Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till lag
angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36
s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, m.m.;
given Stockholms slott den 26 januari 1968.

Kungl. Maj :t vill härmed, under åberopande av bilagda utdrag av statsrådsprotokollet
över justitieärenden och lagrådets protokoll, föreslå riksdagen
att antaga härvid fogade förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr
807) om handläggning av domstolsärenden.

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås, att arrendator som enligt arrendeavtalet har
rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad ges en lagfäst
rätt till besittningsskydd. Förslaget skiljer mellan arrende för att tillgodose
arrendatorns bostadsbehov (bostadsarrende) och arrende för att tillgodose
en näringsdrivande arrendators behov av byggnad i förvärvsverksamheten
(anläggningsarrende). Bostadsarrende kan avse såväl sommarstuga eller
annat fritidshus som helårsbostad.

Beträffande bostadsarrende föreslås flera bestämmelser av tvingande
natur som syftar till att trygga arrendatorns rättsställning. Arrendeavtal
skall sålunda upprättas skriftligen med en minsta arrendetid om fem år.
Sägs arrendet inte upp inom viss tid, förlängs det automatiskt. Är arrendestället
bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde, har arrendatorn besittningsskydd
i form av en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Begär
jordägaren oskälig avgift för en kommande arrendeperiod eller uppställer
han annat obilligt villkor, kan avgiften nedsättas eller villkoret jämkas efter
prövning vid domstol. Besittningsskyddet kan brytas endast på vissa i lagen

1 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

2 Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

angivna grunder. Arrendatorn tillerkänns dessutom en vidgad rätt att överlåta
arrenderätten.

När det gäller anläggningsarrende föreslås att avtalsfriheten för parterna
skall behållas i högre grad än i fråga om bostadsarrende. Avtal skall dock
upprättas skriftligen med bestämd arrendetid. Har ej annat avtalats, förlängs
arrendet automatiskt, om uppsägning inte sker. Vidare får anläggningsarrendatorn,
om ej annat avtalats, ett indirekt besittningsskydd i form
av rätt till ersättning för förlust, om arrendeavtalet sägs upp utan befogad
anledning. Också reglerna om överlåtelse av arrenderätten ändras i viktiga
hänseenden.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1968. Bestämmelserna
om besittningsskydd vid bostadsarrende föreslås gälla även avtal som slutits
dessförinnan. I princip förutsätts dock att arrendet vid arrendetidens
utgång skall ha varat under minst tio år.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt

till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 3 § samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§ lagen
den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad
lydelse på sätt nedan anges, dels att 2 kap. lagen1 2 från och med rubriken
närmast före 70 § skall erhålla nedan angivna ändrade lydelse.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, vartill
nyttjanderätt upplåtits, vare nyttj
anderätten ej gällande mot nye ägaren,
med mindre vid överlåtelsen
skett förbehåll om nyttj anderättens
bestånd eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad därom
är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om
rätt för arrendator eller hyresgäst att
i visst fall njuta sin nyttjanderätt till
godo gäller vad i 2 kap. 28 och 3
kap. 28 § därom stadgas.

Varder fastigheten — — — —--

Återköpes fastigheten enligt lagen
om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande
mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens
bestånd eller nyttj anderätten
jämlikt 2 kap. 28 § eller 3 kap. 28 §
tidigare gällt mot honom eller på
grund av inteckning eller inskriv -

Sker överlåtelse av fastighet, vartill
nyttjanderätt upplåtits, vare
nyttj anderätten ej gällande mot nye
ägaren, med mindre vid överlåtelsen
skett förbehåll om nyttj anderättens
bestånd eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad därom
är stadgat, nyttj anderätten skall
fortfarande gälla; dock att i fråga
om rätt för arrendator eller hyresgäst
att i visst fall njuta sin nyttjanderätt
till godo gäller vad i 2
kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3 kap.
28 § därom stadgas,
nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen
om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande
mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens
bestånd eller nyttjanderättten
jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller
83 § eller 3 kap. 28 § tidigare gällt
mot honom eller på grund av in -

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 samt av 2 kap. 1, 7 och 36 §§ se 1943:883.

2 Senaste lydelse av rubriken närmast före 70 § se 1943:883 och av 70 § se 1963:539.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

ning, enligt vad därom är stadgat,
ny ttj anderätten skall fortfarande
gälla. Är nyttjanderätt, enligt vad nu
sagts, gällande mot återköparen på
grund av dennes utfästelse eller till
följd av att han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttjanderättens
bestånd, vare så ansett som hade
återköpet skett med sådant förbehåll.

(Föreslagen lydelse)

teckning eller inskrivning, enligt vad
därom är stadgat, nyttj anderätten
skall fortfarande gälla. Är nyttjanderätt,
enligt vad nu sagts, gällande
mot återköparen på grund av dennes
utfästelse eller till följd av att
han själv är upplåtare eller tidigare
förvärvat fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare
så ansett som hade återköpet skett
med sådant förbehåll.

2 KAP.

1 §•

Avtal, varigenom
Har fastigheten övertagits till brukande
mot lega, utan att skriftligt avtal
blivit upprättat, njute brukaren,
där det ej berott på honom, att giltigt
arrendeavtal sedermera icke
kommit till stånd, ersättning för den
skada, som därigenom tillskyndas
honom. Förbehåll, som strider mot
vad sålunda stadgats, vare utan verkan.

Den, som---------

utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt fastigheten
utan att skriftligt avtal blivit
upprättat och har det ej berott på
honom att giltigt arrendeavtal sedermera
icke kommit till stånd, har
han rätt till ersättning för skada.
Förbehåll, som strider mot vad sålunda
stadgats, vare utan verkan.

rätt förlustig.

Utan jordägarens

7 §•

- liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen byggnad,
om det kan ske utan påtaglig
olägenhet för jordägaren.

36 §.

bestämts och icke på tillsägelse vidtager rät -

Arrenderätten vare
telse;

4. om han mot bestämmelserna i

7 § och 8 § första stycket åt annan
upplåter nyttjanderätt till fastigheten
eller del därav eller överlåter arrenderätten
eller om han, i fall som

8 § andra stycket eller 9 § första
stycket avser, överlåter arrendet å
annan, utan att där givna föreskrifter
iakttagits;

5. om han---------

Finnes i----------

Uppsäges avtalet,------

4. om han i strid med bestämmelserna
i detta kapitel åt annan upplåter
nyttjanderätt till fastigheten
eller del därav eller överlåter arrenderätten; -

— sådan bestämmelse,
från arrendet.

----till skadestånd.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Om arrende för annat ändamål
än jordbruk.

(Föreslagen lydelse)
Om lägenhetsarrende.

70 §.

Avtal, varigenom jord upplåtes på
arrende för annat ändamål än jordbruk,
skall upprättas skriftligen, där
ej upplåtaren och arrendatorn annorlunda
åsämjas.

Ä sådan
Är ej —

Lägenhetsarrende föreligger när
jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk och arrendet
icke är att anse som bostadsarrende
eller anläggningsarrende. Avtal om
lägenhetsarrende skall upprättas
skriftligen, där ej upplåtaren och arrendatorn
annorlunda åsämjas,
kan nöjas,
n skett.

Sker överlåtelse----------honom gällande.

Ej må----------utan verkan.

Om bostadsarrende.

71 §.

Bostadsarrende föreligger när jord
upplåtes på arrende för annat ändamål
än jordbruk samt arrendatorn
enligt arrendeupplåtelsen har rätt att
på arrendestället uppföra eller bibehålla
bostadshus och det ej är uppenbart
att upplåtelsens huvudsakliga
syfte är att tillgodose annat ändamål
än att bereda bostad åt arrendatorn
och honom närstående. Har upplåtelsen
skett för arrendatorns livstid,
föreligger dock icke bostadsarrende.

I fråga om bostadsarrende gälla 1,
3, 28 och 43 §§ samt, om ej annat
följer av 72—82 §, 70 § andra stycket.

72 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid,
minst fem år. År arrendetiden icke
så bestämd, gäller upplåtelsen för
fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall
upphöra att gälla före arrendetidens
utgång om arrendatorn dör är utan
verkan.

73 §.

För att arrende skall upphöra vid
arrendetidens utgång skall uppsägning
alltid ske.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

Uppsägning från jordägarens sida
skall äga rum tidigast två år och senast
ett år före arrendetidens utgång,
även om annan tid avtalats. Arrendatorn
är alltid berättigad att göra
sin uppsägning senast ett år före arrendetidens
utgång eller inom den
kortare tid före utgången, som kan
ho överenskommits.

Uppsäges ej arrendeavtal inom rätt
tid, anses det förlängt på fem år, om
ej längre tid avtalats.

74 §.

Bestämmelserna i 75—80 §§ om
förlängning av arrendeavtal gälla,
utom när

1. hus som avses i 71 § första
stycket ej finns på arrendestället då
avtalet senast kan uppsägas från
jordägarens sida eller, om sådant
hus finns, det då ej är åsatt taxeringsvärde,

2. arrendet upphör på den grund
att arrenderätten är förverkad eller
förhållande som avses i 3b § föreligger.

75 §.

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet,
har arrendatorn rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller
arrendeavtalet kan uppsågas enligt
3b § utan att likväl jordägaren
uppsagt avtalet att upphöra på någon
av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt
sina förpliktelser i sådan mån
att arrendeavtalet skäligen icke bär
förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts
utan byggnadslov i fall då sådant
erfordrats eller i strid med
plan eller därmed jämförligt beslut
av myndighet angående markens bebyggande
eller användning,

b. i annat fall byggnad på arrendestället
icke står i överensstämmelse
med gällande plan och jordägaren
gör sannolikt att han skall använda
marken i enlighet med planen,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

5. jordägaren gör sannolikt, att
marken skall användas för bebyggelse
av annat slag än det som avses
med upplåtelsen eller för jordbruk,
industri eller annan ekonomisk verksamhet,
samt intresset för honom
att kunna förfoga över marken för
sådant ändamål påtagligt överväger
arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall bär befogad
anledning att upplösa arrendeförhållandet.

76 §.

Vid förlängning av arrendeavtal
är arrendatorn skyldig att godtaga
den arrendeavgift som jordägaren
fordrar. Om hans krav är oskäligt,
skall dock avgiften utgå med skäligt
belopp. Annat av jordägaren uppställt
villkor skall gälla, om det ej är
obilligt. Arrendetiden skall dock utgöra
fem år, om ej kortare tid av
särskild anledning är lämpligare. I
den mån ändring i arrendevillkoren
ej påkallas, skola samma villkor
som förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal
överenskommelse om arrendeavgiften
eller annat villkor, gäller
överenskommelsen utan hinder av
bestämmelserna i första stycket.

77 §.

Föreligger tvist om förlängning av
arrendeavtalet eller villkor för sådan
förlängning, åligger det jordägaren
att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke går med
på att flytta, har att senast två månader
efter det att han fått del av
meddelandet väcka talan i tvisten.
Meddelandet skall lämnas i den ordning
som enligt 38 § gäller för uppsägning.
Bestämmelsen i 38 § tredje
stycket gäller dock icke om det ej
finns husfolk.

Om jordägaren fullgjort vad som
åligger honom enligt första stycket,
har arrendatorn att väcka talan in -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

om den i första stycket avsedda tiden.
Iakttages ej denna, förfaller
rätten till förlängning av arrendeavtalet.

78 §.

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet
ännu ej avgjord när arrendetiden
går ut, har arrendatorn rätt
att kvarsitta på arrendestället, till
dess frågan är slutligt avgjord. För
tid som arrendatorn sålunda kvarsitter
skola de förut gällande arrendevillkoren
tillämpas i avbidan på att
arrendevillkoren för samma tid bli
slutligen bestämda.

79 §.

Bifalles arrendatorns talan om förlängning
av arrendeavtalet, skola
villkoren för det fortsatta arrendet
fastställas enligt 76 §.

Dom varigenom arrendatorns talan
bifalles anses som avtal om fortsatt
arrende.

80 §.

Bifalles ej arrendatorns talan om
förlängning av arrendeavtalet, får i
domen skäligt uppskov med frånträdet
medges, om jordägaren eller
arrendatorn begär det. Avgöres tvisten
efter arrendetidens utgång eller
medges uppskov med frånträdet,
skola arrendevillkoren för tiden från
avtalets upphörande till frånträdet
fastställas enligt 76 §.

81 §.

Vill arrendatorn överlåta arrenderätten
till annan, skall han erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället
mot skyldighet att betala arrendatorn
skälig ersättning för arrenderättens
värde samt, om arrendatorn
önskar att jordägaren skall övertaga
byggnad eller annan anläggning som
avses i 18 §, att inlösa dessa till skäligt
belopp. Förklarar jordägaren sig
villig att lösa, men kan överenskommelse
ej träffas om ersättningen,
skall denna fastställas av skiljemän

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968
(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

It Rihang till riksdagens protokoll 1968.

i den ordning 18 § föreskriver. Har
jordägaren ej inom en månad efter
erbjudandet lämnat förklaring som
nyss angivits, får arrendatorn i sitt
ställe sätta annan med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas.

Genom bodelning, arvskifte eller
testamente eller genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs
kan arrenderätten övergå till annan
med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas, utan att erbjudande enligt
första stycket lämnats.

82 §.

Förbehåll som strider mot bestämmelse
i 72—81 §§ är utan verkan
mot arrendatorn, om ej annat anges.
Rätten kan medge undantag från
sådan bestämmelse, om särskilda
omständigheter föranleda till det och
avtalet innehåller förbehåll att sådant
medgivande får sökas.

Innehåller avtalet att medgivande
av undantag får sökas men avslås
ansökningen, förfaller avtalet, om ej
annat överenskommits.

Om andäggningsarrende.

83 §.

Anläggningsarrende föreligger när
jord upplåtes på arrende för annat
ändamål än jordbruk samt arrendatorn
enligt arrendeupplåtelsen har
rätt att för förvärvsverksamhet på
arrendestället uppföra eller bibehålla
byggnad, som ej är av endast
ringa betydelse för verksamhetens
bedrivande. Har upplåtelsen skett
för arrendatorns livstid eller för viss
tid som understiger ett år, föreligger
dock icke anläggningsarrende.

1 fråga om anläggningsarrende
gälla 1, 3 och 28 §§ samt, om ej
annat följer av 84-—89 §, 70 § andra
stycket.

84 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid.
Är arrendetiden icke så bestämd,
gäller avtalet för fem år.
samt. Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

85 §.

Har ej annat överenskommits, anses
arrendeavtal innefatta villkor att
om uppsägning ej sker inom rätt
tid, avtalet skall anses förlängt på
tid som motsvarar arrendetiden,
dock längst fem år.

Uppsägning skall ske minst sex
månader före arrendetidens utgång,
om ej annan tid överenskommits.

86 §.

Bestämmelserna i 87 och 88 §§ om
rätt till ersättning med anledning av
arrendets upphörande gälla, utom
när arrendet upphör på den grund
att arrenderätten är förverkad eller
förhållande som avses i 34 § föreligger.

87 §.

Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet
och vägrar han att förlänga
arrendet eller kommer förlängning
i annat fall ej till stånd på den grund
att jordägaren för förlängning kräver
avgift som ej är skälig eller uppställer
annat villkor som är obilligt,
skall han i skälig omfattning ersätta
arrendatorn dennes förlust på grund
av arrendets upphörande, om ej

1. arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser
i sådan mån att det icke
skäligen kan fordras att jordägaren
förlänger arrendeförhållandet,

2. jordägaren gör sannolikt, att
marken skall användas för annat ändamål
än det med upplåtelsen avsedda
och intresset för honom att
kunna förfoga över marken för sådant
ändamål påtagligt överväger
arrendatorns intresse av fortsatt arrende,

3. jordägaren i annat fall har befogad
anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har
samband med att denne bekostat
uppförande av byggnad eller utförande
av annat arbete på arrendestället
skall beaktas vid ersättningens
bestämmande endast om åtgär -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

den vidtagits i enlighet med arrendeavtalet.

88 §.

Om arrendatorn icke inom tre
veckor från uppsägningen meddelar
jordägaren att han önskar behålla
arrendestället, är hans rätt till ersättning
enligt 87 § förfallen. Lämnas
sådant meddelande inom den
angivna tiden, har jordägaren att
inom tre veckor från det att meddelandet
lämnades underrätta arrendatorn
om de villkor han uppställer
för att förlänga arrendeförhållandet
eller om orsaken till att han vägrar
medge förlängning. Underlåter han
detta, har arrendatorn rätt till ersättning
för förlust som avses i 87 §.

Arrendatorns meddelande enligt
första stycket skall lämnas i den
ordning som enligt 38 § gäller för
uppsägning.

89 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta
annan med vilken jordägaren skähgen
kan nöjas. Förbehåll varigenom
denna arrendatorns rätt begränsas
får ej göras gällande när överlåtelse
sker genom exekutiv försäljning
eller i arrendatorns konkurs. 1

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

2. Lagen äger ej tillämpning på arrendeavtal som slutits före lagens
ikraftträdande, om icke annat följer av vad nedan sägs.

3. Avser avtal, som slutits före lagens ikraftträdande, sådant arrende
som enligt lagen utgör bostadsarrende, skall 2 kap. 74—80 §§ tillämpas
på avtalet, om arrendet vid arrendetidens utgång varat minst tio år. Detsamma
gäller, om den arrendetid som löper vid ikraftträdandet enligt avtalet utgår
först sedan arrendet varat minst tio år.

Gäller avtalet bestämd tid utan förbehåll om uppsägning, äger även 2
kap. 73 § tillämpning. Om arrendetiden går till ända inom ett år från
lagens ikraftträdande, anses dock uppsägning som skett inom en månad
från ikraftträdandet ha skett i rätt tid.

4. Har avtal om arrende för annat ändamål än jordbruk slutits före lagens
ikraftträdande och är avtalet träffat på obestämd tid eller med förbehåll om
rätt för såväl jordägaren som arrendatorn att uppsäga avtalet samt sker ej,
sedan lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning
avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet

Kungi. Maj:ts proposition nr i9 år 1968

från nämnda tid. Förlänges avtal till följd av bestämmelserna under punkt
3, äger därefter lagen i dess helhet tillämpning på avtalet.

Är avtal som avses i första stycket ej skriftligt, skall dock 2 kap. 70 §
fjärde stycket i stället för 2 kap. 28 § tillämpas på avtalet.

5. Har arrendeavtal som slutits före lagens ikraftträdande ej upprättats
skriftligen, skall det ske, om jordägaren eller arr enda torn begär det.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807)
om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handläggning
av domstolsärenden1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

Underrätt vare-----— -—

Vid annan---------

eller

9. dödande av förkommen handling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,
vare häradsrätten i ärende, som
avses i andra stycket 2, 3, 6, 7 eller
9 eller angår intagande i rättens protokoll
av förening varom under 8.
förmäles, domför med tre i nämnden,
dock ej då fråga är om tillstånd
till viss förvaltningsåtgärd eller
talan mot överförmyndares beslut.

(Föreslagen lydelse)

---lagfaren domare.

--om ägofred;

9. medgivande av undantag enligt
2 kap. 82 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom; eller

10. dödande av förkommen handling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,
vare häradsrätten i ärende, som avses
i andra stycket, 2, 3, 6, 7, .9 eller
10 eller angår intagande i rättens
protokoll av förening varom under
8. förmäles, domför med tre i nämnden,
dock ej då fråga är om tillstånd
till viss förvaltningsåtgärd eller talan
mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

1 Senaste lydelse av 6 § se 1963:524.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i
statsrådet på Stockholms slott den 20 oktober 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,

Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Gei jer, Odhnoff,

Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftning beträffande
lägenhetsarrende m. m. och anför.

INLEDNING

Den nuvarande arrendelagen ingår som 2 kap. i lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom (NJL). Arrendelagen innehåller
bestämmelser om dels jordbruksarrende, dvs. markupplåtelse för
jordens brukande, dels arrende för annat ändamål än jordbruk. Denna senare
arrendeform, som brukar benämnas lägenhetsarrende, regleras i 2
kap. 70 § NJL.

Med stöd av Kungl. Maj :ts bemyndigande den 11 december 1959 tillkallade
dåvarande chefen för jordbruksdepartementet samma dag sakkunniga1
för att göra en översyn av och avge förslag rörande arrendelagstiftningen
och därmed sammanhängande frågor. De sakkunniga antog namnet
arrendelagsutredningen.

Utredningen avgav den 27 maj 1966 delbetänkandet »Bostadsarrende
ni. m.» (SOU 1966: 26). Betänkandet innehåller förslag till reformer beträffande
två ofta förekommande slag av lägenhetsarrenden, vilka utredningen
benämner bostadsarrende resp. anläggningsarrende. Bostadsarrende
anser utredningen föreligga, när arrendatorn på arrendestället äger eller avser
att åt sig uppföra bostadshus. Denna arrendekategori omfattar i första
hand sommarstugor och andra fritidshus men också helårsbostäder. Anläggningsarrende
karakteriseras enligt utredningens förslag av att arrendatorn
har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller

1 Borgmästaren Björn Widegren, tillika ordförande, riksdagsmännen Fredrik-Adolf
Hamilton af Hageby, J. S. Jonsson, Thorsten Larsson och Gunnar Pettersson samt direktören
Arne öhrström och förbundssekreteraren Gustav V. Jönsson. Jonsson avled den
31 juli 1962. I hans ställe utsågs den 11 september 1962 riksdagsmannen Eric Mossherger.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

behålla lagerhus, fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.
I betänkandet föreslås skilda regler i syfte att stärka arrendatorns rättsställning
vid bostads- och anläggningsarrende. Utredningens förslag torde få
fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 1.

Yttranden över betänkandet har efter remiss avgetts av hovrätten för
Västra Sverige, hovrätten för Övre Norrland, statens järnvägar, byggnadsstyrelsen,
kammarkollegiet, bankinspektionen, riksskattenämnden, domänstyrelsen,
lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, statens vatteninspektion
(vattenvårdsnämnden), kommerskollegium, statens institut för hantverk
och industri, bostadsstyrelsen, statens friluftsnämnd, länsstyrelserna i Stockholms,
Södermanlands, Gotlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värmlands,
Örebro, Gävleborgs och Norrbottens län, lagberedningen, 1960 års
ecklesiastika boställsutredning, Kungl. Djurgårdens förvaltning, Svenska
kommunförbundet, Svenska stadsförbundet, Svenska pastoratens riksförbund,
Sveriges lantbruksförbund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF),
Svenska naturskyddsföreningen, Föreningen Sveriges häradshövdingar,
Föreningen Sveriges stadsdomare, Sveriges advokatsamfund, Svenska bankföreningen,
Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution,
Sveriges lantmätareförening, Sveriges industriförbund, Svensk
industriförening, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Svenska petroleuminstitutet,
Sveriges kioskägares riksförbund, Sveriges korvhandlareförbund,
Sveriges koloniträdgårdsförbund, Hyresgästernas sparkasseoch
byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Sveriges jordägareförbund
och Sportstugefrämjandet.

Yttranden har desutom avlämnats av domänstyrelsen från dels överjägmästarna
i bergslagsdistriktet samt östra och västra distrikten, dels domänintendenterna
i östra, mellersta, södra och norra domänområdena, av lantmäteristyrelsen
från överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands,
Östergötlands, Jönköpings, Kronobergs, Gotlands, Blekinge, Malmöhus,
Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Värmlands,
Örebro, Västmanlands, Gävleborgs, Västernorrlands, Västerbottens och
Norrbottens län, av kommerskollegium från Stockholms, Östergötlands och
Södermanlands, Gotlands samt Skånes handelskammare, handelskammaren
i Göteborg, Västergötlands och norra Hallands handelskammare, handelskammaren
för Örebro och Västmanlands län och handelskammaren i
Gävle, av länsstyrelsen i Stockholms län från överlantmätaren och länsarkitekten
i länet, av länsstyrelsen i Gotlands län från Gotlands läns hushållningssällskap,
av länsstyrelsen i Malmöhus län från länsarkitekten och
länsingenjören i länet samt Skånes jordägareförbund, av länsstyrelsen i
Göteborgs och Bohus län från länsarkitekten i länet och stadskollegiet i
Göteborg, av länsstyrelsen i Örebro län från överlantmätaren och tillförordnade
länsarkitekten i länet samt av länsstyrelsen i Norrbottens län
från överlantmätaren, länsarkitekten och lantbruksnämnden i länet.

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968 15

Jag anhåller nu att få ta upp frågan om lagstiftning beträffande lägenhetsarrende.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till lag angående ändring
i lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom m. m. Förslaget
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende som bilaga 2.

HUVUDDRAGEN I GÄLLANDE RÄTT

De centrala bestämmelserna om arrende finns i 1 och 2 kap. NJL. I
fråga om jordbruksarrende har lagen efter sin tillkomst undergått flera
ändringar. Särskilt betydelsefulla ändringar vidtogs år 1927 och år 1943.
Dessa reformer har endast indirekt och i begränsad utsträckning återverkat
på reglerna om lägenhetsarrende. Lägenhetsarrendet har därför alltjämt
kvar i huvudsak den rättsliga innebörd som det erhöll i 1907 års
lagstiftning. I fråga om arrende av ecklesiastik jord gäller vid sidan av
NJL:s regler särskilda bestämmelser i ecklesiastik boställsordning den 30
augusti 1932 (nr 400). Dessutom finns en omfattande specialreglering av
administrativ karaktär för bl. a. kronoegendom.

Första kapitlet i NJL innehåller allmänna bestämmelser för alla former
av nyttjanderätt. Bestämmelserna gäller bl. a. upplåtelsetidens längd, sakrättsliga
frågor och upplåtarens skadeståndsansvar om nyttj anderätten förfaller.

I lagens andra kapitel, arrendelagen, tas de närmare reglerna för arrende
upp. Alltefter sitt ändamål indelas arrenden i jordbruksarrende och lägenhetsarrende.
Jordbruksarrende bestäms positivt i lagen och föreligger när
jord genom avtal upplåts s-till brukande mot lega» (1 § första stycket), medan
lägenhetsarrende avser markupplåtelse på arrende »för annat ändamål
än jordbruk» (70 § första stycket). Varje arrendeupplåtelse enligt arrendelagen
som inte är att hänföra till jordbruksarrende utgör således lägenhetsarrende.

Bestämmelserna om jordbruksarrende är uppdelade i tre avdelningar,
nämligen allmänna bestämmelser om jordbruksarrende (1—44 §§), bestämmelser
som rör arbetsavtal i samband med jordbruksarrende (45—48 §§)
och särskilda bestämmelser för vissa jordbruksarrenden — s. k. sociala
arrenden — (49—69 §§). I 70 § regleras slutligen lägenhetsarrende. För
lägenhetsarrende gäller dessutom paragrafer i arrendelagen till vilka 70 §
andra stycket direkt eller indirekt hänvisar. Sålunda gäller bl. a. reglerna
om arrendes förverkande och uppsägning (4 och 36—39 §§), fardag (5 §)
och överlåtelse av arrenderätt (8—-9 §§).

De allmänna reglerna för lägenhetsarrende är uppbyggda på principen om
full avtalsfrihet. I den mån bestämmelserna ej utvisar att de är av tvingande
karaktär, kan de sättas ur funktion genom förbehåll i arrendeavtalet.
Eftersom en stor del av de viktigaste reglerna är dispositiva, har avtalspar -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

terna en tämligen stor frihet att reglera sitt mellanhavande på det sätt som
de finner lämpligast. Det står således parterna fritt att själva bestämma
om arrendeavtalet skall upprättas skriftligt eller muntligt samt att avtala
om arrendetidens längd, legans storlek samt tiden för uppsägning och avflyttning
m. m.

Reglerna för lägenhetsarrende avviker från bestämmelserna för jordbruksarrende
i allmänhet i viktiga hänseenden. Detta gäller främst bestämmelserna
om formen för avtalet och tiden för upplåtelsen men även reglerna
för avtalets fortsatta bestånd. För jordbruksarrende gäller enligt 1 § att den
skriftliga avtalsformen är obligatorisk. Enligt 2 § skall jordbruksarrende i
allmänhet som regel upplåtas för viss tid eller för arrendatorns livstid. Är
tiden inte bestämd på sådant sätt, skall avtalet anses ingånget för en tid
av fem år. För lägenhetsarrende finns ingen motsvarande regel. Sådant
arrende kan därför upplåtas på helt obestämd tid. Vid jordbruksarrende
med bestämd avtalstid har arrendatorn rätt till förlängt arrende på fem
år om han fortsätter brukandet efter arrendetidens utgång. För en lägenhetsarrendator
i motsvarande situation finns ingen bestämmelse i lagen om
förlängning av arrendet.

Vid jämförelse mellan lägenhetsarrende och de sociala jordbruksarrendena
är skillnaderna ännu större. För de sociala jordbruksarrendena gäller
en minsta arrendetid av fem år med rätt för arrendatorn till nytt arrende
för en tid av fem år (optionsrätt). Brytande av optionsrätten tillåts endast
i vissa i lagen närmare angivna situationer. Någon rätt för lägenhetsarrendatorn
att kräva förnyelse eller förlängning av avtalet föreligger inte.

Som förut sagts har det inte förekommit någon reform med tanke på de
särskilda problem som sammanhänger med lägenhetsarrende!!. År 1918 gjordes
dock en betydande grupp av lägenhetsarrenden till föremål för särbehandling
genom den första s. k. ensittarlagen. Enligt den nu gällande ensittarlagen
— lagen den 7 juli 1925 (nr 334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare
att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område — har
nyttjanderättshavare rätt att inlösa det upplåtna området, under förutsättning
bl. a. att boningshus som tillhör nyttj anderättshavaren och lämnar
nöjaktig bostad åt honom och hans familj är uppfört på marken samt att
ett sådant hus fanns uppfört även den 1 januari 1919. I prop. 1967: 144
föreslås vissa ändringar i ensittarlagen. Som villkor för inlösen uppställs
enligt propositionen att marken sedan den 1 januari 1928 varit bebyggd
med nyttj anderättshavare tillhörigt boningshus som under samma tid utgjort
stadigvarande bostad åt honom och hans familj.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ALLMÄNNA SYNPUNKTER

Tidigare reformkrav och reformförslag

Kategorin lägenhetsarrende kom genom den bestämning den erhöll i 1907
års lag att innefatta ett stort antal olikartade typer av nyttj anderättsupplåtelser.
Några mera enhetliga slag av avtal som motiverade särbehandling
ansågs inte föreligga. Under senare tid kan emellertid tydligare än förut urskiljas
vissa grupper av lägenhetsarrenden som avviker från återstoden och
därför kan sammanföras i speciella avtalstyper. Detta gäller i synnerhet
arrendeupplåtelser för sommarstugor och andra fritidshus. Med hänsyn till
fritidsbebyggelsens stora omfattning är det lättförståeligt att önskemålet
om reformer beträffande denna avtalstyp gjort sig särskilt gällande. En
annan homogen grupp av lägenhetsarrenden som framträtt efter hand kännetecknas
av att ar rendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället.
Många gånger har dessa arrenden stor ekonomisk betydelse.

I motioner till 1955 års riksdag (I: 165 och II: 206) begärdes utredning
om ökat rättsskydd åt innehavare av sommarstugearrenden. Motionärerna
framhöll särskilt osäkerheten i lägenhetsarrendatorns rättsställning när
hans nyttjanderätt grundade sig på muntlig upplåtelse eller gällde för obestämd
tid. Motionerna behandlades i tredje lagutskottet, som i utlåtande
(LSU 1955:29) bl. a. fastslog att det otvivelaktigt måste anses otillfredsställande
att den som på ofri grund uppfört en byggnad av inte alltför
enkel beskaffenhet innehade tomtområdet på så osäkra villkor som motionärerna
påtalat. Utskottet förklarade dock att några egentliga olägenheter
av gällande rättsregler inte framträtt. Detta förhållande uteslöt emellertid
inte att i en del fall osäkerheten i arrendatorns rättsliga ställning
kunde medföra verkningar av inte önskad art. Ifrågavarande arrenden fyllde
även den viktiga sociala uppgiften att tillgodose mindre bemedlade med
mark för fritidsbebyggelse. Det syntes därför utskottet befogat att överväga
i vad mån nyttj anderättshavarnas ställning i dessa fall kunde stärkas.
Då emellertid inom jordbruksdepartementet vid tillfället övervägdes
ändring i lagstiftningen om jordbruksarrende m. m., ansåg utskottet att
spörsmålet lämpligen kunde tas upp i samband därmed. Utskottet förordade
därför, att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj :t skulle hemställa att
nyttjanderättslagens regler om lägenhetsarrende i lämpligt sammanhang
gjordes till föremål för översyn i syfte att öka arrendatorns skydd mot uppsägning.
Riksdagen biföll utskottets förslag (rskr 1955: 375).

Vid 1961 års riksdag hemställdes i motion (II: 7) att förslag som bättre
tryggade lägenhetsarrendatorns ställning snarast skulle framläggas för
riksdagen. Förutom avsaknaden av skriftligt avtal och bestämd arrendetid

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

påtalade motionären även arrendatorns otrygghet mot oskälig höjning av
arrendeavgiften. Motionen behandlades av tredje lagutskottet. Utskottet
förklarade (L3U 1961: 6) att de skäl för en översyn av arrendelagen som
utskottet anfört i 1955 års utlåtande alltjämt kvarstod. Det borde dock
överlämnas åt arrendelagsutredningen att avgöra huruvida ett delbetänkande
lämpligen kunde avges. Utskottet förordade därför att motionen inte
skulle föranleda någon åtgärd. Riksdagen beslöt i enlighet med utskottets
förslag.

Fritidsbebyggelsens markdispositionsformer togs sedermera upp inom
1962 års fritidsutredning. I det delbetänkande som fritidsutredningen lade
fram år 1965 — »Friluftslivet i Sverige», del II (SOU 1965: 19) — ställer sig
utredningen starkt kritisk mot lägenhetsarrendet, såväl med hänsyn till
kravet på samhällets planering av fritidsbebyggelsen som till arrendatorns
behov av trygghet i besittningen. Fritidsutredningen framhåller sålunda
(s. 160) att lägenhetsarrende enligt gällande rätt kan avse vilket markområde
som helst. I motsats till äganderätts- eller tomträttsförvärv av byggnadstomt
för fritidsbebyggelse, finns beträffande arrende ingen säkerhet
för att området är lämpligt för sitt ändamål. Gällande arrenderegler ger
inte heller husägaren ett tillfredsställande besittningsskydd. Vidare utesluter
arrendesystemet möjligheten att belåna fritidshuset, eftersom byggnad på
ofri grund utgör lös egendom. Sammanfattningsvis förklarar utredningen
att lägenhetsarrendet utgör en alltför löslig och osäker markdispositionsform
för att kunna utgöra ett lämpligt underlag för en så betydande och
långsiktig investering som byggandet av ett bostadshus utgör. Om lägenhetsarrende
skall kunna användas för fritidsbostadsändamål, krävs enligt
fritidsutredningens mening en reform av reglerna därhän att de närmar
sig vad som gäller för tomträtt. En byggnadstomt som upplåts genom arrende
för bebyggelse bör definieras med samma omsorg och fylla samma
krav på ändamålsenlighet som ett område som försäljs eller upplåts med
tomträtt för samma ändamål. Detta syfte vinns enklast genom en regel att
endast fastighet får vara föremål för arrende för bostadsändamål. Ifall bestämmelser
om obligatoriska långa upplåtelsetider med fast avgäld inte kan
genomföras, bör i stället övervägas långa upplåtelsetider mot indexreglerad
avgift eller alternativt möjlighet att efter kortare perioder ompröva avgälden
med hänsyn till inträffad penningvärdeförändring. Fritidsutredningen
förklarar att den under alla förhållanden bestämt avstyrker sådana former
för lägenhetsarrende som möjliggör för markägaren att successivt höja arrendeavgiften
med utnyttjande av det tvångsläge en nyttjanderättshavare
befinner sig i när han investerat ett avsevärt byggnadskapital på ofri grund.

Även frågan om ökat rättsskydd för arrendatorer som driver förvärvsverksamhet
på arrenderad mark har aktualiserats i riksdagen. Sålunda begärdes
i motioner till 1945 års riksdag (I: 76 och II: 106) lagstiftning om
rätt i vissa fall för innehavare av jordbrukets förädlingsindustrier på ofri

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

grund att inlösa det under nyttjanderätt upplåtna området. Motionärerna
framhöll att dessa industrier, bl. a. mejerier, stärkelsefabriker och brännerier
i många fall var belägna på mark som anläggningens ägare innehade
endast med arrenderätt. När arrendetiden gick ut var det vanligt att
arrendatorn ville förlänga arrendet eller förvärva äganderätten till marken.
Det hade i flera fall visat sig att jordägarna därvid betingade sig oskäliga
villkor. En lämplig metod att komma till rätta med detta problem var enligt
motionärerna att efter förebild av ensittarlagen ge arrendatorn rätt att
tvångsvis förvärva marken. På förslag av andra lagutskottet (L2U 1945: 73)
beslöt riksdagen att hos Kungl. Maj :t anhålla om en utredning huruvida
och under vilka förutsättningar innehavare av industrianläggning på ofri
grund borde få rätt att inlösa den mark på vilken anläggningen var belägen
(rskr 1945: 525). Sedan bl. a. vissa yttranden inhämtats avskrev dock Kungl.
Maj :t ärendet.

Frågan om arrendators möjlighet att belåna arrendeställe och byggnader
togs upp i två motioner vid 1961 års riksdag (1:496 och 11:508). Motionärerna
framhöll bl. a. att det måste betraktas som ett allmänt intresse
att förmögenhetsobjekt i största möjliga utsträckning kunde utnyttjas
för kredit. Någon tillfredsställande lösning hade emellertid inte åstadkommits
beträffande byggnad på annans mark. Motionerna behandlades av
första lagutskottet. I sitt utlåtande (L1!! 1961:45) förklarade utskottet —
liksom flertalet av de remissinstanser, som yttrat sig över motionerna —
att de framförda synpunkterna förtjänade beaktande. Med hänsyn till
frågans starka anknytning till arrendelagsutredningens uppdrag förordade
utskottet att motionerna jämte utlåtandet skulle överlämnas till arrendelagsutredningen.
Riksdagen beslöt enligt utskottets hemställan (rskr
1961:337).

Utvecklingen beträffande bostads- och anläggningsarrende

Fritidsbebyggelsen på såväl egen som annans mark har ökat i
snabb takt under senare tid. 1957 års fastighetsskattesakkunniga angav
antalet sommarstugor år 1957 till cirka 180 000. Enligt vissa överslagsberäkningar
två år senare — bl. a. med utgångspunkt från en undersökning
av konjunkturinstitutet — uppskattades antalet fritidshus då till 200 000. En
närmare undersökning av fritidsutredningen (SOU 1964:47 s. 93) visade
att det — lågt räknat — vid årsskiftet 1962/63 fanns 297 000 fritidshus i
landet. Samma utredning har senare (SOU 1966: 33 s. 160) beräknat att
fritidsbebyggelsen efter 1963 torde ha ökat med omkring 20 000 hus per år
och att totalantalet närmar sig 400 000.

Fritidsutredningens undersökningar år 1963 belyser även bebyggelsens
karaktär och lokalisering. I sammandrag indelades de 297 000 fritidshusen
på följande sätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

	Antal (runda tal)	Procent
Fritidshus på egen grund ..........	180 000	61
» » arrenderad mark...... » i form av fritidsbyar eller	101 000	34
enstaka hus för uthyrning	16 000	5
Summa fritidshus	297 000	100

Frekvensen av arrendebebyggelsen växlade betydligt mellan olika delar
av landet. I Gävleborgs län utgjorde den 73 % av alla fritidshus och i Stockholms
län 8 %. För övriga län växlade frekvensen mellan 68 % (Örebro)
och 23 % (Göteborgs och Bohus). Räknat i absoluta tal fanns de flesta av
de på arrenderad mark stående fritidshusen i Hallands län (9 832) och
Gävleborgs län (9 358). De minsta talen representerades av Jämtlands län
(1 256) och Gotlands län (1 010).

Frågan i vad mån fritidsbebyggelsen är beroende av myndighets tillstånd
har undersökts av arrendelagsutredningen och närmare redovisats
i betänkandet (s. 240). Av undersökningen, vilken avser förhållandena vid
årsskiftet 1965/66, framkom att på grundval av rådande bestämmelser nybyggnad
inte får ske utan särskilt tillstånd för i genomsnitt två tredjedelar
av rikets hela landyta. Tillståndstvånget beror vanligen på detaljplan eller
utomplansbestämmelser. Andra anledningar är fastställd generalplan eller
förordnanden enligt naturvårdslagen den 11 december 1964 (nr 822), lagen
den 12 juni 1942 (nr 350) om fornminnen, lagen den 9 december 1960 (nr
690) om byggnadsminnen eller 86 § och 122 § byggnadslagen den 30 juni
1947 (nr 385). Även väglagstiftningen innehåller regler som gör rätten att
bygga beroende av tillstånd. Fördelningen av områden med krav på byggnadslov
och återstående tillståndsfria områden inom olika delar av riket
i procent av landarealen framgår av nedanstående uppställning.

Län	Område, där ny-byggnad kräver byggnadslov el-ler annat liknan-de tillstånd i procent	Område, där till-stånd inte krävs i procent	Län	Område, där ny-byggnad kräver byggnadslov el-ler annat liknan-de tillstånd i procent	Område, där till-stånd inte krävs i procent
Stockholm (sta-den) ........	100	0	Göteborgs och	95	5
Stockholms ....	100 99	0 1	Älvsborgs ...... Skaraborgs ....	72 79	28 21
Södermanlands Östergötlands .. Jönköpings .... Kronobergs ....	84	16	Värmlands ....	91 91	9 9
81 84 35 59	19 16 65 41	Västmanlands .. Kopparbergs .. Gävleborgs ....	100 80 88	0 20 12
	35	65	Västernorrlands	57	43
	96	4	Jämtlands ....	39	61 95 8
Kristianstads ..	96 100	4 0	Västerbottens . . Norrbottens ....	5 92
	88	12	Hela riket	67	33

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Antalet helårsbostäder på arrenderad mark har under senare
tid minskat avsevärt. Ensittarlagen och vissa senare bostadssociala åtgärder
har haft stor betydelse för denna utveckling. Alltjämt finns dock ett antal
hus med helårsbostäder där marken disponeras endast med arrenderätt.
Enligt utredningen torde upplåtelserna i de allra flesta fall grundas på relativt
gamla avtal. 1954 års fastighetsbildningskommitté har i sitt år 1965
framlagda betänkande »Ändringar i ensittarlagen m. m.» (SOU 1965:26 s.
SO, 53; beräknat anialet kvarvarande »ensittare» till cirka 6 000. Vid en
framflyttning av tidsbestämningen för lösningsrätten — såsom kommittén
föreslagit — till den 1 januari 1928 har antalet nytillkommande lösningsberämgade
med helårsbostäder uppskattats till åtminstone 2 000. Utöver
nu nämnda bostäder förekommer enligt utredningen viss arrendebebyggelse
på mark som tillhör kronan.

Tillgängliga uppgifter om förekomst och utvecklingstendenser beträffande
anläggningsarrende är inte lika fullständiga som i fråga om fritidsbebyggelsen.
I samband med 1945 års riksdagsmotion om jordbrukets
förädlingsindustrier framkom att det i Kristianstads län fanns ett 20-tal
brännener, stärkelsefabriker och mejerier på ofri grund. Sveriges industriförbund
uppgav vid samma tillfälle att det biand förbundets medlemmar
fanns ett 70-iat industrier som var direkt beroende av arrenderad mark för
sina anläggningar. Arrendeupplåtelserna ägde rum till såväl små som
stora företag. Marken anvandes för byggnader och andra anläggningar av
flera olika slag, t. ex. industribyggnader, kontor, bostäder för anställda,
brädgårdar, lager, förråd, upplagsplaLser, kajer, varvsaniäggningar, arbetsmaskiner,
garage, kolugnar och masugnar.

För att få ytterligare underlag för sitt bedömande har arrendelagsutredningen
intörskattat ett antal uppgifter om förekomsten av anläggningsarrenden.
Av undersökningarna, som redovisats i betänkandet (s. 143—145),
framgår bl. a. att arrendeformen används för ett stort antal bensinstationer
och försäljningsställen för korv- och kioskhandeln. Vidare förekommer anläggningsarrenden
i viss omfattning av organisationer anslutna till lantbruksförbundet.

Upplålare av anläggningsarrende synes vanligtvis vara staten eller kommun.
År 1961 stod statens järnvägar som jordägare i cirka 3 300 arrendeavtal,
vilka till övervägande delen avsåg annat ändamål än jordbruk. På
kommunal mark i de 15 större städerna — dvs. sådana med mer än 50 000
innevånare — förekom år 1965 sammanlagt omkring 2 000 anläggningsarrenden
för längre tid än ett år. Dessutom hade 13 av dessa städer omkring
1 700 upplåtelser av mark med tomträtt för annat ändamål än bostäder.

Sammanfattningsvis förklarar utredningen att det finns anledning räkna
med att antalet anläggningsarrenden är av ungefär samma storleksordning
som antalet bebyggda arrendeställen för jordbruk, dvs. omkring 30 000

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Förekomsten av vissa upplåtelsevillkor i avtalet mellan markägaren
och arrendatorn har av utredningen närmare undersökts genom förfrågan
hos ett flertal olika myndigheter och organisationer. Utredningen
har också under sitt arbete fått del av ett antal kopior och formulär till arrendekontrakt.
Resultatet av undersökningarna har redovisats i betänkandet
(s. 41—51 och 143—145).

När det gäller fritidsbebyggelsen ger undersökningen vid handen att arrendeavtalen
genomgående är knapphändiga och mer eller mindre obestämda
till sin natur. Någon enhetlig praxis tycks inte förekomma. Det kan således
konstateras att mycket varierande arrendetider tillämpades i avtalen.
Den vanligaste upplåtelseperioden torde vara mellan fem och tio år. Upplåtelser
på arrendatorns livstid är sällsynta. Endast i ett fåtal fall innehåller
avtalen någon form av optionsrätt för arrendatorn, medan rätt till automatisk
förlängning av avtalet är något vanligare. Uppsägningstiden är då oftast
sex månader till ett år. Någon enhetlig avgiftssättning förekom ej. Endast
i sällsynta fall är avgiften indexreglerad. Ibland räknas de årliga avgälderna
som avbetalningar vid ett eventuellt framtida köp av området. Stundom
förekommer utfästelser om att arrendatorn framdeles äger rätt att mot
i avtalet bestämt kvadratmeterpris förvärva det arrenderade området med
äganderätt. I andra fall erläggs samtliga under arrendeperioden utgående
avgälder som ett engångsbelopp vid periodens början.

Beträffande upplåtelsevillkoren för anläggningsarrenden förklarar
industriförbundet att arrendetiden växlar mycket, men relativt kortvariga
upplåtelser är vanliga. Oftast har dock marken varit i arrendatorns
hand sedan lång tid tillbaka. Ursprungligen långvariga upplåtelser har inte
sällan efterhand ersatts med väsentligt kortare. Muntliga avtal torde vara
sällsynta. Järnvägsstyrelsen uppger att i arrendeavtalen med statens järnvägar
upplåtelsetiden är ett, fem eller tio år. Kontrakten brukar vara försedda
med uppsägningsldausul. Uppsägningstiden är tre, sex eller tolv månader.
Skriftliga avtal förekommer som regel. Korvhandlare- och kioslcägareförbunden
förklarar att marken vanligen upplåts för ett år i sänder
eller tills vidare. Skriftligt avtal förekommer i regel inte, men däremot ofta
ett skriftligt meddelande från den upplåtande myndigheten om upplåtelsevillkoren.

Huvudgrunderna för utredningens förslag

Utredningen konstaterar beträffande bostadsarrende att utvecklingen
av främst fritidsbebyggelsen ganska tydligt visar att arrendeformen
i alltmer ökad utsträckning kommit till användning i sådana fall där man
tidigare enligt traditionellt synsätt valde att förvärva marken med äganderätt.
Å andra sidan torde det knappast råda något tvivel om att de flesta
stugägarna hellre skulle vilja inneha den disponerade marken med ägan -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

derätt än med arrenderätt. Äganderätt till tomtmarken innebär odiskutabelt
en mera tryggad besittning för stugägaren. Han har även genom det
gängse inteckningsförfarandet möjlighet att utnyttja sin rätt som säkerhet
för kredit. Erfarenheten visar också att fritidsbebyggelsen på mark med
äganderätt är av påtagligt högre kvalitet än arrendebebyggelsen. Genom
kravet på fastighetsbildning finns dessutom vid äganderättsförvärv större
möjlighet till kontroll av tomtplatsens lämplighet för det avsedda ändamålet.

Fastän således skilda skäl talar mot arrendeformen för bostadsändamål
finner utredningen vid sina överväganden att det ofta ligger ett starkt och
på det hela taget legitimt behov bakom den omfattande sommarstugebebyggelsen
på arrenderad mark. Enligt utredningens mening bör därför arrendemöjligheten
finnas kvar som ett alternativ till andra markdispositionsformer.
Många arrendatorer väljer arrende därför att de saknar kapital för
köp av marken eller att de tycker att det är ekonomiskt fördelaktigare att
arrendera än att köpa tomt för sommarstugan. Utredningen förklarar dock
att valet sällan står mellan att förvärva eller arrendera ett markområde
utan mellan arrende och ingen markdisposition alls. Åtskilliga markägare
föredrar nämligen t. ex. av skattetekniska skäl eller önskan att i egen hand
behålla en framtida markvärdestegring att arrendera ut marken framför
att sälja den. För många markinnehavare kan försäljning även framstå som
direkt olämplig. En jordägande kommun kan exempelvis i en — låt vara
avlägsen — framtid behöva den för fritidsbebyggelse upplåtna marken för
annat ändamål. Ett bruk eller skogsbolag kan vilja reservera mark för
framtida industriell utbyggnad och för andra större jordägare kan det vara
olämpligt att skapa luckor i sammanhängande och kanske välarronderade
ägovidder.

Enligt utredningens mening bör en reform av reglerna om arrende för
fritidsändamål i första hand avpassas för sommarstugor och annan bebyggelse
av mindre kapitalkrävande art. Under den samlande beteckningen
bostadsarrende bör emellertid enligt utredningen innefattas alla former av
arrende för fritidsbebyggelse samt den numera ganska lilla gruppen helårsbostäder
på arrenderad mark.

Bestämmelserna om bostadsarrende bör i första hand anpassas till vad
parterna i allmänhet kan antas åsyfta vid ett arrendeavtals ingående. Utredningen
har vid sina undersökningar i denna fråga konstaterat, att båda
avtalsparterna vanligtvis utgår från att arrendatorn skall få ha kvar sitt
hus på platsen så länge han önskar såvida jordägaren inte behöver marken
för annat ändamål. I regel räknar parterna även med att en fortsättning eller
förlängning av arrendet inte under alla förhållanden skall ske på oförändrade
villkor utan att dessa skall kunna ändras med hänsyn till förändringar
hos penningvärde, markvärde, utförda förbättringar o. dyl. Vidare
torde parterna utgå från att arrendatorns död inte skall inverka på ar -

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

rendeförhållandet och att arrendatorn i samband med huset skall kunna
överlåta också arrenderätten, om den nya arrendatorn kan göra rätt för sig.

I och för sig lägger den gällande lagen inte något hinder i vägen för parterna
att formulera ett arrendeavtal så att det får det nyss antydda innehållet.
Vid en granskning av skilda arrendekontrakt har utredningen emellertid
funnit, att avtalen som regel endast innehåller bestämmelser om arrendetidens
längd och avgiftens storlek. I de fall avvecklingsfrågorna är
berörda sker det summariskt och ofta ensidigt till jordägarens fördel. Nämnda
förhållande torde väsentligen förklaras därav att jordägaren genom den
stora efterfrågan på arrenden inom områden för fritidsbostäder som f. n.
råder, oftast framstår som den överlägsne i en avtalssituation. Någon svårighet
för honom att få en ny arrendator föreligger i regel inte. För en arrendator,
särskilt sedan denne fått sitt hus på plats, är läget däremot ett
annat. Många gånger kan han vara beredd till stora eftergifter för rätten
att få behålla den arrenderade marken. Enligt utredningens mening är situationen
särskilt bekymmersam och osäker för en arrendator vid tiden lör
den avtalade arrendetidens utgång såväl vad avser möjligheten till arrendets
förlängning som villkoren för den kommande arrendeperioden.

Från bl. a. nu angivna synpunkter anser utredningen att tvingande regler
bör införas till skydd för arrendatorns intresse av att få ha huset kvar.
Denna rätt bör dock avvägas mot jordägarens intresse av att så länge marken
är upplåten komma i åtnjutande av en skälig avkastning på det aktuella
markvärdet och att efter rimligt varsel kunna återfå besittningen till
marken, när ett verkligt behov därav föreligger. Genom denna avvägning
mellan parternas olika intressen uppnås enligt utredningens mening ett
mera jämviktsbetonat förhandlingsläge mellan dem. Någon större anledning
att hysa oro för att jordägarna för den skull mera allmänt skulle
komma att ändra inställning till arrendeformen anser utredningen inte
föreligga.

Att härutöver stärka arrendatorns ställning genom att införa exempelvis
skyldighet för jordägaren att utge ersättning för arrendatorns hus om
arrendet upphör finner utredningen inte tillrådligt. En sådan regel skulle
verka mera hämmande på utbudet av arrendemark än ett besittningsskydd.
Förutom att en lösningsskyldighet kunde bli mycket betungande för jordägaren
skulle en arrendator kunna tänkas på denna väg försöka framtvinga
förlängning som eljest inte skulle ha kommit till stånd. Utredningen
avvisar därför förslag i denna riktning.

När det gäller anlägg ningsarrende framhåller utredningen att
den kritik mot gällande rätt som anförts avseende bostadsarrende i sina
huvuddrag är tillämplig även vid anläggningsarrende. Väsentliga likheter
beträffande de bakomliggande förhållandena finns mellan dessa arrendeformer.
Gemensamt för båda är att arrendatorn på arrendestället gjort betydande
investeringar i kapital och arbete. Karakteristiskt för båda är vi -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

dare att avtalen som regel avser en kortare tid än den som arrendatorns
hus tänkts stå kvar.

Vid övervägande av bestämmelser för anläggningsarrende bör emellertid
enligt utredningen beaktas att ändamålet från arrendatorns synpunkt sett
vid anläggningsarrende är mera renodlat ekonomiskt än vid bostadsarrende.
Vidare bör för anläggningsarrendenas del uppmärksammas att marken
i åtskilliga fall inte i planhänseende fått sin slutliga användning bestämd.
Utredningen anser därför att man här måste ingripa med större försiktighet
när det gäller att införa sådana bestämmelser som alltför mycket kan
låsa den framtida markanvändningen. Ett mera omfattande besittningsskydd
för dessa arrendatorer kan med hänsyn härtill enligt utredningens
mening inte komma i fråga. Ett sådant ingripande kunde också få till följd
att jordägarna mera allmänt skulle bli obenägna att upplåta mark för anläggningsarrende
och samtidigt försöka avveckla de redan bestående. Ett
starkt besittningsskydd för arrendatorn skulle vidare kunna mer än vid
bostadsarrenden komma i konflikt med det allmänna intresset att — exempelvis
i samband med ett stadsplanebeslut — relativt snabbt kunna genomföra
en ändring i markanvändningen.

Av främst dessa skäl anser utredningen att anläggningsarrendatorn bör
ges endast ett visst grundskydd till stärkande av förhandlingspositionen
gentemot jordägaren. Det är rimligt att i möjligaste mån ansluta till den avtalspraxis
som vanligen tillämpas när parterna är något så när jämnstarka.
Med hänsyn till förhållandena inom detta avtalsområde behövde man bara
i ringa mån och i väsentligt mindre omfattning än vid bostadsarrende ingripa
med tvingande bestämmelser. Utredningen föreslår tvingande regler
vid anläggningsarrende endast i sådana situationer där det är befogat att
räkna med att de nya bestämmelserna eljest skulle bli utan all praktisk
betydelse.

7 anslutning till reglerna om anläggningsarrende har utredningen närmare
diskuterat och övervägt frågan om arrendatorns möjlighet att utnyttja byggnader
och arrenderätt som underlag för kredit. Utredningen har därvid
funnit att behovet av en intecknmgsreform synes vara särskilt stor för just
anläggningsarrendatorerna. Speciellt gäller detta beträffande de anläggningar
som omfattar dyrbarare maskiner och inventarier. En reform för dessa förefaller
även möta de minsta svårigheterna.

Utredningen förklarar emellertid att arbetet med en intecknmgsreform i
allt väsentligt faller utanför dess egentliga arbetsområde. Något förslag om
hur fnteckningsfrågan skall lösas framläggs därför inte. Kreditfrågan bör
dock beaktas vid utformningen av de nya arrendebestämmelserna så att de
inte lägger hinder i vägen för ett framtida inteckningsinstitut.

Med hänsyn till bebyggelseplaneringen framhåller utredningen
att en reform av reglerna om lägenhetsarrende måste samordnas med byggnadslagstiftningen
och annan offentligrättslig reglering av markens använd -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ning. Kritik har i olika sammanhang riktats mot arrendet som markdispositionsform,
särskilt vad avser fritidsbebyggelsen. Grunden för kritiken har
framför allt varit att samhällets planintresse inte i tillräcklig utsträckning
tillgodosetts. Utredningen delar denna åsikt och framhåller att även om
det finns många undantag är det en allmän iakttagelse att fritidsbebyggelse
på arrenderad mark ofta är sämre planerad och av sämre kvalitet än den
bebyggelse som sker på egen mark.

Orsaken till de uppkomna förhållandena anser utredningen till en del
vara att finna i de alltför lösliga former vari avtal om lägenhetsarrende hittills
kunnat ingås och arrendatorns rent faktiskt mycket svaga ställning enligt
gällande lag. I än högre grad hänför sig emellertid missförhållandena
till den bristande samordningen mellan de civilrättsliga och de byggnadsreglerande
bestämmelserna. Mest iögonfallande är att möjligheten att utöva
kontroll över de byggande är sämre när husen byggs på annans mark än
när de byggs på egen. Vid äganderättsförvärv är fritidsbyggaren skyldig att
söka lagfart på sitt förvärv. Detta kommer därvid till offentlig kännedom.
Skall tomten genom avstyckning göras till en särskild fastighet, åligger
det lantmätaren — oavsett huruvida planbestämmelser gäller eller inte —
beakta att fastighetsbildningslagstiftningens krav på lämplig fastighetsindelning
iakttas. Bl. a. skall tillses att tätbebyggelse inte uppstår utan plan.
Fordras byggnadslov, t. ex. för område med utomplansbestämmelser, skall
lantmätaren dessutom underrätta byggnadsnämnden.

Om marken i stället utarrenderas är samhällets möjligheter till insyn och
påverkan betydligt mindre. Ingen motsvarighet finns till skyldigheten att
söka lagfart. »Fastighetsbildningen» är fullkomligt fri. Byggnadslagstiftningens
olika begränsningar i rätten att bygga gäller visserligen lika väl för
arrendatorer som för andra. Där byggande ej får ske utan lov underlåter
emellertid många enligt utredningens erfarenhet att inhämta tillstånd, antingen
detta beror på okunnighet eller att den byggande helt enkelt inte bryr
sig om bestämmelserna. Det bör emellertid också hållas i minnet att byggnadslov
inte krävs under alla förhållanden.

När det gäller tätbebyggelse av fritidshus får nybyggnad ej ske inom områden
med plan eller utomplansbestämmelser utan byggnadslov. Sådant får
lämnas bara om det planerade huset till utseende, konstruktion och placering
stämmer överens med planen (35 § och 54 § 1 mom. första stycket byggnadsstadgan
den 30 december 1959 [nr 612]). Om byggnadsnämnden anser
att huset skulle komma att utgöra del av tätbebyggelse får byggnadslovsansökningen
ej bifallas, förrän marken detaljplanerats (56 § 1 mom. andra
stycket byggnadsstadgan). Möjlighet finns att lämna dispens (67 § 1 mom.
andra stycket och 2 mom. byggnadsstadgan).

Utredningen konstaterar att för fritidsbebyggelsen är särskilt reglerna
om utomplansbestämmelser av intresse. Sådana bestämmelser har införts i
allt större omfattning och gäller numera i allmänhet på de platser där det

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

fmns fritidsbebyggelse på arrenderad mark. Förhållandet är emellertid enligt
utredningen mycket ofta det att utomplansbestämmelser tillkommit senare
än husen. En omfattande mer eller mindre tät fritidsbebyggelse på
arrenderad mark har vidare under de gångna åren ägt rum på mark som
redan vid bebyggelsens tillkomst var underkastad utomplansbestämmelser
men saknade detaljplan. Förklaringen finner utredningen i en del fall vara
att byggnadslov inte har sökts och att byggnadsnämnderna ej heller på annat
sätt fått kännedom om bebyggelsen förrän en mer eller mindre olämplig
tätbebyggelse redan varit ett faktum. Ibland har byggnadslov begärts och
erhållits. Byggnadsnämndernas beslut härom kan ha grundats på möjligheten
att i vissa fall kunna lämna dispens.

Utredningen pekar vidare på svårigheten att i praktiken bestämma
vad som är att anse som tätbebyggelse. Enligt 6 § första stycket byggnadslagen
förstås med tätbebyggelse sådan samlad bebyggelse som nödvändiggör
särskilda anordningar för att tillgodose gemensamma behov. Tätbebyggelsebegreppet
är — såsom framhölls vid lagens tillkomst — att tolka
olika med hänsyn till platsens och bebyggelsens art. Den tolkningsfrihet
som härigenom föreligger har enligt utredningens mening en inte obetydlig
del i ansvaret för att särskilt på arrenderad mark den täta fritidsbebyggelsen
inte sällan erhållit en mindre önskvärd utformning.

Även vid glesbebyggelse med utomplansbestämmelser förekommer inte
sällan förhållanden som måste betecknas som mindre önskvärda. Många
hus är fult och slarvigt byggda. Andra hus har fått en olycklig placering i
landskapet eller bebyggelsemiljön. Utredningen nämner som exempel hus
på små eller kala öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna
stränder eller uddar. Denna kritik drabbar i mycket hög grad arrendebebyggelse11-
Utredningen förklarar att även här har man att räkna med att
i många fall ansökan om byggnadslov ej görs eller att något ingripande i
anledning av ett olovligen uppfört hus ej sker. Men även om byggnadslov
söks föreligger enligt utredningen tveksamhet i vilken utsträckning byggnadsnämnderna
lagligen äger rätt att vägra byggnadslov i de fall tomtplatsen
visserligen är tillräckligt stor men bebyggelse inte bör ske med hänsyn
till bebyggelsemiljön. Det i lagen (29 § byggnadsstadgan) angivna lämplighetskravet
synes mera hänföra sig till själva byggnaden och dess fortsatta
användning än till synpunkter som har att göra med exempelvis landskapets
skönhet. Vissa och inte helt betydelselösa möjligheter finns dock att
ingripa mot sådan enstaka bebyggelse som antingen skulle bli uppenbart
anskrämlig eller erhålla en klart olämplig placering (35, 38 och 39 §§
byggnadsstadgan).

När det gäller områden som helt saknar plan konstaterar utredningen, att
husbyggaren praktiskt taget har obegränsad frihet att bygga. Inom sådana
områden inträffar det lätt att tät fritidsbebyggelse uppkommer innan myndigheterna
hinner ingripa.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Viss kritik riktas i betänkandet även mot byggnadsnämnderna. Åtskilliga
byggnadsnämnder ingriper sålunda inte med tillräcklig kraft till förekommande
av olämplig bebyggelse och tycks inte sällan ställa mindre
stränga krav på arrendebebyggelsen än på annan. Man vidtar ej heller alltid
i tid de åtgärder som en begynnande tätbebyggelse bör föranleda.

Mot bakgrunden av å ena sidan de missförhållanden som i vissa fall visat
sig vara förknippade med fritidsbebyggelse på arrenderad mark och å andra
sidan sannolikheten att denna markdispositionsform inte skall minska i
användning, förklarar utredningen att åtgärder bör vidtas för att inte blott
hindra en vidare utbredning av förekommande missförhållanden utan också
främja en sanering. Utredningen diskuterar i detta sammanhang närmare
fritidsutredningens åsikt att problemen i samband med sommarstugearrendena
bör lösas på det sättet att det skall fordras att objektet för
arrendeupplåtelsen alltid skall vara en fastighet eller åtminstone definieras
på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Arrendelagsutredningen
förklarar att detta förslag är synnerligen radikalt. Innebörden kan
ej bli annan än att den civilrättsliga giltigheten av upplåtelsen görs beroende
av att upplåtelsen prövas vid en av en offentlig tjänsteman företagen
förrättning ungefär på samma sätt som giltigheten av överlåtelse av äganderätt
till jord avses bli beroende av företagen fastighetsbildningsförrättning.
Arrendelagsutredningen anser för sin del att ett så drastiskt steg inte är
nödvändigt. Förslaget träffar inte heller sådana företeelser där exempelvis
ägaren av ett markområde, som är lämpligt för fritidsexploatering, själv låter
utan plan bygga ett större antal fritidshus som sedan hyrs ut. Behovet av
ändamålsenlig planläggning är här inte mindre än för arrendebebyggelsen.
Det är även svårt att göra tvånget till fastighetsbildning effektivt. Arrendelagsutredningen
ifrågasätter dessutom om det finns praktiska resurser —
främst tillgång till lantmätare — för att kunna genomföra fritidsutredningens
förslag. Tveksamhet kan även råda om det i allmänhet är lämpligt
att med tanke på fritidsbebyggelsen företa en så omfattande nybildning av
fastigheter. Det är enligt arrendelagsutredningen ej säkert att rådande fritidsbebyggande
ännu har funnit sin slutliga form. Många av sommarställena
motsvarar säkerligen inte den grad av varaktighet som eljest krävs för
att en fastighet skall få bildas.

Av dessa skäl avvisar arrendelagsutredningen fritidsutredningens förslag.
Det allmänna planintresset kan dock till en del tillgodoses inom arrendelagstiftningens
ram. Med ett förbättrat besittningsskydd för arrendatorn har
man anledning räkna med att han blir mera intresserad av vården av hus
och miljö. Det är samtidigt av vikt att besittningsskydet inte utformas så
att mindervärdiga bebyggelsemiljöer bevaras och att sanering av »fritidsslum»
förhindras eller fördröjs. Arrendelagsutredningen förklarar sig dock
medveten om att enbart nya civilrättsliga regler inte är tillfyllest i denna
fråga. Det är nödvändigt att också byggnadslagstiftningen förtydligas och

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

kompletteras för att bättre anpassas till de behov som sammanhänger med
fritidsbebyggelsen. Vidare bör byggnadsmyndigheternas resurser stärkas så
att arbetet med planer intensifieras och kontrollen av efterlevnaden av gällande
bestämmelser och beslut blir effektivare. Dessa frågor bör emellertid
beaktas i samband med fritidsutredningens förslag rörande fritidsbebyggelsen.
Utredningen framlägger därför inte några egna förslag till författningsändringar
i dessa delar.

Sammanfattning av utredningens förslag

I betänkandet föreslås nya bestämmelser för bostadsarrende och anläggningsarrende.
För övriga grupper av lägenhetsarrende, vilka sammanfattas
under benämningen lägenhetsarrende i allmänhet, föreslås inte några sakliga
ändringar.

Utredningen föreslår att bostadsarrende skall anses föreligga när
arrendatorn på arrendestället äger eller avser att åt sig uppföra hus, som
lämnar bostad åt honom och hans familj, och det inte är uppenbart att
upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att tillgodose bostadsändamålet.

Bland de mera betydelsefulla nyheter som föreslås i fråga om bostadsarrende
märks följande. Skriftlig form uppställs som ovillkorlig
förutsättning för giltigheten av ett arrendeavtal. Muntligt avtal blir i princip
ogiltigt men kan under vissa förutsättningar grunda rätt för arrendatorn
att erhålla skadestånd av jordägaren.

Den viktiga frågan om arrendetidens längd har fått den lösningen,
att arrendeupplåtelsen skall avse viss tid, minst fem år.
Upplåtelser på obestämd tid eller tills vidare blir inte ogiltiga utan anses
omfatta fem år. Livstidsarrende hänförs genom en undantagsbestämmelse
till lägenhetsarrende i allmänhet. Vid arrende som inte sägs upp inträder
automatisk avtalsförlängning med fem år i sänder.

Uppsägs arrendet får arrendatorn optionsrätt till fortsatt arrende.
Optionsrätten skall i princip kunna brytas endast om jordägaren kan visa
objektivt godtagbara skäl för uppsägningen. Tvist huruvida optionsrätt föreligger
skall handläggas av allmän domstol.

Optionsrätten utesluter inte ändring av villkoren för upplåtelsen.
Uppnår parterna ej enighet om de villkor som skall gälla under
en ny arrendeperiod kan tvisten prövas av domstol. Om uppsägningens
villkor är skäliga, skall dessa fastställas av domstolen men eljest jämkas
till skälig nivå. Fastställer domstolen en högre avgift än vad arrendatorn
tidigare betalat, får dock arrendatorn rätt att uppsäga arrendet.

Utredningen föreslår vidare en utvidgning av arrendatorn s
rätt att överlåta arrenderätten. Som villkor för överlåtelsen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skall dock gälla att jordägaren skäligen kan godta den nye arrendatorn.
I vissa närmare angivna fall är denna rätt obetingad. I andra fall — i huvudsak
vid egentliga överlåtelser -— skall arrendet inklusive äganderätten
till huset först erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren ej lösa eller
svarar han ej inom viss tid på hembudet, får arrendatorn förfoga fritt över
arrenderätten.

De föreslagna bestämmelserna är tvingande till förmån för arrendatorn.
Dispens skall dock kunna medges av länsstyrelsen. Härför krävs att särskilda
omständigheter föreligger och att avtalet innehåller förbehåll att
dispens får sökas.

För tillgodoseende av planintresset föreslår utredningen att optionsrätt
skall föreligga bara i fråga om sådana arrendehus som blivit åsatta
taxeringsvärde. Genom att från optionsrätten på detta sätt utesluta
hus av jämförelsevis obetydligt värde avser utredningen att undvika att den
sämsta bebyggelsen konserveras. För övrig arrendebebyggelse föreslås bl. a.
att optionsrätten skall kunna brytas i de fall arrendatorns
hus står i strid med bestämmelser om markens
bebyggande eller användning.

Anläggningsarrende föreligger när avtalet medger arrendatorn
rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla lagerhus,
fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Liksom beträffande bostadsarrende föreslår utredningen att för anläggningsarrenden
skall gälla obligatoriskt krav på skriftlig avtalsform
och bestämd arrendetid. Någon viss längd på upplåtelsetiden
förordas däremot inte. Avtal för kortare tid än ett år och för arrendatorns
livstid hänförs ej till anläggningsarrende utan till lägenhetsarrende
i allmänhet.

Upplåtelser för viss tid som inte sägs upp skall enligt förslaget automatiskt
förlängas med samma tid, dock högst fem år i sänder. Regeln
härom kan emellertid frångås genom avtal.

Parterna kan avtala om substitutionsrätt för arrendatorn. Har
arrendatorn erhållit sådan rätt, får han i sitt ställe sätta annan, med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Hembud till jordägaren skall ej krävas.
Med hänsyn till kreditfrågan föreslås, att avtal som därutöver begränsar
arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten ej får göras medan arrendatorn
är försatt i konkurs.

Den föreslagna lagstiftningen är avsedd att tillämpas på avtal som träffas
efter lagens ikraftträdande. För äldre avtal föreslås särskilda övergångsbestämmelser,
utformade bl. a. med sikte på att de nya bestämmelserna
så snart som möjligt skall bil tillämpliga även på dem.

Utredningen föreslår därför att äldre tillsvidare-avtal, som
inte sägs upp till första möjliga tidpunkt, skall automatiskt föras in under
den nya lagens ordning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Envar av parterna skall äga rätt att påkalla att ett tidigare muntligt
avtal skall upprättas skriftligt, i sista hand genom domstols förmedling.

Optionsrätt för äldre bostadsarrenden skall föreligga
om vid tiden för den nya lagens ikraftträdande dels utarrenderingen pågått
i minst tio år, dels arrendestället då är bebyggt med hus som åsatts taxeringsvärde.

Remissyttrandena

Bostadsarrende. De av utredningen anförda allmänna synpunkterna på
behovet av nya och ändamålsenliga regler för främst fritidsbebyggelsen på
arrenderad mark delas av samtliga remissinstanser. Det alldeles övervägande
antalet remissinstanser ansluter sig därvid till utredningens uppfattning
att arrendeformen bör behållas även i framtiden. Hovrätten för Västra
Sverige framhåller sålunda att det från allmän synpunkt framstår som önskvärt
att tillfälle finns att på skäliga villkor arrendera mark för fritidsändamål.
Länsstyrelsen i Södermanlands län förklarar att en lämpligt utformad
arrendelag kan vara förmånlig inte blott för markägare och arrendator
utan även för samhället. Av flera remissinstanser — bl. a. ecklesiastika boställsutredningen,
länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus lön, överlantmätarna
i Värmlands, Västerbottens och Norrbottens län, RLF, HSB och Sveriges
jordägareförbund — uttalas att arrendeinstitutet utgör ett värdefullt komplement
till den rena äganderättsöverlåtelsen och den mellanform tomträttsinstitutet
utgör.

Några remissinstanser är kritiska mot arrendeinstitutets bibehållande.
överlantmätaren i Hallands län finner knappast de av utredningen angivna
skälen för arrendeformen — för jordägarens del skatte- och markvärdessynpunkter
och för arrendatorns del bristande ekonomiska resurser för köp
— bärande. Enligt överlantmätaren är det angeläget att inte frångå kravet
på att hus och mark skall utgöra en rättslig enhet i vidare män än särskilda
skäl föranleder och formerna görs betryggande. I vissa fall anser överlantmätaren
att det dock kan innebära en rationell markanvändning att först
ha en generation sommarstugor för att därefter överföra marken till annan
användning om vilken man i dag inte har en klar uppfattning. I sådant fält
kan enligt överlantmätaren arrendet vara det rätta alternativet men då
skall detta utformas med en bestämd upplåtelsetid av endast kort varaktighet.
Överlantmätaren i Älvsborgs län framhåller att arrendeformen i varje
fall inte bör generellt uppmuntras. Överlantmätaren i Våsternorrlands
län ifrågasätter om man inte här har att göra med två skilda problem som
knappast kan behandlas på enahanda sätt i en ny lagstiftning. I ena fallet
gäller det sanering av de nuvarande sommarstugearrendatorernas situation

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

och i det andra fallet huruvida och på vilket sätt helt nya bostadsarrenden
skall legaliseras för framtiden. Enligt överlantmätaren bör arrendeformen
finnas kvar för befintliga arrenden. Däremot får det nuvarande arrendeinstitutet
anses helt otillräckligt för att tillfredsställa rimliga krav på lösningen
av det nya fritidsbostadsbeståndets markfråga. Arrendeformen bör
därför avvecklas eller göras likartad tomträttsinstitutet vad avser nya arrenden.
Även Sportstugefrämjandet och överlantmätaren i Göteborgs och
Bohus län finner arrendet som upplåtelseform för fritidshus för framtiden
olämpligt och förordar en ökad användning av tomträttsinstitutet.

Tveksamma mot arrendeformen är även överlantmätaren i Örebro län
och lantmätareföreningen. De anser att frågan om arrendets bibehållande
åtminstone bör ytterligare utredas. Överlantmätaren framhåller att byggnad,
fasta anläggningar och mark utnyttjas såsom en odelbar enhet och att
det då synes rimligt att den dispositionsform, som gäller för den avgjort
större delen av dennas värde, dvs. äganderätten, normalt skall tillämpas i
fråga om det hela. Överlantmätaren fortsätter.

Att tillämpa arrendeformen i fråga om tomtmark, som skall bebyggas
och utnyttjas på längre sikt, innebär, även om de föreslagna förbättringarna
i arrendatorernas ställning genomförs, ett osäkerhetsmoment som ur allmän
synpunkt inte skäligen synes motiverat med hänsyn enbart till enskilda
jordägareintressen. Vad beträffar den förmenta fördelen för fritidsbyggaren
av att startkostnaden blev lägre vid arrende än vid köp torde böra
beaktas, att denna fördel mer än väl torde kompenseras av möjligheten alt
utnyttja hela den fasta anläggningen (dvs. ej endast tomten utan även
byggnaden) såsom kreditobjekt. Äganderättsformen underlättar också genom
möjligheten till inteckning överlåtelser, som allt oftare aktualiseras i
våra dagars rörliga samhälle. Jordägarnas ovillighet att sälja tomtmark
torde även minska eller helt bortfalla, om arrendeformen ej längre kan
tillämpas. Det primära vid båda formerna av upplåtelse är dock ytterst en
önskan att tillgodogöra sig ett exploateringsvärde. Kan detta inte realiseras
genom arrendeformen, torde man i regel inte ha så mycket att erinra mot
äganderättsupplåtelser. Därmed skulle också planintressena kunna tillgodoses
på ett tillfredsställande sätt. Av här anförda skäl anser överlantmätaren,
att frågan om bibehållande av bostads- och anläggningsarrende såsom legal
upplåtelseform bör upptas till ytterligare utredning och förnyat övervägande.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte en viss ytterligare översyn
erfordras för att hindra att arrendeformen för mer permanenta anläggningar
får olyckliga konsekvenser från allmän synpunkt.

När det gäller den närmare utformningen av lagen motsätter sig ingen
remissinstans att arrendereglerna i första hand anpassas för fritidsbebyggelse
av mindre kapitalkrävande art. Även utredningens strävan att
åstadkomma en normalisering av avtalsläget mellan markägaren och arrendatorn
gillas allmänt. Flera remissinstanser framhåller uttryckligen att särskilda
rättsregler fordras för att undanröja arrendatorns osäkerhet om
rättsförhållandet och för att stärka dennes förhandlingsposition gentemot

Kungl. Maj.-ts proposition nr 19 år 1968

jordägaren. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, hovrätten för Övre
Norrland, lantmäteristgrelsen, vissa öv er lantmätare, friluftsnämnden, länsstyrelserna
i Stockholms, Södermanlands, Malmöhus och Göteborgs och
Bohus län, kommunförbundet, stadsförbundet, naturskyddsföreningen, advokatsamfundet
och HSB. Även RLF och Sveriges jordägareförbund tillstyrker
lagstiftning från dessa utgångspunkter men framhåller dock att det synes
felaktigt att utgå ifrån att det skulle vara vanligen förekommande att
markägarna på ett otillbörligt sätt utnyttjar sin ställning vid förhandlingar
med arrendatorn.

Även vad utredningen anfört om angelägenheten av att tillvarata det allmänna
planintresset delas av remissinstanserna. Det övervägande antalet
ansluter sig därvid till utredningens förslag. Flera uttalar dock att ytterligare
åtgärder behövs för att komma till rätta med de olägenheter arrendeinstitutet
hittills medfört.

Utredningens förslag till avvägning mellan de olika intressena i avtalsförhållandet
mellan markägaren och arrendatorn godtas av en klar majoritet
av remissinstanserna. Till dessa hör bankinspektionen, domänstyrelsen,
överlantmätarna i Stockholms, Uppsala och Skaraborgs län, friluftsnämnden,
länsstyrelserna i Stockholms och Södermanlands län samt häradshövding
ef öreningen. RLF anser att det naturligaste är att låta parterna handla
under största möjliga avtalsfrihet och att till dem överlåta bestämmandet
av de villkor som skall gälla för arrendet. Såvitt gäller nya avtal synes enligt
förbundet denna grundsats självklar. Genom lagförslagets utformning
av främst arrendatorns optionsrätt anser förbundet dock att jordägarens
intresse blivit tillgodosett.

Också lantmäteristgrelsen är i huvudsak positiv till förslaget. Styrelsen
konstaterar att problemställningarna till väsentlig del avser rättsförhållandet
mellan jordägare och arrendator medan frågan om anknytningen till
statsmakternas målsättning angående en ändamålsenlig markanvändning
endast berörts sekundärt och kommit att påverka reglerna om angivna
rättsförhållanden i begränsat avseende. Lantmäteristyrelsen finner goda
skäl tala för denna uppläggning av utredningsarbetet. En mera allmän översyn
av den vidsträcktare problematiken i fråga om reglering av lägenhetsarrendet
i nyttj ander ättslagen eller utbrutet i speciell lagstiftning i linje
med statsmakternas målsättning för att främja ett ändamålsenligt markutnyttjande
torde kunna anstå och tas upp i samband med en revision av
byggnadslagstiftningen, då hela frågekomplexet kan mera allsidigt belysas.

Viss kritik mot utredningens förslag framställs av bankföreningen, som
anser att förslaget alltför starkt åsidosätter jordägarens berättigade intresse
av att kunna förfoga över sin mark. I själva verket innebär de föreslagna
reglerna att ett arrendeförhållande kan komma att bestå under generationer
utan att jordägaren har möjlighet att få det upplöst. Även överlantmätaren
i Gotlands län och överjägmästaren i Västra distriktet finner att förslaget

2 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

i alltför hög grad tar hänsyn till arrendatorns rättigheter. Lantbruksf örbundet
anser att lagen bör omarbetas så att markägarens behov av dispositionsfrihet
och arrendatorns behov av besittningsskydd bättre avvägs mot
varandra.

Kommunförbundet och stadsförbundet vänder sig mot att utredningens
förslag i vissa delar är så utformat, att kommunernas verksamhet för bebyggelseutveckling
och bebyggelsesanering kommer att försvaras. Förbunden
anser därför att särskilda regler bör införas till förmån för kommunens
intresse.

Anläggningsarrende. Liksom beträffande bostadsarrende är remissinstanserna
enhälliga om alt en reform av reglerna för anläggningsarrenden är av
nöden. Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker därvid i princip eller
lämnar utan erinran utredningens förslag för denna arrendegrupp. Endast
en remissinstans — handelskammaren i Göteborg — säger att de föreslagna
förbättringarna för arrendatorn inte är tillfredsställande och knappast
innebär någon nämnvärd ändring av rådande förhållanden.

Några remissinstanser tar emellertid avstånd från utredningens åsikt att
parterna är likställda vid avtalsförhandlingarna och anser att särskilda
skyddsregler till förmån för arrendatorn är behövliga. Hantverks- och industriorganisationen
uttalar att likställigheten endast gäller vid den tidpunkt
då det första arrendeavtalet ingås. Vid detta tillfälle torde nämligen
eu näringsidkare normalt ha ett eller flera alternativ tillgängliga. Efter avtalets
ingående medför emellertid varje långsiktig disposition av den arrenderade
marken en försämring av arrendatorns ställning och en motsvarande
förbättring av markägarens förhandlingsläge. Lantbruksförbundet framhåller
att arrendena ofta gäller mark inom hamn- och stationsområden
e. dyl. där efterfrågan vida överstiger tillgången. Markägaren har därför
enligt förbundets mening ett övertag som är mycket starkare än vad en fritidsmarkägare
har över sina spekulanter. Handelskammaren i Göteborg
förklarar att enbart den omständigheten att ett arrendeavtal kommer till
stånd tyder på att markägaren -— i det övervägande antalet fall en kommun
— befinner sig i ett förhandlingsmässigt överläge. I annat fall hade marken
överlåtits med äganderätt. Alt en företagare accepterar ett arrendeavtal
torde enligt handelskammaren oftast bero på att marken på grund av sin
belägenhet är väl lämpad för visst slags förvärvsverksamhet och därför livligt
efterfrågad av olika företagare. I sådana fall är det kommunen som kan
ställa villkor. Även kioskägar eförbundet och korvhandlar ef örbundet framhåller
arrendatorns svaga förhandlingsposition.

Från bl. a. denna synpunkt anser flera remissinstanser att anläggningsarrendatorns
besittningsskydd bör ytterligare förstärkas genom införandet
av optionsrätt. Uttalanden i denna riktning görs av institutet för hantverk
och industri, lagberedningen, lantbruksf örbundet, industriföreningen, hant -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

verks- och industriorganisationen, petroleuminsiitutet, kioskägareförhundet
och korvhandlareförbundet. Samstämmigt framhålls därvid att vägande skäl
inte föreligger för en åtskillnad mellan hostads- och anläggningsarrenden i
detta avseende och att optionsrätten för anläggningsarrenden borde göras
likartad den för bostadsarrenden. Lagberedningen framhåller att med optionsrätt
skulle anläggningsarrenden få ett ökat värde för borgenärerna.
Beredningen anser att dessa arrenden rimligen bör likställas med hyra av
affärslägenhet, om sådant avtal utrustas med besittningsskydd. Lantbruksförbundet
anser att det inte är rimligt att markägaren, som vid avtalstecknandet
oftast är medveten om att betydande investeringar skall ske, ensidigt
skall kunna bestämma över uppsägningar. Hantverks- och industriorganisationen
hävdar bestämt att det i fråga om anläggningsarrenden föreligger
särskilt starka skäl för ett lämpligt utformat besittningsskydd och
att några väsentliga nackdelar ej synes uppkomma genom ett sådant skydd.

Betydelsen av optionsrätten med hänsyn till anläggningsarrendatorns investeringar
framhålls särskilt av institutet för hantverk och industri, industriföreningen,
petroleuminstitutet, kioskägareförhundet och korvhandlareförbundet.
Industriföreningen förklarar att optionsrätten skulle ge större
trygghet för arrendatorn och därigenom även stimulera till ur samhällelig
synpunkt nyttiga investeringar.

Inteckningsfrågan. Åtskilliga remissinstanser framhåller vikten av att arrendereglerna
utformas så att arrenderätten och byggnader på ofri grund
kan utnyttjas för kredit. Lagberedningen finner angeläget, att arrenderätten
och byggnader in. m. åtminstone när arrendatorn är rörelseidkare kan
tjäna som kreditunderlag. Lantbruksförbundet anser att det utan tvekan
är en av den nuvarande lagstiftningens största brister att de på arrenderad
mark uppförda byggnaderna inte går att belåna på ett tillfredsställande sätt.
Bankföreningen förklarar att det är högeligen angeläget att en lagstiftning
om någon form av registerpanträtt i byggnad på ofri grund kommer till
stånd. Föreningen kan ej finna några bärande skäl för att därvid göra undantag
för fritidshus. Överlantmätaren i Örebro län framhåller att det med
hänsyn till de allt större investeringar, som fritidsbebyggelsen kräver, är
nödvändigt att denna kan utnyttjas som kreditunderlag. På längre sikt
torde enligt överlantmätaren kreditmöjligheten inte kunna undvaras för att
möjliggöra en fritidsbebyggelse av godtagbar standard. Behovet av en kreditmöjlighet
för arrendatorn uttalas även av statens järnvägar, bankinspektionen,
vissa överlantmätare, institutet för hantverk och industri, Gotlands
läns hushållningssällskap, Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges
landshgpoteksinstitution, industriföreningen, kioskägareförhundet och korvhandlareförbundet.

Av många remissinstanser uttalas att utredningens förslag kan vara av
betydelse för en framtida inteckningsreform. Från denna synpunkt nämner

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

bankinspektionen särskilt optionsrätten för bostadsarrende samt den utvidgade
överlåtelserätten för arrendatorn. Liknande synpunkter anförs av bostadsstijrelsen,
överlantmätaren i Uppsala län, kommerskollegium och
kioskägareförbundet.

Från flera remissinstanser framhålls emellertid att utredningen ej tillräckligt
beaktat kreditfrågan i sitt förslag. Lagberedningen förklarar att
det för genomförande av belåningsmöjligheten för rörelseidlcare till en början
krävs att arrenderätten kan överlåtas och att bestämmelsen härom bör
vara tvingande. Av bl. a. institutet för hantverk och industri, lagberedningen,
lantbruksförbundet, industriföreningen, hantverks- och industriorganisationen,
kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalas att
även anläggningsarrendatorn av detta skäl bör tillerkännas optionsrätt.
Lantmäteristyrelsen och vissa överlantmätare framhåller att belåning av
arrendestället med nödvändighet förutsätter krav på utformningen av arrendeobjektets
individualisering. Lantmäteristyrelsen förklarar att arrendatorns
besittning därvid bör avse hel registerfastighet. Pantsättningens utformning
diskuteras närmare även av Föreningen mellan ombudsmännen
hos Sveriges landshypoteksinstitution.

Bebyggelseplanering. En klar majoritet betonar vikten av att arrendelagen
utformas med hänsyn till samhällets intresse av att olämplig bebyggelse inte
uppstår eller konserveras. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, bostadsstyrelsen,
lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, flertalet överlantmätare,
vatteninspektionen, friluftsnämnden, länsstyrelserna i Stockholms,
Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus, Värmlands, Örebro och
Norrbottens län, håradshövdingeföreningen, industriförbundet och HSB.
Lantmäteristyrelsen framhåller att lägenhetsarrende — till skillnad från
jordbruksarrende, som i princip avser upplåtelse av mark för samma ändamål
som förut — innebär att den upplåtna marken i allmänhet skall användas
för ett nytt ändamål, t. ex. för bostad. Med lägenhetsarrendet blir därgenorn
i särskild utsträckning förenade problem vid sidan av det privaträttsliga
förhållandet mellan parterna. Samhällsplaneringsaspekter gör sig sålunda
gällande i princip på samma sätt som då mark överlåts med äganderätt
för att tas i anspråk för ett nytt ändamål.

Från flera håll bestyrks utredningens iakttagelse att arrendebebyggelsen
hittills skapat stora och svårlösta problem ur plansynpunkt. Överlantmätaren
i Stockholms län förklarar att länet uppvisar åtskilliga exempel på
fritidsområden, där arrendebebyggelsen försvårat, för att inte säga omöjliggjort,
en lämplig planläggning. Liknande uttalanden att fritidsbebyggelsen
skett på olämpliga platser och på olämpligt sätt görs av bl. a. överlantmätarna
i Kronobergs, Skaraborgs, Örebro och Norrbottens län och
länsstyrelserna i Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Den sistnämnda

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968 37

länsstyrelsen framhåller att bristerna varit särskilt påtagliga i sanitärt hänseende.

Av många remissinstanser förklaras emellertid att väsentliga förbättringar
inträtt under senare år. Byggnadsstyrelsen uppger att byggnadsnämnderna
i alltmer ökad utsträckning kommit till insikt om nödvändigheten av
att ägna fritidsbebyggelsens reglering erforderlig uppmärksamhet genom
planer och utomplansbestämmelser. Nämnderna har även skaffat sig större
möjligheter för att kunna utöva en effektivare kontroll över detta slag av
bebyggelse. Överlantmätaren i Norrbottens län antar att en betydande förbättring
av plan- och byggnadsfrågornas handläggning kan ske i och med
genomförande av en ny kommunindelning. För Norrbottens del har kommunerna
och de av byggnadsverksamhet berörda kommunala nämnderna
visat stort intresse och förståelse för fritidsbebyggelsens planering och det
bedrivs ett nära samråd mellan byggnads- och fastighetsbildningsmyndigheter
samt byggnadsmyndigheter sinsemellan. Överlantmätaren uppger att
i länet bär större delen av fritidsbebyggelsen i samband med utomplansbestämmelsers
införande inventerats och inprickats på kartor, lätta att
hålla ä jour i fråga om meddelade byggnadslov m. m. Några större svårigheter
med övervakningen av bestämmelserna bär enligt överlantmätaren ej
kunnat förmärkas. Även överlantmätarna i Stockholms, Kronobergs, Göteborgs
och Bohus och Västmanlands län och länsstyrelserna i Södermanlands,
Örebro och Norrbottens län förklarar att utomplansbestämmelser numera
införts i resp. län.

I likhet med utredningen anser de flesta remissinstanserna att orsakerna
till de rådande missförhållandena i första hand beror på bristande effektivitet
hos byggnadslagstiftningen. Överlantmätaren i Norrbottens län framhåller
att 1959 års ändringar i byggnadslagen inte var helt ändamålsenliga
med tanke på fritidsbebyggelsens reglering. Eu effektiv naturvårdslagstiftning
tillskapades med giltighet först år 1965. Dessförinnan hade visserligen
strandlagen kunnat tillämpas men detta hade enligt överlantmätaren skett
i alltför liten utsträckning. Bl. a. överlantmätaren i Stockholms län påtalar
särskilt att byggnadsnämndernas möjlighet att med hjälp av utomplansbestämmelser
och övriga i byggnadsförfattningarna upptagna föreskrifter tillse
att bebyggelsen får en lämplig utformning och placering är begränsade
vad gäller glesbygd. Utomplansbestämmelserna kompletteras visserligen
med bestämmelser om utformning och färg på byggnad enligt 38 § byggnadsstadgan
men byggnadsförfattningarna uppställer ej något krav på
lämplig inpassning av nybyggnad i landskapet. Flera remissinstanser framhåller
även att byggnadsnämnderna har för små resurser för att kunna
utöva en effektiv kontroll över de byggande.

Vad angår frågan om behövliga åtgärder för att tillvarata det allmänna
planintresset ansluter sig en klar majoritet av remissinstanserna till det för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

slag arrendelagsutredningen lagt fram. Till dessa hör hovrätten för Västra
Sverige, byggnadsstyrelsen, överlantmätarna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands,
Västmanlands, Jönköpings, Kronobergs, Blekinge, Skaraborgs,
Värmlands, Västerbottens och Norrbottens län, länsstyrelserna i Stockholms,
Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och Örebro län och
länsarkitekterna i Södermanlands, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och
Örebro län.

Många remissinstanser diskuterar fritidsutredningens åsikt att objektet
för arrendeupplåtelsen alltid borde vara fastighet eller åtminstone definieras
på i princip samma sätt som sker vid fastighetsbildning. Till detta förslag
ansluter sig främst överlantmätarna i Gotlands, Hallands, Älvsborgs,
Örebro och Gävleborgs län, länsarkitekten i Stockholms län och länsstyrelsen
i Norrbottens län.

Lantmätareföreningen ifrågasätter om inte arrendeinstitutet borde utformas
efter mönster av tomträtten. I varje fall borde eftersträvas ett enhetligare
och fastare system med nära anknytning till byggnads-, fastighetsbildnings-,
naturvårds- m. fl. offentligrättsliga speciallagar. Även överlantmätarna i
Göteborgs och Bohus och Västcrnorrlands län och Sportstugefrämjandet uttalar
sig för en utökad möjlighet att använda tomträttsinstitutet eller att
arrendereglerna utformas i betydligt närmare anslutning till detta institut.

Några remissinstanser ställer sig uttryckligen avvisande till fritidsutredningens
förslag. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna
i Stockholms och Malmöhus och Göteborgs och Bohus län. Flertalet av
dessa anser — på liknande skäl som arrendelagsutredningen — att förslaget
är alltför långtgående och knappast realistiskt eller lämpligt.

Delvis kritiska mot arrendelagsutredningens förslag är lantmät er istyrelsen
och lantbruks styr elsen. Lantmäteristyrelsen konstaterar att arrendeupplåtelser
till skillnad från förvärv med äganderätt är helt oberoende av
offentlig prövning. I de fall arrendet endast avser eu kort tid utan att förlängas
därefter, kan en olämplig lösning ur plansynpunkt medföra mera begränsade
olägenheter än vid äganderätt. Men är arrendet långsiktigt eller
blir ett korttidsarrende automatiskt förlängt med eller mot jordägarens
vilja synes en olämplig planlösning vara till större nackdel vid upplåtelse
av del av fastighet än om området överlåtits och avstyckats till särskild
fastighet. Så t. ex. saknas möjlighet att utan alla parters medverkan förändra
gränser för arrendeområden. Verkningarna ur samhällsplaneringssynpunkt
av en mindre ändamålsenlig markdisposition synes således kunna
bli betydligt mera kännbara vid upplåtelse med nyttjanderätt av del av fastighet
än vid överlåtelse med åtföljande fastighetsbildning eller vid upplåtelse
av hel fastighet. Anledning synes därför enligt styrelsen inte böra
föreligga att godta långsiktiga arrendeförhållanden utan att prövning sker
av upplåtelsens lämplighet ur plansynpunkt eller på annat sätt konstruktionen
av regelsystemet kan väntas leda till planenliga lösningar. Styrelsen

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

påtalar vidare att utredningen inte fullföljt tanken på att lagförslaget skulle
utformas så att de civilrättsliga reglerna inte skall få hindra att planintresset
tillgodoses. Tvärtom framhåller styrelsen skall enligt förslaget även
planstridiga arrenden förlängas om de inte sägs upp och arrendatorn ges
optionsrätt. Lantmäteristyrelsen anser att planintresset bör beaktas så att de
fördelar, som arrendelagsutredningen föreslagit, skall avse sådana arrenden
som i fråga om bebyggelse samt områdets omfattning och utformning inte
motverkar samhällets strävanden att främja en ändamålsenlig markanvändning.
I andra fall bör automatisk förlängning av arrende inte förekomma
och inte heller bör optionsrätt tillkomma arrendatorn i sådana fall. För att
kunna ansluta till förändrade förhållanden i enlighet med de krav som nyss
anförts och med hänsyn till olägenheter ur plansynpunkt i övrigt av långtidsarrenden
såvitt avser del av fastighet bör tillses att lägenhetsarrenden inte
kan upplåtas för alltför lång tid. En längsta tid av fem år bör stadgas. Även
överlantmätaren i Hallands län förordar en bestämd, kortare, giltighetstid
för arrenden.

Lantbruksförbundet och flera överlantmätare och länsstyrelser framhåller
att främst byggnadsnämnderna bör ges ökade resurser och få bättre möjligheter
i sin övervaknings- och tillsynsverksamhet. Länsstyrelsen i Göteborgs
och Bohus län antar att behovet av statligt ingripande och kontroll
härigenom skulle minskas liksom att många olägenheter av en mera ingripande
byggnadslagstiftning skulle bortfalla. Från några håll — däribland överlantmätarna
i Östergötlands och Norrbottens län och länsstyrelserna i Värmlands,
Örebro och Norrbottens län —- uttalas att utomplansbestämmelser bör
tillgripas i större omfattning och att bestämmelserna härom i byggnadsstadgan
bör ändras så att byggnadsnämnderna får större möjligheter att
reglera byggnads läge och omfattning beträffande glesbebyggelsen.

Ett av många uttalat förslag är att någon form av allmän kontroll av
arrendeområdets lämplighet ur plansynpunkt bör införas. Bl. a. överlantmätarna
i Stockholms, Östergötlands, Göteborgs och Bohus och Värmlands
län förordar därvid en anmälningsskyldighet till vederbörande byggnadsnämnd,
som därefter skulle ha att pröva områdets lämplighet från plansynpunkt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

BOSTADSARRENDE
Kategorins avgränsning

Gällande rätt. Enligt 70 § arremdelagen avses med lägenhetsarrende varje
arrendeupplåtelse av fast egendom som inte är att hänföra till jordbruksarrende.
Bestämmelserna om lägenhetsarrende omfattar därför ett stort antal
olikartade grupper av nyttjanderättsupplåtelser. Reglerna är sålunda
desamma, fastän markupplåtelsen kan avse så skiftande användningssätt
som upplåtelse för upplagsplats, lekplats, eller uppförande av byggnad för
bostadsändamål eller för fabriksdrift. Som lägenhetsarrende är inte att anse
gravrätt enligt lagen den 18 oktober 1963 (nr 537) om gTavrätt och ej
heller vägrätt enligt lagen den 30 juni 1943 (nr 431) om allmänna vägar (1
kap. 8 § andra stycket NJL). Vissa fiskearrenden är enligt lagen den 27
juni 1957 (nr 390) om fiskearrenden undantagna från arrendelagens tillämpningsområde.

Utredningen. De arrendeupplåtelser där arrendatorn har ett eget hus på
den upplåtna marken framträder till följd av den betydande fritidsbebyggelsen
på ofri grund alltmera som en tämligen enhetlig och dominerande
grupp av lägenhetsarrenden. Inom gruppen finns inte bara upplåtelser för
fritidsbebyggelse utan även sådana upplåtelser där arrendatorns hus är en
helårsbostad. Enligt utredningens mening kan det i det enskilda fallet vara
svårt att dra en klar gräns mellan vad som är att hänföra till fritidsbebyggelse
och vad som bör anses som helårsbebyggelse. Dessutom torde villaarrendatorema
och andra ägare av helårsbostäder på annans mark numera
vara få och dteras problem knappast särpräglade. Med hänsyn härtill
bör alla lägenhetsarrendatorer som äger bostadshus på den upplåtna marken
behandlas enhetligt vid en lagreform inom detta område.

Den föreslagna nya arrendekategorien bostadsarrende karaktäriseras av
att arrendatorn på arrendestället har eller ämnar uppföra ett eget bostadshus.
Häri ligger att upplåtelsen skall vara gjord med tanke på att bereda
arrendatorn möjlighet att uppföra ett hus som verkligen kan tjäna som
bostad. Utredningen anser att de nya bestämmelserna inte bör bli tilllämpliga,
om någon med stöd av arrenderätt uppför ett hyreshus eller en
fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder. Bostadsarrende
bör därför begränsas till fall då det färdiga eller avsedda huset lämnar
bostad åt husets ägare och hans familj och detta syfte framstår som huvudändamålet
med upplåtelsen.

Kravet på bostadshus bör inte grundas på någon viss minimistandard
eller att huset skall vara beboeligt året runt. Jakthyddor och sjöbodar är
dock inte att anse som bostadshus bara därför att de erbjuder en primitiv

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

övernattningsmöjlighet. Tält — av tyg eller masonit — kan vidare lika litet
som husvagnar räknas som bostadshus. Tillräcklig ledning för bostadsbegreppets
bestämmande torde stå att finna i det allmänna språkbruket. Uttryck
som bostadshus och sommarstuga har en så pass klar innebörd, att
någon större tvekan i allmänhet inte behöver råda i gränsdragningsfrågan.

Enligt utredningens förslag skall lagens mera fullständiga system för besittningsskydd
vid bostadsarrende inträda endast i sådana fall då arrendatorns
hus är taxerat. I och för sig kan det synas praktiskt att låta ej taxerade
hus på arrenderad mark falla helt utanför reglerna för bostadsarrende.
Härigenom skulle man slippa från att ha olika typer av bostadsarrende.
Utredningen anser emellertid att en arrendator under den tid som hinner
förflyta från tillträdet av ett obebyggt område till dess taxeringsvärde kunnat
åsättas ett nyuppfört hus behöver ökat skydd, exempelvis rätt till minimitid
och skriftligt avtal. Den omständigheten att vid taxering särskilt
byggnadsvärde åsatts arrendatorns hus bör därför inte utgöra något kriterium
för bostadsarrende. Om ett tillämnat hus av någon anledning inte
blir uppfört, bör upplåtelsen likväl kunna rubriceras, som bostadsarrende
under förutsättning att syftet med upplåtelsen kan bevisas.

Remissyttrandena. Frågan om avgränsningen av bostadsarrendeupplåtelserna
lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Hovrätten för
Västra Sverige, länsstyrelsen i Gävleborgs län, RLF och industriförbundet
godtar uttryckligen utredningens förslag. Lantbruks förbundet invänder att
idrottsanläggningar, klubbhus o. dyl. faller utanför bostadsarrendekategorin.
Anläggningens värde synes också i dessa fall böra föranleda att arrendatorn
erhåller förstärkt besittningsskydd. Därtill kommer att dessa arrenden
torde tjäna samma sociala fritidssyfte som motiverar den förmånliga
behandlingen av bostadsarrende.

Några remissinstanser anser att rekvisitet bostadshus bör bestämmas
närmare. Enligt överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län är hänvisningen
till det allmänna språkbruket alltför svävande för att kunna ge tillräcklig
ledning, överlantmätaren i Gävleborgs län befarar att ett stort och i
praktiken besvärande antal gränsfall kan uppkomma.

Länsstyrelsen i Gävleborgs län och överlantmätaren i samma län anser
att hänsyn bör tas inte bara till den avsedda användningen utan även byggnadens
grundkonstruktion. Länsstyrelsen yttrar.

Det allmänna språkbruket torde inte, som utredningen synes förmena,
ensamt kunna fälla utslag vid bedömandet om eu byggnad erbjuder mera
än »en primitiv övernattningsmöjlighet». Många jakthyddor och liknande
är av mycket hög klass. Då det ekonomiska värdet inte kan tillåtas vara
bestämmande för byggnadens hänförande till kategorien bostadshus, torde
det bli nödvändigt att här beakta även sådana förhållanden, som avser byggnadens
konstruktion, dess användning eller dess mer eller mindre varaktiga
förening med den mark, varå den är uppförd.

2-j- Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 saml. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Överlantmätaren anför.

Upplåtelsens* huvudsakliga syfte bör, såsom i förslaget anges, vara tillgodoseende
av ett bostadsändamål för en familj. Därutöver bör emellertid
krävas att den uppförda eller avsedda bebyggelsen har sådan grundkonstruktion
att en flyttning av densamma är förenad med betydande kostnader.
Avtal om arrende för tältning, uppställning av husvagnar eller förtöjning
av husbåtar skulle då automatiskt komma att falla utanför kategorin
bostadsarrende, vilket synes ändamålsenligt. Ifråga om exempelvis jakthyddor
och sjöbodar blir i sådant fall avsikten med upplåtelsen och den faktiska
användningen avgörande för om bostadsarrende föreligger eller ej.

Besittningsskydd

Behovet av besittningsskydd

Gällande rätt. Den nuvarande arrendelagen tillerkänner vid lägenhetsarrende
ingendera parten rätt att kräva avtalets förnyelse eller förlängning.
Vägras arrendatorn fortsatt arrende, åligger det honom att flytta.
Har arrendatorn egna hus eller anläggningar på arrendestället, är han normalt
berättigad att avlägsna dem under den löpande arrendetiden. Men
finns sådan egendom kvar vid arrendetidens slut, får han inte fritt riva
eller flytta bort egendomen. Enligt 70 § andra stycket och 18 § är arrendatorn
skyldig att först hembjuda byggnaden eller anläggningen till jordägaren.
Denne kan fritt välja mellan att anta eller förkasta hembudet. Förkastas
det eller svarar inte jordägaren, har arrendatorn viss tid på sig att återställa
arrendestället i ursprungligt skick. Hus eller anläggning som lämnas
kvar efter denna tid tillfaller jordägaren utan lösningsskyldighet. Antar
jordägaren hembudet, måste han ersätta arrendatorn egendomens värde.

Vid socialt jordbruksarrende föreligger i allmänhet optionsrätt, dvs. företrädesrätt
till nytt arrende. Optionsrätten omfattar en bestämd arrendetid
om fem år. Någon gräns för antalet arrendeförnyelser finns inte.

Utredningen. Den form som upplåtelser för bostadsarrende erhåller i praktiken
är ofta inte ändamålsenlig och stämmer dåligt överens med avtalens
funktion. Den avtalade arrendetiden är vanligen betydligt kortare än den
tid under vilken arrendatorns hus kan stå kvar och tjäna som bostad. I
regel torde det vid avtalets tillkomst ha varit en tyst förutsättning mellan
parterna att avtalet skall förnyas efter den bestämda tidens utgång eller —
vid upplåtelse tills vidare — inte uppsägas vid första möjliga tidpunkt. Det
är vidare anmärkningsvärt att det inte vare sig i lag eller — annat än i
sällsynta undantagsfall — i avtalen är sörjt för att husets värde vid arrendetidens
slut kommer husägaren-arrendatorn till godo.

Utifrån dessa synpunkter föreligger behov av en bättre avpassad ord -

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

ning beträffande bostadsarrenden. Denna åsikt är desto mera berättigad
som det inom andra områden av fastighetsrätten — exempelvis i fråga om
tomträtten, sociala jordbruksarrenden och hyresförhållanden -— finns detaljerade
rättsregler om besittningsskydd. Det bör också beaktas att inom
området för bostadsarrende inte heller föreligger sådana yttre förhållanden
— såsom förekomsten av starka organisationer eller en normaliserad och
från objektiv synpunkt godtagbar avtalspraxis — att bristerna i lagen på
annat sätt uppvägs.

Till förmån för ett besittningsskydd talar även den ekonomiska risken
för arrendatorn att vid arrendetidens slut tvingas flytta och riva eller gratis
lämna sitt hus till jordägaren. Denna synpunkt väger enligt utredningens
mening tyngre än den ekonomiska risken för jordägaren att arrendet
— i förekommande fall med ändrade upplåtelsevillkor — fortsätter
viss tid.

Ett legalt besittningsskydd passar dock inte alla upplåtelser av bostadsarrende.
Fall kan förekomma där parterna redan från början inriktat sig
på att en upplåtelse för viss lid inte skall förlängas, i varje fall inte för
någon längre tid. Enligt utredningen är dock sådana markupplåtelser för
bostadsändamål så pass sällsynta att det ifrågavarande behovet kan tillgodoses
dispensvägen. Den tidsutdräkt och det besvär detta kan komma
att medföra för undantagsfallen uppvägs mer än väl av fördelarna för den
stora mängden av bostadsarrenden.

Besittningsskyddet måste emellertid utformas på sådant sätt att garantier
ges för att förbättringarna i rättsläget för arrendatorn inte lägger
hinder i vägen för samhällets planintresse och behovet av ändrad markanvändning.
Besittningsskyddet får inte heller bli så starkt att jordägaren
inte längre vill upplåta mark för ändamålet. Särskilt av sistnämnda anledning
avvisar utredningen den form av indirekt besittningsskydd som föreslagits
bl. a. i 1955 års riksdagsmotion och som innebär att en jordägare
som vägrar arrendatorn förlängning skall ersätta arrendatorn värdet av
byggnad som han lämnar kvar när han flyttar.

Utredningen finner därför att den lämpligaste lösningen för tillvaratagande
av de särskilda intressen och behov som föreligger i fråga om bostadsarrendatorns
besittningsskydd är ett direkt skydd och att detta ges
formen av en optionsrätt.

Remissyttrandena. Remissinstanserna uttalar genomgående att bestämmelser
om besittningsskydd till förmån för arrendatorn bör införas i lagen.
En klar majoritet ansluter sig därvid till förslaget om ett direkt
skydd utformat som en optionsrätt. Hit hör hovrätten för Västra Sverige,
hovrätten för Övre Norrland, bostadsstyrelsen, lagberedningen, ecklesiastika
boställsutredningen, stadsförbundet och RLF. Vissa betänkligheter
mot optionsrätten reses dock av hovrätten för Övre Norrland. Hov -

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

rätten förklarar att det med viss rätt kan göras gällande att jordägarens
intressen sätts tillbaka till förmån för arrendatorn i så hög grad, att risk
föreligger att jordägarna kommer att bli mindre benägna att upplåta mark
för bostadsarrende. Antagandet torde särskilt gälla de säkerligen ej fåtaliga
upplåtelser som inte sker i vinningssyfte, exempelvis för vänskaps eller
släktskaps skull. Förslaget torde också vara ägnat att höja avgiftsnivån och
motverka samhällets planintresse. Hovrätten är emellertid ej övertygad om
att ett genomförande av den föreslagna optionsrätten skall behöva medföra
alltför oförmånliga verkningar, i varje fall ej beträffande den mera välordnade
och från samhällets synpunkt önskvärda fritidsbebyggelsen. De av
utredningen framhållna olägenheterna med nu rådande förhållanden väger
enligt hovrättens mening tyngre, och hovrätten tillstyrker därför förslaget
om optionsrätt.

Även Sveriges jordägareförbund är tveksamt om det kan vara lämpligt eller
från allmän synpunkt önskvärt att i lagen införa en bestämmelse om optionsrätt
för vissa arrenden. Förutom risken för minskat utbud av arrendemark
samt prishöjning på bristorter framhåller förbundet att en arrendator
genom den föreslagna lagändringen kan tillfogas en allvarlig förlust.
Denne kan nämligen i förlitan på alt lagen ger honom en »evig» nyttjanderätt
ha låtit uppföra en dyrbar sommarvilla som sedermera måste flyttas
efter optionsavbrott.

Några remissinstanser motsätter sig att optionsrätt införs. Östergötlands
och Södermanlands handelskammare förklarar att ett arrendeavtal
är ingånget under förutsättningar om vilka båda parter är väl medvetna. Betänkandet
ger inte heller belägg för att sådana missförhållanden eller missbruk
av markägaren föreligger att optionsrätt på grund därav är påkallad.
Länsstyrelsen i Gotlands län säger sig med hänsyn till optionsrättens negativa
verkningar inte vara beredd tillstyrka förslaget, eftersom det kan bli
en spärr mot tillgodoseende av det behov som föreligger av att sommarstugor
genom arrendeupplåtelser ställs till allmänhetens förfogande. Bankföreningen
finner att förslaget om optionsrätt alltför starkt åsidosätter jordägarens
berättigade intresse av att kunna förfoga över sin mark. I själva
verket innebär den föreslagna regeln att ett arrendeförhållande kan komma
att bestå under generationer utan att jordägaren har möjlighet att få det
upplöst. I och för sig har föreningen ingen invändning mot att en arrendator
får en tryggad besittning till sin bostad i sådana fall när bostaden är
innehavarens egentliga hem. En lagstiftning om bostadsarrende kommer
emellertid huvudsakligen att bli tillämplig på fritidshus. Behovet av hemskydd
för dessa kan enligt föreningen inte anses på långt när ha samma
styrka som då fråga är om helårsbebyggelse. Utredningens åsikt att bostadsarrendatorn
i princip skall vara tillförsäkrad kvarboenderätt går därför
alltför långt. Enligt föreningens mening bör det vara tillräckligt att
arrendatorn i rimlig utsträckning skyddas mot ekonomisk förlust.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Omprövning av arrendevillkoren

Gällande rätt. Inom området för lägenhetsarrende äger parterna fritt bestämma
över arrendeavgiften och övriga villkor för upplåtelsen. Något hinder
föreligger således inte för jordägaren att som villkor för fortsatt arrende
ensidigt begära att avgälden skall höjas. En jordägare som medger
förlängning av ett arrende men därvid uppställer uppenbart oskäliga villkor
kan dock under vissa förutsättningar drabbas av ansvar för ocker
jämte skadeståndsskyldighet (9 kap. 5 § brottsbalken och 31 § lagen den 11
juni 1915 (nr 218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens
område). Kommer ett arrendeavtal med klart oskäliga villkor till
stånd, föreligger vidare möjlighet att få avtalsvillkoren jämkade.

Motsvarande regler gäller i fråga om jordbruksarrende i allmänhet. För
sociala jordbruksarrenden finns däremot i 54 § arrendelagen särskilda bestämmelser.
Envar av parterna äger sålunda viss tid före löpande arrendeperiods
slut påkalla ändring av avgiften eller annat avtalsvillkor för kommande
arrendeperiod. Sådan begäran skall göras i den form som gäller för
uppsägning och skall innehålla uppgift om de ändringar som önskas. Träffas
ej överenskommelse om de nya villkoren, kan den part som yrkar ändring
av villkoren hänskjuta tvistefrågan till ett opartiskt organ.

Utredningen. Ett besittningsskydd i form av optionsrätt för arrendatorn
förutsätter med nödvändighet någon form av kontroll av arrendeavgiften
och andra villkor. En fullkomligt fri prissättning kan lätt medföra att optionsrätten
blir utan verkan. Enligt utredningens bedömande utgör emellertid
frågan om avgiftens bestämmande endast ett komplement till besittningsskyddet.
Avtalsfrihet bör i princip råda när det gäller reglering av
avgiften.

För att förverkliga önskemålet att inte låsa fast avtalsvillkoren för all
framtid och att hålla ändringarna inom skäliga gränser föreslår utredningen
att en motsvarande regel införs som hyreslagskommittén tar upp i
sitt förslag till ny hyreslag (SOU 1961: 47 s. 29) för bostadshyresgäster. Detta
förslag innebär att om parterna inte kan enas om villkoren för en ny hyresperiod
så skall hyresgästen »erlägga hyra med belopp som hyresvärden
fordrar. Begär han oskälig hyra, skall dock hyra endast utgå med skäligt
belopp». Om regeln skall kunna tillämpas på arrendeförhållanden, krävs
den kompletteringen att i första hand de villkor skall gälla som föreslås av
den som vill ha en ändring, oavsett om denne är jordägaren eller arrendatorn.
Sker uppsägning samtidigt från båda sidor, bör avtalet, om saken inte
går till rättegång, förlängas på oförändrade villkor.

Beträffande tillvägagångssättet när ändring av villkor begärs föreslår
utredningen att meddelande om sådant önskemål skall göras skriftligen

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

och i övrigt i form av uppsägning. Man får härigenom två slag av uppsägningar
dels för avflyttning, dels för ändring av villkoren. Båda möjligheterna
skall kunna förekomma samtidigt. Det får därefter ankomma på den
som mottagit uppsägningen att ta nästa initiativ, dvs. antingen begära förhandlingar
eller hänskjuta saken till opartiskt organ. Underlåter mottagaren
— jordägaren eller arrendatorn — att vidta någon av dessa åtgärder,
skall de i uppsägningen angivna villkoren gälla.

Vad som skall anses vara en skälig ändring av avtalsvillkoren i samband
med en ny arrendeperiod får bero på omständigheterna i varje särskilt fall.
Att i lagen införa generella normer med utgångspunkt från ränteläge,
taxeringsvärde, konsumentprisindex eller liknande är inte ändamålsenligt.
En norm för vad som skall anses vara skäligt arrende torde i stället
vara att söka i vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga arrendetomter
eller, om sådant jämförelsematerial inte föreligger, vad sommarstugearrendatorer
i allmänhet kan antas vara beredda att betala.

I samband med avgiftsregleringen berör utredningen spörsmålet om vilken
inverkan en värdeförhöjning av arrendestället till följd av förbättringsarbeten
som arrendatorn utfört kan ha på bedömningen av avgäldens storlek.
Hänsyn får härvid tas till om kostnaderna stannat på arrendatorn
eller om jordägaren senast vid tidpunkten för den nya arrendeperiodens
början på ett eller annat sätt ersatt arrendatorn. Bedömningen ansluter sig
till den föreslagna regeln att arrendatorn inte behöver betala oskälig avgift
för ett förlängt arrende. Det behövs därför inte någon lagregel avseende
förbättringsarbetes inverkan på avgiftsregleringen.

Remissyttrandena. Den föreslagna möjligheten till omprövning av arrendevillkoren
och arrendeavgiften möter ingen erinran från remissinstanserna.
Från flera håll uttalas att reglerna är smidiga och tillgodoser båda parters
intressen.

Östergötlands och Södermanlands handelskammare och handelskammaren
för Örebro och Västmanlands län avstyrker dock att ett opartiskt
organ vid tvist skall kunna avgöra de nya villkoren. Den förstnämnda handelskammaren
förklarar att regeln innebär ett för stort ingrepp i markägarens
äganderätt. Den senare anser att parternas ekonomiska handlingsfrihet
inte bör inskränkas genom en opartisk prövning.

Undantag från optionsrätten

Utredningen. Såsom tidigare redovisats finns beträffande fritidsbebyggelse
på ofri grund ett allvarligt s. k. skräpbebyggelseproblem. Skräpbebyggelsen
har vanligen uppförts i strid med statsmakternas och myndigheternas
beslut eller intentioner i fråga om bebyggelse och naturvård.
Sådan bebyggelse bör inte konserveras. Om optionsrätten tillåts omfatta

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

även denna bebyggelse skulle reformens syfte till stor del förfelas. Utredningen
föreslår därför att optionsrätten inte skall omfatta den planmässigt
och byggnadstekniskt undermåliga bebyggelsen eller andra fritidshus
av mera provisorisk karaktär. Däremot finns det inte tillräckliga skäl för
att i övrigt ställa dessa arrenden utanför det begränsade skydd som utredningen
föreslår, t. ex. rätt till skriftligt kontrakt, bestämd minsta arrendetid,
skydd mot uppsägning, automatisk förlängning och utvidgad substitutionsrätt.

När det gäller det lämpligaste sättet att avgränsa vad som skall räknas
till skräpbebyggelse är det knappast möjligt att konstruera en regel som är
enkel och tydlig samtidigt som endast de åsyftade fallen träffas. Den verklighet
som man vill täcka utgörs inte av klart avgränsade kategorier. Det
är därför nödvändigt att använda sig av en schablonregel. Utredningen föreslår
med hänsyn härtill att utanför optionsrätten skall falla hus som
ej åsatts taxeringsvärde. Enligt kommunalskattelagen den 28 september
1928 (nr 370) skall sådant värde i princip åsättas inte bara alla fastigheter
utan också »byggnad, ändå att den enligt allmän lag ej är hänförlig till fast
egendom». Från taxeringsvärde undantas dock enligt 5 § 4 mom. kommunalskattelagen
byggnad på ofri grund, om värdet av byggnaden eller med
varandra sammanhängande byggnader understiger 5 000 kronor.

Visserligen kan ingalunda alla på annans mark uppförda otaxerade bostadshus
anses som skräpbebyggelse. Man kan ej heller bortse från möjligheten
att även sådan bebyggelse ibland kan vara åsatt taxeringsvärde. Utredningen
har emellertid under sina studieresor konstaterat att den föreslagna
metoden på det hela taget ger ett godtagbart resultat.

Beträffande frågan om hur många av fritidshusen på arrenderad mark
som saknar taxeringsvärde finns ingen närmare uppgift. Enligt fritidsutredningens
beräkningar är cirka 90 % av alla fritidshus taxerade (SOU 1964:
47 s. 139 och 1965: 19 s. 20). När det gäller fritidshus på arrenderad mark
antar arrendelagsutredningen att de hus som åsatts taxeringsvärde är färre
än 90 %. En inventering i Södermanlands och Hallands län tyder på att
siffran f. n. är omkring 70 %. Efter genomförandet av utredningens förslag
antar utredningen dock att antalet otaxerade hus kommer att utgöra mellan
10 och 20 % av alla arrendehus.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att optionsrätt skall föreligga
bara i fråga om fritidshus som blivit åsatt taxeringsvärde godtas av det övervägande
antalet remissinstanser. Till dessa hör hovrätten för Västra Sverige,
riksskattenämnden, naturskyddsföreningen, industriförbundet och Sveriges
jordägareförbund.

Mera tveksam till regeln är hovrätten för Övre Norrland, som ifrågasätter
om inte avgränsningen av de privilegierade arrendatorerna bör ske på
annat sätt. Härvid är inte för hovrätten avgörande att den föreslagna me -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

toden är tämligen schematisk och inte torde medföra att den önskade avgränsningen
helt uppnås. Av större betydelse är däremot att man låter innehållet
i en lag bestämmas med tillhjälp av en författning av lägre dignitet
— här taxeringsförordningen — om vars framtida innehåll man dessutom
ej kan vara förvissad. Hovrätten förklarar dock att någon bättre metod
för avgränsningen synes vara vansklig att finna och vill därför inte
avstyrka förslaget.

Några remissistanser förklarar att det i och för sig hade varit påkallat
med en högre värdegräns än 5 000 kronor. Bland dessa är länsstyrelsen i
Norrbottens län, naturskyddsföreningen och industriförbundet. Länsstyrelsen
påpekar att det för en ägare av byggnad på ofri grund många
gånger inte torde vara förenat med större svårigheter att få byggnaden
taxerad. Detta gäller även ytterst enkel bebyggelse. Länsstyrelsen framhåller
dock att varje värdegräns skapar problem, såsom att en arrendator
ogärna river en dålig byggnad och riskerar att mista optionsi ätten. Med
hänsyn härtill ifrågasätter länsstyrelsen om inte en bättre avvägning av
allmänna och enskilda intressen skulle vinnas om en prövning i varje särskilt
fall företogs innan optionsrätt medges. Även överlantmätaren i Hallands
län befarar att den skräpbebyggelse som utredningen velat undvika
kan tillföras optionsrätt genom att ägaren deklarerar ett värde av 5 000
kronor för byggnaden.

De optionsbrytande grunderna

Utredningen. Varken optionsrättens natur eller kravet på ändamålsenlighet
medför att arrendatorn under alla omständigheter bör ha rätt till förlängt
arrende. Besittningsskyddets värde bestäms emellertid i hög grad av
det sätt på vilket skälen för jordägarens rätt att bryta optionen utformas.
Det är därför av väsentlig betydelse att dessa direkt och uttömmande framgår
av lagen. Vid bedömningen av denna fråga har två synpunkter varit
vägledande. För det första bör inte de arrendatorer som är försumliga i sitt
förhållande till jordägaren få göra anspråk på att sitta kvar efter den genom
avtal eller optionsreglerna bestämda tiden. Med hänsyn härtill föreslås
att jordägaren får rätt att bryta optionen i de fall arrendatorn påtagligt
eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet.

I övrigt anser utredningen att optionen skall kunna brytas när jordägaren
har ett påtagligt intresse av att få utnyttja marken på annat sätt. Enligt
utredningens mening bör huvudprincipen därvid vara att jordägaren
inte skall kunna bryta arrendatorns optionsrätt enbart därför att han av
rent personliga skäl vill bli av med arrendatorn eller därför att jordägaren
räknar med att därigenom av en sittande eller efterföljande arrendator
kunna få ut en högre avgift. Utgör å andra sidan arrendatorns hus ett hinder
för jordägarens jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

bör jordägaren vid arrendetidens slut i princip få tillbaka besittningsrätten.
Vidare bör beaktas att utarrendering för fritidsbebyggelse från jordägarens
synpunkt är en ekonomisk verksamhet. Normalt kan det därför
antas att jordägaren inte övergår från tomtupplåtelse till exempelvis jordbruk
eller skogsbruk, om han inte bedömer de senare alternativen som
mera fördelaktiga. Utredningen menar att det därför inte bör vara någon
belastning för jordägaren om det för optionsavbrott tillika krävs att hans
intresse att få förfoga över marken klart skall väga tyngre än intresset
hos arrendatorn att få sitta kvar. Det är således inte tillräckligt vare sig
med ett naket påstående från jordägaren att han tänker använda marken
för exempelvis jordbruk eller att han kan göra sannolikt att så kommer
att ske. Metoden torde emellertid för sin användbarhet förutsätta att även
arrendatorns intresse reduceras till ett ekonomiskt plan och då i betydelsen
av vad han eller en annan arrendator i allmänhet kan antas vara beredd
att betala i lega för fortsatt arrende. Risken för missbruk torde därigenom
bli ringa. Enligt förslaget skall således jordägarens påstående om
markens användande för annat ändamål underkastas en saklig prövning
samt en avvägning ske av parternas motstående intressen.

Ett bostadsarrendes fortbestånd kräver att hänsyn tas till samhällets allmänna
värderingar angående fastighetens användning. Det skulle vara felaktigt
om samhällets planintresse fick stå tillbaka för arrendatorns optionsrätt
i sådana fall då dennes hus står i strid mot planintresset, antingen
genom att huset byggts utan byggnadslov där sådant krävs eller att huset
står på en plats som enligt en senare än huset tillkommen byggnadsplan
utgör grönområde, som skall lämnas fritt från bebyggelse. Utredningen påtalar
vidare att möjligheten att genomföra beslutade planer när det gäller
fritidsbebyggelse är av ringa praktiskt värde. I den mån detaljplaner
finns är det nästan enbart fråga om byggnadsplaner. Som regel kan
dessa inte genomföras tvångsvis i fråga om bebyggelse som tillkommit
före planen. Om ett fritidshus inte kunnat inpassas i byggnadsplanen,
finns det därför i regel vid sidan av jordägareintresset ett starkt
allmänt intresse av att vid den löpande arrendeperiodens slut optionsrätt
inte skall föreligga. Utredningen föreslår att jordägaren medges rätt att
bryta arrendatorns option i dessa fall. I och för sig kunde det anses mera
konsekvent om en representant för planintresset, exempelvis byggnadsnämnden,
tillerkändes rätt att bryta optionen. Utredningen avvisar emellertid
denna tanke. Man bör hålla fast vid att arrendelagen i första hand
reglerar ett privaträttsligt förhållande. Det skulle vara främmande för denna
lagstiftning att låta ett allmänt organ ingripa mot t. ex. båda de enskilda
parternas sammanfallande intresse. Om något sådant anses behövligt i större
utsträckning än vad gällande rätt medger bör ändringen i stället göras
i speciallagstiftningen.

t>0

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig att jordägaren skall
ha rätt att bryta optionsrätten när arrendatorn påtagligt eftersatt sina förpliktelser
enligt avtalet.

Även förslaget att jordägaren skall kunna bryta optionsrätten när marken
skall användas för annat ändamål godtas i princip av remissinstanserna.
Några anser emellertid att jordägaren dessutom bör få bryta optionen
om han ger arrendatorn full lösen för värdet av arrenderätten och byggnaderna.
Till dessa hör advokatsamfundet, bankföreningen, industriförbundet
och överjägmästaren i Bergstagsdistriktet. Samfundet yttrar.

Utredningen anför att vid en avvägning av arrendatorns intresse mot
jordägarens skall i huvudsak ekonomiska synpunkter vara avgörande. Ett
mindre ekonomiskt övertag å jordägarsidan kan ej i och för sig medföra
att arrendatorns rätt tvingas vika. Jordägaren måste dessutom göra sannolikt
att marken skall användas på det sätt som omnämnes i punkten tre.
Arrendeutredningen anför särskilt att denna sannolikhetsutredning måste
ställa rätt stora krav på fullständighet. Samfundet vill påpeka att den situationen
kan uppstå, att jordägaren måste ombesörja ingående och dyrbara
utredningar — kanske fullständiga ritningar, beräkningar eller kalkyler
— innan han kan uppsäga arrendatorn. Han kan trots detta inte
vara säker på att lyckas bryta optionsrätten. En mycket besvärande bevisskyldighet,
både beträffande sannolikhetsrekvisitet och beträffande intresserekvisitet,
har således enligt förslaget ålagts jordägaren. Det kan enligt
samfundets mening därför vara lämpligt att jordägaren, om han så
önskar, skall få rätt att förfoga över sin mark, om han erbjuder arrendatorn
full lösen av hus- och arrenderätt. Det kan nämligen för jordägaren
vara fördelaktigt att alltid veta att han mot full ekonomisk gottgörelse skall
kunna bryta optionsrätten. Från jordägarens sida kan även finnas andra
intressen att erhålla marken, vilka kanske inte omedelbart kan avläsas i
penningar. Sådana intressen kan också vara svåra att precisera och i ekonomiskt
hänseende styrka i rättegång, men kan ändå ha den tyngden att
jordägaren är villig att ekonomiskt kompensera arrendatorn fullt ut för att
erhålla tillgång till arrendestället.

Svårigheten för jordägaren att avbryta optionsrätten påtalas även av
länsstyrelsen i Norrbottens län, lantbruksförbundet och Skånes handelskammare.
Länsstyrelsen anser att stadgandet åtminstone bör jämkas så att
jordägaren kan disponera marken friare för de fall han avser upprätta detaljplan
för ett område där arrendebebyggelse förekommer.

Skånes handelskammare anser att kravet på att jordägarens intresse
att få förfoga över marken skall väga klart tyngre än arrendatorns intresse
att få sitta kvar på arrendestället inte är adekvat och innebär ett
alltför omfattande ingrepp i jordägarens dispositionsrätt över sin mark.
Handelskammaren anser att bestämmelsen i allt fall bör ändras så att då
en objektivt sett ekonomiskt berättigad planerad ändring av markens användning
konstaterats, så skall rätt till optionsavbrott tillkomma jordägaren
om ej särskilda skäl talar mot ett sådant avbrott.

När det gäller möjligheten att avbryta optionsrätten beträffande plan -

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

stridiga arrenden ansluter sig majoriteten av remissinstanserna till utredningens
förslag. Viss kritik riktas dock mot regelns planpolitiska betydelse.

Lantmäteristyrelsen framhåller att det enligt förslaget krävs aktivitet
från jordägarens sida för att planstridiga arrenden inte skall förlängas.
Man torde enligt styrelsen få räkna med att sådana aktiva åtgärder blir så
sällsynta att regeln kommer att medföra väsentliga olägenheter i samhällsplaneringssammanhang
i förhållande till gällande rätt från såväl allmän
som enskild synpunkt. Liknande uttalanden görs av överlantmätarna i Jönköpings,
Göteborgs och Dohus och Västmanlands län samt lantmåtar ef öreningen.
Överlantmätaren i Göteborgs och Bohus län tillägger att rätten
att hävda det allmänna planintresset måste för att bli verkningsfullt på ett
eller annat sätt kanaliseras till kommunen. Överlantmätaren i Norrbottens
län finner att effekten av regeln är svårbedömbar, särskilt vad avser villkoren
om planöverensstämmelse. I sämsta fall kan regeln innebära den negativa
följden att de byggnadsreglerande myndigheterna tvekar att tillgripa
nödvändiga regleringar av hänsyn till att den optionsbrytande bestämmelsen
därigenom skulle bli tillämplig. Överlantmätaren i Gotlands län anser
att även andra fastighetsägares intresse inom planområdet bör på något
sätt tillgodoses. Sådana fall kan nämligen förekomma där det från plansynpunkt
— t. ex. när en bebyggd arrendetomt enligt planen skall ingå i grönområde
—• är angeläget att ett arrende upphör men där jordägaren inte har
något intresse av att det sker.

Några remissinstanser avstyrker förslaget av principiella skäl. Advokatsamfundet
anför sålunda att regeln innebär att ett visst förvaltningsrättsligt
förfarande, t. ex. antagande av byggnadsplan, får en undantagslös rättsverkan
i ett centralt civilrättsligt hänseende. Enligt samfundets mening är
det knappast lämpligt att på detta sätt »korsa» två system av rättsregler.
Samfundet fortsätter.

I ett planärende tas visserligen hänsyn till individuella intressen. Dessa
hänsyn får emellertid ofta vika för mera allmänna överväganden, som tillgodoser
bebyggelsen för framtiden och allmänna intressen i vidare bemärkelse.
Den enskilde har inte samma möjligheter att hävda ett individuellt
ekonomiskt intresse i ett planeärende som han rent allmänt
har enligt den nu föreslagna lagen om bostadsarrende. Det kan därför ej
anses lämpligt att knyta en automatisk civilrättslig rättsverkan i ifrågavarande
hänseende till antagande av en byggnadsplan. Vad som samfundet
i detta hänseende finner särskilt betänkligt är således att man i den
nya lagen, som innehåller ett väsentligt skydd för arrendatorn, inför bestämmelser
som förringar hans rätt. En sådan rättsverkan har en stadseller
byggnadsplan aldrig i andra fall. Principen är snarare den att sådana
planer inte har omedelbar civilrättslig verkan. Betänkligheterna är så
mycket större, eftersom arrendatorn inte kan påräkna att huset inlöses avjordägaren,
när optionsrätten bryts på grund av denna bestämmelse.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Samfundet framhåller vidare att jordägaren enligt utredningens uttalanden
kan bryta optionsrätten genom att säga upp avtalet under åberopande
av att marken skall användas för annat ändamål. Om man tillämpar reglerna
om optionsavbrott på grund av ändrad markanvändning även i plansammanhanget
vinner man en mera nyanserad bedömning som tar hänsyn
till även andra faktorer än enbart planfrågan. Även överlantmätaren i Jönköpings
län uttalar sig för att optionsavbrott med hänsyn till planförhållandena
skall inordnas under regeln om markens ändrade användning.
Överlantmätaren i Blekinge län framhåller att förslaget i omtanke om samhällets
planintresse ger åt jordägaren inte bara befogenhet att övervaka
byggnadslagstiftningens efterlevnad utan också en exekutiv makt att beivra
överträdelser. En bestämmelse av denna art är helt främmande för syftet
med den nu aktuella reformen.

Förfarandet

Utredningen. Det system som utredningen föreslår innebär att en avvägning
sker mellan parternas motsatta intressen vid prövning av optionsrättens
bestånd. För att erhålla en fullständig prövning är det ofrånkomligt
att även villkoren för en kommande arrendeperiod i förekommande
fall prövas samtidigt. Det kan vara fullt legitimt att jordägaren i första
hand vill låta arredatorn sitta kvar mot en högre avgäld men att han, om
höjningen inte går att genomföra, önskar bryta optionsrätten för att utnyttja
marken för annat ändamål. Oavsett om jordägaren (eller arrendatorn)
endast vill ha till stånd en ändring av villkoren eller ett brytande av
optionsrätten, bör uppsägningstiden och övriga därmed sammanhängande
formaliteter göras likformiga.

Enligt utredningens åsikt är det vidare klart att handläggningen av förekommande
tvistefrågor mellan parterna inte lämpligen bör anförtros
annat organ än domstol.

Remissyttrandena. Utredningens förslag att tvistefrågor rörande optionsrätt
och arrendevillkor skall handläggas av allmän domstol lämnas utan
erinran av remissinstanserna. Endast överlantmätaren i Uppsala län anser
att ägodelningsrätten är lämpligare än allmän domstol med hänsyn till ägodelningsrättens
sammansättning och arbetsformer.

Länsstyrelsen i Malmöhus län ifrågasätter om inte större fördelar skulle
vinnas med medling och särskilt domstolsförfarande liknande den ordning
som hyreslagstiftningssakkunniga föreslagit för avgörande av hyrestvister.
Även överlantmätaren i Norrbottens län uttalar sig för ett medlingsförfarande.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Upplåtelsens form

Gällande rätt. Av 70 § första stycket arrendelagen framgår att avtal om
lägenhetsarrende skall upprättas skriftligen, där ej upplåtaren och arrendatorn
annorlunda åsämjas. Regeln innebär att den skriftliga avtalsformen
i första hand skall tillämpas. En muntlig överenskommelse är giltig bara
om parterna enas om sådan avtalsform.

I fråga om jordbruksarrende gällde samma rättsregel enligt den ursprungliga
lydelsen av NJL. Genom senare lagstiftning har formkravet
emellertid skärpts. År 1909 infördes för vissa jordbruksarrenden i Norrland
och Dalarna skriftlig form som förutsättning för avtalets giltighet.
Arrendatorn gavs rätt att — i sista hand i domstolsväg — kräva skriftligt
avtal. År 1927 utvidgades denna rätt till att gälla alla jordbruksarrenden.
En ytterligare skärpning till förmån för skriftlig form skedde genom 1943
års arrendereform. Då infördes den alltjämt gällande regeln att ett muntligt
avtal om jordbruksarrende är ogiltigt. Arrendatorns tidigare rätt att i
efterhand framtvinga skriftligt avtal togs bort och ersattes med en rätt
till ersättning för skada som tillskyndas arrendatorn genom att han ej
erhållit skriftligt avtal. Ansvaret för den skriftliga formens iakttagande
ligger därigenom på jordägaren med det undantaget att arrendatorn saknar
rätt till skadestånd, om han är orsak till att kontrakt inte skrivs (1 § arrendelagen).
Rätten till skadestånd kan i likhet med formkravet inte med giltig
verkan upphävas genom avtal.

Skriftligt avtal om lägenhetsarrende har vidsträcktare rättsverkningar
än ett muntligt avtal i fråga om arrendatorns rätt vid överlåtelse av fastigheten.
Överlåts den utarrenderade marken under arrendetiden, gäller avtalet
utan särskilt förbehåll mot den nye ägaren, om arrendatorn tillträtt
fastigheten (70 § fjärde stycket arrendelagen). Ett skriftligt avtal kan vidare
intecknas, om förbehåll ej gjorts om att inteckning ej får ske. Har
inteckning sökts innan en ny ägare sökt lagfart på sitt förvärv, vinner arrendatorn
skydd mot denne oavsett om tillträde till arrendestället skett
[46 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42 s. 12) angående inteckning i fast
egendom]. Inteckning medför ett förstärkt skydd för arrendatorn även vid
duhbelöverlåtelse och exekutiv auktion.

Utredningen. Enligt utredningens erfarenhet tillhör det numera undantagen
att nya upplåtelser för bostadsarrende sker genom enbart muntligt
avtal. Däremot är det alltjämt vanligt att gamla — muntliga eller skriftliga
— upplåtelser förlängs utan att tilläggsavtalet ges skriftlig form.

Den skriftliga formen har enligt utredningens mening så många fördelar
att någon tvekan knappast kan råda om det lämpliga i att avtal om bostadsarrende
alltid avfattas skriftligen. Däremot kan det vara tveksamt

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

hur önskemålet skall genomföras och hur man skall behandla de upplåtelser
där en föreskrift om skriftlig form inte följts.

Den metod för problemets lösning som kom till användning år 1943 i
fråga om jordbruksarrende har enligt vad utredningen erfarit på det hela
taget fungerat väl. Det finns knappast anledning att förmoda att samma
metod inte skulle vara godtagbar också i fråga om bostadsarrende. Erfarenheterna
rörande jordbruksarrende talar för att en lagregel om obligatorisk
skriftlig form inom relativt kort tid kommer att leda till åsyftat resultat.
Motsvarande krav på skriftligt avtal som gäller vid jordbruksarrende
bör därför enligt utredningens mening införas för bostadsarrende.

Remissyttrandena. Förslaget om obligatorisk skriftlig avtalsform för bostadsarrende
biträds av remissinstanserna. Reformförslaget stöds uttryckligen
av hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna i Blekinge, Malmöhus
och Västerbottens län, länsstgrelsen i Gotlands län, stadsförbundet, RLF
och Sveriges jordägareförbund. Endast överlantmätaren i Gotlands län är
kritisk mot regelns införande. Han anser orimligt att en jordägare, som
kanske av välvilja och utan större ersättning medger någon bekant eller
släkting att uppföra en sommarstuga på sin mark, skall riskera att bli skadeståndsskyldig
till arrendatorn om skriftligt arrendeavtal inte kommer till
stånd.

Arrendetiden

Gällande rätt. Enligt 1 kap. 1 § NJL är arrendeavtal ej bindande utöver
50 år från det avtalet slöts, om den arrenderade marken ligger utanför
område som ingår i stadsplan. Annars gäller en maximitid av 25 år. Någon
nedre gräns såvitt gäller lägenhetsarrenden anges inte i lagen. Inget hindrar
parterna att komma överens om arrende tills vidare.

Ett avtal om lägenhetsarrende som ingås på obestämd tid kan bringas
att upphöra när som helst och av vilken anledning som helst genom uppsägning
från endera sidan. Är arrenderätten inte förverkad och har särskild
uppsägningstid ej avtalats, inträder arrendatorns skyldighet att flytta
på fardagen näst efter sex månader från uppsägningen (39 §). Fardag'' infaller
den 14 mars (5 § första stycket). Har annan uppsägningstid eller
fardag avtalats gäller denna. Arrendeavtal på bestämd tid upphör utan
föregående uppsägning på arrendetidens sista dag. Under löpande avtalstid
kan arrendet bringas att upphöra endast på något av de förverkandeskäl
som särskilt anges i lagen (70 § femte stycket samt 36 och 37 §§). Uppsägs
arrendet av sådan anledning, får arrendatorn i allmänhet sitta kvar till
nästa fardag (39 §).

Beträffande jordbruksarrende gäller i betydelsefulla hänseenden andra

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

regler. Enligt 2 § första stycket skall i huvudfallet upplåtelse för jordbruksarrende
ske på viss tid. Är arrendetiden inte bestämd, anses avtalet
ingånget för en tid av fem år. När det gäller de sociala arrendena är regeln
än mera skärpt till förmån för arrendatorn. I 50 § uppställs sålunda
krav på att upplåtelse för viss tid skall ske för minst fem år. Är kortare tid
avtalad, skall arrendet likväl gälla för denna tid. För båda slagen av jordbruksarrende
föreskrivs dessutom förbud för jordägaren att under arrendetiden
bringa avtalet att upphöra på andra grunder än de i lagen särskilt
angivna (3 § med hänvisningar).

Utredningen. Ett tidsobestämt arrendeavtal som ingås i syfte att arrendalorn
på den upplåtna marken skall kunna ha ett bostadshus ställer f. n.
arrendatorn i starkt beroende av jordägaren. Arrendatorn kan ofta inte
förutse när en uppsägning kan komma och ovissheten härom gör att han
inte på ett ändamålsenligt sätt kan planlägga sina investeringar. Det nuvarande
rättsläget är vidare sådant att en jordägare, så länge han inte gör
sig skyldig till ocker, praktiskt taget ensidigt kan genomföra de ändringar i
villkoren som han önskar i samband med avtalets förnyelse. Det prekära i
bostadsarrendatorns situation återverkar uppenbarligen på dennes intresse
av att vårda sig om hus och miljö.

Av bl. a. dessa skäl anser utredningen att möjligheten att träffa arrendeavtal
på obestämd tid inte är förenlig med arrendatorns intresse. Denna
synpunkt väger enligt utredningen tyngre än jordägarens intresse av att
med kort varsel kunna återfå besittningen till jorden eller att på ett för
honom praktiskt sätt kunna höja avgiften eller eljest ändra avtalsvillkoren.
Utredningen framhåller särskilt att ett förhindrande av tidsobestämda avtal
kommer att leda till att arrendebebyggelsen och miljön förbättras, vilket
på längre sikt torde vara i alla parters intresse.

Arrendatorns situation skulle kunna förbättras också genom att lagens
bestämmelser om uppsägningstid gjordes tvingande, ev. i kombination med
en längre uppsägningstid än den nuvarande. Utredningen avvisar emellertid
denna tanke. Arrendatorns beroendeställning skulle ändå i det väsentliga
kvarstå. Det kunde också befaras att arrendatorn skulle utsättas för
ofta återkommande uppsägningar. En avvägning mellan olika förekommande
intressen resulterar därför enligt utredningens mening i att avtal om
bostadsarrende skall avse viss tid och att en upplåtelse som gjorts för obestämd
tid i stället skall ånses ingången för viss i lagen angiven tid.

När det gäller frågan huruvida behov föreligger av att i lag även införa
krav på bestämd minsta arrendetid framhåller utredningen att det
för jordbruksarrendets dJel finns ett naturligt tvång till ej alltför korta
arrendetider. Någon motsvarighet härtill föreligger inte beträffande bostadsarrende.
Det är därför inte ändamålsenligt att kopiera den för bl. a.
jordbruksarrenden i allmänhet gällande ordningen att arrendetiden skall

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

vara bestämd utan angivet minimum. Risk föreligger f så fall för att
många avtal om bostadsarrende skulle innehålla en arrendetid av exempelvis
ett år. Utredningen föreslår därför att en viss minsta tid utsätts i lagen.
En sådan bestämmelse bör gälla med tvingande verkan till förmån för arrendatorn.
De fåtaliga fall där ett verkligt behov föreligger att bestämma
arrendetiden på annat sätt kan på ett tillfredsställande sätt tillgodoses dispensvägen.

Frågan om minimitidens längd bör ses i sammanhang med spörsmålet
om utformningen av uppsägnings- och besittningsskyddet i övrigt. Om arrendatorn
vid arrendetidens slut inte ges någon optionsrätt eller om denna görs
svag, bör arrendetiden göras lång och tvärtom. Vid minimitidens fixerande
måste vidare beaktas hur uppsägningstiden och ordningen för arrendeavgiftens
fortsatta bestämmande konstrueras. Utifrån dessa synpunkter
framhåller utredningen att erfarenheterna från de sociala jordbruksarrendena
visat att det är bättre med en inte alltför lång minimitid i förening
med optionsrätt än förhållandevis långa minimitider. Den minsta
upplåtelsetiden av fem år som gäller för huvudparten av de sociala jordbruksarrendena
kan visserligen för bostadsarrendets del sägas vara väl
kort med tanke på ändamålet. Å andra sidan skulle fem år som minsta
arrendetid för bostadsarrende nära sammanhänga med det system för arrendatorns
besittningsskydd efter arrendetidens slut (optionsrätt) som utredningen
samtidigt föreslår. En arrendetid på exempelvis tio år eller
mera kunde medföra att jordägarna blev avsevärt mindre benägna att
upplåta mark för bostadsarrende. En lång upplåtelsetid kunde även verka
hindrande mot behov av en ändrad markanvändning. Också för tillgodoseende
av behovet att ompröva arrendeavgiften med jämna intervaller
är det förenat med vissa fördelar att låta upplåtelseperioder och avgäldsperioder
sammanfalla. Ett enkelt och praktiskt system skapas härigenom.

Utredningen har vid övervägande av dessa synpunkter stannat för att
som minsta arrendetid för bostadsarrende föreslå fem år. Denna åsikt finner
utredningen väl försvarad i de fall när arrendatorn tillika har optionsrätt.
För övriga arrenden kan fem år inte sällan framstå som väl kort.
Emellertid är det i dessa fall i regel fråga om hus som relativt lätt kan
både resas och rivas.

I nära anslutning till arrendatorns rätt till minimitid står frågan om
dennes uppsägningsskydd. För att få avsedd verkan måste ett stadgande
om arrendetiden kompletteras med bestämmelser som hindrar att uppsägning
fritt kan ske under arrendetiden och arrendet därigenom bringas
att upphöra före den avtalade arrendeperiodens slut. Av denna anledning
finner utredningen att en motsvarighet till det förbud mot andra uppsägningsskäl
än de i lag särskilt angivna som gäller för jordbruksarrenden
bör införas beträffande bostadsarrende. En sådan regel torde knappast
innebära någon nackdel för den jordägare som tidigare än ursprungligen

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

tänkts har ett legitimt behov av att återfå besittningen till hela eller en
del av arrendestället. Den föreslagna minimitiden fem år får anses för
flertalet fall vara tillräcklig för att erforderliga justeringar skall kunna
genomföras utan nämnvärt dröjsmål. För övriga fall där ett aktuellt och
förutsebart legitimt behov av annan reglering finns, bör möjlighet ges
till dispens från den tvingande regeln.

Utredningen diskuterar även bestämmelserna om avtalens maximitider.
Utredningen anser att det inte finns något praktiskt behov av att redan
vid den ursprungliga arrendeupplåtelsen kunna fixera arrendetiden längre
än vad gällande rätt tillåter. Någon ändring i detta avseende föreslås sålunda
ej.

Remissyttrandena. Förslaget om en i lag fastställd minsta arrendetid
kombinerad med förbud mot att bryta arrendet under arrendetiden av annan
anledning än som särskilt anges i lagen lämnas utan erinran av samtliga
remissinstanser. Värdet av att möjligheten att ingå tillsvidare-avtal tas
bort framhålls särskilt av hovrätten för Västra Sverige, överlantmätarna i
Blekinge och Malmöhus län, länsstyrelsen i Gotlands län, ecklesiastika boställsutredningen,
stadsförbundet, RLF och Sveriges jordägareförbund.

Även den föreslagna minimitiden fem år för bostadsarrenden godtas av
remissinstanserna. Ecklesiastika boställsutredningen ansluter sig till den
föreslagna tiden i betraktande av möjligheten till dispens i sådana fall när
särskilda skäl motiverar en kortare tid. Överlantmätaren i Västerbottens
län anser visserligen att tiden är anmärkningsvärt kort men förklarar att
denna kombination med en stark optionsrätt dock kan godtas. Hovrätten
för Västra Sverige framhåller att det möjligen kan diskuteras om det inte
åtminstone vid de bostadsarrenden som ej förenats med optionsrätt borde
föreligga möjlighet för parterna att utan anlitande av dispensvägen avtala
om kortare tid än fem år. Hovrätten förklarar dock att frågan är av tämligen
underordnat intresse, eftersom parterna, om de är ense, när som helst
kan låta arrendet upphöra.

Överlåtelse av arrenderätten

Gällande rätt. Enligt 8 § första stycket och 70 § andra stycket arrendelagen
är en lägenhetsarrendator ej berättigad att utan jordägarens samtycke
överlåta arrenderätten till någon annan. Undantag från denna regel
gäller för det fall att arrende ingåtts för längre tid eller att arrendatorn
avlidit under löpande arrendeperiod.

Har sålunda arrende avtalats för en tid av minst tio år får enligt 8 §
andra stycket arrendatorn överlåta arrenderätten, om jordägaren skäligen
kan nöjas med den nye arrendatorn. Innan substitutionsrätten får utövas

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

är arrendatorn dock skyldig att hembjuda fastigheten till jordägaren. Denne
har inte någon skyldighet att återta arrendet. Förklarar han sig villig att
återta arrendet, skall han ersätta arrendatorn dess värde. Tvist i värderingsfrågan
handläggs av skiljemän (18 §).

Om arrendatorn dör före arrendetidens utgång, inträder dödsboet i arrendatorns
rätt. Dödsboet äger i sin tur överlåta arrenderätten till annan.
Enligt 9 § första stycket krävs ej härför att avtalet ingåtts för viss minsta
tid. Däremot gäller i övrigt de i 8 § andra stycket föreskrivna reglerna om
hembud till jordägaren. 1 lagen utsägs inte huruvida personförändring på
arrendatorssidan kan ske utan hembud genom arv, giftorätt eller testamente.
I doktrin och rättspraxis har detta ansetts tillåtligt. Utredningen är
emellertid av annan åsikt och anser att ny arr enda tor inte genom familj erättsligt
fång kan insättas i andra fall än sådana där substitution också
i övrigt är medgiven.

Nu angivna regler, vilka är av dispositiv natur, gäller även för jordbruksarrende.
För de sociala jordbruksarrendena är bestämmelserna tvingande.

Utredningen. Sjukdom, hög ålder, ändrade anställnings- eller familjeförhållanden
är exempel på förhållanden som gör att en bostadsarrendator
under arrendetiden kan vilja överlåta sitt hus med åtföljande arrenderätt.
I den mån inte något beaktansvärt intresse därigenom kränks, finns
inte någon anledning att föreskriva några gränser för en sådan överlåtelserätt.
I regel lämnar också jordägaren sitt samtycke till begärda arrendeöverlåtelser.
I det stora flertalet fall får jordägarens intresse anses tillgodosett,
om den nye arrendatorn kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra
rätt för sig. Detta gäller framför allt i de fall då jordägaren bedriver markupplåtelse
i större omfattning. Det föreligger därför skäl att liberalisera
det hittillsvarande överlåtelseförbudet och göra bestämmelsen tvingande
till arrendatorns förmån. Under sådana omständigheter synes emellertid
jordägarens intresse kräva att överlåtelserätten inte görs helt fri. Förhållandena
varunder avtal om bostadsarrende ingås är högst varierande. Man
kan därför inte bortse från att det i undantagsfall kan vara ett väsentligt
och beaktansvärt intresse för jordägaren att själv kunna ta del i valet av
ny arrendator.

Av bl. a. dessa skäl föreslår utredningen att arrendatorn får en principiell
rätt att överlåta arrenderätten till ny arrendator, om denne från
objektiv synpunkt kan anses vara godtagbar för jordägaren. Både för att
jordägaren inte skall vara okunnig om förekommande överlåtelser och för
att bereda honom tillfälle att bevaka sina intressen, bör överlåtelsen föregås
av hembud till jordägaren i samma ordning som enligt 8 § andra
stycket redan nu gäller när arrendetiden är bestämd och omfattar minst
tio år. Mot erläggande av full ersättning till arrendatorn bereds jordägaren

Kangl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

således tillfälle att hindra en av honom inte önskad överlåtelse. Regeln innebär
även att om en överlåtelse vägras på grund av att den föreslagna
arrendatorn ej är godtagbar och om jordägaren har fog för sin vägran,
skall jordägaren inte vara lösningsskyldig.

I fråga om förfarandet vid hembud och handläggning av tvist föreslår
utredningen ej någon ändring i förhållande till gällande rätt. Detsamma
gäller i princip även om beräkningen av arrenderättens värde. Utredningen
erinrar om att detta värde normalt inte omfattar den del av värdet på
arrendatorns hus som hänför sig till vad som följer efter arrendetiden.
Man utgår således ifrån att värdet på huset skall hinna avskrivas under
arrendetiden. Beträffande bostadshus där optionsrätt föreligger och det
inte finns särskild anledning till antagande att optionsrätten kommer att
brytas, bör också denna rätt kunna beaktas vid bestämmandet av arrenderättens
värde. Några preciserade regler för denna fråga är emellertid varken
lämpligt eller möjligt att lämna.

Utredningen har hittills behandlat överlåtelser i egentlig mening, sådana
som sker i samband med köp, byte eller gåva av arrendatorns hus.
Om insättandet av ny arrendator sker i samband med förutvarande arrendators
död eller genom bodelning i hans äktenskap, tillkommer andra
synpunkter. En avtalsklausul av innebörd att arrendatorns död medför att
rättsförhållandet upphör skulle försätta dödsboet i ett underläge. Arrendet
bör därför inte upphöra eller kunna uppsägas av den anledningen att arrendatorn
avlider under arrendetiden. Liksom f. n. bör alltså dödsboet inträda
i den avlidnes ställe och dödsfallet bör inte utgöra uppsägningsgrund
för någondera parten. Utredningen föreslår att bestämmelsen för att inte
bli verkningslös görs tvingande till förmån för arrendatorn.

När det gäller de fall då arrenderätten genom arvskifte eller bodelning
tilldelas exempelvis arvinge, testamentstagare eller den andra maken framnåller
utredningen att hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste anhöriga
väger tyngre än fastighetsägarens intresse. Även här bör emellertid
en avvägning ske. Den eller de anhöriga till vilka arrenderätten genom
familj erättsligt fång övergår bör vara befriade från risken att i samband
med hembudsförfarande bli utlösta av jordägaren. Å andra sidan finns
det knappast anledning att en sådan ny arrendator medges en så stark rätt
att han — liksom dödsboet — automatiskt inträder i den avlidnes rätt.
Utredningen föreslår därför att den nye arrendatorn skall få överta arrenderätten
utan hembud men att han från jordägarens sida sett skall vara
godtagbar. Denna s. a. s. privilegierade substitutionsrätt bör tillkomma arrendatorns
make, arvingar och universiella testamentstagare. Makens rätt
bör därvid vara oberoende av om bodelningen sker i anledning av äktenskapets
upplösning, boskillnad eller hemskillnad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Remissyttrandena. Utredningens förslag om arrendatorns substitutionsrätt
tillstyrks eller lämnas i princip utan erinran av det övervägande antalet
remissinstanser. Till de som uttryckligen tillstyrker förslaget hör
hovrätten för Västra Sverige, överlantmätaren i Malmöhus län, länsstyrelsen
i Gotlands län, RLF och Sveriges jordägareförbund. Det sistnämnda förbundet
förklarar sig dock ej kunna tillstyrka att annan än optionsberättigad
arrendator tillerkänns överlåtelserätt.

Arrendatorns möjlighet att överlåta arrenderätten till utländsk medborgare
berörs av Djurgårdsförvaltningcn och länsstyrelsen i Malmöhus län.
Förvaltningen framhåller således att den för fast egendom obligatoriska
tillståndsprövningen härvid inte kommer i fråga. En jordägare borde med
hänsyn härtill inte vara skyldig att godta en ny arrendator i de fall då
denne är sådan fysisk eller juridisk person som avses i 1916 års s. k. inskränkningslag.
I motsats till förvaltningen vill länsstyrelsen inte motsätta
sig att en utländsk medborgare kommer i åtnjutande av det förstärkta
besittningsskydd förslaget innehåller. I detta sammanhang uppger
länsstyrelsen att redan nu från främst dansk sida märkts intresse av
att förvärva mark i Sverige för fritidsändamål. Det finns skäl att anta att
detta intresse kommer att öka sedan en broförbindelse skapats mellan
länderna. Genom de förbättrade kommunikationsmöjligheterna torde i
framtiden även kunna påräknas att en än vidare krets av europeiska medborgare
visar intresse för fritidshus i landet.

Ej heller det föreslagna hembudsförfarandet möter någon principiell
invändning av remissinstanserna. Över jägmästaren i Östra distriktet påtalar
dock att stora svårigheter kan uppstå vid värderingen av byggnader
på tomter med stort attraktionsvärde, exempelvis strandtomter i närheten
av storstäder. Domänintendenten i Östra domänområdet framhåller vikten
av att det i arrendeavtalet bestäms hur stor frihet arrendatorn har att
investera på arrendeområdet. Enligt intendenten får jordägarens inlösenrätt
ej omintetgöras av överinvestering som ej kan lösas.

Kritiska mot förslaget är Sveriges jordägareförbund och handelskammaren
för Örebro och Västmanlands län. Förbundet yttrar.

Själva arrenderätten torde endast i undantagsfall äga ett självständigt
värde, såvida det inte är fråga om ett långtidsavtal med en alltför lag lega
utan indexklausul eller annat förbehåll. Att jordägaren, som i ett sådant
fall av oförstånd redan förorsakat sig en förlust, sedermera skulle därutöver
kunna bli ålagd att betala arrendatorn ersättning om och när han
antar ett hembud, skulle vara stötande. Fall kan även förekomma, där
arrenderätten av olika skäl kan ha ett negativt värde — t. ex. på grund
av att en störande industri uppförts eller en kommunikationsled framdragits
i grannskapet. Antar jordägaren hembudet, bör skiljenämnden givetvis
även äga pröva storleken av den ersättning arrendatorn skall utgiva till
jordägaren för rätten att bli befriad från ett ur jordägarens synpunkt fördelaktigt
avtal.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Beträffande avgränsningen av den privilegierade kretsen, för vilken hembudsskyldighet
inte skall föreligga, förklarar överlantmätaren i Gävleborgs
län att eftersom hembudsskyldighet inte föreligger vid bodelning och arvskifte
bör sådan skyldighet ej heller föreskrivas vid överlåtelse av arrenderätten
mellan äkta makar eller till bröstarvinge. Även länsstgrelsen i Norrbottens
län ifrågasätter om inte hembudsskyldigheten bör uteslutas vid
överlåtelse till nära anförvant utan samband med bodelning, arvskifte eller
testamente. Ett sådant stadgande skulle stämma bättre överens med jordförvärvslagen
och förslaget till lag om kommunal förköpsrätt. Handelskammaren
för Örebro och Västmanlands län förklarar sig inte kunna medge att
den föreslagna substitutionsrätten tillförsäkras avlägsnare släktingar och
universella testamentstagare. De sistnämnda kan ju enligt handelskammaren
tillhöra vilken »personkrets» som helst, t. ex. en hushållerska, nära vän
eller vetenskaplig eller ideell institution.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ANLÄGGNINGSARRENDE
Gällande rätt

I nuvarande arrendelagstiftning behandlas lägenhetsarrende som en enhetlig
kategori. Vid anläggningsarrende gäller därför f. n. samma bestämmelser
som tidigare redovisats för bostadsarrende.

Kategorins avgränsning

Utredningen. Enligt utredningens förslag utmärks anläggningsarrende liksom
bostadsarrende av att arrendatorn i enlighet med arrendeavtalet på
arrendestället uppfört -— eller övertagit — en egen byggnad. Till skillnad
från bostadsarrende skall emellertid arrendatorns hus eller annan byggnad
inte i första hand tjäna bostadsändamål utan användas för någon på
arrendestället bedriven förvärvsverksamhet. Anläggningsarrende särskiljs
sålunda från andra lägenhetsarrenden främst genom sin ekonomiska struktur.
Utredningen föreslår att gruppen anläggningsarrende på samma sätt
som bostadsarrende skiljs ut från övriga lägenhetsarrenden och görs till
föremål för särskild lagstiftning.

De nya bestämmelserna bör således begränsas till att omfatta endast sådana
arrendeställen som är bebyggda i och för en näringsverksamhet. Begreppet
byggnad är enligt utredningen att tolka på samma sätt som f. n.
gäller inom byggnadslagstiftningen och därtill anslutande praxis. För obebyggda
arrendeställen eller sådana där ändamålet endast är att lämna en
upplagsplats åt anläggningsarrendatorn är några nya regler inte påkallade.
Utanför den föreslagna definitionen faller sålunda exempelvis en
idrottsförenings klubbhus eller åskådarläktare på annans mark. Har arrendatorn
på arrendestället ett virkesupplag eller en brädgård och förvaras
de till rörelsen hörande effekterna under tak eller eljest i en byggnad blir
de föreslagna reglerna tillämpliga. Sker förvaringen under bar himmel
gäller motsatsen. Samma blir förhållandet om arrendatorns anläggning består
endast av en kaj eller ett järnvägsspår.

Enligt utredningens mening bör reglerna om anläggningsarrende dessutom
begränsas till rättsförhållanden av inte allt för kort varaktighet. Helt
tillfälliga upplåtelser bör undantas. Utredningen föreslår därför att de nya
bestämmelserna ej skall tillämpas om upplåtelsetiden är bestämd till kortare
tid än ett år. Genom denna bestämmelse blir behovet av en särskild
dispensregel överflödig.

De föreslagna reglerna om anläggningsarrende bör kunna tillämpas även

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

om arrendatorns förvärvsverksamhet på arrendestället är en del av en
större verksamhet. Det är t. ex. vanligt att en industri är så belägen att
byggnaderna till en del ligger på mark som disponeras med äganderätt och
i övrigt på arrenderad mark. Ej heller finns det anledning att kräva att
just arrendatorn driver verksamheten. Behovet av nya arrenderegler är
inte mindre därför att rörelsen ägs av ett aktiebolag, i vilket arrendatorn
måhända är delägare.

Om det på arrendestället finns en byggnad som tillhör arrendatorn men
byggnaden framstår som mindre väsentlig för verksamheten, bör vid gränsdragningen
ses till huvudändamålet med avtalet. Används arrendestället
till ett större grusupplag, bör således arrendet inte anses som anläggningsarrende
bara därför ail det finns ett våghus eller vaktkur. Men drivs en bilverkstad
på området, bör upplåtelsen hänföras till anläggningsarrende
även om huvuddelen av marken tas i anspråk för utomhus uppställda fordon.

Remissyttrandena. Den föreslagna avgränsningen av anläggningsarrende
godtas eller lämnas utan erinran. Endast lantbruksförbundet anser att definitionen
är för snäv och lämnar arrenden utanför den nya regleringen
vilka för arrendatorn kan vara av stor ekonomisk betydelse. Kraven på förvärvsverksamhet
och att det skall finnas byggnad i byggnadslagstiftningens
mening är enligt förbundets mening utan betydelse för det intresse som besittningsskyddet
skall värna. Således är frågan huruvida arrendestället skall
förses med byggnad utan betydelse när mark arrenderas för ett järnvägsspår
som skall betjäna arrendatorns industrianläggning. I detta fall kan
just tillgången till spår ha varit det avgörande för att arrendatorn förvärvat
den härskande fastigheten. Motsvarande förhållande gäller vid arrende
av mark för kaj, upplagsplats eller dylikt. Enligt förbundets mening bör
därför arrendatorns besittningsrätt skyddas i alla fall när besittningsrätten
objektivt är av särskild betydelse för arrendatorn.

Besittningsskydd

Utredningen. Skyldigheten för arrendatorn enligt nu gällande lag att
utan särskild uppsägning eller anmaning flytta från arrendestället när ett
tidsbestämt avtal löper ut lämnar stora möjligheter för jordägaren att illojalt
utnyttja arrendatorns önskan att fortsätta arrendet. Detta tillstånd
blir om ingen form av besittningsskydd införs än mera framträdande om
det föreslagna förbudet mot tills-vidare-avtal genomförs. För att i denna
situation stärka arrendatorns förhandlingsposition är det enligt utredningens
mening nödvändigt att han erhåller något slag av besittningsskydd.

Vid anläggningsarrende är emellertid de sociala skälen för besittnings -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skydd mindre framträdande. För dessa upplåtelser måste samtidigt beaktas
jordägarens intresse av att med relativt stort mått av frihet själv kunna
förfoga över marken. Av dessa skäl anser utredningen att en i lag inskriven
optionsrätt inte innebär en lämplig lösning. Det överensstämmer bäst
med såväl parternas som allmänna intressen, om en bestämmelse införs i
lagen om att upplåtelsen automatiskt förlängs om uppsägning inte sker
före arrendetidens slut. Denna ordning är avgjort bättre än det system
med tyst förlängning som gäller vid jordbruksarrende i allmänhet.

Utredningen finner vidare rimligt att parterna vid anläggningsarrende i
god tid före den löpande arrendeperiodens slut genom uppsägning underrättar
varandra, om förlängning av avtalet inte skall ske eller om ändring
av villkoren önskas för en kommande arrendeperiod. Utredningen föreslår
i detta avseende att uppsägningstiden bestäms till senast sex månader före
arrendetidens slut. Härigenom erhåller arrendatorn en godtagbar frist att
förbereda flyttning för den händelse jordägaren säger upp avtalet för avflyttning.
Uppsägs arrendet endast för ändring av villkoren erhålls en
lämpligt tilltagen förhandlingstid.

Sker ej uppsägning i rätt tid, är det nödvändigt att lagen anger för vilken
tid upplåtelsen förlängs. En lämplig regel är att avtalet förlängs med
samma tid som förut gällt, dock högst fem år i sänder.

Utredningen har övervägt huruvida bestämmelsen om automatisk förlängning
skall göras tvingande men stannat för att inte föreslå en sådan regel.
Som skäl härför anförs att förhållandena vid anläggningsarrende är mycket
växlande och att många av dem kan betecknas som »affärsarrenden».
I fråga om dem bör så långt som möjligt bestämmelser undvikas som i onödan
lägger band på parternas avtalsfrihet.

Remissyttrandena. Förslaget om automatisk avtalsförlängning godtas eller
lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstanser. Som tidigare
anförts har dock flera remissinstanser uttalat sig för optionsrätt även
i fråga om anläggningsarrende. Utredningens mening om att regeln om avtalsförlängningen
bör vara dispositiv delas uttryckligen av hovrätten för
Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövdingeföreningen och advokatsamfundet.

Tiden för upplåtelsens förlängning bör enligt handelskammaren för Örebro
och Västmanlands län i likhet med vad som ofta förekommer vid
hyresförhållanden, bestämmas till ett år om annat ej avtalas.

Kioskägareförbundet och korvhandlareförbundet uttalar att markägaren
bör åläggas skyldighet att redovisa skälen för en uppsägning av arrendeavtal.
Förbunden anser att det skydd som den automatiska avtalsförlängningen
avser att ge eljest reduceras.

Knngl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968 65

Upplåtelsens form

Utredningen. Vid anläggningsarrende är enligt utredningens erfarenhet
skriftlig avtalsform vanligare än vid bostadsarrende. Med tanke på det
större värde som anläggningsarrendatorns investering representerar kan
frånvaron av skriftligt avtal blir mera kännbar från ekonomisk synpunkt.
Liksom beträffande bostadsarrende talar starka skäl för att krav på skriftligt
avtal införs vid anläggningsarrende.

Utredningen förordar sålunda att avtal om anläggningsarrende för sin
giltighet skall kräva skriftlig form enligt samma grunder som redan gäller
vid jordbruksarrende. Förslaget innebär bl. a. att bestämmelserna inte
kan upphävas genom överenskommelse mellan parterna.

Remissyttrandena. Utredningens förslag i denna del godtas eller lämnas
utan erinran av samtliga remissinstanser.

Arrendetiden

Utredningen. När det gäller tidsobestämda arrendeavtal med kort eller
ingen uppsägningstid kan det förekomma situationer med ett påtagligt behov
av att med kort varsel kunna säga upp avtalet. Sådana fall är emellertid
ovanliga vid anläggningsarrende. Ej heller torde det vara vanligt att jordägaren
i oträngt mål utnyttjar möjligheten enligt nuvarande lag att med
mycket kort tidsfrist avhysa en lägenhetsarrendator. Enbart möjligheten
härtill medför dock ett ojämnt utgångsläge vid förhandlingar mellan parterna,
särskilt om det är fråga om förlängning av avtalet. Den rådande
ordningen ger också mången gång arrendatorn en känsla av otrygghet och
ovisshet som han inte kan underlåta att ta hänsyn till i sina ekonomiska
kalkyler och som i sista hand får betalas av kunderna. I betraktande av
den ekonomiska betydelse som ett anläggningsarrende har för arrendatorn
— och indirekt även för anställda och kunder — är det uppenbart att arrendatorn
i allmänhet är mera betjänt av att avtalet gäller för bestämd
än för obestämd tid. Utredningen anser därför att tidsobestämda avtal för
anläggningsarrenden inte bör få förekomma.

Kravet på att arrendet skall avse viss tid bör dock inte konstrueras så
att det innebär olägenhet för jordägaren. Av denna anledning anser utredningen
att arrendetidens längd inte bör stipuleras i lagen. Däremot behövs
det en särskild regel för det fall att avtalet i strid med lagen inte anger någon
bestämd arrendetid eller att avtalet anges gälla tills vidare. För jordbruksarrende
anges att upplåtelsen i denna situation gäller för fem år. För
bostadsarrenden föreslås en regel av samma innehåll. En motsvarande bestämmelse
behövs också vid anläggningsarrende.

3 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

I analogi med reglerna om jordbruksarrende bör den föreslagna bestämmelsen
om verkan av tills-vidare-avtal ges tvingande effekt.

Om man kräver bestämd arrendetid för anläggningsarrende är det ofrånkomligt
att man — liksom föreslagits för bostadsarrende — också inför den
vid jordbruksarrende gällande regeln att parterna inte med giltig verkan
kan avtala om andra uppsägningsanledningar än sådana som är särskilt
anges i lagen.

Remissyttrandena. Förslaget om krav på bestämd arrendetid och uppsägningsskydd
möter ingen erinran.

överlåtelse av arrenderätten

Utredningen. Av bl. a. hänsyn till arrendatorns möjlighet att utvinna det
värde som ligger i en av honom upparbetad rörelse föreslås att anläggningsarrendatorn
får en vidgad rätt att överlåta arrenderätten. Generellt
bör dock gälla att den nye arrendatorn skall från objektiv synpunkt vara
godtagbar. Någon anledning att — såsom föreslagits beträffande bostadsarrenden
— tillika göra substitutionsrätten beroende av hembud finner
utredningen däremot inte föreligga. Anläggningsarrenden är i betydligt
större utsträckning renodlat affärsmässiga avtal. Om den nye arrendatorn
kan betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig torde det som
regel vara likgiltigt för jordägaren vem den nye arrendatorn är. Skulle
motsatsen undantagsvis vara fallet bör emellertid jordägaren inte vara
hindrad att i avtalet förbehålla sig rätten till närmare prövning av efterträdaren
eller — eventuellt —- helt och hållet förbjuda överlåtelse. Härigenom
lämnas även möjlighet öppen för jordägaren att genom överlåtelseförbud
hindra spekulation i arrenderätten.

Remissyttrandena. Förslaget om en utvidgad överlåtelserätt för arrendatorn
godtas eller lämnas utan erinran av nästan alla remissinstanser.
Endast Sveriges jordägareförbund, Östergötlands och Södermanlands handelskammare
och handelskammaren för Örebro och Västmanlands län avstyrker
förslaget. Den förstnämnda handelskammaren förklarar att markägaren
bör oinskränkt ha inflytande över vem som bedriver ekonomisk
verksamhet på hans mark.

Hovrätten för Västra Sverige, kommerskollegium, häradshövding ef öreningen
och advokatsamfundet anser i likhet med utredningen lämpligt att
substitutionsrätten görs dispositiv. Några remissinstanser är däremot kritiska
mot förslaget i detta hänseende. Institutet för hantverk och industri
och hantverks- och industriorganisationen anser att en dispositiv överlåtelserätt
är av begränsat värde och knappast ägnad att nämnvärt stärka arrendatorns
ställning.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ÖVERGÅNGSBESTÄMMELSER
Allmänna synpunkter

Utredningen. Utredningen anser att det för de avtal om bostads- och
anläggningsarrende som ingåtts innan den föreslagna lagstiftningen trätt i
kraft i och för sig föreligger samma reformbehov som beträffande sådana
som ingås därefter. Samtidigt är emellertid att beakta att civillag ej bör
ges tillbakaverkande kraft utan att alldeles särskilda och starkt vägande
skäl talar däremot. Vid avvägningen mellan dessa motsatta intressen möter
det mindre betänkligheter att göra avsteg från den vedertagna principen
att gammal lag bibehålls för gamla avtal, när det är fråga om rättsförhållanden
som i likhet med bostadsarrenden men ofta även anläggningsarrenden
normalt är långvariga. Även praktiska skäl talar för denna åsikt.
En tyst förutsättning för avtalets tillkomst är ofta att förlängning skall
ske om inte väsentligt ändrade förhållanden inträffar. Förlängning är
också det vanliga i praktiken. Det föreslagna besittningsskyddet ansluter
sig således nära till rådande sedvänja. Om endast nya avtal om bostadsarrenden
utrustas med exempelvis optionsrätt, kan man vidare ej underlåta
att räkna med att en del jordägare kommer att vilja hindra att de
gamla avtalen förs in under den nya lagens ordning och därför kommer
att vägra medverka till att de gamla avtalen vid avtalstidens slut blir förlängda.
Den föreslagna reformen för de nya avtalen skulle därigenom
kunna leda till en väsentlig försämring av avtalsläget för de gamla avtalen.

Av bl. a. dessa skäl anser utredningen det nödvändigt att den nya lagstiftningen
i väsentliga avseenden får gälla också för de gamla avtalen.
När det gäller äldre tidsobestämda arrendeavtal bör undvikas att dessa
kommer att bli gällande lång tid efter den nya lagens antagande. Utredningen
föreslår därför att sådana avtal i sin helhet förs in under den nya
lagen, om de inte uppsägs till första möjliga tidpunkt efter den nya lagens
utfärdande. För tidsbestämda gamla avtal bör övergången ordnas så att
den gamla lagen i princip alltjämt får gälla men att den samtidigt — särskilt
i de mest angelägna fallen —- kompletteras med vissa av den nya
lagens regler om uppsägnings- och besittningsskydd. Däremot finner utredningen
inte anledning förorda att de nya reglerna om substitutionsrätt
görs tillämpliga på de gamla avtalen.

Remissyttrandena. Utredningens förslag beträffande de äldre arrendeavtalen
tillstyrks eller lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstanser.

RLF förklarar att även om det i och för sig måste anses betänkligt att

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

låta nya lagregler få retroaktiv verkan skäl ej kan anses föreligga att motsätta
sig förslaget i dessa delar. Förbundet konstaterar särskilt att förslaget
om framtvingande av skriftliga avtal är välgrundat. Detta medför nämligen
enligt förbundet möjlighet att precisera villkor och därmed undvika
framtida tvister. Även överlantmätaren i Västmanlands län tillstyrker förslaget
men anser att äldre arrendatorer dessutom bör erhålla substitutionsrätt.
Tillräckliga skäl för att undanta denna rätt har enligt överlantmätaren
inte anförts av utredningen.

Några remissinstanser avstyrker eller ställer sig kritiska mot de föreslagna
övergångsbestämmelserna, däribland överlantmätaren i Gotlands
län, handelskammaren för Örebro och Västmanlands län och Skånes jordägareföreband.
Handelskammaren anser att förslaget står i strid mot hävdvunna
allmänna principer. Förbundet förklarar att rättssäkerheten i annat
fall ställs i fara. Sportstugefräm,jandet, som uttalar sig för en avveckling
av framtida bostadsarrenden, föreslår att inom områden med detaljplan
arrendatorerna bör berättigas lösa de tomter som kan inarbetas i planen
medan övriga endast bör få bestå arrendetiden ut. Sveriges jordägareförbund
anser att det bör överlämnas åt parterna avgörandet huruvida ett
tidigare ingånget avtal skall fortsätta att gälla i ett genom ny lagstiftning
väsentligt förändrat läge. Förbundet har därvid inget att invända mot att
nya lagens regler blir tillämpliga på sådana avtal, som efter lagens ikraftträdande
förlängs utöver tidigare bestämd tid, respektive genom underlåten
uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast
kunnat frånträdas.

Vissa av de överlantmätare, däribland överlantmätarna i Värmlands och
Gävleborgs län, som uttalar sig för en mera individualiserad arrendeform
anser att arrenden för fritidsbebyggelse, som tillkommit före nya lagens
ikraftträdande, skall anses som bostadsarrende endast om arrendeställena
är bebyggda efter erhållet byggnadslov eller att de eljest överensstämmer
med de vid tiden för lagens ikraftträdande gällande planerna och bestämmelserna.

Avtalets skriftliga form

Utredningen. Även om gamla tills-vidare-avtal, som inte sägs upp, förs
över till den nya lagens ordning och därmed också blir underkastade kravet
på skriftlig form, kommer det efter den föreslagna lagändringen sannolikt
att finnas många gamla arrendeavtal som inte avfattas skriftligen.
Åtskilliga olägenheter är förenade därmed. Tvist om avtalets innebörd inträffar
oftare när avtalen är endast muntliga. Risken för rättsförluster är
stor när det muntliga avtalet fortgått en lång följd av år. Svårighet kan
uppkomma att rekonstruera det faktiska avtalsläget när upprepade munt -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

liga förändringar överenskommits i de ursprungliga avtalsvillkoren. En
allvarlig brist föreligger även i att avtal om bostads- och anläggningsarrende,
som inte är skriftliga, kan uppsägas under löpande arrendetid om
arrendestället genom överlåtelse byter ägare. Det bör även uppmärksammas
att den nya lagen som förutsättning för avtalets giltighet kräver skriftlig
form. Om en jordägare skulle vägra att frivilligt medverka till upprättande
av ett kontrakt, finns det risk för att avtalet inte kommer att betraktas
som ett arrendeavtal och arrendatorns rätt mot jordägaren reduceras
till endast en skadeståndsrätt. Utredningen förordar därför en ordning
som beträffande äldre avtal ger envar av parterna befogenhet att påkalla
upprättande av skriftligt avtal till bekräftelse av den tidigare muntliga överenskommelsen.
Vägrar motparten att medverka till tillkomsten av kontrakt
skall som en yttersta möjlighet samma resultat kunna ernås genom
rättegång.

En på detta sätt i efterhand gjord skriftlig bekräftelse innebär naturligtvis
inte att det ingångna avtalet ändras. Avtalet är alltså i princip att
anse som ett »gammalt» avtal även om bekräftelsen äger rum efter den nya
lagens ikraftträdande. Parterna är dock oförhindrade att samtidigt ändra
avtalet eller företa precisering av oklara punkter.

De rättsverkningar som lagen tillägger skriftligt kontrakt bör också
medfölja den skriftliga, i efterhand gjorda bekräftelsen. I likhet med andra
skriftliga avtal om lägenhetsarrende bör sålunda bekräftelsen ge arrendatorn
skydd mot uppsägning från den som genom frivillig överlåtelse blivit
ägare till arrendestället. Annorlunda förhåller det sig emellertid när det
är fråga om dispositiva avtalsvillkor, t. ex. frågan om kontraktet skall få
intecknas eller ej. Eftersom parterna från början valt den muntliga formen
och ett muntligt avtal inte är inteckningsbart, synes det rimligt att det i efterhand
gjorda kontraktet in dubio förses med motsvarande undantag.

Uppsägningsskyddet i övrigt

Utredningen. Beträffande spörsmålet i vad mån det för övrigt finns skäl
att särskilt skydda bostads- eller anläggningsarrendatorer med äldre avtal
förtjänar det enligt utredningen särskilt att uppmärksammas det fallet att
arrendatorns rätt måste vika till följd av kollision med andra intressen än
upplåtarens. Oavsett om en lägenhetsarrendator har tillträtt arrendet eller
ej kan en ny jordägare, som förvärvat marken genom frivillig överlåtelse,
inom tre månader efter förvärvet uppsäga en arrondator som endast bär
muntligt arrendeavtal (70 § fjärde stycket). Det är enligt utredningen
ofrånkomligt att detta rättsläge för arrendatorn medför en ständig känsla
av otrygghet, som i sin tur måste menligt återverka på byggnadernas och
områdets skötsel. Hans möjligheter att utverka skriftligt avtal vid förhand -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

lingar med jordägaren är erfarenhetsmässigt små. Utredningen antar därför
att även efter ett genomförande av de olika förslagen i betänkandet att för
framtiden bli kvitt de muntliga avtalen, måste man räkna med att åtskilliga
sådana kommer att finnas kvar. En reform också i fråga om de gamla muntliga
avtalen är här från arrendatorns synpunkt mycket angelägen.

Utredningen föreslår — i överensstämmelse med lagberedningens förslag
till ny jordabalk (SOU 1960:24, 11 kap. 11 § JB och 38 § promulgationslagen
till nya JB) — att ny ägare till arrendestället skall även när
det gäller gamla avtal vara bunden av en tidigare gjord upplåtelse, om
han känt till eller bort känna till den. Närmast i syfte att underlätta bevisskyldigheten
härom föreslår utredningen att den nye ägaren skall
vara bunden av gammalt muntligt avtal, om arrendatorn tillträtt och detta
tagit sig uttryck i att arrendatorn uppfört en sådan byggnad som avsetts
med avtalet. Härmed är att likställa det fallet att byggnaden påbörjats
men inte hunnit bli färdig.

Remissyttrandena. Förslaget möter ingen erinran av remissinstanserna.

Besittningsskydd

Utredningen. Risken att en förbättrad rättsställning för arrendatorer med
nya avtal kan oförmånligt inverka på rättsläget för arrendatorer med
gamla avtal anser utredningen i första hand får antas hänföra sig till den
för bostadsarrendatorerna föreslagna optionsrätten. Görs besittningsskyddet
inte till någon del retroaktivt har man anledning att räkna med att
ju fördelaktigare det blir för arr endator erna, desto mera angelägna blir
jordägarna att förhindra att gamla upplåtelser får möjlighet att föras in
under den nya lagen. Detta kan bl. a. medföra att jordägare kommer att
vägra förlängning av avtal som eljest skulle ha förlängts eller över huvud
taget i större omfattning än hittills utnyttja det övertag som den nuvarande
lagen ibland ger dem. Trots att arrendatorns besittningsskydd anpassats
till den avtalspraxis som i allmänhet råder på marknaden kan
man enligt utredningen knappast underlåta att i en lagstiftning om bostadsarrende
beakta behovet av besittningsskydd också för de arrendatorer
som grundar sin rätt på avtal tillkomna före den nya ordningen.

Vid avvägningen i vilken omfattning lagstiftning är behövlig i denna
fråga uttalar utredningen allmänt att betänkligheterna mot att ingripa i
bestående avtal är störst i fråga om sådana avtal som tillkommit helt
kort tid före den nya lagen. Genom den uppmärksamhet som frågan under
senare år har väckt kan det också antas att den berörda allmänheten,
särskilt blivande arrendatorer, i ökad utsträckning fått sin uppmärksamhet
riktad på osäkerheten i sommarstugearrendatorns rätt. Det torde även

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

förhålla sig så att jordägarna genom att under senare år mer än tidigare
begagna sig av tidsbestämda upplåtelser med relativt korta arrendeperioder
i allt större utsträckning själva blivit införstådda med att avtalen normalt
skall förlängas. När det däremot gäller avtal vilkas tillkomst ligger
längre tillbaka i tiden är betänkligheterna mot att ingripa med kompletterande
bestämmelser mindre, samtidigt som behovet av ett besittningsskydd
för dessa upplåtelser i allmänhet torde vara större.

Med hänsyn till bl. a. dessa synpunkter föreslår utredningen att den nya
lagens bestämmelser om optionsrätt — under i övrigt samma förutsättningar
som vid de nya avtalen -— skall äga tillämpning på gamla avtal i
sådana fall där vid tiden för lagens ikraftträdande finns ett arrendatorn
tillhörigt, och med taxeringsvärde försett, bostadshus och marken under
en sammanhängande tid av minst tio år varit upplåten för samma ändamål.
Optionsrätten blir därigenom inte beroende av huruvida avtalet varit
skriftligt eller muntligt eller om upplåtelsen avsett bestämd eller obestämd
tid. Även här gäller dock begränsningen att livstidsupplåtelser faller utanför
reglerna om bostadsarrende.

Remissyttrandena. Den föreslagna optionsrätten åt innehavare av äldre
bostadsarrenden möter viss kritik av remissinstanserna. Förslaget avstyrks
av principiella skäl av hovrätten för övre Norrland. Hovrätten anför.

Detta innebär ett kraftigt ingrepp i bestående avtalsförhållanden, ägnat
att beskära jordägarens dispositionsrätt till den upplåtna marken. En allmänt
vedertagen grundsats är att civillag ej bör ges tillbakaverkande
kraft, såvida ej särskilda skäl talar därför. Hovrätten finner ej sådana
skäl föreligga att genom retroaktiv lagstiftning tillägga arrendatorn optionsrätt,
i varje fall inte utan att jordägaren även vid tidsbestämda arrendeavtal
bereds tillfälle att genom uppsägning bringa till upphörande sådana
avtal, som han ej önskar underkastade den nya lagstiftningen.

överlantmätarna i Blekinge och Västmanlands län förklarar sig inte
kunna ansluta sig till förslaget att arrendeupplåtelsen skall ha pågått
minst tio år för att erhålla optionsrätt. Den förstnämnde överlantmätaren
anser att differentieringen mellan avtal tillkomna minst tio år före ikraftträdandet
och sådana under tio år synes komma att te sig skäligen godtycklig
vid tillämpningen. Han anför.

En arrendator med ett 25-årslcontrakt, tillkommet 9 år före lagändringens
ikraftträdande, borde väl inte vara mindre berättigad till option
än en arrendator, som sedan minst 10 år haft ett successivt förlängt ettårskontrakt.
Den sannolikt mycket talrika kategori av bostadsarrendatorer, som
på grund av övergångsbestämmelsen inte skulle bli optionsberättigad, kan
ingalunda förutsättas vara i mindre behov av ökad trygghet än andra.
Också med hänsyn till intresset av enhetlighet är det angeläget, att samma
rättsregler snarast möjligt kommer i tillämpning för alla bostadsarrendatorer
oberoende av tidpunkten för avtalets tillkomst.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Den senare överlantmätaren förordar att tioårsregeln slopas med tanke
på optionsrättens stora trygghetsskapande betydelse. En sådan åtgärd kan
enligt överlantmätaren knappast vara till egentligt förfång för jordägaren,
eftersom denne i regel räknat med att arrendet förlängs. Även överlantmätaren
i Västernorrlands län ifrågasätter varför arrendet måste ha pågått
i tio år för att optionsrätt skall tillerkännas arrendatorer med gamla
avtal.

I motsats härtill anser Skånes jordägareförbund att minimitiden är i
kortaste laget. Enligt förbundet bör marken i varje fall ha varit utan avbrott
utarrenderad för bostadsändamål under minst 20 år. Kammarkollegiet
uttalar allmänt att de sociala skälen för optionsrättens införande
inte alls är lika framträdande vid sommarstugearrende som för sådana
arrenden som avser helårsbostad. Å andra sidan gäller även för dessa att
jordägarens intresse att fritt kunna förfoga över marken objektivt sett försvagas
ju längre avtalsförhållandet består. Det synes därför kollegiet rimligt
att sommarstugearrenden som bestått under en lång följd av år, omfattas
av optionsrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

DEPARTEMENTSCHEFEN

Allmänna synpunkter

Arrende för uppförande av byggnad för bostadsändamål (bostadsarrende)
har under de senaste decennierna blivit allt vanligare. Utvecklingen
beror främst på den ökade förekomsten av sommarstugor och annan
fritidsbebyggelse på ofri grund. Avtal om bostadsarrende grundar sig på
NJL:s regler om lägenhetsarrende. Dessa regler — som i huvudsak behållits
oförändrade sedan lagens tillkomst år 1907 — bygger på principen om
parternas avtalsfrihet. Reglerna har emellertid alltmer kommit att framstå
som otillräckliga. Kritik har riktats främst mot att arrendatorn inte har
någon trygghet i besittningen till arrendestället eller något skydd mot oskäliga
ändringar av arrendevillkoren. Bristen på bestämmelser i dessa avseenden
ger jordägaren möjlighet att utan några egentliga skäl säga upp arrendatorn
till avflyttning eller under hot om uppsägning förmå honom att
acceptera de villkor jordägaren önskar för en kommande arrendeperiod. Det
är naturligt att arrendatorerna genom denna ordning kan känna sig utlämnade
åt jordägarens godtycke. Mot bakgrunden härav har krav rests på
en revision av arrendelagens bestämmelser för bostadsarrende.

Den åsikten har emellertid också framförts att arrende över huvud taget
inte är lämpligt som markdispositionsform när det gäller fritidsbebyggelse.
Byggande av ett hus med inte alltför enkel boendestandard medför i dag
betydande kostnader och kräver en långsiktig användning av marken och
en större trygghet i besittningen än som kan erbjudas genom arrende. Allvarliga
anmärkningar har även riktats mot att arrendebebyggelsen i många
fall sker på olämpliga platser eller på annat olämpligt sätt. Bebyggelsen borde
därför enligt mångas uppfattning inriktas på andra markdispositionsformer
än arrende. Vissa remissinstanser har rent av hävdat att arrendemöjligheten
borde helt förbjudas för bostadsändamål.

De synpunkter som anförts mot arrendeformen har onekligen visst fog för
sig. Disponeras marken där huset är uppfört i stället med äganderätt
eller tomträtt, blir husägarens rättsställning betydligt starkare. Samhällets
möjligheter att reglera och kontrollera bebyggelsen blir också större. Skäl
talar därför för att i varje fall mera dyrbara hus bör uppföras på mark
som innehas med äganderätt eller tomträtt. Vid bedömningen av arrendeformens
lämplighet måste emellertid hänsyn också tas till att efterfrågan
på lämplig tomtmark är stor och att det i många fall finns klart uttalade
önskemål om att kunna använda arrendemöjligheten. I och för sig torde
det stora flertalet stugägare helst vilja inneha den disponerade marken

3-f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungi. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

med äganderätt. Man kan dock inte bortse från att många inte vill eller
kan ta på sig de kostnader som ett köp av tomtmark innebär. För dem
som avser att uppföra t. ex. enklare, monteringsfärdiga stugor som lätt går
att flytta från platsen torde vidare ett förvärv av tomtmarken många gånger
te sig opåkallat. Hänsyn måste även tas till att jordägaren kan ha svårigheter
att sälja tomtmark eller ha välgrundade betänkligheter mot att sälja
marken. Det är vidare önskvärt att den form av fritidsverksamhet som fritidsbebyggelsen
erbjuder görs tillgänglig för alla som har intresse härför.
Det är min övertygelse att arrendeformen, om den ges stöd av lagbestämmelser
som är utformade efter nutidens krav, är lämplig för fritidsbebyggelse
och ägnad att främja människors önskemål att skaffa ett eget fritidshus.
Arrende kan härigenom bli ett betydelsefullt och ändamålsenligt komplement
till andra markdispositionsformer.

Av det sagda framgår att arrendet enligt min mening fyller ett angeläget
och praktiskt behov för i första hand sådan fritidsbebyggelse som är av
mindre kapitalkrävande art. En majoritet bland remissinstanserna delar
denna uppfattning. Arrende som markdispositionsform bör därför få bestå
även i framtiden som ett alternativ till andra markdispositionsformer. En
revision av arrendelagens bestämmelser om arrende för bostadsändamål är
mot bakgrunden härav synnerligen behövlig.

En utbredd arrendebebyggelse förutsätter att de byggnads- och planreglerande
bestämmelser som i olika sammanhang gäller för annan bebyggelse
blir tillämpliga även på arrendebebyggelsen. Görs lagen sådan att en oreglerad
och olämplig fritidsbebyggelse tillåts uppkomma eller att redan bestående
sådan bebyggelse konserveras, förfelas reformens syfte till stor del. Arrendebestämmelserna
får därför inte utformas på sådant sätt att intresset
av en god bebyggelseplanering motverkas. Jag återkommer senare till dessa
frågor men vill redan nu framhålla att jag inte finner att förekomsten av
arrende bör hindras av detta skäl.

De förslag som utredningen lägger fram beträffande arrende för bostadsändamål
uppbärs av den tanken att de nya reglerna i största möjliga
utsträckning skall anpassas till vad parterna i allmänhet kan antas avse
vid arrendeavtals ingående. Endast i den mån särskilda skyddsregler behövs
för att åstadkomma likställdhet mellan parterna skall tvingande regler
tillgripas. Utifrån dessa utgångspunkter föreslår utredningen att frågan om
arrendatorns besittningsskydd löses på det sättet att arrendatorn får rätt
till viss minsta arrendetid samt rätt till fortsatt arrende. Reglerna kompletteras
med bestämmelser som And tvist gör det möjligt att få till stånd en
prövning genom myndighet av uppsägning och av arrendevillkoren vid fortsatt
arrende. Dessutom föreslås en utvidgning av arrendatorns rätt att överlåta
arrendet till annan person. Samtidigt tillgodoses jordägarens intresse
av att kunna återfå besittningen till marken genom en möjlighet att bryta
optionsrätten när skäl härför föreligger.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Utredningens iörslag har fått ett övervägande gynnsamt mottagande under
remissbehandlingen.

Den tidigare redogörelsen talar otvivelaktigt starkt för att beträffande
bostadsarrende förhållandet mellan de avtalsslutande parterna underkastas
en fastare reglering än den som hittills gällt och att spelrummet för parternas
fulla avtalsfrihet begränsas. I valet mellan dispositiva och tvingande
regler måste emellertid hänsyn tas till att tillkomsten av ett arrendeavtal
förutsätter ett frivilligt avtal mellan jordägaren och arrendatorn. Alltför
starka tvångsingripanden beträffande vissa delar av arrendeförhållandet
kan därför lätt återverka på andra delar av avtalet och på jordägarens villighet
över huvud taget att ingå arrendeavtal. En sådan konsekvens skulle kunna
bli till nackdel för arrendatorerna snarare än att gynna dem. Tvingande
lagregler bör därför tillgripas endast när sådana är starkt motiverade. Utredningens
förslag får anses lämpligt avpassat och innebär alt skälig hänsyn
tas till både jordägarens och arrendatorns berättigade anspråk. Som
närmare framgår av det följande anser jag mig därför kunna i stort sett
godta de föreslagna reglerna om bostadsarrende.

En annan betydelsefull grupp inom kategorin lägenhetsarrende kännetecknas
av att arrendatorn driver förvärvsverksamhet på arrendestället (a nläggningsarrende).
Enligt utredningens beräkningar finns omkring
30 000 sådana arrenden. De byggnader och övriga anläggningar som arrendatorn
uppfört på arrendestället kan vara av skilda slag, såsom lagerhus,
fabriker, bensinstationer och kiosker. Ofta representerar byggnaderna eller
anläggningarna ett betydande värde. Den kritik mot gällande bestämmelser
som anförts beträffande bostadsarrende är i sina huvuddrag tillämplig också
i fråga om anläggningsarrende. Utredningen har ansett behov föreligga
av klarare och fastare rättsregler även för dessa arrendeförhållanden. Utredningens
åsikt delas av remissinstanserna. Även jag finner en översyn av hithörande
frågor inom arrendelagen behövlig.

Utredningen kommer emellertid fram till i viss mån andra lösningar beträffande
anläggningsarrende än i fråga om bostadsarrende. Utredningen
har särskilt beaktat två omständigheter som skiljer anläggningsarrende
från bostadsarrende. Dels är de avtal som ingås för markens nyttjande för
förvärvsverksamhet mera renodlat av ekonomisk art. Dels påstås jordägarens
intresse av att utan större omgång kunna återfå besittningen till arrendestället
vara starkare vid anläggningsarrende än vid bostadsarrende. I åtskilliga
fall har marken i planhänseende inte fått sin slutliga användning
bestämd. Ett alltför starkt ingripande till arrendatorns förmån skulle därför
kunna låsa den framtida markanvändningen eller hindra genomförande av
önskad planändring. Ett sådant ingripande skulle återverka på jordägarens
villighet att upplåta nyttjanderätt till marken.

Mot denna bakgrund tar utredningens förslag i högre grad än vad fallet

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

är beträffande bostadsarrende sikte på att behålla avtalsfriheten. Härutöver
tas i viss mån hänsyn till arrendatorns behov av att kunna utnyttja
sina byggnader på arrendestället som underlag för kredit. Förslaget innefattar
endast några få tvingande regler till arrendatorns förmån. I främsta
rummet märks rätten till bestämd arrendetid med uppsägningsskydd. Någon
bestämmelse som direkt ger arrendatorn möjlighet till förlängt arrende
föreslås däremot inte.

Remissinstanserna har i princip tillstyrkt utredningens förslag eller
lämnat detta utan erinran. En samlad opinion från främst företrädarna
för näringslivet uttalar sig dock starkt för införandet av optionsrätt. Jordägaren
och arrendatorn betecknas som likställda förhandlingsparter endast
när det första arrendeavtalet ingås. Allt eftersom arrendatorn lägger ner
kostnader på arrendestället blir han alltmer beroende av jordägaren vid
förhandlingar om avtalets förlängning. En skyldighet att flytta kan sålunda
medföra svåra konsekvenser för rörelsens drift och värdet av specialinredda
byggnader m. m.

Även när det gäller anläggningsarrenden ansluter jag mig till utredningens
sätt att angripa problemen kring arrendatorns rättsställning. Arrendeförhållanden
av detta slag utgör i de flesta fall ett led i en affärsmässigt
driven verksamhet, och särskilda skäl kan knappast åberopas för att i större
utsträckning göra avsteg från avtalsfriheten. Stor hänsyn bör också tas till
jordägarens intresse av hur marken används. Som utredningen konstaterat
förekommer anläggningsarrenden till övervägande del på mark som
ägs av kommun eller offentlig myndighet eller inom områden där allmänna
intressen eljest gör sig särskilt gällande.

Frågorna rörande arrendatorns rättsställning kretsar emellertid även här
i hög grad kring lösningen av besittningsskyddet. Utan regler om sådant
skydd blir arrendatorn underlägsen jordägaren som avtalspart. Behovet av
rättsligt skydd bottnar ytterst i arrendatorns intresse att inte genom arrendeförhållandets
upplösning gå miste om det ofta betydande ekonomiska
värde som han investerat på arrendestället. Det kan inte anses tillräckligt
att hänvisa till att arrendatorn redan vid det första arrendets ingående kan
försäkra sig om ett besittningsskydd i avtalet. Det nu anförda talar enligt
min mening för att en mera fast skyddsform bör införas än vad utredningen
föreslagit.

Valet av form för besittningsskyddet är emellertid vanskligt. Som nyss
framhållits måste jordägarens möjlighet att ändra markens utnyttjande
beaktas. Vidare möter det betydande svårigheter att inom ramen för ett
direkt besittningsskydd utforma lämpliga regler för att bestämma arrendeavgiften
vid fortsatt arrende. Jag kan därför inte förorda ett direkt besittningsskydd
liknande det som föreslagits för bostadsarrende. Det synes
mig emellertid lämpligt att införa ett indirekt besittningsskydd i nära överensstämmelse
med den metod som i annat sammanhang har föreslagits

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

komina till användning beträffande hyresavtal utanför bostadssektorn. Jag
föreslår därför att arrendatorn, om ej annat avtalats i arrendeupplåtelsen,
tillförsäkras rätt att i skälig omfattning erhålla ersättning för viss förlust
genom arrendeförhållandets upplösning, om markägaren utan giltig anledning
vägrar arrendatorn nytt arrende. En sådan regel tillgodoser såväl jordägarens
intresse av att utan större omgång vid behov återfå besittningen till
marken som arrendatorns anspråk på att kunna förhandla med jordägaren
på mera jämställd fot. Den närmare utformningen av besittningsskyddet
återkommer jag till i det följande.

Frågan om ett för nyttjanderätt särskilt avpassat i nteckningsinstitut
som ger arrendatorn möjlighet att utnyttja arrenderätten
och de egna byggnaderna för kredit har aktualiserats av utredningen.
Behov därav gör sig främst gällande i fråga om anläggningsarrende.
Något utarbetat förslag till en inteckningsreform har dock inte
lagts fram. Utredningen har likväl sökt beakta kreditfrågan genom att för
anläggningsarrende föreslå sådana ändringar i arrendelagen som kan antas
vara ägnade att underlätta genomförandet av en panträttsreform. 1 detta
hänseende föreslås obligatorisk skriftlig avtalsform och en utvidgad substitutionsrätt.

Önskvärdheten av en inteckningsreform för främst anläggningsarrenden
har bekräftats av åtskilliga remissinstanser. Flera har uttalat att anläggningsarrendatorn
även av detta skäl borde tilläggas optionsrätt.

Jag vill erinra om att genom lagen den 29 juli 1966 (nr 454) om företagsinteckning
har bokföringsskyldig näringsidkare fått möjlighet att ta ut
företagsinteckning med bl. a. byggnad eller anläggning på ofri grund som
säkerhet. Genom denna lag har åtminstone för större anläggningsarrenden
möjligheterna att utnyttja arrenderätt och byggnader som kreditsäkerhet
förbättrats. Trots detta torde för anläggningsarrendatorn ett visst behov
kvarstå att få till stånd en registerpanträtt. Också beträffande bostadsarrende
torde vissa kreditförsörjningsproblem föreligga. Frågan om en panträtt
av nu antytt slag innehåller emellertid många komplicerade och svårlösta
spörsmål. Frågan torde under alla förhållanden inte kunna tas upp till
närmare behandling, förrän det pågående reformarbetet på inskrivningsväsendets
område slutförts. Någon anledning att på detta stadium utforma
arrendelagen med särskild hänsyn till ett eventuellt framtida panträttsinstitut
anser jag därför inte föreligga. Å andra sidan är det givet att varje
åtgärd som vidtas i syfte att stärka arrendatorns rättsställning också bidrar
till att höja arrendets kreditvärde.

Nu behandlade slag av lägenhetsarrende bör benämnas bostadsarrende
resp. anläggningsarrende. De bör skiljas ut från institutet lägenhetsarrende
och göras till föremål för särskild lagstiftning på liknande sätt som

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skedde vid 1943 års reform beträffande de sociala jordbruksarrendena.
Härigenom kommer de allmänna reglerna om lägenhetsarrende även i fortsättningen
att gälla för de utbrutna grupperna såvida inte särskilda regler
meddelas.

Avsikten är att NJL skall ersättas av vissa kapitel i den nya jordabalk
varom förslag är remitterat till lagrådet. Arrendebestämmelserna avses skola
ingå i 8—11 kap. Arbetet med jordabalken är ännu inte avslutat, och flera
år kan beräknas förflyta innan balken träder i kraft. Eftersom det är angeläget
att reformen av reglerna om lägenhetsarrende genomförs utan dröjsmål
måste de ändringar jag nu föreslår utformas som ändringar i arrendelagen.
I samband med att denna reformeras i sin huvuddel •—- vilket inte
kan ske förrän arrendelagsutredningen överlämnat sitt betänkande om jordbruksarrende
— avses arrendelagen i sin helhet bli infogad in i den nya
jordabalken.

Beträffande frågan om bebyggelseplaneringen visar utredningens
undersökningar att undermålig fritidsbebyggelse är särskilt vanlig
när husägaren disponerar marken med arrenderätt. Ofta börjar fritidsbebyggelsen
i liten omfattning. Ett markområde som parterna själva finner
lämpligt arrenderas och bebyggs. Efterhand tillkommer flera hus, och en
oreglerad tätbebyggelse uppstår. Denna nödvändiggör förr eller senare gemensamma
anläggningar och därmed också planläggning. Stora svårigheter
kan då föreligga att genomföra en ändamålsenlig plan. En annan mera framträdande
företeelse är att fritidshus fått en olycklig placering i landskapet
eller bebyggelsemiljön. Hus kan ha placerats exempelvis på små eller kala
öar, på bergstoppar, i skoglösa dalgångar eller på öppna stränder och uddar.
Ej sällan har förekommit att byggnadsmyndigheterna ställer mindre stränga
krav på fritidsbebyggelsen och att byggnadslov lämnas trots att närmare
planläggning först bort ske.

Utredningen och remissinstanserna är eniga om att reglerna för bostadsarrende
måste utformas så att olämplig bebyggelse inte uppstår eller konserveras.
Delade meningar råder emellertid om sättet att förverkliga detta
önskemål.

Utredningen anser för sin del att ett godtagbart resultat kan uppnås genom
särskilda regler i arrendelagen. Förslaget syftar till att eliminera risken
av att optionsrätten hindrar nödvändiga ändringar i markanvändningen.
Enligt utredningens erfarenhet är det de enklare fritidshusen som vållar de
största olägenheterna. Dessa föreslås därför falla utanför optionsrätten. För
övriga fall föreslår utredningen att optionsrätten skall kunna brytas när
huset strider mot planintresset.

En klar majoritet av remissinstanserna har anslutit sig till utredningens
ståndpunkt. I motsats härtill står en mindre remissopinion som anser att
arrende för bostadsändamål bör underkastas samma prövning som sker

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

vid fastighetsbildning. Arrendeupplåtelsen bör därför avse hel fastighet. I
varje fall bör upplåtelseobjektet definieras på i princip samma sätt som
sker beträffande fastigheter. En tredje ståndpunkt intas av lantmäteristyrelsen.
Styrelsen tar fasta på att det är de mera långsiktiga arrendeförhållandena
som innebär de största nackdelarna från nu angivna synpunkt.
Sådana bör därför inte godtas utan prövning av om upplåtelsen stämmer
överens med plan. Härigenom vinns den fördelen att den enskilde måste visa
sin aktivitet för att fortsätta ett inte planenligt arrendeförhållande, till skillnad
från utredningens förslag som förutsätter sådan aktivitet för att arrendeförhållandet
skall avbrytas. Dessutom bör enligt styrelsens förslag den
längsta tillåtna arrendetiden utgöra fem år. I övrigt har några remissinstanser
föreslagit att regler införs om förprövning av byggnadsnämnden
i fråga om arrendeområdets lämplighet.

För att erhålla fritidsområden av godtagbar standard och utformning kan
en närmare allmän reglering av byggnadsverksamheten inte undvaras. Kritik
har i detta hänseende riktats mot arrende som markdispositionsform.
Det står utan vidare klart att någon särbehandling av arrendebebyggelsen i
förhållande till övrig bebyggelse inte kan accepteras. Byggnadsverksamheten
på arrenderad mark måste underkastas samma krav på ändamålsenlighet
som gäller i andra fall. De olika förslag som framförts uppbärs genomgående
av tanken att en arrendeupplåtelse redan på ett tidigt stadium skall
komma under byggnadsmyndigheternas kontroll och prövning. En sådan
önskan är väl förståelig. Bara härigenom skapas garantier för att arrendebebyggelsen
inte får menliga konsekvenser i framtiden.

Det kan emellertid ifrågasättas om inte detta intresse väsentligen kan tillgodoses
med tillämpning av redan gällande bestämmelser för markens bebyggande.
För stora delar av landet gäller att byggnad inte får uppföras
utan byggnadslov. Sådant tillstånd skall inhämtas om marken -— oavsett
om den innehas med äganderätt eller arrenderätt —- är belägen inom område
med fastställd generalplan, stadsplan eller byggnadsplan eller med
utomplansbestämmelser (35 och 54 §§ byggnadsstadgan). Skyldighet att
ansöka om tillstånd för byggande föreligger dessutom på vissa platser enligt
bl. a. naturvårds-, fornminnes- och byggnadsminneslagen. I övrigt är
bebyggelserätten fri. I och för sig kan detta ge upphov till särskilda problem
beträffande fritidsbebyggelsen, eftersom denna många gånger uppkommer
just inom områden där skyldighet att inhämta tillstånd inte råder. Föreligger
behov av reglering och kontroll av bebyggelsen inom områden med glesbebyggelse
kan emellertid utomplansbestämmelser införas.

I motiven till nu gällande byggnadsstadga framhålls att utomplansbestämmelser
inte borde användas i alltför stor utsträckning. Institutet borde
tillämpas endast när en mera avsevärd byggnadsverksamhet var att vänta
och anledning därför förelåg att med uppmärksamhet följa utvecklingen
(prop. 1959: 168 s. 94). Vad som numera är känt om fritidsbebyggelsens

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

uppkomst och de negativa konsekvenser som därvid kan uppstå, talar
emellertid starkt för en utvidgning av institutets användning. Den restriktiva
syn på frågan om införande av utomplansbestämmelser som kommit till
uttryck tidigare bör därför inte längre anses bindande. Flera byggnadsnämnder
synes också ha slagit in på denna linje. Utredningens undersökningar
visar att vid årsskiftet 1965/66 skyldighet att söka tillstånd för nybyggnad
förelåg för cirka två tredjedelar av rikets landyta. Enligt utredningens
uppfattning gällde tillståndskrav i stort sett för alla områden
som är aktuella för fritidsbebyggelse. Utredningens uppfattning bekräftas
av flera remissinstanser. Den möjlighet till kontroll av fritidsbebyggelsens
utbredning som byggnadsmyndigheterna behöver kan således
enligt min mening skapas genom tillämpningen av utomplansbestämmelser.

När det gäller byggnadsmyndigheternas möjlighet att ingripa mot olämplig
arrendebebyggelse bör framhållas att oavsett vilken markdispositionsform
som används så får byggnadslov inte medges om tomtområde eller
hus inte står i överensstämmelse med plan eller utomplanbestämmelser.
Ett verksamt medel att reglera fritidsbebyggelsen på arrenderad mark finns
således i prövningen av ansökan om byggnadslov. Särskilt gäller detta när
arrendestället ligger inom området med byggnadsplan eller stadsplan. Sådan
plan skall upprättas inte bara när tätbebyggelse uppkommit utan även när
sådan bebyggelse väntas inom nära förestående tid. Enligt utredningens erfarenhet
brister visserligen byggnadsmyndigheterna inte sällan i sin skyldighet
att införa detaljplan beträffande arrendebebyggelse men samtidigt har
framkommit att planverksamheten intensifierats sedan problemen kring fritidsbebyggelsen
blivit kända. Jag utgår därför från att planbestämmelserna
framdeles kommer att iakttas för arrendebebyggelsen i samma grad som
för annan bebyggelse. Härigenom skapas enligt min mening tillräckliga garantier
för att arrendebebyggelsen inte får en olämplig inriktning, när
marken är belägen inom område med detaljplan.

En viss särställning intar arrendebebyggelsen i de fall då byggnadstomten
är belägen inom område för vilket endast utomplansbestämmelser gäller.
Den prövning som här föregår byggnadslovgivningen tar närmast sikte
på att tomt och hus uppfyller vissa minimikrav (29 § byggnadsstadgan).
Risk kan därför föreligga att enstaka arrendehus uppförs utan hänsyn till
lämplig inpassning i landskapet eller bebyggelsemiljön. Byggnadsmyndigheterna
har dock vissa möjligheter att påverka bebyggelsen. Framstår det
som nödvändigt att inskrida mot mera påtagliga överdrifter i fråga om
byggnadens storlek och utförande för att skydda landskapsbilden eller bebyggelsemiljön,
kan byggnadslov vägras (35, 38 och 39 §§ byggnadsstadgan).
Vidare kan framhållas det förbud mot bebyggelse inom strandskyddsområde
som kan utfärdas med stöd av naturvårdslagen (15 och 16 §§). Det
är vanskligt att bedöma om ytterligare regler behövs för att trygga en lämplig
inriktning av fritidsbebyggelsen på arrenderad mark i nu berörda hänse -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

cnden. Flera remissinstanser hävdar att behov härav föreligger. Enligt min
mening bör man dock först avvakta vad reformen beträffande bostadsarrenden
kan få för inverkan när det gäller alt tillgodose planintresset.
Frågan bör ytterligare uppmärksammas i samband med en närmare översyn
av byggnadslagstiftningen.

Av det sagda framgår att enligt min mening de påtalade svårigheterna
med att få arrendebebyggelsen i överensstämmelse med planmyndigheternas
intentioner närmast hänför sig till byggnadslagstiftningens praktiska
tillämpning. I allt väsentligt synes skillnaden mellan arrende och övriga
markdispositionsformer göra sig gällande bara vid glesbebyggelse inom områden
med utomplansbestämmelser. Dessa arrenden synes dock ntgöra en
förhållandevis liten grupp. Att införa en bestämmelse om att endast hel
fastighet kan arrenderas för bostadsändamål eller alt införa ett system liknande
fastighetsbildningsreglerna för prövning av upplåtelseobjektets lämplighet
anser jag med hänsyn till det relativt ringa behovet vara att gå alltför
långt.

Syftet med reformen beträffande bostadsarrende är alt skapa ökad trygghet
för arrendatorn i besittningen till arrendestället. Som utredningen framhållit
kan emellertid ett utvidgat besittningsskydd medföra att mindervärdiga
bebyggelsemiljöer bevaras och att saneringen av slumartad fritidsbebyggelse
hindras eller fördröjs. Lagen bör därför inte utformas så att den
motverkar planintresset. Jag biträder därför utredningens förslag att lämna
den mera undermåliga arrendebebyggelsen utanför optionsrätten. Att som
lantmäteristyrelsen föreslagit stälia alla arrenden som strider mot plan utanför
optionsrätten anser jag emellertid i betraktande av vad som tidigare anförts
om arrendebebyggelsens förhållande till byggnadslagstiftningen mindre
lämpligt. Det kan inte vara ändamålsenligt att i lagen föreskriva under
vilka betingelser optionsrätten skall komma till stånd eller att såsom lanlmäteristyrelsen
föreslagit hindra parterna från alt avtala den arrendetid
de önskar. En lämpligare utväg är enligt min mening utredningens förslag
alt arrendatorns optionsrätt får vika om den hindrar planintressets tillvaratagande,
eller att regeln konstrueras inte som ett undantag från optionsrätten
utan som en s. k. optionsbrytande grund. Genom en sådan ordning kan
arrendemarken återföras till jordägaren för sanering när sådan blir aktuell.
Någon risk för att arrendatorn kommer att helt bortse från plan- och miljöfrågorna
torde inte föreligga. Regeln om optionsavbrott synes snarare innebära
att han i eget intresse innan huset uppförs skaffar sig närmare kännedom
om de planer och riktlinjer som föreligger beträffande arrendeområdet.
Jag återkommer i det följande till den närmare utformningen av de nu
behandlade bestämmelserna.

Kung!. Maj:ts proposition nr 19 år 196£

Bostadsarrende

Begreppet bostadsarrende. Huvudsyftet med reformen beträffande bostadsarrende
är att väsentligt stärka rättsställningen för den grupp av lägenhetsarrendatorer
som äger eller tänker uppföra ett eget bostadshus på den arrenderade
marken. Det är här framförallt fråga om sommarstugor och
annan fritidsbebyggelse, men även bebyggelse för helårsbruk förekommer
på arrenderad mark. Det är svårt att dra någon klar skiljelinje mellan
dessa bebyggelseformer. I betydande omfattning förekommer att äldre helårsbebyggelse
på arrendemark förvärvas för fritidsändamål. Ett stort antal
fritidshus uppförs också på sådan mark för att användas året runt. Den
verkliga helårsbebyggelsen där byggnaden utgör nyttjanderättshavarens
egentliga hem är däremot numera sällsynt. Enligt utredningen är inte de
problem som rör sådan bebyggelse särpräglade i förhållande till övrig bostadsbebyggelse
på arrenderad mark. Utredningen menar därför att alla lägenhetsarrenden
där arrendatorn äger bostadshus på den upplåtna marken
bör innefattas i kategorin bostadsarrende. Samtliga remissinstanser har
godtagit denna åsikt.

Jag ansluter mig till utredningens förslag. Med denna lösning vinns den
fördelen att samma regler kommer att gälla för alla arrendeavtal som ingås
för bostadsändamål oavsett bostädernas faktiska användning.

Från något håll har framhållits att kategorin borde utökas till att omfatta
även idrottsanläggningar, klubbhus o. d. I och för sig är det riktigt att sådana
anläggningar är av allmänt intresse. De angivna arrendena faller emellertid
utanför den i övrigt enhetliga grupp som syftar till att bereda arrendatorn
bostad. Något påtagligt behov av ändrade regler för dessa arrenden
har inte framkommit. Det finns därför inte anledning att låta bostadsarrendegruppen
omfatta även nu berörda arrenden.

Den närmare bestämningen av bostadsarrende bör enligt utredningens mening
komma till uttryck i lagtexten genom ett krav på att det färdiga eller
avsedda huset lämnar bostad åt husets ägare och hans familj och att detta
syfte är huvudändamålet med upplåtelsen. Härigenom blir enligt utredningen
de nya bestämmelserna inte tillämpliga på exempelvis ett hyreshus
eller en fabriksbyggnad som också inrymmer en eller flera bostäder.

Utredningens uppfattning delas av remissinstanserna och även jag ansluter
mig till utredningens precisering av den föreslagna nya arrendekategorin.
Avgränsningen bör således ske utifrån ett krav på bostad. Det sagda
innebär dock inte att upplåtelsen inte skall anses som bostadsarrende bara
därför att avtalet även medger arrendatorn rätt att i anslutning till bostaden
uppföra en byggnad för annat ändamål eller att bostadshuset innehåller
något rum för uthyrning. Det räcker med att det väsentliga ändamålet med
upplåtelsen är att bereda arrendatorn bostad.

Enligt utredningens mening skall härutöver krävas att arrendatorns hus

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

verkligen kan tjäna som bostad. Utredningen diskuterar frågan huruvida
kravet på bostaden bör preciseras närmare men avvisar för sin del en sådan
lösning. Något krav på att bostadshuset skall vara av viss minimistandard
eller att huset skall vara beboeligt året runt ställs alltså inte upp. Utredningen
hänvisar i stället till innebörden av uttryck som bostadshus och sommarstuga
i det allmänna språkbruket. Sådana företeelser som jakthvddor
och sjöbodar som endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet menar
utredningen härigenom faller utanför begreppet bostad. Samma är förhållandet
med husvagnar eller tält av tyg eller masonit.

Liksom utredningen anser jag att det kravet bör uppställas att arrendatorns
hus kan tjäna som bostad. Att avgöra vad som kan anses som tjänlig
bostad är många gånger vanskligt när det gäller fritidsbebyggelsen. Många
fritidshusägare nöjer sig med förhållandevis enkla bostäder. Olikheter kan
även föreligga med hänsyn till bostadens belägenhet och faktiska användning.
Under sådana förhållanden synes utredningens förslag om avgränsning
utan något särskilt minimikrav vara välmotiverat. Som regel torde det
inte möta någon större svårighet att avgöra om boendemöjligheter ordnats
endast tillfälligt eller permanent. I de fall osäkerhet uppkommer om en upplåtelse
är att beteckna som bostadsarrende torde man få tillräcklig ledning
för vad utredningen anfört. Jag godtar därför utredningens förslag.

Besittningsskydd. Som jag tidigare framhållit föreligger ett klart uttalat
behov av besittningsskydd. Starka skäl talar för att i lagen tillförsäkra
bostadsarrendatorn viss garanti för att hans besittning av den arrenderade
jorden inte blir endast tillfällig och för att han vid arrendeperiodens
slut ej blir utlämnad åt jordägarens godtycke. Ett besittningsskydd får
emellertid inte medföra alltför stort ingrepp i parternas avtalsfrihet. I de
avtal som ingås är arrendeperioden vanligtvis av förhållandevis kort varaktighet.
Samtidigt är kontrahenterna oftast införstådda med att upplåtelsen
skall fortsätta även efter den avtalade tidens utgång eller i varje fall inte
uppsägas vid första möjliga tidpunkt.

Utredningen har mot bakgrund härav funnit att den lämpligaste lösningen
av arrendatorns besittningsskydd är ett direkt skydd i form av optionsrätt.
En betydande majoritet bland remissinstanserna har anslutit sig
till utredningens slutsats. Ett par remissinstanser invänder däremot att optionsrätten
utgör ett alltför hårt ingrepp i jordägarens rådighet över marken
och kan vara liktydig med slutlig avhändelse av marken. Arrendatorns
skydd borde därför begränsas till en garanti mot ekonomisk förlust. Andra
remissinstanser befarar att den föreslagna optionsrätten medför en minskning
av utbudet på lämplig arrendemark och en höjning av arrendeavgiften.

Jag delar utredningens uppfattning att besittningsskyddet bör utformas
så att det så nära som möjligt ansluter till vad som normalt är parternas avsikt
när avtalet träffas. Som utredningen funnit torde parterna regelmässigt

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

anse att avtalet skall förlängas när avtalsperioden går ut. Från denna synpunkt
ter sig ett besittningsskydd i form av optionsrätt naturligt. Från vissa
remissinstanser har framförts tanken att arrendatorns intresse bör skyddas
genom en rätt till ersättning för ekonomisk förlust. Jordägaren skulle alltså
åläggas ersättningsskyldighet mot arrendatorn för den skada en obefogad
uppsägning kunde innebära. En sådan ordning skulle emellertid enligt min
mening endast obetydligt minska risken för uppsägning och tvång att flytta
från den miljö arrendatorn själv varit med om att skapa. En fullgod
trygghet för arrendatorn kan erhållas endast genom en optionsrätt. Någon
större olägenhet uppkommer inte för jordägaren. Institutet har också en
viss hävd inom nyttjanderättslagstiftningen.

Avsikten med optionsrätten är inte att arrendemarken skall mer eller
mindre definitivt undandras jordägaren. Har denne ett legitimt behov
att upphäva arrendet för att kunna utnyttja marken på annat sätt bör
han ej hindras härifrån. Inte heller får jordägaren hindras från att erhålla
en befogad ändring av arrendevillkoren. Utformas optionsrätten under
beaktande härav, föreligger enligt min mening ingen större risk för att
arrendeutbudet minskas i någon högre grad eller att avgiftsnivån höjs
opåkallat. I och för sig är det naturligt om jordägaren blir mera tveksam
mot att upplåta mark för bostadsarrende, särskilt beträffande mark som
han inte önskar binda under alltför lång tid. En minskning av arrendeutbudet
av denna anledning kan emellertid inte anses vara till skada för arrendeformen
som sådan. Den återhållsamhet som möjligen kan inträda
kommer sannolikt att i huvudsak avse mark som jordägaren inom en nära
framtid kan utnyttja på ett mera ändamålsenligt sätt än genom arrende för
fritidsbebyggelse.

För att nå sitt syfte måste reglerna om optionsrätt göras tvingande. Situationer
kan emellertid förekomma där parterna av en eller annan anledning
redan från början är inriktade på att upplåtelsen inte skall fortgå en
längre tid eller förlängas. För dessa fall har utredningen därför föreslagit
att lagen skall innehålla möjlighet till dispens från den tvingande regeln.
Jag godtar detta förslag. Som utredningen framhållit torde sådana markupplåtelser
höra till undantagen. Det extra besvär som en ansökan om
dispens för med sig synes således mer än väl uppvägas av fördelen med ett
enhetligt optionssystem.

Jag övergår nu till frågan om den ordning som bör gälla för omprövning
av arrendevillkoren i samband med att besittningsskyddet
aktualiseras.

Effekten av ett besittningsskydd beror i hög grad på hur arrendeavgift
och andra villkor skall bestämmas för en ny period, ifall parterna inte kan
komma överens på egen hand. Utan närmare bestämmelser härom kan besittningsskyddet
lätt omintetgöras genom att jordägaren kräver en alltför
hög avgift. En kontroll av villkoren behövs för att hindra jordägaren från

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

att utnyttja arrendatorns beroende av fortsatt arrende. Lagen bör inte lämna
öppet för jordägaren att uppnå förmåner som inte skulle ha stått honom
till buds vid avtal med en nytillträdande arrendator. Hänsynen till arrendatorns
trygghet kräver därför kompletterande regler om att ett opartiskt organ
skall pröva de fortsatta villkoren.

Likaväl som arrendatorn bör vara skyddad mot oskäliga höjningar av
arrendeavgiften bör emellertid jordägaren äga rätt till den ersättning för
upplåtelsen som han skulle kunna få vid fritt val av arrendator. Motsvarande
intresseavvägning föreslås ske på hyresrättens område. Som lämplig lösning
av problemet förordas i 48 § förslaget till ny hyreslag (prop. 1967: 141)
beträffande hyra av bostad den regeln att, när parterna inte kan enas om
villkoren för den nya hyresperioden, hyresgästen är skyldig att godta den
hyra som hyresvärden fordrar om hans krav inte är oskäligt. Är kravet
oskäligt skall hyran utgå med skäligt belopp. Som utredningen föreslagit
bör en motsvarande regel införas för bostadsarrende.

Beträffande tillvägagångssättet för ändring av villkoren och verkan därav
föreslår utredningen följande regler. Såväl jordägaren som arrendatorn
skall kunna fordra ändring i arrendeavtalets innehåll. Sådan begäran skall
alltid göras skriftligen och i form av uppsägning. Underlåter den som mottagit
uppsägningen att ta upp förhandlingar eller att inom viss tid hänskjuta
saken till prövningsorganet, skall de i uppsägningen angivna villkoren gälla.
Sker uppsägning samtidigt från båda sidor utan att frågan går till rättegång
skall arrendeförhållandet förlängas på oförändrade villkor. I de fall åler då
saken hänskjuts skall de fordrade villkoren — oavsett om dessa framförs av
jordägaren eller av arrendatorn — fastställas i enlighet med uppsägningen,
om det inte är oskäligt.

Det föreslagna förfarandet för ändring av villkoren skiljer sig i väsentliga
avseenden från motsvarande regler i förslaget om ny hyreslag. Eftersom
hyreslag och arrendelag avses skola ingå som avsnitt i en och samma lag,
den nya jordabalken, bör enligt min mening optionsproceduren göras så
likartad som möjligt och skiljaktigheter i lösningarna godtas endast om särskilda
skäl motiverar att avvikelser görs.

Från denna utgångspunkt finns det först och främst anledning att ifrågasätta
om initiativet till en villkorsändring skall kunna tas inte bara av
fastighetsägaren — som föreslås i hyreslagsförslaget — utan även av
arrendatorn. Utredningen motiverar sin ståndpunkt att också arrendatorn
bör få denna rätt med att kravet på ömsesidighet och konsekvens fordrar en
sådan lösning. Jag kan inte dela denna uppfattning. För besittningsskyddets
upprätthållande är det tillräckligt att arrendatorn ges möjlighet att få
skäligheten av jordägarens anspråk prövad. En rätt för arrendatorn att ta
initiativet till en villkorsändring skulle i själva verket innebära att man
införde en form av priskontroll på arrendeområdet. Arrendatorn skulle
nämligen inte behöva känna sig bunden av de avtalade arrendevillkoren

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

annat än för den första, kanske relativt korta arrendeperioden. För tiden
därefter skulle han kunna påkalla myndighets prövning av villkoren. En
sådan ordning, som avviker från vad som gäller beträffande hyresavtal, kan
inte anses motiverad. Jag föreslår därför att arrendatorn inte tillerkänns
någon rätt att ta initiativet till en villkorsändring. En uppsägning från
arrendatorns sida bör alltså alltid gälla arrendets upphörande.

Utredningens förslag innebär vidare att jordägarens uppsägning skall
kunna avse antingen avflyttning eller ändring av villkoren. Jag kan inte
se att en sådan konstruktion är nödvändig. Som föreslagits beträffande hyra
bör uppsägningen alltid gälla nyttjanderättens upphörande. Har uppsägning
skett och kan jordägaren och arrendatorn ej därefter komma överens
om förlängning av arrendeavtalet eller villkoren för den nya perioden, bör
det ankomma på jordägaren att meddela arrendatorn att dra besittningsskyddsfrågan
under prövningsorganets bedömande, om denne inte går med
på att flytta. Detta meddelande bör utgöra upptakten till optionsproceduren.
Är jordägaren från början inställd på att inte medge en förlängning av arrendeförhållandet,
bör han redan i uppsägningen kunna lämna det nyssnämnda
meddelandet. Med denna lösning på frågan om tillvägagångssättet
vid ändring av arrendevillkoren finns inget utrymme för utredningens förslag
att uppsägningshandlingen skall innehålla de villkor jordägaren fordrar
för att medge förlängning av arrendet och att dessa villkor blir gällande,
om arrendatorn inte vänder sig till prövningsorganet. Det bör visserligen
alltid vara de av jordägaren fordrade arrendevillkoren som skall prövas
från skälighetssynpunkt, men jordägaren bör inte vara skyldig att precisera
villkoren redan i uppsägningshandlingen.

Det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall anses
utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål har en
mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen.
Även om arrendeavgiften tilldrar sig det största intresset kan oenigheten
mellan parterna röra också andra delar av avtalet. Som utredningen framhållit
är det knappast lämpligt eller ens möjligt att i lagen ange några närmare
riktlinjer. Frågan får i stället överlåtas till rättstillämpningen. Eu
viss ledning när det gäller avgöranden i fråga om arrendeavgiften kan man
dock få genom att utröna vad som kan anses vara ortens pris för jämförliga
arrenden. Utvecklingen av fritidsbebyggelsen har lett till att sådan bebyggelse
koncentrerats till förhållandevis avgränsade områden, i närheten av tätorter
eller i särskilt attraktiva miljöer. En undersökning av andra arrenden
inom sådana områden synes därför inte innebära alltför stora svårigheter.
Om sådant jämförelsematerial inte föreligger, torde frågan få avgöras efter
vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. Om en
begärd avgiftsreglering motiveras med att arrendeställets värde höjts genom
förbättringsarbeten som arrendatorn svarat för, bör bedömningen ske under
beaktande av om förbättringen bekostats av arrendatorn eller om denne

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

kompenserats härför av jordägaren. Har arrendatorn själv bekostat förbättringen,
bör denna självfallet inte kunna utgöra grund för att höja arrendeavgiften.

Som jag tidigare berört krävs för visst fall ett undantag från o pt
i o n s r ä 11 e n. Besittningsskyddet för arrendatorn får inte tillåtas motverka
planintresset. Det har förut konstaterats att det huvudsakligen är
den enklare bebyggelsen som vållar svårigheter. Som redan anförts delar
jag utredningens mening att ägare till sådan bebyggelse bör ställas utanför
den föreslagna optionsrätten.

Utredningen föreslår en schablonmässig avgränsning som går ut på att
arrendatorns bostadshus skall ha åsatts taxeringsvärde för att optionsrätt
skall föreligga. Vissa remissinstanser menar att en högre värdegräns är
påkallad. För egen del vill jag framhålla att en regel av nu avsedd innebörd
behövs främst beträffande den allra enklaste bebyggelsen. Ju högre gränsen
sätts desto större är risken för att även sådana bostadshus som bör
skyddas genom optionsrätt utestängs från besittningsskyddet. Utredningens
gränsdragning gör att sådana följder inte behöver befaras.

Det har även gjorts gällande att det inte skulle föreligga några större
svårigheter för en arrendator att kringgå begränsningsregeln genom att
själv begära taxering av sitt hus, en begäran som ofta skulle efterkommas.
Jag anser att dessa farhågor är överdrivna. Taxeringsförfarandet bygger
visserligen på att arrendatorn inlämnar deklaration om sin byggnad, men
frågan om taxeringsvärde skall åsättas byggnaden avgörs efter ett i kommunalskattelagen
närmare angivet prövningsförfarande och enligt vissa
objektiva normer. På grund av det anförda anser jag att regeln om undantag
från optionsrättsområdet bör utformas i enlighet med utredningens förslag.

Om arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
i de särskilda fall som anges i 36 § arrendelagen, bör besittningsskyddsbestämmelserna
naturligtvis inte vara tillämpliga. Undantag bör
också göras för fall då säkerhet som arrendatorn har ställt enligt 34 § arrendelagen
försämras och arrendatorn underlåter att på anfordran ställa
ny säkerhet.

Ett besittningsskydd i form av optionsrätt kan inte ges utan inskränkningar.
Vissa optionsbrytande grunder bör uppställas. Den
närmare intresseavvägningen mellan arrendatorns önskan att få behålla
huset kvar på arrendestället och jordägarens krav på att vid behov kunna
återfå besittningen till marken innebär emellertid många svårlösta spörsmål.
Optionsrättens värde för arrendatorn beror direkt av hur reglerna om
optionsavbrott utformas. Utredningen har därför uttalat att grunderna för
avbrott i största möjliga utsträckning bör framgå direkt och uttömmande
av lagen. Jag delar denna uppfattning.

88 Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utredningsförslaget anger närmare tre situationer i vilka jordägaren skall
kunna bryta optionsrätten. Två av dessa avses tillvarata rena jordägarintressen
medan det återstående tillkommit för att främja det allmänna planintresset.
Någon generell regel för situationer som inte särskilt anges i lagen
-—- en generalklausul — har däremot inte föreslagits.

Som första punkt tas upp en rätt till optionsavbrott i de fall då arrendatorn
påtagligen försummat sina skyldigheter mot jordägaren. Ingen remissinstans
har motsatt sig en sådan föreskrift. Även jag finner den fullt berättigad.
I konsekvens med vad som föreslagits i propositionen om ny hyreslagstiftning
bör optionsrätten kunna brytas också när arrenderätten är
förverkad eller arrendeavtalet kan uppsägas enligt 34 § utan att jordägaren
uppsagt avtalet att upphöra på grund därav.

Utredningen har föreslagit en regel att optionsrätten skall kunna brytas
också när jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyggelse
av annat slag än som avses med upplåtelsen eller till jordbruk, industri
eller annan ekonomisk verksamhet. Arrendeförhållandet bör dock enligt
utredningen kunna brytas bara när betydelsen för jordägaren att själv kunna
förfoga över marken klart överväger arrendatorns intresse av fortsatt
arrende.

Jag ansluter mig till vad utredningen sålunda uttalat. Jag vill särskilt
framhålla att jordägarens behov av marken för annat ändamål bör vara
sakligt motiverat. Ändringen måste även framstå som ekonomiskt befogad.
Enbart en mindre övervikt i fråga om lönsamhet för den tillämnade användningen
kan inte vara tillräcklig. Vissa remissinstanser har invänt att jordägaren
åläggs en alltför omfattande bevisskyldighet i fråga om lönsamheten.
Jag kan inte dela denna uppfattning. Det får förutsättas att jordägaren
omsorgsfullt bedömer de ekonomiska konsekvenserna, innan han
övergår från en verksamhetsgren till en annan. Det torde inte vara alltför
svårt att jämföra den avkastning som kan väntas uppkomma vid den ändrade
markvändningen med avkastningen vid fortsatt utarrendering. Om värdet
av avkastningen vid det nya användningssättet påtagligt överväger inkomsten
av arrendet skall jordägaren få bryta optionen.

Vid sidan av hänsynen till jordägarens anspråk föreligger ett allmänt
intresse av att arrendatorns optionsrätt inte motverkar planintresset. Jag
har tidigare berört denna fråga och anslutit mig till utredningens uppfattning
att kvarboenderätten i allmänhet bör få vika. Det förslag utredningen
lagt fram innebär att arrendatorn går miste om sin optionsrätt i alla de fall
då hans byggnader inte står i överensstämmelse med planläggningen och
detta oavsett om byggnaderna tillkommit före eller efter planens ikraftträdande.

Förslaget har i denna del godtagits av det övervägande antalet remissinstanser
men flera har framfört kritiska synpunkter. Det har därvid anförts
bl. a. att man inte kan räkna med att jordägaren visar något större

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

intresse för planfrågorna. I sämsta fall kan bestämmelsen åberopas bara
för att tillgodose jordägarens egna syften.

Som utredningen framhållit är praktiskt taget all arrendebebyggelse, i
den mån detaljplan finns, belägen inom byggnadsplan. Sådan plan kan endast
i speciella hänseenden genomföras tvångsvis om huset tillkommit före
planen. Det föreligger därför ett intresse av att en optionsrätt inte får hindra
planens genomförande. Enligt min mening är emellertid den av utredningen
föreslagna regeln att arrendatorn alltid skall gå miste om optionsrätt när
huset strider mot plan eller annat därmed jämförligt beslut av myndighet
alltför långtgående. Beträffande först det fallet att huset uppförts utan
byggnadslov där sådant behövs eller i annat fall i strid med myndighets beslut,
bör besittningsskyddet obetingat få brytas. Härigenom uppnås överensstämmelse
med 148 § byggnadslagen enligt vilket lagrum handräckning kan
meddelas till rättelse av en olagligen uppförd byggnad.

För det fall åter då arrendehus tillkommit före plans ikraftträdande anser
jag att utöver den av utredningen angivna förutsättningen för optionsavbrott,
nämligen att arrendebebyggelsen strider mot planläggningen, det
dessutom bör fordras att jordägaren avser att genomföra planen och att hans
avsikt är aktuell. Från remisshåll har föreslagits att en regel av detta innehåll
skall inordnas under regeln om optionsavbrott på grund av ändrad
markanvändning. För min del anser jag lämpligare att denna grund för
optionsavbrott tas upp i en särskild punkt.

Vad härefter gäller frågan huruvida en generalklausul skall tas upp i lagen
bör å ena sidan beaktas att en sådan regel alltid innebär en viss otrygghet
för arrendatorn. Å andra sidan kan det vara svårt att genom konkreta
bestämmelser täcka alla de situationer där jordägaren har ett berättigat intresse
av att inte vara bunden av en optionsrätt. Önskemål om en regel av
mera generell natur har uttalats under remissbehandlingen. Även jag anser
det önskvärt med en generalklausul av mera allmänt innehåll. Optionsavbrott
bör medges bara om jordägaren har befogad anledning att upplösa
arrendet.

En särskild situation som i detta sammanhang förtjänar uppmärksamhet
är det fallet att jordägaren önskar bryta arrendet för att i stället avyttra
arrendeområdet. F. n. torde denna situation i allmänhet lösas i samförstånd
genom att arrendatorn förvärvar marken. För arrendatorn är detta nämligen
normalt en betydande fördel. Det gäller särskilt när som ofta är fallet
arrendebebyggelsens värde väsentligt överstiger markvärdet. Läget kan
tänkas bli ett annat när ett besittningsskydd införs. Arrendatorn kan då
finna det förmånligare att avvisa jordägarens erbjudande att förvärva marken,
under förutsättning att han under åberopande av besittningsskyddet
är garanterad att få fortsätta arrendet. Ofta skulle emellertid en sådan utveckling
vara obillig mot jordägaren. Även från allmän synpunkt är det
mindre tilltalande om optionsrätten får den verkan att friköp av arrende -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ställen minskar. Som förut anförts är ju äganderätten att föredra som
markdispositionsform i varje fall när det gäller fritidsbebyggelse av god
standard. Om jordägaren erbjuder arrendatorn att förvärva arrendeområdet
på skäliga villkor och arrendatorn avböjer detta, bör jordägaren som
regel anses ha ett berättigat intresse av att inte vara bunden av optionsrätten.
Generalklausulen bör alltså i ett sådant fall kunna vara tillämplig. Vid
bedömningen bör dock hänsyn tas till arrendatorns ekonomiska förhållanden.

Såväl de föreslagna reglerna om arrendevillkorens bestämmande för en
ny arrendeperiod som reglerna om optionsrättens brytande förutsätter ett
prövningsförfarande. Jag biträder utredningens förslag att detta
förfarande bör vara likformigt för bägge dessa frågor. Jag instämmer även
i utredningens uttalande att tvisterna inte lämpligen kan anförtros annat
organ än domstol. Såväl rättssäkerhetssynpunkten som domstolens möjlighet
till bevisupptagning talar för denna uppfattning. Tvisterna bör prövas
av de allmänna domstolarna och samma rättegångsförfarande bör tillämpas
som i vanliga tvistemål. Att, som vissa remissinstanser föreslagit, föreskriva
ett särskilt medlingsförfarande före målets hänskjutande till domstol finner
jag inte påkallat.

Upplåtelsens form. Som framgått av den tidigare redogörelsen medför ett
förstärkt besittningsskydd många betydelsefulla och ingripande rättsverkningar
för parterna. Besittningsskyddet utgör emellertid bara ett komplement
till det avtal som parterna själva ingått vid arrendets början. Av särskild
betydelse blir för den skull avtalets utformning. Enligt gällande rätt
råder valfrihet mellan skriftlig eller muntlig avtalsform. Utvecklingen har
emellertid i allt större omfattning gått mot skriftliga avtal. Verkställda undersökningar
visar sålunda att muntligt avtal numera sluts endast i undantagsfall.
En sådan utveckling är också från olika synpunkter tillfredsställande.
Parterna lägger redan från början större vikt vid avtalets innehåll
och risken minskar för att det i framtiden skall uppstå osäkerhet om
avtalets innehåll. Utredningen har föreslagit obligatorisk skriftlig avtalsform
för bostadsarrende. Detta förslag stöds av en i det närmaste enhällig
remissopinion och även jag ansluter mig till förslaget.

Det lämpligaste sättet att genomföra och upprätthålla kravet på skriftlig
avtalsform anser utredningen vara att införa samma regler som gäller för
jordbruksarrende. Detta innebär att avtalets samtliga villkor skall upprättas
skriftligen och att muntliga överenskommelser blir ogiltiga. Ansvaret för
den skriftliga avfattningen läggs på jordägaren. Om skriftlig form inte iakttas,
får arrendatorn rätt till ersättning för skada. Jag anser utredningsförslaget
vara godtagbart.

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Arrendetiden. Uppförande av bostadshus kräver som regel att den mark
på vilken huset byggs kan disponeras under en längre tidsrymd. Reformens
syfte är också att tillgodose intresset av att bebyggelse på ofri grund ges
vissa garantier för fortsatt bestånd. Sett ur denna synvinkel är det inkonsekvent
att avtal om lägenhetsarrende för bostadsbyggande enligt gällande
rätt kan ingås tills vidare eller för en mycket kort tidsperiod. Som tidigare
flera gånger framhållits ställer sådana upplåtelser nyttjanderättshavaren i
en vansklig situation. Beroendet av jordägaren skapar lätt vantrivsel och
bristande intresse hos arrendatorn att hålla hus och omgivningar i vårdat
skick. Också det besittningsskydd i form av optionsrätt för arrendatorn som
nu föreslås kräver för att praktiskt fungera att upplåtelsen är av bestämd
tid. Enighet råder om att de tidsobestämda avtalen inte vidare skall få förekomma
för bostadsarrende. Detta bör i lagen framgå på så sätt att upplåtelsen
skall avse viss tid och att avtalet, när tiden inte är bestämd, skall anses
ingånget för viss längre tid.

Enligt utredningens mening bör lagen dessutom innehålla en föreskrift
om att arrendeupplåtelser inte får understiga en viss minsta tid. Minimitiden
har föreslagits till fem år. Även till detta förslag har majoriteten bland
remissinstanserna anslutit sig.

För egen del delar jag utredningens uppfattning att minimitiden bör bestämmas
med hänsyn till optionsrättssystemet. Tiden bör också anpassas
så att jordägarens villighet att utarrendera mark inte minskas. En minsta
tid av fem år synes utgöra en lämplig avvägning. Med en sådan tidsperiod
tillgodoses intresset av att med jämna mellanrum kunna ompröva arrendeavgiften
och övriga villkor. Jordägaren kan också ha svårt att överblicka
sitt behov av marken, om han måste binda sig för längre tid än fem år. Samtidigt
synes den föreslagna tiden väl ansluta till de arrendeperioder som
parterna i allmänhet brukar avtala om. Jag är därför beredd att tillstyrka
förslaget.

För att nå sitt syfte måste regeln göras tvingande till arrendatorns förmån.
Från främst kommunalt håll har invänts att regeln lägger stora band
på jordägarna och hindrar behövliga snabba ändringar av markanvändningen.
Jag finner dock inte av dessa hänsyn påkallat att —- som begärts —-utforma särskilda regler som tillgodoser i första hand kommunala markägare.
Visserligen kan det i vissa fall vara befogat för jordägaren att inte
vara bunden för en så lång tid som fem år. Detta behov bör emellertid tillgodoses
genom särskilda bestämmelser om dispens. Jag återkommer senare
till denna fråga.

En bestämmelse om rätt för arrendatorn till viss minsta arrendetid förutsätter
kompletterande regler om uppsägningsskydd under kontraktstiden.
Avtalet bör inte kunna uppsägas före arrendeperiodens slut. Utredningen
har därför föreslagit att de för jordbruksarrende gällande bestämmelserna
om att uppsägning inte kan ske på andra skäl än dem som sär -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skilt anges i lagen skall göras tillämpliga även på bostadsarrende. Jag finner
förslaget ändamålsenligt.

Som utredningen anfört föreligger inget praktiskt behov för parterna att
kunna bestämma längre arrendetid än vad som är tillåtet enligt gällande
rätt. Det kan därför inte anses behövligt att ändra lagen i detta avseende.

Överlåtelse av arrenderätten. Huvudregeln vid alla slag av arrenden är enligt
nu gällande rätt att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får
överlåta arrenderätten till annan under arrendetiden (s. k. substitution).
Bestämmelsen har utformats i första hand med hänsyn till de speciella förhållanden
som råder för jordbruksarrende. På detta område framstår det
som särskilt betydelsefullt för jordägaren att jorden brukas av en därför
tillräckligt kvalificerad person. Jordägarens rätt att vid jordbruksarrende
själv välja ny arrendator kan därför inte sättas åt sidan. Endast vid arrenden
som ingåtts för en längre tid har denna grundsats frångåtts. Syftet har
då varit att bereda arrendatorn möjlighet att tillgodogöra sig de förbättringar
han lagt ned på arrendestället för att höja dess avkastning. Undantagsbestämmelsen
ger arrendatorn rätt att i de fall avtalet då slutits för en
tid av minst tio år i sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas. Arrendatorn skall dock först erbjuda jordägaren att återta fastigheten
med skyldighet att lämna arrendatorn skälig ersättning för arrenderättens
värde.

Enligt utredningens mening kan inte samma synpunkter tillämpas på
bostadsarrende. Vid dessa arrenden får i det stora flertalet fall jordägarens
intresse anses tillräckligt tillgodosett, om den nye arrendatorn kan antas
betala arrendeavgiften och i övrigt göra rätt för sig. Bostadsarrendatorn bör
därför få en friare överlåtelserätt. Utredningen föreslår att arrendatorn iar
rätt att överlåta arrenderätten till en ny arrendator, såvida denne kan godtas
av jordägaren. För att jordägaren skall få kännedom om överlåtelsen och
själv kunna återta arrendestället skall överlåtelsen dock föregås av hembud
enligt samma ordning som nu gäller beträffande arrendeavtal som ingåtts
för mer än tio år. Huvuddelen av remissinstanserna har godtagit utredningens
förslag.

Jag delar utredningens uppfattning att jordägarens intresse av arrendatorns
personliga egenskaper vid bostadsarrende i många fall begränsar sig
till dennes förmåga att fullgöra förpliktelserna enligt avtalet. Särskilt gäller
detta när markupplåtelser sker i större skala. Erfarenheten visar även att
jordägaren som regel lämnar sitt samtycke till en begärd överlåtelse. Sett ur
arrendatorns synvinkel föreligger dessutom flera omständigheter som bör
beaktas vid avgörandet av frågan om en liberalisering av överlåtelsebestämmelserna.
Arrendatorns skäl att vilja utträda ur arrendeförhållandet under
den löpande avtalsperioden kan av olika anledningar vara befogade. Bortsett
från de fall då avtalet ingåtts för lång tid med fördelaktiga villkor för honom,

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

torde den verkliga betydelsen av en i lag garanterad överlåtelserätt vara att
arrendatorn då lättare får tillbaka de kostnader han lagt ned på huset och
arrendestället. Eftersom någon skyldighet för jordägaren att lösa in huset
inte ansetts böra komma i fråga, kan jordägarens vägran att medge överlåtelse
därför innebära en svår ekonomisk förlust för arrendatorn. I detta
sammanhang bör påpekas att den nuvarande ordningen framstår som särskilt
ogynnsam för arrendatorn med hänsyn till att jordägaren inte behöver
lämna någon förklaring till sin vägran att gå med på en överlåtelse. Det kan
inte heller bortses från att en regel som medger möjlighet till överlåtelse
bara vid arrendeavtal av en fixerad längre tid kan medföra att jordägaren
kräver avtal av endast kort varaktighet. En sådan följd skulle strida mot
reformens syfte. Till förmån för en utvidgad överlåtelserätt talar också det
förhållandet att även om avtalet ingåtts för den i lagen minsta tillåtna tiden
kommer det att förlängas genom de föreslagna reglerna om optionsrätt.
Det får därför anses rimligt att någon skillnad inte görs mellan avtal som
slutits för mindre än tio år och sådana avtal som från början ingåtts för en
längre tidsperiod.

Av nu redovisade skäl anser jag att bestämmelserna om substitution bör
bättre anpassas till förhållandena inom bostadsarrendet. Utredningens förslag
att överlåtelserätten i princip görs oberoende av jordägarens samtycke
är enligt min mening en godtagbar lösning. Jag ansluter mig därför till förslaget.

En helt fri överlåtelserätt för arrendatorn kan dock inte komma i fråga.
Utredningen har beaktat jordägarens intressen genom regeln att arrendatorn
före överlåtelsen först skall erbjuda jordägaren att återta arrenderätten
mot lösen. Erbjudandet skall därvid även kunna omfatta arrendatorns
byggnad eller annan sådan anläggning. Förslaget stämmer överens med vad
som f. n. gäller i fråga om arrenden för en längre tid än tio år. Jag kan godta
att dessa regler görs tillämpliga på bostadsarrende över huvud taget.

Jag är vidare ense med utredningen om att den närmare avvägningen mellan
jordägarens och arrendatorns intressen i denna fråga dessutom kräver
att den nye arrendatorn — i de fall jordägaren inte antar hembudet — skall
från objektiv synpunkt vara godtagbar för jordägaren. Jordägaren får härinom
möjlighet att vägra en misskötsam arrendator tillträde till arrendestället.
Även andra för jordägaren väsentliga och berättigade skäl mot den
nya arrendatorn kan härigenom vinna beaktande. Någon ytterligare begränsning
av arrendatorns substitutionsrätt anser jag däremot inte böra
införas.

När det gäller arrendets bestånd för den händelse arrendatorn avlider
före arrendetidens utgång innebär utredningsförslaget ingen ändring av
gällande lag. Dödsboet inträder således i den avlidnes ställe och dödsfallet
utgör ingen uppsägningsgrund för någondera parten. Däremot har utredningen
ansett att dödsboet inte bör åläggas hembudsskyldighet till jordäga -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ren i de fall arrendet genom arvskifte eller testamente övergår till annan
eller när övertagandet sker i anledning av bodelning. Enligt utredningens
mening kräver hänsynen till nyttjanderättshavarens närmaste anhöriga att
de befrias från risken att bli utlösta av jordägaren. Utredningen föreslår
därför att substitutionsrätten i dessa fall skall begränsas endast av jordägarens
krav på att den nye arrendatorn är godtagbar för honom.

Liksom det övervägande antalet remissinstanser anser jag mig även på
denna punkt kunna godta utredningsförslaget. En viss tvekan kan föreligga
beträffande lämpligheten att låta arrenderätten utan hembud övergå till
annan genom testamentariskt förordnande. Härigenom kan även andra än
den avlidnes närmaste anhöriga insättas som arrendatorer. Med hänsyn till
att jordägaren enligt förslaget får behålla rätten att neka en inte godtagbar
arrendator tillträde till arrendestället, anser jag emellertid att någon inskränkning
i detta hänseende inte behövs.

Enligt den nu gällande arrendelagen är reglerna om arrendatorns överlåtelserätt
dispositiva. Jordägaren kan således i avtalet hindra överlåtelserätten.
Utredningen föreslår att reglerna om överlåtelserätt görs tvingande
till arrendatorns förmån. Jag godtar utredningens förslag. En möjlighet till
dispens från de tvingande reglerna bör dock tas upp även här.

Anläggningsarrende

Begreppet anläggningsarrende. I det föregående har framhållits att arrendeformen
används i ej obetydlig utsträckning för att tillgodose även näringsidkares
behov av mark. Upplåtelserna kan avse skilda verksamhetsområden
och marken kan helt eller delvis rymma rörelsen. I åtskilliga fall har arrendatorn
gjort en betydande investering i kapital och arbete på den upplåtna
marken. Reformen av bestämmelserna om anläggningsarrende bör begränsas
till sådana fall då arrendatorns investering på arrendestället annars lätt
kan spolieras. Reformens syfte är således att hindra att större ekonomiska
värden för arrendatorn sätts i fara och att jordägaren med vetskap om
arrendesituationen utnyttjar sin position på ett otillbörligt sätt vid avtalsuppgörelsen
med arrendatorn.

Utredningen föreslår att anläggningsarrende skall anses föreligga bara
när arrendestället är bebyggt. Detta står väl i överensstämmelse med den nu
angivna utgångspunkten. I och för sig kan även obebyggd arrendemark vara
av stor och avgörande betydelse för rörelseidkaren. Marken kan utnyttjas
som upplagsplats eller kajplats eller upptas av järnvägsspår som ansluter till
näringsidkarens egen fastighet. Som utredningen funnit torde emellertid
nya regler för arrende av sådant slag inte behövas. Jag förordar därför att
de nya bestämmelserna om anläggningsarrende skall gälla bara när arrendatorn
enligt arrendeupplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet på
arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Genom kravet att arrendestället skall vara bebyggt kommer kategorin
anläggningsarrende att bli tämligen avskild från lägenhetsarrende i allmänhet.
Kravet förutsätter dock ett närmare angivande av begreppet byggnad.
Särskilda vanskligheter föreligger därvid när det gäller byggnader för näringsverksamhet.
En anläggning som skall betjäna en rörelse kan givetvis
skifta avsevärt i utförande. Enligt utredningens mening bör den närmare
bestämningen anslutas till den definition av byggnad som tillämpas inom
byggnadslagstiftningen och därtill anslutande praxis. I sin motivering har
utredningen dock uttalat att en byggnad av hur enkel och obetydlig beskaffenhet
som helst inte bör föranleda att reglerna om anläggningsarrende blir
tillämpliga. Frågan bör i stället avgöras med hänsyn till upplåtelsens huvudsakliga
ändamål. På så sätt — menar utredningen — faller ett anläggningsarrende
för exempelvis ett större grusupplag utanför de nya reglerna
även om det finns ett våghus eller en vaktkur på platsen.

Jag finner mig kunna godta förslaget att begreppet byggnad får samma
innebörd som inom byggnadslagstiftningen. Det skulle dock strida mot reformens
syfte att även arrenden där en mycket enkel byggnad uppförts på
marken hänförs till anläggningsarrende. Som utredningen uttalat bör därför
en begränsning ske. En sådan föreskrift är emellertid enligt min mening av
så stor betydelse att den bör komma till uttryck i lagtexten. Gränsdragningen
erbjuder dock vissa svårigheter. Problemet kan belysas genom det av
utredningen anförda exemplet. Finns sålunda vid grusupplaget en större
kontorsbyggnad bör med den utgångspunkt för lagen som nyss angetts arrendet
vara att bedöma som anläggningsarrende. Samma är förhållandet
med ett annat av utredningen nämnt exempel, nämligen när en bilverkstad
drivs på området och större delen av marken upptas av uppställda bilar under
bar himmel. En tänkbar lösning skulle vara att — i likhet med vad som
föreslås beträffande bostadsarrenden — föreskriva ett visst lägsta värde för
anläggningen. En sådan föreskrift skulle dock kräva en förhållandevis låg
värdegräns. Den skulle även drabba mindre rörelseidkare där kanske behovet
av skyddsregler är störst. Jag finner därför en sådan utväg mindre ändamålsenlig.
Inte heller anser jag det lämpligt att parterna själva i avtalet får
bestämma om reglerna angående anläggningsarrende skall gälla eller ej. En
bättre lösning synes enligt min mening vara en föreskrift om att anläggningsarrende
inte skall anses föreligga när den på arrendestället uppförda
byggnaden endast är av ringa betydelse för verksamheten. Mot en sådan
regel kan visserligen invändas att frågan blir beroende av rörelsens drift
och att hänsyn inte tas till byggnadens värde. Dessa synpunkter synes emellertid
sammanfalla. I den mån byggnaden är av betydelse för verksamheten
torde den också representera ett tillräckligt stort värde för att vara i behov
av skydd. Jag förordar därför en regel av detta slag.

En förutsättning för att anläggningsarrende skall föreligga är vidare att
marken används i förvärvsverksamhet. Någon föreskrift om att verksamheten
skall vara av visst närmare angett slag anser jag inte behövlig. Utred -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ningen synes inte heller ha avsett en sådan inskränkning. De nya bestämmelserna
bör således gälla oavsett om rörelsen på arrendeområdet gäller
servicenäringar, handel, industri, hotell och restaurangverksamhet eller liknande.
Som utredningen uttalat bör inte heller krävas att just arrendatorn
driver rörelsen.

Utöver kravet på att byggnad skall uppföras eller finnas uppförd på marken
har utredningen som en allmän begränsning föreslagit att reglerna om
anläggningsarrende inte skall gälla när upplåtelsetiden är bestämd till kortare
tid än ett år. Jag finner ett sådant undantag lämpligt. Det torde ligga i
parternas intresse att kunna ingå avtal för endast en kort tid utan att behöva
underkasta sig de särskilda föreskrifterna för anläggningsarrende. Jag
kan därför godta utredningens förslag i detta avseende.

Ett särskilt spörsmål föreligger när arrendemarken upplåtits för såväl
bostadsändamål som förvärvsverksamhet. Eftersom vid båda dessa typer
av lägenhetsarrende byggnad skall uppföras eller vara uppförd på marken
kan bostadsarrende och anläggningsarrende föreligga samtidigt. Jag har delvis
berört frågan i samband med bestämningen av kategorin bostadsarrende
och därvid förordat att sådant arrende skall föreligga i alla de fall där det
inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat än att
tillgodose bostadsändamålet. Utgångspunkten vid de s. k. kombinerade avtalen
blir således att upplåtelsen i första hand skall betraktas som bostadsarrende.
Är bostaden däremot av endast ringa betydelse skall upplåtelsen
hänföras till anläggningsarrende. Så bör ske vid upplåtelse av mark för industriändamål,
hotell, pensionat, restaurangrörelse och liknande, även om
byggnaden dessutom är avsedd att bereda bostad åt ägaren. Om marken
däremot i första hand upplåtits för att bereda arrendatorn bostad och dessutom
används för t. ex. handel eller kontorsändamål bör avtalet hänföras till
bostadsarrende. En förutsättning är dock givetvis att arrendeavtalet åsyftat
att bereda arrendatorn bostad och att byggnaden också används som sådan.

Besittningsskydd. Enligt utredningens mening är jordägarens behov av
att kunna disponera över sin mark vid anläggningsarrende av sådan styrka
att arrendatorns intresse av besittningsskydd får stå tillbaka. Ett visst
grundskydd för arrendatorn behövs dock. Förslaget har begränsats till en
föreskrift om att avtalet förlängs automatiskt, om det inte sägs upp viss tid
före arrendetidens utgång. Förlängningen föreslås avse samma tid som gällde
förut, dock högst fem år i sänder. Det stora flertalet remissinstanser
som yttrat sig i frågan har funnit den föreslagna regeln påkallad. Vad utredningen
anfört om automatisk förlängning av avtalet möter inte heller
någon erinran från min sida. Jag biträder därför förslaget på denna punkt.

Som jag redan har anfört behövs emellertid ytterligare skyddsregler till
arrendatorns förmån. Jordägaren bör hindras från att otillbörligt utnyttja
arrendatorns önskan att få sitta kvar på arrendestället när den avtalade

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

arrendetiden löper ut. Jag föreslår därför — som framgått av det föregående
— ett indirekt besittningsskydd vid anläggningsarrende. Förslaget
innebär att, om jordägaren utan sakligt skäl vägrar förlängning av arrendet
eller kräver en avgift som inte är skälig eller uppställer annat obilligt
villkor för fortsatt arrende, arrendatorn i princip skall vara berättigad till
ersättning för den skada som arrendeförhållandets upplösning medför för
honom. Förslaget står i nära överensstämmelse med vad som enligt förslaget
om ny hyreslag avses gälla beträffande hyresförhållanden utanför bostadssektorn.

Liksom utredningen anser jag emellertid att stor hänsyn måste tas till
intresset hos jordägaren att kunna råda över sin mark. Enligt utredningens
iakttagelser har mark som utnyttjas för anläggningsarrende ofta inte fått
sin slutliga användning bestämd. Det bör därför inte föreligga något hinder
för jordägaren att redan vid arrendeavtalets ingående göra förbehåll om att
besittningsskyddsreglerna inte alls eller bara i begränsad utsträckning skall
gälla. Arrendatorn får härigenom på ett tidigt stadium vetskap om jordägarens
avsikt med upplåtelsen och kan redan från början rätta markutnyttjandet
härefter. Jag föreslår därför att bestämmelserna om besittningsskydd
skall vara dispositiva.

Besittningsskyddsregeln har som utgångspunkt att förlängning av avtalet
vanligtvis sker. Av betydelse blir därför att så långt möjligt i lagen ange
de omständigheter under vilka jordägaren utan risk för ersättningsskyldighet
kan återta besittningen av arrendeområdet. Liksom när det gäller avbrytande
av optionsrätten vid bostadsarrende bör till en början föreskrivas att
jordägaren vid anläggningsarrende inte skall vara bunden när arrendet
upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller att arrendatorn
försummat att ställa ny säkerhet enligt 34 § eller när arrendatorn i annat
fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att arrendeavtalet skäligen inte
bör förlängas.

Det för jordägaren kanske viktigaste skälet att avbryta arrendeförhållandet
är att marken behövs för annat ändamål. Vid arrende av här avsedd
art torde i åtskilliga fall markområdet ingå i ett större framtida projekt,
t. ex. för vägbyggnad eller annat liknande allmänt utnyttjande. Det är uppenbart
att arrendatorns rätt i dessa fall måste stå tillbaka för jordägarens
behov av marken. Jordägaren bör dock åläggas skyldighet att visa dels att
marken behövs för den nya användningen, dels att intresset för honom att
själv kunna förfoga över marken påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende.

Jordägaren bör dessutom vara obunden av arrendeförhållandet när det
från ekonomisk synpunkt är fördelaktigare för honom att arrendera ut
marken för annan verksamhet än den som arrendatorn driver. Någon rätt
för en sittande arrendator att utan erbjudande av lika förmånliga villkor
få behålla arrendestället bör således inte föreligga. Här krävs dock en av4
Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

vägning mellan jordägarens och arrendatorns intressen. Jordägarens behov
av marken skall vara befogat. Det bör därvid bedömas bur hans intresse
förhåller sig till arrendatorns intresse av att få behålla arrendet. Sådana omständigheter
som exempelvis arrendatorns behov av arrendestället och möjligheter
att erhålla annan lämplig plats, den tid arrendatorn drivit sin verksamhet
på arrendeområdet, arten av verksamheten och beroendet av viss
kundkrets eller visst läge bör därvid beaktas. Å andra sidan får jordägarens
önskan att återfå marken anses vara sakligt grundad om denna behövs t. ex.
för hans egen rörelse eller för utvidgning av rörelse som en annan arrendator
driver på fastigheten. Har arrendatorn erbjudits ekonomisk gottgörelse
eller anvisats annan arrendemark bör detta också räknas jordägaren till
godo.

Föreligger andra skäl än de nu nämnda för jordägaren att vilja bli fri
från arrendeförhållandet torde det få överlämnas åt rättstillämpningen att
pröva den närmare intresseavvägningen mellan parterna enligt en generalklausul.
Jordägaren får anses ha befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet
även när byggnad på arrendestället uppförts utan byggnadslov i
fall då sådant erfordrats eller när i annat fall sådan byggnad inte står i
överensstämmelse med gällande plan och arrendeupplåtelsen hindrar jordägaren
från att vidta åtgärd för planens genomförande. Dessa situationer
synes kunna hänföras till generalklausulens tillämpningsområde och bör
inte — till skillnad mot vad som föreslagits beträffande bostadsarrende,
där planfrågan har sin avgjort största betydelse — tas upp som särskilda
optionsbrytande grunder.

Arrendatorns besittningsskydd avser inte bara att hindra obefogad uppsägning
från jordägarens sida. Också genom att uppställa krav på orimligt
hög avgift eller andra oskäliga villkor kan jordägaren utöva press på arrendatorn.
Myndighet bör därför kunna pröva arrendevillkoren. Någon möjlighet
för arrendatorn att få frågan prövad av domstol under arrendets bestånd
bör emellertid inte föreligga. Prövning av de begärda villkorens skälighet
bör kunna komma till stånd först efter det att arrendet upphört. En
god vägledning vid avgörandet av denna fråga erhålls i den avgift eller de
övriga villkor jordägaren kunnat betinga sig av efterträdaren. Har marken
stått outnyttjad under en inte alltför kort tid bör det presumeras att jordägaren
inte kunnat uppnå de villkor han fordrat. För att undgå ersättningsskyldighet
i detta fall bör han visa att anledningen till att marken inte har
arrenderats ut är en annan än att han krävt för hög avgift.

Effekten av ett besittningsskydd enligt nu föreslagen ordning bestäms av
det sätt på vilket jordägarens ersättningsskyldighet utformas. Upphör arrendet
utan befogad anledning är det fullt rimligt att arrendatorns hela förlust
täcks. Ersättningen bör omfatta exempelvis flyttningskostnader och
värdeminskning av arrendatorns egendom som beror på arrendeförhållandets
upplösning samt skada som är att hänföra till hinder eller intrång i nä -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ringen eller annan verksamhet. Som jag uttalat i samband med frågan om
ersättningens bestämmande när det gäller lokalhyresgäster bör ersättningen
fastställas enligt samma grunder som gäller för s. k. rörelseskada vid
expropriation.

En ovillkorlig ersättningsskyldighet för jordägaren kan emellertid innebära
stötande resultat i de fall då arrendatorns investeringar på arrendestället
överskrider vad parterna avtalat. Förlust för arrendatorn som äger samband
med att denne bekostat uppförande av byggnad eller utförande av annat
arbete på arrendestället bör därför beaktas endast om åtgärden vidtagits
i enlighet med arrendeavtalet.

Det kan även därutöver finnas skäl till att i det särskilda fallet inte medge
full ersättning för arrendatorns förlust. Sådant kan läget vara, om jordägaren
vidtagit åtgärder i syfte att begränsa arrendatorns skada, exempelvis
genom att anvisa annan mark. Jämkning av ersättningen bör även kunna
ske när arrendatorn efter uppsägning försummat sina skyldigheter enligt
arrendeavtalet eller underlåtit att vidta sådana åtgärder för att minska
skadan som skäligen kunnat fordras av honom. Arrendatorns förlust bör
därför ersättas bara i skälig omfattning. Det bör dock understrykas att den
föreslagna jämkningsmöjligheten bör utnyttjas med försiktighet så att inte
reglernas verkan försvagas.

Beträffande proceduren vid uppsägning och den rättsverkan som inträder
om proceduren eftersätts bör samma ordning gälla som föreslagits beträffande
lokalhyra. Har jordägaren sagt upp avtalet utan att arrenderätten
är förverkad, skall arrendatorn inom tre veckor från uppsägningen lämna
jordägaren meddelande att han vill behålla arrendestället. Underlåter han
det, förlorar han sin rätt till ersättning. Har å andra sidan sådant meddelande
skett, åligger det jordägaren att inom tre veckor därefter uppge på
vilka villkor han är villig att förlänga arrendeförhållandet eller också av
vilken orsak han vägrar medge förlängning. Svarar jordägaren inte inom
denna tid, bör han bli ersättningsskyldig gentemot arrendatorn, om ej arrenderätten
upphör på den grund att arrenderätten är förverkad.

Upplåtelsens form. I likhet med remissinstanserna ansluter jag mig till
utredningens förslag att muntlig avtalsform inte vidare bör tillåtas. En
muntlig överenskommelse blir således att betrakta som ogiltig. Liksom vid
bostadsarrende bör ansvaret för den skriftliga avfattningen läggas på jordägaren.
Regeln bör göras tvingande till arrendatorns förmån.

Arrendetiden. Nuvarande möjlighet att ingå arrendeavtal endast tills vidare
innebär, som jag tidigare uttalat, många olägenheter från arrendatorns
synpunkt och försätter denne i underläge vid förhandlingar med jordägaren.
I särskilt hög grad gäller detta i de fall när jordägaren gjort förbe -

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

håll om att reglerna om besittningsskydd inte skall tillämpas på avtalet.
Ett avtal som är helt obestämt till tiden måste även anses stå i dålig överensstämmelse
med det krav på fasthet som bör uppställas på så ekonomiskt
betydelsefulla upplåtelser som det här rör sig om. Det torde vidare
stå klart att arrendatorn för produktiv användning av arrendet måste tillförsäkras
en bestämd tid under vilken han är tryggad i besittningen. I likhet
med remissinstanserna kan jag därför ansluta mig till utredningens förslag
att avtal om anläggningsarrende skall ske för viss tid.

Hänsynen till jordägarens intressen kräver emellertid enligt utredningens
mening att någon minimitid inte föreskrivs i lagen. Endast för det fall
att parterna inte kommit överens om en bestämd tid bör föreskrivas att avtalet
skall anses ingånget för fem år. Samtliga remissinstanser som uttalat
sig i frågan har godtagit förslaget även i detta avseende.

Också jag finner den föreslagna ordningen ändamålsenlig. Vid anläggningsarrende
föreligger enligt min mening inte samma allmänna intresse av
att lagstiftningsvägen främja arrendeavtal av längre varaktighet. Denna
fråga bör i stället överlämnas åt parternas avgörande i samband med avtalets
utformning i övrigt. När det gäller behandlingen av de avtal som ingåtts
utan preciserad tid har jag däremot ingen erinran mot att en femårig
arrendetid skall gälla. Också denna regel bör göras tvingande till arrendatorns
förmån.

För att regeln om bestämd avtalstid inte skall kunna kringgås krävs en
bestämmelse om att arrendeavtalet inte får sägas upp i förtid. Som utredningen
föreslagit bör föreskrivas att jordägaren inte under den avtalade
arrendetiden skall kunna säga upp avtalet i andra situationer än dem som
särskilt angivits i lagen.

Överlåtelse av arrenderätten. Jag har för bostadsarrendets del förordat
att, om jordägaren inte efter hembud vill återta arrendestället arrendatorn
fritt skall få överlåta arrenderätten, såvida jordägaren skäligen kan
nöjas med den nye arrendatorn. När det gäller anläggningsarrende har utredningen
föreslagit att överlåtelserätten utvidgas ytterligare genom att
hembudstvånget slopas. Arrendatorns rätt att överlåta arrendestället skall
således begränsas endast av att den nye arrendatorn skall vara godtagbar
för jordägaren. Å andra sidan anser utredningen att regeln bör vara av dispositiv
natur. Det övervägande antalet remissinstanser delar utredningens
uppfattning.

Jag finner starka skäl tala för utredningens åsikt. Som jag uttalat vid behandlingen
av bostadsarrendatorns substitutionsrätt föreligger vid arrenden
av nu angivet slag inte samma behov av att ta hänsyn till jordägarens intresse
av arrendatorns person. För arrendatorn är däremot en mera obunden
överlåtelserätt av väsentlig betydelse. Härigenom ökar hans möjligheter
att återfå de kostnader han investerat på arrendestället. Den goodwill en

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

101

rörelseidkare upparbetat är därvid inte minst viktig. En utvidgad substitutionsrätt
på detta område är därför enligt min mening fullt motiverad. Jag
kan även ansluta mig till förslaget att överlåtelserätten inte förknippas med
hembudsskyldighet.

Situationer kan emellertid förekomma där jordägaren har ett befogat intresse
av att kunna utöva kontroll av den nye arrendatorn eller hindra en
överlåtelse. Förslaget att substitutionsrätten skall göras dispositiv lämnar
jordägaren möjlighet att tillvarata detta intresse. En fördel med en sådan
regel torde även vara att arrendatorn redan från början blir upplyst om
jordägarens inställning till en framtida överlåtelse. Jag biträder därför utredningens
förslag också på denna punkt.

Övergångsbestämmelser

Den nya lagen bör träda i kraft den 1 juli 1968.

Övergångsbestämmelserna tilldrar sig särskilt intresse på detta rättsområde,
med hänsyn till att arrendeavtalen i stor utsträckning ingås för lång
tid. Om de nya bestämmelserna ej alls ges tillämpning på avtal som slutits
före bestämmelsernas ikraftträdande, blir följden att reformen inte på lång
tid får någon betydelse för en avsevärd del av avtalsområdet. Vidare kommer
skilda lagregler att gälla vid sidan av varandra under lång tid. Det torde
därför vara ofrånkomligt att göra vissa avsteg från principen att civilrättslig
lagstiftning inte bör ges tillbakaverkande kraft.

När det gäller det för bostadsarrendatorer föreslagna besittningsskyddet
finns särskild anledning att överväga en retroaktiv tillämpning. I annat fall
kan man nämligen befara att vissa jordägare skulle utnyttja de övertag
som lagen f. n. ger dem till att hindra att arrendet förs in under den nya
ordningen eller att betinga sig särskilda villkor för att tillåta att så sker.
De nuvarande arrendatorernas belägenhet skulle alltså komma att försämras
och reformen i övergångsskedet verka i rakt motsatt riktning mot vad
som åsyftats.

Utredningen föreslår mot bakgrunden av vad som nu har anförts att besittningsskyddsbestämmelserna
beträffande bostadsarrende ges tillämpning
även på äldre avtal. Detta bör dock enligt utredningens mening gälla bara
när det vid lagens ikraftträdande finns ett arrendatorn tillhörigt bostadshus
med taxeringsvärde på arrendestället och marken dessutom under en sammanhängande
tid av minst tio år varit upplåten för samma ändamål.

Förslaget har i allmänhet inte mött någon erinran under remissbehandlingen.
Några remissinstanser motsätter sig emellertid att besittningsskyddsbestämmelserna
ges retroaktiv verkan, medan flera andra anser att förslaget
inte är tillräckligt långtgående. Sålunda anses regeln att arrendet skall

102

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

ha pågått minst tio år vid lagens ikraftträdande vara alltför restriktiv och
dessutom godtycklig i tillämpningen.

För egen del biträder jag utredningens uppfattning att bestämmelserna
om besittningsskydd beträffande bostadsarrende bör ges retroaktiv verkan
men att regeln därom bör begränsas till att avse de mera långvariga arrendena.
Till skillnad från utredningen anser jag dock att även sådana långtidsarrenden
där upplåtelsen skett senare än tio år före lagens ikraftträdande
bör föras in under besittningsskyddet. Annars kommer det att under
lång tid finnas kvar bostadsarrenden utan besittningsskydd. Allt eftersom
tiden går kommer det att te sig alltmer stötande att dessa arrenden inte
tryggas genom besittningsskydd bara av den orsaken att avtalet tillkom före
tidpunkten för den nya lagens ikraftträdande. Jag föreslår att bestämmelserna
om besittningsskydd skall tillämpas även på äldre avtal, om arrendet
vid arrendetidens utgång varat under minst tio år.

En förutsättning för att besittningsskyddsbestämmelserna skall gälla för
en äldre arrendeupplåtelse är att arrendetiden gått ut efter den nya lagens
ikraftträdande. Det har däremot ingen betydelse om uppsägningen skett
före ikraftträdandet. I sådant fall leder visserligen uppsägningen till att
arrendetiden går ut men jordägaren måste dessutom för att kunna få till
stånd en upplösning av arrendeförhållandet skriftligen meddela arrendatorn
att denne bar att väcka talan om han inte går med på att flytta. Innan
frågan om förlängning av arrendeavtalet avgjorts behöver arrendatorn inte
flytta från arrendestället. Sådant meddelande som nyss nämnts kan inte
med laga verkan tillställas arrendatorn förrän efter den nya lagens ikraftträdande.

I fråga om anläggningsarrende har jag föreslagit bestämmelser om indirekt
besittningsskydd. Eftersom dessa bestämmelser föreslås bli av dispositiv
natur, kan de inte ges verkan i fråga om avtal som slutits före den
nya lagens ikraftträdande.

Som regelmässigt har skett vid införandet av nya lagregler på nyttjanderättens
område bör — i enlighet med vad utredningen föreslår — avtal
som ingåtts för obestämd tid eller med förbehåll om rätt till uppsägning
föras in under den nya lagen, om de inte sägs upp till första möjliga tidpunkt
efter den nya lagens ikraftträdande.

Lagförslaget innebär att skriftlig avtalsform blir obligatorisk för bostadsoch
anläggningsarrende. Utredningen anser att förekomsten av muntliga
arrendeavtal är förenad med betydande olägenheter från skilda synpunkter
och att man därför bör eftersträva att även gamla avtal erhåller skriftlig
form. Av den anledningen föreslår utredningen en särskild bestämmelse
i fråga om äldre avtal som ej upprättats skriftligen. Bestämmelsen innebär
att part skall vara skyldig att medverka till att skriftligt avtal kommer till
stånd, om den andra parten begär det. Jag kan biträda detta förslag.

Utredningen föreslår dessutom en särskild övergångsregel som tar sikte på

103

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

sådana muntliga arrendeavtal som tillkommit före den nya lagens ikraftträdande.
Enligt gällande rätt är ett muntligt avtal om lägenhetsarrende
inte bindande mot en ny jordägare som förvärvat marken genom frivillig
överlåtelse. Denne äger inom tre månader efter förvärvet uppsäga arrendatorn.
För att lägenhetsarrendatorn skall vara sakrättsligt skyddad fordras
dels att arrendeupplåtelsen skett skriftligen, dels att arrendatorn tillträtt
arrendestället. Utredningen föreslår nu ett utsträckt skydd för muntliga upplåtelser
av bostads- och anläggningsarrende. Om arrendatorn börjat uppföra
byggnad på arrendestället, skall enligt förslaget avtalet gälla mot den nye
ägaren.

För egen del anser jag knappast att en sådan regel är motiverad. Arrendatorn
synes tillräckligt tillgodosedd genom att han tillförsäkras möjlighet
att framtvinga skriftligt avtal och genom att besittningsskyddet får retroaktiv
verkan. Det bör tilläggas att i den mån bestämmelserna om obligatorisk
skriftlig avtalsform blir tillämpliga på arrendeavtalet så kan arrendatorn
dessutom få rätt till ersättning för skada, om arrendet inte kommer att bestå.
Slutligen vill jag erinra om att jordabalksförslaget i 7 kap. 14 § innehåller
en regel som innebär att ett arrendeavtal av nu ifrågavarande slag
blir bindande mot fastighetens nye ägare, om denne vid överlåtelsen ägt
eller bort äga kännedom om arrendeupplåtelsen. Min avsikt är att föreslå
att denna regel skall gälla även äldre upplåtelser, om överlåtelsen av fastigheten
skett efter balkens ikraftträdande. Med hänsyn till det anförda föreslår
jag inte nu någon regel om utsträckt sakrättsligt skydd för äldre muntliga
arrendeupplåtelser.

Reglerna om obligatorisk skriftlig avtalsform kan i övergångsskedet få
vissa negativa verkningar. Jag syftar på det förhållandet att enligt vad nyss
anförts den nya lagen föreslås gälla även äldre avtal, om dessa är träffade
på obestämd tid eller med förbehåll om rätt att uppsäga avtalet och uppsägning
ej sker vid första tillfälle efter lagens ikraftträdande. Är ett sådant
avtal muntligt, blir följden att avtalet, om det inte ges skriftlig form, förlorar
sin verkan. Arrendatorn får i stället en skadeståndsrätt mot jordägaren,
om det inte berott på arrendatorn att giltigt avtal ej upprättats. Detta
kan självfallet vara en betydande olägenhet. Motsvarande fråga uppmärksammades
vid 1943 års reform av arrendelagen, då skriftlig avtalsform
blev obligatorisk för jordbruksarrende. För att underlätta övergången till
den nya ordningen infördes formkravet först tre år senare än lagändringarna
i övrigt. Härigenom bereddes parterna skäligt rådrum att ge avtalen
skriftlig form. Detta tillvägagångssätt synes vara ändamålsenligt även nu.
Jag föreslår därför att bestämmelserna om skriftlig form i fråga om bostads-
och anläggningsarrende inte skall äga tillämpning beträffande avtal
som slutits före den 1 juli 1971.

104

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

SPECIALMOTIVERING

Förslaget till ändring i vissa delar av NJL

Departementschefen. Arrendelagen omfattar endast upplåtelser som grundar
sig på privaträttsligt förhållande. Arrenden som grundas på offentligrättsligt
förhållande är således uteslutna från lagens tillämpning. För upplåtelser
av kyrklig jord eller jord som tillhör staten eller vissa allmänna
inrättningar har i viss utsträckning utfärdats särskilda författningar. I den
mån de avviker från eller kompletterar arrendelagen och är av civilrättslig
karaktär gäller alltså beträffande nämnda upplåtelser delvis en annan ordning.

1 KAP.

Departementschefen. 1 kap. 1 § NJL innehåller bestämmelser om längsta
giltighetstid för avtal om nyttjanderätt till fast egendom och således även
arrende. Bestämmelserna innebär att avtalet efter maximitidens utgång
inte längre är bindande för parterna. Uppsägning måste dock ske. Uppenbarligen
bör denna uppsägningsrätt inte gälla, när maximitiden överskrids
på grund av att avtalet förlängs med stöd av lag eller avtal. I sådant fall
har avtalet från början inte varit bindande utöver maximitiden. Utredningen
föreslår nu en särskild lagregel, som innebär att bestämmelserna om
maximitid inte skall verka brytande bl. a. när arrendeavtal förlängts genom
utnyttjande av arrendators optionsrätt. För egen del anser jag inte
nödvändigt att i detta sammanhang införa en sådan regel. Så har för övrigt
ej heller skett i förslaget till ny hyreslag. Saken torde kunna anstå till dess
förslaget till ny jordabalk genomförs (jfr i detta sammanhang remissprotokollet
ang. förslaget till jordabalk s. 366).

3 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om nyttjanderättshavares rättsställning
vid överlåtelse av fastigheten.

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att nyttjanderätt äger bestånd mot
den som efter frivillig överlåtelse blivit ägare av den upplåtna fastigheten
endast om förbehåll skett om nyttj anderättens bestånd eller om på grund
av inteckning eller inskrivning nyttj anderätten fortfarande skall gälla. I
fråga om jordbruksarrende gäller dessutom genom hänvisning till 28 § arrendelagen
att den nye ägaren utan särskilt förbehåll har att iaktta arrendeavtalet,
om överlåtelsen skett sedan arrendatorn tillträtt fastigheten.
Motsvarande regel gäller enligt 70 § fjärde stycket vid lägenhetsarrende
under förutsättning att avtalet upprättas skriftligen. Någon hänvisning till
70 § är dock inte intagen i denna paragraf.

105

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 196S

Utredningen. Enligt utredningens mening bör 3 § innehålla hänvisning
till de nya paragraferna 71 och 79 §§. Sådan hänvisning bör principiellt
även ske till 70 §. Ändringarna är att anse som redaktionella följdändringar.

Departementschefen. Jag biträder utredningens förslag. I departementsförslaget
kommer hänvisningarna att avse 70, 71 och 83 §§. I prop. 1967: 141
föreslås att hänvisningen till 3 kap. 28 § i stället skall avse 3 kap. 29 §
och att denna ändring skall träda i kraft den 1 januari 1969. Mot bakgrund
härav föreslår jag att denna ändring genomförs redan i detta lagstiftningsärende
men att bland övergångsbestämmelserna tas in en regel om att hänvisningen
till 3 kap. 29 § intill den 1 januari 1969 i stället skall avse 3 kap.
28 §.

2 KAP.

1 §•

Paragrafen behandlar i andra stycket reglerna om påföljd vid jordbruksarrende
för jordägaren när han försummar sin skyldighet att utfärda skriftligt
arrendeavtal.

Utredningen. Enligt förslaget avses de nya bestämmelserna om avtalets
skriftliga form vid bostads- och anläggningsarrende fungera på samma sätt
som motsvarande bestämmelser vid jordbruksarrende. 2 kap. 1 § har därför
— utan saklig ändring — omarbetats för att kunna tillämpas även på de
nya arrendekategorierna.

Departementschefen. Vad utredningen föreslagit möter ingen erinran från
min sida.

7 §•

Paragrafen behandlar arrendatorns rätt att själv upplåta nyttjanderätt
till arrendestället (s. k. sublokation).

Gällande rätt. Som huvudregel gäller att arrendatorn inte har rätt till
sublokation. Lagen innehåller två undantag från huvudregeln. Gemensamt
för båda är att jordägaren inte får vållas något men. Det ena undantaget
innebär rätt att på område av ouppodlad mark göra upplåtelse för upplagsplats
eller liknande ändamål. Det andra avser rätt att »uthyra rum till
bostad». Lagens regler om sublokation gäller lika vid alla slag av arrenden
enligt nyttjanderättslagen. Reglerna är inte i något fall tvingande.

Utredningen. Eftersom »liknande ändamål» inte torde syfta på annat än
markupplåtelse, torde det inte vara tillåtet för arrendatorn att i något fall
uthyra byggnad för annat än bostadsändamål, exempelvis förvaringsutrymme.
Det måste vidare beaktas att — även om lagen medger arrendatorn be 4-j-

Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

106

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

fogenhet att hyra ut ett helt bostadshus för bostadsändamål — varje upplåtelse
som kan vålla jordägaren men utesluter sublokationsrätt. Även
med beaktande av att men, som för jordägaren är av ringa betydenhet, inte
jämlikt 36 § andra stycket kan leda till arrenderättens förverkande, synes
dock gränsen för arrendatorns rätt under alla förhållanden vara alltför
snäv. En översyn av bestämmelserna är därför motiverad.

Med hänsyn till bl. a. mark- och vägslitage är det inte alldeles självklart
att arrendatorn alltid skall äga rätt att helt på egen hand hyra ut det egna
huset. Å andra sidan är det rimligt att arrendatorn i fråga om sitt eget hus
skall ha en vidsträcktare befogenhet än i fråga om ett hus som tillhör jordägaren
och ingår i arrendet. En avvägning mellan parternas motsatta intressen
synes kunna ske på det sättet att arrendatorn i princip skall äga rätt
att hyra ut sitt eget hus utan att behöva fråga jordägaren om lov. Om en
sommarstugearrendator föredrar att en sommar hyra ut sin stuga till en
person som har ungefär lika stor familj och ungefär samma vanor som han
själv, är det rimligt att jordägaren får finna sig i det. Den olägenhet som
därigenom eventuellt kan uppstå för jordägaren torde normalt ej vara större
än vad han redan vid utarrenderingen haft anledning att räkna med.
Sådan uthyrning bör därför vara tillåten. Men får uthyrningen sådan karaktär
eller omfattning att olägenheten för jordägaren kan sägas vara inte
alldeles obetydlig (»påtaglig») synes jordägaren inte behöva finna sig däri.
För att olägenheten skall vara påtaglig behöver det enligt utredningen inte
nödvändigt vara fråga om sådana mera iögonfallande förhållanden som
ökat vägslitage. Störande ljud och annat liknande intrång av större omfattning
än vad som kan anses vara förutsett vid arrendeupplåtelsen kan också
innebära påtagligt men.

Enligt utredningens mening finns det ej anledning att begränsa uthyrningsrätten
till bostadsupplåtelser. Innefattar arrendet rätt för arrendatorn
att på arrendestället uppföra en byggnad för lagerlokal eller bilverkstad, bör
det vara tillåtet för honom att hyra ut byggnaden, även här dock under förutsättning
att jordägaren ej vållas påtaglig olägenhet.

Om parterna vill överenskomma om en för arrendatorn förmånligare eller
snävare uthyrningsrätt bör detta vara tillåtet. Den föreslagna regeln bör
därför inte göras tvingande.

Vad utredningen föreslagit i fråga om rätt för arrendatorn att upplåta
eget hus bör gälla alla slag av arrenden enligt arrendelagen.

Remissinstanserna. Den föreslagna rätten för arrendatorn att företa
sublokation godtas i huvudsak av remissinstanserna. Östergötlands och Södermanlands
handelskammare och handelskammaren för Örebro och Västmanlands
län avstyrker dock förslaget. Den förstnämnda anför att regeln
innebär en väsentlig inskränkning i jordägarens rätt att fritt förfoga över
sin mark. Vidare är enligt handelskammaren ett arrendeavtal ofta av per -

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968 107

sonlig natur. Sveriges jordägareförbund finner frågan för tidigt väckt och
anser sig inte på föreliggande grundmaterial kunna ta slutlig ståndpunkt i
en principiellt så viktig fråga.

Hovrätten för Västra Sverige anser att den vidsträcktare befogenhet till
sublokation som utredningen åsyftar i fråga om arrendatorns eget hus kan
tillräckligt beaktas vid prövningen av det »men» jordägaren i det särskilda
fallet bör anses skyldig att tåla. Något särskilt stadgande fordras därför
knappast i detta hänseende. Det andra syftet med förslaget, nämligen att
ge arrendatorn möjlighet att hyra ut egen byggnad till annat än bostad,
kräver däremot enligt hovrätten ett tillägg till den nuvarande bestämmelsen.

Departementschefen. Som utredningen påpekat torde den gällande undantagsbestämmelsen
i 7 § vara att förstå så att arrendatorn, om det kan
ske utan men för jordägaren, får hyra ut även hel byggnad till bostad. Däremot
synes inte sublokation av byggnad kunna ske för annat ändamål.
Utredningens förslag innebär att arrendatorn i princip skall äga frihet att
hyia ut ett eget hus utan att behöva fråga jordägaren om lov. Arrendatorn
skall därvid vara obunden när det gäller att bestämma ändamålet
med underuthyrningen. Endast när jordägaren genom upplåtelsen lider påtaglig
olägenhet skall sublokation kunna vägras.

I likhet med en klar majoritet av remissinstanserna kan jag ansluta mig
till utredningens åsikt att arrendatorn med tämligen stor frihet bör få hyra
ut en egen byggnad. Det bör således i allmänhet stå arrendatorn fritt att
upplåta huset helt eller delvis och oavsett upplåtelsens ändamål i den mån
någon påtaglig olägenhet inte därigenom uppkommer för jordägaren. Jaganser
inte hinder möta mot att i detta sammanhang genomföra en sådan reglering
beträffande arrende i allmänhet. I 7 § andra stycket tas därför up&p
en regel som i sak överensstämmer med den bestämmelse utredningen föreslagit.

36 §.

Paragrafen innehaller förutsättningarna för förverkande av arrenderätt.
Lagrummet gäller även lägenhetsarrende (70 § andra stycket).

Gällande rätt. Bland de olika omständigheter som kan leda till förverkande
omnämns i 36 § första stycket fjärde punkten sublokation eller
substitution som sker i strid med lagen.

Utredningen. Som en konsekvens av den föreslagna substitutionsrätten
vid bostadsarrende och anläggningsarrende är det behövligt att också de
nya bestämmelserna anknyts till förverkandebestämmelserna i 36 §. Detta
har skett genom hänvisning i 36 § till de nytillkommande lagrummen.

108 Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Departementschefen. Utredningens förslag är att betrakta som enbart en
följdändring till förslaget om substitutionsrätt för de nya arrendekategorierna.
Ändringen synes dock böra ges en något annan form än som utredningen
föreslagit.

70 §.

Denna paragraf innehåller regler för lägenhetsarrende.

Utredningen. Bostads- och anläggningsarrende har i förslaget utbrutits
till särskilda grupper vid sidan om »lägenhetsarrende i allmänhet». Reglerna
för sådant arrende tas i förslaget liksom i gällande rätt upp i 70 §. Med
undantag av den utvidgade sublokationsrätten enligt 7 § andra stycket föreslås
för dessa inte några särskilda sakliga eller formella nyheter. För att
markera att »lägenhetsarrende i allmänhet» systematiskt är att skilja från
de båda nya grupperna bostads- och anläggningsarrende föreslår utredningen
en särskild regel härom i paragrafens sista stycke.

Departementschefen. NJL:s nuvarande bestämmelser om lägenhetsarrende
är så konstruerade, att de i åtskilliga hänseenden hänvisar till vad som
gäller beträffande jordbruksarrende. Utredningens förslag innebär att de
grundläggande reglerna i 70 § kompletteras med särskilda bestämmelser
som skall gälla för bostads- resp. anläggningsarrende. Det kan inte förnekas
att lagmaterialet härigenom blir tungrott och svårt att överblicka. Avsikten
är emellertid att reglerna om lägenhetsarrende skall omarbetas i samband
med reglernas överförande till den nya jordabalken. Den nuvarande /O §
skall därvid revideras så att en större överskådlighet uppnås, och systemet
med hänvisningar mellan de skilda lagrummen skall begränsas i största
möjliga utsträckning. Motsvarande översyn skall företas beträffande bostads-
och anläggningsarrende. Detta arbete kan emellertid inte lämpligen
påbörjas innan förslaget om jordbruksarrende framlagts och prövats. Med
hänsyn härtill och då den föreslagna lagtexten endast kommer att gälla under
kort tid har jag stannat för den metod utredningen föreslagit. I paragrafens
sista stycke anges att bostadsarrende och anläggningsarrende är särskilda
former av lägenhetsarrende. Härav följer att definitionen på lägenhetsarrende
i paragrafens första stycke gäller också för bostadsarrende och
anläggningsarrende.

Om bostadsarrende

71 §•

Paragrafens första stycke innehåller en definition av begreppet bostadsarrende.
Andra stycket tar upp de bestämmelser som skall gälla för bostadsarrende.
I tredje stycket anges ett tillägg till definitionen i första stycket.

Kungl. Maj. ts proposition nr JO år 1968

109

Utredningen. Som beteckning för den genom arrende upplåtna fasta egendomen
används i NJL vanligen uttrycket »fastighet». Det hör emellertid till
undantagen att objektet för en arrendeupplåtelse är identisk med en (register-)
fastighet. Det finns därför behov av ett uttryck som endast hänför sig
till det genom ett visst arrendeavtal upplåtna objektet. I syfte att erhålla
ett enkelt uttryck som kan användas genomgående i arrendelagstiftningen
har utredningen tagit upp uttrycket arrendeställe.

Utredningen har uppmärksammat den speciella kategori av fritidshus som
representeras av de lusthus eller miniatyrhus som i stort antal uppförts på
kolonilotter i städernas ytterområden. Enligt rådande uppfattning är dessa
upplåtelser i regel att anse som lägenhetsarrende och ej som jordbruksarrende.
Den utveckling som f. n. sker beträffande kolonistugeverksamheten
är sådan att det finns skäl att — åtminstone i vissa fall — jämställa
en kolonistugeupplåtelse med ett sommarstugearrende. I en del fall är således
byggnaderna på området så stora och välbyggda att de otvivelaktigt
faller in under den använda definitionen av bostadsarrende. Enligt utredningens
iakttagelse torde det övervägande antalet kolonilottsarrenden avse
mark som är i kommunal ägo, och upplåtelserna sker i regel i avbidan
på en mera intensiv användning av marken. Det kan med hänsyn härtill
ifrågasättas att generellt undanta dessa upplåtelser från bestämmelserna
om bostadsarrende. Utredningen anser dock en sådan begränsning principiellt
oriktig. I de fall då det är angeläget för jordägaren alt inte vara underkastad
de nya reglerna finns möjlighet att erhålla dispens.

En annan omständighet som kan behöva beaktas vid dispensgivningen
är enligt utredningen att det — särskilt vid koloniupplåtelser — är vanligt
att det föreligger ett dubbelt partsförhållande genom att jordägaren upplåtit
ett större område till en överarrendator från vilken de enskilda stugägarna
genom separata avtal härleder sin rätt. Utredningen har för sin del
utgått från att arrendelagen är tillämplig inte blott på rättsförhållandet
mellan jordägaren och överarrendatorn utan också på förhållandet mellan
överarrendatorn och underarrendatorn trots att nyttjanderätten i det senare
fallet formellt inte avser (äganderätt till) fast egendom. Å andra sidan
erhåller normalt underarrendatorn inte annan eller bättre rätt än vad överarrendatorn
själv har.

Ett avtal om arrende på arrendatorns livstid innebär normalt att arrendatorn
har både rätt och skyldighet att fullfölja avtalet så länge han lever.
Livstidsarrendatorn har enligt lagen inte någon substitutionsrätt. Han har
inte ens den begränsade substitutionsrätt efter tio år som annars föreligger
jämlikt 8 §. När en livstidsarrendator dör, är dödsboet skyldigt att flytta på
den första fardagen efter dödsfallet (39 § andra stycket, 70 § andra stycket).
Arrendatorns änka har dock viss övertaganderätt (9 § andra stycket).

Utredningen anför att arrende som ingås för arrendatorns livstid numera
är mycket ovanligt. Å andra sidan visar utredningens undersökningar att

K it nr/l. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

denna avtalstyp inte helt kommit ur bruk. Enligt utredningens mening passar
livstidsarrendena inte in i det mönster som är typiskt vid bostadsarrende.
Även om livstidsarrende numera framstår som en föråldrad markdispositionsform
anser dock utredningen att skäl saknas att försöka förbjuda dem.
Å andra sidan har utredningen avstått från att föra in upplåtelser på arrendatorns
livstid under lagens regler om bostadsarrende. En sådan upplåtelse
blir alltså att betrakta som »lägenhetsarrende i allmänhet».

Om ett avtal om bostadsarrende enligt sin lydelse avser viss tid eller ingåtts
endast tills vidare och avtalet dessutom innehåller förbehåll om att
avtalet skall upphöra vid arrendatorns död, är avtalet inte att anse som
livstidsarrende i den mening ordet använts här. I stället föreslås att det
sistnämnda förbehållet inte skall vara giltigt mot arrendatorn. Arrendet
fortsätter således till den av lagen bestämda arrendetidens slut.

Departementschefen. Under bostadsarrende sammanförs alla slag av arrendeavtal
som ingås för att bereda arrendatorn bostad. Någon skillnad görs
inte mellan helårsbostäder och fritidsbostäder. Som utredningen framhållit
bör inte heller upplåtelse av kolonilotter undantas i de fall då lotterna är
bebyggda och upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose arrendatorns
och hans familjs bostadsbehov.

Enligt utredningens förslag föreligger bostadsarrende när arrendatorn på
arrendestället äger eller avser att åt sig uppföra bostadshus. Enligt min
mening är lämpligare att grunda begreppsbestämningen på innehållet i upplåtelseavtalet.
I enlighet härmed bör bostadsarrende föreligga när arrendatorn
enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller
bibehålla bostadshus.

Vad som i övrigt utmärker bostadsarrende har utförligt behandlats i
den allmänna motiveringen.

I andra stycket hänvisas till fyra lagrum som gäller för jordbruksarrende
men som hittills inte gällt vid lägenhetsarrende. Hänvisningarna till 1 och
3 §§ har tidigare behandlats i den allmänna motiveringen. Eftersom muntliga
upplåtelser av bostadsarrende ej längre är giltiga, bör bestämmelserna
i 28 § om verkan av fastighetens överlåtelse göras tillämpliga på bostadsarrende
i stället för motsvarande regler i 70 § fjärde stycket som utgår från
att muntliga avtal kan förekomma. Med hänsyn till de stora likheter beträffande
arrendatorns besittningsskydd som enligt förslaget kommer att
föreligga mellan bostadsarrende och jordbruksarrende är det motiverat att
reglerna i 43 § om begränsning i rätten att träffa skiljeavtal utsträckts till
att gälla även bostadsarrende. I utredningens förslag hänvisas till bestämmelserna
i 56 § om förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av
optionsrätt vid sociala jordbruksarrenden. I departementsförslaget tas en
motsvarighet till dessa bestämmelser upp i 78 §. De lagrum till vilka hänvisas
i andra stycket är alla tvingande vid jordbruksarrende och blir det

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

därför även vid bostadsarrende. Av andra stycket följer vidare att bestämmelserna
om lägenhetsarrende skall gälla även beträffande bostadsarrende,
i den mån ej annat särskilt anges.

Liksom utredningen anser jag att förutsättningarna för parterna vid ingående
av ett livstidsarrende är så artskilda från andra arrendeavtal att
livstidsarrende bör undantas från reglerna om bostadsarrende. Jag har därför
ingen erinran mot den föreslagna undantagsbestämmelsen härom.

72 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid bostadsarrende.
Motiven till lagrummet har tidigare redovisats.

73 §.

Paragrafen innehåller regler om uppsägning och förlängning av arrendeavtal.

Utredningen. Arrendelagens regler om tyst förlängning av ett avtal gäller
ej vid lägenhetsarrende. Enligt utredningens mening bör en utvidgad
tillämpning av reglerna om tyst förlängning inte komma ifråga. En upplåtelse
som inte sägs upp bör i stället automatiskt förlängas med fem år i
sänder. Uppsägningstiden för brytande av den automatiska förlängningen
bör utgöra minst ett år. Av praktiska skäl bör denna tid gälla för alla slag
av bostadsarrende, således oavsett om dessa är förenade med optionsrätt
eller ej. Lagen bör innehålla regler om inte bara minsta tid utan också
längsta tid för uppsägning. Härigenom förhindras att uppsägning görs redan
i avtalet. Utredningen föreslår att maximitiden för uppsägning bestäms
till två år före arrendetidens slut. Uppsägning som sker tidigare är ogiltig.
Det är endast vid uppsägning som sker i syfte att hindra avtalets förlängning
som paragrafens uppsägningstider gäller. För andra fall av uppsägningar
gäller de uppsägningstider som lagen anger för de olika fallen. Enligt
utredningens förslag skall optionsrätt kunna bestå även i det fall att
arrenderätten inte förbehålls i samband med en exekutiv försäljning av
fastigheten. Eftersom en uppsägning som sker med stöd av 133 § första
stycket utsökningslagen också kan sägas ske i syfte att förhindra avtalets
förlängning, har utredningen för undanröjande av tveksamhet ansett det
behövligt att i paragrafen inta en hänvisning till den särskilda uppsägningstiden
i 133 § första stycket utsökningslagen.

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig förslaget om automatisk
avtalsförlängning. Hovrätten för Västra Sverige finner det obestridligt
att systemet med automatisk förlängning är att föredra framför den vid
jordbruksarrende gällande regeln om s. k. tyst förlängning. Liknande uppfattning
uttalas av överlantmätarna i Blekinge och Malmöhus län och RLF.

112

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Även förslaget att arrende skall förlängas med fem år i sänder vid utebliven
uppsägning godtas i allmänhet av remissinstanserna.

De föreslagna tidsfristerna för arrendets uppsägning möter ej heller någon
erinran från majoriteten av remissinstanserna. Förslaget avstyrks dock
av lantbruksförbundet. Förbundet framhåller alt båda avtalsparterna kan
ha ett berättigat intresse av att rättegång om optionsrättens bestånd kan
påbörjas mer än två år före arrendetidens slut. Handelskammaren i Örebro
och Västmanlands län anser att tiden för uppsägning bör — i likhet
med vad som föreslagits för anläggningsarrende — bestämmas till senast
sex månader före arrendeperiodens slut utan begränsning bakåt i tiden.

Departementschefen. Enligt arrendelagen upphör ett lägenhetsarrende
som ingåtts för bestämd tid utan vidare vid arrendetidens utgång, om inte
avtalet innehåller särskilda bestämmelser om att uppsägning måste ske.
Utredningens förslag innebär afl ett avtal om bostadsarrende förlängs automatiskt
med fem år i sänder, om uppsägning inte sker. Uppsägning skall
ske minst ett och högst två år före arrendetidens slut.

För egen del ansluter jag mig till förslaget om att arrendatorn garanteras
en automatisk förlängning av avtalstiden med fem år, om uppsägning
inte sker, och att en frist uppställs inom vilken uppsägningen måste göras.
Härigenom åstadkoms en önskvärd klarhet i rättsläget beträffande det
fortsatta arrendet. Även beträffande de arrendeupplåtelser som inte uppfyller
villkoren för optionsrätt föreligger ett behov av skydd i besittningen. Jag
förordar därför att också dessa arrenden förs in under de nu aktuella reglerna.

Har parterna avtalat om längre tidsperiod för arrendets fortsatta bestånd,
bör självfallet avtalet gälla i den delen. Andra stycket har utformats
under hänsynstagande härtill.

74—79 §§.

I dessa paragrafer behandlas bostadsarrendatorns rätt till förlängt arrende.
Rätten till förlängning innebär att någon ny upplåtelse inte kommer
till stånd. Såväl sakrättsligt som avtalsrättsligt fortsätter det ursprungliga
avtalet att gälla med den ändring av arrendetiden och andra avtalsvillkor
som parterna kommer överens om eller som rätten fastställer. Motsvarande
har föreslagits gälla beträffande hyra.

74 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 74 § första stycket i utredningens förslag,
innehåller bestämmelser om besittningsskyddsreglernas tillämpningsområde.

Departementschefen. I och med att ett nyttjanderättsavtal av det slag som
anges i 71 § ingås blir reglerna om bostadsarrende tillämpliga. Upplåtelsen

113

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

kommer således att räknas som bostadsarrende redan från avtalets första
dag. Annorlunda förhåller det sig med besittningsskyddet. En förutsättning
för detta är att arrendatorn äger ett bostadshus på arrendestället av sådan
beskaffenhet att det åsatts taxeringsvärde. Motivet för bestämmelsen har
redovisats i den allmänna motiveringen.

Enligt utredningens mening är det av praktiska skäl lämpligt att anknyta
kravet på att taxerat hus skall finnas på arrendestället till den tidpunkt
när uppsägning senast kan ske. Förslaget har emellertid mött kritik från
vissa remissinstanser. Kritiken riktar sig främst mot att regeln kan leda
till materiellt mindre tilltalande resultat, om arrendatorn inte tillsett eller
haft möjlighet tillse att byggnaden blivit taxerad. Invändning har även
gjorts mot att en jordägare som i god tid uppsäger avtalet inte alltid kan
vara säker på om besittningsskydd kommer att föreligga eller ej.

Det är utan tvekan av stor betydelse att lagen innehåller sådana bestämmelser
att det så klart som möjligt framgår om arrendeupplåtelsen är
förenad med besittningsskydd eller ej. Det förstärkta besittningsskyddet
vinner emellertid aktualitet först när den avtalade arrendetiden närmar
sig sitt slut och jordägaren kan säga upp avtalet. Från den utgångspunkten
ligger det närmast till hands att anknyta den särskilda besittningsskyddsregeln
till tiden när uppsägning senast kan ske. Arrendatorn ges
härigenom skäligt rådrum att uppföra sitt hus och vidta de åtgärder som
enligt 175 § 1 mom. taxeringsförordningen åligger honom för att få byggnaden
taxerad. För jordägaren kan regeln visserligen innebära den nackdelen
att han undantagsvis kan tvingas vänta med uppsägningen till slutet
av den bestämda uppsägningsfristen. Jag finner detta skäl inte vara av
sådan betydelse att utredningens förslag bör frångås.

I sakens natur ligger att besittningsskydd inte kan komma i fråga, när
jordägaren säger upp avtalet till upphörande under åberopande av att arrenderätten
är förverkad enligt 36 § eller att arrendatorn inte ställt säkerhet
enligt 34 §. Jag har dock funnit det lämpligt att uppta en erinran härom
i paragrafens andra punkt.

75 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 76 § i utredningens förslag, innehåller
huvudregeln om rätten till förlängning av arrendeavtalet. Paragrafen behandlar
vidare de besittningsskyddsbrytande grunderna.

Departementschefen. Rätten till förlängning av arrendeavtalet föreligger
endast när jordägaren uppsäger avtalet och inte när uppsägningen kommer
från arrendatorns sida. Rätt till förlängning gäller även vid uppsägning
av arrendeavtalet till upphörande i förtid med stöd av 4 § eller 70 §
fjärde stycket (så länge detta stycke som följd av punkten 3 i övergångsbestämmelserna
äger tillämpning på bostads- och anläggningsarrende) arrendelagen
eller 133 § första stycket utsökningslagen.

114

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

De besittningsbrytande grunderna har behandlats i den allmänna motiveringen.
Utöver vad som tagits upp där bör följande anföras.

Det i punkten 3 använda uttrycket plan eller därmed jämförligt beslut
angående markens bebyggande eller användning tar i första hand sikte på
de särskilda planer som avses i byggnadslagen. Härutöver åsyftas emellertid
även de särskilda förbud mot att bygga som grundas på exempelvis
naturvårdslagen, fornminneslagen och 86 eller 122 § byggnadslagen. Med
myndighet åsyftas planmyndighet. Beslut som markförvaltande myndighet
meddelar i denna sin egenskap räknas däremot inte hit. Har byggnad på
arrendestället uppförts utan byggnadslov men meddelas sådant senare, är
punkten 3 givetvis inte tillämplig. Motsvarande gäller när i annat fall myndighet
i efterhand ger tillstånd till bebyggelse.

Enligt punkt 4 har jordägaren tillagts rätt att bryta besittningsskyddet
om arrendeupplåtelsen hindrar honom från att vidta åtgärd för plans genomförande.
Jordägarens intresse av att bli befriad från upplåtelsen får
här prövas. Bara när ett verkligt hinder föreligger för jordägaren bör lagrummet
bli tillämpligt. Om arrendatorns byggnad således bara i smärre
avseenden strider mot planen och en sådan bristande överensstämmelse får
anses sakna intresse från allmän synpunkt, bör besittningsskyddet inte få
brytas. Under remissbehandlingen har i detta sammanhang berörts frågan
om jordägaren bör få rätt till optionsavbrott även i de fall när byggnaden
står i överensstämmelse med planen men arrendeområdet strider däremot.
Jag avvisar denna tanke. I de fall då området strider mot en uppgjord
plan har jordägaren genom reglerna i 76 § om ändring av arrendevillkoren
möjlighet att erhålla jämkning av det utarrenderade markområdet.

76 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om villkoren för den fortsatta utarrenderingen.

Departementschefen. Frågan om fastställande av arrendeavgiften för avtalets
fortsatta giltighetstid har kommenterats i den allmänna motiveringen.

Beträffande övriga villkor bör huvudprincipen vara att i den mån ingen
av parterna fordrar att villkoren ändras bör samma villkor som förut gälla.
Krävs ändring, skall de av jordägaren uppställda villkoren gälla, om de
ej är obilliga. Om parterna inte kan enas om den fortsatta upplåtelsens
längd, bör denna i första hand fastställas till den minsta tillåtna tiden,
dvs. fem år. Denna regel bör emellertid kunna frångås, när särskilda omständigheter
gör ett avsteg motiverat. Eftersom kvarsittanderätten innebär
en rätt till förlängning av arrendeavtalet, börjar självfallet den nya arrendetiden
att löpa från den dag då det ursprungliga avtalet skulle ha upphört,
om förlängning ej skett.

115

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Reglerna i första stycket är tillämpliga bara när förlängning av arrendeavtalet
sker tvångsvis på grund av att oenighet råder om förlängningen
som sådan eller om arrendevillkoren. Träffar parterna däremot frivillig
överenskommelse om förlängning, bör överenskommelsen gälla. En särskild
regel om avtalsfrihet i detta hänseende har tagits upp i andra
stycket.

Om särskilda omständigheter föreligger, bör rätten vara oförhindrad att
fastställa arrendevillkor som strider mot lagens tvingande regler, exempelvis
kortare arrendetid än fem år. Samma principer får därvid tillämpas
som vid dispensprövning enligt bestämmelserna i 82 §. Träffar parterna
själva överenskommelse om sådant arrendevillkor, måste dispensprövning
självfallet ske.

77 §.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om besittningsskyddsprocedurens
inledande.

Departementschefen. Departementsförslaget innebär att jordägaren, om
uppgörelse mellan parterna inte kan träffas, är skyldig att meddela arrendatorn
att denne skall väcka talan i tvisten vid domstol senast två månader
efter det att han fått del av meddelandet, om han inte finner sig i att flytta.
Meddelandet kan ges i själva uppsägningen eller senare. Härigenom lämnas
öppet för parterna att förhandla enbart om arrendevillkoren, fastän
jordägaren uppsäger avtalet för att hindra att detta förlängs.

Meddelandet till arrendatorn bör lämnas i samma ordning som gäller
för uppsägning enligt 38 §. Är arrendatorn ej anträffbar och jordägaren
för den skull lämnar meddelandet på det sätt som anges i 38 § tredje
stycket, bör meddelandeskyldigheten dock anses fullgjord endast om en
skriftlig underrättelse om meddelandet lämnas till den söktes husfolk.

En regel om skyldighet för arrendatorn att hänslcjuta Hästen till domstol
tas upp i andra stycket.

78 §.

Paragrafen innehåller regler om rätt för arrendatorn att kvarsitta på
arrendestället under besittningsskyddsproceduren.

Departementschefen. Även om talan om förlängning måste instämmas
åtskillig tid före arrendetidens utgång, kan det dock inträffa att frågan om
avtalets bestånd inte hunnit avgöras, när avtalet löper ut. Om inte besittningsskyddet
skall försvagas i betänklig grad, måste arrendatorn i sådant
fall ha rätt att sitta kvar på arrendestället utan hinder av att arrendetiden
gått ut. En bestämmelse härom har tagits upp i första punkten.

116

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Beträffande frågan vilka arrendevillkor som bör gälla för den tid som
arrendatorn sitter kvar utöver arrendetiden, föreslås att de förut gällande
villkoren skall gälla oförändrat till dess de slutliga villkoren bestämts.
Kommer förlängning av arrendeavtalet till stånd, skall detta enligt 76 § löpa
från den dag då det förra avtalet upphörde att gälla. Bifalls ej arrendatorns
talan, skall arrendevillkoren för tiden från avtalets upphörande till dess arrendet
frånträds fastställas enligt 76 §. 80 § innehåller en regel härom.

79 §.

Paragrafen innehåller vissa bestämmelser om innehållet i och verkan
av domstols avgörande i en besittningsskyddstvist.

Departementschefen. I lagen hör anges att domstolen skall fastställa villkoren
för det fortsatta arrendet enligt 76 §, om arrendatorns talan om förlängning
av arrendeförhållandet bifalls. Fastställandet skall ske även om
tvist ej råder i villkorsfrågan.

Dom varigenom arrendatorns talan bifalls bör anses som avtal om fortsatt
arrende. Härav följer bl. a. att arrendatorn kan göra besittningsskydd
gällande enligt vanliga regler när den i domen angivna arrendetiden löper
ut. Vidare kan de i domen upptagna arrendevillkoren jämkas, ifall förhållandena
efter domen skulle ändras så att en fortsatt tillämpning av villkoren
skulle vara otillbörlig.

Enligt 75 § andra stycket i utredningens förslag skulle arrendator som
fått bifall till sin talan om förlängning av avtalet kunna uppsäga arrendet,
om de slutligt fastställda villkoren blev mera betungande än vad som dittills
gällt. En sådan rätt skulle emellertid i vissa fall lätt kunna missbrukas
och den torde även föranleda andra olägenheter. Som regel torde dessutom
bestämmelsens syfte kunna tillgodoses genom att arrendatorn bestämmer
sitt yrkande så att det framgår om han vill fortsätta arrendet även för
det fall att rätten skulle finna att högre avgift bör utgå än den som arrendatorn
vill gå med på. Jag har därför inte ansett mig böra föreslå någon
motsvarighet till ifrågavarande regel i utredningens förslag.

80 §.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om fastställande av arrendevillkor
för det fall att arrendatorns talan om förlängning inte bifalls.

Departementschefen. År besittningsskyddsfrågan ännu ej avgjord när
arrendetiden går ut och bifalls ej arrendatorns talan om förlängning, bör
jordägaren kunna få till stånd en reglering av arrendevillkoren för den
avtalslösa tiden. Jag föreslår att villkoren fastställs med tillämpning av
76 §, om parterna inte kan komma överens.

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968 117

81 §.

Paragrafen, som motsvarar 77 § i utredningens förslag, innehåller bestämmelser
om rätt till substitution.

Utredningen. När substitution sker i samband med arrendatorns konkurs
bör hembudsskyldighet inte föreligga. Skälet härtill är framför allt hänsynen
till tredje man, i detta fall närmast konkursborgenärerna. Det kan
nämligen antas att det är ekonomiskt mera fördelaktigt för konkursboet
att vid försäljning av arrendatorns hus och överlåtelse av arrenderätten
vara oberoende av hembudsskyldigheten och den därmed förenade inlösningsrätten
för jordägaren. Den olägenhet som detta kan tänkas innebära
för jordägaren får anses vara ringa.

Remissyttrandena. Lagberedningen kritiserar förslaget att försäljning efter
utmätning ej får ske utan föregående hembud. Beredningen förklarar sig
ha svårt att förstå hur ett hembudsförfarande skall inordnas i utsökningslagens
regler. Någon befogenhet för auktionsförrättaren att före försäljning
hembjuda arrenderätten finns ej föreskriven i lag. Och skulle hembud
försiggå efter verkställd försäljning, kan det exekutiva förfarandet enligt
utsökningslagen raseras. Enligt beredningens mening bör därför exekutiv
försäljning undantas från hembudsskyldighet på samma sätt som försäljning
under konkurs. Beredningen framhåller att det likväl med avseende
på exekutiv auktion kvarstår ett problem vid tillämpning av paragrafens
första stycke — liksom motsvarande regel vid anläggningsarrende — nämligen
hur det skall konstateras att jordägaren är skyldig att godta köparen.
Beredningen håller före, att auktionsförrättaren bör få befogenhet att pröva
om köparen skäligen kan godtas och att part som är missnöjd bör ha rätt
att besvära sig.

Häradshövdingeföreningen och advokatsamfundet anser anledning saknas
att arrenderätten vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare
utan hembud. Föreningen förklarar att de skäl som åberopats av utredningen
inte är tillräckligt starka för att behandla överlåtelse från konkursbo
på annat sätt än andra överlåtelser. Det är att märka, att arrendatorn enligt
förslaget skall ha rätt att utvidga liembudet till att omfatta även arrendatorn
tillhöriga byggnader och vissa därmed likställda anläggningar samt att,
om hembudet antas men överenskommelse ej kan träffas om ersättningen,
denna skall bestämmas av skiljemän. Genom dessa regler, vilka tillstyrks
av föreningen, får arrendatorn — och därmed även hans konkursbo — anses
vara i erforderlig grad skyddad i ekonomiskt hänseende.

Samfundet framhåller att vid bodelning, arvskifte eller testamente finns
på arrendatorns sida det personliga intresset att hans efterlevande skall
kunna erhålla fortsatt arrende. Ett sådant personligt intresse finns inte hos
arrendatorn vid dennes konkurs. Jordägaren kan ha ett starkt intresse

118

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

av att ej få konkursboets medkontrahent som avtalspart. Eftersom konkursboet
dessutom kan erhålla full ersättning genom att i sitt hembud innefatta
jämväl den arrendatorn tillhöriga byggnaden, finns enligt samfundets
mening knappast någon anledning att låta konkursboet få bättre
rätt i detta hänseende än vad arrendatorn själv haft.

Departementschefen. Från det principiella förbudet för arrendatorn att
överlåta arrenderätten görs som framgår av den allmänna motiveringen
betydelsefulla undantag. Övergår således arrenderätten genom familjerättsligt
fång fordras för rätt till substitution bara att den nye arrendatorn från
objektiv synpunkt är godtagbar för jordägaren. Vid överlåtelse eller övergång
i övriga fall krävs härutöver att hembud till jordägaren sker innan
överlåtelse blir giltig mot denne.

Utredningen har föreslagit att överlåtelse i anslutning till arrendatorns
konkurs skall — med hänsyn till konkursborgenärernas intresse — få ske
utan hembud. Liksom flertalet remissinstanser anser jag att det kan vara
av värde för konkursboet att vid överlåtelse inte vara bundet av krav på
hembud. Jag har därför ingen erinran mot den av utredningen föreslagna
bestämmelsen. Som lagberedningen förordat bör dock överlåtelse av arrenderätten
genom exekutiv försäljning (vid auktion eller under hand) jämställas
med försäljning under konkurs. Bestämmelsen har utformats med
hänsynstagande härtill.

Med anledning av vad lagberedningen anfört angående frågan hur det i det
exekutiva förfarandet skall kunna konstateras att jordägaren är skyldig att
godta köparen vill jag anföra följande. Påföljden av att arrenderätten överlåts
till någon som jordägaren inte är skyldig att godta är att arrenderätten
förverkas. Den som avser att förvärva arrenderätten vid den exekutiva försäljningen
och som inte vill ta risken av ett förverkande har därför att på
förhand försäkra sig om jordägarens samtycke till förvärv. Något agerande
från auktionsförrättarens sida behövs inte.

82 §.

Paragrafen, som motsvarar 78 § i utredningens förslag, anger att lagens
bestämmelser är tvingande om ej annat föreskrivs men att dispens under
särskilda omständigheter kan meddelas av rätten.

Utredningen. Förevarande bestämmelse omfattar inte de lagrum till vilka
hänvisas i 71 § tredje stycket 1 och 2. Vissa av dessa genom hänvisning
tillämpliga lagrum är emellertid redan i sig själva tvingande för båda parter
och bestämmelserna får givetvis samma verkan även i fråga om bostadsarrende.
Detta gäller exempelvis om 1 och 43 §§ och vissa delar av 70 §. Däremot
får 3 § anses vara tvingande endast för jordägaren. Dispens kan inte
lämnas från dessa bestämmelser.

119

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Undantag från de föreslagna tvingande reglerna bör få meddelas av länsstyrelsen.
För dispens räcker det inte att parterna är överens. Det krävs
dessutom att det föreligger särskilda omständigheter som motiverar att
undantag görs. Utredningen har avstått från att i lagtexten exemplifiera
sådana särskilda omständigheter som motiverar en dispens. Härför är de
yttre förhållandena vid bostadsarrende alltför varierande. Enligt utredningen
torde de tidigare redovisade allmänna principerna som bär upp lagförslaget
i förening med den dispensgivande myndighetens lokalkännedom
och allmänna administrativa erfarenhet innebära tillräckliga garantier för
att dispensgivningen skall komma att fungera på ett sätt som tillfredsställer
både rättssäkerheten och det praktiska behovet.

Vad utredningen föreslagit i paragrafens andra stycke överensstämmer
i sak med 68 § andra stycket arrendelagen.

Remissyttrandena. Ingen remissinstans motsätter sig att ett särskilt dispensförfarande
införs. Några ifrågasätter dock det lämpliga i att länsstyrelsen
fungerar som dispensmyndighet. Länsstyrelsen i Örebro län åberopar
att bestämmelserna avser rättsförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn
men inte beaktar några allmänna intressen. Länsstyrelsen påpekar
även att övriga frågor rörande arrendeavtalet enligt förslaget skall
avgöras av allmän domstol. Ett liknande uttalande görs av lantbruksförbundet.
En del remissinstanser förordar arrendenämnden framför länsstyrelsen
som lämplig beslutsmyndighet. Till dessa hör länsstyrelsen i Göteborgs och
Bohus län, Sveriges jordägareförbund, överlantmätaren i Uppsala län och
lantbruksförbundet. Jordägareförbundet framhåller att bättre överensstämmelse
härigenom skulle vinnas med bestämmelserna i 54, 55 och 68 §§. Dock
synes härför först behövas en kvantitativ och kvalitativ förstärkning av
arrendenämnderna. Den nyssnämnde överlantmätaren påstår att avgörandet
av ifrågavarande dispensfrågor inte är av den tekniska art som flertalet av
de dispensärenden länsstyrelsen handlägger enligt byggnadslagstiftningen
eller naturvårdslagen. Ärendena torde också fordra besök och överläggningar
på platsen. Arrendenämnden borde därför som första instans handlägga
dispensfrågorna. Som andra instans kunde därefter länsstyrelsen inträda,
liksom fallet är i fråga om sociala jordbruksarrenden.

Dispensreglerna kritiseras också från kommunalt håll. Majoriteten av styrelsen
i stadsförbundet finner att den föreslagna dispensrätten för tillgodoseende
av kommunernas berättigade intressen är både omständlig och osäker.
Enligt förbundets mening borde därför — liksom beträffande jordbruksarrenden
av viss kommunal jord — införas särskilda regler för kommunala
arrendeupplåtelser. Främst gäller detta med avseende på avtalsförlängning
och uppsägningstid. Kommunförbundet föreslår för sin del en
utvidgad dispensrätt för kommuner. Särskilt när det gäller förvärv av fastigheter
på vilka redan finns arrendeupplåtelse kan kommunen för lång

120

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

tid hindras från att disponera över fastigheten för bebyggelseutveckling och
sanering. Förfarandet att nödgas uppsäga arrendeavtalet och bryta optionsrätten
—■ eventuellt genom rättegång — för att ej försitta dispensmöjligheten
för kommande period anser förbundet alltför omständligt. Förutsättningarna
för dispens kan dessutom komma att föreligga först efter uppsägningstidens
utgång. Förbundet fortsätter.

Denna dispensrätt bör lämpligen vara så utformad att kommun, vilken
äger fastighet varå bostadsarrende finns upplåtet, kan om särskilda omständigheter
därtill föranleder erhålla länsstyrelsens tillstånd att omedelbart
uppsäga arrendeavtalet till upphörande ett år efter det uppsägningen
ägt rum. Arrendatorn måste i sådant fall ha ekonomisk kompensation för
den avkortning av löpande arrendeperiod som han sålunda får vidkännas.
Tvist om ersättningens storlek synes lämpligen böra avgöras i den ordning
2 kap. 18 § nyttjanderättslagen föreskriver. Därest arrendet är förenat med
optionsrätt måste givetvis frågan om optionsrättens brytande vid den tidpunkt
till vilken uppsägning av avtalet skett prövas av domstol på enahanda
sätt som en uppsägning skett till arrendeperiodens slut. Länsstyrelsens
beslut i dispensfrågan synes inte böra kunna överklagas.

Beträffande innehållet i dispensregeln anser länsstyrelsen i Örebro län
att utredningens motivering är alltför knapphändig och att den ej ger tillräcklig
ledning vid bedömningen av vilka särskilda omständigheter som
bör föranleda att dispens beviljas.

Lantbruksförbundet föreslår — under hänvisning till erfarenheterna rörande
sociala jordbruksarrenden — en föreskrift om att arrendeavtal med
dispensförbehåll skall bli ogiltigt om dispens inte söks inom viss tid.

Departementschefen. De särskilda regler som föreslagits för bostadsarrende
är avsedda att vara tvingande. En bestämmelse härom har tagits upp
i denna paragraf. Innebörden av regeln är att förbehåll som strider mot
lagens bestämmelser är utan verkan mot arrendatorn, om ej annat anges.

I den tidigare redogörelsen har i skilda sammanhang berörts frågan om
dispens från de föreslagna tvingande reglerna om bostadsarrende. För att
täcka de mångskiftande situationer som kan förekomma kan en bestämmelse
om dispens knappast undvaras. En förutsättning för dispens måste
dock vara att båda parter är överens om att någon eller några av de tvingande
bestämmelserna skall åsidosättas. Som utredningen uttalat bör det dock
inte räcka med enbart en partsöverenskommelse. Det bör dessutom krävas
att särskilda omständigheter gör ett undantag motiverat. Att i lagen närmare
ange de omständigheter som inverkar på bedömningen låter sig knappast
göra. Som en självklar regel bör dock uppställas att de skäl som åberopas
är sakligt motiverade och framstår som berättigade.

Förslaget upptar dessutom som ett formellt krav för beviljande av dispens
att det i avtalet gjorts förbehåll om att dispens får sökas. Däremot
kan det inte anses föreligga skäl att föreskriva någon viss tidsfrist inom vil -

121

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

ken ansökan måste göras för att kunna tas upp till prövning. Det torde ligga
i parternas eget intresse att så snart som möjligt ombesörja att dispensansökan
ges in.

När det gäller valet av dispensmyndighet bör beaktas att fråga om undantag
från de tvingande bestämmelserna kan uppkomma även i samband med
tvist inför domstol om villkor för förlängt arrende. Bl. a. med hänsyn härtill
anser jag att den allmänna underrätten bör vara dispensmyndighet.

Om rätten inte anser dispensskäl föreligga och därför avslår ansökningen
bör arrendeavtalet anses förfallet, om ej annat överenskommits i avtalet. I
annat fall kan en väsentlig rubbning uppkomma i de förutsättningar under
vilka avtalet tillkommit. En bestämmelse härom har tagits upp i paragrafens
andra stycke.

Viss kritik har från kommunalt håll riktats mot att utredningsförslaget
inte innehåller några särskilda bestämmelser för de kommunala myndigheterna.
Jag har i avsnittet om arrendetiden i den allmänna motiveringen
funnit att dispensförfarandet är tillräckligt när kommunen själv står som
markupplåtare. Ett större hinder kan visserligen uppkomma för kommunens
planeringsverksamhet när en fastighet med arrendeupplåtelse förvärvas
för nybyggnad e. d. Särskilt gäller detta om förvärvet skett på så
sent stadium att uppsägningstiden för en ny arrendeperiod försuttits. Det
kan dock knappast komma i fråga att för sådana fall öppna möjlighet att
bryta arrenderätten i förtid. En sådan åtgärd bör kunna ske bara inom
ramen för expropriationslagstiftningen.

Om anläggningsarrende
83 §.

Paragrafen, som motsvarar 79 § i utredningens förslag, innehåller i första
stycket en definition av anläggningsarrende. I andra stycket anges de bestämmelser
som skall gälla för anläggningsarrende. Tredje stycket innehåller
ett tillägg till definitionen i första stycket.

Utredningen. Många av de anläggningar som beskrivs i paragrafens
första stycke är belägna på sådan mark som avses i 2 § allmänna ordningsstadgan
den 14 december 1956 (nr 617). På sådan mark står t. ex. många
bensinstationer och kiosker. Upplåtelser av detta slag är av offentligrättslig
natur och kan inte betecknas som nyttjanderätt i NJL:s mening och därmed
inte heller som arrende.

Departementschefen. Innebörden av begreppet anläggningsarrende har
utförligt berörts i den allmänna motiveringen.

Paragrafens andra stycke är uppbyggt på samma sätt som 71 § andra
stycket.

122 Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Av samma skäl som anförts beträffande bostadsarrende bör bestämmelserna
om anläggningsarrende inte omfatta livstidsarrenden. Som tidigare
anförts bör reglerna för anläggningsarrende inte heller äga tillämpning på
arrende som upplåtits på viss tid som är kortare än ett år. För dessa arrenden
bör enbart bestämmelserna om lägenhetsarrende i allmänhet gälla. En
regel härom har tagits upp i paragrafens tredje stycke.

84 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser om arrendetid vid anläggningsarrende.

Departementschefen. I paragrafen föreskrivs att upplåtelse av anläggningsarrende
skall ske för bestämd tid. Av andra punkten framgår att
regeln är tvingande. Om den åsidosätts i avtalet, gäller detta för fem år.
Inom gränsen för NJL:s regler om maximitid kan tiden bestämmas fritt.
Arrenden på viss tid understigande ett år betraktas dock enligt 83 § andra
stycket inte som anläggningsarrende.

85 §.

Paragrafen, som delvis motsvarar 80 § i utredningens förslag, innehåller
regler om uppsägning och förlängning av arrendeavtal.

Departementschefen. De föreslagna reglerna innebär att arrendeavtalet
förlängs automatiskt för minst fem år, om uppsägning inte sker. Utredningen
har föreslagit att uppsägning av arrendet skall ske senast sex månader
före arrendetidens slut. Som utredningen anfört får fristen anses tillräcklig
för förhandling om avtalets fortsatta bestånd eller — om avflyttning
skall ske — för arrendatorns förberedelser för flyttningen. Jag har
därför ingen erinran mot tidsfristen. Liksom i 73 § har i denna paragraf
tagits in en hänvisning till de särskilda bestämmelser om uppsägningstid
som gäller enligt 133 § första stycket utsökningslagen.

Bestämmelserna i paragrafen är inte tvingande.

86 §.

Paragrafen innehåller regler om dels förutsättningarna för att ersättningsskyldighet
skall föreligga vid obefogad uppsägning, dels ersättningens
bestämmande.

Departementschefen. Innehållet i paragrafen har närmare redovisats i
den allmänna motiveringen i avsnittet om besittningsskydd för anläggningsarrende.
Paragrafen är dispositiv.

När det gäller omfattningen av jordägarens ersättningsskyldighet har jag
uttalat att ersättning kan komma i fråga främst för flyttningskostnader,
värdeminskning på arrendatorns egendom som är en direkt följd av ar -

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

123

rendeförhållandets upplösning och skada på grund av hinder eller intrång i
arrendatorns verksamhet på arrendestället. Ökade arrendekostnader torde
däremot i allmänhet inte räknas som ersättningsgill skada.

87 §.

Paragrafen innehåller regler om vad parterna skall iaktta när arrendatorn
efter uppsägning önskar erhålla förlängning av arrendet.

Departementschefen. De föreslagna reglerna innebär att arrendatorn förlorar
rätten till ersättning för obefogad uppsägning, om han inte inom tre veckor
från uppsägningen meddelar jordägaren att han önskar behålla arrendestället.
Lämnas sådant meddelande inom angiven tid, har jordägaren tre veckor
på sig efter delfåendet att meddela arrendatorn de villkor han uppställer
för att förlänga arrendeförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Sådan skyldighet föreligger givetvis inte om han redan dessförinnan,
t. ex. i uppsägningshandlingen, underrättat arrendatorn härom.
Underlåter jordägaren att lämna meddelande, är arrendatorn berättigad till
ersättning för skada i anledning av arrendeförhållandets upplösning, om
inte arrendeförhållandet upphör på den grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i 34 § föreligger.

Arrendatorns meddelande skall lämnas i den ordning som gäller för
uppsägning enligt 38 §.

88 §.

Paragrafen, som motsvarar 81 § i utredningens förslag, innehåller bestämmelser
om rätt till substitution.

Utredningen. Enligt utredningens förslag är bestämmelsen om den utvidgade
substitutionsrätten för anläggningsarrendator inte av tvingande
karaktär. Om arrendatorn under arrendetiden försätts i konkurs är situationen
dock i regel sådan att konkursboet får anses ha ett starkt intresse
av att kunna utnyttja det värde som ligger i den kombinerade rätten till
byggnader och mark. Jordägarens intresse att få delta i valet av ny arrendator
bör därför i denna speciella situation få stå tillbaka.

Remissyttrandena. Förslaget kritiseras av lagberedningen och bäradshövdingeföreningen.
Beredningen anser det principiellt oriktigt att konkursbo
skall vara obundet av avtal som avses här medan däremot avtalet skulle
kunna göras gällande mot tredje man vid utmätning eller ackordsförhandling
utom konkurs. Samma regler bör gälla i dessa fall. Beredningen förordar
därför att första punkten görs tvingande överlag. Föreningen finner
det tveksamt om utredningen anfört skäl av sådan betydelse att en för
konkursfall avsedd specialregel är motiverad.

124

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Departementschefen. Jag delar utredningens mening om att bestämmelsen
om överlåtelserätt bör vara tvingade när arrendatorn är försatt i konkurs.
Detsamma bör emellertid gälla vid exekutiv försäljning.

Övergångsbestämmelser

I fråga om övergångsbestämmelserna hänvisas till den allmänna motiveringen.

Förslaget till lag angående ändring av 6 § lagen om handläggning av

domstolsärenden

Departementschefen. Förslaget har föranletts av att domstol ålagts handlägga
ärenden angående dispens från de tvingande bestämmelserna om bostadsarrende.

HEMSTÄLLAN

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr
807) om handläggning av domstolsärenden.

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över lagförslagen inhämtas för
det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

125

Bilaga 1

Arrendelagsutredningens förslag

Förslag till
Lag

angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 1 och 3 §§ samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§
lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom skola erhålla ändrad
lydelse på sätt nedan angives, dels ock att sistnämnda kapitel från och
med överskriften till 70 § skall hava följande ändrade lydelse.

1 kap. Allmänna bestämmelser
1 §•

Avtal, varigenom---för stad.

Avtal, varigenom----allmänhet gäller.

Vad i första och andra styckena stadgas avser ej sådan förlängning av
giltighetstiden för arrendeavtal som grundas på bestämmelse i lag.

Angående tiden---4 kap. stadgas.

3 §•

Sker överlåtelse av fastighet, vartill nyttjanderätt upplåtits, vare nyttjanderätten
ej gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll
om nyttjanderättens bestånd eller på grund av inteckning eller inskrivning,
enligt vad därom är stadgat, nyttj anderätten skall fortfarande
gälla; dock att i fråga om rätt för arrendator eller hyresgäst att i visst fall
njuta sin nyttjanderätt till godo gäller vad i 2 kap. 28, 70, 71 och 79 §§ samt
3 kap. 28 § därom stadgas.

Varder fastigheten--- — nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten — -—- — sådant förbehåll.

2 kap. Om arrende

Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende
1 §•

Avtal, varigenom----utan verkan.

Har arrendatorn tillträtt fastigheten utan att skriftligt avtal blivit upprättat
och har det ej berott på honom att giltigt arrendeavtal ej kommit till
stånd, är han berättigad till ersättning för den skada, som därigenom till -

126 Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skyndas honom. Förbehåll, som strider mot vad sålunda stadgats, vare utan
verkan.

Den, som —--rätt förlustig.

7 §•

Utan jordägarens--— liknande ändamål.

Egen byggnad får arrendatorn uthyra, om det kan ske utan påtaglig olägenhet
för jordägaren.

36 §.

Arrenderätten vare förverkad---vidtager rättelse;

4. om han mot bestämmelserna i 7 §, 8 § första stycket, 77 § första
stycket eller 81 § åt annan upplåter nyttjanderätt till fastigheten eller del
därav eller överlåter arrenderätten eller om han, i fall som 8 § andra stycket,
9 § första stycket eller 77 § andra stycket avser, överlåter arrendet å annan,
utan att där givna föreskrifter iakttagits;

5. om han---sådan bestämmelse.

Finnes i -— --från arrendet.

Uppsäges avtalet---till skadestånd.

Om lägenhetsarrende

Om lägenhetsarrende i allmänhet
70 §.

Avtal, varigenom---annorlunda åsämjas.

Å sådan — ■—- •—- kan nöjas.

Är ej — — — sidan skett.

Sker överlåtelse — ---honom gällande.

Ej må---utan verkan.

Är upplåtelsen att hänföra till bostadsarrende eller anläggningsarrende
enligt 71—81 §§, gäller dock därom i stället vad nedan stadgas.

Om bostadsarrende
71 §.

Bostadsarrende föreligger, när arrendatorn å arrendestället äger eller avser
att åt sig uppföra hus, som lämnar bostad åt honom och hans familj,
och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är ett annat
än bostadsändamålets tillgodoseende.

Reglerna om bostadsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för arrendatorns
livstid.

För bostadsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej
följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för avtalet
(1 §), skydd mot uppsägning (3 §), begränsning i rätten att träffa

127

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skiljeavtal (43 §) och förhållandet mellan parterna vid tvist i anledning av
optionsrätt (56 §); samt

3. vad i 72—78 §§ här nedan stadgas.

72 §.

Upplåtelse av bostadsarrende skall ske för viss tid minst fem år. Är icke
arrendetiden så bestämd, skall avtalet anses ingånget för en tid av fem år.
Förbehåll att upplåtelse för viss tid skall upphöra i händelse av arrendatorns
död är utan verkan.

73 §.

Arrende som ej uppsäges förlänges med fem år i sänder. Sådan uppsägning
får icke ske tidigare än två år eller senare än ett år före arrendetidens
slut. För uppsägning med stöd av 133 § första stycket utsökningslagen gäller
dock den uppsägningstid som där stadgas.

74 §.

Arrendatorn har optionsrätt till fortsatt arrende, om han vid den tidpunkt,
när uppsägning enligt 73 § senast kan ske, på arrendestället äger bostadshus
som blivit åsatt taxeringsvärde. Har arrendeavtalet uppsagts med stöd av
133 § första stycket utsökningslagen, omfattar optionsrätten i stället rätt till
nytt arrende.

Uppsägning av optionsberättigad arrendators avtal skall vara skriftlig och
angiva, huruvida den avser arrendatorns avflyttning eller enbart ändring av
villkoren. Jordägarens meddelande i uppsägningen, att gränserna för det
upplåtna området, utan att beröra arrendatorns byggnader, skola ändras
eller att den tvingande bestämmelsen i 78 § första stycket icke skall gälla,
skall anses som meddelande om ändrade villkor. Uppsäger jordägaren avtalet
för arrendatorns avflyttning skall skälet därtill angivas.

År arrendet förenat med optionsrätt, skall uppsägningen innehålla uppgift
att mottagaren, om han icke godtager uppsägningen, har att inom två
månader efter mottagandet instämma motparten till domstol och därvid
angiva i vilka avseenden uppsägningen icke godtages. Denna bestämmelse
gäller dock icke, när arrendatorn uppsäger arrendet för avflyttning.

75 §.

Underlåter den som mottagit uppsägning enligt 73 § att inom föreskriven
tid väcka talan med anledning av uppsägningen blir den gällande. Avser
uppsägningen enbart ändrade villkor, förlänges arrendet enligt 73 § och
på de villkor uppsägningen innehåller. Sker uppsägning från" ömse sidor
förlänges arrendet på oförändrade villkor.

Har talan om uppsägning instämts till domstol och befinnes arrendatorn
äga rätt till fortsatt arrende, skola villkoren därför fastställas i enlighet
med uppsägningen, om det ej kan anses oskäligt. Har jordägaren uppsagt
enbart för avflyttning, skola villkoren för det fortsatta arrendet bestämmas
i enlighet med vad jordägaren fordrar, om det ej kan anses oskäligt. Äro
de slutligt fastställda villkoren för arrendatorn mera betungande än vad
som dittills gällt, är han berättigad att inom en månad efter det slutliga
fastställandet uppsäga arrendet. Underlåter han det, är han skyldig att fortsätta
arrendet på de fastställda villkoren.

128

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

76 §.

Optionsrätten kan brytas av jordägaren endast i följande fall:

1. arrendatorn har påtagligen eftersatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet; 2.

arrendatorns byggnader stå icke i överensstämmelse med gällande
plan eller annat av myndighet meddelat beslut för markens bebyggande eller
användning;

3. jordägaren gör sannolikt att marken skall användas till bebyggelse av
annat slag eller ock till jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet,
och betydelsen för honom att själv kunna förfoga över marken måste
anses överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

77 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas.

Innan arrendet annorledes än genom bodelning, arvskifte eller testamente
eller vid arrendatorns konkurs får övergå till ny innehavare, skall arrenderätten
hembjudas jordägaren till inlösen. Hembudet må även omfatta arrendatorn
tillhörig byggnad eller annan sådan anläggning varom i 18 § sägs.
Antages hembudet men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen,
skall den bestämmas av skiljemän i den ordning 18 § föreskriver. Vill jordägaren
ej återtaga arrendestället, eller har han ej inom en månad efter
hembudet förklarat sig villig därtill, gäller vad i första stycket sägs.

78 §.

Förbehåll som begränsar arrendatorns rätt enligt 72—78 §§ är utan verkan.
Länsstyrelsen kan medgiva undantag, om särskilda omständigheter
därtill föranleda och avtalet innehåller förbehåll att sådan dispens får sökas.

Medgiver avtalet att dispens får sökas men avslås sådan ansökan, skall
avtalet anses förfallet, därest detta ej innehåller annan föreskrift.

Om anläggningsarrende
79 §.

Anläggningsarrende föreligger, när avtalet medgiver arrendatorn rätt att
för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller behålla lagerhus,
fabrik, bensinstation, kiosk eller annan sådan byggnad.

Reglerna om anläggningsarrende gälla icke, om upplåtelsen skett för
arrendatorns livstid eller för viss tid understigande ett år.

För anläggningsarrende gäller:

1. vad om lägenhetsarrende i allmänhet är stadgat (70 §), om annat ej
följer av vad i punkterna 2 och 3 sägs;

2. vad om jordbruksarrende är stadgat angående skriftlig form för avtalet
(1 §), arrendetid (2 § första stycket) och skydd mot uppsägning (3 §);
samt

3. vad i 80 och 81 §§ här nedan stadgas.

80 §.

Upplåtelse för viss tid förlänges med samma tid, dock högst fem år i sänder,
och i övrigt på oförändrade villkor, om uppsägning ej sker senast sex
månader före arrendetidens slut.

129

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

81 §.

Arrendatorn får i sitt ställe sätta den med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas. Avtal som därutöver begränsar arrendatorns rätt att överlåta
arrenderätten får ej göras gällande medan arrendatorn är försatt i konkurs.

Denna lag träder i kraft den ... Vid tillämpning av äldre rätt på avtal,
som då äger bestånd, skall iakttagas följande.

År avtal om bostads- eller anläggningsarrende, vilket slutits före nya
lagens ikraftträdande, ingånget för obestämd tid eller med förbehåll om
rätt för vardera parten att uppsäga avtalet, och sker ej, efter det nya lagen
trätt i kraft, uppsägning till den tid, då på grund av sådan uppsägning
avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall från nämnda tid nya lagen tillämpas
å avtalet.

Har ett före den ... [= dagen för ikraftträdandet] tillkommet avtal om
bostads- eller anläggningsarrende ej upprättats skriftligen, skall så ske,
om endera parten begär det. Vägras det må rätten genom dom stadfästa
avtalet i överensstämmelse med lag och avtalets innehåll. Domen medför
samma verkan som skriftligt arrendekontrakt.

Sker överlåtelse av en för bostads- eller anläggningsarrende upplåten
fastighet efter det arrendatorn där börjat uppföra sådan byggnad eller anläggning,
varom i 71 eller 79 § talas, gäller utan särskilt förbehåll arrendeavtalet
mot nye ägaren.

Den nya lagens bestämmelser om optionsrätt vid bostadsarrende (74__

76 §§) skola, därest förutsättningarna i övrigt äro uppfyllda, gälla för sådana
vid tiden för lagens ikraftträdande bestående avtal, där vid angivna
tidpunkt dels marken utan avbrott varit utarrenderad för bostadsändamål
under minst tio år, dels ock på arrendestället finnes bostadshus, som tillhör
arrendatorn och åsatts taxeringsvärde.

Därest i fall, som i föregående stycke sägs, arrendetiden utgår under
första året efter lagens ikraftträdande, är arrendatorn berättigad till fortsatt
arrende för en tid av ett år. Sådant arrende skall anses hava kommit
till stånd, om arrendatorn icke inom en månad efter det lagen trätt i kraft
på sätt om uppsägning är stadgat tillkännagivit sin önskan att avflytta. Med
avseende å nämnda arrende må vardera parten påkalla ändring av arrendevillkoren
med iakttagande av att den i 74 § första stycket angivna tiden,
när uppsägning senast skall ske, skall hänföra sig till utgången av den ettåriga
arrendetiden. Uppsägning behöver dock icke i något fall göras tidigare
än en månad efter det lagen trätt i kraft.

5 Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

130

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Bilaga 2

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om
nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, dels att 1 kap. 3 § samt 2 kap. 1, 7 och 36 §§ lagen
den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad
lydelse på sätt nedan anges, dels att 2 kap. samma lag2 från och med rubriken
närmast före 70 § skall erhålla ändrad lydese på sätt nedan anges.

(Nuvarande Ig delse) (Föreslagen Igdelse)

1 KAP.

3 §.

Sker överlåtelse av fastighet, vartill
nyttjanderätt upplåtits, vare
nyttj anderätten ej gällande mot nye
ägaren, med mindre vid överlåtelsen
skett förbehåll om nyttjanderättens
bestånd eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad
därom är stadgat, nyttj anderätten
skall fortfarande gälla; dock att i
fråga om rätt för arrendator eller
hyresgäst att i visst fall njuta sin
nyttjanderätt till godo gäller vad i

2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § därom
stadgas.

Varder fastigheten------

Återköpes fastigheten enligt lagen
om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande
mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttj anderättens
bestånd eller nyttjanderätten
jämlikt 2 kap. 28 § eller

3 kap. 28 § tidigare gällt mot ho -

Sker överlåtelse av fastighet, vartill
nyttjanderätt upplåtits, vare
nyttj anderätten ej gällande mot nye
ägaren, med mindre vid överlåtelsen
skett förbehåll om nyttjanderättens
bestånd eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad
därom är stadgat, nyttj anderätten
skall fortfarande gälla; dock att i
fråga om rätt för arrendator eller
hyresgäst att i visst fall njuta sin
nyttjanderätt till godo gäller vad i
2 kap. 28, 70, 71 och 83 §§ samt 3
kap. 29 § därom stadgas,
nyttj anderättens bestånd.

Återköpes fastigheten enligt lagen
om återköpsrätt till fast egendom,
vare nyttj anderätten ej beståndande
mot återköparen, med mindre denne
sådant utfäst eller han själv är upplåtare
eller tidigare förvärvat fastigheten
med förbehåll om nyttj anderättens
bestånd eller nyttjanderätten
jämlikt 2 kap. 28, 70, 71 eller
83 § eller 3 kap. 29 § tidigare gällt

1 Senaste lydelse av 1 kap. 3 § se 1939:364 (ny lydelse föreslagen i prop. 1967:141) samt av 2
kap. 1, 7 och 36 §§ se 1943:883.

* Senaste lydelse av rubriken närmast före 70 § se 1943:883 och av 70 § se 1963:539.

131

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

nom eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad därom
är stadgat, nytt j anderätten skall
fortfarande gälla. Är nyttjanderätt,
enligt vad nu sagts, gällande mot
återköparen på grund av dennes utfästelse
eller till följd av att han
själv är upplåtare eller tidigare förvärvat
fastigheten med förbehåll
om nyttjanderättens bestånd, vare så
ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

(Föreslagen lydelse)

mot honom eller på grund av inteckning
eller inskrivning, enligt vad därom
är stadgat, nyttj anderätten skall
fortfarande gälla. Är nyttj anderätt,
enligt vad nu sagts, gällande mot
återköparen på grund av dennes utfästelse
eller till följd av att han
själv är upplåtare eller tidigare förvärvat
fastigheten med förbehåll
om nyttj anderättens bestånd, vare så
ansett som hade återköpet skett med
sådant förbehåll.

2 KAP.

Avtal, varigenom — —----

Har fastigheten övertagits till brukande
mot lega, utan att skriftligt
avtal blivit upprättat, njute brukaren,
där det ej berott på honom,
att giltigt arrendeavtal sedermera
icke kommit till stånd, ersättning
för den skada, som därigenom tillskyndas
honom. Förbehåll, som strider
mot vad sålunda stadgats, vare
utan verkan.

Den, som---

Utan jordägarens

--utan verkan.

sin rätt förlustig.

liknande ändamål.

Arrendatorn får uthyra egen
byggnad, om det kan ske utan påtaglig
olägenhet för jordägaren.

7 §■

36 §.

Arrenderätten vare--bestämts och icke på tillsägelse vidtager rättelse;

4. om han i strid med bestämmelserna
i detta kapitel upplåter nytt

j anderätt till fastigheten eller del
därav åt annan eller överlåter arrenderätten.

4. Om han mot bestämmelserna i

7 § och 8 § första stycket åt annan
upplåter nyttjanderätt till fastigheten
eller del därav eller överlåter arrenderätten
eller om han, i fall som

8 § andra stycket eller 9 § första
stycket avser, överlåter arrendet åt
annan, utan att där givna föreskrifter
iakttagits;

5. om han--------sådan bestämmelse.

Finnes i-------— från arrendet.

Uppsäges avtalet, ---------till skadestånd.

132

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse)

Om arrende för annat ändamål än
jordbruk

(Föreslagen lydelse)
Om lägenhetsarrende

Avtal, varigenom —
Å sådan -----

Är ej----

Sker överlåtelse
Ej må---

70 §.

-----annorlunda åsämjas.

-----— kan nöjas.

--—- sidan skett.

---— — — honom gällande.

----utan verkan.

Särskilda former av lägenhetsarrende
äro bostadsarrende och anläggningsarrende.

Om bostadsarrende

71 §.

Bostadsarrende föreligger när arrendatorn
enligt arrendeupplåtelsen
har rätt att på arrendestället uppföra
eller bibehålla hus som lämnar
bostad åt honom och hans familj,
om det ej är uppenbart att upplåtelsens
huvudsakliga syfte är att tillgodose
annat ändamål.

I fråga om bostadsarrende gälla
1, 3, 28 och 43 §§ samt, om ej annat
följer av 1 eller 72—82 §, 70 §
andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arrendatorns
livstid, äga bestämmelserna
om bostadsarrende icke tillämpning.

72 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid,
minst fem år. Är arrendetiden bestämd
på annat sätt, gäller avtalet
för fem år.

Förbehåll att arrendeavtal skall
upphöra att gälla om arrendatorn
dör år utan verkan.

73 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall
ske minst ett år före arrendetidens
slut. Uppsägning som sker tidigare
än två år dessförinnan är utan verkan.
Särskilda bestämmelser om
uppsägningstid finnas i 133 § utsökningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtal inom
rätt tid, anses det förlängt på fem
år, om ej längre tid avtalats.

133

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

74 §.

Bestämmelserna i 75—80 §§ om
förlängning av arrendeavtal gälla,
om

1. hus som avses i 71 § första stycket
finns på arrendestället när uppsägning
senast kan ske och huset
då är åsatt taxeringsvärde och

2. arrendet ej upphör på den
grund att arrenderätten är förverkad
eller förhållande som avses i
34 § föreligger.

75 §.

Om jordägaren uppsagt arrendeavtalet,
har arrendatorn rätt till förlängning
av avtalet, utom när

1. arrenderätten är förverkad eller
arrendeavtalet kan uppsågas enligt
34 § utan att likväl jordägaren uppsagt
avtalet att upphöra på någon
av dessa grunder,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt
sina förpliktelser i sådan mån
att arrendeavtalet skäligen icke bär
förlängas,

3. byggnad på arrendestället uppförts
utan byggnadslov i fall då sådant
erfordrats eller eljest i strid
med plan eller därmed jämförligt
beslut av myndighet angående markens
bebyggande eller användning,

4. i annat fall byggnad på arrendestället
icke står i överensstämmelse
med gällande plan och arrendeupplåtelsen
hindrar jordägaren
från att vidtaga åtgärd för planens
genomförande,

5. jordägaren gör sannolikt att
marken skall användas för bebyggelse
av annat slag eller för jordbruk,
industri eller annan ekonomisk
verksamhet och intresset för
honom att själv kunna förfoga över
marken påtagligt överväger arrendatorns
intresse av fortsatt arrende,

6. jordägaren i annat fall har befogad
anledning att upplösa arrendeförhållandet.

134

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

76 §.

Vid förlängning av arrendeavtal
är arrendatorn skyldig att godtaga
den arrendeavgift som jordägaren
fordrar. Om hans krav är oskäligt,
skall dock avgiften utgå med skäligt
belopp. Annat av jordägaren uppställt
villkor skall gälla, om det ej
är obilligt. Arrendetiden skall dock
utgöra fem år, om ej annan tid av
särskild anledning är lämpligare. I
den mån ändring i arrendevillkoren
ej påkallas, skola samma villkor som
förut gälla.

Träffas vid förlängning av arrendeavtal
överenskommelse om arrendeavgiften
eller annat villkor, gäller
överenskommelsen utan hinder av
bestämmelserna i första stycket.

77 §.

Föreligger tvist om förlängning
av arrendeavtal eller villkoren för
sådan förlängning, åligger det jordägaren
att skriftligen meddela arrendatorn
att denne, om han icke
går med på att flytta, har att senast
två månader efter det att han fått
del av meddelandet väcka talan i
tvisten. Meddelandet skall lämnas
i den ordning som enligt 38 § gäller
för uppsägning. Bestämmelsen i 38 §
tredje stycket gäller dock endast
om skriftlig underrättelse om meddelandet
lämnas till den söktes husfolk.

Om jordägaren fullgjort vad som
åligger honom enligt första stycket,
har arrendatorn att väcka talan
inom den i första stycket avsedda
tiden. Iakttages ej denna, förfaller
rätten till förlängning av arrendeavtalet.

78 §.

Är fråga om förlängning av arrendeavtalet
ännu ej avgjord när arrendetiden
går ut, har arrendatorn rätt
att kvarsitta på arrendestället, till
dess frågan är slutligt avgjord. För

135

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

tid som arrendatorn sålunda kvarsitter
skola de förut gällande arrendevillkoren
tillämpas i avbidan på
att de slutliga arrendevillkoren för
samma tid bli bestämda.

79 §.

Bifalles arrendatorns talan om förlängning
av arrendeavtalet, skola
villkoren för det fortsatta arrendet
fastställas enligt 76 §.

Dom varigenom arrendatorns talan
bifalles anses som avtal om fortsatt
arrende.

80 §.

Bifalles ej arrendatorns talan om
förlängning av arrendeavtalet och
avgöres tvisten först efter arrendetidens
utgång, skola arrendevillkoren
för tiden från avtalets upphörande
till dess arrendet frånträdes
fastställas enligt 76 §.

81 §.

Arrendatorn får överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas, om ej
annat följer av andra stycket.

Innan arrenderätten får övergå
till ny innehavare på annat sätt än
genom bodelning, arvskifte eller testamente
eller genom exekutiv försäljning
eller vid arrendators konkurs,
skall jordägaren erbjudas att
återtaga arrendestället. Erbjudandel
får omfatta även byggnad eller annan
anläggning som avses i 18 §. Antages
erbjudandet men kan överenskommelse
ej träffas om ersättningen,
äger 18 § sista stycket motsvarande
tillämpning. Har jordägaren
ej inom en månad efter erbjudandet
förklarat sig villig att återtaga
arrendestället, för arrendatorn
överlåta arrenderätten till annan
med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas.

136

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

82 §.

Förbehåll som strider mot bestämmelse
i 72—81 §§ är utan verkan
mot arrendatorn, om ej annat
anges. Rätten kan medge undantag,
om särskilda omständigheter föranleda
till det och avtalet innehåller
förbehåll att sådant medgivande får
sökas.

Innehåller avtalet att medgivande
av undantag får sökas men avslås
ansökningen, förfaller avtalet, om ej
annat överenskommits.

Om anläggningsarrende

83 §.

Anläggningsarrende föreligger när
arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen
har rätt att för förvärvsverksamhet
på arrendestället uppföra eller
bibehålla byggnad, om den ej år
av endast ringa betydelse för verksamhetens
bedrivande.

I fråga om anläggningsarrende
gälla 1, 3 och 28 §§ samt, om ej
annat följer av 1 eller 84—88 §,
70 § andra stycket.

Har upplåtelsen skett för arrendatorns
livstid eller för viss tid som
understiger ett år, äga bestämmelserna
om anläggningsarrende icke
tillämpning.

84 §.

Upplåtelse skall ske för viss tid.
År arrendetiden bestämd på annat
sätt, gäller avtalet för fem år.

85 §.

Uppsägning av arrendeavtal skall
ske minst sex månader före arrendetidens
slut. Särskilda bestämmelser
om uppsägningstid finnas i 133 §
utsökningslagen.

Uppsäges ej arrendeavtalet inom
rätt tid, anses det förlängt på tid
som motsvarar arrendetiden, dock
längst fem år.

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

137

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

86 §.

Har jordägaren uppsagt arrendeavtalet
och vägrar han att förlänga
arrendet eller kommer förlängning
i annat fall ej till stånd på den
grund att jordägaren för förlängning
kräver avgift som ej är skälig
eller uppställer annat villkor som
är obilligt, skall han i skälig omfattning
ersätta arrendatorn dennes
förlust på grund av arrendets upphörande,
om ej

1. arrendet upphör på den grund
att arrenderätten är förverkad eller
förhållande som avses i 3k § föreligger,

2. arrendatorn i annat fall åsidosatt
sina förpliktelser i sådan mån
att det icke skäligen kan fordras att
jordägaren förlänger arrendeförhållandet,

3. jordägaren gör sannolikt att
marken behövs för annat ändamål
än arrende och intresset för honom
att själv kunna förfoga över marken
påtagligt överväger arrendatorns intresse
av fortsatt arrende,

i. jordägaren i annat fall har befogad
anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Förlust för arrendatorn som har
samband med att denne bekostat
uppförande av byggnad eller utförande
av annat arbete på arrendestället
skatt beaktas vid ersättningens
bestämmande endast om åtgärden
vidtagits i enlighet med arrendeavtalet.

87 §.

Om arrendatorn icke inom tre
veckor från uppsägningen meddelar
jordägaren att han önskar behålla
arrendestället, är hans rätt till ersättning
enligt 86 § förfallen. Lämnas
sådant meddelande inom den
angivna tiden, har jordägaren att
inom tre veckor från det att meddelandet
lämnades underrätta arrendatorn
om de villkor han uppstäl6
Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

138

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

ler för att förlänga arrendeförhållandet
eller om orsaken till att han
vägrar medge förlängning. Underlåter
han detta, har arrendatorn rätt
till ersättning för förlust som avses
i 86 §, om ej arrendeförhållandet
upphör på den grund att arrenderätten
är förverkad eller förhållande
som avses i 34 § föreligger.

Arrendatorns meddelande enligt
första stycket skall lämnas i den
ordning som enligt 38 § gäller för
uppsägning.

88 §.

Arrendatorn får överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas. Förbehåll
varigenom arrendatorns rätt att
överlåta arrenderätten begränsas
därutöver får ej göras gällande, när
försäljning sker genom exekutiv
försäljning eller medan arrendatorn
är försatt i konkurs. 1 2 3 4 5 6 7

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

2. Hänvisningen i 1 kap. 3 § första stycket och sista stycket första punkten
till 3 kap. 29 § skall dock intill den 1 januari 1969 avse 3 kap. 28 §.

3. Bestämmelserna i 2 kap. 1 § om skriftlig form samt 28 § om verkan
av överlåtelse av fastigheten är ej tillämpliga på avtal om bostads- och anläggningsarrende
som slutits före den 1 juli 1971.

4. Lagen äger ej tillämpning på arrendeavtal som slutits före lagens
ikraftträdande, om icke annat följer av vad nedan sägs.

5. Bestämmelserna i 2 kap. 741—80 §§ skall från och med dagen för lagens
ikraftträdande tillämpas på avtal som slutits dessförinnan, om arrendet vid
arrendetidens utgång varat under minst tio år.

6. Är avtal om bostads- eller anläggningsarrende som slutits före lagens
ikraftträdande träffat på obestämd tid eller med förbehåll om rätt för såväl
jordägaren som arrendatorn att uppsäga avtalet och sker ej, sedan
lagen trätt i kraft, uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning
avtalet tidigast kunnat frånträdas, skall lagen tillämpas på avtalet
från nämnda tid. Detsamma gäller, om uppsägning sker men förlängning
av avtalet kommer till stånd.

7. Har arrendeavtal som slutits före den 1 juli 1971 ej upprättats skriftligen,
skall det ske, om jordägaren eller arrendatorn begär det.

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

139

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr 807)
om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 § lagen den 20 december 1946 om handläggning
av domstolsärenden1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

6 §•

Underrätt vare -----— —

Vid annan —--- -------

eller

9. dödande av förkommen handling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,
vare häradsrätten i ärende, som avses
i andra stycket 2, 3, 6, 7 eller 9
eller angår intagande i rättens protokoll
av förening varom under 8.
förmäles, domför med tre i nämnden,
dock ej då fråga är om tillstånd
till viss förvaltningsåtgärd eller talan
mot överförmyndares beslut.

--lagfaren domare.

— ---om ägofred;

9. medgivande av undantag enligt
2 kap. 82 § lagen om nyttjanderätt
till fast egendom; eller

10. dödande av förkommen handling.

Skall i häradsrätt nämnd deltaga,
vare häradsrätten i ärende, som avses
i andra stycket 2, 3, 6, 7, 9 eller
10 eller angår intagande i rättens
protokoll av förening varom under

8. förmäles, domför med tre i nämnden,
dock ej då fråga är om tillstånd
till viss förvaltningsåtgärd eller talan
mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1968.

1 Senaste lydelse av 6 § se 1963:524.

140

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 19 december 1967.

Närvarande:

justitierådet Edling,
regeringsrådet Hegrelius,
justitierådet Petrén,
justitierådet Joachimsson.

Enligt lagrådet den 21 november 1967 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten,
Hertigen av Halland, i statsrådet den 20 oktober 1967 hade Kungl. Maj :t
förordnat, att lagrådets utlåtande skulle för det i 87 § regeringsformen
avsedda ändamålet inhämtas över upprättade förslag till 1) lag angående
ändring i lagen den It juni 1907 (nr 36 s. 1) om ngttjanderätt till fast
egendom och 2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december
19^6 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsfiskalen Bengt Eliasson.

Lagrådet yttrade:

Allmänna synpunkter

Förslaget avser att stärka den rättsliga ställningen för den som arrenderar
mark i syfte att därå uppföra eller bibehålla byggnad för familjebostad
(bostadsarrende) eller anläggning för förvärvsverksamhet (anläggningsarrende).
I första hand tar förslaget därvid sikte på att giva arrendatorn
ett besittningsskydd; detta är i fråga om bostadsarrende utformat
som en principiell rätt till förlängning av avtalet och beträffande anläggningsarrende
som en rätt till skadestånd vid obefogad uppsägning. Vidare
innebär förslaget bl. a., att arrendatorn tillerkännes en vidgad rätt
att sätta annan i sitt ställe.

Bestämmelserna om besittningsskydd är liksom åtskilliga andra stadganden
i förslaget utformade med motsvarande regler i det av Kungl. Maj :t
genom prop. 1967: 141 för riksdagen framlagda förslaget till ny hyreslagstiftning
som förebild. Den i förslaget rörande bostads- och anläggningsarrenden
dem emellan gjorda åtskillnaden i fråga om besittningsskyddets
innebörd ansluter sålunda till den i förslaget till hyreslagstiftning gjorda

141

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

skillnaden mellan skyddet för bostadshyresgäst och lokalhyresgäst. Och
det förevarande förslagets regler om bostadsarrende bygger, i likhet med
hyreslagförslagets regler om hyra av bostadslägenhet, på det i skilda
sammanhang betydelsefulla betraktelsesättet att vid förlängning till följd
av en lagregel det är det ursprungliga avtalet som består. Departementschefens
motiveringar till de bärande principerna i förslaget om bostadsoch
anläggningsarrenden och till de särskilda bestämmelserna i förslaget
är ej heller i och för sig uttömmande utan hänvisar till tankegångar som
mera fullständigt utvecklats i förslaget till hyreslagstiftning.

Sedan Kungl. Maj :t återkallat sitt förslag till hyreslagstiftning, innebär
ett ställningstagande till förslaget om bostads- och anläggningsarrenden,
att lagstiftaren med verkan för ett jämförelsevis mindre betydelsefullt
rättsområde löser grundläggande frågor, medan motsvarande spörsmål
inom ett närstående och jämförelsevis mera betydelsefullt rättsområde
väntar på sin lösning. Den anförda omständigheten är visserligen icke ett
i och för sig avgörande hinder mot att nu upptaga lagstiftningsfrågan i vad
angår bostads- och anläggningsarrenden, om behovet av regler på detta
område anses trängande. En sådan ordning för lagstiftningsfrågors upptagande
är emellertid icke den lämpligaste.

Vid sin granskning av förslaget till hyreslagstiftning uttalade lagrådet,
att de principer på vilka förslagets materiella regler byggde syntes bärande,
men framhöll samtidigt, att den intresseavvägning, som ägt rum, på en
del punkter kunde vara föremål för delade meningar. Vad lagrådet sålunda
yttrade äger tillämpning även på det nu remitterade förslaget om bostadsoch
anläggningsarrenden. De grundsatser som ligger bakom reglerna om
skydd för arrendatorn mot obefogad uppsägning från jordägarens sida
är alltså enligt lagrådets mening godtagbara. Sådant förslaget är utformat
innebär det emellertid, att reglerna till skydd för arrendatorns intressen
blivit jämförelsevis långtgående och att avtalsfriheten för att nå
detta syfte i stor utsträckning satts ur spel.

En fråga som under lagstiftningsärendets behandling tilldragit sig särskild
uppmärksamhet gäller, huru det skall hindras att en vidgad rätt för
arrendatorn att kvarsitta — något som ju innebär en ökad möjlighet för
honom att bibehålla sitt hus på arrendestället — bidrager till en från plansynpunkt
mindre önskvärd bebyggelse. Detta spörsmål, som gäller det allmännas
kontroll av byggnadsverksamheten, hör emellertid principiellt sett
till byggnadslagstiftningen och ej till den civilrättsliga lagstiftning, som
reglerar jordägares och arrendators inbördes rättigheter och skyldigheter.
Lagrådet vill också instämma i departementschefens uttalande att svårigheterna
att få arrendebebyggelsen i överensstämmelse med planmyndigheternas
intentioner närmast hänför sig till byggnadslagstiftningens praktiska
tillämpning. I den begränsade utsträckning och i den form planintresset
tillgodosetts i förevarande lagstiftning — främst genom bestämmelser att

142

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

när byggnaden på arrendestället är av ringa värde arrendet ej är förenat
med optionsrätt och att markägaren har rätt att vägra förlängning, om han
avser att använda marken i enlighet med plan — får dock förfaringssättet
anses godtagbart; nämnda bestämmelser är nämligen motiverade även av
andra skäl.

Nyttjanderättslagen tillkom 1907 och har därefter varit föremål för
omfattande och ingripande ändringar. Särskilt efter genomförandet av de
nu föreslagna ändringarna i arrendekapitlet kommer kapitlet att erbjuda
en mycket splittrad anblick. Bestämmelserna blir synnerligen svåröverskådliga
och vad som gäller för andra former av arrende än vanligt jordbruksarrende
meddelas i stor utsträckning genom ett invecklat system av
hänvisningar till de för en annan form av arrende gällande reglerna. Överskådligheten
försvåras ytterligare av att reglerna om sociala jordbruksarrenden
och reglerna om bostads- och anläggningsarrenden utgår från skilda
synsätt i fråga om innebörden av en avtalsförlängning; de förra bygger
på att vid förlängning ett nytt avtal kommer till stånd men de senare på att
vid förlängning det är det ursprungliga avtalet som består. Sådana formella
brister kan knappast undvikas vid partiella reformer inom ramen
av samma lag. önskvärdheten av att bestämmelserna samordnas och systematiseras
i en blivande ny jordabalk är emellertid, såsom även departementschefen
uttalat, framträdande.

Lagen angående ändring i nyttjanderättslagen
1 KAP.

3 §•

Ändringen av de nuvarande hänvisningarna till 3 kap. 28 § i förevarande
paragraf till att avse 29 § i samma kapitel är föranledd av förslaget till
ny hyreslagstiftning. Då detta förslag numera förfallit, har grunden för
ändringen undanryckts. Lagrådet hemställer därför, att hänvisningarna
till 3 kap. 28 § bibehålies och att i anslutning därtill punkt 2 i övergångsbestämmelserna
utgår.

2 KAP.

Rubriken Om lägenhetsarrende samt 70 §.

Arrendekapitlet i nyttjanderättslagen är nu indelat i fyra underavdelningar
med rubrikerna: Allmänna bestämmelser om jordbruksarrende, Om
arbetsavtal i samband med jordbruksarrende, Särskilda bestämmelser för
vissa jordbruksarrenden samt Om arrende för annat ändamål än jordbruk.
Det sistnämnda avsnittet omfattar endast en paragraf, 70 §. Den art av arrende
som regleras i detta avsnitt brukar kallas lägenhetsarrende.

143

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

I det remitterade förslaget har rubriken framför 70 § ändrats och erhållit
lydelsen Om lägenhetsarrende, ett tillägg fogats till 70 § av innehåll att
särskilda former av lägenhetsarrende är bostadsarrende och anläggningsarrende
samt två nya avsnitt med underrubrikerna Om bostadsarrende och
Om anläggningsarrende införts efter 70 § och under samlingsrubriken Om
lägenhetsarrende. Den disposition som här beskrivits ger vid handen_nå got

som även bestyrkes av motivuttalanden — att bostadsarrende och anläggningsarrende
betraktas som särskilda arter av lägenhetsarrende. Med
den utformning bestämmelserna om bostadsarrende och anläggningsarrende
fått innehåller lagen emellertid icke några för samtliga arter lägenhetsarrende
gemensamma bestämmelser. Reglerna i 70 § äger sålunda icke på
grund av egen kraft någon tillämpning i fråga om bostadsarrende eller anläggningsarrende.
En annan sak är, att stadgandena under rubrikerna bostadsarrende
och anläggningsarrende genom att hänvisa till 70 § gör denna
i vissa hänseenden tillämplig. I sist anförda sammanhang betraktas alltså
bostadsarrende och anläggningsarrende ej som särskilda arter av lägenhetsarrende
utan som två med lägenhetsarrende sidoordnade typer av arrende.
Sistnämnda betraktelsesätt är enligt lagrådets mening att föredraga.
Till stöd härför kan bl. a. åberopas, att om ett avtal, som innehållsmässigt
är ett bostadsarrende, ej upprättats i den föreskrivna skriftliga formen,
följden bör bli, att något giltigt avtal över huvud taget ej föreligger, och icke,
såsom skulle varit fallet om bostadsarrendet konstruerats som en ny typ
av lägenhetsarrende, att det är ett okvalificerat sådant.

Om sålunda bostadsarrende och anläggningsarrende är med okvalificerat
lägenhetsarrende jämställda arter, är i och för sig det lämpligaste att
upptaga bestämmelserna om dem före reglerna i 70 §. Av skäl som departementschefen
antytt vid 70 § bör dock hinder ej möta att bibehålla förslagets
ordningsföljd. Det inbördes förhållandet mellan ifrågavarande typer av arrenden
bör komma till uttryck därigenom att rubrikerna Om bostadsarrende
och Om anläggningsarrende ej underordnas rubriken Om lägenhetsarrende
utan göres jämställda med denna. Härigenom ernås också bättre
följdriktighet mellan samtliga avdelningsrubriker i arrendekapitlet. Vidare
böi tillägget till 70 § få det innehållet att bostads- och anläggningsarrenden
undantages från tillämpningsområdet för 70 §. Tillägget skulle kunna givas
den lydelsen, att om upplåtelsen är att anse som bostadsarrende eller
anläggningsarrende varom nedan sägs, bestämmelserna därom skall gälla.

71 §.

Bostadsarrende föreligger jämlikt denna paragraf när hus, som arrendatorn
enligt upplåtelsen får ha på arrendestället, lämnar bostad åt _ för utom

honom själv — hans familj. Sistnämnda uttryck torde i detta sammanhang
omfatta endast hustru och barn som tillsammans med arrendatorn
bildar ett hushåll. En sådan begränsning synes vara väl snäv. Bo -

144

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

stadsarrende torde böra anses föreligga även om bostadshus på arrendestället
skall inrymma andra arrendatorns nära anhöriga eller personer
som eljest är nära förbundna med honom. Detta är av betydelse exempelvis,
om arrendatorn ej har någon familj i nyss angivna mening. En lämpligare
avgränsning synes kunna erhållas, om det anges, att ändamålet skall vara
att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående, ett uttryck som ansluter
till stadgandet i 34 § förslaget till ny hyreslag. Om detta iakttages,
kan senare delen av paragrafens första stycke — efter ytterligare någon

jämkning -— erhålla följande lydelse »--— eller bibehålla bostadshus

och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose
annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående».

Stadgandet i tredje stycket utsäger, att bestämmelserna om bostadsarrende
ej skall tillämpas på bostadsarrende för arrendatorns livstid. Syftet
med stadgandet torde bättre kunna vinnas genom att definitionen på bostadsarrende
avfattas på sådant sätt att livstidsarrende uteslutes. Lagrådet
föreslår därför, att tredje stycket får utgå och ersättas av ett såsom en
andra punkt i första stycket intaget stadgande av innehåll, att om upplåtelsen
skett för arrendatorns livstid, bostadsarrende dock icke anses föreligga 72

§.

Enligt första stycket andra punkten skall, om arrendetiden är bestämd
på annat sätt — dvs. på annat sätt än till viss tid, minst fem år — avtalet
gälla för fem år. Utredningens förslag innehöll, att upplåtelsen skulle ske
för viss tid minst fem år och att, om arrendetiden icke var så bestämd, avtalet
skulle anses ingånget för en tid av fem år. Sistnämnda formulering
ansluter till uttryckssättet i 2 § i kapitlet. Anledning att frångå utredningens
förslag föreligger så mycket mindre som detta, i motsats till det remitterade
förslaget men i överensstämmelse med vad som måste vara avsett,
gör regeln tillämplig även i det fall att arrendetiden i avtalet lämnats
helt obestämd. Lagrådet förordar således, att första stycket andra punkten
får innehålla, att om arrendetiden icke är så bestämd, upplåtelsen gäller
för fem år.

För övrigt vill lagrådet framhålla, att paragrafens bestämmelser om upplåtelsetid
enligt sin lydelse är tvingande både för jordägaren och för arrendatorn.

73 §.

Enligt förslaget är avsikten, att avtal om bostadsarrende, även sådant som
slutits för viss tid, skall uppsägas för att upphöra vid avtalstidens slut.
Anmärkas må, att grund för att kräva uppsägning egentligen saknas, när
fråga är om arrendeavtal som ej inbegriper optionsrätt. Lagrådet — som
vid 74 § föreslår sådan jämkning att alla bostadsarrenden innefattar optionsrätt
— anser sig dock icke böra påyrka någon saklig ändring. I förslå -

145

Kungl. Majrts proposition nr 19 år 1968

get avses den tänkta ordningen komma till uttryck genom regler, som i
första hand tager sikte på uppsägningstidens längd. Lagtexten vinner i tydlighet
om —- i likhet med vad som skedde i förslaget till hyreslag — förevarande
paragraf inledes med ett stadgande, som direkt utsäger, att uppsägning
alltid skall ske för att ett bostadsarrende skall upphöra vid arrendetidens
slut.

Enligt gängse betraktelsesätt är det för den som har att göra en uppsägning
en fördel med så kort uppsägningstid som möjligt. Han behöver då
inte bestämma sig så långt i förväg. För den som skall mottaga uppsägningen
är förhållandet det motsatta. Det är till fördel för honom att så tidigt
som möjligt få veta medkontrahentens avsikt. I förevarande paragraf fastslås
till en början en minimitid på ett år för uppsägning. På grund av 82 §
skall regeln vara i så måtto tvingande att förbehåll mot regeln är utan verkan
mot arrendatorn. Innebörden härav är, att om uppsägningstiden genom
särskild klausul i arrendeavtalet bestäms kortare än minimitiden, klausulen
väl gäller om arrendatorn verkställer uppsägningen men ej om uppsägningen
kommer från jordägarens sida. Har i stället uppsägningstiden
genom klausul bestämts längre än minimitiden, åsidosättes ej minimiregeln
och klausulen torde gälla även mot arrendatorn. Det kan dock ej vara lämpligt
att medge parterna att avtalsvis kunna ålägga arrendatorn att taga
ställning till frågan om han önskar fortsatt arrende tidigare än då den i lagen
stadgade minimitiden börjar löpa. Med den utformning motsvarande regel
har i fråga om de sociala jordbruksarrendena är också arrendatorn, även
om annat avtalats, bibehållen vid sin handlingsfrihet fram till den legala
minimitiden för uppsägning.

Reglerna om uppsägningstid har emellertid komplicerats med ett stadgande
om en maximitid för uppsägning på två år. Av 82 § följer, att avtalsklausul
som strider häremot är utan verkan mot arrendatorn. Har genom
klausul i avtalet bestämts en uppsägningstid, som är längre än maximitiden,
torde klausulen såtillvida gälla att en av arrendatorn före maximitiden
gjord uppsägning blir gällande, medan klausulen icke har den verkan
att arrendatorn är skyldig att verkställa uppsägning tidigare än vid
maximitidens inträde. Vad åter angår uppsägning från jordägarens sida
torde denne vara bunden av klausulen i vad den innebär en minimitid för
honom att ge till känna sin avsikt, men han är, då klausulen ej är bindande
mot arrendatorn, ej berättigad att verkställa uppsägning förrän den
legala maximitiden börjat löpa. Resultatet synes bli, att jordägaren över
huvud taget ej skulle kunna säga upp arrendeavtalet eller möjligen att han
har att göra två uppsägningar, en före den avtalade uppsägningstidens utgång
för att uppfylla den avtalsklausul, av vilken han är bunden, och en
efter det att den legala maximitiden börjat löpa för att arrendatorn skall
få en uppsägning under tid, då han enligt lag är skyldig att mottaga en
sådan.

6f Bihang till riksdagens protokoll 1968. 1 samt. Nr 19

146

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Det torde knappast kunna vara till olägenhet för arrendatorn att på ett
tidigt stadium få reda på jordägarens avsikt, och regeln om maximitid är
därför knappast motiverad från arrendatorns synpunkt. Till stöd för en
bestämmelse om maximitid för uppsägning från jordägarens sida kan emellertid
åberopas, att det förfarande genom vilket optionsrätten skall prövas
icke lämpligen kan igångsättas alltför lång tid före arrendetidens utgång.
Att så ej sker kan visserligen om det behövs tryggas genom lämplig utformning
av bestämmelserna om förfarandet. Men självfallet är en utväg också
att maximera den tid inom vilken jordägaren skall uppsäga arrendet.
För att en tillfredsställande ordning skall erhållas måste dock bestämmelsen
göras för båda parter tvingande. Den olägenheten får alltså tagas, att
arrendatorn ej genom klausul i arrendeavtalet kan säkerställa att han tidigare
än vid maximitidens början får veta huruvida jordägaren kommer att
hävda att avtalet skall upphöra vid arrendetidens utgång.

Vad gäller uppsägning från arrendatorns sida är, såsom lagrådet förut
antytt, angeläget trygga att han äger säga upp avtalet ända fram till dess
att den legala minimitiden för uppsägning börjar löpa. Jordägaren bör alltså
betagas möjligheten att genom avtalsklausul tillförsäkra sig längre uppsägningstid
än den i lagen angivna. Medgivande från jordägaren, varigenom
uppsägningstiden avkortas under den i lagen angivna och alltså arrendatorn
får förmånen att vänta med att bestämma sig, bör bli gällande. Om å andra
sidan arrendatorn på ett tidigt stadium bestämt sig för att uppsäga arrendet,
synes anledning saknas att ej låta en av honom redan då gjord uppsägning
få laga verkan.

De hittills behandlade reglerna i förevarande paragraf bör givas sådan
utformning att det av deras egen lydelse framgår i vad mån de är tvingande.

Det måste anses otvetydigt att, även utan erinringen i första stycket om
bestämmelsen angående uppsägningstid i 133 § utsökningslagen, reglerna
i nämnda lagrum och ej vad som föreskrives i förevarande paragraf skall
gälla vid uppsägning i den i utsökningslagen angivna situationen, dvs. efter
det fastigheten försålts på exekutiv auktion utan förbehåll om arrenderättens
bestånd. Har uppsägning ej skett, kommer enligt 133 § utsökningslagen
upplåtelsen att bli gällande mot den nye ägaren för återstoden av arrendeperioden.
Erinringen i första stycket i förevarande paragraf kan föranleda
det missförståndet att andra stycket skulle avse även det fallet att uppsägning
underlåtits efter exekutiv auktion med påföljd att arrendet skulle
anses förlängt för en femårsperiod och ej såsom enligt utsökningslagen att
det skall gälla för återstående arrendetid. Erinringen i första stycket bör
därför såsom obehövlig och därjämte ägnad att föranleda missförstånd utgå.
Däremot skulle måhända kunna övervägas sådan jämkning av lydelsen
av 75 § att den direkt utsade, att uppsägning enligt 133 § utsökningslagen
ingår bland de typer av uppsägning som åsyftas i 75 §. Med hänsyn till att
enligt 74 § bestämmelserna om optionsrätt skall gälla utan att undantag

147

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

gjorts för fallet i utsökningslagen, får dock den rätta innebörden av 75 §
anses framgå tillräckligt klart.

Med hänsyn till vad sålunda anförts kan första stycket av förevarande
paragraf utbytas mot två stycken av följande lydelse:

För att arrende skall upphöra vid arrendetidens slut skall uppsägning
alltid ske.

Uppsägning från jordägarens sida skall äga rum tidigast två år och senast
ett år före arrendetidens utgång, även om annan tid avtalats. Arrendatorn
är städse berättigad att göra sin uppsägning senast ett år före arrendetidens
utgång eller inom den kortare tid före utgången, som kan hava överenskommits.

74 §.

Enligt punkt 1 i förevarande paragraf är en förutsättning för att bestämmelserna
om optionsrätt skall gälla, att hus som avses i 71 § första stycket
finns på arrendestället, när uppsägning senast kan ske, och att huset då är
åsatt taxeringsvärde. Paragrafen synes utgå från att avtalet inbegriper optionsrätt
först i och med att bostadshuset uppföres och taxeringsvärde åsättes.
Vad nu sagts innebär, att frågan huruvida optionsrätt tillkommer ett
arrendeavtal blir beroende av en efter avtalet inträffad faktisk omständighet.
Betraktelsesättet torde medföra, å ena sidan, att där omständigheten
ej inträffar, avtalet anses ha redan från början saknat optionsrätt samt, å
andra sidan, att där omständigheten blir för handen, avtalet medför optionsrätt,
även om det till äventyrs skulle innehålla en klausul som innebär att
arrendatorn ej äger uppföra ett hus av sådan beskaffenhet att det kan åsättas
taxeringsvärde. Sistnämnda konsekvens förutsätter å sin sida, att en sådan
klausul ej äger den verkan alt den betager arrendatorn rätten till förlängning.

Enligt lagrådets mening bör bestämmelserna om optionsrätt utformas
från den mera naturliga utgångspunkten, att avtal om bostadsarrende redan
från början innefattar optionsrätt men att denna rätt bortfaller, om den
omständigheten inträffar att arrendestället vid viss senare tidpunkt ej är
bebyggt på angivet sätt. Detta betraktelsesätt torde leda till att — om såsom
enligt förslaget lagen uppställer som en ovillkorlig förutsättning för optionsrätt
att arrendatorn förser arrendestället med taxerat bostadshus — ett avtal,
som enligt särskild klausul ej tillåter uppförande av ett sådant hus, ej
medför optionsrätt, något som borde komma till uttryck i lagtext. En motsatt
ståndpunkt —• som torde förutsätta ett tvingande lagstadgande av innehåll
att sådan klausul saknar verkan — torde för övrigt vara svårgenoinförbar
med hänsyn till att man knappast kan betaga kontrahenterna all
rätt att avtala om storlek och utseende in. m. på det hus som arrendatorn
får uppföra och sådana avtalsbestämmelser i sig kan innebära att huset ej
får vara sådant att det kan åsättas taxeringsvärde.

148

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

Med det betraktelsesätt lagrådet anser böra anläggas avser den inledningsvis
återgivna bestämmelsen ett fall, då optionsrätten bortfaller. Emellertid
anger även 75 § en rad situationer, då optionsrätten ej kan göras gällande.
Skiljelinjen torde härvid ha varit att till förevarande paragraf förts
fall, där besittningsskyddet är generellt inskränkt efter en lätt iakttagbar
gränslinje, medan frågan om optionsrätten skall brytas i fall som avses i
75 § kan avgöras först efter närmare avvägning av kontrahenternas intressen
vid varje särskilt arrende. Mellan det i förevarande paragraf upptagna
fallet att arrendatorn underlåtit att uppföra hus och de i 75 § angivna fallen
synes emellertid någon principiell skillnad ej föreligga. Frågan i vilket
av lagrummen ett optionsbrytande förhållande skall upptagas synes ej heller
ha betydelse i annat hänseende än beträffande det sätt, på vilket förhållandet
skall åberopas mot arrendatorn och tvist i ämnet lösas. I fall, som
avses i förevarande paragraf, erfordras endast uppsägning för att arrendeavtalet
skall upphöra, medan när fråga är om omständigheter, som avses
i 75 §, det särskilda förfarandet i 77 § därjämte skall iakttagas.

Bestämningarna att hus finns på arrendestället och att det är åsatt taxeringsvärde
torde ha ansetts som så lätt iakttagbara förhållanden att de bör
medföra ett generellt, av planintressena betingat undantag från optionsrätten.
Lagrådet — som redan inledningsvis påtalat vanskligheten att utnyttja
förevarande lagstiftning för att tillgodose planintressena — finner anknytningen
till taxeringsvärdet inge vissa betänkligheter. Taxeringsvärdena
avser att tillgodose helt andra syften än de som är aktuella i detta lagstiftningsärende.
Om reglerna rörande taxeringsvärden ändras, kan lätt återverkningarna
därav på förevarande område förbises med risk för rättsförlust
för enskilda som följd. Vidare gäller att arrendatorn, som har att avgiva
deklaration för åsättande av taxeringsvärde, i motsats till jordägaren
övar ett inflytande på detta. Vad departementschefen i detta avseende anfört
utesluter ej möjligheten att beslutet om taxeringsvärde genom arrendatorns
inverkan blir i sak oriktigt. Härtill kommer ovissheten om vad som menas
med att ett hus är åsatt taxeringsvärde. Vid särskild fastighetstaxering —
och det torde vara sådan som här är av praktisk betydelse — fattar taxeringsnämnden
beslut om taxeringsvärde under våren före juni månads utgång
med giltighet från årets början och på grundval av förhållandena vid
sistnämnda tidpunkt. För att den föreslagna regeln skall vara lämplig som
schablonregel bör den hänföra sig till dagen, då beslut om taxeringsvärde
meddelas, och ej till den tidpunkt, från vilken det åsatta taxeringsvärdet
gäller. Konsekvensen torde bjuda att, om högre instans ändrar beslutet, avgörandet
får verkan först fr. o. m. dagen för avgörandet. Med hänsyn till
vad som nu antytts är det förbundet med åtskilliga vanskligheter att anknyta
en ovillkorlig schablonregel till taxeringsvärdet.

För förefintligheten av optionsrätt är enligt förslaget avgörande huruvida
arrendestället har hus med taxeringsvärde en viss dag, nämligen den dag

149

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

då uppsägning senast kan ske. I vissa hänseenden kan dessa förhållanden
ej mer än i begränsad utsträckning påverkas av arrendatorn. Detta gäller
exempelvis tiden, då beslut om åsättande av taxeringsvärde meddelas.
Olyckshändelse, exempelvis brand, kan medföra att beboeligt hus ej finns
den avgörande dagen. Tidpunkten för uppsägning enligt 133 § utsökningslagen
kan arrendatorn ej förutse. Den föreslagna ordningen synes alltså
kunna medföra, att arrendatorn mer eller mindre utan egen förslcyllan kan
vara i det läge att han ej har optionsrätt.

Enligt förslaget är som förut nämnts den avgörande tidpunkten, när
uppsägning senast kan ske. Då såsom lagrådet utvecklat vid 73 § förslagets
bestämmelser om uppsägning innebär, att senaste dag för uppsägning
kan vara olika för jordägare och arrendator, råder oklarhet om
vilken dag som åsyftas. Det synes kunna ifrågasättas om det är erforderligt
att anknyta till förhållandena viss dag under arrendetiden. Hinder skulle
i och för sig ej möta att låta omständigheterna vid arrendeperiodens slut
bli bestämmande; denna tidpunkt är den avgörande för bedömandet av
de optionsbrytande grunderna enligt 75 §. Vid bestämmande av vilken tidpunkt
som bör vara avgörande är också att beakta reglerna om uppsägning
och förfarandet därefter. Är det vid jordägarens uppsägning klart,
att optionsrätt saknas, leder uppsägningen till att arrendet upphör. Finnes
optionsrätt, kan jordägaren samtidigt med uppsägningen meddela
arrendatorn enligt 77 § att denne skall flytta, med påföljd att arrendatorn
inom viss tid har att instämma talan om förlängning, såframt han vill utnyttja
optionsrätten. Jordägaren kan emellertid uppsäga avtalet, innan
klarhet vunnits om optionsrätt finnes, och hinder lärer ej föreligga för honom
att samtidigt sända meddelande enligt 77 §. Av detta lagrum följer,
att arrendatorn måste, om han har förhoppning att optionsrätt finns den
avgörande dagen, väcka talan inom föreskriven tid, ehuru då är ovisst hur
det förhåller sig med hans optionsrätt. Något avgörande hinder mot denna
ordning, som dock för kontrahenterna kan framstå som mindre naturlig,
föreligger emellertid ej, då det av arrendatorn instämda målet torde böra
vila till dess att det är klart om optionsrätt är för handen.

Åtskilliga av de vanskligheter som enligt vad förut sagts är förbundna
med regeln i punkt 1 i förevarande paragraf kan undvikas, därest den
diskuterade grunden för optionsrättens bortfallande med viss jämkning
överflyttas till 75 §. Det blir då naturligt att göra den mindre stel och
modifiera den så att viss skälighetsavvägning kan ske. Genom en sådan
överflyttning blir till en början klart, att alla bostadsarrenden i princip är
förbundna med optionsrätt. Liksom rörande övriga optionsbrytande grunder
i 75 § kan anknytning ske till den dag då arrendetiden utgår. Vidare
kan avgörande betydelse tillerkännas omständigheten att byggnaden är
sådan att den skall åsättas taxeringsvärde i stället för det formella förhållandet
huruvida sådant värde — med rätt eller orätt — åsatts. Hänsyn

150

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

kan tagas till exempelvis sådana omständigheter som att huset är brandskadat
eller att uppsägning på grund av exekutiv auktion kommer vid en
helt opåräknad tidpunkt. Detta kan vinnas genom en allmän skälighetsregel.
Överflyttning till 75 § undanröjer all tvekan om verkan av uppsägning
från jordägarens sida; förfarande enligt 77 § blir obligatoriskt.

Lagrådet förordar med hänsyn till det anförda, att punkt 1 utgår ur förevarande
paragraf och att i 75 § upptages en ny punkt, av vilken följer att
optionsrätt saknas, när hus som avses i 71 § första stycket ej finns på
arrendestället eller, om sådant hus finns, detta ej är av beskaffenhet att
skola åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana att
arrendeavtalet ändock skäligen bör förlängas.

75 §.

På sätt framgår vid 74 § förordar lagrådet, att i förevarande paragraf
upptages en ny punkt, närmast motsvarande punkt 1 i 74 §.

För att vad som åsyftas med stadgandet i punkt 4 skall komma till tydligare
uttryck föreslår lagrådet, att stadgandets senare del får lyda »och
jordägaren gör sannolikt att han skall använda marken i enlighet med
planen».

76 §.

Bestämmelserna i förevarande paragraf reglerar villkoren vid fortsatt
arrende. I princip medges avtalsfrihet när frågan om förlängning är aktuell,
och bestämmelserna tar till följd därav sikte på de fall, då parterna
icke kan enas om villkoren. Arrendetidens längd avses dock vara undantagen
från avtalsfriheten i så måtto, att dispens enligt 82 § fordras för
att tiden skall få understiga fem år. Detta framgår visserligen icke av lagtexten
men däremot av motiven.

När fråga är om förlängning av arrendeförhållande, är arrendatorns förhandlingsläge
uppenbarligen ett helt annat än då det ursprungliga arrendeavtalet
ingicks. Genom att rätten till förlängning icke kan betagas honom
utom i de fall, som anges i 75 §, har han vid bestämmandet av villkoren
knappast mindre möjligheter än jordägaren att hävda sina intressen. Mot
principen om avtalsfrihet torde därför icke vara något att erinra. Emellertid
kan ifrågasättas, om icke avtalsfriheten bör göras fullständig och således
avse även villkor, som innefattar förkortning av arrendetiden. De skäl,
som kan anföras för att arrendetidens längd skall i viss utsträckning vara
undantagen parternas disposition vid den första upplåtelsen, är icke bärande
då fråga är om förlängning av arrendet. En tvingande bestämmelse
i enlighet med förslaget synes vidare kunna medföra vissa komplikationer.
Tvekan kan sålunda råda huru en sådan bestämmelse låter sig förena med
den processuella grundsatsen att domstolen är bunden av parternas yrkanden
och medgivanden eller m. a. o. huru domstolen skall förfara, när i en

151

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

förlängningsprocess både arrendatorn och jordägaren hemställer om en
kortare arrendetid än fem år men domstolen anser skäl till dispens från
femårsregeln saknas.

Lagrådet föreslår därför, att full avtalsfrihet skall gälla vid bestämmandet
av villkor för förlängning av arrendeavtal. För genomförande av detta
förslag är någon ändring av lagtexten ej erforderlig, eftersom något undantag
från avtalsfriheten såvitt rör arrendetiden ej upptagits i andra stycket.

Då avsikten icke kan vara att mot jordägarens vilja fastställa längre
arrendetid än fem år, bör uttrycket »annan tid» i första stycket fjärde
punkten ersättes med »kortare tid».

77 §.

Det meddelande, som jordägaren enligt förslaget skall lämna arrendatorn,
när överenskommelse ej kunnat träffas om förlängning av arrendeavtalet
eller om villkoren för förlängningen, behöver icke ges i själva uppsägningen
av avtalet utan kan tillställas arrendatorn vid senare tidpunkt.
I motiven framhålles, att det därigenom hålles öppet för parterna att förhandla
om arrendevillkoren.

Om jordägaren väljer att tillställa arrendatorn nämnda meddelande redan
i samband med uppsägningen, kan arrendatorns situation uppenbarligen
bli besvärlig. Arrendatorn förlorar nämligen enligt förslaget sin rätt
till förlängning, om han icke inom två månader efter det att han fick del av
meddelandet väcker talan i tvisten. Eftersom arrendatorn behöver ha en
icke alltför kort tid till förfogande för att väcka sådan talan, kommer tiden
för förhandling att bli knapp. Verkligt prekär synes situationen kunna bli,
om parterna väl blivit ense men deras överenskommelse innefattar villkor,
som fordrar domstols dispens för att avtalet skall bli giltigt. Man torde ha
att räkna med att icke sällan nyssnämnda tidsfrist gått till ända, innan
slutligt beslut i dispensfrågan föreligger. Då det otvivelaktigt ligger nära
till hands, att arrendatorn, eftersom parterna är överens om att förlänga
avtalet, förbiser betydelsen av tvåmånadersfristen, medför regeln viss fara
för rättsförlust för denne.

Vid behandlingen av 76 § har lagrådet anmärkt, att vid förlängning av
arrendeavtal dispens behöver sökas endast i fråga om villkor om kortare
arrendetid än den lagstadgade, och lagrådet har på anförda skäl föreslagit,
att avtalsfriheten skall utsträckas till att gälla även sådana villkor. Godtages
detta förslag, kan nyss antydda fara för rättsförlust icke uppkomma.
Skulle emellertid vad lagrådet hemställt icke vinna bifall, torde förevarande
paragraf böra kompletteras med en bestämmelse, att då avtal träffats om
förlängning under villkor som avses i 82 § och ansökan om undantag enligt
samma paragraf gjorts inom den angivna tidsfristen men sedermera avslagits,
ny frist skall börja löpa från den dag, då avtalet om förlängning
på grund av avslaget förföll.

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

80 §.

Ogillas arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet, blir lian
— eftersom förslaget ej innehåller bestämmelse om annat -— skyldig att
frånträda arrendet vid arrendetidens utgång eller den senare dag då dom
varigenom talan ogillats vinner laga kraft. Som följd härav kan arrendatorn
nödgas lämna arrendestället med kort varsel eller helt utan varsel,
vilket självfallet kan vara olägligt för honom. Ett omedelbart frånträde
kan vara till skada även för jordägaren, t. ex. på så sätt att förlust uppkommer
genom att marken icke genast kan användas på annat sätt. Med
avseende på vissa likartade situationer upptager 56 § i detta kapitel och
upptog 52 § förslaget till hyreslag bestämmelser om anstånd med frånträdet;
utredningens förslag innehåller också i 71 § ett stadgande, varigenom
anståndsbestämmelsen i 56 § göres tillämplig vid bostadsarrende. Enligt
lagrådets mening är det önskvärt, att lagen lämnar möjlighet till anstånd
med bostadsarrendatorns frånträde i nu åsyftade fall, och lagrådet föreslår
en bestämmelse härom i förevarande paragraf. Den kan lämpligen avfattas
efter mönster av stadgandet i 52 § i förslaget till hyreslag.

I 18 § i detta kapitel stadgas bl. a. om rätt i vissa fall för jordbruksarrendator
att vid frånträde av arrendet bortföra byggnader och annat som han
påkostat. Enligt det remitterade förslaget skall detta stadgande äga tilllämpning
även vid bostadsarrende. Bortförandet skall ha skett inom tre
månader från det arrendet upphörde. Vid tillämpning av denna bestämmelse
i fall, då bostadsarrende frånträdes därför att talan om avtalets förlängning
ogillats, får bestämmelsen anses innebära, att bortförandet skall
ha skett inom tre månder från det arrendatorn blev skyldig frånträda
arrendet.

Vid bifall till vad lagrådet föreslagit kan förevarande paragraf erhålla
förslagsvis följande lydelse:

80 §. Bifalles ej arrendatorns talan om förlängning av arrendeavtalet,
får i domen skäligt uppskov med frånträdet medges, om jordägaren eller
arrendatorn begär det. Avgöres tvisten efter arrendetidens utgång eller medges
uppskov med frånträdet, skola arrendevillkoren för tiden från avtalets
upphörande till frånträdet fastställas enligt 76 §.

81 §.

Arrendekapitlet i nyttjanderättslagen innehåller icke uttömmande regler
rörande övergång av arrenderätt i samband med arrendatorns död eller genom
familjerättsligt fång under hans livstid. Bestämmelserna i 8 och 9 §§
innebär endast, att i där avsedda fall arrenderätten vid arrendatorns död
övergår på dödsboet med rätt för detta att efter hembud till jordägaren i
sitt ställe sätta annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Huru
rättsförhållandet till jordägaren gestaltar sig, när arrenderätten tillskiftas
en av dödsbodelägarna eller tillfaller någon på grund av testamente eller

153

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

genom bodelning, är däremot icke uttryckligen reglerat i lagen. Enligt utredningens
mening får gällande rätt på denna punkt anses vara, att ny arrendator
icke genom familjerättsligt fång kan insättas i andra fall än sådana
där substitution också i övrigt är tillåten. Denna uppfattning synes emellertid
-— såsom också utredningen anmärker — såvitt angår sociala jordbruksarrenden
stå i mindre god överensstämmelse med vissa uttalanden i förarbetena
till denna lagstiftning, vilka närmast tyder på en längre gående substitutionsrätt
genom familjerättsliga fång än andra.

I det remitterade förslaget har nu i överensstämmelse med vad utredningen
förordat givits uttryckliga regler i ämnet i vad avser bostadsarrende.
Reglerna innebär, att om arrenderätten genom bodelning, arvskifte eller
testamente övergår till någon som är godtagbar som arrendator, jordägaren
har att finna sig i personförändringen. Enligt lagrådets mening är det dock
vanskligt att separat reglera spörsmålet i fråga om bostadsarrende medan
motsvarande fråga av lagstiftaren lämnas olöst beträffande andra former av
arrende. Lämpligare synes vara att upptaga frågan i hela dess vidd i samband
med den fortsatta översynen av arrendelagstiftningen. En fristående
lösning av frågan beträffande bostadsarrende torde kunna få icke önskvärda
återverkningar på lagstiftningen i övrigt och — särskilt mot bakgrunden av
utredningens uttalanden i ämnet —• tagas till intäkt för att vid sociala arrenden
arvinge som tillskiftats arrenderätten icke, eller i vart fall icke utan
hembud, skulle äga rätt att inträda som arrendator i den avlidnes ställe.
Risk för dylik följdverkan torde ej böra tagas. Lagrådet förordar därför,
att bestämmelserna om arrenderättens övergång genom familj erättsligt fång
får utgå ur förslaget.

Erbjudandet till jordägaren avser, att denne får återtaga arrendestället
mot det att han betalar skälig ersättning för arrenderättens värde och, om
arrendatorn så önskar, för byggnader in. m. Innebörden av arrendatorns erbjudande
och av jordägarens antagande därav bör, såsom även skett i 8 §,
direkt framgå av lagtexten.

Lagrådet förordar därför, att paragrafen gives följande lydelse:

81 §. Vill arrendatorn överlåta arrenderätten till annan, skall han erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att betala arrendatorn
skälig ersättning för arrenderättens värde samt, om arrendatorn önskar att
jordägaren skall övertaga byggnader och annan anläggning som avses i 18 §,
att inlösa dessa till skäligt belopp. Förklarar jordägaren sig därtill villig,
men kan överenskommelse ej träffas om ersättningen, skall denna fastställas
av skiljemän i den ordning 18 § föreskriver. Har jordägaren ej inom
en månad efter erbjudandet lämnat förklaring som nyss sagts, får arrendatorn
i sitt ställe sätta annan, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.

Genom exekutiv försäljning och i arrendatorns konkurs kan arrenderätten
överlåtas till den, med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande
enligt första stycket föregått.

154

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968
82 §.

Av stadgandet i första stycket första punkten följer, att bestämmelserna
i 72—81 §§ är tvingande för jordägaren, om ej annat anges. Några av dessa
bestämmelser är emellertid redan enligt sin ordalydelse tvingande och
detta i vissa fall både för jordägaren och för arrendatorn. En sådan lagstiftningsteknik
har använts i 65 § i kapitlet med avseende på vissa jordbruksarrenden
och torde därför få godtagas även vid bostadsarrende.

83 §.

Bestämmande för om ett arrende skall vara att hänföra till arten anläggningsarrende
bör vara vad arrendeavtalet innehåller. Mot förslagets tanke att
från gruppen anläggningsarrende utesluta sådana, där byggnaden är av endast
ringa betydelse för verksamheten, finns intet att erinra. Med den nyss
angivna utgångspunkten blir den rätt att uppföra och bibehålla byggnader
som arrendeavtalet ger arrendatorn av utslagsgivande betydelse. Däremot
bör den faktiska beskaffenheten av den byggnad som må finnas på arrendestället
vara utan betydelse för spörsmålet huruvida arrendet är att hänföra
till kategorin anläggningsarrende. För att den nu anförda uppfattningen
skall komma till tydligt uttryck i lagtexten bör i första stycket orden »om
den» utbytas mot »som».

I överensstämmelse med vad lagrådet vid 71 § förordat för motsvarande
fall torde reglerna i tredje stycket böra jämkas och inarbetas i första stycket.

84 §.

Under hänvisning till vad som anförts vid 72 § föreslår lagrådet, att paragrafens
andra punkt får innehålla att, om arrendetiden icke är så bestämd,
upplåtelsen gäller för fem år.

85 §.

Av skilda uttalanden vid remissen av förevarande förslag framgår, att
vid anläggningsarrenden — i motsats till vad som gäller vid bostadsarrenden
— avtalsfrihet avses skola råda i fråga om bestämmandet av arrendetiden
samt möjligheterna till förlängning, däri inbegripen rätten till skadestånd
vid utebliven förlängning, utom såtillvida att, enligt vad 84 § utvisar, arrendetiden
ej får lämnas obestämd utan städse skall vara fixerad till viss tidsperiod.
Då sålunda avtalet enligt sitt eget innehåll gäller för viss tid, skulle
från allmänt avtalsrättsligt betraktelsesätt vara naturligt att för rätt till förlängning
kräva, att avtalet innehåller bestämmelse därom; ett avtal slutet
för viss tid, exempelvis fem år, utan förlängningsklausul borde alltså utan
vidare upphöra vid femårstidens utgång. Bakom reglerna i förevarande paragraf
torde emellertid ligga ett annat synsätt. Enbart den omständigheten att
arrendetiden anges till viss tid anses ej innebära, att arrendeförhållandet

155

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

också skall upphöra vid utgången av denna tid. Härför kräves något ytterligare,
exempelvis en klausul att förlängning ej skall ifrågakomma. Avtalet
skall med andra ord anses innefatta en rätt till förlängning, om ej motsatsen
framgår. Denna ståndpunkt får med hänsyn till vad som upplysts i lagstiftningsärendet
anses godtagbar. Ståndpunkten bör dock komma till klart
uttryck i lagtexten.

Behovet av uppsägning är beroende av vad som gäller om arrendetid och
förlängning. Är redan från avtalets ingående klart att det skall upphöra vid
arrendetidens slut, saknas anledning kräva uppsägning. Innebär avtalet på
grund av uttrycklig klausul eller ett lagstadgande att förlängning kan inträda,
är självfallet uppsägningsförfarande påkallat. Innebörden av förevarande
paragraf synes oklar. Enligt ordalydelsen kräves alltid uppsägning vid
äventyr att avtalet förlänges. En sådan lagregel skulle ha till följd, att avtalet,
även om det utvisar att det ej skall förlängas, vid underlåten uppsägning
skulle bli förlängt, såvida icke avtalet tillika uttryckligen fritog jordägaren
från uppsägningsskyldigheten. Detta kan ej vara lämpligt. Skyldigheten
att verkställa uppsägning bör därför inskränkas till att gälla de situationer,
då förlängning kan ifrågakomma. Regeln om skyldighet att verkställa
uppsägning bör därför vara avhängig av vad avtalet innehåller om förlängning.

Med hänsyn till vad nu anförts förordar lagrådet, att i förevarande paragraf
måtte stadgas, att när ej annat överenskommits, arrendeavtalet anses
innefatta villkor, att om uppsägning ej sker inom rätt tid, avtalet skall anses
förlängt på tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år. Av vanliga
a\ talsrättsliga regler följer, att denna presumtion kan anses bruten, ej blott
genom uttrycklig överenskommelse utan även genom annat moment i avtalet,
som visar att kontrahenterna avsett, att förlängning efter arrendetidens
slut ej skall komma till stånd. Utöver den angivna regeln erfordras blott eu
kompletterande bestämmelse om uppsägningstid. Den bör innehålla, att uppsägning
skall ske minst sex månader före arrendetidens utgång, om ej annan
tid överenskommits.

I likhet med vad lagrådet förordat vid 73 § föreslår lagrådet, att erinringen
om bestämmelsen i 133 § utsökningslagen utgår.

86 och 87 §§.

Enligt 86 § skall jordägaren »i skälig omfattning» ersätta arrendatorn
dennes förlust på grund av arrendets upphörande. Förslaget ansluter på
denna punkt till ordalagen i 57 § förslaget till hyreslag, vilken paragraf
reglerar hyresvärdens skyldighet att ersätta lokalhyresgästs skada för obefogad
uppsägning. Vid sin behandling av sistnämnda förslag uttalade lagrådet
viss kritik mot bestämmelsens innehåll och utformning. Lagrådet
framhöll bl. a., att med uttrycket »i skälig omfattning» icke med erforderlig
tydlighet kunde anses framgå att avsikten var att göra avsteg från den inom

156

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

skadeståndsrätten i allmänhet gällande grundsatsen att när skadeståndsskyldighet
föreligger skadan skall ersättas till sitt fulla värde. Vidare yttrade
lagrådet, att goda skäl kunde anföras för att på detta rättsområde liksom
eljest vanligen vore fallet borde gälla regeln om fullt skadestånd och
att det vore vanskligt att överlämna frågan om skadeståndet till en allmän
skälighetsbedömning. Vidhölles emellertid, påpekade lagrådet slutligen, tanken
på jämkningsmöjlighet, borde ståndpunkten klart framgå av lagtexten
och i denna angivas under vilka omständigheter jämkning skulle kunna
ske. Vad lagrådet sålunda yttrade rörande bestämmelsen om hyresvärds ersättningsskyldighet
till lokalhyresgäst anser lagrådet äga giltighet även beträffande
stadgandet i nu förevar ande paragraf angående jordägares skadeståndsskyldighet
i förhållande till anläggningsarrendator.

Enligt lagrådets mening bör punkt 3 omformuleras och, i anslutning till
punkt 5 i 75 §, erhålla lydelsen att jordägaren gör sannolikt, att marken
skall användas för annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda och intresset
för honom att kunna etc. Någon saklig ändring torde, av motiven att
döma, omformuleringen icke innebära.

Under punkt 2 i 74 § har från bestämmelserna om optionsrätt för bostadsarrendator
undantagits det fall att arrendet upphör på den grund att
arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 34 § föreligger. En
bestämmelse av motsvarande innebörd med avseende på anläggningsarrendators
skadeståndsrätt återfinnes i 86 §. Enligt lagrådets mening är det
emellertid lämpligare att samma lagtekniska konstruktion kommer till användning
i båda fallen. En omarbetning i enlighet härmed föranleder viss
jämkning av 87 §.

Övergångsbestämmelserna.

Såsom lagrådet anfört vid 1 kap. 3 § bör punkt 2 i övergångsbestämmelserna
utgå.

Punkt 3 är, enligt vad departementschefens uttalanden ger vid handen,
tillkommen av hänsyn till vad den nya lagens krav på skriftlig form kan
innebära för muntliga avtal, ingångna före lagens ikraftträdande. Såvitt lagrådet
kan förstå bibehåller ett avtal, som uppfyller de vid avtalets ingående
gällande kraven i formellt hänseende, sin giltighet också efter ikraftträdandet
av en ny lag, som uppställer andra formkrav. Ett före den föreslagna
lagens ikraftträdande ingånget muntligt avtal lärer alltså vara gällande även
därefter ända till dess att avtalet på grund av uppsägning, överenskommelse
eller annat liknande förhållande upphör. I anslutning härtill må anmärkas,
att förslaget såsom tidigare angivits bygger på den uppfattningen att det
avtal som gäller efter förlängning på grund av klausul därom i avtalet eller
till följd av lagbestämmelse är det gamla avtalet. Den i förevarande punkt
upptagna regeln erfordras alltså ej för att ett före den nya lagens ikraftträdande
ingånget avta! skall behålla sin giltighet under tid därefter. Fastmera

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

157

kan regeln, mot bakgrund av stadgandet i punkt 7, föranleda till den oriktiga
uppfattningen att ett äldre muntligt avtal, som ej före den 1 juli 1971
erhållit skriftlig form, nämnda dag skulle förlora sin giltighet. Vid nu angivna
förhållanden och då något bärande skäl icke anförts till stöd för att
skriftlighetskravet ej bör upprätthållas för avtal ingångna under tiden från
lagens ikraftträdande till den 1 juli 1971, förordar lagrådet att punkt 3 utgår.
För övrigt må anmärkas, att med den utformning det remitterade förslaget
erhållit varken 28 § eller 70 § fjärde stycket skulle gälla beträffande
ett under tiden den 1 juli 1968—den 30 juni 1971 ingånget avtal.

Även om alltså ett före lagens ikraftträdande ingånget muntligt avtal bibehåller
sin giltighet därefter, är det av värde, att avtalet erhåller skriftlig
form. Möjlighet att framtvinga detta öppnas genom stadgandet i punkt 7,
och det föranleder i och för sig ingen erinran. Med hänsyn till vad lagrådet
förut förordat bör stadgandet dock inskränkas till att avse endast avtal,
som slutits före lagens ikraftträdande.

Punkterna 5 och 6 anger i vad mån lagens regler skall bli tillämpliga på
arrendeavtal, slutna före lagens ikraftträdande. I punkt 5 har upptagits sådana
fall, beträffande vilka vissa regler skall tillämpas redan från och med
ikraftträdandet, medan i punkt 6 angivits de fall, då vid en senare tidpunkt
reglerna fullt ut skall träda i tillämpning.

Vad punkt 5 beträffar anger denna, att den nya lagens besittningsskydd
skall redan vid lagens ikraftträdande inträda för sådana bostadsarrenden,
som är att hänföra till långtidsarrenden. Att blott bostadsarrenden kommer
i fråga, har i lagtexten angivits endast indirekt genom hänvisningen till 74—
80 §§, vilka lagrum ju icke äger tillämpning på anläggningsarrenden. Enligt
utredningen skulle besittningsskyddsbestämmelserna begränsas till att avse
sådana äldre avtal, där vid tiden för lagens ikraftträdande marken utan avbrott
varit utarrenderad för bostadsändamål under minst tio år. Under hänvisning
till att det skulle te sig stötande, om ett långtidsarrende skulle sakna
besittningsskydd ännu avsevärd tid efter lagens ikraftträdande enbart av
den orsaken, att avtalet tillkommit före denna tidpunkt, har departementschefen
i stället förordat, att sagda bestämmelser skall tillämpas på äldre
avtal, om arrendet vid arrendetidens utgång varat under minst tio år. Stadgandet
torde gälla såväl tidsbestämda som icke tidsbestämda avtal.

En regel av sådant innehåll innebär enligt ordalydelsen, att den hänför sig
till en omständighet vid en framtida, vid lagens ikraftträdande kanske ännu
långt avlägsen tidpunkt; huruvida ett arrende är förenat med besittningsskydd
skulle icke kunna avgöras förrän arrendeförhållandet ägt bestånd i
tio år. Enligt lagrådets mening är det lämpligare, att bestämmelsens tillämplighet
uttryckligen göres beroende av en omständighet, vars förhandenvaro
kan konstateras redan vid tiden för ikraftträdandet. Så skulle bli förhållandet,
om exempelvis som förutsättning för tillämpligheten i stället föreskrevs,
att den arrendeperiod, som löper vid ikraftträdandet, enligt avtalet utgår

158

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

först sedan arrendet varat minst tio år. Finns ingen arrendeperiod bestämd
utan löper avtalet tills vidare, bör i stället gälla, att tioårsperioden skall ha
gått till ända före lagens ikraftträdande eller senast å den dag därefter, då
avtalet bringats eller på grund av åtgärd efter lagens ikraftträdande tidigast
kan bringas att upphöra.

I fråga om sådana för bestämd tid ingångna avtal, som saknar förbehåll
om uppsägning, räcker det emellertid icke att såsom enligt förslaget bestämmelserna
i 74—80 §§ träder i tillämpning, utan det erfordras att även bestämmelserna
i 73 § får giltighet. Därvid uppkommer dock en komplikation
i det fall, då vid lagens ikraftträdande så ringa tid står till förfogande för
uppsägningen, att den i 73 § angivna minimitiden icke kan iakttagas. Utöver
hänvisningen erfordras därför tillika en bestämmelse, som reglerar en
dylik situation. Regeln kan givas det innehållet, att om arrendetiden går till
ända inom ett år från lagens ikraftträdande, uppsägning, som sker inom en
månad från ikraftträdandet, anses ha skett i rätt tid. Den konsekvensen av
regeln torde få tagas, att i fråga om avtal, som utlöper första månaden efter
ikraftträdandet, uppsägning kan komma att ske i efterhand.

Som förut nämnts upptages i punkt 6 de fall, då sedan lagen trätt i kraft
dennas bestämmelser i sin helhet skall bli tillämpliga på äldre arrenden. De
avtal, som här kommer i fråga, anges vara dels sådana som ingåtts för obestämd
tid dels tidsbestämda avtal med förbehåll om uppsägningsrätt för såväl
jordägaren som arrendatorn. Härunder kan således falla avtal, som på
grund av punkt 5 redan fått besittningsskydd enligt den nya lagen. Sker ej,
sedan lagen trätt i kraft, uppsägning av de angivna avtalen till tidigast möjliga
tidpunkt, kommer förlängning till stånd och den nya lagen skall i sin
helhet tillämpas på avtalen från samma tidpunkt. Härutöver anges i punkt 6
ytterligare fall, då äldre arrenden helt kommer under de nya bestämmelserna,
nämligen om uppsägning skett till tidpunkt som nyss sagts men förlängning
av avtalet likväl kommer till stånd. Bestämmelsen torde taga sikte
på de fall, då på grund av förvärvat besittningsskydd avtalet kan förlängas
trots uppsägningen, m. a. o. bestämmelserna i punkt 5 skall vara tillämpliga
på avtalet. Den bör emellertid gälla även i den situationen att ett avtal för
viss tid utan förlängningsklausul, vilket enligt punkt 5 tillagts optionsrätt,
förlänges genom att uppsägning underlåtes. Vad sålunda åsyftats kommer
till uttryck, om sista meningen i punkt 6 erhåller den lydelsen, att om avtal
förlänges till följd av bestämmelserna under punkt 5, lagen i dess helhet därefter
äger tillämpning på avtalet.

Ett äldre muntligt avtal står sig enligt 70 § fjärde stycket ej mot ny ägare
av fastigheten med mindre särskilt förbehåll skett. Samma regel bör gälla
för avtalet även efter den nya lagens ikraftträdande. Enligt hänvisningarna
i 71 och 83 §§ till 28 § skulle emellertid alla tillträdda bostads- och anläggningsarrenden,
sedan nya lagen i sin helhet blivit tillämplig på avtalen,
komma att gälla mot nye ägaren. En undantagsregel är därför erforderlig

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968 159

för de övergångsvis gällande äldre muntliga avtalen. Denna torde böra upptagas
i punkt 6.

Lagrådets förslag att punkterna 2 och 3 skall utgå föranleder omnumrering
av punkterna 4—7.

Lagen angående ändrad lydelse av 6 § lagen om handläggning
av domstolsärenden

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Ur protokollet:
Ingrid Hellström

160

Kungl. Maj:ts proposition nr t9 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
26 januari 1968.

Närvarande:

Ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden Sträng, Andersson,

Kling, Johansson, Aspling, Palme, Sven-Erig Nilsson, Lundkvist,

Gustafsson, Geijer, Myrdal, Odhnoff, Wickman, Moberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över
remitterade förslagen till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr
807) om handläggning av domstolsärenden.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet framhåller i anslutning till rubriken Om lägenhetsarrende samt
70 § att bostadsarrende och anläggningsarrende lämpligen bör betraktas
som två med lägenhetsarrende sidoordnade typer av arrende och inte som
särskilda arter av lägenhetsarrende. Enligt lagrådets mening bör därför
rubrikerna Om bostadsarrende och Om anläggningsarrende jämställas med
rubriken Om lägenhetsarrende samt tillägget till 70 § få annan lydelse än i
det remitterade förslaget.

Jag kan biträda lagrådets uppfattning angående det inbördes förhållandet
mellan ifrågavarande typer av arrrende. Lagrådets förslag till hur detta
betraktelsesätt bör komma till uttryck i lagtexten kan jag däremot inte
godta. Av 70 § första stycket framgår att med lägenhetsarrende avses upplåtelse
av jord för annat ändamål än jordbruk. Enligt det remitterade förslaget,
där bostadsarrende och anläggningsarrende enligt 70 § sista stycket
utgör särskilda former av lägenhetsarrende, gäller den antydda avgränsningen
mot jordbruksarrende även för de nya arrendeformerna. I lagrådets
förslag har gränsdragningen inte kommit till tydligt uttryck. Denna fråga
torde vara av betydelse särskilt när det gäller anläggningsarrende. Definitionen
av denna arrendeform, mot vilken lagrådet ej har någon erinran, är
mycket vid och det förhållandet kan lätt förekomma att en jordbruksarrendator
även har rätt att på arrendestället uppföra en anläggning för näringsverksamhet
vid sidan av jordbruket. Arrendet skulle då falla in även under

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

161

arrendeformen anläggningsarrende. Ett fullföljande av tanken att lägenhetsarrende,
bostadsarrende och anläggningsarrende skall betraktas som
sidoordnade arrendeformer utan att likväl avgränsningen mot jordbruksarrende
går förlorad för de nya arrendeslagen, leder enligt min mening till
att dessa bör undantas i 70 § första stycket, att tillägg bör göras i 71 § och
83 § av innebörd att bostadsarrende resp. anläggningsarrende föreligger
när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt att det
föreslagna sista stycket i 70 § får utgå. Jag föreslår en sådan utformning av
lagtexten.

Beträffande 71 § förordar lagrådet en sådan avgränsning att det anges
alt ändamålet med arrendeupplåtelsen bör vara att bereda bostad åt arrendatorn
och honom närstående och inte såsom i det remitterade förslaget
arrendatorn och hans familj. Vad lagrådet här föreslår är förenligt med det
remitterade förslagets syfte och bör godtas. Även i övrigt kan jag ansluta
mig till vad lagrådet anför vid denna paragraf.

Lagrådets förslag till ändring av 73 § första stycket innebär att reglerna
om uppsägning görs tvingande för båda kontrahenterna samt att jordägarens
uppsägning för att vara giltig skall företas tidigast två år och senast
ett år före arrendetidens utgång medan uppsägning från arrendatorns sida
skall göras senast ett år före utgången eller inom den kortare tid före utgången,
som kan ha avtalats. Lagrådets förslag torde med viss redaktionell
jämkning böra godtas.

Lagrådet anmärker vidare att det saknas grund för att kräva uppsägning
när det är fråga om arrendeavtal som ej inbegriper rätt till förlängning.
Med hänsyn till sitt förslag vid 74 § anser sig lagrådet dock inte böra yrka
någon saklig ändring. Jag kan inte ansluta mig till lagrådets uppfattning
att det saknas skäl att upprätthålla uppsägningskravet för avtal utan rätt
till förlängning. Såsom anförts i motiven till det remitterade förslaget innebär
rätten till automatisk förlängning av avtalet kombinerad med skyldighet
att senast vid en viss tidpunkt säga upp avtalet ett visst grundskydd för
arrendatorn i besittningen av arrendestället. Denna rätt får anses vara av
ej oväsentligt värde för arrendatorn.

Lagrådet riktar kritik i ett flertal hänseenden mot regeln i 74 § punkt 1.
Enligt denna regel gäller bestämmelserna om förlängning av arrendeavtal,
om hus som avses i 71 § första stycket finns på arrendestället när uppsägning
senast kan ske och huset då är åsatt taxeringsvärde. Lagrådet förordar
i stället att punkt 1 utgår ur 74 § och att i 75 § tas upp en ny punkt, av
vilken följer att rätt till förlängning saknas när hus som avses i 71 § första
stycket ej finns på arrendestället eller, om sådant hus finns, detta ej är sådant
att det skall åsättas taxeringsvärde samt omständigheterna ej är sådana
att arrendeavtalet ändå skäligen bör förlängas.

Som framgår av motiven till det remitterade förslaget syftar regeln i 74 §
punkt 1 till att hindra att den undermåliga och ej önskvärda arrendebebyg -

162

Kungl. Maj:ts proposition nr 19 år 1968

gelsen bevaras genom ett vidsträckt besittningsskydd. Utredningens undersökningar,
vilka styrkts av en stark remissopinion, visar att särskilda
regler härom behövs. Frågan hur en sådan reglering skall utformas är emellertid,
som inte minst framgår av lagrådets yttrande, svårlöst. I själva verket
torde det inte finnas någon lösning som går fri från varje invändning.

Det remitterade förslaget överensstämmer i sak med utredningens förslag.
Detta stöds av en så gott som enhällig remissopinion. En väsentlig
skillnad mellan den av lagrådet förordade regleringen och det remitterade
förslaget består i att lagrådet tänker sig en bestämmelse enligt vilken domstol
i det enskilda fallet skulle kunna pröva om arrendatorns hus är sådant
att det skall åsättas taxeringsvärde, medan de remitterade förslagets bestämmelse
är utformad som en schablonregel enligt vilken det avgörande
är om huset faktiskt blivit åsatt taxeringsvärde. Det ligger i sakens natur
att en schablonregel har vissa nackdelar. Avgränsningen måste i vissa
fall bli godtycklig. Regeln har emellertid den bestämda fördelen att det inte
behöver råda ovisshet angående dess tillämpningsområde. Både jordägare
och arrendator kan förutse, om rätt till förlängning föreligger eller ej. Värdet
härav måste anses vara betydande. Den av lagrådet föreslagna bestämmelsen
skulle kunna inbjuda till processer i syfte att uppskjuta den tidpunkt
då avflyttning måste ske trots att det står tämligen klart att rätt till
förlängning inte föreligger. Bestämmelsen skulle med hänsyn härtill sämre
tillgodose det syfte den har. Det kan inte heller bortses från att regeln i den
av lagrådet föreslagna utformningen skapar viss otrygghet för arrendatorn.
Även om huset blivit åsatt taxeringsvärde, kan denne inte vara säker på
att också domstolen finner huset vara så beskaffat att det bör taxeras. Med
hänsyn till vad som sålunda anförts vidhåller jag att den nu diskuterade
bestämmelsen bör utformas som ett schablonmässigt undantag från bestämmelserna
om förlängning av arrende.

Med hänsyn till att uppsägningsreglerna i 73 § föreslås ändrade bör den
tidpunkt då taxerat hus skall finnas på arrendestället anges på ett något
annat sätt i 74 § punkt 1. Den avgörande tidpunkten bör vara den dag då
uppsägning senast kan ske från jordägarens sida. Som lagrådet anfört bör
regeln hänföra sig till den dag då beslut om taxeringsvärde meddelas, och
ej till den tidpunkt, från vilken det åsatta taxeringsvärdet gäller. En viss
jämkning av redaktionell natur bör vidare göras i 74 §.

Lagrådet tar dessutom upp frågan om verkan av en klausul i arrendeavtalet
som förbjuder arrendatorn att uppföra hus av den beskaffenheten att
huset kan åsättas taxeringsvärde. Lagrådet synes mena att ett avtal med
en sådan klausul aldrig bör medföra rätt till förlängning av avtalet. Denna
uppfattning kan jag inte biträda. Det i 74 § punkt 1 upptagna undantaget
från besittningsskyddsbestämmelserna saknar tillämpning så snart ett taxerat
hus av den beskaffenhet som avses finns på arrendestället. Att huset

163

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

uppförts i strid med bestämmelse i avtalet bör ej påverka denna fråga. En
sådan bestämmelse bör dock vara giltig. Jordägaren bör således ha möjlighet
att påtala arrendatorns förfarande som ett avtalsbrott, vilket kan medföra
att arrenderätten förverkas enligt 36 §. Är förutsättningarna för förverkande
uppfyllda, kan arrendatorn givetvis hindras från att få avtalet
förlängt med stöd av 74 § punkt 2 eller 75 § punkt 1. 75 § punkt 2 torde
också kunna åberopas.

Beträffande 76 § förordar lagrådet att avtalsfriheten vid förhandlingar
om villkoren för det fortsatta arrendet får omfatta även bestämmandet av
arrendetiden. Denna uppfattning avviker från innebörden hos det remitterade
förslaget men jag har ingen erinran mot vad lagrådet förordar.

Vid 80 § föreslår lagrådet att en bostadsarrendator bör kunna medges uppskov
med frånträdet av arrendestället när talan om förlängning av arrendet
ogillas. Sådan uppskovsrätt föreligger vid sociala jordbruksarrenden
och togs upp även i det förslag till ny hyreslag som lades fram genom prop.
1967: 141. Fastän lika starka skäl inte kan anses föreligga för uppskov med
avflyttningen då det gäller fritidshus, vill jag i likformighetens intresse ej
motsätta mig vad lagrådet förordat. Regeln torde böra utformas på det sätt
lagrådet föreslagit.

I anslutning till 81 § behandlar lagrådet frågan om arrenderättens övergång
genom familjerättsligt fång. De föreslagna reglerna innebär att om
arrenderätten genom familj erättsligt fång övergår till någon som är godtagbar
som arrendator jordägaren får finna sig i personförändringen. Lagrådet
förordar att reglerna får utgå ur förslaget. Som skäl anförs att en lösning
av frågan enbart beträffande bostadsarrende skulle kunna få ej önskvärda
återverkningar på lagstiftningen i övrigt, särskilt beträffande sociala
jordbruksarrenden. Enligt min mening är risken för sådana återverkningar
inte stor, eftersom det i detta avseende inte finns något lagtelcniskt samband
mellan bostadsarrende och övriga arrendeformer. Starka skäl talar
mot att lämna frågan olöst i detta sammanhang. Jag vill påpeka att bostadsarrendena
är mångfalt flera än de sociala jordbruksarrendena och att spörsmålet
om arrenderättens övergång genom familjerättsliga fång blir av stor
vikt, när arrendatorn tillförsäkras rätt till förlängning av arrendeavtalet.
På grund av det anförda anser jag att förslaget bör vidhållas.

Lagrådets uttalande vid 86 och 87 §§ angående jordägarens ersättningsskyldighet
mot arrendatorn ger mig inte anledning att frångå vad jag har
anfört i samband med framläggandet av förslaget till ny hyreslag.

Beträffande besittningsskyddsbestämmelserna anser lagrådet lämpligt att
samma lagtekniska konstruktion kommer till användning vid utformningen
av reglerna för anläggningsarrende som för bostadsarrende. Lagrådet
synes åsyfta att före 86 § bör tas in en särskild paragraf av innehåll att bestämmelserna
i 86 och 87 §§ om rätt till ersättning ej gäller när arrendet

164

Kungl. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

upphör på den grund att arrenderätten är förverkad eller förhållande som
avses i 34 § föreligger. Jag delar lagrådets uppfattning. Den av lagrådet förordade
omarbetningen föranleder jämkningar av 83, 86 och 87 §§.

När det gäller övergångsbestämmelserna förordar lagrådet vid punkt 5
att besittningsskyddsbestämmelsernas tillämplighet för äldre avtal om bostadsarrende
anknyts till den löpande arrendeperioden och inte, såsom enligt
remissförslaget, till den omständigheten att arrendet faktiskt varat under
minst tio år vid arrendetidens utgång.

Lagrådets förslag innebär en viss utvidgning av reglernas tillämpningsområde
beträffande avtal som upphör i förtid. Jag har ingen erinran mot
att arrendatorn får rätt till förlängning av arrendeavtalet även i fall då
arrendet skulle ha varat i tio år om det fått fortgå under återstoden av arrendetiden.
För att lagtexten skall bli klar och lättförståelig förordar jag emellertid
att den regel som finns i punkt 5 i det remitterade förslaget får stå
kvar som huvudregel samt att till denna fogas en bestämmelse av innehåll
att rätt till förlängning tillkommer även avtal med arrendetid som löper vid
ikraftträdandet och som enligt avtalet utgår först sedan arrendet varat minst
tio år.

I punkt 5 bör dessutom tas upp en bestämmelse om uppsägning av sådana
tidsbestämda avtal som ingåtts utan förbehåll om uppsägning. Regeln torde
böra ges det innehåll som lagrådet har föreslagit.

I övrigt anser jag mig, frånsett smärre avvikelser i lagtekniskt hänseende,
kunna godta de ändringar som lagrådet har föreslagit. Vissa ytterligare
redaktionella jämkningar bör dessutom vidtas.

Jag hemställer, att Kungl. Maj :t genom proposition föreslår riksdagen att
antaga förslagen till

1) lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt
till fast egendom,

2) lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946 (nr
807) om handläggning av domstolsärenden.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta
protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Britta Gyllensten

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968 165

Innehållsförteckning

Propositionen ................................. 1

Propositionens huvudsakliga innehåll................................ 1

Lagförslag...................................................... 3

Förslag till lag angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om

nyttjanderätt till fast egendom ................................ 3

Förslag till lag angående ändrad lydelse av 6 § lagen den 20 december 1946

(nr 807) om handläggning av domstolsärenden............. 12

Utdrag av statsrådsprotokollet den 20 oktober 1967.................... 13

Inledning ......................................... 13

Huvuddragen i gällande rätt .......................... 15

Allmänna synpunkter .......................................... 17

Tidigare reformkrav och reformförslag .......................... 17

Utvecklingen beträffande bostads- och anläggningsarrende .......... 19

Huvudgrunderna för utredningens förslag............. 22

Sammanfattning av utredningens förslag ........................ 29

Remissyttrandena............................................ 31

Bostadsarrende............................................ 31

Anläggningsarrende ...................................... 34

Inteckningsfrågan.......................................... 35

Bebyggelseplanering............................. 36

Bostadsarrende............................................. 40

Kategorins avgränsning ...................................... 40

Gällande rätt.............................................. 40

Utredningen ........................................... 40

Remissyttrandena........................................ 41

Besittningsskydd .................................. 42

Behovet av besittningsskydd ................................ 42

Gällande rätt.............................................. 42

Utredningen .............................................. 42

Remissyttrandena.......................................... 43

Omprövning av arrendevillkoren................................ 45

Gällande rätt.............................................. 45

Utredningen .............................................. 45

Remissyttrandena.......................................... 46

Undantag från optionsrätten .................................. 46

Utredningen .............................................. 46

Remissyttrandena.................................. 47

De optionsbrytande grunderna ................................ 48

Utredningen .............................................. 48

Remissyttrandena.......................... 50

Förfarandet ................................................ 52

Utredningen .............................................. 52

Remissyttrandena.................................. 52

Upplåtelsens form.............................................. 53

Gällande rätt.............................................. 53

Utredningen .............................................. 53

Remissyttrandena.......................................... 54

166 Kungi. Maj.ts proposition nr 19 år 1968

Arrendetiden.................................................. 54

Gällande rätt.............................................. 54

Utredningen .............................................. 55

Remissyttrandena.......................................... 57

Överlåtelse av arrenderätten .................................... 57

Gällande rätt.............................................. 57

Utredningen .............................................. 58

Remissyttrandena.......................................... 60

Anläggningsarrende ............................................ 62

Gällande rätt................................. 62

Kategorins avgränsning ...................................... 62

Utredningen .............................. 62

Remissyttrandena.......................................... 63

Resittningsskydd ............................................ 63

Utredningen .............................................. 63

Remissyttrandena.......................... 64

Upplåtelsens form............................................ 65

Utredningen .............................................. 65

Remissyttrandena.......................................... 65

Arrendetiden................................................ 65

Utredningen .............................................. 65

Remissyttrandena.......................................... 66

Överlåtelse av arrenderätten .................................. 66

Utredningen .............................................. 66

Remissyttrandena.......................................... 66

Övergångsbestämmelser ........................................ 67

Allmänna synpunkter ........................................ 67

Utredningen .............................................. 67

Remissyttrandena.......................................... 67

Avtalets skriftliga form ...................................... 68

Utredningen .............................................. 68

Uppsägningsskyddet i övrigt .................................. 69

Utredningen .............................................. 69

Remissyttrandena.......................................... 70

Besittningsskydd ............................................ 70

Utredningen .............................................. 70

Remissyttrandena.......................................... 71

Departementschefen............................................ 73

Allmänna synpunkter ........................................ 73

Bostadsarrende.............................................. 82

Begreppet bostadsarrende.................................... 82

Besittningsskydd .......................................... 83

Upplåtelsens form.......................................... 90

Arrendetiden.............................................. 91

Överlåtelse av arrenderätten .................... 92

Anläggningsarrende .................................... 94

Begreppet anläggningsarrende................................ 94

Besittningsskydd .......................................... 96

Upplåtelsens form.......................................... 99

Arrendetiden.............................................. 99

Överlåtelse av arrenderätten.................................. 100

Övergångsbestämmelser ...................................... 101

167

Kungl. Maj. ts proposition nr 19 år 1968

Specialmotivering.............................................. 104

Förslaget till ändring i vissa delar av NJL........................ 104

1 kap................................................... 104

3 §...................................................... 104

2 kap................................................... 105

1 §...................................................... 105

7 §...................................................... 105

36 §...................................................... 107

70 §...................................................... 108

71 §...................................................... 108

72 §...................................................... in

73 §...................................................... in

74 §...................................................... 112

75 §...................................................... 113

76 §...................................................... 114

77 §...................................................... 115

78 §...................................................... 115

79 §...................................................... 116

80 §...................................................... 116

81 §...................................................... 117

82 §...................................................... 118

83 §...................................................... 121

84 §...................................................... 122

85 §...................................................... 122

86 §...................................................... 122

87 §...................................................... 123

88 §...................................................... 123

Övergångsbestämmelser ...................................... 124

Förslaget till lag angående ändring av 6 § lagen om handläggning av domstolsärenden
................................................ 124

Departementschefens hemställan.................................. 124

Bilagor ...................................................... 125

1. Arrendelagsutredningens förslag.............................. 125

2. De remitterade förslagen.................................... 130

Utdrag av lagrådets protokoll den 19 december 1967 .................. 140

Utdrag av statsrådsprotokollet den 26 januari 1968 .................... 160

MARCUS BOKTR. STHLM 1968 670516