat. Bestämmelsen
har tagits upp efter nuvarande punkt 8. I enlighet härmed skall lagfartsansökan
av den som köpt eller bytt till sig fastigheten förklaras vilande,
om förköpsrätt föreligger och kommunens frist att utöva förköpsrätt
inte gått ut eller förköpsrätt utövats men förköpet ej är fullbordat. Har
fristen gått ut utan att förköpsrätt utövats eller har kommunen vid bestridande
underlåtit att söka tillstånd till förköpet eller har ansökan om
tillstånd avslagits, föreligger inte hinder mot lagfart enligt förevarande bestämmelse.

I övrigt hänvisas till vad som anförs härom i det förslag till ytterligare
följdlagstiftning till jordabalken som kommer att anmälas senare denna
dag.

22 KAP.

3 §

Departementschefen. Punkten 8 innehåller en bestämmelse att ansökan
om inteckning skall avslås, om utmätning av del av fastigheten skett före
den dag då inteckningen söks. Som lagberedningen påpekat (SOU 1968: 64
s. 200) torde regeln böra ta sikte även på det fallet att ansökan om inteckning
görs samma dag som utmätningen. Förslaget har utformats i enlighet
härmed. Efter punkten 8 har tagits upp en regel om att ansökan om inteckning
skall avslås, om ärende angående anteckning enligt 7 § förköpslagen
att kommun beslutat utöva förköpsrätt i fråga om egendomen tagits upp på
inskrivningsdag och ansökningen görs av den som överlåtit egendomen.
Skälen för detta tillägg redovisas i det förslag till ytterligare följ dlagstiftning
till jordabalken som jag kommer att anmäla senare denna dag.

5 §

Departementschefen. I denna paragraf har som ett tredje stycke tagits upp
en bestämmelse om utfärdande av nytt pantbrev i vissa fall när medel avsatts
efter exekutiv försäljning. Förslag härom har tagits upp i lagberedningens
förslag om fastighetsexekution m. m. (SOU 1968:64 Bil. A). När
medel avsatts motsvarande pantbrevsbelopp är pantbrevet enligt balkens
regler gällande även till den del det faller utom skyddsbeloppet. Om inte
pantbrevet företes genast kan det även enligt min mening finnas behov för
den nye ägaren att få ut ett nytt pantbrev. Enligt förevarande bestämmelse

1026

Del B 2

Kungl. Ma j ds proposition nr 20 år 1970

kan nytt pantbrev utfärdas efter ansökan av den nye ägaren i ett sådant
fall. Det tidigare pantbrevet medför därefter inte panträtt i fastigheten utan
endast rätt till de avsatta medlen.

11 §

Departementschefen. Bestämmelserna i fjärde stycket om avstyckat områdes
befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet har fått utgå.
Skälen för denna ändring redovisas i det förslag till ytterligare följ dlagstiftning
till jordabalken som jag kommer att anmäla senare denna dag.

23 KAP.

Departementschefen. Införandet av rätt till elektrisk kraft har föranlett
ändringar i kapitlets rubrik samt i 1 och 2 §§.

1 §

Departementschefen. Genom ändringen har rätt till elektrisk kraft tagits
upp bland de rättigheter som får inskrivas enligt denna paragraf.

2 §

Departementschefen. I punkt 2 av denna paragraf har föreskrivts att ansökan
om inskrivning skall avslås om föreskrift i balken angående upplåtelsen
i fråga inte iakttagits. Eftersom beträffande rätt till elektrisk kraft
bestämmelserna i fråga är avsedda att tagas upp i en särskild lag har formuleringen
av punkten ändrats så att den omfattar även föreskrift i nämnda
lag.

Efter punkten 8 har tagits upp en ny punkt som innebär att ansökan om
inskrivning av rätt till elektrisk kraft skall avslås, om skriftligt medgivande
till inskrivning inte föreligger (jfr 7: 10).

IY. Hemställan

I enlighet med det anförda föreligger förslag till ändringar och tillägg till
den nya jordabalken.

Jag hemställer, att lagrådets yttrande över förslagen inhämtas enligt 87 §
regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1027

B ihan g 1

Lagberedningens
förslag till jordabalk
år 1960

FÖRSLAG

till

Jordabalk

Härigenom förordnas, att jordabalken i Sveriges rikes lag skall hava följande
lydelse.

FÖRSTA AVDELNINGEN

Om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom

1 KAP.

Om fastighet och dess gränser

1 §•

Fast egendom är jord; denna utgör särskilda fastigheter enligt vad om
fastighetsbildning är stadgat eller eljest är gällande.

2 §•

Angående allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område
är särskilt stadgat.

3 §.

Gräns, som blivit lagligen bestämd, skall äga den sträckning som i laga
ordning utmärkts å marken. Kan ej längre med visshet utrönas var utmärkning
skett, gälle den sträckning som med ledning av förrättningskarta
jämte handlingar, innehav och andra omständigheter må antagas hava varit
åsyftad. Har gränsens sträckning ej blivit i laga ordning utmärkt å marken,
äge karta och handlingar vitsord.

4 §.

Har gräns ej bestämts på sätt i 3 § sägs, gälle de rå och rör eller andra
marken som av ålder ansetts utvisa gränsen.

Är gränsen tillkommen genom överlåtelse av jord eller genom expropriation
eller annat sådant tvångsförvärv, skall den hava den sträckning som var
avsedd med förvärvet; kan ej visshet om gränsens sträckning sålunda vinnas,
galle den sträckning som med hänsyn till innehav och andra omständigheter
må antagas hava varit åsyftad.

17 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 saml. Nr 20 Del B 2

1028

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

5 §•

Utan hinder av vad i 3 och 4 §§ är stadgat må, om det kan ske utan olägenhet
för någondera sidan, vid gränsbestämning företagas sådan jämkning
som finnes påkallad för en ändamålsenlig gränsdragning eller eljest ur teknisk
synpunkt.

Har gräns under längre tid, minst tjugu år, oldandrat hävdats i annan
sträckning än den enligt 3 eller 4 § skulle äga och visas eller framgår eljest
av omständigheterna att hävden grundats å överenskommelse, som före
Oen---ingåtts mellan ägarna å ömse sidor, gälle den sträckning i vil ken

gränsen sålunda hävdats; dock må däri vid gränsbestämning ske sådan
jämkning som avses i första stycket.

Angående verkan av överenskommelse, som i samhand med gränsbestämning
träffas mellan ägarna, är särskilt stadgat.

6 §•

Tillhör vattenområdes strand skilda byar, skall området, om ej annat
visas, anses delat mellan byarna.

7 §•

Vattenområde å mark, som av ålder varit stadsjord, skall ej anses tillagt
den fastighet stranden tillhör, med mindre säker upplysning vinnes att så
skett.

8 §•

Har skifte ägt rum och kan ej utredas huru vattenområde därvid behandlats,
skall området anses delat mellan de ägolotter som ligga vid stranden.

9 §•

Har fastighet, som innefattar strand, bildats genom jordavsöndring, skall
avsöndringen, om ej annat framgår av omständigheterna, anses hava inbegripit
det utanför stranden liggande vattenområde som tillhörde stamfastigheten.

10 §.

Gräns i vatten, som ej kan fastställas med ledning av 3—5 §§, skall anses
hava sådan sträckning att till varje fastighet hänföres den del av vattenområdet
som är närmast dess strand; för mindre holme eller skär skall dock
något vatten ej tillkomma fastigheten. Har stranden förskjutits, skall vid
gränsens bestämmande strandens tidigare läge, i den mån det kan utrönas,
vara avgörande.

Sträckning av gräns skall bedömas efter normalt medelvattenstånd. I fråga
om gräns, som framdeles tillkommer i Vänern, Vättern och Hjälmaren
samt i Storsjön i Jämtland, skall dock sträckningen bedömas efter ett vattenstånd,
i Vänern av 3,60 meter över nedre slusströskeln vid Sjötorp, i Vättern
av 2,97 meter över västra slusströskeln vid Motala, i Hjälmaren av
2,77 meter över södra slusströskeln vid Notholmen och i Storsjön av 292,45
meter över nollplanet i det höjdsystem som ligger till grund för sjöns reglering.
^

Utan hinder av vad i första stycket stadgats skall vid gränsbestämning
företagas den jämkning som prövas rättvis och ändamålsenlig med hänsyn
till hävden, naturförhållandena och andra omständigheter.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1029

11 §•

Har strandfastighet genom strandens förskjutning blivit skild från vattnet,
må fastighetens ägare, såframt icke det torrlagda områdets ägare därigenom
lider men av någon betydelse, nyttja detta ävensom därför njuta
strandägares rätt enligt 1 kap. 3 § vattenlagen.

2 KAP.

Om tillbehör till fastighet

3 KAP.

Om rättsförhållanden mellan grannar

1 §''

Envar vare skyldig att vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom
taga skälig hänsyn till granne.

2 §<

Ej må någon nyttja fast egendom på sådant sätt att granne utsättes för
buller, skakning, rök, gnistor, hetta, köld, stank eller annat dylikt utöver
vad i orten är eller kan påräknas bliva vanligt, med mindre besväret ändock
bör tålas med hänsyn till dess allmänna förekomst under jämförliga
förhållanden eller till dess ringa betydelse.

Hava i lag eller författning i särskilda hänseenden givits bestämmelser
om besvär som avses i första stycket, vare de gällande.

3 §.

För industriell anläggning eller annan användning av fast egendom, som
kan för granne medföra störningar av beskaffenhet varom sägs i 2 §, må
tillstånd sökas enligt vad därom är särskilt stadgat.

Har tillstånd meddelats skall, så länge därvid föreskrivna villkor följas,
skyldighet ej på grund av 2 § föreligga att upphöra med användningen
eller att vidtaga andra förebyggande åtgärder än sådana som kunna genomföras
utan oskälig kostnad.

4 §•

Yppas störningar från fast anläggning, för vilken tillstånd ej meddelats,
och hava dessa oförändrat pågått tre år i följd utan att därå väckts talan
skall, så lange störningarna icke tilltaga i omfattning, vad i 3 § andra stycket
stadgats äga motsvarande tillämpning.

5 §.

Förorsakas genom nyttjande som avses i 2 § störningar utöver vad grannen
enligt nämnda lagrum är skyldig att tåla skall, även om tillstånd meddelats
eller 4 § ager tillämpning, skadan ersättas; dock skall ersättning för

1030 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

personligt men utgå endast för tid efter det grannen anmärkt på förhållandet.

Har tillstånd meddelats eller äger 4 § tillämpning, må ersättning utdömas
för framtida skada, såframt skadans omfattning kan på förhand beräknas.
Sådan ersättning må bestämmas att utgå på en gång eller med visst
årligt belopp. Då ersättningen bestämts till visst årligt belopp, må detta
efter vad som finnes skäligt jämkas, när väsentligen ändrade förhållanden
påkalla det.

6 §•

Ersättning, som enligt 5 § andra stycket utgår på eu gång, skall nedsättas
hos länsstyrelsen; om fördelning och utbetalande av nedsatt belopp samt
verkan därav gälle i tillämpliga delar vad om expropriation är stadgat. Beloppet
må dock utan nedsättning utbetalas till grannen, om det är väsentligen
utan betydelse för innehavare av fordran i fastigheten.

Har utan nedsättning beloppet utbetalats till grannen, svare den ersättningsskyldige
för förlust som i följd därav tillskyndas innehavare av fordran
i fastigheten.

7 §.

Tränga rötter eller grenar in på grannens område och lider denne därav
olägenhet, må grannen borttaga dem; dock bör ägaren dessförinnan erhålla
tillfälle att själv utföra åtgärden, om den kan befaras medföra märklig skada
på trädet.

8 §•

Vill någon på sin mark utföra grävning eller annat sådant arbete, åligge
honom att vidtaga den skyddsåtgärd som kan förutses vara erforderlig till
förekommande av skada på grannes mark.

Finnes kostnad för skyddsåtgärd uppenbarligen komma att överstiga beloppet
av skada, som den avser att förebygga, må åtgärden underlåtas; skadan
skall dock ersättas. På begäran skall, innan arbetet må påbörjas, till
säkerhet för ersättningen hos överexekutor ställas pant eller borgen; därom
gälle vad i utsökningslagen är stadgat.

Är byggnad på grannes fastighet genom vårdslöshet vid uppförandet eller
genom bristande underhåll av den beskaffenhet att därav påkallas särskild
åtgärd till förekommande av skada, oaktat arbetet icke sträckes nedanför
vanligt källardjup, skall åtgärden bekostas av grannen.

9 §•

Är grävning eller annat sådant arbete av mer än vanligt ingripande beskaffenhet
eller eljest av den natur att det medför särskild risk för omgivningen,
skall uppkommen skada ersättas, även om någon försumlighet icke
föreligger.

10 §.

Åtgärd till förekommande av skada genom grävning eller annat sådant
arbete må vidtagas på annans mark, om så erfordras för att oskälig kostnad
eller annan synnerlig olägenhet skall kunna undvikas. För skada och
intrång skall ersättning givas, såframt icke ägaren av marken är skyldig att
bekosta arbetet. På begäran skall, innan arbetet må påbörjas, till säkerhet
för ersättningen hos överexekutor ställas pant eller borgen; därom gälle
vad i utsökningslagen är stadgat.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1031

11 §•

Har byggnad uppförts i sådant läge att den skjuter in på grannes mark
och skulle byggnadens rivande eller förändring medföra märklig kostnad
eller olägenhet för ägaren, vare denne ej skyldig att avträda den intagna
marken, förrän byggnaden rives eller brinner ned, med mindre den som
uppfört byggnaden gjort inkräktningen med avsikt eller därvid handlat med
grov vårdslöshet och, om fastigheten övergått till ny ägare, denne ägde kännedom
därom vid förvärvet av fastigheten.

För det intrång, som tillskyndas ägaren genom markens intagande och
nyttjande, vare han berättigad till ersättning. Denna må på därom förd talan
bestämmas att utgå på en gång eller med visst belopp för varje år, intill
dess marken avträdes. När ersättning, som skall utgå på en gång, bestämmes,
skall i domen tillika fastställas viss tid, räknad från det domen
vunnit laga kraft, inom vilken ersättningen skall erläggas vid påföljd att
eljest ägaren må påfordra byggnadens borttagande. I övrigt skall angående
ersättning, som utgår på en gång, i tillämpliga delar gälla vad i 6 § är stadgat.

Om trappa, som skjuter över gatulinje, gälle vad särskilt är stadgat.

4 KAP.

Om köp, byte och gåva

Om köpets form

1 §•

Köp av fast egendom skall slutas skriftligen. Köpevillkor, som ej intagits
i köpehandlingen, vare utan verkan.

Säljaren och köparen skola samtidigt underskriva köpehandlingen eller
vidkännas sin underskrift därå i närvaro av två vittnen, ett av dem behörigt
laga köpevittne. Vittnena skola bestyrka köpehandlingen med sina namn.

Upprättas särskilt köpebrev till bevis om att köpeskillingen guldits eller
att annat villkor uppfyllts, skall vad i första eller andra stycket stadgats ej
äga tillämpning därå. Angående verkan av att visst köpevillkor icke upptagits
i köpebrevet meddelas bestämmelse i 6 §.

2 §.

Säljes fast egendom genom statlig myndighet, erfordras ej att köpehandlingen
bevittnas.

3 §•

Såsom laga köpevittne må anlitas distriktslantmätare, häradsslcrivare,
landsfiskal, stadsfiskal, stadsfogde, notarius publicus, advokat och föreståndare
för bankaktiebolags notariatavdelning samt, om köpet slutes utomlands,
den tjänsteman vid svensk beskickning eller svenskt konsulat som
är därtill utsedd.

Underrätt förordne ock, till erforderligt antal, inom domkretsen bosatta
personer som äro förtrogna med fastighetsförhållandena i trakten att tillhandagå
såsom laga köpevittnen vid köp av fast egendom, helt eller delvis

1032 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

belägen inom domkretsen. Finnes den som förordnats till köpevittne icke
längre lämplig därtill, må han av rätten entledigas.

Närmare föreskrifter rörande laga köpevittnes åligganden och rätt till ersättning
meddelas av Konungen.

Om villkorligt köp

4 §.

Vid köp må förvärvets fullbordan eller bestånd ej göras beroende av villkor
under mer än två år från köpehandlingens dag. Har längre tid avtalats,
vare köpet ogiltigt; är ej tid utsatt, skall den anses utgöra två år.

Vad i första stycket stadgats skall ej äga tillämpning på förbehåll, varigenom
förvärvet göres beroende av köpeskillingens erläggande, ej heller utgöra
hinder att uppställa villkor, som har sin grund i särskilt stadgande.

5 §•

Föreskrives i köpehandlingen att särskilt köpebrev skall utfärdas, vare
så ansett som om förvärvet gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

6 §.

År enligt köpehandlingen förvärvet beroende av villkor och utfärdas särskilt
köpebrev, skall förvärvet ej vidare bero av villkoret, med mindre detta
upptagits även i köpebrevet.

7 §•

Säljes visst område, vare sig det är ämnat att avskiljas från fastigheten
eller köpet avser fastighet med undantag av område, vare, även om annat
avtalats, köpet beroende av att inom sex månader från köpehandlingens
dag göres ansökan om laga delning på grund av köpet samt att i anledning
av ansökan som rätteligen skett laga delning kommer till stånd.

8 §.

Avser köp andel i fastighet och har ej i köpehandlingen upptagits bestämmelse
att andelen skall utbrytas genom laga delning, skall köparen anses
innehava fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna.
Sämjedelning vare utan verkan.

Har i köpehandlingen bestämts att andelen skall utbrytas, äge vad i 7 §
är stadgat motsvarande tillämpning.

9 §.

Andel i mark, som är samfälld för flera fastigheter, må ej för sig överlåtas,
med mindre andelen registrerats såsom särskild fastighet.

Om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser

10 §.

Avkastning, som fastigheten frambringar före den dag då tillträde skall
ske, tillkomme säljaren. Ej må denne annorledes än till husbehov nyttja
skog eller torvmosse, ej heller avhända fastigheten annat som icke är att
hänföra till dess vanliga avkastning.

Kungi. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1033

Arrende, hyra och annan inkomst av fastigheten, som belöper på tiden
före tillträdesdagen, tillkomme säljaren.

Skatter och andra avgifter, som utgå för fastigheten och belöpa på tiden
från och med tillträdesdagen, skall köparen vidkännas.

11 §•

Säljaren stånde faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras
medan den ännu är i hans besittning; dock skall faran övergå på köparen,
där fastigheten ej tillträdes i rätt tid till följd av dröjsmål å dennes sida.

Har fastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse, för vilken
säljaren står faran, äge köparen rätt till avdrag å köpeskillingen. Han må
ock häva köpet, såframt ej skadan är av ringa betydelse; talan skall dock
väckas inom ett år från det tillträdet skedde vid påföljd att rätten därtill
eljest går förlorad.

12 §.

Har fastigheten efter köpets slutande försämrats genom säljarens vanvård
eller vållande, njute köparen avdrag å köpeskillingen ävensom ersättning
för skada; han äge ock häva köpet. Är skadan av ringa betydelse, må
dock köpet ej hävas, med mindre säljaren förfarit svikligen.

Vill köparen häva köpet, skall han väcka talan inom ett år från det tillträdet
skedde. Försittes denna tid, vare rätten till talan förlorad, om ej säljaren
förfarit svikligen.

13 §.

Vägrar säljaren utan skäl att i rätt tid avträda fastigheten, vare köparen
berättigad till skadestånd. Han äge ock häva köpet, om ej dröjsmålet är av
ringa betydelse.

14 §.

Undandrager sig säljaren utan skäl att utfärda köpebrev, där sådant betingats
vid köpet, eller att fullgöra annat, som på honom ankommer för
att bereda köparen möjlighet till lagfart, vare lag som i 13 § sägs.

15 §.

Möter i annat fall än som sagts i 14 § hinder för lagfart i omständighet,
som ej beror av köparen och ej var för honom känd när köpet slöts, äge han
häva köpet enligt föreskrifterna i 12 § samt erhålla ersättning för skada;
dock vare den tid, inom vilken talan om köpets hävande skall väckas, räknad
från det lagfartstiden gått till ända eller, om lagfart sökts dessförinnan,
från det beslutet i lagfartsärendet vann laga kraft.

16 §.

Är fastighetens ägovidd i sin helhet eller i visst ägoslag mindre än i köpehandlingen
blivit köparen tillförsäkrat eller är fastigheten i annat avseende
icke sådan som säljaren däri utfäst, njute köparen avdrag å köpeskillingen
ävensom ersättning för skada. Köparen må ock häva köpet såsom i
12 § sagts.

Samma lag vare om eljest i fastigheten yppas fel eller brist som köparen,
oavsett att bestämmelse därom ej intagits i köpehandlingen, med hänsyn
till den avtalade köpeskillingen och omständigheterna i övrigt icke
rimligen bort räkna med. Ersättning för skada skall dock utgå endast om
säljaren ägt eller bort äga kännedom om felet eller bristen.

1034

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

17 §.

Finnes fastigheten på grund av intecknad panträtt häfta för högre belopp
än som förutsattes vid köpet, ma köparen avräkna vad av sådan anledning
kan komma att uttagas ur fastigheten. Är ej så mycket av köpeskillingen
oguldet och erlägger icke säljaren skillnaden inom en månad efter tillsägelse,
äge köparen häva köpet och erhålla skadestånd.

18 §.

Finnes fastigheten, utan att sadant förutsattes vid köpet, vara besvärad
av annan rättighet än intecknad panträtt, njute köparen, om han var i god
tro när köpet slöts, avdrag å köpeskillingen ävensom ersättning för skada;
han må ock häva köpet såsom i 12 § sagts. Samma lag vare, om annan än
säljaren ägde byggnad eller något som eljest enligt lag skulle höra till fastigheten
och köparen var i god tro vid köpet.

Vad sålunda stadgats gälle ock, om köparen till följd av offentlig myndighets
beslut icke förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid
köpet haft skäl att förutsätta.

19 §.

Säljaren åligge att till köparen överlämna de kartor och andra handlingar
angående fastigheten, vilka äro i hans ägo, eller om de angå jämväl
annan egendom, på anfordran hålla dem köparen till handa.

20 §.

Vid köp stånde säljaren hemul och skall han alltså, om fastigheten tillhörde
annan, betala köpeskillingen åter samt, om köparen var i god tro,
gälda skadestånd.

Är det allenast en del av fastigheten som frångår köparen, äge denne, om
han var i god tro, häva köpet i dess helhet såsom i 12 § sägs; talan därom
skall dock väckas inom ett år från det egendomen frångick honom.

21 §.

Förmår säljaren ej gälda vad enligt 20 § åligger honom, äge köparen
söka säljarens fångesmän, en efter annan, i den mån de äro pliktiga till
hemul.

22 §.

Är köpeskillingen icke till fullo erlagd, när klander väckes, äge köparen
innehålla oguldet belopp, till dess säljaren ställer betryggande säkerhet
för vad han kan finnas skyldig att utgiva, om klandret bifalles.

23 §.

Mister köparen fastigheten på den grund att fastigheten överlåtits även
till annan och denna överlåtelse skall åtnjuta företräde, äge vad i 20 §
stadgats motsvarande tillämpning; i fall som avses i 20 § andra stycket
skall dock talan väckas inom den i 15 § angivna tiden.

24 §.

Kommer enligt förbehåll i köpehandlingen köpet att hävas på grund av
utebliven betalning av köpeskillingen, äge säljaren rätt till skadestånd.

I fråga om säljarens rätt till ränta på köpeskillingen skola de i 9 kap.
10 § handelsbalken stadgade grunderna äga tillämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1035

25 §.

Är förvärvet enligt köpehandlingen beroende av köpeskillingens riktiga
erläggande och har köparen efter köpets avslutande
blivit försatt i konkurs

eller fått till stånd offentlig ackordsförhandling utan konkurs
eller vid utmätning funnits sakna tillgång att betala sin gäld
eller, om han är köpman, inställt sina betalningar

eller eljest funnits vara på sådant obestånd att han måste antagas icke
kunna rätteligen erlägga köpeskillingen,

äge säljaren häva köpet, såframt ej utan oskäligt uppehåll efter anmaning
betryggande säkerhet ställes för köpeskillingen. Häves köpet, vare säljaren
jämväl berättigad till skadestånd.

26 §.

Skall, i fall då köp häves, panträtt som tillkommit på grund av köparens
utfästelse alltjämt bestå, äge säljaren till sin säkerhet innehålla så mycket
av köpeskillingen som motsvarar vad av sådan anledning kan komma att
utgå ur fastigheten; räcker ej vad säljaren uppburit, må köparen påkalla
köpets hävande endast såvida han till säljaren erlägger skillnaden.

Är på grund av köparens upplåtelse fastigheten besvärad av annan rättighet,
som väsentligen minskar fastighetens värde eller dess användbarhet i
säljarens hand, eller har fastigheten till följd av åtgärd eller annan omständighet,
som är att hänföra till köparen eller berott av denne, väsentligen
försämrats eller eljest nedgått i värde, må icke mot säljarens bestridande
köpet hävas.

27 §.

Har talan om hävande eller återgång av köp bifallits, äge enligt vad därom
är stadgat i 30 kap. 22 § köparen efter inteckning i den fastighet som
köpet avsett erhålla panträtt för vad säljaren i domen förklarats skyldig att
av köpeskillingen återbära till köparen; avsåg köpet område eller andel av
fastighet, som vid köpet tillhörde säljaren, må panträtt erhållas i den fastigheten.

Inteckning för fordran, som avses i första stycket, må sökas så snart talan
blivit väckt och säljaren sökt lagfart men ej senare än tre månader från det
domen vann laga kraft eller, om lagfart då ej var sökt för säljaren, från det
sådan ansökan gjordes.

Den fordran som sålunda tillkommer köparen skall, sedan talan väckts,
gälla med samma rätt som utfästelse av panträtt.

Om byte
28 §.

Vad i detta kapitel är stadgat om köp gälle ock i tillämpliga delar om
byte. Då fastighet, som gått i byte mot annan fastighet, finnes hava vid
bytet tillhört annan än överlåtaren eller frångår förvärvaren i följd av
omständighet som avses i 23 §, må förvärvaren dock icke återtaga den egendom
han gav i byte utan äge i stället erhålla ersättning i penningar.

17f Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20

Del B 2

1036

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Om gåva

29 §.

Gåva av fast egendom skall ske genom gåvobrev, som undertecknas av
givare och gåvotagare; därvid skall vad i 1 § första och andra styckena
samt 2 § är stadgat äga motsvarande tillämpning.

30 §.

Är gåvas fullbordan eller bestånd beroende av villkor, gällande för viss
tid utöver två år från gåvobrevets dag eller för obestämd tid, och har gåvotagaren
överlåtit fastigheten till annan, innan talan om gåvans återgång
blivit väckt, äge givaren ingen talan mot nye ägaren utan söke i stället att
av gåvotagaren utfå gåvans värde.

Om gåva till förmån för ofödda gälle vad särskilt är stadgat.

31 §.

Bestämmelserna i 7—9 §§ äge tillämpning jämväl på gåva.

32 §.

Återgår gåva på grund av villkor som avses i 30 § och skall panträtt, som
tillkommit på grund av gåvotagarens utfästelse, eller annan rättighet, som
gåvotagaren upplåtit, alltjämt bestå, söke givaren för sin förlust ersättning
av gåvotagaren.

5 KAP.

Om förköpsrätt

6 KAP.

Om återköpsrätt

7 KAP.

Om verkan av klander

1§.

Varder fast egendom efter klander återvunnen, skall den i tvisten tappande
utgiva avkastning, som fallit efter stämningens delgivning eller den tidigare
tidpunkt då han fick kännedom om annans bättre rätt till egendomen,
dock mot gottgörelse för vad han haft att utgiva för avkastningens vinnande
och för egendomens underhåll under samma tid.

Del B 2

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

1037

Har den tappande vållat att avkastningen kommit att understiga vad som
skäligen bort vinnas av egendomen, gälde han ersättning därför.

2§.

Har egendomen skadats eller eljest nedgått i värde till följd av åtgärd eller
annan omständighet som är att hänföra till den tappande eller berott av
denne, vare han skyldig att gälda skadestånd.

3§.

Den som vinner egendomen åter vare skyldig att ersätta den tappande
nödig kostnad, som denne nedlagt å egendomen utöver vad som erfordrats
för dess underhåll under den tid han innehaft den. Nyttig kostnad skall
ock ersättas, såframt den ej gjorts å tid som sagts i 1 §, dock högst till belopp
varmed egendomens värde finnes vara förhöjt genom den nedlagda
kostnaden.

4§.

Vill den vinnande framställa anspråk på avkastning eller på ersättning enligt
1 eller 2 § eller vill den tappande kräva ersättning enligt 3 §, skall han
väcka talan inom två år från det egendomen avträddes till den vinnande.

Försittes denna tid, vare rätten till talan förlorad. Är talan inom föreskriven
tid väckt av endera, äge den andre dock rätt till kvittning för fordran,
som ej blivit sålunda bevakad.

5§.

Har den tappande å egendomen nedlagt annan än nödig kostnad och kan
vad sålunda påkostats skiljas från egendomen, äge han bortföra det; dock
åligge honom att hembjuda den vinnande till inlösen vad han vill bortföra.
Hembud skall, vid påföljd att rätten att bortföra vad sålunda tillförts egendomen
eljest går förlorad, ske inom en månad från den dag då egendomen
avträddes eller, om den tappande före denna tids utgång väckt talan om ersättning
som avses i 3 §, från den dag då dom varigenom talan ogillats vann
laga kraft.

Vill, då hembud rätteligen skett, den vinnande lösa eller bestrider han
den tappandes rätt att bortföra, har han att därom underrätta den tappande
inom en månad efter hembudet vid påföljd att den tappande eljest omedelbart
äger bortföra vad som tillförts. Har han inom tid som nu sagts bestritt
den tappandes rätt att bortföra, äge han, då den tappande genom dom som
vunnit laga kraft tillagts rätt att bortföra, inom en månad meddela underrättelse
att han vill lösa. Har begäran om säkerhet för löseskillingen framställts
vid hembudet, åligge den vinnande, om han vill lösa, att inom tid
som gäller för underrättelse därom ställa betryggande säkerhet för löseskillingen.

Skall inlösen äga rum men kan ej överenskommelse träffas om löseskillingens
belopp, skall detta bestämmas av skiljemän i den ordning som stadgats
i 6 kap. 6 §.

6 §•

Bortförande skall ske inom tre månader sedan hembudet avvisats eller
tiden för dess antagande utgått vid påföljd att vad som påkostats eljest tillfaller
den vinnande utan lösen.

Ej må den tappande utan den vinnandes samtycke bortföra något från
egendomen, innan han ställt betryggande säkerhet för vad han enligt 1 eller

1038 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2 § må vara skyldig att utgiva eller, om sådan ersättning blivit till beloppet
bestämd, innan detta guldits.

Då något bortföres, skall den tappande återställa jord eller byggnad i dess
förra skick.

7.8-

Vad ovan i detta kapitel är stadgat äge motsvarande tillämpning, när fast
egendom överlåtits till två eller flera och tvist dem emellan yppas om företrädet.

8 KAP.

Om panträtt

1§.

Vill ägare av fast egendom utfästa panträtt i denna, upprätte då pantbrev.
Panträtten kommer till stånd genom dess inskrivning; sådan inskrivning
kallas inteckning.

2§.

Ej må panträtt utfästas i område eller andel av fastighet.

Utan hinder av vad nu sagts må, när område överlåtits eller överlåtelse
skett av andel med bestämmelse att andelen skall utbrytas, panträtt utfästas
i den överlåtna egendomen eller i vad av fastigheten återstår efter överlåtelsen.
I fråga om den egendom som överlåtits vare pantutfästelsen beroende
av laga delning; utfästelse av panträtt i den egendom som återstår
skall, om laga delning ej kommer till stånd, anses omfatta hela fastigheten.

3 §.

I samma pantbrev må ej utfästas panträtt i flera fastigheter.

4§.

Pantbrev skall innehålla förskrivning om betalning ur den fasta egendomen
av visst kapitalbelopp i svenskt mynt jämte den ränta som avses skola
utgå. I pantbrevet skall, om särskild förfallotid skall iakttagas, denna angivas.
Utfästes panträtt för ogulden köpeskilling, skall det för att utfästelsen
må gälla för sådan angivas i pantbrevet.

Ej må i pantbrevet intagas villkor, varav panträttens inträde eller bestånd
skulle vara beroende.

Fastighetsägarens underskrift å pantbrev skall vara styrkt av vittnen. Å
pantbrev, som upprättas av statlig myndighet, erfordras ej vittnen.

5§.

Pantbrev må ställas till innehavaren men ej till viss man, ej heller till
viss man eller order. År i pantbrevet ej angivet, till vem det är ställt, anses
det ställt till innehavaren.

6§.

Utfästelse av panträtt medför ej personligt betalningsansvar. Ej må pantbrev
innehålla förskrivning om sådant ansvar.

Kungh Majrts proposition nr 20 år 1970 Del B 2'' 1039

Fastighetens ägare må, om han innehar pantbrevet, därå anteckna att
det endast gäller i hans hand eller avser visst skuldförhållande, så ock
genom ny anteckning upphäva eller ändra tidigare anteckning därom.

7§.

Är fastigheten avträdd till konkurs när inteckning sökes för pantbrev,
som upprättats av konkursgäldenären, eller avträdes den samma dag som
inteckningen sökes, må pantbrevet ej göras gällande.

Utan hinder av vad nu sagts gälle dock pantbrev, som avser ogulden köpeskilling,
om inteckning sökes sist samma dag som lagfart för utfärdaren.

Har, ehuru förhållande som avses i detta lagrum är för handen, inteckning
blivit beviljad, skall när förhållandet styrkes i grundbok antecknas att
inteckningen är utan verkan.

8§.

Har i fastighet, som efter klander frånvinnes dess innehavare, panträtt
blivit utfäst sedan fastigheten kom ur rätte ägarens hand, vare pantutfästelsen
utan verkan; är inteckning beviljad, skali den på talan av fastighetens
ägare undanröjas.

Vad i första stycket är stadgat äge motsvarande tillämpning, då det äganderättsförvärv
som ligger till grund för pantutfästelsen förklarats skola
återgå såsom ogiltigt eller på talan av överlåtaren avtalet därom blivit hävt;
dock gälle panträtt, för vilken inteckning meddelats före talans väckande,
när gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, som avser
viss tid utöver två år från gåvobrevets dag eller obestämd tid.

Om beståndet av panträtt, då pantbrev upprättats av annan än rätte ägaren,
stadgas i 25 kap.; är eljest för sådant fall särskild föreskrift meddelad,
vare den gällande.

9 §•

Panträtt innebär att vid utsökning eller då medel eljest av myndighet
fördelas mellan rättsägare i fastigheten ur denna skall i mån av tillgång
och efter det företräde mellan rättsägarna som enligt lag skall iakttagas utgå
vad som är intecknat, dock ej ränta som upplupit tidigare än två år före
den dag då fastigheten utmättes eller konkursansökan gjordes eller nedsättning
av medel, som eljest skola fördelas, ägde rum.

Är i pantbrevet ränta utfäst, skall den, där betalningstiden försittes, utgå
efter enahanda grund som före förfallodagen.

10 §.

Angående invändning av fastighetens ägare mot borgenärs innehav av
pantbrev och dennes rätt till betalning på grund av pantbrev skall tillämpas
vad för motsvarande fall är stadgat om skuldebrev.

Vad nu sagts gälle ock i fråga om förfallotid, pantbrevs återställande och
utfärdande av kvitto vid betalning, anteckning å pantbrev om betalning eller
uppsägning, överlåtares eller pantsättares ansvar för pantbrevs giltighet
samt överlåtelses eller pantsättnings giltighet mot borgenärer.

Om rättsverkan av inteckning i fråga om invändning, att pantutfästelsen
är ogiltig eller eljest utan verkan, stadgas i 25 kap.

11 §•

Borgenärs rätt att göra panträtten gällande är oberoende av att hans fordran
preskriberats eller han underlåtit anmäla den efter kallelse å okända
borgenärer eller gäldenären erhållit tvångsackord.

1040 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Har för panträtt beviljad inteckning dödats eller, enligt vad därom är stadgat,
panträtten eljest upphört eller blivit utan verkan, gälle ej heller pantbrevet
i vad det avser panträtt som sålunda förfallit.

Dödande av förkommet pantbrev medför ej att panträtten förfaller, men
handlingen är utan verkan.

12 §.

Är pantbrev av fastighetsägaren lämnat som säkerhet för fordran, äge
borgenären, även om annat avtalats, överlåta eller till annan pantsätta pantbrevet
allenast i samband med denna fordran; dock må pantbrevet utmätas
för borgenärens fordran så ock, när gäldenären är försatt i konkurs, försäljning
ske av pantbrevet enligt vad därom är stadgat i konkurslagen.

Har överlåtelse eller pantsättning ägt rum i strid med vad i första stycket
stadgats, vare denna utan verkan, såframt ej den som mottog pantbrevet
eller annan till vilken det sedermera överläts eller pantsattes därvid var i
god tro.

13 §.

Ehuru förfallotid är inne för pantbrev, vilket fastighetsägaren lämnat som
säkerhet för fordran, må borgenären ej kräva betalning på grund av pantbrevet,
innan även fordran förfallit; ej heller må dessförinnan fastighetsägaren
infria pantbrevet.

Grundas fordran å skuldebrev, må den inskränkning i fastighetsägarens
rätt att infria pantbrevet som följer av första stycket antecknas i grundbok.
Sedan anteckning skett, gälle inskränkningen även mot ny ägare, ehuru denne
ej är betalningsskyldig för borgenärens fordran.

14 §.

Kommer intecknad fastighet till följd av vanvård eller naturhändelse eller
av annan orsak att så försämras att panträttens värde väsentligt minskas,
äge borgenären söka betalning ur fastigheten, ehuru förfallotid ej är inne.

15 §.

Om betalning av pantbrev, ehuru det ej är förfallet, ur medel som på
grund av exekutiv försäljning eller eljest skola av myndighet fördelas mellan
rättsägare i fastigheten är särskilt stadgat.

16 §.

Innehaves pantbrev, för vilket inteckning är beviljad, av fastighetsägaren
eller må pantbrevet på grund av invändning enligt 10 § första stycket eller
eljest ej göras gällande mot denne, skall panträtten såsom ägarpant tillkomma
fastighetsägaren; dock äge han ej söka betalning ur fastigheten eller tillgodonjuta
ränta.

Vad nu sagts äge motsvarande tillämpning, då panträtten till viss del av
det intecknade beloppet ej må göras gällande mot fastighetsägaren; dock äge
borgenärens del jämte ränta å denna del, om sådan skall utgå, företräde
framför ägarpanten. Om utbrytning av ägarpant stadgas i SO kap. 17 och
18 §§.

17 §.

Delas fastighet, vari inteckning är beviljad eller sökt, skall panträtten uppdelas
å de nya fastigheterna efter värdeförhållandet mellan dem.

Utan hinder av vad nu sagts må uppdelningen ske efter annan grund eller

Del B 2

1041

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

bestämmas att en av fastigheterna skall svara för hela panträtten, om panthavaren
samt innehavaren av annan inskriven rättighet, som är beroende
av åtgärden, medgiva det eller denna kan antagas väsentligen vara utan betydelse
för deras säkerhet; ägare av fastighet, vilkens ansvar därigenom
skulle ökas, skall ock samtycka till åtgärden.

Sker avstyckning av område, som är gemensamt för två eller flera fastigheter,
och skola panträtter i de särskilda fastigheterna efter uppdelning eller
eljest kvarstå i området, skall tillika bestämmas den ordning i vilken de inbördes
skola gälla i detta.

Beslut i fråga som avses i denna paragraf meddelas av inskrivningsdomaren.

18 §.

Sammanlägges intecknad fastighet med annan, skall panträtten omfatta
hela den nybildade fastigheten.

19 §.

Vad i 17 och 18 §§ stadgats gälle även område, som i samband med sammanläggning
avstyckas för sådant ändamål, så ock andel i fastighet, såframt
denna ingår i laga skifte och sammanläggning äger rum under skiftet;
fråga som avses i 17 § skall dock prövas i ärendet om sammanläggningen.

20 §.

Säljes intecknad fastighet å exekutiv auktion, då skall, sedan auktionen
vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts, panträtten upphöra till belopp,
som enligt borgenärsförteckningen icke täckes av köpeskillingen. I fråga
om belopp, som täckes av köpeskillingen men faller utom det för försäljningen
bestämda lägsta budet, upphör panträtten, om ej köparen enligt utsökningslagen
fått avräkna beloppet på köpeskillingen.

Skall enligt utsökningslagen fördelning ske av medel, som äro att tillgå
vid utsökning, ehuru försäljning ej ägt rum, vare panträtt för vars gäldande
försäljningen skolat ske utan verkan till belopp, som vid fördelningen utfaller
därå.

21 §.

Avstås intecknad fastighet på grund av expropriation eller annat sådant
tvångsförvärv skall, när inlösen fullbordats, panträtt i fastigheten upphöra.

Vad i första stycket är stadgat om fastighet äge motsvarande tillämpning
beträffande område, som avstås.

Angående beståndet av panträtt vid förköp och återköp meddelas bestämmelser
i 5 kap. 22, 27 och 33 §§ samt 6 kap. 18 §.

22 §.

Skola i annat fall än som avses i 20 § eller 21 § första stycket, enligt vad
därom är stadgat, hos myndighet nedsatta medel fördelas mellan rättsägare
i fastigheten, vare panträtt i denna eller, i fall som avses i 21 § andra stycket,
i återstoden av fastigheten utan verkan till belopp, som vid fördelningen
utfaller å panträtten; har panthavare, innan fördelningen ägt rum, avstått
från sin rätt till betalning, gälle dock hans panträtt till oförändrat belopp.

Att i visst fall panträtt, som utgått ur brandskadeersättning, är utan verkan
så ock huru ny inteckning i stället må meddelas, är särskilt stadgat.

1042

Del B 2

Kuiigl: Maj:ts proposition nr 20 år 1970

23 §.

Om ändring i pantbrevs ränta eller förfallotid, om utbyte av pantbrev, så
ock angående panträtts upphörande genom dödande av inteckning stadgas i
30 kap.

24 §.

Svarar fastighetsägaren för fordran, för vilken panträtt i fastigheten utgör
säkerhet, och låter borgenären ny ägare av fastigheten övertaga skulden, vare
i förhållande till borgenären förre ägaren fri, om ej annat är avtalat.

Har vid fastighetens försäljning å exekutiv auktion borgenären på grund
av panträtt, som utgör säkerhet för fordran, ägt uppbära betalning ur köpeskillingen
men låter han efter överenskommelse med köparen intecknat belopp,
som kunnat utgå ur köpeskillingen, kvarstå i fastigheten, vare till motsvarande
belopp förre ägaren fri; vad nu sagts gälle ock, då köparen såsom
panthavare fått avräkna beloppet å köpeskillingen.

Att när borgenärens fordran grundar sig å löpande skuldebrev gäldenärens
rätt till invändning på grund av förhållande som avses i första eller
andra stycket kan gå förlorad till följd av borgenärs goda tro, därom är
stadgat i lagen om skuldebrev.

25 §.

Angående inverkan å fordran, för vilken panträtt utgör säkerhet, av
borgenärens åtgärd, varigenom panträtten upphör eller dess värde minskas,
gälle vad i allmänhet är stadgat om pant i lös egendom.

26 §.

Vad i denna balk är stadgat om pantbrev, upprättat av fastighetsägaren,
skall även tillämpas i fråga om pantbrev, som enligt därom meddelad bestämmelse
i fastighetsägarens ställe utfärdas av inskrivningsdomare, länsstyrelse,
utmätningsman eller konkursförvaltare, om ej annat är föreskrivet.

27 §.

Om panträtt i järnväg är särskilt stadgat.

9 KAP.

Om ränterätt

10 KAP.

Om födoråd

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1043

11 KAP.

Om särskild rättighet till fast egendom

1 §•

Med särskild rättighet till fast egendom avses i denna balk nyttjanderätt,
servitut, rätt till andel i samfällt strömfall och till elektrisk kraft eller annan
sådan nyttighet samt samfällighetsrätt så ock sådan rätt till vederlag som
enligt vad därom är stadgat må förenas med annan särskild rättighet.

Om vissa rättigheter som avses i första stycket meddelas tillika bestämmelser
i 12—22 kap. Förekomma eljest i lag eller författning särskilda bestämmelser
om sådan rättighet, vare de gällande.

2 §.

Såsom nyttjanderätt skall, även om därmed icke är förenad annan rätt att
nyttja fastigheten, anses rättighet, som fastighetens ägare åt annan upplåter
att å fastigheten avverka skog eller tillgodogöra sig andra alster, som fastigheten
frambringar, eller där förekommande naturtillgångar eller att därå
jaga eller fiska.

3 §■

Avtal varigenom nyttjanderätt upplåtes vare ej bindande utöver femtio
år från det avtalet slöts. Angår upplåtelsen tomt eller annat område inom
stadsplan, vare dock längsta tiden allenast tjugufem år. Nyttjanderätt, som
åt någon upplåtes för livstiden, vare gällande utan begränsning till viss tid.

Avser upplåtelsen allenast eller huvudsakligen rättighet att annorledes än
till husbehov avverka skog, vare avtalet ej bindande längre tid än fem år.

I fråga om tiden för beståndet av nyttjanderätt, som upplåtits av kronan,
äge vad i första eller andra stycket stadgats ej tillämpning. Ej heller skall
stadgandet i första stycket avse sådan förlängning av arrendeavtal som
grundas å arrendator enligt lag tillkommande optionsrätt. Om tiden för beståndet
av nyttjanderätt, vilken upplåtits såsom tomträtt, stadgas i 17 kap.

År nyttjanderätt upplåten för längre tid än som enligt första eller andra
stycket må gälla och vill fastighetsägaren eller nyttjanderättshavaren av sådan
anledning frånträda avtalet, när den i nämnda lagrum angivna tiden
är ute, skall han giva den andre meddelande därom.

4 §.

Upplåtelse av annan särskild rättighet än nyttjanderätt vare icke begränsad
till viss längsta tid, om ej annat är stadgat.

5 §•

Särskild rättighet må ej upplåtas i andel av fastighet och ej heller, med
mindre fråga är om rätt till andel i samfällt strömfall, i fastighets andel i
äga som är samfälld för två eller flera fastigheter.

6 §.

Har, sedan särskild rättighet upplåtits, mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren
träffats överenskommelse om ändring i eller tillägg till upplåtelsen,
vare överenskommelsen, såvitt angår sättet för dess ingående
och, om den ej avser allenast begränsning av upplåtelsetiden, dess rättsver -

1044 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

kan i förhållande till ny ägare av fastigheten eller innehavare av annan
rättighet i denna, att anse som ny upplåtelse. Överenskommelse, varigenom
tiden för upplåtelsen förlänges, gälle som ny upplåtelse, även i vad den icke
avviker från det tidigare avtalet.

Sker ändring i eller tillägg till upplåtelse, som ägt rum genom skriftlig
handling, skall anmärkning därom göras å handlingen, om fastighetsägaren
eller rättighetshavaren det begär.

7 §•

Särskild rättighet, som upplåtits genom skriftlig handling, må inskrivas;
förbehåll, som skett i strid härmed, vare utan verkan.

8 §.

Vill ägaren överlåta fastighet, vari särskild rättighet är upplåten, åligge
honom i förhållande till rättighetshavaren, om ej inskrivning för rättigheten
är beviljad eller sådant fall är för handen som avses i andra stycket,
att i överlåtelsehandlingen göra förbehåll om upplåtelsen. Har så skett, vare
denna gällande mot den till vilken fastigheten överlåtits.

Skriftligt avtal, varigenom upplåtits rätt till elektrisk kraft, vare vid
överlåtelse som avses i första stycket oberoende av förbehåll gällande mot
nye ägaren.

9 §•

Har i anledning av skriftligt avtal, som vid överlåtelsen skall äga bestånd
mot nye ägaren, träffats överenskommelse som avses i 6 § första stycket
och är överenskommelsen anmärkt å fastighetsägarens exemplar av avtalet,
skall så anses som om enligt 8 § första stycket förbehåll därigenom ägt rum.

10 §.

Även om förbehåll som sägs i 8 § första stycket ej skett, gälle mot nye
ägaren skriftligt avtal, om detta avser upplåtelse av arrende- eller hyresrätt
eller i 21 kap. avsedd rätt till annan nyttighet än elektrisk kraft och tillträdet
ägde rum eller tillhandahållandet av nyttigheten tog sin början före

överlåtelsen.

Vad i första stycket är stadgat skall i fråga om beståndet av överenskommelse
som avses i 6 § första stycket iakttagas allenast om genom överenskommelsen
tiden för upplåtelsen förlängts och den upplåtelsetid som
framgår av fastighetsägarens exemplar av avtalet eller anteckning därå
eller eljest enligt lag må vara förenad med upplåtelsen utgått före överlåtelsen;
tillträde eller däremot svarande åtgärd skall dock icke anses hava
ägt rum, innan överenskommelsen trätt i tillämpning.

11 §•

Ej vare, på grund av vad i detta kapitel är stadgat, upplåtelsen gällande
mot den till vilken ägaren överlåtit fastigheten, med mindre sådant fall är
för handen som avses i 8—10 §§ eller nye ägaren vid överlåtelsen ägt eller
bort äga kännedom om upplåtelsen.

12 §.

Har ägaren ej, då det enligt 8 § skolat ske, gjort förbehåll om upplåtelsen
och kommer till följd av denna hans underlåtenhet upplåtelsen ej att gälla
mot nye ägaren, vare han skyldig att gälda skadestånd till rättighetshavaren.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1045

I fall som avses i första stycket skall, såframt upplåtelsen skett genom
skriftlig handling, även tidigare överlåtare svara för rättighetens upphörande;
har överlåtaren vid sin överlåtelse iakttagit vad enligt 8 § ålegat
honom, gälle det nu sagda dock allenast om rättighetshavaren inom sex
månader, sedan han erhöll kännedom om överlåtelsen, hos överlåtaren
skriftligen anmält att han vill vara bibehållen vid rätten att göra gällande
sådant ansvar.

Rätt till skadestånd, varom stadgats i andra stycket, tillkomme ej rättighetshavaren
i förhållande till den mot vilken sådant ansvar eljest skulle
kunnat göras gällande, om han utan samtycke av denne efter överlåtelsen
låter meddelad inskrivning dödas.

13 §.

Säljes fast egendom, vari särskild rättighet är upplåten, å exekutiv auktion,
gälle upplåtelsen ej mot nye ägaren med mindre, enligt vad i utsökningslagen
är stadgat, försäljningen skett under förbehåll om rättighetens
bestånd eller enligt nämnda lag rättigheten eljest i särskilt fall skall gälla.

14 §.

Kommer enligt 13 § särskild rättighet ej att vid exekutiv auktion gälla
mot ny ägare, vare den, från vilken försäljningen ägt rum, skyldig att gälda
skadestånd till rättighetshavaren, såframt upplåtelsen skett möt vederlag
eller, för det fall att upplåtelsen ägt rum utan vederlag, egendomen försålts
för annat ändamål än till betalning av gäld för vilken egendomen på grund
av utmätning eller eljest häftar.

I fall som avses i första stycket skall, såframt upplåtelsen skett genom
skriftlig handling, även tidigare överlåtare svara för rättighetens upphörande.
Vad nu sagts gälle dock allenast om rättighetshavaren inom tid och på
sätt som föreskrivits i 12 § andra stycket anmält att han vill vara bibehållen
vid sin rätt till skadestånd; anmälan som avses i sistnämnda lagrum
vare ock gällande.

Har för rättighetens bevarande rättighetshavaren tillskjutit medel i penningar
enligt vad därom är stadgat i utsökningslagen, äge han, ehuru rättigheten
skall äga bestånd, rätt till ersättning för sådant tillskott, i den mån
det ej överstiger värdet av rättigheten.

Rätt till ersättning, varom ovan i denna paragraf stadgats, tillkomme ej
rättighetshavaren i förhållande till den mot vilken sådant ansvar skulle
kunnat göras gällande, om han utan dennes samtycke låtit meddelad inskrivning
dödas eller inskrivning, som är beviljad eller sökt, nedsättas eller
rättighetens företrädesläge på grund av överenskommelse vid auktionen
eljest försämras. Är av omständigheterna uppenbart att rättigheten ändock
skulle gått förlorad, äge vad nu sagts icke tillämpning.

15 §.

Ny ägare, till vilken fastigheten överlåtits, vare berättigad att uppbära
arrende, hyra eller annat sådant vederlag som under rättighetens hela bestånd
skall utgå i särskilda poster, i den mån vederlaget förfaller till betalning
efter överlåtelsen eller, om fastigheten först därefter skall tillträdas,
efter tillträdesdagen, så ock att efter nämnda tidpunkt i övrigt utöva de
rättigheter som på grund av avtalet tillkomma fastighetens ägare. Ej må å
belopp, som förfaller till betalning mer än sex månader eller i fråga om
arrende ett år efter det rättighetshavaren erhöll kännedom om överlåtel -

1046 Del B 2 Rutigt. Maj:ts proposition nr 20 år 1970-

sen eller fick skälig anledning till förmodan därom, rättighetshavaren avräkna
fordran hos förre ägaren; ej heller gälle i fråga om sådant belopp
betalning, som rättighetshavaren erlagt till förre ägaren, eller annan uppgörelse
med denne, med mindre nye ägaren ägt eller bort äga kännedom därom
vid överlåtelsen.

Skall rättigheten äga bestånd mot den som efter överlåtelse blivit ägare av
fastigheten, svare nye ägaren för tidigare ägares åligganden i vad de skola
fullgöras, sedan han tillträtt fastigheten. Brister nye ägaren i fullgörandet
av vad sålunda åligger honom, äge rättighetshavaren rätt till skadestånd av
tidigare ägare, såframt han inom tid och på sätt som föreskrivits i 12 §
andra stycket anmält att han vill vara bibehållen vid sin rätt till skadestånd;
anmälan som avses i sistnämnda lagrum eller i 14 § andra stycket
vare ock gällande.

Har fastigheten genom inrop å exekutiv auktion övergått å ny ägare, gälle
i fråga som avses i första och andra styckena vad i utsökningslagen är
stadgat.

16 §.

Förbehåll, som strider mot vad i 8—11 §§ stadgats angående rättighets
bestånd mot ny ägare eller varigenom rätt till skadestånd eller annan ersättning
som enligt 12, 14 eller 15 § tillförsäkrats rättighetshavaren skulle
upphävas eller inskränkas, vare utan verkan.

17 §.

Har arrende- eller hyresavtal slutits beträffande sådan fideikommissfastighet
som ej är att anse såsom huvudgård till fideikommiss, vare avtalet
gällande jämväl för senare innehavare av fideikommisset. Äro de avtalade
villkoren med hänsyn till förhållandena vid tiden för avtalets ingående icke
att anse såsom skäliga eller strida de eljest i väsentlig mån mot nye innehavarens
berättigade anspråk, äge han uppsäga avtalet; dock skall uppsägning
ske inom sex månader sedan nye innehavaren tillträdde fideikommisset.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, vare nye innehavaren, om
han ej åtnöjes med det avtalade vederlaget, berättigad att av nyttj anderättshavaren
erhålla skälig ersättning för den tid denne efter nye innehavarens
tillträde av fideikommisset utövat nyttj anderätten. Angående den tid
inom vilken nyttj anderätten skall frånträdas gälle vad som stadgas i fråga
om arrende i 12 kap. 39 § andra stycket och 15 kap. 1 § andra stycket samt
beträffande hyra i 16 kap. 37 § tredje stycket.

Har i avtalet intagits villkor, som strider mot vad i denna paragraf är
stadgat, vare villkoret utan verkan mot nyttjanderättshavaren.

18 §.

Finnas i samma fastighet två eller flera särskilda rättigheter, som ej
äro inskrivna, och kunna de ej utan förfång för någondera utövas vid sidan
av varandra, äge de företräde sinsemellan efter den tidsföljd i vilken de
upplåtits.

Äro upplåtelserna samtidiga eller kan ej utrönas i vilken tidsföljd de
skett äge, efter därom förd talan, rätten med hänsyn till vad som må hava
förutsatts vid rättigheternas upplåtande eller eljest finnes skäligt förordna
om företrädet mellan dem.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1047

19 §.

Vad i 18 § första stycket är stadgat skall, utan hinder av vad där sägs
om rättigheternas utövning, äga tillämpning, när vid exekutiv auktion myndighet
har att bestämma den ordning i vilken särskilda rättigheter, som ej
är o inskrivna, sinsemellan skola äga företräde; i fall som avses i 18 §
andra stycket skola upplåtelserna anses äga lika rätt, om ej annat bestämts
i den ordning där sagts.

Bestämmelserna i första stycket skola i tillämpliga delar gälla, då eljest
enligt lag medel mellan rättsägarna skola fördelas i den ordning som är
föreskriven om fördelning hos överexekutor av köpeskilling för exekutivt
försåld fast egendom.

20 §.

När rättighet enligt 18 § skall vika, äge rättighetshavaren, om han ej
vid sitt förvärv ägt eller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen, rätt
till skadestånd av upplåtaren.

21 §.

Vad i 8 kap. 8 § är stadgat om panträtt, som utfästs av annan än rätte
ägaren, äge motsvarande tillämpning i fråga om särskild rättighet; bestämmelsen
i andra stycket av nämnda lagrum angående beståndet i visst fall
av panträtt, för vilken inteckning meddelats före talans väckande, skall avse
särskild rättighet, som upplåtits dessförinnan.

Kommer av anledning som avses i första stycket rättighet vilken upplåtits
mot vederlag att förfalla äge rättighetshavaren rätt till skadestånd av
upplåtaren, om han var i god tro, när upplåtelsen ägde rum.

22 §.

Om särskild rättighets upphörande eller inskränkning på grund av expropriation
eller annat sådant tvångsförvärv så ock om rättighetshavarens
rätt till ersättning i anledning av förvärvet är särskilt stadgat.

Angående beståndet av särskild rättighet vid förköp och återköp meddelas
bestämmelser i 5 kap. 22 och 27 §§ samt 6 kap. 18 §. Vad i 21 § andra
stycket är stadgat skall äga motsvarande tillämpning även för det fall att
särskild rättighet på grund av förköp eller återköp enligt nämnda lagrum
skall förfalla.

23 §.

Delas fastighet som besväras av särskild rättighet, gälle rättigheten i envar
av de nya fastigheterna. Är rättighetens utövning på grund av rättsförhållandets
natur eller bestämmelse i upplåtelsehandlingen begränsad till
visst område, upphör dock, såframt ej fråga är om servitut, rättigheten att
besvära fastighet, som icke omfattar någon del av området.

Angående verkan av delning å fastighet, som besväras av rätt till andel
i samfällt strömfall, till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet eller till
vederlag, är särskilt stadgat.

24 §.

Bestämmelserna i detta kapitel om särskild rättighet till fast egendom
skola i tillämpliga delar gälla även i fråga om nyttjanderätt som avser
hyresrätt till hus å annans grund, så ock angående annan särskild rättighet,
vilken enligt vad därom är föreskrivet i 19, 21 och 22 kap. må upplåtas
i byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, eller i

1048 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

gruvegendom; 12 och 14 §§ i detta kapitel skola dock avse allenast ägare
varom förmäles i 12 § första stycket och 14 § första stycket.

Om upplåtelse av särskild rättighet i tomträtt och vattenfallsrätt stadgas
i 17 och 18 kap.

25 §.

Vad i denna balk stadgas om nyttjanderätt skall icke avse sådan åborätt
som upplåtes enligt lagen den 4 juni 1926 och ej heller rätt till gravplats
på kyrkogård eller annan allmän begravningsplats eller vägrätt eller bostadsrätt.

26 §.

Då till handläggning inför underdomstol eller skiljemän första gången
förekommer tvist angående beståndet av särskild rättighet eller vad i fråga
om sådan rättighet skall gälla mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren,
åligge vardera parten, om avtalet är skriftligen upprättat, att tillhandahålla
sitt exemplar av avtalet. När sådant exemplar företes, skall det förses
med anmärkning, utvisande vad tvisten angår och den dag då exemplaret
företeddes.

Om föreläggande i anledning av parts underlåtenhet att tillhandahålla
exemplar som nu nämnts skall vad i allmänhet är stadgat om företeende
av skriftligt bevis i rättegång eller inför skiljemän äga motsvarande tilllämpning.

12 KAP.

Om jordbruksarrende i allmänhet

13 KAP.

Om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende

14 KAP.

Särskilda bestämmelser om sociala arrenden

15 KAP.

Om lägenhetsarrende

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1049

16 KAP.
Om hyra

17 KAP.

Om tomträtt

1 §•

Nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid må för visst ändamål mot
årlig avgäld i penningar upplåtas såsom tomträtt enligt vad i detta kapitel
stadgas.

I tomträtt må utfästas panträtt så ock upplåtas förköpsrätt, ränterätt
eller födo råd eller annan särskild rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller
rätt till andel i samfällt strömfall. Till förmån för tomträtt må ock upplåtas
förköpsrätt eller, där det är medgivet i fråga om fast egendom, särskild
rättighet.

2 §-

Tomträtt må upplåtas i fastighet, som tillhör kronan eller kommun eller
eljest är i allmän ägo, så ock i fastighet, som tillhör stiftelse, om Konungen
för särskilt fall finner skäligt medgiva det.

Ej må tomträtt upplåtas i område eller andel av fastighet eller i flera fastigheter
gemensamt.

3§.

Avtal varigenom tomträtt upplåtes skall upprättas skriftligen. Upplåtarens
underskrift skall vara styrkt av vittnen; upplåtes tomträtten genom statlig
myndighet, erfordras ej vittnen.

I handlingen skall uttryckligen angivas att upplåtelsen avser tomträtt.

4§.

I upplåtelsehandlingen skall angivas det ändamål för vilket upplåtelsen
äger rum och det belopp varmed avgälden till dess annat bestämmes skall
utgå. Handlingen skall tillika innehålla de närmare föreskrifter rörande fastighetens
användning och bebyggelse samt de bestämmelser i övrigt som skola
gälla i fråga om tomträtten.

Äro vid tiden för upplåtelsen i stadsplan eller eljest särskilda byggnadsbestämmelser
meddelade rörande fastigheten, skola de, om ej annat avtalats,
anses ingå i upplåtelsen.

5§.

Tomträttsupplåtelse skall anses innefatta överlåtelse å tomträttshavaren
av byggnad och annan egendom, som vid upplåtelsen enligt lag hör till fastigheten.
Vill fastighetsägaren betinga sig ersättning för den överlåtna egendomen,
skall den bestämmas särskilt. För sådan fordran må panträtt utfästas
i tomträtten såsom för ogulden köpeskilling vid överlåtelse av fast egendom.

1050

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6§.

Ej må i tomträttsupplåtelse upptagas villkor, varav tomträttens inträde
eller bestånd skulle vara beroende, ej heller inskränkning ske i tomträttshavarens
rätt att överlåta tomträtten eller i denna utfästa panträtt eller
upplåta förköpsrätt, ränterätt, födoråd eller nyttjanderätt.

7§.

Angående överlåtelse av tomträtt och utfästelse eller upplåtelse av rättighet
i eller till förmån för tomträtt samt vad beträffande sådant förvärv
i övrigt skall gälla äge vad i denna balk är föreskrivet om fast egendom
motsvarande tillämpning, där ej annat följer av vad om tomträtt är särskilt
stadgat.

8§.

Har fastighetsägaren eller tomträttshavaren överskridit sin rätt eller åsidosatt
sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligge honom att återställa vad
som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skadan. Ej må
i anledning av vad någondera sidan sålunda låtit komma sig till last upplåtelsen
hävas.

9§.

Tomträtt må ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken
den upplåtits.

Angående frågan vilken egendom som är tillbehör till tomträtt gälle, sedan
inskrivning skett, de grunder som äro stadgade i fråga om tillbehör till
fastighet.

10 §.

Avgälden skall utgå med oförändrat belopp under vissa tidsperioder, med
rätt för såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren att under näst sista
året av varje period väcka talan angående omprövning av avgäldens belopp
för nästfoljande period. Sker det ej, skall avgälden under den perioden utgå
med samma belopp som förut, såframt ej före den i första punkten angivna
fristens utgång annat avtalats. Om ej längre tid överenskommes, utgör varje
period tjugu år, den första räknad från upplåtelsen eller den senare dag som
däri angivits.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
må därvid överenskommas kortare tidsperioder än i första stycket sägs, dock
minst tio år.

11 §.

När omprövning enligt 10 § sker, skall avgälden fastställas på grundval
av det värde marken då äger. Vid bedömande av markvärdet skall hänsyn
tagas till ändamålet med upplåtelsen och de närmare föreskrifter som skola
tillämpas i fråga om fastighetens användning och bebyggelse.

12 §.

Utan hinder av vad i 10 § stadgats äge fastighetsägaren och tomträttshavaren
överenskomma om sådan jämkning i avgäldens belopp som påkallas av
ändrade förhållanden rörande tomträttens utövning.

Kommer till följd av nya eller ändrade byggnadsbestämmelser eller av
annan särskild omständighet, som icke är att hänföra till tomträttshavaren
eller beror av denne, tomträttens värde att avsevärt minskas, äge tomträttshavaren
påkalla därav föranledd jämkning i avgäldens belopp.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1051

13 §.

Tomträttsavtal må ej uppsägas av tomträttshavaren.

14 §.

Genom uppsägning från fastighetsägarens sida må tomträtt bringas att
upphöra allenast vid utgången av vissa tidsperioder. Om ej längre tid överenskommes,
utgör den första perioden sextio år räknat från dagen för upplåtelsen
eller den senare dag som däri angivits samt varje följande period
fyrtio år från utgången av närmast föregående period.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse, må
därvid överenskommas kortare tidsperioder än i första stycket sägs, dock
minst tjugu år.

Ej må uppsägning ske, med mindre det är av vikt för ägaren att fastigheten
användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än
tidigare.

15 §.

Uppsägning av tomträttsavtal skall ske minst två år före periodens utgång,
om ej längre tid överenskommits; dock må uppsägning icke i något fall ske
tidigare än fem år före periodens utgång. Fastighetsägaren låte ock inom
samma tid som gäller för uppsägningen anteckna denna i tomträttsboken;
sker det ej, vare uppsägningen utan verkan.

Uppsägning skall ske skriftligen; därvid böra skälen angivas. Angående
sättet för uppsägning gälle i övrigt i tillämpliga delar vad i 12 kap. 38 § är
stadgat.

16 §.

Anser tomträttshavaren att skäl för uppsägning ej föreligga, må han
klandra uppsägningen. Talan därom skall väckas inom tre månader sedan
uppsägningen antecknades i tomträttsboken; försittes denna tid, vare rätt
till talan förlorad.

17 §.

Skall på grund av uppsägning tomträtten upphöra, vare fastighetsägaren
skyldig att lösa byggnad och annan egendom, som utgör tillbehör till tomträtten.
Löseskillingen skall motsvara egendomens värde vid tomträttens
upphörande, under antagande att tomträtten med samma ändamål och i
övrigt oförändrade föreskrifter angående fastighetens användning och bebyggelse
alltjämt skulle bestå.

Har efter uppsägningen å tomträtten nedlagts kostnad, som icke varit nödig,
må därigenom uppkommen värdeökning icke tagas i beräkning vid löseskillingens
bestämmande.

Upplåtes tomträtt väsentligen för annat ändamål än bostadsbebyggelse,
må därvid överenskommas att lösenskyldighet icke eller allenast i begränsad
omfattning skall åligga fastighetsägaren.

18 §.

Då lösenskyldighet åligger fastighetsägaren, skall inom ett år sedan uppsägningen
antecknades i tomträttsboken eller, om uppsägningen klandrats,
inom ett år sedan dom i målet vann laga kraft väckas talan om löseskillingens
bestämmande, vid påföljd att eljest uppsägningen förfaller. Talan må
väckas av såväl fastighetsägaren som tomträttshavaren.

Sedan dom, varigenom löseskillingen blivit bestämd, vunnit laga kraft,
skall löseskillingen inom en månad nedsättas hos länsstyrelsen, dock ej i

1052 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

något fall tidigare än en månad före den dag till vilken uppsägning ägt
rum. Sker det ej, äge på ansökan länsstyrelsen låta uttaga beloppet som om
betalningsskyldighet ålagts genom domen. När nedsättning ägt rum, åligge
länsstyrelsen att genast göra anmälan därom till inskrivningsdomaren för
anteckning i tomträttsboken.

Medel som nedsatts skola ofördröj ligen insättas i bank för att där innestå
mot ränta.

19 §.

När den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen är inne och i 18 §
föreskriven nedsättning av löseskilling blivit fullgjord, upphör tomträtten
med däri utfästa eller upplåtna rättigheter. Innan nedsättning skett, må ej
utan tomträttshavarens medgivande tillträde äga rum.

Har å den genom uppsägningen bestämda tillträdesdagen tomträtten frånträtts
men är löseskillingen då ännu icke nedsatt, åligge fastighetsägaren
att till tomträttshavaren gälda ränta efter sex procent om året från nämnda
dag.

20 §.

Det nedsatta beloppet jämte därå upplupen ränta skall av länsstyrelsen
utbetalas till den som är berättigad därtill; dock må ej utan fastighetsägarens
medgivande utbetalning ske före tillträdesdagen. Ränta, som upplupit
före tillträdesdagen, tillfälle fastighetsägaren.

Besväras tomträtten av beviljad eller sökt inskrivning för panträtt, ränterätt
eller födoråd, äge stadgandena om fördelning hos överexekutor av
köpeskilling för exekutivt försåld fast egendom motsvarande tillämpning.
Har löseskillingen av rätten bestämts till högre belopp än tomträttshavaren
yrkat och uppstår efter gäldande av de fordringar som skola utgå ur
densamma överskott, som ej faller inom det yrkade beloppet, skall överskottet
återställas till fastighetsägaren.

Sammanträde för fördelningen skall hållas så snart ske kan. Kallelse till
sammanträdet skall genom länsstyrelsens försorg minst två veckor förut
med posten sändas till tomträttshavaren och kända innehavare av rättighet
som avses i andra stycket samt, om innehavare av sådan rättighet är okänd,
införas i allmänna tidningarna och tidning inom orten.

De med fördelningen förenade kostnaderna skola gäldas av fastighetsägaren.

21 §.

Hava fastighetsägaren och tomträttshavaren, sedan tomträtten upplåtits,
slutit avtal om utvidgning eller inskränkning av det område tomträtten avser
eller om ändring av ändamålet med tomträtten eller i de föreskrifter
som eljest skola gälla angående tomträttens utövning eller i fråga varom
enligt stadgande i 10, 12, 14, 15 och 17 §§ överenskommelse är tillåten,
vare avtalet, med mindre inskrivning därför är sökt, icke gällande mot den
som har rättighet i tomträtten; är fråga om utvidgning eller inskränkning
av det område tomträtten avser, skall avtalet vara beroende av att sammanläggning
eller laga delning äger rum.

Angående avtal som avses i första stycket gälle i övrigt i tillämpliga delar
vad i detta kapitel är stadgat om upplåtelse av tomträtt.

22 §.

Överenskomma fastighetsägaren och tomträttshavaren om tomträttens
upphörande eller kommer tomträtten i fastighetsägarens hand eller över -

Del B 2

1053

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

går äganderätten till fastigheten å tomträttshavaren och är tomträtten inskriven,
gälle dock tomträtten till dess inskrivningen dödas. Ehuru inskrivningen
dödats, svare fastighetsägaren för rättighet, som oberoende av inskrivning
var gällande i tomträtten.

23 §.

Mål angående omprövning eller jämkning av avgäld, klander av uppsägning
eller bestämmande av löseskilling upptages av expropriationsdomstol.

24 §.

Angående rättegången i mål som avses i 23 § gälle vad om expropriation
i allmänhet är stadgat, i den mån det är tillämpligt. Rör tvisten fråga som
kan inverka på den rätt som tillkommer innehavare av inskriven rättighet,
vare rätten ej bunden av parts yrkande eller medgivande.

I mål angående bestämmande av löseskilling vare fastighetsägaren skyldig
att, i den mån ej annat föranledes av vad i 18 kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken
stadgas, ersätta tomträttshavarens rättegångskostnad.

25 §.

När talan väckes angående omprövning eller jämkning av avgäld eller om
klander av uppsägning så ock när dom eller slutligt beslut i målet vunnit
laga kraft, skall rätten genast göra anmälan därom till inskrivningsdomaren
för anteckning i tomträttsboken.

26 §

Vad i handelsbalken eller särskild författning är föreskrivet om förmånsrätt
i fast egendom för fordran gälle ock i fråga om fordran i tomträtt.

Bestämmelserna i utsökningslagen, lagsökningslagen och konkurslagen
angående fast egendom och rättighet däri skola äga motsvarande tillämpning
i fråga om tomträtt.

Vid expropriation eller annat sådant tvångsförvärv som avser tomträtt
skall tomträtten anses likställd med fast egendom.

18 KAP.

Om vattenfallsrätt

1054

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

19 KAP.

Om servitut

1 §•

I fast egendom må, för tillgodoseende av ändamål av stadigvarande betydelse
för annan fast egendom, ägaren upplåta servitut, såsom angående väg,
upplagsplats, brygga, ledning för vatten, avlopp, kraft eller annat, tillgodogörande
av strömfall, vattentäkt, torv-, ler- eller grustäkt, jakt eller fiske
eller bebyggelse.

Såsom servitut skall ock anses rättighet, som upplåtes av den fasta egendomens
ägare, att för ändamål som sägs i första stycket nyttja byggnad eller
annan anläggning som där avses, om denna på grund av servitut eller
eljest enligt lag hör till egendomen.

Upplåtelse av servitut skall ske skriftligen.

2 §•

Servitut må även upplåtas i eller till förmån för byggnad eller annan anläggning,
som ej hör till fastighet, eller gruvegendom. I fråga om sådant
servitut gälle i tillämpliga delar vad i detta kapitel är stadgat om servitut,
som upplåtes i eller till förmån för fast egendom.

3 §•

Såsom servitut må ej upplåtas rätt att såsom råvara för industriell verksamhet
eller eljest annorledes än för husbehov taga i anspråk å den fasta
egendomen förekommande berg- eller jordarter eller att därå idka jakt eller
fiske annorledes än för husbehov eller för tillgodoseende av jakt- eller fiskevård
å den härskande fastigheten.

Ej heller må såsom servitut upplåtas rätt till skogsfång. Om upplåtelse av
servitutsrätt till betesmark är särskilt stadgat; ej må därutöver sådant servitut
upplåtas.

4 §.

Servitut må ej upplåtas i eller till förmån för fastighet inom område, där
stadsplan eller byggnadsplan genomförts, om servitutet avser ändamål som
omfattas av planen. Avser servitut, som upplåtits innan sådan plan genomförts,
ändamål som omfattas av planen, vare servitutet med planens genomförande
ej längre gällande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1055

5 §•

Med servitut må förenas skyldighet för den härskande fastighetens ägare
att för servitutet utgiva vederlag i särskilda poster att under servitutets bestånd
erläggas å viss återkommande förfallodag antingen med oförändrat
belopp eller med belopp som efter angivna grunder bestämmes för varje förfallodag.

Är servitutet upplåtet till förmån för flera fastigheter gemensamt, svare
ägarna för vederlaget, en för alla och alla för en; mellan ägarna inbördes
skall ansvaret fördelas i förhållande till varje fastighets nytta av servitutet.

6 §.

I upplåtelsehandlingen skola angivas den tjänande fastigheten och den
eller de härskande fastigheterna samt det ändamål för vilket upplåtelsen
äger rum. Handlingen skall tillika innehålla de närmare bestämmelser om
servitutets utövning som skola iakttagas. Skall servitutet begränsas till viss
tid eller bero av villkor, skall det upptagas i handlingen. I fråga om vederlag,
som avses i 5 §, skola uppgivas de särskilda posternas förfallotid samt,
om dessa ej skola erläggas med oförändrat belopp, de grunder efter vilka
deras storlek skall bestämmas.

7 §•

Servitut innebär skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten, i vems
hand denna än är, att i den omfattning som följer av upplåtelsen tåla att
fastigheten användes för det med upplåtelsen avsedda ändamålet eller underlåta
sådan utövning av honom såsom ägare tillkommande befogenhet
som skulle stå i strid med sagda ändamål. Han vare ock, såframt upplåtelsen
innehåller åtagande därom, skyldig att å fastigheten underhålla väg,
byggnad eller annan anläggning för servitutets utövning.

8 §.

Rätten till servitut är förenad med äganderätten till den härskande fastigheten
och må ej särskilt överlåtas.

9 §.

Överlåtes fastighet, varmed är förenad skyldighet att utgiva vederlag i
särskilda poster, och skall skyldigheten bestå mot nye ägaren eller vill denne
ändock utöva servitutet, svare han för belopp som förre ägaren haft att
utgiva, dock ej om beloppet förfallit till betalning tidigare än sex månader
före nye ägarens tillträde. Mot nye ägaren skall beloppet anses förfallet vid
tillträdet.

10 §.

Ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning så förfara
att icke därigenom den tjänande fastigheten betungas mer än nödigt.

Har den härskande fastighetens ägare å den tjänande fastigheten väg,
byggnad eller annan anläggning, åligge honom att hålla denna i sådant
skick att skada eller olägenhet icke på grund av hans försummelse tillskyndas
den tjänande fastighetens ägare.

11 §•

Har den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt eller ägare av
någondera fastigheten åsidosatt sin skyldighet på grund av servitutet, ålig -

1056 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ge honom att återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts
samt ersätta skadan.

12 §.

Är i fall som avses i 11 § vad endera låtit komma sig till last av väsentlig
betydelse för den andre och följer ej rättelse inom skälig tid efter anmaning
eller har den härskande fastighetens ägare dröjt med erläggande av vederlag,
då sådant enligt 5 § skall utgå, utöver en månad efter förfallodagen,
må den andre häva servitutet; han äge ock erhålla ersättning för förlust
som åsamkas honom till följd av servitutets upphörande.

Vill endera av anledning som sägs i första stycket häva servitutet, skall
han utan oskäligt dröjsmål giva den andre meddelande därom vid påföljd
att hans rätt därtill eljest går förlorad. Ej må servitutet hävas, sedan betalning
ägt rum eller vad som eljest eftersatts blivit fullgjort.

13 §.

Delas den härskande fastigheten och har ej därvid bestämts vilken eller
vilka av de nya fastigheterna servitutet skall tillkomma, gälle det, om ej
annat följer av upplåtelsen, till förmån för envar av de nya fastigheterna.

Skall vederlag enligt 5 § utgå för servitutet, svare ägarna av de nya fastigheterna
eller, om servitutet ej skall gälla till förmån för envar av dessa,
ägarna av de fastigheter servitutet skall tillkomma, en för alla och alla för
en; mellan ägarna inbördes skall ansvaret fördelas i förhållande till varje
fastighets nytta av servitutet efter delningen.

14 §.

Delas den tjänande fastigheten och skall vederlag enligt 5 § utgå för servitutet,
tillkomme det ägarna av de nya fastigheterna i förhållande till varje
fastighets besvär av servitutet efter delningen.

15 §.

Ej må till följd av den härskande eller den tjänande fastighetens delning
eller sammanläggning med annan fastighet eller eljest på grund av ändrade
förhållanden den tjänande fastigheten belastas utöver vad som må anses
vara förutsatt vid upplåtelsen.

16 §.

Sammanläggas den härskande och den tjänande fastigheten, upphör
servitutet att gälla.

17 §.

Är servitut upplåtet utan vederlag eller mot vederlag, som ej utgår enligt
5 §, må ägaren av den härskande fastigheten när som helst avstå från
servitutet; dock åligge honom att därom underrätta ägaren av den tjänande
fastigheten.

18 §.

Är på grund av jorddelning eller sammanläggning eller eljest till följd
av ändrade förhållanden ändamålet med servitutet att anse som förfallet,
må, även om annat förbehållits, rätten på talan av den tjänande fastighetens
ägare förordna om servitutets upphörande.

Har servitut under avsevärd tid icke utövats och äro även eljest omstän -

Del B 2

1057

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

digheterna sådana att det måste anses vara övergivet, äge rätten på talan
av den tjänande fastighetens ägare förklara att servitutet upphört.

Att förordnande om upphörande av servitut, som innefattar rätt till jakt,
må meddelas, ehuru sådana omständigheter icke föreligga som avses i
första stycket, därom är särskilt stadgat.

19 §•

År till följd av ändrade förhållanden nyttan av servitutet ringa i jämförelse
med belastningen för den tjänande fastigheten, må, även om annat
förbehållits, rätten på talan av dennas ägare förordna att servitutet skall
avlösas.

20 §.

Är till följd av ändrade förhållanden servitut, som skall utövas å visst
ställe eller å annat begränsat område, till märkligt förfång för den tjänande
fastigheten och finnes genom anvisning av annat ställe eller område för
dess utövning väsentlig fördel kunna beredas fastigheten utan att avsevärd
olägenhet uppkommer för den härskande fastigheten, må, även om annat
förbehållits, rätten på talan av ägaren till den tjänande fastigheten förordna
om servitutets förflyttning. För kostnad och skada, som tillskyndas den
härskande fastighetens ägare, vare denne berättigad till ersättning.

21 §.

År servitut upplåtet mot vederlag, som avses i 5 §, och finnes till följd av
ändrade förhållanden ändamålet med servitutet hava förfallit eller väsentligen
förlorat sin betydelse eller kunna med avsevärt mindre kostnad eller
arbete tillgodoses på annat sätt, må, även om annat förbehållits, rätten på
talan av den härskande fastighetens ägare förordna att servitutet skall
avlösas.

22 §.

Skall servitut enligt vad därom är föreskrivet i 19—21 §§ avlösas eller
förflyttas och kan ej överenskommelse träffas huruvida eller med vilket
belopp löseskilling eller annan ersättning skall utgå, skall frågan prövas av
skiljemän i den ordning som stadgats i 6 kap. 6 §.

23 §.

Angående utbrytning av servitut i samband med laga skifte eller såsom
särskild jorddelningsförrättning så ock om begränsning eller förflyttning
av servitut i samband med laga skifte är särskilt stadgat.

24 §.

Vill den härskande fastighetens ägare bortföra honom tillhörig för servitutet
avsedd byggnad eller annan anläggning å den tjänande fastigheten,
återställe han marken i tjänligt skick. Har rätten förordnat om servitutets
upphörande eller detta eljest upphört och bortför han ej inom ett år byggnaden
eller anläggning, tillfälle denna, om ej annat överenskommes, den
tjänande fastighetens ägare utan lösen.

25 §.

Mål angående servituts upphörande, avlösning eller förflyttning enligt
vad därom är stadgat i 18—21 §§ upptages av ägodelningsrätt. Beträffande
ägodelningsrätten och rättegången i mål som här avses gälle såvitt angår

1058 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

jord å landet vad i 21 kap. avdelningen A lagen den 18 juni 1926 om delning
av jord å landet är stadgat rörande jorddelningsmål, i den mån det är tilllämpligt.

För kostnaderna i mål om servituts avlösning eller förflyttning skall
rätten, ehuru talan bifalles, ålägga käranden betalningsskyldighet, om ej
särskilda omständigheter föranleda att ersättningsskyldigheten bestämmes
annorledes.

26 §.

Äro i mål eller ärende angående servitut de härskande fastigheterna flera
än tio, skall i avseende å delgivning med deras ägare vad i rättgångsbalken
är stadgat om delgivning med byalag äga motsvarande tillämpning.

27 §.

Vad i detta kapitel är stadgat om servitut gälle icke om servitut som
tillkommit vid förrättning av jorddelningsmyndighet eller genom expropriation
eller annat tvångsrförvärv även om det grundar sig å förening eller
annan överenskommelse.

20 KAP.

Om rätt till andel i samfällt strömfall

21 KAP.

Om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet

22 KAP.

Om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal
1 §•

För tillgodoseende av ändamål av stadigvarande betydelse för två eller
flera fastigheter må ägaren av någondera fastigheten till förmån för den
eller de övriga upplåta samfällighetsrätt i sin fastighet; upplåtelsen är beroende
av att till förmån för hans fastighet motsvarande upplåtelse göres
av den eller de andra fastigheternas ägare.

Samfällighetsrätt skall upplåtas genom skriftligt avtal mellan fastigheternas
ägare eller, om fastigheterna tillhöra samme ägare, genom skriftlig
upplåtelse; om sådan upplåtelse gälle vad i detta kapitel är stadgat angående
samfällighetsavtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1059

2 §•

Samfällighetsrätt må upplåtas allenast för ändamål, för vilket upplåtelse
av servitut eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet må
äga rum.

Vad i 19 kap. 2 § är föreskrivet om upplåtelse av servitut i eller till förmån
för byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, eller
gruvegendom äge motsvarande tillämpning i fråga om samfällighetsrätt.

Bestämmelserna i 19 kap. 3 och 4 §§ gälle ock beträffande samfällighetsrätt.

3 §•

De fastigheter i vilka samfällighetsrätt upplåtits utgöra i allt som angår
tillgodoseende av det gemensamma ändamålet en samfällighet.

Delaktigheten i samfälligheten är förenad med äganderätten till varje
särskild fastighet och må ej för sig överlåtas.

4 §•

För täckande av de kostnader som äro förenade med det gemensamma
ändamålets tillgodoseende hava delägarna att till samfälligheten utgiva tillskott
i penningar. Sådant tillskott må enligt överenskommelse mellan delägarna
i samband med samfällighetsavtalet helt eller delvis betalas på en
gång, såframt beloppet då erlägges och anteckning därom sker i avtalet, men
skall i övrigt utgå i särskilda poster att under samfällighetens bestånd betalas
å viss återkommande förfallodag med belopp, som efter angivna grunder
betämmes för varje förfallodag.

5 §.

I samfällighetsavtal skola angivas de fastigheter vilka ingå i samfälligheten
och det ändamål som skall tillgodoses. Avtalet skall tillika innehålla
närmare bestämmelser angående beskaffenheten och omfattningen av anläggning
eller åtgärd, som tillämnas, och de efter varje fastighets beräknade
nytta fastställda grunderna för bidragsskyldighetens fördelning mellan
fastigheterna. Skall samfällighetsavtal begränsas till viss tid eller bero
av villkor, skall det upptagas i avtalet. I fråga om tillskott, som skall utgå
i särskilda poster, skola uppgivas de särskilda posternas förfallotid och de
grunder efter vilka deras storlek skall bestämmas.

Skall till förmån för samfälligheten å viss däri ingående fastighet läggas
besvär eller last, skall avtalet innehålla åtagande därom jämte uppgift om
den ersättning som skall utgå till ägaren.

6 §•

Samfällighetsrätt innebär skyldighet för ägare av fastighet inom samfälligheten,
i vems hand fastigheten än är, ej mindre att, i den omfattning
som följer av avtalet, genom tillskott i penningar bidraga till företag, anläggning
eller åtgärd som erfordras än även att, enligt åtagande i avtalet,
tåla att fastigheten nyttjas för samfälligheten eller till förmån för denna
underlåta viss användning av fastigheten eller viss befogenhet som eljest
tillkommer ägaren i denna hans egenskap eller underhålla väg, byggnad
eller anläggning eller sörja för drift av pumpverk, elektrisk station, värmecentral
eller annan sådan anläggning som erfordras för samfälligheten.

18 Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 samt. Nr 20 Del B 2

1060

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

7 §•

Överlåtes fastighet, varmed är förenad skyldighet att utgiva tillskott i
särskilda poster, och skall samfällighetsrätten bestå mot nye ägaren eller
vill denne ändock kvarstå som delägare, svare han för belopp som förre
ägaren haft att utgiva, dock ej om beloppet förfallit till betalning tidigare
än sex månader före nye ägarens tillträde. Mot nye ägaren skall beloppet
anses förfallet vid tillträdet.

8 §.

Har delägare överskridit sin rätt eller åsidosatt sin skyldighet på grund
av samfällighetsavtalet, åligge honom att återställa vad som rubbats eller
fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skadan. Talan må föras även av
delägare, vars rätt är i fråga.

9 §•

Är i fall som avses i 8 § vad delägaren låtit komma sig till last av väsentlig
betydelse för övriga delägare och följer ej rättelse inom skälig tid efter
anmaning eller har delägare dröjt med erläggande av tillskott utöver en månad
efter förfallodagen, må avtalet hävas i vad angår sådan delägare; denne
vare ock skyldig att ersätta förlust som åsamkas övriga delägare till
följd av hans utträde ur samfälligheten.

Hävningsrätt varom stadgats i första stycket må, om delägarna äro flera
än två, utövas allenast av samfälligheten. Den som vill begagna sig av hävningsrätt
skall utan oskäligt dröjsmål giva delägaren meddelande därom
vid påföljd att hävningsrätten eljest går förlorad. Ej må avtalet hävas, sedan
betalning ägt rum eller vad som eljest eftersatts blivit fullgjort.

10 §.

Delas fastighet, vari samfällighetsrätt är upplåten, svare ägarna av de
nya fastigheterna, en för alla och alla för en, för tillskott som åvilat den
odelade fastigheten; mellan ägarna inbördes skall ansvaret fördelas i förhållande
till varje fastighets nytta av samfällighetsrätten efter delningen.

11 §•

Finnes det ändamål som avses med samfällighetsavtal till följd av ändrade
förhållanden hava förfallit eller väsentligen förlorat sin betydelse eller
kunna med avsevärt mindre kostnad eller olägenhet tillgodoses på annat
sätt, må, även om annat avtalats, rätten på talan av samfälligheten eller
delägare i denna förordna att samfälligheten skall upplösas.

Föreligger förhållande, som avses i första stycket, allenast beträffande
viss delägare, må på talan av delägaren förordnas att samfällighetsrätten
i hans fastighet skall avlösas.

12 §.

Vad i 19 kap. 18—21 §§ är stadgat om servituts upphörande eller dess
avlösning eller förflyttning äge motsvarande tillämpning i fråga om last
eller besvär, som på grund av samfällighetsavtal åligger särskild fastighet
inom samfälligheten; samfälligheten skall därvid anses som härskande
fastighet.

I fråga om samfällighetsrätt skola i övrigt bestämmelserna x 19 kap. 10,
15, 16 samt 22—24 §§ i tillämpliga delar gälla.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1061

13 §.

Äro delägarna i samfällighet flera än två, skall för handhavande av samfällighetens
angelägenheter utses styrelse, bestående av en eller flera ledamöter.
Delägarna må ock, då de äro allenast två, utse styrelse.

Styrelse utses av delägarna å samfällighetsstämma; vid styrelseval gälle
i fråga om rösträtt och besluts fattande vad i 26 § är föreskrivet.

14 §.

Anmälan om styrelseval skall ske till länsstyrelsen i det län där enligt beslut
å samfällighetsstämma styrelsen skall hava sitt säte; ej må som sådant
utses ort utom det län, där samfälligheten eller större delen därav är belägen.

Vid anmälan skall fogas styrkt avskrift av samfällighetsavtalet så ock
protokoll från samfällighetsstämma, utvisande den ort där styrelsen skall
hava sitt säte, vem eller vilka som utsetts till styrelse och under vilken
firma verksamheten skall bedrivas. Länsstyrelsen skall tillse, att firman
uttrycker samfällighetens ändamål och är i övrigt lämplig samt tydligt skiljer
sig från andra förut anmälda eller registrerade firmor.

Sker ändring i styrelsens sammansättning eller i fråga om ort, där styrelsen
har sitt säte, skall styrelsen genast göra anmälan därom hos länsstyrelsen.

15 §.

Sedan anmälan om styrelseval behörigen skett, äger allenast styrelsen i förhållande
till tredje man företräda samfälligheten. Angående tecknande av
firma, om ej denna befogehet skall tillkomma allenast styrelsen, beslutar
samfällighetsstämma. Anmälan om särskilt utsedda firmatecknare skall av
styrelsen göras till länsstyrelsen.

Handla delägarna i samfälligheten eller någon, som företräder dessa, å
samfällighetens vägnar innan, i fall som avses i 13 § första stycket, anmälan
om styrelseval behöringen skett, svare de som deltagit i beslut eller åtgärd
som nu sagts för därav uppkommande förbindelser en för alla och alla
för en såsom för egen skuld.

16 §.

Har styrelseledamot avgått eller hans uppdrag eljest upphört, utan att anmälan
om nytt val skett, och är styrelsen ej ändock beslutför, äge länsstyrelsen
på yrkande av någon, vars rätt kan vara beroende av att behörig styrelse
finnes, förordna syssloman att, intill dess efter inkommen anmälan om
verkställt val förordnandet återkallas, antingen ensam eller jämte de styrelseledamöter,
som må finnas, handhava samfällighetens angelägenheter och
såsom styrelse företräda denna. Sådan syssloman åtnjute av samfälligheten
arvode, som bestämmes av länsstyrelsen.

17 §.

Styrelsen åligge att i samråd med delägarna och i överensstämmelse med
deras beslut, om det ej finnes stridande mot lag eller samfällighetsavtalet,
utöva de befogenheter som tillkomma samfälligheten i förhållande till delägarna,
ombesörja arbete, som erfordras för samfälligheten, tillse att de förmåner
som samfälligheten har till uppgift att bereda delägarna komma dessa
till godo utan att någon delägare missgynnas, uttaga delägarnas tillskott, låta
föra samfällighetens räkenskaper på sätt om bokföring är i allmänhet stadgat
och i övrigt handhava samfällighetens angelägenheter.

1062

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

18 §.

Såsom styrelsens beslut gälle den mening, om vilken vid sammanträde de
flesta röstande förena sig, samt vid lika röstetal den mening som biträdes av
ordföranden vid sammanträdet.

Ej må styrelseledamot taga befattning med fråga rörande avtal mellan
honom och samfälligheten, ej heller eljest med angelägenhet, vari han äger
ett väsentligt intresse, som kan vara stridande mot samfällighetens.

Vill styrelsen väcka talan mot samfälligheten, skall styrelsen kalla delägarna
till stämma för val av ombud att föra samfällighetens talan. Stämning''
delgives genom att föredragas å stämman.

19 §.

Uttaxering av delägarnas tillskott skall verkställas sålunda att styrelsen
upprättar och å stämma för granskning framlägger debiteringslängd, upptagande
det belopp som skall uttaxeras, vad därav enligt de i samfällighetsavtalet
angivna grunderna belöper å varje delägare samt tiden för inbetalningen.

Finnas tillgängliga medel ej förslå till betalning av klar och förfallen gäld,
för vilken samfälligheten svarar, åligger styrelsen att ofördröjligen upprätta
och för granskning å stämma framlägga särskild debiteringslängd samt att,
oberoende av delägarnas beslut, omedelbart uttaga vad som erfordras.

Prövas i fall som avses i andra stycket försummelse ligga styrelsens ledamöter
till last, vare de en för alla och alla för en såsom för egen skuld betalningsskyldiga
för borgenärens fordran. Är försummelsen uppenbar, förordne
länsstyrelsen på borgenärens yrkande syssloman att utdebitera och
uttaga erforderligt belopp. Sysslomannen äge av samfälligheten uppbära
arvode, som bestämmes av länsstyrelsen.

20 §.

Anser delägare att den uttaxering eller fördelning som verkställts enligt
19 § icke överensstämmer med samfällighetsavtalet, äge han mot styrelsen
eller sysslomannen, då debiteringen verkställts av denne, föra talan om rättelse.
Talan skall, vid påföljd att rätt därtill eljest går förlorad, väckas inom
en månad sedan debiteringslängden framlades å stämma.

Angående uttagande av utdebiterat och till betalning förfallet tillskott
gälle, om ej rätten i samband med talan som avses i första stycket förordnat
annat, vad i utsölmingslagen är stadgat i fråga om fordran, för vilken betalningsskyldighet
ålagts genom dom som äger laga kraft.

Kan ej tillskott, som enligt 19 § påförts delägare, uttagas hos honom, skall
bristen fördelas mellan övriga delägare i förhållande till deras inbördes bidragsskyldighet.
Belopp som delägare sålunda inbetalt skall, i den mån den
försumlige fullgör sin bidragsskyldighet, tillgodoräknas delägaren.

21 §.

Ej må vid upplösning av samfällighet, som avses i 13 § första stycket, dess
tillgångar skiftas innan all samfällighetens gäld blivit betald eller de för betalningen
erforderliga medlen blivit nedsatta i förvar hos länsstyrelsen. Har
ändock skifte skett, svare delägarna för borgenärs fordran en för alla och
alla för en såsom för egen skuld. I samband med samfällighetens upplösning
må kallelse sökas å dess okända borgenärer, därvid de i förordningen om tioårig
preskription och om kallelse å okända borgenärer rörande dylik kallelse
meddelade bestämmelserna skola äga motsvarande tillämpning.

Del B 2

1063

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

När skifte verkställts, skall av delägarna eller annan, som eljest haft att
ombesörja skiftet, anmälan därom ske till länsstyrelsen. Vid anmälan skall
tillika fogas styrkt avskrift av skifteshandlingen.

22 §.

För handhavande av samfällighetens angelägenheter må delägarna i fall
som avses i 13 § första stycket antaga stadgar.

I stadgar skola angivas

1. den vid anmälan enligt 14 § fastställda firman;

2. huru styrelsen skall sammansättas och grunderna för dess beslutförhet; 3.

huru revision av styrelsens förvaltning skall ske och tiden för räkenskapsavslutning; 4.

grunderna för bestämmande av varje delägares rösttal vid samfällighetsstämma
och den särskilda begränsning av högsta rösttalet för någon
delägare som finnes böra iakttagas utöver vad i 26 § första stycket föreskrives; 5.

huruvida för beslut, som avser ändring av stadgarna eller viss annan
fråga, särskild röstövervikt skall erfordras och för sådant fall vad därvid
skall gälla;

6. huru ofta samfällighetsstämma skall hållas; samt

7. huru vid upplösning av samfälligheten likvidation skall äga rum och
vilka grunder skola tillämpas i fråga om skifte, så ock vad i övrigt finnes
nödigt.

Ej må i stadgarna intagas bestämmelse, som finnes stridande mot lag
eller samfällighetsavtalet.

23 §.

Stadgarna skola för att bliva gällande granskas och fastställas av länsstyrelsen.

Beslutad ändring av stadgarna vare ej gällande, med mindre den blivit
fastställd av länsstyrelsen.

24 §.

Delägares rätt att deltaga i handhavandet av samfällighetens angelägenheter
utövas å samfällighetsstämma.

Delägare som underlåtit att i rätt tid fullgöra sin bidragsskyldighet må
deltaga i förhandlingarna men äge ej rösträtt, innan vad sålunda eftersatts
blivit fullgjort.

25 §.

Ej må någon själv eller genom ombud eller såsom ombud för annan å
samfällighetsstämma deltaga i behandlingen av fråga rörande avtal mellan
honom och samfälligheten. Ej heller må han deltaga i behandlingen av fråga
om avtal mellan samfälligheten och tredje man, om han i frågan äger ett
väsentligt intresse, som kan vara stridande mot samfällighetens. Vad sålunda
stadgats äge motsvarande tillämpning beträffande rättegång eller
annan talan mot honom eller tredje man.

Styrelseledamot må ej deltaga i beslut om ansvarsfrihet för förvaltningsåtgärd,
för vilken han är ansvarig, eller i val av revisor.

1064

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
26 §.

Envar röstberättigad delägare, som själv eller genom ombud är närvarande
å samfällighetsstämma, äge därvid rösträtt i förhållande till sin bidragsskyldighet
till samfälligbeten eller, om stadgar blivit fastställda, efter
de i dessa angivna grunderna; dock må ej någons rösttal överstiga en femtedel
av det sammanlagda rösttalet för samtliga å stämman närvarande röstberättigade
delägare. Är i stadgarna större begränsning av högsta rösttalet
föreskriven, skall den iakttagas.

Som stämmans beslut gälle, om ej annat är för visst fall bestämt i stadgarna,
den mening som erhållit det högsta rösttalet.

Är rösttalet lika, avgöres val genom lottning; i andra frågor gälle den
mening som biträtts av de flesta röstande eller, om även antalet röstande
är lika, av ordföranden.

27 §.

Styrelsen åligge att vid stämma tillhandagå med de upplysningar angående
samfällighetens verksamhet som kunna vara av betydelse för delägarna.

över beslut, som fattas å stämma, skall genom styrelsens försorg föras
protokoll, vilket senast två veckor efter stämman skall hållas tillgängligt
för delägarna.

28 §.

Till samfällighetsstämma skola delägarna särskilt kallas. Kallelse utfärdas
av styrelsen.

Finnes ej styrelse eller underlåter styrelsen att i föreskriven ordning utfärda
kallelse eller att, ehuru delägare, med uppgift å de ärenden som skola
behandlas, hos styrelsen skriftligen påfordrat stämmas hållande, utfärda
kallelse inom en vecka därefter, äge delägare med åberopande av förhållandet
själv utfärda kallelse.

I kallelsen skola angivas det eller de ärenden som skola behandlas hos
stämman jämte tid och plats för stämmans hållande. Kallelse skall ske i så
god tid före stämman att delägarna erhålla skäligt rådrum.

29 §.

Anser styrelsen, styrelseledamot eller delägare att beslut, som fattats å
samfällighetsstämma, icke tillkommit i behörig ordning eller eljest strider
mot lag eller mot bestämmelse i samfällighetsavtalet eller stadgarna, äge
han mot samfälligheten föra talan angående beslutet.

Grundas talan därå att beslutet icke tillkommit i behörig ordning eller
att det eljest kränker allenast delägares rätt, skall talan väckas inom tre
månader från beslutets dag vid påföljd att beslutet eljest är gällande.

Hava vid fattande av beslut i stadgarna föreskriven särskild röstövervikt
icke rätteligen iakttagits vare, ehuru klandertalan ej väckts, beslutet icke
gällande.

Då talan väckts, äge rätten förordna att beslutet tills vidare ej må verkställas.

Dom varigenom stämmobeslut upphävts eller ändrats gälle även för delägare,
som ej fört talan.

30 §.

Om skyldighet för styrelseledamot, likvidator eller annan, som ägt företräda
samfälligheten, eller revisor eller delägare att ersätta skada, som vål -

Del B 2

1065

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

lats samfälligheten, delägare eller tredje man, så ock angående talan om
sådan ersättning skall tillämpas vad för motsvarande fall är stadgat i fråga
om ekonomisk förening.

31 §.

Har i stadgarna träffats förbehåll angående hänskjutande till skiljedom
av tvist mellan samfälligheten samt styrelsen, styrelseledamot, likvidator
eller delägare, äge förbehållet samma verkan som skiljeavtal. Angående förbehållets
tillämpning gälle vad i 18 § tredje stycket är stadgat om talans
väckande.

32 §.

Kallelser och andra meddelanden må, om ej annan ordning är föreskriven
i stadgarna, bringas till delägares kännedom på det sätt att meddelandet
avlämnas i delägarens hemvist eller å posten i betalt brev, ställt till delägarens
vanliga adress eller, om annan adress ej är känd, till delägarens fastighet.

Då vad i första stycket stadgats blivit iakttaget, äge delägare icke åberopa
att meddelandet ej skulle hava kommit honom till handa.

23 KAP.

Om hävd till fast egendom

1 §•

Är fast egendom kommen ur rätte ägarens hand och har någon efter
vunnen lagfart, utan att talan därå väckts mot honom, med äganderättsanspråk
innehaft egendomen under tjugu år i följd, vare hävden gällande mot
rätte ägarens anspråk å egendomen.

Vad i första stycket stadgats äge motsvarande tillämpning för det fall att
egendomen med äganderättsanspråk innehafts av två eller flera efter varandra,
sedan lagfart meddelats å den förstes förvärv.

2 §•

Har någon på grund av överlåtelse i god tro förvärvat fast egendom och
efter vunnen lagfart, utan att talan därå väckts mot honom, med äganderättsanspråk
innehaft egendomen under tio år i följd, vare hävden gällande
mot rätte ägarens anspråk å egendomen.

Vad i första stycket stadgats äge motsvarande tillämpning för det fall
att egendomen med äganderättsanspråk innehafts av två eller flera efter
varandra, sedan lagfart meddelats å den förstes förvärv, såframt denne vid
överlåtelse förvärvat egendomen i god tro.

3 §.

Vad i lag eller författning är särskilt föreskrivet om tid för väckande av
talan om bättre rätt till fast egendom skall äga tillämpning allenast om

1066 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

därigenom frihet från rätte ägarens anspråk å egendomen vinnes tidigare
än enligt bestämmelserna i detta kapitel.

Angående skyldighet att återbära egendom som tillträtts i följd av dödförklaring
är särskilt stadgat.

24 KAP.

Om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning

1 §•

Med rättsförvärv avses i detta kapitel förvärv, som grundar sig å överlåtelse
av fast egendom eller utfästelse i sådan egendom av panträtt eller
upplåtelse däri av avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt, födoråd eller
särskild rättighet enligt vad därom är föreskrivet i denna balk.

Vad i detta kapitel stadgas om överlåtelse av fast egendom gäller ej i
fråga om försäljning å exekutiv auktion; har egendomen sålunda försålts
för annat ändamål än till betalning av gäld, för vilken egendomen på grund
av utmätning eller eljest häftar, skola dock i fråga om det företräde som
försäljningen medför i förhållande till överlåtelse, som avses i första stycket,
bestämmelserna i detta kapitel äga tillämpning. Angående den rätt till
företräde som utmätning medför är stadgat i handelsbalken och utsökningslagen.

2 §•

Företräde för ett förvärv framför annat innebär, då företrädet tillkommer
överlåtelse av fast egendom, att det andra förvärvet skall vika samt,
då företrädet avser utfästelse eller upplåtelse av rättighet i egendomen, att
det andra förvärvet må göras gällande allenast om och i den mån det kan
ske utan förfång för det förvärv som äger företräde.

3 §.

Är fast egendom av ägaren överlåten till två eller flera eller hava eljest
från samma egendom skett två eller flera förvärv, medför inskrivning, som
sökes för ett förvärv, företräde framför förvärv, för vilket inskrivning då
ej blivit sökt.

4 §•

Företräde, som enligt 3 § skulle tillkomma överlåtelse av fast egendom
framför annan överlåtelse av egendomen eller upplåtelse av rättighet i
denna så ock sådan upplåtelse framför överlåtelse, må mellan förvärv, som
ägt rum å olika tider, ej göras gällande, om det senare förvärvet skett under
förbehåll om det tidigare förvärvets bestånd eller eljest förvärvaren
och, då förvärvet avser överlåtelse av fast egendom, även den till vilken
egendomen därefter må hava överlåtits, ägt eller bort äga kännedom om
det tidigare förvärvet. Vad nu sagts om upplåtelse av rättighet äge tillämpning
även beträffande företräde mellan särskilda rättigheter och födoråd
inbördes, såframt rättigheterna ej kunna utan förfång för någondera utövas
vid sidan av varandra.

Vad ill kap. är stadgat därom att särskild rättighet är gällande framför
överlåtelse av fast egendom äge tillämpning utan hinder av att nye ägaren
sökt lagfart.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 ur 1970 Del B 2 1067

5 §•

Kan till följd av stadgandet i 4 § första stycket äganderättsöverlåtelse,
som enligt 3 § skulle äga företräde, av förvärvaren ej göras gällande mot
tidigare överlåtelse av egendomen, vare av denne upplåten rättighet dock
ståndande, om den till vilken rättigheten uppläts därvid varken ägt eller
bort äga kännedom om den tidigare äganderättsöverlåtelsen.

6 §•

Vad i 5 § är stadgat äge motsvarande tillämpning i fråga om panträtt,
såframt panthavaren, när ansökan om inteckning gjordes, eller den till vilken
pantbrevet därefter överlåtits vid sitt förvärv varken ägt eller bort äga
kännedom om den tidigare äganderättsöverlåtelsen.

7 §•

Är, sedan egendomen överlåtits men innan lagfart sökts å överlåtelsen,
utan nye ägarens medgivande inteckning sökt för panträtt, som utfästs
av förre ägaren och ej avser ogulden köpeskilling, och har panthavaren när
ansökan om inteckning gjordes samt, om pantbrevet därefter överlåtits, även
senare innehavare av pantbrevet vid sitt förvärv ägt eller bort äga kännedom
om äganderättsöverlåtelsen, må företräde, som enligt 3 § skulle tillkomma
panträtten, ej göras gällande framför överlåtelsen.

8 §•

Sökes å samma inskrivningsdag inskrivning av två eller flera förvärv,
som ej avse panträtt, äge förvärven sinsemellan företräde efter den tidsföljd
i vilken de ägde rum.

Äro förvärven samtidiga eller kan ej utrönas i vilken tidsföljd de skett
äge, efter därom förd talan, rätten med hänsyn till vad som må hava förutsatts
vid förvärven eller eljest finnes skäligt förordna om företrädet mellan
dem.

9 §•

Sökas å samma inskrivningsdag inteckning för panträtt och inskrivning
för annat förvärv, som ej avser panträtt, äge sistnämnda förvärv företräde
framför panträtten; dock tillkomme panträtt, som utfästs för ogulden köpeskilling,
företräde framför förvärv som ägt rum efter köpet.

Mellan två eller flera panträtter, för vilka inteckning sökes å samma
inskrivningsdag, gälle lika rätt; panträtt, som avser ogulden köpeskilling,
äge dock företräde framför annan panträtt, som utfästs av köparen eller
senare ägare.

Företräde, som enligt vad i första eller andra stycket sagts tillkommer
panträtt för ogulden köpeskilling framför annan panträtt eller rättighet,
skall för att vara gällande anmärkas i beslut, varigenom inteckning beviljas.

10 §.

Utan hinder av vad i 8 och 9 §§ stadgats om företräde mellan rättigheter,
för vilka inskrivning sökts samma dag, må enligt vad därom är föreskrivet
i 30 och 31 kap. vid inskrivningen bestämmas annan företrädesordning.

Angående ändring i företrädesordningen på grund av rättighets nedsättning
efter annan inskriven rättighet meddelas bestämmelser i 30 och 31
kap.

131 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del B 2

1068

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
11 §•

Företräde, som ansökan om inskrivning enligt detta kapitel medför, är
beroende av att inskrivning beviljas. Finnes förvärvet ogiltigt eller kan det
av annan anledning än som avses i detta kapitel ej göras gällande av förvärvaren,
vare ock rätten till företräde förfallen.

12 §.

Vid tillämpning å exekutiv auktion av vad detta kapitel innehåller angående
företräde mellan rättigheter skall följande iakttagas:

1. Stadgandet i 4 § skall icke lända till efterföljd.

2. I fall som avses i 8 § andra stycket skola förvärven anses äga lika rätt,
om ej annat bestämts i den ordning där sagts.

3. Angående den rätt till betalning ur egendomen som enligt 9 kap. 7 §
eller 10 kap. 7 § tillkommer ränte- eller födorådstagare skall i stället för
stadgandena i 8 § och, vad angår annan rättighet än panträtt, 9 § första
stycket, tillämpas vad i 9 § första och andra styckena är föreskrivet i fråga
om panträtt.

Vad i första stycket är stadgat skall i tillämpliga delar gälla, då eljest
enligt lag medel mellan rättsägarna skola fördelas i den ordning som är
föreskriven om fördelning hos överexekutor av köpeskilling för exekutivt
försåld fast egendom.

13 §.

Angående förvärv, som grundar sig å bodelning, arv, testamente, bolagsskifte
eller annan sådan rättsgrund, skall vad i detta kapitel är stadgat om
överlåtelse eller upplåtelse äga motsvarande tillämpning, dock allenast då
fråga uppkommer om företrädet mellan sådant förvärv och senare förvärv
som avses i 1 §.

25 KAP.

Om godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning

i vissa andra fall

1 §■

Har någon på grund av överlåtelse förvärvat fast egendom varå lagfart då
var beviljad för överlåtaren må, såframt han eller annan, å vilken egendomen
därefter må hava överlåtits, vid sitt förvärv var i god tro, ej mot förvärvet
åberopas att överlåtarens eller någon hans företrädares åtkomst till
egendomen var ogiltig eller eljest ej må göras gällande mot rätte ägaren.

Vad i första stycket stadgats angående överlåtelse av fast egendom skall
äga motsvarande tillämpning i fråga om upplåtelse av rättighet i egendomen,
ehuru upplåtaren var annan än rätte ägaren, dock allenast såframt den
till vilken rättigheten uppläts därvid var i god tro.

Om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning är stadgat i 24 kap.

2 §.

Är på grund av pantbrev, efter lagfart för utfärdaren, inteckning beviljad
i fast egendom, ehuru utfärdaren var annan än rätte ägaren må, såframt
panthavaren, när ansökan om inteckning gjordes, eller den till vilken pantbrevet
därefter överlåtits vid sitt förvärv var i god tro, icke mot panträtten

Del B 2

1069

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

åberopas att åtkomsten till egendomen var ogiltig eller eljest ej må göras
gällande mot rätte ägaren.

3 §•

Oberoende av vad i 1 och 2 §§ stadgats angående verkan av god tro må
rätte ägaren göra gällande

1. att handling, varå äganderätten grundats, är förfalskad eller var å rätte
ägarens vägnar utfärdad av någon, som saknade behörighet därtill, eller
rättsstridigt tillkom under tvång, utövat genom våld å person eller medelst
hot, som innebar trängande fara;

2. att rätte ägaren, då han utfärdade handlingen, var i konkurs eller
omyndig eller handlade under inflytande av rubbad själsverksamhet; eller

3. att förvärvet med hänsyn till sin form eller de villkor som eljest på
grund av lag skola iakttagas i fråga om förvärvet enligt lag är ogiltigt eller,
då enligt särskild föreskrift för förvärvet erfordrats samtycke av någon,
vars rätt är i fråga, eller tillstånd eller annan åtgärd av domstol eller annan
myndighet, vad sålunda föreskrivits icke blivit iakttaget.

4 §•

Sedan inteckning skett på grund av pantbrev, må ej mot panträtten åberopas
att pantbrevet var ogiltigt eller eljest ej må göras gällande mot fastighetens
ägare.

Utan hinder av vad i första stycket är stadgat må ägaren göra gällande
att pantbrevet var förfalskat eller att mot detta förekommer annan omständighet
som avses i 3 § eller 8 kap. 7 §.

Om invändning av fastighetens ägare mot borgenärs innehav av pantbrev
eller mot dennes rätt till betalning på grund av pantbrevet är stadgat i
8 kap.

5 §•

Kommer till följd av bestämmelse i 1 eller 2 § förvärv som där avses att
gälla mot rätte ägaren, äge denne av allmänna medel erhålla ersättning för
sin förlust; dock skall rätt till ersättning icke föreligga om den skadelidande
underlåtit att för bevarande av sin rätt vidtaga åtgärd, som skäligen ankommit
på honom, eller han uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet eljest
själv är vållande till förlusten.

Ersättning som i första stycket sägs tillkomme ock den vars förvärv enligt
3 § eller 4 § andra stycket icke skall gälla, dock allenast om denne var
i god tro vid förvärvet.

6 §•

Talan om ersättning som avses i 5 § skall väckas mot kronan. Kronan företrädes
av den myndighet Konungen bestämmer.

Om laga domstol i mål som avses i första stycket äge vad i rättegångsbalken
är stadgat angående tvist om äganderätt till fast egendom motsvarande
tillämpning.

I fråga om skyldighet för den som vill göra gällande ersättningsanspråk
att före talans väckande hos viss myndighet anmäla anspråket med angivande
av grunderna därför så ock om behandlingen av sådan anmälan
meddelas bestämmelser av Konungen.

7 §•

Tvistas om äganderätt till fast egendom eller om beståndet av rättighet
i sådan egendom och vill, i fall som avses i 5 §, part, om han tappar saken,

1070 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

framställa anspråk på ersättning av allmänna medel, åligge honom att om
rättegången underrätta myndighet som sägs i 6 § första stycket för att denna
må kunna inträda i rättegången; parten äge ock till gemensam handläggning
med det målet väcka talan om sitt ersättningsanspråk. Visas ej,
när förberedelsen eljest är slutförd, att underrättelse meddelats eller talan
väckts, give rätten parten tid därtill. Försittes den tiden, vare anspråket
förfallet; erinran därom skall intagas i rättens föreläggande.

8 §•

Har den som enligt 5 § är berättigad till ersättning ägt att som skadestånd
utkräva beloppet av annan, inträder kronan i rätten mot denne.

Utdömd ersättning skall av statsverket utbetalas, sedan domen vunnit
laga kraft.

9 §.

Om rättelse av inskrivning och den ersättning som till följd av sådan rättelse
eller fel eller försummelse av inskrivningsdomare skall i vissa fall
utgå av allmänna medel stadgas i 27 kap. 23—25 §§.

10 §.

För täckande av de utgifter som uppkomma för statsverket, då ersättning
enligt vad ovan sagts skall utgå av allmänna medel, åligge envar som
är sökande i inskrivningsärende att erlägga viss avgift enligt bestämmelser,
som meddelas av Konungen. Medel som sålunda inflyta skola redovisas
särskilt.

11 §•

Skall enligt denna balk handling angående rättsförvärv som där avses
vara styrkt av vittnen, må ej, sedan på grund av handlingen ansökan om
inskrivning bifallits eller förklarats vilande, mot förvärvet åberopas att
vad sålunda stadgats blivit åsidosatt eller att eljest ej iakttagits vad i lag
är stadgat angående vittne vid sådan rättshandling.

12 §.

Har enligt vad därom finnes föreskrivet i grundbok antecknats att talan
blivit väckt angående äganderätt till fast egendom eller att ägarens rätt
att förfoga över egendomen är inskränkt, må till stöd för beståndet av
förvärv, vilket avser äganderätt till egendomen eller panträtt eller annan
rättighet däri och som skett efter det å inskrivningsdag anteckningen eller
anmälan om denna ägt rum, förvärvaren icke åberopa att han vid förvärvet
ej ägt eller bort äga kännedom angående omständighet som framgår
av anteckningen.

Vad nu sagts om anteckning att talan väckts skall äga motsvarande tilllämpning
i fråga om förvärvares rätt att i fall som avses i 5 § andra stycket
åberopa god tro.

13 §.

Vill någon göra gällande bättre rätt till fast egendom, må talan med laga
verkan riktas mot den för vilken senast lagfart bevilj ats eller sökts, även om
denne före talans väckande överlåtit egendomen; den å vilken egendomen
sålunda överlåtits äge i rättegången samma ställning som om överlåtelsen
skett under rättegången.

Angående väckande av talan om utövande av återköpsrätt är stadgat i
6 kap.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1071

14 §.

Bestämmelserna i 13 § första stycket skola äga motsvarande tillämpning,
då någon vill uppsäga pantbrev eller söka betalning ur fast egendom på
grund av pantbrev, räntebrev eller upplåtelse av födoråd eller för fordran,
som enligt 17 kap. 6 § handelsbalken eller vad eljest är stadgat skall utgå
med förmånsrätt framför fordran på grund av inskrivning. Är tvist om äganderätten
antecknad i grundbok, må den sökas vilken med äganderättsanspråk
innehar egendomen.

Vad sålunda stadgats gälle i fråga om tomträtt även då fastighetsägaren
vill uppsäga tomträttsavtalet eller väcka talan som avses i 17 kap. 10 eller
18 §.

26 KAP.

Om registrerad bruksenhet

1072

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

ANDRA AVDELNINGEN

Om inskrivningsväsendet
27 KAP.

Om inskrivning i allmänhet

1 §•

Med inskrivningsärenden avses i denna balk ärenden angående lagfart,
inteckning eller annan inskrivning i grundbok eller angående anteckning
i sådan bok i andra fall.

Om inskrivningsärenden rörande vissa järnvägar är särskilt stadgat.

2 §•

Grundböcker äro fastighetsbok, tomträttsbok och vattenfallsrättsbok.

I fastighetsbok skola upptagas ärenden angående lagfart å fast egendom,
inteckning i sådan egendom samt inskrivning av förköpsrätt, återköpsrätt,
ränterätt, födoråd eller särskild rättighet i fast egendom ävensom ärenden
angående andra föreskrivna anteckningar rörande sådan egendom.

I tomträttsbok skola upptagas ärenden angående inskrivning av tomträtt,
inteckning i tomträtt samt inskrivning av förköpsrätt, ränterätt, födoråd
eller särskild rättighet i tomträtt ävensom ärenden angående andra föreskrivna
anteckningar rörande tomträtt. Vad nu sagts äge motsvarande tilllämpning
i fråga om vad som skall upptagas i vattenfallsrättsbok rörande
vattenfallsrätt.

Angående uppläggande av fastighetsbok, tomträttsbok och vattenfallsrättsbok,
så ock om förande av sådan bok är särskilt stadgat.

3 §•

I domsaga eller stad med rådhusrätt skall finnas en inskrivningsavdelning,
som förestås av en inskrivningsdomare.

Enligt Konungens förordnande må för del av domsaga inrättas särskild
inskrivningsavdelning, så ock vid samma inskrivningsavdelning finnas flera
inskrivningsdomare.

Inskrivningsdomare skall vara lagfaren.

Om utnämning eller förordnande av inskrivningsdomare så ock, då flera
inskrivningsdomare skola finnas vid inskrivningsavdelning, angående fördelningen
av göromålen dem emellan meddelas bestämmelser av Konungen.

4 §.

Inskrivningsärende skall upptagas vid den inskrivningsavdelning inom
vars område fastigheten är belägen.

Angående behandlingen av inskrivningsärende skall i allt varom ej är särskilt
föreskrivet lända till efterrättelse vad om tvistemål är stadgat, i den
mån det är tillämpligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1073

Vite, som inskrivningsdomare enligt denna balk äger förelägga, må han
ock utdöma. Sådant vite vare ej begränsat till visst högsta belopp.

5 §•

För handläggning av inskrivningsärenden skall hållas inskrivningsdag
varje onsdag eller, om helgdag då infaller, å nästa helgfria dag. Lika med
helgdag anses julafton.

Inskrivningsdag skall hållas å inskrivningsavdelningens kansli och pågå
från klockan 10 till klockan 12; dock äge sökande, som är tillstädes vid
sistnämnda tidpunkt men ej då hunnit avlämna sin ansökan, få denna upptagen.

Om kungörande av inskrivningsdag och vad därmed sammanhänger förordnar
Konungen.

6 §.

Inskrivningsärende må företagas allenast å inskrivningsdag.

Utan hinder av vad nu sagts skall sådan anteckning i grundbok, som föranledes
av myndighets anmälan eller eljest ej är beroende av ansökan, ske
omedelbart; bär anteckning skett mellan inskrivningsdagarna, skall ärendet
anmälas å nästa inskrivningsdag.

Förhör, föreläggande eller utdömande av vite eller annan förberedande
åtgärd må äga rum å annan tid och plats än som gäller för inskrivningsdag.

7 §•

Vid inskrivningsavdelning skall enligt bestämmelser som meddelas av
Konungen föras dagbok.

8 §■

Då enligt vad därom är stadgat beslut i inskrivningsärende skall införas
i grundbok, skall beslutet anses hava det innehåll som framgår av boken.

Om rättelse av införing stadgas i 23 och 24 §§.

9 §•

Handlingar i inskrivningsärenden sammanföras i akter. Dessa skola efter
Konungens bestämmande inrättas antingen för de särskilda ärendena efter
deras nummerföljd i dagboken (kronologiskt aktsystem) eller ock för de
särskilda fastigheterna, tomträtterna och vattenfallsrätterna (real akt system).

10 §.

Över handläggning i inskrivningsärende erfordras ej protokoll.

Har sökanden eller annan lämnat uppgift eller avgivit förklaring av betydelse
för ärendets prövning eller har i ärendet verkställts särskild utredning,
skal! anteckning därom göras i akten. I akten skola ock genom anteckning
å handling eller på annat sätt upptagas kallelser, förelägganden
eller andra beslut, som ej skola införas i grundbok, samt i fråga om beslut,
som skola införas, de skäl som ligga till grund för beslutet, dock ej om sökandens
talan bifallits.

11 §•

Ansökan må göras muntligen eller skriftligen. De handlingar som sökanden
vill åberopa till stöd för ansökan skola ingivas.

Sökandens eller, om han anlitar ombud, dennes hemvist och postadress
skola uppgivas. Göres ansökan genom ombud, erfordras ej fullmakt vid
ärendets handläggning inför inskrivningsdomaren.

1074 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

12 §.

Ansökan skall, även om den inkommit tidigare, anses gjord å den inskrivningsdag,
då ärendet första gången företages.

Har ansökan inkommit mellan inskrivningsdagarna, åligge inskrivningsdomaren
att företaga ärendet å nästa inskrivningsdag.

13 §.

Har ansökan ej gjorts vid rätt inskrivningsavdelning eller finnes uppenbart,
att sådant förvärv som ansökan avser icke må inskrivas, skall ansökan
avvisas.

Att i vissa fall underlåtenhet att erlägga stämpelavgift skall föranleda
avvisning av ansökan är särskilt stadgat.

14 §.

Avser ansökan inskrivning av rättsförvärv, skall handling varå förvärvet
grundas, när den av sökanden ingives, vara åtföljd av två styrkta avskrifter.
Har detta icke iakttagits eller finnes ingiven avskrift vara behäftad
med bristfällighet, som ej lämpligen kan avhjälpas av inskrivningsdomaren,
ombesörj e denne på sökandens bekostnad handlingens avskrivande.

Vid fullföljd av tidigare gjord ansökan skall vad i första stycket sägs om
avskrifter gälla i fråga om tillägg, som tecknats å handlingen.

15 §.

Skall ansökan ej avvisas eller omedelbart avslås, må för vinnande av utredning
eller för annan förberedande åtgärd ärendet uppskjutas till viss
senare inskrivningsdag. I föreläggande, som därvid meddelas sökanden,
äge inskrivningsdomaren utsätta vite eller ock föreskriva att, om vad som
förelagts ej fullgöres, ansökan må förklaras förfallen.

16 §.

Förekommer särskild omständighet, som utgör grund för antagande att
det förvärv som av sökanden åberopas är ogiltigt eller ej må göras gällande
eller att den sökta åtgärden eljest skulle kränka annans rätt, skall inskrivningsdomaren
bereda den vars rätt är i fråga tillfälle att yttra sig; för sådant
ändamål må även sökanden eller annan höras. Finnes sökandens rätt
tvistig, må föreläggande meddelas honom att inom viss tid väcka talan vid
domstol. Efterkommes ej föreläggandet, må ansökan förklaras förfallen.
Underrättelse därom skall intagas i föreläggandet.

17 §.

I avbidan på undanröjande av hinder för inskrivning skall, enligt vad
därom är stadgat, ansökan i vissa fall förklaras vilande.

Vilandeförldaring må avse viss i beslutet angiven inskrivningsdag, å vilken
sökanden har att senast fullfölja ansökan. Förekomma skäl därtill, må,
om framställning därom göres senast å sålunda utsatt dag, inskrivningsdomaren
utsätta ny dag eller ock medgiva att ansökan må vila under obestämd
tid. Fullföljes, då viss dag utsatts, ej ansökan senast å den dagen, vare ansökan
förfallen; anteckning därom skall ske i grundbok.

Ansökan som förklaras vilande må, även om sådan förklaring avsett viss
inskrivningsdag som ännu ej infallit, företagas ånyo, så snart anledning därtill
förekommer; dock må ansökan ej avslås, med mindre sökanden erhållit
tillfälle att yttra sig.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1075

18 §.

Beslut i ärende, som företages å inskrivningsdag, skall föreligga i slutlig
avfattning senast före nästa inskrivningsdag; dessförinnan skall inskrivningen
vara verkställd.

19 §.

Har slutligt beslut i inskrivningsärende eller beslut varigenom ansökan
förklarats vilande gått emot sökanden eller annan som hörts i ärendet,
skall inom den i 18 § angivna tiden till denne avsändas underrättelse om
beslutet jämte de skäl som anförts. Därvid skall tillika meddelas vad den
som vill fullfölja talan mot beslutet har att iakttaga.

Om beslut varigenom ansökan förklarats vilande till viss inskrivningsdag
skall, även om sådant fall ej är för handen som avses i första stycket,
sökanden likaledes underrättas på sätt där sägs. Därvid skall meddelande
lämnas om vad enligt 17 § andra stycket ålagts sökanden jämte påföljden
om det ej iakttages.

20 §.

Mot beslut i inskrivningsärende skall talan föras i hovrätten.

Besvärstiden är i fråga om slutligt beslut fyra veckor från den inskrivningsdag,
då ärendet företogs till avgörande.

Angående fullföljd av talan mot beslut varigenom ansökan förklarats vilande
gälle vad ovan är stadgat i fråga om slutligt beslut.

21 §.

Anser någon att det förvärv som ligger till grund för inskrivning är ogiltigt
eller ej må göras gällande eller att inskrivningen eljest kränker hans
rätt, äge han utan hinder av inskrivningen föra talan därom.

Är särskild föreskrift meddelad rörande rättsverkan av inskrivning eller
om tid inom vilken talan skall väckas, vare den gällande.

22 §.

Skall i anledning av högre rätts beslut i inskrivningsärende ärendet ånyo
upptagas till handläggning av inskrivningsdomaren, åligge denne att, sedan
beslutet kommit honom till handa, företaga ärendet å nästa inskrivningsdag.

23 §.

Finnes på grund av anmärkning eller eljest, att införing som skett i
grundbok ej överensstämmer med de handlingar varå ansökan grundats eller
eljest till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende innehåller uppenbar
oriktighet, och kan felet rättas utan att det länder till förfång för
innehavare av annan inskriven rättighet, meddele inskrivningsdomaren omedelbart
beslut om rättelse. Kan sådan rättelse bliva till förfång för innehavare
av annan inskriven rättighet, skall inskrivningsdomaren lämna sökanden
i inskrivningsärendet samt rättighetens innehavare, om denne är
känd, så ock myndighet som avses i 25 kap. 6 § första stycket tillfälle att
yttra sig och förordne efter vad med hänsyn till kostnader och andra omständigheter
finnes lägligast, huru rättigheterna sinsemellan skola äga företräde.

24 §.

Rättelse skall, så snart det kan ske, anmärkas å utskrift eller bevis, som
utfärdats i överensstämmelse med den tidigare inskrivningen. För ändamål
som nu sagts åligge innehavaren av sådaxr handling att på anmodan av in -

1076 Dd B 2 Kungl. Maj ds proposition nr 20 år 1970

skrivningsdomaren tillhandahålla den; inskrivningsdomaren äge förelägga
vite.

Angående ärende om rättelse skall i övrigt tillämpas vad om inskrivningsärende
eljest är stadgat; mot beslut i sådant ärende må talan fullföljas
även av myndighet som avses i 25 kap. 6 § första stycket.

25 §.

Lider någon förlust till följd av fel eller försummelse av inskrivningsdomare
i fråga om handläggning av eller beslut i inskrivningsärende eller
vid utfärdande av bevis på grundval av innehållet i grundbok, äge han erhålla
ersättning av allmänna medel; dock skall rätt till ersättning icke föreligga,
om den skadelidande, sedan han erhållit kännedom om felet, underlåtit
att för bevarande av sin rätt vidtaga åtgärd, som skäligen ankommit
på honom, eller han uppsåtligen eller genom grov oaktsamhet eljest själv
är vållande till förlusten.

Kommer till följd av rättelse enligt 23 § förlust att tillskyndas någon å vilken
fastigheten överlåtits eller i fråga om tomträtt eller vattenfallsrätt denna
överlåtits eller till vilken upplåtits rättighet i fastigheten, tomträtten
eller vattenfallsrätten eller som däri sökt inteckning för panträtt, äge han
erhålla ersättning av allmänna medel; dock skall rätt till ersättning icke
föreligga, om han med hänsyn till felets beskaffenhet eller andra omständigheter
bort inse att fel förelupit.

Vad i 25 kap. 6 och 8 §§ är stadgat gälle ock i fråga om ersättning som
avses i denna paragraf.

26 §.

Närmare föreskrifter om tillämpningen av detta kapitel meddelas av
Konungen.

28 KAP.

Om lagfart

1 §•

Var som med äganderätt förvärvar fast egendom vare skyldig att söka
inskrivning av förvärvet. Sådan inskrivning kallas lagfart.

Skyldighet som avses i första stycket skall dock ej föreligga för dödsbo
i fråga om dess förvärv av egendom, som tillhört den döde, i annat fall än
då dödsboet överlåter egendomen och ej heller för make, som vid bodelning
tillskiftas egendom, med mindre egendomen förut tillhört andra maken.

2 §•

Lagfartsskyldighet skall fullgöras inom tre månader sedan den handling
varå förvärvet grundas (fångeshandlingen) blivit upprättad, om ej enligt
vad nedan sägs lagfartstiden skall räknas från annan tidpunkt.

Är förvärv beroende av villkor, myndighets tillstånd eller annan sådan
omständighet, åligge oberoende härav förvärvaren att söka lagfart.

3 §■

För dödsbo skall i fall som avses i 1 § andra stycket lagfartstiden räknas
från det överlåtelsen av egendomen ägde rum eller, om bouppteckning då
ej registrerats, från det så skett.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1077

Finnes, då bouppteckning efter den döde registreras, allenast en delägare
i dödsboet, skall i fråga om lagfartstiden så anses som om skifte då ägt
rum. Voro då flera delägare i dödsboet men har därefter boet kommit åt!
bestå av allenast en delägare, skall ock därmed skifte anses hava ägt rum.
Omhänderhaves boets förvaltning av boutredningsman eller testamentsexekutör
eller är det avträtt till konkurs, skall dock lagfartstiden börja löpa
först då egendomen blivit utgiven till delägaren.

För testamentstagare, som erhållit fast egendom i legat, skall lagfartstiden
räknas från det testamentet blivit ståndande och legatet utgivits, dock
ej tidigare än från registrering av bouppteckningen.

4 §•

Lagfartstiden räknas, då fast egendom säljes å exekutiv auktion, från
köpebrevets utfärdande samt i fråga om expropriation eller annat sådant
tvångsförvärv eller förköp eller återlcöp från inlösens fullbordan.

5 §•

Är i fråga om bodelning, arvskifte eller annan sådan förrättning stadgad
viss klandertid innan förrättningen blir ståndande, skall lagfartstiden börja
löpa först sedan klandertiden utgått eller, om klandertalan väckts, dom
varigenom förvärvet förklarats bestå vunnit laga kraft.

Avser förvärvet överlåtelse och har innan den föreskrivna lagfartstiden
utlupit talan väckts om återgång eller hävande av överlåtelsen, skall lagfartstiden
räknas från det dom varigenom överlåtelsen förklarats bestå
vunnit laga kraft.

6 §.

Inskrivningsdomaren har att vaka över att lagfartsskyldigheten iakttages
samt äge, när den ej fullgjorts, förelägga vite för dess fullgörande.

7 §■

Är bifall till förvärvarens lagfartsansökan beroende av att föregående
ägares förvärv lagfares, äge, sedan lagfartstiden för dennes förvärv börjat
löpa, förvärvaren söka lagfart även å sist nämnda förvärv. För sådant ändamål
åligge hans företrädare i äganderätten att tillhandahålla de av honom
innehavda handlingar som erfordras.

Har på grund av förordnande i testamente eller annan rättshandling
fast egendom tills vidare ställts utan ägare, må för kommande ägares räkning
lagfart å egendomen sökas av god man eller annan som äger företräda
den kommande ägaren. Sedan denne blivit bestämd, må anteckning därom
införas i grundbok.

8 §.

Den som söker lagfart skall ingiva fångeshandlingen i huvudskrift ävensom
de övriga handlingar som äro erforderliga till styrkande av förvärvet.
Såsom fångeshandling i huvudskrift gälle ock dom, varigenom fastställts
att det åberopade förvärvet ägt rum. Sökes lagfart för dödsbo i fråga om
egendom, som tillhört den döde, eller för arvinge, som är ensam delägare
i dödsbo, skall såsom fångeshandling anses inregistrerad bouppteckning.

Skall förvärvet lagfaras vid flera inskrivningsavdelningar, må avskrift,
som bestyrkts av inskrivningsdomaren vid någon av inskrivningsavdelningarna,
gälla såsom huvudskrift vid den eller de övriga.

1078

Del B 2

Iiungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

9 §.

Lagfartsansökan skall omedelbart avslås

1. om fångeshandlingen ej ingivits och sådant fall ej föreligger som avses
i 17 §;

2. om fångeshandlingen ej är så upprättad som lag föreskriver;

3. om, då förvärvet avser köp eller byte, fångeshandlingen innehåller
villkorsbestämmelse, som enligt 4 kap. 4 eller 28 § medför förvärvets ogiltighet; 4.

om, då förvärvet avser område eller andel av fastighet, i 4 kap. 7, 8,
28 eller 31 § eller eljest i lag föreskriven tid för ansökan om laga delning
försuttits eller ansökan avslagits eller sådant förvärv eljest enligt lag är
ogiltigt;

5. om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, då överlåtelsen ägde rum,
inskränkningen var å inskrivningsdag antecknad i fastighetsboken eller ock
lagfart ej var meddelad för överlåtaren;

6. om fastigheten tidigare överlåtits till någon, vars förvärv enligt 24 kap.
3 eller 8 § äger företräde framför sökandens förvärv;

7. om fastigheten överlåtits å exekutiv auktion, som enligt lag skall äga
företräde framför sökandens förvärv;

8. om för sökandens rätt att förvärva fastigheten erfordras myndighets
tillstånd och i lag föreskriven tid för sökande av sådant tillstånd försuttits
eller ansökan därom avslagits; eller

9. om det är uppenbart, att förvärvet av annan grund än ovan sagts är
ogiltigt eller ej må göras gällande.

10 §.

Förekommer ej omständighet som avses i 9 § men möter mot bifall till
ansökan sådant hinder varom nedan är stadgat, skall ansökan förklaras
vilande för hindrets undanröjande.

Undanröjes ej hindret, skall ansökan avslås.

11 §•

Är talan väckt angående hävande eller återgång av överlåtelse av fastigheten
eller bättre rätt till denna, må lagfart icke beviljas, med mindre enligt
dom eller beslut som vunnit laga kraft förvärvet skall bestå.

Har fastighet, som besväras av förköpsrätt, till sökanden överlåtits av
någon, i anledning av vars förvärv förköpsrätten kan göras gällande, må
lagfart ej beviljas, med mindre det visats att överlåtelsen till sökanden ändock
skall bestå. Vad nu sagts äge i fråga om arrendators förköpsrätt tilllämpning
allenast sedan i mål om förköpet stämningen delgivits.

Har fastighet, som är besvärad av återköpsrätt, överlåtits efter det talan
om återköp väckts, må lagfart å överlåtelsen ej beviljas, med mindre det visats
att överlåtelsen ändock skall bestå.

12 §.

Sökes lagfart på grund av testamente, dom eller förrättning, som ännu
icke vunnit laga kraft, må ansökan icke bifallas innan så skett. Lagfart å
förvärv genom testamente må, när fråga är om legat, ej heller beviljas förrän
legatet utgivits.

Är fråga om förvärv, som avses i 4 §, må lagfart ej beviljas innan där avsett
förhållande inträtt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1079

13 §.

Avser förvärvet överlåtelse och var överlåtaren gift när överlåtelsen ägde
rum, må ansökan ej bifallas, med mindre enligt vad i giftermålsbalken sägs
andra maken samtyckt till överlåtelsen eller tillåtelse till denna eljest givits
eller överlåtelsen ändock är gällande.

14 §.

Avser förvärvet område eller andel av fastighet och är förvärvet beroende
av laga delning, må lagfart icke beviljas innan sådan ägt rum.

Är förvärvet eljest enligt lag beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd, må ansökan icke bifallas, med mindre sådant tillstånd visats
föreligga.

Ansökan må ej heller bifallas, om förvärvet avser överlåtelse och denna
enligt fångeshandlingen är beroende av villkor, med mindre det visats att
villkoret ej längre är gällande. Vad nu sagts skall dock ej avse vid gåva fäst
villkor, som skall gälla under mer än två år från gåvobrevets dag eller för
obestämd tid.

15 §.

Ej må, utom i fall varom sägs i 16 och 19 §§, lagfart beviljas innan fångesmannen
erhållit lagfart.

16 §.

Vad i 15 § är stadgat skall icke äga tillämpning, när lagfart sökes på
grund av expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller återköp.

Har fastigheten överlåtits å exekutiv auktion till gäldande av fordran, för
vilken fastigheten häftar på grund av inskrivning eller som eljest är sådan
att den äger företräde till betalning ur fastigheten i vems hand denna än
är, erfordras ej heller att lagfart beviljats å föregående ägares förvärv.

17 §.

Finnes sökanden ej kunna förete fångeshandlingen men visas sannolika
skäl, att handlingen förkommit eller förstörts samt att ny handling icke
kan anskaffas, må sökanden i stället ingiva avskrift, som kan antagas överensstämma
med huvudskriften, eller av förvärvaren eller vittne vid rättshandlingen
på heder och samvete avgiven skriftlig försäkran om dess huvudsakliga
innehåll.

Kan med hänsyn till den tid som förflutit från förvärvet eller annan omständighet
säker upplysning ej vinnas, vem som var fångesman eller när
och hur förvärvet ägde rum, och visar sökanden att förvärvaren eller någon
som härleder sin rätt från honom varit i mantalslängd upptagen såsom ägare
av fastigheten under de sistförflutna tio åren före ansökan, må ej heller
i detta fall av den anledningen att handling som avses i första stycket ej kan
anskaffas ansökan omedelbart avslås, med mindre under nämnda tid i fastighetsboken
skett inskrivning eller anteckning, som grundar sig å annans
äganderätt till fastigheten eller anspråk därå.

Förekommer ej annan omständighet på grund varav ansökan skall omedelbart
avslås, skall inskrivningsdomaren utfärda kungörelse om ansökan.

18 §.

Kungörelse som utfärdas enligt 17 § skall genom inskrivningsdomarens
försorg anslås i inskrivningsavdelningens kansli samt införas i tidning inom
orten och i allmänna tidningarna. Införandet i allmänna tidningarna
skall ske i första numret för ett kalenderkvartal.

1080

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

19 §.

Visas, sedan vad i 18 § är föreskrivet blivit fullgjort, att förvärvaren och
hans rättsinnehavare under tre år därefter varit i mantalslängd upptagna
såsom ägare till egendomen utan att klander å förvärvet väckts och förekommer
ej heller eljest anledning antaga att annan äger bättre rätt till
egendomen, skall omständighet, som föranlett kungörelsens utfärdande, ej
längre utgöra hinder för bifall till ansökan. Ej heller skall omständighet
som avses i 15 § längre utgöra hinder för lagfarts meddelande; beträffande
kungörelse, som grundar sig å 17 § första stycket, gälle dock vad nu sagts
allenast om lagfart å egendomen, såvitt fastighetsboken utvisar, ej förut
blivit beviljad eller sökt.

Innan ansökan må bifallas skall yttrande inhämtas från kammarkollegiet,
som äger fullfölja talan mot beslutet.

20 §.

År sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt
att överlåta egendomen eller i denna utfästa eller upplåta rättighet, eller
är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans på testamente
grundade rätt att nyttja egendomen, skall, när lagfart sökes eller det eljest
upplyses, anteckning om inskränkningen göras i fastighetsboken.

29 KAP.

Om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrält

Om inskrivning av upplåtelse

1 §•

Den som fått tomträtt till sig upplåten vare skyldig att inom tre månader
från upplåtelsen söka inskrivning av tomträtten; dock skall tiden icke
i något fall börja löpa innan lagfart sökts för upplåtaren.

Inskrivningsdomaren har att vaka över att inskrivningsskyldigheten iakttages
samt äge, när den ej fullgjorts, förelägga vite för dess fullgörande.

Inskrivning må sökas även av fastighetsägaren.

2 §■

Ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås

1. om upplåtelsehandlingen ej ingivits;

2. om föreskrifterna i 17 kap. 1—4 och 6 §§ ej iakttagits;

3. om lagfart ej är sökt för upplåtaren;

4. om fastigheten är utmätt eller besväras av rättighet, för vilken inskrivning
är beviljad eller sökt; eller

5. om det är uppenbart, att upplåtelsen av annan grund än ovan sagts
är ogiltig eller icke må göras gällande.

3 §.

Förekommer ej omständighet som avses i 2 § men möter mot bifall till
ansökan sådant hinder varom stadgas i 4 eller 5 §, skall ansökan förklaras
vilande för hindrets undanröjande.

Undanröjes ej hindret, skall ansökan avslås.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1081

4 §•

Inskrivning må ej beviljas innan upplåtaren erhållit lagfart.

5 §.

Är talan väckt angående upplåtelsens giltighet, må inskrivning icke beviljas,
med mindre enligt dom eller beslut som vunnit laga kraft upplåtelsen
skall bestå.

Vad i första stycket stadgats äge motsvarande tillämpning i fråga om sådan
talan angående upplåtarens äganderätt som avses i 28 kap. 11 § första
stycket.

6 §•

Har i upplåtelsen inskränkning skett i tomträttshavarens rätt att i tomträtten
upplåta annan särskild rättighet än nyttjanderätt, skall, när inskrivning
sökes, anteckning därom göras i tomträttsboken.

7 §•

Ansökan om inskrivning av avtal om sådan ändring i tomträttens innehåll
som avses i 17 kap. 21 § må, sedan tomträtten inskrivits, göras av fastighetsägaren
eller tomträttshavaren.

Har inskrivning för rättighet i tomträtten förut beviljats eller sökts eller
sökes samma dag inskrivning för panträtt, som avser ogulden köpeskilling,
eller för annan rättighet än panträtt, må ansökan ej upptagas, med mindre
rättighetshavaren medgivit åtgärden eller avtalet väsentligen är utan betydelse
för dennes säkerhet. Vad nu sagts äge motsvarande tillämpning, om
utmätning verkställts före den dag inskrivningen sökes.

Angående inskrivningen gälle i övrigt i tillämpliga delar vad i 2—6 §§
är stadgat; är avtalet beroende av att sammanläggning eller laga delning
äger rum, må ansökan ej bifallas, innan nämnda villkor uppfyllts.

8 §•

Framgår av anteckning som införts i tomträttsboken eller upplyses eljest,
att tomträtten enligt 17 kap. 19 § upphört, skall det antecknas i boken.

Sökes i fall som avses i 17 kap. 22 § dödning av tomträttsinskrivningen,
må ansökan ej bifallas, om tomträtten besväras av rättighet, för vilken inskrivning
är beviljad eller sökt, eller tomträtten är utmätt.

9 §•

Bestämmelserna i 1—5 och 7 §§ gälle i tillämpliga delar i fråga om vattenfallsrätt;
hänvisningarna till 17 kap. skola avse motsvarande bestämmelser
i 18 kap.

Framgår i fall som avses i 18 kap. 4 § andra stycket av anteckning som
införts i vattenfallsrättsboken eller upplyses eljest att vattenfallsrätten upphört,
skall anteckning därom göras i boken. Visar fastighetsägaren att eljest
den tid för vilken vattenfallsrätten upplåtits gått till ända, varde det
ock antecknat i boken. Vad i 8 § andra stycket är för där avsett fall stadgat
om tomträtt äge motsvarande tillämpning i fråga om vättenfallsrätt.

Om anteckning i vattenfallsrättsbok av förbehåll, som skett i upplåtelsen,
skola föreskrifterna i 28 kap. 20 § äga tillämpning.

1082

Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Om inskrivning av rättighetens övergång å ny innehavare

10 §.

Övergår tomträtt till ny innehavare, vare denne skyldig att söka inskrivning
av sitt förvärv. Angående sådan inskrivning skall vad i 28 kap. är
stadgat i tillämpliga delar lända till efterrättelse, dock med följande avvikelser: 1.

Ansökan skall omedelbart avslås, om inskrivning av upplåtelsen ej
är sökt eller om förvärvet strider mot stadgandet i 17 kap. 9 § första stycket.

2. Tiden för sökande av inskrivning skall icke i något fall börja löpa innan
inskrivning av upplåtelsen blivit sökt.

3. Stadgandet i 28 kap. 19 § andra stycket skall ej gälla.

11 §•

Vad i 10 § är stadgat angående tomträtt skall äga motsvarande tillämpning
i fråga om vattenfallsrätt, dock gälle ej stadgandet i 28 kap. 13 §.

30 KAP.

Om inteckning

Om inteckning i fast egendom

1 §•

Vill någon för panträtt söka inteckning i fast egendom, ingive pantbrevet.

2 §.

Inteckningsansökan skall omedelbart avslås

1. om pantbrevet ej ingivits i huvudskrift;

2. om föreskrifterna i 8 kap. 2—6 §§ icke iakttagits;

3. om enligt särskilt stadgande eller anteckning i fastighetsbok panträtt
ej må utfästas i fastigheten;

4. om fastigheten besväras av tomträtt eller vattenfallsrätt, för vilken inskrivning
är beviljad eller sökt;

5. om lagfart ej är sökt för den som utfärdat pantbrevet och, om detta
avser ogulden köpeskilling, ej heller för överlåtaren;

6. om lagfart är sökt för någon till vilken pantbrevets utfärdare överlåtit
fastigheten, dock ej då ansökan avser ogulden köpeskilling och göres samma
dag som lagfartsansökan;

7. om fastigheten frångått pantbrevets utfärdare på grund av exekutiv
auktion eller genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller
återköp;

8. om talan väckts angående hävande eller återgång av köp eller byte
och pantbrevet utfärdats av den som överlåtit fastigheten, dock ej då den
till vilken fastigheten överlåtits tidigare sökt inteckning som avses i 4 kap.
27 § eller tiden därför gått till ända;

9. om, där inteckning sökes i hela fastigheten, område eller andel av denna
tagits i mät före den dag inteckningen sökes eller, då ansökan ej avser
ogulden köpeskilling, samma dag ansökan göres; eller

10. om det är uppenbart, att pantbrevet av annan grund än ovan sagts
är ogiltigt eller icke må göras gällande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1083

3 §•

Förekommer ej omständighet som avses i 2 § men möter mot bifall till
ansökan sådant hinder varom stadgas i 4—7 §§, skall ansökan förklaras
vilande för hindrets undanröjande.

Undanröjes ej hindret, skall ansökan avslås.

4 §•

Inteckning må ej beviljas innan den som utfärdat pantbrevet erhållit
lagfart.

5 §•

Har på grund av föreläggande som avses i 27 kap. 16 § talan väckts angående
pantbrevets giltighet eller sökandens rätt att göra pantbrevet gällande
eller upplyses eljest att sådan talan är föremål för prövning, må
inteckning icke beviljas, med mindre enligt dom eller beslut som vunnit
laga kraft pantbrevet må gälla.

Vad i 28 kap. 11 § stadgats angående lagfartsansökan äge motsvarande
tillämpning.

6 §•

Var den som utfärdat pantbrevet gift, må ansökan om inteckning ej bifallas,
med mindre enligt vad i giftermålsbalken sägs andra maken samtyckt
till utfästelsen eller tillåtelse till denna eljest givits eller den ändock
är gällande.

7 §•

Är panträtt utfäst i område av fastighet, vilket återstår efter överlåtelse
av annat område, må, ehuru hinder ej möter enligt 4 §, inteckning ej beviljas
innan det med hänsyn till utgången i frågan om laga delning av fastigheten
visat sig, huruvida inteckningen skall avse allenast återstoden av
fastigheten eller fastigheten i dess helhet. Skall andel, som överlåtits, enligt
överlåtelsehandlingen utbrytas, äge vad nu sagts motsvarande tillämpning.

Är utfästelsen eljest enligt lag beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd, må ansökan icke bifallas, med mindre sådant tillstånd visats
föreligga.

8 §.

Sökes, sedan laga delning ägt rum, inteckning på grund av pantbrev,
som utfärdats dessförinnan, och avser pantbrevet den odelade fastigheten,
åligge sökanden att angiva, om vid bifall till ansökan panträtten skall gälla
allenast i en av de nya fastigheterna eller hur ansvaret dem emellan eljest
skall uppdelas. Ej må ansökan upptagas, med mindre sådant tillkännagivande
ägt rum.

9 §•

Panträtt, vilken skulle äga samma företrädesrätt till betalning som annan
panträtt, skall, om sökanden det begär, i samband med panträttens intecknande
förklaras gälla efter den andra panträtten. Panträtt, som sålunda
sättes efter annan, gälle, även om det ej angivits i beslutet, också
efter panträtt med lika förmånsrätt som den andra panträtten.

Att då panträtt avser ogulden köpeskilling det företräde som tillkommer
panträtten skall anmärkas i inskrivningsbeslutet är stadgat i 24 kap.

1084 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

10 §.

Är i intecknat pantbrev ränta ej utfäst eller skall ränta utgå efter lägre
räntefot än sex procent om året må, även utan samtycke av rättsägare i fastigheten
med lika eller sämre rätt, panträtten utsträckas att genom inskrivning
gälla ränta intill sex procent. Vill någon erhålla sådan inskrivning,
ingive han pantbrevet med fastighetsägarens påskrift därom. Angående påskriften
gälle i tillämpliga delar vad i 8 kap. är stadgat om pantbrev.

11 §•

Vad i 10 § är stadgat äge motsvarande tillämpning i fråga om ändring i
pantbrevs förfallotid.

För anteckning som sägs i 8 kap. 13 § erfordras att pantbrevet jämte
skuldebrev å den fordran, för vilken pantbrevet utgör säkerhet, ingives. På
begäran av den som uppvisar pantbrevet skall sådan anteckning avföras.

12 §.

Ett eller flera intecknade pantbrev må utbytas mot ett eller flera nya
pantbrev, om alla pantbreven ingivas.

Ej må flera intecknade pantbrev utbytas, med mindre de äga lika rätt
eller ock till förmånsrätten gälla omedelbart efter varandra.

13 §.

Sättas vid utbyte flera pantbrev i stället för ett eller flera skall, om sökanden
det begär, bestämmas den ordning i vilken de nya pantbreven skola
medföra förmånsrätt. Om sådant beslut gälle i övrigt vad i 9 § första stycket
är stadgat.

14 §.

På inskrivningsdomaren ankommande ärende som avses i 8 kap. 17 §
skall av denne upptagas, så snart delning av fastigheten ägt rum. Sakägare
vars rätt är i fråga skall erhålla tillfälle att yttra sig; såsom sakägare anses
dock ej innehavare av rättighet för vilken inskrivning ej är beviljad eller
sökt. Om kallelse eller föreläggande gälle i tillämpliga delar vad i 26 kap.
35 och 36 §§ är stadgat.

15 §.

Kommer enligt bestämmelserna i 8 § eller på grund av beslut som avses
i 14 § panträtt att uppdelas på flera fastigheter, skall på begäran av ägare
till någon av fastigheterna eller borgenären pantbrevet utbytas mot skilda
pantbrev för de nya fastigheterna. Vad nu sagts gälle ock i fråga om uppdelning
som avses i 8 kap. 19 §.

För sådant utbyte åligge borgenären att tillhandahålla det äldre pantbrevet
samt fastigheternas ägare att upprätta nya pantbrev; inskrivningsdomaren
äge förelägga borgenären vite. Upprättar fastighetsägaren ej nytt
pantbrev, må i hans ställe inskrivningsdomaren utfärda pantbrev.

16 §.

Vad i 15 § är stadgat om utbyte av pantbrev skall äga motsvarande tilllämpning
då enligt beslut varom stadgats i 26 kap. 39 eller 40 § eller vid
sammanläggning panträtt uppdelats att till skilda delar gälla med olika förmånsrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1085

17 §.

Avser ägarpant viss del av pantbrevs kapitalbelopp, må fastighetsägaren,
om pantbrevet uppvisas, erhålla utbrytning av ägarpanten genom inteckning
av nytt pantbrev att gälla efter borgenärens fordran.

För utbrytning vare borgenär, även om annat avtalats, skyldig att på begäran
av fastighetsägaren uppvisa pantbrevet mot ersättning för kostnad
och besvär enligt vad inskrivningsdomaren prövar skäligt; inskrivningsdomaren
äge förelägga vite. År fastighetsägarens rätt till ägarpant tvistig, må
utbrytning ej ske.

13 §.

Utbrytning såsom i 17 § sägs må även ske på begäran av utmätningsman,
som utmätt ägarpanten, eller, om fastighetsägaren är försatt i konkurs, av
förvaltaren. I sådant fall skall det nya pantbrevet upprättas av utmätningsmannen
eller förvaltaren. I pantbrevet skall upptagas ränta efter samma
räntefot som i det äldre pantbrevet och förfallotiden angivas till sex månader
efter uppsägning.

19 §.

Panträtt må, om pantbrevet ingives, nedsättas efter annan inskriven rättighet;
finnes rättighet med bättre rätt än den senare eller med lika rätt
som denna, gälle, även om det ej angivits i beslutet, panträtten också efter
den andra rättigheten.

Sökes nedsättningen av annan än fastighetsägaren, må nedsättning ej ske,
med mindre fastighetsägaren samtyckt till åtgärden.

20 §.

Inteckning må, om pantbrevet ingives, dödas helt eller till viss del. Sökes
dödningen av annan än fastighetsägaren, må dödning ej ske, med mindre
fastighetsägaren samtyckt till åtgärden.

Vill fastighetsägaren i stället för utbrytning av ägarpant erhålla dödning
av denna, äge vad i 17 § andra stycket är stadgat motsvarande tillämpning.

Angående dödande av panträtt, när pantbrevet förkommit, är särskilt
stadgat.

21 §.

På begäran av den som uppvisar pantbrev, för vilket inteckning är beviljad
eller sökt, skall i fastighetsboken antecknas vem som innehar detsamma.
Uppvisande må ske även vid annan inskrivningsavdelning än den där
panträtten är intecknad; då pantbrev sålunda uppvisats, skall inskrivningsdomaren
översända meddelande därom till sistnämnda inskrivningsavdelning.

Anmäler den, vilken senast antecknats såsom innehavare, skriftligen att
innehavet upphört, skall förhållandet anmärkas i fastighetsboken.

22 §.

I fråga om ansökan som avses i 4 kap. 27 § skall vad i 1 §, 2 § 1, 2 och 8,
5 § första stycket, 6 § och 7 § andra stycket är stadgat icke gälla.

Vid tillämpningen av bestämmelserna i detta kapitel skall i övrigt iakttagas: 1.

Såsom hinder enligt 2 § 6 skall ej anses att lagfart blivit sökt för köparen.

1086 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

2. Stadgandet i 8 § skall tillämpas även för det fall att talan avser två
eller flera fastigheter, för vilka köpeskillingen är gemensam.

3. Vad i tillämpligt lagrum är föreskrivet om pantbrev skall, innan pantbrev
utfärdats, avse den rätt som enligt 4 kap. 27 § tillkommer köparen; såsom
utfärdare av pantbrevet anses säljaren.

4. Ansökan skall även förklaras vilande, om ännu ej är slutligen avgjort
att köpet skall hävas eller återgå. Bifalles ej därom väckt talan, skall ansökan
avslås.

Bifalles inteckningsansökan, skall inskrivningsdomaren utfärda pantbrev
å det belopp jämte ränta som tilldömts köparen.

Vadi denna paragraf är stadgat skall äga motsvarande tillämpning i fråga
om ansökan om inteckning för mellangift vid byte, då talan väckts om hävande
eller återgång av bytet.

Om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt

23 §.

Vad i 1—6 §§, 7 § andra stycket samt 9—13 och 17—22 §§ är stadgat om
inteckning i fast egendom skall äga motsvarande tillämpning i fråga om inteckning
i tomträtt eller vattenfallsrätt, dock med följande avvikelser:

1. Inteckningsansökan skall alltid omedelbart avslås, om inskrivning av
fastighetsägarens upplåtelse av tomträtten eller vattenfallsrätten ej är sökt.

2. I fråga om inteckning i vattenfallsrätt skall stadgandet i 6 § ej gälla.

31 KAP.

Om inskrivning av annan rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt

eller panträtt

Om inskrivning i fast egendom
1 §•

Vill någon söka inskrivning i fast egendom av förköpsrätt, återköpsrätt,
ränterätt, födoråd eller annan särskild rättighet än tomträtt eller vattenfallsrätt,
ingive den handling varå rättigheten grundas.

Sökes lagfart på grund av fångeshandling, som innehåller upplåtelse av
förköpsrätt, återköpsrätt eller födoråd, skall, om ej inskrivning av rättigheten
redan är sökt, lagfartsansökan tillika anses innefatta begäran om inskrivning
av rättigheten.

I fråga om särskild rättighet må inskrivning sökas även av fastighetsägaren.

2 §•

Ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås

1. om den handling varå rättigheten grundas icke ingivits;

2. om föreskrift som meddelats i denna balk angående sådan upplåtelse
varom är fråga icke iakttagits och föreskriften ej avser giltigheten av allenast
visst förbehåll;

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1087

3. om upplåtelsen står i strid med en mot upplåtaren gällande inskränkning
i hans rätt att förfoga över egendomen och, då upplåtelsen ägde rum,
inskränkningen var å inskrivningsdag antecknad i fastighetsboken eller ock
lagfart ej var meddelad för upplåtaren;

4. om fastigheten besväras av tomträtt eller vattenfallsrätt, för vilken
inskrivning är beviljad eller sökt;

5. om lagfart ej är sökt för upplåtaren och, om upplåtelsen skett i samband
med överlåtelse av fastigheten, ej heller för överlåtaren;

6. om fastigheten före upplåtelsen överlåtits till någon, vars förvärv enligt
24 kap. 3 eller 8 § äger företräde framför sökandens förvärv;

7. om fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren på grund av exekutiv
auktion eller genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv
eller återköp;

8. om talan väckts angående hävande eller återgång av köp eller byte och
den som överlåtit fastigheten upplåtit rättigheten efter överlåtelsen, dock
ej då den till vilken fastigheten överlåtits tidigare sökt inteckning som avses
i 4 kap. 27 § eller tiden därför gått till ända;

9. om, där inskrivning sökes i hela fastigheten av förköpsrätt, återköpsrätt,
ränterätt eller födoråd, område eller andel av fastigheten tagits i mät
före den dag då inskrivning sökes; eller

10. om det är uppenbart att av annan grund än ovan sagts upplåtelsen
är ogiltig eller rättigheten upphört eller eljest icke må göras gällande.

3 §•

Förekommer ej omständighet som avses i 2 § men möter mot bifall till
ansökan sådant hinder varom stadgas i 4 §, skall ansökan förklaras vilande
för hindrets undanröjande.

Undanröjes ej hindret, skall ansökan avslås.

4 §•

Bestämmelserna i 30 kap. 4 och 5 §§ angående inteckning äge motsvarande
tillämpning i fråga om inskrivning som avses i detta kapitel; är i
fastighet, som besväras av förköpsrätt, särskild rättighet upplåten före delgivning
av stämning i förköpsmålet, utgöre förköpsrätten dock ej i något
fall hinder för rättighetens inskrivning.

Är rättighet som avses i detta kapitel upplåten i område av fastighet, vilket
återstår efter överlåtelse av annat område, må, ehuru hinder ej möter
enligt första stycket, inskrivning ej beviljas innan frågan om laga delning
av fastigheten blivit slutligen avgjord. Kommer laga delning ej till stånd,
skall ansökan anses avse den odelade fastigheten; är fråga om upplåtelse
av förköpsrätt, skall ansökan avslås. Skall andel, som överlåtits, enligt överlåtelsehandlingen
utbrytas, äge vad nu sagts motsvarande tillämpning.

Är upplåtelsen eljest enligt lag beroende av domstols eller annan myndighets
tillstånd, må ansökan icke bifallas, med mindre sådant tillstånd visats
föreligga.

5 §.

Rättighet, som skulle äga företräde framför annan i detta kapitel avsedd
rättighet eller framför panträtt, skall, om sökanden det begär, i samband
med rättighetens inskrivning förklaras gälla efter den andra rättigheten.

Finnes rättighet med bättre rätt än den andra rättigheten eller med lika
rätt som denna, gälle, även om det ej angivits i beslutet, rättigheten också
efter förstnämnda rättighet.

1088 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

6 §•

Vad i 30 kap. 8, 14 och 15 §§ är stadgat angående panträtt äge motsvarande
tillämpning i fråga om ränterätt och födoråd; beträffande ränterätt
skola ock 12 och 13 §§ tillämpas.

7 §•

Sedan dom eller beslut, varigenom förordnats om utbyte av födoråd mot
ränterätt, vunnit laga kraft, skall på anmälan av fastighetsägaren eller födorådstagaren
inskrivningsdomaren utfärda till födorådstagaren ställt räntebrev
och inskriva ränterätten att gälla med samma sätt som tillkom födorådet.

8 §.

Angående inskrivning av överenskommelse om ändring i eller tillägg till
avtal om återköpsrätt äge i fråga om medgivande av innehavare av rättighet
i fastigheten vad i 29 kap. 7 § andra stycket är stadgat motsvarande
tillämpning.

9 §•

Inskriven rättighet må på begäran av rättighetshavaren nedsättas efter
annan inskriven rättighet; avser nedsättningen särskild rättighet, må det
dock ske allenast med fastighetsägarens samtycke.

Vad i 5 § andra stycket är stadgat skall äga motsvarande tillämpning.

10 §.

Inskrivning må på begäran av rättighetshavaren dödas helt eller till viss
del; i fråga om särskild rättighet må det dock ske allenast med fastighetsägarens
samtycke. Inskrivning må ock på sätt nu sagts dödas, om fastighetsägaren
visar att rättigheten helt eller till viss del upphört.

11 §•

Angående rättighet som grundar sig å förvärv, varom stadgats i 24 kap.
13 §, men i övrigt är av den beskaffenhet som avses å detta kapitel, skall
vad däri är stadgat äga motsvarande tillämpning; dock gälle följande avvikelser: 1.

Nyttjanderätt som avses i 12 kap. 2 § ärvdabalken må ej inskrivas,

2. Sökes inskrivning på grund av testamente eller förrättning som ännu
icke vunnit laga kraft, må ansökan ej bifallas innan så skett. I avbidan på
sådant hinders undanröjande skall ansökan förklaras vilande.

Om inskrivning i tomträtt och vattenfallsrätt
12 §.

Bestämmelserna i 1—7 och 9—11 §§ skola äga motsvarande tillämpning
i fråga om rättighet i tomträtt eller vattenfallsrätt; dock skall ansökan om
inskrivning alltid omedelbart avslås, om inskrivning av fastighetsägarens
upplåtelse av tomträtten eller vattenfallsrätten ej är sökt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1089

32 KAP.

Om inskrivning i bruksenhet

33 KAP.

Om anteckning i grundbok

1 §•

När besvär inkommit över slutligt beslut i inskrivningsärende eller beslut,
varigenom ansökan i sådant ärende förklarats vilande, skall därom genast
göras anteckning i grundbok. Sådan anteckning skall ock ske, då inskrivningsdomaren
upptagit fråga om rättelse som avses i 27 kap. 23 § och slutligt
beslut i ärendet ej meddelas samma dag.

2 §•

Sedan i inskrivningsärende, som fullföljts till högre rätt, slutligt beslut
genom den högre rättens försorg översänts till inskrivningsdomaren, åligge
denne att i grundbok göra de anteckningar som föranledas av beslutet.

3 §.

När talan väckes angående hävande eller återgång av överlåtelse av fast
egendom eller om bättre rätt till egendomen eller utövande av förköpsrätt,
som är upplåten i egendomen, eller av arrendators förköpsrätt eller av återköpsrätt,
skall rätten därom genast göra anmälan till inskrivningsdomaren.
Har rätten meddelat dom eller slutligt beslut, som vunnit laga kraft, skall
ock anmälan därom ske till inskrivningsdomaren; därvid skall domen eller
beslutet tillhandahållas denne. Inkommen anmälan skall, jämte de uppgifter
som därav föranledas, antecknas i grundbok.

Bestämmelserna i första stycket gälle i tillämpliga delar i fråga om tomträtt
och vattenfallsrätt med iakttagande av att vad där sägs om hävande
eller återgång av överlåtelse även skall avse upplåtelsen.

Är eljest tvist av beskaffenhet att angå inskrivning, skall ock därom göras
anmälan för anteckning i grundbok, dock allenast då rätten i tvisten
meddelat dom eller slutligt beslut som vunnit laga kraft.

4 §•

Sedan i tvist, som avses i 3 § och som fullföljts till högre rätt, dom eller
slutligt beslut genom den högre rättens försorg översänts till underrätten,
åligge denna att för anteckning i grundbok tillhandahålla inskrivningsdomaren
domen eller beslutet.

5 §•

Om vissa anteckningar, som enligt denna balk skola ske i grundbok, är
stadgat i 8 kap. 7 och 13 §§, 9 kap. 2 §, 10 kap. 2, 18 och 23 §§, 17 kap. 15,
18 och 25 §§, 18 kap. 4 §, 26 kap. 29, 31 och 47 §§, 27 kap. 17 §, 28 kap.
7 och 20 §§, 29 kap. 6—11 §§, 30 kap. 10, 11, 21 och 23 §§ samt 32 kap.
1 §•

1090 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Har fast egendom, tomträtt eller vattenfallsrätt utmätts eller inskriver
fordran fastställts till betalning ur sådan egendom eller, då egendomen ingår
i konkursbo, begärts försäljning därav i den ordning utsökningslagen
bestämmer eller har utmätningen upphävts eller frågan om egendomens
försäljning eljest förfallit skall, då bevis eller anmälan därom inkommit, inskrivningsdomaren
göra anteckning i grundbok; anteckning att egendomen
utmätningsvis försålts skall ske, då handling som visar köpeskillingens fördelning
inkommit. Angående den inverkan exekutiv försäljning eller expropriation
eller annat sådant tvångsförvärv eller återköp eller fördelning i
annat fall av medel, som nedsatts hos myndighet, ägt å beståndet av inskriven
rättighet eller å kapitalbeloppet av panträtt eller ränterätt, så ock
angående beslut jämlikt 9 kap. 13 § om jämkning av utgående ränta skall
inskrivningsdomaren göra anteckning i grundbok, då anmälan, bevis eller
fördelningslängd som utvisar förhållandet inkommit.

Vad eljest i lag eller författning är stadgat om att visst förhållande skall
antecknas i grundbok vare gällande.

6 §•

Visas eller är eljest uppenbart att anteckning, som skett i grundbok, till
följd av ändrade förhållanden ej längre kan vara av betydelse, skall den
avföras.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1091

Bihang2

J ordabalksutredningens
förslag

FÖRSLAG

till

Jordabalk

Härigenom förordnas, att jordabalken i Sveriges rikes lag skall hava följande
lydelse.

FÖRSTA AVDELNINGEN

Om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom

8 KAP.

Om panträtt

Allmänna bestämmelser

1 §•

Vill ägare av fast egendom, att panträtt grundas i denna, ansöke då härom
hos inskrivningsdomaren. Panträtten kommer till stånd genom att inskrivningsdomaren
utfärdar pantbrev och inskriver det; sådan inskrivning
kallas inteckning.

2 §•

Ej må panträtt grundas i område eller andel av fastighet.

Utan hinder av vad nu sagts må, när område överlåtits eller överlåtelse
skett av andel med bestämmelse att andelen skall utbrytas, ansökas om
panträtt i den överlåtna egendomen eller i vad av fastigheten återstår efter
överlåtelsen. I fråga om den egendom som överlåtits vare bifall till ansökan
beroende av laga delning; ansökan i den egendom som återstår skall, om
laga delning ej kommer till stånd, anses hänföra sig till hela fastigheten.

3 §•

Samma panträtt må ej grundas i flera fastigheter (gemensam panträtt)
för så vitt icke fastigheterna äro i en ägares hand. Gemensam panträtt må
dock ej någonsin grundas i andra fastigheter än sådana, som äro belägna
19 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

1092 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

inom samma domsaga eller, vad angår stad med rådhusrätt, inom samma
stadsområde.

Häftar fastighet för gemensam panträtt, må i fastigheten grundas allenast
panträtt vilande å den fasta egendom, vilken omfattas av sagda gemensamma
panträtt.

Särskilda bestämmelser om gemensam panträtt meddelas i 26—32 §§.

4 §•

Ansökan om panträtt sker genom ingivande av panträttsansökningshandling.

Fastighetsägarens underskrift å panträttsansökningshandling skall vara
styrkt av vittnen. Å ansökningshandling, som upprättas av statlig myndighet,
erfordras ej vittnen. Angående ansökningshandlingens innehåll och
upprättande gälle i övrigt de bestämmelser, som därom meddelas av
Konungen.

Sedan fastighetsägaren överlämnat ansökningshandling till någon, som
skall hava den blivande panträtten såsom säkerhet för fordran, äge han ej
återkalla en genom handlingens ingivande gjord panträttsansökan eller i
övrigt förfoga över denna.

Om inskrivningsdomarens prövning av panträttsansökan stadgas närmare
i denna balks 26 kap.

5 §•

Pantbrevet skall vara ställt att gälla i innehavarens hand och innehålla
förskrivning om betalning ur den fasta egendomen av visst kapitalbelopp i
svenskt mynt jämte den ränta, som avses skola utgå. Om särskild förf allotid
skall iakttagas, angives denna. Tillkommer panträtt såsom säkerhet för
ogulden köpeskilling, skall detta angivas i pantbrevet. Ej må i pantbrevet
intagas villkor, varav panträttens inträde eller bestånd skulle vara beroende.

Beträffande pantbrevets innehåll och upprättande gälle i övrigt av
Konungen meddelade bestämmelser.

6 §•

Panträtt giver ej befogenhet att avkräva fastighetsägaren personligt betalningsansvar
för förskrivningen i pantbrevet. Ej må pantbrev innehålla förskrivning
om sådant ansvar.

Fastighetsägaren må, om han innehar pantbrevet, därå anteckna att det
endast gäller i hans hand eller avser visst skuldförhållande, så ock genom
ny anteckning upphäva eller ändra tidigare anteckning därom. Anteckning
att pantbrevet endast gäller i fastighetsägarens hand eller att det avser visst
skuldförhållande skall, om så begäres i panträttsansökningshandlingen,
verkställas av inskrivningsdomaren i samband med pantbrevets upprättande.

7 §•

Patenträttsansökningshandling upprättad av den, vars fastighet avträtts
eller å dagen för handlingens ingivande avträdes till konkurs, må ej leda till
att panträtt grundas i fastigheten.

Utan hinder av vad nu sagts må dock grundas panträtt som avser ogulden
köpeskilling, såvida panträtten sökes sist samma dag som lagfart för konkursgäldenären.

Har panträtt blivit grundad i strid med förestående stadganden, skall, när
förhållandet styrkes, i grundbok antecknas att panträtten är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1093

8 §''

Har i fastighet, som efter klander frånvinnes dess innehavare, panträtt
grundats sedan fastigheten kom ur rätte ägarens hand, vare panträtten utan
verkan.

Vad i första stycket är stadgat äge motsvarande tillämpning, då det äganderättsförvärv,
som ligger till grund för panträttsansökan, förklarats skola
återgå såsom ogiltigt eller på talan av överlåtaren avtalet därom blivit hävt;
dock gälle panträtt, vilken grundats före talans väckande, när gåva på talan
av givaren återgår till denne på grund av villkor, som avser viss tid utöver
två år från gåvobrevets dag eller obestämd tid.

Om beståndet av panträtt, då panträttsansökningshandling upprättats av
annan än rätte ägaren, stadgas i 22 kap.; är eljest för sådant fall särskild föreskrift
meddelad, vare den gällande.

9 §.

Panträtt innebär att vid utsökning eller då medel eljest av myndighet fördelas
mellan rättsägare i fastigheten ur denna skall i mån av tillgång och
efter det företräde mellan rättsägarna som enligt lag skall iakttagas utgå
vad som förskrivits, dock ej ränta som upplupit tidigare än två år före den
dag då fastigheten utmättes eller konkursansökan gjordes eller nedsättning
av medel, som eljest skola fördelas, ägde rum.

Är i pantbrevet ränta upptagen, skall den, där betalningstiden försittes,
utgå efter enahanda grund som före förfallodagen.

10 §.

Angående invändning av fastighetens ägare mot borgenärs innehav av
pantbrev och dennes rätt till betalning på grund av pantbrev skall tillämpas
vad för motsvarande fall är stadgat om skuldebrev.

Vad nu sagts gälle ock i fråga om förfallotid, pantbrevs återställande och
utfärdande av kvitto vid betalning, anteckning å pantbrev om betalning eller
uppsägning, överlåtares eller pantsättares ansvar för pantbrevets giltighet
samt överlåtelses eller pantsättnings giltighet mot borgenärer.

Om verkan av invändning, att pantbrevet är ogiltigt eller eljest ej må göras
gällande mot fastighetsägaren, stadgas i 22 kap.

11 §•

Borgenärs rätt att göra panträtten gällande är oberoende av att hans fordran
preskriberats eller han underlåtit anmäla den efter kallelse å okända
borgenärer eller gäldenären erhållit tvångsackord.

Har panträtt dödats eller har, enligt vad därom är stadgat, panträtten eljest
upphört eller blivit utan verkan, gälle ej heller pantbrevet i vad det avser
panträtt som sålunda förfallit.

Dödande av förkommet pantbrev medför ej att panträtten förfaller, men
handlingen är utan verkan.

12 §.

Är pantbrev av fastighetsägaren lämnat som säkerhet för fordran, äge
borgenären, även om annat avtalats, överlåta eller till annan pantsätta pantbrevet
allenast i samband med denna fordran; dock må pantbrevet utmätas
för borgenärens fordran så ock, när gäldenären är försatt i konkurs, försäljning
ske av pantbrevet enligt vad därom är stadgat i konkurslagen.

Har överlåtelse eller pantsättning ägt rum i strid med vad i första stycket

1094 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

stadgats, vare denna utan verkan, såframt ej den som mottog pantbrevet eller
annan till vilken det sedermera överläts eller pantsattes därvid var i god
tro.

13 §.

Ehuru förfallotid är inne för pantbrev, vilket fastighetsägaren lämnat som
säkerhet för fordran, må borgenären ej kräva betalning på grund av pantbrevet,
innan även fordran förfallit. Ej heller må dessförinnan fastighetsägaren
infria pantbrevet; och gälle, när fordran grundas å skuldebrev, denna
inskränkning mot ny ägare av fastigheten, ehuru han ej är betalningsskyldig
för borgenärens fordran.

14 §.

Kommer fastighet, som häftar för panträtt, till följd av vanvård eller naturhändelse
eller av annan orsak att så försämras att panträttens värde väsentligt
minskas, äge borgenären söka betalning ur fastigheten, ehuru förfallotid
ej är inne.

Samma lag vare när i betydande omfattning skett överlåtelse av industritillbehör
samt överlåtelsen gått utom ramen för rörelsens normala drift.

15 §.

Om betalning av pantbrev, ehuru det ej är förfallet, ur medel som på
grund av exekutiv försäljning eller eljest skola av myndighet fördelas mellan
rättsägare i fastigheten är särskilt stadgat.

16 §.

Innehaves pantbrev av fastighetsägaren eller må pantbrevet på grund av
invändning enligt 10 § första stycket eller eljest ej göras gällande mot denne,
skall panträtten såsom ägarpant tillkomma fastighetsägaren; dock äge
han ej söka betalning ur fastigheten eller tillgodonjuta ränta.

Vad nu sagts äge motsvarande tillämpning, då panträtten till viss del ej
må göras gällande mot fastighetsägaren. Panträtten skall därvid anses bestå
av två skikt, dels, med företräde, det borgenären tillkommande och dels
ägarpanten. Borgenärens skikt skall utgöras av det kapitalbelopp, som motsvarar
hans kapitalfordran, jämte ränta å sagda belopp om sådan upptagits
i pantbrevet. Räntan må utom för fordringsränta tagas i anspråk enbart för
fordran å indrivningskostnader och andra jämförbara, av fordringsförhållandet
föranledda kostnader. Om utbrytning av ägarpant stadgas i 26 kap.
12 och 13 §§.

17 §.

Sammanlägges fastighet, som häftar för panträtt, med annan fastighet,
skall panträtten omfatta hela den nybildade fastigheten. Vad sålunda stadgats
gälle även område, som i samband med sammanläggning avstyckas för
sådant ändamål, så ock andel i fastighet, såframt denna ingår i laga skifte
och sammanläggning äger rum under skiftet.

18 §.

Säljes fastighet, som häftar för panträtt, å exekutiv auktion, då skall, sedan
auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts, panträtten upphöra
till belopp, som enligt borgenärsförteckningen icke täckes av köpeskillingen.
I fråga om belopp, som täckes av köpeskillingen men faller utom
det för försäljningen bestämda lägsta budet, upphör panträtten, om ej köparen
enligt utsökningslagen fått avräkna beloppet på köpeskillingen.

Del B 2

1095

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Skall enligt utsökningslagen fördelning ske av medel, som äro att tillgå
vid utsökning, ehuru försäljning ej ägt rum, vare panträtt för vars gäldande
försäljningen skolat ske utan verkan till belopp, som vid fördelningen utfaller
därå.

19 §.

Avstås fastighet, som häftar för panträtt, på grund av expropriation eller
annat sådant tvångsförvärv skall, när inlösen fullbordats, panträtten upphöra.

Vad i första stycket är stadgat om fastighet äge motsvarande tillämpning
beträffande område, som avstås.

Angående beståndet av panträtt vid förköp och återköp meddelas bestämmelser
i 5 kap. 22, 27 och 33 §§ samt 6 kap. 18 §.

20 §.

Skola i annat fall än som avses i 18 § eller 19 § första stycket, enligt vad
därom är stadgat, hos myndighet nedsatta medel fördelas mellan rättsägare
i fastigheten, vare panträtt i denna eller, i fall som avses i 19 § andra stycket,
i återstoden av fastigheten utan verkan till belopp, som vid fördelningen
utfaller å panträtten; har panthavare, innan fördelningen ägt rum, avstått
från sin rätt till betalning, gälle dock hans panträtt till oförändrat belopp.

Att i visst fall panträtt, som utgått ur brandskadeersättning, är utan verkan
så ock huru ny panträtt i stället må grundas är särskilt stadgat.

21 §‘

Om ändring i pantbrevs ränta eller förfallotid, om utbyte av pantbrev, så
ock angående panträtts upphörande genom dödning stadgas i 26 kap.

22 §.

Svarar fastighetsägaren för fordran, för vilken panträtt i fastigheten utgör
säkerhet, och låter borgenären ny ägare av fastigheten övertaga skulden,
vare i förhållande till borgenären förre ägaren fri, om ej annat är avtalat.

Har vid fastighetens försäljning å exekutiv auktion borgenären på grund
av panträtt, som utgör säkerhet för fordran, ägt uppbära betalning ur köpeskillingen
men låter han efter överenskommelse med köparen belopp, som
kunnat utgå ur köpeskillingen, kvarstå i fastigheten, vare till motsvarande
belopp förre ägaren fri; vad nu sagts gälle ock, då köparen såsom panthavare
fått avräkna beloppet å köpeskillingen.

Att när borgenärens fordran grundar sig å löpande skuldebrev gäldenärens
rätt till invändning på grund av förhållande som avses i första eller
andra stycket kan gå förlorad till följd av borgenärs goda tro, därom är
stadgat i lagen om skuldebrev.

23 §.

Angående inverkan å fordran, för vilken panträtt utgör säkerhet, av borgenärens
åtgärd, varigenom panträtten upphör eller dess värde minskas
gälle vad i allmänhet är stadgat om pant i lös egendom.

24 §.

Vad i denna balk är stadgat om pantbrev, som efter ansökan av fastighetsägaren
utfärdats av inskrivningsdomaren, skall även tillämpas i fråga

19f Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20 Del B 2

1096 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

om pantbrev, som enligt därom meddelad bestämmelse eljest utfärdas av
inskrivningsdomaren, om ej annat är föreskrivet; och gälle därvid i tilllämpliga
delar jämväl vad i balken är stadgat om panträttsansökningshandling.

25 §.

Om panträtt i järnväg är särskilt stadgat.

Särskilda bestämmelser om gemensam panträtt

26 §.

Är panträtt grundad i flera fastigheter gemensamt, skall ansvaiigheten
vila å var och en av dem till så stort belopp, som faller å fastigheten efter
förhållandet mellan dennas särskilda värde och sammanlagda värdet av
alla fastigheterna. Varje fastighets värde skall beräknas efter det taxeringsvärde,
som var gällande året näst före den tidpunkt, då panträttsansökan
gjordes, eller, om för det året ej finnes särskilt taxeringsvärde å fastigheten,
det taxeringsvärde som därefter först åsättes. Om när en eller
flera av fastigheterna skola utmätningsvis säljas taxeringsvärde saknas för
någon av dem, skall ansvarighetens fördelning bestämmas efter de värden,
som efter vad i utsökningslagen stadgas åsättas fastigheterna av utmätningsmannen.
, .. ....

Kan den, som har gemensam panträtt i flera fastigheter, ur köpeskillingen
för någon av dem ej utfå det belopp, varför fastigheten enligt första stycket
svarar, skall bristen falla de övriga fastigheterna till last och fordelas
dem emellan enligt grunden i samma stycke. Saknas i någon av fastigheterna
tillgång till gäldande av därå belöpande andel i bristen, skall den andelen
på enahanda sätt fördelas å de återstående fastigheterna.

27 §.

Har fastighet delats, sedan den kommit att häfta för panträtt, skall, såvitt
ej annorlunda följer av 28 §, i fråga om de särskilda delarnas ansvarighet
för panträtten tillämpas vad i 26 § stadgas.

28 §.

Om fastighet, som häftar för panträtt, delats genom avstyckning enligt
19 kap. lagen om delning av jord å landet eller 5 kap. lagen om fastighetsbildning
i stad eller enligt lagen om delning av fastighet vid ändring i rikets
indelning med mera samt stamfastighet och avstyckad fastighet icke
längre äro i samme ägares hand, skall stamfåstigheten svara för hela panträtten
och den avstyckade fastigheten allenast för vad av panträtten icke
kan utgå ur köpeskillingen för stamfastigheten. Äro från stamfastigheten
flera fastigheter avstyckade, skall fastighet, varå lagfart senare är sökt, ga
i betalning före fastighet, varå lagfart sökts tidigare. Har å samma inskrivningsdag
lagfart sökts å flera av de avstyckade fastigheterna eller ar
fråga om avstyckade fastigheter, varå lagfart ej blivit sökt, skall fastighet,
som senare överlåtits, gå tidigare i betalning; äro fastigheterna överlåtna
samma dag, skall ansvarigheten fördelas mellan dem efter de grunder, som

stadgas i 26 §. ..... ..

Vad nu sagts i fråga om avstyckad fastighet skall jämväl aga tillämpning
i avseende å område, som av mark samfälld för flera fastigheter utlagts till

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1097

tomt eller tomtdel och jämlikt 1 kap. 3 g lagen om fastighetsbildning i stad
är att anse såsom avstyckat.

Bestämmelserna i detta lagrum hindra icke, att panthavaren på en gång
söker betalning ur stamfastigheten och den eller de avstyckade fastigheterna.

29 §.

Innehavare av gemensam panträtt i flera fastigheter är, om någon av
dem skall på begäran av annan än panthavaren särskilt säljas i den ordning
utsökningslagen bestämmer, berättigad att i försäljningen indraga jämväl
de övriga fastigheterna eller någon av dem utan hinder av att förfallotiden
ej är inne för panträtten.

Vill panthavaren utnyttja sin indragningsrätt, skall han inom den i utsökningslagen
föreskrivna tiden för anmälan av fordran eller rättighet, som
skall iakttagas vid försäljningen, framställa sitt yrkande i den ordning 1
och 2 §§ lagsökningslagen bestämma och till auktionsförrättaren ingiva bevis,
att yrkandet blivit framställt.

Göres ej sådant yrkande eller kommer gjort yrkande att förfalla, må ej
innehavaren av den gemensamma panträtten ur köpeskillingen för fastighet,
som försäljes vid auktionen, utfå det belopp, varför fastigheten enligt
26 § andra stycket eller 28 § svarar i förhållande till ännu ej försålda fastigheter.

30 §.

Har fastighet, som gemensamt med annan eller andra fastigheter häftar
för panträtt, blivit såld i den ordning utsökningslagen bestämmer, skall
fastigheten, sedan auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts,
icke vidare häfta för större del av panträtten än köparen enligt 131 § utsökningslagen
kan hava fått avräkna å köpeskillingen eller som enligt 117 §
1 mom. samma lag skall innestå i fastigheten.

Angående verkan å panträtten av medelsfördelning enligt 18 § andra
stycket och 20 § första stycket gälle vad sagda lagrum stadga; dock skall
icke i något fall vara av betydelse att panthavaren avstått från sitt rätt till
betalning.

31 §.

Häfta flera fastigheter gemensamt för panträtt och säljas någon eller
några av dessa utmätningsvis, skola de övriga ej vidare ansvara för vad av
panträtten kunnat utgå ur köpeskillingen för de fastigheter, som sålts.

Sker fördelning av medel, som äro att tillgå vid utsökning i någon eller
några av de gemensamt häftande fastigheterna, ehuru försäljning ej ägt
rum, skola de övriga fastigheterna ej heller svara för belopp, som vid fördelningen
utfaller å panträtten. Samma lag vare när i annat fall, enligt vad
därom är stadgat, hos myndighet nedsatta medel fördelas mellan rättsägare
i fastighet, vilken gemensamt med annan eller andra fastigheter häftar för
panträtt.

32 §.

Om relaxation och uppdelning av gemensam panträtt stadgas i 26 kap.

1098

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

26 KAP.

Om handläggning av panträttsärenden

Allmänna bestämmelser

1 §•

Panträttsansökan skall omedelbart avslås

1. om panträttsansökningshandlingen ej ingivits i huvudskrift;

2. om panträttsansökningshandlingen utformats i strid med innehållet i
8 kap. 2—4 §§;

3. om enligt särskilt stadgande eller anteckning i fastighetsbok panträtt
ej må grundas i fastigheten;

4. om fastigheten besväras av tomträtt, för vilken inskrivning är beviljad
eller sökt;

5. om lagfart ej är sökt för panträttssökanden och, om ansökan avser
ogulden köpeskilling, ej heller för överlåtaren;

6. om lagfart är sökt för någon till vilken panträttssökanden överlåtit fastigheten,
dock ej då ansökan avser ogulden köpeskilling och göres samma
dag som lagfartsansökan;

7. om fastigheten frångått panträttssökanden på grund av exekutiv auktion
eller genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller återköp; 8.

om talan väckts angående hävande eller återgång av köp eller byte
och panträttsansökningshandlingen upprättats av den som överlåtit fastigheten,
dock ej då den till vilken fastigheten överlåtits tidigare sökt panträtt
som avses i 4 kap. 27 § eller tiden därför gått till ända;

9. om, där panträtt sökes i hela fastigheten, område eller andel av denna
tagits i mät före den dag ansökan göres eller, då ansökan ej avser ogulden
köpeskilling, samma dag ansökan göres; eller

10. om det är uppenbart, att panträttsansökningshandlingen av annat
skäl än ovan sagts icke må leda till att panträtt grundas.

Särskilda bestämmelser om panträtt enligt 4 kap. 27 § finnas i 19 § samt
om panträtt beträffande tomträtt uti 20 § här nedan.

2 §■

Förekommer ej omständighet som avses i 1 § men möter mot bifall till
panträttsansökan sådant hinder, varom stadgas i 3—6 §§, skall ansökan
förklaras vilande för hindrets undanröjande.

Undanröjes ej hindret, skall ansökan avslås.

3 §.

Panträtt må ej grundas, innan den som upprättat panträttsansökningshandlingen
erhållit lagfart.

4 §•

Har i anledning av föreläggande, som avses i 23 kap. 16 §, talan väckts
angående panträttsansökningshandlingens giltighet eller ingivarens befogenhet
att göra handlingen gällande eller upplyses eljest att sådan talan är

Del B 2

1099

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

föremål för prövning, må panträtt icke grundas, med mindre enligt dom
eller beslut, som vunnit laga kraft, panträttsansökan må upptagas.

Vad i 24 kap. 11 § stadgats angående lagfartsansölcan äge motsvarande
tillämpning.

5 §■

Var den som upprättat panträttsansökningshandlingen gift, må panträtt
ej grundas, med mindre enligt vad i giftermålsbalken sägs andra maken
samtyckt till panträttsansökan eller tillåtelse till denna eljest givits eller
ansökan ändock är gällande.

6 §•

Avser panträttsansökan område av fastighet, vilket återstår efter överlåtelse
av annat område, må, ehuru hinder ej möter enligt 3 §, panträtt ej
grundas innan det med hänsyn till utgången i frågan om laga delning av
fastigheten visat sig, huruvida panträtten skall avse allenast återstoden av
fastigheten eller fastigheten i dess helhet. Skall andel, som överlåtits, enligt
överlåtelsehandlingen utbrytas, äge vad nu sagts motsvarande tillämpning.

Ej heller eljest må panträtt, som enligt lag är beroende av domstols eller
annan myndighets tillstånd, grundas med mindre sådant tillstånd visats
föreligga.

7 §•

Föreligger ej mot bifall till panträttsansökan hinder som ovan i detta kapitel
omförmäles, skall inskrivningsdomaren utfärda pantbrev och inteckna
detsamma.

8 §•

Panträtt, vilken skulle äga samma företrädesrätt till betalning som annan
panträtt, skall, om panträttssökanden det begär, i beslutet om panträttens
grundande förklaras gälla efter den andra panträtten. Panträtt, som sålunda
sättes efter annan, gälle, även om det ej angivits i beslutet, också efter panträtt
med lika förmånsrätt som den andra panträtten.

Att då panträtt avser ogulden köpeskilling det företräde som tillkommer
panträtten skall anmärkas i beslutet om panträttens grundande är stadgat
i 21 kap.

9 §•

År ränta ej upptagen i pantbrev eller skall ränta utgå efter lägre räntefot
än sex procent om året må, även utan samtycke av rättsägare i fastigheten
med lika eller sämre rätt, panträtten utsträckas att genom inskrivnjng
gälla ränta intill sex procent. Vill någon erhålla sådan inskrivning, ingive
han pantbrevet med fastighetsägarens påskrift därom. Angående påskriften
gälle i tillämpliga delar vad i 8 kap. är stadgat om panträttsansökningshandling.

Vad i första stycket är stadgat äge motsvarande tillämpning i fråga om
ändring i pantbrevs förfallotid.

10 §.

Fastighetsägaren må med ingivande av ett eller flera pantbrev erhålla det
eller dem utbytta mot ett eller flera nya (utbyte). Såsom underlag för det
eller de nya pantbreven skall upprättas panträttsansökningshandling.

Ej må flera pantbrev utbytas, med mindre de äga lika rätt eller ock till
förmånsrätten gälla omedelbart efter varandra.

1100

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
11 §•

Sättas vid utbyte flera pantbrev i stället för ett eller flera skall, om sökanden
det begär, bestämmas den ordning i vilken de nya pantbreven skola
medföra förmånsrätt. Härom gälle i övrigt vad i 8 § är stadgat.

12 §.

Avser ägarpant viss del av pantbrevs kapitalbelopp, må fastighetsägaren,
om pantbrevet ingives, erhålla ägarpanten utbruten genom att inskrivningsdomaren,
med panträttsansökningshandling såsom underlag, utfärdar och
intecknar nytt pantbrev att gälla näst efter borgenärens fordran (utbrytning).

För utbrytning vare borgenär, även om annat avtalats, skyldig att på begäran
av fastighetsägaren utlämna pantbrevet mot ersättning för kostnad
och besvär enligt vad inskrivningsdomaren prövar skäligt; inskrivningsdomaren
äge förelägga vite. År fastighetsägarens rätt till ägarpant tvistig, må
utbrytning ej ske.

I samband med utbrytning skall borgenärens pantbrev utbytas mot nytt
pantbrev enligt vad i 10 § stadgas.

13 §.

Utbrytning må även ske på begäran av utmätningsman, som utmätt ägarpanten,
eller, om fastighetsägaren är försatt i konkurs, av förvaltaren; och
skall i dylikt fall utmätningsmannen eller förvaltaren upprätta panträttsansökningshandlingen.
I det nya pantbrevet skall upptagas ränta efter samma
räntefot som i det äldre pantbrevet och förfallotiden angivas till sex
månader efter uppsägning.

14 §.

Panträtt må, om pantbrevet ingives, nedsättas efter annan inskriven rättighet
(postposition); finnes rättighet med bättre rätt än den senare eller
med lika rätt som denna, gälle, även om det ej angivits i beslutet om postpositionen,
panträtten också efter den andra rättigheten.

Sökes postpositionen av annan än fastighetsägaren, må den ej ske, med
mindre fastighetsägaren samtyckt till åtgärden.

År fråga om gemensam panträtt och skall postpositionen avse enbart någon
eller några av de besvärade fastigheterna eller ock någon eller några
i vidare mån än de övriga, medför postpositionen likväl icke rubbning av
övriga fastigheters betalningsansvar enligt 8 kap. 26 § andra stycket eller
28 §; och erfordras fördenskull för postpositionens genomförande samtycke
av såväl ägarna av sistnämnda fastigheter som innehavare av inskriven
rättighet i dessa, vilken gäller eller efter postpositionen skulle gälla med
lika eller sämre rätt än den panträtt som skall nedsättas. Vid postposition
i fastighet, som svarar allenast enligt 8 kap. 28 §, erfordras dock icke samtycke
av dennas ägare; ej heller kräves i sådant fall medgivande från ägaren
av stamfastigheten, ägare av fastighet, vilken före den ifrågavarande svarar
för brist i stamfastigheten, eller rättighetshavare i någondera av sagda fastigheter.

15 §.

Panträtt må, om pantbrevet ingives, dödas helt eller till viss del av sitt
belopp (dödning). Sökes dödningen av annan än fastighetsägaren, må den
ej ske, med mindre fastighetsägaren samtyckt till åtgärden; är fråga om
gemensam panträtt, kräves dock icke medgivande från ägare av fastighet,

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970 Del B 2 1101

som svarar allenast enligt 8 kap. 28 §. I samband med dödning till viss del
av beloppet skall pantbrevet utbytas mot nytt pantbrev enligt vad i 10 §
stadgas.

Vill fastighetsägaren i stället för utbrytning erhålla dödning, äge vad i
12 § andra stycket är stadgat motsvarande tillämpning.

Angående dödande av panträtt, när pantbrevet förkommit, är särskilt
stadgat.

16 §•

År fråga om gemensam panträtt, må en till viss del företagen dödning av
panträtten ske jämväl på sådant sätt, att någon eller några av de besvärade
fastigheterna befrias från sin ansvarighet men panthavaren likväl bevaras
vid sin rätt att för full betalning hålla sig till övriga fastigheter (relaxation).
För relaxationens genomförande erfordras, förutom pantbrevets ingivande,
samtycke av såväl ägarna av sistnämnda fastigheter som innehavare av inskriven
rättighet i dessa gällande med lika eller sämre rätt än den panträtt
som skall relaxeras. Sökes relaxationen av annan än fastighetsägaren, må
den ej ske, med mindre denne samtyckt till åtgärden. Vid relaxation i fastighet,
som svarar allenast enligt 8 kap. 28 §, erfordras dock icke samtycke av
dennas ägare; ej heller kräves i sådant fall medgivande från ägaren av stamfastigheten,
ägare av fastighet, vilken före den ifrågavarande svarar för brist
i stamfastigheten, eller rättighetshavare i någondera av sagda fastigheter.

I område, som förvärvats av stat eller kommun för att ingå i gatumark
inom stadsplan eller byggnadsplan, må på begäran av förvärvaren relaxation
genomföras utan att medgivande föreligger vare sig från panthavaren
eller från övriga i första stycket angivna sakägare, såframt det visas sannolika
skäl för att områdets värde belöper sig till högst två procent av stamfastighetens
värde före avskilj andet.

Om hur avstyckat område må i annan ordning befrias från ansvar för
panträtt i stamfastighet är särskilt stadgat.

17 §.

Under nedan angivna förutsättningar må gemensam panträtt uppdelas i
särskilda panträtter, gällande i envar av fastigheterna eller i olika grupper
av dem (uppdelning); hinder föreligger ej för att uppdelning bestämmes
innebära, att någon eller några av de gemensamt häftande fastigheterna
skola helt befrias från ansvar för panträtten. Skola två eller flera av de
fastigheter, vilka inbegripits i uppdelningsärende, i enlighet med vad som
beslutats i detta häfta gemensamt för den ursprungliga panträttens hela
belopp eller för del av detta, vare de sinsemellan till fullo ansvariga enligt
8 kap. 26 § andra stycket eller 28 §. Har fastighet avstyckats från mark,
som är gemensam för flera fastigheter, och uppdelas panträtter i dessa, varigenom
särskilda panträtter komma att vila å den avstyckade fastigheten,
skall tillika i förekommande fall avgöras i vilken inbördes ordning panträtterna
däri skola gälla.

Vill panthavaren påkalla uppdelning, äge han med ingivande av pantbrevet
ansöka därom; ansökan skall innefatta förslag om hur uppdelningen
skall företagas. Därest sökanden ej genom ansökningshandlingarna eller
sedermera efter föreläggande från inskrivningsdomaren förmår styrka att
förslaget biträdes av såväl ägarna av de fastigheter, varå den gemensamma
panträtten vilar, som ock innehavare av inskriven rättighet i fastigheterna
gällande med lika eller sämre rätt än panträtten, har inskrivnings -

1102 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

domaren att kalla dessa och sökanden till förhandling. Utmynnar förhandlingen
icke i enhälligt omfattad överenskommelse angående uppdelningens
verkställande, är inskrivningsdomaren skyldig att inom en månad upprätta
eget förslag till uppdelning och delgiva sakägarna detsamma. Föreligga erforderliga
medgivanden redan i samband med ansökan eller träffas vid förhandling
överenskommelse, som nyss sagts, eller godkännes inskrivningsdomarens
förslag av alla sakägare, fastställer inskrivningsdomaren uppdelningen
i enlighet därmed. Blir inskrivningsdomarens förslag icke godkänt,
skall ärendet avskrivas.

Framställning om uppdelning må göras även av den, vars fastighet häftar
för den gemensamma panträtten, och skall dylik framställning upptagas
jämväl om sökanden icke till ansökningen fogat pantbrevet. Å handläggningen
av ärendet skall tillämpas vad i andra stycket stadgats, dock att
panthavarens samtycke skall lämnas i form av att pantbrevet ingives med
bevis därom påtecknat.

Angående utfärdande av nya pantbrev gälle vad därom allmänt är föreskrivet.

18 §.

På begäran av den som uppvisar pantbrev skall i fastighetsboken antecknas
vem som innehar detsamma. Uppvisande må ske även vid annan
inskrivningsavdelning än den där pantbrevet är utfärdat; då pantbrev sålunda
uppvisats, skall inskrivningsdomaren översända meddelande därom
till sistnämnda inskrivningsavdelning. Vad nu sagts om pantbrev skall även
gälla bevis att panträttsansökan förklarats vilande.

Anmäler den, vilken senast antecknats såsom innehavare, skriftligen att
innehavet upphört, skall förhållandet anmärkas i fastighetsboken.

Särskilda bestämmelser om panträtt enligt 4 kap. 27 §

19 §.

I fråga om panträttsansökningshandling, som köpare av fast egendom
upprättat under de i 4 kap. 27 § avsedda omständigheterna, skall vad i 1 §
8, 4 § första stycket, 5 § och 6 § andra stycket är stadgat icke gälla.

Vid tillämpningen av bestämmelserna i detta kapitel skall i övrigt iakttagas
:

1. Såsom panträttssökande anses säljaren.

2. Att lagfart blivit sökt för köparen skall ej anses utgöra hinder enligt

1 §6.

3. Panträttsansökan skall förklaras vilande även för det fall att ännu ej
är slutligen avgjort att köpet skall hävas eller återgå. Ogillas därom väckt
talan, skall ansökan avslås.

Föreligger ej hinder mot panträttsansökan, skall inskrivningsdomaren utfärda
pantbrev å det belopp jämte ränta som tilldömts köparen samt inteckna
pantbrevet.

Vad i denna paragraf är stadgat skall äga motsvarande tillämpning beträffande
ansökan om panträtt för mellangift vid byte, då talan väckts om
hävande eller återgång av bytet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1103

Särskilda bestämmelser beträffande tomträtt
20 §.

Vad i 1—5 §§, 6 § andra stycket, 7—13 §§, 14 § första och andra styckena,
15 § samt 18 och 19 §§ är stadgat om panträtt i fast egendom skall äga
motsvarande tillämpning i fråga om panträtt i tomträtt, dock att panträttsansökan
alltid skall omedelbart avslås, om inskrivning av fastighetsägarens
upplåtelse av tomträtten ej är sökt eller om panträttsansökan avser gemensam
panträtt.

1104

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Bihang3

Arrendelagsutredningens
förslag

Förslag till Jordabalk

Härigenom förordnas att jordabalken i Sveriges rikes lag i nedanstående
delar skall ha följande lydelse.

(Nuvarande lydelse)1 (Föreslagen lydelse)2

2 KAP.

Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende -

1 §•

Avtal, varigenom jord upplåtes till
brukande mot lega, skall upprättas
skriftligen; och varde i avhandlingen
upptagna samtliga villkor, som
betingas. Ändring eller tillägg, som
ej avfattas skriftligen, vare utan verkan.

Har fastigheten övertagits till brukande
mot lega, utan att skriftligt
avtal blivit upprättat, njute brukaren,
där det ej berott på honom, att
giltigt arrendeavtal sedermera icke
kommit till stånd, ersättning för den
skada, som därigenom tillskyndas
honom. Förbehåll, som strider mot
vad sålunda stadgats, vare utan verkan.

Den, som vill framställa anspråk
på skadestånd enligt andra stycket,

1 Gällande lagrum återges i den lydelse de
hade den 1 juli 1968. Den nuvarande lydelsen
avser när annat ej sägs lagen den 14
juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom;
senaste lydelse SFS 1968:342 o. 346.

Första avdelningen

Rättsförhållanden rörande fast
egendom

8 KAP.

Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende Avtalets

form
1 §•

Avtal varigenom jord mot vederlag
upplåtes till brukande skall upprättas
skriftligen. I handlingen skall
alla avtalsvillkor intagas.

Har jorden tillträtts utan att
skriftligt avtal blivit upprättat och
har det ej berott på brukaren att giltigt
arrendeavtal sedermera icke
kommit till stånd, har han rätt till
ersättning för skada. Talan därom
skall vid påföljd av rättens förlust
väckas inom ett år från det jorden
avträddes.

2 Redaktionellt ansluter sig den föreslagna
lydelsen till Kungl. Maj :ts den 11 februari
1966 och den 20 januari 1967 till lagrådet
hänskjutna förslag till delar av ny
jordabalk.

Del B 2

1105

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

skall anhängiggöra sin talan inom
ett år från det fastigheten avträddes,
eller vare sin rätt förlustig.

2 §•

Upplåtelse på arrende skall ske för
viss tid eller ock för arrendatorns
livstid; dock att, där upplåtelsen angår
huvudgård till fideikommiss, boställe
eller annan fastighet, varöver
upplåtaren icke äger förfoga utöver
sin egen besittningstid, upplåtelsen
jämväl må kunna ske för sådan tid.
Är icke arrendetiden så bestämd,
som nu sagts, skall avtalet anses ingånget
för en tid av fem år.

Har vid arrende gällande för viss
tid arrendatorn fortfarit med brukningen
efter arrendetidens utgång,
och bär ej inom två månader därefter
jordägaren anmanat honom att
avflytta, skall avtalet anses förlängt
på fem år.

3 §•

Den, som till annan upplåter jord
på arrende, må ej i vidare mån än
som överensstämmer med vad här
nedan i 9, 27, 33—37 och 39 §§ stadgas
förbehålla sig eller annan ägare
av fastigheten rätt att frånträda avtalet
före arrendetidens slut; har sådant
förbehåll skett, vare det utan
verkan. 4

4 §•

Är arrendetiden så bestämd, att
den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid

(.Föreslagen lydelse)

Förbehåll som strider mot denna
paragraf är utan verkan.

Arrendetiden

2 §•

Upplåtelse på arrende skall ske för
viss tid eller för arrendatorns livstid.
Avser upplåtelsen boställe eller
annan fast egendom, varöver upplåtaren
icke äger förfoga utöver sin
egen besittningstid, får upplåtelse
ske även för sådan tid. Är icke arrendetiden
så bestämd som nu sagts,
skall avtalet anses ingånget för en
tid av fem år.

Arrende för viss tid förlänges med
samma tid, dock högst fem år i sänder,
och i övrigt på oförändrade villkor,
om uppsägning ej sker senast
åtta månader före arrendetidens
slut. Bestämmelsen gäller icke, om
arrendetiden är kortare än ett år.

Förbehåll som strider mot första
stycket är utan verkan. Förbehåll
som strider mot andra stycket är ej
gällande mot arrendatorn; dock kan
den i 43 § omnämnda arrendenämnden
medgiva undantag om särskilda
skäl föreligger.

3 §•

Den som till annan upplåter jord
på arrende får ej i vidare mån än
som överensstämmer med vad i 2, 9,
28, 33—37 och 39 §§ stadgas förbehålla
sig eller annan ägare av fastigheten
rätt att återtaga jorden före
arrendetidens slut. Sådant förbehåll
är dock giltigt om det godkänts av
arrendenämnden. Godkännande får
lämnas endast om särskilda omständigheter
föranleder därtill.

4 §•

Är arrendetiden så bestämd att
den i 7 kap. 5 § stadgade längsta ti -

1106

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

för nyttjanderätts bestånd överskrides,
och vill jordägaren eller arrendatorn
förty frånträda avtalet när
sagda tid är ute, skall uppsägning
ske i den ordning 38 § bestämmer.

5 §•

Fardag för tillträde och avträde av
arrenderad fastighet är den fjortonde
dagen i mars månad. Infaller fardag
å söndag, skall tillträde eller avträde
ske följande dag.

Fjorton dagar före tillträdesdagen
äge tillträdaren få åt sig upplåten
hälften i fastighetens hus.

6 §•

Legan må ej utsättas annorledes
än i penningar. Sker det ändock,
skall legan, oavsett vad i avtalet föreskrivits,
beräknas i penningar till
belopp, som med hänsyn till förhållandena
vid tiden för avtalets slutande
får anses utgöra skäligt arrende.
Om förbehåll att arrendatorn skall
utgöra arbete stadgas i 45—48 §§.

Är ej tid utsatt för erläggande av
arrende, skall det erläggas sist tre
månader före varje arrendeårs utgång.

(Föreslagen lydelse)

den för nyttj anderätts bestånd överskrides
och vill jordägaren eller arrendatorn
av sådan anledning frånträda
avtalet, när sagda tid är ute,
skall uppsägning ske i den ordning
38 § bestämmer.

5 §•

Fardag för tillträde och avträde av
arrende är den 14 mars. Är det en
söndag är i stället nästa dag fardag.

Fjorton dagar före tillträdesdagen
skall hälften i arrendeställets hus
upplåtas åt tillträdaren.

Betalning av arrende

6 §•

Arrendet skall utsättas och erläggas
i pengar. Skall arrendet utgå enligt
index, skall avtalet innehålla
uppgift om ett efter förhållandena
avpassat högsta belopp som ej får
överskridas. Eljest skall arrendet
vara till sin storlek bestämt. Har vad
sålunda stadgats icke beaktats i avtalet,
skall arrendet bestämmas till
belopp, som med hänsyn främst till
parternas avsikter och övriga förhållanden
vid tiden för avtalets slutande
får anses vara skäligt. Om förbehåll
att arrendatorn skall utföra arbete
eller leverera varor stadgas i 9
kap.

Arrendet skall betalas senast tre
månader före varje arrendeårs utgång,
om annat ej avtalats.

58 §4

Arrendeavgift skall vara till sin
storlek bestämd.

Inträffar i orten allmän svårare
missväxt, njute arrendatorn skälig
nedsättning i arrendeavgiften; och
skall i ty fall vad i 36 § stadgas an 1

58 § st. 1 gäller endast vid sociala arrenden;
58 § st. 2 gäller endast vid vissa sociala
arrenden; 49 § st. 1 o. 3.

nr 20 år 1970 Del B 2 1107

Kungl. Maj:ts proposition

(Nuvarande lydelse)

gående påföljd av dröjsmål med erläggande
av arrende icke äga tilllämpning,
där arrendatorn före förfallodagen
påyrkat nedsättning i arrendeavgiften
och inom en månad
efter det denna blivit slutligen bestämd
erlägger densamma.

7 §•

Utan jordägarens medgivande må
ej arrendatorn åt annan upplåta
nyttjanderätt till fastigheten eller
del därav; dock må arrendatorn, där
det kan ske utan men för jordägaren,
uthyra rum till bostad eller upplåta
område av ouppodlad mark till
upplagsplats eller för liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen byggnad,
genhet för jordägaren.

(.Föreslagen lydelse)

Arrendatorns rätt att upplåta
nyttjanderätt

7 §•

Utan jordägarens medgivande får
ej arrendatorn åt annan upplåta
nyttjanderätt till arrendestället eller
del därav; dock får han, om det
kan ske utan olägenhet för jordägaren,
hyra ut lediga utrymmen i byggnad
eller upplåta område av ouppodlad
mark till upplagsplats eller för
liknande ändamål.

om det kan ske utan påtaglig olä -

8§.

Ej må arrendatorn, i vidare mån
än av andra stycket framgår, utan
jordägarens samtycke till annan
överlåta arrenderätten.

Är arrendeavtalet slutet för viss
tid ej understigande tio år, och vill
arrendatorn lämna från sig arrendet,
bjude då jordägaren att återtaga fastigheten
mot skyldighet att gälda arrendatorn
skälig ersättning för arrenderättens
värde. Är jordägaren
därtill villig, men kan ej överenskommelse
träffas om ersättningens
belopp, varde arrenderättens värde
fastställt vid avträdessyn, som i 10 §
avses. Vill jordägaren ej återtaga
fastigheten, eller har han ej inom en
månad efter det hembudet gjordes
förklarat sig därtill villig, vare arrendatorn
öppet att i sitt ställe sätta
annan, med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas.

Arrendatorns rätt att sätta annan i
sitt ställe

8 §•

Arrendatorn får ej utan jordägarens
samtycke sätta annan i sitt
ställe.

Är arrendeavtalet slutet för viss
tid ej understigande tio år får dock
arrendatorn överlåta arrendet till
annan, om denne skäligen kan godtagas
av jordägaren. Innan överlåtelsen
sker skall arrenderätten hembjudas
jordägaren till inlösen. Antages
hembudet, vilket i så fall skall
ske inom en månad, men kan överenskommelse
ej träffas om ersättningen,
skall den bestämmas vid avträdessyn
enligt 10 §.

1108

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

9 §.

Dör arrendatorn före arrendetidens
utgång, skall, där ej för sådant
fall arrendeavtalet innefattar annat
förbehåll, avtalet fortfarande vara
gällande, men delägarna i boet äge i
ty fall, ändå att avtalet icke är slutet
för viss tid ej understigande tio
år, enahanda rätt, som vid arrende
för sådan tid enligt 8 § tillkommer
arrendator; dock åligge dem, där de
vilja göra bruk av denna rätt, att
inom sex månader efter dödsfallet
hembjuda jordägaren att återtaga
fastigheten.

Vid livstidsarrende njute arrendatorns
hustru, där äktenskapet var
ingånget innan avtalet slöts, efter
mannens död arrendet till godo så
länge hon förbliver änka; går hon i
nytt gifte, må jordägaren uppsäga
avtalet.

10 §.

Arrendatorn åligge att väl hävda
jorden samt, vårda och underhålla
byggnader och övriga fastighetens
tillhörigheter, så att icke något under
arrendetiden försämras. Eftersätter
han vad sålunda åligger honom,
vare han pliktig att utgiva ersättning
till jordägaren när fastigheten
avträdes; finnes då arrendatorn
hava avhjälpt brist, som befanns vid
tillträdet, njute han därför gottgörelse
av jordägaren.

Till efterrättelse mellan jordägaren
och arrendatorn skall, där ej i
följd av överenskommelse bevisning

År rendatorns död
9 §.

Dör arrendatorn före arrendetidens
slut skall avtalet likväl gälla.
Dödsboet får dock frånträda avtalet,
om det uppsäges inom sex månader
efter dödsfallet. Dödsboet äger även,
oavsett för vilken tid avtalet är ingånget,
samma rätt som enligt 8 §
andra stycket tillkommer arrendator
för där avsett fall; dock skall hembud
göras inom sex månader efter
dödsfallet.

Vid livstidsarrende äger arrendatorns
make, om äktenskapet var ingånget
innan avtalet slöts, tillgodonjuta
arrendet för sin egen livstid.
Går den efterlevande maken i nytt
gifte, får jordägaren uppsäga avtalet.

Förbehåll i avtalet att vad i andra
stycket stadgats icke skall gälla mot
arrendatorn är utan verkan, om arrendatorn
har sin bostad på arrendestället.

Arrendeställets skick. Syn

10 §.

Arrendatorn skall vårda och underhålla
arrendestället. Försämras
det genom att arrendatorn eftersätter
vad sålunda åligger honom, skall
han vid avräkning med jordägaren
utgiva ersättning till denne. Avhjälper
arrendatorn brist som fanns vid
tillträdet, är han vid avräkningen
berättigad att erhålla gottgörelse av
jordägaren.

Avräkning skall ske när arrendeavtalet
upphör att gälla. Avräkning
skall också ske när arrendetiden förlänges,
om villkoren därvid ändras.

Avräkningen skall grundas på
syn, om icke överenskommelse träffas
att bevisning om arrendeställets

Del B 2

1109

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

angående fastighetens skick är obehövlig,
hållas syn, när fastigheten
tillträdes och när den avträdes. Ej
må i avtalet intagas förbehåll, som
med avseende å sätt och tid för synens
förrättande eller beträffande
fullföljd av talan mot synen strider
mot vad nedan i 11—13 §§ är stadgat.
Har sådant förbehåll skett, vare
det utan verkan.

61 §d

Arrendatorn åligge att väl hävda
jorden, avhjälpa sådana brister å
nödiga byggnader, som föranleda
blott mindre reparation, samt vårda
och underhålla övriga fastighetens
tillhörigheter, så att icke något under
arrendetiden försämras; äge
dock till botande av brandskada, som
utan arrendatorns vållande timat å
byggnad, av jordägaren undfå skälig
gottgörelse för kostnaden. Eftersätter
arrendatorn vad sålunda åligger
honom, ersätte han jordägaren, när
fastigheten avträdes. Finnes arrendatorn
då hava på egen bekostnad
avhjälpt brist, som befanns vid tillträdet,
njute han därför gottgörelse
av jordägaren.

11 §•

Syn, som i 10 § avses, skall förrättas
av minst två med ortens förhållanden
förtrogna män, vilka uttagas
bland nämndemän, ägodelningsnämndemän
eller de för lantmäteriförrättningar
utsedda gode män eller
ock bland dem, som förut innehaft
sådan befattning och äro därtill
valbara. Kunna jordägaren och

i Gäller vid sociala arrenden i stället för
10 § st. 1.

(Föreslagen lydelse)

skick skall ske på annat sätt. Överenskommelse
att framtida avräkning
skall grundas på en redan hållen
syn är dock utan verkan, om
mer än nio år förflutit sedan synen
påbörjades.

Syn skall hållas när arrendatorn
tillträder och när han avträder samt
vid de avräkningar som däremellan
skall ske. överenskommelse att synen
skall förrättas eller klandras på
annan tid eller annat sätt än vad nedan
i It—13 §§ stadgas är utan verkan.
Förbehåll att första styckets
tredje punkt ej skall gälla är giltigt
endast om arrendatorn är befriad
från skyldighet att återställa arrendestället
i visst skick.

11 §•

Syn, som i 10 § avses, skall förrättas
av minst två ojäviga och med ortens
jordbruksförhållanden förtrogna
synemän. De skall av jordägaren
och arrendatorn utses bland dem
som av länsstyrelsen förordnats att
vara synemän. Enas ej parterna om
valet skall rätten utse synemän.

Synemän skall ha avlagt domared
eller försäkran enligt 4 kap. 11 §
rättegångsbalken.

1110

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

arrendatorn ej enas om valet, nämne,
på begäran av endera, domaren i
orten eller, om fastigheten hör till
stad, där rådhusrätt finnes, rådhusrättens
ordförande synemän som
nyss sagts. Mot syneman gälle de
jäv, som enligt rättegångsbalken gälla
mot domare.

Yppas hos synemännen olika meningar
och äro på vardera sidan lika
många, skola synemännen välja
ytterligare en syneman; och gälle
vad de flesta säga eller, där var har
sin mening och jämkning ej kan ske,
den särskilt tillkallade synemannens
mening. Kunna synemännen ej
enas om valet, vare lag som i första
stycket för där avsett fall är stadgat.

Tillträdessyn må ej hållas tidigare
än sex månader före eller senare
än tre månader efter tillträdesdagen,
ej heller avträdessyn tidigare än sex
månader före eller senare än tre
månader efter avträdesdagen.

12 §.

När syn, som i 10 § sägs, skall hållas,
utsätte synemännen dag för förrättningen
å tid, då marken därför
är tjänlig, och underrätte jordägaren
och arrendatorn om dagen. Utebliver
någondera, må synen icke hållas, där
icke den uteblivne bevisligen underrättats
om tiden för förrättningen.

Menar part, att syneman är jävig,
anmäle det vid synen, och give synemännen
däröver beslut. Ej må av
part, som varit vid synen tillstädes,
fråga om jäv senare väckas, där ej
jävet blivit veterligt först efter synen,
ej heller må i något fall jäv göras
gällande annorledes än i sammanhang
med klander av förrättningen;
skolande beträffande rättighet
för part att i rättegången göra
gällande jäv mot syneman vad i fråga
om domarejäv är i allmänhet

(Föreslagen lydelse)

Har synemännen olika meningar
skall flertalets mening gälla. Kan beslut
ej åstadkommas på sådant sätt
men har parterna eller rätten utsett
en av synemännen att vara ordförande,
skall hans mening gälla som
synemännens beslut. Kan ej heller
på detta sätt beslut åstadkommas,
skall synemännen välja ytterligare
en syneman, som då blir ordförande.
Enas ej synemännen om valet skall
rätten utse.

Tillträdessyn och avräkningssyn
får ej påbörjas tidigare än sex månader
före eller avslutas senare än
tre månader efter den dag till vilken
synen hänför sig. Föreligger särskilda
skäl kan dock arrendenämnden
på begäran av part medgiva att synen
får avslutas senare.

12 §.

Synemännen skall utsätta synen
till tid då marken är tjänlig samt
underrätta parterna om dagen. Uteblir
part får synen hållas endast om
han bevisligen underrättats.

Menar part att syneman är jävig
eller icke förtrogen med ortens jordbruksförhållanden,
skall han anmäla
det innan synegången börjar. Synemännen
skall omedelbart och senast
samma dag giva beslut över anmärkningen.
Senare får sådan anmälan
framställas endast i samband
med klander av synen och då endast
under förutsättning att parten icke
varit närvarande vid synen eller
först senare fått vetskap om det förhållande
varpå anmärkningen grun -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år i970

Del B 2

1111

(Nuvarande lydelse)

stadgat i rättegångsbalken äga motsvarande
tillämpning. Vad nu stadgats
skall ock gälla, där part menar,
att syneman, som förut suttit i
nämnd eller ägodelningsrätt eller varit
god man vid lantmäteriförrättningar,
icke vidare är valbar till den
befattning, eller att syneman icke är
förtrogen med ortens förhållanden.

Vid synen skall undersökas allt
vad till fastigheten hör, såsom
åbyggnad, trädgård, åker och äng,
beteshagar, hägnader, diken, vägar,
broar, brunnar och vattenledningar,
samt i penningar uppskattas vad till
botande av därvid befunna brister
erfordras. Från synen må dock undantagas
viss del av fastigheten, så
framt mellan jordägaren och arrendatorn
överenskommes, i vad mån
brister därå skola tagas i beräkning,
samt anteckning om sådan överenskommelse
göres i synehandlingen.
Vid avträdessyn skall verkställas
den uppskattning, som erfordras för
bestämmande av ersättning enligt
17 §. (12 § st. 4)

Över allt vad vid synen förekommer
skall upprättas skriftlig handling,
som av synemännen undertecknas.
(12 § st. 3)

Om vad missnöjd part har att
iakttaga för fullföljd av talan mot
synen skall i synehandlingen lämnas
tydlig hänvisning. (13 § st. 2)

Kostnaden för synen skola jordägaren
och arrendatorn gemensamt
vidkännas. (12 § st. 5)

13 § första stycket
Är jordägaren eller arrendatorn
missnöjd med syn, som hållits på

(Föreslagen lydelse)

das. I fråga om parts rätt att därvid
åberopa sådant förhållande skall vad
om jäv mot domare är i allmänhet
stadgat äga motsvarande tillämpning.

Vid synen skall undersökas allt
som hör till arrendestället, såsom
byggnader, trädgård, åker och äng,
beteshagar, hägnader, diken, vägar,
broar, brunnar och ledningar. Från
synen får dock undantagas viss del
av arrendestället, om mellan jordägaren
och arrendatorn överenskommes
i vad mån brister därå skall tagas
i beräkning, samt anteckning om
överenskommelsen göres av synemännen.
Vid avräkningssyn skall
även verkställas sådan uppskattning
som erfordras för bestämmande av
ersättning enligt 17 §. Synemännen
får anlita sakkunnig och det biträde
som de eljest behöver.

Över allt vad vid synen förekommer
skall upprättas skriftlig handling,
som av synemännen undertecknas.
När brist föreligger skall anteckning
göras om bristens beskaffenhet,
de åtgärder som erfordras
för dess avhjälpande samt kostnaden
härför. Tydlig hänvisning skall
lämnas om vad den har att iakttaga
som vill klandra synen. Synehandlingen
skall inom två månader efter
synens avslutande delgiv,.'' °nvar av
parterna. Vad om delgivning rv uppsägning
är stadgat skall därvid äga
motsvarande tillämpning.

Kostnaden för synen skall parterna
betala gemensamt. Sinsemellan
skall de fördela kostnaden lika. Förbehåll
som strider häremot är utan
verkan.

13 §.

Är part missnöjd med syn, som
hållits på sätt och inom tid som 11 §

1112

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

sätt och inom den tid 11 § bestämmer,
äge efter stämning klandra
densamma vid domstol. Instämmer
han ej talan inom tre månader från
det synehandlingen delgavs honom,
gälle synen såsom fullt bevis för fastighetens
skick vid tillträdet eller avträdet;
och vare motbevisning emot
synen ej vidare tillåten.

14 §.

Har i arrendeavtalet jordägaren
utfäst att å fastigheten uppföra
byggnad eller att eljest försätta fastigheten
i visst skick, men underlåter
han det, äge arrendatorn, sedan
vid syn beräknats kostnaden för
bristens avhjälpande, verkställa arbetet
i jordägarens ställe och i mån
av arbetets utförande undfå gottgörelse
med det vid synen fastställda
belopp; vill arrendatorn hellre uppsäga
avtalet, vare det honom Öppet,
där ej bristen är av allenast ringa
betydelse. För den tid fastigheten på
grund av jordägarens underlåtenhet

(Föreslagen lydelse)

bestämmer, får han genom stämning
å motparten klandra synen vid domstol.
Instämmer han ej sin talan inom
tre månader från det synehandlingen
delgavs honom, vinner synen
laga kraft och gäller såsom fullt bevis
för arrendeställets skick den dag
till vilken synen hänför sig. Motbevisning
emot synen är därefter ej
tillåten. För återställande av försutten
klandertid skall gälla vad i rättegångsbalken
stadgas om återställande
av försutten laga tid för fullföljd
av talan mot dom.

Har ena parten i rätt tid klandrat
synen, får även den andra parten
göra det, om det sker inom två veckor
från den dag då den första partens
klandertid utgick. Återkallas eller
förfaller eljest den första klandertalan
förfaller också den senare.

I mål om klander är synemännen
efter beslut av rätten skyldiga att avgiva
yttrande eller att efter återförvisning
fortsätta synen. Rätten har
att bestämma tid inom vilken fortsatt
syn skall avslutas.

Har parterna avtalat att klander
skall prövas av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra
skiljedomen, skall i stället skiljeavtalets
tillämpning påkallas inom
nu angivna tider.

14 §.

Ingår i arrendet bostad för arrendatorn
eller hans anställda åligger
det jordägaren att vid tillträdet avlämna
bostaden i det skick som hälsovårdsstadgan
kräver.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1113

(.Nuvarande lydelse)

är i bristfälligt skick njute arrendatorn
skälig nedsättning i arrendeavgiften;
äge ock rätt till skadestånd.

Har frågan om kostnadens beräkning
ej upptagits vid tillträdessynen,
må hållas särskild syn. Beträffande
sådan särskild syn gälle i tillämpliga
delar vad i 11—13 §§ stadgas om syn
vid tillträde eller avträde; dock att
kostnaden för synen skall gäldas enligt
de för kostnad i rättegång stadgade
grunder.

Ingår arbetarbostad i arrendet,
åligge jordägaren, ändå att i avtalet
annorlunda blivit bestämt, att verkställa
nybyggnad eller ombyggnad,
som erfordras för bostadens hållande
i det skick som motsvarar vad enligt
gällande hälsovårdsstadga kräves.
Försummar jordägaren det, vare
lag som i första och andra styckena
sägs.

59 §.i

Jordägaren åligge att vid tillträdet
avlämna ej mindre bostadshus i det
skick, som motsvarar vad enligt gällande
hälsovårdsstadga kräves, än
även för jordbruket nödiga ekonomibyggnader
så beskaffade, att ej
därå oundgängligen påkallas ombyggnad
eller annan än mindre reparation.
Med mindre reparation förstås
avhjälpande av smärre brister å
golv, vägg- och takbeklädnad, fönster,
dörrar, trappor, eldstäder, murar
och fast inredning ävensom andra
åtgärder, vilka äro att anse såsom
tillfällig lagning.

Befinnes vid tillträdessynen i fråga
om fastighetens åbyggnader före i59

och 60 §§ gäller endast vid sociala
arrenden, se 49 §.

(Föreslagen lydelse)

Finnes vid tillträdessynen brist,
som jordägaren enligt första stycket
skall undanröja, skall vid synen bestämmas
arbetets omfattning och beskaffenhet
samt den tid och kostnad
det anses betinga. Synemännen skall
även förelägga jordägaren att inom
den utsatta tiden verkställa arbetet.
Underlåter han det, får arrendatorn
utföra det i jordägarens ställe. Vill
arrendatorn hellre uppsäga avtalet,
får han göra det, om icke bristen är
av endast ringa beskaffenhet. För
den tid som arrendeställets bostäder
enligt vad här sagts är i bristfälligt
skick är arrendatorn berättigad till
skälig nedsättning av arrendeavgiften.
Han har även rätt till skadestånd.

Botar arrendatorn brist i jordägarens
ställe, har han i mån av arbetets
utförande rätt till ersättning
med vid synen fastställt belopp.

Förbehåll som strider mot denna
paragraf är utan verkan, dock kan
arrendenämnden medgiva undantag
om särskilda skäl föreligger.

1114

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

ligga brist, för vilkens undanröjande
det enligt första stycket ankommer
på jordägaren att ansvara, skall vid
synen bestämmas arbetets omfattning
och beskaffenhet samt den tid
och den kostnad det anses betinga
ävensom föreläggas jordägaren att
inom den utsatta tiden verkställa arbetet.
Verkställer ej jordägaren arbetet
inom den utsatta tiden, äge arrendatorn
utföra det i jordägarens
ställe; vill arrendatorn hellre uppsäga
avtalet, vare det honom Öppet, där
ej bristen är av allenast ringa betydelse.
För den tid fastigheten är i
bristfälligt skick njute arrendatorn
skälig nedsättning i arrendeavgiften;
äge ock rätt till skadestånd.

Botar arrendatorn i fall som nu
sagts brist i jordägarens ställe, äge
han i mån av arbetets utförande
undfå gottgörelse med det vid synen
fastställda belopp.

Äskar jordägaren eller arrendatorn
bevis, huruvida jordägaren behörigen
utfört arbete, som vid syn ålagts
honom, vare berättigad att påkalla
särskild syn, som i 14 § andra stycket
sägs.

60 § första stycket

Vid tillträdessynen skall bestämmas
vilka å fastigheten befintliga
byggnader äro nödiga för jordbruket.

15 § första punkten
Varder genom vådeld eller annorledes,
utan arrendatorns vållande,
byggnad förstörd eller så skadad, att
ny byggnad eller ombyggnad erfordras,
åligge jordägaren, där icke
byggnaden utan olägenhet kan undvaras,
att utan oskäligt dröjsmål
verkställa byggnaden; underlåter
han det, vare lag som i 14 § sägs.

(Föreslagen lydelse)

Byggnadsskyldighet
15 §.

Har byggnad, anläggning för täckdikning
eller annan sådan del av arrendestället,
vars fullständiga iståndsättande
vanligen icke omfattas av
fastighetsunderhållet, utan arrendatorns
vållande förstörts eller så skadats
att byggnaden eller anläggningen
för att tjäna sitt ändamål måste
byggas om eller ersättas med en ny,
åligger det jordägaren, om icke
byggnaden eller anläggningen utan
olägenhet kan undvaras, att utan

Del B 2

1115

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

60 § andra stycket
Erfordras under arrendetiden,
utan att vållande ligger arrendatorn
till last, att till uppfyllande av vad i
59 § första stycket kräves, nybyggnad
eller ombyggnad sker av hus,
som enligt vad vid tillträdessyn bestämts
är att hänföra till nödig byggnad,
eller att å sådant hus verkställes
annan än mindre reparation, vare
jordägaren skyldig att utan oskäligt
dröjsmål därom besörja. Underlåter
han det, vare lag som i 59 §
sägs, dock att vad där stadgas om
tillträdessyn i stället skall gälla särskild
syn, som i 14 § andra stycket
sägs.

(Föreslagen lydelse)

oskäligt dröjsmål verkställa arbetet.
Underlåter han det, får arrendatorn
själv utföra arbetet. Sedan det fullbordats
har arrendatorn rätt till
gottgörelse av jordägaren, dock ej
med högre belopp än vad som föranledes
av andra stycket. Vill arrendatorn
hellre uppsäga avtalet, får han
göra det om icke bristen är ringa.

I fall som i första stycket första
och andra punkterna avses får vardera
parten påkalla lantbruksnämndens
prövning, huruvida ett ifrågasatt
byggnads- eller anläggningsarbete
är erforderligt eller kan undvaras.
Önskar arrendatorn utföra arbetet
är lantbruksnämndens godkännande
en förutsättning för att han
skall vara berättigad att få gottgörelse
av jordägaren. Nämnden skall
vid sin prövning beakta icke blott
om arrendatorn har behov av den
nya byggnaden eller anläggningen
utan även om kostnaden är försvarlig
med hänsyn till den beräknade
nyttan och en ändamålsenlig planläggning
av jordbruket i orten. I
nämndens beslut skall i förekommande
fall angivas den kostnad och
tid som beräknas åtgå. I ärenden av
detta slag skall båda parterna höras.
Nämnden kan besluta att arbetet får
utföras även om beslutet ej vunnit
laga kraft.

För den tid arrendestället är i
bristfälligt skick på grund av händelse
som i första stycket sägs, är
arrendatorn berättigad till skälig
nedsättning i arrendet. Han har även
rätt till ersättning för skada.

Denna paragraf gäller ej om arrendatorn
är befriad från skyldighet
att återställa arrendestället i
visst skick. Förbehåll att vad i paragrafen
stadgas icke gäller mot jordägaren
är eljest utan verkan.

20 Bihang till riksdagens protokoll 1970. 1 samt. Nr 20

Del B 2

1116

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

15 § andra punkten
Var skadan ringare än nyss sagts,
ligge å arrendatorn att ombesörja
dess botande; njute dock vid brandskada
skälig gottgörelse av jordägaren
för kostnaden.

16 §.

Vill arrendatorn i annat fall än
14 eller 15 § avser i stället för byggnad,
som han mottagit, uppföra ny
byggnad, ligge kostnaden därför å
honom, där ej överenskommelse med
jordägaren kan träffas; äge dock,
där byggnaden uppföres efter plan,
som av jordägaren godkänts, eller
den eljest prövas vara för sitt ändamål
lämplig, vid avträdet, ändå att
arrendeavtalet annorlunda bestämmer,
räkna sig till godo husrötebelopp,
som vid tillträdet åsatts den
mottagna byggnaden, med avdrag,
där den nya byggnaden finnes behäftad
med brist, av kostnaden för
bristens avhjälpande.

17 §.

Låter arrendatorn efter plan, vilken
antingen blivit av jordägaren
godkänd eller ock uppgjorts av statens
lantbruksingenjör eller konsulent
hos lantbruksnämnd eller hos
hushållningssällskap anställd jordbrukskonsulent,
å fastigheten verkställa
täckdikning med användande
av tegelrör eller andra rör av lika
varaktig beskaffenhet eller anlägga
cementerad gödselstad, vare jordägaren
pliktig att till arrendatorn
utgiva ersättning, beträffande täckdikning,
så snart arbetet blivit behörigen
utfört, för så stor del av
kostnaden, som motsvarar värdet av

(Föreslagen lydelse)

16 §.

Drabbas arrendestället av brandskada,
som är mindre än vad i 15 §
sägs, åligger det arrendatorn att bota
den. Jordägaren skall betala skälig
ersättning för arrendatorns kostnader,
såvida ej denne själv är vållande
till skadan.

Vill arrendatorn i annat fall än 14
eller 15 § avser i stället för byggnad
som han mottagit uppföra ny byggnad,
får han själv svara för kostnaden,
om ej överenskommelse kan
träffas med jordägaren. Uppföres
byggnaden efter plan, som godkänts
av jordägaren, eller är den eljest
lämplig för sitt ändamål, har arrendatorn
rätt, även om annat är avtalat,
att vid avräkningen räkna sig
tillgodo husrötebelopp, som vid tillträdet
åsatts den mottagna byggnaden,
med avdrag av kostnaden för
avhjälpande av brist som kan finnas
på den nya byggnaden. Vad här
sagts om byggnad skall också gälla
om ledningar och andra anläggningar
som ingår i arrendet.

Fristående förbättringar verkställda
av arrendatorn

17 §.

Låter arrendatorn verkställa täckdikning
efter plan, som godkänts av
jordägaren eller lantbruksnämnden,
skall jordägaren vid nästkommande
avräkning ersätta arrendatorn för
kostnaden. Från denna skall dock
avdragas dels en tjugofemtedel för
varje helt år som arrendatorn dragit
nytta av täckdikningen, dels ock,
därest å denna finnes brist, kostnaden
för dess avhjälpande. Vid lantbruksnämndens
prövning av täckdikningsplan
skall vad i 15 § andra
stycket sägs äga motsvarande tilllämpning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1117

(Nuvarande lydelse)

rören, ävensom när fastigheten avträdes,
för vad arrendatorn i övrigt
kostat å täckdikningen i den mån det
varit nödigt, samt beträffande gödselstad,
så snart arbetet blivit behörigen
utfört, för så stor del av kostnaden
för gödselstadens anläggande,
som motsvarar värdet av därvid använt
material. Från det belopp, som
beräknats för utförande av täckdikning
utöver kostnaden för rören,
skall dock avdrag ske ej mindre med
en tjugufemtedel för varje helt år,
varunder arrendatorn utan förhöjning
av arrendet dragit nytta av
täckdikningen, än även därest å denna
finnes brist, med kostnaden för
bristens avhjälpande.

Har arrendatorn anlagt markväg,
inrättat silo för konservering av foder
eller utfört annan varaktig, för
jordbruket nyttig anläggning, som
ej är att hänföra till åbyggnad eller
elektrisk anläggning, och har sådant
skett med jordägarens samtycke eller
efter godkännande av lantbruksingenjör
eller konsulent, som i första
stycket sägs, och av två andra
personer, vilka äro behöriga att vara
synemän, njute arrendatorn, när
fastigheten avträdes, ersättning av
jordägaren motsvarande det ökade
värde, fastigheten i följd av anläggningen
då kan anses äga, dock ej
med högre belopp än som svarar mot
den nödiga kostnaden för anläggningen.

Finnes när fastigheten avträdes,
att dess värde av arrendatorn genom
nyodling, särskilda åtgärder för
anordnande av betesbruk eller annan
jordförbättring än sådan, som
avser bättrande av brister efter ty i
10 § första stycket sägs, blivit på ett
varaktigt sätt förökat, njute arrendatorn
av jordägaren ersättning enligt
vad i andra stycket är sagt. Har
ej jordägaren, där fråga är om nyodling
eller betesförbättring, lämnat
sitt samtycke till åtgärden, må ej

(Föreslagen lydelse)

Har arrendatorn anlagt markväg,
förbättrat ägoanordningen eller vidtagit
annan varaktig och för jordbruket
nyttig anläggning eller åtgärd
och därigenom ökat arrendeställets
värde, är han också därför berättigad
att vid avräkningen erhålla ersättning
av jordägaren, dock ej med
högre belopp än som motsvarar den
nödiga kostnaden. Bestämmelsen i
detta stycke avser ej byggnader och
täckdikning, ej heller avhjälpande
av brister varom i 10 § första stycket
stadgas.

1118

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

utgå högre ersättning än som, efter
medeltal räknat, belöper å två hektar,
ändå att den mark, som förbättrats,
är av större omfattning.

18 §.

Har arrendatorn å fastigheten
uppfört annan byggnad än i 14, 15
eller 16 § avses, eller har han utöver
vad honom ålegat verkställt
plantering av fruktträd, bärbuskar
eller prydnadsträd eller eljest å fastigheten
nedlagt kostnad, hembjude
det jordägaren till inlösen när han
frånträder arrendet.

Nu hembjudes elektrisk anläggning
för fastighetens förseende med
belysning eller drivkraft; har den
utförts efter plan, som blivit av
jordägaren godkänd, eller prövas anläggningen,
där den avser annat ändamål
än alstrande, omformande eller
ackumulering av elektrisk kraft,
lämplig med hänsyn till fastighetens
storlek och belägenhet samt förhållandena
i övrigt, vare jordägaren
skyldig lösa anläggningen med undantag
av vad som icke är fast förlagt
eller är att anse såsom tillbehör
till sådan i första stycket avsedd
byggnad, som icke är nödig för anläggningen.
Lösen skall utgå efter
det ökade värde, fastigheten i följd
av anläggningen kan anses äga när
den avträdes, men må ej överstiga
den nödiga kostnad, arrendatorn
nedlagt å anläggningen. Äro till anläggningen
ämnen hämtade från fastigheten,
skall skäligt avdrag därför
göras.

Sker hembud i annat fall än då
lösningsskyldighet enligt andra stycket
föreligger, men vill ej jordägaren
lösa, eller har han ej inom en
månad efter det hembudet gjordes
förklarat sig därtill villig, äge arrendatorn
bortföra vad han påkostat;
åter ställe dock jord eller byggnad
i det skick, vari han mottog den.
Är ej vad arrendatorn sålunda äger
från fastigheten skilja bortfört in -

(Föreslagen lydelse)

18 §.

Har arrendatorn på arrendestället
uppfört annan byggnad än i 14, 15
eller 16 § avses, eller har han utöver
vad honom ålegat verkställt plantering
av fruktträd, bärbuskar eller
prydnadsträd eller eljest nedlagt
kostnad på arrendestället, skall det
vid avträdet hembjudas jordägaren
till inlösen.

Sker hembud men vill jordägaren
ej lösa eller har han ej inom en månad
efter hembudet förklarat sig villig
därtill, får arrendatorn föra bort
vad han utfört. Jord eller byggnad
skall arrendatorn dock återställa i
det skick vari han mottog den.

Är ej vad arrendatorn sålunda får
skilja från fastigheten bortfört inom
tre månader från det arrendet upphörde
eller anspråk på lösen slutli -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1119

(Nuvarande lydelse)

om tre månader från det arrendet
upphörde eller anspråk på inlösen
därav slutligen ogillades, tillfälle
det jordägaren utan lösen. Äro till
byggnad eller annan anläggning ämnen
hämtade från fastigheten, må
byggnaden eller anläggningen ej
borttagas, innan värdet av vad från
fastigheten tagits blivit jordägaren
gottgjort.

Förmenar jordägaren att lösningsskyldighet
enligt andra stycket ej
föreligger, eller kan överenskommelse
ej träffas om vad han enligt
denna paragraf bör utgiva i lösen eller
erhålla i gottgörelse, skall frågan
därom avgöras av tre ojäviga skiljemän,
bland vilka en utses av vardera
parten och de sålunda utsedda
tillkalla den tredje. Tredskas någondera
parten att utse skiljeman, eller
kunna de utsedda ej förena sig om
valet av den tredje, äge domaren eller
utmätningsmannen i orten att
förordna om valet. Den som ej nöjes
med vad de flesta skiljemännen säga,
äger att draga tvisten under rättens
prövning, så framt han instämmer
sin talan inom tre månader från
det skiljemännens beslut tillställdes
honom; och skall i beslutet lämnas
tydlig hänvisning om vad den missnöjde
har att iakttaga för tvistens
dragande under rättens prövning.

19 §.

Utan jordägarens samtycke äge
arrendatorn ej bortföra gödsel från
fastigheten, ej heller, innan arrendet
upphör, därifrån föra stråfoder;
har arrendatorn, när han skall avflytta,
stråfoder kvar, vare han pliktig
att till pris motsvarande hälften
av det i orten för dylikt foder gångbara
överlåta det till jordägaren.
Kan ej överenskommelse träffas om
den ersättning, vilken sålunda bör
utgå, skall denna bestämmas i den
ordning, som i 18 § stadgas.

(Föreslagen lydelse)

gen ogillades, tillfaller det jordägaren
utan lösen. Detsamma gäller om
arrendatorn försummar att inom
nämnda tid bortföra annan honom
tillhörig egendom.

Har till byggnad eller annan anläggning
ämnen hämtats från jordägarens
fastighet, får anläggningen
ej borttagas, innan värdet av vad
som tagits från fastigheten blivit
jordägaren gottgjort.

Gödsel
19 §.

Utan jordägarens samtycke får
arrendatorn ej bortföra gödsel från
arrendestället. Omfattar en brukningsenhet
jord i skilda ägares händer
är arrendatorn dock oförhindrad
att inom brukningsenheten förfoga
över gödsel på sätt som svarar mot
de ingående delarnas omfång och beskaffenhet.

1120 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

Rätten till skog m.m.

20 §.

Arrendatorn vare oförhindrad att
å den arrenderade jorden verkställa
nyodling eller åtgärd för anordnande
av varaktigt betesbruk, dock ej
utan jordägarens medgivande å
mark, varå finnes ståndskog eller
växtligt ungskogsbestånd eller varå
jordägaren vidtagit eller är skyldig
vidtaga åtgärder för återväxtens betryggande.
Ej heller må utan sådant
medgivande nyodling ske å mark,
därå särskilda åtgärder vidtagits för
varaktigt betesbruk. Utan jordägarens
tillstånd må arrendatorn ej å
fastighetens ägor svedja eller verkställa
bränning av jord.

Arrendatorn äge ej i annan mån
än arrendeavtalet bestämmer nyttja
fastighetens skog eller taga torv från
torvmosse, som hör till fastigheten;
äge ej heller avhända fastigheten annat,
som icke är att hänföra till dess
årliga avkastning.

21 §.

Angående arrendatorns rätt till
jakt och fiske å fastigheten är särskilt
stadgat.

22 §.

Vill jordägaren under arrendetiden
anställa besiktning å fastigheten,
vare arrendatorn pliktig att lämna
tillträde till fastigheten. Om tiden
för besiktningen bör jordägaren
i god tid förut underrätta arrendatorn.

23 §.

Arrendatorn må ej förpliktas att
ansvara för sådan för fastigheten utgående
skatt eller allmän tunga, som
enligt lag eller författning åligger
jordägaren. Förbehåll som strider
häremot vare utan verkan.

20 §.

Arrendatorn får ej i annan mån
än arrendeavtalet bestämmer nyttja
skog eller taga torv från torvmosse
som finnes på arrendestället. Han
får ej heller avhända detta annat,
som ej är att hänföra till den årliga
avkastningen.

Jakt och fiske
21 §.

Angående arrendatorns rätt till
jakt och fiske är särskilt stadgat.

Besiktning
22 §.

Vill jordägaren under arrendetiden
anställa besiktning på arrendestället,
är arrendatorn skyldig att
lämna tillträde till egendomen. Om
tiden för besiktningen bör jordägaren
i god tid förut underrätta arrendatorn.

Fastighetsskatt
23 §.

Överenskommelse att arrendatorn
skall ansvara för sådan för arrendestället
utgående skatt, som enligt lag
eller författning åligger jordägaren,
är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1121

(Nuvarande lydelse)

24 §.

Har jordägaren lämnat arrendatorn
kreatur eller redskap till fastighetens
bruk, och är visst värde satt
å vad sålunda lämnats, vare arrendatorn
pliktig att under arrendetiden
städse å fastigheten hålla sådana
lösören, motsvarande för vartdera
slaget i värde vad han mottagit.
De lösören skola utan särskilt förbehåll
tillhöra jordägaren, ändå att
andra sättas i stället för dem, som
blivit lämnade.

25 §.

Har i arrendeavtalet jordägaren
uppgivit fastighetens ägovidd vara
större än den är eller lämnat annan
dylik uppgift, som befinnes oriktig,
njute arrendatorn skälig nedsättning
i arrendeavgiften ävensom ersättning
för skada; äge ock rätt att uppsäga
avtalet. Ej må dock uppsägning ske,
där det som brister är av ringa betydelse
eller efter det ett år förflutit
från det arrendatorn tillträdde fastigheten,
utan så är att jordägaren
svikligen förfarit.

26 §.

Varda genom vattenflöde, jordras
eller annan sådan händelse, utan arrendatorns
vållande, fastighetens
ägor minskade eller försämrade, njute
arrendatorn skälig nedsättning i
arrendeavgiften; äge ock rätt att
uppsäga avtalet, där ej förändringen
är av allenast ringa betydelse. Ej må
dock uppsägning ske efter det ett
år förflutit från det förändringen
inträffade eller, där denna timade
innan arrendatorn tillträtt fastigheten,
från det tillträde skett.

Kommer av anledning, som i 1
kap. 3, 5 eller 6 § avses, någon del

(Föreslagen lydelse)

Lega av inventarier

24 §.

Har jordägaren lämnat arrendatorn
kreatur eller redskap till arrendeställets
bruk och är visst värde
satt på det som lämnats, är arrendatorn
skyldig att under arrendetiden
städse hålla sådana lösören på
arrendestället. De skall för vartdera
slaget i värde motsvara vad han mottagit.

Lösörena tillhör jordägaren utan
särskilt förbehåll. Detta gäller även
om andra sättes i stället för dem som
lämnats.

Oriktiga uppgifter

25 §.

Har i arrendeavtalet jordägaren
uppgivit arrendeställets ägovidd vara
större än den är eller lämnat annan
oriktig uppgift, har arrendatorn
rätt till skälig nedsättning i arrendeavgiften
ävensom ersättning för skada.
Han får även uppsäga avtalet.
Är bristen av ringa betydelse eller
har mer än ett år gått från tillträdet,
får uppsägning ske endast om jordägaren
förfarit svikligt.

Förändringar av arrendestället
26 §.

Minskas eller försämras arrendeställets
ägor genom vattenflöde, jordras
eller annan sådan händelse och
är ej arrendatorn vållande till skadan,
skall arrendet nedsättas med
skäligt belopp. Vill arrendatorn hellre
säga upp avtalet, får han göra det
om förändringen ej är av endast
ringa betydelse. Uppsägning får dock
ej ske sedan ett år gått efter förändringen
eller, om denna inträffade innan
arrendatorn tillträtt, efter tillträdet.

Frångår någon del av arrendestället
arrendatorn till följd av företrä -

1122

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

av fastigheten att frångå arrendatorn,
njute han skälig nedsättning
i arrendeavgiften, ävensom skadestånd
efter ty i 1 kap. sägs; äge ock,
där han var i god tro när avtalet
slöts rätt, som nyss sagts, att uppsäga
avtalet.

27 §.

Hava till följd av lantmäteriförrättning
eller genom dom i ägotvist
fastighetens ägor till omfång eller
läge så ändrats, att avkomsten och
nyttan därav för arrendatorn förringas,
skall angående nedsättning
i arrendeavgiften och rätt för arrendatorn
att uppsäga avtalet tillämpas
vad i 26 § första stycket stadgas.

Har för de vid lantmäteriförrättning
fastigheten tillagda ägor jordägaren
fått utgiva ersättning för odling
eller bättre hävd, men vill ej
arrendatorn för den ökade avkomst
och nytta, som för honom uppkommer,
vidkännas skälig förhöjning i
arrendeavgiften, vare jordägaren öp -

(Föreslagen lydelse)

de för annat rättsförvärv eller till
följd av bestämmelsen i 7 kap. 24 §,
skall arrendet nedsättas med skäligt
belopp. Var arrendatorn i god
tro när avtalet slöts, får han också
säga upp avtalet enligt vad i första
stycket sägs. Om rätt till skadestånd
för arrendatorn finnes bestämmelser
i 7 kap.

27 §.

Om verkan av delning av fastighet,
som besväras av arrenderätt, är
bestämmelser meddelade i 7 kap.
26 §. Undergår fastigheten annan
fastighetsbildning, skall arrenderätten
därefter gälla i fastigheten sådan
den är efter förrättningen. Närmare
bestämmelser härom finnes i lagen
om fastighetsbildning.

28 §.

Har vid fastighetsreglering på fastighet,
som besväras av arrenderätt,
något område för arrenderättens utövande
ej kunnat utläggas eller har
fastigheten därvid så ändrats till
omfång eller läge att avkomsten och
nyttan för arrendatorn förringas,
skall gälla vad i 26 § är föreskrivet
om rätt till nedsättning av arrendet
och uppsägning av avtalet. Om rätt
till skadestånd för arrendatorn finnes
bestämmelser i lagen om fastighetsbildning.

Kommer till följd av fastighets
delning arrenderätt enligt 7 kap.
26 § första punkten att besvära flera
fastigheter tillhörande skilda ägare,
skall parternas rättigheter och skyldigheter
enligt arrendeavtalet fördelas
mellan dem enligt vad som är
skäligt.

Har avkomsten och nyttan av arrendestället
ökat till följd av fastighetsbildning
och har jordägaren därvid
ålagts att utgiva ersättning för
odling eller bättre hävd, får jordägaren
säga upp avtalet, om arrendatorn
icke medgiver en skälig höjning
av arrendet. Uppsägning skall

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1123

(Nuvarande lydelse)

pet att frånträda avtalet; uppsäge
dock avtalet inom ett år efter det
tillträde av ägolotterna skett, eller
vare sin rätt därtill förlustig. Vad
sålunda stadgats skall äga motsvarande
tillämpning, där jordägaren
fått vidkännas kostnad för torrläggning
av mark enligt vattenlagen eller
för byggande av enskild väg; skolande
den tid, inom vilken uppsägning
skall ske, räknas från det företaget
fullbordades.

28 §.

Sker överlåtelse av fastigheten efter
det arrendatorn tillträtt densamma,
gälle utan särskilt förbehåll arrendeavtalet
mot nye ägaren.

133 § första stycket utsökningslagen
Köparen äger att tillträda egendomen,
då han sin betalningsskyldighet
fullgjort; och give, där så fordras,
utmätningsmannen därtill handräckning.
Har ej gäldenär annat
hemvist att tillgå, anvise utmätningsmannen
honom nödiga rum;
och må han efter försäljningen sitta
i dem kvar till näst infallande fardag
för avträdande av förhyrd lägenhet.
Finnes å egendomen arrendator
eller hyresgäst, vars rätt ej är vid
försäljningen bibehållen, åligge köparen,
där han ej ändock vill låta
legotagaren kvarsitta, att inom en
månad efter tillträdesdagen uppsäga
legoavtalet vid äventyr att det eljest
varder mot köparen gällande; sker
uppsägning, gälle om tid för avträde
vad i lag stadgas angående tid för
avträde, när på grund av frivillig
överlåtelse av fastighet arrendator
eller hyresgäst uppsäges.

(Föreslagen lydelse)

ske inom ett år från det tillträde av
ägolotterna skett. Vad sålunda stadgats
skall äga motsvarande tillämpning,
om jordägaren fått utgiva ersättning
för torrläggning av mark
enligt vattenlagen eller för byggande
av enskild väg; därvid skall dock
uppsägningstiden räknas från det
företaget fullbordats.

Verkan i vissa fall av jordens överlåtelse
samt av konkurs m. m.

29 §.

Säljes fastighet på exekutiv auktion
och finnes på fastigheten arrendator,
vars rätt ej blivit vid försäljningen
förbehållen, åligger det köparen,
om han ej ändock vill låta
arrendatorn kvarsitta, att inom en
månad efter tillträdesdagen uppsäga
arrendeavtalet vid påföljd att detta
eljest blir gällande mot honom.

29 §.

Nu har i arrendeavtal skett änd- Är vid frivillig överlåtelse av den
ring eller tillägg, utan att sådant an- arrenderade jorden eller dennas förmärkts
å jordägarens exemplar av sälj ning på exekutiv auktion över20t
Bihang till riksdagens protokoll 1970.1 saml. Nr 20 Del B 2

1124

Del B 2

Kurigl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

handlingen; var ej vad sålunda ändrats
eller tillagts nye ägaren kunnigt
när överlåtelsen skedde, och vill han
det ej godkänna, give det arrendatorn
till känna inom en månad efter
det denne underrättade honom om
ändringen eller tillägget, eller gälle
det mot honom såsom hade han det
godkänt. Sker sådant tillkännagivande,
äge arrendatorn därefter tid
av en månad att uppsäga avtalet.

133 § fjärde stycket utsökningslagen

Angående verkan därav att i arrende-
eller hyresavtal eller avtal om
rätt till elektrisk kraft, som skall
gälla mot köparen, skett ändring eller
tillägg, varom icke vid försäljningen
gjorts förbehåll, samt om
rätt för legotagare eller innehavare
av rättighet till elektrisk kraft att,
där köparen skulle brista i avtalets
fullgörande, hålla sig till förre ägaren,
skall vad i fråga om frivillig
överlåtelse av fastighet är stadgat
äga motsvarande tillämpning.

30 §.

När överlåtelse av fastigheten
skett, äge, där ej annan tid för fastighetens
övertagande avtalats, nye
ägaren uppbära arrende, som förfaller
till betalning efter överlåtelsen,
och i övrigt utöva de rättigheter, som
på grund av arrendeavtalet tillkomma
jordägaren. Ej må å arrendebelopp,
som förfaller till betalning mer
än ett år efter det arrendatorn fick
kunskap om överlåtelsen, arrendatorn
avräkna vad han må hava att
fordra av förre ägaren, ej heller gälle
i fråga om sådant arrendebelopp
betalning, som av arrendatorn erlagts
till förre ägaren, eller annan
uppgörelse, som med denne träffats,
utan så är att nye ägaren därom hade
kunskap när överlåtelsen skedde.

(Föreslagen lydelse)

enskommelse om ändring eller tilllägg
till arrendeavtalet icke enligt
7 kap. gällande mot ny ägare, och
vill denne ej godkänna överenskommelsen,
skall han giva arrendatorn
meddelande därom inom en månad
efter det arrendatorn underrättat
honom om överenskommelsen; eljest
gäller överenskommelsen mot
den nye ägaren såsom hade han godkänt
den. Sedan arrendatorn erhållit
sådant meddelande, får han inom
en månad uppsäga avtalet.

Förbehåll, varigenom begränsning
sker i arrendatorns rätt enligt denna
paragraf är utan verkan.

30 §.

Om ny ägares rättigheter och
skyldigheter mot arrendatorn finnes
bestämmelser i 7 kap. 19 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1125

(Nuvarande lydelse)

31 §.

Skall arrendeavtal gälla mot den,
som efter överlåtelse blivit ägare av
fastigheten, svare denne i förre ägarens
ställe till de jordägaren åliggande
förpliktelser, vilka skola fullgöras
efter det han övertog fastigheten.

Vill arrendatorn förbehålla sig rätt
att, där nye ägaren skulle brista i avtalets
fullgörande, söka ersättning av
förre ägaren, give det denne till känna
inom sex månader efter det nye
ägaren fick lagfart å sitt fång; underlåter
han det, äge ej mot förre
ägaren annan rätt än till skadestånd
efter ty i 1 kap. sägs.

32 §.

Varder, innan tid för tillträde är
inne, fastigheten utmätt eller intecknad
fordran fastställd till betalning
ur fastigheten, äge arrendatorn frånträda
avtalet och bekomma ersättning
för skada; uppsäge dock avtalet
inom en månad efter det han erhöll
kunskap om utmätningen eller
fastställandet till betalning, eller vare
sin rätt därtill förlustig. Varder
utmätningen upphävd, eller kommer
eljest frågan om fastighetens försäljning
att förfalla, må ej därefter uppsägning
ske.

Vad sålunda stadgats skall äga
motsvarande tillämpning, där före
tillträdesdagen jordägaren försättes i
konkurs.

Föres, innan tid för tillträde är inne,
talan om återköp av fastigheten
enligt lagen om återköpsrätt till fast
egendom, äge ock arrendatorn, där
hans rätt i händelse av återköp icke
skall bestå, från träda avtalet; uppsäge
dock detsamma inom en månad
efter det han erhöll kunskap om
stämningen i återköpsmålet, eller vare
sin rätt därtill förlustig. Kommer
återköp till stånd, äge vad i 1 kap.
6 § sägs om skadestånd motsvarande
tillämpning. Förfaller stämningen el -

(Föreslagen lydelse)

31 §•

Sker utmätning av den arrenderade
fastigheten före den utsatta tillträdesdagen,
får arrendatorn uppsäga
avtalet. Han har även rätt till
ersättning för skada. Uppsägning
skall dock ske inom en månad efter
det arrendatorn fick kännedom om
utmätningen. Om den upphäves eller
frågan om fastighetens försäljning
eljest förfaller, får ej därefter
uppsägning ske.

Första stycket skall äga motsvarande
tillämpning, om före tillträdesdagen
jordägaren försättes i konkurs
eller i pantbrev förskriven fordran
fastställes till betalning ur fastigheten.

1126

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

ler varder talan om återköp genom
laga kraft ägande beslut ogillad, må
ej därefter uppsägning ske.

33 § första och tredje styckena
Försättes arrendatorn i konkurs,
äge konkursboet uppsäga avtalet;
sker ej uppsägning inom en månad
från utgången av den för bevakning
av fordringar utsatta tid, svare konkursboet
för arrendeavtalets fullgörande
till arrendetidens utgång eller,
där uppsägning sker efter utgången
av först sagda tid, intill dess på
grund därav avtalet upphör att gälla.

Uppsäges avtalet av anledning,
som nu sagts, vare jordägaren berättigad
till skadestånd, utan så är att
avtalet var ingånget för viss tid ej
understigande tio år och han själv
uppsade avtalet.

33 § andra stycket
Vill jordägaren själv uppsäga avtalet
och återtaga fastigheten, äge
därtill rätt, dock vid arrende för viss
tid ej understigande tio år endast
mot skyldighet att gälda ersättning
för arrenderättens värde såsom i 8 §
sägs. Var avtalet slutet med förbehåll
om rätt för arrendatorn att sätta
annan i sitt ställe, och inträffar konkursen
efter det arrendatorn tillträtt
fastigheten, må jordägaren ej uppsäga
avtalet, där konkursboet inom
tre månader från utgången av den
för bevakning av fordringar utsatta
tid gitter visa, att överlåtelse skett i
enlighet med avtalet; sker överlåtelse
senare men innan jordägaren gjort
bruk av sin rätt, vare han samma
rätt förlustig.

34 §.

Är för avtalets fullgörande ställd
pant eller borgen, och försämras se -

(Föreslagen lydelse)

32 §.

För sättes arrendatorn i konkurs,
får konkursboet uppsäga avtalet.
Sker ej uppsägning inom en månad
från utgången av den för bevakning
av fordringar utsatta tiden, skall
konkursboet svara för avtalets fullgörande
under återstoden av arrendetiden.

Uppsäges avtalet i anledning av
arr endatorns konkurs, har jordägaren
rätt till ersättning för skada.

33 §.

Försättes arrendatorn i konkurs
får även jordägaren uppsäga avtalet.

Är arrendeavtalet slutet för viss
tid ej understigande tio år, får jordägaren
uppsäga avtalet endast om
han lämnar ersättning för arrenderättens
värde såsom i 8 § sägs. Var
avtalet slutet med förbehåll om
rätt för arrendatorn att sätta annan
i sitt ställe, och inträffar konkursen
efter det arrendatorn tillträtt arrendet,
får jordägaren ej uppsäga avtalet,
om konkursboet inom tre månader
från bevakningstidens utgång visar
att överlåtelse skett i enlighet
med avtalet. Sker överlåtelse senare
men innan jordägaren uppsagt avtalet,
får han ej uppsäga.

Uppsäger jordägaren avtalet i anledning
av arrendatorns konkurs,
har jordägaren rätt till ersättning för
skada, dock icke om avtalet var ingånget
för viss tid ej understigande
tio år.

34 §.

Har för avtalets fullgörande ställts
pant eller borgen, och försämras se -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

112?

(Nuvarande lydelse)

dan säkerheten, vare arrendatorn
pliktig att på anfordran ställa ny säkerhet,
med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas. Gör han det ej inom
tre månader, vare jordägaren berättigad
att uppsäga avtalet och bekomma
ersättning för skada.

35 §.

Övergiver arrendatorn fastigheten
och lämnar den obrukad eller utan
vård, må jordägaren genast återtaga
den; äge ock rätt till skadestånd.

36 §.

Arrenderätten vare förverkad och
jordägaren förty berättigad att uppsäga
avtalet:

1. om arrendatorn dröjer med erläggande
av arrende utöver en månad
efter förfallodagen eller undandrager
sig att utgöra honom enligt
avtalet åliggande arbete eller annan
tjänstbarhet eller vid arbetets utförande
visar tredska;

2. om han gör sig skyldig till vanvård
av fastigheten, eller om han,
där jordägaren efter ty i 24 § sägs
lämnat honom kreatur eller redskap
till fastighetens bruk, eftersätter vad
enligt sagda § åligger honom och
icke på tillsägelse vidtager rättelse;

3. om han nyttjar fastigheten till
annat ändamål än vid upplåtelsen
förutsattes eller, där avtalet fastställer
viss odlingsplan eller eljest innefattar
bestämmelse angående fastighetens
hävd, avviker från vad sålunda
bestämts och icke på tillsägelse
vidtager rättelse;

4. om han i strid med bestämmelserna
i detta kapitel åt arnan upplåter
nyttjanderätt till fastigheten
eller del därav eller överlåter arrenderätten
;

5. om han mot stadgandet i 19 §
från fastigheten bortför stråfoder eller
gödsel;

(Föreslagen lydelse)

dan säkerheten, är arrendatorn skyldig
att på anfordran ställa ny säkerhet,
med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas. Gör arrendatorn ej det inom
tre månader, får jordägaren uppsäga
avtalet. Jordägaren har också
rätt till ersättning för skada.

35 §.

Överger arrendatorn arrendestället
och lämnar det obrukat eller utan
vård, får jordägaren genast återtaga
egendomen. Jordägaren har även rätt
till ersättning för skada.

Arrenderättens förverkande

36 §.

Arrenderätten är förverkad och
jordägaren därmed berättigad att
uppsäga avtalet,

1. om arrendatorn dröjer med betalning
av arrende mer än en månad
efter förfallidagen eller undandrar sig
att utföra arbete eller annan tjänstbarhet
som åligger honom enligt avtalet; 2.

om arrendatorn vanvårdar arrendestället
eller, då jordägaren i
enlighet med 24 § lämnat honom
kreatur eller redskap till arrendeställets
bruk, eftersätter vad enligt sagda
paragraf åligger honom och icke på
tillsägelse vidtar rättelse;

3. om arrendatorn nyttjar arrendestället
till annat ändamål än vid upplåtelsen
förutsattes eller, då viss odlingsplan
är fastställd i avtalet eller
detta eljest innehåller bestämmelse
om hävden, arrendatorn avviker från
vad sålunda bestämts och icke på tillsägelse
vidtar rättelse;

4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna
i detta kapitel sätter
annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt
till annan;

5. om arrendatorn mot stadgandet
i 20 § bortför gödsel;

1128

Del B 2

Kungl. Maj.ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

6. om han å fastigheten eller annan
jordägaren tillhörig mark förövar
åverkan eller olovligen jagar eller
fiskar;

7. om han, där någon, som är i
hans tjänst, så förbryter sig som
under 6 är sagt, underlåter att, efter
tillsägelse av jordägaren, så snart
ske kan skilja den brottslige från
tjänsten;

8. om han å fastigheten för eller
tillåter andra föra ett sådant leverne,
som väcker allmän förargelse
eller verkar störande på omgivningen;
eller

9. om han, där avtalet eljest innehåller
bestämmelse, vars iakttagande
måste anses vara för jordägaren av
synnerlig vikt, åsidosätter sådan bestämmelse.

Finnes i fall, som denna paragraf
avser, vad arr enda torn låtit komma
sig till last vara av ringa betydenhet,
må ej arrendatorn skiljas från arrendet.

Uppsäges avtalet, vare jordägaren
berättigad till skadestånd.

37 §.

Har arrendatorn låtit komma sig
till last sådant förhållande, som i
36 § 1, 2, 3, 7 eller 8 sägs, men sker
rättelse innan jordägaren gjort bruk
av sin rätt att uppsäga avtalet, eller
har i fall, som i 36 § 4, 5, 6 eller 9
avses, jordägaren icke uppsagt avtalet
inom sex månader från det
han fick kunskap om förhållande
som där avses, äge ej sedan jordägaren
åberopa förhållandet såsom
grund för arrendatorns skiljande
från arrendet.

(Föreslagen lydelse)

6. om arrendatorn på arrendestället
eller annan fastighet som tillhör
jordägaren olovligen jagar eller fiskar
eller eljest utsätter egendomen
för brott eller skadegörelse; eller

7. om arrendatorn åsidosätter i avtalet
intagen bestämmelse, vars iakttagande
måste anses vara av synnerlig
vikt för jordägaren.

Är vad arrendatorn låtit komma
sig till last av ringa betydelse, får
han ej skiljas från arrendet.

Uppsäges avtalet i anledning av
arrenderättens förverkande, har
jordägaren rätt till ersättning för
skada.

37 §.

Är arrenderätten förverkad på
grund av förhållande som avses i
36 § första stycket 1—3 men sker
rättelse innan jordägaren gjort bruk
av sin rätt att uppsäga avtalet, kan
arrendatorn icke därefter skiljas
från arrendet på den grunden. Detsamma
gäller om jordägaren icke
uppsagt avtalet inom sex månader
från det han fick kännedom om förhållande
som avses i 36 § första stycket
4—7.

Är arrenderätten enligt 36 § första
stycket 1 förverkad på grund av
dröjsmål med betalning av arrendeavgift,
får arrendatorn på grund av
dröjsmålet skiljas från arrendet, endast
om jordägaren efter förfallodagen
anmanat arrendatorn att betala

Del B 2

1129

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

och dröjsmålet det oaktat fortfarit
två veckor därefter.

38 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall
ske skriftligen eller med vittnen, där
ej skriftligt erkännande om uppsägningen
lämnas.

Vad i [11 kap. 11—19 §§ rättegångsbalken]
stadgas angående
stämning skall äga motsvarande tilllämpning
i fråga om uppsägning.
Är någon satt att å jordägarens vägnar
uppbära arrende, vare uppsägning,
som hos honom sker, lika gill,
som hade den skett hos jordägaren
sj älv.

Träffas ej den, vilken för uppsägning
sökes, i sitt hemvist, varde uppsägningen
i rekommenderat brev
under hans vanliga adress avlämnad
å posten samt skriftlig underrättelse
om uppsägningen meddelad
hans husfolk, om sådant finnes; skolande
uppsägningen anses hava skett,
när vad sålunda föreskrivits blivit
fullgjort.

Har jordägare eller arrendator,
hos vilken uppsägning skall ske, ej
känt hemvist här i riket, och finnes
ej heller känt ombud, som äger för
honom mottaga uppsägning, må
uppsägningen ske genom kungörande
i allmänna tidningarna.

Stämning, däri talan föres om arrendes
upphörande, så ock ansökan
om arrendators vräkande gälle, där
delgivning skett i behörig ordning,
såsom uppsägning, ändå att vad här
ovan är stadgat icke iakttagits.

Uppsägning
38 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall
ske skriftligen eller med vittnen, om
ej skriftligt erkännande av uppsägningen
lämnas.

Bestämmelserna i 33 kap. 6 § första
stycket andra punkten, 14 § och
16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning
skall äga motsvarande tilllämpning
i fråga om uppsägning.
Uppsägning får ske hos den som är
behörig att på jordägarens vägnar
mottaga arrendeavgift.

Träffas ej den som sökes för uppsägning
i sitt hem, får uppsägningen
sändas med posten i rekommenderat
brev under hans vanliga
adress. Ett exemplar av uppsägningen
skall dessutom lämnas antingen
i den söktes bostad till vuxen medlem
i det hushåll som han tillhör
eller, om han driver rörelse med fast
kontor, på kontoret till någon som
är anställd där. Påträffas icke någon
som nu angivits, skall uppsägningen
i stället läggas i den söktes
postlåda, om sådan finnes. Uppsägning
har skett när vad nu angivits
blivit fullgjort.

Har jordägare eller arrendator,
hos vilken uppsägning skall ske, ej
känt hemvist här i riket och finnes
ej heller känt ombud som äger mottaga
uppsägning för honom, får uppsägning
ske genom kungörelse i
Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande
att arrendet skall upphöra och ansökan
om vräkning av arrendator
gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

1130 Del B 2 Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

39 §.

Sker uppsägning i fall, som 36 §
omförmäler, äge arrendatorn kvarsitta
till nästa fardag, där ej rätten
eller överexekutor prövar skäligt
ålägga honom att avflytta tidigare.
Skall eljest arrende upphöra efter
uppsägning, skall avträde ske å den
fardag, som inträffar näst efter sex
månader från det uppsägningen
skedde. Hade arrendatorn ej tillträtt
fastigheten när uppsägningen skedde,
skall avtalet genast upphöra att
gälla.

Vid livstidsarrende skall, när arrendet
upphör till följd av arrendatorns
eller hans änkas död, avträde
ske å den fardag, som inträffar näst
efter sex månader från dödsfallet.

40 §.

Prövas i tvist angående skyldighet
för arrendator att avträda fastigheten
arrendatorn vara pliktig att
avflytta, äge rätten tillika, när skäl
därtill äro, förordna, att utslaget må
på sätt utsökningslagen bestämmer
verkställas utan hinder därav att det
icke äger laga kraft.

Är sådant förordnande meddelat,
och fullföljes mot utslaget talan i
högre rätt, äge, när skäl därtill äro,
den rätt, innan ändringssökandet
slutligen prövas, förordna, att vidare
åtgärd för verkställighet icke må
äga rum.

41 §.

Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeavtal, skall anhängiggöra
sin talan inom två år
från det avtalet upphörde att gälla;
dock att, där inom sagda tid syn,
som vid avträdet hållits, klandras,
talan må anhängiggöras inom två
år från det klandret blivit avgjort
genom utslag, som äger laga kraft.
Försittes den tid, vare rätt till talan

(Föreslagen lydelse)

39 §.

Sker uppsägning med anledning
av arrenderättens förverkande får
arrendatorn kvarsitta till nästa fardag,
om ej rätten eller överexekutor
anser det skäligt att han flyttar tidigare.

Skall i annat fall arrende upphöra
efter uppsägning, skall avträde ske
på den fardag som inträffar näst efter
sex månader från uppsägningen.
Sker uppsägning innan tillträde
skett, skall dock avtalet genast upphöra
att gälla.

Vid livstidsarrende skall, när arrendet
upphör till följd av arrendatorns
eller hans makes död, avträde
ske på den fardag som inträffar
näst efter sex månader från dödsfallet.

Bevarande av rätt till talan m. m.

40 §.

Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeavtal, skall väcka
talan därom inom två år från den i
10 § andra stycket angivna avräkningsdagen.
Klandras avräkningssyn
inom sagda tid, får talan dock väckas
inom två år från det lagakraftägande
dom eller beslut i saken föreligger.
Försittes tiden, är rätten
till talan förlorad, om ej annat över -

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1131

(Nuvarande lydelse)

förlorad. Är i rätt tid av endera talan
anhängiggjord, äge den andre dock
rätt till kvittning för fordran, som
ej blivit sålunda bevakad.

42 §.

Häftar arrendatorn, när han skall
avträda fastigheten, i skuld för arrende
eller för ersättning, som vid
avträdessyn eller genom skriftlig
överenskommelse blivit bestämd, eller
är utskyld eller avgift, för vilken
arrendatorn skolat ansvara, icke av
honom gulden; då vare jordägaren
berättigad att av arrendatorn tillhöriga
lösören och byggnader, som
finnas å fastigheten, kvarhålla så
mycket, som svarar mot hans fordran,
till dess arrendatorn gör rätt
för sig eller ställer jordägaren säkerhet.
Ej må dock sålunda kvarhållas
egendom, som jämlikt 65 §
utsökningslagen skall undantagas
från utmätning.

Hade jordägaren enligt skriftlig
handling lämnat arrendatorn kreatur,
redskap eller annat till fastighetens
bruk, och är därför betingad
lega ogniden, eller gitter arrendatorn
icke avlämna vad jordägaren
tillkommer, have jordägaren enahanda
rätt, som nyss sagts.

43 §.i

Avtal mellan jordägare och arrendator,
enligt vilket framtida tvist
med anledning av arrendeförhållandet
skall hänskjutas till avgörande
av skiljemän, utan förbehåll om rätt
för parterna att klandra skiljedomen,
må ej göras gällande i fråga
om arrendatorns rätt eller skyldighet
att tillträda eller kvarsitta å fastigheten.

Skiljeavtal, som i första stycket
sagts, vare ej heller gällande såvitt
därigenom skiljemän utsetts i avtalet
eller bestämmelser meddelats om

1 44 § AL har upphävts genom SFS 1968:
208.

(Föreslagen lydelse)

enskommits. Har den ena parten
väckt talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, även om
han förlorat rätten till talan.

41 §.

Står arrendatorn när han skall
avträda arrendestället i skuld för arrende
eller ersättning för brister, får
jordägaren, till dess arrendatorn gör
rätt för sig eller ställer säkerhet,
kvarhålla arrendatorns lösören och
byggnader, som finnes på arrendestället,
i den utsträckning som svarar
mot fordringen. Egendom som
enligt 65 § utsökningslagen skall
undantagas från utmätning får dock
ej kvarhållas.

Har jordägaren enligt skriftlig
handling lämnat arrendatorn kreatur,
redskap eller annat till arrendeställets
bruk och är därför betingad
avgift ogulden eller underlåter arrendatorn
att avlämna vad som tillkommer
jordägaren, skall första
stycket äga motsvarande tillämpning.

42 §.

Avtal mellan jordägare och arrendator
att framtida tvist med anledning
av arrendeförhållandet skall
hänskjutas till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för parterna
att klandra skiljedomen är
utan verkan i fråga om arrendatorns
rätt eller skyldighet att tillträda eller
kvarsitta på arrendestället.

Sådant skiljeavtal är ej heller gällande
i den mån därigenom skiljemän
utsetts i avtalet eller bestämmelse
meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende
eller beträffande förfarandet

1132

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

skilj eraännens antal eller om sättet
för deras utseende eller beträffande
förfarandet vid skiljenämnden; och
skall förty i berörda hänseenden lagen
om skiljemän tillämpas. Vad nu
sagts utgöre dock ej hinder för att
bestämma den tid, inom vilken skiljemannaåtgärden
skall vara avslutad,
kortare än den i nämnda lag
angivna tiden av sex månader.

(Föreslagen lydelse)

vid skiljenämnden. I berörda hänseenden
skall lagen om skiljemän
tillämpas. Vad nu sagts utgör dock
ej hinder att bestämma den tid, inom
vilken skilj emannaåtgärden skall
vara avslutad, kortare än den tid
om sex månader som anges i nämnda
lag.

Arrendenämnd

43 §.

I varje län skall finnas en arrendenämnd.
Den skall bestå av tre ledamöter.
En ledamot, som tillika
skall vara ordförande, utses av
Konungen. De övriga utses av länsstyrelsen.

Ordföranden skall vara eller ha
varit ordinarie domare. Av de övriga
skall den ene såsom ägare av
jordbruksfastighet eller på annat
sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden.
Den tredje ledamoten
skall vara jordbruksarrendator.
Samtliga ledamöter skall utses
för en tid av tre år. För envar av
dem skall för samma tid utses minst
en ersättare. Avgår ledamot eller ersättare
före utgången av den tid för
vilken han utsetts, skall ny ledamot
eller ersättare utses för den tid, som
återstått för den avgångne.

I fråga om jäv mot ledamot skall
i tillämpliga delar gälla vad om jäv
mot domare är stadgat. Har vid omröstning
inom nämnden varje ledamot
sin mening och kan ej jämkning
ske, skall ordförandens mening
gälla.

Närmare bestämmelser om arrendenämndens verksamhet meddelas i
reglemente, som utfärdas av Konungen.

49a §.

För fullgörande av vissa i denna
lag angivna uppgifter skall för varje
hushållningssällskaps område
finnas en arrendenämnd, bestående
av tre ledamöter. En ledamot, vilken
tillika skall vara ordförande, utses
av Konungen och de båda andra av
länsstyrelsen. Av de sistnämnda
skall den ene vara ägare av jordbruksfastighet
och den andre arrendator
av sådan fastighet. Samtliga
ledamöter utses för en tid av tre år.
För en var av dem utses för samma
tid en suppleant. Avgår ledamot eller
suppleant före utgången av den
tid för vilken han utsetts, skall ny;
ledamot eller suppleant utses för
den tid, som återstått för den avgångne.
Har inom nämnden var röstande
sin mening och kunna ej två
meningar sammanjämkas, gälle ordförandens.
Beträffande jäv mot ledamot
skall i tillämpliga delar gälla
vad om domar jäv är stadgat.

68 § tredje stycket
Över arrendenämndens beslut i
ärende som nu sagts må besvär anföras
hos länsstyrelsen inom en månad,
räknat från det klaganden erhöll
del av beslutet. Den, som ej nö -

44 §.

Besvär över arrendenämndens beslut
får av part anföras hos länsstyrelsen
inom en månad från den dag
parten delgavs beslutet, över länsstyrelsens
beslut får besvär anföras

Kungl. Maj. ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1133

(Nuvarande lydelse)

jes åt länsstyrelsens beslut, äge föra
klagan däröver i den ordning som
är bestämd för överklagande av förvaltande
myndigheters och ämbetsverks
beslut.

Om arbetsavtal i samband med
jordbruksarrende

45 §.

Förbehåll i arrendeavtal, att arrendatorn
skall till jordägaren eller
annan utgöra arbete, må ej innefatta
skyldighet för arrendatorn att på tillsägelse
utgöra tjänstbarhet utöver
fastställt antal dagsverken eller annat
bestämt arbete. Sker annorledes,
vare förbehållet utan verkan.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet
utgöra dagsverken och är ej
däri bestämt, huru dessa skola fördelas
å särskilda tider av året, skall
hela antalet dagsverken jämnt fördelas
på årets veckor i den mån det kan
ske. För varje arrendeår eller, där
avtalet innehåller föreskrift om utgörande
av visst antal dagsverken
under viss tid av året, för varje sådan
tid skall jordägaren i god tid
förut lämna arrendatorn uppgift å
de dagar, då han har att utgöra dagsverken.
Ej vare, ändå att avtalet
annorlunda bestämmer, arrendatorn
pliktig att för arbetets utförande inställa
sig förr än å andra dagen
efter det dylik uppgift meddelats honom.
Arbetet må ej, ändå att annorlunda
är avtalat, så utkrävas, att arrendatorn
hindras att behörigen sköta
sitt jordbruk; dock utgöre vad nu
sagts ej hinder för utkrävande av
jordbruksdagsverken enligt den fördelning,
som genom avtalet blivit bestämd.

I arrendeavtalet må ej intas förbud
för arrendatorn att utföra ar -

(Föreslagen lydelse)

hos Konungen i den ordning som är
bestämd för överklagande av förvaltande
myndighets beslut.

Beslut varigenom arrendenämnd
jämlikt 10 kap. 10 § fastställt villkoren
för förlängt arrende får överklagas
endast i den ordning som
gäller för klander av skiljedom.

9 KAP.

Arbets- och leveransavtal i samband
med jordbruksarrende

1 §•

Föreskriver arrendeavtal att arrendatorn
skall utföra arbete, är han
likväl ej skyldig att utföra fler dagsverken
eller annat arbete än vad i
avtalet bestämts.

Skall arrendatorn enligt arrendeavtalet
utföra dagsverken men är ej
bestämt, hur de skall fördelas på särskilda
tider av året, skall hela antalet
dagsverken jämnt fördelas på
årets veckor i den mån det kan ske.
För varje arrendeår eller, då avtalet
föreskriver visst antal dagsverken
under viss tid av året, för varje sådan
tid skall jordägaren i god tid
förut lämna arrendatorn uppgift på
de dagar, då arbetet skall utföras.
Arrendatorn är ej skyldig att inställa
sig till arbete tidigare än på andra
dagen efter det uppgiften lämnats
honom. Arbetet får ej så utkrävas,
att arrendatorn hindras att behörigen
sköta sitt jordbruk. Jordbruksdagsverken
får dock utan hinder
därav utkrävas enligt den fördelning
som avtalet föreskriver.

I arrendeavtalet får ej intagas förbud
för arrendatorn att utföra arbete

1134

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

bete åt annan än jordägaren. Har sådant
förbud stadgats, vare det utan
verkan.

46 §.

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan jordägaren
och arrendatorn skyldig att utgöra
arbete, skall, ändå att i avtalet
annorlunda blivit bestämt, ersättning
utgå för arbetet efter gängse
pris i orten vid tiden för arbetets utförande.

47 §.

Där jordägaren ej tillhandahåller
arrendatorn arbete, som denne enligt
arrendeavtalet eller annat avtal mellan
jordägaren och arrendatorn är
skyldig utgöra, eller annat för arrendatorn
lika förmånligt arbete, äge
arrendatorn uppsäga arrendeavtalet.
Ej må dock uppsägning ske, där arrendatorns
förlust av arbetsinkomst
är av ringa betydelse eller efter det
arbete varom nu är sagt tillhandahållits
arrendatorn. Har ej jordägaren
inom en månad efter det han
mottagit uppsägningen tillkännagivit
för arrendatorn, att han ej vill därmed
åtnöjas, skall så anses, som om
jordägaren godkänt uppsägningen.

I fall varom i första stycket är sagt
vare arrendatorn, evad uppsägning
sker eller icke, berättigad att av jordägaren
bekomma skäligt skadestånd,
såvida ej jordägarens underlåtenhet
att tillhandahålla arbete nödvändiggjorts
av förändrade ekonomiska eller
tekniska förhållanden.

Ej må arrendatorns rätt enligt
denna paragraf inskränkas genom
förbehåll. Har sådant förbehåll skett,
vare det utan verkan.

48 §.

Vad i 45—47 §§ stadgats skall ej
äga tillämpning å skjutsning, vedhuggning
eller därmed jämförlig
t jänstbarhet, där den är av ringa betydenhet.

(Föreslagen lydelse)
åt annan än jordägaren.

2 §•

Är arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan honom
och jordägaren skyldig att utföra
arbete eller leverera jordbruksprodukter,
skall ersättning till arrendatorn
utgå efter gängse pris i orten
vid tiden för arbetet eller leveransen.

3 §.

Tillhandahåller jordägaren ej arbete,
som arrendatorn enligt arrendeavtalet
eller annat avtal mellan
jordägaren och arrendatorn är skyldig
att utföra, eller annat för arrendatorn
lika förmånligt arbete, får arrendatorn
uppsäga arrendeavtalet.
Uppsägning får dock ej ske om arrendatorns
förlust av arbetsinkomst
är av ringa betydelse, och ej heller
sedan arbete tillhandahållits arrendatorn.
Har ej jordägaren inom en
månad efter det han mottog uppsägningen
meddelat arrendatorn att den
ej godtages, skall jordägaren anses
ha godkänt uppsägningen.

I fall som avses i första stycket har
arrendatorn, vare sig uppsägning
sker eller ej, rätt till ersättning för
skada, om icke underlåtenheten att
tillhandahålla arbete nödvändiggjorts
av förändrade ekonomiska eller
tekniska förhållanden.

4 §•

Förbehåll som strider mot innehållet
i detta kapitel är giltigt mot
arrendatorn endast om hans åliggande
är av ringa betydenhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1135

(Nuvarande lydelse)

Särskilda bestämmelser för vissa
jordbruksarrenden

49 §.

Bestämmelserna i 50—69 §§ skola
med de undantag nedan angivas äga
tillämpning å upplåtelse på arrende
av brukningsdel, som omfattar högst
femtio hektar odlad jord, såvida densamma tillhör

bolag, förening eller stiftelse;
eller

utgöres av gård, torp eller annan
jordbrukslägenhet, som lyder under
huvudgård och tillhör enskild person
eller fideikommiss; eller

ingår i häradsallmänning eller i sådan
till socken hörande allmänning,
som avses i [63 § lagen den 13 maj
1932 om häradsallmänningar], eller
i allmänningsskog, som omförmäles
i [lagen den 17 juni 1938 om allmänningsskogar
i Norrland och Dalarna],
eller utgöres av mark, som förvärvats
av delägarna i allmänning
som nyss sagts men ej blivit med
allmänningen införlivad; eller äges
av enskild person, vilken icke är
mantalsskriven å fastigheten eller å
fastighet, som är i sambruk med
densamma, och uppenbarligen besitter
fastigheten av annan anledning
än att bereda sig sin huvudsakliga
utkomst av jordbruket; skolande vid
bedömande av frågan, av vilken anledning
fastighet besittes, i samma
ägares hand befintliga, genom ägostyckning,
jordavsöndring eller avstyckning
skilda områden av samma
hemman eller lägenhet betraktas såsom
en fastighet.

Stadgandena i 50—57 och 67 §§
skola dock ej äga tillämpning, om
med upplåtelsen väsentligen åsyftas
att tillförsäkra jordägaren stadigvarande
arbetskraft för jordbruk,
skogsbruk eller industriell rörelse

(Föreslagen lydelse)
10 KAP.
Gårdsarrende

Tillämpningsområde
1 §•

Gårdsarrende föreligger när jordbruksarrende
avses omfatta arrendatorns
bostad.

Å sådan upplåtelse skall förutom
vad i allmänhet är föreskrivet om
arrende gälla vad i detta kapitel är
stadgat.

Frågan om ett arrende är att beteckna
som gårdsarrende bestämmes
av förhållandena vid avtalets
tillkomst. Göres i sådant hänseende
ändring eller tillägg till avtalet, skall
det anses vara tillkommet när ändringen
eller tillägget skett.

1136

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

samt upplåtelsen avser sådan mindre
brukningsdel (huggaretorp eller
annat därmed jämförligt arbetarboställe),
där arrendatorn icke av jordbruket
kan erhålla sin huvudsakliga
bärgning.

Vad i 58 § andra stycket stadgas
äge ej tillämpning med avseende å
brukningsdel, som lyder under huvudgård
och tillhör enskild person
eller fideikommiss.

Om arrende av viss kommunal
jord är särskilt stadgat.

50 §.

Upplåtelse för viss tid skall ske
för minst fem år. Är kortare arrendetid
avtalad, gälle upplåtelsen likväl
för tid som nyss är sagd.

65 § första stycket
Ej må i arrendeavtalet intagas
förbehåll, att avtalet i händelse av
arrendatorns död skall upphöra att
gälla. Har sådant förbehåll skett, vare
det utan verkan.

(Föreslagen lydelse)

2 §•

Bestämmelserna i detta kapitel
gäller ej, om

1. upplåtelsen skett för arrendatorns
livstid;

2. arrendatorn är annan än fysisk
person eller dödsbo; eller

3. upplåtelsen gjorts av landskommun,
stad eller köping och jorden
till större delen ligger inom fastställd
stadsplan eller byggnadsplan.

3 §.

Har upplåtelse av gårdsarrende
gjorts av annan än ägaren och har
denne ej inom tre månader, efter
det han fick vetskap om upplåtelsen
men innan upplåtarens rätt upphört,
meddelat arrendatorn att han ej vill
vara bunden av upplåtelsen, skall,
när upplåtarens rätt mot jordägaren
upphör, denne i förhållande till arrendatorn
anses som ny ägare av
arrendestället.

Arrendetid

4 §•

Upplåtelse skall ske för viss tid,
minst fem år. Är arrendetiden icke
så bestämd, gäller upplåtelsen för
fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall
upphöra att gälla om arrendatorn
dör är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1137

(Nuvarande lydelse)

51 §.

Vid utgången av arrende som gäller
för viss tid äge arrendatorn, där
ej annat följer av vad i 53 § stadgas,
rätt till nytt arrende för en tid
av fem år, och tillkomme sådan rätt
ånyo arrendatorn vid utgången av
vart femte år (optionsrätt).

53 §.

Har arrendatorn påtagligen eftersatt
sina förpliktelser enligt arrendeavtalet,
eller avser jordägaren, att
han själv, hans make eller avkomling
eller ock hans adoptivbarn eller
dess avkomling skall bruka fastigheten,
eller måste det på grund av
särskilda förhållanden anses för
jordägaren medföra påtagligt men,
att arrendatorn kvarsitter å fastigheten,
skall rätten till nytt arrende
förfalla, så framt jordägaren senast
ett år före arrendetidens utgång på
sätt om uppsägning är stadgat lämnar
meddelande därom med uppgift
tillika att arrendatorn, därest han
icke åtnöjes med att avflytta, har
att inom en månad instämma talan
om bibehållande av rätten till nytt
arrende. Där arrendatorn ej inom
nämnda tid instämt sådan talan,
skall så anses, som om han medgivit
skyldighet att avflytta.

(Föreslagen lydelse)
Optionsrätt
5 §.

Vid gårdsarrende har arrendatorn
rätt till förlängning av arrendet enligt
8 kap. 2 § andra stycket, utom
när

1. arrendatorn påtagligen eftersatt
sina förpliktelser enligt arrendeavtalet;
eller

2. jordägaren gör sannolikt att
han själv, hans make eller avkomling
eller hans adoptivbarn eller dess
avkomling skall bruka arrendestället;
eller

3. jordägaren gör sannolikt att arrendestället
erfordras för att åstadkomma
en mera ändamålsenlig indelning
av brukningsenheter; eller

4. jordägaren i annat fall gör sannolikt
att ändrad markanvändning
eller andra särskilda förhållanden
gör att arrendatorns kvarsittande
för jordägaren medför påtagligt
men.

1138

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

52 §.

Vill ej arrendatorn tillgodonjuta
nytt arrende, give han det jordägaren
till känna senast ett år före arrendetidens
utgång på sätt om uppsägning
är stadgat. Sker ej sådant
tillkännagivande inom föreskriven
tid, skall arrendatorn anses hava
åtagit sig nytt arrende för en tid av
fem år.

54 § andra stycket
Sker ej tillkännagivande, såsom i
första stycket är sagt, eller varder
ej frågan senast sju månader före
arrendetidens utgång hänskjuten till
skiljemän, skola arrendevillkoren
förbliva oförändrade, där ej annorledes
överenskommes.

(Föreslagen lydelse)

6 §■

Vill jordägaren eller arrendatorn
att gårdsarrende vid arrendetidens
utgång icke skall förlängas eller förlängas
endast mot ändrade villkor
skall uppsägning ske.

Uppsägning från jordägarens sida
skall ske tidigast två år och senast
ett år före arrendetidens slut,
även om annan tid avtalats. Arrendatorn
är alltid berättigad att göra
sin uppsägning senast ett år före arrendetidens
slut eller inom den kortare
tid dessförinnan som kan ha
överenskommits.

7 §•

Uppsägning som avses i 6 § skall
angiva huruvida den avser avflyttning
eller enbart ändring av villkoren.
Meddelande i uppsägningen, att
gränserna för arrendestället, utan
att beröra arrendatorns bostad, skall
ändras, skall anses som uppsägning
för ändring av villkoren. Uppsäger
jordägaren avtalet för arrendatorns
avflyttning skall skälet angivas.

Uppsägning för ändring av villkoren
liksom jordägarens uppsägning
för arrendatorns avflyttning
kan ändras efter klander. Sådan
uppsägning skall, förutom vad i
första stycket föreskrives, innehålla
meddelande om dels att mottagaren,
om han ej godtager uppsägningen,
har att väcka klander inom två
månader efter mottagandet, dels var
klandret skall väckas.

8 §•

Underlåter den som mottagit uppsägning
enligt 6 § att inom föreskriven
tid väcka klander blir uppsägningen
gällande. Sker uppsägning
från ömse sidor skall jordägarens
uppsägning gälla.

Del B 2

1139

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

54 § första stycket

Där jordägaren eller arrendatorn,
med avseende å nytt arrende varom
i 51 § är sagt, vill påkalla ändring
av arrendevillkoren, give det den
andre till känna på sätt om uppsägning
är stadgat senast åtta månader
före arrendetidens utgång med uppgift
tillika å de ändringar som äskas.
Har sådant tillkännagivande
skett men kan ej överenskommelse
ernås, skall frågan avgöras av skiljemän;
och skall beträffande sådan
tvist lagen om skiljemän i tillämpliga
delar gälla, dock med iakttagande
av vad i 55 § finnes särskilt föreskrivet.

55 §.

Vid skiljedomsförfarande enligt
54 § skall, där ej mellan parterna
träffats skiljeavtal, den arrendenämnd,
inom vars verksamhetsområde
fastigheten är belägen, vara
skiljenämnd; och skall i sådant fall
part anses hava hänskjutit tvisten
till avgörande, när han hos nämndens
ordförande skriftligen framställt
begäran om skiljedom.

Skilj edomskostnaderna skola gäldas
av den part som skiljemännen
pröva därtill skyldig; ej må dock
sådan skyldighet i vidare mån än
beträffande halva ersättningen till
skiljemännen kunna åläggas arrendatorn,
utan så är att han uppenbarligen
påkallat förfarandet utan skäl.

56 §.

Är vid arrendetidens utgång tvist
om rätt till nytt arrende eller om
ändring av arrendevillkoren ännu
icke avgjord, skola, intill dess så

(Föreslagen lydelse)

9 §.

Avser klander ändring av villkoren
och har arrendatorn rätt till
fortsatt arrende, skall villkoren om
de är skäliga bestämmas enligt uppsägningen
men eljest jämkas till
vad som är skäligt.

10 §.

Klander, som enbart avser ändring
av villkoren, skall avgöras av
arrendenämnden. Eljest skall klander
efter stämning prövas av rätten.

Vid arrendenämnds prövning av
klander skall lagen om skiljemän i
tillämpliga delar gälla. Part får dock
ej åläggas att utge ersättning till
nämnden eller dess ledamöter.

11 §•

Är fråga om förlängning av arrende
ej avgjord när arrendetiden går
ut, får arrendatorn kvarsitta till dess
frågan slutligen avgjorts. För tid

1140

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

skett eller, i följd därav att rätt till
nytt arrende funnits ej tillkomma
arrendatorn, för honom inträtt skyldighet
att avflytta, de förut gällande
arrendevillkoren tillämpas, så framt
ej annat är avtalat.

Prövar rätten att arrendatorn ej
äger åtnjuta nytt arrende, vare arrendatorn
pliktig att avträda fastigheten
å den far dag, som infaller näst
efter det domen meddelades; och
njute i sådant fall jordägaren, där
han ej åtnöjes med den arrendeavgift,
vartill han enligt första stycket
är berättigad, den ytterligare ersättning
som finnes skälig.

57 §.

Sker försäljning av fastigheten eller
del därav, äge arrendatorn, så
framt han är förvarad vid sin rätt
till nytt arrende, åtnjuta förköpsrätt
enligt vad därom är särskilt stadgat.

Motsvarande rätt tillkomme arrendatorn
i fall där fastigheten går
i byte.

Arrendatorn äger icke förköpsrätt
om kommunen förvärvar fastigheten
genom förköp enligt förköpslagen
den 8 december 1967 (nr 868).

(Föreslagen lydelse)

som arrendatorn sålunda kvarsitter
skall de förut gällande arrendevillkoren
tillämpas i avbidan på att de
slutliga arrendevillkoren för samma
tid blir bestämda.

Bifalles ej arrendatorns talan om
förlängning av arrendet, skall arrendatorn
avträda arrendestället på den
fardag som infaller näst efter det
domen meddelades. För tid som förflyter
mellan den avtalade arrendetidens
utgång och avträdesdagen
skall avtalets villkor gälla, om annat
yrkande ej framställs. Om det
sker skall villkoren bestämmas efter
vad som är skäligt.

Flyttningsersättning
12 §.

Upphör avtal om gårdsarrende av
anledning som nämns i 5 § fjärde
punkten, skall jordägaren till arrendatorn
utgiva ett belopp som motsvarar
den genomsnittliga arrendeavgiften
för ett år för den senaste
arrendeperioden. Kan arrendatorn
visa att hans förlust på grund av avtalets
upphörande är större, är han
berättigad till ersättning härför intill
belopp motsvarande ytterligare
två års arrendeavgifter, beräknade
på sätt som nyss angivits.

För rätt till ersättning gäller vidare
dels att omständigheterna vid
arrendeförhållandets tillkomst var
sådana att det fanns anledning antaga
att jorden även efter den då
påbörjade arrendeperiodens slut
skulle komma att upplåtas på arrende
för jordbruk, dels att marken
efter avtalets upphörande skall användas
till ändamål som kan antagas
lämna väsentligt högre avkastning
eller kan tillgodoses genom expropriation.

62 §.

Finnes å fastigheten hus, som enligt
vad vid tillträdessynen bestämts

Del B 2

1141

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

icke är att hänföra till nödig byggnad,
skall det anses undantaget från
arrendet. Ingår byggnaden i arrendet,
gälle angående nybyggnads- och
underhållsskyldigheten vad om nödig
byggnad är stadgat.

63 §.

Ej må arrendatorn förbjudas att
för husbehov nyttja det fiske, som
hör till den arrenderade jorden, i
vidare mån än så vitt angår visst
fiskevatten, där särskilda åtgärder
av jordägaren vidtagits till fiskets
förbättrande, eller kräftfångst.

64 §.

Avser upplåtelsen jord belägen inom
Norrbottens, Västerbottens,
Jämtlands, Västernorrlands, Gävleborgs,
Kopparbergs eller Värmlands
län eller inom den del av Örebro län,
som omfattar Karlskoga stad samt
Degerfors, Bjur t järns, Grythyttans,
Hällefors, Hjulsjö, Järnboås, Nora,
Vikers och Ljusnarsbergs socknar,
vare arrendatorn berättigad att på
lämpligt ställe å den arrenderade
jorden eller om denna utgör allenast
visst område av en jordägaren tillhörig
särskild fastighet, å annan
mark, som hör till fastigheten, efter
anvisning taga erforderligt virke till
vedbrand och till mindre reparationer
ävensom till nödiga hägnader,
hässjor och täckdikning samt nödiga
redskap. Har genom jordägarens åtgöranden
skogstillgången å fastigheten
under arrendetiden så medtagits,
att arrendatorn ej därav kan
erhålla sitt fulla virkesbehov, vare
jordägaren pliktig att på annat för
arrendatorn lägligt sätt tillhandahålla
denne det felande.

(Föreslagen lydelse)

Fiske
13 §.

År arrendestället beläget inom
Norrbottens, Västerbottens, Jämtlands,
Västernorrlands, Gävleborgs,
Kopparbergs eller Värmlands län eller
inom del av Örebro län, som omfattar
städerna Karlskoga och Nora
samt Degerfors, Hällefors och Ljusnarsbergs
köpingar, är arrendatorn
berättigad att för husbehov nyttja det
fiske som hör till den arrenderade
jorden. Undantag får dock göras för
visst fiskevatten, där särskilda åtgärder
vidtagits för fiskets förbättrande,
ävensom kräftfångst.

1142

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

Saknas å arrenderad jord, belägen
inom del av riket som i första stycket
sägs, erforderligt bete för de hästar
och nötkreatur som kunna vinterfödas
därå, vare arrendatorn efter
ortens sed berättigad till nödigt
bete jämväl å övrig skog eller utmark
som hör till samma fastighet;
dock att därvid må av jordägaren
undantagas mark, varå i skogsvårdssyfte
vidtagits anordningar som av
betesrätten skulle lida märkligt intrång.

65 § andra stycket
Mot arrendatorn vare ock förbehåll
utan verkan, om det strider mot
vad som stadgas i 8 § andra stycket,
9 §, 12 § sista stycket, 17 §, 18 §
tredje och fjärde styckena utom vad
angår elektrisk anläggning, 20 § första
stycket, 50—61 §§ eller 63 eller
64 §.

66 §.

När arrendeavtal slutits, må jordägaren
eller arrendatorn påkalla arrendenämndens
granskning av avtalet;
skolande vid ansökan härom fogas
hestyrkt avskrift av avtalet ävensom
uppgift om arealen av den odlade
jord arrendet omfattar.

Finner arrendenämnden att avtalet
innehåller bestämmelse, som enligt
denna lag är utan verkan, skall
nämnden så snart ske kan i rekommenderat
brev lämna jordägaren
och arrendatorn besked därom.

68 § första och andra styckena

Visas särskilda omständigheter böra
föranleda därtill, att arrendeavtal

(Föreslagen lydelse)

Bestämmelsernas allmänna
karaktär.

Dispens

14 §.

Förbehåll som strider mot de särskilda
i detta kapitel meddelade bestämmelserna
om gårdsarrende är
utan verkan mot arrendatorn, om ej
annat anges i lagen. Arrendenämnden
kan dock medge undantag, om
särskilda omständigheter därtill föranleder
och avtalet innehåller förbehåll
att sådant medgivande får sökas.

Innehåller avtalet sådant förbehåll
men avslås ansökningen, förfaller
avtalet om ej annat överenskommits.

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1143

(Nuvarande lydelse)

undantages från tillämpning av något
av stadgandena i 50—61 §§ eller
63—-65 §§ och innehåller avtalet förbehåll,
att medgivande därtill må
sökas, ankomme på arrendenämnden
att medgiva sådant undantag. Såsom
sådan omständighet skall särskilt
anses, att jordägaren, för att
kunna planmässigt ombesörja åbyggnadernas
iståndsättande å ett flertal
utarrenderade brukningsdelar, är i
behov av anstånd med byggnadsskyldighetens
fullgörande i det föreliggande
fallet, eller att det för jordägaren,
med hänsyn till dennes eget
jordbruk eller skogsbruk, är av synnerligt
vikt att över det arrenderade
området äga friare bestämmanderätt
än som följer av nämnda stadganden.

Föreligger ej dispensskäl och avslås
på den grund ansökningen, skall
arrendeavtalet, därest detta ej annorlunda
stadgar, anses förfallet.

(Föreslagen lydelse)

15 §.

På ansökan av landskommun, stad
eller köping skall undantag som i
14 § avses meddelas beträffande
jord, som kommunen upplåtit eller
avser att upplåta som gårdsarrende,
under förutsättning att jorden med
hänsyn till den framtida utvecklingen
kräves för tätbebyggelse eller därmed
sammanhängande anordning.

Avser ansökningen tillämnat avtal
skall den blivande arrendatorn
höras i ärendet. Är han ännu ej utsedd
men finnes i orten organisation
för tillvaratagande av jordbruksarrendatorers
intressen skall den i
stället höras.

Har undantag medgivits beträffande
tillämnat avtal, är undantaget
gällande endast om erinran därom
göres i avtalet.

1144

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970
(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

67 §.

Har rätt till nytt arrende jämlikt
53 § förfallit på den grund att jordägaren
avsett att själv bruka fastigheten,
vare jordägaren skyldig att
inhämta arrendenämndens tillstånd,
därest han, innan två år förflutit
från arrendets upphörande, vill sälja
fastigheten, eller om han, inom fem
år från samma tidpunkt, vill ånyo
upplåta fastigheten på arrende. Vad
sålunda stadgats äge motsvarande
tillämpning, när annan än jordägaren
efter vad i 53 § sägs skall bruka
fastigheten.

Bryter jordägaren mot vad nu föreskrivits,
vare straffet dagsböter.

69 §.

Förseelse, varom stadgas i 67 §,
åtalas efter angivelse av arrendenämnden
av allmän åklagare vid
allmän underrätt i den ort, där fastigheten
är belägen.

Böter, som ådömas enligt denna
lag, tillfalla kronan och må i händelse
av bristande tillgång till deras
gäldande ej förvandlas till frihetsstraff.

Lägenhetsarrende

70 § första och andra styckena

Lägenhetsarrende föreligger när
jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk och arrendet
icke är att anse som bostadsarrende
eller anläggningsarrende. Avtal om
lägenhetsarrende skall upprättas
skriftligen, där ej upplåtaren och
arrendatorn annorlunda åsämjas.

Å sådan upplåtelse skola stadgandena
i 4 §, 5 § första stycket, 6—9
§§, 18 § utom vad angår elektrisk

Kontrollbestämmelser
16 §.

Har rätten till förlängning av arrende
förfallit därför att jordägaren
avsett att själv bruka arrendestället,
får han ej utan arrendenämndens
tillstånd inom två år från arrendets
upphörande sälja fastigheten och ej
heller inom fem år från samma tidpunkt
ånyo upplåta den på arrende.
Bestämmelsen gäller även när annan
än jordägaren enligt vad i 5 § andra
punkten sägs skall bruka jorden.

Jordägare som bryter häremot
straffas med böter. De får ej förvandlas
till fängelse. Förseelsen åtalas
efter angivelse av arrendenämnden
av allmän åklagare vid rätten i
den ort där fastigheten är belägen.

11 KAP.

Arrende för annat ändamål än
jordbruk

Lägenhetsarrende

1 §•

Lägenhetsarrende föreligger när
jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk och arrendet
icke är att anse som bostadsarrende
eller anläggningsarrende. Avtal om
lägenhetsarrende skall upprättas
skriftligen, om ej parterna kommer
överens om annat.

På lägenhetsarrende skall bestämmelserna
i 8 kap. 4 §, 5 § första
stycket, 6 § andra stycket, 7 och

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

Del B 2

1145

(Nuvarande lydelse)

anläggning, 22, 25 och 26 §§,27 §
första stycket, 29—34, 36—41 §§,
42 § första stycket samt 45—48 §§
äga motsvarande tillämpning. Härvid
gälle dock, att sådant fastställande
av arrenderättens värde, som
avses i 8, 9 och 33 §§, skall ske genom
skiljemän i den ordning 18 §
föreskriver, att stadgandena i 29 §
och 42 § första stycket skola äga
tillämpning allenast, om avtalet var
skriftligen upprättat, samt att vad
33 § stadgar angående rätt för jordägaren
att uppsäga avtalet ej skall
tillämpas efter det arrendatorn tillträtt
fastigheten, ej heller innan tillträde
skett, där arrendatorn på anfordran
inom utgången av nästa dag
för avtalets fullgörande ställer säkerhet,
med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas.

70 § tredje stycket

Är ej arrendetiden bestämd, skall
avtalet upphöra att gälla efter det
uppsägning å någondera sidan skett.

70 § fjärde stycket

Sker överlåtelse av fastigheten efter
det arrendatorn tillträtt densamma,
gälle utan särskilt förbehåll arrendeavtalet
mot nye ägaren, där avtalet
var skriftligen upprättat; var
ej avtalet så upprättat, och vill ej
nye ägaren låta arrendatorn kvarsitta,
uppsäge han avtalet inom tre
månader efter det överlåtelsen skedde,
eller vare avtalet mot honom gällande.

(Föreslagen lydelse)

8 §§, 9 § första stycket första och
tredje punkterna samt andra stycket,
18, 22, 25—27 §§, 28 § första
och andra styckena, 30—34, 36—40
§§ och 41 § första stycket äga motsvarande
tillämpning. Därvid skall
dock följande avvikelser gälla.

Sådant fastställande av arrenderättens
värde som avses i 8, 9 och
33 §§ skall, om överenskommelse
ej kan träffas, på talan av part göras
av rätten.

Bestämmelsen i 41 § första stycket
skall gälla endast om avtalet
upprättats skriftligen.

Vad i 33 § sägs om jordägarens
rätt att uppsäga avtalet skall ej gälla,
sedan arrendatorn tillträtt arrendestället,
och ej heller, innan tillträde
skett, om arrendatorn, efter
anfordran, samma eller nästa dag
för avtalets fullgörande ställer säkerhet,
med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas.

För lägenhetsarrende skall vidare
bestämmelserna i 9 kap. gälla.

2 §.

Är ej arrendetiden bestämd, skall
avtalet på dag som av 8 kap. 5 §
första stycket och 39 § närmare
framgår upphöra att gälla efter det
uppsägning å någondera sidan skett.

3 §.

Sker överlåtelse av arrendestället
sedan arrendatorn tillträtt arrendet
och är ej enligt vad i 7 kap. stadgats
arrendeavtalet gällande mot den nye
ägaren, åligger det dock denne, om
han icke vill låta arrendatorn kvarsitta,
att uppsäga avtalet inom tre
månader efter det överlåtelsen skedde;
eljest gäller avtalet mot den nye
ägaren. Säljes egendomen på exekutiv
auktion, skall dock uppsägningstiden
vara en månad räknat från
förvärvarens tillträdesdag.

Förbehåll om inskränkning i den
rätt att kvarsitta, som enligt första

1146

Del B 2

Kungl. Maj:ts proposition nr 20 år 1970

(Nuvarande lydelse)

70 § femte stycket
Ej må genom förbehåll i avtalet
stadgas inskränkning i arrendatorns
rätt att vid överlåtelse av fastigheten
kvarsitta, ej heller för arrenderättens
förverkande stadgas annan
grund än 36 och 37 §§ bestämma;
har sådant förbehåll skett, vare det
utan verkan.

Bostadsarrende

Anläggningsarrende

(Föreslagen lydelse)

stycket tillkommer arrendator, är
utan verkan.

4 §•

Sker ändring eller tillägg till
skriftligt arrendeavtal gäller därom
vad i 8 kap. 29 § andra och tredje
styckena är stadgat.

5 §•

För arrenderättens förverkande
får icke i avtalet stadgas annan
grund än vad i 8 kap. 36 och 37 §§
sägs. Förbehåll som strider häremot
är utan verkan.

Bostadsarrende

Anläggningsarrende

3 KAP.

12 KAP.

Om hyra

Hyra

Inledande bestämmelser

Inledande bestämmelser

1 §• 1 §•

Detta kapitel-----än jordbruk.

Förenas ett tjänsteavtal, som ej
är av endast ringa betydenhet, med
upplåtelse av såväl bostad som jord
för brukande, skall bestämmelserna
i detta kapitel tillämpas i de fall där
bostadsupplåtelsen framstår som
mera betydelsefull än markupplåtelsen.

Med bostadslägenhet-----såsom bostad.

Förbehåll som-----annat anges.

Om upplåtelse-----om bostadsrättsföreningar.

MARCUS BOKTR. STHLM 1970 68039S