Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Nr 90

Kungl. Majts proposition till riksdagen med förslag till förköpslag
m. m.; given Stockholms slott den 31 mars 1967.

Under åberopande av bilagda i statsrådet och lagrådet förda protokoll vill
Kungl. Maj :t härmed föreslå riksdagen att antaga härvid fogade förslag till

1) förköpslag;

2) lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom;

3) förordning om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen den
21 maj 1964 (nr 303).

GUSTAF ADOLF

Herman Kling

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att kommun skall ha förköpsrätt vid försäljning
som omfattar sådan mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen
behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Förslaget
innebär att kommunen får förvärva den egendom som köpet avser från
säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Syftet med
den föreslagna lagen är att förbättra kommunernas möjligheter att på ett
tidigt stadium förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen och därigenom
åstadkomma en dämpning av prisutvecklingen i fråga om sådan
mark.

Om säljare eller köpare bestrider förköpsrätt måste kommunen söka tillstånd
till förköpet hos Kungl. Maj :t. Härvid prövas om marken behövs för
tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordningar. Är så inte fallet
skall tillstånd vägras. Tillstånd skall vägras också i vissa andra fall, t. ex. om
det med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller till villkoren
för eller omständigheterna vid köpet framstår som obilligt att förköp sker.

I vissa fall får förköpsrätt inte utövas, t. ex. om försäljningen avser fastighet
med en areal som understiger 3 000 m2 och ett taxeringsvärde som är

1 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 90

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

lägre än 200 000 kronor eller om staten är säljare eller köpare eller om försäljningen
äger rum mellan nära släktingar.

När förköp sker kan köpevillkoren i vissa fall jämkas på talan av kommunen.
Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av
jämkningen. Så snart förköp fullbordats skall kommunen ersätta köparen
för dennes utlägg i samband med köpet och för nödvändiga kostnader som
han lagt ned på fastigheten.

I fråga om tomträttslagstiftningen innebär propositionen att minimitiden
för avgäldsperioderna i fråga om tomträtt som upplåts för bostadsändamål
förkortas från 20 år till 10 år. Syftet med ändringen är att skapa bättre förutsättningar
för det allmänna att tillgodogöra sig värdestegringen på mark.

Den föreslagna lagstiftningen avses träda i kraft den 1 januari 1968.

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Förköpslag

Härigenom förordnas som följer.

1 §•

Kommun har förköpsrätt enligt denna lag vid försäljning omfattande
sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen kräves
för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

2 §•

Förköpsrätt får utövas, om sådan egendom som avses i 1 § helt eller delvis
är belägen inom kommunens eget område eller inom det kommunblock
som kommunen eller dess huvuddel tillhör. Om egendomen helt eller delvis
är belägen i annan kommun, får förköpsrätt utövas endast om denna kommun
samtycker till förköpet.

3 §•

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. den sålda fastigheten eller, när försäljningen avser flera fastigheter,
varje fastighet har en ägovidd som understiger 3 000 kvadratmeter och ett
värde som är lägre än 200 000 kronor,

2. staten är säljare och försäljningen icke sker enligt lagen den 4 januari
1927 (nr 1) angående tillstånd till försäljning av kyrklig jord i vissa fält
samt till upplåtelse av sådan jord under tomträtt,

3. staten eller landstingskommun är köpare,

4. köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar
förvärvar gemensamt, endera av dem är säljarens eller också, om denne är
gift, hans makes avkomling, adoptivbarn, syskon eller adoptivbarns eller
syskons avkomling,

5. försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger
annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom
gåva.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning, om försäljningen avser
del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas
som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt
utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är
utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, tillstånd till avstyckning
meddelats.

Som värde gäller taxeringsvärdet på fastigheten eller den taxeringsenhet,
i vilken fastigheten ingår, året före det år då försäljningen skedde. Sökes
lagfart innan förköpsrätt utövas, gäller i stället taxeringsvärdet året före det
år då lagfart sökes eller, om särskilt taxeringsvärde icke finns för det året,
det värde som lägges till grund för bestämmandet av stämpelskatten.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

4 §•

Har ägare av fast egendom skriftligen erbjudit den kommun där egendomen
är belägen att till bestämt pris och på i övrigt angivna villkor förvärva
egendomen och vill kommunen antaga erbjudandet, åligger det kommunen
att underrätta säljaren om detta inom tre månader. Om detta ej skett eller
om kommunen avvisat erbjudandet, får förköp med anledning av försäljning
av egendomen, som äger rum inom två år efter erbjudandet, ske endast om
priset är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt
ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet till kommunen.

Har kommun förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt i fråga om en
tillämnad försäljning inom dess område, får förköp ej ske med anledning av
försäljningen.

5 §•

Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom köpet avser
från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Kommunens
förvärv kallas förköp.

Säljaren är skyldig att på anmodan av kommunen upplysa om de bestämmelser
som gäller för försäljningen och som icke framgår av köpehandlingen.
Bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga kännedom om
när förköpsrätten utövades får göras gällande mot kommunen endast om
särskilda skäl föreligger.

Villkor som avtalats mellan säljaren och köparen får jämkas, om det är
oundgängligt med hänsyn till arten av köparens åtagande gentemot säljaren.
Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av jämkningen.

Väcker kommunen ej talan om jämkning inom tre månader från det förköpet
fullbordades, är rätten till talan förlorad. Om kommunen när förköpet
utövades ej ägde kännedom om den bestämmelse som föranleder jämkningen
räknas tiden dock från den dag då det blev avgjort att bestämmelsen får
göras gällande mot kommunen.

6 §•

Lös egendom som ingår i förköpet skall undantagas från detta, om köparen
yrkar det. På yrkande av kommunen skall lös egendom undantagas, om
egendomen utan olägenhet kan skiljas från återstoden. Undantages egendom,
skall köparen betala så mycket av köpeskillingen som belöper på det
som undantages och kommunen betala återstoden. Väcker ej köparen eller
kommunen talan om undantagande inom tre månader från det förköpet
fullbordades, är rätten till talan förlorad.

Talan av köparen om undantagande av lös egendom från förköpet väckes
mot kommunen. Talan av kommunen väckes mot köparen. Rätten skäll underrätta
säljaren om rättegången. Denne äger föra talan i målet såvitt angår
hans rätt. Bifalles talan om undantagande, skal! rätten fastställa vad köparen
och kommunen har att betala till säljaren.

7 §.

Förköpsrätten utövas genom att kommun inom tid som anges i andra
stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrätt samt
anmäler detta beslut till inskrivningsdomaren med företeende av bevis om
underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område,
gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den and -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 5

ra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet
som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast
efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om
förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290)
eller lagen den 30 maj 1916 (nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att
förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag, från det tillstånd
söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av
köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen
till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden
i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av köpehandlingen
ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det
kommunen mottog sådan handling.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad.

8 §•

Talan mot kommuns beslut om förköp prövas som om beslutet gällt förvärv
efter frivillig överlåtelse.

9 §•

Kommun som utövat förköpsrätt är skyldig att söka tillstånd till förköpet,
om säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten på sätt och inom tid som
anges i andra stycket. Frågan om tillstånd till förköp prövas av Konungen.
Tillstånd skall vägras, om

1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäljningen eller ingår däri men
ej är belägen inom kommunens eget område eller inom kommunblock som
anges i 2 §,

2. enligt 4 § första stycket förköp ej får ske,

3. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare
och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

Bestridande enligt första stycket anmäles hos inskrivningsdomaren för
anteckning i fastighetsboken sist på den inskrivningsdag som infaller närmast
efter en månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsdomaren
skall ofördröj ligen underrätta kommunen om bestridandet. Kommunens ansökan
om tillstånd till förköpet skall ha inkommit till Konungen inom en
månad från det bestridandet antecknades. Sökes tillstånd ej i rätt tid, är
förköpet utan verkan.

När en kommun utövar förköpsrätt i fråga om egendom i annan kommun,
äger den kommun där egendomen är belägen påkalla att Konungen prövar
frågan om tillstånd till förköpet. Ansökan om sådan prövning skall ha inkommit
till Konungen, inom en månad från det förköpsrätten utövades.
Tillstånd till förköpet skall vägras, om förköpsrätt ej får utövas enligt 2 §.

10 §.

Sedan kommunens beslut om förköp vunnit laga kraft samt tillstånd
till förköpet givits eller tiden för bestridande av förköpsrätten enligt 9 §
första stycket eller för ansökan enligt 9 § tredje stycket utgått utan att bestridande
anmälts eller ansökan gjorts, är förköpet fullbordat.

11 §•

När förköp fullbordats, anses egendomen ha övergått från säljaren till
kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse på
de villkor som avses i 5 §. Därvid skall dock följande iakttagas.

Kungl. Maj:ts proposition nr 9Q år 1967

Har köparen innan förköpet fullbordades fullgjort åtagande som grundar
sig på köpet, får kommunen tillgodoräkna sig detta i förhållande till säljaren.

Sedan förköpsrätt utövats, får säljaren icke med verkan mot kommunen
häva köpet under åberopande av att köparen brustit i något åtagande som
skulle ha fullgjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.

Vid tillämpning beträffande förköp av vad som gäller om rätt för köpare
av fast egendom att häva köpet, fordra avdrag på köpeskillingen eller
kräva ersättning för skada skall frågan om köparens goda tro och vad denne
förutsatt vid köpet utöver köpehandlingens innehåll hänföras till kommunen
och bedömas med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens utövande.

_ 12 §.

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.
Är frågan om förköp ännu ej avgjord, skall beträffande lagfart sådant hinder
anses möta som avses i 10 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42) angående
lagfart å fång till fast egendom.

Har lagfart beviljats i strid med första stycket, är för köpsrätten förlorad.
Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillstånd
meddelats i strid med 2 § andra stycket jordförvärvslagen eller i strid
med 5 § andra stycket lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva
fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag.

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de
handlingar angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse
för kommunen såsom ägare av fastigheten.

13 §.

När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätta köparen för vad denne
enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig
kostnad i samband med köpet. På belopp som kommunen på grund härav
har att utge skall kommunen betala sex procent ränta. Kommunen skall
dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen
utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen
erhållit.

Har köparen avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendomen
annat än dess vanliga avkastning, äger kommunen erhålla ersättning
härför. Detsamma gäller om köparen skadat egendomen eller eljest föranlett
att den minskat i värde, om och i den mån det med hänsyn till förfarandets
beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

14 §.

Tvist om fråga som avses i 5 § andra eller tredje stycket, 6 § eller 13 §
upptages av rätten i den ort där den fasta egendomen är. Ligger egendomen
under flera domstolar, upptages tvisten av den rätt under vilken huvuddelen
ligger.

I mål som avses i första stycket skall kommunen svara för å ömse sidor
uppkomna kostnader i underrätten, i den mån annat ej föranledes av 18 kap.
6 och 8 §§ rättegångsbalken. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad
i högre rätt gäller, med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att
kommunen, om annat ej föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk, all -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

tid själv skall bära såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas motpart
genom att kommunen fullföljt talan.

15 §.

Har underrättelse enligt 4 § första stycket eller enligt 7 § första stycket
av kommunen avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet
för befordran till mottagarens vanliga adress, anses kommunen ha fullgjort
vad som ankommer på kommunen.

Ligger egendomen inom skilda inskrivningsdomares områden anses anmälan
enligt 7 eller 9 § gjord först när anmälan skett till samtliga inskrivningsdomare.

16 §.

Bestämmelserna i 1—15 §§ om försäljning av fast egendom äger motsvarande
tillämpning, när sådan egendom går i byte.

17 §.

Närmare bestämmelser för tillämpningen av denna lag, meddelas av
Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Lagen äger icke tillämpning
på köp eller byte som skett före ikraftträdandet. Vad som enligt 3 § första
stycket 6 gäller för det fall att andel förvärvats genom gåva avser icke andelsförvärv
genom gåva som fullbordats före ikraftträdandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 2 kap. 57 § ock 4 kap. 10 § lagen den 14 juni
1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 2 kap. 57 § och 4 kap. 10 § lagen den 14 juni
1907 om nyttjanderätt till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt
nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 KAP.

57 §.

Sker försäljning —---- •—---—- —--— särskilt stadgat.

Motsvarande sätt----— —-•— ------i byte.

Arrendatorn äger icke förköpsrätt
om kommun förvärvar fastigheten
genom förköp enligt förköpslagen
den 1967 (nr ).

4 KAP.

10 §

Avgälden skall utgå med oförändrat
belopp under vissa tidsperioder,
med rätt för såväl fastighetsägaren
som tomträttshavaren att
under näst sista året av varje period
väcka talan angående omprövning
av avgäldens belopp för nästfoljande
period. Sker det ej, skall avgälden
under den perioden utgå med
samma belopp som förut, där ej
före den i första punkten angivna
fristens utgång annat avtalats. Om
ej längre tid överenskommes, utgör
varje period tjugu år, den första
räknad från upplåtelsen eller den
senare dag som däri angivits.

Upplåtes tomträtt väsentligen för
annat ändamål än bostadsbebyggelse,
må därvid överenskommas kortare
tidsperioder än i första stycket
sägs, dock minst tio år.

Avgälden skall utgå med oförändrat
belopp under vissa tidsperioder,
med rätt för såväl fastighetsägaren
som tomträttshavaren att
under näst sista året av varje period
väcka talan angående omprövning
av avgäldens belopp för nästföljande
period. Sker det ej, skall
avgälden under den perioden utgå
med samma belopp som förut, där ej
före den i första punkten angivna
fristens utgång annat avtalats. Om
ej längre tid överenskommes, utgör
varje period tio år, den första räknad
från upplåtelsen eller den senare
dag som däri angivits.

1 Senaste lydelse av 2 kap. 57 § se 1943:883 och av 4 kap. 10 § se 1953:415.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

I fråga om tomträtt som upplåtits före lagens ikraftträdande äger äldre
lag fortfarande tillämpning. Fastighetsägaren och tomträttshavaren äger
dock överenskomma, att period som anges i 4 kap. 10 § första stycket får
understiga tjugu men ej tio år. Angående sådan överenskommelse gäller 4
kap. 21 §.

Förslag

till

Förordning

om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen
den 21 maj 1964 (nr 308)

Härigenom förordnas, att 5 § stämpelskatteförordningen den 21 maj 1964
skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

Överlåtes köp----

Överlåtes fång —----

Har skatt-----—

Begäran om-----

(Föreslagen lydelse)

- avse inskrivning.

- första fånget.

- 42 § 2 mom.

- denna handling.

Tredje stycket äger motsvarande
tillämpning vid förvärv genom förköp
enligt förköpslagen den
1967 (nr ).

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1968.

lf Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
20 januari 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden
Sträng, Andersson, Lange, Kling, Johansson, Holmqvist, Aspling,
Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Geijer, Myrdal,
Odhnoff.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lag om kommunal
förköpsrätt m. m. och anför.

Inledning

Genom beslut den 28 juni 1963 bemyndigade Kungl. Maj :t chefen för
justitiedepartementet att tillkalla sakkunniga för att utreda frågan om åtgärder
i syfte att, annorledes än genom expropriation, motverka prisstegringen
på mark och förhindra oförtjänta värdestegringsvinster.

De sakkunniga,1 som antog namnet 1963 års markvärdekommitté, avgav
den 14 april 1966 ett betänkande med titeln »Markfrågan del I och II» (SOU
1966:23 och 24). I betänkandet framläggs skilda förslag till reformer som
alla uppbärs av syftet att förbättra balansen mellan tillgång och efterfrågan
på bebyggelsemark. Kommittén anser att den fortskridande prisstegringen
på mark som behövs för bebyggelse härigenom skall kunna brytas. Betänkandet
innefattar förslag om förköpsrätt för kommun till fastigheter och
om ändringar i tomträttslagstiftningen. Förslagen torde få fogas till statsrådsprotokollet
i detta ärende som bilaga 1. Vidare föreslås ändrade bestämmelser
om skatt på realisationsvinst vid försäljning av fast egendom
och om beskattning av jordstyckningsrörelse.

Yttranden över betänkandet2 har efter remiss avgetts av justitiekanslern,
Svea hovrätt, hovrätten för Skåne och Blekinge, hovrätten för Västra Sverige,
fortifikationsförvaltningen, försvarets civilförvaltning, försvarets fastighetsnämnd,
byggnadsstyrelsen, kammarkollegiet, bankinspektionen, för 1

Regeringsrådet Sten VA7alberg, tillika ordförande, riksdagsmännen Tore Bengtsson, Mac P.
Hamrin, Herbert Hermansson och Yngve Holmberg, direktören Inge Hörlén samt riksdagsmannen
Göran Karlsson. Sedan Bengtsson den 23 november 1964 avlidit, tillkallades den 29 december
samma år riksdagsmannen Erik Wärnberg som sakkunnig

Sådana remissinstanser som begränsat sina yttranden till betänkandets skatterättsliga
delar är inte medtagna.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

säkringsinspektionen, konjunkturinstitutet, domänstyrelsen, lantbruksstyrelsen,
lantmäteristyrelsen, statens naturvårdsnämnd, kommerskollegium,
arbetsmarknadsstyrelsen, bostadsstyrelsen, statens hyresråd, statens institut
för byggnadsforskning, stiftsnämnderna i Uppsala, Lund och Göteborg,
överståthållaränibetet och samtliga länsstyrelser, expropriationsutredningen,
inskrivningskommittén, statens markdelegation, kommunalrättskommittén,
markpolitiska utredningen, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag, Svenska riksbyggen, Hyresgästernas sparkasseoch
byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Sveriges villaägareförbund,
Sportstugefrämjandet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges skogsägareföreningars
riksförbund, Riksförbundet Landsbygdens folk (RLF), Sveriges
lantbruksförbund, Sveriges industriförbund, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,
Svensk industriförening, Sveriges hantverks- och industriorganisation,
Sveriges grossistförbund, Sveriges köpmannaförbund, Kooperativa
förbundet, Svenska företagares riksförbund, Familjeföretagens förening,
Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svenska bostadskreditkassan,
Sparbankernas bank, Jordbrukets bank, Sveriges jordbrukskasseförbund,
Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen, Föreningen för
tjänstemän inom Sveriges stadshypoteks- och bostadskreditorganisationer,
Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam, Svenska landstingsförbundet,
Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Stor-Stockholms
planeringsnämnd, Stockholmstraktens regionplanenämnd, Kommunalförbundet
för Stockholms stads och läns regionala frågor, Sydvästra
Skånes kommunalförbund, Svenska pastoratens riksförbund, Svenska arbetsgivareföreningen,
Samfundet för fastighetsvärdering, Landsorganisationen
i Sverige (LO), Tjänstemännens centralorganisation (TCO), Statstj
änstemännens riksförbund, Sveriges arbetsledareförbund, Sveriges advokatsamfund,
Sveriges lantmätareförening, Svenska kommunal-tekniska föreningen,
Föreningen Sveriges häradshövdingar, Föreningen Sveriges stadsdomare
samt Sveriges handelsträdgårdsmästareförbund.

Av lantbruksstyrelsen har överlämnats yttranden från lantbruksnämnderna
i Stockholms län och stad, Malmöhus län, Göteborgs och Bohus län,
Västmanlands län samt Västernorrlands län, av lantmäteristyrelsen yttranden
från överlantmätarna i 20 län, av kommerskollegium från handelskamrarna
i landet, av överståthållaränibetet från stadskollegiet i Stockholm, av
länsstyrelsen i Stockholms län från lantbruksnämnden i Stockholms län
och stad, av länsstyrelsen i Uppsala län från länsarkitekten, överlantmätaren
och Uppsalablockets samarbetsnämnd, av länsstyrelsen i Södermanlands
län från länsarkitekten, stadsfullmäktige i Eskilstuna och sammanläggningsdelegerade
i Nyköping, av länsstyrelsen i Östergötlands län från
överlantmätaren och lantbruksnämnden samt drätselkamrarna i Norrköping
och Linköping, av länsstyrelsen i Jönköpings län från länsarkitekten,
av länsstyrelsen i Kronobergs län från länsarkitekten, överlantmätaren,

12 Kungl. Maj. ts. proposition nr 90 år 1967

länsbostadsnämnden, stadsfullmäktige i Växjö och Kronobergs länsavdelning
av Svenska kommunförbundet, av länsstyrelsen i Gotlands län från
drätselkammaren i Visby stad samt kommunalnämnderna i Slite köping,
Klintehamns kommun och Hemse kommun, av länsstyrelsen i Blekinge län
från överlantmätaren, länsbostadsnämnden, lantbruksnämnden, sammanläggningsdelegerade
i Ronneby stad och Olofströmsregionen, drätselkamrarna
i Karlskrona och Karlshamn samt Blekinge läns landstings förvaltningsutskott,
av länsstyrelsen i Kristianstads län från stadsfullmäktige i
Kristianstad samt kommunalfullmäktige i Perstorps köping och Knislinge
kommun, av länsstyrelsen i Malmöhus län från drätselkamrarna i Malmö
och Lund samt stadskollegiet i Hälsingborg, av länsstyrelsen i Hallands län
från stadsfullmäktige i Halmstad, kommunalfullmäktige i Löftadalens
kommun och samarbetsnämnden i Falkenbergs kommunblock, av länsstyrelsen
i Göteborgs och Bohus län från länsbostadsnämnden, länsarkitekten,
Göteborgs stadskollegium och stadsfullmäktige i Uddevalla, av länsstyrelsen
i Värmlands län från lantbruksnämnden, länsarkitekten och överlantmätaren
samt stadsfullmäktige i Arvika, Karlstad, Kristinehamn och Säffle, av
länsstyrelsen i Örebro län från överlantmätaren, länsbostadsnämnden, drätselkamrarna
i Örebro och Karlskoga samt kommunalnämnden i Kumla, av
länsstyrelsen i Västmanlands län från länsarkitekten, länsbostadsnämnden,
lantbruksnämnden, drätselkamrarna i Västerås, Köping och Arboga samt
kommunalfullmäktige i Hallstahammar och Skinnskatteberg, av länsstyrelsen
i Kopparbergs län från stadsfullmäktige i Falun och Borlänge samt
kommunalfullmäktige i Stora Tuna kommun, av länsstyrelsen i Västernorrlands
län från drätselkamrarna i Härnösand och Sundsvall, länsarkitekten
samt Västernorrlands och Jämtlands läns handelskammare, av länsstyrelsen
i Jämtlands län från stadsfullmäktige i Östersund, Jämtlands läns
avdelning av Svenska kommunförbundet och länsarkitekten, av Västerbottens
län från överlantmätaren, länsarkitekten, lantbruksnämnden, länsarbetsnämnden,
stadsfullmäktige i Skellefteå samt kommunalnämnden i
Vilhelmina köping och Burträsks kommun ävensom av länsstyrelsen i
Norrbottens län från lantbruksnämnden, länsarbetsnämnden, länsarkitekten,
skogsvårdsstyrelsen och överlantmätaren.

Den principiella frågan om samhällsingripande mot oförtjänt markvärdestegring
samt spörsmålen om kommunal förköpsrätt och om ändringar i
tomträttslagstiftningen har beretts inom justitiedepartementet, medan de
skatterättsliga frågorna bereds inom finansdepartementet. Jag anhåller nu
att få ta upp de frågor som sålunda beretts inom justitiedepartementet. De
skatterättsliga frågorna kommer att senare anmälas av chefen för finansdepartementet.

Inom justitiedepartementet har upprättats förslag till förköpslag och
lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 (nr 36)
s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom jämte viss följ dlagstiftning. Förslagen
torde få fogas vid statsrådsprotokollet i detta ärende, som bilaga 2.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Markfrågan

Tidigare förslag och reformer

Markvärdestegringsfrågan har varit föremål för statsmakternas uppmärksamhet
sedan förra århundradet. De förslag till lösning av markvärdestegringens
problem som framlagts har huvudsakligen varit inriktade på beskattningens
område och syftat till alt i större eller mindre omfattning dra
in viss värdestegring på mark till det allmänna. Vid sidan härav har förslag
även framlagts om överförande av mark i allmän ägo för att på det sättet
tillförsäkra det allmänna markvärdestegringen. Det har då varit expropriationslagstiftningen
som trätt i förgrunden.

Markutredningen, som hade i uppdrag att utreda frågan om utformningen
av en rationell markpolitik rörande jordens användning för annat
ändamål än jordbruk eller skogsbruk, föreslog i »Betänkande med förslag
till vissa ändringar i expropriationslagstiftningen» (SOU 1948:4) att expropriation
skulle få ske för att i kommunal ägo överföra mark som med
hänsyn till kommunens framtida utveckling behövdes för tätbebyggelse
eller därmed sammanhängande anordningar. Förslaget ledde till den ändringen
i expropriationslagen den 12 maj 1917 (nr 189) att fastighet får tas
i anspråk genom expropriation för att säkerställa att mark på skäliga villkor
är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar
eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark som inte är tätbebyggd
för upplåtelse med tomträtt (1 § 16). Rörande expropriationsersättning
för tätbebyggelsevärde föreslog markutredningen en regel som
innebar att man vid värderingen inte fick ta hänsyn till väntad tätbebyggelse
i vidare mån än sådan bebyggelse var tillåten enligt fastställd stadsplan
eller byggnadsplan. Förslaget som i denna del inte ledde till lagstiftning
kritiserades särskilt därför att den åsyftade indragningen av markvärdestegring
kunde komma att drabba markägarna ojämnt. Förslaget ansågs
också ge utrymme för godtycke och mannamån.

I en inom justitiedepartementet år 1948 utarbetad promemoria föreslogs
att en exploateringsavgift skulle utgå på mark inom område med stadseller
byggnadsplan som fick tätbebyggas och som hade högre värde för
sådan användning än för annan. Förslaget ansågs emellertid få alltför begränsad
effekt i fråga om markvärdestegringen och ledde därför inte till
lagstiftning.

År 1954 tillkallades sakkunniga för att utreda frågan om indragning till
det allmänna av oförtjänt jordvärdestegring. Utredningen, som antog benämningen
markvärdeutredningen, avgav år 1957 betänkandet »Indragning
av oförtjänt markvärdestegring» (SOU 1957:43). Inom utredningen förelåg

Kungl. May.ts proposition nr 90 år 1967

delade meningar både i fråga om vilken omfattning indragningen av jordvärdestegring
borde ges och i fråga om vilka tekniska metoder som borde
användas. I betänkandet redovisades tre olika förslag, av vilka inget omfattades
av någon majoritet inom utredningen. Endast ett av förslagen hade
utarbetats i detalj. Förslaget innebar att den del av fastighetsvärdet som
uppkommit genom oförtjänt värdestegring skulle fastställas i viss ordning
och besvära fastigheten som ett värdestegringshypotek, på vilket fastighetsägaren
skulle betala ränta till stat och kommun. Av de övriga förslagen
upptog det ena en lösning inom beskattningens område medan det andra
byggde på tanken att fastighetsägarna skulle åläggas utge betterments- eller
båtnadsbidrag, nära anpassade till den värdestegring den enskilda fastigheten
kunde visas ha erhållit genom samhällets åtgärder. Ingetdera av förslagen
har lett till lagstiftning.

Även om någon enhetlig lösning av markfrågan inte kunnat genomföras
inom den civilrättsliga lagstiftningen har begränsade resultat dock vunnits
genom skilda reformer. Sålunda ger tomträttsinstitutet kommunerna möjlighet
att tillgodogöra sig markvärdestegring. Genom den förut nämnda
ändringen i expropriationslagen har kommunerna fått ökade möjligheter
alt tvångsvis förvärva mark för tomträttsupplåtelse. Finansiella svårigheter
har emellertid bidragit till att i stort sett endast de större städerna
använt sig av tomträttsinstitutet. Bestämmelser i byggnadslagen den 30
juni 1947 (nr 385) om zonexpropriation bereder vidare kommunerna möjlighet
att tillgodogöra sig värdestegring i samband med sådan genomgripande
stadsombyggnad som inte lämpligen kan ske annat än i ett sammanhang.
Reglerna om gatumarksersättning och gatubyggnadskostnadsbidrag
ger på begränsade områden kommunerna möjlighet att erhålla viss
ersättning för åtgärder som är ägnade att höja värdet på enskilda fastigheter.
I detta sammanhang bör slutligen nämnas att expropriationsutredningen
har att se över expropriationslagstiftningen och därvid bl. a. närmare
undersöka frågan om vidgad rätt till expropriation för upplåtelse
med tomträtt.

Även vid reformarbete på andra områden har markfrågan tilldragit sig
uppmärksamhet. Markpolitiska utredningen uttalade sig sålunda i betänkandet
»Kommunal markpolitik» (SOU 1964:42) för en aktiv kommunal
markpolitik. Utredningen förordade att kommunerna behåller äganderätten
till en stor del av den förvärvade marken och upplåter den med tomträtt.
I enlighet härmed föreslog utredningen att kommunerna skulle beredas
väsentligt förbättrade möjligheter att ta upp kortfristiga lån för förvärv av
äganderätt till mark och långfristiga lån för finansiering av tomträttsupplåtelser.
Förslag i sistnämnda hänseende har redan antagits av riksdagen.
Frågan om markförvärvslån har däremot ansetts böra prövas i samband
med spörsmålen om indragning av markvärdestegringsvinster och om kommunal
förköpsrätt (prop. 1965: 144 s. 9). Vidare har 1962 års fritidsutredning
i betänkandet »Friluftslivet i Sverige, del II» (SOU 1965: 19) föreslå -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

git att kommunerna bereds ökade möjligheter att förvärva mark för fritidsbebyggelse.
Även bostadsbyggnadsutredningen har i betänkandet »Höjd
bostadsstandard» (SOU 1965: 32) behandlat den kommunala markpolitiken
och uttalat sig för ökat kommunalt markägande.

Översiktlig redogörelse för kommitténs förslag

På grundval av relativt omfattande undersökningar angående prisutvecklingen
på mark fastslår kommittén att en betydande värdestegring under de
senaste decennierna förekommit beträffande mark inom expanderande områden.
Särskilt markerad har denna utveckling varit i fråga om obebyggd och
glesbebyggd mark som behövts för bostads- eller fritidsbebyggelse samt
bebyggd mark inom tätorter när bebyggelsen blivit saneringsmogen. Tillgängliga
prognoser rörande befolkningens tillväxt och omflyttningen från landsbygd
till tätort samt beträffande det ekonomiska framåtskridandet i vårt
land talar enligt kommitténs mening för att efterfrågan på bebyggelsemark
också i fortsättningen kommer att vara hög. Ytterligare prishöjningar kan
därför väntas, om inte lämpliga åtgärder vidtas från samhällets sida för
att dämpa prisutvecklingen.

Eftersom försöken att lösa markfrågan främst genom att dra in all eller
en stor del av markvärdestegringen till det allmänna inte varit framgångsrika
har kommittén sökt angripa problemet från delvis nya utgångspunkter.
Man hör enligt kommitténs mening i stället inrikta sig på att söka hejda
eller åtminstone dämpa markprisstegringen. Detta utesluter inte att man
tillgodoser önskemålet att dra in oförtjänt markvärdestegring till det allmänna.
Detta bör emellertid inte ske på sådant sätt att man kommer i konflikt
med huvudsyftet att minska prisstegringen på mark. Från dessa utgångspunkter
föreslår kommittén flera mindre genomgripande reformer
som i samverkan väntas ge ett godtagbart resultat. Den rådande prisutvecklingen
på mark bör kunna brytas, om balansen mellan tillgång och
efterfrågan på bebyggelsemark förbättras. Kommittén har därför sökt finna
metoder att öka utbudet och minska konkurrensen i fråga om sådan mark.
Detta rent markpolitiska syfte uppbär de skilda förslag som kommittén
framlägger.

Eftersom bebyggelseplaneringen och bostadsförsörjningen numera i betydande
grad är kommunala angelägenheter, anser kommittén det vara
naturligt att de prisdämpande åtgärder som föreslås till stor de! tar sikte på
att öka kommunernas möjligheter att föra en aktiv markpolitik. Kommunala
markförvärv bör därvid ske i största möjliga omfattning. Sådana förvärv
sker nu till övervägande del genom vanliga köp. Kommunerna har
dessutom vidsträckta möjligheter att expropriera mark. Kommittén erinrar
om att expropriationsutredningen överväger olika utvägar att göra exprop -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

riationsinstitutet bättre ägnat att fylla sin uppgift bl. a. när det gäller kommunala
markförvärv. Eftersom expropriationsförfarandet är tämligen tidsoch
kostnadskrävande, har kommittén övervägt om expropriation i vissa
fall skulle kunna undvikas. Detta kan ske om kommunerna utrustas med
en särskild — för markägaren mindre betungande — möjlighet att förvärva
fast egendom.

Kommittén stannar för att föreslå en kommunal förköpsrätt. Förslaget
innebär att en kommun, som fått underrättelse om att en viss fastighet sålts,
skall ha rätt att träda i köparens ställe och förvärva egendomen på de villkor
som avtalats mellan köparen och säljaren. Markägaren bestämmer alltså
själv tidpunkten för försäljningen samt priset och köpevillkoren i övrigt
men han kan få finna sig i att kommunen inträder som köpare i stället för
den med vilken försäljningen från början avtalades. Förköpsrätten avses
inte få tillämpning på fång där särskilda omständigheter, såsom släktskap
mellan säljare och köpare, ekonomisk intressegemenskap eller liknande
förhållanden, skulle komma ett utövande av förköpsrätten att framstå som
obilligt. Kommittén understryker att förköpsrätten inte är avsedd att för
kommunernas del ersätta vanliga köp. Den är främst tillkommen för att
kommunerna skall kunna förvärva egendom som med förbigående av kommunen
sålts till annan. Det kan vara fråga om fall när kommunen över
huvud taget inte beretts tillfälle att förhandla med säljaren eller när kommunen
förklarat sig villig att godta de villkor säljaren ställt men kommunen
ändå blivit förbigången. Förköpsrätten ökar kommunernas möjlighet
att utbjuda byggnadsmark och kan härigenom väntas medföra att konkurrensen
om byggnadsmarken blir mindre. Risken för ett kommunalt förköpsingripande
torde också verka hämmande på enskildas förvärv av mark
inom kommunens intresseområde.

Enligt kommitténs mening bör kommunerna ges ökade möjligheter att
utnyttja de fördelar som är förknippade med att behålla förvärvad mark
i kommunal ägo och att upplåta den med tomträtt. I syfte att underlätta
finansieringen av kommunala tomträttsupplåtelser föreslår kommittén vissa
ändringar i tomträttslagstiftningen. Dessa avser att öppna möjlighet för
kommunerna att i överensstämmelse med vad som redan tillämpas på sina
håll få täckning för exploateringskostnader i anslutning till upplåtelse av
tomträtt samt att ge rätt till omreglering av den periodiska tomträttsavgälden
vart tionde år.

Kommittén har vidare gjort eu översyn av skattebestämmelserna angående
vinster vid försäljning av mark och annan fast egendom. Ändringar föreslås
beträffande beskattningen av realisationsvinst och jordstgckningsrörelse.
Ändringarna syftar till alt främja ett tidigt utbud av mark. Enligt
kommitténs mening hämmar de nuvarande skattereglerna i viss omfattning
utbudet av mark. För att ett ökat utbud av mark skall få avsedd markpolitisk
effekt föreslås också regler som medför att markförvärv inte som f. n.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

utgör en skattemässigt favoriserad form för enskild kapitalplacering. Skatteförslagen
innebär både lindringar och skärpningar för de skattskyldiga.
Skärpningarna drabbar i huvudsak enbart större markvinster. I fråga om
realisationsvinstskatten går kommitténs förslag ut på att förkorta den tidrymd
under vilken skatten är hög och därmed utbudshämmande samt att
utmönstra regler om skattefrihet vid försäljning efter tio års innehav. Skatten
på tomtstyckningsrörelse föreslås lindrad genom att rörelsebegreppet
ges en väsentligt mera begränsad räckvidd än det f. n. har. Vidare förenklas
reglerna för att ovisshet om deras innebörd inte skall verka återhållande på
benägenheten att sälja mark.

Utredningen har övervägt fördelar och nackdelar med en utvidgad användning
av båtnadsbidrag som en metod för indragning av oförtjänt markvärdestegring.
Övervägandena har emellertid inte lett till några förslag.

Samhällsingripande mot oförtjänt markvärdestegring

Kommittén. Kommittén har genom olika undersökningar sökt skaffa
sig en närmare kännedom om den faktiska prisutvecklingen på mark av
olika slag. Även om det därvid visat sig svårt att finna en invändningsfri
metodik och undersökningsresultaten därför bör bedömas med viss försiktighet,
anser kommittén dock att de är väl ägnade att belysa utvecklingen
i stort för skilda slag av mark. Huvuddragen i denna utveckling sammanfattar
kommittén på följande sätt. I fråga om mark avsedd för jordbruk
och skogsbruk har under de senaste åren i vissa delar av landet skett en
i allmänhet måttlig prisstegring, som lokalt är ojämnt fördelad. Även bebyggd
mark i städer och tätorter har undergått viss prisstegring. Också
denna är i allmänhet relativt måttlig. Mark bebyggd med saneringsmogna
hus utgör härvid ett undantag. Prisstegringen för sådan mark har sålunda
varit betydande. Obebyggd eller glesbebyggd mark i omedelbar närhet av
expanderande tätorter har i likhet med saneringsområden visat stark prisstegring.
Detsamma gäller obebyggd mark som tagits i anspråk för fritidsbebyggelse.

I fråga om de faktorer som påverkar prisbildningen på mark framhåller
kommittén att en fastighets värde ytterst beror på det ändamål för vilket
den bäst lämpar sig och på lönsamheten av denna användning. Fastighetsmarknaden
företer emellertid särdrag som gör det särskilt svårt att klarlägga
prismekanismen vid fastighetsköp. Sålunda anförs att de markägare
vilkas fastigheter med hänsyn till läge och grundförhållanden är bäst lämpade
för ett visst användningssätt, t. ex. en fortsatt utbyggnad av en expanderande
tätort, sällan behöver räkna med någon utbudskonkurrens. Vidare
skiljer sig fastighetsmarknaden från andra varumarknader genom att den
är mindre rörlig och genom att motiven för ett fastighetsförvärv kan växla

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

betydligt. I princip är emellertid markens värde beroende av den avkastning
marken ger eller väntas ge.

Mark som används för jordbruk eller skogsbruk och som kan antas bli
utnyttjad för tätbebyggelse inom en inte alltför avlägsen framtid stiger regelmässigt
i värde. Detta sammanhänger uppenbarligen med att marken
beräknas komma att ge högre avkastning vid det senare användningssättet.
Hur mycket högre avkastningen blir, beror framför allt på hur bebyggelsen
får utformas.

Beträffande mark som är bebyggd enligt gällande detaljplan torde någon
nämnvärd förändring av värdet inte vara att vänta eftersom hyrorna alltsedan
år 1942 varit i princip låsta genom hyresregleringen. I den mån hyresfastigheter
som ej är finansierade med statliga lån undergått en reell värdestegring,
måste detta antas i första hand sammanhänga med förväntningar
om ökad avkastning när hyresregleringen upphör eller genom ökad bebyggelserätt.
I fråga om bebyggda villatomter får värdet av bostadsförmånen
anses vara den avkastning ägaren har av det i fastigheten investerade kapitalet.
De undersökningar kommittén företagit visar emellertid att enfamiljshus
på många håll stigit kraftigt i pris medan hyresnivån för jämförbara
lägenheter på grund av hyresregleringen ändrats endast obetydligt. Villaprisernas
uppgång har uppenbarligen samband med den allmänna bristen
på bostäder.

Även värdet av mark som är lämpad för fritidsbebyggelse beror på den
beräknade avkastningen. Också här spelar emellertid stigande efterfrågan
en väsentlig roll för prisbildningen.

Rörande markbehovet erinrar kommittén om att folkmängden i vårt land
sedan andra världskrigets slut stigit med inemot en miljon samtidigt som
glesbygdens befolkning minskat väsentligt. Det är uppenbart att dessa förhållanden
föranlett en betydande stegring av efterfrågan på mark för bostäder
och därmed sammanhängande anordningar i och omkring tätorterna i
expanderande regioner. Tätorternas tillväxt på glesbygdens bekostnad bär
säkerligen också ökat behovet av mark för fritidsändamål. Utvecklingen
på det ekonomiska området har vidare medfört krav på allt större utrymmen
såväl för affärs-, industri- och kontorslokaler som för bostäder. Att
den höjda utrymmesstandarden direkt återverkar på markbehovet är uppenbart.
Prognoserna om befolkningens tillväxt och koncentrationen till
expanderande tätortsregioner samt om den fortsatta ekonomiska utvecklingen
talar för att efterfrågan på mark för ifrågavarande ändamål kommer
att bestå och t. o. m. öka under de närmaste decennierna. Att detta
i sin tur under i övrigt oförändrade förhållanden måste komma att inverka
på markprisutvecklingen i framtiden synes uppenbart.

Kommittén anför vidare beträffande efterfrågan på bebyggelsemark att
byggnadsföretagen för att säkra den framtida verksamheten är beroende av
att göra sina markinköp i god tid innan marken skall bebyggas. Dessa före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 19

tag konkurrerar om marken dels sinsemellan, dels med kommunerna. Denna
konkurrens har uppenbarligen varit ägnad att driva upp markpriserna.

Den fortgående markvärdestegringen har vidare fört med sig att fast
egendom och särskilt obebyggd mark som kan väntas lämpa sig för framtida
bebyggelse tilldrar sig betydande intresse som objekt för långsiktig
kapitalplacering. Sådan kapitalplacering är fördelaktig också från skattesynpunkt.
Även kortsiktiga kapitalplaceringar i bebyggelsemark har ofta
visat sig lönande. Det intresse marken tilldrar sig som objekt för kapitalplacering
är otvivelaktigt ägnat att öka konkurrensen om tillgänglig byggnadsmark
och därmed även att driva upp priset på sådan mark.

Kommittén erinrar också om kommunernas ansvar för samhällsplaneringen.
Genom det s. 1c. planmonopolet bestämmer varje kommun i princip
var tätbebyggelse får uppkomma, när detta skall ske och hur bebyggelsen
skall vara utformad. Även för bostadsförsörjningen har kommunerna ålagts
ett betydande ansvar. Underlåtenhet att i god tid reglera markanvändningen
i generalplan och detaljplan synes stundom ha medfört att byggnadsverksamheten
onödigtvis begränsats till vissa områden. Sådana brister i den
kommunala planeringen har också inverkat på prisutvecklingen.

En viss kontroll av markprisutvecklingen har kunnat åstadkommas i
vissa kommuner genom en aktiv markpolitik i stor skala och på lång sikt.
Ofta har emellertid kommunernas markreserver varit otillräckliga. Det allmänna
kreditläget, gällande restriktioner för kommunlån och stora investeringsbehov
för andra ändamål samt bristande planeringsresurser har ofta
medfört att kommunernas möjligheter att bygga upp nödvändiga markreserver
varit starkt beskurna. Kommunernas otillräckliga markresurser
torde ha bidragit till att höja markprisnivån. En förhandlingssituation som
präglats av tidsnöd, bristande valmöjligheter och konkurrens från andra
köpare, har onekligen varit ägnad att lämna säljarnas intressen ett oproportionerligt
stort spelrum.

Inom ramen för den statliga bostadslånegivningen och hyresregleringslagstiftningen
har en viss prövning av markprisets skälighet kunnat åstadkommas
i samband med ansökan om statliga lån resp. fastställande av
grundhyra. Även om bostadsmyndigheternas prövning verksamt bidrar till
att skapa respekt för ortspriset är enligt kommitténs mening en sådan
prövning helt naturligt inte ett tillräckligt verksamt instrument för att stabilisera
markpriserna.

Kommittén anser vidare att nuvarande beskattning av markvärdevinster
verkar utbudshämmande. Realisationsvinstskatt utgår endast på markvärdevinster
som uppkommer vid försäljning inom tio år från förvärvet. Egendomens
ägare får uppenbarligen ett betydande intresse att uppskjuta eu
vinstgivande försäljning till dess tioårsperioden gått till ända. Även regler
och rättstillämpning rörande beskattning aA'' tomtstvckningsrörelse torde i
betydande grad minska utbudet på mark.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Beträffande skälen för ett samhällsingripande anför kommittén att de
förslag om indragning av oförtjänt markvärdestegring som hittills framlagts
visserligen rönt mycken kritik men att denna huvudsakligen inriktats på
arten och graden av de föreslagna åtgärderna. Grundtanken att oförtjänt
markvärdestegring utgör ett samhällsproblem som påkallar särskilda åtgärder
har däremot endast undantagsvis satts i fråga.

Kommittén konstaterar vidare att oförtjänt markvärdestegring väsentligen
är en effekt av samhällets utveckling och att värdestegringen orsakar
beaktansvärda utgifter för både den enskilde och samhället. Markvärdestegringen
måste sålunda enligt kommitténs mening betraktas som en ogynnsam
biverkan av samhällsutvecklingen. Från denna utgångspunkt finner
kommittén det naturligt att samhället i rimlig utsträckning griper in med
skilda åtgärder.

Kommitténs undersökningar visar att prisstegringen på eftertraktad byggnadsmark
blivit exceptionellt stor i förhållande till prisutvecklingen för
andra varor. Ägare av mark som behövs för samhällsutvecklingen behöver
inte räkna med nämnvärd utbudskonkurrens. Markägaren har ofta något av
en monopolställning som är av stor betydelse för prisbildningen. Statsmakterna
har på andra områden genom olika åtgärder sökt hindra att monopolförhållanden
skall bestämma prisutvecklingen. Det synes kommittén uppenbart
att åtgärder i samma syfte är berättigade också när det gäller mark
eftersom detta är en vara vars pris har stor social betydelse.

Man kan vänta sig att de senaste decenniernas stora efterfrågan på mark,
särskilt för tätbebyggelse, skall bestå och t. o. m. öka under kommande årtionden.
Det finns då även skäl att befara att den prisstegring som konstaterats
i fråga om sådan mark under senare år skall fortsätta, om de faktorer
som bestämmer prisutvecklingen förblir oförändrade. Kommittén anser
att det nu sagda utgör tillräcklig grund för ett samhällsingripande.

När det gäller markfrågan bör samhällets ansträngningar i första hand
inriktas på att söka dämpa markprisstegringen. Det står därvid klart för
kommittén att det eftersträvade målet inte kan nås genom ett enda ingripande
som gör anspråk på att lösa markfrågan i dess helhet. Kommittén
söker sig i stället fram på de partiella reformernas väg och strävar därvid
i första hand efter att dämpa prisstegringen på mark. I andra hand söker
kommittén att i rimlig omfattning och utan att komma i konflikt med det
primära syftet tillförsäkra samhället andel i markvärdestegringen. Kommittén
räknar inte med att oförtjänt markvärdestegring skall kunna helt; förhindras
genom de reformer kommittén föreslår. Målet är i stället att finna
praktiskt genomförbara dellösningar som tillsammans och i förening med
reformer inom närliggande områden skall ge ett från allmän och enskild
synpunkt godtagbart resultat. En viktig utgångspunkt för kommitténs överväganden
är att kommunerna enligt gällande rätt bär en stor del av ansvaret
för samhällsplaneringen och bostadsförsörjningen.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommittén söker anpassa de föreslagna åtgärderna till reformer so in
andra utredningar förordat. I detta hänseende framhålls att ett förverkligande
av markpolitiska utredningens förslag att underlätta dels en långsiktig
aktiv markförvärvspolitik och dels en ökad användning av tomträttsinstitutet
torde medföra väsentliga fördelar. En kommunal dominans i fråga
om markinnehavet gentemot en på många händer splittrad äganderätt
skulle sålunda ge planmonopolet ett ökat reellt innehåll. Kommunala markförvärv
har emellertid hittills försvårats bl. a. av vissa finansieringsförhållanden.
Sålunda har Kungl. Maj :t i beslut om tillstånd till kommunlån
för markförvärv i allmänhet föreskrivit som villkor en amorteringstid om
30 år eller kortare tid. Kommunerna har därför ofta ställts inför tvånget
att använda skattemedel för att avbetala lånen. Ett kommunalt markägande
i förening med en vidgad användning av tomträtt torde ha försvårats
av detta lånevillkor.

Sådana kommunala engagemang kan på längre sikt normalt väntas leda
till ökad förmögenhet och även till höjda inkomster för kommunerna. Ett
ökat kommunalt markägande kan dessutom antas få en gynnsam effekt
på prisbildningen. Om kommunerna i större skala kan utbjuda god byggnadsmark
under tomträtt måste detta nämligen antas komma att påverka
prisbildningen på annan mark. I händelse av stigande markpriser kan tomträtten
därtill utgöra ett medel för samhället att få del i markvärdestegringen.

Om kommunerna i enlighet med markpolitiska utredningens förslag genom
förbättrade lånemöjligheter och lånevillkor kan i väsentlig grad öka
sina markförvärv och tomträttsupplåtelser kan betydande fördelar uppnås
varjämte sådana åtgärder enligt kommitténs mening är ägnade att bidra till
en dämpning av prisstegringen på mark.

Det är mot bakgrunden av den grundsyn på markvärdestegringens problem
som sålunda redovisats som man skall se de förslag till civil- och
skatterättslig reglering av markvärdefrågan som kommittén lagt fram.

Remissyttrandena. De av kommittén anförda allmänna synpunkterna på
prisutvecklingen och de faktorer som påverkar prisbildningen delas av så
gott som alla remissinstanser. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser
ansluter sig vidare till kommitténs bedömning när det gäller skälen
för ett samhällsingripande och målsättningen vid valet av åtgärder. Några
remissinstanser anser emellertid att det inte finns skäl för ett samhällsingripande
i syfte att öka det kommunala markägandet.

I fråga om markprisutvecklingen återspeglar remissyttrandena en allmän
oro över de senaste årens prisstegringar. Sålunda anför byggnadsstyrelsen
att styrelsen som centralt planorgan kunnat konstatera vilka olyckliga återverkningar
vid sidan av rena kostnadsökningar som markprisstegringen
direkt och indirekt medfört för planeringen och utbyggandet av våra tät -

22 Knngl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

orter, för naturvård och fritidsbebyggelse liksom för andra åtgärder som
ställer anspråk på en planmässig disposition av marken. Mest påtagliga har
dessa återverkningar varit på de orter där bebyggelseutvecklingen gått
snabbt, i all synnerhet om kommunen från början saknat nämnvärda egna
markresurser. Resultatet har i sådana fall ofta blivit att utbyggandet mera
kommit att dikteras av markens pris och åtkomlighet än av funktionella,
miljömässiga och långsiktiga ekonomiska bedömningar.

Länsstyrelserna har också ofta anfört allvarliga betänkligheter över den
pågående utvecklingen. Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län framhåller
sålunda att det inte saknas exempel på enorma markvärdestegringar under
de senaste åren men att det också finns exempel på kontrollerad markprisutveckling
genom aktiv kommunal markdisposition.

Hyresgästernas riksförbund anför att markprisstegringarna sannolikt
inte i sin helhet återspeglas i kommitténs undersökningar beroende bi. a.
på att mätningarna gjorts efter en redovisning av priset per in2 våningsyta.
Enligt förbundet göms höga markpriser ofta genom otillbörligt hög
exploatering av marken. I sådana fall tvingas konsumenten att betala det
höga markpriset inte i kr./m2 lägenhetsyta utan i form av försämrad bostadsmiljö.
Sportstugefrämjandet anför liknande synpunkter i fråga om
mark för fritidsändamål.

När det gäller de faktorer som påverkar prisbildningen på mark pekar
flera remissinstanser på det ökade markbehovet omkring tätorterna i expanderande
regioner. Länsstyrelsen i Stockholms län erinrar om den kraftiga
befolkningsomflyttning som sedan lång tid pågår inom och mellan
skilda regioner av landet. Denna medför en ökad befolkningskoncentration
till i synnerhet Mälarregionen och Sydvästsverige och inom dessa regioner
mest till befintliga tätorter. Enligt utförda prognoser beräknas exempelvis
Mälardalens tätortsbygder mellan åren 1960 och 1980 få befolkningsökningar
på upp till 50 %. Denna utveckling i samband med ökade krav på utrymme
per individ för bostäder, kontor, affärer, industrier, kommunikationer
in. m. samt en allt starkare efterfrågan på mark för fritidsändamål tar
sig uttryck i en snabbt accelererande ökning av markbehovet. Stor-Stockholms
planeringsnämnd anför beträffande utvecklingen inom sitt område
att Stor-Stockholm år 1940 hade en folkmängd på 770 000, varav 80 % i
Stockholms stad och 20 % i grannkommunerna. Folkmängden är nu

1 250 000 invånare, varav knappt 70 % bor i Stockholm. Allt tyder på att
denna utveckling kommer att fortsätta. Antalet invånare i Stor-Stockholm
beräknas sålunda år 1975 uppgå till 1 450 000, år 1980 till 1 560 000 och år

2 000 till 2 200 000. Detta visar att stora krav kommer att ställas på markresurser
inom expansionskommunerna.

Länsstyrelsen i Malmöhus län framhåller att tätortsfolkmängden i länet
ökat kraftigt och i accelererande takt under de senaste decennierna. Under
första hälften av 1960-talet uppgick ökningen till 58 000 personer eller 11 %.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Samtidigt kan konstateras en betydande ökning av markbehovet per invånare.
Närheten till de europeiska marknaderna, den pågående utvecklingen
av länet till en snabbt växande flerkärnig storstadsregion samt den integration
mellan denna region och storstadsregionen på andra sidan Öresund
som en öresundsbro väntas medföra gör att man räknar med en fortsatt
kraftig tätortsexpansion. Dessa förväntningar inför framtiden har lett till
en mycket stor efterfrågan på bebyggelsemark och kraftig prisstegring.

Från många länsstyrelser framhåller man betydelsen för prisbildningen
att kommunerna kan föra en aktiv markpolitik.

I fråga om skälen för ett samhällsingripande innehåller de allra flesta
remissyttranden en uppslutning kring kommitténs bedömning. Särskilt
länsstyrelserna understryker behovet av åtgärder från samhällets sida för
att trygga marktillgången och hejda prisstegringarna. Bland de övriga remissinstanser
som ansluter sig till kommitténs ståndpunkt finns Kooperativa
förbundet, Svenska sparbanksföreningen, Sparbankernas bank, Folksam,
Svenska landstingsförbundet, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet,
LO och Sveriges arbetsledareförbund. I flera yttranden betecknas
det som en mycket angelägen uppgift för samhället att vidta åtgärder,
och den framtida utvecklingen har ansetts medföra att behovet av ingripande
blir alltmera akut. Arbetsmarknadsstyrelsen pekar på att ett ingripande
är nödvändigt för att samhällsbyggandet skall kunna anpassas till
strukturomvandlingen i näringslivet och tillgodose de arbetsmarknads- och
lokaliseringspolitiska kraven. Länsstyrelsen i Södermanlands län framhåller
särskilt de ökade kraven på mark för fritidsändamål och finner det
självklart och nödvändigt att åtgärder vidtas från samhällets sida.

Några remissinstanser anser att ett samhällsingripande inte är påkallat.
Sveriges industriförbund, Sveriges hantverks- och industriorganisation, Sveriges
grossistförbund, Svenska bankföreningen, Svenska arbetsgivareföreningen
och Svenska byggnadsentreprenörföreningen anför sålunda i ett
gemensamt yttrande, som utarbetats av Näringslivets bgggnadsdelegation,
bl. a. att planpolitiken kan åstadkomma väsentliga omfördelningar av markvärden
och att den genomsnittliga exploateringsgrad som tillåts starkt inverkar
på markprisnivån. Genom sina uppgifter i samband med den statliga
hostadslånegivningen och genom expropriationsinstitutet har kommunerna
vidare möjligheter att påverka prisbildningen. Den kommunala bedömningen
av priserna är alltså redan nu normerande för prisbildningen.

Även när det gäller de allmänna synpunkterna på valet av åtgärder från
samhällets sida mot oförtjänt markvärdestegring biträder det alldeles övervägande
antalet remissinstanser kommitténs bedömning. Det anses sålunda
allmänt att ett samhällsingripande bör syfta till att åstadkomma en dämpning
av markpriserna samt i rimlig omfattning tillförsäkra samhället andel
i markvärdestegringen. Remissyttrandena innehåller också en markant uppslutning
kring den av kommittén uttalade målsättningen att underlätta eu

Iiungl. Mcij:ts proposition nr 90 år 1967

långsiktig aktiv kommunal markpolitik med hänsyn till kommunernas ansvar
för samhällsplaneringen och bostadsförsörjningen. I detta sammanhang
framförs också krav på ökade finansiella resurser för kommunala
markförvärv.

Näringslivets byggnadsdelegation ställer sig emellertid kritisk till tanken
på ett ökat kommunalt markägande. Delegationen framhåller att de flesta
kommuner redan nu förvärvar mark i så stor utsträckning som de anser
vara möjligt med hänsyn till belastningen för skattebetalarna och kreditmarknaden.
Ökade krav på statliga markförvärvslån kommer att framställas.
Frågan inställer sig om våra knappa kapitaltillgångar skall användas
för en vidlyftig kommunalisering av bebyggelsemarken så länge resurserna
inte förslår att tillgodose verkligt angelägna intressen, exempelvis ett tillräckligt
bostadsbyggande. Hittillsvarande erfarenheter ger vid handen att
kommunerna rätt genomgående föredrar att först förvärva marken och
sedan successivt detaljplanera de kommunala fastigheterna framför att försöka
styra samhällsutvecklingen genom en med avseende på fastighetsägareförhållandena
förutsättningslös översiktlig planering. Svenska fastighetsägareförbundet
framför liknande synpunkter och menar att kommunerna
inte bör engagera sig i kostnadskrävande markaffärer utan i stället
genom en god planberedskap främja och underlätta bostadsförsörjningen
i tätortsregionerna.

Departementschefen. Den starka expansion som kännetecknar samhällsbyggandet
i åtskilliga tätorter eller tätortsregioner för med sig att marken
i dessa områdena i ökande utsträckning får ändrad användning. Mark som
förut använts för jordbruk eller skogsbruk behövs för bebyggelse av
skilda slag, för trafikleder eller liknande anordningar eller för fritidsändamål.
Även mark som redan är bebyggd får ändrad användning. Förut bebyggda
områden friläggs i viss utsträckning för att tillgodose trafikens
krav på ökade utrymmen. Av särskild betydelse är den fortgående omdaningen
av tätorternas centrala delar.

Genom den ändrade användningen av marken stiger avkastningen av det
kapital som marken utgör. Eftersom markens värde är beroende av den avkastning
marken ger eller väntas ge, sker en successiv värdeökning beträffande
mark av det slag som nu angetts. Självfallet ligger det i och för sig
inte något osunt i en sådan prisutveckling. Den är ett uttryck för en förskjutning
i relationen mellan olika markområdens ekonomiska värde och
bidrar i sin mån till att marken kommer till ändamålsenlig användning.
Erfarenhetsmässigt kan emellertid en utveckling av detta slag lätt föra med
sig en alltför stark stegring av markpriserna. Kommittén har analyserat de
faktorer som påverkar prisbildningen på mark, de olägenheter som blivit en
följd av prisutvecklingen och skälen för ett samhällsingripande. I likhet med
flertalet remissinstanser kan jag i allt väsentligt instämma i kommitténs ut -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

talanden. Jag vill endast tillägga att utvecklingen på fastighetsmarknaden
gett upphov till en osund spekulation i värdestegringsvinster som ofördelaktigt
påverkat hela kapitalmarknaden. Som framhållits under remissbehandlingen
kan följden av alltför höga markpriser bli inte bara höjda
bostadskostnader utan också en försämrad bostadsmiljö. Från samhällssynpunkt
kan det inte heller vara likgiltigt vem markvärdestegringen tillfaller.
Det gäller härvid inte bara en rättvisefråga, dvs. att hindra eller motverka
att enskilda tillförs oförtjänta förmögenhetsvärden, utan minst lika
mycket att genom indragning av värdestegringen till samhället ge detta
resurser för det fortsatta samhällsbyggandet.

Att markvärdestegringens problem inte lämpligen kan inom ramen för
rådande samhällsystem lösas genom en enda generell metod, varigenom
värdeökningen förs över till det allmänna, torde ha klargjorts genom tidigare
företagna undersökningar på området. Resultatet av jnarkvärdekommitténs
arbete bör ses som en bekräftelse härpå. Häri ligger emellertid inte
att samhället skulle vara hänvisat till att godta den oförtjänta markvärdestegringen
som något med samhällsutvecklingen förenat, oundvikligt ont.
Det är i stället fråga om att ge ansträngningarna en mera realistisk inriktning.

För att kommunerna skall kunna fullgöra sina uppgifter inom samhällsbyggandet
måste de förvärva mark och säkerställa att den görs tillgänglig
för tätbebyggelse till skäliga priser. Till väsentlig del sker markförvärven
genom frivilliga uppgörelser. Särskilda medel står emellertid kommunerna
till buds för att tillgodose markbehovet, i första hand den i byggnadslagen
givna rätten att lösa mark, främst zonexpropriation, samt möjligheterna att
erhålla expropriation för tätbebyggelse. Viss prövning av priset på mark
kan vidare utövas inom ramen för den statliga bostadslånegivningen och
hyresregleringslagstiftningen. I de fall då kommuner inom expanderande
områden lyckats att genom en aktiv markförvärvspolitik skapa tillfredsställande
markberedskap har detta haft en gynnsam inverkan på markprisutvecklingen.
Av skilda anledningar har kommunerna emellertid ofta
haft svårt att i god tid försäkra sig om tillräckliga markreserver. Detta
har, som kommittén framhållit, i sin tur gett upphov till nödlösningar som
ogynnsamt påverkat markprisutvecklingen och även haft negativa verkningar
både för bebyggelseplaneringen och bostadsförsörjningen.

Kommitténs uppfattning att samhället bör ingripa med ytterligare åtgärder
i syfte att stärka kommunernas möjligheter att genom eget markinnehav
få ett avgörande inflytande på fastighetsmarknaden delas av det
alldeles övervägande antalet remissinstanser. Några har emellertid ansett
att kommunerna med de medel som för närvarande står till förfogande har
tillräckligt inflytande över prisbildningen på tätbebyggelsemarken. För egen
del tvekar jag inte om att ytterligare åtgärder från samhällets sida på detta
område är påkallade.

Kiuigl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommittén föreslår flera mindre genomgripande reformer som i samverkan
antas komma att erbjuda en godtagbar lösning av markvärdestegringens
problem. Reformerna anges ha som huvudsyfte att dämpa markprisstegringen
men avses också — inom ramen för detta huvudsyfte —
tillgodose önskemålet att dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna.
Förslagen bärs upp av det markpolitiska syftet att förbättra balansen mellan
tillgång och efterfrågan på bebyggelsemark. Detta syfte avser man att uppnå
genom att utbudet av sådan mark ökas och konkurrensen om marken
minskas. Förslagen tar till stor del sikte på att vidga kommunernas möjligheter
att föra en aktiv markpolitik.

Remissinstanserna har i allmänhet anslutit sig till såväl kommitténs sätt
att angripa markvärdestegringens problem genom partiella reformer som
dess bedömning av syftet med reformerna och dessas inriktning. För egen
del vill jag som en särskild fördel framhålla att man med de metoder som
kommittén anvisat tår möjligheter att samordna samhällsingripandet mot
oförtjänt markvärdestegring med andra mark- och bostadspolitiska strävanden.
För såväl bebyggelseplaneringen som bostadsförsörjningen är det
av största betydelse att kommunerna får resurser att föra en aktiv och framsynt
markpolitik. Genom kommitténs förslag till åtgärder mot oförtjänt
markvärdestegring kan ingripandena inordnas i eller eljest samordnas med
den kommunala verksamheten på mark- och bostadsområdet.

Kommittén bär i anslutning till den allmänna målsättningen föreslagit
åtgärder på skilda områden. Sålunda föreliggér förslag till lagstiftning om
kommunal förköpsrätt. Avsikten är att denna skall skapa gynnsammare
förutsättningar för kommunala markförvärv. Vidare föreslås vissa ändringar
i tomträttslagstiftningen, varigenom ökade möjligheter skapas för
att behålla marken i kommunal ägo. För att undanröja vissa av skattelagstiftningen
töranledda verkningar på utbudet av mark föreslår kommittén
vidare ändringar i bestämmelserna om beskattning av realisationsvinster
och jordstyckningsrörelse.

Reformer inom de av kommittén angivna områdena är enligt min mening
ägnade att tillgodose de syften som ett samhällsingripande enligt vad jag
tidigare anfört bör inriktas på. I det följande behandlas enbart frågorna
om kommunal förköpsrätt och ändringar i tomträttslagstiftningen. Som jag
inledningsvis nämnt bereds de skatterättsliga frågorna inom finansdepartementet
och de kommer att anmälas senare av chefen för finansdepartementet.

Kungl. Mcij. ts proposition nr 90 år 1967

Kommunal förköpsrätt
Inledning

Bestämmelser om statens och arrendators förköpsrätt m. m.

Enligt den numera upphävda lagen den 30 juni 1947 (nr 324) om kronans
förköpsrätt hade staten rätt att när jordbruksfastighet såldes lösa till
sig denna. Fastigheten skulle därvid lösas till det pris som köparen utfäst.
Förköpsrätten skulle användas för att underlätta bildandet av bärkraftiga
brukningsdelar. Förköp fick inte ske i vissa fall, bl. a. inte när köparen var
nära släkt med säljaren. Fråga om tillämpning av lagen togs upp av lantbruksnämnd.
Jordägaren kunde hembjuda fastigheten till nämnden. Antogs
inte hembudet, fick förköpsrätten ej utövas under två år efter hembudet,
om inte försäljningen skedde på villkor som var mindre fördelaktiga
för jordägaren än de som gällt för hembudet. Om förköpsrätten skulle utövas
utan att hembud skett, ålåg det lantbruksnämnden att instämma köparen
inom viss tid från det denne sökt lagfart eller anmält köpet till nämnden.
Talan mot nämndens beslut att utöva förköpsrätt kunde föras hos
lantbruksstyrelsen.

Frågan om lagen om kronans förköpsrätt borde behållas togs upp av
1951 års jordbruksrationaliseringsutredning. Utredningen konstaterade bl. a.
att antalet utövade förköp varit förhållandevis ringa, att de beslutade förköpen
ofta mött ovilja och att mera än hälften av besluten överklagats.
Från lantbruksnämnderna hade framhållits som ett allvarligt missförhållande
att förköpsrätten vanligen kunde utövas först sedan köparen fått lagfart
på egendomen. Ofta hade han också tillträtt den. Utredningen uttalade
att lagstiftningen lätt kunde kringgås, t. ex. genom att köpet bringades
att återgå så snart förköp gjordes gällande eller genom att ett mycket högt
pris angavs i köpehandlingarna.

Som en följd av utredningens förslag upphävdes lagen i samband med
att 1955 års jordförvärvslag trädde i kraft. Denna lag har numera i sin
tur ersatts av jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290). Enligt jordförvärvslagen
krävs lantbruksnämndens tillstånd till förvärv av fast egendom
som är taxerad som jordbruksfastighet. Tillstånd fordras dock inte om
egendomen förvärvas från staten eller om staten, landstingskommun, stad,
landskommun, köping, municipalsamhälle eller kommunalförbund är förvärvare.
Bland andra förvärv, för vilka tillstånd ej behövs, märks sådana
där förvärvaren är på visst sätt släkt med fångesmannen. Ej heller fordras

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

tillstånd för förvärv av fastighet, som ingår i stadsplan eller som enligt
byggnadsplan, fastställd efter den 1 januari 1948, är avsedd för annat ändamål
än jordbruk eller skogsbruk. Fastighet som genom avstyckning bildats
för annat ändamål än jordbruk eller skogsbruk och därefter ej undergått
taxering är också undantagen. Förvärvstillstånd krävs inte heller när egendomen
förvärvats genom inrop på exekutiv auktion. Ansökan om förvärvstillstånd
skall göras inom tre månader från det fånget skedde. Försummas
detta blir fånget ogiltigt. Detsamma gäller om förvärvstillstånd vägras. Innan
frågan om förvärvstillstånd avgjorts, får lagfart inte beviljas. Vägras
tillstånd är staten i princip skyldig att lösa egendomen till det pris köparen
utfäst, om säljaren begär det. Lösningsyrkande prövas av allmän domstol.

En speciell form av förköpsrätt regleras inom ramen för lagen om
nyttjanderätt till fast egendom (NJL). Denna lag innehåller i 2 kap. 57 §
första stycket en bestämmelse om förköpsrätt för arrendator, när den
arrenderade fastigheten säljs eller går i byte. Bestämmelsen gäller endast
arrenden av jordbruk om högst 50 ha odlad jord. Jorden måste dessutom
tillhöra bolag, förening eller stiftelse eller utgöra gård, torp eller
annan jordbrukslägenhet som lyder under huvudgård och tillhör enskild
eller fideikommiss eller ingå i allmänning av visst slag eller ägs av enskild
person som inte är mantalsskriven på fastigheten och som uppenbarligen
besitter fastigheten av annan anledning än att bereda sig utkomst
av jordbruket. Närmare bestämmelser om förköpsrätten finns i lagen den
22 december 1943 (nr 884) om arrendators förköpsrätt. Enligt dessa bestämmelser
skall löseskillingen utgöra det pris köparen utfäst. Förköpsrätt
får inte utövas i vissa fall, bl. a. om köparen är på visst sätt släkt med säljaren,
och inte heller om egendomen säljs i den ordning utsökningslagen
anger. Detsamma gäller i vissa fall om staten köpt fastigheten för att främja
jordbrukets yttre rationalisering. Beträffande verkan av hembud gäller liknande
regler som enligt 1947 års lagstiftning om kronans förköpsrätt. Talan
om arrendators förköpsrätt prövas av domstol.

Under arbetet på en ny jordabalk togs en motsvarighet till arrendators
förköpsrätt upp i såväl lagberedningens förslag år 1960 (SOU 1960:24—
26) som jordabalksutredningens reviderade förslag år 1963 (SOU 1963: 55).
I det förslag till jordabalk som remitterades till lagrådet den 11 februari
1966 har emellertid spörsmålet om arrendators förköpsrätt ansetts böra tas
upp till behandling först i sammanhang med övriga arrendebestämmelser.
Dessa är f. n. under revision genom särskilda sakkunniga.

Av den nu lämnade redogörelsen framgår att det inte finns någon lagstiftning
om avtalad förköpsrätt. Förköpsrätt till fast egendom kan därför
inte f. n. med bindande verkan stiftas genom avtal. Lagberedningens åren
1909, 1947 och 1960 avgivna förslag till jordabalk innehåller emellertid en
nybildning, som kallas avtalad förköpsrätt. Institutet finns med också i
1963 års jordabalksförslag. Genom detta institut ville lagberedningen öppna

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

generell möjlighet för ägare av fast egendom att tillförsäkra sig själv eller
annan företrädesrätt till förvärv av egendomen när denna framdeles säljs.
Förslaget motiverades främst med samhällets intresse av att kunna förhindra
att jord som överlåtits för visst ändamål används på ett däremot
stridande sätt. Under remissbehandlingen rönte förslaget emellertid kritik.
Från skilda håll framhölls att något behov av avtalad förköpsrätt inte förelåg
vare sig för det allmänna eller någon annan och att institutet kunde
tänkas föra med sig ogynnsamma verkningar bl. a. för fastighetsomsättning
och kreditgivning. Det till lagrådet remitterade förslaget till jordabalk innehåller
på närmare angivna grunder (s. 23) inte några bestämmelser om
avtalad förköpsrätt.

Lagberedningens förslag om avtalad förköpsrätt innehöll i huvudsak följande
som kan vara av intresse i förevarande sammanhang. Förköpsrätten
kunde förbehållas vid överlåtelse eller tillförsäkras någon utan samband
med överlåtelse. Rätten definierades som en rätt att när fast egendom såldes
inlösa egendomen sådan den var vid försäljningen till det pris köparen
utfäst och på de villkor i övrigt som gällde för köpet, dock med den jämkning
som kunde föranledas av tidpunkten för inlösen eller som eljest med
hänsyn till villkorets innehåll befanns oundgänglig. Förslaget innehöll också
regler om verkan av hembud. Vidare föreskrevs att förköp ej skulle få
göras gällande när en de! av egendomen såldes till någon som redan hade
del i egendomen och ej heller i vissa fall när köparen var släkt med säljaren.
Skedde försäljningen på exekutiv auktion, skulle förköpsrätten ej få
utövas. Den som ville utöva förköpsrätt skulle väcka talan härom mot
köparen. Om i köpet ingick egendom som inte skulle lösas av den förköpsberättigade,
skulle rätten bestämma köpeskillingen för den egendom som
skulle lösas. Rätten skulle vidare bestämma förköparens betalningsskyldighet
samt betalnings- och tillträdesdag. Reglerna om förköpsrätt skulle vara
tillämpliga också vid byte av egendom vari förköpsrätt upplåtits.

En särskild företrädesrätt för stat och kommun föreligger enligt lagen
den 20 juni 1924 (nr 384) om återköpsrätt till fast egendom. Denna lag syftar
till att bereda stat och kommun ökade möjligheter att inverka på den
framtida användningen av sålda fastigheter. Återköpsrätten öppnar dessutom
viss möjlighet att bevara markvärdestegringen åt samhället. Reglerna
om återköpsrätt innebär att stat och kommun som säljare av fast egendom
kan göra förbehåll om återköp i samband med att villkor uppställs om skyldighet
för fastighetsägaren att använda fastigheten för visst ändamål eller
underlåta viss användning. Återköpsrätten kan utövas i ett flertal situationer
som har samband med de uppställda villkoren för användningen av
fastigheten men kan också aktualiseras vid överlåtelse till annan som inte
är delägare i egendomen eller på visst sätt släkt med ägaren. Den som vill
utöva återköpsrätt har att instämma fastighetens ägare till expropriationsdomstol.
I händelse av tvist bestämmer domstolen löseskillingen efter sär -

30 Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

skild värdering. Återköpsrätten har använts i endast mycket begränsad
utsträckning.

Utländsk lagstiftning om förköpsrätt

Avtalad förköpsrätt är ett vanligt rättsinstitut i främmande länder medan
däremot legal förköpsrätt för stat eller kommun är sällsynt. I sistnämnda
hänseende är emellertid lagstiftningen och reformarbetet i Danmark, Norge
och Förbundsrepubliken Tyskland av intresse.

Under våren 1963 framlades i Danmark vissa lagförslag, som omfattade
bl. a. förköpsrätt till jord för stat och kommun. Redan enligt den
gällande lagstiftningen hade staten förköpsrätt för att anskaffa mark till
mindre jordbruk och handelsträdgårdar. De under år 1963 behandlade
förslagen innebar att stat och kommun skulle få förköpsrätt beträffande
mark för vissa ytterligare ändamål, t. ex. för att tillgodose behovet av mark
för allmänna rekreationsområden, för stadsutvecklingens behov samt för
sommarhusbebyggelse. Bestämmelserna avsåg att öppna möjlighet för långsiktiga
markförvärv, som kunde vara önskvärda bl. a. i områden där stark
markvärdestegring kunde väntas.

Den kommunala förköpsrätten avsåg fast egendom inom kommunens
gränser. Innanför kommungränsen skulle den kommunala förköpsrätten
dock få utövas endast beträffande egendom inom vissa planlagda områden,
nämligen områden för vilka det fanns »byplan eller dispositionsplan» samt
sådana zoner av områden under »byudviklingsplan» där tätbebyggelse fick
äga rum (inderzon) eller där mark senare kunde tagas i anspråk för sådan
bebyggelse (mellemzon). Den kommunala försköpsrätten skulle däremot ej
gälla i ytterzon, där tätbebyggelse inte är avsedd att förekomma. I sistnämnda
zon skulle i stället staten ha förköpsrätt.

Den statliga förköpsrätten skulle i princip avse varje egendom som ej
uttryckligen undantagits och detsamma skulle gälla den kommunala förköpsrätten
beträffande egendomar inom byudviklingsplans inner- och mellanzoner.
I fråga om egendom inom byplan eller dispositionsplan avsågs
den kommunala förköpsrätten däremot böra begränsas till vissa egendomar
av särskilt intresse. Beträffande dessa skulle kommunens styrelse med inrikesministerns
samtycke kunna besluta, att kommunen skulle ha förköpsrätt.
En sålunda beslutad förköpsrätt avsågs därefter bli föremål för inskrivningsåtgärd
(tingslysning).

Även den statliga förköpsrätten, som i princip avsågs bli generell, skulle
genom kungörelse av lantbruksministern kunna begränsas till tinglyst egendom.
Meningen var att på detta sätt från den generella förköpsrätten undanta
antingen fast egendom inom visst geografiskt område eller viss bestämd
kategori av fastigheter. Förköpsrätt skulle inom ett undantaget område eller
en undantagen kategori föreligga endast i de enskilda fall där den blivit
tinglyst. Sådana mera omfattande inskränkningar i den statliga förköpsrätten
avsåg att minska den belastning för fastighetsmarknaden som en
helt generell förköpsrätt kunde väntas medföra och tänktes dessutom komma
, att minska den administrativa tunga som förutsattes uppkomma vid
tillämpning av bestämmelserna om statlig förköpsrätt.

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Från statlig och kommunal förköpsrätt skulle enligt de ursprungliga
förslagen undantas egendom, vars areal understeg 6 000 in2, egendom som
förvärvats av stat eller kommun, egendom som förvärvats av vissa anhöriga
till säljaren eller dennes make, egendom som innehavaren ärvt samt ytterligare
några fall. I det slutliga förslaget begränsades emellertid statens förköpsrätt
ytterligare, så att den skulle gälla endast egendomar om ett ha
eller mera. Även den kommunala förköpsrätten, såvitt gällde egendomar
inom byplan och dispositionsplan, begränsades på samma sätt.

Huvuddragen i förfarandet var följande. Stat eller kommun skulle underrättas
om avtalad försäljning av fast egendom, som på grund av generella
bestämmelser eller tinglysning var underkastad förköpsrätt, och ägde därefter
inom viss kortare tid tillkännage, om förköpsrätten skulle utövas. Var
detta fallet, hade förköparen i princip att överta köparens rättigheter och
skyldigheter enligt köpeavtalet.

Förslaget om förköpsrätt antogs av danska folketinget men förkastades
vid en folkomröstning sommaren 1963. Någon lagstiftning kom därför inte
till stånd. „

I Norge är förvärv av skog och odlad mark underkastad koncessionsplikt.
Den kommun inom vilken koncessionspliktig mark är belägen har
förköpsrätt till marken. Fråga om koncessionsplikt och kommunal förköpsrätt
beträffande mark för bebyggelse i städer och tätorter har på senare tid
upptagits av en särskild kommitté vars majoritet föreslagit en förköpsrätt
för kommuner till byggnadsmark. Tre av kommitténs sju ledamöter ansåg
emellertid att förköpsrätt inte var behövlig, eftersom kommunerna redan
har tillräckliga möjligheter att förvärva mark. Kommitténs förslag har inte
lett till lagstiftning.

I Förbundsrepubliken Tyskland finns sedan år 1961 vissa bestämmelser
om kommunal förköpsrätt till mark. En allmän förköpsrätt
avser dels mark som i fastställd bebyggelseplan bestämts för kommunala
byggnader, parker och trafikanläggningar eller för anordningar för vatten
och avlopp m. in., dels mark som är ingripen i planreglering. Vid sidan
härav gäller en särskild förköpsrätt i fråga om obebyggd mark och mark
för saneringsändamål inom en bebyggelseplans giltighetsområde och inom
område för vilket enligt kommunalt beslut bebyggelseplan skall upprättas.
Denna förköpsrätt får utövas för att tillgodose allmänna intressen när det
kan antas att en markägare inte inom tre år kommer att utnyttja marken
för de ändamål som angetts i bebyggelseplanen.

Kommuns befogenhet att förvärva mark genom frivilliga köp och

genom expropriation

Kommunernas markförvärv sker huvudsakligen genom vanliga köp inom
ramen för den kommunala kompetensen enligt 3 § kommunallagen den 18
december 1953 (nr 753). Enligt denna bestämmelse äger kommunen vårda
sina angelägenheter såvitt handhavandet av dessa inte enligt gällande för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

fattningar tillkommer annan. Kommunalbesvär kan anföras endast på vissa
i 76 § kommunallagen angivna grunder, nämligen att beslutet ej tillkommit
i laga ordning, att det står i strid mot allmän lag eller författning eller
annorledes överskrider deras befogenhet som fattat beslutet, att det kränker
klagandens enskilda rätt eller att det eljest vilar på orättvis grund. Kommunalbesvär
kan anföras endast av den som är medlem i kommunen. Medlem
av kommunen är — förutom den som är mantalsskriven där — den som
äger eller brukar fast egendom inom kommunen eller där är taxerad till
allmän kommunalskatt.

Vid sidan av förvärv genom köp har kommunerna möjligheter till tvångsförvärv
av fast egendom. Här spelar expropriationslagstiftningen en viktig
roll. Enligt lagen den 12 maj 1917 (nr 189) om expropriation kan fastighet
eller särskild rätt till fastighet exproprieras. Kronans fastigheter samt rättigheter
som tillkommer kronan kan dock inte exproprieras. När en fastighet
tas i anspråk genom expropriation, är ägaren skyldig att avstå fastigheten
eller upplåta nyttjanderätt eller servitutsrätt till den. Expropriationsrätt
kan medges bara för vissa ändamål som anges i lagens första paragraf
under punkterna 1—18. De expropriationsgrunder som närmast är anknutna
till kommunala markbehov återfinns under punkterna 2 (anläggning för
den allmänna samfärdseln), 3 (allmän byggnad), 4 (ändamål som det enligt
lag eller författning tillkommer kommun att tillgodose), 5 (vattentäkt),
6 (ändamål som är jämförligt med något av de förut nämnda och som äger
väsentlig betydelse för det allmänna), 7 (förvärv i syfte att åstadkomma
tryggade bostadsförhållanden inom bebyggt område vid järnvägsstation,
hamnplats eller fiskeläge eller på annan ort med större sammanträngd befolkning),
8 (förvärv för byggnad för överläggningar, folkbildning, nykterhetssträvanden,
gudstjänst m. m.), 16 (förvärv i syfte att säkerställa att
mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed sammanhängande
anordningar eller för att eljest i kommuns ägo överföra mark som
inte är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt) samt 18 (förvärv för atomreaktor
eller atomenergianläggning som är av större gagn för orten). Tillstånd
till expropriation meddelas av Kungl. Maj :t. Tillstånd får ges endast
om det är nödvändigt att fastighet tas i anspråk för något av de i lagen uppräknade
ändamålen genom expropriation. Frågan om löseskillingens storlek,
ersättning för skada och intrång, förhandstillträde samt ett flertal andra
spörsmål prövas av expropriationsdomstol.

Också byggnadslagstiftningen innehåller regler om avstående av mark.
Särskilt bestämmelserna om s. k. zonexpropriation är av stor praktisk betydelse.
Enligt 44 § byggnadslagen den 30 juni 1947 (nr 385) kan Kungl.
Maj :t medge kommun att lösa viss mark inom tätbebyggt område. En förutsättning
är att området med hänsyn till den allmänna samfärdseln eller
kravet på ändamålsenlig bebyggelse finnes vara i behov av genomgripande
ombyggnad som inte lämpligen kan ske annat än i ett sammanhang. Lös -

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

ningsrätten kan omfatta inte bara den mark, som behövs för ombyggnaden,
utan också annan mark som kan väntas stiga väsentligt i värde genom ombyggnaden.

Behovet av en kommunal företrädesrätt till mark

Kommittén. Strävandena att hålla markpriserna på en rimlig nivå måste,
anför kommittén, i hög grad bygga på primärkommunernas insatser. En
oundgänglig förutsättning för att dessa strävanden skall vinna framgång är
att varje kommun inom sitt område för en aktiv markpolitik och försöker
fa utbud och efterfrågan pa mark under kontroll. Det är också en huvudlinje
i kommitténs förslag att på olika sätt underlätta för kommunerna att
föra en sådan markpolitik. Häri ingår som ett viktigt led att kommunerna
får ökade möjligheter att i god tid förvärva mark som behövs för samhällsutvecklingen.
Fastän vanliga köp under normala betingelser är den både
för den enskilde och det allmänna lämpligaste förvärvsformen när det gäller
kommunernas markförvärv, har under senare år olika omständigheter
medfört att uppgörelser om markförvärv ofta kommit att te sig ogynnsamma
för kommunerna. Brist på kapital som på längre sikt kunnat bindas
i mark har tvingat många kommuner att föra en alltför kortsiktig markpolitik.
Markförvärven har ofta skett så kort tid före bebyggelse att priserna
varit högt uppdrivna. Tiden har ofta inte heller medgett att expropriation
tillgripits. Tvångsbetingade situationer av detta eller liknande slag har uppenbarligen
medfört en ofördelaktig förhandlingsposition för kommunerna.
Markpolitiska utredningens förslag att kommunerna skall få ökade finansiella
resurser för att i god tid förvärva behövlig mark är ägnat att förbättra
kommunernas möjligheter att föra en långsiktig markpolitik.

En förutsättning för markförvärv genom köp är emellertid att markägaren
är villig att sälja. Vill en markägare över huvud taget inte sälja sin
mark, skulle självfallet förekomsten av en kommunal företrädesrätt att förvärva
marken när denna säljs inte öka kommunens förvärvsmöjligheter.
Det torde emellertid framdeles liksom nu förekomma åtskilliga fastighetsaffärer
som avslutas utan att kommunerna fått tillfälle att ingå i köpeförhandlingar.
Är det då fråga om obebyggd eller glesbebyggd mark eller saneringsmark
eller om annan fast egendom som kommunen anser sig behöva
för den framtida samhällsutvecklingen, kan en kommun f. n. inte förvärva
marken annat än genom expropriation från den nye ägaren. Ett sådant
tvångsförfarande skulle emellertid i vissa fall kunna undvikas om kommunerna
fick en särskild företrädesrätt till förvärv när mark säljs.

Kommittén har övervägt olika alternativ när det gäller en kommunal företrädesrätt
till fast egendom. En möjlighet skulle vara att ge kommunerna
rätt att på ett tidigt stadium av samhällsutvecklingen tillförsäkra sig option

2 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 90

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1967

beträffande välbelägen mark som kunde tänkas komma i fråga för bebyggelse.
Optionen borde avse en rätt för kommunen att inom viss tid, t. ex.
tio år, köpa marken om kommunen så påfordrade. Kommittén har emellertid
funnit att en sådan optionsrätt är svår att förena med fundamentala
grundsatser rörande löfte om försäljning av fast egendom och villkor vid
fastighetsköp. Trots de uppenbara markpolitiska fördelarna har kommittén
därför inte fullföljt arbetet på detta uppslag.

Det gällande jordrättsliga systemet anses däremot inte lägga hinder i
vägen för att konstruera den kommunala företrädesrätten såsom en legal
förköpsrätt i traditionell mening. Förköpsrätt innebär då i princip att den
förköpsberättigade efter att ha erhållit vetskap om att en viss egendom
sålts bereds tillfälle att träda i köparens ställe och förvärva egendomen på
de villkor som avtalats mellan honom och säljaren.

En på angivet eller liknande sätt konstruerad kommunal förköpsrätt
skulle, anför kommittén, uppenbarligen innebära ett långt mindre kännbart
ingrepp för säljaren än en expropriation. Han skulle sålunda själv förfoga
över tidpunkten för försäljningen, priset och köpevillkoren i övrigt. Bytet
på köparsidan kan från säljarens synpunkt i allmänhet knappast te sig
ofördelaktigt, eftersom han får full säkerhet för att köparens förpliktelser
enligt köpeavtalet blir vederbörligen fullgjorda. Även om bytet av köpare
i enstaka fall av andra skäl skulle uppfattas som en nackdel, måste detta
givetvis vägas mot de fördelar förköpet uppenbarligen innebär för säljaren
jämfört med ett tidsödande och beträffande löseskillingens storlek ovisst
expropriationsförfarande.

För kommunernas del är fördelarna med en förköpsrätt uppenbara anser
kommittén. I alla de fall, där kommunerna inte beretts tillfälle att ingå i
köpeförhandlingar och egendomen sålts till annan, befrias de från det tidsödande
arbete som en expropriation undantagslöst för med sig.

Den part som mest skulle komma att beröras av en förköpsrätt är uppenbarligen
köparen. Han kan gå miste om en god affär eller ha ett särskilt
intresse av att förvärva den ifrågavarande egendomen. Åtskilligt planeringsoch
förhandlingsarbete som föregått köpet blir vidare förgäves. Kommittén
framhåller dock att det även från köparens synpunkt ofta nog kan vara
förenat med mindre olägenhet att kommunen på ett tidigt stadium ingriper
genom ett förköp än att kommunen senare exproprierar fastigheten av honom.
De olägenheter som vid ett kommunalt förköp drabbar köparen måste
självfallet vägas mot de fördelar förköpsrätten i jämförelse med expropriation
medför för såväl säljare som kommun. Enligt kommitténs mening överväger
dessa fördelar. Det är emellertid angeläget att finna utvägar att i
rimlig mån hålla köparen skadeslös.

Kommittén anser det tämligen klart att en generellt utformad kommunal
förköpsrätt får en viss inverkan på fastighetsmarknaden. Den osäkerhetsfaktor
som förköpsrätten medför sett från förvärvarens synpunkt torde

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

hämma köpbenägenheten. Om så blir fallet, innebär detta emellertid huvudsakligen
en fördel från markpolitisk synpunkt. En förutsättning är dock att
kommunen samtidigt driver en aktiv inköpspolitik i fråga om mark och
i god tid fördelar marken mellan de olika intressenterna på ett rättvist och
ändamålsenligt sätt. Om en förköpsrätt får effekter av nämnda slag, kommer
den sålunda att bidra till att minska konkurrensen om bebyggelsemarken
och därmed också till att dämpa prisstegringen på sådan mark.

Kommittén vill inte utesluta att förköpsrätten kan komma att påverka
fastighetsmarknaden även på andra sätt, t.ex. så att överpris betalas i syfte
att undgå kommunalt förköp. Risken bedöms emellertid som inte alltför
stor, Om kommunerna håller en god markberedskap och fortlöpande kan
tillhandahålla byggnadsmark i erforderlig utsträckning. Den olägenhet för
fastighetsmarknaden som kan uppstå genom att köp måste hållas svävande
till dess frågan om förköp avgjorts bör beaktas vid förköpsinstitutets utformning
så att förköpsfrågan bringas till ett snabbt avgörande.

På grund av vad sålunda anförts föreslår kommittén att lagstiftning om
kommunal förköpsrätt införs.

Skiljaktig mening. Kommittéledamoten Holmberg anser att en lagstiftning
om kommunal förköpsrätt inte är motiverad och anför i samband härmed
erinringar mot viss detaljutformning av förslaget och motivering till
detta.

I reservationen erinras om att kommitténs samlade förslag syftar till att
förbättra balansen mellan utbud och efterfrågan på bebyggelsemark genom
att öka utbudet samt dämpa priser och konkurrens. Han delar inte majoritetens
uppfattning, att det från denna utgångspunkt föreligger något behov
av den föreslagna kommunala förköpsrätten. En förköpsrätt kan över huvud
taget inte öka utbudet av mark. Tvärtom torde man kunna utgå från
att fastighetsägare inom område där kommun kan beräknas utöva förköpsrätt
blir mindre benägna att sälja sin egendom. Framför allt torde de enskilda
köparnas efterfrågan på mark inom sådana områden minskas. Å
andra sidan kan den enskilda efterfrågan på mark och fastigheter kraftigt
öka inom område där förköpslagen ej tillämpas. Härigenom får förköpslagen
en rent prisuppdrivande effekt. Den direkta verkan av en kommunal
förköpsrätt torde därför komma att motverka huvudsyftet med kommitténs
förslag.

Endast om kommunen utnyttjar sin förköpsrätt konsekvent inom hela
kommunen, vilket kommitténs majoritet inte synes ha avsett, kan efter
hand en prisdämpande effekt uppstå. Presumtiva köpare kan då anse det
meningslöst att lägga ner arbete på att försöka förvärva fastigheter inom
området och därför hålla sig borta. Härigenom får kommunen ett köparmonopol
som kan verka prispressande. Ett köparmonopol är emellertid något
helt annat än åtgärder för att söka dämpa efterfrågan och kan under

Iiungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

inga omständigheter accepteras. Härtill kommer att prispressen inom vissa
kommuner kan komma att försiggå parallellt med en ökad efterfrågan inom
närliggande kommuner. Genom kommunala beslut kan alltså fastighetsägare
inom vissa områden avhändas en betydande del av sina fastigheters
reella värden samtidigt som andra fastighetsägare gynnas. En sådan orättvisa
mot skilda medborgarkategorier strider mot svensk rättsuppfattning.

Från säljarens synpunkt kan det ofta vara mycket viktigt att viss köpare
förvärvar fastigheten med hänsyn till personliga och ekonomiska relationer
mellan säljare och köpare. Eftersom någon absolut skyldighet inte föreligger
för kommunerna att ta hänsyn till sådana speciella omständigheter, kan
förköpsrätten bli till verklig skada för både säljare och köpare. Förköpsrätten
innebär f. ö. alltid ett djupt ingrepp i köparens rätt. Enligt den föreslagna
lagen om förköpsrätt skulle enskild rätt kunna åsidosättas utan
att kommunen i det enskilda fallet behöver visa eller ens göra troligt att det
föreligger något konkurrerande allmänt intresse.

Remissyttrandena. Det övervägande antalet remissinstanser har i princip
tillstyrkt förslaget om kommunal förköpsrätt eller lämnat det utan erinran.
Åtskilliga remissinstanser har dock avstyrkt förslaget medan ett par remissinstanser
uttalat tveksamhet.

Till de remissinstanser som ställt sig positiva till lagförslaget hör Svea
hovrätt, fortifikationsförvaltningen, försvarets fastighetsnämnd, byggnadsstyrelsen,
kammarkollegiet, bankinspektionen, försäkringsinspektionen,
lantbruksstyrelsen, lantmäteristyrelsen, statens naturvårdsnämnd, arbetsmarknadsstyrelsen,
bostadsstyrelsen, statens hyresråd, överståthållarämbetet,
länsstyrelserna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands,
Jönköpings, Kronobergs, Kalmar, Gotlands, Blekinge, Kristianstads, Malmöhus,
Hallands, Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Skaraborgs, Örebro, Västmanlands,
Västernorrlands, Jämtlands samt Norrbottens län, expropriationsutredningen,
markpolitiska utredningen, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag,
Hyresgästernas riksförbund, Sportstugefrämjandet, Svensk industriförening,
Sveriges köpmannaförbund, Svenska företagares riksförbund,
Sparbankernas bank, Svenska sparbanksföreningen, Folksam, Svenska kommunförbundet,
Svenska stadsförbundet, Stor-Stockholms planeringsnämnd,
LO, TCO, Svenska kommunal-tekniska föreningen och Sveriges arbetsledareförbund.

Svea hovrätt påpekar att en legal förköpsrätt med sådan räckvidd som
föreslagits av kommittén saknar motsvarighet i svensk rätt. Såvitt framgår
av kommitténs redogörelse för utländsk lagstiftning finns inte heller i andra
länder i Västeuropa någon motsvarighet till förslaget. En förköpsrätt som
i princip gäller all fast egendom varje gång den säljs eller byts utgör ett
starkt ingrepp i äganderätten och avtalsfriheten samt innebär en väsentlig
ändring i rättssystemet. Det är inte lätt att bedöma, om förköpsrätten i nor -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

malfallen är ovidkommande för säljaren. I åtskilliga fall är det emellertid
av stort intresse för denne av personliga eller ekonomiska skäl att fritt få
välja köpare. För köparen innebär förslaget en mera omvälvande förändring
i den allmänna avtalsfriheten. Även om hovrätten anser att vissa betänkligheter
kan anföras mot förslaget, kan det dock antas att en förköpsrätt
ger ökade möjligheter att komma till rätta med vissa för bostadsförsörjningen
angelägna problem. Hovrätten syftar därvid främst på den osunda markspekulationen.

Också övriga allmänt tillstyrkande remissinstanser tillmäter de markpolitiska
fördelarna avgörande betydelse. Bostadsshjrelsen anför sålunda att en
kommunal förköpsrätt innebär att kommunerna får ett nytt och smidigt instrument
som ökar deras möjligheter att bygga upp en markreserv. Förköpsrätten
blir ett värdefullt komplement till expropriationsinstitutet och
eliminerar även vissa konkurrenssituationer.

Lantmäteristyrelsen anser att en kommunal förköpsrätt är förenlig med
gällande jordrättsliga system och är ägnad att ge kommunerna ökade möjligheter
att göra sig gällande på fastighetsmarknaden. Förköpsrätten blir av
värde som ett alternativ till expropriation och kan bl. a. underlätta för kommun
att skapa samlade markinnehav med gynnsammare förutsättningar vid
exploatering och sanering. Även på naturvårdens område synes en kommunal
förköpsrätt vara av värde. Den största betydelsen består emellertid i att
förutsättningarna för frivilliga överlåtelser förbättras.

Byggnadsstyrelsen betecknar den kommunala förköpsrätten som en vär<
defull förstärkning av kommunernas möjligheter att föra en aktiv och realistisk
markpolitik. Liknande synpunkter framförs också i länsstyrelsernas
remissyttranden. Markpolitiska utredningen erinrar om att utredningen i
sitt betänkande »Kommunal markpolitik» (SOU 1964: 42) uttalat sig för en
kommunal förköpsrätt.

Stadsförbundet anser att förköpsinstitutet kommer att medföra åtskilligt
administrativt bestyr för kommunerna men att förköpsrättens värde som
ett instrument för den kommunala markpolitiken dock väger över. När
kommunerna numera genom samhällsutvecklingen fått huvudroller såväl
beträffande bostadsförsörjningen som samhällsutbyggnaden i övrigt, ter det
sig enligt förbundets mening naturligt att kommunen vid fastighetsförsäljningar
får möjlighet att inträda som köpare på de villkor som fastighetsägaren
har uppställt. Svenska kommunal-tekniska föreningen pekar på det
stora värdet av att kommunerna på ett tidigt stadium får kännedom om alla
fastighetsförsäljningar. Kommuner med goda resurser ges ökade möjligheter
att bedriva en framsynt markpolitik och även kommuner med begränsade
resurser kan ha en viss nytta av förköpsrätten om den används smidigt
inom utbyggnadsområden. LO framhåller att finansieringsfrågan har stor
betydelse för att den bostadspolitiska målsättningen skall kunna fullföljas.
Därför måste denna fråga uppmärksamt följas av statsmakterna. Dessa

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

måste vara beredda att skapa ökat finansiellt utrymme, om finansieringssvårigheter
minskar effekten av de föreslagna reformerna.

De remissinstanser som ställt sig tveksamma eller avvisande till en kommunal
förköpsrätt är hovrätten över Skåne och Blekinge, hovrätten för
Västra Sverige, kommerskollegium, stiftsnämnden i Göteborg, låns styrelserna
i Gävleborgs och Västerbottens län, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges
villaägareförbund, Sveriges industriförbund, Svenska byggnads entreprenörföreningen,
Sveriges hantverks- och industriorganisation, Sveriges
grossistförbund, Kooperativa förbundet, Svenska bankföreningen, Försäkringsbolagens
riksförbund, Svenska arbetsgivareföreningen, Stockholmstraktens
regionplanenämnd, Samfundet för fastighetsvärdering, Sveriges lantmätareförening
och Sveriges handelsträdgårdsmästares förbund.

Hovrätten över Skåne och Blekinge anser att förköp sällan kommer att
vara en ändamålsenlig väg att förvärva mark. Hovrätten betvivlar också att
förköpsrätten i nämnvärd grad kan bidra till en aktiv markpolitik. Förfarandet
blir visserligen enkelt i förhållande till expropriationsförfarandet
men kommunen är hänvisad att använda förköpsrätten först när den enskilde
säljer marken. Mot den föreslagna lagstiftningen talar främst att den vållar
påtagliga olägenheter för fastighetsomsättningen och fastighetsbelåningen.
En fördröjning uppstår för köparen när det gäller att få lagfart och ordna
inteckningslån på fastigheten. Det är uppenbart att ett sådant uppskov
måste förekomma i ett stort antal fall, många gånger flera än de fall när
kommunen verkligen kommer att utnyttja förköpsrätten.

Kommerskollegium framhåller att ett statligt ingripande i enskild rätt
bör få ske bara när det är påkallat från allmän synpunkt. Enligt kollegiets
mening har kommittén ej förmått visa att så skulle vara fallet i förevarande
avseende. Kommunernas behov av mark bör kunna tillgodoses genom expropriationslagstiftningen.
Om denna lagstiftning i sin nuvarande form inte
medger att mark tas i anspråk i önskvärd utsträckning, bör den ändras.
Länsstyrelsen i Gävleborgs län anser att det inte föreligger något behov av
kommunal förköpsrätt som komplement till frivilliga markförvärv och att
verkningarna av en sådan förköpsrätt i praktiken kan bli rent negativa.
Länsstyrelsen i Västerbottens län menar att en kommunal förköpsrätt medför
fara för rättssäkerheten. Länsstyrelsen förordar i stället en utredning
angående ett effektivare och utvidgat expropriationsinstitut.

Näringslivets byggnadsdelegation framhåller att ett skifte på köparsidan
troligtvis endast i vissa fall kan komma att uppfattas som en nackdel av
säljaren. Trots detta är det inte ovanligt att valet av köpare spelar en avgörande
roll vid försäljningen av en fastighet, varvid relationen mellan säljare
och köpare — även utanför kommittéförslagets absoluta undantagsregel —-kan vara den väsentligaste förutsättningen för försäljningen och de villkor
som därvid uppställts. Man behöver bara nämna olika slag av släktskapsförhållanden,
grannelagsförhållanden, arronderingsköp, önskemålet att få

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

viss bebyggelse realiserad och planer på samarbete eller fusioner inom näringslivet.
Köparen är uppenbarligen den part som i själva förköpssituationen
påverkas starkast av en kommunal förköpsrätt. För hans del skiljer
sig situationen från den vid ett expropriationsförfarande endast genom att
han först nyligen förvärvat fastigheten och därför kanske ännu ej hunnit
tillträda eller i olika avseenden binda sig vid den. I ekonomiskt avseende är
hans situation delvis ofördelaktigare än vid expropriation. Vid expropriation
skall han i princip få ut marknadsvärdet oberoende av vad han betalat. Vid
ett fastighetsförvärv har köparen oftast grundligt penetrerat läget på marknaden
för att förvissa sig om att den fastighet han förvärvar vid en sammanvägning
av pris och andra faktorer från hans utgångspunkter utgör det
bästa köp som erbjuds. Om förköpsrätt utövas, kan han därför endast i undantagsfall
göra ett lika gott förvärv. För kommunerna innebär förköpsrätten
obestridligen ett väsentligt smidigare och billigare förvärvsförfarande
än expropriation. De administrativa och ekonomiska fördelarna uppväger
dock ingalunda nackdelarna för säljare och köpare. Vad gäller möjligheterna
att i större utsträckning överföra bebyggelsemarken i kommunal ägo
blir betydelsen av institutet beroende av de medel som statsmakterna ställer
till kommunernas förfogande för att finansiera förvärven.

Kooperativa förbundet är i princip av den uppfattningen att förslaget om
kommunal förköpsrätt bör genomföras även om det i vissa fall kan medföra
olägenheter för enskilda köpare och säljare. En förutsättning är dock att
det verkligen är sannolikt att förköpsrätten kommer att väsentligt underlätta
kommunala markförvärv. Förbundet hyser starka tvivel om att förköpsrätten
är ett effektivt instrument för att uppnå de angivna syftena.
Från kommunens synpunkt är förköpsrätten ett trubbigt vapen. I och för
sig blir markförvärv möjliga bara om markägaren tar initiativ till försäljning.
Det är föga sannolikt att tillräckliga områden av just den mark som
från kommunal planeringssynpunkt ter sig åtråvärd kommer att utbjudas
till försäljning. Expropriationsförfarandet är det enda medel som är effektivt
i detta avseende. Vid utformningen av samhällets allmänna markpolitik
måste huvudvikten därför läggas vid förbättringar av expropriationsinstitutet.
Förköpsrätt kan vidare verka starkt hämmande på marköverföringar
som sker i syfte att uppnå rationellare produktion och distribution. Om en
kommun utnyttjar förköpsrätten på ett sätt som inte ligger i linje med de
syften kommittén uppställt, har man hindrat genomförandet av en företags-
och samhällsekonomiskt motiverad planering på riksplanet utan att
tyngre vägande samhällsintressen har främjats därav. Också Försäkringsbolagens
riksförbund anser att utnyttjandet av förköpsrätten blir så beroende
av tillfälligheter att kommunerna i sin planläggning knappast kan
ta med förköpsrätten i beräkningen.

Sveriges lantmätareförening betonar särskilt den belastning en kommunal
förköpsrätt kommer att innebära för kommunala myndigheter och in -

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

skrivningsväsendet. Sveriges handelsträdgårdsmästarcförbund anser att den
tidsutdräkt vid fastighetsförsäljning som blir eu följd av kommunens möjlighet
till ingripande utgör den allvarligaste olägenheten. Från köparens
synpunkt skapar förköpsrätten vidare en osäkerhet som gör det mycket
svårt att planera köp samt avveckling och tillträde av företag.

Meningarna hland remissinstanserna är delade när det gäller frågan om
en kommunal förköpsrätt kan antas få en prisdämpande effekt. Kammarkollegiet
framhåller att enskilda byggnadsföretags förtroende för kommunens
markpolitik kommer att bli av stor betydelse, särskilt när det är fråga
om förvärv av obebyggda exploateringsområden. Det torde inte vara möjligt
att helt eliminera risken för överpris bl. a. eftersom en från kommunens
synpunkt rättvis fördelning kanske inte alltid stämmer överens med det enskilda
företagets välförstådda intresse. Men i samma mån som kommunen
kan genomföra sina markförvärv i mycket god tid minskas risken för prisuppdrivande
konkurrens om bebyggelsemarken. Detta beror på att man får
anta att enskilda företag i allmänhet är mindre intresserade av att ligga ute
lång tid med oförräntat eller dåligt förräntat kapital. Även om det sålunda
inte är givet att en kommunal förköpsrätt får prisdämpande effekt, talar
övervägande skäl för att så i stort sett kommer att bli fallet, förutsatt att
kommunernas markpolitik inriktas ändamålsenligt och att deras ekonomiska
resurser medger långsiktig markanskaffning. Liknande synpunkter
framförs av länsstyrelsen i Uppsala län och Svenska kommunförbundet.
Också länsstyrelserna i Kronobergs, Gotlands och Västmanlands län ansluter
sig till kommitténs uppfattning att en prisdämpande effekt bör kunna uppnås
genom den föreslagna lagstiftningen. Samfundet för fastighetsvärdering
anser att det på kort sikt finns viss sannolikhet för prishöjningar i frivilliga
köpeavtal medan på längre sikt möjligheterna till en sänkning kan
väntas överväga, nämligen när kommunernas markinnehav kommit i balans
i förhållande till den mark som ägs av andra. Liknande antaganden
om en prisdämpande effekt på längre sikt görs av länsstyrelsen i Blekinge
län och Föreningen för tjänstemän inom Sveriges stadshypoteks- och bostadskrediter
ganisationer.

Åtskilliga remissinstanser kritiserar kommitténs bedömning av förköpslagstiftningens
effekt på markpriserna. Hovrätterna framhåller att lagstiftningens
inverkan på fastighetsmarknaden är svårbedömd och anser att risker
för prisstegringar inte kan uteslutas. Liknande farhågor uttalas av
byggnadsstyrelsen och kommerskollegium. Konjunkturinstitutet understryker
att en aktiv kommunal markinköpspolitik vid givna utbudsförhållanden
kan väntas ske utan prisstegringseffekter bara om den privata efterfrågan
samtidigt begränsas i motsvarande mån. Sveriges advokatsamfund påpekar
att tillgången på råmark är knapp och att konkurrensen om sådan mark är
hård, vilket givetvis påverkar prisnivån. Köpare till större råmarksområden
är förutom kommunerna främst de stora byggnadsföretagen som funnit

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

tillgången på bebyggbar mark i ekonomiska enheter vara en väsentlig förutsättning
för att uppehålla en jämn och lönsam produktion. Eftersom råmarkskostnaden
i allmänhet är en jämförelsevis liten del av den totala produktionskostnaden
för ett bygge, ter det sig för byggnadsföretagen ofta
mindre betydelsefullt vilket pris de får betala för marken. Det väsentliga
är att de verkligen får förvärva lämpliga och tillräckligt stora områden.
Enligt samfundets uppfattning föreligger därför avsevärd risk för att byggnadsföretagen,
om den av kommittén föreslagna förköpsrätten genomförs,
kommer att finna det förenligt med sina intressen att vid köp av åtråvärd
råmark erbjuda priser som ligger så högt att företagen känner sig någorlunda
säkra på att kommunen inte kommer att begagna förköpsrätten. Liknande
synpunkter framförs av länsstyrelserna i Göteborgs och Bohus län
och i Älvsborgs län samt Sveriges fastighetsägareförbund och Kooperativa
förbundet.

Från några håll görs gällande att lagstiftningen medför risk för oenhetlig
prisbildning på bebyggelsemark. Näringslivets byggnadsdelegation antar
att de förordade konkurrensbegränsande åtgärderna kommer att leda till en
allvarlig desorientering av marknaden med en oenhetlig prisbildning som
följd. Försäkringsbolagens riksförbund anser det visserligen vara möjligt
att fastighetspriserna inom område, där kommun dokumenterat sitt intresse
för förvärv genom att utöva förköpsrätt, kommer att pressas nedåt. Köparintresset
kommer emellertid då att i stället koncentreras till andra områden
med givna prisstegringstendenser som följd. Konsekvensen skulle sålunda
bli en splittrad prisbildning, vilket skulle vara att djupt beklaga. Liknande
synpunkter anförs av bostadsstyrelsen, som tillfogar att även ett kommunalt
beslut om att utöva förköp endast inom viss del av kommunen kan påverka
fastighetsvärdena och få till följd att dessa inom de berörda områdena
utvecklas på ett annat sätt än inom resten av kommunen.

Departementschefen. Kommitténs förslag att införa en kommunal förköpsrätt
vid fastighetsförsäljningar syftar i första hand till att förbättra
kommunernas möjlighet att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövs
för samhällsutvecklingen. Enligt kommitténs mening kan en generellt
utformad förköpsrätt för kommunerna antas bidra till att minska konkurrensen
om bebyggelsemarken och därmed också dämpa markvärdestegringen.

Det övervägande antalet remissinstanser ansluter sig till kommitténs bedömning
och anser att en kommunal förköpsrätt är ett värdefullt markpolitiskt
instrument, som kommer att bidra till att kommunerna bättre kan
göra sig gällande på fastighetsmarknaden. I fråga om den föreslagna lagstiftningens
prisdämpande effekt är meningarna delade. De remissinstanser
som ställer sig positiva till förslaget anser i allmänhet att en sådan effekt bör

2f Biliang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

kunna uppnås åtminstone på längre sikt. I den kritik som framförs mot förslaget
uttalas däremot farhågor för att förköpsrätten tvärtom kan komma
att leda till prisstegringar, genom att enskilda markköpare kan föranledas
att erbjuda mycket högre priser i syfte att förmå kommunerna att avstå
från att utöva förköpsrätten. Risken för att förköpsinstitutet skall föranleda
en splittrad prisbildning på bebyggelsemark påtalas också i flera remissyttranden.
Övriga invändningar mot förslaget tar främst sikte på olägenheterna
för fastighetsomsättningen och för enskilda säljare och köpare
och det ifrågasätts om en kommunal förköpsrätt kan antas få sådan betydelse
som markpolitiskt medel att de med institutet förenade olägenheterna
uppvägs.

För egen del anser jag att en kommunal förköpsrätt erbjuder vissa bestämda
fördelar som ett medel i den kommunala markförvärvspolitiken vid
sidan av förvärv genom frivilliga försäljningar och genom expropriation.
Kommunerna får tillfälle att följa vad som händer på fastighetsmarknaden
och kan försäkra sig om sådan för bebyggelseutvecklingen värdefull mark
som av en eller annan anledning inte kan förvärvas genom vanliga köp.
Denna senare förvärvsform blir naturligen ändå den normala men den kan
på ett fördelaktigt sätt kompletteras genom ett förköpsinstitut. Förköpet
skiljer sig från förvärv genom expropriation därigenom att förvärvet alltid
sker först när ägaren är beredd att avhända sig marken och till ett pris
som parterna själva kommit överens om. Inslaget av tvångsmoment är således
betydligt mera begränsat vid förköp än vid expropriation och förköpsmöjligheten
kan i åtskilliga fall leda till att ett tidsödande och dyrbart expropriationsförfarande
undviks.

Kommunerna kan genom förköpsinstitutet få information på ett mycket
tidigt stadium om försäljningar av sådan mark som kan komma i fråga för
tätbebyggelse, I anslutning härtill kan kommunerna i god tid överväga det
framtida markbehovet. Betydelsen av att kommunerna lägger ett långsiktigt
perspektiv på markförvärvspolitiken har understrukits från många håll. Det
kan från denna utgångspunkt enligt min mening ifrågasättas om inte förköpsinstitutet
kan få sin kanske största betydelse genom att tjäna som informationskälla
i kommunernas strävan att föra en framsynt markförvärvspolitik.

Den av kommittén åsyftade dämpningen av markprisernas utveckling
kan få verklig effekt bara om de kommunala markförvärven sker innan
värdestegringen på grnnd av förväntan om tätbebyggelse sätter in.

Det är emellertid inte bara långsiktighet i markpolitiken som är nödvändig
för att ett förköpsinstitut skall kunna få den inverkan på markprisutvecklingen
som är åsyftad. Den kommunala markpolitiken måste dessutom
drivas på sådant sätt alt kommunen ställer för tätbebyggelse iordningställd
mark till förfogande i tillräcklig omfattning. I annat fall uppstår
risk för prisuppdrivande konkurrens om råmarken.

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Farhågorna att förköpsrätten skall medföra en splittrad prisbildning på
mark är enligt min mening överdrivna. Om kommunen beslutar att utöva
förköpsrätt beträffande en eller flera fastigheter inom visst område, kan
detta givetvis tas som uttryck för att kommunen räknar med att området
kan komma att behövas för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande
anordningar. Förköp kan med hänsyn härtill i det enskilda fallet leda till
prisstegringar. I detta avseende skiljer sig emellertid förköpet inte från sådana
kommunala markförvärv som sker på grundval av frivilliga uppgörelser.
De prisstegringar, som förväntan om marks användning för tätbebyggelse
för med sig, bör som nyss antyddes motverkas genom att kommunerna
förvärvar marken på ett mycket tidigt stadium.

Det skall dock inte bestridas att förköpsinstitutet såsom det utformats
av kommittén kan få viss ogynnsam inverkan på markprisutvecklingen.
Jag syftar på bestämmelserna i 6 § kommittéförslaget. Dessa bestämmelser
innebär att kommunen särskilt skall fatta beslut huruvida förköpsrätt
kommer att utövas inom kommunens område. Kommunen kan därvid begränsa
utövningen till viss del av kommunen. Det finns risk för att beslut
av denna natur kan leda till omotiverad splittring i prisbildningen på mark
med olyckliga konsekvenser såväl för den enskilde som för samhällsplaneringen.
Enligt min mening bör därför förköpsinstitutet i princip ha generell
giltighet. I den mån man vill undanta mark från tillämpningen bör
man ta sikte på vissa kategorier av fastigheter och inte på mark inom lokalt
avgränsade delar av kommunernas områden. Jag återkommer till denna
fråga senare.

En lagstiftning om förköpsrätt medför med nödvändighet viss belastning
för fastighetsomsättningen och kreditgivningen därigenom att köp
måste hållas svävande under den tid kommunen behöver för att ta ställning
till förköpsfrågan. Detta bör dock inte i och för sig hindra att en kommunal
förköpsrätt införs. Förköpsinstitutet bör emellertid utformas så att de fastighetsförsäljningar
som generellt sett är utan större intresse för kommunerna
lämnas utanför förköpsrätten. Belastningen för fastighetsomsättningen
kan också i viss utsträckning begränsas om förköpsförfarandet i
förekommande fall samordnas med tillståndsprövningen enligt annan lagstiftning.
Även dessa frågor behandlas senare.

Det ligger i sakens natur att en legal förköpsrätt griper in i enskildas
intressen. En säljare av fast egendom kan av skilda skäl ha intresse av att
försäljningen sker till den ursprunglige köparen, och denne, som går miste.
om sitt fastighetsförvärv, kan få svårt att genom annat förvärv bli lika väl
tillgodosedd som genom det ursprungliga förvärvet. Vid avvägningen mellan
säljarens och köparens nu antydda intresse samt det allmänna intresset
att tillförsäkra kommunerna ökat inflytande över fastighetsmarknaden,
bör det allmänna intresset väga över men givetvis är det angeläget att

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

de enskildas intressen blir tillgodosedda så långt det är möjligt utan att
lagstiftningens effektivitet äventyras. Jag återkommer härtill.

I den allmänna debatten har förköpsinstitutet kritiserats för att det inte
skulle vara tillräckligt effektivt. Det skulle sålunda vara ganska enkelt
för markägare att hindra kommunerna att utöva sin förköpsrätt. Förköpsrätten
skulle med hänsyn härtill inte ha något berättigande. Lagförslaget
borde i effektivitetens intresse byggas ut med nya tvångsmoment av skilda
slag, exempelvis någon form av prövning av köpeskillingens skälighet. Denna
kritik är enligt min mening inte träffande därför att den utgår från att
förköp skulle tilläggas funktioner som är främmande för ett sådant institut.
Förköpsinstitutet har som jag tidigare framhållit sitt värde som ett
komplement till möjligheten att förvärva mark genom vanliga köp. Institutet
kommer till sin rätt, om det utformas på sådant sätt att förfarandet
blir enkelt, snabbt och billigt. Det bör ge kommunen en lagfäst rätt att få
del av de utbud av fast egendom som med hänsyn till samhällsbyggandet
kan vara av intresse för kommunen. Om kommunen vill förvärva egendomen
bör det fortsatta förfarandet helst vara i det närmaste lika enkelt som
vid frivilligt köp. Så blir inte fallet om rättsinstitutet kompletteras med nya
tvångsmoment. Förköpsinstitutet kan ändå aldrig ersätta expropriationsförfarandet.
Om ett behövligt markförvärv inte kan ske genom vanligt köp
eller genom utövande av förköpsrätt, bör expropriationsförfarandet anlitas.
I den mån detta senare förfarande är behäftat med brister och olägenheter
av skilda slag bör man — hellre än att utrusta förköpsrätten med något för
densamma främmande tvångsmoment —■ inrikta sig på att förbättra expropriationslagstiftningen.
En effektivisering av expropriationsinstitutet
sker ju också successivt.

Sammanfattningsvis anser jag att det föreligger ett klart uttalat behov
av den föreslagna lagstiftningen. En kommunal förköpsrätt bör tillmätas
stort värde som markpolitiskt instrument, och de betänkligheter som anförts
mot institutet kan inte anses vara av den art att de hindrar att lagstiftningen
genomförs.

Jag vill i detta sammanhang ytterligare påpeka att en kommunal förköpsrätt
för att tjäna det avsedda ändamålet måste utövas inom ramen för
en aktiv och framsynt markpolitik och att utövningen i det enskilda fallet
måste vara motiverad utifrån en realistisk markpolitislc bedömning. Finansieringsproblemen
torde härvid tvinga kommunerna att handla med en
viss försiktighet. Frågan om förstärkning av kommunernas ekonomiska
resurser på detta område tas upp i annat sammanhang.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Utformningen av förköpsrätten

Begränsning genom anknytning till kommunallagens kompetensregler
eller till expropriationsgrunderna eller genom uteslutning
av vissa kategorier av fastigheter

Kommittén. Kommittén diskuterar olika utvägar att minska den belastning
på fastighetsmarknaden som förköpsrätten innebär genom att begränsa
förköpsrätten till sådana fastigheter som kommunen har särskilt intresse
av att förvärva.

Den utväg som ligger närmast till hands är att i en eller annan form direkt
välja ut de för kommunen intressanta förvärvsobjekten och belägga
endast dessa med en förköpsrätt. Kommittén avvisar emellertid detta alternativ,
eftersom det skulle minska de utpekade fastigheternas värde på ett
sätt som knappast ter sig godtagbart från rättvisesynpunkt. Olägenheter av
sådant slag skulle inte behöva uppkomma, om förköpsrätten begränsades
till vissa kategorier av fastigheter eller till fastigheter inom vissa större områden.
Den mark som vid en sådan kategorimässig begränsning skulle omfattas
av förköpsrätten är i första hand obebyggd och glesbebyggd mark
som lämpar sig för framtida tätbebyggelse. Härutöver är mark som behövs
för city- och bostadssanering samt för trafikleder och vissa allmänna anläggningar
av intresse för kommunerna. Det är emellertid svårt att i lag
klart avgränsa sådana kategorier av fastigheter. Kommittén anser sig därför
ej heller kunna förorda en begränsning av förköpsrätten till vissa fastighetskategorier.

Kommittén diskuterar härefter, om förköpsrätten skulle kunna begränsas
på det sättet att förköp fick ske endast för att tillgodose sådana ändamål
för vilka tillstånd till expropriation kan erhållas. Liksom vid expropriation
skulle då krävas att kommunen fick tillstånd av Kungl. Maj :t till
förvärvet. Kommittén finner emellertid att en sådan inskränkning av förköpsrätten
skulle få tämligen ringa betydelse. En kommun kan nämligen
få tillstånd till expropriation för många olika ändamål, och frågan om ytterligare
utvidgning av expropriationsändamålen prövas f. n. av expropriationsutredningen.
Man kan räkna med att expropriation nu kan erhållas
eller inom en ganska snar framtid kommer att kunna beviljas för samtliga
de ändamål för vilka en förköpsrätt i praktiken skulle utövas. Kommunernas
allmänna behörighet enligt kommunallagens kompetensregler att förvärva
fast egendom är i själva verket inte mycket vidsträcktare än deras
expropriationsrätt. Det är dessutom uppenbart att anknytningen till expropriationsinstitutet
skulle göra bestämmelserna om förköpsrätten mera invecklade
och framför allt komplicera och fördröja förfarandet. Den primäre
köparens intresse av att avgörandet i förköpsfrågan träffas så snart som

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

möjligt och att förfarandet även i övrigt påskyndas skulle härigenom åsidosättas
i alltför hög grad. Kommittén avvisar därför tanken att anknyta förlcöpsrätten
till expropriationsreglerna och expropriationsförfarandet.

Kommitténs ståndpunkt blir att förköpsrätten inte bör underkastas andra
begränsningar med hänsyn till dess syfte än som följer av kommunallagen.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson
motsätter sig att förköpsrätten begränsas bara av kommunallagens kompetensregler.
Enligt reservanternas mening innebär majoritetens förslag att
förköpsrätten blir alltför generell och kommer att kunna tillämpas även i
andra fall än när rätt till expropriation eller inlösen enligt byggnadslagen
föreligger. Därtill kommer att begränsningen av förköpsrätten enligt majoritetens
förslag blir så vag att det kommer att finnas stort utrymme för
godtycke och omotiverade ingrepp i enskildas rättsförhållanden.

Reservanterna förordar i stället att förköpsrätten anknyts till de ändamål
som anges i expropriationslagen och byggnadslagen samt att förfarandet utformas
så att en tillståndsprövning genom opartisk myndighet sker i varje
enskilt fall. Med eu sådan utformning av förköpsrätten erhåller man fasta,
allmänt accepterade regler för förköpsrättens utövande och rättssäkerhetens
krav blir tillgodosedda i lika hög grad som vid expropriation.

Remissyttrandena. Meningarna är mycket delade hos remissinstanserna.
Det övervägande antalet ansluter sig i huvudsak till den av reservanterna
antydda lösningen med en anknytning till expropriationslagstiftningen.

Bland de remissinstanser som ansluter sig till kommittémajoritetens förslag
är länsstyrelserna i Gotlands, Malmöhus, Örebro, Västmanlands, Västernorrlands,
Jämtlands och Norrbottens län. De skäl som föranleder dessa
länsstyrelser att förorda en generellt utformad förköpsrätt överensstämmer
i stort med de motiv som redovisas av kommittémajoriteten. Länsstyrelsen
i Örebro län anför sålunda att området för fastighetsköp, som enligt kommunallagen
faller inom ramen för den kommunala kompetensen, inte är
mycket större än området för kommunernas expropriationsrätt. Under sådana
förhållanden förefaller det vara överflödigt att anknyta förköpsrätten
till expropriationsinstitutet, i synnerhet som denna anknytning skulle medföra
administrativa och andra olägenheter. En sådan lösning skulle vidare
strida mot kommunernas naturliga intresse av sekretess i fråga om planer
rörande mark, som ej är i allmän ägo. Liknande synpunkter anförs av
Svenska stadsförbundet och Svenska landstingsförbundet. Stor-Stockholms
planeringsnämnd erinrar om att avsikten med lagstiftningen är att kommunerna
skall få vidgade möjligheter att föra en långsiktig markpolitik bl. a.
i syfte att hålla markpriserna nere. Det kan vara svårt för kommunerna att
i ett tidigt skede — kanske tio år före markens exploatering — närmare an -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ge de ändamål för vilka marken skall användas. Skulle en sådan precisering
kunna göras, föreligger även uppenbar risk för att priset på marken drivs
upp, vilket betyder att det prispolitiska syftet med förköpsrätten motverkas.

Den av reservanterna framförda tanken att anknyta förköpsrätten till expropriationsgrunderna
har vunnit anslutning hos bl. a. Svea hovrätt och
hovrätten för Västra Sverige. Svea hovrätt förordar att på det sätt som har
skett i expropriationslagstiftningen de fall i vilka förköpsrätt får utövas
uppräknas i lagtexten. Enligt hovrättens mening bör förköpsrätt i första
hand medges i sådana fall där denna rätt kan antas tillgodose det väsentliga
intresset att förhindra markspekulation. Ändamål för vilka förköpsrätt
i övrigt närmast bör få komma i fråga är dels de för vilka inlösen får ske
enligt 41 och 43—47 §§ byggnadslagen, dels de som avses i 1 § expropriationslagen
under punkterna 2—8, 12 och 16. Hovrätten för Västra Sverige
riktar anmärkningar från rättssäkerhetssynpunkt mot att rätten till kommunalt
inträde i stort sett inte bundits vid några fasta förutsättningar. Regeln
om den kommunala kompetensen är tillkommen för helt andra syften
och är svårbedömbar och elastisk. Förslaget innebär att kommunerna
anförtros en långtgående suveränitet över förhållanden av genomgripande
privatekonomisk och allmänekonomisk betydelse. Liknande synpunkter
framförs av kammarkollegiet, som dock tillägger att det relativt stränga aktualitetskrav
som i praxis upprätthålls vid tillämpning av expropriationslagen
normalt inte bör gälla vid förköp. Domänstgrelsen och lantbruksstyrelsen
ansluter sig också till reservanternas linje. Lantbruksstyrelsen motiverar
sin ståndpunkt med att erfarenheterna från tillämpningen av lagen om
kronans förköpsrätt utgör skäl för att förköpsrätten bör begränsas. Riskerna
för intressekonflikter mellan kommunerna och lantbruksnämnderna såsom
förvärvare av fastigheter för jord- och skogsbrukets rationalisering
skulle också minska väsentligt om förköpsrätten begränsades. Övriga remissinstanser,
som anslutit sig till den i reservationen förordade lösningen,
åberopar i huvudsak rättssäkerhetsskäl som stöd för sitt ställningstagande.
Hit hör statens hyresråd, länsstyrelserna i Uppsala, Kronobergs, Kalmar,
Kopparbergs, Gävleborgs och Västerbottens län, statens markdelegation,
markpolitiska utredningen, Sveriges villaägareförbund, Sportstugefrämjandet,
Näringslivets byggnadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges
köpmannaförbund, Svenska företagares riksförbund, Svenska sparbanksföreningen,
Sparbankernas bank och Sveriges handelsträdgårdsmästareförbund.

Kommunalrättskommittén framhåller att den handlingsfrihet som kommunallagen
tillförsäkrar kommunerna torde medge en synnerligen vidsträckt
rätt till markförvärv. Det får antas att kompetensregeln i dag inte
lägger hinder i vägen för något kommunalt markförvärv, för vilket kommunen
kan hänvisa till ett mark- eller planpolitiskt syfte (jfr RÅ 1946 ref. 33;
1963 I 170, 214; 1964 I 12 och 22). Endast för sådana förvärv som är fria

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

från inslag av dylika syften och direkt inriktade på icke-kommunala ändamål
torde kompetensregeln utgöra en spärr. Kommittén anser att det vid
en eventuell lagstiftning är nödvändigt att i förköpslagen bygga in en norm
för avvägning mellan allmänna och enskilda intressen. Liknande synpunkter
har anförts av Föreningen Sveriges häradshövdingar.

Några remissinstanser förordar en kategorimässig begränsning av förköpsrätten
till sådana fastigheter som närmast är av intresse, nämligen obebyggd
och glesbebyggd mark som lämpar sig för framtida tätbebyggelse.
Kammarkollegiet föredrar sålunda i första hand en lösning efter dessa linjer
och anser att de skäl kommittén anfört häremot inte har den tyngd att lösningen
utan ytterligare överväganden bör avvisas. Hovrätten för Västra Sverige
anför att det med hänsyn till tryggheten i fastighetsägandet och fastighetshandeln
är angeläget att den väsentliga delen av den bebyggda marken
lämnas utanför förköpslagen. Detta sker bäst genom att man i lagen direkt
anger de kategorier mark som är av mera påtagligt intresse för kommunerna,
främst obebyggd och glesbebyggd mark som lämpar sig för framtida
tätbebyggelse. Att i lag fixera denna kategori genom en allmän bestämning
är säkerligen vanskligt. Enligt hovrättens mening skulle däremot en
direkt begränsning efter arealer — exempelvis mark om minst 5 000 eller
10 000 in2 — ge en fullt tillfredsställande lösning. Därmed skulle den väsentliga
delen av all normalt bebyggd mark falla utanför. Eu dylik arealbestämning
i förening med en ändamålsbestämning enligt expropriationslagen
skulle avsevärt öka stadgan hos lagförslaget och starkt förenkla
handhavandet. Hovrätten betvivlar att en förköpsrätt i realiteten skulle vara
av något större värde beträffande mark för city- och bostadssanering samt
för trafikleder och vissa allmänna anläggningar. Sådan mark kan när den
är belägen inom planområden lösas enligt bestämmelserna i byggnadslagen.
Inom områden där en genomgripande sanering kan bli genomförd krävs
ofta ett så enhetligt handlande under en koncentrerad tidrymd att förköpsrätten
måste antas få ett mycket begränsat värde.

Egnahems- och villafastigheterna har tilldragit sig uppmärksamhet i åtskilliga
remissyttranden. Länsstyrelsen i Östergötlands län anser att förköpsrätten
bör begränsas så att den inte blir tillämplig på egnahem. Förslagsvis
kan fastigheter med en areal av högst 3 000 m2 tas undan, eventuellt
med förbehåll om visst mindre taxeringsvärde på byggnad. En sådan
bestämmelse skulle i enstaka undantagsfall medföra att en kommun inte
skulle kunna utöva förköpsrätt till mark som kommunen behöver för exploatering.
Fördelarna av en dylik undantagsregel överväger dock. Även
länsstyrelsen i Hallands län ifrågasätter om förköpsrätten behöver omfatta
egnahem. Förslagsvis bör egnahem vilkas taxeringsvärde inte överstiger
150 000 kronor undantas från förköpsrätt. I de enstaka fall när kommun
behöver förvärva sådana fastigheter bör expropriationsmöjligheten vara
tillräcklig. Liknande synpunkter framförs av bankinspektionen, länssty -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

relserna i Göteborgs och Bohus lön och Örebro län, Föreningen för tjänstemän
inom Sveriges stadshypoteks- och bostadskreditorganisationer samt
Folksam.

Rätt för kommunen att avstå från förköpsrätten för hela
kommunområdet eller för del av detta

Kommittén. Många kommuner kan väntas sakna intresse av att utöva
förköpsrätt inom hela kommunområdet liksom det kan tänkas att vissa kommuner
helt saknar intresse av att begagna sig av förköpsrätt. Inom stora
delar av kommunområdet kommer markanvändningen kanske inte att ändras
under överskådlig tid. Beträffande dessa delar — vare sig marken används
för jordbruk, skogsbruk, trädgårdsodling eller industri- eller bostadsbebyggelse
— saknar kommunen i regel intresse av att förvärva mark. En
kommunal förköpsrätt synes alltså med fördel kunna inskränkas till sådana
delar av kommunens område, inom vilka alla fastigheter eller en del
av dessa kan väntas bli omfattade av bebyggelseplaneringen och där kommunerna
har möjlighet att genom fastighetsförvärv främja utvecklingen.
Man kan diskutera om inte eu tvingande regel bör införas som begränsar
förköpsrätten till nu antydda delar av kommunområdet. En sådan regel
skulle emellertid uppenbarligen komma i strid med kommunernas naturliga
intresse av sekretess i fråga om planer rörande mark som ej är i allmän
ägo. Bestämmelserna om begränsning av förköpsrätten i förevarande
avseende bör därför utformas som en möjlighet för kommunerna att efter
eget bedömande avstå från förköpsrätten eller inskränka den till viss eller
vissa delar av kommunområdet. En särskild fördel vinns genom en sådan
anordning i och med att den administrativa belastning som en vidsträckt
förköpsrätt otvivelaktigt innebär för kommunerna kan avsevärt minskas.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson anser
av flera skäl att kommun inte bör få besluta om begränsning av förköpsrätten
till viss del eller vissa delar av kommunens område. Problem
kan uppstå i samband med avgränsningen av området eller områdena. Det
kommunala beslutet kan vidare bli föremål för besvär. Vidare är det oklart
hur markpriserna kommer att påverkas på båda sidor om avgränsningslinjen.
Slutligen är det från principiell synpunkt betänkligt att en lagstiftning
om fast egendom skulle gälla endast för vissa delar av en kommuns
område.

Remissyttrandena. Några remissinstanser kritiserar förslaget att kommunerna
skulle kunna helt avstå från förköpsrätten. Hovrätten för Västra
Sverige anför att alla fastigheter av visst slag bör vara latent underkastade
förköpsrätt, om en sådan över huvud taget skall finnas. Att sedan förköp

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

blir aktuellt endast för vissa fastigheter är en olikformighet som är nödvändigt
förbunden med samhällsbyggandets natur. Den önskvärda lindringen
i administrativt hänseende för kommunerna bör åstadkommas genom
generella undantag av vissa slag av fastigheter, och hovrätten rekommenderar
som redan anförts att fastigheter med viss mindre areal utesluts från
förköpsrätten. Även om en kommun helt saknar intresse att begagna sig av
förköpsrätt, torde det vara av betydande intresse att kommunen fortlöpande
får kännedom om viktigare fastighetsöverlåtelser. Också bostadsstyrelsen
anser att lagen bör göras generellt tillämplig. Om endast den ena av två angränsande
kommuner beslutat att tillämpa förköpsrätten, torde större byggnadsföretagare
vara mera benägna att köpa upp mark i den kommun, där
de inte riskerar att drabbas av ett förköpsingripande. De kommer sedan att
så snabbt som möjligt söka exploatera områdena och torde i många fall
kunna räkna med stöd från kommunen i denna sin strävan. Ett kommunalt
beslut som innebär ett avstående från förköpsrätten skulle därför kunna
få en från regional synpunkt inte önskvärd lokaliseringseffekt. Liknande
synpunkter framförs av stiftsnämnden i Göteborg.

När det gäller kommuns möjlighet att begränsa förköpsrättens tillämplighet
till vissa områden inom kommunen menar lantmäteristgrelsen att
majoritetsförslaget är väl motiverat med hänsyn till att det administrativa
arbetet härigenom kan begränsas och belastningen på fastighetsomsättningen
minskas. Några remissinstanser anser att en begränsning av förköpsrätten
till vissa områden bör bygga på en översiktlig planering. Lantbruksstyrclsen
framhåller att översiktliga markanvändningsplaner bör upprättas i
samråd med bl. a. lantbruksnämnderna. Behovet av sådana planer aktualiseras
f. n. i samband med den översiktliga regionala planering som pågår
i en rad län. Liknande synpunkter anförs av kommerskollegium, statens
institut för byggnadsforskning samt länsstyrelserna i Jönköpings och Hallands
län.

Några remissinstanser anser att kommunerna inte bör ges möjligheter att
begränsa förköpsrättens tillämpning till vissa områden. Hovrätten för Västra
Sverige anför sålunda att denna valfrihet kan ge ojämna priseffekter och
att den heller inte är invändningsfri från likställighetssynpunkt. Även svårigheter
av teknisk art talar mot en kommunal valfrihet. Det synes svårt att
nå fasta och otvetydiga avgränsningar inom kommunområdet. Liknande
synpunkter framförs av kammarkollegiet, Stor-Stockholms planeringsnämnd
och Föreningen Sveriges häradshövdingar.

Begränsning av förköpsrätten till kommunens eget område

Inledning. En kommunal förköpsrätt kommer under alla förhållanden
att vara begränsad av kommunallagens bestämmelser om den kommunala
kompetensen. Förköpsrätten kan därför utövas bara för markförvärv som
tillgodoser ett allmänt och till kommunen knutet intresse. Detta innebär

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

emellertid inte att en kommuns befogenhet att förvärva mark alltid skulle
vara begränsad till kommunens eget område. Lagen den 10 juli 1947 (nr
523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande är i
detta sammanhang av särskilt intresse. Enligt en lagändring år 1959 (SFS
1959:605) äger kommun främja bostadsförsörjningen inte bara inom sitt
eget område utan också inom det vidare område i vilket kommunen ingår
och som i bostadsförsörjningshänseende kan anses utgöra en enhet. Häri
torde ligga en befogenhet att förvärva mark för bostadsändamål inom den
större regionen. En verksamhet av nu anfört slag inom annan kommun
förutsätter emellertid samtycke av denna. Skälet härtill är att intressekonflikter
annars skulle kunna uppkomma mellan kommunerna. Denna synpunkt
har kommit till uttryck också i expropriationslagen. En kommuns
rätt att expropriera är i princip inte begränsad till det egna området men
expropriationslagen upptar viktiga avsteg från denna princip. Till dessa hör
att en kommun endast inom sitt eget område kan åberopa den i 1 § 16 upptagna
expropriationsgrunden som gäller expropriation dels för att säkerställa
att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och därmed
sammanhängande anordningar, dels för att till kommunen överföra
mark som inte är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt. I samband med
tillkomsten av 1 § 16 anfördes bl. a. att en expropriationsrätt enligt denna
punkt i fråga om mark i annan kommun skulle orsaka svårlösta intressekonflikter.

Kommittén. Kommittén erinrar om att den kommunala indelningen är
föremål för en översyn som i första hand går ut på att sammanföra nuvarande
kommuner till kommunblock som har lämplig sammansättning för
att bilda nya kommuner. Sedan kommunindelningen i mera avsevärd omfattning
ändrats i överensstämmelse med de principer som ligger till grund
för indelningen i kommunblock torde en kommun i regel inte behöva utöva
förköpsrätt utanför sina gränser.

Innan en ändrad kommunindelning genomförts torde vissa skäl tala för
att den kommunala förköpsrätten bör få utövas utanför kommungränserna.
I annat fall får den ringa värde vid nyexploatering för kommuner som
har otillräcklig tillgång till byggnadsmark inom det egna området och därför
tvingas bygga inom andra kommuner.

De intressekonflikter som kan uppkomma, om förköpsrätt får utövas
inom annan kommun, kräver emellertid ett särskilt prövningsförfarande.
Med hänsyn till intresset av ett snabbt avgörande av förköpsfrågan ter sig
detta olämpligt. Härtill kommer att möjligheten till hembud av praktiska
skäl inte bör avse mer än en kommun och då naturligen den, inom vars område
marken är belägen. Fastän det kan konstateras att det f. n. skulle
vara av värde för en kommun att kunna utöva förköpsrätt inom annan
kommuns område bör enligt kommitténs mening en sådan möjlighet dock
avvisas av huvudsakligen de skäl av praktisk art som nyss antytts.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Enligt kommitténs mening kan emellertid förköpsrätten ändå användas
för att tillgodose en kommuns behov av mark inom annan kommuns område.
Sålunda bör kommun kunna tillåtas att utöva sin förköpsrätt till förmån
för annan kommun. En sådan lösning synes inte vara förknippad med
några tekniska olägenheter. Markförvärv genom förköp i annan kommuns
intresse innebär visserligen att kommunen tar befattning med den
andra kommunens angelägenheter och strider alltså mot kommunallagens
kompetensregler. Kommittén anser emellertid att en utvidgning i detta
avseende av den kommunala kompetensen inte inger några betänkligheter,
eftersom den stämmer väl överens med de syften som avses skola tillgodoses
genom lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande.
Kommittén föreslår därför en regel av innehåll att förköpsrätt får
utövas till förmån för annan kommun. Regeln bör enligt kommitténs mening
även omfatta förköp för att tillgodose landstingskommuns behov.

Remissyttrandena. Inga invändningar reses mot kommitténs förslag att
begränsa förköpsrätten till kommunens eget område. Däremot kritiseras förslaget
att bereda möjlighet för kommun att utöva förköpsrätt till förmån för
annan kommun. Hovrätten för Västra Sverige ifrågasätter om någon sådan
utvidgning av den kommunala kompetensen nu är behövlig och lämplig.
Markkommunen torde redan nu genom befogenheten att verka inom ett gemensamt
bostadsförsörjningsområde kunna förvärva mark för bostadsändamål
och överlåta marken till grannkommunen för fullföljande av planerna.
Någon längre gående kompetens behövs inte och en utvidgning kan få verkningar
som ej nu kan tillräckligt överblickas. Mera ingående överväganden
av frågan bör ske i samband med pågående översyn av kommunallagens
kompetensregler. Om förköpsrätten som hovrätten förordat anknyts till expropriationsgrunderna,
finns ingen anledning att medge förköp över kommungränserna
i andra fall än då expropriationslagen efter lämpliga ändringar
tillåter detta. Även kammarkollegiet anser att kommittéförslaget är
alltför vittgående och att något påtagligt behov inte föreligger av att i detta
hänseende vidga den kommunala kompetensen utöver vad som motsvarar
gränsdragningen enligt 1959 års ändring i 1947 års lag om kommunala åtgärder
till bostadsförsörjningens främjande. Kollegiet föreslår att 4 § i förslaget
anknyts till lydelsen av 1 § i 1947 års lag. Kollegiet har däremot ingen
erinran mot förköpsrätt till förmån för landstingskommun. Länsstyrelsen i
Hallands län anser att en begränsning bör ske till kommun inom samma
kommunblock. Dessutom bör förköpsrätten få avse bara sådana områden
som skall exploateras i nära anslutning till område inom den kommun till
vars förmån förköpsrätten utövas.

Några remissinstanser anser att kommuns rätt att utöva förköp till förmån
för annan bör ytterligare utvidgas. Sålunda anför byggnadsstyrelsen
att skäl falar för att kommuns förköpsrätt bör kunna få utövas till förmån

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

inte bara för annan kommun utan också för staten. Stor-Stockholms planeringsnämnd
menar att det är att vänta att bostadsbebyggelse över kommungränserna
får en större betydelse framdeles. Frågan om att vid sidan av
den primärkommunala aktiviteten på bostadsbyggandets område ålägga
något regionalt organ — kommunalförbund i avvaktan på tillkomsten av
ett storlandsting — vissa uppgifter inom ramen för bostadsförsörjningen
har aktualiserats i skilda sammanhang. Nämnden anser att det framlagda
lagförslaget kan tolkas så att den kommunala förköpsrätten får utövas också
till förmån för kommunalförbund. Kommunalförbundet för Stockholms
stads och läns regionala frågor framför liknande synpunkter och hemställer
att uttalanden görs av innehåll att kommunalförbund i vilket landstingskommun
är medlem jämställs med landstingskommun i frågor rörande
förköpsrätt.

Statens och kyrkans markförsäljningar

Inledning.1 Enligt 77 § regeringsformen är statens fastighetsförsäljningar
beroende av riksdagens samtycke. Riksdagen lämnar årligen vissa bemyndiganden
att sälja fast egendom. Dessa innebär i allmänhet att Kungl. Maj :t
får rätt att besluta om försäljningar av fast egendom intill ett visst värde
samt att beslutanderätten i vissa fall kan av Kungl. Maj :t överlämnas till
vissa styrelser, andra centrala förvaltningsmyndigheter, länsstyrelser eller
allmänna arvsfonden. Kungl. Maj :ts möjlighet att delegera beslutanderätten
är begränsad med hänsyn till försåld fastighets värde. I fråga om kyrkans
jord gäller lagen den 4 januari 1927 (nr 1) angående tillstånd till försäljning
av kyrklig jord i vissa fall samt till upplåtelse av sådan jord under
tomträtt. Tillämpningsföreskrifter till lagen upptas i kungörelse den 29
november 1963 (nr 637).

Vid 1942 års riksdag (prop. 241) fastställdes vissa riktlinjer för statens
markförsäljningar. Riktlinjerna innebär bl. a. att endast mark som inte
vidare behövs för statligt ändamål får säljas och att försäljning skall ske
med iakttagande av principen om full affärsmässighet. I samband med
fråga om bemyndigande att försälja viss fast egendom uttalade dåvarande
chefen för finansdepartementet år 1946 (prop. 198) att spörsmålet om
principerna för försäljningar av statlig jord inte kunde lösas utan särskild
utredning men att Kungl. Maj :t i avvaktan på sådan utredning borde få
bemyndigande att vid försäljning för bostadsbyggnadsändamål göra avsteg
från den annars gällande regeln att priserna skulle vara från affärssynpunkt
så fördelaktiga för staten som möjligt. Sådant avsteg föreslogs få ske

1 En utförligare redogörelse angående försäljning av statens och kyrkans mark finns i
markpolitiska utredningens betänkande »Statens och kyrkans marköverlåtelser» (SOU 1966:64).

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

när det påkallades av hänsyn till den socialt motiverade bostadsförsörjningspolitiken.
Riksdagen lämnade detta förslag utan erinran (JoU 22,
rskr 151).

Markutredningen framhöll i sitt år 1947 avgivna betänkande med förslag
till vissa ändringar i expropriationslagen att det var angeläget att man
genom centraliserad värdering av statens mark sökte åstadkomma ett säkrare
och mera enhetligt bedömande av markvärdena. Det var dock inte
uteslutet att statens och kommunernas intressen i prisfrågan kunde vara
oförenliga. Därför föreslog utredningen att rätt till expropriation skulle
föreligga även i fråga om statens mark. I prop. 1949: 184 med förslag till
ändring i expropriationslagen m. m. anfördes att markförvaltande myndighet
som ägde rätt att besluta om försäljning av statlig mark var skyldig
att höra bostadsstyrelsen vid försäljning för bebyggelseändamål i vissa
fall. Om förvaltningsmyndigheten inte godkände bostadsstyrelsens uppfattning
i prisfrågan skulle försälj ningsärendet hänskjutas till Kungl.
Maj :t för avgörande. Beträffande frågan om upphävande av förbudet mot
expropriation av staten tillhörig mark anfördes bl. a. att frågan om handläggningen
av statens och kyrkans markfrågor var föremål för fortsatt behandling
och att det därför var svårt att vid denna tidpunkt bilda sig en uppfattning
om behovet av att kunna tillgripa expropriationsförfarande gentemot
staten. Markutredningens förslag om upphävande av förbudet mot
expropriation av statens egendom kunde därför inte förordas. Riksdagen
godkände dessa uttalanden (L2U 34 rskr 397).

Fr. o. in. budgetåret 1952/53 gäller skyldigheten att underställa statens
markförsäljningsärenden bostadsstyrelsens prövning vid försäljning av
mark för bebyggelseändamål, när det är fråga om nybyggnad för permanent
bosättning och det föreslagna priset överstiger 3 000 kr.

Förslag om att inrätta ett statligt centralt organ för markvärderingsfrågorna
har sedermera framlagts vid skilda tillfällen. Något definitivt
ställningstagande till frågan har emellertid inte skett.

Bostadsstyrelsen föreslog år 1962 att bl. a. proceduren för statliga markförsäljningar
till kommuner borde förenklas. Chefen för inrikesdepartementet
uttalade i prop. 1963: 1 (bil. 13, p. 102) att ställningstagandet till
bostadsstyrelsens förslag borde anstå. Vid statsutskottets behandling av
propositionen och i ämnet väckta motioner anförde utskottet i sitt av riksdagen
godkända utlåtande (SU 42, rskr 124) bl. a. att praxis vid statliga
marköverlåtelser torde innebära dels att kommunerna tillerkänns en faktisk
förtur i förhållande till andra köpare vid försäljning av statlig mark,
dels att prissättningen sker under skäligt hänsynstagande till de bostadspolitiska
målen. Det synes emellertid, anförde utskottet, ligga i klarhetens
intresse att direktiven till de markförvaltande myndigheterna ges en avfattning
som bättre överensstämmer med nämnda praxis. Kungl. Maj :t uppdrog
därefter åt markpolitiska utredningen att ta under övervägande vad

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

statsutskottet anfört. Utredningen avgav betänkandet »Statens och kyrkans
marköverlåtelser» i frågan den 31 oktober 1966 (SOU 1966: 64).1

I fråga om försäljning av kyrklig jord innehåller kyrkliga försäljningslagen
uttryckliga föreskrifter dels att medgivande till försäljning får lämnas
för att tillgodose bostadsbehovet i orten, dels att vederlaget skall bestämmas
så att det motsvarar fastighetens värde med hänsyn särskilt till
ortens pris och fastighetens avkastning.

Kommittén. I anslutning till en redogörelse för gällande ordning vid försäljning
av statlig och kyrklig jord nämner kommittén bostadsstyrelsens
initiativ år 1962 angående förenkling av proceduren för statliga markförsäljningar
till kommuner. Detta initiativ kan uppfattas som en antydan
om att riksdagens principiella ståndpunkt till frågan om anpassningen
av statens och kyrkans markförsäljningsverksamhet till den förda bostadspolitiken
i praktiken inte alltid till fullo beaktats av de organ som bär
ansvaret för statens och kyrkans markförsäljningar. Om så är fallet —
något som inte kan bedömas utan ingående utredningar — kan detta
åberopas som skäl för en sådan utformning av den kommunala förköpsrätten
att den blir tillämplig även i fråga om statens och kyrkans mark.
Också det förhållandet att kommun inte kan expropriera statens och kyrkans
mark talar för att kommunen får förköpsrätt, om staten eller kyrkan
säljer mark till annan än kommun och denna anser sig behöva marken.

Kommittén anser emellertid att vissa förhållanden utan tvivel också
kan anföras mot att låta förköpsrätten omfatta även statens markförsäljningar.
I praktiken torde sålunda kommunerna redan nu i viss omfattning
ha förtur till inköp av kronans och kyrkans mark. Vidare bör beaktas
alt frågan om samordning av statens och kyrkans markförsäljningar
f. n. undersöks av markpolitiska utredningen. Ett förköpsinstitut torde
dessutom inte kunna påskynda det administrativa förfarandet vid statens
markförsäljningar. Även vissa skäl av praktisk natur kan framföras mot
att en kommunal förköpsrätt tillåts omfatta också statens och kyrkans
mark. Om staten eller kyrkan — för ändamål som från statlig eller kyrklig
synpunkt ter sig angeläget — önskar sälja ett visst markområde till
annan än den kommun inom vars gränser marken är belägen, är det
diskutabelt om kommunen skall kunna göra försäljningen om intet genom
att utöva förköpsrätt.

Även om sålunda vissa skäl kan åberopas mot att kommunerna får tillfälle
att utöva förköpsrätt också när staten eller kyrkan säljer mark,
anser kommittén att de omständigheter som talar för en sådan förköpsrätt
dock väger över. Trots flera initiativ under en period av över 20 år har

1 Med hänsyn till att betänkandet inte varit tillgängligt vare sig för markvärdekommittén
eller under remissbehandlingen av kommitténs förslag redovisas markpolitiska utredningens
överväganden och förslag först i sammanhang med utredningens yttrande över kommitténs
förslag. Detta behandlas i det följande.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

man sålunda ännu inte kunnat tillfredsställande lösa frågan om statens
och kyrkans markförsäljningar. Innan en bestämd och från mark- och
byggnadspolitisk synpunkt godtagbar ordning för försäljning av statens
och kyrkans mark utarbetats och godtagits av statsmakterna, är det enligt
kommitténs mening inte befogat att staten och kyrkan bereds en undantagsställning
i förhållande till enskilda markägare vid förverkligandet av
dan kommunala markpolitiken. Det väsentliga värdet av att statens och
kyrkans mark omfattas av kommunal förköpsrätt består däri att statsmakterna
därmed klart manifesterar vikten av ett samarbete på alla plan
för att lösa kommunernas markproblem. Det är dock självfallet av största
betydelse att kommunerna begagnar förköpsrätten på sådant sätt att tillbörlig
hänsyn tas till de intressen statliga myndigheter har att tillvarata.

Remissyttrandena. Förslaget att låta förköpsrätten omfatta även statens
och kyrkans markförsäljningar kritiseras av det övervägande antalet remissinstanser
som yttrat sig i frågan. Justitiekanslern anför att det synes
betänkligt att genom förköpsrätt beskära statens möjligheter att använda
sin mark på sätt som från statliga synpunkter är lämpligt. Förköpsrätten
kan lägga hinder i vägen för försäljning av statlig mark av lokaliseringspolitiska
skäl eller till statliga bolag eller bolag vari staten har direkta ekonomiska
intressen. Även på andra områden, t. ex. totalförsvarets, kan situationer
uppkomma där statens intresse av att kunna fritt disponera över
sin mark är så betydande att också mycket angelägna kommunala markbehov
måste få stå tillbaka. Liknande synpunkter anförs av fortifikationsförvaltningen,
försvarets fastighetsnämnd, kammarkollegiet, domänstyrelsen,
lantbruksstyrelsen, statens natur v år ds nämnd, länsstyrelserna i Jönköpings
och Jämtlands län samt statens markdelegation. Stiftsnämnderna i
Uppsala och Göteborg anför att kommunerna med hänsyn till bestämmelserna
i kyrkliga försäljningslagen har tillräckliga garantier för att få sina
intressen beaktade.

För kommitténs förslag att låta förköpsrätten omfatta även statens markförsäljningar
uttalar sig försvarets civilförvaltning, länsstyrelserna i Uppsala
och Kronobergs län, Svenska kommunförbundet och Stor-Stockholms
planeringsnämnd.

Markpolitiska utredningen hänvisar i sitt remissyttrande till sitt betänkande
»Statens och kyrkans marköverlåtelser» (SOU 1966: 64). I betänkandet
anförs bl. a. Utredningen har övervägt att föreslå expropriationsrätt till
statlig mark men har funnit att en sådan rätt inte skulle medföra någon
reell ändring i förutsättningarna att få till stånd beslut om markens avhändelse
till kommunen. Eftersom tillgång till mark är väsentlig i både
statens och kommunernas verksamhet är det naturligt att motsättningar
rörande markanvändningen inte sällan uppkommer, när en kommun vill
förvärva mark av staten. Det främsta medlet att mildra eller undvika så -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

dana intressekollisioner är att planera markanvändningen i god tid så
att ändamålet är klarlagt när en överlåtelse aktualiseras. Det är därför väsentligt
att staten planerar sina mark- och lokalbehov på lång sikt och samordnar
denna planering med kommunens översiktliga planering. Denna
samordning bör ske genom överläggningar mellan byggnadsstyrelsen eller
annan statlig myndighet och vederbörande kommun. I samband härmed
torde kommun ha rätt att påkalla delbeslut av vederbörande myndighet rörande
tillstånd till förvärv eller, om myndigheten inte äger fatta bindande
beslut, om dess mening i tillståndsfrågan. Ett sådant beslut kan därefter
överklagas hos Kungl. Maj :t. Kommun bör också ha rätt att få frågan om
förvärvstillstånd prövad och avgjord direkt av Kungl. Maj :t. Utredningen
föreslår därför att Kungl. Maj :t på hemställan av kommun skall besluta angående
förvärvstillstånd till statlig mark. Tillståndet bör få ungefär samma
innebörd som ett expropriationstillstånd.

I fråga om bestämmande av pris och övriga villkor, anför utredningen
vidare, föreligger stora olikheter mellan mark som kan exproprieras och
statens mark. I det förra fallet finns det möjlighet att vid oenighet hänskjuta
avgörandet till ett objektivt organ, expropriationsdomstolen. Någon
motsvarande möjlighet att i tvistiga fall hänskjuta ersättningsfrågan till
avgörande i en opartisk instans finns inte när det gäller statens mark. Utredningen
föreslår vissa organisatoriska ändringar som minskar ifrågavarande
skillnader. Sålunda förordas att ett av de direkta partsintressena
obundet organ — stats-kommunala marknämnden —• inrättas för att vid
oenighet mellan parterna om pris och övriga villkor vid överlåtelse av statens
mark besluta i dessa frågor. Nämnden bör också tilldelas vissa uppgifter
i samband med avvägning mellan olika ändamål för markanvändningen.

Beträffande kyrkans mark framhåller utredningen att huvuddelen utgörs
av boställsjord. Dessutom finns det viss kyrklig jord som tillhör olika lokalkyrkor,
kyrkohemman och kyrkolägenheter. En femtedel av hela antalet boställen
är enligt en grov uppskattning upplåtna av staten medan återstoden
av boställena donerats av enskilda eller anskaffats av församlingarna eller
pastoraten. År boställe anslaget av staten ägs det fortfarande av staten. Enligt
2 § kyrkliga försäljningslagen får medgivande till utbyte eller försäljning
av kyrklig jord lämnas bl. a. om jorden behövs för ändamål som avses
i 1 § expropriationslagen. Något hinder mot expropriation av kyrklig jord
som inte civilrättsligt tillhör staten föreligger inte. Dylik mark uppgår som
nämnts till fyra femtedelar av kyrkans totala mark. Trots detta synes inte
expropriation av kyrklig jord ha tillämpats.

Utredningen har funnit övervägande skäl tala för att göra också sådan
kyrklig jord som anslagits av staten exproprierbar. Det avgörande för utredningens
ställningstagande har varit att den statliga äganderätten i detta
sammanhang har rent formell karaktär och att betydande praktiska fördelar
synes stå att vinna genom införandet av en sådan expropriationsrätt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Utredningen föreslår således att i expropriationslagen införs en bestämmelse
av innebörd att all kyrklig jord kan exproprieras. Det förutsätts vidare
att den föreslagna stats-kommunala marknämnden vid behov kommer
att höras vid prövning av tillstånd till expropriation av kyrklig jord.

Utredningen anser att det inte föreligger något behov att låta en kommunal
förköpsrätt gälla vid statliga markförsäljningar om utredningens förslag
blir genomförda. Kommunerna får genom förslagen tillräckliga garantier
för att deras behov av mark beaktas vid statens markförsäljningar.

Statens ock landstingskommuns fastighetsförvärv, annan kommuns
försäljning eller förvärv av mark m. m.

Kommittén. Förköpsrätten bör inte avse statens fastighetsköp. Om staten
för visst ändamål, exempelvis för anläggande av ett skjutfält, en flygplats
eller en fångvårdsanstalt, förvärvar en fastighet torde det nämligen
inte vara lämpligt att i kommuns hand lägga ens en formell möjlighet att
omintetgöra en sådan affär. Det sagda synes också i tillämpliga delar motivera
att landstingskommuns markförvärv undantas från kommunal förköpsrätt.

En kommun kan äga mark inom en annan kommuns gränser eller önska
förvärva mark där. De skäl som i det föregående anförts mot att en kommunal
förköpsrätt tillåts omfatta även statens markförvärv torde inte kunna
åberopas i fråga om förköpsrätt kommuner emellan. Eftersom varje
kommun bär ansvaret för planläggningen inom sitt område, är det naturligt,
att den får företräde till markförvärv inom det egna området. Om en kommun
för att tillgodose något behov, som faller inom den kommunala befogenheten,
önskar köpa mark inom annan kommuns område eller sälja där
belägen mark, bör detta ske efter samråd med den kommun, inom vars
område marken är belägen. Att undanta en kommuns försäljning eller köp
av mark inom annan kommuns område från denna kommuns förköpsrätt
synes därför inte påkallat. Det sagda torde gälla även i fråga om mark som
säljs eller köps av tingshusbyggnadsskyldige, kyrklig församling, municipalsamhälle
och andra liknande offentligrättsliga subjekt.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson
ifrågasätter om det finns tillräckliga skäl att ta undan statens markköp från
förköpsrätten. Det kan finnas fall när även statens förvärv bör vika för det
kommunala intresset.

Remissyttrandena. Kommittéförslaget har i allmänhet inte föranlett några
erinringar under remissbehandlingen. Länsstyrelserna i Uppsala och Kronobergs
län ansluter sig dock till den skiljaktiga meningen i kommittén.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Släktköp, andelsförvärv och andra fall av intressegemenskap mellan
säljare och köpare, den s. k. ohillighetsregeln

Kommittén. Det är uppenbart att släktköp bör undantas från en lagstiftning
om kommunal förköpsrätt. Så har skett både i lagen om arrendators
förköpsrätt och i jordförvärvslagen. Den krets av anhöriga och andra som
ges en särställning är dock inte densamma i de båda lagarna.

Kommittén anser mest ändamålsenligt att relativt snävt begränsa den
krets beträffande vilken ett ovillkorligt förbud mot att utöva förköpsrätt
skall råda på grund av släktskap med säljaren. Förbudet bör begränsas till
säljarens make, avkomling och adoptivbarn samt vidare till avkomlings
och adoptivbarns make om denne förvärvar egendomen gemensamt med
avkomlingen eller adoptivbarnet.

Beträffande förvärv som görs av säljarens adoptivbarns avkomling, säljarens
syskon och syskonbarn samt hans makes avkomling, syskon, syskonbarn
och adoptivbarn liksom makes adoptivbarns avkomling görs alltså
inte något direkt undantag från den kommunala förköpsrätten. Kommittén
finner det lämpligare att frågan om förköpsrätt i sådana fall av släktskap
eller gemenskap mellan säljare och köpare får bli beroende av skälighetsprövning.
Visar det sig i sådana fall att köpet huvudsakligen har karaktär
av vanlig affärsuppgörelse, bör förköpsrätten få utövas. Om däremot släktskapet
eller gemenskapen på olika sätt kommit till uttryck vid köpet •—-genom pris och andra köpevillkor eller ändamålet med köpet — bör förköpsrätt
inte föreligga. Såsom exempel på fall då förköp enligt den föreslagna
regeln vanligen bör vara uteslutet nämner kommittén att köparen
är säljarens fosterbarn.

I anslutning härtill anför kommittén vidare att det förekommer fastighetsköp
där säljaren och köparen eller endera av dem, utan att det är fråga
om släktskap eller liknande personlig gemenskap, har ett alldeles speciellt
intresse av att köpet genomförs. Så torde ofta vara fallet exempelvis
när större industrier överlåter mark till leverantörer eller anställda eller
när ett företag önskar förvärva ett visst markområde, t. ex. i anslutning till
en industrifastighet som redan tillhör företaget. Enligt kommitténs mening
är det befogat att med släktköp likställa köp, där det för säljaren eller
köparen eller båda parterna kan anses vara av speciellt intresse att köpet
kommer till stånd. Särskilt fog för en sådan regel föreligger om det visas
att fastigheten sålts till underpris för att gynna viss person eller visst företag.
På grund härav har den för släktskap avsedda bestämmelsen i kommittéförslaget
utformats så att den blir tillämplig även i nu nämnda fall.

På grund av det anförda föreslår kommittén att förköpsrätt ej får utövas,
om egendomen sålts till säljarens make eller till hans avkomling eller adoptivbarn
eller till sådan anhörig och hans make gemensamt (2 § första styc -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ket i kommittéförslaget) eller om det med hänsyn till förhållandet mellan
säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid köpet framstår
såsom obilligt att förköpsrätten görs gällande (2 § andra stycket i kommittéförslaget).

Remissyttrandena. Bland remissinstanserna föreligger inte några delade
meningar om att släktköp bör undantas. Svea hovrätt hänvisar till motsvarande
reglering i lagen om arrendators förköpsrätt och jordförvärvslagen
samt förordar en utvidgning av släktkretsen i enlighet härmed. Hovrätten
tillägger att de sakliga skälen för inskränkningar i släktkretsen torde göra
sig mindre gällande inom området för den aktuella lagstiftningen än när
det gäller jordförvärvslagen. Liknande synpunkter framförs också av länsstyrelserna
i Södermanlands, Jönköpings och Gotlands lön samt Sveriges
advokatsamfund. Stiftsnämnden i Göteborg pekar på den mycket vanliga
form av samäganderätt, som uppkommer vid skifte av dödsbo. Av olika
skäl delas en fastighet ofta så att syskon eller syskonbarn vid skiftet tilldelas
ideella andelar i fastigheten. Därvid förutsätts att en av delägarna senare
skall lösa ut de andra. Det förefaller stiftsnämnden stötande att kommun
skall ha en formell möjlighet att utöva förköp i sådana fall. Samma
synpunkt framförs av länsstyrelsen i Gotlands län.

När det gäller obillighetsregeln i 2 § andra stycket i kommittéförslaget
anför Svea hovrätt att många andra situationer än de av kommittén angivna
är tänkbara, där obilligheten av förköp tydligt framträder. Det kan härvid
vara fråga inte bara om nära personliga relationer av annat slag än
som kännetecknar de tidigare nämnda släktköpen utan också om en mängd
materiella köpe- eller bytesvillkor, vilka varit av väsentlig betydelse för säljarens
villighet att avhända sig fastigheten eller för bytesavtalets tillkomst.
I det senare hänseendet gäller att det från allmänna avtalsrättsliga synpunkter
inte kan godtas att ett väsentligt villkor i ett köpeavtal kan komma
att tvångsvis helt ändras under det att avtalet i övrigt består. Liknande
synpunkter framförs av länsstyrelsen i Södermanlands län, Sparbankernas
bank och Svenska sparbanksföreningen. Även hovrätten för Västra Sverige
efterlyser fylligare anvisningar för obillighetsprövningen och anför att försäljning
av fastighetsandel till den som redan är delägare vid tillämpning
av obillighetsregeln i största utsträckning bör vara fredad från förköp. Ett
par remissinstanser har särskilt pekat på situationer, när en ekonomisk
intressegemenskap enligt deras mening bör föranleda att förköpsrätt inte
skall kunna utövas. Familjeföretagens förening anför sålunda att undantagen
i 2 § bör utvidgas så att det inte lämnas något tvivel om att försäljning,
som sker för att överlåta en rörelse eller för att gynna strukturrationalisering
eller en bättre lokaliseringspolitik, inte hindras.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förköpets innebörd

Inledning. Enligt lagen om arrendators förköpsrätt är förköpsrätten utformad
som en mot köparen riktad lösningsrätt beträffande den fastighet
förköpsrätten avser. Formellt sett berörs alltså inte säljaren av ett eventuellt
förköp. Äganderättsövergången från säljaren till köparen äger rum
oavsett att förköp sker, vilket tydligt visar sig på det sättet att köparens
skyldighet att lagfara sitt förvärv kvarstår trots förköpet. Villkoren för arrendatorns
lösningsrätt hämtar dock sitt innehåll från det mellan säljare
och köpare träffade köpeavtalet. I 1 § anges nämligen att inlösen skall ske
till det pris som köparen utfäst. Denna regel åsidosätts emellertid i viss
utsträckning genom att lösningsrätten är inriktad bara på den fastighet
som förköpsrätten avser. Om annan egendom, fast eller lös, ingår i köpet,
omfattar lösningsrätten inte denna egendom, och den av köparen utfästa
köpeskillingen får i sådant fall jämkas till det lägre belopp som är skäligt.
Utöver köpeskillingen är arrendatorn skyldig att utge viss ersättning till
köparen. Arrendatorn är sålunda skyldig att ersätta köparen dennes utgifter
för lagfart liksom nödig kostnad som köparen kan ha lagt ned på fastigheten
utöver vad som skäligen kan anses motsvara värdet av den avkastning
som tillfallit köparen.

Förköpsrätten enligt den numera upphävda lagen om kronans förköpsrätt
var i de avseenden som i detta sammanhang är av intresse utformad i
mycket nära överensstämmelse med arrendatorns förköpsrätt. Den skillnaden
förelåg dock att statens lösningsrätt var förenad med en lösningsplikt
i fråga om viss annan fast och lös egendom som kunde ingå i köpeavtalet
mellan säljare och köpare. Om den fastighet som staten ville lösa sålts tillsammans
med annan fastighet som inte utan olägenhet kunde skiljas från
den förra, var staten skyldig att lösa även den senare fastigheten. Staten
var också skyldig att lösa kreatur, redskap eller andra sådana lösören vilka
fanns på den fastighet som skulle lösas.

Bestämmelserna om förköpsrätt i 5 kap. i lagberedningens förslag till
jordabalk från åren 1947 och 1960 är av stort principiellt intresse. Beredningen
diskuterar i motiven till 1947 års förslag olika vägar vid uppbyggnaden
av förköpsrätten men stannar för en lösning i huvudsaklig överensstämmelse
med den som ligger till grund för lagarna om arrendators och kronans
förköpsrätt. Beredningen kompletterar emellertid förköpsrättsinstitutet
i flera hänseenden. I detta sammanhang kan följande framhållas. Enligt
5 kap. 6 § innebär förköpsrätten att den som vill utöva förköpsrätt får inlösa
egendomen sådan den var vid försäljningen till det pris köparen utfäst
och på de villkor i övrigt som gäller för köpet. Emellertid skall den jämkning
göras som föranleds av tidpunkten för inlösen eller som annars är
oundgänglig med hänsyn till villkorens innehåll. Jämkningen är bindande

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

även i förhållandet mellan säljare och köpare. När förköpet fullbordats
skall i fråga om förvärvet av egendomen och beståndet av rättighet i denna
så anses som om egendomen övergått från köparen till förköparen genom
frivillig överlåtelse. Vissa betydelsefulla undantag görs dock från denna
princip. Om köparen överlåtit egendomen eller utfäst panträtt eller upplåtit
annan rättighet, är överlåtelsen, utfästelsen eller upplåtelsen som regel
beroende av att förköp ej kommer till stånd.

Kommittén. Enligt kommitténs förslag är förköpsrätten utformad på ett
principiellt annorlunda sätt än enligt de tidigare lagarna om förköpsrätt och
enligt lagberedningens jordabalksförslag. Skillnaden kommer till synes på
det sättet att kommunens förvärv tänks ske direkt från säljaren och inte
via köparen. Kommittén uttalar i motiven (s. 156) att förköpsrätten enligt
kommittéförslaget i princip innebär att den förköpsberättigade inträder i
köparens ställe och förvärvar egendomen av säljaren på de villkor som gällt
mellan honom och köparen. Enligt kommitténs mening bör klart utsägas i
förköpslagen att kommunens förvärv skall anses ha skett från säljaren (jfr
14 § andra stycket i kommittéförslaget).

Det sagda innebär emellertid inte att kommittén utformat förköpsrätten
som en rätt för kommunen att tvångsvis inträda som part i köpeavtalet i
stället för köparen. Enligt 3 § första stycket i förslaget utgör nämligen förköpsrätten
en rätt för kommunen att inlösa sådan fast egendom som avses
med förköpsrätten och som kommunen vill förvärva. Om även annan fast
eller lös egendom ingår i köpet, omfattas den principiellt sett inte av förköpsrätten.
Dock kan kommunen bli skyldig att lösa även sådan egendom i
vissa fall (jfr 9 § och 10 § andra stycket i förslaget). Talan om förköp
skall riktas inte mot säljaren utan mot köparen (8 § första stycket sista
punkten), låt vara att säljaren skall underrättas om rättegången.

Beträffande de villkor som skall gälla för kommunens inlösen gör kommittén
följande uttalanden. Principiellt bör kommunen vara bunden av
samtliga i köpeavtalet upptagna villkor. När det gäller andra villkor än priset
kan dock avvikelser ibland vara nödvändiga. Sålunda kan bestämmelser
om tillträdesdag och betalningsterminer inte utan vidare göras tillämpliga
på den som vill utöva förköpsrätt. Vid ett köp kan också avtalas att köparen
skall fullgöra något åtagande av mera personlig art eller erlägga likvid med
viss egendom. Jämkning av köpevillkoren måste kunna företas med hänsyn
till förhållanden av detta slag. En bestämmelse härom finns i 3 § första
stycket i kommittéförslaget. När det gäller naturaprestationer som kommunen
inte har möjlighet att fullgöra bör det enligt kommitténs mening
bedömas efter omständigheterna om säljaren skall avstå från prestationen
mot ersättning av kommunen eller om köparen skall fullgöra prestationen
gentemot säljaren och få gottgörelse härför av kommunen. I lagförslaget an -

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

ges uttryckligen att kommunen skall lösa egendomen sådan den var vid
försäljningé«*eller med andra ord det objekt säljaren enligt köpehandlingen
skulle ha presterat (se NJA 1958 s. 44).

Kommittén uppehåller sig inte vid köparens rättsställning sedan förköp
skett i annan män än att regler tas upp i förslaget om ersättningsrätt för
köparen. Kommittén anför att köparen i rimlig omfattning bör hållas skadelös
i anledning av att han gått miste om sitt förvärv men att han i princip
inte bör få någon form av skadestånd enbart av det skälet att han fått avstå
från äganderätten till fastigheten. Att egendomen gått honom ur händerna
beror ju på att kommunen utövat en rätt som statsmakterna funnit böra
tillkomma kommunen. Däremot ter det sig naturligt att köparen får gottgörelse
för de nödvändiga utlägg, som han haft i samband med köpeavtalets
slutande, exempelvis för egna resor och för anlitande av juridisk och teknisk
expertis.

Remissyttrandena. Remissinstanserna har i allmänhet inte särskilt diskuterat
den grundläggande utformningen av förköpsrätten. I flera yttranden
har framhållits att kommittéförslagets innebörd är oklar i flera hänseenden.
Vissa speciella frågor som hänger samman med förköpets innebörd
har också uppmärksammats. I den mån frågorna fortfarande äger aktualitet
behandlas de i specialmotiveringen.

Förfarandet i samband med utövande av förköpsrätt

Kommittén. Inledningsvis betonar kommittén att förköpsrättens syfte
ofta torde kunna vinnas genom frivilliga överenskommelser. En fastighetsägare
som önskar sälja sin egendom kan antas komma att bjuda ut den till
den förköpsberättigade kommunen innan den säljs på allmänna marknaden.
Även när en fastighet redan sålts till annan än kommunen, kan en
övergång till kommunen ordnas genom frivillig överenskommelse. Uppgörelsen
kan träffas antingen så att köparen överlåter sitt förvärv till kommunen
eller så att försäljningen återgår och säljaren överlåter fastigheten
direkt till kommunen.

I syfte att stimulera fastighetsägare till att bereda vederbörande kommun
tillfälle att göra fastighetsförvärv i vanlig ordning föreslår kommittén
att en regel om hembud införs. Med hembud avses en rätt för fastighetsägaren
att med vissa rättsverkningar få erbjuda den förköpsberättigade att
köpa fastigheten på vissa bestämda villkor. Förkastas hembudet, blir fastigheten
fri från förköpsrätten under viss tid, om en försäljning inte sker
på villkor som är förmånligare för köparen än som gällde enligt hembudet.
Om hembudet antas, sluts köpeavtal mellan säljaren och kommunen i vanlig
ordning. Kommittén erinrar om att hembudsregler funnits i tidigare för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

köpslagar och även tagits upp i lagberedningens förslag och att i förarbetena
till lagen om arrendators förköpsrätt uttalats, att den Pftrköpsberättigade
efter ett hembud inte kan förhålla sig passiv och spekulera i att säljaren
inte skall finna någon som vill betala det begärda priset och, om så
likväl blir fallet, begagna förköpsrätten. Genom denna konstruktion av
hembudsregeln vinns en rättvis sammanjämkning av parternas intressen.

Om syftet med förköpsrätten ej uppnås genom frivillig överenskommelse,
är kommunen hänvisad till att utnyttja sin lösningsrätt enligt förköpslagen.
När det gäller frågan hur förköpsrätten skall utövas, anser kommittén
mest ändamålsenligt med ett förfarande, som innebär att kommunen
skall instämma köparen till domstol.

Viss frist för förköpstalan måste uppställas. Härvid finns flera alternativ.
I lagen om arrendators förköpsrätt uppställs två tidsfrister. Den ena omfattar
tre månader och räknas från det köparen söker lagfart. Den andra
fristen utgör en månad och börjar löpa om köparen anmäler sitt förvärv.
Lagen om kronans förköpsrätt upptog samma bestämmelser. I jordabalksförslaget
föreskrivs bara en tidsfrist, nämligen en månad efter anmälan. Om
förvärvet inte anmäls, behåller den förköpsberättigade sin lösningsrätt.

Det är angeläget att tillse att frågan om förköp avgörs så snart som möjligt
efter det att köpeavtal träffats. Eftersom det kan tyckas att detta i
första hand är ett köparens intresse, kan det synas tillräckligt att denne
tillförsäkras en enkel möjlighet att snabbt få till stånd ett sådant avgörande.
Från denna utgångspunkt skulle det ligga närmast till hands att öppna
möjlighet för köparen att anmäla förvärvet till kommunen och räkna fristen
för kommunens förköpstalan från anmälan. Erfarenheterna från tilllämpningen
av lagen om kronans förköpsrätt tyder emellertid på att ett på
detta sätt utformat förfarande inte är ändamålsenligt. Andra utvägar för
att bringa förköpsfrågan till ett snabbt avgörande bör därför övervägas. Att
införa en skyldighet för inskrivningsdomaren att underrätta kommunen i
anslutning till lagfartsansökan skulle kräva ett tämligen betungande förfarande.
Lagfart söks dessutom ofta först långt efter det köpeavtal slutits.
De angivna konsekvenserna synes inte kunna undgås, annat än genom ett
obligatoriskt underrättelseförfarande mellan köparen och kommunen. Kommittén
föreslår därför att köparen åläggs att anmäla köpet för kommunen
inom viss tid från det att köpeavtal slutits. En sådan föreskrift torde dock
få ringa effekt om inte någon påföljd införs. Kommittén erinrar om att i
jordförvärvslagen föreskrivs att fång, för vilket krävs förvärvstillstånd, blir
ogiltigt om tillstånd ej söks inom tre månader från fånget. Motsvarande bör
enligt kommitténs mening gälla i fråga om här avsedda underrättelser.
Köpet bör således anmälas till kommunen, vid äventyr att fånget annars
blir ogiltigt.

För att förebygga rättsförluster föreslår kommittén att inskrivningsdomaren
skall vara skyldig att underrätta kommunen i köparens ställe, om ko -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 65

paren söker lagfart inom den tid som han har på sig att anmäla köpet till
kommunen.

Vad gäller anpassningen av förköpslagen till annan lagstiftning som inskränker
rätten att förvärva fast egendom erinrar kommittén om att tillstånd
enligt jordförvärvslagen ej krävs för kommuns förvärv av fast egendom.
Under förarbetena till jordförvärvslagen underströks vikten av samarbete
mellan kommunerna inbördes samt mellan kommunerna och lantbruksnämnderna.
Med hänsyn till den ståndpunkt jordförvärvslagen sålunda intar
vad gäller kommunala förvärv av jordbruks- och skogsfastigheter är det
naturligt att kommunal förköpsrätt i princip blir tillämplig på köp och byte
av sådana fastigheter även när det för det ursprungliga fångets giltighet
krävs förvärvstillstånd. Kommittén konstaterar vidare att några intressekollisioner
mellan kommuner och lantbruksnämnder inte behöver uppkomma.
I sådana fall, när förvärvstillstånd bör meddelas på den grund att förvärvet
främjar de intressen jordförvärvslagen är avsedd att tillgodose, saknar
marken i allmänhet intresse för kommunen. Förvärvstillstånd kan emellertid
meddelas också i fall när kommunen har fullgod anledning att utöva
förköpsrätt. Det synes naturligt att kommunen i sådana fall skall äga
möjlighet att utöva förköpsrätt.

Om frågan om tillstånd enligt jordförvärvslagen inte avgjorts före fånget,
aktualiseras vissa problem av teknisk art. Tidsfristen för ansökan om förvärvstillstånd
är tre månader från fånget. Samma tidsfrist är avsedd att
gälla för anmälan till kommun om fång, som faller under förköpslagen. Det
skulle alltså komma att löpa två parallella frister. Om någon av dem försummades,
skulle följden bli att köpet blev ogiltigt. Fånget skulle vidare
komma att prövas från skilda utgångspunkter i två olika instanser. Enligt
kommitténs mening bör samordningen av förfarandet ske under beaktande
av att kommun åtnjuter förvärvsfrihet enligt jordförvärvslagen. Det synes
då också naturligt att kommunen skall kunna förvärva jordbruksfastighet
genom att utöva förköpsrätt utan att förvärvet skall kunna göras om intet
genom att ansökan om förvärvstillstånd försummas eller genom att lantbruksnämnden
senare vägrar förvärvstillstånd för den ursprunglige köparen.
Det nu sagda talar för att kommunen bör få tillfälle att avgöra om förköpsrätt
skall utövas innan någon tillståndsprövning enligt jordförvärvslagen
äger rum samt att sistnämnda prövning över huvud inte bör komma
i fråga om kommunen utövar sin förköpsrätt.

Om förvärv av fast egendom kräver tillstånd enligt lagen den 30 maj 1916
(nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller
gruva eller aktier i vissa bolag skall ansökan härom inges till länsstyrelsen
inom tre månader från fånget. Försitts denna tid eller beviljas inte tillstånd
blir fånget ogiltigt. I konsekvens med vad som förut har förordats beträffande
jordförvärvslagen bör sådana ändringar vidtas beträffande tillämp 3

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ningen av 1916 års lag att där föreskriven tillståndsprövning uppskjuts om
tillståndsfrågan avser fastighet, som är underkastad kommunal förköpsrätt.

Remissyttrandena. Hyresgästernas riksförbund menar att hembudsregeln,
som innebär att kommunen under en tvåårsperiod blir förhindrad att utnyttja
förköpsrätten om den en gång avvisat köpet, saknar logisk förankring.
Kommunens ställningstagande kan ha dikterats av hänsyn till kapitalsituationen.
Det kan även inträffa att strukturomvandlingen medför ändrade
markbehov på kort tid.

När det gäller skyldigheten alt anmäla försäljning till kommun kritiserar
ett par remissinstanser den föreslagna ogiltighetspåföljden vid
underlåtenhet att göra anmälan. Hovrätten för Västra Sverige anser att
risker för rättsförlust uppkommer och att samtidigt svårigheter föreligger
att göra ogiltighetsregler av denna typ effektiva mellan avtalsparterna.
Hovrätten över Skåne och Blekinge anser att det samhällsintresse som
motiverar en kommunal förköpsrätt inte har samma betydelse som när det
gäller 1916 års lag och jordförvärvslagen, där ogiltighetspåföljden bygger
på att tillstånd erfordras för förvärvet i varje särskilt fall. Konsekvensen för
den enskilde av underlåten anmälan ter sig därför oproportionerlig och
orimlig. Konungariket Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskreditkassan
anser visserligen att ogiltighetspåföljden är en förutsättning för
lagstiftningens effektivitet men hyser betänkligheter från rättslig synpunkt
mot ogiltigheten som påföljd. Dessa remissinstanser framhåller att långt
ifrån alla rättsverkningar av ogiltigheten kan bestämmas med erforderlig
säkerhet. Föreningen Sveriges stadsdoniare anför liknande synpunkter och
tillägger att förköpslagens ogiltighetspåföljd kan bli tillämplig i fråga om
ett vida större antal fastighetsköp än samma påföljd enligt jordförvärvslagen.

Den rättsliga prövningen

Kommittén. Många av de frågor som kräver rättslig prövning av myndighet
när kommunal förköpsrätt utövas uppkommer också när kommunen
på vanligt sätt köper fast egendom. Dessa frågor är i huvudsak av två slag,
nämligen frågor som rör den kommunala kompetensen och tvistefrågor mellan
säljaren och kommunen i dennas egenskap av köpare. Frågor av förstnämnda
slag avgörs vid vanliga köp i första hand av kommunen och efter
kommunalbesvär av vederbörande länsstyrelse och regeringsrätten, medan
frågor av det senare slaget ankommer på domstols prövning.

Kommittén redogör härefter för prövningen av besvär över en kommuns
beslut att förvärva fast egendom. Besvären kan, uttalar kommittén, avse
felaktighet såväl i förfarandet som i fråga om innehållet. De kommunala

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

besvärsgrunderna innebär emellertid i princip, att endast rättsbesvär och
inte lämplighetsbesvär får anföras. Besvärsmyndigheten är dock inte helt
avskuren från möjligheten att pröva även skälen för ett kommunalt beslut.
Lagligheten av ett beslut om inköp av en fastighet torde exempelvis inte kunna
bedömas utan kännedom om ändamålet med köpet. Besvärsmyndigheten
kan däremot inte ta upp hela det spörsmål som varit föremål för den kommunala
myndighetens beslut och inskränker därför sina avgöranden till alt
antingen ogilla besvären eller upphäva det klandrade beslutet. För att motverka
att besvär blir onyttiga genom att beslutet verkställs kan besvärsmyndigheten
förordna om inhibition men sådana förordnanden förekommer
tämligen sparsamt.

Enligt kommitténs mening skiljer sig ett beslut av en kommun att utöva
förköpsrätt föga från beslut som gäller kommunala markförvärv i övrigt.
Den rättsliga prövningen bör därför följa samma regler som gäller vid sådana
förvärv. Den som är missnöjd med kommunens beslut om att utöva
förköpsrätt bör sålunda kunna angripa detta genom att anföra kommunalbesvär.

Undantag från förköpsrätten föreslås när egendom förvärvats på exekutiv
auktion, när staten eller landstingskommun är köpare, när släktskap eller
intressegemenskap av visst slag föreligger mellan säljare och köpare eller
när hembudsregeln är tillämplig. Beträffande fallet av intressegemenskap
mellan säljaren och köparen förordar kommittén att prövningen av tvistefrågor
(den s. k. obillighetsprövningen) sker i den för kommunalbesvär stadgade
ordningen. På denna väg anser man sig också tillgodose önskemålet att
förköpsfrågan avgörs snabbt. I övrigt bör prövningen ankomma på allmän
domstol. Därvid bör prövningen gälla inte bara exempelvis föreskrivna tidsfrister
utan också tillämpningen av hembudsregeln. Vissa frågor kommer
dock i praktiken att avgöras av inskrivningsdomaren. Domstolens prövning
av yrkande om förköpsrätt blir i första hand av formell natur. Den kommer
främst att gå ut på att efter invändning konstatera om lagligt hinder
för utövande av förköpsrätt föreligger. Sådant hinder kan vara att talan
väckts för sent eller att fastigheten är belägen utanför kärandekommunens
område. Domstolen kan vidare ha att fastställa värdet av fastighet som gått
i byte, att företa jämkningar i köpevillkoren och att besluta om gottgörelse
till köparen.

Skiljaktiga meningar. Kommittéledamöterna Hamrin och Hermansson förordar,
som tidigare nämnts, att förköpsrätten anknyts till de ändamål som
anges i expropriationslagstiftningen. I fråga om den rättsliga prövningen är
det i hög grad angeläget, inte minst med hänsyn till rättssäkerhetens krav,
alt det ingripande på fastighetsmarknaden som förköpsrätten innebär liksom
vid expropriation i varje särskilt fall motiveras och prövas med hänsyn
till bestämda kriterier. Med en förköpsrätt enligt majoritetsförslaget

Kangl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

kommer kommunen att vara beslutande myndighet i ärenden, där kommunen
själv är part. Tillstånd att utöva förköpsrätt bör medges endast efter
särskild prövning av opartisk myndighet. Det finns enligt reservanternas
mening flera tänkbara och möjliga alternativ till utformning av förfarandet.
Man kan sålunda tänka sig Kungl. Maj :t som första och enda prövningsmyndighet.
En annan lösning är att länsstyrelserna åläggs att som första
instans pröva förköpsärenden efter hörande av vederbörande expertorgan.
Vidare kan det övervägas att låta expropriationsdomstolen ta hand om
prövningen. Reservanterna uttalar — utan att binda sig för något visst prövningsförfarande
— att det synes som om alternativet med expropriationsdomstol
som första prövningsinstans är det mest fördelaktiga. Dessa domstolar
har lång erfarenhet av expropriationer och besitter fullgod juridisk
och teknisk sakkunskap för eu prövning av frågor om förköpstillstånd. Tillståndsprövningen
bör dessutom kunna rationellt inordnas i det övriga förköpsförfarandet
och ske väsentligt snabbare än hos Kungl. Maj :t.

Remissyttrandena. Meningarna är starkt delade i frågan hur den rättsliga
prövningen skall anordnas när det gäller de allmänna förutsättningarna för
förköpsrättens utövande. Remissinstansernas uppfattning bestäms självfallet
i första hand av deras ställningstagande till frågan hur förköpsrättens
tillämpningsområde bör avgränsas. De alternativ som diskuteras är i första
händ kommittémajoritetens lösning med en överprövning genom kommunalbesvär
samt reservanternas förslag om prövning i varje särskilt fall av
eu opartisk myndighet.

Hovrätten för Västra Sverige uttalar att en förköpsrätt som läggs i kommunens
hand inte är lätt att inpassa i det rättsliga systemet. Krav på klara
fixeringar och avgränsningar av hänsyn till enskild rätt konfronteras med
krav på handlingsfrihet och smidighet i formerna för den kommunala verksamheten.
Hovrätten, som i fråga om förköpsrättens begränsning uttalar sig
för en anknytning till expropriationsgrunderna, framhåller att frågor av
denna art — innefattande bl. a. det allmännas behov av viss mark — knappast
kan ges en meningsfull prövning vid domstol och att de domstolsmässiga
tolkningsfrågorna inte står i förgrunden. Det synes därför riktigast att
prövningen sker i administrativ ordning. Därvid är det tillräckligt att eu
överprövning utlöses endast genom besvär. I alla sådana fall där parterna
åtnöjs med det kommunala beslutet bör detta kunna utgöra tillräcklig grund
för ingripande. När det gäller besvärsförfarandet står valet mellan kommunalbesvär
och förvaltningsbesvär. Råda utvägarna har olägenheter. En meningsfull
prövning av frågan om ett visst förvärv är nödvändigt för visst
tillåtet ändamål kan knappast åstadkommas kommunalbesvärsvägen. Förvaltningsbevär
skulle ge en bredare prövningsrätt. Kommittén synes emellertid
mena att förköpsfrågorna i största utsträckning skall avgöras av fullmäktige
och starka skäl talar också för en sådan lösning. Fullmäktigebeslut

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

överklagas nu alltid kommunalbesvärsvägen, en ordning som har en fast
saklig grund i uppbyggnaden av den kommunala verksamheten och organisationen.
Hovrätten anser med hänsyn till det anförda att man måste förorda
kommunalbesvärsvägen. Länsstyrelsen i Gotlands län ansluter sig till
kommittémajoritetens förslag och anser sig — huvudsakligen med hänsyn
till de olägenheter som följer av att rättsovisshet kommer att råda under
lång tid — inte kunna förorda en lösning i enlighet med reservanternas förslag.
Liknande synpunkter framförs av länsstyrelserna i Västernorrlands
och Norrbottens län, markpolitiska utredningen samt Folksam.

Den i reservationen framförda tanken om en överprövning i varje särskilt
förköpsärende har som nämnts vunnit anslutning i åtskilliga remissyttranden.
Bland de remissinstanser som uttalat sig i denna riktning är kammarkollegiet,
länsstyrelserna i Uppsala och Kalmar län, Sportstugefrämjandet,
Näringslivets byggnadsdelegation, Svensk industriförening, Sveriges köpmannaförbund
och Föreningen Sveriges häradshövdingar. Till stöd för denna
uppfattning åberopas i allmänhet de i reservationen framförda argumenten.
När det gäller frågan vilken myndighet som bör anförtros prövningen
anser remissinstanserna i allmänhet — liksom reservanterna — att expropriationsdomstolen
i första hand bör komma i fråga. Lantbruksstyrelsen
framhåller att kommunen, i de fall beslutet att utöva förköpsrätt inte överklagas,
enligt maj oritetsförslaget kommer att — utan rättslig prövning av
förköpsingripandet som sådant — kunna stämma en enskild person till
domstol med yrkande att bli tilldömd en fastighet som denne förvärvat i
allmänna marknaden utan att domstolen skulle få ingå på skäligheten av
förköpsingripandet i och för sig. Lantbruksstyrelsen anser en sådan ordning
mindre lämplig från rättssäkerhetssynpunkt och förordar att kommunernas
förköpsbeslut prövas och fastställs av någon opartisk instans.
Därvid anser lantbruksstyrelsen att länsstyrelsen med sin ingående kännedom
om markbehovet och planläggningssituationen i de olika kommunerna
är närmast till hands. Med en sådan anordning torde Kungl. Maj :t i statsrådet
bli sista instans i stället för regeringsrätten. En sådan besvärsordning
skulle stämma överens med vad som gäller vid tillämpningen av flertalet
plan- och jordpolitiska lagar. Länsstyrelsen i Kopparbergs län anför
liknande synpunkter.

I en reservation till bostadsstyrelsens remissyttrande förordas en begränsning
av förköpsrätten genom en anknytning till expropriationsgrunderna. Reservanten
ifrågasätter om en överprövning är nödvändig i varje särskilt fall.
Det torde komma att föreligga förköpsfall, där kommunens översiktliga utbyggnadsplaner
är så klara att det inte kan vara något tvivel om att expropriationsgrund
skulle kunna åberopas och förköpstillstånd erhållas. I sådana
fall skulle en tillståndsprövning innebära en onödig fördröjning. Av
den anledningen och även med tanke på att förköp är ett betydligt mindre
kännbart ingrepp än expropriation bör det övervägas att i en lagstiftning om

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

förköpsrätt, baserad på expropriationsgrunderna, låta kommunen vara första
instans vid bedömningen av om sådant ändamål föreligger för vilket kommunen
kan erhålla rätt till expropriation. Säljaren och köparen bör dock
ha rätt att begära tillståndsprövning. Om sådan begärs synes det vara lämpligt
att den företas av Kungl. Maj:t efter hörande av vederbörande länsstyrelse.

När det gäller prövningen huruvida hinder mot förköpsrätt föreligger med
hänsyn till obillighetsregeln har kommittéförslaget utsatts för stark kritik.
Den föreslagna ordningen att obillighetsfrågor skulle prövas av kommunal
myndighet betecknas av hovrätten för Västra Sverige som alldeles unik.
Kommunernas befogenheter och funktioner, deras organisation och arbetssätt
gör dem på intet sätt lämpade att avgöra frågor av hithörande slag.
Koinmunalbesvärsinstitutet lär inte heller i princip medföra några befogenheter
för prövningsmyndigheten att undanröja ett kommunalt beslut därför
att den skönsmässiga avvägningen enligt myndighetens mening bort utfalla
annorlunda än i det kommunala beslutet. Principen om kommunal självbestämmanderätt
skulle annars sättas åt sidan. Man kan inte räkna med att
andra än helt uppenbara och grova åsidosättanden av obillighetsregeln
skulle kunna korrigeras besvärsvägen. Enligt hovrättens mening är det sålunda
otänkbart att följa förslaget att en prövning av obillighetsfrågan uteslutande
skall ske i kommunal ordning. Starka skäl talar för domstolsprövning.

Svea hovrätt anser att eftersom kommun som vill utöva sin rätt till förköp
av viss fastighet har att instämma köparen till domstol förefaller det mest
naturligt och ändamålsenligt, att domstolen också får tillämpa obillighetsregeln.
Den omständigheten att ett slutligt avgörande kanske kan föreligga
snabbare efter kommunalbesvär än efter talan vid domstol — ett påstående
för vilket något belägg ej getts — uppvägs mer än väl av att parternas möjligheter
att förebringa eu fullständig utredning är så mycket större vid allmän
domstol. Ett annat skäl som talar för att obillighetsprövningen bör förläggas
till domstol är att denna prövning är nära förknippad med den möjlighet
att jämka köpevillkoren, som finns enligt förslaget. Jämkningsfrågor
skall enligt förslaget prövas av domstol. Liknande synpunkter framförs av
hovrätten över Skåne och Blekinge, kammarkollegiet, länsstyrelserna i Jönköpings,
Malmöhus, Göteborgs och Bohus samt Älvsborgs län, statens hyresråd,
Försäkringsbolagens riksförbund och Svenska landstingsförbundet.
Kommunalrättskommittén ansluter sig till sammg ståndpunkt och erinrar i
fråga om den i kommunallagen upptagna besvärsgrunden, som innebär att
klagandens enskilda rätt kränks, att en positiv tillämpning av denna besvärsarund
förutsätter att det kommunala beslutet kränker klagandenas
civila, domstolsskyddade rätt. För köparens del synes denna besvärsgrund
över huvud inte vara användbar.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Förköpsrätt vid försäljning av flera fastigheter eller vid försäljning
av fastighet och lös egendom

Inledning. I lagen om kronans förköpsrätt föreskrevs skyldighet för staten
att i vissa fall lösa även annan egendom än den som avsågs med förköpsrätten.
Om staten genom förköp önskade förvärva en fastighet som
gått i köp med annan fastighet, vilken inte utan olägenhet kunde skiljas
från den med förköpet avsedda fastigheten, var staten sålunda skyldig att
lösa även den andra fastigheten. Vidare ålåg det staten att lösa i köpet
ingående lösören såsom kreatur och redskap, om egendomen fanns på den
fastighet som skulle lösas. Bestämmelser av motsvarande innehåll togs upp
i jordabalksförslaget beträffande såväl avtalad förköpsrätt som arrendators
förköpsrätt. Däremot innehåller inte gällande lag om arrendators förköpsrätt
några sådana regler. Också statens lösningsplikt enligt jordförvärvslagen
i fråga om fastighet beträffande vilken förvärvstillstånd vägras kan
komma att utsträckas till annan fastighet som sålts tillsammans med förstnämnda
egendom.

Kommittén. Det är ofrånkomligt att i en lagstiftning om kommunal förköpsrätt
ta upp regler om lösningsskyldighet av i huvudsak samma innehåll
som bestämmelserna i lagen om kronans förköpsrätt och i jordabalksförslaget.
Det bör emellertid observeras, att dessa bestämmelser avpassats för
köp av jordbruksfastigheter. Om den kommunala förköpsrätten som kommittén
förordar skall avse även annan fastighet än jordbruksfastighet aktualiseras
vissa nya problem. Lösningsplikten torde bl. a. böra utsträckas
att avse även andra lösören än kreatur, redskap och liknande saker.

En särskild fråga är hur lösningsplikten skall utformas när en fastighet
och eu på denna bedriven rörelse har samma ägare samt fastigheten och
rörelsen säljs tillsammans. Kommunen kan i ett sådant fall ha intresse av
att förvärva fastigheten men inte rörelsen. Men skulle förköpsrätten kunna
utövas beträffande enbart fastigheten, torde detta i allmänhet medföra att
rörelsen därefter blir av ringa eller intet värde. Det ter sig därför obilligt
att kommunen skulle få lösa till sig bara fastigheten. Å andra sidan bör
inte det förhållandet att en värdefull fastighet säljs tillsammans med en
rörelse av till äventyrs obetydligt värde hindra kommunen från att utöva
förköpsrätt. En motsatt regel skulle lätt kunna leda till att fastighetsförsäljningar
förknippades med överlåtelser av mer eller mindre obetydliga
rörelser i syfte att hindra utövandet av kommunal förköpsrätt.

Kommittén föreslår att om en fastighet säljs i nära anslutning till försäljningen
av en på fastigheten bedriven rörelse och köparen av fastigheten
också är köpare av rörelsen kommunen inte skall få utöva förköpsrätt utan
att också lösa rörelsen. Denna regel bör gälla även när försäljningen av

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

fastighet och rörelse sker genom separata avtal. En reglering efter dessa
riktlinjer torde medföra att ett relativt stort antal fastighetsförsäljningar
i praktiken inte kommer att bli föremål för kommunal förköpsrätt. Framför
allt kan detta väntas bli fallet i fråga om försäljning av affärs- och industrifastigheter.

Departementschefen

Tillämpningsområdet

Den fråga som träder i förgrunden när det gäller utformningen av en
kommunal förköpsrätt är naturligtvis hur tillämpningsområdet bör bestämmas
i skilda hänseenden. Kommittén föreslår en förköpsrätt av generell
natur. Detta innebär emellertid inte att tillämpningsområdet för rättsinstitutet
skulle vara helt obegränsat. Förköpsrätten syftar i första hand till att
ge kommunerna bättre möjligheter att förvärva mark för tätbebyggelse och
en viss begränsning bör således föreligga med hänsyn till ändamålet med
markförvärvet. Det är också nödvändigt att tillse att inte viktiga allmänna
och enskilda intressen träds för nära.

När det gäller begränsning av förköpsrätten med hänsyn till ändamålet
med förvärvet hänvisar kommittén till den självklara begränsning i användningen
av förköpsrätten som följer av de kommunala kompetensreglerna.
Häri ligger att eu kommun i princip inte får utöva förköpsrätt annat
än för att tillgodose ett allmänt, till kommunen knutet intresse. I övrigt
innebär kommitténs förslag att det skall tillkomma varje kommun att
själv avgöra om och i vad mån förköpsrätt skall kunna utövas inom kommunområdet.
Enligt kommittéförslaget skall kommun sålunda på förhand
besluta om förköpsrätt över huvud taget skall kunna utövas inom kommunen
och om utövningen i sådant fall skall vara begränsad till viss del eller
vissa delar av kommunområdet. Kommittén är inte enig i detta ställningstagande.
Två reservanter vill ha en snävare och klarare begränsning av tilllämpningsområdet
än som följer av de kommunala kompetensreglerna och
anser att detta kan vinnas genom att förköpsrätten anknyts till expropriationsgrunderna.
Reservanterna motsätter sig också att kommun skulle få
begränsa förköpsrättens utövning till viss del eller vissa delar av kommunområdet.

Under remissbehandlingen av kommitténs betänkande har problem som
hänger samman med förköpsrättens tillämpningsområde tilldragit sig betydande
uppmärksamhet och förslaget har blivit utsatt för ganska stark
kritik. Det övervägande antalet remissinstanser anser sålunda mindre lämpligt
att låta den kommunala kompetensen bestämma gränsen för förköpsrättens
tillämpningsområde utan vill i stället på ett eller annat sätt anknyta
tillämpningen till expropriationsgrunderna. Från många håll förordas dess -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

utom att ytterligare generella begränsningar görs i tillämpningsområdet
bl. a. genom att man från förköpsrätten utesluter vissa kategorier av fastigheter
som regelmässigt kan antas vara av mindre intresse från kommunal
synpunkt. Förslaget att kommun själv skulle kunna begränsa tillämpningsområdet
har mött invändningar från flera remissinstanser.

Innan jag går närmare in på frågan om hur för köpsrättens tillämpningsområde
lämpligen bör bestämmas, vill jag anföra vissa allmänna synpunkter.
Fn självklar utgångspunkt vid bedömningen måste vara att tillämpningsområdet
för förköpsrätten inte får begränsas på sådant sätt och med sådana
metoder att dess syfte förfelas. Som förut anförts avses förköpsrätten
tjäna som medel för kommunerna att på ett tidigt stadium förvärva sådan
mark som behövs för samhällsutvecklingen. I första hand kommer obebyggd
och glesbebyggd mark som lämpar sig för framtida tätbebyggelse i
fråga, men också sådan mark som behövs för city- och bostadssanering är
av intresse i sammanhanget. En begränsning av tillämpningsområdet för
förköpsrätten är inte godtagbar, om den innebär att mark av nu anförd
beskaffenhet undantas i större utsträckning. Vidare måste beaktas att man
måste undvika begränsningsregler som ger upphov till ett omständligt och
kostsamt förfarande för kommunerna. Skälet härtill är främst att förköpsrätten
har ett berättigande som ett medel i kommunernas markförvärvspolitik
bara om förköpsförfarandet blir väsentligt enklare att tillämpa än expropriationsförfarandet.

Kommittén har betonat att förköpsrätten, om den utövas på rätt sätt,
utgör ett väsentligt mindre intrång i enskildas rättsförhållanden än expropriation.
Kommittén hänvisar härvid till att säljaren genom försäljningen
visat sin vilja att göra sig av med fastigheten till det pris kommunen är
skyldig att betala om förköp sker. Också för köparens del är enligt kommittén
intrånget relativt ringa, eftersom denne när förköpsrätten utövas
normalt ännu ej etablerat sig på fastigheten och dessutom bör ha goda möjligheter
till ett acceptabelt ersättningsförvärv. I enskilda fall kan dock ett
förköp ställa sig olägligt för såväl säljare som köpare eller endera av dem.
Ekonomiska synpunkter kan spela in, men parternas intresse av att försäljningen
genomförs kan ofta vara av annan än rent ekonomisk natur.
Bl. a. med hänsyn härtill bör förköpsförfarandet omges med bestämda rättssäkerhetsgarantier.
Man bör därvid eftersträva att tillgodose rättssäkerheten
inom förköpsinstitutet i om möjligt samma grad som enligt expropriationslagstiftningen.

Otvivelaktigt kommer förköpsrätten att medföra en viss belastning på
fastighetsomsättningen. Försäljningar av fast egendom måste hållas svävande
under den tid som en kommun behöver för att ta ställning i förköpsfrågan.
Parterna kommer att belastas också genom att de i en eller
annan form måste underställa kommunen förvärven. Som kommittén an -

3f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

märkt är denna effekt inte bara av ondo. Belastningen på fastighetsomsättningen
kommer att i större eller mindre utsträckning begränsa efterfrågan
på mark och därmed bidra till den eftersträvade dämpningen av
markprisstegringen. Som förut anförts är det emellertid betydande kategorier
av fastigheter som helt faller utanför kommunens intresseområde. Jag
syftar på områden där markanvändningen inte kommer att ändras inom
överskådlig tid. Hit hör i stor utsträckning mark som används och för framtiden
skall användas för jordbruk och skogsbruk, villa- och egnahemsbebyggelse
samt mark för fritidsstugor. Utanför kommunernas intresseområde
torde i regel också falla sådana bostads- och industriområden beträffande
vilka några mera betydande ombyggnadsbehov inte kan väntas uppkomma
under överskådlig framtid. För dessa och liknande kategorier av fastigheter
skulle den belastning som förköpsrätten innebär inte tjäna något rimligt
syfte. I sammanhanget måste beaktas att förköpsrätten föranleder administrativt
besvär inte bara för parterna utan också för kommunerna själva
och för de myndigheter som kommer att beröras av förköpsrätten. I den
mån nu antydda kategorier av fastigheter kan undantas från förköpsrättens
tillämpningsområde utan att syftet med institutet träds för när, vinnes därför
betydande fördelar.

Utformningen av förköpsinstitutet bör ske med utgångspunkt från dessa
allmänna bedömanden. Fråga uppstår därvid huruvida kommunallagstiftningens
regler om den kommunala kompetensen när det gäller att förvärva
fast egendom kan anses utgöra en lämplig gräns också för förköpsrättens
tillämpningsområde.

Enligt 3 § kommunallagen äger kommun själv vårda sina angelägenheter,
om inte handhavandet därav enligt gällande författningar tillkommer annan.
Den begränsning av förköpsrätten som skulle följa av denna bestämmelse
anses av reservanterna och flertalet remissinstanser ge kommunerna
en alltför vidsträckt förvärvsrätt. Kommitténs majoritet menar däremot att
området för fastighetsköp som faller inom ramen för den kommunala kompetensen
i själva verket inte är mycket större än området för kommuns expropriationsrätt.

Det anförda belyser på sitt sätt det nuvarande svåröverskådliga rättstillståndet
när det gäller gränserna för den kommunala kompetensen. Jag vill
i detta sammanhang erinra om att kommunalrättskommittén har i uppdrag
att göra en översyn av reglerna om borgerlig primärkommuns kompetens.
I utredningsdirektiven anfördes bl. a. att tillämpningen av de kommunala
kompetensreglerna när det gäller markförvärv bör uppmärksammas. Enligt
min mening är de nuvarande gränserna för den kommunala kompetensen
alltför ovissa och svårbestämbara för att kunna utgöra en av grundpelarna
i en lagstiftning om kommunal förköpsrätt. En sådan lösning tillgodoser
inte de rättssäkerhetskrav som enligt vad jag nyss anförde bör vara vägledande
vid utformningen av förköpsinstitutet. De fördelar som kan vara

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

förenade med denna gränsdragning när det gäller att uppnå ett enkelt och
snabbt förfarande bör enligt min mening inte tillmätas avgörande betydelse
och kan såsom närmare skall framgå av det följande vinnas på annat sätt.

Det av reservanterna och många remissinstanser framförda förslaget att
anknyta förköpsrätten till expropriationsgrunderna innebär att förköpsrätten
begränsas till sådana förvärv som tillgodoser ändamål, för vilka kommun
kan få tillstånd till expropriation. Härvid är i första hand expropriation
för tätbebyggelse enligt 1 § 16 expropriationslagen av intresse. Enligt
denna bestämmelse kan kommun få tillstånd till expropriation för att säkerställa
att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbebyggelse och
därmed sammanhängande anordningar eller för att eljest i kommuns ägo
överföra mark som inte är tätbebyggd för upplåtelse med tomträtt. Bestämmelsen
tillkom år 1949 och grundar sig på ett av markutredningen framlagt
förslag till ändring i expropriationslagen i syfte att ge kommun rätt att expropriera
mark för tätbebyggelse. Utredningens förslag var emellertid mera
långtgående än den regel som kom att inflyta i expropriationslagen. De skilda
alternativ angående expropriationsrättens omfattning som diskuterades i
det sammanhanget är belysande för bedömningen av den nu aktuella frågan.

Markutredningen föreslog att tillstånd till expropriation skulle få ges för
att i kommuns ägo överföra mark som med hänsyn till kommunens framtida
utveckling erfordras för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordningar.
Frågan om kommunens behov att förvärva visst markområde
borde enligt utredningens mening bedömas i första band från synpunktén
av en ändamålsenlig utveckling av kommunen. Om det kunde göras sanno*
likt att området behövdes för kommunens framtida utveckling, borde kommunen
få tillstånd till expropriation. Därvid borde man inte ställa alltför
stora anspråk på den sannolikhetsbevisning som kommunen hade att preste*
ra. Om bebyggelsen utvecklades i sådan riktning att markområdet kunde
komma att behövas för tätbebyggelse och det var antagligt att utvecklingen
skulle fortgå i samma riktning, ansåg utredningen att en framställning om
expropriation borde beviljas. Markägaren borde inte heller tillåtas hindra
expropriation genom att förklara sig villig att själv svara för bebyggelsem

Under beredningen i departementet blev utredningens förslag modifierat
i vissa avseenden. Enligt det förslag som antogs av 1949 års riksdag får fas*
tighet exproprieras för tätbebyggelseändamål i första hand bara om det behövs
för att säkerställa att mark på skäliga villkor är tillgänglig för tätbe*
byggelse och därmed sammanhängande anordningar. En vidsträcktare expropriationsrätt
föreligger emellertid, om tvångsförvärvet syftar till att marken
skall upplåtas med tomträtt. Enligt föredragande departementschefen
bör kommunen få expropriera mark först och främst, när markägaren över
huvud taget inte går med på att marken exploateras för tätbebyggelse. Vidare
bör expropriation få ske för att kommun skall kunna genom konkurrens
på tomtmarknaden få till stånd rimliga priser. Oberoende av hur den

Kungl. Maj ds proposition nr 90 år 1967

aktuella tomtmarknaden gestaltar sig bör dessutom expropriationsrätt föreligga,
om marken skall upplåtas med tomträtt. I samtliga fall måste en tillfyllestgörande
utredning visa att marken behövs för tätbebyggelseändamål.

Av det anförda torde framgå att expropriation för tätbebyggelse enligt 1 §
första stycket 16 expropriationslagen i första hand är avsedd att tillgodose
ett någorlunda aktuellt markbehov. När det gäller mark som inte är avsedd
att upplåtas med tomträtt, krävs att marken inte annars på skäliga villkor
blir tillgänglig för tätbebyggelse. Om förköpsrätten anknyts till expropriationsgrunderna
kommer således dessa begränsningar att gälla.

I fråga om markförvärv inom saneringsområden skulle en anknytning till
expropriationslagstiftningen medföra att förköpsrätten bl. a. kommer att
begränsas av bestämmelsen om zonexpropriation i 44 § byggnadslagen. Zonexpropriation
kan beviljas beträffande område som är i behov av genomgripande
ombyggnad såvida denna inte lämpligen kan ske annat än i ett
sammanhang. En förutsättning för zonexpropriation är vidare att fråga
väckts om antagande eller ändring av stadsplan för området.

Jag vill i detta sammanhang erinra om att det ingår i expropriationsutredningens
arbetsuppgifter att överse expropriationslagstiftningen i belysning
av erfarenheterna under de år som förflutit sedan 1949 års lagändring.

Som jag anfört tidigare är ett av huvudsyftena med en kommunal förköpsrätt
att underlätta för kommunerna att i mycket god tid, dvs. innan
några mera betydande prisstegringstendenser med anledning av förväntningar
om tätbebyggelse slagit igenom, förvärva mark som utbjuds på öppna
marknaden och ligger inom kommunens intresseområde. Det rör sig alltså
här om förvärv på relativt lång sikt, låt vara att förköpsrätten också bör
kunna utnyttjas för att tillgodose mera aktuella och näraliggande markbehov.
Härav följer att kravet på aktualitet i fråga om markbehov inte gärna
kan upprätthållas lika strängt inom en förköpslagstiftning som inom den
nuvarande expropriationslagstiftningen. Om så blev fallet skulle otvivelaktigt
den prisdämpande effekt som eftersträvas med förköpsrätten i betydande
utsträckning utebli.

Det nu anförda visar att den begränsning av förköpsrättens tillämpningsområde,
som skulle följa av reglerna om den kommunala kompetensen inte
kan ersättas genom att förköpslagstiftningen anknyts till expropriationsgrunderna.
Enligt min mening bör en annan lösning väljas. Förköpsrättens
tillämpningsområde bör ges en allmän begränsning genom en särskild regel
som är avpassad med hänsyn till lagstiftningens syfte.

Vid bestämmandet av denna allmänna begränsning anser jag markutredningens
nyss redovisade överväganden vara av värde. Vad utredningen anfört
till stöd för att ge kommun rätt att expropriera mark för tätbebyggelse
stämmer väl överens med den markpolitiska bedömning som ligger till
grund för förslaget om kommunal förköpsrätt. Utredningen föreslog som

Kungl. Mcij:ts proposition nr 90 år 1967

nämnts att expropriationsrätt skulle föreligga i fråga om sådan fast egendom
som med hänsyn till kommunens framtida utveckling erfordras för
tätbebyggelse och därmed sammanhängande anordningar. En regel med ett
sådant innehåll är enligt min mening lämplig som allmän begränsning av
förköpsrätten. Jag föreslår därför att i 1 § tas upp en bestämmelse av i huvudsak
detta innehåll.

Vid prövningen av om förutsättning föreligger att utöva förköpsrätt med
hänsyn till denna bestämmelse skall inriktningen av den kommande samhällsutvecklingen
och behovet av mark för olika ändamål bedömas. Är det
fråga om ett område beträffande vilket generalplan upprättats och antagits
av vederbörande kommunala organ och är den aktuella marken enligt plånen
avsatt för bostads- eller industribebyggelse eller sådana ändamål
som trafikleder, allmänna platser, fritidsområden m. m. bör förutsättning
för att utöva förköpsrätt i allmänhet föreligga. Bedömningen bör utfalla på
samma sätt om området i antagen regionplan avsatts för angivna ändamål.
Skulle stadsplan eller byggnadsplan för området vara under utarbetande
bör detta förhållande kunna utgöra tillräcklig grund för kommunen att la
förköpsrätt till den mark som planen är avsedd att omfatta. Även om planläggningsarbetet
ej fortskridit så långt att vare sig general- eller regionplan
upprättats eller förslag till detaljplan föreligger, bör förköpsrätt kunna utövas
om marken med hänsyn till belägenheten och kommunens utveckling
kan antas behövas för ifrågavarande ändamål. Anspråken på den sannolikhetsbevisning
som kommunen har att prestera för att få inträda genom
förköp bör inte få sättas alltför högt. Ett påstående som inte är underbyggt
av någon utredning att viss mark krävs för tätbebyggelse är å andra sidan
givetvis inte tillräckligt. Lämpligt underlag för bedömningen i sådana fall
då varken översiktliga eller detaljerade planer föreligger kan vara t. ex.
befolkningsprognoser, bostadsbyggnadsprogram eller industriutvecklingsplaner.

Det finns inte någon anledning att utöver vad som ligger i det sagda begränsa
förköpsrätten med hänsyn till den tid som kan komma att förflyta
till dess marken skall exploateras. Om utvecklingen med tillräcklig grad av
sannolikhet kan överblickas för avsevärd tid framåt, bör förköp kunna få
ske även om det kommer att dröja lång tid innan ändringen i markens användning
blir aktuell.

Med den nu föreslagna allmänna begränsningen av förköpsrättens tilllämpningsområde
kommer förköpsrätt att i huvudsak föreligga i fråga om
obebyggd eller glesbebyggd mark i anslutning till expanderande tätorter
samt beträffande saneringsområden och andra områden där behov att omdana
bebyggelsen gör sig gällande. Utanför förköpsrätten faller däremot sådan
mark beträffande vilken någon förändring av användningen inte kan
förväntas. Uppenbarligen är det ett mycket stort antal fastigheter beträffande
vilka förköp således inte kommer i fråga.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Prövningen av om en fastighet i det enskilda fallet omfattas av förköpsrätten
enligt begränsningsregeln i 1 § blir med nödvändighet svår och
beroende av flera olika svårbedömda omständigheter som varierar från fall
till fall. Med hänsyn härtill måste tillämpningen av regeln i sista hand anförtros
ett offentligt organ och ges formen av överprövning i det enskilda
fallet av kommuns beslut att utöva förköpsrätt. Jag återkommer senare
till den betydelsefulla frågan hur denna prövning skall vara anordnad.
1 förevarande sammanhang är det emellertid av intresse att slå fast att regeln
i 1 § inte helt befriar de fastigheter beträffande vilka förköpsrätt inte
skall gälla från den belastning som förköpsrätten kan sägas innebära.
Kommunen kommer själv att primärt ta ställning till förköpsfrågan och
den enskilde bör sedan ha rätt till överprövning av kommunens beslut.
Behovet av att begränsa förköpsrätten på sådant sätt att belastningen kommer
att omfatta ett mindre antal fastigheter kvarstår alltså oberoende av
regeln i 1 §.

Under remissbehandlingen har från flera håll framhållits att en begränsning
av förköpsrätten till vissa kategorier av fastigheter skulle vara av värde.
För att syftet med en sådan begränsning skall kunna uppnås, bör reglerna
vara schablonmässiga och helst så enkla att tillämpa att någon myndighetsprövning
inte skall behöva komma till stånd.

Den under remissbehandlingen väckta tanken att från förköpsrätten undanta
fastigheter med en areal som understiger viss gräns är från sist anförda
synpunkt tilltalande. Den bebyggda marken är vanligen uppdelad i
byggnadstomter med begränsad tomtyta. En sådan regel skulle därför i stort
sett begränsa förköpsrätten till den obebyggda eller glesbebyggda marken.
Genom en arealregel av angivet slag skulle ett mycket betydande antal fastigheter
som kommunen normalt saknar intresse att förvärva automatiskt
ställas utanför förköpsrätten. Emellertid bör uppenbarligen inte all bebyggd
mark tas undan. I synnerhet inom områden med saneringsmogen
bebyggelse kan, som jag tidigare anfört, en kommunal förköpsrätt vara av
värde i vissa fall då förutsättningar för zonexpropriation inte föreligger. Eu
arealregel skulle därför behöva modifieras så att fastigheter av sistnämnda
slag omfattas av förköpsrätten. Inom saneringsområden i stadskärnorna är
markvärdena vanligen relativt höga till följd av den medgivna eller väntade
bebyggelserättens omfattning. Om arealregeln kompletteras med en bestämmelse
som anger visst högsta värde för att fastighet skall vara fri från förköpsrätt
synes de fastigheter som från förevarande synpunkt kan vara av
intresse för kommunen i allmänhet kunna införas under förköpsrätten. När
det gäller att närmare ange de areal- och värdegränser som med utgångspunkt
från det anförda bör väljas, har jag stannat för en areal av 3 000
m2 och ett taxeringsvärde av 200 000 kr. Förköpsrätt föreslås således inte
få utövas beträffande fastigheter, som har en areal under 3 000 m2 och ett
taxeringsvärde under 200 000 kr. Tillämpningen av en sådan värderegel

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

torde emellertid i åtskilliga fall förhindras av att taxeringsvärde inte åsatts
den sålda fastigheten. Särskilt gäller detta nybildade fastigheter som ännu
ej undergått taxering. Till denna fråga får jag återkomma i specialmotiveringen.

Den nu förordade kombinerade areal- och värderegeln innebär naturligtvis
att man i viss utsträckning utesluter från förköpsrättens tillämpningsområde
sådana fastigheter som kommunerna har intresse av. Detta är emellertid
enligt min mening en uppoffring som måste göras för att förköpsinstitutet
skall kunna ges en från andra synpunkter acceptabel utformning.
En högst betydande, kanske övervägande del av fastighetsomsättningen angår
sådana kategorier av fastigheter som genom regeln utesluts från förköpsrätten.
Vinningen härav är stor för både enskilda och myndigheter, och
det kan inte göras gällande att förköpsrättsinstitutet genom denna begränsning
i någon väsentlig grad förlorar i effektivitet som ett markpolitiskt medel
för kommunerna. Regelns stora värde ligger främst i att de uteslutna kategorierna
av fastigheter blir så klart avgränsade att det i alla normala fall
bör stå klart för var och en om en viss fastighet omfattas av förköpsrätten
eller ej och parterna kan därigenom omedelbart rätta sitt handlande efter
regeln.

Areal- och värderegeln är inriktad på att från förköpsrättens tillämpningsområde
schablonmässigt utesluta den bebyggda mark som kommunerna i
allmänhet saknar intresse av att förvärva och som f. ö. ofta inte skulle
kunna förvärvas genom förköp, eftersom ett kommunalt beslut härom skulle
kunna angripas under åberopande av bestämmelsen i 1 §. Det finns en
annan, ej obetydlig kategori fastigheter som enligt kommitténs förslag —
i likhet med den bebyggda marken — formellt ligger inom tillämpningsområdet
för förköpsrätten men där förköp normalt ändå inte kan ske.
Jag syftar på sådan mark som används för jordbruk eller skogsbruk och
som för framtiden inte är avsedd för annat brukningsändamål. Som kommittén
funnit kan man inte genom någon schablonregel skilja denna mark
från sådan mark som kommer att behövas för tätbebyggelse och därmed
sammanhängande anordningar. Det torde därför vara ofrånkomligt att man
måste belasta all jordbruks- och skogsbruksmark med förköpsrätt trots att
utrymme som regel inte finns för förköp när brukningsändamålet inte kan
antas komma att ändras ens på längre sikt. Jag föreslår dock vissa anordningar
som kommer att innebära en lättnad för fastighetsomsättningen även
inom denna sektor. Jag återkommer till den frågan vid behandlingen av samordningen
av förfarandet enligt förköpslagen med tillståndsprövningen enligt
jordförvärvslagen.

Kommittéförslaget innehåller i 6 § en bestämmelse som innebär att tillämpningen
av förköpslagen skall vara beroende av att kommunen beslutar härom
och bringar sitt beslut till allmänhetens kännedom. Majoriteten har vidare
föreslagit en bestämmelse som ger kommunerna möjlighet att inskrän -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ka förköpsrätten till vissa områden inom kommunen. De föreslagna reglerna
syftar till alt minska den administrativa börda som eu vidsträckt förköpsrätt
för med sig.

Under remissbehandlingen har kritik framförts mot förslaget att förköpslagens
tillämpning skall vara beroende av kommunens beslut. Det har framhållits
att en begränsning av förköpsrätten till vissa kommuner kan medföra
olägenheter i form av risk för splittrad prisbildning samt olämpligt lokaliserad
bebyggelse. Principiella betänkligheter har också uttalats mot att
ge kommunerna möjlighet att bestämma vilka fastigheter som skall vara underkastade
förköpsrätten.

De invändningar som framförts under remissbehandlingen saknar inte
fog. Den kategorimässiga begränsning av förköpsrätten som jag föreslår synes
minska den administrativa belastningen för kommunerna på ett effektivare
sätt än den av kommittén föreslagna anordningen. I själva verket
torde departementsförslaget betyda att mer än hälften av alla fastighetsköp
hålls utanför förköpsrätten. Jag anser med hänsyn till det anförda att
de av kommittén i förevarande hänseendé föreslagna begränsningarna inte
bör genomföras. Departementsförslaget innehåller därför inte några bestämmelser
som svarar mot 6 § i förslaget.

Kommittéförslaget innehåller i 1 § en begränsning av förköpsrätten till
kommunens eget område men enligt 4 § kan kommun genom förköp förvärva
mark till förmån för annan kommun. Sistnämnda lösning motiveras
med att ett visst behov föreligger för kommunerna att innan de planerade
större kommunerna bildats kunna utöva förköpsrätt till mark utom
kommunens eget område. Kommittén föreslår vidare att förköpsrätt skall
kunna utövas till förmån för landstingskommun.

Förslaget att begränsa förköpsrätten till kommunens eget område har
inte mött några erinringar under remissbehandlingen.

I sak instämmer jag väsentligen i den bedömning som ligger bakom kommittéförslaget.
Förköpsrätten bör således i första hand omfatta fastigheter
inom kommunens eget område men bör också kunna tillgodose markbehov
i annan kommun inom det område som enligt fastställd plan skall bilda en
större kommun under förutsättning att detta kan ske i samförstånd med
sistnämnda kommun.

Däremot anser jag det inte påkallat att öppna möjlighet för landstingskommuner
att förvärva mark med hjälp av kommunal förköpsrätt. Landstingen
har hittills inte tillagts sådana uppgifter inom bostadsförsörjningen
eller bebyggelseplaneringen att det är motiverat att ge dem förköpsrätt.

I Stor-Stockholm föreligger speciella förhållanden i detta avseende. Utredning
pågår rörande ett samgående mellan Stockholms stad och Stockholms
läns landsting till ett storlandsting. Dettas uppgifter är bl. a. regionplanering,
samordning av och stöd åt kommunernas bostadsbyggande samt
den kollektiva trafiken. För utbyggnad och drift av ett kollektivt trafik -

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

system i Stor-Stockholm har staden och landstinget redan bildat ett kommunalförbund.
Tanken är att detta förbund successivt skall tillföras de uppgifter
som sedermera skall tillkomma storlandstinget.

Enligt min mening är det f. n. inte nödvändigt att vid utformningen
av en lagstiftning om kommunal förköpsrätt särskilt beakta de speciella
förhållandena i Stor-Stockholm men i den mån kommunalförbundet eller
storlandstinget tillförs uppgifter inom bostadsförsörjningens eller bebyggelseplaneringens
område bör en härtill avpassad utvidgning av förköpsrätten
övervägas.

Kommitténs lösning av frågan hur förköpsrätt utom kommuns eget område
tekniskt skall anordnas har föranlett viss kritik under remissbehandlingen.
För egen del anser jag att den formella utvidgning av den kommunala
kompetensen som kommittéförslaget innefattar om möjligt bör undvikas.
Konstruktionen med förköpsrätt till förmån för annan kommun ger
också upphov till komplikationer vid utformningen av bestämmelserna om
förfarandet vid utövandet av förköpsrätt.

På grund av nu redovisade överväganden har i 2 § i departementsförslaget
upptagits en bestämmelse om att förköpsrätten kan direkt utövas också
i annan kommun inom samma kommunblock under förutsättning att
sistnämnda kommun samtyckt därtill. Någon motsvarighet till bestämmelserna
i 4 § kommittéförslaget har inte tagits upp. Jag återkommer i annat
sammanhang till frågan om hur förfarandet bör ordnas för utövande av förköpsrätt
utanför kommunområdet.

En väsentlig fråga är i vilken omfattning försäljning av mark i allmän
ägo samt förvärv av mark från det allmännas sida skall beröras av förköpsrätten.
Sedan länge har i olika sammanhang uppmärksammats frågan
hur man på ett lämpligt sätt skall inordna statens och kyrkans markförsäljningar
i det fortgående samhällsbyggandet. Markpolitiska utredningen
har sökt kartlägga kommunernas behov av statlig och kyrklig jord för samhällsbyggandet
och har kommit till att behovet kan antas uppgå till ca 1 500
ha årligen under den kommande tjugoårsperioden. Utredningen uttalar vidare
att det för ett flertal expansiva städer torde vara av avgörande betydelse
för möjligheterna till ett planenligt samhällsbyggande att viss statlig
eller kyrklig mark blir disponibel för städerna.

Det anförda visar den stora betydelsen av att kommunernas markbehov
på lämpligt sätt tillgodoses vid statliga och kyrkliga markförsäljningar.
Markpolitiska utredningen framlägger i silt betänkande skilda förslag i
syfte att förbättra handläggningsförfarandet vid försäljningarna. Jag kan
självfallet inte här ta någon ställning till förslagen. Det bör emellertid enligt
min mening vara fullt möjligt att på grundval av dessa vidta sådana
åtgärder att kommunernas intressen blir väl tillgodosedda. Såsom framgått
av vad jag anfört tidigare tillerkänns f. ö. kommunerna redan nu en faktisk
förtur vid statliga markförsäljningar.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Mot bakgrunden av vad jag nu sagt kan det ifrågasättas om det finns något
större behov av att tillerkänna kommunerna förköpsrätt vid försäljning
av mark i allmän ägo. Kommunernas önskemål att få förvärva marken
måste — såsom framhållits av åtskilliga remissinstanser — under handläggningen
av ett försäljningsärende vägas mot andra från samhällssynpunkt
viktiga konkurrerande intressen. Jag kan därför inte biträda markvärdekommitténs
förslag att förköpsrätten skall omfatta även statens markförsäljningar.

I likhet med kommittén anser jag att det saknas anledning att behandla
försäljningar av kyrklig jord på annat sätt än övriga fastighetsförsäljningar.
Förköp bör alltså kunna ske.

Ett särskilt problem föreligger beträffande den kyrkliga jord — uppskattningsvis
en femtedel av all kyrklig jord — som anslagits av staten och
som anses civilrättsligt tillhöra staten. Försäljningar av denna jord sker enligt
kyrkliga försäljningslagen. Eftersom det i detta sammanhang är av
mindre betydelse vem marken civilrättsligt tillhör än hur försäljningsförfarandet
är anordnat, anser jag att även kyrklig jord som anslagits av staten
bör vara underkastad förköpsrätten.

Min ståndpunkt när det gäller statens och kyrkans markförsäljningar kan
alltså sammanfattas så att förköpsrätt inte får utövas, om staten är säljare
och försäljningen inte sker enligt kyrkliga försäljningslagen men att i övrigt
förköpsrätt föreligger.

När det gäller statens och landstingskommuns markförvärv har kommittén
uttalat den uppfattningen att det inte torde vara lämpligt att i kommunens
hand lägga ens en formell möjlighet att omintetgöra en överlåtelse till
staten eller landstingskommun av mark för visst ändamål. Beträffande annan
kommuns försäljning eller förvärv av mark anser kommittén naturligt
att varje kommun får företräde inom det egna området.

Jag kan helt ansluta mig till vad kommittén anfört i denna del. Jag föreslår
därför att undantag görs från förköpsrätten beträffande statens och
landstingskommuns markköp men däremot inte för borgerlig eller kyrklig
primärkommuns eller andra därmed jämställda offentligrättsliga subjekts
försäljningar eller köp av mark.

Vid överlåtelse av fast egendom mellan släktingar är det i vissa fall
motiverat att utforma förköpsrätten så att förköp ej kan äga rum. Också
i vissa andra fall bör hänsynen till enskilda intressen föranleda undantag
från förköpsrätten.

Kommittén har föreslagit att överlåtelser av fast egendom mellan släktingar
i vissa fall skall vara helt undantagna från förköpsrätten. Undantag
av detta slag förekommer både i lagen om arrendators förköpsrätt och i
jordförvärvslagen. I kommitténs förslag är emellertid släktskapskretsen
snävare bestämd än i de båda nyssnämnda lagarna. Släktskapsförhållan -

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

de mellan säljare och köpare skall dock kunna beaktas också i andra fall
och få till följd att kommunen inte tillåts utöva förköpsrätt. I dessa fall
blir emellertid frågan om förköp får ske beroende på en prövning i det
enskilda fallet efter skälighet. I förslaget hänförs dessa situationer under
den s. k. obillighetsregeln i 2 § andra stycket. Denna regel avser även
fall av helt annan beskaffenhet där ett utövande av förköpsrätten kan te
sig obilligt. Jag återkommer till den regeln i det följande.

Förslaget att undanta vissa släktköp från förköpsrätten har vunnit stark
anslutning bland remissinstanserna. I några yttranden vänder man sig
dock mot tanken att bestämma släktkretsen snävare på detta område än
som skett i jordförvärvslagen.

Det är principiellt i tre avseenden som släktkretsen i jordförvärvslagen
är vidare än kretsen enligt förslaget. För det första undantas i jordförvärvslagen
överlåtelser till syskon eller syskons avkomling. För det andra
undantas överlåtelser inte bara till adoptivbarn utan också till adoptivbarns
avkomling. För det tredje jämställs släktskapsförhållande till säljaren
med släktskapsförhållande till dennes make, om han är gift. Enligt
min mening talar billighetsskäl för att även dessa fall av släktskap bör tas
undan. Därtill kommer önskvärdheten av att i förevarande hänseende ha
överensstämmande regler i jordförvärvslagen och i förköpslagen. I övervägande
antalet fall är nämligen de förvärv som omfattas av förköpsrätten
också underkastade tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen. Man uppnår
därför cn inte obetydlig förenkling om undantagsfallen så långt det går
blir desamma i de båda lagarna. Jag föreslår därför att regeln om släktköp
i förköpslagen utformas i överensstämmelse med motsvarande regel i jordförvärvslagen.
I

I 1 § 10 jordförvärvslagen görs undantag från tillståndsplikten beträffande
överlåtelse av andel i fastighet till någon som redan äger till samma
taxeringsenhet hörande andel i denna. Motsvarande undantag bör — i
enlighet med vad som begärts i några remissyttranden — göras i förköpslagen.
Undantaget får betydelse främst vid försäljningar mellan dödsbodelägare
som skiftat fast egendom mellan sig i ideella andelar. Endast
undantagsvis skulle en kommun över huvud taget vara betjänt av förköpsrätt
i fall av denna beskaffenhet.

Obillighetsregeln i 2 § andra stycket kommittéförslaget innebär att förköpsrätt
inte får utövas om det med hänsyn till förhållandet mellan säljare
och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid köpet framstår
såsom obilligt att förköpsrätten görs gällande. Regeln har i allmänhet
tillstyrkts av remissinstanserna. Även enligt min uppfattning är regeln
motiverad. Den torde få stor betydelse genom att den ger möjlighet
att efter omständigheterna i det enskilda fallet göra undantag från förköpsrätten,
när ett kullkastande av det tillämnade köpet skulle verka stö -

Kangl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

lande. Det ligger i sakens natur att den närmare bestämningen av tilllämpningsområdet
för regeln måste överlämnas till rättstillämpande myndighet.
De situationer när fråga om tillämpning av regeln kan uppkomma
är så mångskiftande att de inte nu kan överblickas. Några typfall skall
dock beröras här.

Ett utövande av förköpsrätt kan vara obilligt av det skälet att en personlig
gemenskap föreligger mellan säljare och köpare även utanför
släktköpsregelns tillämpningsområde. Ett exempel är att en fastighetsägare
säljer sin egendom till någon som under längre tid sammanbott med
honom eller någon som vårdat honom under hans ålderdom. Gemenskapen
mellan säljare och köpare kan också vara av ekonomisk natur. En fastighetsöverlåtelse
kan t. ex. ske inom en koncern i rationaliseringssyfte eller
mellan samarbetande företag som ett led i en strukturomvandling. Överlåtelser
av detta slag bör inte kunna hindras eller göras om intet genom
att kommun utövar förköpsrätt. Säljaren eller köparen kan också var för
sig ha ett speciellt och mycket starkt intresse av att ett visst köp kommer
till stånd. Ett företag önskar t. ex. överlåta tomtmark till anställda eller
mark till en idrottsförening för anläggande av en idrottsplats eller liknande.
En köpare är kanske i starkt behov av att komplettera tidigare markinnehav.
Detta kan exempelvis gälla ett expanderande industriföretag som
behöver mark för utbyggnad av eu industrianläggning.

Eu särskild kategori av obillighetsfal! hänger samman med förköpets
innebörd. Eftersom förköpsrätten berättigar kommunen att förvärva fastigheten
till det pris köparen utfäst sig att betala, bör förköp i princip
bara få ske när priset bestämts efter marknadsmässiga grunder. I många
av de förut nämnda situationerna och även i andra fall kan säljaren ha
ett intresse av att i syfte att gynna köparen bestämma priset till ett lägre
belopp än som kunnat tas ut vid en marknadsmässig försäljning. I sådana
fall skulle ett utövande av förköpsrätten uppenbarligen vara oskäligt.
Det måste emellertid betonas att redan det förhållandet att köparen gjort
en god affär naturligtvis inte motiverar att kommunen hindras från att
utöva förköpsrätten. Det är först när det av omständigheterna framgår att
parterna åsyftat att i särskild grad gynna köparen som ett undantag från
förköpsrätten kan vara motiverat.

Ibland kan det vara så att köparen även i ett rent affärsmässigt avtal
åtagit sig förpliktelser av personlig natur eller av sådan art att kommunen
inte kan uppfylla villkoren. Det är inte avsikten att detta utan vidare skall
få medföra att ett utövande av förköpsrätten anses obilligt. Kommunen har
i sådant fall rätt att få köpevillkoren jämkade och säljaren får kompenseras
genom att den särskilda förpliktelsen omvandlas till ett rent ekonomiskt
åtagande.

Ett särskilt fall då obillighetsregeln blir tillämplig kan uppkomma när
en fastighetsförsäljning omfattar flera fastigheter och ett förköp är moti -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 85

verat endast beträffande någon eller några av dem. Jag återkommer till
denna fråga.

Förköpets innebörd

När det gäller den rättsliga innebörden av den kommunala förköpsrätten
står flera möjligheter öppna. Som framgått av den inledande framställningen
representerar lagarna om arrendators förköpsrätt och kronans förköpsrätt
samt lagberedningens förslag till jordabalk en utväg att konstruera
rättsinstitutet. Kommittén har anlagt en annan principiell syn på förköpsrättens
utformning. Skillnaden består i att de tidigare förköpslagarna och
jordabalksförslaget beskrev förköpsrätten som en mot köparen riktad lösningsrätt
till sådan i köpet ingående fast egendom som är belastad med förköpsrätt,
medan kommittén i sina motiv betecknar förköpsrätten som en
rätt för kommunen att tvångsvis inträda som part i köpeavtalet i köparens
ställe.

Tanken att utforma förköpsrätten på ett sätt som avviker från mönstret
i lagen om arrendators förköpsrätt diskuteras av lagberedningen i motiven
till 1947 års jordabalksförslag (SOU 1947:38 s. 253). En förköpsrätt kan,
uttalar beredningen, konstrueras som ett förköparens övertagande av köpet
och hans inträde som kontrahent i avtalet i den ursprunglige köparens ställe.
Med en sådan konstruktion blir den ursprunglige köparen i princip skild
från affären och ersatt av den förköpsberättigade. Denne träder i direkt förhållande
till säljaren och övertar köparens rättigheter och förpliktelser gentemot
honom. Med detta betraktelsesätt kan köparens ställning närmast betecknas
som en villkorlig äganderätt intill dess frågan om förköp blivit avgjord.

Enligt lagberedningens mening skulle det knappast möta något hinder att
konstruera förköpsrätten på detta sätt. Från vissa synpunkter skulle en sådan
konstruktion möjligen te sig ändamålsenlig. Beträffande arrendators
förköpsrätt ansåg sig emellertid beredningen inte böra avvika från grundtankarna
i gällande rätt. Beredningen ansåg därför lämpligast att anlägga
samma betraktelsesätt också i fråga om den konventionella förköpsrätten.

När det gäller en kommunal förköpsrätt anser jag, i likhet med kommittén,
att avsevärda fördelar står att vinna om den principiellt utformas
som en rätt för kommun att träda i köparens ställe. Köpevillkoren mellan
säljaren och köparen blir härigenom inte bara normerande för kommunens
förvärv utan omedelbart tillämpliga mellan kommunen och säljaren. Köparens
rätt kan sägas bli beroende av att förköpsrätt inte utövas inom den
frist som kommun kan behöva för att fatta beslut i förköpsfrågan. Hans
förfoganden över fastigheten innan förköpsfrågan blivit slutligt avgjord
blir i princip utan verkan om förköp kommer till stånd. När förköpet fullbordats
utträder köparen ur rättsförhållandet till säljaren. I princip upphör
därmed hans rättigheter och förpliktelser enligt avtalet. Har köparen helt

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

eller delvis fullgjort sina förpliktelser mot säljaren enligt avtalet bör kommunen
äga tillgodoräkna sig dessa.

För säljaren medför kommunens inträde ingen annan ändring än att kommunen
därefter är kontrahent i avtalet i stället för köparen. Normalt innebär
detta inte någon ändring i säljarens rättsliga ställning. Som kommittén
framhållit kan ett köpevillkor emellertid vara av den art att det inte kan
krävas att det skall fullgöras av kommunen. Villkoret måste då jämkas. Den
ändring i säljarens situation som följer härav bör kompenseras genom att
säljaren får rätt till ersättning av kommunen. I övrigt är säljarens situation
oförändrad. Köpeavtalets bestämmelser angående t. ex. betalningsterminer
eller tillträdesdag rubbas således inte för säljarens del av en förköpsrätt med
den här angivna konstruktionen.

Beträffande köparens rättsställning i förköpssituationen har kommittén
utgått från att köparen inte bör ha rätt till ersättning för att fastigheten
frångår honom. Jag delar denna uppfattning. I den mån han enligt avtalet
med säljaren fullgjort prestationer som kommunen äger tillgodoräkna sig
i förhållande till säljaren skall han emellertid vara berättigad till ersättning
av kommunen. Detsamma gäller som kommittén framhållit de nödvändiga
utlägg han kan ha haft i samband med köpeavtalets slutande. Köparens
rättsställning kan också påverkas av att han uppburit avkastning från fastigheten
eller haft omkostnader för denna. Fastigheten kan också ha försämrats
eller förbättrats genom köparens åtgärder. Till dessa frågor återkommer
jag i specialmotiveringen.

Förfarandet

Förfarandet vid utövande av förköpsrätt bör utformas så att fastighetsägarna
stimuleras att vid tillänmade försäljningar av fast egendom först
bereda den förköpsberättigade kommunen tillfälle att förvärva egendomen
i vanlig ordning. Jag har förut framhållit att förköpsrätten väsentligen får
betydelse för kommunerna som ett komplement till de frivilliga markförvärven.
Köp av fast egendom i vanlig ordning måste under alla förhållanden
bli det huvudsakliga medlet i den kommunala markpolitiken. Det är
också för alla parter fördelaktigast, om kommunernas markförvärv kan ske
på den allmänna marknaden utan att tvångsmedel tillgrips.

Kommittén har uttalat att ett hembudsförfarande är ägnat att påverka
fastighetsägarna i nyss nämnd riktning. Jag delar denna uppfattning. Hembudsförfarandet
innebär stora fördelar både för kommunerna och för de
enskilda. Den kommun till vilken hembudet riktas får tillfälle att på förhand
ta ställning till om det föreligger något kommunalt intresse av att
förvärva fastigheten på de villkor som fastighetsägaren tänkt sig och för
säljarens del har hembudet den väsentliga fördelen att fastigheten temporärt
befrias från förköpsrätten, om kommunen inte godtar hembudet. Med
hänsyn härtill är det troligt att hembudsförfarandet kommer att bli van -

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

ligt och att mycket av den belastning som förköpsrätten annars skulle
utgöra för såväl myndigheterna som fastighetsmarknaden därigenom kommer
att bortfalla. I detta sammanhang bör kanske också understrykas betydelsen
av att kommunen genom hembudsförfarandet på ett tidigt stadium
får kännedom om att en fastighetsägare är intresserad av att avyttra
sin egendom. Även om kommunen inte vill godta de villkor som angetts i
hembudet, bör detta dock ofta kunna utgöra grundval för fortsatta förhandlingar
mellan kommunen och fastighetsägaren. Jag återkommer i specialmotiveringen
till frågan om hembudsregelns närmare utformning.

Hembudet har den verkan att säljaren, om hembudet inte godtas av kommunen,
fritt kan sälja fastigheten under viss tid. Förutsättningen är dock
att försäljningen sker på villkor som inte är förmånligare för köparen än
dem som skulle ha gällt för kommunen om den antagit hembudet. En sådan
inskränkning i verkan av hembudet är uppenbarligen nödvändig, eftersom
kommunens intresse av att förvärva den hembjudna fastigheten naturligen
är beroende av de villkor som fastighetsägaren anger. I många fall måste
emellertid läget vara det att kommunen över huvud taget inte är intresserad
av den hembjudna fastigheten. Detta kan bero på att ett kommunalt förvärv
av fastigheten inte alls är motiverat eller att kommunen inte vill motsätta sig
en tillämnad försäljning till annan part, exempelvis en industri som vill lokalisera
sin verksamhet till orten. I sådana fall kan det ibland vara ändamålsenligt
att kommunen förklarar sig helt avstå från att utöva förköpsrätt
beträffande viss försäljning. Jag anser att denna utväg i klarhetens intresse
bör regleras i förköpslagen. De närmare detaljerna angående det nu skisserade
förfarandet behandlas i specialmotiveringen.

Jag övergår nu till frågan hur förfarandet i övrigt vid utövandet av förköpsrätt
bör vara anordnat. Kommittéförslaget innebär i denna del i huvudsak
följande. Varje försäljning av fast egendom skall av säljaren eller köparen
anmälas till den förköpsberättigade kommunen inom tre månader efter
förvärvet. Försäljningen blir ogiltig, om tidsfristen försummas. Efter anmälan
har kommunen i sin tur viss tid på sig att utöva förköpsrätten, dvs.
att fatta beslut om åtgärden, underrätta säljare och köpare samt instämma
köparen till domstol. Förköp har fullbordats när domstolens dom på bifall
till förköpstalan vunnit laga kraft och kommunen fullgjort sin betalningsskyldighet.
Spörsmålet vilka åtgärder kommunen har att iaktta vid utövande
av förköpsrätten är nära förknippat med hur den rättsliga prövningen av
bl. a. förutsättningarna för förköpets tillkomst anordnas. Jag avser därför
att behandla nämnda spörsmål först i samband med frågan om den rättsliga
prövningen. I detta sammanhang kommer att diskuteras endast den del av
förfarandet som syftar till att sätta kommunen i stånd att utnyttja sin förköpsrätt.

Under remissbehandlingen har kommitténs förslag i förevarande avseen -

Kungl. Majrts proposition nr 90 år 1967

de blivit utsatt för viss kritik. Denna riktar sig väsentligen mot den föreslagna
påföljden vid underlåtenhet att i tid anmäla förvärv till vederbörande
kommun, nämligen att förvärvet blir ogiltigt. Kritiken har naturligtvis visst
fog. Det kan inte förnekas att påföljder av detta slag innebär en fara från
rättssäkerhetssynpunkt. Ett ringa förbiseende från en parts sida kan i det
enskilda fallet få ytterst kännbara verkningar. Dessa verkningar måste anses
särskilt obilliga i det fall att köpeavtalet avser en fastighet som kommunen
inte har något intresse av att förvärva. En ogiltighetssanktion bör
därför inte tillgripas annat än om den är starkt motiverad från allmän synpunkt.
Men det måste samtidigt erkännas att den föreslagna ordningen på
ett mycket effektivt sätt tillgodoser det av kommittén starkt understrukna
önskemålet att förköpsfrågan bringas till ett avgörande snarast möjligt efter
förvärvet. Denna synpunkt bör även enligt min mening vara vägledande.
Jag anser dock att den kan tillgodoses på annat sätt.

För egen del anser jag att kommitténs förslag är förenat med nackdelar
från främst två utgångspunkter. För det första är förköpsrätten enligt kommittéförslaget
i princip generell. Om man bortser från att kommunerna
själva kan införa begränsningar i förköpsrättens tillämpningsområde, riktar
sig förköpsrätten formellt mot snart sagt alla fastighetsförsäljningar. I praktiken
kan emellertid förköp komma i fråga bara i relativt få fall. Anmälningsskyldigheten
och den därmed förenade ogiltighetspåföljden kommer
alltså att enligt kommittéförslaget avse ett mycket stort antal försäljningar
beträffande vilka sådana ingrepp inte är motiverade. Som jämförelse kan
nämnas att jordförvärvslagen innehåller en motsvarande ogillighetsregel,
men i det fallet skall varje enskilt förvärv underkastas tillståndsprövning.
För det andra är förfarandet enligt kommittéförslaget mindre lämpligt såvitt
avser förvärv som faller under jordförvärvslagen. För sådana förvärv
kommer en dubbel anmälningsskyldighet att föreligga och parallella tidsfrister
att löpa. Vidare är det fullt möjligt att ett förvärv drabbas av ogiltighet
enligt regler i den ena lagen, trots att prövning pågår eller redan genomförts
enligt den andra lagen. En sådan ordning är så mycket mindre
ändamålsenlig som prövningen hos kommun och lantbruksnämnd har så
starka beröringspunkter att en samordning under alla förhållanden måste
äga rum.

Den kategorimässiga begränsning av förköpsrätten som följer av den av
mig föreslagna arealregeln medför att de nu anförda argumenten får begränsad
räckvidd. Genom arealregeln undantas ett mycket betydande antal
fastighetsförvärv helt från förköpsrättens tillämpningsområde. Detta innebär
å ena sidan att den kritik mot förslaget som bygger på att anmälningsskyldigheten
och ogiltighetspåföljden inte är motiverad i fråga om vissa förvärv
i viss mån förlorar i tyngd. Å andra sidan gör sig behovet av en effektiv samordning
med tillståndsprövningen enligt jordförvärvslagen gällande med så
mycket större styrka. I själva verket torde arealregeln innebära att förköps -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

rätten till alldeles övervägande del kommer att omfatta sådana fastigheter
som är underkastade tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen.

Med hänsyn till det sist sagda anser jag ofrånkomligt att den kommunala
förköpsrätten anpassas till jordförvärvslagstiftningen och att förfarandet
enligt de ifrågavarande rättsinstituten samordnas mycket nära. Om detta
sker kan anmälningsskyldighet och ogiltighelspåföljd enligt förköpslagen
undvaras, såvitt avser de tillståndspliktiga förvärven. Förfarandet behöver
i själva verket inte te sig annorlunda för den enskilde än det gör redan nu
enligt jordförvärvslagen. Det blir sedan ett särskilt spörsmål hur förköpsförfarandet
bör anordnas för sådana förvärv som inte är underkastade tillståndsplikt
enligt jordförvärvslagen.

Som kommittén anfört bör en samordning av förfarandet enligt förköpslagen
och jordförvärvslagen utgå från det förhållandet att kommunala markförvärv
inte är underkastade tillståndsprövning enligt jordförvärvslagen.
Prövningen huruvida förköp kan komma i fråga bör sättas in innan frågan
om förvärvstillstånd avgörs. Jag föreslår att förfarandet i stora drag anordnas
på följande sätt.

Sedan ansökan om förvärvstillstånd inkommit till lantbruksnämnden, ankommer
det på denna att omedelbart underrätta den kommun där fastigheten
är belägen om förvärvet. Den frist inom vilken kommunen har att
vidta åtgärder för att få förköp till stånd räknas från ansökan om förvärvstillstånd.
Lantbruksnämnden får inte ta slutlig ställning i tillståndsärendet
förrän det blivit avgjort om förköpsrätt skall utövas. Äger förköp rum kan
ärendet avskrivas hos nämnden, eftersom det tillämnade förvärvet då över
huvud taget inte kommer till stånd. Avser ansökan till lantbruksnämnden
s. k. förhandstillstånd, dvs. tillstånd innan någon överlåtelse skett, får tillstånd
inte ges om kommunen anmäler intresse av att förvärva fastigheten.

Den föreslagna skyldigheten för lantbruksnämnden att remittera ansökningar
om förvärvstillstånd till den förköpsberättigade kommunen kommer
inte att i nämnvärd grad tynga förfarandet hos nämnden. Redan nu måste
vederbörande kommun ofta höras i ärendet. För den enskilde kan nämndens
beslut bli något fördröjt genom samordningen. Nackdelen härav uppvägs
emellertid mer än väl av att ett bifall till ansökan innebär att också förköpsfrågan
blivit avgjord. I sammanhanget måste emellertid beaktas att en
mängd tillståndsärenden — hos flertalet lantbruksnämnder säkert det dominerande
antalet — rör förvärv beträffande vilka förköp inte alls är aktuellt.
Lantbruksnämnderna bör därför ges befogenhet att i vissa fall underlåta
remiss till kommun. Sådan rätt bör föreligga om det är uppenbart att
förköpsrätt inte kommer att utövas. I dessa fall kan nämnden alltså ge tillstånd
utan att först höra kommunen. Kommunerna kan härigenom också
avlastas administrativt bestyr. Genom ett informellt samarbete mellan kommunerna
och lantbruksnämnderna torde det vara möjligt att åstadkomma
en sådan ordning att kommunernas befattning med förvärvsärenden kan

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

begränsas i stor utsträckning utan att förköpsrätten blir mindre effektiv
som medel i markpolitiken. Det bör emellertid starkt betonas att vederbörande
kommun självfallet inte får förbigås, om det finns anledning anta att
kommunen kan ha intresse av att förvärva marken.

Den föreslagna anordningen bör som jag redan antytt ses i sammanhang
med arealregeln. Genom dessa bestämmelser kommer kommunerna att behöva
ta befattning huvudsakligen bara med sådana försäljningar som kan
vara av något intresse från markpolitisk synpunkt. För fastighetsmarknaden
är fördelarna härav betydande. Belastningen på fastighetsomsättningen
blir inte större än som motiveras av det syfte som bär upp förköpslagstiftningen.

Samordningen av förfarandet enligt förköpslagen med tillståndsprövningen
enligt 1916 års lag bör anordnas på i huvudsak samma sätt som förut
skisserats. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Det återstår nu att ta ställning till förfarandet beträffande sådana förvärv
som inte är underkastade tillståndsplikt enligt jordförvärvslagen eller
1916 års lag och som ej undantas från förköpsrätten genom arealregeln. Det
gäller då större och mera värdefulla fastighetsobjekt som inte är taxerade
som jordbruksfastigheter. För detta slag av förvärv anser jag inte motiverat
att ålägga parterna att göra anmälan till kommunen. Tillräcklig grad av
effektivitet torde uppnås, om möjlighet öppnas för säljare och köpare att
efter frivillig anmälan till kommunen åstadkomma att tidsfristen för utövande
av förköpsrätt börjar löpa. I sista hand bör det ankomma på inskrivningsdomaren
att i anledning av lagfartsansökan underrätta den förköpsberättigade
kommunen om förvärvet.

Som jag tidigare har framhållit innebär förköpsrätten med den av mig
föreslagna konstruktionen att köparen har en villkorlig äganderätt till fastigheten
till dess förköpsfrågan blivit slutligt avgjord. Hinder bör följaktligen
föreligga mot lagfart för köparen under denna tid. Jag föreslår därför
i likhet med kommittén en bestämmelse om att lagfartsansökan skall förklaras
vilande enligt 10 § lagfartsförordningen om frågan om kommunalt
förköp inte är avgjord. Om lagfart likväl meddelas, får detta den verkan
att förköpsrätten går förlorad.

Den ökning av inskrivningsdomarens arbetsuppgifter som förköpsrätten
ofrånkomligen medför blir med den utformning förköpsrätten sålunda erhållit
av måttlig omfattning. Flertalet lagfartsansökningar kommer på
grund av arealregeln samt bestämmelserna om samordning med tillståndsprövningen
enligt jordförvärvslagen och 1916 års lag att falla utanför förköpsrätten.
Prövningen om så är fallet kan i allmänhet ske utan mera ingående
utredning. I fråga om övriga lagfartsansökningar har inskrivningsdomaren
att pröva huruvida kommunens frist att utöva förköpsrätt utgått.
Om detta är fallet kan lagfart beviljas. Har tidsfristen inte utgått eller har
kommunens beslut att utöva förköpsrätt ännu inte blivit definitivt, skall

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

lagfartsansökan förklaras vilande. Om fristen ännu inte börjat löpa, skall
ansökan likaledes förklaras vilande varjämte inskrivningsdomaren har att
underrätta kommunen om ansökningen.

Den rättsliga prövningen

Spörsmålet hur den rättsliga prövningen skall anordnas enligt förköpslagen
är av komplicerad natur. Svårigheterna beror på att lagförslaget
förutsätter hänsynstaganden till mycket skiftande intressen. Sålunda måste
kommunernas krav på att få förvärva den mark som med hänsyn till den
framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse vägas mot enskildas anspråk
på att inte onödigtvis stängas ute från fastighetsmarknaden. Samhällsintresset
och därmed kravet på lagstiftningens effektivitet som markpolitiskt
medel måste vinna tillbörligt beaktande vid utformningen av prövningsförfarandet.
Som jag förut framhållit är det emellertid också viktigt
att rättssäkerhetsintresset tillgodoses. Detta intresse är särskilt framträdande
i vissa frågor. Jag syftar framför allt på de tvistefrågor som kan
uppkomma vid den ekonomiska uppgörelsen mellan kommunen å ena samt
säljare och köpare å andra sidan men också på tillämpningen av de särskilda
undantagsbestämmelser, särskilt obillighetsregeln, som uppställts i
syfte att tillgodose speciella enskilda intressen som i vissa situationer ansetts
inte böra få vika för den kommunala förköpsrätten.

Det är givet att en enda form för den rättsliga prövningen inte kan lämpa
sig lika väl för alla tillämpningsfrågor. I själva verket torde det vara ofrånkomligt
att tillhandahålla flera prövningsförfaranden. En sådan lösning har
kommittén stannat för genom att föreslå att vissa frågor skall prövas kommunalbesvärsvägen
och andra vid de allmänna domstolarna. Detta dubbla
prövningsförfarande har emellertid uppenbara nackdelar, eftersom det kan
leda till att det slutliga avgörandet i förköpsfrågan blir svävande under lång
tid till men för såväl lagstiftningens effektivitet sett från kommunal synpunkt
som rättsskyddsintresset.

Jag vill i detta sammanhang understryka att det är av avgörande betydelse
att prövningsförfarandet inte ges en sådan form att det kommer att
utgöra en belastning för kommunerna vid det praktiska utövandet av förköpsrätten.
Förköpsrätten kan nämligen, såsom förut anförts, bli av betydelse
som markpolitiskt medel endast om förköpet som förvärvsform blir
väsentligt enklare, snabbare och billigare att tillämpa än expropriationsförfarandet.
Här inställer sig frågan om det kan anses behövligt med en obligatorisk
rättslig prövning i samtliga förköpsärenden. Kommittémajoriteten
har inte ansett detta nödvändigt såvitt avser sådana tillämpningsfrågor som
enligt förslaget skall prövas i kommunalbesvärsväg men har däremot ut
format domstolsprövningen som ett obligatorium. Reservanterna anser nödvändigt
med en rättslig överprövning av förutsättningarna för förköpsrättens
utövande i varje enskilt fall. En sådan obligatorisk överprövning kan

Kungl. Maj ds proposition nr 90 år 1967

enligt min mening undvaras. Härigenom står mycket att vinna i förenklingsväg
och olägenheterna med ett prövningsförfarande hos skilda myndigheter
behöver inte bli så framträdande. Jag anser också att rättssäkerhetsintresset
ändå kan bli tillräckligt beaktat. Jag återkommer till frågan i det följande.

De tvistefrågor som kan uppkomma vid den ekonomiska uppgörelsen mellan
kommunen samt säljaren och köparen är av sådan beskaffenhet att
möjlighet till domstolsmässig prövning svårligen kan undvaras. Någon tvekan
råder därför inte om att prövningen av dessa frågor, såsom kommittén
föreslagit, bör ske vid allmän domstol.

Bland övriga frågor som kan uppkomma i förköpsärenden har de som
anknyter till de rättsliga förutsättningarna för utövande av förköpsrätt
största betydelsen. Det är framför allt regeln om att förköpsrätt föreligger
vid försäljning av sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida
utvecklingen krävs för tätbebyggelse och därmed sammanhängande
anordningar som kan ge anledning till tvister. Denna regel förutsätter lämplighetsavgöranden
där samhällsintresset står i förgrunden. Den rättstillämpning
som vanligtvis ankommer på de allmänna domstolarna är av helt annan
beskaffenhet. Enligt min mening skulle en prövning vid domstol därför
inte vara lämplig i detta fall. Jag vill med anledning av den tanke som
framförts av reservanterna erinra om att expropriationsdomstolen i regel
inte har som uppgift att pröva huruvida förutsättningar för expropriation
föreligger. Tillstånd till expropriation beviljas av Kungl. Maj :t, varefter
expropriationsdomstolen har att pröva uppkommande ersättningsfrågor.
Jag anser mot bakgrunden av det anförda att det är uteslutet att som reservanterna
närmast tänkt sig förlägga den nu aktuella prövningen till
domstolarna. Prövningen bör i stället ske inom förvaltningens ram.

När det gäller frågan hur en förval tningsmässig prövning av de allmänna
förutsättningarna för utövande av förköpsrätten skall ordnas vill jag fästa
uppmärksamheten på två enligt min mening väsentliga synpunkter. Den
ena är att kommunens behov av att genom förköp förvärva viss fast egendom
måste kunna bedömas allsidigt av prövningsmyndigheten. Ändamålsenligheten
av det kommunala förköpsbeslutet måste sålunda kunna sättas
i fråga utan varje begränsning av prövningens räckvidd. I annat fall får inte
bestämmelsen om den allmänna begränsningen av förköpsrättens tillämpningsområde
den innebörd som är åsyftad. Prövningsförfarandet bör vidare
utformas under hänsynstagande till att vid prövningen av förköpsfrågor
samhällsintresset träder i förgrunden. Förköpsrätten är avsedd att bli ett
viktigt medel i den kommunala markpolitiken. Kommunernas möjligheter
att förverkliga sina markpolitiska strävanden kommer därför att påverkas
av hur förköpsfrågorna bedöms. Den slutliga förvaltningsmässiga prövningen
av frågor av denna beskaffenhet brukar vara förbehållen Kungl. Maj :t.

Båda de nu anförda synpunkterna talar starkt emot att den ifrågavarande

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

prövningen inordnas i kommunalbesvärsinstitutet. Kommunalbesvär avgörs
ju i sista instans av regeringsrätten och prövningen har i huvudsak karaktären
av en laglighetsprövning. Ändamålsenligheten i ett kommunalt beslut
prövas i princip inte efter kommunalbesvär.

Mot bakgrunden av vad som nu anförts kunde det synas ändamålsenligt
att tillåta en överprövning av det kommunala beslutet genom vanliga förvaltningsbesvär,
således besvär som inte följer kommunallagarnas bestämmelser.
En sådan ordning skulle emellertid ge förköpsbesluten en särställning
i jämförelse med andra kommunala beslut om fastighetsförvärv. Detta
är olämpligt och anordningen skulle även vara svår att förena med den
kommunala organisationen. Över huvud taget är det mindre lämpligt att utforma
prövningsförfarandet som en överprövning av det kommunala beslutet,
eftersom man vid en sådan bedömning i princip inte kan beakta andra
omständigheter än sådana som kommunen tagit eller i varje fall bort ta
hänsyn till. Som av det följande skall framgå talar emellertid starka skäl för
att i den förvaltningsmässiga prövningen inrymma även sådana moment
som kommunen inte har anledning eller ens möjlighet att uppmärksamma.

Mot bakgrunden av det anförda förordar jag att den rättsliga prövningen
av frågan huruvida förköpsrätten får utövas med hänsyn till den allmänna
begränsningen av förköpsrättens tillämpningsområde anordnas som en från
det kommunalrättsliga besvärsförfarandet helt fristående tillståndsprövning
och att denna förläggs till Kungl. Maj :t i statsrådet. Förfarandet blir
härigenom i huvudsak detsamma som för ärenden om tillstånd till expropriation
enligt expropriationslagen. Härigenom erhålls en allsidig prövning
av förköpsfrågan samtidigt som kommunernas och de enskildas anspråk
på snabbhet vid avgörandet kan tillgodoses. Också rättssäkerhetens krav
tillgodoses. Rättsskyddet blir ju detsamma i förköpsärenden som i expropriationsärenden.

Enligt expropriationslagen är expropriationstillstånd praktiskt taget alltid
erforderligt. När det gäller kommunal förköpsrätt torde det i åtskilliga
fall inträffa att kommunens behov av marken för tätbebyggelse inte ifrågasätts
av köparen eller säljaren. En obligatorisk tillståndsprövning skulle i
sådana fall innebära en onödig påbyggnad av förköpsinstitutet och motverka
kommunernas och de enskildas intresse av ett snabbt avgörande av
förköpsfrågan. Jag föreslår därför att tillståndsprövningen sätts in bara om
säljare eller köpare sätter sig emot att förköp kommer till stånd.

Enligt vad jag tidigare har föreslagit skall kommun kunna utöva förköpsrätt
även i fråga om fast egendom utanför det egna området. Detta förutsätter
dock att marken är belägen i kommun inom samma kommunblock
och markkommunen samtycker till förköpet. De speciella förutsättningar
som således gäller vid förköp utom kommunens eget område bör på yrkande
av markkommunen kunna underkastas prövning. Det är mest ändamålsenligt
att också denna prövning äger rum hos Kungl. Maj :t. Jag före -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

slår därför en bestämmelse att frågan om tillstånd till förköp i sådana fall
skall tas upp till prövning efter ansökan av markkommunen. Om det därvid
visar sig att markkomunen ej samtyckt till förköpet, får tillstånd till detta
inte ges av Kungl. Maj :t.

När det gäller prövningen av frågan om det med hänsyn till förhållandet
mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid köpet
framstår som obilligt att förköpsrätt utövas — således tillämpning av
obillighetsregeln — innebär kommittémajoritetens förslag att kommunen
själv i första hand skall ta ställning till dessa frågor med rätt för den enskilde
köparen eller säljaren att anföra kommunalbesvär. Förslaget har under
remissbehandlingen utsatts för stark kritik. Åtskilliga remissinstanser
har förordat att prövningen i stället förläggs till domstol. Med den av mig
föreslagna ordningen med prövning hos Kungl. Maj :t av frågan om tillstånd
till förköp bör emellertid övervägas om inte också obillighetsfrågorna
kan inordnas i tillståndsprövningen.

Den prövning angående tillstånd till expropriation som enligt expropriationslagen
skall äga rum hos Kungl. Maj :t innefattar bl. a. att expropriationsrätt
inte skall meddelas beträffande område, vars avstående medför
större olägenhet än som är nödvändigt. I övrigt skall tillses att ändamålet
utan oskälig kostnad för den exproprierande kan vinnas med minsta olägenhet
för annan Fn avvägning mellan det allmännas behov och olägenheterna
för enskilda skall således äga rum vid prövning av fråga om tillstånd
till expropriation. Tillämpningen av obillighetsregeln är av principiellt
samma natur som den bedömning som sålunda sker hos Kungl. Maj :t i
expropriationsärendena.

Vidare är att märka att om prövningen av obillighetsfrågan förläggs till
domstol skulle följden bli att det allmännas behov av mark prövas för sig
hos Kungl. Maj :t medan enskildas häremot stridande intressen prövas av
domstol. Det torde knappast vara möjligt att göra en tillfredsställande avvägning
mellan dessa intressen med en sådan uppdelning.

På grund av vad sålunda anförts förordar jag att också prövningen av
obillighetsfrågan inordnas i tillståndsprövningen hos Kungl. Maj :t. Härigenom
vinns också den mycket väsentliga fördelen att frågan om kommunens
rätt att utöva förköpsrätt blir slutligt avgjord i ett sammanhang. Den
enda fråga som återstår, nämligen hembudsfrågan, dvs. frågan om ett köp
skett på oförmånligare villkor än som gällt för ett tidigare av kommunen
avvisat hembud, synes nämligen även den kunna utan olägenhet prövas av
Kungl. Maj :t.

Om den rättsliga prövningen ordnas på detta sätt innebär det att det
kommunala beslutet att utöva förköpsrätt blir beroende av om köparen eller
säljaren inom viss tid bestrider att förköpsrätt föreligger. Bestrider ingen
av dem förköpsrätten är frågan om kommunens rätt att utöva förköp slutligt
avgjord. Så snart ett bestridande sker får det ankomma på kommunen

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

att söka tillstånd till förköpet hos Kungl. Maj :t. Ansökan bör ske inom viss
frist och underlåtenhet att i tid söka tillstånd bör leda till att frågan om
förköpsrätt förfaller. Om kommunen däremot ansöker om tillstånd, blir
kommunens beslut gällande om tillstånd till förköp lämnas av Kungl. Maj :t.

Beträffande förfarandet i övrigt bör i stort sett gälla motsvarande regler
som i fråga om expropriation. Det bör ankomma på kommunen att förebringa
den utredning som fordras, och den som bestritt att förköpsrätten
utövas bör få tillfälle att yttra sig.

Vad därefter gäller de frågor som skall prövas av domstol så kan prövningen
göras antingen obligatorisk eller beroende på parts yrkande. Lagarna
om arrendators förköpsrätt och om kronans förköpsrätt bygger —
liksom lagberedningens förslag till avtalad förköpsrätt —- på ett obligatoriskt
domstolsförfarande. Även kommitténs förslag innebär att kommun
sedan beslut att utöva förköpsrätt fattats alltid måste väcka talan vid domstol.
Annars går förköpsrätten förlorad. I flertalet fall torde emellertid
situationen vara den att kommunen kan träffa uppgörelse med säljaren
och köparen utom rätta. Detta gäller både köpevillkoren och ersättning i
anledning av kommunens inträde. Att kommunen i ett sådant läge inte
skulle kunna utöva förköpsrätten utan att väcka talan är otillfredsställande.
Med den ståndpunkt jag tagit beträffande själva utformningen av
förköpsrätten är f. ö. en obligatorisk domstolsprövning mindre angelägen
eftersom förköpsrätten innebär en rätt till inträde på köparsidan i fastigbetsförsäljningen.
Villkoren för förköpet blir därmed i princip desamma
som för försäljningen. Endast vid oenighet mellan parterna behöver villkoren
för förköpet fastställas i särskild ordning. Även sättet för tillståndsprövningen
hos Kungl. Maj :t medför att en obligatorisk domstolsprövning
kan undvaras. Som förut nämnts blir nämligen frågan huruvida förköp får
ske slutligt avgjord senast i och med att Kungl. Maj :t ger tillstånd till
förköpet.

Enligt expropriationslagen är domstolsförfarande obligatoriskt. Det är
emellertid att märka att en expropriation kan inverka på tredje mans rättsställning
på ett sätt som saknar varje motsvarighet i förköpsinstitutet. I
princip har förköpet inte andra sakrättsliga verkningar än ett vanligt fastighetsköp.
Dessa frågor belyses ytterligare i specialmotiveringen. Med
hänsyn till det nu anförda förordar jag att domstolsprövning av frågor
angående den ekonomiska uppgörelsen mellan kommunen å ena samt säljare
och köpare å andra sidan skall komma till stånd endast i sådana fall
där tvist uppstår mellan parterna.

Kommittéförslaget innebär att förköpsrätten utövas genom att kommunen
inom viss tidsfrist fattar beslut om att utöva förköpsrätten, underrättar
säljare och köpare samt väcker talan om förköp. Förköpet är enligt
förslaget fullbordat när domen vunnit laga kraft och kommunen fullgjort
sin betalningsskyldighet. En sådan reglering är självfallet inte tänkbar om

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

domstolsprövningen inte är obligatorisk. Jag föreslår i stället ett förfarande
med i huvudsak följande utformning.

Kommunens förköp bör anses fullbordat redan när förköpsbeslutet vunnit
laga kraft och tidsfristen för säljaren och köparen att bestrida förköpsrätten
löpt ut. Om försköpsrätten bestrids bör förköpet anses fullbordat
när Kungl. Maj :t gett tillstånd till förköp. I och med att förköpet
fullbordats bör kommunen anses ha inträtt i köpeavtalet i köparens ställe.
Kommunen har därefter att i princip fullgöra köparens skyldigheter. Därvid
bör dock gälla att prestationsskyldighet inte föreligger för kommunen
beträffande sådant villkor som sedermera undergår jämkning. Talan om
jämkning av köpevillkor bör emellertid inte kunna hållas svävande under
någon längre tid. En tidsfrist bör därför uppställas för kommunen att
väcka talan om jämkning av köpevillkor. Dessa och andra frågor som
hänger samman med uppgörelsen mellan kommunen samt säljare och köpare
behandlas närmare i specialmotiveringen.

Den rättsliga prövning som nu diskuterats avser dels frågan huruvida
förköpsrätt får utövas med hänsyn till den allmänna begränsningen i förköpsrätten
samt obillighets- och hembudsreglerna, dels frågor om jämkning
i köpevillkor och ersättning till köpare eller säljare. Det återstår slutligen
att behandla den rättsliga prövningen av om förköp får ske med hänsyn till
de skilda absoluta hinder mot förköpsrätt som jag har föreslagit. Det gäller
här tillämpningen av bl. a. arealregeln och bestämmelsen om släktköp.
Prövningen av dessa frågor kommer i praktiken att handhas av inskrivningsdomaren.
I undantagsfall kan emellertid en domstolsmässig prövning
behövas. Den mest naturliga lösningen synes vara att förköpet automatiskt
blir utan verkan, om ett absolut hinder föreligger mot utövande av förköpsrätt.
I ett sådant fall behåller avtalet mellan säljare och köpare sin giltighet
trots förköpet. En tvist mellan köparen och kommunen huruvida ett
förköp skett i strid mot något absolut hinder mot utövande av förköpsrätt
blir därmed att behandla som en vanlig tvist om äganderätten till fast
egendom.

Särskilda frågor

Vad som hittills har anförts angående utformningen i skilda hänseenden
av förköpsinstitutet har tagit sikte på det fallet att överlåtelsen innefattar
en enda fastighet. Om köpet gäller ytterligare fast egendom eller fast egendom
och lös egendom inställer sig vissa särskilda frågor som nu skall behandlas.

Den lösning som valdes i lagen om kronans förköpsrätt och i jordabalksförslaget
bygger på att förköpsrätt föreligger beträffande något av de objekt
som ingår i ett köp. Med rätten att lösa detta objekt förenas sedan en skyldighet
att under vissa förutsättningar lösa också annan egendom som ingår

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

i köpet. Om inte all egendom skall lösas, fördelas köpeskillingen mellan
köparen och den lösningsberättigade enligt särskilda bestämmelser.

Med den utformning av förköpsrätten som jag föreslagit kommer den nu
diskuterade frågan i ett annat läge. Förslaget bygger som redan framhållits
på principen att kommunen vid utövande av förköpsrätten övertar köpet och
att köparen därmed utträder ur sitt rättsförhållande till säljaren. Ett konsekvent
genomförande av denna grundtanke i sådana fall när överlåtelsen
avser flera fastigheter eller fastighet jämte lös egendom skulle leda till att
kommunen inträder i fråga om all egendom som ingått i köpet, förutsatt
att detta omfattade någon fastighet som föll inom tillämpningsområdet för
förköpsrätten. I det följande skall belysas, hur långt det är möjligt och lämpligt
att låta denna princip gälla.

När eu köpare förvärvar flera fastigheter från samme säljare eller ett fastighetsköp
omfattar både fast och lös egendom, är det självfallet i allmänhet
inte en tillfällighet att samtliga objekt tas upp i ett och samma köp. De
skilda objekten har vanligen sådant inbördes samband för köparen eller
säljaren eller för båda att en gemensam försäljning är mest ändamålsenlig.
Om man i ett sådant fall ändrar köpet så att något objekt får utgå,
kommer man ofta i konflikt med de förutsättningar som parterna utgått
från vid köpslutet. Vid köp av detta slag torde det alltså generellt kunna
sägas vara från köparens och säljarens synpunkt lämpligare att kommunen
inträder beträffande samtliga objekt än att en fördelning sker mellan kommunen
och köparen. Från kommunens synpunkt kan däremot läget ofta
vara ett annat. Endast viss eller vissa fastigheter eller kanske bara en del
av en fastighet är till äventyrs av intresse för kommunen. I ett sådant fall
kunde det vara lämpligast för kommunen att få välja ut de objekt som tillgodoser
detta intresse.

Ytterligare en synpunkt måste emellertid beaktas i sammanhanget. Om
förköpet skall begränsas till endast en del av de objekt som ingår i en fastighetsförsäljning,
måste köpeskillingen naturligtvis jämkas i motsvarande
mån. Risk föreligger också för att inte heller köpevilllcoren i övrigt utan
vidare kan ligga till grund för förköpet. Uppgörelsen mellan de inblandade
parterna försvåras alltså om förköpet får en mera begränsad omfattning än
köpet. Detta är en olägenhet även för kommunen. Det kan vidare vara svårare
för kommunen att bedöma konsekvenserna av ett förköpsbeslut, om
kommunen måste räkna med att ett eller flera objekt kanske inte skall omfattas
av förköpet. Priset på den genom förköpet förvärvade fastigheten blir
ju beroende på hur de olika objekten värderas, och resultatet av en sådan
värdering torde vara svår att överblicka i förväg. Det kan sålunda åtminstone
i vissa fall vara ett intresse också för kommunen att förköpet får gälla
all egendom som säljs.

Dessa överväganden leder enligt min mening till att förköp vid försälj4
Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ning av flera fastigheter eller av fastighet och lös egendom åtminstone primärt
bör omfatta all egendom som säljs. Om en begränsning av förköpet till
en del av den sålda egendomen är nödvändig i det enskilda fallet, bör den
få komma till stånd först om någon av parterna tar initiativ därtill sedan
förköpsbeslutet fattats. Frågan i vad mån sådan initiativrätt bör föreligga
ställer sig olika för fast egendom och för lös egendom.

Vad som nyss anfördes om sambandet mellan skilda objekt som ingår
i samma köp torde i särskild grad gälla när köpet avser flera fastigheter.
Om man först ser saken från kommunens synpunkt kan visserligen en
regel, att förköpet obligatoriskt skall omfatta all den sålda fasta egendomen
och således inte enbart den eller de fastigheter som i första hand är av intresse
för kommunen, medföra att kommunen får dra på sig ett onödigt
stort kapitalutlägg. Å andra sidan bör det som regel inte vara några svårigheter
för en kommun att finna köpare till sådan del av den fasta egendomen
som kommunen inte önskar behålla. Det bör också anmärkas att ett tillgodoseende
av kommunens intresse av att få begränsa sitt förvärv till enbart
sådan mark som kommunen har behov av skulle leda till att man borde
tillåta att förköpet fick avse bara en del av en försåld fastighet. Uppenbarligen
bör en sådan väg inte beträdas när det gäller förköpsrätten. Det
anförda talar för att kommunen inte bör tillåtas att begränsa förköpet till
någon eller några fastigheter när försäljningen omfattar flera fastigheter.

Från köparens synpunkt är situationen i viss mån en annan. Som regel
torde köparen sakna intresse av att behålla sådan fast egendom som återstår
sedan kommunen utövat förköpsrätt i fråga om den mark som kan
komma i fråga för tätbebyggelse. Så är dock inte alltid fallet. En villatomt
och ett exploateringsområde kan exempelvis ha sålts i ett sammanhang och
köparen kan ha ett i och för sig berättigat intresse att få behålla tomten
även om kommunen utövar förköpsrätt beträffande exploateringsområdet.
För sådant fall skulle det i och för sig vara tilltalande att kunna ta undan
viss fastighet från förköpet. Fall av detta slag karakteriseras tydligen av
att köparen har intresse av att förvärva fastigheterna var för sig. Under
sådana förhållanden bör det ligga nära till hands för parterna att träffa
separata köpeavtal för varje fastighet. I det anförda exemplet kan villatomten
genom en sådan åtgärd normalt sett föras utanför förköpsrättens
tillämpningsområde med stöd av arealregeln. Som kommer att framgå av
det följande finns dessutom viss möjlighet att vid tillämpningen av obillighetsregeln
ta hänsyn till köparens intresse i förevarande fall.

Det finns ett avgörande skäl mot att tillåta att förköpet får begränsas till
någon eller några fastigheter, när försäljningen omfattar flera fastigheter.
En sådan rätt skulle nämligen dels komplicera prövningsförfarandet hos
Kungl. Maj :t i hög grad, dels försvåra uppgörelsen mellan parterna sedan
tillståndsfrågan prövats. Frågan om förköpsrättens omfattning skulle få
hållas svävande under lång tid och ett särskilt förfarande måste anordnas

Kuiigl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

för fördelning av köpeskillingen. Ett sådant förfarande skulle svårligen
kunna inpassas i den föreslagna anordningen med domstolsprövning bara
i de fall då överenskommelse inte kan träffas mellan parterna.

Med hänsyn till det anförda föreslår jag den lösningen att ett förköp
alltid skall omfatta all den fasta egendom som ingår i den försäljning vid
vilken förköpsrätten utövas. Vid tillståndsprövningen hos Kungl. Maj:t
skall i enlighet härmed den sålda fasta egendomen hetraktas som en enhet
och prövningen således gå ut på att ge tillstånd beträffande allt eller att
inte alls ge tillstånd.

Om köparen i något speciellt fall skulle ha ett starkt personligt eller ekonomiskt
intresse av att köpet genomförs, kan detta — även om intresset är
knutet endast till en av flera överlåtna fastigheter — innebära att det framstår
som obilligt att förköp sker. År så fallet skall tillstånd vägras enligt
obillighetsregeln. Kommunens förköpsrätt går då om intet beträffande samtliga
fastigheter. För att gardera sig häremot kan kommunen ha anledning
att innan Kungl. Maj :t prövat tillståndsfrågan erbjuda köparen att få förvärva
den eller de fastigheter beträffande vilka han har ett befogat intresse
att hindra att förköpsrätt utövas. Genom överenskommelse kan samma
resultat uppnås som om köparen hade en laglig rätt att få ta undan viss
fastighet från förköpet.

Jag övergår nu till att behandla frågan i vad mån lös egendom bör få
tas undan från förköpet. En sådan rätt är lättare att infoga i förköpsförfarandet
än när det gäller fast egendom. Detta beror framför allt på att
frågan om den lösa egendomen över huvud taget inte berörs av tillståndsprövningen
hos Kungl. Maj :t. Det finns också särskilda skäl som talar för
att behandla den lösa egendomen på annat sätt än den fasta egendomen.
Om kommunen skulle vara ovillkorligen skyldig att överta all lös egendom
som ingår i en fastighetsförsäljning, kan det uppkomma en tendens att inrymma
lös egendom i köpen i större utsträckning än som annars skulle ha
varit fallet. Ett sådant förfarande skulle otvivelaktigt göra det svårare för
kommunen att utöva sin förköpsrätt. Jag anser därför att det bör föreligga
en rätt för kommunen att kunna frånsäga sig lös egendom som ingår i köpet.
Denna rätt bör dock inte avse sådan lös egendom som har ett nära
samband med den fasta egendomen. En lämplig avgränsning synes vara att
kommunen får rätt att frånsäga sig sådan lös egendom som utan olägenhet
kan skiljas från fastigheten. Å andra sidan bör köparen ha rätt att få behålla
sådan lös egendom som han har intresse av att förvärva oberoende av
om den fasta egendomen frångår honom genom förköp. Jag föreslår en lösning
av detta spörsmål enligt de angivna riktlinjerna.

Förslaget innebär att man inte gör någon skillnad mellan lösören, rörelse
och annan lös egendom. Inte heller dras någon gräns mellan egendom som
har fysisk anknytning till fastigheten och annan egendom. Avgörande för
kommunens skyldighet att överta lös egendom blir i stället om egendomen

100

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

inte utan olägenhet kan skiljas från fastigheten. Så kan vara fallet därför
att egendomen är speciellt avsedd för den fastighet som det är fråga om
eller direkt bygger på fastigheten, exempelvis en grustäktsrörelse, men
också i andra fall när egendomens värde är beroende av att den överlåts
tillsammans med fastigheten. Om t. ex. en fastighet ägs av en fysisk person
och denne dessutom är ägare av aktierna i ett aktiebolag som driver en
rörelse där fastigheten utnyttjats, torde således aktierna vid en försäljning
tillsammans med fastigheterna ofta ej kunna utan olägenhet skiljas från
fastigheten.

I specialmotiveringen kommer jag att närmare behandla den situation
som uppstår när kommunen begär att lös egendom skall tas undan från förköpet.
Även när det gäller förfarandet vid undantagande av lös egendom
hänvisas till specialmotiveringen.

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

101

Ändring i tomträttslagstiftningen
Grunderna för tomträttsinstitutet

Vid tomträttsinstitutets införande år 1907 utgick man från att tomträtten
skulle komma att användas i första hand som en övergångsform. Man tänkte
sig närmast att mark i en stads ytterområden skulle upplåtas med tomträtt
för egnahemsbebyggelse och att staden sedermera, när dess utveckling medfört
behov att utnyttja marken för en mera intensiv bebyggelse, skulle sälja
marken och därigenom komma i åtnjutande av inträdd markvärdestegring.
I stället skulle då nya, från stadens centrum mera avlägsna områden upplåtas
med tomträtt. Vid tiden för tomträttsinstitutets införande förfogade
städerna i allmänhet över betydande markområden. Tomträttsinstitutet utformades
sålunda från början med i huvudsak det dubbla syftet att dels
bereda den enskilde möjlighet att utan kapitalinsats få tillgång till mark
under någorlunda betryggande former för egnahemsbebyggelse, dels åt samhället
bevara värdestegringen på den med tomträtt upplåtna marken.

Med tiden började emellertid tomträtt att användas också för upplåtelser
som avsåg hyreshusbebyggelse och så småningom även för upplåtelser
av industritomter. De ursprungliga förutsättningarna för institutet kom därigenom
att i viss mån rubbas. Man räknade i allmänhet inte längre med
att upplåtelserna skulle bringas att upphöra vid upplåtelsetidens slut —
enligt de från början gällande reglerna skulle upplåtelsetiden bestämmas
till lägst 26 och högst 100 år — och att samhället skulle tillgodogöra sig
inträdd markvärdestegring genom försäljning av marken. I stället tänkte
man sig att flertalet upplåtelser skulle förlängas och att markvärdestegringen
därvid skulle tillgodogöras samhället genom höjning av avgälderna.
Dessa och andra förhållanden medförde att önskemål efter hand framställdes
om ändringar i tomträttens utformning. Främst åsyftades därvid
att tomträttshavarens ställning gentemot upplåtaren skulle stärkas och
att tomträttens kreditvärde skulle förbättras. Dessa önskemål resulterade
slutligen i den reform av tomträttsinstitutet som genomfördes år 1953 på
grundval av ett av lagberedningen framlagt förslag (SOU 1952:28). Lagstiftningen
i ämnet har därefter inte ändrats.

Innebörden av 1953 års reform var främst att tomträttshavarens ställning
gentemot upplåtaren och därmed också tomträttens värde som kreditobjekt
stärktes avsevärt. Detta resultat uppnåddes framför allt genom inskränkningar
i den tidigare rådande vidsträckta avtalsfriheten i fråga om innehållet
i en tomträttsupplåtelse. Sålunda infördes viktiga tvingande bestämmelser
till tomträttshavarens skydd. Dessa innebar bl. a. en stark begräns -

102

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

ning av fastighetsägarens möjligheter att säga upp tomträttsavtalet. Tomträtten
konstruerades som en nyttjanderätt till fastighet mot årlig avgäld i
pengar för obestämd tid och för visst ändamål. Avgälden låstes under
minimiperioder om 20 år i fråga om upplåtelse för bostadsbebyggelse och
i övrigt tio år. Skyldighet infördes för fastighetsägaren att lösa byggnader
och andra tillbehör till tomträtten vid dess eventuella upphörande. Förstärkningen
av tomträttshavarens ställning avsågs dock inte att drivas
längre än som var förenligt med de allmänna intressen som tomträtten alltjämt
ansågs böra tjäna. Härmed åsyftades i första hand samhällets möjlighet
att tillgodogöra sig markvärdestegringen. Denna avsågs komma
samhället till godo dels genom höjning av avgälden vid påbörjandet av ny
avgäldsperiod, dels genom att samhällets ersättningsskyldighet vid uppsägning
inte i något fall skulle omfatta markvärdet.

När 1953 års bestämmelser om tomträtt infördes förutsattes att de efter
viss översyn skulle ingå i en ny jordabalk. I lagberedningens förslag till ny
jordabalk (SOU 1960:24—26) liksom i jordabalksutredningens förslag
(SOU 1963: 55) har 1953 års bestämmelser tagits upp i ett särskilt kapitel
(17 resp. 15 kap.) med i stort sett endast vissa jämkningar av redaktionell
och formell natur som betingats av bestämmelsernas anpassning till terminologien
och systematiken i jordabalksförslaget i övrigt. Detsamma gäller
i huvudsak om det förslag till ny jordabalk som på grundval av lagberedningens
och jordabalksutredningens förslag remitterades till lagrådet
den 11 februari 1966. Reglerna om tomträtt är där upptagna i 13 kap. Vid
remissen till lagrådet förutskickades emellertid att vissa jämkningar i de
föreslagna reglerna om tomträtt kunde bli aktuella med anledning av bl. a.
markvärdekommitténs betänkande i markfrågan (se remissprotokollet s.
408).

Förekomsten av tomträtt

Åren närmast efter tomträttsinstitutets tillkomst år 1907 infördes tomträtt
i sju städer. Till dessa hörde de tre största städerna i landet. Det dröjde
därefter ganska länge innan något intresse för tomträtt gav sig till känna
i andra kommuner. Mellan åren 1918 och 1940 infördes inte tomträtt i
någon kommun. Under de därpå följande åren synes man i något större
utsträckning ha tillämpat tomträtt. Fram till år 1954, då 1953 års reform
trädde i kraft, började tomträtt att användas i nämnvärd utsträckning i
ytterligare tolv städer och några köpingar. Därefter har tillkommit fem städer
och någon köping. Sammanfattningsvis kan konstateras att tomträtt
f. n. förekommer i nämnvärd utsträckning i 24 städer, huvudsakligen de
större, och i sju köpingar.

Bara ett fåtal kommuner upplåter all eller så gott som all kommunal mark
med tomträtt. Till dessa hör Stockholm, Göteborg och Malmö. I Stockholm

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

103

hade utvecklingen år 1957 gått dithän att ungefär hälften av stadens hela
befolkning bodde på tomträttsmark. Utanför de tre största städerna synes
tomträtten ha gått något tillbaka under senare år. Av lägenheterna i flerfamiljshus
inom nyexploateringsområden byggdes sålunda år 1962 endast
4 % på tomträttsmark utanför dessa städer. Motsvarande procenttal var fem
år tidigare 13. Inom saneringsområden förekommer f. n. nästan ingen tomträtt
alls utom i de tre största städerna.

Vid gjorda undersökningar har kommunerna som främsta anledning till
att tomträtten f. n. används i så förhållandevis liten utsträckning i allmänhet
åberopat finansiella svårigheter. Därvid har framhållits att tomträtten
innebär en ekonomisk belastning för kommunerna särskilt under
den första tiden efter upplåtelsen.

Tomträttslån

I syfte att minska de finansiella svårigheter som yppats och stimulera till
ökad användning av tomträttsinstitutet infördes år 1965 vissa bestämmelser
om lån av statsmedel till kommuner som upplåtit mark med tomträtt. Bestämmelserna,
som är upptagna i tomträttslånekungörelsen den 10 december
1965 (nr 905), grundar sig på det av markpolitiska utredningen år 1964
framlagda betänkandet »Kommunal markpolitik» (SOU 1964:42; jfr prop.
1965: 144). Tomträttslån utgår för mark som upplåtits med tomträtt och
för vars bebyggande länsbostadsnämnden under kalenderåret närmast före
det då lånet söks beviljat bostadslån genom beslut enligt 23 eller 24 § bostadslånekungörelsen
den 5 oktober 1962 (nr 537). För mark som upplåtits
med tomträtt mer än tio år före det år då beslutet om bostadslån
meddelades får tomträttslån dock inte beviljas. Tomträttslån utgår med
95 % av summan av de belopp med vilka löneunderlagen för bostadslånen
inom kommunen minskats på grund av att marken upplåtits med tomträtt.
Någon säkerhet behöver inte ställas. Ränta utgår från utbetalningsdagen
efter en rörlig räntefot som skall vara lika med normalräntan för lån från
statens utlåningsfonder. Lånet är amorteringsfritt till dess tio år förflutit
från utgången av det år då lånet utbetalades. Därefter skall lånet amorteras
årligen med en trettiondel av det ursprungliga lånebeloppet. Låneverksamheten
handhas av bostadsstyrelsen och länsbostadsnämnderna. Länsbostadsnämnden
kan säga upp lån till betalning i den mån tomträtt till mark för
vilken lån utgått upphör under lånetiden. Kommunen är skyldig att till
nämnden anmäla om sådant upphörande sker. Enligt en i anslutning till
tomträttslånekungörelsen utfärdad kungörelse den 17 december 1965 (nr
906) om ändrad lydelse av 1 § kungörelsen den 16 november 1962 (nr 581)
med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån m. m. har
kommun fått rätt att ta upp tomträttslån utan Kungl. Maj :ts medgivande.

104

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommittén

Allmänna utgångspunkter. I fråga om grunderna för tomträt tslagstiftningen
framhåller kommittén sammanfattningsvis att ett av tomträttens ursprungliga
ändamål, nämligen begränsningen av boendekostnaderna, i viss
mån trätt i bakgrunden. Orsaken härtill är att söka bl. a. i den väsentliga
roll som den statliga och kommunala bostadslånegivningen numera spelar.
Däremot är tomträttens syfte att bevara värdestegringen på mark åt det allmänna
alltjämt betydelsefullt. Vid sidan därav sägs tomträtten ha fått en ny
och viktig funktion, nämligen att underlätta en tidsenlig och rationell
samhällsplanering.

Tomträttens betydelse som markpolitiskt instrument har snarare ökat
än minskat. Trots detta har tomträttsinstitutet — om man bortser från
Stockholm och ett fåtal andra orter — kommit till förhållandevis sparsam
användning. En anledning härtill synes — att döma av svaren på en
av kommittén gjord enkät i frågan — vara att man på vissa håll inte
tillräckligt uppmärksammat de fördelar tomträttsinstitutet erbjuder. Den
viktigaste anledningen torde emellertid vara av ekonomisk art. Kommunerna
har hittills ställts inför svårbemästrade finansieringsproblem vid en
övergång i större skala från äganderättsöverlåtelser till tomträttsupplåtelser.
Det har sålunda visat sig vara svårt både att uppbringa erforderligt
kapital för markköp och att binda anskaffat kapital i tomträttsmark. I
regel har kommunerna varit hänvisade att låna medel för inköp av mark
på den allmänna kreditmarknaden. Någon prioritering har alltså inte förekommit.
I det kärva kreditläge som under långa perioder präglat kreditmarknaden
har många kommuner haft svårt att täcka sitt lånebehov. Växande
samhällen behöver kapital för många ändamål, och lånebehoven har
inte sällan överstigit aktuella lånemöjligheter. I och för sig önskvärda investeringar
i tomträttsmark har i sådana situationer fått stå tillbaka för
andra mera påträngande investeringsbehov.

De nya lånebestämmelserna enligt tomträttslånekungörelsen synes vara
ägnade att stimulera kommunerna till en ökad användning av tomträttsinstitutet
i fråga om mark som nyttjas för bostadsbebyggelse vilken finansieras
med stöd av statliga lån. Förhållandena anses dock alltjämt vara sådana
att även andra medel än influtna tomträttsavgälder måste tas i anspråk
för amortering. När det gäller mark som en kommun vill upplåta med
tomträtt för bostäder vilka byggs utan statligt finansieringsstöd eller för bebyggelse
av annat slag än bostäder är tomträttslånekungörelsen inte tilllämplig.
I sådana fall återstår sålunda f. n. bara vanliga finansieringsmöjligheter.

Enligt kommitténs uppfattning skulle tomträttsupplåtelser i större skala
än nu vara till fördel för kommunerna i expanderande zoner. Sådana upplåtelser
förbättrar kommunernas praktiska möjligheter att styra den fram -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

105

tida markanvändningen. Kommunerna skulle därjämte tillförsäkras andel
i markvärdestegringen. De nya lånebestämmelserna kan visserligen göra
åtskilliga kommuner mera benägna än tidigare att ta till vara de fördelar
som tomträttsinstitutet innebär. Vissa problem av finansiell natur torde
dock stå kvar. Detta gäller särskilt i fråga om mark som inte omfattas av
bestämmelserna i tomträttslånekungörelsen. Det är därför påkallat att vidta
ytterligare åtgärder för att förbättra tomträttsinstitutet från kommunal
synpunkt. Kommittén har vid sina överväganden i frågan funnit att man
med tämligen små förändringar i tomträttslagstiftningen, vilka inte nämnvärt
ändrar tomträttshavarnas ställning, skulle kunna åstadkomma inte
obetydliga lättnader för kommunerna. I syfte att förverkliga detta önskemål
lägger kommittén fram förslag som tar sikte på dels att bereda kommunerna
möjlighet att ta ut en del av ersättningen för tomträttsupplåtelser
i form av engångsbelopp, dels en förkortning av avgäldsperioderna i fråga
om mark som upplåts med tomträtt för bostadsbebyggelse.

Förslaget, som förutsätter ändringar i 4 kap. 1, 4, 10, 11, 12, 17, 18, 19, 25
och 26 §''§ NJL, avses att träda i kraft den 1 januari 1968.

Engångsbelopp. Tomträttens förnämsta fördel för den enskilde är att
den, i motsats till äganderätt, inte kräver någon kapialinsats. Om engångsbelopp,
såsom föreslogs i vissa motioner till 1963 års riksdag (I: 174
och II: 206; L3U 1963: 32), fick tas ut för hela markvärdet, skulle nämnda
fördel försvinna. Ett sådant system skulle dessutom innebära att kommunernas
möjlighet att skaffa sig andel i markvärdestegringen genom periodiska
avgäldshöjningar upphörde under den tid ett tomträttsavtal ägde
bestånd. Också i övrigt skulle tomträtten ändra karaktär. Kommittén anser
sig av dessa skäl inte kunna förorda en reform i enlighet med riktlinjerna
i nämnda riksdagsmotioner.

De invändningar som kan resas mot ett system med engångsbelopp som
motsvarar hela markvärdet synes knappast kunna med samma styrka anföras
mot ett avgäldssystem i vilket man bibehåller årliga avgälder men
tillåter kommunen att i samband med upplåtelsen ta ut ett engångsbelopp
som gottgörelse för en del av kostnaderna. Ett sådant system innebär att
man legaliserar en praxis som redan tillämpats inom vissa kommuner och
som där uppenbarligen ansetts motsvara ett behov (se RÅ 1964 ref. 4). Kravet
på kapitaltillskott av tomträttshavaren skulle med ett sådant system alltjämt
ställas väsentligt lägre än vid köp. Man skulle också bevara kommunens
möjlighet till periodiska avgäldshöjningar. Systemet skulle inte inverka
menligt på tomträttens kreditvärde utan tvärtom i princip vara ägnat att
höja detta.

Ett av syftena med engångsbelopp är att förbättra kommunernas finansieringsmöjligheter.
Om emellertid resultatet i huvudsak blev att anspråken
på kreditmarknaden flyttades över från kommunerna till tomträttshavar4f
Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr 90

106

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

na, skulle inte mycket vara vunnet. Enligt kommitténs uppfattning skulle
detta dock inte bli fallet. Till en början bör i detta avseende observeras att
kommunernas låneanspråk normalt avser hela markvärdet, dvs. även hela
den del av detta värde som skall täckas av engångsbeloppet, medan en tomträttshavare
enligt gängse belåningsregler knappast kan påräkna att mot
inteckning i tomträtt få låna mer än vad som motsvarar ungefär två tredjedelar
av engångsbeloppet. Återstoden måste tomträttshavaren därför skaffa
genom sparande eller lån hos privatpersoner. Det är vidare antagligt att
lån som tomträttshavare tagit upp i offentliga kreditinstitut för att kunna
betala engångsbelopp kommer att amorteras under kortare tid än vad som
är vanligt beträffande kommunlån för markförvärv. Framför allt bör
emellertid beaktas att åtskilliga företagare och privatpersoner över huvud
taget inte kommer att behöva ta upp lån för att betala engångsbelopp.
Kommittén finner det av nu anförda skäl befogat att anta att den kreditmarknad
till vilken kommunerna måste vända sig när tomträtt upplåts
utan att tomträttslånekungörelsen är tillämplig skulle kunna påräkna en
minskning i efterfrågan på lånemedel, om systemet med engångsbelopp införs.
Inte heller från de nu diskuterade kreditsynpunkterna synes det därför
kunna resas några vägande invändningar mot det ifrågasatta systemet.

Eu naturlig förutsättning för ett system med engångsbelopp är att varje
kommun själv får avgöra, om den skall tillämpa systemet och att möjligheten
att ta ut engångsbelopp begränsas genom bestämmelse i lag. Vid
övervägandet av en sådan bestämmelse synes metoden med ett engångsbelopp
som i huvudsak motsvarar exploateringskostnaden kunna utgöra en lämplig
utgångspunkt. Man knyter då an till ett system som genom lagen den
3 juni 1955 (nr 314) om allmänna vatten och avloppsanläggningar redan
införts för alla slag av fastigheter beträffande sådana anläggningar. Eftersom
det kan erbjuda svårigheter att exakt räkna ut exploateringskostnaden
synes man emellertid av praktiska skäl böra utforma begränsningsregeln
så, att högst viss andel av markens värde vid upplåtelsen får tas ut i form
av engångsbelopp. Denna andel kan lämpligen bestämmas till hälften.

Under beaktande av vad nu sagts föreslår kommittén att fastighetsägaren
vid upplåtelse av tomträtt skall få ta ut ett fast belopp motsvarande högst
halva värdet av den upplåtna marken.

Efter att ha redovisat vissa synpunkter på hur markvärdet bör bestämmas
och berört bl. a. möjligheten för en kommun att i förekommande fall
sänka kravet på fast belopp till en lägre andel av markvärdet än hälften
eller att helt slopa detta krav eller att tillåta att beloppet erläggs genom
amorteringar tar kommittén upp frågan om hur man skall förfara, om
tomträttsavtalet upphör på grund av uppsägning. Fast belopp som erlagts
bör enligt kommitténs uppfattning i sådana fall tillgodoräknas tomträttshavaren.
Någon anledning att betrakta beloppet som helt eller delvis kon -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

107

sumerat anses inte föreligga. Situationen bör i stället principiellt anses vara
den, att tomträttshavaren deponerat ett kapital hos kommunen i form av ett
fast belopp på vilket kommunen äger tillgodoräkna sig ränteavkastningen
som en del av den årliga tomträttsavgälden så länge avtalet består. Fast
belopp som återbetalas bör liksom löseskillingen för tomträttshavarens
byggnader nedsättas hos länsstyrelsen och även i övrigt likställas med sådan
löseskilling.

Kommittén behandlar också frågan om den inverkan på avgäldsregleringen
som förekomsten av ett fast belopp bör få. Om tomträttshavaren erlagt
sådant belopp, bör enligt kommitténs mening beloppet räknas honom
till godo. Detta anses lämpligen kunna ske på det sättet att beloppet vid
varje framtida avgäldsreglering dras av från det uppskattade markvärdet.
Återstående markvärde läggs därefter till grund för bestämmandet av den
nya årliga avgälden. Denna regleringsmetod tillgodoser samhällets intresse
att hos sig bevara värdestegringen på mark. I tider av fallande penningvärde
har metoden emellertid den nackdelen för tomträttshavaren att det
fasta beloppet vid avgäldsregleringen inte räknas om till aktuellt penningvärde,
vilket medför att det allmänna gör en inflationsvinst på den enskildes
bekostnad. I händelse av sjunkande penningvärde gör å andra sidan också
tomträttshavaren en vinst av samma slag på det allmännas bekostnad genom
att den årliga avgälden är fixerad till ett bestämt belopp under minst
tio år i taget enligt kommitténs förslag i fråga om avgäldsperiodernas längd.
Detta förhållande medför att den förordade metoden måste anses godtagbar,
om det fasta beloppet inte överstiger halva värdet av den upplåtna tomträttsmarken.

Förkortning av avgäldsperioderna. Enligt gällande rätt (4 kap. 10 § NJL)
kan den årliga tomträttsavgälden omprövas vart tjugonde år i fråga om
tomträttsupplåtelser för bostadsändamål och vart tionde år i fråga om upplåtelser
för annat ändamål. Kommittén anser att intresset att underlätta
kommunernas finansiering av tomträttsupplåtelser skulle i viss mån tillgodoses,
om avgäldsperiodernas längd förkortades. Också takten i den allmänna
prisutvecklingen och i markprisernas förändringar aktualiserar
frågan, om avgäldsperiodernas längd f. n. är rätt avvägd. De nämnda faktorerna
sägs nämligen medföra att en avgäld som bestämts vid början av en
tjugoårsperiod i slutet av perioden kan te sig som en högst otillräcklig ersättning
för den upplåtna nyttjanderätten. När åter avgälden vid periodens
slut skall höjas, kan detta lätt komma att betraktas som en kännbar inskränkning
av en fördel som tomträttshavaren vant sig vid och kommit att
betrakta som en med tomträtten förenad rättighet. För de beslutande kommunala
organen måste det under sådana förhållanden vara föga tilltalande
att kräva tomträttshavarna på avgäldshöjningar av betydande storlek och
därmed riskera ett utbrett missnöje. Mindre höjningar efter kortare perioder

108 Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

skulle te sig lättare både för den enskilde att bära och för det allmänna
att genomföra.

Kommittén framhåller att man vid bedömandet av avgäldsperiodernas
längd har att ta hänsyn också till vissa andra faktorer än de nyss nämnda
och går i detta sammanhang till en början in på frågan om avgäldsperiodernas
inverkan på tomträttens värde som kreditobjekt. En avgäldshöjning
innebär att tomträttshavarens utgifter ökar. Hans förmåga att fullgöra andra
förpliktelser som har samband med tomträtten kan måhända härigenom
sägas minska. En förkortning av avgäldsperioderna innebär självfallet en
viss nackdel för tomträttshavarna vid stigande markpriser. Detta sägs —-åtminstone teoretiskt sett — medföra att tomträttens värde som kreditobjekt
minskar något. Eftersom lån mot säkerhet i regel amorteras fortlöpande,
synes inteckningshavarnas intressen emellertid inte komma att i
nämnvärd grad beröras av avgäldshöjningar som sker med relativt stora
intervaller.

En omständighet som anses tala emot alltför täta avgäldshöjningar är
de ökade administrativa besvär en sådan ordning för med sig. Omprövning
av avgäld företas av expropriationsdomstol i de fall parterna inte kan träffa
överenskommelse om avgäldens storlek under den nya perioden. Om antalet
tomträtter skulle öka samtidigt som avgälderna ofta skulle behöva omprövas,
torde detta komma att orsaka en svårbemästrad arbetsökning, inte bara
för kommunerna utan framför allt för expropriationsdomstolarna, framhåller
kommittén. Dessa domstolar är enligt kommittén redan f. n. mycket
betungade trots att några mål rörande omprövning av tomträttsavgäld
knappast förekommer.

Med beaktande av nu redovisade omständigheter anser kommittén att
avgäldsperioderna beträffande tomträttsupplåtelser för bostadsändamål
inte lämpligen kan förkortas mer än till tio år. I fråga om upplåtelser för
annat ändamål bör avgäldsperioderna liksom hittills vara minst tio år.
Kommittén föreslår därför att minimitiden för avgäldsperioderna beträffande
tomträttsupplåtelser för bostadsändamål ändras från nuvarande
tjugo år till tio år. Detta innebär att det i fortsättningen kommer att gälla
en enhetlig minimiperiod om tio år i fråga om alla slag av tomträttsupplåtelser.

I fråga om tomträtt som upplåtits för bostadsändamål före ikraftträdandet
av den föreslagna, ändringen föreslås en övergångsbestämmelse enligt
vilken den nuvarande föreskriften om en minimitid av tjugo år för avgäldsperiod
inte skall utgöra hinder mot överenskommelse om kortare tid som
dock ej får understiga tio år.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

109

Remissyttrandena

Engångsbelopp. Remissopinionen är starkt splittrad i denna fråga.

Till de instanser som utan förbehåll ansluter sig till förslaget att öppna
möjlighet att ta ut ett fast belopp av tomträttshavarna eller lämnar förslaget
i denna del utan erinran hör öv er ståthållar ämbetet, länsstyrelserna i Uppsala,
Jönköpings, Kronobergs, Kalmar, Blekinge, Kristianstads, Älvsborgs,
Skaraborgs, Kopparbergs, Västernorrlands och Norrbottens län, byggnadsstyrelsen,
statens naturvårdsnämnd, stiftsnämnden i Göteborg, HSB, Svenska
landstingsförbundet, Folksam, ma joriteten inom styrelsen för Svenska stadsförbundet,
majoriteten inom Kommunalförbundet för Stockholms stads och
läns regionala frågor (KSL), Sydvästra Skånes kommunalförbund och
Svenska byggnadsarbetareförbundet. Från ett par håll, däribland Svenska
landstingsförbundet, sägs att det finns vissa skäl som talar för att gå längre
än vad kommittén föreslagit och att högre engångsbelopp än som motsvarar
halva markvärdet bör få tas ut. Flera kommunala myndigheter som genom
underremisser beretts tillfälle att yttra sig, däribland majoriteten inom
stadskollegiet i Stockholm och drätselkammaren i Malmö, ansluter sig i
princip till kommittéförslaget. Vad gäller Stockholm är dock att märka att
fastighetsnämnden finner kommitténs förslag i denna del inaktuellt för
Stockholms vidkommande. Också flertalet av lantmäteristyrelsen hörda
överlantmätare ställer sig klart positiva till förslaget om engångsbelopp.

Till de instanser som motsätter sig eller ställer sig starkt kritiska till förslaget
om engångsbelopp hör Svea hovrätt, bankinspektionen, vissa av kommerskollegium
hörda handelskammare, bostadsstyrelsen, länsstyrelserna i
Västmanlands och Gävleborgs län, statens markdelegation, markpolitiska
utredningen, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges villaägareförbund,
Sportstugef ram jandet, Hyresgästernas riksförbund, Sveriges industriförbund,
Svenska bankföreningen, Svenska arbetsgivareföreningen, Sveriges
köpmannaförbund, Kooperativa förbundet, Svenska företagares riksförbund,
försäkringsbolagens riksförbund, en minoritet inom styrelsen för
Svenska stadsförbundet, en majoritet inom Stockholmstraktens regionplanenämnd,
en minoritet inom KSL och Sveriges handelsträdgårdsmästareförbund.
Vissa kommunala myndigheter, däribland en minoritet inom stadskollegiet
i Stockholm och stadskollegiet i Hälsingborg, är också starkt kritiska
mot förslaget om engångsbelopp.

Åtskilliga remissinstanser som i och för sig godtar eller i varje fall inte
direkt motsätter sig kommitténs förslag i fråga om engångsbelopp riktar
dock mer eller mindre långt gående erinringar mot förslaget i dess helhet
eller enskildheter i det. Detta gäller bl. a. hovrätten över Skåne och Blekinge,
hovrätten för Västra Sverige, försvarets civilförvaltning, kammarkollegiet,
lantmäteristyrelsen, kommerskollegium, vissa länsstyrelser, Svenska

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

sparbanksföreningen, en majoritet inom Stor-Stockholms planeringsnämnd,
Samfundet för fastighetsvärdering, Sveriges advokatsamfund, Sveriges lantmätareförening
och Svenska kommunal-tekniska föreningen.

De remissinstanser som ansluter sig till förslaget om engångsbelopp framhäver
i allmänhet att ett genomförande av förslaget är ägnat att minska de
finansieringssvårigheter som hittills verkat återhållande på tillämpningen
av tomträttsinstitutet och att därmed förstärka kommunernas möjligheter
att bedriva en aktiv markpolitik.

Åtskilliga remissinstanser som framställt erinringar mot förslaget om
engångsbelopp framhåller att förslaget inte stämmer väl överens med tomträttens
grundprinciper utan på ett betänkligt sätt urholkar tomträttens
sociala idé. Många vanliga inkomsttagare anses bli utestängda från möjligheten
att skaffa ett eget hem. Hyresgästernas riksförbund anför att en kommun
i ett trängt ekonomiskt läge kan frestas att upplåta tomträtt till den spekulant
som är beredd att betala hälften av kostnaden för marken trots att
andra spekulanter vilka saknar den möjligheten rimligen borde ha fått
gå före. Länsstyrelsen i Gävleborgs län anser att kravet på kapitaltillskott
medför att skillnaden mellan äganderätt och nyttjanderätt fördunklas på
ett inte önskvärt sätt. Också bostadsstyrelsen är inne på denna tanke och
anför.

Förslaget om engångsbelopp innebär att skillnaden mellan tomträtt och
äganderätt, i vad avser kontantinsats vid tillträdet, kommer att bli mindre.
Fördelen med tomträtt gentemot äganderätt är emellertid, ur tomträttshavarens
synpunkt, just att tomträtten inte kräver någon kontantinsats vid tillträdet.
Tomträttshavarens ställning kommer således att försämras. Med
hänsyn till att statligt bostadslån får antas kunna utgå för engångsbelopp
torde dock försämringen främst vara av betydelse vid upplåtelser för industri-
och fritidsändamål. Samtidigt som tomträttens fördelar ur tomträttshavarens
synpunkt minskar kvarstår dock oförändrat vad som uppfattas
som dess olägenheter. Sålunda kommer tomträttshavaren inte att kunna
tillgodogöra sig realvärdeökningen på marken — åtminstone inte i större
utsträckning än vad som är fallet i dag — trots att han vid tillträdet erlagt
50 % av fastighetens värde. Engångsbeloppet skall nämligen anses som ett
belopp som deponerats hos fastighetsägaren. Om tomträtten upphör på
grund av uppsägning skall endast det nominella engångsbeloppet återbetalas.
Vid sjunkande penningvärde kommer tomträttshavaren således att göra
en inflationsförlust på det erlagda beloppet. I redogörelsen för kommitténs
enkät angående tomträtt lämnas bl. a. följande kommentar: »En icke sällan
åberopad omständighet är att tomträtten icke är populär och att allmänheten
vill ha äganderätt.» Det föreslagna engångsbeloppet torde inte vara
ägnat att öka tomträttsinstitutets attraktivitet. Då förslaget medför så uppenbara
olägenheter för tomträttshavaren, torde det snarare kunna komma
att misskreditera tomträttsinstitutet. Härigenom kommer syftet med förslaget,
en ökad användning av tomträtt, att motverkas.

De av bostadsstyrelsen uttalade farhågorna för att den föreslagna reformen
i fråga om engångsvederlag kan komma att misskreditera tomträtts -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 111

institutet eller i varje fall minska dess konkurrenskraft i förhållande till
äganderätt delas av flera andra remissinstanser, däribland Svea hovrätt,
lantmäteristyrelsen, advokatsamfundet, styrelserna för stadshypotekskassan
och bostadskreditkassan samt markpolitiska utredningen. I detta sammanhang
anförs av hovrätten för Västra Sverige att en minskning av tomträttens
attraktivitet kan öka den relativa efterfrågan på äganderättstomter
och därigenom få en prishöjande effekt.

Kommitténs uppfattning att ett system med engångsbelopp skulle få en
gynnsam effekt på kreditmarknaden kritiseras av Svea hovrätt som anför.

Kommittén synes förmena att denna marknad skulle belastas mindre hårt
om engångsavgifter till högst halva markvärdet uttages av tomträttshavarna
och motiverar detta framför allt med att åtskilliga företagare och privatpersoner
icke kommer att behöva anlita kredit för att betala engångsbelopp.
Riktigheten av kommitténs uttalande härutinnan synes dock kunna ifrågasättas,
eftersom landets kapitalmarknad bör ses som en enhet. Effekten
blir, i den mån icke ett ökat sparande kommer till stånd, allenast att svårigheterna
med kapitalanskaffning övervältras från kommunerna till tomträttshavarna.
Härmed är, såsom kommittén själv anmärkt, ej mycket vunnet.

Sparbanksföreningen understryker att en förutsättning för att kreditinstituten
skall kunna ställa kapital till förfogande åt kommuner eller privatpersoner
är att medel härtill finns tillgängliga för utlåning vilket möjliggörs
genom inlåning från allmänheten. Under sådana omständigheter torde det
stå klart, fortsätter föreningen, att ett åläggande för tomträttshavarna att vid
upplåtelsen erlägga ett större eller mindre engångsbelopp medför att dessa
medel dras undan från kreditinstitutens utiåningsunderlag. Praktiskt sett
får kommittéförslaget därför till följd att kommunernas anspråk på kreditmarknaden
övervältras på tomträttshavarna.

Bankinspektionen säger sig knappast kunna dela kommitténs uppfattning
att man kan påräkna en minskning av efterfrågan på lånemarknaden, om
systemet med engångsbelopp införs. Vad kommunen inte behöver låna måste
den enskilde skjuta till, och eftersom den enskilde — som väl oftast är fallet
— inte disponerar eget kapital måste han låna upp erforderliga medel. Sådan
upplåning torde inte komma att ställa sig lättare eller fördelaktigare för
den enskilde än för kommunen. Dessutom torde av den enskilde krävas
en snabbare återbetalning, vilket om andra resurser inte står till förfogande
innebär en ekonomisk belastning. På detta sätt kan enligt inspektionens
mening ett införande av systemet med engångsbelopp komma att
motverka strävandena att underlätta anskaffningen av egna hem och småhus.
För flerfamiljshus kan den ökade kapitalkostnaden medföra ett
tryck uppåt på hyrorna. Med hänsyn härtill ifrågasätter inspektionen om
förslaget om engångsbelopp står i överensstämmelse med andra åtgärder
och förslag, exempelvis från hyreslagstiftningssalckunniga, som syftar
till att åstadkomma en rimlig avvägning av hyrorna. Om man vill främja

112

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1967

en ökad användning av tomträttsinstitutet bör man ge kommunerna ökade
och fördelaktigare lånemöjligheter.

En liknande uppfattning uttalas också av andra instanser, däribland länsstyrelsen
i Västmanlands län och markpolitiska utredningen. Utredningen
framhåller sålunda att syftet att underlätta kommunernas finansiering av
tomträttsupplåtelser torde bättre vinnas genom en utvidgad tillämpning av
systemet med de statliga tomträttslånen.

Från flera håll framhålls önskvärdheten av en sådan ändring av bestämmelserna
om tomträttslån att lånen kan utbetalas till kommunerna efter
kortare tid från tomträttsupplåtelsen än vad som nu är fallet. Bostadsstyrelsen
anför i detta hänseende.

För att en kommun skall kunna erhålla tomträttslån erfordras att länsbostadsnämnden
beviljat bostadslån genom beslut enligt 23 och 24 §§ bostadslånekungörelsen.
Stadgandet innebär att i samtliga låneärenden med två
beslut uppgifter om avgäldsstorlek i slutliga ansökningar läggs till grund
för tomträttslån. Vid större projekt kan det emellertid förflyta flera år mellan
preliminärt och slutligt beslut. Under denna tid är kommunen hänvisad
till den allmänna kreditmarknaden för att täcka sitt kapitalbehov. För att
förbättra kommunernas möjligheter att upplåta mark med tomträtt föreslår
styrelsen därför, att i låneärenden med två lånebeslut uppgifter i preliminära
ansökningar läggs till grund för tomträttslån.

Förkortning av avgäldsperioderna. Det alldeles övervägande antalet remissinstanser
godtar förslaget om en förkortning av avgäldsperioderna i
fråga om tomträtt, som upplåts för bostadsändamål, från tjugo till tio år.
Detta gäller också i fråga om de flesta av de remissinstanser som ställer
sig avvisande till tanken på engångsbelopp. Från åtskilliga håll varnas det
visserligen för att en förkortning av perioderna kan få till följd att tomträttens
kreditvärde minskar, men man är i allmänhet ändå böjd att acceptera
förslaget.

Ganska belysande för inställningen på flera håll är yttrandet från försäkringsbolagens
riksförbund. Förbundet anför.

Riksförbundet har intet att erinra mot förevarande förslag. Det måste
emellertid understrykas, att en fortlöpande anpassning av avgäldens storlek
till markpriserna och en därav följande indragning av markvärdestegringen
till kommunerna får konsekvenser vid bedömningen av tomträttens värde
som kreditobjekt. För närvarande utgör i praktiken det växande värdet av
marken en betydelsefull del av säkerheten genom den kapitalisering av en
»för låg» tomträttsavgäld, som under senare delen av en avgäldsperiod
kommer tomträttshavaren till godo. Ett dylikt tillgodoräknande kan nu
även beräknas uppkomma fortlöpande genom att avgäldsperiodernas nuvarande
längd avsevärt försvårar en absolut anpassning av avgäldens storlek
vid de sällsynta periodskiftena. Det sålunda uppkomna värdets eliminerande
ur kreditbedömningen synes få som konsekvens att kreditinstituten bör
kräva snabbare amortering så att skuldfrihet uppkommer efter väsentligt
kortare tid än nu är brukligt. Det synes nödvändigt, att tomträtten för att

113

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

kunna konkurrera med äganderätten göres så tilltalande som möjligt.
Kommunerna torde därför få ha sin uppmärksamhet riktad på dylika problem
när de framdeles omsätter den föreslagna lagändringen i praktiken.

Hyresgästernas riksförbund framhåller att den föreslagna förkortningen
av avgäldsperioderna kan medföra eu viss ökning av konsumentens kostnader
i områden med hyresobjekt. Förkortningen anses dock motiverad med
hänsyn till att kommunernas lånebehov i många fall kan bli väsentliga, när
tomträttsinstitutet väljs. Fluktuationer i kostnaden för en kommuns upplåning
bör enligt förbundets uppfattning kunna anpassas via avgäldsreglering
vart tionde år i stället för vart tjugonde. Kammarkollegiet anser att det
mot bakgrunden av den starka förändringen av penningvärdet under senare
år är motiverat att tomträttsavgälden vid upplåtelse för bostadsbebyggelse
skall kunna omprövas med kortare intervall än som nu är möjligt. Bostadsstyrelsen
framhåller att en förkortning av avgäldsperioderna är ägnad att
medverka till en stabilisering av markprisnivån och därmed även till ökade
möjligheter för kommunerna att styra prisutvecklingen på mark.

Styrelserna för stadshypotekskassan och bostadskreditkassan betonar vikten
av att avgäldsregleringar sker så likformigt som möjligt så att hjTesnivåer
för likvärdiga bostäder inte skiljer sig avsevärt på grund av tomträttsavgäldens
storlek. Svea hovrätt understryker angelägenheten av att en
höjning av avgälden grundas bara på sådan markvärdestegring som verkligen
kommer tomträttshavaren till godo. En allmän markvärdestegring
sägs nämligen, i den mån den inte beror på penningvärdeförsämringen, ofta
inte komma tomträttshavaren till godo. Konjunkturinstitutet diskuterar i
sitt yttrande vissa ekonomiska frågor av principiell natur och för därvid
fram tanken på en löpande, exempelvis årlig, marknadsprissättning av avgälderna
under vissa rättssäkerhetsgarantier för innehavaren i kombination
med ett indexbundet insatsbelopp. Också Svenska byggnadsarbetareförbundet
är inne på tanken att tillämpa ännu kortare avgäldsperioder än som föreslås
av kommittén. Detta skulle gälla kommuner som inte tidigare tillämpat
systemet med tomträtt. Mot detta — och för övrigt mot alla förslag till en
förkortning av avgäldsperioderna — kan invändas, framhåller förbundet, att
det sociala inslaget i systemet därmed trängs i bakgrunden. Förbundet anser
emellertid att den invändningen måste stå tillbaka för det förhållandet
att kortare avgäldsperioder är en förutsättning för ett allmänt utnyttjande
av tomträttsinstitutet.

Direkt avvisande till tanken på en förkortning av avgäldsperiodernas längd
är bl. a. Sveriges fastighetsägareförbund och Sveriges villaägareförbund.
Fastighetsägareförbundet anför.

En höjning av den årliga avgälden med korta intervaller medför att tomträttens
värde och därmed även dess värde som kreditobjekt kommer att
minska. Erfarenheterna från Stockholm tyder på att man från kommunalt
håll alltmer i tomträttsavgälderna börjat se ett värdefullt inkomsttillskolt

114

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

och förslaget kommer att försätta tomträttshavarna i en brydsam situation —
redan nu är amorteringstiderna för lån i tomträttsfastigheter kortare än för
tomter under äganderätt. Vid fastställande av grundhyra för lägenheter på
tomträttsmark, då lägenheten färdigställts efter den 1 januari 1942, har
praxis varit att tomträttsavgälden ansetts såsom en årlig omkostnad, vilken
bör täckas av grundhyra. En höjning av avgälden med tätare intervall kommer
därför också att påverka hyressättningen.

För att belysa de praktiska konsekvenser, som kommitténs förslag om en
förkortning av avgäldsperiodens längd kan komma att medföra, redovisar
fastighetsägareförbundet några siffror angående utvecklingen på tomträttens
område sådan den kommit att gestalta sig i Stockholm. Av siffrorna, som avser
tiden från år 1959, framgår att tomträttsavgälden på dessa åtta år blivit
tre gånger högre för bostäder och 25 gånger högre för kommersiella lokaler.
Samtidigt har avgäldsräntan höjts från 4,25 till 5 %. Efter att ha erinrat om
att det i slutet av 1960-talet och början på 1970<-talet kommer att bli aktuellt
med att säga upp ett stort antal tomträttsavtal i Stockholm säger sig fastighetsägareförbundet
ha anledning till allvarlig oro för de nu föreslagna lagändringarna,
som innebär betydande försämringar för tomträttshavarna. Enligt
förbundets mening är tiden nu inne att överväga om inte generella
skyddsbestämmelser bör införas i samband med höjningar av tomträttsavgälden.
Höjningarna blir så mycket mera kännbara, som staden inte förbundit
sig att efter avgäldsperiodens utgång inlösa byggnaderna vid tomträttsupplåtelser
för industriändamål. I anslutning härtill bör även problemen
med s. k. sidolöpare till tomträttsavtal närmare granskas.

Starka betänkligheter mot en förkortning av avgäldsperioderna till tio år
uttalas också av Kommunal-tekniska föreningen och Föreningen för tjänstemän
inom stadshgpoteks- och bostadskreditorganisationerna. Den förstnämnda
föreningen säger att det kan befaras att en sådan förkortning kommer
att minska tomträtternas begärlighet och kanske också deras kreditvärde.
En förkortning av perioderna sägs vidare kunna föranleda en ökad
efterfrågan på äganderättsmark och därmed ge anledning till en inte önskvärd
och ännu mera markerad prisstegring på sådan mark samt leda till
priser som gör det omöjligt för kommunerna att i fråga om denna mark utnyttja
sin eventuella förköpsrätt. I varje fall bör det enligt föreningens mening
kunna övervägas att inte tillämpa en så kort avgäldsperiod som tio år
i fråga om upplåtelser som avser egnahemsbebyggelse. Den senare föreningen
tar bl. a. upp frågan om kreditvärdet och anför.

En minskning av avgäldsperioderna till tio år, såsom kommittén förordar,
måste enligt föreningens mening inverka reducerande vid åsättandet
av ett långfristigt värde på tomträtt som belåningsobjekt. Om avgälden kan
höjas under tid då långfristiga lån kvarstår oförändrade, framstår det som
uppenbart, att kreditgivare kommer att få svårigheter att bedöma tomträttens
värde på ett tillförlitligt sätt. Med nuvarande möjlighet till avgäldshöjning
vart tjugonde år har dessa svårigheter hittills inte vållat större

115

Kung!. Mcij.ts proposition nr 90 år 1967

betänkligheter. Om avgäldshöjningar däremot skall kunna äga rum vart
tionde år, torde svårigheter av denna art komma att aktualisera exempelvis
en snabbare amorteringstakt för tomträttslån än f. n. I detta sammanhang
vill föreningen framkasta tanken om inte avgäldsregleringar borde
ske enligt någon generell princip, exempelvis i anslutning till någon form
av centralt utarbetat och ortsanpassat index. Härigenom skulle vinnas en
lör hela landet enhetlig praxis i fråga om avgäldsändrings relativa storlek.

Övergångsbestämmelserna. Hovrätten för Västra Sverige gör vissa invändningar
mot den av kommittén föreslagna övergångsbestämmelsen i fråga
om avgäldsperioderna. Bestämmelsen har inte getts någon retroaktiv
verkan i den mening att avtal, träffade före lagändringen, tvångsvis kan
förändras, konstaterar hovrätten. Ändringar skall dock kunna göras om
parterna är överens därom. Utan en direkt bestämmelse skulle detta inte
vara möjligt. Det är emellertid enligt hovrättens uppfattning svårt att se det
rimliga i att en tomträttshavare som lojalt finner sig i kommunens önskemål
skall få ett oförmånligare avtal än den som motsätter sig ändringar
med hänsyn till sin rätt enligt grundkontraktet. Möjligheten till överenskommelselösningar
kan enligt hovrättens mening också ge ett olämpligt
utrymme för påtryckningar av olika slag från kommunens sida.

Departementschefen

Ursprungligen har tomträtten varit främst ett medel för det allmänna att
främja en från social synpunkt önskvärd utveckling av bostadsförhållandena
genom att — utan att avstå från äganderätten — tillhandahålla mark för
egnahemsbebyggelse utan kapitalinsats för den enskilde. Tomträttsinstitutet
har successivt utvecklats till ett markpolitiskt instrument med vidare
uppgifter inom samhällsbyggandet. Vid sidan av den rent sociala funktionen
har sålunda möjligheten för det allmänna, främst kommunerna, att
med hjälp av tomträttsinstitutet aktivt styra markanvändningen kommit
allt mer i blickpunkten. Därjämte har otvivelaktigt den med institutet förenade
möjligheten för samhället att tillgodogöra sig markvärdestegringen
med tiden fått en väsentligt större betydelse än vad man från början räknade
med.

Denna utveckling av tomträttsinstitutet från ett i huvudsak socialpolitiskt
medel på bostadsområdet i riktning mot ett markpolitiskt instrument
av mera allmän karaktär beror på flera faktorer. Redan den omständigheten
att tomträtt ganska snart började att användas i allt större utsträckning
för hyreshusbebyggelse och industriella ändamål innebar att de ursprungliga
förutsättningarna för institutet i viss mån ändrades. I fråga om upplåtelser
av tomträtt för annat än egnahemsbebyggelse spelar de rent sociala
synpunkterna uppenbarligen inte någon avgörande roll. Också inom sektorn
för egnahemsbebyggelse torde emellertid de sociala synpunkterna suc -

116

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

cessivt ha kommit att spela en mindre dominerande roll än förut på grund
av den allmänna ekonomiska utvecklingen och tillkomsten av den statliga
bostadslånegivningen.

Samtidigt härmed har vikten av en ändamålsenlig bebyggelseplanering
från samhällets sida samt behovet för det allmänna av att kunna på ett effektivt
sätt påverka användningen av tillgängliga markresurser ökat särskilt
inom tätortsregionerna. Tomträttsinstitutet innebär stora fördelar i
dessa hänseenden. I samband med upplåtelse av tomträtt kan upplåtaren
sålunda kräva iakttagande av de närmare föreskrifter rörande fastighetens
användning och bebyggelse som bäst tillgodoser den aktuella planeringen
inom området (4 kap. 4 § NJL). Upplåtarens intresse av att utan tillgripande
av expropriation kunna genomföra förändringar i fråga om markens användning
är dessutom tillgodosett genom den uppsägningsrätt som föreligger
(4 kap. 14 § NJL). Slutligen har den snabba värdestegringen i fråga om
mark inom expanderande tätortsområden ökat betydelsen av ett instrument
vilket gör det möjligt för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig del av
denna värdestegring, eftersom det är inte minst genom samhällenas tillväxt
och i samband därmed gjorda offentliga investeringar av olika slag som markens
värde stiger.

Utvecklingen av tomträttsinstitutet till ett så smidigt och användbart
markpolitiskt instrument som möjligt har sedan lång tid tillbaka understötts
av statsmakterna. Jag vill i detta sammanhang erinra om — förutom
1953 års reform av själva tomträttsinstitutet -—• den år 1949 genomförda
ändringen i expropriationslagen enligt vilken expropriation kan beviljas
för att i kommuns ägo överföra mark som inte är tätbebyggd för upplåtelse
med tomträtt. Vidare bör nämnas tillkomsten år 1965 av tomträttslånen
för vars syfte och innehåll jag har redogjort tidigare.

Kommitténs nu framlagda förslag syftar till att ytterligare förbättra
tomträttsinstitutet från kommunal synpunkt och därmed stimulera ökad
användning av institutet. De förbättringar i finansiellt hänseende som kommit
till stånd genom tomträttslånen anses visserligen ägnade att göra åtskilliga
kommuner mera benägna än tidigare att begagna institutet men
enligt kommitténs mening står vissa problem av finansiell natur kvar.
Detta skulle särskilt gälla i fråga om mark som inte omfattas av bestämmelserna
om tomträttslån. Kommitténs förslag innebär dels att fastighetsägaren,
dvs. i regel kommunen, i samband med upplåtelse av tomträtt skall
få ta ut ett engångsbelopp eller, som det heter i den föreslagna författningstexten,
ett fast belopp av tomträttshavaren motsvarande högst halva
värdet av den upplåtna marken, dels att minimitiden för avgäldsperioderna
i fråga om tomträttsupplåtelse för bostadsändamål skall förkortas från
nuvarande tjugo till tio år. Det sistnämnda betyder att det i fortsättningen
skulle gälla enhetliga minimiperioder om tio år i fråga om alla slag av tomträttsupplåtelser.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

117

Förslaget att införa möjlighet att ta ut ett engångsbelopp har fått ett mycket
blandat mottagande vid remissbehandlingen. Vissa instanser godtar förslaget,
men många är synnerligen kritiska och avstyrker tanken på engångsvederlag.
Förslaget om en förkortning av avgäldsperioderna har fått
ett betydligt gynnsammare mottagande och accepteras av ett övervägande
antal av remissinstanserna.

Vad först angår frågan om engångsbelopp har under remissbehandlingen
anmärkts bl. a. att införandet av ett sådant skulle urholka tomträttens
sociala idé och utestänga många vanliga inkomsttagare från möjligheten
att skaffa ett eget hem. Det har vidare uttalats starka farhågor
för att en reform i denna riktning skulle komma att misskreditera
tomträttsinstitutet eller i vart fall minska dess konkurrenskraft i förhållande
till äganderätt. Detta har på något håll ansetts medföra risk för ökad
efterfrågan på äganderättsmark och därigenom en press uppåt på markpriserna.
Från flera håll har vidare riktats ingående kritik mot kommitténs
antagande att ett system med engångsbelopp skulle få en gynnsam effekt
på kreditmarknaden. Man har menat att effekten bara skulle bli att svårigheterna
med kapitalanskaffning övervältrades från kommunerna på
tomträttshavarna. Syftet att underlätta kommunernas finansiering av
tomträttsupplåtelser har ansetts kunna bättre vinnas genom en utvidgad
tillämpning av de redan beslutade statliga tomträttslånen. I detta sammanhang
har från ett par håll förordats en sådan ändring av bestämmelserna
om tomträttslån att lånen kan betalas ut snabbare än vad de nuvarande
bestämmelserna om tomträttslån medger.

Mot bakgrund av de mycket delade meningarna bland remissinstanserna
ställer jag mig mycket tveksam till om man bör genomföra en så genomgripande
reform av tomträttsinstitutet som den kommittén här föreslagit.
För egen del fäster jag vikt vid att möjligheten att avtala om en engångsavgäld
kan få en ur social synpunkt ogynnsam verkan på urvalet av tomträttshavare.
Det är vidare osäkert om ett genomförande av förslagen skulle
minska trycket på kreditmarknaden. Risk föreligger också att tomträttens
möjligheter att hävda sig som alternativ till äganderätt minskas och att
efterfrågan på mark som kan förvärvas med äganderätt relativt sett ökar.
En sådan effekt skulle motverka syftet med de reformer som föreslås i övrigt.
Även från formella synpunkter kan betänkligheter anföras.

Till det nyss anförda kommer att kommittén knappast har förebragt
bärande skäl för att det efter tillkomsten av de statliga tomträttslånen
skulle föreligga ett så starkt behov att ytterligare förbättra kommunernas
finansieringsmöjligheter att man trots de nyss redovisade betänkligheterna
bör införa ett system med engångsbelopp. Jag delar den uppfattning som
kommit till uttryck i flera remissyttranden att syftet att underlätta kommunernas
finansiering av tomträttsupplåtelser i och för sig skulle vinnas bättre

118

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

genom att utvidga tillämpningsområdet för de statliga tomträttslånen. Det
torde emellertid ännu vara för tidigt att med bestämdhet avgöra om ytterligare
förbättringar av finansieringsmöjligheterna är nödvändiga. Det är
under sådana förhållanden rimligt att man först under någon tid studerar
hur systemet med tomträttslån verkar.

På grund av det anförda vill jag inte biträda kommitténs förslag att införa
möjlighet att träffa avtal om engångsavgäld för upplåtelse av tomträtt
för bostadsändamål. När det gäller upplåtelse för annat ändamål är
mina betänkligheter mot engångsavgäld inte lika starka men jag anser att
frågan om att införa en möjlighet härtill bör anstå tills vidare.

Vad härefter angår förslaget om en förkortning av avgäldsperioderna i
fråga om tomträtt, som upplåts för bostadsändamål, från 20 till 10 år har
anmärkningarna från remissinstanser som motsatt sig förslaget i huvudsak
gått ut på att en sådan förkortning skulle på ett allvarligt sätt minska
tomträttens kreditvärde och därigenom orsaka svårigheter för tomträttshavarna.
Å andra sidan har som en positiv konsekvens av en förkortning
av perioderna anförts att en sådan åtgärd skulle vara ägnad att medverka
till en stabilisering av markprisnivån och därmed även till ökade möjligheter
för kommunerna att styra prisutvecklingen på mark. Från ett par
håll har betonats att avgäldsregleringar bör ske så likformigt som möjligt
så att hyresnivåer för likvärdiga bostäder inte kommer att skilja sig alltför
mycket från varandra på grund av tomträttsavgäldens storlek.

Frågan om avgäldsperiodernas längd övervägdes ingående i samband
med 1953 års reform av tomträttsinstitutet. I den promemoria som låg till
grund för lagberedningens förslag i ämnet föreslogs att minimitiden såvitt
avsåg upplåtelse för bostadsändamål skulle bestämmas till 20 år. Lagberedningen
uttalade att det enligt dess mening kunde komma under övervägande
att — såsom föreslagits i vissa andra yttranden — förlänga perioderna.
Med beaktande framför allt av upplåtarens intresse att kunna
tillgodogöra sig inträdd markvärdestegring stannade beredningen dock vid
den i promemorian föreslagna tiden (se NJA II: 1953 s. 372).

\ad som sålunda förekommit talar mot den av kommittén föreslagna
förkortningen av avgäldsperioderna. Man måste hålla i minnet att ett av
de viktigaste syftena med 1953 års reform av tomträttsinstitutet var att
stärka tomträttens värde som kreditobjekt. Det är självfallet av stor betydelse
att man inte nu ändrar tomträttslagstiftningen så att man rubbar
det förtroende för tomträtten från kreditgivarnas sida som man lyckades
uppnå genom 1953 års reform.

Emellertid talar också starka skäl lör kommitténs förslag. Som jag erinrat
om i det föregående var ett av huvudsyftena med tomträttens tillkomst
att skapa förutsättningar för det allmänna att tillgodogöra sig en rimlig
andel av värdestegringen på mark. Ändamålet med föreliggande förslag är

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967 119

att öka tomträttens effektivitet i detta hänseende. Genom att avgälden
kan revideras med tätare mellanrum kan samhället snabbare tillgodogöra
sig avkastningen på inträdd värdestegring. Det ligger i sakens
natur att detta syfte med tomträtten tillgodoses bättre ju kortare perioderna
för reglering av avgälden är. Från tomträttshavarens synpunkt skulle
dock en alltför ofta återkommande omprövning av tomträttsavgälden innebära
en ständig osäkerhet om den framtida innebörden i tomträttsavtalets
ekonomiska förpliktelser. Som några remissinstanser har anfört skulle
vidare tomträttens värde som kreditobjekt bli svårare att bedöma på sikt.
Mot en fortlöpande avgäldsreglering kan också invändas att den skulle
medföra ett tyngande arbete med markvärderingen.

Enligt min mening har kommittén anfört övertygande skäl för att 20
år är en alltför lång period för avgäldsreglering om man skall nå syftet att
förbehålla samhället en skälig andel av markvärdestegringen. I kommuner
där markens värde stiger snabbt kan höjningarna därutöver ge utslag i
kraftiga språng uppåt i tomträttshavarens eller sekundärt i hans hyresgästers
levnadsomkostnader om alltför lång tid förflyter mellan avgäldsregleringarna.
Detta kan orsaka sociala olägenheter. Det ter sig därför också
från denna synpunkt fördelaktigare med kortare perioder. Avgäldsperioden
bör emellertid inte bli kortare än att tomträttshavaren har möjlighet att
på några års sikt överblicka tomträttsavtalets ekonomiska konsekvenser.
Detta förhållande samt vikten av att tomträtten behåller sin ställning som
allmänt accepterat kreditobjekt talar för att vissa inskränkningar i avtalsfriheten
alltjämt är motiverade i fråga om avgäldsperioden.

På grund av det anförda förordar jag att den av kommittén föreslagna
förkortningen av minimitiden för avgäldsperioderna i fråga om tomträtt som
upplåtes för bostadsändamål genomförs och att 4 kap. 10 § NJL ändras i
enlighet härmed. Samtidigt torde motsvarande ändring böra göras i 13
kap. 10 § i det förslag till ny jordabalk som remitterades till lagrådet den
11 februari 1966 (jfr remissprotokollet s. 408 och 413).

Jag anser inte att det, såsom ifrågasatts under remissbehandlingen, finns
anledning att införa någon särskild skyddsregel i syfte att förhindra
oskäliga avgäldshöjningar. Det måste förutsättas att kommuner och andra
upplåtare iakttar den varsamhet som är nödvändig för att inte förtroendet
och intresset för tomträttsinstitutet skall komma att undergrävas. Detta
ligger i upplåtarnas eget intresse. Härtill kommer att det i sista hand är
domstol som avgör frågan om det skäliga i en fordrad höjning av avgälden.

Också i fråga om övergångsbestämmelserna ansluter jag mig till kommitténs
förslag.

Ytterligare lagstiftningsåtgärder som berör tomträttsinstitutet är enligt
min mening inte påkallade f. n.

120

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Specialmotivering

Förslaget till förköpslag
1 §•

Paragrafen, som motsvarar 1 § i kommittéförslaget, innehåller den allmänna
begränsningen av förköpsrätten med hänsyn till ändamålet med
kommunens förvärv.

Departementschefen. Liksom enligt kommittéförslaget anges att förköpsrätten
tillkommer kommun. Uttrycket används i samma betydelse som
enligt kommunallagen. Med kommun avses alltså borgerlig primärkommun,
dvs. landskommun, köping eller stad, men däremot inte municipalsamhälle.
Denna kommunform är på avskrivning och dess uppgifter på samhällsbyggandets
område är inte sådana att förköpsrätt är motiverad. Det bör
erinras om att expropriation för tätbebyggelse enligt 1 § 16 expropriationslagen
inte kan ske till förmån för municipalsamhälle.

Av paragrafen framgår att förköp får ske vid försäljning av fast egendom.
I 16 § anges att lagen äger motsvarande tillämpning, när fast egendom
går i byte. Förköp kan alltså äga rum vid köp eller byte av fast egendom
medan andra typer av laga fång är uteslutna. Kommittén uttalar för
sin del att det inte är vare sig nödvändigt eller önskvärt att förköpsrätt
utövas när äganderätt till fast egendom övergår genom tillskott till eller
utdelning eller skifte från bolag eller förening eller genom fusion. Under
remissbehandlingen har med visst fog påpekats att denna begränsning av
förköpsrättens tillämpningsområde ger visst utrymme åt att kringgå förköpsrätten.
Jag delar emellertid kommitténs uppfattning på denna punkt.
Som förut anförts får man acceptera att förköpsrättsinstitutet inte blir
hundraprocentigt effektivt för sådana fall då säljare och köpare i samförstånd
söker hindra att förköp kommer till stånd. I dessa situationer blir
expropriationen även i fortsättningen den effektivaste vägen för kommunen.

Det är ingen förutsättning för förköp att all den fasta egendom som ingår
i försäljningen är av den beskaffenhet som anges i paragrafen. Om någon
del av egendomen krävs för tätbebyggelse och därmed sammanhängande
anordningar, äger kommunen förköpsrätt och förköpet omfattar egendomen
i dess helhet.

Bedömningen av om egendomen krävs för tätbebyggelse eller därmed
sammanhängande anordning skall göras utan hänsyn till kommunindel -

121

Kungi. Maj.ts proposition nr 90 ur 1967

ningen. Om utvecklingen inom en kommun är sådan att intilliggande kommuns
mark med tiden måste tas i anspråk för tätbebyggelse, får förköpsrätt
utövas inom den senare kommunen. Av bestämmelserna i 2 § framgår
vilken kommun förköpsrätten i sådant fall tillkommer.

Det är inte bara behovet av mark för tätbebyggelse som kan tillgodoses
genom förköp utan även med tätbebyggelsen sammanhängande anordningar.
Härmed avses i första hand trafikleder och allmänna platser. Också åtskilliga
andra samhälleliga ändamål som står i samband med tätbebyggelse
bör emellertid kunna tillgodoses genom förköp. Under senare år har det
exempelvis blivit allt vanligare att kommuner förvärvar mark för att tillgodose
tätortsinnevånarnas behov av utrymmen för fritid och rekreation.
Markförvärv i sådant syfte avses i princip kunna äga rum genom förköp.
Eftersom förköpsrätten utanför kommunens eget område är begränsad till
det kommunblock i vilket den förköpande kommunen ingår, torde emellertid
förköpsrätten inte få så stor betydelse för att tillgodose dessa ändamål.

2 §•

I denna paragraf anges förköpsrättens lokala begränsning och förutsättningarna
för att kunna utöva förköpsrätten i annan kommun inom samma
kommunblock.

Departementschefen. Som framgått av den allmänna motiveringen innebär
departementsförslaget att kommunen har förköpsrätt beträffande fast
egendom inte bara när egendomen är belägen inom dess eget område utan
även när den ligger i annan kommun inom samma kommunblock. I det
senare fallet krävs dock samtycke av markkommunen. Det sagda avser
det fall att all den fasta egendom som ingår i den aktuella försäljningen
är belägen inom en och samma kommun.

Man måste emellertid också räkna med att en fastighetsförsäljning kan
avse egendom inom två eller flera kommuner. I dessa mindre vanliga situationer
kompliceras frågan om förutsättningarna för utövande av förköpsrätt.
I enlighet med den utformning av förköpsrätten som ligger till grund
för departementsförslaget bör förköpet också i dessa fall avse all den fasta
egendom som ingår i försäljningen oberoende av att någon del av egendomen
ligger inom annan kommuns område. Som förutsättningar för att en
kommun skall äga förköpsrätt vid försäljning av fast egendom inom flera
kommuner bör gälla dels att i försäljningen ingår sådan fast egendom som
avses i 1 §, dels att denna egendom helt eller delvis är belägen inom kommunen
eller kommunblocket. Samtycke från övriga kommuner som berörs
av försäljningen bör krävas även i detta fall.

Om en försäljning omfattar mark som avses i 1 § inom flera kommuner
och var och en av dessa önskar förvärva mark som ingår i försäljningen,

122

Kung!. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

har man anledning anta att kommunerna inbördes kan komma överens om
att en av dem skall utöva förköpsrätten, varefter egendomen kan fördelas
mellan dem på lämpligt sätt. Om samtycke vägras går alla kommunerna
miste om förköpsrätten eftersom förköpet enligt vad jag tidigare anfört
skall omfatta all egendom som säljs.

Möjligheten att utöva förköpsrätt utom kommunens eget område anknyts
som tidigare anförts till indelningen i kommunblock, dvs. den plan för
kommunindelningen som finns för varje län och är upprättad med stöd av
2 a § lagen den 13 juni 1919 (nr 293) om kommunal och ecklesiastik indelning.
Denna indelning framgår av kungörelsen den 21 maj 1964 (162) om
fastställda planer för länens indelning i kommuner. Nämnda plan följer inte
alltid kommungränserna. En kommun kan alltså höra till flera kommunblock.
I sådana fall bör förköpsrätt utom kommungränsen få utövas endast
inom det kommunblock där huvuddelen av kommunen är belägen.

I lagen ges inte några regler om det sätt på vilket kommuns samtycke
till förköp skall lämnas och ej heller om formen för samtycket. Enligt min
mening bör dessa frågor överlämnas helt åt de berörda kommunerna. Den
omständigheten, att formellt samtycke inte föreligger i förköpsärendet innan
förköpsrätten utövas, bör ej utan vidare leda till att förköpet går om
intet. Det ligger dock i sakens natur att en kommun i ett sådant fall inte bör
utöva förköpsrätt utan att ha försäkrat sig om att samtycke kommer att ges.
I sista hand får frågan avgöras av Kungl. Maj :t på talan av markkommunen
enligt bestämmelserna i 9 §.

3 §•

I paragrafen, som närmast motsvarar 2 § första stycket i kommittéförslaget,
uppräknas vissa särskilda fall när förköpsrätt inte får utövas.

Departementschefen. Första stycket 1 innehåller den i den allmänna
motiveringen behandlade s. 1c. arealregeln. Om försäljningen avser bara en
fastighet innebär regeln att förköpsrätt inte får utövas om fastigheten har
mindre areal än 3 000 in2 lägre taxeringsvärde än 200 000 kr. Avser en
försäljning flera fastigheter, får förköpsrätten utövas om någon av fastigheterna
har en ägovidd som är minst 3 000 m2 eller ett taxeringsvärde som är
lägst 200 000 kr. Förköpet gäller då alla fastigheterna även om en eller flera
av de övriga skulle ha varit förköpsfria, om de sålts för sig.

Det nu sagda syftar på det fall att försäljningen avser en eller flera för sig
bestående fastigheter. Om i försäljningen ingår område av fastighet och området
ej utbrutits till en särskild fastighet, blir situationen en annan. Gjordes
arealregeln direkt tillämplig på området, skulle lagstiftningen alltför
lätt kunna kringgås eftersom en försäljning av en större fastighet kunde
uppdelas i särskilda försäljningar av så små områden att försäljningarna
blev förköpsfria. Arealregeln bör därför utformas på sådant sätt att den blir

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

123

tillämplig bara på för sig bestående fastigheter. Detta uppnås lämpligast på
det sättet att arealregeln görs tillämplig på hela den fastighet varav området
utgör del. Om således en försäljning av hela fastigheten skulle ha varit förköpsfri
blir också försäljningen av området fri. Områdets egen areal eller
dess eget värde saknar betydelse med en sådan utformning av arealregeln.
Motsvarande regel bör gälla även när överlåtelsen avser andel av fastighet. I
departementsförslaget kommer det anförda till uttryck på så sätt att i andra
stycket anges att regeln i första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om
försäljningen avser del av fastighet men att vid denna tillämpning frågan
huruvida förköpsrätt får utövas skall bedömas som om köpet avsett den
odelade fastigheten. Med del av fastighet avses område av fastighet och fastighet
med undantag av område samt andel av fastighet.

De regler som jag nyss redogjort för innebär att försäljning av del av fastighet
skall vara fri från förköpsrätt bara om den fastighet i vilken delen
ingår har en areal som understiger 3 000 m2 och ett värde som är lägre än
200 000 kr. Eftersom man kan utgå från att dessa villkor mera sällan kommer
att vara uppfyllda, leder de föreslagna reglerna till att ännu inte utbrutna
områden vanligtvis kommer att omfattas av förköpsrätten. Detta är
mindre lämpligt för sådana fall då området efter försäljningen bryts ut till
en självständig fastighet av sådan beskaffenhet att den enligt arealregeln
inte omfattas av förköpsrätten. Denna olägenhet kan i huvudsak undvikas,
om frågan huruvida förköpsrätt får utövas i lagfartsärendet bedöms med
hänsyn till delfastigheten, om delen då hunnit utbrytas till en självständig
fastighet eller, om delen utgör ett område, tillstånd till avstyckning har
meddelats. Dessutom bör krävas att kommunen ännu ej hunnit utöva sin
förköpsrätt. En bestämmelse med detta innehåll tas upp i andra stycket
sista punkten.

Regeln i andra stycket sista punkten gäller endast vid inskrivningsdomarens
tillämpning av arealregeln. Om sålunda vid försäljning av del av fastighet
tillstånd söks enligt jordförvärvslagen eller 1916 års lag eller frivillig anmälan
görs enligt 7 §, skall lantbruksnämnden, länsstyrelsen eller kommunen
tillämpa den regel som gällt om köpet avsett den odelade fastigheten.
Kommunen kan således tänkas utöva förköpsrätt, t. ex. efter underrättelse
från länsstyrelsen, i sådana fall där förköpsrätt inte skulle ha kunnat utövas
om inskrivningsdomaren dessförinnan haft att tillämpa regeln. Några
allvarliga olägenheter anser jag inte föranledas härav. Man kan utgå från
att kommunerna i sådana situationer som nu behandlas som regel saknar
anledning att utöva förköpsrätt, även om formell möjlighet därtill föreligger.
Vidare finns alltid rätten för säljaren eller köparen att om kommunen
utövar förköpsrätt påkalla Kungl. Maj :ts prövning av förlcöpsfrågan. År
omständigheterna sådana att försäljningen med hänsyn till de motiv på vilka
arealregeln är grundad inte borde ha varit underkastad förköpsrätt, torde
tillstånd till förköp ej komma att medges, eftersom det skulle vara obilligt
att förköp sker.

124

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Med en fastighets ägovidd avses bara dess enskilda ägovidd. I ägovidden
inräknas också vattenområde. Beträffande fastigheter som har en så begränsad
ägovidd som 3 000 m2 eller däromkring torde tvekan mera sällan behöva
råda om den exakta ägovidden. Skulle ovisshet någon gång föreligga om
huruvida en försåld fastighets areal understiger 3 000 in2, får frågan lösas
genom att utlåtande inhämtas från lantmätare. I sista hand får ett sådant
utlåtande grundas på arealmätning av fastigheten.

När det gäller att bestämma värdet skall, som anförts i den allmänna motiveringen,
fastighetens taxeringsvärde i princip vara avgörande. Denna
princip kan emellertid inte upprätthållas utan modifikationer, främst därför
att många fastigheter saknar särskilt taxeringsvärde. De ingår i stället i
större taxeringsenheter.

Departementsförslaget innebär att taxeringsvärdet på fastigheten året före
det år försäljningen skedde i första hand skall vara avgörande. Om fastigheten
inte har eget taxeringsvärde skall bedömningen av om förköpsrätt föreligger
ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet på den taxeringsenhet i
vilken fastigheten ingår. Har lagfart sökts innan förköpsrätt utövats, gäller
i stället taxeringsvärdet året före det år då lagfart sökts eller, om särskilt
taxeringsvärde inte finns för det året, det värde som lagts till grund för bestämmandet
av stämpelskatten. Undantagsregeln för det fall att lagfart sökts
har tillkommit för att förenkla handläggningen hos inskrivningsdomaren
och därför att det värderingsförfarande som skall ligga till grund för fastställandet
av stämpelskatten synts ägnat att ge det mest tillfredsställande
resultatet även i de fall som här avses. Dessutom torde det bli mycket vanligt
att inskrivningsdomaren blir den som får avgöra om förköpsrätt föreligger.

Det värde som inskrivningsdomaren har att utgå från när det gäller stämpelskatten
är taxeringsvärdet året före det år då lagfart söks. Om köpeskillingen
är högre skall skatten dock beräknas på grundval därav. Finns inte
särskilt taxeringsvärde för fastigheten gäller värdet vid tidpunkten för försäljningen.
Detta värde bestäms av inskrivningsdomaren på grundval av
värderingsintyg eller annan utredning. Om särskilda skäl föreligger äger inskrivningsdomaren
påkalla värdering genom länsstyrelsens försorg.

Frågan om förköpsrätt får utövas med hänsyn till värdet kan sålunda —
liksom när det gäller tillämpningen av arealregeln vid försäljning av del av
fastighet — bli bedömd på olika sätt beroende på om prövningen sker hos
inskrivningsdomaren eller hos t. ex. länsstyrelsen. Olägenheterna härav torde
dock inte bli alltför betydande.

Om köpet anmälts till kommunen eller köparen sökt förvärvstillstånd enligt
jordförvärvslagen eller 1916 års lag kan en prövning av förköpsfrågan
ändå ske hos inskrivningsdomaren om köparen söker lagfart innan kommunen
utövar förköpsrätt. Eftersom den värdering som skall ske hos inskrivningsdomaren
i regel är ägnad att ge ett för köparen fördelaktigare resultat

125

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

kan det på så sätt inträffa att kommunen avskärs från möjligheten att utöva
förköpsrätt trots att förköpsrätt förelåg när kommunen mottog underrättelsen
om försäljningen.

Det nu anförda har i princip gällt enbart fall där försäljningen omfattar
hela fastigheter. Om försäljningen avser del av fastighet skall prövningen
enligt andra stycket ankyta till den odelade fastigheten. I fall när den odelade
fastigheten är särskilt taxerad får förköpsrätt alltså inte utövas om
taxeringsvärdet understiger 200 000 kr. Skulle den odelade fastigheten ingå
i en större taxeringsenhet blir taxeringsvärdet på denna enhet avgörande.
Om lagfart sökts innan förköpsrätt utövats skall dock enligt sista punkten
i andra stycket det värde som lagts till grund för stämpelskattens beräknande
vara avgörande.

Som jag anfört i den allmänna motiveringen hör förköpsrätt inte kunna
utövas vid statliga markförsäljningar om försäljningen ej skett enligt kyrkliga
försäljningslagen och inte heller när staten eller landstingskommun är
köpare. Bestämmelser härom tas upp i första stycket 2 och 3.

Regeln om hinder mot förköp vid vissa fall av släktköp har tagits upp i
första stycket 4. Av skäl som jag anfört i den allmänna motiveringen har
regeln utformats i överensstämmelse med motsvarande bestämmelse i jordförvärvslagen
(1 § andra stycket 5). Det kan i detta sammanhang påpekas
att också ett den 9 december 1966 till lagrådet remitterat förslag om ändringar
i 1916 års lag innehåller en bestämmelse att länsstyrelsen skall äga
lämna tillstånd till förvärv, när förvärvaren är nära anhörig till fångesmannen.
Också denna släktskapsregel har utformats efter förebild av den nyssnämnda
regeln i jordförvärvslagen.

Enligt lagen om arrendators förköpsrätt får sådan förköpsrätt inte utövas
vid exekutiv försäljning. En regel av samma innebörd finns i lagberedningens
förslag till ny jordabalk beträffande såväl arrendators förköpsrätt som
den avtalade förköpsrätten. Regeln har motiverats med att den förköpsberättigade
kan ta del i budgivningen vid auktionen intill det belopp som han
är villig att betala för fastigheten. Det är därför obehövligt att ge honom
tillfälle att efter auktionen lösa till sig fastigheten av inroparen. Det har
även framhållits, att en förköpsrätt efter exekutiv försäljning skulle kunna
verka nedtryckande på priset, kanske till förfång för rättsägare med bättre
rätt än den förköpsberättigade. Enligt kommitténs mening äger det anförda
i huvudsak tillämpning även i fråga om en kommunal förköpsrätt.

Jag ansluter mig till kommitténs bedömning. I första stycket 5 undantas
därför exekutiv försäljning från förköpsrättens tillämpningsområde.

Slutligen har i första stycket 6 tagits upp den i den allmänna motiveringen
berörda regeln om hinder mot förköp vid överlåtelse av andel i fastighet
till någon som redan tidigare är delägare i fastigheten. En förutsättning för
att detta undantag skall äga tillämpning är att försäljningen inte omfattar
även annan fast egendom än andelen. Om annan egendom ingår och är av

126

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

sådan beskaffenhet att förköp kan komma i fråga, kommer ett eventuellt
förköp att omfatta också andelen.

I tredje stycket anges rättsverkningarna av att förköp skett i strid med de
i första stycket angivna förköpshindren. Förköpet är då utan verkan. Som
jag tidigare framhållit kommer prövningen av ifrågavarande hinder att i
praktiken åvila inskrivningsdomaren. Har förköpsrätt utövats i strid med
någon regel i första stycket och har förköpet fullbordats, kan dock förköpsfrågan
komma under domstols prövning som en tvist om äganderätt till
fast egendom.

Jag vill i detta sammanhang ta upp frågan huruvida förköpsrätt hör få utövas,
när förköp från arrendators sida kan komma i fråga. Arrendators förköpsrätt
ägde företräde framför kronans förköpsrätt enligt 1947 års lag.
Denna lag syftade till att tillförsäkra den jordbrukande befolkningen lämpliga
brukningsenheter. Detta intresse torde inte ha ansetts vara av sådan
tyngd att det borde överväga det i huvudsak sociala intresse som tillgodoses
av reglerna om arrendators förköpsrätt. Även enligt 1955 års jordförvärvslag
fick rationaliseringsintresset stå tillbaka för arrendators förköpsrätt.
1965 års jordförvärvslag ger däremot uttryck för motsatt ståndpunkt.

Kommittén har i denna fråga anfört att syftet när en kommun vill begagna
sin förköpsrätt är att tillgodose ett allmänt till kommunen knutet intresse.
Detta torde vanligen komma att gälla mark för framtida bostadsbebyggelse.
Bestämmelserna om arrendators förköpsrätt har tillkommit främst
för att ge arrendatorer av vissa mindre och medelstora gårdar en ökad trygghet
i besittningen. Hur viktigt detta syfte än må te sig torde det likväl inte
rimligen i det enskilda fallet böra ges företräde framför en kommuns behov
att anskaffa mark för bostäder och andra ändamål som kommunen har att
tillgodose. Enligt kommitténs mening är det därför, bl. a. mot bakgrunden
av den nya jordförvärvslagens reglering av motsvarande spörsmål, befogat
att låta arrendators förköpsrätt vika i de fall då denna rätt kolliderar med
kommunens förköpsrätt.

Jag delar den uppfattning som kommittén sålunda gett uttryck åt. I kommitténs
förslag tas i 3 § andra stycket upp eu särskild bestämmelse om att
kommunal förköpsrätt äger företräde framför annan förköpsrätt, varmed
åsyftas arrendators förköpsrätt. Med den av mig föreslagna utformningen av
den kommunala förköpsrätten följer denna företrädesordning av sig själv,
eftersom den kommunala förköpsrätten innebär en rätt för kommunen att
inträda i köpet medan arrendators förköpsrätt utgör en lösningsrätt från
köparen som förutsätter att köparens förvärv består. I departementsförslaget
finns därför ingen motsvarighet till kommittéförslagets företrädesregel.
Om arrendator gör bruk av sin förköpsrätt och väcker talan mot köparen
enligt 4 § lagen om arrendators förköpsrätt, bör målet självfallet inte få
prövas innan det blivit slutligt avgjort om kommunalt förköp skall äga rum.
Det kan inte anses nödvändigt att bestämmelser härom nu införs i nämnda
lag. Jag förutsätter att frågan uppmärksammas av arrendelagsutredningen.

127

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Kommittén anför att dess ställningstagande beträffande förhållandet mellan
kommunal förköpsrätt och arrendators förköpsrätt leder till att den senare
i fortsättningen inte bör vara tillämplig på kommunala markförvärv
över huvud taget. Även denna fråga bör dock enligt kommitténs mening
lämpligen övervägas av arrendelagsutredningen. Jag ansluter mig till vad
kommittén sålunda anfört.

När det gäller förhållandet mellan kommunal förköpsrätt och återköpsrätt
enligt lagen den 20 juni 1924 (nr 384) om återköpsrätt till fast egendom
har kommittén antört att intressekollisioner torde bli mycket ovanliga.
Kommitténs förslag om förköpsrätt vid statens markförsäljningar medför,
om särskild undantagsbestämmelse inte tas upp i en lagstiftning om kommunal
förköpsrätt, att kommun kan utöva förköpsrätt när staten säljer fast
egendom under förbehåll om återköpsrätt. Däremot kommer förköpsrätten
inte att kunna göras gällande när staten utövar sin återköpsrätt. En reglering
efter nu angivna riktlinjer finner kommittén leda till ett godtagbart resultat.
När det är en kommun som säljer mark med återköpsklausul, torde
det i regel vara fråga om mark inom kommunens gränser. Någon konkurrens
mellan kommunens återköpsrätt och dess förköpsrätt torde därför i
praktiken inte förekomma. Det sagda talar för att förköpsrättens anpassning
till återköpsrätten inte kräver någon särskild reglering.

Enligt deparlementsförslaget får kommunal förköpsrätt inte utövas vid
statens markförsäljningar. En konsekvens härav blir givetvis, om särskilt
undantag ej införs, att kommun inte heller kan utöva förköpsrätt när staten
säljer fast egendom under förbehåll om återköpsrätt. Enligt min mening
är ett sådant resultat också det mest tillfredsställande. Med hänsyn
härtill och på de av kommittén i övrigt anförda skälen anser även jag att
den kommunala förköpsrättens anpassning till återköpsrätten inte kräver
någon särskild reglering.

4 g.

Paragrafen, som motsvarar 5 § i kommittéförslaget, innehåller bestämmelser
om hembud samt om beslut av kommun att inte utöva förköpsrätt
beträffande viss tillämnad försäljning.

Kommittén. Ett hembud i förening med en förklaring att villkoren för
hembudet godkänns medför inte att ett köp kommit till stånd. Det skulle
dock enligt kommitténs mening vara stötande om en kommun som delgivit
en fastighetsägare sitt beslut att anta hans hembud sedermera ändrar sin
ståndpunkt i saken.

Självfallet behöver kommun som mottagit hembud en viss betänketid.
Hänsynen till fastighetsägarens intressen och till omsättningen på fastighetsmarknaden
talar för att denna tid bör bli så kort som möjligt. Med
tanke på att ett hembud skall kunna underställas kommunens fullmäktige
synes dock tiden inte kunna göras kortare än tre månader.

Hur lång tid kommunen skall vara fråntagen möjlighet att utöva förköps -

128

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

rätt efter ett hembud som ej antagits är en fråga som bör bedömas bl. a.
med hänsyn till risken för allmänna konjunkturförändringar och fluktuationer
i penningvärdet eller andra liknande omständigheter. Detta talar för
att fristen bör vara ganska kort. Men det är också rimligt att markägaren
efter det att hembud ej antagits bereds skälig tid att försöka sälja fastigheten
till det pris som han begärt av kommunen. En godtagbar kompromiss
mellan angivna intressen är enligt kommittén att tiden bestäms till två år
räknat från hembudet.

Liksom enligt lagen om arrendators förköpsrätt bör gälla att kommunen
får utöva sin förköpsrätt om fastighetsägaren säljer fastigheten till annan
på för honom mindre fördelaktiga villkor än dem som han erbjudit kommunen.
Avgörandet om så skett kan erbjuda vissa svårigheter. För att
minska dessa svårigheter föreslår kommittén att priset i första hand skall
vara avgörande. Även om priset är detsamma eller rentav något högre kan
likväl övriga villkor, t. ex. betalningsvillkoren, vara så mycket sämre för
säljaren att försäljningen som helhet måste anses oförmånligare än hembudet.
Också i detta fall bör förköpsrätt få utövas. I enkelhetens intresse föreslår
kommittén emellertid att så skall få ske endast om villkoren för försäljningen
tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för säljaren än som
gällt för hembudet.

Någon skyldighet för förköpsberättigad att inom betänketiden uttryckligen
besvara hembud som inte accepteras föreligger inte enligt lagen om
arrendators förköpsrätt. När det gäller kommunal förköpsrätt torde ett
stort antal hembud kunna antas sakna intresse för kommunen. Det är då
rimligt att fastighetsägare som gjort hembud snarast möjligt får besked
om kommunens ståndpunkt. Det anförda talar för att kommun som mottagit
hembud ofördröj ligen bör besvara detta. Det är likväl tveksamt om
kommunerna bör åläggas att besvara alla hembud. En sådan skyldighet kan
särskilt i de större städerna väntas medföra en avsevärd administrativ belastning.
Kommittén finner det därför lämpligast att föreskrift i nämnda
hänseende inte lämnas men vill samtidigt understryka önskvärdheten av
att kommunerna så långt detta låter sig göra utan onödigt uppskov underrättar
fastighetsägarna om resultatet av sin prövning av gjorda hembud.

I den tidigare nämnda lagstiftningen om förköpsrätt är skriftlig form för
hembud ej obligatorisk. För att ge erforderlig stadga åt förfarandet och
undvika tvister om innehållet i hembud och svar finner kommittén det dock
lämpligt att skriftlig form används vid avgivande och besvarande av hembud.
Fastighetsägarens intresse att framdeles kunna styrka att han hembjudit
fastigheten till kommunen på vissa villkor synes vidare vara av sådan
betydelse att skriftlig form bör vara obligatorisk i fråga om hembud.

Remissyttrandena. Frågan under vilka förhållanden en kommun skall
vara fråntagen möjlighet att utöva förköpsrätt efter hembud har diskuterats
i några remissyttranden. Svea hovrätt ställer sig betänksam till för -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

129

slaget, om meningen är att kommunen skall ha ovillkorlig rätt till förköp
när kontantpriset är lägre än i hembudet. Enligt hovrättens mening bör
prövningen av frågan om försäljningen skett på mindre fördelaktiga villkor
än som gällt för hembudet innefatta att kontantpris och övriga villkor i varje
särskilt fall skall vägas mot varandra och bedömas som en enhet. Liknande
synpunkter framförs av hovrätten för Västra Sverige. Länsstyrelsen i
Örebro län anser att kravet på avsevärt ogynnsammare villkor för att förköpsrätt
skall få utövas vid försäljning efter hembud kan vålla tolkningssvårigheter
och ifrågasätter om inte ordet »avsevärt» bör utgå. Hovrätten
för Västra Sverige påpekar att hembudsregeln ger fastighetsägare möjlighet
att genom en serie hembud testa kommunens avsikter. En sådan möjlighet
skulle kunna mötas genom en regel som gjorde hembud bindande, i vart
fall sedan det accepterats av kommunen. Några remissinstanser har ansett
att skyldighet bör införas för kommun att besvara hembud. Hit hör hovrätten
över Skåne och Blekinge, kammarkollegiet, länsstyrelsen i Västmanlands
län och Svenska sparbanksföreningen.

Departementschefen. Enligt kommittéförslaget är hembudet inte bindande
för fastighetsägaren. Om kommunen antar hembudet, står det ändå fastighetsägaren
fritt att avstå från att sälja fastigheten till kommunen. Som
påpekats under remissbehandlingen kan en sådan ordning vara oläglig för
kommunen, eftersom kommunen tvingas ta ställning till de av säljaren angivna
lcöpevillkoren utan att vara säker på att egendomen kan förvärvas
på dessa villkor. Den förmån som härigenom erbjuds fastighetsägaren är
emellertid av betydande värde för denne och bidrar i sin mån till att förköpsrätten
inte behöver bli en alltför svår belastning på fastighetsmarknaden.
Jag delar därför kommitténs uppfattning i detta hänseende.

Inte heller kommunens förklaring att hembudet antas är bindande. En
försäljning kommer till stånd först genom avtal. Som kommittén anfört
skulle det emellertid vara stötande, om kommunen efter det att hembudet
antagits skulle dra sig undan förvärvet. Ett sådant tillvägagångssätt torde
inte heller behöva befaras i praktiken.

Kommunen måste uttryckligen anta hembudet för att hindra att det får
rättsverkan mot kommunen. Om kommunen utan att anta hembudet inleder
förhandlingar med säljaren men förhandlingarna inte leder till köp
inom föreskriven tid, inträder den nyss antydda rättsverkan mot kommunen.

Den tidsfrist inom vilken kommun skall ta ställning till ett avgivet hembud
bör överensstämma med den tidsfrist som kommunen har att iaktta
när förköpsrätt skall utövas efter anmälan eller ansökan enligt 7 § andra
stycket. Den av kommittén föreslagna tremånadersfristen har därför tagits
upp i paragrafen. Också när det gäller den tid under vilken en fastighet
skall vara befriad från förköp efter hembud anser jag att kommitténs för 5

Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt Nr 90

130

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

slag innefattar en lämplig avvägning. I paragrafen anges därför att förköp
får ske i anledning av försäljning inom två år från hembudet endast om
försäljningen sker på oförmånligare villkor än som gällde för hembudet.

Att avgöra om eu senare försäljning sker på förmånligare eller oförmånligare
villkor än som gällt för hembudet kan givetvis vara svårt. Kommittéförslaget
innebär att priset i första hand skall vara avgörande. Om priset
är detsamma eller högre, skall förköpsrätt föreligga endast om villkoren i
övrigt är avsevärt ogynnsammare för säljaren än som gällt för hembudet.
Är priset däremot lägre skall förköpsrätt alltid föreligga, oberoende av köpevillkoren
i övrigt. Den i några remissyttranden framförda kritiken mot kommittéförslaget
i denna del anser jag inte befogad. Kommittéförslaget utgör
enligt min mening en väl avvägd lösning av de intressekonflikter som här
kan föreligga mellan en fastighetsägare och kommunen. En reglering av
förevarande frågor i enlighet med kommittéförslaget ger vidare relativt
goda möjligheter att på förhand bedöma om förköpsrätt föreligger. Den i
första stycket upptagna regeln överensstämmer därför i sak med bestämmelserna
i 5 § i kommittéförslaget.

Enligt 2 § får förköpsrätt i vissa fall utövas av annan kommun än den
där marken är belägen. En förutsättning är dock att marken ligger inom
kommunblockets område. Det kan inte rimligen åläggas fastighetsägare att
hembjuda fastigheten även till annan kommun än den där fastigheten är
belägen utan kommunerna inom ett kommunblock får själva ombesörja
att hembudet vidarebefordras till de andra kommuner som kan ha intresse
härav. I första stycket i denna paragraf anges därför att hembud skall avges
till markkommunen. Förköpsrätt kan sålunda inte utövas av någon
kommun, om hembud som avgetts till markkoxnmunen avvisats eller inte
besvarats inom fristen.

En vanlig situation torde vara att en fastighetsägare som inte avser att
sälja till kommunen har intresse av att få veta kommunens inställning till
en viss förestående överlåtelse. Jag syftar närmast på sådana fall då det med
hänsyn till obillighetsregeln kan vara ovisst om tillstånd till förköp kommer
att lämnas. Det bör då finnas möjlighet för fastighetsägaren att få en
bindande förklaring av kommunen att denna avstår från sin förköpsrätt,
såvitt gäller den tilltänkta försäljningen. I andra stycket i paragrafen anges
att om kommun på förhand förklarat sig avstå från förköpsrätt i fråga om
viss fastighetsför sälj ning, detta får den verkan att hinder föreligger mot att
förköpsrätt utövas i anledning av försäljningen. Det är svårt att på förhand
bedöma i vilken omfattning sådana förhandsbesked kan komma att begäras
och vilket underlag för kommunens ställningstagande som i de enskilda
fallen kan komma att stå till buds. Med hänsyn härtill har underlåtenhet
att lämna förhandsbesked inte förenats med någon påföljd. Jag förutsätter
att kommunerna kommer att lämna förhandsbesked i sådana fall där det
utan närmare utredning kan konstateras att kommunalt förköp inte är

Kungl. Maj. ts proposition nr 90 år 1967

131

aktuellt. Också förklaring enligt andra stycket har verkan gentemot andra
kommuner, som skulle ha kunnat utöva förköpsrätt.

Några remissinstanser har ansett att kommunerna bör åläggas att besvara
hembud. För egen del anser jag i likhet med kommittén att en sådan skyldighet
kunde komma att medföra en avsevärd administrativ belastning för
kommunerna. Någon generell skyldighet för kommunerna att besvara hemhud
bör därför inte föreskrivas. Om kommunen fattat beslut i anledning
av hembud eller om förklaring avgetts enligt andra stycket, hör dock kommunen
vara skyldig att underrätta fastighetsägaren. Bestämmelser härom
torde kunna meddelas av Kungl. Maj :t.

I redaktionellt hänseende avviker departementsförslaget från kommitténs
förslag på det sättet att uttrycket hembud ersatts med det modernare uttrycket
erbjudande.

5 §.

Paragrafen, som motsvarar 3 § första stycket i kommittéförslaget, innehåller
bl. a. regler om för köpsrättens innebörd och om jämkning av köpevillkor.

Departementschefen. I paragrafens första stycke anges att förköpsrätten
innebär en rätt för kommunen att få förvärva egendomen från säljaren på
de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Kommunens förvärv med
stöd av förköpsrätten kallas förköp. Att förköpet sker från säljaren innebär
att köparens förvärv inte längre kan göras gällande. Detta förhållande
—• att köparen förlorar sin rätt till fastigheten — kommer till uttryck i 12 §
första stycket, där det sägs att hans förvärv för sin giltighet är beroende
av att förköp inte sker. Till sin natur är förköpet ett tvångsförvärv men
på grund av bestämmelsen i 11 § om att egendomen skall anses ha övergått
från säljaren till kommunen genom frivillig överlåtelse på de villkor som
avses i 5 § kommer förköpet att vila på avtalsmässig grund. De närmare
konsekvenser som detta får för rättsförhållandet mellan kommunen å ena
sidan samt säljaren och andra rättsägare i fastigheten å andra sidan behandlas
i anslutning till 11 §.

Regeln i första stycket att kommunen skall förvärva egendomen på de
villkor som avtalats mellan säljaren och köparen syftar på samtliga bestämmelser
som gäller för den aktuella försäljningen. Tillämpningen av
denna princip kompliceras av att parterna som regel upprättar dubbla köpehandlingar
vid försäljning av fast egendom, nämligen dels köpekontrakt,
dels köpebrev. Förfarandet vid förköp leder emellertid enligt departementsförslaget
ofta till att kommunen vid anmälan eller underrättelse om en fastighetsförsäljning
får del endast av köpebrevet, vilket vanligen innehåller
bara uppgift om fastigheten, parternas namn och köpeskillingen samt säljarens
kvittering av köpeskillingen. Övriga avtalsbestämmelser tas upp i den

132

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

verkliga fångeshandlingen, dvs. köpekontraktet. Till det sagda kommer den
komplikationen att enligt gällande rätt avtalsbestämmelse kan vara giltig
även om den inte tas upp i fångeshandlingen. Formkravet anses sålunda
inte gälla exempelvis sidoavtal om försäljning av lös egendom, avtal om
annan köpeskilling än den i köpehandlingen upptagna och förbehåll om beståndet
av nyttjanderätt.

De här angivna problemen har i viss mån förelegat också när det gäller
förköpsrätten i jordabalksförslagen. Det år 1909 avgivna förslaget till jordabalk
innehöll sålunda en regel att, om bestämmelse träffats utöver vad
som innefattades i köpehandlingen om skyldighet för köparen att fullgöra
något eller förbehåll gjorts om nyttjanderätt in. in., bestämmelsen skulle vara
utan verkan mot den som ville lösa, om det inte visades att han kände till
vad som avtalats när han instämde sin talan om förköp. I 1947 års och senare
jordabalksförslag upptogs inte någon motsvarande regel, vilket sammanhänger
med att förslagen — till skillnad från 1909 års förslag — i fråga
om formkravet innehöll den regeln att köpevillkor som ej intagits i köpehandlingen
skulle vara utan verkan. I sistnämnda avseende innebär det till
lagrådet remitterade förslaget till jordabalk att köpehandlingen skall innehålla
uppgift om parterna, fastigheten och köpeskillingen samt säljarens
överlåtelseförklaring och vissa särskilt uppräknade slag av köpevillkor.

Det anförda visar att det som regel inte är tillräckligt för kommunen
att få del av den köpehandling som överlämnas till kommunen i samband
med anmälan eller underrättelse om försäljningen. Kommunen måste dessutom
ha tillgång till köpekontraktet, om sådan handling upprättats men
inte överlämnats vid anmälan eller underrättelse. Med hänsyn till att formkravet
vid fastighetsköp enligt gällande rätt såväl som enligt det remitterade
jordabalksförslaget upprätthålls i endast begränsad omfattning får även
överenskommelser vid sidan av köpehandlingarna betydelse för kommunen.
I andra stycket tas därför upp en regel som ålägger säljaren att på anmodan
av kommunen upplysa om sådana för försäljningen gällande bestämmelser
som inte framgår av köpehandlingen. Med köpehandlingen avses
här den fångeshandling som kommit kommunen till handa i samband med
anmälan eller underrättelse om försäljningen. Får kommunen på det sättet
bara del av köpebrev, kan alltså upplysningsskyldigheten avse såväl köpekontrakt,
om sådant upprättats, som eventuella sidoöverenskommelser.

När det gäller frågan om påföljden för underlåtenhet att lämna upplysning
om viss avtalsbestämmelse anser jag inte att man kan låta bestämmelsen
utan vidare bli utan verkan. Detta skulle innebära ett alltför starkt
ingrepp mot säljaren. Kommunen bör rimligen ha en viss skyldighet att
utreda vilka bestämmelser som gäller mellan säljaren och köparen. Brister
kommunen i detta åliggande, bör det inte gå ut över säljaren. Jag föreslår
därför att någon påföljd över huvud taget inte skall inträda för säljaren,
om kommunen när förköpsrätten utövades ägde eller bort äga kännedom

133

Kungi. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

om avtalsbestämmelse som inte framgår av köpehandlingen. Hur långt
kommunens undersökningsskyldighet sträcker sig får bli beroende på förhållandena
i det enskilda fallet. Om kommunen varken ägt eller bort äga
kännedom om viss avtalsbestämmelse, bör bestämmelsen normalt inte få
göras gällande mot kommunen. Framstår säljarens underlåtenhet med
hänsyn till omständigheterna som ursäktlig eller föreligger eljest särskilda
omständigheter, bör emellertid undantag kunna göras från nämnda regel.

Vid förköp skall i princip samtliga mellan säljaren och köparen avtalade
villkor gälla för kommunen. Denna regel kan emellertid inte få gälla
idan inskränkning. Avtalet mellan säljaren och köparen kan innehålla
åtaganden från köparens sida av sådan beskaffenhet att de omöjligen
kan uppfyllas av kommunen. För att kommunen i ett sådant fall skall ha
praktisk möjlighet att utöva förköpsrätten, måste avtalsinnehållet kunna
jämkas. Jag vill i sammanhanget erinra om att en bestämmelse om rätt
till jämkning upptogs i lagberedningens förslag om förköpsrätt (5 kap. 6 §
i 1960 års jordabalksförslag). De jämkningar som enligt förslaget skulle
kunna äga rum avsåg såväl tidpunkten för köpeskillingens erläggande och
tillträdesdagen som villkor av personlig natur. I sistnämnda hänseende
innebar förslaget från förköparens synpunkt att villkoret kunde jämkas
så att han i stället för att fullgöra åtagandet hade att utge särskild gottgörelse.
Kommittéförslaget innehåller i 3 § första stycket en likartad reglering.

Med den innebörd som förköpsrätten får enligt departementsförslaget
föreligger inte något egentligt behov av jämkning i fråga om tidpunkten
för köpeskillingens erläggande och tillträdesdagen. När förköpet fullbordats
har kommunen att tillträda fastigheten, om avtalet mellan säljaren
och köparen berättigar till det, och att fullgöra betalning enligt avtalets bestämmelser.
Däremot måste jämkning kunna komma i fråga i sådana fall
där köparen gjort ett personligt åtagande eller där det annars är oundgängligt
med hänsyn till åtagandets art. Jämkningen bör kunna gå ut på att
åtagandet ej alls skall gälla eller ges sådant ändrat innehåll att det kan
fullgöras av kommunen. Om jämkningen vållar säljaren förlust skall förlusten
ersättas av kommunen.

Det bör i detta sammanhang understrykas att det enligt departementsförslaget
till skillnad från kommitténs förslag — inte finns utrymme
för att ålägga köparen någon fullgörelse mot säljaren, sedan förköpet
fullbordats.

Fragan huruvida visst åtagande från köparens sida får göras gällande
mot kommunen bör inte få hållas öppen hur länge som helst. Jag föreslår
därför att kommunen, om den önskar få jämkning av köpeavtalet till
stånd, skall väcka talan om jämkningen inom tre månader från det förköpet
fullbordades. Väcks inte sådan talan, bör rätten till talan vara förlorad
och åtagandet därmed gällande mot kommunen. En särbestämmelse

134

Kangl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

behövs för det fall att kommunen när förköpsrätten utövades ej ägde kännedom
om den bestämmelse som föranleder jämkningen. Tiden för talans
väckande bör då räknas från den dag då det blev avgjort att bestämmelsen
får göras gällande mot kommunen. Ett sådant avgörande kan komma
till stånd genom att kommunen erkänner att bestämmelsen får göras gällande
eller domstolen prövar saken enligt andra stycket andra punkten.

I förköpets natur ligger att förvärvet inte kan komma till stånd utan
att fastighetsägaren först avhänt sig fastigheten. Någon måste alltså ha
träffat avtal med honom om köp av egendomen. I praktiken sker detta
som regel genom att bägge parter underskriver ett köpekontrakt. Den
omständigheten att köpet på grund av bestämmelse i köpehandlingen är
för sin giltighet beroende av villkor hindrar inte kommunen från att utöva
förköpsrätten. Det är heller inte en förutsättning för förköpsrätten att
köparen eller säljaren underrättar kommunen om köpet. Får kommunen
ändå reda på att en försäljning skett, föreligger formell möjlighet att utöva
förköpsrätt. En annan sak är att det ofta kan vara lämpligt även från
kommunens synpunkt att avvakta med ställningstagandet i förköpsfrågan
tills försäljningen anmäls för kommunen eller bringas till dess kännedom
genom underrättelse från lantbruksnämnd, länsstyrelse eller inskrivningsdomare.

I grundsatsen att fastighetsägaren måste ha avhänt sig fastigheten för
att förköp skall kunna ske ligger också att avhändelsen måste vara bindande
mot fastighetsägaren. Formkravet vid fastighetsköp måste exempelvis
ha uppfyllts. Om någon annan s. k. ursprunglig ogiltighetsanledning
kan göras gällande mot försäljningen — såsom att köpehandlingen
är förfalskad eller utfärdad på ägarens vägnar av någon som saknade behörighet
eller att ägaren var i konkurs eller omyndig när han utfärdade
handlingen — drabbar denna också förköpet. Att förköpet kan gå om intet
på grund av innehållet i avtalet mellan säljaren och köparen kommer att
närmare beröras vid 11 §.

6 §•

Paragrafen innehåller bestämmelser om undantagande av lös egendom.

Departementschefen. Som närmare utvecklats i den allmänna motiveringen
omfattar förköpet enligt departementsförslaget primärt all egendom som
ingår i försäljningen, således även lös egendom. Under vissa förutsättningar
skall dock lös egendom kunna undantas från förköpet. Egendomen
tillfaller då i stället köparen. Undantagande skall alltid ske, om köparen
begär det. På begäran av kommunen skall lös egendom undantas, om den
utan olägenhet kan skiljas från återstoden. Innebörden av denna gränsdragning
har redan berörts i den allmänna motiveringen.

Vid undantagande måste köpeskillingen fördelas mellan kommunen och

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

135

köparen. Fördelningen bör ske på det sättet att köparen får betala så
mycket av köpeskillingen som belöper på det som undantagits och kommunen
betala återstoden. En bestämmelse av detta innehåll tas upp i första
stycket tredje punkten.

Frågan om undantagande av lös egendom bör inte få stå öppen under
någon längre tid. I första stycket sista punkten föreskrivs därför att köparen
eller kommunen måste väcka talan om undantagande senast inom tre
månader från det förköpet fullbordades. Annars är rätten till talan förlorad,
vilket innebär att den lösa egendomen slutgiltigt omfattas av förköpet.

Självfallet är det inte nödvändigt att rättegång inleds för att lös egendom
skall kunna föras över till köparen. Parterna kan träffa överenskommelse
under hand om undantagandet och om fördelningen av köpeskillingen.
Även säljaren bör emellertid biträda en sådan uppgörelse. I annat fall blir
kommunen ansvarig för hela köpeskillingen i förhållande till säljaren, dvs.
resultatet blir detsamma som om kommunen förvärvat den lösa egendomen
genom förköpet och sedan överlåtit den vidare till köparen.

I andra stycket ges vissa regler angående rättegången när lös egendom
tas undan från förköp. Förslaget innebär att processen skall föras mellan
kommunen och köparen, varvid den som yrkar undantagandet får väcka
talan. Eftersom undantagandet också angår säljaren bör denne ges möjlighet
att föra talan i målet såvitt angår hans rätt. Det torde böra åläggas
rätten att underrätta säljaren om rättegången. Rättens prövning föreslås
gälla inte bara frågan om undantagande från förköpet av lös egendom
utan även spörsmålet om fördelning av betalningsskyldigheten mellan
kommunen och köparen.

7 §•

Paragrafen motsvarar närmast 7 och 8 §§ i kommittéförslaget och innehåller
bestämmelser om sättet för utövande av förköpsrätt och om den tid
inom vilken förköpsrätten skall utövas.

Departementschefen. Enligt kommittéförslaget ålåg det kommun som
beslutat att utöva förköpsrätt att väcka talan om förköpet vid domstol.
Stämningsansökan skulle inges inom viss tidsfrist vid äventyr att förköpsrätten
annars gick förlorad. Talans väckande var alltså det väsentliga momentet
vid utövande av förköpsrätt. Eftersom något obligatoriskt domstolsförfarande
inte skall förekomma enligt departementsförslaget, blir förfarandet
ett annat än vad kommittéförslaget innebär. Med departementsförslagets
utformning av förköpsrätten knyts de avgörande rättsverkningarna i stället
till kommunens beslut att utöva förköpsrätt. Beslutet kommer att inverka
på rättsläget inte bara för säljare och köpare utan även för tredje man. Med
hänsyn härtill är det ändamålsenligt att beslutet ges publicitet i den form
som normalt utnyttjas beträffande förfoganden över fast egendom, nämli -

136

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

gen genom en anteckning i fastighetsboken. Det bör därför åligga kommunen
att anmäla förköpsbeslutet till vederbörande inskrivningsdomare för anteckning
i fastighetsboken. Anteckning bör göras för varje fastighet som ingår
i försäljningen. Om försäljningen avser fastigheter inom skilda inskrivningsavdelningars
områden, bör varje berörd inskrivningsdomare underrättas.

Kommun som beslutat att utöva förköpsrätt bör också vara skyldig att
ofördröjligen underrätta säljaren och köparen om beslutet. Om,sättet för
underrättelsen stadgas i 15 §. Om förköpsbeslutet avser fastighet inom annan
kommuns område, bör även den andra kommunen underrättas på samma
sätt.

Jag föreslår att anmälan till inskrivningsdomaren och de nu nämnda underrättelserna
görs till ett led i själva utövandet av förköpsrätten och att
kommunen åläggs att för inskrivningsdomaren förete bevis om underrättelserna
i samband med att förköpsbeslutet anmäls för anteckning i fastighetsboken.
Härigenom blir det möjligt att låta tidsfristen för påkallande av
prövning av förköpsfrågan hos Kungl. Maj :t börja löpa från den dag då anteckning
om kommunens förköpsbeslut görs i fastighetsboken. Jag återkommer
till denna fråga i anslutning till 9 §.

Andra stycket innehåller bestämmelser om den tidsfrist inom vilken kommunen
har att utöva förköpsrätt. Jag föreslår att fristen i allmänhet räknas
från lagfartsansökan eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen
eller 1916 års lag från det tillstånd söktes. Lagfartsansökan får alltså
betydelse bara i de fall när tillstånd inte krävts enligt nyssnämnda lagar.
Samordningen mellan förfarandet enligt å ena sidan jordförvärvslagen och
1916 års lag samt å andra sidan förköpslagen behandlas närmare i anslutning
till förslagen till ändringar i de förstnämnda lagarna.

Enligt kommittéförslaget ålåg det som en huvudregel säljaren eller köparen
att med överlämnande av avskrift av fångeshandlingen anmäla försäljning
av fast egendom för kommunen. Departementsförslaget tillgodoser
kommunens intresse av att få kännedom om fastighetsförsäljningar på annat
sätt. När lagfart eller förvärvstillstånd sökts skall det åligga inskrivningsdomaren
resp. lantbruksnämnden och länsstyrelsen att ofördröjligen
underrätta kommunen om ansökan och samtidigt översända avskrift av
fångeshandlingen. De bestämmelser som behövs för att åstadkomma en sådan
ordning torde få meddelas av Kungl. Maj :t.

Rätten för säljaren eller köparen att själv anmäla förvärvet till kommunen
står dock öppen även enligt departementsförslaget. Parterna i köpet
kan därigenom åstadkomma att tidsfristen för kommunen att utöva förköpsrätt
börjar löpa. Denna möjlighet torde få betydelse framför allt när
det gäller sådana förvärv som inte är underkastade tillståndsplikt enligt
jordförvärvslagen eller 1916 års lag. Köparen kan i sådant fall ha intresse av
att dröja med att söka lagfart men ändå önska få klarhet i förköpsfrågan.
Om det i ett tillståndsärende eller ett lagfartsärende blir utrett att kommu -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

137

nens tidsfrist löpt ut efter frivillig anmälan, kan ärendet prövas utan att
förköpsfrågan behöver beaktas.

En grundläggande förutsättning för att kommunen skall kunna ta ställning
till om förköpsrätten skall utövas är att kommunen har tillgång till köpehandlingen.
Tidsfristen för kommunen bör med hänsyn härtill inte börja
löpa förrän kommunen har tillgång till köpehandlingen. Denna princip tillgodoses
i tillräcklig grad om lantbruksnämnden eller inskrivningsdomaren
ofördröj ligen tillställer kommunen en avskrift av den vid ansökan om förvärvstillstånd
resp. lagfart fogade köpehandlingen. Om tillstånd sökts utan
att köpehandling bifogats, behövs emellertid eu särskild regel. Tiden bör i
sådant fall räknas först från det kommunen mottog handlingen. Samma regel
bör gälla för frivillig anmälan till kommunen.

Anmälan enligt andra stycket skall göras hos den kommun, där den försålda
egendomen är belägen. Också underrättelse från lantbruksnämnd,
länsstyrelse eller inskrivningsdomare skall riktas till markkommunen. Som
jag tidigare anfört kan förköpsrätt visserligen i vissa fall utövas av annan
kommun än den där marken är belägen. När det gäller sådan anmälan eller
underrättelse har jag — liksom i fråga om hembud — emellertid inte ansett
nödvändigt med särskilda bestämmelser i syfte att tillförsäkra andra
kommuner än markkommunen kännedom om gjorda försäljningar. Det är
här fråga om en samverkan mellan kommuner inom samma kommunblock
och det bör enligt min mening ankomma på kommunerna själva att i mån
av behov genom inrättande av särskilt gemensamt organ eller på annat sätt
åstadkomma att anmälningar eller underrättelser vidarebefordras till övriga
kommuner inom blocket. Avser försäljningen egendom som är belägen
i flera kommuner skall givetvis anmälan och underrättelse göras till samtliga
kommuner, där marken är belägen.

Beträffande längden av den frist som bör stå kommun till buds för ett avgörande
i förköpsfrågan har kommittén framhållit att köp av fast egendom
ofta föregås av tekniska och ekonomiska utredningar av kvalificerad art. Ett
kommunalt förvärv måste vidare behandlas i flera kommunala instanser
med fullmäktige som beslutande organ. Även om formerna för kommunala
beslut i markförvärvsärenden skulle komma att förenklas kan fristen enligt
kommitténs mening knappast bestämmas till kortare tid än tre månader.
Av hänsyn till fastighetsägarens och köparens intressen samt till omsättningen
på fastighetsmarknaden borde fristen inte heller göras längre. Några
remissinstanser har ansett det otillfredsställande att frågan om ett köpeavtal
skall bestå kan komma att hållas svävande under så lång tid som tre månader.
Från kommunalt håll bär emellertid ifrågasatts om en frist på tre
månader erbjuder tillräckligt rådrum för kommunerna. Särskilt i de fall då
kommunerna måste finansiera markförvärvet genom att ta upp underställningspliktiga
lån skulle det kunna uppstå avsevärda svårigheter att iaktta
den föreslagna tidsfristen.

5f Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

138

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Vid bestämmandet av tidsfristen för kommunen att utöva förköpsrätten
måste — som kommittén funnit — eu avvägning göras mellan kommunens
behov av att få tillräckligt rådrum för sitt ställningstagande i förköpsfrågan
och enskildas intresse av att försäljningen inte hålls svävande alltför länge.
Enligt min mening är en tidsfrist om tre månader i och för sig i kortaste laget
för kommunerna. Det bör emellertid vara möjligt för kommunen att hålla
en hög beredskap och att därigenom nedbringa den behövliga tiden för sitt
ställningstagande i förköpsfrågan. Om fristen görs längre än kommittén
tänkt sig, kan det befaras att olägenheterna blir stora för fastighetsmarknaden.
Jag är därför inte beredd att förorda en längre frist än tre månader.

Om förköpsrätt inte utövas inom föreskriven tid, blir följden att förköpsrätten
går förlorad för kommunen. För att denna påföljd inte skall inträda
måste kommunen ha beslutat om förköp, ha sänt underrättelser till säljare
och köpare samt i vissa fall annan kommun och vidare ha anmält beslutet
till inskrivningsdomaren. Anmälan måste ske senast på den inskrivningsdag
som infaller näst efter fristen. Det är självfallet inte nödvändigt att kommunens
beslut vunnit laga kraft inom fristen. Även om kommunalbesvär
skulle ha anförts mot beslutet, skall detta antecknas i fastighetsboken och
förfarandet fortgå. Denna fråga behandlas ytterligare under 9 och 10 §§.

Skulle kommunen ha beslutat om förköp men inte anmält beslutet i tid,
förfaller verkan av beslutet. Följden härav blir att avtalet mellan säljaren
och köparen behåller sin giltighet. En tvist huruvida förköpsrätt utövats i
rätt tid blir att behandla som en vanlig tvist om äganderätt till fast egendom.

8 §•

I förevarande paragraf regleras förhållandet mellan kommunalbesvärsprövningen
och prövningen av förutsättningarna för förköp enligt 9 §.

Departementschefen. I flera av de tidigare behandlade paragraferna anges
vissa förutsättningar, som måste vara uppfyllda för att förköpsrätt skall
föreligga. Av vad jag anfört i den allmänna motiveringen framgår att en
rättslig prövning av förutsättningarna i vissa fall skall kunna ske hos
Kungl. Maj :t i statsrådet. Den närmare regleringen av detta förfarande, som
kan inledas på initiativ av säljaren eller köparen eller i vissa fall den kommun
där marken är belägen, tas upp i 9 §. Den prövning som Kungl. Maj:t
har att göra enligt reglerna i 9 § kan i viss mening sägas innefatta en prövning
av förutsättningarna för det kommunala beslutet att utöva förköpsrätt.

En prövning av kommunens beslut kan komma till stånd även genom
kommunalbesvär. Enligt 76 § kommunallagen äger medlem av kommunen
som gör gällande att beslutet inte överensstämmer med bestämmelserna i
3 § kommunallagen om den kommunala kompetensen anföra besvär hos länsstyrelsen
över beslut av fullmäktige. I länsstyrelses utslag får ändring sökas

139

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

hos regeringsrätten. Om särskilda bestämmelser inte ges för denna besvärsprövning,
torde prövningen komma att omfatta också frågan om beslutet
står i överensstämmelse med förköpslagen. Frågan om förköpsrätt föreligger
skulle alltså kunna prövas både av Kungl. Maj :t i statsrådet och av regeringsrätten.

Beträffande förhållandet mellan 1 § i förslaget till förköpslag och bestämmelserna
om den kommunala kompetensen i 3 § kommunallagen har tidigare
framhållits att förköpsrättens tillämpningsområde under alla förhållanden
kommer att vara begränsat av den kommunala kompetensen men att
den kommunala kompetensen utgör en alltför oviss och svårbestämbar begränsning
och inte heller tillgodoser rättssäkerhetskraven. På grund härav
har i 1 § tagits upp en för lagstiftningens syfte anpassad särskild begränsning
av förköpsrätten.

Mot denna bakgrund ter det sig enligt min mening naturligt att prövningen
huruvida förutsättningar för förköpsrätt föreligger enligt 1 § i
första hand anförtros de berörda parterna själva. Om kommunmedlem vill
göra gällande att det markförvärv som avses med förköpsbeslutet inte faller
inom den kommunala kompetensen bör han däremot ha möjlighet att få
denna fråga prövad enligt samma regler som om beslutet avsett ett frivilligt
förvärv. Ett sådant resultat åstadkommes genom den i förevarande paragraf
upptagna regeln. Med en sådan ordning undviks också att samma fråga prövas
av flera myndigheter i sista instans. Länsstyrelse och regeringsrätt får
att pröva huruvida förvärvet faller inom den kommunala kompetensen enligt
3 § kommunallagen medan Kungl. Maj :t i statsrådet prövar frågan om
tillstånd till förköp får ges med hänsyn till innehållet i 1 § förköpslagen.
Om förvärvet vid kommunalbesvärsprövningen anses falla utanför den kommunala
kompetensen, kan givetvis tillstånd till förköp inte ges. Den omständigheten
att visst förvärv anses falla inom den kommunala kompetensen
hindrar däremot inte att tillstånd till förköp kan vägras. Kungl. Maj :t
kan finna skäl att vägra förköpstillstånd t. ex. om egendomen inte anses
erforderlig för tätbebyggelse eller om den är belägen utom kommunens område.

Av regeln i förevarande paragraf följer också att frågan om hinder mot
förköp på grund av bestämmelserna i 3 och 4 §§ förköpslagen inte kan komma
under bedömande i samband med kommunalbesvär. Också när det gäller
obillighetsregeln i 9 § förköpslagen är prövningen till följd av bestämmelsen
i förevarande paragraf förbehållen Kungl. Maj:t i statsrådet.

Kommunalbesvär kan anföras också på den grunden att beslutet ej tillkommit
i laga ordning, att det står i strid mot allmän lag eller författning
eller annorledes överskrider deras befogenhet som fattat beslutet. Med stöd
av denna besvärsgrund kan en utpräglad legalitetsprövning av förköpsbeslutet
åstadkommas. Den prövning som skall ske hos Kungl. Maj:t enligt 9 §
förköpslagen är däremot inte inriktad på att vara en sådan legalitetspröv*
ning.

140

Kungl. Maj ris proposition nr 90 år 1967

Som framgår av 9 § förfaller förköpsbeslutet om tillståndsansökan inte
inges inom en månad från det säljaren eller köparen anmält att de bestrider
förköpsrätt. Om i en sådan situation besvär skulle ba anförts mot beslutet,
torde besvären kunna lämnas utan vidare åtgärd. Om tillstånd till förköp
sökts av kommunen och besvär anförts, synes handläggningen av besvären
och tillståndsfrågan böra i viss mån samordnas. I allmänhet torde
det vara mest ändamålsenligt att besvären avgörs innan tillståndsfrågan
tas upp till prövning. I varje fall bör tillstånd inte meddelas innan kommunens
beslut vunnit laga kraft.

9 §.

Paragrafen innehåller bestämmelser angående prövningen hos Kungl.
Maj :t av frågan om tillstånd till förköp.

Departementschefen. Som redan utvecklats i den allmänna motiveringen
är kommunen skyldig att söka tillstånd till förköpet hos Kungl. Maj :t om
säljaren eller köparen bestrider förköpsrätten. Regeln härom ges i första
stycket första punkten. Andra stycket innehåller närmare bestämmelser om
bestridandet och om kommunens ansökan om förköpstillstånd. Jag återkommer
till dessa bestämmelser i det följande. Bestrids inte förköpsrätten, går
förköpet som framgår av 10 § i fullbordan.

I fortsättningen av första stycket ges bestämmelser om tillståndsprövning
hos Kungl. Maj :t. Tillstånd skall vägras i tre olika fall, vilka hänför sig (1)
till den allmänna begränsningsregeln i 1 § och bestämmelsen i 2 § om begränsning
av förköpsrättens tillämpningsområde till kommunens eller kommunblockets
område, (2) till hembudsregeln i 4 § första stycket och (3) till
obillighetsregeln. Uppräkningen av fall när förköpstillstånd skall vägras är
uttömmande. Om inte något av fallen är för handen, skall alltså tillstånd
ges. En annan sak är att kommunens ansökan om förköpstillstånd i vissa
fall bör lämnas utan åtgärd av Kungl. Maj :t. Så kan exempelvis vara fallet
om förköpsrätt utövats i strid med reglerna i 3 § eller 4 § andra stycket
eller utövats för sent eller om förköpstillstånd sökts för sent eller lagfart
beviljats för köparen eller förvärvstillstånd getts. Detsamma gäller om kommunens
beslut om förköp blivit undanröjt efter kommunalbesvär. Det sistnämnda
innebär alltså att Kungl. Maj :t inte skall överpröva det kommunala
beslutet. Om Kungl. Maj :t — som har att pröva ärendet bara på de grunder
som anges i förevarande paragraf — skulle ge tillstånd till förköpet i
ett fall där enligt vad som nu har sagts kommunens ansökan i stället bort
lämnas utan åtgärd, blir inte förköpet därmed giltigt. De ifrågavarande ogiltighetsanledningarna
kan åberopas även sedan förköpet fullbordats. I sista
hand ankommer det på domstol att ta ställning till om en sådan ogiltighetsanledning
föreligger i samband med tvist om äganderätten till den fasta
egendomen. Läget är ett annat beträffande de frågor som enligt uppräk -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

141

ningen i första stycket kan leda till att förköpstillstånd vägras. Dessa frågor
avgörs slutgiltigt av Kungl. Maj :t.

Det förtjänar att understrykas att förköpstillståndet inte kan begränsas
till viss del av såld fastighet eller till viss eller vissa fastigheter vid en försäljning
av flera fastigheter. Tillstånd måste gälla allt eller intet. Detta
hindrar emellertid inte att en uppdelning av den försålda egendomen mellan
kommunen och köparen ändå kan åstadkommas. Vid tillämpningen av obillighetsregeln
kan — som redan utvecklats i den allmänna motiveringen —
Kungl. Maj :t beakta en överenskommelse mellan kommunen och köparen
om fördelning av egendomen mellan dem. En sådan överenskommelse innebär
att kommunen genom förköpet förvärvar all den försålda egendomen
och att köparen från kommunen förvärvar den del som enligt överenskommelsen
skall tillfalla honom, överenskommelsen blir juridiskt bindande mot
kommunen bara om den uppfyller formreglerna för överlåtelse av fast egendom.

För att förköpstillstånd skall kunna vägras på den grund att hinder mot
förköp föreligger enligt hembudsregeln i 4 § första stycket måste försäljningen
avse den egendom som ägaren tidigare hembjudit kommunen att
förvärva. Så snart i försäljningen ingår någon av förköpsrätten omfattad
egendom som inte berörts av tidigare hembud får förköpstillstånd inte vägras
under åberopande av 4 §.

I fråga om obillighetsregeln är det i första hand förhållandet mellan säljare
och köpare som kan föranleda att tillstånd till förköp skall vägras. Om
det med hänsyn till den personliga eller ekonomiska; gemenskap som råder
mellan dem är obilligt att förköp äger rum, skall tillstånd inte ges. Bedömningen
av obillighetsfrågan torde i dessa fall ofta kunna ske med ledning
av bestämmelserna i köpeavtalet. Är intressegemenskapen sådan att det
vore obilligt att tillåta förköp, torde detta i allmänhet ha kommit till uttryck
i avtalet och påverkat priset eller andra bestämmelser. Fall kan emellertid
uppkomma där det — utan att intressegemenskap föreligger mellan
säljare och köpare — med hänsyn till vissa villkor för eller omständigheter
vid försäljningen skulle framstå som obilligt om kommunen kunde inträda.
Det kan här vara fråga om förhållanden som gör att särskilt köparen har
ett speciellt intresse av att förvärvet består. Om t. ex. en överlåten fastighet
är särskilt ägnad att utnyttjas i köparens rörelse eller annars avsevärt underlättar
hans utkomstmöjligheter och sådana fördelar inte kan vinnas genom
förvärv av annan fastighet, bör förköpstillstånd inte medges.

När det gäller förfarandet i samband med tillståndsprövningen vill jag
först erinra om att förköpsrätten enligt 7 § utövas; genom att kommunen
beslutar om förköp samt anmäler beslutet till inskrivningsdomaren för anteckning
i fastighetsboken. Dessförinnan skall kommunen underrätta säljaren
och köparen om förköpsbeslutet. För att anmälan skall kunna tas upp
och antecknas i fastighetsboken måste den vara åtföljd av bevis om att

142 Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

underrättelseskyldigheten fullgjorts. Deri tidsfrist som skall gälla för säljare
och köpare att anmäla bestridande av förköpsrätten kan med denna
anordning räknas från det förköpsrätten utövades, dvs. den inskrivningsdag
då kommunens anmälan om förköpet togs upp och antecknades i fastighetsboken.
i

Förfarandet med anmälan till inskrivningsdomaren och anteckning i
fastighetsboken vid förköpsrättens utövande underlättar för inskrivningsdomaren
att i lagfartsärenden få upplysning huruvida förköpsrätt föreligger
i anledning av viss försäljning. För att ytterligare tillvarata de fördelar
som det innebär om fastighetsboken innehåller uppgift i dessa avseenden,
föreskrivs i andra stycket att också anmälan om bestridande skall inges till
inskrivningsdomaren och antecknas i fastighetsboken. Med ett sådant förfarande
kan tidsfristen för kommun att söka tillstånd till förköp räknas
från det bestridande anmäldes, dvs. den inskrivningsdag då anmälan togs
upp och antecknades i fastighetsboken.

Längden av den tidsfrist som skall gälla för säljare eller köpare att inkomma
med anmälan om bestridande måste självfallet bestämmas så att
säljaren och köparen får viss betänketid. Det är å andra sidan av vikt både
för kommunen och de enskilda att förköpsfrågan avgörs så snabbt som möjligt.
Med hänsyn härtill och till att anmälan kan utformas ytterst kortfattat
och inte behöver innehålla någon närmare redogörelse för grunderna för
bestridandet, anser jag fristen kunna sättas till en månad. Eftersom bestridandet
skall antecknas i fastighetsboken bör fristen emellertid utgå på
den inskrivningsdag som infaller näst efter en månad från det förköpsrätten
utövades.

Som jag tidigare anfört skall kommunens frist att söka tillstånd till förköp
räknas från det bestridandet antecknades i fastighetsboken. Också
denna tidsfrist anser jag kunna bestämmas till en månad. Om kommunen
inte söker tillstånd inom fristen är förköpet utan verkan.

De hittills behandlade reglerna har avsett tvister mellan en kommun som
utövat förköpsrätt, å ena sidan, samt säljare eller köpare, å andra sidan.
Eftersom en kommun i vissa fall får utöva förköpsrätt också i fråga om
mark inom annan kommun kan intressekonflikter uppkomma även mellan
kommuner. Denna fråga har uppmärksammats i tredje stycket av förevarande
paragraf. Den föreslagna regleringen innebär att markkommunen
äger påkalla Kungl. Maj:ts prövning av den andra kommunens förköpsrätt.
Markkommunen behöver alltså inte —såsom fallet är med säljare och
köpare — bestrida förköpsrätten genom en anmälan till inskrivningsdomaren.
Eftersom markkommunen enligt 7 § skall underrättas i samma ordning
som säljare och köpare om att förköpsrätt utövats har den frist inom
vilken Kungl. Maj:ts prövning skall påkallas bestämts på samma sätt som
när det gäller säljares eller köpares bestridande, dvs. tidsfristen är en månad
från det förköpsrätten utövades. -

143

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Den prövning som skall äga rum när markkommunen påkallar Kungl.
Maj :ts prövning av frågan om en annan kommuns befogenhet att utöva
förköpsrätt bör avse endast de särskilda förutsättningar som gäller för
kommuns rätt att förvärva mark inom annan kommun. Dessa förutsättningar
anges i 2 §. Markkommunen kan i enlighet härmed åberopa två
grunder för sitt bestridande av förköpsrätten. Kommunen kan göra gällande
att samtycke till förköpet saknas. Vidare kan göras gällande, att egendomen
över huvud taget inte ligger inom kommunblockets område. Frågan
om samtycke spelar då ingen roll. Det bör påpekas att den senare av dessa
grunder för bestridandet kan åberopas även av säljare och köpare. Bristande
samtycke däremot kan bara åberopas av markkommunen.

Genom att förlägga prövningen hos Kungl. Maj :t vinner man den fördelen
alt tidpunkten för förköpets fullbordan blir enkel att bestämma. Det bör
tilläggas, att antalet fall av detta slag torde bli mycket litet och att prövningen
bara i undantagsfall kommer att avse enbart de förutsättningar som
anges i 2 §.

Närmare bestämmelser angående tillståndsprövningen i anledning av att
förköpsrätt utövats torde få meddelas av Kungl. Maj :t.

10 §.

I paragrafen anges den tidpunkt då förköpet blir fullbordat.

Departementschefen. Med den av mig föreslagna utformningen av förköpsrätten
kommer förköpet till stånd utan att det dessförinnan sker någon
obligatorisk prövning av om förutsättningarna för förköpet är för handen.
Förslaget förutsätter genomgående att den som berörs av förköpet själv
handlar för att få en prövning till stånd. Prövningen kan åstadkommas på
tre olika vägar. För det första kan kommunens beslut om förköp angripas
genom kommunala besvär av den som är berättigad att anföra sådana besvär.
Genom denna prövning blir de i kommunallagen upptagna förutsättningarna
för kommunens beslut slutgiltigt prövade. I denna del kan jag
hänvisa till 8 §. För det andra kan säljare eller köpare eller i vissa fall
markkommunen åstadkomma tillståndsprövning enligt 9 §. Sedan Kungl.
Maj :t gett tillstånd till förköpet är de förutsättningar som avses i uppräkningen
i 9 § första stycket och i 9 § tredje stycket slutgiltigt prövade. Återstående
förutsättningar, vilka kan vara av vitt skilda slag, prövas av allmän
domstol. Det är då i princip fråga om en tvist om äganderätten till fast
egendom.

Sedan de båda förstnämnda prövningsmöjligheterna är uttömda, vilket
innebär att kommunens beslut om förköp står fast och att förköpstillstånd
lämnats eller tiden för bestridande av förköpsrätten enligt 9 § första stycket
eller för ansökan enligt 9 § tredje stycket gått till ända utan att bestridande
anmälts eller ansökan gjorts, är enligt förevarande paragraf förköpel

144

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

tullbordat. Tidpunkten för förköpets fullbordan har stor betydelse för rättsförhållandet
mellan kommunen å ena sidan samt säljaren, köparen och
tredje man å andra sidan. Rättsverkningarna av det fullbordade förköpet
behandlas närmare i 11, 12 och 13 §§.

Den omständigheten alt förköpet fullbordats innebär inte att kommunens
äganderätt är definitiv. Som nyss anfördes står den tredje prövningsvägen
— domstolsvägen — alltjämt till buds. Två principiellt olikartade
fall kan härvid föreligga. I det ena gör köparen eller dennes rättsinnehavare
gällande att förköpet är utan verkan därför att någon automatiskt verkande
brist i förköpet föreligger. Kommunen kan exempelvis ha utövat förköpsrätt
fastän hinder mot förköp föreligger (jfr bestämmelserna om att
förköp är utan verkan i 3 § fjärde stycket, 9 § andra stycket sista punkten
och 12 § andra stycket andra punkten). Om förköpet är utan verkan, gäller
i stället köpet. I det andra fallet gäller tvisten huruvida den fasta egendomen
tillhör kommunen eller om den ägs av säljaren eller tredje man som
gör gällande bättre rätt till egendomen. Detta fall behandlas utförligt i anslutning
till 11 §.

11 §•

Paragrafen innehåller i första stycket huvudregeln om förköpets principiella
likställighet med frivillig överlåtelse. I övrigt innehåller paragrafen
vissa modifierande bestämmelser angående rättsförhållandet mellan kommunen
och säljaren.

Departementschefen. I första stycket anges att när förköpet fullbordats
skall så anses som om egendomen vid tidpunkten för försäljningen övergått
från säljaren till kommunen genom frivillig överlåtelse på de villkor som
avses i 5 §. Härigenom kommer till uttryck att förköpet, trots att det är ett
tvångsförvärv dock vilar på avtalsgrund. I detta avseende går rättsinstitutet
tillbaka på förköpsrätten i lagberedningens jordabalksförslag (se särskilt
SOU 1900: 25 s. 106 och 126). Regeln att förköpet skall anses som en frivillig
överlåtelse får betydelse för kommunens rättsställning i förhållande till
såväl säljaren som tredje man.

Beträffande först förhållandet till säljaren har redan vid 5 § anförts att
förköpet i allmänhet är beroende av att en giltig överlåtelse föreligger från
säljaren till köparen. Säljaren kan alltså mot kommunen åberopa att försäljningen
till köparen av någon anledning är ogiltig. Man kan fråga sig hur
saken ställer sig om det i stället är tredje man som bestrider kommunens
äganderätt under åberopande av någon brist som ligger tidigare i fångeskedjan.
Tredje man gör alltså gällande klander. Lagberedningen uttalar
(SOU 1960: 25 s. 126) att förköpet i dess förslag väsentligen är ett derivativt
förvärv, dvs. ett förvärv på vilket inte kan grundas bättre rätt än som tillkom
förre ägaren. Eu konsekvens av att förköparen således härleder sin rätt

Kungl. Maj:ts proposition nr ''JO år i967

145

från köparen är, anför lagberedningen, att förköpet blir beroende av att köparens
förvärv kommer att bestå. Skulle detta ej kunna göras gällande mot
rätte ägaren, inverkar det anmärkta förhållandet även på förköpet. På grund
av bestämmelsen i denna paragrafs första stycke gäller det nu sagda även i
fråga om den kommunala förköpsrätten. Kommunen går alltså miste om
fastigheten, om tredje man kan visa att han har bättre rätt till fastigheten
än säljaren. Om jordabalksförslaget genomförs kan kommunen dock under
vissa förutsättningar vinna skydd enligt bestämmelserna i 18 kap. om godtrosförvärv
på grund av inskrivning.

Situationen kan i stället vara den att tredje man till stöd för sitt rättsanspråk
i fråga om fastigheten åberopar företrädesregler. I en sådan konkurrenssituation
görs således inte gällande att det skulle föreligga någon brist i
den fångeskedja som leder fram till kommunens förvärv. Tredje man grundar
i stället sitt anspråk på att hans förvärv av fastigheten eller av rättighet
i denna har bättre prioritet än kommunens förvärv. Säljaren eller hans företrädare
i äganderätten kan ha överlåtit fastigheten till flera, dvs. gjort sig
skyldig till vad som brukar kallas tvesalu. Det kan också ha upplåtits skilda
begränsade sakrätter i fastigheten, såsom panträtt, nyttjanderätt eller servitut.
Genom att jämställa förköpet med en frivillig överlåtelse uppnås att
kollisioner mellan förköpet och andra mot fastigheten riktade rättsanspråk
av nu antytt slag principiellt löses efter samma regler som i allmänhet gäller
i fråga om företrädet mellan förvärv av förmögenhetsrättslig natur. Kommunen
blir alltså i företrädeshänseende försatt i samma situation som om
förvärvet skett genom frivillig överlåtelse vid tidpunkten för försäljningen.
I enlighet härmed äger kommunen åberopa sig på den genom försäljningen
grundlagda företrädesrätten vid konkurrens med andra intressenter i fastigheten.
Det kan inte vara erforderligt att här närmare utveckla vilka konsekvenser
det sagda får. Jag skall endast ge några exempel som är ägnade att
belysa rättsläget.

Säljaren kan ha gjort sig sk yl di g till tvesalu genom att sälja fastigheten
även till annan person. Har denna andra försäljning skett före överlåtelsen
till köparen, får denne och därmed också kommunen stå tillbaka för den
andre förvärvaren. Saken kommer dock i ett annat läge om köparen (eller
kommunen) hinner söka lagfart före den andre och därigenom skaffa sig
företräde. Detta förutsätter dock att köparen är i god tro vid sitt förvärv.
Om köparen är i ond tro, dvs. ägde eller borde ha ägt kännedom om det tidigare
förvärvet, får lagfartsansökningen ingen betydelse. Av allmänna
rättsgrundsatser torde dock följa att kommunen i nu avsett fall äger självständigt
åberopa god tro men att å andra sidan den goda tron måste föreligga
när kommunen handlar för att få sitt förvärv till stånd, dvs. utövar förköpsrätten.
Om den andra försäljningen skett senare än överlåtelsen till köparen,
har denne och därmed också kommunen företrädesrätt. Denna företrädesrätt
kan dock gå om intet, om den andre förvärvaren söker lagfart
först och är i god tro vid sitt förvärv.

146

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Antag i stället att säljaren upplåtit en rättighet i fastigheten, innan denna
såldes till köparen. Rättigheten kommer då att belasta fastigheten i kommunens
hand, om den får prioritet genom inskrivning eller om den förbehållits
vid överlåtelsen till köparen eller om den är av sådan beskaffenhet att den
gäller mot ny ägare oberoende av inskrivning eller förbehåll (vid arrende och
hyra i vissa fall; se 2 kap. 28 § och 3 kap. 28 § NJL). Har rättigheten upplåtits
efter försäljningen, kan den bli gällande mot kommunen, om upplåtelsen
intecknas innan lagfart söks av köparen eller kommunen. I detta sammanhang
bör uppmärksammas att beståndet av en rättighet som förbehållits
gentemot köparen — som jag anfört i anslutning till 5 § — i vissa fall
kan vara beroende av att kommunen ägt eller bort äga kännedom om förbehållet
när förköpsrätten utövades.

Jag vill understryka att den nu behandlade principen om att förköpet är
att jämställa med frivillig överlåtelse och förköpets på denna princip grundade
företräde i förhållande till konkurrerande rättsanspråk inte äger tilllämplighet
på köparens förfogande över fastigheten. Detta hänger samman
med att dessa förfoganden för sin giltighet är beroende av'' att köparens eget
förvärv förblir giltigt. Om förköp sker förlorar köparens förvärv sin verkan
/ Detta följer av bestämmelsen i 5 § första stycket att kommunen förvärvar
/ fastigheten från säljaren. Saken kommer dessutom till tydligt uttryck genom
den i 12 § första stycket första punkten upptagna regeln om att förvärvet
för sin giltighet är beroende av att förköp ej sker. I samma mån som kö|
parens förvärv genom förköpet förlorar sin verkan blir också i enlighet med
derivativa grundsatser köparens egna förfoganden över egendomen verkningslösa.
Detta gäller såväl äganderättsöverlåtelse som upplåtelse av rät1
tighet.

Jag övergår nu till att behandla rättsförhållandet mellan kommunen och
säljaren. Kommunen är på grund av 5 § i princip bunden av de mellan säljaren
och köparen gällande bestämmelserna för försäljningen. Av regeln om
att förköpet är att jämställa med frivillig överlåtelse följer nu att denna
bundenhet är av samma slag som den som skulle ha förelegat om kommunen
förvärvat fastigheten genom vanligt köp från säljaren på de aktuella
villkoren. Beträffande giltigheten av villkor varav ett förvärvs fullbordan eller
bestånd gjorts beroende kommer därigenom vanliga regler vid fastighetsköp
att gälla. Av allmänna rättsgrundsatser får dock anses följa att köpet
inte med laga verkan kan göras beroende av att förköpsrätt ej utövas (jfr
SOU 1960: 25 s. 107). Av huvudregeln i första stycket följer vidare att påföljderna
exempelvis vid dröjsmål att betala köpeskillingen eller att avträda
eller tillträda fastigheten blir desamma som skulle ha gällt vid ett vanligt
fastighetsköp.

Bestämmelsen i första stycket måste modifieras något för sådana fall då
köpeavtalet innehåller åtaganden av köparen som skall fullgöras innan förköpet
fullbordas. Eftersom köpet inte blir utan verkan förrän förköpet full -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 147

bordats, åligger det i första hand köparen att fullgöra dessa åtaganden.
Kommunens prestationsskyldighet inträder först i och med att förköpet
fullbordas. Om köparen fullgör sitt åtagande bör kommunen få tillgodoräkna
sig 1''ullgörelsen i förhållande till säljaren. En regel härom tas upp i andra
stycket. Av 13 § följer att kommunen har att ersätta köparen dennes
kostnader för fullgörelsen.

Brister köparen i sin skyldighet att fullgöra åtagande före förköpets fullbordande,
kan säljaren bli befogad att häva köpet. Om köpet hävs, kan kommunen
i princip inte utöva sin förköpsrätt, eftersom förköpet för sin giltighet
är beroende av att ett giltigt köp föreligger. Denna princip kan emellertid inte
få gälla utan varje begränsning. Kommunens rättsställning skulle då bli alltför
otrygg. Jag föreslår därför att en hävning av säljaren i den nu diskuterade
situationen skall få påverka förköpsrätten bara om den sker innan förköpsrätten
utövas. Om hävning inte sker före utövandet av förköpsrätten,
åligger det kommunen att, när förköpet fullbordats, fullgöra de åligganden
som köparen försummat. Bara om det skulle bli så att också kommunen
brister i sin prestationsskyldighet, bör säljaren kunna göra förköpet om intet.
Det sagda kommer i lagtexten till uttryck genom regeln i tredje stycket
att säljaren, sedan förköpsrätt utövats, inte får med verkan mot kommunen
häva köpet under åberopande av köparens underlåtenhet att fullgöra
åtagande som skulle ha fullgjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.
Det bör påpekas att hävning efter det att förköpsrätten utövats ändå
inte är utan verkan. Den får nämligen verkan mot köparen. Skulle förköpet
av annan anledning inte komma till stånd, leder hävningen till att
fastigheten går åter till säljaren.

I detta sammanhang bör också erinras om att kommunen enligt 5 § kan
få köpeavtalet jämkat i vissa fall. Av det tidigare anförda följer att köparens
åsidosättande av ett åtagande som kommunen äger få jämkat inte får
åberopas mot kommunen sedan förköpsrätt utövats. Uppenbart är att inte
heller kommunens åsidosättande av sådan bestämmelse sedan förköpet fullbordats
kan åberopas mot kommunen innan tidsfristen för väckande av talan
om jämkning enligt 5 § gått ut.

Under remissbehandlingen har påpekats att det inte av kommitténs förslag
framgår hur kommittén avsett att lösa frågan om rätt för säljaren
att erhålla gottgörelse av kommunen för liden ränteförlust. Det har ansetts
att säljaren bör vara berättigad till ränta om han till följd av att förköpsrätten
utövas inte erhåller avtalad kontant köpeskilling vid utfäst tidpunkt.
Jag delar denna uppfattning. Av första stycket följer emellertid att kommunen
i fall av detta slag är skyldig att betala ränta i enlighet med de regler
som gäller vid fastighetsköp i allmänhet (jfr 4 kap. 26 § första stycket i det
remitterade förslaget till ny jordabalk). Någon särskild bestämmelse om
säljarens rätt till ränta är således inte behövlig.

148

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Vid försäljning av fast egendom kan frågan om god tro hos köparen och
om de förutsättningar som denne utgått från vid köpet få betydelse för
köparens rätt att göra påföljder gällande mot säljaren. De påföljder det kan
bli fråga om är hävning, avdrag på köpeskillingen och skadestånd. Praktiskt
viktiga fall när den goda tron och de förutsättningar köparen byggt
på kan ha betydelse är t. ex. sådana som angår säljarens ansvar för rättigheter
som kommer att gälla mot köparen och hans ansvar för fastighetens
storlek och fysiska beskaffenhet. När förköpet fullbordats, är säljaren
ansvarig mot kommunen i stället för mot den ursprunglige köparen.
Det är då naturligt att frågan om god tro och vad som utöver innehållet
i köpehandlingen skall anses förutsatt vid köpet hänförs till kommunen
och bedöms med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens utövande. Eu
regel härom torde vara nödvändig och har tagits upp i fjärde stycket.

12 §.

Paragrafen, som motsvarar 14 § i kommittéförslaget, innehåller bl. a. bestämmelser
angående förköpets inverkan på köpet och om lagfart på detta.

Departementschefen. Som framhållits i den allmänna motiveringen leder
den av mig förordade konstruktionen av förköpsrätten till att köparens rätt
till fastigheten är villkorad av att förköp inte sker. I första stycket av
förevarande paragraf uttrycks detta så att köp av fast egendom för sin
giltighet är beroende av att förköp inte sker. Om köparen innan frågan om
förköp avgjorts, överlåter egendomen eller medger inteckning eller upplåter
rättighet i egendomen är förfogandet inte gällande mot kommunen.

Den angivna konsekvensen av förköpsrättens konstruktion kräver beaktande
när det gäller inskrivningsdomarens behandling av lagfartsansökan
innan förköpsfrågan avgjorts. Kommittén har anfört att det med tanke på
förköpsrättens konstruktion och lagfartens betydelse i olika hänseenden,
inte är lämpligt att köparen erhåller lagfart under tid då äganderätten kan
komma att övergå till kommunen. Söks lagfart inom sådan tid bör ansökningen
därför förklaras vilande. Kommittén finner det vidare från rättssäkerhetssynpunkt
nödvändigt att, i likhet med vad som skett i jordförvärvslagen,
föreskrift lämnas för det fall att lagfart meddelas i strid mot bestämmelsen
om lagfartshinder. I sådant fall bör lagfarten tilläggas den betydelsen
att äganderättsövergång skall anses ha skett trots att frågan om förköp
ännu inte avgjorts. Förköpsrätt kan då inte utövas förrän fastigheten
säljs på nytt.

Jag ansluter mig i denna fråga till vad kommittén anfört. I första stycket
av förevarande paragraf har därför upptagits den bestämmelsen att, om
förköpsfrågan inte är avgjord, skall beträffande lagfartsansökan sådant
hinder anses möta som avses i 10 § lagfartsförordningen. I andra stycket

Kungl. Maj.ts proposition nr SO år 1967

149

ges en regel för det fall att lagfart beviljats i strid mot bestämmelsen om
lagfartshinder. Förköpsrätten går då förlorad, och om förköp utövats är
förköpet utan verkan.

Med den samordning som föreslagits mellan förköpslagen samt jordförvärvslagen
och 1918 års lag (se 7 §) skall i princip ansökan om tillstånd
enligt sistnämnda lagar inte tas upp till prövning innan förköpsfrågan avgjorts.
Om tillstånd skulle ges i strid härmed bör — i överensstämmelse
med vad som gäller när lagfart felaktigt beviljats — förköpsrätten gå förlorad
och beslut om utövande av förköpsrätt vara utan verkan. En bestämmelse
härom tas upp i andra stycket av förevarande paragraf.

När lagfart söks, kan förköpsfrågan vara avgjord därför att tillstånd till
förvärvet meddelats enligt jordförvärvslagen eller 1916 års lag. Frågan om
sådant tillstånd föreligger prövas i lagfartsärendet oberoende av förköpsfrågan
och föranleder således inte särskild utredning. Förköpsfrågan kan
också vara avgjord genom att kommunens frist att utöva förköpsrätt utgått
efter frivillig anmälan. Om sökanden företer bevis, varav framgår att kommunen
mottagit anmälan jämte avskrift av köpehandlingen och kommunen
inte inom tre månader från anmälan enligt 7 § anmält att förköp utövats,
kan lagfart sålunda meddelas. Detsamma gäller om sökanden företer bevis
om att kommunen avstått från förköp enligt 4 § andra stycket. Frågan om
hinder mot förköpsrätt på grund av hembudsregeln i 4 § första stycket
kan däremot inte komma under bedömande annat än i samband med tillståndsprövning
enligt 9 § och får sålunda inte prövas av inskrivningsdomaren.
Om förköp utövats men köpare eller säljare anmält bestridande enligt
9 § måste utredning förebringas om att tillstånd till förköp inte sökts av
kommunen eller att sådant tillstånd vägrats.

Prövningen av om hinder mot förköpsrätt föreligger på grund av bestämmelserna
i 3 § kommer i allmänhet att i första hand åvila inskrivningsdomaren.
Vanligen kan denna prövning utan olägenhet inordnas i den
vanliga handläggningen av lagfartsärendena. Flertalet köp kommer att vara
fria från förköpsrätt på grund av areal- och värderegeln i 3 § första stycket 1.
Uppgift om arealen finns normalt i fastighetsboken eller kan lätt inhämtas
från fastighetsregistret. Vid värderegelns tillämpning vid lagfartsansölcan
skall inskrivningsdomaren enligt vad jag anfört i anslutning till 3 § utgå
från det värde som framkommer vid fastställande av stämpelskatten. Enligt
30 § 1 mom. stämpelskatteförordningen skall beslut rörande stämpelskatt
meddelas på den inskrivningsdag då ansökan i ärendet först tas upp.
Möter hinder mot att meddela beslut rörande skatten på denna inskrivningsdag
skall beslutet meddelas på den inskrivningsdag som först infaller
efter det att hindret blivit undanröjt. Även om beslut rörande skatten således
inte alltid kan föreligga på den inskrivningsdag då ansökan först tas
npp, kan frågan huruvida värderegeln är tillämplig ändå avgöras om värdet
enligt den föreliggande utredningen uppenbarligen understiger 200 000

150 Kungl. Maj:ts proposition nr 90 ur 1967

kronor. I annat fall måste frågan om värderegelns tillämplighet hållas öppen
intill dess beslut meddelats rörande skatten. I avvaktan härpå skall lagfartsansökan
förklaras vilande på grund av bestämmelsen i första stycket sista
punkten.

Eftersom kommunens frist enligt 7 § i vissa fall skall räknas från dagen
för lagfartsansökan skall inskrivningsdomaren, som jag tidigare har anfört,
underrätta kommunen om lagfartsansökan. Det är givetvis av stor vikt att
underrättelsen kommer kommunen tillhanda så snart som möjligt efter det
tidsfristen börjat löpa. Om ärendet inte kan expedieras inom föreskriven
tid måste inskrivningsdomaren därför översända underrättelse utan att avvakta
att beslutet i lagfartsärendet är färdigt för expedition.

Också kommunens förvärv aktualiserar vissa lagfartsfrågor. Kommittén
har sålunda föreslagit att bestämmelsen i 8 § andra stycket lagfartsförordningen
om undantag beträffande vissa fång från kravet att fångesmannens
åtkomst är styrkt görs tillämplig i fråga om kommunala fastighetsförvärv
som skett genom utövande av förköpsrätt. Under remissbehandlingen har
anmärkts att den föreslagna lösningen strider mot gängse syn på de legala
förköpsrätterna. Enligt denna hänförs förköpsrätterna inte till de exstinktiva
utan till de derivativa fången.

Jag delar den under remissbehandlingen framförda uppfattningen att det
inte står i god överensstämmelse med förköpsrättens innebörd att låta ifrågavarande
regler i lagfartsförordningen bli tillämpliga på förvärv genom
förköp. Enligt min mening föreligger inte heller behov av sådana regler. Den
av kommittén föreslagna bestämmelsen har således inte tagits upp i departementsförslaget.

I fråga om kommunens lagfartsansökan vill jag erinra om att departementsförslaget
innebär att innehållet i det mellan säljaren och köparen träffade
köpeavtalet i princip skall gälla mellan kommunen och säljaren sedan
förköp fullbordats. Kommunens lagfartsansökan skall således grundas på
detta köpeavtal jämte förköpsbeslutet. Den fångeshandling som sålunda
skall ligga till grund för kommunens lagfartsansökan torde vanligen vara
ett köpebrev. Köpebrev kan ha utfärdats till köparen innan förköp fullbordades
men kan också ha utfärdats direkt till kommunen efter förköpets fullbordan.
Köparen har, sedan förköp fullbordats, inte bruk för den fångeshandling
som skall ligga till grund för kommunens lagfartsansökan. För att
tillförsäkra kommunen tillgång till handlingen har i tredje stycket föreskrivits
skyldighet för köparen att, om han innehar handling som är av betydelse
för kommunen som ägare av fastigheten, utge den till kommunen sedan
förköp fullbordats. Bestämmelsen kan få betydelse också för andra
handlingar än köpehandling, t. ex. kartor.

När kommun söker lagfart på förvärv genom förköp skall ansökan enligt
vad som tidigare har framhållits grundas på köpehandlingen jämte lagakraftvunnet
beslut att utöva förköpsrätt. Om fastighetsboken utvisar att

Kungl. Maj.ts proposition nr 00 år 1067

151

köpare eller säljare anmält bestridande av förköpsrätten, måste Knngl.
Maj :ts beslut om förköpstillstånd företes.

13 §.

Paragrafen, som motsvarar 11 § i kommittéförslaget, innehåller i första
stycket regler om ersättning till köparen i anledning av förköpet. Andra
stycket upptar bestämmelser om köparens ansvar i vissa fall när fastigheten
undergått värdeminskning efter köpet.

Departementschefen. När det gäller kommunens ersättningsskyldighet
mot köparen på grund av förköpet bör köparen för det första erhålla gottgörelse
för vad han enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före förköpets fullbordande.
Detta motiveras redan därav att kommunen enligt 11 § andra
stycket får tillgodoräkna sig fullgörelsen gentemot säljaren. Vidare bör gottgörelse
utgå för de nödvändiga utlägg som köparen haft i samband med köpeavtalets
slutande, t. ex. för egna resor och för anlitande av juridisk och
teknisk expertis. Hit hör också vad köparen kan ha betalat i stämpelskatt
vid sökande av lagfart på förvärvet, i den mån kommunen får avräkna beloppet
när kommunen söker lagfart på sitt förvärv. I denna fråga hänvisas
till motiven till ändringen i stämpelskatteförordningen. Kommunen bör vidare
vara skyldig att betala ränta på belopp som kommunen utger till köparen.
Bestämmelser i de nu nämnda hänseendena tas upp i första stycket
första och andra punkterna.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör köparen inte ha rätt
till ersättning för att fastigheten frångår honom. Inte heller bör ersättning
utgå för skada som kan vållas en köpare därigenom att hans äganderätt inte
blir definitiv förrän förköpsfrågan avgjorts.

Frågan om ersättning för kostnad som köparen lagt ned på fastigheten
torde i praktiken inte få någon större betydelse eftersom köparen får antas
i allmänhet undvika att dra på sig kostnader för fastigheten innan förköpsfrågan
avgjorts. Kommittéförslaget innehåller i denna del en bestämmelse
som ansluter till den ståndpunkt som intagits i lagen om arrendators
förköpsrätt och i lagberedningens förslag till förköpsrätt. Enligt denna bestämmelse
kan köparen, om han haft nödvändig kostnad för fastigheten,
erhålla ersättning i den mån kostnaden inte täcks av den avkastning som
köparen fått. Köparen skyddas således mot förlust genom att han får avstå
fastigheten men får inte heller någon nettovinst på förköparens bekostnad.

Den föreslagna regleringen synes ändamålsenlig. En bestämmelse vars innehåll
i sak stämmer överens med kommitténs förslag tas därför upp i sista
punkten i första stycket. Departementsförslaget innebär att kommunen inte
åläggs att betala ränta på kostnader som köparen haft för fastigheten. I
detta avseende torde de räntebestämmelser som gäller för fordringsansprålc
i allmänhet böra tillämpas.

152

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Den avkastning som köparen kan ha uppburit innan förköpet fullbordas
torde i allmänhet motsvara normala produktions- och underhållskostnader.
Någon skyldighet att till kommunen redovisa fastighetens avkastning synes
därför inte böra införas. I den mån avkastningen överstiger de på fastigheten
nedlagda kostnaderna tillfaller överskottet köparen. Detta bör dock gälla
bara om avkastningen är att hänföra till ett normalt brukande av fastigheten.
Däremot bör köparen vara ansvarig i förhållande till kommunen om
han tillgodogör sig nyttighet från fastigheten i en omfattning som innebär
att själva fastighetsvärdet minskas, t. ex. genom att företa mera omfattande
skogsavverkning (jfr NJA 1958 s. 44). Denna uppfattning har också — efter
förebild av lagberedningens förslag till förköpsrätt — kommit till uttryck i
3 § i kommitténs förslag. Enligt denna bestämmelse avser förköpsrätten
egendomen sådan den var vid försäljningen. Med den innebörd förköpsrätten
har enligt departementsförslaget bör den angivna principen komma till
uttryck i en bestämmelse om ersättningsskyldighet för köparen, om denne
avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt fastigheten annat än dess
vanliga avkastning. Eu bestämmelse härom har tagits upp i första punkten
i andra stycket.

Om fastigheten vid kommunens inträde är i sämre skick än när den frångick
säljaren kan detta bero på åtgärd eller vållande av köparen. En situation
liknande den här angivna kan föreligga när en fastighet frånvinns någon
efter klander. För sådant fall upptar det till lagrådet remitterade förslaget
till ny jordabalk en bestämmelse av innehåll att den som avträder fastigheten
blir ersättningsskyldig när egendomen skadats till följd av åtgärd
eller annan omständighet som är att hänföra till honom. När det gäller köparens
ansvar gentemot kommunen synes det kunna krävas att köparen, innan
hans äganderätt blir definitiv, avhåller sig från sådana förfoganden över
fastigheten att denna minskar i värde. Bestämmelsen i jordabalksförslaget
innefattar därför enligt min mening en ändamålsenlig reglering också för
det fall att en kommun inträder med stöd av förköpslagen. En motsvarande
bestämmelse har därför efter viss redaktionell omarbetning tagits upp i
andra stycket andra punkten av förevarande paragraf. Det bör framhållas
att köparens ansvar enligt den föreslagna bestämmelsen inte omfattar det
fall att fastigheten försämras på grund av olyckshändelse.

14 §.

Paragrafen innehåller i första stycket en forumregel och i andra stycket
en bestämmelse om rättegångskostnad i mål angående förköp.

Departementschefen. Det är angeläget att de tvister som uppkommer i
anledning av förköp handläggs vid samma domstol. En sådan ordning kan
genomföras på så sätt att tvisterna hänförs till fastighetsforum enligt be -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

153

stämmelserna i 10 kap. 10 och 11 §§ rättegångsbalken. Vissa av de tvister
som avses är av sådan beskaffenhet att nämnda bestämmelser blir direkt
tillämpliga. Jag syftar på tvister om exempelvis äganderätten till den egendom
som förköpet avser eller om rättighet i denna eller om köpeskillingen
för egendomen. Vissa andra typer av tvister i anledning av förköp torde inte
omfattas av reglerna för fastighetsforum. Detta gäller tvist mellan kommunen
och säljaren huruvida viss för försäljningen gällande bestämmelse
får åberopas mot kommunen (5 § andra stycket), tvist om jämkning av
villkoren för förköp och om ersättning för förlust på grund av jämkningen
(5 § tredje stycket), tvist om undantagande av lös egendom (6 §) samt
tvist om ersättning till köparen för kostnader av skilda slag eller till kommunen
för värdeminskning (13 §). I första stycket föreskrivs att även nu
angivna tvister skall tas upp vid fastighetsforum.

Beträffande rättegångskostnader föreslår kommittén att kostnaden i underrätt
skall bäras av kommunen, om inte annat föranleds av 18 kap. 6
och 8 §§ rättegångsbalken. Vid fullföljd till hovrätt eller högsta domstol
skall enskild parts rätt att få ersättning för kostnad som han ådragit sig
genom att själv fullfölja talan däremot i princip bero av huruvida och i vad
mån hans talan bifalles. Kostnadsregeln vid fullföljd av talan överensstämmer
med den bestämmelse som gäller enligt expropriationslagen (67 §) beträffande
rättegångskostnad i expropriationsmål.

Rättegångskostnadsfrågan kommer i ett annat läge med den av mig föreslagna
utformningen av den rättsliga prövningen vid utövande av förköpsrätt.
Något obligatoriskt domstolsförfarande kommer inte att äga rum. Det
är bara om parterna inte kan lösa föreliggande tvistefrågor genom förhandling
som ett förfarande inför domstol måste tillgripas. Detta medför emellertid
inte att en särskild rättegångskostnadsregel helt kan undvaras. Vissa
tvistefrågor i anledning av förköp är av sådan beskaffenhet att det är rimligt
att kommunen får svara även för motpartens kostnader i enlighet med
de principer som kommittén föreslagit och som vanligtvis gäller vid tvångsförvärv.
Jag syftar på tvister om fastställande av villkoren för förköp, om
undantagande av lös egendom samt om uppgörelsen mellan kommunen
och köparen sedan förköp skett. Som synes är denna krets av tvister densamma
som den för vilken forumregeln i första stycket gäller. Jag föreslår
att för de angivna tvisterna samma rättegångskostnadsregel skall gälla som
för expropriationsmål. En bestämmelse med detta innehåll tas upp i andra
stycket. För andra tvister som rör förköp torde vanliga kostnadsregler böra
gälla.

15 §.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om vad kommunen har att iaktta
för att fullgöra sin underrättelseskyldighet enligt 4 och 7 §§.

154

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Departementschefen. Om egendom hembjudits kommunen enligt 4 §
första stycket måste kommunen inom viss tid meddela att hembudet antas.
Om så inte sker, får förköp ske i anledning av försäljning av egendomen
endast under särskilda förutsättningar.

Enligt 7 § utövas förköpsrätten genom att kommunen beslutar om förköp,
underrättar säljare, köpare och i förekommande fall markkommunen om
beslutet samt anmäler detta till inskrivningsdomaren med företeende av
bevis om underrättelserna. Utövas inte förköpsrätten inom tid som anges
i 7 § är förköpsrätten förlorad.

Som framgår av det anförda är viktiga rättsverkningar för kommunen
anknutna till dessa underrättelser. Det kan därför ifrågasättas, om inte
underrättelserna borde delges mottagaren. Det är emellertid av betydelse
för kommunen att dess underrättelseskyldighet kan fullgöras snabbt och
enkelt och i övrigt på sådant sätt att tvister om underrättelseskyldigheten
kan undvikas. Krav på delgivning skulle avsevärt komplicera och fördröja
förfarandet och skulle lätt kunna medföra att förköpsrätten går förlorad.
Delgivning synes inte heller nödvändig från rättssäkerhetssynpunkt, eftersom
säljare och köpare i de här avsedda situationerna är inställda på att
en underrättelse från kommunen kan komma att tillställas dem inom viss
tidsfrist. Kommunen bör därför anses ha fullgjort vad som ankommer på
kommunen om underrättelse blivit avlämnad på postanstalt i rekommenderat
brev till mottagarens vanliga adress. En bestämmelse härom tas upp
i förevarande paragraf.

16 §.

Paragrafen, som motsvarar 16 § i kommittéförslaget, innehåller bestämmelser
som jämställer byte med försäljning.

Departementschefen. Enligt 11 § lagen om arrendators förköpsrätt kan
förköpsrätt göras gällande också vid byte. Så var också fallet med kronans
förköpsrätt. Lagberedningens förslag till jordabalk innehåller en motsvarande
bestämmelse. Kommittén anser att bestämmelser av samma innehåll
lämpligen bör gälla också beträffande den kommunala förköpsrätten. I några
remissyttranden görs gällande att bestämmelserna om förköpsrättens utövande
vid byte medför svårlösta värderingsfrågor och att situationen påminner
mindre om förköp än om tvångsinlösen av expropriationskaraktär.
Det yrkas därför att bestämmelsen om byte får utgå.

Som skäl för att göra förköpsrätten tillämplig vid byte har i de tidigare
lagarna och lagförslagen anförts att förköpsrätten annars skulle kunna omintetgöras
genom det sätt på vilket vederlaget bestäms och att frågan om
förköpsrätt föreligger inte bör vara beroende av ett ofta vanskligt avgörande
huruvida köp eller byte föreligger.

För egen del anser jag, liksom kommittén, att ifrågavarande bestämmel -

Kungi. Maj.ts proposition nr 90 år 1967 155

ser inte kan undvaras i en lagstiftning om kommunal förköpsrätt. Samtidigt
vill jag emellertid framhålla att det givetvis ofta är så att en fastighetsägare
som träffat bytesavtal inte är villig att avhända sig sin egendom annat
än mot vederlag i annan mark. Det skulle därför ofta te sig obilligt
om kommunen genom att utöva förköpsrätt kunde tilltvinga sig egendomen
mot ersättning i pengar. Förköpsrätt synes sålunda med hänsyn till obillighetsregeln
i 9 § ofta inte kunna utövas vid byte. Möjligheten till förköp vid
byte torde få sin egentliga betydelse för sådana fall där parterna ger en
fastighetsöverlåtelse formen av byte i syfte att kringgå förköpslagen.

Lagförslagets bestämmelser om förköpsrätt vid försäljning torde kunna
ges motsvarande tillämpning, när fastighet går i byte. Reglerna om säljaren
blir tillämpliga på den som enligt bytesavtalet lämnar från sig fastighet
som kommunen vill förköpa, och på den andra parten i bytesavtalet får bestämmelserna
om köparen tillämpas. Bytesavtalets innehåll blir i princip
gällande för kommunen. Eftersom kommunen emellertid normalt inte kan
fullgöra den motprestation som bytesavtalet föreskriver, får kommunen begära
jämkning av detta enligt bestämmelserna i 5 §. Skyldigheten att utge
vederlaget får ersättas med en förpliktelse att betala ersättning till ägaren
av den fastighet som kommunen vill förvärva. Enligt kommittéförslaget
skulle denna ersättning bestämmas med hänsyn till värdet av den fastighet
som kommunen förvärvar. Enligt min mening är det lämpligare att ersättningen
bestäms med utgångspunkt från värdet av den egendom som skulle
ha presterats som vederlag. Det blir då överflödigt med någon särskild bestämmelse
om ersättningens bestämmande.

Det bör påpekas att den av parterna i bytesavtalet vars egendom inte
berörs av förköpet får behålla egendomen om andra parten inte redan
tillträtt den när förköpet fullbordas. Detta följer av att bytesavtalet blir
utan verkan när förköpet fullbordats och att kommunen får tillgodoräkna
sig bara sådan prestation som fullgjorts vid tidpunkten för fullbordandet.

I och för sig är det inget som hindrar att kommunen utövar förköpsrätt
beträffande båda bytesobjekten. Bytesavtalets parter blir då att betrakta
som ömsom säljare och ömsom köpare.

Förslaget till ändring i jordförvärvslagen

Departementschefen. Som redan har berörts i den allmänna motiveringen
innebär departementsförslaget att kommunens prövning av förköpsfrågan
samordnas med tillståndsprövningen enligt jordförvärvslagen. Beträffande
de närmare detaljerna i det tänkta förfarandet får jag anföra följande.

Om man bortser från att kommunen på förhand kan ha tagit ställning i
förköpsfrågan genom att förkasta hembud eller lämna hembud obesvarat
eller avstå från att utöva förköpsrätt beträffande en tillämnad försäljning

156

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år i967

eller inte utnyttja förköpsrätten efter frivillig anmälan av försäljning förutsätts
att prövningen normalt inleds med att förvärvaren söker förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen hos lantbruksnämnden. Som framgår av
7 § andra stycket i förslaget till förköpslag räknas den tid inom vilken
kommunen har att utöva förköpsrätt i allmänhet från det ansökan om förvärvstillstånd
inges. För att kommunen skall sättas i stånd att överväga förköpsfrågan
bör lantbruksnämnden åläggas att ofördröjligen underrätta
kommunen om tillståndsansökan och översända avskrift av fångeshandlingen.
Nämnden har därefter att avvakta kommunens ställningstagande.
Avstår kommunen uttryckligen från att utöva förköpsrätten eller går tiden
för kommunen ut utan att förköpsrätten utövas, har lantbruksnämnden att
fortsätta handläggningen av tillståndsärendet. Om däremot kommunen fattar
beslut om förköp, måste lantbruksnämnden avvakta det slutliga avgörandet
av förköpsfrågan. Blir förköpet fullbordat enligt bestämmelserna i 10 §
i förslaget till förköpslag, kan ansökan om förvärvstillstånd avskrivas från
vidare handläggning, eftersom det med ansökan åsyftade förvärvet är undanröjt
genom förköpet och kommunens förvärv inte är underkastat tillj
ståndsplikt enligt jordförvärvslagen. Det kan emellertid också inträffa att
/ kommunens beslut om förköp inte leder till något förvärv,beslutet kan så/
lunda bli undanröjt genom kommunala besvär/bet kan också hända att
kommunen avstår från att söka tillstånd till förköpet när bestridande skett.
I /Slutligen kan Kungl. Maj :t avslå en sådan ansökan. I dessa fall bär lantbruksnämnden
att fortsätta handläggningen av ärendet om förvärvstillstånd
enligt jordförvärvslagen.

Den föreslagna samordningen bygger som synes på att kommunens prövning
av förköpsfrågan äger rum innan prövningen enligt jordförvärvslagen
sätter in. Jag föreslår därför att en regel införs i jordförvärvslagen av innebörd
att ansökan om tillstånd att förvärva fast egendom genom köp eller
byte inte får tas upp till prövning innan det blivit slutligt avgjort huruvida
kommunalt förköp äger rum. Regeln synes lämpligen kunna införas som ett
andra stycke i 2 §.

Som redan antytts i den allmänna motiveringen är det inte nödvändigt
eller ens önskvärt att lantbruksnämnden underrättar vederbörande kommun
om samtliga ansökningar om förvärvstillstånd. Det kan nämligen ofta
vara uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas beträffande det ifrågavarande
förvärvet. Den nyss behandlade regeln bör därför kompletteras
med en bestämmelse som innebär att prövningen av tillståndsärendet inte
skall uppskjutas om det är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas.
Som jag har anfört i den allmänna motiveringen kan ett informellt
samarbete mellan kommunerna och lantbruksnämnderna ge utrymme åt en
vidsträckt tillämpning av denna tilläggsregel. I sammanhanget bör erinras
om att förslaget till förköpslag i 12 § andra stycket innehåller en bestämmel -

157

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

se av innebörd att förköpsrätt inte får utövas sedan förvärvstillstånd meddelats.
I och med att tillståndet lämnats är alltså även förköpsfrågan slutligt
avgjord.

Den inledningsvis lämnade redogörelsen för det föreslagna samordnade
prövningsförfarandet bygger på att fångeshandling inges till lantbruksnämnden
samtidigt som förvärvstillstånd söks. Detta är emellertid inte alltid fallet.
Ansökan om förvärvstillstånd kan sålunda avse framtida fång (s. k. förhandstillstånd).
Sådant tillstånd kan sökas av den som avser att förvärva
fastighet som är underkastad tillståndsplikt. Fastighetsägaren måste dock
samtycka till ansökningen. Inte heller förhandstillstånd bör meddelas utan
att förköpsfrågan avgjorts. Saken kompliceras emellertid av att kommunen
i ett fall av denna art inte kan utöva förköpsrätt, eftersom förköp förutsätter
att en försäljning ägt rum. Jag föreslår därför den ordningen att lantbruksnämnd
remitterar ansökan om förhandstillstånd till kommunen för
yttrande. I ett sådant fall börjar naturligtvis inte någon frist att löpa för
kommunen. Om kommunen har intresse av att utöva förköpsrätt vid den
framtida försäljningen och alltså i sitt yttrande till lantbruksnämnden motsätter
sig att förhandstillstånd meddelas, får ansökan därom inte bifallas.
Detta följer av den föreslagna regeln i 2 § andra stycket jordförvärvslagen.
Självfallet kan förhandstillstånd ges utan att kommunen bereds tillfälle att
yttra sig, om det är uppenbart att förköpsrätt inte kommer att utövas om
den ifrågavarande fastigheten säljs.

Eu likartad situation uppstår om en förvärvare av fastighet söker förvärvstillstånd
utan att förete fångeshandlingen. Sedan lantbruksnämnden
infordrat fångeshandlingen bör det ankomma på nämnden att tillställa kommunen
avskrift av handlingen. Av bestämmelsen i 7 § andra stycket sista
punkten i förslaget till förköpslag följer att i det nu behandlade fallet den
frist inom vilken kommunen har att utöva förköpsrätt börjar att löpa först
från det kommunen mottog handlingen.

Lantbruksnämndens underrättelse till kommunen om ansökan om förvärvstillstånd
bör innehålla uppgift om den dag då ansökningen inkom till
nämnden samt huruvida köpehandling var bifogad ansökningen. Dessa
uppgifter fordras för att kommunen skall kunna bedöma vilken tid som står
till förfogande för utövande av förköpsrätten.

Om prövningen av ett tillståndsärende på grund av förordnande enligt
16 § jordförvärvslagen (jfr 7—9 §§ jordförvärvskungörelsen den 14 maj
1965, nr 292) ankommer på lantbruksstyrelsen eller Kungl. Maj :t, bör det
likväl åligga nämnden att innan den vidarebefordrar ärendet företa den förberedande
handläggning som behövs för att ett avgörande i förköpsfrågan
skall komma till stånd. Om förköp sker, skall ärendet självfallet inte underställas
den högre instansen. Anser nämnden uppenbart att förköpsrätt inte
föreligger, har nämnden att överlämna ärendet till högre instans utan att
först underrätta kommunen.

158

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Behövliga bestämmelser om lantbruksnämnds underrättelseskyldighet
och om det samordnade prövningsförfarandet i övrigt torde få meddelas av
Kungl. Maj :t.

Förslaget till lag om ändring i 1916 års lag

Departementschefen. Enligt 1 § 1916 års lag måste utländska medborgare
och utländska juridiska personer ha särskilt tillstånd för att här i riket
förvärva fast egendom. I 2 § föreskrivs tillståndsplikt också för vissa
svenska juridiska personer, bl. a. aktiebolag, i vilka utlänningar har eller
kan få mera betydande inflytande. Ärende om tillstånd till förvärv av fast
egendom enligt lagen prövas i princip av Kungl. Maj :t. Enligt 1 § tredje
stycket kan dock i vissa fall tillstånd ges av länsstyrelse. Vidare äger länsstyrelse
enligt 4 § när svensk juridisk person förvärvat hus, tomt, upplagsplats
m. m. under vissa förutsättningar förklara att särskilt tillstånd
till förvärvet inte fordras. Av 5 § framgår att ansökan om tillstånd enligt
1 eller 2 § eller om förklaring enligt 4 § skall inges till länsstyrelsen inom
tre månader från det fånget skedde. Om ärendet skall prövas av Kungl.
Maj :t, har länsstyrelsen att med eget utlåtande överlämna ärendet till
Kungl. Maj :t för avgörande. Om tiden för ingivande av ansökan försuttits
eller om tillstånd vägrats är fånget ogillt. I ett den 9 december 1966 till
lagrådet remitterat förslag till ändring i 1916 års lag föreslås att vissa ytterligare
grupper av förvärvsärenden skall handläggas i första instans av
länsstyrelsen. Enligt förslaget öppnas vidare möjlighet till förhandsprövning
av frågan om förvärvstillstånd.

Jag föreslår att kommunens prövning av förköpsfrågan samordnas med
tillståndsprövningen enligt 1916 års lag efter samma riktlinjer som jag
angett beträffande jordförvärvslagen. Detta kräver en ändring även i 1916
års lag. Sålunda bör ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom
genom köp eller byte enligt 1 eller 2 § eller om prövning av sådant förvärv
enligt 4 § inte få prövas innan det blivit slutligt avgjort huruvida kommunalt
förköp äger rum. Denna regel bör dock inte gälla, om det är uppenbart
att förköpsrätt inte kommer att utövas. De nu angivna bestämmelserna
bör placeras som ett andra stycke i 5 §.

Mina uttalanden i motiven till ändringen i jordförvärvslagen äger i allt
väsentligt tillämplighet också när det gäller samordningen av prövningsförfarandet
enligt 1916 års lag och förköpslagen. Det bör observeras att
regeln, att länsstyrelsen inte behöver underrätta vederbörande kommun
när det är uppenbart att förköpsrätt ej kommer att utövas kan antas få stor
betydelse med hänsyn till att arealregeln i 3 § första stycket 1 i förslaget
till förköpslag ofta kommer att utesluta de enligt 1916 års lag tillståndspliktiga
förvärven från förköpsrättens tillämpningsområde.

Om avgörande i förköpsfrågan måste avvaktas och prövningen enligt

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

159

1916 års lag ankommer på Kungl. Maj :t bör länsstyrelsen inte översända
handlingarna innan frågan om förköp slutligt avgjorts. Skulle förköp sedermera
äga rum synes ärendet böra avskrivas av länsstyrelsen även om
tillståndsprövningen skulle ha ankommit på Kungl. Maj :t.

Om den föreslagna möjligheten till förhandsprövning av frågan om tillstånd
enligt 1916 års lag kommer till stånd, kan förfarandet anordnas på
motsvarande sätt som enligt jordförvärvslagen.

Ändring i stämpelskatteförordningen

Departementschefen. Förköpsrätt innebär enligt 5 § förköpslagen att
kommunen äger förvärva egendomen från säljaren på de villkor som avtalats
mellan denne och köparen. Innan förköpsfrågan är avgjord har köparen
således en villkorad äganderätt till fastigheten. Om han söker lagfart
på fastigheten skall ansökan enligt 12 § förköpslagen förklaras vilande

1 avbidan på att förköpsfrågan avgörs. Stämpelskatt skall givetvis erläggas
på köparens förvärv enligt 3 § stämpelskatteförordningen. Om förköp fullbordas
går den ursprunglige köparens förvärv om intet och kommunen
förvärvar i stället fastigheten från säljaren. Stämpelskatt skall då erläggas
för kommunens förvärv enligt 3 § stämpelskatteförordningen. I den mån
köparen erlagt stämpelskatt är han enligt 13 § förköpslagen berättigad till
ersättning härför av kommunen.

Som framgår av det anförda kan en kommuns förvärv genom förköp
komma att belastas av dubbel stämpelskatt. Är köparen en juridisk person
kan tredubbel stämpelskatt komma att tas ut. EU sådant resultat är givetvis
otillfredsställande och kräver en ändring i stämpelskatteförordningen.
Ändringen har upptagits som ett femte stycke i 5 § och innehåller att reglerna
i tredje stycket om avräkning och återvinning vid transportköp äger
motsvarande tillämpning vid förvärv genom förköp enligt förköpslagen.
Den föreslagna ändringen innebär att kommunen från skatten för sitt förvärv
får avräkna vad köparen erlagt. En motsvarande ordning gäller f. n.
enligt 5 § tredje stycket vid förvärv genom transportköp. Om avräkning
inte kan ske med hela det belopp köparen erlagt därför att skatt utgått med
dubbelt belopp äger köparen få ut återstoden genom återvinning enligt 42 §

2 mom. stämpelskatteförordningen.

160

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Departementschefens hemställan

I enlighet med vad jag nu har anfört föreligger förslag till

1) förköpslag,

2) lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 (nr
36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

3) lag om ändrad lydelse av 2 § jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr
290),

4) lag angående ändrad lydelse av 5 § lagen den 30 maj 1916 (nr 156) om
vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller
aktier i vissa bolag,

5) förordning om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordninqen den
21 maj 1964 (nr 308).

Föredraganden hemställer att lagrådets utlåtande över de under 1)—4)
angivna lagförslagen måtte för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet
inhämtas genom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av
statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans
Maj :t Konungen.

Ur protokollet:
Britta Gyllensten

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

161

Bilaga 1

Markvärdekommitténs förslag till
lag om kommunal förköpsrätt

1 §-

Kommun äger enligt vad nedan sägs förköpsrätt till fast egendom inom
kommunens område.

2 §•

o Kommunen må ej utöva förköpsrätt enligt denna lag, om egendomen
sålts å exekutiv auktion eller till kronan eller till landstingskommun eller
till säljarens make eller till hans avkomling eller adoptivbarn eller till sådan
anhörig och hans make gemensamt.

För köpsrätten må ej heller eljest utövas, om det med hänsyn till förhållandet
mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna
vid köpet framstår såsom obilligt att förköpsrätten göres gällande.

3 §.

Förköpsrätten innebär, att när egendom säljes, kommunen må inlösa
egendomen, sådan den var vid försäljningen, till det pris köparen utfäst och
på de villkor i övrigt som gälla för köpet med de jämkningar allenast som
föranledas av tidpunkten för inlösen eller eljest finnas påkallade av omständigheterna.
Sådan jämkning vare bindande även i förhållandet mellan
säljare och köpare.

Kommunal förköpsrätt äger företräde framför annan förköpsrätt.

Beslutar kommun att utöva förköpsrätt, skall vad i jordförvärvslagen och
lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruaktier
i vissa bolag stadgas icke gälla. Utövas sedermera icke förköpsrätten,
skall vid tillämpning av nämnda lagar så anses som om köparens
fång ägt rum den dag då det på grund av dom eller beslut, som vunnit
laga kraft, eller på annat sätt blivit avgjort, att förköpsrätten icke skall
utövas.

4 §•

Kommuns förköpsrätt må ej överlåtas men må utövas till förmån för
annan kommun eller landstingskommun.

5 §■

Har ägaren skriftligen hembjudit kommunen att till visst pris och på i
övrigt angivna villkor förvärva egendomen och har kommunen avvisat
hembudet eller icke inom tre månader därefter meddelat, att den vill antaga
hembudet, må i anledning av försäljning av egendomen inom två år efter
hembudet förköpsrätten ej göras gällande, med mindre priset är lägre eller
villkoren för försäljningen tillsammantagna äro avsevärt ogynnsammare
for agaren än som gällt för hembudet.

6 §.

Kommun, som vill utöva förköpsrätt, skall till inskrivningsdomaren meddela
och på lämpligt sätt bekantgöra, att förköpsrätt kan komma att utövas
mom kommunens område eller viss del eller vissa delar av detta. Beslut
6 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 samt. Nr 90

162

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

härom skall gälla från visst kalenderårs början och tillsvidare samt meddelas
och bekantgöras före utgången av oktober månad året före nämnda år.

Förköpsrätt må ej utövas i strid med vad som meddelats och bekantgjorts
enligt första stycket. Ej heller må förköpsrätt göras gällande beträffande
försäljning som skett före det i nämnda stycke avsedda kalenderårets början.

7 §•

Har försäljning av fast egendom ägt rum under tid och inom område, beträffande
vilka kommunen meddelat och bekantgjort enligt 6 § att förköpsrätt
kan komma att utövas, och är ej fråga om fång, varom förmäles i 2 §
första stycket, skall fånget inom tre månader, med överlämnande av bestyrkt
avskrift av fångeshandlingen, anmälas till kommunens styrelse.

Göres ej anmälan enligt första stycket inom där angiven tid, vare fånget
ogillt. Vad nu sagts skall dock icke gälla, om lagfart sökts inom nämnda
tid. I sådant fall ålägger det inskrivningsdomaren att så fort ske kan underrätta
kommunens styrelse om fånget och till styrelsen överlämna avskrift
av fångeshandlingen.

Kommunen skall ofördröj ligen tillställa säljare och köpare bevis om dagen
för mottagande av anmälan enligt första stycket eller av underrättelse
enligt andra stycket.

8 §.

Kommunen skall snarast möjligt och senast inom tre månader efter det
anmälan eller underrättelse enligt 7 § mottagits underrätta säljare och köpare
huruvida förköpsrätten skall utövas. Beslutar kommunen att göra förköpsrätten
gällande, skall kommunen tillika erinra säljaren och köparen
om innehållet i 15 §. Talan mot köparen skall vid äventyr av förköpsrättens
förlust väckas inom tid som i första stycket sägs.

Om rättegången skall rätten underrätta säljaren, så ock inskrivningsdomaren
för anteckning i fastighetsboken ävensom, i fall som avses i 3 §
tredje stycket, myndighet som enligt där omförmäld lag skolat mottaga
ansökan om prövning av köparens fång.

9 §•

Förköpsrätten skall, om kommunen och köparen ej annorlunda åsämjas,
avse hela den fasta egendom som sålts.

10 §.

Ingår i köpet annan egendom och är ej särskild köpeskilling utsatt därför,
eller är sådan köpeskilling utsatt men visar kommunen att köpeskillingen
satts för lågt i förhållande till köpeskillingen för den egendom som
skall lösas, pröve rätten, huru mycket av den sammanlagda köpeskillingen
som skäligen må anses belöpa å sistnämnda egendom.

Kommunen är skyldig att, om köparen det yrkar, inlösa kreatur, redskap
och andra lösören, som finnas å den fasta egendomen och som ingå
i köpet. Vad nu sagts skall äga motsvarande tillämpning å rörelse som bedrives
å den fasta egendomen och som sålts i samband med denna till köparen.

11 §•

Bifalles talan om förköp, skall rätten i sin dom fastställa den betalningsskyldighet
som åligger kommunen i anledning av förvärvet, så ock de villkor
i övrigt som skola gälla för detta. Rätten skall tillika förplikta kommu -

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

163

nen att ersätta köparen erlagd handpenning eller annan del av köpeskillingen
och kostnad för lagfart samt annan nödig omkostnad i samband med
förvärvet, så ock nödig kostnad som köparen nedlagt å egendomen utöver
vad som skäligen kan anses motsvara värdet av köparen tillfallen avkastning.
Skall på grund av vad i 3 § är stadgat visst i köpeavtalet upptaget
villkor, som ej avser tidpunkten för köpeskillingens erläggande, med hänsyn
till sitt innehåll ej gälla mot kommunen, skall denna tillika förpliktas utgiva
gottgörelse till den som därav lider förfång.

12 §.

Beträffande rättegången skall gälla vad i allmänhet är stadgat om mål
angående sak varom förlikning är tillåten; dock utgöre köpares eller säljares
utevaro ej hinder för målets handläggning och avgörande. Talan om förköpsrätt
må ej återkallas utan köparens medgivande.

Kommunen vare pliktig att, i den mån ej annat föranledes av vad i 18
kap. 6 och 8 §§ rättegångsbalken stadgas, vidkännas å ömse sidor uppkomna
kostnader å målet. Fullföljes mål från lägre rätt, skall beträffande
skyldigheten att svara för rättegångskostnad i högre rätt gälla, att kommunen,
i den mån ej annat föranledes av stadgandena i nyssnämnda lagrum,
städse själv skall vidkännas sina kostnader, så ock kostnad som åsamkas
motpart genom att kommunen ensam fullföljt talan; i övrigt skola bestämmelserna
i 18 kap. rättegångsbalken lända till efterrättelse.

13 §.

Sedan domen vunnit laga kraft och kommunen fullgjort sin betalningsskyldighet
gentemot säljaren, skall köpet anses fullbordat.

14 §.

Om domen skall rätten underrätta inskrivningsdomaren för anteckning i
fastighetsboken, så ock annan myndighet, som erhållit underrättelse enligt
8 § andra stycket.

Har kommun förvärvat äganderätt till fastighet genom att utöva förköpsrätt,
skall, då lagfart sökes å kommunens fång, så anses som om fånget
skett från säljaren, varjämte, såvitt avser åtkomst och lagfart å föregående
fång, bestämmelserna i 8 § andra stycket förordningen angående lagfart
å fång till fast egendom skola äga motsvarande tillämpning.

Är fråga om förköp enligt denna lag ännu ej avgjord, skall beträffande
lagfart anses möta sådant hinder, som avses i 10 § nämnda förordning.
Har lagfart likväl meddelats, upphör förköpsrätten och skall ogiltighetspåföljd
som i 7 § andra stycket sägs icke inträda.

15 §.

Fråga om kommunen enligt 2 § andra stycket eller 4 § äger utöva förköpsrätt
må ej komma under bedömande annat än i samband med besvär
enligt 76 § kommunallagen över kommunens beslut att utöva förköpsrätten.
Säljare och köpare av fastighet, beträffande vilken kommunen beslutat utöva
förköpsrätt, äga anföra besvär som nu sagts ändå att de icke äro medlemmar
av kommunen. Besvärstiden skall för envar av dem räknas från
det han mottagit underrättelse enligt 8 § första stycket om att kommunen
beslutat utöva förköpsrätten.

164

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

16 §.

Går fast egendom i byte, äger kommunen inlösa egendomen efter dess
värde vid den tid då bytesavtalet slöts. Därvid skola bestämmelserna i
denna lag om förköpsrätt vid försäljning äga motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968 men skall äga tillämpning
redan dessförinnan i fråga om hembud enligt 5 § samt om skyldighet för
kommun, som vill utöva förköpsrätt under år 1968, att enligt 6 § meddela
och bekantgöra beslut att utöva förköpsrätten.

Lagen äger icke tillämpning å fång som skett före ikraftträdandet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

165

Bilaga 2

Förslag

till

Förköpslag

Härigenom förordnas som följer.

1 §•

Kommun har förköpsrätt enligt denna lag vid försäljning som omfattar
sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen kräves
för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning.

2 §•

Förköpsrätt får utövas, om sådan egendom som avses i 1 § helt eller delvis
är belägen inom kommunens eget område eller inom det kommunblock
som kommunen eller dess huvuddel tillhör. Om egendomen helt eller delvis
är belägen i annan kommun får förköpsrätt utövas endast om den kommun
där egendomen är belägen samtycker till förköpet.

3 §•

Förköpsrätt får ej utövas, om

1. den sålda fastigheten eller, när försäljningen avser flera fastigheter,
varje fastighet har en ägovidd som understiger 3 000 kvadratmeter och ett
värde som är lägre än 200 000 kronor,

2. staten är säljare och försäljningen icke sker enligt lagen den 4 januari
1927 (nr 1) angående tillstånd till försäljning av kyrklig jord i vissa fall
samt till upplåtelse av sådan jord under tomträtt,

3. staten eller landstingskommun är köpare,

5. försäljningen sker på exekutiv auktion,

6. försäljningen avser endast andel av fastighet och köparen redan äger
annan andel i fastigheten.

Som värde gäller taxeringsvärdet på fastigheten eller den taxeringsenhet,
i vilken fastigheten ingår, året före det år då försäljningen skedde. Sökes
lagfart innan förköpsrätt utövas, gäller i stället taxeringsvärdet året före det
år lagfart sökes eller, om särskilt taxeringsvärde icke finnes för det året, det
värde som lägges till grund för bestämmandet av stämpelskatten.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf, är utan verkan.

166

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

4§.

Har ägare av fast egendom skriftligen erbjudit den kommun där egendomen
är belägen att till bestämt pris och på i övrigt angivna villkor förvärva
egendomen och vill kommunen antaga erbjudandet åligger det kommunen
att underrätta säljaren om detta inom tre månader. Om detta ej skett eller
om kommunen avvisat erbjudandet får förköp med anledning av försäljning
av egendomen, som äger rum inom två år efter erbjudandet, ske endast om
priset är lägre eller villkoren för försäljningen tillsammantagna är avsevärt
°§ynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet till kommunen.

Har kommun förklarat sig avstå från att utöva förköpsrätt i fråga om en
tillämnad försäljning inom dess område, får förköp ej ske med anledning av
försäljningen.

5 §.

Förköpsrätten innebär att kommunen får förvärva den egendom köpet avser
från säljaren på de villkor som avtalats mellan denne och köparen. Kommunens
förvärv kallas förköp.

Säljaren är skyldig att på anmodan av kommunen upplysa om de bestämmelser
som gäller för försäljningen och som icke framgår av köpehandlingen.
Bestämmelse som kommunen varken ägde eller bort äga kännedom om
när förköpsrätten utövades, får göras gällande mot kommunen endast om
särskilda skäl föreligger.

Villkor, som avtalats mellan säljaren och köparen, får jämkas, om det är
oundgängligt med hänsyn till arten av köparens åtagande gentemot säljaren.
Kommunen skall ersätta säljaren för dennes förlust på grund av jämkningen.

Väcker kommunen ej talan om jämkning inom tre månader från det förköpet
fullbordades, är rätten till talan förlorad. Om kommunen när förköpet
beslöts ej ägde kännedom om den bestämmelse som föranleder jämkningen,
räknas tiden dock från den dag då det blev avgjort att bestämmelsen får göras
gällande mot kommunen.

6 §•

Lös egendom som ingår i förköpet skall undantagas från detta, om köparen
yrkar det. På yrkande av kommunen skall lös egendom undantagas, om
egendomen utan olägenhet kan skiljas från återstoden. Undantages egendom,
skall köparen betala så mycket av köpeskillingen som belöper på det
som undantages och kommunen betala återstoden. Väcker ej köparen eller
kommun talan om undantagande inom tre månader från det förköpet fullbordades,
är rätten till talan förlorad.

Talan av köparen om undantagande av lös egendom från förköpet väckes
mot kommunen. Talan av kommunen väckes mot köparen. Rätten skall underrätta
säljaren om rättegången. Denne äger föra talan i målet såvitt angår
hans rätt. Bifalles talan om undantagande, skall rätten fastställa vad köparen
och kommunen har att betala till säljaren.

7 §•

167

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

de andra kommunerna. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje
fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätt en skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller näst
efter tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd
fordras enligt jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290) eller
lagen den 30 maj 1916 (nr 156) om vissa inskränkningar i rätten att förvärva
fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag, från det tillstånd
söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av
köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen
till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belägen, räknas tiden
i stället från det kommunen mottog sådan anmälan. Var avskrift av köpehandlingen
ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det
kommunen mottog sådan handling.

Utövas förköpsrätten ej inom föreskriven tid, är förköpsrätten förlorad.

8 §.

Talan mot kommuns beslut om förköp prövas som om beslutet gällt förvärv
efter frivillig överlåtelse.

9 §•

1. egendom som avses i 1 § ej ingår i försäljningen eller ingår däri men
ej är belägen inom kommunens eget område eller inom kommunblock som
anges i 2 §,

2. enligt 4 § första stycket förköp ej får ske,

3. det är obilligt att förköp sker med hänsyn till förhållandet mellan säljare
och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen.

Bestridande enligt första stycket skall anmälas hos inskrivningsdomaren
för anteckning i fastighetsboken sist på den inskrivningsdag som infaller
näst efter eu månad från det förköpsrätten utövades. Inskrivningsdomaren
skall ofördröj ligen underrätta kommunen om bestridandet. Kommunens ansökan
om tillstånd till förköpet skall ha inkommit till Konungen inom en
månad från det bestridandet antecknades. Sökes tillstånd ej i rätt tid, är
förköpet utan verkan.

10 §.

168

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

11 §•

När förköp fullbordats, skall egendomen anses ha övergått från säljaren
till kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse
på de villkor som avses i 5 §. Därvid skall dock följande iakttagas.

Har köparen innan förköpet fullbordades fullgjort åtagande som grundar
sig på köpet, äger kommunen i förhållande till säljaren tillgodoräkna sig
detta.

Sedan förköpsrätt utövats, äger säljaren icke med verkan mot kommunen
häva köpet under åberopande av att köparen brustit i något åtagande som
skulle ha fullgjorts före den tidpunkt då förköpet fullbordades.

Vid tillämpning beträffande förköp av vad som finns föreskrivet om rätt
för köpare av fast egendom att häva köpet, fordra avdrag på köpeskillingen
eller kräva ersättning för skada, skall frågan om köparens goda tro och vad
denne förutsatt vid köpet utöver köpehandlingens innehåll hänföras till
kommunen och bedömas med hänsyn till tidpunkten för förköpsrättens utövande.

12 §.

Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker.
År frågan om förköp ännu ej avgjord, skall beträffande lagfart sådant hinder
anses möta som avses i 10 § förordningen den 16 juni 1875 (nr 42) angående
lagfart å fång till fast egendom.

Har lagfart beviljats i strid med första stycket, är förköpsrätten förlorad.
Har förköp skett, är det utan verkan. Motsvarande gäller när förvärvstillstånd
meddelats i strid med 2 § andra stycket jordförvärvslagen eller i strid
med 5 § andra stycket lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva
fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag.

När förköpet fullbordats, skall köparen till kommunen överlämna de handlingar
angående fastigheten som köparen innehar och som är av betydelse
för kommunen såsom ägare av fastigheten.

13 §.

När förköpet fullbordats, skall kommunen ersätta köparen för vad denne
enligt åtagande i köpeavtalet fullgjort före fullbordandet och för nödvändig
kostnad i samband med köpet. På belopp som kommunen på grund härav
bär att utge skall kommunen betala sex procent ränta. Kommunen skall
dessutom ersätta köparen för nödvändig kostnad som nedlagts på egendomen
utöver vad som skäligen motsvarar värdet av den avkastning som köparen
erhållit.

Har köparen avverkat skog annat än till husbehov eller avhänt egendomen
annat än dess vanliga avkastning, äger kommunen erhålla ersättning
tör värdeminskningen. Detsamma gäller om köparen skadat egendomen
eller eljest föranlett att den minskat i värde, om och i den mån det med hänsyn
till förfarandets beskaffenhet och omständigheterna i övrigt kan anses
skäligt.

14 §.

Tvist om fråga som avses i 5 § andra eller tredje stycket, 6 § eller 13 §
upptages av i ätten i den ort där den fasta egendomen är. Ligger egendomen
under flera domstolar, upptages tvisten av den rätt under vilken huvuddelen
ligger.

I mål som avses i första stycket skall kommunen svara för å ömse sidor
uppkomna kostnader i underrätten, i den mån annat ej föranledes av 18 kap.

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

169

6 och 8 §§ rättegångsbalken. Beträffande skyldigheten att svara för kostnad
i högre rätt gäller, med tillämpning i övrigt av 18 kap. rättegångsbalken, att
kommunen, där ej annat föranledes av 18 kap. 6 och 8 §§ samma balk,
alltid själv skall bära såväl sina egna kostnader som kostnad som åsamkas
motpart genom att kommunen fullföljt talan.

15 §.

Har underrättelse enligt 4 § första stycket eller enligt 7 § första stycket
av kommunen avlämnats i rekommenderat brev på postanstalt inom landet
för befordran till mottagarens vanliga adress, skall kommunen anses ha
fullgjort vad som ankommer på kommunen.

16 §.

Bestämmelserna i 1—15 §§ om försäljning av fast egendom äger motsvarande
tillämpning, när sådan egendom går i byte.

17 §.

Närmare föreskrifter för tillämpningen av denna lag meddelas av Konungen.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Lagen äger icke tillämpning
på köp eller byte som skett före ikraftträdandet.

7 Bihang till riksdagens protokoll 1967. 1 saml. Nr SO

170

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1)
om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt
till fast egendom1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)

Upplåtes tomträtt väsentligen för
annat ändamål än bostadsbebyggelse,
må därvid överenskommas kortare
tidsperioder än i första stycket
sägs, dock minst tio år.

(Föreslagen lydelse)

§•

Avgälden skall utgå med oförändrat
belopp under vissa tidsperioder,
med rätt för såväl fastighetsägaren
som tomträttshavaren att
under näst sista året av varje period
väcka talan angående omprövning
av avgäldens belopp för nästföljande
period. Sker det ej, skall
avgälden under den perioden utgå
med samma belopp som förut, där ej
före den i första punkten angivna
fristens utgång annat avtalats. Om
ej längre tid överenskommes, utgör
varje period tio år, den första räknad
från upplåtelsen eller den senare
dag som däri angivits.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968.

I fråga om tomträtt som upplåtits före nämnda dag äger äldre lag fortfarande
tillämpning. Fastighetsägaren och tomträttshavaren äga dock
överenskomma, att period som anges i 4 kap. 10 § första stycket får understiga
tjugu men ej tio år. Angående sådan överenskommelse gäller 4 kap.
21 §.

1 Senaste lydelse se 1953:415.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

171

Förslag

till

Lag

om ändrad lydelse av 2 § jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290)

Härigenom förordnas, att 2 § jordförvärvslagen den 14 maj 1965 skall
erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

2 §•

Har förvärvstillstånd — — —-----eljest avvisas.

Ansökan om tillstånd att förvärva
fast egendom genom köp eller
byte får ej prövas, innan det blivit
slutligt avgjort huruvida förköp enligt
förköpslagen den
1967 (nr ) äger rum. Vad nu sagts
äger ej tillämpning, om det är uppenbart
att förköpsrätt icke kommer att
utövas.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Lagen äger icke tillämpning
på ansökan om förvärvstillstånd som avser köp eller byte som skett före
ikraftträdandet.

172

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse av 5 § lagen den 30 maj 1916 (nr 156) om vissa
inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva
eller aktier i vissa bolag

Härigenom förordnas, att 5 § lagen den 30 maj 1916 om vissa inskränkningar
i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa
bolag1 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse)
Ansökan om — —---

Göres ej---— -

Sökes tillstånd---

Över länsstyrelses —
Närmare föreskrifter
Är i------

(Föreslagen lydelse)

5 §•

— eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första
stycket förvärv av fast egendom
genom köp eller byte, får ansökningen
ej prövas, innan det blivit
slutligt avgjort huruvida förköp enligt
förköpslagen den
1967 (nr ) äger rum. Vad nu
sagts äger ej tillämpning, om det är
uppenbart att förköpsrätt icke kommer
att utövas.

— stycket utgått.

---till Konungen.

-----är stadgad.

----av Konungen.

— fast egendom.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1968. Lagen äger icke tillämpning
på ansökan som avser köp eller byte som skett före ikraftträdandet.

1 Senaste lydelse se 1948: 275. Som nuvarande lydelse anges den lydelse som föreslås i remiss
till lagrådet den 9 december 1966 av bl. a. förslag till lag om ändring i 1916 års lag.

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

173

Förslag

till

Förordning

om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen
den 21 maj 1964 (nr 308)

Härigenom förordnas, att 5 § stämpelskatteförordningen den 21 maj
1964 skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

Överlåtes köp — — —--— — — avse inskrivning.

Överlåtes fång--— —----— första fånget.

Har skatt redan erlagts----— ---stadgas i 42 § 2 mom.

Begäran om -—-------—• -— -— denna handling.

Tredje stycket äger motsvarande
tillämpning vid förvärv genom förköp
enligt förköpslagen den
1967 (nr ).

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 1968.

174

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 30 mars 1967.

Närvarande:

f. d. justitierådet
justitierådet
regeringsrådet
justitierådet

Lind,

Söderlund,

Åbjörnsson,

Brunnderg.

Enligt lagrådet den 9 mars 1967 tillhandakommet utdrag av protokoll
över justitieärenden, hållet inför Hans Maj :t Konungen i statsrådet den
20 januari 1967, hade Kungl. Maj:t förordnat, att lagrådets utlåtande skulle
för det i 87 § regeringsformen avsedda ändamålet inhämtas över upprättade
förslag till 1) förköpslag, 2) lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 §
lagen den 74 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom, 3)
lag om ändrad lydelse av 2 § jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr 290)
och 4) lag angående ändrad lydelse av 5 § lagen den 30 maj 1916 (nr 156)
om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller
aktier i vissa bolag.

Förslagen, som finns bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits
av hovrättsassessorn Sven Larsson.

Lagrådet yttrade:

Förslaget till förköpslag

3 §•

Enligt första stycket punkt 6 får förköpsrätt inte utövas om försäljningen
avser endast andel av fastighet och köparen redan äger annan andel
i fastigheten. Såsom i motiven anmärks har ett motsvarande undantag
gjorts i 1 § 10 jordförvärvslagen. Liknande bestämmelser finns också i
jordabalksförslagen av 1909, 1947 och 1960 liksom i 2 § lagen om arrendators
förköpsrätt. Som skäl för undantag i dessa fall har angivits att försäljning
till någon som redan är andelsägare icke innebär att en utomstående
inträder i äganderätten till fastigheten.

Såsom bestämmelsen utformats i det remitterade förslaget synes den
emellertid kunna missbrukas till att utesluta förköpsrätt även i fall då avsikten
är att överföra fastigheten till en helt utomstående. Ett direkt kringgående
av förköpslagen skulle kunna ske på så sätt att en tilltänkt köpare

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 175

först erhåller en mindre andel i gåva och därefter i egenskap av andelsägare
köper återstoden. Det kan anmärkas att ett dylikt förfarande ej är
möjligt enligt jordförvärvslagen som är tillämplig även på förvärv genom
gåva. Beträffande förköpslagen synes det angivna tillvägagångssättet böra
förhindras genom en begränsning av undantagsregeln. Härvid torde
man emellertid inte böra gå så långt som att utesluta alla fall då köparens
tidigare andelsförvärv utgjort gåva. Men om gåvan erhållits från säljaren
bör vid den senare försäljningen köparens egenskap av andelsägare ej utesluta
förköpsrätt. Genom en sådan inskränkning av undantagsregeln skulle
en nära till hands liggande möjlighet att kringgå lagen uteslutas, låt vara
att vissa andra men säkerligen mera svårframkomliga utvägar att undgå
förköpsrätten skulle återstå. Lagrådet föreslår att punkten 6 omformuleras
på angivet sätt. Bestämmelsen bör dock icke avse andelsförvärv genom
gåva som fullbordats före lagens ikraftträdande. Särskild föreskrift härom
bör meddelas i övergångsbestämmelsen.

Enligt förslaget skall den kommunala förköpsrätten äga prioritet framför
den förköpsrätt som kan tillkomma arrendator enligt 1943 års lag om
arrendators förköpsrätt. Verkan härav för arrendatorn kan bli hård, i synnerhet
som han inte kan jämlikt 9 § bestrida kommunens förköp, t. ex.
under åberopande av obillighet, och ej kan få någon ersättning av kommunen
för att hans förköpsrätt går förlorad. Det kan vidare anmärkas att,
även om han kvarstår som arrendator efter kommunens förvärv, hans ställning
i allt fall kan vara osäker trots de sociala arrendebestämmelserna i
nyttj ander ättslagen och 1946 års lag med särskilda bestämmelser om arrende
av viss kommunal jord. Med hänsyn till ändamålet med den kommunala
förköpsrätten torde det emellertid vara ofrånkomligt att arrendatorns
förköpsrätt får stå tillbaka för denna. En liknande ordning gäller ju
också enligt 1965 års jordförvärvslag.

I kommittéförslaget har intagits ett uttryckligt stadgande om att kommunal
förköpsrätt äger företräde framför annan förköpsrätt. Departementschefen
har ansett att med den av honom föreslagna utformningen av den
kommunala förköpsrätten denna företrädesordning följer av sig själv,
eftersom sistnämnda förköpsrätt innebär en rätt för kommunen att inträda
i köpet medan arrendatorns förköpsrätt utgör en lösningsrätt från köparen
som förutsätter att köparens förvärv består. Enligt lagrådets mening
kan det emellertid sättas i fråga om det klart framgår av lagförslaget
att kommunens förköpsrätt äger företräde vid konkurrens med
arrendators förköpsrätt. Vidare synes stadgandet i 11 §, att när förköp
fullbordats egendomen skall anses ha övergått från säljaren till kommunen
genom frivillig överlåtelse, kunna inge föreställningen att arrendatorn
skulle äga förköpsrätt i anledning av kommunens förvärv. I båda dessa
hänseenden bör klarhet skapas genom direkt lagbestämmelse. En sådan
skulle kunna intas i 2 kap. 57 § första stycket nyttj anderättslagen och

176

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

innehålla att där omförmäld förköpsrätt ej åtnjutes när kommun förvärvar
fastigheten enligt förköpslagen.

5 §•

Förköpsrätten innebär enligt departementsförslaget rätt för en kommun
att från säljaren förvärva den egendom köpet avser. Därvid blir i princip
alla bestämmelser som gäller för försäljningen omedelbart tillämpliga
mellan kommunen och säljaren även om de inte finns upptagna i fångeshandlingarna
eller åberopas däri.

I samband med avtal om fastighetsköp kan parterna träffa överenskommelser
vilka är att anse som en del av köpeavtalet men också överenskommelser
som är att betrakta som helt fristående avtal. Huruvida en överenskommelse
vid sidan av köpehandlingarna bör uppfattas som ett till fastighetsför
sälj ningen hörande köpevillkor eller som ett självständigt avtal
synes böra bedömas med hänsyn till det samband som i fråga om avtalens
innehåll råder dem emellan och inte efter rent formella grunder, exempelvis
om de utfästelser som parterna gjort upptagits i en eller flera handlingar.

I nu förevarande sammanhang blir det av betydelse hur den angivna
gränsdragningen sker. Om förhållandena i det enskilda fallet är sådana
att en vid sidan av fastighetsförsäljningen träffad överenskommelse, t. ex.
om försäljning av lös egendom, skall anses utgöra del av fastighetsköpet
är den sålunda att anse som en bestämmelse som gäller för försäljningen
av fastigheten. Skulle i det angivna fallet överenskommelsen däremot befinnas
utgöra en från fastighetsförsäljningen självständig utfästelse berörs
den inte av den förköpsrätt som kommunen kan utöva i fråga om fastighetsförsälj
ningen.

I paragrafens fjärde stycke, som upptar bestämmelser om preklusion för
kommun att anhängiggöra talan om jämkning av åtagande från köparens
sida, har givits en särbestämmelse för det fall att kommunen inte ägt kännedom
om den bestämmelse som jämkningen avser. I lagtexten har tidpunkten
för kännedom därvid angivits vara den när förköpet beslöts dvs.
när det kommunala beslutet om att utöva förköpet fattades. Däremot har
i anslutning till den upplysningsplikt som föreskrivits i paragrafens andra
stycke påföljden för säljaren av att kommunen inte ägde eller bort äga
kännedom om en avtalsbestämmelse knutits till förhållandena vid den tid
då förköpsrätten utövades dvs. när kommunens beslut anmäldes till inskrivningsdomaren.
Några skäl för att bestämma tidpunkten olika har ej
redovisats. Det synes lämpligt att jämväl tillämpningen av nu förevarande
särbestämmelse — i överensstämmelse med vad som anges i motiven —
görs beroende av att kommunen när förköpsrätten utövades ej ägde kännedom
om den bestämmelse som förutsätts skola jämkas. Lagrådet förordar
att stadgandet ändras i enlighet härmed.

177

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967
6 §•

I paragrafen ges bestämmelser om att lös egendom som omfattas av
förköpet kan undantas från detta. I anslutning härtill bör erinras om att
lös egendom som kan komma att undantas kan ha upptagits icke i fångeshandlingarna
utan i ett sidoavtal. Fråga kan därvid uppkomma om försäljningen
får göras gällande mot kommunen på grund av stadgandet i
5 § andra stycket. Det kan sålunda ifrågakomma att föra talan såväl om
tillämpning av nyss angivna stadgande beträffande viss lös egendom som
om undantagande av denna från förköpet.

7 §•

Genom reglerna i denna paragraf bestäms tidpunkten för förköpsrättens
utövande till den inskrivningsdag då kommunens anmälan om förköpsbeslutet
togs upp och antecknades i fastighetsboken. Med den utformning som
förköpsrätten givits i departementsförslaget är nämnda tidpunkt av betydelse
i olika hänseenden. Den utgör sålunda bl. a. utgångspunkt för den
tidsfrist som stadgas för säljare och köpare att anmäla bestridande av förköpsrätten
(9 § andra stycket). Den är vidare avgörande för säljarens rätt
att häva köpet med verkan mot kommunen (11 § tredje stycket) och för
frågan om god tro (11 § fjärde stycket).

I motiveringen har förutsatts att anmälan om förköpsbeslut kan komma
att göras till flera inskrivningsdomare om försäljningen avser fastigheter
inom skilda inskrivningsavdelningars områden. För sådant fall kan inte uteslutas
att ärendena hos de olika inskrivningsdomarna kan komma att upptas
på skilda inskrivningsdagar. Med hänsyn till att avgörande rättsverkningar
enligt vad förut sagts knutits till tidpunkten för förköpsrättens utövande
bör en uttrycklig lagregel ges även för nyss angivna fall.

Motsvarande bör gälla jämväl anmälan om bestridande enligt 9 § andra
stycket. Även sådan anmälan kan nämligen komma att göras hos flera inskrivningsdomare.

På grund av det anförda vill lagrådet förorda att till 15 § fogas ett nytt
stycke av förslagsvis följande lydelse: »Ligger egendomen inom skilda inskrivningsavdelningars
områden, skall anmälan enligt 7 eller 9 § anses gjord
först när anmälan skett hos samtliga inskrivningsdomare.»

I anslutning härtill kan framhållas att den i andra stycket av förevarande
paragraf angivna tidsfristen för kommun att utöva förköpsrätt räknas från
det lagfartsansökan på köparens fång gjordes i sådana fall när tillstånd inte
krävs enligt 1916 års lag eller jordförvärvslagen. Anteckning i fastighetsbok
om sådan ansökan kan emellertid komma att ske på olika tider om försäljningen
avser fastigheter som ligger inom skilda inskrivningsavdelningars
områden. Den utformning av förköpsrätten som förslaget innefattar förutsätter
att kommunen inte kan begränsa förköpet till någon eller några fastigheter
när försäljningen omfattar flera. Med den lydelse som givits stad -

178

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

gandet i förslaget kommer tidsfristen att räknas från den tidigaste tidpunkt
när ansökan om lagfart gjordes. Lagrådet förutsätter att en sådan ordning
inte kommer att medföra några egentliga olägenheter och vill därför inte
föreslå någon ändring i nu förevarande hänseende.

8 §.

En prövning av ett kommunalt beslut kan komma till stånd efter kommunalbesvär
hos vederbörande länsstyrelse och, i sista instans, hos regeringsrätten.
Sådana besvär kan anföras endast på vissa i 76 § kommunallagen
angivna grunder, nämligen att beslutet ej tillkommit i laga ordning,
att det står i strid mot allmän lag eller författning eller annorledes överskrider
deras befogenhet som fattat beslutet, att det kränker klagandens
enskilda rätt eller att det eljest vilar på orättvis grund. Kommunalbesvär
kan anföras endast av den som är medlem i kommunen.

Enligt den utformning förköpsinstitutet erhållit i det remitterade förslaget
skall i vissa fall en rättslig prövning av förutsättningarna för förköpet
kunna ske hos Kungl. Maj :t i statsrådet. Förfarandet anges närmare
i 9 §.

Bestämmelsen i 8 § avser att reglera förhållandet mellan kommunalbesvärsprövningen
och prövningen av förutsättningarna för förköp enligt
9 §. I motiven till 8 § uttalas att utan en sådan särskild bestämmelse
skulle den kommunala besvärsprövningen komma att omfatta också frågan
om beslutet står i överensstämmelse med förköpslagen. Förevarande
paragraf avser sålunda att åstadkomma en ordning, där länsstyrelse och
regeringsrätt får att efter kommunalbesvär pröva huruvida ett markförvärv
faller inom den kommunala kompetensen, medan Kungl. Maj :t i
statsrådet prövar frågan om tillstånd till förköp får ges med hänsyn till
innehållet i 1 § förköpslagen. Härigenom undviks, uttalar departementschefen,
att samma fråga prövas av flera myndigheter i sista instans.

Enligt lagrådets uppfattning kommer den åsyftade uppdelningen av
prövningen mellan Kungl. Maj :t i statsrådet och regeringsrätten icke att
kunna helt genomföras. Detta sammanhänger med att frågan huruvida
förutsättningar för förköpsrätt enligt 1 § förköpslagen är för handen samtidigt
kan vara en fråga om det aktuella markförvärvet faller inom ramen
för den kommunala kompetensen. Om ett beslut av kommunen att utöva
förköpsrätt angrips genom kommunalbesvär och därvid såsom grund för
besvären åberopas att området icke krävs för den framtida tätbebyggelsen
och att kommunen därför överskridit sin befogenhet kommer vid prövningen
av kommunalbesvären även ändamålet med förvärvet under bedömande.
Några egentliga praktiska olägenheter av en sådan ordning torde
dock icke uppkomma. Det har nämligen förutsatts att Kungl. Maj :t i statsrådet
icke lämnar tillstånd innan kommunens beslut om förköp vunnit
laga kraft. Med det nu gjorda påpekandet anser sig lagrådet kunna godtaga
den utformning 8 § erhållit i förslaget.

179

Kungi. Maj:ts proposition nr 90 år 1967
9 §•

Lagrådet erinrar om vad lagrådet anfört under 7 §.

11 §•

I remissprotokollet förekommer i motiveringen till denna paragraf uttalanden
angående köparens förfogande över fastigheten. Det sägs sålunda
att dessa förfoganden för sin giltighet är beroende av att köparens eget
förvärv förblir giltigt och att i samma mån som köparens förvärv genom
förköpet förlorar sin verkan också köparens egna förfoganden över egendomen
blir verkningslösa. Och det tilläggs att detta gäller såväl äganderättsöverlåtelse
som upplåtelse av rättighet.

Inom lagens tillämpningsområde torde detta, sammanställt med vad
som enligt 13 § skall gälla med avseende å fastighetens avkastning, medföra
att man knappast kommer att annat än efter hembudsförfarande kunna
avsluta fastighetsköp för omedelbart tillträde eller, såsom beträffande
stadsfastigheter icke torde vara ovanligt, för tillträde jämförelsevis kort
tid efter köpet.

För fastighetsmarknaden i städerna torde det anmärkta förhållandet
medföra ett försvårande av parternas strävan att anpassa sina uppgörelser
efter de växlande förhållandena. Vilka olägenheter som kan befaras härav
undandrar sig lagrådets bedömande.

15 §.

Lagrådet erinrar om vad lagrådet anfört under 7 §.

Övergångsbestämmelsen

Såsom anförts under 3 § föreslår lagrådet visst tillägg till övergångsbestämmelsen.

Förslaget till lag om ändring i nyttjanderättslagen

Godtages vad lagrådet föreslagit under 3 § förköpslagen om visst tilllägg
till 2 kap. 57 § första stycket nyttjanderättslagen, föranleder detta
en omarbetning av förevarande lagförslag.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Ur protokollet:
Aino Olsson

180

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans
Maj:t Konungen i statsrådet på Stockholms slott den
31 mars 1967.

Närvarande:

Statsministern Erlander, ministern för utrikes ärendena Nilsson, statsråden

Sträng, Andersson, Lange, Kling, Edenman, Johansson, Holmqvist,

Aspling, Palme, Sven-Eric Nilsson, Lundkvist, Gustafsson, Geijer,

Odhnoff.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemensam
beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets den 30 mars 1967
avgivna utlåtande över de den 20 januari 1967 till lagrådet remitterade förslagen
till

1) förköpslag,

2) lag angående ändrad lydelse av 4 kap. 10 § lagen den 14 juni 1907
(nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom,

3) lag om ändrad lydelse av 2 § jordförvärvslagen den 14 maj 1965 (nr
290),

4) lag angående ändrad lydelse av 5 § lagen den 30 maj 1916 (nr 156)
om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller
aktier i vissa bolag.

Föredraganden redogör för innehållet i lagrådets utlåtande och anför.

Beträffande förslaget till förköpslag har lagrådet under 3 § föreslagit en
komplettering av undantaget i första stycket för fall då köparen redan äger
andel i fastigheten. Jag kan i allt väsentligt instämma i lagrådets uttalanden
i denna del. För att inte den av lagrådet föreslagna regeln skall kunna kringgås
bör den emellertid avse alla fall då köparen förvärvat sin tidigare andel
genom gåva.

När det gäller förhållandet mellan arrendators förköpsrätt och förköpsrätt
enligt förköpslagen vidhåller jag mitt uttalande i remissprotokollet att
någon särskild företrädesregel inte behövs. Med anledning av lagrådets uttalande
att 11 § kan inge föreställningen att arrendatorn skulle äga förköpsrätt
i anledning av kommunens förvärv vill jag uttala den meningen att
lagen om arrendators förköpsrätt inte äger tillämpning när köparen förvärvar
fastigheten genom förköp. Jag vill emellertid inte motsätta mig att detta
få komma till direkt uttryck genom ett tillägg till 2 kap. 57 § NJL.

181

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Med anledning av lagrådets uttalanden under 5 och 6 §§ i frågan hur en
överenskommelse vid sidan av en fastighetsförsäljning om försäljning av
lös egendom skall bedömas vill jag understryka kravet på samband mellan
de båda försäljningarna. Om ett sådant samband inte föreligger kan försäljningen
av den lösa egendomen inte anses utgöra ett köpevillkor vid fastighetsförsäljningen.
Hur sambandet kommit till uttryck bör inte vara avgörande
men omständigheterna måste vara sådana att fastighetsförsäljningen
kan sägas utgöra en förutsättning för överlåtelsen av den lösa egendomen.

Om en försäljning av lös egendom enligt vad jag nu har anfört kan anses
utgöra ett villkor vid överlåtelsen av den fasta egendomen kommer försäljningen,
som lagrådet anfört, också att omfattas av den upplysningsplikt
som åligger säljaren enligt 5 § andra stycket.

Jag kan i övrigt ansluta mig till vad lagrådet har anfört.

Utöver vad som följer av det anförda torde vissa redaktionella jämkningar
böra vidtas i lagtexten.

Ändringarna i jordförvärvslagen och 1916 års lag om vissa inskränkningar
i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag
torde böra samordnas med de ändringar i samma lagar som föreslagits i
remisser till lagrådet den 30 september och den 9 december 1966. Jag kommer
att senare denna dag hemställa att förslag i dessa delar föreläggs riksdagen.

Föredraganden hemställer, att Kungl. Maj :t föreslår riksdagen att antaga

dels förslag till

1) förköpslag;

2) lag angående ändrad lydelse av 2 kap. 57 § och 4 kap. 10 § lagen den
14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom;

dels det vid statsrådsprotokollet den 20 januari 1967 fogade förslaget till

3) förordning om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen den 21
maj 1964 (nr 308).

Med bifall till vad föredraganden sålunda med instämmande
av statsrådets övriga ledamöter hemställt
förordnar Hans Maj :t Konungen att till riksdagen
skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till detta
protokoll utvisar.

Ur protokollet:
Margit Edström

182

Kungl. Maj.ts proposition nr 90 år 1967

Innehållsförteckning

Propositionen................................................ 1

Propositionens huvudsakliga innehåll ............................ 1

Författningsförslag............................................ 3

Utdrag av stadsrådsprotokollet den 20 januari 1967.................. 10

Inledning .................................................. 10

Markfrågan................................................. 13

Tidigare förslag och reformer ................................ 13

Översiktlig redogörelse för kommitténs förslag.................... 15

Samhällsingripande mot oförtjänat markvärdestegring ............ 17

Kommittén ........................................ 17

Remissyttrandena................................... 21

Departementschefen ................................. 24

Kommunal förköpsrätt........................................ 27

Inledning................................................ 27

Bestämmelser om statens och arrendators förköpsrätt m. m..... 27

Utländsk lagstiftning om förköpsrätt....... 30

Kommuns befogenhet att förvärva mark genom frivilliga köp och
genom expropriation .................................. 31

Behovet av en kommunal företrädesrätt till mark.................. 33

Kommittén ........................................ 33

Skiljaktig mening.................................... 35

Remissyttrandena .................................. 36

Departementschefen ................................. 41

Utformningen av förköpsrätten................................ 45

Begränsning genom anknytning till kommunallagens kompetensregler
eller till expropriationsgrunderna eller genom uteslutning

av vissa kategorier av fastigheter........................ 45

Kommittén........................................ 45

Skiljaktiga meningar ................................ 46

Remissyttrandena................................... 46

Rätt för kommunen att avstå från förköpsrätten för hela kommunområdet
eller del av detta .......................... 49

Kommittén ........................................ 49

Skiljaktiga meningar ................................ 49

Remissyttrandena .................................. 49

Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967 183

Begränsning av förköpsrätten till kommunens eget område...... 50

Inledning.......................................... 50

Kommittén........................................ 51

Remissyttrandena .................................. 52

Statens och kyrkans markförsäljningar...................... 53

Inledning.......................................... 53

Kommittén ........................................ 55

Remissyttrandena ................................... 56

Statens och landstingskommunens fastighetsförvärv, ävensom

kommunens försäljning eller förvärv av mark, m. m......... 58

Kommittén ........................................ 58

Skiljaktiga meningar ................................ 58

Remissyttrandena ................................... 58

Släktköp, andelsförvärv och andra fall av intressegemenskap mellan
säljare och köpare (den s. k. obillighetsregeln) .......... 59

Kommittén ........................................ 59

Remissyttrandena ................................. 60

Förköpets innebörd...................................... 61

Inledning.......................................... 61

Kommittén ........................................ 62

Remissyttrandena .................................. 63

Förfarandet i samband med utövande av förköpsrätt.......... 63

Kommittén ........................................ 63

Remissyttrandena .................................. 66

Den rättsliga prövningen ................................. 66

Kommittén ........................................ 66

Skiljaktiga meningar ..... 67

Remissyttrandena .................................. 68

Förköpsrätt vid försäljning av flera fastigheter eller vid försäljning

av fastighet och lös egendom............................ 71

Inledning.......................................... 71

Kommittén ........................................ 71

Departementschefen ..................................... 72

Tillämpningsområdet ................................ 72

Förköpets innebörd.................................. 85

Förfarandet........................................ 86

Den rättsliga prövningen.............................. 91

Särskilda frågor .................................... 96

Ändring i tomträttslagstiftningen................................ 101

Grunderna för tomträttsinstitutet.......................... 101

Förekomsten av tomträtt ................................ 102

Tomträttslån ........................................... 103

Kommittén ............................................ 104

Allmänna utgångspunkter ............................ 104

Engångsbelopp...................................... 105

Förkortning av avgäldsperioderna...................... 107

184 Kungl. Maj:ts proposition nr 90 år 1967

Remissyttrandena .............................. 109

Engångsbelopp............ 109

Förkortning av avgäldsperioderna ............ 112

Övergångsbestämmelserna ...... 115

Departementschefen ............ 115

Specialmotivering ............................................ 120

Förslaget till förköpslag ............................ 120

1 § .................................................. 120

2 § .................................................. 121

3 § ........................................ 122

4 § ................................................... 127

5 § .................................................. 131

6 § ................................................... 134

7§ .................................................. 135

8 § .............................. 138

9 § .................................................. 140

10 § .................................... 143

11 § ................................ 144

12 § ................ 148

13 § .................................................. 151

14 § .................................................. 152

15 § .................................................. 153

16 § .................................................. 154

Förslaget till lag om ändrad lydelse av 2 § jordförvärvslagen ..... 155

Förslaget till lag om ändrad lydelse av 5 § 1916 års lag .......... 158

Förslaget till förordning om ändrad lydelse av 5 § stämpelskatteförordningen
........ 159

Hemställan ................................................. 160

Bilaga 1. Markvärdekommitténs förslag till lag om kommunal förköpsrätt .. 161

Bilaga 2. De till lagrådet remitterade förslagen samt förslaget till ändrad lydelse
av stämpelskatteförordningen......... 165

Utdrag av lagrådets protokoll den 30 mars 1967 .................... 174

Utdrag av stadsrådsprotokollet den 31 mars 1967 180

MARCUS BOKTR. STHIMI967 670160