Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Nr 91

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,
m. m.; given Stockholms slott den 29 mars 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att

dels antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med
vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels bifalla de förslag i övrigt, om vilkas avlåtande till riksdagen föredragande
departementschefen hemställt.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens Iiuvudsaldiga innehåll

I propositionen föreslås att nuvarande hyrcslag ersätts med eu ny liyreslag
— liksom den nuvarande infogad som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt
till fast egendom — samt att en ny organisation bestående av statliga regionala
hyresnämnder inrättas för handläggningen av hyrestvister. Vidare föreslås
att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs till utgången av år
1971 och att lagen ändras i vissa hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 196S. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till ny hyreslag är med något undantag likalydande med det
förslag som framlades i prop. 1967: 141. Detta innebär att de tidigare föreslagna
bestämmelserna om förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst, om förbättrat rättsskydd för hyresgäst när lägenhet
upplåts i anslutning till anställning, om vidgad rätt för hyresgäst
att överlåta hyresrätten och upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad
skyldighet för hyresvärd att underhålla bostadslägenhet föreslås bli införda
i den för hela landet gällande hyreslagen. Det nya förslaget skiljer
sig från det tidigare endast genom att den lagstadgade bytesrätten nu föreslås
gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist.

Förslaget innebär vidare att hyresregleringen behålls både i fråga om
bostadslägenheter och lokaler på de orter där regleringen nu gäller. På
sådan ort kan alltså det allmänna hyresläget inte ändras i annan mån än
som följer av hyresregleringslagens bestämmelser om kompensation för
ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen. Det är vidare även i fortsättningen
förbjudet för hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära
högre hyra än den fastställda. För bostadslägenheter föreslås att den
nya hyreslagens besittningsskyddsregler skall gälla. För lokaler behålls besittningsskyddet
enligt hyresregleringslagen.

För att anpassa hyresregleringen till hyreslagens nya bestämmelser föreslås
vissa begränsade reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas
möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om
ersättning för bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning
för förbättringsarbeten, inbegripet underhåll. Om avtal inte kan träffas,
har hyresvärden rätt att vända sig till hyresnämnden för att få ersättningen
godkänd. Har avtal träffats om ersättning för förbättringsarbeten,
kan hyresgästen få skäligheten av ersättningen prövad av hyresnämnd.

Lägenheter som färdigställs efter utgången av år 1968 undantas från
hyresregleringen. Hyrorna i dessa lägenheter kommer som följd härav inte
att bestämmas med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna utan
efter jämförelse med hyresläget i likvärdiga lägenheter. Genom att en sådan
jämförelse som regel kommer att göras med ett stort bestånd av lägenheter,
där de allmännyttiga bostadsföretagen är prisledande, finns förutsättningar
att kravet på rimliga hyror i nyproducerade lägenheter blir bättre
tillgodosett än f. n.

Hyresnämnd skall vidare på begäran av hyresvärd eller hyresgäst kunna
förordna att hyresregleringen skall upphöra att gälla för hus vilka bär undergått
omfattande ombyggnad som avslutats efter utgången av år 1968.
En sådan regel avser att främja underhåll och förbättring av det äldre
fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta bestånd i övrigt
behålls.

I syfte att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga
proceduren med generella hyreshöjningar föreslås en nollställning av hy -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

rorna per den 31 december 1968. Den då utgående grundhyran jämte generell
hyreshöjning kommer enligt förslaget att — under den nya beteckningen
bashyra — i princip utgöra grundvalen för eventuell kommande generell
kompensation för ökade förvaltningsomkostnader.

Beträffande förfarandet i hyresmål föreslås att statliga, regionala hyresnämnder
inrättas i överensstämmelse med vad som föreslogs i prop. 1967:
141 och 171 samt att dessa nämnder övertar de nuvarande kommunala
nämndernas arbetsuppgifter. De kommunala nämnderna föreslås dock bestå
under en övergångstid för att pröva redan anhängiggjorda ärenden. Hyresrådet
behålls som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen.
Rådet föreslås också få till uppgift att utfärda anvisningar för
hyresnämnderna och att fullgöra vissa administrativa uppgifter.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1969.

Propositionen innehåller också förslag om de statliga hyresnämndernas
närmare organisation. För verksamheten begärs för budgetåret 1968/69
ett anslag av 5 335 000 kr.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

1) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
in. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den
19 juni 1942 om hyresreglering m. m. skali upphöra att gälla, dels att 3—7,
8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan
anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med
den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 §•

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna grundhyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom grundhyra anses det hyresbelopp,
som lägenheten betingade
den 1 januari 1942. Var lägenheten
då ej uthyrd, fastställes grundhyran
av den i 13 § omförmälda hyresnämnden
efter hyresläget vid nämnda
tid. För lägenhet i hus eller del av
hus, som färdigställts senare än den
1 januari 1942, fastställer nämnden
grundhyran till det belopp, som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och
övriga omständigheter finnes skäligt.

Var hyran för viss lägenhet den 1
januari 1942 avsevärt lägre än hyran
för jämförliga lägenheter eller
har lägenhetens värde avsevärt ökats
genom ombyggnads- eller ändringsarbete
eller föreligger för visst fall
annat skäl av därmed jämförlig betydelse,
äger nämnden på framställ -

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna bashyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom bashyra anses det hyresbelopp,
som enligt denna lag eller myndighets
beslut gällde för lägenheten
den 31 december 1968. Finnes ej sådan
hyra, fastställes bashyran av den
i 13 § omförmälda hyresnämnden
till det belopp som med hänsyn till
hyresläget vid nämnda tid för jämförliga
lägenheter i orten och övriga
omständigheter är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller föreligger
för visst fall annat skäl av
därmed jämförlig betydelse, äger
nämnden på framställning av hyresvärden
höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963: 163, av 6—8 §§ se 1943: 112, av 8 a § se 1956: 303, av
14 § se 1943: 112, av 14 a § se 1950: 130, av 15 § so 1945: 759, av 18 och 19 §§ se 1913: 112, av
20 § se 1947: 142 samt av 26 § se 1961: 213.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

ning av hyresvärden höja grundhyran
till det belopp, som därav föranledes.
Har ombyggnads- eller ändringsarbete
eller åtgärd av därmed
jämförlig betydelse bekostats av hyresgästen,
må grundhyran i anledning
därav höjas endast om särskilda
skäl äro därtill. Betingade lägenheten
den 1 januari 1942 en hyra,
som i avsevärd mån översteg hyran
för därmed jämförliga lägenheter,
eller har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta grundhyran till
skäligt belopp.

Höjning av grundhyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
grundhyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett
vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.
Med avseende å avtal om upplåtelse
av andelsrätt i förening eller
aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet, gäller vad i
lagen om kontroll av upplåtelse och
överlåtelse av bostadsrätt m. m. är
stadgat.

Utöver grundhyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning
för lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i grundhyran,
för den ökade kostnad, som för
sådant ändamål åsamkas hyresvärden.
Vad nu sagts skall ock gälla
beträffande sådan ökning av avgifter
för vatten och avlopp, som inträtt
efter den 1 juli 1955.

Hyresnämnden äger, utan hinder
av att andra grunder avtalats för be -

som därav föranledes. Har ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbete
eller åtgärd av därmed jämförlig
betydelse bekostats av hyresgästen,
må bashyran i anledning därav
höjas endast om särskilda skäl äro
därtill. Har lägenhetens skick avsevärt
försämrats eller hyresgäst tillkommande
förmåner påtagligt inskränkts,
äger nämnden på framställning
av hyresgästen eller hyressökande
nedsätta bashyran till skäligt
belopp.

Höjning av bashyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
bashyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett vad
parterna avtalat.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller genom
åtgärd av därmed jämförlig betydelse,

2. lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i bashyran,
för den ökade kostnad, som för sådant
ändamål åsamkas hyresvärden,

hungl. Maj: Is proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

räkning av ersättning som i första
stycket sägs, förordna, att de grunder,
som finnas skäliga, skola tilllämpas.
Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som skäligen
skall anses belöpa på dylik ersättning.

Kunungen eller, efter Konungens
bemyndigande, statens hyresråd äger
meddela föreskrifter att av nämnden
tillämpas vid prövning som i
andra stycket sägs.

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid, som angives
i beslutet, träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss
procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lågenhetens uppvärmning
eller förseende med varmvatten,
av återstående del av grundhyran.

Vid meddelande av beslut, som i
första stycket avses, må fastställas
särskilda procenttal för olika slag av
lägenheter så ock stadgas undantag
från rätten till hyreshöjning, i den
mån hyran förut höjts utöver det belopp
lägenheten betingade den 1 januari
1940.

3. sådan ökning av avgifter för
vatten och avlopp, som inträtt efter
den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att utgiva
ersättning som avses i första
stycket, skall hyresnämnden pröva
ersättningen, om hyresgästen begär
det. Om åtagandet gäller ersättning
som avses i första stycket 1, skall
prövningen ske enligt 3 § andra stycket
och basyran ändras i enlighet
därmed. 1 fråga om ersättning, som
avses i första stycket 2 eller 3, äger
hyresnämnden förordna, att de grunder,
som finnas skäliga, skola tilllämpas.
Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som skäligen
skall anses belöpa på dylik ersättning.

Konungen eller, efter Konungens
bemyndigande, statens hyresråd äger
meddela föreskrifter att av nämnden
tillämpas vid prövning enligt andra
stycket av fråga om ersättning som
avses i första stycket 2 eller 3.

§•

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid och enligt
grunder som angivas i beslutet, träffas
om hyreshöjning utöver den enligt
3 och 4 §§ tillåtna hyran.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

6 §.

Är lägenhet--------motsvarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om ned- Vid meddelande av beslut om ned -

sättning av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens grundhyra gälla
det belopp, till vilket hyran blivit
nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §
meddelats, det lägre belopp, som
nämnden med hänsyn därtill fastställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal,
äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen
ogiltig, om den finnes strida mot
god sed i hyresförhållanden eller eljest
vara obillig. Nämnden må ock,
om hyresgästen samtycker därtill,
förlänga hyresförhållandet mot den
hyra, som hyresvärden enligt vad
ovan sägs äger betinga sig, och på de
villkor i övrigt, som finnas skäliga.

Framställning som i första stycket
sägs skall göras inom fjorton dagar
från uppsägningen eller, om hyresvärden
icke därvid tydligt meddelat,
att han ej önskar låta hyresgästen
kvarbo, inom fjorton dagar efter det
hyresvärden lämnat hyresgästen sådant
meddelande.

sättning av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens bashyra gälla det
belopp, till vilket hyran blivit nedsatt,
eller, om beslut enligt 5 § meddelats,
det lägre belopp, som nämnden
med hänsyn därtill fastställer.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal
angående annan lägenhet än sådan
som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom
bostad, äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara
uppsägningen ogiltig, om den finnes
strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig. Nämnden
må ock, om hyresgästen samtycker
därtill, förlänga hyresförhållandet
mot den hyra, som hyresvärden
enligt vad ovan sägs äger betinga sig,
och på de villkor i övrigt, som finnas
skäliga.

Föreligger tvist om fortsatt förhyrning
enligt första stycket, åligger det
hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke
går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del
av meddelandet göra framställning
som avses i första stycket. Meddelandet
skall lämnas i den ordning som
enligt 3 kap. 8 § lagen den H juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 8 § tredje stycket
tredje punkten gäller dock ej.
Om hyresvärden har fullgjort vad
som sagts nu, skall hyresgästens
framställning göras inom den nyss
angivna tiden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

(Föreslagen lydelse)

(Nuvarande lydelse)

8 a §.

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som förhyrts av två eller
flera gemensamt, upphöra på grund
av åtgärd eller underlåtenhet av någon
av dem, och vägrar hyresvärden
annan, som har del i hyresrätten, att
övertaga lägenheten, äger hyresnämnden
på framställning av den
senare förordna därom, såframt hyresvärdens
vägran finnes vara obillig -

Skall hyresförhållande beträffande
lägenhet, som avses i 7 § och som
förhyrts av två eller flera gemensamt,
upphöra på grund av åtgärd
eller underlåtenhet av någon av dem,
och vägrar hyresvärden annan, som
har del i hyresrätten, att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på
framställning av den senare förordna
därom, såframt hyresvärdens vägran
finnes vara obillig.

Vill make i anledning av hemskillnad
eller äktenskapsskillnad eller
eljest övertaga lägenhet, som av
andra maken är förhyrd till bostad,
och bor den förre själv i lägenheten,
skall vad i första stycket stadgas äga
motsvarande tillämpning, ändå att
han icke har del i hyresrätten.

Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av äktenskapets
återgång, hemskillnad, äktenskapsskillnad
eller andra makens död tilllagts
hyresrätten till lägenhet, som
av andra maken eller av båda makarna
är förhyrd till bostad för gemensamt
bruk, och vägrar hyresvärden
den förre att övertaga lägenheten,
äger hyresnämnden på framställning
förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes vara
obillig.

I fråga---------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmälcs i
första eller andra stycket skcdl göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje
stycket hyresförhållandet upphöra,
skall ock framställning som där sägs
göras inom nämnda tid.

13 §

För prövning av ärenden enligt
denna lag skall i varje kommun, där
lagen äger tillämpning, utses en hyresnämnd.
Denna skall ock tjänstgöra
såsom sådan medlingsnämnd,

Föreligger tvist om övertagande
av lägenhet enligt första stycket,
äger 7 § andra stycket motsvarande
tillämpning. Vad som där sägs om
hyresgäst gäller därvid den som vägras
övertaga lägenheten.

Ärende enligt denna lag prövas av
hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen
om nyttjanderätt till fast egendom.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

som avses i lagen den 22 juni 1939
om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kommun
skall uppdelas i två eller flera
hyresdistrikt med särskild nämnd i
varje distrikt för de uppgifter, vilka
ankomma på hyresnämnd och medlinqsnämnd.

17 §.

Hyresnämnderna skola stå under Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd. tillsyn av statens hyresråd, såvitt gäl ler

ärenden enligt denna lag.

Innan hyresnämnd avgör ärende
enligt denna lag, skola hyresvärd och
hyresgäst eller, där så finnes lämpligt,
liyressökande erhålla tillfälle att
vid sammanträde inför nämnden
framlägga sina synpunkter. Framställning
av ringa vikt må dock avslås
utan att hava handlagts vid sådant
sammanträde, om den finnes
icke förtjäna avseende. Där genom
särskild författning eller beslut av
statens byggnadslånebyrå bestämts
den hyra, som högst må utgå för viss
lägenhet, må ärende om fastställande
av lägenhetens grundhyra intill
den sålunda bestämda hyrans belopp
avgöras utan hinder av att hyresgäst
eller hyressökande icke beretts tillfälle
att infinna sig vid sammanträdet.
Har kallelse till sammanträde
avsänts till part genom rekommenderat
brev, må ärendet avgöras utan
hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hyresgäst
eller hyressökande, som beröres
av ärende enligt denna lag, föreläggande
vid vite att inställa sig
inför nämnden.

Nämnden eller av nämnden anlitat
ombud äger besiktiga lägenhet, som
är uthyrd eller avsedd att uthyras,
samt taga del av hyreskontrakt och
andra handlingar, som röra hyresförhållande
beträffande sådan lägenhet.
Nämnden äger för dylikt ändamål
förelägga vite.

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd
i ärende enligt denna lag
äga 1 § andra stycket samt 5—7, 9,
10, 13—16, 18, 19 och 21 §§ lagen
den

1968 (nr ) om hyresnämnder
motsvarande tillämpning. Bestämmelse
om tvist som avses i 1 §
2 sistnämnda lag gäller därvid ärende
enligt denna lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

20 §.

Hyresnämndens beslut -—- —--

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tjugu
dagar från den dag, då klaganden
erhöll sådant besked som i 19 § tredje
stycket sägs.

Nämndens beslut------

--nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tre
veckor från det parten erhöll del av
beslutet.

beträffande lägenheten.

26 §.

Vad i denna lag stadgas skall ej
äga tillämpning på upplåtelse av bostad,
som är förenad med allmän
tjänst, och ej heller på bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets
tillstånd.

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke
äga tillämpning på upplåtelse av lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus,
för vilket utgått sådant statligt lån,
som är förenat med villkor om begränsning
av rätten att uttaga hyra
och slutligt beviljats efter den 31
december 1956 samt icke uppsagts
till betalning. Stadgandena skola ej
heller tillämpas på upplåtelse i första
hand av lägenhet i sådant av kommun
eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadsföretag förvaltat
hus, som Konungen bestämmer,
eller på statlig myndighets upplåtelse
av lägenhet, som är avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bostad.

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus
som färdigställts efter utgången av
år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst eller bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller
pensionatrörelse, för vilken fordras
myndighets tillstånd,

4. upplåtelse i första hand av lägenhet
i sådant av kommun eller av
kommunalt eller därmed jämställt
bostadsföretag förvaltat hus, som
Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av
lägenhet, som är avsedd att helt eller
till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus eller del av hus undergått
omfattande ombyggnad som avslutats
efter utgången av år 1968, skall
hyresnämnden på framställning av
hyresvärd eller hyresgäst förordna
att denna lag skall upphöra att gälla
för huset eller husdelen. Vad som
sagts nu gäller ej, om fråga rörande
höjning av bashyran på grund av arbetet
slutligen avgjorts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad
-som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. in.
träder i kraft den 1 juli 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 juli 1968
uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, får framställning
som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,
om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han
ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a g
femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra
efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf göras
senast den 15 juli 1968.

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhängiggjorts hos hyresnämnd
som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt
äldre lag.

4. Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, uppsagt hyresavtal
före utgången av år 1968 samt, om han icke redan vid uppsägningen tydligt
meddelat att han ej önskar låta hyresgästen kvarbo, lämnat denne sådant
meddelande före utgången av året, skall ärende angående uppsägningen
handläggas och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts
före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om
hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att
vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller
andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i
samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyresförhållandet
skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt
tillämpning, om den omständighet som föranleder att hyra skall fastställas
för lägenhet inträffat före utgången av år 1968. När hyresnämnd ändrar
lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse alltjämt tillämpning,
om beslutet avser tid före utgången av år 1968. Bestämmelserna i 3 §
andra stycket i dess äldre lydelse om höjning av hyran för lägenhet, vars
hyra den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter,
äger efter utgången av år 1968 motsvarande tillämpning.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund
av underhållsarbete och i 4 § första och andra styckena angående avtal om
ersättning på grund av sådant arbete äger icke tillämpning på arbete som
avslutats före utgången av år 1968.

7. Bestämmelserna i 25 § äger även efter utgången av år 1968 tillämpning
med avseende på hyresnämnd enligt 13 § i dess äldre lydelse.

8. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd
får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av år
1968 av ärenden som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre
lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag
till
Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa
bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen---av beslutet.

År hyresavtal---hyresregleringen upphörde.

Konungen äger förordna alt, om
hyra som utgår vid utgången av den
hyrestid, som löper när hyresregleringslagen
upphör att gälla beträffande
lägenheten, understiger hyran
för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet äro likvärdiga, hyresgästen
för att erhålla förlängning av
hyresavtalet ej skall vara skyldig
godtaga höjning av hyran i vidare
mån än vad som är skäligt för att
hyran efter en övergångstid skall vara
anpassad till hyran för likvärdiga
lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959:161.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 jnni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

1 KAP.

3 §■

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, ny ttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§
samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten---ny ttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttjanderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt
2 kap. 28, 70, 71 eller 83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller
på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall förfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,
gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av
att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom
tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet även
upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning
på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §.

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Om någon i
laga ordning träder i hyresgästens ställe, skall likaledes på begäran göras
anteckning därom.

Hyrestid och uppsägning

3 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg'',

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det förlängt, om hyrestiden överstiger
nio månader, på ett år och i annat fall på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §•

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader
i följd, anses avtalet förlängt på obestämd tid, om hyresgästen suttit
kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats,
utgå en månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre
än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från
uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för
nyttj anderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda av -

Kungl. Maj:is proposition nr 91 år 1968

talet sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

o Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör
att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt
som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans
make inträda som hyresgäst under sin livstid, om äktenskapet hade ingåtts
innan avtalet slöts och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken
nytt äktenskap, får hyresvärden dock uppsäga avtalet att upphöra tidigast
på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
När avtalet upphör att gälla på grund av hyresgästens eller den efterlevande
makens död, skall lägenheten avträdas på den fardag som infaller
närmast efter en månad från dödsfallet.

6 §•

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger
hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna
i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för
avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits. Sker
uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast
att gälla.

7 §■

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa söckendag.

Den som har att avträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar lägenhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som är
avsedda för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan
allmän helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat längre än
nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt
erkännande om uppsägningen.

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning äger
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annat avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så löi störd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada. 11

11 §‘

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten an
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i
9~§ och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran och sådan rätt att uppsäga
avtalet som anges i 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten på tillträdesdagen
ej kan användas för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

Är lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,
om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden
i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus, gäller dock
vad som sagts nu endast om annat ej avtalats.

16 §.

Skadas lägenheten under hyrestiden och är hyresgästen ej ansvarig för
skadan eller brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 §
andra stycket eller uppstår på annat sätt utan hyresgästens vållande hinder
eller men i nyttj anderätten, äger 10—12 §§ motsvarande tillämpning.
Detsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

2 Iiihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller
6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada
enligt 1 kap. Hyresgästen har även sådan rätt att uppsäga avtalet som
anges i 11 §, om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast
sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
alt svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom riket genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen, att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av brist
eller att han har annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han nedsätta
beloppet hos överexekutor. Vad som sagts nu äger motsvarande tillämpning,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men ej är
till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp bos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt
ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta på
beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, alt hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättningen enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han
träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att återfå beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven tid, får nedsatt belopp
ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit slutligt avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lägenheten eller
som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv
icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och
tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden
meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada
eller hrist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden
utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersätta enligt första,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har i fråga om lägenhet som upplåtits för att helt eller delvis användas
för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens ansvar
utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena, gäller
det.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 § första
stycket.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utöva nödig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas
utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig
att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttjanderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att
hyresgästen ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger därvid
motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheLen
när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning
enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

bär hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får
dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

Överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyresavtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upprättats
skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej låta
avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader
efter det att överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. Pa hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyiesgästen
fick kännedom om överlåtelsen far han dock icke avräkna fordran
hos den förre ägaren. Ej heller far han i fråga om sadant belopp aberopa
uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom
om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fastighet
utmätes, intecknad fordran fastställes till betalning ur fastigheten,
jordägaren försättes i konkurs eller talan väckes om återköp av fastigheten
äger motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande
tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, ar hyresgasten
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
efter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden ratt
till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten

32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden e.] besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hanis
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens

Kungl. Maj:Is proposition nr 91 år 196S

död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tilllc°^?ney
aven efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

For tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgastens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej for små förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte

yr®®^as.^en. e^er hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet som
hanför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §-

Hyresgäst, som ej är i tilltälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sadant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgasten närstående som varaktigt sammanbodde med" honom.

35 §.

Hyiesgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte alt genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten
lagenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstand
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och
rum utan P^ta§hg olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen
erhalht lagenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år
tar tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lagenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras

varaktigt eller i tvåfamilj shus, J

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §''

Hyiesgäst, som hyr lägenhet tör att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

kor fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hy resgästen får ej ntan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet,
får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 g.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två socken dagar efter förfallodagcn och annat ej följer av 53 g, dock,
i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast
om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen eller annan,
till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter
något av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande
eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och
rättelse icke utan dröjsmål sker på tillsägelse,

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

Kungl. Maj ris proposition nr 91 år 1968

8. om hyresgasten åsidosätter avtalsenlig skyldighet som «år utöver

Uppsages avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

StTXtT-4at6",lwrT.kad Pt g"mj,a,V förhä,lande w» avses i 42 § första
sin rött Qtt ’ •• 7 T* Skei rattelse mnan hyresvärden gjort bruk av

rätt att uppsuga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lä
genhe en på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke unnJS
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om flhånande^om
avses i 4.. § forsta stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två måna

underTink 7^''^ °m f ”hållande som avses i nämnda stycke

un aer 3 tillsagt hyresgasten att vidtaga rättelse.

44 §•

År hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröissa„t
“e.d b®taIoning av h.yia och har hyresvärden med anledning därav upphi
n ‘ ’ far hyresgasten ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägen ’

0111 hyran senast tolfte sockendagen från uppsägningen betalas nå

SorTnSi V*, 5 “"I? e“ef •*** ^äsättSlos, öJer Je knto:

enligt 21 § I avvaktan pa att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad

icke midr^ f°rdraS fr°r &tt återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
p; Jd laS: f.orra" fJ°rton sockendagar förflutit efter uppsägningen. §
Forsta stycket galler ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid an en manad efter det att hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om

följd,hyreSfÖrhåIlandet UPPhÖr innaU det Varat fäagre än nio månader i

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen hostad,
i,d* hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
ler forhallande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

kommiftTden-? hyresgästen i särskilt upprättad handling överensommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning

re«f Ve^nSkåmtmelSen §allande- Har överenskommelsen träffats innan hyresforhananclet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock em

d. .f de° g°dkants av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyres■
aP kade sin, hostad i lagenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlän«
ning av avtalet, utom när loriang

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enliat 28 8

grundar, “PP»gt -talet åt, upphöra^ä ägotl a? dessf

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart alt
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som
upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt ansLällningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om
hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl
för att upplösa hyresförhållandet,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas
såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §.

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §''
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honoin som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är alt anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Flyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan liyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller skall vid tillämpning av
första stycket tredje punkten bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig
med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter i nybyggda bostadshus.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.

49 §.

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkor för sådan förlängning, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela
hyresgästen att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast
tre veckor efter det att han fått del av meddelandet hänskjuta tvisten
till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, har
den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom
den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
förlängning av hyresavtalet.

50 §.

År fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att hyresvillkoren
för samma tid blir slutligen bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

avtalet uppsägas enligt 28 § utan alt likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen,
får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 g.

53 g.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut,
är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning av det
överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då
den högre hyran fastställdes. Vad som sagts nu gäller ej, om skyldighet att
flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter
nämnda dag. På det överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex
procent ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den
förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter
54 §.

Konungen äger förordna, att 55 g skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 g.

I ort för vilken förordnande enligt 54 g gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgäst eller därefter innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Delta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 g motsvarande tillämpning. [
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med må- j
naden närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 g.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor som strider mot 57—60 §, är överenskommelsen gällande.
Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet varat längre
än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den
grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller
uppställer annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på
grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Förlust för hyresgästen som äger samband med att denne bekostat ändring
av lägenheten skall beaktas vid ersättningens bestämmande endast om
hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas
i sådant fall högst till det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat
i värde som hyreslägenhet.

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
lian detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som
avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får
hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej medges, om hyresvärden eller annan
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller
om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen erhållit tillräckligt
rådrum med avflyttningen.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut som
meddelats under rättegången skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
får talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande
beloppet jämte sex procent ränta från dagen för beloppets mottagande.

Särskilda bestämmelser

61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad,
om ej annat överenskommits. Har den ena parten väckt talan i rätt
tid, har den andra parten rätt till kvittning, fastän hans rätt till talan är
förlorad.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt,
i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses ill, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §.

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att uppställa villkor om särskilt vederlag för upplåtelse
av bostadslägenhet i ort, där förordnande enligt 54 § gäller, eller
för överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet, gäller ej villkoret, och är
han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring skall väckas
inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej denna tid, är
rätten till talan förlorad.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hyresgästen
tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt
65 § ut sökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst alt framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångsliyra, fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
den tid inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad kortare
än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller den som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—35, 40, 46,
47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och j)å arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
såsom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor
enligt 49 och 55 §§ och övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare
bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §■

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i fråga som avses i 34—36, 40,
49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan mot andra
parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke
beslutet inom denna lid, än parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal skall, om icke Konungen bestämmer annat,

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där
fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss
nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34—36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller
mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,
med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr
366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående bostadslägenhet, om lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. gäller för avtalet.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående annan lägenhet än bostadslägenhet, om 7 eller 8 a § lagen om
hyresreglering m. m. gäller för avtalet. Upphör sistnämnda paragrafer att
gälla, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter som behövs för att
3 kap. 56—60 g§ skall kunna vinna tillämpning.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande,
om icke annat följer av 3, 4 eller 5.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55—59 och 61 §§ skall,
om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits
före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7, 8 eller 8 a § lagen
om hyresreglering m. in. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969
alltjämt äger tillämpning.

Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst
till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,
som ingålts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända
därefter, såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år
1968 antingen mottagit sådanL meddelande som avses i 4 § nämnda lag
eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister
eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga
om hyresavtal, på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 g nyssnämnda lag den 7 december
1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om
avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äge äldre lags bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om sättet
för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter nämnda
tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd
tid, senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare
enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om uppsägningstid
även efter (ten nya lagens ikraftträdande, om uppsägning sker
före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet att
uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och infaller
den tidpunkt då avtalet senast skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens
utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som skett
dessförinnan anses ha ägt rum i rätt tid.

Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan,
äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och
efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe
samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte tilllagts
honom.

I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd
eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.

4. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, sedan lagen trätt i kraft, uppsägning
till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
skall lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid. Detsamma gäller,
om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer till stånd.

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgästen
uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört
och gäller lagen om hyresreglering m. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,
även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än
som är medgiven enligt nämnda lag.

7. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall behandlas
enligt äldre lag.

8. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

4) Förslag
till
Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

Avtal mellan------— —

Såsom arbetare — —-------

Beträffande kollektivavtal — — —

Bestämmelser i

ock gällande.

— enligt lagen.

---lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning,
äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—
35, bO, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och under
förutsättning att det på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

— deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

5) Förslag
till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap, 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 2 3 skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158.

2 Senaste lydelse av 10 kap. 17 § se 1963: 257.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

10 KAP.

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt.

Ligger fastigheten — -----

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

- huvuddelen ligger.

17 §.

Ej vare —----------annan domstol;

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
eller eljest enligt lag skall upptagas
av domstol, som där sägs, om tvisten
väckes vid annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses
i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
skall upptagas av domstol, som där
sägs, om tvisten väckes vid annan
domstol;

5. äktenskapsmål;-------av domstol.

Ej heller-------— — — — i 13 §.

Yrkande om — —------ samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

6) Förslag
till
Lag

om hyresnämnder
Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1 §•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att
1. medla i hyrestvist,

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068 35

2. prova tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 8, unplåte
se av lagenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal
el er villkor för sadan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt
daTag ° J § 6 er UppSk°V med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämn jr3'',

prÖ''^ erå?an T godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap.
45 eller 06 § namnda lag, v

4. vara skiljenämnd i hyrestvist.

^ Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är faelägen.

2 §.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om
ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara val förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl
fortrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan
mgenhet 311 bostadsla§enhet’ med näringsidkande hyresgästers förhållan Vid

företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvisnmg
av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av
ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan
lämpligen kan ske utan Övriga ledamöters närvaro samt, om parterna sam /?0er

tdl det eIler saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i
1 8 2 eller 3.

Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdel 11111g.

Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder
mot S°m ^ °myndig eHer 1 konkurstillstånd får ej tjänstgöra som leda För

ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna
om ledamot gäller även ersättare.

3 §•

För iarje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konungen
bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter.

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisation
av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsvn till
medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda
den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag.
°

Till tjänstgöring i nämnden kallar orföranden med iakttagande av vad
som föreskrivits i 2 § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till
ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 eller 2 av part hänskjutas till
hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor
eller skiljemän. I

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att

36 Kungl. Maj:ts proposition nr 9t år 1968

tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas
till hyresnämnd för medling.

5 §•

Tvist hänskjutes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, den berörda
fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämnden
förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej
föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

6 §•

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att
inställa sig inför nämnden.

7 §■

Underlåter sökanden att på kallelse infinna sig inför hyresnämnden, avskrives
ärendet. Kommer ej motparten tillstädes, får nämnden förelägga honom
vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer parten likväl ej tillstädes
och är det icke antagligt att förlikning kan komma till stånd, avskrives
ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 § 2, avgöres dock ärende,, utan

hinder av partens utevaro. ..

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives
ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och

tredje punkterna motsvarande tillämpning. .

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning antaga
att part har laga förfall för sin utevaro.

8 §•

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist
enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall
hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan gores
skriftligen inom en vecka från den dag då heslutet om avskrivning delgavs

sökanden. „

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pa nytt.

9 §•

Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke

påkallats, söka förlika parterna. , ...

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden torordnar
besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas tillfälle
att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om

annan nödvändig utredning. .

Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller ill granskning av hyreskontrakt
eller annan handling som rör hyresförhållandet och ar av betydelse
för tvisten, tar nämnden förelägga honom vite.

10 §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden
framlägga förslag till förlikning, om det ej ar uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga
som avses i 1 § 2.1 annat fall avskrives ärendet.

Godkännande av överenskommelse

11 §.

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och
bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle
att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och
hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyresvärden
eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från sammanträde
utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförf arande
12 §.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden
utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom
skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna i
5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock påkallas
muntligen inför nämnden. _ ..

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna
i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera
parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller
55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol
äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna
ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ordföranden
skall dock säga sin mening först.

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare ager motsvarande
tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §.

I hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den
mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller gora ansökan
om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omstandig -

38 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

het beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslutas,
meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder
möter. ö

Beslut tillslälles part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas
vid förhandling i partens närvaro.

16 §.

Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verkställt
annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av allmänna
medel.

Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att
höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser
som Konungen meddelar.

17 §.

Om ratt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i
d kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses
i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om
ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej
beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av
hyresnämnd får talan töras endast i samband med sådan klandertalan som
avses i första stycket.

Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten
lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klaganden
fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3 och 5—12 §§ rättegångsbalken
motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid
i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupptages
ärendet av nämnden.

18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Inlaga, kallelse, föreläggande, beslut eller annan handling, som enligt bestämmelse
i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom
hyresnämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får
det dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet.

Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller
om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Om beslut är sådant som
avses i 15 § andra stycket, skall dock beslutet delges part, som beslutet gått
emot, på samma sätt som stämning i tvistemål.

Övriga bestämmelser
2° §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över behövliga
lokaler i domstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är
för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av gudstjänstlokal.
Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

21 §.

Talan om utdömande av vite, som förelagts någon enligt denna lag, föres
efter anmälan av hyresnämnden av åklagare vid domstol som avses i 3 kap.
72 § första punkten lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

22 §.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokollet över justitiecirenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
8 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Gustafsson, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om nu hureslaqstiftning
och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de
allmänna och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan
av hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. (här kallad hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen
bestämmelser om reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom
tvångsförlängning av hyresavtal. Lagen hade redan från början begränsad
giltighetstid, men denna har successivt förlängts, senast genom lagen
den 15 december 1967 (nr 886) för tiden t. o. m. den 31 december 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet
har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i viss ort
samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse endast
visst eller vissa slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen
avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. Från lagens bestämmelser
om hyreskontroll har vidare, med vissa begränsningar, undantagils
upplåtelse av lägenhet i hus för vilket utgått statligt lån eller som
förvaltas av staten, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresregleringslagens
bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 december
1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal (här
kallad besittningsskyddslagen). Denna lag, som är provisorisk, innehåller
regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i nytt hyresavtal.

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen påbörjades
bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957
att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet
med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen föra in
bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittningsskydd
även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som antog
benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 betänkandet
»Reviderad hyreslag» (SOU 1961: 47).

Betänkandets regler om besittningsskydd var olika utformade för olika
slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn hade skyddet formen av en rätt
till förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter var
skyddet utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén
sade sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som
kunde betecknas som någorlunda normala. Dit hänförde kommittén även
lägen med en viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget byggde därför på
att hyresregleringen skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande,
i den mån förhållandena på hyresmarknaden motiverade detta.
I förslaget behandlades också en annan central fråga på hyresrättens område,
nämligen hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta
lägenheten i andra hand. I övrigt innebar förslaget väsentligen en lagteknisk
översyn av bestämmelserna i hyreslagen2. Efter remiss avgavs utlåtanden
över betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer (se
SOU 1966: 14 s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen.
I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besittningsskyddet
som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att
skapa i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter
med lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad
men att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler
för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas
om inte lagstiftningen på hyresområdet kunde samordnas i en reviderad
permanent hyreslag.

De sakkunniga3, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav
i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkandet
framlades förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftade till att

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmännen
Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och
advokaten Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från
uppdraget, tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans
ställe.

8 Ang. lydelsen av hyreslagskommitténs förslag till hyreslag, se A s. 250

8 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktören
i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer samt
riksdagsmannen Henning Gustafsson och ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svensson.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst
i bostadslägenhet fick ett direkt besittningsskydd som kompletterades
med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra
lägenheter, dvs. lokaler, upprätthölls genom ersättningsregler. Hyresreglerings-
och besittningsskyddslagarna skulle enligt förslaget ersättas av bestämmelser
i den nya hyreslagen. Förslaget innefattade även i övrigt en
översyn av den nu gällande hyreslagen1. Efter remiss avgavs utlåtanden över
betänkandet av ett stort antal myndigheter och organisationer1 2 3.

Ett inom justitiedepartementet utarbetat förslag till ny hyreslagstiftning
remitterades till lagrådet den 17 mars 1967. Det remitterade förslaget byggde
på hyreslagstiftningssakkunnigas förslag. I vissa hänseenden avvek det
dock från de sakkunnigas förslag. Bl. a. föreslogs ytterligare spärrar mot
oskäliga hyreshöjningar samt vissa övergångsregler angående hyressättningen.
Lagrådet avgav yttrande över förslaget den 10 juli 1967. Proposition
i frågan (1967: 141) till riksdagen beslöts den 6 september 1967. Propositionen
— som i allt väsentligt stämde överens med det remitterade förslaget —
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bihang A 3.

I prop. 1967: 141 föreslogs bl. a. att en hyresnämnd skulle inrättas för
i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare
bestämmelser om hyresnämnd skulle meddelas i särskild lag. Förslag till
lag om hyresnämnder remitterades till lagrådet den 20 oktober 1967 och
lagrådet avgav yttrande över förslaget den 9 november samma år. Proposition
(1967: 171) till riksdagen i denna fråga beslöts den 10 november 1967.
Propositionen torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som
bihang B 3.

Förslaget till ny hyreslagstiftning, som utgör eu för hyresgästerna betydelsefull
fråga, förutsatte att en långtgående enighet kunde uppnås i riksdagen.
Det visade sig emellertid att den önskvärda enigheten inte kunde
uppnås. Kungl. Maj :t fann därför att tiden inte var mogen för den föreslagna
reformen. Prop. 1967: 141 — utom i vad avsåg fråga om viss förlängning
av hyresregleringen — och 1967: 171 blev på grund härav återkallade
(se skr. 1967: 174).

Grundtanken i reformen av hyreslagstiftningen var att avveckla hyresregleringen
och ersätta denna med avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyres o gäst

inom ramen för den permanenta hyreslagstiftningen. Som framgår av
vad jag nyss har anfört bör denna väg inte t. n. beträdas. Däremot bör man,
som jag förutskickade redan i samband med att propositionerna återkallades,
överväga en revision av hyreslagstiftningen inom ramen för en behållen
hyresreglering. Jag anhåller nu att få ta upp denna fråga.

1 Ang. lydelsen av liyreslagsstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag, se A s. 267.

2 Se A s. 29.

3 Bihang A och B, som är fogade vid propositionen, har uteslutits här.

Kungl. Maj ds proposition nr 91 År 1968

Allmänna synpunkter

Gällande rätt och tidigare lagförslag. Hyreslagen byggde i sin ursprungliga
form från år 1907 på principen om fullständig avtalsfrihet. Man hade
före lagens tillkomst haft erfarenhet av hyresavtal som ensidigt beaktade
hyresvärdens intresse. I lagen upptogs sådana bestämmelser som ansågs vara
behövliga för att reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst.
Bestämmelserna gjordes med några få undantag inte tvingande, eftersom
man tänkte sig att det i fortsättningen inte skulle finnas något behov för
parterna att i samma utsträckning som tidigare själva genom avtal ordna
iörhållandet mellan sig. Regler om bestämmande av hyrans storlek och om
besittningsskydd efter kontraktstidens utgång var helt främmande för denna
första egentliga hyreslagstiftning.

Under det första världskriget uppstod svår bostadsbrist med tendenser
till oberättigad stegring av hyresprisnivån som följd. Med hänsyn härtill
infördes år 1917 en lag med vissa bestämmelser mot oskälig hyresstegring
in. in. Denna lag ersattes under vart och ett av åren 1918—1921 med nya
lagar mot oskälig hyresstegring, vilka i väsentliga delar överensstämde med
1917 års lag. Hyrespriskontrollen i dessa lagar hade i huvudsak följande
innehåll. Om hyresvärden krävde att hyran för omöblerad lägenhet skulle
höjas utöver vad som gällde enligt det senaste hyresavtalet eller om avtal
träffats om hyreshöjning, ankom det på hyresnämnd att på begäran av
hyresvärd, hyresgäst eller hyressökande eller på eget initiativ fastställa skälig
hyra för viss tid, högst ett år. Avtal varigenom högre hyra överenskommit
s skulle gälla som om den av nämnden fastställda hyran i stället avtalats.
Utan att hyran blivit fastställd av nämnden kunde en överenskommelse
om höjning av hyran göras gällande mot hyresgästen i den mån höjningen
inte översteg ett visst bestämt procenttal. Anspråk på eller mottagande av
högre hyra än som hyresnämnd fastställt var straffbelagt. Hyresregleringslagarna
innehöll dessutom besittningsskydd i form av uppsägningsförbud
och regler om tvångsförlängning av hyresavtal i vissa fall. Sådana lägenheter
som inte varit uthyrda före ikraftträdandet av 1917 års lag underkastades
hyresreglering först i 1919 års lagstiftning. Genom 1920 års lag undanLogs
dessa lägenheter åter från hyresregleringen. För dessa och för lägenheter
som uthyrdes möblerade samt för affärslokaler, som likaledes undantogs
från hyresregleringen genom 1920 års lag, gällde viss straffbestämmelse för
s. k. hyresocker. Den sista av hyresregleringslagarna upphörde att gälla i
september 1923.

Frågan om reformer på hyreslagstiftningens område aktualiserades i
skilda sammanhang under 1920-talet och första delen av 1930-talet utan
alt någon lagändring kom till stånd.

Först på grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkan -

Kungi. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

det »Reformerad hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939
(prop. 1939: 166, 2LU 38, rskr 386, SFS 364) vissa mycket betydande ändringar
i hyreslagen. Den lydelse lagen härigenom erhöll kvarstår alltjämt
så när som på någon enstaka ändring av mindre räckvidd.

Rörande hyreslagens innehåll kan anföras följande. Det hade visat sig
att de dispositiva rättsreglerna i hyreslagen av år 1907 i stor utsträckning
hade blivit satta ur spel genom förbehåll i hyresavtalen till hyresvärdens
fördel. Mot bakgrunden härav kom det lagstiftningsarbete som resulterade
i 1939 års lagändringar att inriktas på att i vidsträckt omfattning göra hyresbestämmelserna
tvingande till förmån för hyresgästen. De grundläggande
principerna och utformningen av dessa i lagtexten behölls emellertid i allt
väsentligt. Viktiga nyheter var dock bestämmelser om lägenhetens skick och
hinder för hyresrättens utövning, om hyrans betalning och om hyresgästens
skyldigheter vid lägenhetens hegagnande.

I detta sammanhang är av särskilt intresse att hyreslagen tillfördes bestämmelser
om besittningsskydd (38—40 §§). Skyddet gäller i hyresförhållanden
av alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara
grundat på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett
s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har alltså ingen ovillkorlig rätt
att få bo kvar i lägenheten vid den avtalade hyrestidens utgång. Om fastighetsägaren
vägrar att medge förlängning och hans vägran strider mot god
sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen rätt till skadestånd.
Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna för flyttning från
lägenheten och, i fråga om lägenheter som används i förvärvsverksamhet,
viss förlust av good-will är ersättningsgilla.

Hyreslagen bygger även efter 1939 års lagändringar på principen om fri
hyresprisbildning. En annan sak är att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig
enligt nyss redovisade regler om skadestånd vid obefogad uppsägning,
om han för förlängning av hyresförhållande kräver en hyra som är oskälig.
Vidare kan en otillbörligt hög eller låg hyra jämkas med stöd av bestämmelsen
i 43 § att, om tillämpning av villkor som upptagits i hyresavtal uppenbarligen
är stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig,
villkoret må jämkas eller lämnas utan avseende. Inte heller denna regel
innebär i princip någon begränsning i den fria hyresprisbildningen.

Beträffande hyreslagens närmare innehåll kan hänvisas till bihang A.

Besittningsskyddsbestämmelserna i 1939 års lagstiftning fick inte verka
under någon längre tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att bostadsbyggandet
kraftigt minskade och att kännbar bostadsbrist uppstod på många
håll. I syfte att hindra befarade hyresstegringar tillkom hyresregleringslagen,
som trädde i kraft den 30 juni 1942. Lagen var avsedd som ett provisorium
under den rådande krissituationen men gäller ännu i stora delar av
landet.

Medan hyrespriskontrollcn under det första världskriget kan sägas ha

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 196S

byggt på avtalsfrihetens princip med rätt för hyresgästen att få en fordrad
eller avtalad hyras skälighet prövad av myndighet, innehåller hyresregleringslagen
för det stora flertalet bostads- och affärslägenheter ett system
för hyreskontrollen, som karaktäriseras av att avtalsfriheten helt satts ur
spel. Enligt detta system, som regleras i 3 § hyresregleringslagen, skall hyran
i princip prövas och fastställas i förväg av en kommunal myndighet, nämligen
hyresnämnd, och vid överklagande av hyresnämndens beslut av statens
hyresråd. Det finns dessutom ett andra system som är reglerat i 6 § och
innebär att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen. Detta
system gäller i huvudsak endast för möblerade bostäder.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på
lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas till bostad
och som inte hyrs ut möblerad, dels på lägenhet som inte är avsedd att helt
eller till väsentlig del användas till bostad (lokal), om hyran den 1 januari
1942 inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt
3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller
begära högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran.
Från denna huvudregel görs dock vissa undantag, som behandlas i det
följande. För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses
den hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om
lägenheten då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter
hyresläget den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den
1 januari 1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar
höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari
1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete
eller om annat liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran
på begäran av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om
lägenheten den 1 januari 1942 betingade en hyra soni i avsevärd man översteg
hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats
eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts.
Utöver grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning
för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse
därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas
hyresvärden för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning
av avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955.
I 5 § meddelas bestämmelser om rätt för Kungl. Maj :t att tillåta generell
hyreshöjning. Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd
av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempel -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

vis genom att utan stöd i lagen ta ut eller avtala om högre hyra än grundhyran,
kan han straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas
att betala tillbaka vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvudsak
bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela
lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådan bostad är avsevärt
högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder,
äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden
kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad
hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut
fr. o. m. den dag då beslutet meddelas eller den senare dag som nämnden
bestämmer. Om det av särskild anledning är skäligt, får nämnden dock bestämma
att beslutet skall avse också förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet — skiljer
sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak i
följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om hyresgästen
själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända sig till
hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan endast
för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion om han
tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden senare finner skälig.

Hyresregleringslagen innehåller vidare i 7—8 a §§ bestämmelser om besittningsskydd.
Huvudprincipen (7 §) är att om hyresvärd uppsagt hyresavtal
utan att hyresrätten är förverkad hyresnämnd äger på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen ogiltig, om den strider mot god sed
i hyresförhållanden eller i annat fall är obillig. Vidare finns regler om tvångsförlängning
av hyresavtal som slutits på bestämd tid utan förbehåll om
uppsägning (8 §) samt om rätt till övertagande av lägenhet för samhyresgäst
eller hyresgästs make (8 a §). I lagen finns dessutom bestämmelser om
hyresnämnd och om förfarandet inför denna.

År 1951 tillkallades sakkunniga att inom justitiedepartementet utreda
bl. a. vilka ändringar eller tillägg som kunde vara påkallade beträffande
hyresregleringslagen och vilka övergångsbestämmelser som kunde behövas
för den situation som uppkom när hyresregleringen skulle upphöra. De sakkunniga,
som antog benämningen hyresregleringskommittén, avgav slutbetänkande
år 1955 (SOU 1955: 35) med förslag bl. a. om successiv avveckling
av hyresregleringen.

Kommittén förordade att avvecklingen skulle genomföras på två sätt, dels
regionalt genom att lagen bringades att helt upphöra på vissa orter, dels i
form av kategorimässig avveckling, dvs. en avveckling i hyresreglerade orter
för särskilda slag av lägenheter. Besluten om regional avveckling skulle
meddelas av Kungl. Maj :t efter en bedömning från fall till fall och avse
orter där någon mera påtaglig lägenhetsbrist ej längre förelåg. Förslaget
om kategorimässig avveckling var relativt långtgående och avsåg lägenheter

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

i statsbelånade hus och i nytillkommande hus uppförda utan anlitande av
statliga lån, affärslokaler och andra lägenheter som upplåtits för annat ändamål
än bostad samt möblerade enkelrum.

Kommittén gick även in på frågan om en omläggning av den gällande
hyresregleringen och lade i den delen fram ett ej detaljutformat utkast (bet.
s. 25). Detta gick sammanfattningsvis ut på följande. Bestämmelserna om
grundhyra och generell hyreshöjning (3 och 5 §§ hyresregleringslagen)
skulle slopas och ersättas med en bestämmelse om rätt för hyresnämnden
att nedsätta avtalad hyra till skäligt belopp. Till ledning för hyresnämndernas
prövning skulle fastställas en genomsnittshyra över vilken hyresnivån inte
skulle få stiga. För bostadshus som tillkommit efter årsskiftet 1941/42
skulle genomsnittshyran fastställas med ledning av rådande byggnads- och
driftskostnader. Hyresnämnd skulle ha att pröva huruvida beskaffenheten
av den lägenhet, vars hyra dragits under hyresnämndens prövning, påtagligt
avvek uppåt eller nedåt från vad som kunde anses normalt och fastställa
hyran med motsvarande avvikelse från genomsnittshyran. För bostadshus
som tillkommit före den 1 januari 1942 skulle fastställas en genomsnittshyra,
beräknad med utgångspunkt från hyresläget år 1942 och med ett tilllägg
i stort sett motsvarande skillnaden per kvadratmeter lägenhetsyta mellan
genomsnittshyran för nybyggda bostäder och hyran år 1942 för moderna
lägenheter. Vid prövning av avtalad hyra för det fall att lägenheten förbättrats
skulle hyresnämnden, utöver vad som följde av reglerna om genomsnittshyra,
godta en med hänsyn till nedlagda kostnader skälig ökning av
hyran.

Kommitténs förslag ledde till vissa ändringar i hyresregleringslagen, vilka
trädde i kraft den 1 januari 1957. Ändringarna, som syftade till att ge
möjlighet att påbörja en avveckling av hyresregleringen, var inte så långtgående
som kommittén föreslagit. Genom ändring i 1 § hyresregleringslagen
fick Kungl. Maj :t rätt att genomföra en regional avveckling av regleringen.
Vidare infördes i 26 § samma lag undantag från liyreskontrollen för lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus för vilket utgått statligt bostadslån som beviljats
efter den 31 december 1956 och inte uppsagts till betalning, dvs. en
begränsad kategorimässig avveckling. Beträffande sådan lägenhet ansågs
den kontroll som utövades av det lånebeviljande organet vara tillräcklig.

Genom lagändring, som trädde i kraft den 1 januari 1958, öppnades möjlighet
även till samordnad regional och kategorimässig avveckling av hyresregleringen.
Samtidigt undantogs upplåtelse i första hand av lägenhet i fastighet
som förvaltades av kommun eller av kommunalt eller allmännyttigt
bostadsföretag från liyreskontrollen.

I och med att möjlighet öppnades till successiv avveckling av hyresregleringen
ansågs hyresgästens besittningsskydd böra stärkas. En provisorisk
lösning kom till stånd genom den i samband med 1956 års ändringar i hyresregleringslagen
tillkomna besittningsskyddslagen. Också denna lag är tids -

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

begränsad och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens.
Lagen är med vissa undantag tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens
förlängningsregler inte gäller. Som huvudprincip gäller
enligt besittningsskyddslagen att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal,
när hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut.

Besittningsskyddet kompletteras med bestämmelser som hindrar att det
sätts ur spel genom oskäliga hyreskrav. Bestämmelserna är utformade på
det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor som hyresvärden
begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga lägenheter i
orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden samt
hyresvärdens krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena uttalas att
lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den allmänna hyresnivån
för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell
allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om besittningsskydd
får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas en jämförelse
in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och hyrans storlek. Om
den fordrade hyran är oskälig, skall den tidigare hyran gälla även i fortsättningen.
Något utrymme för att jämka den av hyresvärden begärda hyran
efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Samtidigt med att hyresregleringen reformerades och besittningsskyddslagen
tillkom tillkallades sakkunniga som sedermera antog benämningen
hyreslagskommittén och som år 1961 avgav betänkande med förslag till
reviderad hyreslag, Förslaget byggde, som redan nämnts, på att hyresregleringen
skulle behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande och
att alltså den successiva avvecklingen av denna skulle fortsätta. Rörande
förslagets närmare innehåll torde få hänvisas till bihang A.

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november
1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen till utgången
av år 1965 anhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion skulle
övervägas på nytt. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna redan före hyresregleringens
avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes marknadsmässiga
hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll
som finns för möblerade lägenheter, dvs. det s. k. 6 §-systemet.
Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle
komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle avsevärda
fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om generell
hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort.
Vidare skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget
för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller
försämring av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra.
I fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen
kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

såsom nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet
skulle man vid bedömandet av en lägenhets liyresvärde kunna ta hänsyn
även till lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets förslag om en utredning för att överväga en förenkling av
hyreskontrollen efter de av rådet förordade riktlinjerna tillstyrktes i remissyttranden
av bostadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas
riksförbund.

Mot bakgrunden av uttalanden vid remissbehandlingen av hyreslagskommitténs
förslag och hyresrådets nyss återgivna framställning tillkallades i
april 1963 sakkunniga, som sedermera antog benämningen hyreslagstiftningssakkunniga,
för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen
(ang. direktiven, se SOU 1966: 14 s. 14). I de sakkunnigas uppdrag
ingick, som redan nämnts, att söka samordna hyresbestämmelserna för
orter med mera påtaglig lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad
marknad i en reviderad permanent hyreslag, I avvaktan på resultatet
av de sakkunnigas arbete blev hyreslagskommitténs förslag inte föremål
för någon lagstiftningsåtgärd.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslagstiftning gick ut på
att hyresregleringslagen skulle upphävas och att dess betämmelser om liyreskontroll
skulle ersättas med bestämmelser i den allmänna hyreslagen. Förslaget
innebar såvitt gäller bostadslägenheter att samma hyresspärr skulle
gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden. Hyran
för bostadslägenheter skulle bestämmas genom avtal mellan parterna och
alltså i princip inte vara underkastad myndighets fastställelse eller godkännande.
Det för hyresgästen gällande besittningsskyddet skulle upprätthållas
med en hyresspärr. Denna spärr konstruerades i förslaget så att hyresgäst
som inte ville nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrade för
fortsatt hyresförhållande kunde påkalla prövning av hyrans skälighet. Om
vid denna prövning den av hyresvärden fordrade hyran ansågs oskälig, dvs.
väsentligt överstiga hyran för lägenheter som med avseende på bruksvärdet
var likvärdiga med den aktuella lägenheten, skulle hyran nedsättas till
skäligt belopp.

På bristorter skulle den fulla avtalsfriheten dock inte gälla. Om full avtalsfrihet
rådde kunde en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda
till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sattes så högt, att man fick en
hyresnivå som låg väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter. Följden
härav kunde bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kom att prägla hyressättningen
när en ny hyresgäst tillträdde och att hyresgäster i äldre hyresförhållanden
i vissa fall tvingades betala den högre hyra som hyresvärden
begärde med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran
— varmed de sakkunniga avsåg den hyra som avtalades, när två
kontrahenter första gången träffade hyresavtal rörande viss lägenhet —

4 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

blev följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i
princip fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening var det angeläget att hindra att bestående
eller uppkommande bostadsbrist fick leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror
att den äldre hyresnivån kom i rörelse uppåt utan att detta
kunde motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm
vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet borde därför
öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De
principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande
hyresavtal var inte starka, eftersom motivet till ingreppet var att söka i
krisförhållanden på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot
tog de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän permanent besittningsskyddslagstiftning
ha någon generell rätt att under löpande avtalsperiod
klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran borde
därför regleras i bestämmelser som visserligen ingick i den permanenta
hyreslagen men som gällde först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra borde kunna begäras av såväl hyresvärd
som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet
borde vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.

Prövningens allmänna syfte borde vara att hindra oskälig hyresstegring.
Reglerna om förstagångshyra borde därför gälla i sådan ort där särskild
uppmärksamhet var påkallad till förekommande av sadan hyresstegring.

Beträffande innehållet i övrigt i de sakkunnigas förslag torde få hänvisas
till bihang A.

De remissyttranden över hyreslagstiftningssakkunnigas förslag som är av
intresse i detta sammanhang redovisas under avsnittet Särskilda regler för
orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler om avvecklingen av hyresregleringen
i bihang A (s. 181).

Den proposition angående ny hyreslagstiftning som avläts till riksdagen
år 1967 men sedermera återkallades (prop. 1967: 141) överensstämde i stora
delar med de sakkunnigas förslag. För bristorterna hade emellertid hyresspärren
byggts ut ytterligare, varjämte vissa övergångsregler angående
hyressättningen införts. Beträffande förfarandet i hyrestvister innebar förslaget
att en hyresnämnd, i vilken ingick representanter för fastighetsägare
och hyresgäster, inrättades för i princip varje län. Nämnden fick till uppgift
att medla i uppkommande hyrestvister och att avgöra tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen, om förlikning
inte kunde nås. Part som var missnöjd med nämndens avgörande fick inom
viss tid klandra det genom att väcka talan vid domstol. Domstolsprövningen
i alla hyrestvister skulle enligt förslaget i första instans ske vid i princip endast
en underrätt i varje län. Vidare föreslogs betydande begränsningar i

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 51

fullfölj dsrätten. Beträffande innehållet i övrigt i propositionen torde få hänvisas
till bihang A.

Departementschefen. Den gällande lagstiftningen angående hyresförhållanden
består av dels den permanenta hyreslagen, dels hyresregleringslagen
och besittningsskyddslagen. Hyreslagen fick sitt nuvarande innehåll väsentligen
genom en lagreform år 1939. Hyresregleringslagen, som innehåller bestämmelser
om hyrespriskontroll och besittningsskydd för hyresgäst, tillkom
som en krislag i det senaste världskrigets inledningsskede, medan besittningsskyddslagen,
vilken innehåller regler om besittningsskydd i hyresförhållanden
som inte omfattas av hyresregleringslagens bestämmelser, tillkom
år 1956 i samband med att hyresregleringen började avvecklas. Både
hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen är tidsbegränsade. Giltighetstiden
har vid upprepade tillfällen förlängts. F. n. gäller lagarna till utgången
av år 1968.

Hyreslagstiftningens innehåll har varit föremål för intensiv uppmärksamhet
under de senaste årtiondena. Intresset har därvid framför allt gällt
den synnerligen komplicerade frågan om hyresregleringens avveckling.
Emellertid har det sedan länge stått klart att denna fråga inte kan betraktas
isolerad från spörsmålet om innehållet i den permanenta hyreslagen. För
att ge belysning åt sambandet mellan frågan om hyresregleringens avveckling
och en reform av hyreslagen är en återblick på utvecklingen sedan hyreslagen
fick sin nuvarande lydelse av intresse.

Hyreslagsreformen av år 1939 grundades på ett redan i mitten på 1930-talet påbörjat lagstiftningsarbete. Förhållandena på bostadsmarknaden var
vid den tiden relativt gynnsamma från hyresgästsynpunlet. Mellankrigstidens
arbetslöshetskris bromsade alltjämt efterfrågan på bostäder. Läget på
kapitalmarknaden och då särskilt den mycket låga räntan samt arbetsmarknadsutvecklingen
skapade synnerligen fördelaktiga produktionsförutsättningar
för bostadsbyggandet. Bostadsproduktionen steg också mot slutet
av 1930-talet till en efter dåtida förhållanden mycket hög nivå. Av stor betydelse
i sammanhanget var också det allmännas produktionsbefrämjande
åtgärder. Under 1930-talet sänktes hyresläget inte oväsentligt i förhållande
till de allmänna levnadsomkostnaderna. Någon mera påtaglig bostadsbrist
gjorde sig inte gällande. Tvärtom torde på många orter tillgången på bostäder
ha varit relativt god. Hyresnivån torde alltså inte i nämnvärd grad
ha påverkats av bristbetingad efterfrågan på bostäder. Vidare började den
framväxande hyresgäströrelsen att få ett allt större inflytande på hyresmarknaden.

De erfarenheter och värderingar som var vägledande för 1939 års hyresIagsreform
måste antas ha varit präglade av de ovanligt gynnsamma förhållanden
som sålunda rådde på bostadsmarknaden. Mot bakgrunden här -

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

av är det i och för sig inte ägnat att förvåna att 1939 års lagstiftning i
huvudsak bibehöll den fulla avtalsfrihetens princip i de för hyresförhållandet
centrala frågorna om rätt för hyresgästen att bo kvar i den förhyrda
lägenheten efter avtalstidens utgång och om hyresprissättningen.

Det var emellertid inte bara 1930-talets i huvudsak balanserade hyresmarknad
som gjorde att lagstiftaren vid den tiden avstod från att mera
aktivt ingripa reglerande på hyresmarknaden. Ett minst lika väsentligt skäl
var att man alltjämt ansåg sig beroende av det enskilda initiativet för att
kunna upprätthålla en hög och jämn bostadsproduktion. Alltför långtgående
ingrepp i avtalsfriheten kunde befaras medföra att den privata företagsamheten
drog sig undan från bostadsmarknaden med de allvarliga konsekvenser
detta kunde föra med sig.

Resultatet av 1930-talets reformarbete blev en hyreslag som åtminstone
efter då gängse betraktelsesätt kunde tungera väl på en bostadsmarknad i
balans men som var helt otillräcklig vid mera allvarliga rubbningar i jämviktsläget.
Följderna härav skulle visa sig inom så kort tid att hyreslagens
på avtalsfriheten grundade besittningsskydds- och hyressättningssystem
aldrig kom i nämnvärd praktisk tillämpning.

Som en följd av bostadsproduktionens sammanbrott under de första
krigsåren uppkom bostadsbrist. Eftersom detta kunde befaras medföra
hyreshöjningar, ansåg sig statsmakterna tvungna att införa priskontroll
på hyresmarknaden. Som ett komplement till priskontrollen fordrades ett
skydd för hyresgäst mot obilliga uppsägningar. Priskontrollen och besittningsskyddet
utgör också som nämnts det huvudsakliga innehållet i hyresregleringslagen,
som trädde i kraft den 30 juni 1942. Hyrorna låstes i princip
vid det läge som rådde vid ingången av år 1942. Lagen gav visserligen
möjlighet att beakta kostnadsökningar i fastighetsförvaltningen genom att
Kungl. Maj :t tillädes rätt att förordna om generell hyreshöjning. Inga sådana
beslut meddelades emellertid under hela 1940-talet. För nytillkommande
lägenheter krävdes i princip att myndighet skulle fastställa hyran. Denna
skulle grundas på produktionskostnaderna, dvs. självkostnadsprincipen
skulle tillämpas.

Världskrigets slut och återgången till normalare förhållanden i samhällslivet
innebar inte att också bostadsmarknaden normaliserades. Läget var
nämligen nu ett helt annat än på 1930-talet. Flera faktorer bidrog till det.
Den ökade efterfrågan på bostäder som börjat märkas redan under senare
delen av 1930-talet stegrades alltmera. Härtill bidrog i hög grad den accelererande
inflyttningen till tätorterna. Det betydande statliga stödet för bostadsfinansieringen
förutsatte vidare att självkostnadsprincipen skulle ligga till
grund för hyressättningen. Av olika skäl kom bostadsbyggandet att under
hela 1940-talet ligga på en låg nivå.

Under sådana förhållanden var det uppenbarligen inte möjligt att återgå

Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1968

till hyreslagens fria hyresprissättning. En stark priskontroll och ett effektivt
besittningsskydd behövdes fortfarande. Hyresregleringen måste därför behållas.

Efter hand ändrades emellertid situationen. Bostadsproduktionen kunde
ges större del av investeringsutrymmet och visade år från år stigande siffror.
På grund härav och som följd av den fortgående befolkningsomflyttningen
minskade i vissa delar av landet gapet mellan tillgång och efterfrågan
på bostäder. Den stegrade bostadsefterfrågan koncentrerades alltmera
till de expansiva tätorterna, i synnerhet storstadsregionerna. Samtidigt började
kritik riktas mot hyresregleringssystemet. Bl. a. gjordes gällande att det
förhållandet att enligt hyresregleringen den faktiska produktionskostnaden
lades till grund vid fastställande av hyran motverkade ett rationellt och ekonomiskt
byggande. Vidare anfördes att stelheten i hyressättningen inte tillräckligt
stimulerade till underhåll och upprustning av det äldre lägenhetsbeståndet.

År 1951 tillsattes den första i raden av statliga utredningar på hyreslagstiftningsområdet
under efterkrigstiden. Utredningen, som sedermera antog
namnet hyresregleringskommittén, fick i uppgift att dels se över hyresregleringslagen,
dels lägga fram förslag till de övergångsbestämmelser som kunde
behövas vid avvecklingen av regleringen. Utredningen avkastade relativt
blygsamma resultat. Visserligen inleddes, som en följd av utredningens förslag,
i slutet av 1950-talet en successiv, kategorimässig och regional avveckling
av hyresregleringen, men i det stora hela blev denna av mycket begränsad
räckvidd. Sålunda kom hyresregleringen att bestå för bl. a. bostadslägenheter
i praktiskt taget samtliga tätorter med någon hyresmarknad av
betydelse.

Orsakerna till detta var flera. Den viktigaste var att man ansåg att hyresregleringen
kunde avvecklas för en viss ort bara om balans mellan tillgång
och efterfrågan på lägenheter i huvudsak inträtt. Detta kan också uttryckas
så att hyreslagens bestämmelser alltjämt bedömdes helt otillräckliga på en
hyresmarknad med mera påtaglig lägenhetsbrist. Någon reform av hyresregleringslagen
kom heller inte till stånd, eftersom man allmänt hyste den
uppfattningen att lagen skulle bli helt obehövlig inom ej alltför lång tid.

En ny syn på den permanenta hyreslagens innehåll började framträda.
Den uppfattningen vann alltmera insteg att hyresgästen även på en balanserad
hyresmarknad var i behov av en rätt att få bo kvar i lägenheten efter
den ursprungligen avtalade hyrestidens utgång. Denna åsikt, som innebar
att regler om ett effektivt besittningsskydd borde införas i hyreslagen, blev
efter hand den förhärskande. Detta tog sig uttryck i att inte ens den mycket
begränsade avveckling av hyresregleringen som inleddes i slutet av
1950-talet ansågs kunna ske utan att hyreslagen kompletterades provisoriskt
med bestämmelser om besittningsskydd för hyresgäst. Sålunda tillkom be -

Kangl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

sittningsskyddslagen. Samtidigt inleddes ett nytt utredningsarbete med sikte
bl. a. pa att i sjalva hyreslagen införa besittningsskydd. Utredningen, som
antog benamningen hyreslagskommittén, lade år 1961 fram förslag till reviderad
hyreslag som innefattade sådant skydd för hyresgästen. Förslaget
grundades pa att den successiva avvecklingen av hyresregleringen skulle
tortga i en takt som bestämdes av när jämviktsläge uppstod på hyresmarknaden
för varje enskild av hyresregleringen omfattad ort.

Nu började det emellertid alltmera stå klart att eu övergång från hyresregleringens
priskontroll till avtalsfrihet inte var tänkbar för stora delar av
landet inom överskådlig tid. Denna bedömning grundades framför allt på
prognoser angående dels de väntade befolkningsomflyttningarna i landet,
dels bostadskonsumenternas anspråk på ökad utrymmesstandard. Formerna
tor hyrespriskontrollen kom med hänsyn härtill i blickpunkten på ett annat
satt än tidigare. Problemet var att å ena sidan hyresregleringslagens priskontroll
hade betydande nackdelar samt att å andra sidan förutsättningar
inte törelåg i stora delar av landet att återinföra marknadsprissättning.
Lösningen på problemet antogs vara att ge den permanenta hyreslagen ett
andrat innehåll mte bara i fråga om besittningsskyddet utan även beträffande
reglerna om hyrans bestämmande.

Ett förnyat utredningsarbete inleddes på våren 1963 med sikte på att reformera
hyreslagen. Det nya målet, sådant det tecknades i direktiven till
hyreslagsstiftningssakunniga, var att överväga möjligheterna att utforma
den permanenta hyreslagen på sådant sätt att den var tjänlig även på en hyresmarknad
med brist på lägenheter.

Den nya synen på hyreslagsfrågan kom att ligga till grund för hyreslagstiftningssakkunnigas
i huvudsak enhälliga betänkande. Utredningens förslag
till ny hyreslag innehåller, såvitt i detta sammanhang är av intresse,
mte bara regler om ett effektivt besittningsskydd för hyresgästen utan även
vissa särskilda regler för hyressättningen på en bostadsmarknad där det
finns risk för en bristbetingad hyresstegring.

Remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag gav ett entydigt utslag beträffande
frågan om avveckling av hyresregleringen. Från alla håll anfördes
att regleringen borde avvecklas. Däremot var det många som menade
att avvecklingen borde uppskjutas. Förslagets hyressättningsregler utsattes
också för kritik, särskilt från hyresrådets sida. Det sattes sålunda i fråga om
bristbetingade hyreshöjningar verkligen kunde hindras genom de föreslagna
reglerna.

Det förslag som utarbetades inom justitiedepartementet på grundval av
hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande och remissmaterialet kom att i
stora delar stämma överens med de sakkunnigas förslag. Departementsförslaget
grundades på att hyresregleringen skulle i princip avvecklas i hela
landet den t januari 1969. De för hyresmarknaden gällande lagbestämmelserna
skulle alltså i fortsättningen ha sin plats i den permanenta lagstift -

Kiingl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 55

ningen. I sak oförändrat förelädes förslaget riksdagen genom prop. 1967:
141.

Beträffande hyressättningsbestämmelserna vilade förslaget visserligen på
samma grund som de sakkunnigas förslag, men i fråga om bostadslägenheter
byggdes reglerna ut med spärrar som syftade till att hindra ej godtagbara
hyreshöjningar och att underlätta övergången till den friare hyressättningen.

De då föreslagna bestämmelserna beträffande bostadslägenheterna kan i
korthet beskrivas på följande sätt. Vid förhyrning av en lägenhet bestäms
hyran och andra villkor genom överenskommelse mellan hyresvärden och
hyresgästen. Om det är fråga om en ort utan påtaglig bostadsbrist, gäller
den avtalade hyran obetingat under hyrestiden. I samband med förlängning
av avtalet kan hyresvärden fordra att hyran höjs. I den situationen är hyresgästen,
om han vill bo kvar i lägenheten, skyldig att godta den hyra som
hyresvärden fordrar, men bara om hyran inte är oskälig. Vid tvist kan frågan
om hyrans skälighet underkastas myndighets prövning. Härvid blir som
regel avgörande, om den fordrade hyran väsentligt överstiger hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta torde principiellt
sett innebära inte bara att jämförliga lägenheter får lika höga hyror
utan även, åtminstone på längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet
anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna
blir därigenom relativt bestämda. Den absoluta nivåns läge avgörs av marknadsläget,
dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på bostäder.
På bristorter skall särskilda kompletterande regler tillämpas. Sålunda skall
den aktuella hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters
hyra utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Hänsyn skall därvid självfallet tas till skiljaktigheter
beträffande lägenheternas modernitetsgrad, underhåll och skick
i övrigt m. m. Eftersom det allmänna hyresläget för lägenheter i nyproduktionen
kommer att bestämmas av sådana bostadsföretag som tillämpar självkostnadsprincipen
i hyresprissättningen, hindras härigenom oskäliga, av
bostadsbristen betingade hyreshöjningar. På bristort ges hyresgäst dessutom
rätt att få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångsliyrans skälighet prövad.
Genom särbestämmelserna för bristorter blir hyresnivån i hela lägenhetsbeståndet
i viss mån låst i ett läge som styrs av hyresnivån i nyproduktionen,
vilken nivå i sin tur bestäms av produktionskostnaderna och av — vilket är
viktigt att hålla i minnet — det statliga bostadskreditstödet.

Enligt propositionen skulle avvecklingen av hyresregleringen fördröjas
något för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. För att garantera
en smidig övergång till det nya hyressättningssystemet föreslogs nämligen
att den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra
bestäms efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
jämförliga skulle ske etappvis under en övergångstid. Om en hyra i ett visst

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

fall är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, skulle hyreshöjningen enligt
förslaget kunna delas upp på flera år, för storstadsregionerna fyra år och
för övriga bristorter två år.

Enligt min bedömning vid förslagets framläggande kunde de föreslagna
hyressättningsbestämmelserna ersätta hyresregleringslagens priskontrollregler
ulan alt några övergångsproblem skulle behöva uppstå. Jag grundade
denna uppfattning på att förslaget byggde på hyreslagstiftningssakkunnigas
i huvudsak enhälliga betänkande och att avvikelserna från de sakkunnigas
förslag i sak bestod i att regelsystemet tillförts såväl ytterligare spärrar
mot oskäliga hyreshöjningar som andra garantier för att övergången
till den nya ordningen skulle kunna ske smärtfritt.

En självklar förutsättning för att en reform av denna natur skulle kunna
genomföras var emellertid att förslaget vann bred anslutning i riksdagen.
Det visade sig att jag i detta avseende hade tagit miste. Den önskvärda
enigheten kunde inte uppnås. Redan på grund härav brast förutsättningarna
för förslaget. Härtill kommer att förslaget från skilda håll blev föremål
för sådana misstolkningar att oro drevs fram bland hyresgästerna om
reformens innebörd. Bl. a. härigenom skapades ett klimat som skulle ha
allvarligt försvårat systemets genomförande. Jag hade därför bara att konstatera
att tiden inte var mogen för en avveckling av hyresregleringen, varför
denna borde behållas.

Redan i samband med att propositionen angående ny hyreslagstiftning
återkallades deklarerade jag den uppfattningen att det inträffade inte
fick leda till att frågan om en reform av hyreslagstiftningen helt ställdes
på framtiden. Förslaget till ny hyreslag innehöll inte bara nya regler om
hyressättningen utan även många andra betydelsefulla reformförslag. I
första hand bör självfallet bestämmelserna om besittningsskydd nämnas,
varvid det förstärkta rättsskyddet för den som får bostadslägenhet upplåten
i anslutning till anställning bör särskilt framhållas. Vidare föreslogs regler
om lagstadgad bytesrätt, om överlåtelse i annat fall av hyresrätt, om upplåtelse
av lägenhet i andra hand och om skyldighet för hyresvärd att reparera
lägenhet. Även i övrigt hade bestämmelserna översetts och moderniserats.
Dessa reformer är av sådan betydelse att de hör genomföras utan
dröjsmål. Frågan är nu hur reformerna skall genomföras under den nya
förutsättningen att hyresregleringen tills vidare skall behållas.

Vad särskilt gäller lagförslagets hyressättningsbestämmelser hyser jag
alltjämt den principiella uppfattningen att de riktlinjer som legat till grund
för lagstiftningsarbetet på hyresområdet under senare år bör fullföljas.
Som jag nyss nämnde skall emellertid en förutsättning för reformen vara
att hyresregleringen tills vidare behålls.

Med hänsyn till det anförda bör en reform av hyreslagen nu komma till
stånd. Den nya lagen bör ges ett innehåll som stämmer överens med det som
togs upp i prop. 1967: 141. Reglerna om bytesrätt, vilkas tillämpningsom -

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1968 57

råde i det tidigare förslaget var begränsat till de s. k. bristorterna, bör dock
utsträckas till att gälla hela landet. Vidare bör vid hyresregleringens bibehållande
övergångsbestämmelserna omarbetas. Vissa andra detaljändringar
bör dessutom övervägas. Jag återkommer i det följande till dessa frågor. I
ett mera betydelsefullt hänseende bör hyreslagsförslagets innehåll las upp
till förnyat allmänt övervägande. Jag syftar på förfarandet i hyrestvister.
Denna fråga kommer i ett nytt läge med hänsyn till att hyresregleringen
tills vidare kommer att behållas.

I det läge som nu råder bör, som jag redan bär antytt, bestämmelserna
om hyressättnmgen. i förslaget till ny hyreslag inte få träda i tillämpning
i den mån hyresregleringen behålls. Frågan om en total avveckling av
hyresregleringen saknar t. n. aktualitet med hänsyn till den situation
som har uppkommit sedan propositionen i hyresfrågan framlades. Inte
heller finns det anledning att här närmare gå in på frågan om en eventuell
fortsatt successiv avveckling av regleringen. Saken får las upp i ett senare
sammanhang. Uppenbarligen måste emellertid vid bedömandet av frågan
om hyresregleringens behållande utgångspunkten vara att den föreslagna
nya hyreslagen innehåller normer för hyressättnmgen, vilka är så utformade
att de i och för sig är lämpade även för en hyresmarknad med bristande
balans mellan tillgång och efterfrågan på bostadslägenheter.

Harmed är jag inne på frågan om utformningen av den fortsatta hyresregleringen.
För att anpassa denna till de nya reglerna måste vissa ändringar
göras 1 hyresregleringslagen. Översynen av lagen bör givetvis hållas inom
snäva glänser. Sålunda följer en viktig begränsning redan av de omständigheter
som föranledde att propositionen i hyresfrågan återkallades. Någon
ändring av den allmänna hyresnivån i det äldre lägenhetsbeståndet bör f. n.
inte komma till stånd i annan mån än som följer av ökade omkostnader för
fastighetsförvaltning. Detta innebär att hyresregleringens grundnorm för
hyressättningen sådan den kommer till uttryck i 3 § hyresregleringslagen
inte bör omprövas. Vidare bör det inte komma i fråga att i dagens läge göra
någon ny utredning på hyreslagstiftningens område med åtföljande remissförfarande.
Översynen bör därför begränsas till sådana frågor som kan föreläggas
riksdagen på grundval av det föreliggande utrednings- och remissmaterialet.
Slutligen bör bara sådana spörsmål tas upp som även på relativt
kol t sikt kan ge betydande fördelar. En reform av hyresregleringen bör ske
från nu angivna utgångspunkter.

Hyrespriskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen innebär i fråga om
nyproduktionen att hyran i princip beräknas på grundval av de faktiska
ky8gnadsk-°stnaderna och finansieringsförhållandena. Härigenom uppnås
att hyrorna blir bestämda i enlighet med självkostnadsprincipen. En sådan
ordning har som redan antytts bedömts som nödvändig inte minst för att
garantera att det statliga bostadsstödet kommer hyresgästerna till godo. Samtidigt
har emellertid stark kritik riktats mot att mer eller mindre aulorna -

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

tiskt låta produktionskostnaderna för det enskilda byggnadsprojektet bestämma
hyrans storlek. Det har ansetts att förfarandet inte stimulerar tillräckligt
till att bygga rationellt och billigt. Denna olägenhet med hyresregleringen
skulle kunna undanröjas, om nyproduktionen ställdes utanför hyrespriskontrollen
och hyreslagsförslagets regler om hyressättningen blev tilllämpliga
på lägenheter i nyproduktionen. Enligt detta förslag är nämligen
inte som f. n. produktionskostnaderna i det enskilda fallet utan det allmänna
hyresläget i nyproduktionen — där de allmännyttiga bostadsföretagen är
prisledande — avgörande för hyressättningen. Det är min uppfattning
att hyreslagsförslagets hyressättningsregler bättre än hyresregleringslagens
tillgodoser kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet.
Mot denna bakgrund föreslår jag att nyproduktionen i fortsättningen inte
till någon del skall vara underkastad hyresregleringen. Som följd härav bör
i hyresregleringslagen tas in en bestämmelse av innehall att lagen inte gäller
lägenhet i hus eller del av hus som färdigställs efter den 31 december
1968.

Hyresmarknaden för lokaler skiljer sig numera väsentligt från bostadsmarknaden.
Någon påtaglig brist på lokaler kan inte sägas råda på någon
ort, inte ens i storstadsområdenas centrala delar. Därtill kommer att hyreslagsförslaget
erbjuder ett mycket starkt besittningsskydd för lokalhyresgästerna.
I samband med återkallandet av de tidigare framlagda förslagen
uttalade jag emellertid att hyresregleringens bibehållande skulle vara eu
förutsättning för det fortsatta reformarbetet på hyreslagstiftningens område.
Med hänsyn härtill anser jag mig böra föreslå att hyresregleringen behålls
också på detta område. Detta innebär bl. a. att det enligt hyresregleringslagen
gällande direkta besittningsskyddet bär behållas i fråga om lokaler på hyresreglerade
orter.

Hyresregleringssystemet har ofta kritiserats för att det skulle motverka
eller i varje fall inte tillräckligt främja underhåll och förbättring av det
äldre fastighetsbeståndet. Det finns ingen anledning att här närmare gå
in på frågan om orsakerna till de missförhållanden som torde kunna konstateras
på detta område. Det är tillräckligt att i detta sammanhang kunna fastslå
att det från såväl bostadspolitisk som allmänt samhällsekonomisk synpunkt
är synnerligen betydelsefullt att det äldre fastighetsbeståndet hålls i
gott skick och blir föremål för lämpliga förbättringar. Jag anser därför att
man i detta sammanhang bör genomföra sådana modifikationer i hyresregleringen
som är ägnade att främja underhåll och förbättring av äldre fastigheter
i den mån detta inte rubbar grunderna för regleringen.

En modifikation av nyss nämnt slag som bör övervägas består i att från
hyresregleringen tas undan hus som undergår omfattande ombyggnad. Ett
sådan undantag ligger i linje med förslaget att inte låta hyresregleringen omfatta
nyproducerade bostadslägenheter. Undantaget bör gälla inte bara när

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 59

ombyggnaden är så genomgripande att den kan jämställas med rivning och
därpå följande nybyggnad. Även i andra fall kan det vara befogat att tala
om omfallande ombyggnad. Hit bör räknas exempelvis fall när ett helt
omodernt hus förses med centralvärme och varmvatten eller när i ett hus
som har dessa bekvämligheter badrum installeras och kök moderniseras.
Underhållsarbeten, vare sig det gäller de enskilda lägenheterna eller huset
i övrigt, bör självfallet inte anses som omfattande ombyggnad, därför att
arbetet på grund av att underhållet tidigare varit eftersatt får stor omfattning.
En eller annan enstaka förbättringsåtgärd bör heller inte få leda till
att undantaget blir tillämpligt. Jag syftar på åtgärder av typen upprustning
a\ kök eller utbyte av fönster och fönsterkarmar eller omläggning av''golv.

Av naturliga skäl är det svårt att i lagtext entydigt fastställa vad som
bor avses med omfattande ombyggnad. Frågan huruvida en lägenhet är
underkastad hyresreglering eller ej är emellertid av så stor betydelse att
oklarhet i det avseendet om möjligt inte bör föreligga. Jag föreslår därför
att undantaget utformas som en dispensregel. Det bör åvila vederbörande
myndighet att på framställning förklara huruvida viss ombyggnad är av
sådan omfattning att hyresregleringen inte längre skall gälla. Först sedan
gU genom lagakraftägande beslut blivit avgjort att hyresregleringslagen
efter ombyggnaden ej är tillämplig i fråga om hus eller del av hus, bör hyreslagens
bestämmelser bli tillämpliga. I likhet med vad som f. n. förekommer
i ärenden angående höjning av grundhyra på grund av förbättringsarbete,
bör frågan om undantagsregelns tillämplighet kunna prövas före arbetets
påbörjande. I mån av behov bör det ankomma på hyresrådet att meddela
anvisningar angående sådan förhandsprövning liksom om tillämpningen
över huvud taget av undantagsregeln.

Det finns anledning att räkna med att möjligheten att få ett hus undantaget
från hyresregleringen genom att fastighetsägaren låter utföra omfattande
ombyggnad kommer att stimulera till att äldre fastigheter förbättras.
Härigenom motverkas från fastighetsekonomisk synpunkt omotiverade rivningar.
Samtidigt uppnäs den fördelen att hyran inte kommer att bestämmas
enbart på grundval av nedlagda kostnader. Genom att hyreslagsförslagets
hyi essättningsregler blir tillämpliga i stället för 3 § hyresregleringslagen
kommer hyresiäget i jämförliga lägenheter att utgöra riktpunkten för
hyressättningen.

Förslaget till ny hyreslag innehåller i 15 § andra stycket en regel av
innehåll att hyresvärden är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja
tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer till följd av
att bostadslägenhet försämras genom ålder och bruk. Regeln, som är ägnad
att garantera ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll i det äldre lägenhetsbeståndet,
bör få gälla även i fråga om sådana orter för vilka hyresregleringen
behålls. I själva verket har regeln sitt främsta berättigande på dessa

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

orter. Detta torde kräva att hyresregleringslagens bestämmelser om rätt
till ändring av grundhyra på grund av förbättringsarbeten omprövas. En
sådan omprövning är motiverad även från andra utgångspunkter.

Enligt gällande hyresregleringslag (3 § andra stycket) kan en lägenhets
grundhyra höjas endast genom beslut av hyresnämnden efter prövning
av omständigheterna i det enskilda fallet. En höjning får ske om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller
om annat skäl föreligger som är av jämförlig betydelse. Som en allmän förutsättning
för grundhyreshöjning med anledning av förbättringsarbete gäller
sålunda att arbetet skall ha medfört att lägenhetens värde ökats. En
standardförbättring av lägenheten skall ha skett. Sådana arbeten som inte
ökar lägenhetens värde eller som är att hänföra till lägenhetens löpande underhåll
kan däremot i princip inte föranleda höjning av grundhyra, även
om arbetena varit av betydande omfattning. Är arbetena delvis att anse
som ombyggnads- eller ändringsarbete som medför höjning av lägenhetens
värde och delvis att hänföra till normalt underhåll, skall en uppdelning
ske av kostnaderna för arbetet och i princip ingen hänsyn tas till
kostnaderna för underhållsarbetet vid bestämmandet av grundhyreshöjningen.

För stegringar i de löpande omkostnaderna för fastighetsförvaltning har
viss kompensation utgått till fastighetsägarna i form av generell hyreshöjning
enligt 5 § hyresregleringslagen. Denna höjning har till viss del utgjort
gottgörelse för ökade underhållskostnader. Det ligger i sakens natur att ett
sådant system för kompensation i fråga om ökade kostnader för fastighetsunderhåll
ofta ger ett otillfredsställande resultat i det individuella fallet.
I många fall har den generella kompensationen inte varit tillräcklig för att
medge behövligt underhåll. Å andra sidan har garantier saknats för att den
medgivna hyreshöjningen verkligen har använts för underhållsarbeten.

Det hittills tillämpade systemet har medfört att fastighetsunderhållet i
många fall begränsats och inriktats i första hand på sådana för fastighetens
bestånd speciellt vitala delar, såsom exempelvis tak, fasader, värmeanläggningar
och rörsystem, medan lägenheternas inre underhåll blivit
starkt eftersatt. I åtskilliga fall har även fastighetens yttre underhåll
försummats. Det bristande underhållet av en stor del av fastighetsbeståndet
medför risk för eu avsevärd kapitalförstöring samtidigt som det skapar
otrevnad för de hyresgäster som bor i fastigheterna.

Enligt min mening är det av väsentlig betydelse att nu skapa förutsättningar
för ett ökat fastighetsunderhåll. Detta gäller saväl det yttre undeihållet
som det för hyresgästerna särskilt betydelsefulla lägenhetsunderhållet.
Man torde inte kunna räkna med att de nyssnämnda bestämmelserna i
hyreslagsförslaget om skyldighet för hyresvärden att med skäliga tidsmellanrum
ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer
får avsedd verkan i fråga om lägenheter som är underkastade hyreskon -

Kungl. Maj. ts proposition nr 9t år 1!)6S

troll enligt hyresregleringslagen, om inte de nödvändiga ekonomiska förutsättningarna
för ett ökat fastighetsunderhåll föreligger även för dessa lägenheter.

Emellertid är det som jag redan antytt viktigt att bestämmelserna får
sådan utformning att det ökade ekonomiska utrymmet för förbättringsarbeten
ställs till förfogande endast i den mån sådana arbeten kommer till
stånd. Det är därför ofrånkomligt att välja en lösning som tar sikte på den
enskilda lägenheten.

Sådant underhåll som medför att en viss lägenhets värde förbättras, såsom
t. ex. mera genomgripande målning, tapetsering och andra liknande reparationer
i lägenheten eller i fastigheten, bör liksom ombyggnads- och ändringsarbeten
av standardhöj ande slag ge rätt att påkalla hyreshöjning i det
enskilda fallet. Däremot bör kostnaderna för löpande mindre reparationer
inte föranleda några individuella hyreshöjningar utan medräknas vid avvägningen
av den allmänna hyresnivån och kostnadsökningar alltså även i
fortsättningen kompenseras genom generella tillägg till grundhyran. Av nu
anförda skäl bör möjligheterna att få den för lägenheten gällande hyran
höjd med anledning av förbättringsarbeten i lägenheten eller i fastigheten
utsträckas att omfatta även underhållsarbete som ökat lägenhetens värde
och ej varit av endast ringa omfattning.

Vid hyreshöjning på grund av förbättringsarbete, varmed avses även underhållsarbete
som nyss behandlats, bör i princip höjningens storlek beräknas
så att den motsvarar skälig förräntning och amortering av den
nedlagda kostnaden. Grunderna för beräkningen bör bestämmas med hänsyn
också till syftet att främja förbättringsarbeten i bostadsbeståndet. I
den mån den nedlagda kostnaden helt eller delvis är att anse som kostnad
för sedvanligt underhåll måste emellertid hänsyn tas till att redan
grundhyran inrymmer viss kompensation för underhållskostnader. Hur
stor hänsyn som skall tas härtill måste avgöras efter omständigheterna i det
särskilda fallet. Därvid måste beaktas å ena sidan att förslaget i denna del,
som jag nyss har anfört, syftar till att skapa ekonomiska förutsättningar för
ett förbättrat lägenhetsunderhåll och å andra sidan att de ökade möjligheterna
till hyreshöjning på grund av förbättringsarbete inte får medföra
en höjning av den allmänna hyresnivån. Det är enligt min mening inte behövligt
och knappast heller möjligt att närmare ange efter vilka normer
en sådan bedömning bör ske. Denna fråga får överlämnas till rättstillämpningen.
Det bör vidare ankomma på den myndighet under vars överinseende
de i första instans prövande hyresregleringsorganens verksamhet står
— en fråga som jag återkommer till i det följande— att i mån av behov
efter samråd med bostadsstyrelsen meddela anvisningar för beräkning av
hyreshöjningens storlek i dessa fall i likhet med vad som skett i fråga om
ombyggnads- eller ändringsarbete. Man har enligt min mening anledning
förvänta sig att partsorganisationerna på hyresmarknaden kommer att med -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

verka till att normer utbildas som kan tjäna till vägledning för de rättstillämpande
myndigheternas prövning.

Möjligheten att höja en lägenhets hyra bör inte vara ovillkorligt begränsad
till fall då den enskilda lägenhetens värde ökats genom förbättringsarbete.
En hyreshöjning kan redan f. n. komma i fråga när annat skäl av jämförlig
betydelse föreligger. Också ett förbättringsarbete som inte kan anses
omedelbart höja den enskilda lägenhetens hyresvärde kan sålunda föranleda
en höjning av hyran, om i visst fall särskilda skäl föranleder det. Med
stöd av denna bestämmelse bör en till förhindrande av kapitalförstöring nödvändig
upprustning av viss fastighet kunna föranleda hyreshöjning för lägenheterna
i fastigheten även till den del kostnaderna hänför sig till exempelvis
fastighetens tak, fasader, rörsystem, grundförhållanden och andra för
fastighetens bestånd vitala delar fastän arbetena inte omedelbart påverkar
de enskilda lägenheternas värde. Höjningens storlek bör i den mån arbetet
är att hänföra till underhåll och inte till standardförbättring bedömas efter
samma grunder som när det gäller underhållsarbete som omedelbart ökat
en enskild lägenhets värde.

F. n. gäller att varje fråga om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten
skall underställas hyresnämndens prövning. Med en sådan ordning
kommer rätten att få hyreshöjning till stånd på grund av underhållsarbete
att i hög grad tynga organisationen. I dagens läge synes det ej behövligt
att ha en så sträng priskontroll på hyresmarknaden. Det bör därför vara
tillräckligt att frågan om hyreshöjning på grund av förbättringsarbeten
prövas bara i sådana fall där tvist råder om höjningen eller part av annan
anledning önskar få frågan prövad. Delta moment av avtalsfrihet bör vara
begränsat till att gälla kompensation för att lägenheten ökat i värde genom
förbättringsarbete eller annan ålgärd av därmed jämförlig betydelse. Också
i fortsättningen bör det alltså vara förbjudet att i övrigt ta emot, träffa
avtal om eller begära högre hyra än den fastställda hyran. Av 4 § första
stycket hyresregleringslagen framgår att det redan f. n. finns möjlighet
att avtala om tillägg till denna hyra i viss begränsad utsträckning, nämligen
beträffande bränslekostnader och vissa vatten- och avloppsavgifter. Bestämmelser
om rätt att träffa avtal om ersättning utöver den fastställda
hyran på grund av förbättringsarbeten m. m. bör införas som ett särskilt
moment i samma paragraf. Hyresgäst, som åtagit sig att utge sådan ersättning,
bör ges rätt att få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden.
Därmed torde tillräckliga garantier skapas för att missbruk inte sker av
rätten att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

Hyresregleringen grundas f. n. på att det för varje lägenhet finns en fastställd
grundhyra. Som grundhyra anses enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen
för lägenheter i hus som färdigställts före den 1 januari 1942
det hyresbelopp som lägenheten då betingade samt för lägenheter i senare
tillkomna hus den hyra som hyresnämnden fastställer. Grundhyran på -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

verkas inte av att fastighetsomkostnaderna ökas. Som redan har framgått
utgår i stället efter förordnande av Kungl. Maj :t med stöd av 5 § hyresregleringslagen
procenttillägg på grundhyran, s. k. generell hyreshöjning,
som kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltning.

Sedan början av 1950-talet har årligen fastställts procenttal enligt vilka
generell hyreshöjning får tas ut. I besluten om generell hyreshöjning har
höjningen blivit alltmera differentierad på olika lägenhetskategorier och
systemet har numera blivit synnerligen svåröverskådligt. Detta har berott
främst på att kostnadsutvecklingen inte har varit enhetlig och att man har
eftersträvat att i möjligaste mån avpassa hyreshöjningens storlek efter
det beräknade behovet och att undvika alltför stor över- eller underkompensation.

För att fastställa vilken hyreshöjning som enligt gällande beslut om generell
hyreshöjning är tillämplig på en viss lägenhet fordras nu kännedom
om ett antal faktorer såsom lägenhetens ålder, finansieringsvillkoren, hyresnämndens
beräkning av grundhyror, storleken av den i grundhyran ingående
bränslekostnaden m. m. Det torde numera vara en allmän uppfattning
att besluten om generell hyreshöjning är så svåröverskådliga att uppenbara
fördelar skulle vara att vinna om systemet kunde förenklas. Ett
särskilt skäl för att nu genomföra en förenkling är att det fastighetsbestånd
för vilket hyresregleringen gäller, om förslaget att ta undan nyproduktionen
från regleringen genomförs, i fortsättningen inte kommer att
utvidgas med nya årgångar av lägenheter.

I tidigare sammanhang har den tanken framförts att systemet med generell
hyreshöjning skulle kunna förenklas väsentligt om basen för beräkning
av generell hyreshöjning ändrades till att avse den hyra som nu gäller.
Höjningen skulle alltså i fortsättningen bestämmas på grundval av en
ny bashyra i stället för grundhyra. Bashyran skulle i princip motsvara
grundhyran och den gällande generella hyreshöjningen.

En »nollställning» av hyrorna vid den nuvarande hyresnivån skulle inte
återverka på gällande hyresavtal. I den mån hyresvärden förut haft rätt att
ta ut grundhyran jämte generell hyreshöjning, skulle han i fortsättningen
vara befogad att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som
framdeles kan komma att fastställas. Ändringen i hyresregleringslagen skulle
vara av uteslutande teknisk natur och därför inte vara ägnad att påverka
avtalsläget. Däremot skulle självfallet behov göra sig gällande att ändra
hyresavtalen så att dessa kom att innehålla den för lägenheten gällande
bashyran. En sådan åtgärd skulle dock inte behöva genomföras omedelbart
utan kunna anstå till lämpligt tillfälle.

Skulle det nuvarande hyresläget i fortsättningen få bli grundval för beslut
om generell hyreshöjning, uppkommer frågan om det bör finnas möjlighet
att generellt inte bara höja utan även sänka hyrorna under detta nya
basläge, om fastighetsomkostnadernas utveckling skulle föranleda det.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förhållandena torde knappast vara sådana att detta är behövligt. Liksom
hittills bör emellertid givetvis den för visst år beslutade generella höjningen
kunna sänkas för senare år.

Jag föreslår mot bakgrunden av det anförda att den grundhyra som
gäller vid utgången av år 1968 jämte då utgående generell hyreshöjning
— innefattande såväl normal räntekompensation som i förekommande fall
tilläggskompensation — skall gälla som bashyra i fortsättningen.

Bestämmelserna i hyresregleringslagen om priskontroll äger inte tilllämpning
på upplåtelse av lägenhet i hyresvärden tillhörigt hus för vilket
utgår sådant statligt lån som är förenat med villkor om begränsning av
rätten att ta ut hyra och slutligt beviljats efter den 31 december 1956 samt
inte uppsagts till betalning. Sådant villkor gäller i huvudsak för lägenheter
i hus som ägs av enskilda personer eller företag. För dessa lägenheter utövas
i stället hyreskontroll av det lånebeviljande organet. Som en följd av
att nyproduktionen föreslås undantagen från hyresregleringen bör låneorganens
befattning med hyreskontroilen upphöra. Denna bör på liyresreglerade
orter ersättas med hyresregleringslagens bestämmelser såvitt gäller
statsbelånade hus som färdigställts före utgången av år 1968. För sådana
hus där det statliga lånet beAåljats efter den 31 december 1956 bör som bashyra
gälla den hyra som enligt det lånebeviljande organets beslut högst får
las ut jämte medgiven generell hyreshöjning. Om huset färdigställts före
utgången av år 1968 men statligt lån beviljas senare, bör det ankomma på
låneorganet att fastställa den hyra som högst fått tas ut om lånet beviljats
före utgången av år 1968.

Till den närmare utformningen av reglerna om bestämmande av bashyra
i olika fall återkommer jag i det följande.

Frågorna om besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen och om förfarandet
för behandling av hyresregleringsärenden är av sådan natur att
de inte kan bedömas förrän ställning tagits till spörsmålet om förfarandet
i hyrestvister i allmänhet.

Det i prop. 1967: 141 upptagna förslaget till ny hyreslag innehöll bland
övergångsbestämmelserna vissa regler om begränsning under en övergångstid
av den eventuella hyreshöjning som kunde komma att utgå i samband
med avvecklingen av hyresregleringen och övergången till ett friare hyressättningssystem.
Reglerna innebar följande. Om den hyra som utgick vid
hyrestidens slut understeg hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet var likvärdiga, var hyresgästen inte skyldig att godta högre höjning
av hyran än som motsvarade skälig andel av skillnaden mellan utgående
hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelen skulle bestämmas så
att lägenhetens hyra vid övergångstidens slut var anpassad till hyran för
likvärdiga lägenheter. Syftet med reglerna, som i det läge som nu uppkommit
inte är behövliga, var att tillförsäkra hyresgästerna en mjuk övergång
till den nya hyressättningen.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Motsvarande behov kan göra sig gällande vid en kommande avveckling
av hyresregleringen. Jag föreslår därför att Kungl. Maj :t får befogenhet att
i samband med beslut om att hyresregleringslagen skall upphöra att gälla
för viss eller vissa orter eller för visst eller vissa slag av lägenheter förordna
om sådan begränsning under en övergångstid av det belopp, med vilket
hyran får höjas vid förlängning av hyresavtal, att hyran vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter. Kungl. Maj:t
bör alltså få bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tilllämpningsområde.
Ett sådant förordnande bör kunna komma till användning
även vid en slutgiltig avveckling av hyresregleringen. Bestämmelserna
bör gå in som ett tredje stycke i 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)
med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört.

Det centrala spörsmålet hur förfarandet i hyrestvister bör vara utformat
kommer i viss mån i ett annat läge som följd av att hyresregleringen behålls
inom en mycket betydande sektor av hyresmarknaden.

I förslagen till hyreslag och hyresnämndslag förordades sammanfattningsvis
att förfarandet i hyrestvister skulle regleras på följande sätt. I varje
län skall i princip finnas en hyresnämnd. Nämnden består av lagfaren ordförande
och två andra ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl förtrogen
med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan
lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden.
Nämndens primära uppgift är att medla i uppkommande hyrestvister.
Dessutom skall nämnden pröva bl. a. tvister om överlåtelse av hyresrätt,
upplåtelse av lägenhet i andra hand, besittningsskydd och hyressättning.
Som regel kan hyrestvist dras under domstols prövning. Tvisten skall enligt
huvudregeln tas upp av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i
det län där fastigheten är belägen. Tvister om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand och i allmänhet även hyressättningstvister
prövas slutligt av underrätt. Tvister om besittningsskydd avgörs slutligt
av hovrätt.

Genom att hyresregleringen behålls för en betydande del av hyresmarknaden
blir belastningen på de organ som har att behandla tvister enligt den
permanenta hyreslagen mindre. Det kan därför göras gällande att skälen
för en särskild förprövning av hyrestvisterna hos hyresnämnder före den
rena domstolsprövningen har förlorat i styrka. Vad som hitintills förekommit
i detta lagstiftningsärende ger emellertid starkt stöd för att det föreslagna
förfarandet är det mest lämpliga. Detta gäller även om påfrestningarna
på organisationen i inledningsskedet vid tillämpningen av den
nya hyreslagstiftningen inte blir så stora som beräknats i prop. 1967: 141.
Att nu föra fram ett förslag till permanent förfarande i hyrestvister enligt
vilket prövningen av tvisterna uteslutande skulle tillkomma domstolarna

5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. .Yr 91

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 är 1968

ulan alt dessa tillförs företrädare för partsintressena på hyresmarknaden
är knappast tänkbart. Alternativet alt ge den första domstolsinstansen
särskild sammansättning i hyrestvister bör av skäl som utförligt har redovisats
i förslaget till ny hyreslag inte heller genomföras. Jag anser alltså
att det föreslagna förfarandet i hyrestvister alltjämt är väl ägnat alt läggas
till grund för lagstiftning. Bortsett från några jämkningar av formell natur
bör därför förslaget till hyreslag även såvitt avser förfarandet ha samma
innehåll som det förslag prop. 1967: 141 innehöll. Motsvarande gäller förslaget
till lag om hyresnämnder.

Om man behåller de kommunala hyresnämnderna för tillämpning av
hyresregleringslagen skulle man med detta ställningstagande få två parallella
organisationer med nämnder som har en i huvudsak likartad sammansättning.
En sådan ordning är uppenbarligen föga rationell. Ur rent ekonomisk
synvinkel och från personalsynpunkt är olägenheterna betydande.
Mycket talar således för att en samordning sker. I själva verket underlättar
vissa av de tidigare reformförslagen angående hyresregleringen
en sådan samordning.

Jag har redan förordat att hyresregleringen skall avvecklas för all nyproduktion
och att dessutom lägenheter som undergått omfattande ombyggnad
skall kunna undantas från regleringen. Som följd härav bortfaller i
fortsättningen flertalet ärenden angående fastställande av grundhyra på
grundval av byggnadskostnaderna. Därmed föreligger inte längre något
starkt behov av att prövningsorganen har lokal anknytning till varje kommun.
De återstående ärendena angående grundhyra kommer att ofta vara
av relativt enkel beskaffenhet och kan i och för sig utan någon större olägenhet
läggas över på den statliga nämndorganisationen.

En mycket betydande grupp av ärenden hos de nuvarande kommunala
hyresnämnderna gäller ogiltigförklaring av uppsägning och tvångsförlängning
av hyresavtal, dvs. tvister om besittningsskyddet. Prövningen av dessa
ärenden är likartad den prövning som de statliga hyresnämnderna kommer
att utöva enligt hyreslagen i besittningsskyddstvister beträffande bostadslägenheter.
Något hinder föreligger knappast att föra över även dessa
uppsägningsärenden på den nya organisationen. En sådan åtgärd aktualiserar
emellertid frågan om det finns skäl att ha ett besittningsskyddssystem
för bostadslägenheter inom hyresregleringen vid sidan av hyreslagens
motsvarande bestämmelse. Besittningsskyddet för bostadshyresgäst
är enligt förslaget till hyreslag, åtminstone såvitt gäller orter med
mera påtaglig bostadsbrist, likvärdigt med hyresregleringslagens besittningsskydd.
I vissa avseenden är det t. o. m. överlägset. Detta gäller särskilt
bostadsupplåtelser i anslutning till arbetsanställning. Härom vill jag
anföra följande.

Beträffande lägenheter som upplåts i anslutning till arbetsanställning,
dvs. lägenheter som hyrs genom s. k. kopplade avtal, finns f. n. ett ganska

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

bristfälligt besittningsskydd. Sålunda anses hyresgästen i allmänhet inte
berättigad till förlängning av hyresavtalet enligt hyresregleringslagen, om
anställningen har upphört. Motsvarande gäller enligt besittningsskyddslagen.
När det gäller de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, alltså bostadsupplåtelse
som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal, föreligger
över huvud taget inte något hyresrättsligt besittningsskydd, eftersom sådana
upplåtelser faller utanför hyreslagstiftningen. Förslaget till ny hyreslag innebär
att tjänstebostadsupplåtelserna förs in under hyreslagen och att besittningsskyddet
förstärks i väsentlig grad beträffande kopplade avtal i allmänhet.
Som huvudprincip föreslås gälla att arbetstagaren/hyresgästen får
samma besittningsskydd som varje annan bostadshyresgäst, om hyresförhållandet
varat längre än tre år. Även i andra avseenden förbättras hans
rättsställning.

Skulle besittningsskyddet enligt hyresregleringslagen i stället för hyreslagens
motsvarande bestämmelser gälla beträffande hyresförhållanden som
alltjämt är underkastade hyresreglering, blir följden att hyresgäster med
kopplade avtal inte skulle komma i åtnjutande av de nu antydda fördelarna.
På bristorter där besittningsskyddet är av vital betydelse för hyresgästen
skulle alltså den som fått lägenhet upplåten till sig i anslutning till
arbetsanställning ha ett väsentligt sämre rättsskydd än det som i motsvarande
fall skulle gälla på en ort med god tillgång på bostadslägenheter.
En sådan ordning kan uppenbarligen inte accepteras. En lösning på problemet
är att i hyresregleringslagen införa samma besittningsskyddsbestämmelser
beträffande kopplade avtal som i förslaget till ny hyreslag.
Detta skulle emellertid innebära ett högst betydande ingrepp i förstnämnda
lag. Inte bara besittningsskyddsbestämmelserna skulle behöva ändras
utan dessutom skulle krävas att lagens giltighetsområde utsträcktes även
till de egentliga tjänstebostadsupplåtelserna, vilka som nämnts nu inte omfattas
av regleringen. En sådan lösning skulle också innebära att tvister,
för vilka likartade besittningsskyddsregler gällde, skulle komma att avgöras
av olika prövningsorgan och enligt olika förfaranderegler allteftersom tvisten
rörde en lägenhet i hyresreglerad ort eller annan lägenhet. Det nu sist
diskuterade alternativet synes därför knappast kunna komma i fråga.

Av vad som anförts nu framgår att det är en fördel, om hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser
vinner tillämpning i fråga om bostadsupplåtelser
som omfattas av hyresregleringen. Om hyresregleringslagens motsvarande
bestämmelser upphävs, kommer denna lags innehåll att beträffande
bostadslägenheter väsentligen vara begränsat till hyrespriskontrollen.
Denna kontroll får samordnas med hyreslagens besittnings skyddsbestämmelser.
Lämpligen synes detta kunna ske i den formen att hyresspärren
helt ersätts med priskontrollen. I sak betyder detta att hyresgästen vid förlängning
av hyresavtal inte blir skyldig att godta högre hyra än som följer av
hyresregleringslagens bestämmelser. En övergång til! hyreslagens besitt -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ningsskydd i fråga om bostadslägenheter får till följd att sådant skydd inte
kommer att gälla för lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad
(jfr 45 § första stycket 2 förslaget till ny hyreslag). I sin tur för detta med
sig att hyresregleringen inte kan behållas för sådan lägenhet. Eftersom det
i dag i princip råder avtalsfrihet för detta hyresobjekt, torde en sådan ordning
kunna godtas.

Vad jag nu har anfört visar att en organisatorisk samordning bör ske
i fråga om behandlingen av tvister enligt hyresregleringslagen och hyreslagen.
Jag föreslår att de uppgifter som i fortsättningen skulle ha vilat på de
kommunala hyresnämnderna läggs över på de statliga nämnderna och att
som en konsekvens härav besittningsskyddsbestämmelserna beträffande
bostadslägenheter i hyresregleringslagen upphävs. De kommunala nämnderna
bör dock övergångsvis finnas kvar för att behandla sådana ärenden
enligt hyresregleringslagen som är att hänföra till tiden före den nya lagstiftningens
ikraftträdande. Hyresrådet bör bestå som överinstans i hyresregleringsärenden.

Med den nu föreslagna organisatoriska samordningen löses de förut berörda
problemen angående kopplade avtal samt bytesrätt och vissa andra
överlåtelse- och upplåtelsefall. I dessa hänseenden blir den nya hyreslagen
tillämplig såväl materiellt som förfarandemässigt även beträffande lägenhetsupplåtelser
på orter som omfattas av hyresregleringen.

Sammanfattningsvis vill jag om det nu framlagda förslaget anföra följande.

Hyresregleringen behålls både i fråga om bostadslägenheter och lokaler
på de orter där den nu gäller. Detta innebär bl. a. att någon ändring i hyresnivån
där inte kommer i fråga i annan mån än som följer av de regler, som
gäller om kompensation för ökade omkostnader för fastighetsförvaltningen.
Det innebär vidare att det också i fortsättningen är förbjudet för
hyresvärden att ta emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än den
fastställda.

De tidigare framlagda förslagen om förstärkt besittningsskydd och legal
bytesrätt för bostadshyresgäst, om förbättring av rättsskyddet för hyresgäst
som hyr tjänstebostad, om vidgad rätt för hyresgäst att överlåta hyresrätten
och att upplåta lägenheten i andra hand och om vidgad skyldighet för hyresvärd
att underhålla lägenheten genomförs för hela landet. I nu angivna
hänseenden skiljer sig det nya förslaget från det tidigax-e endast genom att
den legala bytesrätten utsträcks till att gälla även orter utan påtaglig bostadsbrist.

För att anpassa hyresregleringen till dessa nya regler genomförs vissa begränsade
reformer inom hyresregleringens ram. Sålunda öppnas möjlighet
för hyresvärd och hyresgäst att, liksom f. n. gäller i fråga om ersättning för
bränsle-, vatten- och avloppskostnader, träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten,
inbegripet förbättrat underhåll. Om avtal inte kan träffas

Kungl. Maj. ls proposition nr 91 år 1968

om sådan ersältning, måste hyresvärden gå till hyresnämnden för att få ersättningen
godkänd. Även om hyresgästen har åtagit sig att ntge ersättning
för förbättringsarbeten, har han rätt att få ersättningen prövad av hyresnämnden.
Därmed skapas garantier för att missbruk inte sker av möjligheten
att träffa avtal om ersättning för förbättringsarbeten.

För att förenkla den nuvarande omständliga och svåröverskådliga proceduren
med generella hyreshöjningar genomförs en nollställning av hyrorna
per den 31 december 1968. Den grundhyra jämte generell hyreshöjning som
då utgår blir en bashyra, som — utöver vad som motiveras av förbättrat
underhåll — inte kan höjas på andra grunder än som gäller nu.

Från hyresregleringen undantas lägenheter som färdigställts efter utgången
av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter kommer i stället hyreslagens
regler att gälla. Detta innebär att hyrorna inte som f. n. bestäms uteslutande
med hänsyn till de faktiska produktionskostnaderna ulan anpassas till det
allmänna hyresläget i nyproduktionen. Framför allt genom att de allmännyttiga
bostadsföretagen är prisledande på detta område och genom att vid
hyresprövningen jämförelser görs med ett stort bestånd av lägenheter finns
förutsättningar att kravet på rimliga hyror i det nyproducerade lägenhetsbeståndet
skall bli bättre tillgodosett än f. n. I motsats till vad som nu är
förhållandet kommer alltså inte produktionskostnaderna i det enskilda fallet
att vara bestämmande för hyressättningen.

I konsekvens med vad som föreslås beträffande nyproduktionen öppnas
möjlighet att från hyresregleringens tillämpning undanta hus som undergår
omfattande ombyggnad. För att undvika oklarhet utformas detta undantag
som en dispensregel. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärd eller hyresgäst
förklara om visst ombyggnadsarbete är så omfattande att hyresregleringen
inte längre skall gälla. En sådan regel skapar möjlighet för de hyresreglerande
myndigheterna alt främja underhåll och förbättring av det äldre
fastighetsbeståndet samtidigt som kontrollen över detta fastighetsbestånd i
övrigt behålls.

Från hyresregleringen undantas möblerade rum. Beträffande dessa hyresobjekt
råder redan i dag i princip avtalsfrihet.

Slutligen får Kungl. Maj :t befogenhet att i samband med beslut om att
hyresregleringslagen skall upphöra att gälla för viss eller vissa oi tei eller
för visst eller vissa slag av lägenheter förordna om sådan begränsning under
en övergångstid av det belopp med vilket hyran får höjas vid förlangning
av hyresavtal att hyran vid övergångstidens slut är anpassad till
hyran för likvärdiga lägenheter. Det ankommer alltsa pa Kungl. Maj .t
att bestämma såväl övergångstidens längd som förordnandets tillämpningsområde.
Denna övergångsanordning motsvarar de övergångsregler som det
tidigare förslaget innehöll med den ändringen alt någon övergångstid inte
fixeras i lagen.

Hyresregleringslagen, som nu gäller t. o. in. den 31 december 1968,^för^

70 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196S

langs i den sålunda föreslagna utformningen med tre år, dvs. t. o. in. den 31
december 1971.

Vad gäller förfarandet i hyresmål genomförs den tidigare föreslagna organisationen
med statliga hyresnämnder. De kommunala hyresnämnderna
upphör efter en övergångstid. Arbetsbelastningen på de nya hyresnämnder''
na beräknas bli i stort sett av samma omfattning som förutsatts vid ett genomförande
av det tidigare förslaget. Hyresrådet består som besvärsinstans i
fråga om ärenden enligt hyresregleringslagen. Det tillkommer också hyresrådet
att utfärda anvisningar för hyresnämnderna och fullgöra vissa administrativa
uppgifter.

Den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 januari 1969.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet utarbetats
förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
in. in. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567)
med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3j lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Lagförslagen under 4) och 5) överensstämmer helt med motsvarande
förslag i prop. 1967: 141 (se A s. 24) och torde kunna uteslutas här. Förslagen
under 3) och 6) ansluter mycket nära till motsvarande förslag i
prop. 1967: 141 (A s. 3) resp. prop. 1967: 171 (B s. 3), varför förslagen
torde böra återges endast i sadana delar som ändrats. Med iakttagande av
vad som sagts nu torde lagförslagen få fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga.

Specialmolivering

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om
fortsatt giltighet av lagen

Hyresregleringslagen avser i princip alla hyresförhållanden. Av 1 g gällande
hyreslag framgår vilka upplåtelser som är att hänföra dit. Utanför
kategorin hyresförhållanden faller f. n. bl. a. upplåtelse som utgör endast
ett moment i ett rent tjänsteavtal. I förslaget till ny hyreslag utvidgas denna
lags tillämpningsområde genom en särskild regel i 1 § första stycket

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

andra punkten till att avse samtliga fall när lägenhet upplåts genom tjänsteavtal
eller avtal i anslutning till sådant avtal. Någon motsvarande utvidgning
av hyresregleringslagens tillämpningsområde bör inte ske. En lägenhetsupplåtelse
som utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal bör alltså
liksom f. n. falla utanför hyresregleringen. Hyresgästens/arbetstagarens
rättsställning blir ändå i väsentlig grad förstärkt genom att skilda regler i
den nya hyreslagen, främst de som gäller besittningsskyddet, blir tillämpliga
också på upplåtelser av detta slag.

o C

O 5.

Enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen får hyresvärden inte ta
emot, träffa avtal om eller begära högre hyra än som motsvarar den för
lägenheten tillåtna grundhyran jämte medgiven generell hyreshöjning. Som
grundhyra anses det hyresbelopp som lägenheten betingade den 1 januari
1942. Om lägenheten inte var uthyrd då, fastställer hyresnämnden grundhyra
efter liyresläget vid nämnda tid. För lägenhet i hus eller del av hus,
som färdigställts senare än den 1 januari 1942, fastställs grundhyran till det
belopp som med hänsyn till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter
är skäligt.

Som förut har anförts föreslår jag att basen för hyresregleringen inte
längre skall vara grundhyran utan i stället det rådande hyresläget den 31
december 1968. En s. k. nollställning skall ske och den nya hyran skall benämnas
bashyra. För normalfallet innebär detta att den för lägenheten gällande
grundhyran jämte hittills medgiven generell hyreshöjning — innefattande
såväl normal räntekompensation som i förekommande fall tilläggskompensation
— kommer att utgöra bashyran. Lägenheter för vilka grundhyra
inte finns fastställd men som är underkastade hyreskontroll inom ramen
för den statliga bostadslånegivningen bör, som jag redan har anfört, i
fortsättningen omfattas av hyresregleringen. I dessa fall bör som bashyra
gälla den hyra som enligt vederbörande låneförmedlande organ högst får tas
ut jämte, även i detta fall, den 31 december 1968 medgiven generell hyreshöjning.
Det sagda torde kunna uttryckas på det sättet att som bashyra för
en lägenhet anses det hyresbelopp som enligt lag eller myndighets beslut
gällde för lägenheten den 31 december 1968. Den avtalade hyran har sålunda
inte någon betydelse när det gäller att avgöra vad som är en lägenhets
bashyra.

Bashyran utgör liksom grundhyran självfallet endast en övre gräns, intill
vilken hyresvärden får avtala och ta emot hyra när annat inte inedgetts.
Understiger den avtalade hyran lägenhetens bashyra, är hyresgästen
inte skyldig att utge mer än det avtalade beloppet. Som förut nämnts får
en klausul i hyresavtalet som berättigar hyresvärden att ta ut grundhyra
jämte medgiven generell hyreshöjning anses innebära att hyresvärden har
rätt att uppbära bashyran jämte den generella hyreshöjning som kan kom -

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

ma att medges efter utgången av år 1968. Detsamma gäller självfallet, om
avtalet innehåller att hyresvärden får ta ut den hyra som hyresreglerande
myndighet medger. Över huvud taget vill jag understryka att nollställningen
är en åtgärd av enbart teknisk natur som inte påverkar rättsläget
mellan hyresvärd och hyresgäst sådant detta gestaltar sig vid lagändringens
ikraftträdande.

Enligt 4 § får hyresvärden träffa avtal om skälig ersättning utöver grundhyran
för lägenhetens uppvärmning och förseende med varmvatten eller,
om gottgörelse därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad, som för
sådant ändamål åsamkas hyresvärden. Frågan i vad mån bashyran omfattar
även ersättning för värme och varmvatten blir beroende på huruvida
och i vilken utsträckning ersättning därför ingick i det hyresbelopp som enligt
lag eller myndighets beslut gällde för lägenheten den 31 december 1968.
Som bashyra skall anses det som hyra då betecknade hyresbeloppet, även
om ersättning för värme eller varmvatten helt eller delvis ingick däri.

Ibland kan lägenhetens bashyra inte bestämmas enligt förut angivna principer.
Så är fallet exempelvis om lägenheten tidigare varit uthyrd mot vederlag
som helt eller till viss del fullgjorts genom tjänste- eller naturaprestationer,
vilka inte omräknats i pengar, men sedermera uthyrts på vanligt
sätt. I sådana tall bör lägenhetens bashyra fastställas av hyresnämnden och
i allmänhet bestämmas så alt den motsvarar vad lägenheten skäligen bort
betinga den 31 december 1968 efter då gällande hyrespriser för jämförliga
lägenheter i orten. Även andra omständigheter än hyresläget i orten bör
emellertid kunna beaktas. Så bör t. ex. i fråga om lägenhet, som efter den
31 december 1968 bildats genom uppdelning eller sammanslagning av dessförinnan
befintliga lägenheter, den hyra som gällde för del av lägenheten
eller för det större hyresobjekt vari lägenheten ingick kunna beaktas vid
fastställandet av lägenhetens bashyra. Likaså bör vid upplåtelse i andra
hand av lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag eller
därmed jämställt företag — där förstahandsförhyrningen inte faller under
hyresregleringen — hänsyn kunna tas till hyresläget för övriga lägenheter
i huset och den hyra som gällde för förstahandsuthyrningen. I sista punkten
av paragrafens första stycke har på nu anförda skäl tagits upp en bestämmelse
att, när någon för lägenheten den 31 december 1968 — enligt lag
eller myndighets beslut — gällande hyra inte finns, bashyran skall fastställas
av hyresnämnden till belopp som med hänsyn till hyresläget vid
nämnda tid för jämförliga lägenheter i orten samt övriga omständigheter
är skäligt.

Om grundhyra saknas för lägenhet i hus som färdigställts senare än den
1 januari 1942 men före utgången av år 1968, bör vad som sagts nu inte äga
tillämpning. För sådant fall bör 3 S första stycket i dess äldre lydelse allljämt
gälla. En regel med detta innehåll tas upp bland övergångsbestämmelserna.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Enligt 3 § andra stycket hyresregleringslagen i gällande lydelse får hyres -nämnden höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den
1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter resp.
om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga lägenheter. Dessa
regler torde numera ha så liten praktisk betydelse att de bör kunna utgå.
Höjning av bashyran bör emellertid, i enlighet med vad jag förut har anfört,
kunna ske, om lägenhetens värde ökats genom ombyggnads-, ändrings-
eller underhållsarbete av ej endast ringa omfattning eller om det föreligger
annat skäl av därmed jämförlig betydelse. Det bör framhållas att
enligt hyresregleringslagens ordalydelse ett ombyggnads- eller ändringsarbete
måste ha ökat lägenhetens värde avsevärt för att grundhyran skall få
höjas. I praxis har emellertid kravet härpå ställts ganska lågt och grundhyreshöjning
medgivits även när värdeökningen varit tämligen ringa. Det
ändrade uttryckssättet kan inte sägas innebära någon faktisk ändring i
förhållande till vad som gäller nu.

I övrigt har sådana ändringar genomförts i 3 § som är en följd av att begreppet
bashyra införs och att bashyran i princip får höjas även på grund
av underhållsarbete. I 3 § fjärde stycket sista punkten förekommer en hänvisning
till lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt
m. in. i fråga om vissa avtal om upplåtelse av andelsrätt i förening eller
aktiebolag. Frågan om bosladsrättskontrollen övervägs f. n. inom justitiedepartementet.
Med hänsyn härtill och till att hänvisningen över huvud inte
kan anses nödvändig torde den nu kunna utgå ur lagen.

4 §.

Som jag redan har nämnt får hyresvärden enligt 4 § första stycket hyresregleringslagen
träffa avtal om skälig ersättning för lägenhetens uppvärmning
och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse därför ingår i
grundhyran, för den ökade kostnad som för sådant ändamål åsamkas hyresvärden.
Detsamma gäller beträffande sådan ökning av avgifter för vatten
och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. Av andra stycket följer alt
hyresnämnden får förordna angående grunderna för beräkning av ersättningen.
Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj ris bemyndigande, hyresrådet
får enligt tredje stycket meddela föreskrifter att tillämpas av nämnden vid
sådant förordnande.

De nämnda fallen av möjlighet alt träffa avtal om ersättning utöver
fastställd hyra bör, som förut anförts, utökas med ytterligare ett fall. Hyresvärden
bör få rätt att träffa avtal om skälig ersättning för vad lägenheten
ökat i värde genom sådant ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete
som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd av därmed
jämförlig betydelse, alltså sådana förhållanden som kan medföra att bashyran
höjs enligt 3 § andra stycket.

Även om hyresgästen har åtagit sig att utge ersättning utöver bashyran,

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

bör han som jag tidigare har framhållit ha obegränsad rätt att få ersättningens
skälighet prövad av hyresnämnd. På yrkande av hyresgästen bör hyresnämnden
alltså ha att pröva om förbättringsarbetet är av sådan beskaffenhet
att bashyran får höjas enligt 3 §. Om så bedöms vara fallet, bör nämnden
ha att fastställa ny, högre bashyra. Nämndens beslut kan leda till att
avtalet om ytterligare ersättning helt förlorar sin verkan eller att det jämkas.
Det sistnämnda fallet inträffar när nämnden visserligen finner skäl
att höja bashyran men inte till ett så högt belopp som avtalats. Regler i
anslutning till vad som anförts nu har tagits upp i andra stycket första
och andra punkterna.

Ett spörsmål som bör uppmärksammas i detta sammanhang är frågan
om retroaktiv tillämpning av hyresnämnds beslut varigenom avtal om ersättning
enligt första stycket 1 jämkas. Enligt 20 § första stycket gäller hyresnämnds
beslut fr. o. in. den dag då beslutet meddelats eller den senare dag
som nämnden bestämmer. I ärende som avses i 3, 4 eller C> § kan dock beslutet
göras tillämpligt på tid före beslutets dag, när det av särskild anledning
anses skäligt. När det gäller prövning av avtal om ersättning på grund av
förbättringsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse, bör denna
möjlighet att göra beslutet retroaktivt handhas med varsamhet. För hyresvärdens
del innebär ett sådant beslut ofta en oförutsedd och allvarlig rubbning
i de förhållanden som hyresvärden i sin fastighetsförvaltning inrättat
sig efter. Ju längre tid avtalet varit gällande, desto allvarligare framstår
olägenheten av ett beslut som medför skyldighet för hyresvärden att återbetala
tidigare uppburna hyresbelopp. Iakttas inte återhållsamhet med förordnande
om retroaktiv tillämpning av sådana beslut, blir följden också en
minskad benägenhet på fastighetsägarsidan att avtala om ersättning på
grund av förbättringsarbete och en ökad tillströmning till hyresnämnderna
av framställningar om höjning av bashyra på grund av sådant arbete, dvs.
ärenden enligt 3 § andra stycket. En sådan utveckling skulle motverka syftet
med bestämmelserna i 4 § 1 och kunna komma att i hög grad tynga hyresnämndsorganisationen.
Å andra sidan kan det naturligtvis inte godtas
att en hyresvärd utnyttjar möjligheten att träffa avtal om ersättning för
förbättringsarbete till att betinga sig en hyreshöjning som inte står i rimlig
proportion till nedlagda kostnader. Att avtalet i sådant fall på grund av underlåtenhet
från hyresgästens sida att begära prövning av den avtalade ersättningens
skälighet kommit att gälla under en längre tid bör inte utgöra
hinder för en retroaktiv tillämpning av ett jämkningsbeslut.

Enligt min mening bör sålunda beslut om jämkning av ersättning på
grund av förbättringsarbete endast undantagsvis ges retroaktiv verkan. I de
normala fallen kan beslutet lämpligen ges giltighet fr. o. m. månaden närmast
efter den då prövning av den avtalade ersättningens skälighet påkallades.

I övrigt har paragrafen ändrats endast i redaktionellt avseende.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 75

5 §•

I 5 § hyresregleringslagen finns f. 11. bestämmelser om s. k. generell
hyreshöjning. Bestämmelserna syftar till att gc kompensation för ökade
omkostnader för fastighetsförvaltning. Kungl. Maj:t eller, efter Kungl.
Maj:ts bemyndigande, hyresrådet äger medge att avtal får träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lägenhetens uppvärmning eller förseende med varmvatten,
a\ återstående del av grundhyran. Den generella hyreshöjningen måste
alltså uttryckas som ett procenttillägg på grundhyran eller de! av denna.
Saken kommer i ett något annat läge när möjlighet — om än en mycket
begränsad sådan — införs att träffa avtal om ersättning vid sidan om
bashyran i fråga om förbättringsarbete. Även sådan del av hyran som utgår
på grund av giltigt avtal vid sidan av bashyran bör i förenklingens intresse
kunna höjas genom beslut om generell hyreshöjning. Som jag har framhållit
tidigare är det också angeläget att söka förenkla systemet med generell
hyreshöjning. På grund av vad jag har sagt nu bör i det nya läget större
frihet ges åt Kungl. Maj:t eller hyresrådet när det gäller utformningen av
det generella tillägget. I lagen bör därför inte anges vilket hyresbelopp som
skall få utgöra grundval för generell hyreshöjning. Ej heller bör det vara
oundgängligen nödvändigt att utforma tillägget som ett procenttillägg. Jag
föreslår att det i fortsättningen skall kunna medges, att avtal träffas om
hyreshöjning utöver den enligt hyresregleringslagen medgivna hyran för
tid och enligt grunder som anges i Kungl. Maj ds eller hyresrådets beslut.

6 §-

Paragrafen har getts oförändrat innehåll så när som på att ordet grundhyra
ersatts med ordet bashyra. Som följer av 26 § kommer paragrafen i
fortsättningen inte att gälla lägenhet som utgör del av upplåtarens egen
bostad.

7—8 a g.

Hyresregleringslagens besittningsskydd föreslås i fortsättningen bara gälla
annan lägenhet än sadan som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig
del nyttjas till bostad, dvs. lokal i den mening ordet bär i förslaget till ny
liyre slag.

F. 11. innehåller 7 § bestämmelser om besittningsskyddet för hyresavtal
som måste uppsägas, medan 8 § reglerar besittningsskyddet i fråga om avtal
som slutits på bestämd tid utan förbehåll om uppsägning. Enligt hyreslagsförslaget
föreligger uppsägningsskyldighet även för det senare slaget
av hyresavtal, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre
än nio månader i följd (3 § första stycket i förslaget). Eftersom något behov
av besittningsskydd inte torde föreligga i fråga om hyresavtal som
sluts på bestämd tid med så kort varaktighet som högst nio månader, torde
8 § böra upphöra att gälla.

Kungl. Maj. ts proposition nr Öl år 1068

Av främst praktiska skäl bör besittningsskyddsproceduren i ärenden angående
tokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget
till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet.
I 7 och 8 a §§ har därför tagits upp bestämmelser som i sak har samma
innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Hyresvärden bör alltså vara
skyldig att lämna s. k. avflyttningsmeddelande och hyresgästen resp. den
som vägras att överta lägenheten bör ges en frist av tre veckor inom vilken
framställning måste göras till hyresnämnden.

Bestämmelserna i 8 a § andra och tredje styckena har fått utgå.

13 §.

I denna paragraf anges alt ärenden enligt hyresregleringslagen prövas av
hyresnämnd som avses i liyreslagen.

17 §.

De kommunala hyresnämnderna står under tillsyn av hyresrådet. Rådets
tillsyn bör avse även de nya nämnderna efter övergången till den nya ordningen
för prövning av hyrestvister. Tillsynen med stöd av denna paragraf
bör dock vara begränsad till handläggningen av ärenden enligt hyresregleringslagen.
Detta har föranlett ett tillägg till paragrafen.

18 §.

Förfarandet inför de statliga hyresnämnderna i ärenden enligt hyresregleringslagen
torde i huvudsak böra följa de regler som enligt lagen om hyresnämnder
gäller för dessa nämnder. 1 paragrafen har de lagrum angetts som
skall äga tillämpning i hyresregleringsärenden. 1 den män lagen om hyresnämnder
innehåller olika regler för skilda typer av ärenden bör de regler som
gäller tvist som avses i 1 § 2 nämnda lag äga tillämpning på ärenden enligt
hyresregleringslagen.

20 §.

Enligt 20 § andra stycket skall besvär mot hyresnämnds beslut anföras
inom 20 dagar från den dag då klaganden erhöll del av beslutet. För att
få överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i hyreslagen när det
gäller klander mot hyresnämnds beslut har i stället angetts att besvären får
anföras inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Vad som sagts
nu gäller självfallet endast beslut som meddelas efter den 31 december 1968.

26 §.

1 hyresregleringslagens nuvarande lydelse innehåller denna paragraf undantag
från hyresregleringen för vissa lägenhetskategorier. I några tall gäller
undantaget lagen i dess helhet. Hit hör upplåtelse av bostad som äi
förenad med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets tillstånd. I andra tall gäller

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

undantaget bara bestämmelserna i 2—6 §§ och alltså inte besittningsskyddsbestämmelserna.
Detta senare undantag gäller dels lägenheter i vissa hus
för vilka utgått statligt lån av närmare angiven beskaffenhet, dels upplåtelse
i första hand av lägenhet i sådant av kommun eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadsföretag förvaltat hus, som Kungl. Maj :t bestämmer,
dels statlig myndighets upplåtelse av bostadslägenhet.

Undantaget för de statligt belånade husen bör nu falla bort och andra
undantag bör gälla lagen i dess helhet, eftersom besittningsskyddsbestämmelserna
i denna lag skall upphöra beträffande bostadslägenheter. Vissa
ytterligare undantag bör vidare tas upp i denna paragraf. Det har synts
lämpligt att ta upp de skilda undantagen i en uppräkning punktvis.

Först tas upp det redan förut behandlade undantaget som avser lägenhet
i hus eller del av hus som färdigställts efter den 31 december 1968. Avgörande
för undantagets tillämplighet är när huset eller husdelen i sin helhet
är färdigt för inflyttning. Har inflyttning skett i någon eller några lägenheter
före den 31 december 1968 men övriga lägenheter då inte varit färdigställda
för inflyttning är lagen alltså inte tillämplig. Det har inte någon
betydelse, när hyresavtalen ingås.

Som en andra punkt tas upp ett undantag som gäller möblerade rum. Undantaget
har fått samma innehåll som motsvarande undantag från besittningsskyddsbestämmelserna
i förslaget till hyreslag (jfr 45 § första stycket
2). De undantag från nämnda bestämmelser, som avser korttidsavtal och
fall av överenskommelse om undantag från besittningsskyddet, har inte
fått någon motsvarighet i hyresregleringslagen.

Undantag görs vidare i punkt 3 för upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst och bostadsupplåtelse i sådan hotell- eller pensionatrörelse,
för vilken fordras myndighets tillstånd.

I punkt 4 tas upp regler om de allmännyttiga bostadsföretagens och därmed
jämställda företags upplåtelser och i punkt 5 statlig myndighets upplåtelse
av bostadslägenhet.

I andra stycket behandlas den förut redovisade frågan om undantag från
hyresregleringen beträffande hus som undergår omfattande ombyggnad.
För att hyresnämnd skall få förordna om hyresregleringens upphörande på
grund av ombyggnadsarbete krävs att arbetet avslutats efter den 31 december
1968. Frågan kan väckas av såväl hyresvärd som hyresgäst. En hyresgäst
kan i vissa fall tänkas ha intresse av att hyreslagens hyressättningsregler
blir tillämpliga i stället för hyresregleringslagens, nämligen om kostnaderna
för ombyggnadsarbetet blir så höga att den enligt sistnämnda lag
medgivna hyran ligger över vad hyresvärden kan fordra vid en tillämpning
av hyreslagens bestämmelser. Rätten att få huset undantaget från hyresregleringen
bör inte längre föreligga, när frågan om höjning av bashyran
på grund av arbetet slutligt avgjorts. Rätten bör gå förlorad så snart ny
bashyra fastställts för någon lägenhet i huset. Har förordnande getts om

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

att hyresregleringen skall upphöra, blir övergångslagen tillämplig på hyresavtal
som löper vid tiden för förordnandet. Detta innebär bl. a. att avtalet enligt
2 § första stycket nämnda lag under återstoden av hyresperioden skall
anses uppta den hyra som skolat utgå när hyresregleringen upphörde.

Frågan huruvida lägenhet omfattas av hyresregleringen med hänsyn till
att omfattande ombyggnadsarbete utförts kan inte komma under bedömande
på annat sätt än i den ordning som angetts i andra stycket.

Övergångsbestämmelser till hyresregleringslagen

Hyresregleringslagen gäller f. n. t. o. m. den 31 december 1968. Som jag
redan har nämnt bör lagen förlängas i tre år eller till utgången av år 1971.
Bestämmelsen om förlängningen bör träda i kraft den 1 juli 1968. Liksom
vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsregler böra fogas
till denna bestämmelse. Dessa regler har tagits upp under 2.

Som förut har angetts bör hyresregleringslagen i den ändrade lydelsen
träda i kraft den 1 januari 1969. En viktig fråga är vilka övergångsregler
som bör gälla vid ikraftträdandet.

Främst av praktiska skäl bör sådana ärenden som anhängiggjorts hos
kommunal hyresnämnd före den 1 januari 1969 handläggas och avgöras enligt
hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. En regel med detta innehåll
har tagits upp under 3. Regeln tar sikte på alla ärenden enligt hyresregleringslagen.
Undantagsvis kan inträffa att beslut om fastställelse eller ändring
av hyra enligt 3 § kan komma att avse enbart tid efter utgången av år
1968, fastän ärendet anhängiggjorts dessförinnan. I sådant fall skall självfallet
bashyra fastställas för lägeheten. Eu förutsättning är att beslutet meddelas
efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.

I fråga om besittningsskyddet innebär förslaget till ändrad lydelse av lagen,
såvitt nu är i fråga, ändringar i vissa betydelsefulla hänseenden. Beträffande
vissa lägenheter, nämligen lägenheter som är avsedda att helt
eller till inte oväsentlig del användas som bostad, föreslås hyresregleringsiagens
besittningsskydd bli ersatt av direkt besittningsskydd enligt förslaget
till hyreslag. Materiellt sett innebär detta inte någon egentlig ändring. Övergången
till ny lag innebär väsentligen bara att tvister om förlängning av
hyresavtal beträffande sådana lägenheter skall handläggas av statlig hyresnämnd
i stället för kommunal nämnd samt att själva besittningsskyddsproceduren
blir eu annan. När det gäller lokaler, behålls hyresregleringslagens
besittningsskydd men besittningsskyddsproceduren blir en annan.

I viss begränsad utsträckning kommer att inträffa att lägenheter som tidigare
har varit underkastade hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
inte kommer att omfattas av något besittningsskydd. Detta gäller
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad samt vissa korttidsupplåtelser.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Vid utformningen av övergångsbestämmelserna bör eftersträvas att i
störsia utsträckning söka hindra att rättsförluster uppkommer för den enskilde
som följd av okunnighet om bestämmelsernas innehåll samt att söka
uppnå en ordning enligt vilken parterna ges tillräckligt rådrum att anpassa
sig till det ändrade rättsläge som uppkommer genom den nya lagstiftningen.
Från dessa utgångspunkter är det enligt min mening lämpligast att
grunda övergångsbestämmelserna på den principen att, om sådan åtgärd
som enligt hyresregleringslagen utgör utgångspunkten för besittningsskyddsproceduren
töretas före den 1 januari 1969, besittningsskyddsfrågan
handläggs och avgörs enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Om
sålunda hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal före den 1 januari 1969
och dessutom, ifall han vid uppsägningen inte tydligt meddelat att han inte
önskar låta hyresgästen bo kvar, lämnat denne sådant meddelande före
samma dag, bör sålunda hyresgästen ha att vända sig till den kommunala
hyresnämnden och hans anspråk på förlängning av hyresavtalet bör prövas
som ett uppsägningsärende enligt 7 § hyresregleringslagen. Motsvarande
bör gälla beträffande ärenden enligt 8 och 8 a §§. Avgörande för tillämpligheten
av äldre lag bör i dessa fall bli, om hyresvärden före den 1 januari
1969 delgett hyresgästen sitt beslut att vägra förlängning av hyresavtal (8 §)
eller före samma dag i samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat
sökanden, att hyresförhållandet skall upphöra (8 a §). Om dagen för
ikraftträdandet av den nya lagstiftningen passeras utan att sådan åtgärd
som nu har angetts blivit vidtagen, bör den nya lagstiftningen vara tillämplig.
Har hyresvärden exempelvis uppsagt elt hyresavtal angående bostadslägenhet
före den 1 januari 1969 men inte före årsskiftet tydligt meddelat
att han ej önskar låta hyresgästen bo kvar, bör uppsägningen behålla sin
giltighet. Hyresvärden bör emellertid vara skyldig att med tillämpning av
den nya hyreslagens besittningsskyddsbestämmelser tillställa hyresgästen
sådant meddelande som avses i 49 § hyreslagsförslaget.

Den föreslagna övergångsanordningen leder till att de kommunala hyresnämnderna
får ta emot vissa uppsägningsärenden även efter den 31 december
1968. Den sista dag ett sådant ärende kan hänskjutas till kommunal
hyresnämnd blir normalt den 14 januari 1969.

De nu behandlade bestämmelserna angående handläggningen och prövningen
övergångsvis av ärenden angående uppsägning m. in. har tagits upp
under 4 och fått formen av tilläggsregler till regeln under 3, vilka blir tilllämpliga
när ärendet inte anhängiggjorts före den 1 januari 1969.

Under 5 tas som en första punkt upp den förut behandlade regeln om tilllämpning
övergångsvis av 3 § första stycket i dess äldre lydelse i fråga om
hus som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men före utgången av
år 1968. Ett efter utgången av år 1968 givet beslut om ändring av lägenhets
hyra enligt 3 § andra stycket kan komma att avse tid före utgången
av år 1968. I sådant fall torde lagrummets äldre lydelse böra gälla. Detta

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

innebär att grundhyra fastställs för lägenheten. Bashyran kan sedan framräknas
genom att till grundhyran läggs den vid utgången av år 1968 för
lägenheten gällande generella hyreshöjningen. En regel härom har tagits
upp som en andra punkt under 5.

Bestämmelserna i 3 och 4 §§ om underhållsarbete bör inte äga tillämpning,
om arbetet avslutats före den 1 januari 1969. En regel härom har
tagits upp under 6.

De föreslagna övergångsbestämmelserna innebär att de kommunala hyresnämnderna
kommer att bestå under en övergångstid efter den 1 januari
1969 så länge anhängiggjorda ärenden ej avgjorts. I vissa fall kan det
emellertid vara motiverat med en snabbare avveckling av verksamheten. En
regel bör därför införas som ger Kungl. Maj:t eller, efter Kungl. Maj:ts
bemyndigande, hyresrådet rätt att meddela särskilda bestämmelser om
handläggningen efter den 31 december 1968 av ärenden, vilka enligt 3 eller
4 skall handläggas enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen. Regeln
har tagits upp under 7. Med stöd härav kan Kungl. Maj:t eller hyresrådet
förordna att viss eller vissa kommunala hyresnämnder vid tidpunkt som
anges i förordnandet skall överlämna ännu ej avgjorda ärenden till vederbörande
statliga hyresnämnd för fortsatt handläggning. Ett sådant förordnande
inverkar självfallet inte på frågan vilka materiella bestämmelser som
skall tillämpas av hyresnämnden. Däremot skall givetvis de nya reglerna
om förfarandet i hyresregleringsärenden tillämpas.

I den mån kommunal hyresnämnd består efter den 1 januari 1969 äger
självfallet bestämmelserna i hyresregleringslagen i dess nuvarande lydelse
alltjämt tillämpning i fråga om sådan nämnd. Någon särskild regel härom
torde inte vara behövlig.

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som
skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Förslaget innebär att ett nytt stycke fogas till 2 § av innehåll att Kungl.
Maj :t vid beslut om avveckling av hyresregleringen för viss eller vissa orter
eller visst eller vissa slag av lägenheter får förordna om begränsning av
den hyreshöjning som kan bli följden av avvecklingen. Bestämmelsernas
närmare innehåll har behandlats i den allmänna motiveringen.

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen

Som framgått av vad jag tidigare har anfört bygger förslaget med något
enstaka undantag på det förslag angående ny hyreslag'' som lädes fram
i prop. 1967: 141. Jag inskränker mig i det följande till att redogöra för
avvikelserna från den nämnda propositionen och hänvisar i övrigt till bihang
A.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

1 KAP.

3 §•

1 kap. 3 § NJL innehåller bestämmelser bl. a. om nyttjanderättens bestånd
vid överlåtelse av fastighet i vilken nyttj anderätten upplåtits och vid
återköp av fastighet enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom. I paragrafen
finns även hänvisningar till de särskilda regler i dessa hänseenden
som gäller beträffande arrende och hyra. I prop. 1968: 19 angående bostadsarrende
m. m. föreslås att de tidigare hänvisningarna till 2 kap. 28 §
och 3 kap. 28 § i stället skall gälla 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap.
28 §. I den lydelse av 3 kap. NJL som nu föreslås motsvaras den sistnämnda
paragrafen av 3 kap. 29 §. Paragrafen har getts den ändrade lydelse som
föranleds härav.

3 KAP.

35 g.

I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att överlåta hyresrätten
i syfte att få ett lägenhetsbyte till stånd. I prop. 1967: 141 var bestämmelsernas
tillämpningsområde begränsat till de orter för vilka Kungl. Maj :t
förordnat att prövning av förstagångshyra kunde äga rum.

I motioner vid 1967 års höstriksdag (I: 882 och II: 1092 samt I: 886 och
II: 1102) yrkades att bytesrätten skulle utsträckas att avse hela landet.
Även tredje lagutskottet förordade i sitt utlåtande (3 LU 1967: 58) en bytesrätt
utan inskränkning beträffande tillämpningsområdet. I rådande läge
på arbetsmarknaden med omfattande rörlighet hos arbetskraften måste det
enligt utskottets mening anses föreligga ett starkt behov av att lägenhetsbyten
kan ske i större utsträckning än inom och mellan bristorter. Behovet
av att kunna utnyttja lägenhet för byte till sådan ort ansåg utskottet särskilt
framträdande. En hyresgäst, som var bosatt på en ort med balanserad
hyresmarknad men som på grund av exempelvis ändrade anställningsförhållanden
måste flytta till en bristort, kunde sålunda komma i en brydsam
situation, om han på grund av bostadsbristen skulle vara hänvisad att ordna
sin bostadsfråga genom byte och hyresvärden motsatte sig att sådant
skedde. Hyresgästen kunde då tvingas avstå från en förmånlig anställning
på bristorten eller, om han hade familj, nödgas lämna denna kvar i den
gamla lägenheten. I motioner vid årets riksdag (1:281 och 11:354) har
ånyo framförts krav på införande av lagstadgad bytesrätt utan inskränkning
beträffande det geografiska tillämpningsområdet.

Med hänsyn till den uppfattning som sålunda har kommit till uttryck
anser jag mig böra föreslå att bestämmelserna om bytesrätt utsträcks att

6 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

82 Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

gälla även på andra orter än bristorterna. Förslaget har utformats i enlighet
härmed.

72 §.

Det synes lämpligt att ett hyresmål, som efter klander är anhängigt vid
domstol, kan återförvisas till hyresnämnden för förnyad behandling, när
omständigheterna ger anledning till det, exempelvis när viss tvistefråga
inte blivit prövad av nämnden med hänsyn till utgången i nämnden i annan
del av målet. Domstol som har att handlägga hyrestvist som det ankommer
på hyresnämnd att pröva bör därför ha möjlighet att förordna att
tvisten — i sin helhet eller i viss del — skall återupptas av hyresnämnden.
En bestämmelse av detta innehåll togs upp i 4 § sista stycket förslaget till
lag om hyresnämnder. Lagrådet framhöll emellertid att bestämmelsen inte
borde ha sin plats i nämnda lag utan tas upp i nära anslutning till de
bestämmelser i hyreslagen, som reglerar frågan om klandertalan mot hyresnämnds
beslut. Det finns otvivelaktigt starka skäl för denna uppfattning.
Jag har därför tagit upp bestämmelsen som ett andra stycke i denna
paragraf.

Övergångsbestämmelser till hyreslagen

1. Enligt prop. 1967: 141 skulle lagen om medling i hyrestvister upphöra
att gälla genom den nya hyreslagen. Som närmare anges under 3 föreslås
nu en viss modifikation härav. Av nämnda punkt följer att medlingsnämnd
kan ha att företa medling i tvist om nytt hyresavtal enligt besittningsskyddslagen.
Detta förhållande har fått komma till uttryck genom att under 1
anges att upphävandet av lagen om medling i hyrestvister gäller med den
begränsning som följer av 3.

Bestämmelserna i 56—60 §§ om lokalhyresgästs rätt till ersättning vid
obefogad uppsägning skall enligt förslaget inte gälla om hyresregleringslagens
besittningsskydd är tillämpligt för hyresförhållandet. Upphör besittningsskyddet
att gälla på grund av förordnande av Kungl. Maj :t, bör Kungl.
Maj :t ha att meddela de närmare föreskrifter som behövs för att nämnda
bestämmelser skall kunna vinna tillämpning. Regler med detta innehåll har
tagits upp som ett andra stycke under 1.

3. Enligt övergångsbestämmelserna i det till lagrådet remitterade förslaget
till ny hyreslag skulle den nya lagen i princip inte äga tillämpning på
hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande men som helt eller delvis
omfattar tid efter ikraftträdandet. Skilda undantag gjordes från denna
princip. Sålunda föreslogs att den nya lagens besittningsskydd skulle vara
tillämpligt även på äldre avtal. Detsamma skulle gälla bl. a. uppsägningsbestämmelserna
i 3, 4 och 8 §§. Det förutsågs att vissa problem skulle komma
att uppstå i samband med övergången från äldre till ny lag. Kungl.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968 83

Maj :t ansågs därför böra få meddela de föreskrifter som fordrades med anledning
därav.

Lagrådet uttalade att skälen för att i detta hänseende ge den nya lagen
retroaktiv tillämpning var godtagbara men vände sig mot förslaget att det
skulle ankomma på Kungl. Maj :t att meddela närmare bestämmelser angående
övergången. Lagrådet påpekade att de behövliga reglerna var av
civillags karaktär och att de rätteligen borde ges i sådan lags form. I det
läge frågan kommit och då räckvidden av de med delegationen avsedda
bestämmelserna fick anses begränsad, ansåg lagrådet dock att den föreslagna
ordningen syntes kunna passera.

Som förut har anförts innebär det föreliggande förslaget till ny liyreslagstiftning
att hyresregleringen visserligen behålls i det befintliga lägenhetsbeståndet
men att hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
ersätts med den nya hyreslagen i fråga om bostadslägenheter. Första
stycket under 3 innebär alt besittningsskyddsbestämmelserna i den nya lagen
blir tillämpliga också på äldre avtal som omfattas av hyresregleringen.
I den situation som nu uppstått bör med anledning av vad lagrådet anfört
förslagets övergångsbestämmelser kompletteras med de regler som behövs
för övergången till den nya lagens besittningsskyddsbestämmelser.

Övergångsbestämmelserna till lagen angående ändring i hyresregleringslagen
innebär att tvist om förlängning av hyresavtal skall handläggas och
avgöras enligt hyresregleringslagen i den äldre lydelsen, om tvisten anhängiggjorts
hos kommunala hyresnämnden före den 1 januari 1969 eller åtgärd
som bildar utgångspunkt för besittningsskyddsproceduren enligt hyresregleringslagen
företagits före nämnda dag. I de fall, då i enlighet med det
sagda besittningsskyddsbestämmelserna i hyresregleringslagen (7—8 a §§)
behåller sin giltighet i den äldre lydelsen efter den 1 januari 1969, bör den
nya hyreslagens motsvarande bestämmelser inte få gälla. Till första stycket
under 3 har därför fogats ett andra stycke av innehåll att, om 7—8 a § hyresregleringslagen
i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969 är tilllämplig
på ett hyresavtal även efter den 1 januari 1969, första stycket inte
gäller i fråga om avtalet.

Motsvarande övergångsanordning bör gälla beträffande äldre hyresavtal
på vilket besittningsskyddslagen är tillämplig. Om den som påkallar nytt
hyresavtal mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag före
den 1 januari 1969, bör alltså tvisten handläggas och avgöras enligt äldre
lag. Detsamma bör gälla om den som påkallar nytt hyresavtal, utan att sådant
meddelande mottagits, före den 1 januari 1969 antingen hänskjutit
tvist om rätt till nytt hyresavtal till medlingsnämnd eller väckt talan i tvisten
vid domstol. Första stycket under 3 bör ej gälla i fråga om hyresavtal
på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning. Vissa lägenheter är
undantagna från besittningsskyddslagens tillämpningsområde enligt 10 §
samma lag. F örsta stycket bör ej heller gälla beträffande hyresavtal om så -

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

dan lägenhet, därest avtalet uppsagts före den 1 januari 1969. Regler av nu
antytt innehåll har tagits upp som ett tredje stycke under 3.

Av första stycket under 3 framgår att hyresförslagets ändrade bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om
sättet för uppsägning föreslås äga tillämpning även på äldre avtal. En förutsättning
bör dock vara att uppsägningen sker efter den nya lagens ikraftträdande.
Har hyresavtal uppsagts före den 1 januari 1969, bör äldre lags
bestämmelser gälla i de nämnda hänseendena. En regel härom har tagits
upp i fjärde stycket första punkten.

Bestämmelserna om uppsägningstid i den nya lagen kan för vissa fall
innebära att hyresavtal, som slutits på bestämd tid, måste uppsägas tidigare
enligt den nya lagen än enligt äldre lag för att upphöra vid hyrestidens
utgång. Detta förhållande skulle i vissa lägen kunna vara obilligt för
hyresvärden eller hyresgästen. Jag föreslår därför för nu behandlade fall
det undantaget från första stycket att äldre lags bestämmelser om uppsägningstid
skall gälla även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning
sker senast den 31 januari 1969. Undantaget har placerats som en
andra punkt i fjärde stycket. Beträffande äldre tidsbestämda avtal utan
uppsägningsskyldighet kan komplikationer uppstå, om uppsägningsskyldighet
kommer att gälla enligt den nya lagen. Infaller den tidpunkt då sådant
avtal senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång före den
1 februari 1969, hör en uppsägning som sker före nämnda dag alltid anses
ha ägt rum i rätt tid. En regel med delta innehåll har tagits upp som en
sista punkt i fjärde stycket.

I prop. 1967: 141 gjordes inte bestämmelserna i 55 § om prövning av
förstagångshyra tillämpliga på äldre avtal. Skälet var att i de fall när
förstagångsprövning skulle kunna få aktualitet hyresavtalet som regel omfattats
av hyresregleringen, varför något behov av att få hyran prövad enligt
den nya lagens bestämmelser inte ansågs föreligga. För visst fall torde
dock förstagångsprövningen kunna vara av värde. Ett hyresavtal är i förevarande
avseende att anse som ett äldre avtal, om avtalet slutits före den
nya lagens ikraftträdande även om hyrestiden börjar löpa först senare. Är
lägenheten sådan att den i fortsättningen inte kommer att omfattas av
hyresregleringen, exempelvis därför att lägenheten finns i ett hus som färdigställts
efter den 31 december 1968, bör bestämmelserna om förstagångs o prövning

vara tillämpliga. I uppräkningen i första stycket av lagrum som
skall vara tillämpliga på äldre avtal har därför även 55 § tagits med.

8. I prop. 1967: 141 innehöll della moment vissa övergångsregler angående
hyressättningen. Reglerna, som byggde på att hyresregleringen skulle
upphöra, bör i den situation som nu föreligger utgå ur förslaget. I stället
har under 8 tagits upp bestämmelser om tillämpningen av hyresregleringslagens
hyressättningsnormer vid fråga om förlängning av hyresavtal beträffande
bostadslägenhet för vilken hyresregleringen gäller.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Enligt 48 § förslaget till ny hyreslag är hyresgästen vid förlängning skyldig
att godta den hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav ar oskäligt,
skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Därutöver finns vissa regler
om vad som är att anse som skälig hyra. Beträffande hyresavtal om bostadslägenhet
för vilket hyresregleringslagen gäller måste den högsta hyra som
hyresgästen skall vara skyldig att godta bestämmas på annat sätt. Maximihyran
skall motsvara hashyran jämte medgiven generell hyreshöjning.
Därutöver skall hyresgästen vara skyldig att under den fortsatta avtalstiden
utge sådan ytterligare ersättning om vilken överenskommelse kan ha
träffats enligt 4 § hyresregleringslagen. Vid fastställelse av villkoren för den
fortsatta förhyrningen har nämnden eller domstolen endast att utgå från
den bashyra som gäller enligt 3 § första stycket hyresregleringslagen samt
det eller de tillägg till bashyran som kan komma i fråga enligt 4 och 5 §§
samma lag. Önskar hyresvärden få bashyran höjd på grund av förbättringsarbete
med stöd av 3 § andra stycket i fall när överenskommelse med
hyresgästen inte kunnat uppnås, får yrkandet handläggas i den for hyresregleringsärenden
gällande ordningen. Motsvarande gäller när hyresgästen
begär att ersättning, om vilken avtal träffats enligt 4 §, skall prövas enligt
3 § andra stycket eller att bashyran skall nedsättas därför att lägenhetens
skick avsevärt försämrats eller hyresgäst tillkommande förmåner patagligt
inskränkts. I fält där någon gällande bashyra inte finns fastställd for lagenheten
får det ankomma på hyresnämnden att ta upp frågan om fastställelse
av bashyra som ett särskilt hyresregleringsärende. Besittningsskyddsärendet
får förklaras vilande till dess hyresregleringsärendet avgjorts.

Hyresgästen torde böra anses skyldig att godta en klausul, som ger hyresvärden
rätt att ta ut den generella hyreshöjning som kan komma att medges,
i fall då sådan klausul inte finns i avtalet.

Vad som sagts nu om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet
synes böra gälla även vid fastställelse av hyra när hyresgästen bott
kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och någon förlängning av avtalet
inte kommer till stånd.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 6a §§ bör inte äga tillämpning på hyres
avtal angående bostadslägenhet, om hyresregleringslagen gäller för avtalet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag om hyresnämnder

4 §•

Bestämmelsen i 4 § tredje stycket i det i prop. 1967:171 framlagda
förslaget till lag om hyresnämnder (se bihang B) att liyrestvist, som det
ankommer på hyresnämnd att pröva och som efter klander är anhängig
vid domstol, får av domstolen återförvisas till nämnden har som nyss anförts
fått utgå och i stället tagits upp som ett andra stycke i 72 § i förslaget
till ny hyreslag.

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen,

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med
vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen, i den utsträckning
dessa har återgivits i bilaga till detta protokoll, inhämtas enligt 87 §
regeringsformen genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Bilaga

1) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering
m. m. och om fortsatt giltighet av lagen

Härigenom förordnas, dels att 8, 14—16, 19, 25 och 28—30 §§ lagen den
19 juni 1942 om hyresreglering in. in. skall upphöra att gälla, dels att 3—7,
8 a, 13, 17, 18, 20 och 26 §§ lagen1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan
anges, dels att lagen, som enligt lag den 15 december 1967 (nr 886) gäller
till och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med
den 31 december 1971.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 §•

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre

hyra än som motsvarar den för lagenheten
tillåtna grundhyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom grundhyra anses det hyresbelopp,
som lågenheten betingade
den 1 januari 1942. Var lägenheten
då ej uthyrd, fastställes grundhyran
av den i 13 § omförmälda hyresnämnden
efter hyresläget vid nämnda
tid. För lägenhet i hus eller del av
hus, som färdigställts senare än den
1 januari 1942, fastställer nämnden
grundhyran till det belopp, som med
hänsyn till byggnadskostnaderna och
övriga omständigheter finnes skäligt.

Hyresvärden må icke mottaga,
träffa avtal om eller begära högre
hyra än som motsvarar den för lägenheten
tillåtna bashyran, där ej
annat föranledes av vad nedan sägs.
Såsom bashyra anses det hyresbelopp,
som enligt lag eller myndighets
beslut gällde för lägenheten den 31
december 1968. Finnes ej sådan
hyra, fastställes bashyran av den i
13 § omförmälda hyresnämnden till
det belopp som med hänsyn till hyreslägct
vid nämnda Hd för jämförliga
lägenheter i orten och övriga omständigheter
är skäligt.

Har lägenhetens värde ökats genom
sådani ombyggnads-, ändringscller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller föreligger
för visst fall annat skäl av
därmed jämförlig betydelse, äger
nämnden på framställning av hyresvärden
höja bashyran till det belopp,

1 Senaste lydelse av 3 och 4 §§ se 1963:163, av 6—8 §§ se 1943:112, av 8 a § se 1956:303, av
14 § se 1943:112, av 14 a § se 1950:130, av 15 § se 1945:759, av 18 och 19 §§ se 1943:112, av
20 § se 1947:142 samt av 26 § se 1961:213.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Höjning av grundhyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
grundhyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett
vad parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens
tillstånd såsom villkor för uthyrning
träffa avtal om eller begära
försträckning eller borgensförbindelse
av hyresgästen eller av denne taga
eller begära annan liknande utfästelse.
Med avseende å avtal om upplåtelse
av andelsrått i förening eller
aktiebolag, varmed följer rätt att besitta
eller hyra lägenhet, gäller vad i
lagen om kontroll av upplåtelse och
överlåtelse av bostadsrätt in. in. är
stadgat.

Hyresnämnden äger, utan hinder
av att andra grunder avtalats för be -

(Föreslagen lydelse)

Höjning av bashyran medför ej
ändring av gällande hyresavtal. Nedsättes
bashyran, skall nedsättningen
lända till efterrättelse, oavsett vad
parterna avtalat.

§•

Utöver bashyran må hyresvärden
träffa avtal om skälig ersättning för

1. vad lägenheten ökat i värde genom
sådant ombyggnads-, ändringseller
underhållsarbete som är av ej
endast ringa omfattning eller genom
åtgärd av därmed jämförlig betydelse,

2. lägenhetens uppvärmning och
förseende med varmvatten eller, om
gottgörelse därför ingår i bashyran,
för den ökade kostnad, som för sådant
ändamål åsamkas hyresvärden,

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Konungen eller,

(Föreslagen lydelse)

3. sådan ökning av avgifter för
vatten och avlopp, som inträtt efter
den 1 juli 1955.

Har hyresgästen åtagit sig att utgiva
ersättning som avses i första
stycket, skall hyresnämnden pröva
ersättningen, om hyresgästen begär
det. Om åtagandet gäller ersättning
som avses i första stycket 1, äger 3
andra stycket motsvarande tillämpning
vid prövningen. I fråga om ersättning,
som avses i första stycket 2
eller 3, äger hyresnämnden förordna,
att de grunder, som finnas skäliga,
skola tillämpas. Nämnden må ock bestämma,
hur stor del av hyra, som
skäligen skall anses belöpa på dylik
ersättning.

— stycket sägs.

5 §■

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid, som angives
i beslutet, träffas om hyreshöjning
utöver grundhyran intill viss
procent av denna eller, om däri ingår
ersättning för lägenhetens uppvärmning
eller förseende med varmvatten,
av återstående del av grundhyran.

Där så finnes påkallat till följd av
ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
i viss kommun, äger
Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva,
att avtal må för tid och enligt
grunder som angivas i beslutet, träffas
om hyreshöjning utöver den enligt
3 och h §§ tillåtna hyran.

6 §•

Är lägenhet--------rno

Vid meddelande av beslut om nedsättning
av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §§. Därvid skall
såsom lägenhetens grundhyra gälla

rarande tillämpning.

Vid meddelande av beslut om nedsättning
av hyran enligt första stycket
äger nämnden föreskriva, att lägenheten
skall vara underkastad bestämmelserna
i 3—5 §i§. Därvid skall
såsom lägenhetens bashyra gälla det

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

det belopp, till vilket hyran blivit
nedsatt, eller, om beslut enligt 5 §
meddelats, det lägre belopp, som
nämnden med hänsyn därtill fastställer.

(Föreslagen lydelse)

belopp, till vilket hyran blivit nedsatt,
eller, om beslut enligt 5 § meddelats,
det lägre belopp, som nämnden
med hänsyn därtill fastställer.

§-

Har hyresvärd, utan att hyresrätten
är förverkad, uppsagt hyresavtal
angående annan lägenhet än sådan
som är avsedd att helt eller till icke
oväsentlig del nyttjas till bostad,
äger hyresnämnden på framställning
av hyresgästen förklara uppsägningen
ogiltig, om den finnes strida
mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig. Nämnden må
ock, om hyresgästen samtycker därtill,
förlänga hyresförhållandet mot
den hyra, som hyresvärden enligt
vad ovan sägs äger betinga sig, och
på de villkor i övrigt, som finnas
skäliga.

Har annan lägenhet än sådan som
är avsedd att helt eller till icke oväsentlig
del nyttjas till bostad förhyrts
av två eller flera gemensamt och vägrar
hyresvärden, om hyresförhållandet
skall upphöra på grund av åtgärd
eller underlåtenhet av någon av
dem, annan, som har del i hyresrätten,
att övertaga lägenheten, äger
hyresnämnden på framställning av
den senare förordna därom, såframt
hyresvärdens vägran finnes vara
obillig.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

I fråga--------motsvarande tillämpning.

Framställning varom förmäles i
första eller andra stycket skall göras
inom fjorton dagar från det hyresvärden
i samband med uppsägning
eller eljest tydligt meddelat sökanden,
att hyresförhållandet skall upphöra.
Skall i fall som avses i tredje
stycket hyresförhållandet upphöra,
skall ock framställning som där sägs
göras inom nämnda tid.

13 §.

För prövning av ärenden enligt
denna lag skall i varje kommun, där
lagen äger tillämpning, utses en hyresnämnd.
Denna skall ock tjänstgöra
såsom sådan medlingsnämnd,
som avses i lagen den 22 juni 1939
om medling i hyrestvister.

Konungen äger förordna, att kommun
skall uppdelas i två eller flera
hyresdistrikt med särskild nämnd i
varje distrikt för de uppgifter, vilka
ankomma på hyresnämnd och medlingsnämnd.

Ärende enligt denna lag prövas av
hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen
om nyttjanderätt till fast egendom.

§•

Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd.

Hyresnämnderna skola stå under
tillsyn av statens hyresråd, såvitt
gäller handläggningen av ärenden
enligt denna lag.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968
(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

Innan hyresnämnd avgör ärende
enligt denna lag, skola hyresvärd och
hyresgäst eller, där så finnes lämpligt,
hyressökande erhålla tillfälle att
vid sammanträde inför nämnden
framlägga sina synpunkter. Framställning
av ringa vikt må dock avslås
utan att hava handlagts vid sådant
sammanträde, om den finnes
icke förtjäna avseende. Där genom
särskild författning eller beslut av
statens byggnadslånebyrå bestämts
den hyra, som högst må utgå för viss
lägenhet, må ärende om fastställande
av lägenhetens grundhyra intill
den sålunda bestämda hyrans belopp
avgöras utan hinder av att hyresgäst
eller hyressökande icke beretts tillfälle
att infinna sig vid sammanträdet.
Har kallelse till sammanträde
avsänts till part genom rekommenderat
brev, må ärendet avgöras utan
hinder av hans utevaro.

Nämnden äger giva hyresvärd, hyresgäst
eller hyressökande, som beröres
av ärende enligt denna lag, föreläggande
vid vite att inställa sig
inför nämnden.

Hyresnämndens beslut----

Nämndens beslut------

I fråga om förfarandet inför hyresnämnd
i ärende enligt denna lag
äga 1 § andra stycket, 2 § andra stycket
samt 5—7, 9, 10, 13—16, 18, 19
och 21 §§ lagen den

1968 (nr ) om hyresnämnder
motsvarande tillämpning. Bestämmelse
om tvist som avses i 1 §
2 sistnämnda lag gäller därvid ärende
enligt denna lag.

§•

--nämndens beslut.

Part, som är missnöjd med nämndens
beslut, äger däröver anföra besvär
hos statens hyresråd inom tre
veckor från det parten erhöll del av
beslutet.

- beträffande lägenheten.

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Stadgandena i 2—6 §§ skola icke
äga tillämpning på upplåtelse av lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus,
för vilket utgått sådant statligt lån,
som är förenat med villkor om begränsning
av rätten att uttaga hyra
och slutligt beviljats efter den 31
december 1956 samt icke uppsagts
till betalning. Stadgandena skola ej
heller tillämpas på upplåtelse i första
hand av lägenhet i sådant av kommun
eller av kommunalt eller därmed
jämställt bostadföretag förvaltat
hus, som Konungen bestämmer,
eller på statlig myndighets upplåtelse
av lägenhet, som är avsedd att helt
eller till väsentlig del nyttjas till bosLad.

(Föreslagen lydelse)

Denna lag gäller ej

1. lägenhet i hus eller del av hus
som färdigställts efter utgången av
år 1968,

2. lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad,

3. upplåtelse av bostad som är förenad
med allmän tjänst eller bostadsupplåtelse
i sådan hotell- eller
pensionatrörelse, för vilken lordras
myndighets tillstånd,

k. upplåtelse i första hand av lägenhet
i sådant av kommun eller av
kommunalt eller därmed jämsLällt
bostadsföretag förvaltat hus, som
Konungen bestämmer,

5. statlig myndighets upplåtelse av
lägenhet, som är avsedd att helt eller
till väsentlig del nyttjas till bostad.

Har hus dier del av hus undergått
omfattande ombyggnad som avslutats
efter utgången av år 1968, skall
hyresnämnden på framställning av
hyresvärd eller hyresgäst förordna
att denna lag skall upphöra att gälla
för huset eller husdelen. Sådan framställning
får icke upptagas till prövning
sedan fråga om hyreshöjning
på grund av arbetet slutligt avgjorts
i den ordning som angives i 3 § andra
stycket.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969, om icke annat följer av vad
som sägs nedan.

2. Bestämmelsen om fortsatt giltighet av lagen om hyresreglering m. m.

träder i kraft den 1 juli 1968. . .. . „

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, fore den 1 juli l.JbS
uppsagt hyresavtal till upphörande efter utgången av år 1968, far framställning
som avses i 7 § i dess äldre lydelse göras senast den 15 juli 1968 eller,
om hyresvärden icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han
ej önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande. „

Har hyresvärd före den 1 juli 1968 lämnat meddelande som avses i 8 a §
femte stycket i dess äldre lydelse om att hyresförhållande skall upphöra
efter utgången av år 1968, får framställning enligt samma paragraf goras

senast den 15 juli 1968. .. ,

3. Ärende som före utgången av år 1968 anhangiggjorts hos hyresnämnd

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 196X

som avses i 13 § i dess äldre lydelse skall handläggas och avgöras enligt
äldre lag.

och avgöras enligt äldre lag, även om ärendet ej anhängiggjorts
före utgången av samma år. Motsvarande gäller i fall som avses i 8 §, om
hyresvärden före utgången av år 1968 delgivit hyresgästen sitt beslut att
vägra förlängning av hyresavtalet, och i fall som avses i 8 a § första eller
andra stycket i den äldre lydelsen, om hyresvärden före utgången av året i
samband med uppsägning eller eljest tydligt meddelat sökanden att hyresförhållandet
skall upphöra.

5. Bestämmelserna i 3 § första stycket i dess äldre lydelse äger alltjämt
tillämpning vid fastställelse av hyra för lägenhet i hus som färdigställts
senare än den 1 januari 1942 men före utgången av år 1968. När hyresnämnd
ändrar lägenhets hyra, äger 3 § andra stycket i dess äldre lydelse
alltjämt tillämpning, om beslutet avser tid före utgången av år 1968.

6. Bestämmelserna i 3 § andra stycket om höjning av bashyra på grund
av underhållsarbete och i 4 § första stycket angående avtal om ersättning
pa grund av sadant arbete äger icke tillämpning på arbete som avslutats
före utgången av år 1968.

^ eller, efter Konungens bemyndigande, statens hyresråd

får meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter utgången av
år 1968 av ärenden, som enligt 3 eller 4 ovan skall handläggas enligt äldre

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) Förslag
till
Lag

om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa
bestämmelser, som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört

Härigenom förordnas, att 2 § lagen den 7 december 1956 med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört1, skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 §•

Har hyresregleringslagen----av beslutet.

Är hyresavtal---hyresregleringen upphörde.

Beslutar Konungen att hyresregleringslagen
skall upphöra att gälla
för viss eller vissa orter eller för
visst eller vissa slag av lägenheter,
får Konungen förordna att, om den
hyra som utgår vid hyrestidens slut
understiger hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga, det belopp, med vilket
hyran får höjas vid förlängning av
hyresavtal, under en övergångstid
skall begränsas så att hyran vid
övergångstidens slut är anpassad till
hyran för likvärdiga lägenheter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 2 § se 1959: 161.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

3) Förslag
till
Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

1 KAP.

3 g.1

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§
samt 3 kap. 29 § därom stadgas.

Varder fastigheten---nyttj ander ättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttj anderättens bestånd eller nyttj anderätten jämlikt
2 kap. 28, 70, 71 eller 83 g eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller
på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu sagts,
gällande mot återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av
att han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare så ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

3 KAP.

35 §.

Hyresgäst får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom
byte erhålla bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet,
om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd
skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta
kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1968: 19).

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år,
får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket — ------i följd.

72 §.

Hyrestvist, som------nyss nämnts.

Tvist som efter klander mot hyresnämnds beslut är anhängig vid domstol
får återförvisas till nämnden.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves,
med den begränsning som följer av 3 nedan, lagen den 22 juni 1939 (nr
366) om medling i hyrestvister.

Bestämmelserna i 3 kap. 56—60 §§ gäller icke avtal på vilket 7 eller 8 a §
lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering in. m. äger tillämpning.
Upphör sistnämnda paragrafer att gälla för viss eller vissa orter eller för
visst eller vissa slag av lägenheter, äger Konungen meddela de närmare föreskrifter
som behövs för att 3 kap. 56—60 §§ skall kunna vinna tillämpning.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 55 59 och 61 §§ skall,

om ej annat följer av vad som sägs nedan, tillämpas även på avtal som slutits
före lagens ikraftträdande.

Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal på vilket 7—8 a § lagen
om hyresreglering m. m. i den lydelse som gällde före den 1 januari 1969
alltjämt äger tillämpning.

Tvist om rätt till nytt hyresavtal enligt lagen den 7 december 1956 (nr
568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal skall handläggas
och avgöras enligt äldre lag, om den som påkallar nytt avtal före utgången
av år 1968 antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda
lag eller hänskjutit tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i
hyrestvister eller väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej
i fråga om hyresavtal på vilket äldre lag sålunda alltjämt äger tillämpning.
I fråga om hyresavtal på vilket lagen om rätt i vissa fall för hyresgäst till
nytt hyresavtal jämlikt 10 § samma lag icke äger tillämpning gäller ej
första stycket, om avtalet uppsagts före utgången av år 1968.

Har hyresavtal uppsagts före utgången av år 1968, äger äldre lags bestämmelser
om uppsägningstid och tid för hyresavtals upphörande samt om
sättet för uppsägning tillämpning, även om hyrestiden går ut först efter
nämnda tidpunkt. Infaller den tidpunkt då hyresavtal, som slutits på bestämd
tid, senast kan uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång tidigare
enligt denna lag än enligt äldre lag, gäller äldre lags bestämmelser om
uppsägningstid även efter den nya lagens ikraftträdande, om uppsägning
sker före utgången av januari 1969. Förelåg ej enligt äldre lag skyldighet
att uppsäga hyresavtal men inträder sådan skyldighet enligt denna lag och
infaller den tidpunkt då avtalet senast kan uppsägas för att upphöra vid
hyrestidens utgång före utgången av januari 1969, skall uppsägning som
sker före nämnda dag anses ha ägt rum i rätt tid.

7 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

8. Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller sker uppskov
med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört och gäller lagen
om hyresreglering m. m. för avtalet, är hyresgästen, utan hinder av 3 kap.
48 §, skyldig att godtaga den hyra som hyresvärden fordrar endast i den mån
hyran icke överstiger vad som är medgivet enligt nämnda lag.

Bestämmelserna i 3 kap. 55 och 65 §§ äger icke tillämpning på hyresavtal
angående bostadslägenhet, om lagen om hyresreglering m. m. gäller för avtalet.

6) Förslag
till
Lag

om hyresnämnder

4 §.i

Hyrestvist får------eller skiljemän.

I hyrestvist —-----för medling. 1

1 Ändringen innebär att tredje stycket utgår.

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 29 mars 1968.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

Edling,

Hegrelius,

Petrén,

JOAGHIMSSON,

Enligt lagrådet den 15 mars 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
8 mars 1968, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprättade
förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad
lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring
i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom
samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen
återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorn Ulf Gad.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det framlagda förslaget avser, att den allmänna hyreslagstiftning, varom
förslag förelädes föregående års riksdag men sedermera återkallades,
nu skall genomföras men med den väsentliga ändring i innebörden som
ligger i att den nuvarande regleringen av hyrorna i princip bibehålies.
Enligt förslaget skall sålunda hyresregleringslagen, som senast förlängdes
till utgången av år 1968, med vissa ändringar förlängas på ytterligare tre
år. Denna period är längre än den, med vilken lagen tidigare brukat givas
fortsatt giltighet, och departementschefen uttalar också, att frågan om eu
total avveckling av hyresregleringen för närvarande saknar aktualitet. Hyresregleringen
avses skola bibehållas även beträffande lokaler, trots att enligt
vad departementschefen yttrar något egentligt behov härav icke föreligger.
Det är enligt lagrådets mening beklagligt, att genom att övergången
7f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr Öl

100

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

till en friare hyresmarknad sålunda ställes på framtiden de missförhållanden
som följer av regleringen blir beslående. Från de synpunkter lagrådet
närmast har alt företräda må pekas på den olägenhet som ligger i
alt denna reglering, som tillkom under andra förhållanden än de nu rådande,
måste upprätthållas med straffhot och därmed förfaranden blir
straffbelagda som ej står i strid mot rättsmedvetandet hos stora grupper
av befolkningen; härtill kommer, att då de obehöriga förfarandena som
regel är av beskaffenhet att undgå beivran, den s. k. svarta handeln med
lägenheter kan fortgå tämligen ohämmat.

I hyresregleringslagen har föreslagits vissa ändringar, av vilka några är
av väsentlig betydelse. Bland dessa märkes främst, alt höjning av hyra
skall kunna ske på grund av sådant underhållsarbete som är av ej endast
ringa omfattning. Verkningarna av de föreslagna ändringarna är delvis
vanskliga att bedöma, och prövningen försvåras av att förslaget i dessa
delar icke bygger på någon särskild utredning, över vilken hyresmarknadens
parter och andra sakkunniga instanser fått tillfälle att yttra sig.

Förslaget innebär i fråga om bostadslägenheter, att besittningsskyddet,
oavsett om det gäller hyresreglerad eller icke liyresreglerad fastighet, skall
bedömas enligt hyreslagen, medan spärren mot oskälig hyra beträffande
hyresreglerad fastighet innefattas i hyresregleringslagen och beträffande
annan fastighet i hyreslagen. I fråga om lokaler åter faller beträffande hyresreglerad
fastighet såväl frågan om besittningsskydd som spörsmålet om
priskontroll under hyresregleringslagen, medan när det gäller icke hyresreglerad
fastighet båda spörsmålen faller under hyreslagen. Det är härvid
att märka, att på en och samma ort den ena fastigheten kan vara hyresreglerad
och den andra ej, beroende t. ex. på om fastigheten tillhör ett allmännyttigt
bostadsföretag eller annan. Den nuvarande gränsen mellan bostadslägenhet
och lokal har bibehållits i hyresregleringslagen såvitt angår
dess bestämmelser om bl. a. priskontrollen; däremot har som följd av att
gränsen i hyreslagen dragits något annorlunda, hyresregleringslagens bestämmelser
om besittningsskydd för lokaler måst utformas i enlighet med
denna gränsdragning. Det inses lätt att med splittringen av likartade frågor
på skilda lagar och med övergången till det nya systemet är förenade
åtskilliga vanskligheter. Det hade här varit av särskilt värde, om hyresrådet
med sin stora praktiska erfarenhet på hithörande område fått tillfälle
att belysa angivna spörsmål.

Remissen till lagrådet omfattar icke, frånsett ett par i detta sammanhang
mindre betydelsefulla ändringar, förslagen till hyreslag och lag om
hyresnämnder, varöver lagrådet tidigare yttrat sig. Lagrådet har i enlighet
härmed upptagit de däri behandlade frågorna till förnyad granskning endast
i den mån så påkallats av sambandet med förslaget till hyresregleringslag.
De erinringar lagrådet tidigare framförde mot förslagen kvarstår emellertid.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

101

Lagen angående ändring i lagen om hyresreglering m. m.

3 §■

Beträffande lägenhet, för vilken det den 31 december 1968 icke finns
någon enligt lag eller myndighets beslut gällande hyra, skall enligt förslaget
hyresnämnden fastställa hyra efter grunder, som skiljer sig från de nu
gällande. I punkt 5 i övergångsbestämmelserna stadgas emellertid, att de
nu gällande grunderna alltjämt skall äga tillämpning vid fastställande av
hyra i lägenhet i hus, som färdigställts senare än den 1 januari 1942 men
före utgången av år 1968. Tillämpningsområdet för de nya grunderna inskränkes
därmed till att avse lägenheter av här avsett slag i hus, som
färdigställts före den 1 januari 1942.

Betydande svårigheter föreligger redan nu vid tillämpningen av de
gällande grunderna, och det torde vara ställt utom tvivel, att dessa svårigheter
blir ännu större, när nya hyresnämnder träder till. Vägande skäl
torde emellertid tala för att bashyran för lägenhet varom här är fråga
bör fastställas efter samma normer som om hyran blivit bestämd före utgången
av år 1968. Tillräcklig anledning synes dock saknas att därvid
göra undantag för lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942.
Med hänsyn härtill och till att de kategorier, som beröres av nyssnämnda
övergångsstadgande är så omfattande, föreslår lagrådet, att övergångsstadgandet
slopas och alt tredje punkten i första stycket av förevarande
paragraf får det innehållet, att bashyran i där avsett fall skall fastställas
till det belopp, som hyresvärden studie ha berättigats mottaga för lägenheten,
om hyra varit fastställd för denna den 31 december 1968.

Såsom departementschefen framhållit är det angeläget att förutsättningar
skapas för ett ökat fastighetsunderhåll. Betingelsen för att ett förbättrat
underhåll skall komma till stånd måste — såsom departementschefen också
uttalar — vara, att nödvändiga ekonomiska förutsättningar föreligger
därför. Utvecklingen under den tid hyresregleringen varat torde ha medfört,
att för vissa fastigheter utgående grundhyra jämte generella tillägg
ej förslagit till de ständigt stegrade kostnaderna för fastighetsunderhållet.
Det läget kan därför sägas ha uppstått, att den hyresvärden enligt
hyresavtalet ursprungligen åvilande underhållsplikten kommit att i vissa
fall minska till följd av att hyresregleringen ej givit en gottgörelse som
fullt svarat mot den ursprungliga förpliktelsen. Under senare år ingångna
hyresavtal rörande nedslitna lägenheter torde ofta nog ej heller kunna
anses innefatta underhållsskyldighet av samma omfattning som den vilken
förelåg 1942 i fråga om samma lägenhet. När 15 § andra stycket i den nya
hyreslagen blir tillämpligt, kommer hyresvärden att ha en underhållsskyldighet,
som i åtskilliga fall är större än vad som enligt det nyss antydda
gällde dessförinnan. Den bashyra som genom nollställningen gäller för

102

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

lägenheten får anses avse den tidigare, lägre underhållsskyldigheten. Det
framstår som naturligt, att den ökning av förpliktelsen som ålägges hyresvärden
skall medföra en däremot svarande höjning av gottgörelsen. I
de fall då vad hyresvärden äger uppbära, bashyran, ej innefattar full gottgörelse
för den honom åvilande underhållsplikten, bör han därför vara berättigad
till sådan höjning av bashyran att han erhåller full gottgörelse.
I den mån den uppkomna skiljaktigheten mellan hyresvärdens förpliktelse
och hans rätt till gottgörelse, bashyran, är föranledd av den nya hyreslagstiftningen,
borde i och för sig höjningen av bashyran ske från den
tidpunkt då den nya lagstiftningen blev tillämplig. På goda grunder kan
emellertid hävdas, att värden ej bör utfå ersättningen förrän från och med
den tidpunkt, då han fullgjort sin underhållsskyldighet. Om upprustningen
av fastigheten — vare sig fråga är om arbeten i själva lägenheten eller
om exempelvis yttre underhåll — sker i omgångar, bör tydligen också
höjningen göras etappvis. Den hyresvärd som, trots att grundhyran jämte
generella tillägg ej givit full gottgörelse för underhållsskyldigheten, även
under gångna år genom att avstå från normal avkastning på sitt i fastigheten
insatta kapital eller genom att tillskjuta medel, hållit fastigheten i
fullgott skick, bör vara berättigad till höjningen av bashyran redan tidigare
än från den tidpunkt som följer av förslaget, dvs. när han, efter det att
fastigheten nedslitits, åter satt den i stånd.

Vad nu anförts torde i det väsentliga leda till samma resultat som avsetts
med det remitterade förslaget. Däremot medför synsättet, att den lagtekniska
lösningen bör bli något annorlunda. Då den justering av bashyran
som sker sammanhänger med ikraftträdandet av den nya hyreslagstiftningen
och den nya ordningen för hyresregleringen, borde regeln om
justering av bashyran upptagas bland övergångsbestämmelserna till lagen
om ändring av hyresregleringslagen. Härigenom skolle också bli klart,
att höjningen av bashyran är en engångsföreteelse och att icke — såsom
den remitterade lagtexten närmast ger vid handen ehuru så ej torde ha varit
avsett — hyresvärden vid upprepade reparationer i ett och samma hänseende
varje gång blir berättigad till höjning av bashyran. Då emellertid
regeln som medför övergång till det nya systemet för hyresregleringen
upptagits i själva lagen, i 3 § första stycket, bör hinder ej möta att även
regeln om jämkning av bashyran av anledning varom nu är fråga upptages
i lagen. Utformningen bör dock göras så att jämkningens engångskaraktär
klart framgår. Redan härav följer, att förslagets sammankoppling
av nu avhandlade regel med bestämmelserna om höjning av bashyran på
grund av ombyggnads- och ändringsarbeten bör utgå. Härutöver må framhållas,
att sistnämnda arbeten och underhållsarbeten är artskilda och
att också med hänsyn därtill vägande erinringar kan riktas mot sammankopplingen.

På grund av del anförda förordas, att reglerna i förslagets andra styc -

103

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ke om höjning av bashyra på grund av underhållsarbete malte utga samt
att i ett nytt stycke, som inskjutes mellan förslagets första och andra stycken,
upptages bestämmelse av innehåll, att om bashyra, som blir gällande
för lägenheten enligt första stycket, ej kan anses innefatta full gottgörelse
för den underhållsskyldighet som åligger hyresvärden, hyresnämnden
får, när lägenheten är försatt i skick som hyresgästen äger kräva, på
framställning av hyresvärden höja bashyran med sådant belopp att full
gottgörelse utgår.

I sin nu gällande lydelse innehåller andra stycket i förslaget bestämmelser
om att hyresnämnden får höja eller sänka grundhyran bl. a. om hyran
för lägenheten den 1 januari 1942 var avsevärt lägre än hyran för jämförliga
lägenheter resp. om hyran i avsevärd mån översteg hyran för jämförliga
lägenheter. Motsvarande regler har ej upptagits i förslaget. Skälet
härtill har angivits vara, att reglerna numera torde ha så liten praktisk
betydelse att de bör kunna utgå. Att bestämmelsernas praktiska betydelse
numera icke är stor torde vara riktigt. Man kan dock ej bortse från att
slopande av denna möjlighet att höja eller sänka grundhyran i enskilda
fall kan få verkningar som ej är önskvärda. Särskilt kan tänkas att sasom
grundhyra fortfarande gäller ett alltsedan tid före 1942 avtalat hyresbelopp,
som av ideella, personliga eller liknande skäl salts avsevärt lägre
än som motsvarar hyran för jämförliga lägenheter. Det kan vara stötande
att i ett sådant fall maximihyran icke skulle kunna höjas, om skälet till
hyresnedsättning bortfölle efter ändringsförslagets ikraftträdande. Ett visst
behov av ifrågavarande regelsystem torde därför kvarsta. Det föreslås på
grund härav, att motsvarighet till nuvarande regler upptages i förslaget.

4 §■

Vid bifall till vad vid 3 § förordats beträffande höjning av bashyran
med hänsyn till underhållsskyldighet som åvilar hyresvärden torde punkt
1 i första stycket i förevarande paragraf böra utbytas mot två punkter,
den ena avseende ersättning för vad hyresvärden utgivit för underhållsarbete
utan att bashyran innefattat full gottgörelse därför och den andra
gällande ersättning för vad lägenheten ökat i värde genom ombyggnadseller
ändringsarbete som är av ej endast ringa omfattning eller genom åtgärd
av därmed jämförlig betydelse. I andra stycket bör göras de formella jämkningar
som föranledes av omarbetningen i 3 § och punkt 1 i första stycket
av förevarande paragraf. Därutöver torde böra vidtagas sådan ändring
av andra punkten i andra stycket att av lagtexten klart framgår att, om
åtagandet gäller ersättning för underhållsarbete eller ersättning för ombyggnads-
eller ändringsarbete, prövningen skall ske enligt de grunder
som anges i 3 § andra resp. tredje stycket enligt lagrådets förslag samt
bashyran ändras i enlighet därmed.

Enligt förslaget skall ändring ej ske i paragrafens tredje stycke, vari

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

stadgas att Kungl. Maj :t eller, efter Kungl. Maj :ts bemyndigande, statens
hyresråd äger meddela föreskrifter att av hyresnämnden tillämpas vid prövning
som i andra stycket sägs. Detta stadgande kommer då att omfatta även
föreskrifter med avseende på den prövning, som nämnden enligt andra
stycket i dess föreslagna nya lydelse skall ha att verkställa beträffande ersättning,
som avtalats enligt förslagets första stycke punkt 1. Detta torde
knappast vara avsett; normen för bestämmande av ersättning på grund av
förbättringsarbeten framgår nämligen redan av 3 § i lagen. Stadgandet bör
därför inskränkas så att det behåller sin nuvarande innebörd, dvs. åsyftar
Provning enligt andra stycket av fråga om ersättning som avses i första
stycket 2 eller 3 i det remitterade förslaget (3 eller 4 i lagrådets förslag).

7 och 8 a §§.

Enligt remissprotokollet bör besittningsskyddsproceduren i ärenden angående
lokaler vara densamma som den vilken skall gälla enligt förslaget
till hyreslag vid tvist om förlängning av hyresavtal angående bostadslägenhet.
Det sägs att därför i förevarande paragrafer tagits upp bestämmelser
som i sak har samma innehåll som 49 § förslaget till hyreslag. Förslaget
till ändring i hyresregleringslagen saknar emellertid motsvarighet till bestämmelsen
i 49 § andra stycket om vad den som fordrar förlängning har
att iakttaga inom viss angiven tid. En dylik bestämmelse bör fogas till 7 §
andra stycket. På grund av hänvisningen i 8 a § andra stycket i förslaget blir
bestämmelsen tillämplig även i fall som avses i 8 a §.

18 §.

Hänvisningen Ull 2 § andra stycket lagen om hyresnämnder kan föranleda
det missförståndet, att lagrummet i övrigt icke skall äga tillämpning.
Lagrådet föreslår därför, att hänvisningen, som i och för sig torde vara
överflödig, får utgå.

23 §.

Genomföres den omarbetning av 3 § som lagrådet förordat, bör hänvisningen
i förevarande paragraf till 3 § fjärde stycket utbytas mot en sådan
till 3 § femte stycket. Vid ändring i förevarande paragraf måste lagens ingress
jämkas.

26 §.

Föreskrifterna i andra stycket av förevarande paragraf bygger på tanken
alt hus som undergått omfattande ombyggnad i princip skall undantagas
från hyresregleringen. Att regeln utformats som en dispensregel beror på
svårigheten att i lagtext ange vad som avses med omfattande ombyggnad.
Den i paragrafens sista punkt upptagna, ej närmare motiverade regeln av

105

Iiungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

innebörd, att undantagande från hyresregleringen ej kan ske sedan bashyran
ändrats på grund av arbetet, går mindre väl samman med grundtanken
bakom förslaget. Om regeln likväl anses skola bibehållas, torde den
böra utformas som én materiell och ej som en processuell regel. Hinder mot
att undantaga ett ombyggt hus från hyresregleringen torde böra föreligga
icke blott då bashyra bestämts enligt 3 § andra eller, om lagrådet förslag
vid 3 § beaktas, tredje stycket utan även när bestämmandet skett enligt 4 §
andra stycket; att uttryckligen hänvisa till dessa lagrum synes emellertid
knappast behövligt. Med beaktande av vad nu i formellt hänseende anmärkts
skulle punkten kunna ges den lydelsen, att vad som nu dvs. i forsta
punkten — sagts ej gäller, om fråga rörande höjning av bashyran på grund
av arbetet slutligen avgjorts.

Övergångsbestämmelser

Bestämmelserna i punkterna 3 och 4 innebär, att tidpunkten då viss åtgärd
av förfarandemässig karaktär vidtages blir bestämmande för ej blott
i vilken utsträckning ny eller äldre lags regler av processuell innebörd skall
bli tillämpliga utan även om tvisten skall i materiellt hänseende avgöras
enligt ny lag eller äldre lag. Vanligen brukar emellertid för frågan vilka materiella
regler som skall tillämpas vara bestämmande något förhållande som
är oberoende av kontrahenternas handlande. Med det här valda förfarandet
tillägges hyresvärden i betydande utsträckning möjlighet att genom att
välja tidpunkt för uppsägning, meddelande om avflyttning eller anliängiggörande
av talan i hyresnämnd — bestämma huruvida äldre eller ny lags
materiella regler skall tillämpas. Detta förfarande kan därjämte såsom
också antytts i remissprotokollet — leda till att hyresnämnd i ett ärende
som anhängiggjorts före 1968 års utgång men endast avser tid efter nya
lagens ikraftträdande skall tillämpa regler från den äldre lagen som svårligen
låter sig anpassas till tiden efter 1968 års utgång. I ett under 1968 anhängiggjort
ärende avseende höjning av hyra från viss dag under 1969, då
ett förbättringsarbete slutförts, blir sålunda fråga om att medgiva ändring
av grundhyra — men någon sådan finns då ej längre. Lösningen av övergångsproblemen
måste från nu behandlade synpunkter betecknas som
mindre tillfredsställande. En ordning, som lät den tidpunkt, då avtalet enligt
uppsägningen skulle upphöra, ett förbättringsarbete utförts eller annan
liknande omständighet inträffat, vara bestämmande för tillämplig lag, skulle
framstå som principiellt riktigare. Emellertid genomföres samtidigt med
ändringarna av materiell natur även organisatoriska förändringar med slopande
av en sorts hyresnämnder och inrättande av nämnder av nytt slag.
Detta begränsar möjligheterna att låta ny lag bli tillämplig när det materiella
anknytningsförhållandet inträffar under tiden närmast efter nya lagens
ikraftträdande, om man vill undvika att då få en besvärande anhopning

106

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

av ärenden. Då därtill kommer att skiljaktigheterna mellan ny och äldre lag
i materiellt hänseende ej är alltför betydande, torde den föreslagna ordningen
böra få godtagas.

Vad lagrådet föreslagit i fråga om fastställande av bashyra enligt 3 §
första stycket föranleder, att första meningen i punkt 5 i övergångsbestämmelserna
bör utgå samt alt stadgandet i andra meningen bör få innehållet,
att bestämmelserna i 3 § första och andra styckena i den äldre lydelsen alltjämt
äger tillämpning i fråga om fastställelse eller ändring av hyra för tid
före utgången av år 1968.

Godtages lagrådets förslag i fråga om höjning av bashyra med hänsyn till
underhåll av fastigheten, bör punkt 6 i övergångsbestämmelserna utgå.

Avsikten är att bestämmelserna i 25 § även efter nya lagens ikraftträdande
skall äga tillämpning med avseende på kommunal hyresnämnd. För
att så skall bli fallet torde erfordras en särskild övergångsbestämmelse,
som lämpligen kan placeras närmast före punkt 7 i förslaget.

Lagen om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som skola iakttagas
sedan hyresregleringen upphört

Det Kungl. Maj :t genom tillägget givna bemyndigandet skall enligt motiven
kunna komma till användning även vid en slutlig avveckling av hyresregleringen.
Avses bemyndigandet skola ha en så vidsträckt innebörd, bör
den i lagtexten intagna begränsningen därav till det fall, då Kungl. Maj:t
beslutar att regleringen skall upphöra att gälla för viss eller vissa orter eller
för visst eller vissa slag av lägenheter, utgå. I övrigt synes stadgandet lämpligen
böra få en formulering, som anknyter till 3 kap. 48 § hyreslagen. Lagrådet
föreslår därför, att stadgandet får den lydelsen, att Kungl. Maj :t äger
förordna, att om hyra som utgår vid utgången av den hyrestid, som löper
när hyresregleringslagen upphör alt gälla beträffande lägenheten, undershger
hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga,
hyresgästen för att erhålla förlängning av hyresavtalet ej skall vara skyldig
godtaga höjning av hyran i vidare mån än vad som är skäligt för att hyran
efter en övergångstid skall vara anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen

Övergångsbestämmelser

I andra stycket av punkt 1 anges som undantag från reglerna i första
stycket att vissa bestämmelser ej skall gälla avtal, på vilka angivna regler
i hyresregleringslagen är tillämpliga. Ett undantag av samma karaktär återfinnes
i punkt 8 andra stycket. Det synes lämpligt, att det sistnämnda un -

107

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

dantaget överflyttas till punkt 1 och där upptages som ett andra stycke
mellan förslagets första och andra stycken.

Bestämmelsen i andra meningen i förslagets andra stycke torde böra ges
det något vidsträcktare tillämpningsområde som följer med formuleringen
att fullmakten gäller om de åsyftade paragraferna upphör att gälla.

Mot den i punkt 3 tredje stycket upptagna övergångsregleringen kan anföras
samma principiella erinringar som lagrådet uttalat vid punkterna 3
och 4 i övergångsbestämmelserna till hyresregleringslagen. Ordningen torde
av skäl som där anförts dock böra godtagas.

Innebörden i förslaget är, att 1956 års besittningsskyddslag, som nu gäller
t. o. m. utgången av år 1968, i visst hänseende ges förlängd giltighet. Det
kan ifrågasättas huruvida detta ej borde ske genom en särskild lag; att återstående
regler i förevarande stycke innefattar ett undantag från bestämmelserna
i första stycket hade därigenom framstått klarare. Lagrådet anser sig
dock ej böra påyrka en särskild förlängningslag beträffande besittning-,-skyddslagen bl. a. därför att reglerna om förlängning innefattar det undantag
i fråga om upphörandet av medlingslagen som antydes i punkt 1. Det
bör emellertid klart framgå att besittningsskyddslagen förlänges.

De fall varom tredje meningen handlar har intet samband med de situationer
som avses i de två första meningarna utan utgör alldeles självständiga
undantag från bestämmelserna i första stycket. Tredje meningen torde därför
lämpligen böra utbrytas till ett särskilt stycke.

I enlighet med vad nu anförts förordas, att tredje stycket i punkt 3 utbytes
mot två nya stycken av förslagsvis följande lydelse:

»Lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till
nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 15 december 1967 (nr 888) gäller till
och med den 31 december 1968, skall äga fortsatt giltighet på hyresavtal,
som ingåtts före utgången av år 1968 och vars hyrestid går till ända därefter,
såframt den, som påkallar nytt hyresavtal, före utgången av år 1968
antingen mottagit sådant meddelande som avses i 4 § nämnda lag eller hänskjutit
tvisten till nämnd som avses i lagen om medling i hyrestvister eller
väckt talan i tvisten vid domstol. Första stycket gäller ej i fråga om hyresavtal,
på vilket lagen den 7 december 1956 sålunda äger tillämpning.

I fråga om hyresavtal, som enligt 10 § nyssnämnda lag den 7 december
1956 är undantaget från tillämpning av lagen, gäller ej första stycket, om
avtalet uppsagts före utgången av år 1968.»

Punkterna 4 och 5 är, liksom första stycket i punkt 3, undantag från
punkt 2, men utgör icke någon intaga i punkt 1; så skall t. ex. vad som sägs
i sistnämnda punkt tydligen gälla även efter den 1 januari 1974, om hyresregleringen
då ännu består. Punkterna 6 och 7 däremot är undantag från
punkt 3 första stycket och som sådana jämställda med de övriga under samma
punkt upptagna undantagen från dess huvudregel. Vad nu sagts bör för -

108

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

anleda den omredigeringen, att slutorden i punkt 2 får lyda »om icke annat
följer av vad nedan under 3, 4 och 5 sägs» samt att punkterna 6 och 7 upptages
som särskilda stycken under punkt 3.

Vad som åsyftas med reglerna i punkt 8 första stycket i förslaget skulle
enligt lagrådets mening komma till tydligare uttryck, om stycket erhöll
följande lydelse:

Förlänges hyresavtal angående bostadslägenhet eller åtnjuter hyresgästen
uppskov med avflyttning från sådan lägenhet sedan avtalet upphört
och gäller lagen om hyresreglering in. m. på upplåtelsen, är hyresgästen,
även om annat följer av 3 kap. 48 §, ej skyldig att godtaga högre hyra än
som är medgiven enligt nämnda lag.

Lagen om hyresnämnder

Förslaget i vad det nu underställts lagrådets granskning föranleder ej
erinran.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 91 år 1968

109

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj: t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
29 mars 1968.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Aspling, Palme,
Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Myrdal, Odhnoff, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
remitterade förslagen till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen, lag om ändrad
lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört, lag angående ändring
i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s.l) om nyttjanderätt till fast egendom
samt lag om hyresnämnder, de två sistnämnda i den utsträckning förslagen
återgivits i bilaga till statsrådsprotokollet den 8 mars 1968.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anhåller att i samband
därmed få ta upp vissa frågor om hyresnämndernas administration m. m.

Lagförslagen

I 3 § första stycket i det remitterade förslaget till ändring i hyresregleringslagen
anges att, om det inte finns någon enligt nämnda lag eller myndighets
beslut gällande hyra för lägenhet den 31 december 1968, hashyran
skall fastställas till det belopp som med hänsyn till hyresläget vid nämnda
tid för jämförliga lägenheter i orten och övriga omständigheter är skäligt.
Denna regel, som skiljer sig från motsvarande bestämmelse i den nu gällande
lagen, har tagits upp i det remitterade förslaget i syfte att förenkla
prövningen av ärenden angående fastställelse av hyra. I stället för att som
f. n. gäller fastställa hyran efter hyresläget den 1 januari 1942, om huset då
var färdigställt, och med hänsyn till byggnadskostnader och övriga omständigheter,
om huset färdigställts senare, föreslås att ett aktuellt hyresläge i
orten i allmänhet skall vara normerande. De nya grunderna för fastställelseprövningen
torde i huvudsak leda till samma resultat som de f. n. gällande.
Skillnaden ligger i att det blir lättare för parter och hyresnämnd att skaffa
fram det för fastställelseprövningen behövliga utredningsmaterialet.

110 Kungl. Maj:ts proposition nr Öl år 1068

Lagrådet påpekar emellertid att enligt punkt 5 i övergångsbestämmelserna
de nu gällande grunderna för fastställelseprövningen alltjämt skall äga
tillämpning vid fastställande av hyra i lägenhet i hus som färdigställts senare
än den 1 januari 1942 men före utgången av år 19118. Tillämpningsområdet
för de nya grunderna blir därigenom mycket begränsat. Lagrådet
föreslår därför en ordning som innebär att nu gällande normer för fastställelseprövningen
behålls.

Det kan inte förnekas att den ifrågavarande övergångsregeln i punkt 5
medför att tillämpningsområdet för de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen
blir begränsat och att det med hänsyn härtill kan sättas
i fråga om det finns anledning att överge de nuvarande bestämmelserna.
Enligt min mening bör emellertid frågan bedömas från en annan utgångspunkt.
Övergångsregeln har sitt huvudsakliga berättigande i fråga om lägenhet
i hus som färdigställts vid sådan tidpunkt före utgången av år 1968 att
det normala förfarandet för fastställelse av hyrorna för husets lägenheter
inte hunnit avslutas dessförinnan. Däremot är övergångsregeln knappast
motiverad för det fall att först på ett senare stadium hyra behöver fastställas
för viss lägenhet. Det kan exempelvis gälla eu bostadsrättslägenhet som
bostadsrättshavaren vill hyra ut, en villa som förut bebotts av ägaren själv
men sedermera skall hyras ut eller en lägenhet som tillkommit först senare
genom sammanslagning av andra lägenheter. För nu angivna och liknande
fall är de föreslagna nya grunderna för fastställelseprövningen att föredra
framför gällande bestämmelser. Med hänsyn härtill synes lämpligast att
söka begränsa den föreslagna regelns tillämpningsområde till den förstnämnda
kategorin av fall eller därmed jämförliga situationer. Detta synes
kunna ske genom en regel av innehåll att den äldre lydelsen av 3 § första
stycket alltjämt skall äga tillämpning, om den omständighet som föranleder
att hyra skall fastställas för lägenheten inträffat före utgången av år
1968. Med omständighet som föranleder att hyra skall fastställas avses t. ex.
att ett hyreshus färdigställs, eu bostadsrättslägenhet eller en villa hyrs ut,
en lägenhet i hus som förvaltas av allmännyttigt bostadsföretag upplåts i
andra hand eller en lägenhet bildas genom uppdelning eller sammanslagning
av förut befintliga lägenheter. Avgörande för regelns tillämplighet är
när hyra tidigast skall fastställas. Däremot saknar det betydelse att hyra
i vissa fall kan fastställas redan innan den förändring inträtt som föranleder
att hyra skall finnas fastställd för en lägenhet.

Med den nu föreslagna lösningen biir det i huvudsak endast övergångsvis
som de nu gällande grunderna blir tillämpliga vid fastställande av hyra.
Med hänsyn härtill torde det vara lämpligt att ta upp regeln under punkt 5
i övergångsbestämmelserna i överensstämmelse med vad som har skett beträffande
motsvarande bestämmelse i det remitterade törslaget. Bestämmelserna
i 3 § första stycket torde böra ges samma utformning som i det remitterade
förslaget.

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

Lagrådet uppehåller sig utförligt vid det förslag till ändring i 3 § andra
stycket hyresregleringslagen som syftar till att ge visst utrymme för höjning
av lägenhets bashyra på grund av underhållsarbete. I allt väsentligt
synes lagrådet biträda de synpunkter på vilka det remitterade förslaget är
grundat. I åtminstone ett avseende föreslår dock lagrådet en ändring i sak.
Därjämte förordas en annan lagteknisk lösning än den som tas upp i det
remitterade förslaget.

Den ändring i sak som lagrådet föreslår går ut på att bashyran för en
lägenhet skall kunna höjas på grund av underhållsarbeten även när arbetet
utförts före utgången av år 1968. Lagrådet uttalar att den hyresvärd,
som trots att grundhyran jämte generella tillägg ej gett full gottgörelse
för underhållsskyldigheten genom att avstå från normal avkastning
på sitt i fastigheten insatta kapital eller genom att tillskjuta medel
hållit fastigheten i fullgott skick, bör vara berättigad till höjning av bashyran
redan i samband med att den nya lagstiftningen blir tillämplig. Detta
synes innebära att det för varje fastighet som vid lagens ikraftträdande
befinner sig »i fullgott skick» — varmed knappast torde kunna avses mera
än att den enskilda lägenheten är i sådant skick som hyresgästen då äger
kräva — skulle föreligga en rätt för fastighetsägaren att 1''å prövat huruvida
lägenhetens bashyra innefattar full gottgörelse för den underhållsskyldighet
som åvilar honom enligt avtalet. Såvitt jag kan se skulle denna prövningsrätt
gälla det alldeles övervägande antalet lägenheter som efter utgången av
år 1968 kommer att omfattas av hyrespriskontrollen. Enligt min mening
strider en ordning som kan leda till en så allmän omprövning av utgående
hyror mot de förutsättningar som jag har ansett böra gälla för reformen av
hyreslagstiftningen, nämligen att någon ändring av den allmänna hyresnivån
i det befintliga fastighetsbeståndet nu i princip inte bör ske. Därtill
kommer att den föreslagna prövningsrätten sannolikt skulle ställa krav på
organisationen för behandling av hyresregleringsärenden som knappast är
möjliga att tillgodose. I sammanhanget måste hållas i minnet att förutsättningarna
för att i eu sådan situation träffa avtal med hyresgästen om höjning
av bashyran torde vara väsentligt sämre än när det är fråga om underhållsarbeten
som utförs efter lagens ikraftträdande. Jag kan på grund
av vad sålunda anförts inte biträda det av lagrådet förordade förslaget.

När det gäller den lagtekniska utformningen av ändringsförslaget framhåller
lagrådet att regeln om den justering av bashyran som förslaget
öppnar möjlighet till är av övergångsnatur. Om regeln inte tas upp bland
övergångsbestämmelserna, bör den dock utformas på sådant sätt att jämkningens
engångskaraktär kommer till uttryck i lagtexten. Jag kan i och
för sig hålla med om att detta synsätt kan vara berättigat i fråga om sådana
underhållsarbeten som lagrådet huvudsakligen uppehåller sig vid.
Dessa karakteriseras av att det åligger hyresvärden enligt lag eller avtal
att utföra arbetet för att lägenheten skall vara i det skick som hyres -

112 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

gästen äger kräva. Ändringsförslaget syftar emellertid på fastighetsunderhåll
i betydligt vidsträcktare bemärkelse. Underhållsarbete kan mycket väl
vara av den karaktären att det höjer lägenhetens värde utan att hyresgästen
kan göra anspråk på att arbetet utförs. Det kan också vara fråga
om fastighetsunderhåll som inte ökar den enskilda lägenhetens värde, såsom
upprustning av fastighetens tak, fasader, rörsystem eller liknande. En
höjning av basliyran på grund av underhållsarbete av nu antytt slag kan
komma i fråga när som helst under hyresregleringslagens giltighetstid.
Åtminstone i detta avseende är regeln inte av övergångsnatur. En annan
sak är att höjningen har engångskaraktär, men i delta avseende skiljer
den sig knappast från en bashyreshöjning på grund av ombyggnads- eller
ändringsarbete. Med hänvisning till vad som nu har anförts kan jag inte
se någon vinning i att utforma lagförslaget på sådant sätt att hyreshöjningens
engångskaraktär framhävs på annat sätt än som redan skett i det
remitterade förslaget.

Lagrådet framhåller även att ombyggnads- och ändringsarbeten, å ena
sidan, samt underhållsarbeten, å andra sidan, är artskilda till sin natur.
Vägande erinringar kan därför enligt lagrådets mening riktas mot att
bestämmelserna angående dessa arbeten sammankopplas. Detta är självfallet
riktigt så till vida att det endast beträffande underhållsarbeten kommer
i fiåga att ta hänsyn till att den gällande bashyran kan inrymma viss
kompensation för kostnaden för arbetets utförande. Andra skäl talar emellertid
för att samordna reglerna. Sålunda är det ofta mycket svårt att dra
gränsen mellan arbeten av de skilda slagen. Det kan därför ha vissa fördelar
att lagtekniskt behandla allt förbättringsarbete som en enhet. Den
av lagrådet föreslagna utformningen skulle inte heller förenkla lagtexten.
Det bör tillfogas att den av lagrådet förordade lagtexten knappast torde
täcka vad som åsyftas med det remitterade förslaget. Vissa kompletteringar
torde vara behövliga, bl. a. för att rätten till bashyreshöjning skall
omfatta även det rena fastighetsunderhållet. Mot bakgrund härav anser
jag att det remitterade förslaget bör vidhållas. Detta innebär att inte heller
vissa andra ändringsförslag, som föranleds av lagrådets förslag till utformning
av bestämmelserna angående underhållsarbete, kan godtas.

Andra stycket i gällande lydelse innehåller bestämmelser om att hyresnämnden
får ändra grundhyran bl. a. om hyran för lägenheten den 1
januari 1942 avsevärt avvek från hyran för jämförliga lägenheter. Dessa
bestämmelser saknar motsvarighet i det remitterade förslaget. Lagrådet
instämmer i mitt uttalande att bestämmelserna nu torde ha ringa praktisk
betydelse men anser dock att visst behov alltjämt torde kvarstå. Därvid
pekar lagrådet särskilt på att ett före år 1942 avtalat hyresbelopp, som
av särskilda skäl satts avsevärt lägre än som motsvarar hyran för jämförliga
lägenheter, fortfarande kan gälla och att det skulle kunna vara
stötande om hyran i sådant fall inte kunde höjas. Jag vill inte motsätta

113

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

mig att en möjlighet till bashyreshöjning medges för antydda situationer.
Regeln därom bör placeras bland övergångsbestämmelserna under punkt 5.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,
kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare redaktionella
jämkningar hör dessutom vidtas.

Administrationen av de statliga hyresnämnderna m. in.

Statskontoret. I en promemoria den 30 september 1967 har statskontoret
lämnat förslag till organisation av de nya hyresnämnderna. Till grund för
förslaget ligger en undersökning av tidsåtgången vid behandling av ärenden
vid de nuvarande kommunala hyresnämnderna och eu uppskattning av det
antal ärenden som beräknas belasta den nya nämndorganisationen. Med
ledning härav har beräknats storleken av den arbetskraft som kan behövas.
Statskontoret framhåller att det inte bör inrättas en fast organisation som
redan från början eller efter ett ganska kortvarigt stabiliseringsskede på
bostadsmarknaden kan löpa risk att inte få full sysselsättning. Det ligger
emellertid i det allmännas och parternas intresse att hindra uppkomsten av
stor ärendebalans med åtföljande långa väntetider. En lösning av dessa problem
synes kunna åstadkommas genom att det inrättas sammanlagt 19 hyresnämnder,
en del gemensamma för två län. Det bör finnas minst en heltidsanställd
ordförande vid varje nämnd. Alla nämnderna avses få ett kansli,
vid vilket det skall finnas biträdespersonal. Vid de största kanslierna skall
dessutom tjänstgöra sekreterare och expeditionsvakter. Det bör inrättas 22
ordinarie och 22 extra ordförandetjänster, 7 sekreterareänster, 75 biträdestjänster
och 4 expeditionsvaktstjänster. Vid nio nämnder kommer enligt
förslaget att finnas en ordförandetjänst. Ordförandetjänsterna blir två vid sju
nämnder, fem vid en nämnd, sex vid en nämnd och tio vid en nämnd. Vid
de minsta nämnderna föreslås personalen uppgå till sammanlagt endast en
ordförande och ett och ett halvt biträde. Nämnderna bör administrativt och,
när så är lämpligt, lokalmässigt knytas till länsstyrelse. Statskontoret utgår
från att ordförandena i hyresnämnderna rekryteras från domarkåren och
finner det önskvärt att ett smidigt samarbete äger rum mellan nämnderna
och hovrätterna, bl. a. när det gäller att skaffa vikarier för ordförandena.

Kostnaderna för löner och arvoden till personal och intresserepresentanter
i hyresnämnderna uppskattar statskontoret till 4 milj. kr. för första
halvåret 1969. Därvid förutsätts att den föreslagna personalorganisationen
pyggs ut redan fr. o. m. den 1 januari 1969. För omkostnader under första
halvåret 1969 beräknar statskontoret 1 064 000 kr.

Departementschefen. Det är svårt att bedöma arbetsbördan för de nya
hyresnämnderna. Ett förslag till organisation måste därför i stor utsträck -

114

Kungl. Maj. ts proposition nr 91 år 1968

ning bygga på antaganden om den väntade arbetsvolymen. Vidare måste
beaktas å ena sidan att hyresnämndsorganisationen måste ges en sådan styrka
redan från början att ärendena kan avgöras snabbt och ärendebalanser
förhindras och å andra sidan att organisationen inte bör låsas i så fasta
former att ändringar inte kan genomföras smidigt vid en minskad arbetsvolym.
Sedan statskontoret avgav sitt förslag om administration och organisation
av de statliga hyresnämnderna, har vissa ändrade förutsättningar
för arbetet vid dessa inträtt. De nya förutsättningarna torde dock inte medföra
någon större förändring i förhållande till den arbetsmängd som statskontoret
har beräknat. Jag godtar därför i huvudsak statskontorets förslag
om antalet tjänster inom den nya organisationen.

Varje län skall i princip ha en hyresnämnd. Detta hindrar ej att flera
nämnder får gemensamt kansli. Om 19 kanslier inrättas i enlighet med
statskontorets förslag, får ett antal av dessa så liten personalstyrka att
stora svårigheter uppkommer vid arbetstoppar och ledigheter. Jag anser
därför lämpligt att kanslierna görs så stora att antalet ordförande blir minst
två vid varje kansli. I de fall reseavstånden därigenom skulle bli alltför stora
måste dock kanslierna göras mindre. Sammanträde med hyresnämnd kommer
ofta att hållas i den ort där lägenheten finns. För att underlätta för
allmänheten att ge in handlingar till hyresnämnd bör det kunna föreskrivas
att myndighet på annan större ort än den där hyresnämnden har sitt
kansli skall lämna ut erforderliga blanketter i hyresnämndsärenden, ta
emot handlingar till hyresnämnden och i övrigt stå allmänheten till tjänst
med upplysningar. Närmare föreskrifter härom och om antalet kanslier och
deras belägenhet bör meddelas av Kungl. Maj :t eller myndighet som Kungl.
Maj :t bestämmer.

Det är troligt att nämnderna blir olika belastade under skilda tider på året,
beroende på bl. a. att hyresavtalen i allmänhet löper ut vid några få bestämda
tidpunkter under året. Vikten av att ärendena avgörs snabbt kan föra
med sig behov att förstärka nämndkanslierna tillfälligt. Därvid kan det
vara lämpligt att anlita personal från domstolsväsendet som kan beviljas
tjänstledighet. Å andra sidan kan arbetsbrist komma att råda under vissa
tider på året. Personalen vid hyresnämnderna bör därför kunna åläggas
skyldighet att tjänstgöra också vid domstol i det hovrättsområde, inom vilket
hyresnämndens kansli än beläget. Sådan tjänstgöring kan bli till nytta
för det i dag hårt belastade domstolsväsendet.

Hovrätterna har en organisation för ledning av häradsrätterna, rådhusrätterna
och vattendomstolarna. Den anknytning som hyresnämnderna
kommer att få till domstolsväsendet i bl. a. personalhänseende medför att
administrationen av nämnderna bör skötas av hovrätterna. Jag förordar
dock, efter samråd med chefen för inrikesdepartementet, att en del centrala
administrativa uppgifter skall ankomma på statens hyresråd, exempelvis
viss inspektion av de nya nämndernas verksamhet, sammanställning och

115

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

distribution av material för beslutsunderlag och meddelande av råd och anvisningar
angående arbetsrutiner. Sammanlagt fyra nya tjänster bör tillföras
statens hyresråd i anledning av hyresrådets ökade uppgifter. De! ökade
anslagsbehov som kan uppkomma under budgetåret 1968/69 torde få tillgodoses
genom bemyndigande från Kungl. Maj :t för hyresrådet att ytterligare
belasta anslaget Statens Hyresråd: Avlöningar, vilket anslag i riksstaten
är upptaget förslagsvis.

Jag förordar att 22 ordinarie tjänster inrättas för ordförande i hyresnämnd
och beräknar medel för ytterligare 22 extra ordförandetjänster, 75
bitädestjänster och 5 expeditionsvakttjänster. Vidare beräknar jag medel
för extra personal och för arvoden åt intresserepresentanterna i nämnderna.
Tjänsterna bör tillföras organisationen efter hand som arbetsbördan påkallar
det. Eftersom visst förberedelsearbete behöver göras av tjänstemän inom
hyresnämndsorganisationen redan under andra halvåret 1968, bör erforderligt
antal tjänster få tillsättas tidigare än fr. o. m. den 1 januari 1969.

På de största orterna finns f. n. i allmänhet vissa heltidsanställda tjänstemän
vid de kommunala hyresnämndernas kanslier. Dessa tjänstemäns erfarenhet
bör tas till vara inom den statliga hyresnämndsorganisationen, om
de skulle vilja tjänstgöra vid de nya nämndernas kanslier.

Anställnings- och arbetsvillkor för personalen är eu förhandlingsfråga.
Jag avser att ge avtalsverket det förhandlingsuppdrag som betingas av vad
jag har föreslagit i det föregående.

Jag beräknar kostnaderna under första halvåret 1969 för löner m. m. till
tjänstemännen inom hyresnämndsorganisationen till 2 844 000 kr. och för
arvoden till intresserepresentanterna till 1 416 000 kr. För omkostnader för
hyresnämnderna under första halvåret 1969 beräknar jag i enlighet med
statskontorets förslag 1 075 000 kr. Av detta belopp avser 10 000 kr. sjukvård
m. m., 230 000 kr. reseersättningar och 835 000 kr. expenser, därav
225 000 kr. för engångsutgifter i samband med att nämnderna inrättas. För
kostnaderna för hyresnämnderna bör anvisas nya anslag för budgetåret
1968/69 under andra huvudtiteln. Anslagen bör kallas Hyresnämnderna:
Avlöningar och Hyresnämnderna: Omkostnader.

Hemställan

Under åberopande av vad jag har anfört i det föregående hemställer jag,
att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att
dels antaga förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr
429) om hgresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av
lagen,

116

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

2) lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december
1956 (nr 567 med vissa bestämmelser, som skola iakttagas
sedan hyresregleringen upphört,

3) lag angående ändring i lagen den li juni 1907 (nr 36
s.l) om nyttjanderätt till fast egendom,

4) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni
1928 (nr 253) om kollektivavtal.

5) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken,

6) lag om hyresnämnder,

dels godkänna de grunder för den statliga hyresnämndsorganisationen
som har angivits i det föregående,

bemyndiga Kungl. Maj :t att inrätta 22 ordinarie tjänster
för ordförande i hyresnämnd,

till Hyresnämnderna: Avlöningar för budgetåret 1968/69
anvisa ett förslagsanslag av 4 260 000 kr.,

till Hyresnämnderna: Omkostnader för budgetåret 1968/
69 anvisa ett förslagsanslag av 1 075 000 kr.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta
protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Bihang A

Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag angående
ändring i vissa delar av lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,
m. m.; given Stockholms slott den 6 september 1967.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Under Hans Maj :ts

Min allernådigste Konungs och Herres frånvaro,
enligt Dess nådiga beslut:

BERTIL

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att hyresregleringen avvecklas och ersätts med
avtalsfrihet mellan hyresvärd och hyresgäst inom ramen för den permanenta
hyreslagstiftningen. Denna, som ingår som 3 kap. i lagen om nyttjanderätt
till fast egendom, föreslås ändrad i många hänseenden.

1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Lagförslaget innefattar direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst,
dvs. hyresgästen ges rätt till förlängning av hyresavtalet, om ej någon
viss i lagen angiven situation föreligger. Besittningsskyddet skall inte kunna
sältas1 ur spel genom obilliga hyreskrav. Om hyresvärden fordrar höjd
hyra för att gä med på förlängning av hyresavtalet, skall den begärda
hyrans skälighet kunna prövas av myndighet. På orter med mera påtaglig
bostadsbrist skall dessutom den s. k. förstagångshyran, dvs. i princip
den hyra som första gången avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst, kunna
underkastas myndighets prövning. För lägenheter på sådana orter skapas
också en spärr mot hyror som är för höga i jämförelse med självkostnadshyrorna
i nyproduktionen.

Frågan om besittningsskydd för lokalhyresgäst löses i lagförslaget på
det sättet att sådan hyresgäst tillförsäkras ett indirekt besittningsskydd,
dvs. eu rätt till ersättning för förlust om hyresavtalet sägs upp utan befogad
anledning.

Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär lagförslaget att en hyresnämnd
skall inrättas för i princip varje län. Avsikten är att i nämnden
skall ingå representanter för fastighetsägare och hyresgäster. Nämnden får
till uppgift i första hand att medla i uppkommande tvister. I tvister om bl. a.
rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättningen skall nämnden
avgöra tvisten, om förlikning inte kan nås. Part som är missnöjd med
nämndens beslut får inom viss tid klandra beslutet genom att väcka talan
vid domstol. Domstolsprövningen i alla hyrestvister föreslås i första instans
ske vid i princip endast en underrätt i varje län. Betydande begränsningar
i fullföljdsrätten föreslås.

Lagförslaget innebär en översyn även i övrigt av hyreslagens bestämmelser.
Bl. a. föreslås lagfäst bytesrätt beträffande bostadslägenheter i orter
med mera påtaglig bostadsbrist. Bestämmelserna om hyresvärdens skyldighet
att underhålla lägenheten under hyrestiden utökas med regler som
direkt tar sikte på det löpande underhållet av lägenheter som hyrts för
att användas som bostad. Också reglerna om överlåtelse av hyresrätt och
upplåtelse av lägenhet i andra hand ändras i viktiga hänseenden.

Enligt förslaget skall hyresregleringen avvecklas för hela landet vid utgången
av år 1968 och den nya hyreslagen träda i kraft den 1 januari
1969. Den hyra som gäller vid utgången av år 1968 skall dock tillämpas
under den löpande hyresperioden. Särskilda övergångsregler föreslås gälla
för bostadslägenheter i orter med mera påtaglig bostadsbrist. Reglerna innebär
att hyrorna får anpassas till liyresläget för likvärdiga lägenheter
successivt under en övergångstid.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 1 kap. 3 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

1 KAP.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett
förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller
inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28 § och 3 kap. 29 §
därom stadgas.

Varder fastigheten---nyttjanderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens bestånd eller nyttjanderätten jämlikt
2 kap. 28 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt mot honom eller på grund av
inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är stadgat, nyttjanderätten
skall fortfarande gälla. År nyttjanderätt, enligt vad nu sagts, gällande mot
återköparen på grund av dennes utfästelse eller till följd av att han själv
är upplåtare eller tidigare förvärvat fastigheten med förbehåll om nyttjanderättens
bestånd, vare så ansett som hade åtcrköpet skett med sådant
förbehåll.

3 KAP.

Om hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939: 364.

Kangl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet tilllämpning
på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre
omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §■

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Hyrestid och uppsägning

3 §■

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

4 §•

Kiingl. Maj. ts proposition nr 74/ år 1967

uppsägningen. Beror hyresförhållandet av annan anställning än som avses
i 46 § första stycket 7, har hyresgästen alltid rätt till en uppsägningstid
av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §■

Är hyrestiden längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden för
nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda avtalet
sedan denna tid gått ut, får han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före hyrestidens utgång,
får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet. Avtalet upphör
att gälla en månad efter uppsägningen. Har bostadslägenhet hyrts av
makar gemensamt och avlider den ena av makarna, tillkommer den rätt
som nu angivits dödsboet och den efterlevande maken i förening.

6 §■

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—14 eller 16—19 §, upphör
det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat
följer av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger
hyresvärd eller hyresgäst rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna
i 3 § andra stycket och 4 § andra stycket om uppsägningstid och tid för
avtals upphörande motsvarande tillämpning, om ej annat föreskrivits.
Sker uppsägning innan hyresgästen tillträtt lägenheten, upphör avtalet
dock genast att gälla.

7 §.

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avträdas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde i stället
ske nästa söckendag.

Bestämmelserna i första och andra styckena gäller ej, om annat avtalats.

8 §•

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen
sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. EU
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där.
Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas
i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu
angivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej "känt
hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som äger mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes
Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande att hyresförhållande skall upphöra och
ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning när delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

På tillträdesdagen skall hyresvärden, om ej annal avtalats, tillhandahålla
lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten
är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

10 §.

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Är
hyresvärden vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning
för skada.

11 §■

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tillträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För den

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 7

tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges i
9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttj anderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet
ej vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning.

13 §.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

14 §.

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja
lägenheten eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada,
om hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §, om ej annat avtalats eller följer av andra stycket.

16 §.

Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

Delsamma gäller, om myndighet under hyrestiden meddelar beslut som
avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning
till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter
utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra
sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat
arbete som särskilt anges i avtalet.

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes halsa att använda lägenheten och avhjälper hyresvärden
ej bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast
sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet soin omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra som belöper på annan kalendermånad än den
första betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
träffats om tidigare förfallodag.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utom riket, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom riket anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs
av bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den kostnad
för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för ränta
på beloppet.

Har hyresgästen sålunda nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden
icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröj ligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar
sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma
in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av
hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden
meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada
eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden
utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig för
skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist äger
motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

25 §.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra får icke införas i lägenheten.

26 §.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
låta utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hyresgästens
medgivande utföras under sista månaden av hyresförhållandets
bestånd. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen
inom en vecka från det att han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet
till upphörande på den fardag som inträffar närmast efter sex månader
från uppsägningen. Sådant arbete får icke utan hyresgästens medgivande
påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna
i detta stycke gäller ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra
åt hyresgästen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som
föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fasligheLen, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 § äger
därvid motsvarande tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
när denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om
handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om
handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen

28 §.

År pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad,
har hyresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet får
dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
för hyresvärden att sådan säkerhet ställes och det icke är obilligt mot
hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

2 kap. 29 § äger mosvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det att hyresgästen
fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran
hos den förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa
uppgörelse med den förre ägaren, om ej den nye ägaren hade kännedom
om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

30 §.

31 §.

Försätts hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 § motsvarande
tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen
skyldig att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande

12 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen
etter det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

..11Upps.ages avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

överlåtelse av hyresrätten
32 §''

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om ej annat följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det att samtycke begärdes, får hyresgästen uppsaga
hyresavtalet.

33 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas som gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, tillagts maken genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad,
hemskillnad, äktenskapsskillnad, äktenskapets återgång eller hyresgästens
död, får maken träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Sådan rätt tillkommer
även efterlevande make som är ensam arvinge efter hyresgästen.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts
hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans dödsbo
ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar jämte
hyresgästen eller hans dödsbo för sadana förpliktelser enligt avtalet som
hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till sådan dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 §-

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla bostad i annan
under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen
har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom
byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas
endast om synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

36 §.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda
den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får
överlåta hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas,
om hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes. Om hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd
dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Om hyresgästen med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av
hyresnämnden överlåter hyresrätten, är han fri från de skyldigheter som
hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat villkor
fogas till samtycket eller tillståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsent, om ej annat avtalas med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke i andra hand upplåta
lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i 40 §.

40 §.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande
42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet,

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen,

2. om hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger
honom enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse utan dröjsmål,

4. om lägenheten användes i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke
på tillsägelse vidtager rättelse utan dröjsmål,

5. om hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller
lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten.

7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej
kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver
hans åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig
vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger
hyresgästen till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen icke därefter skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke
under 3 tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten,
om hyran senast tolfte söckendagen från uppsägningen betalas på
sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort vad
som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det att hyresrätten förverkades.

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för upplåtelse av bostadslägenhet, om
ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
är överenskommelsen gällande. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet
varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast
om den godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten
hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller
överenskommelsen mot honom endast om han godtagit den.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att upphöra på någon av dessa
grunder,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
hyresavtalet skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens
genomförande samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal
verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom
lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställning,
om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga
över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen
har upphört,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest
är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder
endast en del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av vad som
sagts tidigare i paragrafen rätt till sådan förlängning.

47 §>

Har lägenheten hyrts av flera gemensamt och har de på grund av uppsägning,
som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast en av dem, ej gemensamt rätt till förlängning av
hyresavtalet, är medhyresgäst berättigad till förlängning, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad som sagts nu gäller
ej när hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet på någon av dessa grunder. Är
medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett att
hyresgästerna ej gemensamt har rätt till förlängning av avtalet, har han
den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan grund
än dröjsmål med betalning av hyra. Detta gäller också när hyresvärden
bringar hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller vidtager annan åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Vad
som sagts nu gäller också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra
på grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den
hyra som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran
utgå med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den
väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Annat av hyresvärden uppställt villkor skall gälla, om det ej
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om ej annan hyres-
eller uppsägningstid av särskild anledning är lämpligare. I den män
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall samma villkor som förut gälla.

Träffas vid förlängning av hyresavtal överenskommelse om hyran eller
annat villkor, gäller överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena.

49 §.

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

till hyresnämnden. Meddelandet skall lämnas i den ordning som enligt 8 §
gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten, till dess frågan är
slutligt avgjord. För tid som hyresgästen sålunda kvarbor i lägenheten
skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga
hyresvillkoren för samma tid blir bestämda.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får i beslutet
eller domen skäligt uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det. Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden uppsagt avtalet att
upphöra på någon av dessa grunder eller är rätten till förlängning förfallen,
får på begäran av hyresgästen uppskov dock medges endast om hyresvärden
samtycker till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för bostadslägenhet
som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat

Kungl. Maj. ts proposition, nr lbl år 1967

längre än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke
lägenhet som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för upplåtelse av annan lägenhet än
bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio månader i
följd,

2. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller förhållande som avses i 28 § föreligger.

57 §.

1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att det icke skäligen
kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

58 §.

Kungl. Maj. ts proposition nr JM år 1967

har hyresvärden att inom tre veckor från det att meddelandet lämnades
underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som
avses i 57 §.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning.

59 §.

Medges uppskov enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av hyresgästen,
om hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning eller sådan
skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden
att utge förskott i avräkning på den ersättning som kan komma att
bestämmas.

Särskilda bestämmelser
61 §.

62 §.

Beror fråga om förlängning av hyresavtal på prövning av rätten, får
denna, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke in -

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

trätt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden som avses i 10 eller 58 § avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller beträffande
sådant meddelande från hyresgästen som avses i 11, 14, 19, 24 eller
33 §. I fall siom avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Skulle tillämpning av hyresvillkor uppenbarligen strida mot god sed i
hyresförhållanden eller eljest vara otillbörlig, får villkoret jämkas eller
lämnas utan avseende.

65 §.

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de närmaste
sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av hyresgästen
tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom som enligt
65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock ej kvarhållas.

67 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst att framtida tvist med anledning
av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gällande
i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,
nedsättning av förstagångshyra, fastställande av hyresvillkor eller
ersättning enligt 57 eller 58 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelse meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock icke
hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma
den tid inom vilken skiljemannaåtgärden skall vara avslutad kortare
än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

68 §.

Kungl. Maj.ts proposition nr U1 år 1967 21

47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
sasom huvudorganisation.

Förfarandet i hyrestvister

69 §-

I varje län skall finnas en hyresnämnd. Konungen äger dock bestämma,
att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för hyresnämnd.

70 §‘

71 §•

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning och
ej heller rör kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där
fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den rör
kollektivavtal, av arbetsdomstolen och i annat fall av domstol som nyss
nämnts.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34 36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor och ej heller

mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves
lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande,
om icke annat följer av vad som sägs nedan.

3. Bestämmelserna i 3 kap. 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—59 och 61 §§ skall
från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas även på avtal som
slutits dessförinnan. De närmare föreskrifter som behövs för att de nya bestämmelserna
skall kunna vinna tillämpning meddelas av Konungen.

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

5. Lagen skall från och med den 1 januari 1974 tillämpas på hyresavtal
som slutits före lagens ikraftträdande och som alltjämt gäller nämnda dag.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits
dessförinnan, äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets
och efterlevande makes rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt
ställe samt makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller
skifte tillagts honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före lagens ikraftträdande,
skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken hyresvärd eller
hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk på grund av
hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 3 kap. 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna,
Sölna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Västerhaninge,
österhaninge och österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,
Lerum, Mölndal, Nödinge, Partilie och Kåda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet i annan ort,
om förordnande enligt 3 kap. 54 § gäller för den orten.

Understiger den hyra som utgår vid hyrestidens slut hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet äi likvärdiga, är hyresgästen icke skyldig
att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel av
skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens
storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra vid övergångstidens
slut är anpassad till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Hyrestvist, vari talan väckts före denna lags ikraftträdande, skall behandlas
enligt äldre lag.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i denna lag, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering in. m.,
vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med den 30
juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december 1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari
1968 uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, får framställning
som avses i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyresvärden
icke före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej
önskar låta hyresgästen kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden
lämnat hyresgästen sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande som avses i
8 a § femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni
1968, får framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 januari
1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter
den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m.
fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse
och överlåtelse av bostadsrätt m. m., vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 674) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Härigenom förordnas, att lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall
för hyresgäst till nytt hyresavtal, vilken enligt lag den 16 december 1966
(nr 675) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1968.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december
1966 (nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1969.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 1928 om kollektivavtal1
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Avtal mellan------ock gällande.

Såsom arbetare------enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal-------lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning,

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945:158.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

äger avtalet i denna del verkan som
kollektivavtal endast i den mån det
gäller fråga som avses i 3 kap. 33—
35, 40, 46—55 eller 67 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och under
förutsättning att det på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i------deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken1 skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

10 KAP.

Ligger fastigheten

§•

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt
till servitut eller annan särskild rätt
till egendomen eller om besittning
av egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är.
Lag samma vare, om tvisten rör
skyldighet för ägare eller innehavare
av egendomen att fullgöra något,
som åligger honom i denna egenskap,
eller, då nyttjanderätt eller annan
särskild rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt. Vad som sägs i
denna paragraf gäller dock ej hyrestvist.

huvuddelen ligger.

Senaste lydelse av 10 kap. IV § se 1963:257.

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

(Nuvarande lydelse)

17 §.

(Föreslagen lydelse)

Ej vare-----— ---—

4. tvist, som avses i 9 eller 10 §
eller eljest enligt lag skall upptagas
av domstol, som där sägs, om tvisten
väckes vid annan domstol;

5. äktenskapsmål;

Ej heller —---

Yrkande om--

- annan domstol;

4. hyrestvist eller tvist, som avses
i 9 eller 10 § eller eljest enligt lag
skall upptagas av domstol, som där
sägs, om tvisten väckes vid annan
domstol;

av domstol.

— i 13 §.

samma fordran.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten i statsrådet på Stockholms
slott den 17 mars 1967.

N ärvarande:

Statsråden Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson,
Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson,
Odhnoff, Wickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om ny hyreslagstiftning
och anför.

Inledning

Den nuvarande hyreslagen, som ingår som 3 kap. i lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), innehåller de allmänna
och grundläggande rättsreglerna om hyresförhållande. Vid sidan av
hyreslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m.
(hyresregleringslagen). I denna lag finns huvudsakligen bestämmelser om
reglering av hyrans storlek och om besittningsskydd genom tvångsförlängning
av hyresavtal. Lagen gällde ursprungligen t. o. m. den 30 september
1943 men giltighetstiden har successivt förlängts, senast genom lag den
16 december 1966 (nr 673) för tiden t. o. m. den 30 juni 1968.

Genom ändringar i hyresregleringslagen under senare delen av 1950-talet
har Kungl. Maj :t getts befogenhet att upphäva hyresregleringen i ort eller
del av ort samt att bestämma att regleringen i ort, där den gäller, skall avse
endast visst slag av lägenheter. Som följd härav har hyresregleringen
avvecklats i etapper såväl regionalt som kategorimässigt.

I fråga om hyresförhållanden som inte är underkastade hyresregleringslagens
bestämmelser gäller med vissa undantag i stället lagen den 7 december
1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal
(besittningsskyddslagen). Denna lag, som är att anse som provisorisk, innehåller
regler om besittningsskydd och bestämmande av hyresvillkoren i
nytt hyresavtal.

I samband med att den successiva avvecklingen av hyresregleringen påbörjades
bemyndigades chefen för justitiedepartementet den 15 mars 1957

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

att tillkalla sakkunniga för att göra en översyn av hyreslagen. Huvudsyftet
med utredningsarbetet skulle enligt direktiven vara att i hyreslagen
föra in bestämmelser, vilka skulle bereda hyresgästen ett effektivt besittningsskydd
även efter hyresregleringens avveckling. De sakkunniga1, som
antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 betänkandet
»Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47).

Betänkandets regler om besittningsskydd är olika utformade för olika
slag av hyresgäster. Inom bostadssektorn har skyddet formen av en rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Beträffande övriga lägenheter är skyddet
utformat som en rätt till ekonomisk ersättning. Hyreslagskommittén säger
sig vid sitt ställningstagande ha haft i sikte marknadslägen som kan betecknas
som någorlunda normala. Dit hänför kommittén även lägen med en
viss mera måttlig lägenhetsbrist. Förslaget bygger därför på att hyresregleringen
skall behållas även efter den nya hyreslagens ikraftträdande, i den
mån förhållandena på hyresmarknaden motiverar detta. I förslaget behandlas
också en annan central fråga på hyresrättens område, nämligen hyresgästens
rätt att överlåta hyresrätten och att upplåta lägenheten i andra
hand. I övrigt innebär förslaget väsentligen en lagteknisk översyn av bestämmelserna
i hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 1. Efter remiss avgavs utlåtanden över betänkandet
av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU 1966: 14
s. 75).

Genom beslut den 26 april 1963 bemyndigade Kungl. Maj: t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla högst fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen.
I direktiven uttalades bl. a. att i fråga om såväl besittningsskyddet
som hyressättningen förutsättningar syntes föreligga att skapa
i betydande avseenden överensstämmande bestämmelser för orter med
lägenhetsbrist och orter med en i huvudsak balanserad hyresmarknad men
att det kunde bli erforderligt att i viss utsträckning ha särskilda regler för
orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vidare anfördes att det borde övervägas
om inte lagstiftningen på förevarande område kunde samordnas i en reviderad
permanent hyreslag.

De sakkunniga2, som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav
i juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966:14). I betänkandet
framläggs förslag till en ny allmän hyreslag. Förslaget syftar till att
ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där i princip hyresgäst
i bostadslägenhet får ett direkt besittningsskydd som kompletteras

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmännen
Henning Gustafsson, Sven Persson och Yngve Holmberg, direktören Hans Wiman och advokaten
Gösta Järtelius. Sedan Gustafsson på därom gjord framställning entledigats från uppdraget,
tillkallades den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.

* Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktören
i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer
och riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik
Svensson.

Kiingl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

med vissa hyresspärrar och där besittningsskyddet för hyresgäst i andra
lägenheter, dvs. lokaler, upprätthålls genom ersättningsregler. Hyresreglerings-
och besittningsskyddslagarna ersätts enligt förslaget av bestämmelser
i den nya hyreslagen. Förslaget innefattar även i övrigt en översyn av
den nu gällande hyreslagen. Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 2.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av Svea hovrätt,
hovrätten för Nedre Norrland, socialstyrelsen, byggnadsstyrelsen, statskontoret,
bankinspektionen, försäkringsinspektionen, kommerskollegium, ordföranden
i arbetsdomstolen, arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen,
statens hyresråd, statens tjänstebostadsnämnd, statens personalbostadsdelegation,
överståthållarämbetet (ÖÄ), länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala,
Södermanlands, Östergötlands, Kronobergs, Malmöhus, Örebro, Gävleborgs,
Jämtlands och Norrbottens län, Stockholms rådhusrätt, Göteborgs
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, lagberedningen (såvitt avser konkursoch
utsökningsrättsliga frågor), expropriationsutredningen, domstolskommittén,
bostadsrättskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén,
Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
Svenska landstingsförbundet, stadskollegiet i Göteborg, Sveriges fastighetsägareförbund,
Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas
riksförbund, Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund
(HSB), Svenska riksbyggen, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation,
Sveriges industriförbund, Svensk industriförening, Sveriges hantverksoch
industriorganisation, Sveriges köpmannaförbund, Sveriges grossistförbund,
Kooperativa förbundet (KF), Svenska företagares riksförbund, Landsorganisationen
i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO),
Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sveriges akademikers centralorganisation
(SACO), Föreningen Sveriges häradshövdingar (häradshövdingeföreningen),
Föreningen Sveriges stadsdomare (stadsdomareföreningen), Sveriges
advokatsamfund, Svenska bankföreningen, Svenska försäkringsbolags
riksförbund, Industriens bostadsförening och Skogs- och lantarbetsgivareföreningen.
Yttrande har även inkommit från Sveriges biografägareförbund.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden från nio handelskamrar,
nämligen Stockholms, Göteborgs, Skånes, Östergötlands och Södermanlands,
Västergötlands och Norra Hallands handelskammare, handelskammaren
för Värmlands län, Dalslands och Bohuslän, handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län, handelskammaren för Gävleborgs län, Uppland
och Dalarna samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare.
Vidare har yttranden överlämnats av ÖÄ från stadskollegiet i Stockholm,
av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Nacka,
Norrtälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från sammanläggningsdelegerade
i Uppsala, drätselkammaren i Enköping, Uppsala

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fastighetsägareförening och Upplands hyresgästförening, av länsstyrelsen i
Södermanlands län från stadsfullmäktige i Eskilstuna och Strängnäs, drätselkamrarna
i Katrineholm och Oxelösund samt sammanläggningsdelegerade
i Nyköping/Svärta, av länsstyrelsen i Östergötlands län från drätselkamrarna
i Linköping, Motala och Norrköping, av länsstyrelsen i Kronobergs
län från drätselkamrarna i Ljungby och Växjö, av länsstyrelsen i
Malmöhus län från stadskollegiet i Hälsingborg, drätselkamrarna i Eslöv,
Malmö och Trelleborg samt länsarkitekten, av länsstyrelsen i Örebro län
från drätselkamrarna i Karlskoga och Örebro, av länsstyrelsen i Gävleborgs
län från drätselkamrarna i Gävle och Sandviken, av länsstyrelsen i Jämtlands
län från drätselkammaren i Östersund samt av länsstyrelsen i Norrbottens
län från drätselkamrarna i Boden, Haparanda, Kiruna, Luleå och
Piteå. LO har överlämnat yttrande från Svenska byggnadsarbetareförbundet
samt SACO yttranden från Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkarförbund.
Vid åtskilliga av nu angivna yttranden har fogats yttranden
från olika nämnder, tjänstemän och enskilda sammanslutningar.

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om ny hyreslagstiftning.

Chefen för inrikesdepartementet kommer senare denna dag att anmäla
frågan om de allmänna riktlinjerna för bostadspolitiken in. m. Häri ingår
en ny hyreslag som ett viktigt led. Med hänsyn härtill har ett nära samråd
ägt rum mellan mig och chefen för inrikesdepartementet. Det synes
lämpligt för sammanhangets skull att riktlinjerna för hyrespolitiken anmäls
av chefen för inrikesdepartementet och jag får beträffande dessa hänvisa
till vad denne senare kommer att anföra.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om ändrad lydelse
av 3 kap. NJL jämte viss följdlagstiftning. Förslagen torde få fogas
vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

Allmänna regler

Besittningsskydd inom bostadssektorn
Inledning

Med besittningsskydd för hyresgäst avses ett skydd för hyresgästens
intresse att behålla den hyrda lägenheten även efter den avtalade hyrestidens
utgång. Besittningsskydd kan principiellt beredas hyresgäst i två
olika former. Den ena innebär, att man tillgodoser hyresgästens intresse
genom regler som ger honom rätt till förlängning av hyresförhållandet
(optionsrätt). Ett besittningsskydd av denna typ brukar kallas direkt besittningsskydd.
Om i ett sådant system en uppsägning från hyresvärdens
sida är otillräckligt grundad, behöver hyresgästen inte flytta från lägenheten.
Hyresförhållandet blir i stället förlängt. Det indirekta besittningsskyddet
däremot innebär att hyresgästen måste flytta även om uppsägningen
är otillräckligt grundad. Hyresvärden avhålls dock i detta system från
att bruka sin uppsägningsrätt utan godtagbara skäl genom att hyresgästen
har lagstadgad rätt till skadestånd om uppsägningen vid en prövning i
efterhand anses vara ogrundad.

Hyreslagen byggde i sin ursprungliga form från år 1907 på den fullständiga
avtalsfrihetens princip. Bestämmelser om rätt för hyresgästen att bo
kvar i lägenheten efter kontraktstidens utgång var i enlighet härmed helt
främmande för denna första egentliga hyreslagstiftning.

Behovet av-besittningsskydd för hyresgästen blir av naturliga skäl trängande
i ett läge när bostadsbrist råder. Om hyresgästen i en sådan situation
tvingas lämna sin lägenhet, riskerar han ju att bli ställd utan bostad.
Det var därför naturligt att frågan om besittningsskydd för hyresgäst fick
aktualitet under det första världskriget med den då rådande svåra bostadsbristen.
Den under krigsåren och därefter fram till år 1923 gällande hyresregleringen
hade också som ett viktigt inslag att hyresvärdens uppsägningsrätt
begränsades. För vissa bedömare kom den under kristiden rådande
ordningen att framstå som naturlig och röster höjdes för att regler om besittningsskydd
skulle införas i den permanenta hyreslagstiftningen. Tiden
var dock ännu inte mogen för ett sådant steg.

Genom lagen den 10 mars 1923 (nr 31) med vissa bestämmelser rörande
hyra reglerades övergången från krisreglering till en friare hyresmarknad.
Beträffande uppsägningsrätten innebar lagen att det rättsläge som rådde
före krigsutbrottet återställdes. Vid antagandet av lagen uttalade emeller -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

tid riksdagen att bl. a. frågan om rätt för hyresgäst att under vissa förhållanden
få bo kvar i sin lägenhet även efter den avtalade hyrestidens utgång
borde utredas. Samma dag som lagen promulgerades uppdrog Kungl.
Maj :t åt juris professorn Vilhelm Lundstedt att göra en förberedande utredning
angående ytterligare reformer i hyreslagstiftningen. Lundstedts utredning,
som redovisades i betänkandet »Vissa principer för reformering
av hyresrätten» (SOU 1923: 76), utmynnade i ett principförslag om ett indirekt
besittningsskydd i form av en skadeståndssanktionerad företrädesrätt
för hyresgäst till ny förhyrning. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning.
Frågan om besittningsskydd för hyresgäst aktualiserades emellertid
i riksdagen vid många tillfällen under 1920- och 1930-talen.

På grundval av hyreslagstiftningskommitténs förslag i betänkandet »Reformerad
hyreslagstiftning» (SOU 1938:22) genomfördes år 1939 (prop.
1939: 166, L2U 38, rskr 386, SFS 364) betydande ändringar i hyreslagen.
Först då kom regler om besittningsskydd för hyresgäst att permanent införas
i hyreslagstiftningen.

Genom 1939 års hyreslagstiftning infördes i 38—40 §§ hyreslagen regler
om besittningsskydd för hyresgäst. Skyddet gäller i hyresförhållanden av
alla slag med den begränsningen att hyresförhållandet måste vara grundat
på avtal som slutits för minst sex månader. Reglerna innebär ett indirekt
besittningsskydd. Hyresgästen bär alltså ingen ovillkorlig rätt att få bo kvar
i lägenheten. Om fastighetsägaren vägrar att medge förlängning och hans
vägran strider mot god sed i hyresförhållanden, har emellertid hyresgästen
rätt till skadestånd. Skadeståndet är starkt begränsat. Endast kostnaderna
för flyttning från lägenheten är ersättningsgilla.

Genom att besittningsskydd infördes och genom andra nyheter i 1939 års
lagstiftning utgör denna otvivelaktigt en milstolpe på hyreslagstiftningens
område. Besittningsskyddsreglerna fick dock inte verka under någon längre
tid i praktiken. Krigsutbrottet medförde att praktiskt taget allt bostadsky§Sande
avstannade och följden blev en kännbar bostadsbrist. I en sådan
situation var hyreslagens skyddsregler uppenbart otillräckliga. Som ett provisorium
under den rådande krissituationen tillkom därför hyresregleringslagen.
Ännu mera än 20 år efter krigsslutet gäller lagen i stora delar av
landet.

Hyresregleringslagens besittningsskyddsregler utgår från att hyresvärden
principiellt får upplösa hyresförhållandet vid kontraktstidens utgång.
Denna rätt hryts, om uppsägningen »finnes strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obillig». Tvångsförlängning kan då äga rum.
När det gäller att avgöra, om en uppsägning är förenlig med vad god hyressed
eller billigheten kräver, skall enligt förarbetena en avvägning ske mellan
båda parters berättigade intressen. Hyresvärden måste dock kunna åberopa
särskilt starka skäl för att få disponera lägenheten. Den bostadsbrist
som rått och på sina håll alltjämt råder i landet har starkt präg -

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

lat hyresregleringsmyndigheternas praxis i uppsägningsärenden. Intresseavvägningen
har i vidsträckt omfattning kommit att utfalla till hyresgästens
förmån. I praxis förlängs därför hyresförhållandet i alla normala fall.

När det gäller hyressättningen bygger hyresregleringslagen på ett system
där hyran för äldre lägenheter regleras med utgångspunkt i den faktiska
hyran den 1 januari 1942 eller, om lägenheten inte var uthyrd då, det hyresläge
som rådde på orten vid nämnda tidpunkt. För senare tillkomna lägenheter
bestäms hyran i huvudsak på grundval av produktionskostnaden.
Vissa lägenheter — främst sådana som förvaltas av kommunala eller allmännyttiga
bostadsföretag eller som på senare tid producerats med finansiellt
stöd från statens sida — är undantagna från hyresregleringslagens
regler om hyrans storlek.

Enligt 5 § hyresregleringslagen kan Kungl. Maj: t medge att avtal träffas
om hyreshöjning utöver grundhyran, s. k. generell hyreshöjning. Sådant
medgivande får lämnas om det finnes påkallat till följd av ökade omkostnader
för fastighetsförvaltningen.

Sedan slutet av 1950-talet pågår en successiv avveckling av hyresregleringen.
Genom beslut av Kungl. Maj: t har vid olika tillfällen skett såväl en
kategorimässig som en regional avveckling av regleringen. Senast har genom
beslut den 29 oktober och den 11 december 1964 hyresregleringen upphävts
i 40 orter med verkan från och med den 2 mars 1965. Efter denna avveckling
gäller hyresregleringen i fråga om bostäder i 159 orter. Folkmängden
i dessa orter kan uppskattas till inte fullt 4,5 milj.

1 samband med att åtgärder vidtogs för att påbörja avvecklingen av hyresregleringen
tillkom besittningsskyddslagen. Också denna lag är provisorisk
och dess giltighetstid sammanfaller med hyresregleringslagens. Lagen
är tillämplig på hyresförhållanden för vilka hyresregleringslagens förlängningsregler
inte gäller. Besittningsskyddslagen har således fått ett vidare
tillämpningsområde allteftersom hyresregleringen avvecklats. Lagen uppställer
som huvudprincip att hyresgästen har rätt till nytt hyresavtal, när
hyrestiden till följd av uppsägning eller annan orsak går ut. Denna optionsrätt
har emellertid betydande begränsningar. För det första är lagen över
huvud taget inte tillämplig på vissa typer av bostadslägenheter, nämligen
lägenhet i en- och tvåfamilj shus, möblerad lägenhet samt del av lägenhet
som upplåtaren i sin tur förhyrt. För det andra finns i lagen vissa optionsbrytande
grunder. Rätt till nytt hyresavtal tillkommer sålunda inte hyresgästen,
om han förverkat sin hyresrätt eller på annat sätt påtagligt eftersatt
sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Inte heller har hyresgästen rätt till nytt
avtal, om hans behov av lägenheten är ringa. Vidare bryts optionsrätten, om
hyresgästen själv lämnat anställning av vilken upplåtelsen var beroende
eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört och det inte
föreligger synnerliga skäl för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal.
Slutligen bryts optionsrätten också i annat fall då det inte kan an 2

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

ses strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara obilligt att hyresvärden
fordrar att hyresgästen flyttar. Beträffande villkoren i ett nytt hyresavtal
när hyresgästen utnyttjar sin optionsrätt har parterna att i första
hand själva komma överens. Om avtal inte kan träffas, skall det nya avtalet
innehålla de villkor som hyresvärden fordrar. Denna princip gäller dock inte
om hyresvärden begär en hyra som avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten eller om han uppställer annat villkor som strider mot god
sed i hyresförhållanden eller om hans krav i annat fall är otillbörligt. I sådant
fall skall avtalet i denna del i stället innehålla samma bestämmelser
som det tidigare avtalet. Någon jämkning efter skälighet skall således inte
förekomma.

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anför inledningsvis att en rättslig garanti
för hyresgästen att han efter hyrestidens utgång får behålla den förhyrda
lägenheten för mången framstår som ett naturligt inslag i ett samhälle som
på olika sätt söker att värna om den enskildes trygghet och därigenom
främja den sociala trivseln. En sådan garanti blir speciellt viktig i tider
när det råder knapphet på lägenheter. Garantins dominerande uppgift blir
då att skydda hyresgästen mot att bli husvill. I en mera balanserad hyresmarknad
däremot kommer besittningsskyddet att tjäna andra uppgifter.
Det förebygger naturligtvis att hyresgästen utan rimlig anledning drabbas
av de kostnader och andra olägenheter som en flyttning för med sig. Huvuduppgiften
för besittningsskyddet blir emellertid en annan än att värna
om ekonomiska och liknande intressen. Hyresvärdens rätt att godtyckligt
vägra förlängning gör hyresgästens ställning osäker. Ett besittningsskydd
betyder vidgad handlingsfrihet, ökat oberoende och förhöjd trivsel för hyresgästen.
Det värde som ligger i att man kan känna trygghet i besittningen
av sitt hem kan således sägas vara optionsrättens centrala skyddsobjekt.

Kommittén betonar emellertid också att förvaltningen av ett hyreshus
kräver ett visst mått av handlingsfrihet för hyresvärden. En sådan frihet
fordras för att förvaltningen skall ge ett ekonomiskt tillfredsställande resultat.
Detta är i sin tur av betydelse för att de som bygger hus skall kunna
konkurrera om det tillgängliga kapitalet, särskilt det riskvilliga. En alltför
snäv begränsning av hyresvärdens handlingsfrihet kan också inverka menligt
på möjligheterna att upprätthålla skick och ordning i fastigheten eller
att i övrigt skapa godtagbara bostadsförhållanden för fastighetens hyresgäster.
De yttre förhållanden som förelåg vid hyresavtalets tillkomst kan
vidare ha ändrats på ett sätt som hyresvärden inte från början haft anledning
att räkna med. Den stadsdel där fastigheten är belägen har t. ex. undergått
sådan utveckling att det numera är ekonomiskt fördelaktigt och
kanske även från samhällsplaneringssynpunkt önskvärt att gå över från

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 35

uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål.

Sammanfattningsvis anför kommittén att en optionsrätt om möjligt hör
utformas så att den å ena sidan tillgodoser skäliga anspråk på besittningsskydd
för hyresgästens hem och å andra sidan lämnar hyresvärden det utrymme
för ändrade dispositioner som en rationell fastighetsförvaltning
kräver. Av betydelse inte minst för lagens förankring i det allmänna rättsmedvetandet
är att optionsrätten i sin uppbyggnad korresponderar med det
typiska förutsättningsläget vid tillkomsten av ett hyresavtal. Fastän flertalet
hyresavtal ingås för endast kortare tid hyr dock hyresgästen lägenheten
utifrån den väsentliga förutsättningen att han, om han så önskar, skall
få behålla lägenheten, såvida det inte av särskild anledning är från saklig
synpunkt påkallat att upplösa hyresförhållandet. Hyresvärden är i allmänhet
fullt medveten om denna förutsättning. En huvudregel som i princip
ger hyresgästen rätt att vid hyrestidens utgång få nytt avtal harmonierar
väl med vad hyresgästen sålunda med hänsyn till omständigheterna ''wd
avtalets tillkomst regelmässigt äger med fog förvänta sig rörande hyresförhållandets
bestånd.

Remissyttrandena. Flertalet remissinstanser ansluter sig till förslaget om
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst. Ett stort antal avstyrker dock
förslaget och förordar i stället ett indirekt besittningsskydd. Många beklagar
att hyreslagens nuvarande system inte fått prövas tillräckligt i praktiken
på en balanserad hyresmarknad. Man förutsätter då i allmänhet att
rätten till ersättning vid obefogad uppsägning skulle utvidgas till att också
omfatta bl. a. ideell skada.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt sina direktiv har de sakkunniga haft
i uppdrag att utreda hur ett direkt besittningsskydd bör anordnas. De sakkunniga
anser sig kunna utan mera betydelsefulla erinringar ansluta sig
till hyreslagskommitténs förslag.

Enligt de sakkunnigas mening talar åtskilliga förhållanden för att ett direkt
besittningsskydd för bostadshyresgäst numera lättare kan accepteras
oberoende av politiska och ekonomiska ställningstaganden i övrigt. Den
ekonomiska utvecklingen samt samhällets, organisationernas och de enskildas
strävanden för trygghet i socialt och ekonomiskt hänseende har i
betydande mån lett bort från den grundsyn på vilken 1907 års nyttjanderättslagstiftning
bygger och på vilken den nuvarande hyreslagstiftningen
alltjämt till stor del vilar. Att ingå ett hyresavtal beträffande en för normal
uthyrning avsedd bostad torde numera som regel få betraktas som en åtgärd
på tämligen lång sikt. Avtalet har i långt högre grad än avtalsformuleringarna
ger vid handen karaktären av ett tillsvidareavtal som upplöses
endast när hyresgästen ej längre vill bo kvar eller när hyresvärden har be -

Knngl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

fogad anledning att bryta hyresförhållandet. Ett viktigt drag i utvecklingen
är vidare framväxten efter andra världskriget av det allmännyttiga bostadsbeståndet,
vilket för varje år får allt större andel av bostadsbyggandet
och uthyrningsmarknaden. På den allmännyttiga hyresmarknaden är avtalsförhållandena
mera opersonliga och förekomsten av en stor sådan hyresmarknad
är uppenbarligen en betydelsefull faktor vid utformningen av
ett verksamt besittningsskydd.

Enligt de sakkunnigas mening bör hyresgästen åtnjuta besittningsskydd,
dvs. äga rätt till förlängning av hyresavtalet om ej hyresvärdens skäl för
hyresförhållandets upplösning väger tyngre än hyresgästens intresse av att
bo kvar. En regel härom tas upp i 45 § i de sakkunnigas förslag. Den formuleras
så att rätt till förlängning av hyresförhållandet föreligger om inte
hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och
det inte strider mot god hyressed eller är obilligt mot hyresgästen att han
måste flytta. Den principiella innebörden av denna regel sägs vara densamma
som i fråga om motsvarande regel i besittningsskyddslagen och i hyreslagskommitténs
förslag.

I huvudregeln måste en hel del inskränkningar göras under hänsynstagande
till förhållandena i det enskilda fallet. Kommitténs förslag är avpassat
huvudsakligen för en i stort sett balanserad bostadsmarknad. Det är
därför uppenbart att de av kommittén föreslagna reglerna måste justeras i
åtskilliga hänseenden, om önskemålen i de sakkunnigas direktiv om en gemensam
lag för olika slags marknader men med vissa särregler för bristorter
skall kunna tillmötesgås. För nästan alla besittningsskyddssituationer
gäller att ju större bostadsbristen är desto starkare måste besittningsskyddet
vara. Ett gynnsammare marknadsläge däremot medför att besittningsskydd
inte kan påkallas med samma styrka. Detta får dock inte undanskymma
att hyresgästen skall åtnjuta skydd för sitt hem även i en balanserad
bostadsmarknad. Hyresgästen skall vara skyldig att flytta endast
om hyresvärden har saklig anledning att fordra att hyresförhållandet upphör.
Besittningsskyddet skall vara ett hemskydd, inte ett skydd mot högre
bostadskostnad så länge denna enligt lagens normer utgör skälig betalning
för hyresförmånerna. Hyresavtalets ekonomiska innehåll måste därför kunna
ändras under pågående hyresförhållanden allteftersom omständigheterna
gör en sådan ändring skälig och lämplig.

Remissyttrandena. Med endast något undantag ger de remissinstanser som
uttalat sig i frågan sin anslutning till att ett direkt besittningsskydd genomförs
för bostadshyresgäst. Det stora flertalet ansluter sig också till den motivering
för ett sådant skydd som framförts av hyreslagskommittén och till
vilken de sakkunniga anslutit sig, nämligen att besittningsskyddet skall ses
främst som ett hemskydd.- Gemensamt för dessa uttalanden är även att

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

man i allmänhet anser ett starkt besittningsskydd i form av kvarboenderätt
vara önskvärt också på en fullt balanserad bostadsmarknad.

Bostadsstyrelsen uttalar att det numera föreligger en utbredd uppfattning
att den som hyr bostad i princip skall äga rätt att vid avtalstidens utgång
få förlängning av hyresavtalet. Tanken på en lagstiftning som ger hyresgästen
ett skydd för hemmet har enligt styrelsens mening numera stöd
i det allmänna rättsmedvetandet. Till uppkomsten och spridningen av denna
grundsyn på frågan har bidragit den efter det andra världskriget förda
bostadspolitiken som bl. a. medfört att en stor och successivt växande andel
av bostadsproduktionen sker i kommunal och därmed jämställd regi. Rådhusrätten
i Malmö menar att nackdelarna av en kvarboenderätt kommer
att bli relativt ringa för hyresvärden, eftersom sådan rätt endast tillförsäkras
de skötsamma hyresgästerna. Hyresvärden har själv ett starkt intresse
av att behålla dessa och därigenom skapa kontinuitet i hyresförhållandena
i lägenheten. För de skötsamma hyresgästerna måste det vara av
stor betydelse att vinna ett starkt skydd för det egna hemmet och för möjligheten
att få sitta kvar i en invand miljö, där man lärt sig att trivas.

I flera yttranden — företrädesvis från sådana remissinstanser som avstyrkte
direkt besittningsskydd för bostadshyresgäst i uttalanden över hyreslagskommitténs
förslag — framförs andra skäl för att godta förslaget.
Man förklarar sig ofta vidhålla åsikten att ett direkt besittningsskydd inte
behövs på en balanserad bostadsmarknad. Eftersom de sakkunnigas förslag
till besittningsskyddsregler avses vara tillämpliga även på en bristmarknad
kommer saken emellertid i ett annat läge. Man ser också genomförandet
av ett direkt besittningsskydd närmast som en förutsättning för
att hyresregleringen skall kunna avskaffas utan ytterligare uppskov och hänvisar
också till att det direkta besittningsskyddet utgör ett väsentligt led i
den kompromiss på vilken de sakkunnigas enhälliga betänkande grundas.

Karakteristiskt för detta synsätt är Näringslivets byggnadsdelegations
yttrande. Delegationen anför bl. a. att flertalet människor omfattar den sociala
värderingen att den enskilde måste tillförsäkras rimlig trygghet i boendeförhållandet.
Kravet på särskilda åtgärder för att tillgodose tryggheten
blir dock starkare ju större obalans som råder på bostadsmarknaden. Det
kan därför anföras betänkligheter mot att i den allmänna hyreslagen föra
in en omfattande kvarboenderätt för hyresgästen. Förutom att detta är ett
kraftigt ingrepp i principen om avtalsfrihet kan tvångsförlängning av hyresförhållanden
komma att skapa problem i en fastighetsförvaltning som
syftar till ett värdebeständigt resultat. När hyreslagen såsom enligt de sakkunnigas
förslag skall reglera boendeförhållandena såväl i en balanserad
marknad som i en bristsituation, är det emellertid förklarligt att man
stannat för ett direkt besittningsskydd beträffande bostäder. För att inte
bryta sönder denna konstruktion och eftersom optionsrätten synes vara en

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

av grundförutsättningarna för enhälligheten bland de sakkunniga vill delegationen
inte motsätta sig förslaget i denna del.

Sveriges fastighetsägareförbund behandlar utförligt de missförhållanden
som följer av hyresregleringen. Förbundet menar med hänsyn härtill att
en liberalisering av hyresmarknaden är av väsentligt intresse. Det kan visserligen
inte därför anses nödvändigt att i den permanenta hyreslagen föra
in regler som i stor utsträckning anpassas efter de bristsituationer som föreligger
i vissa orter när hyresregleringen avvecklas. Om detta är den enda
väg som f. n. står till buds för att åstadkomma en ändring av missförhållandena
anser förbundet emellertid att bestämmelserna bör godtas som
en kompromiss. En väsentlig förutsättning för denna kompromiss är att
lagförslaget också genomförs enligt den av de sakkunniga uppgjorda tidtabellen.

Förslaget om direkt besittningsskydd avstyrks av handelskammaren för
Örebro och Västmanlands län och sätts i fråga även av Stockholms handelskammare.

Departementschefen. Frågan om en i lag tryggad rätt för hyresgästen att
efter den avtalade hyrestidens utgång få hyresförhållandet förlängt har,
särskilt i vad den gäller bostäder, stått i centrum för debatten på det hyresrättsliga
området under större delen av detta århundrade och har utgjort
en huvudfråga i de olika utredningar på området som förekommit sedan
1920-talet. Om man vill söka förklaringen till att denna lagstiftningsfråga
haft sådan aktualitet under lång tid och att den likväl ännu inte bringats
till en tillfredsställande lösning, bör man som utgångspunkt ta de normala
förutsättningarna vid ett hyresavtals tillkomst. Av olika skäl vill parterna
sluta avtalet på endast relativt kort tid, vanligtvis ett år. Från hyresgästens
synpunkt kan det sålunda ofta vara väsentligt att inte vara bunden under
alltför lång tid. Han vill exempelvis ha frihet att byta bosättningsort eller
att skaffa annan bostad som bättre passar till ändrade bostadsbehov. Ur
hyresvärdens synvinkel är det framför allt av betydelse att kunna få en omprövning
till stånd av de avtalade hyresvillkoren. Hyresvärden har också
ett stärkt intresse av att ha utrymme för sådana ändrade dispositioner som
en rationell fastighetsförvaltning kräver.

Trots att bägge parter sålunda kan ha skäl att begränsa hyrestiden till en
relativt kort period, är det å andra sidan klart att hyresgästen vid förhyrningen
regelmässigt utgår från att han skall få bo kvar i lägenheten om
inte hyresförhållandet av särskilda skäl måste upplösas. Denna förutsättning
är i själva verket av synnerlig betydelse för hyresgästen, och dess
uppfyllande utgör grunden för att han skall känna det oberoende och den
trivsel som trygghet i besittningen av hemmet ger. För fastighetsägaren är
självfallet den förutsättning på vilken förhyrningen bygger från hyresgästens
sida väl bekant. Fastighetsägaren har f. ö. själv intresse av att hy -

Kungl. Maj:ts proposition nr tii år 1967

resförhållandet består om inte skäl av saklig natur gör det nödvändigt att
bryta detta. För förvaltningen av fastigheten är det av vikt att omsättningen
på hyresgäster inte blir onödigt stor. Det kan sålunda konstateras
att det sedvanliga hyresavtalet med endast kortvarig hyrestid på ett bristfälligt
sätt återspeglar de förutsättningar som normalt föreligger när avtalet
träffas. Hyresavtalet tillförsäkrar vanligtvis inte hyresgästen det rattsläge
som svarar mot de för honom väsentliga förutsättningarna för avtalets
ingående.

Ett ingripande från lagstiftarens sida för att stärka besittningsskyddet
för hyresgästen innebär otvivelaktigt principiellt sett ett betydande ingrepp
i avtalsfriheten. Särskilt bör pekas på att ett besittningsskydd för med sig
att hyresgästen kan få villkoren för den fortsatta förhyrningen — och då
särskilt hyrans storlek — prövade av myndighet. Det är betänkligheterna
mot ett sådant ingrepp i avtalsfriheten och farhågorna för inverkan därav
på hyresmarknaden som föranlett att besittningsskyddsfrågan först mycket
sent ansetts mogen för lagstiftningsåtgärder. Jag vill i sammanhanget erinra
om att ännu 1939 års hyreslagstiftning — en reform som i mångt och
mycket präglades av att skyddsregler i hyresgästens intresse gjordes tvingande
— i endast mycket begränsad utsträckning tillerkände bostadshyresgästen
besittningsskydd, nämligen ett indirekt besittningsskydd som är
sanktionerat av en skyldighet för fastighetsägaren att ersätta flyttningskostnad
vid obefogad uppsägning.

Det nu avslutade utredningsarbetet på hyreslagstiftningens område jämte
den remissopinion som kommit till uttryck i anledning av de sakkunnigas
förslag visar att en påtaglig åsiktsförskjutning i besittningsskyddsfrågan
ägt rum under senare tid. Enligt min mening är det särskilt två faktorer
som bidragit härtill. För det första har det varit av stor betydelse att vi
under snart 25 år haft ett mycket starkt direkt besittningsskydd genom
hyresregleringslagen av år 1942 som, i den mån denna lag inte är tilllämplig,
sedan år 1957 kompletteras genom besittningsskyddslagen för
orter där hyresregleringen avskaffats. Av betydelse har också varit att
kommunerna fått ansvaret för bostadsförsörjningen. Sedan länge sker bostadsproduktionen
i dominerande utsträckning i kommunal regi eller eljest
av allmännyttiga bostadsföretag utan enskilt vinstintresse. Allt detta
har medverkat till att en kvarboenderätt för bostadshyresgäst i det allmänna
medvetandet kommit att framstå som den normala ordningen.

Det har gjorts gällande att det direkta besittningsskyddet inte har nagon
större betydelse på en balanserad bostadsmarknad där jämvikt råder mellan
tillgång och efterfrågan på bostäder. Det skall heller inte bestridas att
i ett sådant marknadsläge hyresgästen i alla normala fall kommer att kunna
få hyresavtalet förlängt även utan rättsligt skydd. På en bostadsmarknad
som präglas av påtaglig bostadsbrist blir emellertid situationen en annan.
Det är f. ö. knappast någon som ifrågasatt behovet av ett starkt di -

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

rekt besittningsskydd i detta fall. Vill man att samma besittningsskyddsregler
skall kunna tillämpas i olika marknadslägen, och mycket starka skäl
talar enligt min mening för en sådan lösning — särskilt med hänsyn till
att man härigenom kan uppnå en smidig övergång från det ena marknadsläget
till det andra — är man alltså hänvisad till att välja det direkta besittningsskyddet.

Enligt min mening — och i denna har jag blivit styrkt genom remissutfallet
— har emellertid det direkta besittningsskyddet en uppgift av stor
social betydelse att fylla även på en balanserad bostadsmarknad. Ett sådant
skydd skapar, som hyreslagskommittén framhållit, ökat oberoende och förhöjd
trivsel för hyresgästen och tillförsäkrar honom också ökad handlingsfrihet.
Endast det direkta besittningsskyddet är ägnat att skapa trygghet i
besittningen av hemmet.

Av nu anförda skäl föreslår jag att bostadshyresgästen tillförsäkras ett
direkt besittningsskydd. Den närmare utformningen av bestämmelserna
härom behandlas senare.

Det är i sammanhanget viktigt att understryka att besittningsskyddet för
bostadshyresgäst inte får utvecklas till ett skydd mot i och för sig motiverade
hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmande av hyresvillkoren
vid förlängning av hyresförhållande bör vara så avpassade att uppkomsten
av en till marknadsförhållandena anpassad hyresbildning inte försvåras.
Jag återkommer till denna fråga i avsnittet om besittningsskyddets tryggande
genom en s. k. hyresspärr.

Hyresgästens besittningsskydd får heller inte ges sådan styrka att hyresvärdens
handlingsfrihet blir alltför kringskuren. Det är viktigt från allmän
synpunkt att användningen av en fastighet kan anpassas till ändrade förhållanden.
Samhällsutvecklingen kan göra det motiverat att exempelvis gå
över från uthyrning för bostadsändamål till uthyrning för affärs- eller kontorsändamål.
Nödvändig sanering av äldre fastigheter får inte motverkas,
önskvärda rivningar och ombyggnadsarbeten bör tvärtom underlättas genom
utformningen av den hyresrättsliga lagstiftningen. Också för det ekonomiska
utfallet av fastighetsförvaltningen är det av vikt att hyresvärdens
handlingsfrihet ej görs alltför snäv. Härigenom får hyresvärden även möjlighet
att upprätthålla ordningen i fastigheten och att i övrigt skapa godtagbara
bostadsförhållanden för hyresgästerna. Som framgår av det sagda
måste besittningsskyddet för hyresgästen grundas på en avvägning mellan
dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten och fastighetsägarens intresse
av att få disponera över lägenheten på annat sätt. Utfallet av denna avvägning
ger i själva verket besittningsskyddet dess reella innehåll. Dessa avvägningsfrågor
behandlas i avsnittet om begränsning av besittningsskyddet.

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr

Inledning. Mellan besittningsskyddet och hyran råder det viktiga sambandet
att besittningsskyddet aldrig kan bli fullgott utan regler som hindrar
att det sätts ur spel genom hyreskrav. Om besittningsskyddet, såsom
de sakkunniga föreslår, skall förenas med en i princip fri prisbildning på
hyresmarkanden blir det nödvändigt vid varje form av besittningsskydd att
dra en övre gräns för hyresvärdens vederlagsanspråk mot hyresgäst, vars
avflyttning inte kan påfordras på sakliga grunder. En sådan hyresspärr syftar
inte endast till att förhindra att en hyresgäst utan grundad anledning
drivs från sin lägenhet med hjälp av oskäligt hyreskrav utan även att motverka
att en hyresvärd begagnar sig av hyresgästens naturliga obenägenhet
att ta på sig kostnader och andra olägenheter i syfte att bereda sig förmåner
som inte skulle ha stått honom till buds vid avtal med en nytillträdande
hyresgäst.

Det indirekta besittningsskydd som infördes i 1939 års hyreslagstiftning
bygger som redan nämnts på en skadeståndsrättslig reglering. I 38 § hyreslagen
föreskrivs att lagens skadeståndssanktion inträder om hyresvärden i
samband med uppsägning uppställer villkor som är otillbörligt. Beträffande
hyran avses härmed enligt förarbetena att höjningen är större än som
kan anses påkallat av en allmän förändring i hyresnivån.

Hyresregleringslagens system bygger inte på någon hyresspärr av det
slag som nu diskuterats. En sådan spärr är ju obehövlig när den högsta
tillåtna hyran regleras i lag eller fastställs av myndighet. För möblerade
lägenheter gäller dock att hyran kan nedsättas, om den är avsevärt högre
än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder. I besittningsskyddslagen
är regeln om bestämmandet av hyresvillkoren utformad
på det sättet att det nya hyresavtalet skall innehålla de villkor
som hyresvärden begär, om hyran ej avsevärt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter i orten och övriga villkor inte strider mot god sed i hyresförhållanden
samt hans krav ej heller i övrigt är otillbörligt. I förarbetena
uttalas att lagen inte bör hindra en anpassning av hyran efter den
allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i orten eller lägga hinder i
vägen för en eventuell allmän uppjustering av hyrorna. Lagstiftningen om
besittningsskydd får inte heller leda till att upplåtelserna måste underkastas
en jämförelse in i minsta detalj i fråga om lägenheternas skick och
hyrans storlek. Om den fordrade hyran finnes oskälig, skall den tidigare
hyran gälla även i fortsättningen. Något utrymme för att jämka den av
hyresvärden begärda hyran efter skälighet lämnar lagen alltså inte.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall hyresgästen vara
skyldig att betala hyra med det belopp som hyresvärden fordrar. Om denne

2| Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

42 Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

begär oskälig hyra, skall hyra dock utgå med skäligt belopp. Beträffande
bedömningen av hyrans skälighet anför kommittén följande. Eftersom frågan
gäller vad den aktuella lägenheten kan antas vara värd på den öppna
hyresmarknaden har man vid tillämpning av skälighetsregeln inte att pröva
om den begärda hyran kan antas motsvara en skälig avkastning för det i
fastigheten nedlagda kapitalet. I stället bör hyresnivån för jämförliga lägenheter
vara den normala utgångspunkten vid prövning av fordrad hyras
skälighet. Enligt kommittén krävs för att en lägenhet skall anses jämförlig
med en annan till en början att lägenheterna beträffande läge, storlek,
skick, utrustning och användningssätt i grova drag motsvarar varandra.
Lägenheterna måste med andra ord ha väsentligen samma bruksvärde. I
kravet på jämförlighet ligger att lägenheterna skall vara jämställda också
beträffande hyresvärdens rätt att betinga sig hyra. Efter hyresregleringens
avveckling kommer nämligen att finnas olika kategorier av hyresobjekt,
vilka skiljer sig från varandra i fråga om hyresvärdens rätt att betinga sig
vederlag eller metoden för att bestämma hyran. En kategori utgörs av lägenheter
för vilka det inte möter något rättsligt hinder att ta ut marknadsmässigt
bestämd hyra. En annan kategori består av lägenheter för vilka begränsningar
gäller i rätten att ta ut hyra, t. ex. lägenheter i åtskilliga statsbelånade
hus.

Kommittén utvecklar vidare vissa resonemang om variationerna inom
skälighetsomradet och anför. Fastän hyresnivån för bostadslägenheter som
har likartat bruksvärde i allmänhet torde vara någorlunda samlad kan dock
variationer i hyressättningen förekomma. Om hyresnivån för jämförliga lägenheter
är högre i somliga fastigheter än i andra, torde i princip den högre
hyresnivån böra läggas till grund för bedömningen av den aktuella lägenhetens
marknadsvärde, förutsatt att det verkligen rör sig om en nivå och
inte om enstaka topphyror. En fordrad hyra kan naturligtvis inte anses
oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån för motsvarande
lägenheter i orten. Den övre gränsen för hyresvärdens tillåtna vederlagsanspråk
mot optionsberättigad hyresgäst måste ligga så mycket över
hyresnivån för jämförliga lägenheter att den inte hindrar de ekonomiska
faktorerna att förskjuta hyresnivån uppåt. En marginal mellan hyresnivån
för jämförliga lägenheter och hyresvärdens krav är f. ö. påkallad även
av den anledningen, att hyresnivån för jämförliga lägenheter kan ge endast
en ungefärlig bild av den aktuella lägenhetens marknadsvärde. Allmänt
torde kunna sägas att en fordrad hyra är att anse som oskälig, om den i så
påfallande grad överstiger hyresnivån för jämförliga lägenheter att det
måste bedömas såsom övervägande osannolikt att en sakförståndig person
skulle vilja bjuda det fordrade beloppet för att få hyra lägenheten.

Avslutningsvis anför kommittén angående frågan vilken hyra som bör utgå
när den begärda hyran är oskälig följande. Det synes ligga närmast till
hands att fastställa hyran till högsta skäliga belopp. Emellertid är det före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

nät med bestämda fördelar att vid ett överskridande av gränsen sätta hyran
lägre än som skulle ha skett, om kravet hållit sig inom ramen för
högsta skäliga belopp. Kommittén stannar därför för den lösningen att hyran
skall utgå med skäligt belopp när hyresvärden överträtt gränsen för
vad som kan anses utgöra skäligt vederlag. Med skäligt belopp avses härvid
vad som kan antas ungefärligen motsvara hyran för jämförliga lägenheter
i orten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I sin diskussion om utformningen av den
hyresspärr som behövs för att trygga besittningsskyddet ställer de sakkunniga
mot varandra två skilda system. Det ena karakteriseras av att hyresgästen
när som helst under löpande avtalsperiod kan vända sig till myndighet
och få den avtalade hyrans skälighet prövad. Det andra karakteriseras
av att skäligheten av hyran kan komma under prövning först när hyresvärden
i samband med förlängning av hyresförhållandet ifrågasätter en höjning
av hyran. Hyreskontrollen för möblerade lägenheter enligt 6 § hyresregleringslagen
är av det förra slaget, medan det senare systemet som nyss
anförts gäller enligt besittningsskyddslagen och förordas av hyreslagskommittén.

Efter att ha granskat de båda systemens fördelar och nackdelar (SOU
1966: 14 s. 113) anför de sakkunniga att starka skäl talar för att konstruera
hyresspärren för en någorlunda balanserad hyresmarknad på i princip
samma sätt som enligt besittningsskyddslagen och kommitténs förslag. En
hyresspärr av denna typ sägs bäst förena å ena sidan kravet på ett effektivt
skydd mot sådana oskäliga hyresanspråk som skulle kunna äventyra
besittningsskyddet och å andra sidan det allmänna önskemålet om relativt
stor frihet för den ekonomiska fastighetsförvaltningen att anpassa hyran
efter lägenheternas bruksvärde och övriga omständigheter av betydelse. De
sakkunniga finner det också principiellt mindre tilltalande att om man önskar
normalisera hyresmarknaden och i stort sett återgå till avtalsfriheten
låta en part som ingått avtal klandra dess innehåll under avtalets giltighetstid.
Det system enligt vilket prövningen av hyrans skälighet kan komma
under bedömande först i samband med övergång till ny avtalsperiod förordas
därför av de sakkunniga.

Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas
bör, uttalar de sakkunniga, ha den innebörden att hyresgästen inte skall
vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar
saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. I motsatt fall skall hyra utgå med skäligt belopp. Själva
skälighetsbegreppet är alltså, liksom i besittningsskyddslagen (3 §) och enligt
hyreslagskommittén (45 § i dess förslag), utformat som en jämförelse
med en hyresnivå för likartade lägenheter. I sak avser de sakkunniga så -

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

lunda inte att göra någon avvikelse från vad de uppfattat som de väsentligen
gemensamma huvudnormerna i besittningsskyddslagens och hyreslagskommitténs
regler för skälighetsprövningen.

Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till
beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från konsumenternas-hyresgästernas
synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter.
Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, driftsoch
förvaltningskostnader samt från andra särskilda betingelser för hyresrätten.
På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av
betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom
huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga beskaffenheten
bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna
till lägenheten eller fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda
förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats.
Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruksvärdet.
Hit hör inte blott husets allmänna läge och vad som enligt ett vedertaget
uttryck brukar kallas miljön utan även sådant som tillgång till lekplats
och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande omständigheter
skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde
hyresgästens värdering eller behov.

När vid undersökningen av en fordrad hyras skälighet en annan lägenhet
åberopas till jämförelse, skall den senare lägenhetens bruksvärde bedömas
under samma betingelser som nyss har angetts. Den omständigheten att hyrorna
i vissa kategorier av lägenheter har bestämts under särskilda betingelser
utgör enligt de sakkunniga inte något hinder för att de används som
jämförelseobjekt. Att alla kategorier lägenheter kommer i betraktande kan
bidra till en önskvärd hyresanpassning och till en ökad rörlighet på marknaden.
. En viss hänsyn måste dock i ett övergångsskede tas till att vissa skillnader
i finansieringsbetingelserna — nämligen finansiering med eller utan
statliga lån — medverkat till uppkomsten av olika hyresnivåer.

Beträffande det jämförliga hyresläget indicerar förekomsten av en högre
hyresnivå för jämförliga lägenheter att man kan få ut en högre hyra för den
aktuella lägenheten. För att en sådan nivå skall få ge utslag i höjande riktning
måste det, såsom även hyreslagskommittén påpekat, verkligen vara
fråga om en nivå och ej om enstaka topphyror. Genom varsamhet i jämförelsebedömningen
motverkas en ofta av knapphetsbetingad efterfrågan
framkallad inte önskvärd uppskruvning av hyresnivån. Därtill kommer att
det växande beståndet av allmännyttiga lägenheter, för vilka hyran bestäms
enligt självkostnadsprincipen, kommer att ha en stabiliserande betydelse.
Detta bestånd kan vid direkt jämförlighet i fråga om bruksvärdet tjäna som
norm och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen. Uppskattningen
av det jämförliga hyresläget måste när det är fråga om att avgöra

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967 45

huruvida, hyresvärdens krav bör godtas eller ej ske med någorlunda vida
marginaler.

Om hyresvärdens krav inte kan godtas men utredningen ändå visar att
en höjning av hyran är befogad, bör hyran enligt de sakkunniga fastläggas
på det ställe på skalan där den skäligen bör ligga.

Den av de sakkunniga föreslagna regeln tas upp i 46 §. Till komplettering
av bestämmelsen föreslås en särskild regel om rätt att i bristorter begära
prövning av förstagångshyra. Detta förslag behandlas i ett senare sammanhang.

Remissyttrandena. Frågan om utformningen av den för besittningsskyddets
tryggande nödvändiga hyresspärren har tilldragit sig relativt begränsad
uppmärksamhet under remissbehandlingen. Endast hyresrådet går närmare
in på frågan. Dess yttrande, som är starkt kritiskt mot förslaget, refereras
utförligt i det följande.

Flertalet remissinstanser lämnar förslaget utan erinran. Bland dem som
uttryckligen tillstyrker det märks hovrätten för Nedre Norrland, bostadsstyrelsen,
socialstyrelsen, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i
Stockholms och Malmöhus län, SABO, Hyresgästernas riksförbund, Näringslivets
byggnadsdelegation och Svenska företagares riksförbund.

Följande mera allmänna uttalanden om hyresprövningen är av intresse.
Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att samtidigt som varje slag
av besittningsskydd nödvändiggör metoder för att bedöma en fordrad hyras
skälighet så innebär varje sådan prövning att man går ifrån principen om
en fri hyresmarknad. Det är därför synnerligen angeläget att prövningen
sker efter sådana grunder att resultatet leder fram mot en fri marknad och
inte ger upphov till en ny reglering i ändrade former. Enligt delegationens
mening inger skälighetsprövningen i allmänhet enligt förslaget inte i och
för sig betänkligheter av antytt slag. Knapphändigheten i de sakkunnigas
egen framställning försvårar dock tolkningen av förslaget.

Hyresgästernas riksförbund uttalar att det särskilt på en utpräglad bristmarknad
är förenat med stora svårigheter att finna en praktiskt användbar
jämförelsenorm vid fixerandet av den vederlagsspärr som oundgängligen
fordras för att upprätthålla besittningsskyddet. Om den av de sakkunniga
föreslagna jämförelsenormen kommer att fylla sin uppgift beror
till stor del på hur tillämpningen kommer att gestalta sig under de första
åren. Man kan inte nog understryka vikten av att anpassningen av hyrorna
sker med stor varsamhet och med fullt beaktande av skillnader i fråga om
standard, miljö, belägenhet m. in.

Flera remissinstanser uttalar farhågor för att de föreslagna hyressättningsreglerna
kommer att lämna utrymme för hyreshöjningar som är större
än som kan anses skäligt. Såväl TCO som Statstjänstemannens riksför -

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

bund varnar för en sådan utveckling och anser det vara en brist att de sakkunniga
inte undersökt hur hyresnivån utvecklats inom sådana orter där
hyresregleringen avskaffats och ett system liknande det som de sakkunniga
föreslår blivit infört. TCO understryker starkt att statsmakterna måste
vara beredda att vidta nödvändiga åtgärder om hyresnivån stiger mer än
som kan anses skäligt. Bostadsstyrelsen understryker de risker som kan
finnas för en sådan allmän höjning av hyresnivån som går längre än vad
som krävs för att anpassa hyrorna för viss del av bostadsbeståndet till
principen om likartade hyror för lägenheter med samma bruksvärde. Även
länsstyrelsen i Norrbottens län uttalar tveksamhet och anser att något säkert
verklighetsunderlag inte finns för att bedöma hur den av de sakkunniga
föreslagna hyresspärren kommer att fungera i praktiken. Åtskilligt
talar för att en regel av »6 §-typ» skulle hävda sig väl vid en jämförelse
med den av de sakkunniga föreslagna även om denna kompletteras med en
bestämmelse om rätt att i bristort begära prövning av förstagångshyra.
Kommerskollegium anser att prövningen av hyrans storlek bör inriktas på
spörsmålet om den begärda hyran är oskälig eller inte. Prövningen bör sålunda
inte avse frågan om den fordrade hyran »väsentligt överstiger hyran
för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga». En sådan
prövning kan lätt — framför allt i bristorter — leda till ej önskvärda resultat.

Liknande synpunkter ligger till grund för hyresrådets mycket utförliga
yttrande. Rådet — som i denna del inte är enhälligt — hyser den uppfattningen
att det knappast är möjligt att bestämma hyran för lägenheter i
bristorter efter de normer som de sakkunniga föreslagit. Sammanfattningsvis
anför rådet som skäl härför följande. Under den långa tid som hyresregleringen
tillämpats har skilda hyresnivåer uppkommit för lägenheter av
olika årgångar. Dessa lägenheter torde med avseende på bruksvärdet i
många fall inte förete mera betydande variationer från hyresgästens synpunkt.
Differenserna mellan hyresnivåer i olika årgångar måste antas vara
betydande, särskilt pa grund av de starkt ökade byggnadskostnaderna under
1960-talet. Vid prövning av hyrorna enligt de föreslagna reglerna får
man därför räkna med att flera olika hyresnivåer kommer att åberopas till
utredning om bruksvärdet av likvärdiga lägenheter. Såsom 46 § i förslaget
utformats skall den högsta av dessa nivåer — hyresrådet bortser från enstaka
topphyror — tas till utgångspunkt vid prövningen av om fordrad hyra
är godtagbar eller inte. Om bristande jämvikt föreligger på ortens hyresmarknad
när lagen träder i kraft, har man därtill att beakta den höjning av
hyresnivån som kan framkallas av knapphetsbetingad efterfrågan. Ätskilliga
hyresgäster kommer antagligen att i en utpräglad bristsituation godta
hyror som väsentligt överstiger vad de skulle betala under normala förhållanden.
Det torde inte kunna undgås att en sådan okontrollerad hyresnivå
kommer att verka i allmänt liyreshöjande riktning. Även en hyra som god -

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

tagits av de hyresprövande organen kan få samma verkan. Den hyra som
hyresvärden fordrar kan nämligen nedsättas enligt förslaget endast om
den är »väsentligt» högre än för andra likvärdiga lägenheter. Godtas i större
utsträckning hyror som sålunda är högre än jämförelselägenheternas
utan att vara »väsentligt» högre, bildas eu ny hyresnivå som andra fastighetsägare
sedan kan åberopa för att ta ut hyror som i sin tur ligger högre
men inte »väsentligt» högre än de tidigare godtagna. Det kan härigenom
åstadkommas en hyresskruv uppåt som inte är önskvärd och naturligtvis
inte heller åsyftad. De föreslagna normerna lämpar sig vidare på det
hela taget mindre väl när det gäller hyressättning i nyproducerade fastigheter.
I tider med stigande priser och sjunkande penningvärde är det ofrånkomligt
att hyrorna i nybyggda hus påverkas inte endast av lägenheternas
bruksvärde jämfört med apdra lägenheters utan också av produktionskostnaderna.
Såsom förslaget utformats torde emellertid vid tvist om vad som
skall anses vara skälig hyra produktionskostnaderna inte kunna beaktas.

Hyresrådets betänkligheter mot de föreslagna normerna för hyressättningen
vid tillämpning på bristorter föranleder rådet att föreslå ett annat
system för övergången till en friare hyresmarknad. Rådet förordar en uppmjukning
av hyresregleringen innebärande att förfarandet enligt 6 § hyresregleringslagen
görs tillämpligt beträffande alla lägenheter på hyresreglerade
orter. Av intresse i detta sammanhang är hur hyresrådet tänker sig
normen för hyressättningen utformad i ett sådant system. Härom anför rådet.
Vid prövningen av en hyras skälighet bör riktpunkten vara det värde
som lägenheten rimligen skulle ha haft på hyresmarknaden om jämvikt
rått mellan tillgång och efterfrågan. För att övergången till en i princip fri
hyresmarknad skall bli så mjuk som möjligt bör de hyreshöjningar som
medges under övergångstiden i regel ske etappvis. Olika förfaranden är härvid
tänkbara. En möjlighet är att hyreshöjningarna under övergångstiden
begränsas så att hyran i allmänhet inte kommer att från den ena avtalsperioden
till den andra överstiga föregående hyra med mera än viss procent.
I fråga om kriterierna vid uppskattningen av jämförelsevärdet vågar sig rådet
inte på någon närmare precisering. Några synpunkter anförs dock. En
riktlinje är produktionskostnaden för nybyggda lägenheter i orten. Denna
kostnad kan sägas utvisa vad den nybyggda lägenheten är värd. Med utgångspunkt
från värdet av en nybyggd lägenhet av samma storlek som den
vilken är föremål för nämndens prövning kan värdet för sistnämnda lägenhet
uppskattas. Värdet bör ligga på en nivå så långt under den nybyggda
lägenhetens som är motiverat med hänsyn till utformning, utrustning och
underhåll samt de övriga omständigheter vilka i ett jämviktsläge på en fri
hyresmarknad kan förutsättas påverka hyresbildningen.

Hovrätten för Nedre Norrland uppehåller sig vid de sakkunnigas uttalande
att man vid jämförelseprövningen skall se bort från byggnadsår och produktions-,
drifts- och förvaltningskostnader samt från andra särskilda be -

Knngl. Maj. ts proposition nr 147 år 1967

tingelser för hyressättningen. Det synes enligt hovrättens mening vara en
riktig tanke, att hyresläget inte bör få styras enbart av produktions- och
andra kostnader, eftersom detta skulle medföra att hyrorna fick stiga i takt
med kostnaderna. Det förefaller dock helt orealistiskt att produktionsoch
förvaltningskostnader inte i någon mån skulle få öva inflytande på
hyressättningen. Det torde vara oundvikligt att den allmänna hyresnivån
även i fortsättningen blir beroende av i vad mån den fortgående penningvärdeförsämringen
och bostadsbyggandets kostnader kan framgångsrikt
angripas.

Näringslivets bgggnadsdelegation ställer sig starkt kritisk till de sakkunnigas
uttalande att metoden för hyressättningen i de jämförliga lägenheterna
inte skulle hindra jämförelseprövningen. Enligt delegationens mening
innebär bostadspolitiska kommitténs förslag till nytt finansieringssystem
för bostadsbyggandet bl. a. hyreskontroll inom det i framtiden tillkommande
statligt belånade bostadsbeståndet. Hyrorna i nyproduktionen förutsätts
härvid i allt väsentligt komma att behållas vid den nivå som skulle ha uppstått
vid fortsatt tillämpning av det nuvarande subventionssystemet. Med
de av de sakkunniga föreslagna normerna för jämförelseprövningen är faran
utomordentligt stor att det på konstlad väg konstruerade hyresläget i
den framtida nyproduktionen kommer att direkt eller indirekt påverka all
annan hyressättning därhän att någon marknadsmässig hyresstruktur inte
uppkommer i någon del av bostadsbeståndet. Följden skulle bli att kostnadsfaktorer
på nytt, fastän på omvägar fick bestämma hyrans övre gräns.
En ny reglering skulle därmed vara ett faktum. Den enda rimliga lösningen
inom ramen för de sakkunnigas uppdrag är att valet av jämförelseobjekt
begränsas till lägenheter, som är underkastade den nya hyreslagens principer
för hyressättningen. Rådhusrätten i Malmö anför liknande synpunkter.

Departementschefen. Såväl inom en balanserad hyresmarknad som på en
marknad där bostadsbrist råder måste varje form av lagstadgat besittningsskydd
vare sig detta utformas som en kvarboenderätt eller som en rätt till
ersättning vid ogrundad uppsägning kompletteras med regler om prövning
av villkoren för fortsatt förhyrning. Besittningsskyddet för alltså med sig
att en norm måste uppställas för hyressättningen. I den mån en sådan norm
bara skall tjäna som grundval för besittningsskyddet ställer det sig inte
svårt att ange de grundläggande principerna. Fastighetsägaren bör i ett
marknadsläge när full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter
vara berättigad att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå
vid fri uthyrning till vem som helst. Saken kan också uttryckas så att hyresvärden
bör få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. I lägen då
påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot, som jag senare återkommer
till, i viss utsträckning andra principer gälla för hyressättningen.

I hyreslagen tas normen för hyressättningen upp i 38 §. Där anges att

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

skadeståndssanktionen vid ogrundad uppsägning inträder om hyresvärden
i samband med uppsägning ställer villkor som är otillbörligt. Lagen hänvisar
således till en avvägning efter skälighet. Varken själva lagen eller motiven
ger någon närmare vägledning för denna skälighetsbedömning. Besittningsskyddslagen
innehåller en mera utförligt beskriven hyressättningsnorm.
I 3 § anges att det nya hyresavtalet skall uppta de villkor som hyresvärden
fordrar, om hyresvärden inte begär en hyra som avsevärt överstiger
hyran för jämförliga lägenheter i orten eller annat villkor som strider mot
god sed i hyresförhållanden eller hans krav eljest är otillbörligt. Bedömningen
efter ren skälighet är alltså här subsidiär. I första hand skall hyresnivån
i jämförliga lägenheter vara normbildande och en hyra som inte
»avsevärt» överstiger denna nivå måste godtas av hyresgästen om han vill
bo kvar i lägenheten. I motiven anges att lagen inte bör hindra en anpassning
av hyran efter den allmänna hyresnivån för jämförliga lägenheter i
orten eller lägga hinder i vägen för en eventuell allmän uppjustering av
hyrorna. Skulle hyrorna stiga alltför mycket får andra åtgärder tillgripas.

Hyreslagskommittén anknyter i sitt lagförslag enbart till skäligheten.
Enligt 45 § skall den av hyresvärden fordrade hyran frångås först om den
är oskälig. I motiven uttalas att frågan vid skälighetsprövningen är vad den
aktuella lägenheten kan antas vara värd på en öppen hyresmarknad. Liksom
skäligheten av fordrad köpeskilling främst bedöms utifrån det pris
som varan i allmänhet betingar, bör enligt kommitténs mening hyresnivån
för jämförliga lägenheter vara den normala utgångspunkten vid prövning
av fordrad hyras skälighet. Vidare anför kommittén att en fordrad hyra
inte kan anses oskälig så snart den aldrig så obetydligt överstiger hyresnivån
för motsvarande lägenheter i orten. För att möjliggöra en hyresbildning
efter marknadsmässiga kriterier måste nämligen den övre gränsen för
hyresvärdens anspråk ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Dessa motivuttalanden visar att hyreslagskommitténs norm
nära överensstämmer med besittningsskyddslagens, låt vara att anknytningen
till hyresnivån för jämförliga lägenheter inte fått komma till uttryck
i själva lagtexten.

De sakkunnigas förslag knyter an till huvudregeln i besittningssk3''ddslagen.
Enligt 46 § i förslaget skall fordrad hyra godtas om den inte väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är
likvärdiga. Den föreslagna normen — i varje fall sådan den utformats i lagtexten
— innebär en nyhet så till vida att den inte direkt hänvisar till
någon skälighetsbedömning. Avvägningen efter skälighet kommer in först
om hyresvärdens krav inte får bli gällande enligt huvudregeln.

På en hyresmarknad där i stort sett balans råder mellan tillgång och
efterfrågan på lägenheter ger otvivelaktigt en jämförelse med hyresnivån
för likvärdiga lägenheter en tillfredsställande utgångspunkt för bedöm -

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

ningen av en aktuell lägenhets marknadsvärde. Jämförelseprövningen kan
visserligen i det enskilda fallet vara svår att genomföra därför att någon
enhetlig hyresnivå inte kan konstateras. Detta kan framför allt bero på
att hyrorna för de jämförliga lägenheterna fastställts på grundval av skilda
kostnadslägen eller under olika marknadsförhållanden. Allmänna förskjutningar
i hyresnivån slår naturligen inte igenom lika snabbt inom hela hyresbeståndet.
Tvärtom måste man utgå från att en betydande tröghet i prisbildningen
råder. Likväl bör det principiellt vara möjligt att konstatera en
hyresnivå för jämförliga lägenheter, och såväl parterna som de hyresprövande
myndigheterna bör få tillräcklig ledning av en så beskaffad norm.

Vid den jämförelseprövning som skall ske i det enskilda fallet måste förskjutningar
i hyresnivån få slå igenom vid hyressättningen för att den
önskvärda balansen på marknaden skall kunna behållas. Jag instämmer i
hyreslagskomfnitténs uttalande, att den övre gränsen för hyresvärdens vederlagsanspråk
måste ligga så mycket över hyresnivån för jämförliga lägenheter
att den inte hindrar de ekonomiska faktorerna att förskjuta hyresnivån
uppåt. Annars får man inte någon hyresbildning efter marknadsmässiga
kriterier.

Det sagda visar att en anknytning av hyresnormen till hyresnivån för
jämförliga lägenheter i den form som valts i besittningsskyddslagen och
hyreslagskommitténs förslag inte hindrar allmänna förskjutningar i hyresnivån.
En sådan rörelsefrihet är tvärtom direkt åsyftad, och någon invändning
häremot kan inte med skäl resas, eftersom båda dessa system för
hyressättningen är avpassade för en i huvudsak balanserad hyresmarknad.

När en mera påtaglig lägenhetsbrist råder på en hyresmarknad med fri
hyressättning, uppstår ett starkt tryck uppåt på hyresnivån. Detta tryck
upphör inte förrän hyresnivån nått en sådan höjd att efterfrågan åter kommit
i balans med tillgången. Hur hög den nya hyresnivån blir, beror självfallet
på i vilken utsträckning tillgången kan öka men på kort sikt framför
allt på hur känslig efterfrågan är för hyreshöjningar. Det finns emellertid
ingenting som säger exempelvis att den hyresnivå som ger full kostnadstäckning
för nyproduktionen inte skulle kunna överträffas.

Hyressättningsnormen i besittningsskyddslagen eller enligt hyreslagskommitténs
förslag är som framgår av vad jag har anfört förut inte ägnad
att effektivt motverka att hyreshöjningar av nyss antytt inte godtagbart slag
inträffar. Den av de sakkunniga föreslagna normen skiljer sig inte nämnvärt
från de andra regelanordningarna, eftersom den bygger på att jämförelse
skall göras med hyresnivån för jämförliga lägenheter och att den av
hyresvärden fordrade hyran kan nedsättas endast om den är »väsentligt»
högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Det kan med hänsyn härtill sättas
i fråga om de sakkunnigas norm verkligen är tillräcklig för att på en bristmarknad
hålla hyreshöjningen inom rimliga gränser. De sakkunniga uttalar
också att man inte kan acceptera att hyressättningen på en bristmark -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

nåd skulle få obehindrat påverkas av den helt fria hyresmarknadens prisfaktorer.
I motiven uttalas att en hyresstegring som framkallats av knapphetsbetingad
efterfrågan inte bör tillåtas att styra den hyresspärr vars uppgift
är att trygga besittningsskyddet. Vid jämförelseprövningen skall en sådan
styrning motverkas på två sätt. För det första skall varsamhet iakttas
vid jämförelseprövningen. Varsamheten avses komma till uttryck på det
sättet att man låter en högre hyresnivå för jämförliga lägenheter ge utslag
i höjande riktning bara om nivån har en allmän stadga och inte bestäms av
enstaka topphyror. För det andra antas det växande beståndet av allmännyttiga
bostadsföretags lägenheter komma att få en stabiliserande betydelse.
Detta lägenhetsbestånd med sina självkostnadsbestämda hyror kan tjäna
som norm vid direkt jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde
och vid avvikelser utgöra en riktpunkt för bedömningen.

Särskilt från hyresrådets sida riktas kritik mot förslaget från den nu diskuterade
utgångspunkten. Hyresrådet uttalar att en tillämpning av det föreslagna
systemet måste stöta på stora svårigheter. Det är främst två förhållanden
som enligt hyresrådets mening är ägnade att leda till att ej godtagbara
hyreshöjningar kan komma att uppstå. Åtskilliga hyresgäster torde
komma att i en utpräglad bristsituation godta hyror som väsentligt överstiger
vad de skulle betala under normala förhållanden. Härigenom uppstår
en okontrollerad hyresnivå som kommer att verka i hyreshöjande riktning.
Rådet riktar också uppmärksamheten på det förhållandet att enligt
förslaget en fordrad hyra skall godtas om den inte väsentligt överstiger
hyran i jämförliga lägenheter. Även härigenom kan en hyresskruv uppåt
åstadkommas.

För egen del anser jag att rådets kritik inte kan lämnas utan avseende.
Det skulle visserligen kunna göras gällande att den tillåtna hyreshöjningen
utöver hyran i jämförliga lägenheter bör vara mycket begränsad — dvs. ordet
»väsentligt» skulle ges en mycket snäv tolkning —- varigenom en bristbetingad,
ej önskvärd uppskruvning av hyresnivån skulle i praktiken förhindras.
Häremot kan dock invändas att hyresnorinen med en sådan tolkning
blir mindre funktionsduglig på den balanserade hyresmarknaden. Den
kommer då inte att tillåta den nödvändiga anpassningen av hyresnivån till
ändrade marknadslägen. Därtill kommer, som hyresrådet anför, att själva
jämförelsematerialet påverkas av bristmarknadens uppåtriktade tryck på hyrorna.
Man måste räkna med att hyresgäster i viss utsträckning frivilligt
betalar högre hyror än som skulle godtas vid myndighetsprövning. Hyresnivån
för de jämförliga lägenheterna kan inte undgå att bli påverkad av
detta förhållande. Vad de sakkunniga anför om att de allmännyttiga bostadsföretagens
hyressättning bör få tjäna som riktpunkt vid hyresprövningen
anser jag i och för sig vara av största betydelse. Deras hyressättning
kommer otvivelaktigt att inverka dämpande på dén allmänna hyresnivån.
När det gäller att bedöma den tänkbara effekten därav bör dock be -

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

aktas att dessa företags andel av det äldre lägenhetsbeståndet är obetydlig.
Detta innebär att de allmännyttiga bostadsföretagen förfogar över relativt
få lägenheter främst i städernas centrala delar. Vid hyressättningen för äldre
lägenheter torde därför, den av de sakkunniga föreslagna jämförelseprövningen
mera sällan kunna baseras på hyror för allmännyttiga företags
lägenheter. I sammanhanget bör också framhållas att det är mindre lämpligt
att lämna i de hyresprövande myndigheternas hand att relativt obundet
avgöra i vilken mån bristen på bostäder skall få påverka hyresnivån. Det
torde vara ofrånkomligt att utvecklingen mot en balanserad hyresmarknad
med marknadsmässig hyressättning måste styras på ett sätt som gör det
möjligt att på förhand i huvudsak bedöma följderna av en övergång från
hyresregleringen till en friare hyresmarknad.

Vad jag nu har anfört stämmer överens med den uppfattning jag har gett
uttryck åt i direktiven för de sakkunniga. Jag har där uttalat att särskilda
regler kan bli erforderliga för orter med påtaglig lägenhetsbrist. Vad som
kommit fram under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har bekräftat
denna uppfattning. På den balanserade hyresmarknaden bör hyressättningen
styras av marknadsförhållandena. På en bristmarknad däremot
torde det vara ofrånkomligt att i viss utsträckning hindra hyreshöjningar
som betingas av bristläget. Det är därför inte möjligt att tillämpa
samma liyressättningsnorm för båda slagen av marknadslägen. Eftersom
besittningsskyddsreglerna bör vara avpassade efter en i huvudsak balanserad
marknad, bör den nya hyreslagens huvudregel för hyressättningen
gälla för ett sådant marknadsläge. För en situation när risk föreligger för
oskälig hyresstegring bör kompletterande särbestämmelser kunna sättas i
kraft enligt det system som de sakkunniga föreslagit beträffande prövning
av förstagångshyra. Jag återkommer till denna fråga i avsilittet om hyressättningen
för bostäder på en hyresmarknad med mera påtaglig bostadsbrist.

Jag återgår nu till frågan om hyressättningsnormens närmare utformning
och utgår därvid från att normen skall äga tillämpning endast på den
i huvudsak balanserade hyresmarknaden. Detta innebär självfallet inte att
normen skulle sättas ur kraft så snart sådana störningar uppstår på marknaden
som är ägnade att rubba förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på lägenheter. Tvärtom bör normen vara så flexibel att de ekonomiska faktorerna
ges spelrum i syfte att balansen skall återställas. Först när en hyresstegring
kan befaras som är av sådan storlek att den inte kan godtas
från samhällssynpunkt, finns det anledning att tillämpa särskilda regler.

Som jag redan har anfört anser jag att normeringen i första hand bör
grundas på en jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter. Jag delar
också de sakkunnigas uppfattning att regeln bör få komma till direkt
uttryck i lagtexten och alltså inte endast framgå motivledes som enligt hy -

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1067

reslagskommitténs förslag. Mot vad de sakkunniga anför om riktlinjerna
när det gäller att fastställa en lägenhets bruksvärde har jag i stort sett inte
någon erinran. Några påpekanden kan dock vara på sin plats.

Vid bestämmandet av en lägenhets bruksvärde är det inte fråga om att
uppskatta lägenhetens liyresvärde i pengar eller i någon annan värdemätare.
Det gäller bara att jämföra lägenhetens beskaffenhet med andra i
hyressätlningsärendet åberopade lägenheters beskaffenhet. Vid denna prövning
är det i princip endast sådana lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga vilka får beaktas. För att lägenheterna skall vara likvärdiga
fordras att de i grova drag motsvarar varandra. Sålunda bör de
normalt ha samma användningssätt, bostadsyta och modernitetsgrad. En
lägenhet bör dock inte uteslutas från jämförelsematerialet bara av det skälet
att den i viss utsträckning avviker från den lägenhet vars hyra skall bestämmas.
Om lägenheten i något avseende är av sämre beskaffenhet, bör
det lägre bruksvärde som föranleds härav kunna uppvägas av att lägenheten
i annat avseende är bättre. En relativt stor tolerans av det slag som
nu antytts är nödvändig och leder till att jämförelsematerialet blir större
och därmed mera rättvisande. Å andra sidan måste starkt understrykas,
att avvikelserna inte får vara avsevärda. Annars riskerar man att jämförelseprövningen
blir alltför skönsinässig.

Det sagda hindrar emellertid inte att man vid hyressättningen i viss utsträckning
måste ta hänsyn till det genomsnittliga hyresläget för lägenheter
som inte är direkt jämförliga med den aktuella lägenheten. Om det är så
att hyresläget är mycket splittrat för en viss kategori av lägenheter och det
därför ställer sig svårt att fastställa någon vägledande hyresnivå, kan det
vara motiverat att söka ledning vid hyressättningen genom att jämföra med
hyresläget i kategorier av lägenheter som visserligen är av annat slag men
som har ett mera homogent hyresläge. Härigenom kan också uppnås att
hyror för skilda slag av lägenheter anpassas till varandra på ett lämpligt
sätt. Det ligger i sakens natur att ifrågavarande bedömningar måste ske
översiktligt.

Som de sakkunniga anför bör en lägenhet inte uteslutas från jämförelseprövningen
bara av det skälet att den tillhör en sådan kategori av lägenheter
för vilka hyran bestämts under särskilda betingelser, såsom exempelvis
att fastigheten finansierats med statliga lån. Jag behandlar denna fråga
närmare i avsnittet om hyressättningen på en bostadsmarknad med mera
påtaglig bostadsbrist.

I den situationen att man vid jämförelseprövningen inte kan konstatera
någon enhetlig hyresnivå för jämförelselägenhet erna ett läge som måste
antas bli vanligt i övergångsskedet — uppstår särskilda svårigheter. Uppenbarligen
kan det inte komma i fråga att låta några enstaka topphyror
få bli vägledande, lika litet som några mycket låga hyror kan få avgöra
saken. Ej heller får genomsnittshyran bli utslagsgivande. Ett sådant alter -

Kungl. Maj.ts proposition nr 74/ år 1967

nativ skulle alltför mycket motverka en i och för sig önskvärd rörlighet i
hyressättningen. Tillvägagångssättet bör i stället vara följande.

Sedan ej representativa topphyror uteslutits från jämförelsematerialet
bör hyresnivån för lägenheter med de högsta hyrorna utgöra riktpunkt för
bedömningen. Denna princip måste emellertid modifieras i vissa bestämda
avseenden. Man måste hålla i minnet att hyresprövningen syftar till att
fastställa lägenhetens marknadsvärde. Hyresnivån för lägenheter med de
högsta hyrorna blir godtagbar som riktpunkt bara om den kan accepteras
som ett ungefärligt uttryck för marknadsvärdet. Som regel torde härför
krävas att hyrorna blivit bestämda i ett läge på hyresmarknaden som överensstämmer
med situationen vid jämförelsetidpunkten eller som i varje fall
inte varit ofördelaktigare för hyresgästen än det rådande läget. Om en nedåtgående
tendens kan konstateras i hyressättningen för det aktuella slaget
av lägenheter, finns det självfallet inte anledning att särskilt fästa sig vid
en hög hyresnivå i jämförelsematerialet. Över huvud taget är regeln om hyrans
fastställande efter jämförelseprövning inte tillämplig i ett marknadsläge
när hyresnivån rör sig nedåt. Då får en allmän skälighetsbedömning
ske. Situationen kan också vara den att den ifrågavarande höga hyresnivån
uppstått under en period när knapphet på lägenheter förelegat. Visserligen
är det i ett sådant fall naturligt att hyresnivån förskjuts uppåt. Om utbudet
av lediga lägenheter är begränsat och hyresnivån i det övriga lägenlietsbestandet
rör sig trögt, kan det dock lätt inträffa att under knapphetsperioden
skapas en hyresnivå som ligger över den nivå som kommer att uppnås
på sikt när marknaden åter stabiliserat sig. Som de sakkunniga anfört
måste därför varsamhet iakttas vid jämförelseprövningen. Ett grundläggande
krav måste vara att den hyra som jämförelseprövningen leder fram
till framstår som skälig. Detta krav kan inte anses uppfyllt om inte hyran
även på litet längre sikt stämmer överens med marknadsläget.

Ofta kommer emellertid situationen att vara den att den höga hyresnivå
varom nyss talats måste anses fullt representativ för marknadsvärdet hos
lägenheter av den ifrågavarande typen. Jämförelseprövningen bör då i enlighet
med vad som förut har sagts utfalla så att denna nivå får bli vägledande.

Man kan inte bortse från att fall kan uppkomma när några representativa
jämförliga lägenheter inte har åberopats eller inte ens kan åberopas
i prövningsärendet. En norm för hyressättningen som enbart bygger på
jämförelseprövning slår då slint. För detta fall är man hänvisad till en
ren skälighetsbedömning.

Enligt de sakkunnigas förslag skall den av hyresvärden fordrade hyran
kunna frångås först om den väsentligt överstiger hyran för jämförliga lägenheter.
För normalfallet har jag inget emot detta. Ett sådant utrymme
ovanför den genom jämförelseprövningen konstaterade hyresnivån måste
tillförsäkras hyresvärden redan med hänsyn till den osäkerhet som gäller

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

vid uppskattningar av förevarande slag. Det måste f. ö. starkt betonas
att man inte skall eftersträva någon detalj prövning. Jämförelsen skall som
de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter
hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för
jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en allmän
uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situationen
på hyresmarknaden. Det behöver självfallet inte vara fråga om en
höjning av samtliga hyror. Läget kan i stället vara det .att hyrorna för lägenheter
av en viss standard behöver anpassas till hyresnivån för lägenheter
med en högre eller lägre standard. En sådan anpassning kan vara en
förutsättning för att skapa en önskvärd ökad rörlighet på hyresmarknaden.

Några mera bestämda anvisningar kan inte ges om storleken av det belopp
med vilket hyran skall tillåtas överstiga de jämförliga lägenheternas
hyresnivå. Omständigheterna i det enskilda fallet liksom det allmänna läget
på hyresmarknaden har betydelse för denna fråga.

Jag föreslår att hyressättningsnormen utformas på följande sätt. Som
huvudregel bör uppställas att den fordrade hyran får frångås endast om
hyresvärdens krav är oskäligt. I sådant fall skall hyran utgå med skäligt
belopp. Som ett komplement härtill bör i lagtexten anges att fordrad hyra
alltid är oskälig, om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Häri ligger att den fordrade
hyran får godtas bara om den inte väsentligt överstiger hyran för jämförliga
lägenheter och dessutom inte är oskälig.

Begränsning av besittningsskyddet
Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen är inskränkningarna i besittningsskyddet
utformade på två skilda sätt. Vissa inskränkningar har getts formen
av generella undantag från lagens tillämpning. I 10 § anges sålunda
att lagens bestämmelser inte äger tillämpning när, a) lägenhet upplåtits
till bostad i en- eller tvåfamilj shus, b) lägenheten upplåtits till bostad i möblerat
skick eller c) det är fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av del i
förhyrd bostadslägenhet. Andra inskränkningar har formen av grunder enligt
vilka besittningsskyddet i det enskilda fallet kan brytas. I 1 § räknas sådana
grunder upp i fem punkter, av vilka fyra avser speciella situationer och den
femte utgör en generalklausul som avser att täcka sådana fall som lagen ej
särskilt anger. Hyresgäst har inte rätt till nytt hyresavtal, om a) hyresrätten
är förverkad, b) hyresgästen eljest påtagligt eftersatt sina förpliktelser enligt
hyresavtalet, c) hyresgästens behov av lägenheten måste anses ringa, d)
hyresgästen själv lämnat anställning, varav upplåtelsen var betingad, eller eljest
givit anledning till att anställningen upphört samt synnerliga skäl inte

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till nytt hyresavtal, eller e) det i
annat fall än nu sagts inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest vara obilligt att hyresvärden fordrar att hyresgästen skall avflytta.

Hyresgästens ställning är enligt besittningsskyddslagen på visst sätt tryggare
i den situationen att hyresvärden säger upp avtalet till avflyttning och
åberopar en grund som bryter besittningsskyddet än om hyresvärden i stället
bestrider hyresgästens rätt till nytt hyresavtal av det skälet att det föreligger
en generell begränsning i lagens tillämpningsområde. I det förra fallet måste
hyresvärden skriftligen meddela hyresgästen att han fordrar att denne skall
flytta. Om hyresgästen inte nöjer sig med att flytta, har han att inom viss
frist väcka talan vid domstol eller hänskjuta tvisten till medlingsnämnd. Hyresgästen
har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten ännu ej är prövad.
När hyresvärden däremot stöder sig på ett generellt undantag från
besittningsskyddsreglerna, gäller inte de nyssnämnda bestämmelserna.

Hyreslagskommittén. Även enligt kommitténs förslag utformas begränsningen
av besittningsskyddet dels som inskränkningar i besittningsskyddsbebrytande
grunder (43 § andra stycket 1—6). Liksom enligt besittningsskyddslagen
undantas från tillämpningsområdet för besittningsskyddet sådana
fall då lägenheten uthyrts i möblerat skick eller då upplåtelsen avser
del av upplåtarens bostad. Därutöver görs undantag dels för vissa korttidsavtal,
nämligen fall då hyresavtalet upphör att gälla innan upplåtelsen varat
mer än sex månader i följd, dels för fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal.
Besittningsskyddslagens undantag för lägenhet som upplåtits till bostad i
en- eller tvåfamilj shus behandlas i stället som en besittningsskyddsbrytande
grund. I kommittéförslaget är katalogen över besittningsskyddsbrytande
grunder utbyggd i jämförelse med besittningsskyddslagens uppräkning av
sådana grunder men innehåller liksom denna en särskild generalklausul för
sådana fall som inte täcks genom uppräkningen.

Hyreslagstiftningssakkuimiga. De sakkunnigas förslag följer kommittéförslaget
men följande avvikelser görs. Förslaget upptar endast tre undantag
från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde, nämligen fall
då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad, då hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd eller då hyresrätten enligt
förbehåll som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning
av avtalet (44 § 1—3). Till skillnad från besittningsskyddslagen och
kommittéförslaget innebär således de sakkunnigas förslag att möblerade lägenheter
i princip förs in under reglerna om besittningsskydd. När det gäller
de besittningsskyddsbrytande grunderna hänför de sakkunniga dessa med ett
undantag under en generalklausul (45 § andra stycket). Undantaget avser det
fallet att hyresrätten är förverkad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 57

De olika begränsningarna i besittningsskyddet behandlas närmare i det
följande.

Korttidsavtal

Gällande rätt. I nuvarande liyreslag har upplåtelse som grundar sig på
korttidsavtal undantagits från det indirekta besittningsskyddets område. Av
38 § hyreslagen framgår nämligen att skadeståndsskyldighet vid ogrundad
uppsägning inträder bara om hyresavtalet slutits för minst sex månader.
Besittningsskyddslagen däremot innehåller inte något undantag för korltidsavtalen.

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att kortfristiga hyresavtal ofta
används just i fall där upplåtelsen avses vara av tillfällig art. Användningsområdet
för korttidsavtalen är emellertid inte begränsat till upplåtelser som
är av mer eller mindre övergående natur. Enligt kommitténs mening förekommer
det nämligen i ej obetydlig omfattning att bostäder upplåts för permanent
bruk enligt kontrakt med kort hyrestermin. Kommittén förkastar därför
tanken att generellt ta undan alla korttidsavtal från optionsprincipens
tillämpningsområde. I stället bör en karenstid införas som förutsättning för
optionsrättens inträde. Därmed kommer kortfristiga upplåtelser som upphör
före karenstidens utgång inte att vara förenade med besittningsskydd medan
upplåtelser som visserligen grundas på avtal med kort hyrestermin men som
på grund av tyst eller uttrycklig förlängning likväl består efter karenstidens
slut inbegrips under besittningsskyddet.

Kommittén diskuterar vidare frågan huruvida karenstiden även bör fullgöra
uppgiften som en prövotid. Om någon egentlig prövning av hyresgästens
skötsamhet och förmåga att anpassa sig efter förhållandena i fastigheten skall
hinna komma till stånd, borde karenstiden sättas till förslagsvis två år. Risk
för missbruk av uppsägningsrätten i syfte att undandra hyresgästen besittningsskydd
skulle emellertid då kunna befaras. Försiktigheten bjuder därför
att karenstiden begränsas till sex månader.

Begränsningen i besittningsskyddet utformas i förslaget som ett undantag
från optionsrättens tillämpningsområde (42 § 2).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att särskilda regler
för korttidsavtal fyller ett visst praktiskt behov. Såsom hyreslagskommittén
uttalat ligger det en viss garanti mot missbruk i att längsta tiden sätts tillräckligt
kort. Av denna anledning och då korttidsavtalen måste klart avgränsas
från de avtal, som löper med den mycket vanliga ettårsperioden, är det
inte tillrådligt att sätta tiden till ett år. Med tanke på önskvärdheten alt utesluta
vissa hyresavtal från besittningsskyddets tillämpningsområde, t. ex. sådana
som avser fritidshus, där det ej gäller att tillgodose hemskyddet, eller
uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär som ändå sträcker sig över exem -

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

pclvis ett läsår (kursår) eller större delen därav, stannar de sakkunniga för
att godta en längsta tid av nio månader. Regeln ges i förslaget formen av
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (44 §
2).

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag i denna del har i allmänhet
inle mött någon erinran under remissbehandlingen.

Del av upplåtarens egen bostad

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen görs ett generellt undantag från
området för besittningsskydd i fråga om upplåtelse från hyresgästs sida av
del i förhyrd bostadslägenhet (10 § första stycket c).

Hyreslagskommittén. Vissa kategorier av bostadsupplåtelser kännetecknas
av att en nära personlig kontakt etableras mellan upplåtare och hyresgäst.
Framför allt gäller detta när upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad.
Hänsynen till upplåtarens personliga förhållanden måste anses påkalla att
sådana upplåtelser lämnas utanför optionsreglernas tillämpningsområde. Det
är härvid likgiltigt, om upplåtaren innehar bostaden med äganderätt, bostadsrätt
eller hyresrätt eller om den uthyrda delen av bostaden upplåtits i
möblerat eller omöblerat skick. Ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde i enlighet med det sagda tas upp i 42 § 3.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Ifrågavarande slag av bostadsupplåtelser
är enligt de sakkunnigas mening minst lämpad som underlag för en rätt till
förlängning av avtalet mot upplåtarens vilja. Undantaget torde inte vara
svårtolkat. Det kan visserligen tänkas förekomma fall, där uthyrningsobjektets
karaktär av del i bostad är något tveksam. Så kan t. ex. innehavaren av
en s. k. elastisk lägenhet hyra ut ett rum som genom särskild anordning —
egen ingång från trappan, eget toalettrum etc. — kan användas som självständig
bostad men som även är avsett att tas i bruk av upplåtaren när han
behöver utrymmet. Sådana fall är dock sällsynta och måste lösas i praxis
under beaktande av omständigheterna i det enskilda fallet. Det synes uppenbart
att starka skäl krävs för att inte i det övervägande antalet fall betrakta
det uthyrda utrymmet som del av upplåtarens bostad. De sakkunniga föreslår
under hänvisning till det anförda att lägenhet som utgör del av upplåtarens
egen bostad tas undan från besittningsskyddsbestännnelsernas tilllämpningsområde
(44 § 1).

Remissyttrandena. HSB uppehåller sig vid besittningsskyddet beträffande
rum med egen ingång, eget toalettrum m. m. i s. k. elastiska lägenheter.
Sådana lägenheter produceras i viss utsträckning i såväl flerfamiljshus- som

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

småhusområden för att bl. a. bereda unga familjer ekonomisk möjlighet att
anskaffa på längre sikt tillräckligt stor bostad. Det är enligt HSB:s mening
värdefullt att produktionen av elastiska lägenheter fortsätter och helst ökas.
För att detta skall ske fordras att besittningsskyddet till uthyrningsrum i
elastiska lägenheter får en sådan utformning att uthyraren alltid kan påräkna
att få disponera uthyrningsrummet när familjen vuxit till. Bostadsrättskommittén
framhåller att enbart det förhållandet att en uthyrning avser en
mera avskild del av en elastisk lägenhet inte bör hindra att upplåtelsen tas
undan från besittningsskyddets tillämpningsområde såsom en del av upplåtarens
bostad. Vissa gränsfall kan dock förekomma, i vilka besittningsskydd
bör föreligga. Vid prövningen av dessa fall kan ledning hämtas av vad de
sakkunniga anfört angående hyresgästs rätt till förlängning av hyresavtal
rörande lägenhet i en- och tvåfamilj shus och bostadsrättslägenhet.

Drätselkammaren i Kiruna anser att undantaget beträffande del av bostad
inte bör gälla om uthyrningen avser den huvudsakliga delen av lägenheten.

Näringslivets bgggnadsdelegation förordar att även avtal om total sublokation
undantas från besittningsskyddets tillämpningsområde. Den ökade rörligheten
i dagens samhälle har framkallat ett påtagligt behov av att under
begränsad tid kunna upplåta den egna bostaden i andra hand, dvs. vad som
avses med total sublokation. Det är en väsentlig förutsättning för att detta
behov skall kunna tillgodoses att förstahandshyresgästen med säkerhet vet
att han vid den avtalade hyrestidens utgång åter kan få disponera sin lägenhet.
Sublokationen bör därför inte vara förknippad med besittningsskydd
för underhyresgästen. Det kan enligt delegationens mening inte anses tillräckligt
att intresseavvägningen mellan avtalsparterna vid prövning av besittningsskyddet
som regel måste leda till att förstahandshyresgästen återfår
dispositionen över sin lägenhet. Varje tvekan på denna punkt måste
undanröjas.

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad med
rätt till förlängning

Hyreslagskommittén. Frågan om hyresgästen bör kunna bringa hyresförhållandet
att falla utanför besittningsskyddets tillämpningsområde genom
att avstå från optionsrätt bör enligt kommitténs mening besvaras olika allteftersom
avståendet sker före eller efter optionsrättens inträde. Om lagstiftningen
om besittningsskyddet inte skall förlora mycket av sin effektivitet,
får det inte vara tillåtet för hyresvärden att genom förbehåll hindra att optionsrätten
inträder. Sedan hyresgästen väl blivit optionsberättigad, bör han
däremot vara oförhindrad att avstå från sin rätt. Ej sällan måste det nämligen
ställa sig förmånligt för båda parter att förlikningsvis lösa en optionstvist
på så sätt att hyresvärden medger att hyresgästen får sitta kvar viss tid
framåt mot att hyresgästen avstår från att påkalla förlängning, när denna tid
utlöper. Kommittén förslår därför att ett förbehåll varigenom hyresgästen

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

avstår från sin optionsrätt skall vara giltigt om förbehållet tillkommit efter
det att hyresgästen innehaft lägenheten sex månader i följd. En bestämmelse
härom tas upp i 50 § andra stycket. Det fall då hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal
undantas i 42 § 4 från besittningsskyddsbestämmelsérnas tillämpningsområde.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga uttalar inledningsvis att det
i vissa fall skulle vara en fördel om parterna fick fritt avtala om avstående
från besittningsskyddet, exempelvis när uthyraren efter viss tid behöver bostaden
för eget bruk. Även med olika skyddsregler kan dock inte undvikas
att en sådan ordning leder till missbruk mot obetänksamma hyresgäster. De
sakkunniga stannar därför för att tillåta avstående från besittningsskydd endast
när fråga om hyresrättens fortsatta bestånd uppkommit och hyresförhållandet
varat minst nio månader i följd (karenstiden enligt förslaget).
Avståendet måste dessutom ske under medlingsförfarande inför medlingsnämnd
eller vid domstol (80 § fjärde stycket). I 44 § 3 anges att bestämmelserna
om besittningsskydd inte är tillämpliga, när hyresrätten enligt förbehåll
som äger laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning
av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln om att förbehåll om avstående från besittningsskydd
har laga verkan endast om hyresförhållandet varat nio månader
och förbehållet träffats inför medlingsnämnden eller rätten anses i många
yttranden vara alltför sträng. Näringslivets byggnadsdelegation föreslår att
avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet i samband med hyresförhållandets
uppkomst eller inom nio månader därefter skall kunna ske under
förutsättning av medlingsnämndens godkännande samt att parterna, sedan
besittningsskydd uppkommit för hyresgästen, fritt skall kunna i särskild
handling avtala om avstående från besittningsskyddet. Sveriges fastighetsägareförbund
framhåller att det är en mycket allvarlig brist i förslaget att
det över huvud taget inte är möjligt att annat än i form av avtal för högst
nio månader träffa bindande överenskommelse att hyresavtal skall upphöra
vid viss framtida tidpunkt. Förbundet förordar i huvudsak den av byggnadsdelegationen
förordade lösningen. Hyresrådet uttalar samma mening. Hovrätten
för Nedre Norrland vill gå ännu ett steg i uppmjukning av den föreslagna
regleringen och förordar att förbehåll om avstående från besittningsskydd
alltid bör kunna träffas utan myndighets medverkan och även innan
hyresförhållandet varat nio månader. Varje formlös överenskommelse om
förbehåll bör dock enligt hovrättens mening inte gälla. Möjligen kan större
säkerhet vinnas, om krav uppställs om att förbehållet måste tas upp i särskild
skriftlig handling. Den föreslagna regleringen kritiseras också av bostadsrättskommittén,
häradshövdingeföreningen och Svea hovrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

I flera remissyttranden påpekas att lagförslaget torde innebära att hyresgäst
fritt kan bringa ett hyresavtal att upphöra genom uppsägning av avtalet
och att det mot bakgrunden härav är mindre följdriktigt att inte samma verkan
skulle kunna åstadkommas genom en överenskommelse mellan båda
parter om att hyresupplåtelsen skall tas undan från besittningsskyddets tilllämpningsområde.
Hyresgästernas riksförbund utgår från att den föreslagna
regleringen inte utgör hinder för parterna att när som helst under hyresavtalets
löptid komma överens om att hyresförhållandet skall upphöra och att
en sådan överenskommelse inte behöver underställas medlingsnämnden.

Möblerad lägenhet

Gällande rätt. Besittningsskyddet enligt besittningsskyddslagen omfattar
inte lägenhet som upplåtits till bostad i möblerat skick.

Hyreslagskommittén. Att en lägenhet hyrts ut i möblerat skick utgör i
allmänhet ett tecken på att upplåtelsen inte avsetts vara av stadigvarande
natur. Uthyrning av lägenhet i möblerat skick utgör ju den brukliga upplåtelseformen
såväl när hyresgästen inte har behov av lägenheten mera än en
kortare tid som när hyresvärden endast tillfälligtvis kan undvara lägenheten.
Hyresgäst som hyr lägenhet i möblerat skick bör därför inte få optionsrätt.
Lägenheter av detta slag utesluts därför i förslaget från besittningsskyddets
tillämpningsområde (42 § 1).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas uppfattning föreligger
en betydande svårighet, känd frän hyresregleringspraxis, att dra gränsen
mellan möblerade och omöblerade lägenheter. Det finns risk för att denna
svårighet kan utnyttjas otillbörligt. Vidare förekommer ett sannolikt växande
antal affärsmässigt uthyrda möblerade lägenheter, på vilka i princip samma
synpunkter bör läggas som på andra lägenheter, vilkas hyresgäster åtnjuter
besittningsskydd. Av dessa skäl bör det finnas möjlighet att vid bestämmande
av området för besittningsskyddet dra en gräns mellan olika slag av
möblerade lägenheter. En sådan gränsdragning måste ske vid prövningen av
de optionsbrytande omständigheter, som hyresvärden i varje särskilt fall
åberopar. Av betydelse är att det största antalet möblerade hyresobjekt, »möblerade
rum», enligt de sakkunnigas förslag faller bort från besittningsskyddets
tillämplighetsområde på grund av undantaget för del av upplåtarens
egen bostad. Även korttidsavtalen kan i åtskilliga fall röra just möblerade
lägenheter.

En redogörelse för vissa ytterligare uttalanden av de sakkunniga angående
möblerade lägenheter lämnas under avsnittet om övriga situationer där fråga
kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet.

Kungl. Alaj:ts proposition nr til år 1967

Hyresrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan »om
föranleder förverkande

Gällande rätt. Enligt 7 § hyresregleringslagen gäller att hyresnämnd äger
förklara uppsägning ogiltig bara under förutsättning att hyresrätten inte är
förverkad. På samma sätt gäller enligt 38 § hyreslagen att hyreslagens indirekta
besittningsskydd får åtnjutas endast om förverkande ej har skett. Också
besittningsskyddslagen tar upp förverkande som en optionsbrytande
grund (1 § a). En annan optionsbrytande grund är att hyresgästen eljest påtagligt
eftersatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet (1 § b).

Hyreslagskommittén. Om en hyresgäst misskött sig så att han ej ens
har rätt att sitta kvar hela den avtalade hyrestiden, kan han uppenbarligen
långt mindre komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Är hyresrätten förverkad,
är följaktligen optionsrätten därmed förfallen. Med hyresrättens förverkande
bör härvid förstås att en omständighet av beskaffenhet att medföra
hyresrättens förverkande inträffat, att hyresvärden inom föreskriven tid
gjort bruk av sin rätt att frånträda avtalet vare sig detta uppsagts att upphöra
genast eller vid senare tidpunkt samt att hyresgästen, där återvinning
kan komma i fråga, inte begagnat sig av återvinningsmöjligheten. Om hyresgästen
gjort sig skyldig till sådant anteciperat kontraktsbrott som enligt lag
medför rätt för hyresvärden att frånträda hyresavtalet, bör han inte heller
komma i åtnjutande av nytt hyresavtal. Sker uppsägning på grund av att
hyresgästen inte ställt säkerhet enligt 31 § hyreslagen bör således optionsrätten
anses bruten. En regel härom tas upp i 43 § andra stycket som en första
punkt i uppräkningen av de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Även en misskötsamhet som inte lett till hyresrättens förverkande eller
lagligen kan medföra rätt att häva kontraktet bör i åtskilliga fall kunna få
till effekt att hyresgästen går mistp om rätten till nytt hyresavtal. I annat fall
riskerar man att hyresvärden inte får tillräckliga medel till sitt förfogande
för att upprätthålla ordning och skick i fastigheten eller i övrigt skapa trivsamma
förhållanden i denna. För förlust av optionsrätt bör fordras att hyresgästen
åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att han inte skäligen bör
äga rätt till nytt hyresavtal. Vid avgörande av om så är fallet är det i allmänhet
mera helhetsbilden av hyresgästens förhållande under hyrestiden än isolerade
episoder som tilldrar sig intresse. Det förhållandet att hyresgästen efter
tillsägelse iakttagit rättelse, måste naturligen spela en stor roll när det
gäller att bedöma hans rätt till nytt hyresavtal. I 43 § andra stycket 2 anges
att hyresgästen inte äger rätt till nytt hyresavtal när han i annat fall än
som anges i andra stycket i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser att han
inte skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. Även de sakkunnigas förslag bygger på att
rätt till förlängning av hyresavtalet inte skall föreligga om hyresgästen förverkat
hyresrätten. Enligt de sakkunnigas mening måste skillnad däremot
göras mellan förverkande och fall när hyresgästen underlåter att ställa ny
säkerhet. En underlåtenhet att på begäran ställa ny säkerhet bör inte få samma
rättsverkningar som förverkande. De sakkunniga föreslår därför den modifikationen
i hyresvärdens nuvarande ovillkorliga rätt att frånträda avtalet
att denna rätt i fråga om bostadslägenhet skall föreligga endast om det är av
väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det inte är
obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet. Denna skälighetsbedömning
bör enligt de sakkunnigas mening komma till uttryck också i det
fallet att hyresvärden sagt upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens
slut och mot hyresgästens anspråk på besittningsskydd åberopar att hyresgästen
inte på begäran ställt ny säkerhet. Hyresvärdens rätt att i en sådan
situation få hyresförhållandet upplöst måste prövas under skälig hänsyn
å ena sidan till risken för hyresförlust och å andra sidan till hyresgästens
förmåga att utan att ny säkerhet ställs fullfölja sina förpliktelser enligt hyresavtalet.
I många fall kan det vara svårt för hyresgästen att skaffa fram
erforderlig säkerhet utan att det kan bedömas föreligga risk för hyresförlust.
Är det däremot så att hyresgästen uppenbarligen inte kan fullgöra sina förpliktelser
och ställer han inte begärd säkerhet, föreligger ett berättigat intresse
för hyresvärden att inte förlänga hyresavtalet.

Beträffande annan misskötsamhet än sådan som föranleder förverkande
innebär ett tillgodoseende av hyresvärdens intresse att förfoga över lägenheten
att han bereds tillfälle att reagera mot att rimliga krav på trivsel och
ordning i fastigheten ej beaktas eller mot att ekonomiska skyldigheter blir
bristfälligt fullgjorda. Den av hyreslagskommittén lämnade beskrivningen av
situationen torde varken inkräkta otillbörligt på hyresvärdens berättigade
anspråk eller medföra oberättigade risker för besittningsskyddet. Kraven på
hyresgästens skötsamhet måste enligt de sakkunnigas mening ställas högt.
Det ligger i längden ej i hyresgästernas intresse att några av dem skyddas,
fastän det uppenbarligen ej är önskvärt att de bor kvar i lägenheten. Mot hyresvärdens
intresse skall vägas om det är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör. Vid denna avvägning kan hänsyn främst komma att
tas till ömmande personliga förhållanden. Det bör dessutom framhållas att
önskemålet att förslagets besittningsskyddsregler skall fungera i olika slags
marknadslägen bör leda till att påföljden i besittningsskydd$hänseende för
hyresgästen vid bristande skötsamhet i viss mån anpassas efter den större
eller mindre svårigheten att få annan bostad.

I de sakkunnigas förslag anges i 45 § andra stycket 1 att rätt till förlängning
av avtalet ej tillkommer hyresgästen om hyresrätten är förverkad. Annan
misskötsamhet från hyresgästens sida tas inte upp som särskild besittningsskyddsbrytande
grund utan går in under generalklausulen i andra stycket
2.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Rivning och större ombyggnad

Inledning. Hyreslagstiftningssakkunnigas betänkande innehåller en ingående
redogörelse för frågan om rivning som grund för begäran om hyresgästs
avflyttning (se s. 147—157). Redogörelsen inleds med allmänna synpunkter
på rivningen som ett led i förnyelsen av byggnadsbeståndet särskilt
i Stockholm och Göteborg. Vidare lämnas vissa uppgifter till belysning
av rivningens omfattning och betydelse för bostadsbeståndet. I betänkandet
redogörs också för de hyresreglerande myndigheternas behandling av uppsägningar
i fråga om rivningshus.

Gällande rätt. Den departementspromemoria som låg till grund för förslaget
till besittningsskyddslagen innehöll som en särskild optionsbrytande
grund att huset skulle rivas. Något villkor var inte fäst vid hyresvärdens
rätt att få hyresförhållandet upplöst i rivningsfall. I lagen kom dock
rivningsfallet inte att behållas i en särskild klausul utan hänfördes till generalklausulen.
Prövningen av uppsägning på grund av rivning kom alltså
att omfatta även en obillighetsbedömning. I förarbetena uttalades att
optionsrätten enligt generalklausulen kunde brytas också vid fall av motiverad
ombyggnad.

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens intresse att få bestämma den tidpunkt
då hans verksamhet i den form den hittills bedrivits inte längre kan anses
ekonomiskt lönande eller att få avgöra om hans fastighet lämpligen bör ingå
i ett större saneringsprojekt bör beaktas på sådant sätt att han får möjlighet
att låta sin hittillsvarande verksamhet upphöra. Det allmännas intresse av att
otidsenlig bebyggelse rivs för att lämna plats för nybebyggelse har dessutom
sådan vikt att det bör tillerkännas företräde framför enskilda hyresgästers
intresse att få sitta kvar i sina lägenheter. Enligt kommitténs mening kan
det inte anses behövligt eller lämpligt att det dömande organet ges befogenhet
att pröva ändamålsenligheten av det tillämnade rivningsföretaget för att
kunna ta ställning till optionsfrågan. Enbart den omständigheten att huset
skall rivas inom sådan tid att rivningen kan sägas vara aktuell bör anses
tillräcklig för att hyresgästens anspråk på nytt hyresavtal skall få träda tillbaka.

En ombyggnad av en fastighet kan stundom vara så genomgripande att den
kan jämställas med rivning och därpå följande nybyggnad. Ombyggnad av
detta slag bör i konsekvens med vad som föreslagits beträffande rivning utan
vidare bryta optionsrätten. Detsamma bör gälla en ombyggnad som visserligen
inte har den totala karaktär att den kan likställas med rivning och efterföljande
nybyggnad men ändå kan sägas vara av större omfattning. Endast
om det är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan olägenhet för ombyggnaden,
bör han få behålla sin optionsrätt. Så kan vara fallet, om ombyggna -

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967 65

den ej alls eller endast i obetydlig omfattning berör den ifrågavarande hyresgästens
lägenhet.

I 43 § andra stycket 3 tas som en besittningsskyddsbrytande grund upp
att huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och att det ej är uppenbart
att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening bör besittningsskyddslagstiftningen
inte innehålla någon regel som innebär att en tillämnad
rivnings ändamålsenlighet och lämplighet måste prövas. En sådan
prövning skulle ställa det prövande organet inför ytterst vanskliga avgöranden
med krav på teknisk och ekonomisk utredning som skulle bli orimligt
dyr och tidskrävande. För denna ståndpunkt talar även det allmänna intresset
att ej hindra byggnads- och stadsförnyelse. De sakkunniga anser att när
en rivning är så nära förestående att lägenheten bör friställas skall hyresgästen
inte kunna motsätta sig hyresvärdens krav på avflyttning och därmed
hindra rivningsplanerna. Hyresvärden skall alltså i rivningssituationen förutsättas
ha sådant intresse att upplösa hyresförhållandet att rivning i princip
bryter besittningsskyddet.

Den angivna principen måste emellertid underkastas modifikationer alltefter
hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad. Vid tillämpningen av
besittningsskyddsreglerna bör hänsyn tas till situationen på bostadsmarknaden.
Om det råder balans på bostadsmarknaden, kan man överlåta åt hyresgästen
att ensam ordna sin bostadsfråga. I situationer med viss ej alltför
svårartad bostadsbrist bör finnas utrymme för skilda former av begränsat
skydd, såsom krav på hyresvärdens medverkan till anskaffande av ersättningsbostad
utan att hela bördan skall åvila honom, uppskov med avflyttningen,
möjlighet att under en övergångstid hänvisa till provisorisk bostad
med rätt till återflyttning eller ekonomisk ersättning. Om däremot bostadsförhållandena
kan anses vara sådana att hyresgästen inte själv rimligen kan
skaffa annan lämplig bostad, bör en billighetsprövning leda till att han — i
överensstämmelse med nuvarande hyresregleringspraxis — skall ha ett relativt
besittningsskydd. Skyddet bör i det fallet få brytas endast om hyresgästen
tillhandahålls annan bostad som han skäligen kan åtnöjas med.

Om hyresgästen flyttat in i ett »rivningshus» med öppen blick för risken
att behöva flytta, kan kravet på besittningsskydd aldrig föra längre än till att
hyresvärden måste visa att tidpunkten för rivningens igångsättande fordrar
avflyttning. Det kan ofta vara lämpligt att vid uppsägning för avflyttning på
grund av tillämnad rivning avkorta uppsägnings- och avtalstiderna i syfte
att samordna rivningen och avflyttningen. Hyresgästen bor då »på rivningskontrakt».
Det kan ibland vara lämpligt att redan efter den första uppsägningen
ogilla hyresgästens anspråk på att få bo kvar, nämligen för det fall
att hyresvärden redan då anvisar godtagbar ersättningslägenhet och det ej
3 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967

av särskilda skäl är obilligt mot hyresgästen att behöva flytta tidigare än
som egentligen är nödvändigt.

Starka krav på bevisning om rivningens aktualitet bör uppställas. Sålunda
bör krävas att hyresvärden visar rivningstillstånd, byggnadslov eller motsvarande
eller annan tillförlitlig utredning, som styrker att evakueringen är
det egentliga kvarvarande hindret att sätta igång rivningen.

I stort sett samma bedömningar som beträffande rivning bör ske när det
är fråga om större ombyggnad, varmed avses ombyggnad av så genomgripande
art att den hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Hyresvärdens
påstående att ombyggnaden kan utföras ändamålsenligare om hyresgästen
är borta, måste uppenbarligen i de flesta fall tas för gott. I många fall
bör det emellertid vara möjligt att låta hyresgästen flytta in på nytt efter
genomförd ombyggnad. Ofta kan han även, om än i begränsade eller provisoriska
utrymmen, bo kvar under arbetets gång även om ombyggnaden är
omfattande.

Remissyttrandena. Hyresrådet kritiserar de sakkunnigas uttalande att
prövning av tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet inte bör
förekomma vid tillämpningen av reglerna om besittningsskydd. Inte heller
hyresrådet vill dock förorda att en generell prövning av fastighets rivningsmognad
skall äga rum inom ramen för en permanent besittningsskyddslagstiftning.
Man bör emellertid inte helt bortse från frågan om behovet av den
åberopade rivningen. Expropriationsutredningen ansluter sig däremot till de
sakkunnigas mening. Prövningen av om rivningen är lämplig bör enligt utredningens
mening uteslutande ankomma på de organ som företräder det allmännas
intressen i fråga om samhällsbyggande och samhällsplanering.

Stadsförbundet uppehåller sig vid de sakkunnigas mening att rivning i
princip bör utgöra en besittningsskyddsbrytande grund men att denna princip
bör modifieras allt efter hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad.
Förbundet betonar det angelägna i att saneringsverksamheten i stadssamhällena
inte försvåras genom att hyresgästintresset tillgodoses i alltför
hög grad och framhåller att de kommunala bostadsförmedlingarna torde betrakta
en aktiv medverkan vid anskaffandet av annan bostad åt utsanerade
hyresgäster som en av sina viktigaste uppgifter. Även om förbundet skulle
vilja hävda en ovillkorlig flyttningsskyldighet i rivningssituationer, kan förbundet
på grund av erfarenheterna av hur bostadsförmedlingsverksamheten
vanligen bedrivs godta att hyresgästerna skall vara tillförsäkrade ett relativt
besittningsskydd i enlighet med de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att det är av yttersta vikt att
rättstillämpningen blir sådan att behövliga sanerings- och ombyggnadsåtgärder
inte onödigtvis försvåras. Förbundet accepterar de riktlinjer för intresseavvägningen
som de sakkunniga dragit upp. KF däremot ifrågasätter starkt
om det kan vara riktigt att ålägga hyresvärden att anskaffa likvärdig lägen -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

het åt hyresgästen. En sådan ordning motverkar den ny- och ombyggnadsverksamhet
som man allmänt vill stödja och om möjligt öka ut.

Omläggning av brukningsändamålet

Hyreslagskommittén. En önskan från hyresvärdens sida att använda
lägenheten på annat sätt än som bostad syftar som regel till att öka lägenhetens
avkastning. Omläggningen av brukningsändamålet kan emellertid också
ha ett annat syfte. Det kan t. ex. inträffa att en för bostadsändamål uthyrd
fastighet förvärvas för att begagnas som sammanträdes-, föreläsnings-, undervisnings-
eller bibliotekslokal eller för annat dylikt ändamål. Om läget på
bostadsmarknaden medger en någorlunda friktionsfri omflyttning, torde hyresgästens
intresse av att få behålla lägenheten normalt inte böra hindra en
ändrad användning av fastigheten. Ibland kan dock en sådan regel leda till
ett obilligt resultat för hyresgästen. Detta kan framför allt inträffa, om den
lokala tillgången på bostäder inte är tillräcklig för att göra en obehindrad
omflyttning möjlig. I sådana situationer när risk föreligger för att hyresgästen
inte kan komma över annan bostad torde billigheten vanligen kräva att
en planerad omläggning av brukningsändamålet får anstå så länge denna
risk varar. Även i andra fall kan en omläggning av brukningsändamålet vara
obillig mot hyresgästen. Hyresvärden vill kanske använda lägenheten för
något ändamål som är av mindre vikt. Situationen kan också vara sådan
att hyresvärden vid hyresförhållandets tillkomst borde ha upplyst hyresgästen
om den förestående ändringen men underlåtit detta. Kommittén föreslår
därför att omläggning av brukningsändamålet skall utgöra en besittningsskyddsbrytande
grund men att hyresgästen skall ha rätt till nytt hyresavtal,
om en upplösning av hyresförhållandet av särskild anledning skulle
vara obillig mot denne (43 § andra stycket 4).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att inte heller
i fråga om omläggning av brukningsändamålet bör det ändamålsenliga och
lämpliga i det nya användningssättet få komma under bedömande i en besittningsskyddstvist.
I detta avseende hänvisas till vad som anförts om rivning.
De sakkunniga delar den av hyreslagskommittén framförda uppfattningen att
man, när hyresgästens optionsrätt ställs mot hyresvärdens krav på att få
disponera lägenheten för annat ändamål, i viss mån bör ta hänsyn till läget
på hyresmarknaden. Vad de sakkunniga beträffande rivning anfört om att
intresseavvägningen bör ske med beaktande av den rådande bostadssituationen
bör därför i tillämpliga delar gälla också för det förevarande fallet. Generellt
sett bör hyresgästens besittningsskydd dock vara starkare här än i
rivningssituationen. Hyresvärden måste därför klart styrka sitt behov att
genomföra omläggningen. Bakom kravet på att få disponera lägenheten för
annat ändamål står nämligen i regel inte samma starka allmänna intresse som
regelmässigt stöder rivningsplaner.

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

Remissyttrandena. Näringslivets bgggnadsdelegation påtalar att de sakkunnigas
motivuttalanden är motsägelsefulla i det avseendet att de sakkunniga
å ena sidan anför att det ändamålsenliga och lämpliga i att ändra
brukningsändamålet inte får komma under bedömande i en besittningsskyddstvist
och å andra sidan uttalar att hyresvärden klart måste styrka sitt
behov att genomföra omläggningen. Delegationen anser att det förra uttalandet
bör vara vägledande vid den fortsatta behandlingen av förslaget. Även
stadsförbundet anser att de sakkunnigas uttalanden är oförenliga.

Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter

Gällande rätt. I besittningsskyddslagen tas lägenhet som upplåtits till
bostad i en- eller tvåfamiljshus undan från lagens tillämpningsområde (10 §
första stycket a).

Hyreslagskommittén. Lägenheter i en- och tvåfamiljshus och bostadsrättslägenheter
bildar en grupp av hyresobjekt som har det gemensamt att en
mera vidsträckt uppsägningsrätt ofta behövs. Huset eller bostadsrättslägenheten
tillkommer vanligen för att tjäna som bostad åt ägaren och kan i allmänhet
inte överlåtas utan att en lägenhet kan friställas för förvärvarens
räkning. Vad angår tvåfamiljshus, där ena lägenheten bebos av hyresgäst och
den andra av hyresvärd, hör en viss personlig beröring mellan upplåtare
och hyresgäst till hyresförhållandets karakteristiska drag. I sådana fall leder
en tvångsförlängning av hyresupplåtelsen ej sällan till så försämrade relationer
mellan parterna att det inte blir möjligt för någon av dem att skapa en
trivsam bostadsmiljö under hyresförhållandets fortsatta bestånd. Även om
möjligheten till tvångsförlängning i hithörande förhållanden likväl måste vara
tämligen vidsträckt vid svårartad bostadsbrist bör den i varje fall i andra
marknadslägen hållas inom snäva gränser. Kommittén föreslår därför som
huvudregel att optionsrätten skall brytas dels när hyresförhållandet avser
lägenhet i en- och tvåfamiljshus och ägaren bor eller vill bo i huset eller behöver
disponera lägenheten för att kunna överlåta fastigheten, dels när upplåtelsen
avser lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och bostadsrättshavaren
vill flytta in i lägenheten eller behöver disponera denna i och
för överlåtelse av bostadsrätten. Denna regel bör dock inte vara undantagslös.
Det kan nämligen inte uteslutas att hyresvärden utnyttjar sin uppsägningsrätt
på ett illojalt sätt. Det kan exempelvis redan vid upplåtelsen ha
stått klart för hyresvärden att hyresförhållandet skulle behöva upplösas inom
kort. Om hyresvärden förtiger detta för hyresgästen, bör han få finna sig i
att hyresgästen blir berättigad till nytt hyresavtal. En uppsägning som skett
i syfte att hyresvärden vederlagsfritt skall kunna tillgodogöra sig kostsamma
förbättringar, som han tillåtit hyresgästen att utföra i lägenheten, bör inte
heller betaga hyresgästen rätten att få behålla lägenheten. Hyresgästen bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

därför ha rätt till nytt hyresavtal, om hyresvärdens vägran att medge förlängning
uppenbarligen strider mot god sed i hyresförhållanden (43 § andra
stycket 5).

Hyreslagstiftningssakkunniga. Hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållande
beträffande sådan lägenhet som här avses bör i första hand
beaktas på så sätt att den som hyr lägenhet i en- och tvåfamilj shus eller
lägenhet som uthyraren innehar med bostadsrätt inte skall vara berättigad
till förlängning av hyresavtalet, om uthyraren har för avsikt att bosätta sig i
lägenheten. Bedömningen bör i regel inte påverkas av frågan om uthyraren
har verkligt behov av att disponera lägenheten för egen bostad. Det räcker
att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren resp. för bostadsrättsinnehavaren.
Hyresgästen måste dock ges skäligt rådrum att skaffa
annan bostad. Redan härigenom tillgodoses billighetskravet. Vad som är skäligt
rådrum måste bedömas med beaktande av den lokala bostadssituationen
och hyresgästens behov. Intresseavvägningen mellan parterna bör ske efter
en vid skala där dels hyresgästens vetskap om hyresvärdens avsikter, dels
bostadssituationen ger utslag. Men riktpunkten bör inte vara, att hyresgästen
skall få sitta kvar utan att hyresförhållandet skall upplösas. I anslutning
till frågan om betydelsen av det personliga förhållandet mellan dem som bor
i en- och tvåfamiljshus framhåller de sakkunniga att möjligheten till tvångsförlängning
i varje fall i svårare marknadslägen måste vara tämligen vidsträckt.
Riktpunkten bör emellertid även här vara att hyresförhållandet skall
upplösas.

Remissyttrandena. Bostadsrättskommittén anser att prövningen av besittningsskyddsfrågor
beträffande förhyrda bostadsrättslägenheter bör ske med
den riktpunkten att hyresgästens besittningsskydd normalt skall brytas när
bostadsrättshavaren behöver lägenheten för att själv bo i den eller disponera
den för överlåtelse av bostadsrätten. Som regel bör inte bostadsrättshavarens
behov av lägenheten prövas, om denne säger upp avtalet för att använda
lägenheten för egen del.

HSB anser att bostadsrättsförenings intresse av att bostadsrättslägenhet
inte uthyrs i vissa fall bör utgöra grund för att bryta besittningsskyddet.
Förbundet syftar på situationer då bostadsrättshavare i strid med bestämmelser
i bostadsrättslagen och föreningens stadgar hyr ut sin lägenhet utan föreningsstyrelsens
tillstånd eller då uthyrning av lägenheten fortsätter utöver
den av föreningsstyrelsen medgivna tiden. I dessa fall förverkas bostadsrättshavarens
nyttjanderätt, om rättelse inte sker inom skälig tid efter tillsägelse.
Om besittningsskyddet inte bryts i dessa fall, kan den situationen uppstå att
hyresgästen visserligen får sitt hyresavtal med bostadsrättshavaren förlängt
men att han vräks från lägenheten på grund av föreningens avhysningsdom
mot bostadsrättshavaren.

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning

Gällande rätt. Enligt 1 § e) besittningsskyddslagen föreligger inte ratt
till nytt hyresavtal, om hyresgästen själv lämnat anställning varav upplåtelsen
var betingad eller på annat sätt gett anledning till att anställningen upphört
samt synnerliga skäl inte talar för att hyresgästen ändå bör äga rätt till
nytt hyresavtal. Beträffande besittningsskyddet i gällande rätt i övTigt när
det gäller bostad som upplåtits i anslutning till anställning hänvisas till den
i det följande återgivna sammanfattningen av hyreslagskominitténs och hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag.

Hyreslagskommittén. Eu bostadsupplåtelse är betingad av anställningsförhållande
om upplåtelsen enligt förutsättningarna för avtalet skall upphöra
om anställningen upphör (s. k. kopplat avtal). I regel är det arbetsgivaren
som tillhandahåller lägenheten men så behöver inte vara fallet. Om en bostadsupplåtelse
på angivet sätt kopplats samman med ett anställningsförhållande,
föreligger ett rättsförhållande med inslag av både hyra och tjänst.

För gränsdragningen mellan arbetsavtal och avtal som helt eller delvis har
karaktär av hyra brukar dels förhållandet mellan arbetsprestationens och
bostadsupplåtelsens värde, dels existensen eller frånvaron av ett funktionellt
samband mellan anställning och upplåtelse spela en framträdande roll. Ett
samband av funktionell natur föreligger, om den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse måste antas bero på arbetsuppgiftens
art. Ibland kommer det funktionella sambandet mellan anställning och
upplåtelse till synes i själva avtalet på så sätt att den anställde är inte endast
berättigad utan även förpliktad att bo i den upplåtna lägenheten. Om ett
funktionellt samband råder mellan anställning och upplåtelse, torde man i
allmänhet böra hänföra avtalet till arbetsavtal, i vart fall om arbetsprestationens
värde inte är ringa i förhållande till upplåtelsens värde. Som exempel
på bostadsupplåtelse som normalt bör betraktas bara som ett moment i
ett rent arbetsavtal kan nämnas upplåtelser av bostad på eller invid tjänstgöringsstället
till fyr- och lotspersonal, banvakt, skogvaktare, skolvaktmästare,
brandpersonal, lasarettsläkare, lantarbetare, hembiträde, fastighetsskötare
och portvakt. De talrika upplåtelser av bostad åt arbetare och tjänstemän
inom industrien vilka inte på grund av arbetsuppgiftens art behöver bo just
i den upplåtna lägenheten eller annan därmed likställd lägenhet bör anses
grundade på avtal som helt eller delvis har karaktär av hyra fastän arbetslönen
är vida större än hyran. Om ett rättsförhållande med inslag av både
hyra och tjänst är att klassificera som ett rent arbetsavtal, faller upplåtelsen
utanför hyreslagens tillämpningsområde. Eftersom inte heller någon analog
tillämpning av optionsreglerna böra komma i fråga, kan salunda nagot optionsanspråk
över huvud taget inte göras gällande när avtalet utlöper.

När ett av hyra och tjänst sammansatt rättsförhållande faller inom hyres -

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967

lagens ram, inställer sig frågan om anställningens upphörande skall anses ge
hyresvärden skälig anledning att kräva att hyresgästen flyttar. Denna fråga
får avgöras efter en avvägning mellan de motstående intressena. Den lokala
bostadsmarknadens struktur blir därvid av stor betydelse. På landsbygden
och i brukssamhällen där beståndet av hyresbostäder till väsentlig del ägs av
något eller några enstaka företag saknas normalt en lägenhets- och arbetskraftsreserv
som gör det möjligt för företagen att anskaffa personal utan att
tillhandahålla bostad. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten för
annan arbetstagares räkning bör regelmässigt komma vågskålen att väga över
till hans fördel, om hyresmarknaden har nu angivna struktur. Även på hithörande
orter kan dock fall förekomma där intresseavvägningen bör utfalla
på annat sätt. I det enskilda fallet kan hyresvärdens behov av att få disponera
lägenheten för annan arbetstagares räkning vara betydligt mindre än
som är typiskt för orter utan allmän bostadsmarknad. Beträffande orter med
differentierad hyresmarknad, t. ex. större tätorter med mångskiftande näringsliv,
finns ofta en lägenhetsreserv eller en arbetskraftsreserv, som gör
det möjligt för företagen att skaffa nödvändig personal utan att ställa bostad
till förfogande. På sådana orter bör en hyresgäst som fått hyra bostad av sin
arbetsgivare normalt vara tillförsäkrad samma hemskydd som tillkommer
hyresgäster i allmänhet. Situationen kan dock vara en annan om den anställdes
bostad exempelvis är belägen inom ett industriområde som inte är
tillgängligt för allmänheten eller om i annat fall utpräglat lokalt samband
råder mellan arbetsplats och personalbostad.

Varken på platser utan allmän hyresmarknad eller på orter med differentierad
sådan marknad bör den omständigheten att ena parten mera än den
andra gett anledning till anställningens upphörande få leda till att man frångår
det resultat som en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen
annars skulle ge. Det är f. ö. i flertalet fall förenat med betydande
svårigheter att bilda sig någon säker uppfattning om den verkliga anledningen
till att anställningen upphört.

Den omständigheten att vid kopplade avtal anställningen upphör har inte
tagits med i kommitténs uppräkning av besittningsskyddsbrytande grunder
utan går in under generalklausulen i 43 § andra stycket 6.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga erinrar inledningsvis om
att ett betydande antal arbetstagare numera bor i bostäder som upplåtits
av arbetsgivaren eller av annan för arbetsgivarens räkning. Det från besittningsskyddssynpunkt
typiska, nämligen att — enligt förutsättningarna för
det kopplade avtalet — bostadsupplåtelsen upphör när tjänsten upphör, skapar
i många fall problem som enligt de sakkunnigas mening fordrar särskild
uppmärksamhet vid utformningen av ett allmänt besittningsskydd.

Vid den rättsliga bedömningen kan anställdas bostäder enligt de sakkunnigas
mening indelas i två kategorier. Den ena typen karakteriseras av att

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bostaden upplåts åt den anställde som ett moment i tjänsteavtalet. För denna
typ av upplåtelser, vilka f. n. ej är underkastade de hyresrättsliga bestämmelserna,
använder de sakkunniga uttrycket tjänstebostad. Om bostaden uthyrs
i anslutning till tjänsten men under sådana förhållanden att liyresbestämmelserna
blir tillämpliga på upplåtelsen, betecknas bostaden som personalhyresbostad.
Gemensamt för båda typerna av upplåtelser är att förhyrningen
förutsätts upphöra när tjänsten upphör (avflyttningsklausul). Gränsdragningen
blir viktig från den synpunkten att om upplåtelsen är underkastad
de hyresrättsliga bestämmelserna kan hyresgästen påkalla besittningsskydd
enligt hyresregleringslagen eller besittningsskyddslagen, medan han i motsatt
fall är hänvisad uteslutande till det skydd som bereds honom på grund
av tjänsteavtalet. Av vikt är även att i det senare fallet inte heller hyrans
skälighet kan komma under prövning.

De traditionella principerna för att dra gränsen mellan tjänstebostad och
personalhyresbostad betecknas av de sakkunniga som funktionsprincipen
och överviktsprincipen. Funktionsprincipen kan sägas innebära, att man
drar gränsen sedan man konstaterat vilket som är avtalsförhållandets huvudsakliga
syfte. Vid tillämpning av överviktsprincipen, som på senare tid
torde ha varit förhärskande, beaktar man att i ett och samma avtalsförhållande
kan finnas bestämmelser på vilka såväl hyresrätten som arbetsrätten
är tillämplig. Man söker skilja ut de fall där momentet av tjänst är så dominerande
att rättsförhållandet i sin helhet måste betraktas som ett tjänsteavtal
fastän det omfattar också en bostadsupplåtelse. I motsatt fall däremot anses
en kombination av tjänste- och hyresavtal föreligga, och de hyresrättsliga
bestämmelserna blir då tillämpliga på bostadsupplåtelsen. överviktsprincipen
torde ligga till grund för besittningsskyddslagens bestämmelser.

De sakkunniga lämnar en utförlig redogörelse för förekomsten av kopplade
avtal inom skilda delar av arbetsmarknaden och beskriver även den praxis
som utvecklat sig angående gränsdragningen tjänstebostad — personalhyresbostad.
I dessa frågor hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14 s. 170—182).

De sakkunniga avvisar tanken på att hindra varje tillämpning av kopplingsklausuler
i hyresavtal. En lämplig avvägning mellan parternas motstridiga
intressen måste ske. Förslaget inskränker sig därför till vissa reformer
som i inte obetydlig mån stärker besittningsskyddet utan att arbetsgivarens
berättigade intressen åsidosätts. Arbetsgivarens intressen hänför sig huvudsakligen
till hans önskan att med hänsyn till tjänstens rätta fullgörande ha
vissa anställda boende i vissa bostäder samt att kunna underlätta anskaffningen
av arbetskraft genom att erbjuda goda bostäder åt de anställda. Beträffande
arbetstagarsidans intressen måste bedömningen ske framför allt
från två utgångspunkter, nämligen att kopplingen ej får utgöra ett inte önskvärt
hinder i friheten att byta tjänst och vistelseort samt att en avflyttningsklausul
i synnerhet i vissa situationer kan vara påtagligt obillig mot arbetstagaren-hyresgästen.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

När det gäller gränsdragningen tjänstebostad-personalhyresbostad uttalar
de sakkunniga att tjänstebostadsbegreppet är teoretiskt oklart. Detta förhållande
har medfört praktiska olägenheter. Vissa fördelar skulle vinnas, om
hyreslagstiftningen kunde tillämpas på alla bostäder som arbetsgivare eller
annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten. Hyreslagens
regler om besittningsskydd och hyresspärren skulle då i princip bli tillämplig
på alla bostäder. Tvistefrågorna kan då ges en i de enskilda fallen lämplig
lösning utan att man behöver överväga frågan om myndighetens kompetens.
Förutsättningen för att man på detta sätt skall kunna vidga hyreslagens tilllämpningsområde
är dock uppenbarligen att särskilda regler ges beträffande
sådana bostäder som för tjänstens rätta fullgörande oundgängligen måste bebos
av den som innehar tjänsten. I dessa fall bör en kopplingsklausul kunna
tillämpas på så sätt att arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig
säkerhet och i tillräckligt god tid för att tjänsten utan men för verksamheten
skall kunna övertas av efterträdaren. Nyssnämnda krav måste kunna
beaktas när det är fråga om tjänst som antingen i allmän verksamhet är
förenad med bostadstvång eller som är av övervägande övervaknings- eller
bevakningskaraktär eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare.
De sakkunniga betonar starkt att någon väsentlig ändring i arbetsgivarnas
nuvarande rätt såsom den praktiskt utövas att vid sådana tjänsteförhållandens
upphörande förfoga över bostaden inte bör komma i fråga.

De sakkunniga föreslår sålunda att en bestämmelse tas upp i hyreslagen
(1 § andra stycket) av innehåll att lagens bestämmelser äger tillämpning
även på upplåtelse av lägenhet genom avtal om tjänst eller i anslutning till
sådant avtal.

Enligt de sakkunnigas mening bör arbetsgivarorganisation och huvudorganisation
på arbetstagarsidan i kollektivavtal kunna komma överens om att
bl. a. de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna inte skall gälla för bostadsupplåtelser
som skett till arbetstagare som är bunden av kollektivavtalet.
Lagens besittningsskyddsregler blir enligt ett sådant system villkorligt
dispositiva. Bestämmelser härom tas upp i 78 § första stycket i de
sakkunnigas förslag.

De sakkunniga diskuterar härefter generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet och riktar först uppmärksamheten på uppsägningsbestämmelserna.
Hyresavtal som betingas av tjänst är vad man brukar kalla
relativt tidsbestämda, dvs. hyresgästen skall flytta vid en tidpunkt som är
bestämd endast i förhållande till tjänstens upphörande. Om särskild uppsägningsklausul
i fråga om bostad ej tar över den avflyttningsskyldighet som
grundas direkt på tjänstens upphörande, fordras alltså f .n. inte någon särskild
uppsägning till avflyttning. Detta leder ej sällan till oklarhet om avflyttningsskyldigheten.
Vidare förekommer i många fall en avflyttningsrespit
som är oskäligt kort, och ofta saknas en tillförlitlig utgångspunkt i fråga
om fristen för anhängiggörande av besittningsskyddstalan. De sakkunniga
3j- Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

föreslår att de indispositiva reglerna om uppsägningsskyldighet i 3 § första
stycket i förslaget skall gälla även de kopplade avtalen. Om hyrestiden uttryckligen
sammanfaller med innehavet av tjänsten eller om hyrestiden är
bestämd med eller utan föreskrift om förlängning men är såtillvida inskränkt
att den avbryts om tjänsten upphör, måste alltså den hyresvärd som
i anledning av tjänstens upphörande vill upplösa hyresförhållandet verkställa
uppsägning eller om det gäller avtal på kort tid anmana hyresgästen
att flytta.

Vidare föreslås att en uppsägningstid av minst en månad skall gälla vid
kopplade avtalsförhållanden. Regeln skall vara tvingande. Om alltså tjänsten
upphört efter mycket kort uppsägning eller uppsägning ej alls skett, kan
hyresförhållandet upphöra först efter förloppet av minimitiden, räknad från
dagen för uppsägningen av hyresförhållandet.

De nu beskrivna reglerna om uppsägning och avflyttningsskyldighet måste
dock inskränkas något. Om bostaden med hänsyn till arbetsuppgifternas art
oundgängligen måste bebos av viss anställd, bör arbetsgivaren kunna förfoga
över lägenheten för en ny anställd praktiskt taget omedelbart efter det den
förutvarande slutat sin tjänst. I en sådan situation kan det ej, rimligen åläggas
arbetsgivaren-hyresvärden att följa de föreslagna reglerna för uppsägning
och avflyttningsskyldighet. I 78 § sista stycket i de sakkunnigas förslag undantas
därför sådana fall då det med hänsyn till viss tjänst är oundgängligen
nödvändigt att arbetsgivaren äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt den
som innehar tjänsten i fråga. Avtalsfrihet skall i sådana fall råda beträffande
uppsägningstidens längd.

De sakkunniga diskuterar också frågan om att införa en allmän tidsgräns
för giltigheten av en avflyttningsklausul. Åtskilligt talar för en sådan gräns.
Om kopplade avtal i och för sig måste accepteras, är det nämligen angeläget
att kopplingen ej i första hand utnyttjas av arbetstagaren för att komma över
en bostad utan allvarlig avsikt att vara kvar i arbetet. Men skäl talar då
också för att sambandet tjänst-bostad tillåts bli lösare allteftersom tiden
går. De sakkunniga föreslår därför i 78 § andra stycket en regel som innebär
att en klausul om skyldighet att flytta av den anledningen att tjänsten
upphört inte äger verkan i besittningsskyddshänseende längre tid än tre år
från upplåtelsen av lägenheten. Om byte skett till annan lägenhet som också
uthyrts med kopplingsklausul räknas treårstiden från dagen för den första
upplåtelsen.

Med hänsyn till arbetsgivarens särskilda intressen undantas från treårsregeln
samma kategorier av upplåtelser för vilka minimitid mellan uppsägning
och avflyttning inte behöver iakttas. Enligt förslaget skall giltighetstiden också
kunna förlängas, om särskilda skäl föreligger. Sådana skäl är exempelvis
att mycket påtagliga arbetsmarknadssvårigheter uppkommit för ett företag
som är uteslutande eller övervägande hänvisat till en inte differentierad bostadsmarknad
eller att en arbetsgivare med begränsad rörelse skulle komma
i betydande personliga svårigheter om han inte fick förfoga över en lägenhet

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

som är avsedd att användas för en anställd. Prövningen av frågor om förlängning
av giltighetstiden för avflyttningsklausul skall enligt förslaget ske
hos medlingsnämnd. Hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig och uppgifter
om den lokala arbets- och bostadsmarknaden skall inhämtas före avgörandet.
Om tjänsten upphör efter treårstidens utgång, skall avvägningen
av parternas intressen ske enligt huvudregeln för besittningsskyddet. Vid
uppsägning eller vid tvist får hyresvärden givetvis åberopa att lägenheten
ursprungligen uthyrts till hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller
att den behövs för annan anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas
verkan endast inom ramen för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna.

Avvägningen av parternas intressen vid prövningen i en besittningsskyddstvist
av verkan utav en åberopad avflyttningsklausul för vilken tidsgränsen
ännu ej nåtts behandlas utförligt av de sakkunniga. Sammanfattningsvis uttalas
bl. a. följande. Prövningen måste först avse hyresvärdens intresse att
upplösa hyresförhållandet. Saknas ett väsentligt sådant intresse, finns det ej
heller något skäl att bryta besittningsskyddet. Ett väsentligt intresse att förfoga
över lägenheten måste anses föreligga först och främst när bostaden
oundgängligen fordras för tjänstens rätta fullgörande. Det skall då vara fråga
om tjänst som antingen i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång
eller som är av övervägande övervaknings- eller bevakningsnatur eller också
tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare. — Vidare måste intresset
att förfoga över lägenheten i regel anses väsentligt, fastän i något lägre grad,
när det är fråga om orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Bostadsbeståndet
kan exempelvis till väsentlig del vara företagsägt. Hyresvärdens
rätt att förfoga över lägenheten kan i en sådan situation vara av avgörande
betydelse för möjligheten att över huvud taget få arbetskraft. Företagets
intresse sammanfaller här ofta med ortens. — I en tredje grupp
av kopplade avtalsförhållanden är det anledning att betrakta hyresvärdens
åberopande av sitt intresse att förfoga över lägenheten på ett något annat
sätt. Det gäller här bostäder som upplåtits åt anställda i företag på orter med
differentierad bostadsmarknad. Även på sådana orter kan det i vissa lägen,
t. ex. vid en överhettad ekonomisk konjunktur, snabb expansion eller svår
bostadsbrist, uppkomma verkliga svårigheter för företaget att anställa arbetskraft
utan att tillhandahålla bostäder. Företagets intresse av att förfoga över
en avgången anställds lägenhet bör då i regel vara ett sådant väsentligt intresse
som bryter besittningsskyddet.

Frågan huruvida det kan anses obilligt mot hyresgästen att upplösa hyresförhållandet
måste i de kopplade avtalsförhållandena bedömas med beaktande
av avtalets huvudförutsättning, nämligen att -hyresgästen skulle bli
kvar i tjänsten. I kravet på att intresseavvägningen skall ske efter graden av
obillighet ligger därför inte bara hänsyn till hyresgästens personliga förhållanden
och tillgången på bostäder, utan också hänsyn till vilket samband som
råder mellan den fordrade flyttningen och omständigheterna vid tjänstens

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

upphörande. De bakomliggande förhållandena är väsentliga för helhetsbilden
och måste inverka på bedömningen. Med hänsyn till avtalsförhållandets speciella
natur, dvs. kopplingen såsom ett väsentligt villkor, och till den föreslagna
tidsbegränsningen anser de sakkunniga att avvägningen mellan arbetsgivarens-hyresvärdens
och arbetstagarens-hyresgästens intressen i sådana
fall där anställningens upphörande kan tillskrivas arbetstagaren normalt bör
leda till ett resultat som efter omständigheterna ligger mellan helt ogillande
av hyresgästens anspråk på förlängning, eventuellt med skäligt rådrum för
avflyttning, och fortsatt hyresrätt under viss, något längre tid med villkor
att hyresförhållandet ej ytterligare skall kunna förlängas. Om tjänstens upphörande
inte kan tillskrivas arbetstagaren, skall obilligheten i denna situation
anses väga tyngre och ge till resultat att avtalet förlängs antingen på begränsad
tid eller utan särskild tidsbegränsning.

Särskilda frågor angående obillighet mot hyresgästen inställer sig när en
arbetstagare pensioneras, blir långvarigt sjuk eller avlider eller när arbetstagarens
make enligt de äktenskapsrättsliga reglerna tillskiftas hyresrätten.
Billigheten fordrar då en betydande hänsyn till den som bor i lägenheten,
och förlängning bör därför medges i avsevärt vidare mån än när sambandet
tjänst-bostad brutits av normala anledningar.

Remissyttrandena. De sakkunnigas uppfattning att hyresgästens besittningsskydd
vid kopplade avtal bör stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts delas i allmänhet av de remissinstanser som uttalat
sig i frågan. Starkt delade meningar förekommer dock angående den närmare
utformningen av vissa av de sakkunnigas reformförslag.

Förslaget om att göra hyreslagen tillämplig på alla bostäder som arbetsgivare
eller annan i hans ställe upplåter åt anställd i anslutning till tjänsten
tillstyrks eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser. Näringslivets
byggnadsdelegation motsätter sig inte att alla kopplade avtal
förs in under den nya lagen. Det väsentliga är innehållet i de materiella
regler som är avsedda att gälla, och någon ändring av grunderna för dessa
har inte åsyftats av de sakkunniga. Hyresrådet, häradshövdingeföreningen
och kommerskollegium tillstyrker också förslaget.

Arbetsdomstolens ordförande uttalar att de sakkunnigas ställningstagande
till personalbostadsproblemet borde ha föregåtts av en kartläggning av relationerna
mellan tjänsteförhållande och bostadsupplåtelse och lösningar borde
ha anvisats för uppkommande konfliktsituationer. Eftersom detta ej skett, är
det vanskligt att överblicka förslagets verkningar. I yttrandet behandlas härefter
följderna från kollektivavtalsrättslig synpunkt av att upplåtelser av
tjänstebostad förs in under hyreslagens regelsystem med dess bestämmelser
av delvis indispositiv natur. I denna del anförs.

I 1 § kollektivavtalslagen definieras kollektivavtal som avtal om »villkor,
som skola lända till efterrättelse för anställning av arbetare, eller om för -

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

hållandei i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare». Enligt förarbetena
(prop. 1928:39 s. 62) är särskilt utmärkande för kollektivavtalet, att det
utgör ett ramavtal för de enskilda arbetsavtal som träffas mellan de av
kollektivavtalet berörda arbetsgivarna och arbetarna.

Av det anförda följer att det för närvarande icke är något hinder att i kollektivavtal
reglera hyresvillkoren beträffande tjänstebostäder så, att de avtalsslutande
organisationernas medlemmar blir omedelbart bundna därav.
Bostadsupplåtelsen utgör ju i dessa fall ett led i arbetsavtalen. Såsom de sakkunniga
omtalat förekommer också sådan reglering på arbetsmarknaden.

Kär fråga är om personalhyresbostäder, synes läget däremot vara ett annat.

I dessa fall ingår bostadsupplåtelsen i ett självständigt hyresavtal, vari regleras
förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Det torde enligt gällande
rätt knappast vara möjligt att med kollektivavtalsrättsligt bindande verkan
i kollektivavtal intaga bestämmelser avsedda att reglera innehållet i sådana
hyresavtal. Om denna uppfattning är riktig, kan det föreslagna stadgandet i
1 § andra stycket tänkas få som följd, att det icke längre blir möjligt att över
huvud genom kollektivavtal reglera innehållet i avtal om bostadsupplåtelser.
Förslaget synes nämligen kunna ges den innebörden att bostadsupplåtelser
— även om de avse vad som nu betecknas tjänstebostäder — icke i fortsättningen
skall kunna utgöra moment i arbetsavtal utan betraktas såsom självständiga
hyresavtal, reglerade av den hyresrättsliga lagstiftningen.

Det är emellertid tänkbart, att 1 § andra stycket icke skall anses medföra
något ändrat rättsläge i fråga om möjligheten att genom kollektivavtal reglera
lägenlietsupplåtelser i samband med tjänst; att de sakkunniga icke åsyftat
någon sådan ändring får anses uppenbart. Då torde emellertid den nuvarande
gränsdragningen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad
komma att kvarstå; för den förra kategorien men icke för den senare kan
man träffa kollektivavtal. Och det kan uppkomma svårbedömda konkurrenssituationer
mellan å ena sidan den i de flesta kollektivavtal föreskrivna förhandlingsordningen
jämte arbetsdomstolens kompetens att avgöra mål om
kollektivavtal samt å andra sidan det i 46, 49—52 och 62—64 §§ upptagna
regelsystemet. Ett i kollektivavtal fastställt hyresvillkor kan ju komma att
prövas av både arbetsdomstolen och medlingsnämnden eller hyresdomstolen,
nämligen om kollektivavtalet visserligen innehåller regler om hyresvillkor
men bestämmelsen i 78 § första stycket saknar tillämpning.

Innan stadgandet i 1 § andra stycket upphöjes till lag, bör rättsläget i de
avseenden jag nu berört klarläggas. Måhända kommer det då att visa sig
stöfa på stora svårigheter att på tillfredsställande sätt tillämpa systemet med
kollektivavtal på upplåtelser, för vilka gäller hyresrättsliga regler av delvis
indispositiv natur.

Statens personalbostadsdelegation anför att det numera inom delegationens
verksamhetsområde inte föreligger några gränsdragningsproblem som
motiverar att gränsen mellan tjänstebostad och personalhyresbostad slopas.
Den nuvarande ordningen med en särskild »hyreslag» för tjänstebostäder
(bostadsordningen) och särskilda hyressättningsregler (hyressättningskungörelsen)
har såvitt delegationen känner till fungerat väl. Det finns inte anledning
förmoda att tjänstemännens-bostadsinnehavarnas intressen skulle
bättre tillgodoses genom att tjänstebostäderna underkastades den nya liyreslagens
bestämmelser. Statens och övriga ifrågavarande tjänstebostäder bör

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

därför inte föras in under den allmänna hyreslagstiftningen. Liknande synpunkter
framförs av statens tjänstebostadsnämnd.

Från flera håll görs gällande att lagförslaget är mycket oklart när det
gäller frågan vilken verkan det kopplade avtalets avflyttningsklausul skall
tillmätas i skilda situationer. Hyresrådet tar som utgångspunkt regeln i 78 §
andra stycket att — när uppsägningen sker senare än tre år från upplåtelsen
— skyldighet att avflytta inte får grundas enbart på det förhållandet
att tjänsten upphört. Motsättningsvis torde då den slutsatsen böra dras att
hyresgäst som hyrt bostad i anslutning till tjänst alltid är skyldig att flytta
om på grund av alt tjänsten upphört uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Rådet uttalar tvekan om denna tolkning stämmer överens med
vad de sakkunniga åsyftat. Vissa uttalanden i motiven tyder närmast på motsatsen.
Även hovrätten för Nedre Norrland tolkar 78 § andra stycket så att
skyldighet att avflytta alltid skulle föreligga vid uppsägning inom treårstiden.
Detta synes emellertid, anför hovrätten, inte vara avsikten utan förutsättningen
för att den anställde skall behöva flytta före treårsperiodens utgång
skall vara att hyresvärden åberopar att lägenheten skall användas för
annan anställd. Om uppsägningen från bostaden motiveras med annat behov
eller om hyresvärden inte har något behov av lägenheten, skall prövningen
ske med iakttagande av vad som är tillämpligt i en sådan situation. Det
sagda bör enligt hovrättens mening komma till uttryck i lagtexten. Sveriges
fastighetsägareförbund anser att lagtexten ger klart uttryck åt att hyresgäst
som förhyrt bostad i anslutning till tjänst alltid skall vara skyldig att flytta
om på grund av tjänstens upphörande uppsägning sker innan upplåtelsen
varat tre år. Motiven förefaller i stället innebära att arbetsgivaren under de
tre första åren är i en något mindre ogynnsam situation, under det att han
när tre år gått skulle komma i ungefär samma ställning som en hyresvärd
som upplåtit bostad åt anställd utan samband med anställning.

Arbetsdomstolens ordförande uppfattar förslagets innebörd på följande
sätt. Vid bedömningen av intressekonflikten mellan hyresvärd och hyresgäst
skall först prövas, om hyresvärden har ett väsentligt intresse av att upplösa
hyresförhållandet. Om detta finnes vara fallet, är en kopplingsklausul för
vilken treårstiden eller den tid varmed denna frist förlängts ännu ej utgått
ett absolut hinder mot förlängning av hyresförhållandet. I de fall som avses
i 78 § fjärde stycket skall kopplingsklausulen ha denna verkan oberoende
av hur lång tid hyresförhållandet har bestått. När det gäller hyresförhållanden
som åsyftas i andra stycket skall efter utgången av treårstiden —
eller den av medlingsnämnden medgivna förlängningen — ske en allmän
intresseavvägning enligt 45 § andra stycket 2 i förslaget. Hyresgästernas
riksförbund anser lagförslaget innebära att såväl före som efter treårsfristen
en prövning enligt 45 § skall ske så att man först undersöker om hyresvärden-arbetsgivaren
har ett sakligt skäl för uppsägningen och först om ett

Kungl. Maj.ts proposition nr li-1 år 1967

sådant föreligger har man att gå in på en avvägning av parternas motstående
intressen. Skillnaden består däri att man innan treårstiden utgått har
att ta särskild hänsyn till det förhållandet att lägenheten upplåtits i samband
med anställning och att denna anställning skall upphöra. Förbundet föreslår
att ordet »enbart» i 78 § andra stycket får utgå. TCO framför liknande
synpunkter.

Flera remissinstanser — vilka synes ha uppfattat lagförslaget på det sättet
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan med treårstidens utgång —
avstyrker bestämmelsen i 78 § andra stycket. Näringslivets byggnadsdelegation
framhåller att grundtanken i förslaget när det gäller kopplade avtal är
att det skall ske en avvägning av parternas intressen. Därvid skall arbetsgivaren
i första hand visa att han har behov av lägenheten. Arbetstagaren
skall för sin del styrka att en avflyttning skulle vara obillig för honom.
Delegationen ansluter sig till denna grundidé men anser att någon tidsgräns
inte bör gälla. Det enda rimliga synes i stället vara att anställningstidens
längd får ingå som en faktor i den allmänna avvägningen av parternas intressen.
Enligt delegationens mening skulle många för landets ekonomi betydelsefulla
företag få mycket betydande svårigheter att fortsätta sin verksamhet,
om den föreslagna regleringen genomförs. Delegationen avstyrker
därför bestämt den föreslagna tidsgränsen. Liknande synpunkter framförs
av Sveriges fastighetsägareförbund.

Industriens bostadsförening utvecklar utförligt vilken betydelse det har
för vissa industriföretag att ha tillgång till ett eget bostadsbestånd när det
gäller möjligheten att få arbetskraft. Föreningen anför bl. a.

Att äga och förvalta bostäder är en ekonomisk belastning för bruksföretagen,
som därmed får sämre konkurrenskraft i förhållande till företag, som
inte behöver engagera sig i bostadsfrågan. Orsaken till att ett flertal av
bruksföretagen f. n. och såvitt vi kan se ännu under överskådlig tid framåt
inte kan avveckla det egna bostadsinnehavet är att företagens bostadsbestånd
är av livsviktig betydelse för möjligheten att erhålla arbetskraft. Detta gäller
i alldeles särskild grad det stora antal företag, som ligger inom influensområdet
av en större ort med ett differentierat utbud på attraktiva arbetstillfällen.

Företagens bostadsinnehav och den fria dispositionsrätten till de egna
bostäderna utgör så länge bostadsbristen inte avvecklats på de större orterna
en nödvändig förutsättning för att produktionen skall kunna upprätthållas
inom industrien. Dessa företag fungerar dessutom som en sluss för den
arbetskraft, som med arbetsmarknadsmyndigheternas hjälp önskar flytta
från orter med arbetslöshet till arbetsplatser, där det finns gott om arbete.
Dessa företags bostadsbestånd, oftast äldre bostäder med relativt låg hyra,
används i många fall som övergångsbostäder för den nyinflyttade arbetskraften.
Avflyttningsklausulerna i hyreskontrakten i företagens bostäder gör
det möjligt för företagen att få bostäder lediga för nyinflyttade och ökar
alltså rörligheten mellan orter med undersysselsättning och sådana med goda
arbetsmöjligheter. Om avflyttningsklausulens giltighet gjordes tidsbegränsad,
skulle företagens äldre bostäder med säkerhet inom mycket kort

Kungl. Maj:ts proposition nr 747 år 1967

lid komma att i stor utsträckning bebos av utomstående, som arbetade inom
den större orten men bodde kvar i den relativt billiga lägenhet man erhållit
hos företaget.

En stor del av dessa företags bostadsbestånd utgörs vidare av moderna
villor eller råd- och kedjehus för specialutbildade arbetare och kvalificerade
tjänstemän, alltså en kategori som det råder stor efterfrågan på. Det
vore orimligt om dessa ofta attraktiva bostäder i en särpräglad bostadsmiljö
inte finge fritt disponeras av företagen för de anställda. Konsekvensen
av en tidsbegränsad avflyttningsklausul för denna bostadskategori skulle ju
kunna bli att företagen fungerade som hyresvärdar för kvalificerad personal,
som arbetade inom konkurrerande industrier, men själva inte kunde
nyanställa sådan personal av brist på bostäder. Även de bostäder av hotelltyp
— i allmänhet rum med bad och kokvrå eller kokskåp — för yngre
ogifta tjänstemän och specialarbetare, som många företag uppfört under de
senaste åren, skulle komma i farozonen. Denna arbetskraft är av naturliga
skäl mycket rörlig och måste ofta ersättas. Förutsättningen härför är givetvis
att de som slutar anställningen hos företaget även lämnar sina bostäder
i företagens ungkarlsbostäder.

Under beredningen av ärendet i justitiedepartementet har föreningen lagt
fram ett förslag i tjänstebostadsfrågan som sammanfattningsvis innebär att
industriföretagens befintliga eller under byggnad varande bostadsbestånd
undantas från giltighetsområdet för regeln i 78 § andra stycket samt att för
framtiden treårsregeln inte skall gälla när speciella förhållanden råder på
ortens bostads- och arbetsmarknad. Vidare har föreslagits att företagen genom
förhandsbesked hos myndighet i god tid skall kunna få klarlagt om treårsregeln
gäller för en planerad bebyggelse.

Bestämmelsen i 78 § andra stycket avstyrks även av hyresrådet, kommerskollegium,
landstingsförbundet och KF.

Byggnadsstyrelsen föreslår att alla statsägda bostäder som upplåts i anslutning
till tjänst i allmän verksamhet undantas från bestämmelserna i 78 §
andra och tredje stycket. Socialstyrelsen framhåller att det inom anstaltsväsendet
regelmässigt förekommer att bostad upplåts i anslutning till tjänst
utan att tjänsten är förenad med bostadstvång. Det är därför nödvändigt att
binda bostadsupplåtelsen till tiden för tjänstens uppehållande. I regel är
dessa anstalter belägna på landsbygden och någon allmän bostadsmarknad
finns inte på orten. Styrelsen räknar därför med att vid ifrågavarande anstalter
alla kopplade avtal anses hänförliga till undantagsbestämmelsen i 78 §
fjärde stycket i förslaget.

LO anser att en avflyttningsklausul inte bör få gälla under längre tid än
två år och att någon möjlighet till förlängning av denna frist inte bör föreligga.
Också TCO och hovrätten för Nedre Norrland anser att någon förlängning
inte bör få ske.

Svea hovrätt anser att de föreslagna bestämmelserna angående kopplade
avtal inger betänkligheter från såväl principiell som praktisk synpunkt och
ifrågasätter om inte en lösning av frågan efter ungefär de riktlinjer som

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 h 1 år 1967

kommit till uttryck i besittningsskyddslagen vore att föredra. Svenska företagares
riksförbund anser att de generella reglerna om besittningsskydd
inte bör äga tillämpning på bostäder som tillhandahålls arbetstagare i deras
anställning.

Bestämmelsen i 78 § första stycket om möjlighet att ta undan kopplade
avtal från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde genom kollektivavtal
har föranlett skilda uttalanden. Fastighetsanstålldas förbund uttrycker
sitt intresse för att lagstiftningen om tjänstebostadsförhållanden görs
dispositiv och utgår därvid från att ett relativt stort antal tjänstebostäder
inom förbundets verksamhetsområde och då speciellt inom den enskilda bostadssektorn
inte kommer att omfattas av treårsregeln i 78 § andra stycket
i förslaget. Näringslivets byggnadsdelegation har ingen erinran mot förslaget
att göra bestämmelserna dispositiva i förhållande till kollektivavtal.
Regeln i 78 § första stycket bör dock — i överensstämmelse med vad som
gäller enligt 12 § femte stycket semesterlagen — utformas så att det klart
framgår att kollektivavtal kan åberopas även mot oorganiserade arbetstagare.
TCO anser att det bör vara möjligt även för enskild arbetsgivare att
träffa kollektivavtal om undantagande från besittningsskyddsbestämmelserna
samt understryker att med huvudorganisation på arbetstagarsidan måste
jämställas riksorganisation.

Hovrätten för Nedre Norrland anser inte förenligt med allmänna rättsprinciper
att möjlighet införs att genom kollektivavtal begränsa tillämpningen
av ifrågavarande centrala civillagstiftning och ta ifrån den enskilde det
skydd för hemmet som lagförslaget syftar till. Liknande synpunkter framförs
av kommerskollegium.

Arbetsdomstolens ordförande framhåller att ett kollektivavtal enligt 78 §
första stycket inte kommer att ha rättsverkan beträffande arbetstagare som
står utanför den avtalsslutande arbetstagarorganisationen. Bestämmelsen innehåller
nämligen ingen motsvarighet till regeln i 12 § sista stycket semesterlagen
att arbetsgivare som är bunden av kollektivavtalet får tillämpa
detta även beträffande arbetstagare som ej är medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen men sysselsätts i sådant arbete som avses med avtalet.
Arbetsdomstolens ordförande ifrågasätter om det kan vara lämpligt
att skilda regelsystem i fråga om besittningsskyddet skall gälla för organiserade
och oorganiserade arbetstagare som är anställda hos samma arbetsgivare
och för vilka arbetsuppgifter och bostadsförhållanden är likartade.
Semesterlagens regler bör dock inte tas som förebild i hyreslagen. Det är en
sak att man låtit oorganiserade arbetstagares semesterrätt i vissa avseenden
vara beroende av innehållet i kollektivavtal men en helt annan och viktigare
sak att låta organisationer disponera över utanförståendes rätt till bostad.

Bland de övriga frågor som behandlas i yttrandet från arbetsdomstolens
ordförande är följande.

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

De sakkunniga har synbarligen menat att bestämmelser i kollektivavtal
om besittningsskydd skall kunna gälla även för sådana fall när annan än
arbetsgivaren upplåter lägenheter till anställda, t. ex. en arbetsgivaren närstående
bostadsstiftelse. Så blir emellertid som regel inte fallet, eftersom en
förutsättning härför är att hyresvärden bedriver verksamhet som arbetsgivare
inom det område som kollektivavtalet avser. — Det kan inte anses behövligt
att såsom skett i lagförslaget uppställa krav på kvalifikation på arbetsgivarsidan
för rätten att sluta kollektivavtal som avses i 78 § första
stycket. Om bestämmelsen bibehålls, torde det vara tillräckligt att kräva att
arbetstagarorganisationen är en huvudorganisation som avses i lagen om förenings-
och förhandlingsrätt. Det kan också vara motiverat att i likhet med
vad som gäller enligt arbetsfredslagarna jämställa de s. k. beroende uppdragstagarna
med arbetstagare. — I 78 § första stycket bör preciseras vilka
lagbestämmelser som kan sättas ur spel genom kollektivavtal.

Hyresgästernas riksförbund anser principiella skäl tala för att alla kopplade
avtal omfattas av besittningsskyddsreglerna men vill inte motsätta sig
bestämmelsen i 78 § första stycket. Det synes enligt förbundets mening huvudsakligen
kunna bli fråga om de kollektivavtalsanställda fastighetsskötarna
och undantaget kan anses motiverat med hänsyn till dessas speciella
funktion inom själva fastighetsförvaltningen.

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta

besittningsskyddet

Hyreslagskommittén. Kommittén uttalar att man för många situationer
måste överlämna åt rättstillämpningen att med beaktande av omständigheterna
i det särskilda fallet avgöra, om hyresgästens intresse att få behålla
lägenheten rimligen bör vika för ett motstående intresse från hyresvärdens
sida. En sådan allmän regel om optionsrättens brytande synes lämpligen
kunna formuleras så att rätt till nytt hyresavtal inte skall föreligga när
hyresvärden i annat fall än de som särskilt berörts har skälig anledning
fordra att hyresgästen flyttar. För att en flyttningsanledning skall anses
vara för handen bör till en början fordras att avflyttningsskälen är av saklig
natur. Sakskälen måste ha sådan tyngd att det framstår som rimligt
eller skäligt att hyresgästen får flytta.

Bland de upphörandesituationer som kommittén särskilt behandlar märks
att hyresgästens behov av lägenheten varit eller blivit tämligen ringa, att
lägenheten ej används eller kommer att användas som stadigvarande bostad,
att lägenheten är föremål för underuthyrning, att ett dödsbo utövar hyresrätten
genom delägare som ej tillhör den avlidnes husfolk eller att hyresgästen
redan vid hyresförhållandets tillkomst varit medveten om att hyresvärden
i en på förhand fixerad situation har behov av att åter få disponera
lägenheten. Vidare redovisas vissa fall där anledningen till att hyresavtalet
ifrågasatts skola upphöra ligger i förhållanden på hyresvärdens sida, näm -

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

ligen att lägenheten skall undergå mindre genomgripande ombyggnad än sådan
som i särskild klausul jämställs med rivning, att fastighetens tillsyn eller
skötsel ger behov att disponera lägenheten, att hyresvärden av personliga
skäl önskar ombyte av hyresgäst, att hyresrätten är förenad med andelsrätt
i bolag eller förening och upplåtaren behöver disponera lägenheten eller att
fastigheten ägs av stiftelse eller sammanslutning vars ändamål kräver att lägenheten
friställs.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening är det förenat
med betydande svårigheter att i lagtext beskriva de situationer där besittningsskyddet
kan komma att brytas så tydligt och fullständigt att erforderlig
vägledning ges för rättstillämpningen. En generalklausul måste alltid
finnas för uppsamling av fall som inte kan täckas av speciella regler.

Intresseavvägningen mellan parterna kan inte lämpligen sammanfattas i
ett obillighetskriterium som nu är fallet i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen.
Det måste i en permanent, allmän besittningsskyddslagstiftning
framgå dels att på hyresvärdens sida fordras avflyttningsskäl av
saklig art, dels att mot dessa skäl skall vägas omständigheter på hyresgästens
sida. Dessa senare omständigheter kan sägas innefatta själva billighetsprövningen,
och genom att dessa innesluter även hänsynen till läget på
bostadsmarknaden går det att anpassa reglerna om besittningsskyddet till
växlande marknadslägen. De sakkunniga har därför valt att ge generalklausulen
i 45 § andra stycket 2 det innehållet att hyresavtalet inte skall förlängas
om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet
och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten.

Beträffande sådana upphörandesituationer som ej särskilt diskuterats
förut anför de sakkunniga bl. a. Det förhållandet att hyresgästen har
ringa behov av lägenheten eller att hyresgästen ej stadigvarande använder
den bör inte i och för sig leda till att hyresförhållandet upplöses. Också
här bör det fordras ett sakligt skäl på hyresvärdens sida. Detta skäl skall
först bedömas. Därefter skall omständigheterna på hyresgästens sida tas i
betraktande. De sakkunniga diskuterar även situationer när dödsbo utövar
den avlidne hyresgästens hyresrätt och när hyresgästen hyrt ut lägenheten
i andra hand. I dessa avseenden kan hänvisas till betänkandet (SOU 1966: 14
s. 205).

Ett speciellt fall föreligger när det vid avtalets ingående uppställts som
förutsättning att hyresgästen skall flytta i en viss situation. Detta fall löses
ofta genom bestämmelserna att besittningsskydd ej skall föreligga vid korttidsavtal
och att hyresvärd och hyresgäst under vissa förutsättningar skall
kunna avtala om att hyresgästen skall avstå från besittningsskyddet. Även
i andra fall kan det vara motiverat att ta hänsyn till vad parterna vid
avtalets ingående varit överens om angående hyresrätten. En sådan överens -

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

kommelse måste vara av synnerligen stor betydelse vid intresseavvägningen.
Härför talar inte bara allmänna avtalsrättsliga skäl utan också intresset av
att ett visst lägenlietsbestånd skall kunna hyras ut tillfälligt eller för särskilt
bestämd tid, t. ex. under upplåtarens tjänstgöring på annan ort.

Beträffande upphörandesituationer som kan sägas ha framkallats av omständigheter
på hyresvärdens sida uppmärksammar de sakkunniga först det
fallet att hyresvärden ej vill medge fortsatt hyresavtal därför att han behöver
lägenheten för fastighetens tillsyn eller skötsel. I detta fall bör hyresgästen
få vika, om hyresvärdens behov är befogat och om förhållandena på
bostadsmarknaden ej är sådana att avvägningen leder till att hyresgästen
skäligen bör få bo kvar. Personliga skäl på hyresvärdens sida kan även vara
av sådan styrka att hyresgästens intressen får vika. Det kan exempelvis vara
fråga om en befogad önskan av den i huset boende hyresvärden att placera
sina föräldrar i huset för att kunna sköta om dem på deras ålderdom eller
ett stort behov för hyresvärden att på grund av familjens storlek disponera
större utrymmen i huset.

Vid exemplifieringen av situationer som omfattas av en allmän besittningsbrytande
klausul inställer sig även frågan vilken verkan i besittningsskyddshänseende
som skall tillmätas det förhållandet att en lägenhet uthyrts
i möblerat skick. Som förut nämnts har de sakkunniga funnit att något särskilt
undantag inte bör göras för möblerade lägenheter vid bestämmandet
av besittningsskyddets tillämpningsområde. I princip bör en möblerad lägenhet
som uthyrs affärsmässigt behandlas som varje annan lägenhet som
omfattas av besittningsskyddet. Det får i sådant fall antas att lägenheten
skall förbli någorlunda varaktigt uthyrd låt vara att hyresgästerna kan växla.
Den omständigheten att lägenheten uthyrts möblerad är alltså inte i sig
själv grund för hyresförhållandets upplösning mot hyresgästens önskan utan
i varje särskilt fall får bedömningen ske under hänsynstagande till omständigheterna
i övrigt. De sakkunniga framhåller att säsongbetonade uthyrningar
enligt förslaget i regel faller under korttidsavtalen och därmed automatiskt
utanför besittningsskyddet. Ett absolut undantag gäller också för
möblerade rum som utgör del av uthyrarens egen bostad. Den kategori möblerade
lägenheter som sålunda kommer att omfattas av besittningsskyddet
blir uppenbarligen tämligen liten och antalet tvister om rätten att bo kvar
i dessa föga betydande.

I många fall av uppsägning av hyresavtal på vilka besittningsskyddet är
tillämpligt måste som förut antytts avflyttning kunna fordras, om hyresgästen
anvisas annan lägenhet som han skäligen bör åtnöjas med. Frågan om
hyresgästen skäligen bör godta en erbjuden lägenhet får bedömas objektivt
efter prövning av samtliga relevanta omständigheter, • såsom hyresgästens
ålder och särskilda bostadsbehov, husens läge samt lägenheternas storlek
och utrustning. Vad hyran beträffar kan det inte vara rimligt att fordra
alltför stor likhet mellan hyran för den gamla lägenheten och hyran för den
nya lägenheten.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

För en mellangrupp av uppsägningsfall, där avflyttningsskälcn närmar sig
gränsen för det godtagbara, vore det i och för sig tänkbart att införa en
regel om ekonomisk ersättning i stället för direkt besittningsskydd. Enligt
de sakkunnigas mening bör emellertid någon dylik ersättningsregel inte införas.
En utfästelse från hyresvärdens sida i en optionstvist att betala flyttningskostnader
eller att vidta annan åtgärd till hyresgästens förmån bör i
stället räknas hyresvärden till godo vid intresseavvägningen.

Remissyttrandena. Ett flertal remissinstanser yrkar på att de huvudsakliga
besittningsskyddsbrytande grunderna anges i lagtexten. Till dessa instanser
hör bostadsrättskommittén, Sveriges fastighetsägareförbund, hovrätten
för Nedre Norrland, hyresrådet, häradshövdingeföreningen och Stockholms
rådhusrätt.

Hyresrådet kritiserar den utformning generalklausulen fått i de sakkunnigas
förslag och vänder sig särskilt mot att det alltid måste föreligga ett väsentligt
intresse på hyresvärdens sida för att hyresförhållandet skall få
upplösas. Enligt hyresrådets mening är det tillräckligt att — som f. n. är
fallet enligt hyresregleringslagen och de hyresreglerande myndigheternas
praxis — en uppsägnings giltighet görs beroende av att uppsägningen inte
strider mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt är obillig. Häri
måste uppenbarligen ligga att en avvägning skall ske mellan de olika intressena.
Om avsikten med den föreslagna nya formuleringen inte är att åstadkomma
en utvidgning av det nuvarande besittningsskyddet blir en lagtext
av det innehåll som de sakkunniga föreslagit missvisande. Den måste nämligen
tolkas som innebärande en förskjutning av tyngdpunkten i intresseavvägningen
till förmån för hyresgästen. Hyresrådet, liksom även Sveriges
fastighetsägareförbund, påpekar att de sakkunniga i motiven anger att det
på hyresvärdens sida måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art och ifrågasätter
om innebörden härav är densamma som att hyresvärden skall ha ett
väsentligt intresse av att upplösa hyresförhållandet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att fritidshus i sin egenskap av en
andra bostad åt hyresgästen inte bör omfattas av ett hemskydd som vilar
på social grund. Upplåtelser av fritidshus bör därför uttryckligen tas undan
från besittningsskyddets tillämpningsområde.

Departementschefen

Som jag redan har anfört måste vissa bestämda inskränkningar göras i hyresgästens
besittningsskydd. Dennes intresse av att få bo kvar i lägenheten
måste vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunna disponera
över lägenheten på annat sätt. Från både saklig och rent lagteknisk synpunkt
är det en mycket grannlaga uppgift att utforma de närmare bestämmelserna
om hur denna avvägning skall ske. Svårigheterna är framför allt att hänföra
till det förhållandet att reglerna måste täcka vitt skilda situationer och att de

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

faktorer som bör vara bestämmande för intresseavvägningen är svåra att förutse
och rätt värdera.

Mot bakgrunden härav är det med tillfredsställelse som man kan konstatera
att det i stort sett råder enighet om vilka grundprinciper som bör gälla
på området och att hyreslagstiftningssakkunnigas lagförslag och vägledande
motivuttalanden i allmänhet accepterats av remissinstanserna. Meningsskiljaktigheter
av någon betydelse råder egentligen endast beträffande besittningsskyddet
när bostad upplåtits åt anställd i anslutning till tjänst. Som
framgår av det följande synes emellertid inte heller i detta avseende motsättningarna
i realiteten vara så stora, och det är enligt min mening möjligt
att hålla fast vid de principer som ligger till grund för sakkunnigförslaget
och ändå i huvudsak tillgodose de synpunkter som framförts under remissbehandlingen.

Enligt de sakkunnigas förslag kommer inskränkningarna i besittningsskyddet
till uttryck på två skilda sätt. Vissa inskränkningar ges sålunda formen
av generella begränsningar i besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde
medan andra inskränkningar tas upp som grunder vilka i det
enskilda fallet bryter ett besittningsskydd som hyresgästen annars har. Denna
metod används såväl i besittningsskyddslagen som i hyreslagskommitténs
förslag. Om en inskränkning i besittningsskyddet utformas som en generell
begränsning av bestämmelsernas tillämpningsområde, blir det i praktiken
exekutiv myndighet som får tillämpa inskränkningen. Sedan hyresavtalet
upphört att gälla, kan nämligen hyresvärden direkt söka avhysning hos
överexekutor. Finner denne att ett undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde föreligger, får avhysning ske. Om däremot inskränkningen
i besittningsskyddet utformas som en besittningsskyddsbrytande
grund, kan hyresgästen inom viss tid vända sig till en myndighet för
att få besittningsskyddsfrågan prövad. Enligt de sakkunnigas förslag har
hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess tvisten avgjorts genom
medling eller efter domstolsprövning. Av det anförda torde framgå att en
inskränkning i besittningsskyddet lämpligen kan utformas som ett generellt
undantag, när regeln innebär en klar och lättolkad gräns mellan besittningsskyddsområdet
och det område där fri uppsägningsrätt råder samt läget
dessutom är sådant att det ter sig befogat att hyresvärden kan få ett snabbt
avgörande av besittningsskyddsfrågan till stånd. Om däremot inskränkningen
i besittningsskyddet kräver en avvägning i det enskilda fallet mellan parternas
intressen, bör den utformas som en besittningsskyddsbrytande grund.

Sakkunnigförslaget tar upp tre fall av undantag från besittningsskyddsbestämmelserna,
nämligen att hyresförhållandet
upphör innan det varat mer än nio månader i följd, att lägenheten utgör del
av upplåtarens egen bostad och att hyresrätten enligt förbehåll som äger
laga verkan inte vidare är förenad med rätt till förlängning av avtalet.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Förslaget att besittningsskyddsbestämmelserna inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd
saknar motsvarighet i besittningsskyddslagen och avviker från hyreslagskommitténs
förslag i det avseendet att tiden utsträckts från sex månader till
nio månader. Regeln innebär att de kortfristiga hyresavtalen, korttidsavtalen,
utesluts från besittningsskyddet. Det är emellertid inte den avtalade hyrestidens
längd som blir avgörande utan i stället den tid under vilken hyresförhållandet
faktiskt varat. Även den hyresgäst som hyr en lägenhet på mycket
kort tid eller tillsvidare kan alltså enligt förslaget få besittningsskydd
under förutsättning att hyresförhållandet inte bryts före niomånaderstidens.
utgång. Denna tid fungerar alltså som en karenstid. Avtalstiden får dock den
betydelsen att om den är längre än nio månader hyresgästen i praktiken
kommer att åtnjuta besittningsskydd redan från avtalstidens början, eftersom
avtalet i endast mycket begränsad utsträckning kan brytas i förtid av
hyresvärden. En regel av denna beskaffenhet innebär att besittningsskydd
inte föreligger beträffande uthyrningar av utpräglat tillfällig karaktär för
vilka ett hemskydd inte är motiverat utan snarare i många fall skulle motverka
att förhyrning över huvud taget kommer till stånd. Beträffande karenstidens
längd innebär förslaget att vid förhyrning på ettårskontrakt, som
är och kan antas också i fortsättningen bli den vanliga hyrestiden när lägenhet
hyrs ut för att tjäna som varaktig bostad, besittningsskydd kommer att
föreligga, medan däremot avtal på kortare tid exempelvis för en säsong eller
ett läsår faller utanför besittningsskyddsområdet. Den föreslagna regleringen
har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Även jag anser
förslaget välmotiverat och har låtit regeln inflyta i departementsförslaget
utan sakliga ändringar.

Den föreslagna regeln har betydande fördelar när det gäller att ta ställning
till flera andra situationer i vilka ett besittningsskydd kan komma i fråga.
Jag syftar framför allt på förhyrning av möblerade rum och förhyrning med
förbehåll om att besittningsskydd inte skall föreligga. Som framgår av det
följande underlättas en tillfredsställande reglering i dessa fall av att korttidsavtalen
aldrig är förenade med besittningsskydd.

Jag övergår nu till det andra fallet, för vilket de sakkunniga föreslår undantag
från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde, nämligen då lägenheten
utgör del av upplåtarens egen bostad. I detta avseende stämmer
förslaget överens med såväl besittningsskyddslagen som kommittéförslaget.
Regeln har inte satts i fråga av någon. Det'' finns dock några spörsmål som
förtjänar uppmärksamhet. I ej obetydlig utsträckning förekommer det numera
att lägenheter planeras på sådant sätt att en del av lägenheten är särskilt
lämpad för uthyrning i andra hand. Ett rum kan sålunda ha egen ingång,
eget toalettrum etc. Tanken med dessa s. k. elastiska lägenheter är bl. a.
att ge unga familjer ekonomisk möjlighet att redan från början skaffa en

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lägenhet som är tillräckligt stor för familjens behov på sikt. För att lägenheterna
skall kunna komma till användning på det åsyftade sättet förutsätts
alltså att uthyrningsrummet skall kunna hyras ut så länge hyresgästen inte
själv har ekonomisk möjlighet och behov av att utnyttja rummet men att hyresgästen
senare skall disponera rummet för egen räkning. I likhet med flera
remissinstanser anser jag att produktionen av denna typ av lägenheter bör
främjas och att besittningsskyddsreglerna inte får hindra att lägenheterna
kommer till användning på det sätt som åsyftas. De elastiska lägenheternas
uthyrningsrum bör därför tas undan från besittningsskyddet. Detta rättsläge
kan uppnås utan att någon särskild regel som undantar dessa lägenheter
från besittningsskyddet förs in i lagen. Enligt min mening är nämligen den
elastiska lägenhetens uthyrningsrum i alla normala fall att anse som del av
upplåtarens egen bostad. Den omständigheten att uthyrning av rummet i
andra hand underlättats genom vissa arrangemang bör alltså inte tillmätas
någon betydelse. Situationen blir självfallet en annan, om den som bebor
uthyrningsrummet förhyr detta direkt av värden eller det på annat sätt kommit
till klart uttryck att den som hyr den elastiska lägenheten aldrig avsett
att använda uthyrningsrummet som egen bostad. Vad här sagts bör självfallet
gälla även när en villaägare eller bostadsrättshavare hyrt ut del av
sin egen bostad.

I likhet med de sakkunniga anser jag att begreppet »del av upplåtarens
egen bostad» är så entydigt att det lämpligen kan läggas till grund för ett
undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde och
alltså inte behöver utformas som en besittningsskyddsbrylande grund. En
sådan utformning av denna inskränkning i besittningsskyddet är motiverad
också från andra synpunkter. Den av de sakkunniga föreslagna regeln har
därför oförändrad tagits upp i departementsförslaget.

När det gäller upplåtelser i andra hand av hela den egna bostaden —
total sublokation — är det i många fall, kanske som regel, omotiverat att
underhyresgästen får åtnjuta besittningsskydd i förhållande till den förste
hyresgästen. Jag är emellertid inte beredd att införa ett särskilt undantag
för dessa situationer. Skälet är att gränsen mot de fall där ett besittningsskydd
är berättigat torde vara svår att dra och att en sådan reglering
skulle kunna inbjuda till försök att kringgå besittningsskyddet. Frågan får
ändå en tillfredsställande lösning genom att korttidsavtalen generellt är undantagna
från besittningsskyddet och att de nvt diskuterade förhållandena
alltid kan beaktas vid intresseavvägningen när man i det enskilda fallet prövar
om förlängning av hyresförhållandet bör ske. Dessutom föreslår jag, som
strax skall närmare utvecklas, en viss utvidgning av möjligheterna att göra
förbehåll om undantagande från besittningsskyddet. Denna utvidgning torde
få stor betydelse för de nu åsyftade förhyrningarna.

I de sakkunnigas förslag görs liksom i kommittéförslaget undantag från
besittningsskyddet i sådana fall då förbehåll gjorts om att upplåtelsen inte

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

vidare skall vara förenad med besittningsskydd. Som förutsättning för att sådant
förbehåll skall vara giltigt krävs att det tillkommit sedan hyresförhållandet
varat minst den tid som fordras för att besittningsskydd skall ha uppkommit,
dvs. nio månader enligt de sakkunnigas förslag och sex månader
enligt kommittéförslaget. Som skäl för denna begränsning anförs, att lagstiftningen
om besittningsskydd skulle förlora mycket av sin effektivitet om hyresvärden
genom förbehåll kunde hindra att besittningsskydd uppkommer.
Sedan besittningsskydd väl inträtt, skulle hinder däremot inte möta för hyresgästen
att avstå från sin rätt. De sakkunniga föreslår emellertid alt reglerna
ytterligare skärps därhän att förbehållet måste ha träffats inför medlingsnämnden
eller rätten för att vara giltigt.

Under remissbehandlingen har från många håll riktats kritik mot den föreslagna
regleringen. Det görs gällande att bestämmelserna i allt för hög grad
begränsar möjligheterna att träffa överenskommelse om avstående från besittningsskydd.
Flera remissinstanser förordar att sådan överenskommelse
skall kunna träffas redan i samband med hyresförhållandets tillkomst. Om
överenskommelsen ingås inom niomånaderstiden förutsätter man dock att
medlingsnämnden skall godkänna avståendet.

Som de sakkunniga anfört skulle det ej sällan vara en fördel om parterna
inom ramen för vissa skyddsregler fritt fick avtala om avstående från besittningsskyddet-.
Enligt min mening har de sakkunniga överdrivit farhågorna
för att en sådan ordning skulle leda till missbruk. Det under remissbehandlingen
framförda förslaget tillgodoser i och för sig i tillräcklig grad intresset
av att besittningsskyddet inte skall kunna åsidosättas alltför lättvindigt. Förslaget
innebär dock en betydande nackdel från den synpunkten att det lägger
en ökad arbetsbörda på de nämnder som enligt departementsförslaget
skall fullgöra bl. a. de uppgifter som de sakkunniga lagt på medlingsnämnderna.
De i departementsförslaget föreslagna nämnderna kallas hyresnämnder.
Det är emellertid min uppfattning att utbudet av lägenheter skulle öka
i ej oväsentlig utsträckning, om parterna kunde träffa avtal om avstående
från besittningsskyddet. Härigenom skulle uthyraren kunna tillförsäkra sig
en absolut rätt att disponera över lägenheten vid överenskommen tidpunkt.
Lägenheter som annars skulle ha undanhållits hyresmarknaden torde därigenom
komma att erbjudas till förhyrning. En sådan reform har så stor
bostadspolitisk betydelse, att den uppväger nackdelarna från organisatorisk
synpunkt.

På de nu anförda skälen föreslår jag att avtal om avstående från besittningsskyddet
skall kunna träffas vid hyresförhållandets uppkomst eller senare
men att avtalet om det träffas innan hyresförhållandet varat nio månader
skall gälla endast om det godkänts av hyresnämnden. Det torde inte
vara nödvändigt att i lagen närmare ange förutsättningarna för att sådant
godkännande skall få ges. Det ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas
på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Som en riktpunkt kan anges

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

att ett avtal om avstående från besittningsskydd alltid bör godkännas, om
förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas intressen i
en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle anses ha rätt till
förlängning av hyresförhållandet. Handläggningen av ärenden av detta slag
bör kunna göras mycket enkel och åtminstone i många fall kunna ske skriftligen.
Till denna fråga återkommer jag i ett senare sammanhang.

Jag delar de sakkunnigas uppfattning att undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde inte bör göras för möblerade lägenheter.
Det intresse som skulle motivera ett sådant undantag tillgodoses i tillräcklig
grad genom de förut behandlade undantagen. Den omständigheten
att en lägenhet uthyrts i möblerat skick kan f. ö. alltid beaktas som en faktor
vilken i det enskilda fallet kan leda till att hyresförhållandet inte förlängs.

De övriga inskränkningar i besittningsskyddet som kan komma i fråga bör
enligt min mening utformas som grunder vilka vid en prövning i det enskilda
fallet leder till att någon förlängning av hyresförhållandet inte sker. I hyreslagskommitténs
förslag anges de besittningsskyddsbrytande
grunderna i en uppräkning som avslutas med en generalklausul som
fångar upp de fall vilka inte täcks av speciella regler. De sakkunniga går i
stället till väga på det sättet att endast hyresrättens förverkande anges som
särskild grund för brytande av besittningsskyddet medan alla övriga upphörandesituationer
samlas under en generalklausul, som kompletteras med
relativt utförliga uttalanden i motiven. Under remissbehandlingen har yrkats
att de huvudsakliga besittningsskyddsbrytande grunderna skall anges
direkt i lagtexten.

Som de sakkunniga anfört låter det sig inte göra att i lagtexten beskriva
alla de situationer där besittningsskyddet kan komma att brytas. Det är därför
ofrånkomligt att i lagen ta upp en generalklausul som i mera allmänna
ordalag ger uttryck åt den avvägning mellan parternas intressen som skall
göras i en besittningsskyddstvist. Detta förhållande utgör emellertid inte skäl
att avstå från att genom särskilda regler ange hur intresseavvägningen skall
ske i vissa betydelsefulla och ofta förekommande situationer. En sådan reglering
är särskilt önskvärd eftersom relativt preciserade regler behövs för
några av dessa situationer, såsom också framgår av de sakkunnigas motivuttalanden.
Jag syftar särskilt på verkan av att huset skall rivas eller byggas
om eller av att bostad upplåtits åt anställd i anslutning till anställning.
Det är dessutom från principiell synpunkt mindre tillfredsställande att en
rättslig reglering av så stor betydelse för den enskilde som begränsningarna
i besittningsskyddet ej alls kommer till uttryck i lagen utan anges bara i
dess motiv. Jag förordar alltså att de huvudsakliga besittningsskyddsbry -

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967 91

tande grunderna räknas upp i lagtexten i den utsträckning som framgår av
det följande.

Jag övergår nu till att behandla de skilda besittningsskyddsbrytande grunderna.
Jag kan i alla delar ansluta mig till vad de sakkunniga anfört rörande
rätten till förlängning om hyresgästen förverkat hyresrätten, om säkerhet
som hyresgästen ställt försämrats och denne underlåtit att på anfordran
ställa ny säkerhet samt om hyresgästen visat annan misskötsamhet än sådan
som föranleder förverkande. I lagtexten bör intresseawägningen i dessa fall
komma till uttryck genom att det anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning
av hyresförhållandet om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden
får frånträda hyresavtalet enligt 28 § (46 § första stycket 1 i departementsförslaget)
eller om hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan
mån att hyresförhållandet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2).
Jag vill understryka vad de sakkunniga anfört om att påföljden för hyresgästen
i besittningsskyddshänseende vid bristande skötsamhet i viss män bör
anpassas efter de större eller mindre svårigheter att skaffa annan bostad som
råder på orten i fråga.

De sakkunnigas förslag innebär att kvarboenderätten i princip bryts om
hyresvärden avser att riva huset eller att företa sådan större ombyggnad
som hindrar hyresgästen från att bo kvar i lägenheten. Någon prövning av
det tillämnade företagets ändamålsenlighet och lämplighet avses inte ske vid
ställningstagandet i besittningsskyddsfrågan. Detta innebär emellertid inte
att besittningsskyddet helt skulle vara satt ur spel vid rivning och större
ombyggnad. Hänsyn måste nämligen tas till hyresgästens möjligheter att
skaffa annan bostad. De sakkunniga har utförligt utvecklat vilken innebörd
detta hänsynstagande bör få i skilda marknadssituationer. Om bostadsförhållandena
är sådana att hyresgästen inte rimligen själv kan skaffa annan
lämplig bostad, bör enligt de sakkunnigas mening en billighetsprövning leda
till att denne liksom f. n. får åtnjuta ett s. k. relativt besittningsskydd, dvs.
ett besittningsskydd som bryts bara om hyresgästen erbjuds annan bostad
med vilken han skäligen bör nöjas.

Såväl de anförda principerna för intresseawägningen som de sakkunnigas
uttalanden i övrigt om besittningsskyddet i rivnings- och ombyggnadssituationer
har med vissa smärre undantag i allmänhet gillats eller lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.

Den föreslagna regleringen torde tillgodose kravet på att den från samhällssynpunkt
synnerligen angelägna sanerings- och ombyggnadsverksamheten
inte hämmas av de hyresrättsliga bestämmelserna. Samtidigt skyddas hyresgästen
från att bli ställd utan bostad med anledning av rivningen eller
ombyggnadsarbetet. Ett sådant skydd är ofrånkomligt på en hyresmarknad
som alltjämt präglas av bostadsbrist. Detta skyddsintresse bör emellertid inte

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

leda till att en tillämnad rivnings ändamålsenlighet och lämplighet prövas i
hyresärendet. En sådan prövning får helt ankomma på andra samhällsorgan.
Även i övrigt ansluter jag mig till de sakkunnigas uttalanden.

Den föreslagna intresseavvägningen, som i allt väsentligt torde stämma
överens med vad som tillämpas vid prövning enligt hyresregleringslagen bör
uttryckas på följande sätt. Rätt till förlängning bör inte föreligga, om huset
skall rivas eller om det skall undergå större ombyggnad och det inte är
uppenbart att hyresgästen kan bo kvar utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden.
Det förhållandet att hänsyn dock skall tas till hyresgästens möjligheter
att anskaffa annan bostad bör komma till uttryck genom att det
för båda fallen anges, att det inte får vara obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör (46 § första stycket 3 och 4).

I likhet med de sakkunniga anser jag att kvarboenderätten i princip bör
brytas, när fastighetsägaren önskar göra en omläggning av brukningsändamålet,
men att vid brist på bostäder hänsyn måste tas till hyresgästens
möjligheter att skaffa annan bostad. Bedömningen bör i stort sett bli densamma
som när det gäller rivning eller större ombyggnad. Det ändamålsenliga
och lämpliga i det nya användningssättet bör alltså inte beaktas vid
besittningsskyddsfrågans avgörande. Häri ligger att någon utredning om behovet
för fastighetsägaren att genomföra omläggningen normalt inte behöver
förebringas. Detta hindrar emellertid inte att i särskilda fall skälen till fastighetsägarens
önskan att disponera lägenheten för annat ändamål kan få viss
betydelse. En omläggning av brukningsändamålet är obillig mot hyresgästen
om den väsentligen sker i syfte att sätta dennes besittningsskydd ur spel.
Likaså framstår åtgärden som obillig om den sker för att öka fastighetens
avkastning men hyresgästen förklarar sig beredd att ta på sig den högre hyra
som krävs för att fastighetsägaren ändå skall få den större avkastningen,
över huvud taget måste hyresvärdens vägran att medge förlängning av hyresförhållandet
vara sakligt grundad. Rätt till förlängning bör i enlighet med det
anförda inte föreligga, om lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
(46 § första stycket 5).

När det gäller lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som uthyraren
innehar med bostadsrätt anser de sakkunniga att hyresgästen inte skall
vära berättigad till förlängning av hyresförhållandet, om uthyraren har för
avsikt att bosätta sig i lägenheten, men att hyresgästen dock måste ges skäligt
rådrum att skaffa annan bostad. Jag delar denna uppfattning. Under remissbehandlingen
har beträffande bostadsrättslägenheter den situationen
uppmärksammats att fortsatt förhyrning hindras av bestämmelser i bostadsrättslagen
eller innehållet i bostadsrättsföreningens stadgar. Även i sådana
fall bör som regel besittningsskyddet brytas. Det sagda kan sammanfattas
på det sättet att rätt till förlängning inte föreligger om hyresavtalet avser

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som upplåtaren innehar med
bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att
hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6).

Jag övergår nu till att behandla frågan om besittningsskyddet när bostad
upplåtits i anslutning till anställning. De sakkunniga har behandlat denna
fråga synnerligen utförligt och framlägger skilda förslag i syfte att stärka
hyresgästens ställning. Förslagen rör även andra avsnitt av lagförslaget än
reglerna om de besittningsskyddsbrytande grunderna och är i viss del av
stor betydelse från allmänt systematisk synpunkt. I sitt betänkande har de
sakkunniga valt att behandla förslagen i ett sammanhang och disponerat
framställningen så att redogörelsen för förslagen hänförts till avsnittet om
de besittningsskyddsbrytande grunderna.

På hyresmarknaden förekommer i betydande utsträckning att bostäder
upplåts åt anställda på villkor att hyresförhållandet skall upphöra om anställningen
upphör. När en bostadsupplåtelse på detta sätt är beroende av ett
anställningsförhållande, brukar man tala om ett kopplat avtal. Bestämmelsen
om att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör benämns
ofta avflyttningsklausul. När det gäller att bestämma verkan av en avflyttningsklausul
har man att skilja på två kategorier av bostadsupplåtelser. Den
ena kännetecknas av att upplåtelsen utgör endast ett moment i ett rent tjänsteavtal.
Upplåtelsen faller då helt utanför hyreslagstiftningen och besittningsskydd
föreligger endast i den utsträckning som följer av tjänsteavtalet.
Lägenheter som upplåtits på nu angivna villkor benämner de sakkunniga
tjänstebostäder. Den andra kategorien av bostadsupplåtelser grundas på avtal
som helt eller delvis är att anse som hyresavtal. Besittningsskyddet är i dessa
fall, såväl enligt hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen, beroende
av en intresseavvägning mellan parterna. Vid denna prövning torde avflyttningsklausulen
tillmätas stor betydelse. De sakkunniga kallar bostäder av
denna karaktär för personalhyresbostäder. Gränsen mellan tjänstebostäder
och personalhyresbostäder är mycket oklar. Vid gränsdragningen brukar
hänsyn tas till förhållandet mellan arbetsprestationens och bostadsupplåtelsens
värde samt till frågan i vad mån den avtalsmässiga sammankopplingen
av anställning och upplåtelse beror på arbetsuppgiftens art. Jag finner inte
anledning att närmare gå in på denna svåra gränsdragningsfråga.

De sakkunniga föreslår nu att även tjänstebostadsupplåtelserna skall föras
in under hyreslagen. Syftet med detta reformförslag är tvåfaldigt. Dels
syftar förslaget till att liyreslagens besittningsskyddsbestämmelser skall bli
tillämpliga även på denna typ av bostadsupplåtelser, dels sägs förslaget leda
till att man undgår gränsdragningen mellan å ena sidan rena tjänsteavtal
som innefattar upplåtelse av bostad och å andra sidan avtal som helt eller
delvis utgör hyresavtal. Förslaget har i allmänhet gillats vid remissgranskningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

För egen del ser jag på följande sätt på denna fråga. Hyreslagen är i väsentliga
stycken en social skyddslag. Lagen innehåller en mångfald bestämmelser
till förmån för hyresgästen, vilka anses vara av sådan betydelse för
denne att det inte är tillåtet att avvika från dem genom avtal. Lagen erhöll
denna karaktär framför allt genom 1939 års lagstiftning men den beskrivna
inriktningen av lagen blir ännu mera markerad genom den reform som föreslås
nu. Särskilt när det gäller besittningsskyddet blir hyresgästens ställning
nu väsentligt stärkt. Mot bakgrunden härav är det inte tillfredställande att
en betydande grupp av bostadsupplåtelser lämnas helt utanför hyreslagen
enbart av det skälet att upplåtelsen sker som led i ett tjänsteavtal mellan enskilda,
i vilket bostadsupplåtelsen av traditionella skäl betraktas som underordnad
anställningsförhållandet. För en modern uppfattning finns det knappast
i något fall skäl att betrakta bostadsupplåtelsen som av så ringa betydelse
att den helt underordnas tjänsteavtalet. Jag ansluter mig därför till de
sakkunnigas förslag att utsträcka hyreslagstiftningens tillämpningsområde
till att omfatta också tjänstebostäderna.

Den hyresrättsliga regleringen av rättsförhållandet mellan hyresvärdenarbetsgivaren
och hyresgästen-arbetstagaren kompliceras av att samma rättsförhållande
även kan vara helt eller delvis reglerat i kollektivavtal. Enligt
1 § första stycket lagen den 22 juni 1928 (nr 253) om kollektivavtal kan
kollektivavtal träffas om villkor som skall lända till efterrättelse för anställning
av arbetare eller om förhållandet i övrigt mellan arbetsgivare och arbetare.
Enligt fast praxis anses häri ligga att kollektivavtal kan avse villkoren
för upplåtelse av bostad som sker i samband med anställning. Avtal
med denna innebörd förekommer på arbetsmarknaden. Tvister om tolkning
eller tillämpning av kollektivavtal prövas exklusivt av arbetsdomstolen enligt
lagen den 22 juni 1928 (nr 254) om arbetsdomstol. Uppstår tvist om tolkning
eller tillämpning av ett villkor för bostadsupplåtelse i samband med anställning
skall alltså tvisten handläggas av arbetsdomstolen, om villkoret tillkommit
genom kollektivavtal. Enligt de sakkunnigas förslag utgör tvisten emellertid
också en hyrestvist som skall handläggas enligt lagförslagets tvingande
bestämmelser om förfarandet för sådana tvister. Det föreligger alltså en konkurrens
mellan kollektivavtalsområdet och liyreslagstiftningen.

Under remissbehandlingen har gjorts gällande att den nu beskrivna konkurrenssituationen
uppkommer som en följd av de sakkunnigas förslag att
hänföra tjänstebostadsupplåtelserna under hyreslagen. Det kan nämligen enligt
den mening som sålunda kommit till uttryck ifrågasättas om det är möjligt
att med rättsligt bindande verkan i kollektivavtal la in bestämmelser
som är avsedda att reglera villkoren för upplåtelser av personalhyresbostäder.
Enligt min mening stämmer denna uppfattning inte överens med den
praxis som f. n. tillämpas och som torde vara uttryck för gällande rätt. I
varje fall när det gäller den anställdes besittningsskydd — således innehållet
i och verkan av en avflyttningsklausul — torde hinder inte möta att

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

genomföra en reglering genom kollektivavtal även om bostadsupplåtelsen
inte är av den karaktären att den endast utgör ett moment i ett rent tjänsteavtal.
I vad mån möjlighet föreligger att därutöver reglera villkoren för en
bostadsupplåtelse genom kollektivavtal kan i detta sammanhang lämnas därhän.
Enligt min uppfattning föreligger alltså den nu diskuterade konkurrensen
mellan hyresrättens och kollektivavtalsrättens regler oberoende av hur
tjänstebostäder^ behandlas i hyresrättsligt avseende. Det nu diskuterade
konkurrensproblemet uppkommer redan genom de sakkunnigas förslag att
i hyreslagen införa vissa tvingande regler om förfarandet i hyrestvister.

Den lösning som ligger närmast till hands för den nu diskuterade konkurrensfrågan
är att genom lag begränsa kollektivavtalsområdet så att kollektivavtal
inte får träffas om villkoren för bostadsupplåtelser. Man har då att
ställa sig frågan om det finns något beaktansvärt behov av att sluta kollektivavtal
på detta område.

Det framgår inte tydligt vilken inställning de sakkunniga har till möjligheten
att om deras förslag gejioinförs träffa kollektivavtal angående villkoren
för bostadsupplåtelser i samband med anställning. Klart är emellertid att de
inte helt vill förhindra sådana avtal. Förslaget innebär nämligen att arbetsgivarorganisation
genom kollektivavtal får komma överens med huvudorganisation
på arbetstagarsidan om att de hyresrättsliga besittningsskyddsreglerna
inte skall gälla för bostadsupplåtelser som sker till arbetstagare som är
bundna av kollektivavtalet (78 § första stycket i de sakkunnigas förslag). De
annars tvingande besittningsskyddsbestämmelserna görs alltså i viss begränsad
utsträckning dispositiva. Detta förslag förutsätter att kollektivavtal skall
kunna träffas om vissa särskilt angivna frågor under förutsättning att arbetsgivar-
och arbetstagarsidan är företrädda på särskilt sätt men innebär inget
ställningstagande till frågan i vad mån kollektivavtalsreglering får ske därutöver.
Vid ställningstagandet till frågan om konkurrensen mellan hyreslagstiftningens
och kollektivavtalsrättens regler är det emellertid nödvändigt
att ta ställning till de sakkunnigas förslag att de annars tvingande hyresrättsliga
besittningsskyddsreglerna skall kunna åsidosättas genom kollektivavtal.
Jag tar därför nu upp denna fråga.

Förslaget har mött viss kritik under remissbehandlingen och det har gjorts
gällande att det inte skulle vara förenligt med allmänna rättsprinciper att
tillämpligheten av hyreslagen begränsas genom kollektivavtal. Enligt min mening
är denna kritik inte befogad. Som de sakkunniga anfört är det främst
för de fastighetsanställda som det kan bli fråga om att genom kollektivavtal
reglera besittningsskyddet. Organisationerna på detta område har också förklarat
sig vara intresserade av att ha tillgång till en sådan möjlighet. Det är
viktigt att hålla i minnet att det f. n. inte möter hinder att genom kollektivavtal
reglera villkor för bostadsupplåtelser i nu åsyftade fall. Det gäller alltså
inte att föra in något nytt rättsområde under kollektivavtalsrätten utan snarare
att i viss utsträckning bevara den avtalsfrihet för de fackliga parterna

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

som nu föreligger. Det har heller inte framkommit att några olägenheter
skulle vara förknippade med att kollektivavtal fritt kunnat träffas rörande
villkor för bostadsupplåtelser. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas
uppfattning att avsteg från besittningsskyddsbestämmelserna skall få göras
genom kollektivavtal. Man uppnår enligt min mening tillräckliga garantier
för att hyresgästens — arbetstagarens rättsskyddsintresse inte träds för nära
genom att krav uppställs på att arbetstagarsidan skall vara företrädd på visst
särskilt kvalificerat sätt. Jag återkommer strax till denna frågeställning.

De undersökningar som de sakkunniga gjort och som ligger till grund för
förslaget liksom remissutfallet i anledning av detta torde klarlägga att något
behov att träffa kollektivavtal om hyresvillkor utom ramen för de sakkunnigas
förslag inte föreligger. Mot bakgrunden härav föreslår jag att problemet
med konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen
löses på följande sätt. I 1 § lagen om kollektivavtal bör föreskrivas att om
avtal, som enligt regeln i 1 § första-stycket samma lag i och för sig skulle
vara att anse som kollektivavtal, avser villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning så äger avtalet i denna del verkan som kollektivavtal
endast under vissa bestämda förutsättningar. För det första bör sådan
verkan inträda bara i den mån avtalet rör besittningsskyddet och andra
därmed sammanhängande bestämmelser som angår arbetsgivarens rätt att
upplösa hyresförhållandet. En tveksam fråga är om hyressättningen också
skall kunna regleras genom kollektivavtal. Jag har emellertid stannat för
att detta skall få ske och skälet är att det torde finnas ett behov av att i kollektivavtal
kunna ange vissa normer för hyressättningen i samband med
att besittningsskyddet regleras, exempelvis den kompensation som skall utgå
till den anställde för att lägenheten på grund av arbetsuppgiftens art är
av särskild beskaffenhet eller att besittningsskyddet enligt kollektivavtalet är
svagare än det som hyreslagen skulle ge. För det andra bör kollektivavtal om
villkor för bostadsupplåtelse bara få träffas av avtalsparter som kan antas
ha tillräcklig erfarenhet på området. De sakkunnigas förslag innebär att
avtalet måste träffas mellan å ena sidan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning
och å andra sidan huvudorganisation på arbetstagarsidan.
Enligt min mening är det tillräckligt att — efter förebild av bl. a. bestämmelsen
i 12 § sista stycket lagen den 17 maj 1963 (nr 114) om semester — avtalet
på arbetstagarsidan slutits eller godkänts av huvudorganisation. Några
regler om att arbetsgivarsidan skall ha varit företrädd på särskilt sätt torde
inte behövas.

Frågan om konkurrensen mellan kollektivavtalsrätten och hyreslagstiftningen
när det gäller förfarandet i hyrestvister bör enligt min mening lösas
på följande sätt. Arbetsdomstolen bör liksom hittills vara ensam behörig
domstol i fråga om hyrestvist angående fråga som regleras genom kollektivavtal.
En föreskrift härom tas upp i 72 § andra stycket i departementsförslaget.
Kollektivavtalsparterna bör vidare ha frihet att bestämma att

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

hyrestvist av det nu aktuella slaget även i övrigt skall handläggas i en ordning
som avviker från hyreslagens bestämmelser. I kollektivavtalet bör sålunda
få anges att substitutions- eller sublokationstvist eller besittningsskyddstvist
inte behöver hänskjutas till hyresnämnd. Tvisten får i sådant
fall i stället handläggas enligt kollektivavtalets förhandlingsordning. Om
kollektivavtalsparterna inte undantar tvist från hyresnämndens prövning,
måste tvisten hänskjutas till nämnden trots att den är av kollektivavtalsrättslig
natur. Vill part inte åtnöjas med nämndens beslut, får klandertalan
föras hos arbetsdomstolen inom den frist som anges i 71 § i departementsförslaget.
I övrigt blir i sådant fall reglerna om förfarandet vid arbetsdomstolen
tillämpliga.

I samma mån som kollektivavtal kan träffas angaende viss hyresrättslig
fråga bör det i enlighet med vad jag förut har anfört vara tillåtet att göra
avsteg från hyreslagens tvingande regler. Denna princip, som i de sakkunnigas
förslag har kommit till uttryck i den förut behandlade bestämmelsen
i 78 § första stycket, innebär att reglerna om förlängning av hyresavtal och
om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand blir villkorligt
dispositiva. Som nyss har framgått föreslår jag att kollektivavtal
skall få slutas även angående hyressättningen. I detta avseende finns de!
dock ingen anledning att tillåta avsteg till hyresgästens nackdel från hyreslagens
tvingande normer för hyressättningen.

Jag övergår nu till den omstridda frågan vilken verkan en avflyttningsklausul
bör tillmätas vid prövningen av om eu hyresgäst skall äga rätt till
förlängning av hyresförhållandet trots att anställningen upphört. Fragan
uppkommer endast i den mån kollektivavtal enligt de förut behandlade oestämmelserna
inte träffats angående besittningsskyddet.

De sakkunnigas förslag vilar på den grundinställningen att besittningsskyddet
i ej obetydlig mån bör kunna stärkas utan att arbetsgivarens berättigade
intressen åsidosätts. Tanken att hindra varje tillämpning av avflyttningsklausuler
avvisas bestämt. Skälet är framför allt att arbetsgivaren ej sällan behöver
ha anställda boende i vissa bostäder för att deras arbetsuppgifter skall
kunna fullgöras på rätt sätt samt att arbetsgivaren i vissa fall har ett berättigat
önskemål att kunna underlätta anskaffningen av arbetskraft genom att
erbjuda goda bostäder åt de anställda. Å andra sidan understryks vikten av
att arbetstagaren inte obehörigen hindras i friheten att byta anställning, och
de sakkunniga betonar att det i synnerhet i vissa situationer kan vara obilligt
mot arbetstagaren att göra en avflyttningsklausul gällande. En avvägning
måste alltså ske mellan arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenheten
åt annan när anställningen upphört och arbetstagarens intresse av att få
bo kvar i lägenheten. Från denna grundläggande princip om att en intresseavvägning
skall ske även när bostadsupplåtelsen grundas på ett avtal med
kopplingsklausul gör de sakkunniga två undantag.

Det första undantaget avser bostäder av sådan beskaffenhet att de ound 4

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

Kungl. Maj:ts proposition nr 1^1 är 1967

gängligen måste bebos av den anställde för att arbetsuppgifterna skall kunna
fullgöras på rätt sätt. Hit liör enligt de sakkunnigas mening bl. a. bostad som
upplåtits i anslutning till tjänst som i allmän verksamhet är förenad med
bostadstvång eller tjänst som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär
eller tjänst inom lantbruket eller som fastiglietsskötare. Beträffande
sådana bostäder bör en avflyttningsklausul kunna tillämpas på det sättet att
arbetsgivaren får tillgång till lägenheten med tillräcklig säkerhet och i tillräckligt
god tid för att tjänsten utan men för verksamheten skall kunna övertas
av efterträdaren. Förslaget innehåller i 78 § fjärde stycket en regel som
torde ha denna innebörd.

Det andra undantaget — som gäller andra kopplade avtal än sådana som
åsyftas med det första undantaget — hänger samman med de sakkunnigas
uppfattning att verkan av en avflyttningsklausul bör minska allt efter som tiden
går. Arbetsgivarens erbjudande av bostad till en arbetssökande bör inte
kunna utnyttjas av arbetstagaren för att komma över en bostad utan allvarlig
avsikt att vara kvar i arbetet. Ett sådant förfaringssätt bör hindras genom
att arbetsgivaren tillåts upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen.
Sedan anställnings- och hyresförhållandet varat längre
tid torde benägenheten att byta bostad och arbete minska. Arbetsgivarens
behov av att kunna göra avflyttningsklausulen gällande minskas i samma
mån. De sakkunniga föreslår med hänsyn härtill att en tidsgräns om tre år
skall vara bestämmande för avflyttningsklausulens verkan vid intresseavvägningen
i ett besittningsskyddsärende. En förlängning av treårstiden skall
kunna medges av medlingsnämnden om särskilda skäl föreligger.

När det gäller den närmare innebörden av den föreslagna treårsregeln är
det inte helt klart vad de sakkunniga åsyftar. I motiven anges att avflyttningsklausulen
inte skall ha verkan längre tid än tre år om inte dispens
medges för viss ytterligare tid. Hyresvärden skall visserligen oavsett att treårstiden
gått ut kunna åberopa att lägenheten ursprungligen hyrts ut till
hyresgästen i hans egenskap av arbetstagare eller att den behövs för annan
anställd, men ett sådant åberopande får tillmätas verkan endast inom ramen
för den vanliga intresseavvägningen mellan parterna. Före treårstidens utgång
skall frågan om hyresvärden får upplösa hyresförhållandet bedömas genom
att obilligheten i hyresgästens situation vägs mot hyresvärdens intresse.
Hyresvärden måste ha ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet för
att förlängning inte skall ske. Vid bedömandet av om en upplösning av hyresförhållandet
är obillig mot hyresgästen skall betydande hänsyn tas till vem
som föranlett att anställningen upphört. Även före treårstidens utgång avses
alltså hyresvärdens rätt att upplösa hyresförhållandet under åberopande av
en avflyttningsklausul vara ganska begränsad. I de sakkunnigas förslag till
lagtext har emellertid treårsregeln utformats på ett sätt som ger visst stöd för
tolkningen att en avflyttningsklausul skulle ha viss verkan även efter treårstidens
utgång och att den dessförinnan skulle vara absolut hinder mot för -

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

längning av hyresavtalet. I 78 § andra stycket utformas treårsregeln nämligen
på det sättet att om uppsägning till avflyttning sker senare än tre år
från upplåtelsen får skyldighet för hyresgästen att avflytta inte grundas
enbart på det förhållandet att tjänsten upphört.

Under remissbehandlingen har i allmänhet inga invändningar rests mot
tanken att besittningsskyddet bör stärkas även på den nu aktuella sektorn
av bostadsmarknaden. Förslaget att en avvägning som regel alltid bör ske
mellan de motstående intressena godtas av nästan alla remissinstanser som
uttalat sig i frågan. Ett betydande antal remissinstanser, särskilt företrädarna
för näringslivs- och fastighetsägarintressena, avstyrker emellertid den föreslagna
treårsregeln. Man utgår därvid från att regeln har den innebörden
att en avflyttningsklausul förlorar sin verkan efter treårstidens utgång. Det
görs gällande att det ofta är ett livsviktigt intresse för industrier på orter
där hyresmarknaden inte är differentierad att kunna erbjuda arbetskraften
goda bostäder genom företagens försorg. Det föreslås från flera håll att avflyttningsklausulens
verkan inte skall tidsbegränsas men att man i stället vid
intresseavvägningen i besittningsskyddstvisten skall ta skälig hänyn till
hur lång tid hyresförhållandet bestått.

För egen del ser jag på det nu diskuterade spörsmålet på följande sätt.
Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att besittningsskyddet för hyresgäster
som erhållit bostad i samband med anställning bör stärkas. Det ligger
ett starkt egenvärde i att lagfästa hyresgästens berättigade anspråk på att
vara tryggad i besittningen av det egna hemmet. Så långt det går bör en hyresgäst
som fått lägenheten upplåten till sig av arbetsgivaren vara tillförsäkrad
ett lika starkt besittningsskydd som andra hyresgäster.

Man kan emellertid inte bortse från att arbetsgivaren i många fall har ett
betydande intresse av att kunna upplösa hyresförhållandet när anställningen
upphört för att i stället kunna tillhandahålla lägenheten åt annan. Det sagda
gäller naturligtvis framför allt när lägenheten måste bebos av viss anställd
för arbetsuppgiftens behöriga fullgörande. Även i andra fall finns dock ett
sådant intresse. Industrierna har ej sällan investerat betydande kapital på
fastighetsmarknaden i syfte att kunna tillförsäkra sig behövlig arbetskraft
genom att erbjuda de arbetssökande goda bostäder. Det är också ett samhälleligt
intresse att industriernas försörjning med arbetskraft underlättas.
Behovet från arbetsgivarsidan av att disponera över ett eget lägenhetsbestånd
hänger samman med att bostadsbrist råder på många orter. Därav
torde dock inte den slutsatsen kunna dras att de kopplade avtalen har ett
berättigande bara under en övergångstid. Även om man kan förmoda att
användningen av kopplade avtal kommer att minska betydligt när bättre balans
uppnås på bostadsmarknaden, är det enligt min mening realistiskt att
utgå från att på vissa håll behovet att knyta avflyttningsklausuler till bostadsupplåtelser
åt anställda kommer att kvarstå under avsevärd tid framöver.

100

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

En avvägning måste alltså ske mellan den enskildes behov av trygghet i
besittningen av hemmet och arbetsgivarens behov av att disponera lägenheten
för annan anställd. De sakkunniga har fäst stor vikt vid tanken att vid
denna avvägning större hänsyn bör tas till hyresgästens anspråk på kvarboenderätt
fastän anställningen upphört, om hyresförhållandet varat under
längre tid. Denna synpunkt har också i allmänhet accepterats vid remissgranskningen.
Även jag anser att denna tanke i princip är riktig. Jag kan
emellertid inte dela den i flera remissyttranden framförda uppfattningen att
tidsbegränsningen av en avflyttningsklausuls verkan skulle vara överflödig
och att det skulle räcka med att vid intresseavvägningen ta hänsyn till hyresförhållandets
längd. En sådan princip leder visserligen normalt till ett tillfredsställande
resultat vid en rättslig prövning av besittningsskyddsfrågan
men den skänker inte den anställde tillräcklig trygghet, eftersom utfallet av
intresseavvägningen inte med någon högre grad av säkerhet kan överblickas
på förhand. Redan risken för att lägenheten kan gå förlorad om anställningen
upphör kan av den enskilde uppfattas som lika belastande som en avflyttningsklausul
som har absolut verkan. Som de sakkunniga funnit bör
därför en tidsgräns uppställas. Om hyresförhållandet varat så länge att tidsgränsen
överskridits, bör hyresgästen vara tillförsäkrad ett väsentligt starkare
besittningsskydd än dessförinnan. Intresseavvägningen före och efter
tidsgränsen bör i huvudsak utfalla på följande sätt.

Om anställningen upphör innan tidsgränsen passerats bör arbetsgivaren —
hyresvärden normalt äga upplösa hyresförhållandet under åberopande av avflyttningsklausulen.
Vissa förutsättningar bör dock vara uppfyllda. För det
första måste krävas att hyresvärden har sakligt skäl för sitt anspråk på att
få disponera över lägenheten. Häri ligger att han måste göra antagligt att
lägenheten behövs för annan som är anställd eller som skall anställas vid
företaget. Ett sådant behov kan föreligga även på den differentierade hyresmarknaden,
nämligen när det med fog kan påstås att ett erbjudande om
upplåtelse av lägenheten till arbetssökande utgör ett argument av betydelse
från rekryteringssynpunkt. Det bör inte ställas alltför starka krav på bevisningen
i detta avseende. En svår fråga är vilken vikt som skall fästas vid
bakgrunden till att anställningen upphört. Jag anser emellertid att denna
synpunkt inte bör tillmätas alltför stort utrymme. Om arbetsgivaren skilt
arbetstagaren från anställningen under omständigheter som medför att åtgärden
ter sig otillbörlig, bör arbetsgivaren inte få upplösa hyresförhållandet.
Den närmare avvägningen på denna punkt torde få överlämnas åt rättstillämpningen.
Även innan tidsgränsen passerats bör viss hänsyn tas till hur
länge hyresförhållandet varat. En uppsägning från anställningen som uppenbarligen
gjorts enbart i syfte att hindra att hyresgästen kommer i åtnjutande
av det väsentligt starkare besittningsskyddet sedan tidsgränsen passerats
bör inte få åberopas till stöd för att upplösa hyresförhållandet.

Det nu anförda bör i lagen uttryckas så att hyresgästen inte har rätt till

101

Kungl. Maj:ts proposition nr lfrl år 1967

förlängning av hyresförhållandet, om detta beror av anställning som upphört
och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (46 §
första stycket 8).

Om hyresförhållandet varat så lång tid att tidsgränsen överskridits när hyresvärden
vill skilja hyresgästen från lägenheten under åberopande av avflyttningsklausulen,
bör presumtionen vara den att hyresförhållandet skall
förlängas. Presumtionen bör brytas endast om hyresvärden styrker att det
skulle vara till allvarligt men för företaget om lägenheten inte fick disponeras
för annan arbetstagare. Ett sådant läge torde normalt inte förekomma annat
än på orter där hyresmarknaden har en särskild struktur. Det kan därvid
antingen vara så att bostadsbeståndet på orten till väsentlig del är företagsägt
och att därför företaget måste få disponera över lägenheterna för att
över huvud taget få arbetskraft eller också på det sättet att orten ligger i anslutning
till någon tätort där andra arbetstillfällen erbjuds och omsättningen
av arbetskraft därför är stor och risken betydande för att hyresgästen
lämnar sin anställning men önskar bo kvar i en lägenhet som arbetsgivaren
tillhandahållit i en av honom ägd fastighet.

Det finns anledning räkna med att det i praxis relativt snart kommer att
bli klarlagt vilka orter som har sådan struktur på bostadsmarknaden att en
avflyttningsklausul bör ha verkan även efter det att tidsgränsen passerats.
Det kan också tänkas att intresseorganisationerna på bostads- och arbetsmarknaden
kan komma att träffa överenskommelser som blir vägledande i
frågan.

Det återstår att ta ställning till frågan vilken tid som skall gälla. Skäl kan
otvivelaktigt anföras för att den av de sakkunniga föreslagna tiden tre år är
något för lång. Jag har dock stannat för att godta de sakkunnigas förslag i
denna del. Däremot anser jag inte att det finns anledning tillåta att tiden förlängs.

På grund av det anförda föreslår jag en regel av innebörd att om hyresförhållande
som beror av anställning varat längre än tre år har hyresgästen
rätt till förlängning av hyresförhållandet, om hyresvärden inte har synnerliga
skäl för att upplösa hyresförhållandet (46 § andra stycket).

De sakkunniga föreslår vissa andra generella åtgärder till förbättring av
besittningsskyddet när det gäller kopplade avtal. I korthet går dessa åtgärder
ut på att den uppsägning som sker i anställningsförhållandet inte såsom nu
är fallet skall gälla som uppsägning även av hyresavtalet. Detta föreslås
skola bringas att upphöra i vanlig ordning. Vidare föreslås att en minimitid
av en månad vid uppsägning för avflyttning från lägenheten skall gälla i
fråga om kopplade avtal. Jag biträder dessa förslag. Reglerna behandlas närmare
i specialmotiveringen.

Vad jag hittills anfört har inte gällt sådana lägenheter vilka oundgängligen
behövs för tjänstens rätta fullgörande. Beträffande dessa lägenheter är det —
såsom även de sakkunniga torde ha ansett — ofrånkomligt att avflyttnings -

102

Kungl. ftlaj. ts proposition nr lil år 1967

klausulen ges absolut verkan. Detta måste gälla även om hyresförhållandet
varat längre tid än tre år. En regel av denna innebörd tas upp som en särskild
besittningsskyddsbrytande grund (46 § första stycket 7). Inte heller
regeln om viss minsta uppsägningstid bör gälla i dessa fall (se 4 § andra
stycket).

Såväl i de sist behandlade fallen som annars när en avflyttningsklausul
tillåts leda till att hyresförhållandet upplöses kan det åtminstone ibland
komma i fråga att medge hyresgästen rimligt anstånd med avflyttningen
från lägenheten.

Vad härefter gäller övriga situationer där fråga kan uppkomma om att
bryta besittningsskyddet är det som jag redan förut har anfört inte möjligt
att i lagen reglera alla sådana fall i vilka en hyresvärd kan tänkas ha fog
att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet. Det är ofrånkomligt att
hänföra dessa till en generalklausul som med nödvändighet blir ganska allmänt
hållen. Dess närmare innebörd får fastställas i rättstillämpningen.

I de sakkunnigas förslag innebär generalklausulen att hyresförhållandet
inte skall förlängas om hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa
hyresförhållandet och det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste lämna lägenheten. Under
remissbehandlingen har utformningen av den föreslagna regeln kritiserats
och det har gjorts gällande att regeln kan uppfattas som innebärande att
tyngdpunkten i intresseavvägningen förskjuts till förmån för hyresgästen,
om man jämför med den praxis som f. n. tillämpas av de hyresreglerande
myndigheterna.

Enligt min mening bör generalklausulen ge uttryck åt att de motstående
intressena i besittningsskyddsärendet alltid skall vägas mot varandra. Detta
framkommer om man i överensstämmelse med vad som gäller enligt hyresregleringslagen
gör rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av
att en upplösning av hyresförhållandet inte strider mot god sed i hyresförhållanden
eller på annat sätt är obillig. Iläri ligger att det på hyresvärdens
sida alltid måste föreligga avflyttningsskäl av saklig art. Departementsförslaget
är utformat i enlighet härmed (46 § första stycket 9).

De sakkunniga har utförligt uppehållit sig vid hur intresseavvägningen bör
utfalla i skilda situationer som inte är belysta i det föregående. Det skulle
föra alltför långt att här gå in på dessa frågor. Jag kan emellertid i allt
väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Kiingl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

103

Besittningsskydd utanför bostadssektorn
Inledning

I samband med upphävandet av den hyresreglering som tillkom under
första världskriget framfördes, som förut framhållits, från skilda håll krav
på att regler om besittningsskydd för hyresgäst skulle införas i den permanenta
hyreslagstiftningen. Därvid uppmärksammades också frågan om
skydd för hyresgäst som driver näring. Frågan om optionsrätt eller prioritetsrätt
för affärshyresgäst aktualiserades även inom riksdagen vid flera
tillfällen under 1920- och 1930-talen.

I sitt år 1938 framlagda betänkande med förslag till reformerad hyreslagstiftning
(SOU 1938:22) fann hyreslagstiftningskommittén frågan huruvida
liyreslagen borde innefatta särskilda skyddsbestämmelser till förmån
för affärsdrivande hyresgäst ligga på ett annat plan än frågan om besittningsskydd
för bostadshyresgäst. I det senare fallet gällde det väsentligen
att skydda de ideella värden som knyter sig till hemmet. I det förra fallet
är det fråga om ett ställningstagande för ena parten i ett mellanhavände av
rent ekonomisk natur. Enligt kommitténs mening förutsatte en lagstiftning
till skydd för innehavet av viss affärslägenhet att hyresvärden missbrukat
sin ekonomiska övermakt eller i vart fall att det förelåg fara för detta.
Kommitténs förslag i fråga om affärslägenheter utgick från den huvudregeln
att hyresvärden skulle äga frihet att vägra förlängning av hyresavtalet.
Ersättningsskyldighet vid vägran att förlänga sådant avtal foreslogs
i begränsad utsträckning. Kommitténs förslag lades i huvudsak till grund
för de bestämmelser som efter 1939 års revision av hyreslagen återfinns
i 38—40 §§ hyreslagen.

Enligt hyreslagen inträder ersättningsskyldighet för hyresvärden om hans
vägran att medge förlängning av hyresförhållandet strider mot god hyressed
eller om han uppställer otillbörligt villkor för förlängning. I fråga om
lägenheter som brukas i förvärvsverksamhet är skadeståndsrätten mera
omfattande än för andra lägenheter. Ersättningsskyldigheten omfattar för
den förra gruppen förutom skälig gottgörelse för de kostnader som är
förenade med en flyttning från lägenheten även ersättning för den ökning
av lägenhetens värde på hyresmarknaden som hyresgästens vernsamhet
medfört i fall när hyresvärden eller annan efter hyresgästens avflyttning
i lägenheten utövar förvärvsverksamhet av samma eller liknande art som
hyresgästen bedrev där. För alla typer av lägenheter gäller den begränsningen
att hyresförhållandet måste vara grundat på avtal som slutits för
minst sex månader.

Hyreslagens besittningsskyddsregler har som förut nämnts kommit att
tillämpas i mycket ringa utsträckning. Detta beror på de särregler som in -

104

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

förts genom hyresregleringslagen och besitlningsskyddslagen. Enligt sistnämnda
lagar råder ingen principiell skillnad mellan bostadshyresgästs och
annan hyresgästs besittningsskydd. Skyddet är enligt båda dessa lagar av
direkt typ (kvarboenderätt).

Valet av skyddsform

Hyreslagskommittén. Kommittén anser flera skäl tala för att man vid besittningsskyddets
utformning bör göra skillnad mellan upplåtelser för bostadsändamål
och upplåtelser för annat ändamål. Besittningsskyddet för
bostadshyresgäst avser i första hand att tillgodose ett ideellt intresse, medan
besittningsskyddet utanför bostadssektorn väsentligen har till uppgift
att värna ett intresse av ekonomisk natur. Kommittén fäster vidare uppmärksamheten
på den olikhet som vid fri prisbildning på hyresmarknaden
föreligger mellan bostadslägenheter och andra lägenheter i fråga om prisbildningens
struktur. Medan hyresnivån för bostadslägenheter med ungefär
likartat bruksvärde i allmänhet är tämligen samlad och enhetlig, kan hyrorna
för till synes likvärdiga lägenheter utanför bostadssektorn ofta
variera inom mycket vida gränser. Inom bostadssektorn grundas en uppsägning
för hyreshöjning normalt på att förvaltningskostnaderna ökat eller att
hyresnivån för likvärdiga lägenheter stigit sedan avtalet ingicks. Utanför
bostadssektorn är det däremot, särskilt när det gäller affärslägenheter med
gynnsamt affärsläge, under normala marknadsförhållanden ingalunda sällsynt
att uppsägning sker under hänvisning till ett fördelaktigt anbud från
tredje man. Enligt kommitténs mening är det naturligt att utanför bostadssektorn
välja den skyddsform som erbjuder de bästa möjligheterna att
beakta ett sådant anbud när det gäller att pröva det befogade i en uppsägning.
I ett optionssystem är dessa möjligheter mera begränsade än i ett
ersättningssystem. I det förra fallet kommer prövningen att äga rum vid en
tidpunkt, då någon skyldighet för hyresgästen att flytta ännu inte föreligger.
Det kan vara vanskligt att bedöma allvaret i ett hyresanbud beträffande
en lägenhet som inte är ledig. I ett ersättningssystem däremot prövas
det befogade i uppsägningen först när hyresgästen lämnat lägenheten.
Vid denna tidpunkt är det lättare att bedöma om ett förmånligt hyresanbud
som åberopats såsom uppsägningsgrund varit allvarligt menat, eftersom utredning
kan förebringas om den hyra som hyresgästens efterträdare får
betala. Av nu angivna skäl anser kommittén att behovet av besittningsskydd
utanför bostadssektorn bör tillgodoses genom ersättningsregler och ej såsom
för bostadshyresgäst genom förlängningsregler.

Kommittén utgår från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. I analogi med vad som förordas för bostadslägenheterna föreslås därför
en sådan uppbyggnad av besittningsskyddet att hyresvärd som vägrar
hyresgäst nytt hyresavtal, skall vara ersättningsskyldig, om han inte har

105

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

giltig anledning till sin vägran. Sådan ersättningsskyldighet bör föreligga
också när hyresvärden för att gå med på förlängning krävt oskälig hyra
eller uppställt annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest är obilligt. Skadeståndsrätten föreslås omfatta flyttningskostnader,
sådan värdeminskning på hyresgästens egendom som berott på hyresförhållandets
upplösning samt förlust av kundkrets.

Remissyttrandena. Under remissbehandlingen av hyreslagskommitténs
förslag var meningsmotsättningarna mycket stora i fråga om valet av
skyddsform utanför bostadssektorn. Flertalet remissinstanser godtog dock
kommitténs val. Många uttalade sig emellertid för ett direkt skydd under
framhållande av att de av kommittén föreslagna ersättningsreglerna, särskilt
i fråga om förlust av kundkrets, inte utformats på ett tillfredsställande
sätt och att de skulle komma att medföra vissa svårigheter i tillämpningen.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga framhåller att det ligger
nära till hands att vid utformningen av besittningsskyddsregler, som bättre
än hyreslagens tillgodoser hyresgästens behov av skydd, i så liten utsträckning
som möjligt frångå de regler som under snart 25 års tid genom provisorisk
lagstiftning varit normerande för parterna på hyresmarknaden. Ett
enhetligt system för alla hyresobjekt har också vissa fördelar från lagtekniska
synpunkter och för lagstiftningens praktiska tillämpning. Värdet av
hyresregleringslagens direkta besittningsskydd måste dock ses mot bakgrunden
av de särskilda förhållanden som rätt på hyresmarknaden alltsedan
lagens tillkomst. Det kan inte tas för givet att ett sådant system
utanför bostadssektorn även vid fri prisbildning på hyresmarknaden skulle
vara fördelaktigare från hyresgästens synpunkt än ett indirekt besittningsskydd
i form av rätt till ersättning. Även om samma skyddsform väljs för
bostäder och lokaler skulle tillämpningen av besittningsskyddsreglerna bli
olika i ett viktigt hänseende, nämligen i fråga om hyresspärren. Detta sammanhänger
med prisbildningens struktur på en fri hyresmarknad. För att
hyrorna skall kunna anpassas till marknadsvärdet måste man inom lokalsektorn
tillåta betydligt vidare gränser för vad som är skälig hyra än inom
bostadssektorn där hyresnivån för lägenheter med ungefär samma bruksvärde
är relativt samlad. Eftersom de faktorer som bestämmer marknadsvärdet
inom lokalsektorn har olika betydelse för olika lokaler är det mycket
svårt att finna några normer som kan läggas till grund för jämförelseprövningen
i ett optionssystem. Det finns därför risk för att hyresspärren
inte skulle fungera på rätt sätt. Detta skulle försvaga hyresgästens besittningsskydd.

De sakkunniga anser att ett hyresanbud från tredje man måste kunna
beaktas såsom ett målt på lägenhetens marknadsvärde vid prövningen av
om en fordrad hyra är skälig. I annat fall uppnår man inte en prisbildning

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

106

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

som är anpassad till konsumenternas värderingar. Möjligheterna att beakta
ett sådant anbud är mera begränsade i ett optionssystem än i ett
ersättningssystem.

Värdet av ett indirekt besittningsskydd måste bedömas med utgångspunkt
från den närmare utformningen av ersättningsreglerna. Under remissbehandlingen
av hyreslagskommitténs förslag har på vissa håll befarats att svårigheter
skulle komma att uppstå vid prövningen av hyresgästens ersättningskrav
och att ersättningen i åtskilliga fall skulle bli otillfredsställande. De
sakkunniga anser att dessa farhågor inte är ogrundade. De under remissgranskningen
påtalade olägenheterna kan emellertid i betydande utsträckning
undgås genom en annan utformning av ersättningsreglerna. Dessa bör
bättre tillgodose hyresgästens anspråk på att erhålla full gottgörelse för
den skada han åsamkas till följd av hyresförhållandets upplösning. Därigenom
kommer ersättningsreglerna också att utöva en starkare preventiv
verkan mot obefogade uppsägningar. En närmare redogörelse för de sakkunnigas
förslag till utformning av ersättningsreglerna lämnas i ett särskilt
avsnitt. I detta sammanhang kan det vara tillräckligt att konstatera
att förslaget innebär att hyresgästen i princip får full ersättning för alla
kostnader och all skada som hyresförhållandets upplösning vållar honom.
Dessutom föreslår de sakkunniga att hyresgästens besittningsskydd skall
stärkas ytterligare genom regler om anstånd med avflyttningen och om förskott
i avräkning på den slutliga ersättningen.

Den genomgripande omdaning som hyresmarknaden under senare år
undergått till följd av strukturförändringarna inom näringslivet är ytterligare
en omständighet som bör beaktas vid valet av skyddsform. En relativt
god balans mellan tillgång och efterfrågan på lokaler råder nu i de
flesta orter, om man bortser från de mest eftertraktade lägena i de större
städernas centrala delar.

Sammanfattningsvis anför de sakkunniga att risken för en omfattande
ersättningsskyldighet kan antas komma att utöva en betydande preventiv
verkan mot obefogade hyreshöjningar och uppsägningar samtidigt som ett
system med ersättningsregler bäst tillgodoser önskemålet om fri prisbildning
på hyresmarknaden. I ett optionssystem föreligger betydande risker
för att hyresspärren blir så svag att hyresgästen i praktiken inte erhåller
något godtagbart skydd. Dessa synpunkter har lett de sakkunniga till den
ståndpunkten att ett besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn
genom lämpligt utformade ersättningsregler är att föredra framför
ett system med förlängningsregler.

Utformningen av ett ersättningssystem bör enligt de sakkunnigas mening
ske från den utgångspunkten att förlängning av ett ingånget avtal normalt
skall ske. En sådan uppbyggnad av besittningsskyddet stämmer bäst överens
med det karakteristiska förutsättningsläget vid hyresavtalets ingående. De
sakkunniga anser att denna uppfattning är särskilt befogad när det gäller

107

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

upplåtelser för kommersiella ändamål. Huvudregeln föreslås därför vara att
ersättningsskyldighet skall inträda för hyresvärden om han vägrar att förlänga
hyresavtalet och ej har befogad anledning till sådan vägran.

Bestämmelserna om besittningsskydd i hyresförhållanden utanför bostadssektorn
tas upp i 65—71 §§ i de sakkunnigas förslag.

Remissyttrandena. Meningsmotsättningarna i fråga om besittningsskyddet
för lokalhyresgäster har varit stora även under remissbehandlingen av
de sakkunnigas förslag. De sakkunnigas val av skyddsform utanför bostadssektorn
har godtagits av Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, byggnadsstyrelsen,
överståthållarämbetet, länsstyrelserna i Uppsala, Östergötlands,
Kronobergs, Göteborgs och Bohus samt Norrbottens län, rådhusrätten
i Malmö, handelskamrarna i Stockholm, Göteborg, Norrköping, Örebro, Borås,
Gävle, Sundsvall och Karlstad, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
Svenska landstingsförbundet, Sveriges fastighetsägareförbund,
HSB, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation, Svenska
byggnadsentreprenörföreningen, Svenska byggnadsindustriförbundet, Sveriges
industriförbund, Sveriges grossisstförbund, Svenska bankföreningen,
Svenska försäkringsbolags riksförbund, KF, Svenska företagares riksförbund,
Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare,
SACO, Sveriges juristförbund och Sveriges tandläkareförbund.

För ett direkt besittningsskydd uttalar sig kommerskollegium, hyresrådet
(utom fastighetsägarerepresentanterna, som ansluter sig till de sakkunnigas
förslag), länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands och Jämtlands län,
Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, lagberedningen, handelskammaren
i Malmö, Hyresgästernas riksförbund, Svensk industriförening,
Sveriges köpmannaförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation
samt Sveriges advokatsamfund.

För åtskilliga av de remissinstanser som förordar ett indirekt besittningsskydd
för lokalhyresgäster är det avgörande skälet mot en optionsrätt utanför
bostadssektorn att en sådan är svår att förena med principen om en
marknadsmässig prisbildning på affärslokaler. Sålunda anser Sveriges fastighetsägareförbund
att en marknadsmässig hyressättning inom denna del
av hyresmarknaden inte kan genomföras i ett optionssystem med hänsyn
till de skiftande och ofta svårbedömbara faktorer som bestämmer marknadsvärdet
för affärslokaler. Svea hovrätt framhåller att ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster skulle medföra stora tillämpningssvårigheter,
framför allt genom att reglerna för att bli effektiva måste innehålla
bestämmelser även om en hyresspärr. Man skulle därvid komma in på
mycket vanskliga bedömningar av olika lokalers inbördes marknadsvärde.
Av stor betydelse för valet av skyddsform anser hovrätten också vara att
bristen på lokaler numera ej synes vara alltför besvärande annat än i vissa
delar av de större städerna. På grund härav och då besittningsskyddet

108 Kungl. Maj:ts proposition nr Ut år 1967

enligt de sakkunnigas förslag fått en utformning som mera än tidigare
förslag bör avhålla en hyresvärd från obefogade uppsägningar anser hovrätten
att de sakkunnigas förslag i huvudsak bör godtas. Liknande synpunkter
kommer till uttryck i yttrandet från rådhusrätten i Malmö, som
särskilt framhåller svårigheterna att bedöma allvaret i ett hyresanhud från
tredje man när det inte gäller en hyresledig lokal. Med den föreslagna utformningen
av ersättningsreglerna har man enligt rådhusrättens mening anledning
räkna med att hyresgästen i de flesta fall av obefogad förlängnings■vägran
kommer att bli väl tillgodosedd och att riskerna för en kanske omfattande
ersättningsskyldighet kommer att avhålla en hyresvärd från att
utan grund vägra förlängning av hyresförhållandet.

Hovrätten för Nedre Norrland anser att den skillnad mellan bostäder och
lokaler som de sakkunniga gjort vid besittningsskyddets utformning är väl
motiverad. I hyresförhållanden beträffande lokaler gör sig personliga förhållanden
inte gällande med samma styrka som inom bostadssektorn. Hovrätten
finner det därför i dessa fall inte i lika hög grad påkallat att göra
avsteg från avtalsfriheten. Handelskammaren i Göteborg framhåller särskilt
de negativa effekter på distributionen som det nuvarande systemet
medfört genom att själva hyresrätten ofta varit det egentliga föremålet för
köpet vid överlåtelse av affärsrörelser. Sveriges tandläkareförbund, som
ställde sig kritisk till hyreslagskommitténs förslag, accepterar i sitt nu avgivna
yttrande ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster med hänsyn
till den utformning ersättningsreglerna fått i de sakkunnigas förslag och
till att de s. k. blandade lägenheterna, dvs. lägenheter som är uthyrda såväl
för bostadsändamål som för annat ändamål, i princip förts under optionsreglerna.
Även stadsförbundet anser att de skäl som onekligen kan åberopas
mot en olikartad behandling av bostäder och lokaler väsentligt har försvagats
med den förstärkning av lokalhyresgästens besittningsskydd som
de sakkunnigas förslag innebär.

I viss mån en särställning i denna fråga intar länsstyrelsen i Uppsala
län och handelskammaren i Norrköping. Länsstyrelsen biträder de sakkunnigas
förslag om ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster men
ifrågasätter om man inte bör införa en rätt för hyresgästen att, där så
anses skäligt med hänsyn till nedlagda kostnader och övriga föreliggande
förhållanden, få behålla lokalen under viss minsta tid. Enligt handelskammarens
mening bör som huvudregel gälla att hyresgästen först skall beredas
tillräckligt rådrum att anskaffa annan lokal varvid rätten, om parterna
inte kan enas, bör kunna förlänga hyresförhållandet för en tid av sammanlagt
högst två år. Först därefter bör frågan om ersättning prövas. Jämkning
bör då kunna ske om hyresgästen inte visar att han under anståndstiden
verkligen bemödat sig om att lösa sin lokalfråga.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder hyres -

109

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

gästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Sundsvall, som menar att ett alltför starkt rättsskydd för lokalhyresgäster
har en hyreshöjande effekt.

I några av de remissyttranden, vari förordas ett direkt besittningsskydd
för lokalhyresgäster, hävdas att ett bibehållande av hyresgästens nuvarande
optionsrätt inte behöver hindra en marknadsmässig prisbildning inom
denna del av hyresmarknaden. Köpmannaförbundet och Sveriges hantverksoch
industriorganisation framhåller att hyresvärd och hyresgäst före eller
under pågående hyresförhållanden på olika sätt kan bilda sig en uppfattning
om lokalens marknadsvärde även vid ett direkt besittningsskydd. Olika
organ inom näringslivet gör ingående undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen. Resultatet av dessa undersökningar kan tjäna
som vägledning vid hyressättning. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Malmö och av kommerskollegium.

Sveriges industriförening kritiserar de sakkunnigas uttalande att ett
hyresanbud från tredje man måste kunna beaktas såsom ett mått på lägenhetens
marknadsvärde vid prövningen av huruvida fordrad hyra är skälig
eller ej, om man vill uppnå en till konsumenternas värderingar anpassad
prisbildning inom lokalsektorn. Ett sådant förfarande försätter de mindre
och kapitalsvaga företagarna i ett underläge. Föreningen framhåller vidare
att den föreslagna rätten för lokalhyresgäst att överlåta lokalen i samband
med överlåtelse av rörelsen blir tämligen värdelös i ett system, där frånvaron
av regler om direkt besittningsskydd gör det möjligt för hyresvärden
att ganska omgående efter överlåtelsen säga upp den nye hyresgästen.
Även advokatsamfundet menar att den föreslagna substitutionsrätten
för lokalhyresgäst, om kort tid återstår av hyrestiden, får praktisk
betydelse endast vid direkt besittningsskydd. Samfundet framhåller vidare
att enhetlighet i utformningen av besittningsskyddsreglerna innebär stora
fördelar både från lagteknisk synpunkt och för rättskipningen.

Ett flertal remissinstanser understryker att optionsrätten har betydelse
för affärshyresgästens möjligheter att göra sådana investeringar som är
nödvändiga för att rörelsen skall kunna drivas rationellt. Köpmannaförbundet
och Sveriges hantverks- och industriorganisation framhåller att en
företagare som har bara indirekt besittningsskydd måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den hyrda lokalen. Detta kan befaras
få till följd att intresset minskas för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang. En sådan utveckling stöder inte strävandena
att skapa bästa möjliga handels- och industrilokalisering. Ytterst drabbar
detta konsumenterna. Samma uppfattning kommer till uttryck i yttrandet
från handelskammaren i Malmö. Lagberedningen framhåller att det är av
stor betydelse inte bara för affärsidkaren, som behöver investera pengar i
sin rörelse, utan också för kreditgivaren att besittningen till affärslokalen
är tryggad. För kreditgivaren framstår en rätt till skadestånd i dylika situa -

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

tioner som mindre värdefull än en optionsrätt. Beredningen erinrar i samband
härmed om den nya lagstiftningen om företagsinteckning, som avser
att förbättra kreditmöjligheterna även i hithörande förhållanden.

Huruvida de affärsdrivande hyresgästernas intressen bäst tillgodoses genom
direkt eller indirekt besittningsskydd kan inte besvaras generellt anser
Hyresgästernas riksförbund. Ett system med ersättningsrätt vid obefogad
uppsägning kan i och för sig tänkas ge ett effektivare skydd än en kvarboenderätt,
särskilt om en sådan rätt måste urholkas genom diverse undantagsbestämmelser.
Förbundet har dock inte blivit övertygat om att de
föreslagna ersättningsreglerna ger affärshyresgästerna ett tillfredsställande
skydd. Stockholms rådhusrätt befarar att avgörandena om ersättning
kan bli besvärliga, tidsödande och kostnadskrävande, särskilt för hyresgästen,
även med den utformning de sakkunniga gett reglerna för ersättningen
och dess bestämmande. Liknande farhågor uttrycks av advokatsamfundet,
som anser risk föreligga att hyresgästen i många fall inte får full
ersättning för sin förlust på grund av svårigheten att förebringa fullständig
utredning om dennas storlek.

Köpmannaförbundet och Sveriges hantverks- och industriorganisation
framhåller att resultatet av den intresseavvägning som skall äga rum vid
tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd torde vara mycket svår
att förutse. Detta gör hyresgästens situation i uppsägningsögonblicket synnerligen
osäker och svårbedömd. Ett indirekt besittningsskydd kan därför
befaras framkalla överpriser. Hyresgästen kan under hotet av uppsägning
väntas acceptera hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett
direkt besittningsskydd. Liknande synpunkter framförs av hyresrådet och
Hyresgästernas riksförbund.

Övriga frågor

Gränsdragningen bostadslägenhet-lokal

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att det direkta besittningsskyddet
skall gälla lägenhet som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen
användas som bostad och att besittningsskyddet i fråga om lägenhet som
upplåts för annat ändamål skall upprätthållas genom regler som ger hyresgästen
rätt till ekonomisk ersättning.

Om en lägenhet hyrs ut såväl för bostadsändamål som för annat ändamål
en s. k. kombinerad upplåtelse — får man med hänsyn till samtliga omständigheter
avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga.
Det ligger i sakens natur, att det ändamål, för vilket större delen av lägenheten
används, i allmänhet får antas vara det huvudsakliga upplåtelseändamålet.
Gränsdragningen bör dock inte alltid ske enbart efter detta
kriterium. Särskilt när en lägenhet nyttjas för både bostadsändamål och

Kungl. Maj.ts proposition nr Ut år 1967

detaljhandel med kundkretsen knuten till själva lokalen, ligger det ej sallan
närmast till hands att anta att upplåtelsen främst skett för affarsandamal,
även om en något större del av lägenheten skulle brukas for bostadsändamål.
Det kan även vara av betydelse för gränsdragningen om hyresobjektet
med hänsyn till planlösning och utrustning är speciellt iordningställt for
visst slag av yrkesverksamhet.

Remissyttrandena. Flera remissinstanser uppehåller sig vid svårigheten
att avgöra vilket upplåtelseändamål som är det huvudsakliga vid upplåtelser
av lägenheter som används både som arbetslokal och bostad.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser att det direkta besittningsskyddets
tillämplighetsområde bör utsträckas att i princip omfatta
även kombinerade upplåtelser. Undantag måste dock göras för sådana upplåtelser,
där inslaget av bostad kan anses vara av ringa betydelse. Så ar
fallet exempelvis vid upplåtelse av lägenhet för industriändamål, drivande
av hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om lagenheten
tillika är avsedd att bereda bostad åt innehavaren. Om lägenhet däremot
upplåtits för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för handel
eller hantverk eller för kontorsändamål men lägenheten tillika är avsedd
att bereda hyresgästen bostad, är bostadsmomentet i normala fall tämligen
starkt. Sådana hyresförhållanden bör därför i regel vara underkastade de
besittningsskyddsregler som gäller för bostadslägenheter.

För att optionsreglerna skall bli tillämpliga på sådana upplåtelser som
här angetts måste krävas att hyresavtalet, ursprungligen eller genom senare
överenskommelse, åsyftat att även bereda innehavaren — ej hos denne anställd
— bostad samt att lägenheten också används som sådan. Rån bostadsdelen
och lokaldelen utan olägenhet särskilj as, bör en uppdelning kunna ske.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har inte mött någon direkt
erinran. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter dock om förslaget ar
välbetänkt.

Besittningsskyddets tillämpningsområde

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att reglerna om besittningsskydd
i hyresförhållanden utanför bostadssektorn inte skall äga tillämpning
om hyresförhållandet upphör att gälla innan upplåtelsen varat mer än
sex månader i följd. Genom en sådan karenstid förs flertalet tillfälliga hyresupplåtelser
utanför det besittningsskyddade området. Kommittén anser
att detta är önskvärt.

Förbehåll som efter karenstidens utgång träffats om att rätt till ersättning
inte skall föreligga vid hyresförhållandets upplösning, bör enligt kommitténs
mening tillerkännas laga verkan och hyresförhållandet således falla
utanför besittningsskyddets tillämplighetsområde.

112

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén
att tillfälliga hyresupplåtelser bör falla utanför det besittningsskyddade
området. I analogi med vad som förordats för bostadslägeneternas
del föreslås därför att ersättningsreglerna inte skall äga tillämpning,
om hyresförhållandet upphör att gälla innan det varat längre tid än
nio månader i följd.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna om besittningsskydd för lokalhyresgäst
skall enligt de sakkunnigas förslag vara utan verkan mot hyresgasten.
Har förbehåll träffats efter det bestämmelserna blivit tillämpliga på
upplåtelsen och förbehållet intagits i särskilt upprättad handling skall det
ock tillerkännas laga verkan. De sakkunniga framhåller att den föreslagna
bestämmelsen inte hindrar hyresgästen att åberopa avtalsvillkor som avviker
från besittnmgsskyddsbestämmelserna och är till hans fördel. Inte heller
moter det hinder for parterna att i en redan uppkommen tvist komma överens
om avvikelse från besittningsskyddsreglerna.

Remissyttrandena. Göteborgs rådhusrätt framhåller alt lokalhyresgäst
i likhet med bostadshyresgäst ofta torde stå i ett sådant beroendeförhållande
till hyresvärden att han har svårt att vägra underteckna ett förbehåll som
innebar att han avstår från besittningsskydd. Även för lokalhyresgästen
innebar det storre trygghet, att förbehållet blir gällande bara om det träffas
inför medlingsnämnd eller domstol.

I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del lämnats utan erinran
vid remissbehandlingen.

Besittningsskyddsbrytande grunder

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag skall ersättningsskyldighet
inte föreligga, om hyresvärden har giltig anledning att vägra hyresgasten
fortsatt förhyrning. Giltig orsak att vägra förlängning anses böra
orehgga nar hyresrätten är förverkad eller hyresgästen försummat att
stalla ny säkerhet för avtalets fullgörande i enlighet med 31 § hyreslagen.
Aven annan nnsskötsamhet från hyresgästens sida hör utgöra giltigt skäl att
vagra forlangning, om hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig
pafoljd for vad hyresgästen låtit komma sig till last. Också rivning och

storre ombyggnad bör utgöra giltiga grunder för att upplösa hyresförhållandet.

Att det ställer sig ekonomiskt fördelaktigt för hyresvärden att uthyra
lagenheten för annan verksamhet än den hyresgästen driver bör enlmt
kommitténs mening i allmänhet anses innefatta skälig anledning att vä^ra
förlängning, om inte hyresgästen erbjuder lika förmånliga villkor. Här
liksom annars bör emellertid besittningsskydd föreligga, om hyresvärdens
förfarande påtagligt strider mot god sed i hyresförhållanden. Så är ofta
fallet om hyresgästen vägras nytt hyresavtal på grund av omständigheter,

Iiungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967 113

som hyresvärden kände eller bort känna till redan vid upplåtelsens tillkomst
men som han då försummade att upplysa hyresgästen om.

När det i övrigt gäller att avgöra om giltig anledning att vägra förlängning
av hyresavtalet förelegat, bör prövas om uppsägningsskälen varit axsaklig
art och, om så är fallet, om de haft sådan betydelse att det i betraktande
av hyresgästens intresse av att behålla lägenheten framstår som
rimligt att hyresgästen fått flytta. Som exempel på fall där uppsägningen
inte kan anses grundad på sakliga skäl nämns i förslaget att hyresvärden
vill i lokalen driva rörelse av liknande slag som hyresgästen och därmed
dra fördel av den kundkrets som hyresgästen arbetat upp. Vid bedömningen
av de motstående intressenas inbördes tyngd bör enligt kommittén
särskilt beaktas, att en hyresgäst som driver näring och har sin kundkrets
knuten till den förhyrda lokalen vanligen är i högre grad än andra hyresgäster
beroende av att få fortsätta sin rörelse i samma lokal. Kommittén
finner det naturligt att man i ett sådant fall ställer strängare krav på tyngden
hos uppsägningsskälen än i flertalet andra fall. Omvänt bör hyresvärdens
inställning till en förlängning av hyresavtalet normalt bli avgörande,
när det inte är av större betydelse för hyresgästen, om han får behålla eller
lämna lägenheten.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén
att giltig anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet
bör anses föreligga, om hyresrätten är förverkad eller hyresgästen
försummat ställa säkerhet för hyresavtalets fullgörande enligt 31 § hyreslagen.
Också annan misskötsamhet än sådan som kan leda till att hyresrätten
förverkas bör ge hyresvärden skälig anledning att motsätta sig eu förlängning,
om hyresgästen i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser enligt
hyresavtalet att hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd.

Att huset skall rivas eller undergå sådan ombyggnad att hyresgästen inte
utan olägenhet för hyresvärden kan stanna kvar i lägenheten är enligt förslaget
godtagbara skäl för vägran att förlänga hyresförhållandet. Med hänsyn
till hyresgästens intressen måste dock krävas att hyresvärden inte förfar
på ett sätt som kan anses strida mot god hyressed. En lämplig avvägning
mellan de båda berörda parternas intressen kan nås genom ett krav
på att hyresgästen underrättats om rivningen eller ombyggnaden i god tid,
minst ett år, före avflyttningen samt att hyresvärden anvisat hyresgästen
annan lokal, som denne skäligen kunnat godta. Underlåtenhet från hyresvärdens
sida att fullgöra vad som sålunda ankommer på honom skall enligt
förslaget jämställas med obefogad förlängningsvägran och utlösa skadeståndsskyldighet.
En av hyresvärden anvisad lokal bör uppfylla sådana
krav i fråga om läge, storlek och utformning som är skäliga med hänsyn
till hyresgästens verksamhet. Däremot kan krav på likvärdig hyra inte

114 Kungl. Maj. ts proposition nr U1 år 1967

uppställas. Hyran för den anvisade lokalen skall dock ha varit skälig enligt
de normer som angetts i det föregående. De sakkunniga framhåller att anvisningsskyldigheten
självfallet kan fullgöras genom att hyresgästen erbjuds
lokal i den nya fastigheten och i avvaktan på inflyttningen anvisas
annan lokal som ett provisorium. Om s. k. rivningsklausul funnits i hyreskontraktet
eller hyresgästen vid hyresavtalets ingående varit införstådd
med att huset skulle rivas eller byggas om inom en snar framtid, skall nagon
underrättelseskyldighet och skyldighet att anvisa annan lokal ej° föreligga.

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att en från lönsamhetssynpunkt
gynnsam omläggning av brukningsändamålet bor innefatta
befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig förlängning, om inte
lika förmånliga villkor erbjuds av hyresgästen. Här liksom annars bor
dock gälla att ersättningsskyldighet inträder, om hyresvärdens förfarande
kan anses strida mot god hyressed. För att hyresgasten skall kunna utnyttja
möjligheten att få hyresavtalet förlängt genom att erbjuda lika
förmånliga villkor måste fordras att han beretts tillfälle att bedöma huruvida
hyresvärdens förlängningsvägran på angivna skäl varit sakligt motiverad.

Att hyresgästens behov av den förhyrda lokalen är ringa eller att det
med hänsyn till läget på hyresmarknaden inte är av större betydelse för
hyresgästen om han får behålla eller lämna lokalen, bör enligt de sakkunninga
inte ensamt leda till att hyresvärden utan påföljd äger avgöra om han
vill förlänga eller avbryta hyresförhållandet. Det bör alltid krävas ett sakligt
skäl från hyresvärdens sida att få disponera över lokalen. Att hyresvärden
behöver lokalen för fastighetens tillsyn eller skötsel innefattar ett
sådant sakligt skäl. Ett annat fall är att hyresvärden behöver disponera
lokalen för en utvidgning av egen eller annan hyresgästs rörelse, som drivs
i fastigheten.

Sedan de av hyresvärden åberopade uppsägningsskälen konstaterats vara
av saklig art, skall enligt förslaget bedömas hur skälen förhåller sig till
hyresgästens intresse av att få behålla lokalen. Därvid bör beaktas sådana
omständigheter på hyresgästens sida som exempelvis dennes behov av lokalen
och möjligheter att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen
drivit sin verksamhet i lokalen, arten av denna verksamhet och beroendet
av viss kundkrets eller visst läge. Har hyresvärden erbjudit hyresgästen viss
ekonomisk gottgörelse eller förlängning av hyresavtalet under viss begränsad
tid eller anvisat annan lokal, bör detta räknas hyresvärden till godo vid
den allmänna intresseavvägningen.

En överenskommelse att hyresförhållandet skall upphöra i en viss angiven
situation kan ha varit en väsentlig förutsättning för upplåtelsen. Överenskommelsen
bör då i allmänhet tillmätas den betydelsen, att ersättningsskyldighet
inte föreligger, om hyresförhållandet upplösts tdl foljd av att
den förutsatta situationen inträtt. Som exempel på hithörande fall nämns

115

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

i förslaget upplåtelser av lager- och andra förvaringsutrymmen, som uthyraren
om en viss angiven situation inträffar själv behöver disponera, och
upplåtelser av provisoriska lokaler i samband med nybyggnad och ombyggnad
av annan fastighet, där upplåtelsen är av sådan varaktighet att reglerna
om korttidsavtal inte blir tillämpliga.

Remissyttrandena. Remissinstansernas intresse har huvudsakligen ägnats
frågan om rivning och större ombyggnad som grund för att bryta besittningsskyddet.

Av de remissinstanser som särskilt behandlat denna fråga tillstyrks förslaget
av Sveriges företagares riksförbund. Hyresgästernas riksförbund
tillstyrker också förslaget men anser att uttryckliga föreskrifter om hyresvärdens
skyldighet att underrätta hyresgästen om förestående rivning eller
större ombyggnad och att anvisa hyresgästen annan godtagbar lokal i enlighet
med vad de sakkunniga föreslagit i motiven bör tas in i själva lagen.
Även hyresrådet anser att de i motiven angivna villkoren för hyresvärdens
rätt att bryta besittningsskyddet måste anges i lagtexten. Hyresrådet finner
det dock olämpligt att generellt ställa upp villkor av denna beskaffenhet.
I fråga om såväl det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster
som det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster bör avgörandet
ske efter en fri bedömning av de olika omständigheter som inverkar på
avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Enligt hyresrådets
mening bör man inte bortse från angelägenhetsgraden av rivningen
vid prövningen av om en uppsägning är skälig.

Bankinspektionen godtar i princip att rivning och större ombyggnad skall
bryta besittningsskyddet men finner det obilligt mot hyresgästen att hyresvärden
inte under några omständigheter skall kunna åläggas ersättningsskyldighet
i dessa fall. Inspektionen anser det rimligt att hyresgästen får
sina kostnader ersatta så långt det prövas skäligt i förhållande till hyresvärdens
vinst på åtgärden.

KF erinrar om att hyresvärden vid tillämpning av besittningsskyddslagen
inte ansetts skyldig att tillhandahålla ersättningslägenheter åt hyresgästerna
vid utrymning av fastighet för rivning eller större ombyggnad. Förbundet
vill starkt ifrågasätta lämpligheten av att i en lättande hyresmarknad
införa regler som måste motverka den ny- och ombyggnadsverksamhet
som man allmänt vill stödja och om möjligt utöka. Från samma utgångspunkt
ifrågasätter expropriationsutredningen om inte en absolut skyldighet
för hyresvärden att lämna ersättningslokal går för långt. Beredningen
finner det inte heller befogat att helt undantagslöst hålla fast vid en fixerad
tidsgräns för hyresvärdens underrättelseskyldighet såsom de sakkunniga
föreslagit.

Även handelskammaren i Norrköping avstyrker att hyresvärden såsom
en förutsättning för att undgå ersättningsskyldighet skall behöva vara

115 Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

verksam för att anskaffa hyresgästen annan lokal. Handelskammaren framhåller
att intresset av att skydda den enskilde företagaren måste vagas mot
det från samhällelig och ekonomisk synpunkt mer betydande intresset av
en i möjligaste mån fri och rörlig marknad för affärs- och kontorslokaler.
En sådan avvägning leder till en i någon mån friare provning än
den de sakkunniga förordat.

Besittningsskydd och hyresvillkor

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att ersättningsskyldighet skall
inträda om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet kräver oskälig
hyra eller uppställer annat villkor som strider mot god hyressed eller eljest
är obilligt. Att fordra nämnvärt högre hyra än hyresvärdens prestation
betingar på öppna marknaden bör i regel betraktas som ett oskäligt krav

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår en viss skärpning
av hyresspärren i förhållande till kommitténs förslag. Har hyresvärden
efter hyresgästens avflyttning inte kunnat få ut den hyra som han fordrat
för förlängning av hyresavtalet, bör skadéståndsskyldighet inträda så snart
den fordrade hyran inte bara helt obetydligt överstigit vad hyresvärden kunnat
få ut av hyresgästens efterträdare. Som ett uttryck härför har hyresspärren
utformats så att ersättningsskyldighet inträder för hyresvärden, om
han för förlängning fordrar hyra som inte är skälig. Detsamma föreslås
gälla, om hyresvärden uppställer annat villkor som strider mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

Remissyttrandena. Hyresrådet anser att det är en olägenhet för såväl
hyresgästen som hyresvärden att möjlighet saknas att få skäligheten av
fordrad hyra eller andra hyresvillkor underställd myndighets prövning innan
hyresgästen tagit slutlig ställning till om han skall godta villkoren.
Om de sakkunnigas förslag genomförs bör det därför kompletteras i detta
hänseende. Även Hyresgästernas riksförbund anser att det är en olägenhet
för parterna att de inte i förväg kan få klarhet om lokalens hyresvärde.

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet

Gällande rätt. Hyresvärdens skadéståndsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
i fråga om lägenhet som hyresgästen brukar för handel,
hantverk, industriell rörelse eller annan förvärvsverksamhet, omfattar enligt
38 § hyreslagen skälig ersättning för de kostnader som är förenade
med flyttningen från lägenheten och för den ökning av lägenhetens värde
på hyresmarknaden som verksamheten medfört. Skadéståndsskyldighet
föreligger dock endast under förutsättning att hyresvärden eller annan
efter hyresgästens avflyttning utövar förvärvsverksamhet av samma eller
liknande art.

117

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

Hyreslagskommittén. Hyresvärdens skadeståndsskyldighet vid obefogad
förlängningsvägran i hyresförhållanden utanför bostadssektorn omfattar
enligt kommitténs förslag flyttningskostnader och sådan värdeminskning
på hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt
förlust av kundkrets som förenats med den förhyrda lokalen genom hyresgästens
eller hans företrädares verksamhet.

Kommittén har övervägt om hyresgäst som på egen bekostnad ändrat
den förhyrda lokalen för att göra denna mera tjänlig för det med förhyrningen
avsedda ändamålet bör ha rätt till ersättning, om han genom
flyttningen går miste om det kvarvarande värdet av de anordningar som
han låtit utföra i lokalen. Sådan skada har emellertid av olika skäl ansetts
inte böra komma i betraktande. I den mån ändringarna skett utan hyresvärdens
samtycke har hyresgästen i princip gjort sig skyldig till kontraktsbrott
och rätt till ersättning kan då inte gärna komma i fråga. En rätt till
ersättning för ändringar som hyresvärden samtyckt till skulle kunna minska
hyresvärdens benägenhet att låta hyresgästen under hyrestiden vidta från
dennes synpunkt önskvärda förändringar, i vart fall om dessa är av mera
kostnadskrävande natur. Rätt till ersättning bör därför inte föreligga heller
i detta fall.

Kommittén framhåller att det skadeståndsgrundande beteendet kan vara
av mer eller mindre oförsvarlig natur, alltifrån hänsynslösa uppsägningar
till uppsägningar, för vilka i det närmaste godtagbara skäl förelegat
och där ett erbjudande från hyresvärdens sida att ersätta en del av
hyresgästens förlust skulle ha varit nog för att hans vägran att förlänga
avtalet skulle framstå som till fullo befogad. I sistnämnda fall ter det sig
följdriktigt att i motsvarande mån begränsa ersättningsskyldigheten. Skadeståndet
bör därför kunna jämkas efter vad som prövas skäligt med hänsyn
främst till de motstående intressenas inbördes tyngd.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid obefogad förlängningsvägran bör hyresvärden
enligt de sakkunnigas mening i princip vara skyldig att utge
ersättning för all den skada som hyresgästen lider till följd av att hyresförhållandet
upplöses. Undantag härifrån görs i fråga om vissa anordningar
som hyresgästen bekostat. Hyresvärdens ersättningsskyldighet vid obefogad
förlängningsvägran föreslås omfatta skada i följande hänseenden.

1. Flyttningskostnader. Hit hänför de sakkunniga alla nödvändiga utgifter
för flyttningen, såsom ersättning för transport, kostnader för magasinering,
utgifter för extra personal i samband med flyttningen o. d.

2. Värdeminskning på hyresgästens egendom. Hit hänförs förlust som
kan uppstå vid en på grund av avflyttningen framtvingad realisation av
varulager samt värdeminskning som kan inträda när hyresgästens inventarier
inte längre kan användas i den lokal för vilken de anskaffats.

3. Förlust i vissa fall av värdet av förbättringsarbeten in. in., som hyres -

118 Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

gästen bekostat. Det torde vara tämligen vanligt att en lokalhyresgäst på
egen bekostnad ändrat den förhyrda lokalen, ofta till ganska betydande
kostnader. Ibland är det fråga om sådana anordningar som hyresvärden
normalt brukar bekosta. De sakkunniga anser att det skulle föra för långt
att generellt tillerkänna hyresgäst rätt till ersättning för det värde han i
detta hänseende går miste om. Ersättningsrätten föreslås begränsad till
sådana åtgärder som allmänt sett ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden
och därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. Såsom exempel
på sådana åtgärder nämns elektriska installationsarbeten av mera allmän
karaktär, sanitär inredning och anordnande av skyltfönster. Ersättningsrätt
bör föreligga bara när hyresvärden samtyckt till ändringarna. Med
samtycke bör likställas »tyst samtycke» eller underlåtenhet att påtala förändring
som kommit till hyresvärdens kännedom. På samma sätt bör det
fallet behandlas att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen från
hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra sådana ändringar
som avses här.

4. Skada på grund av hinder eller intrång i näring eller annan av hyresgästen
bedriven verksamhet. De sakkunniga föreslår att skadeståndsrätten
skall omfatta ersättning för sådan av hyresförhållandets upplösning föranledd
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller
annan verksamhet som hyresgästen driver. Härigenom kommer ersättningsrätten
att gälla även andra upplåtelser inom lokalsektorn än sådana där
hyresgästens verksamhet i den förhyrda lokalen är knuten till viss kundkrets,
exempelvis åtskilliga upplåtelser för kontors- och lagerändamål, för
kommunala och statliga myndigheters inrättningar av olika slag, upplåtelser
av samlings- och utställningslokaler samt mera omfattande gaiageupplåtelser.

Beträffande normerna för ersättningens bestämmande i fall av obefogad
förlängningsvägran erinrar de sakkunniga om att man i stort sett möter
samma problem här som vid fastställande av ersättning för s. k. rörelseskada
med anledning av expropriation. Värderingen av en sådan skada sker
i regel genom en jämförelse mellan rörelsens eller verksamhetens antagna
utveckling om expropriation ej skett och det läge expropriaten befinner
sig i genom expropriationen. De sakkunniga anser att samma beräkningsnorm
bör kunna tillämpas i fall då hyresvärdens vägran att förlänga hyresavtalet
finnes obefogad. Den avflyttningsskyldige hyresgästen kan i sådana
fall sägas vara i eu situation som starkt påminner om den en näringsdrivande
expropriat befinner sig i.

Hyresgästens ersättning bör kunna jämkas efter skälighet. Möjligheten
till jämkning bör dock utnyttjas med försiktighet så att inte ersättningsreglernas
avsedda reparativa och preventiva verkan försvagas. Att hyresvärden
i fall då obefogad förlängningsvägran anses föreligga vidtagit åtgärder
i syfte att begränsa hyresgästens skada, exempelvis genom att an -

119

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

visa annan lokal, eller att hyresgästen underlåtit att vidta sådana åtgärder
för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom, bör självfallet
beaktas när ersättningen bestäms. Jämkning bör kunna ske också
när hyresgästen efter uppsägningen försummat sina skyldigheter enligt
hyresavtalet.

De sakkunniga framhåller att en flyttning från den lokal i vilken hyresgästen
drivit sin verksamhet till annan lokal ofta medför betydande ekonomiska
påfrestningar för hyresgästen. Det är därför augeläget att hyresgästen
inte skall behöva vänta alltför lång tid på den ersättning, vartill
han kan komma att anses berättigad på grund av en obefogad förlängningsvägran.
De sakkunniga föreslår vissa regler om rätt för hyresgästen att
erhålla förskott i avräkning på den slutliga ersättningen.

Remissyttrandena. I åtskilliga remissyttranden uttalas att ersättningsreglerna
fått en utformning som innebär en betydande förstärkning av
hyresgästens ställning i förhållande till vad hyreslagskommittén föreslog.
Några remissinstanser anser att ärendena om ersättning även enligt de sakkunnigas
förslag kan befaras komma att bli besvärliga, tidsödande och
ekonomiskt påfrestande, särskilt för hyresgästen. Hit hör bl. a. rådhusrätterna
i Stockholm och Göteborg, länsstyrelserna i Stockholms och Jämtlands
län samt handelskammaren i Malmö.

Handelskammaren i Örebro anser att de föreslagna ersättningsreglerna
går alltför långt och menar att de nuvarande reglerna i hyreslagen bereder
hyresgästen tillräckligt skydd. Liknande synpunkter framförs av handelskammaren
i Sundsvall.

Enligt rådhusrätten i Malmö och advokatsamfundet har förslaget den
olägenheten att en hyresgäst som vinner bifall till sin ersättningstalan riskerar
att gå miste om ersättningen, om han har alt göra med en insolvent hyresvärd.
Rådhusrätten anser därför att det bör övervägas att göra hyresgästens
avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden ställer säkerhet
för den ersättning, som hyresgästen kan komma att anses berättigad till,
om uppsägningen visar sig vara obefogad. Kommerskollegium förordar att
ersättningsreglerna utformas så att hyresgästen, där det inte framstår såsom
obilligt mot hyresvärden, berättigas till ersättning för flyttningskostnader
och därutöver med ett efter schablonmässiga grunder bestämt belopp
för den förlust avflyttningen vållar honom.

Ett par remissinstanser uppehåller sig särskilt vid frågan om ersättning
för det kvarvarande värdet av sådana ändringar i den förhyrda lokalen
som hyresgästen bekostat. Den föreslagna regeln att rätt till ersättning
skall föreligga om det kan antas att hyresavtalet ingåtts under den
förutsättningen från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att
göra sådana ändringar kritiseras av Stockholms rådhusrätt, som anser det
rimligt att begränsa ersättningsrätten till att avse fall då hyresvärden haft

120

Kungl. Maj:Is proposition nr 141 år 1967

anledning att räkna med att hyresgästen utgått från en sådan förutsättning.
Sveriges fastighetsägareförbund anser att den föreslagna regeln inbjuder
till tvister och att ersättning därför bör utgå bara om hyresgästen
fått hyresvärdens samtycke att utföra de ändringar soin ökat lägenhetens
värde. Hyresgästernas riksförbund anser däremot att rätt till ersättning för
sådana förbättringsarbeten alltid bör föreligga.

Anstånd med avflyttning

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att lokalhyresgäst
vid tvist om hyresförhållandets fortsatta bestånd skall ha att hänskjuta
tvisten till medlingsnämnden inom viss tid efter det att hyresvärden underrättat
hyresgästen om de villkor som han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar förlängning. Om medlingsförfarandet
inför nämnden inte leder till förlikning och parterna inte heller
därefter kan enas, skall hyresförhållandet upphöra. De sakkunniga framhåller
att det ofta kan medföra avsevärda olägenheter för hyresgästen att
behöva flytta vid hyrestidens slut. För att bereda hyresgäst skäligt rådrum
med avflyttningen föreslås att hyresgästen inte skall vara skyldig flytta
förrän minst sex månader förflutit från den dag nämnden avskrev ärendet,
såvida inte hyresrätten är förverkad eller medlingsnämnden förordnar att
avflyttning skall ske tidigare.

Även en hyresgäst som inte funnit skäl föreligga att påkalla medling kan
enligt de sakkunnigas mening behöva ett kortare anstånd med flyttningen.
De sakkunniga föreslår därför att medlingsnämnden skall kunna
förordna att avflyttningen från den förhyrda lokalen eller från del av denna
skall anstå viss tid, högst sex månader, om det med hänsyn till hyresgästens
verksamhet eller eljest är av synnerlig vikt för hyresgästen att inte behöva
flytta vid hyrestidens slut. Sådant anstånd skall enligt förslaget inte kunna
meddelas om hyresrätten är förverkad och inte heller om hyresvärden
eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande olägenhet eller skada
eller hyresgästen ändå måste anses ha erhållit skäligt rådrum med avflyttningen.

Departementschefen

När det gäller bostadssektorn innebär departementsförslaget som redan
framgått en anslutning till systemet med ett direkt besittningsskydd. Frågan
om valet av skyddsform är inte lika enkel beträffande området
utanför denna sektor. Behovet av besittningsskydd gör sig på detta område
gällande framför allt i sådana fall när hyresgästen driver förvärvsverksamhet
av något slag i den förhyrda lägenheten. Behovet av rättsligt skydd betingas
väsentligen av hyresgästens intresse att inte genom hyresförhållandets
upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska värde som
hyresgästen skapat genom sitt arbete och sina kapitalinsatser.

121

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Frågan om besittningsskydd för hyresgäster som driver näring övervägdes
ingående i samband med 1939 års revision av hyreslagen. Till grund för
det då införda besittningsskyddet låg ett under remissbehandlingen så gott
som enhälligt tillstyrkt kommittéförslag. Valet av ett besittningsskydd i
form av ersättningsregler motiverades främst med att en optionsrätt för hyresgäst
kunde befaras medföra menliga verkningar på fastighetsmarknaden
och ge upphov till en inte önskvärd stegring av hyresnivån. Det ansågs
också sannolikt att ett indirekt besittningsskydd ofta i praktiken skulle
komma att leda till samma resultat som en lagstadgad rätt till förlängning
av hyresförhållandet, eftersom risken för ersättningsskyldighet kunde antas
motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar. Verkningarna
av skyddsreglernas tillämpning ansågs i vart fall böra avvaktas innan ytterligare
åtgärder vidtogs till skydd för hyresgäster som drev näring.

Värdet av hyreslagens indirekta besittningsskydd hann egentligen aldrig
bli prövat till följd av hyresregleringens införande. Att krav på ändring av
hyreslagens regler ändå framförts vid olika tillfällen i syfte att bereda näringsidkande
hyresgäster ökad trygghet i besittningen får ses mot bakgrunden
av det starkare skydd som hyresgäster även utanför bostadssektorn
under en lång följd av år åtnjutit genom hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén föreslår att besittningsskyddet utanför bostadssektorn
liksom i gällande hyreslag skall upprätthållas genom ersättningsregler.
Kommitténs förslag innebär att om hyresvärden vägrar hyresgästen nytt
hyresavtal är hyresgästen berättigad att i skälig omfattning erhålla ersättning
för viss förlust genom hyresförhållandets upplösning, om inte hyresvärden
har giltig anledning att fordra att hyresgästen flyttar. Ersättningsrätt
föreligger också när hyresvärden kräver oskälig hyra eller uppställer
annat obilligt villkor för förlängning. Som er&ättningsgill förlust räknas
dels flyttningskostnad, dels sådan värdeminskning på hyresgästens egendom
som beror på hyresförhållandets upplösning, dels förlust av kundkrets som
genom hyresgästens eller hans företrädares verksamhet är knuten till den
förhyrda lokalen.

Under remissbehandlingen av kommitténs förslag riktades kritik bl. a. mot
utformningen av ersättningsreglerna, vilka ansågs bereda hyresgästen ett
alltför svagt skydd.

Även i de sakkunnigas nu framlagda förslag förordas ett besittningsskydd
som upprätthålls genom ersättningsregler. De sakkunniga har —
med beaktande av remisskritiken mot kommitténs förslag — sökt utforma
ersättningsreglerna på sådant sätt att de bättre tillgodoser hyresgästens
anspråk på gottgörelse för förlust till följd av hyresförhållandets upplösning
och därmed utövar en starkare preventiv verkan mot obefogade hyreshöjningar
och uppsägningar. De sakkunnigas förslag innebär att, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar förlänga hyresförhållandet eller krä -

122

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

ver hyra som inte är skälig eller uppställer annat obilligt villkor för förlängning,
hyresgästen är i princip berättigad till ersättning för all den
skada hyresförhållandets upplösning medför för honom. Genom regler som
möjliggör för hyresgästen att få anstånd med avflyttningen från den förhyrda
lägenheten och förskott i avräkning på den ersättning som kan komma
att tillerkännas honom har hyresgästens skydd ytterligare stärkts.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har det visat sig
att meningarna fortfarande är mycket delade angående valet av form för
besittningsskyddet på lokalområdet. Det finns dock en markant övervikt
för det indirekta besittningsskyddet men företrädarna för lokalhyresgästernas
intressen har som regel förordat ett direkt skydd. Kritiken mot förslaget
från detta håll bygger på uppfattningen att det indirekta skyddet
ger ett sämre besittningsskydd och att de föreslagna ersättningsreglerna
inte kan väntas få tillräcklig preventiv effekt mot uppsägningar. Vidare
görs gällande att det indirekta besittningsskyddet kan framkalla överprisbildning
och att det för med sig ett kostnadskrävande och administrativt
besvärligt system.

Enligt min mening finns det grundläggande olikheter mellan upplåtelse
för bostadsändamål och upplåtelse för annat ändamål. Dessa olikheter påverkar
valet av skyddsform. När det gäller bostadslägenheter har besittningsskyddet
till uppgift främst att skapa trygghet för den enskilde i besittningen
av hemmet. Endast en lagstadgad rätt till förlängning av hyresförhållandet
är ägnad att skapa en sådan trygghet. Denna rätt fyller en
mycket betydelsefull social funktion. Utanför bostadssektorn kan ett sa betydande
ingrepp i avtalsfriheten som ett direkt besittningsskydd otvivelaktigt
innebär inte anses i lika hög grad påkallat. Hyresförhållandet utgör här
i de flesta fall ett led i en affärsmässigt driven verksamhet och sociala skäl
kan knappast åberopas för den ena eller andra lösningen av besittningsskyddsfrågan.
Det ter sig därför naturligare att välja ersättningsreglernas
form när det gäller att tillgodose lokalhyresgästens behov av skydd än nar
det gäller att skydda bostadshyresgästens intressen.

Vid valet av skyddsform utanför bostadssektorn har de sakkunniga i likhet
med hyreslagskommittén fäst särskilt avseende vid den olikhet som vid
fri prisbildning på hyresmarknaden föreligger mellan bostadslägenheter
och andra lägenheter i fråga om prisbildningens struktur. För bostadslägenheter
med likartat bruksvärde är hyresnivån i allmänhet relativt enhetlig.
Utanför bostadssektorn kan hyrorna för lägenheter, som till synes är
likvärdiga, däremot ofta variera inom mycket vida gränser. Det är därför i ett
optionssystem mycket svårt att finna några godtagbara normer för bedömningen
av olika lokalers marknadsvärde. De sakkunniga befarar att hyresspärren
i ett sådant system inte blir tillräckligt effektiv för att optionsrätten
skall ge ett godtagbart besittningsskydd. Liknande farhågor uttrycks
i åtskilliga remissyttranden.

123

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Dessa synpunkter är enligt min mening vägande. Redan erfarenheterna
av besittningsskyddslagens tillämpning ger en antydan om svårigheterna
att i ett optionssystem finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers
inbördes marknadsvärde. Att jämföra marknadsvärdet för lokaler som
ofta uppvisar betydande olikheter i fråga om läge och utformning måste
vara en synnerligen vansklig uppgift.

Det är vidare angeläget att besittningsskyddet och de därtill knutna reglerna
om hyresvillkoren utformas på sådant sätt att en marknadsmässig
anpassning av hyrorna inte hindras. Behovet att bjuda ut en lägenhet på
öppna marknaden för att få dess värde fastställt är såsom hyreslagskommittén
och de sakkunniga framhållit särskilt framträdande utanför bostadssektorn.
Att möjligheterna härtill är betydligt mera begränsade i ett
optionssystem än i ett ersättningssystem är ett förhållande som måste tillmätas
stor betydelse i dessa sammanhang. Såsom hyreslagskommittén och
de sakkunniga framhållit måste det vara svårt att bedöma värdet av ett
hyresanbud beträffande en lägenhet som inte är ledig. Den uppfattning
man kan få av marknadsvärdet genom de undersökningar av butikshyrornas
struktur i olika affärslägen som utförs av vissa organ inom näringslivet
torde inte utgöra en tillräcklig grund för att bedöma marknadsvärdet på
de olika slag av lokaler som förekommer.

Av väsentlig betydelse för valet av skyddsform utanför bostadssektorn
är också den utveckling mot bättre balans mellan tillgång och efterfrågan
på lokaler som hyresmarknaden under senare år undergått, främst till
följd av strukturförändringarna inom näringslivet.

Vad som nu har anförts talar starkt för ett indirekt besittningsskydd när
det gäller lokaler. Vissa remissinstanser har emellertid framhållit att en företagare,
om indirekt besittningsskydd genomförs, måste räkna med att han
när som helst kan bli uppsagd från den förhyrda lokalen och att detta kan
få till följd att intresset för nyttiga initiativ genom långsiktiga investeringar
och engagemang minskar. Det har framhållits att det också för en kreditgivare
är av betydelse att besittningen till lokalen är tryggad. Vidare har
det anförts att ett indirekt besittningsskydd kan framkalla en överprisbildning,
eftersom hyresgästen under hotet om uppsägning kan väntas acceptera
hyreshöjningar som inte skulle vara genomförbara vid ett direkt besittningsskydd.
Huruvida dessa farhågor är berättigade beror på vilken preventiv
effekt ersättningsreglerna får. Vid utformningen av ersättningsreglerna
bör man utgå från att förlängning av hyresförhållandet normalt skall
ske. Huvudregeln bör därför vara att hyresgästen äger rätt till ersättning,
om hyresvärden vägrar att förlänga hyresförhållandet. Undantag härifrån
bör gälla endast om hyresvärden visar att han haft befogad anledning till
sin vägran. Vidare bör såsom de sakkunniga funnit ersättningsreglerna utformas
på sådant sätt att ersättning i princip kan utgå för all den skada som
hyresförhållandets upplösning vållar hyresgästen. Jag återkommer till detta

124

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

senare men vill redan i detta sammanhang uttala att med den utformning
av ersättningsreglerna som jag kommer att föreslå besittningsskyddet enligt
mitt bedömande torde komma att bli minst lika effektivt som en optionsrätt.

På angivna skäl anser jag att besittningsskyddet i hyresförhållanden
utanför bostadssektorn bör upprätthållas genom ersättningsregler.

Genom att ett annat besittningsskyddssystem föreslås beträffande lokaler
än inom bostadssektorn uppkommer behov av en regel som avgränsar
lägenhetstyperna från varandra. Hyreslagskommittén föreslog
den lösningen av problemet att det direkta besittningsskyddet skulle gälla
för lägenheter som hyrs ut för att uteslutande eller huvudsakligen användas
som bostad.

Denna gränsdragning lider, som påpekades under remissbehandlingen, av
den svagheten att det ofta kommer att vara tveksamt till vilken sektor de
s.k. kombinerade upplåtelserna — dvs. upplåtelser av lägenhet för såväl
bostad som annat ändamål — är att hänföra. Upplåtelser av denna art förekommer
i betydande utsträckning på hyresmarknaden. Särskilt är det vanligt
att läkare, tandläkare, advokater och utövare av vissa hantverksyrken
driver sin näringsverksamhet i lägenhet som samtidigt tjänar som bostad
för rörelseidkaren.

Hyreslagstiftningssakkunniga föreslår nu att det direkta besittningsskyddet
sträcks ut till att i princip gälla även de kombinerade upplåtelserna.
Regeln uttrycks så att optionsreglerna skall gälla lägenheter som hyrts
ut för att helt eller till ej oväsentlig del användas som bostad. Så snart bostadsinslaget
inte är av endast ringa betydelse i förhållande till lokalinslaget
skall lägenheten hänföras till bostadssektorn.

Detta förslag som i allmänhet accepterats under remissbehandlingen innebär
enligt min mening en tillfredsställande lösning på gränsdragningsproblemet.
Därtill kommer att det i och för sig måste anses vara en fördel
att de kombinerade upplåtelserna i besittningsskyddshänseende jämställs
med de rena bostadsupplåtelserna också i det fallet att lägenheten upplåtits
huvudsakligen för annat ändamål än som bostad men bostadsmomentet
dock är ganska starkt. Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning.

Som närmare utvecklas i det följande föreslår jag att beteckningen bostadslägenhet
reserveras för den kategori av lägenheter som omfattas av det
direkta besittningsskyddet. Med bostadslägenhet bör därför avses lägenhet
som helt eller till ej oväsentlig del hyrts ut för att användas som bostad.

De sakkunniga föreslår undantag från det indirekta besittningsskyddets
tillämpningsområde i två fall, nämligen
då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i

125

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

följd och då förbehåll gjorts om att besittningsskyddsbestämmelserna ej
alls skall gälla eller gälla endast i begränsad utsträckning. Sådant förbehåll
föreslås vara giltigt bara om det tillkommit efter det hyresförhållandet varat
nio månader i följd och tagits in i särskilt upprättad handling.

Förslaget har fått ett gynnsamt mottagande under remissbehandlingen.

De föreslagna undantagsbestämmelserna har sin motsvarighet inom bostadssektorn.
När det gäller möjligheterna att träffa förbehåll om undantag
från besittningsskyddet är sakkunnigförslaget dock mindre restriktivt i
fråga om lokaler än beträffande bostadslägenheter. För den senare kategorien
av lägenheter är förbehåll giltigt bara om det träffats inför medlingsnämnden
eller rätten. I fråga om lokaler krävs endast att förbehållet intagits
i särskilt upprättad handling. För båda lägenhetskategorierna krävs att hyresförhållandet
varat mer än nio månader när förbehållet sker.

När det gäller undantagen från det direkta besittningsskyddets tillämpningsområde
har jag följt de sakkunnigas förslag så när som på att jag
föreslår att förbehåll skall kunna ske i större utsträckning än de sakkunniga
tänkt sig. Jag föreslår sålunda att, sedan hyresförhållandet varat mer
än nio månader i följd, förbehåll skall kunna träffas fritt. Vidare föreslås
att förbehåll får ske även på ett tidigare stadium, men i sådant fall skall
förbehållet vara giltigt bara om det godkänts av hyresnämnden. Möjligheterna
att komma överens om undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas
tillämpningsområde bör naturligen vara åtminstone lika vidsträckta
på lokalområdet som inom bostadssektorn. Jag föreslår därför att även beträffande
lokaler förbehåll om undantag från besittningsskyddets tillämpningsområde
skall kunna ske innan hyresförhållandet varat mer än nio månader
i följd under förutsättning att förbehållcl godkänns av hyresnämnden.
När det gäller undantagsbestämmelsernas sakliga utformning i övrigt ansluter
jag mig till de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till att behandla de besittningsskyddsbryt
an d e grunderna, dvs. de fall när hyresvärden har rätt att upplösa
hyresförhållandet utan att ersättningsskyldighet uppkommer.

När det gäller att avgöra vad som skall anses innefatta befogad anledning
för hyresvärden att motsätta sig förlängning av hyresförhållandet, bör som
de sakkunniga anfört först och främst fordras att hyresvärdens avflyttningsskäl
är av saklig art. Om så inte är fallet, bör hyresvärdens vägran
att förlänga hyresförhållandet medföra skyldighet att ersätta hyresgästen
för den förlust denne lider. Föreligger däremot sakliga avflyttningsskäl,
bör hyresvärdens ersättningsskyldighet bero på tyngden av dessa skäl i förhållande
till hyresgästens intresse att få behålla lägenheten. En avvägning
mellan parternas motstående intressen bör alltså ske.

Varken hyreslagskommitténs eller de sakkunnigas lagförslag innehåller
någon närmare reglering av frågan när en befogad anledning att vägra fort -

126

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

satt förhyrning skall anses föreligga. Frågan behandlas i stället i motiven.
Enligt min mening gör sig emellertid ett starkt behov gällande att ge bestämmelser
om intresseavvägningen beträffande vissa betydelsefulla och
ofta förekommande situationer. I särskilt hög grad gäller detta frågan hur
rivning och större ombyggnadsarbete skall betraktas från besittningsskyddssynpunkt.
Jag kan hänvisa till vad jag anfört angående motsvarande
fråga när det gäller bostadslägenheter och föreslår alltså att vissa typsituationer
regleras särskilt och att övriga fall när hyresvärden skall anses
ha befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet hänförs
till en mera allmänt utformad bestämmelse, en generalklausul.

Till de situationer i vilka hyresvärden bör ha rätt att utan påföljd motsätta
sig en förlängning av hyresförhållandet hör till en början att hyresrätten
är förverkad. I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör även
annan misskötsamhet än sådan som kan leda till hyresrättens förverkande
medföra denna rätt för hyresvärden, om hyresförhållandets upplösning
framstår som en rimlig påföljd för vad hyresgästen låtit komma sig till
last. Har hyresgästen försummat den skyldighet att ställa ny säkerhet för
hyresavtalets fullgörande som åligger honom enligt 31 § i den nuvarande
hyreslagen, bör likaledes befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet
anses föreligga.

I fråga om rivning och större ombyggnad av fastigheten innebär de sakkunnigas
lösning att hyresgästen är berättigad till ersättning för förlust i anledning
av hyresförhållandets upphörande, om han inte underrättats om
den förestående rivningen eller ombyggnaden minst ett år före avflyttningen
och inte av hyresvärden anvisats annan lokal, med vilken han skäligen
kunnat åtnöjas.

Förslaget har i allmänhet godtagits eller lämnats utan erinran under remissbehandlingen.
Några remissinstanser anser dock olämpligt att generellt
anknyta besittningsskyddet till villkor av angiven beskaffenhet och föreslår
i stället att hyresgästens rätt till ersättning skall vara beroende på omständigheterna
i det särskilda fallet. I ett remissyttrande har ifrågasatts att tilllägga
hyresgäst som driver näring eu mera generell rätt till ersättning för
förlust i anledning av hyresförhållandets upplösning.

Enligt min mening är det inte lämpligt att i de relativt vanliga situationer
som det här gäller låta den viktiga frågan om hyresgästens ställning i besittningsskyddshänscende
bero på en prövning av omständigheterna i det
särskilda fallet. En generell rätt för hyresgäst som på grund av rivning
eller ombyggnad inte kan få hyresförhållandet förlängt att få ersättning för
den förlust han därigenom lider kan befaras inverka menligt på intresset
för önskvärd sanerings- och ombyggnadsverksamhet. Att lämna hyresgästens
intressen helt obeaktade skulle emellertid innebära en inte godtagbar
urholkning av besittningsskyddet. Jag delar därför de sakkunnigas uppfatt -

127

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

ning att en skyldighet för hyresvärden att anvisa hyresgästen annan lokal
innebär en lämplig avvägning mellan parternas intressen i förevarande fall.

De sakkunniga diskuterar verkan vid intresseavvägningen av alt s. k.
rivningsklausul tagits in i hyreskontraktet eller att hyresgästen i annat fall
vid hyresavtalets ingående varit införstådd med att huset skall rivas eller
byggas om inom en snar framtid. De sakkunniga föreslår att skyldighet att
anvisa annan lägenhet inte skall föreligga i sådant fall. Jag delar denna
mening. I klarhetens intresse bör dock viss tidsfrist anges inom vilken hyresvärden
på grund av nu åsyftat förbehåll skall vara befriad från skyldigheten
att anvisa annan lokal. Fristen torde böra bestämmas till fem år och
räknas från förbehållets tillkomst.

I likhet med de sakkunniga anser jag betydelsefullt att hyresgästen i god
tid får besked om att hyresförhållandet måste upphöra på grund av att
huset skall rivas eller undergå större ombyggnad. Jag anser dock inte att
någon fixerad tidsgräns bör uppställas inom vilken fastighetsägaren skall
ha att ge besked om rivningen eller ombyggnaden. Hyresgästens intresse av
att få skäligt rådrum för avflyttningen bör i stället tillgodoses genom regler
om anstånd med avflyttning efter hyrestidens utgång. Jag återkommer till
denna fråga i det följande.

En från lönsamhetssynpunkt gynnsam omläggning av brukningsändamålet
bör som de sakkunniga anfört utgöra befogad anledning, för hyresvärden
att motsätta sig förlängning, om inte hyresgästen erbjuder kompensation
genom att gå med på lika förmånliga villkor. Denna i och för sig naturliga
grundsats i system med i princip fria hyror torde inte behöva direkt uttryckas
i lagen. I detla fall får alltså generalklausulen tillämpas.

I andra fall än de nu nämnda torde det få överlämnas åt rättstillämpningen
att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om
det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att behålla lägenheten
skall få vika för ett motstående intresse på hyresvärdens sida. Det torde
inte vara behövligt att här närmare gå in på dessa avvägningsfrågor. Jag
kan emellertid i allt väsentligt ansluta mig till vad de sakkunniga anfört.

Även vid indirekt besittningsskydd finns behov av regler om prövningav
villkoren för fortsatt förhyrning. På en hyresmarknad
med i princip fri prissättning bör det stå hyresvärden fritt att
vid uppsägning för ändring av hyresvillkoren kräva den hyra som lägenheten
betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Eftersom frågan om en
hyra som hyresvärden begärt för att förlänga hyresförhållandet varit skälig
uppkommer först sedan hyresgästen flyttat från lägenheten, har man vid
prövningen ofta ett ganska exakt mått på lägenhetens marknadsvärde i den
hyra som hyresvärden kunnat betinga sig av efterträdaren.

De sakkunnigas förslag innebär att ersättningsskyldighet inträder om den
fordrade hyran endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut

128

Kungi. Maj.ts proposition nr IM år 1967

av en ny hyresgäst. Denna regel, som är något förmånligare för hyresgästen
än motsvarande regel i hyreslagskommitténs förslag, kommer till uttryck
på så sätt att hyresgästen föreslås ha rätt till ersättning såsom vid obefogad
förlängningsvägran, om hyresvärden för förlängning fordrar hyra
som inte är skälig. Sådan rätt skall också föreligga om hyresvärden uppställer
annat hyresvillkor, som strider mot god hyressed eller eljest är
obilligt.

De sakkunnigas förslag har i denna del lämnats utan erinran av nästan
alla remissinstanser. Jag delar de sakkunnigas uppfattning. Har lägenheten
efter hyresgästens avflyttning stått outhyrd en inte alltför kort tid, torde
böra presumeras att hyresvärden inte kunnat få ut den hyra han fordrat
av hyresgästen. Om hyresvärden i sådant fall vill undgå ersättningsskyldighet,
bör han alltså ha att visa att lägenheten stått tom av annat skäl än att
han krävt för hög hyra.

Under remissgranskningen har föreslagits att skäligheten av fordrad
hyra eller andra hyresvillkor skall kunna underställas myndighets prövning
innan hyresgästen tar slutlig ställning till hyresvärdens krav. Enligt
min mening är en sådan ordning inte förenlig med principerna för det indirekta
besittningsskyddet. Systemet skulle också vara förenat med flertalet
av de nackdelar som föranlett mig att förorda det indirekta besittningsskyddet
framför optionsrättssystemet.

Enligt nuvarande hyreslag utgår vid obefogad vägran att förlänga hyresavtal
angående lägenhet som brukas för förvärvsverksamhet, utöver e rsättning
för flyttningskostnader, ersättning enbart för den ökning av lägenhetens
värde på hyresmarknaden som verksamheten kan ha medfört. Sådan
ersättning utgår vidare endast om lägenheten efter hyresgästens avflyttning
används för samma eller liknande verksamhet. Hyreslagens ersättningsregler
erbjuder sålunda hyresgästen endast ett begränsat skydd.

Hyreslagskommittén har i sitt förslag sökt åstadkomma ett mera effektivt
besittningsskydd genom att i större utsträckning än f. n. låta hyresvärdens
ersättningsskyldighet ansluta sig till den förlust som hyresgästen lider till
följd av hyresförhållandets upplösning. Även kommitténs förslag innebär
emellertid att hyresgästen i åtskilliga fall kan få bara en del av sin förlust
ersatt.

I de sakkunnigas förslag har hyresvärdens ersättningsskyldighet utsträckts
att i princip omfatta hyresgästens hela förlust i anledning av att
hyresförhållandet upphör. Undantag har gjorts endast beträffande vissa kostnader
som hyresgästen nedlagt i den förhyrda lokalen. I fråga om dessa
kostnader har ersättningsskyldigheten ansetts böra begränsas till sådana
ändringar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden och till vilka
hyresvärden lämnat sitt samtycke eller som hyresgästen ansett hyresavtalet
berättiga honom att utföra. Hyresvärdens ersättningsskyldighet omfattar
vidare flyttningskostnader och sådan värdeminskning beträffande hyres -

129

Kungl. Maj.ts proposition nr Ht år lt)C>7

gästens egendom som beror på hyresförhållandets upplösning samt sådan
skada som är att hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet.
Uppräkningen avses vara uttömmande. Ersättningen skall fastställas
enligt samma grunder som ersättning för s. k. rörelseskada med anledning
av expropriation.

Som redan framgått delar jag de sakkunnigas uppfattning att näringsdrivande
hyresgäst kan beredas ett tillfredsställande skydd endast om hyresvärden
i princip är skyldig att utge ersättning för all den skada som hyresförhållandets
upplösning medför. Samtidigt som en sådan ersätlningspåföljd
skyddar hyresgästen mot ekonomisk förlust kommer den att ha eu
betydande preventiv verkan mot obefogade uppsägningar. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas förslag i denna del. Den
avsedda omfattningen av ersättningsskyldigheten bör komma till klart uttryck
i lagtexten. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Vad härefter gäller det av de sakkunniga föreslagna undantaget från
principen om full ersättningsskyldighet vid obefogad förlängningsvägran
är det uppenbart att hyresgäst som utan hyresvärdens samtycke eller i strid
med hyresavtalets bestämmelser låtit ändra den förhyrda lokalen för att
göra denna mera tjänlig för sitt ändamål inte kan få ersättning för det
värde som han genom avflyttningen går miste om. Har hyresvärden samtyckt
till åtgärderna eller kan dessa antas ha skett med hyresvärdens goda
minne, är det däremot inte sakligt motiverat att frånkänna hyresgästen all
rätt till ersättning. Detsamma är förhållandet om hyresvärden inte samtyckt
till ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft befogad
anledning räkna med alt han skulle ha rätt att utföra sådana ändringar.
I enlighet med de sakkunnigas förslag bör dock hyresvärdens ersättningsskyldighet
vid obefogad förlängningsvägran alltid vara begränsad
till sådana anordningar som ökat lägenhetens värde på hyresmarknaden ocli
därigenom kan antas komma hyresvärden till godo. En sådan begränsning
tas upp i departementsförslaget.

Om rimliga krav på tillförlitlighet i bedömningen av hyresgästens ersättningsanspråk
skall kunna upprätthållas, torde det inte kunna undvikas att
avgörandena om ersättning ibland kan komma att dra ut på tiden. Även
om hyresgästens talan bifalles, kan avflyttningen från lägenheten därför
innebära betydande ekonomiska påfrestningar för hyresgästen. Redan vetskapen
om att det kan ta åtskillig tid innan ersättningen blir tillgänglig
för hyresgästen kan skapa ett ogynnsamt förhandlingsläge för denne. I
syfte att motverka dessa olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna tillerkännas förskott på den blivande ersättningen. Sådant förskott
skall kunna utdömas om hyresvärden medgett ersättningsskyldighet
eller domstolen genom lagakraftvunnen dom funnit hyresvärden skyldig att
utge ersättning. Rättens avgörande av denna fråga förutsätts kunna ske
genom mellandom eller efter särskild fastställelsetalan.

5 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. AV 141

130

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

De sakkunnigas förslag är utan tvivel ägnat att stärka hyresgästens ställning
och att främja frivilliga uppgörelser mellan parterna. Jag kan därför
också i denna del ansluta mig till förslaget.

Under remissgranskningen har några remissinstanser uttalat att det bör
övervägas att göra hyresgästens avflyttningsskyldighet beroende av att hyresvärden
ställer säkerhet för den ersättning som hyresgästen kan bli berättigad
till. För egen del anser jag att en sådan ordning är svårgenomförbar
av det skälet att den skada, för vilken säkerhet skulle ställas, i regel inte kan
bedömas förrän hyresgästen avflyttat från lägenheten. En generell skyldighet
för hyresvärd att ställa säkerhet skulle uppenbarligen i många fall
te sig obillig mot denne. Det kan heller inte anses lämpligt att i det särskilda
fallet låta domstol eller annan myndighet avgöra om förutsättning för ställande
av säkerhet är för handen, innan hyresgästen väckt ersättningstalan.
Har hyresgästen väckt sådan talan föreligger å andra sidan inget behov av
särskilda regler, eftersom hyresgästen kan säkerställa sin rätt till ersättning
genom begäran om kvarstad eller skingringsförbud i enlighet med rättegångsbalkens
bestämmelser. Med hänsyn till vad jag nu har anfört är
jag inte beredd att föreslå några regler av nu angivet innehåll.

Kan hyresgästen inte träffa överenskommelse med hyresvärden om fortsatt
förhyrning, är han skyldig att flytta när hyresavtalet upphör att
gälla, vare sig hyresvärden har fog för sin vägran att förlänga hyresförhållandet
eller ej. Om förhandlingarna mellan parterna om förlängning
dragit ut på tiden, återstår ej sällan endast en kortare tid av hyresperioden.
Att behöva flytta med kort varsel är i allmänhet förenat med kännbara
olägenheter för en hyresgäst som driver näring av något slag. Redan
ett relativt kort uppskov med avflyttningen kan ofta vara tillräckligt
för att undvika ekonomisk förlust, exempelvis då hyresgästen inte
förfogar över annan lokal i vilken rörelsen skall fortsättas förrän viss tid
efter den avtalade hyrestidens utgång.

För att motverka nu angivna olägenheter föreslår de sakkunniga att hyresgästen
skall kunna få anstånd med avflyttningen från lägenheten under viss
tid. Förslaget innebär att hyresgäst som påkallat medling är berättigad att
kvarsitta i lägenheten till dess sex månader förflutit från den dag då medlingsförfarandet
förklarats avslutat, om inte medlingsnämnden av särskilda
skäl förordnat att avflyttning skall ske tidigare. Har medling inte påkallats,
kan nämnden på begäran av hyresgästen förordna om anstånd med
avflyttningen under viss tid, högst sex månader, om det är av synnerlig
vikt för hyresgästen att inte behöva flytta vid hyrestidens slut.

Mot de.sakkunnigas förslag har ingen erinran gjorts under remissbehandlingen.

Ett system med indirekt besittningsskydd tillgodoser enligt min mening
inte på ett tillfredsställande sätt hyresgästens intressen om det inte kompletteras
med regler som ger hyresgästen skäligt rådrum med avflyttningen

131

Kungl. Maj. ts proposition nr 14/ år 1967

från lägenheten. Sådana regler är också ägnade att stärka hyresgästens förhandlingsposition
och främjar därigenom frivilliga uppgörelser mellan parterna.
Jag kan därför helt ansluta mig till de bedömningar som ligger till
grund för de sakkunnigas förslag. Reglerna bör dock göras något enklare.
Jag föreslår att hyresnämnd skall kunna tillåta hyresgäst att sitta kvar i
lägenheten efter hyrestidens utgång under skälig tid, högst ett år.

132

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Personförändring på hyresgästsidan
Inledning

Under beteckningen personförändring på hyresgästsidan kan sammanföras
fyra skilda typer av fall när en hyresgäst träder i annans ställe. Ett
personskifte kan ske i den formen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt
till annan (substitution). En annan form av personskifte föreligger, om hyresgästen
utan att utträda ur rättsförhållandet med hyresvärden åt annan
upplåter rätt att begagna lägenheten i dess helhet (total sublokation). I det
enskilda fallet kan det ofta vara svårt att avgöra, om den ena eller den
andra av dessa former föreligger. Ett fall av personförändring på hyresgästsidan
kan vidare sägas föreligga då hyresgästen åt annan upplåter rätt att
begagna viss del av lägenheten (partiell sublokation). Slutligen kan ett personskifte
på hyresgästsidan genomföras i anslutning till att hyresförhållandet
förlängs eller upphör.

Substitution och total sublokation

Gällande rätt. Hyresgästen är enligt gällande rätt i allmänhet inte berättigad
att utan medgivande av hyresvärden sätta annan i sitt ställe eller
överlåta nyttjandet av lägenheten på annan. I 7 § nuvarande hyreslag föreskrivs
sålunda att hyresgäst som vill överlåta lägenheten till annan skall inhämta
hyresvärdens samtycke före överlåtelsen, överlåtelseförbudet avser
såväl substitution som total sublokation.

Vägrar hyresvärden utan skälig anledning att samtycka till en överlåtelse
eller lämnar han inte besked inom en vecka från det hyresgästen gjort framställning
om medgivande till överlåtelsen, får hyresgästen säga upp hyresavtalet
till upphörande i förtid.

Det finns två undantag från det principiella överlåtelseförbudet. Det
första avser det fall att hyresgästen avlider före hyrestidens utgång. Hyresgästens
dödsbo är då enligt 8 § hyreslagen berättigat att i sitt ställe sätta
annan som hyresvärden skäligen kan ta för god som hyresgäst. Bestämmelsen
äger tillämpning på alla slags lägenheter. Är lägenheten helt eller till
väsentlig del uthyrd till bostad, har dödsboet också rätt att inom en månad
från dödsfallet uppsäga avtalet till upphörande i förtid. Om lägenheten var
förhyrd av den avlidne och hans make, tillkommer substitutionsrätten och
uppsägningsrätten dödsboet och den efterlevande maken gemensamt. Sätts
i hyresgästens ställe någon som hyresvärden ej är skyldig att ta för god är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad till skadestånd (32 §
första stycket 3 hyreslagen).

133

Kurtgl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

Det andra undantaget från det principiella överlåtelseförbudet finns i
8 a § tredje stycket hyresregleringslagen. Har make genom bodelning eller
skifte i anledning av hemskillnad eller äktenskapets upplösning tillagts hyresrätten
till lägenhet som andra maken eller båda makarna hyrt till bostad
för gemensamt bruk och vägrar hyresvärden att låta maken överta lägenheten,
äger hyresnämnden på framställning förordna om det, om hyresvärdens
vägran finnes vara obillig. Den nu angivna substitutionsrätten utgör
ett komplement till 2 och 3 §§ lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda
bestämmelser om makars gemensamma bostad. I dessa paragrafer regleras
makar emellan hur det skall förfaras med den gemensamma bostaden vid
hemskillnad eller äktenskapets upplösning. I ort där hyresreglering inte råder
är make i nu angivna fall inte berättigad att överta lägenheten under
hyrestiden om hyresvärden motsätter sig detta.

Tidigare reformförslag. I prop. 1948: 212 föreslogs en bestämmelse om
rätt för bostadshyresgäst att i samband med lägenhetsbyte sätta annan i
sitt ställe. Den föreslagna bestämmelsen skulle ingå i hyresregleringslagen.
Förslaget syftade till att befordra en lämpligare fördelning av bostadsbeståndet
och därigenom motverka den stelhet på bostadsmarknaden som
blivit en ofrånkomlig följd av bostadsbristen och hyresregleringen. Propositionen
vann inte riksdagens bifall. Andra lagutskottet, vars utlåtande
(L2U 1948: 33) godkändes av riksdagen, anslöt sig visserligen till förslagets
grundtanke att lägenhet sbyten borde underlättas under rådande bostadsbrist
men var ändå inte övertygat om lämpligheten av den föreslagna lagstiftningen.
Utskottet ansåg att det fanns anledning anta att hyresvärdarna
i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål beträffande lägenhetsbyten.
Utskottet fann också att det var svårt att avgöra om vinsten av den
föreslagna lagstiftningen stod i rimlig proportion till lagstiftningens obestridliga
nackdelar. Det var inte helt ovanligt alt eu hyresgäst betingade sig
otillåten ersättning i samband med lägenhetsbyte. Sådana olagliga transaktioner
skulle enligt utskottets mening säkerligen öka i omfattning, om
den föreslagna rätten till lägenhetsbyte genomfördes. Den föreslagna lagstiftningen
skulle också orsaka hyresregleringsmyndigheterna betydligt
ökat arbete.

I anslutning till förslaget om bytesrätt utsände Sveriges fastighetsägareförbund
i juni 1948 till samtliga fastighetsägareföreningar ett meddelande,
vari framhölls bl. a. att det låg i fastighetsägarnas eget intresse att lämna
sin frivilliga medverkan till att lägenhetsbyten kom till stånd i största möjliga
utsträckning.

Hyresregleringskommittén uttalade i sitt år 1952 avgivna betänkande »Behovsprövning
på hyresmarknaden» (SOU 1952: 37 s. 97), alt det inte kunde
anses föreligga ett allmänt behov att införa en lagstiftning om bytesrätt.
Flertalet av de skäl som vid frågans behandling under 1948 års riksdag an -

134 Kungl. Maj. ts proposition nr 1)1 år 1967

förts mot en sådan anordning syntes också kommittén i allt väsentligt äga
giltighet.

Från hyresgästhåll har vid olika tillfällen framförts önskemål om rätt för
affärshyresgäst att överlåta lägenheten. I framställning till Kungl. Maj :t den
5 december 1946 hemställde Hyresgästföreningen i Stockholm om sådan
lagändring, att hyresgäst som under minst tre år drivit förvärvsverksamhet
i förhyrd lägenhet skulle äga rätt att i sitt ställe sätta annan som hyresvärden
skäligen kunde ta för god som hyresgäst. Substitutionsrätt borde tillkomma
hyresgästen, när denne till följd av ålder, sjukdom, ändrade familjeförhållanden
eller lojala ekonomiska orsaker måste eller önskade överlåta
den rörelse han bedrev i den förhyrda lokalen.

I en motion vid 1947 års riksdag (II: 369) framfördes krav på en sådan
ändring av hyresregleringslagen att näringsidkande hyresgäst erhöll garanti
för att verksamheten i den förhyrda lokalen kunde fortsätta i samma lokal
även vid överlåtelse av verksamheten till ny innehavare. I enlighet med
andra lagutskottets utlåtande (L2U 1947: 21) avslogs motionen under hänvisning
till att Kungl. Maj :t genom den förut berörda framställningen redan
fått sin uppmärksamhet riktad på denna fråga.

Frågan aktualiserades på nytt vid 1948 års riksdag, då i en motion (I: 355 )
föreslogs sådan ändring i hyresregleringslagen att hyresgäst som under
minst fem år drivit affärsverksamhet i förhyrd lägenhet berättigades att
utan hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i samband med överlåtelse
av rörelsen. Motionen avslogs emellertid av riksdagen. Andra lagutskottet
(L2U 1948: 33) framhöll att den föreslagna lösningen inte kunde
anses tillfredsställande. Utskottet ansåg att förslaget i realiteten innebar att
affärshyresgäster fick möjlighet att betinga sig vederlag för själva hyresrätten
och därigenom utnyttja den rådande lägenhetsbristen på ett sätt som
stod i strid mot hyresregleringens syfte.

I direktiven för hyresregleringskommittén uttalades, att hyreslagens bestämmelse
om dödsbos substitutionsrätt i fråga om bostadslägenheter kommit
att få olämpliga konsekvenser. Det framhölls att bestämmelsen i denna
del var tillkommen med tanke på normala förhållanden på hyresmarknaden,
då en familj efter ett dödsfall inte hade råd att vidare hyra en dyr
bostad. Under rådande förhållanden, då en lägenhet med lätthet kunde hyras
ut på nytt när som helst under året, ansågs detta motiv ha bortfallit. I stället
hade bestämmelsen lett till att de anhöriga efter en avliden på ett pinsamt
sätt bestormades av hyressökande så snart dödsfallet blivit känt. Den medförde
också att dödsbo ofta betingade sig otillåten ersättning för överlåtelsen.

Hyresregleringskommittén föreslog i sitt slutbetänkande (SOU 1955: 35 s.
62) en begränsning av möjligheterna att enligt hyresregleringslagen ogiltigförklara
uppsägning av den till vilken hyresgästs dödsbo överlåtit lägen -

135

Kungl. M(ij:ts proposition nr IM år 19(>7

heten. Kommittén framhöll, att hyresrätten till bostadslägenhet inte kunde
för dödsboet anses representera något ekonomiskt värde som var förtjänt av
skydd. För att tillgodose dödsboets intresse av att snabbt bli befriat från ett
obekvämt hyresavtal var det inte nödvändigt att lägenheten överläts, överlåtelse
i detta syfte borde enligt kommitténs mening få ske först om hyresvärden
vägrade att befria dödsboet från hyresavtalet. Kommittén ansåg vidare
att i vissa fall andra än ekonomiska förhållanden kunde göra det angeläget
för dödsbo att få överlåta lägenheten. Det låg sålunda ofta i dödsboets
intresse att kunna tillgodose bostadsbehovet för person som tillsammans
med den avlidne bott i lägenheten utan att ha del i hyresrätten. Kommittén
föreslog att överlåtelserätten skulle begränsas till dessa fall. Kommitténs
förslag ledde i denna del inte till någon lagstiftningsåtgärd. Vid prövning
av ansökan om ogiltigförklaring av uppsägning i fall där dödsbo överlåtit
eller avsett att överlåta den avlidnes lägenhet till annan har emellertid
i liyresregleringspraxis för bifall till ansökningen i allmänhet krävts att
den till vilken överlåtelsen skett varit dödsbodelägare eller stått den avlidne
eller dödsbodelägare nära på grund av släktskap eller annat personligt
förhållande, t. ex. långvarigt samboende med den avlidne.

Hyreslagskommittén. Med anledning av den kritik som det nuvarande
överlåtelseförbudet vid olika tillfällen utsatts för ställer hyreslagskommittén
frågan huruvida en principiell överlåtelserätt skulle vara att föredra framför
ett principiellt överlåtelseförbud. Kommittén utvecklar sin mening i denna
fråga på följande sätt.

En avflyttande hyresgäst anlägger i allmänhet helt andra synpunkter på
valet av ny hyresgäst än hyresvärden. För hyresvärden är det viktigt att
en ledig lägenhet besätts med en så skötsam hyresgäst som möjligt. Härigenom
främjas i sin tur det allmänna intresset av att en trivsam bostadsmiljö
skapas för flertalet hyresgäster. Den avflyttande hyresgästen däremot
är i allmänhet föga intresserad av efterträdarens kvalifikationer som hyresgäst.
Vid lägenhetsbyte är i regel det väsentliga för hyresgästen att själv
erhålla en så passande lägenhet som möjligt. Har hyresgästen inte längre
behov av lägenheten, är hans huvudintresse att snarast bli fri från skyldigheten
att betala hyran. I motsats till ett principiellt överlåtelseförbud är
därför en allmän överlåtelserätt inte ägnad att befordra tillkomsten av trivsamma
bostadsförhållanden. Med en allmän överlåtelserätt skapas vidare
förutsättningar för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning
av lägenheter som inverkar ogynnsamt på prisbildningen på hyresmarknaden.
En allmän överlåtelserätt skulle visserligen i en del fall sannolikt resultera
i en omfördelning av lägenheter efter det sociala bostadsbehovets
angelägenhetsgrad. Någon säker grund för ett antagande att hyressökande
med framträdande bostadsbehov därigenom totalt sett skulle komma i bättre
ställning i konkurrensen om lägenheterna finns dock inte. Åtminstone

136

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

för den talrika grupp av lägenheter som ägs av socialt ansvarskännande
hyresvärdar finns snarare anledning anta att behovssynpunkten skulle bli
sämre tillgodosedd genom övergång till en allmän överlåtelserätt. Kommittén
säger sig därför inte vara övertygad om att en långtgående överlåtelserätt
skulle vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud.

Liksom hyresgästen sålunda i allmänhet inte hör få överlåta sin hyresrätt
utan hyresvärdens medgivande, bör hyresgästen i princip inte heller ha
rätt att utan samtycke upplåta lägenheten i dess helhet åt annan.

Som ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet tas i kommitténs
förslag upp en bestämmelse om rätt för hyresgästs make att överta
hyresrätten till lägenhet som genom bodelning eller skifte i anledning av
hemskillnad, äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens
död tillagts maken.

En avvikelse från det principiella överlåtelseförbudet utan motsvarighet
i gällande rätt föreslås av kommittén för det fall att hyresgäst som inte är
i tillfälle att- för återstående hyrestid begagna en till bostad förhyrd lägenhet,
önskar överlåta hyresrätten till någon som sammanbott med honom.
Överlåtelserätten bör dock begränsas i syfte att hindra missbruk och avse
bara fall där någon sedan en längre tid tillbaka sammanbott med hyresgästen.
En tid av tre år anser kommittén vara en lämplig gräns. Som villkor
för överlåtelsen bör vidare uppställas att hyresvärden skäligen kan åtnöjas
med ändringen. Om hyresvärden vägrar att samtycka till överlåtelsen, bör
hyresgästen vara skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd
till åtgärden.

Dödsbos nuvarande substitutionsrätt i fråga om bostadslägenhet bör enligt
kommitténs mening begränsas så att överlåtelse får ske bara till dödsbodelägare
som vid dödstillfället sammanlevt med hyresgästen eller till annan
som sammanbott med honom i minst tre år. Som villkor för överlåtelserätt
uppställs vidare att efterträdaren skäligen kan tas för god som hyresgäst.
Vägrar hyresvärden att samtycka till överlåtelsen, bör domstols tillstånd inhämtas
före överlåtelsen. Den föreslagna begränsningen av dödsboets substitutionsrätt
hindrar visserligen inte dödsboet från att utöva sin hyresrätt
genom delägare som inte förut bott i lägenheten, men om hyresvärden uppsäger
avtalet, bör dödsboets optionsanspråk normalt inte bifallas i sådana
fall.

Kommitténs förslag, som främst var avsett för mera normala marknadssituationer,
innehåller inga regler om rätt för bostadshyresgäst till lägenhetsbyte.
Frågan om en sådan rätt anses huvudsakligen falla inom krislagstiftningens
ram. Enligt kommitténs mening visar erfarenheterna från senare
tid att det bl. a. på grund av partsorganisationernas verksamhet varit
möjligt att på frivillig väg få till stånd lägenhetsbyten i betydande omfattning.
Så länge en positiv medverkan i syfte att främja socialt önskvärda
lägenhetsbyten är att påräkna från organisationernas sida, bör det behov

137

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

att få använda lägenhet som bytesobjekt som kan föreligga i situationer med
mera måttlig bostadsbrist kunna tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder.

Kommittén behandlar härefter frågan om och i vad mån en hyresgäst
som driver näring bör tillerkännas rätt att utan hyresvärdens samtycke
överlåta sin hyresrätt till lokalen i fråga. Genom hyresgästens arbete och
kapitalinsatser skapas ofta ett ekonomiskt värde som är knutet till den förhyrda
lägenheten. Detta värde kan inte alls eller i vart fall inte utan väsentlig
olägenhet överlåtas på annat sätt än i förening med rätten till lokalen.
Värdet kan ibland vara av ansenlig storlek. I den mån ett skäligt hänsynstagande
till andra berättigade intressen medger det, bör hyresgästen få en
rättsligt tryggad möjlighet att tillgodogöra sig ifrågavarande värde. I valet
mellan att förbättra hyresgästens ställning i detta hänseende genom substitutionsregler
och att tillgodose hyresgästens intresse genom ersättningsregler
finner kommittén det förstnämnda alternativet vara att föredra. Substitutionsrätten
bör emellertid i princip inte sträcka sig längre än som påkallas
av dess syfte att bereda hyresgästen tillfälle alt tillgodogöra sig det
värde som är bundet i lägenheten och som är att tillskriva hans verksamhet.
En lämplig begränsning uppnås om substitutionsrätten begränsas till fall i
vilka det är fråga om överlåtelse till någon som skall överta hyresgästens
verksamhet. Substitutionsrätt bör föreligga endast om hyresvärdens vägran
att medge överlåtelse är obillig. Som villkor bör vidare i allmänhet gälla, att
hyresgästen drivit verksamhet i lägenheten någon längre tid. Fem år har
kommittén här funnit vara en lämplig gräns. Det bör dock inte vara uteslutet
för en hyresgäst som innehaft lägenheten kortare tid att få överlåta
hyresrätten om synnerliga skäl talar för det. Om hyresvärden vägrar samtycke
till överlåtelse, bör substitutionen vara beroende av domstols tillstånd.

I fråga om det föreslagna förbudet mot total sublokation framhåller kommittén
att det endast avser sådan rättshandling, varigenom hyresgästen
åt tredje man upplåter en självständig rätt att bruka lägenheten. En uttrycklig
regel bör införas som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke,
när hyresgästens make vid särlevnad eller hyresgästens död begagnar den
gemensamma bostaden i avbidan på ett slutligt avgörande av substitutionsfrågan.

Kommittén har övervägt om total sublokation bör få ske utan hyresvärdens
samtycke även i andra fall än det nyss nämnda. Det skulle då gälla
en rätt för bostadshyresgäst som på grund av sjukdom, förflyttning i tjänsten
eller annan oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av lägenheten
att med rättens tillstånd upplåta lägenheten till annan, om hyresvärden utan
skälig anledning vägrar att ge sitt samtycke. Kommittén finner att en sådan
regel skulle få större praktisk betydelse endast i fall när hyresgästen för
en längre tid är ur stånd att själv använda lägenheten. En sublokationsrätt
i sådana fall förutsätter emellertid för sin praktiska användbarhet att underhyresgästen
ej har besittningsskydd i förhållande till huvudhyresgästen.

5f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

138

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Från allmän synpunkt kan det inte vara till gagn att främja förfaranden,
varigenom lägenheter kommer att dras undan den marknad där man kan få
hyra bostad med tryggad besittningsrätt. Med hänsyn härtill har kommittén
inte ansett sig böra förorda sublokationsrätt i sådana situationer.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Inte heller de sakkunniga finner anledning
föreligga att övergå från det hittills gällande principiella överlåtelseförbudet
till en allmän överlåtelserätt för hyresgästen. De sakkunniga föreslår
emellertid i huvudsaklig överensstämmelse med hyreslagskommitténs
förslag vidgade möjligheter för hyresgäst att överlåta hyresrätten även mot
hyresvärdens vilja. Även det nuvarande principiella förbudet mot total sublokation
behålls i de sakkunnigas förslag. Förslaget öppnar dock vissa möjligheter
för hyresgästen att i särskilda fall utan hyresvärdens samtycke få
upplåta lägenheten i andra hand.

De sakkunniga föreslår att hyresgästs make, som genom bodelning eller
skifte i anledning av boskillnad eller hemskillnad eller äktenskapets upplösning
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, skall äga rätt
att träda i hyresgästens eller hans dödsbos ställe (58 §).

Även annan med hyresgästen samboende än make föreslås få viss rätt
att utan hyresvärdens samtycke överta hyresrätten. I detta fall görs rätten
till-substitution emellertid beroende av att domstol före överlåtelsen meddelat
tillstånd till åtgärden. Sådant tillstånd kan meddelas bara om hyresgästen
ej är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna lägenheten och
därför önskar överlåta hyresrätten till någon närstående som han varaktigt
sammanbor med samt hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen
(34 § första punkten).

I likhet med hyreslagskommittén anser de sakkunniga att dödsbos nuvarande
substitutionsrätt bör inskränkas. När det är fråga om bostadslägenhet
har dödsboet ett befogat intresse av att kunna överlåta hyresrätten till dödsbodelägare
som bebott lägenheten tillsammans med den avlidne hyresgästen
eller till annan hyresgästen närstående, som utan att vara delägare i boet på
grund av varaktig anknytning till lägenheten intar väsentligen samma ställning
som delägare. Substitutionsrätten görs beroende av att hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen (34 § andra punkten). Vägrar hyresvärden
samtycke till överlåtelsen, skall hyresgästen enligt förslaget vara
skyldig att före överlåtelsen inhämta domstols tillstånd till åtgärden. Tillstånd
skall kunna förenas med skäligt villkor (36 §).

Vad härefter angår frågan om lägenhetsbyten anser de sakkunniga att åtgärder
måste vidtas för att främja rörligheten på bostadsmarknaden genom
att hyresgästerna i större omfattning än nu ges möjlighet att ordna sin
bostadsfråga genom byten. I många orter är det till följd av bostadsbristen
praktiskt taget omöjligt för den som har en hyreslägenhet att skaffa sig
annan bostad utan att lämna lägenheten i byte. Eftersom lägenhetsbyten kan

139

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

medverka till att de boende får bostäder som bättre passar deras behov och
särskilda förhållanden, är det ett betydande bostadspolitiskt intresse att
byten underlättas. Inhämtade upplysningar ger vid handen att hyresvärdarna
i regel visat förståelse för hyresgästernas önskemål att byta lägenhet.
Det har emellertid gjorts gällande att lägenhetsbyte i åtskilliga fall inte
kunnat komma till stånd på grund av fastighetsägarens vägran. Även om
endast ett mindre antal befogade byten hindras genom att hyresvärden inte
vill lämna sitt samtycke, måste enligt de sakkunnigas mening olägenheterna
härav anses så väsentliga att viss rätt för bostadshyresgäst att utan
hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte bör införas
i hyreslagen, om andra åtgärder inte visar sig tillräckliga. De sakkunniga
har därför utarbetat förslag till bestämmelser om tvångsbytesrätt
för bostadshyresgäst (SOU 1966: 14 s. 357).

Under de sakkunnigas behandling av frågan om rätt till lägenhetsbyten
har emellertid Sveriges fastighetsägareförbund, i syfte att undvika en tvångslagstiftning
i fråga om byten, förklarat sig berett att i en deklaration till
landets fastighetsägare allvarligt uppmana dem att medverka till att befogade
byten smidigt kan genomföras. Ett förslag till deklaration har därvid
utarbetats (SOU 1966: 14 s. 361). Fastighetsägareförbundet har i anslutning
härtill förklarat sig komma att uppmärksamt följa utvecklingen efter utsändandet
av deklarationen och genom åtgärder i enskilda fall verka för att
deklarationen följs.

Under beaktande av fastighetsägareförbundets åtgärd som de sakkunniga
finner vara ett uttryck för en uppriktig strävan att på frivillig väg medverka
till lösningen av en viktig hyresfråga och då det inte kan uteslutas
att en tvångslagstiftning skulle medföra en betydande belastning för medlingsnämnder
och domstolar har de sakkunniga slutligen stannat för att föreslå
att bestämmelserna om tvångsbytesrätt tills vidare inte införs i hyreslagen.
Utvecklingen på bytesområdet bör i stället avvaktas. En lagstiftning
i enlighet med de föreslagna bestämmelserna bör genomföras först om det
visar sig att frivilliga åtgärder inte är tillräckliga. En av de sakkunniga är
på denna punkt skiljaktig och förordar omedelbar lagstiftning om tvångsbytesrätt.

För näringsidkande hyresgäster föreslår de sakkunniga en rätt att överlåta
hyresrätten i samband med överlåtelse av verksamheten (35 §). Vägrar
hyresvärden samtycke till lägenhetsöverlåtelsen, är hyresgästen också i detta
fall skyldig att före överlåtelsen inhämta rättens tillstånd. Sådant tillstånd
får ej utan synnerliga skäl meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten
mindre än tre år. Tillstånd skall ej heller meddelas om hyresvärden har
befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Häi-i ligger liksom vid andra
fall av överlåtelse mot hyresvärdens vilja ett krav på att efterträdaren
skäligen skall kunna godtas som hyresgäst. Hyresvärden bör i allmänhet
inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare sätter ett bolag i

140

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

sitt ställe annat än om godtagbar säkerhet ställs för hyresgästens förpliktelser.
Till skillnad från hyreslagskommittén anser de sakkunniga att någon
prövning av överlåtelsens ekonomiska innebörd i syfte att hindra hyresgästen
från att tillgodogöra sig hyresrättens marknadsmässiga övervärde
inte bör äga rum. Om hyresvärden erbjuder sig att inlösa rörelsen
efter det värde som skulle ha gällt vid överlåtelsen, skall hyresvärden anses
ha befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Detsamma föreslås gälla,
om hyresgästens rörelse utövas i sådan lägenhet, som närmast är att bedöma
som bostadslägenhet, och lägenheten är upplåten under sådana förhållanden
som vid införandet av en tvångsbytesrätt för bostadshyresgäst föreslagits
utgöra hinder för bytesrätt.

Bostadshyresgäst föreslås under vissa förutsättningar äga rätt att utan hyresvärdens
samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand (39 §). Vägrar
hyresvärden sitt samtycke och kan förlikning ej träffas inför medlingsnämnden,
har hyresgästen liksom vid överlåtelse av hyresrätten att före upplåtelsen
inhämta rättens tillstånd till åtgärden. För tillstånd fordras att hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Ett sådant skäl anges vara att
hyresgästen, exempelvis för att tjänstgöra på annan ort, bevista en kurs eller
fullgöra något uppdrag, inte kan begagna lägenheten under hyrestiden och
att det skulle medföra ej oväsentliga utgifter för honom att behålla lägenheten
utan att kunna använda den. Vidare fordras att hyresvärden ej har
befogad anledning att vägra samtycke till upplåtelsen. Den föreslagna underhyresgästens
möjligheter att fullgöra vårdnadsplikten anses här främst böra
beaktas. Det bör åligga upplåtaren att skaffa tillförlitliga upplysningar härom.
Befogad anledning att vägra samtycke bör anses föreligga, när det är
fråga om sådan lägenhet, för vilken undantag förordats vid utformningen
av eu tvångsbytesrätt.

I de sakkunnigas förslag har inte tagits upp någon bestämmelse om rätt
för hyresgästs make att utan hyresvärdens samtycke bruka makarnas gemensamma
bostad, när hyresgästen avlidit under hyrestiden eller lämnat
hemmet. De sakkunniga finner att en sådan rätt måste anses tillkomma
hyresgästens make utan särskilt stadgande.

Remissyttrandena. Ingen av de remissinstanser som yttrat sig över de
föreslagna substitutions- och sublokationsreglerna har förordat att det nuvarande
principiella förbudet mot överlåtelse och upplåtelse utan hyresvärdens
samtycke skall frångås.

De i sakkunnigförslaget upptagna bestämmelserna om undantag från överlåtelse-
och upplåtelseförbudet har i huvudsak tillstyrkts eller lämnats utan
erinran i det övervägande antalet remissyttranden.

Hyresrådet anser det inte motiverat att begränsa rätten att överlåta bostadslägenhet
till samboende genom ett krav på att den till vilken överlåtelse
sker skall vara en hyresgästen närstående person. Bestämmelsen bör en -

141

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

ligt hyresrådets mening utformas så, att överlåtelse skall medges om detta
med hänsyn till samboendets varaktighet och övriga omständigheter synes
skäligt. Motsvarande synpunkter bör vara avgörande även när det gäller
dödsbos rätt att överlåta hyresrätten till den avlidnes lägenhet. Fastighetsägarerepresentanterna
i hyresrådet anser att överlåtelse till annan än närstående
inte bör tillåtas utan hyresvärdens samtycke.

Lagberedningen betecknar de sakkunnigas förslag till regler i dödsfallssituationen
som ett steg bakåt. Beredningen anser det vara beklagligt om
dödsbo berövas den klara rätt att överlåta hyresrätten till godtagbar hyresgäst
som nu föreligger. Att även rätt att överlåta lägenhet till dödsbodelägare
skall förutsätta varaktig anknytning till lägenheten anser beredningen
väl mycket begärt, exempelvis när barn eller syskon vill tillträda
hyresrätten för att därigenom få en bostad. Liknande synpunkter framförs
av Hyresgästernas riksförbund, som i likhet med lagberedningen i första
hand avstyrker den föreslagna begränsningen av dödsbos substitutionsrätt.
Förbundet anser vidare att ovillkorlig rätt att överlåta lägenheten bör tillerkännas
hyresgästen, om hyresvärden inte senast under medlingsförfarandet
uppger sina skäl att vägra samtycke. Något krav på att hyresgäst, som
önskar överlåta hyresrätten, skall vara förhindrad att själv begagna lägenheten
bör inte uppställas anser förbundet.

I ett par remissyttranden framhålls att det kan föreligga ett legitimt intresse
att överlåta hyresrätt även vid andrahandsupplåtelse, om upplåtaren
inte längre behöver den förhyrda lägenheten.

Den föreslagna substitutionsrätten för hyresgäster som driver näring har
inte mött invändningar i något remissyttrande. Hyresrådet och Hyresgästernas
riksförbund anser i likhet med flera andra remissinstanser att förslaget
i denna del tillgodoser ett angeläget behov att förbättra dessa hyresgästers
ställning. Förbundet anser att det bör övervägas att anförtro medlingsnämnderna
uppgiften att meddela tillstånd till överlåtelse. Arrendelagsutredningen
ifrågasätter om det inte är riktigare att mera generellt tillerkänna hyresgäst
substitutionsrätt beträffande affärslokal vid familjerättsliga fång. Lagberedningen
påpekar att rätten att överlåta hyresrätt till affärslägenhet är
betydelsefull från kreditsynpunkt. Kreditgivaren blir bättre ställd, om han
kan påräkna att såväl rörelsen som lägenheten kan överlåtas. Beredningen
anser det föreslagna förfarandet tungrott och uttalar sig för en mera vittgående
överlåtelserätt.

Sveriges advokatsamfund delar inte de sakkunnigas uppfattning att en
hyresvärd, som uthyrt en lokal till fysisk person bör vara skyldig att som
ny hyresgäst godta ett aktiebolag eller en annan juridisk person. Genom en
sådan åtgärd kan hyresvärden vållas beaktansvärda olägenheter eftersom
den verklige ägaren ständigt kan växla utan möjlighet för hyresvärden att
följa utvecklingen. Advokatsamfundet framhåller att det sätt på vilket hyresgästen
sköter sin rörelse kan vara av direkt betydelse för hyresvärden,

142

Kungi. Maj.ts proposition nr lbi år 1967

exempelvis när en fastighet är uthyrd för hotell- och restaurangrörelse.
KF anser av liknande skäl att bestämningen »befogad anledning att motsätta
sig att hyresrätten överlåtes» bör ges en mycket vid tolkning när det
är fråga om överlåtelse från fysisk person till juridisk person.

De sakkunnigas uppfattning att de föreslagna bestämmelserna om tvångsbytesrätt
tills vidare inte bör införas i lagen delas av det övervägande antalet
remissinstanser. Flertalet understryker dock vikten av att den fortsatta
utvecklingen följs med stor uppmärksamhet och att en lagstiftning genomförs,
om det visar sig att frivilliga åtaganden inte förslår. En omedelbar
lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst förordas av socialstyrelsen,
länsstyrelserna i Stockholms och Östergötlands län, stadskollegiet i Göteborg,
Hyresgästernas riksförbund, TCO och LO samt Svenska byggnadsarbetareförbundet.
Också länsstyrelsen i Malmöhus län uttalar sig närmast för
en tvångsbytesrätt. Hyresgästernas riksförbund anser att det kan överlämnas
åt medlingsnämnderna att meddela tillstånd till lägenhetsbyte. Förbundet
anser att frågan om bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem
och att det därför kan accepteras att den föreslagna ordningen tilllämpas
endast i ort, där enligt Kungl. Maj :ts förordnande prövning av förstagångshyra
kan äga rum. Hyresrådet vill inte motsätta sig att man väntar
med tillämpningen av en lagstadgad bytesrätt i avvaktan på resultatet av de
åtgärder som fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att vidta. Enligt
hyresrådets mening talar praktiska skäl för att en bestämmelse om bytesrätt
redan från början införs i lagen men att dess tillämpning görs beroende av
Kungl. Maj :ts förordnande. Fastighetsägareförbundets åtgärder kan härigenom
tänkas få större effekt och lagstiftningen sättas i kraft utan ytterligare
uppskov, om åtgärderna inte leder till avsett resultat. Hyresgästrepresentanterna
i hyresrådet anser att tvångsbytesrätten bör genomföras omedelbart.

I fråga om den föreslagna rätten att upplåta en bostadslägenhet i andra
hand anser Sveriges fastighetsägareförbund att tillstånd till upplåtelse alltid
bör avse viss bestämd tid. Hyresgästernas riksförbund förordar att medlingsnämnderna
utrustas med befogenhet att meddela tillstånd till upplåtelse.
I övrigt har de sakkunnigas förslag i denna del godtagits av alla remissinstanser.

Partiell sublokation

Gällande rätt. Enligt nuvarande hyreslag är hyresgästen i princip berättigad
att inrymma främmande personer i lägenheten. Denna rätt får dock
inte utövas så att det kan uppkomma men för hyresvärden (23 § andra
stycket). Om så sker och hyresgästen inte på tillsägelse vidtar rättelse, är
hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet (32 §
första stycket 4). Är hyresgästens förseelse av ringa betydelse, kan hyresrätten
ej förklaras förverkad (32 § andra stycket). Om rättelse sker innan hy -

143

Kungl. Maj:ts proposition nr Ht år 1967

resvärden gjort bruk av sin uppsägningsrätt, äger han inte därefter åberopa
förseelsen som grund för hyresgästens skiljande från lägenheten (33 §).

Hyreslagskommittén. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen tas
upp i kommitténs förslag men kompletteras med en regel av innehåll, att i
bostadslägenhet inte mer än hälften av rummen, köket därvid räknat som
rum, får upplåtas till begagnande av främmande personer utan att hyresvärden
samtyckt därtill. Kommittén finner en sådan begränsning påkallad
för att hindra att den som förhyrt lägenhet till bostad använder huvuddelen
av lägenheten för en omfattande rumsuthyrning. Med den föreslagna
begränsningen vinner man också att total sublokation och sådan partiell
sublokation som står nära den totala får en mera likartad rättslig behandling
än enligt gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att bestämmelsen
i 23 § andra stycket hyreslagen behålls oförändrad. Gränsdragningen mellan
total och partiell sublokation bör enligt de sakkunnigas mening ske med
beaktande av hyresgästens förmåga att fullgöra sin vårdnadsplikt. Om hyresgästen
upplåter hela lägenheten till annans begagnande, kan det presumeras
att hyresgästen inte personligen vårdar lägenheten på samma sätt
som om han själv bodde där.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag har i huvudsak lämnats utan
erinran vid remissbehandlingen.

Rätt atp överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra

Gällande rätt. Enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
kan en personförändring på hyresgästsidan genomföras i anslutning
till att hyresavtalet upphör.

Skall hyresförhållande beträffande lägenhet som förhyrts av två eller flera
gemensamt upphöra på grund av åtgärd eller underlåtenhet av någon av dem
och vägrar hyresvärden annan som har del i hyresrätten att överta lägenheten,
kan hyresnämnden enligt 8 a § första stycket hyresregleringslagen
förordna om övertagande, om hyresvärdens vägran finnes obillig. En motsvarande
rätt tillkommer medhyresgäst enligt 2 § första stycket besittningsskyddslagen.
övertaganderätt kan enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
i och för sig ifrågakomma även om hyresrätten är
förverkad. Då samhyresgäster i allmänhet är solidariskt betalningsansvariga,
torde dock i regel ingen av dem kunna berättigas att överta lägenheten,
om hyresrätten är förverkad på grund av bristande hyresbetalning.

Make som inte har del i hyresrätten äger enligt 8 a § andra stycket hyresregleringslagen
samma rätt att överta lägenheten som tillkommer sam -

144 Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

hyresgäst, om maken bor i lägenheten. En motsvarande bestämmelse finns
i 2 § andra stycket besittningsskyddslagen.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår att rätten till nytt hyresavtal
när två eller flera förhyrt en lägenhet tillsammans i första hand skall tillkomma
hyresgästerna gemensamt. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet
utan stöd av ett optionsbrytande faktum, exempelvis för hyreshöjning, och
någon av hyresgästerna inte vill göra gällande optionsanspråk, skall samhyresgäst
vara berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden skäligen kan
åtnöjas med förändringen. Detsamma föreslås gälla, om någon av hyresgästerna
uppsagt hyresavtalet eller inte kan erhålla nytt hyresavtal därför att
han försuttit någon frist som är föreskriven för bevarande av optionsrätten.
Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet med stöd av ett optionsbrytande faktum,
som är att hänföra endast till någon av hyresgästerna, skall likaledes
gälla att samhyresgäst är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med detta. Sådan rätt skall enligt förslaget dock inte
tillkomma samhyresgäst, om hyresrätten är förverkad eller avtalet skall upphöra
till följd av sådan underlåtenhet att ställa ny säkerhet för avtalets fullgörande
som avses i 31 § i den nuvarande hyreslagen. Kommittén anser att
det är förenat med påtagliga olägenheter att över huvud taget anknyta en
optionsrätt till situationer i vilka hyresrätten är förverkad. En optionsrätt
måste om den inte i praktiken skall bli tämligen värdelös kombineras med
en rätt att, utan hinder av hyresrättens förverkande, sitta kvar i lägenheten,
till dess optionsanspråket prövats. Längre dröjsmål med verkställighet av
förverkandepåföljd är ägnat att försvaga förverkandereglernas effektivitet
och därmed att försämra hyresvärdens viktigaste medel att förmå hyresgäst
att fullgöra sina skyldigheter. För bifall till samhyresgästs optionsanspråk
måste fordras att hyresgästen är utan skuld till att hyresrätten förverkats
och att han skäligen kan godtas som hyresgäst. Det beteende som föranleder
förverkandet är emellertid så gott som alltid att tillskriva samtliga hyresgäster,
eftersom samhyresgäster nästan undantagslöst svarar solidariskt
för hyrans erläggande och normalt även för andra förpliktelser enligt hyresavtalet.
En möjlighet för samhyresgäst att i förverkandesituationer göra optionsanspråk
gällande kan därför bara i enstaka undantagsfall leda till alt
samhyresgäst får behålla lägenheten.

Enligt förslaget skall bostadshyresgästs make ha samma rätt till nytt hyresavtal
som föreslagits för samhyresgäst, även när maken inte har del i
hyresrätten. Övertaganderätten föreslås dock begränsad till fall när maken
har sin bostad i lägenheten. Makens existens kan då antas vara känd för
hyresvärden. Den föreslagna bestämmelsen syftar till att motverka att makens
rätt att träda i andra makens ställe när hyresrätten till makarnas gemensamma
bostad genom bodelning tillagts honom går om intet genom att
hyresförhållandet bringas att upphöra innan bodelning hunnit ske. Hyres -

145

Kungi. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

gästens make har i optionshänseende jämställts med samhyresgäst. Härav
följer bl. a. att maken ej är berättigad till nytt hyresavtal, om hyresrätten
är förverkad eller avtalet skall upphöra till följd av underlåtenhet att ställa
ny säkerhet. Även i procedurhänseende har maken jämställts med hyresgäst.

Hyreslagstiftningssakkunniga. I likhet med hyreslagskommittén anser de
sakkunniga att det är förenat med påtagliga olägenheter att anknyta en optionsrätt
för samhyresgäst till situationer i vilka hyresrätten är förverkad.
De sakkunniga finner därför inte skäl att frångå den av kommittén föreslagna
begränsningen av samhyresgästs optionsrätt i vidare mån än som följer
av de sakkunnigas förslag att sådan underlåtenhet att ställa säkerhet som
avses i 31 § nuvarande hyreslag inte skall utgöra något absolut hinder mot
förlängning av hyresförhållandet.

Även de sakkunniga föreslår att hyresgästs make skall kunna berättigas
att överta bostadslägenhet som förhyrts av andra maken, övertaganderätten
har i likhet med vad som skett i kommitténs förslag begränsats till fall när
hyresgästens make har sin bostad i lägenheten. Att maken till följd av söndring
i äktenskapet eller av annat skäl tillfälligt bott på annat håll eller
att makarna ännu inte hunnit att flytta in i lägenheten, skall inte anses utgöra
hinder för maken att överta en lägenhet som är avsedd som gemensam
bostad. Sådan rätt anses vidare böra föreligga endast när hyresgästen
uppsagt hyresavtalet eller — vid uppsägning från hyresvärdens sida — hyresgästen
inte påkallat förlängning av hyresförhållandet eller inte är berättigad
till förlängning.

Enligt de sakkunnigas förslag kan make som inte har del i hyresrätten
berättigas att inträda såsom hyresgäst också när hyresrätten är förverkad.
Huruvida hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid eller först vid hyrestidens
utgång är därvid utan betydelse. Har maken berättigats att inträda som
hyresgäst för återstoden av hyresperioden, blir makens rätt alt få hyresförhållandet
förlängt vid hyrestidens utgång därefter att bedöma enligt de
regler som föreslagits gälla för hyresgäst.

För att hyresgästens make skall få överta lägenheten fordras att hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med den ändring som detta innebär. Har hyresgästens
make del i de omständigheter som föranlett förverkande, bör hyresvärden
som regel inte anses skyldig att godta maken som hyresgäst. Detsamma
bör gälla, om hyresgästen skulle kvarstanna i lägenheten efter det
den överförts på hans make. Är hyresrätten förverkad på grund av bristande
hyresbetalning, bör dock makens förmåga att i fortsättningen betala hyran
vara avgörande för hans rätt att överta lägenheten. Hyresvärden bör i
sådant fall anses skyldig att godta maken såsom hyresgäst endast om maken
förbinder sig att betala ogulden hyra för tid, varunder maken nyttjat lägenheten.
Makens villighet att gottgöra försummelse som föranlett förverkande,
t. ex. att återställa en vanvårdad lägenhet i godtagbart skick, bör tillmätas

146 Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

särskild betydelse vid prövning av makens anspråk att få överta lägenheten.

Bestämmelserna om makes övertaganderätt föreslås inte vara tillämpliga,
när makar förhyrt lägenhet gemensamt och båda sålunda står för hyreskontraktet.
Är hyresrätten till sådan lägenhet förverkad, kommer någon övertaganderätt
inte i fråga.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att make som har del i hyresrätten
inte skall ha rätt att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad,
kritiseras av hovrätten för Nedre Norrland, Stockholms rådhusrätt, bostadsstyrelsen,
lagberedningen, länsstyrelsen i Gävleborgs län och bostadsrättskommittén.
Dessa remissinstanser anser det omotiverat att göra skillnad mellan
det fallet att make skrivit på hyreskontraktet och det fall att så ej skett.
Det framhålls! ett remissyttrande att bestämmelserna om rätt för make som
inte är medhyresgäst att överta lägenhet i sådant fall kommer att mista åtskilligt
av sitt värde, eftersom hyresvärden kan tillse att båda makarna uppträder
som hyresgäster enligt hyreskontraktet. Vidare anförs att hyresvärdens
berättigade intressen kan tillgodoses genom kravet att hyresvärden
skäligen skall kunna åtnöjas med förändringen. Lagberedningen anser att
också annan medhyresgäst än make bör kunna få rätt till förlängning av
hyresförhållandet även om hyresrätten är förverkad, när han själv kan godtas
som hyresgäst och hyresvärdens intressen i övrigt tillgodoses.

Departementschefen

Den nuvarande hyreslagen utgår från den grundsatsen att det i allmänhet
inte bör tillkomma hyresgästen att utan hyresvärdens medgivande överlåta
hyresrätten eller att åt annan upplåta rätt att begagna lägenheten i dess helhet.
Det har emellertid inte ansetts böra stå hyresvärden fritt att utan vidare
förbjuda en överlåtelse eller upplåtelse till en person mot vilken det inte
finns något att anmärka från hyresvärdens sida. Saknar hyresvärden fog för
sin vägran, är hyresgästen därför inte längre bunden av hyresavtalet utan
kan säga upp detta och ställa lägenheten till hyresvärdens förfogande. Endast
vid hyresgästens död har en rätt till överlåtelse ansetts böra föreligga.

Det nuvarande överlåtelseförbudet har inte minst under trycket av senare
tids bostadsbrist utsatts för åtskillig kritik. De önskemål om en uppmjukning
av förbudet som i samband därmed framförts har föranlett hyreslagskommittén
att överväga huruvida inte en principiell överlåtelserätt skulle
vara att föredra framför ett principiellt överlåtelseförbud. Av olika skäl har
emellertid kommittén ansett en sådan ordning inte böra komma i fråga. Kommittén
har särskilt beaktat att en sådan rätt i motsats till ett principiellt
överlåtelseförbud inte är ägnad att främja tillkomsten av en trivsam bostadsmiljö
för det stora flertalet hyresgäster och att den skapar förutsättningar

147

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl är 1967

för uppkomsten av ett mellanhandssystem vid uthyrning av lägenheter med
risk för en ogynnsam inverkan på prisbildningen på hyresmarknaden. Denna
uppfattning delas av de sakkunniga som i likhet med kommittén anser
att man i stället bör införa en möjlighet att i vissa särskilt beaktansvärda
situationer överföra hyresrätten från hyresgästen till annan person även om
hyresvärden motsätter sig förändringen.

De sakkunnigas förslag innebär att hyresrätt till bostadslägenhet även utan
medgivande från hyresvärden skall kunna överlåtas, dels utan särskild
prövning — när hyresgästens make genom bodelning eller motsvarande
tillagts hyresrätten till makarnas gemensamma bostad, dels — efter prövning
— när hyresgäst som inte är i tillfälle att begagna lägenheten önskar
överföra hyresrätten till någon närstående som han varaktigt sammanbor
med eller när dödsbo i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare eller annan hyresgästen
närstående med varaktig anknytning till lägenheten. Beträffande
dödsbo innebär förslaget viss begränsning av den nuvarande överlåtelserätten.
Förslaget öppnar vidare möjlighet för bostadshyresgäst att efter föregående
prövning upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresvärden
utan befogad anledning vägrar att samtycka till upplåtelsen. För näringsdrivande
hyresgäst innebär förslaget att denne vid vägrat samtycke till
överlåtelse kan berättigas att i sitt ställe sätta annan som skall överta den
i lägenheten bedrivna rörelsen, om hyresvärden utan bärande skäl motsätter
sig överlåtelsen.

Både hyreslagskommittén och de sakkunniga har utförligt uppehållit sig
vid en ytterligare typsituation för vilken undantag från hyreslagens överlåtelseförbud
ofta påyrkats. Jag syftar på frågan om rätt att överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i samband med lägenhetsbyte. En tvångsbytesrätt
har redan förut varit föremål för ingående överväganden från statsmakternas
sida. I proposition till 1948 års riksdag föreslogs att en regel om
rätt till byte skulle införas i hyresregleringslagen. Riksdagen anslöt sig
till förslagets grundtanke att lägenhetsbyten borde underlättas under rådande
bostadsbrist men ansåg likväl av olika skäl att den föreslagna lagstiftningen
inte borde genomföras. Vid sitt ställningstagande utgick riksdagen
från att hyresvärdarna i regel inte utan bärande skäl hindrat önskvärda
lägenhetsbyten. Skulle det emellertid visa sig att samtycke i mera nämnvärd
omfattning vägras utan godtagbara skäl, fick bytesfrågan tas upp till förnyat
övervägande.

Hyreslagskommittén anser att lagregler för främjande av lägenhetsbyten
mera är att hänföra till lagstiftning med en krisartad hyresmarknad som
riktpunkt än till en allmän hyreslag som i första hand måste ta sikte på
någorlunda normala marknadsförhållanden. I en balanserad marknad kan
hyresgästens behov att få använda lägenheten som bytesobjekt enligt kommitténs
mening i huvudsak tillgodoses utan lagstiftningsåtgärder. Inte heller
de sakkunnigas lagförslag innehåller några regler om rätt för bostadshyres -

148

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

gäst till lägenhetsbyte. De sakkunniga anser dock att åtgärder behövs för att
underlätta för hyresgästerna att genom lägenhetsbyten ordna sin bostadsfråga.
Ett utkast med bestämmelser om lagstadgad bytesrätt har därför utarbetats.
Sedan fastighetsägareförbundet förklarat sig berett att medverka
till att befogade byten smidigt kan genomföras, bl. a. genom utsändandet av
en deklaration med uppmaning härom till landets fastighetsägare, har de
sakkunniga föreslagit att bestämmelserna om lagstadgad bytesrätt tills vidare
inte skall föras in i hyreslagen. En av de sakkunniga är dock av skiljaktig
mening och förordar att reglerna om bytesrätt redan från början införs i
den nya lagen.

De sakkunnigas förslag till reglering av frågan om hyresgästens rätt att
överlåta hyresrätten eller att upplåta lägenheten i andra hand har vunnit
stor anslutning under remissgranskningen. Frågan om lagstadgad bytesrätt
för bostadshyresgäst har dock varit föremål för delade meningar. Många
remissinstanser har förordat att bestämmelser om lägenhetsbyte redan nu
införs i hyreslagen. Hyresgästernas riksförbund, som anser att frågan om
bytesrätt huvudsakligen är ett bristmarknadsproblem, har föreslagit att eu
lagstadgad bytesrätt skall tillerkännas bostadshyresgäst i bristort. Den föreslagna
begränsningen av dödsbos nuvarande snbstitutionsrätt har kritiserats
i ett par remissyttranden.

Enligt min mening ger hyreslagskommitténs och de sakkunnigas överväganden
samt remissutfallet starkt stöd åt uppfattningen att hyreslagens bestämmelser
om överlåtelse av hyresrätt och om upplåtelse i andra hand av
hel lägenhet även i fortsättningen bör grundas på principen att personskifte
på hyresgästsidan inte får ske utan hyresvärdens samtycke. Som kommittén
utvecklat gynnas härigenom uppkomsten av en trivsam bostadsmiljö för det
stora flertalet hyresgäster. Det kan inte utan vidare antas att en utsträckt
rätt för den enskilde hyresgästen att få disponera över lägenheten även sedan
han själv inte behöver den skulle vara till gagn för hyresgäster i allmänhet
och för en smidigt fungerande bostadsmarknad. Jag biträder därför
uppfattningen att det principiella överlåtelseförbudet bör vara en grundsats
även i den nya hyreslagen.

I vissa särskilda situationer är det emellertid otillfredsställande att en
överlåtelse, för vilken föreligger beaktansvärda skäl och som kan äga rum
utan olägenheter för hyresvärden, inte kan komma till stånd utan dennes
samtycke. Framför allt gäller detta när någon hyr en lägenhet som gemensam
bostad för sig och sin make och sammanlevnaden upphör eller när två
eller flera personer varaktigt sammanbor i en lägenhet som någon av dem
hyr men inte längre är i tillfälle att begagna. I dessa situationer är det närmast
sociala synpunkter som kräver att möjligheter tillskapas att överföra
hyresrätten från hyresgästen till annan person även om hyresvärden motsätter
sig överlåtelsen.

Från hyresgästens synpunkt än mer otillfredsställande är det enligt min

149

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

mening att nuvarande rättsregler överlämnar åt hyresvärden att helt efter
eget gottfinnande avgöra om en hyresgäst som på grund av sjukdom, arbete
på annan ort eller liknande oförutsedd händelse tillfälligt inte har behov av
sin bostad skall få upplåta lägenheten till någon utomstående under den tid
hyresgästen själv inte kan dra nytta av lägenheten.

Näringsdrivande hyresgäster skapar ofta genom sitt arbete och sina kapitalinsatser
ett ekonomiskt värde som de vid en överlåtelse av rörelsen inte
kan tillgodogöra sig utan att samtidigt överlåta den lägenhet där rörelsen
drivs. Att hyresvärden under sådana förhållanden äger en obegränsad rätt
att vägra samtycke till en överlåtelse av lägenheten kan inte heller anses
vara en tillfredsställande ordning.

De sakkunnigas förslag tillgodoser enligt min mening ett angeläget behov
av en uppmjukning i nu angivna hänseenden av det nuvarande överlåtelseförbudet
utan att hyresvärdens berättigade intressen åsidosätts. Jag kan sålunda
i allt väsentligt ansluta mig till de sakkunnigas bedömningar i denna
del.

I likhet med de sakkunniga anser jag det motiverat att begränsa dödsbos
nuvarande substitutionsrätt till att gälla endast bostadslägenhet som dödsbodelägare
eller annan hyresgästen närstående önskar överta. Behövs lägenheten
inte för någon som tillhör denna personkrets, är det naturligare att
dispositionsrätten till lägenheten återgår till hyresvärden än att dödsboet
utser efterträdare. En sådan reglering torde också i stort sett stämma överens
med hyresrådets praxis.

Jag återkommer senare till den närmare utformningen av bestämmelserna.

Frågan om en lagstadgad bytesrätt har hitintills i allmänhet uppfattats
som ett bristmarknadsproblem. De tidigare förslag som framlagts har också
gått ut på att regler om sådan bytesrätt skulle införas i hyresregleringslagen.
Även hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att det är förhållandena
på bristmarknaden som skulle kunna motivera en lagstadgad bytesrätt.
När normala förhållanden råder på bostadsmarknaden och hyresgästen
har goda möjligheter att själv eller med bistånd av bostadsförmedlingen utan
lägenhetsbyte skaffa sig annan lägenhet kan det ifrågasättas om en tvångsbytesrätt
är behövlig. I ett sådant läge synes en uppsägningsrätt för hyresgästen
vara tillräcklig för att tillgodose dennes berättigade intressen. Också
den närmast berörda intresseorganisationen, Hyresgästernas riksförbund,
betraktar frågan som ett bristmarknadsproblem. Under sådana förhållanden
bör enligt min mening inte någon allmän regel om tvångsbytesrätt införas
i hyreslagen.

I marknadslägen med mera påtaglig bostadsbrist ställer sig saken däremot
annorlunda. Olägenheterna av att önskvärda bytesbehov emellanåt inte kan
tillgodoses på grund av att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att

150

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lämna sitt samtycke till en lägenhetsöverlåtelse är betydande. Som de sakkunniga
anfört är därför åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten påkallade.
Enligt min mening går de sakkunnigas förslag dock inte tillräckligt
långt. Lagstiftningsåtgärder bör vidtas redan nu. Bestämmelserna bör emellertid
i enlighet med vad jag förut anfört inriktas på en hyresmarknad
med mera påtaglig bostadsbrist. Jag återkommer därför till frågan i avsnittet
om särskilda regler för denna hyresmarknad.

Avgörande för hyresgästens rätt att upplåta del av lägenheten till annan
är enligt nuvarande hyreslag huruvida upplåtelsen kan medföra men för
hyresvärden. En bostadshyresgäst är sålunda berättigad att utan hyresvärdens
samtycke bedriva rumsuthyrning i den omfattning detta kan ske utan
att olägenhet uppstår för hyresvärden.

Hyreslagskommittén har föreslagit att bostadshyresgästens rätt till partiell
sublokation begränsas till att avse hälften av lägenhetens rum, varvid kök
räknas som rum. Som grund härför har åberopats att rumsuthyrning i stor
skala i allmänhet kan antas medföra olägenhet för hyresvärden, t. ex. större
slitage än han vid bestämmandet av hyrans storlek haft anledning att räkna
med eller ökade störningar för andra hyresgäster i fastigheten. De sakkunniga
har föreslagit att hyresgästen skall behållas vid sin nuvarande rätt till
partiell sublokation.

För egen del anser jag att en kvantitativ begränsning av hyresgästens rätt
att utan hyresvärdens medgivande hyra ut rum varken är lämplig eller behövlig.
Att hyresgästen bedriver en relativt omfattande rumsuthyrning behöver
inte medföra att lägenheten utsätts för större slitage än som förutsatts
vid avtalets ingående. Om lägenheten tidigare bebotts av ett flertal personer,
t. ex. barn till hyresgästen vilka efter hand flyttat från lägenheten, behöver
en rumsuthyrning som omfattar mer än hälften av lägenhetens rum
inte ens innebära att antalet boende i lägenheten ökat. Kan rumsuthyrningen
med hänsyn till sin omfattning medföra verklig olägenhet för hyresvärden,
har hyresgästen redan enligt nuvarande regler överskridit gränserna
för sin nyttjanderätt. På grund av vad nu anförts anser jag i likhet med de
sakkunniga att gällande rätts reglering av frågan om hyresgästens rätt till
partiell sublokation bör bibehållas.

Om två eller flera förhyrt en lägenhet gemensamt och hyresavtalet skall
upphöra på grund av omständighet som är att hänföra bara till någon av
dem, tillerkänns enligt såväl hyresregleringslagen som besittningsskyddslagen
annan som har del i hyresrätten rätt att under vissa förutsättningar
överta lägenheten. I fråga om bostadslägenheter har samma rätt tillerkänts
hyresgästs make även om maken inte har del i hyresrätten. Inte i något av
nu angivna fall är det fråga om en förlängning av hyresförhållandet i egentlig
mening utan om ett tvångsvis genomfört överförande av hyresrätten på
annan person. En sådan personförändring kan ske vare sig hyresrätten är

151

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

förverkad eller ej och vare sig hyresavtalet uppsagts att upphöra i förtid
eller vid hyrestidens utgång.

Frågan om rätt för make som har del i hyresrätten och för annan medhyresgäst
att överta lägenheten i samhand med hyresavtalets upphörande
har i både hyreslagskommitténs och de sakkunnigas förslag fått en reglering
som avviker från den nuvarande framför allt därigenom att övertaganderätt
inte skall föreligga om hyresrätten är förverkad.

Bakom förslagen ligger den uppfattningen att en möjlighet för medhyresgäst
att göra optionsanspråk gällande i förverkandesituationer försvagar
förverkandereglernas effektivitet till förfång för hyresvärden, i allmänhet
utan någon häremot svarande nytta för medhyresgästen. Eftersom samhyresgäster
normalt svarar solidariskt för hyresavtalets förpliktelser är det
förverkande beteendet i allmänhet att tillskriva alla hyresgästerna. En optionsrätt
skulle därför inte mer än i enstaka undantagsfall leda till att medhyresgäst
får överta lägenheten men skulle öppna möjlighet för hyresgäst
att fördröja verkställigheten av en förverkandepåföljd. Jag kan därför i
princip ansluta mig till kommitténs och de sakkunnigas uppfattning att
inedhyresgäst inte bör ha rätt att överta hyresrätten i förverkandesituationer.
Denna ståndpunkt utesluter emellertid inte enligt min mening att visst
undantag görs för det fall att makar gemensamt hyr en bostadslägenhet.
Till denna fråga skall jag återkomma i det följande.

Kommitténs förslag innebär att inte heller sådan make som är utan del
i hyresrätten är berättigad att överta lägenheten, om hyresrätten är förverkad.
De sakkunnigas förslag däremot stämmer i denna del överens med
gällande rätt.

Vid remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har flera remissinstanser
ansett det otillfredsställande att makes möjlighet att överta bostadslägenhet
är olika allteftersom maken har del i hyresrätten eller ej. Även
make som formellt är medhyresgäst anses böra kunna få rätt att överta
lägenheten även om hyresrätten är förverkad.

När makar förhyr en lägenhet till bostad, är det ofta en tillfällighet om
båda makarna eller bara en av dem skriver under hyreskontraktet. Vilketdera
som sker är emellertid inte utan betydelse. I det förra fallet skall en
uppsägning av hyresavtalet normalt verkställas hos båda makarna. Har
uppsägning skett med åberopande av att hyresrätten är förverkad, är sålunda
båda makarna i tillfälle att vidta rättelse, när hyresrätten därigenom
kan återvinnas. I det senare fallet kan det däremot inträffa att hyresgästens
make får reda på uppsägningen så sent att möjligheten att återvinna
hyresrätten gått förlorad. Ett fullt betryggande skydd mot risken att maken
tvingas lämna lägenheten kan åstadkommas endast om maken, i likhet
med vad som skett i hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen, bereds
tillfälle att överta lägenheten trots att hyresrätten är förverkad. Jag
ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att make som inte har

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

del i hyresrätten bör få rätt att inträda soin hyresgäst även i förverkandesituationer.
Som jag redan antytt anser jag emellertid att även make som
formellt är medhyresgäst bör ges viss rätt att överta lägenheten i förverkandesituationer.
Det kan enligt min mening inte anses tillfredsställande
att make som är helt utan skuld till det beteende som lett till förverkande
inte under några förhållanden skulle kunna berättigas att överta lägenheten,
när även maken skrivit under hyreskontraktet. Från social synpunkt
är det också motiverat att ta större hänsyn till make som medhyresgäst än
till annan sådan hyresgäst. I det fallet att hyresrätten är förverkad till följd
av dröjsmål med erläggande av hyra kan emellertid någon rätt att göra optionsanspråk
gällande inte anses motiverad, eftersom makens anspråk i det
fallet praktiskt taget alltid skulle komma att ogillas med hänsyn till makarnas
solidariska betalningsansvar. En optionsrätt för make, som är medhyresgäst
och som alltså haft hyresgästens vanliga möjligheter att återvinna
hyresrätten, skulle i sådana fall kunna missbrukas till allvarlig olägenhet
för fastighetsägaren. I andra förverkandefall däremot bör optionsanspråk
från någon av makarna kunna bifallas, om avtalet skall upphöra på grund
av omständighet som kan läggas endast den andre maken till last och hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med förändringen.

Departementsförslaget har utformats i enlighet med vad jag nu har anfört.

Förfarandet i hyrestvister

Inledning. I allmänhet faller hyrestvister under allmän domstols kompetens.
Tvist angående hyresgästs skyldighet att avflytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I orter där hyresregleringslagen
äger tillämpning handläggs tvister angående besittningsskydd
och därmed sammanhängande frågor av lokala hyresnämnder och
av hyresrådet. Tvister enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän
domstol, i förekommande fall efter särskild handläggning inför medlingsnämnd.

Tvist i anledning av hyresförhållande skall enligt 10 kap. 10 § rättegångsbalken
tas upp av rätten i den ort där fastigheten är belägen. Talan
skall väckas genom ansökan om stämning. Sedan stämning utfärdats på
svaranden, skall förberedelse äga rum i målet. Vid denna skall målet beredas
på sådant sätt att det vid huvudförhandlingen kan slutföras i ett
sammanhang. Sedan förberedelsen avslutats skall målet företas till huvudförhandling.
Vid förberedelse och huvudförhandling som hålls i omedelbart
samband med förberedelsen är rätten domför med endast en lagfaren domare.
Vid annan huvudförhandling deltar lagfaren domare och nämnd i
häradsrätt samt tre eller högst fyra lagfarna domare i rådhusrätt.

Rätten att vädja mot underrättens dom är obegränsad. Efter en inle -

153

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

dande skriftväxling i hovrätten utsätts målet i regel till huvudförhandling.
Hovrätten äger dock utan huvudförhandling företa mål till avgörande,
om vadetalan medgetts eller hovrätten finner uppenbart att vadetalan är
ogrundad. Rör målet endast pengar eller sådant som kan skattas i pengar
och uppgår värdet av det, varom talan fullföljts, uppenbart inte till 1 500
kronor (motgångsvärdet), kan målet avgöras utan huvudförhandling, om
inte båda parterna begär sådan förhandling. Rör målet endast rättstillämpningen,
kan det på båda parternas begäran avgöras utan huvudförhandling,
om hovrätten finner uppenbart, att sådan ej behövs.

Möjligheterna att få talan mot hovrätts avgörande prövad av högsta
domstolen är starkt begränsade genom reglerna om prövningstillstånd. Sådant
tillstånd kan meddelas om anledning till ändring i hovrättens domslut
föreligger (s. k. ändringsdispens). Överstiger motgångsvärdet inte
1 500 kronor, kan prövningstillstånd meddelas endast, om det är av synnerlig
vikt för åstadkommande av enhetlig lagtolkning eller rättstillämpning
att målet prövas (s. k. prejudikatdispens) eller då målets avgörande har
synnerlig betydelse utöver målet självt (s. k. intressedispens). Meddelas
prövningstillstånd skall huvudförhandling i regel äga rum i målet.

Lagsökning är en summarisk process inom det allmänna domstolsväsendets
ram, vilken tillkommit för att möjliggöra en snabb och billig indrivning
av penningkrav som grundar sig på skriftligt fordringsbevis. Lagsökning
för ogulden hyra är relativt vanligt förekommande. Rätten kan i lagsökningsmål
förordna om hyresgästs vräkande. Endast skriftlig bevisning är
tillåten. Framställt betalningsanspråk kan inte ogillas i lagsökningsväg.
Kan betalningsskyldighet inte åläggas gäldenären, skall målet såsom tvistigt
hänskjutas till handläggning i ordinär process. Gäldenär som ålagts
betalningsskyldighet har rätt att söka återvinning och därmed erhålla prövning
av sin betalningsskyldighet i ordinär väg.

Enligt 192 § utsökningslagen kan överexekutor i summarisk process förordna
att hyresgäst skall vräkas, om hyresrätten är förverkad eller bestämd
hyrestid gått till ända eller om i annat fall — utan att hyresrätten förverkats
— skyldighet inträtt för hyresgästen att avflytta. I det första fallet föreskrivs
som villkor att det är uppenbart att hyresrätten är förverkad och i de senare
fallen att hyresgästen ej visar sannolika skäl att han ändå äger sitta kvar
i lägenheten. Förfarandet är helt skriftligt och endast skriftliga bevis kan
förekomma. Bifall till avhysningsyrkandet utgör ej hinder för hyresgästen
att efter stämning utföra sin talan vid domstol. Talan mot överexekutors
utslag förs genom besvär i hovrätt och högsta domstolen. Även besvärsprocessen
är skriftlig.

Ärenden enligt hyresregleringslagen tas upp av hyresnämnden i den
ort där fastigheten är belägen. Nämnden utgörs av ordförande och två andra
ledamöter. Ordföranden skall vara lagfaren om lämplig sådan person finns

154 Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

att tillgå. De andra ledamöterna av vilka en representerar fastighetsägarsidan
och en hyresgästsidan utses av den kommunala beslutande myndigheten
på förslag av intresseorganisationerna. Ordförande och ledamöter i
nämnden erhåller arvode av kommunen, som även i övrigt har att bestrida
kostnaderna för nämndens verksamhet.

Innan hyresnämnden avgör ett ärende skall parterna som regel beredas
tillfälle att vid sammanträde inför nämnden framlägga sina synpunkter.
Talan mot nämndens beslut förs hos hyresrådet.

Hyresrådet består av en lagfaren ordförande jämte sex ledamöter. Ordföranden
skall vara erfaren i domarvärv. Av ledamöterna skall två representera
fastighetsägarsidan och två hyresgästsidan. Förfarandet inför hyresrådet
är i allmänhet skriftligt. Kan ofullständighet i utredningen inte
avhjälpas genom hörande av part eller på annat sätt, äger hyresrådet återförvisa
målet till hyresnämnden. Genom utfärdande av cirkulär med anvisningar
har hyresrådet möjlighet att påverka hyresnämndernas prövning
av ärenden enligt hyresregleringslagen.

Enligt 1939 års lag om medling i hyrestvister ges möjlighet att till tvistande
hyresparters förfogande ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett
offentligt förlikningsorgan. Kungl. Maj :t äger på framställning av kommun
förordna att inom kommunen skall finnas en sådan nämnd för biläggande
av hyrestvister. Medlingsnämnden består av ordförande och två
ledamöter jämte suppleanter. Ordföranden och hans suppleant, vilka skall
vara lagfarna, förordnas av socialstyrelsen för två år i sänder. Ledamöterna
och deras suppleanter företräder partsintressena och väljs av kommunen
likaledes för två år. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna på
hyresmarknaden föreligger ej. Kostnaderna för medlingsnämndens verksamhet
skall bestridas av kommunen.

Varje hyrestvist, som inte dragits inför domstol, överexekutor eller skiljemän,
kan hänskjutas till medlingsnämnden. År tvisten anhängig hos domstol,
kan domstolen på begäran av endera parten förordna att tvisten före
målets avgörande skall helt eller delvis handläggas av nämnden.

Enligt hyresregleringslagen skall hyresnämnd, där sådan finns, tjänstgöra
som medlingsnämnd. Genom den kategorimässiga avvecklingen av
hyresregleringen har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnd
fått en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Hyreslagskommittén. Redan med hänsyn till att hyrestvister i allmänhet
faller under allmän domstols kompetens anser hyreslagskommittén att det
ligger nära till hands att låta även optionsmålen avgöras av sådan domstol,
oavsett om målet rör optionsrättens bestånd eller villkoren i nytt hyresavtal
eller bådadera, önskvärdheten av att i optionsmålen ha tillgång till alla
de bevismedel som står till buds i process inför allmän domstol anser kommittén
vara ett annat skäl som med styrka talar för att hänvisa dessa mål

155

Kuncjl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

till sådan domstols avgörande. Från andra synpunkter förefaller det däremot
kommittén tveksamt, om alla slags optionstvister bör gå till allmän
domstol. Kommittén erinrar om att den ordinära civilprocessen är ett kostsamt
förfarande och att de allmänna domstolarna på många håll är tyngda
av en avsevärd arbetsbörda. Att hänvisa optionstvisterna till allmän domstols
prövning utan att samtidigt vidta någon åtgärd i begränsande syfte
anser kommittén knappast tillrådligt. Om så skedde skulle en för hyresmarknaden
besvärande tidsutdräkt med målens avgörande lätt kunna uppstå.
Tvister om villkoren i nytt hyresavtal skulle åtminstone under tiden
närmast efter hyresregleringens avveckling bli en för domstolarna mycket
betungande målgrupp.

Dessa förhållanden har föranlett kommittén att närmare undersöka möjligheten
att hänvisa sådana optionsmål som endast rör hyresvillkoren till
prövning av lokala specialdomstolar med särskild sakkunskap i hyresmarknadsfrågor
och med uppgift att slutligt avgöra dessa mål. Kommittén framhåller
att en sådan anordning skulle vara ägnad att befordra rättskipningens
snabbhet och minska processkostnaderna. Antalet specialdomstolar
skulle emellertid enligt kommitténs mening bli så stort att man inte kunde
räkna med att de överallt skulle få en tillräckligt kvalificerad sammansättning
för att utan fara för rättssäkerheten kunna fungera som enda instans
i sådana mål. Ett system vari bevismaterialet i större eller mindre utsträckning
tillhandahålls av domstolens sakkunniga ledamöter får lätt till följd
att avgörandena grundas på uppgifter som parterna inte fått tillfälle att bemöta,
något som kommittén finner särskilt betänkligt, om domstolens avgörande
är utan appell.

Kommittén framhåller vidare, att mål som rör frågan om hyresgästen är
berättigad till nytt hyresavtal eller skyldig att flytta inte gärna kan hänvisas
till lokala specialdomstolar utan måste prövas av allmän domstol bl. a.
av det skälet att behovet av en enhetlig rättstillämpning måste bli särskilt
framträdande på ett rättsområde där det inte är möjligt att meddela
mera precisa lagregler. I sådana mål kommer tvisten ofta att subsidiärt
angå frågan vilka hyresvillkor som skall gälla, om hyresgästen anses berättigad
till nytt hyresavtal. Kommittén anser att det skulle innebära för mycken
omgång, om ett sådant mål skulle behöva prövas av både allmän och
speciell domstol. Det skulle inte heller vara lämpligt att låta tvist om hyresvillkoren
avgöras av olika domstolar, allteftersom den var sammankopplad
med annan tvistefråga eller förekom fristående.

Kommittén avstår på grund härav från tanken att inrätta specialdomstolar
och föreslår i stället allmän domstol som prövningsorgan i optionsmål
av alla slag.

I syfte att begränsa tillströmningen av optionsmål till domstolarna och
att göra det möjligt för parterna att lösa tvister i mindre kostnadskrävande
former än civilprocessens föreslår kommittén att medling regelmässigt

156

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl år 1967

skall äga rum i optionstvister. Kommittén förutsätter att parterna, när uppsägning
av hyresavtalet skett, tar kontakt med varandra för att klarlägga
tvisteläget och söka träffa uppgörelse i saken. Kan parterna inte nå samförstånd,
skall enligt kommitténs förslag hyresvärden meddela hyresgästen
att denne har att inom en månad hänskjuta tvisten till medlingsnämnden
i hyrestvister, om han inte finner sig i att flytta. Försitter hyresgästen denna
frist, har han förlorat sin rätt till nytt hyresavtal. Medlingsnämnden
skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna.

Vid övervägande av frågan om medlingsnämndernas verksamhetsområden
finner kommittén en indelning, som ansluter sig till den judiciella indelningen,
vara att föredra. Kommittén föreslår därför att en medlingsnämnd
skall finnas i varje stad med rådhusrätt och i varje domsaga, om ej
Kungl. Maj :t förordnar om annan indelning. Medlingsnämnden föreslås bestå
av ordförande och två ledamöter, förordnade av länsstyrelsen för en tid
av tre år i sänder. Till ordförande skall enligt förslaget förordnas lagfaren
person, om sådan finns att tillgå. Av ledamöterna skall en representera fastighetsägarintresset
och en hyresgästintresset. I ärende rörande lägenhet som
är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet skall hyresgästintresset representeras
av ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lokal. Vederbörande
intresseorganisation föreslås ha förslagsrätt vid utseende av ledamot,
varvid i allmänhet den som föreslagits skall utses till ledamot.

Vad angår förfarandet inför nämnden överensstämmer kommitténs förslag
i allt väsentligt med 1939 års lag. Nämnden är dock inte skyldig att
framlägga medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för förlikning
saknas.

Kommittén anser att det bör åligga medlingsnämnden att tjänstgöra som
skiljenämnd, om part önskar hänskjuta hyrestvist till nämndens avgörande.
Som förutsättning härför föreslås gälla att tvisten enligt laga skiljeavtal
skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att
klandra skiljedomen och att parterna utsett medlingsnämnden till skiljenämnd.

Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet
skall utgå av statsmedel. Någon skyldighet för part i medlingsärende att
utge ersättning för motparts kostnader anser kommittén ej böra stadgas.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Vid övervägandena rörande förfarandets
anordnande anser sig de sakkunniga ha anledning utgå från att flertalet
hyrestvister blir uppgjorda mellan parterna vid enskilda förhandlingar, ofta
under intresseorganisationernas medverkan. Att ett medlingsförfarande
verksamt kan bidra till att minska hyresmålens antal anser de sakkunniga
uppenbart. För att inga möjligheter till förlikning skall gå förlorade
anses medling böra vara obligatorisk i flertalet hyrestvister. Antalet tvister
som förs vidare till rättsligt avgörande antas därigenom kunna avsevärt be -

157

Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

gränsas, i varje fall om medlingsinstitntionen ges erforderliga resurser och
en stark ställning. Detta återverkar i sin tur på ställningstagandet till frågan
i vilken ordning kvarvarande tvister skall kunna prövas. De sakkunniga
har efter ingående överväganden stannat för att som första prövningsinstans
i hyrestvister föreslå en specialsammansatt domstol, knuten till den
vanliga under rätt sorganisationen.

Enligt de sakkunnigas mening bör medlingen vara skild från den fortsatta
prövningen. Medlingsorganet hör erhålla stora personella och administrativa
resurser. Det måste kunna verka med auktoritet och snabbhet.
Ordföranden bör vara särskilt lämpad för de speciella uppgifter det här är
fråga om och kunna sätla dessa framför andra göromål. Intresserepresentanterna
måste företräda ett rikt mått av sakkunskap och omdöme i hyresfrågor.
Medlingsdistrikten hör därför göras ganska stora.

Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande som skall vara eller ha
varit innehavare av domarämbete och två intresserepresentanter som ledamöter
(2 § i de sakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister). I
ärenden som rör hyresförhållanden utanför bostadssektorn skall den ledamot
som avses företräda hyresgästintressena ha erfarenhet av näringsidkande
hyresgästers förhållanden. Ordförande och ledamöter jämte suppleanter
skall utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder, ledamöter efter förslag
av styrelserna för de organisationer som på riksplanet företräder de
berörda partsintressena (2 och 3 §§). I varje län skall finnas en medlingsnämnd,
om ej Kungl. Maj:t förordnar om annan indelning (1 §). Sådant förordnande
hör meddelas i län med stor folkmängd eller många större tätorter.
För Stockholm anses flera medlingsnämnder böra övervägas. Suppleantnämnd
bör vid behov kunna arbeta vid sidan av den ordinarie. De sakkunniga
anser att medlingsnämnderna bör ha fasta kanslier (5 §).

De sakkunniga föreslår att part skall äga rätt att påkalla medling i varje
hyrestvist (81 § i förslaget till hyreslag). Vidare föreslås gälla som huvudregel
att domstol skall äga ta upp hyrestvist endast om medling ägt rum
i tvisten (82 §). Undantagen från regeln om obligatorisk medling avser
främst tvister av mera brådskande karaktär.

Medlingens centrala roll framhävs genom att i förslaget medlingsnämnden
direkt åläggs att framlägga medlingsbud i vissa ärenden, vilka till antalet
väntas bli dominerande, nämligen tvister angående förlängning av hyresförhållande
rörande bostadslägenhet och villkoren härför samt förstagångshyra
(12 § andra stycket i förslaget till medlingslag). I övriga hyrestvister
skall nämnden framlägga medlingsbud, om det ej är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden skall förlikningen
avfattas skriftligen och underskrivas av parterna (12 § första stycket). Antas
framlagt medlingsbud ej vid sammanträdet, skall det avfattas skriftligen

158

Kungl. Mnj:ts proposition nr 141 år 1967

och överlämnas till parterna genast eller inom en vecka (12 § tredje stycket).
Parterna skall därefter i allmänhet ha två veckor på sig att överväga
förslaget. Underlåter parterna att inom föreskriven tid anmäla till nämnden
att medlingsbudet förkastas, skall förlikning anses träffad i enlighet med
medlingsbudet. Passivitet från parternas sida föreslås sålunda leda till förlikning.

De sakkunniga understryker vikten av att medlingsnämnden i sin strävan
att föra parterna samman kring en praktisk och rimlig lösning av tvistefrågorna
inte bortser från att parterna skall ha den rätt som lagen avser att ge
dem. Framstår det såsom uppenbart att ena parten förfarit olämpligt och
trätt den andres rätt för när, bör nämnden framlägga ett medlingsbud som
klart är till förmån för den part som inte felat. I annat fall kan förtroendet
för medlingsorganisationen rubbas.

De sakkunniga föreslår att nämnden skall äga företa besiktning — själv
eller genom ombud— av den lägenhet tvisten rör och föranstalta om annan
utredning som bedöms erforderlig i ärendet (11 §).

Part föreslås själv skola vidkännas sina kostnader i medlingsförfarande
(17 §). Kostnad för besiktning och för annan utredning som nämnden föranstaltat
om anses böra utgå av statsmedel.

I syfte att minska påfrestningarna på domstolsorganisationen och att
tillgodose parternas intresse av att snabbt och billigt kunna få en tvist avgjord
föreslår de sakkunniga att parterna gemensamt skall kunna påkalla
att tvisten med för dem bindande verkan avgörs av medlingsnämnden genom
skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten i mera domstolsmässiga former.
De sakkunniga framhåller att möjligheten att påkalla skiljedom är av
särskild betydelse i ett ersättningssystem såsom det som föreslagits beträffande
hyresförhållanden utanför bostadssektorn.

De sakkunniga anser i likhet med hyreslagskommittén att det är olämpligt
att låta optionstvist som rör villkoren för förlängning av hyresförhållande
avgöras av olika prövningsörgan allteftersom den är sammankopplad
med frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd eller förekommer fristående.
Att göra en avgränsning av besittningsskydds- och hyressättningstvister
i förhållande till andra hyrestvister finner de sakkunniga likaledes
vara förenat med betydande svårigheter. Det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor och behovet av enhetlighet i rättstillämpningen
gör det angeläget att prövningen är densamma i alla slag av hyrestvister. En
sådan ordning anser de sakkunniga också naturlig, när besittningsskyddsoch
hyressättningsbestämmelser tas upp i en permanent hyreslag.

De sakkunniga anser att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att parterna tillhandahålls en domstolsmässig handläggning av tvister, som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet, med tillgång till alla de
bevismedel som den ordinära processen erbjuder.

159

Knngl. Maj:fs proposition nr 141 år 1967

Vid valet av domstolsform bör beaktas att tvister enskilda emellan sedan
gammalt prövats av allmän domstol, varför det ligger närmast till hands att
förlägga hyrestvisternas avgörande dit. Också från organisatoriska synpunkter
är det förenat med vissa fördelar att låta hyresmålen prövas av allmän
domstol. Till förmån för specialdomstol framhålls möjligheterna till
partsrepresentation, vilken i hyresnämnderna ansetts vara en tillgång. Vidare
åberopas att parterna från hyresnämndsprocessen vant sig vid att vardera
parten skall stå sin kostnad och att krav framförts på bibehållande av denna
kostnadsregel vid avgörandet av besittningsskydds- och hyressättningstvister
i första instans. Av principiella skäl är detta lättare att genomföra
inom ramen för ett specialförfarande än i en ordinär process. Det kan antas
att önskemålet om en relativt snabb process i hyrestvister bäst tillgodoses
genom inrättandet av särskilda prövningsorgan för dessa tvister.

De sakkunniga har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att
som första instans i hyresmål föreslå en till den allmänna underrättsorganisationen
knuten specialsammansatt hyresdomstol, bestående av underrättens
ordförande och två ledamöter, av vilka den ene skall vara väl förtrogen
med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers
förhållanden. I mål angående lägenhet, som är uthyrd för drivande
av förvärvsverksamhet, skall dock sistnämnda ledamot ersättas av en med
näringsidkande hyresgästers förhållanden väl förtrogen ledamot. Liksom i
fråga om medlingsnämnderna föreslås att Kungl. Maj :t för en tid av fyra år
i sänder för varje län förordnar lämpligt antal ledamöter att tjänstgöra i
hyresdomstolar efter förslag av vederbörande riksorganisation på hyresmarknaden.
Hinder anses inte böra föreligga alt till ledamot utse den som
är ledamot av medlingsnämnd. Den som tagit befattning med tvisten i medlingsnämnden
är dock förhindrad att tjänstgöra som ledamot i hyresdomstolen
vid tvistens handläggning där.

I fråga om rättegångskostnaderna vid hyresdomstolen föreslås gälla, att
vardera parten skall stå sina kostnader i besittningsskydds- och hyressättningstvister
rörande bostadslägenhet (90 § första stycket förslaget till hyresJag).
Har part genom vårdslöshet eller försummelse vållat motparten kostnad,
skall dock ersättningsskyldighet kunna åläggas parten enligt bestämmelserna
i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Anledningen till den föreslagna
avvikelsen från allmänna rättegångskostnadsregler anges vara — förutom
att parterna i hyresregleringsprocessen vant sig vid en sådan kostnadsregel
— att risken att drabbas av skyldighet att utge ersättning för rättegångskostnader
inte bör tillåtas avhålla hyresgäst från att söka rättsskydd
hos domstol. Av samma skäl föreslås att kostnad för syn och annan utredning
varom hyresdomstolen föranstaltat skall utgå av allmänna medel och
stanna på statsverket.

Från rättssäkerhetssynpunkt och av hänsyn till behovet av enhetlig rättstillämpning
anser de sakkunniga angeläget att en överprövning av avgöran -

160

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

dena i första instans av besittningsskydds- och hyressättningstvister kan
komma till stånd. De sakkunniga bär därför avvisat en under remissbehandlingen
av hyreslagskommitténs förslag väckt tanke på ett eninstanssystem
i mål rörande sådana tvister. De bär inte heller funnit skäl föreligga att föreslå
en gemensam hyresöverdomstol. Alla hyresmål bör enligt de sakkunnigas
mening kunna fullföljas till hovrätt.

I sjfte att befordra en snabb handläggning av besittningsskyddsmål som
endast ror hyresvillkoren och mål angående förstagångshyra föreslår de
sakkunniga att hovrätten skall kunna avgöra sådana mål på handlingarna,
om inte båda parterna begär att huvudförhandling skall äga rum (88 §).
Hyresmål bör vara förtursmål enligt hovrätternas arbetsordning.

Med hänsyn till angelägenheten av att besittningsskydds- och hyressättningsmål
samt substitutions- och sublokationsmål bringas till ett snabbt
avgörande föreslår de sakkunniga en begränsning av rätten att föra talan
mot hovrättens avgörande i sådana mål (89 §). Rätt att fullfölja talan i besittningsskyddsmål
föreslås föreligga endast om målet tillika angår fråga
huruvida hyresförhållande består, hyresrätt förverkats, uppsägning skett i
rätt tid eller till rätt upphörandetidpunkt eller bestämmelserna om besittningsskydd
för bostadslägenhet är tillämpliga på visst hyresavtal. I fråga
om substitutions- och sublokationsmål föreslås att rätt att fullfölja talan
skall föreligga endast om målet tillika angår fråga huruvida hyresförhållandet
består eller hyresrätten förverkats. I mål angående förstagångshyra
skall enligt iörslaget talan inte få lullföljas. Den föreslagna begränsningen
av fullföljdsrätten avser inte fråga om rättegångskostnad i hovrätten. De
sakkunniga framhåller att en begränsning av den rättsliga prövningen till
två instanser inte torde vara ägnad att inge betänkligheter från rättssäkerhetssynpunkt,
eftersom parterna före domstolsprövningen haft tillgång till
medling.

Remissyttrandena. Förslaget att inrätta cn fristående statlig medlingsorganisation
vinner anslutning i nästan alla remissyttranden. De sakkunnigas
uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt att tillhandahålla
parterna en domstolsmässig handläggning av de tvister som inte
kunnat biläggas nnder medlingsförfarandet delas i princip av det övervägande
antalet remissinstanser. I fråga om valet av domstolsforin för prövning
av hyrestvister är meningsmotsättningarna däremot mycket stora. Flera
remissinstanser befarar att den föreslagna organisationen blir helt otillräcklig
för den tillströmning av tvister som kan väntas framför allt under
den narmaste tiden efter hyresregleringens upphörande och föreslår för
den skull att ett specialförfarande i någon form anordnas för de mest frekventa
hyrestvisterna, i varje fall under en övergångstid.

I remissyttrandena understryks allmänt vikten av att den föreslagna
medlingsorganisationen ges så stora personella och administrativa resurser

161

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

att antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande kan starkt
begränsas. Statskontoret anser att indelningen i medlingsdistrikt bör ske
med sikte på att varje medlingsnämnd skall få underlag för en någorlunda
kontinuerlig verksamhet som ger nämnden önskvärd erfarenhet och finner
från denna utgångspunkt en anknytning till länsindelningen lämplig. Samma
uppfattning har socialstyrelsen, som anser lämpligt att medlingsnämnden
håller sammanträden i de större orterna inom länet och att partsrepresentanterna
i nämnden väljs lokalt för sådana orter. Liknande synpunkter
framförs av Göteborgs rådhusrätt. Flertalet remissinstanser anser emellertid
att medlingsnämndernas verksamhetsområden bör göras betydligt
mindre än de sakkunniga föreslagit. Nämnden anses i annat fall komma
att sakna tillräckligt ingående kännedom om de lokala förhållandena på hyresmarknaden.
Hovrätten för Nedre Norrland förordar i likhet med flera
andra remissinstanser en indelning som ansluter sig till den judiciella.

Rekryteringsfrågans betydelse för distrikt sindelningen framhålls av bl. a.
hovrätten för Nedre Norrland, hyresrådet, domstolskommittén och Föreningen
Sveriges häradshövdingar. Med länsvis organiserade medlingsnämnder
måste uppdragen som ordförande och ledamot bli heltidssysslor, vilket skulle
medföra att det blir svårt att rekrytera tillräckligt antal ordförande och
ledamöter som uppfyller de höga kvalifikationskrav som uppställts. Att avdela
erforderligt antal av de mest kvalificerade domarna för att uteslutande
tjänstgöra i medlingsnämnder skulle enligt domstolskommitténs mening
innebära en olycklig försvagning av rättsvården inom andra områden.

Frågorna om medlingsnämndens funktioner och om medlingsbudets innehåll
och betydelse har under remissbehandlingen tilldragit sig stor uppmärksamhet
och blivit föremål för delade meningar. Ett flertal remissinstanser
anser att medlingsnämnden bör ha enbart medlande funktioner.

Svea hovrätt anser att medlingsnämnden bör bli enbart ett förlikningsorgan
och framhåller att det torde bli betydligt svårare för domstolen att
förlika parterna, om någon av dem tidigare förkastat ett skriftligen avfattat
medlingsförslag. Om parterna ej kan enas bör nämnden endast konstatera
detta och hänvisa dem till domstol. Hovrätten för Nedre Norrland framhåller
att i ett förfarande, där medlingsnämnderna har skyldighet att framlägga
medlingsbud, nämnderna för allmänheten torde komma att framstå såsom
ett slags första instans och den efterföljande domstolsproceduren som
en överprövning av det framlagda medlingsbudet. En liknande uppfattning
kommer till uttryck i ett yttrande från en minoritet inom förvaltningsdomstolskommittén,
som anser den föreslagna kombinationen av medlande och
dömande uppgifter knappast innebära någon lyckad lösning. Medlingen förlorar
i effektivitet, om den utövas under hänsynstagande till dömande uppgifter,
och den dömande verksamheten förlorar i kvalitet, om den influeras
av medlande uppgifter. Näringslivets byggnadsdelegation anser att det är en
riktig princip att rätten att fatta för parterna materiellt bindande beslut
6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

162 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år i967

med ett fåtal undanlag skall tillkomma domstol och ej medlingsnämnden.

I syfte att stärka medlingsnämndens ställning så att antalet tvister som
går till domstolsprövning blir så litet som möjligt föreslår hyresrådet (majoriteten)
bl. a. att framlagt medlingsbud skall stå fast om ingendera parten
inom viss tid klandrar detsamma genom stämning till domstol. Med
hänsyn till nämndens kvalificerade sammansättning och regionella erfarenhet
befarar domstotskommittén, liksom handelskammaren i Stockholm,
att medlingsbudet kommer att få avgörande betydelse för domstolarnas
ståndpunkt i framför allt hyressättningsfrågor. Detta är enligt kommitténs
mening inte lyckligt eftersom medlingsbudet enligt förslagets rekommendationer
kan komma att innehålla kompromissbetonade hyresvillkor, där
den föreslagna hyressättningen ligger ganska långt från den skäliga hyresnivån.
Vidare kan befaras att parternas beredskap till eftergifter kan komma
att hämmas av farhågor för att förlikningsvis gjorda och i medlingsbudet
återspeglade eftergifter kan påverka domstolarna. Det bör därför
övervägas om inte medlingsnämndens uppgift bör antingen begränsas till
att söka förlika parterna och på deras begäran meddela skiljedom eller också
ändras så att det skall åligga nämnden, sedan förlikningsförsöken misslyckats,
att avgöra hyrestvisten.

Förslaget att som första instans i hyresmål inrätta särskilda hyresdomstolar
tillstyrks eller lämnas utan erinran av socialstyrelsen, länsstyrelserna
i Östergötlands och Malmöhus län, Hyresgästernas riksförbund, handelskammaren
i Göteborg, LO, TCO, SABO, HSB och Svenska riksbyggen. Byggnadsstyrelsen
anser att det bör övervägas att begränsa antalet hyresdomstolar
till en i varje hovrättsstad med hyresdomstolen som enda instans över
medlingsnämnden. Statskontoret anser att hyresdomstolarna i likhet meij
medlingsnäinnderna bör verka inom stora distrikt och föreslår att inom
varje län inrättas en hyresdoinstol, vars avgöranden kan överprövas av eu
för hela landet gemensam hyresöverdomstol.

Av de remissinstanser som avstyrker förslaget om hyresdomstolar förordar
det övervägande antalet att de hyrestvister som inte kunnat biläggas
under medlingsförfarande i princip skall handläggas av allmän domstol.
Hit hör Stockholms rådhusrätt, Göteborgs rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö,
kommerskollegium, hyresrådet, länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs
län, lagberedningen, domstolskommittén, arrendelagsutredningen, förvaltningsdomstolskommittén,
Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen
Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Sveriges juristförbund,
handels kamrarna i Stockholm, Gävle, Karlstad, Örebro och Norrköping,
Sveriges fastighetsägareförbund, Kooperativa förbundet samt Näringslivets
byggnadsdelegation. Flera av dessa remissinstanser befarar emellertid alt
domstolsorganisationen blir helt otillräcklig för den tillströmning av tvister
som kan väntas under den närmaste tiden efter hyresregleringens upphö -

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 163

rande och förordar för den skull att för de vanligaste hyrestvisterna särskilda
regler skall gälla under en viss övergångstid.

Till de remissinstanser som avstyrker de sakkunnigas förslag hör även
Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland, överståthållarämbetet, länsstystyrelserna
i Stockholms, Södermanlands, Gävleborgs, Jämtlands och Norrbottens
län samt bostadsrättskommittén. Dessa remissinstanser förordar
för de mera frekventa hyrestvisternas del ett specialförfarande, anordnat
på annat sätt än de sakkunniga föreslagit, i varje fall under en övergångstid.
Stadskollegiet i Stockholm anser att frågan om det rättsliga förfarandet bör
omprövas och sådana former konstrueras att inte ökade kostnader och större
tidsutdräkt uppstår än f. n.

Åtskilliga av de remissinstanser som anser att den rättsliga prövningen av
hyrestvister bör överlåtats på de allmänna domstolarna framhåller att lagstiftaren
hittills varit återhållsam när det gällt att splittra domstolsorganisationen
i specialdomstolar. Enligt domstolskommitténs mening ligger det
ett mycket stort värde i ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Även
hyresrådet konstaterar att en genomgripande princip i vår rättsordning är
att specialdomstolar inte bör komma till användning utan alldeles särskilda
skäl. Hyresrådet anser i likhet med Stockholms rådhusrätt och arrendelagsutredningen
att hyresmålen, även hyressättningstvisterna, på intet
sätt kan anses ha den svårhetsgraden eller vara av den speciella natur att
en särskild domstolsform behöver anordnas för dem. Rådhusrätten framhåller
att, om särskild sakkunskap anses böra tillföras domstolen, detta bör
ske genom sakkunnigutlåtande och hörande av sakkunniga vittnen. Härigenom
bereds parterna tillfälle till kontroll av de sakkunniguppgifter
som tillförs domstolen. Liknande synpunkter framförs av Göteborgs rådhusrätt,
som anser att det inte kan accepteras att samtidigt ha representanter
för en partsorganisation både i domstolen och som ombud för parten.
Rådhusrätten i Malmö befarar att genom partsrepresentationen allmänhetens
tilltro till hyresdomstolarna och därmed också till de allmänna
domstolarna kan komma att undergrävas. Även häradshövdingeföreningen
anser att behovet av särskild erfarenhet och sakkunskap lämpligast kan tillgodoses
genom att intresseorganisationerna medverkar på partssidan och i
utrednings- och bevisningssammanhang. Domstolskommittén framhåller att
en olägenhet med det föreslagna systemet blir att det processmaterial som
intresserepresentanterna fört in i målet kommer att vara okänt vid målets
överprövning. Kunskap om hyresförhållandena kan tillföras domstolen genom
bevisupptagning och yttrande från medlingsnämnden. För prövningen
av tvistefrågor som är av främst civilrättslig karaktär måste den föreslagna
sammansättningen innebära en klar försvagning av första instans,
särskilt i jämförelse med rådhusrätterna med juristkollegial sammansättning.

I ett flertal av de avstyrkande remissyttrandena framhålls att det fram -

164

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

står såsom föga ändamålsenligt med en prövning av domstol, som har likartad
sammansättning som medlingsnämnden. Förvaltningsdomstolskommittén
uttalar att en sådan anordning där antalet enheter i den andra instansen
blir flera gånger så stort som antalet botteninstanser strider mot den
uppbyggnad som instansorganisationen i rättskipning och förvaltning traditionellt
har.

Sveriges fastighetsägareförbund framhåller att stora svårigheter skulle
uppstå på åtskilliga platser att tillsätta kunnigt folk såväl i medlingsnämnderna
som vid hyresdomstolarna. Enligt förbundets mening är partsrepresentation
nödvändig i medlingsnämnden men inte av så stor betydelse
i domstolen. Fastän förslaget från partssynpunkt kan förefalla tilltalande,
förordar förbundet därför att hyresmål efter medlingsförfarandet skall
handläggas av de allmänna domstolarna. Även Näringslivets byggnadsdelegation
befarar att förslaget skulle komma att medföra inte obetydliga påfrestningar
på partsorganisationernas resurser.

Domstolskommittén uttalar att mot fördelarna av den rättssäkerhet som
domstolsprocessen allmänt sett bjuder måste nackdelarna vägas. Mot domstolsprocessen
talar främst de brant stegrade kostnaderna och den betydande
tidsutdräkten. Kommittén anser därför att det bör övervägas att
låta medlingsnämnden slutgiltigt avgöra de fall i vilka hyresvärden genom
sin uppsägning endast vill åstadkomma en ändring av hyresvillkoren. Likaså
bör övervägas att låta medlingsnämnden avgöra mål om förstagångshyra
och mål om tillstånd till substitution och sublokation. Samtliga dessa
mål kännetecknas av att de innefattar skälighetsavgöranden av en art som
domstolarna inte är speciellt skickade för. De mål där själva optionsrätten
är tvistig måste emellertid enligt kommitténs mening tillåtas gå till domstol.
Om i sådant mål tvist råder om hyresvillkoren, bör domstolen kunna hos
medlingsnämnden såsom ett regionalt, rådgivande organ inhämta yttrande
angående skälig hyra för den aktuella lägenheten. Liknande synpunkter
anförs av Stockholms rådhusrätt.

Frågan om särregler under en övergångstid efter hyresregleringens avveckling
tas såsom i det föregående nämnts upp av ett flertal remissinstanser.
Hyresrådet finner såsom anmärkts i annat sammanhang lämpligt att
under en övergångstid av några år bibehålla den nuvarande hyresregleringen
med den ändringen att det s. k. 6 ^systemet görs tillämpligt på
alla lägenheter i hyresreglerade orter. Anpassningen av hyresstrukturen
till en friare hyresmarknad skulle kunna ske under medverkan av hyresnämnderna,
som har en betydande erfarenhet av bedömningar av detta slag, och
under hyresrådets kontroll. Domstolskommittén är också inne på en sådan
lösning.

Förvaltningsdomstolskommittén anser en utväg vara att visserligen över
hela linjen införa de föreslagna medlingsnämnderna men i varje fall för
de mera frekventa hyrestvisterna, i första hand tvister om förlängning

165

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

av hyresavtal och om förstagångshyra, leda den fortsatta prövningen inte
till underrätterna utan till en central hyresdomstol. Det bör därvid övervägas
att ålägga medlingsnämnderna att meddela utslag i stället för att
framlägga medlingsbud. Proceduren hos den centrala hyresdomstolen bör
som regel vara skriftlig men muntlig förhandling och bevisupptagning bör
kunna anordnas vid behov. Förfarandet bör göras tidsbegränsat och i
första hand avse det nya systemets inledande skede. Om efter exempelvis
en tioårsperiod de fullföljda tvisterna skulle visa sig ha nedgått till ett
måttligt antal, kan den speciella instansordningen upphävas och i fortsättningen
klagan gå till allmän domstol. Två ledamöter i kommittén anser det
inte ens för en övergångsperiod kunna accepteras att vissa hyrestvister
skulle i första instans handläggas av nämnder med primärt medlande och
subsidiärt dömande funktion samt i andra och sista instans av en central
hyresdomstol med i princip skriftlig procedur.

Liknande synpunkter som förvaltningsdomstolskommittcns framförs av
Svea hovrätt och hovrätten för Nedre Norrland. Även överståthållarämbetet
och bostadsrättskommittén samt länsstyrelserna i Stockholms, Gävleborgs och
Jämtlands län förordar ett system med medlingsnämnder som första instans
och en central hyresdomstol som andra och sista instans. Länsstyrelserna
i Södermanlands och Norrbottens län anser att det nuvarande
systemet med hyresnämnder och hyresråd i huvudsak bör bibehållas.

De sakkunnigas förslag om begränsning av rätten att föra talan mot hovrättens
avgörande i besittningsskyddsmål samt substitutions- och sublokationsmål
tillstyrks av Stockholms rådhusrätt, Föreningen Sveriges stadsdomare
och arrendelagsutredningen. Svea hovrätt, hovrätten för Nedre Norrland,
förvaltningsdomstolskommittén, hyresrådet, Sveriges fastighetsägareförbund
och länsstyrelsen i Östergötlands län avstyrker förslaget under
hänvisning till att en fullföljdsbegränsning motverkar önskemålet om utbildandet
av en enhetlig rättstillämpning. Domstolskommittén anser att
fullföljdsrätten i princip inte bör inskränkas utöver vad som gäller för tvistemål
i allmänhet. Möjligen kan tänkas den avvikelsen från bestämmelserna
i 54 kap. 10 § rättegångsbalken att prövningstillstånd får meddelas
endast genom prejudikat- och intressedispens.

Regeln att vardera parten i allmänhet skall stå sina rättegångskostnader
vid prövningen av förlängnings- och hyressättningstvister i första instans
har kritiserats av ett stort antal remissinstanser. I allmänhet anses att den
enskildes rättsskyddsintresse blir bättre tillgodosett genom ordinära rättegångskostnadsregler
än genom den föreslagna bestämmelsen. Bland de remissinstanser
som tillstyrkt eller lämnat förslaget utan erinran finns Sveriges
fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund.

166

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Departementschefen. I svensk rätt gäller sedan gammalt den huvudprincipen
att tvister mellan enskilda skall prövas av allmän domstol. Enligt
nuvarande hyreslag faller också hyrestvister under sådan domstols kompetens.
Tvist angående hyresgästs skyldighet att flytta från den förhyrda
lägenheten kan i vissa fall prövas även av överexekutor. I hyresreglerade
orter handläggs f. n. tvister om besittningsskydd och därmed sammanhängande
frågor av de lokala hyresnämnderna och av hyresrådet. Tvister
enligt besittningsskyddslagen prövas däremot av allmän domstol, i förekommande
fall efter handläggning inför medlingsnämnd.

I direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga framhöll jag att frågan om
lämpligt förfarande i besittningsskyddsmål får särskild betydelse i samband
med den förordade omprövningen av hyresregleringslagstiftningen.
Med i huvudsak överensstämmande materiella regler om besittningsskydd
och prövning av hyresvillkor i orter med påtaglig lägenhetsbrist och i orter
med en i huvudsak balanserad hyresmarknad skulle de redan nu föreliggande
olägenheterna med skilda procedurregler blir än mer framträdande,
Jag ansåg därför att de sakkunniga borde överväga frågan om ett enhetligt
förfarande i mål av hithörande slag.

De sakkunnigas förslag innebär att en enhetlig organisation tillskapas
för handläggning av alla slag av hyrestvister. Förslaget syftar till att genom
ett effektivt medlingsförfarande kraftigt begränsa antalet hyrestvister
som förs vidare till rättslig prövning. De sakkunniga har föreslagit att medling
skall bli obligatorisk i så gott som alla hyrestvister. Medlingsverksamheten
skall enligt förslaget utövas av statliga medlingsnämnder -—• i allmänhet
en för varje län — med en domare som ordförande och en intresserepresentant
för vardera partssidan. Leder medlingen inte till förlikning
inför nämnden, skall denna vara skyldig att i alla besittningsskydds- och
hyressättningstvister framlägga ett skriftligt medlingsbud som blir gällande
mellan parterna som förlikning, om det inte förkastas inom viss tid. Medlingsnämnden
kan även med för parterna bindande verkan avgöra hyrestvist
genom skiljedom, om parterna är ense om ett sådant förfarande.

När det gäller utformningen av förfarandet för rättslig prövning av hyrestvister
har de sakkunniga fäst stor vikt vid att tvisterna ofta rör såväl
frågan om hyresförhållandets fortsatta bestånd som villkoren för förlängning
och vid att en avgränsning av sådana mål i förhållande till andra
hyresmål är svår att genomföra på grund av det ofta föreliggande sambandet
mellan olika tvistefrågor. Prövningsorganen bör därför vara desamma
i alla slag av hyrestvister. Från denna utgångspunkt och med beaktande av
rättssäkerhetskravet har de sakkunniga förordat att alla hyrestvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet prövas i domstolsmässig
ordning med tillgång till alla de bevismedel som domstolsprocessen erbjuder.
Som domstol i första instans har föreslagits en till den allmänna underrättsorganisationen
knuten specialsammansatt domstol. Denna avses

167

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

bestå av en i underrätten tjänstgörande domare som ordförande samt två
lekmannadomare som bisittare. De senare skall utses av Kungl. Maj :t efter
förslag av partsorganisationerna på hyresmarknaden. Rättegången avses i
huvudsak bli densamma som i vanliga tvistemål. I likhet med vad som nu
gäller i hyresregleringsprocessen skall dock vardera parten stå sina kostnader
vid domstolen i besittningsskydds- och hyressättningstvister rörande
bostadslägenhet. Från den s. k. hyresdomstolen skall part kunna fullfölja
talan till hovrätt, som i allmänhet skall vara sista instans i besittningsskydds-
och hyressättningsmål och i mål angående substitution och sublokation.

I remissyttrandena har förslaget om inrättande av en statlig medlingsorganisation
för handläggning av hyrestvisterna vunnit stor anslutning.
Många remissinstanser anser dock att medlingsnämndernas verksamhetsområden
bör göras mindre än de sakkunniga föreslagit. I fråga om skyldighet
för nämnden att framlägga medlingsbud samt dettas innehåll och
betydelse har förslaget utsatts för viss kritik. Flera remissinstanser har
satt i fråga om det är lämpligt att kombinera medlande och prövande funktioner.
I några remissyttranden har föreslagits att nämnden ges enbart medlande
funktioner, i andra att nämnden får ställningen av prövande organ.

De sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt är nödvändigt
att tillhandahålla parterna en domstolsmässig prövning av de hyrestvister
som inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet delas av så
gott som alla remissinstanser. I vilka former denna prövning bör ske råder
det dock delade meningar om. Det övervägande antalet remissinstanser
har avstyrkt inrättandet av de föreslagna hyresdomstolarna. Tvister som
inte kunnat biläggas under medlingsförfarandet anses av flertalet böra prövas
i den ordinära civilprocessens former. Ett system med medlingsnämnder
som första prövningsinstans och en central hyresdomstol som andra
och sista instans har förordats av flera remissinstanser. Ett par remissinstanser
anser att det bör övervägas att låta medlingsnämnderna slutgiltigt
avgöra tvister om hyran och andra hyresvillkor samt substitutions- och
sublokationstvister. Dessa tvister anses innefatta skälighetsavgöranden som
domstolarna inte är speciellt lämpade för. Härigenom skulle också domstolarna
kunna avlastas en betydande arbetsbörda. Sistnämnda synpunkt
föranleder flera remissinstanser, som anser att en stor tillströmning av
tvister är att vänta vid hyresregleringens avveckling, att föreslå att ett
specialförfarande i någon form anordnas under en övergångstid för besittnings-
och hyressättningsmål och mål angående substitution och sublokation.

På frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen bör anordnas har
som framgått mångskiftande synpunkter och olikartade förslag till lösningar
framförts. Det råder emellertid full enighet om att hyrestvister
inte generellt kan läggas på annan myndighet än domstol. Däremot är

168

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

meningarna delade huruvida alla typer av hyrestvister bör prövas i domstolsväg.
Till de tvister beträffande vilka en mera summarisk procedur
ansetts böra övervägas hör främst besittningsskydds- och hyressättningstvister.
Sådana tvister handläggs ju f. n. av hyresnämnder och hyresråd
och erfarenheterna av denna specialprocess får anses vara i stort sett goda.

Vad de framtida hyressättningsmålen angår är emellertid att märka
att de i betydelsefulla hänseenden kommer att skilja sig från de mål
som f. n. handläggs av hyresnämnder och hyresrådet. I sistnämnda mål,
som rör fastställande av grundhyra eller höjning eller sänkning av sådan
hyra, gäller det i allmänhet att på grundval av olika särskilda kostnader
och med tillämpning av'' vissa bestämda normer fastställa hur stor hyran
eller hyreshöjningen eller nedsättningen skall bli. Behovet av att föra
muntlig bevisning är i sådana mål mycket ringa. I hyressättningsmål som
skall bedömas enligt det föreliggande lagförslagets regler ligger tyngdpunkten
i allmänhet på frågan huruvida den aktuella lägenheten med hänsyn
till sitt bruksvärde är jämförlig med de lägenheter hyresvärden åberopar till
stöd för sitt hyreskrav eller med de lägenheter hyresgästen anser böra läggas
till grund för bedömningen av skälig hyra. Den rättsliga prövningen
kommer sålunda i regel att inrymma ett betydande mått av bevisbedömning.

Även besittningsskyddstvister kommer med de nya materiella reglerna
att skilja sig från de uppsägningsärenden som nu handläggs av hyresnämnderna
och hyresrådet. Eftersom hyresregleringslagen ägt tillämpning endast
i orter där påtaglig bostadsbrist rått har hyresgästens intresse av att få
hyresförhållandet förlängt i regel varit så mycket starkare än hyresvärdens
intresse av att få disponera över lägenheten att behovet av att genom
bevisning få de motstående intressenas inbördes tyngd belyst varit
mycket ringa. De nya besittningsskyddsreglerna, som avses äga tillämpning
såväl i orter med påtaglig bostadsbrist som i orter med en i huvudsak
balanserad marknad, möjliggör emellertid en betydligt mera nyanserad
avvägning mellan hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet
och hyresgästens intresse av att få bo kvar. Härmed inställer sig också
ett starkt behov av att genom en allsidig bevisning kunna ge de prövande
myndigheterna ett tillförlitligt underlag för intresseavvägningen. Vad nu
sagts gäller även tvister om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse av
lägenhet i andra hand.

Av det anförda framgår att jag anser att såväl besittningsskydds- och liyressättningstvister
som substitutions- och sublokationstvister inte lämpligen
kan hänskjutas till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol.
Jag ansluter mig därför till de sakkunnigas uppfattning att det från rättssäkerhetssynpunkt
är nödvändigt att parterna tillhandahålls möjlighet till
en domstolsmässig prövning av alla tvister som inte kunnat biläggas i
annan ordning. Jag instämmer även i de sakkunnigas uttalande att ett

169

Kungl. Maj.ts proposition nr tki år 1967

enhetligt förfarande i hyresmål är förenat med betydande fördelar från
den synpunkten att det ofta föreligger ett nära samband mellan tvistefrågor
av olika slag.

När det gäller den närmare utformningen av ett enhetligt förfarande i
hyrestvister, vill jag först framhålla några grundläggande synpunkter.

Vid ställningstagandet i förfarandefrågan bygger de sakkunniga i hög
grad på förutsättningen att hyresmarknadens intresseorganisationer skall
medverka. Hyrestvisterna är som regel av den arten att uppgörelse kan nås,
om parterna får tillfälle att väga sina synpunkter och argument mot varandra.
De sakkunniga utgår därför från att flertalet hyrestvister kan biläggas
genom enskilda förhandlingar, innan saken förs inför något samhälleligt organ.
Redan på detta stadium antas organisationerna komma att spela en viktig
roll. Även medlingsverksamheten bygger på organisationernas medverkan
genom intresserepresentanter i medlingsnämnderna. De sakkunniga
föreslår vidare att organisationsinflytandet skall ges utrymme även
vid den rättsliga prövningen genom att hyresdomstolen tillförs lekmannadomare
med organisationsanknytning.

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning angående betydelsen av ''att utrymme
ges åt organisationernas medverkan. Den sakkunskap och erfarenhet
angående hyresförhållanden som finns representerad hos hyresmarknadens
organisationer bör utnyttjas i förfarandet och kommer otvivelaktigt
att få stor betydelse för att de skilda organen skall fungera tillfredsställande.
Vid bedömandet av vilka åtgärder som kan vara påkallade för att bemästra
den situation som uppstår vid hyresregleringens avveckling och
övergången till en friare hyresmarknad är det enligt min mening berättigat
att ta särskild hänsyn till det starka inflytande som organisationerna
numera har på hyresmarknaden. Jag ser häri en garanti för att anpassningen
till den friare hyresmarknaden kommer att ske utan alltför stora svårigheter.
Detta är ett skäl till att jag inte anser att man såsom flera remissinstanser
påyrkat bör ge tvisteförfarandet någon särutformning för övergångsskedet.

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att
hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation
som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvisterna,
innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att begränsa
måltillströmningen till det domstolsmässiga prövniugsförfarandet
utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området. Jag delar de sakkunnigas
uppfattning att kvalifikationskraven bäst tillgodoses om nämnderna
blir relativt få. I princip bör nämnden ha länet som verksamhetsområde
med rätt för Kungl. Maj :t att förordna om annan indelning, när det
av särskilda skäl är påkallat. Nämndens ordförande bör vara heltidsarbetande,
i den mån arbetsbördan har sådan omfattning att detta är motiverat,

6f Bihang till riksdagens protokoll 1961. 1 samt. Nr 111

170

Kungl. Maj:ts proposition nr 147 år 1067

och han bör biträdas av en intresserepresentant från vardera sidan. Administrativt
bör anknytning sökas till något befintligt regionalt statligt organ.
Jag delar de sakkunnigas uppfattning att nämndorganisationen bör vara
helt fristående från domstolsväsendet.

Ytterligare en synpunkt som måste tillmätas stor betydelse är att hyrestvisterna
ofta är av sådan beskaffenhet att de kräver ett relativt snabbt
avgörande. Också kostnadssynpunkten är av stor vikt. Man kan i detta
sammanhang inte bortse från att parterna under hyresregleringstiden vant
sig vid ett jämförelsevis snabbt och billigt förfarande i hyresnämnderna
och hyresrådet.

Vad därefter beträffar förslaget att ge domstolen en särskild sammansättning
i hyrestvister vill jag framhålla följande.

Det är en grundläggande princip i svensk rätt att man i största möjliga
utsträckning bör ha ett sammanhållet allmänt domstolsväsen. Jag har låtit
denna princip komma till uttryck i direktiven till domstolskommittén, som
f. n. utreder flera stora frågor på domstolsväsendets område. Enligt min
mening kan det knappast göras gällande att just hyrestvisterna skulle vara
av sådan särskild beskaffenhet som motiverar att domstolen får en speciell
sammansättning.

Enligt sakkunnigförslaget inleds förfarandet i hyrestvister med att ett
regionalt organ med väsentligen medlande uppgifter först handlägger tvisterna.
Därefter sker en rättslig prövning av lokala domstolar som är mångdubbelt
flera än medlingsnämnderna. En sådan ordning strider mot gängse
instansordningsprinciper inom både förvaltning och rättskipning. Detta
gäller i särskild grad genom att domstolarna och nämnderna föreslås få i
stort sett samma sammansättning. Den kritik som riktats mot förslaget från
denna synpunkt kan inte lämnas utan avseende.

Ett väsentligt, kanske avgörande skäl för de sakkunniga att föreslå inrättande
av särskilda hyresdomstolar är att man därigenom kan bereda
utrymme åt intresseorganisationerna att medverka även vid den rättsliga
prövningen av hyrestvisterna. Jag har förut starkt understrukit betydelsen
av sådan medverkan i förfarandet. Jag delar även de sakkunnigas åsikt att
partsrepresentation är av värde också vid prövningen av hyrestvisterna.
Man kan emellertid inte bortse från att partsrepresentationen i domstolarna
är förenad med betydande nackdelar. Dessa är utförligt belysta under remissbehandlingen.
Jag vid för egen de] särskilt framhålla att en sådan sammansättning
av hyresdomstolarna kan få olyckliga återverkningar på medlingsnämndernas
verksamhet. Man riskerar med en sådan dubblering av
partsrepresentationen att tyngdpunkten i hyresprocessen kommer att ligga
i den domstol som har att avgöra målet i första instans och inte hos nämndorganisationen.
En sådan ordning är olämplig från organisatorisk sjmpunkt
och verkar återhållande på viljan att förlikas på ett tidigt stadium. Det är
i själva verket möjligt att tillgodose grundprinciperna i de sakkunnigas

171

Kungl. Maj.ts proposition nr i il ur 1967

förslag genom eu annan lösning, som dessutom har den fördelen att man
i fråga om eu stor grupp av tvistefrågor får ett billigare, snabbare och mera
koncentrerat förfarande än som kännetecknar sakkunnigförslaget.

På grund av vad jag nu har anfört har jag kommit till den uppfattningen
att förslaget om inrättande av hyresdomstolar bör frångås.

De sakkunnigas förslag innebär att hyrestvisterna som regel kan behandlas
i tre omgångar, nämligen först medlingsförfarandet under medverkan
av intresserepresentanter, sedan domstolsmässig prövning i första instans
likaledes under medverkan av intresserepresentanter samt slutligen
överprövning av ett juristkollegium i hovrätt. För hyressättningstvisterna
och vissa andra likartade målkategorier bör enligt min mening behandlingen
kunna koncentreras till två omgångar. Detta kan åstadkommas på
följande sätt.

Organisationsrepresentanternas medverkan koncentreras till medlingsnämnden
och deras inflytande där stärks genom att nämnden vid sidan av
medlingsfunktionen också ges en prövande funktion. Om parterna inte kan
förlikas bör det åligga nämnden att avgöra tvisten. Avgörandet hör innefatta
en rättslig bedömning av tvisten, grundad på den utredning som förebragts
inför nämnden och på den särskilda sakkunskap i hyresfrågor som
nämnden besitter. Om part är missnöjd med nämndens beslut bör han hänvisas
att klandra utlåtandet genom att väcka talan vid domstol. Härigenom
framhävs nämndens ställning som prövande organ. Det bör anmärkas att
man på detta sätt också stärker hyresgästens ställning i tvisteförfarandet.
Enligt de sakkunnigas förslag skulle det normalt alltid ankomma på hyresgästen
att stämma till domstol, alltså även när hyresvärden ensam förkastat
medlingsbudet. Med hänsyn till nämndens ändrade funktion bör nämnden
benämnas hyresnämnd.

Det kan inte bestridas att nämndens ställning som prövande myndighet
gör den mindre lämpad som medlingsorgan. Den praktiska betydelsen härav
skall dock inte överskattas. Jag vill särskilt hänvisa till att underrätterna
i samband med förberedelse till huvudförhandling torde bedriva en effektiv
medlande verksamhet i tvistemål, som inte alltför mycket störs av att
rätten har att rättsligt pröva målet om medlingsförsöken misslyckas. I syfte
att underlätta hyresnämndernas medlingsverksamhet men också för att inte
onödigtvis anstränga intresseorganisationernas resurser bör en liknande
ordning införas för hyresnämnderna. Sammanträde för medling bör alltså
kunna hållas inför ordföranden ensam, när så anses lämpligt.

Den domstolsmässiga prövningen av hyressättningstvisterna bör ske i
en enda instans inom ramen för det allmänna domstolsväsendet och bör
vara inriktad på en renodlad rättslig överprövning av hyresnämndens utlåtande.
Det bör i princip vara underrätten i dess vanliga sammansättning
som har att ta upp de tvister som förs vidare från hyresnämnden. Målen bör
dock koncentreras till ett mindre antal underrätter. Härigenom uppnås

172 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

större enhetlighet i rättstillämpningen. Domstolen blir också mera kvalificerad
genom att den får större erfarenhet av denna särskilda måltyp. Från
organisatorisk synpunkt står också vissa fördelar att vinna genom en koncentration.
Jag föreslår att målen sammanförs till en underrätt i varje län,
företrädesvis underrätten i residensstaden. Kungl. Maj :t bör anförtros att
i särskilda fall göra undantag från denna regel. Mot bakgrunden av en sådan
ordning bör det inte möta något hinder från rättssäkerhetssynpunkt att avskära
fullföljdsrätten i hyressättningsfrågor.

Mitt förslag leder till att man för hyressättningsmålen får ett tvåinstanssystem
i stället för tre instanser enligt de sakkunnigas förslag. Den första
instansen — hyresnämnden — tillämpar ett mera informellt förfarande i
vilket intresserepresentanternas inflytande bäst kommer till sin rätt. Genom
att nämnden blir ett prövningsorgan ges utrymme åt organisationernas
medverkan även i den rättsliga prövningen. Liksom i de sakkunnigas förslag
kommer den rättsliga prövningen i första instans att ske under medverkan
av intresserepresentanter. I den andra instansen blir det en mera
renodlat rättslig prövning, som får samma karaktär som den prövning som
enligt de sakkunnigas förslag skulle ankomma på hovrätt.

Jag har hittills uppehållit mig enbart vid hyressättningstvisterna. Beträffande
övriga tvister bör följande gälla. Tvister om tillstånd till substitution
och sublokation bör handläggas i samma ordning som hyressättningstvisterna.
Om hyresnämnden inte kan förlika parterna och dessa inte heller
hänskjuter tillståndsfrågan till skiljedom, bör nämnden alltså ha att besluta
i frågan. Klandras beslutet av part, prövas tvisten slutgiltigt av den
särskilda underrätten. Beträffande besittningsskyddstvister bör förfarandet
bli detsamma, så när som på att man bör tillåta fullföljd till hovrätt.
Fullföljd till högsta domstolen synes däremot inte behöva tillåtas.

I övriga hyrestvister bör hyresnämnden fungera enbart som medlingsorgan
och medlingen bör i princip inte vara obligatorisk. Den domstolsmässiga
prövningen i första instans bör även för dessa tvister äga rum i den
särskilda underrätten. I övrigt bör vanliga regler gälla. Målen bör alltså
kunna föras vidare även till högsta domstolen enligt rättegångsbalkens bestämmelser.

De sakkunniga har föreslagit en rättegångskostnadsregel beträffande besittningsskydds-
och hyressättningstvister, som innebär att vardera parten
skall svara för sina kostnader i första instans. Regeln har blivit kritiserad
under remissbehandlingen. Jag anser dock att vägande skäl talar för de
sakkunnigas förslag. Jag syftar särskilt på det förhållandet att parterna på
hyresmarknaden under 25 års hyresreglering vant sig vid en sådan kostnadsregel.
Stort avseende bör också fästas vid att fastighetsägar- och hyres -

173

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

gästorganisationerna samstämmigt ställt sig bakom förslaget. Jag är därför
inte beredd att frångå de sakkunnigas förslag på denna punkt.

Bedömningarna av hur hyresmarknaden kommer att fungera efter avvecklingen
av hyresregleringen är av naturliga skäl mycket osäkra. I särskild
grad gäller detta hyresprocessen. övervägandena på detta område
måste ske utifrån vissa antaganden som kan visa sig inte stämma med utvecklingen.
Enligt min mening kan det därför visa sig nödvändigt att förfarandet
i hyrestvister, liksom många andra hyresrättsliga frågor, tas upp
till prövning på nytt när erfarenheter Vunnits av den friare hyresmarknaden.

Det är av stor vikt att underrätterna kan handlägga hyresmålen snabbt.
Underrätternas arbetsbörda är redan nu ansträngd. Det torde därför bli
nödvändigt att förstärka personalen vid vissa av de underrätter som skall
handlägga hyresmål. Frågan om sådana förstärkningar torde på vanligt
sätt få prövas i budgetarbetet.

Jag är inte beredd att redan nu utöver vad som skett i det föregående ta
slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska uppbyggnad och
verksamhetsformer. Jag avser att senare ta upp dessa frågor, som bör behandlas
i en särskild lag om hyresnämnder. Som närmare utvecklas i det
följande kommer dock vissa frågor angående hyresnämnderna att få sin
lösning i hyreslagen. Innan förslag till lag om hyresnämnder läggs fram bör
organisationsfrågan utredas i särskild ordning.

Det är givetvis inte möjligt att nu göra någon tillförlitlig bedömning av
vilken arbetsbörda som kommer att åvila de föreslagna hyresnämnderna
och vilka kostnader för statsverket som uppkommer på grund härav. Vissa
försök till uppskattning och beräkningar har emellertid gjorts och med utgångspunkt
därifrån synes antagligt att kostnaderna för statsverket kommer
att ungefär motsvara de kostnader som f. n. åvilar kommunerna för
hyresnämnder och medlingsnämnder samt statens kostnader för hyresrådet.

174

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler
om avvecklingen av hyresregleringen

Inledning. I de tidigare avsnitten har ofta framhållits att frågeställningarna
är i viss mån olikartade när det gäller orter med en balanserad hyresmarknad
och orter med påtaglig bostadsbrist. Detta förhållande har också
kommit till uttryck i den gällande lagstiftningen. Hyreslagstiftningssakknnniga
har visserligen eftersträvat att skapa en hyreslag med enhetliga
bestämmelser för alla typer av bostadsmarknad men de har inte helt kunnat
undvika särskilda regler för orter där påtaglig bostadsbrist råder. Vid
remissbehandlingen bär förhållandena på bristorterna väckt särskilt intresse
och flera förslag om särregler utöver vad de sakkunniga föreslagit
har lagts fram.

En fråga som har nära samband med förhållandena på bristorterna är
avvecklingen av hyresregleringen.

I den följande framställningen behandlas först vissa frågor om särskilda
regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist och därefter avvecklingen
av hyresregleringen. De frågor som tas upp i den förra delen är hyressättningen
på bristorterna, de sakkunnigas förslag om s. k. förstagångsprövning
av hyra samt behovet av en lagfäst rätt att byta lägenhet.

Enligt hyreslagen äger parterna fritt avtala om hyrans storlek. Denna avtalsfrihet
sattes ur spel, när bostadsbyggandet i samband med utbrottet av
det andra världskriget kraftigt minskade och brist uppstod på såväl bostäder
som lokaler. I syfte att hindra att knappheten på lägenheter framkallade
en alltför kraftig hyresstegring infördes sålunda år 1942 genom hyresregleringslagen
kontroll av hyrornas storlek. Denna lag innehåller två skilda
system för hyreskontrollen. Det grundläggande systemet behandlas i 3 § i
lagen. Systemet karakteriseras av att hyran skall prövas och fastställas i
förväg av myndighet, nämligen hyresnämnd och vid överklagande av hyresnämndens
beslut hyresrådet. Det andra systemet är reglerat i 6 § och innebär
att hyran fastställs först efter framställning från hyresgästen.

Hyreskontrollen enligt 3 § hyresregleringslagen äger tillämpning dels på
lägenhet som är avsedd att helt eller till väsentlig del användas som bostad
och som inte hyrs ut möblerad, dels på lokal vars hyra den 1 januari 1942
inte var fastställd att utgå med växlande belopp för skilda tider. Enligt
3 § första stycket får hyresvärden inte ta emot, träffa avtal om eller begära
högre hyra än som motsvarar den för lägenheten tillåtna grundhyran. Från

175

Kungl. Maj.ts proposition nr Hl ur 1967

denna huvudregel görs dock i lagen vissa undantag, som behandlas i det följande.
För lägenhet i hus som färdigställts före den 1 januari 1942 anses den
hyra som lägenheten betingade vid nämnda tid såsom grundhyra. Om lägenheten
då inte var uthyrd, fastställer hyresnämnden grundhyran efter hyresläget
den 1 januari 1942. För lägenhet i hus som uppförts efter den 1 januari
1942 fastställer hyresnämnden grundhyran till belopp som med hänsyn
till byggnadskostnaderna och övriga omständigheter anses skäligt.

Enligt 3 § andra stycket äger hyresnämnd under vissa förutsättningar
höja eller sänka grundhyran för en lägenhet. Om hyran den 1 januari 1942
var avsevärt lägre än hyran för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens
värde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete eller om annat
liknande skäl föreligger, får hyresnämnden höja grundhyran på begaran
av hyresvärden. Grundhyra kan också sänkas, nämligen om lägenheten
den 1 januari 1942 betingade en hyra som i avsevärd mån översteg hyran
för jämförliga lägenheter eller om lägenhetens skick avsevärt försämrats
eller om hyresgäst tillkommande förmåner påtagligt inskränkts. Utöver
grundhyran får hyresvärden enligt 4 § avtala om skälig ersättning för lägenhetens
uppvärmning och förseende med varmvatten eller, om gottgörelse
därför ingår i grundhyran, för den ökade kostnad som åsamkas hyresvärden
för sådant ändamål. Detsamma gäller beträffande sådan ökning av
avgifter för vatten och avlopp, som inträtt efter den 1 juli 1955. I 5 § meddelas
bestämmelser om rätt för Kungl. Maj: t att tillåta generell liyicshöjning.
Förutsättningen är att hyreshöjningen är påkallad till följd av ökade
omkostnader för fastighetsförvaltning i viss kommun.

Bryter fastighetsägaren mot hyreskontrollbestämmelserna i 3 §, exempelvis
genom att utan stöd i lagen ta ut högre hyra än grundhyran, kan han
straffas med böter eller fängelse och han kan också åläggas att betala tillbaka
vad han erhållit för mycket.

Det system för hyreskontroll som behandlas i 6 § är tillämpligt i huvudsak
bara på bostäder som hyrs ut i möblerat skick. Hit räknas såväl hela
lägenheter som möblerade rum. Om hyran för sådana bostäder är avsevärt
högre än lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter föranleder
äger hyresnämnden sätta ned hyran efter vad som anses skäligt. Nämnden
kan därvid också föreskriva att lägenheten i fortsättningen skall vara underkastad
hyreskontroll enligt 3 §. Som regel gäller nämndens beslut
fr. o. m. den dag då beslutet meddelas. Om nämnden av särskild anledning
finner skäligt, får nämnden dock bestämma att beslutet skall avse också
förfluten tid.

Hyreskontrollen för möblerade lägenheter — det s. k. 6 §-systemet
skiljer sig från den i 3 § angivna huvudformen av hyreskontroll i huvudsak
i följande hänseenden. Det förra systemet sätts i tillämpning först om
hyresgästen själv tar initiativ till en prövning av hyran genom att vända

176

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

sig till hyresnämnd. Om hyran nedsätts får beslutet i normalfallet verkan
endast för framtiden. Hyresvärden drabbas inte av någon straffsanktion
om han tagit ut en högre hyra än den som hyresnämnden finner skälig.

Under senare delen av 1950-talet inleddes som förut framhållits en såväl
regional som kategorimässig avveckling av hyresregleringen.

De övergångsbestämmelser som behövs för den successiva avvecklingen
finns samlade i lagen den 7 december 1956 (nr 567) med vissa bestämmelser,
som skola iakttas sedan hyresregleringen upphört (avvecklingslagen).
Lagen, som även innehåller bestämmelser för avvecklingen av kontrollen
över upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, inleds med en paragraf
som anger lagens karaktär av en samling övergångsbestämmelser vid
avvecklingen av hyresregleringen och bostadsrättskontrollen. I 2 och 3 §§
ges regler om att i vissa fall beslut och rättsförhållanden som bygger på
hyresregleringen äger fortsatt giltighet även efter tidpunkten för avvecklingen.
2 § tar sikte på det fallet att den avtalade hyrestiden omfattar
tid såväl före som efter det regleringen avvecklats. Bestämmelsen innebär
att hyresavtalet för den hyrestid som återstår efter avvecklingen skall anses
uppta den hyra som skolat utgå när regleringen upphörde. En avtalsbestämmelse
som går ut på exempelvis att hyran skall höjas under löpande
hyresperiod för den händelse hyresregleringen avvecklas är alltså inte giltig.
Däremot träffar regeln i 2 § inte ett före avvecklingen ingånget hyresavtal,
om hyrestiden börjar löpa först efter tidpunkten för avvecklingen.
Inte heller möter det något hinder att parterna efter regleringens avveckling
men innan löpande hyresperiod gått ut frivilligt kommer överens om
en ändring av hyresvillkoren. I 3 § anges att hyresnämnds beslut om bl. a.
ogiltighetsförklaring av uppsägning eller förlängning av hyresförhållande
behåller sin giltighet även efter det att hyresregleringen upphört att gälla.
4 § innehåller en övergångsbestämmelse som gäller endast bostadsrättskontrollen.
I 5 § anges att ett ärende som före avvecklingen anhängiggjorts
hos hyresreglerande myndighet skall handläggas i den ordning som gällde
förut. Enligt 6 § äger föreskrift eller beslut som meddelats med stöd av
hyresregleringen tillämpning efter det att denna upphört endast om så angeå
i föregående paragrafer. 7 § föreskriver att bestämmelser i hyresregleringslagen
om tystnadsplikt och om straff för brott mot lagen skall tillämpas
även efter det att denna upphört att gälla.

Den omständigheten att hyresregleringen avvecklas för en viss ort eller
för ett visst slag av lägenheter innebär inte att hyreslagens bestämmelser
om besittningsskydd och hyressättning i stället skall gälla. Som förut angetts
träder vid avvecklingen av hyresregleringen den provisoriska besittnirigsskyddslagen
i tillämpning. Denna lag tillförsäkrar hyresgästen en
kvarboenderätt, när hyresavtalet löper ut och innehåller även skyddsregler
mot oskälig hyreshöjning i samband med förlängning av hyresförhållandet.

177

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

I samband med att hyresrådet genom en skrivelse den 26 november
1962 hemställde om förlängning av hyresregleringslagstiftningen t. o. m.
utgången av år 1965 framhöll rådet att hyresregleringslagens konstruktion
borde övervägas på nytt.

De tillämpade grunderna för hyresregleringen har, uttalade hyresrådet,
lett till att betydande nivåskillnader råder mellan hus av olika ålder och
med olika finansieringsformer. Den skillnad i hyresvärde som i de större
städerna marknadsmässigt föreligger mellan centralt och perifert belägna
lägenheter kommer enligt hyresrådets mening endast i ringa grad till uttryck
genom skillnad i hyresnivån. Hyresrådet ansåg önskvärt att hyrorna
redan före hyresregleringens avveckling anpassades efter lägenheternas inbördes
marknadsmässiga hyresvärde.

Som en utväg anvisade hyresrådet möjligheten att tillämpa den hyreskontroll
som finns för möblerade lägenheter dvs. det s. k. 6 §-systemet.
Fastän de hyresreglerande myndigheterna med en sådan ordning skulle
komma att belastas med åtskilligt arbete med prövning av hyror, skulle
avsevärda fördelar vinnas i andra avseenden. Sålunda skulle frågan om generell
hyreshöjning enligt nuvarande system helt eller delvis falla bort. Vidare
skulle nuvarande prövning av grundhyror med hänsyn till hyresläget
för jämförliga lägenheter och med hänsyn till förbättringsarbeten eller försämring
av lägenhetens skick eller inskränkning av förmåner upphöra. I
fråga om förbättringsarbeten ansåg hyresrådet angeläget att prövningen
kunde avse resultatet av arbetet och inte endast eller huvudsakligen, såsom
nu är fallet, de nedlagda kostnaderna. Enligt det skisserade systemet skulle
man vid bedömandet av en lägenhets hyresvärde kunna ta hänsyn även till
lägenhetens skick i underhållsavseende.

Hyresrådets framställning var en av anledningarna till att sakkunniga
tillkallades för att utreda frågan om en avveckling av hyresregleringen (se
direktiven för hyreslagstiftningssakkunniga, SOU 1966: 14 s. 14).

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att hyresregleringslagen
upphävs och att dess bestämmelser om hyreskontroll ersätts med bestämmelser
i den allmänna hyreslagen. Förslaget innebär att samma hyresspärr
skall gälla för den balanserade hyresmarknaden som för bristmarknaden.

Det sagda innebär emellertid inte att de sakkunniga är beredda att låta
marknadsläget fritt få bestämma hyrornas storlek på bristorter. Om full
avtalsfrihet råder kan en knapphetsbetingad efterfrågan på lägenheter leda
till att hyrorna vid nyuthyrning av lägenheter sätts så högt, att man får en

178

Kungl. Maj.ts proposition nr 1 j 1 år 1967

hyresnivå som ligger väsentligt över äldre hyror för jämförliga lägenheter.
Följden härav kan bli att efterfrågan på ett olyckligt sätt kommer att prägla
hyressättningen när en ny hyresgäst tillträder och att hyresgäster i äldre
hyresförhållanden i vissa fall tvingas betala den högre hyra som hyresvärden
begär med hänvisning till de höga hyrorna vid nyuthyrning. Förstagångshyran
— varmed de sakkunniga avser den hyra som avtalas då två
kontrahenter första gången träffar hyresavtal rörande viss lägenhet — blir
följaktligen av stor betydelse för hyressättningen i allmänhet på en i princip
fri hyresmarknad.

Enligt de sakkunnigas mening är det angeläget att hindra att bestående
eller uppkommande bostadsbrist får leda till en sådan hyresnivå för förstagångshyror
att den äldre hyresnivån kommer i rörelse uppåt utan att detta
kan motiveras genom den jämförelseprövning som måste vara huvudnorm
vid tillämpning av principen om skälig hyra. Viss möjlighet bör därför
öppnas att kunna få en avtalad förstagångshyra prövad i efterhand. De
principiella betänkligheterna mot att tillåta ett sådant ingrepp i löpande
hyresavtal är inte starka, eftersom motivet till ingreppet är att söka i krisförhållanden
på bostadsmarknaden, vilka torde vara övergående. Däremot
tar de sakkunniga avstånd från tanken att i en allmän, permanent besittningsskyddslagstiftning
ha någon generell rätt att under löpande avtalsperiod
klandra avtalad hyra. Prövningen av förstagångshyran bör därför regleras
i bestämmelser som visserligen ingår i den permanenta hyreslagen
men som gäller först efter särskilt förordnande.

Prövningen av förstagångshyra bör kunna begäras av såväl hyresvärd
som hyresgäst. Normerna vid bedömningen av förstagångshyrans skälighet
hör vara desamma som vid tillämpningen av den allmänna hyresspärren.
Med förstagångshyra bör i första hand förstås den hyra som avtalats mellan
parterna när lägenheten upplåts. Bestämmelserna hör emellertid också
omfatta hyra som avtalats mellan parterna inom kortare tid efter upplåtelsen.
Annars skulle syftet med reglerna om förstagångsprövning kunna sättas
ur spel. Om avtalet slutits för kort tid, skulle hyresvärden med utnyttjande
av att hyresgästen ännu inte förvärvat besittningsskydd kunna förmå
denne att gå med på att hyran efter viss kortare tid höjs. I sådant fall bör
även den högre hyran betraktas som förstagångshyra.

Prövningens allmänna syfte bör vara att hindra oskälig hyresstegring.
Reglerna om förstagångshyra bör därför gälla i sådan ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring. Det geografiska
tillämpningsområdet måste vid hyresregleringens hävande och ny
lagstiftnings ikraftträdande bestämmas av Kungl. Maj :t. För att övergången
från hyresregleringen till en friare hyressättning skall kunna ske så smidigt
som möjligt synes det lämpligt att man till en början låter i huvudsak
alla orter där hyran för bostäder är reglerad omfattas av förstagångsprövningen.
Därvid bör man dock kunna utesluta sådana orter beträffande vil -

179

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ka tillgängligt material visar att förstagångsprövning är obehövlig. Beslut
om tillämpningsområdet i fortsättningen kan avse upphävande av prövningsmöjligheten
i en ort där tillräcklig balans uppnåtts eller utsträckning
till annan ort som av någon anledning, exempelvis industriell expansion,
kommit att få ett tryck uppåt på hyresnivån. Bedömningar av detta slag är
åtskilligt enklare och kan väntas bli betydligt mindre kontroversiella än de
avgöranden vilka nu efter kommunernas hörande och förslag av hyresrådet
åligger Kungl. Maj :t i fråga om hyresregleringens fortsatta bestånd. Det
fortsatta handhavandet av frågor om förstagångsprövningens geografiska
omfattning torde därför böra uppdras åt en myndighet, som är väl förtrogen
med förhållandena på bostadsmarknaden i olika delar av landet. Valet
faller då helt naturligt på bostadsstyrelsen.

Prövningen av förstagångshyra bör ske i samma ordning som övriga tvister
om hyrans skälighet. Ansökan om förstagångsprövning skall därför enligt
förslaget göras hos medlingsnämnden på orten. Eftersom det är angeläget
att frågan om eventuell nedsättning av förstagångshyran ej hålls svävande
alltför länge föreslås att prövning av hyran skall påkallas inom ett
år från hyresförhållandets början. I syfte att undvika dubbelprövning av
hyran i samma hyresförhållande görs dock ett undantag. Om hyresvärden
begärt hyreshöjning, måste hyresgästen begära prövning av förstagångshyran
innan medlingsförfarandet med anledning av hyresvärdens begäran avslutas.

De sakkunniga anser angeläget att relationerna mellan parterna eller förfarandet
inför medlingsnämnden inte belastas med frågan om retroaktiv
verkan av ett nedsättningsbeslut. Förordnande om nedsättning av förstagångshyra
skall därför äga verkan först fr. o. m. månaden närmast efter den
när prövning påkallades hos medlingsnämnden. Denna ståndpunkt gör det
ännu mer motiverat att förstagångsprövningen kommer till stånd snarast
möjligt.

Beträffande tidpunkten och sättet för hyresregleringens avveckling innebär
de sakkunnigas förslag i huvudsak följande.

Förslaget utgår från att hyresregleringen skall avvecklas i samma takt
som den nya lagens besittningsskydds- och hyressättningsregler vinner tilllämpning
på hyresavtalen. Detta innebär att hyresregleringen avvecklas i
två etapper av vilka den första avser alla hyresreglerade lokaler i landet
samt bostadslägenheter i alla hyresreglerade orter utom Stockholms-, Göteborgs-
och Malmöregionerna. Den andra etappen omfattar bostadslägenheterna
i de nämnda regionerna.

Beträffande den första etappen innebär de sakkunnigas-förslag följande
i fråga om hyresregleringens avveckling. Vid nya hyreslagens ikraftträdande,
dvs. enligt förslaget den 1 november 1967, sätts hyresregleringen omedelbart
ur kraft såvitt avser hyresavtal som ingås efter denna tidpunkt. I fråga
om avtal vilka träffats före lagens ikraftträdande gäller som huvudregel att

180

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

avtalet faller under hyresregleringen intill den tidpunkt då avtalet genom
uppsägning efter det att den nya lagen trätt i kraft tidigast kunnat frånträdas,
dvs. avtalet kommer i regel att falla under hyresregleringslagen den
löpande hyresperioden ut (andra punkten i övergångsbestämmelserna).
Det sagda innebär inte endast att den reglerade hyran skall gälla under den
hyresperiod som återstår när den nya lagen träder i kraft utan också att
hyresregleringslagens besittningsskyddsregler är tillämpliga när hyresperioden
löper ut. I fråga om bostadslägenheter föreslås vidare att avtalet
även under den följande avtalsperioden och så länge det består skall anses
uppta den hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla när hyresregleringen
upphörde (femte punkten, första stycket). Ett undantag från denna
sista regel görs dock för vissa långtidsavtal (femte punkten andra stycket).
De föreslagna bestämmelserna torde inte hindra att parterna efter nya
lagens ikraftträdande kommer överens om ändrad hyra.

I fråga om andra etappen, dvs. bostadslägenheter i de tre storstadsregionerna,
föreslås avvecklingen av hyresregleringen ske på ett något annat
sätt. För dessa lägenheter skall hyresregleringen upphöra vid utgången av
år 1969. Så länge ett hyresavtal som varit omfattat av regleringen består,
skall dock hyresvillkoren under hyresregleringstiden äga fortsatt giltighet.

Genom den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen —
och motsvarande bestämmelser om övergång till den nya hyreslagens besittningsskydds-
och hyressättningsregler — uppnås, uttalar de sakkunniga,
i fråga om de vanligast förekommande hyresavtalen, nämligen de ettåriga
oktoberavtalen med tre eller sex månaders uppsägningstid, att den nya lagens
besittningsskydds- och hyressättningsregler får verkan först fr. o. m.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1969. Beträffande bostadslägenheter
inom de tre storstadsregionerna inträder samma verkan först fr. o. m.
den avtalsperiod som börjar den 1 oktober 1970. När det gäller avtal som
ingås efter den nya lagens ikraftträdande eller i storstadsregionerna efter
den 31 december 1969 får dock de nya reglerna verkan tidigare, nämligen
från den tidpunkt då avtalen sluts. Medlingsnämnderna kommer alltså att
få känning av de nya reglerna redan från tidpunkten för den nya lagens
ikraftträdande.

Till stöd för den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen
anför de sakkunniga flera skäl. Tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande
måste väljas så att de nya medlingsnämnderna och underrätterna
hinner att organiseras, övergångsreglerna bör vidare utformas så att man
får en fördröjd och successiv tillämpning av den nya lagens bestämmelser.
Härigenom undviks en alltför koncentrerad anhopning av tvister hos medlingsnämnderna.
De sakkunniga anser lämpligt att i fråga om de tre storstadsregionerna,
där trycket på den nya medlingsorganisationen kan väntas
bli störst, låta nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning
i fråga om bostadslägenheter träda i kraft vid en senare tidpunkt än be -

181

Kungl. Maj:is proposition nr 141 år 1967

träffande landet i övrigt. Härigenom kan man också vinna vissa erfarenheter
av nya lagens tillämpning. Dessa kan tillvaratas av medlingsnämnderna och
hyresdomstolarna i de tre storstadsregionerna.

De sakkunnigas förslag innebär att hyran låses fast under viss tid efter
det att hyresregleringen upphört att äga tillämpning på ett avtal. Även under
denna tid skall emellertid generell hyreshöjning kunnav beslutas. Enligt
förslaget skall sådant beslut kunna meddelas av Kungl. Maj :t eller hyresrådet
(femte punkten, tredje stycket och åttonde punkten i övergångsbestämmelserna).
En förutsättning för att generell hyreshöjning skall få
tas ut är självfallet att hyresavtalet berättigar hyresvärden till det.

Remissyttrandena. De sakkunnigas förslag att ersätta hyresregleringen
med en friare hyresmarknad har vunnit ett mycket starkt gensvar hos remissinstanserna.
Det finns i själva verket inte någon som direkt motsätter
sig hyresregleringens avveckling, låt vara att tillstyrkandena inte sällan förses
med reservationer som går ut på att man bör dröja med avvecklingen
ytterligare någon kortare tid eller att storstadsregionerna bör särbehandlas.
Bland de remissinstanser som direkt uttalar sig för en avveckling av hyresregleringen
omedelbart eller efter en kort övergångstid märks socialstyrelsen
(majoriteten), försäkringsinspektionen, kommerskollegium, arbetsmarknadsstyrelsen,
bostadsstyrelsen, hyresrådet, överståthållarämbetet,
länsstyrelserna i Stockholms, Kronobergs och Jämtlands län, Stockholms
rådhusrätt, rådhusrätten i Malmö, expropriationsutredningen, stadsförbundet,
kommunförbundet, landstingsförbundet, fastighetsägareförbundet, SABO,
Hyresgästernas riksförbund, Svenska riksbyggen, Näringslivets byggnadsdelegation,
Svensk industriförening, Sveriges företagares riksförbund,
LO, TCO och SB. Andra remissinstanser tar inte upp frågan eller innesluter
sitt ställningstagande i ett allmänt tillstyrkande av förslaget.

Flera remissinstanser går närmare in på nackdelarna med hyresregleringssystemet
och utvecklar vad som står att vinna genom att överge regleringen.

Socialstyrelsen framhåller att nackdelarna måste vara väsentliga av att
på längre sikt genom lagstiftning hålla hyrorna i äldre hus med ej sällan
eftertraktat centralt bostadsläge på avsevärt lägre nivå än i nyare och mera
perifert belägna hus. Trycket på bostadsmarknaden kommer att avsevärt
lätta om hyresregleringen avskaffas. Endast på den vägen kan man efter
hand nå fram till en av alla eftersträvad balans på bostadsmarknaden. Den
nuvarande lagstiftningen främjar också illegala hyresaffärer och minskar
rörligheten på bostadsmarknaden. Mot det anförda måste vägas nackdelarna
med de hyreshöjningar som i vissa fall blir följden. Dessa måste emellertid
enligt styrelsens mening tas om man över huvud taget siktar till en
friare hyresmarknad.

Arbetsmarknadsstyrelsen anser att det råder ett uppenbart samband mel -

182

Kungi. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lan förhållandena på bostadsmarknaden samt arbetskraftens rörlighet och
möjligheter till produktiv sysselsättning. Bostadsbristen på expanderande
orter utgör ett allvarligt hinder i detta hänseende liksom även rådande svårigheter
att byta bostad inom eller mellan regioner med ungefär likartad
bostadsmarknad. Från arbetsmarknadssynpunkt är det därför angeläget att
åtgärder vidtas för att åstadkomma en normalisering av bostadsmarknaden.
En friare hyressättning i enlighet med de sakkunnigas förslag torde vara
ägnad att främja en sådan utveckling.

Näringslivets byggnadsdelegation uttalar att hyresregleringens skadeverkningar
under senare år blivit alltmera uppenbara. Hyressplittringen,
bostadsbristen, trögrörligheten på bostadsmarknaden är alltför välkända
fenomen för att behöva närmare analyseras, överhettningen i landets ekonomi
kan till stora delar härledas ur förhållandena inom bostadssektorn
med dess inflationsdrivande effekter. De skadliga verkningarna kan inte
undanröjas på annat sätt än genom att man skapar balans mellan tillgång
och efterfrågan på bostadsmarknaden. En sådan balans går inte att uppnå
om inte bostäderna underkastas i huvudsak de principer som kännetecknar
en fri marknadsekonomi. Att bygga bort bostadsbristen har varit och förblir
en utopi. De sakkunnigas förslag synes i stort sett kunna leda till att hyrorna
successivt närmas till en marknadsmässig, balanserad nivå.

Sveriges fastighetsägareförbund anser det i högsta grad angeläget att hyresregleringen
avvecklas utan ytterligare dröjsmål. Skadeverkningarna av
regleringen blir värre för varje år. Sålunda utjämnas inte skillnaden i hyresnivåerna
mellan olika årgångar av hus utan de växer år från år. Ett allt
större antal goda fastigheter slits ner och går mot en för tidig saneringsmognad
på grund av otillräckliga medel för reparation. En ansenlig kapitalförstöring
blir en oundviklig konsekvens. Reglerna om generell och individuell
hyreshöjning blir alltmera svårhanterliga och för allmänheten obegripliga.
Desorganisationen på bostadsmarknaden förvärras. Även från
samhällsekonomisk synpunkt talar tungt vägande skäl för en snabb återgång
till en fri hyresprisbildning.

Svenska riksbyggen framhåller att de sakkunnigas förslag generellt står
i överensstämmelse med den allmänna nyorientering som på senare tid
gjort sig gällande i riktning mot en friare hyresmarknad. Förslaget kommer
att medföra en ökad rörlighet på bostadsmarknaden samtidigt som
marknadshyror inom stora delar av bostadsbeståndet kan nås utan oskäliga
höjningar i enskilda fall. En förutsättning för att markanta hyreshöjningar
inte generellt skall kunna komma till stånd är dock att det kooperativa
och allmännyttiga bostadsbeståndet genom sin storlek och konkurrenskraft
fungerar som prisledare på bostadsmarknaden.

I några yttranden diskuteras frågan om inverkan på fastighetsvärdena
av att hyresregleringen avvecklas. Försäkringsinspektionen anser att en avveckling
av hyresregleringen kommer att medföra att vissa fastigheters vär -

183

Kungl. Maj:is proposition nr 1A1 år 1967

den stiger märkbart. En speciellt kraftig värdestegring synes sannolik beträffande
sådana äldre hyresfastigheter för vilka vid rådande hyressplittring
förhållandevis låga hyror erhålls. Expropriationsutredningen framhåller
däremot att ett genomförande av den föreslagna reformen ingalunda
genomgående — åtminstone inte om man ser saken på litet längre sikt —
behöver få till följd att fastighetsvärdena stiger. Bl. a. bör erinras om att
ett system med friare prisbildning på hyresmarknaden också inrymmer
faktorer av delvis riskbetonad karaktär såvitt gäller fastigheternas framtida
avkastningsförhållanden och att det vid fastighetsvärdering givetvis är
nödvändigt att ta tillbörlig hänsyn också till sådana faktorer.

Även LO tar upp frågan om fastighetsägarna kommer att kunna göra
förtjänster när förslaget genomförs. Det finns enligt LO:s mening inga skäl
till att ökade vinster skall få uppstå för fastighetsägarna. Det är därför
nödvändigt att noga följa utvecklingen. De ökade resurser som en ökning
av boendekostnaderna skulle möjliggöra bör komma bostadskonsumtionen
till godo. Liknande synpunkter framförs av TCO.

Socialstyrelsen anser angeläget att man överväger åtgärder som motverkar
att de hyreshöjningar, som avvecklingen av hyresregleringen otvivelaktigt
kommer att föra med sig, försämrar bostadsstandarden för lägre inkomsttagare.
En lämplig utväg är enligt styrelsens mening att lämna erforderligt
stöd i form av familjebostadsbidrag. En allmän översyn av bidragsreglerna
bör göras, varvid såväl bidragens storlek och gällande inkomstgränser
som kraven på bostadens storlek och utrustning bör omprövas.
Inte oväsentliga kostnadsökningar kommer att uppstå även för kommunerna.
Reformen torde sålunda i första hand medföra att de kommunala bostadstilläggen
höjs samt att utgifterna för socialhjälp till hyra ökar. De
statliga pensionärsbostadsbidragen bör också ses över. Även HSB pekar på
de bostadssociala följderna av förslaget och förordar att låginkomsttagare,
barnfamiljer och pensionärer ges ekonomiskt stöd av det allmänna så att de
kan upprätthålla en godtagbar bostadsstandard.

Ett flertal remissinstanser anser att förslagets regler om hyressättningen
inte är tillräckliga för att i övergångsskedet motverka ej godtagbara hyreshöjningar
på orter med mera betydande bostadsbrist och önskar uppskov
med avvecklingen under någon tid. För ett uppskov uttalar sig bostadsstyrelsen,
hyresrådet, Stockholms rådhusrätt, överståthållarämbetet,
stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelserna i Stockholms, Södermanlands
och Malmöhus län, drätselkammaren i Malmö, SABO, Svenska riksbyggen,
LO och Hyresgästernas riksförbund.

Vissa remissinstanser förordar att uppskovet får gälla samtliga orter där
hyresregleringen alltjämt är kvar. I sådan riktning uttalar sig hyresrådet,
länsstyrelsen i Malmöhus län och Hyresgästernas riksförbund. LO och
Svenska riksbyggen ar ser att uppskovet bör avse samtliga orter med fler
än 30 000 innevånare. SABO uttalar att en orts storlek inte i och för sig bör

184

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

få avgöra när den nya lagstiftningen skall börja tillämpas, SABO erinrar om
att de sakkunniga själva anser att det växande beståndet av allmännyttiga
lägenheter kommer att stabilisera hyresläget så att inte en knapphetsbetingad
efterfrågan kommer att skruva upp hyresnivån på ett inte önskvärt
sätt. Med utgångspunkt från detta resonemang är det lämpligt att gå över
till den nya ordningen när bostadsföretag vilkas hyror sätts efter självkostnadsprincipen
har nått en sådan andel av en orts lägenhetsbestånd att
de blivit prisledande på hyresmarknaden. Bostadsstyrelsen förordar en senareläggning
även för andra orter än de tre storstadsregionerna. Det finns
orter där bostadsbristen kan vara av minst samma relativa omfattning som
i ett storstadsområde.

I fråga om uppskovets längd i de tre storstadsregionerna förordar överst
åthållarämbetet, stadskollegiet i Stockholm, länsstyrelsen i Malmöhus län
och stadskollegiet i Malmö att någon tidpunkt inte nu fastställs för hyresregleringens
avveckling. LO och Svenska riksbyggen godtar de sakkunnigas
förslag att låta avvecklingen anstå till början av 1970-talet. Hyresgästernas
riksförbund förordar några års längre uppskov än de sakkunniga tänkt
sig. I fråga om landet i övrigt anser LO och Svenska riksbyggen att de
största orterna utanför storstadsregionerna — gränsen anges till orter med
30 000 innevånare — bör behandlas på samma sätt som''storstäderna. Hyresgästernas
riksförbund yrkar även här på några års längre uppskov än
de sakkunniga föreslagit. Samma uppfattning har länsstyrelsen i Malmöhus
län.

Länsstyrelsen i Stockholms län förutsätter att den svårbedömda och ömtåliga
frågan om lämplig tidpunkt för den nya ordningens praktiska genomförande
särskilt vad beträffar regioner med kvarstående avsevärd bostadsbrist
görs till föremål för fortsatta, förutsättningslösa överväganden.

Näringslivets byggnadsdelegation understryker betydelsen av att hyresregleringen
avskaffas efter en på förhand bestämd tidsplan så att fastighetsägare
och hyresgäster i förväg kan inrätta sig efter de nya förhållandena.
Att för vissa områden ställa lagens ikraftträdande på en oviss framtid innebär
i realiteten betydande risker för att den mycket angelägna reformen
aldrig förverkligas. Delegationen har ingen erinran mot de sakkunnigas
tidsplan som sådan men betonar att varje ytterligare uttänjning av tidsplanen
enbart försvårar en senare övergång till en marknadsmässig hyressättning.
Den nya medlings- och domstolsorganisationen torde inte kunna
fungera tillfredsställande, om inte landsomfattande erfarenheter redan
från början läggs till grund för lagens tillämpning i frågor av större principiell
räckvidd. Det är självfallet i första hand de större tätorterna som
härvid kommer att kunna förse prövningsorganen med en vägledande praxis.
Svenska företagares riksförbund anser att det föreslagna besittningsskyddet
för hyresgäst och hyresspärrarna föranleder att man inte har anledning
att undanta de tre storstadsregionerna från det allmänna ikraftträdandet.

185

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Hyresrådet förordar — som tidigare nämnts — att avvecklingen av hyresregleringen
skall uppskjutas några år. Under övergångstiden bör man
enligt hyresrådets mening tillämpa ett uppmjukat regleringsförfarande av
den typ som enligt 6 § hyresregleringslagen nu förekommer för möblerade
lägenheter. En övergång till detta system är enligt hyresrådets mening en
lämplig förberedelse till en friare hyresmarknad. Systemet gör det möjligt
att successivt anpassa hyrorna till mera marknadsmässiga värden. Övergången
till den friare hyresmarknaden kan på så sätt ske lättare och utan
alltför svåra sociala återverkningar. En minoritet, som representerar hyresgästintresset
inom rådet, ansluter sig till de sakkunnigas förslag.

Sveriges fastighetsägareförbund förordar att ett 6 §-system enligt de riktlinjer
hyresrådet dragit upp tillämpas i storstadsregionerna fram till dess
hyresregleringen enligt de sakkunnigas förslag avvecklas för dessa orter.

I den mån remissinstansernas uttalanden om hyressättningen bara eller
i första hand gäller hyresvillkoren efter förlängning av hyresavtal har uttalandena
redovisats under avsnittet besittningsskydd för bostadshyresgäst.

De sakkunnigas förslag att hyresgäst på ort med påtaglig bostadsbrist
skall kunna påkalla prövning av s. k. förstagångshyra tillstyrks eller lämnas
utan erinran av nästan alla remissinstanser. Många uttalar att ett sådant
förfarande är nödvändigt för att hindra en knapphetsbetingad efterfrågan
på bostäder att slå igenom på hyresnivån i allmänhet. Hyresgästernas
riksförbund fäster sådan vikt vid denna prövningsmöjlighet att man
förordar att den bör finnas över hela landet.

Näringslivets byggnadsdelegation anser att systemet med prövning av
förstagångshyra är förslagets mest långtgående avvikelse från principen
om en fri hyresmarknad. En sådan prövning kan, om den ges en alltför
vidsträckt tillämpning, allvarligt försvåra den övergång till friare marknadsförhållanden
på bostadssektorn som är det väsentliga syftet med den
nya lagstiftningen. Förslaget ger inte tillräckliga garantier för den restriktivitet
i tillämpningen av institutet, som är en nödvändig förutsättning för
att en sådan övergång skall kunna ske. De sakkunniga har inte annat än
i föga förbindande ordalag tagit ställning till frågan om förstagångsprövningens
geografiska tillämpningsområde. Möjligen vill de sakkunniga utgå
från hyresrådets under år 1965 framlagda förslag om avveckling av hyresregleringen
på vissa orter. Detta är otillräckligt. Endast de tre storstadsregionerna
uppvisar f. n. en sådan reell bostadsbrist att en förstagångsprövning
behövs. Varje utvidgning av tillämpningsområdet härutöver innebär
ett allvarligt hot mot möjligheterna att inom rimlig tid uppnå balans på
bostadsmarknaden.

Sveriges fastighetsägareförbund betraktar som ytterst angeläget att en
förstagångsprövning undviks. Det är mindre tilltalande att i en hyreslag
som tar sikte på normala förhållanden låta part som ingått ett hyresavtal
klandra dess innehåll under löpande avtalstid. Systemet uppmuntrar bo -

186

Kungi. Maj.ts proposition nr lil år 1967

stadssökande till överbud på hyran, vilka följs av avtalsbrott, samt medför
tvister och rättsosäkerhet vid fastighetsförsäljningar. Om övergångsbestämmelserna
för storstadsregionerna ges den utformning förbundet förordat,
dvs. ett 6 §-system i enlighet med hyresrådets riktlinjer, torde hyresnivåerna
under de år då övergångsbestämmelserna får verka ha hunnit utjämnas.
Samtidigt torde en dämpning av efterfrågetrycket som onödiggör
den föreslagna förstagångsprövningen ha skett.

Från många håll yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts hand att
bestämma i vilka orter reglerna om förstagångsprövning skall tillämpas.
Bostadsstyrelsen anser att denna fråga är av så ingripande betydelse för
parterna på hyresmarknaden och av så kontroversiell natur att beslut härom
bör fattas av Kungl. Maj :t. Frågor av hithörande slag skulle f. ö. ändå
i ett betydande antal fall komma under Kungl. Maj :ts prövning efter besvär.
Förslagsrätten bör vara fri. Bostadsstyrelsen bör för sin del naturligen ta
de initiativ som betingas av inträffande ändringar i relationen mellan tillgång
och efterfrågan på bostäder inom orterna. I samma riktning uttalar
sig bl. a. hyresrådet, bostadsrättskommittén, Hyresgästernas riksförbund
och Näringslivets byggnadsdelegation.

Statens personalbostadsdelegation förordar att undantag från bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra görs för statsverkets bostäder.
Metodiken för hyressättningen på detta område garanterar att oskäliga hyror
inte åsätts dessa bostäder.

Socialstyrelsen riktar uppmärksamheten på en regel i de sakkunnigas
förslag om att hyresgästs uthyrning av del av bostad inte omfattas av
reglerna om förstagångsprövning. Sådan uthyrning har under senare år
blivit allt vanligare i bristorterna och har tenderat att få allt längre varaktighet.
Inte minst utlänningarna drabbas av förhållandena på denna bostadsmarknad.
Vederbörandes många gånger osäkra förankring i landet
och bristande kunskap om förhållandena här har öppnat särskilda möjligheter
för uthyraren att tillskansa sig oskäliga hyror. Styrelsen avstår från
att föreslå någon ändring av förslaget i detta hänseende men framhåller att
det är angeläget att man i fortsättningen har sin uppmärksamhet riktad på
problemet.

Hovrätten för Nedre Norrland ifrågasätter om inte ett belut om nedsättning
av hyran i särskilda fall bör få avse även förfluten tid. Härigenom
skulle krav på oskäligt hög hyra kunna förebyggas. Bostadsrättskommittén
anför liknande synpunkter.

Flera remissinstanser uppehåller sig vid frågan om det lämpliga i att
samordna bestämmelser om besittningsskydd och hyressättning för orter
med mera påtaglig lägenhetsbrist och motsvarande bestämmelser för orter
med en balanserad hyresmarknad i en permanent hyreslag. Sveriges juristförbund
anser att det visserligen ligger ett betydande värde i att de olika

187

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

reglerna på hyreslagstiftningens område fogas samman i en konsekvent
uppbyggd och systematiskt genomtänkt hyreslag. Förbundet uttalar dock
viss tveksamhet om läget på hyresmarknaden verkligen är sådant att tiden
är inne för en generell lösning av frågor om besittningsskydd och hyreskontroll.
Det kan sättas i fråga om inte klyftan mellan orter med balanserad
hyresmarknad och bristorter är för stor för att lämpligen kunna bryggas
över. Det går knappast att finna gemensamma formler för så skilda
marknadslägen utan att på den ena punkten efter den andra tillgripa den
mindre tillfredsställande lösningen att ge avkall på det i samtliga fall väsentliga
kravet på klara och distinkta bestämmelser och i stället välja allmänna,
elastiska formuleringar som överlåter åt praxis att ge lagstiftningen
dess reella innehåll. Förbundet vill dock inte avstyrka den valda metodiken
utan endast fästa uppmärksamheten på den löslighet och svåröverskådlighet
som blir följden. Stockholms rådhusrätt utvecklar liknande synpunkter.
Näringslivets bgggnadsdelegation anser att det förhållandet att
reglerna om förstagångsprövning intagits i själva hyreslagen framkallar
farhågor för att denna prövning utvecklas till ett permanent inslag på den
framtida bostadsmarknaden, varigenom möjligheterna att inom rimlig tid
nå balans på denna marknad riskeras. Delegationen föreslår därför att
dessa regler förs över till övergångsbestämmelserna och tidsbegränsas. Sveriges
advokatsamfund menar att de allmänna rättsreglerna om hyra bör utformas
för en i huvudsak balanserad hyresmarknad. De avvikelser som betingas
av påtaglig lägenhetsbrist i vissa orter bör även i fortsättningen finnas
i en särskild kristidslagstiftning och avvecklas allteftersom balans inträder
på hyresmarknaden.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas huvuduppgift var att
överväga om bestämmelserna angående besittningsskydd och hyressättning
för orter med en mera påtaglig lägenhetsbrist och för orter med en i huvudsak
balanserad hyresmarknad kunde samordnas i en reviderad permanent
hyreslag. Om en sådan ordning visade sig möjlig borde hyreslagen enligt
direktiven för de sakkunniga (se SOU 1966: 14 s. 16) innehålla dels grundläggande
regler om besittningsskydd och om prövning av hyrans storlek och
andra villkor för nytt hyresavtal, dels i vissa begränsade avseenden härifrån
avvikande bestämmelser, vilka efter särskilt förordnande kunde bringas
i tillämpning i orter med påtaglig lägenhetsbrist.

I det föregående har besittningsskyddet för bostadshyresgäst och lokalhyresgäst
behandlats. Jag har därvid anslutit mig till de sakkunnigas förslag
att bestämmelserna om hyresgästens besittningsskydd skall vara gemensamma
för den balanserade hyresmarknaden och för en marknad där
lägenhetsbrist råder. Som jag utförligt utvecklat utesluter inte detta, att
tillämpningen av bestämmelserna måste bli skiftande beroende på mark -

188

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

nadsläget. Vid en mera påtaglig lägenlietsbrist måste självfallet större hänsyn
tas till hyresgästens anspråk på att få ha kvar sin hyresrätt än om god
tillgång finns på lägenheter.

Frågan om hyressättningen i samband med förlängning av hyresförhållandet
har ingående behandlats i avsnittet om besittningsskydd för bostadshyresgäst.
De sakkunnigas förslag innebär att ej heller i detta avseende
några särbestämmelser -— jag bortser nu från reglerna om prövning av
förstagångshyra eftersom vid sådan prövning hyran skall bestämmas enligt
huvudnormen — är behövliga för den ej balanserade hyresmarknaden.
Denna uppfattning har väckt viss kritik särskilt från hyresrådets sida. Kritiken
går sammanfattningsvis ut på att den av de sakkunniga föreslagna
hyressättningsnormen — vars uppgift egentligen bara är att trygga besittningsskyddet
för hyresgästen på en hyresmarknad där i princip marknadsmässig
hyressättning tillämpas — inte är tillräcklig för att på en bristmarknad
motverka sådana av bristläget betingade hyreshöjningar som inte är
godtagbara från samhällssynpunkt. Jag har funnit kritiken berättigad och
har därför stannat för att vissa särbestämmelser behövs som ett komplement
till hyressättningsnormen för den i huvudsak balanserade hyresmarknaden.

I det följande kommer jag att först behandla frågan om utformningen
av den särskilda hyressättningsnorm som skall gälla för orter med mera påtaglig
bostadsbrist. Därefter behandlas det med denna fråga sammanhängande
spörsmålet om prövning av förstagångshyra. I detta sammanhang tar
jag också upp frågan om behovet av en lagfäst bytesrätt på bristorterna.
Mot bakgrunden av mitt ställningstagande till dessa frågor kommer jag att
därefter uppehålla mig vid frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling.

Vad först beträffar behovet av en särskild hyressättnin gsnorm
för bristorterna bör inledningsvis framhållas att regeln att
hyresgästen vid förlängning av hyresförhållandet är skyldig godta den fordrade
hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, principiellt sett innebär inte bara
att jämförliga lägenheter får lika höga hyror utan även åtminstone på
längre sikt, att hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra
efter lägenheternas varierande bruksvärden. Hyrorna blir därigenom relativt
bestämda. Däremot ger bruksvärderegeln inte någon anvisning om på
vilken absolut nivå hyrorna kommer att ligga. Denna nivå kommer att bestämmas
av marknadsläget, dvs. förhållandet mellan tillgång och efterfrågan
på bostäder. I detta avseende skiljer sig regeln från de bestämmelser
om hyrans fastställande som finns i hyresregleringslagen. Där anknyts liyresläget
i princip för äldre hus till den hyra som utgick den 1 januari 1942
och för nyare hus till produktionskostnaderna.

189

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

De särbestämmelser som enligt min mening är behövliga för bristorterna
bör innebära att också den absoluta hyresnivån blir i viss mån låst och
att den alltså inte kommer att styras av efterfrågetrycket. Låsningen bör
emellertid ske på ett helt annat sätt än som kännetecknar hyresregleringssystemet.
I första hand bör slås fast att även särbestämmelserna skall bygga
på avtalsfrihetens grund. Avtalad hyra eller den hyra som fordras i samband
med förlängning av hyresförhållande bör alltså prövas bara om part
begär det. Vidare bör den enskilda fastighetens produktionskostnader inte
få inverka vid hyrans fastställande.

De sakkunniga utgår från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning
med tiden kommer att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningen.
Jag delar denna uppfattning, men som jag har anfört tidigare har inte dessa
företag en sådan ställning i det äldre lägenhetsbeståndet som krävs för att
företagens hyror över hela fältet skall bli bestämmande vid jämförelseprövningen
med tillämpning av bruksvärderegeln. De kommer därför inte att
vid avvecklingen av hyresregleringen få en sådan prisledande funktion inom
hela lägenhetsbeståndet att ej godtagbara hyreshöjningar hindras. När
det gäller nyproduktionen av flerfamiljshus förhåller det sig emellertid obestridligen
så att dessa företag nu intar och för framtiden kan väntas behålla
en ledande ställning. Inom denna sektor kommer de allmännyttiga företagens
hyror otvivelaktigt att bli bestämmande för hyresläget. Eftersom
företagen tillämpar självkostnadsprincipen vilket innebär att hyrorna sätts
så att de på lång sikt täcker de faktiska kostnaderna, får man härigenom
en garanti för att oskäligt höga hyror inte kommer att tillämpas för lägenheter
i hus som uppförs i fortsättningen. I nyproduktionen föreligger således
ingen större risk för en ej önskvärd hyresutveckling på grund av bristorternas
efterfrågeöverskott. Den behövliga låsningen av hyresnivåerna i
det äldre lägenhetsbeståndet kan enligt min mening åstadkommas med utnyttjande
av detta förhållande. Jag föreslår att för bristorterna den aktuella
hyran prövas inte bara med hänsyn till jämförliga lägenheters hyra
utan även med beaktande av det allmänna hyresläget i orten för lägenheter
i nybyggda bostadshus. Detta hyresläge får utgöra utgångspunkten för beräkningen.
Från denna utgångspunkt får sedan den aktuella hyran bestämmas
efter en bedömning av den ifrågavarande lägenhetens modernitetsgrad,
underhåll och skick i övrigt in. m. Prövningen bör därvid gå till
på följande sätt.

Jämförelseprövningen med tillämpning av bruksvärderegeln bör vara
grundläggande. I första hand bör alltså den fordrade hyran — eller vid
förstagångsprövning den avtalade hyran — jämföras med hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Från jämförelsematerialet
utesluts därvid sådana enstaka topphyror som under alla förhållanden
inte får vara vägledande för jämförelsen. Enligt huvudregeln
skall härefter prövningen av den aktuella hyran ske utifrån den hyresnivå

190

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

som bildas av de högsta hyrorna. På detta stadium bör hänsynstagandet till
det allmänna hyresläget i orten för lägenheter i nybyggda bostadshus komma
in. Hyran för de aktuella jämförelselägenheterna bör sålunda ställas
samman med hyran för lägenheter i nybyggda hus. Härvid bör jämförelsen
inriktas på sådana lägenheter som är så likvärdiga som omständigheterna
tillåter. Man bör sålunda kunna utvälja sådana lägenheter i nybyggda hus
som är likvärdiga med jämförelselägenheterna i fråga om exempelvis rumsantal
och bostadsyta. Mot bakgrunden av hyresläget för lägenheterna i nybyggda
hus bör sedan bedömas om hyran för jämförelselägenheterna är
rimlig. Vid denna bedömning måste självfallet behörig hänsyn tas till att
bruksvärdet för de båda kategorierna av lägenheter ofta inte är detsamma.
Leder bedömningen till att hyran för någon eller några av de lägenheter
som ingår i jämförelsematerialet inte kan anses rimlig i förhållande till
hyresläget i nybyggda bostadshus, bortses från dessa lägenheter vid jämförelseprövningen.

Jag vill betona att den nu beskrivna särregeln syftar endast till att hindra
att bristmarknadens efterfrågeövertryck får verka alltför fritt på hyressättningen.
Framför allt ger särregeln möjlighet att vid jämförelseprövningen
bortse från sådana alltför höga hyror som hyresgäster frivilligt tagit på sig.
I den mån dessa hyror bildar en hyresnivå, skulle de annars kunna påverka
hyressättningen på ett sätt som inte är acceptabelt från samhällssynpunkt.
Ofta torde det bli möjligt att utan särskild utredning utesluta hyror av detta
slag från jämförelsematerialet. Detta gäller särskilt fall när materialet
innehåller ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags
fastigheter med hyror som är anpassade till hyresläget i nyproduktionen.
Högre liggande hyror bör i sådant fall inte få påverka bedömningen.

De sakkunnigas förslag innebär att det alltid är tillåtet för hyresvärd och
hyresgäst att själva träffa avtal om hyran. Förslaget bygger alltså på avtalsfrihet
även när det gäller orter med mera påtaglig bostadsbrist. Det finns
alltså inte såsom enligt hyresregleringslagen något krav på att myndighet
prövar vilken hyra som skall utgå. För att hyresgästen inte skall vara helt
utlämnad åt den fria marknadsprissättningen föreslår de sakkunniga att
hyresgästen skall kunna få den avtalade hyrans, den s. k. förstagångshyrans
skälighet prövad. Denna möjlighet skall stå till hyresgästens förfogande
under viss tid från det att han första gången träffade avtal om förhyrning
av lägenheten. Prövningen skall kunna komma till stånd även på
begäran av hyresvärden. Förslaget innebär en betydelsefull inskränkning
i avtalsfrihetens princip. Enligt min mening är inskränkningen emellertid
nödvändig för att hyresregleringen skall kunna avskaffas beträffande sådana
orter där bostadsbrist alltjämt föreligger. Förslaget har också vunnit
allmänt gillande under remissbehandlingen.

191

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

I enlighet med vad de sakkunniga föreslagit bör förstagångsprövningen
kunna avse även sådan hyra som avtalats viss tid efter upplåtelsen av
lägenheten. Jag delar de sakkunnigas uppfattning att denna tid bör bestämmas
till nio månader, dvs. samma tid som måste förflyta för att besittningsskydd
skall föreligga när hyresavtalet upphör. Likaså kan jag biträda
de sakkunnigas förslag att förstagångsprövningen måste begäras inom
ett år från det hyresförhållandet började. I enlighet med de sakkunnigas
förslag bör beslut om nedsättning av förstagångshyra inte få avse
tid innan prövningen påkallades.

Som statens personalbostadsdelegation anfört behövs knappast någon
prövningsmöjlighet i fråga om förstagångshyra för statsverkets bostäder.
Jag anser ändå inte motiverat att undanta denna lägenhetskategori från
reglerna om prövning av förstagångshyra.

De sakkunniga föreslår att Kungl. Maj :t vid den nya hyreslagens ikraftträdande
skall bestämma det geografiska tillämpningsområdet för bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra men att det fortsatta handhavandet
av dessa frågor skall uppdras åt bostadsstyrelsen. Från många håll,
bl. a. av bostadsstyrelsen själv, yrkas att det alltid skall ligga i Kungl. Maj :ts
hand att förordna om förstagångsprövningens geografiska ömfattning. Jag
biträder denna mening. Förslag om inskränkning eller utvidgning av bestämmelsernas
tillämpningsområde kan med denna ordning väckas av
var och en. Hyresnämnderna bör dock ha som uppgift att ta erforderliga
initiativ i saken. Bestämmelser härom bör meddelas av Kungl. Maj :t.

De förut behandlade särbestämmelserna för hyressättningen på bristorter
bör naturligen ha samma tillämpningsområde som bestämmelserna om
prövning av förstagångshyra.

Bestämmelserna om hyressättningen på bristorter torde övergångsvis
kunna vålla komplikationer för sådana fall då skillnader i finansieringsbetingelserna
eller andra omständigheter medverkat till att hyrorna för vissa
lägenheter kommit att ligga väsentligt högre än hyresläget i allmänhet
för likvärdiga lägenheter. I enlighet med de normer, som gäller för hyreskontrollen
enligt hyresregleringslagen och som innebär att hyran bestäms
med hänsyn till vad som bedöms utgöra skäliga produktionskostnader, är
ifrågavarande höga hyror godkända av de hyresreglerande organen. Den
omständigheten att man går över till ett nytt system för hyressättningen bör
inte föranleda att dessa hyror ej längre skulle anses godtagbara. Vid tilllämpningen
av hyressättningsbestämmelserna bör därför en hyra som fastställts
av hyresnämnd eller hyresrådet alltid anses skälig, dock inte i den
meningen att den utan vidare skall godtas som jämförelsehyra när hyran
för annan lägenhet prövas. En förutsättning är självfallet att lägenhetens
skick inte avsevärt försämrats eller hyresgästens förmåner avsevärt in -

192

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

skränkts. Det sagda får tillämpning främst för det fall att en ny hyresgäst
flyttar in i en lägenhet och påkallar prövning av den avtalade hyran, trots
att denna inte överstiger den hyra som gällde under hyresregleringslagens
giltighetstid. Det synsätt som jag här förordat stämmer överens med den
princip om att hyran skall bestämmas efter skälighet som ligger till grund
för hyressättningsreglerna. Det torde därför inte vara behövligt att föra
in någon särskild övergångsregel för de fall som avses här.

Jag har i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan deklarerat den
uppfattningen att en lagstadgad bytesrätt bör införas men att
bestämmelserna därom bör gälla bara på en hyresmarknad med mera påtaglig
bostadsbrist. Jag avser nu att närmare gå in på Ifrågan.

Det skall inte bestridas att hyresvärdarna i allmänhet visar förståelse för
hyresgästernas önskemål att byta lägenhet. Å andra sidan är det otvivelaktigt
så att angelägna bytesbehov emellanåt inte kan tillgodoses på grund av
att hyresvärden utan rimlig anledning vägrar att samtycka till en överlåtelse
av lägenheten. Under rådande bostadsbrist måste olägenheterna härav
anses vara så betydande att åtgärder till underlättande av lägenhetsbyten är
påkallade. Härom har de sakkunniga också varit eniga. Från bostadssociala
synpunkter är det av vikt att den minskade rörlighet på hyresmarknaden
som bostadsbristen för med sig motverkas genom att hyresgästerna i största
möjliga utsträckning kan ordna sin bostadsfråga genom lägenhetsbyten.

Det förslag till besittningsskydd för bostadshyresgäst som nu läggs fram
syftar inte enbart till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av
hans hem. På en hyresmarknad som präglas av påtaglig bostadsbrist kan
besittningsskyddet sägas ha en vidare betydelse, nämligen att trygga hyresgästens
fortsatta behov av bostad för sig och sin familj. För den hyresgäst
som på grund av ändrade anställningsförhållanden måste flytta till annan
ort eller av annat skäl ser sig nödsakad att lämna lägenheten och som på
grund av bostadsbristen är hänvisad till att söka ordna sin bostadsfråga genom
byte är besittningsskyddet utan större värde i ett system där hyresvärden
utan bärande skäl kan motsätta sig en överlåtelse av hyresrätten.
En sådan ordning framstår som särskilt otillfredsställande i de fall då hyresvärdens
vägran alt samtycka till ett ifrågasatt byte får till följd att
hyresgästen antingen tvingas att avstå från en förmånlig anställning på
annan ort eller tvingas att lämna sin familj kvar i den gamla lägenheten. En
i lag tryggad rätt att överlåta lägenheten för byte kan från denna synpunkt
sägas utgöra en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet.

På de anförda skälen anser jag alltså att en lagstadgad bytesrätt bör införas
och äga tillämplighet beträffande bristorter. Lämpligen bör bestämmelserna
gälla för sådana orter för vilka Kungl. Maj :t har förordnat att prövning
av förstagångshyra skall få äga rum.

Av hänsyn till hyresvärdens intressen kan hyresgäst inte ges en obegrän -

193

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

säd rätt till överlåtelse i samband med lägenhetsbyte. Möjlighet att vid vägrat
samtycke få ett byte till stånd bör föreligga endast efter prövning av
myndighet och under vissa begränsade förutsättningar. Vid sådan prövning
bör en avvägning ske mellan de berörda parternas motstående intressen.
För bifall till hyresgästens framställning om överlåtelse bör krävas att vägande
skäl talar för att ett byte kommer till stånd och att bytet kan ske
utan olägenhet för hyresvärden. Eftersom alltför täta byten måste anses vara
till förfång för hyresvärden, bör den som förvärvat hyresrätt genom byte
inte äga rätt att i sin tur överlåta lägenheten för byte förrän viss tid förflutit
efter förvärvet. Bytesrätten bör vidare begränsas till fall när hyresgästen avser
att genom överlåtelse av sin hyresrätt förvärva annan hyresrätt eller en
bostadsrätt. Slutligen bör rätt att använda lägenheten som bytesobjekt inte
föreligga i sådana fall då hyresgästen saknar optionsrätt eller i allmänhet
inte är berättigad till förlängning av hyresförhållandet. I det av de sakkunniga
utarbetade förslaget till lagstadgad bytesrätt är dessa synpunkter i allt
väsentligt beaktade. Förslaget är därför enligt min mening väl ägnat att
läggas till grund för lagstiftning om bytesrätt för bostadshyresgäst. Jag har
också utformat mitt förslag på ett sätt som i sak stämmer nära överens med
de sakkunnigas förslag.

Jag övergår nu till frågan om tidpunkten och sättet för hyresregleringens
avveckling. Hyresregleringen påverkar som bekant rättsförhållandet
mellan hyresvärd och hyresgäst i två skilda hänseenden. För
det första innebär regleringen att parterna, om man bortser från möblerade
lägenheter och i vissa undantagsfall lokaler, är helt fråntagna rätten att
själva avtala om hyran. Denna måste fastställas av hyresreglerande myndighet,
och det är straffbart att ta ut högre hyra än den fastställda. För det
andra ger regleringen hyresgästen ett besittningsskydd, som i praktiken utvecklats
till en kvarboenderätt vilken endast i undantagsfall kan sättas ur
spel. En avveckling av hyresregleringen innebär f. n. att parterna får full
frihet att avtala om hyran och att hyresgästen blir bunden under avtalets
giltighetstid av vad som avtalas. Denna avtalsfrihet inträder även i fråga om
hyresavtal som löper vid tidpunkten för avvecklingen. Hyreskontrollen enligt
hyresregleringslagen har dock en viss efterverkan, eftersom hyresvärden
enligt 2 § avvecklingslagen inte utan hyresgästens samtycke får höja hyran
för återstående del av hyresperioden, även om hyresavtalet i och för sig
skulle ge honom sådan rätt. I fråga om besittningsskyddet innebär en avveckling
av hyresregleringen att hyresgästen ej längre kan vända sig till
hyresnämnd och begära ogiltigförklaring av uppsägning eller eljest förlängning
av hyresavtalet. Ändringen i rättsläget i fråga om besittningsskyddet
är emellertid endast av formell natur, eftersom besittningsskyddslagen, som
blir tillämplig vid avveckling av hyresregleringen, tillförsäkrar hyresgästen
ett i huvudsak likvärdigt besittningsskydd. Beträffande hyrcssättningen in 7

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

194

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

träder den betydelsefulla ändringen att hyresvärden får ta ut högre hyra i
samband med förlängning av hyresförhållandet, om höjningen bara håller
sig inom vad som är skäligt. Annorlunda uttryckt får hyresgästen bo kvar
endast om han är beredd att betala marknadsmässig hyra.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till ny hyreslag innebär bl. a. att det
besittningsskydd för hyresgäst som f. n. grundar sig på hyresregleringen
eller besittningsskyddslagen blir inskrivet i den permanenta hyreslagen och
att hyreskontrollsystemet enligt hyresregleringslagen ersätts av vissa hyresspärrar
i hyreslagen. Hyresregleringen blir alltså obehövlig i samma
mån som den nya hyreslagen görs tillämplig på ett hyresförhållande. Det är
därför naturligt att avvecklingen av hyresregleringen samordnas med övergången
från äldre till ny hyreslag. De sakkunniga föreslår i huvudsak en sådan
samordning. Såvitt avser den normala typen av hyresavtal, dvs. avtal
som löper på bestämd tid, vanligtvis ett år med rätt till förlängning av avtalet
för en ny tidsperiod av samma längd om uppsägning inte sker viss
tid i förväg, kan de sakkunnigas förslag beskrivas på detta sätt.

Beträffande först lokaler i hela landet och bostadslägenheter i hyresreglerade
orter utanför de tre storstadsregionerna innebär förslaget följande. Om
hyresavtalet träffas efter den av de sakkunniga föreslagna tidpunkten för
nya hyreslagens ikraftträdande, dvs. den 1 november 1967 eller senare, faller
avtalet över huvud taget inte under hyresregleringen. Avtalet faller i stället
helt under den nya hyreslagen. I fråga om avtal som löper vid tidpunkten
för den nya lagens ikraftträdande skall som förut framgått äldre hyreslag
tillämpas under den återstående hyrestiden. I konsekvens härmed gäller
också hyresregleringslagens besittningsskyddsregler under samma tid. Detta
innebär att rätten att bo kvar i lägenheten under påföljande hyresperiod
följer hyresregleringslagens bestämmelser. Den hyra som fastställts enligt
hyresregleringslagen utgår under såväl återstående hyrestid som den därpå
följande liyresperioden. Hyresregleringen inverkar alltså på hyresförhållandet
t. o. m. utgången av den första hyresperiod som i sin helhet infaller efter
den nya hyreslagens ikraftträdande. För långtidsavtalen — enligt förslaget
avtal för vilka hyrestiden utgår den 1 januari 1969 eller senare — blir den
nya lagens besittningsskyddsregler omedelbart tillämpliga. Den tid under
vilken hyresvärden är bunden av den enligt hyresregleringslagen fastställda
hyran sträcker sig i dessa fall inte utöver löpande hyresperiod men är i
vissa fall ytterligare begränsad.

I fråga om bostadslägenheter inom de tre storstadsregionerna föreslås
vissa avvikelser från nyssnämnda regler. Dessa avvikelser gäller endast
den nya lagens regler om besittningsskydd och hyressättning och därtill
knutna förfaranderegler. Förslagets innebörd är här i huvudsak följande.
De nya reglerna blir inte tillämpliga på sådana hyresavtal där hyrestiden
utgår före den 1 januari 1970. Utgår hyrestiden senare får de nya reglerna
betydelse först från den nya hyrespcriodcns början. Detta gäller dock en -

195

Kungl. Maj. ts proposition nr lhl år 1967

dast om hyresvärden sagt upp avtalet. Har uppsägning inte skett, skall
de hyresvillkor som gällde under hyresregleringstiden äga fortsatt tilllämpning
även under den följande liyresperioden.

Som torde ha framgått av det anförda avviker förslagets bestämmelser om
avvecklingen av hyresregleringen för lokaler och för bostadslägenheter
utanför de tre storstadsregionerna i viss utsträckning från dem som f. n. tilllämpas
vid regional avveckling av hyresregleringen. Skillnaden består i att
hyresregleringens besittningsskyddsregler enligt förslaget alltjämt skall tilllämpas
under den återstående avtalsperioden och att som följd härav den
hyra som fastställts enligt hyresregleringslagen får gälla även under följande
avtalsperiod.

Den föreslagna metoden för avvecklingen av hyresregleringen har väckt
kritik från skilda håll under remissbehandlingen och det har gjorts gällande
att bestämmelserna är svårfattliga och mindre väl ägnade för tillämpning i
praktiken. Flera remissinstanser har framhållit att de föreslagna bestämmelserna
under alla förhållanden måste omarbetas i redaktionellt hänseende.

Även enligt min uppfattning har de sakkunnigas förslag om hur avvecklingen
av hyresregleringen skall gå till vissa betydande olägenheter. Detta
gäller framför allt den ordning som föreslås för storstadsregionerna. Förslaget
innebär för dessa orter i huvudsak att övergången till den nya hyreslagen,
bortsett från reglerna om besittningsskydd för bostäder och förfarandet
i hyrestvister, sker successivt under tiden den 1 november 1967— den 1
oktober 1969, medan avvecklingen av hyresregleringen samt ikraftträdandet
av nämnda regler om besittningsskydd och förfarandet i hyrestvister sker
successivt under tiden den 1 januari — den 1 oktober 1970. Genom att på
detta sätt avvecklingen av hyresregleringen inte sker samtidigt med övergången
till den nya hyreslagen och dessutom den nya lagen inte träder i kraft
i sin helhet vid en enda tidpunkt, uppkommer ett relativt långvarigt och
komplicerat övergångsskede som skulle bli besvärande för hyresmarknaden.

Som huvudsakligt motiv för förslaget att uppskjuta hyresregleringens avveckling
till en senare tidpunkt för storstäderna än för landet i övrigt
åberopar de sakkunniga hänsynen till den nya organisationen för prövning
av hyrestvister. Även enligt min mening måste tidpunkten för avvecklingen
väljas så att man får god tid att bygga upp organisationen. Detta är emellertid
ett behov som föreligger för hela landet och motiverar knappast någon
särbehandling av storstadsregionerna. Med den utformning av organisationen
som departementsförslaget innebär finns det dessutom, som jag närmare
utvecklat i avsnittet om förfarandet i hyrestvister, goda förutsättningar
att bemästra en eventuell stark tillströmning av ärenden i övergångsske
det. Farhågorna för att organisationen skall visa sig otillräcklig i övergångsskedet
motiverar sålunda inte att storstadsregionerna behandlas annorlunda
än landet i övrigt. Det av de sakkunniga åberopade motivet för att

196

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

dröja med avvecklingen av hyresregleringen för storstadsregionerna väger
därför inte tungt. Den avgörande frågan är i stället huruvida förhållandena
på sådana orter där stark bostadsbrist råder — främst storstadsregionerna
— medger att man utan ytterligare uppskov avvecklar hyresregleringen.

Under remissbehandlingen av de sakkunnigas förslag har från många håll,
särskilt från remissinstanser som har anknytning till storstadsregionerna,
framhållits att det är önskvärt att dröja någon tid med övergången till den
friare hyresmarknad som förslaget leder till. Dessa uttalanden tar i första
hand sikte på storstadsregionerna men gäller också andra orter med en mera
påtaglig bostadsbrist.

Frågan hur det föreslagna hyressättningssystemet kommer att verka på en
bristmarknad är svår att bedöma. Mycket talar för de sakkunnigas uppfattning
att systemet i och för sig kan genomföras omedelbart utan att man
behöver befara alltför svåra övergångsproblem. Men otvivelaktigt finns det
skäl som talar för att en fördröjd avveckling av hyresregleringen ger möjlighet
till en smidigare övergång till hyressättningen på den fria hyresmarknaden
än om avvecklingen sker redan nu. Remissutfallet är också
ägnat att stämma till varsamhet.

Mot bakgrunden av det anförda har jag stannat för att förorda att avvecklingen
av hyresregleringen såvitt gäller bostadslägenheter fördröjs något
för sådana orter där en mera påtaglig bostadsbrist råder. Fördröjningen bör
dock inte hindra att hyresregleringslagen så snart som möjligt helt upphävs
och ersätts av den nya hyreslagen. Avvecklingen bör ske på det sättet att
den hyreshöjning som kan följa av att en bostadslägenhets hyra bestäms
efter hyresläget för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är jämförliga
får ske etappvis under en övergångstid. Denna övergångstid bör vara
längre för de tre storstadsregionerna än för övriga orter med mera påtaglig
bostadsbrist.

Jag föreslår att hyresregleringslagen sätts ur kraft vid utgången av år
1968 och att nya hyreslagen får träda i kraft den 1 januari 1969. För storstadsregionerna
bör övergångstiden bestämmas till fyra år, alltså till utgången
av år 1972, och för övriga berörda orter till två år eller till utgången
av år 1970. De orter där hyreshöjningarna övergångsvis får ske
endast etappvis hör vara desamma som de för vilka förordnande ges om
prövning av förstagångshyra.

När under övergångstiden fråga uppkommer om höjning av hyra som
är lägre än hyran för likvärdiga lägenheter, bör hyresgästen inte vara skyldig
att godta större höjning än som motsvarar skälig andel av skillnaden
mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter. Andelens storlek
hör bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden smidigt anpassas
till hyran för likvärdiga lägenheter. Det sagda innebär inte nödvändigtvis
att höjningen fördelas med lika stora andelar vid varje avtalstillfälle.
Om skillnaden mellan den utgående hyran och hyran för likvärdiga lägen -

197

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

heter inte är alltför stor kan det vara motiverat att tillåta att höjningen
slås ut på ett mindre antal avtalstillfällen. I lagen bör endast läget vid övergångstidens
slut fixeras. Vid den tidpunkten bör lägenhetens hyra ha tilllåtits
att komma upp i nivå med hyresläget för likvärdiga lägenheter. Den
föreslagna ordningen med etappvisa höjningar bör gälla till förmån bara
för den hyresgäst som hyr lägenheten vid utgången av år 1968. Om lägenheten
därefter upplåts till annan hyresgäst, bör hyresvärden vara oförhindrad
att omedelbart ta ut den hyra som den nya lagens hyressättningsregler
medger.

Om lägenhetens bruksvärde avsevärt ökats genom ombyggnads- eller ändringsarbete
och denna ökning inte beaktats vid bestämmande av den utgående
hyran, bör hyresgästen alltid vara skyldig att godta en fordrad hyra
som inrymmer skälig höjning med hänsyn till det ökade bruksvärdet. Är
arbetet av genomgripande omfattning, bör någon begränsning av hyreshöjningen
med hänsyn till de nu diskuterade övergångsbestämmelserna över
huvud taget inte ske.

Det är att förvänta att hyresmarknadens partsorganisationer kommer alt
träffa överenskommelser om de utgående hyrornas anpassning under övergångstiden
till det hyresläge som kommer att råda vid övergångstidens
slut. Sådana överenskommelser torde i stor utsträckning kunna tjäna som
vägledning för hyressättningen även utanför organisationernas gemensamma
verksamhetsområde. Härigenom erhålls garantier för att anpassningen
sker på sådant sätt att hyresgästernas anspråk på en mjuk övergång till
en friare hyresmarknad tillgodoses.

Avvecklingen av hyresregleringen bör i övrigt ske enligt avvecklingslagen.
Att denna lag blir tillämplig får betydelse framför allt i det hänseendet att
enligt 2 § hyresavtal som träffats före tidpunkten för avvecklingen men
omfattar även tid efter denna anses uppta den hyra som skolat utgå när
hyresregleringen upphörde. Detta innebär en avvikelse från de sakkunnigas
förslag. Detta innehåller visserligen en motsvarande bestämmelse i övergångsbestämmelserna
men bestämmelsen avser enbart bostadslägenheter. Jag
kan för min del inte finna skäl till att i detta avseende behandla de skilda
lägenhetskategorierna olika.

198

Kungl. Maj. ts proposition nr VM år 1967

Specialmotivering
Förslaget till ny hyreslag

Departementschefen. Ändringarna i den nuvarande hyreslagen är av så ingripande
beskaffenhet att det är ofrånkomligt att lägga fram lagförslaget
som ett förslag till ändrad lydelse av hela 3 kap. NJL. Åtskilliga av kapitlets
nuvarande bestämmelser kommer dock att inflyta i förslaget utan någon
ändring i sak.

I gällande rätt liksom i kommitténs och de sakkunnigas förslag är kapitlets
paragrafer inordnade under mellanrubriker. Denna ordning behålls
i departementsförslaget men rubrikerna är i vissa avseenden ändrade och
dispositionen en annan. Avvikelserna torde inte fordra några kommentarer
annat än i följande hänseenden. I de sakkunnigas förslag finns ett särskilt
avsnitt om rätt för hyresgästs make att överta hyresrätten till makarnas
gemensamma bostad m. m. (58—60 §§). Av lagtekniskä skäl har jag ansett
lämpligare att hänföra bestämmelserna i detta avsnitt till de allmänna avsnitten
om överlåtelse av hyresrätt och om rätt till förlängning av hyresavtal.
De aktuella bestämmelserna återfinns i 33, 47 och 49 §§ i departementsförslaget.
I 78 § har de sakkunniga tagit upp skilda bestämmelser angående
hyresförhållanden som beror av anställning. I departementsförslaget
tas dessa bestämmelser upp i 4 § andra stycket, 46 § och 68 § andra
stycket.

I den nuvarande lagtexten förekommer på skilda ställen hänvisningar till
olika paragrafer i arrendekapitlet i NJL. Dessa hänvisningar medför att lagmaterialet
är mindre lättillgängligt. Med hänsyn till att en revision pågår av
arrendebestämmelserna, har jag emellertid inte ansett lämpligt att göra
någon bearbetning av lagtexten i detta hänseende. Frågan får tas upp på
nytt, när hyres- och arrendebestämmelserna skall infogas i den nya jordabalken.
Även vissa andra frågor angående lagtextens utformning kan då behöva
tas upp.

Tillämpningsområde

1 §•

Paragrafen motsvarar delar av 1 och 2 §§ i hyreslagen och hyreslagskommitténs
förslag. Den överensstämmer i sak med 1 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Av 1 och 2 §§ hyreslagen framgår att till hyresavtal är att
hänföra dels avtal varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot

199

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

lega, dels avtal som jämte det att det innefattar upplåtelse av hus eller del av
hus avser upplåtelse även av jord att nyttjas i förening med lägenheten, om
jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för
annat ändamål än jordbruk.

Hyreslagskommittén. Förslaget överensstämmer helt med gällande rätt.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Till hyresavtal hänförs endast upplåtelse
till nyttjande mot vederlag. Vederlaget kan bestå av pengar eller utgöras av
arbete eller annan tjänst eller av naturaalster. Helt vederlagsfri upplåtelse
av lägenhet faller inte under lagens tillämpningsområde, om annat ej följer
av den särskilda bestämmelsen i andra stycket om upplåtelse av lägenhet i
anslutning till tjänst. Denna senare bestämmelse är närmare berörd i avsnittet
om begränsning av besittningsskyddet. Bestämmelsen i 2 § andra
stycket hyreslagen om upplåtelse av bostadsrätt har tagits upp som ett
tredje stycke.

Departementschefen. Enligt de sakkunnigas förslag inleds hyreslagen med
de grundläggande reglerna om hyresbestämmelsernas tillämpningsområde. I
gällande rätt däremot återfinns motsvarande regler som en del av bestämmelserna
om hyresavtals ingående. Jag anser att de sakkunnigas förslag innebär
en vinning.

Sakligt sett överensstämmer paragrafen med gällande rätt så när som på
regeln i andra stycket andra punkten om upplåtelse av lägenhet genom
tjänsteavtal eller i anslutning till sådant avtal. Ändringen innebär att hyreslagen
blir tillämplig på alla sådana upplåtelser, alltså även på de rena tjänstebostadsupplåtelserna,
vilka i gällande rätt faller utanför hyreslagstiftningen.
Mitt ställningstagande till denna fråga återfinns i avsnittet om begränsning
av besittningsskyddet. Vissa redaktionella ändringar har genomförts
i departementsförslaget i förhållande till de sakkunnigas förslag. I lagförslaget
görs i många hänseenden skillnad mellan lägenheter som helt eller
till inte oväsentlig del uthyrts för att användas som bostad samt andra lägenheter.
Lagtexten synes kunna förenklas om en beteckning införs för det
förra slaget av lägenheter. Lämpligen kan som sådan beteckning användas
ordet bostadslägenhet.

Hyresavtals ingående
2 §•

Paragrafen, som motsvarar del av 1 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs
förslag, överensstämmer i sak med 2 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Hyresavtal skall enligt 1 § hyreslagen i princip upprättas
skriftligen. Två undantag finns dock. Det ena avser fall när lägenheten upp -

200

Kungl. Maj. ts proposition nr Ul år 1967

låts för tid understigande ett år. Det andra gäller den situationen att parterna
enats om muntligt avtal. Om ändring eller tillägg görs i ett skriftligen
upprättat avtal, skall anteckning om ändringen göras på handlingen, om
någon av parterna begär det.

Hyreslagskommittén. Enligt kommitténs förslag är bostadshyresgäst i
många fall berättigad att erhålla nytt hyresavtal vid hyrestidens utgång. Det
kan i olika hänseenden vara av betydelse att ett på sådant sätt tillkommet
avtal avfattas i skriftlig form. Med hänsyn härtill bör avtalet på begäran
av endera parten ges skriftlig form.

Om ett avtal som upprättats skriftligen ändras eller kompletteras, skall

liksom enligt nuvarande hyreslag — anteckning göras på handlingen, om
hyresvärden eller hyresgästen begär det. Detsamma synes böra gälla, när
någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe. Genom att en anteckning
om personförändringen görs på det skriftliga kontraktet, undanröjs den
tvekan som annars kan uppkomma, huruvida hyresförhållandet även efter
personförändringen skall anses grundat på skriftligt avtal.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Enligt de sakkunnigas mening kan den nuvarande
utformningen av skriftlighetskravet inte anses tillfredsställande i en
lagstiftning enligt vilken flertalet hyresavtal är underkastade regler om besittningsskydd.
Vardera parten i ett hyresförhållande bör, oavsett hyresavtalets
längd, kunna kräva att avtalet ges skriftlig form. Även muntliga avtal
bör dock alltid vara bindande för parterna.

Departementschefen. De sakkunnigas förslag vilar — liksom gällande
rätt — på den principen att ett muntligt hyresavtal alltid skall vara bindande.
Denna princip bör inte frångås. Har muntligt avtal träffats, bör
dock enligt förslaget var och en av parterna när som helst kunna kräva
att avtalet ges skriftlig form. I motsats till gällande rätt bör detta gälla
oberoende av upplåtelsetidens längd och även om parterna kommit överens
om att avtalet skall vara muntligt. Den föreslagna utvidgningen av rätten
att få till stånd skriftligt avtal synes ändamålsenlig. Departementsförslaget
har därför utformats i stort sett enligt de sakkunnigas förslag.

Hyrestid och uppsägning
3-4 §§.

Paragraferna mosvarar 5 och 6 § § i såväl hyreslagen som hyreslagskommitténs
förslag samt 3 och 5 §§ i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. I 5 § första stycket i hyreslagen finns bestämmelser om
uppsägning av hyresavtal som träffats på obestämd tid. Reglerna som kan

201

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

åsidosättas genom avtal innebär, att avtalet upphör viss tid efter uppsägning.
Uppsägningstidens längd är beroende av längden på den period för
vilken hyran beräknas. Enligt andra stycket i samma paragraf skall reglerna
om uppsägningstid tillämpas också i fråga om tidsbestämda avtal,
när förbehåll om uppsägning gjorts men viss uppsägningstid ej bestämts.
Om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid är uppsägningstiden
anknuten till s. k. fardagar. Lägenheten skall avträdas på den fardag som
inträffar näst efter tre månader från uppsägningen. Fardagar är den 1
april och den 1 oktober.

En regel om s. k. tyst förlängning av hyresavtal finns i 6 §. Om hyresgästen
vid förhyrning på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens
utgång och hyresvärden inte inom en månad därefter anmanat
honom att avflytta, anses avtalet förlängt på obestämd tid. Bestämmelsen
torde ha tillkommit med tanke på hyresavtal som slutits för en fixerad
tid utan förbehåll om uppsägning. I rättspraxis har bestämmelsen dock
tillämpats även på hyresavtal, som slutits för viss tid med förbehåll om
förlängning på bestämd tid vid utebliven uppsägning.

I liyreslagen är inte reglerat hur det går om hyresavtalet träffats på bestämd
tid med förbehåll om uppsägning men utan att någon tid angetts på
vilken avtalet skall anses förlängt om det inte sägs upp. En viss sedvana
torde emellertid föreligga, som innebär att avtalet om hyrestiden ej är
alltför långvarig skall anses förlängt på samma tid som den ursprungliga
hyrestiden.

Hyreslagskommittén. Kommittén har i sitt förslag tagit upp 5 § hyreslagen
med endast smärre ändringar i sak. I gällande rätt utgår paragrafen
från att hyresgästen alltid skall vara skyldig att flytta vid hyrestidens utgång.
Enligt kommitténs förslag är emellertid hyresgästen ofta tillförsäkrad
optionsrätt till nytt avtal. Om optionsfrågan inte är avgjord vid hyrestidens
utgång, är hyresgästen berättigad att sitta kvar i lägenheten till dess
frågan blivit avgjord. Har optionstalan ogillats kan hyresgästen beviljas
anstånd med att avträda lägenheten. Med hänsyn härtill har kommittén
funnit lämpligt att byta ut uttrycken »skall lägenheten avträdas» och »dagen
för lägenhetens avträdande» i 5 § liyreslagen mot uttrycken »upphör
avtalet att gälla» resp. »dagen för avtalets upphörande».

Bestämmelsen i 6 § liyreslagen om tyst förlängning kan enligt kommittén
inte bibehållas för hyresförhållanden på vilka optionsrätt kan ifrågakomma.
Det kan nämligen inte krävas att hyresvärden, sedan han meddelat
hyresgästen att denne har att hänskjuta frågan om optionsrätt till medlingsnämnd
om han ej vill flytta, skulle vara skyldig att vidta ytterligare
formaliteter för att få hyresförhållandet upplöst. Kommittén föreslår därför
att 6 § inte skall tillämpas på upplåtelse som är att hänföra under optionsreglerna,
under förutsättning att hyresvärden under hyrestiden eller inom

7-f- Bihang till riksdagens protokoll 1067. 1 samt. Nr 141

202 Kungi. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

en månad från dess utgång lämnat hyresgästen sådant meddelande som inleder
optionsproceduren.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslår att uppsägningsplxkt
skall föreligga i alla hyresförhållanden utom när hyresavtalet gäller
för bestämd tid som inte överstiger nio månader utan förbehåll om förlängning
vid utebliven uppsägning. Uppsägningsplikten kommer därmed
att omfatta alla hyresförhållanden i vilka förlängningsrätt för bostadshyresgäst
eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga. Härigenom
får man en för alla långsiktiga hyresavtal enhetlig och relativd tidig
utgångspunkt för den frist som hyresgästen har att iaktta om han vill
påkalla besittningsskydd.

Bestämmelsen i 6 § hyreslagen om tyst förlängning behålls för det fall
att hyresavtal ingåtts för bestämd tid som ej överstiger nio månader utan
förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning. Om hyresavtal träffats
för längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven
uppsägning skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det ej sägs
upp.

De sakkunniga föreslår vidare att uppsägningstidens längd skall vara
anknuten, inte som enligt hyreslagen till den tid för vilken hyran beräknas
utan till den avtalade hyrestidens längd. Förslaget innebär att fardagsbegreppet
slopas, eftersom det ej längre anses ha någon praktisk betydelse.
Om hyrestiden ej är bestämd, upphör avtalet enligt förslaget att gälla en
månad eller, om hyresförhållandet varat längre tid än ett år, tre månader
efter uppsägningen, om annat ej följer av avtalet.

Remissyttrandena. Regeln att uppsägning alltid skall ske kritiseras av
Sveriges fastighetsägareförbud och Näringslivets byggnadsdelegation men
godtas av Hyresgästernas riksförbund.

Svea hovrätt förordar att uppsägningstidens längd såsom f. n. anknyts
till det sätt på vilket hyran beräknas.

Flera remissinstanser vill ha kvar begreppet fardag. Till dem hör Svea
hovrätt, hyresrådet, lagberedningen, Sveriges fastighetsägareförbund och
Hyresgästernas riksförbund. Fastighetsägareförbundet betonar fardagarnas
supplerande betydelse och anser att en fardagsregel skapar viss stabilitet
i hyresförhållandet. Lagberedningen framhåller att hyresgästen enligt
förslaget får bereda sig på att flytta när som helst efter utgången av uppsägningstiden,
oavsett om årstiden är lämplig eller om det finns tillgång
till bostäder. Såväl lagberedningen som Svea hovrätt påpekar att reglerna
om avträde på fardag har betydelse enligt andra lagregler och att verkningarna
av förslaget i detta hänseende bör undersökas.

Hyresrådet, Stockholms rådhusrätt och Hyresgästernas riksförbund kritiserar
avfattningen av 3 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Lag -

203

Kungl. Maj. ts proposition nr 1A1 år 1967

texten kan lätt misstolkas så, att avtalet skulle upphöra att gälla efter de
angivna uppsägningstidernas utgång trots att den avtalade hyrestiden ännu
ej gått ut.

Departementschefen. Enligt hyreslagen upphör ett hyresavtal som träffats
för bestämd tid utan vidare vid hyrestidens utgång, om inte avtalet innehåller
särskild bestämmelse om att uppsägning måste ske. Detsamma gäller
när hyrestidens längd heror av framtida händelse, exempelvis beträffande
ett kopplat avtal att anställningen upphör.

De sakkunniga föreslår nu att skyldighet i viss utsträckning skall föreligga
att säga upp även hyresavtal av detta slag. Av motiven framgår att
förslaget avser sådana hyresförhållanden, i vilka förlängningsrätt för bostadshyresgäst
eller ersättningsrätt för lokalhyresgäst kan komma i fråga.
Förslaget torde därför innebära att uppsägningsskyldighet skall föreligga
i fråga om alla andra hyresavtal än sådana avtal som är träffade för bestämd
tid utan förbehåll om uppsägning och som avser ett hyresförhållande
vilket vid hyrestidens utgång inte varat mer än nio månader, dvs.
besittningsskyddets karenstid.

För egen del anser jag att man uppnår en önskvärd klarhet i rättsläget
beträffande besittningsskyddet, om uppsägning alltid måste ske av sådana
avtal på vilka besittningsskyddsbestämmelserna är tillämpliga. Jag biträder
därför de sakkunnigas uppfattning i denna fråga. I departementsförslaget
kommer detta till uttryck på följande sätt. I 4 § första stycket första
punkten anges att om hyresavtal är träffat för bestämd tid utan förbehåll
om uppsägning och om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat
högst nio månader avtalet upphör att gälla vid hyrestidens utgång utan att
uppsägning sker. Av 3 § första stycket och 4 § andra stycket framgår att
beträffande alla andra hyresavtal uppsägning måste ske för att avtalet skall
upphöra att gälla. Jag bortser nu från fall då hyresavtal förfaller eller upphör
genom överenskommelse.

Vad härefter gäller frågan om uppsägningstidens längd finns det i hyreslagen
dispositiva bestämmelser beträffande dels hyresavtal som träffats för
bestämd tid med förbehåll om uppsägning men utan att uppsägningstiden
angetts, dels avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd. Uppsägningstidens
längd är beroende av längden av den period för vilken hyran beräknas. Om
hyran beräknas för kvartal eller längre tid, är uppsägningstiden bestämd
på sådant sätt att lägenheten skall avträdas på viss fardag.

De sakkunniga föreslår att uppsägningstiden för tidsbestämda avtal i
vilka uppsägningstiden inte angetts skall vara anknuten till hyrestidens
längd. Förslaget innebär att uppsägningstiden varierar från en dag, om
hyrestiden är högst en vecka, till ett år, om hyrestiden är längre än fem år.
Beträffande ettårsavtalen föreslås tre månaders uppsägningstid. Uppsägningstiden
är inte i något fall anknuten till fardag.

204

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Jag biträder de sakkunnigas uppfattning att det för de tidsbestämda hyresavtalen
är lämpligare att anknyta uppsägningstidens längd till hyrestiden
än till den period för vilken hyran beräknas. Eftersom förslaget innebär
att uppsägningstidens längd för de mera långvariga hyresavtalen inte
längre beror av fardagarna, kommer det att åvila parterna själva att ge
hyresavtalet ett sådant innehåll att det upphör att gälla vid en för dem
lämplig tidpunkt. Om parterna vill att avflyttning skall ske på fardag, får
hyrestiden alltså bestämmas på sådant sätt att den går ut på en fardag. Jag
har ingen invändning mot en sådan ordning och anser även i övrigt att de
föreslagna uppsägningstiderna är väl avvägda. Som påpekas under remissbehandlingen
är emellertid den lagtekniska utformningen i de sakkunnigas
förslag inte godtagbar. Departementsförslaget har med hänsyn härtill utformats
annorlunda men sakligt sett ansluter det till sakkunnigförslaget.
Bestämmelserna om uppsägningstidens längd beträffande tidsbestämda hyresavtal
återfinns i 3 § första stycket.

Beträffande avtal i vilka hyrestiden ej är bestämd föreslår de sakkunniga
en uppsägningstid av en månad om hyresförhållandet varat högst ett
år, och annars tre månader. En sådan ordning innebär att avtalet kan
bringas att upphöra när som helst under året. Detta torde kunna godtas
beträffande mera kortvariga hyresförhållanden. Har hyresförhållandet varat
längre tid, synes det vara lämpligare att anknyta uppsägningstiden till fardagarna.
Jag föreslår därför att fardagsbegreppet behålls för hyresavtal som
ingåtts på obestämd tid, när hyresförhållandet varat mer än ett år. Om
hyresförhållandet varat under kortare tid, bör uppsägningstiden såsom de
sakkunniga föreslagit utgöra en månad. Bestämmelser med detta innehåll
tas upp i 4 § andra stycket första punkten. I 4 § tredje stycket anges att fardagar
är den 1 april och den 1 oktober.

Bestämmelserna om uppsägningstidens längd är — till skillnad från
reglerna om uppsägningsskyldigheten — dispositiva. Det står alltså parterna
fritt att komma överens om annan uppsägningstid. De sakkunniga
föreslår dock ett undantag från avtalsfriheten, nämligen i fråga om de
kopplade avtalen (78 § tredje och fjärde styckena i de sakkunnigas förslag).
Om hyresförhållandet beror av anställning skall hyresgästen alltid äga åtnjuta
en uppsägningstid av minst en månad. Detta skall dock inte gälla beträffande
sådana upplåtelser av bostad som har tjänstebostadskaraktär.
Dessa bestämmelser, som jag redan anslutit mig till, tas upp i 4 § andra
stycket sista punkten.

För de kopplade avtalen föreslås alltså följande regler. Hyresvärden —
arbetsgivaren skall alltid vara skyldig att verkställa uppsägning i den ordning
som hyreslagen anger, om han vill bringa hyresförhållandet att upphöra.
Om särskild uppsägningstid avtalats, skall den gälla med iakttagande
dock av att hyresgästen beträffande upplåtelser av bostad som inte har
tjänstebostadskaraktär äger åtnjuta en uppsägningstid av minst en månad.

205

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Om särskild uppsägningstid inte avtalats, gäller vanliga regler. Uppsägningstidens
längd blir beroende av hur länge hyresförhållandet varat. Har
det varat högst ett år, måste en uppsägningstid av en månad iakttas. Om
det varat längre tid, upphör hyresavtalet på den fardag som inträffar näst
efter tre månader efter uppsägningen.

Jag övergår nu till frågan om s. k. tyst förlängning, dvs. förlängning av
tidsbestämda hyresavtal i sådana fall när avtalet löper ut utan att hyresgästen
flyttar och utan att hyresvärden vidtar någon åtgärd för att förmå
honom till detta. I gällande rätt finns i 6 § hyreslagen en> bestämmelse om
tyst förlängning. Bestämmelsen innebär att om hyresgästen vid förhyrning
på bestämd tid suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång och hyresvärden
inte inom en månad därefter anmanat honom alt avflytta, anses
avtalet förlängt på obestämd tid.

De sakkunniga föreslår den ändringen att om hyresavtalet träffats för
längre tid än nio månader utan förbehåll om förlängning vid utebliven uppsägning
skall avtalet anses förlängt på ett år i sänder, om det inte sägs upp.

Jag godtar i och för sig de sakkunnigas förslag. De föreslagna bestämmelserna
avser emellertid endast det fallet att förbehåll ej gjorts om uppsägning.
Däremot saknas regler om förlängning för hyresavtal på bestämd
tid, som innehåller bestämmelse om uppsägningsplikt. I regel torde sådana
avtal innehålla även regler om förlängningstid. Från praxis är dock känt
att sådana regler ibland saknas. Som förut nämnts finns en mer eller mindre
klar sedvana som går ut på att avtalet i sådana fall skall anses förlängt
för en tid som motsvarar den ursprungliga hyrestiden, om denna ej är alltför
lång. Denna praxis synes med fördel kunna lagfästas. Beträffande långtidsavtalen
har de sakkunniga i fråga om avtal utan förbehåll om uppsägning
föreslagit att avtalet skall anses förlängt på ett år vid underlåten uppsägning.
Som långtidsavtal anses därvid avtal som träffats för längre tid
än nio månader. Fn motsvarande regel synes lämplig för långtidsavtal med
förbehåll om uppsägning. Korttidsavtalen bör anses förlängda på samma
tid som den ursprungliga hyrestiden.

De nu föreslagna reglerna innebär att hyresavtalen med avseende på
hyrestid och uppsägningsbestämmelser kan delas upp i tre kategorier, nämligen
(1) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning
och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat mer
än nio månader eller avtal som träffats för bestämd tid med förbehåll om
uppsägning, (2) avtal som träffats för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning
och som avser hyresförhållande vilket vid hyrestidens utgång varat
högst nio månader samt (3) avtal där hyrestiden ej är bestämd. Från redaktionell
synpunkt är det lämpligt att i lagtexten hålla isär dessa tre kategorier.
En sådan ordning har genomförts i departementsförslaget och de
olika avtalen behandlas där i 3 §, 4 § första stycket resp. 4 § andra stycket.

206

Kungl. Maj. ts proposition nr 14-1 år 1967

5 §.

Paragrafen motsvarar 3 § och 8 § första och andra styckena i hyreslagen,
3 och 7 §§ i hyreslagskommitténs förslag samt 7 § i de sakkunnigas förslag.

Departementschefen. I denna paragraf tas regler upp bl. a. om hyresavtals
upphörande i vissa fall. Jag föreslår att reglerna ändras i vissa hänseenden
som följd av ändringen av de allmänna bestämmelserna om uppsägningstidens
längd. Om hyrestiden bestäms på sådant sätt att den i 1
kap. 1 § NJL angivna längsta tiden för nyttjanderätts bestånd överskrids,
får hyresvärden eller hyresgästen enligt 3 § hyreslagen säga upp avtalet,
när angivna tid har gått ut. Uppsägningstidens längd beror som regel av
längden av den period för vilken hyran beräknas. Beräknas hyran för
kvartal eller längre tid, skall lägenheten avträdas på den fardag som
inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. De sakkunnigas
förslag innebär, att avtalet skall upphöra att gälla ett år efter uppsägningen
(7 § första stycket). Enligt min mening är det lämpligast att anknyta
tidpunkten för hyresavtalets upphörande till laga fardag. Jag föreslår
därför att hyresvärd eller hyresgäst, när den maximala hyrestiden
gått ut, får säga upp avtalet att upphöra på den fardag som inträffar
närmast efter tre månader från uppsägningen (första stycket i denna
paragraf).

Vad härefter gäller det fallet att hyresgästen dör under hyrestiden, är
i gällande rätt uppsägningstidens längd beroende av längden av den period
för vilken hyran beräknas. Hyreslagskommittén påpekar att denna tid i
vissa fall kan bli ganska lång till följd av att fardag måste iakttas vid
avflyttningen från lägenheten. Kommittén föreslår därför en viss förkortning
av uppsägningstiden. Även de sakkunnigas förslag har denna innebörd.
För egen del delar jag den uppfattningen att gällande rätts béstämmelser
kan medföra olägenheter för hyresgästens dödsbo i vissa fall. Jag
anser skäl tala för att ge uppsägningen den verkan att avtalet upphör
en månad efter uppsägningen (andra stycket i denna paragraf).

Tredje stycket i denna paragraf motsvarar bestämmelserna i 8 § andra
stycket hyreslagen och avser upplåtelse av lägenhet på hyresgästens livstid.
Dör hyresgästen, äger i gällande rätt hyresgästens hustru överta hyresrätten,
om äktenskapet var ingånget innan hyresavtalet slöts och annat ej
avtalats. Om hustrun gifter om sig, får dock hyresvärden säga upp avtalet
med iakttagande av viss uppsägningstid. Jag föreslår den ändringen
att övertaganderätten skall gälla inte bara änka utan även änkling. Vidare
föreslår jag viss ändring av uppsägningstiden i överensstämmelse med
vad som föreslagits beträffande första stycket.

6 §.

Paragrafen, som motsvarar 37 § hyreslagen, 41 § i hyreslagskommitténs
förslag och 4 § i de sakkunnigas förslag, stämmer överens med gäl -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 207

lande rätt så när som på vissa smärre ändringar av formell natur (se SOU
1966: 14 s. 394).

7 §•

Paragrafen motsvarar 4 § i hyreslagen och hyreslagskommitténs förslag
samt 8 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller bestämmelser om
tidpunkten för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet.

Departementschefen. Om fardag infaller pa söndag eller annan allmän
helgdag skall tillträde eller avträde enligt gällande rätt ske nästa söckendag.
Regeln härom tas upp i 4 § första stycket hyreslagen och anknyter till
bestämmelserna om fardagar. De sakkunniga föreslår att denna regel skall
gälla i alla situationer när hyrestiden går ut på söndag eller annan allmän
helgdag. Departementsförslaget har utformats i enlighet med detta förslag.

8 §•

Paragrafen motsvarar 40 § i hyreslagskommitténs förslag och 6 § i de
sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om uppsägning.

Gällande rätt. Enligt 2 kap. 38 § och 3 kap. 36 § NJL gäller i huvudsak
följande angående uppsägning av hyresavtal. Som huvudregel i fråga om
uppsägningens form gäller att uppsägningen skall ske skriftligen eller med
vittnen. Om skriftligt erkännande av uppsägningen lämnas, behövs dock
inte skriftlig form. Dessutom gäller att muntlig uppsägning godtas, om
hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande ett
fjärdedels år.

Hyreslagen innehåller vissa särskilda regler för det fall att den som
söks för uppsägning ej anträffas i sitt hemvist. Uppsägningen får då avlämnas
på posten i rekommenderat brev under vederbörandes vanliga
adress. Dessutom skall skriftlig uppsägning meddelas hans husfolk, om
sådant finns.

Särskilda bestämmelser finns bl. a. om uppsägning av vissa juridiska
personer, om uppsägning av hyresgäst som ej har känt hemvist i landet
och verkan i uppsägningshänseende av stämningsansökan med yrkande
om hyresavtalets upphörande och av vräkningsansökan (2 kap. 38 § andra,
fjärde och femte styckena NJL).

Hyreslagskommittén. I sakligt hänseende innebär kommitténs förslag den
ändringen i förhållande till gällande rätt att om den som söks för uppsägning
inte träffas i sitt hemvist och ej heller hans husfolk anträffas skall
ett exemplar av uppsägningen läggas i den söktes brevlada, om sadan finns.
Ändringen syftar till att skapa ökad säkerhet för att uppsägningen verkligen
kommer till den söktes kännedom. Behov härav har enligt kommitténs
mening yppats framför allt i sådana fall då den sökte och hans

208 Kungl. Maj. ts proposition nr til år 1967

husfolk under semestertid vistas borta under sådana förhållanden att ett
eftersändande av posten inte kan ske och under så lång tid att den rekommenderade
försändelse varigenom uppsägning skett hunnit återgå till
avsändaren, innan den sökte återkommit.

Hyreslagstiftningssakkunniga. De sakkunniga föreslåi- ändringar såväl beträffande
uppsägningens form som i vad avser tillvägagångssättet vid uppsägning
när den som söks för uppsägning inte anträffas i sitt hemvist.

Enligt förslaget krävs skriftlig uppsägning, om hyresavtalet gäller för
bestämd tid som överstiger nio månader eller om det slutits för obestämd
tid och vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker varat mer än nio
månader. Skriftlighetskravet kommer genom dessa regler att gälla beträffande
hyresavtal inom besittningsskyddets tillämpningsområde. Dessutom
sammanfaller skriftlighetskravet med uppsägningsplikten för tidsbestämda
avtal. De sakkunniga föreslår vidare att skriftlig uppsägning ej skall kunna
ersättas med uppsägning med vittnen eller med skriftligt erkännande
om uppsägning.

Anträffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist får enligt förslaget
uppsägningen tillställas den sökte genom rekommenderat brev med
mottagningsbevis. Den uppsägande har att vid tvist styrka försändelsens
innehåll. Uppsägning skall anses ha ägt rum den dag då enligt poststämpelns
datum brevet utlämnades. Om uppsägning inte kan ske genom rekommenderat
brev med mottagningsbevis, får uppsägningshandlingen lämnas
antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i hushållet eller, om
han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person.

De sakkunnigas förslag skall ses mot bakgrunden av att de föreslår att
uppsägningshandlingen som regel skall innehålla underrättelse till hyresgästen
om vad denne skall iaktta för att vara bevarad vid sin rätt till förlängning
av hyresavtalet.

Departementschefen. Beträffande uppsägningens form delar jag de sakkunnigas
uppfattning att uppsägningen skall vara skriftlig i sådana fall
där rätt till förlängning av hyresavtalet kan komma i fråga. Jag föreslår
därför att uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer
än nio månader vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker.

Som närmare utvecklas i anslutning till 49 § föreslår jag att besittningsskyddsproceduren
skall inledas med att hyresvärden skriftligen meddelar
den som fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter
hänskjuta tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta.
Detta meddelande behöver inte tas in i uppsägningshandlingen. Med denna
inställning saknas skäl för att kräva uppsägning i skriftlig form när
skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas. Jag förordar därför att gällande
rätt bibehålls i detta avseende. Ordningen med uppsägning med vitt -

209

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

nen torde inte numera användas i praktiken och har därför inte tagits med
i departementsförslaget.

När det gäller den från praktisk synpunkt ganska betydelsefulla frågan
om hur part skall gå till väga, när den som söks för uppsägning inte anträffas
i sitt hemvist, innebär de sakkunnigas förslag att uppsägningen
skall tillställas den sökte genom rekommenderat brev med mottagningsbevis
eller, om uppsägning ej kan ske i den ordningen, att uppsägningshandlingen
måste lämnas antingen till hushållsmedlem eller till kontorsanställd,
om den sökte driver rörelse med fast kontor. Om ett sådant överlämnande
inte kan ske, finns ej någon reservutväg och avtalet kan alltså
inte uppsägas. Denna ordning, som är förenad med olägenheter, eftersom
den i vissa fall bereder part möjlighet att undgå uppsägning genom att
hålla sig undan, motiveras i de sakkunnigas förslag med att uppsägningen
även skulle innehålla det meddelande som utgör inledningen till optionsproceduren.
Eftersom detta meddelande har betydelsefulla rättsverkningar
för hyresgästen, anser de sakkunniga att starka garantier behövs för att
hyresgästen verkligen får del av meddelandet.

Som nyss anförts innebär departementsförslaget att uppsägningen inte
behöver innehålla ifrågavarande meddelande. Med hänsyn härtill bör det
inte möta hinder att anordna uppsägningsförfarandet på sådant sätt att
part med känt hemvist alltid kan uppsägas, även om varken han själv eller
någon närstående kan anträffas. Jag föreslår därför följande förfarande.

Uppsägning bör liksom hitintills ske genom att uppsägningshandlingen
sänds med posten i rekommenderat brev under den söktes vanliga adress,
om han ej träffas i sitt vanliga hemvist. Därutöver bör det åligga den uppsägande
att lämna ett exemplar av uppsägningen antingen i den söktes
bostad till vuxen medlem i det hushåll som han tillhör eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till där anställd person. Anträffas inte
hushållsmedlem eller kontorsanställd, skall uppsägningen läggas i den söktes
postlåda, om det finns någon sådan. Det torde inte vara behövligt att
härutöver ge regler om uppsägning genom översändande av uppsägningshandlingen
i rekommenderat brev med mottagningsbevis.

Som framgår av 49 § skall meddelande som avses där tillställas den
optionsberättigade i den ordning som gäller för uppsägning. Meddelandet
skall dock alltid lämnas till hushållsmedlem eller kontorsanställd, om den
som söks inte anträffas i sitt hemvist. Om inte någon sådan person påträffas,
kan alltså hyresvärden inte få fristen för hänskjutande till hyresnämnd
av frågan om rätt till förlängning att börja löpa. Tas meddelandet
in i själva uppsägningshandlingen och sker uppsägning genom att uppsägningshandlingen
sänds i rekommenderat brev och dessutom läggs i postlådan,
får uppsägningen men inte meddelandet verkan.

De sakkunniga föreslår en regel att uppsägning får ske hos den som
på grund av fullmakt är behörig att ta mot uppsägning. Eftersom detta
gäller ändå, har regeln inte tagits upp i departementsförslaget.

210 Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten
9—19 §§.

Departementschefen. De sakkunniga går inte närmare in på den nuvarande
hyreslagens bestämmelser om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens
utövning (9—20 §§), utan gör endast vissa jämkningar av huvudsakligen
redaktionell natur. Inte heller enligt min mening finns det
anledning att i detta lagstiftningsärende behandla förevarande område av
hyreslagstiftningen. En fråga bör dock uppmärksammas, nämligen spörsmålet
om fastighetsägarens skyldighet att i skälig utsträckning reparera
lägenheten.

Enligt 15 § hyreslagen åligger det hyresvärden att under hyrestiden hålla
lägenheten i det skick i vilket hyresgästen ägt tillträda den, dvs. i allmänhet
i det skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt
brukbar för det ändamål som avses med förhyrningen. Hyresvärdens förpliktelser
kan emellertid på grund av särskilda omständigheter komma att
utsträckas eller inskränkas. De förutsättningar som hyresavtalet vilar på
är i första hand bestämmande för hyresvärdens underhållsplikt.

Uppstår hinder eller men i nyttjanderätten är hyresgästen enligt 16 §
hyreslagen berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om
denne underlåter att på tillsägelse vidta rättelse så snart det kan ske. Kan
bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att avhjälpa
bristen, är hyresgästen berättigad att säga upp avtalet, om bristen
är av väsentlig betydelse. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick är
hyresgästen berättigad till nedsättning i hyran. Beror bristen på försummelse
från hyresvärdens sida, har hyresgästen också rätt till skadestånd.

Under remissbehandlingen har önskemål framförts om en sådan utformning
av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt att hyresgästens
anspråk på reparationer i lägenheten tillgodoses bättre än f. n. Hyresgästernas
riksförbund framhåller att nuvarande regler ger utrymme för vitt skilda
tolkningar. Förbundet konstaterar att det hos vissa fastighetsägare föreligger
en påtaglig benägenhet att eftersätta den service som hyresgästerna bör
kunna fordra. Vidare påtalas hyresgästens bristande möjligheter att kräva
att bristfälligheter utanför den egna lägenheten avhjälps. Hyresgästens
självhjälp sr ätt kan enligt förbundets mening inte anses omfatta exempelvis
en trasig tvättmaskin eller centrifug i den maskinella tvättstugan eller ett
trasigt portlås. Eftersom hyresgästen inte alltid har ekonomiska resurser för
en självhjälpsreparation, som ibland kan vara mycket kostnadskrävande,
anser förbundet att det skulle vara av stort värde, om hyresgästen i stället
kunde få hyresvärden ålagd vid vite att utföra viss reparation.

Hyresvärdens underhållsplikt enligt nuvarande hyreslag står, som jag redan
nämnt, i relation till det skick vari lägenheten vid tillträdet skulle tillhandahållas.
Bestämmelserna om hyresgästens självhjälpsrätt in. m. omfat -

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 211

tar endast sådana brister som utgör hinder eller verkligt men i nyttjanderätten.
Hit torde vara att hänföra att lägenhetens skick genom försummat
underhåll under en följd av år försämrats så avsevärt att lägenheten inte
längre befinner sig i den klass som förutsatts i avtalet. Däremot torde brister
i det löpande underhållet i allmänhet inte omfattas av dessa bestämmelser.
De nuvarande reglerna är sålunda bara i begränsad omfattning ägnade att
tillgodose hyresgästens anspråk på att det vederlag som han får för den erlagda
hyran inte minskar genom att hyresvärden underlåter att utföra sedvanliga
reparationer. Detta kan enligt min mening inte anses tillfredsställande.

Frågan om hyresvärdens underhållsplikt kommer i viss mån i ett nytt läge
genom övergången till en friare hyresmarknad. Avvecklingen av hyresregleringen
och övergången till ett nytt hyressättningssystem kan leda till
hyreshöjningar i en del fastigheter särskilt i det äldre fastighetsbeståndet.
Det är självfallet ett starkt berättigat önskemål, att de ökade intäkterna används
för reparationer i sådana fall där fastighetsunderhållet är eftersatt.,
När fastighetsägarna genom hyreshöjningarna får ekonomiskt utrymme för
erforderliga reparationer, skall hyresgästerna inte längre behöva finna sig i
att underhållet eftersätts eller att de nödgas att själva bekosta reparationer.

Av betydelse för frågan om behovet av ändrade regler angående hyresvärdens
underhållsplikt är i vad mån hyressättningsnormerna i det nu framlagda
förslaget kan antas komma att medföra en förbättring av fastighetsunderhållet.
Förslaget innebär att bostadshyresgäst inte är skyldig att godta
fordrad hyra om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med avseende
på bruksvärdet kan anses likvärdiga. Avgörande för hyressättningen
är således lägenhetens värde i förhållande till andra lägenheter. Av de faktorer
som inverkar på bedömningen av lägenhetens bruksvärde bör enligt
min mening underhållet tillmätas särskild betydelse. Det förhållandet, att
det sedvanliga underhållet i en lägenhet är eftersatt, bör leda till att bruksvärdet
anses väsentligt lägre än det skulle ha varit om lägenheten varit i
gott skick.

Det kan sålunda antas att de föreslagna hyressättningsreglerna kommer
att medföra ett ökat intresse hos fastighetsägarna att utföra önskvärda reparationsarbeten.
I detta sammanhang bör framhållas vikten av att partsorganisationerna
på hyresmarknaden lämnar sin medverkan till att hyresgästerna
får rimligt utbyte av hyreshöjningar, där sådana sker, i form av ett
förbättrat underhåll av lägenheterna. Detta kan ske genom överenskommelser
om vissa normer för underhållsstandard och om lämpliga tidsintervaller
mellan vanliga reparationsarbeten. Oaktat vad jag nu sagt torde man enligt
min mening inte kunna räkna med att reparationer blir utförda i den utsträckning
som förhållandena ger anledning till. I den reform av hyreslagstiftningen
som nu genomförs synes som ett naturligt led kunna ingå en omprövning
av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt.

212

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Jag föreslår därför att bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt
under hyrestiden tillförs regler som direkt tar sikte på det löpande underhållet
av lägenheter som hyrts för att användas som bostad. I 15 § andra
stycket tas upp en regel av innehåll att hyresvärden i fråga om sådana lägenheter
är skyldig att med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk. Vidare är 16 § utformad på sådant sätt att, om
hyresvärden eftersätter det löpande underhållet, hyresgästen har samma
rätt som tillkommer honom när hinder eller men uppstår i nyttjanderätten.
Främst kommer härvid rätt till självhjälp och nedsättning i hyran i fråga.

Självfallet bör det så långt det kan ske utan eftersättande av hyresgästens
berättigade intressen ankomma på hyresvärden att välja en från fastighetsekonomiska
synpunkter lämplig tidpunkt för reparationerna. En av fastighetsägaren
uppgjord plan för fastighetsunderhållet bör hyresgästen därför
i allmänhet anses skyldig att rätta sig efter.

I fråga om affärslokaler och liknande anser jag att det även i fortsättningen
bör överlämnas åt parterna att reglera sina ekonomiska mellanhavanden
i detta hänseende.

Ytterligare åtgärder för att skapa garantier för ett tillfredsställande lägenhetsunderhåll
bör inte övervägas förrän erfarenheter vunnits av den nya lagstiftningens
verkningar i detta avseende.

Under remissbehandlingen har det gjorts gällande att självhjälpsrätten
skulle vara begränsad till hyresgästens egen lägenhet. Denna uppfattning är
enligt min mening inte riktig. Som även uttalats i doktrinen får självhjälpsrätten
anses omfatta också de andra lokaliteter till vilka hyresgästen har
tillträde, såsom förstugor, trappor, källare, tvättstuga och torkrum. Det möter
enligt denna tolkning således i och för sig inte något hinder för hyresgästen
att på hyresvärdens bekostnad låta reparera exempelvis en tvättmaskin i
fastighetens gemensamma tvättstuga, om hyresvärden efter tillsägelse underlåter
åt t fullgöra sin skyldighet att avhjälpa bristen. En förutsättning
för att sådan åtgärd skall få vidtas utanför lägenheten är självfallet att bristen
medför hinder eller men i nyttj anderätten.

I 80 § första stycket i de sakkunnigas förslag tas en bestämmelse upp av
innehåll att förbehåll som strider mot bestämmelserna i lagen är utan verkan
mot hyresgästen, om ej annat följer av vad som är stadgat i varje särskilt
fall. Paragrafen är avsedd att ersätta bl. a. 19 § första punkten i nuvarande
hyreslag. 80 § andra stycket i sakkunnigförslaget innehåller en regel
om att i visst fall ett förbehåll äger laga verkan. Regeln stämmer överens
med 19 § andra punkten i gällande hyreslag och syftar på avtal om inskränkning
i rätten att enligt 16 § erhålla nedsättning i hyran. Denna regel
tas i departementsförslaget upp som ett andra stycke i 16 §. Jag kommer att
närmare uppehålla mig vid frågan om placeringen av regeln i anslutning till

213

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

68 § som motsvarar 80 § i sakkunnigförslaget. 19 § i nuvarande hyreslag har
inte tagits med i departementsförslaget.

I nuvarande hyreslag tilläggs hyresgästen genom 20 § uppsägningsrätt,
när lägenhet som helt eller till väsentlig del är uthyrd till bostad finnes vara
så beskaffad att bostadens användande är förenad med uppenbar våda
för inneboendes hälsa. Jag föreslår att denna regel skall gälla lägenhet som
helt eller till ej oväsentlig del uthyrts för att användas såsom bostad, dvs.
bostadslägenhet enligt definitionen i 1 § första stycket andra punkten. 19 §
i departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Betalning av hyra m. m.

20 §.

Paragrafen motsvarar 21 § hyreslagen, 25 § i hyreslagskommitténs förslag
och 20 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Enligt 21 § första stycket hyreslagen skall, om annat ej avtalas,
hyran betalas kvartalsvis i förskott när hyran beräknas för kvartal
eller längre period och annars i förskott för den period för vilken hyran
beräknas. Beträffande bostadslägenheter som omfattar högst tre rum och
kök gäller en tvingande regel om i princip månadsvis betalning (21 § andra
stycket).

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
denne anvisar. Betalning får alltid ske genom postanvisning eller postgiro
(21 § tredje stycket).

I 21 § fjärde stycket hyreslagen ges regler om när betalningsskyldigheten
skall anses fullgjord om betalning skett genom postanvisning eller postgiro
och fråga uppkommer om tillämpning av förverkandereglerna.

Sista stycket i 21 § hyreslagen hänvisar till arrendelagens bestämmelser
om tjänsteavtal i samband med arrendeavtal.

Hyreslagskommittén. Kommittén föreslår ej annan ändring i paragrafen
än i fråga om ansvaret för porlokostnad vid betalning på annan ort än den
där lägenheten finns. Eftersom hyresgästen alltid kan betala genom postanvisning
eller postgiro och kostnaden härför är ringa, anser kommittén
mest praktiskt att hyresgästen alltid står för kostnaden såvitt angår hyresbetalning
inom riket.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Eftersom det blivit allt vanligare att hyra
betalas månadsvis, även om hyran beräknas för längre period, föreslår de
sakkunniga att en sådan dispositiv regel införs. I fråga om ansvaret för
portokostnad ansluter sig de sakkunniga till hyreslagskommitténs förslag.

214

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Betalning genom postanvisning eller postgiro skall enligt förslaget alltid
anses fullgjord den dag då. anvisningen eller girokortet lämnas till posten.
Regeln skall alltså inte, såsom i gällande rätt, gälla bara vid tillämpning
av förverkandereglerna. Vidare föreslås att bankgiro jämställs med postgiro.

Departementschefen. Jag har inte funnit anledning till erinran i sak mot
de av de sakkunniga föreslagna detaljändringarna. Reglerna om betalning
av hyra tas alltså upp i departementsförslaget med det innehåll som de
sakkunniga föreslagit.

21—22 §§.

Paragraferna, som motsvarar 22 § hyreslagen och 26 § i hyreslagskommitténs
förslag samt 21 och 22 §§ i de sakkunnigas förslag, innehåller bestämmelser
om nedsättning av hyra hos överexekutor.

Gällande rätt. Enligt 22 § hyreslagen har hyresgäst i vissa fall rätt att
nedsätta hyra som utgår i pengar hos överexekutor. Sådan rätt föreligger
när hyresgästen anser sig enligt hyreslagen berättigad till skadestånd, hyresreduktion
eller ersättning för avhjälpande av brist i lägenheten eller
när hyresgästen i annat fall vill kvitta hyra mot genfordran hos hyresvärden.

Hyreslagskommittén. Kommittén erinrar om att den dispositionsrätt, som
hyresgästen har enligt hyreslagen när det gäller betalning av hyra, bygger
på tanken att hyresgästen skall kunna göra det avdrag på hyran som han
anser berättigat utan att riskera att hyresrätten förverkas, om hans anspråk
helt eller delvis underkänns. Även i andra fall än de som anges i
22 § hyreslagen kan det vara förenat med särskilda svårigheter för hyresgästen
att exakt avgöra hur mycket han skall betala i hyra. Detta gäller
särskilt om hyran helt eller till någon del inte fixerats till beloppet i avtalet
utan är avsedd att vara rörlig. Allmänt brukliga är hyreskontrakt enligt
vilka ersättningen för lägenhetens uppvärmning och varmvattenförsörjning
helt eller delvis varierar efter bränsleåtgång och bränslepris. Kommittén
förordar därför att rätten att nedsätta hyra hos överexekutor vidgas
till att omfatta även fall när tvist råder om hyra som utgår i pengar men
som inte blivit till beloppet bestämd i avtalet. Givetvis bör nedsättningsmöjligheten
vara begränsad till det belopp som parterna tvistar om.

Departementschefen. Departementsförslaget överensstämmer i detta avseende
med hyreslagskommitténs förslag, till vilket även de sakkunniga
anslutit sig.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967 215

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten
23—27 §§.

Paragraferna motsvarar med vissa ändringar av formell natur 23—27 §§
hyreslagen, 27—31 §§ i hyreslagskommitténs förslag och 23—27 §§ i de
sakkunnigas förslag. Bestämmelsen i 23 § andra stycket hyreslagen har
flyttats (se 12 § hyreslagskommitténs förslag samt 40 § i de sakkunnigas
förslag och 41 § i departementsförslaget). 24 § fjärde stycket hyreslagen
har utformats i anslutning till de föreslagna ändringarna i bestämmelserna
om substitution och sublokation (se 28 § fjärde stycket i hyreslagskommitténs
förslag samt 24 § fjärde stycket i de sakkunnigas förslag och
departementsförslaget). Som sista stycke har tagits upp den regel som de
sakkunniga föreslagit i 80 § tredje stycket.

Pant eller borgen
28 §.

Paragrafen motsvarar 31 § hyreslagen, 35 § i hyreslagskommitténs förslag
och 28 § i de sakkunnigas förslag.

Gällande rätt. Om pant eller borgen är ställd som säkerhet för ett hyresavtals
fullgörande och säkerheten försämras, är hyresgästen enligt 31 §
hyreslagen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet som hyresvärden
skäligen kan godta. Gör han inte det inom en månad, får hyresvärden säga
upp avtalet.

Hyreslagstiftningssakkunniga. Bestämmelsen har enligt de sakkunnigas
mening sin största, praktiska betydelse beträffande upplåtelser av lokaler,
där hyresvärden inte sällan lagt ner betydande kostnader på lägenheten
för att göra den lämplig för det med förhyrningen avsedda ändamålet. I sådana
fall kan det vara av särskild betydelse för hyresvärden att säkerhet
som ställts för det ofta långvariga avtalets fullgörande inte försämras.
Med hänsyn härtill anser de sakkunniga att någon inskränkning i hyresvärdens
nuvarande rätt att säga upp avtalet om ny säkerhet inte ställts ej
bör göras såvitt gäller upplåtelser av lokaler.

Beträffande bostadslägenheter ställer sig saken enligt de sakkunnigas
mening anorlunda. Frågan om hyresförhållandets upplösning på ifrågavarande
grund bör bedömas under skälig hänsyn till såväl risken för ekonomisk
förlust för hyresvärden som till hyresgästens förmåga att utan att
ny säkerhet ställs fullgöra sina förpliktelser enligt hyresavtalet. I åtskilliga
fall när hyresgästen inte kunnat ställa godtagbar ny säkerhet torde
sådana omständigheter föreligga att det kan antas att hyresgästen ändå
fullföljer sina förpliktelser. I sådana fall kan det inte anses vara något
väsentligt intresse för hyresvärden att få hyresförhållandet upplöst. De

216

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

sakkunniga föreslår därför att hyresvärdens rätt i förevarande situation
att säga upp avtal om uthyrning av bostadslägenhet görs beroende av att
det är av väsentlig betydelse för hyresvärden att ny säkerhet ställs och att
det inte är obilligt mot hyresgästen att fordra att han skall flytta.

Departementschefen. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag synes vara
en väl avvägd uppmjukning av den nu gällande relativt hårda regeln och
står i god överensstämmelse med de för hyreslagsreformen centrala strävandena
att stärka besittningsskyddet för hyresgäst. Förslaget har därför
utan saklig ändring lagts till grund för departementsförslaget.

överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs
29—31 §§.

Paragraferna motsvarar med vissa jämkningar av huvudsakligen redaktionell
natur 28—30 §§ hyreslagen, 321—34 §§ i hyreslagskommitténs förslag
och 29—31 §§ i de sakkunnigas förslag.

Överlåtelse av hyresrätten
32 §.

Paragrafens första stycke, som motsvarar 8 § första stycket i hyreslagskommitténs
förslag och 32 § i de sakkunnigas förslag, innehåller det
i 7 § nuvarande hyreslag upptagna allmänna förbudet för hyresgäst att
överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Andra stycket, som
motsvarar 7 § andra punkten i gällande hyreslag, 8 § tredje stycket i
kommittéförslaget och 33 § i de sakkunnigas, reglerar frågan om hyresgästens
uppsägningsrätt, när hyresvärdens samtycke till överlåtelse av
hyresrätten inte kunnat erhållas.

Departementschefen. Från det principiella förbudet för hyresgäst att överlåta
hyresrätten utan samtycke av hyresvärden görs som framgår av den
allmänna motiveringen åtskilliga undantag. De fall, i vilka hyresgästen
är berättigad att överlåta hyresrätten utan att hyresvärden samtyckt därtill,
regleras i de följande paragraferna.

Enligt nuvarande hyreslag är hyresrätten i allmänhet förverkad och
hyresvärden berättigad att säga upp avtalet, om hyresgästen utan erforderligt
samtycke överlåter hyresrätten. Om hyresvärden inte sagt upp avtalet
inom en månad från det han fick reda på att hyresrätten överlåtits,
kan han dock inte därefter åberopa överlåtelsen som förverkandegrund.

Hyreslagskommittén föreslår att förverkandepåföljdens inträde vid olovlig
överlåtelse görs beroende av att hyresgästen trots tillsägelse inte genast
vidtar rättelse. Om rättelse sker innan hyresvärden gjort bruk av sin upp -

217

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

sägningsrätt föreslås hyresvärden inte vidare äga åberopa överlåtelsen
som förverkandeanledning. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden inte
inom två månader från det han fick vetskap om överlåtelsen tillsagt hyresgästen
att vidta rättelse. De sakkunnigas förslag om verkan av olovlig
överlåtelse av hyresrätten stämmer helt överens med kommitténs förslag.

Hyreslagens nuvarande ståndpunkt att förverkandepåföljd inträder vid
olovlig överlåtelse oberoende av om hyresgästen beretts tillfälle att vidta
rättelse är också enligt min mening onödigt sträng mot hyresgästen. I
likhet med vad som gäller vid flertalet andra kontraktsbrott bör hyresvärden
vara skyldig att påtala en olovlig överlåtelse genom en tillsägelse
om rättelse till hyresgästen. Först om hyresgästen underlåter att efterkomma
tillsägelsen bör rätt att uppsäga avtalet föreligga. Jag ansluter
mig därför helt till kommitténs och de sakkunnigas förslag i denna del.
42 och 43 §§ i departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

Sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att uppsäga avtalet
eller underlåter hyresvärden att påkalla rättelse inom två månader
från det han erhöll kännedom om att hyresgästen olovligen överlåtit hyresrätten,
är hyresvärden sålunda inte berättigad att därefter åberopa
överlåtelsen som grund för att skilja hyresgästen från lägenheten.

En särskild fråga är om hyresrätten bör anses förverkad redan genom
att hyresgästen utan samtycke överlåtit hyresrätten till annan eller om
överlåtelseförbudet skall anses överträtt först om den senare också tillträtt
lägenheten. För den förra ståndpunkten, som överensstämmer med
nuvarande praxis men avviker från kommitténs uppfattning, talar enligt
min mening att hyresgästen därigenom bereds tillfälle att avvakta hyresvärdens
ställningstagande till överlåtelsen utan risk för att hyresrätten
går förlorad. Om hyresvärden inom två månader från det han fick vetskap
om att hyresgästen träffat avtal med annan om överlåtelse av hyresrätten
anmodar hyresgästen att vidta rättelse, kan denne undvika förverkandepåföljd
genom att låta avtalet gå åter. Påkallar däremot hyresvärden inte
rättelse inom angiven tid, kan hyresgästen fullfölja avtalet genom att låta
förvärvaren av hyresrätten tillträda lägenheten, överlåtelseförbudet bör
sålunda enligt min mening anses överträtt redan i och med avtalet om
överlåtelse av hyresrätten till lägenheten.

När det gäller hyresgästens uppsägningsrätt i fall då hyresvärdens medgivande
till överlåtelse inte kunnat erhållas kan jag inte finna att tillräckliga
skäl föreligger att frångå den reglering som frågan fått i nuvarande
hyreslag. I överensstämmelse härmed har i departementsförslaget — som
i denna del delvis avviker från de sakkunnigas förslag — hyresgästen berättigats
att uppsäga hyresavtalet i förtid, om hyresvärden utan skälig
anledning motsätter sig att hyresgästen överlåter hyresrätten eller lämnar
hyresgästens begäran om samtycke obesvarad. För att bereda hyresvärden

218

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

bättre tillfälle att inhämta erforderliga upplysningar om den föreslagne
efterträdarens person har dock föreslagits att den tid inom vilken en begäran
om överlåtelse skall besvaras skall förlängas från en till tre veckor.

33 §.

Paragrafen, som motsvarar 9 § i hyreslagskommitténs förslag och i
huvudsak stämmer överens med 58 § i de sakkunnigas förslag, utgör ett
undantag från det allmänna överlåtelseförbudet i föregående paragraf.

Departementschefen. I denna och de tre följande paragraferna upptas regler
som för vissa speciella situationer dispenserar från kravet på hyresvärdens
samtycke vid överlåtelse av hyresrätten. Förevarande paragraf
ansluter nära till reglerna i 1959 års lag med särskilda bestämmelser om
makars gemensamma bostad. I överensstämmelse med familjerättskommitténs
år 1964 framlagda förslag till ändring av giftermålsbalken föreslås
dock att bestämmelsen skall omfatta även bodelning eller skifte i anledning
av boskillnad.

Har hyresgästen avlidit utan att efterlämna annan arvinge än maken
och bodelning sålunda inte fordras, har maken rätt att inträda som hyresgäst
utan att bodelning skett. Att makarna levat åtskilda på grund av
söndring eller inte hunnit att flytta in i en lägenhet som de hyrt för att
använda till gemensam bostad, bör i allmänhet inte anses utgöra hinder
för makes rätt att inträda i hyresförhållandet.

När en make inträder i den andre makens ställe i ett hyresavtal uppkommer
frågan huruvida den avträdande hyresgästen bör befrias från de
skyldigheter som han åtagit sig enligt hyresavtalet. Hyreslagskommittén
anser att sådan ansvarsbefrielse normalt bör inträda. Kommittén anser''
emellertid att det kan förekomma fall då det är av verklig betydelse för
hyresvärden att för avtalets fullgörande få hålla sig även till den med vilken
han slutit avtalet och föreslår därför att hyresvärden skall kunna
förbehålla sig rätt att vända sig mot den ursprunglige hyresgästen eller
hans dödsbo, om den övertagande maken skulle brista i avtalets fullgörande.
Om sådant förbehåll skett inom en månad efter det hyresvärden
underrättats om bodelningen eller skiftet, åvilar enligt kommitténs förslag
ansvar för avtalets fullgörande den ursprunglige hyresgästen till den
dag då avtalet med iakttagande av tillämplig uppsägningstid tidigast kunnat
frånträdas. Vid remissgranskningen av kommitténs förslag har lämpligheten
av detta stadgande ifrågasatts.

Någon motsvarighet till kommitténs nyss återgivna förslag finns inte i
de sakkunnigas förslag. De sakkunniga framhåller att behovet av en sådan
rätt, som kan medföra praktiska olägenheter vid bodelning eller skifte,
måste anses tämligen ringa, eftersom förverkandereglerna och hyresvärdens
möjligheter att vägra en misskötsam hyresgäst förlängning av av -

219

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

talet vid hyrestidens utgång utgör ett starkt påtryckningsmedel för make
som inträtt i hyresrätten att fullgöra avtalets förpliktelser. Det skulle säkert
också för den allmänna uppfattningen i många fall te sig stötande att
make som fått avstå från hyresrätten inte befrias från sina skyldigheter
enligt avtalet.

För egen del kan jag helt ansluta mig till de sakkunnigas uppfattning.
Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.

De sakkunniga föreslår att hyresgästen eller hans dödsbo skall svara för
avtalet till dess hyresvärden underrättats om att hyresrätten till lägenheten
tillagts maken. Vidare föreslås att maken jämte hyresgästen eller hans
dödsbo skall svara för avtalets förpliktelser för tiden före underrättelsen
till hyresvärden.

En förändring på hyresgästsidan bör enligt min mening inte kunna åberopas
gentemot hyresvärden, förrän denne underrättats om ändringen. Den
omständigheten att lägenheten övertas av hyresgästens make bör inte heller
betaga hyresvärden möjligheten att med utnyttjande av förverkandereglerna
få ut hyra eller annan ersättning som utestår obetald vid övertagandet.
Hyresvärden bör i sådant fall kunna välja mellan att hålla sig till den förutvarande
hyresgästen eller att vända sig mot den make, som övertagit hyresrätten.
Väljer hyresvärden att säga upp hyresavtalet, bör maken vara skyldig
att betala ogulden hyra inom den frist som gäller för hyresrättens återvinnande.
Jag biträder sålunda de sakkunnigas förslag även i denna del. De
nu behandlade reglerna har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.

34 §.

I paragrafen, som motsvarar 10 § i hyreslagskommitténs och 34 § i de
sakkunnigas förslag, tas upp ytterligare ett undantag från det principiella
överlåtelseförbudet.

Departementschefen. Denna paragraf innehåller regler om hyresgästs och
dödsbos rätt att överlåta bostadslägenhet till någon som varaktigt sammanbott
med hyresgästen.

En förutsättning för hyresgästens rätt att överlåta hyresrätt till samboende
är att hyresgästen själv inte är i tillfälle att använda lägenheten för återstående
hyrestid. Endast om hyresgästen på grund av giftermål, förflyttning
i tjänsten eller av annan anledning saknar tillfälle att använda lägenheten,
kan ett beaktansvärt intresse av att få överlåta hyresrätten anses föreligga.

Av hänsyn till hyresvärdens intresse måste krävas att hyresvärden skäligen
kan åtnöjas med överlåtelsen. Häri ligger bl. a. ett krav på att den som
hyresgästen önskar överlåta lägenheten till skall kunna godtas som hyresgäst.
I allmänhet torde en överlåtelse till samboende vara utan betydelse för
hyresvärden. Förändringen är ofta rent formell. Ibland kan det emellertid

220

Kungl. Maj. ts proposition nr lkl år 1967

framstå som skäligt att fordra att den avflyttande tills vidare kvarstår som
ansvarig för de ekonomiska förpliktelserna enligt avtalet eller att annan
säkerhet ställs för avtalets fullgörande. Enligt 37 § kan sådant eller annat
lämpligt vallkor förenas med tillstånd till överlåtelsen.

I kravet på samboende ligger att den föreslagne efterträdaren i allt väsentligt
haft gemensamt hushåll med hyresgästen och i övrigt brukat lägenheten
samfällt med honom. Härigenom kan en klar gräns upprätthållas
mellan inneboende och den som i verklig mening haft boendegemenskap
med hyresgästen. Som en garanti mot en alltför vidsträckt tolkning av begreppet
samboende bör krävas att det är fråga om överlåtelse till någon hyresgästen
närstående. Härmed avses dock inte endast föräldrar, barn, syskon
och andra närmare släktingar utan även samboende under äktenskapsliknande
förhållanden eller samboende med annan som på grund av föreliggande
särskilda omständigheter kan anses stå hyresgästen nära.

I likhet med de sakkunniga anser jag det mindre lämpligt att som villkor
för överlåtelserätt uppställa krav på viss tids samboende. Frågan huruvida
verkligt samboende kan anses föreligga bör i stället bedömas efter omständigheterna
i det särskilda fallet. Det bör vidare inte krävas att den till vilken
överlåtelse skall ske sammanbott med hyresgästen just i den aktuella
lägenheten. Något krav på varaktig anknytning till lägenheten har inte uppställts
i departementsförslaget.

Kan hyresvärden och hyresgästen inte enas om överlåtelse av hyresrätten
kan hyresgästen hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Proceduren blir därefter
densamma som i besittningsskyddstvister, dvs. medling och i förekommande
fall prövning av hyresnämnden eller rätten.

35 §.

Denna paragraf innehåller ytterligare ett undantag från det allmänna
överlåtelseförbudet och motsvarar i huvudsak 34 a § i de sakkunnigas förslag
(SOU 1966: 14 s. 357).

Departementschefen. I denna paragraf regleras bostadshyresgästs rätt att
överlåta hyresrätten i syfte att få till stånd ett lägenhetsbyte. Av skäl som
angetts i den allmänna motiveringen har bestämmelsernas tillämplighetsområde
begränsats till orter för vilka Kungl. Maj :t förordnat att prövning
av förstagångshyra skall kunna äga rum.

Även inom ramen för den föreslagna geografiska avgränsningen måste
hyresgästens rätt att överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke vara
underkastad vissa begränsningar. En sådan begränsning ligger i den intresseawägning
som skall äga rum vid prövning av hyresgästs begäran om tillstånd
att överlåta hyresrätten. För bifall till hyresgästens talan fordras att
beaktansvärda skäl talar för bytet och att detta kan äga rum utan påtaglig
olägenhet för hyresvärden. Paragrafen stämmer i detta hänseende överens

Kungi. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

221

med det av de sakkunniga utarbetade förslaget. Däremot kan jag inte ansluta
mig till de sakkunnigas uppfattning att intresseawägningen bör ske under
hänsynstagande även till önskemål från annan hyresgäst som bor i huset
att få byta till sig den omtvistade lägenheten. Något krav på att bytet skall
kunna ske utan olägenhet för annan hyresgäst har därför inte uppställts
i departementsförslaget.

En annan begränsning ligger däri att det skall vara fråga om en överlåtelse
av hyresrätten i syfte att förvärva annan hyresrätt eller en bostadsrätt.
I likhet med de sakkunniga anser jag skäl saknas att medge hyresgäst
rätt att utan hyresvärdens samtycke överlåta lägenheten i samband med
köp av fastighet, exempelvis en villa. En bostadsrätt kan avse även annan
lägenhet än bostad. En begäran om tillstånd till överlåtelse av hyresrätten
i syfte att förvärva sådan bostadsrätt bör emellertid ogillas såsom stridande
mot grunderna för ifrågavarande lagrum.

De sakkunniga föreslår ytterligare en begränsning av bytesrätten. Har
hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och därefter innehaft lägenheten
mindre än tre år föreslås hyresgästen äga rätt att överlåta hyresrätten för
byte endast om synnerliga skäl föreligger därtill. Syftet med denna regel är
att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Jag
ansluter mig till de sakkunnigas bedömning även i denna del. Begränsningen
har därför upptagits även i departementsförslaget. Synnerliga skäl bör anses
föreligga exempelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller
på grund av annan oförutsedd händelse önskar få en mindre lägenhet eller
flytta till annan ort.

Andra stycket av paragrafen innehåller undantag från rätten att använda
lägenheten för byte. Undantagen avser sådana fall då hyresgästen
antingen saknar optionsrätt eller i allmänhet inte är berättigad till förlängning
av hyresavtalet. Till den kategori av hyresobjekt som inte ansetts
böra omfattas av bytesrätten hör lägenhet som hyresgästen förhyrt
i andra hand eller som utgör del av upplåtarens egen bostad. I det förra
fallet skall besittningsskyddet normalt kunna brytas om andrahandsupplåtaren
själv behöver disponera lägenheten. I det senare fallet föreligger
över huvud taget inget besittningsskydd. I fråga om lägenheter i en- och
tvåfamilj shus och lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt är
upplåtaren i allmänhet berättigad att bryta besittningsskyddet. Även sådana
lägenheter bör därför undantas från bytesrätten. Med hänsyn till att
enfamiljshusen inte sällan uthyrs under affärsmässiga förhållanden, i vilket
fall besittningsskydd normalt skall föreligga, har undantaget här begränsats
till sådana enfamiljshus som inte är avsedda att uthyras varaktigt.
Slutligen har undantag gjorts för fall då hyresförhållandet varat högst nio
månader. Bestämmelsen sammanhänger med det i 45 § första stycket 1 upptagna
undantaget från besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde.

I de sakkunnigas förslag undantas från bytesrätten även lägenhet vars

222 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

innehav betingas av tjänst. I motiven till förslaget uttalas emellertid att
bytesrätt bör kunna komma i fråga om kopplingsklausulen upphört att vara
absolut hinder för förlängning av hyresavtalet. Frågan om hyresgästens
rätt i nu avsedda fall bör enligt min mening inte regleras genom en särskild
undantagsregel. Är lägenheten upplåten i anslutning till tjänsteavtal
bör hyresgästens ställning i besittningsskyddshänseende beaktas vid prövning
enligt första stycket av begäran om tillstånd att överlåta hyresrätten
till lägenheten.

36 §.

Paragrafen, som motsvarar It § i hyreslagskommitténs förslag och 35 §
i de sakkunnigas, innehåller ett undantag från det principiella överlåtelseförbudet
i fråga om lägenhet som hyrs av näringsdrivande hyresgäst.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf har utformats i
saklig överensstämmelse med de sakkunnigas förslag. Den substitutionsrätt
som tillerkänns näringsidkande hyresgäster är begränsad till fall då
hyresgästen vill överlåta den rörelse han driver i lägenheten. Överlåtelse till
någon som avser att i lägenheten utöva annan verksamhet än den hyresgästen
bedrivit kan sålunda i princip inte äga rum utan hyresvärdens samtycke.
Sker en ändring i lägenhetens användningssätt efter det en överlåtelse
kommit till stånd, riskerar efterträdaren att hyresrätten förklaras
förverkad, vare sig överlåtelsen skett med hyresvärdens samtycke eller
efter särskilt tillstånd. Den föreslagna bestämmelsen utgör, åtminstone formellt,
en begränsning av dödsbos nuvarande rätt att överlåta hyresrätten
till affärslokal.

De sakkunnigas förslag innebär alt en överlåtelse inte får ske utan samtycke
av hyresvärden, om han har befogad anledning att motsätta sig att
hyresrätten överlåts. Häri ligger bl. a. ett krav på att efterträdaren skäligen
skall kunna godtas som hyresgäst. Särskild vikt anses böra tillmätas
efterträdarens förmåga att betala hyran. Om hyresvärden erbjuder sig att
inlösa hyresgästens rörelse till dess fulla värde, bör han enligt de sakkunnigas
mening i allmänhet anses ha befogad anledning att motsätta sig eu
överlåtelse av lägenheten. Detsamma anses böra gälla, om lägenheten till
följd av den föreslagna gränsdragningen mellan bostadslägenheter och andra
lägenheter tillhör den förstnämnda kategorin och är upplåten under sådana
förhållanden som utgör hinder för utövande av bytesrätt enligt 34 a §
andra stycket i de sakkunnigas förslag. De sakkunniga har särskilt uppmärksammat
det fallet att en näringsidkare önskar överlåta lägenheten på
ett bolag, som skall överta hans rörelse. En sådan överlåtelse kan ibland
medföra olägenheter för hyresvärden genom att den verklige ägaren och
utövaren av hyresrätten sedermera kan växla utan möjligheter för hyresvärden
att motsätta sig förändringen. Enligt de sakkunnigas mening bör

223

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

hyresvärden i allmänhet inte anses skyldig att finna sig i att en rörelseidkare
sätter ett bolag i sitt ställe, om inte godtagbar säkerhet ställs för
hyresgästens förpliktelser enligt avtalet. Frågan uppmärksammas också
av några remissinstanser. I ett remissyttrande framhålls att det kan vara
av direkt betydelse för hyresvärden hur hyresgästen sköter sin rörelse,
exempelvis när en fastighet är uthyrd till hotell- och restaurangrörelse.
Hyresvärden bör därför inte vara skyldig att godta en överlåtelse från en
fysisk till en juridisk person.

För egen del anser jag att hyresvärdens intresse i det sist behandlade
fallet kan tillgodoses inom ramen för den skälighetsbedömning som den
prövande myndigheten har att göra vid tvist mellan parterna. Denna bedömning
bör, som de sakkunniga anför, allt efter omständigheterna i det
särskilda fallet utfalla så att hyresgästens talan avslås eller bifalls eller
så att tillstånd förenas med villkor enligt 37 §. Vad de sakkunniga i övrigt
anfört angående avvägningen mellan parternas intressen vid tvist om överlåtelse
av hyresrätten kan jag likaledes ansluta mig till.

De sakkunniga föreslår slutligen den begränsningen av hyresgästens
substitutionsrätt att tillstånd till överlåtelse inte får meddelas hyresgäst,
som innehaft lägenheten mindre än tre år, om inte synnerliga skäl föreligger.
Den föreslagna begränsningen, som syftar till att förhindra att en
lägenhet till men för hyresvärden går ur hand i hand, synes ändamålsenlig
och har därför tagits upp i departementsförslaget. Om hyresgästen på grund
av sjukdomsfall, dödsfall eller annan särskilt beaktansvärd händelse är
förhindrad att fortsätta rörelsen, bör synnerliga skäl för överlåtelse anses
föreligga.

37 §.

Paragrafen, som motsvarar 36 § i de sakkunnigas förslag, innehåller en
bestämmelse om att tillstånd till överlåtelse kan förenas med villkor.

Departementschefen. Paragrafens innehåll har berörts i anslutning till de
föregående paragraferna och torde inte behöva kommenteras närmare.

38 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 7 § sista punkten hyreslagen, 8 § andra
stycket första punkten i hyreslagskommitténs förslag och 37 § i den sakkunnigas
förslag, innehåller regler om verkan av samtycke eller tillstånd
till överlåtelse av hyresrätten.

Departementschefen. Har hyresvärden samtyckt till överlåtelse av hyresrätten,
är hyresgästen enligt gällande rätt fri från de skyldigheter avtalet
ålägger honom, om inte hyresvärden till samtycket fogat annat villkor.
Om hyresvärden godkänt överlåtelsen utan förbehåll, har han därmed
trätt i direkt rättsförhållande med den nye hyresgästen. I de fall, då överlåtelsen
godkänts med förbehåll eller hyresvärden underlåtit att i rätt tid

224

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

uppsäga hyresavtalet på grund av att överlåtelse skett utan samtycke, är
rättsläget något oklart. Huruvida hyresvärden i det förra fallet har att
hålla sig till den gamle eller den nye innehavaren av lägenheten eller till
båda vid utövandet av sina rättigheter, beror av förbehållets avfattning.
Att hyresvärden underlåtit att uppsäga hyresavtalet vid överlåtelse utan
samtycke medför inte att han gått miste om sina rättigheter mot den föregående
innehavaren. Den som olovligen överlåtit lägenheten är sålunda fortfarande
förpliktad att fullgöra sina skyldigheter enligt avtalet, såvida inte
ett tyst godkännande av överlåtelsen kan anses föreligga.

Har hyresgäst, som förhyrt bostadslägenhet, avlidit under hyrestiden
och dödsboet överlåtit lägenheten till någon som hyresvärden skäligen
kunnat ta för god, är boet ej vidare ansvarigt för hyresgästens förpliktelser
enligt avtalet. En förutsättning är dock att det kan antas att överlåtelsen
kommit till hyresvärdens kännedom.

Hyreslagskommitténs förslag innebär att endast ett reservationslöst samtycke
från hyresvärdens sida till överlåtelse av lägenheten skall ha ansvarsbefriande
verkan. De sakkunniga föreslår däremot att, om inte annat
överenskommes, den som övertagit hyresrätten till lägenheten skall fr. o. m.
tillträdesdagen inträda i överlåtarens rättigheter och skyldigheter gentemot
hyresvärden för återstoden av hyrestiden, vare sig överlåtelsen skett
med eller utan samtycke eller tillstånd. Sedan tillträde skett föreslås överlåtaren
vara fri från sina förpliktelser enligt avtalet för tiden därefter, om
inte annat villkor förenats med hyresvärdens samtycke eller med tillstånd
till överlåtelsen. Den tillträdande hyresgästen föreslås jämte den avträdande
vara skyldig att svara för avtalets förpliktelser även för tiden före tillträdet.

Enligt min mening bör överlåtaren vara fri från framtida förpliktelser enligt
hyresavtalet bara i de fall då hyresvärden samtyckt till överlåtelsen eller
tillstånd till överlåtelsen getts och annat villkor inte fogats vid samtycket eller
tillståndet. Att hyresvärden försummat att inom föreskriven tid — två månader
från det han fick vetskap om att lägenheten olovligen överlåtits — tillsäga
hyresgästen att vidta rättelse, bör inte medföra att han förlorat sina rättigheter
mot hyresgästen. Denne bör liksom enligt gällande rätt fortfarande
svara för hyresavtalets förpliktelser, om inte ett tyst godkännande av överlåtelsen
till äventyrs kan anses föreligga. Detta innebär bl. a. att en uppsägning
som riktar sig mot hyresgästen har verkan även mot den till vilken
hyresrätten överlåtits utan samtycke eller tillstånd. Jag har ingen erinran
mot de sakkunnigas förslag att den till vilken hyresrätten överlåtits
skall svara solidariskt med överlåtaren för avtalets förpliktelser för tiden
före överlåtelsen om inte annat överenskommes. En sådan regel kan nämligen
antas underlätta frivilliga överenskommelser om överlåtelse. Departementsförslaget
har utformats i enlighet med det nu anförda.

225

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Paragrafen som motsvarar 8 § första stycket i hyreslagskommitténs förslag
och 38 § i de sakkunnigas förslag, innehåller det i 7 § nuvarande
hyreslag upptagna förbudet mot total sublokation utan hyresvärdens samtycke.

Departementschefen. Förbudet för hyresgäst att upplåta hela lägenheten i
andra hand avser endast sådan rättshandling varigenom hyresgästen åt
tredje man upplåter en självständig rätt att nyttja lägenheten. Den som
i förhållande till hyresgästen intar en sådan ställning att han inte utövar
någon självständig brukningsrätt, exempelvis hyresgästens husfolk och
gäster, omfattas sålunda inte av förbudet.

Hyreslagskommitténs förslag innehåller en särskild regel som dispenserar
från kravet på samtycke i det fall då hyresgästens make vid särlevnad
eller hyresgästens död nyttjar den gemensamma bostaden i avbidan
på bodelning eller skifte. I de sakkunnigas förslag finns ingen motsvarande
bestämmelse, eftersom en sådan rätt att nyttja den gemensamma bostaden
anses tillkomma make utan särskild föreskrift. Jag ansluter mig till de
sakkunnigas bedömning. Även departementsförslaget utgår sålunda från
att total sublokation inte föreligger om hyresgästen avlidit eller vid söndring
lämnat hemmet och hans make tills vidare använder bostaden.

Förbudet mot total sublokation är såsom framgått av den allmänna motiveringen
inte undantagslöst. I närmast följande paragraf har tagits upp
en bestämmelse som dispenserar från kravet på hyresvärdens samtycke
till upplåtelse av lägenheten i andra hand.

40 §.

Paragrafen motsvarar 39 § i de sakkunnigas förslag och innehåller bl. a.
ett undantag från förbudet mot total sublokation utan hyresvärdens samtycke.

Departementschefen. Paragrafen har utformats i saklig överensstämmelse
med de sakkunnigas förslag. En förutsättning för hyresgästens rätt att utan
samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand är att hyresgästen har beaktansvärda
skäl för upplåtelsen och att hyresvärden saknar befogad anledning
att motsätta sig att lägenheten upplåts till annan. Att hyresgästen
på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller annan oförutsedd händelse
tillfälligt inte kan begagna lägenheten, är att hänföra till sådana beaktansvärda
skäl som avses i förevarande paragraf. I kravet på att hyresvärden
skall sakna befogad anledning att motsätta sig upplåtelsen ligger att den
föreslagna andrahandshyresgästen skäligen skall kunna godtas som faktisk

8 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

226

Kungl. Maj. ts proposition nr i bl år 1967

utövare av nyttjanderätten. Dennes förmåga att betala hyra torde däremot
sakna betydelse i detta sammanhang, eftersom upplataren inte utträder ur
rättsförhållandet med hyresvärden utan kvarstår som ansvarig för avtalets
ekonomiska förpliktelser, om inte hyresvärden befriat honom från det. I
likhet med de sakkunniga anser jag att hyresgästen inte bör ha rätt att upplåta
lägenheten utan hyresvärdens samtycke, om sådana förhållanden föreligger
som enligt 35 § andra stycket utgör hinder för hyresgästen att överlåta
hyresrätten utan samtycke.

Tillvägagångssättet när hyresgästen vill upplåta lägenheten i andra hand
är detsamma som vid överlåtelse av hyresrätten. Kan hyresvärdens samtycke
inte erhållas, har hyresgästen att begära tillstånd till upplåtelsen hos
hyresnämnden. Nämnden skall därefter medla mellan parterna och, om förlikning
inte kan träffas, pröva hyresgästens begäran om tillstånd att upplåta
lägenheten. Part som inte vill godta nämndens beslut kan klandra beslutet
genom att väcka talan mot sin motpart. Mot underrättens avgörande
av tvisten kan talan inte föras.

Liksom vid överlåtelse av hyresrätten bör tillstånd till upplåtelse av lägenheten
i andra hand kunna förenas med skäligt villkor. Som exempel på
sådant villkor nämner de sakkunniga skyldighet för underhyresgästen att
solidariskt med huvudhyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna
enligt avtalet eller att ställa säkerhet för avtalets fullgörande samt skyldighet
för huvudhyresgästen att ställa ombud med oåterkallelig fullmakt att
företräda honom och att mottaga uppsägning på hans vägnar. De sakkunniga
framhåller att erfarenheterna vid total sublokation visar att hyresvärden
ofta har svårt att anträffa huvudhyresgästen för delgivning av uppsägning
eller annat meddelande. Olägenheterna härav bortfaller om hyresvärdens
samtycke eller myndighets tillstånd kan förenas med skyldighet för
hyresgästen att ställa ombud för sig. Jag ansluter mig till de sakkunnigas
bedömningar även i denna del. Möjlighet bör även föreligga att meddela tillstånd,
som avser viss bestämd tid.

Möjligheten att erhålla tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand torde
medföra att anledning saknas att tillerkänna hyresgästen rätt att uppsäga
avalet vid vägrat samtycke av hyresvärden.

41 §.

Paragrafen, som stämmer överens med 23 § andra stycket nuvarande hyreslag
och 40 § i de sakkunnigas förslag, reglerar hyresgästens rätt till partiell
sublokation. Beträffande paragrafens innebörd hänvisas till den allmänna
motiveringen.

Hyresrättens förverkande
42—44 §§.

Dessa paragrafer, som med vissa ändringar motsvarar 32—34 §§ i gällande
hyreslag och med vissa jämkningar av redaktionell natur överensstämmer

227

Kungl. Maj.ts proposition nr tbl år 1967

med 36—38 §§ i hyreslagskommitténs förslag och 41—43 §§ i de sakkunnigas,
innehåller grunderna för hyresrättens förverkande, vissa preklusionsregler
för åberopande av förverkandegrund och förutsättningarna för
återvinning av förverkad hyresrätt.

Departementschefen. De i dessa paragrafer föreslagna ändringarna i förhållande
till förverkandereglerna i nuvarande hyreslag är föranledda främst
av de i departementsförslaget upptagna bestämmelserna om besittningsskydd
och om personförändring på hyresgästsidan. Ändringarna stämmer
i allt väsentligt överens med vad hyreslagskommittén och de sakkunniga
föreslagit. Förverkandebestämmelserna har utförligt behandlats i kommitténs
förslag. Jag torde därför kunna begränsa mig till att kortfattat ange
ändringarna i förhållande till gällande rätt och får i övrigt hänvisa till
kommittéförslaget (SOU 1961: 47 s. 189).

I 42 § första stycket punkt 1 erinras om undantaget i 53 § från den nuvarande
regeln att hyresrätten — bortsett från fall där hyran skall erläggas
i förskott för längre tid än en månad — är förverkad om hyresgästen dröjer
med hyran mer än två söckendagar efter förfallodagen. Undantaget avser
betalning av hyra för förfluten tid i samband med förlängning av hyresavtal.

I 42 § första stycket punkt 3 ändras reglerna om olovlig överlåtelse och
upplåtelse av hela lägenheten i andra hand som förverkandegrunder så att
överensstämmelse uppnås med bestämmelserna i 32—40 §§, som i vissa fall
dispenserar från kravet på hyresvärds samtycke till substitution och sublokation.
Som framgått av vad jag anfört i specialmotiveringen till 32 § skall
överlåtelse eller upplåtelse utan erforderligt samtycke eller tillstånd medföra
att hyresrätten förverkas bara om hyresgästen underlåtit att på tillsägelse
vidta rättelse.

Ändringarna i 42 § första stycket punkterna 5 och 6 föranleds av att
åtskillnad görs mellan substitution och total sublokation i departementsförslaget
men ej i den nuvarande hyreslagen.

I 43 § görs vissa ändringar i de nuvarande preklusionsreglerna. Ändringarna
beror delvis på förslaget om rättelsemöjlighet vid olovlig överlåtelse eller
upplåtelse i andra hand. Den tid inom vilken hyresvärden har att påtala en
sådan överlåtelse eller upplåtelse har som jag anmärkt i specialmotiveringen
till 32 § utsträckts från en till två månader. För att uppnå större enhetlighet
har även tidsfristen för uppsägning av avtalet i fall som anges i 42 § första
stycket punkterna 5 och 8 utsträckts till två månader.

I 44 § första stycket erinras om möjligheterna att betala hyra genom
post, postgiro och bankgiro. I andra stycket görs den ändring som föranleds
av hyresgästens rätt enligt förslagets optionsregler att i vissa fall bo kvar i
lägenheten efter hyrestidens utgång.

228

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Rätt till förlängning av hyresavtalet

Departementschefen. I förevarande avsnitt tas bestämmelserna upp om
bostadshyresgästs besittningsskydd. Besittningsskyddets innebörd anges
med uttrycket rätt till förlängning av hyresavtalet. Häri ligger att någon ny
upplåtelse inte kommer till stånd, om hyresgästen erhåller förlängning. Såväl
sakrättsligt som avtalsrättsligt fortsätter det ursprungliga avtalet att gälla
med den ändring av hyrestiden och andra avtalsvillkor som parterna kan
ha kommit överens om eller hyresnämnden eller rätten fastställt. Detta torde
innebära en avvikelse från vad som gäller enligt besittningsskyddslagen,
eftersom besittningsskyddet enligt denna lag innebär att hyresgästen äger
rätt att erhålla nytt hyresavtal.

En konsekvens av besittningsskyddets nu beskrivna innebörd är att även
överenskommelser mellan parterna under hyrestiden om ändring av hyresvillkoren
kommer att ingå som ett led i den ursprungliga upplåtelsen, överenskommelsens
sakrättsliga verkningar — dvs. verkningarna i förhållande
till ny ägare av fastigheten eller annan rättighetshavare — blir alltså desamma
som det löpande hyresavtalets. Det är självfallet en förutsättning i detta
och andra fall att överenskommelsen inte innebär att föremålet för hyresavtalet
blir ett annat.

De principer som sålunda föreslås gälla angående ändringsavtals rättsverkningar
torde i viss mån avvika från de grundsatser som kommer till uttryck
i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk. Det torde finnas
anledning att återkomma till denna fråga i samband med att förslag
läggs fram om att infoga de hyresrättsliga bestämmelserna i jordabalksförslaget.
Motsvarande fråga torde bli aktuell även vid den pågående översynen
av arrendelagstiftningen.

Eftersom departementsförslaget alltså innebär att hyresgästen efter förlängningen
behåller den prioritet i förhållande till annan rättsägare i fastigheten
som följer av den ursprungliga upplåtelsen, behövs inte någon bestämmelse
som motsvarar 55 § andra stycket i de sakkunnigas förslag. Enligt
denna paragraf har en uthyrning till annan innan besittningsskyddsfrågan
avgjorts inte någon verkan mot hyresgästen.

45 §.

Paragrafen, som motsvarar 42 § och 50 § andra stycket i hyreslagskommitténs
förslag samt 44 § och 80 § fjärde stycket hos de sakkunniga, innehåller
regler om begränsning i besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde.

Departementschefen. I första stycket anges att besittningsskyddsbestämmelserna
gäller för bostadslägenheter. Innebörden av detta uttryck framgår
av 1 § första stycket andra punkten. Gränsdragningen mellan bostadslägen -

229

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

heter och andra lägenheter har behandlats utförligt i avsnittet om besittningsskydd
utanför bostadssektorn.

De skilda undantagen från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde
har behandlats i avsnittet om begränsning i besittningsskyddet
för bostadshyresgäst och torde inte behöva kommenteras ytterligare i detta
sammanhang. Jag vill bara tillägga att besittningsskyddsreglerna givetvis inte
blir tillämpliga bara därför att hyresgästen efter hyrestidens utgång sitter
kvar i lägenheten och niomånadersfristen därigenom överskrids. I det
särskilda fall som avses i 4 § första stycket blir läget dock ett annat om avtalet
förlängs på grund av underlåtenhet av hyresvärden att anmana hyresgästen
att avflytta.

Det torde böra krävas att förbehåll som avses i första stycket 3 tas upp i
särskilt upprättad handling. Prövningen av förbehåll som tillkommer innan
hyresförhållandet varat mer än nio månader bör alltid ankomma på hyresnämnd.
Nämndens beslut bör inte få överklagas (se 71 § andra stycket).

46 ■§.

I paragrafen, som motsvarar 43 § i hyreslagskommitténs förslag och 45 §
i de sakkunnigas förslag, ges huvudregeln om rätten till förlängning av hyresavtalet.
Paragrafen behandlar vidare de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Departementschefen. Rätt till förlängning av hyresavtalet föreligger bara
i det fall att hyresvärden uppsäger avtalet. Kommer uppsägningen från hyresgästens
sida eller förfaller hyresavtalet, föreligger alltså inte någon sådan
rätt. I sakens natur ligger att optionsrätt inte kan komma i fråga, när hyresvärden
säger upp avtalet till upphörande i förtid under åberopande av att
hyresrätten är förverkad enligt 42 § eller att hyresgästen försummat att ställa
ny säkerhet enligt 28 §. Frågan om rätt till förlängning när hyresavtal
sagts upp till upphörande i förtid behandlas utförligt av hyreslagskommittén
(SOU 1961: 47 s. 193) och de sakkunniga (SOU 1966: 14 s. 134).

I 47 § görs vissa undantag från de angivna principerna. Medhyresgäst och
hyresgästs make äger sålunda i vissa fall rätt till förlängning fastän uppsägningen
kommer från hyresgästsidan. Make äger vidare i vissa fall rätt till
förlängning, trots att hyresvärden säger upp avtalet till upphörande i förtid
enligt 28 eller 42 §.

De besittningsskyddsbrytande grunderna har behandlats i avfenittet om
begränsning av besittningsskyddet. Här skall endast fogas en kommentar
till första stycket 7. Denna punkt tar väsentligen sikte på tjänstebostäderna
men gränsdragningen sammanfaller inte i alla delar med den gränsdragning
som f. n. bestämmer hyreslagstiftningens tillämpningsområde. Punkt 7 omfattar
tre speciella kategorier av lägenheter oberoende av om varje lägenhet
i det enskilda fallet är att anse som tjänstebostad. De tre åsyftade katego -

230

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

rierna avser lägenheter beträffande vilka hyresförhållandet beror av (1)
anställning som i allmän verksamhet är förenad med bostadstvång, (2) anställning
inom lantbruket och (3) anställning för skötsel och tillsyn av fastighet.
I de sakkunnigas förslag finns en fjärde kategori, nämligen lägenhet
där hyresförhållandet beror av tjänst som är av övervägande övervakningseller
vaktkaraktär. Denna kategori hänförs i departementsförslaget till en
allmän grupp lägenheter beträffande vilka det är nödvändigt för arbetsgivaren
att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare.

Tredje stycket syftar framför allt på situationer då hyresobjektet byggnadstekniskt
sett utgör två lägenheter, exempelvis bostadslägenhet och garage,
men lägenheterna uthyrts i sådan form att de utgör ett enda hyresobjekt.

47 §.

Paragrafen, som motsvarar 44 § i hyreslagskommitténs förslag samt 47
och 59 §§ i de sakkunnigas förslag, innehåller bestämmelser om medhyresgästs
och hyresgästs makes rätt till förlängning av hyresavtalet.

Departementschefen. Första och andra styckena har utförligt behandlats
i avsnittet om personförändring på hyresgästsidan. Beträffande tredje stycket,
som är en nyhet i förhållande till de sakkunnigas förslag vill jag anmärka
följande.

I andra styckets fall har — i motsats till de situationer som avses i första
stycket •— den person som får rätt till förlängt hyresavtal formellt sett ej
tidigare varit part i rättsförhållandet med hyresvärden och har inte varit
ansvarig för förpliktelserna enligt avtalet. Enligt de sakkunnigas förslag
skall inträdet i rättsförhållandet inte automatiskt medföra sådant ansvar.
Frågan om ansvaret för förpliktelser för tiden före förlängningen bör i stället
beaktas vid avvägningen av om hyresvärden skall anses skyldig att godta
maken som hyresgäst. Om hyresrätten är förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyran, framstår det enligt de sakkunnigas mening som
skäligt att fordra att maken betalar ogulden hyra för tid under vilken han
nyttjat lägenheten. Enligt min mening är det mera följdriktigt att göra ansvaret
för förpliktelser enligt hyresavtalet för tiden före inträdet till en
omedelbar följd av inträdet i rättsförhållandet. Härigenom blir regleringen
lika för alla fall av personförändring på hyresgästsidan. Bestämmelsen i
tredje stycket har utformats i enlighet härmed.

Eu följd av regeln i tredje stycket blir att maken efter inträdet i hyresförhållandet
kommer att ansvara för ogulden hyra för tiden dessförinnan
som om han haft del i hyresrätten enligt det ursprungliga avtalet. Försummar
maken att betala den oguldna hyran, är hyresrätten sålunda förverkad.
Hyresvärden har alltså i sådant fall rätt att säga upp avtalet.

231

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
48 §.

I paragrafen, som motsvarar 45 § i hyreslagskommitténs förslag och 46 §
i de sakkunnigas förslag, ges bestämmelser om villkoren för den fortsatta
förhyrningen.

Departementschefen. I den de! paragrafen gäller fastställandet av hyran
under avtalets fortsatta giltighetstid har den kommenterats i avsnittet om
besittningsskyddets tryggande genom eu s. k. hyresspårr. Andra stycket
behandlas i avsnittet om särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist.
Beträffande övriga villkor vill jag anföra följande.

Huvudprincipen bör vara att i den mån ingen av parterna fordrar att villkoren
skall ändras bör samma villkor som förut gälla. Krävs ändring, skall
de av hyresvärden uppställda villkoren gälla, om de inte strider mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest är obilliga. I fråga om hyrestiden torde det
emellertid vara nödvändigt med mera preciserade bestämmelser. Om parterna
inte kan enas om hyrestiden, synes denna böra fastställas till ett år med
tre månaders uppsägningstid. Om annan hyres- eller uppsägningstid av särskild
anledning anses lämpligare, bör den tiden gälla. Rörande skälen till
denna reglering kan jag i allt väsentligt hänvisa till hyreslagskommitténs
uttalanden i frågan (SOU 1961: 47 s. 104). Eftersom kvarboenderätten innebär
en rätt till förlängning av hyresavtalet, börjar självfallet den nya hyrestiden
att löpa från den dag det ursprungliga avtalet skulle ha upphört, om
förlängning ej skett.

I 46 § andra stycket i de sakkunnigas förslag finns en bestämmelse som
innebär att hyresgästen får yrka nedsättning av hyran eller annan ändring
av hyresvillkoren, om hyresvärden fordrar höjning av hyran eller ändring
av annat hyresvillkor. Med anledning härav vill jag framhålla att hyresgästen
enligt departementsförslaget äger få varje hyresvillkor prövat enligt
normerna i 48 § första stycket. Innehållet i de villkor som förut gällt saknar
i princip betydelse för utfallet av denna prövning. Sålunda kan exempelvis
hyran sänkas med hänsyn till hyresläget för likvärdiga lägenheter, trots att
hyresvärden inte fordrat någon ändring i fråga om hyran. Någon motsvarighet
till 46 § andra stycket finns därför inte i departementsförslaget.

Av 51 § följer att hyresnämnd eller domstol har att fastställa villkoren för
den fortsatta förhyrningen enligt reglerna i denna paragraf, om nämnden
eller domstolen bifaller hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet.

49 §.

Paragrafen motsvarar 46 § i hyreslagskommitténs förslag samt 48 och
49 §§ i de sakkunnigas förslag. Den innehåller vissa bestämmelser om besittningsskyddsprocedurens
inledande.

Departementschefen. Hyreslagskommittén och de sakkunniga föreslår
olika lösningar av problemet om hur besittningsproceduren skall inledas.

232

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Kommitténs förslag innebär i huvudsak att hyresvärden, om uppgörelse
mellan parterna inte kan träffas, har att meddela hyresgästen att denne
skall hänskjuta tvisten till medlingsnämnden inom en månad, om han inte
finner sig i att flytta. Meddelandet kan ges redan i själva uppsägningshandlingen
eller senare. I det senare alternativet skall det överbringas till hyresgästen
i den ordning som gäller för uppsägning. I princip överensstämmer
denna lösning med vad som gäller enligt hyresregleringslagen och besittningsskyddslagen.

De sakkunniga föreslår att meddelandet alltid skall inflyta i uppsägningshandlingen
och att uppsägningen skall sakna verkan, om den inte innehåller
ett sådant meddelande. Som skäl för förslaget åberopar de sakkunniga
att tvistefrågan med denna lösning snabbt bringas under myndighets
prövning och att förfarandet omedelbart inriktas på vad hyresvärden verkligen
avser med uppsägningen.

De sakkunnigas förslag har enligt min mening flera olägenheter. Förslaget
leder till att hyresgästen regelmässigt måste väcka talan hos myndighet
i besittningsskyddsfrågan, trots att det kanske står klart att hyresvärden
önskar förhandla enbart om hyresvillkoren men uppsäger avtalet för
att hindra att detta förlängs. Enligt min mening är det önskvärt att enskilda
förhandlingar skall kunna föras mellan parterna även efter uppsägningen
utan att tvisten behöver dras inför hyresnämnden. F. ö. bör understrykas
att det i första hand är hyresvärden som har anledning att påskynda besittningsskyddsproceduren.
Om hyresgästen önskar få ett medlingsförfarande
till stånd snabbt, står det honom fritt att vända sig till hyresnämnden.
Han behöver självfallet inte avvakta något meddelande från hyresvärden, att
denne påfordrar att hyresgästen skall flytta. Det synes därför inte finnas
något egentligt skäl att genom särskilda regler tvinga parterna att snabbt inleda
besittningsskyddsproceduren.

En annan olägenhet med förslaget är att samma delgivningsförfarande
måste gälla för uppsägningen och det meddelande som utlöser besittningsskyddsproceduren.
Som jag närmare utvecklat vid 8 § är det önskvärt att
uppsägning skall kunna ske med rättslig verkan även om hyresgästen inte
anträffas. En form för surrogatdelgivning av uppsägning bör därför finnas.
När det gäller det meddelande som har till syfte att inleda besittningsskyddsproceduren,
ligger saken till på annat sätt. Eftersom meddelandet har
avgörande rättsverkningar i besittningsskyddshänseende, talar starka skäl
för ett krav på att meddelandet skall ha kommit hyresgästen till handa för
att fristen för honom att hänskjuta tvisten till hyresnämnden skall börja
löpa.

Mot bakgrunden av vad sålunda anförts har jag stannat för att i princip
välja den av hyreslagskommittén förordade lösningen. Om överenskommelse
ej kan träffas om förlängning av hyresavtalet eller om hyresförhållandets
upplösning, bör det åligga hyresvärden att skriftligen meddela den som

233

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

fordrar förlängning att han har att senast tre veckor därefter hänskjuta
tvisten till hyresnämnden, om han inte går med på att flytta. Med en sådan
ordning vinner man också den fördelen att samma .ordning för besittningsskyddsprocedurens
igångsättande kan gälla även i de speciella i 47 § angivna
fall när besittningsskyddsreglerna är tillämpliga trots att den berättigade
inte får någon uppsägning.

Meddelandet till hyresgästen bör lämnas i samma ordning som gäller
för uppsägning, frånsett att regeln om att uppsägningen i visst fall får
läggas i hyresgästens postlåda ej bör gälla.

En regel om skyldighet för den som fordrar förlängning att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden tas upp i tredje stycket. Bestämmelser om rätt att
klandra hyresnämnds beslut i besittningsskyddstvister och om behörig domstol
i sådana mål finns i 71 och 72 §§.

50 §.

Paragrafen, som motsvarar 47 § första och andra styckena i hyreslagskommitténs
förslag och 55 § första stycket i de sakkunnigas förslag, innehåller
regler om rätt att bo kvar i lägenheten under besittningsskyddsproceduren.
Paragrafens innehåll belyses av vad hyreslagskommittén anfört
(SOU 1961: 47 s. 204) och torde inte kräva några närmare kommentarer.

51 §.

Paragrafen, som motsvarar 48 § första stycket i hyreslagskommitténs
förslag och 52 § i de sakkunnigas, innehåller vissa bestämmelser angående
innehållet i och verkan av hyresnämnds eller domstols avgörande i en
besittningsskyddstvist.

Departementschefen. I lagen bör anges att hyresnämnden eller domstolen
har att fastställa villkoren för den fortsatta förhyrningen enligt 48 §,
om hyresgästens talan om förlängning av hyresförhållandet bifalls. Domen
eller beslutet bör gälla som hyresavtal. Vid tillämpning av skilda hyresrättsliga
regler skall alltså så anses som om skriftligt hyresavtal föreligger
med det innehåll som framgår av domen eller beslutet.

Enligt 54 § i de sakkunnigas förslag skulle hyresgäst som fått bifall
till sin talan om förlängning av hyresavtalet kunna avstå från att utnyttja
sin rätt till fortsatt förhyrning, om han inte var nöjd med de villkor
som fastställts. Enligt min mening skulle en sådan rätt i vissa fall kunna
missbrukas och den torde även föranleda andra olägenheter. I praktiken
torde dessutom bestämmelsens syfte som regel kunna tillgodoses på annat
sätt, nämligen genom att hyresgästen bestämmer sitt yrkande så att det
framgår huruvida han vill hyra lägenheten även för det fall att hyresnämnden
eller rätten skulle finna att högre hyra bör utgå än den som
hyresgästen vill gå med på. Jag har därför inte ansett mig böra föreslå
någon motsvarighet till ifrågavarande regel i de sakkunnigas förslag.

8f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

234

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

52 §.

I paragrafen, som motsvarar 48 § andra stycket i hyreslagskommitténs
förslag samt 53 och 56 §§ i de sakkunnigas förslag, ges vissa bestämmelser
för det fall att hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet inte bifalls.

Departementschefen. Om hyresgästens talan om förlängning av hyresförhållandet
inte bifalls, bör skäligt uppskov med avflyttningen kunna medges
på den ena partens begäran. Är hyresrätten förverkad eller rätten till förlängning
förfallen, bör dock hyresgästen inte kunna få sådant uppskov
utan att hyresvärden samtycker till det.

Sitter hyresgästen kvar efter hyrestidens utgång uppkommer fråga om
vilka villkor som slutgiltigt skall gälla för den avtalslösa tiden. De sakkunnigas
förslag går ut på att det ursprungliga avtalets villkor skall gälla.
En sådan regel har den obestridliga fördelen att någon prövning av villkoren
då inte behöver ske. Trots detta anser jag att regeln inte kan godtas,
eftersom den inte i tillräcklig grad tillgodoser hyresvärdens intresse
av att kunna få till stånd en omreglering av hyresvillkoren för tiden efter
avtalets upphörande. Jag föreslår därför att hyresvillkoren för tiden från
avtalets upphörande till avflyttningen fastställs med tillämpning av 48 §.
Avgörs tvisten av hyresnämnd eller domstol, bör det ankomma på myndigheten
att fastställa villkoren. I annat fall får saken prövas för sig
genom att den dras inför hyresnämnd, om parterna inte kan enas.

53 §.

Paragrafen, som motsvarar 49 § i hyreslagskommitténs förslag och 57 §
i de sakkunnigas, innehåller bestämmelser för det fall att hyresgästen
åläggs att betala högre hyra med retroaktiv verkan. Paragrafens innehåll
belyses av vad hyreslagskommittén anfört (SOU 1961:47 s. 208).

Prövning av förstagångshyra i vissa orter
54 och 55 §§.

Paragraferna motsvarar 61—64 §§ i de sakkunnigas förslag.

Departementschefen. De i förslaget upptagna särskilda bestämmelserna
om prövning av förstagångshyra har behandlats i den allmänna motiveringen.

Det är inte möjligt att redan nu ange för vilka orter förordnande enligt
54 § bör ges. Saken får anstå till en tidpunkt som ligger närmare dagen
för hyresregleringens avveckling och den nya hyreslagens ikraftträdande.
Redan nu kan dock sägas att särbestämmelsernas tillämpningsområde redan
från början bör göras väsentligt snävare än hyresregleringens nuvarande
giltighetsområde. Det torde som regel inte finnas anledning att

235

Kungl. Maj. ts proposition nr 1U1 år 1967

göra särbestämmelserna tillämpliga för kommuner med högst 30.000 innevånare.
Jag bortser då från sådana kommuner som ingår i större tätortsregioner.

Förordnande enligt 54 § får betydelse även i vissa andra avseenden än
som framgår av de följande paragraferna. Sålunda kommer tvångsbytesrätt
att föreligga beträffande ort som omfattas av förordnandet (jfr 35 §).
Också den speciella regeln om skyldighet att återbetala vissa vederlag
som tagits upp i 65 § är tillämplig enbart i orter som avses i 54 §. Vidare
kommer i övergångsskedet vissa särskilda hyressättningsbestämmelser att
gälla för nämnda orter. Regler härom finns bland övergångsbestämmelserna.

Som de sakkunniga föreslagit bör prövning av förstagångshyra inte
komma i fråga beträffande lägenhet som utgör del av upplåtarens egen
bostad.

I 63 § första stycket i de sakkunnigas förslag föreskrivs att ansökan
om prövning av förstagångshyra måste ha inkommit till medlingsnämnd
inom ett år från det hyresförhållandet började, dock senast innan medlingsförfarande
i anledning av yrkande av hyresvärden om höjning av
hyran förklarats avslutat. Denna sistnämnda begränsning synes inte ha
någon större praktisk betydelse. Den har därför inte tagits upp i departementsförslaget.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

Detta avsnitt reglerar besittningsskyddet utanför bostadssektorn. Besittningsskyddet
i hithörande hyresförhållanden upprätthålls i första hand
genom ersättningsregler. Dessa regler kompletteras med bestämmelser som
gör det möjligt för hyresgästen att erhålla skäligt rådrum med avflyttning
från den förhyrda lägenheten.

56 §.

I denna paragraf, som motsvarar 51 § i hyreslagskommitténs förslag
och 65 § i de sakkunnigas, dras gränserna upp för ersättningsreglernas
tillämpningsområde.

Departementschefen. I första stycket uppställs som huvudregel att bestämmelserna
i 57—60 §§ skall äga tillämpning vid upplåtelse av annan
lägenhet än sådan som enligt 1 § första stycket är att anse som bostadslägenhet.
Avgränsningen mellan de båda lägenhetskategorierna har utförligt
berörts i avsnittet gränsdragningen bostadslägenhet—lokal. Från
huvudregeln att 57—60 §§ skall gälla annan lägenhet än bostadslägenhet
görs vissa undantag. Dessa har redan behandlats i den allmänna motiveringen
under rubriken besittningsskyddets tillämpningsområde. Paragrafen
torde inte behöva kommenteras närmare i detta sammanhang.

236

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

57 §.

Paragrafen, som motsvarar 52 § i hyreslagskommitténs och 66 § i de sakkunnigas
förslag, innehåller regler om förutsättningarna för att ersättningsskyldighet
skall föreligga och om ersättningens bestämmande.

Departementschefen. Bestämmelserna i denna paragraf har utformats på
annat sätt än i de sakkunnigas förslag men i sakligt hänseende stämmer de
överens med detta. Innehållet har närmare berörts i den allmänna motiveringen
i avsnitten om besittningsskyddsbrytande grunder och om ersättning
vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet samt om besittningsskydd
och hyresvillkor. Jag torde därför i detta sammanhang kunna
begränsa mig till några detaljanmärkningar.

Som de sakkunniga anfört torde till ''ersättningsgill förlust vara att hänföra
främst flyttningskostnader, sådan värdeminskning på hyresgästens
egendom som är en direkt följd av hyresförhållandets upplösning, förlust
av det kvarvarande värdet av vissa förbättringsarbeten som hyresgästen bekostat
och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som
hyresgästen drivit i lägenheten. Till ersättningsgill skada är däremot i allmänhet
inte att hänföra ökade hyreskostnader. Den omständigheten att
hyresgästen genom att hyresförhållandet upphör går miste om en lokal med
särskilt förmånlig hyra kan i och för sig inte berättiga honom till ersättning.
Att hyran understigit vad hyresvärden med hänsyn till marknadsläget kunnat
betinga sig kan inte rimligtvis föranleda ersättningsskyldighet för hyresvärden.
Undantagsvis kan dock som de sakkunniga anfört även ökade hyreskostnader
vara att anse som ersättningsgill skada, nämligen om hyresgästen
tvingas flytta sin verksamhet från en större lokal till flera mindre
och den totala hyreskostnaden överstiger skälig hyra för den tidigare hyrda
lokalen. Motsvarande torde böra gälla i fråga om hyresvärdens anvisningsskyldighet
vid uppsägning på grund av rivning eller större ombyggnad. Hyran
för en av hyresvärden anvisad ersättningslokal skall vara skälig. Något
krav på likvärdig hyra bör däremot inte uppställas.

I likhet med hyreslagskommittén och de sakkunniga anser jag att man
inte kan undvara möjlighet att jämka den ersättning som hyresgästen i och
för sig anses berättigad till. Denna möjlighet bör emellertid utnyttjas bara
i undantagsfall. I annat fall får ersättningsreglerna inte erforderlig preventiv
verkan mot obefogade uppsägningar.

58 §.

Paragrafen motsvarar 53 § i hyreslagskommitténs förslag och 67 § i de
sakkunnigas. Den innehåller regler om vad parterna å ömse sidor har att
iaktta när hyresgästen efter uppsägning önskar erhålla förlängning av hyresförhållandet.

237

Kungl. Maj:ts proposition nr iil år 1967

Departementschefen. Den, ordning vari anspråk på besittningsskydd i hyresförhållanden
utanför bostadssektorn skall framställas och behandlas
stämmer i stort sett överens med vad som gäller enligt 38 § i den nuvarande
hyreslagen. Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet men hyresgästen önskar
behålla lägenheten, skall han enligt denna paragraf underrätta hyresvärden
om det inom tre veckor från uppsägningen. I annat fall förlorar han sin rätt
till ersättning för skada med anledning av att hyresförhållandet upplösts.
Har hyresgästen inom föreskriven tid efter uppsägningen underrättat hyresvärden
om sin önskan att behålla lägenheten, åligger det hyresvärden att
inom tre veckor därefter lämna hyresgästen meddelande om de villkor han
uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar
medge förlängning. Sådan skyldighet föreligger givetvis inte om han redan
dessförinnan, t. ex. i uppsägningshandlingen, underrättat hyresgästen härom.
Underlåter hyresvärden att lämna meddelande som nyss sagts, är hyresgästen
berättigad till ersättning för skada i anledning av hyresförhållandets
upplösning, om inte hyresrätten är förverkad.

Enligt 67 § i de sakkunnigas förslag förlorar hyresgästen sin rätt till ersättning
för skada vid obefogad förlängningsvägran, om han försummar
att inom viss angiven tid hänskjuta förlängningstvisten till medling. Denna
bestämmelse sammanhänger med de sakkunnigas åsikt att medlingsförfarande
bör vara obligatoriskt även i tvister av förevarande slag. Som framgått
av vad jag anfört i avsnittet om förfarandet i hyrestvister anser jag för
egen del att medling bör vara obligatorisk endast i tvister om besittningsskydd
och tvister angående rätt att överlåta hyresrätten eller att upplåta
lägenheten i andra hand.- Departementsförslaget saknar därför motsvarighet
till 67 § andra stycket i de sakkunnigas förslag.

Vad jag nyss anfört innebär också att departementsförslaget inte innehåller
någon annan frist för hyresgästens rätt att väcka talan om ersättning
för förlust enligt 57 § än den som tagits upp i 61 §. I detta sammanhang
vill jag emellertid framhålla den betydelse som inrättandet av de föreslagna
hyresnämnderna kan väntas få. Genom att kvalificerade medlingsoch
skiljeorgan ställs till parternas förfogande torde man ha anledning att
räkna med att även åtskilliga tvister inom lokalsektorn kommer att biläggas
under hyresnämndernas medverkan.

59 §.

I paragrafen, som motsvarar 68 och 70 §§ i de sakkunnigas förslag, ges
bestämmelser om rätt för hyresgästen att erhålla anstånd med avflyttning
från lägenheten.

Departementschefen. Tillstånd som avses i denna paragraf bör kunna
meddelas när hyresgästen är i behov av anstånd med avflyttningen för att

238

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

kunna avveckla sin verksamhet i den förhyrda lokalen på ett tillfredsställande
sätt. Anstånd kan vara nödvändigt också därför att hyresgästen inte
disponerar över annan lokal förrän någon tid efter hyresperiodens slut. I
båda dessa fall och många andra kan ett anstånd innebära att hyresvärdens
förlust minskar. Anståndet kan alltså även vara till hyresvärdens förmån.

De föreslagna bestämmelserna är tillämpliga även om hyresvärden haft
befogad anledning att vägra förlängning av hyresförhållandet. Däremot kan
anstånd inte meddelas om hyresgästen uppsagt avtalet. I sådant fall bör
hyresvärden ha rätt att kräva att han kan disponera över lokalen vid hyresperiodens
slut.

De sakkunniga föreslår att förordnande om anstånd med avflyttningen
inte skall kunna meddelas om hyresrätten är förverkad eller hyresvärden
eller annan med vilken denne hunnit träffa avtal om upplåtelse av lägenheten
därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Rätt
till anstånd anses inte heller böra föreligga om hyresgästen med hänsyn till
tidpunkten för uppsägningen ändå fått skäligt rådrum med avflyttningen.
Dessa inskränkningar i rätten att få anstånd med avflyttningen torde vara
lämpliga. De har därför tagits upp även i departementsförslaget, där de återfinns
i andra stycket av förevarande paragraf.

I likhet med de sakkunniga anser jag att en särskild frist för ansökan
om anstånd inte behövs. Risken för att ett anstånd kan komma att anses
förenat med betydande olägenheter för hyresvärden eller annan torde utgöra
ett tillräckligt effektivt påtryckningsmedel för att förmå hyresgästen
att begära anstånd i god tid före den dag flyttning skall ske.

Om hyresgästen får tillstånd att sitta kvar i lägenheten under viss tid
skall hyresnämnden enligt paragrafens tredje stycke även fastställa skäliga
hyresvillkor för anståndstiden. I den allmänna motiveringen har jag angett
vilka svårigheter som föreligger att i ett system med direkt besittningsskydd
(kvarboenderätt) fastställa vad som är skälig hyra för en affärslokal. Dessa
svårigheter kommer i viss mån att göra sig gällande även när fråga uppkommer
om skälig hyra under anståndstiden. Det torde inte kunna undvikas att
denna fråga måste avgöras efter en tämligen fri skälighetsprövning. Nämndens
beslut får inte överklagas (se 71 § andra stycket).

60 §.

Denna paragraf motsvarar 71 § i de sakkunnigas förslag och innehåller
regler angående förskott i mål om ersättning enligt 57 §.

Departementschefen. Reglerna om förskott i mål om ersättning i anledning
av hyresförhållandets upplösning har utformats helt i överensstämmelse
med de sakkunnigas förslag. I första stycket anges att rätten i ersättningsmål
kan besluta att förskott skall utgå i avräkning på den slutliga ersättning
som kan komma att fastställas. Rätten kan meddela upprepade sådana
beslut. Andra och tredje styckena innehåller förutsättningarna för

239

Kungl. Maj. ts proposition nr 1Ut år 1967

meddelande av förskottsbeslut. Har hyresvärden inte medgivit ersättningsskyldighet
kan beslut om förskott meddelas endast när rätten funnit hyresvärden
skyldig att utge ersättning. Frågan huruvida ersättningsskyldighet
föreligger kan avgöras genom mellandom eller, om särskild fastställelsetalan
förs, genom dom i anledning av sådan talan. Rättens avgörande måste ha
vunnit laga kraft för att beslut om förskott skall kunna meddelas. För att
rätten inte skall bli belastad med alltför ofta återkommande förskottsprövningar
har i tredje stycket föreskrivits att skyldighet att pröva ansökan om
förskott inte föreligger förrän tre månader förflutit sedan tidigare beslut
om förskott vunnit laga kraft. Sådan skyldighet föreligger inte heller om förskottet
skulle bli obetydligt.

Som de sakkunniga anfört bör vid prövning av förskottsyrkande en avvägning
ske mellan hyresgästens intresse av att utan dröjsmål få ut den ersättning
som han kan komma att anses berättigad till och hyresvärdens intresse
av att inte behöva utge förskott som överstiger den slutliga ersättningen.
Skulle denna ändå komma att uppgå till lägre belopp än vad som utdömts i
förskott, skall hyresgästen förpliktas att återbetala överskjutande belopp
jämte ränta. En föreskrift härom har upptagits i paragrafens fjärde stycke.

Särskilda bestämmelser
61 §.

Paragrafen, som motsvarar 41 § i hyreslagen, 55 § i hyreslagskommitténs
förslag och 72 § i sakkunnigförslaget, innehåller en bestämmelse om preskription
av fordringsanspråk på grund av hyresförhållande.

Departementschefen. Enligt 41 § hyreslagen skall hyresvärd eller hyresgäst
som vill framställa fordringsanspråk pa grund av hyresavtal anhängiggöra
sin talan inom två år från det avtalet upphörde att gälla. Enligt såväl
kommittéförslaget som de sakkunnigas förslag berättigas emellertid hyresgäst
i vissa fall att sitta kvar i lägenheten även efter hyrestidens utgång.
Fordringsanspråk som härrör från tid efter hyrestidens utgång och som inte
är grundade på hyresavtal kan alltså uppkomma. Enligt förslagen bör sådana
fordringsanspråk jämställas med anspråk som grundas direkt på hyresavtal.
Preskriptionsbestämmelsen föreslås därför ändrad därhän att bestämmelsen
görs tillämplig på anspråk på grund av hyresförhållande samt
att preskriptionsfristens utgångspunkt bestäms till den tidpunkt då hyresgästen
avträdde lägenheten.

Jag ansluter mig till vad kommittén och de sakkunniga anfört. Departementsförslaget
har utformats i enlighet härmed.

62 §.

Paragrafen, som motsvarar 56 § i hyreslagskommitténs förslag och 73 § i
de sakkunnigas förslag, innehåller en regel som berättigar hyresvärden att

240

Kungl. Maj. ts proposition nr tbl år 1967

i ett mål om förlängning av hyresavtal föra talan om förpliktande för hyresgästen
att flytta vid en framtida tidpunkt. Rörande bestämmelsens närmare
innebörd kan hänvisas till vad hyreslagskommittén anfört (SOU 1961: 47 s.
213).

63 §.

Paragrafen motsvarar i huvudsak 42 § i hyreslagen, 57 § i kommittéförslaget
och 74 § i de sakkunnigas förslag. Den innehåller regler angående hur
vissa meddelanden skall överbringas till avtalspart.

64 §.

Paragrafen, som motsvarar 43 § i hyreslagen, 58 § i hyreslagskommitténs
förslag och 75 § i de sakkunnigas förslag, innehåller bestämmelser om jämkning
av otillbörliga villkor.

Departementschefen. Enligt 43 § hyreslagen gäller att om tillämpning av
villkor som tagits upp i hyresavtalet uppenbarligen är stridande mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest otillbörligt får villkoret jämkas eller lämnas
utan avseende. För att tydligt framhäva, att bestämmelsen tar sikte inte bara
på villkor i det ursprungliga hyresavtalet utan också på innehållet i muntliga
eller skriftliga ändrings- eller tilläggsavtal eller andra särskilda överenskommelser
angående hyresförhållandet har i departementsförslaget regeln
ändrats därhän att bestämmelsen anges avse hyresvillkor som uppenbarligen
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är otillbörligt.

65 §.

Paragrafen motsvarar 76 § i de sakkunnigas förslag och innehåller en regel
om återbetalningsskyldighet i fråga om vederlag.

Departementschefen. De sakkunniga uttalar att lagförslagets regler om
prövning av förstagångshyra skulle utgöra ett tämligen ofullständigt skydd
för hyresgästen mot oskälig hyra, om det stod hyresvärden fritt att utnyttja
den bristande tillgången på bostäder till att betinga sig ersättning för upplåtelse
av bostadslägenhet i form av ett engångsbelopp som villkor för själva
upplåtelsen. För att motverka att värdet av reglerna om prövning av förstagångshyra
går till spillo bör enligt de sakkunniga möjlighet finnas för hyresgäst
att föra talan om återbäring av vederlag, som erlagts vid upplåtelse
av bostadslägenhet i de fall då hyresvärden utnyttjat hyresgästens trångmål
i följd av läget på bostadsmarknaden till att betinga sig vederlag såsom villkor
för upplåtelsen. Enligt de sakkunnigas mening faller det sig naturligt
att inte heller hyresgäst skall kunna begagna sig av annans trängda läge i
följd av bostadsbristen till att betinga sig ersättning för överlåtelse av hyresrätt
till bostadslägenhet. Även i fråga om vederlag som erlagts under sådana
betingelser bör återbetalningsskyldighet föreligga. De sakkunniga föreslår
därför en bestämmelse om återbetalningsskyldighet i angivna situationer.

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

241

För egen del kan jag i princip ansluta mig till vad de sakkunniga har anfört.
Eftersom bestämmelsen i första hand är avsedd att utgöra ett komplement
till reglerna om prövning av förstagångshyra, torde det dock vara tillräckligt
att bestämmelsen får samma tillämpningsområde som dessa regler
har. Jag föreslår därför att återbetalningsskyldighet beträffande vederlag
som nu avses skall kunna komma i fråga bara rörande lägenhet i ort för
vilken Kungl. Maj :t förordnat om tillämpning av reglerna om prövning av
förstagångshyra.

66 §.

Paragrafen som motsvarar 45 § hyreslagen, 59 § i kommittéförslaget och
77 § i de sakkunnigas förslag, handlar om hyresvärds retentionsrätt och
överensstämmer i sak med gällande rätt.

67 §.

Paragrafen motsvarar 46 § hyreslagen, 60 § i kommittéförslaget och 79 §
i de sakkunnigas förslag samt innehåller bestämmelser om skiljeavtal i hyresförhållanden.

Departementschefen. F. n. gäller att skiljeklausul beträffande framtida
tvist inte får göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att
tillträda eller behålla lägenhet. Skiljeklausul beträffande annan hyresfråga
är giltig, men det är inte tillåtet att avvika från skilj emannalagens bestämmelser
om bl. a. utseende av skiljemän och förfarandet inför skiljenämnden.
De sakkunniga föreslår nu att skiljeklausuler beträffande framtida tvist inte
heller skall vara giltiga i fråga om hyrans bestämmande och ersättning till
lokalhyresgäst vid obefogad förlängningsvägran. Vidare föreslås att sådan
skiljeklausul beträffande annan hyresfråga inte skall gälla, om annan skiljenämnd
utsetts än medlingsnämnd i hyrestvister.

Jag delar de sakkunnigas syn på skiljeklausulen beträffande framtida tvist
i hyresförhållanden. Departementsförslaget har utformats i enlighet härmed.
Beträffande de tillåtna skiljeklausulerna föreslås att sådan skiljeklausul
skall gälla endast om hyresnämnd utsetts till skiljenämnd.

68 §.

Paragrafen motsvarar 80 § i de sakkunnigas förslag och anger att lagens
bestämmelser är tvingande om annat ej föreskrivits.

Departementschefen. De sakkunniga föreslår en allmän regel av innebörd
att förbehåll som strider mot lagens bestämmelser är utan verkan mot hyresgästen
eller annan som äger träda i hyresgästens ställe, om annat ej följer
av vad som är stadgat för varje särskilt falk Genom denna regel skapas
en presumtion för att lagens innehåll är tvingande. Den nu gällande hyres -

242

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lagen bygger på den motsatta presumtionen. Man kan hysa viss tvekan angående
vilken av de båda metoderna som är mest ändamålsenlig, när det
gäller att klarlägga betydelsen av de enskilda paragraferna i nu avsett hänseende.
Jag har dock stannat för att följa de sakkunnigas tillvägagångssätt.

De sakkunniga har i paragrafen tagit upp vissa särskilda fall, när förbehåll
äger laga verkan. I departementsförslaget har dessa fall i stället hänförts
till de skilda paragrafer som fallen anknyter till.

Som utvecklats i den allmänna motiveringen föreslår jag att det alltjämt
skall vara möjligt att i viss utsträckning reglera hyresfrågor genom kollektivavtal
samt att det skall vara tillåtet att vid sådan reglering göra avsteg
från vissa av hyreslagens eljest tvingande bestämmelser. En regel med denna
innebörd har införts som ett andra stycke i denna paragraf.

Förfarandet i hyrestvister
69 §.

Departementschefen. I denna paragraf anges att hyresnämnden som regel
skall ha länet som verksamhetsområde men att Kungl. Maj :t skall ha befogenhet
att i särskilda fall förordna om annan indelning. Någon begränsning
av denna befogenhet torde inte böra uppställas. Den vidare utredning
som bör ske angående hyresnämndernas administration m. m. bör avse även
frågan i vilken utsträckning länsindelningen bör frångås vid fastställandet
av hyresnämndernas områden.

70 §.

Departementschefen. I paragrafen sammanfattas hyresnämndens huvudsakliga
arbetsuppgifter, nämligen att medla i hyrestvister, att pröva sådana
frågor som enligt detta kapitel skall hänskjutas till nämnden och som ej
löses genom förlikning samt att fungera som skiljenämnd i hyrestvister. I
en andra punkt ges en hänvisning till den särskilda lag om hyresnämnder
som avses innehålla närmare bestämmelser bl. a. om hyresnämndens sammansättning
och arbetssätt, om rätten att hänskjuta hyrestvist till nämnden
samt ärenden som nämnden har att handlägga.

De frågor som nämnden har att pröva gäller tillstånd till substitution (34
—36 §§) och total sublokation (40 §), godkännande av förbehåll om avstående
från besittningsskydd (45 § andra stycket och 56 § andra stycket),
rätt till förlängning av hyresavtal (49 § tredje stycket), förstagångshyra
(55 §) samt anstånd med avflyttning beträffande andra lägenheter än bostadslägenheter
(59 §). I tvister av nu angivet slag bör medling vara obligatorisk.

Beträffande andra hyrestvister än de nyss nämnda åligger det inte nämnden
att pröva tvistefrågan. Parterna bör i dessa fall själva få avgöra om de
vill hänskjuta tvisten till hyresnämnd för medling. Jag avser att föreslå att

243

Kungl. Maj. ts proposition, nr lbi år 1967

nämnden i sådana tvister skall framlägga eget medlingsbud, om parterna inte
kan enas om förslag till förlikning men det ändå inte är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas. Antas medlingsbudet, bör förlikningen
avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

71 §.

Departementschefen. Paragrafen anger i vilka fall hyresnämnds beslut
får klandras och hur part som är missnöjd med beslutet skall förfara. Parten
bör vara skyldig att inom tre veckor från det han fick del av beslutet
väcka talan mot andra parten. Klandras beslutet av endera eller båda parterna,
bör beslutet inte längre vara bindande i något hänseende. Sker inte
klander, bör ingendera parten längre ha någon rätt till talan. Om hyresnämnden
vägrar tillstånd till substitution eller sublokation är dock hyresgästen
oförhindrad att på nytt hänskjuta tillståndsfrågan till hyresnämnden.
Om rätten till talan är förlorad beträffande viss av hyresnämnd prövad
fråga och frågan likväl dras under domstols prövning, torde domstolen böra
ogilla den väckta talan under hänvisning till att frågan är avgjord genom
nämndens beslut.

72 §.

Departementschefen. Paragrafen innehåller forumregler för hyrestvister.
Reglerna innebär att det inom varje län i allmänhet skall finnas endast en
underrätt som tar upp hyrestvister. Som huvudregel bör gälla att hyrestvist
tas upp av underrätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i
det län där fastigheten är belägen. Kungl. Maj :t bör dock ha befogenhet
att för visst län bestämma att hyrestvist skall tas upp av annan domstol
inom eller utom länet. Sådant förordnande måste i regel ges när Kungl.
Maj :t förordnar att viss hyresnämnd skall ha annat område än länet.

Genom forumregeln i denna paragraf görs underrätten för residensstaden
eller den underätt som Kungl. Maj :t bestämmer till exklusivt specialforum
för samtliga hyrestvister. Regeln skall alltså tillämpas även i mål om
lagsökning eller betalningsföreläggande.

Som närmare utvecklats i avsnittet om begränsning i besittningsskyddet
beträffande bostadslägenheter finns möjlighet att reglera hyresvillkor genom
kollektivavtal. Tvist angående fråga som reglerats på detta sätt prövas
av arbetsdomstolen. Det torde som förut anförts inte böra komma i fråga
att nu göra något avsteg från denna princip. Om en hyrestvist är av sådan
beskaffenhet att den skall handläggas av arbetsdomstolen, bör alltså talan
väckas vid denna domstol och inte vid den underrätt som avses i första
stycket i denna paragraf. En erinran härom har tagits upp som ett andra
stycke i paragrafen. Det sagda gäller även för det fall att hyresnämnden
prövat tvisten och det alltså är fråga om en klandertalan i anledning av
hyresnämnds beslut.

244 Kungl. Maj:ts proposition nr lbi år 1967

73 §.

Departementschefen. Paragrafen innehåller bestämmelser om begränsning
av rätten att fullfölja talan mot underrätts eller hovrätts dom i fråga om
vissa tvistefrågor. Förslaget innebär att talan inte får föras mot underrätts
dom i fråga om tillstånd till substitution eller sublokation eller fastställelse
av hyresvillkor samt ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning
av hyresavtal eller fastställelse av hyresvillkor.

Fråga om fastställelse av hyresvillkor kan i underrätt uppkomma i
samband med förlängning av hyresavtal (51 § första stycket) eller uppskov
för bostadshyresgäst med avflyttning (52 § andra stycket) eller prövning
av förstagångshyra (55 §).

I hovrätt kan fråga om fastställelse av hyresvillkor uppkomma i fall
när hovrätten bifaller hyresgästens talan om förlängning av hyresavtal men
underrätten ogillat samma talan eller när hovrätten lämnar en sådan talan
utan bifall men medger uppskov med avflyttning. Som ytterligare förutsättning
för att hovrätten skall kunna behandla en villkorsfråga gäller
att frågan faller inom ramen för hovrättsprocessen. Så är ej fallet, om
underrätten meddelat mellandom beträffande rätten till förlängning. Villkorsfrågan
är då alltjämt anhängig i underrätten. Om underrätten bifallit
hyresgästens yrkande om förlängning och fastställt hyresvillkoren, är hovrätten
ej heller behörig att gå in på villkorsfrågan. I detta sammanhang
bör anmärkas att hovrätten inte är skyldig att handlägga en fråga som
gäller hyresvillkoren. Ofta kan det vara lämpligare att frågan handläggs
av hyresnämnden eller underrätten. Hovrätten har i sådant fall att hänskjuta
frågan till hyresnämnden eller att visa målet åter till underrätten i
vad avser denna fråga.

Fullföljdsbegränsningen gäller endast de i paragrafen särskilt angivna
tvistefrågorna men däremot inte andra frågor — exempelvis angående rättegångskostnad
— som avgjorts genom underrättens eller hovrättens dom.
I fråga om sådan del av domen gäller vanliga fullföljdsregler. Detsamma
gäller givetvis alla andra slag av hyrestvister, t. ex. mål om skadestånd
eller förverkande.

74 §.

Departementschefen. Paragrafen innehåller den särskilda rättegångskostnadsregel
som föreslås gälla i vissa hyresmål. Regeln är tillämplig om talan
i målet gäller fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse av
hyresvillkor beträffande bostadslägenhet. Angår målet även annan fråga,
bör reglerna i 18 kap. 4 § rättegångsbalken äga motsvarande tillämpning.
Beträffande andra kostnader i målet bör rättegångsbalkens bestämmelser
gälla.

De sakkunniga föreslår i 91 § en särskild rättegångskostnadsregel för

245

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

rättegången i högre rätt i mål om ersättning vid obefogad förlängningsvägran.
Regeln går ut på att hyresvärden alltid själv skall svara för sina
kostnader i högre rätt och även för hyresgästens kostnader om hyresvärden
ensam fullföljt talan. Förslaget har mött stark kritik under remissbehandlingen
och torde få verkningar som är svåra att överblicka.
Jag anser därför att förslaget inte bör genomföras.

Övergångsbestämmelser

Departementschefen. Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör
hyresregleringen avvecklas vid utgången av år 1968 och den nya hyreslagen
sättas i kraft den 1 januari 1969. Lagen om medling i hyrestvister bör upphävas
vid samma tid.

En betydelsefull fråga är i vad mån den nya lagen skall tillämpas på äldre
hyresavtal. Promulgationslagen till 1907 års nyttjanderättslag innehåller den
grundbestämmelsen att nyttj ander ättslagen inte skall tillämpas i fråga om
nyttjanderätt som upplåtits före lagens ikraftträdande. Häri görs dock vissa
vittgående inskränkningar. Sålunda föreskrivs att äldre arrende- och hyresavtal,
som är slutet på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl
upplåtaren som legotagaren att uppsäga avtalet men som inte efter det
att den nya lagen trätt i kraft sägs upp till den tid när avtalet på grund av
sådan uppsägning tidigast kunnat frånträdas, skall falla under den nya lagens
bestämmelser från sistnämnda tid. Om ett arrende- eller hyresavtal förlängs
efter den nya lagens ikraftträdande på grund av ömsesidig passivitet
av parterna, anses dessa alltså ha accepterat den nya lagens bestämmelser.
Som lätt inses leder en sådan övergångsbestämmelse till att den nya lagen
relativt snart blir tillämplig på alla äldre hyresavtal, eftersom hyrestiden i
regel är kortvarig. Vidare bör i detta sammanhang framhållas att bl. a. 1907
års lags uppsägningsbestämmelser görs omedelbart tillämpliga på äldre avtal,
övergångsbestämmelserna till 1939 års ändringar i hyreslagstiftningen är av
princip samma innehåll som de nu redovisade bestämmelserna. Ändringarna
gavs alltså inte tillämplighet på äldre avtal, men förlängning av hyresavtal
genom passivitet från parternas sida medför att de nya bestämmelserna
blir tillämpliga. Det är värt att notera att de från principiell synpunkt
betydelsefulla nya reglerna om indirekt besittningsskydd för hyresgäst omedelbart
gjordes tillämpliga även på äldre avtal.

Hyreslagskommittén intar en annan ståndpunkt än den som promulgationsbestämmelserna
till 1907 års lag och 1939 års lagstiftning byggde på.
I motiven till kommitténs förslag konstateras till en början att stora partier
av den nya lagen i sak stämmer överens med gällande rätt. Till den del så
inte är fallet rör det sig, uttalar kommittén, mest om regler som med hänsyn
till sin karaktär utan längre tidsutdräkt bör föras ut i det praktiska

246

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

livet. Hit sägs exempelvis höra de nya reglerna om substitution och besittningsskydd.
Kommittén anser därför övervägande skäl tala för att ställa
upp som allmän regel att den nya lagen äger tillämpning även på hyresavtal
som slutits före den nya lagens ikraftträdande.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag innehåller som huvudregel att den
nya lagen inte skall äga tillämpning på äldre avtal förrän avtalen förblivit
gällande eller förlängts på grund av underlåten uppsägning efter den nya
lagens ikraftträdande. Härifrån görs dock viktiga undantag. Bestämmelserna
i 3—8 §§ om hyresavtals upphörande m. m., 44—57 §§ om besittningsskydd
för bostadshyresgäst, 58—60 §§ om rätt för make att överta hyresrätt,
65—71 §§ om besittningsskydd för lokalhyresgäst samt 81—91 §§ om förfarandet
i hyrestvister föreslås nämligen bli tillämpliga även på äldre avtal,
under förutsättning att hyrestiden är så bestämd att den utgår först den l
januari 1969 eller senare. Denna bestämmelse har tillkommit med tanke på
långtidsavtalen.

I många hänseenden innebär de nu föreslagna ändringarna i hyreslagstiftningen
så betydande avsteg från vad som f. n. gäller att det enligt min
mening inte kan komma i fråga att generellt göra ändringarna — i strid
mot grundsatsen att privaträttslig lagstiftning inte skall ges tillämplighet
på äldre rättsförhållanden —- tillämpliga på hyresavtal som träffats före
den nya lagens ikraftträdande men som helt eller delvis omfattar tid därefter.
Jag godtar därför de sakkunnigas förslag att den nya lagen i princip
inte skall äga tillämpning på äldre avtal. I enlighet med vad som iakttagits
vid tidigare promulgering av hyreslagstiftning bör emellertid en förlängning
av ett avtal på grund av underlåten uppsägning efter den nya
lagens ikraftträdande medföra att den nya lagen får tillämpas på avtalet
från den tidpunkt då förlängningen skedde. Detsamma bör gälla, om
uppsägning sker men en förlängning av hyresavtalet kommer till stånd genom
överenskommelse mellan parterna eller på grund av hyresnämnds beslut
eller domstols dom.

Den föreslagna regeln medför att den gamla hyreslagen kommer att gälla
jämsides med den nya lagen under en övergångstid. Denna tid blir relativt
kort såvitt avser bostadssektorn, eftersom upplåtelsetiden som regel är kortvarig
beträffande bostadslägenheter. Inte heller inom lokalsektorn blir övergångstiden
alltför långvarig. Hyresavtalen beträffande lokaler torde nämligen
i dagens läge i regel ha relativt begränsad giltighetstid. Enligt min mening
har man anledning att räkna med att efter några år hyresavtal för vilka
den gamla lagen gäller kommer att vara ytterst sällsynta och att därmed
den gamla lagen i praktiken trätt ur kraft. Från många synpunkter är det
emellertid angeläget att visshet skapas om att den gamla lagen efter någon
viss dag över huvud taget inte gäller. Jag föreslår därför en regel att den nya
lagen skall tillämpas fr. o. m. den 1 januari 1974 beträffande sådana före
lagens ikraftträdande tillkomna avtal som vid den tidpunkten alltjämt gäl -

247

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

ler. Några erinringar från rättssäkerhetssynpunkt torde inte kunna resas
mot en sådan regel.

De sakkunnigas förslag till övergångsbestämmelser bygger på att besittningsskyddslagens
och hyresregleringslagens besittningsskyddsbestämmelser
skall gälla beträffande hyresavtal som träffats före den nya lagens ikraftträdande
vid den löpande avtalsperiodens slut. Om exempelvis ett ettårsavtal
sägs upp till den 1 oktober under den nya lagens första giltighetsår,
äger alltså hyresgästen enligt förslaget begära hyresnämnds prövning avuppsägningen
om det gäller en hyresreglerad ort eller fordra nytt hyresavtal
enligt besittningsskyddslagens regler.

Departementsförslaget som i detta hänseende avviker från de sakkunnigas
förslag syftar till att de lokala hyresnämndernas och medlingsnämndernas
verksamhet skall avvecklas snarast efter det att den nya lagen trätt i
kraft. Mot bakgrunden härav föreslår jag att de bestämmelser i den nya lagen
som ersätter besittningsskyddslagens och hyresregleringslagens regelsystem
görs omedelbart tillämpliga även på de äldre avtalen. Den hyra som
skolat utgå när hyresregleringen avvecklas gäller dock alltjämt under eu
övergångstid i enlighet med 2 § avvecklingslagen.

Även vissa andra bestämmelser synes böra tillämpas på äldre avtal, nämligen
reglerna i 1 § om hyreslagens tillämpningsområde, uppsägningsbestämmelserna
i 3, 4 och 8 §§, substitutionsreglerna i 33 §, preskriptionsbestämmelsen
i 61 § samt förfarandebestämmelserna i 62 och 69—74 §§. Det
kan förutses att vissa praktiska problem kommer att uppstå i samband med
övergången från gammal till ny lag, bl. a. i fråga om förfarandet hos hyresnämnderna.
Kungl. Maj :t bör få meddela de föreskrifter som fordras med
anledning därav.

Om hyresgäst avlidit före den nya lagens ikraftträdande eller hans äktenskap
gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan,
bör förut gällande substitionsregler alltjämt gälla. Jag kan i detta
hänseende hänvisa till vad hyreslagskommittén anfört i denna fråga (SOU
1961: 47 s. 218).

Beträffande preskriptionsbestämmelsens tillämplighet bör framhållas, att
äldre lag självfallet skall gälla om hyresavtalet upphört före ikraftträdandet.
En särskild regel härom torde vara behövlig.

Bland övergångsbestämmelserna tas också upp den särskilda regel om hyressättningen
som skall gälla i övergångsskedet för sådana orter där mera
påtaglig bostadsbrist råder. Regeln har utförligt behandlats i den allmänna
motiveringen.

248

Kungl. Maj. ts proposition nr IM år 1967

Förslaget till lag angående fortsatt giltighet av hyresregleringslagen
m. m.

Som redan har framgått utgår giltighetstiden för hyresregleringslagen
och besittningsskyddslagen den 80 juni 1968. Båda dessa lagar skall ersättas
av den nya hyreslagen. Eftersom denna lag föreslås träda i kraft först
den 1 januari 1969 är det nödvändigt att förlänga giltighetstiden för hyresregleringslagen
och besittningsskyddslagen ytterligare ett halvår. Även
giltighetstiden för bostadsrättskontrollagen utgår den 30 juni 1968 och torde
böra förlängas till den 1 januari 1969.

Liksom vid föregående förlängningstillfällen torde vissa övergångsbestämmelser
böra fogas till den lag som innefattar bestämmelse om förlängning
av giltighetstiden för hyresregleringslagen.

I samband med att giltighetstiden för hyresregleringslagen förlängs brukar
giltighetstiden förlängas också för 1959 års lag med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad. Även denna lag gäller nu t. o. m.
den 30 juni 1968. Lagen har inte något direkt samband med hyresregleringslagstiftningen
utan är av familjerättslig karaktär. Enligt förslag av
familjerättskommittén (SOU 1964: 34 och 35) skall lagen infogas i giftermålsbalken.
I avbidan på att arbetet med revisionen av giftermålsbalken
slutförs bör lagens giltighetstid nu förlängas till utgången av år 1969.

I syfte att möjliggöra en snabbare avveckling av verksamheten hos de
nuvarande hyresnämnderna och hos hyresrådet torde i övergångsbestämmelserna
böra införas en regel som ger Kungl. Maj:t rätt att meddela särskilda
bestämmelser om handläggningen efter den 31 december 1968 av
ärenden, på vilka hyresregleringslagen fortfarande skall tillämpas.

Förslaget till lag angående ändring av 1 § lagen om kollektivavtal

Departementschefen. Förslaget, som innebär en begränsning i möjligheterna
att träffa kollektivavtal angående hyresvillkor, har närmare kommenterats
i den allmänna motiveringen (avsnittet om begränsning i besittningsskyddet
på bostadssektorn).

Förslaget till lag om ändring av 10 kap. 10 § rättegångsbalken

Departementschefen. Bestämmelserna om fastighetsforum i 10 kap. 10 §
rättegångsbalken avser bl. a. tvist om hyra. Förslaget till förfarande i hyrestvister
innebär emellertid att sådan tvist skall upptagas av vissa särskilda
underrätter. Jag föreslår att nämnda paragraf i rättegångsbalken
ändras i överensstämmelse härmed.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

249

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429)
om hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157)
med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken.

Föredraganden hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen måtte

för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas genom utdrag
av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

250

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Bilaga 1

Hyreslagskommitténs
förslag till

Lag om ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, att i 1 kap. 5 § samt 3 kap. lagen den 14 juni 1907
om nyttjanderätt till fast egendom skola erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan angives.

1 kap.

5 §.

Har någon för samma tid upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet åt flera,
give vid tvist dem emellan den upplåtelse företräde, som först skedde, utan
så är att på grund av inteckning eller inskrivning, enligt vad därom är
stadgat, eller till följd av bestämmelsen i 3 kap. 47 § tredje stycket företrädet
skall annorlunda bestämmas; och njute den, som måste vika, skadestånd
av upplåtaren, där han var i god tro när upplåtelsen skedde. 3 * *

3 kap. Om hyra

Om hyresavtals ingående
1 §•

Avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till nyttjande mot lega skall
upprättas skriftligen, om ej lägenheten upplåtes för tid understigande ett år
eller, vid upplåtelse för längre tid, hyresvärden och hyresgästen åsämjas
att muntligt avtal skall gälla. Har hyresgästen, i fall då upplåtelsen grundas
på skriftligt avtal, erhållit rätt till nytt hyresavtal efter vad nedan i detta
kapitel stadgas, skall jämväl detta avtal avfattas i skriftlig form, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det.

Sker ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall anteckning
härom göras å handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär
det. Samma lag skall gälla, om någon i laga ordning trätt i hyresgästens
ställe.

2 §•

Innefattar avtal, som avses i 1 §, tillika upplåtelse av jord att i förening
med lägenheten nyttjas, skall ändock å avtalet tillämpas vad om hyra är
stadgat, såvida jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning
eller för annat ändamål än jordbruk.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är
stadgat i lagen om bostadsrättsföreningar.

251

Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967
Om hyrestiden

3 §.

Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tid för
nyttjanderätts bestånd överskrides, och vill hyresvärden eller hyresgästen
av sådan anledning frånträda avtalet, när sagda tid är ute, skall uppsägning
ske i den ordning 40 § bestämmer.

4 §•

Fardagar för tillträde och avträde av förhyrd lägenhet äro den 1 april
och den 1 oktober. Infaller fardag å söndag eller annan allmän helgdag, skall
tillträde eller avträde ske nästa söckendag.

Sist klockan 12 å avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet, som
helt eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum, som äro avsedda för
sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig klockan
12 föregående dag eller, om denna är söndag eller allmän helgdag, klockan
8 förmiddagen å avträdesdagen.

5 §•

Är ej hyrestiden bestämd, skall avtalet upphöra att gälla efter det uppsägning
å någondera sidan skett. Har ej viss uppsägningstid avtalats, upphör
avtalet att gälla

1. om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å den fardag som
inträffar näst efter tre månader från uppsägningen;

2. om hyran beräknas för månad, å den dag som infaller näst efter två
veckor från uppsägningen, dock ej å tidigare dag än den som genom sitt tal
i månaden motsvarar den för lägenhetens tillträde bestämda dagen eller,
om motsvarande dag i månaden ej finnes, å månadens sista dag;

3. om hyran beräknas för vecka, å fjärde dagen efter uppsägningen, dock
ej å tidigare dag än den veckodag som motsvarar den för tillträdet bestämda
dagen;

4. om hyran beräknas för kortare tid än en vecka, dagen efter det uppsägningen
skedde; eller

5. om dagen för avtalets upphörande ej kan fastställas med ledning av
vad nu är sagt, å den dag som infaller näst efter två veckor från uppsägningen.

Vad sålunda stadgats angående uppsägningstid skall äga tillämpning jämväl
å hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, då förbehåll skett om uppsägning
men viss uppsägningstid ej är avtalad. 6 7

6 §■

Har vid hyra gällande för viss tid hyresgästen suttit kvar i lägenheten efter
hyrestidens utgång, utan att hyresvärden inom en månad därefter anmanat
honom att avflytta, skall avtalet anses förlängt på obestämd tid. Vad nu
sagts skall dock icke gälla, om upplåtelsen jämlikt 42 § är att hänföra under
bestämmelserna i 43—50 §§ och hyresvärden under hyrestiden eller inom
en månad från dess utgång givit hyresgästen meddelande som avses i 46 §.

Om uppsägningsrätt vid hyresgästens död m. m.

7 §■

Är lägenhet förhyrd för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas såsom
bostad och dör hyresgästen under hyrestiden, äger dödsboet, även om annat

252

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

förbehåll skett, rätt att inom en månad från dödsfallet uppsäga avtalet att
upphöra, om hyran beräknas för fjärdedels år eller längre tid, å sista dagen
i nästföljande kalenderkvartal och eljest å tid, som i 5 § är stadgad för varje
särskilt fall. Hade den döde förhyrt lägenheten gemensamt med sin make,
skall denna rätt tillkomma dödsboet och efterlevande maken i förening.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra
stycket är stadgat angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning;
och skall, när på grund av hyresgästens eller hans änkas död avtalet upphöra
att gälla, lägenheten avträdas å den fardag som infaller näst efter en
månad från dödsfallet.

Om personförändring på hyresgästsidan under hyrestiden

8 §''

Ej må hyresgästen, i vidare mån än av 9—11 §§ framgår, utan hyresvärdens
samtycke överlåta lägenheten eller åt annan upplåta rätt att begagna
lägenheten i dess helhet.

Samtycker hyresvärden till överlåtelse av lägenheten, skall hyresgästen
vara fri från de skyldigheter avtalet ålägger honom, såvida ej hyresvärden
till samtycket fogat annat villkor. Hyresgäst, som åt annan upplåter rätt att
begagna lägenheten, svarar, även om hyresvärden samtyckt till upplåtelsen,
alltjämt för sina förpliktelser enligt avtalet, i den mån ej hyresvärden befriat
honom därifrån.

Motsätter sig hyresvärden utan skälig anledning att hyresgästen överlåter
lägenheten eller upplåter den till annans begagnande, eller lämnar han
ej besked i saken inom en månad från det framställning härom gjordes, är
hyresgästen berättigad att uppsäga avtalet, även om annat förbehåll skett.

9 §•

Har hyresrätt till lägenhet, som varit avsedd att uteslutande eller huvudsakligen
användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans make,
genom bodelning eller skifte i anledning av hemskillnad, äktenskapsskillnad,
återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tillagts maken, är denne
berättigad att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe. Vill hyresvärden
förbehålla sig rätt att, om maken skulle brista i avtalets fullgörande, söka
ersättning av hyresgästen eller dennes dödsbo, skall han giva hyresgästen
eller dodsboet meddelande härom inom en månad från det han erhöll underrättelse
om bodelningen eller skiftet. Sker det ej, skall hyresgästen eller
hans dödsbo.icke vidare ansvara för de förpliktelser avtalet ålägger hyresgäst.
Har i fall, då avtalet är slutet att upphöra efter uppsägning, hyresvärden
i rätt tid gjort förbehåll som nyss sagts, skall ansvar för avtalets fullgörande
dock icke åvila hyresgästen eller hans dödsbo längre tid än till den
dag, då hyresvärden med iakttagande av den i hyresförhållandet tillämphga
uppsägningstiden tidigast kunnat bringa avtalet att utlöpa. Vad ovan
i denna paragraf är stadgat, skall äga motsvarande tillämpning, då lägenhet
som där sägs förhyrts av makar gemensamt.

Rör hyresavtal lägenhet som avses i första stycket och avlider hyresgästen
under hyrestiden eller lämnar han hemmet, äger hans make utan hinder av
att hyresvärden icke därtill samtyckt bruka lägenheten, till dess frågan om
hans rätt att träda i hyresgästens eller dödsboets ställe blivit avgjord.

Har i hyresavtal intagits villkor, som strider mot bestämmelserna i denna
paragraf, är villkoret utan verkan mot hyresgästen och dennes make.

253

Kungl. Maj. ts proposition nr 1H år 1967

10 §.

Vill hyresgäst, som icke är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna
lägenhet, vilken han förhyrt för att uteslutande eller huvudsakligen användas
såsom bostad, i sitt ställe sätta någon som sammanbor med honom sedan
mer än tre år, äger rätten, om hyresvärden vägrar samtycke, på talan av
hyresgästen giva tillstånd härtill, såframt hyresvärden skäligen kan åtnöjas
med förändringen. Samma lag skall gälla, om hyresgästen dör under hyrestiden
och dödsboet i sitt ställe vill sätta dödsbodelägare, som sammanlevde
med hyresgästen, eller annan som sammanbodde med honom sedan mer
än tre år.

Förbehåll, som strider mot bestämmelserna i denna paragraf, är utan
verkan mot hyresgästen.

11 §•

Önskar hyresgäst, som förhyr lägenhet för att uteslutande eller huvudsakligen
användas för drivande av handel, hantverk, industriell rörelse eller
annan förvärvsverksamhet, i sitt ställe sätta någon, som skall övertaga den
i lägenheten bedrivna verksamheten, äger rätten, om hyresvärden vägrar
samtycke, på talan av hyresgästen giva tillstånd härtill, såframt hyresvärdens
vägran är obillig. Sådant tillstånd må icke utan synnerliga skäl meddelas
hyresgäst, som icke innehaft lägenheten i minst fem år.

Förbehåll, som strider mot innehållet i denna paragraf, är utan verkan
mot hyresgästen.

12 §.

Hyresgästen äger utan hyresvärdens samtycke inrymma utomstående
personer i lägenheten, såframt men därav ej kan uppkomma för hyresvärden.
Är lägenhet uthyrd för att uteslutande eller huvudsakligen användas
såsom bostad, må dock icke mer än hälften av lägenhetens rum, köket därvid
räknat såsom rum, upplåtas till begagnande av sådana personer utan
att hyresvärden därtill samtyckt.

Förbehåll, som strider mot innehållet i denna paragraf, är utan verkan
mot hyresgästen.

Om lägenhetens skick och om hinder för hyresrättens utövning

13 §.

Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant
skick att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det
med förhyrningen avsedda ändamålet.

Angående rätt för hyresgästen att tala å förefintlig brist, ehuru lägenheten
uthyrts i befintligt skick, stadgas i 15 §.

14 §.

Kommer lägenheten, innan tid för tillträde är inne, att genom vådeld
eller annorledes förstöras, är avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden
till last eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om händelsen,
äger denne rätt till ersättning för skada som genom hyresvärdens
vållande eller underlåtenhet åsamkas honom.

Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot dess användande för det ändamål som vid upplåtelsen
förutsattes, är avtalet likaledes förfallet, även om beslutet ej vunnit

254

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

laga kraft. Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försummelse
från hyresvärdens sida eller lämnar ej hyresvärden utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om beslutet, äger denne rätt till ersättning
för skada som åsamkas honom genom hyresvärdens försummelse eller underlåtenhet.

15 §.

Uppkommer före hyrestidens början å lägenheten skada, som är ringare
än i 14 § första stycket sägs, och är ej skadan botad när lägenheten skall
tillträdas, eller finnes lägenheten eljest, i annat fall än 17 § avser, å tillträdesdagen
icke vara i det skick, hyresgästen äger fordra, är hyresgästen
berättigad att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden
underlåter att på tillsägelse så snart ske kan därom besörja. Kan ej bristen
utan uppehåll avhjälpas, eller underlåter hyresvärden att, efter tillsägelse,
så snart ske kan därom besörja, äger hyresgästen uppsäga avtalet; dock
må uppsägning ej ske, med mindre bristen är av väsentlig betydelse, och
ej heller efter det bristen blivit avhjälpt av hyresvärden. För den tid lägenheten
är i bristfälligt skick är hyresgästen berättigad till skälig nedsättning
i hyran.

I fall som nu sagts äger hyresgästen även erhålla ersättning för skada, såframt
ej hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försummelse.

Vad ovan i denna paragraf är stadgat äger tillämpning även för det fall
att lägenheten uthyrts i befintligt skick, såframt lägenheten icke är i det
skick som sagts i 13 § första stycket och hyresgästen ej vid avtalets ingående
ägt känhedom om bristen eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

16 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, är han berättigad
till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i
nyttjanderätten, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej
vunnit laga kraft. I fråga om skadestånd skall vad i 14 § andra stycket
är stadgat äga motsvarande tillämpning.

17 §.

Avser hyresavtalet hus eller del av hus, som vid avtalets ingående ej
färdigställts, och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall
ske, äger hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran samt rätt, som
i 15 § sägs, att uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för
tillträde är inne, om det är uppenbart, att lägenheten å tillträdesdagen ej
kan användas för det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Hyresgästen äger även rätt till skadestånd, såframt ej hyresvärden visar
att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

18 §.

Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, äger hyresgästen
erhålla skälig nedsättning i hyran för den tid han är i mistning av
lägenheten eller del därav. Undanröjes icke hindret genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, skall vad i 15 § är stadgat om rätt

255

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

för hyresgästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande
tillämpning. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, såframt
ej hyresvärden visar att uppehållet icke kan tillräknas honom såsom
försummelse.

19 §.

Det åligger hyresvärden att under hyrestiden halla lägenheten i sådant
skick som hyresgästen enligt 13 § äger fordra.

20 §.

Uppkommer under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen
ej är ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anledning
därtill, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan
hyresgästens vållande, för honom hinder eller men i nyttj anderätten, skall
va(j i 14—16 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga om myndighets
beslut dock ej förrän beslutet skall lända till efterrättelse.

21 §.

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall även gälla,
om denna till men för hyresgästen finnes behäftad med ohyra.

I fråga om lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd
till bostad, är hyresvärden även för det fall att hyresgästen är ansvarig
för förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder
för dess utrotande. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äger han stadse
rätt till ersättning för oundgänglig kostnad som åsamkas honom genom
åtgärd för ohyrans utrotande.

22 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av
lägenheten att frångå hyresgästen, är han berättigad till skälig nedsättning
i hyran samt till skadestånd efter vad i 1 kap. stadgas. Hyresgasten ager
även rätt, som i 15 § sägs, att uppsäga avtalet, om han var i god tro nar
avtalet slöts.

23 §.

Förbehåll varigenom inskränkning göres i de rättigheter som enligt 14
18 och 20—22 §§ tillkomma hyresgästen är utan verkan. Vad nu sagts
skall dock icke gälla avtal om inskränkning i rätten att enligt 20 § erhålla
nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttj anderätten till foljd av att
hvresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete for agenhetens
försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av lagenheten
eller fastigheten i övrigt eller låter utföra visst annat arbete som särskilt
angivits i avtalet.

24 §.

Finnes lägenhet, som är uthyrd för att uteslutande eller huvudsakligen
användas till bostad, vara så beskaffad att bostadens användande är förenat
med uppenbar våda för inneboendes hälsa och avhjälper hyresvärden ej
bristen genast efter tillsägelse, äger hyresgästen utan hinder av annat förbehåll
uppsäga avtalet, även om rätt därtill icke enligt vad forut stadgats

tillkommer honom.

256

Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

Om hyrans erläggande

25 §.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra, som skall utgå i
penningar, skall hyran betalas, om den beräknas för helt, halvt eller fjärdedels
år, senast å sista söckendagen före början av vart fjärdedels år och
eljest senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran
beräknas.

Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök därvid räknat
såsom rum, och helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall, även om annat
avtalats eller följer av vad i första stycket är sagt, såsom förfallodag för
den på varje kalendermånad belöpande hyran gälla sista söckendagen i nästföregående
månad, varvid dock skall iakttagas att icke någon del av hyran
anses förfallen tidigare än i avtalet bestämts samt att hyran för första
kalendermånaden under hyrestiden skall erläggas å avtalad förfallodag.

Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av
honom anvisas; dock må betalning städse ske genom postanvisning eller
postgiro. Skall hyran erläggas å ort utom riket, är hyresvärden skyldig vidkännas
kostnaden därför.

Har från postanstalt inom riket hyra avsänts till hyresvärden genom postanvisning
eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto, eller har
innehavare av sådant konto erlagt hyra till hyresvärden medelst giro- eller
utbetalningskort, skall, även om annat förbehåll skett, med avseende å frågan,
huruvida hyresgästen bevarat eller, i fall som avses i 38 §, återvunnit
sin rätt till lägenheten, så anses som om hyran kommit hyresvärden tillhanda
den dag, då postanvisningen eller inbetalningskortet avlämnades
å postanstalten eller giro- eller utbetalningskortet inkom till postgirokontoret.

Vad i 2 kap. 45—48 §§ stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande
tillämpning beträffande hyresavtal.

26 §.

Anser hyresgästen att han enligt någon av bestämmelserna i 15—18, 20—-22 och 30 §§ är berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra eller ersättning
för avhjälpande av brist eller att han eljest har genfordran hos hyresvärden
och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp å hyra som utgår
i penningar, äger han nedsätta beloppet hos överexekutor. Råder tvist om
skyldighet att erlägga hyra, som utgår i penningar men ej är till beloppet
bestämd i avtalet, må hyresgästen ock hos överexekutor nedsätta det belopp
tvisten rör. Då belopp nedsättes hos överexekutor, skall skriftlig uppgift
i två exemplar lämnas om hyresförhållandet och förfallodagen samt om
grunden för avdraget eller, vid tvist som i andra punkten sägs, tvistens beskaffenhet.
Hyresgästen är pliktig ställa pant eller borgen, som överexekutor
skäligen kan godkänna, för den kostnad för beloppets utfående som
kan tillskyndas hyresvärden samt ränta.

Har hyresgästen verkställt nedsättning enligt vad i första stycket sägs,
äger hyresvärden, även om annat förbehåll skett, icke göra gällande, att
nyttjanderätten blivit förverkad på den grund att det nedsatta beloppet ej
erlagts till honom.

Överexekutor skall ofördröjligen i rekommenderat brev giva hyresvärden
meddelande om verkställd nedsättning.

Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till be -

257

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

talning och meddelande om nedsättningen avsänts till honom, att han träffat
överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller väckt
talan därom mot hyresgästen, äger denne återfå beloppet. Har hyresvärden
väckt talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens
talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller
annorledes bragts till slut.

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank för att där innestå mot
ränta. Upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad till det
nedsatta beloppet.

Om hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande

27 §.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid
upplåtelsen förutsattes; dock äger hyresvärden, även om annat avtalats,
ej åberopa avvikelse, som för honom är utan betydelse.

28 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är pliktig att ersätta all skada därå som vållas av honom. Har
skadan uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör
till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten
eller där utför arbete för hans räkning, är han ock skyldig att ersätta skadan;
dock är han icke ansvarig för brandskada, som sålunda uppstått, såframt
han icke brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå
utan äventyr, skall hyresgästen genast lämna hyresvärden meddelande
därom. Är hyresgästen och hans folk borta, när sådan skada inträffar eller
brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle
att under bortovaron vid behov komma in i denna, är dock, såframt lägenheten
utgör del av hus, tillfyllest, att hyresgästen lämnar hyresvärden meddelande
omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än förut
i detta stycke sagts skall meddelande lämnas hyresvärden utan oskäligt
dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad
nu är stadgat, är han ansvarig för skada som föranledes därav.

Vad ovan stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande tillämpning,
om lägenheten finnes behäftad med ohyra.

Har hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit lägenheten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna densamma, är hyresgästen
ansvarig för skada som nye innehavaren, om lägenheten hade varit förhyrd
av honom, skolat ersätta enligt bestämmelserna i denna paragraf. Har hyresvärden
samtyckt till överlåtelsen eller upplåtelsen, är hyresgästen ansvarig
för skada som nu sagts allenast såframt hyresvärden till samtycket fogat
sådant villkor.

Förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet för lägenhet, som är uthyrd
allenast till bostad, utsträckes utöver vad i denna paragraf är stadgat,
är utan verkan.

29 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad sålunda åligger honom
9 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

258

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

själv iakttages jämväl av dem för vilka han enligt 28 § första stycket svarar.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra, må icke införas i lägenheten.

30 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för utövande
av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete som ej
utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen
pliktig att låta den förevisas å därför lämpliga tider.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg må hyresvärden låta i lägenheten
utföra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete må dock ej utföras
under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete
i lägenheten, äger hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande
därom uppsäga avtalet till upphörande å den fardag som inträffar
näst efter sex månader från uppsägningen utan hinder av att längre hyrestid
avtalats. Dylikt arbete må icke påbörjas förrän avtalet enligt vad nu
sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta stycke stadgas gäller ej arbete,
som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgästen.

Hyresvärden skall tillse att i fall varom ovan sägs ej större olägenhet än
nödigt tillskyndas hyresgästen. Han är ock, även om försummelse icke ligger
honom till last, skyldig att ersätta skada, vilken åsamkas hyresgästen
genom arbete som avses i andra stycket. Förbehåll, varigenom hyresgästen
ålägges att efter kortare frist än som följer av bestämmelserna i andra stycket
tåla där avsedda åtgärder eller inskränkning göres i den rätt till uppsägning
som enligt samma stycke tillkommer hyresgästen, är utan verkan.

Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, är hyresgästen, ehuru den
av honom förhyrda lägenheten icke besväras därav, skyldig tåla de inskränkningar
i nyttj anderätten som föranledas av erforderliga åtgärder
för ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 21 och 23 §§ är stadgat äga
motsvarande tillämpning.

31 §.

Underlåter hyresgästen att i fall som avses i 30 § bereda hyresvärden
tillträde till lägenheten, äger överexekutor förordna om erforderlig handräckning.
I fråga om sådan handräckning skall gälla vad i utsökningslagen
är stadgat om handräckning som avses i 191 § nämnda lag.

Om verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

32 §.

Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt den förhyrda
lägenheten, skall hyresavtalet utan särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren,
om det var skriftligen upprättat. Var avtalet icke så upprättat och vill ej
nye ägaren låta avtalet gälla, åligger det honom att inom tre månader efter
det överlåtelsen skedde uppsäga avtalet, vid äventyr att avtalet eljest gäller
mot honom. Har i hyresavtal intagits förbehåll, som strider mot vad ovan
stadgats, är förbehållet utan verkan mot hyresgästen.

Vad i 2 kap. 29 § stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning.
.å hyresavtal> om detta upprättats skriftligen.

I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 30 och 31 §§ stadgas
om arrendeavtal äga motsvarande tillämpning; dock äger hyresgäst icke

259

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

att å hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter
det han fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren
eller att i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne,
med mindre nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen
skedde.

33 §.

Vad i 2 kap. 32 § är stadgat om verkan av utmätning av arrenderad fastighet
eller fastställande av intecknad fordran till betalning ur fastigheten,
jordägarens försättande i konkurs samt talan om återköp av fastigheten
skall äga motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

34 §.

Försättes hyresgästen i konkurs, äger konkursboet uppsäga avtalet; i
fråga om konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande skall gälla vad
i 2 kap. 33 § är stadgat.

Har ej tillträde av lägenheten skett, när konkursen inträffar, är hyresgästen
skyldig att, om hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande
ställa säkerhet, med vilken denne skäligen kan nöjas. Sker det ej inom utgången
av nästa dag efter det säkerhet fordrades, äger hyresvärden uppsäga
avtalet.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, är hyresvärden berättigad
till skadestånd.

35 §.

Om hyresrättens förverkande

36 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden på grund därav berättigad att
uppsäga avtalet

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar,
utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej i fall då hyran skolat
erläggas i förskott för längre tid än en månad, med mindre hyresgästen är i
dröjsmål med erläggande av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver
två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angår hyran
för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen, och ej
heller i fall då annat följer av 49 §;

2. om hyresgästen undandrager sig att fullgöra honom enligt avtalet
åliggande arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar
tredska;

3. om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit lägenheten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna denna och ej på tillsägelse
vidtager rättelse;

4. om lägenheten nyttjas i strid med vad i 12 eller 27 § är stadgat och
hyresgästen icke på tillsägelse vidtager rättelse;

5. om hyresgästen eller, då lägenheten överlåtits eller upplåtits till annan,
denne genom vårdslöshet är vållande till förekomsten av ohyra i lägenheten

260

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om förekomsten
därav bidrager till att ohyran sprides i fastigheten;

6. om eljest lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen eller, då lägenheten
överlåtits eller upplåtits till annan, denne åsidosätter något av vad
enligt 29 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den
tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och icke på tillsägelse
rättelse sker;

7. om i strid med stadgandet i 30 § tillträde till lägenheten vägras och
hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller

8. om hyresgästen åsidosätter skyldighet, som utöver vad i detta kapitel
är stadgat åligger honom enligt avtalet och vars fullgörande måste anses
vara av synnerlig vikt för hyresvärden.

Finnes i fall som avses i första stycket vad hyresgästen låtit komma sig till
last vara av ringa betydenhet, må hyresgästen ej skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

37 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 36 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 sägs men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk
av sin rätt att uppsäga avtalet, äger han ej sedan åberopa förhållandet såsom
grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Samma lag skall tillämpas,
om hyresvärden icke inom två månader från det han fick kännedom
om förhållande, som avses i 36 § första stycket 5 eller 8 uppsagt avtalet
eller inom samma tid från det han erhöll vetskap om att lägenheten olovligen
överlåtits eller upplåtits till annan tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

38 §.

Är hyresrätten enligt vad som sagts i 36 § första stycket 1 förverkad på
grund av dröjsmål med erläggande av hyra och har hyresvärden med anledning
därav uppsagt avtalet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, såframt senast å tolfte söckendagen från uppsägningen
rättelse sker genom att hyran erlägges till hyresvärden eller nedsättes
hos överexekutor såsom i 26 § är stadgat. I avvaktan på att hyresgästen
visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras för hyresrättens återvinnande
må beslut om vräkning icke meddelas, innan fjorton söckendagar
förflutit efter uppsägningen.

Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla, då skyldighet att flytta inträder
för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten
förverkades.

39 §.

Förbehåll varigenom stadgas annan grund för hyresrättens förverkande
än som följer av 36—38 §§ är utan verkan.

Om uppsägning

40 §.

Uppsägning av hyresavtal skall ske skriftligen eller med vittnen. Sådan
form erfordras dock ej, då skriftligt erkännande om uppsägningen lämnas
eller då hyrestiden ej är bestämd och hyran beräknas för tid understigande
ett fjärdedels år.

Vad i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken stadgas om delgivning skall äga

261

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Är någon satt att å hyresvärdens
vägnar uppbära hyra, skall uppsägning, som hos honom sker, galla
som hade den skett hos hyresvärden själv.

Träffas ej den, vilken för uppsägning sökes, i sitt hemvist, skall uppsägningen
i rekommenderat brev under hans vanliga adress avlämnas å posten
samt ett exemplar av uppsägningen lämnas hans husfolk eller, därest sådant
icke påträffas, läggas i hans postlåda, om sådan finnes; uppsägningen skall
anses hava skett, när vad sålunda föreskrivits blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej kant
hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom
mottaga uppsägning, må uppsägningen ske genom kungörande i allmänna

tidningarna. ...

Stämningsansökan, varigenom talan väckts om upphörande av hyresförhållande,
samt ansökning om vräkning av hyresgäst skall, då delgivning i
behörig ordning skett, gälla såsom uppsägning, även om vad här ovan ar
stadgat icke iakttagits.

41 §.

Uppsäges hyresavtal av anledning som avses i någon av 15 18, 20 -22

och 24 § § skall avtalet genast upphöra att gälla. Samma lag skall tillämpas i
fall som avses i 36 §, om ej annat följer av vad i 38 § är stadgat.

Om avtalets upphörande i fall som avses i 7 § första stycket eller 30 g
andra stycket är stadgat i samma lagrum.

Sker eljest uppsägning av anledning, som enligt vad ovan i detta kapitel
sagts medför rätt för hyresvärd eller hyresgäst att frånträda avtalet, skall
avtalet upphöra att gälla å tid, som i 5 § är stadgad för varje särskilt fall;
hade hyresgästen icke tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall
avtalet genast upphöra att gälla.

Om rätt för bostadshyresgäst till nytt hyresavtal

42 §.

Har lägenhet uthyrts för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas såsom
bostad, skola bestämmelserna i 43—50 §§ äga tillämpning å upplåtelsen,
dock ej

1. då lägenheten uthyrts i möblerat skick; eller

2. då hyresavtalet upphör att gälla, innan upplåtelsen varat mer än sex
månader i följd; eller

3. då upplåtelsen avser del av upplåtarens bostad; eller

4. då hyresrätten enligt förbehåll, som äger laga verkan, icke skall vara
förenad med rätt till nytt hyresavtal.

43 §.

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upphöra
att gälla, är hyresgästen berättigad att erhålla nytt hyresavtal, om ej
annat följer av vad nedan i denna paragraf eller eljest finnes stadgat. Var
avtalet slutet för viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall samma lag
tillämpas, när hyresavtalet skall upphöra på grund av den avtalade hyrestidens
utgång.

Hyresgästen äger icke rätt till nytt hyresavtal

1. då hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet upphör av anledning som
i 35 § sägs; eller

262

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

2. då hyresgästen eljest i sådan mån åsidosatt sina förpliktelser, att han
icke skäligen bör komma i åtnjutande av nytt hyresavtal; eller

3. då huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och det ej är
uppenbart, att hyresgästen kan kvarbo utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden;
eller

4. då lägenheten icke vidare skall användas för bostadsändamål och det
ej av särskild anledning är mot hyresgästen obilligt att upplösa hyresförhållandet;
eller

5. då hyresförhållandet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus och ägaren
hor eller vill bo i huset eller behöver lägenheten för att kunna överlåta fastigheten
eller då upplåtelsen rör lägenhet, som upplåtaren innehar med
bostadsrätt, och bostadsrättshavaren vill bo i lägenheten eller behöver denna
i och för överlåtelse av bostadsrätten, dock ej om ägarens eller bostadsrättshavarens
vägran att medgiva nytt hyresavtal uppenbarligen strider mot god
sed i hyresförhållanden; eller

6. då hyresvärden i annat fall har skälig anledning fordra, att hyresgästen
flyttar.

Har hyresvärden allenast fog kräva, att hyresgästen avträder en del av
lägenheten, äger hyresgästen rätt att erhålla nytt hyresavtal rörande återstoden.

44 §.

Har någon förhyrt lägenhet gemensamt med annan, äga de gemensamt
rätt till nytt hyresavtal efter vad i 43 § sägs. Har någon av dem uppsagt avtalet
eller äga de eljest på grund av omständighet, som är hänförlig allenast
till någon av dem, icke gemensamt rätt till nytt hyresavtal, är den andre,
om ej hyresrätten är förverkad eller avtalet upphör av anledning som i 35 §
sägs, berättigad till sådant avtal, såframt hyresvärden skäligen kan åtnöjas
med honom såsom hyresgäst.

Har hyresgästens make sin bostad i lägenheten, skall maken, även om han
icke har del i hyresrätten, äga rätt till nytt hyresavtal som om han förhyrt
lägenheten gemensamt med hyresgästen. Vad i 45—49 §§ stadgas om hyresgäst
skall i sådant fall äga tillämpning jämväl å hyresgästens make.

45 §.

Då hyresgäst enligt 43 eller 44 § är berättigad till nytt hyresavtal, skall
detta löpa från den dag det förra avtalet upphörde samt gälla för ett år i
sänder med förut tillämplig uppsägningstid, såframt ej annan hyres- eller
uppsägningstid av särskild anledning finnes lämpligare. Hyresgästen är
pliktig att erlägga hyra med belopp som hyresvärden fordrar. Begär han
oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt belopp. Övriga av
hyresvärden uppställda villkor för nytt hyresavtal skola gälla, såvitt de ej
strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest äro obilliga. I den mån
ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skola samma villkor som i det förra
avtalet gälla.

46 §.

Har hyresavtalet uppsagts av hyresvärden, utan att denne vill frånträda
avtalet av anledning som i 35 eller 36 § sägs, åligger det honom att om
överenskommelse om nytt hyresavtal eller hyresförhållandets upplösning
ej kan träffas giva hyresgästen skriftligt meddelande att han har att inom
en månad därefter hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister,

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

263

såframt han ej åtnöjes med att flytta. Sådan skyldighet åvilar ock hyresvärden,
då hyresavtal, som slutits för viss tid utan förbehåll om uppsägning,
skall upphöra att gälla på grund av den avtalade hyrestidens utgång. H
någon som förhyr lägenhet gemensamt med annan, uppsagt avtalet, skall
hyresvärden giva den andre hyresgästen sådant meddelande, såframt han
ef kan träffa^verenskommelse med honom i fråga om hyresförhållandets
bestånd. Meddelande som ovan sagts skall lämnas hyresgast i den ordning

som enligt 40 S gäller för uppsägning.

Har hyresvärden fullgjort vad enligt första stycket åligger honom, har
hyresgästen att inom tid som där sägs hänskjuta tvisten till medlingsnamnden,
vid äventyr att hans rätt till nytt hyresavtal eljest ar forfallen

Leder förfarandet inför nämnden icke till förlikning, åligger det hyresgästen,
om han vill komma i åtnjutande av rätt till nytt hyresavtal, att
väcka talan därom inom en månad från det nämnden avskrev ärendet; forsummas
det, är hyresgästens rätt till nytt hyresavtal forfallen.

47 §.

Är vid hyrestidens utgång ännu icke avgjort, huruvida nytt hyresavtal
skall komma till stånd, äger hyresgästen utan hinderavatthyrestidenugått
kvarsitta i lägenheten, till dess sådant avtal kommit till stånd eller talan
därom ogillats eller hyresgästen avstått från ratt till nytt hyresavtal eller

06För tid!*sorrfhyresgästen enligt första stycket kvarsitter i lägenheten, skola
de förut gällande hyresvillkoren tillämpas i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren
för samma tid bliva genom avtal eller rättens avgörande bestamda
Har lägenhet uthyrts till annan, innan frågan om hyresgastens rätt att
erhålla nytt hyresavtal blivit avgjord, är det utan verkan mot hyresgasten.

48 §.

Bifalles hyresgästens talan om rätt till nytt hyresavtal, anses domen som

nyAvgöresamålet på annat sätt, äger rätten, om hyresgästen finnes bora erhålla
anstånd med lägenhetens avträdande, forordna om sadant anstand
under tid som prövas skälig. Sådant förordnande må dock icke meddelas, om
hvresrätten är förverkad eller rätten till nytt hyresavtal förfallen. Om hyresvärden
det vrkar, må ock, om hänsyn till hans intresse det kräver^
med lägenhetens avträdande meddelas under skälig tid. Avgores målet efter
hvrestidens utgång eller förordnas om anstand eller uppskov med lagen
hetens avträdande, skall rätten fastställa hyresvillkor att galla för tiden från
avtalets upphörande till dess skyldighet inträtt för hyresgasten att flytta,
och skola bestämmelserna i 45 § härvid äga motsvarande tillämpning.

49 §.

Är hyresgäst skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut skolat
utgå, är hyresrätten ej på grund av dröjsmål med erlaggande av det Överskjutande
beloppet förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en
månad efter förfallodagen. Vad sålunda stadgats skall dock icke galla,
skyldighet att flytta inträder för hyresgasten inom kortare tid an två ma

naHyrresgärstf,°som ^är^hktig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut
skolat utgå, skall å överskjutande beloppet erlägga ränta efter sex för
hundra om året scm om beloppet förfallit till betalning samtidigt med de

förut utgående hyran.

264

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
50 §.

42—40 A* A* förbehå11’ som strider mot bestämmelserna i

m 9 1§-’ I förbehållet utan verkan mot hyresgästen och hans maka
Utan hinder av vad sålunda stadgats skall förbehåll, enligt vilket hyresrätt
icke skall vara förenad med rätt till nytt hyresavtal, gälla mot hyresgasten
och dennes make, om förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet
varat sex månader i foljd. Hade hyresgästens make sin bostad i lägenheten,
nar dylikt förbehåll slots, är det dock icke gällande mot honom med
mindre han godtagit detsamma. ’

Om rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning

51 §.

Q„^a.r lä§enh®t upplåtits för att uteslutande eller huvudsakligen nyttjas för
annat andarna1 an bostad, aga bestämmelserna i 52—54 §§ tillämpning å

vnrn\ Z1SCn’ d°Ck CJ °nJ hyresavtaIet upphör att gälla innan upplåtelfen
arat mer an sex månader i foljd eller annat följer av förbehåll, som äger
laga verkan mot hyresgasten. ®

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upphnT»f
Vg la el!er ?ar bestämd hyrestid till ända och vägrar hyresvärden

Tma \ £dnJutande av ^ hyresavtal, är hyresvärden,
saframt han ej har giltig anledning till sådan vägran, pliktig att i den omfattning
som provas skälig ersatta hyresgästen för flyttningskostnader, sådan
värdeminskning a hyresgästens egendom, som beror på hyresförhållandets
upplösning, samt förlust av kundkrets, som genom hyresgästens eller
huns företrädares verksamhet förenats med lägenheten. Sådan ersättningsskyldighet
åligger ock hyresvärden, om han för förlängning kräver- oskälig
ivra eller uppställer annat villkor, som strider mot god sed i hyresförhållanden
eller eljest ar obilligt.

53 §.

Har hyresgasten icke inom en månad från det uppsägning från hvresvardens
sida skett givit hyresvärden tillkänna, att han önskar behålla lägenheten,
ar häns rätt till ersättning enligt 52 § förfallen. Var avtalet slutet för
viss tid utan förbehåll om uppsägning, skall samma lag gälla, om hyresgästen
icke minst sex manader före hyrestidens utgång eller, om hyresavtalet slutits
för kortare tid an ett år, före halva hyrestidens utgång meddelat hyresvärden
sin önskan att behålla lägenheten. Har sådant tillkännagivande skett inom
föreskriven tid, åligger det hyresvärden att utan dröjsmål uppgiva på vilka
villkor han ar villig att sluta nytt hyresavtal eller ock av vad orsak han
vagrar att medgiva hyresgästen sådant avtal. Underlåter han det, äger hyres ?as.

.?n ra^ ersättning för skada som i 52 § sägs, såframt ej hyresrätten
ar förverkad.

54 §.

mATo* hyresavtal intagits förbehåll, som strider mot bestämmelserna i
, 53 §§> är förbehållet utan verkan mot hyresgästen. Förbehåll, varigenom

hyresgästen avstått från rätt till ersättning i händelse av hyresförhållandets
upplösning, är dock gällande mot honom, om det tillkommit efter det hyresförhållandet
varat sex månader i följd.

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

265

Om bevarande av rätt till talan m. m.

55 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Försittes den tiden är rätten till talan förlorad.
Har endera väckt talan i rätt tid, äger den andre dock rätt till kvittning för
fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

56 §.

Har hyresgäst väckt talan om rätt till nytt hyresavtal, må talan från
hyresvärdens sida om åläggande för hyresgästen att flytta städse prövas
utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

57 §.

Är sådant meddelande från hyresvärdens sida som avses i 8, 14 eller 53 §,
i rekommenderat brev för befordran till mottagarens vanliga adress avlämnat
å postanstalt inom riket, skall avsändaren anses hava fullgjort vad på
honom ankommer. Samma lag skall gälla beträffande meddelande från
hyresgästens sida, som avses i 15, 18, 24, 28 eller 53 § första punkten; i fall
som i 28 § sägs är det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat
ändamålsenligt sätt.

Angående vad som skall iakttagas vid uppsägning är stadgat i 40 §.

Särskilda bestämmelser

58 §.

Är tillämpning av villkor, som upptagits i hyresavtal, uppenbarligen stridande
mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må villkoret
jämkas eller lämnas utan avseende.

59 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de närmaste
sex månaderna, äger hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören
som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans
fordran, till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må
dock sålunda kvarhållas egendom som jämlikt 65 § utsökningslagen skall
undantagas från utmätning.

60 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst enligt vilket framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän,
utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej
göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda
eller behålla lägenheten.

Skiljeavtal, som avses i första stycket, är ej heller gällande såvitt därigenom
skiljemän utsetts i avtalet eller bestämmelser meddelats om skiljemännens
antal eller om sättet för deras utseende eller beträffande förfarandet
vid skiljenämnden; i berörda hänseenden skall i stället lagen om skiljemän
tillämpas. Vad nu sagts utgör dock icke hinder för att i skiljeavtalet ut 9-j-

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

266

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

se medlingsnämnd i hyrestvister till skiljenämnd eller bestämma den tid,
inom vilken skilj emannaåtgärden skall vara avslutad, kortare än den i
nämnda lag angivna tiden av sex månader.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1963.

Genom lagen upphävas lagen den 7 december 1956 om rätt i vissa fall för
hyresgäst till nytt hyresavtal samt 8 a § tredje stycket och femte stycket
andra punkten lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering m. m.

Vad i 3 kap. 42—54 §§ nya lagen stadgas skall icke gälla hyresförhållande,
varå bestämmelserna i 7, 8 eller 8 a § lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering
m. m. äga tillämpning. Upphöra nämnda bestämmelser att gälla å
viss ort eller eljest, äger Konungen meddela de föreskrifter som erfordras
för att bringa 3 kap. 42—54 §§ nya lagen i tillämpning.

Nya lagen skall äga tillämpning jämväl å hyresavtal som slutits före lagens
ikraftträdande, såvida ej annat följer av vad här nedan stadgas.

Har hyresgästen före lagens ikraftträdande gjort framställning hos hyresvärden
om tillåtelse att överlåta lägenheten, skall i fråga om tiden för framställningens
besvarande gälla vad i äldre lag är stadgat.

Har hyresgästen avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits före sagda
tidpunkt, skall fortfarande tillämpas vad i äldre lag finnes föreskrivet om
rätt för dödsboet och efterlevande maken att frånträda avtalet eller sätta
annan i sitt ställe samt om rätt för make att övertaga lägenhet, som genom
bodelning eller skifte tillagts honom.

Vad i äldre lag är stadgat om rätt för hyresgäst att inrymma främmande
personer i lägenheten skall fortfarande äga tillämpning i fråga om avtal, som
ingåtts före nya lagens ikraftträdande. Är avtalet slutet för obestämd tid
eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen att uppsäga
avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft, uppsägning till den
tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas,
skall dock från nämnda tidpunkt nya lagens bestämmelser om rätt att i
lägenheten inrymma utomstående personer äga tillämpning å avtalet.

Har hyresgästen före lagens ikraftträdande olovligen överlåtit lägenheten
eller har förhållande, som avses i 3 kap. 32 § 5. eller 8. äldre lag inträffat
före sagda tidpunkt, skall om hyresvärdens rätt att åberopa förhållandet såsom
grund för hyresgästens skiljande från lägenheten gälla vad i äldre lag
är stadgat.

3 kap. 42—54 §§ nya lagen äga icke tillämpning, då hyresavtal blivit före
nya lagens ikraftträdande uppsagt eller då hyrestiden enligt avtal, som slutits
före nya lagens ikraftträdande och gäller för bestämd tid utan förbehåll
om uppsägning, utgår den 1 oktober 1963 eller tidigare; i sådant fall skall i
stället tillämpas vad i äldre lag är stadgat om rätt för hyresgäst att erhålla
nytt hyresavtal eller ersättning i anledning av vägrad förlängning.

Har hyresavtal upphört att gälla före nya lagens ikraftträdande, skall vid
beräkning av den tid, inom vilken hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans
förlust göra fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet gällande, äldre
lag fortfarande tillämpas.

Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum som
ersatts genom bestämmelse i nya lagen skall denna i stället tillämpas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

267

Bilaga 2

Hyreslagstiftningssakkunnigas

Förslag

till

Lag om ändring i vissa delar av lagen om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas att 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt
till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

3 kap.

Hyra

Inledande bestämmelser
1 §•

Bestämmelserna i detta kapitel äga tillämpning på avtal, varigenom hus
eller del av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag, så ock på avtal, som
tillika omfattar upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenhet, såvida
jorden skall användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller
för annat ändamål än jordbruk.

Vad i detta kapitel stadgas skall gälla jämväl i fråga om upplåtelse av lägenhet
genom avtal om tjänst eller i anslutning till sådant avtal.

Om upplåtelse av''lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stadgat
i lagen om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående
2 §■

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om endera parten begär det.

Sker ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen, skall anteckning
härom göras å handlingen, om endera parten begär det. Detsamma
gäller, om någon i laga ordning trätt i hyresgästens ställe.

Hyresavtals upphörande m. m.

3 §•

Hyresavtal upphör att gälla allenast efter det uppsägning skett å någondera
sidan, såvida ej annat följer av vad i detta kapitel eller eljest finnes
stadgat. Hyresavtal gällande för bestämd tid ej överstigande nio månader

268 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

utan förbehåll om uppsägning skall dock upphöra att gälla utan att uppsägning
skett.

Har ej viss uppsägningstid avtalats skall, om ej annat följer av vad i 4 §
är stadgat, avtalet upphöra att gälla

1. om hyrestiden är högst en vecka, dagen efter det uppsägning skedde;

2. om hyrestiden är längre än en vecka men längst fjorton dagar, två dagar
efter uppsägningen;

3. om hyrestiden är längre än fjorton dagar men längst tre månader, en
vecka efter uppsägningen;

4. om hyrestiden är längre än tre men längst sex månader, en månad efter
uppsägningen;

5. om hyrestiden är längre än sex månader men längst ett år, tre månader
efter uppsägningen;

6. om hyrestiden är längre än ett men längst fem år, sex månader efter
uppsägningen;

7. om hyrestiden är längre än fem år, ett år efter uppsägningen; och

8. om hyrestiden ej är bestämd, en månad eller, där hyresförhållandet
varat längre än ett år, tre månader efter uppsägningen.

4 §•

Uppsäges hyresavtal av anledning som i 11—14 och 16—19 §§ sägs, skall
det genast upphöra att gälla. Vad nu sagts skall även tillämpas i fall som
avses i 41 §, om ej annat följer av vad i 43 § stadgas.

Om avtalets upphörande i fall som avses i 7 § andra stycket, 26 § andra
stycket eller 78 § tredje stycket stadgas i samma lagrum.

Uppsäges eljest avtalet av anledning som enligt vad i detta kapitel sägs
medför rätt för endera parten att frånträda avtalet, skall det upphöra att
gälla å tid, som i 3 § är stadgat för varje särskilt fall; hade hyresgästen icke
tillträtt lägenheten när uppsägningen skedde, skall avtalet genast upphöra.

5 §.

Hyresavtal, som träffats för bestämd tid överstigande nio månader utan
förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt ett år i sänder, om det ej
uppsäges.

Hyresavtal, som träffats för bestämd tid ej överstigande nio månader
utan förbehåll om uppsägning, skall anses förlängt på obestämd tid, om hyresgästen
suttit kvar i lägenheten efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden
inom en månad därefter anmanat honom att flytta.

6 §•

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresavtalet gäller för bestämd tid
överstigande nio månader eller om det slutits för obestämd tid och vid den
tidpunkt, till vilken uppsägning sker, varat mer än nio månader.

Vad i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken stadgas om delgivning skall
äga motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Är någon på grund av
fullmakt behörig att mottaga uppsägning eller är någon satt att på hyresvärdens
vägnar uppbära hyra, må uppsägning ske hos honom.

Träffas ej den, som sökes för uppsägning, i sitt hemvist må uppsägning
ske genom att uppsägningshandlingen tillställes honom genom rekommenderat
brev med mottagningsbevis. Uppsägningen skall anses ha ägt rum den
dag, då enligt poststämpel brevet utlämnades.

269

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Har uppsägning ej kunnat ske i den ordning som sägs i tredje stycket,
må uppsägningshandlingen lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen
medlem i det hushåll, som han tillhör, eller, om han driver rörelse med fast
kontor, på kontoret till där anställd person, varjämte ett exemplar av uppsägningshandlingen
skall i rekommenderat brev sändas till den som avses
med uppsägningen. Uppsägningen skall anses ha skett när vad sålunda föreskrivits
blivit fullgjort.

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej känt
hemvist här i riket, och finnes ej heller känt ombud, som äger för honom
mottaga uppsägning, må uppsägningen äga rum genom kungörande i allmänna
tidningarna.

Stämningsansökan, varigenom talan väckts om hyresförhållandets upphörande,
samt ansökan om vräkning av hyresgäst skall, då delgivning skett
i behörig ordning, gälla såsom uppsägning, även om vad här ovan är stadgat
icke iakttagits.

Om skyldighet för hyresvärden att vid uppsägning av hyresavtal lämna
hyresgästen viss underrättelse stadgas i 48 §.

7 §•

Är hyrestiden så bestämd, att den i 1 kap. 1 § stadgade längsta tiden för
nyttj anderättens bestånd överskrides, och vill endera parten frånträda avtalet,
när sagda tid är ute, skall han uppsäga avtalet.

Dör hyresgästen under hyrestiden, äger dödsboet, om lägenheten förhyrts
för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, inom en
månad från dödsfallet uppsäga avtalet att upphöra, om hyrestiden är längre
än sex månader, tre månader efter uppsägningen och eljest å tid, som i 3 §
är stadgad för varje särskilt fall. Hade den döde förhyrt lägenheten gemensamt
med sin make, skall uppsägningsrätten tillkomma dödsboet och maken
i förening. .

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, skall vad i 2 kap. 9 § andra
stycket är stadgat, angående livstidsarrende äga motsvarande tillämpning.
Då avtalet på grund av hyresgästens eller hans änkas död upphör att gälla,
skall lägenheten avträdas inom tre månader från dödsfallet.

8 §•

Infaller dag då lägenhet skall tillträdas eller avträdas å söndag eller annan
allmän helgdag, skall tillträde eller avträde ske nästa söckendag.

Senast klockan 12 avträdesdagen skall den som har att avträda lägenheten
hålla denna tillgänglig för den som kommer efter. Omfattar lägenhet,
som helf eller delvis är uthyrd till bostad, minst två rum som äro avsedda
för sådant ändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän
helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §■

Hyresvärden skall å tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant
skick, att den enligt allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det
med förhyrningen avsedda ändamålet.

270

Kungl. Maj. ts proposition nr til år 1967

10 §.

Blir lägenheten före tillträdet så förstörd, att den ej kan brukas för det
avsedda ändamålet, är avtalet förfallet. Ligger vållande hyresvärden till last
eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om händelsen,
äger denne rätt till skadestånd.

Utfärdar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
förbud mot dess användande för det ändamål, som vid upplåtelsen
förutsattes, är avtalet likaledes förfallet, även om beslutet ej vunnit laga
kraft. Beror det förhållande, som föranlett myndighetens beslut, av försummelse
från hyresvärdens sida eller lämnar ej hyresvärden utan dröjsmål
hyresgästen meddelande om beslutet, äger denne rätt till skadestånd.

11 §•

Uppkommer före hyrestidens början å lägenheten ringare skada än i 10 §
första stycket sägs och är ej skadan avhjälpt när lägenheten skall tillträdas
eller är lägenheten eljest, i annat fall än 13 § avser, å tillträdesdagen icke
i det skick, som hyresgästen äger fordra, är han berättigad att avhjälpa
bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att på tillsägelse
ombesörja det så snart ske kan. Kan ej bristen utan uppehåll avhjälpas
eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja det så
snart ske kan, äger hyresgästen uppsäga avtalet. Uppsägning må dock ej
ske, med mindre bristen är av väsentlig betydelse, och ej heller efter det
bristen blivit avhjälpt av hyresvärden. För den tid lägenheten är i bristfälligt
skick är hyresgästen berättigad till skälig nedsättning i hyran.

I fall som nu sagts är hyresgästen även berättigad till skadestånd, om ej
hyresvärden visar att förefintlig brist icke beror på hans försummelse.

Vad ovan i denna paragraf stadgas äger tillämpning även för det fall att
lägenheten uthyrts i befintligt skick, om lägenheten icke är i det skick som
sagts i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägt kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut, varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne eljest lider intrång i sin nyttjanderätt, är han berättigad
till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning i
nyttjanderätten, äger hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej vunnit
laga kraft. I fråga om skadestånd skall vad i 10 § andra stycket är stadgat
äga motsvarande tillämpning. 13

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet, som vid avtalets ingående cj färdigställts,
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick, då tillträde skall ske, äger hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran samt rätt, som i 11 § sägs, att
uppsäga avtalet. Uppsägning må jämväl ske innan tid för tillträde är inne,
om det är uppenbart, att lägenheten å tillträdesdagen ej kan användas för
det med förhyrningen avsedda ändamålet.

Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om ej hyresvärden visar
att dröjsmålet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

271

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

14 §-

Är lägenheten ej i rätt tid utrymd av den som skall avflytta, äger hyresgästen
erhålla skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten
eller del därav. Undanröjes icke hindret genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, skall vad i 11 § är stadgat om rätt för
hyresgästen att på grund av brist i lägenheten uppsäga avtalet äga motsvarande
tillämpning. Hyresgästen är även berättigad till skadestånd, om
ej hyresvärden visar att uppehållet icke kan tillräknas honom såsom försummelse.

15 §.

Det åligger hyresvärden att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant
skick som hyresgästen enligt 9 § äger fordra.

16 §.

Uppkommer under hyrestiden å lägenheten skada, för vilken hyresgästen
ej är ansvarig, eller meddelar myndighet, utan att hyresgästen givit anledning
därtill, beslut som ovan i detta kapitel sägs eller uppstår eljest, utan
hyresgästens vållande, hinder eller men i nyttj anderätten, skall vad i 1 -12 §§ är stadgat äga motsvarande tillämpning, i fråga om myndighets beslut
dock ej förrän beslutet skall lända till efterrättelse.

17 §‘

Vad ovan är stadgat om skada eller brist å lägenheten skall även gälla,
om till men för hyresgästen ohyra förekommer i lägenheten.

I fråga om lägenhet, som utgör del av hus och helt eller delvis är uthyrd
till bostad, är hyresvärden, även för det fall att hyresgästen är ansvarig för
förekomsten av ohyra i lägenheten, pliktig att vidtaga tjänliga åtgärder or
dess utrotande. Är hyresgästen utan ansvar för ohyran, äger han rätt till ersättning
för oundgänglig kostnad som åsamkas honom genom atgard tor
ohyrans utrotande.

18 §.

Kommer av anledning, som avses i 1 kap. 3, 5 eller 6 §, någon del av lägenheten
att frångå hyresgästen, är han berättigad till skälig nedsättning i
hyran samt till skadestånd efter yad i 1 kap. stadgas. Hyresgästen äger aven
rätt som i 11 § sägs att uppsäga avtalet, om han var i god tro när avtalet

Finnes lägenhet, som är uthyrd för att helt eller till väsentlig del användas
till bostad, vara så beskaffad att bostadens användande ar förenat
med uppenbar våda för inneboendes hälsa och avhjälper hyresvärden ej
bristen genast efter tillsägelse, äger hyresgästen uppsäga avtalet, aven om
rätt därtill icke enligt vad förut stadgats tillkommer honom.

Hyrans erläggande m. m.

20 §.

Har avtal ej träffats om tiden för erläggande av hyra, som skall utgå i
penningar, skall hyran betalas senast å sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en m na ,
senast å sista söckendagen före början av den tid, för vilken hyran beräknas.

272

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

„ Beträffande lägenhet, som omfattar högst fyra rum, kök därvid räknat
sasom rum, och helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall, även om annat
avtalats, såsom forfallodag för den på varje kalendermånad belöpande hyran
galla sista söckendagen i nästföregående månad, varvid dock skall iakttagas,
att icke någon del av hyran anses förfallen tidigare än i avtalet bestamts
samt att hyran för första kalendermånaden under hyrestiden skall
erlaggas å avtalad forfallodag.

Hyran skall erläggas i hyresvärdens hemvist eller å annan plats som av
honom anvisas; dock må betalning ske genom postanvisning, postgiro eller
bankgiro. Skall hyran erläggas å ort utom riket, är hyresvärden skyldig
vidkannas kostnaden därför.

Har från postanstalt inom riket hyran avsänts till hyresvärden genom
postan visning eller genom inbetalningskort till hans postgirokonto eller har
innehavare av sådant konto erlagt hyran till hyresvärden genom giro- eller
utbetalningskort, skall hyran anses ha kommit hyresvärden tillhanda den
dag, då postan visningen eller inbetalningskortet avlämnades å postanstalten
eller giro- eller utbetalningskort inkom till postgirokontoret. Vad nu
sagts skall aga motsvarande tillämpning i fråga om betalning av hyra över
bankgiro å bankkontor inom riket.

i.11Yad 1 2 kaP- 45—48 §§ stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande
tillämpning beträffande hyresavtal.

21 §-

hyresgästen att han enligt någon av bestämmelserna i It—
Y? 16~“-8 °ch 28 §§ är berättigad till skadestånd, nedsättning i hyra
eller ersättning för avhjälpande av brist eller att han eljest har gentordran
hos hyresvärden, och vill hyresgästen avdraga motsvarande belopp
a hyra som utgår i penningar, äger han nedsätta beloppet hos överexekutor.
Råder tvist om skyldighet att erlägga hyra, som utgår i penningar
men ej är till beloppet bestämd i avtalet, må hyresgästen ock hos överexekutor
nedsätta det belopp tvisten rör.

Då belopp nedsättes hos överexekutor, skall skriftlig uppgift i två
exemplar lämnas om hyresförhållandet och förfallodagen samt om grunden
för avdraget eller, vid tvist som i första stycket sägs, tvistens beskaffenhet.
Hyresgästen är pliktig ställa pant eller borgen, som överexekutor skäligen
kan godkänna, för den kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas
hyresvärden samt ränta.

Bar hyresgästen verkställt nedsättning enligt vad i det föregående sägs,
äger hyresvärden icke göra gällande, att nyttj anderätten blivit förverkad
på den grund att det nedsatta beloppet ej erlagts till honom.

22 §.

överexekutor skall ofördröjligen i rekommenderat brev giva hyresvärden
meddelande om nedsättning enligt 21 §.

Visar ej hyresvärden inom tre månader från det beloppet förfallit till betalning
och meddelande om nedsättningen avsänts till honom, att han träffat
överenskommelse med hyresgästen om beloppets utfående eller väckt
talan därom mot hyresgästen, äger denne återfå beloppet. Har hyresvärden
väckt talan inom angiven tid, må nedsatt belopp ej lyftas, förrän hyresvärdens
talan genom dom, som vunnit laga kraft, eller förlikning eller annorledes
bragts till slut.

273

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Nedsatt belopp skall ofördröjligen insättas i bank för att där innestå
mot ränta. Upplupen ränta skall utbetalas till den som finnes berättigad
till det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid lägenhetens nyttjande m. m.

23 §.

Lägenheten må icke av hyresgästen nyttjas till annat ändamål än vid
upplåtelsen förutsattes. Hyresvärden äger dock icke åberopa avvikelse, som
för honom är utan betydelse.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är pliktig att erätta all skada därå som vållas av honom. Har skadan
uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av någon, som hör
till hans husfolk eller gäster eller eljest av honom inrymts i lägenheten eller
där utför arbete för hans räkning, är han likaledes skyldig att ersätta skadan.
Han är dock icke ansvarig för brandskada, som sålunda uppstått, såvida
han icke brustit i den omsorg och tillsyn, som han bort iakttaga.

Uppkommer skada eller yppas brist, med vars avhjälpande ej kan anstå
utan allvarlig olägenhet, skall hyresgästen genast lämna hyresvärden meddelande
därom. Är hyresgästen och hans husfolk borta, när sådan skada
inträffar eller brist yppas i lägenheten, och har hyresgästen berett hyresvärden
tillfälle att under bortovaron vid behov komma in i denna, är dock, om
lägenheten utgör del av hus, tillfyllest att hyresgästen lämnar hyresvärden
meddelande omedelbart efter återkomsten. Om annan skada eller brist än
förut i detta stycke sagts skall meddelande lämnas hyresvärden utan oskäligt
dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt
vad nu är stadgat, är han ansvarig för skada som föranledes därav.

Vad förut i denna paragraf stadgats om skada eller brist skall äga motsvarande
tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, är hyresgästen
ansvarig för skada som nye innehavaren, om lägenheten hade varit förhyrd
av honom, skolat ersätta enligt bestämmelserna i denna paragraf.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
erfordras för bevarande av sundhet, ordning och skick inom fastigheten.
Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att vad sålunda åligger honom
själv iakttages jämväl av dem, för vilka han enligt 24 § första stycket
svarar.

Gods, som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med
ohyra, får icke införas i lägenheten. 26

26 §.

Hyresvärden äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för utövande
av nödig tillsyn eller för utförande av förbättringsarbete, som ej
utan skada kan uppskjutas. Då lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen
skyldig att låta den förevisas å därför lämpliga tider.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg äger hyresvärden låta i lägenhe -

274

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ten utföra mindre brådskande förbättringsarbete, som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete må dock ej utföras
under sista månaden av hyrestiden. Vill hyresvärden utföra annat arbete i
lägenheten, äger hyresgästen inom en vecka från det han erhöll meddelande
därom uppsäga avtalet till upphörande sex månader efter uppsägningen
utan hinder av att längre hyrestid avtalats. Dylikt arbete må icke påbörjas
förrän avtalet enligt vad nu sagts kunnat bringas att upphöra. Vad i detta
stycke stadgas gäller ej arbete, som hyresvärden utfäst sig att utföra åt
hyresgästen.

Är fråga om utrotande av ohyra i fastigheten, är hyresgästen, ehuru den
av honom förhyrda lägenheten icke besväras därav, skyldig tåla de inskränkningar
i nyttj anderätten som föranledas av erforderliga åtgärder för
ändamålet. I fall som nu sagts skall vad i 17 § är stadgat äga motsvarande
tillämpning.

27 §.

Underlåter hyresgästen att i fall som avses i 26 § bereda hyresvärden tillträde
till lägenheten, äger överexekutor förordna om erforderlig handräckning.
I fråga om sådan handräckning skall gälla vad i utsökningslagen är
stadgat om handräckning som avses i 191 § nämnda lag.

28 §.

Är pant eller borgen ställd för avtalets fullgörande och försämras sedan
säkerheten, är hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet, med
vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en månad, är
hyresvärden berättigad att uppsäga avtalet. Har lägenheten upplåtits för
att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, äger dock hyresvärden
frånträda avtalet endast om det finnes vara av väsentlig betydelse
för hyresvärden att ny säkerhet ställs och det icke är mot hyresgästen
obilligt att upplösa hyresförhållandet.

Verkan av fastighetens överlåtelse samt av utmätning eller konkurs m. m.

29 §.

Sker överlåtelse av fastigheten efter det hyresgästen tillträtt lägenheten,
skall hyresavtalet utan särskilt förbehåll gälla mot nye ägaren, om det är
skriftligen upprättat. Är avtalet icke så upprättat och vill ej nye ägaren låta
avtalet gälla, åligger det honom att inom tre månader efter det överlåtelsen
skedde uppsäga avtalet; i annat fall gäller avtalet mot honom.

Vad i 2 kap. 29 § stadgas om arrendeavtal skall äga motsvarande tillämpning
å hyresavtal, om detta upprättats skriftligen.

I övrigt skall beträffande hyresavtal vad i 2 kap. 30 och 31 §§ stadgas om
arrendeavtal äga motsvarande tillämpning. Hyresgäst äger dock icke att ä
hyresbelopp, som förfaller till betalning mer än sex månader efter det han
fick kunskap om överlåtelsen, avräkna fordran hos förre ägaren eller att i
fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse som träffats med denne, med
mindre nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen när överlåtelsen skedde.

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

275

30 §.

Vad i 2 kap. 32 § är stadgat om verkan av utmätning av fastighet eller
fastställande av intecknad fordran till betalning ur fastigheten, jordägarens
försättande i konkurs samt talan om återköp av fastigheten skall äga
motsvarande tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

Försättes hyresgästen i konkurs, äger konkursboet uppsäga avtalet. I fräsa
om konkursboets ansvarighet för avtalets fullgörande gäller vad i 2 kap.
33 § är stadgat.

Har lägenheten ej tillträtts, när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig
att, om hyresvärden fordrar det, för avtalets fullgörande ställa säkerhet,
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Sker det ej före utgången av
nästa dag efter det säkerheten fordrades, äger hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet av anledning som nu sagts, äger hyresvärden rätt till
skadestånd.

Överlåtelse av hyresrätten
32 §.

Ej må hyresgästen, i vidare mån än som framgår av 34 och 35 §§, utan
hyresvärdens samtycke överlåta hyresrätten.

33 §.

Önskar hyresgästen överlåta hyresrätten och vägrar hyresvärden samtycke
utan skälig anledning, äger hyresgästen, om förlikning ej kunnat träffas
inför medlingsnämnden i hyrestvister, inom tre veckor från det medlingen
avslutades uppsäga hyresavtalet att upphöra å tid, som i 3 § är stadgad för
varje särskilt fall.

34 §.

Vill hyresgäst, som icke är i tillfälle att för återstående hyrestid begagna
lägenhet, som upplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom
bostad, överlåta hyresrätten å närstående, som varaktigt sammanbor
med honom, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning
ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till överlåtelsen, såvida
hyresvärden skäligen kan åtnöjas med förändringen. Vad nu sagts
skall ock gälla om hyresgästen avlidit under hyrestiden och dödsboet önskar
överlåta hyresrätten å dödsbodelägare eller annan närstående med varaktig
anknytning till lägenheten.

35 §.

önskar hyresgäst, som förhyr lägenhet för att helt eller till icke oväsentlig
del användas för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet,
överlåta hyresrätten å annan som skall övertaga den i lägenheten
bedrivna verksamheten, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och
förlikning ej kunnat träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd till överlåtelsen,
såvida hyresvärden ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten
överlåtes.

Sådant tillstånd som avses i första stycket må icke utan synnerliga skäl
meddelas hyresgäst, som innehaft lägenheten mindre än tre år.

276

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

36 §.

Tillstånd som avses i 34 och 35 §§ må förenas med skäligt förbehåll.

37 §.

Den som övertager hyresrätten inträder, om annat ej överenskommes,
från och med tillträdesdagen i överlåtarens rättigheter och skyldigheter
gentemot hyresvärden för återstoden av hyrestiden.

Sedan tillträde skett är den avträdande hyresgästen för tiden därefter fri
från sina förpliktelser enligt hyresavtalet, såvida ej annat förbehåll fogats
vid hyresvärdens samtycke eller förenats med tillstånd enligt 34 eller 35 §.

Den tillträdande hyresgästen är jämte den avträdande ansvarig för förpliktelserna
enligt hyresavtalet för tiden före tillträdet.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand m. m.

38 §.

Ej må hyresgäst, i vidare mån än som framgår av 39 §, utan hyresvärdens
samtycke upplåta hela lägenheten i andra hand.

39 §.

Är lägenheten uthyrd för att helt eller till icke oväsentlig del användas
såsom bostad, och önskar hyresgästen upplåta hela lägenheten i andra
hand, äger rätten, där hyresvärden vägrat samtycke och förlikning ej kunnat
träffas inför medlingsnämnden, giva tillstånd härtill, såvida hyresgästen
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad
anledning till sin vägran.

Tillstånd som i första stycket sägs må avse begränsad tid och förenas
med skäligt förbehåll.

40 §.

Hyresgästen må ej i lägenheten inrymma utomstående personer, om men
därav kan uppkomma för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

41 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden på grund därav berättigad att
uppsäga avtalet,

1. om hyresgästen dröjer med erläggande av hyra, som utgår i penningar,
utöver två söckendagar efter förfallodagen, dock ej i fall, där hyran skolat
erläggas i förskott för längre tid än en månad, med mindre hyresgästen
dröjer med erläggande av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver
två söckendagar efter samma månads början eller, såvitt angår hyran
för första kalendermånaden under hyrestiden, efter förfallodagen, liksom
ej heller i fall där annat följer av 57 §;

2. om hyresgästen undandrager sig att fullgöra honom enligt avtalet åliggande
arbete eller annan tjänstbarhet eller vid arbetets utförande visar
tredska;

3. om hyresgästen utan erforderligt samtycke eller tillstånd överlåtit
hyresrätten eller upplåtit lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse vidtager
rättelse;

277

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

4. om lägenheten nyttjas i strid med vad i 23 eller 40 § är stadgat och hyresgästen
icke på tillsägelse vidtager rättelse;

5. om hyresgästen eller, då hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits
till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till förekomsten av
ohyra i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden
om förekomsten därav bidrager till att ohyran sprides i fastigheten;

6. om eljest lägenheten vanvårdas eller om hyresgästen eller, då hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits till annan, denne åsidosätter något
av vad enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller
brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och icke
på tillsägelse rättelse sker;

7. om i strid med stadgandet i 26 § tillträde till lägenheten vägras och
hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt; eller

8. om hyresgästen åsidosätter skyldighet, som utöver vad i detta kapitel
är stadgat åligger honom enligt avtalet och vars fullgörande måste anses
vara av synnerlig vikt för hyresvärden.

Finnes i fall som avses i första stycket vad hyresgästen låtit komma sig
till last vara av ringa betydenhet, må hyresgästen ej skiljas från lägenheten.

Uppsäges avtalet, äger hyresvärden rätt till skadestånd.

42 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 41 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av
sin rätt att uppsäga avtalet, äger han ej sedan åberopa förhållandet såsom
grund för hyresgästens skiljande från lägenheten. Vad nu sagts skall även
gälla, om hyresvärden icke inom två månader från det han fick kännedom
om förhållande, som avses i 41 § första stycket 5 eller 8, uppsagt avtalet
eller inom samma tid från det han erhöll vetskap om att hyresgästen olovligen
överlåtit hyresrätten eller upplåtit lägenheten till annan tillsagt hyresgästen
att vidtaga rättelse.

43 §.

Är hyresrätten enligt vad som sagts i 41 § första stycket 1 förverkad på
grund av dröjsmål med erläggande av hyra och har hyresvärden med anledning
därav uppsagt avtalet, må hyresgästen likväl ej på grund av dröjsmålet
skiljas från lägenheten, om senast å tolfte söckendagen från uppsägningen
rättelse sker genom att hyran erlägges på sätt i 20 § tredje eller
fjärde stycket sägs eller nedsättes hos överexekutor såsom i 21 § är stadgat.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig hava fullgjort vad sålunda erfordras
för hyresrättens återvinnande, må beslut om vräkning icke meddelas, innan
fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Vad i denna paragraf är stadgat skall ej gälla, då skyldighet att flytta inträder
för hyresgästen inom kortare tid än en månad efter det hyresrätten
förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet
44 §.

Bestämmelserna i 45—57 §§ äga tillämpning å lägenhet som uthyrts för
att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, dock ej

1. då lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad;

278 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

2. då hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i
följd; eller

3. då hyresrätten enligt förbehåll, som äger laga verkan, icke vidare är
förenad med rätt till förlängning av avtalet.

45 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet, är hyresgästen berättigad till förlängning
av hyresavtalet, om ej annat följer av vad nedan i denna paragraf
eller eljest finnes stadgat.

Rätt till förlängning av avtalet tillkommer ej hyresgästen

1. om hyresrätten är förverkad; eller

2. om hyresvärden i annat fall har ett väsentligt intresse av att upplösa
hyresförhållandet och det icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att han måste flytta.

Har hyresvärden allenast fog kräva, att hyresgästen avträder en del av
lägenheten, äger hyresgästen rätt till förlängning av avtalet rörande återstoden.

46 §.

Vid förlängning av hyresavtalet är hyresgästen skyldig att godtaga den
fordrade hyran, om den icke väsentligt överstiger hyran för lägenheter,
som med hänsyn till bruksvärdet äro likvärdiga. I motsatt fall skall hyran
utgå med skäligt belopp. Övriga av hyresvärden uppställda villkor skola
godtagas, om de ej strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest äro
obilliga.

Har hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet fordrat höjning av
hyran eller ändring av annat hyresvillkor, är hyresgästen berättigad att å
sin sida yrka nedsättning av hyran eller annan ändring av hyresvillkoren.
I sådant fall skall vad i första stycket sägs äga motsvarande tillämpning.

47 §.

Har någon förhyrt lägenhet gemensamt med annan, äga de gemensamt
rätt till förlängning av hyresavtalet efter vad i 45 § sägs. Har någon av dem
uppsagt avtalet eller äga de eljest på grund av omständighet, som hänför
sig allenast till någon av dem, icke gemensamt rätt till förlängning av avtalet,
är medhyresgäst, om hyresrätten ej är förverkad, berättigad till förlängning,
därest hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom såsom hyresgäst.

Om rätt för make, som icke är medhyresgäst, att övertaga andra makens
hyresrätt och utöva rätten till förlängning av avtalet är stadgat i 58—60 §§.

48 §.

Uppsäger hyresvärden hyresavtalet utan att han vill frånträda avtalet av
anledning som i 28 eller 41 § sägs, åligger det honom att i uppsägningshandlingen
underrätta hyresgästen om att denne har att inom tre veckor
från uppsägningen hänskjuta tvisten till medlingsnämnden i hyrestvister,
såvida hyresgästen icke åtnöjes med att flytta. Har sådan underrättelse som
nu sagts icke skett, är uppsägningen utan verkan.

49 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och kan överenskommelse ej träffas
om upplösning eller förlängning av avtalet eller om villkoren för fort -

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

279

satt hyresförhållande, har hyresgästen att inom tre veckor från uppsägningen
hänskjuta tvisten till medlingsnämnden, såvida han icke åtnöjes
med att flytta.

50 §.

Träffas förlikning av innehåll att hyresavtalet förlänges, skola, om annat
ej överenskommes, de villkor, varom parterna förlikts, gälla från den nya
hyrestidens början.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten
med för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom.

51 §.

Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, skall hyresgästen, om
han icke åtnöjes med att flytta, väcka talan mot hyresvärden inom tre
veckor från det hyresgästen erhöll underrättelse om att medlingsförfarandet
förklarats avslutat.

52 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skola, om
tvist rått om villkoren för fortsatt hyresförhållande, villkoren fastställas.
Dom eller skiljedom, varigenom hyresgästens talan bifallits, skall anses som
avtal om förlängning av hyresförhållandet, om ej annat följer av 54 §.

53 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, må skäligt
uppskov med avflyttningen kunna medgivas, såvida ej hyresrätten förverkats
eller hyresgästens rätt till förlängning förfallit.

54 §.

Hyresgäst, som ej åtnöjes med de enligt 52 § bestämda villkoren, må inom
tre veckor från det domen vann laga kraft underrätta hyresvärden, att
han ej önskar kvarbo. Hyresförhållandet skall i sådant fall, såvida annat ej
överenskommes, upphöra att gälla å hyrestidens sista dag eller, om tiden
gått till ända, omedelbart. På särskild, inom nämnda tid ingiven ansökan må
medlingsnämnden medgiva skäligt uppskov med avflyttningen, såvida ej hyresrätten
är förverkad.

Mot nämndens beslut må talan ej föras.

55 §.

Är vid hyrestidens utgång ännu ej klarlagt huruvida hyresavtalet skall
förlängas eller hyresvillkor ändras, äger hyresgästen kvarbo i lägenheten
på oförändrade villkor i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren för samma
tid blivit bestämda.

Har lägenheten uthyrts till annan, innan frågan om hyresgästens rätt till
förlängning av hyresavtalet avgjorts, är det utan verkan mot hyresgästen.

56 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet men avgöres
målet först efter hyrestidens utgång eller medgives uppskov med avflyttningen,
skola de förut gällande villkoren äga fortsatt tillämpning för
tiden mellan avtalets upphörande och avflyttningen.

Vad i första stycket sägs skall äga motsvarande tillämpning i fall som avses
i 54 §.

280

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
57 §.

Är hyresgästen skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut
skolat utgå, är hyresrätten ej på grund av dröjsmål med erläggande av det
överskjutande beloppet förverkad, med mindre beloppet utestår oguldet en
månad efter förfallodagen. Vad sålunda stadgats skall dock icke gälla, om
skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader
efter förfallodagen.

Hyresgäst, som är skyldig att för förfluten tid utgiva högre hyra än förut
skolat utgå, skall å det överskjutande beloppet erlägga ränta med sex procent
för år som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut
utgående hyran.

Rätt för hyresgästs make att övertaga hyresrätten till makarnas
gemensamma bostad m. m.

58 §.

Har hyresrätten till lägenhet, som varit avsedd att helt eller till icke
oväsentlig del användas såsom gemensam bostad för hyresgästen och hans
make, genom bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad,
äktenskapsskillnad, återgång av äktenskapet eller hyresgästens död tilllagts
maken, är denne berättigad att träda i hyresgästens eller dödsboets
ställe. Sådan rätt tillkommer även efterlevande make, som är ende arvinge
i boet efter hyresgästen. Vad sålunda är stadgat skall äga motsvarande
tillämpning, där lägenheten förhyrts av makar gemensamt.

Har hyresvärden underrättats om att hyresrätten tillagts hyresgästens
make enligt vad i första stycket sägs, är hyresgästen eller dödsboet efter
honom därefter fri från sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens
make är jämte hyresgästen eller hans dödsbo ansvarig för förpliktelserna
enligt hyresavtalet för tiden för underrättelsen.

59 §.

Skall hyresavtal, varigenom lägenhet förhyrts för att helt eller till icke
oväsentlig del användas såsom bostad, till följd av uppsägning upphöra
att gälla och äger hyresgästen på grund av förverkande eller eljest icke rätt
till förlängning av avtalet efter vad i 45 § är stadgat, är hyresgästens make,
om han har sin bostad i lägenheten, berättigad att inträda såsom hyresgäst
och utöva rätten till förlängning av hyresavtalet, såvida hyresvärden skäligen
kan åtnöjas därmed. Vad nu sagts skall ej gälla make, som har del i
hyresrätten; i sådant fall skall vad i 47 § är stadgat om medhyresgäst äga
motsvarande tillämpning.

60 §.

Kunna hyresvärden och hyresgästens make icke enas om övertagande av
hyresrätten eller förlängning av hyresavtalet enligt vad i 59 § sägs, har hyresgästens
make, om han vill åtnjuta sin rätt till övertagande eller förlängning
av avtalet, att hänskjuta tvisten till medling senast tre veckor efter det
han av hyresvärden mottagit skriftligt meddelande om att hyresvärden fordrar
att han skall avflytta. Meddelandet skall innehålla sådan underrättelse
som i 48 § sägs; eljest är det utan verkan. I övrigt skall vad i 44—57 §§ är
stadgat om hyresgäst i tillämpliga delar jämväl gälla hyresgästens make.

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 281

Prövning av förstagångshyra

61 §.

Konungen äger förordna, att bestämmelserna i 62—64 §§ skola äga tilllämpning
i ort, där särskild uppmärksamhet är påkallad till förekommande
av oskälig hyresstegring för lägenhet, som uthyrts för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Sedan förordnande enligt första stycket meddelats, åligger det i fortsättningen
bostadsstyrelsen att besluta om i vilka orter bestämmelserna i 62—
64 §§ skola äga tillämpning.

över bostadsstyrelsens beslut enligt andra stycket må besvär anföras av
den, vars framställning hos styrelsen i fråga enligt samma stycke lämnats
utan bifall, ävensom av vederbörande kommun och av organisation, som
företräder fastighetsägare eller hyresgäster i orten.

Närmare föreskrifter om bostadsstyrelsens befattning med frågor enligt
andra och tredje styckena meddelas av Konungen.

62 §.

I ort, där förordnande enligt 61 § gäller, må hyresvärd eller hyresgäst
påkalla prövning av hyra, som avtalats vid lägenhetens upplåtande till hyresgästen
eller inom nio månader därefter (förstagångshyra).

Från prövning enligt första stycket är undantagen hyra för lägenhet, som
utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning av förstagångshyrans skälighet gäller vad i 46 § första stycket
stadgas.

Vad som sägs om hyra skall äga motsvarande tillämpning i fråga om annat
hyresvillkor, som kan anses innefatta ekonomisk förpliktelse för hyresgästen.

63 §.

Prövning av förstagångshyra påkallas på sätt föreskrives angående tvists
hänskjutande till medling. Ansökan skall för att kunna upptagas till prövning
ha inkommit till medlingsnämnden inom ett år från det hyresförhållandet
började, dock senast innan medlingsförfarande i anledning av yrkande
av hyresvärden om höjning av hyran förklarats avslutat.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla, att tvisten med
för dem bindande verkan avgöres genom skiljedom.

Träffas icke förlikning och påkallas ej skiljedom, må part väcka talan
inom tre veckor från det han erhöll underrättelse om att medlingsförfarandet
förklarats avslutat.

64 §.

Förordnande om nedsättning av förstagångshyra äger verkan från och
med månaden närmast efter den då prövning av hyran påkallades hos
medlingsnämnden.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upplösning m. m.

65 §.

Har lägenhet upplåtits för att helt eller till väsentlig del nyttjas för annat
ändamål än bostad, äga bestämmelserna i 66—71 §§ tillämpning å upplåtelsen,
dock ej om hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio

282 Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967

månader i följd eller annat följer av förbehåll, som äger laga verkan
mot hyresgästen.

66 §.

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upphöra
att gälla och vägrar hyresvärden att låta hyresgästen komma i åtnjutande
av förlängning av hyresavtalet, är hyresvärden, såvida han ej har
befogad anledning till sådan vägran, pliktig att i den omfattning som prövas
skälig ersätta hyresgästen för

1. flyttningskostnader,

2. sådan värdeminskning å hyresgästens egendom som beror på hyresförhållandets
upplösning,

3. värdet av sådana av hyresgästen utförda förändringar med avseende
å den förhyrda lokalen som ökat lägenhetens värde såsom hyreslägenhet,
dock endast om det kan antagas, att hyresavtalet ingåtts under den förutsättningen
från hyresgästens sida att han skulle vara berättigad att utföra
sådana förändringar eller ock hyresvärden lämnat sitt samtycke därtill,
ävensom

4. sådan av hyresförhållandets upplösning föranledd skada, som är att
hänföra till hinder eller intrång i näring eller annan verksamhet.

Ersättningsskyldighet som i första stycket sägs åligger ock hyresvärden,
om han för förlängning kräver hyra, som ej är skälig, eller uppställer
annat villkor, som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt.

67 §.

Har hyresgästen icke inom tre veckor från det uppsägning från hyresvärdens
sida skett givit hyresvärden tillkänna, att han önskar behålla lägenheten,
är hans rätt till ersättning enligt 66 § förfallen. Har sådant tillkännagivande
skett inom sagda tid, åligger det hyresvärden att inom tre veckor
därefter uppgiva på vilka villkor han är villig att låta hyresgästen komma
i åtnjutande av förlängning av hyresavtalet eller ock av vad orsak han vägrar
att medgiva förlängning. Underlåter han det, är hyresgästen berättigad
till ersättning för skada som i 66 § sägs, såvida ej hyresrätten är förverkad.

Har hyresvärden fullgjort vad enligt första stycket åligger honom, har hyresgästen
att inom tre veckor därefter hänskjuta tvisten till medling; eljest
är hans rätt till ersättning enligt 66 § förfallen.

68 §.

Träffas icke förlikning, skall hyresförhållandet upphöra att gälla vid hyrestidens
slut; dock är hyresgästen ej skyldig att avflytta förrän sex månader
förflutit från det medlingsförfarandet förklarats avslutat, såvida ej
hyresrätten är förverkad. När särskilda skäl föranleda därtill, må i förekommande
fall medlingsnämnden förordna, att hyresgästen icke skall åtnjuta
sådant anstånd med avflyttningen som nu sagts. Mot nämndens beslut
må talan ej föras.

Är hyresgästen på grund av stadgandet i första stycket berättigad att
kvarsitta i lägenheten viss tid efter avtalets upphörande, skola de förut
gällande hyresvillkoren därunder äga fortsatt tillämpning.

69 §.

Parterna må hos medlingsnämnden gemensamt påkalla att tvist om förlängning
av hyresavtal med för dem bindande verkan avgöres genom skilje -

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 283

dom. Skiljedom, varigenom hyresförhållandet förlänges, skall anses som
avtal om sådan förlängning.

70 §.

Skall hyresavtalet till följd av uppsägning från hyresvärdens sida upphöra
att gälla och är det med hänsyn till den verksamhet hyresgästen bedriver
eller eljest av synnerlig vikt för honom att icke behöva avflytta vid
hyrestidens utgång, må medlingsnämnden på ansökan av hyresgästen besluta
att dagen för avflyttning från lägenheten eller del därav skall framflyttas
viss tid, högst sex månader.

Förordnande som i första stycket sägs må ej meddelas om hyresrätten är
förverkad eller hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande
olägenhet eller skada. Ej heller må anstånd meddelas om hyresgästen
på grund av vad i 68 § föreskrivits eller med hänsyn till tidpunkten för uppsägningen
av hyresavtalet ändock måste anses ha erhållit skäligt rådrum
med avflyttningen.

Meddelas anstånd med avflyttningen skall tillika bestämmas de hyresvillkor
som skola gälla under anståndstiden.

Mot nämndens beslut må talan ej föras.

71 §.

I mål angående ersättning enligt 66 § må rätten i avvaktan på målets avgörande
på yrkande av hyresgästen föreskriva, att förskott skall utgå i avräkning
å ersättning, som slutligen kan komma att fastställas i målet.

Vad i första stycket sägs skall ej äga tillämpning med mindre hyresvärden
medgivit ersättningsskyldighet eller genom lagakraftvunnen dom förklarats
pliktig utgiva ersättning till hyresgästen och ej heller om förskottet
skulle bli obetydligt.

Har rätten förut utlåtit sig i fråga om förskott, må nytt beslut i sådan
fråga ej meddelas innan tre månader förflutit sedan föregående beslut vann
laga kraft.

Har hyresgästen uppburit förskott, vilket överstiger den ersättning som
slutligen tillerkännes honom, skall han förpliktas att till hyresvärden återgälda
överskjutande belopp jämte sex procent ränta därå från den dag beloppet
uppbars till dess betalning sker.

Bevarande av rätt till talan m. m.

72 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på grund
av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det hyresgästen
avträdde lägenheten. Försittes den tiden är, om ej annat överenskommits,
rätten till talan förlorad. Har endera väckt talan i rätt tid, äger den
andre dock rätt till kvittning för fordran, som ej blivit sålunda bevakad.

73 §.

Har hyresgäst väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må
talan från hyresvärdens sida om åläggande för hyresgästen att flytta prövas
utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

284

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

74 §.

Är sådant meddelande från hyresvärdens sida, som avses i 10 eller 67 §,
avlämnat i rekommenderat brev å postanstalt inom riket för befordran till
mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad på honom
ankommer. Detsamma gäller beträffande meddelande från hyresgästens
sida, som avses i 11, 14, 19, 24, 58 eller 67 §; i fall som i 24 § sägs är
det dock tillfyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Vid delgivning av sådant meddelande, som avses i 54 och 60 §§, skall iakttagas
vad i 6 § är stadgat om uppsägning.

Särskilda bestämmelser

75 §.

Är tillämpningen av villkor, vilket upptagits i hyresavtal eller i annan
handling som upprättats i anledning av upplåtelse av lägenhet, uppenbarligen
stridande mot god sed i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, må
villkoret jämkas eller lämnas utan avseende.

76 §.

Den som vid upplåtelse av lägenhet, avsedd att helt eller till icke oväsentlig
del användas såsom bostad, eller vid överlåtelse av hyresrätt till sådan
lägenhet utnyttjar någons trångmål till följd av det allmänna läget på bostadsmarknaden
till att mottaga särskilt vederlag såsom villkor för upplåtelsen
eller överlåtelsen må förpliktas att återbära vad sålunda mottagits.

Talan om återbäring som i första stycket sägs skall väckas inom ett år
från det vederlaget uppbars.

77 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall erläggas inom de närmaste
sex månaderna, äger hyresvärden att av hyresgästen tillhöriga lösören
som finnas inom fastigheten kvarhålla så mycket som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Ej må dock
sålunda kvarhållas egendom, som jämlikt 65 § utsökningslagen skall undantagas
från utmätning.

78 §.

Har arbetsgivare eller annan för honom upplåtit bostad till arbetstagare
i och för dennes anställning, skola bestämmelserna i detta kapitel om rätt
att överlåta eller övertaga hyresrätt eller rätt till förlängning av hyresavtal
eller prövning av hyra icke äga tillämpning, om i kollektivavtal, som träffas
mellan staten, kommun eller arbetsgivarsammanslutning och huvudorganisation
på arbetstagarsidan, överenskommits att sagda bestämmelser icke
skola gälla dylik upplåtelse.

Har i annat fall än i första stycket sägs i avtal angående bostad, som
upplåtits i anslutning till tjänst, hyresgästen förklarats skyldig att avflytta
om han lämnar tjänst varav bostadsupplåtelsen var betingad och sker senare
än tre år från upplåtelsen uppsägning till avflyttning, må vid prövning enligt
45 § av rätt till förlängning av hyresavtalet skyldighet att avflytta
icke grundas enbart på det förhållandet att tjänsten upphört. Nämnda tid
må, då skäl därtill äro, genom beslut av medlingsnämnd förlängas för visst
hyresförhållande med högst ett år i sänder. Ansökan om förlängning må av
nämnden upptagas om den inkommer till nämnden inom tre år från det

285

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

upplåtelsen gjordes eller, om förlängning skett, inom förlängningstiden.
Mot nämndens beslut må talan ej föras.

Vid uppsägning av avtal rörande bostad som upplåtits i anslutning till
tjänst skall, även om annat avtalats eller följer av 3 §, hyresgästen åtnjuta
en uppsägningstid av minst en månad.

Vad i andra och tredje styckena stadgats skall icke gälla då bostaden
upplåtits i anslutning till tjänst, som i allmän verksamhet är förenad med
bostadstvång, eller tjänst, som är av övervägande övervaknings- eller vaktkaraktär,
eller tjänst inom lantbruket eller som fastighetsskötare eller ock
annan tjänst, beträffande vilken det är oundgängligen nödvändigt att arbetsgivaren
äger förfoga över bostaden till upplåtelse åt tjänstens innehavare.

79 §.

Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, enligt vilket framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet skall hänskjutas till avgörande av skiljemän
utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen, må ej
göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda
eller behålla lägenheten, om hyrans bestämmande eller om ersättning i anledning
av hyresförhållandets upplösning.

Skiljeavtal, som avses i första stycket, är ej heller gällande, om därigenom
annan skiljenämnd utsetts än medlingsnämnd i hyrestvister.

80 §.

Förbehåll som strider mot bestämmelserna i detta kapitel är, om ej annat
följer av vad för varje särskilt fall är stadgat, utan verkan mot hyresgästen
eller annan, som äger träda i hyresgästens ställe.

Avtal må med bindande verkan träffas om inskränkning i rätten att enligt
16 § erhålla nedsättning i hyran för hinder eller men i nyttj anderätten till
följd av att hyresvärden under därför erforderlig tid låter verkställa arbete
för lägenhetens försättande i avtalat skick eller för sedvanligt underhåll av
lägenheten eller fastigheten i övrigt eller ock låter utföra visst annat arbete
som särskilt angivits i avtalet.

Har lägenhet upplåtits för att helt eller till viss del nyttjas för annat ändamål
än bostad, skall förbehåll, varigenom hyresgästens ansvarighet utsträckes
utöver vad i 24 § är stadgat, äga laga verkan.

Förbehåll, enligt vilket hyresrätt icke skall vara förenad med rätt till förlängning
av hyresavtalet, skall gälla mot hyresgästen och dennes make, om
förbehållet tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio månader i följd
och träffats inför medlingsnämnden eller rätten. Hade hyresgästens make
sin bostad i lägenheten, när dylikt förbehåll slöts, är det dock icke gällande
mot honom, med mindre han godtagit detsamma.

Förbehåll, varigenom hyresgästen avstått från rätt till ersättning eller anstånd
med avflyttningen i händelse av hyresförhållandets upplösning, är gällande
mot honom, om det tillkommit efter det hyresförhållandet varat nio
månader i följd och intagits i särskilt upprättad handling.

Vissa bestämmelser om förfarandet i hyrestvister
81 §.

Hyrestvist må av part hänskjutas till medling inför medlingsnämnd. Om
medling stadgas i lagen om medling i hyrestvister. I stället för medling må

286

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

parterna gemensamt påkalla skiljedom i enlighet med vad i samma lag sägs.
Skiljedom må ock påkallas efter det medlingsförfarande inletts.

Hyrestvist upptages av medlingsnämnden i den ort, där fastigheten är.

82 §.

Hyrestvist må icke upptagas till prövning av domstol, med mindre medling
ägt rum i tvisten eller ock av parten påkallad medling ej kunnat komma
till stånd på grund av motpartens utevaro. Vad nu sagts skall dock icke
gälla om hyresvärden vill frånträda avtalet av anledning, som i 28 eller 41 §
sägs, eller om han i lagsökningsmål vill yrka utfående av ogulden hyra eller
om talan föres om återbäring av vederlag som i 76 § sägs. Har sådan tvist
hänskjutits till medling, må utan hinder därav tvisten prövas.

Att part, som vill tillvarataga sin rätt, har att i vissa fall inom bestämd tid
hänskjuta hyrestvist till medling stadgas i 49 §, 60 §, 63 § första stycket och
67 § andra stycket.

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, må domstolen då så finnes
lämpligt förordna, att tvisten helt eller delvis skall hänskjutas till medling.

83 §.

Angående domstol i hyresmål och rättegången i sådant mål gäller vad i
fråga om allmän domstol är stadgat, om ej annat följer av vad i 84—91 §§
sägs.

84 §.

Första domstol i hyresmål är hyresdomstol, en för varje domsaga eller
stad med rådhusrätt.

Hyresmål upptages av hyresdomstolen i den ort, där fastigheten är.

Hyresdomstol består av ordförande och två ledamöter. Ordförande är häradsrättens
eller rådhusrättens ordförande. Av ledamöterna skall den ene
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre väl förtrogen
med bostadshyresgästers förhållanden. I mål angående lägenhet, som
är uthyrd för drivande av förvärvsverksamhet, skall sistnämnde ledamot
ersättas av ledamot, som är väl förtrogen med näringsidkande hyresgästers
förhållanden.

För att tjänstgöra i hyresdomstolar förordnar Konungen för en tid av fyra
år i sänder för varje län lämpligt antal ledamöter efter förslag av sådan riksorganisation,
som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter
kan anses väl företräda den intressegrupp varom är fråga. Till
ledamot må ej förordnas den som fyllt 70 år. Om de sålunda utsedda lämnas
uppgift till hyresdomstolarna i länet. Ledamöterna kallas till tjänstgöring av
domstolens ordförande.

85 §.

Har hyresgästen väckt talan om rätt till förlängning av hyresavtal, må
yrkande av hyresvärden om ändring av hyran eller annat hyresvillkor prövas
endast om det framställts före huvudförhandlingen i målet.

Hyresgästs yrkande enligt 46 § andra stycket må upptagas till prövning
endast om det framställts före huvudförhandlingen.

86 §.

Vid måls avgörande utan huvudförhandling samt vid annan handläggning,
som ej sker vid huvudförhandling eller syn å stället, så ock vid huvudförhandling
i omedelbart samband med förberedelse, är hyresdomstolen domför
med ordföranden ensam.

287

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

87 §.

Yppas vid överläggning i hyresdomstol skiljaktiga meningar, gäller vad i
rättegångsbalken stadgas beträffande domstol, där allenast lagfarna ledamöter
sitta i rätten. Vid omröstning skall ordföranden säga sin mening först.

88 §.

Mål som vid hyresdomstolen anhängiggjorts enligt 51 § och som rör allenast
hyresvillkoren så ock mål som anhängiggjorts enligt 63 § tredje stycket
må av hovrätten företagas till avgörande utan huvudförhandling, om ej
båda parterna begärt sådan förhandling.

89 §.

Talan mot hovrätts avgörande i mål, som anhängiggjorts enligt 51 §, må
icke fullföljas, med mindre därigenom avgjorts huruvida

1. hyresförhållande består;

2. uppsägning skett i rätt tid eller till rätt tidpunkt för avtalets upphörande; 3.

bestämmelserna i 44—57 §§ äro tillämpliga å hyresavtalet; eller

4. hyresrätten förverkats.

Vad i första stycket 1 och 4 sägs skall gälla även mål, som anhängiggjorts
enligt 34, 35 eller 39 §.

I mål, som anhängiggjorts enligt 63 § tredje stycket, må talan icke fullföljas
mot hovrättens avgörande.

Utan hinder av vad i denna paragraf sagts må talan fullföljas mot hovrättens
avgörande, såvitt avser rättegångskostnad i hovrätten.

90 §.

I mål, vari talan väckts enligt 51 § eller 63 § tredje stycket, skall vardera
parten bära sin rättegångskostnad vid hyresdomstolen, i den mån annat ej
följer av bestämmelserna i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Kostnad för syn
och för annan utredning, varom domstolen föranstaltat, skall utgå av allmänna
medel.

Fullföljes mål från hyresdomstolen, skall beträffande skyldigheten att
ersätta rättegångskostnad i högre rätt gälla vad i 18 kap. nämnda balk är
stadgat, dock med iakttagande av vad i första stycket sägs.

91 §.

I mål angående ersättning för skada som i 66 § sägs skall i fråga om rättegångskostnad
gälla vad i 18 kap. rättegångsbalken är stadgat; dock skall beträffande
skyldigheten att svara för kostnad i högre rätt gälla, att hyresvärden,
om obefogad förlängningsvägran anses föreligga och annat ej föranledes
av 18 kap. 3, 6 och 8 §§ samma balk, alltid själv skall vidkännas sin kostnad,
så ock kostnad som åsamkas hyresgästen genom att hyresvärden ensam fullföljt
talan.

övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 november 1967.

2. Nya lagen skall med de undantag här nedan stadgas ej äga tillämpning
på hyresavtal, som slutits före lagens ikraftträdande. Är hyresavtal ingånget
för obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, efter det nya lagen trätt i kraft,
uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast

288

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

kunnat frånträdas, skall -— om ej annat följer av punkt 4 — från nämnda
tid nya lagen till alla delar tillämpas på avtalet.

3. Utan hinder av vad under punkt 2 sägs skola bestämmelserna i 3 kap.
3—8, 44—60, 65—71 samt 81—91 §§ nya lagen jämväl äga tillämpning på
hyresavtal som ingåtts före lagens ikraftträdande, såvida hyrestiden är bestämd
så att den utgår den 1 januari 1969 eller senare.

4. Har inom någon av följande städer eller kommuner, nämligen Stockholm,
Boo, Botkyrka, Danderyd, Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö,
Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna, Solna, Stocksund, Sundbyberg, Tyresö,
Täby, Upplands Väsby, Vaxholm, Västerhaninge, österhaninge och österåker
samt Göteborg, Kungälv, Kållered, Lerum, Mölndal, Nödinge, Partille,
Råda, Säve och Tuve ävensom Malmö, Burlöv, Lomma (med undantag
av förutvarande Flädie kommun) och Lund, lägenhet uthyrts för att helt eller
till icke oväsentlig del användas såsom bostad skall, utan hinder av vad
under punkterna 1—3 sägs, bestämmelserna i 3 kap. 44—60 samt 81—91 §§
nya lagen äga tillämpning på hyresavtalet allenast om hyrestiden utgår den
1 januari 1970 eller senare; i annat fall skall på hyresavtalet i stället tilllämpas
vad i äldre lag finnes föreskrivet.

5. Har hyresregleringslagen till följd av bestämmelserna under punkterna
2—4 upphört att äga tillämpning på hyresavtal, varigenom lägenhet uthyrts
för att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, skall avtalet,
ändå att däri annorlunda stadgats, så länge det består anses upptaga den
hyra och de övriga hyresvillkor som skolat gälla, då hyresregleringen upphörde.

År hyresavtal slutet för en tid av minst fem år, varav vid nya lagens ikraftträdande
återstår minst tre år, skall vad i första stycket stadgas gälla allenast
för en tid av ett år, räknat från den dag hyresregleringen upphörde.

Har i hyresavtalet intagits förbehåll, varigenom hyresgästen förbundit sig
att utöver den avtalade hyran utgiva den hyra, som av vederbörande myndighet
kan komma att medgivas, må utan hinder av vad i första och andra styckena
sägs högre hyra uttagas i enlighet med vad myndigheten må ha bestämt.

6. Vad i 3 kap. 58 § nya lagen stadgas om rätt för hyresgästs make att
övertaga lägenhet skall ej äga tillämpning om äktenskapet upplösts eller
hemskillnad vunnits före nya lagens ikraftträdande; i sådant fall skall i
stället tillämpas vad i äldre rätt finnes föreskrivet.

7. Bestämmelserna i 3 kap. 72 och 73 §§ nya lagen skall gälla jämväl avtal
som ingåtts före nya lagens ikraftträdande.

8. Där så finnes påkallat till följd av ökade omkostnader för fastighetsförvaltning
inom viss kommun, äger Konungen eller, efter Konungens bemyndigande,
statens hyresråd medgiva, att generell hyreshöjning, varom förmäles
i 5 § hyresregleringslagen, må uttagas jämväl då nämnda lag på grund
av här meddelade övergångsbestämmelser upphört att äga tillämpning å
hyresavtal, vari intagits förbehåll om skyldighet för hyresgästen att utgiva
sådan av vederbörande myndighet medgiven hyreshöjning.

9. Bestämmelserna i 3 kap. 46 och 61—64 §§ skola, i den mån Konungen
ej annorlunda förordnar, icke äga tillämpning å hyresavtal beträffande lägenhet
i hyresvärden tillhörigt hus, för vilket utgått sådant statligt lån, som
är förenat med villkor om begränsning av rätten att uttaga hyra och som
icke uppsagts till betalning.

10. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i nya lagen, skall denna i stället tillämpas.

Kungl. Maj.ts proposition nr ltl år 1967

289

Bilaga 3

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 3 kap. lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt
till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

3 kap.

Om hyra

Tillämpningsområde

1 §•

Detta kapitel avser avtal, varigenom lägenhet som omfattar hus eller del
av hus upplåtes till nyttjande mot vederlag (hyresavtal). Med bostadslägenhet
avses lägenhet som helt eller till icke oväsentlig del uthyrts för att användas
såsom bostad. .....

Innefattar hyresavtal även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med
lägenheten, äger kapitlet tillämpning, om jorden skall användas för trädgårdsodling
i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Kapitlet
gäller även upplåtelse av lägenhet genom tjänsteavtal eller i anslutning
till sådant avtal.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

Hyresavtals ingående

2 §•

Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det.

Ändring i eller tillägg till avtal som upprättats skriftligen skall antecknas
på handlingen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det. Motsvarande
gäller, om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe.

Hyrestid och uppsägning

3 §.

Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat mer än nio månader i
följd eller är avtalet träffat för bestämd tid med förbehåll om uppsägning,

10 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

290

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

skall avtalet för att upphöra att gälla vid hyrestidens utgång uppsägas, om
den avtalade hyrestiden är

1. högst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en vecka men längst fjorton dagar, senast två dagar i förväg,

3. längre än fjorton dagar men längst tre månader, senast en vecka i
förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Uppsäges avtalet ej inom tid som anges i första stycket, anses det förlängt
på ett år, om den avtalade hyrestiden överstiger nio månader, och på
tid som motsvarar den avtalade hyrestiden, om denna är längst nio månader.

Avtalar hyresvärd och hyresgäst annan uppsägningstid eller annan tid
för hyresavtalets förlängning vid utebliven uppsägning, gäller det.

4 §•

År hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning och
har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat högst nio månader i
följd, upphör avtalet att gälla vid den avtalade hyrestidens utgång utan att
uppsägning sker. Sitter hyresgästen kvar i lägenheten efter den avtalade
hyrestidens utgång utan att hyresvärden inom en månad anmanar honom
att flytta, anses dock avtalet förlängt på obestämd tid.

Är hyrestiden ej bestämd och har uppsägningstid icke avtalats, upphör
avtalet att gälla en månad efter uppsägning eller, om hyresförhållandet varat
mer än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader
från uppsägningen. Vid hyresförhållande som beror av annan anställning
än som avses i 46 § första stycket 7 har dock hyresgästen alltid rätt till en
uppsägningstid av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober. 5

5 §■

Är avtalad hyrestid längre än den i 1 kap. 1 § föreskrivna längsta tiden
för nyttjanderätts bestånd och vill hyresvärden eller hyresgästen frånträda
avtalet när denna tid är ute, äger han uppsäga avtalet att upphöra på den
fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.

Om hyresgäst som hyrt bostadslägenhet avlider före den avtalade hyrestidens
utgång, får dödsboet uppsäga avtalet inom en månad från dödsfallet.
Avtalet upphör att gälla en månad efter uppsägningen. Har lägenhet hyrts
av maltar gemensamt och avlider den ena av makarna, har dödsboet och
den efterlevande malten i förening samma rätt att uppsäga avtalet.

Är lägenhet upplåten för hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans
make träda i hans ställe, om äktenskapet hade ingåtts innan avtalet slöts
och annat ej avtalats. Ingår den efterlevande maken nytt äktenskap, får hyresvärden
uppsäga avtalet att upphöra tidigast på den fardag som inträffar
närmast efter tre månader från uppsägningen. När avtalet upphör att gälla
på grund av hyresgästens eller efterlevande makes död, skall lägenheten avträdas
på den fardag som infaller närmast efter en månad från dödsfallet.

291

Kungl. Maj. ts proposition nr li-1 år 1967
6 §•

Uppsäges hyresavtal av orsak som anges i 11—44 eller 16 19 §§, upp hör

det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om annat
ci folier av 44 §.

Om hyresavtal uppsäges av annan orsak som enligt detta kapitel ger part
rätt att frånträda avtalet, äger bestämmelserna i 3 § första stycket och 4 §
andra stycket om uppsägningstid och tid för avtals upphörande motsvarande
tillämpning, om annat ej föreskrivits. Sker uppsägning innan hyresgasten
tillträtt lägenheten, upphör avtalet dock genast att gälla.

7 §•

Infaller dag då lägenhet enligt lag eller avtal skall tillträdas eller avtradas
på söndag eller annan allmän helgdag, skall tillträde eller avträde x stallet

SkDenSsom°harnattSavträda lägenhet skall senast klockan 12 avträdesdagen
hålla lägenheten tillgänglig för den som skall tillträda den. Omfattar la£>fnhet
som helt eller delvis är uthyrd till bostad minst två rum som ar avsedda
för bostadsändamål, skall hälften av bostadsrummen hållas tillgänglig
klockan 12 föregående dag eller, om denna är söndag eller annan allmän
helgdag, klockan 8 avträdesdagen.

8 §■

Uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet varat mer an mo
månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen
behöver dock ej vara skriftlig, om hyresgästen lämnar skriftligt erkännande
om uppsägningen. .

Bestämmelserna i 33 kap. 16—19 §§ rättegångsbalken om delgivning ager
motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning far ske hos
den som är behörig att mottaga hyra på hyresvärdens vagnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, far uppsägningen
sändas med posten i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett
exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad
till vuxen medlem i det hushåll som han tillhor eller, om han driver
rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som ar anstalld dar. Påträffas
icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stallet laggas i
den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett nar vad nu angivits
blivit fullgjort. _ . , „ , . , .. .

Har hyresvärd eller hyresgäst, hos vilken uppsägning skall ske, ej kant
hemvist här i landet och finns ej heller känt ombud som ager mottaga uppsägning
för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och ln rilStämningsansökan

med yrkande om att hyresförhållande skall upphöra
och ansökan om vräkning av hyresgäst gäller som uppsägning nar delgivning
skett i behörig ordning.

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten

9 §•

På tillträdesdagen skall hyresvärden tillhandahålla lagenheten i sådant
skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten ar fullt brukbar
för det avsedda ändamålet.

292

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967
10 §•

Blir lägenheten före den avtalade tidpunkten för tillträdet så förstörd
att den ej kan nyttjas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. År hyresvärden
vållande till händelsen eller lämnar han ej utan dröjsmål hyresgasten
meddeJande om denna, har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
forbud mot att använda lägenheten för det avsedda ändamålet,
förfaller avtalet, även om beslutet ej vunnit laga kraft. Beror det förhållande
som föranlett myndighetens beslut på försummelse av hyresvärden
eller lämnar denne ej utan dröjsmål hyresgästen meddelande om beslutet,
har hyresgästen rätt till ersättning för skada.

11 §•

Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än
som anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten
skaH tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §,
på tdlträdesdagen icke i det skick som hyresgästen äger fordra, får han
avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter
att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse
ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen uppsäga avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen blivit avhjälpt av hyresvärden får avtalet ej uppsägas. För
den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig
nedsättning i hyran.

I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans försummelse.

Första och andra styckena äger tillämpning även när lägenheten uthyrts
i befintligt skick, om lägenheten icke är i sådant skick som anges
i 9 § och hyresgästen ej vid avtalets ingående ägde kännedom om bristen
eller kunnat upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

12 §.

Meddelar myndighet före tillträdesdagen på grund av lägenhetens beskaffenhet
beslut varigenom del av lägenheten kommer att frångå hyresgästen
eller denne på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt, har han
rätt till skälig nedsättning i hyran. Innebär beslutet väsentlig inskränkning
i nyttjanderätten, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om beslutet ej
vunnit laga kraft. I fråga om ersättning för skada äger 10 § andra stycket
motsvarande tillämpning. 13

13 §.

Avser hyresavtalet lägenhet som icke färdigställts vid avtalets ingående
och är lägenheten ännu ej i färdigt skick när tillträde skall ske, har
hyresgästen rätt till skälig nedsättning i hyran och rätt att uppsäga avtalet
enligt 11 §. Uppsägning får ske även före den avtalade tidpunkten
för tillträde, om det är uppenbart att lägenheten ej kan nyttjas på tillträdesdagen
för det avsedda ändamålet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden ej
visar att dröjsmålet icke beror på hans försummelse.

293

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

14 §.

År lägenheten ej utrymd i rätt tid av den som skall avflytta, har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning i hyran för den tid han ej kan nyttja lägenheten
eller del därav. Undanröjes hindret icke genast efter det hyresvärden
underrättats om förhållandet, äger bestämmelserna i 11 § om rätt
för hyresgästen att uppsäga avtalet på grund av brist i lägenheten motsvarande
tillämpning. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om
hyresvärden ej visar att hindret icke beror på hans försummelse.

15 §.

Under hyrestiden skall hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som
anges i 9 §.

Om lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i
bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning
och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens försämring genom
ålder och bruk.

16 §.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om
inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i hyran
för hinder eller men i nyttj anderätten till följd av att hyresvärden låter utföra
arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt
underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete
som särskilt anges i avtalet.

17 §.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande
tillämpning om ohyra förekommer i lägenheten till men för hyresgästen.

I fråga om bostadslägenhet som utgör del av hus är hyresvärden skyldig
att vidtaga tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om hyresgästen
är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är hyresgästen utan
ansvar för ohyran har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad som
åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

18 §.

Om någon del av lägenheten frångår hyresgästen enligt 1 kap. 3, 5 eller
6 §, har han rätt till skälig nedsättning i hyran och ersättning för skada
enligt 1 kap. Hyresgästen har även rätt att uppsäga avtalet enligt 11 §,
om han var i god tro när avtalet träffades.

19 §.

Är bostadslägenhet så beskaffad att det är förenat med uppenbar våda
för inneboendes hälsa att nyttja lägenheten och avhjälper hyresvärden ej
bristen genast efter tillsägelse, får hyresgästen uppsäga avtalet, även om
han icke har rätt till det enligt annan bestämmelse.

294

Kungl. Maj:ts proposition nr U1 år 1967

Betalning av hyra m. m.

20 §''

For bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas
som rum, skall den hyra som belöper på viss kalendermånad betalas senast
sista söckendagen före månadens början. Hyran anses dock icke till
nagon del förfallen tidigare än som bestämts i avtalet. För den första kalendermånaden
under hyrestiden skall hyran alltid betalas på den avtalade
förfallodagen.

Hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller på annan plats som
anvisas av honom. Betalning får alltid ske genom postanvisning, postgiro
eller bankgiro. Skall hyran betalas på ort utomlands, är hyresvärden skyldig
att svara för de särskilda kostnader detta medför.

Har hyran sänts till hyresvärden från postanstalt inom landet genom
postanvisning eller inbetalningskort till hyresvärdens postgirokonto eller
har innehavare av sådant konto betalat hyran till hyresvärden genom giroeller
utbetalningskort, anses hyran ha kommit hyresvärden till handa den
dag då postanvisningen eller inbetalningskortet lämnades på postanstalten
eller giro- eller utbelalningskortet inkom till postgirokontoret. Vid betalning
av hyra genom bankgiro på bankkontor inom landet anses hyran ha
kommit hyresvärden till handa den dag då betalningsuppdraget mottogs av
bankkontoret.

2 kap. 45—48 §§ äger motsvarande tillämpning på hyresavtal.

21 §.

Anser hyresgästen att han enligt 11—14, 16—18 eller 26 § har rätt till
nedsättning i hyran eller ersättning för skada eller för avhjälpande av
brist eller att han har annan motfordran hos hyresvärden och vill hyresgästen
avdraga motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han
nedsätta beloppet hos överexekutor. Nedsättning får ske även när det råder
tvist om skyldighet att betala hyra som utgår i pengar men ej är till
beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket nedsätter belopp hos överexekutor,
skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet,
förfallodagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller borgen, som överexekutor finner skälig, för den
kostnad för beloppets utfående som kan tillskyndas hyresvärden och för
ränta på beloppet.

Har hyresgästen nedsatt hyra hos överexekutor, får hyresvärden icke
göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det nedsatta
beloppet ej betalats till honom.

22 §.

Överexekutor skall ofördröjligen underrätta hyresvärden i rekommenderat
brev om nedsättning enligt 21 §.

Visar hyresvärden ej inom tre månader från det beloppet förfallit till
betalning och underrättelse om nedsättningen sänts till honom att han

295

Kungl. Maj:ts proposition nr lkl år 1967

träffat överenskommelse med hyresgästen om att få lyfta beloppet eller
att han väckt talan därom mot hyresgästen, har denne rätt att aterta beloppet.
Har hyresvärden väckt talan inom angiven Hd, får nedsatt belopp

ej lyftas, förrän hyresvärdens talan blivit avgjord.

Nedsatt belopp skall ofördröj ligen insättas i bank mot ränta. Rantan
skall betalas till den som får lyfta det nedsatta beloppet.

Hyresgästens skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten

23 §.

Hyresgästen får icke nyttja lägenheten för annat ändamål än det avsedda.
Hyresvärden får dock icke åberopa avvikelse som är utan betydelse
för honom.

24 §.

Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill
hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans
vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hor till
hans husfolk eller gäster eller av annan som han inrymt i lagenheten
eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada ar han dock
ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort

Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas
för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att
genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. År. hyresgästen
och hans husfolk borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig
och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lagenheten
under hyresgästens bortovaro, är det dock, om lägenheten utgör
del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter sm återkomst lamnar
hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om
annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lamnas
hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta
hyresvärden enligt vad som föreskrives i detta stycke, är han ansvarig
för skada som föranledes av hans försummelse.

Bestämmelserna i första och andra styckena om skada eller brist ager

motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten.

Har hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåtit hyresrätten
eller åt annan upplåtit rätt att begagna lägenheten, ar hyresgasten
ansvarig för skada som den nye innehavaren skolat ersatta enligt törsta,
andra eller tredje stycket, om lägenheten hade varit förhyrd av honom.

Har lägenhet upplåtits för att helt eller delvis nyttjas för annat ändamål
än bostad, äger förbehåll, varigenom hyresgästens ansvar utsträckes
utöver vad som föreskrives i första — fjärde styckena, verkan mot hyresgästen
eller annan som får träda i hyresgästens ställe.

25 §.

Hyresgästen är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som
fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten Hyresgästen
skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger
honom själv iakttages även av dem för vilka han svarar enligt 24 g törsta
stycket.

296

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

S0™ såv.itt.kfänt är elIer med skäl kan misstänkas vara behäftat
med ohyra får icke inforas i lägenheten.

26 §.

Hyre svär äen äger utan uppskov erhålla tillträde till lägenheten för att
utova nodig tillsyn eller utföra förbättringsarbete som ej kan uppskjutas

otfm a laSenheten är ledig till uthyrning är hyresgästen skyldig

att lata den visas pa lämplig tid. J 6

BtoöUsägdw minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten
“tf?ra mindre brådskande förbättringsarbete som icke vållar väsentligt
hinder eller men i nyttj anderätten. Sådant arbete får dock ej utan hvresgastens
medgivande utföras under sista månaden av hyrestiden Vill

^rrdr ,U!ftra an“at, arbete 1 Egenheten, får hyresgästen inom en
vecka från det han erhöll meddelande därom uppsäga avtalet till upphörande
på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsagningen.
Sadant arbete får icke utan hyresgästens medgivande påbörjas
forrtm avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i
detta stycke galler ej arbete som hyresvärden utfäst sig att utföra åt hyresgasten.
J

I fali som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse
att hyresgasten ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. Skada som
åsamkas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas
av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

^Hyresgasten ar skyldig att tåla inskränkningar i nyttj anderätten, som
foranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även
om den av honom hyrda lägenheten icke besväras av ohyra. 17 8 äger
därvid motsvarande tillämpning. 5

27 §‘

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten
nar denne enligt 26 § har rätt därtill, äger överexekutor förordna om handräckning.
I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om
handräckning enligt 191 § utsökningslagen.

Pant eller borgen
28 §•

Är pant eller borgen ställd för hyresavtalets fullgörande och försämras
säkerheten, ar hyresgästen skyldig att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvärden skäligen kan nöjas. Gör han det ej inom en må!fd*
1, byresvärden rätt att uppsäga avtalet. I fråga om bostadslägenhet
får dock hyresvärden uppsäga avtalet endast om det är av väsentlig betydelse
for hyresvärden att ny säkerhet ställes och det icke är obilli«t
mot hyresgästen att hyresförhållandet upplöses.

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs

29 §.

överlåtes fastigheten sedan hyresgästen tillträtt lägenheten, gäller hyresavtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om avtalet har upprattats
skriftligen. Är avtalet icke skriftligt och vill den nye ägaren ej lå -

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967 297

ta avtalet gälla, åligger det honom att uppsäga avtalet inom tre månader
efter det överlåtelsen skedde. I annat fall gäller avtalet mot honom.

2 kap. 29 § äger motsvarande tillämpning på hyresavtal som upprättats
skriftligen.

I övrigt äger 2 kap. 30 och 31 §§ motsvarande tillämpning. På hyresbelopp
som förfaller till betalning mer än sex månader efter det hyresgästen
fick kännedom om överlåtelsen får han dock icke avräkna fordran hos den
förre ägaren. Ej heller får han i fråga om sådant belopp åberopa uppgörelse
med den förre ägaren utan att den nye ägaren hade kännedom om uppgörelsen
när överlåtelsen skedde.

30 §.

Bestämmelserna i 2 kap. 32 § om verkan av att fastighet utmätes, att intecknad
fordran fastställes till betalning ur fastigheten, att jordägaren försättes
i konkurs eller att talan väckes om återköp av fastigheten äger motsvarande
tillämpning i fråga om hyra.

31 §.

För sättes hyresgästen i konkurs, får konkursboet uppsäga avtalet. I fråga
om konkursboets ansvarighet för att avtalet fullgöres äger 2 kap. 33 §
motsvarande tillämpning.

Har lägenheten ej tillträtts när konkursen inträffar, är hyresgästen skyldig
att på anfordran ställa sådan säkerhet för avtalets fullgörande med vilken
hyresvärden skäligen kan nöjas. Ställes ej säkerhet senast dagen efter
det säkerheten fordrades, får hyresvärden uppsäga avtalet.

Uppsäges avtalet enligt första eller andra stycket, har hyresvärden rätt
till ersättning för skada.

Överlåtelse av hyresrätten
32 §.

Hyresgästen får icke överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke,
om annat ej följer av 33—36 §§.

Vägras samtycke utan skälig anledning eller lämnar hyresvärden ej besked
inom tre veckor efter det samtycke begärdes, får hyresgästen uppsäga
hyresavtalet.

33 §.

För tid efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten tilllagts
hyresgästens make enligt första stycket svarar hyresgästen eller hans
dödsbo ej för sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Hyresgästens make svarar
jämte hyresgästen eller hans dödsbo för sådana förpliktelser enligt avtalet
som hänför sig till tiden före underrättelsen.

Första och andra styckena äger motsvarande tillämpning, när lägenheten
hyrts av makar gemensamt.

lOf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

298

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

34 §.

Hyresgäst, som ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet för återstående
hyrestid, får överlåta hyresrätten till närstående som varaktigt sammanbor
med honom, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd får lämnas, om hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen.

Första stycket äger motsvarande tillämpning om hyresgästen dör under
hyrestiden och dödsboet vill överlåta hyresrätten till dödsbodelägare eller
annan hyresgästen närstående som varaktigt sammanbodde med honom.

35 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § gäller får hyresgästen överlåta
hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostadslägenhet
eller bostadsrättslägenhet, om hyresnämnden lämnar tillstånd
till överlåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet
för hyresvärden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och
innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock icke lämnas utan
att synnerliga skäl föreligger.

Första stycket gäller ej, om

1. lägenheten är förhyrd i andra hand,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i enfamiljshus som icke är avsett att uthyras
varaktigt eller i tvåfamilj shus,

4. upplåtaren innehar lägenheten med bostadsrätt,

5. hyresförhållandet ej varat mer än nio månader i följd.

36 §.

Hyresgäst, som hyr lägenhet för att helt eller till väsentlig del användas
för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta
hyresrätten till den som skall övertaga verksamheten, om hyresnämnden
lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresvärden
ej har befogad anledning motsätta sig att hyresrätten överlåtes. Om hyresgästen
innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock icke lämnas
utan att synnerliga skäl föreligger.

37 §.

Tillstånd som avses i 34, 35 eller 36 § kan förenas med villkor.

38 §.

Erhåller hyresgästen samtycke eller tillstånd till överlåtelse av hyresrätten,
är han för tiden efter överlåtelsen fri från de skyldigheter hyresavtalet
ålägger honom, om annat villkor ej fogas till samtycket eller tillståndet.
Motsvarande gäller när hyresgästens dödsbo erhållit samtycke eller
tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. Den tillträdande hyresgästen svarar
jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsen, om annat ej avtalats med hyresvärden.

Upplåtelse av lägenheten i andra hand

39 §.

Hyresgästen får ej utan hyresvärdens samtycke upplåta hela lägenheten
i andra hand utom i fall som avses i 40 §.

299

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

40 §.

Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda bostadslägenhet,
får upplåta hela lägenheten i andra hand, om hyresnämnden lämnar
tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd får lämnas, om hyresgästen har
beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning
att* vägra samtycke.

Tillstånd enligt första stycket kan begränsas till viss tid och förenas med
villkor.

41 §.

Hyresgästen får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det
kan medföra men för hyresvärden.

Hyresrättens förverkande

42 §.

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden således berättigad att uppsäga
avtalet, om

1. hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två söckendagar efter förfallodagen, dock ej om hyran skall betalas i förskott
för längre tid än en månad i annat fall än när hyresgästen dröjer med
betalning av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två söckendagar
efter månadens början eller, när det gäller hyran för första kalendermånaden
under hyrestiden, efter förfallodagen och ej heller när annat följer
av 53 §,

2. hyresgästen ej fullgör arbete eller annan tjänstbarhet som åligger honom
enligt avtalet eller visar tredska vid arbetets utförande,

3. hyresgästen utan föreskrivet samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten
eller upplåter lägenheten i andra hand och ej på tillsägelse genast
vidtager rättelse,

4. lägenheten nyttjas i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen icke på
tillsägelse genast vidtager rättelse,

5. hyresgästen eller, om hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits
till annan, denne genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer
i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden därom
bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

6. lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller, om hyresrätten
överlåtits eller lägenheten upplåtits till annan, denne åsidosätter något
av vad som enligt 25 § skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller
brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hyresgäst och rättelse
icke genast sker på tillsägelse,

7. i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan
visa giltig ursäkt,

8. hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans
åligganden enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt
för hyresvärden att skyldigheten fullgöres.

Hyresrätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger hyresgästen
till last är av endast ringa betydelse.

Uppsäges avtalet, har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

43 §.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första
stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av

300

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

sin rätt att uppsäga avtalet, kan hyresgästen därefter icke skiljas från lägenheten
på den grunden. Detsamma gäller om hyresvärden icke uppsagt
avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som
avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden icke inom två månader
från det han erhöll vetskap om att hyresgästen olovligen överlåtit hyresrätten
eller upplåtit lägenheten till annan tillsagt hyresgästen att vidtaga rättelse.

44 §.

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av hyra och har hyresvärden med anledning därav uppsagt
avtalet, får hyresgästen ej skiljas från lägenheten på grund av dröjsmålet,
om hyran betalas senast tolfte söckendagen från uppsägningen på
sätt som anges i 20 § tredje eller fjärde stycket eller nedsättes hos överexekutor
enligt 21 §. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha fullgjort
vad som sålunda fordras för att återvinna hyresrätten får beslut om vräkning
icke meddelas, förrän fjorton söckendagar förflutit efter uppsägningen.

Första stycket gäller ej, om skyldighet att flytta inträder inom kortare
tid än en månad efter det hyresrätten förverkades.

Rätt till förlängning av hyresavtalet

45 §.

Bestämmelserna i 46—53 §§ gäller för bostadslägenhet, om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio månader i följd,

2. lägenheten utgör del av upplåtarens egen bostad,

3. upplåtaren i särskilt upprättad handling förbehållit sig att hyresrätten
icke skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet.

Tillkommer förbehåll som avses i första stycket 3 innan hyresförhållandet
varat mer än nio månader i följd, är förbehållet giltigt endast om det
godkänts av hyresnämnden. Om make som ej har del i hyresrätten hade sin
bostad i lägenheten när förbehållet tillkom, gäller förbehållet mot honom
endast om han godtagit det.

46 §.

Om hyresvärden uppsagt hyresavtalet, har hyresgästen rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. hyresrätten är förverkad eller hyresvärden har rätt att uppsäga hyresavtalet
enligt 28 §,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att hyresavtalet
skäligen icke bör förlängas,

3. huset skall rivas och det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnaden
samt det ej är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet
upphör,

5. lägenheten ej vidare skall användas för bostadsändamål och det ej är
obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamilj shus eller lägenhet som

301

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har sådant intresse att
förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,

7. hyresförhållandet beror av anställning som i allmän verksamhet är
förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller för skötsel
och tillsyn av fastighet eller av annan anställning av sådan art att det
är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse
åt anställningens innehavare samt anställningen har upphört,

8. hyresförhållandet beror av annan anställning som upphört och det ej
är obilligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör,

9. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Har hyresförhållande i fall som avses i första stycket 8 varat längre än
tre år, har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärden
icke har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet.

Om hyresvärden har fog för att kräva att hyresgästen avträder endast
en del av lägenheten, har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet
rörande återstoden.

47 §.

Har lägenheter hyrts av flera gemensamt och uppsäges avtalet av någon
av dem eller har de på grund av omständighet som hänför sig till endast en
av dem ej gemensamt rätt till förlängning av hyresavtalet, är den andre,
om hyresrätten ej är förverkad, berättigad till förlängning, såvida hyresvärden
skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst. Är make medhyresgäst,
har maken den rätt som angivits, även när hyresrätten är förverkad,
om förverkandet icke beror på dröjsmål med betalning av hyra. Motsvarande
gäller när avtalet skall upphöra efter uppsägning enligt 42 §.

Uppsäges hyresavtal av hyresgäst vars make icke har del i hyresrätten
eller har i annat fall sådan hyresgäst ej rätt till förlängning av hyresavtalet,
är maken, om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst.
Motsvarande gäller, när avtalet uppsäges enligt 28 eller 42 §. Bestämmelserna
i 48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs
make.

Förlänges hyresavtalet i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om annat
ej avtalas med hyresvärden.

48 §.

Vid förlängning av hyresavtal är hyresgästen skyldig att godtaga den hyra
som hyresvärden fordrar. Om hans krav är oskäligt, skall dock hyran utgå
med skäligt belopp. Fordrad hyra är att anse som oskälig, om den väsentligt
överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Övriga av hyresvärden uppställda villkor skall gälla, om de ej strider
mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga. Hyrestiden
skall dock utgöra ett år med tre månaders uppsägningstid, om annan hyres-
eller uppsägningstid ej överenskommes eller av särskild anledning
anses lämpligare. I den män ändring i hyresvillkoren ej påkallas, skall
samma villkor som förut gälla.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § givits skall vid prövning av hyra
enligt första stycket bortses från lägenhet vars hyra icke är rimlig med hän -

302

Kungl. Maj. ts proposition nr 111 år 1967

syn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter
i nybyggda bostadshus.

49 §.

Kan i fall som avses i 46 eller 47 § överenskommelse ej träffas om förlängning
av hyresavtalet eller om hyresförhållandets upplösning, åligger
det hyresvärden att skriftligen meddela den som fordrar förlängning att
denne har att senast tre veckor därefter hänskjuta tvisten till hyresnämnden,
om han icke går med på att flytta.

Meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning som enligt
8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten
gäller dock ej.

Om hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket,
har den som fordrar förlängning att hänskjuta tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket avsedda tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten
till förlängning av hyresavtalet.

50 §.

Är fråga om förlängning av hyresavtalet ännu ej avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen rätt att kvarbo i lägenheten på oförändrade villkor,
till dess frågan är avgjord och, om hyresförhållandet förlänges, villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställts.

51 §.

Bifalles hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, skall villkoren
för den fortsatta förhyrningen fastställas enligt 48 §.

Dom eller beslut varigenom hyresgästens talan bifalleé anses som avtal
om fortsatt förhyrning.

52 §.

Bifalles ej hyresgästens talan om förlängning av hyresavtalet, får skäligt
uppskov med avflyttningen medges, om hyresvärden eller hyresgästen
begär det. Är hyresrätten förverkad eller rätten till förlängning förfallen,
får uppskov på begäran av hyresgästen medges endast om hyresvärden samtycker
till det.

Avgöres tvisten efter hyrestidens utgång eller medges uppskov med avflyttningen,
skall hyresvillkoren för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen
fastställas enligt 48 §.

53 §.

Skall hyresgäst utge högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå
förut, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål med betalning
av det överskjutande beloppet, om betalningen sker inom en månad efter
förfallodagen. Vad nu sagts gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för
hyresgästen inom kortare tid än två månader efter förfallodagen. På det
överskjutande beloppet skall hyresgästen betala sex procent ränta som om
beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran.

Prövning av förstagångshyra i vissa orter

54 §.

Konungen äger förordna, att 55 § skall tillämpas i ort där särskild uppmärksamhet
är påkallad till förekommande av sådan hyresstegring för
bostadslägenhet som icke är godtagbar från samhällssynpunkt.

303

Kungl. Mcij.ts proposition nr lil år 1967
55 §.

I ort för vilken förordnande enligt 54 § givits får hyresvärd eller hyresgäst
begära att hyresnämnden prövar hyra som avtalats vid lägenhetens
upplåtande till hyresgästen eller därefter innan hyresförhållandet varat
mer än nio månader i följd (förstagångshyra). Detta gäller dock icke lägenhet
som utgör del av upplåtarens egen bostad.

Vid prövning enligt första stycket äger 48 § motsvarande tillämpning.
Nedsättes förstagångshyra, skall den lägre hyran utgå från och med månaden
närmast efter den då prövning av hyran påkallades.

Begäres ej prövning av förstagångshyra inom ett år från det hyresförhållandet
började, är rätten till sådan prövning förlorad.

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande m. m.

56 §.

Bestämmelserna i 57—60 §§ gäller för annan lägenhet än bostadslägenhet,
om ej

1. hyresförhållandet upphör innan det varat mer än nio manader i
följd,

2. annat följer av förbehåll som intagits i särskilt upprättad handling.

Tillkommer förbehåll som avses i första stycket 2 innan hyresförhållandet
varat mer än nio månader i följd, är förbehållet giltigt endast om
det godkänts av hyresnämnden.

57 §.

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet,
skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennes
förlust på grund av hyresförhållandets upphörande, om ej

1. hyresrätten är förverkad eller hyresvärden har rätt att uppsäga avtalet
enligt 28 §,

2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,

3. huset skall rivas eller undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart
att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnaden,

4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Första stycket 3 äger tillämpning endast om hyresvärden anvisat annan
lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kunnat åtnöjas eller hyresavtalet
innehåller förbehåll om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning
eller större ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år efter förbehållets tillkomst.

Första stycket äger motsvarande tillämpning, om hyresvärden för förlängning
kräver hyra som ej är skälig eller uppställer annat villkor som
strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt.

304

Kungl. Maj.ts proposition nr til år 1967

58 §.

Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom angiven tid, har hyresvärden
att inom tre veckor lämna hyresgästen meddelande om de villkor
han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till
att han vägrar medge förlängning. Underlåter han detta, har hyresgästen
rätt till ersättning enligt 57 §, om hyresrätten ej är förverkad.

59 §.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden,
får hyresnämnden tillåta hyresgästen att sitta kvar i lägenheten
eller del av denna under skälig tid, dock högst ett år, om hyresgästen behöver
sådant uppskov med avflyttningen.

Tillstånd enligt första stycket får ej meddelas, om hyresrätten är förverkad
eller om hyresvärden eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande
skada eller olägenhet eller om hyresgästen med hänsyn till tidpunkten
för uppsägningen erhållit tillräckligt rådrum med avflyttningen.

Meddelas tillstånd enligt första stycket, skall hyresnämnden fastställa
skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.

60 §.

I mål om ersättning enligt 57 § äger rätten på yrkande av hyresgästen
ålägga hyresvärden att utge förskott i avräkning på den ersättning som
kan komma att fastställas i målet.

Första stycket äger tillämpning endast om hyresvärden medgivit ersättningsskyldighet
eller genom dom som vunnit laga kraft förklarats skyldig
att utge ersättning till hyresgästen samt förskottet ej skulle bli endast
obetydligt.

Har rätten beslutat i fråga om förskott, får nytt beslut i sådan fråga ej
meddelas förrän tre månader förflutit sedan beslutet vunnit laga kraft.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt fastställda
ersättningen, skall han åläggas att betala tillbaka överskjutande belopp
jämte sex procent ränta.

Särskilda bestämmelser
61 §.

Hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa fordringsanspråk på
grund av hyresförhållande, skall väcka talan därom inom två år från det
hyresgästen avträdde lägenheten. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan
förlorad, om annat ej överenskommits. Har den ena parten väckt talan i
rätt tid, äger den andra parten rätt till kvittering, fastän rätten till talan är
förlorad.

62 §.

Väcker hyresgästen talan om rätt till förlängning av hyresavtalet, får talan
av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta prövas utan
hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu icke inträtt.

305

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

63 §.

Är sådant meddelande från hyresvärden, som avses i 10 eller 58 §, avsänt
i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall hyresvärden
anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Detsamma gäller
beträffande meddelaijde från hyresgästen, som avses i 11, 14, 19, 24,
33 eller 58 §. I fall som avses i 24 § är det dock till fyllest att meddelandet
är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

64 §.

Är tillämpningen av hyresvillkor uppenbarligen stridande mot god sed
i hyresförhållanden eller eljest otillbörlig, får villkoret jämkas eller lämnas
utan avseende.

65 §.

Har någon vid upplåtelse av bostadslägenhet i ort för vilken förordnande
enligt 54 § gäller eller vid överlåtelse av hyresrätt till sådan lägenhet
mottagit särskilt vederlag för upplåtelsen eller överlåtelsen och därvid
utnyttjat annans trångmål till följd av det allmänna läget på bostadsmarknaden,
är han skyldig att återbära vad han mottagit. Talan om återbäring
skall väckas inom ett år från det vederlaget mottogs. Iakttages ej
denna tid, är rätten till talan förlorad.

66 §.

För hyra, som är förfallen till betalning eller skall betalas inom de
närmaste sex månaderna, har hyresvärden rätt att kvarhålla så mycket av
hyresgästen tillhöriga lösören inom fastigheten som svarar mot hans fordran,
till dess hyresgästen gör rätt för sig eller ställer säkerhet. Egendom
som enligt 65 § utsökningslagen skall undantagas från utmätning får dock
ej kvarhållas.

67 §.

68 §.

Förbehåll som strider mot detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen
eller annan, som äger träda i hyresgästens ställe, om annat ej föreskrivits.

Överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som beror av
anställning gäller mot hyresgästen eller annan som äger träda i hyresgästens
ställe fastän överenskommelsen strider mot bestämmelse i 33—
35, 40, 46, 47, 49—55 eller 67 §, om den har formen av kollektivavtal och på
arbetstagarsidan slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen den
11 september 1936 (nr 506) om förenings- och förhandlingsrätt är att anse
såsom huvudorganisation.

306

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

Förfarandet i hyrestvister

69 §.

I varje län skall finnas en hyresnämnd, om Konungen ej bestämmer annat.

70 §.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister och att pröva sådana
frågor som enligt detta kapitel skall hänskjutas till nämnden och som
ej löses genom förlikning. Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister.
Närmare bestämmelser om hyresnämnd meddelas i särskild lag.

71 §.

Om part ej godtar hyresnämnds beslut i hyrestvist som avses i 34, 35,
36, 40, 49 eller 55 §, äger parten klandra beslutet genom att väcka talan
mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet.
Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Hyresnämnds beslut i ärende enligt 45, 56 eller 59 § får ej klandras.

72 §.

Hyrestvist upptages, om Konungen icke bestämmer annat, av rätten för
den stad som är säte för länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen.

Domstol är icke på grund av första stycket behörig att upptaga tvist som
skall upptagas av arbetsdomstolen.

73 §.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om tillstånd som avses i
34, 35, 36 eller 40 § eller i fråga om fastställelse av hyresvillkor samt ej
heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning av hyresavtal eller fastställelse
av hyresvillkor.

74 §.

I hyrestvist som avses i 49 eller 55 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969. Genom lagen upphäves
lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling i hyrestvister.

2. Den nya lagen äger ej tillämpning på hyresavtal som slutits före lagens
ikraftträdande, om annat icke följer av 3 eller 4.

3. Är hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande träffat på obestämd
tid eller med förbehåll om rätt för såväl hyresvärden som hyresgästen
att uppsäga avtalet och sker ej, sedan den nya lagen trätt i kraft,
uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast
kunnat frånträdas, skall den nya lagen tillämpas på avtalet från nämnda tid.
Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning av avtalet kommer
till stånd.

4. Utan hinder av 3 skall den nya lagen tillämpas från och med den 1
januari 1974 på hyresavtal som slutits före lagens ikraftträdande och som
alltjämt gäller nämnda dag.

307

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

5. Bestämmelserna i 1, 3, 4, 8, 33, 45—53, 56—62 och 69—74 §§ skall
från och med dagen för lagens ikraftträdande tillämpas på avtal som slutits
dessförinnan. Närmare föreskrifter i detta hänseende meddelas av Konungen.

6. Har hyresgäst avlidit före lagens ikraftträdande eller har hans äktenskap
gått åter eller hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan,
äger äldre lag alltjämt tillämpning i fråga om dödsboets och efterlevande
makens rätt att uppsäga avtalet eller sätta annan i sitt ställe samt
makes rätt att övertaga lägenhet som genom bodelning eller skifte tillagts
honom.

7. I fråga om hyresavtal, som upphört att gälla före den nya lagens
ikraftträdande, skall äldre lag tillämpas vid beräkning av den tid inom vilken
hyresvärd eller hyresgäst har att vid talans förlust göra fordringsanspråk
på grund av hyresförhållandet gällande.

8. Vid tillämpning av 48 § skall andra stycket nedan iakttagas

a) till och med den 31 december 1972 beträffande fastighet inom någon
av följande kommuner, nämligen Stockholm, Boo, Botkyrka, Danderyd,
Djursholm, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Märsta, Nacka, Saltsjöbaden, Sollentuna,
Solna, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-Väsby, Vaxholm, Västerhaninge,
österhaninge och österåker samt Göteborg, Kungälv, Kållered,
Lerum, Mölndal, Nödinge, Partille och Råda ävensom Malmö, Burlöv, Lomma
och Lund,

b) till och med den 31 december 1970 beträffande fastighet inom annan
ort än som anges under a) och för vilken förordnande enligt 54 § givits.

Understiger den hyra som utgår när hyresavtalet upphör hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, är hyresgästen icke
skyldig att godtaga högre höjning av hyran än som motsvarar skälig andel
av skillnaden mellan utgående hyra och hyran för likvärdiga lägenheter.
Andelens storlek skall bestämmas så att lägenhetens hyra under övergångstiden
anpassas till hyran för likvärdiga lägenheter.

9. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum,
som ersatts genom bestämmelse i den nya lagen, skall i stället den bestämmelsen
tillämpas.

308

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att lagen den 19 juni 1942 om hyresreglering
m. in., vilken enligt lag den 16 december 1966 (nr 673) gäller till och med
den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet till och med den 31 december
1968.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

Har hyresvärd, utan att hyresrätten är förverkad, före den 1 januari 1968
uppsagt hyresavtal till upphörande efter den 30 juni 1968, må framställning
som sägs i 7 § göras senast den 15 januari 1968 eller, om hyresvärden icke
före den 1 i sistnämnda månad tydligt meddelat att han ej önskar låta hyresgästen
kvarbo, inom fjorton dagar efter det hyresvärden lämnat hyresgästen
sådant meddelande.

Har hyresvärd före den 1 januari 1968 lämnat meddelande söm sägs i 8 a
§ femte stycket om att hyresförhållande skall upphöra efter den 30 juni
1968, må framställning enligt samma paragraf göras senast den 15 januari
1968.

Konungen äger meddela särskilda bestämmelser om handläggningen efter
den 31 december 1968 av ärenden, på vilka lagen om hyresreglering m. m.
fortfarande skall tillämpas.

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll
av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

Kungl. Maj. ts proposition nr iil år 1967

309

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal

Förslag

till

Lag

angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad

Härigenom förordnas, att lagen den 15 maj 1959 med särskilda bestämmelser
om makars gemensamma bostad, vilken enligt lag den 16 december 1966
(nr 676) gäller till och med den 30 juni 1968, skall äga fortsatt giltighet
till och med den 31 december 1969.

310

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)

om kollektivavtal

Härigenom förordnas, att 1 § lagen den 22 juni 19281 om kollektivavtal
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 §•

Avtal mellan------ock gällande.

Såsom arbetare---— — — enligt lagen.

Beträffande kollektivavtal----— lag stadgas.

Om avtal enligt första stycket avser
villkor i fråga om hyresförhållande
som beror av anställning, äger avtalet
i denna del verkan som kollektivavtal
endast i den mån det gäller
fråga som avses i 3 kap. 33—35, 40,
46—55 eller 67 § lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom och på arbetstagarsidan
slutits eller godkänts av
organisation som enligt lagen den 11
september 1936 (nr 506) om förenings-
och förhandlingsrätt är att
anse såsom huvudorganisation.

Bestämmelser i-----deras medlemmar.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1 Senaste lydelse av 1 § se 1945: 158.

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

311

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken

Härigenom förordnas, att 10 kap. 10 § rättegångsbalken skall erhålla
ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap, eller,
då nyttjanderätt eller annan särskild
rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hyra, hävd,
byggnads underhåll, nybyggnad eller
annat dylikt.

Ligger fastigheten-----huvuddelen ligger.

(Föreslagen lydelse)

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt
till fast egendom, om rätt till
servitut eller annan särskild rätt till
egendomen eller om besittning av
egendomen skall upptagas av rätten
i den ort, där fastigheten är. Lag
samma vare, om tvisten rör skyldighet
för ägare eller innehavare av
egendomen att fullgöra något, som
åligger honom i denna egenskap, eller,
då nyttjanderätt eller annan särskild
rätt till egendomen upplåtits,
fråga är om arrende, hävd, byggnads
underhåll, nybyggnad eller annat
dylikt.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

312

Kiingl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 10 juli 1967.

N ärvarande:

justitierådet Edling,
regeringsrådet Hegrelius,
justitierådet Petrén,
justitierådet Joachimsson.

Enligt lagrådet den 13 april 1967 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten i statsrådet
den 17 mars 1967, hade Kungl. Maj :t förordnat, att lagrådets utlåtande
skulle för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över
upprättade förslag till

1) lag angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom;

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.;

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal;

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157)
med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad;

6) läg angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal; och

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorerna Hans-Olov Stark och Ulf Gad.

Lagförslagen föranledde följande lagrådets yttrande:

Allmänna synpunkter

Det till lagrådets granskning hänskjutna förslaget till ny hyreslagstiftning
avser att ersätta de nu gällande allmänna reglerna om hyra i 3
kap. 1907 års nyttjanderättslag samt den särskilda hyresregleringslagstiftning,
som sedan länge varit gällande. Förslaget har utformats som
ett nytt 3 kap. i nyttjanderättslagen, avsett att framdeles infogas i den
blivande nya jordabalken.

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967 313

Ett omfattande utredningsarbete har föregått förslaget. Det är förklarligt,
att vid detta huvudvikten lagts vid att finna för en bestående lagstiftning
lämpade regler, som kan ersätta det skydd mot uppsägning och
överdrivet hög hyra som den gällande hyresregleringen innebär. Mindre
uppmärksamhet har däremot ägnats åt det område som nu regleras av
bestämmelserna i nyttjanderättslagen; många stadganden i det nuvarande
3 kap., som i sina grunddrag tillkom för sextio år sedan, har utan närmare
prövning i stort sett oförändrade överförts till den nya lagen. Då
hela lagstiftningskomplexet nu upptages till behandling, hade det varit
önskvärt om samtliga hithörande frågor blivit omprövade från grunden.
Det har ej kunnat undvikas, att vissa bestämmelser står ganska oförmedlade
mot varandra och att lagverket ej har den helgjutenhet som varit
önskvärd, något som bl. a. kommer till uttryck i en bristande lagteknisk
klarhet och en vacklande terminologi.

Förslaget har såsom departementschefen framhåller karaktären av en
social skyddslag till hyresgästens förmån. Avtalsfriheten är inom väsentliga
områden satt ur spel av lagens tvingande bestämmelser, vilka är
så omfattande att det ansetts lagtekniskt lämpligare att, då avtalsfrihet
råder, särskilt utsäga detta än att som eljest regelmässigt är fallet utgå
från att, när annat ej stadgas, avtal är bindande. Skyddet för hyresgästen
äi konstruerat som en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet och
som en spärr mot oskälig hyra. De grundtankar på vilka förslaget i denna
del bygger har vunnit allmän anslutning och är även enligt lagrådets mening
bärande. En annan sak är, att den avvägning mellan de starka intressen, som
här står mot varandra, på en del punkter kan vara föremål för delade meningar.
Enligt lagrådets åsikt har bl. a. vissa regler givits generell giltighet
utan att tillbörligt beaktats att i vissa hyresförhållanden hyresgästen
ej alltid är den påtagligt svagare parten. Det faller även i ögonen, att i flera
fall framlagts förslag till lösningar, som ej står i överensstämmelse med
vad som eljest allmänt gäller, och förslaget bryter härigenom en i övrigt
gällande, i och för sig önskvärd enhetlighet; till frågan huruvida sådana
särregler verkligen är behövliga återkommer lagrådet. Vidare har ojämnheter
uppstått genom att förslaget till särskilt utförlig reglering upptager
\issa
nadens parter. I vissa avseenden har också förslaget på bekostnad av en
enhetlig grundsyn fått karaktären av en kompromiss mellan dessa parter.
Vad nu sagts maste betraktas som en brist i ett större civilrättsligt lagverk,
som syftar till att bli bestående för en längre tid.

Skyddet för hyresgästen är såsom nyss berörts i första hand konstruerat
som en rätt för denne att även mot hyresvärdens vilja erhålla förlängning
av hyresavtalet. En förlängning, med eller utan ändring av hyresvillkoren,
i enlighet med förslagets regler betraktas, även om den kommer
till stånd genom överenskommelse, som en fortsättning av det ursprung -

314 Kungl. Maj. ts proposition nr Hl år 1967

liga avtalet. Detta betraktelsesätt, som dock icke kunnat i alla situationer
konsekvent upprätthållas, står icke helt i överensstämmelse med reglerna
i det förslag till ny jordabalk som nyligen remitterats till lagrådet. För
hyresgästen innebär konstruktionen uppenbara fördelar; i den mån det
ursprungliga avtalet måste respekteras av ny ägare till fastigheten och
andra rättighetshavare i denna, äger det även efter förlängningen och
oaktat att därvid må ha vidtagits väsentliga ändringar giltighet mot dessa.
Rättsosäkerhet uppstår emellertid i de fall, då tvekan råder huruvida en
överenskommelse om förlängning med ändrade hyresvillkor faller inom
lagens regler eller ej.

Frågan huru förfarandet i hyrestvister skall ordmas efter den nya lagstiftningens
ikraftträdande har under utredningsarbetet tilldragit sig särskild
uppmärksamhet. Detta är också en central punkt; frågans lösning
är av största vikt för att lagstiftningen skall kunna uppbäras av ett allmänt
förtroende och de svårigheter som måste möta vid övergången till en friare
hyresmarknad skall kunna bemästras. Da fragans lösning återverkar pa
ett flertal av förslagets bestämmelser, vill lagrådet redan inledningsvis ge
uttryck för sin grundsyn på frågan för att senare återkomma till enskildheterna
i förslaget på denna punkt. I detta sammanhang må framhållas,
att bedömningen av förslaget i denna del försvåras av att något utformat
lagförslag angående hyresnämnderna icke föreligger.

Av grundläggande betydelse vid lösningen av spörsmålet om förfarandet
är, att det vid hyrestvister gäller att på grund av avtal och lag avgöra enskilda
parters inbördes förhållanden. Det sagda har tillämpning även på
de tvister som i nu förevarande sammanhang ställts i förgrunden eller
tvister om rätt till förlängning av hyresavtal och om hyressättning. Också
här är fråga om realiserande av enskildas rättsanspråk. I mål om förlängning
gäller det hyresgästens rätt att, då de i lagen givna förutsättningarna
är för handen, få en förlängning av hyresförhållandet till stånd
och, från andra sidan sett, hyresvärdens rätt att, då sådana ej är tillfinnandes,
bringa förhållandet att upphöra. Och i mål om hyressättning, liksom
i fråga om andra hyresvillkor, gäller tvisten vardera partens rätt att
få hyran fastställd i enlighet med de i lagen givna reglerna — låt vara
att dessa ej kunnat utformas distinkt — och ej att mer eller mindre skönsmässigt
fastställa hyran efter vad i dagsläget kan anses lämpligt från samhällsekonomisk
synpunkt.

Av det sagda följer, att hyrestvister, liksom andra tvister mellan enskilda,
bör avgöras i domstolsmässig ordning med den garanti för rättssäkerhet
som detta innebär. Härför talar även det förhållandet, att det också
för avgörande av hyrestvister ofta gäller att upptaga muntlig bevisning och
att bedöma denna — departementschefen har särskilt framhållit detta med
tanke på hyressättningsmålen och besittningsskyddstvisterna enligt den
nya lagen — och att detta lämpligen kan anförtros endast åt domstol. I

315

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

detta hänseende föreligger en viss skillnad i förhållande till motsvarande
avgöranden enligt hyresregleringslagstiftningen. Vad nu sagts utesluter
självfallet icke, att hyrestvister göres till föremål för medling under mer
obundna former; detta synes tvärtom mycket lämpligt.

Nu angivna utgångspunkter talar för att avgörandet av hyrestvister anförtros
antingen åt de allmänna domstolarna eller åt särskilda för ändamålet
tillskapade specialdomstolar. Att uppdela hyrestvisterna så att vissa
s^a§ §år till allmän domstol och andra till specialdomstol bör däremot om
möjligt undvikas; såsom departementschefen understryker föreligger nämligen
ofta ett nära samband mellan tvistefrågor av olika slag, och ett
särskiljande skulle medföra betydande processuella svårigheter. Vid valet
mellan de olika domstolsformerna ligger det självfallet närmast till hands
att stanna för de allmänna domstolarna, vilka redan nu avgör vanliga hyrestvister
och tvister enligt besittningsskyddslagen. Av stort värde är nämligen
att, på sätt framhållits under remissgranskningen och betonats av
departementschefen, man i största möjliga utsträckning har ett sammanhållet
allmänt domstolsväsende; detta är sedan länge en grundläggande
princip i svensk rätt. Hyresmålen, även hyressättningstvisterna, kan ej
heller, såsom också framhållits av flera remissinstanser, anses vara av
den speciella art att en särskild domstolsform behöver anordnas för dem.
Den särskilda sakkunskap som behöver tillföras domstolen kan, liksom i
andra mål, ske genom sakkunnigutlåtanden och hörande av sakkunniga
vittnen och parterna kan på så sätt beredas möjlighet till kontroll av
uPPgifterna. En partsrepresentation i själva domstolen är däremot såsom
departementschefen framhåller förenad med betydande nackdelar. Organisationerna
på hyresmarknaden, med den stora erfarenhet och sakkunskap
som där finnes samlad, kan däremot göra en stor insats inom medlingsverksamheten.
Att denna sakkunskap därvid effektivt utnyttjas torde
vara en viktig förutsättning för lagstiftningens ändamålsenliga genomförande.

Departementschefen har, under åberopande av i stort sett liknande synpunkter
som dem lagrådet nu anlagt, avvisat de hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag om inrättande av särskilda hyresdomstolar. Emellertid
har icke som en naturlig följd av detta ställningstagande föreslagits, att
de allmänna domstolarna skall handlägga och avgöra hyrestvister i vanlig
processuell ordning. Enligt förslaget skall nämligen de nya hyresnämnderna
— bestående av en lagfaren domare och två partsrepresentanter
— få till uppgift att, jämte medlande verksamhet, i första hand avgöra
hyrestvister rörande bl. a. rätt till förlängning och hyressättning. Huru förslaget
i denna del från processuell synpunkt skall förstås är såsom lagrådet
senare vill närmare utveckla visserligen dunkelt; tvekan kan råda huruvida
hyresnämndens avgörande är att fatta som en dom, som kan överklagas
till den allmänna underrätten i residensstaden, eller som ett för -

316 Kungl. Maj.ts proposition nr i bl år 1967

likningsförslag vilket, där det lämnas oklandrat, blir bindande för parterna.
Förslagets utformning kan emellertid ej undanskymma det faktum,
att den på hyresnämnden lagda uppgiften innebär att med bindande verkan
för parterna avgöra rättsförhållandet mellan dem, låt vara att tvistefrågan
kan dragas under bedömande i annan instans.

Lagrådet vill icke bestrida, att åtskilliga fördelar kan vara förenade
med den föreslagna anordningen. Genom denna skulle vinnas ett enkelt,
snabbt och billigt förfarande för avgörande av tvister av mången gång mindre
invecklad natur och domstolarnas arbetsbörda skulle därmed lättas.
Emot detta talar emellertid de av lagrådet tidigare anförda skälen av principiell
och praktisk natur mot anordnande av ett speciellt förfarande för
avgörande av hyrestvister, låt vara att dessa skäl ej är så framträdande
som i fråga om de av de sakkunniga föreslagna hyresdomstolarna, vilka
skulle direkt inlemmas i den allmänna domstolsorganisationen. Särskilt
må framhållas, att splittringen av hyrestvisterna på skilda processuella förfaranden
skulle medföra åtskilliga svårigheter; lagrådet får i det följande
anledning att dröja vid vissa sådana. En annan nackdel är, att underlaget
för nämndens avgörande ej kan göras tillgängligt för domstolen i residensstaden
utan att denna inhämtar nämndens yttrande; någon upptagning
av muntlig bevisning i egentlig mening lär nämligen icke lämpligen kunna
äga rum inför nämnden, vars avgörande i stor utsträckning måste grundas
på partsrepresentanternas allmänna sakkunskap. Att låta hyresnämnden
vid sidan av den medlande verksamheten även träffa det rättsliga avgörandet
kan vidare vara förenat med vissa vanskligheter. Ytterligare kan
nämnas, att som en följd av förslaget också sådana hyrestvister som ej
skall i första hand avgöras av hyresnämnd måste upptagas av underrätten
i residensstaden.

På nu anförda skäl vore det enligt lagrådets åsikt att föredraga att
låta samtliga hyrestvister behandlas och avgöras av de allmänna domstolarna
enligt gällande processuella regler. En förutsättning för att detta
skall kunna genomföras är emellertid, att hyresnämndernas medlingsverksamhet
blir så effektiv att tillströmningen av mål till domstolarna ej
blir alltför stor; huru denna fråga bedömes måste påverka ställningstagandet
till förfarandets anordnande. Såvitt lagrådet kan förstå finnes,
främst med hänsyn till organisationernas medverkan, goda utsikter till
en sådan effekt av medlingsverksamheten. Håller denna bedömning, torde
domstolarnas arbetsbelastning ej bli större än att den kan bemästras
genom lämpliga förstärkningsåtgärder i övergångsskedet. Behovet av
snabbhet torde kunna tillgodoses genom att i administrativ ordning utfärdas
föreskrifter om att brådskande hyrestvister skall behandlas i förtur.
En omarbetning av lagförslaget i enlighet med det anförda torde ej vara
omfattande utan i huvudsak inskränka sig till att de särskilda reglerna om
förfarandet i hyresmål utgår.

317

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Utfaller bedömningen av möjligheterna att i den nu angivna ordningen
bemästra de svårigheter som kan uppstå efter den nya lagstiftningens
ikraftträdande negativt och kommer man alltså till att det måste antagas
att ett mycket stort antal mål skulle komma till de allmänna domstolarna, får
det anses motiverat att för en övergångstid skapa vissa särskilda anordningar,
varigenom tvisterna i första hand kan avgöras efter ett enkelt förfarande.
För att den åsyftade enkelheten skall nås får man avstå från
möjligheten att upptaga muntlig bevisning och åtskilligt annat som avser
att tillgodose rättssäkerheten men som därför också verkar tyngande. Man
kan hoppas, att för flertalet fall denna summariska prövning skall visa sig
tillräcklig; parterna skulle som regel nöja sig med detta avgörande. Till
domstolarna skulle då fullföljas väsentligen endast tvister, som är av mera
svårbedömd beskaffenhet eller av större vikt. Att förlägga avgörandet till
nämnder med primär uppgift att medla får, trots de olägenheter som enligt
vad förut anförts är förenade därmed, i ett sådant läge anses godtagbart.
Då förefintligheten av en stor mängd tvister om förlängning och hyressättning
måste antagas väsentligen bli en övergångsföreteelse, bör dock nämnderna
endast under övergångsskedet äga prövningsrätt och reglerna om
prövningsrätt alltså utformas som ett provisorium. På lagrådet kan ej ankomma
att framlägga förslag till de lagregler som skulle erfordras för en
lösning efter vad som nu antytts, och lagrådet har vid sin genomgång av
förslagets särskilda bestämmelser granskat desamma med utgångspunkt
från de allmänna bedömanden, på vilka det remitterade förslaget vilar.

Såsom framgår av vad nu anförts och vad lagrådet sedermera kommer
att andraga rörande de särskilda bestämmelserna i förslaget har lagrådet
åtskilliga erinringar mot detsamma. Detta förhållande bör emellertid icke
undanskymma att förslaget i stort sett innebär en godtagbar lösning av den
angelägna frågan om en övergång till en friare hyresmarknad. Viss överarbetning
torde dock böra ske innan förslaget upphöjes till lag. En översyn
av vissa lagregler är även önskvärd före lagstiftningens infogande i
jordabalken.

Lagen angående ändrad lydelse av 3 kap. nyttjanderättslagen

1 §•

Paragrafen inledes med en karakteristik av avtal, som kapitlet avser.
För sådant avtal införes beteckningen hyresavtal och det sägs bl. a., att
därigenom upplåtes lägenhet, som omfattar hus eller del av hus. I fortsättningen
av paragrafen användes emellertid samma beteckning för avtal, som
innefattar upplåtelse också av jord. För undvikande av denna oegentlighet
förordas, att ordet hyresavtal får utgå såsom särskild beteckning. Att så
sker hindrar icke att avtalet i kapitlets fortsättning omtalas med det allmänt
vedertagna uttrycket hyresavtal.

318

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

Såsom nyss nämnts använder förslaget uttrycket »lägenhet som omfattar
hus eller del av hus» för att beteckna objektet för upplåtelsen. Det förutsättes
att innebörden av ordet lägenhet är känd. Ordet torde dock här vara
använt i en särskild betydelse som — även om hänsyn tages till den angivna
närmare bestämningen — saknar motsvarighet i vanligt språkbruk;
det omfattar t. ex. möblerade rum, som hyrs i andra hand, och sådana utrymmen
som garageplatser o. d. Det torde vara avsett, att ordet i förslaget
skall ha samma innebörd som i 3 kap. 1 § i dess nu gällande lydelse. Där
har ordet fått sin närmare bestämning genom hänvisning till beskrivningen
av avtalet. Lagrådet föreslår, att så sker även i förslaget genom att orden
»lägenhet som omfattar» i första punkten får utgå och att i andra punkten,
som vid bifall till vad lagrådet strax här nedan förordar kommer att hänföra
sig till objektet för upplåtelsen, ordet lägenhet införes såsom benämning
på detta.

I fråga om dispositionen av innehållet i paragrafen framhålles följande.
Bestämmelsen att kapitlet gäller även upplåtelse av lägenhet genom tjänsteavtal
är att anse som ett förtydligande av första punkten i första stycket,
utmärkande att vederlaget för upplåtelse kan utgå i form av arbete. Bestämmelsen
bör därför ha sin plats redan i andra punkten. Såsom en tredje punkt
bör upptagas stadgandet om kapitlets tillämplighet i vissa fall på upplåtelse
av jord; detta stadgande innefattar en utvidgning av det nyss angivna
tillämpningsområdet för kapitlet. Bestämmelsen om vad som avses
med bostadslägenhet har allmän giltighet inom det förevarande avtalsområdet
och bör därför lämpligen ges för sig i ett andra stycke.

Som tidigare framhållits är civillag i regel utformad med utgångspunkt
från att vad som avtalats alltid skall gälla, om annat icke uttryckligen stadgas,
medan förslaget är baserat på motsatt uppfattning. I 68 § stadgas nämligen,
att förbehåll som strider mot detta kapitel — varmed uppenbarligen
avses även i annat kapitel upptagen bestämmelse till vilken hänvisas — är
utan verkan mot hyresgästen eller annan, som äger träda i hyresgästens
ställe, om annat ej föreskrivits. Denna förslagets ståndpunkt får anses godtagbar
med hänsyn till mångfalden av tvingande bestämmelser. Emellertid
skall enligt förslaget vissa i 3 kap. nyttjanderättslagen upptagna bestämmelser,
vilka icke är av tvingande natur, med mer eller mindre oförändrad
lydelse överflyttas till nya lagen och i denna — eftersom intet sägs om undantag
från stadgandet i 68 § — bli tvingande på sätt där anges. Denna omkastning
medför i vissa fall att bestämmelser, som i mera begränsad omfattning
antingen ålägger hyresgästen skyldigheter vid nyttjandet av lägenheten
eller inskränker hans rådighet över denna, blir tvingande på det sättet
att begränsningen icke kan avtalsvis skärpas. Det förtjänar påpekas, att
sådan ändring av en bestämmelses innebörd enligt förslaget ibland sker
utan att skäl därför anges eller förhållandet ens omnämns i motiven. Som
exempel kan anföras bestämmelsen i 25 § andra stycket i förslaget, mot -

319

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

svarande 3 kap. 25 § andra stycket nyttjanderättslagen, om förbud för hyresgästen
att i lägenheten införa gods, som såvitt känt är eller med skäl kan
misstänkas vara behäftat med ohyra, samt bestämmelsen i 41 § i förslaget,
motsvarande 23 § andra stycket nyssnämnda kapitel, om förbud för hyresgästen
att inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra
men för hyresvärden. Lagrådet vill vidare framhålla, att det ifrågavarande
stadgandet i 68 § bör ha sin plats i lagens början, så att det genast
blir klart hur de följande bestämmelserna ur förevarande synpunkt är att
förstå. Till undvikande av ingrepp i paragrafföljden kan stadgandet lämpligen
infogas i 1 § och placeras i ett tredje stycke. Bifalles detta, kan rubriken
före paragrafen få lydelsen Inledande bestämmelser och paragrafen,
efter några mindre jämkningar av redaktionell art, givas följande lydelse:

1 §. Detta kapitel avser avtal, varigenom hus eller del av hus upplåtes till
nyttjande mot vederlag. Vad nu sagts gäller även om lägenheten upplåtits
genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal. Innefattar avtalet
även upplåtelse av jord att nyttjas i förening med lägenheten, äger kapitlet
tillämpning på avtalet, om jorden skall användas för trädgårdsodling
i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till
icke oväsentlig del användas såsom bostad.

Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel är utan verkan
mot hyresgästen eller den som äger träda i hans ställe, om ej annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid finns
bestämmelser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

2 §•

Stadgandet i sista punkten av paragrafen har fått en sådan utformning,
att innebörden blivit dunkel. Att det är fråga om anteckning av personförändring
å hyresgästsidan kommer till klarare uttryck, därest bestämmelsen
formuleras så, att om någon i laga ordning träder i hyresgästens ställe,
skall likaledes på begäran göras anteckning därom.

3 och 4 §§.

I 3 § har för där avsedda fall till en början givits uttömmande regler om
uppsägning, vilka sammanställda med det av lagrådet vid 1 § berörda stadgandet
i förslagets 68 § första stycket leder till att överenskommelse med
avvikande innehåll ej skulle äga verkan mot hyresgästen. I betydande omfattning
borttages emellertid sådan effekt genom stadgandet i sista stycket
att avtal beträffande uppsägning i vissa hänseenden skall gälla. Första stycket
i 4 § kan på visst sätt sägas ha en liknande uppbyggnad som 3 §. I första
punkten sägs nämligen intet annat än att vad som avtalats skall gälla. Andra
stycket i 4 § bygger däremot på en motsatt princip. Här sägs intet om
det fall att avtalet innehåller bestämmelser om uppsägning. Det förutsät -

320

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

tes — såsom allmänt sker i civillagstiftning — att vad som avtalats skall
gälla. Däremot ges regler dels för det fall att intet avtalats och dels för
visst fall, då avtalsfriheten beskäres.

Genom att sålunda skilda metoder använts vid utformningen av ifrågavarande,
nära sammanhängande regler har de blivit mindre lättillgängliga
och ägnade att föranleda missförstånd. Läsaren måste sålunda fråga sig
huruvida överenskommelser rörande uppsägning i fall som avses i 4 § andra
stycket skall äga verkan mot hyresgästen. En enhetlig metod bör begagnas.
Utgångspunkten bör därvid, såsom i 4 § andra stycket, vara att överenskommelser
i ämne varom lagen saknar regler gäller utan att detta uttryckligen
utsäges i lagen. Bestämmelserna bör begränsas att avse dels de fall då intet
överenskommits och avtalet alltså måste utfyllas och dels de fall då trots
vad som överenskommits en för hyresgästen mera gynnsam ordning skall
gälla. Enhetlighet uppnås, om 3 § och 4 § första stycket omarbetas i enlighet
härmed. I det följande anges hur paragraferna efter en sådan omarbetning
kan lyda.

Vad härefter angår den närmare utformningen av 3 § må framhållas,
att i paragrafen talas om hyrestid, avtalad hyrestid och tid under vilken
hyresförhållandet varar. Departementschefens uttalanden lämnar ej klart
besked om innebörden i de olika uttrycken. Med den tid hyresförhållandet
varar är tydligen att förstå hela den tid hyresgästen disponerat lägenheten,
vare sig fråga är om endast den ursprungliga upplåtelsetiden eller sådan tid
och tid, under vilken avtalet förlängts, eller ock en sammanhängande tid,
bestående av tidsperioder för upplåtelser, som i princip är självständiga i
förhållande till varandra. Såväl ordet hyrestid som uttrycket avtalad hyrestid
torde åsyfta den löpande hyresperioden. Det senare uttrycket synes därför
böra utgå. Tvekan kan råda om vad som åsyftas skola gälla, när ett avtal
förlängts och förlängningsperioden avser annan tidrymd än den som den
tidigare perioden gällde. Även i detta fall torde den löpande perioden, dvs.
förlängningsperioden, böra anses såsom hyrestid.

Uttrycket avtalad hyrestid återfinnes även i andra paragrafer och även
i dessa torde uttrycket böra utbytas mot ordet hyrestid.

I enlighet med vad som numera vanligen sker torde i stället för uttrycket
fjorton dagar böra användas beteckningen två veckor.

I 4 § första stycket torde förutsättningarna för tyst förlängning böra anges
vara, att hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens
utgång utan att hyresvärden anmanat honom att flytta.

Inledningen av andra stycket synes böra omformuleras på sådant sätt att
läsaren förstår att stycket gäller samtliga fall, då hyrestiden ej är bestämd,
och ej blott den grupp av dessa för vilka uppsägningstid ej avtalats. Första
punkten avser väl blott denna senare grupp, men andra punkten gäller avtal
hörande till den andra gruppen, alltså avtal på obestämd tid med uppsägningsklausul.
Sistnämnda punkt, som i förslaget bl. a. genom ordet »dock»

321

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

utformats som ett undantag från regeln i första punkten, bör erhålla en
lydelse, varigenom blir klart att bestämmelsen i andra punkten är sidoordnad
med den i första punkten.

Med beaktande av vad nu anförts och efter vissa ytterligare jämkningar
av redaktionell natur kan förevarande paragrafer ges följande lydelse:

3 §. År hyresavtal träffat för bestämd tid, skall, om hyresförhållandet vid
hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid
ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång,
ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden
är

1. längst en vecka, senast en dag i förväg,

2. längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3. längre än två veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,

4. längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5. längre än sex månader men längst ett år, senast tre månader i förväg,

6. längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7. längre än fem år, senast ett år i förväg.

Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och uppsäges
det ej inom rätt tid, anses det förlängt på ett år, om hyrestiden överstiger
nio månader, och eljest på tid som motsvarar hyrestiden.

4 §. Är hyresavtal träffat för bestämd tid utan förbehåll om uppsägning
och har hyresförhållandet vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio
månader i följd, anses avtalet, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en
månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att
flytta, förlängt på obestämd tid.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

5 §•

Enligt remissprotokollet föreslår departementschefen, att hyresvärd eller
hyresgäst, när den maximala hyrestiden gått ut, får säga upp avtalet att
upphöra på den fardag, som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
Uppenbarligen är emellertid ej avsikten att hinder skall möta
mot att uppsägningen sker redan före maximitidens utgång. En annan sak
är, att genom uppsägning dessförinnan hyresförhållandet ej kan bringas
till upphörande förrän på närmaste fardag därefter. I detta hänseende ansluter
förslaget till gällande rätt.

11 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 111

322

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

Innebörden av regeln i tredje stycket första punkten skulle komma till
tydligare uttryck, om den inleddes med orden: Är lägenhet upplåten för
hyresgästens livstid, äger vid dennes död hans make inträda som hyresgäst
under sin livstid etc. Vidtages denna omformulering, bör i nästa punkt
ordet »dock» inskjutas efter »hyresvärden».

6 §•

Om vad lagrådet tidigare föreslagit beträffande 3 § vinner bifall, skall
hänvisningen till 3 § avse dess andra stycke.

7 §•

Den nu gällande regeln, att om fardag infaller på söndag eller annan
allmän helgdag, tillträde eller avträde skall ske först påföljande söckendag,
har genom bestämmelsen i paragrafens första stycke utsträckts till att
gälla alla situationer, då hyrestiden går ut på en söndag eller annan allmän
helgdag. Denna utvidgning av tillämpningsområdet är väl motiverad
för de flesta fall, men bestämmelsen passar uppenbarligen icke, då fråga
är om sedvanlig uthyrning av hotellrum och liknande hyresförhållanden.
Detsamma gäller stadgandena i andra stycket av paragrafen.

Eftersom de föreslagna bestämmelserna på sätt berörts vid 1 § är tvingande,
fordras ett särskilt stadgande för att undantaga de här avsedda fallen.
Samma resultat torde emellertid i stort sett kunna nås genom att bestämmelserna
göres dispositiva. Med hänsyn till svårigheten att draga upp
gränsen för de fall, som icke bör omfattas av bestämmelserna, synes den
senare utvägen vara att föredraga. Lagrådet föreslår därför, att till förevarande
paragraf fogas ett tredje stycke av innehåll, att bestämmelserna i
första och andra styckena ej skall gälla, om annat avtalats.

9 och 15 §§.

I 9 § första stycket och 15 § gällande hyreslag finns bestämmelser om
lägenhetens skick på tillträdesdagen samt under hyrestiden. Bestämmelserna
har icke upptagits bland dem, som enligt 19 § är tvingande, och frågor
rörande lägenhetens skick kan följaktligen — med den begränsning, som
följer av andra stadganden — regleras genom avtal.

I det remitterade förslaget har de angivna bestämmelserna med ett enligt
ordalagen oförändrat innehåll intagits i 9 § och 15 § första stycket. Då förslaget
emellertid är uppbyggt efter den principen, att lagens bestämmelser
skall vara tvingande för hyresvärden, om ej annat stadgas, och sådant stadgande
saknas, blir följden, att den avtalsfrihet som sålunda föreligger enligt
gällande rätt, kommer att upphöra. Att detta icke varit avsikten framgår
bl. a. av bestämmelsen i 11 § tredje stycket, vars tillämpning förutsätter,
att överenskommelse skall kunna träffas om lägenhetens skick. I 9 § och
15 § första stycket bör därför intagas det förbehållet, att bestämmelserna
gäller endast om ej annat avtalats.

323

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1907

De nu gällande bestämmelserna anses i allmänhet icke medföra längre
gående skyldighet för hyresvärden att under hyrestiden reparera lägenheten
än att denna icke får genom försummat underhåll försämras så, att den
icke längre befinner sig i den klass som förutsattes vid avtalets ingående.
Under remissbehandlingen av förslaget framfördes önskemål om sadan utformning
av bestämmelserna om hyresvärdens underhållsplikt, att hyresgästens
anspråk på reparationer i lägenheten skulle tillgodoses bättre än
för närvarande. Även om de föreslagna normerna för hyiessättningen kan
antagas för framtiden medföra en förbättring av fastighetsunderhållet, har
departementschefen funnit sig böra tillmötesgå önskemålet. I enlighet härmed
har i andra stycket av 15 § intagits ett stadgande av innebörd, att
hyresvärd i fråga om lägenhet, som helt eller delvis är uthyrd till bostad,
är skyldig att i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,
målning och andra sedvanliga reparationer till följd av lägenhetens
försämring genom ålder och bruk. Eftersätter hyresvärden denna skyldighet,
har hyresgästen enligt 16 § samma rätt till i första hand självhjälp
och nedsättning i hyran som tillkommer honom, när hinder eller men uppstår
i nyttjanderätten. Bestämmelsen i 15 § andra stycket är av tvingande
natur, medan påföljden enligt 16 § kan i viss utsträckning modifieras genom
avtal.

Den föreslagna regeln har sitt berättigande närmast i en situation, då
bostadsbrist föreligger. Råder däremot jämvikt på bostadsmarknaden eller
finns ett överskott på bostäder, kan dess värde sättas i fråga. Bortsett härifrån
synes det vara i hög grad diskutabelt, huruvida stadgandet bör få en
så generell giltighet som förslaget avser. Väl kan det ha sitt berättigande
vid uthyrning av bostadslägenheter i vanliga hyreshus, men man frågar sig
av vad anledning det skall vara otillåtet att hyra ut en villa eller liknande
med skyldighet för hyresgästen att själv svara för underhållet. Logiskt sett
framträder det också som egendomligt, att parterna skall kunna träffa
överenskommelse i fråga om omfattningen av och ansvaret för de större
reparationer, på vilka paragrafens första stycke är tillämpligt, medan de
mindre underhållsarbeten, som avses i andra stycket, skall vara undantagna
från deras disposition.

I övrigt medför stadgandet uppenbarligen besvärliga gränsdragningar i
skilda hänseenden. Vad som menas med sedvanliga reparationer är sålunda
— fastän viss ledning erhålles genom att det angives, att tapetsering och
målning hör dit — icke helt klart. Likaså torde svårigheter uppkomma, då
det gäller att draga gränsen mellan sådana i och för sig tillåtna hyresavtal,
enligt vilka vederlaget skall helt eller delvis erläggas i form av underhållsarbete
på fastigheten, och avtal, som lägger lägenhetsunderhållet på hyresgästen
och alltså enligt den föreslagna regeln är otillåtna. Risk torde föreligga
för att i sådana fall avtalets formella utformning och icke dess materiella
innebörd lätt kan komma att fälla avgörandet.

ll-f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

324

Kungl. Maj.ts proposition nr iil år 1967

Enligt lagrådets mening talar sålunda åtskilligt för att jämkningar och
förtydliganden är påkallade i fråga om berörda bestämmelse. Som bestämmelsen
tillkommit under departementsbehandlingen, har remissinstanserna
icke haft tillfälle att taga ställning till den och belysa dess verkningar. Ej
heller har under departementsbehandlingen, såvitt remissen utvisar, uppmärksamhet
ägnats åt de komplikationer, vilka bestämmelsen enligt vad
lagrådet antytt kan väntas medföra. På den utredning som föreligger anser
lagrådet sig icke kunna framlägga något utformat förslag till reglering av
spörsmålet utan får inskränka sig till att hänvisa till de synpunkter, som
förut redovisats.

En tvingande bestämmelse i 15 § andra stycket bör föranleda, att det förut
föreslagna förbehållet för giltigheten av bestämmelsen i paragrafens
första stycke skall gälla icke blott då ej annat avtalats utan även då icke
annat följer av andra stycket.

20 §.

Paragrafens andra stycke innehåller väsentligen regler om ett på visst
sätt begränsat undantag från den enligt första stycket medgivna avtalsfriheten.
För att detta samband mellan de båda styckena skall framträda tydligare
och undantagsreglerna förenklas bör andra stycket jämkas i redaktionellt
hänseende och sammanföras med första stycket. Andra punkten i
andra stycket bör utgå; den innehåller blott en erinran om förslagets i 68 §
första stycket uttalade ståndpunkt att avtal, som till hyresgästens fördel
avviker från en eljest tvingande lagregel, är gällande. Vidare kan anmärkas,
att med den terminologi som valts orden »under hyrestiden» i andra stycket,
mot vad som åsyftats, kommer att avse varje hyresperiod. Orden kan
såsom obehövliga utgå. Lagrådet föreslår, att första och andra styckena får
bilda ett nytt första stycke av följande lydelse:

Har avtal ej träffats om tiden för betalning av hyra som skall utgå i
pengar, skall hyran betalas senast sista söckendagen före varje kalendermånads
början eller, om hyran beräknas för kortare tid än en månad, senast
sista söckendagen före början av den tid för vilken hyran beräknas.
För bostadslägenhet som omfattar högst fyra rum, varvid kök räknas som
rum, får dock den hyra, som belöper på annan kalendermånad än den första,
betalas senast sista söckendagen före månadens början, även om avtal
träffats er tidigare förfallodag.

Bifall till detta förslag föranleder jämkning av 44 §.

21 §.

Rätten för hyresgäst att vid tvist nedsätta belopp hos överexekutor utsträckes
genom förslaget att gälla även fall när hyra, som skall utgå i pengar,
icke är till beloppet bestämd i avtalet, utan detta endast ger anvisning om
hur hyran skall beräknas. Tanken torde vara att utsträckningen skall gälla

325

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

endast när tvisten hänför sig till förutsättningarna för beräkningen eller
sättet för denna. För att denna begränsning av tillämpningsområdet liksom
förhållandet att nedsättningsrätten gäller endast tvistigt belopp skall komma
till klarare uttryck kan andra punkten i första stycket ges den lydelsen
att vad nu — dvs. i första punkten — sagts skall äga motsvarande tillämpning,
när tvist råder om storleken av hyra som skall utgå i pengar utan att
vara till beloppet bestämd i avtalet.

Om tredje stycket inleds med uttrycket »Har hyresgästen sålunda nedsatt
belopp hos överexekutor», blir otvetydigt, att — såsom uppenbarligen
avses — regeln om inskränkningen i hyresvärdens rätt att få hyresrätten
förklarad förverkad gäller endast vid nedsättning i enlighet med bestämmelserna
tidigare i denna paragraf.

22 §.

Enligt 22 § nuvarande hyreslag gäller, att om hyresvärden inom stadgad
tid anhängiggjort talan mot hyresgästen om utfående av nedsatt belopp, detta
ej får lyftas, förrän hyresvärdens talan genom dom, som vunnit laga kraft,
eller förlikning eller annorledes bragts till slut. I den häremot svarande bestämmelsen
i det remitterade förslaget har — utan att därmed torde avses
någon ändring i sak — tidpunkten, före vilken nedsatt belopp ej får lyftas,
angivits på det sättet att hyresvärdens talan blivit avgjord. Detta uttryck
ger ej klart vid handen, att beloppet ej får lyftas, förrän rättens avgörande
vunnit laga kraft. För att undanröja denna tveksamhet föreslår lagrådet,
att ordet slutligen inskjutes före ordet avgjord eller också att stadgandet
gives lydelsen, att nedsatt belopp ej får lyftas, förrän hyresvärdens talan
blivit avgjord genom dom eller beslut, som vunnit laga kraft.

24 §.

Ordalagen i första stycket torde böra jämkas så att — liksom fallet är
i gällande lag och de båda utredningsförslagen — det klart framgår, att
regeln i sista punkten bär avseende endast på brandskada, som vållats av
hyresgästens husfolk och andra för vilka han svarar.

Innebörden av regeln i femte stycket torde komma till bättre uttryck genom
lydelsen, att därest i fråga om lägenhet, som upplåtits för att helt eller
delvis nyttjas för annat ändamål än bostad, träffats avtal, varigenom hyresgästens
ansvar utsträckes utöver vad som föreskrives i första—fjärde styckena,
det är gällande.

26 §.

Såsom lagrådet utvecklat vid 3 och 4 §§ synes med ordet hyrestid åsyftas
varje hyresperiod för sig. Förbudet i förevarande paragrafs andra stycke
för hyresvärden att under sista månaden av »hyrestiden» utföra förbättringsarbeten
av mindre brådskande natur torde avses skola gälla endast

326

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

sista månaden av den sammanlagda tid hyresförhållandet varar. Ordet
»hyrestiden» torde därför böra utbytas mot uttrycket »hyresförhållandets
bestånd».

30 §.

Avsikten torde vara, att bestämmelserna i 2 kap. 32 § skall äga motsvarande
tillämpning vid hyra endast om de omständigheter varom fråga är
inträffar före tillträdet. För att detta skall komma till klart uttryck föreslår
lagrådet, att inledningsorden i förevarande paragraf får lyda »Bestämmelserna
i 2 kap. 32 § om verkan av att före tillträdesdagen fastighet» samt
att i fortsättningen sammanbindningsordet »att» får utgå på tre ställen.

32 §.

Mot departementschefens uppfattning att överträdelse av överlåtelseförbudet
föreligger redan i och med överlåtelsen är intet att erinra, överlåtelseförbudet
bör leda till att avtal om överlåtelser regelmässigt sker under villkor
om hyresvärdens godkännande. Ett sådant avtal innebär självfallet ej
någon otillåten överlåtelse. Ett förfarande att först överlåta villkorslöst i
förhoppning att hyresvärden skall godtaga överlåtelsen eller åtminstone
ej begära rättelse men med tanke att i motsatt fall rygga överlåtelseavtalet
kan väntas bli begagnat endast i undantagsfall. Om överlåtelse utan samtycke
eller tillstånd skett och hyresvärden, trots att samtycke begärts, underlåter
att reagera, blir i första hand att bedöma huruvida hans passivitet
kan tolkas som ett godkännande. Är så ej fallet, föreligger väl rätt för hyresgästen
att uppsäga avtalet, men något hyresförhållande mellan hyresvärden
och den till vilken hyresrätten överlåtits uppkommer ej. Värdens underlåtenhet
att begära rättelse kan med andra ord ej medföra, att den som
efter överlåtelse sitter i lägenheten blir hyresgäst, överlåtaren — och endast
denne — är fortfarandé hyresgäst. Vad nu sagts gäller dock som förut
nämnts endast under förutsättning att ej underlåtenheten att begära rättelse
är att tolka som ett samtycke.

34—36 §§.

När de i förevarande paragrafer angivna situationerna föreligger, är det
ej blott en rätt utan även en skyldighet för hyresnämnden att lämna det
tillstånd varom det är fråga. Detta bör framgå av lagtexten.

överlåtelserätten enligt 34 § andra stycket torde även när fråga är om
överlåtelse till dödsbodelägare böra föreligga endast om denne varaktigt
sammanbodde med den döde. För att ordalagen klart skall utvisa detta kan
ordet »sådan» lämpligen inskjutas före uttrycket dödsbodelägare.

Enligt 35 § äger hyresgäst under viss förutsättning överlåta hyresrätten
till bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostadslägenhet
eller bostadsrättslägenhet. Ordet byte torde enligt allmänt språkbruk inne -

327

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

fatta ett förfarande, varigenom en person överlåter något till en annan och
av denne erhåller vederlag, som till väsentlig del utgöres av annat än pengar.
I förevarande paragraf torde ordet byte emellertid avse icke blott det fall
att hyresgästen överlåter hyresrätten till en lägenhet till en annan person
och av denne erhåller hyres- eller bostadsrätt till en annan lägenhet utan
även den situationen att hyresgästen överlåter sin hyresrätt till en lägenhet
till en person medan han av en tredje person erhåller hyres- eller bostadsrätt
till en annan lägenhet. Hinder synes ej möta att i förevarande sammanhang
använda ordet byte på detta något oegentliga sätt, åtminstone ej i de
fall då de sammankopplade transaktionerna innefattar, att vad envar avstår
och erhåller utgöres av hyres- eller bostadsrätt. Omfattar förfarandet många
led, kan lätt nog inträffa, att i något av leden ingår ett villaköp eller att
vederlaget i något led utgöres icke av hyres- eller bostadsrätt utan av kontanter
eller att kedjan ej är sluten, dvs. på den ena ytterkanten står någon
som utän vederlag avstår från hyresrätt medan på den andra kanten står
någon som utan vederlag erhåller hyresrätt. Även om i förfarandet i dess
helhet ingår led, som ej kan betecknas som byte, torde byte i lagens mening
böra anses föreligga i fråga om den som avstår från hyres- eller bostadsrätt
och samtidigt erhåller en motsvarande rätt. Hur saken ordnas i led, i vilka
vederbörande ej ingår som kontrahent, torde alltså böra vara ovidkommande.

En överlåtelse av hyresrätt kan ske antingen genom byte eller som en fristående
åtgärd. Samtycker hyresvärden till överlåtelsen, kan anledning saknas
att närmare klarlägga huruvida fråga är om ett byte eller en fristående
överlåtelse. Med hänsyn till första stycket sista punkten i förevarande paragraf
är emellertid denna fråga av betydelse i fortsättningen; är fråga om
en fristående överlåtelse, äger den nye hyresgästen vida större möjligheter
att omedelbart utnyttja lägenheten som bytesobjekt än om han åtkommit
den genom byte. Avgörande för hur han erhållit lägenheten torde böra vara
vad som faktiskt förekommit. Har det varit ett bytesförfarande, bör hyresgästen
anses ha åtkommit lägenheten genom byte, även om hyresvärden
utan att närmare undersöka arten av överlåtelsen samtyckt till densamma.
Byte kan alltså föreligga, även om det ej varit fråga om tvångsförfarande
grundat på myndighets tillstånd.

Förslaget upptager såsom en förutsättning för att byte skall få äga rum,
att hyresgästen genom bytet erhåller annan bostadslägenhet eller bostadsrättslägenhet.
Under bostadsrätt kan upplåtas såväl lägenhet, avsedd till
bostad, som annan lägenhet. Av motiven framgår emellertid, att bytesrätten
icke skall gälla, när hyresgästens syfte är att erhålla en lägenhet av sistnämnda
slag. Denna begränsning bör komma till uttryck även i lagtexten,
förslagsvis genom att syftet med bytet anges vara, att hyresgästen skall erhålla
bostad i annan under hyres- eller bostadsrätt upplåten lägenhet. Visserligen
kommer därigenom bytesrätten enligt ordalagen att avse även så -

328

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

dan lägenhet, som endast till oväsentlig del användes såsom bostad och således
icke är att hänföra till bostadslägenhet i förslagets mening, men eftersom
en förutsättning för bytet skall vara att hyresgästen därigenom erhåller
annan bostad, torde denna omformulering sakna praktisk betydelse.

38 §.

Reglerna i förevarande paragraf har avseende endast på överlåtelser, som
är bindande i förhållande till hyresvärden. Såsom framhållits vid 32 § är
efter en överlåtelse, vartill hyresvärden varken uttryckligen eller på annat
sätt lämnat sitt samtycke och vartill ej heller hyresnämnden givit sitt tillstånd,
fortfarande den överlåtande hyresgästen ensam att anse som hyresgäst.
Någon ändring sker ej häri, även om hyresvärden underlåter att begära
rättelse. Också om så lång tid har gått från det att hyresvärden fick vetskap
om överlåtelsen att hyresvärden ej längre kan få till stånd vräkning,
gäller vad nu sagts, överlåtaren svarar alltså fortfarande för hyran, och
någon betalningsskyldighet i fråga om hyran i förhållande till hyresvärden
har ej den till vilken överlåtelsen skett.

Vad angår stadgandets utformning torde förutsättningen för hyresgästens
befrielse böra angivas vara att hyresgästen med samtycke av hyresvärden
eller med tillstånd överlåter hyresrätten. Befrielsen skall avse de
skyldigheter hyresavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, och
för att detta skall tydligare framgå torde en jämkning böra göras. Eftersom
en hyresgäst vid sin död automatiskt efterträdes av sitt dödsbo som hyresgäst,
är det i andra punkten upptagna stadgandet om hyresgästs dödsbo
obehövligt. Stadgandet hör utgå.

40 §.

Vad lagrådet törst anmärkt vid 34—36 §§ gäller även förevarande paragraf.

42 §.

I första stycket under 6 behandlas förverkande av hyresrätten dels på
den grund att lägenheten vanvårdats och dels till följd av att hyresgästen
åsidosatt skyldighet enligt 25 §. Gällande rätt uppställer i sistnämnda men
däremot ej i förstnämnda fall såsom särskild förutsättning för förverkande,
att trots tillsägelse rättelse icke skett. Så som det remitterade förslaget
utformats bär denna förutsättning — utan att så torde vara avsett —
utsträckts till att gälla även vanvårdsfallet. Gällande ordning torde böra
bibehållas. Detta synes enklast kunna uppnås därest — i likhet med vad
som skett i 32 § gällande lag — ordet »om», i stället för att upptagas i första
styckets inledande rad, upprepas för varje med siffra betecknat fall och,
såvitt gäller grupperna under punkt 6, för vardera gruppen.

En omredigering i enlighet med vad sålunda förordats öppnar vidare möj -

329

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

lighet till sådan omformulering av stadgandet under 1 att det blir något
läftillgängligare än enligt lydelsen i det remitterade förslaget. Stadgandet
synes då kunna ges följande lydelse, därvid i anslutning till vad som anförts
vid 3 och 4 §§ ordet hyrestiden bör utbytas mot uttrycket hyresförhållandet:

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver
två söckendagar efter förfallodagen och annat ej följer av 53 §, dock,
i fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad, endast om
hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belöpande
hyran utöver två söckendagar efter månadens början eller, såvitt angår
hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen.

44 §.

Såväl enligt gällande lag som enligt kommitté- och sakkunnigförslagen
skall nedsättning hos överexekutor medföra avsedd verkan endast om den
sker senast tolfte söclcendagen från uppsägningen. Det remitterade förslaget
däremot innehåller efter orden, att ingen tidsfrist gäller beträffande nedsättning.
Avsikten lär dock vara att samma frist skall gälla för nedsättning
som för betalning. Lagrådet förordar därför, att i uttrycket »om hyran
betalas senast tolfte söckendagen från uppsägningen» ordet betalas flyttas
och får sin plats efter ordet uppsägningen.

Den i paragrafen förekommande hänvisningen till 20 § tredje eller fjärde
stycket bör, om lagrådets förslag vid 20 § vinner bifall, avse andra eller
tredje stycket.

45 §.

Förslaget utgår från att den som hyr en lägenhet också förvärvar ett besittningsskydd
i fråga om denna. Skyddet har beträffande bostadslägenhet
utformats som en rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta innebär såsom
inledningsvis i korthet berörts, att något nytt hyresavtal icke skall anses
ha kommit till stånd, då hyresförhållandet fortsätter efter avtalstidens
utgång; till grund för hyresförhållandet ligger fortfarande det tidigare avtalet,
vilket i princip fortsätter att gälla såväl avtalsrättsligt som sakrättsligt.

Denna uppbyggnad av besittningsskyddet står i god överensstämmelse
med det betraktelsesätt som kan anläggas i fråga om det säkerligen vanligaste
fallet av fortsatt hyresförhållande, nämligen då detta utan förändringar
löper vidare efter avtalstidens utgång på grund av en i avtalet ingående
förlängningsklausul. I sådant fall kan avtalet anses ha redan från
början innefattat förlängningen. Enligt förslaget skall emellertid väsentliga
förändringar kunna äga rum i hyresförhållandet utan att nytt avtal kommer
till stånd. Har lägenhet hyrts av flera gemensamt, kan sålunda enligt
47 § hyresrätten vid förlängning tilläggas en av hyresgästerna. Det är t. o. m.

330

Kungl. Maj:ts proposition nr Hl år 1967

möjligt att hyresgästs make, oaktat han ej har del i den ursprungliga hyresrätten,
blir berättigad att få hyresavtalet förlängt och att själv inträda som
hyresgäst utan att nytt avtal anses komma till stånd. Även i övrigt är det
möjligt att låta avtalet få nytt innehåll. Sålunda kan enligt 48 § hyresbeloppet
väsentligt ändras; hyresgästen är vid förlängning skyldig att godtaga
den hyra som hyresvärden fordrar, såvida icke dennes krav är oskäligt. Vidare
skall villkor som hyresvärden i andra hänseenden uppställer gälla, om
de icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilliga. Efter
förlängning kan hyresavtalet således gälla mellan andra parter än tidigare
och materiellt ha väsentligt annat innehåll, men likväl skall det ursprungliga
avtalet anses fortfarande vara i kraft.

Genom denna utformning skiljer sig förslaget från vad som för närvarande
gäller. Vid tillämpning av besittningsskyddslagen anses nämligen ett
nytt avtal komma till stånd vid varje förlängning av hyresförhållandet. Detta
gäller således även för det fall, att ingen förändring i övrigt sker i det
ursprungliga avtalet. En reglering av förevarande spörsmål på sätt det föreliggande
förslaget anger innebär, att överenskommelser om ändring i hyresvillkoren
kommer att bli gällande mot tredje man i den män de håller
sig inom de gränser för avtalsfriheten, som förslaget uppdrar. Hyresrätten
bibehåller den plats i förmånsrättsordningen, som tillkom rätten enligt det
ursprungliga avtalet. Med hänsyn framför allt till att optionsrätten vid hyresförhållanden
kan sägas vila på social grund synes dock den föreslagna
regleringen i och för sig kunna godtagas. Lagrådet vill emellertid understryka,
att såsom departementschefen anmärkt anledning finns att återkomma
till frågan om ändringsavtals rättsliga verkan i samband med att
förslag lägges fram om att infoga de hyresrättsliga bestämmelserna i förslaget
till ny jordabalk ävensom vid översynen av arrendelagstiftningen.

Som förut nämnts utgår det remitterade förslaget från att hyresgästen i
och med hyresavtalet förvärvar ett besittningsskydd. I vissa fall göres emellertid
undantag från denna regel, och omständigheter kan även förekomma
som medför att ett förvärvat skydd går förlorat. Bestämmelser, som närmare
reglerar inskränkningarna i besittningsskyddet såvitt angår bostadslägenheter,
meddelas i 45 och 46 §§. Bestämmelserna har uppdelats så, att
i 45 § intagits sådana som generellt begränsar tillämpningsområdet för besittningsskyddet,
medan i 46 § angivits de grunder, som leder till att besittningsskyddet
i det enskilda fallet brytes. Skiljelinjen har därvid varit den,
att inskränkningen utformats som ett generellt undantag, när regeln innebär
en klar och lättolkad gräns mellan besittningsskyddsområdet och det
område, där fri uppsägningsrätt skall råda, samt läget dessutom är sådant
att det ter sig befogat att hyresvärden kan få till stånd ett snabbt avgörande
av besittningsskyddsfrågan. Kräver inskränkningen däremot en avvägning
i det enskilda fallet mellan parternas intressen, har den utformats som en
besittningsskyddsbrytande grund.

331

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

Undantag från besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde
göres i 45 § för dels hyresförhållande, som upphör innan det varat mer än
nio månader i följd, dels lägenhet, som utgör del av upplåtarens bostad, och
dels —- under vissa förutsättningar — hyresförhållande, beträffande vilket
upplåtaren förbehållit sig att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt
till förlängning av hyresavtalet. Bland undantagen har icke upptagits det
fall, att hyresrätten är förverkad. Det ligger emellertid i sakens natur, att ett
giltigt hyresavtal utgör en förutsättning för att förlängning över huvud taget
skall kunna komma i fråga. En tyst sådan förutsättning kan därför
antagas ligga bakom bestämmelserna i 45 §, och förverkande utgör således
i själva verket ytterligare ett undantag från bestämmelsernas tillämpningsområde.
Emellertid innehåller också 46 § ett undantag för det fall, att hyresrätten
är förverkad. Skillnaden mellan förverkandefallet i 45 § och det
fall, som avses i 46 §, bör ligga däri, att bestämmelsen i 46 § avser en situation,
då hyresrätten väl är förverkad men hyresvärden icke under åberopande
därav säger upp avtalet att upphöra utan nöjer sig med att åberopa
förverkandet som hinder mot förlängning av avtalet. Om hyresvärden däremot
på grund av förverkandet säger upp avtalet att upphöra, bör bestämmelserna
om besittningsskydd icke vara tillämpliga på hyresförhållandet.

Denna innebörd av bestämmelserna i 45'' och 46 §§ bör komma till direkt
uttryck i lagtexten. I 45 § bör sålunda som ett nytt undantag upptagas det
fall, att hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad.
Med hänsyn till att jämlikt 47 § under vissa omständigheter hyresgästs
make har rätt till förlängning av hyresavtal även när detta är förverkat,
måste bestämmelsens giltighet dock begränsas till sådana fall, då ej annat
följer av nämnda paragraf. I likhet med vad som gäller enligt 46 § bör med
förverkande likställas förhållande som avses i 28 §.

Det i punkt 3 i 45 § angivna undantaget utgör i själva verket ett undantag
från den allmänna regeln i förslagets 68 §, att förbehåll som strider mot
hyreskapitlets bestämmelser är utan verkan mot hyresgästen, om annat ej
föreskrivits. Det är således till sin natur ej att jämställa med de övriga
undantagen och bör därför ej samordnas med dessa utan upptagas som en
regel för sig, lämpligen i paragrafens andra stycke. Med anledning av det
uppställda kravet på särskild form för viljeförklaringen vill lagrådet framhålla,
att ett sådant formkrav är föga förenligt med den rådande tendensen
att icke låta överenskommelsers giltighet vara beroende av att de träffats
i viss form. Med hänsyn till att viljeförklaringen kan komma till stånd lång
tid efter det att hyresavtalet ingåtts synes det vidare från språklig synpunkt
vara oegentligt att beteckna den som ett förbehåll.

Biträdes vad lagrådet förordat i det föregående, bör förverkandefallet intagas
i paragrafens första stycke under punkt 3, som därvid torde erhålla
följande lydelse:

3. hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad

332

Kungl. Maj.ts proposition nr IM år 1967

eller att förhållande som avses i 28 § föreligger samt annat ej följer av 47 §.

Vidare bör paragrafens andra stycke förslagsvis utformas sålunda:

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit,
att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förlängning,
och har överenskommelsen när den träffats innan hyresförhållandet varat
längre än nio månader i följd godkänts av hyresnämnden, är överenskommelsen
gällande. Om make som ej har del i hyresrätten hade sin bostad i
lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot
honom endast om han godtagit den.

46 §.

I enlighet med vad som anförts under föregående paragraf skall förverkandefallen
i punkt 1 avse endast sådana, då hyresvärden väl åberopar att
hyresrätten är förverkad men likväl icke gör gällande förverkandepåföljd
utan låter hyrestiden enligt det löpande avtalet gå till ända. Motsvarande
gäller, då rätt till uppsägning föreligger enligt 28 §. Vad sålunda åsyftas
kommer till klarare uttryck, om bestämmelsen i punkt 1 erhåller den lydelsen,
att hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden bringar avtalet att upphöra på grund därav.

Innebörden av det i punkt 7 använda uttrycket allmän verksamhet är ej
fullt klar, och motiven ger icke närmare ledning för tolkning av uttrycket.
Vad som åsyftas torde vara statlig och kommunal verksamhet, och stadgandet
tar således sikte på sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet
som är förenad med bostadstvång. För att undvika tolkningssvårigheter
torde stadgandet böra omformuleras i enlighet härmed. Vidare ger
ordalagen i fortsättningen av punkten ej tydligt vid handen, att villkoret
att det skall vara nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten
för upplåtelse åt anställningens innehavare har avseende endast på anställning
av annat slag än de särskilt uppräknade. Denna otydlighet kan avhjälpas
genom att mellan orden »annan anställning» och »av sådan art» inskjutes
»såframt den är».

Den särskilda förmån som tillerkännes hyresgästen i andra stycket av
paragrafen gäller, om optionsbrytande grund föreligger enligt punkt 8 och
hyresförhållandet varat mer än tre år. Bestämmelsens placering efter uppräkningen
av de förhållanden som bryter optionsrätten kan ge anledning
till den tolkningen, att hyresgästen under angivna omständigheter skulle
ha rätt till förlängning av hyresavtalet, även om hinder föreligger på grund
av stadgandena i de särskilda punkterna. Detta är uppenbarligen ej meningen;
oaktat hyresförhållandet varat mer än tre år, skall sistnämnda
stadganden kunna tillämpas på detta. Innebörden av bestämmelsen i andra
stycket kommer att .framgå tydligare, om den inarbetas i punkt 8.

Om hindret mot förlängning av hyresavtalet hänför sig till endast en del
av lägenheten, bör såsom departementschefen framhållit hyresgästen äga

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

333

rätt att behålla återstoden av denna. Meningen torde vara, att sådan rätt
över huvud taget föreligger för hyresgästen, så snart hyresvärdens intresse
av att förfoga över lägenheten tillgodoses, om hyresgästen avträder blott en
del av denna och lägenheten lämpligen kan delas upp. Vad sålunda åsyftats
torde framgå bättre, om sista stycket av paragrafen erhåller den lydelsen att
hyresgästen utan hinder av vad tidigare i paragrafen sagts äger, om hyresvärdens
intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen avträder endast en
del av lägenheten och hyresavtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser
lägenheten i övrigt, rätt till sådan förlängning.

47 §.

Förevarande stadgande bygger på uppfattningen att, om flera gemensamt
förhyrt en lägenhet och i avtalet är innesluten en på lag eller bestämmelse
i avtalet grundad rätt till förlängning, uppsägning från en av hyresgästerna
medför, att någon förlängning ej kommer till stånd. Det kan ifrågasättas,
huruvida detta är väl förenligt med betraktelsesättet att, när ett avtal
förlänges på grund av klausul i avtalet eller på grund av lag, det är
samma avtal som består. Rätten att erhålla förlängning är ju då en rätt som
tillkommer hyresgästerna gemensamt och man kan fråga, varför en åtgärd
av en av dem skall ha den verkan, att hans medhyresgäster förlorar sin rätt
i angivna hänseende. Det synes dock försvarligt, att vid en reform, då utan
omprövning åtskilliga äldre stadganden upptages, underlåta att behandla
spörsmålet i hela dess vidd och, såsom torde vara förslagets mening, anknyta
till den uppfattning på vilken gällande rätt torde vila.

Om 45 § utformas enligt vad lagrådet förordat, kommer den att innehålla
ett stadgande, som i princip utesluter tillämpning av bestämmelserna om
optionsrätt, när hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är
förverkad eller att förhållande som avses i 28 § föreligger; i dylikt fall
finns alltså ej längre någon optionsrätt. Såsom optionsbrytande omständighet
kommer enligt lagrådets förslag till 46 § första stycket 1 förverkande
och förhållande som avses i 28 § i fråga endast så länge hyresvärden ej
bringar avtalet att upphöra på grund av någon av nämnda omständigheter.
Överensstämmelse bör — om man bortser från den särställning som skall
tillkomma äkta make — råda mellan 45 och 46 §§ samt förevar ande paragraf.
De omständigheter som betager medhyresgästen rätten till förlängning
bör därför vara, att hyresrätten är förverkad eller att hyresavtalet kan
uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden bringar avtalet att upphöra
på grund därav. Detta bör komma till direkt uttryck i lagtexten.

Tillkommer hyresrätten äkta makar gemensamt och har en av dem förlorat
rätten till förlängning, skall enligt förslaget den andre ha den särskilt
gynnsamma ställningen att han skall ha rätt till förlängning, även när hyresrätten
är förverkad, blott icke förverkandet beror på dröjsmål med betalningen
av hyra. För att få överensstämmelse med den av lagrådet för -

334

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

ordade regeln i 46 § bör denna rätt tillkomma maken, när en förverkandesituation
väl föreligger men hyresvärden likväl ej bringar avtalet att upphöra
på grund därav. Härutöver skall enligt förslaget maken ha förlängningsrätt
också när förverkandet föranlett hyresvärden att göra vad på
honom ankommer för att bringa avtalet att upphöra. Sistnämnda situation
utgör ett undantag från grundsatsen i 45 § att vid avtals upphörande på
grund av förverkande någon optionsrätt ej vidare kan föreligga. Reglerna
om den särställning som tillkommer make som medhyresgäst bör ges sådan
utformning att det nyss angivna sambandet med 45 och 46 §§ kommer till
uttryck.

Är hyresgästerna flera än två och hänför sig hindret mot förlängning till
endast en av dem, kan diskuteras huruvida förlängningsrätten blott skall
kunna tillkomma samtliga de övriga gemensamt eller huruvida en eller flera
av de övriga skall kunna erhålla förlängning. Varken lagtexten eller vad departementschefen
uttalar ger någon anvisning om förslagets innebörd i
detta hänseende. Denna lärer emellertid vara det senare av de angivna alternativen.

Det skydd som andra stycket avser att bereda make, som ej har del i
hyresrätt som tillkommer andre maken, torde för att bli effektivt böra gälla
också när denne träffar överenskommelse med hyresvärden om hyresrättens
upphörande. Detta bör framgå av lagtexten. I anslutning härtill må
framhållas, att reglerna om makeskydd synes leda till att en hyresvärd, som
har kontrakt med en person ensam, måste för att få full trygghet rikta sitt
handlande ej endast mot denne utan i vissa fall även mot annan och att han
därför nödgas undersöka sin hyresgästs civilstånd och vissa personliga förhållanden
i övrigt. Att detta stundom kan innebära obehag för parterna
är tydligt men denna olägenhet torde med den valda konstruktionen knappast
kunna undvikas.

Förlängningsrätt skall tillkomma make icke endast när hyresavtalet står
inför sitt upphörande i vanlig ordning utan även när hyresrätten är förverkad
och hyresvärden på grund därav uppsagt avtalet. I sist åsyftade
fall är fråga om ett undantag från den förut angivna principen i 45 §. Att så
är fallet bör framgå av lagtexten.

Under hänvisning till vad nu anförts förordar lagrådet — som tillika anser
att i lagtexten bör göras vissa jämkningar av redaktionell natur — att
ifrågavarande paragraf gives följande lydelse:

47 §. Ilar lägenheten hyrts av flera gemensamt och äger de på grund av
uppsägning, som gjorts av en av dem, eller till följd av annan omständighet,
som hänför sig till endast eu av dem, ej gemensamt rätt till förlängning
av hyresavtalet, är medhyresgäst, utom för det fält att hyresrätten är förverkad
eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden
bringar avtalet att upphöra på grund därav, berättigad till förlängning,
såvida hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst.

335

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Är medhyresgästen make till den som uppsagt avtalet eller eljest föranlett,
att hyresgästerna ej gemensamt äger rätt till förlängning av avtalet, har
han den rätt som angivits även när hyresrätten är förverkad på annan
grund än dröjsmål med betalning av hyra; och skall vad nu sagts gälla
också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra på grund av förverkandet.

Om hyresgäst, som är gift och vars make ej har del i hyresrätten, uppsäger
hyresavtalet eller eljest vidtager åtgärd för att bringa det att upphöra
eller om han i annat fall ej har rätt till förlängning av hyresavtalet, är maken,
om han har sin bostad i lägenheten, berättigad till förlängning, såvida
hyresvärden skäligen kan åtnöjas med honom som hyresgäst; och skall vad
nu sagts gälla också när hyresvärden uppsagt hyresavtalet att upphöra på
grund av förverkande eller förhållande som avses i 28 §. Bestämmelserna i
48—53 §§ om hyresgäst äger tillämpning även i fråga om hyresgästs make.

Förlänges hyresavtal i fall som avses i andra stycket, svarar båda makarna
för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före förlängningen, om ej annat
avtalats med hyresvärden.

48 §.

På orter där balans på bostadsmarknaden föreligger skall enligt förslaget
avtalsfrihet i princip råda i fråga om hyressättningen. Marknadsförhållandena
blir därigenom bestämmande för hyresnivån. En inskränkning görs i
avtalsfriheten, nämligen vid tvångsvis genomförd förlängning av hyresavtal,
men även i sådant fall skall hyran bestämmas att utgå enligt den marknadsmässigt
framkomna hyresnivån. När åter fråga är om orter där balans på
bostadsmarknaden ej föreligger, anses den hyresnivå som skulle uppnås till
följd av marknadsläget icke vara godtagbar utan en lägre hyresnivå skall
eftersträvas. För att uppnå detta skall dock ej allmän hyreskontroll ske utan
hyresvärd och hyresgäst skall äga påkalla prövning av hyran vid upplåtelsen
eller inom viss tid därefter, dvs. av vad som kallas förstagångshyra. Även
vid förlängning tvångsvis skall prövning av hyran kunna ske.

Vad så gäller frågan om hyresnivån på bristorterna är att beakta, att en
marknadsmässig sådan kan uppkomma. Så sker om oftare än undantagsvis
överenskommelser träffas om hyror över den avsedda hyresnivån och kontrahenterna
låter den träffade överenskommelsen bestå. Enligt förslaget
skall även på bristorterna hyran fastställas efter jämförelse med en hyresnivå.
Eftersom en på nyss angivet sätt uppkommen marknadsmässig hyresnivå
ej anses godtagbar, måste jämförelsen ske, ej med den verkliga hyresnivån
utan med en konstruerad sådan. Grunden för denna konstruerade
hyresnivå erhålles enligt förslaget genom att vid dess fastställande man
bortser från vissa lägenheter, nämligen sådana vars hyra ej är rimlig med
hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter
i nybyggda bostadshus. Hyresnivån för lägenheter inom nyproduk -

336

Kungl. Maj.ts proposition nr lkl år 1967

tionen — där de allmännyttiga företagen och de av dem tillämpade, godtagbara
hyresprinciperna avses skola bli dominerande — skall alltså utgöra
rättesnöret.

Av förslaget framgår ej fullt klart på vilket sätt hyresnivån för nyproduktion
skall öva sitt inflytande, när det gäller att fastställa den konstruerade
nivå, som skall läggas till grund för det enskilda avgörandet. Innebörden
i förslaget lärer emellertid vara, att i det material som lägges till grund för
bestämmandet av den konstruerade hyresnivån ej får ingå vare sig lägenheter
med hyror som ligger över hyrorna för nyproducerade lägenheter eller
lägenheter med hyror som ligger under sistnämnda hyror, nämligen om de
ej ligger så mycket under dessa som de med hänsyn till fastighetens ålder
eller mindre goda beskaffenhet i jämförelse med nybyggda fastigheters
skick borde göra. Det ligger i sakens natur att en regel med sådan innebörd
lämnar utrymme för i hög grad skiftande tillämpning och är ägnad att leda
till rättsosäkerhet. Det må emellertid anmärkas, att varje regel, som syftar
till att ange en tänkt och ej en verklig nivå, måste präglas av osäkerhet.

Enligt förslaget skall fordrad hyra anses som oskälig, om den väsentligt
överstiger den tillämpliga hyresnivån. Denna regel är välmotiverad redan
från rättssäkerhetssynpunkt. Fastställandet av tillämplig nivå är förbundet''
med så stor osäkerhet att det ej kan anses betryggande om ett överskridande,
hur litet det än är, av den antagna nivån skulle medföra att hyran betecknades
som oskälig. Då det ligger nära till hands att anse varje annan hyra
än den som är oskälig såsom skälig, torde av reglerna i paragrafen närmast
följa, att när vid förlängning en hyresvärd fordrar en oskälig hyra,
hyran skall bestämmas till belopp närmast under den lägsta hyra som kan
betecknas som oskälig, även om den ligger något över den tillämpliga nivån.
Åsyftas att reglerna skall ha den innebörden att hyran icke får bestämmas
till belopp över den tillämpliga nivån, torde det böra klarläggas i lagtexten.

Reglerna om fastställande av hyra och andra villkor torde vara avsedda
att äga tillämpning endast när förlängningen sker tvångsvis på den grund
att oenighet råder om förlängningen som sådan eller om hyresvillkoren.
Överenskommelse varigenom hyresavtalet förlänges skall, även om hyresvillkoren
är för hyresgästen mindre gynnsamma än lagens regler, gälla i
sin helhet och således även beträffande villkoren. Med hänsyn till regeln
i förslagets 68 §, som stadgar att överenskommelser som strider mot lagen
är utan verkan mot hyresgästen, torde en särskild regel om avtalsfrihet i
förevarande hänseenden vara erforderlig. Den synes kunna upptagas som
ett tredje stycke i förevarande paragraf och innehålla, att om vid förlängning
av hyresavtal överenskommelse träffas om hyran och andra villkor,
överenskommelsen utan hinder av bestämmelserna i första och andra styckena
är gällande. Upptages ett sådant stadgande, bör såsom en följd därav
regeln i första stycket om undantag från den däri stadgade hyres- och upp -

337

Kungl. Maj:ts proposition nr lbl år 1967

sägningstiden inskränkas att avse det fall att annan tid än den lagstadgade
av särskild anledning anses lämpligare.

I fråga om första stycket må vidare anföras, att fjärde punkten — gällande
andra villkor än hyran — synes lämpligen kunna utformas såsom syftande
på varje särskilt villkor för sig.

Då regeln om hyresnormen på bristorterna har sin naturliga placering i
samband med bestämmelserna om förstagångshyra, synes den lämpligen
kunna placeras i 55 §. Andra stycket i förevarande pargraf bör då endast
upptaga en hänvisning till regeln i 55 §. Hänvisningen synes kunna givas
det innehållet, att i ort för vilken förordnande enligt 54 § givits 55 § andra
stycket skall gälla i stället för första stycket vid bedömandet huruvida fordrad
hyra är att anse som oskälig.

49 §.

Den situation som föreligger när hyresnämndens medverkan kan bli aktuell
synes lämpligare kunna beskrivas såsom avseende det fall att tvist
föreligger om förlängning av hyresavtalet eller villkoren därför. Första och
andra styckena torde böra sammanföras till ett nytt första stycke. Detta
kan, med obetydlig redaktionell jämkning, ges förslagsvis följande lydelse:

Föreligger tvist om förlängning av hyresavtalet enligt 46 eller 47 § eller
villkoren därför, åligger det hyresvärden att skriftligen meddela hyresgästen
att denne, om han icke går med på att flytta, har att senast tre veckor
efter delfåendet av meddelandet hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Meddelandet
skall lämnas i den ordning som enligt 8 § gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 8 § tredje stycket tredje punkten gäller dock ej.

50 §.

Att hyresgästens rätt att kvarbo på oförändrade villkor är en interimistisk
rätt i avbidan på avgörandet torde böra framgå av lagtexten. Denna
interimistiska rätt torde böra bestå till dess frågan om förlängning och villkoren
därför slutligen avgjorts.

51 §.

Om lagrådets förslag till lydelse av 49 § vinner bifall bör första stycket
i 51 § utgå såsom obehövligt.

Utformningen av bestämmelsen i paragrafens andra stycke står mindre
väl i överensstämmelse med förslagets grundtanke, att det efter förlängning
är det ursprungliga avtalet, som löper vidare. Bestämmelsen torde
därför lämpligen böra givas innehållet att en i enlighet med lagen vidtagen
förlängning av hyresavtalet med eller utan ändring i de tidigare villkoren
anses innebära, att den ursprungliga upplåtelsen fortfarande består.

338

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

52 §.

Uppskov med avflyttning bör uppenbarligen ej kunna upptagas som en
fråga för sig utan endast i samband med beslut varigenom förlängning vägras.
Detta torde böra komma till uttryck i lagtexten.

Beträffande andra punkten i första stycket förordar lagrådet — i syfte
att nå överensstämmelse med lagrådets förslag i fråga om 46 och 47 §§ och
alt markera att punkten innefattar ett undantag från första punkten — att
den ges följande lydelse:

Är hyresrätten förverkad eller kan hyresavtalet uppsägas enligt 28 §
utan att likväl hyresvärden bringar avtalet att upphöra på grund därav
eller är rätten till förlängning förfallen, får på begäran av hyresgästen uppskov
dock medges endast om hyresvärden samtycker till det.

53 §.

Såsom förut framhållits utgår förslaget från att en förlängning i enlighet
med förslagets regler innebär, att det ursprungliga avtalet består. En följd
av detta betraktelsesätt är att, om vid förlängningen annat icke bestämmes
genom avtal eller dom, hyran även efter förlängningen skall erläggas på
tider som angives i det ursprungliga avtalet. Har vid förlängningen hyran
bestämts till högre belopp än som tidigare gällde, äger vad nu sagts tillämpning
också på det överskjutande beloppet. På sätt föreslagits måste emellertid
i fall då hyran fastställes i efterhand gälla, att en underlåtenhet att på
angivna förfallodagar erlägga överskjutande belopp för förfluten tid icke
medför hyresrättens förverkande utan att sådan påföljd inträder först sedan
hyresgästen åtnjutit viss frist för att fullgöra hyresbetalningen i denna
del. Fristen synes, i anslutning till vad som torde vara avsett enligt förslaget,
böra bestämmas till en månad efter det att den högre hyran fastställdes.
Någon ändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala ränta å ogulden
hyra bör däremot ej vidtagas utan torde sådan böra utgå från förfallodagarna
enligt avtalet även till den del hyran är högre än den tidigare. Med
den angivna konstruktionen att det även efter förlängningen är det ursprungliga
avtalet som består torde emellertid något särskilt stadgande
härom ej vara erforderligt. På grund av det anförda föreslår lagrådet, att
förevarande lagrum gives följande lydelse:

53 §. Skall vid förlängning av hyresavtal hyra utgå med högre belopp
än som tidigare gällde, är hyresrätten icke förverkad på grund av dröjsmål
med betalning av överskjutande belopp för förfluten tid, om betalningen
sker inom en månad från den dag då den högre hyran fastställdes.
Vad nu sagts gäller ej, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen
inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

339

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967
55 §.

Om i enlighet med vad som förordats vid 48 § regeln om grunderna för
bestämmande av hyra i bristort överflyttas till förevarande paragraf, bör
den upptagas i andra stycket. Viss redaktionell jämkning bör därjämte ske.
Detta stycke synes då kunna givas följande lydelse:

Vid prövning enligt första stycket skall hyra, som är oskälig, nedsättas till
skäligt belopp. Hyran är att anse som oskälig, om den väsentligt överstiger
hyran för andra med hänsyn till bruksvärdet likvärdiga lägenheter än sådana
vars hyra icke är rimlig i betraktande av det allmänna hyresläget i orten
för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Nedsättes förstagångshyra,
skall den lägre liyran gälla från och med månaden närmast etter
den då prövning av hyran påkallades.

56 §.

Av samma skäl som anförts vid 45 § föreslår lagrådet, att undantaget i
punkt 2 flyttas till andra stycket i förevarande paragraf samt att som ett
nytt undantag i samma punkt upptages det fall, att hyresförhållande upphör
på den grund att hyresrätten är förverkad eller att förhållande som
avses i 28 § föreligger.

Biträdes lagrådets förslag, bör andra stycket lämpligen erhålla lydelsen
att, om hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling överenskommit
om villkor, som strider mot 57—60 §§, och överenskommelsen, när
den träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd,
godkänts av hyresnämnden, överenskommelsen är gällande.

57 §.

I såväl hyreslagskommitténs som de sakkunnigas förslag upptogs den
regeln, att hyresvärden skulle »i den omfattning som prövas skälig» utgiva
ersättning till hyresgästen för hans skada. Av motiven framgår, att med
detta uttryck avsågs att bereda möjlighet till jämkning av den ersättning,
vartill hyresgästen i och för sig var berättigad. Någon mer ingående undersökning
av de omständigheter som skulle kunna medföra en sådan jämkning
redovisas emellertid inte i motiven; kommittén framhöll som måttstock,
att skadeståndet borde kunna jämkas till vad som prövas skäligt
med hänsyn tagen främst till de motstående intressenas inbördes tyngd, och
de sakkunniga uttalade endast helt allmänt, att en möjlighet att begränsa
hyresvärdens ersättningsskyldighet icke kunde helt undvaras.

I det till lagrådet remitterade förslaget uttalar departementschefen, att
han i likhet med hyreslagskommittén och de sakkunniga anser att man inte
kan undvara möjlighet att jämka den ersättning, vartill hyresgästen i och
för sig anses berättigad. I lagtexten har emellertid, utan att någon närmare
motivering därför lämnas, ersättningsregeln utformats så, att hyresvärden

340

Kungl. Maj:ts proposition nr lhl år 1967

skall »i skälig omfattning» ersätta hyresgästen för dennes förlust. Med
detta uttryckssätt kan emellertid ej med erforderlig tydlighet anses framgå,
att avsikten är att göra avsteg från den inom skadeståndsrätten i allmänhet
gällande grundsatsen att när skadeståndsskyldighet föreligger skadan
skall ersättas till sitt fulla värde.

Enligt lagrådets mening har den föreliggande frågan icke erhållit den
belysning som varit önskvärd. Goda skäl kan anföras för att på detta rättsområde
liksom eljest vanligen är fallet skall gälla regeln om fullt skadestånd;
att överlämna frågan om skadeståndet till en allmän skälighetsbedömning
kan vara vanskligt. Vidhålles emellertid tanken att jämkningsmöjlighet
skall föreligga, bör ståndpunkten klart framgå av lagtexten och
i denna angivas under vilka omständigheter jämkning skall kunna ske.
Lagrådet hemställer, att förslaget förtydligas på denna punkt.

Vid sidan av den allmänna bestämmelsen att ersättning skall utgå i skälig
omfattning har i tredje stycket i förslaget särskilt reglerats frågan om
ersättning för sådana ändringar i lägenheten som hyresgästen låtit verkställa.
Regeln härom innebär, att förlust för hyresgästen som äger samband
med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas vid ersättningens
bestämmande endast om hyresvärden samtyckt till ändringen
eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle
få utföra ändringen. I anslutning till denna bestämmelse uttalar departementschefen,
att ersättning bör utgå när hyresvärden samtyckt till åtgärderna
eller dessa kan antagas ha skett med hyresvärdens goda minne, samt
tillägger, att detsamma är förhållandet om hyresvärden inte samtyckt till
ändringarna men hyresgästen vid hyresavtalets ingående haft befogad anledning
räkna med att han skulle ha rätt att utföra sådana ändringar. Av
stadgandet i belysning av dessa motivuttalanden framgår ej klart, om innebörden
är att ersättning i vissa fall skall kunna utgå oaktat hyresvärden icke
samtyckt till ändringarna, eller om avsikten endast är att utsäga att ett
giltigt samtycke kan anses föreligga även om det icke lämnats uttryckligen.

Enligt lagrådets mening bör den grundsatsen upprätthållas, att hyresvärdens
samtycke till ändringarna alltid skall föreligga för att rätt till ersättning
skall vara för handen. Hyresvärden bör icke — även om hans ersättningsskyldighet
såsom fallet är enligt förslaget begränsas till belopp varmed
lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet — vara skyldig
att betala för ändringar som utan hans samtycke vidtagits i lägenheten.
Och detta bör gälla, även om hyresgästen till äventyrs vid hyresavtalets
ingående förutsatt att han skulle få utföra ändringarna men förutsättningen
varit felaktig. Lagrådet föreslår därför, att lagregeln gives den lydelsen att
ersättning för ändring av lägenheten skall utgå endast om hyresvärden
samtyckt till ändringen. En sådan formulering utesluter självfallet icke,
att enligt vanliga avtalsrättsliga tolkningsregler ett giltigt samtycke före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 242 år 1967

341

ligger ej endast när det lämnats uttryckligen utan även då ett sådant får
anses framgå av omständigheterna.

Enligt lagrådets mening bör sista stycket i paragrafen inarbetas i första
stycket och i följd härav inledningen till första stycket få följande lydelse:

Har hyresvärden uppsagt hyresavtalet och vägrar han att förlänga hyresförhållandet
eller kommer förlängning i annat fall ej till stånd på den grund
att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är
obilligt, skall han etc.

I likhet med vad som föreslagits i fråga om 47 § hemställer lagrådet, att
bestämmelsen i punkt 1 i förevarande paragraf förtydligas. Detta kan lämpligen
ske genom att bestämmelsen utformas på samma sätt som lagrådet
föreslagit beträffande punkt 1 i 46 § första stycket.

För vinnande av ökad tydlighet föreslår lagrådet slutligen, att bestämmelsen
i andra stycket infogas i första stycket 3, vilken punkt i följd härav
och med iakttagande av viss redaktionell jämkning kan givas följande lydelse
:

3. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen
uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet
för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden
anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan åtnöjas eller
ock hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra
på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden
skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.

58 §.

I tredje punkten ges en regel om rätt för hyresgästen till ersättning enligt
57 §, om hyresvärden underlåter att inom en tid av tre veckor — vilken
efter vad det förefaller skall räknas från det hyresgästen lämnat meddelande
enligt första punkten —- tillställa hyresgästen sådant meddelande som
sägs i andra punkten. Med hänsyn till att underlåtenheten medför denna
viktiga rättsverkan torde det vara nödvändigt, att fristen för hyresvärden
räknas från den dag, då han mottog hyresgästens meddelande, och att detta
meddelande delges hyresvärden efter vad som föreskrivs i 49 § andra stycket
i det remitterade förslaget.

Avfattningen av tredje punkten utmärker icke, att den rätt till ersättning
som uppkommer för hyresgästen vilar på självständig grund, nämligen
hyresvärdens underlåtenhet att lämna meddelande enligt andra punkten.
För att detta skall framgå bör hänvisningen till 57 § gälla blott vad den
innehåller om ersättningsgill skada. Detta kan ske genom att det anges, att
hyresgästen har rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §.

Hyresgästens rätt till ersättning skall lida undantag, om hyresrätten är
förverkad. Undantagsregeln bör enligt lagrådets mening utvidgas till att

12 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 141

342

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

omfatta också det i bl. a. 57 § första stycket 1 med förverkande likställda
fallet att hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § samt erhålla samma lydelse
som lagrådet föreslagit beträffande 57 § första stycket 1.

Lagrådet föreslår på grund av det anförda, att paragrafen, med iakttagande
också av mindre redaktionella jämkningar, erhåller följande lydelse:

58 §. Om hyresgästen icke inom tre veckor från uppsägningen meddelar
hyresvärden att han önskar behålla lägenheten, är hans rätt till ersättning
enligt 57 § förfallen. Lämnas sådant meddelande inom den angivna tiden,
har hyresvärden att inom tre veckor från delfåendet lämna hyresgästen
meddelande om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåter han detta,
har hyresgästen rätt till ersättning för förlust som avses i 57 §, om ej hyresrätten
är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att
hyresvärden likväl bringar avtalet att upphöra på grund därav.

Hyresgästens meddelande enligt första stycket skall lämnas i den ordning
som enligt 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 § tredje stycket
tredje punkten gäller dock ej.

59 §.

Genom bestämmelsen i förevarande paragraf har hyresgästen tillerkänts
rätt att under vissa omständigheter mot hyresvärdens vilja behålla lägenheten
under viss tid. Denna regel synes icke stå i överensstämmelse med
den grundtanke som uppbär det indirekta besittningsskyddet eller att
det skall ligga i hyresvärdens hand att bestämma om hyresförhållandets
upphörande men att han vid utövande av denna sin rätt löper risk att ersätta
hyresgästen dennes förlust i anledning av hyresförhållandets upphörande.
Genom denna rätt att sitta kvar betages nämligen hyresvärden möjligheten
att vid hyrestidens utgång fritt disponera över lägenheten utan att
därmed följer någon inskränkning i hans principiella skyldighet att, om
uppsägningen bedömes som obefogad, ersätta hyresgästen dennes förlust
med anledning av att hyresförhållandet upphör vid anståndstidens slut.

Att förena denna möjlighet för hyresgästen att sitta kvar i lägenheten
efter avtalstidens slut med principen att det ursprungliga avtalet vid denna
tidpunkt upphör att gälla innebär vissa svårigheter. Bäst förenligt med sistnämnda
princip synes vara att kräva, att beslut i anståndsfråga alltid skall
givas före avtalstidens slut och att sålunda, om anstånd med avflyttningen
icke föreligger vid denna tidpunkt, hyresvärden äger omedelbart komma i
besittning av lägenheten. Att öppna möjlighet att även efter avtalstidens
slut lämna anstånd med avflyttning skulle innebära ökade svårigheter för
hyresvärden att beräkna, vid vilken tidpunkt han kan få dispositionsrätt
till lägenheten, och förutsätter en särskild lagregel om rätt för hyresgästen
att i avbidan på beslut i anståndsfrågan sitta kvar i lägenheten. Den förra
lösningen eller att beslut rörande anstånd måste givas före avtalstidens slut

343

Kungl. Maj. ts proposition nr 74/ år 1967

innebär emellertid å sin sida, att hyresgästens rätt till anstånd blir beroende
av den ovidkommande omständigheten huruvida hyresnämnden före nämnda
tidpunkt hinner fatta sitt beslut. Den utesluter vidare, att beslutet skall
kunna överklagas, ehuru så i och för sig varit väl befogat med hänsyn till
den stora betydelsen av ett anstånd, som enligt förslaget kan avse ett helt
år.

Lagrådet finner, att vid nu angivna förhållanden tillräckliga skäl knappast
kan anses föreligga att öppna möjlighet för hyresgästen att i strid mot
hyresvärdens vilja kvarsitta i lägenheten efter avtalstidens slut och att
hyresgästen kan anses tillräckligt tillgodosedd genom sin rätt till skadestånd
för sin förlust med anledning av att hyresförhållandet bringas att upphöra.
Om möjlighet till anstånd bibehålies i förslaget, bör emellertid detta utformas
så att det klart framgår, att beslut i anståndsfrågan måste meddelas
före hyrestidens slut. Vidare bör såsom hinder mot anstånd upptagas, icke
att hyresrätten är förverkad utan att hyresrätten är förverkad eller hyresavtalet
kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden bringar avtalet
att upphöra på grund därav. Viss ändring av redaktionell natur torde därjämte
böra vidtagas. Förslagsvis kunde paragrafen i nedan angivna delar
erhålla följande lydelse:

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden
och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, äger hyresnämnden
före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medgiva
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.

Uppskov enligt första stycket får ej meddelas, om hyresrätten är förverkad
eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § utan att likväl hyresvärden
bringar avtalet att upphöra på grund därav eller om hyresvärden eller annan
därigenom etc.

60 §.

Det är uppenbarligen ett allmänt önskemål att en ersättningsberättigad
erhåller sin gottgörelse så snart som möjligt eller i vart fall att hans rätt
säkerställes på ett tidigt stadium. Mot detta måste emellertid vägas intresset
hos den mot vilken ersättningskravet riktas att icke innan ersättningsskyldigheten
blivit slutgiltigt fastslagen behöva utgiva belopp med risk att sedermera
icke kunna återfå detsamma. Lagstiftningen innehåller regler om avvägningen
mellan de intressen som här står emot varandra. Här må erinras
om bestämmelserna rörande kvarstad och skingringsförbud samt reglerna i
utsökningslagen och rättegångsbalken angående verkställighet av dom som
ej vunnit laga kraft. Bestämmelserna om deldom ger därjämte möjlighet
att få till stånd ett snabbt avgörande, då målet innefattar flera käromål som
kan särskiljas eller tvist ej råder om allt som omstämts. Självfallet kan
diskuteras huruvida genom dessa och andra allmänt gällande regler den
ersättningsberättigades intresse av snabb betalning i tillräcklig mån tillgo -

344

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

doses. Om behov av ändringar föreligger, bör sådana göras och då givas
generell räckvidd. Försiktighet synes däremot böra iakttagas, när fråga
är om att för en viss grupp ersättningskrävande ge särskilda regler. Splittring
av ett enhetligt regelsystem bör medges endast om starka skäl därför
kan åberopas, exempelvis den ekonomiskt svaga ställning de ersättningsberättigade
i regel har eller den särskilda karaktär som präglar ersättningen.
Varken de sakkunniga eller departementschefen kan anses ha
anfört skäl av antydd tyngd till stöd för reglerna i förevarande paragraf om
en särställning för lokalhyresgästs ersättningsrätt. Denna är i själva verket
intet annat än en helt vanlig gottgörelse för det att den ene avtalskontrahenten
inte fullgör sin i avtalet inneslutna förpliktelse. Många andra slag av
ersättningskrav är minst lika behjärtansvärda; som exempel kan nämnas
arbetstagares anspråk på ersättning för obehörigt avskedande.

Upptages likväl ett stadgande med det föreslagna syftet i lagen, synes
vissa jämkningar i det remitterade förslaget erforderliga. Om, såsom avsikten
torde vara, regeln skall gälla även ersättning som anges i 58 §, bör
detta tydligare framgå av lagtexten. Förutsättningen att hyresvärden på
grund av medgivande eller till följd av laga kraft ägande dom är skyldig
att utgiva ersättning torde böra upptagas redan i första stycket. Medgivandet
skall avse skyldigheten att utge ersättning i och för sig men behöver ej
omfatta de belopp varom är fråga i målet. Sådana ordalag bör väljas att
detta framgår tydligare än vad som är fallet i det remitterade förslaget.
Stadgandet om att förskott ej skall utgå, om det blir obetydligt, och regeln
för att förhindra upprepade förskottsyrkanden i samma mål — behovet och
nyttan av dem synes för övrigt diskutabla — kan sammanföras i ett andra
stycke med något ändrad utformning. Det remitterade förslaget bör uppenbarligen
kompletteras med regler avseende domförhet, handläggningsform
och fullföljdsrätt. Hyresgäst, som uppburit förskott överstigande den slutliga
ersättningen, bör vara skyldig återbetala överskottet jämte ränta därå
från den dag han erhöll beloppet. Däremot bör ej, såsom skett i förslaget,
föreskrivas skyldighet för domstolen att i själva ersättningsmålet ålägga
hyresgästen återbetalningsskyldighet och därmed att i detta, kanske i högsta
instans, utreda exempelvis huruvida ålagt förskott verkligen erlagts eller
att erlagt belopp utgör förskott eller likvid för annat eller när betalning
skett. Återgångskravet skall uppenbarligen anses såsom en särskild, från
ersättningsanspråket skild fråga; hyresvärden får i vanlig ordning göra
gällande sitt krav genom stämning. Med hänsyn till vad nu anförts skulle
paragrafen — som till sitt innehåll är processuell och vars rätta plats därför
får anses vara i avsnittet om förfarandet i hyrestvister — kunna ges
följande lydelse:

60 §. I mål om ersättning enligt 57 eller 58 § äger rätten på yrkande av
hyresgästen, såframt hyresvärden medger skyldighet att utge ersättning
eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, för -

345

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

plikta hyresvärden att utge förskott i avräkning på den ersättning som
slutligen kan komma att bestämmas.

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet
blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, må nytt yrkande
om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan
det föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott må meddelas utan huvudförhandling. Innan
beslut meddelas, skall parterna erhålla tillfälle att yttra sig. Mot beslut, som
meddelats under rättegången, skall talan föras särskilt. Mot hovrättens beslut
må talan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligen bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det
överskjutande beloppet jämte sex procent årlig ränta från dagen för beloppets
mottagande.

61 §.

Nu gällande bestämmelser om preskription av fordringsanspråk på grund
av hyresavtal är till sin natur dispositiva, låt vara att vissa inskränkningar
i avtalsfriheten torde finnas i anledning av de allmänna grundsatser, på
vilka preskriptionsinstitutet vilar. Eftersom det remitterade förslaget är
uppbyggt på principen, att alla regler är indispositiva såvitt angår hyresgästens
rätt, är preskriptionsbestämmelserna i förevarande paragraf bindande
i den mån de är till hyresgästens förmån såvida ej annat föreskrivits.
Avtalsfriheten har kommit till uttryck genom stadgandet, att förlusten
av talerätten är beroende av att annat ej överenskommits. Hur långt möjligheten
att göra undantag från den givna preskriptionsregeln sträcker sig,
framgår emellertid icke klart av ordalagen och ej heller motiven ger närmare
ledning för att bedöma detta.

Stadgandet om avtalsfrihet synes närmast innebära, att överenskommelse
endast kan avse, att talerätten är bevarad, trots att två år förflutit från
det lägenheten avträddes, och att den således därefter finns kvar tills den
bortfaller på grund av reglerna om tioårig preskription. En så snäv tolkning
torde emellertid icke vara avsedd. Meningen synes i stället vara, att
det skall stå hyresvärden och hyresgästen fritt att avtala även om en preskriptionstid,
som ligger mellan två och tio år. Ordalagen medger en sådan
tolkning.

Däremot kan av stadgandet icke anses följa, att överenskommelse får
träffas om en preskriptionstid, som understiger två år. Frågan huruvida en
överenskommelse av sådant innehåll är giltig får i stället bedömas med
tillämpning av bestämmelserna i förslagets 68 §. Av dessa torde följa, att
överenskommelsen icke blir gällande i fråga om hyresgästens fordringsanspråk
men väl såvitt angår hyresvärdens. En annan sak är huruvida på sätt
inledningsvis antytts allmänna grundsatser kan tänkas utgöra hinder mot
en förkortning av preskriptionstiden.

346 Kungl. Maj:ts proposition nr i il år 1967

62 §.

Om särskild anledning föreligger att hyresgästen kommer att undandraga
sig att flytta, kan hyresvärden enligt allmänna regler föra talan om åläggande
för honom att flytta, ehuru tiden härför ännu ej inträtt. Genom förevarande
stadgande avses möjligheten att föra talan om flyttning innan dagen
därför är inne skola utsträckas att gälla alla fall, när hyresgästen väcker
talan om förlängning. I anledning härav kan anmärkas, att den omständigheten
att hyresgästen påyrkar förlängning av hyresavtalet ej i och
för sig utgör skäl för att antaga, att han vid ogynnsam utgång ej skall flytta.
Härtill kommer, att avgörande av hyresvärdens talan ej kan träffas, förrän
förlängningsfrågan är avgjord, och att om hyresgästen skulle sitta kvar
efter den dag då enligt rättskraftigt avgörande hyresrätten upphört, åläggande
för honom att flytta lärer kunna utverkas på kort tid. Behovet av
utvidgningen synes därför i hög grad tveksamt.

Om en utvidgning likväl genomföres, torde den i vart fall böra inskränkas
till att gälla sådana situationer då hyresgästens talan om förlängning
och hyresvärdens yrkande om vräkning kan sammanföras och handläggas
i en rättegång. Med sådan begränsning saknas anledning ingå på bedömande
hur ifrågavarande spörsmål bör behandlas, när förlängningsfrågan
hänskjutits till hyresnämnd men ännu ej anhängiggjorts vid vederbörlig underrätt.
Utvidgningen bör å andra sidan gälla icke blott, såsom ordalagen i
förslaget synes ge vid handen, när frågan om förlängning väckts av hyresgästen
vid underrätten utan även när hyresvärden klandrar hyresnämnds
beslut, varigenom hyresgästens yrkande om förlängning bifallits. En bestämmelse
med angivet innehåll skulle kunna ges den utformningen att,
därest fråga om förlängning av hyresavtal är beroende på prövning av rätten,
denna äger att, utan hinder av att tiden för lägenhetens avträdande ännu
icke inträtt, i samband med nämnda frågas avgörande till prövning upptaga
talan av hyresvärden om åläggande för hyresgästen att flytta.

63 §.

Vid bifall till vad lagrådet föreslagit vid 58 § bör i andra punkten av förevarande
paragraf hänvisningen till 58 § utgå.

65 §.

Förevarande paragraf stadgar återbetalningsskyldighet för den som under
i paragrafen angivna omständigheter mottagit särskilt vederlag för upplåtelse
eller överlåtelse av hyresrätt. Bestämmelsen riktar sig däremot icke
■—■ såsom fallet är med motsvarande stadganden i hyresregleringslagen —-redan mot uppställande av villkor om otillåtet vederlag. Den konstruktion
som sålunda valts synes mindre lämplig; det är villkoret om särskilt vederlag
som bör göras ogiltigt och som en följd härav skall återbetalningsskyldighet
åligga den som på grund av villkoret uppburit vederlaget. Lagrådet

347

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967

förordar, att lagrummet utformas i enlighet härmed och att i samband
därmed viss redaktionell omarbetning äger rum; förslagsvis kan paragrafens
första punkt givas följande lydelse:

Har någon utnyttjat annans trångmål i följd av det allmänna läget på
bostadsmarknaden till att för upplåtelse av bostadslägenhet i ort för vilken
förordnande enligt 54 § gäller eller för överlåtelse av hyresrätt till sådan
lägenhet uppställa villkor om särskilt vederlag, gäller det ej och är han skyldig
att återbära vad han må ha mottagit.

67 §.

Föreskrifterna i förevarande paragraf innebär, att kontrahenternas frihet
att avtala om att framtida tvister skall hänskjutas till skiljemän inskränkes
i förhållande till vad som nu gäller. Någon närmare motivering för inskränkningarna
har ej lämnats i remissprotokollet. Val kan de föreslagna
inskränkningarna vara förståeliga såvitt gäller bostadslägenheter, men när
man kommer till lokaler är ofta båda kontrahenterna jämställda; begränsningarna
i avtalsfriheten går därför längre än vad syftet kräver. Svårighet
föreligger emellertid, åtminstone utan närmare utredning, att finna en
godtagbar skiljelinje. I lagstiftningsfrågans nuvarande läge torde därför
reglerna få godtagas. Någon anledning att för sådana framtida tvister som
kan hänskjutas till skiljemän göra hyresnämnd ensam behörig torde emellertid
ej föreligga. Dessutom måste som anmärkningsvärt framhållas,'' att
hyresnämnd skall kunna i samma typ av ärenden fungera både som i vanlig
ordning beslutande myndighet och som skiljenämnd. I detta sammanhang
må vidare anmärkas, att lagens regler gäller endast avtal om framtida
tvister; rörande redan uppkomna tvister råder avtalsfrihet.

I förtydligande syfte torde det ämnesområde beträffande vilket avtalsfrihet
ej gäller böra anges avse hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda
eller behålla lägenheten, nedsättning av förstagångshyra och fastställande
av hyresvillkor ävensom ersättning enligt 57 eller 58 §.

68 §.

Första stycket i denna paragraf bör utgå, om lagrådets tidigare förslag
att en motsvarande bestämmelse intages i 1 § vinner bifall.

Med anledning av den i andra stycket föreslagna bestämmelsen om avtalsfrihet
i vissa fall vill lagrådet framhålla, att en oorganiserad arbetstagare
ej är direkt bunden av kollektivavtal, som gäller på hans arbetsplats. Om
kollektivavtalet innehåller överenskommelse, som till hyresgästens nackdel
avviker från de i förevarande stycke särskilt angivna bestämmelserna, är
således dessa bestämmelser och icke kollektivavtalet tillämpliga beträffande
arbetstagarens hyresförhållanden. Samtidigt torde en oorganiserad arbetstagare
i många fall vara tillförsäkrad i kollektivavtalet stadgade förmåner.
Dessa kan emellertid i ett eller annat hänseende ha fått en för arbets -

348

Kungl. Maj:ts proposition nr lii år 1961

tagarsidan särskilt fördelaktig utformning just med hänsyn till för samma
sida mindre gynnsamma bestämmelser med avseende å hyresförhållanden.
Den oorganiserade kan alltså njuta fördel av kollektivavtalets gynnsamma
bestämmelser utan att vara bunden av de i avtalet stadgade inskränkningarna
i hyresgästs rätt enligt hyreslagen. Det må anmärkas, att 12 § semesterlagen
och 4 a § allmänna arbetstidslagen för motsvarande fall innehåller
stadganden som motverkar ett sådant resultat.

Förfarandet i hyrestvister

Inledningsvis har lagrådet givit uttryck åt sin allmänna uppfattning i frågan
hur förfarandet i hyrestvister bör vara anordnat. Lagrådet har från
flera synpunkter funnit önskvärt, att alla hyrestvister behandlas och avgöres
av de allmänna domstolarna enligt vanliga processuella regler. Endast
under förutsättning att måltillströmningen i samband med den nya lagstiftningens
ikraftträdande kunde bedömas bli så stor att situationen icke kunde
bemästras av domstolarna har lagrådet ansett som en provisorisk anordning
kunna godtagas, att hyresnämnderna vid sidan om sin medlande
verksamhet även anförtros att avgöra vissa grupper av hyrestvister. Att på
sätt föreslagits anknyta en särskild nämnd som prövande organ till den ordinarie
domstolsorganisationen medför emellertid åtskilliga processrättsliga
problem, som icke kan lämnas åt sidan.

Av förslaget framgår icke klart vilken ställning hyresnämnden skall ha
vid utövande av sin beslutande funktion och i lagtexten sägs intet närmare
om naturen av det avgörande nämnden träffar. Tveksamt kan vara huruvida
avgörandet innebär, att saken är i processuell mening avgjord. Lagtexten
saknar nämligen uttrycklig bestämmelse att oklandrat avgörande
skall ha verkan som laga kraft ägande dom. Klart är emellertid, att om
avgörandet lämnas oklandrat därmed vad som prövats är i sak avgjort. Avser
klandertalan endast viss del av hyresnämndens avgörande, lär av lagtexten
att döma avgörandet i övrigt kvarstå orubbat. En annan sak är, att
en klandertalan som direkt vänder sig mot endast viss del av hyresnämndens
avgörande på grund av sakligt sammanhang med andra delar kan
medföra, att också dessa kommer under domstolens bedömande. Vidare
torde av den framlagda lagtexten följa, att part, som lämnat nämndens avgörande
oklandrat, icke kan hos domstolen föra talan i vidare mån än inom
de gränser som uppdragits av den andra partens klandertalan.

Motiven ger emellertid en delvis annan bild av nämnden och innebörden
av dess avgörande. Av departementschefens uttalanden framgår nämligen,
att avsikten är att klandertalan skall ha den effekten att hyresnämndens
avgörande icke är bindande i något hänseende. Även de delar av avgörandet,
med vilka parterna är nöjda och mot vilka klandertalan ej riktar sig,
skulle förfalla. Om så skall vara fallet, måste rättens prövning komma att
omfatta målet i hela dess vidd. Detta förutsätter, att om ena parten väcker

349

Kungl. Maj:ts proposition nr IM år 1967

klandertalan i visst hänseende, hans motpart skulle få bringa en helt annan
del av målet under rättens bedömande, och part som klandrar kan sålunda
till följd av sin egen talan löpa risk att förlora vad han Vunnit hos nämnden.
En sådan ordning står icke i överensstämmelse med vanliga processrättsliga
principer. Området för domstolens prövningsrätt blir enligt gällande
rätt bestämd genom den väckta talan. För genomförande av den ordning
som enligt departementschefens uttalanden åsyftas erfordras regler,
som anger den antydda verkan av väckt klandertalan, och bestämmelser om
den icke-klandrandes ställning i processen, särskilt huru hans hos nämnden
förda, av klandret icke omfattade talan skall bli anhängig i domstolen.
Vid en ingående prövning av berörda spörsmål kan även andra regler visa
sig erforderliga.

En bedömning av förslagets processuella innebörd försvåras av att det
icke för närvarande föreligger något i lagtext utformat förslag rörande hyresnämndernas
organisation och formerna för deras verksamhet. Vilken
innebörd nämndens avgörande bör ha synes emellertid mera vara eu teoretisk
än en praktisk fråga. I vilket fall som helst måste karaktären av nämndens
avgörande och dettas infogande i rättssystemet klarläggas. Att föreslå
utformade regler i nu antydda hänseenden torde emellertid ej ankomma
på lagrådet. Med den ovisshet som på väsentliga punkter råder om förslagets
innebörd kan självfallet lagrådets granskning av de särskilda bestämmelserna
om förfarandet ej heller bli mer ingående.

Eu från nu angivna problem i viss mån fristående fråga är, huru de hyrestvister
som skall i första hand avgöras av nämnden skall avgränsas från
andra hyrestvister; inledningsvis har lagrådet antytt att här vissa svårigheter
uppstår. Enligt förslaget skall bl.a. tvister om rätt till förlängning av
hyresavtal ankomma på nämnden. Det måste emellertid beaktas, att hyresgästens
rätt att sitta kvar i lägenheten kan vara beroende ej endast av om
någon optionsbrytande grund föreligger utan även av andra omständigheter,
såsom om något giltigt hyresavtal över huvud föreligger och om hyresavtalet
är sådant att det enligt reglerna i förslagets 45 § är förenat med
optionsrätt; gränsdragningen mellan bostadslägenhet och annan lägenhet
kommer härvid bl. a. i fråga. Att nämnden skulle avgöra sist angivna frågor
synes knappast vara förslagets innebörd utan dessa avses skola avgöras av
domstol i vanlig processuell ordning. Denna förslagets ståndpunkt innebär,
att nämndens avgörande endast tar sikte på frågan om optionsrätt i och för
sig och ej på andra omständigheter som är betingelser för rätten att sitta
kvar i lägenheten; följden blir att ett bifall till optionsyrkandet, även om
beslutet lämnas oklandrat, icke innebär ett slutgiltigt avgörande att hyresgästen
under alla omständigheter har rätt att bo kvar i lägenheten. Denna
begränsning av prövningens räckvidd medför å andra sidan, att en av hyresvärden
i vanlig ordning väckt talan om avhysning före hyrestidens utgång
på grund av förverkande kan prövas oberoende av förlängningsfrågan.

12f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 141

350

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

Däremot kan en talan om avhysning därför att hyrestiden gått till ända ej
avgöras, innan det i den särskilda ordningen blivit slutligen avgjort huruvida
rätt till förlängning föreligger, med mindre hyresavtalet befinnes vara
sådant att någon rätt till förlängning över huvud ej är förenad med detsamma.
Att genom uppdelningen av frågorna på nämnd och domstol åtskilliga
olägenheter uppstår är tydligt men sådana lärer med den angivna
konstruktionen icke kunna undvikas.

69 §.

Lagrådet förordar, att stadgandet uppdelas i två punkter, av vilka den
första motsvarar huvudsatsen och den andra får lyda: Konungen äger dock
bestämma, att annat område än län skall utgöra verksamhetsområde för
hyresnämnd.

70 §.

När tidigare i kapitlet talas om hyresnämndens befattning med olika
hyresfrågor används i allmänhet ordalag, som utsäger att det ankommer
på nämnden att pröva frågan. Så är dock knappast fallet beträffande tvistefrågor,
som omnämnes i 49 och 55 §§. Med hänsyn härtill bör de frågor som
avses i första punkten av förevarande paragraf lämpligen anges såsom frågor
enligt 49 eller 55 § ävensom övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer
på nämnden.

Av lagrummet i den föreslagna avfattningen, jämfört med 10 kap. 17 §
första stycket 1 rättegångsbalken — vari stadgas hinder för allmän domstol
att upptaga tvist som skall upptagas av annan myndighet än domstol eller av
särskild domstol -— följer, att hyresnämnd är framför domstol behörig att
pröva de nu åsyftade frågorna.

Fråga om exempelvis förlängning kan regleras i kollektivavtal. Förevarande
stadgande föreskriver, att tvist i fråga om förlängning skall upptagas
av hyresnämnden. Enligt 1 § lagen om arbetsdomstol skall tvist om kollektivavtal
gå till arbetsdomstolen. Sistnämnda lag innehåller emellertid i 29 §
den bestämmelsen att vad i rättegångsbalken stadgas i princip skall tillämpas
beträffande arbetsdomstolen, varav torde följa att den i 10 kap. 17 §
första stycket 1 upptagna principen att ett speciellt forum äger företräde
framför ett allmänt får motsvarande giltighet på förhållandet mellan hyresnämnd
och arbetsdomstolen. Härigenom får anses med tillräcklig tydlighet
framgå, att de tvister varom nu är fråga skall upptagas av hyresnämnden
och ej av arbetsdomstolen.

Såsom framgår av 68 § andra stycket i förslaget kan kollektivavtalet utom
materiella regler också innehålla stadgande att tvist i anledning därav ej
skall prövas av hyresnämnd. I sådant fall ankommer på arbetsdomstolen
att upptaga tvisten. Detta följer direkt av 1 § arbetsdomstolslagen.

Hyresnämndens uppgift att träffa avgöranden har begränsats till frågor,

351

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

som ej löses genom förlikning. Begränsningen kan anses självklar och bestämmelsen
torde därjämte vara något missvisande, eftersom ej alla frågor
kan göras till föremål för förlikning. Den bör därför utgå.

72 §.

Paragrafen torde böra omredigeras så, att spörsmål om behörighet i de
fall att fråga är om tvist som icke hör till hyresnämndens prövning och de
fall som avser klander av hyresnämnds avgörande regleras var för sig.

Mål av förstnämnda typ skall gå till underrätten i residensstaden eller
annan allmän underrätt som Kungl. Maj :t förordnar. Emellertid ingår bland
dessa mål tvister som rör kollektivavtal och som enligt 1 § lagen om arbetsdomstol
skall upptagas av denna domstol. Regeln i förevarande paragraf
bör alltså icke avse mål som rör kollektivavtal.

När fråga är om klandertalan, torde vara lämpligt att direkt angiva att
den skall upptagas, om den rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och eljest
av domstolen i residensstaden eller därmed jämställd domstol.

Förevarande paragraf kan givas följande lydelse:

72 §. Hyrestvist, som ej enligt 70 § ankommer på hyresnämnds prövning
och ej heller angår kollektivavtal, skall, om icke Konungen bestämmer annat,
upptagas av rätten för den stad som är säte för länsstyrelsen i det län
där fastigheten är belägen. Klandertalan som avses i 71 § upptages, om den
rör kollektivavtal, av arbetsdomstolen och eljest av domstol som nyss
nämnts.

73 §.

Bestämmelserna i förevarande paragraf innebär åtskilliga avsteg från de
fullföljdsregler som eljest generellt gäller enligt rättegångsbalken. Nämnda
regler innefattar ett sammanhängande system, som ej utan vanskligheter
kan rubbas. För avsteg från de generella reglerna bör därför föreligga starka
skäl.

Vid bedömandet av förslaget att ej tillåta fullföljd i hyresvillkor sfrågor
från underrätt till hovrätt är att beakta, att underrätten är den första instans,
i vilken bevisning i alla former får förebringas. Materialet för avgörandet
kan därför antagas ofta nog ha blivit känt för parterna först under
handläggningen i underrätten. Man torde få räkna med som ej alltför ovanligt,
att så mycket nytt framkommit under huvudförhandlingen, att det
innebär svårigheter för parterna att helt överblicka situationen vid handläggningens
slut. Läget talar därför starkt för att möjlighet till fullföljd
till hovrätt bör finnas. Vidare är att märka det samband som råder mellan
frågorna om förlängning och villkoren. Detta föranleder att — såsom också
departementschefen angivit — hovrätten i vissa fall måste ingå på frågan
om hyran och andra villkor. Så torde för övrigt vara händelsen i åtskilligt
flera fall än vad departementschefens uttalande antyder. Ett skäl härtill är,

352

Kungl. Maj.ts proposition nr lil år 1967

att det starkt kan ifrågasättas huruvida rättegångsbalken medger, att frågan
om förlängning utbrytes och avgöres genom mellandom. Vad nu anförts talar
till förmån för fullföljdsrätt till hovrätt i fråga om hyresvillkoren. Det dröjsmål
med avgörandet som kan föranledas av fullföljd i hyresvillkorsfrågan
kan som regel antagas ej vara till nämnvärd olägenhet för parterna. Detta
är tydligt i de fall då också förlängningsfrågan fullföljes till hovrätten;
om däremot villkorsfrågan ensam bringas under hovrättens bedömande,
kan tvisten ej gärna gälla annat än en mindre del av villkorskomplexet. Anledning
torde knappast finnas att antaga, att tvister om hyresvillkoren
skulle bli så många att de skulle bli en tyngande belastning för hovrätterna.
Lagrådet får därför avstyrka den nu avhandlade fullföljdsbegränsningen.

I förevar ande lagrum upptages vidare förbud mot fullföljd av talan mot
hovrätts dom i fråga om förlängning och fastställande av hyresvillkor. En
sådan regel medför, att dessa typer av tvister helt undandrages högsta domstolens
prövning och att man därmed också avstår från det stöd för en enhetlig
rättstillämpning som denna domstols verksamhet innebär. Vidare är
att märka att i ett mål frågan om förlängning kan vara avhängig av ett
annat i målet ingående spörsmål. Så är fallet exempelvis, om i ett mål hyresgästen
för talan om förlängning och hyresvärden yrkar vräkning på grund
av förverkande. Att låta förlängningsfrågan stanna i hovrätten medan det
för förlängningsrätten grundläggande spörsmålet huruvida hyresavtalet är
förverkat fortsätter till högsta domstolen medför olägenheter. Lagrådet avstyrker
även denna fullföljdsbegränsning.

I anslutning till vad nu anförts må framhållas, att bestämmelserna i
förevarande paragraf — mot vad departementschefen angivit — torde ha
den verkan att fullföljdsförbudet gäller ej blott själva saken utan även samtidigt
med denna avgjorda bifrågor, såsom parternas anspråk mot varandra
om gottgörelse för rättegångskostnad.

Mot förslaget att frågor om tillstånd enligt 34, 35, 36 eller 40 § skall
stanna i underrätten kan riktas erinringar av principiell natur. De spörsmål
som avses i de angivna lagrummen är emellertid med den uppläggning förslaget
har av sådan särskild karaktär att lagrådet anser sig icke böra avstyrka
den föreslagna fullfölj dsbegränsningen.

Vid ett bibehållande av det remitterade förslagets ståndpunkt i frågorna
om fullföljd beträffande avgöranden om fastställande av hyresvillkor och
förlängning torde stadgandet böra undergå sådan redaktionell jämkning att
läsaren förstår i vilka fall hovrätten på sätt i paragrafen uttryckligen angives
kan fastställa hyresvillkor, fastän sådan fråga enligt ordalagen tidigare
i paragrafen ej kan fullföljas till hovrätten.

74 §.

Genom förevarande bestämmelse har den i rättegångsbalken upptagna
grundsatsen att part som vinner själva saken också skall få gottgörelse för

353

Kungl. Maj:ts proposition nr tUl år 1967

sina kostnader åsidosatts. Något sakligt skäl för att frångå denna välgrundade
regel i rättegångsbalken har ej anförts i remissprotokollet. Om bakom
intresseorganisationernas godtagande av regeln — vilket departementschefen
särskilt åberopar till stöd för förslaget — ligger att organisationerna
avser att biträda sina medlemmar med rättshjälp och fördela kostnaden på
medlemskollektivet, må framhållas, att en vinnande hyresgäst eller hyresvärd,
som ej är medlem i organisation, icke är hjälpt med en sådan ordning
utan har allt behov av det rättsskydd som rättegångsbalkens allmänna kostnadsregel
ger. Lagrådet hemställer, att bestämmelsen i förevarande paragraf
måtte utgå.

Övergångsbestämmelser

I fråga om den under 4 upptagna regeln — vilken i och för sig torde vara
av ringa praktisk betydelse — kan lagrådet ej underlåta att framhålla, att
regeln innefattar att den nya lagen ges tillämpning på avtal som slutits före
lagens ikraftträdande utan att några egentliga skäl anförts för detta avsteg
från den allmänt gällande grundsatsen att civilrättslig lagstiftning ej skall
göras retroaktiv. För övrigt kan mot regelns utformning anmärkas, att medan
den enligt ordalagen är ett undantag från bestämmelserna under 3 den
i själva verket är sidoordnad med dessa bestämmelser.

Även föreskriften under 5 innebär, att den nya lagen ges retroaktiv tilllämpning.
Härför har emellertid anförts godtagbara skäl. Innebörden i föreskriften
måste vara, att de nya bestämmelserna gäller i stället för vad äldre
lag innehåller stridande mot de nya. Detta torde böra komma till uttryck
i lagtexten.

Åtskilliga av de bestämmelser som anges med paragrafuppräkningen är
till sin natur processuella. Detta gäller föreskrifterna i 60, 62 och 69—74 §§.
I fråga om processuella regler gäller den grundsatsen att de omedelbart blir
tillämpliga. De torde därför böra utgå ur uppräkningen. I stället är att beakta
huruvida det erfordras att göra inskränkning i de processuella reglernas
tillämplighet. Av de processuella reglerna följer, att tvist om ett hyresförhållande
från tiden före nya lagen efter dennas ikraftträdande skall
upptagas vid domstolen i residensstaden. Häremot är intet att erinra. Men
har rättegång redan före lagens ikraftträdande inletts vid domstolen i
orten där fastigheten är belägen, bör denna domstol, även om den enligt
nya lagen är obehörig, få fortsätta att handlägga och sedan avgöra målet.
I en ny punkt, lämpligen placerad mellan punkterna 8 och 9 i förslaget, bör
därför upptagas att mål, vari talan väckts före nya lagens ikraftträdande,
skall behandlas enligt äldre lag.

Såsom framgår av departementschefens uttalanden är de i förslaget upptagna
reglerna om övergången till ny lag i de avseenden som omtalas under
5 ej fullständiga. Så erfordras ytterligare regler exempelvis om verkan av
en före lagens ikraftträdande enligt då gällande bestämmelser gjord upp -

354

Kungl. Maj. ts proposition nr I i1 år 1967

sägning till tid därefter, då andra regler gäller om tid och sätt för uppsägning.
Vidare måste uppenbarligen regler ges rörande sätt och tid för anhängiggörande
av talan om förlängning hos hyresnämnd, när uppsägning
till tid efter lagens ikraftträdande delgives dessförinnan, och rörande verkan
av underlåtenhet att iakttaga dessa regler. Nu antydda regler och säkerligen
också andra erforderliga bestämmelser är av civillags karaktär och
bör rätteligen ges i sådan lags form. Delegation till Kungl. Maj :t att utfärda
sådana bestämmelser kan anses tillåten endast under särskilda betingelser,
exempelvis att det närmare innehållet i bestämmelserna ej kan anges förrän
Kungl. Maj :t fattat beslut i ett ärende av administrativ natur. I det läge
frågan nu kommit och då räckvidden av de med delegationen avsedda bestämmelserna
får anses begränsad, synes dock den föreslagna ordningen
kunna passera. För att tydligare angiva delegationens begränsade innebörd
synes regeln därom böra ges det innehållet, att de närmare föreskrifter som
erfordras för att bestämmelserna skall kunna vinna tillämpning meddelas
av Kungl. Maj :t.

På sätt framgår av bestämmelserna under 5 skall förlängning av ett äldre
avtal första gången efter lagens ikraftträdande ske enligt den nya lagens
regler. Bestämmelser om förlängning kommer för övrigt då ej att finnas
i annan lagstiftning. När det i sista punkten under 3 talas om förlängning,
åsyftas, utom förlängning genom avtal, förlängning enligt de regler till vilka
hänvisas under 5. Sista punkten under 3 skulle bli mer lättillgänglig, om
reglerna under 5 upptoges före bestämmelserna under 3.

Bestämmelsen under 6 torde böra utvidgas att avse även det fall att boskillnad
vunnits före den nya lagens ikraftträdande. Vad gäller andra stycket
under 8 torde utan att det uttryckligen utsägs vara tydligt, att vid bestämmandet
av hyresnivån på bristort skall — i enlighet med den princip
som kommit till uttryck i 48 § andra stycket — bortses från vissa till bruksvärdet
likvärdiga lägenheter.

Den i förslaget under 9 upptagna regeln om hänvisning till äldre lagrum
bör ej lämpligen gälla inom nyttjanderättslagens område. De i 1 kap. 3 §
gjorda hänvisningarna till 3 kap. 28 § torde alltså böra ersättas med hänvisningar
till 29 §, som motsvarar 28 §. Detta föranleder jämkning av lagens
rubrik och ingress samt den ändringen att i övergångsbestämmelserna under
5 och 8 utsäges att de där angivna paragraferna finns i lagens 3 kap.

Lagen om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken

Enligt 3 kap. 72 § nyttjanderättslagen i dess föreslagna lydelse skall hyrestvist
upptagas av endast vissa av de allmänna underrätterna. Med hyrestvist
avses därvid såväl tvist om själva hyresavtalet — såsom om rättighetens
bestånd, innehåll, omfattning och utövning — som också tvist rörande

355

Kungl. Maj.ts proposition nr U1 år 1967

vissa obligatoriska anspråk på grund av en upplåten hyresrätt. Genom den
i remissen föreslagna ändringen i förevarande paragraf undantages emellertid
från allmänt fastighetsforum blott tvister av sistnämnda slag. Till botande
av denna brist föreslår lagrådet, att till paragrafens första stycke fogas
en ny punkt av innehåll att vad förut i paragrafen sagts dock ej gäller hyrestvist.

På grund av stadgandena i 10 kap. 17 § första stycket 4 och 18 § rättegångsbalken
gäller för närvarande beträffande hyrestvist och annan tvist,
som enligt 10 § eller eljest enligt lag skall handläggas vid allmänt fastighetsforum,
att rätten i den ort där fastigheten ligger är ensam behörig att
upptaga tvisten och att rätten har att oberoende av invändning pröva sin
behörighet. Om såsom enligt förevarande förslag och förslaget till 3 kap.
72 § nyttjanderättslagen hyrestvist erhåller forum vid särskilt angiven allmän
domstol, i regel domstolen för residensstaden, bör alltjämt grundsatsen
om ensambehörighet och skyldighet för domstol att självmant pröva sin
behörighet gälla. Det är ovisst i vilken mån detta kan ske utan uttryckligt
stadgande. Lagrådet föreslår därför, att i 17 § första stycket intages ett tilllägg
så att bland där uppräknade tvister kommer att ingå också hyrestvist.
Vid bifall härtill måste ingressen och rubriken till lagen jämkas.

Övriga lagförslag

Dessa lämnas utan erinran.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

356

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
6 september 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, statsråden Sträng, Andersson, Kling, Edenman,
Johansson, Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist,
Gustafsson, Wickman.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
de till lagrådet remitterade förslagen till

1) lag angående ändrad lydelse av 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s.l) om nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430)
om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken.

Föredraganden redogör för lagrådets utlåtande och en från Sveriges fastighetsägareförbund
inkommen skrift samt anför.

Lagrådet uttalar inledningsvis, att frågan om förfarandet i hyrestvister
är en central punkt i förslaget och att lösningen av denna fråga är av
största vikt för att lagstiftningen skall kunna uppbäras av ett allmänt förtroende
och för att de svårigheter som måste möta vid övergången till
en friare hyresmarknad skall kunna bemästras. Vad lagrådet uttalar i denna
fråga överensstämmer i stora delar med de bedömningar som gjorts i det
remitterade förslaget. Sålunda delar lagrådet min uppfattning att hyrestvister,
liksom andra tvister mellan enskilda, bör avgöras i domstolsmässig
ordning med den garanti för rättssäkerhet som detta innebär och att särskilda
hyresdomstolar inte bör inrättas. Lagrådet anser emellertid att en

Kungl. Maj. ts proposition nr lil år 1967 357

naturlig följd av detta ställningstagande borde vara att de allmänna domstolarna
skall handlägga och avgöra hyrestvister i vanlig processuell ordning.
Samtidigt uttalar lagrådet, att åtskilliga fördelar kan vara förenade
med den föreslagna ordningen med hyresnämnder som en första avgörande
instans och möjlighet till domstolsmässig prövning av domstolen i residensstaden.
Lagrådet framhåller emellertid vissa olägenheter med detta förfarande
till vilka jag återkommer i det följande och säger sig föredra att låta
samtliga hyrestvister behandlas och avgöras av de allmänna domstolarna
enligt gällande processuella regler. En förutsättning för att detta skall kunna
genomföras är emellertid, menar lagrådet, att hyresnämndernas medlingsverksamhet
blir så effektiv att tillströmningen av mål till domstolarna
ej blir alltför stor. Måste det antas, att ett mycket stort antal mål skulle
komma till de allmänna domstolarna, får det enligt lagrådet anses motiverat
att för en övergångstid skapa vissa särskilda anordningar varigenom
tvisterna i första hand kan avgöras efter ett enkelt förfarande. Att förlägga
avgörandet till nämnder med primär uppgift att medla anser lagrådet i ett
sådant läge godtagbart.

Med anledning av vad lagrådet sålunda har anfört vill jag framhålla följande.

Från alla håll har betonats betydelsen av att förfarandet i hyrestvister
anordnas på sådant sätt att hyresmarknadens intresseorganisationer får
medverka. Även lagrådet understryker vikten härav. Med den av lagrådet
föreslagna ordningen skulle emellertid organisationsrepresentanternas
medverkan vara begränsad till medlingsstadiet. Organisationerna skulle
därmed inte få något som helst inflytande över själva prövningen. Det kan
enligt min mening betvivlas att en medverkan från organisationernas sida
som begränsas till rent medlande uppgifter kommer att få den betydelse
som i allmänhet ansetts nödvändig för att den nya ordningen skall kunna
genomföras.

Det är utomordentligt svårt att bedöma vilken omfattning måltillströmningen
till domstolarna kan få efter den nya lagstiftningens ikraftträdande.
Flera skäl talar dock för att i varje fall övergångstiden kan blir svårbemästrad.
Hyressättningsfrågorna har under mer än 25 år varit undandragna
avtalsfriheten. Det är givet att härigenom benägenheten hos parterna
att nå uppgörelser utan inblandning av myndighet åtminstone till en
början kan komma att vara mindre än som normalt skulle vara fallet.
Det förhållandet att nu utgående hyror i vissa fall torde avvika från de
hyror som de nya reglerna medger kan vidare skapa vissa svårigheter i
övergångsskedet. Härtill kommer att de nya reglerna om hyressättningen
torde vara relativt komplicerade i tillämpningen innan några på avtalsfriheten
grundade riktgivande hyresnivåer hunnit stabiliseras. Det bör understrykas
att hyressättningen i princip skall bestämmas på grundval av
marknadsmässiga värderingar av lägenheterna. Utrymmet för att utbilda

358

Kungl. Maj.ts proposition nr lbl år 1967

sådana värderingar är emellertid f. n. litet, eftersom dessa getts endast begränsat
spelrum under den tid hyresregleringen varat. En annan faktor som
har sin påtagliga betydelse är att man under överskådlig tid framöver torde
ha att räkna med ett efterfrågeövertryck på bostadsmarknaden inom betydande
delar av landet. Under remissbehandlingen av hyreslagstiftningssakkunnigas
förslag har av många instanser, icke minst från domstolshåll,
yppats allvarliga farhågor för att hyrestvisterna i övergångsstadiet kommer
att bli så talrika att domstolarna inte kommer att kunna bemästra
läget.

Lagrådet synes räkna med att en ökad arbetsbelastning hos domstolarna
under övergångsskedet bör kunna bemästras genom lämpliga förstärkningsåtgärder.
Härtill är att säga att avvecklingen av hyresregleringen
under alla förhållanden kommer att tillföra domstolarna ett rätt stort antal
nya mål. Arbetsläget inom domstolsväsendet är sådant att redan denna
ökade arbetsbörda kommer att bereda betydande svårigheter.

Lagrådet anför utifrån den grundsyn på frågan om förfarandet som lagrådet
deklarerat vissa skäl mot att anordna ett speciellt förfarande för avgörande
av hyrestvister i den form som föreslås i det remitterade förslaget.
Särskilt åberopas att splittringen av hyrestvisterna på skilda processuella
förfaranden skulle medföra åtskilliga svårigheter, att underlaget för hyresnämndens
avgörande ej kan göras tillgängligt för domstolen utan remissförfarande,
att muntlig bevisning inte kan upptas inför nämnden samt
att pröv.ningsuppgifterna skulle kunna inverka menligt på den medlande
verksamheten. Enligt min mening överbetonar lagrådet betydelsen av dessa
nackdelar. Det väsentliga är å ena sidan att hyresnämnderna kan tillämpa
ett enkelt, snabbt och billigt förfarande för avgörande av den stora mängd
hyrestvister som är av mindre invecklad natur, å andra sidan att förfarandet
utformas på sådant sätt att den domstolsmässiga prövningen, när part
finner en sådan behövlig, kan ske inom ramen för det allmänna domstolsväsendet
enligt gängse processuella regler. Det remitterade förslaget tillgodoser
dessa grundläggande synpunkter. Jag kan heller inte finna att de
grundprinciper på vilka förfarandet i hyrestvister enligt lagrådets mening
bör vila blir åsidosatta genom den ordning som förordas i det remitterade
förslaget.

Lagrådet har som framgått godtagit tanken att ge nämnderna prövningsrätt,
dock endast under förutsättning att måltillströmningen till domstolarna
skulle bli alltför stor om lagrådets förslag genomförs och då endast
som ett provisorium. Som jag framhållit i samband med lagrådsremissen
kan inte uteslutas att det föreslagna systemet kan behöva omprövas
när erfarenhet vunnits av hur det fungerar i praktiken.

Med hänsyn till det anförda anser jag mig böra vidhålla de grunder för
förfarandet i hyrestvister på vilka det remitterade förslaget vilar. Jag återkommer
i det följande till vissa detaljer i förslaget.

359

Kungl. Maj.ts proposition nr til år 1967

Jag övergår nu till att behandla vissa särskilda paragrafer i förslaget.
Enligt 68 § första stycket i det remitterade förslaget är förbehåll som strider
mot kapitlet utan verkan mot hyresgästen eller annan, som äger träda
i hyresgästens ställe, om annat ej föreskrivits. Lagrådet framhåller att denna
bestämmelse bör ha sin plats i lagens början och lämpligen kan infogas
som ett tredje stycke i 1 §. Jag förordar en jämkning i enlighet med vad
lagrådet sålunda föreslagit. Med en sådan placering blir det genast klart hur
de följande bestämmelserna från denna synpunkt är att förstå. Rubriken
före paragrafen bör som följd av jämkningen få lydelsen Inledande bestämmelser.
Jag biträder även i övrigt, med någon redaktionell jämkning,
lagrådets förslag till omformulering av paragrafen.

I det remitterade förslaget innehåller första stycket i i § en regel om tidpunkten
för hyresavtals upphörande, om avtalet är träffat för bestämd tid
utan förbehåll om uppsägning och hyresförhållandet vid hyrestidens utgång
varat högst nio månader i följd. Genom att denna regel togs upp i lagtexten
kom lagen att innehålla uttryckliga regler om uppsägningsskyldighet
och uppsägningstid för alla former av hyresavtal. Regeln är emellertid
överflödig, eftersom regelns innehåll gäller även om detta inte utsägs i lagtexten.
Jag biträder därför lagrådets förslag att regeln utgår.

I anslutning till 7 § framhåller lagrådet att paragrafen uppenbarligen
inte passar, när fråga är om sedvanlig uthyrning av hotellrum och liknande
hyresförhållanden. Lagrådet förordar därför att paragrafens bestämmelser
görs dispositiva. Jag delar lagrådets uppfattning och föreslår att till
paragrafen fogas ett tredje stycke av innehåll att bestämmelserna i första
och andra styckena ej gäller, om annat avtalats.

Som lagrådet framhållit bör i 9 § och 15 § första stycket komma till direkt
uttryck att bestämmelserna i lagrummen gäller endast om ej annat
avtalats. I anledning av de synpunkter lagrådet framför rörande bestämmelsen
i 15 § andra stycket i det remitterade förslaget om skyldighet för
hyresvärden att utföra sedvanliga reparationer vill jag anföra följande. Lagrådet
vänder sig till en början mot att bestämmelsen getts generell giltighet
och ställer frågan av vad anledning det skall vara otillåtet att hyra ut
en villa eller liknande med skyldighet för hyresgästen att själv svara för
underhållet. Anledningen till att regeln getts generell giltighet i det remitterade
förslaget är att det synts svårt att finna någon lämplig gräns mellan
det område där några olägenheter av en avtalsfrihet inte skulle uppkomma
och förhyrningar beträffande vilka en tvingande regel är motiverad.
Emellertid är det onekligen på det sättet att en tvingande regel
knappast är motiverad för vissa typer av förhyrningar, t. ex. villor och
egnahem som hyrs för längre tid samt fritidshus. Som lagrådet anfört
har regeln sitt berättigande främst beträffande lägenheter i vanliga hyreshus.
Lagrådets önskemål synes i allt väsentligt kunna bli tillgodosett, om regeln
görs disposiliv beträffande enfamiljshus. Jag föreslår därför att regeln

360 Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

förses med det tillägget att om hyresavtalet avser enfamiljshus så gäller
regeln endast om annat ej avtalats. Lagrådet finner det vidare egendomligt
att parterna skall kunna träffa överenskommelse i fråga om omfattningen
av och ansvaret för de större reparationer, på vilka paragrafens
första stycke är tillämpligt, medan de mindre underhållsarbeten, som avses
i andra stycket, skall vara undantagna från deras disposition. Härtill kan
anföras att erfarenheten torde visa att det just är behovet av sedvanliga
reparationer som f. n. inte alltid tillgodoses i önskvärd utsträckning. Det
ligger i sakens natur att hyresvärden endast i undantagsfall kan överlåta
på hyresgästen att låta utföra mera omfattande reparationer. Som regel
torde det ej heller vara möjligt för hyresvärden att eftersätta fastighetsunderhåll
av detta slag utan att huset tar allvarlig skada. Enligt mitt bedömande
finns det mot bakgrund härav inget behov av att göra regeln i
15 § första stycket tvingande, medan däremot andra stycket skulle förlora
det mesta av sitt värde för hyresgästen, om. det gjordes dispositivt.
Jag kan vidare inte dela lagrådets uppfattning, att regeln i 15 § andra
stycket medför gränsdragningsproblem i skilda hänseenden. Det finns anledning
anta att praxis på detta område kommer att stabiliseras mycket
snabbt. Naturligen kommer intresseorganisationerna att medverka härtill.
På grund av det anförda vill jag förorda att regeln i 15 § andra stycket
behålls i sin föreslagna form med det tillägg som jag nyss angett.

Beträffande 24 § förordar lagrådet att ordalagen i första stycket jämkas
så att det klart framgår, att regeln i sista punkten har avseende endast
på brandskada som vållats av hyresgästens husfolk och andra för vilka han
svarar. Detta önskemål synes kunna tillgodoses genom att i sista punkten
orden »som han själv icke vållat» inskjuts efter ordet brandskada.

Som lagrådet anfört ligger som en tyst förutsättning bakom bestämmelserna
i 45 § att när hyresrätten är förverkad eller hyresvärden har rätt att
uppsäga hyresavtalet enligt 28 § hyresrätten inte skall vara förenad med
rätt till förlängning av hyresavtalet. Fastän detta förhållande är en självklar
sak vill jag inte sätta mig emot att, såsom lagrådet förordat, nämnda omständighet
tas upp som ett ytterligare undantag i 45 §. Den rätta innebörden
av 46 § framstår härigenom klarare. Jag biträder även i övrigt, med
någon redaktionell ändring, lagrådets förslag till ändrad formulering av
45 §.

Lagrådet anför beträffande första punkten i 46 § att den bör avse sådana
fall, då hyresvärden väl åberopar att hyresrätten är förverkad men likväl
inte gör gällande förverkandepåföljd utan låter hyrestiden enligt det löpande
avtalet gå till ända samt att motsvarande bör gälla, när rätt till uppsägning
föreligger enligt 28 §. Denna uppfattning som avviker från innebörden
hos det remitterade förslaget — enligt detta krävs bl. a. att avtalet är uppsagt
under åberopande av att hyresrätten är förverkad (SOU 1961: 47 s. 83
och 1966: 14 s. 140) — har goda skäl för sig. Självfallet får dock hyresgästen

361

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

ej frånkännas rätten till förlängning av hyresavtalet på grund av förverkande,
om han innan optionsmålet avgjorts återvunnit hyresrätten. Detsamma
gäller, om hyresgästen återvinner hyresrätten efter hyresnämndens eller
underrättens avgörande, under förutsättning att avgörandet överklagas.
Jag biträder den av lagrådet föreslagna omformuleringen av 46 § 1. Som
lagrådet föreslagit bör i punkt 7 uttrycket allmän verksamhet ersättas med
statlig eller kommunal verksamhet. Med kommunal verksamhet avses verksamhet
som bedrivs av stad, köping, landskommun, municipalsamhälle,
landstingskommun och annan kommunal förvaltningsenhet.

Enligt 48 § är hyresgästen vid förlängning av hyresavtal skyldig att godta
den hyra som hyresvärden fordrar, om den inte är oskälig. Är hyresvärdens
krav oskäligt, skall dock hyran utgå med skäligt belopp. Lagrådet gör
ett uttalande av innebörd att häri skulle ligga att hyran skall bestämmas
till belopp närmast under den lägsta hyra som kan betecknas som oskälig,
dvs. högsta skäliga belopp. Denna tolkning har enligt min mening inte stöd
i paragrafens ordalag. Avsikten är att hyran vid ett överskridande av gränsen
skall kunna sättas lägre än som skulle ha skett, om hyresvärdens krav
hållit sig inom ramert för högsta skäliga belopp. Denna innebörd hos regeln
kommer enligt min åsikt till uttryck i det remitterade förslagets ordalag.
Jag vidhåller därför förslagets formulering. Som lagrådet anfört bör som
ett tredje stycke i paragrafen tas upp en bestämmelse av innehåll att, om
vid förlängning av hyresavtal överenskommelse träffas om hyran eller
annat villkor, överenskommelsen gäller utan hinder av bestämmelserna i
första och andra styckena. Av skäl som jag närmare utvecklar vid 55 § kan
jag däremot inte biträda lagrådets förslag att regeln om hyresnormen på
bristorterna skall placeras i anslutning till bestämmelserna om förstagångshyra.
Andra stycket i förevarande paragraf bör därför ha oförändrat
innehåll. En viss redaktionell jämkning är dock påkallad.

År frågan om förlängning av hyresförhållandet inte avgjord när hyrestiden
går ut, har hyresgästen enligt 50 § i det remitterade förslaget rätt att
bo kvar i lägenheten på oförändrade villkor till dess frågan avgjorts och
villkoren för den fortsatta förhyrningen fastställts. Lagrådet anser det böra
framgå av lagtexten att hyresgästens rätt att kvarbo på oförändrade villkor
är en interimistisk rätt i avbidan på avgörandet. Jag delar lagrådets uppfattning
att lagtexten bör förtydligas på denna punkt. För att uppnå överensstämmelse
med stadgandet i 52 § andra stycket synes 50 § böra ges det
innehållet, att hyresgästen får bo kvar i lägenheten till dess frågan om
förlängning är slutligt avgjord och att de förut gällande hyresvillkoren
skall tillämpas i avbidan på att de slutliga hyresvillkoren blir bestämda.

Jag kan inte dela lagrådets åsikt att första stycket i 51 § skulle vara
obehövligt. Genom denna regel fastslås att villkoren för den fortsatta förhyrningen
alltid skall fastställas, alltså även när tvist ej råder om villkoren.
I 51 § andra stycket i det remitterade förslaget anges att dom eller beslut

362

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

varigenom hyresgästens talan bifalles anses som avtal om fortsatt förhyrning.
Härav följer bl. a. att hyresgästen enligt vanliga regler kan göra
optionsanspråk gällande när den i domen angivna hyrestiden utlöper. Vidare
kan de i domen upptagna hyresvillkoren jämkas, ifall förhållandena efter
domen skulle ändras så att en fortsatt tillämpning av villkoren skulle vara
otillbörlig. En regel som på detta sätt ger domen eller beslutet avtalets karaktär
torde vara behövlig. Lagrådet föreslår att bestämmelsen ges det innehållet
att en i enlighet med lagen vidtagen förlängning av hyresavtalet
med eller utan ändring i de tidigare villkoren anses innebära, att den ursprungliga
upplåtelsen fortfarande består. Det av lagrådet föreslagna uttalandet,
som gäller en annan fråga än som avhandlas i 51 § andra stycket i
det remitterade förslaget, nämligen den sakrättsliga verkan av förlängning
av hyresavtalet, torde inte behöva komma till direkt uttryck i lagtexten
utan får anses ligga i själva uttrycket rätt till förlängning av hyresavtalet.
Mot bakgrunden av det anförda bör paragrafen ges den lydelse den har
i det remitterade förslaget.

Lagrådet förordar beträffande 52 § att det förhållandet att uppskov med
avflyttning inte kan upptas som en fråga för sig utan endast i samband
med beslut varigenom förlängning vägras bör få komma till uttryck i lagtexten.
Ett sådant förtydligande kan ske genom att i första punktens huvudsats
inskjuts orden »i beslutet eller domen».

I fråga om 53 § innebär den av lagrådet föreslagna omformuleringen av
första punkten, att den frist hyresgästen åtnjuter för att fullgöra hyresbetalningen
räknas från den dag då den högre hyran fastställdes. Jag biträder
en sådan formell jämkning av paragrafen. I lagrådets utformning
av första punkten täcker denna endast det fallet att fråga är om förlängning
av hyresavtalet. Hyresgästen synes emellertid i vissa fall behöva en
betalningsfrist även vid uppskov med avflyttning. Eftersom sålunda den
av lagrådet föreslagna formuleringen är alltför snäv, synes det remitterade
förslagets ordalydelse böra bibehållas i denna del. Vidare torde regeln om
ränta i paragrafens sista punkt vara behövlig inte minst med hänsyn till
att regeln avser att täcka fall när förlängning av hyresavtalet inte kommer
till stånd men hyresgästen medges anstånd med avflyttningen och åläggs
utge högre hyra för förfluten tid.

I det remitterade förslaget innehåller 48 § regler om grunderna för bestämmande
av hyra vid förlängning av hyresavtal. Första stycket innehåller
huvudreglerna och ändra stycket en särregel för bristorter vilken i ett visst
hänseende modifierar huvudreglernas innehåll. I 55 § däremot tas endast
upp formella regler angående prövning av förstagångshyra, varjämte beträffande
frågan om vilken hyra som skall utgå hänvisning sker till 48 §.
Lagrådet förordar nu att 55 § skall innehålla-fullständiga regler om grunderna
för bestämmande av hyra i s. k. bristort, medan däremot i 48 §
skall, såvitt gäller hyressättningen på bristorter, hänvisas till 55 §. Lag -

363

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

rådet ger ingen annan motivering för ändringsförslaget än att regeln om
hyresnormen på bristorterna skulle ha sin naturliga placering i samband
med bestämmelserna om förstagångshyra. Jag kan inte dela denna uppfattning.
Den föreslagna omplaceringen skulle enligt min mening vara
naturlig, om lagtexten systematiskt varit uppbyggd på det sättet att alla
de för bristorter gällande särreglerna samlats i ett särskilt avsnitt. En sådan
ordning är lagtekniskt sett svårgenomförbar och har dessutom inte
några större fördelar. Den av lagrådet föreslagna placeringen av hyressättningsreglerna
leder också till att lagtexten blir mera omfattande än som
är fallet i det remitterade förslaget. Jag förordar alltså att den i det remitterade
förslaget valda dispositionen behålls.

Beträffande 56 § föreslår lagrådet att som ett undantag från bestämmelserna
om det indirekta besittningsskyddet i 57—60 §§ skall tas upp det fall
att hyresförhållandet upphör på den grund att hyresrätten är förverkad
eller att förhållande som avses i 28 § föreligger. Förslaget innebär en viss
saklig ändring i det remitterade förslaget. Om nämligen hyresförhållandet
upphör på grund av att förhållande som avses i 28 § föreligger, kan hyresvärden
enligt lagrådets förslag aldrig drabbas av ersättningsskyldighet enligt
58 § sista punkten och uppskov med avflyttning enligt 59 § kan inte medges.
Det remitterade förslaget har en annan innebörd i dessa avseenden.
Jag anser mig emellertid kunna godta det av lagrådet förordade undantaget
i 56 §. Härigenom blir givetvis obehövligt att i 57—59 §§ göra särskilda
undantag för fall när hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten
är förverkad eller förhållande som avses i 28 § föreligger. Jag föreslår därför
även viss ändring i dessa paragrafer. Lagrådet förordar vidare att nämnda
paragrafer tillförs ett undantag av samma innebörd som 46 § första
stycket 1. Detta undantag skulle alltså avse fall när visserligen hyresrätten
är förverkad eller hyresavtalet kan uppsägas enligt 28 § men hyresvärden
dock inte bringar avtalet att upphöra på sådan grund utan i stället säger
upp avtalet i vanlig ordning till hyresperiodens slut. Detta förslag kan
jag inte biträda. Rätten till ersättning och till uppskov med avflyttning bör
vara förlorad bara när hyresförhållandet upphör på grund av förverkande
eller förhållande som avses i 28 §. I annat fall kan hyresgästen gå
miste om ersättning på grund av omständigheter som inte kunnat förutses.

Såväl hyreslagskommittén som de sakkunniga föreslog att den ersättning
som lokalhyresgäst i och för sig kunde vara berättigad till vid obefogad uppsägning
skulle kunna jämkas i den omfattning som prövas skälig. Detta förslag
har inte mött någon erinran under remissbehandlingen. I motiven till
det remitterade förslaget uttalas att man inte kan undvara möjlighet att
jämka den ersättning som hyresgästen i och för sig anses berättigad till
men att denna möjlighet bör utnyttjas bara i undantagsfall. Jag vill också
hänvisa till hyreslagskommitténs närmare uttalanden i frågan (SOU 1961:
47 s. 117). I lagtexten kommer det sagda till uttryck genom bestämmelsen

364

Kungl. Maj.ts proposition nr 141 år 1967

i 57 § att hyresvärden »i skälig omfattning» skall ersätta hyresgästen dennes
förlust. Utan att åberopa några särskilda skäl förordar lagrådet att
möjlighet till jämkning av ersättning inte bör föreligga. Jag anser mig
böra vidhålla förslaget trots den kritik lagrådet riktat mot detta.

Beträffande frågan om ersättning för sådana ändringar i lägenheten som
hyresgästen låtit verkställa innebär det remitterade förslaget att hyresgästens
förlust skall ersättas, om hyresvärden —- uttryckligen eller underförstått
— samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet
under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. Enligt lagrådets
mening bör samtycke alltid föreligga för att hyresgästen skall ha rätt till
ersättning. Lagrådet har emellertid inte anfört något skäl, som enligt min
mening motiverar ett avsteg från vad det remitterade förslaget i detta
hänseende innehåller. Jag vidhåller alltså förslaget i denna del.

Enligt 58 § förlorar hyresgästen rätten till ersättning för obefogad uppsägning,
om han inte inom tre veckor från uppsägningen meddelar hyresvärden
att han önskar behålla lägenheten. Om sådant meddelande lämnas
inom angiven tid, har hyresvärden tre veckor på sig att lämna hyresgästen
meddelande om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Underlåtenhet
att lämna meddelande medför skyldighet för hyresvärden att utge ersättning
för förlust som avses i 57 §. Med hänsyn till den viktiga rättsverkan
som underlåtenheten sålunda har förordar lagrådet att fristen för hyresvärden
räknas från den dag då han mottog hyresgästens meddelande och
att detta delges hyresvärden på samma sätt som gäller för det meddelande
enligt 49 § som utgör utgångspunkten för optionsproceduren beträffande
bostadslägenheter. Jag vill inte bestrida att en sådan ordning i och för sig
kan te sig motiverad. Man kan dock inte bortse från de konsekvenser som
förslaget får för hyresgästen. Utgångspunkten för dennes agerande är att
han mottagit en uppsägning, och inom tre veckor från denna har han att
meddela hyresvärden att han önskar behålla lägenheten. En underlåtenhet
från hyresgästens sidä att meddela önskemålet att behålla lägenheten har
en inte mindre viktig rättsverkan än hyresvärdens motsvarande underlåtenhet.
För hyresgästen gäller det rätten att erhålla ersättning, för hyresvärden
skyldigheten att utge ersättning. Den av lagrådet föreslagna ordningen
leder till att man lägger ansvaret för att hyresvärden får del av hyresgästens
meddelande på hyresgästen ensam. Om hyresgästen misslyckas med att
framföra meddelandet till hyresvärden — till äventyrs beroende på att hyresvärden
avsiktligt håller sig undan — går hyresgästen miste om sin rätt
till ersättning. Förslaget innebär vidare att man-ställer större krav på hyresgästen
när det gäller dennes meddelande till hyresvärden än på hyresvärden
beträffande själva uppsägningen. Jag anser därför lagrådets förslag
vara alltför långtgående. Däremot synes den jämkningen kunna göras av det

365

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

remitterade förslaget att hyresgästens meddelande skall delges hyresvärden
i den ordning som gäller för uppsägning.

Bestämmelserna i 59 § ger möjlighet att medge hyresgästen uppskov med
avflyttning från lägenheten under skälig tid, dock högst ett år. Enligt min
mening är denna rätt ett betydelsefullt led i lokalhyresgästens besittningsskydd,
och jag kan inte finna att hyresvärdens intressen härigenom otillbörligen
träds för när. Rätten till uppskov med avflyttning motverkar vissa
nackdelar som är förenade med ett renodlat indirekt besittningsskydd. Jag
är därför inte beredd att ändra ståndpunkt i denna fråga. Däremot anser jag
lämpligt att som lagrådet i andra hand förordat kräva att beslut i anståndsfrågan
alltid skall ges före hyrestidens slut. Det bör alltså ankomma på
hyresgästen att söka anstånd med avflyttningen hos hyresnämnden i så god
tid att nämnden hinner besluta i ärendet innan hyrestiden går ut.

Inte heller när det gäller den i 60 § behandlade frågan om förskott på ersättning
för obefogad uppsägning är jag beredd att frångå den ståndpunkt
som framgår av det remitterade förslaget. Denna rätt till förskott torde
i vissa situationer bli av stor betydelse för hyresgästen och vara väl motiverad
av den svaga ställning hyresgästen ej sällan intar i förhållande till
hyresvärden. Förslaget har också godtagits av en överväldigande majoritet
bland remissinstanserna. Det kan också med fog göras gällande, att ersättningen
är av sådan speciell karaktär att särregler kan vara berättigade. Det
ligger nära till hands att dra en parallell med bestämmelserna om förskott
vid expropriation. De jämkningar i övrigt i det remitterade förslaget som
lagrådet föreslår anser jag däremot böra godtas.

Enligt 65 § i det remitterade förslaget föreskrivs återbäringsskyldighet
för den som under vissa omständigheter mottagit särskilt vederlag för upplåtelse
eller överlåtelse av hyresrätt. Lagrådet förordar att i lagtexten dessutom
skall anges att villkor om otillåtet vederlag är ogiltigt. Denna jämkning
av förslaget bör göras.

I 67 § sista punkten anges att skiljeavtal om framtida tvist med anledning
av hyresförhållande gäller endast om hyresnämnd utsetts till skiljenämnd.
Lagrådet anför att det inte finns någon anledning att på detta sätt
göra hyresnämnd ensam behörig. Med hänsyn till vad lagrådet anfört anser
jag mig inte böra vidhålla det remitterade förslaget. Ett särskilt skäl
härtill är att hyresnämnden föreslås få en i viss utsträckning annan funktion
än hyreslagstiftningssakkunniga -— vilka upptog den kritiserade regeln
i sitt förslag — tänkte sig. Sålunda föreslås medling inför hyresnämnd
inte vara obligatorisk i alla hyrestvister. Med hänsyn härtill torde
hyresnämnderna inte få en sådan ställning att det är motiverat att tillägga
dem exklusiv behörighet på detta område. Jag förordar därför på denna
punkt att gällande rätt (46 § andra stycket i hyreslagem) bibehålls. Möjlighet
bör dock finnas att utse hyresnämnden till skiljenämnd (jfr SOU
1961: 47 s. 216).

366 Kungl. Maj. ts proposition nr lbl år 1967

I anledning av vad lagrådet i anslutning till 68 § anför angående den
oorganiserade arbetstagarens rättsställning bör framhållas att det självfallet
är möjligt för kollektivavtalets parter att ge detta sådant innehåll att
den oorganiserade arbetstagaren, som inte är bunden av de i avtalet stadgade
inskränkningarna i hyresgästens rätt enligt hyreslagen, ej får njuta
fördel av kollektivavtalets gynnsamma bestämmelser. En sådan särbehandling
av den oorganiserade arbetstagaren är däremot ofta svår eller omöjlig
att genomföra beträffande sådana frågor som avses i de av lagrådet åberopade
lagrummen i semesterlagen och allmänna arbetstidslagen. Enligt
min mening kan det inte anses lämpligt att på hyresområdet låta kollektivavtalsbestämmelser
som strider mot hyreslagens tvingande regler bli
bindande för den oorganiserade arbetstagaren. Lagrådet har inte föreslagit
någon ändring på denna punkt och jag anser mig sakna anledning att frångå
det remitterade förslaget i detta avseende.

I specialmotiveringen till det remitterade förslaget under 71 § anges att,
om hyresnämnds beslut klandras av endera eller båda parterna, beslutet
inte längre bör vara bindande i något hänseende. Detta uttalande torde i
sin sammanträngda form kunna ge upphov till missförstånd angående lagförslagets
innebörd. Jag vill därför göra följande förtydligande. Om hyresnämndens
beslut inte klandras av någondera parten, är tvistefrågan därmed
i sak avgjord. Förs klandertalan, har rätten att pröva målet inom ramen
för denna talan. Sådan del av nämndens avgörande som sålunda inte prövas
kvarstår orubbad. Som lagrådet anfört kan emellertid en klandertalan
som direkt vänder sig mot endast viss del av nämndens avgörande på
grund av sakligt sammanhang med andra delar av detta medföra att också
dessa kommer under domstolens bedömande. Hyressättnings- och besittningsskyddsfrågorna
torde ha sådant inre samband att domstolen i anledning
av en klandertalan som är begränsad till en del av nämndens beslut
regelmässigt har att ingå på målet i hela dess vidd, om parts yrkande
vid domstolen föranleder det.

I 73 § i det remitterade förslaget görs vissa betydelsefulla avsteg från de
fullföljdsregler som eljest generellt gäller enligt rättegångsbalken. Sålunda
föreslås att talan ej får föras mot underrättens dom i fråga om bl. a. fastställelse
av hyresvillkor. Lagrådet avstyrker denna fullföljdsbegränsning
och åberopar som huvudskäl härför att underrätten är den första instans
i vilken bevisning i alla former får förebringas. Så mycket nytt skulle kunna
framkomma under huvudförhandlingen, att parterna skulle ha svårt att
helt överblicka situationen vid handläggningens slut. Enligt min mening
måste emellertid avgörande vikt fästas vid att målen om fastställelse av hyresvillkor
merendels är av mycket enkel beskaffenhet och att de i varje
fall från den av lagrådet anförda synpunkten är mycket lätta att bemästra
för parterna. I och för sig skulle det inte möta något hinder att koncentrera
prövningen till en enda instans såsom gäller beträffande arrendenämnderna
enligt arrendelagen. Att en sådan lösning inte valts sammanhänger ute -

367

Kungl. Maj. ts proposition nr 141 år 1967

slutande med att hyresnämnderna då måste ges en domstolsmässig form,
och mot detta talar avgörande skäl. Mot fullfölj dsbegränsningen åberopar
lagrådet vidare det samband som råder mellan frågorna om förlängning
av hyresavtal och hyresvillkoren. Jag kan inte inse att förekomsten av
detta samband skulle vara något skäl mot den föreslagna fullfölj dsbegränsningen.
Lagrådets förslag torde innebära att en fråga om fastställelse av
hyresvillkor skulle kunna prövas av inte mindre än tre domstolsinstanser
utöver hyresnämnden. Frågorna om fastställelse av hyresvillkor får enligt
min mening en fullt tillfredsställande behandling, om de prövas av hyresnämnd
och vid klander av nämndens beslut av en underrätt inom länet till
vilken samtliga hyresfrågor från länet är koncentrerade. Jag vidhåller
alltså förslaget i denna del.

73 § innehåller också hinder mot fullföljd mot hovrätts dom i fråga om
förlängning av hyresavtal. Även denna fullföljdsbegränsning avstyrks av
lagrådet. För begränsningen talar i första hand det förhållandet att i annat
fall en förlängningsfråga skulle kunna behandlas i fyra omgångar. Tidsutdräkt
och ökade kostnader skulle föranledas av en sådan ordning. De av
lagrådet åberopade skälen för att tillåta fullföljd till högsta domstolen, vilka
i och för sig är beaktansvärda, bör få stå tillbaka för de skäl, som talar
för förslaget. Jag vidhåller således förslaget också i detta hänseende.

Lagrådet framhåller att bestämmelserna i denna paragraf — mot vad
som anges i det remitterade förslaget — torde ha den verkan att fullfölj dsförbudet
gäller inte bara själva saken utan även samtidigt med denna avgjorda
bifrågor. Jag delar inte denna uppfattning. Av paragrafen framgår
nämligen tydligt att fullföljdsförbudet ej gäller domen i dess helhet utan
endast de i paragrafen särskilt angivna sakfrågorna. Denna lösning synes
ändamålsenlig, och jag är därför inte beredd att ändra ståndpunkt i denna
fråga.

F. n. gäller beträffande ersättning för rättegångskostnader vid hyresnämnd
och hyresrådet att vardera parten skall svara för sina kostnader.
Denna kostnadsregel, som avviker från rättegångsbalkens princip att den
vinnande parten får gottgörelse för sina kostnader, har tillämpats under
hyresregleringens hela giltighetstid och fungerat i stort sett väl. I det remitterade
förslaget föreslås i 74 § att samma regel skall gälla i mål vid
underrätt om fastställelse av hyra. Med hänsyn till att motsvarande ordning
gällt sedan lång tid och att dessutom ifrågavarande mål kan anses vara
av sådan speciell karaktär att ett avsteg från rättegångsbalkens allmänna
kostnadsregler synes motiverat, är jag trots den kritik lagrådet riktar mot
förslaget inte beredd att ändra ståndpunkt i saken. Jag föreslår alltså att
en kostnadsregel med det innehåll som 74 § har tas upp i hyreslagen.

Beträffande övergångsbestämmelserna framhåller lagrådet att den under
4 i det remitterade förslaget upptagna regeln innebär att den nya lagen ges
tillämpning på avtal som slutits före lagens ikraftträdande utan att några

368

Kungl. Maj:ts proposition nr lil år 1967

egentliga skäl anförts för detta avsteg från den allmänt gällande grundsatsen
att civilrättslig lagstiftning ej skall göras retroaktiv. Häremot vill jag
anföra att vid den tidpunkt som regeln tar sikte på fem år förflutit från det
den nya lagen trädde i kraft. Man har anledning räkna med att avtal som
slutits före lagens ikraftträdande då kommer att vara mycket sparsamt
förekommande och att det för dessa avtal kommer att sakna nämnvärd
praktisk betydelse huruvida den nya lagen eller äldre lag är tillämplig på
rättsförhållandet. Det viktiga är i stället att visshet råder om vilka lagregler
som skall tillämpas. Den föreslagna övergångsregelns betydelse ligger
däri att endast ett regelsystem blir gällande på rättsområdet. Jag vill i
sammanhanget erinra om att hyreslagskommittén fäste sådan vikt vid
denna synpunkt att kommittén föreslog att de nya reglerna skulle få
omedelbar tillämplighet vid den nya lagens ikraftträdande. Mot bakgrunden
härav synes det remitterade förslagets väsentligt mera begränsade regel
vara godtagbar. Jag anser mig därför böra vidhålla den föreslagna regeln.

Jag biträder lagrådets uppfattning att förslagets processuella regler — i
enlighet med gängse principer på området — blir omedelbart tillämpliga,
om ej annat anges. Något hinder mot att reglerna får sådan verkan synes
inte föreligga. Som lagrådet föreslagit bör dock mål, vari talan väckts före
den nya lagens ikraftträdande, behandlas enligt äldre lag och alltså inte
överflyttas till annan domstol, om de nya reglerna skulle leda till detta. En
ny punkt med detta innehåll bör tas upp bland övergångsbestämmelserna
och placeras mellan 8 och 9.

Jag delar lagrådets uppfattning att bestämmelsen under 6 bör utvidgas
att avse även det fall att boskillnad vunnits före den nya lagens ikraftträdande.

I 1 kap. 3 § NJL förekommer hänvisningar till 3 kap. 28 § NJL. I den
nya lydelsen av 3 kap. skall hänvisningarna i stället gälla 3 kap. 29 §. Regeln
under 9 i det remitterade förslagets övergångsbestämmelser medför att
3 kap. 29 § skall tillämpas även om hänvisningarna i 1 kap. 3 § inte ändras.
Lagrådet påpekar emellertid att regeln under 9 ej lämpligen bör gälla inom
nyttjanderättslagens område. Jag vill inte motsätta mig att den av lagrådet
föreslagna ändringen genomförs.

Lagförslagets innebörd är att domstol har att självmant pröva sin behörighet
enligt den särskilda forumregel som tas upp i 72 § i det remitterade
förslaget. Detta torde gälla utan att någon ändring görs i 10 kap. 17 § rättegångsbalken.
Jag vill dock inte motsätta mig lagrådets förslag att i denna
paragraf görs ett tillägg, som undanröjer den ovisshet som lagrådet anser
föreligga.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,
kunna godta de ändringar lagrådet föreslagit. Vissa ytterligare redaktionella
jämkningar bör dessutom vidtas.

369

Kungl. Maj:ts proposition nr 141 år 1967

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen
att antaga förslag till

1) lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s.l) om ngttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om
hyresreglering m. m.,

3) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om
kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.,

4) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december 1956 (nr 568)
om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal,

5) lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med
särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad,

6) lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928 (nr 253)
om kollektivavtal,

7) lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj:t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till
detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

Bihang B

Nr 171

Kungl. Maj.ts proposition till riksdagen med förslag till lag om
hyresnämnder; given Stockholms slott den 10 november
1967.

Kungl. Maj:t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till lag om hyresnämnder.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

Den vid årets riksdag framlagda proposition, nr 141, angående ny hyreslagstiftning
innehåller förslag bl. a. om att en hyresnämnd skall inrättas
för i princip varje län för handläggning av hyrestvister samt att närmare
bestämmelser om hyresnämnd skall meddelas i särskild lag.

I denna proposition läggs förslag angående lag om hyresnämnder fram.
Lagförslaget innehåller bestämmelser om hyresnämnds sammansättning
och om förfarandet i de ärenden som skall förekomma inför nämnden. I en 1

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 171

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

lighet med de riktlinjer som dras upp i propositionen angående ny hyreslagstiftning
föreslås att i hyresnämnd skall ingå ledamöter som representerar
partsintressena på hyresmarknaden. Dessa ledamöter skall som regel
utses av Kungl. Maj :t på förslag av intresseorganisationerna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1 §•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift att

1. medla i hyrestvist,

2. pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 §, upplåtelse
av lägenhet i andra hand enligt 3 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal
eller villkor för sådan förlängning enligt 3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt
3 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämnda
lag,

3. pröva frågan om godkännande av överenskommelse som avses i 3 kap.
45 eller 56 § nämnda lag,

4. vara skiljenämnd i hyrestvist.

Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är belägen.

2 §•

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om
ej annat följer av andra stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl
förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärende rör annan
lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden.

Vid företagande av förberedande åtgärd och prövning av fråga om avvisning
av ansökan eller avskrivning av ärende kan hyresnämnden bestå av
ordföranden ensam. Vad som sagts nu gäller även vid medling när sådan
lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro samt, om parterna samtycker
till det eller saken är uppenbar, vid prövning av fråga som avses i
1 § 2 eller 3.

Konungen får förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

Ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått tjugofem års ålder.
Den som är omyndig eller i konkurstillstånd får ej tjänstgöra som ledamot.

För ledamot i hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna
om ledamot gäller även ersättare.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967
3 §•

För varje hyresnämnd förordnar Konungen eller myndighet, som Konungen
bestämmer, ordförande och lämpligt antal andra ledamöter.

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisation
av fastighetsägare, hyresgäster eller näringsidkare som med hänsyn till
medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda
den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag.

Till tjänstgöring i nämnden kallar ordföranden med iakttagande av vad
som föreskrivits i 2 § första stycket de ledamöter som han med hänsyn till
ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden finner lämpligast.

Medling samt prövning av hyrestvist

4 §•

Hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 eller 2 av part hänskjutas till
hyresnämnd, om tvisten ej är änhängig vid domstol eller hos överexekutor
eller skiljemän.

I hyrestvist, som är änhängig vid domstol, kan domstolen förordna att
tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del hänskjutas
till hyresnämnd för medling.

Tvist, som avses i 1 § 2 och som efter klander mot nämndens beslut är
änhängig vid domstol, får återförvisas till nämnden.

5 §.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämnden
förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej
föreläggandet, får ansökningen avvisas.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

6 §•

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden kalla parterna att
inställa sig inför nämnden.

7 §•

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives
ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra och
tredje punkterna motsvarande tillämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning antaga
att part har laga förfall för sin utevaro.

Kungl. Maj:ts proposition nr til år 1967
8 §.

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § första stycket första punkten tvist
enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom, skall
hyresnämnden återupptaga ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan göres
skriftligen inom en vecka från den dag då beslutet om avskrivning delgavs
sökanden.

Uteblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

9 §■

Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling icke
påkallats, söka förlika parterna.

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden förordnar
besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas tillfälle
att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om
annan nödvändig utredning.

Lämnar part ej frivilligt tillfälle till besiktning eller till granskning av hyreskontrakt
eller annan handling som rör hyresförhållandet och är av betydelse
för tvisten, får nämnden förelägga honom vite.

10 §.

Kan parterna ej förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden
framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga
som avses i 1 § 2. I annat fall avskrives ärendet.

Godkännande av överenskommelse
11 §•

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och
bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle
att yttra sig. Om det är behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden och
hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden får förelägga hyresvärden
eller hyresgästen vid vite att komina tillstädes. Utevaro från sammanträde
utgör ej hinder för ärendets prövning.

Skiljemannaförfarande
12 §.

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestäm -

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

melserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera
parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller
55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Hyresnämnd skall handlägga ärende skyndsamt.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol
äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna
ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd. Ordföranden
skall dock säga sin mening först.

Bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare äger motsvarande
tillämpning på ledamot i hyresnämnd.

15 §.

I hyresnämnds beslut skall unges de skäl på vilka beslutet grundas, i den
mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan
om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet
beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen inför nämnden avslutas,
meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder
möter.

Beslut tillställes part genom nämndens försorg, om beslutet ej meddelas
vid förhandling i partens närvaro.

16 §.

Den som efter förordnande av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller verkställt
annan utredning tillerkännes av nämnden skälig ersättning av allmänna
medel.

Har någon, som nämnden inkallat och som ej är part, inställt sig för att
höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel enligt bestämmelser
som Konungen meddelar.

17 §.

Om rätt för part att klandra beslut av hyresnämnd finns bestämmelser i
3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses
i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om
ersättning enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej
beslut om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av
hyresnämnd får talan föras endast i samband med sådan klandertalan som
avses i första stycket.

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

balken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt gäller därvid
i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupptages
ärendet av nämnden.

18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Övriga bestämmelser

20 §.

21 §.

22 §.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kangl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

Utdrag au protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i statsrådet
på Stockholms slott den 20 oktober 1967.

N är varande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Holmqvist, Aspling, Palme, Sven-Eric
Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lag om hyresnämnder
och anför.

Inledning

Vid årets riksdag har framlagts proposition, nr 141, angående ny hyreslagstiftning.
Beträffande förfarandet i hyrestvister innebär propositionen
bl. a. att en hyresnämnd inrättas för i princip varje län. Närmare bestämmelser
om hyresnämnderna föreslås skola meddelas i en särskild lag. I propositionen
uttalas att slutlig ståndpunkt till hyresnämndernas organisatoriska
uppbyggnad och verksamhetsformer utöver vad som skett i förslaget
bor tas först sedan organisationsfrågan utretts i särskild ordning. Denna
fråga har nu utretts av statskontoret.

Frågan om en ny hyreslagstiftning har behandlats av två offentliga utredningar.
Sålunda bemyndigade Kungl. Maj:t genom beslut den 15 mars
1957 chefen för justitiedepartementet att tillkalla sakkunniga för att göra
en översyn av den permanenta hyreslagstiftningen. De sakkunniga,* som
antog benämningen hyreslagskommittén, avgav den 15 september 1961 betänkandet
»Reviderad hyreslag» (SOU 1961:47). Betänkandet innefattade
förslag till ny hyreslag och lag om medling i hyrestvister. Den senare lagen,
som avsågs ersätta den nuvarande lagen den 22 juni 1939 (nr 366) om medling
i hyrestvister (medlingslagen), innehöll bl. a. bestämmelser om medlingsnämnd
i hyrestvister, dess organisation och uppgifter samt regler om
förfarandet inför nämnden. Efter remiss avgavs utlåtanden över kommitténs
betänkande av ett stort antal myndigheter och organisationer (se SOU
1966: 14 s. 75).

1 Justitierådet Nils Beckman, tillika ordförande, drätselordföranden Fritiof Boo, riksdagsmänkate^r1
"T8 TGustafssor''- Sven Persson och Yngve Holmberg; direktören Hans Wiman ochadvoiQ^«tenUa
Sedan Gustafsson Pä e8en begäran entledigats från uppdraget, tillkallades
den 19 maj 1958 riksdagsmannen Mac Hamrin som sakkunnig i hans ställe.

Kungl. Maj:is proposition nr 171 år 1967

Den 31 maj 1963 tillkallade jag med stöd av Kungl. Maj :ts bemyndigande
den 26 april samma år fem sakkunniga för att utreda hyreslagstiftningen.
De sakkunniga,1 som antog namnet hyreslagstiftningssakkunniga, avgav i
juni 1966 betänkandet »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14). I betänkandet
framlades bl. a. förslag till ny hyreslag samt förslag till lag om medling i
hyrestvister, avsedd att ersätta den nuvarande medlingslagen. Sistnämnda
lagförslag innehöll bestämmelser om medlingsnämnds organisation och uppgifter
samt om förfarandet inför nämnden. Över de sakkunnigas betänkande
avgavs efter remiss utlåtanden av ett stort antal myndigheter och organisationer
(se prop. 1967: 141 s. 29).

Jag anhåller nu att få ta upp frågan angående de närmare bestämmelser
om hyresnämnd som ansetts böra meddelas i en särskild lag.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag om hyresnämnder.
Förslaget torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som
bilaga.

Den av statskontoret utredda frågan om anslag till hyresnämndernas verksamhet
och vissa därmed sammanhängande organisationsfrågor kommer att
anmälas senare.

1939 års medlingslag

Syftet med medlingslagen är främst att till tvistande hyresparters förfogande
ställa en nämnd med uppgift att utgöra ett offentligt förlikningsorgan.
Nämnden, vars verksamhetsområde utgörs av kommun, består av ordförande
och två ledamöter samt suppleanter (2 §). Ordföranden och hans
suppleant skall vara lagfarna. De förordnas av socialstyrelsen för två år i
sänder. En ledamot och hans suppleant skall äga eller förvalta till uthyrning
avsedd fastighet. Den andre ledamoten och hans suppleant, vilka inte får
äga eller förvalta sådan fastighet, skall ha kännedom om ortens hyresförhållanden.
Ledamöterna och deras suppleanter utses av kommunens beslutande
myndighet för två år i sänder. Någon förslagsrätt för intresseorganisationerna
på hyresmarknaden föreligger inte. Kostnaderna för nämndens
verksamhet bestrids av kommunen.

Varje hyrestvist som inte anhängiggjorts hos domstol, överexekutor eller
skiljemän kan hänskjutas till medling inför nämnden (3 §). Är tvisten anhängig
vid domstol, får domstolen på begäran av endera parten förordna
att tvisten före målets avgörande skall i sin helhet eller i viss del handläggas
av nämnden.

När tvist hänskjutits till nämnden, skall parterna kallas att inställa sig

1 Presidenten i försäkringsdomstolen Liss Granqvist, tillika ordförande, verkställande direktören
i Sveriges fastighetsägareförbund Claes Breitholtz, numera statsrådet Lennart Geijer och
riksdagsmannen Henning Gustafsson samt ordföranden i Hyresgästernas riksförbund Erik Svensson.

It Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr m

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

inför nämnden (4 §). Underlåter part som begärt medling att inställa sig,
avskrivs ärendet (5 §). Om motparten uteblir, kan nämnden förelägga honom
vid vite att inställa sig inför nämnden. Kommer han ändå inte och
finner nämnden inte antagligt att förlikning kan komma till stånd, skall
ärendet avskrivas. Om parterna inställer sig, skall nämnden söka förlika
parterna (6 §). Nämnden skall besiktiga den lägenhet som tvisten rör när
anledning föreligger till det. Vid sådan besiktning skall båda parterna beredas
tillfälle att närvara. Kan parterna inte enas om förlikningsförslag som
under förhandlingarna lagts fram av någon av dem, skall nämnden lägga
fram förslag till lösning av tvisten. Kommer förlikning till stånd, skall den
avfattas i skrift och undertecknas av parterna (8 § andra stycket).

Nämnden får handlägga tvistefråga endast när nämnden är fulltalig
(7 §). Bestämmelserna om domar jäv gäller i tillämpliga delar.

I övrigt innehåller medlingslagen regler om förande av protokoll och dagbok
(8 och 10 §§) samt om delgivning av föreläggande och utdömande av
vite som förelagts av nämnden (14 §). Lagen innehåller dessutom bestämmelser
som ålägger medlingsnämnd att på eget initiativ ta befattning med
sådan hyrestvist inom dess verksamhetsområde som kan äventyra freden
på hyresmarknaden (12 §). Innebär tvisten synnerlig fara för freden på hyresmarknaden
eller finnes det i annat fall pakallat, kan Kungl. Maj:t tillsätta
en förlikningskommission eller en förlikningsman med uppgift att
medla i tvisten (13 §).

I ort där hyresregleringen gäller fungerar hyresnämnden som medlingsnärnnd
i hyrestvister. Genom den kategorimässiga avvecklingen av hyresregleringen
har hyresnämndernas verksamhet som medlingsnämnder fått
en betydande omfattning i fråga om lägenheter utanför bostadssektorn.

Enligt 4 § lagen den 7 december 1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för
hyresgäst till nytt hyresavtal åligger det hyresgäst som vill åtnjuta rätt till
nytt avtal att väcka talan därom vid domstol senast tre veckor efter det att
hyresvärden skriftligen påfordrat avflyttning. Har tvisten hänskjutits till
medlingsnämnd, skall talan dock väckas inom samma tid efter det att förfarandet
inför nämnden avslutats utan att förlikning kunnat träffas. Ett
betydande antal av de mål som handlagts av domstol enligt nämnda lag har
föregåtts av medling.

Hyreslagskommitténs förslag till lag om medling i hyrestvister

Enligt hyreslagskommitténs förslag till hyreslag skall hyresgäst, som
önskar nytt hyresavtal vid den avtalade hyrestidens utgång men som inte
kan nå samförstånd om det med sin hyresvärd, hänskjuta tvisten till medlingsnämnd
inom viss angiven tid. I annat fall förfaller rätten till nytt avtal.
Kommittén föreslår att en medlingsnämnd skall finnas i varje stad med
rådhusrätt och i varje domsaga, om inte Kungl. Maj :t förordnar om annan

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

indelning. Nämndens uppgift skall vara att i hyrestvist som hänskjutits till
nämnden klarlägga tvistefrågan och söka förlika parterna. Kommer förlikning
inte till stånd och rör tvisten hyresgästens rätt till nytt hyresavtal,
skall tvisten på talan av hyresgästen avgöras av allmän domstol. Det skall
även åligga medlingsnämnden att vara skiljenämnd i hyrestvist, om parterna
utsett medlingsnämnden till skiljenämnd.

Medlingsnämnden föreslås bestå av en ordförande och två ledamöter som
förordnas av länsstyrelsen för en tid av tre år i sänder. Till ordförande skall
förordnas lagfaren person, om lämplig sådan finns att tillgå. Den ene ledamoten
skall äga eller förvalta till uthyrning avsedd fastighet. Den andre
ledamoten, som ej får äga eller förvalta sådan fastighet, skall ha kännedom
om bostadsmarknaden i orten. I ärende rörande lägenhet, som uthyrts för
drivande av förvärvsverksamhet, skall den sistnämnde ledamoten ersättas av
ledamot som driver sådan verksamhet i förhyrd lägenhet och inte äger eller
förvaltar till uthyrning avsedd fastighet. För ordföranden och varje ledamot
skall utses minst en suppleant. Innan ledamot eller suppleant utses,
skall sammanslutning av fastighetsägare, hyresgäster eller rörelseidkare
som gjort framställning därom hos länsstyrelsen beredas tillfälle att avge
förslag till sådan ledamot eller suppleant, som företräder samma intresse
som sammanslutningen tillvaratar.

Enligt kommitténs förslag skall varje hyrestvist som inte dras inför domstol,
överexekutor eller skiljemän kunna av part hänskjutas till medling.
Tvist som angår hyresgästs rätt till nytt hyresavtal skall dock på framställning
av part tas upp till medling även om tvisten dragits inför domstol. Vidare
föreslås att domstol skall kunna förordna att där anhängig hyrestvist
skall behandlas av medlingsnämnd innan målets handläggning fortsätts.
Sammanträde för medling skall hållas inom tre veckor från det tvisten hänsköts
till nämnden, om inte särskilda skäl föreligger för längre anstånd.

I fråga om förfarandet inför nämnden stämmer kommitténs förslag i allt
väsentligt överens med 1939 års lag. Nämnden skall dock inte vara skyldig
att lägga fram medlingsförslag, om det är uppenbart att förutsättningar för
förlikning saknas. Som nämndens beslut i ärende som handläggs av nämnden
gäller den mening varom flertalet enar sig. Har varje röstande sin mening
och kan två meningar inte sammanjämkas, gäller ordförandens mening.
Nämndens ordförande kan ensam besluta om förberedande åtgärd
och om avskrivning av återkallat ärende. I övrigt skall tvist kunna handläggas
eller avgöras bara när nämnden är fulltalig.

Kommittén föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet
skall betalas av staten. Någon skyldighet för part i medlingsärende att
utge ersättning för motparts kostnader föreskrivs inte.

Slutligen föreslås en bestämmelse att Kungl. Maj :t kan uppdra åt sakkunniga
och erfarna personer att i egenskap av förlikningskommission

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

medla i hyrestvist som innebär fara för freden på hyresmarknaden eller
när det i annat fall av särskild anledning kan anses påkallat. Sådant uppdrag
kan också lämnas särskild person.

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister

De sakkunniga föreslår att medling skall vara obligatorisk i flertalet hyrestvister.
Antalet hyrestvister som förs vidare till rättsligt avgörande antas
härigenom kunna avsevärt begränsas. Som första prövningsinstans föreslås
en till den allmänna underrättsorganisationen knuten hyresdomstol, bestående
av underrättens ordförande och två ledamöter som representerar partsintressena.

Medlingsnämnden föreslås bestå av ordförande, som skall vara eller ha
varit innehavare av domarämbete, och två ledamöter, av vilka den ene skall
vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med
bostadshyresgästers förhållanden (2 §). I ärende som rör hyresförhållanden
utanför bostadssektorn skall den ledamot som avses företräda hyresgästintresset
ha erfarenhet av näringsidkande hyresgästers förhållanden.
Ordförande och ledamöter samt suppleanter till lämpligt antal skall enligt
förslaget utses av Kungl. Maj :t för fyra år i sänder. I fråga om ledamöterna
skall förslag avges av styrelserna för de organisationer som på riksplanet
företräder de berörda partsintressenterna (2 och 3 §§).

De sakkunniga föreslår att part skall ha rätt att påkalla medling i varje
hyrestvist, även om tvisten behandlas i annan ordning. Framställning om
medling skall innehålla uppgift om parternas namn och hemvist, fastighetens
belägenhet och tvistens beskaffenhet (8 §).

I tvist angående förlängning av hyresavtal beträffande bostadslägenhet
eller villkoren för sådan förlängning eller rörande s. k. förstagångshyra,
vilka tvister väntas bli dominerande till antalet, åligger det medlingsnämnden
att framlägga medlingsbud (12 § andra stycket). I övriga tvister skall
nämnden framlägga medlingsbud, om det inte är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas. Kommer förlikning till stånd inför medlingsnämnden,
skall förlikningen avfattas skriftligt och skrivas under av parterna
(12 § första stycket). Antas inte framlagt medlingsbud vid sammanträdet,
skall det avfattas skriftligt och överlämnas till parterna genast
eller inom en vecka (12 § tredje stycket). Parterna har därefter i allmänhet
två veckor på sig att överväga förslaget. Underlåter båda parter att
inom denna tid anmäla till nämnden att medlingsbudet förkastas, anses
förlikning träffad i enlighet med medlingsbudet.

Anmäler part inom föreskriven tid att han inte godtar framlagt medlingsbud,
skall medlingsförfarandet förklaras avslutat. Part skall underrättas
härom, i förekommande fall med erinran om att parten har att väcka
talan inom viss tid för att tillvarata sin rätt (13 §).

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

Beträffande verkan av parts utevaro från sammanträde inför medlingsnämnden
föreslås följande (10 §). Uteblir den part som påkallat medling,
skall ärendet avskrivas, om inte partens utevaro kan antas bero på laga
förfall eller annan anledning till uppskov föreligger. I sådant fall skall medlingen
uppskjutas och nytt sammanträde utsättas. Inställer sig parten inte
heller vid detta sammanträde, skall ärendet avskrivas. Är viss frist föreskriven
för att hänskjuta tvisten till medling och har fristen gått till ända,
kan parten inte därefter påkalla medling i tvisten. Är medling obligatorisk,
har parten också förlorat sin rätt att få tvisten prövad av domstol. Med
hänsyn till påföljden av utevaro i detta fall skall kallelse till nytt sammanträde
delges enligt de regler, som gäller beträffande stämning i tvistemål
(18 § andra stycket). Uteblir sökandens motpart från sammanträdet,
skall nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig vid nytt sammanträde.
Kommer han inte heller då och finner medlingsnämnden inte antagligt
att förlikning kan komma till stånd, skall ärendet avskrivas.

Parterna föreslås gemensamt kunna påkalla att tvist avgörs med för
dem bindande verkan genom skiljedom. Nämnden har då att pröva tvisten
under mera domstolsmässiga former.

Begäran om skiljedom skall enligt förslaget ske skriftligen eller, om medlingsförfarande
inletts, muntligen inför nämnden (16 §). För att markera
vikten av snabbhet i förfarandet föreslås att skiljedom skall meddelas inom
en månad efter det att parterna överlämnat ärendet till nämndens prövning,
om inte synnerligt hinder föreligger. Part bör i allmänhet beredas tillfälle
att muntligen utföra sin talan. Parts utevaro skall inte utgöra hinder för
att ärendet avgörs.

I de sakkunnigas förslag tas vidare upp bestämmelser om domförhet, omröstning
och jäv mot ordförande eller ledamot samt om besiktning av den
lägenhet som tvisten rör (4 §, 2 § sista stycket och 11 §). Dessa regler
stämmer i allt väsentligt överens med vad som tagits upp i hyreslagskommitténs
förslag. Enligt de sakkunnigas förslag skall nämnden även kunna
föranstalta om annan utredning än besiktning, om så anses behövligt.

De sakkunniga föreslår att kostnaderna för medlingsnämndernas verksamhet
skall betalas av staten (7 §). Även kostnaderna för besiktning och
annan utredning som nämnden föranstaltat om anses böra bestridas med
statsmedel (17 §). Part skall själv stå för sina kostnader i medlings- och
skiljeförfarandet.

Slutligen ges föreskrifter om protokoll och dagbok samt om aktbildning
(14 och 15 §§), delgivning (18 §) och talan om utdömande av försuttet vite
(19 §).

Propositionen angående ny hyreslagstiftning innehåller en redogörelse
för remissyttrandena i anledning av de sakkunnigas förslag till medlingsorganisation
(prop. 1967:141 s. 160).

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

Departementschefen

Allmänna synpunkter. I propositionen angående ny hyreslagstiftning har
jag redogjort för min syn på frågan hur förfarandet i hyrestvister lämpligen
bör anordnås (prop. 1967: 141 s. 168—173, 357—358 och 366—367).
Jag uttalade därvid bl. a. att det är nödvändigt från rättssäkerhetssynpunkt
att parterna får möjlighet till en domstolsmässig prövning av alla hyrestvister
som inte kunnat biläggas i annan ordning. Samtidigt underströk jag
betydelsen av att hyresmarknaden tillförs eu mycket kvalificerad, statlig
nämndorganisation som i relativt obundna former kan vara verksam för
att bilägga hyrestvister, innan de dras inför domstol. I likhet med liyreslagstiftningssakkunniga
ansåg jag det berättigat att vid bedömningen av vilka
åtgärder som behövs för att bemästra den situation som uppstår vid hyresregleringens
avveckling ta särskild hänsyn till det starka inflytande som
intresseorganisationerna på hyresmarknaden numera har. Jag såg häri en
garanti för att anpassningen till en friare hyresmarknad kan ske utan alltför
stora svårigheter. Jag anslöt mig till de sakkunnigas uppfattning att intresseorganisationernas
medverkan är av värde också vid prövningen av
vissa hyrestvister och att en sådan medverkan inte borde begränsas till
medlingsstadiet. Jag ansåg emellertid att de sakkunnigas förslag om att
inrätta särskilda hyresdomstolar borde frångås. Organisationsrepresentanternas
medverkan borde i stället koncentreras till medlingsnämnder och
deras inflytande där stärkas genom att nämnderna vid sidan av medlingsfunktionen
också ges viss prövande funktion. Sålunda fann jag att nämnderna
bör avgöra tvister om förlängning av hyresavtal och om hyressättning
samt om överlåtelse av hyresrätt och upplåtelse i andra hand av lägenhet, om
parterna inte kan förlikas. Med hänsyn till att nämnderna alltså skulle få
i viss mån andra uppgifter än de sakkunniga tänkt sig ansåg jag att nämnderna
borde benämnas hyresnämnder. Part som inte ville godta beslut av
sådan nämnd borde hänvisas att klandra beslutet genom att väcka talan
vid domstol. Jag föreslog att det i regel skall finnas en hyresnämnd i varje
län.

Vissa frågor angående hyresnämndernas verksamhet har som framgått
fått sin lösning redan i förslaget till ny hyreslagstiftning. Jag avser nu att
ta upp till behandling de närmare bestämmelser om hyresnämndernas organisation
och verksamhetsformer som bör ingå i lagen om hyresnämnder.
Min framställning anknyter till de skilda paragraferna i departementsförslaget.

Hyresnämnds uppgifter (1 §). Enligt 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (hyreslagen) i dess föreslagna
lydelse har hyresnämnd till uppgift att medla i hyrestvister och att pröva

Kungl. Maj:is proposition nr 171 år 1967

sådana frågor som enligt hyreslagen ankommer på nämnden samt att vara
skiljenämnd i hyrestvister (70 §). Lagen om hyresnämnder bör enligt min
mening lämpligen inledas med en bestämmelse som närmare anger vilka
uppgifter som ankommer på nämnden. 1 § i departementsförslaget har utformats
i enlighet härmed. I paragrafens första stycke anges under fyra
särskilda punkter de olika slag av arbetsuppgifter som ankommer på nämnden.
Första punkten avser nämndens medlande verksamhet och andra
punkten dess uppgift att pröva vissa tvister, när förlikning inte kan träffas.
Tredje punkten avser ärenden i vilka någon tvist normalt inte föreligger,
nämligen framställningar om godkännande av överenskommelse varigenom
hyresgästen avstått från sitt besittningsskydd. Fjärde punkten slutligen
avser nämndens verksamhet som skiljenämnd.

Ärende som kan hänskjutas till hyresnämnd bör tas upp av nämnden
för den ort där fastigheten ligger.

Hyresnämnds sammansättning m. m. (2 och 3 §§). Reglerna om hyresnämndens
sammansättning och förfarandet vid utseende av ledamöter i
nämnden torde kunna utformas i huvudsaklig överensstämmelse med de
sakkunnigas förslag i fråga om medlingsnämnderna. Hyresnämnden bör
således bestå av ordförande och tre andra ledamöter. På ordföranden bör
ställas det kravet att han skall vara lagfaren. Med hänsyn till att en rättslig
prövning inför nämnden skall äga rum i vissa hyrestvister och till nämndens
uppgift att även vara skiljenämnd i sådana tvister bör till ordförande
utses någon som har erfarenhet som domare. I undantagsfall bör emellertid
annan kvalificerad lagfaren person kunna komma i fråga. Av de övriga
ledamöterna bör en vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet,
en vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden och en vara väl
förtrogen med näringsdrivande hyresgästers förhallanden. Av de bada sistnämnda
ledamöterna bör den senare deltaga vid handläggning av ärende
som rör annan lägenhet än bostadslägenhet och den förre vid handläggning
av övriga ärenden. Utöver dessa särskilda kvalifikationskrav bör gälla, att
ledamot skall vara svensk medborgare och ha uppnått 25 års ålder. Den
som är omyndig eller i konkurstillstånd bör inte få tjänstgöra som ledamot.
Ersättare för ledamöterna bör utses till behövligt antal. Vid förordnande av
ersättare bör tillses att skilda grupper av intressenter blir representerade.
När ärendets beskaffenhet ger anledning till det, bör ordföranden äga
rätt att i ordinarie ledamots ställe kalla den ersättare som kan anses företräda
en viss berörd intressegrupp. Är fastighetsägaren exempelvis ett allmännyttigt
bostadsföretag, bör i allmänhet den kallas att tjänstgöra i nämnden
som företräder de SABO-anslutna bostadsföretagens intressen.

Ledamöter och ersättare bör utses av Kungl. Maj :t. Kungl. Maj:t bör
emellertid ha möjlighet att delegera uppgiften till myndighet som Kungl.
Maj :t bestämmer. Innan annan än ordförande eller ersättare för denne för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

ordnas, bör sådan riksorganisation av fastighetsägare, hyresgäster eller rörelseidkare
som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter
kan anses väl företräda den intressegrupp som det är frågan
om beredas tillfälle att avge förslag.

Annan ledamot än ordförande samt ersättare för ledamot bör förordnas
för viss tid. Bestämmelser därom torde få meddelas av Kungl. Maj :t.

Frågan huruvida tjänsterna som ordförande skall vara ordinarie befattningar
eller om ordförande bör förordnas för viss tid bör övervägas i samband
med att ställning tas till organisationen av hyresnämnderna. Bestämmelser
i ämnet torde få meddelas av Kungl. Maj :t.

I propositionen angående ny hyreslagstiftning anges som en allmän regel
(69 §) att en hyresnämnd skall finnas i varje län med rätt för Kungl.
Maj :t att förordna om annan indelning. Emellanåt kan det vara lämpligt
att låta nämnden arbeta på två eller flera avdelningar i stället för att dela
upp ett län i flera verksamhetsområden. Med hänsyn härtill bör Kungl.
Maj :t även ges möjlighet att förordna att hyresnämnd skall arbeta på avdelningar.

Ansökan om medling m. m. (4—6 §§). I överensstämmelse med vad som
gäller enligt 1939 års medlingslag bör varje slag av hyrestvist kunna hänskjutas
till medling inför nämnden av part eller av domstol. För det fall
att part önskar hänskjuta tvist till medling kan enligt gällande rätt nämnden
inte ta befattning med tvisten, om den dragits inför domstol, överexekutor
eller skiljemän. Denna regel bör behållas. Det intresse som emellanåt
kan föreligga för part att få medling till stånd inför hyresnämnden i tvist,
som är anhängig vid domstol, torde kunna tillgodoses genom att domstolen
ges befogenhet att hänskjuta tvisten till nämnden. Enligt 42 kap. 17 § rättegångsbalken
har domstol en allmän befogenhet att förordna om medling.
Sådant förordnande kan meddelas även utan yrkande av part. Med hänsyn
härtill bör domstolens befogenhet att föranstalta om medling inför hyresnämnd
inte som enligt gällande rätt (3 § andra stycket medlingslagen)
göras beroende av yrkande av part. 4 § i departementsförslaget har utformats
i enlighet härmed. Paragrafen innehåller dessutom en erinran om de
särskilda bestämmelserna i förslaget till ny hyreslag angående hänskj litande
av hyrestvist som det ankommer på nämnden att pröva. Domstol som
har att handlägga hyrestvist som prövats av hyresnämnd bör ha möjlighet
att återförvisa tvisten till nämnden för förnyad behandling (jfr prop. 1967:
141 s. 244).

Ansökan varigenom part hänskjuter tvist till hyresnämnden bör vara
skriftlig. För att nämnden skall kunna kalla parterna till sammanträde
inför nämnden måste krävas att ansökningen innehåller uppgift om parternas
namn och hemvist. För att nämnden skall kunna pröva sin behörighet
att ta upp tvisten måste ansökningen också innehålla uppgift om var

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

lägenheten finns. Såsom i det följande närmare berörs bör nämnden när så
anses lämpligt kunna förordna att besiktning av den lägenhet som tvisten
rör skall äga rum före sammanträdet. Även med hänsyn härtill måste fordras
att ansökningen innehåller uppgift om var lägenheten finns. Slutligen
bör krävas att sökanden an,ger vad tvisten gäller. Det bör ankomma på
Kungl. Maj:t att närmare ange de uppgifter som ansökningen sålunda bör
innehålla. Är ansökningen ofullständig, bör nämnden kunna förelägga sökanden
att komplettera den. Om sådant föreläggande inte åtlyds, måste
ärendet kunna avvisas. Återkallar sökanden sin ansökan, bör ärendet avskrivas.

Som framhållits i förslaget till ny hyreslag är det angeläget att förfarandet
inför hyresnämnden går snabbt. Tvist som hänskjutits till nämnden
bör därför handläggas med största möjliga skyndsamhet. Detta bör
komma till uttryck i lagen på olika sätt. I 6 § i departementsförslaget tas i
detta syfte upp en föreskrift att nämnden utan uppskov skall kalla parterna
att inställa sig inför nämnden. Jag har däremot inte ansett lämpligt att
som skett i kommitténs och de sakkunnigas förslag bestämma viss tid inom
vilken sammanträde skall hållas.

Parts utevaro (7 §). Om part som påkallat medling uteblir från sammanträde
inför nämnden, skall enligt gällande medlingslag ärendet avskrivas.
Är det motparten som inte kommer, kan medlingsnämnden förelägga
honom vid vite att inställa sig. Uteblir han på nytt och kan det inte antas
att förlikning kan komma till stånd, skall ärendet avskrivas. Dessa regler
torde böra behållas. Rör tvisten fråga som det enligt förslaget till ny hyreslag
ankommer på nämnden att pröva, måste emellertid tvisten i denna
del kunna avgöras utan hinder av att sökandens motpart uteblivit. Uteblir
båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden för medling, bör
ärendet avskrivas. Skulle endast den ena parten utebli, bör samma regler
gälla som när tvist hänskjutits till nämnden av part och motparten underlåtit
att infinna sig. Bestämmelserna om verkan av parts utevaro bör inte
gälla om det finns anledning anta att part som uteblivit har laga förfall.
Att ärendet i sådant fall skall utsättas till nytt sammanträde och parterna
kallas till detta i samma ordning som gällt för det inställda sammanträdet
ligger i sakens natur och torde inte behöva särskilt utsägas i lagen.

Återupptagande av ärende (8 §). Enligt 49 § i förslaget till ny hyreslag
skall bostadshyresgäst — eller i förekommande fall sådan hyresgästs make
— som fordrar förlängning av hyresavtalet hänskjuta tvisten till hyresnämnden
inom tre veckor efter det att han erhöll avflyttningsmeddelande
från hyresvärden. Om inte denna tid iakttas, förfaller rätten till förlängning.
Uteblir part, som hänskjutit sådan tvist till hyresnämnden, från sammanträde
inför nämnden, skall ärendet enligt vad som i det föregående
2f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr m

18 Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

föreslagits avskrivas. Om den för hänskjutande av tvisten föreskrivna tiden
gått till ända, skulle parten därmed ha förlorat sin rätt till förlängning
av hyresavtalet. En sådan påföljd synes alltför sträng mot parten. Vad
som sagts nu gäller också tvist om s. k. förstagångshyra. Enligt 55 § hyreslagen
i dess föreslagna lydelse är rätten till prövning av förstagångshyra
förlorad, om sådan prövning ej begärs inom ett år från det hyresförhållandet
började. Nedsätts förstagångshyra, skall den lägre hyran gälla först
fr. o. m. månaden närmast efter den då prövning av hyran påkallades. Även
i detta fall skulle således den föreslagna påföljden för utevaro kunna medföra
rättsförlust för hyresgästen. Har ärende som rör tvist om förlängning
av hyresavtal eller förstagångshyra avskriviLs på grund av sökandens utevaro
från sammanträde inför hyresnämnden, bör därför möjlighet finnas
för parten att få ärendet upptaget på nytt. Detta synes lämpligen kunna
ske genom att sökanden ges rätt att inom viss tid efter det att han fick del
av avskrivningsbeslutet få ärendet återupptaget. För att inte hyresvärden
under längre tid skall behöva sväva i ovisshet om huruvida hyresavtalet
kan komma att förlängas bör tiden för ansökan om återupptagande inte
vara längre än en vecka. Skulle sökanden ånyo utebli från sammanträde
inför nämnden, bör ärendet inte få återupptagas på nytt. Föreligger anledning
att anta att part som begärt återupptagande har laga förfall för sin
utevaro, följer av 7 § sista stycket att nytt sammanträde skall utsättas.

Medling m. m. (9 och 10 §§). Förfarandet inför hyresnämnden bör inte
bindas genom alltför många formföreskrifter. I lagen bör riktlinjerna för
nämndens verksamhet anges och i övrigt överlämnas åt nämnden att efter
eget omdöme handlägga ärendena. I lagen bör anges att tvist som hänskjutits
till hyresnämnden skall handläggas skyndsamt. Vid sammanträde inför
hyresnämnden bör denna till en början klarlägga tvistefrågorna. I en
tvist om förlängning av hyresavtalet bör exempelvis klarläggas huruvida
hyresvärdens bestridande av hyresgästens förlängningsanspråk grundas på
att ett besittningsskyddsbrytande faktum föreligger eller på att hyresvärden
fordrar andra hyresvillkor än hyresgästen medgett eller på båda dessa
förhållanden. Har hyresvärden motsatt sig en begäran från hyresgästens
sida att få överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte, bör t. ex. klarläggas
om hyresvärdens vägran att lämna samtycke grundas på att den föreslagna
efterträdaren inte kan tas för god som hyresgäst eller på att en överlåtelse
över huvud inte kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Om det finns anledning, bör nämnden eller någon som nämnden förordnar
kunna besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Vid besiktning bör parterna
beredas tillfälle att närvara. Emellanåt kan det vara lämpligt att sådan
besiktning äger rum före sammanträdet. Vid behov bör nämnden även
kunna föranstalta om annan utredning, exempelvis i hyressättningstvist
utredning angående hyresläget i orten eller besiktning av lägenheter som

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

åberopats av parterna som jämförliga med den aktuella lägenheten. Normalt
bör det dock ankomma på parterna själva att lägga fram den utredning
som behövs för att nämnden skall kunna bedöma tvisten. Nämnden
bör alltså endast i undantagsfall självmant föranstalta om sådan utredning.
Om parterna inte frivilligt ger nämnden tillfälle till besiktning av den omtvistade
lägenheten eller till granskning av hyreskontrakt eller annan handling
som rör hyresförhållandet och är av betydelse för tvisten, bör nämnden
kunna förelägga skäligt vite.

Liksom enligt gällande medlingslag bör hyresnämnden i första hand söka
ena parterna om förslag till förlikning som under förhandlingarna lagts
fram av någon av dem. Kan de inle enas om förslaget eller har inget sådant
förslag lagts fram, bör det åligga nämnden att lägga fram förslag till lösning
av tvisten. Enligt nuvarande medlingslag är medlingsnämndens skyldighet
att framlägga sådant förslag ovillkorlig. Det kan emellertid förekomma
situationer där det är mindre lämpligt att nämnden framlägger medlingsbud
eller där ett förlikningsförsök framstår som helt utsiktslöst.
Nämnden bör därför inte vara skyldig att framlägga eget förlikningsförslag,
om det är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Kommer
förlikning till stånd, bör den avfattas skriftligen och undertecknas av
parterna. Träffas inte förlikning, bör ärendet avskrivas utom när tvisten
rör fråga som det enligt förslaget till ny hyreslag ankommer på nämnden
att pröva. Hit hör frågor om tillstånd att överlåta hyresrätt eller upplåta
lägenhet i andra hand, rätt till förlängning av hyresavtal och villkoren för
sådan förlängning samt förstagångshyra och anstånd med avflyttning beträffande
annan lägenhet än bostadslägenhet. Kan förlikning inle träffas
i sådan tvistefråga, skall den avgöras av nämnden.

Godkännande av överenskommelse (It §). Om parterna i ett hyresförhållande
rörande bostadslägenhet kommit överens om att hyresrätten inte
skall vara förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet, är överenskommelsen,
om den träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio
månader, enligt 45 § förslaget till ny hyreslag gällande bara om den godkänts
av hyresnämnden. Motsvarande gäller enligt 56 § i förslaget överenskommelse
om villkor som strider mot de till skydd för annan hyresgäst än
bostadshyresgäst föreslagna reglerna om rätt till ersättning i anledning av
hyresförhållandets upphörande m. in. I motiven till förslaget (prop. 1967:
141 s. 89; jfr s. 125) uttalas att det inte torde vara nödvändigt att närmare
ange förutsättningarna för att en överenskommelse skall få godkännas. Det
ligger i sakens natur att prövningen skall inriktas på att hindra missbruk av
avtalsfriheten. Som en riktpunkt anges att ett avtal om avstående från besittningsskydd
alltid bör godkännas om förhållandena är sådana att vid en
avvägning mellan parternas intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen
normalt inte skulle ha rätt till förlängning av hyresförhållandet. För

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

handläggningen av ärenden av detta slag meddelas regler i 11 § i departementsförslaget.
Handläggningen bör göras mycket enkel. Som regel bör hyresgästen
höras muntligen. Om det med hänsyn till omständigheterna är
obehövligt, bör handläggningen dock kunna ske skriftligt. Innan framställning
om godkännande prövas, bör hyresgästen alltid beredas tillfälle att
yttra sig. Skall hyresvärden eller hyresgästen höras muntligen, bör nämnden
snarast utsätta tid och plats för ärendets handläggning. Denna blir i
stort sett densamma som vid en tvist om förlängning av hyresavtal. Part
bör kunna föreläggas vid vite att inställa sig. Uteblir den som kallats, bör
ärendet kunna prövas och avgöras utan hinder därav.

Skiljemannaförfarande (12 §). Enligt 70 § i förslaget till ny hyreslag
kan hyresnämnd även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser
härom tas upp i 12 § i departementsförslaget. Som förutsättning
för att nämnden stall kunna pröva hyrestvist som hänskjutits till nämnden
för avgörande genom skiljedom föreslås gälla att parterna avtalat att
tvisten skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att
klandra skiljedomen, att hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, att hinder
för tvistens avgörande genom skiljedom inte föreligger enligt 1 § andra
stycket lagen den 14 juni 1929 (nr 145) om skiljemän och att framställning
om skiljedom gjorts hos nämnden. En förutsättning är självfallet att det är
fråga om ett skiljeavtal som enligt 67 § i förslaget till ny hyreslag får göras
gällande. Avtal om att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet
skall hänskjutas till skiljemän utan klanderrätt för parterna får enligt sistnämnda
lagrum inte göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet
att tillträda eller behålla lägenheten, nedsättning av förstagångshyra,
fastställande av hyresvillkor eller ersättning till lokalhyresgäst i anledning
av hyresförhållandets upplösning. Kommer parterna sedan sådan tvist uppstått
överens om att hänskjuta tvisten till avgörande av skiljemän och att
utse nämnden till skiljenämnd, får nämnden givetvis ta upp ärendet.

Även ansökan om skiljedom bör vara skriftlig och innehålla uppgift om
parternas namn och hemvist, fastighetens belägenhet och tvistens beskaffenhet.
Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, bör dock skiljedom kunna
påkallas muntligen inför nämnden. Vid underlåtenhet att efterkomma föreläggande
att komplettera ofullständig skriftlig ansökan bör påföljden vara
densamma som i fråga om ansökan enligt 5 §.

I den mån ej annat följer av bestämmelserna i lagen om hyresnämnd,
bör skiljemannalagen gälla, när nämnden fungerar som skiljenämnd. Reglerna
i 5—10 §§ skilj emannalagen om jäv och utseende av skiljemän, 12 §
första stycket om vem som är ordförande i skiljenämnd, 16 § om domförhet
m. m. samt 23 och 25 §§ om skyldighet för part att utge ersättning till
skiljemännen och klagan över beslut därom blir inte tillämpliga i tvist som
nämnden har att avgöra genom skiljedom. Enligt 74 § i förslaget till ny hy -

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

reslag skall vardera parten stå sina kostnader vid domstol i första instans
i besittningsskydds- och hyressättningstvister. Samma kostnadsregel bör
gälla i skiljemannaförfarande. Frågan om och i vad mån part i annat skiljedomsärende
kan åläggas att gottgöra motparten för kostnader i ärendet
bör däremot bedömas enligt 24 § skiljemannalagen.

Offentlighet, domförhet, omröstning, jäv (13 och 14 §§). 13 § i departementsförslaget
innehåller en regel om att bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken
om offentlighet vid domstol äger motsvarande tillämpning vid
hyresnämnd.

I förslaget till ny hyreslag har jag framhållit att organisationsrepresentanternas
medverkan i hyresnämnderna är av stor betydelse inte minst när
det gäller att leda utvecklingen på hyresmarknaden (prop. 1967: 141 s. 169).
Som huvudregel bör därför gälla att nämnden får handlägga eller avgöra
fråga som hänskjutits till nämnden endast när den är fulltalig. En bestämmelse
härom tas upp i 14 § första stycket i förslaget. Från huvudregeln föreslås
emellertid vissa undantag. Av praktiska skäl bör ordföranden ensam
kunna meddela beslut om avskrivning av ärende eller avvisning av ansökan
som inte kan tas upp av nämnden samt besluta om förberedande åtgärd,
såsom att utsätta dag för sammanträde, kalla till förhandling och förordna
om besiktning eller annan utredning. I syfte att underlätta hyresnämndernas
medlingsverksamhet men också för att inte onödigtvis anstränga intresseorganisationernas
personalresurser bör vidare, som uttalats i hyreslagsförslaget
(s. 171), sammanträde för medling kunna hållas inför ordföranden
ensam, när så anses lämpligt. Om förlikning inte kan träffas vid
sådant sammanträde och ordföranden finner att medlingsförhandlingarna
bör fortsätta inför fulltalig nämnd, skall nytt sammanträde sättas ut. Omvänt
bör när så anses lämpligt medlingsförhandlingar som påbörjats inför
fulltalig nämnd kunna fortsättas vid nytt sammanträde inför ordföranden
ensam, exempelvis när en förlikning ligger inom räckhåll men parterna vill
avvakta resultatet av viss utredning innan slutlig uppgörelse träffas. Av
samma skäl som anförts i fråga om nämndens medlande verksamhet bör
möjlighet öppnas för ordföranden att ensam avgöra tvist som det ankommer
på nämnden att pröva när förlikning inte kan träffas, dock endast om
parterna begär det eller saken är uppenbar. Härigenom kan man också få ett
snabbare avgörande i tvist som vid sammanträde för medling handlagts av
ordföranden ensam. Mot bakgrunden av vad jag nyss har anfört angående
betydelsen av organisationsrepresentanternas medverkan när det gäller att
leda utvecklingen på hyresmarknaden vill jag emellertid understryka vikten
av att möjligheten att avgöra tvister utan ledamöternas medverkan utnyttjas
med försiktighet. Särskilt gäller detta hyressättningstvister. Sådana
tvister bör inte få avgöras av ordföranden ensam annat än om det genom
den fulltaliga nämndens tidigare verksamhet utbildats sådana riktlinjer för

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

hyressättningen som kan läggas till grund för tvistefrågans avgörande eller
när i annat fall avgörandet inte kan få rättsbildande betydelse.

Yppas skiljaktiga meningar vid överläggning inom nämnden, bör omröstning
ske. Därvid bör bestämmelserna i rättegångsbalken om omröstning
i domstol, där endast lagfarna ledamöter sitter i rätten, äga motsvarande
tillämpning. Beträffande jäv mot ledamot föreslås att bestämmelserna
i rättegångsbalken om jäv mot domare skall gälla.

Hyresnämnds beslut m. m. (15 §). Som jag framhållit i skilda sammanhang
är det av väsentlig betydelse att hyresnämnderna kan tillämpa ett relativt
snabbt och enkelt förfarande. Det är med hänsyn härtill angeläget att
nämnden inte betungas av nagon skyldighet att ingående motivera sina beslut.
Å andra sidan maste krävas att nämnden i vissa fall, åtminstone i
korthet, anger de skäl som ligger till grund för beslutet.

Jag föreslår därför att i nämndens beslut skall anges de skäl på vilka beslutet
grundas, i den mån det är behövligt.

För det fall att part får klandra eller besvära sig över beslutet eller ansöka
om ärendets återupptagande bör det åligga nämnden att i beslutet ange
vad parten därvid har att iaktta. Beslut som inte kan meddelas samma dag
som förhandlingen inför nämnden avslutats bör meddelas senast två veckor
därefter, om inte synnerligt hinder möter. Meddelas inte beslutet vid förhandling,
bör det delges parterna genom nämndens försorg.

I detta sammanhang bör frågan om hyresnämndens ställning som prövande
organ och innebörden av nämndens avgörande i en tvist om förlängning
av hyresavtal ägnas närmare uppmärksamhet.

Enligt förslaget till ny hyreslag ankommer det på hyresnämnd att som
första instans pröva bl. a. tvister om förlängning av hyresavtal. Som lagrådet
framhållit i sitt yttrande över förslaget kan hyresgästens rätt att sitta kvar
i lägenheten vara beroende inte endast av om någon besittningsskyddsbrytande
grund föreligger (förlängningsfrågan) utan även av andra omständigheter,
såsom om något giltigt hyresavtal över huvud föreligger eller om
hyresavtalet är sådant att det enligt förslaget till hyreslag är förenat med
optionsrätt. Till sist angivna frågor — som jag i fortsättningen kallar preliminärfrågor
— hör frågan om lägenheten utgör bostadslägenhet eller lokal
eller om hyresförhållandet av annan orsak enligt 45 § i förslaget till ny hyreslag
faller utanför besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde.

Förslagets innebörd är att sadana preliminärfrågor inte skall avgöras av
nämnden utan av domstol i vanlig processuell ordning. Sådana frågor kan
också komma under överexekutors bedömning i samband med prövning av
yrkande om avhysning. Nämndens avgörande tar sålunda i princip sikte
endast på frågan om någon besittningsskyddsbrytande grund föreligger och
inte på andra omständigheter som är betingelser för rätten att sitta kvar i
lägenheten. Följden härav blir som lagrådet påpekat att ett bifall till för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

längningsyrkandet, även om det lämnas oklandrat, inte innebar ett slutgiltigt
avgörande att hyresgästen har rätt att sitta kvar i lägenheten. I de sannolikt
relativt sällan uppkommande fall då hyresvärdens invändningar mot
hyresgästens yrkande om förlängning av hyresavtalet hänför sig såval till
en preliminärfråga av nyss angett slag som till sjalva förlangningsf rågan,
torde det böra bero på omständigheterna i det särskilda fallet huruvida ett
slutgiltigt avgörande av preliminärfrågan lämpligen bör avvaktas innan den
till hyresnämnden hänskjutna tvisten prövas eller om provningen av frågan
om förlängning bör äga rum utan hinder av att preliminärfrågan mte
avgjorts. Det ligger dock i sakens natur att hyresnämnden bör undvika att
meddela beslut som innebär bifall till hyresgästens förlängmngsanspråk,
om det är uppenbart att en prövning av hyresvärdens invändning i preliminärfrågan
kommer att göra nämndens beslut betydelselöst. Om prelinnnärfrågan
i ett sådant fall dragits inför domstol eller hyresvärden förklarat
sig ha för avsikt att göra detta, bör nämnden förklara förlängningsärendet
vilande i avbidan på att preliminärfrågan avgörs. I de fall, då nämnden
avgör förlängningstvisten till hyresgästens fördel utan att avvakta slutgiltigt
avgörande i preliminärfrågan, bör nämnden i sitt beslut lämpligen erinra
om att hyresgästens rätt att sitta kvar i lägenheten beror av hur preliminärfrågan
avgörs.

Det finns ytterligare en fråga som förtjänar uppmärksamhet i detta sammanhang.
Som jag tidigare framhållit förfaller hyresgästens rätt till förlängning
av hyresavtalet, om hyresgästen inte hänskjuter tvist om sådan
förlängning till hyresnämnden inom tre veckor efter det han erhöll hyresvärdens
avflyttningsmeddelande (49 § i förslaget till ny hyreslag). Den omständigheten
att tvisten hänskjutits till nämnden först efter utgången av
nämnda tid utgör dock inte något hinder för nämnden att på begäran företa
medling i tvisten. Leder medlingen inte till förlikning, bör nämnden endast
efter invändning pröva huruvida hyresgästen försuttit den för förlängningsrättens
bevarande föreskrivna fristen. Om förlängningsanspråket ogillas
på nämnda grund, kan hyresgästen klandra beslutet. For det fall att
parterna kommit överens om att förlänga fristen för att hänskjuta tvistefrågan
till nämnden, t. ex. för att kunna slutföra påbörjade förhandlingar,
skall frågan om hyresgästen förlorat sin rätt till förlängning av hyresavtalet
i stället prövas med utgångspunkt från vad parterna sålunda avtalat.

Ersättning i ärende vid hyresnämnd m. m. (16 §). Någon skyldighet för
part att bidra till kostnaderna för hyresnämndens verksamhet bör givetvis
inte införas. Detta gäller även för det fall att hyresnämnden anlitas som
skiljenämnd. Har någon på begäran av hyresnämnd besiktigat lägenhet eller
verkställt annan utredning, bör han få skäligt arvode härför samt ersättning
för kostnad som han haft för uppdragets fullgörande och för tidsspillan. Har
hyresnämnden självmant inkallat någon som inte är part för att höras i

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

ärendet, bör denne erhålla ersättning för sin inställelse av allmänna medel
efter samma grunder som gäller för ersättning till vittnen. De nu nämnda
kostnaderna torde få belasta det under andra huvudtiteln upptagna anslaget
Ersättning åt domare, vittnen och parter.

I likhet med vad som nu gäller bör det inte heller föreligga någon skyldighet
för part att utge ersättning till motparten för kostnader i medlingsärende.
Vad härefter angår ärenden som nämnden bär att pröva måste beaktas
att vardera parten enligt 74 § i förslaget till ny hyreslag skall svara
för sina kostnader vid domstol i första instans i besittningsskydds- och hyressättningstvister.
Skälen för denna kostnadsregel har minst samma tyngd
när det gäller hyresnämnds prövande verksamhet. Jag föreslår därför att
regeln skall tillämpas även på detta område. I departementsförslaget tas
således inte upp någon kostnadsregel. Beträffande skiljemannaförfarandet
inför hyresnämnden finns som redan framgått en särskild bestämmelse i
12 §.

Besvär över hyresnämnds beslut (17 §). Enligt 71 § i förslaget till ny hyreslag
kan part, som är missnöjd med hyresnämnds beslut i tvist om överlåtelse
av hyresrätt eller upplåtelse av lägenhet i andra hand eller i tvist om
förlängning av hyresavtalet eller tvist om förstagångshyra, klandra beslutet
genom att väcka talan mot andra parten. Rätt att föra sådan klandertalan
föreligger bara i fråga om beslut som innefattar en materiell prövning
av tvisten. Talan skall väckas genom stämning.

När det gäller frågan om rätten att få andra beslut av nämnden prövade
kan det vara föremål för tvekan om en klagorätt är behövlig. Till den kategori
av beslut som det här är fråga om hör bl. a. avvisningsbeslut, varigenom
nämnden med åberopande av 1 § andra stycket, 4 § första stycket,
5 § andra stycket, 8 § andra stycket eller 12 §, jämförd med 5 § andra stycket,
förklarat sig inte kunna uppta ansökan som getts in till nämnden,
samt beslut om avskrivning av ärende enligt 5 § tredje stycket eller 7 §.
Enligt min mening kan emellertid en möjlighet att erhålla överprövning av
sådana beslut inte undvaras. Behovet av en klagorätt är särskilt påtaglig
när det gäller beslut om avskrivning på grund av att part, som begärt återupptagande
enligt 8 §, uteblivit från sammanträde inför nämnden och parten
för sin utevaro haft laga förfall som inte kunnat beaktas. Även i andra
här angivna fall behövs ibland en överprövning. Kan part begära återupptagande
av ärende som nämnden avskrivit, bör han dock inte ha rätt att
klaga över avskrivningsbeslutet. Den som på nämndens begäran besiktigat
lägenhet eller verkställt annan utredning eller som inställt sig för att höras
av nämnden bör rimligtvis kunna få nämndens beslut om ersättning härför
överprövat. Har nämnden förklarat ordförande eller annan ledamot
av nämnden jävig, bör uppehåll med ärendets behandling inte få föranledas

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

av klagan över beslutet. Detsamma bör gälla också när nämnden ogillat jäv.
Rör ärendet fråga som nämnden vid misslyckad medling skall pröva och är
part vars jävsinvändning ogillats missnöjd med utgången av tvisten, kan
han föra klandertalan mot nämndens avgörande. Bärande skäl för en återförvisning
av ärendet till nämnden, om jävsinvändningen bort bifallas, kan
inte anses föreligga. Anledning saknas därför att tillåta part att klaga över
beslut, varigenom jäv ogillats.

Talan mot hyresnämnds beslut bör i här föreslagna fall föras genom besvär
hos den underrätt som enligt 72 § i förslaget till ny hyreslag har att
ta upp hyrestvister från nämndens verksamhetsområde. Besvärstiden torde
utan olägenheter kunna sättas relativt kort. I synnerhet i tvister om förlängning
av hyresavtal är det av betydelse att man relativt snabbt kan få
visshet i frågan om ärendet kan komma att upptas på nytt. Med hänsyn
till arten av de beslut som efter besvär kan komma under rättens prövning
synes någon skyldighet att i besvärsmålet inhämta förklaring från klagandens
motpart inte böra föreskrivas. I övrigt bör bestämmelserna i 52 kap.
rättegångsbalken om besvär över underrätts beslut äga motsvarande tilllämpning.
Den föreslagna klagorätten bör ses främst som ett medel att rätta
till ett beslut som på grund av misstag, förbiseende eller omständigheter
som inte kunnat beaktas av nämnden kommit att bli felaktigt. Klagorätten
torde därför utan olägenhet kunna begränsas till en instans. Mot underrättens
beslut bör sålunda talan ej få föras.

Protokoll (18 §). Enligt nuvarande medlingslag skall protokoll föras
vid medlingsnämnds sammanträde. Protokollet skall innehålla bl. a. en
kortfattad redogörelse för tvisten, parternas yrkanden och medgivanden
under förhandlingarna samt för vad som i övrigt förekommit hos nämnden.
Som hyreslagskommittén och hyreslagstiftningssakkunniga framhållit
är en protokolleringsskyldighet av sådan omfattning ägnad att tynga
nämndens förhandlingar och fördyra medlingsverksamheten. Protokollering
av parternas yrkanden och medgivanden under medlingsförhandlingarna
kan också otvivelaktigt befaras ha en ogynnsam inverkan på parts villighet
att förlikningsvis ändra sina positioner eftersom parten lätt får den uppfattningen,
att upplysningar om vilken ståndpunkt han intagit under förlikningsförhandlingarna
liar betydelse för en senare domstolsprövning i
tvisten. I likhet med kommittén och de sakkunniga anser jag därför att hyresnämndens
protokoll vid sammanträde i medlingsärende inte bör innehålla
uppgifter i dessa hänseenden. Det bör överlämnas åt Kungl. Maj :t att
bestämma vilka andra uppgifter som skall tas in i protokollet. Därvid kan
särskilda bestämmelser behövas för fall då förlikning inte kommer till
stånd i tvist och nämnden har att pröva tvisten eller denna skall avgöras
genom skiljedom.

Kungl. Maj ds proposition nr 171 år 1967

Vid hyresnämnd bör också föras dagbok över inkomna ärenden och däri
vidtagna åtgärder. Ärendena bör läggas upp enligt aktsystem. Bestämmelser
i dessa hänseenden bör meddelas av Kungl. Maj :t.

Delgivning (19 §). Delgivning av handling som skall tillställas part bör i
allmänhet ske genom nämndens försorg. Därvid bör den ordning gälla som
är föreskriven beträffande delgivning i mål och ärende vid domstol. Tiden
för anförande av klander eller besvär mot hyresnämnds beslut och för ansökan
om återupptagande av ärende som avskrivits på grund av sökandens
utevaro från sammanträde inför nämnden räknas från dagen för delgivning
av beslutet. Detta bör delges part, som beslutet gått emot, på det sätt som
är föreskrivet för delgivning av stämning i tvistemål. Sådan delgivning bör
självfallet dock inte ske, om beslutet meddelas vid sammanträde, där parten
är tillstädes.

Lokaler för sammanträden (20 §). Hyresnämnd bör för sina sammanträden
vara berättigad att disponera nödvändiga lokaler i domstolsbyggnad
eller annan allmän byggnad, som inte för tillfället är upptagen för sitt huvudsakliga
ändamål. Om särskilda kostnader uppkommer, t. ex. för belysning
eller städning, bör de ersättas men i övrigt bör lokalerna disponeras
utan kostnad.

Utdömande av vite (21 §). Talan om utdömande av vite som förelagts
någon av hyresnämnd bör efter anmälan av nämnden föras av allmän åklagare
vid domstol som avses i 72 § första punkten hyreslagen.

Tillämpningsföreskrifter (22 §). Det bör få ankomma på Kungl. Maj:t att
utfärda ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag.

I 12 och 13 §§ nuvarande medlingslag meddelas särskilda bestämmelser
om medling i hyrestvist som innebär fara för freden på hyresmarknaden.
Behovet av sådana bestämmelser bortfaller enligt min mening, när den nu
föreslagna besittningsskyddslagstiftningen genomförs. I förslaget till lag
om hyresnämnder har därför inte tagits upp några bestämmelser av antytt
slag.

Lagen om hyresnämnder bör träda i kraft den 1 januari 1969 samtidigt
med den föreslagna nya hyreslagstiftningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till lag om hyresnämnder.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslaget inhämtas för det i
87 § regeringsformen avsedda ändamålet genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Bilaga

Förslag

till

Lag

om hyresnämnder

Härigenom förordnas som följer.

Hyresnämnds uppgifter och sammansättning m. m.

1 §•

Hyresnämnd som avses i 3 kap. lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom har till uppgift

1. att medla i hyrestvist som hänskjutes till nämnden,

2. att, när förlikning ej kan träffas, pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt
enligt 3 kap. 34—36 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 3 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt
3 kap. 49 §, förstagångshyra enligt 3 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning
enligt 3 kap. 59 §, allt nyssnämnda lag,

3. att pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 3
kap. 45 eller 56 § nämnda lag,

4. att vara skiljenämnd i hyrestvist enligt 12 § denna lag.

Ärende upptages av hyresnämnden för den ort där fastigheten är belägen.

2 §•

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och tre andra ledamöter. Av
de senare ledamöterna skall en vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet,
en vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden
och en vara väl förtrogen med näringsdrivande hyresgästers förhållanden.
Av de båda sistnämnda ledamöterna deltager den senare vid handläggning
av ärende som rör annan lägenhet än bostadslägenhet och den förre vid
handläggning av andra ärenden.

För ledamot av hyresnämnd finns en eller flera ersättare. Bestämmelserna
om ledamot gäller även ersättare. Ordföranden får kalla viss ersättare
att tjänstgöra i ledamots ställe, när ärendets beskaffenhet ger anledning
till det.

Konungen får förordna att hyresnämnd skall arbeta på avdelningar. Bestämmelserna
om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

3 §.

Ledamot av hyresnämnd skall vara svensk medborgare och ha uppnått
tjugofem års ålder. Den som är omyndig eller i konkurstillstånd får ej
tjänstgöra som ledamot.

Ledamot utses av Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Innan annan ledamot än ordförande förordnas, skall sådan riksorganisation
av fastighetsägare, hyresgäster eller rörelseidkare som med hänsyn till
medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda
den intressegrupp som det är fråga om beredas tillfälle att avge förslag.

Medling samt prövning av hyrcstvist

4 §•

Hyrestvist får av part liänskjutas till medling inför hyresnämnd, om
tvisten ej är anhängig vid domstol eller hos överexekutor eller skiljemän.

I hyrestvist, som är anhängig vid domstol, kan domstolen förordna att
tvisten skall före målets avgörande i sin helhet eller i viss del hänskjutas
till hyresnämnd för medling.

Om hänskj utande av hyrestvist som det ankommer på nämnden att pröva
finns bestämmelser i lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Tvist, som avses i tredje stycket och som är anhängig vid domstol, får
återförvisas till nämnden.

5 §■

Tvist hänskj utes av part till hyresnämnd genom ansökan som skall vara
skriftlig och innehålla de uppgifter som Konungen bestämmer.

Uppfyller ansökan ej vad som föreskrives i första stycket, skall nämnden
förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet,
avvisas ansökningen.

Återkallas ansökan, avskrives ärendet.

6 §■

När tvist hänskjutits till hyresnämnd, skall nämnden utan uppskov kalla
parterna att inställa sig inför nämnden.

7 §•

Underlåter part som hänskjutit tvist till hyresnämnd att på kallelse infinna
sig inför nämnden, avskrives ärendet. Kommer ej motparten tillstädes,
får nämnden förelägga honom vid vite att inställa sig inför nämnden.
Kommer parten likväl ej tillstädes och är det icke antagligt att förlikning
kan komma till stånd, avskrives ärendet. Rör ärendet tvist som avses i 1 §
2, avgöres dock ärendet utan hinder av partens utevaro.

Uteblir båda parterna i tvist som domstol hänskjutit till nämnden, avskrives
ärendet. Uteblir endast den ena parten, äger första stycket andra
och tredje punkterna motsvarande tillämpning.

Första och andra styckena äger ej tillämpning, om det finns anledning
antaga att part har laga förfall för sin utevaro.

8 §•

Rör ärende som avskrivits enligt 7 § tvist enligt 3 kap. 49 eller 55 § lagen
om nyttjanderätt till fast egendom, skall hyresnämnden återupptaga ärendet
på ansökan av den som hänskjutit tvisten till hyresnämnden.

Ansökan om återupptagande göres skriftligen inom en vecka från den
dag då beslutet om avskrivning delgavs den som gör ansökan. Uteblir denne
ånyo, får ärendet icke återupptagas på nytt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

9 §•

Tvist som hänskjutits till hyresnämnd skall handläggas skyndsamt.
Nämnden skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna.

Om anledning därtill förekommer, skall nämnden eller den nämnden
förordnar besiktiga den lägenhet som tvisten rör. Parterna skall beredas tillfälle
att närvara vid sådan besiktning. Nämnden får också föranstalta om
annan nödvändig utredning.

Lämnas ej frivilligt tillfälle till besiktning eller till granskning av hyreskontrakt
eller annan handling som rör hyresförhållandet och är av betydelse
för tvisten, får nämnden förelägga vite.

10 §.

Förlikas ej parterna efter förslag av någondera parten, skall nämnden
framlägga förslag till förlikning, om det ej är uppenbart att förutsättningar
för förlikning saknas.

Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna.

Träffas ej förlikning, avgöres tvisten av nämnden, om tvisten rör fråga
som avses i 1 § 2. I annat fall avskrives ärendet.

Godkännande av överenskommelse
11 §•

Fråga som avses i 1 § 3 prövas efter ansökan som skall vara skriftlig och
bör innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökningen.

Innan ansökan enligt första stycket prövas, skall hyresgästen beredas
tillfälle att yttra sig. Om hyresvärden eller hyresgästen hör höras muntligen,
skall hyresnämnden utan uppskov kalla honom att inställa sig inför
nämnden. Nämnden får förelägga den som skall höras vid vite att inställa
sig inför nämnden. Utevaro av den som kallats utgör ej hinder för ärendets
prövning.

Skilj emannaf örfarande
12 §.

Har parterna avtalat att hyrestvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll
om rätt för parterna att klandra skiljedomen och har hyresnämnden
utsetts till skiljenämnd, skall nämnden på ansökan avgöra tvisten genom
skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen den 14 juni
1929 (nr 145) om skiljemän. Om sådan ansökan gäller bestämmelserna
i 5 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnden, kan skiljedom dock påkallas
muntligen inför nämnden.

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna
i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag.
Vardera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49
eller 55 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Kunrjl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Gemensamma bestämmelser om förfarandet

13 §.

Bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken om offentlighet vid domstol
äger motsvarande tillämpning vid hyresnämnd.

14 §.

Om icke annat följer av andra stycket, får hyresnämnd handlägga ärende
endast när den är fulltalig.

Ordföranden får ensam besluta om förberedande åtgärd, meddela avvisnings-
eller avskrivningsbeslut, företaga medling när sådan kan ske utan
övriga ledamöters närvaro och, om parterna samtycker eller saken är
uppenbar, pröva fråga som avses i 1 § 2 eller 3.

Rättegångsbalkens regler om omröstning i domstol med endast lagfarna
ledamöter äger motsvarande tillämpning på avgörande av hyresnämnd.

Om jäv mot ledamot gäller bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken
om jäv mot domare.

15 §.

1 hyresnämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den
mån det är behövligt.

Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan
om återupptagande, anges i beslutet vad han därvid har att iakttaga.

Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet
beslut ej meddelas samma dag, som förhandlingen inför nämnden avslutas,
meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej synnerligt hinder
möter.

Beslut som ej meddelas vid förhandling avfattas skriftligen och tillställes
parterna genom nämndens försorg.

16 §.

Den som på begäran av nämnden besiktigat lägenhet eller verkställt annan
utredning har rätt till skälig ersättning av allmänna medel.

Har någon, som nämnden självmant inkallat och som ej är part, inställt
sig för att höras i ärendet, har han rätt till ersättning av allmänna medel
enligt bestämmelser som Konungen meddelar.

17 §.

Mot hyresnämnds beslut om avvisning av ansökan som avses i 5, 8, 11
eller 12 § eller avskrivning av ärende enligt 5 eller 7 § eller om ersättning
enligt 16 § får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej vid avskrivning,
om ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av hyresnämnd får
talan föras endast i den ordning som anges i 3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom.

Besvären skall inges till domstol, som avses i 3 kap. 72 § första punkten
lagen om nyttjanderätt till fast egendom, inom en vecka från det att klaganden
fick del av beslutet. I övrigt äger 52 kap. 2, 3, 5, 6 och 10—12 §§
rättegångsbalken motsvarande tillämpning. Bestämmelse som avser hovrätt
gäller därvid i stället underrätten. Mot underrättens beslut får talan ej
föras.

Undanröjes hyresnämnds beslut om avskrivning eller avvisning, återupptages
ärendet av nämnden.

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967
18 §.

Vid hyresnämnds sammanträde och vid besiktning föres protokoll.

19 §.

Inlaga, kallelse, föreläggande eller annan handling, som enligt bestämmelse
i denna lag eller eljest skall tillställas part, delges honom genom
nämndens försorg. Begär part att själv få ombesörja delgivning, får det
dock anförtros honom, om det kan ske utan olägenhet.

Delgivning genom nämndens försorg sker i enlighet med vad som gäller
om delgivning i mål och ärenden vid domstol. Beslut som avses i 15 §
andra stycket delges dock part, som beslutet gått emot, på samma sätt som
stämning i tvistemål. Vad som sagts nu gäller ej om beslutet meddelas vid
sammanträde där parten är tillstädes.

Övriga bestämmelser

20 §.

Hyresnämnd är berättigad att för sina sammanträden förfoga över behövliga
lokaler i doinstolsbyggnad eller annan allmän byggnad som ej är
för tillfället upptagen för sitt huvudsakliga ändamål eller utgöres av gudstjänstlokal.
Uppkommer särskilda kostnader, skall de ersättas.

21 §.

22 §.

Ytterligare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 9 november 1967.

Närvarande:

justitierådet

regeringsrådet

justitierådet

Edling,
Hegrelius,
Petrén,
Joachimsson.

Enligt lagrådet den 6 november 1967 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen
av Halland, i statsrådet den 20 oktober 1967 hade Kungl. Maj:t förordnat,
att lagrådets utlåtande skulle för det i 87 § regeringsformen avsedda
ändamalet inhämtas över upprättat förslag till lag om hyresnämnder.

Förslaget, som finns bilagt detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorn Ulf Gad.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Det till lagrådet remitterade lagförslaget innehåller närmare regler rörande
de hyresnämnder som skall inrättas enligt det nu på riksdagens
prövning beroende förslaget till ny hyreslagstiftning. Vid behandlingen av
sistnämnda förslag uttalade lagrådet åtskilliga betänkligheter mot inrättande
av särskilda nämnder för slitande av vissa hyrestvister samt fann
det från flera synpunkter önskvärt, att alla hyrestvister behandlades och
avgjordes av de allmänna domstolarna enligt vanliga processuella regler.
Endast under förutsättning att måltillströmningen i samband med den nya
hyreslagstiftningens ikraftträdande kunde bedömas bli så stor att situationen
icke kunde bemästras av domstolarna kunde lagrådet som en provisorisk
ordning godtaga, att hyresnämnderna vid sidan om sin medlande uppgift
även anförtroddes att avgöra vissa grupper av hyrestvister. Samtidigt
med att lagrådet sålunda ställde sig kritiskt mot inrättande av hyresnämnder
som dömande organ framhöll lagrådet, alt prövningen av förslagets
processuella innebörd försvårades av att icke till samtidig bedömning förelåg
något utformat förslag rörande hyresnämndernas organisation och formerna
för deras verksamhet. Det nu till lagrådets granskning hänskjutna

Kungl. Maj:is proposition nr 171 år 1967

förslaget till lag om hyresnämnder innehåller regler i dessa hänseenden.
Förslaget undanröjer emellertid icke de betänkligheter som lagrådet tidigare
uttalade mot att anknyta en särskild nämnd som prövande organ
till den ordinarie domstolsorganisationen. Fastmera har lagrådets betänkligheter
ökat genom den belysning frågorna erhållit av det nu framlagda
förslaget till processuell reglering.

Hyresnämnderna skall fungera dels som förlikningsinstitution dels som
dömande organ och dels som skiljenämnd. Avsikten är att nämnderna i
alla dessa sina egenskaper skall verka utan att vara bundna av några mera
ingående regler om förfarandet inför dem. De stadganden som gives i
detta hänseende är också, även i vad de angår nämnden som dömande instans,
mycket knapphändiga, och någon närmare undersökning synes icke
ha skett för att klarlägga om de kan anses innefatta tillräckliga garantier
för rättssäkerhet. Åtskilliga spörsmål, som är förknippade med att prövningen
av en tvist övergår från nämnden till domstol, är mycket ofullständigt
reglerade. Någon remissbehandling till belysande av hithörande spörsmål
har ej skett. Väl är det ej önskvärt att hyresnämndernas verksamhet
regleras i alla detaljer, men att som här skett lämna åt hyresnämndernas
praxis att utan stöd av lag lösa en mångfald frågor synes dock vanskligt.
Förfaringssättet står i kontrast mot den omsorg som eljest brukar iakttagas
för att skapa så betryggande former som möjligt för dömande verksamhet.

Bland de frågor som lämnats i stort sett öppna märks spörsmålet huru
erforderlig utredning skall förebringas inför nämnden. Avsikten torde vara
alt det, liksom i dispositiva tvistemål, skall åligga parterna att sörja för
utredningen. Parternas möjligheter i detta hänseende begränsas emellertid
av att tvångsmedel saknas; vägrar den som part önskar skola bli hörd
inför nämnden att inställa sig, kan hans hörande icke framtvingas. Det är
emellertid tänkt, att även nämnden skall kunna föranstalta om utredning.
Också nämndens möjligheter är dock inskränkta av brist på tvångsmedel
mot annan än part. Finner nämnden t. ex. att en person behöver höras
i saken, kan denne vägra alt efterkomma nämndens kallelse utan någon
som helst påföljd. Under nu angivna omständigheter föreligger risk
att nämnden ej sällan får döma på ett ofullständigt material och därmed
att den enskildes möjligheter att komma till sin rätt blir försvagade.

Vid sidan av sin medlande och dömande funktion skall hyresnämnd
även kunna fungera som skiljenämnd. Redan i sitt yttrande över förslaget
till ny hyreslag framhöll lagrådet som anmärkningsvärt, att hyresnämnd
skulle kunna i samma typ av ärenden fungera både som beslutande myndighet
och som skiljenämnd. Konstruktionen strider mot tanken att genom
ett skiljeavtal tvisten i fråga skall vara helt undandragen den ordinarie
myndigheten och i stället på parternas bekostnad avgöras av deras
egna skiljemän. Genom detta sammanförande av olika funktioner till ett
och samma organ försvåras den processuella regleringen av nämndens

Kungl. Maj:ts proposition nr 17i år 1967

verksamhet. Sålunda skall enligt förslaget på nämndens verksamhet som
skiljenämnd tillämpas, i vissa avseenden reglerna i skiljemannalagen och
i andra de sladganden som gäller för nämnden i dess egenskap av medlande
och dömande organ.

Såsom framgår av det sagda hyser lagrådet betänkligheter ej endast mot
att överlåta avgörandet av betydelsefulla grupper hyrestvister på hyresnämnderna
utan även i vissa avseenden mot det sätt varpå nämndernas
verksamhet reglerats. Bristerna i sistnämnda hänseende torde emellertid
vara svåra att bota. De bottnar nämligen ytterst i det tilltänkta systemet att
— samtidigt som en nämnd, tillskapad i första hand för medlande verksamhet,
tillägges dömande funktioner — man icke anser sig kunna taga steget
fullt ut och erkänna nämnden som eu domstol, å ena sidan utrustad med
en sådans befogenheter och å andra sidan underkastad gängse i rättssäkerhetens
intresse givna processuella regler. Vidhålles detta av bristande enhetlighet
präglade system, torde icke mycket väsentligt vara att vinna genom
att vidtaga ändringar i fråga om enstaka detaljer. Man nödgas då
finna sig i att lagstiftningen blir löslig och ofullständig med de risker för
rättssäkerheten som detta innebär. Det sagda understryker emellertid enligt
lagrådets åsikt vikten av att hyresnämndernas dömande verksamhet
får fortgå under kortast möjliga tid och att därefter alla hyrestvister får
behandlas av de allmänna domstolarna enligt gängse processuella regler.

1 §•

Första stycket av förevarande paragraf anger, enligt vad som uttalas i motiven,
under fyra särskilda punkter de olika slag av uppgifter som ankommer
på hyresnämnden. Eldigt 70 § i förslaget till den nya hyreslagen har
nämnden till uppgift hl. a. att pröva vissa angivna frågor. Dessa frågor är
upptagna under punkt 2 i förevarande paragrafs första stycke. Detta innefattar
den inskränkningen i förhållande till stadgandet i hyreslagen att
uppgiften alt pröva frågorna föreligger endast för det fall alt förlikning ej
kan träffas. Emellertid ger utformningen av 9 § första stycket vid handen,
att avsikten är att nämnden i prövningsärenden alltid skall företaga medling
innan den ingår på prövning av tvistefrågan. Mot en sådan ordning är
i och för sig ej något att erinra. Den bör dock komma till uttryck, ej genom
att räckvidden av punkt 2 i förevarande paragrafs första stycke inskränkes,
utan genom att reglerna rörande förfarandet — exempelvis 9 § — utformas
så att det tydligt framgår att i prövningsärendena medling obligatoriskt
skall föregå prövningen. Uttrycket »när förlikning ej kan träffas» bör
därför utgå.

Ur punkt 1 torde uttrycket »som liänskjutes till nämnden» och ur punkt
4 orden »enligt 12 § denna lag» såsom obehövliga böra uteslutas.

Enligt paragrafens andra stycke skall ärende upptagas av hyresnämnden
för den ort där fastigheten är belägen, En hyrestvist kan emellertid avse

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

flera fastigheter, som hör under skilda domstolar eller, när tvisten ankommer
på hyresnämnd, under olika nämnder. Det är tydligt att eu sådan hyrestvist
bör i hela sin vidd behandlas av en av domstolarna eller en av nämnderna.
Det förslag till ändrad lydelse av 10 kap. 10 § rättegångsbalken som
lagrådet förordade i anslutning till förslaget till den nya hyreslagen var så
utformat, att regeln i andra stycket om rätt forum, när tvisten gäller flera
fastigheter under skilda domstolar, skulle bli tillämplig i fråga om de föreslagna
underrätterna för hyrestvister. I den proposition, varigenom den nya
hyreslagen framlagts för riksdagen och som nu är föremål för dennas prövning,
hair emellertid — utan att någon motivering därför anförts — 10 kap.
10 § rättegångsbalken givits sådan lydelse att den nyss berörda regeln i detta
lagrums andra stycke ej gäller beträffande underrätterna för hyrestvister.
Lagrådet — som vidhåller att 10 kap. 10 § rättegångsbalken bör utformas
enligt vad lagrådet föreslagit -— anser en regel med motsvarande innehåll
erforderlig även i fråga om hyresnämnderna. I förevarande paragrafs andra
stycke bör därför upptagas ett stadgande av innebörd, att om fastigheten
ligger under flera nämnder eller ärendet gäller flera fastigheter under skilda
nämnder, ärendet skall upptagas av den nämnd under vilken huvuddelen
ligger.

2 §•

Uttryckssättet att en nämnd består av ett angivet antal ledamöter brukar
i svenskt lagspråk ha den innebörden att vid handläggning och fattande av
beslut i nämnden skall tjänstgöra det sålunda föreskrivna antalet ledamöter.
Ej sällan medges dock avsteg på det sättet att nämnden förklaras beslutför
med färre ledamöter närvarande. När det i det remitterade förslaget heter,
att hyresnämnd består av ordförande och tre andra ledamöter, avses ej
att utsäga något om den sammansättning nämnden skall ha när den sammanträder
för att handlägga ärende enligt förevarande lag. I nämnden skall
aldrig tjänstgöra mer än tre ledamöter. Med det språkbruk som råder är
därför det begagnade uttryckssättet missvisande. Med bibehållande av förslagets
uppläggning kan önskvärd klarhet uppnås genom att det först
föreskrives, att i nämnden skall finnas det angivna antalet ledamöter, och
att därefter upptages bestämmelse om hur nämnden skall vara sammansatt
vid handläggning av ärende som ankommer på den.

Regler om nämndens sammansättning vid företagande av skilda åtgärder
återfinnes även i förslagets 14 §. Skäl kan anföras för att alla regler i
detta ämne meddelas i ett sammanhang och att alltså den nyss förordade
regeln om nämndens sammansättning vid handläggning av ärende överflyttas
till 14 §. Å andra sidan är önskvärt, att redan i förevarande paragraf
få klarhet att vid handläggning av ärende icke alla nämndens ledamöter
skall deltaga.

Stadgandet i sista stycket om avdelningar inom hyresnämnd har i första
hand samband med regeln om vilka ledamöter som skall finnas i nämn -

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

den. Stadgandet bör därför upptagas i anslutning till nämnda regel och alltså
före bestämmelsen om beslutförhet. Det torde därjämte böra undergå
viss jämkning av redaktionell natur.

Enligt paragrafens inledningsstadgande skall nämndens ordförande vara
lagfaren. Detta uttryck torde ej innebära annat krav än på avlagd juris
kandidatexamen. Departementschefens anförande vid remissen visar emellertid,
att lagfarenhet skall vara ett minimikrav, som blott i undantagsfall
är tillräckligt, och att i regel till ordförande bör utses någon som har erfarenhet
av domarvärv. Att krav på sådan erfarenhet upprätthålles är angeläget;
de frågor nämnden har att avgöra är ofta av största vikt och särskilt
i sin verksamhet som medlingsorgan och skiljenämnd kan nämnden ställas
inför spörsmål av civilrättslig karaktär såsom angående hyresrättens bestånd,
innehåll, omfattning och utövning samt obligatoriska anspråk på
grund av hyresavtalet. Att detta krav uppfylles bör säkerställas genom en
lagregel.

Andra stycket i paragrafen innehåller bl. a. den bestämmelsen att ordföranden
får kalla viss ersättare att tjänstgöra i ledamots ställe, när ärendets
beskaffenhet ger anledning till det. Enligt motiven skall så kunna ske,
när ärendet berör viss intressegrupp och ersättaren är närmare till att företräda
denna än den ordinarie ledamoten. Ledamot skall således även emot
sin egen önskan kunna nödgas träda tillbaka för ersättare. En sådan anordning
strider mot eljest tillämpade principer och bestämmelsen bör utgå.
Medger icke den föreslagna nämndsammansättningen, att intressegrupperna
blir representerade i önskvärd utsträckning bland ledamöterna, bör antalet
ledamöter ökas och i lagen anges vilka intresseområden som företrädes
genom de olika ledamöternas sakkunskap. En annan metod, som vunnit
tillämpning exempelvis beträffande expropriationsdomstol, är att utse en
krets ledamöter med sakkunskap på skilda områden, bland vilka ordföranden
har att för varje mål utse de lämpligaste.

Med tillämpning av metodiken i förslaget kan paragrafen givas följande
lydelse:

2 §. I hyresnämnd skall finnas ordförande och tre andra ledamöter. Ordföranden
skall vara lagfaren och erfaren i domarvärv. De övriga ledamöterna
skall vara väl förtrogna, en med förvaltning av hyresfastighet, en med
bostadshyresgästers förhållanden och en med näringsidkande hyresgästers
förhållanden.

Konungen äger förordna, att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.
Bestämmelserna om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

För ledamot av hyresnämnd skall finnas en eller flera ersättare. Bestämmelserna
om ledamot gäller även ersättare.

Vid handläggning av ärende skall, om ej annat följer av 14 §, nämnden
bestå av ordföranden och den med förvaltning av hyresfastighet förtrogne
ledamoten samt den med bostadshyresgästers förhållanden förtrogne leda -

Kungl. DIaj:ts proposition nr 171 år 1967

moten eller, om handläggningen avser annan lägenhet än bostadslägenhet,
den ledamot som är förtrogen med näringsidkande hyresgästers förhållanden.

4 §■

I första och andra styckena anges, när hyrestvist för medling kan hänskjutas
till nämnden. Regler om att tvister skall prövas av nämnden är
upptagna i hyreslagen och tredje stycket hänvisar till dessa. Utformningen
av detta stycke anknyter emellertid mindre väl till ordalagen i vissa av bestämmelserna
i hyreslagen. Vidare innehåller förslaget ej någon regel, av
vilken framgår, att hyresnämnd ej äger upptaga tvist, som väl enligt lag
skall prövas av nämnden men som i enlighet med skiljeavtal är anhängig
hos skiljemän. De brister som sålunda vidlåder paragrafen synes kunna
nöjaktigt botas, om tredje stycket inarbetas i första stycket och detta erhåller
lydelsen, att hyrestvist får för ändamål som avses i 1 § 1 och 2 av
part hänskjulas till hyresnämnd, om tvisten ej är anhängig vid domstol
eller hos överexekutor eller skiljemän.

Sista stycket av paragrafen innehåller ett stadgande av innehåll att, därest
hyrestvist, som det ankommer på nämnd att pröva, är anhängig vid
domstol, denna äger återförvisa tvisten till nämnden. Eftersom stadgandet
har avseende endast på tvist, som anhängiggjorts genom klandertalan enligt
71 § hyreslagen, har det icke sin plats i förevarande lag utan torde
böra upptagas i nära anslutning till de bestämmelser i hyreslagen, vilka
reglerar sådan talan, exempelvis såsom ett andra stycke i 72 §. Lagrådet
föreslår därför, att stadgandet här får utgå.

5 §•

Enligt förslaget skall det ankomma på Kungl. Maj :t att bestämma vilka
uppgifter som skall finnas i den framställning varigenom ett ärende anhängiggöres.
Däremot upptages i lagen påföljden för underlåtenhet att iakttaga
vad som Kungl. Maj :t sålunda bestämt, nämligen först ett föreläggande
att avhjälpa bristen och, om föreläggandet ej efterkommes, ovillkorlig
avvisning av ansökningen. Det kan ej anses riktigt, att i lag föreskriva
en påföljd av nyss angivna allvarliga karaktär utan att lagen innehåller
något om de materiella förutsättningarna för att påföljden skall inträda.
Av lagen bör framgå, vilka brister som kan leda till att ärendet avvisas.
Tvekan kan knappast råda om att endast brister av den allvarliga art att
ansökan är otjänlig som grund för handläggning bör medföra avvisning.
Sådan brist kan anses föreligga, om sökandens motpart, fastigheten eller
hyresförhållandet ej kan identifieras eller ändamålet med ansökningen ej
framgår. Frågan om avvisning måste vara beroende av en bedömning från
fall till fall, varför avvisningspåföljden ej bör göras ovillkorlig. Stadgandet
torde böra omarbetas efter nu angivna riktlinjer.

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

6 §■

I flera paragrafer har intagits bestämmelse om att hyresnämnd skall
liandia skyndsamt. Sålunda anges i förevarande paragraf, att kallelse att
inställa sig inför nämnd skall ske utan uppskov. I 9 § stadgas, att till nämnd
hänskjuten tvist skall handläggas skyndsamt, och 11 § innehåller bestämmelsen,
att kallelse till muntligt förhör skall ske utan uppskov. Med hänsyn
till att nämndernas verksamhet är av sådan art, att skyndsamhet allmänt
sett är av nöden, synes det lämpligare att, i stället för angivna särbestämmelser,
bland de gemensamma bestämmelserna om förfarandet
upptages en generell regel om att ärende som ankommer pa hyresnämnd
skall handläggas skyndsamt. Regeln torde böra intagas som ett första stycke
i 13 §. Godtages detta förslag, bör såvitt angår förevarande paragraf orden
»utan uppskov» utgå.

9 §•

I enlighet med vad lagrådet föreslagit vid 6 § bör första punkten i första
stycket utgå.

Den vid 1 § berörda ordningen att medling obligatoriskt skall ske innan
nämnden ingår på prövning av ärende, som är av beskaffenhet att skola
prövas av nämnden, kommer till uttryck, om första stycket ges den lydelsen
att hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och, även om medling
icke påkallats, söka förlika parterna.

Vitesföreläggande enligt paragrafens tredje stycke skall, efter vad motiven
anger, kunna riktas endast mot part. I tydlighetens intresse torde detta
— med hänsyn till att besiktning kan komma i fråga även beträffande
annan lägenhet än den tvisten rör liksom också att granskning av handling
kan avse handling som ej innehaves av part — böra komma till uttryck
i lagtexten.

11 §■

Första punkten i andra stycket ger enligt sin avfattning vid handen, att
hyresgästen skall beredas tillfälle att yttra sig — varvid tydligen åsyftas
skriftligt yttrande — även om han själv gjort ansökningen. Avsikten torde
emellertid vara, att tillfälle till yttrande skall ges hyresgästen blott när
hyresvärden är sökande. Lagtexten bör jämkas så att detta framgår. En
annan sak är, att hyresnämnden kan finna behövligt att inhämta muntliga
upplysningar. I sådant fall bör dock både hyresvärden och hyresgästen
kallas till förhandling. Andra punkten i stycket bör ändras i överensstämmelse
härmed.

På grund av det sagda och med hänsyn till vad lagrådet under 6 § föreslagit
kan paragrafens andra stycke efter vissa redaktionella jämkningar
erhålla förslagsvis följande lydelse:

Innan ansökan av hyresvärd prövas, skall hyresgästen beredas tillfälle
att yttra sig. Om så finnes behövligt, skall hyresnämnden kalla hyresvärden

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

och hyresgästen att inställa sig inför nämnden. Nämnden äger förelägga
hyresvärden eller hyresgästen vid vite att komma tillstädes. Utevaro från
sammanträde utgör ej hinder för ärendets prövning.

12 §.

Om i enlighet med vad lagrådet förordat vid 5 § i nämnda lagrum upptages
bestämmelser om vad ansökan skall innehålla, kan bli erforderligt
med jämkning av den i förevarande paragrafs första stycke upptagna hänvisningen
till 5 §.

I anledning av hänvisningen i andra stycket till bestämmelserna i lagen
om skiljemän bör uppmärksammas det i 27 § nämnda lag givna stadgandet
att vid hinder mot erhållande av skiljedom parts rätt till talan skall
vara förvarad, om parten inom viss tid instämmer sin talan till domstol.
Detta stadgande låter sig tillämpas efter sin lydelse endast om hyresnämndens
skiljemannauppdrag avser hyrestvist, som eljest skolat i första hand
upptagas av domstol. Är hyrestvisten sådan att den, om skiljeavtal ej
träffats, skolat enligt lag prövas av hyresnämnd, torde stadgandet i skiljemannalagen
innebära, att partens rätt till talan är förvarad, om parten inom
den bestämda tiden anhängiggjort sin talan hos hyresnämnden. Detta
kommer att gälla, oavsett om hyresnämnd eller enskilda personer utsetts
till skiljenämnd.

13 §.

Såsom lagrådet under 6 § föreslagit torde i ett första stycke av förevarande
paragraf böra upptagas, att ärende som ankommer på hyresnämnd
skall handläggas skyndsamt.

14 §.

Biträdes vad lagrådet föreslagit beträffande dispositionen av 2 §, bör
första stycket i förevarande paragraf utgå.

Andra stycket torde böra givas sådan utformning att det tydligare
framgår, att när ordföranden i de angivna fallen vidtager en åtgärd, denna
är att anse som vidtagen av nämnden och ej av ordföranden som ett särskilt
organ.

Hänvisningen i förslagets tredje stycke leder till att vid omröstning den
yngste i nämnden skall avgiva sitt votum först. Med den sammansättning
nämnden har bör uppenbarligen dess lagfarne ledamot, ordföranden, säga
sin mening först. En regel härom är påkallad i förevarande stycke.

15 §.

Förslagets mening är, att beslut skall kunna meddelas antingen vid
fÖThandling eller genom delgivning med part genom nämndens försorg.
Förstnämnda förfaringssätt har ej uttryckligen föreskrivits utan endast

Iiungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

kommit till uttryck indirekt; med hänsyn till den ofullständighet som
överhuvudtaget präglar förevarande lag får en sådan ordning anses kunna
vara godtagbar. Däremot upptages en uttrycklig regel om att beslut, som
ej meddelas vid förhandling, skall tillställas parterna genom nämndens
försorg. Ifrågavarande reglering leder till att ett beslut, som meddelats vid
en förhandling efter det att en part avlägsnat sig, ej delgives honom. Mot
en sådan ordning — som ej står i strid mot vad som gäller enligt rättegångsbalken
— vore i och för sig intet att erinra. Emellertid får sista
punkten i 19 § andra stycket — vilket handlar om sättet för delgivning
— anses giva vid handen, att syftet är att delgivning skall ske även av beslut,
som meddelats vid förhandling, såvida parten ej var tillstädes inför
nämnden vid meddelandet. Anses det att en så vidsträckt delgivningsskyldighet
är påkallad, bör regeln därom ej upptagas i 19 § utan inarbetas i
förevarande paragraf.

Enligt 18 § skall protokoll föras vid hyresnämnds sammanträde. Av
nämnda regel får anses följa, att nämndens beslut skall upptagas i protokollet
och därigenom erhålla skriftlig form. Bestämmelsen i sista stycket
av förevarande paragraf, att beslut, som ej meddelas vid förhandling, skall
avfattas skriftligen, bör såsom obehövlig utgå. Skäl härtill finns så mycket
mera som bestämmelsen i förslaget fått sådan utformning att läsaren lätt
kan bibringas den oriktiga uppfattningen att endast beslut av angivna art
skall avfattas skriftligen.

Vad lagrådet anfört kan vinna beaktande genom att sista stycket erhåller
lydelsen, att beslut tillställes part genom nämndens försorg, om ej
beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro.

16 §.

Enligt 9 § kan det ankomma på hyresnämnd att införskaffa utredning.
Om förfarandet innehåller emellertid förslaget — bortsett från den nämnden
enligt sista stycket i samma paragraf tillagda befogenheten att förelägga
part vite — icke andra regler än de ersättningsbestämmelser, som
intagits i förevarande paragraf. Inledningsvis har lagrådet understrukit
de vanskligheter, som kan uppkomma på grund av angivna förhållande.
I fråga om bestämmelserna i förevarande paragraf vill lagrådet framhålla,
att annat ej synes kunna komma i fråga än att tredje man, som efter
kallelse av nämnden inställer sig inför denna, skall få ersättning av allmänna
medel för inställelsen. Ordet »självmant» torde därför böra utgå.
En annan sak är, att lagens bestämmelser i 9 § icke närmare reglerar i vilken
utsträckning nämnden bör vara verksam för att införskaffa utredning i
form av hörande av utomstående. Det torde emellertid ej kunna undvikas,
att denna fråga röner inverkan av det förhållandet att lagen lämnar oreglerat,
om och i vad mån den som på parts begäran frivilligt inställer sig inför
nämnden är berättigad till ersättning för inställelsen av parten.

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

Lagtexten torde böra kompletteras så, att av den klart framgår att ersättning
enligt paragrafen skall bestämmas av nämnden.

17 §.

När hyresnämnd meddelat beslut, varigenom nämnden avgjort ärende,
äger part som ej godtar beslutet i vissa fall klandra detta. Bestämmelser
om i vilka fall part äger rätt till klander och i vilka fall beslut ej får klandras
har meddelats i 71 § hyreslagen.

I förevarande paragraf regleras parts rätt till talan i vissa andra fall, varvid
torde avses beslut, varigenom nämnden skilt sig från ärende utan saklig
prövning, samt beslut som meddelats under ärendets handläggning. Det
är i viss mån oklart vilken ordning som därvid skall gälla. Ordalagen i första
punkten i första stycket synes giva vid handen, att besvärstalan får föras,
utom mot beslut om ersättning enligt 16 §, blott mot beslut, varigenom ansökan
avvisats eller ärende avskrivits, men däremot icke mot beslut, som
innebär att parts yrkande om avvisning eller avskrivning ogillats. Möjligen
är avsett att genom stadgandet i sista punkten tillåta, att andra beslut än
sådana som avses i första punkten skall få överklagas i samband med klandertalan
enligt 71 § hyreslagen. Ett klarläggande av vad som skall gälla erfordras.
Enligt lagrådets mening bör talerätt finnas exempelvis beträffande
beslut, varigenom invändning rörande nämndens behörighet eller om jäv
ogillats. I fråga om dylika beslut skulle det bäst överensstämma med i allmänhet
gällande fullfölj dsregler att tillåta förande av särskild talan. Om så
skedde, skulle emellertid erfordras bestämmelser om bl. a. skyldighet att anmäla
missnöje och om vilandeförklaring av ärendet i avbidan på utgången
av den särskilda talan. Det kan dock knappast vara lämpligt, att i en lag
med så knapphändiga bestämmelser i övrigt uttömmande reglera just detta
detalj spörsmål. Lagrådet finner sig därför böra förorda, att talan mot annat
beslut än som avses i första punkten får föras men endast i samband med
klandertalan. Sista punkten bör omformuleras så, att den klart får denna
innebörd. I samband härmed kan lämpligen i ett särskilt stycke, som får
sin plats först i paragrafen, intagas en erinran om den i hyreslagen stadgade
rätten till klander. Lagrådet föreslår härutöver, att första punkten förtydligas
och att en mindre redaktionell jämkning vidtages i andra punkten.

Hänvisningen i paragrafens andra stycke till 52 kap. rättegångsbalken
omfattar icke bestämmelserna i kapitlets 7—9 §§ om motpartens hörande
över besvären och om ytterligare skriftväxling. Undantaget kan bl. a. medföra,
att besvär bifalles utan att motparten beretts tillfälle att yttra sig, vilket
uppenbarligen icke kan vara riktigt. Lagrådet förordar, att hänvisningen
får omfatta 2, 3 och 5—12 §§ i kapitlet.

Lagrådet vill slutligen framhålla, att därest frågan om fullföljdsbegränsningar
i hyreslagen löses på annat sätt än enligt propositionen i ämnet, detta

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

kan återverka på den i förevarande paragrafs andra stycke föreslagna begränsningen
av talerätten.

Vid bifall till vad lagrådet anfört beträffande förslagets första stycke
kan detta stycke ersättas med två stycken av följande lydelse:

Om rätt för part att klandra beslut av hyresnämnd gives bestämmelser i
3 kap. 71 § lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

Mot hyresnämnds beslut, varigenom nämnden avvisat ansökan som avses
i 5, 8, 11 eller 12 §, avskrivit ärende enligt 5 eller 7 § eller utlåtit sig om ersättning
enligt 16 §, får talan föras genom besvär. Detta gäller dock ej beslut
om avskrivning, när ärendet kan återupptagas. Mot annat beslut av
hyresnämnd får talan föras endast i samband med sådan klandertalan som
sagts i första stycket.

19 §.

Med hänsyn till vad lagrådet anfört vid 15 § bör sista punkten i andra
stycket utgå.

21 §•

Mål om utdömande av vite enligt denna lag kan ej anses vara av sådan
art att det framstår som naturligt att det upptages av domstol för hyrestvister.
Även om målet skulle upptagas vid sådan domstol, kommer det,
eftersom det är att anse som brottmål, att behandlas av domstolen, om denna
är rådhusrätt, i annan sammansättning än den har vid behandling av
hyrestvister. Bestämmelsen att mål av ifrågavarande art skall upptagas vid
domstol för hyrestvister bör utgå. Skäl härför finns så mycket mera som
enligt förslaget mål avseende klander av hyresnämnds skiljedom — vilka
mål är närmare än vitesmålen att föra till domstol för hyrestvister — skall
upptagas ej av sådan domstol utan av domstol som sägs i skiljemannalagen.
Skulle den nu behandlade regeln beträffande vitesmålen bibehållas, synes
konsekvensen bjuda, att en likartad regel meddelas även i fråga om klander
av skiljedom, som hyresnämnd meddelat.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
10 november 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, statsråden Sträng, Andersson, Kling, Johansson,

Aspling, Palme, Sven-Erig Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Odhnoff,

Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
förslag till lag om hyresnämnder.

Föredraganden redogör för lagrådets utlåtande och anför.

Inledningsvis återkommer lagrådet med allmänna synpunkter på frågan
om förfarandet i hyrestvister. Lagrådet erinrar därvid om att lagrådet vid
behandlingen av förslaget till ny hyreslagstiftning uttalade åtskilliga betänkligheter
mot inrättande av särskilda nämnder för att slita vissa tvister.
Enligt lagrådets mening vore det från flera synpunkter önskvärt att
alla hyrestvister behandlades och avgjordes av de allmänna domstolarna
enligt vanliga processuella regler. Endast under förutsättning att måltillströmningen
i samband med den nya hyreslagstiftningens ikraftträdande
kunde bedömas bli så stor att situationen icke kunde bemästras av domstolarna
sade sig lagrådet som en provisorisk ordning kunna godta, att hyresnämnderna
vid sidan om sin medlande uppgift även anförtroddes att
avgöra vissa grupper av hyrestvister.

Lagrådet uttalar nu att det remitterade förslaget till lag om hyresnämnder
har ökat lagrådets betänkligheter mot att anknyta en särskild nämnd
som prövande organ till den ordinarie domstolsorganisationen. Förslagets
bestämmelser om förfarandet betecknas som mycket knapphändiga. Visserligen
är det inte önskvärt, anser lagrådet, att hyresnämndernas verksamhet
regleras i alla detaljer, men att som skett i förslaget lämna åt
nämndernas praxis att utan stöd av lag lösa en mångfald frågor synes dock
vanskligt. Lagrådet anser att förfaringssättet står i kontrast mot den omsorg
som annars brukar iakttas för att skapa så betryggande former som
möjligt för dömande verksamhet. Sammanfattningsvis menar lagrådet att
lagstiftningen blir löslig och ofullständig med de risker för rättssäkerheten
som detta innebär.

I propositionen, nr 141, angående ny hyreslagstiftning har jag utförligt

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

utvecklat skälen för det i propositionen framlagda förslaget till förfarande
i hyrestvister och även bemött den av lagrådet framförda kritiken mot förslaget
(se s. 166 och 356). Vad jag därvid har anfört äger enligt min mening
alltjämt giltighet. När lagrådet återkommer till sina tidigare utvecklade
synpunkter beträffande förfarandet inför nämnden, anser jag mig dock
böra göra några ytterligare kommentarer.

Av lagrådets yttrande framgår att lagrådet betraktar nämnden som ett
dömande organ och dess uppgift att pröva vissa tvister som en dömande
verksamhet. Jag vill först slå fast vad jag har framhållit tidigare, nämligen
att jag inte betraktar nämnderna som dömande organ och att det ligger en
vinning i att hyresnämndsförfarandet inte utövas i domstolsmässiga former.
Det är ingalunda på det sättet att sådana rättsligt bindande avgöranden
mellan enskilda som tillkommer genom myndighets beslut alltid träffas
av domstolar eller eljest i domstolsmässiga former. Avgöranden av
detta slag sker i stor utsträckning inom ramen för förvaltningsförfarandet.
Därvid tillämpas i regel ett enklare, snabbare och billigare förfarande. Detta
innebär emellertid inte att rimliga krav på rättssäkerhet eftersätts. I detta
sammanhang är det emellertid av större intresse att konstatera att det
även på centralt civilrättsliga områden, där tvister mellan enskilda i allmänhet
avgörs i domstolsmässig ordning, inte alls är ovanligt att domstolsprövningen
föregås av ett särskilt förfarande i enklare former. Jag vill här
nämna några exempel. Om dödsbodelägare ej kan enas om hur arvskifte
skall ske, skall enligt ärvdabalkens bestämmelser skiftet förrättas av en av
rätten utsedd skiftesman. Skiftet blir bindande för den enskilde, om det inte
klandras. Motsvarande gäller enligt giftermålsbalken i fråga om bodelning
med anledning av boskillnad eller äktenskaps upplösning. Även från nyttjanderättslagstiftningens
område kan exempel hämtas. Rättsförhållandet
mellan jordägare och arrendator i samband med avträde av arrendestället,
regleras genom tillträdes- och avträdessyn. Synen blir bindande för parterna,
om den inte klandras. I dessa fall tillgodoses rättssäkerhetskravet
framför allt genom att part som är missnöjd har rätt att inom viss frist
dra tvisten inför domstol. Från nyttjanderättslagen kan f. ö. hämtas exempel
på prövningsförfarande i fria former utan att klanderrätt föreligger,
nämligen arrendenämnds prövning av arrendevillkor beträffande s. k. sociala
jordbruksarrenden. Jag vill även ta ett exempel från ett helt annat rättsområde.
Enligt brottsbalken har övervakningsnämnd tillagts befogenheter
som annars tillkommer endast domstol, såsom att förklara villkorligt medgiven
frihet förverkad. I samtliga dessa fall tillämpas ett enklare och friare
förfarande än den domstolsmässiga ordningen. Skälen härtill har varit varierande,
men gemensamt är att rättssäkerhetshänsyn inte ansetts hindra
ett annat förfarande.

I det nu föreslagna hyresnämndsförfarandet tillgodoses rättssäkerhetsintresset
på skilda sätt. I lagförslaget tas upp skilda förfaranderegler som

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

har stor betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, låt vara att de inte är lika
utvecklade som enligt rättegångsbalken. Nämndens sammansättning är vidare
en stark garanti för att förfarandet i praktiken kommer att utformas
på ett sätt som är betryggande även för rättssäkerheten. Slutligen har den
part som är missnöjd med nämndens handläggning eller avgörande av tvisten
alltid möjlighet att få till stånd en domstolsprövning.

Mot bakgrunden av det anförda kan jag inte dela lagrådets uppfattning
att det föreslagna prövningsförfarandet är så utformat att det skulle medföra
risker för rättssäkerheten.

Jag övergår nu till att behandla vissa särskilda paragrafer i förslaget.
Lagrådet föreslår att 1 § skall kompletteras med en forumregel för det fall
att en hyrestvist avser flera fastigheter, som hör under olika nämnder.
Samtidigt påpekar lagrådet att 10 kap. 10 § rättegångsbalken i propositionen
angående ny hyreslag inte har fått den innebörd som lagrådet avsett i sitt
utlåtande i ärendet och att lagrummet därför inte reglerar motsvarande
situation i fråga om de domstolar som har att handlägga hyrestvister.

Om man —- som lagrådet nu gör gällande — i fråga om hyrestvister anser
nödvändigt med en regel som motsvarar 10 kap. 10 § andra stycket
rättegångsbalken, bör regeln enligt min mening placeras i 72 § i förslaget till
ny hyreslag. Behovet av en sådan regel är emellertid mycket ringa. Jag har
därför inte föreslagit någon regel av detta slag. Detsamma gäller motsvarande
situation för hyresnämnderna. Jag har därför inte heller i lagen om
hyresnämnder tagit upp någon regel i ämnet. Vad lagrådet nu har anfört ger
mig inte anledning att ändra uppfattning.

Jag vill tillägga att det enligt min mening är tveksamt om en regel sådan
som den i 10 kap. 10 § andra stycket rättegångsbalken skulle vara lämplig
i de situationer som här avses. En regel som anknyter till var huvuddelen
av fastigheten ligger kan endast med svårighet tillämpas på det fall att hyresobjektet
faller under skilda domstolar eller hyresnämnder.

I 2 § i det remitterade förslaget anges att hyresnämnd skall bestå av ordförande
och tre andra ledamöter. Lagrådet finner det begagnade uttryckssättet
missvisande, eftersom aldrig mer än två ledamöter utöver ordföranden
skall tjänstgöra vid handläggning av ärende som ankommer på nämnden.
Vad lagrådet anfört bör beaktas vid utformningen av bestämmelserna
om nämndens sammansättning. Jag återkommer härtill i det följande.

Med hänsyn till att de frågor hyresnämnden har att avgöra ofta är av
största vikt och att nämnden i sin verksamhet kan ställas inför spörsmål
av civilrättslig karaktär är det enligt lagrådets mening angeläget, att ordföranden
är erfaren i domarvärv. Av vad jag anfört i remissen framgår
att jag i princip delar lagrådets uppfattning. Ett ovillkorligt krav på erfarenhet
i domarvärv kan emellertid skapa svårigheter, om ingen lämplig

Kungl. Maj.ts proposition nr 171 år 1967

sådan person finns att tillgå. Jag vidhåller därför att i undantagsfall annan
kvalificerad lagfaren person bör kunna komma i fråga.

Lagrådet kritiserar den föreslagna regeln att ordföranden får kalla viss
ersättare att tjänstgöra i ledamots ställe, när ärendets beskaffenhet ger anledning
till det. Att ledamot även mot sin egen önskan skall kunna nödgas
träda tilbaka för ersättare, finner lagrådet strida mot eljest tillämpade
principer. Lagrådet föreslår därför att bestämmelsen får utgå. Som framgår
av vad jag anfört i remissen syftar den föreslagna regeln till att i önskvärd
utsträckning kunna bereda representation i nämnden åt olika intressegrupper.
önskemålet härom kan självfallet, såsom lagrådet också framhåller,
tillgodoses även utan en sådan regel genom att antalet ledamöter som utses
att tjänstgöra i nämnden ökas. Fastän den i remissen föreslagna regeln enligt
min mening har bestämda fördelar från praktiska synpunkter, vill jag
med hänsyn till vad lagrådet har anfört inte motsätta mig att regeln får
utgå. I stället bör den av lagrådet angivna metoden att utse en krets ledamöter
med sakkunskap på skilda områden, bland vilka ordföranden har att
för varje ärende utse de lämpligaste, komma till användning.

På grund av det anförda och med beaktande av vad lagrådet i övrigt anfört
vill jag förorda att 2 och 3 §§ i förslaget utformas på följande sätt. I
2 § tas upp uttömmande regler om nämndens sammansättning. Bestämmelserna
i 14 § första och andra styckena i det remitterade förslaget om när
nämnden är beslutför flyttas sålunda till 2 §. I denna paragraf upptas vidare
såväl de särskilda som de allmänna kvalifikationskrav som föreslås gälla
för ledamöterna. Bestämmelserna om utseende av ledamöter och om förslagsrätt
för intresseorganisationerna tas upp i 3 §. Reglerna bör ges det
innehållet att för varje hyresnämnd skall utses ordförande och lämpligt
antal andra ledamöter samt att ordföranden har att till tjänstgöring i nämnden
kalla de ledamöter som han med hänsyn till ärendets beskaffenhet och
övriga förhållanden finner lämpligast.

Enligt 4 § sista stycket i det remitterade förslaget får tvist, som det ankommer
på hyresnämnd att pröva och som är anhängig vid domstol, av
domstolen återförvisas till nämnden. Lagrådet tar upp frågan om placeringen
av denna bestämmelse. Eftersom den gäller endast tvist som har
anhängiggjorts genom klandertalan enligt 71 § förslaget till ny hyreslag,
bör bestämmelsen enligt lagrådets mening tas upp i nara anslutning till
de bestämmelser i hyreslagen, vilka reglerar sådan talan. Lagrådet föreslår
därför att bestämmelsen får utgå ur lagen om hyresnämnder. Det finns
onekligen starka skäl för lagrådets uppfattning i denna fråga. Jag anser
emellertid inte att det är oundgängligen nödvändigt att bestämmelsen i stället
placeras i hyreslagen. I sakens nuvarande läge vill jag därför inte förorda
att bestämmelsens placering ändras.

Beträffande 21 § anför lagrådet att mål om utdömande av vite som före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 171 år 1967

lagts av hyresnämnd inte kan anses vara av sådan art att det framstår
som naturligt att det upptas av domstol för hyrestvister. Lagrådet föreslår
därför att forumregeln får utgå. Skulle regeln likväl bibehållas, bör enligt
lagradets mening en likartad regel meddelas även i fråga om klander av
skiljedom, som hyresnämnd meddelat. Enligt min mening behövs en särskild
regel om utdömande av vite bl. a. med hänsyn till att talan skall föras
endast efter anmälan av nämnden. Skäl kan därvid knappast anses föreligga
att i stället för domstol som skall ta upp hyrestvister välja annan domstol.
Att rätten, som lagrådet påpekar, kan ha annan sammansättning än
den har vid behandling av hyrestvister torde sakna betydelse i förevarande
sammanhang. Beträffande de sannolikt ytterst sällsynta fall då fråga uppkommer
om klander mot en av hyresnämnd meddelad skiljedom föreligger
enligt min mening knappast anledning att avvika från vad som gäller enligt
skiljemannalagen. Jag''förordar därför att det remitterade förslaget behålls
i denna del.

I övrigt godtar jag, frånsett några smärre avvikelser av redaktionell natur,
de ändringar som lagrådet föreslagit.

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen
att anta förslag till lag om hyresnämnder.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj:t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till
detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

ESSELTE AB. STHLM 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968 \

Innehållsförteckning

Propositionen .................................................. 2

Propositionens huvudsakliga innehåll ............................ 1

Lagförslag .................................................... 4

Förslag till lag angående ändring i lagen den 19 juni 1942 (nr 429)

om hyresreglering m. m. och om fortsatt giltighet av lagen...... 4

Förslag till lag om ändrad lydelse av 2 § lagen den 7 december 1956
(nr 567) med vissa bestämmelser, som skola iakttagas sedan

hyresregleringen upphört .................................... 12

Förslag till lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36

s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom ...................... 13

Förslag till lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni

1928 (nr 253) om kollektivavtal ........................ 33

Förslag till lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken
.............................................. 34

Förslag till lag om hyresnämnder .............................. 34

Utdrag av statsrådsprotokollet den 8 mars 1968 .................... 40

Inledning .................................................... 40

Allmänna synpunkter ........................................ 43

Gällande rätt och tidigare lagförslag.......................... 43

Departementschefen ........................................ gi

Specialmotivering ............................................ 7g

Förslaget till lag angående ändring i hyresregleringslagen och om

fortsatt giltighet av lagen.................................... 7q

Förslaget till lag om ändring i lagen med vissa bestämmelser, som

skola iakttagas sedan hyresregleringen upphört ............. gg

Förslaget till ändring i nyttjanderättslagen................. gg

Förslaget till lag om hyresnämnder .................. 3g

Departementschefens hemställan ......................... gg

Bilaga

Till lagrådet remitterade förslag ......................... gy

Utdrag av lagrådets protokoll den 29 mars 1968 .................... 99

Utdrag av statsrådsprotokollet den 29 mars 1968 .................... 109

B ihan g A

Prop. 1967:141 ................................................ !

Propositionens huvudsakliga innehåll ............................ 1

Lagförslag .................................................... 3

Förslag till lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom............ 3

34 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 saml. Nr 91

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslag till lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942

(nr 429) om hyresreglering m. in............................. 23

Förslag till lag angående fortsatt giltighet av lagen den 19 juni 1942
(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt

m. m..................................................... 23

Förslag till lag angående fortsatt giltighet av lagen den 7 december
1956 (nr 568) om rätt i vissa fall för hyresgäst till nytt hyresavtal 24
Förslag till lag angående fortsatt giltighet av lagen den 15 maj 1959
(nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma

bostad .................................................... 24

Förslag till lag angående ändrad lydelse av 1 § lagen den 22 juni 1928

(nr 253) om kollektivavtal .................................. 24

Förslag till lag om ändrad lydelse av 10 kap. 10 och 17 §§ rättegångsbalken
.................................................... 25

Utdrag av statsrådsprotokollet den 17 mars 1967 .................. 27

Inledning .................................................... 27

Allmänna regler .............................................. 31

Besittningsskydd inom bostadssektorn ........................ 31

Inledning ................................................ 31

Valet av skyddsform...................................... 34

Hyreslagskommittén .................................... 34

Remissyttrandena ...................................... 35

Hyreslagstiftningssakkunniga ............................ 35

Remissyttrandena ...................................... 36

Departementschefen .................................... 38

Besittningsskyddets tryggande genom en s. k. hyresspärr...... 41

Inledning .............................................. 41

Hyreslagskommittén .................................... 41

Hyreslagstiftningssakkunniga ............................ 43

Remissyttrandena ...................................... 45

Departementschefen .................................... 48

Begränsning av besittningsskyddet.......................... 55

Utformningen av inskränkningar i besittningsskyddet ...... 55

Korttidsavtal .......................................... 57

Del av upplåtarens egen bostad .......................... 58

Förbehåll som innebär att hyresrätten inte vidare är förenad

med rätt till förlängning .............................. 59

Möblerad lägenhet ...................................... 61

HjTesrättens förverkande och annan misskötsamhet än sådan

som föranleder förverkande............................ 62

Rivning och större ombyggnad .......................... 64

Omläggning av brukningsändamålet ...................... 67

Lägenheter i en- och tvåfamil j shus och bostadsrättslägenheter 68

Bostad som upplåtits i anslutning till arbetsanställning...... 70

Övriga situationer där fråga kan uppkomma om att bryta besittningsskyddet
.................................... 82

Departementschefen .................................... 85

Besittningsskydd utanför bostadssektorn ...................... 103

Inledning................................................ 103

Valet av skyddsform ...................................... 104

Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Övriga frågor ............................................ HO

Gränsdragningen bostadslägenhet—lokal .................. 110

Besittningsskyddets tillämpningsområde .................. 111

Besittningsslcyddsbrytande grunder ...................... 112

Besittningsskydd och hyresvillkor ........................ 116

Ersättning vid obefogad vägran att förlänga hyresförhållandet 116

Anstånd med avflyttning ................................ 120

Departementschefen ...................................... 127

Personförändring på hyresgästsidan .......................... 132

Inledning ................................................ 132

Substitution och total sublokation .......................... 132

Partiell sublokation ...................................... 142

Rätt att överta lägenhet när hyresavtalet skall upphöra........ 143

Departementschefen ...................................... 146

Förfarandet i hyrestvister.................................... 152

Inledning ................................................ 132

Hyreslagskommittén ...................................... 154

Hyreslagstiftningssakkunniga .............................. 156

Remissyttrandena ........................................ 160

Departementschefen ...................................... 166

Särskilda regler för orter med mera påtaglig bostadsbrist samt regler

om avvecklingen av hyresregleringen............................

Inledning ................................................

Hyreslagstiftningssakkunniga ..............................

Remissyttrandena ........................................

Departementschefen ......................................

Specialmotivering ..............................................

Förslaget till ny hyreslag..................................

Tillämpningsområde (1 §) ..............................

Hyresavtals ingående (2 §) ..............................

Hyrestid och uppsägning (3—8 §§) ......................

Lägenhetens skick och hinder i hyresrätten (9—19 §§) ......

Betalning av hyra m. m. (20—22 §§) ......................

Hyresgästens skyldighet vid nyttjandet av lägenheten (23—

27 §§) ..............................................

Pant eller borgen (28 §) ................................

Överlåtelse av fastigheten samt utmätning och konkurs (29

31 §) ................................................

Överlåtelse av hyresrätten (32—38 §§) ....................

Upplåtelse av lägenheten i andra hand (39—41 §§) ........

Hyresrättens förverkande (42—44 §§) ....................

Rätt till förlängning av hyresavtalet (45—53 §§) ..........

Prövning av förstagångshyra i vissa orter (54—55 §§) ......

Rätt till ersättning i anledning av hyresförhållandets upphörande
in. m. (56—60 §§) ..............................

Särskilda bestämmelser (61—68 §§) ......................

Förfarandet i hyrestvister (69—74 §§) ....................

Övergångsbestämmelser ................................

Förslaget till lag angående fortsatt giltighet av hyresregleringslagen
m. m.......................................

174

177

181

187

198

199

200
210
213

215

216
216

225

226
228
234

235

239

242

245

248

4 Kungl. Maj:ts proposition nr 91 år 1968

Förslaget till lag angående ändring av 1 § lagen om kollektivavtal
........ 248

Förslaget till lag om ändring av 10 kap. 10 § rättegångsbalken 248

Hemställan .................................................... 249

Bilagor

1. Hyreslagskommitténs förslag ................................ 250

2. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag ........................ 267

3. Till lagrådet remitterade förslag.............................. 289

Utdrag av lagrådets protokoll den 10 juli 1967 ...................... 312

Utdrag av statsrådsprotokollet den 25 augusti 1967 .................. 356

Bihang B

Prop. 1967:171 ................................................ 1

Propositionens huvudsakliga innehåll ............................ 1

Förslag till lag om hyresnämnder ................................ 3

Utdrag av statsrådsprotokollet den 20 december 1967 .............. 8

Inledning .................................................... g

1939 års medlingslag.......................................... 9

Hyreslagskommitténs förslag till lag om medling i hyrestvister...... 10

Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag till lag om medling i hyrestvister
.................................................... 12

Departementschefen .......................................... 14

Hemställan .................................................. 27

Till lagrådet remitterat förslag.................................. 28

Utdrag av lagrådets protokoll den 9 november 1967 .................. 33

Utdrag av statsrådsprotokollet den 10 november 1967 .............. 44

MARCUS BOKTR. STHLM 1968 680167