0H5B331201731sousouStatens offentliga utredningar 2017:31Statens offentliga utredningarStatens offentliga utredningar3102017-04-26 00:00:002017-04-28 17:26:252017-04-26 00:00:00Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknadenhtml-echttps://data.riksdagen.se/dokument/H5B331/texthttps://data.riksdagen.se/dokument/H5B331https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/H5B331
<!DOCTYPE HTML PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN" "http://www.w3.org/TR/html4/strict.dtd">
<HTML>
<HEAD>
<META http-equiv="Content-Type" content="text/html; charset=UTF-8">
<META http-equiv="X-UA-Compatible" content="IE=8">
<TITLE>sou 2017 31 </TITLE>
<META name="generator" content="BCL easyConverter SDK 3.0.60">
<STYLE type="text/css">
body {margin-top: 0px;margin-left: 0px;}
#page_1 {position:relative; overflow: hidden;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 680px;height: 971px;}
#page_1 #id_1 {border:none;margin: 192px 0px 0px 104px;padding: 0px;border:none;width: 576px;overflow: hidden;}
#page_1 #id_2 {border:none;margin: 76px 0px 0px 482px;padding: 0px;border:none;width: 198px;overflow: hidden;}
#page_1 #dimg1 {position:absolute;top:0px;left:0px;z-index:-1;width:680px;height:971px;}
#page_1 #dimg1 #img1 {width:680px;height:971px;}
#page_2 {position:relative; overflow: hidden;margin: 558px 0px 134px 160px;padding: 0px;border: none;width: 520px;}
#page_3 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 145px 76px;padding: 0px;border: none;width: 416px;}
#page_4 {position:relative; overflow: hidden;margin: 92px 0px 536px 132px;padding: 0px;border: none;width: 492px;}
#page_5 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 0px;padding: 0px;border: none;width: 624px;}
#page_6 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_6 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_6 #id_2 {border:none;margin: 29px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_6 #id_3 {border:none;margin: 43px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_7 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_7 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_7 #id_2 {border:none;margin: 74px 0px 0px 410px;padding: 0px;border:none;width: 139px;overflow: hidden;}
#page_8 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_8 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_8 #id_2 {border:none;margin: 29px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_8 #id_3 {border:none;margin: 64px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_9 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_9 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_9 #id_2 {border:none;margin: 55px 0px 0px 410px;padding: 0px;border:none;width: 139px;overflow: hidden;}
#page_10 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_10 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_10 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_10 #id_3 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_11 {position:relative; overflow: hidden;margin: 44px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_11 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_11 #id_2 {border:none;margin: 56px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_12 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_12 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_12 #id_2 {border:none;margin: 29px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_12 #id_3 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_13 {position:relative; overflow: hidden;margin: 44px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_13 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_13 #id_2 {border:none;margin: 66px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_14 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_14 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_14 #id_2 {border:none;margin: 29px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_14 #id_3 {border:none;margin: 61px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_15 {position:relative; overflow: hidden;margin: 44px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_15 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_15 #id_2 {border:none;margin: 634px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_16 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_17 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_17 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_17 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_18 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_18 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_18 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_19 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_19 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_19 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_20 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_20 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_20 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_21 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_21 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_21 #id_2 {border:none;margin: 130px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_22 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_22 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_22 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_23 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_23 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_23 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_24 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_24 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_24 #id_2 {border:none;margin: 123px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_25 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_25 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_25 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_26 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_26 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_26 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_27 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_27 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_27 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_28 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_28 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_28 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_29 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_29 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_29 #id_2 {border:none;margin: 41px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_30 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_30 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_30 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_31 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_31 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_31 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_32 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_32 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_32 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_33 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_33 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_33 #id_2 {border:none;margin: 62px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_34 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_34 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_34 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_35 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_35 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_35 #id_2 {border:none;margin: 84px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_36 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_36 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_36 #id_2 {border:none;margin: 31px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_36 #id_3 {border:none;margin: 677px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_37 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_37 #dimg1 {position:absolute;top:678px;left:0px;z-index:-1;width:66px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_37 #dimg1 #img1 {width:66px;height:1px;}
#page_37 #tx1 {position:absolute;top:357px;left:215px;width:201px;height:126px;}
#page_37 #tx2 {position:absolute;top:483px;left:215px;width:201px;height:180px;}
#page_38 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_38 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_38 #id_2 {border:none;margin: 0px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 422px;overflow: hidden;}
#page_38 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 202px;overflow: hidden;}
#page_38 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 13px;padding: 0px;border:none;width: 207px;overflow: hidden;}
#page_38 #id_3 {border:none;margin: 15px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_38 #id_4 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_38 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_38 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_39 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_39 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_39 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_39 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 201px;overflow: hidden;}
#page_39 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 14px;padding: 0px;border:none;width: 201px;overflow: hidden;}
#page_39 #id_3 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_39 #id_4 {border:none;margin: 398px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_39 #dimg1 {position:absolute;top:366px;left:1px;z-index:-1;width:66px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_39 #dimg1 #img1 {width:66px;height:1px;}
#page_40 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_40 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_40 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_41 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_41 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_41 #id_2 {border:none;margin: 41px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_42 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_42 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_42 #id_2 {border:none;margin: 73px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_42 #dimg1 {position:absolute;top:691px;left:66px;z-index:-1;width:67px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_42 #dimg1 #img1 {width:67px;height:1px;}
#page_43 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_43 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_43 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_43 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_43 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_44 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_44 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_44 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_44 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_44 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_45 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_45 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_45 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_45 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 215px;overflow: hidden;}
#page_45 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 333px;overflow: hidden;}
#page_45 #id_3 {border:none;margin: 14px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_45 #id_4 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_45 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_45 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_46 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_46 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_46 #id_2 {border:none;margin: 77px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_47 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_47 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_2 {border:none;margin: 0px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 201px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 14px;padding: 0px;border:none;width: 201px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_3 {border:none;margin: 19px 0px 0px 190px;padding: 0px;border:none;width: 359px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_4 {border:none;margin: 1px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_4 #id_4_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 200px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_4 #id_4_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 15px;padding: 0px;border:none;width: 201px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_5 {border:none;margin: 20px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_47 #id_6 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_47 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_47 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_47 #tx1 {position:absolute;top:64px;left:216px;width:201px;height:126px;}
#page_48 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_48 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_48 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_48 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 215px;overflow: hidden;}
#page_48 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 277px;overflow: hidden;}
#page_48 #id_3 {border:none;margin: 151px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_49 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 127px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_49 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_49 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_49 #tx1 {position:absolute;top:154px;left:215px;width:201px;height:72px;}
#page_49 #tx2 {position:absolute;top:226px;left:215px;width:200px;height:36px;}
#page_49 #tx3 {position:absolute;top:262px;left:215px;width:201px;height:108px;}
#page_49 #tx4 {position:absolute;top:371px;left:215px;width:201px;height:54px;}
#page_49 #tx5 {position:absolute;top:425px;left:215px;width:201px;height:54px;}
#page_49 #tx6 {position:absolute;top:479px;left:215px;width:201px;height:36px;}
#page_49 #tx7 {position:absolute;top:515px;left:215px;width:201px;height:36px;}
#page_49 #tx8 {position:absolute;top:551px;left:215px;width:201px;height:108px;}
#page_49 #tx9 {position:absolute;top:791px;left:403px;width:17px;height:12px;}
#page_50 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_50 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_50 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_50 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_50 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_50 #tx1 {position:absolute;top:262px;left:281px;width:202px;height:216px;}
#page_51 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_51 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_51 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_51 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_51 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_52 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_52 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_52 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_53 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_53 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_53 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_53 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_53 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_54 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_54 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_54 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_54 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_54 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_55 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 127px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_55 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_55 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_55 #tx1 {position:absolute;top:515px;left:215px;width:201px;height:198px;}
#page_55 #tx2 {position:absolute;top:791px;left:403px;width:17px;height:12px;}
#page_56 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_56 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_56 #id_2 {border:none;margin: 379px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_56 #dimg1 {position:absolute;top:78px;left:66px;z-index:-1;width:67px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_56 #dimg1 #img1 {width:67px;height:1px;}
#page_57 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_57 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_57 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_57 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_57 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_58 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_58 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_58 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_59 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_59 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_59 #id_2 {border:none;margin: 637px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_60 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_60 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_60 #id_2 {border:none;margin: 79px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_60 #tx1 {position:absolute;top:388px;left:281px;width:202px;height:360px;}
#page_61 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_61 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_61 #id_2 {border:none;margin: 669px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_61 #dimg1 {position:absolute;top:96px;left:0px;z-index:-1;width:66px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_61 #dimg1 #img1 {width:66px;height:1px;}
#page_62 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_62 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_62 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_63 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_63 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_63 #id_2 {border:none;margin: 61px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_64 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_64 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_64 #id_2 {border:none;margin: 127px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_64 #dimg1 {position:absolute;top:637px;left:66px;z-index:-1;width:67px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_64 #dimg1 #img1 {width:67px;height:1px;}
#page_65 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_65 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_65 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_65 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_65 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_66 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_66 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_66 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_66 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 215px;overflow: hidden;}
#page_66 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 277px;overflow: hidden;}
#page_66 #id_3 {border:none;margin: 14px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_66 #id_4 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_66 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_66 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_67 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_67 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_67 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_67 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_67 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_67 #tx1 {position:absolute;top:226px;left:215px;width:201px;height:90px;}
#page_67 #tx2 {position:absolute;top:316px;left:215px;width:201px;height:54px;}
#page_68 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_68 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_68 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_68 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 215px;overflow: hidden;}
#page_68 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 277px;overflow: hidden;}
#page_68 #id_3 {border:none;margin: 18px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_68 #id_4 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_68 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_68 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_69 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_69 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_69 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_69 #dimg1 {position:absolute;top:547px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:177px;}
#page_69 #dimg1 #img1 {width:415px;height:177px;}
#page_70 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_70 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_70 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_70 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_70 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_71 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_71 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_71 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 421px;overflow: hidden;}
#page_71 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 200px;overflow: hidden;}
#page_71 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 15px;padding: 0px;border:none;width: 206px;overflow: hidden;}
#page_71 #id_3 {border:none;margin: 14px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_71 #id_4 {border:none;margin: 49px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_71 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_71 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_72 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_72 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_72 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_72 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_72 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_73 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_73 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_73 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_73 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_73 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_74 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_74 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_74 #id_2 {border:none;margin: 578px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_74 #dimg1 {position:absolute;top:78px;left:66px;z-index:-1;width:67px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_74 #dimg1 #img1 {width:67px;height:1px;}
#page_75 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_76 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_76 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_76 #id_2 {border:none;margin: 70px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_77 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_77 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_77 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 415px;overflow: hidden;}
#page_77 #id_3 {border:none;margin: 691px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_78 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_79 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_79 #dimg1 {position:absolute;top:683px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_79 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_80 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_80 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_80 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_80 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_80 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_81 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_81 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_81 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_81 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_81 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_82 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_82 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_82 #id_2 {border:none;margin: 53px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_83 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_83 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_83 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_84 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_84 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_84 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_84 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_84 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_85 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_85 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_85 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_86 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_86 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_86 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_86 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_86 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_87 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_87 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_87 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_88 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_88 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_88 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_89 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_89 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_89 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_90 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_90 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_90 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_91 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_91 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_91 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 404px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_92 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_92 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_92 #id_2 {border:none;margin: 104px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_93 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_93 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_93 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_93 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_93 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_94 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_94 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_94 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_94 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_94 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_95 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_96 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_96 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_96 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_96 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_96 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_97 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_97 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_97 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_97 #dimg1 {position:absolute;top:613px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_97 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_98 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_98 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_98 #id_2 {border:none;margin: 132px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_99 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_99 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_99 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 403px;padding: 0px;border:none;width: 145px;overflow: hidden;}
#page_99 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_99 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_100 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_100 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_100 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_100 #dimg1 {position:absolute;top:580px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_100 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_101 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_101 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_101 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_101 #dimg1 {position:absolute;top:604px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_101 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_102 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_102 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_102 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_102 #dimg1 {position:absolute;top:628px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_102 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_103 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_103 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_103 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_104 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_104 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_104 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_104 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_104 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_105 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_105 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_105 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_105 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_105 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_106 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_106 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_106 #id_2 {border:none;margin: 656px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_107 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_107 #dimg1 {position:absolute;top:671px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_107 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_108 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_108 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_108 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_108 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_108 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_109 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_109 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_109 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_109 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_109 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_110 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_110 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_110 #id_2 {border:none;margin: 96px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_111 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_111 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_111 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_111 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_111 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_112 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_112 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_112 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_113 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_113 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_113 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_114 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_114 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_114 #id_2 {border:none;margin: 151px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_115 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_115 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_115 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_115 #dimg1 {position:absolute;top:628px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_115 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_116 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_116 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_116 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_116 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_116 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_117 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_117 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_117 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_118 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_118 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_118 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_118 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_118 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_119 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_119 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_119 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_119 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_119 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_120 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_120 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_120 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_121 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_121 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_121 #id_2 {border:none;margin: 79px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_122 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_122 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_122 #id_2 {border:none;margin: 41px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_123 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_123 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_123 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_124 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_124 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_124 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_124 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_124 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_125 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_125 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_125 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_125 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_125 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_126 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_127 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_128 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_128 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_128 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_128 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_128 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_129 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_129 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_129 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_129 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_129 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_130 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_130 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_130 #id_2 {border:none;margin: 69px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_130 #dimg1 {position:absolute;top:223px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:120px;}
#page_130 #dimg1 #img1 {width:413px;height:120px;}
#page_131 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_131 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_131 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_131 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_131 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_132 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_132 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_132 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_133 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_133 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_133 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_133 #dimg1 {position:absolute;top:640px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_133 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_134 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_134 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_134 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_134 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_134 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_135 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_135 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_135 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_136 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_136 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_136 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_137 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_137 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_137 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_137 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_137 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_138 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_138 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_138 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_138 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_138 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_139 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_139 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_139 #id_2 {border:none;margin: 57px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_140 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_140 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_140 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_140 #dimg1 {position:absolute;top:669px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:78px;}
#page_140 #dimg1 #img1 {width:413px;height:78px;}
#page_141 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_141 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_141 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_141 #dimg1 {position:absolute;top:46px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:186px;}
#page_141 #dimg1 #img1 {width:413px;height:186px;}
#page_142 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_142 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_142 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_143 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_143 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_143 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_144 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_144 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_144 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_144 #dimg1 {position:absolute;top:628px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_144 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_145 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_145 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_145 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_145 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_145 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_146 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_146 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_146 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_147 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_147 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_147 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_148 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_148 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_148 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_148 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_148 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_149 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_149 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_149 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_149 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_149 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_150 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_150 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_150 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_150 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_150 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_151 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_151 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_151 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_151 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_151 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_152 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_152 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_152 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_153 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_153 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_153 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_154 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_154 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_154 #id_2 {border:none;margin: 76px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_154 #dimg1 {position:absolute;top:279px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:120px;}
#page_154 #dimg1 #img1 {width:413px;height:120px;}
#page_155 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_155 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_155 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_156 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_156 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_156 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_157 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_157 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_157 #id_2 {border:none;margin: 601px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_158 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_159 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_159 #dimg1 {position:absolute;top:635px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_159 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_160 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_160 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_160 #id_2 {border:none;margin: 65px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_161 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_161 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_161 #id_2 {border:none;margin: 61px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_162 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_162 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_162 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_163 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_163 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_163 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_164 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_164 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_164 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_165 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_165 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_165 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_165 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_165 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_166 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_166 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_166 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_167 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_167 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_167 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_168 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_168 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_168 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_169 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_169 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_169 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_170 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_170 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_170 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_171 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_171 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_171 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_171 #dimg1 {position:absolute;top:326px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:374px;}
#page_171 #dimg1 #img1 {width:415px;height:374px;}
#page_172 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_172 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_172 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_173 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_173 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_173 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_174 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_174 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_174 #id_2 {border:none;margin: 83px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_174 #dimg1 {position:absolute;top:362px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:353px;}
#page_174 #dimg1 #img1 {width:413px;height:353px;}
#page_175 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_175 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_175 #id_2 {border:none;margin: 86px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_176 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_176 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_176 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_176 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_176 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_177 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_177 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_177 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_178 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_178 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_178 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_178 #dimg1 {position:absolute;top:345px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_178 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_179 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_179 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_179 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_180 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_180 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_180 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_180 #dimg1 {position:absolute;top:308px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_180 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_181 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_181 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_181 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_182 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_182 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_182 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_182 #dimg1 {position:absolute;top:163px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:513px;}
#page_182 #dimg1 #img1 {width:416px;height:513px;}
#page_183 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_183 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_183 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_183 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_183 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_184 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_184 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_184 #id_2 {border:none;margin: 150px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_185 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_185 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_185 #id_2 {border:none;margin: 55px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_185 #dimg1 {position:absolute;top:92px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:67px;}
#page_185 #dimg1 #img1 {width:413px;height:67px;}
#page_186 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_186 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_186 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_187 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_187 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_187 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_188 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_188 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_188 #id_2 {border:none;margin: 655px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_189 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_189 #dimg1 {position:absolute;top:671px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_189 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_190 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_190 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_190 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_191 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_191 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_191 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_192 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_192 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_192 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_192 #dimg1 {position:absolute;top:616px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_192 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_193 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_193 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_193 #id_2 {border:none;margin: 62px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_194 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_194 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_194 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_195 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_195 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_195 #id_2 {border:none;margin: 79px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_196 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_196 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_196 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_196 #dimg1 {position:absolute;top:560px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:104px;}
#page_196 #dimg1 #img1 {width:416px;height:104px;}
#page_197 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_197 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_197 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_197 #dimg1 {position:absolute;top:398px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:66px;}
#page_197 #dimg1 #img1 {width:413px;height:66px;}
#page_198 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_198 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_198 #id_2 {border:none;margin: 116px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_198 #dimg1 {position:absolute;top:579px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:102px;}
#page_198 #dimg1 #img1 {width:413px;height:102px;}
#page_199 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_199 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_199 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_199 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_199 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_200 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_200 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_200 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_201 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_201 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_201 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_201 #dimg1 {position:absolute;top:326px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:67px;}
#page_201 #dimg1 #img1 {width:413px;height:67px;}
#page_202 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_202 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_202 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_203 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_203 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_203 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_204 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_204 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_204 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_204 #dimg1 {position:absolute;top:236px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:102px;}
#page_204 #dimg1 #img1 {width:413px;height:102px;}
#page_205 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_205 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_205 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_206 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_206 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_206 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_207 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_207 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_207 #id_2 {border:none;margin: 61px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_208 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_208 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_208 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_209 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_209 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_209 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_210 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_210 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_210 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_210 #dimg1 {position:absolute;top:272px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:428px;}
#page_210 #dimg1 #img1 {width:416px;height:428px;}
#page_211 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_211 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_211 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_211 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_211 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_212 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_212 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_212 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_212 #dimg1 {position:absolute;top:272px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:404px;}
#page_212 #dimg1 #img1 {width:416px;height:404px;}
#page_213 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_213 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_213 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_214 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_215 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_215 #dimg1 {position:absolute;top:671px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_215 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_216 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_216 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_216 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_216 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_216 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_217 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_217 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_217 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_218 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_218 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_218 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_219 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_219 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_219 #id_2 {border:none;margin: 83px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_220 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_220 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_220 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_221 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_221 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_221 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_221 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_221 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_222 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_222 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_222 #id_2 {border:none;margin: 80px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_223 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_223 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_223 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_223 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_223 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_224 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_224 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_224 #id_2 {border:none;margin: 86px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_225 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_225 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_225 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_226 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_226 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_226 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_227 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_227 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_227 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_228 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_228 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_228 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_229 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_229 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_229 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_229 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_229 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_230 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_230 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_230 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_230 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_230 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_231 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_231 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_231 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_231 #dimg1 {position:absolute;top:358px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:103px;}
#page_231 #dimg1 #img1 {width:413px;height:103px;}
#page_232 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_232 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_232 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_233 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_233 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_233 #id_2 {border:none;margin: 56px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_233 #dimg1 {position:absolute;top:110px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:138px;}
#page_233 #dimg1 #img1 {width:413px;height:138px;}
#page_234 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_234 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_234 #id_2 {border:none;margin: 132px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_235 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_235 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_235 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_235 #dimg1 {position:absolute;top:92px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:85px;}
#page_235 #dimg1 #img1 {width:413px;height:85px;}
#page_236 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_236 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_236 #id_2 {border:none;margin: 128px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_236 #dimg1 {position:absolute;top:326px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:67px;}
#page_236 #dimg1 #img1 {width:413px;height:67px;}
#page_237 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_237 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_237 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_238 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_238 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_238 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_239 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_239 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_239 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_239 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_239 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_240 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_240 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_240 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_241 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_241 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_241 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_242 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_242 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_242 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_243 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_243 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_243 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_243 #dimg1 {position:absolute;top:344px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_243 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_244 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_244 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_244 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_244 #dimg1 {position:absolute;top:652px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_244 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_245 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_245 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_245 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_245 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_245 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_246 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_246 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_246 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_247 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_247 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_247 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_248 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_248 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_248 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_248 #dimg1 {position:absolute;top:525px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:48px;}
#page_248 #dimg1 #img1 {width:413px;height:48px;}
#page_249 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_249 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_249 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_250 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_250 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_250 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_251 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_251 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_251 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_252 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_252 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_252 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_252 #dimg1 {position:absolute;top:182px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:66px;}
#page_252 #dimg1 #img1 {width:413px;height:66px;}
#page_253 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_253 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_253 #id_2 {border:none;margin: 56px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_253 #dimg1 {position:absolute;top:471px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_253 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_254 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_254 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_254 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_254 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_254 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_255 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_255 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_255 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_255 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_255 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_256 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_256 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_256 #id_2 {border:none;margin: 349px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_257 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_258 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_258 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_258 #id_2 {border:none;margin: 59px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_259 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_259 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_259 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_260 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_260 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_260 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_260 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_260 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_261 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_261 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_261 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_262 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_262 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_262 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_263 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_263 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_263 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_264 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_264 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_264 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_265 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_265 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_265 #id_2 {border:none;margin: 96px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_266 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_266 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_266 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_266 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_266 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_267 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_267 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_267 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_268 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_268 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_268 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_269 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_269 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_269 #id_2 {border:none;margin: 102px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_270 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_270 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_270 #id_2 {border:none;margin: 65px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_270 #dimg1 {position:absolute;top:408px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:102px;}
#page_270 #dimg1 #img1 {width:413px;height:102px;}
#page_271 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_271 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_271 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_272 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_272 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_272 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_272 #dimg1 {position:absolute;top:445px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:243px;}
#page_272 #dimg1 #img1 {width:416px;height:243px;}
#page_273 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_273 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_273 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_274 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_274 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_274 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_274 #dimg1 {position:absolute;top:676px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_274 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_275 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_275 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_275 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_275 #dimg1 {position:absolute;top:200px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:524px;}
#page_275 #dimg1 #img1 {width:415px;height:524px;}
#page_276 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_276 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_276 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_277 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_277 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_277 #id_2 {border:none;margin: 96px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_278 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_278 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_278 #id_2 {border:none;margin: 66px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_279 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_279 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_279 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_280 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_280 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_280 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_280 #dimg1 {position:absolute;top:75px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:637px;}
#page_280 #dimg1 #img1 {width:416px;height:637px;}
#page_281 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_281 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_281 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_281 #dimg1 {position:absolute;top:505px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:247px;}
#page_281 #dimg1 #img1 {width:413px;height:247px;}
#page_282 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_282 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_282 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_282 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_282 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_283 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_283 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_283 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_284 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_284 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_284 #id_2 {border:none;margin: 295px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_285 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_286 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_286 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_286 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_287 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_287 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_287 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_288 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_288 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_288 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_289 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_289 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_289 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_290 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_290 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_290 #id_2 {border:none;margin: 122px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_291 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_291 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_291 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_292 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_292 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_292 #id_2 {border:none;margin: 62px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_293 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_293 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_293 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_294 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_294 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_294 #id_2 {border:none;margin: 150px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_295 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_295 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_295 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_296 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_296 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_296 #id_2 {border:none;margin: 131px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_297 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_297 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_297 #id_2 {border:none;margin: 70px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_297 #dimg1 {position:absolute;top:643px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_297 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_298 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_298 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_298 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_299 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_299 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_299 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_299 #dimg1 {position:absolute;top:470px;left:2px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_299 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_300 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_300 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_300 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_301 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_301 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_301 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_301 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_301 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_302 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_302 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_302 #id_2 {border:none;margin: 104px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_303 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_303 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_303 #id_2 {border:none;margin: 51px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_303 #dimg1 {position:absolute;top:75px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:548px;}
#page_303 #dimg1 #img1 {width:413px;height:548px;}
#page_304 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_304 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_304 #id_2 {border:none;margin: 144px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_305 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_305 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_305 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_306 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_306 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_306 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_307 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_307 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_307 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_308 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_308 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_308 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_309 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_309 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_309 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_310 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_310 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_310 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_310 #dimg1 {position:absolute;top:163px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:48px;}
#page_310 #dimg1 #img1 {width:413px;height:48px;}
#page_311 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_311 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_311 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_312 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_312 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_312 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_313 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_313 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_313 #id_2 {border:none;margin: 32px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_313 #id_3 {border:none;margin: 709px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_314 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_315 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_316 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_316 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_316 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_316 #dimg1 {position:absolute;top:265px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:84px;}
#page_316 #dimg1 #img1 {width:413px;height:84px;}
#page_317 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_317 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_317 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_318 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_318 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_318 #id_2 {border:none;margin: 439px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_319 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_319 #dimg1 {position:absolute;top:671px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_319 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_320 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_320 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_320 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_321 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_321 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_321 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_321 #dimg1 {position:absolute;top:700px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_321 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_322 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_322 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_322 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_323 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_323 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_323 #id_2 {border:none;margin: 18px 0px 0px 9px;padding: 0px;border:none;width: 397px;overflow: hidden;}
#page_323 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 142px;overflow: hidden;}
#page_323 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 1px;padding: 0px;border:none;width: 254px;overflow: hidden;}
#page_323 #id_3 {border:none;margin: 18px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 416px;overflow: hidden;}
#page_323 #id_4 {border:none;margin: 50px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_323 #dimg1 {position:absolute;top:260px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:156px;}
#page_323 #dimg1 #img1 {width:413px;height:156px;}
#page_324 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_324 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_324 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_325 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_325 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_325 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_325 #dimg1 {position:absolute;top:507px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:205px;}
#page_325 #dimg1 #img1 {width:415px;height:205px;}
#page_326 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_326 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_326 #id_2 {border:none;margin: 38px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_326 #dimg1 {position:absolute;top:46px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:708px;}
#page_326 #dimg1 #img1 {width:413px;height:708px;}
#page_327 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_327 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_327 #id_2 {border:none;margin: 74px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_327 #dimg1 {position:absolute;top:46px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:671px;}
#page_327 #dimg1 #img1 {width:413px;height:671px;}
#page_328 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_328 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_328 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_328 #dimg1 {position:absolute;top:46px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:371px;}
#page_328 #dimg1 #img1 {width:413px;height:371px;}
#page_329 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_330 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_330 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_330 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_330 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_330 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_331 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_331 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_331 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_332 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_332 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_332 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_333 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_333 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_333 #id_2 {border:none;margin: 54px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_334 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_334 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_334 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_335 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_335 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_335 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_335 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_335 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_336 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_336 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_336 #id_2 {border:none;margin: 82px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_337 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_337 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_337 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_337 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_337 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_338 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_338 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_338 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_338 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_338 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_339 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_339 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_339 #id_2 {border:none;margin: 113px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_340 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_340 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_340 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_340 #dimg1 {position:absolute;top:724px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_340 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_341 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_341 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_341 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_342 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_342 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_342 #id_2 {border:none;margin: 44px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_343 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_343 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_343 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_343 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_343 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_344 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_344 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_344 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_344 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_344 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_345 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_345 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_345 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_345 #dimg1 {position:absolute;top:664px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_345 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_346 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_346 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_346 #id_2 {border:none;margin: 47px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_346 #dimg1 {position:absolute;top:712px;left:66px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_346 #dimg1 #img1 {width:416px;height:1px;}
#page_347 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_347 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_347 #id_2 {border:none;margin: 53px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_348 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_348 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_348 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_349 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_349 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_349 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_349 #dimg1 {position:absolute;top:688px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_349 #dimg1 #img1 {width:415px;height:1px;}
#page_350 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_350 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_350 #id_2 {border:none;margin: 97px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_351 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_351 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_351 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_352 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_352 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_352 #id_2 {border:none;margin: 86px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_353 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_353 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_353 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_354 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_354 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_354 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_355 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_355 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_355 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_356 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_356 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_356 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_357 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_357 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_357 #id_2 {border:none;margin: 120px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_358 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_358 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_358 #id_2 {border:none;margin: 623px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_359 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_360 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_360 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 482px;overflow: hidden;}
#page_360 #id_2 {border:none;margin: 511px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_361 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_362 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_362 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_362 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_363 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_363 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_363 #id_2 {border:none;margin: 84px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_364 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_364 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_364 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_365 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_365 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_365 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_366 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_366 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_366 #id_2 {border:none;margin: 57px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_367 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_367 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_367 #id_2 {border:none;margin: 54px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_368 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_368 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_368 #id_2 {border:none;margin: 52px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_369 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_369 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_369 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_370 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_370 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_370 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_371 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_371 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_371 #id_2 {border:none;margin: 57px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_372 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_372 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_372 #id_2 {border:none;margin: 35px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_373 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_373 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_373 #id_2 {border:none;margin: 72px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_374 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_374 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_374 #id_2 {border:none;margin: 57px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_375 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_375 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_375 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_376 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_376 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_376 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_377 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_377 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_377 #id_2 {border:none;margin: 86px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_378 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_378 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_378 #id_2 {border:none;margin: 41px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_379 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_379 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_379 #id_2 {border:none;margin: 54px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_380 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_380 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_380 #id_2 {border:none;margin: 112px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_381 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_381 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_381 #id_2 {border:none;margin: 41px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_382 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_382 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_382 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_383 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_383 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_383 #id_2 {border:none;margin: 34px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_384 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_384 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_384 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_385 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_385 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_385 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_386 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_386 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_386 #id_2 {border:none;margin: 66px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_387 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_387 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_387 #id_2 {border:none;margin: 50px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_388 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_388 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_388 #id_2 {border:none;margin: 194px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_389 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_389 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_389 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_390 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_390 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_390 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_391 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_391 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_391 #id_2 {border:none;margin: 410px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_392 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_393 {position:relative; overflow: hidden;margin: 75px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_394 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_394 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_394 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_395 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_395 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_395 #id_2 {border:none;margin: 62px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_396 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_396 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_396 #id_2 {border:none;margin: 86px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_397 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_397 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_397 #id_2 {border:none;margin: 536px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_398 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_399 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 0px;padding: 0px;border: none;width: 624px;}
#page_399 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 624px;overflow: hidden;}
#page_399 #id_2 {border:none;margin: 56px 0px 0px 473px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_400 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_400 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_400 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_401 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_401 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_401 #id_2 {border:none;margin: 68px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_402 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_402 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_402 #id_2 {border:none;margin: 122px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_403 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_403 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_403 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_404 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_404 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_404 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_405 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_405 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_405 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_406 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_406 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_406 #id_2 {border:none;margin: 30px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_407 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_407 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_407 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_408 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_408 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_408 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_409 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_409 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_409 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_410 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_410 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_410 #id_2 {border:none;margin: 115px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_411 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_411 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_411 #id_2 {border:none;margin: 48px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_412 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_412 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_412 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_413 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_413 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_413 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_414 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_414 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_414 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_415 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_415 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_415 #id_2 {border:none;margin: 52px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_416 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_416 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_416 #id_2 {border:none;margin: 49px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_417 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_417 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_417 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_418 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_418 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_418 #id_2 {border:none;margin: 96px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_419 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_419 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_419 #id_2 {border:none;margin: 638px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_420 {position:relative; overflow: hidden;margin: 915px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 0px;height: 0px;}
#page_421 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 0px;padding: 0px;border: none;width: 624px;}
#page_421 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 624px;overflow: hidden;}
#page_421 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 473px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_422 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_422 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_422 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_423 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_423 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 488px;overflow: hidden;}
#page_423 #id_2 {border:none;margin: 42px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_423 #dimg1 {position:absolute;top:226px;left:1px;z-index:-1;width:423px;height:2px;font-size: 1px;line-height:nHeight;}
#page_423 #dimg1 #img1 {width:423px;height:2px;}
#page_424 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_424 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_424 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_425 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_425 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_425 #id_2 {border:none;margin: 37px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_426 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_426 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 483px;overflow: hidden;}
#page_426 #id_2 {border:none;margin: 35px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_427 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_427 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_427 #id_2 {border:none;margin: 58px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_428 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_428 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_428 #id_2 {border:none;margin: 43px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_428 #dimg1 {position:absolute;top:244px;left:67px;z-index:-1;width:415px;height:234px;}
#page_428 #dimg1 #img1 {width:415px;height:234px;}
#page_429 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_429 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 487px;overflow: hidden;}
#page_429 #id_2 {border:none;margin: 39px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_430 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_430 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_430 #id_2 {border:none;margin: 75px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_431 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_431 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_431 #id_2 {border:none;margin: 33px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_432 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_432 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_432 #id_2 {border:none;margin: 54px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_433 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_433 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_433 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_433 #dimg1 {position:absolute;top:46px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:427px;}
#page_433 #dimg1 #img1 {width:413px;height:427px;}
#page_434 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_434 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_434 #id_2 {border:none;margin: 36px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_435 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_435 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_435 #id_2 {border:none;margin: 90px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_436 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_436 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_436 #id_2 {border:none;margin: 46px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_437 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 75px;padding: 0px;border: none;width: 549px;}
#page_437 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 549px;overflow: hidden;}
#page_437 #id_2 {border:none;margin: 60px 0px 0px 398px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_438 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_438 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_438 #id_2 {border:none;margin: 114px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_438 #dimg1 {position:absolute;top:473px;left:68px;z-index:-1;width:413px;height:210px;}
#page_438 #dimg1 #img1 {width:413px;height:210px;}
#page_439 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_439 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_439 #id_2 {border:none;margin: 71px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_440 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_440 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_440 #id_2 {border:none;margin: 150px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_441 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 68px;padding: 0px;border: none;width: 556px;}
#page_441 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 556px;overflow: hidden;}
#page_441 #id_2 {border:none;margin: 31px 0px 0px 405px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_442 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_442 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_442 #id_2 {border:none;margin: 169px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_443 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 68px;padding: 0px;border: none;width: 556px;}
#page_443 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 556px;overflow: hidden;}
#page_443 #id_2 {border:none;margin: 63px 0px 0px 405px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_444 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_444 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_444 #id_2 {border:none;margin: 40px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_445 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_445 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_445 #id_2 {border:none;margin: 45px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_446 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_446 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_446 #id_2 {border:none;margin: 63px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_447 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 76px;padding: 0px;border: none;width: 548px;}
#page_447 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 548px;overflow: hidden;}
#page_447 #id_2 {border:none;margin: 96px 0px 0px 397px;padding: 0px;border:none;width: 151px;overflow: hidden;}
#page_448 {position:relative; overflow: hidden;margin: 46px 0px 66px 66px;padding: 0px;border: none;width: 558px;}
#page_448 #id_1 {border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 558px;overflow: hidden;}
#page_448 #id_2 {border:none;margin: 425px 0px 0px 66px;padding: 0px;border:none;width: 492px;overflow: hidden;}
#page_449 {position:relative; overflow: hidden;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 680px;height: 971px;}
#page_449 #id_1 {border:none;margin: 116px 0px 0px 104px;padding: 0px;border:none;width: 576px;overflow: hidden;}
#page_449 #id_2 {border:none;margin: 25px 0px 0px 109px;padding: 0px;border:none;width: 571px;overflow: hidden;}
#page_449 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 216px;overflow: hidden;}
#page_449 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 1px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 355px;overflow: hidden;}
#page_449 #id_3 {border:none;margin: 0px 0px 0px 109px;padding: 0px;border:none;width: 571px;overflow: hidden;}
#page_449 #dimg1 {position:absolute;top:0px;left:0px;z-index:-1;width:680px;height:971px;}
#page_449 #dimg1 #img1 {width:680px;height:971px;}
#page_450 {position:relative; overflow: hidden;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border: none;width: 680px;height: 971px;}
#page_450 #id_1 {border:none;margin: 116px 0px 0px 160px;padding: 0px;border:none;width: 520px;overflow: hidden;}
#page_450 #id_2 {border:none;margin: 25px 0px 0px 160px;padding: 0px;border:none;width: 520px;overflow: hidden;}
#page_450 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 216px;overflow: hidden;}
#page_450 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;margin: 0px 0px 0px 0px;padding: 0px;border:none;width: 304px;overflow: hidden;}
#page_450 #dimg1 {position:absolute;top:0px;left:0px;z-index:-1;width:680px;height:971px;}
#page_450 #dimg1 #img1 {width:680px;height:971px;}
.dclr {clear:both;float:none;height:1px;margin:0px;padding:0px;overflow:hidden;}
.ft0{font: 26px 'Arial';line-height: 32px;}
.ft1{font: italic 16px 'Times New Roman';line-height: 19px;}
.ft2{font: 12px 'Arial';line-height: 15px;}
.ft3{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 16px;}
.ft4{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 14px;}
.ft5{font: italic 11px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft6{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft7{font: 24px 'Arial';line-height: 30px;}
.ft8{font: 15px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft9{font: italic 15px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft10{font: 15px 'Times New Roman';line-height: 17px;}
.ft11{font: 25px 'Arial';line-height: 28px;}
.ft12{font: bold 15px 'Arial';line-height: 18px;}
.ft13{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 1px;}
.ft14{font: 13px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.ft15{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 19px;line-height: 17px;}
.ft16{font: 14px 'Times New Roman';line-height: 16px;}
.ft17{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 19px;line-height: 18px;}
.ft18{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 20px;line-height: 17px;}
.ft19{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 10px;}
.ft20{font: bold 13px 'Arial';line-height: 16px;}
.ft21{font: bold 10px 'Arial';line-height: 12px;}
.ft22{font: bold 11px 'Arial';line-height: 14px;}
.ft23{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 28px;line-height: 17px;}
.ft24{font: bold 12px 'Arial';line-height: 15px;}
.ft25{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 20px;line-height: 18px;}
.ft26{font: bold 9px 'Arial';line-height: 11px;}
.ft27{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 28px;line-height: 18px;}
.ft28{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 21px;line-height: 17px;}
.ft29{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 21px;line-height: 18px;}
.ft30{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.ft31{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 12px;line-height: 18px;}
.ft32{font: 5px 'Times New Roman';line-height: 5px;}
.ft33{font: 15px 'Arial';line-height: 17px;}
.ft34{font: bold 17px 'Arial';line-height: 19px;}
.ft35{font: bold 17px 'Arial';line-height: 20px;}
.ft36{font: italic 15px 'Times New Roman';line-height: 17px;}
.ft37{font: italic 14px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft38{font: bold 15px 'Arial';line-height: 21px;}
.ft39{font: italic 14px 'Times New Roman';line-height: 19px;}
.ft40{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 8px;line-height: 17px;}
.ft41{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 8px;line-height: 18px;}
.ft42{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 11px;line-height: 18px;}
.ft43{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 11px;line-height: 17px;}
.ft44{font: 14px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft45{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 35px;line-height: 19px;}
.ft46{font: italic 13px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.ft47{font: bold 14px 'Times New Roman';line-height: 17px;}
.ft48{font: bold 15px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 17px;}
.ft49{font: bold 15px 'Times New Roman';line-height: 17px;}
.ft50{font: bold 16px 'Arial';line-height: 20px;}
.ft51{font: 9px 'Times New Roman';line-height: 12px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft52{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 17px;}
.ft53{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 18px;}
.ft54{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 18px;}
.ft55{font: 7px 'Times New Roman';line-height: 8px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft56{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 14px;}
.ft57{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 18px;}
.ft58{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 17px;}
.ft59{font: italic 14px 'Times New Roman';line-height: 16px;}
.ft60{font: italic 12px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.ft61{font: bold 13px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.ft62{font: 6px 'Times New Roman';line-height: 6px;}
.ft63{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 13px;}
.ft64{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft65{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 14px;}
.ft66{font: 7px 'Times New Roman';line-height: 8px;}
.ft67{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 13px;}
.ft68{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 14px;}
.ft69{font: bold 15px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft70{font: italic 15px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 17px;}
.ft71{font: 8px 'Times New Roman';line-height: 10px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft72{font: 9px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft73{font: 15px 'Times New Roman';line-height: 17px;position: relative; bottom: -5px;}
.ft74{font: 25px 'Arial';margin-left: 46px;line-height: 30px;}
.ft75{font: 25px 'Arial';line-height: 30px;}
.ft76{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 12px;line-height: 17px;}
.ft77{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 12px;line-height: 19px;}
.ft78{font: 15px 'Times New Roman';line-height: 19px;}
.ft79{font: 9px 'Times New Roman';line-height: 13px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft80{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 35px;line-height: 20px;}
.ft81{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 12px;}
.ft82{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft83{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 14px;}
.ft84{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 18px;}
.ft85{font: 6px 'Times New Roman';line-height: 6px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft86{font: 10px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft87{font: italic 10px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft88{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 12px;}
.ft89{font: bold 13px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 17px;}
.ft90{font: bold 13px 'Arial';line-height: 17px;}
.ft91{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 14px;}
.ft92{font: bold 8px 'Arial';line-height: 10px;}
.ft93{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 11px;}
.ft94{font: 10px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 13px;}
.ft95{font: 10px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft96{font: 6px 'Times New Roman';line-height: 7px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft97{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 7px;line-height: 12px;}
.ft98{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 7px;line-height: 14px;}
.ft99{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 35px;line-height: 21px;}
.ft100{font: bold 17px 'Arial';line-height: 21px;}
.ft101{font: 23px 'Arial';margin-left: 46px;line-height: 30px;}
.ft102{font: 23px 'Arial';line-height: 30px;}
.ft103{font: 13px 'Times New Roman';line-height: 14px;}
.ft104{font: 23px 'Arial';margin-left: 46px;line-height: 29px;}
.ft105{font: 23px 'Arial';line-height: 29px;}
.ft106{font: italic 11px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft107{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 35px;line-height: 20px;}
.ft108{font: bold 15px 'Arial';line-height: 20px;}
.ft109{font: bold 13px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 16px;}
.ft110{font: italic 11px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft111{font: bold 15px 'Times New Roman';line-height: 19px;}
.ft112{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 16px;line-height: 18px;}
.ft113{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 16px;line-height: 19px;}
.ft114{font: bold 9px 'Times New Roman';line-height: 13px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft115{font: 13px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 15px;}
.ft116{font: 24px 'Arial';margin-left: 46px;line-height: 30px;}
.ft117{font: 9px 'Times New Roman';line-height: 14px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft118{font: bold 12px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 16px;}
.ft119{font: bold 12px 'Arial';line-height: 16px;}
.ft120{font: italic 11px 'Times New Roman';line-height: 14px;}
.ft121{font: 24px 'Arial';margin-left: 32px;line-height: 30px;}
.ft122{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 19px;}
.ft123{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 17px;line-height: 18px;}
.ft124{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 16px;line-height: 18px;}
.ft125{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 7px;line-height: 18px;}
.ft126{font: bold 14px 'Times New Roman';line-height: 18px;}
.ft127{font: bold 13px 'Arial';margin-left: 17px;line-height: 16px;}
.ft128{font: 15px 'Times New Roman';text-decoration: underline;line-height: 17px;}
.ft129{font: 15px 'Times New Roman';text-decoration: underline;line-height: 19px;}
.ft130{font: bold 14px 'Arial';line-height: 16px;}
.ft131{font: bold 13px 'Arial';margin-left: 17px;line-height: 18px;}
.ft132{font: bold 13px 'Arial';line-height: 18px;}
.ft133{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 20px;}
.ft134{font: bold 13px 'Arial';margin-left: 16px;line-height: 16px;}
.ft135{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 26px;line-height: 20px;}
.ft136{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 20px;}
.ft137{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 21px;}
.ft138{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 15px;line-height: 20px;}
.ft139{font: 25px 'Arial';margin-left: 32px;line-height: 28px;}
.ft140{font: bold 16px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 21px;}
.ft141{font: bold 16px 'Arial';line-height: 21px;}
.ft142{font: bold 15px 'Times New Roman';margin-left: 3px;line-height: 17px;}
.ft143{font: italic 15px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 17px;}
.ft144{font: bold 16px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 20px;}
.ft145{font: bold 15px 'Arial';margin-left: 25px;line-height: 21px;}
.ft146{font: 23px 'Arial';line-height: 31px;}
.ft147{font: 12px 'Arial';line-height: 15px;}
.ft148{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 2px;}
.ft149{font: 15px 'Times New Roman';text-decoration: underline;line-height: 18px;}
.ft150{font: bold 15px 'Arial';line-height: 28px;}
.ft151{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 30px;line-height: 18px;}
.ft152{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 7px;line-height: 17px;}
.ft153{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 22px;line-height: 18px;}
.ft154{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 23px;line-height: 18px;}
.ft155{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 30px;line-height: 17px;}
.ft156{font: bold 17px 'Arial';margin-left: 38px;line-height: 20px;}
.ft157{font: 15px 'Times New Roman';margin-left: 29px;line-height: 18px;}
.ft158{font: 1px 'Arial';line-height: 1px;}
.ft159{font: 9px 'Arial';line-height: 12px;}
.ft160{font: 1px 'Arial';line-height: 2px;}
.ft161{font: 1px 'Arial';line-height: 3px;}
.ft162{font: 12px 'Arial';text-decoration: underline;line-height: 15px;}
.ft163{font: 10px 'Arial';line-height: 13px;}
.ft164{font: 11px 'Arial';line-height: 14px;}
.ft165{font: 1px 'Times New Roman';line-height: 3px;}
.ft166{font: 14px 'Times New Roman';line-height: 19px;}
.ft167{font: 25px 'Arial';line-height: 28px;}
.ft168{font: 13px 'Arial';line-height: 16px;}
.ft169{font: 10px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft170{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 13px;}
.ft171{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 6px;line-height: 14px;}
.ft172{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 2px;line-height: 14px;}
.ft173{font: 9px 'Times New Roman';line-height: 12px;}
.ft174{font: 11px 'Times New Roman';margin-left: 4px;line-height: 14px;}
.ft175{font: 11px 'Arial';line-height: 14px;}
.ft176{font: 10px 'Times New Roman';line-height: 13px;}
.ft177{font: 11px 'Times New Roman';line-height: 15px;}
.p0{text-align: left;padding-right: 264px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p1{text-align: left;margin-top: 449px;margin-bottom: 0px;}
.p2{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p3{text-align: left;margin-top: 44px;margin-bottom: 0px;}
.p4{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p5{text-align: left;padding-right: 204px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p6{text-align: left;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p7{text-align: left;padding-right: 176px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p8{text-align: left;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p9{text-align: left;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p10{text-align: left;padding-right: 146px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p11{text-align: justify;margin-top: 148px;margin-bottom: 0px;}
.p12{text-align: justify;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p13{text-align: justify;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p14{text-align: justify;padding-right: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p15{text-align: justify;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p16{text-align: left;padding-left: 19px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p17{text-align: left;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p18{text-align: left;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px;}
.p19{text-align: left;padding-left: 284px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p20{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p21{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p22{text-align: right;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p23{text-align: left;padding-left: 10px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p24{text-align: justify;padding-left: 75px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p25{text-align: justify;padding-left: 113px;padding-right: 224px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -38px;}
.p26{text-align: right;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p27{text-align: justify;padding-left: 75px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p28{text-align: justify;padding-left: 75px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p29{text-align: left;padding-left: 38px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p30{text-align: right;padding-right: 133px;margin-top: 54px;margin-bottom: 0px;}
.p31{text-align: justify;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p32{text-align: left;padding-left: 19px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p33{text-align: left;padding-left: 14px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p34{text-align: justify;padding-left: 38px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p35{text-align: right;padding-right: 4px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p36{text-align: right;padding-right: 14px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p37{text-align: justify;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p38{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p39{text-align: left;padding-left: 38px;padding-right: 185px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -38px;}
.p40{text-align: justify;padding-left: 38px;padding-right: 179px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -38px;}
.p41{text-align: left;padding-left: 20px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p42{text-align: justify;padding-left: 38px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p43{text-align: justify;padding-left: 95px;padding-right: 224px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -57px;}
.p44{text-align: left;padding-left: 12px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p45{text-align: left;padding-left: 11px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p46{text-align: left;padding-left: 37px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p47{text-align: right;padding-right: 72px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p48{text-align: left;padding-left: 95px;padding-right: 188px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -57px;}
.p49{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p50{text-align: left;padding-left: 57px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p51{text-align: left;padding-left: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p52{text-align: left;padding-left: 95px;padding-right: 115px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -57px;}
.p53{text-align: right;padding-right: 10px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p54{text-align: right;padding-right: 121px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p55{text-align: left;padding-left: 38px;padding-right: 179px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -38px;}
.p56{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p57{text-align: right;padding-right: 43px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p58{text-align: justify;padding-left: 95px;padding-right: 183px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -57px;}
.p59{text-align: right;padding-right: 62px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p60{text-align: left;padding-left: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p61{text-align: justify;padding-left: 38px;padding-right: 66px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -38px;}
.p62{text-align: left;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px;}
.p63{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p64{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p65{text-align: left;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p66{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p67{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p68{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p69{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 191px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p70{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p71{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p72{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p73{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p74{text-align: justify;padding-right: 127px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p75{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p76{text-align: left;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p77{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p78{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p79{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p80{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p81{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p82{text-align: left;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p83{text-align: left;padding-right: 215px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p84{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p85{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p86{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p87{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p88{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p89{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p90{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p91{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p92{text-align: left;padding-right: 191px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p93{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p94{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 95px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p95{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p96{text-align: left;padding-right: 205px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p97{text-align: left;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p98{text-align: left;padding-right: 171px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p99{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p100{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 6px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p101{text-align: left;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p102{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p103{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p104{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p105{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p106{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p107{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p108{text-align: left;padding-right: 239px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p109{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p110{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p111{text-align: left;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p112{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p113{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p114{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p115{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p116{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p117{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 74px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p118{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p119{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p120{text-align: left;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p121{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p122{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p123{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p124{text-align: left;padding-right: 76px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p125{text-align: justify;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px;}
.p126{text-align: justify;padding-left: 60px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p127{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p128{text-align: justify;padding-left: 189px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p129{text-align: justify;padding-left: 199px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p130{text-align: justify;padding-right: 347px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p131{text-align: justify;padding-right: 347px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p132{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 78px;margin-bottom: 0px;}
.p133{text-align: left;padding-left: 403px;margin-top: 58px;margin-bottom: 0px;}
.p134{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p135{text-align: left;padding-left: 127px;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p136{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p137{text-align: left;padding-left: 263px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p138{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p139{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p140{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p141{text-align: justify;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p142{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p143{text-align: justify;padding-left: 19px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p144{text-align: left;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p145{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p146{text-align: left;padding-left: 19px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p147{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 74px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p148{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p149{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p150{text-align: left;padding-left: 199px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p151{text-align: left;padding-left: 9px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p152{text-align: right;padding-right: 102px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p153{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p154{text-align: right;padding-right: 15px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p155{text-align: right;padding-right: 7px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p156{text-align: right;padding-right: 13px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p157{text-align: right;padding-right: 8px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p158{text-align: right;padding-right: 89px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p159{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p160{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p161{text-align: justify;padding-left: 61px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p162{text-align: left;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p163{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p164{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p165{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p166{text-align: justify;padding-left: 190px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p167{text-align: justify;padding-left: 206px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p168{text-align: left;padding-left: 216px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p169{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p170{text-align: justify;padding-left: 216px;padding-right: 127px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p171{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 85px;margin-bottom: 0px;}
.p172{text-align: right;padding-right: 11px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p173{text-align: center;padding-right: 4px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p174{text-align: right;padding-right: 57px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p175{text-align: center;padding-left: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p176{text-align: left;padding-left: 3px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p177{text-align: center;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p178{text-align: left;padding-left: 8px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p179{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p180{text-align: justify;padding-right: 15px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p181{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p182{text-align: left;padding-left: 16px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p183{text-align: left;padding-left: 4px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p184{text-align: center;padding-right: 9px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p185{text-align: right;padding-right: 35px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p186{text-align: left;padding-left: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p187{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p188{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p189{text-align: left;padding-left: 7px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p190{text-align: center;padding-right: 7px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p191{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p192{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 348px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p193{text-align: left;padding-left: 197px;margin-top: 91px;margin-bottom: 0px;}
.p194{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p195{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p196{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p197{text-align: justify;padding-left: 16px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p198{text-align: justify;padding-right: 14px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p199{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p200{text-align: left;padding-left: 215px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p201{text-align: left;padding-left: 215px;padding-right: 128px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p202{text-align: left;padding-left: 188px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p203{text-align: left;padding-left: 196px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p204{text-align: justify;padding-right: 348px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p205{text-align: justify;padding-right: 348px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p206{text-align: left;margin-top: 213px;margin-bottom: 0px;}
.p207{text-align: left;padding-left: 281px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p208{text-align: justify;padding-left: 281px;padding-right: 71px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p209{text-align: left;padding-left: 254px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p210{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 291px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p211{text-align: left;padding-left: 257px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px;}
.p212{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p213{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p214{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p215{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p216{text-align: justify;padding-left: 216px;padding-right: 127px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p217{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p218{text-align: left;padding-left: 191px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p219{text-align: center;padding-right: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p220{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p221{text-align: left;padding-left: 257px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p222{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p223{text-align: right;padding-right: 3px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p224{text-align: left;padding-left: 31px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p225{text-align: right;padding-right: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p226{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p227{text-align: right;padding-right: 137px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p228{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p229{text-align: center;padding-right: 16px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p230{text-align: right;padding-right: 47px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p231{text-align: right;padding-right: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p232{text-align: left;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p233{text-align: left;padding-left: 194px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p234{text-align: left;margin-top: 51px;margin-bottom: 0px;}
.p235{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p236{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p237{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p238{text-align: justify;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p239{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 143px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p240{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p241{text-align: left;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p242{text-align: left;padding-left: 189px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p243{text-align: left;padding-left: 190px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p244{text-align: justify;padding-left: 215px;padding-right: 127px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p245{text-align: left;padding-left: 189px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p246{text-align: left;padding-left: 194px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p247{text-align: justify;padding-left: 215px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p248{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p249{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p250{text-align: justify;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p251{text-align: justify;padding-left: 281px;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p252{text-align: left;padding-left: 281px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p253{text-align: justify;padding-left: 281px;padding-right: 70px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p254{text-align: center;padding-right: 26px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p255{text-align: right;padding-right: 58px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p256{text-align: center;padding-right: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p257{text-align: center;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p258{text-align: justify;padding-left: 18px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p259{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p260{text-align: justify;padding-right: 128px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p261{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 155px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p262{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p263{text-align: left;padding-left: 262px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p264{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 291px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p265{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p266{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p267{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 72px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p268{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p269{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 81px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p270{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p271{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p272{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p273{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p274{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p275{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p276{text-align: justify;padding-left: 19px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p277{text-align: justify;padding-left: 19px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p278{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p279{text-align: left;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p280{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p281{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p282{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p283{text-align: justify;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p284{text-align: justify;padding-left: 19px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p285{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p286{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p287{text-align: justify;padding-left: 19px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p288{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p289{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 75px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p290{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p291{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p292{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p293{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px;}
.p294{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 139px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p295{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p296{text-align: right;padding-right: 99px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p297{text-align: center;padding-right: 3px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p298{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p299{text-align: left;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p300{text-align: left;padding-left: 81px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p301{text-align: center;padding-right: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p302{text-align: left;margin-top: 105px;margin-bottom: 0px;}
.p303{text-align: left;padding-left: 188px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p304{text-align: right;padding-right: 164px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p305{text-align: left;padding-left: 199px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p306{text-align: right;padding-right: 51px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p307{text-align: justify;padding-right: 70px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p308{text-align: left;padding-left: 195px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p309{text-align: left;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p310{text-align: left;padding-left: 55px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p311{text-align: center;padding-left: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p312{text-align: right;padding-right: 23px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p313{text-align: left;padding-left: 215px;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p314{text-align: justify;padding-left: 18px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p315{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 18px;}
.p316{text-align: left;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px;}
.p317{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 77px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p318{text-align: right;padding-right: 54px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p319{text-align: right;padding-right: 9px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p320{text-align: justify;padding-right: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p321{text-align: justify;padding-right: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p322{text-align: center;padding-right: 10px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p323{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 87px;margin-bottom: 0px;}
.p324{text-align: left;padding-left: 22px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p325{text-align: right;padding-right: 38px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p326{text-align: right;padding-right: 34px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p327{text-align: right;padding-right: 128px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p328{text-align: right;padding-right: 194px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p329{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px;}
.p330{text-align: left;padding-left: 15px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p331{text-align: left;padding-left: 26px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p332{text-align: right;padding-right: 12px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p333{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 249px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p334{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p335{text-align: justify;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p336{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p337{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 132px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p338{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 132px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p339{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 132px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p340{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p341{text-align: left;padding-left: 403px;margin-top: 92px;margin-bottom: 0px;}
.p342{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p343{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p344{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p345{text-align: justify;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p346{text-align: left;padding-left: 403px;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px;}
.p347{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 129px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p348{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p349{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p350{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 116px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p351{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p352{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p353{text-align: justify;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p354{text-align: justify;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p355{text-align: justify;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p356{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p357{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 5px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p358{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p359{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 4px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p360{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 5px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p361{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p362{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p363{text-align: justify;padding-right: 72px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p364{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p365{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p366{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 71px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p367{text-align: left;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p368{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p369{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p370{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p371{text-align: left;margin-top: 52px;margin-bottom: 0px;}
.p372{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p373{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p374{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p375{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p376{text-align: justify;padding-right: 133px;padding-top: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p377{text-align: justify;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p378{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p379{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 202px;margin-bottom: 0px;}
.p380{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 265px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p381{text-align: left;padding-left: 403px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p382{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p383{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p384{text-align: justify;padding-left: 93px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -8px;}
.p385{text-align: justify;padding-left: 26px;padding-right: 133px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px;text-indent: -8px;}
.p386{text-align: justify;padding-left: 18px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p387{text-align: left;padding-left: 26px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p388{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p389{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p390{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p391{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p392{text-align: left;padding-right: 157px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p393{text-align: justify;padding-right: 132px;padding-top: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p394{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p395{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 42px;margin-bottom: 0px;}
.p396{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p397{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p398{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 101px;margin-bottom: 0px;}
.p399{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;}
.p400{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p401{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p402{text-align: justify;padding-right: 136px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p403{text-align: justify;padding-right: 155px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p404{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p405{text-align: justify;padding-right: 137px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p406{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p407{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 88px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p408{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;padding-top: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p409{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 128px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p410{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 93px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p411{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p412{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p413{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p414{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p415{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p416{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 71px;margin-top: 63px;margin-bottom: 0px;}
.p417{text-align: justify;padding-left: 74px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p418{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 81px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p419{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p420{text-align: justify;padding-right: 72px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p421{text-align: left;padding-left: 60px;padding-right: 237px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p422{text-align: justify;margin-top: 145px;margin-bottom: 0px;}
.p423{text-align: justify;padding-right: 132px;padding-top: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p424{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px;}
.p425{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px;}
.p426{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p427{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px;}
.p428{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p429{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p430{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p431{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p432{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px;}
.p433{text-align: justify;padding-right: 127px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p434{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 98px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p435{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p436{text-align: justify;padding-right: 132px;padding-top: 1px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p437{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p438{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 55px;margin-bottom: 0px;}
.p439{text-align: justify;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;}
.p440{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p441{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px;}
.p442{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p443{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px;}
.p444{text-align: left;padding-right: 243px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p445{text-align: left;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p446{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p447{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p448{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 72px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p449{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 72px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;text-indent: 13px;}
.p450{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p451{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 13px;}
.p452{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: 13px;}
.p453{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;text-indent: 13px;}
.p454{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p455{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p456{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p457{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px;}
.p458{text-align: justify;padding-right: 127px;margin-top: 107px;margin-bottom: 0px;}
.p459{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 163px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p460{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p461{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p462{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 58px;margin-bottom: 0px;}
.p463{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p464{text-align: justify;padding-right: 132px;padding-top: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p465{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p466{text-align: justify;padding-left: 127px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p467{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p468{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p469{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p470{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px;}
.p471{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 258px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p472{text-align: left;padding-left: 60px;padding-right: 148px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p473{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p474{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p475{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p476{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 84px;margin-bottom: 0px;}
.p477{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p478{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 44px;margin-bottom: 0px;}
.p479{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 189px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p480{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p481{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p482{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p483{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p484{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p485{text-align: left;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p486{text-align: left;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p487{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p488{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p489{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p490{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px;}
.p491{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;}
.p492{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 58px;margin-bottom: 0px;}
.p493{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 93px;margin-bottom: 0px;}
.p494{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p495{text-align: left;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px;}
.p496{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p497{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p498{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p499{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 1px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p500{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p501{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p502{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 38px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p503{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p504{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 75px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p505{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p506{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px;}
.p507{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p508{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p509{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px;}
.p510{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 132px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p511{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p512{text-align: left;padding-right: 229px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p513{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 60px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p514{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p515{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p516{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p517{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 50px;margin-bottom: 0px;}
.p518{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p519{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p520{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 37px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p521{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p522{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p523{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p524{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 148px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p525{text-align: justify;padding-left: 10px;padding-right: 81px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p526{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px;}
.p527{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p528{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 89px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p529{text-align: left;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p530{text-align: justify;padding-left: 95px;padding-right: 85px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p531{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p532{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-top: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p533{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 93px;margin-bottom: 0px;}
.p534{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p535{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 43px;margin-bottom: 0px;}
.p536{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 44px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p537{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 10px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p538{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px;}
.p539{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 72px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p540{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p541{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 30px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p542{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 10px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p543{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p544{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p545{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p546{text-align: right;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p547{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p548{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px;}
.p549{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 84px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p550{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 81px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p551{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p552{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p553{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px;}
.p554{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p555{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p556{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p557{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p558{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p559{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p560{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 52px;margin-bottom: 0px;}
.p561{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 77px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p562{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 50px;margin-bottom: 0px;}
.p563{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 156px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p564{text-align: justify;padding-left: 10px;padding-right: 142px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p565{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p566{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p567{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 28px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p568{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 132px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p569{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p570{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p571{text-align: left;padding-right: 133px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p572{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p573{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p574{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px;}
.p575{text-align: left;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p576{text-align: left;padding-left: 85px;padding-right: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p577{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 1px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p578{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p579{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p580{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 22px;}
.p581{text-align: left;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p582{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p583{text-align: justify;padding-right: 71px;padding-top: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p584{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p585{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p586{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p587{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px;}
.p588{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;}
.p589{text-align: left;padding-left: 61px;padding-right: 138px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p590{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 146px;margin-bottom: 0px;}
.p591{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 44px;margin-bottom: 0px;}
.p592{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p593{text-align: left;padding-left: 398px;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px;}
.p594{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p595{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p596{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p597{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p598{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px;}
.p599{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p600{text-align: left;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p601{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p602{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p603{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p604{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 196px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p605{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p606{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p607{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 57px;margin-bottom: 0px;}
.p608{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p609{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px;}
.p610{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p611{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p612{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 149px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p613{text-align: justify;padding-left: 60px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p614{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p615{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 172px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p616{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px;}
.p617{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 28px;margin-bottom: 0px;}
.p618{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p619{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px;}
.p620{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p621{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 214px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p622{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p623{text-align: right;padding-right: 132px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p624{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p625{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 48px;margin-bottom: 0px;}
.p626{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p627{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 42px;margin-bottom: 0px;}
.p628{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p629{text-align: justify;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p630{text-align: justify;padding-left: 10px;padding-right: 142px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p631{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p632{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p633{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 127px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px;}
.p634{text-align: left;padding-left: 61px;padding-right: 189px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p635{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 147px;margin-bottom: 0px;}
.p636{text-align: left;padding-left: 398px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p637{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p638{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p639{text-align: justify;padding-left: 19px;padding-right: 133px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p640{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p641{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p642{text-align: left;padding-right: 261px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p643{text-align: justify;padding-right: 72px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p644{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;padding-top: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p645{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p646{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 160px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p647{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 194px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p648{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 71px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p649{text-align: justify;padding-right: 72px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p650{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 6px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p651{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 6px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p652{text-align: justify;padding-left: 10px;padding-right: 142px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p653{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 257px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p654{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px;}
.p655{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p656{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 159px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p657{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p658{text-align: left;padding-left: 61px;padding-right: 149px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p659{text-align: justify;padding-left: 10px;padding-right: 81px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p660{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;padding-top: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p661{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p662{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 121px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p663{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px;}
.p664{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 214px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p665{text-align: justify;margin-top: 146px;margin-bottom: 0px;}
.p666{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 60px;margin-bottom: 0px;}
.p667{text-align: left;padding-left: 127px;padding-right: 174px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p668{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p669{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p670{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 150px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p671{text-align: justify;padding-left: 85px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p672{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px;}
.p673{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 73px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p674{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p675{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p676{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 143px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;}
.p677{text-align: left;padding-right: 200px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p678{text-align: left;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p679{text-align: left;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p680{text-align: left;padding-left: 1px;padding-right: 165px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p681{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px;}
.p682{text-align: justify;padding-left: 28px;padding-right: 142px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p683{text-align: justify;padding-left: 9px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p684{text-align: justify;padding-left: 28px;padding-right: 142px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p685{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p686{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 11px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p687{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 43px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p688{text-align: left;padding-left: 76px;padding-right: 10px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p689{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p690{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 263px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p691{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p692{text-align: left;padding-left: 398px;margin-top: 58px;margin-bottom: 0px;}
.p693{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 114px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p694{text-align: justify;padding-right: 133px;padding-top: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p695{text-align: justify;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p696{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px;}
.p697{text-align: justify;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p698{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 26px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p699{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 153px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p700{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: 6px;}
.p701{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 10px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p702{text-align: justify;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p703{text-align: justify;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p704{text-align: left;padding-right: 132px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px;}
.p705{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p706{text-align: left;padding-left: 76px;padding-right: 85px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p707{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p708{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 88px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p709{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px;}
.p710{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 215px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p711{text-align: justify;padding-right: 72px;margin-top: 129px;margin-bottom: 0px;}
.p712{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;padding-top: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p713{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px;}
.p714{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 132px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p715{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;padding-top: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p716{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px;}
.p717{text-align: left;padding-left: 19px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p718{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p719{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 221px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p720{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px;}
.p721{text-align: justify;padding-right: 66px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px;}
.p722{text-align: left;padding-left: 127px;padding-right: 139px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p723{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p724{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 178px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p725{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 221px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p726{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 169px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p727{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 89px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p728{text-align: left;padding-left: 61px;padding-right: 94px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p729{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p730{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p731{text-align: justify;padding-left: 61px;padding-right: 214px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p732{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 225px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p733{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 217px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p734{text-align: justify;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p735{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 6px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p736{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 74px;margin-top: 54px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p737{text-align: justify;padding-right: 71px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p738{text-align: justify;padding-left: 60px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p739{text-align: justify;margin-top: 150px;margin-bottom: 0px;}
.p740{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px;}
.p741{text-align: justify;padding-left: 60px;padding-right: 150px;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p742{text-align: left;padding-left: 18px;padding-right: 171px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p743{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 184px;margin-bottom: 0px;}
.p744{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 82px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p745{text-align: left;padding-left: 127px;padding-right: 77px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p746{text-align: left;padding-left: 85px;padding-right: 114px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p747{text-align: left;padding-left: 19px;padding-right: 171px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p748{text-align: left;padding-left: 19px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p749{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 92px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p750{text-align: left;padding-left: 18px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p751{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p752{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p753{text-align: left;padding-left: 85px;padding-right: 241px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p754{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p755{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p756{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p757{text-align: left;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p758{text-align: justify;padding-right: 133px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p759{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p760{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p761{text-align: justify;padding-left: 127px;padding-right: 98px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p762{text-align: left;padding-left: 60px;padding-right: 236px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p763{text-align: left;padding-left: 127px;padding-right: 115px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -61px;}
.p764{text-align: justify;padding-right: 128px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p765{text-align: left;padding-left: 85px;padding-right: 88px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p766{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p767{text-align: right;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p768{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p769{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p770{text-align: left;padding-left: 60px;padding-right: 131px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;text-indent: -60px;}
.p771{text-align: left;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p772{text-align: left;padding-left: 397px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px;}
.p773{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 132px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p774{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p775{text-align: right;padding-right: 66px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p776{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p777{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px;}
.p778{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p779{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p780{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 132px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;}
.p781{text-align: justify;padding-left: 76px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p782{text-align: justify;padding-left: 76px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p783{text-align: justify;padding-left: 94px;padding-right: 132px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p784{text-align: justify;padding-left: 94px;padding-right: 133px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p785{text-align: justify;padding-left: 94px;padding-right: 132px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p786{text-align: justify;padding-left: 94px;padding-right: 133px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p787{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p788{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 201px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p789{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p790{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p791{text-align: left;padding-left: 85px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p792{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p793{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px;}
.p794{text-align: left;padding-left: 273px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p795{text-align: left;padding-left: 76px;padding-right: 140px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p796{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 132px;margin-top: 144px;margin-bottom: 0px;}
.p797{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px;}
.p798{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 132px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px;}
.p799{text-align: justify;padding-left: 76px;padding-right: 132px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;text-indent: 19px;}
.p800{text-align: right;padding-right: 25px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p801{text-align: right;padding-right: 26px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p802{text-align: right;padding-right: 22px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p803{text-align: left;padding-left: 17px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p804{text-align: justify;padding-left: 1px;padding-right: 71px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p805{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 133px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p806{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 1px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p807{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 1px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p808{text-align: justify;padding-left: 66px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p809{text-align: left;padding-right: 173px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p810{text-align: justify;padding-left: 18px;padding-right: 132px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p811{text-align: justify;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px;}
.p812{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 288px;margin-bottom: 0px;text-indent: -18px;}
.p813{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 117px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;}
.p814{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 142px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px;}
.p815{text-align: left;padding-left: 66px;padding-right: 76px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p816{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 133px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p817{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 133px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p818{text-align: justify;padding-left: 49px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p819{text-align: justify;padding-left: 49px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;}
.p820{text-align: justify;padding-left: 49px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p821{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 132px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p822{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 132px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p823{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p824{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 76px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p825{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.p826{text-align: left;padding-left: 9px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px;}
.p827{text-align: justify;padding-left: 9px;padding-right: 142px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px;}
.p828{text-align: justify;padding-right: 132px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px;}
.p829{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 76px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p830{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 75px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p831{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 76px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p832{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 132px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p833{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 132px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p834{text-align: left;padding-left: 114px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p835{text-align: justify;padding-left: 114px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p836{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 75px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p837{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 125px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p838{text-align: justify;padding-left: 114px;padding-right: 75px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p839{text-align: justify;padding-left: 49px;padding-right: 133px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p840{text-align: justify;padding-left: 49px;padding-right: 132px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p841{text-align: justify;padding-left: 46px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px;}
.p842{text-align: justify;padding-left: 46px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;}
.p843{text-align: justify;padding-left: 46px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p844{text-align: left;padding-left: 1px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p845{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 133px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p846{text-align: left;padding-left: 114px;padding-right: 76px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p847{text-align: left;padding-left: 76px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px;}
.p848{text-align: justify;padding-left: 48px;padding-right: 132px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;text-indent: -48px;}
.p849{text-align: left;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p850{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px;}
.p851{text-align: left;padding-left: 27px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p852{text-align: right;padding-right: 48px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p853{text-align: right;padding-right: 46px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p854{text-align: left;padding-left: 8px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p855{text-align: left;padding-left: 8px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px;}
.p856{text-align: right;padding-right: 31px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p857{text-align: right;padding-right: 27px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p858{text-align: left;padding-left: 8px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px;}
.p859{text-align: left;padding-left: 8px;padding-right: 132px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px;}
.p860{text-align: left;padding-left: 8px;padding-right: 133px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px;}
.p861{text-align: justify;padding-left: 8px;padding-right: 132px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px;}
.p862{text-align: justify;padding-left: 8px;padding-right: 132px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p863{text-align: left;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p864{text-align: right;padding-right: 50px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;white-space: nowrap;}
.p865{text-align: justify;padding-left: 66px;padding-right: 75px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px;}
.p866{text-align: left;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px;}
.p867{text-align: justify;padding-left: 85px;padding-right: 76px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px;text-indent: -19px;}
.p868{text-align: left;padding-left: 66px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p869{text-align: justify;padding-left: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p870{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 25px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p871{text-align: justify;padding-left: 6px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p872{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 22px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -10px;}
.p873{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 49px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -10px;}
.p874{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 44px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -10px;}
.p875{text-align: justify;padding-left: 5px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p876{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 72px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -9px;}
.p877{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 44px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p878{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 22px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -10px;}
.p879{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 26px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p880{text-align: justify;padding-left: 1px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p881{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 173px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p882{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 175px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -15px;}
.p883{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 159px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p884{text-align: justify;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p885{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 158px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p886{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 227px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p887{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 180px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p888{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 187px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -15px;}
.p889{text-align: left;padding-left: 16px;padding-right: 164px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p890{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 206px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p891{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 409px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p892{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p893{text-align: justify;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p894{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 372px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p895{text-align: justify;padding-left: 16px;padding-right: 386px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -15px;}
.p896{text-align: justify;padding-left: 16px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p897{text-align: justify;padding-left: 17px;padding-right: 46px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p898{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 29px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p899{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 33px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p900{text-align: left;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px;}
.p901{text-align: left;padding-right: 16px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p902{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 59px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p903{text-align: left;padding-left: 22px;padding-right: 21px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -21px;}
.p904{text-align: left;padding-left: 22px;padding-right: 22px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -21px;}
.p905{text-align: left;padding-left: 22px;padding-right: 26px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -21px;}
.p906{text-align: left;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;}
.p907{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 34px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p908{text-align: left;padding-left: 17px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;}
.p909{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 64px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p910{text-align: left;padding-left: 17px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p911{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 15px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p912{text-align: left;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;}
.p913{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 105px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p914{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 108px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p915{text-align: left;padding-left: 17px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px;}
.p916{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 169px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p917{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 123px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p918{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 105px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;}
.p919{text-align: left;padding-left: 17px;padding-right: 123px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p920{text-align: left;padding-right: 100px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px;text-indent: 17px;}
.p921{text-align: justify;padding-left: 17px;padding-right: 117px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px;text-indent: -16px;}
.p922{text-align: left;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px;}
.td0{padding: 0px;margin: 0px;width: 397px;vertical-align: bottom;}
.td1{padding: 0px;margin: 0px;width: 18px;vertical-align: bottom;}
.td2{padding: 0px;margin: 0px;width: 27px;vertical-align: bottom;}
.td3{padding: 0px;margin: 0px;width: 370px;vertical-align: bottom;}
.td4{padding: 0px;margin: 0px;width: 363px;vertical-align: bottom;}
.td5{padding: 0px;margin: 0px;width: 15px;vertical-align: bottom;}
.td6{padding: 0px;margin: 0px;width: 401px;vertical-align: bottom;}
.td7{padding: 0px;margin: 0px;width: 362px;vertical-align: bottom;}
.td8{padding: 0px;margin: 0px;width: 16px;vertical-align: bottom;}
.td9{padding: 0px;margin: 0px;width: 28px;vertical-align: bottom;}
.td10{padding: 0px;margin: 0px;width: 372px;vertical-align: bottom;}
.td11{padding: 0px;margin: 0px;width: 415px;vertical-align: bottom;}
.td12{padding: 0px;margin: 0px;width: 67px;vertical-align: bottom;}
.td13{padding: 0px;margin: 0px;width: 19px;vertical-align: bottom;}
.td14{padding: 0px;margin: 0px;width: 379px;vertical-align: bottom;}
.td15{padding: 0px;margin: 0px;width: 62px;vertical-align: bottom;}
.td16{padding: 0px;margin: 0px;width: 317px;vertical-align: bottom;}
.td17{padding: 0px;margin: 0px;width: 81px;vertical-align: bottom;}
.td18{padding: 0px;margin: 0px;width: 313px;vertical-align: bottom;}
.td19{padding: 0px;margin: 0px;width: 22px;vertical-align: bottom;}
.td20{padding: 0px;margin: 0px;width: 394px;vertical-align: bottom;}
.td21{padding: 0px;margin: 0px;width: 361px;vertical-align: bottom;}
.td22{padding: 0px;margin: 0px;width: 374px;vertical-align: bottom;}
.td23{padding: 0px;margin: 0px;width: 23px;vertical-align: bottom;}
.td24{padding: 0px;margin: 0px;width: 312px;vertical-align: bottom;}
.td25{padding: 0px;margin: 0px;width: 355px;vertical-align: bottom;}
.td26{padding: 0px;margin: 0px;width: 43px;vertical-align: bottom;}
.td27{padding: 0px;margin: 0px;width: 393px;vertical-align: bottom;}
.td28{padding: 0px;margin: 0px;width: 371px;vertical-align: bottom;}
.td29{padding: 0px;margin: 0px;width: 63px;vertical-align: bottom;}
.td30{padding: 0px;margin: 0px;width: 308px;vertical-align: bottom;}
.td31{padding: 0px;margin: 0px;width: 311px;vertical-align: bottom;}
.td32{padding: 0px;margin: 0px;width: 24px;vertical-align: bottom;}
.td33{padding: 0px;margin: 0px;width: 392px;vertical-align: bottom;}
.td34{padding: 0px;margin: 0px;width: 297px;vertical-align: bottom;}
.td35{padding: 0px;margin: 0px;width: 449px;vertical-align: bottom;}
.td36{padding: 0px;margin: 0px;width: 38px;vertical-align: bottom;}
.td37{padding: 0px;margin: 0px;width: 298px;vertical-align: bottom;}
.td38{padding: 0px;margin: 0px;width: 26px;vertical-align: bottom;}
.td39{padding: 0px;margin: 0px;width: 58px;vertical-align: bottom;}
.td40{padding: 0px;margin: 0px;width: 305px;vertical-align: bottom;}
.td41{padding: 0px;margin: 0px;width: 366px;vertical-align: bottom;}
.td42{padding: 0px;margin: 0px;width: 95px;vertical-align: bottom;}
.td43{padding: 0px;margin: 0px;width: 25px;vertical-align: bottom;}
.td44{padding: 0px;margin: 0px;width: 68px;vertical-align: bottom;}
.td45{padding: 0px;margin: 0px;width: 295px;vertical-align: bottom;}
.td46{padding: 0px;margin: 0px;width: 59px;vertical-align: bottom;}
.td47{padding: 0px;margin: 0px;width: 367px;vertical-align: bottom;}
.td48{padding: 0px;margin: 0px;width: 32px;vertical-align: bottom;}
.td49{padding: 0px;margin: 0px;width: 357px;vertical-align: bottom;}
.td50{padding: 0px;margin: 0px;width: 46px;vertical-align: bottom;}
.td51{padding: 0px;margin: 0px;width: 304px;vertical-align: bottom;}
.td52{padding: 0px;margin: 0px;width: 354px;vertical-align: bottom;}
.td53{padding: 0px;margin: 0px;width: 94px;vertical-align: bottom;}
.td54{padding: 0px;margin: 0px;width: 33px;vertical-align: bottom;}
.td55{padding: 0px;margin: 0px;width: 356px;vertical-align: bottom;}
.td56{padding: 0px;margin: 0px;width: 365px;vertical-align: bottom;}
.td57{padding: 0px;margin: 0px;width: 391px;vertical-align: bottom;}
.td58{padding: 0px;margin: 0px;width: 324px;vertical-align: bottom;}
.td59{padding: 0px;margin: 0px;width: 410px;vertical-align: bottom;}
.td60{padding: 0px;margin: 0px;width: 77px;vertical-align: bottom;}
.td61{padding: 0px;margin: 0px;width: 215px;vertical-align: bottom;}
.td62{padding: 0px;margin: 0px;width: 103px;vertical-align: bottom;}
.td63{padding: 0px;margin: 0px;width: 104px;vertical-align: bottom;}
.td64{padding: 0px;margin: 0px;width: 400px;vertical-align: bottom;}
.td65{padding: 0px;margin: 0px;width: 87px;vertical-align: bottom;}
.td66{padding: 0px;margin: 0px;width: 182px;vertical-align: bottom;}
.td67{padding: 0px;margin: 0px;width: 20px;vertical-align: bottom;}
.td68{padding: 0px;margin: 0px;width: 261px;vertical-align: bottom;}
.td69{padding: 0px;margin: 0px;width: 116px;vertical-align: bottom;}
.td70{padding: 0px;margin: 0px;width: 202px;vertical-align: bottom;}
.td71{padding: 0px;margin: 0px;width: 156px;vertical-align: bottom;}
.td72{padding: 0px;margin: 0px;width: 66px;vertical-align: bottom;}
.td73{padding: 0px;margin: 0px;width: 60px;vertical-align: bottom;}
.td74{padding: 0px;margin: 0px;width: 41px;vertical-align: bottom;}
.td75{padding: 0px;margin: 0px;width: 201px;vertical-align: bottom;}
.td76{padding: 0px;margin: 0px;width: 152px;vertical-align: bottom;}
.td77{padding: 0px;margin: 0px;width: 49px;vertical-align: bottom;}
.td78{padding: 0px;margin: 0px;width: 21px;vertical-align: bottom;}
.td79{padding: 0px;margin: 0px;width: 30px;vertical-align: bottom;}
.td80{padding: 0px;margin: 0px;width: 144px;vertical-align: bottom;}
.td81{padding: 0px;margin: 0px;width: 120px;vertical-align: bottom;}
.td82{padding: 0px;margin: 0px;width: 124px;vertical-align: bottom;}
.td83{padding: 0px;margin: 0px;width: 127px;vertical-align: bottom;}
.td84{padding: 0px;margin: 0px;width: 174px;vertical-align: bottom;}
.td85{padding: 0px;margin: 0px;width: 88px;vertical-align: bottom;}
.td86{padding: 0px;margin: 0px;width: 86px;vertical-align: bottom;}
.td87{padding: 0px;margin: 0px;width: 79px;vertical-align: bottom;}
.td88{padding: 0px;margin: 0px;width: 147px;vertical-align: bottom;}
.td89{padding: 0px;margin: 0px;width: 117px;vertical-align: bottom;}
.td90{padding: 0px;margin: 0px;width: 85px;vertical-align: bottom;}
.td91{padding: 0px;margin: 0px;width: 70px;vertical-align: bottom;}
.td92{padding: 0px;margin: 0px;width: 132px;vertical-align: bottom;}
.td93{padding: 0px;margin: 0px;width: 159px;vertical-align: bottom;}
.td94{padding: 0px;margin: 0px;width: 91px;vertical-align: bottom;}
.td95{padding: 0px;margin: 0px;width: 111px;vertical-align: bottom;}
.td96{padding: 0px;margin: 0px;width: 113px;vertical-align: bottom;}
.td97{padding: 0px;margin: 0px;width: 31px;vertical-align: bottom;}
.td98{padding: 0px;margin: 0px;width: 71px;vertical-align: bottom;}
.td99{padding: 0px;margin: 0px;width: 35px;vertical-align: bottom;}
.td100{padding: 0px;margin: 0px;width: 10px;vertical-align: bottom;}
.td101{padding: 0px;margin: 0px;width: 61px;vertical-align: bottom;}
.td102{padding: 0px;margin: 0px;width: 140px;vertical-align: bottom;}
.td103{padding: 0px;margin: 0px;width: 133px;vertical-align: bottom;}
.td104{padding: 0px;margin: 0px;width: 150px;vertical-align: bottom;}
.td105{padding: 0px;margin: 0px;width: 51px;vertical-align: bottom;}
.td106{padding: 0px;margin: 0px;width: 78px;vertical-align: bottom;}
.td107{padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td108{padding: 0px;margin: 0px;width: 105px;vertical-align: bottom;}
.td109{padding: 0px;margin: 0px;width: 45px;vertical-align: bottom;}
.td110{padding: 0px;margin: 0px;width: 69px;vertical-align: bottom;}
.td111{padding: 0px;margin: 0px;width: 29px;vertical-align: bottom;}
.td112{padding: 0px;margin: 0px;width: 39px;vertical-align: bottom;}
.td113{padding: 0px;margin: 0px;width: 12px;vertical-align: bottom;}
.td114{padding: 0px;margin: 0px;width: 97px;vertical-align: bottom;}
.td115{padding: 0px;margin: 0px;width: 74px;vertical-align: bottom;}
.td116{padding: 0px;margin: 0px;width: 216px;vertical-align: bottom;}
.td117{padding: 0px;margin: 0px;width: 114px;vertical-align: bottom;}
.td118{padding: 0px;margin: 0px;width: 47px;vertical-align: bottom;}
.td119{padding: 0px;margin: 0px;width: 119px;vertical-align: bottom;}
.td120{padding: 0px;margin: 0px;width: 160px;vertical-align: bottom;}
.td121{padding: 0px;margin: 0px;width: 143px;vertical-align: bottom;}
.td122{padding: 0px;margin: 0px;width: 125px;vertical-align: bottom;}
.td123{padding: 0px;margin: 0px;width: 84px;vertical-align: bottom;}
.td124{padding: 0px;margin: 0px;width: 76px;vertical-align: bottom;}
.td125{padding: 0px;margin: 0px;width: 44px;vertical-align: bottom;}
.td126{padding: 0px;margin: 0px;width: 100px;vertical-align: bottom;}
.td127{padding: 0px;margin: 0px;width: 36px;vertical-align: bottom;}
.td128{padding: 0px;margin: 0px;width: 65px;vertical-align: bottom;}
.td129{padding: 0px;margin: 0px;width: 34px;vertical-align: bottom;}
.td130{padding: 0px;margin: 0px;width: 130px;vertical-align: bottom;}
.td131{padding: 0px;margin: 0px;width: 121px;vertical-align: bottom;}
.td132{padding: 0px;margin: 0px;width: 50px;vertical-align: bottom;}
.td133{padding: 0px;margin: 0px;width: 115px;vertical-align: bottom;}
.td134{padding: 0px;margin: 0px;width: 37px;vertical-align: bottom;}
.td135{padding: 0px;margin: 0px;width: 183px;vertical-align: bottom;}
.td136{padding: 0px;margin: 0px;width: 8px;vertical-align: bottom;}
.td137{padding: 0px;margin: 0px;width: 138px;vertical-align: bottom;}
.td138{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 215px;vertical-align: bottom;}
.td139{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 202px;vertical-align: bottom;}
.td140{padding: 0px;margin: 0px;width: 107px;vertical-align: bottom;}
.td141{padding: 0px;margin: 0px;width: 6px;vertical-align: bottom;}
.td142{padding: 0px;margin: 0px;width: 82px;vertical-align: bottom;}
.td143{padding: 0px;margin: 0px;width: 175px;vertical-align: bottom;}
.td144{padding: 0px;margin: 0px;width: 187px;vertical-align: bottom;}
.td145{padding: 0px;margin: 0px;width: 204px;vertical-align: bottom;}
.td146{padding: 0px;margin: 0px;width: 213px;vertical-align: bottom;}
.td147{padding: 0px;margin: 0px;width: 128px;vertical-align: bottom;}
.td148{padding: 0px;margin: 0px;width: 129px;vertical-align: bottom;}
.td149{padding: 0px;margin: 0px;width: 108px;vertical-align: bottom;}
.td150{padding: 0px;margin: 0px;width: 40px;vertical-align: bottom;}
.td151{padding: 0px;margin: 0px;width: 179px;vertical-align: bottom;}
.td152{padding: 0px;margin: 0px;width: 55px;vertical-align: bottom;}
.td153{padding: 0px;margin: 0px;width: 13px;vertical-align: bottom;}
.td154{padding: 0px;margin: 0px;width: 131px;vertical-align: bottom;}
.td155{padding: 0px;margin: 0px;width: 48px;vertical-align: bottom;}
.td156{padding: 0px;margin: 0px;width: 64px;vertical-align: bottom;}
.td157{padding: 0px;margin: 0px;width: 99px;vertical-align: bottom;}
.td158{padding: 0px;margin: 0px;width: 168px;vertical-align: bottom;}
.td159{padding: 0px;margin: 0px;width: 7px;vertical-align: bottom;}
.td160{padding: 0px;margin: 0px;width: 176px;vertical-align: bottom;}
.td161{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 60px;vertical-align: bottom;}
.td162{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 7px;vertical-align: bottom;}
.td163{padding: 0px;margin: 0px;width: 145px;vertical-align: bottom;}
.td164{padding: 0px;margin: 0px;width: 163px;vertical-align: bottom;}
.td165{padding: 0px;margin: 0px;width: 109px;vertical-align: bottom;}
.td166{padding: 0px;margin: 0px;width: 93px;vertical-align: bottom;}
.td167{padding: 0px;margin: 0px;width: 106px;vertical-align: bottom;}
.td168{padding: 0px;margin: 0px;width: 153px;vertical-align: bottom;}
.td169{padding: 0px;margin: 0px;width: 57px;vertical-align: bottom;}
.td170{padding: 0px;margin: 0px;width: 52px;vertical-align: bottom;}
.td171{padding: 0px;margin: 0px;width: 134px;vertical-align: bottom;}
.td172{padding: 0px;margin: 0px;width: 162px;vertical-align: bottom;}
.td173{padding: 0px;margin: 0px;width: 282px;vertical-align: bottom;}
.td174{padding: 0px;margin: 0px;width: 154px;vertical-align: bottom;}
.td175{padding: 0px;margin: 0px;width: 73px;vertical-align: bottom;}
.td176{padding: 0px;margin: 0px;width: 112px;vertical-align: bottom;}
.td177{padding: 0px;margin: 0px;width: 173px;vertical-align: bottom;}
.td178{padding: 0px;margin: 0px;width: 142px;vertical-align: bottom;}
.td179{padding: 0px;margin: 0px;width: 5px;vertical-align: bottom;}
.td180{padding: 0px;margin: 0px;width: 96px;vertical-align: bottom;}
.td181{padding: 0px;margin: 0px;width: 102px;vertical-align: bottom;}
.td182{padding: 0px;margin: 0px;width: 72px;vertical-align: bottom;}
.td183{padding: 0px;margin: 0px;width: 167px;vertical-align: bottom;}
.td184{padding: 0px;margin: 0px;width: 98px;vertical-align: bottom;}
.td185{padding: 0px;margin: 0px;width: 151px;vertical-align: bottom;}
.td186{padding: 0px;margin: 0px;width: 203px;vertical-align: bottom;}
.td187{padding: 0px;margin: 0px;width: 188px;vertical-align: bottom;}
.td188{padding: 0px;margin: 0px;width: 416px;vertical-align: bottom;}
.td189{padding: 0px;margin: 0px;width: 208px;vertical-align: bottom;}
.td190{padding: 0px;margin: 0px;width: 56px;vertical-align: bottom;}
.td191{padding: 0px;margin: 0px;width: 118px;vertical-align: bottom;}
.td192{padding: 0px;margin: 0px;width: 180px;vertical-align: bottom;}
.td193{padding: 0px;margin: 0px;width: 17px;vertical-align: bottom;}
.td194{padding: 0px;margin: 0px;width: 332px;vertical-align: bottom;}
.td195{padding: 0px;margin: 0px;width: 155px;vertical-align: bottom;}
.td196{padding: 0px;margin: 0px;width: 368px;vertical-align: bottom;}
.td197{padding: 0px;margin: 0px;width: 268px;vertical-align: bottom;}
.td198{padding: 0px;margin: 0px;width: 219px;vertical-align: bottom;}
.td199{padding: 0px;margin: 0px;width: 240px;vertical-align: bottom;}
.td200{padding: 0px;margin: 0px;width: 247px;vertical-align: bottom;}
.td201{padding: 0px;margin: 0px;width: 376px;vertical-align: bottom;}
.td202{padding: 0px;margin: 0px;width: 432px;vertical-align: bottom;}
.td203{padding: 0px;margin: 0px;width: 245px;vertical-align: bottom;}
.td204{padding: 0px;margin: 0px;width: 242px;vertical-align: bottom;}
.td205{padding: 0px;margin: 0px;width: 214px;vertical-align: bottom;}
.td206{padding: 0px;margin: 0px;width: 273px;vertical-align: bottom;}
.td207{padding: 0px;margin: 0px;width: 236px;vertical-align: bottom;}
.td208{padding: 0px;margin: 0px;width: 404px;vertical-align: bottom;}
.td209{padding: 0px;margin: 0px;width: 83px;vertical-align: bottom;}
.td210{padding: 0px;margin: 0px;width: 411px;vertical-align: bottom;}
.td211{padding: 0px;margin: 0px;width: 448px;vertical-align: bottom;}
.td212{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 98px;vertical-align: bottom;}
.td213{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 67px;vertical-align: bottom;}
.td214{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 66px;vertical-align: bottom;}
.td215{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 62px;vertical-align: bottom;}
.td216{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 64px;vertical-align: bottom;}
.td217{padding: 0px;margin: 0px;width: 239px;vertical-align: bottom;}
.td218{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 239px;vertical-align: bottom;}
.td219{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td220{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 6px;vertical-align: bottom;}
.td221{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 109px;vertical-align: bottom;}
.td222{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 27px;vertical-align: bottom;}
.td223{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 34px;vertical-align: bottom;}
.td224{padding: 0px;margin: 0px;width: 251px;vertical-align: bottom;}
.td225{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 251px;vertical-align: bottom;}
.td226{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 78px;vertical-align: bottom;}
.td227{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 148px;vertical-align: bottom;}
.td228{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 216px;vertical-align: bottom;}
.td229{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 59px;vertical-align: bottom;}
.td230{padding: 0px;margin: 0px;width: 148px;vertical-align: bottom;}
.td231{padding: 0px;margin: 0px;width: 283px;vertical-align: bottom;}
.td232{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 149px;vertical-align: bottom;}
.td233{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 134px;vertical-align: bottom;}
.td234{padding: 0px;margin: 0px;width: 149px;vertical-align: bottom;}
.td235{padding: 0px;margin: 0px;width: 272px;vertical-align: bottom;}
.td236{padding: 0px;margin: 0px;width: 126px;vertical-align: bottom;}
.td237{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 272px;vertical-align: bottom;}
.td238{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 126px;vertical-align: bottom;}
.td239{padding: 0px;margin: 0px;width: 205px;vertical-align: bottom;}
.td240{padding: 0px;margin: 0px;width: 1px;vertical-align: bottom;}
.td241{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 206px;vertical-align: bottom;}
.td242{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 120px;vertical-align: bottom;}
.td243{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 99px;vertical-align: bottom;}
.td244{padding: 0px;margin: 0px;width: 206px;vertical-align: bottom;}
.td245{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 205px;vertical-align: bottom;}
.td246{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 1px;vertical-align: bottom;}
.tr0{height: 21px;}
.tr1{height: 38px;}
.tr2{height: 27px;}
.tr3{height: 18px;}
.tr4{height: 22px;}
.tr5{height: 20px;}
.tr6{height: 37px;}
.tr7{height: 14px;}
.tr8{height: 28px;}
.tr9{height: 19px;}
.tr10{height: 15px;}
.tr11{height: 51px;}
.tr12{height: 50px;}
.tr13{height: 36px;}
.tr14{height: 29px;}
.tr15{height: 17px;}
.tr16{height: 2px;}
.tr17{height: 3px;}
.tr18{height: 16px;}
.tr19{height: 35px;}
.tr20{height: 34px;}
.tr21{height: 32px;}
.tr22{height: 33px;}
.t0{width: 415px;margin-left: 76px;margin-top: 148px;font: bold 15px 'Arial';}
.t1{width: 378px;margin-left: 113px;margin-top: 2px;font: 14px 'Times New Roman';}
.t2{width: 416px;margin-left: 75px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t3{width: 378px;margin-left: 113px;margin-top: 1px;font: 13px 'Times New Roman';}
.t4{width: 378px;margin-left: 113px;margin-top: 1px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t5{width: 416px;margin-left: 75px;margin-top: 5px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t6{width: 482px;font: bold 11px 'Arial';}
.t7{width: 416px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t8{width: 415px;margin-left: 1px;margin-top: 29px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t9{width: 378px;margin-left: 38px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t10{width: 416px;margin-top: 16px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t11{width: 321px;margin-left: 95px;font: 14px 'Times New Roman';}
.t12{width: 321px;margin-left: 95px;font: 13px 'Times New Roman';}
.t13{width: 321px;margin-left: 95px;margin-top: 1px;font: 14px 'Times New Roman';}
.t14{width: 487px;margin-left: 1px;font: bold 9px 'Arial';}
.t15{width: 321px;margin-left: 95px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t16{width: 487px;margin-left: 1px;font: bold 11px 'Arial';}
.t17{width: 415px;margin-left: 1px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t18{width: 487px;margin-left: 1px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t19{width: 487px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t20{width: 487px;font: bold 9px 'Arial';}
.t21{width: 318px;margin-top: 18px;font: italic 13px 'Times New Roman';}
.t22{width: 319px;margin-left: 66px;margin-top: 18px;font: italic 13px 'Times New Roman';}
.t23{width: 417px;margin-left: 66px;margin-top: 15px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t24{width: 416px;margin-top: 29px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t25{width: 417px;margin-left: 66px;margin-top: 29px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t26{width: 416px;margin-left: 66px;margin-top: 29px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t27{width: 417px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t28{width: 416px;margin-left: 66px;margin-top: 29px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t29{width: 417px;margin-left: 66px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t30{width: 416px;margin-left: 1px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t31{width: 417px;margin-left: 66px;margin-top: 29px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t32{width: 417px;margin-top: 65px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t33{width: 416px;margin-top: 29px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t34{width: 318px;margin-top: 19px;font: italic 13px 'Times New Roman';}
.t35{width: 417px;margin-left: 66px;margin-top: 15px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t36{width: 417px;margin-top: 14px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t37{width: 416px;margin-top: 105px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t38{width: 417px;margin-left: 66px;margin-top: 14px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t39{width: 416px;margin-left: 66px;margin-top: 28px;font: 15px 'Times New Roman';}
.t40{width: 416px;margin-left: 66px;font: italic 15px 'Times New Roman';}
.t41{width: 487px;font: bold 8px 'Arial';}
.t42{width: 487px;margin-left: 1px;font: bold 8px 'Arial';}
.t43{width: 424px;margin-top: 18px;font: 12px 'Arial';}
.t44{width: 430px;margin-left: 59px;margin-top: 11px;font: 12px 'Arial';}
.t45{width: 423px;margin-top: 12px;font: 12px 'Arial';}
.t46{width: 423px;margin-left: 59px;margin-top: 20px;font: 12px 'Arial';}
.t47{width: 417px;margin-top: 36px;font: 12px 'Arial';}
.t48{width: 425px;margin-top: 17px;font: 12px 'Arial';}
.t49{width: 425px;margin-left: 59px;margin-top: 11px;font: 12px 'Arial';}
</STYLE>
</HEAD>
<BODY>
<DIV id="page_1">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B3311x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV class="dclr"></DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p0 ft0">Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden</P>
<P class="p1 ft1">Betänkande av Utredningen om</P>
<P class="p2 ft1">stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden</P>
<P class="p3 ft1">Stockholm 2017</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft2">SOU 2017:31</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_2">
<P class="p5 ft3">SOU och Ds kan köpas från Wolters Kluwers kundservice. Beställningsadress: Wolters Kluwers kundservice, 106 47 Stockholm Ordertelefon: <NOBR>08-598 191 90</NOBR></P>
<P class="p4 ft4"><NOBR>E-post:</NOBR> kundservice@wolterskluwer.se</P>
<P class="p6 ft4">Webbplats: wolterskluwer.se/offentligapublikationer</P>
<P class="p7 ft4">För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Wolters Kluwer Sverige AB på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.</P>
<P class="p4 ft5">Svara på remiss – hur och varför</P>
<P class="p4 ft5">Statsrådsberedningen, SB PM 2003:2 (reviderad <NOBR>2009-05-02).</NOBR></P>
<P class="p4 ft6">En kort handledning för dem som ska svara på remiss.</P>
<P class="p4 ft4">Häftet är gratis och kan laddas ner som pdf från eller beställas på regeringen.se/remisser</P>
<P class="p8 ft4">Layout: Kommittéservice, Regeringskansliet</P>
<P class="p6 ft4">Omslag: Elanders Sverige AB</P>
<P class="p6 ft4">Tryck: Elanders Sverige AB, Stockholm 2017</P>
<P class="p9 ft4">ISBN <NOBR>978-91-38-24594-1</NOBR></P>
<P class="p6 ft4">ISSN <NOBR>0375-250X</NOBR></P>
</DIV>
<DIV id="page_3">
<P class="p10 ft7">Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet</P>
<P class="p11 ft8">Regeringen beslutade den 1 oktober 2015 att utse en särskild utredare för att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden.</P>
<P class="p12 ft8">Samma dag förordnades f.d. ordföranden i Arbetsdomstolen Michaël Koch att vara särskild utredare.</P>
<P class="p13 ft8">Som sakkunniga i utredningen förordnades fr.o.m. den 12 novem- ber 2015 kanslirådet vid Finansdepartementet Yvonne Stein, dåvarande rättssakkunnige, numera kanslirådet, vid Justitiedeparte- mentet Erik Hällströmer och departementssekreteraren vid Närings- departementet Danielle Zachrisson. Samma dag förordnades som experter att biträda utredningen kanslichefen Stefan Pärlhem, Bok- föringsnämnden, tf. enhetschefen <NOBR>Carl-Magnus</NOBR> Oredsson, Boverket, verksamhetsutvecklaren Mari Gremlin, Konsumentverket, hyresrådet Eva Reldén, Hyresnämnden i Stockholm, auktoriserade revisorn och f.d. ordföranden Jonas Svensson, FAR, privatekonomen Arturo Arques, Swedbank AB, chef juridik Camilla <NOBR>Alm-Eriksson,</NOBR> Riks- byggen, chefsjuristen Jonas Anderberg, Mäklarsamfundet, verk- ställande direktören Ulrika Blomqvist, Bostadsrätterna, redovisnings- experten Claes Eriksson, Srf konsulterna, chefsjuristen Sofie Kjellin, HSB, och förbundsjuristen Line Zandén, Fastighetsägarna. Genom beslut den 25 februari 2016 entledigades Danielle Zachrisson och i hennes ställe förordnades dåvarande departementssekreteraren vid Näringsdepartementet, numera projektledaren Elin Blume, Läns- styrelsen i Stockholms län, som sakkunnig. Genom beslut den 12 januari 2017 entledigades Elin Blume och i hennes ställe förord- nades återigen Danielle Zachrisson som sakkunnig.</P>
<P class="p14 ft8">Som sekreterare i utredningen anställdes fr.o.m. den 8 oktober 2015 hovrättsassessorn Ulrika Alsén.</P>
</DIV>
<DIV id="page_4">
<P class="p15 ft8">Utredningen har antagit namnet Utredningen om stärkt konsu- mentskydd på bostadsrättsmarknaden (Ju 2015:11).</P>
<P class="p15 ft8">Härmed överlämnas betänkandet <SPAN class="ft9">Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden </SPAN>(SOU 2017:31). Arbetet har bedrivits i nära samråd med experter och sakkunniga. Avvikande uppfattningar finns. Till betänkandet är fogat ett särskilt yttrande och ett alter- nativt förslag till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll.</P>
<P class="p16 ft10">Utredningens uppdrag är med detta slutfört.</P>
<P class="p17 ft10">Stockholm i april 2017</P>
<P class="p18 ft10">Michaël Koch</P>
<P class="p19 ft10">/Ulrika Alsén</P>
</DIV>
<DIV id="page_5">
<P class="p20 ft11">Innehåll</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t0">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr0 td0"><P class="p21 ft12">Sammanfattning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr0 td1"><P class="p22 ft12">17</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr1 td2"><P class="p21 ft12">1</P></TD>
<TD class="tr1 td3"><P class="p23 ft12">Författningsförslag .....................................................</P></TD>
<TD class="tr1 td1"><P class="p22 ft12">37</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td2"><P class="p21 ft10">1.1</P></TD>
<TD class="tr2 td3"><P class="p23 ft10">Förslag till lag om ändring i</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td3"><P class="p23 ft14">utsökningsbalken (1981:774)..................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p22 ft10">37</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p24 ft10"><SPAN class="ft10">1.2</SPAN><SPAN class="ft15">Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t1">
<TR>
<TD class="tr3 td4"><P class="p21 ft16">arrendenämnder och hyresnämnder .......................................</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p22 ft10">38</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p25 ft8"><SPAN class="ft10">1.3</SPAN><SPAN class="ft17">Förslag till lag om ändring i lag (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t2">
<TR>
<TD class="tr3 td6"><P class="p26 ft10">bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m............</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p22 ft10">40</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td6"><P class="p26 ft10">1.4 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) ....</P></TD>
<TD class="tr2 td5"><P class="p22 ft10">43</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p27 ft10"><SPAN class="ft10">1.5</SPAN><SPAN class="ft15">Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t3">
<TR>
<TD class="tr3 td4"><P class="p21 ft14">kooperativ hyresrätt ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p22 ft10">57</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p28 ft10"><SPAN class="ft10">1.6</SPAN><SPAN class="ft15">Förslag till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t3">
<TR>
<TD class="tr3 td7"><P class="p22 ft14">(2011:666)................................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td8"><P class="p22 ft10">60</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p27 ft10"><SPAN class="ft10">1.7</SPAN><SPAN class="ft15">Förslag till förordning (2016:157) om ändring i</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t4">
<TR>
<TD class="tr3 td4"><P class="p21 ft10">förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer............</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p22 ft10">62</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t5">
<TR>
<TD class="tr4 td6"><P class="p21 ft10">1.8 Förslag till förordning om ändring i</P></TD>
<TD class="tr4 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td6"><P class="p29 ft10">bostadsrättsförordningen (1991:630) .....................................</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p22 ft10">65</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p28 ft10"><SPAN class="ft10">1.9</SPAN><SPAN class="ft18">Förslag till förordning om ändring i förordningen</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t2">
<TR>
<TD class="tr5 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr5 td10"><P class="p23 ft10">(2002:106) om kooperativ hyresrätt</P></TD>
<TD class="tr5 td8"><P class="p22 ft19">....................................... 70</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td9"><P class="p21 ft12">2</P></TD>
<TD class="tr6 td10"><P class="p23 ft20">Utredningens uppdrag och arbete ................................</P></TD>
<TD class="tr6 td8"><P class="p22 ft12">75</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td9"><P class="p21 ft10">2.1</P></TD>
<TD class="tr2 td10"><P class="p23 ft14">Uppdraget................................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td8"><P class="p22 ft10">75</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p30 ft21">5</P>
</DIV>
<DIV id="page_6">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Innehåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr0 td9"><P class="p21 ft10">2.2</P></TD>
<TD class="tr0 td3"><P class="p23 ft14">Utredningsarbetet ..................................................................</P></TD>
<TD class="tr0 td1"><P class="p22 ft10">76</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td9"><P class="p21 ft10">2.3</P></TD>
<TD class="tr2 td3"><P class="p23 ft14">Betänkandets disposition .......................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">76</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td9"><P class="p21 ft12">3</P></TD>
<TD class="tr6 td3"><P class="p23 ft12">Allmänna utgångspunkter ...........................................</P></TD>
<TD class="tr6 td1"><P class="p22 ft12">79</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td9"><P class="p21 ft10">3.1</P></TD>
<TD class="tr8 td3"><P class="p23 ft14">Inledning .................................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td1"><P class="p22 ft10">79</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td9"><P class="p21 ft10">3.2</P></TD>
<TD class="tr2 td3"><P class="p23 ft10">Vad avses med konsumenträttsligt perspektiv?....................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">79</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p31 ft10"><SPAN class="ft10">3.3</SPAN><SPAN class="ft15">Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr5 td14"><P class="p32 ft14">konsumentskydd ....................................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td1"><P class="p22 ft10">80</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">3.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td14"><P class="p32 ft10">Kort om konsumentskyddet i dag.........................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">82</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">3.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td16"><P class="p33 ft10">Något om de viktigaste</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td16"><P class="p33 ft10">konsumentskyddsreglerna i BRL...........................</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p22 ft10">82</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">3.4.2</P></TD>
<TD class="tr3 td16"><P class="p33 ft10">Konsumentskyddet har ifrågasatts.........................</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p22 ft10">83</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">3.5</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td14"><P class="p32 ft10">Bostadsrätt och bostadsrättsförening ...................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">83</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">3.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td16"><P class="p33 ft10">Historik och lagstiftningens utveckling ................</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p22 ft10">83</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td15"><P class="p32 ft10">3.5.2</P></TD>
<TD class="tr9 td16"><P class="p33 ft14">Bostadsrätt...............................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td1"><P class="p22 ft10">87</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">3.5.3</P></TD>
<TD class="tr3 td16"><P class="p33 ft14">Bostadsrättsförening...............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td1"><P class="p22 ft10">90</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">3.6</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td14"><P class="p32 ft14">Kooperativ hyresrätt ..............................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">93</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">3.7</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td14"><P class="p32 ft14">Bostadsförening......................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">94</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr1 td13"><P class="p21 ft12">4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr1 td14"><P class="p32 ft20">Redovisningslagstiftningen ..........................................</P></TD>
<TD class="tr1 td1"><P class="p22 ft12">95</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">4.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td14"><P class="p32 ft14">Inledning .................................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">95</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td13"><P class="p21 ft10">4.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td14"><P class="p32 ft16">Den svenska redovisningslagstiftningen ................................</P></TD>
<TD class="tr8 td1"><P class="p22 ft10">95</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">4.2.1</SPAN><SPAN class="ft23">Allmän beskrivning av den svenska</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td17"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td18"><P class="p22 ft10">redovisningslagstiftningen.......................................</P></TD>
<TD class="tr9 td19"><P class="p22 ft10">95</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr2 td20"><P class="p35 ft10">4.3 Europeiska unionens regler om årsredovisning ...................</P></TD>
<TD class="tr2 td19"><P class="p22 ft10">101</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td17"><P class="p36 ft10">4.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td18"><P class="p35 ft10">De bolagsrättsliga direktiven.................................</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p22 ft10">101</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td17"><P class="p36 ft10">4.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td18"><P class="p35 ft10">Det ”nya” redovisningsdirektivet..........................</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p22 ft10">102</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p37 ft10"><SPAN class="ft10">4.4</SPAN><SPAN class="ft18">Pågående lagstiftningsarbete gällande översynen av</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr5 td21"><P class="p23 ft14">årsredovisningslagarna ..........................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td2"><P class="p22 ft10">105</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr1 td9"><P class="p21 ft12">5</P></TD>
<TD class="tr1 td21"><P class="p23 ft20">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning............</P></TD>
<TD class="tr1 td2"><P class="p22 ft12">107</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td9"><P class="p21 ft10">5.1</P></TD>
<TD class="tr2 td21"><P class="p23 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">107</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">6</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_7">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Innehåll</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t8">
<TR>
<TD class="tr0 td1"><P class="p22 ft10">5.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td22"><P class="p32 ft10">Kritik mot bostadsrättsföreningars redovisning...................</P></TD>
<TD class="tr0 td23"><P class="p22 ft10">108</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td1"><P class="p22 ft10">5.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td22"><P class="p32 ft10">Kort om bostadsrättsföreningars årsredovisning .................</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p22 ft10">109</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">5.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft16">Uppgifter i årsredovisningen .................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">109</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">5.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft14"><NOBR>K-regelverken.........................................................</NOBR></P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">111</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">5.3.3</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft16">Förvaltningsberättelsen..........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">111</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">5.3.4</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft10">Offentliggörande av årsredovisning ......................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">111</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p31 ft10"><SPAN class="ft10">5.4</SPAN><SPAN class="ft15">Bestämmelserna om bostadsrättsföreningarnas</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr5 td25"><P class="p21 ft14">konsolidering .........................................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td23"><P class="p22 ft10">112</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">5.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">112</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">5.4.2</SPAN><SPAN class="ft23">Avskrivning av en bostadsrättsförenings</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td17"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td24"><P class="p26 ft14">byggnad ..................................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">113</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td17"><P class="p36 ft10">5.4.3</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p26 ft10">Avsättning till underhåll enligt BRL......................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">123</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr2 td27"><P class="p26 ft10">5.5 Något om revision och granskningsman ..............................</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p22 ft10">124</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10">
<TR>
<TD class="tr0 td9"><P class="p21 ft12">6</P></TD>
<TD class="tr0 td21"><P class="p23 ft24">Överväganden om redovisning och framtida underhåll...</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p22 ft12">127</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td9"><P class="p21 ft10">6.1</P></TD>
<TD class="tr8 td21"><P class="p23 ft14">Inledning................................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">127</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td9"><P class="p21 ft10">6.2</P></TD>
<TD class="tr2 td21"><P class="p23 ft14">Utredningens uppdrag...........................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">129</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td9"><P class="p21 ft10">6.3</P></TD>
<TD class="tr8 td21"><P class="p23 ft10">Vem ska betala för underhållet av</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td21"><P class="p23 ft14">bostadsrättsföreningens byggnad?........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">130</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p39 ft8"><SPAN class="ft10">6.4</SPAN><SPAN class="ft25">På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td25"><P class="p21 ft10">för att möta det långsiktiga underhållsbehovet?...................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">133</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">6.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">133</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">6.4.2</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft14">Särskilt om avskrivningar.......................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">135</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">6.4.3</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft10">Särskilt om avsättning till underhåll ......................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">138</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">6.4.4</SPAN><SPAN class="ft23">Alternativ till dagens system med avskrivningar</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr9 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td24"><P class="p33 ft10">och avsättning till fond för yttre underhåll ...........</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">139</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p36 ft10">6.4.5</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft10">Utredningens förslag och bedömning...................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">140</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p40 ft8"><SPAN class="ft10">6.5</SPAN><SPAN class="ft25">Bör det i en bostadsrättsförenings årsredovisning lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td25"><P class="p21 ft14">förenings intressenter? ..........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">154</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">6.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">154</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft10">6.5.2</P></TD>
<TD class="tr3 td24"><P class="p33 ft10">Utökad informationsskyldighet ............................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">155</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">7</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_8">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Innehåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr0 td1"><P class="p21 ft12">7</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td28"><P class="p41 ft12">Den ekonomiska planen ............................................</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p22 ft12">159</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td1"><P class="p21 ft10">7.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td28"><P class="p41 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">159</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td1"><P class="p21 ft10">7.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td28"><P class="p41 ft14">Uppdraget .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">160</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td1"><P class="p21 ft10">7.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td28"><P class="p41 ft14">Gällande rätt..........................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">161</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">7.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Vad är en ekonomisk plan?....................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">161</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">7.3.2</SPAN><SPAN class="ft23">Styrelsens ansvar för uppgifterna i den</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td17"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr5 td31"><P class="p26 ft10">ekonomiska planen ................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td32"><P class="p22 ft10">168</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr2 td33"><P class="p26 ft16">7.4 Överväganden .......................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td32"><P class="p22 ft10">170</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td17"><P class="p36 ft10">7.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td31"><P class="p26 ft10">Inledande synpunkter............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">170</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">7.4.2</SPAN><SPAN class="ft23">Boverket ska ges bemyndigande att meddela</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11">
<TR>
<TD class="tr9 td34"><P class="p21 ft16">verkställighetsföreskrifter......................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">171</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">7.4.3</SPAN><SPAN class="ft23">Bör innehållet i den ekonomiska planen ändras</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12">
<TR>
<TD class="tr9 td34"><P class="p21 ft14">i något avseende? ...................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">174</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">7.4.4</SPAN><SPAN class="ft23">Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td29"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td30"><P class="p33 ft14">ekonomiska planen skärpas? .................................</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p22 ft10">185</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td1"><P class="p21 ft12">8</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr6 td28"><P class="p41 ft12">Intygsgivare .............................................................</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p22 ft12">189</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td1"><P class="p21 ft10">8.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td28"><P class="p41 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">189</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td1"><P class="p21 ft10">8.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td28"><P class="p41 ft14">Uppdraget .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">190</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td1"><P class="p21 ft10">8.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td28"><P class="p41 ft14">Gällande rätt..........................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">190</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Intyget....................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">190</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Behörighet m.m. ....................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">192</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.3.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft10">Utseende av intygsgivare och tillsyn.....................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">193</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td1"><P class="p21 ft10">8.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td28"><P class="p41 ft14">Frågans tidigare behandling ..................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">193</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">1930 års bostadsrättslag.........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">193</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.4.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Ändringar på <NOBR>1940-talet.........................................</NOBR></P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">194</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.4.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">1971 års bostadsrättslag.........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">194</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.4.4</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Ändringar år 1982..................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">194</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.4.5</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Ändringar år 2003..................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">195</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td1"><P class="p21 ft10">8.5</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td28"><P class="p41 ft14">Överväganden .......................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">195</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td1"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td29"><P class="p41 ft10">8.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Inledande synpunkter............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">195</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">8.5.2</SPAN><SPAN class="ft23">Boverket ska ges bemyndigande att meddela</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t13">
<TR>
<TD class="tr3 td34"><P class="p21 ft16">verkställighetsföreskrifter......................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">196</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">8</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_9">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td35"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td36"><P class="p21 ft26">Innehåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p42 ft10"><SPAN class="ft10">8.5.3</SPAN><SPAN class="ft23">Det behövs en gemensam standard för</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td15"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td30"><P class="p33 ft14">intygsgivarnas granskning......................................</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p22 ft10">197</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">8.5.4</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Kompetensen .........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">198</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">8.5.5</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Intygsgivarnas oberoende ......................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">204</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">8.5.6</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft16">Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare ...........</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">210</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">8.5.7</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Särskilt om tillsynen...............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">212</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td13"><P class="p21 ft12">9</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr6 td3"><P class="p32 ft20">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr9 td3"><P class="p32 ft20">anmält intresse för en bostadsrätt ..............................</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p22 ft12">215</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">9.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td3"><P class="p32 ft14">Inledning................................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">215</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td13"><P class="p21 ft10">9.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td3"><P class="p32 ft14">Uppdraget..............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">216</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">9.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td3"><P class="p32 ft10">Ett vanligt tillvägagångssätt vid nyproduktion.....................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">217</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">9.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td3"><P class="p32 ft16">Förhandsavtal och kostnadskalkyler.....................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">217</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Förhandsavtal .........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">217</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.4.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Kostnadskalkyler....................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">221</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.4.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Förskott..................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">221</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td13"><P class="p21 ft10">9.5</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td3"><P class="p32 ft16">Andra vanliga ”föravtal” som inte regleras i BRL.................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">222</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">222</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.5.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft16">Boknings- eller reservationsavtal ...........................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">222</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.5.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Optionsavtal...........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">223</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td13"><P class="p21 ft10">9.6</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td3"><P class="p32 ft10">Associationsrättsligt samtycke och skadestånd....................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">225</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.6.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">225</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.6.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft10">Likhetsprincipen och generalklausulen .................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">225</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.6.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft16">Rättsfallet NJA 2013 s. 117 ”Kamelianfallet”........</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">227</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td13"><P class="p21 ft10">9.7</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td3"><P class="p32 ft10">Slutlig kostnad och ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL...</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">229</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.7.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">229</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.7.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Tillstånd till upplåtelse...........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">229</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.7.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Säkerheten ..............................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">230</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td13"><P class="p21 ft10">9.8</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td3"><P class="p32 ft14">Överväganden och förslag.....................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">231</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">9.8.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p33 ft14">Systemet med förhandsavtal ..................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">231</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p43 ft8"><SPAN class="ft10">9.8.2</SPAN><SPAN class="ft27">Det bör införas ytterligare krav på vad förhandsavtalet ska innehålla samt en</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t15">
<TR>
<TD class="tr3 td37"><P class="p21 ft10">informationsskyldighet för</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td37"><P class="p21 ft14">bostadsrättsföreningen...........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">233</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">9</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_10">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Innehåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">9.8.3</SPAN><SPAN class="ft23">Förhandstecknarens möjlighet att frånträda</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr9 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td31"><P class="p33 ft14">avtalet bör vidgas ...................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">235</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p36 ft10">9.8.4</P></TD>
<TD class="tr3 td31"><P class="p33 ft14">Optionsavtal ..........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">236</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">9.8.5</SPAN><SPAN class="ft23">Föravtal som träffas mellan bostadssökande</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr9 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td31"><P class="p33 ft14">och byggbolag........................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">243</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p36 ft10">9.8.6</P></TD>
<TD class="tr3 td31"><P class="p33 ft10">Associationsrättsligt samtycke och skadestånd....</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">248</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p36 ft10">9.8.7</P></TD>
<TD class="tr3 td31"><P class="p33 ft10">Rätt att ta del av styrelsens protokoll?..................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">252</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td26"><P class="p36 ft10">9.8.8</P></TD>
<TD class="tr3 td31"><P class="p33 ft16">Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL ....................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">253</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10">
<TR>
<TD class="tr0 td38"><P class="p21 ft12">10</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td4"><P class="p44 ft20">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning ...</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p22 ft12">257</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">10.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p44 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">257</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">10.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft14">Uppdraget .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">258</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">10.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft16">Medlems- och lägenhetsförteckningen ................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">258</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td40"><P class="p45 ft14">Inledning................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">258</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td40"><P class="p45 ft14">Medlemsförteckningen..........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">258</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td39"><P class="p44 ft10">10.3.3</P></TD>
<TD class="tr9 td40"><P class="p45 ft14">Lägenhetsförteckningen........................................</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p22 ft10">259</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">10.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft14">Övergång av bostadsrätt .......................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">260</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td40"><P class="p45 ft14">Inledning................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">260</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">10.4.2</SPAN><SPAN class="ft28">Ansvaret för förpliktelser vid överlåtelse av</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td39"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td30"><P class="p45 ft14">bostadsrätt..............................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">261</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td41"><P class="p44 ft10">10.4.3 Sakrättsligt skydd vid överlåtelse ..........................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">263</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p22 ft10">10.5</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td41"><P class="p44 ft14">Pantsättning av bostadsrätt...................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td32"><P class="p22 ft10">264</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft14">Inledning................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">264</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.5.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft14">Historik..................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">264</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.5.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft16">Allmänt om pantsättning.......................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">266</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">10.5.4</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft10">Bostadsrättsföreningens legala panträtt ................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">267</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p22 ft10">10.6</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td41"><P class="p44 ft14">Krav på en denuntiation........................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td32"><P class="p22 ft10">268</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p22 ft10">10.7</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td41"><P class="p44 ft10">Problem kring förvärv och pantsättning ..............................</P></TD>
<TD class="tr8 td32"><P class="p22 ft10">269</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p22 ft10">10.8</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td41"><P class="p44 ft14">Utmätning.............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td32"><P class="p22 ft10">270</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p26 ft10">10.9</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td41"><P class="p44 ft14">Överväganden .......................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td32"><P class="p22 ft10">270</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">10.9.1</SPAN><SPAN class="ft28">Övergången av rättigheter och skyldigheter</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11">
<TR>
<TD class="tr9 td34"><P class="p21 ft16">mellan bostadsrättshavare......................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">270</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">10.9.2</SPAN><SPAN class="ft28">Skyddet mot rättsförluster i samband med</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t13">
<TR>
<TD class="tr9 td34"><P class="p21 ft16">överlåtelser och pantsättningar..............................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">272</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">10</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_11">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t16">
<TR>
<TD class="tr10 td33"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr10 td42"><P class="p22 ft22">Innehåll</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr11 td33"><P class="p46 ft10">10.9.3 Utmätning och betalningssäkring .........................</P></TD>
<TD class="tr11 td42"><P class="p47 ft10">280</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p48 ft8"><SPAN class="ft10">10.9.4</SPAN><SPAN class="ft29">Lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t17">
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td45"><P class="p49 ft16">föra lägenhetsförteckning m.m..............................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">281</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td43"><P class="p21 ft12">11</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr6 td4"><P class="p44 ft20">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p44 ft20">lägenhet</P></TD>
<TD class="tr3 td45"><P class="p49 ft12">.................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft12">285</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td43"><P class="p21 ft10">11.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p44 ft14">Inledning................................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">285</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td43"><P class="p21 ft10">11.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p44 ft14">Uppdraget..............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">286</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td43"><P class="p21 ft10">11.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft10">Fördelningen av underhållsansvaret för lägenheten</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td4"><P class="p44 ft16">mellan föreningen och bostadsrättshavaren..........................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">286</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p44 ft10">11.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td45"><P class="p49 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">286</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p44 ft10">11.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td45"><P class="p49 ft10">Närmare om bostadsrättshavarens</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td45"><P class="p49 ft14">underhållsansvar.....................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">288</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td4"><P class="p44 ft10">11.3.3 Skador i andra delar av huset..................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">288</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">11.3.4</SPAN><SPAN class="ft28">Rättsverkningar av att bostadsrättshavaren inte</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td46"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td30"><P class="p23 ft10">fullgör sitt underhållsansvar m.m. .........................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">289</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p22 ft10">11.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td47"><P class="p44 ft10">Bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten ...............</P></TD>
<TD class="tr8 td23"><P class="p22 ft10">289</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">11.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p23 ft14">Inledning ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">289</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">11.4.2</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p23 ft10">De tillståndspliktiga situationerna.........................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">289</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td47"><P class="p44 ft10">11.4.3 Påtaglig skada eller olägenhet för föreningen........</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">290</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">11.4.4</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p23 ft14">Föreskrifter i stadgarna..........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">291</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td47"><P class="p44 ft10">11.4.5 Förverkande av nyttjanderätten m.m. ...................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">291</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p22 ft10">11.5</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td47"><P class="p44 ft10">Större om- eller tillbyggnader av föreningens hus................</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p22 ft10">291</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">11.5.1</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p23 ft14">Väsentlig förändring...............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">291</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">11.5.2</SPAN><SPAN class="ft28">Om- eller tillbyggnad som medför förändring</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td27"><P class="p26 ft10">av bostadsrättshavares lägenhet .............................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">292</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">11.5.3 Hyresnämndens prövning .....................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">293</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td27"><P class="p26 ft14">11.6 Överväganden........................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td23"><P class="p22 ft10">297</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">11.6.1</SPAN><SPAN class="ft28">Fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12">
<TR>
<TD class="tr9 td37"><P class="p21 ft14">m.m.........................................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">297</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">11.6.2</SPAN><SPAN class="ft28">Bostadsrättshavarens rätt att förändra</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12">
<TR>
<TD class="tr9 td37"><P class="p21 ft14">lägenheten...............................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">303</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr3 td25"><P class="p21 ft10">11.6.3 Bör reglerna för om- eller tillbyggnader som</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td25"><P class="p50 ft10">berör en bostadsrättshavares lägenhet ändras?......</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">310</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">11</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_12">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Innehåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr0 td48"><P class="p21 ft12">12</P></TD>
<TD class="tr0 td49"><P class="p51 ft20">Fastighetsmäklarens informationsgivning ...................</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p22 ft12">315</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td48"><P class="p21 ft10">12.1</P></TD>
<TD class="tr8 td49"><P class="p51 ft14">Uppdraget .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">315</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td48"><P class="p21 ft10">12.2</P></TD>
<TD class="tr2 td49"><P class="p51 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">315</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td49"><P class="p51 ft10">12.2.1 Överväganden........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">316</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10">
<TR>
<TD class="tr0 td38"><P class="p21 ft12">13</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td4"><P class="p44 ft12">Kooperativ hyresrätt .................................................</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p22 ft12">319</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">13.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p44 ft14">Uppdraget .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">319</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">13.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft14">Vad är kooperativ hyresrätt?.................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">319</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">13.2.1</P></TD>
<TD class="tr3 td40"><P class="p45 ft16">Hyres- respektive ägarmodellen............................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">321</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">13.3</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p44 ft10">Vilka är de främsta skillnaderna mellan att bo i</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td4"><P class="p44 ft16">kooperativ hyresrätt respektive bostadsrätt? .......................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">322</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">13.4</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p44 ft14">Överväganden .......................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">323</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td39"><P class="p44 ft10">13.4.1</P></TD>
<TD class="tr3 td40"><P class="p45 ft14">Inledning................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">323</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p52 ft8"><SPAN class="ft10">13.4.2</SPAN><SPAN class="ft29">Bör krav på komponentavskrivning samt upprättande av kassaflödesanalys och nyckeltal</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft10">gälla även för kooperativa hyresrättsföreningar?..</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">323</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td50"><P class="p53 ft10">13.4.3</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft10">Den ekonomiska planen och intygsgivningen......</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">325</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td50"><P class="p53 ft10">13.4.4</P></TD>
<TD class="tr3 td30"><P class="p45 ft10">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal ...</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">326</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">13.4.5</SPAN><SPAN class="ft28">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12">
<TR>
<TD class="tr9 td34"><P class="p21 ft14">utmätning...............................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">327</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">13.4.6</SPAN><SPAN class="ft28">Underhåll och förändring av hyresgästens</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr5 td46"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr5 td51"><P class="p22 ft14">lägenhet ..................................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td2"><P class="p22 ft10">328</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td38"><P class="p21 ft12">14</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr6 td4"><P class="p44 ft12">Konsekvensanalys ....................................................</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p22 ft12">329</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">14.1</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr2 td4"><P class="p22 ft14">Inledning ...............................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">329</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">14.2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr8 td4"><P class="p22 ft16">Övergripande analys..............................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">329</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">14.2.1</P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p22 ft10">Vilka som berörs av författningsändringarna .......</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">329</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">14.2.2</P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p23 ft10">Bostadsrättsföreningar/kooperativa</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p22 ft10">hyresrättsföreningar och dess medlemmar ...........</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">330</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">14.2.3</P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p22 ft10">Byggföretag/byggmästarbildade föreningar........</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">331</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">14.2.4</P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p22 ft14">Konsumenter .........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">332</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p44 ft10">14.2.5</P></TD>
<TD class="tr3 td51"><P class="p22 ft14">Intygsgivare............................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">333</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.2.6</SPAN><SPAN class="ft28">Andra intressenter såsom fastighetsmäklare</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr9 td52"><P class="p26 ft10">och kreditinstitut ...................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td32"><P class="p22 ft10">333</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td52"><P class="p26 ft10">14.2.7 Offentligfinansiella effekter ..................................</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p22 ft10">333</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">12</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_13">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18">
<TR>
<TD class="tr10 td53"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr10 td37"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td42"><P class="p22 ft22">Innehåll</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr11 td53"><P class="p46 ft10">14.2.8</P></TD>
<TD class="tr11 td37"><P class="p26 ft10">Samhällsekonomiska konsekvenser.......................</P></TD>
<TD class="tr11 td42"><P class="p47 ft10">339</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p46 ft10">14.2.9</P></TD>
<TD class="tr3 td37"><P class="p26 ft14">Övriga konsekvenser..............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p47 ft10">341</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p46 ft10">14.2.10</P></TD>
<TD class="tr3 td37"><P class="p54 ft10">Ikraftträdande och eventuella</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td37"><P class="p26 ft14">informationsinsatser...............................................</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p47 ft10">341</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr2 td33"><P class="p26 ft10">14.3 Krav på komponentavskrivning ............................................</P></TD>
<TD class="tr2 td42"><P class="p47 ft10">342</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p46 ft10">14.3.1</P></TD>
<TD class="tr3 td37"><P class="p26 ft14">Förslag ....................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p47 ft10">342</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p46 ft10">14.3.2</P></TD>
<TD class="tr3 td37"><P class="p26 ft14">Bakgrund ................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p47 ft10">342</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.3.3</SPAN><SPAN class="ft28">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t13">
<TR>
<TD class="tr3 td37"><P class="p21 ft16">den föreslagna regleringen medför ........................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">343</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p55 ft8"><SPAN class="ft10">14.4</SPAN><SPAN class="ft31">Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p56 ft10">ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivning</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">och intygsgivare.....................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">346</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td27"><P class="p26 ft10">14.5 Den ekonomiska planens/kostnadskalkylens innehåll.........</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p22 ft10">347</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.5.1</SPAN><SPAN class="ft28">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td27"><P class="p26 ft10">regleringen medför.................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">347</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td27"><P class="p26 ft10">14.6 Intygsgivare och intygsgivningen .........................................</P></TD>
<TD class="tr8 td23"><P class="p22 ft10">348</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.6.1</SPAN><SPAN class="ft28">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td27"><P class="p26 ft10">förslagen medför ....................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">348</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td27"><P class="p57 ft10">14.7 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">anmält intresse för en bostadsrätt.........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">349</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p58 ft8"><SPAN class="ft10">14.7.1</SPAN><SPAN class="ft29">Skärpta krav på förhandsavtalets innehåll och krav på informationsskyldighet för</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9">
<TR>
<TD class="tr3 td25"><P class="p26 ft10">bostadsrättsföreningen...........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">349</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td25"><P class="p26 ft10">14.7.2 Optionsavtal...........................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">351</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.7.3</SPAN><SPAN class="ft28">Föravtal som träffas mellan bostadssökande</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td27"><P class="p26 ft10">och byggföretag......................................................</P></TD>
<TD class="tr5 td23"><P class="p22 ft10">351</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">14.7.4 Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL.....................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">352</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td27"><P class="p26 ft10">14.8 Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning...........</P></TD>
<TD class="tr2 td23"><P class="p22 ft10">353</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p34 ft10"><SPAN class="ft10">14.8.1</SPAN><SPAN class="ft28">Övergången av rättigheter och skyldigheter</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr9 td27"><P class="p26 ft10">mellan bostadsrättshavare ......................................</P></TD>
<TD class="tr9 td23"><P class="p22 ft10">353</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">14.8.2 Lägenhetsförteckningen ........................................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">353</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td27"><P class="p59 ft10">14.9 Vissa bostadsföreningars och bostadsaktiebolags</P></TD>
<TD class="tr8 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td27"><P class="p26 ft10">skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m......................</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p22 ft10">354</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">13</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_14">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Innehåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr0 td54"><P class="p21 ft10">14.10</P></TD>
<TD class="tr0 td55"><P class="p60 ft10">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens</P></TD>
<TD class="tr0 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td54"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td55"><P class="p60 ft14">lägenhet..................................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">355</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td54"><P class="p21 ft10">14.11</P></TD>
<TD class="tr2 td55"><P class="p60 ft10">Fastighetsmäklarens informationsgivning............................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">357</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td54"><P class="p21 ft10">14.12</P></TD>
<TD class="tr8 td55"><P class="p60 ft16">Förslagen gällande kooperativ hyresrätt...............................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">358</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td54"><P class="p21 ft12">15</P></TD>
<TD class="tr6 td55"><P class="p60 ft20">Ikraftträdande och övergångsbestämmelser..................</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p22 ft12">359</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td54"><P class="p21 ft10">15.1</P></TD>
<TD class="tr2 td55"><P class="p60 ft14">Ikraftträdande........................................................................</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p22 ft10">359</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td54"><P class="p21 ft10">15.2</P></TD>
<TD class="tr8 td55"><P class="p60 ft14">Övergångsbestämmelser .......................................................</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p22 ft10">359</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td54"><P class="p21 ft12">16</P></TD>
<TD class="tr6 td55"><P class="p60 ft12">Författningskommentar .............................................</P></TD>
<TD class="tr6 td2"><P class="p22 ft12">361</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td54"><P class="p21 ft10">16.1</P></TD>
<TD class="tr2 td55"><P class="p60 ft10">Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken</P></TD>
<TD class="tr2 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td54"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td55"><P class="p60 ft14">(1981:774) .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">361</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td54"><P class="p21 ft10">16.2</P></TD>
<TD class="tr8 td55"><P class="p60 ft10">Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om</P></TD>
<TD class="tr8 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td54"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td55"><P class="p60 ft16">arrendenämnder och hyresnämnder.....................................</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p22 ft10">362</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p61 ft8"><SPAN class="ft10">16.3</SPAN><SPAN class="ft31">Förslaget till lag om ändring i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och</SPAN></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft10">bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft32">........ 362</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">16.4</P></TD>
<TD class="tr8 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen</P></TD>
<TD class="tr8 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft14">(1991:614) .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">364</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">16.5</P></TD>
<TD class="tr2 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om</P></TD>
<TD class="tr2 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft14">kooperativ hyresrätt..............................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">378</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">16.6</P></TD>
<TD class="tr8 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen</P></TD>
<TD class="tr8 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft14">(2011:666) .............................................................................</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">381</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">16.7</P></TD>
<TD class="tr2 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till förordning om ändring i förordningen</P></TD>
<TD class="tr2 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft10">(2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer .............</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">382</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr2 td38"><P class="p21 ft10">16.8</P></TD>
<TD class="tr2 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till förordning om ändring i</P></TD>
<TD class="tr2 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft10">bostadsrättsförordningen (1991:630)...................................</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">383</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr8 td38"><P class="p21 ft10">16.9</P></TD>
<TD class="tr8 td56"><P class="p44 ft10">Förslaget till förordning om ändring i förordningen</P></TD>
<TD class="tr8 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td56"><P class="p44 ft10">(2002:106) om kooperativ hyresrätt.....................................</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft10">389</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr6 td57"><P class="p21 ft12">Särskilt yttrande ...............................................................</P></TD>
<TD class="tr6 td43"><P class="p22 ft12">393</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">14</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_15">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19">
<TR>
<TD class="tr10 td44"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr10 td58"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td42"><P class="p22 ft22">Innehåll</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr12 td44"><P class="p21 ft33">Bilagor</P></TD>
<TD class="tr12 td58"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr12 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr1 td44"><P class="p21 ft10">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr1 td58"><P class="p21 ft16">Kommittédirektiv 2015:97............................................</P></TD>
<TD class="tr1 td42"><P class="p47 ft10">399</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td44"><P class="p21 ft10">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr6 td58"><P class="p21 ft10">Förslag till nytt regelverk för bostadsrättsföreningars</P></TD>
<TD class="tr6 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td58"><P class="p21 ft14">årsredovisningar.............................................................</P></TD>
<TD class="tr9 td42"><P class="p47 ft10">421</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">15</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_16">
</DIV>
<DIV id="page_17">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft11">Sammanfattning</P>
<P class="p62 ft34">Inledning</P>
<P class="p63 ft8">I Sverige finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. De senaste åren har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostads- rättslägenheter stigit kraftigt. Det är bl.a. mot denna bakgrund vik- tigt att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt och att det råder ordning och reda på marknaden. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i allmänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effek- tivare marknad.</P>
<P class="p64 ft8">Ett starkt konsumentskydd har emellertid inte bara betydelse för den enskilda bostadsrättsköparen eller samhället i stort utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. bostadsrättsföreningar, byggföretag, fastighets- mäklare och kreditgivare.</P>
<P class="p65 ft34">Konsumentskyddet har ifrågasatts</P>
<P class="p66 ft8">Utredningens syfte har varit att stärka konsumentskyddet på bo- stadsrättsmarknaden.</P>
<P class="p64 ft8">Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden fungerar generellt sett väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekono- misk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">17</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_18">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Sammanfattning SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne.</P>
<P class="p68 ft8">Men det finns brister. Framför allt under de senaste åren har kon- sumentskyddet på bostadsrättsmarknaden kommit att ifrågasättas. I den allmänna debatten har lyfts fram att bostadsmarknadens villkor har förändrats med tiden och att flera av bestämmelserna i bostads- rättslagen har blivit föråldrade och är dåligt anpassade till dagens verklighet. Det har bl.a. hävdats att reglerna kan möjliggöra att en bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekono- miskt hållbar och att det kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. Det är främst frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och till bostadsrättsföreningarnas redovisning som har lyfts fram som viktiga att se över.</P>
<P class="p69 ft35">Förslag och överväganden om redovisning och framtida underhåll</P>
<P class="p70 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p71 ft8">En bostadsrättsförening är skyldig att sköta sin löpande bokföring i enlighet med bokföringslagen (1999:1078) och upprätta en årsredo- visning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554).</P>
<P class="p68 ft8">Årsredovisningen fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Det är därför av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt.</P>
<P class="p72 ft8">Reglerna om hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Bl.a. har reglerna om avskrivningar på föreningens byggnader betydelse för den konsoli- dering som bör ske för att föreningen ska klara det löpande under- hållet och oförutsedda utgifter. Motsvarande syfte har också fören- ingens avsättningar av medel till fonden för yttre underhåll.</P>
<P class="p68 ft8">På senare tid har det visat sig att många bostadsrättsföreningar, främst de som är bildade från 1990 och framåt, har använt sig av en metod för avskrivning av byggnadernas värde som leder till att av-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">18</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_19">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">skrivningarna under en inledande tid blir mycket låga (s.k. progressiv avskrivning). Genom att använda sig av denna avskrivningsmetod har föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redo- visa en förlust i årsredovisningen. Denna avskrivningsmetod kan emellertid på sikt leda till att föreningarna får svårt att finansiera underhållet av sina byggnader.</P>
<P class="p74 ft8">Bokföringsnämnden klargjorde i april 2014 att progressiv avskriv- ning inte är förenlig med god redovisningssed och att de föreningar som har använt metoden måste välja en annan avskrivningsmetod. Föreningar, som har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, kan därför komma att uppvisa ett negativt resultat under lång tid efter att de har övergått till en metod med högre avskrivningar om den inte höjer avgifterna. Kortsiktigt behöver dock inte detta vara ett problem, det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrättsförening över tid har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt re- sultat. För en konsument kan det emellertid vara svårt att sätta ett nega- tivt resultat i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det.</P>
<P class="p64 ft8">Det är helt centralt att en bostadsrättsförening har långsiktig möj- lighet att sköta sitt underhåll. Det har dock ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Av direktiven följer samtidigt att utredaren bör beakta att svensk redovisningslagstiftning sedan lång tid har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller verksamma i olika branscher.</P>
<P class="p75 ft8">Något som försvårar en jämförelse mellan olika bostadsrätts- föreningars årsredovisningar är att principerna för avskrivningar skil- jer sig åt mellan Bokföringsnämndens allmänna råd för mindre före- tag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och kon- cernredovisning (K3). Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig avsevärt åt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd.</P>
<P class="p76 ft36">Krav på komponentavskrivning bör införas</P>
<P class="p77 ft8">Utredningens uppdrag har bl.a. varit att ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kom- mer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga under- hållsbehovet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">19</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_20">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p78 ft8">Med utgångspunkt från att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för åter- anskaffningen har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.</P>
<P class="p79 ft8">Utredningen konstaterar att den nuvarande ordningen rätt tillämpad tillgodoser behovet av att spara pengar för framtida under- håll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlings- metoderna. Att bostadsrättsföreningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumen- ter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra.</P>
<P class="p80 ft8">Utredningens bedömning är i princip att det nuvarande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Det är av värde att man håller fast vid enhetliga redovisningsregler för företag i olika branscher. Av- skrivningsmetoderna behöver dock bli mer enhetliga. Det gynnar inte konsumentskyddet att bostadsrättsföreningar kan välja olika metoder för hur man ska skriva av sina byggnader. Utredningen föreslår därför att alla bostadsrättsföreningar ska skriva av sina bygg- nader enligt komponentmetoden i K3. Denna metod ger en bra bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning och ger också en starkare koppling till underhållsplanen samt behovet av likvida medel. Att använda sig av komponentavskrivning kan även minimera problemet med att en stor del av anskaffningsvärdet ligger på med- lemmarna att underhålla. Detta görs genom att skriva av anskaff- ningsvärdet för det inre underhållet på samma tid som byggnadens stomme.</P>
<P class="p81 ft8">Kopplingen mellan avskrivningar och det beräknade framtida underhållet är emellertid inte självklar. För att underlätta förståelsen för sambandet häremellan bör det ställas upplysningskrav om detta. Ett sådant upplysningskrav i årsredovisningen bör dock begränsas till den del av underhållet som avser utbyte av byggnadens delar.</P>
<P class="p80 ft8">Fondavsättningar kommer alltjämt att behövas som ett komple- ment i de flesta föreningar för att säkerställa kapaciteten att klara det långsiktiga underhållet av föreningens byggnad. Detta eftersom anskaffningsvärdet över tid blir obsolet (efter cirka <NOBR>10–15</NOBR> år) när det gäller relevans ur ett återanskaffningsperspektiv. Det är dyrare att återskapa en funktion än att bygga nytt.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">20</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_21">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft36">Nyckeltal och en kassaflödesanalys bör presenteras i årsredovisningen</P>
<P class="p77 ft8">Att lämna olika slag av tilläggsinformation är särskilt lämpligt i bostadsrättsföreningar. Detta med hänsyn till att potentiella bostads- rättsköpare och bostadsrättshavare ofta inte har den kunskap som krävs för att läsa och förstå en årsredovisning fullt ut.</P>
<P class="p64 ft8">Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse användaren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall. Ett annat syfte är att öka jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p64 ft8">En central del i en bostadsrättsförenings ekonomi är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och kassaflödet, dvs. att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Det finns enligt nu- varande bestämmelser inte något krav på upprättande av en kassa- flödesanalys för bostadsrättsföreningar. Ur ett konsumentperspektiv är det påkallat.</P>
<P class="p75 ft8">Utredningens bedömning är att en bostadsrättsförenings års- redovisning bör innehålla en kassaflödesanalys samt presentation av ett antal nyckeltal i form av t.ex. årsavgift/kvm, skuldsättning/kvm och räntekänslighet.</P>
<P class="p83 ft9">Bokföringsnämnden bör utarbeta ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar</P>
<P class="p84 ft8">Någon särskild samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redo- visning finns inte, och normgivningen i K2 och K3 har inte heller an- passats särskilt till bostadsrättsföreningar. Utredningen anser att det föreligger behov av en särskild vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning.</P>
<P class="p64 ft8">Regeringen bör därför ge Bokföringsnämnden i uppdrag att ta fram en sådan vägledning. Vägledningen bör även innehålla de ytter- ligare regler som utredningen bedömer krävas för att fylla ut lagstift- ningen t.ex. i form av tilläggsupplysningar, riktlinjer för angivande av nyckeltal och upprättande av en kassaflödesanalys.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">21</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_22">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p85 ft34">Förslag och överväganden gällande</P>
<P class="p86 ft34">den ekonomiska planen och intygsgivningen</P>
<P class="p87 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p88 ft8">Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekono- misk plan och intygsgivare.</P>
<P class="p68 ft8">Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bo- stadsrätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan. Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning över föreningen. Planen ska också vara försedd med intyg av två oberoende intygsgivare som bl.a. har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som Boverket har gett behörighet att utfärda intyg. Intygsgivarna är det enda opartiska organ som gör en reell prövning av projektet. Det är därför mycket viktigt att intygs- givarna är såväl kompetenta som oberoende.</P>
<P class="p89 ft37">Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnads- kalkyl samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna</P>
<P class="p90 ft8">Boverket saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt. En föreskriftsrätt för Boverket förväntas leda till en mer rättsäker och enhetlig tillämp- ning av bestämmelserna om ekonomisk plan och intygsgivare, vilket kommer att gagna såväl den enskilde konsumenten som intygsgivarna.</P>
<P class="p85 ft36">Intygsgivarna ska vara godkända av Boverket</P>
<P class="p91 ft8">Ordningen att föreningen själv ska utse sina två intygsgivare kan från principiella utgångspunkter anses tvivelaktig. Utredningen föreslår därför att föreningens val ska underställas Boverkets prövning. De ut- sedda intygsgivarna ska således vara godkända av Boverket med avseende på det aktuella projektet. Det är viktigt att ärendena om godkännande kan handläggas snabbt och utan att alltför stora resur- ser tas i anspråk. Prövningen ska därför vara inskränkt till endast att intygsgivarna är fristående från projektet och att det inte rör sig om två intygsgivare som i alltför hög omfattning samarbetar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">22</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_23">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft36">Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare</P>
<P class="p77 ft8">Som intygsgivare är man inte anställd av Boverket. Intygsgivare arbe- tar självständigt och har ett personligt ansvar för sina uppdrag. Om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen eller bostadsrättshavare vid fullgörandet av sitt uppdrag, ska intygsgivaren ersätta skadan.</P>
<P class="p64 ft8">Även om skadeståndstvister mot intygsgivare är ovanliga menar utredningen att konsumentintresset starkt talar för att ett krav på ansvarsförsäkring bör införas för intygsgivare. Eftersom fråga är om ett personligt tioårigt ansvar för intygsgivaren är förekomsten av en ansvarsförsäkring i de flesta fall en förutsättning för att denne ska ha faktisk möjlighet att ersätta de skadelidande den ofta omfattande skada som en vårdslös intygsgivning kan resultera i. Skadestånds- ansvaret blir annars en falsk trygghet för bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren, i fall där ansvarsförsäkring saknas. Det bör ankomma på Boverket att överväga vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år.</P>
<P class="p65 ft36">En teknisk underhållsplan ska ingå som en del av den ekonomiska planen</P>
<P class="p63 ft8">Utredningen föreslår att den ekonomiska planen, såväl i nyproduk- tion som vid ombildning, kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastighetens underhålls- och investeringsbehov de kommande 50 åren. Ett sådant krav lyfter på ett tydligt sätt fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter. De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska underhållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av Boverket.</P>
<P class="p92 ft36">Tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen förlängs</P>
<P class="p77 ft8">Enligt nu gällande regler ska uppgifterna i såväl den ekonomiska pro- gnosen som känslighetsanalysen avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare regler var</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">23</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_24">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns i dag en avgiftsbefrielse i 15 år vad gäller kommunal fastighetsavgift.</P>
<P class="p80 ft8">Utredningen föreslår att det ska lämnas uppgifter om förhållanden på ännu längre sikt än vad som är fallet i dag eftersom en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och underhållsbehovet typiskt sett ökar med byggnadens ålder. Hur lång prognosperioden behöver vara är svårt att enkelt svara på, eftersom de flesta större underhålls- åtgärder dyker upp först efter <NOBR>25–50</NOBR> år. Men det är knappast en meningsfull prognoshorisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Enligt utredningens förslag ska prognoshorisonten därför som i dag omfatta de sex första verksamhetsåren samt det tionde och det tjugonde verksamhetsåret.</P>
<P class="p94 ft36">Boverket ges möjlighet att meddela erinran samt beslut med omedelbar verkan</P>
<P class="p95 ft8">Sanktionssystemet med återkallelse och varning kompletteras med en ny påföljd, erinran. Den nuvarande möjligheten till återkallelse och varning kan leda till onyanserade resultat. Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till återkallelse av registreringen. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där intygsgivare handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt.</P>
<P class="p79 ft8">Det är angeläget att intygsgivare inte kan fördröja verkställighet av beslut om återkallelse genom att överklaga. Skyddet för konsu- menter fordrar då i regel att intygsgivaren inte kan åta sig nya upp- drag. Utredningen föreslår därför att Boverket eller, efter över- klagande, domstol ska kunna förordna att ett beslut om återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">24</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_25">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p96 ft38">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p97 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p77 ft8">Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal konsu- mentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostadsrätts- förening och en blivande bostadsrättshavare. Förhandsavtalet inne- bär att föreningen är skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenhet med bostadsrätt. Reglerna om för- handsavtal, omfattar bl.a. krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren. Kostnadskalkylen ska på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare.</P>
<P class="p64 ft8">Såväl vid tecknandet av förhandsavtal som vid upplåtelse ska föreningen ha ställt betryggande säkerhet för de inbetalningar som gjorts av den bostadssökande. Genom att fastställa sådant krav på föreningen har man velat säkerställa att konsumenten ges ett fullgott ekonomiskt skydd.</P>
<P class="p65 ft36">Informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen</P>
<P class="p63 ft8">Ett problem med förhandsavtal är att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet och beslut fram till dess upplåtelse- avtalet tecknas. Inte sällan är denna tidsperiod lång. Bostadsrätts- föreningen bör därför åläggas en informationsskyldighet gentemot förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller vad som annars överenskommits. En sådan informations- skyldighet bör gälla fram till dess upplåtelseavtal tecknas.</P>
<P class="p98 ft37">Det införs en uttrycklig rätt för förhandstecknaren att frånträda avtalet vid väsentliga avvikelser från vad som har avtalats</P>
<P class="p99 ft8">Framför allt hänsynen till övriga förhandstecknare gör att den grundläggande principen om avtalsbundenhet generellt ska respek- teras även vid förhandsavtal. Samtidigt kan man inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">25</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_26">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Visserligen torde, med beaktande av de allmänna rätts- grundsatserna om hävning, även förhandsavtal redan i dag kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna som en förhands- tecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om väsentligen brister. För att undanröja eventuella tveksamheter och därmed förbättra konsumentskyddet anser utredningen att en sådan rätt till hävning uttryckligen bör framgå av bostadsrättslagen. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel.</P>
<P class="p100 ft36">Med undantag för förhandsavtal ska det inte vara tillåtet att ingå optionsavtal som syftar till framtida upplåtelse av en viss bostadsrätts- lägenhet eller överlåtelse av sådan</P>
<P class="p95 ft8">Regleringen om förhandsavtal bygger på en avvägning av parternas intressen med beaktande även av tredje mans intressen, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att vid sidan av förhands- avtal – för vilka skyddsregler är uppställda – tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren framstår inte som lämpligt. Enligt utredningens mening finns det ingen större mening med att införa skyddsregler för optionsavtal när det redan finns ett avtalsinstitut i form av förhandsavtal reglerat i bostadsrättslagen. Utredningen föreslår därför att det i bostadsrätts- lagen införs ett förbud för bostadsrättsföreningar att ingå andra avtal om framtida upplåtelse av bostadsrättslägenheter än förhandsavtal.</P>
<P class="p80 ft8">I praktiken använder byggföretagen olika former av avtal för att knyta till sig bostadsspekulanter i ett tidigt skede i ett byggprojekt. Dessa avtal är inte reglerade i lag utan villkoren utformas av respek- tive byggföretag. Vanliga namn på sådana avtal är boknings- eller re- servationsavtal. Boknings- eller reservationsavtal används av bygg- företagen inför tecknandet av förhandsavtal, eller rent av i stället för att teckna ett förhandsavtal. Ofta kräver byggföretagen vid tecknande av boknings- eller reservationsavtalet även att en bokningsavgift erläggs. Om den bostadssökande ångrar sig återbetalas regelmässigt inte hela bokningsavgiften utan avdrag görs för byggföretagets admi- nistrativa kostnader. Om köpet fullföljs avräknas däremot boknings- avgiften från insatsbeloppet. Genom förekomsten av avtal som syftar till köp av bostadsrättslägenhet riskerar det formkrav som i dag finns</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">26</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_27">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">avseende förhandsavtal att uttunnas och därmed beröva konsumenter det skydd som bostadsrättslagen tillhandahåller. Särskilt framträ- dande synes detta vara då avtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal. I byggmästarbildade föreningar kan ofta partskonstellationen genomlysas och man kan se något som lik- nar partsidentitet mellan bostadsrättsföreningen och byggföretaget. Således kan reglerna om förhandsavtal och förskott i bostadsrätts- lagen kringgås genom tecknandet av föravtal med byggbolaget. Utredningen föreslår därför att även ett föravtal som tecknas med byggföretaget som motpart, t.ex. boknings- och reservationsavtal, vars syfte är att binda en bostadssökande till köp av en viss bostads- rättslägenhet, ska vara ogiltigt.</P>
<P class="p64 ft8">När det sedan gäller optionsavtal vid överlåtelse kan konstateras att rättstillämpningen, när det gäller fast egendom, konsekvent har upprätthållit en syn på löften om köp som ogiltiga. Ett löfte om att sälja eller köpa en fastighet är med andra ord inte bindande, vilket innebär att en optionsrätt avseende fast egendom saknar rättslig verkan. Som främsta motiv har bl.a. anförts viljan att upprätthålla det för fast egendom gällande formkravet, och en samtidig rädsla för att bindande löften skulle kunna uttunna det formkrav som gäller vid köp av fast egendom. Bostadsrätten representerar i dag ett betydande förmögenhetsvärde som ur konsumentskyddssynpunkt inte i någon större utsträckning skiljer sig från fastighetsinstitutet. Med andra ord torde åtminstone egendomstypen inte föranleda någon åtskillnad i regleringen vad gäller löften om framtida försäljning. Ur konsu- mentperspektiv saknas också ett reellt behov av sådana options- lösningar då dessa mest synes användas i spekulation. Med beaktande härav anser utredningen att det finns goda skäl för att även optionsavtal om framtida överlåtelse av bostadsrättslägenhet ska vara ogiltiga.</P>
<P class="p101 ft36">Reglerna kring redovisning av slutlig kostnad skärps</P>
<P class="p77 ft8">Under utredningens gång har det bl.a. från intygsgivarhåll framkom- mit att det i praktiken förekommer att byggföretag, främst mindre sådana, kringgår bestämmelsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL. Detta görs genom att redovisa den slutliga kostnaden på fören- ingsstämma fastän den slutliga kostnaden omöjligt kan vara känd t.ex.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">27</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_28">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">då huset ännu inte är färdigställt. På så sätt undgår byggföretagen att bekosta en banksäkerhet eller liknande.</P>
<P class="p68 ft8">Föreningens styrelse väljer i dessa fall att upprätta en ekonomisk plan utan slutlig kostnad för föreningens hus, eftersom intygsgiv- ning av ekonomisk plan med slutlig kostnad förutsätter att byggna- tionen är färdigställd enligt Boverkets tillsynsbeslut. Föreningsstäm- man hålls innan byggnationen är färdigställd.</P>
<P class="p68 ft8">Bestämmelsen i 4 kap. 2 § BRL ska ge den som har betalat en av- gift för bostadsrätten en garanti för att få ersättning om man utnytt- jar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Bestämmelsen är central ur konsumentskyddssynpunkt. Om säkerhet inte ställs enligt bestäm- melsen kan bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital han har investerat. Möjligheten att redovisa slutlig kostnad på fören- ingsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket bör därför tas bort.</P>
<P class="p103 ft34">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P>
<P class="p104 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p71 ft8">Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden ökar vikten av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter. I olika sammanhang och sedan lång tid tillbaka har det framhållits att nuvarande ordning i flera avseenden är otill- fredsställande för en kreditgivning av den omfattning som nu är aktuell.</P>
<P class="p105 ft8">Till skillnad från fastigheter finns det inget centralt register över bostadsrätter. Om föreningen inte hanterar underrättelserna och an- teckningarna av pantsättningarna på ett korrekt sätt kan det leda till att lägenhetsförteckningarna innehåller felaktiga uppgifter om pan- terna. Om korrekta uppgifter inte lämnas kan rättsförluster uppstå och föreningens styrelseledamöter kan bli skadeståndsskyldiga. Av- saknaden av ett centralt register innebär också att det är administra- tivt krångligt och tidskrävande för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Frågan om ett nationellt bostadsrättsregister, i syfte att stärka skyddet vid överlåtelse och pantsättning, har utretts vid ett flertal tillfällen utan att regeringen har gått vidare med förslagen om inrättande av ett sådant register (se bl.a. Bostadsrätts- utredningens delbetänkande Bostadsrättsregister, SOU 1998:80 och</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">28</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_29">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostads- rätter, Ds 2007:12).</P>
<P class="p64 ft8">I likhet med de tidigare utredningarna konstaterar utredningen att det finns allvarliga brister i det nuvarande systemet för pantsätt- ningar av bostadsrätter. En betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket uppgift om pantsättningar kunde registreras. Några förslag lämnas dock inte i denna del utan frågan bör ånyo utredas särskilt.</P>
<P class="p65 ft36">Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare</P>
<P class="p77 ft8">Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Det förekommer t.ex. att en köpare av en bostadsrätt beviljas medlem- skap i föreningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Genom medlemskapet övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med att medlemskapet beviljas (6 kap. 1 och 6 §§ BRL). Samtidigt är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till till- trädet.</P>
<P class="p107 ft8">Enligt utredningen är det viktigt att minimera den tid under vil- ken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet inte sammanfal- ler. Om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska därför ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. I andra fall av övergång av bostadsrätt än genom överlåtelse ska medlem- skap, som i dag, gälla från beslutsdagen eftersom det i dessa fall oftast inte finns någon bestämd tillträdesdag.</P>
<P class="p108 ft39">Uppgifterna i lägenhetsregistret ska vara tillgängliga för var och en som vill ta del av dem m.m.</P>
<P class="p109 ft8">En bostadsrättsförening har enligt dagens ordning en skyldighet att föra såväl en medlems- som lägenhetsförteckning. Det är styrelsen som är ålagd denna skyldighet. Till skillnad från uppgifterna i med- lemsförteckningen är inte uppgifterna i lägenhetsförteckningen tillgängliga för var och en. Att t.ex. uppgift om pantsättning inte är</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">29</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_30">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">tillgänglig för var och en gagnar inte rättssäkerheten eller konsument- skyddet.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt utredningens mening är inte uppgifterna i lägenhets- förteckningen, med undantag för själva fångeshandlingen, av så käns- lig natur att det med hänsyn till den enskildes intressen hindrar att uppgifterna görs tillgängliga för annan än bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p110 ft8">Det är ur konsumentskyddsperspektiv också viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller föremål för betalningssäkring. Någon skyldighet att i lägenhetsförteckningen anteckna sådana för- hållanden finns emellertid inte. Utredningen föreslår att en sådan anteckningsskyldighet införs för bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p68 ft8">När det gäller lägenhetsförteckningen föreslås också att det för- tydligas, i förekommande fall, vilka till lägenheten övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt samt att revisorn har att granska lägen- hetsförteckningen.</P>
<P class="p103 ft36">Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag</P>
<P class="p71 ft8">När det gäller skyldigheten för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning anpassas denna skyldighet i tillämpliga delar till nuvarande 9 kap. 10 § BRL samt utredningens förslag på ändringar gällande lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p72 ft8">Avtal om överlåtelse av en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet ska ta upp den lägen- het som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande ska gälla överlåtelse av en sådan andel eller aktie genom byte eller gåva. Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna är ogiltiga (2 § lagen [1983:1046] om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.).</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen föreslår att samma formkrav som gäller för överlåtel- se av bostadsrätt och fastighet bör gälla även för överlåtelse av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag. Bestäm- melsen i 2 § anpassas därför till motsvarande bestämmelser i jorda- balken och bostadsrättslagen. Det innebär att en sidoöverenskom- melse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehand- lingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">30</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_31">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p111 ft34">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P>
<P class="p8 ft36">Skärpta krav på upplåtelseavtalet</P>
<P class="p77 ft8">För att undvika tveksamheter om parternas avsikter och därmed öka rättssäkerheten för konsumenterna bör det i bostadsrättslagen in- föras krav på att ett skriftligt upplåtelseavtal ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och bostadsrättsköparen.</P>
<P class="p64 ft8">Upplåtelseavtalet ska bestå under en obegränsad tid och därför är det mycket viktigt att man på ett korrekt sätt anger vad som ingår i lägenheten och därmed den kommande bostadsrätten. Det före- kommer inte sällan oklarheter om vad som omfattas av upplåtelsen, främst vad gäller mark men även gällande takterrasser och balkonger. Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/ terrass” eller att bostadsrätts- havaren ”disponerar mark i anslutning till bostadsrättslägenheten”. Många gånger är det oklart vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dessa utrymmen. För att undvika oklarheter föreslår utred- ningen att det förtydligas vad som ska omfattas av upplåtelsen av bostadsrätten. Det bör således av lagtexten framgå att även till lägen- heten tillhörande övriga upplåtna utrymmen ska anges i upplåtelse- avtalet. Det gäller då exempelvis takterrass/balkong/mark om sådan upplåts med bostadsrätt.</P>
<P class="p101 ft36">Bostadsrättshavarens rätt att förändra i lägenheten m.m.</P>
<P class="p77 ft8">Bostadsrättshavarens rätt att göra ändringar i sin lägenhet sträcker sig väsentligt längre än hyresgästens. Allt fler bostadsrättshavare vill också göra stora förändringar i och av lägenheten. Troligvis har prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bidragit till detta. Enligt 7 kap. 7 § BRL ska styrelsens tillstånd sökas i vissa situationer när bostadsrättshavaren vill förändra lägenheten. Enligt nuvarande regler får bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som innefattar</P>
<P class="p37 ft10"><SPAN class="ft14">1.</SPAN><SPAN class="ft40">ingrepp i en bärande konstruktion,</SPAN></P>
<P class="p112 ft8"><SPAN class="ft14">2.</SPAN><SPAN class="ft41">ändringar i befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller</SPAN></P>
<P class="p37 ft10"><SPAN class="ft14">3.</SPAN><SPAN class="ft40">annan väsentlig förändring av lägenheten.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">31</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_32">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">Det uppstår alltjämt diskussioner om en åtgärd som en bostadsrätts- innehavare vill vidta överhuvudtaget är tillståndspliktig samt om åtgärd är tillåten. Enligt utredningens mening skulle det vara en för- del om de åtgärder som ska underkastas styrelsens prövning så långt som möjligt kan fastställas i författning. En ytterligare precisering bör därför kunna snäva in begreppet väsentlig ändring ytterligare. Utredningen föreslår därför att även följande åtgärder ska kräva styrelsens tillstånd</P>
<P class="p113 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">i fråga om kulturhistoriskt värdefulla lägenheter ändring av planlösning eller annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten,</SPAN></P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft43">installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">installation eller ändring av eldstad, rökkanal samt anordning för ventilation eller</SPAN></P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft43">åtgärd som påverkar brandskyddet.</SPAN></P>
<P class="p116 ft8">Om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen ska styrelsen lämna tillstånd till den.</P>
<P class="p68 ft8">Styrelsens beslut om avslag kan enligt dagens ordning inte över- prövas. Utredningen anser att sådan möjlighet bör införas. Det före- slås därför att styrelsens beslut att inte bevilja tillstånd till viss åtgärd ska kunna överprövas av hyresnämnden. Naturligen bör det, tvärt- emot hur bevisbördan ser ut i dag, vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning får visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och lägga fram den tekniska utredning som behövs för ett ställningstagande.</P>
<P class="p117 ft39">Möjlighet till förverkande och rätt att avhjälpa brist på bostadsrättshavares bekostnad vid olovlig åtgärd i bostadsrättslägenhet</P>
<P class="p118 ft8">För en bostadsrättshavare som inte följer styrelsens beslut om avslag eller inte söker tillstånd för tillståndspliktig åtgärd är risken liten att drabbas av påföljd. Även om tillstånd har saknats ankommer det på bostadsrättsföreningen att i efterhand visa att en åtgärd var förenad med påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att tingsrätten ska ålägga bostadsrättshavaren att återställa lägenheten. Kraven har i praxis visat sig vara högt ställda.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">32</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_33">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">Enligt utredningens mening är det rimligt att en olovligen utförd åtgärd kan leda till att bostadsrätten förverkas. Tillsammans med för- slagen i de föregående avsnitten om ytterligare precisering av till- ståndspliktiga åtgärder och en möjlighet till överprövning bör högt ställda krav på rättssäkerhet vara uppfyllda. Bestämmelserna i 7 kap. 18 § BRL bör således tillföras ytterligare en grund för förverkande, punkt 5 a. Enligt denna punkt ska bostadsrätten vara förverkad om bostadsrättshavaren utan tillstånd utför en åtgärd i strid med 7 §.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt 7 kap. 12 a § BRL får en bostadsrättsförening åtgärda en brist på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen kan tas i an- språk i fall då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägen- hetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och bostadsrättshavaren inte vidtar rättelse så snart som möjligt efter anmodan. Det finns goda skäl för att bostadsrättsföreningen även gällande bostadsrättshavares förändringsarbeten ska kunna avhjälpa brister i en bostadsrätt på bostadsrättshavarens bekostnad. Betänkandet innehåller således ett sådant förslag.</P>
<P class="p65 ft34">Fastighetsmäklarens informationsgivning</P>
<P class="p120 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p63 ft8">I direktiven anges att, om utredaren i någon annan del av uppdraget kommer fram till att en bostadsrättsförening bör ta fram andra upp- gifter än i dag eller att informationen bör presenteras på ett nytt sätt, det kan finnas skäl att göra motsvarande ändringar i bestämmelserna om fastighetsmäklarens objektsbeskrivning eller i mäklarens övriga informationsgivning.</P>
<P class="p65 ft36">Objektsbeskrivningen</P>
<P class="p77 ft8">Vid 2011 års översyn av fastighetsmäklarlagen tydliggjordes särskilt vilka uppgifter mäklaren ska ange i objektsbeskrivningen vid förmed- ling av en bostadsrätt (prop. 2010/11:15 s. 28 f.). Den nya fastighets- mäklarlagen innehåller bl.a. uttryckligen krav på att till lägenheten upplåten mark ska anges (18 § tredje stycket).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">33</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_34">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Som en konsekvens av utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 gäl- lande objektet för upplåtelsen bör det även i objektbeskrivningen in- föras en motsvarande skyldighet att uttryckligen ange om till lägen- heten hörande övriga utrymmen t.ex. balkong eller takterrass som säljaren nyttjar, utgör en del av upplåtelsen eller inte.</P>
<P class="p68 ft8">Ur ett konsumentskyddsintresse är det vidare viktigt att de bli- vande bostadsrättsköparna får del av lättillgängliga uppgifter om lägenhetens indirekt nettoskuld, dvs. bostadsrättens andel av för- eningens lån. Andelstalet beräknas baserat på insatserna, och alltså inte till andelstal som styr månadsavgiftens fördelning. Genom en sådan information skulle konsumenterna på ett snabbt och enkelt sätt kunna jämföra olika bostadsrätters prissättning. En sådan jämförelse skulle också kunna tänkas resultera i en mer differentierad prissättning baserad på föreningens belåning och därmed samman- hängande räntekänslighet. Uppgiften om den indirekta nettoskuld- sättningen ska presenteras i objektsbeskrivningen som tillhandahålls redan vid visningarna av bostadsrätterna.</P>
<P class="p103 ft34">Kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p122 ft8">I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns det regler för den särskilda boendeformen kooperativ hyresrätt. Den kooperativa hyres- rätten kan drivas på två sätt, antingen i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyresvärd, eller en ägar- modell, där föreningen själv äger huset som medlemmarna bor i.</P>
<P class="p110 ft8">På flera områden är reglerna utformade på samma eller liknande sätt som reglerna i bostadsrättslagen. Enligt direktiven ska utredaren därför överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa.</P>
<P class="p123 ft8">I de kooperativa hyresrättsföreningar som skapats i storstäderna under senare år är insatserna oftast kring en halv miljon kronor eller till och med mer. I likhet med en bostadsrätt innebär satsat kapital och självförvaltning en ekonomisk risk. I den kooperativa hyres- rätten är man på sätt och vis mer utsatt än i bostadsrätt. Som boende i en kooperativ hyresrätt finns inte någon säkerhet vad gäller kapital, föreningen är ofta högt belånad och de första åren är den ekono- miska situationen i många fall svag. I de allra flesta fall återfår med-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">34</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_35">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td59"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td60"><P class="p21 ft26">Sammanfattning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">lemmen sin insats, men föreningen kan hamna på obestånd och därmed gå i konkurs. Detta kan inträffa i fall då flertalet hyresgäster säger upp sina avtal och nya hyresgäster inte går att hitta. Upplåtelse- formen kommer då att omvandlas till hyresrätt.</P>
<P class="p64 ft8">De kooperativa hyresrättsföreningarna har samma behov som bo- stadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräck- liga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Ägar- modellen ställer höga krav på att fondering görs så att det finns till- räckligt mycket kapital för att kunna täcka framtida underhållsbehov. Det föreligger därför inte skäl att behandla kooperativa hyresrätts- föreningar enligt ägarmodellen annorlunda än bostadsrättsföreningar på detta område. Utredningen föreslår därför att det för sådana ko- operativa hyresrättsföreningar införs krav på komponentavskrivning.</P>
<P class="p64 ft8">Såvitt gäller hyresmodellen skulle det leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på visst sätt. Det skulle påverka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Krav på komponentavskrivning bör därför inte heller införas för det ägarbolag som hyr ut till ko- operativ hyresrättsförening.</P>
<P class="p75 ft8">Kooperativa hyresrättsföreningarna enligt ägarmodellen bör ock- så upprätta en kassaflödesanalys och presentera nyckeltal i årsredo- visningen på samma sätt som bedöms lämpligt för bostadsrättsfören- ingar.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningens förslag innebär att Bokföringsnämndens framtida vägledning för bostadsrättsföreningar i relevanta delar även bör om- fatta kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p64 ft8">Bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen samt bestämmelserna om intygsgivning av planen bör också ändras på motsvarande sätt som föreslås för bo- stadsrättsföreningar.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningens övriga förslag ska inte tillämpas på kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p65 ft34">Ikraftträdande</P>
<P class="p120 ft10">Utredningen föreslår att förslagen träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">35</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_36">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Sammanfattning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft34">Genomförandet</P>
<P class="p124 ft8">Enligt utredningens bedömning medför förslagen inga behov av ökade anslag.</P>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">36</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_37">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33137x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft8">Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, </SPAN><SPAN class="ft9">ska </SPAN><SPAN class="ft8">sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till annan än kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvisar.</SPAN></DIV>
<DIV id="tx2"><SPAN class="ft44">Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken eller av byggnad på ofri grund </SPAN><SPAN class="ft37">ska </SPAN><SPAN class="ft44">fastighetens ägare under- rättas. Om utmätning av bostads- rätt underrättas bostadsrättsför- eningen. </SPAN><SPAN class="ft37">Om utmätning av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag underrättas föreningen respektive bolaget.</SPAN></DIV>
<P class="p4 ft11">1 Författningsförslag</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">1.1</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p126 ft34">lag om ändring i utsökningsbalken (1981:774)</P>
<P class="p127 ft8">Härigenom föreskrivs att 6 kap. 3 § utsökningsbalken (1981:774) ska ha följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft46">Föreslagen lydelse</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p128 ft49"><SPAN class="ft47">6</SPAN><SPAN class="ft48">kap.</SPAN></P>
<P class="p129 ft10">3 §</P>
<P class="p130 ft8">Utmäts annan fordran eller rättighet än som avses i 2 §, <SPAN class="ft9">skall </SPAN>sekundogäldenären eller annan förpliktad meddelas förbud att fullgöra sin förpliktelse till annan än kronofogdemyndigheten eller den som myndigheten anvisar.</P>
<P class="p131 ft8">Vid utmätning av rättighet som avses i 7 kap. jordabalken eller av byggnad på ofri grund <SPAN class="ft9">skall </SPAN>fastighetens ägare under- rättas. Om utmätning av bostads- rätt underrättas bostadsrättsför- eningen.</P>
<P class="p132 ft10">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
<P class="p133 ft21">37</P>
</DIV>
<DIV id="page_38">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33138x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">1.2</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p135 ft50">lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</P>
<P class="p136 ft8">Härigenom föreskrivs att 4 § lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder ska ha följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr3 td63"><P class="p21 ft46">Föreslagen lydelse</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p137 ft10">4 §<A href="#page_38"><SPAN class="ft51">1</SPAN></A></P>
<P class="p138 ft10">Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift</P>
<P class="p139 ft10">att</P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft52">medla i hyres- eller bostadsrättstvist,</SPAN></P>
<P class="p123 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft53">pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, över- låtelse av hyresrätt enligt 12 kap. </SPAN><NOBR>34–37</NOBR> §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,</P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft10">2</SPAN><SPAN class="ft54">a. pröva tvist om hyresvillkor enligt </SPAN><NOBR>22–24</NOBR> §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,</P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft10">2</SPAN><SPAN class="ft53">b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,</SPAN></P>
<P class="p123 ft8"><SPAN class="ft10">2</SPAN><SPAN class="ft53">c. pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad,</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p13 ft8">3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyres- villkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p13 ft8">3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyres- villkor enligt 4 kap. 9 §, <SPAN class="ft9">åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 a §, </SPAN>upp- låtelse av lägenhet i andra hand</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Senaste lydelse 2012:980.</P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">38</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_39">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33139x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft8">vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostads- rättslagen (1991:614),</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p141 ft8">enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p142 ft8"><SPAN class="ft10">4.</SPAN><SPAN class="ft57">pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,</SPAN></P>
<P class="p143 ft10"><SPAN class="ft10">5.</SPAN><SPAN class="ft58">vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,</SPAN></P>
<P class="p144 ft8">5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,</P>
<P class="p64 ft8"><SPAN class="ft10">6.</SPAN><SPAN class="ft53">pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 </SPAN><NOBR>a–18</NOBR> c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 <NOBR>d–18</NOBR> f §§ och 18 h § samma balk,</P>
<P class="p145 ft8"><SPAN class="ft10">7.</SPAN><SPAN class="ft53">pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsför- värv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.</SPAN></P>
<P class="p64 ft8">Ett ärende tas upp av den hyresnämnd inom vars område fastig- heten är belägen.</P>
<P class="p146 ft10">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">39</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_40">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">1.3</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p147 ft38">lag om ändring i lag (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.</P>
<P class="p148 ft8">Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1983:1046) om skyldig- het för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägen- hetsförteckning m.m.</P>
<P class="p149 ft10"><SPAN class="ft36">dels </SPAN>att 2, 3 och 4 §§ ska ha följande lydelse,</P>
<P class="p138 ft10"><SPAN class="ft36">dels </SPAN>att det ska införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23">
<TR>
<TD class="tr4 td61"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr4 td66"><P class="p21 ft36">Föreslagen lydelse</P></TD>
<TD class="tr4 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td68"><P class="p150 ft10">2 §</P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td69"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">Avtal om överlåtelse av en</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p26 ft10"><SPAN class="ft36">Ett </SPAN>avtal om överlåtelse av en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">andel i en bostadsförening eller</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">andel i en bostadsförening eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">en aktie i ett bostadsaktiebolag</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">en aktie i ett bostadsaktiebolag</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">genom köp <SPAN class="ft36">skall </SPAN>upprättas skrift-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">genom köp <SPAN class="ft36">ska </SPAN>upprättas skrift-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ligen och skrivas under av säljaren</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ligen och skrivas under av säljaren</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36"><SPAN class="ft10">och köparen. </SPAN>Avtalet skall ta upp</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59"><SPAN class="ft16">och köparen. </SPAN>Köpehandlingen ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">den lägenhet som överlåtelsen</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">innehålla uppgift om den lägenhet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">avser samt köpeskillingen. <SPAN class="ft10">Mot-</SPAN></P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">som överlåtelsen avser samt om ett</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">svarande <SPAN class="ft36">skall </SPAN>gälla överlåtelse av</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">pris. </SPAN>Motsvarande <SPAN class="ft36">ska </SPAN>gälla över-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">en sådan andel eller aktie genom</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">låtelse av en sådan andel eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td61"><P class="p21 ft10">byte eller gåva.</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td66"><P class="p21 ft10">aktie genom byte eller gåva.</P></TD>
<TD class="tr9 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p32 ft10"><SPAN class="ft36">Överlåtelser </SPAN>som inte uppfyller</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p26 ft36">Om säljaren och köparen vid</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">föreskrifterna </SPAN>i första stycket är</P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft36">sidan</P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p21 ft36">av</P></TD>
<TD class="tr3 td69"><P class="p151 ft36">köpehandlingen</P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p26 ft59">har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ogiltiga.</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">kommit överens om ett annat pris</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">än det som anges i köpehandlingen,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft36">är den</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td71"><P class="p26 ft59">överenskommelsen ogiltig.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">Mellan säljaren och köparen gäller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">i stället det pris som anges i köpe-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">handlingen. Priset får dock jämkas,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">om det är oskäligt att det ska vara</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">bindande. Vid denna bedömning</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">ska hänsyn tas till köpehandlingens</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td72"><P class="p21 ft36">innehåll,</P></TD>
<TD class="tr3 td69"><P class="p21 ft36">omständigheterna</P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p22 ft36">vid</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">avtalets tillkomst, senare inträffade</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">förhållanden och omständigheterna</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft59">i övrigt.</P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td69"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td67"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">40</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_41">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Författningsförslag</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t24">
<TR>
<TD class="tr0 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr0 td75"><P class="p32 ft36">En överlåtelse <SPAN class="ft10">som inte upp-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td76"><P class="p21 ft36"><SPAN class="ft10">fyller </SPAN>formföreskrifterna</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td77"><P class="p22 ft10">i första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft16">stycket är ogiltig. <SPAN class="ft59">Väcks inte talan</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft46">om överlåtelsens ogiltighet inom två</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft36">år från den dag då överlåtelsen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">skedde, är rätten till sådan talan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft36">förlorad.</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td80"><P class="p152 ft10">3 §</P></TD>
<TD class="tr13 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td76"><P class="p153 ft10">En bostadsförening</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td29"><P class="p154 ft10">och ett</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td76"><P class="p32 ft10">En bostadsförening</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p155 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft10">ett</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td81"><P class="p21 ft10">bostadsaktiebolag</P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft36">skall</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td29"><P class="p154 ft10">genom</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td82"><P class="p21 ft10">bostadsaktiebolag</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft36">ska</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td77"><P class="p22 ft10">genom</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">styrelsens försorg föra förteck-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">styrelsens försorg föra <SPAN class="ft36">en </SPAN>för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ning över de lägenheter som är</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">teckning över de lägenheter som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">upplåtna</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p26 ft10">med</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td83"><P class="p154 ft10">nyttjanderätt till</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">är upplåtna med nyttjanderätt till</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">andels- respektive aktieägare på</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">andels- respektive aktieägare på</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">det sätt som anges i 1 § (lägen-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">det sätt som anges i 1 § (lägen-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">hetsförteckning). Förteckningen</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">hetsförteckning). Förteckningen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">kan bestå av ett betryggande lös-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">kan bestå av ett betryggande lös-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr9 td76"><P class="p21 ft10">blads- eller kortsystem.</P></TD>
<TD class="tr9 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td76"><P class="p21 ft10">blads- eller kortsystem.</P></TD>
<TD class="tr9 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td84"><P class="p153 ft10">Lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p154 ft60">skall</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td66"><P class="p32 ft10">Lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft59">ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td76"><P class="p21 ft10">för varje lägenhet ange</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td76"><P class="p21 ft10">för varje lägenhet ange</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p153 ft10">1. lägenhetens beteckning,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td82"><P class="p32 ft10">1. lägenhetens</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td60"><P class="p22 ft10">beteckning,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td85"><P class="p153 ft10">2. andels-</P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft10">eller</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td42"><P class="p36 ft10">aktieägarens</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td76"><P class="p21 ft59">belägenhet och rumsantal,</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">namn,</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td82"><P class="p32 ft10">2. andels- eller</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td60"><P class="p22 ft10">aktieägarens</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p153 ft10">3. insatsen i föreningen respek-</P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft10">namn,</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">tive inbetalningen på aktien.</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p32 ft16">3. insatsen i föreningen respek-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p153 ft10">Vid överlåtelse av en andel i</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td66"><P class="p21 ft10">tive inbetalningen på aktien.</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">en bostadsförening eller en aktie i</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">Vid överlåtelse av en andel i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ett bostadsaktiebolag <SPAN class="ft36">skall </SPAN>styrkt</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">en bostadsförening eller en aktie i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">avskrift av överlåtelseavtalet fogas</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">ett bostadsaktiebolag <SPAN class="ft36">ska </SPAN>styrkt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=6 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">till förteckningen på lämpligt sätt.</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft16">avskrift av överlåtelseavtalet fogas</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p153 ft10">Dagen</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p26 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td86"><P class="p23 ft10">anteckning</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p154 ft60">skall</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">till förteckningen på lämpligt sätt.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p32 ft10">Dagen för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td87"><P class="p156 ft10">anteckning</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft59">ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td62"><P class="p21 ft36">3 a §</P></TD>
<TD class="tr13 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr9 td75"><P class="p32 ft59">Om en bostadsförening eller ett</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft59">bostadsaktiebolag</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td87"><P class="p157 ft59">underrättas</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft36">om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">att en andel eller aktie har pant-</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">41</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_42">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33142x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t25">
<TR>
<TD class="tr0 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr0 td70"><P class="p21 ft36">satts, utmätts eller betalnings-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">säkrats ska detta genast antecknas i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">lägenhetsförteckningen. Dagen för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">anteckningen ska anges.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td89"><P class="p32 ft36">Bestämmelsen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td90"><P class="p26 ft36">om revisors-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">granskningen i 8 kap. 13 § tredje</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">stycket lagen (1987:667) om eko-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">nomiska föreningar gäller i fråga</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">om en bostadsförenings och ett</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td89"><P class="p21 ft59">bostadsaktiebolags</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td92"><P class="p21 ft59">lägenhetsförteckning.</P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td93"><P class="p158 ft10">4 §</P></TD>
<TD class="tr13 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td91"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Andels- eller aktieägaren har</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p26 ft36">Lägenhetsförteckningen, med</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">rätt att på begäran få utdrag ur</P></TD>
<TD class="tr3 td94"><P class="p21 ft36">undantag för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td95"><P class="p26 ft59">fångeshandlingen,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft10">lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p36 ft10">beträf-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">ska hållas tillgänglig hos bostads-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">fande den lägenhet som han</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">föreningen eller hos bostadsaktie-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">innehar. Utdraget <SPAN class="ft36">skall </SPAN>avse de</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">bolaget för var och en som vill ta</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td88"><P class="p21 ft10">uppgifter som enligt</P></TD>
<TD class="tr9 td44"><P class="p36 ft36"><SPAN class="ft10">3 § </SPAN>skall</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr9 td70"><P class="p21 ft59">del av den. Om förteckningen förs</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">anges i förteckningen. Dagen för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td92"><P class="p21 ft36">med automatiserad</P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p26 ft59">behandling,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p154 ft16">utfärdandet <SPAN class="ft59">skall </SPAN>anges i utdraget.</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">ska bostadsföreningen eller bo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">stadsaktiebolaget ge var och en som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">begär det tillfälle att hos föreningen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">eller aktiebolaget ta del av en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">aktuell utskrift eller annan aktuell</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td94"><P class="p21 ft36">framställning</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft36">av</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td90"><P class="p26 ft59">förteckningen.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">Andels- eller aktieägaren har rätt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">att på begäran få utdrag ur lägen-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td89"><P class="p21 ft10">hetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p26 ft10">beträffande</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">den lägenhet som han <SPAN class="ft36">eller hon</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">innehar. Utdraget <SPAN class="ft36">ska </SPAN>avse de</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td92"><P class="p21 ft10">uppgifter som enligt 3</P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p26 ft36"><SPAN class="ft10">och </SPAN>3 a §§</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges i förteckningen. Dagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">för utfärdandet <SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges i ut-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td44"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td94"><P class="p21 ft10">draget.</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td91"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p159 ft10">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">42</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_43">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33143x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p160 ft34"><SPAN class="ft34">1.4</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p161 ft34">lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)</P>
<P class="p162 ft8">Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) <SPAN class="ft9">dels </SPAN>att 3 kap. 3 §, 4 kap. 2 och 5 §§, 5 kap. 3 och 4 samt 8 §§,</P>
<P class="p163 ft8">6 kap. 1 §, 7 kap. 7, 12 a, 18, 20 och 21 §§, 9 kap. 10, 11 och 26 §§, 11 kap. 3 och 5 §§ ska ha följande lydelse,</P>
<P class="p164 ft8"><SPAN class="ft9">dels </SPAN>att det i lagen ska införas fyra nya paragrafer, 3 kap. 3 a §, 5 kap. 3 a §, 6 kap. 5 a § och 7 kap. 7 a § av följande lydelse.</P>
<P class="p165 ft36">Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse</P>
<P class="p166 ft49"><SPAN class="ft47">3</SPAN><SPAN class="ft48">kap.</SPAN></P>
<P class="p167 ft10">3 §<A href="#page_43"><SPAN class="ft51">2</SPAN></A></P>
<P class="p168 ft9">Bostadsrättsföreningen utser de två intygsgivarna.</P>
<P class="p16 ft10">Intygsgivare ska utses bland dem som</P>
<P class="p169 ft8"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft57">regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller</SPAN></P>
<P class="p145 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft53">i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbets- området (EES) driver en i den staten etablerad</SPAN></P>
<P class="p145 ft8">verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.</P>
<P class="p64 ft8">Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartisk- het. Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.</P>
<P class="p170 ft39">Intygsgivare ska ha en försäkr- ing för den ersättningsskyldighet som kan uppkomma i intygsverk- samheten.</P>
<P class="p171 ft56"><SPAN class="ft55">2 </SPAN>Senaste lydelse 2009:1080.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">43</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_44">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33144x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t26">
<TR>
<TD class="tr0 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td15"><P class="p21 ft36">3 a §</P></TD>
<TD class="tr0 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td66"><P class="p32 ft59">Bostadsrättsföreningens val</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft36">av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">intygsgivare ska vara godkänt av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p21 ft59">regeringen</P></TD>
<TD class="tr3 td26"><P class="p151 ft36">eller</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p172 ft36">den</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td101"><P class="p22 ft59">myndighet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">som regeringen bestämmer. God-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft36">kännande ska lämnas om valet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">inte strider mot bestämmelserna i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">3 § och intygsgivarna inte tidigare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">har samarbetat i en utsträckning</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td102"><P class="p21 ft59">som kan anses olämplig.</P></TD>
<TD class="tr3 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td103"><P class="p173 ft61">4 kap.</P></TD>
<TD class="tr13 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p174 ft10">2 §<A href="#page_44"><SPAN class="ft51">3</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Innan den slutliga kostnaden</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">Innan den slutliga kostnaden</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">för föreningens hus har redo-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">för föreningens hus har redo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">visats i en registrerad ekonomisk</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">visats i en registrerad ekonomisk</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft59"><SPAN class="ft16">plan </SPAN>eller på en föreningsstämma<SPAN class="ft16">,</SPAN></P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">plan är det inte tillåtet att upplåta</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">är det inte tillåtet att upplåta</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td104"><P class="p21 ft10">bostadslägenheter med</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td105"><P class="p22 ft10">bostads-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft10">bostadslägenheter</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p175 ft10">med</P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p36 ft10">bostads-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">rätt utan tillstånd av Bolags-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">rätt utan tillstånd av Bolags-</P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p21 ft10">verket.</P></TD>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td96"><P class="p21 ft10">verket.</P></TD>
<TD class="tr9 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td15"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Bolagsverket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>lämna till-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">Bolagsverket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>lämna till-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft10">stånd om</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p21 ft10">stånd om</P></TD>
<TD class="tr3 td26"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">1. en ekonomisk plan har</P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p32 ft10">1. en</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td106"><P class="p172 ft10">ekonomisk</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td107"><P class="p176 ft10">plan</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p22 ft10">har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft10">registrerats och</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">registrerats och</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td100"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p32 ft10">2. föreningen</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p177 ft10">ställt</P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p36 ft10">betryg-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">2. föreningen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td109"><P class="p178 ft10">ställt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td105"><P class="p22 ft10">betryg-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">gande säkerhet hos Bolagsverket</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">gande säkerhet hos Bolagsverket</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">för återbetalning av insatsen till</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">för återbetalning av insatsen till</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">bostadsrättshavarna jämte, i före-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">bostadsrättshavarna jämte, i före-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">kommande fall, upplåtelseavgift.</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">kommande fall, upplåtelseavgift.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Bolagsverket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>på begäran</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">Bolagsverket</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td109"><P class="p21 ft36">ska <SPAN class="ft10">på</SPAN></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td105"><P class="p22 ft10">begäran</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">av föreningen återställa säker-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">av föreningen återställa säker-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">heten sedan ett år förflutit efter</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">heten sedan ett år förflutit efter</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">det att den slutliga kostnaden har</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">det att den slutliga kostnaden har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">redovisats på en föreningsstäm-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">redovisats på en föreningsstäm-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">ma. Har talan om ersättning</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">ma. Har talan om ersättning</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td80"><P class="p21 ft10">väckts före utgången</P></TD>
<TD class="tr3 td98"><P class="p36 ft10">av denna</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td102"><P class="p21 ft10">väckts före utgången</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td101"><P class="p22 ft10">av denna</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p179 ft56"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Senaste lydelse 2004:247.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">44</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_45">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33145x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft10">tid, får säkerheten dock inte</P>
<P class="p180 ft8">återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betal- ningsskyldighet har fullgjorts.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p4 ft10">tid, får säkerheten dock inte</P>
<P class="p181 ft8">återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betal- ningsskyldighet har fullgjorts.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t27">
<TR>
<TD class="tr4 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td109"><P class="p22 ft10">5 §<A href="#page_45"><SPAN class="ft51">4</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr4 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td114"><P class="p32 ft10">Upplåtelse</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft10">av en</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td115"><P class="p154 ft10">lägenhet</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10"><SPAN class="ft36">En </SPAN>upplåtelse av en lägenhet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">med bostadsrätt <SPAN class="ft36">skall </SPAN>ske skrift-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft59"><SPAN class="ft16">med bostadsrätt </SPAN>ska vara skriftlig</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">ligen, om inte något annat följer</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">och skrivas under av parterna<SPAN class="ft16">, om</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p49 ft10">av</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td117"><P class="p21 ft10">lagen (1991:615)</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft10">om</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p154 ft10">om-</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft10">inte</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft10">något</P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p182 ft10">annat</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td118"><P class="p33 ft10">följer</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p22 ft10">av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p21 ft10">registrering av vissa bostads-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">lagen (1991:615) om omregistrer-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td114"><P class="p21 ft10">föreningar till</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td119"><P class="p154 ft10">bostadsrättsför-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">ing av vissa bostadsföreningar till</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td114"><P class="p21 ft10">eningar.</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td120"><P class="p21 ft10">bostadsrättsföreningar.</P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p32 ft10">I</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td121"><P class="p178 ft10">upplåtelsehandlingen</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p154 ft36">skall</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p32 ft10">I</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">upplåtelsehandlingen</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p22 ft36">ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">följande anges: parternas namn,</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">följande anges: parternas namn,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p49 ft10">den</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td121"><P class="p183 ft10">lägenhet upplåtelsen</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p154 ft16">avser</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td120"><P class="p21 ft10">den lägenhet upplåtelsen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td74"><P class="p22 ft10">avser</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">samt de belopp som <SPAN class="ft36">skall </SPAN>betalas</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">jämte i förekommande fall upp-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">som insats och årsavgift samt i</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">låten mark och till lägenheten</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr9 td114"><P class="p49 ft10">förekommande</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td119"><P class="p154 ft10">fall upplåtelse-</P></TD>
<TD class="tr9 td112"><P class="p21 ft59">övriga</P></TD>
<TD class="tr9 td99"><P class="p51 ft36">med</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr9 td83"><P class="p22 ft59">bostadsrätt upplåtna</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td114"><P class="p49 ft10">avgift.</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10"><SPAN class="ft36">utrymmen </SPAN>samt de belopp som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p26 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>betalas som insats och års-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">avgift samt i förekommande fall</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td122"><P class="p21 ft10">upplåtelseavgift.</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td123"><P class="p184 ft61">5 kap.</P></TD>
<TD class="tr13 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p185 ft10">3 §<A href="#page_45"><SPAN class="ft51">5</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p154 ft10">Ett förhandsavtal <SPAN class="ft36">skall </SPAN>upp-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p26 ft10">Ett förhandsavtal <SPAN class="ft36">ska </SPAN>upp-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">rättas skriftligen. I avtalet <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft10">rättas</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td86"><P class="p151 ft10">skriftligen</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft36">och</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td74"><P class="p22 ft59">skrivas</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">följande anges: parternas namn,</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">under av parterna<SPAN class="ft10">. I avtalet </SPAN>ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">den lägenhet som avses bli</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">följande anges: parternas namn,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">upplåten med bostadsrätt, be-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">den lägenhet som avses bli</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">räknad tidpunkt för upplåtelsen,</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p26 ft10">upplåten med bostadsrätt <SPAN class="ft36">jämte i</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td9"><P class="p49 ft10">de</P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p186 ft10">beräknade</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td115"><P class="p45 ft10">avgifterna</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p154 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p26 ft59">förekommande fall upplåten mark</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">bostadsrätten och, i förekom-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p26 ft36">och till lägenheten övriga med</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">mande fall, belopp som lämnas i</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td115"><P class="p21 ft36">bostadsrätt</P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft59">upplåtna</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td124"><P class="p22 ft36">utrymmen,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td114"><P class="p49 ft10">förskott.</P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td109"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td122"><P class="p21 ft10">beräknad tidpunkt</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p33 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p26 ft10">upp-</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p187 ft64"><SPAN class="ft62">4</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 1993:411.</SPAN></P>
<P class="p188 ft56"><SPAN class="ft62">5</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2003:31.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">45</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_46">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t28">
<TR>
<TD class="tr0 td125"><P class="p32 ft10">De</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td98"><P class="p186 ft10">beräknade</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td126"><P class="p36 ft10">avgifterna för</P></TD>
<TD class="tr0 td75"><P class="p21 ft10">låtelsen, de beräknade avgifterna</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">bostadsrätten <SPAN class="ft36">skall </SPAN>grundas på en</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">för bostadsrätten och, i före-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td125"><P class="p21 ft10">kalkyl</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p178 ft10">över</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td85"><P class="p189 ft10">kostnaderna</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p36 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">kommande fall, belopp som läm-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">projektet. Kalkylen <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p36 ft10">vara</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">nas i förskott.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">försedd med ett intyg av två</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p32 ft36">Av förhandsavtalet ska även</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">sådana intygsgivare som avses i</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">framgå uppgift om gällande bygg-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td125"><P class="p21 ft10">3 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p189 ft10">3 §.</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft10">Av</P></TD>
<TD class="tr3 td46"><P class="p186 ft10">intyget</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p36 ft59">skall</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft36">lov.</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t29">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td90"><P class="p21 ft10">framgå</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td125"><P class="p32 ft10">De</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td98"><P class="p186 ft10">beräknade</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p21 ft10">avgifterna</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p26 ft10">för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">1. att de i kalkylen lämnade</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">bostadsrätten <SPAN class="ft36">ska </SPAN>grundas på en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">uppgifterna är riktiga och stäm-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td125"><P class="p21 ft10">kalkyl</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p178 ft10">över</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td114"><P class="p190 ft10">kostnaderna</P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p26 ft10">för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft10">mer</P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p176 ft10">överens</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td130"><P class="p36 ft10">med tillgängliga</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">projektet. Kalkylen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>vara för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td131"><P class="p21 ft10">handlingar, samt</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">sedd med ett intyg av två sådana</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">2. att gjorda beräkningar är</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">intygsgivare som avses i 3 kap. 3</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td90"><P class="p21 ft10">vederhäftiga</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p186 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft10">att</P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p36 ft10">kalkylen</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft16"><SPAN class="ft59">och 3 a §</SPAN>§. Av intyget <SPAN class="ft59">ska </SPAN>framgå</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td104"><P class="p21 ft10">framstår som hållbar.</P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">1. att de i kalkylen lämnade</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p32 ft10">I</P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft10">intyget</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft36">skall</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td53"><P class="p36 ft10">intygsgivarna</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">uppgifterna är riktiga och stäm-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">också ange de huvudsakliga om-</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft10">mer</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td132"><P class="p49 ft10">överens</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td69"><P class="p26 ft10">med tillgängliga</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ständigheter som ligger till grund</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td133"><P class="p21 ft10">handlingar, samt</P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr9 td61"><P class="p21 ft10">för deras bedömning och vilka</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr9 td135"><P class="p32 ft10">2. att gjorda beräkningar</P></TD>
<TD class="tr9 td13"><P class="p26 ft10">är</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">handlingar som har varit tillgäng-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td86"><P class="p21 ft10">vederhäftiga</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p190 ft10">att</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td132"><P class="p26 ft10">kalkylen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">liga för dem. Styrelsen <SPAN class="ft36">skall </SPAN>hålla</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td76"><P class="p21 ft10">framstår som hållbar.</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">kalkylen och intyget tillgängliga</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p32 ft10">I</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td132"><P class="p21 ft10">intyget</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p60 ft36">ska</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td65"><P class="p26 ft10">intygsgivarna</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td69"><P class="p186 ft10">förhandstecknaren</P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p36 ft10">innan</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">också ange de huvudsakliga om-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td90"><P class="p21 ft10">avtalet ingås.</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ständigheter som ligger till grund</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">för deras bedömning och vilka</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">handlingar som har varit tillgäng-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">liga för dem. Styrelsen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>hålla</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">kalkylen och intyget tillgängliga</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td69"><P class="p49 ft10">förhandstecknaren</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td132"><P class="p26 ft10">innan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td86"><P class="p21 ft10">avtalet ingås.</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td127"><P class="p21 ft36">3 a §</P></TD>
<TD class="tr13 td136"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td107"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p32 ft60">Bostadsrättsföreningen ska skrift-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft36">ligen</P></TD>
<TD class="tr3 td136"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td98"><P class="p21 ft36">informera</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td65"><P class="p26 ft59">förhandsteck-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">narna vid väsentliga förändringar</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">av förhandsavtalet eller vad som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr9 td135"><P class="p21 ft36">annars har överenskommits.</P></TD>
<TD class="tr9 td13"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">46</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_47">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33147x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft9">Ett annat avtal än för- handsavtal enligt 3 §, vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt, är ogiltigt. Detsamma gäller ett </SPAN><SPAN class="ft8">för- handsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 §.</SPAN></DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p191 ft10">4 §</P>
<P class="p192 ft8"><SPAN class="ft9">E</SPAN>tt förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 §</P>
<P class="p38 ft36">är ogiltigt<SPAN class="ft10">.</SPAN></P>
<P class="p193 ft10">8 §<A href="#page_47"><SPAN class="ft51">6</SPAN></A></P>
<P class="p194 ft8">Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om</P>
<P class="p195 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft58">lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytt- ningen,</SPAN></P>
<P class="p196 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft53">upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p13 ft44">3. de avgifter som <SPAN class="ft37">skall </SPAN>betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhands- avtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp av- talet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p13 ft8">3. de avgifter som <SPAN class="ft9">ska </SPAN>betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhands- avtalet <SPAN class="ft9">eller förutsättningarna på annat sätt väsentligen avviker från vad som avtalats </SPAN>och förhands- tecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han <SPAN class="ft9">eller hon </SPAN>fick kännedom om den högre avgiften <SPAN class="ft9">eller den väsentliga av- vikelsen</SPAN>.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p141 ft49"><SPAN class="ft47">6</SPAN><SPAN class="ft48">kap.</SPAN></P>
<P class="p197 ft10">1 §<A href="#page_47"><SPAN class="ft51">7</SPAN></A></P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<DIV id="id_4_1">
<P class="p13 ft8">När en bostadsrätt har över- låtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i</P>
</DIV>
<DIV id="id_4_2">
<P class="p13 ft8">När en bostadsrätt har över- låtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han <SPAN class="ft9">eller hon </SPAN>är eller antas till</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_5">
<P class="p141 ft64"><SPAN class="ft62">6</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 1995:1464.</SPAN></P>
<P class="p141 ft56"><SPAN class="ft62">7</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 1995:1464.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_6">
<P class="p4 ft21">47</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_48">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft10">bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p198 ft8">En juridisk person får <SPAN class="ft9">dock </SPAN>utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv för- säljning eller vid tvångsförsälj- ning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från upp- maningen visa att någon som inte får vägras inträde i för- eningen har förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas en- ligt 8 kap. för den juridiska per- sonens räkning. En juridisk per- son kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p4 ft10">medlem i bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p199 ft37">Vid medlemskapsprövningen ska ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdes- dag eller, om tillträdesdagen har passerat, genast. När en bostads- rätt har övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv ska ett beviljat medlemskap i föreningen gälla från dagen för styrelsens beslut.</P>
<P class="p15 ft8">En juridisk person får utöva bostadsrätten utan att vara med- lem i föreningen, om den juri- diska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv för- säljning eller vid tvångsförsälj- ning enligt 8 kap. och då hade panträtt i bostadsrätten. Tre år efter förvärvet får föreningen uppmana den juridiska personen att inom sex månader från upp- maningen visa att någon som inte får vägras inträde i för- eningen har förvärvat bostads- rätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bo- stadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för den juridiska perso- nens räkning. En juridisk person kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">48</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_49">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33149x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft8">Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägen- heten utföra </SPAN><SPAN class="ft9">en </SPAN><SPAN class="ft8">åtgärd som inne- fattar</SPAN></DIV>
<DIV id="tx2"><SPAN class="ft8">1. ingrepp i en bärande kon- struktion,</SPAN></DIV>
<DIV id="tx3"><SPAN class="ft37">2. i fråga om kulturhistoriskt värdefulla lägenheter ändring av planlösning eller annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten,</SPAN></DIV>
<DIV id="tx4"><SPAN class="ft9">3. installation eller </SPAN><SPAN class="ft8">ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten</SPAN><SPAN class="ft9">,</SPAN></DIV>
<DIV id="tx5"><SPAN class="ft9">4. installation eller ändring av eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation,</SPAN></DIV>
<DIV id="tx6"><SPAN class="ft9">5. åtgärd som påverkar brand- skyddet, eller</SPAN></DIV>
<DIV id="tx7"><SPAN class="ft9">6. </SPAN><SPAN class="ft8">annan väsentlig förändring av lägenheten.</SPAN></DIV>
<DIV id="tx8"><SPAN class="ft8">Styrelsen </SPAN><SPAN class="ft9">ska ge </SPAN><SPAN class="ft8">tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om </SPAN><SPAN class="ft9">bostadsrättshavaren visar att </SPAN><SPAN class="ft8">åtgärden </SPAN><SPAN class="ft9">inte </SPAN><SPAN class="ft8">är till på- taglig skada eller olägenhet för föreningen.</SPAN></DIV>
<DIV id="tx9"><SPAN class="ft21">49</SPAN></DIV>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p200 ft36">5 a §</P>
<P class="p201 ft9">Ett avtal om framtida över- låtelse av bostadsrätt är ogiltigt.</P>
<P class="p202 ft49">7 kap<SPAN class="ft10">.</SPAN></P>
<P class="p203 ft10">7 §<A href="#page_49"><SPAN class="ft51">8</SPAN></A></P>
<P class="p204 ft8">Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägen- heten utföra åtgärd som inne- fattar</P>
<P class="p205 ft8">1. ingrepp i en bärande kon- struktion,</P>
<P class="p205 ft8">2. ändring av befintliga led- ningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller</P>
<P class="p205 ft8">3. annan väsentlig förändring av lägenheten.</P>
<P class="p205 ft9"><SPAN class="ft8">Styrelsen </SPAN>får inte vägra att medge <SPAN class="ft8">tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen.</SPAN></P>
<P class="p204 ft9">I stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.</P>
<P class="p206 ft56"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>Senaste lydelse 2003:31.</P>
</DIV>
<DIV id="page_50">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33150x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft8">Om bostadsrättshavaren för- summar sitt ansvar för lägen- hetens skick enligt </SPAN><SPAN class="ft9">7 eller </SPAN><SPAN class="ft8">12 § i sådan utsträckning att </SPAN><SPAN class="ft9">någon </SPAN><SPAN class="ft8">annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på </SPAN><SPAN class="ft9">någon </SPAN><SPAN class="ft8">annans egendom och inte efter uppmaning av- hjälper bristen i lägenhetens skick så snart som möjligt, får för- eningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.</SPAN></DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p207 ft36">7 a §</P>
<P class="p208 ft37">Vägrar styrelsen att ge tillstånd till en åtgärd enligt 7 § får bostadsrättshavaren ändå vidta åtgärden om hyresnämnden läm- nar tillstånd. Sådant tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren visar att åtgärden inte är till på- taglig skada eller olägenhet för för- eningen.</P>
<P class="p209 ft10">12 a §<A href="#page_50"><SPAN class="ft51">9</SPAN></A></P>
<P class="p210 ft8">Om bostadsrättshavaren för- summar sitt ansvar för lägen- hetens skick enligt 12 § i sådan utsträckning att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och inte efter upp- maning avhjälper bristen i lägen- hetens skick så snart som möjligt, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.</P>
<P class="p211 ft10">18 §<A href="#page_50"><SPAN class="ft51">10</SPAN></A></P>
<P class="p123 ft8">Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och föreningen således berättigad att säga upp bostads- rättshavaren till avflyttning,</P>
<P class="p68 ft8">1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upp- låtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara be- stämd i stadgarna från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom eller henne att fullgöra sin betalningsskyldighet,</P>
<P class="p68 ft8">1 a. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse mer än en vecka efter förfallodagen</P>
<P class="p212 ft64"><SPAN class="ft66">9</SPAN><SPAN class="ft67">Senaste lydelse 2003:31.</SPAN></P>
<P class="p213 ft56"><SPAN class="ft62">10</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2014:319.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">50</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_51">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33151x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p214 ft8">när det gäller en bostadslägenhet eller mer än två vardagar efter förfallodagen när det gäller en lokal,</P>
<P class="p142 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft57">om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,</SPAN></P>
<P class="p143 ft10"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft58">om lägenheten används i strid med 6 eller 8 §,</SPAN></P>
<P class="p215 ft8"><SPAN class="ft10">4.</SPAN><SPAN class="ft57">om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset,</SPAN></P>
<P class="p64 ft8"><SPAN class="ft10">5.</SPAN><SPAN class="ft53">om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrätts- havaren åsidosätter sina skyldigheter enligt 9 § vid användning av lägenheten eller om den som lägenheten upplåtits till i andra hand vid användning av denna åsidosätter de skyldigheter som en bostads- rättshavare enligt samma paragraf har,</SPAN></P>
<P class="p216 ft37"><SPAN class="ft44">5 a. </SPAN>om bostadsrättshavaren utan behövligt tillstånd utför en åtgärd som anges i 7 § första stycket.</P>
<P class="p195 ft8"><SPAN class="ft10">6.</SPAN><SPAN class="ft57">om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 13 § och han eller hon inte kan visa en giltig ursäkt för detta,</SPAN></P>
<P class="p195 ft8"><SPAN class="ft10">7.</SPAN><SPAN class="ft57">om bostadsrättshavaren inte fullgör en skyldighet som går utöver det han eller hon ska göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt</SPAN></P>
<P class="p217 ft8"><SPAN class="ft10">8.</SPAN><SPAN class="ft57">om lägenheten helt eller till väsentlig del används för närings- verksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.</SPAN></P>
<P class="p218 ft10">20 §<A href="#page_51"><SPAN class="ft51">11</SPAN></A></P>
<P class="p194 ft8">Uppsägning på grund av förhållande som avses i 18 § 2, 3 eller <NOBR>5–7</NOBR> får ske om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t30">
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft10">rättelse utan dröjsmål.</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">Uppsägning på grund av för-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">Uppsägning på grund av för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft10">hållande som avses i</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p35 ft10">18 § 2</P></TD>
<TD class="tr3 td99"><P class="p154 ft10">får</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">hållande som avses i 18 § 2 får</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">dock, om det är fråga om en</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">dock, om det är fråga om en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td137"><P class="p21 ft10">bostadslägenhet, inte</P></TD>
<TD class="tr9 td107"><P class="p219 ft10">ske</P></TD>
<TD class="tr9 td99"><P class="p154 ft10">om</P></TD>
<TD class="tr9 td75"><P class="p22 ft16">bostadslägenhet, <SPAN class="ft59">eller sådant för-</SPAN></P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p220 ft56"><SPAN class="ft55">11 </SPAN>Senaste lydelse 2004:390.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">51</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_52">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t31">
<TR>
<TD class="tr0 td61"><P class="p21 ft10">bostadsrättshavaren utan dröjs-</P></TD>
<TD class="tr0 td70"><P class="p21 ft59">hållande som avses i 18 § 5 a, <SPAN class="ft16">inte</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">mål ansöker om tillstånd <SPAN class="ft36">till upp-</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ske om bostadsrättshavaren utan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">låtelsen </SPAN>och får ansökan beviljad.</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">dröjsmål ansöker om tillstånd <SPAN class="ft36">hos</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">hyresnämnden </SPAN>och får ansökan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">beviljad.</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p68 ft8">Uppsägning på grund av störningar i boendet enligt 18 § 5 får, om det är fråga om en bostadslägenhet, inte ske förrän socialnämnden har underrättats enligt 9 § andra stycket 2.</P>
<P class="p68 ft8">Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i 18 § 5 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning som gäller en bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden.</P>
<P class="p110 ft8">Fjärde stycket gäller inte om störningarna inträffat under tid då lägenheten varit upplåten i andra hand på sätt som anges i 10 eller 11 §.</P>
<P class="p221 ft10">21 §<A href="#page_52"><SPAN class="ft51">12</SPAN></A></P>
<P class="p222 ft8">Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande, som avses i 18 § <NOBR>1–3</NOBR> eller <NOBR>5–7</NOBR> men sker rättelse innan föreningen har sagt upp bostadsrättshavaren till avflyttning, får han eller hon inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om nyttjanderätten är förverkad på grund av sådana särskilt allvarliga störningar i boendet som avses i 9 § tredje stycket.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t29">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">Bostadsrättshavaren får inte</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">Bostadsrättshavaren får inte</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">heller skiljas från lägenheten om</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">heller skiljas från lägenheten om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">föreningen inte har sagt upp</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">föreningen inte har sagt upp</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">bostadsrättshavaren till avflytt-</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">bostadsrättshavaren till avflytt-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ning inom tre månader från den</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">ning inom tre månader från den</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">dag då föreningen fick reda på</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">dag då föreningen fick reda på</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">förhållande som avses i 18 § 4</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">förhållande som avses i 18 § 4</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">eller 7 eller inte inom två måna-</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">eller 7 eller inte inom två måna-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">der från den dag då föreningen</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">der från den dag då föreningen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">fick reda på förhållande som</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">fick reda på förhållande som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">avses i 18 § 2 sagt till bostads-</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p22 ft16">avses i 18 § 2 <SPAN class="ft59">eller 5 a </SPAN>sagt till bo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">rättshavaren att vidta rättelse.</P></TD>
<TD class="tr3 td70"><P class="p26 ft16">stadsrättshavaren att vidta rättelse.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr14 td138"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr14 td139"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr0 td61"><P class="p21 ft56"><SPAN class="ft55">12 </SPAN>Senaste lydelse 2003:31.</P></TD>
<TD class="tr0 td70"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">52</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_53">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33153x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t32">
<TR>
<TD class="tr0 td106"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td140"><P class="p33 ft49">9 kap.</P></TD>
<TD class="tr0 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td140"><P class="p182 ft10">10 §<A href="#page_53"><SPAN class="ft51">13</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td143"><P class="p32 ft10">Lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p223 ft60">skall</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td144"><P class="p224 ft10">Lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft36">ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td143"><P class="p49 ft10">för varje lägenhet ange</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td144"><P class="p44 ft10">för varje lägenhet ange</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p32 ft10">1. lägenhetens beteckning, be-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p224 ft10">1. lägenhetens beteckning, be-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td147"><P class="p49 ft10">lägenhet, rumsantal</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td124"><P class="p225 ft10">och övriga</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">lägenhet, rumsantal och <SPAN class="ft36">i före-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p49 ft10">utrymmen,</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft36">kommande fall <SPAN class="ft10">övriga </SPAN>med bo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td144"><P class="p44 ft59">stadsrätt upplåtna <SPAN class="ft16">utrymmen,</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p32 ft10">2. dagen</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p51 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td126"><P class="p223 ft10">Bolagsverkets</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p224 ft10">2. dagen</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td148"><P class="p22 ft10">för Bolagsverkets</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p49 ft10">registrering</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td132"><P class="p21 ft10">av den</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td124"><P class="p223 ft10">ekonomiska</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p44 ft10">registrering</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p60 ft10">av</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td149"><P class="p22 ft10">den ekonomiska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">plan som ligger till grund för</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">plan som ligger till grund för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p49 ft10">upplåtelsen,</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p44 ft10">upplåtelsen,</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p32 ft10">3. bostadsrättshavarens namn,</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p224 ft10">3. bostadsrättshavarens namn,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p49 ft10">samt</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p44 ft10">samt</P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p32 ft10">4. insatsen för bostadsrätten.</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p224 ft10">4. insatsen för bostadsrätten.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p32 ft10">Uppgifterna <SPAN class="ft36">skall </SPAN>genast föras</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p224 ft10">Uppgifterna <SPAN class="ft36">ska </SPAN>genast föras</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">in i förteckningen när en lägen-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">in i förteckningen när en lägen-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td143"><P class="p21 ft10">het upplåts med bostadsrätt<SPAN class="ft36">.</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td144"><P class="p44 ft10">het upplåts med bostadsrätt.</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr9 td63"><P class="p32 ft10">Underrättas</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr9 td98"><P class="p21 ft10">föreningen</P></TD>
<TD class="tr9 td111"><P class="p223 ft10">om</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td108"><P class="p224 ft10">Underrättas</P></TD>
<TD class="tr9 td142"><P class="p23 ft10">föreningen</P></TD>
<TD class="tr9 td38"><P class="p26 ft10">om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">att en bostadsrätt pantsatts eller</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">att en bostadsrätt pantsatts<SPAN class="ft36">, ut-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">ändras någon uppgift i förteck-</P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p44 ft36">mätts eller</P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td62"><P class="p21 ft59">betalningssäkrats</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft10">eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">ningen, <SPAN class="ft36">skall </SPAN>detta genast anteck-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">ändras någon uppgift i förteck-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">nas<SPAN class="ft36">. </SPAN>Vid överlåtelse av bostads-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">ningen, <SPAN class="ft36">ska </SPAN>detta genast anteck-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">rätt <SPAN class="ft36">skall </SPAN>en kopia av <SPAN class="ft36">över-</SPAN></P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft16">nas. Vid överlåtelse av bostadsrätt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10"><SPAN class="ft36">låtelseavtalet </SPAN>fogas till förteck-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft59">ska <SPAN class="ft16">en kopia av </SPAN>fångeshandlingen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td143"><P class="p49 ft10">ningen på lämpligt sätt.</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">fogas till förteckningen på lämp-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p32 ft10">Dagen för anteckningen <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p44 ft10">ligt sätt.</P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p49 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p224 ft10">Dagen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td2"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft10">anteckningen</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft36">ska</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td106"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p44 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td106"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td106"><P class="p49 ft10">11 §</P></TD>
<TD class="tr13 td141"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td142"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td143"><P class="p32 ft10">Bostadsrättshavaren har</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p223 ft10">rätt</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td144"><P class="p224 ft10">Lägenhetsförteckningen,</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft10">med</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">att på begäran få utdrag ur lägen-</P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p44 ft10">undantag</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td2"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td149"><P class="p22 ft10">fångeshandlingen,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td147"><P class="p49 ft10">hetsförteckningen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td124"><P class="p223 ft10">beträffande</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">ska hållas tillgänglig hos för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td145"><P class="p49 ft10">lägenhet som han innehar med</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">eningen för var och en som vill</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p226 ft56"><SPAN class="ft55">13 </SPAN>Senaste lydelse 2004:247.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">53</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_54">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33154x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t31">
<TR>
<TD class="tr0 td137"><P class="p21 ft10">bostadsrätt. Utdraget</P></TD>
<TD class="tr0 td134"><P class="p183 ft36">skall</P></TD>
<TD class="tr0 td150"><P class="p36 ft16">avse</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr0 td70"><P class="p21 ft10">ta del av den. Om förteckningen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft10">uppgifter som enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p176 ft10">10 §</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p36 ft60">skall</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">förs med automatiserad behand-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">anges i förteckningen. Dagen för</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ling, ska föreningen ge den som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">utfärdandet <SPAN class="ft36">skall </SPAN>anges i utdraget.</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">begär det tillfälle att hos för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">eningen ta del av en aktuell ut-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">skrift eller annan aktuell fram-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td151"><P class="p21 ft10">ställning av förteckningen.</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td88"><P class="p32 ft10">Bostadrättshavaren</P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p49 ft10">har</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p26 ft10">rätt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">att på begäran få utdrag ur</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft10">lägenhetsförteckningen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td152"><P class="p26 ft10">beträf-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">fande lägenhet som han <SPAN class="ft36">eller hon</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">innehar med bostadsrätt. Ut-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">draget <SPAN class="ft36">ska </SPAN>avse uppgifter som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">enligt 10 § <SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges i förteck-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ningen. Dagen för utfärdandet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges i utdraget.</P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr6 td144"><P class="p227 ft10">26 §<A href="#page_54"><SPAN class="ft51">14</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr6 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td23"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Bestämmelserna i 8 kap. lagen</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p26 ft10">Bestämmelserna i 8 kap. lagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">(1987:667) om ekonomiska för-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">(1987:667) om ekonomiska för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">eningar gäller i tillämpliga delar i</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">eningar gäller i tillämpliga delar i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">fråga om bostadsrättsföreningar.</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">fråga om bostadsrättsföreningar.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">Bestämmelser om bokföring och</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">Vad som där sägs om medlems-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">annan redovisning finns i bok-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">förteckning ska gälla även för bo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">föringslagen (1999:1078) och års-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft46">stadsrättsförenings lägenhetsförteck-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">redovisningslagen (1995:1554).</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">ning. </SPAN>Bestämmelser om bokföring</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">och annan redovisning finns i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">bokföringslagen (1999:1078) och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">årsredovisningslagen (1995:1554).</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p26 ft36">Vid tillämpningen av årsredo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">visningslagen ska föreningen för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft59">dela anskaffningsvärdet</P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p45 ft36">för</P></TD>
<TD class="tr3 td23"><P class="p26 ft36">en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">fastighet på mark, markanlägg-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">ningar, byggnad och byggnadsin-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td88"><P class="p21 ft59">ventarier. Fördelningen</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td152"><P class="p26 ft59">ska göras</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td70"><P class="p21 ft36">på ytterligare betydande kom-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td137"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td70"><P class="p21 ft59">ponenter. En betydande komponent</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p228 ft56"><SPAN class="ft55">14 </SPAN>Senaste lydelse 1995:1554.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">54</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_55">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33155x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft8">Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § </SPAN><SPAN class="ft9">eller om godkännande av utsedda in- tygsgivare enligt 3 kap. 3 a § </SPAN><SPAN class="ft8">om det meddelats av myndighet som regeringen bestämt, </SPAN><SPAN class="ft9">samt </SPAN><SPAN class="ft8">beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol.</SPAN></DIV>
<DIV id="tx2"><SPAN class="ft21">55</SPAN></DIV>
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Författningsförslag</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t33">
<TR>
<TD class="tr0 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr0 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr0 td75"><P class="p21 ft59">är en del av tillgången som i fråga</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">om förbrukning väsentligen skiljer</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">sig från övriga delar av tillgången.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td42"><P class="p229 ft47">11 kap.</P></TD>
<TD class="tr13 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td152"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td42"><P class="p230 ft10">3 §</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td152"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p153 ft10">Beslut</P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft10">av</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td154"><P class="p154 ft10">hyresnämnden i</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p32 ft10">Beslut</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft10">av</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td42"><P class="p186 ft10">hyresnämnden</P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p22 ft10">i</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">frågor angående inträde i för-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">frågor angående inträde i för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">eningen enligt 2 kap. 10 §, skyl-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">eningen enligt 2 kap. 10 §, skyl-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">dighet att</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td15"><P class="p178 ft10">upplåta</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p154 ft10">bostadsrätt</P></TD>
<TD class="tr3 td155"><P class="p21 ft10">dighet</P></TD>
<TD class="tr3 td78"><P class="p49 ft10">att</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td156"><P class="p178 ft10">upplåta</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p22 ft10">bostadsrätt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">enligt 4 kap. 6 §, fastställande av</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">enligt 4 kap. 6 §, fastställande av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p21 ft10">hyresvillkor</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft10">enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p26 ft10">4 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p154 ft10">9 §,</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, <SPAN class="ft36">till-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td123"><P class="p21 ft10">godkännande</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td154"><P class="p154 ft10">av stämmobeslut</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">stånd till åtgärd i lägenhet enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">enligt 9 kap. 16 § första stycket</P></TD>
<TD class="tr3 td155"><P class="p21 ft36">7 kap.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td109"><P class="p21 ft36">7 a §,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td42"><P class="p21 ft10">godkännande</P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p22 ft16">av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">1, 1 a eller 2 eller utdömande av</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">stämmobeslut enligt 9 kap. 16 §</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">vite enligt</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td157"><P class="p231 ft10">11 kap. 2 § får</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p154 ft10">över-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">första stycket 1, 1 a eller 2 eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">klagas hos Svea hovrätt inom tre</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">utdömande av vite enligt 11 kap.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">veckor från den dag beslutet</P></TD>
<TD class="tr3 td155"><P class="p21 ft10">2 § får</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td90"><P class="p33 ft10">överklagas</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p22 ft10">hos Svea</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">meddelas.</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td157"><P class="p155 ft10">Överklagandet</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p154 ft36">skall</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">hovrätt inom tre veckor från den</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td158"><P class="p21 ft10">ges in till hyresnämnden.</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">dag beslutet meddelas. Över-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr9 td75"><P class="p21 ft10">klagandet <SPAN class="ft36">ska </SPAN>ges in till hyres-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td5"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td134"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">nämnden.</P></TD>
<TD class="tr3 td32"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td152"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p232 ft8">Beslut av hyresnämnden i frågor enligt 7 kap. 11 § får inte över- klagas.</P>
<P class="p233 ft10">5 §<A href="#page_55"><SPAN class="ft51">15</SPAN></A></P>
<P class="p204 ft8">Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § <SPAN class="ft9">om det meddelats av myndighet som regeringen bestämt, </SPAN>och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 2 § eller om förskott enligt 5 kap. 5 § får överklagas hos allmän förvalt- ningsdomstol.</P>
<P class="p234 ft56"><SPAN class="ft55">15 </SPAN>Senaste lydelse 1995:83.</P>
</DIV>
<DIV id="page_56">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33156x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p235 ft10">Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.</P>
<P class="p236 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft52">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</SPAN></P>
<P class="p123 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft53">Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 3 kap. 3 § samt 5 kap. 3 § i deras äldre lydelser.</SPAN></P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft53">En tvist som har anhängiggjorts vid domstol eller kronofogde- myndighet med stöd av 7 kap. 7 § i dess äldre lydelse ska prövas enligt den lydelsen.</SPAN></P>
<P class="p123 ft8"><SPAN class="ft10">4.</SPAN><SPAN class="ft53">I fråga om åtgärder som har företagits utan tillstånd före ikraftträdandet tillämpas de nya bestämmelserna i 7 kap. 18 § 5 a och 20 § första och andra styckena i fall då föreningen efter ikraft- trädandet tillsagt en bostadsrättshavare att vidta rättelse. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser.</SPAN></P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft10">5.</SPAN><SPAN class="ft53">Bestämmelsen i 7 kap. 12 a § om föreningens rätt att avhjälpa en brist på bostadsrättshavarens bekostnad gäller endast i fall där föreningen efter ikraftträdandet har uppmanat bostadsrättshavaren att avhjälpa bristen.</SPAN></P>
<P class="p237 ft8"><SPAN class="ft10">6.</SPAN><SPAN class="ft53">Bestämmelsen i 9 kap. 26 § andra stycket tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2018.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">56</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_57">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33157x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft34"><SPAN class="ft34">1.5</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p239 ft35">lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p240 ft8">Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p241 ft8"><SPAN class="ft9">dels </SPAN>att 2 kap. 20 §, 4 kap. 4 §, 6 kap. 3 § ska ha följande lydelse, <SPAN class="ft9">dels </SPAN>att det i lagen ska införas en ny paragraf, 4 kap. 4 a § av</P>
<P class="p4 ft10">följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t34">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr3 td62"><P class="p21 ft46">Föreslagen lydelse</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p242 ft49">2 kap.</P>
<P class="p243 ft10">20 §<A href="#page_57"><SPAN class="ft51">16</SPAN></A></P>
<P class="p75 ft8">Bestämmelserna om revision och särskild granskning i 8 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar gäller också för kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p244 ft37">Vid tillämpningen av årsredo- visningslagen (1995:1554) ska för- eningen fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på mark, mark- anläggningar, byggnad och bygg- nadsinventarier. Fördelningen ska göras på ytterligare betydande kom- ponenter. En betydande komponent är en del av tillgången som i fråga om förbrukning väsentligen skiljer sig från övriga delar av tillgången.</P>
<P class="p245 ft49">4 kap.</P>
<P class="p246 ft10">4 §<A href="#page_57"><SPAN class="ft51">17</SPAN></A></P>
<P class="p247 ft9">Föreningen utser de två intygs- givarna.</P>
<P class="p248 ft10">Intygsgivare ska utses bland dem som</P>
<P class="p249 ft8">1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg enligt 3 §, eller</P>
<P class="p250 ft64"><SPAN class="ft62">16</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 2006:876.</SPAN></P>
<P class="p141 ft56"><SPAN class="ft62">17</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2009:1082.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">57</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_58">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsom- rådet (EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som om- fattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 3 §.</P>
<P class="p68 ft8">Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet. Ingen av intygsgivarna får vara anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat den kooperativa hyresrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.</P>
<P class="p251 ft39">En intygsgivare ska ha en för- säkring för den ersättningsskyldig- het som denne kan ådra sig i intygsverksamheten.</P>
<P class="p252 ft36">4 a §</P>
<P class="p253 ft37">Föreningens val av intygs- givare ska vara godkänt av reger- ingen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Godkän- nande ska lämnas om valet inte strider mot bestämmelserna i 4 § och intygsgivarna inte har sam- arbetat i en utsträckning som kan anses olämplig.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t35">
<TR>
<TD class="tr4 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td159"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td140"><P class="p254 ft61">6 kap.</P></TD>
<TD class="tr4 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td60"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td159"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td140"><P class="p255 ft10">3 §</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td60"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Beslut som rör tillstånd till</P></TD>
<TD class="tr3 td73"><P class="p32 ft10">Beslut</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p219 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr3 td60"><P class="p49 ft10">rör tillstånd</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p26 ft10">till</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">förskott</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td112"><P class="p21 ft10">enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td69"><P class="p36 ft10">2 kap. 13 § får</P></TD>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">förskott</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p256 ft10">enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td60"><P class="p60 ft10">2 kap. 13 §</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p26 ft10">får</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">överklagas hos allmän förvalt-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">överklagas hos allmän förvalt-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td158"><P class="p21 ft10">ningsdomstol. Detsamma</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p36 ft10">gäller</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ningsdomstol. Detsamma gäller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">beslut om behörighet som intygs-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">beslut om behörighet som intygs-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=5 class="tr3 td61"><P class="p36 ft16">givare enligt 4 kap. 4 §, om det har</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft16">givare enligt 4 kap. 4 <SPAN class="ft59">eller om god-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">meddelats</P></TD>
<TD class="tr3 td159"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p51 ft10">av</P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">myndighet</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p36 ft10">som</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td70"><P class="p21 ft59">kännande av utsedda intygsgivare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td158"><P class="p21 ft10">regeringen har bestämt.</P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td160"><P class="p21 ft36">enligt 4 kap. 4 a §<SPAN class="ft10">, om det</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p26 ft10">har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td159"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td73"><P class="p21 ft10">meddelats</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p257 ft16">av</P></TD>
<TD class="tr3 td60"><P class="p21 ft10">myndighet</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p26 ft10">som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td73"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td159"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td48"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td110"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td118"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td160"><P class="p21 ft10">regeringen har bestämt.</P></TD>
<TD class="tr9 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=8 class="tr3 td57"><P class="p32 ft10">Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr7 td161"><P class="p21 ft68"> </P></TD>
<TD class="tr7 td162"><P class="p21 ft68"> </P></TD>
<TD class="tr10 td48"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td110"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td118"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td73"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td112"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td60"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
<TD class="tr10 td38"><P class="p21 ft30"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">58</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_59">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p258 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft58">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</SPAN></P>
<P class="p259 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft57">Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 4 kap. 4 § i deras äldre lydelser.</SPAN></P>
<P class="p260 ft8"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft57">Bestämmelsen i 2 kap. 20 § andra stycket tillämpas första gången för det räkenskapsår som inleds närmast efter den 31 december 2018.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">59</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_60">
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft44">Avser förmedlingen en bo- stadsrätt, ska objektsbeskrivning- en innehålla uppgift om bostads- rättsföreningens namn, pant- sättning av bostadsrätten, andels- tal och upplåten mark. Objekts- beskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, </SPAN><SPAN class="ft37">till lägenheten med bostadsrätt upplåtna övriga utrym- men</SPAN><SPAN class="ft44">, </SPAN><SPAN class="ft37">lägenhetens andel av för- eningens lån, </SPAN><SPAN class="ft44">årsavgift och beslu- tade ändringar av denna samt driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast till- gängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och för- eningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredo- visning, ska föreningens ekono-</SPAN></DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">1.6</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p261 ft35">lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)</P>
<P class="p262 ft8">Härigenom föreskrivs att 18 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska ha följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr3 td63"><P class="p21 ft46">Föreslagen lydelse</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p263 ft10">18 §</P>
<P class="p123 ft8">Fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskriv- ning).</P>
<P class="p68 ft8">Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om fastighetens be- teckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka in- teckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnads- sätt.</P>
<P class="p264 ft8">Avser förmedlingen en bo- stadsrätt, ska objektsbeskrivning- en innehålla uppgift om bostads- rättsföreningens namn, pant- sättning av bostadsrätten, andels- tal och upplåten mark. Objekts- beskrivningen ska också innehålla uppgift om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt drifts- kostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla den senast tillgäng- liga årsredovisningen för bostads- rättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">60</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_61">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33161x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p200 ft10">miska plan tillhandahållas.</P>
<P class="p265 ft10">Mäklaren ska erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna.</P>
<P class="p266 ft10">Denna lag träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">61</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_62">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">1.7</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p267 ft38">förordning (2016:157) om ändring i förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer</P>
<P class="p268 ft8">Härigenom föreskrivs att bilagan till förordningen om erkän- nande av yrkeskvalifikationer (2016:157) ska ha följande lydelse.</P>
<P class="p269 ft69">FÖRTECKNING ÖVER BEHÖRIGA MYNDIGHETER FÖR REGLERADE YRKEN I SVERIGE</P>
<P class="p270 ft8">I denna bilaga anges enligt 7 kap. 1 § de myndigheter som är be- höriga myndigheter för reglerade yrken i Sverige.</P>
<P class="p271 ft10">Behörig myndighet är</P>
<P class="p272 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft58">Myndigheten för samhällsskydd och beredskap, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p273 ft8"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft57">brandskyddskontroll enligt 3 kap. 4 § lagen (2003:778) om skydd mot olyckor,</SPAN></P>
<P class="p274 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">kontroll av tankar avsedda för transport av farligt gods, och</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft52">kontroll av cisterner och rörledningar för brandfarliga vätskor,</SPAN></P>
<P class="p272 ft10"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft58">Socialstyrelsen, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft58">apotekare,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">arbetsterapeut,</SPAN></P>
<P class="p275 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft52">audionom,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft58">barnmorska,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">e)</SPAN><SPAN class="ft52">biomedicinsk analytiker,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">f)</SPAN><SPAN class="ft58">dietist,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">g)</SPAN><SPAN class="ft58">fysioterapeut (sjukgymnast),</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">h)</SPAN><SPAN class="ft58">kiropraktor,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">i)</SPAN><SPAN class="ft58">logoped,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">j)</SPAN><SPAN class="ft58">läkare,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">k)</SPAN><SPAN class="ft58">specialistläkare,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">l)</SPAN><SPAN class="ft58">naprapat,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">m)</SPAN><SPAN class="ft58">optiker,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">n)</SPAN><SPAN class="ft58">ortopedingenjör,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">o)</SPAN><SPAN class="ft58">psykolog,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">p)</SPAN><SPAN class="ft58">psykoterapeut,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">q)</SPAN><SPAN class="ft58">receptarie,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">r)</SPAN><SPAN class="ft52">röntgensjuksköterska,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">s)</SPAN><SPAN class="ft58">sjukhusfysiker,</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">62</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_63">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p276 ft10"><SPAN class="ft10">t)</SPAN><SPAN class="ft58">sjuksköterska,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">u)</SPAN><SPAN class="ft58">specialistsjuksköterska,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">v)</SPAN><SPAN class="ft58">tandhygienist,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">w)</SPAN><SPAN class="ft58">tandläkare,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">x)</SPAN><SPAN class="ft52">specialisttandläkare, och</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">y)</SPAN><SPAN class="ft58">yrkesverksamhet inom den sociala barn- och ungdomsvården,</SPAN></P>
<P class="p278 ft10"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft52">Folkhälsomyndigheten, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p279 ft8">a) användning av växtskyddsmedel klass 1 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 2 förordningen (2014:425) om bekämpningsmedel,</P>
<P class="p280 ft8"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft57">användning av växtskyddsmedel klass 2 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 2 förordningen om bekämpningsmedel, och</SPAN></P>
<P class="p281 ft8"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft53">användning av biocidprodukter klass 1 i de fall som avses i 3 kap. 16 § 1 och 17 § förordningen (2014:425) om bekämpnings- medel,</SPAN></P>
<P class="p282 ft8"><SPAN class="ft10">4.</SPAN><SPAN class="ft53">Finansinspektionen, i fråga om ansvarig för aktuariefunktionen i ett försäkringsföretag,</SPAN></P>
<P class="p141 ft10"><SPAN class="ft10">5.</SPAN><SPAN class="ft52">Kammarkollegiet, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft58">auktoriserade tolkar, och</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">auktoriserade translatorer,</SPAN></P>
<P class="p283 ft10"><SPAN class="ft10">6.</SPAN><SPAN class="ft52">Länsstyrelsen i Stockholms län, i fråga om väktare,</SPAN></P>
<P class="p283 ft10"><SPAN class="ft10">7.</SPAN><SPAN class="ft52">Fastighetsmäklarinspektionen, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft52">fastighetsmäklare, och</SPAN></P>
<P class="p284 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">hyresförmedlare,</SPAN></P>
<P class="p283 ft10"><SPAN class="ft10">8.</SPAN><SPAN class="ft52">Statens skolverk, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft52">lärare, och</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">förskollärare,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">9.</SPAN><SPAN class="ft58">Universitets- och högskolerådet, i fråga om bergsguider,</SPAN></P>
<P class="p285 ft8"><SPAN class="ft10">10.</SPAN><SPAN class="ft57">Naturvårdsverket, i fråga om kvalitetssäkrare av rovdjursobserva- tioner,</SPAN></P>
<P class="p188 ft10"><SPAN class="ft10">11.</SPAN><SPAN class="ft58">Elsäkerhetsverket, i fråga om elinstallatörer,</SPAN></P>
<P class="p278 ft10"><SPAN class="ft10">12.</SPAN><SPAN class="ft58">Transportstyrelsen, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft52">besiktningstekniker,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">taxiförare,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft58">utbildningsledare vid trafikskola,</SPAN></P>
<P class="p277 ft10"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft58">trafiklärare,</SPAN></P>
<P class="p286 ft10"><SPAN class="ft10">e)</SPAN><SPAN class="ft52">lärare för introduktionsutbildning inför privat övnings- körning,</SPAN></P>
<P class="p287 ft10"><SPAN class="ft10">f)</SPAN><SPAN class="ft58">lärare för riskutbildning,</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">63</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_64">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33164x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p288 ft8"><SPAN class="ft10">g)</SPAN><SPAN class="ft57">lärare för mopedutbildning som kräver körkortsbehörighet AM, och</SPAN></P>
<P class="p289 ft8"><SPAN class="ft10">h)</SPAN><SPAN class="ft57">lärare för </SPAN><NOBR>moped-,</NOBR> snöskoter- och terränghjulingsutbildning som kräver förarbevis,</P>
<P class="p213 ft10"><SPAN class="ft10">13.</SPAN><SPAN class="ft52">Patentombudsnämnden, i fråga om auktoriserade patentombud,</SPAN></P>
<P class="p272 ft10"><SPAN class="ft10">14.</SPAN><SPAN class="ft52">Statens jordbruksverk, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft58">veterinär,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">djursjukskötare,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft52">godkänd hovslagare,</SPAN></P>
<P class="p273 ft8"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft53">legitimerad enligt patientsäkerhetslagen (2010:659) godkänd för verksamhet inom djurens hälso- och sjukvård,</SPAN></P>
<P class="p290 ft8"><SPAN class="ft10">e)</SPAN><SPAN class="ft53">användning av växtskyddsmedel klass 1 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 1 förordningen (2014:425) om bekämpningsmedel, och</SPAN></P>
<P class="p290 ft8"><SPAN class="ft10">f)</SPAN><SPAN class="ft53">användning av växtskyddsmedel klass 2 i de fall som avses i 2 kap. 20 § 1 förordningen om bekämpningsmedel,</SPAN></P>
<P class="p213 ft10"><SPAN class="ft10">15.</SPAN><SPAN class="ft52">Boverket, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft58">energiexperter,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">sakkunniga inom brandskydd,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft52">sakkunniga funktionskontrollanter,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft58">sakkunniga rörande kulturvärden,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">e)</SPAN><SPAN class="ft52">sakkunniga rörande tillgänglighet,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">f)</SPAN><SPAN class="ft58">kontrollansvariga,</SPAN></P>
<P class="p291 ft8"><SPAN class="ft10">g)</SPAN><SPAN class="ft57">yrkesverksamhet avseende kontroll av hissar och vissa andra motordrivna anordningar, och</SPAN></P>
<P class="p274 ft36"><SPAN class="ft36">h)</SPAN><SPAN class="ft70">intygsgivare</SPAN></P>
<P class="p272 ft10"><SPAN class="ft10">16.</SPAN><SPAN class="ft52">Arbetsmiljöverket, i fråga om</SPAN></P>
<P class="p273 ft8">a) användning av biocidprodukter klass 1 i de fall som avses i 3 kap. 16 § 2 och 17 § förordningen (2014:425) om bekämpnings- medel,</P>
<P class="p292 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft58">yrkesdykare,</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft52">sprängarbas, och</SPAN></P>
<P class="p140 ft10"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft58">arbete med medicinska kontroller.</SPAN></P>
<P class="p293 ft10">Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">64</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_65">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33165x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p160 ft34"><SPAN class="ft34">1.8</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p294 ft35">förordning om ändring i bostadsrättsförordningen (1991:630)</P>
<P class="p295 ft8">Härigenom föreskrivs att 1, 4 a och 4 b, <NOBR>7–10</NOBR> och 10 c §§ bostads- rättsförordningen (1991:630) ska ha följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t36">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr4 td130"><P class="p49 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr4 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td108"><P class="p21 ft59">Föreslagen lydelse</P></TD>
<TD class="tr4 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td108"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td163"><P class="p296 ft10">1 §<A href="#page_65"><SPAN class="ft51">18</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">En ekonomisk plan för en bo-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">En ekonomisk plan för en bo-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">stadsrättsförening enligt 3 kap.</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td164"><P class="p21 ft10">stadsrättsförening enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p22 ft10">3 kap.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td160"><P class="p49 ft10">bostadsrättslagen (1991:614)</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p36 ft60">skall</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">bostadsrättslagen (1991:614) <SPAN class="ft36">ska</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">innehålla följande uppgifter. Om</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">innehålla följande uppgifter. Om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">uppgiften är preliminär <SPAN class="ft36">skall </SPAN>detta</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">uppgiften är preliminär <SPAN class="ft36">ska </SPAN>detta</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td108"><P class="p49 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">1. Bostadsrättsföreningens</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">1. Bostadsrättsföreningens</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">firma och organisationsnummer.</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">firma och organisationsnummer.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">2. <SPAN class="ft36">B</SPAN>eskrivning av fastigheten.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p32 ft10">2. <SPAN class="ft36">En b</SPAN>eskrivning</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p297 ft16">av</P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p22 ft10">fastig-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">3. Tidpunkt för upplåtelse och</P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">heten.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td108"><P class="p49 ft10">inflyttning.</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">3. Tidpunkt<SPAN class="ft36">en</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p178 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p22 ft10">upplåtelse</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td130"><P class="p32 ft36"><SPAN class="ft10">4. </SPAN>Kostnad <SPAN class="ft10">för</SPAN></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td86"><P class="p154 ft10">föreningens</P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">och inflyttning.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td108"><P class="p49 ft10">fastighet.</P></TD>
<TD class="tr9 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr9 td75"><P class="p32 ft59"><SPAN class="ft16">4. </SPAN>Utgiften för anskaffandet av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">5. Kostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td86"><P class="p36 ft10">nödvändigt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">föreningens fastighet.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">underhåll och nödvändig tillbygg-</P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">5. Kostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p22 ft10">nödvändigt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">nad, ombyggnad eller andra nöd-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">underhåll och nödvändig tillbygg-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td160"><P class="p49 ft10">vändiga ändringsarbeten.</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">nad, ombyggnad eller andra nöd-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">6. Kostnader för andra åtgär-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td164"><P class="p21 ft10">vändiga ändringsarbeten.</P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">der som har betydelse för för-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">6. Kostnader för andra åtgär-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td160"><P class="p49 ft10">eningens verksamhet.</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">der som har betydelse för för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">7. Uppgifter</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p183 ft10">om</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td86"><P class="p154 ft10">finansier-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">eningens verksamhet.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p21 ft10">ingen av kostnader enligt <NOBR>4–6</NOBR></P></TD>
<TD class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">7. Uppgifter</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p176 ft10">om</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td44"><P class="p22 ft10">finansier-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td130"><P class="p21 ft10">(finansieringsplan).</P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">ingen av kostnader enligt <NOBR>4–6</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">8. Föreningens löpande kost-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">(finansieringsplan).</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td130"><P class="p21 ft10">nader och intäkter.</P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p32 ft36"><SPAN class="ft10">8. </SPAN>Avskrivningar</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p219 ft59">och</P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p22 ft10">för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td130"><P class="p32 ft10">9. Driftskostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td50"><P class="p45 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p36 ft10">bo-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">eningens <SPAN class="ft36">andra </SPAN>löpande kost-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td108"><P class="p49 ft10">stadsrättshavarna</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td98"><P class="p60 ft36">skall <SPAN class="ft10">svara</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p154 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">nader och intäkter.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p226 ft56"><SPAN class="ft55">18 </SPAN>Senaste lydelse 2003:35.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">65</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_66">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33166x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft10">och som inte ingår i årsavgiften.</P>
<P class="p198 ft8">Planen <SPAN class="ft9">skall </SPAN>dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p15 ft8">9. Driftskostnader som bo- stadsrättshavarna <SPAN class="ft9">ska </SPAN>svara för och som inte ingår i årsavgiften.</P>
<P class="p298 ft37">Till planen ska bifogas en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och åter- investeringsbehov de kommande</P>
<P class="p141 ft36"><SPAN class="ft59">50</SPAN><SPAN class="ft70">åren.</SPAN></P>
<P class="p277 ft10">Planen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>dessutom inne-</P>
<P class="p299 ft8">hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t27">
<TR>
<TD class="tr4 td165"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td61"><P class="p300 ft10">4 a §<A href="#page_66"><SPAN class="ft51">19</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr4 td166"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">En ekonomisk prognos enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">En ekonomisk prognos enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>avse</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>avse</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">1. kapitalkostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">1. kapitalkostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">2. driftskostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">2. driftskostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">3. avsättningar för underhåll,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">3. avsättningar för underhåll,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td165"><P class="p32 ft10">4. eventuella</P></TD>
<TD class="tr9 td167"><P class="p36 ft10">övriga avsätt-</P></TD>
<TD class="tr9 td165"><P class="p32 ft10">4. eventuella</P></TD>
<TD class="tr9 td166"><P class="p21 ft10">övriga avsätt-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">ningar,</P></TD>
<TD class="tr3 td167"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">ningar,</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">5. underhållskostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">5. underhållskostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">6. övriga kostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">6. övriga kostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">7. intäkter genom årsavgifter,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">7. intäkter genom årsavgifter,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td167"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">8. övriga intäkter.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">8. övriga intäkter.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">I prognosen <SPAN class="ft36">skall </SPAN>anges vilka</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">I prognosen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges vilka</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">antaganden om</P></TD>
<TD class="tr3 td167"><P class="p36 ft10">inflation och</P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">antaganden om</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p189 ft10">inflation och</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">räntor som prognosen bygger på.</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">räntor som prognosen bygger på.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p32 ft10">Uppgifterna</P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p301 ft10">enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td15"><P class="p36 ft10">första</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">Uppgifterna enligt första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td96"><P class="p21 ft10">stycket <NOBR>1–8</NOBR> <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td150"><P class="p297 ft16">avse</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p184 ft10">de</P></TD>
<TD class="tr3 td54"><P class="p36 ft16">sex</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft16">stycket <NOBR>1–8</NOBR> <SPAN class="ft59">ska </SPAN>avse de sex första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td168"><P class="p21 ft10">första verksamhetsåren</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p184 ft59">och</P></TD>
<TD class="tr3 td54"><P class="p36 ft10">det</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">verksamhetsåren <SPAN class="ft36">samt </SPAN>det <SPAN class="ft36">tionde</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td168"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">elfte </SPAN>verksamhetsåret.</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td54"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">och det tjugonde <SPAN class="ft16">verksamhetsåret.</SPAN></P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p302 ft56"><SPAN class="ft55">19 </SPAN>Senaste lydelse 2003:35.</P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">66</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_67">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33167x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="tx1"><SPAN class="ft37">Boverket får meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelsen om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614).</SPAN></DIV>
<DIV id="tx2"><SPAN class="ft8">Boverket lämnar </SPAN><SPAN class="ft9">även </SPAN><SPAN class="ft8">all- männa råd om utformningen av planerna.</SPAN></DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Författningsförslag</P>
<P class="p303 ft10">4 b §<A href="#page_67"><SPAN class="ft51">20</SPAN></A></P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr5 td61"><P class="p154 ft10">En känslighetsanalys enligt</P></TD>
<TD class="tr5 td75"><P class="p22 ft10">En känslighetsanalys enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>avse be-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>avse be-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">räknad årsavgift vid olika infla-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">räknad årsavgift vid olika infla-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">tions- och räntenivåer beträf-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">tions- och räntenivåer beträf-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">fande de sex första verksam-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p26 ft10">fande de sex första verksam-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">hetsåren och <SPAN class="ft36">det elfte </SPAN>verksam-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft36"><SPAN class="ft10">hetsåren </SPAN>samt det tionde och det</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p304 ft10">hetsåret.</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p230 ft16"><SPAN class="ft59">tjugonde </SPAN>verksamhetsåret.</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p305 ft10">7 §</P>
<P class="p204 ft8">Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av ekono- miska planer.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t37">
<TR>
<TD class="tr4 td169"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td60"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td111"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td140"><P class="p306 ft10">8 §<A href="#page_67"><SPAN class="ft51">21</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr4 td87"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td169"><P class="p153 ft10">En</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td167"><P class="p21 ft10">kostnadskalkyl</P></TD>
<TD class="tr3 td170"><P class="p36 ft10">enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td152"><P class="p32 ft10">En</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td140"><P class="p21 ft10">kostnadskalkyl</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p22 ft10">enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">5 kap. 3 § andra stycket bostads-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">5 kap. 3 § andra stycket bostads-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td171"><P class="p21 ft10">rättslagen (1991:614)</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p21 ft59">skall</P></TD>
<TD class="tr3 td170"><P class="p154 ft10">inne-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td171"><P class="p21 ft10">rättslagen (1991:614)</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p51 ft36">ska</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p22 ft10">inne-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">hålla uppgift om bostadsrätts-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">hålla uppgift om bostadsrätts-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">föreningens firma och organi-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">föreningens firma och organi-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">sationsnummer samt, i den om-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">sationsnummer samt, i den om-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">fattning som behövs för att</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">fattning som behövs för att</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft10">beräkna</P></TD>
<TD class="tr3 td60"><P class="p176 ft10">avgifterna,</P></TD>
<TD class="tr3 td111"><P class="p186 ft10">de</P></TD>
<TD class="tr3 td170"><P class="p154 ft10">övriga</P></TD>
<TD class="tr3 td152"><P class="p21 ft10">beräkna</P></TD>
<TD class="tr3 td87"><P class="p60 ft10">avgifterna,</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p186 ft10">de</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p26 ft10">övriga</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">uppgifter som följer av 1 §. Den</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">uppgifter som följer av 1 §. Den</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">skall </SPAN>även innehålla en ekono-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>även innehålla en ekonomisk</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td171"><P class="p21 ft10">misk prognos enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td17"><P class="p154 ft10">4 a § om-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">prognos enligt 4 a § omfattande</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">fattande de kostnader och intäk-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">de kostnader och intäkter som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ter som tagits upp i kalkylen</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">tagits upp i kalkylen samt en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">samt en känslighetsanalys enligt</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td172"><P class="p21 ft10">känslighetsanalys enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p22 ft10">4 b §.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">4 b §. Kalkylen <SPAN class="ft36">skall </SPAN>vara försedd</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">Kalkylen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>vara försedd med</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">med intyg enligt 5 kap. 3 § andra</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td171"><P class="p21 ft10">intyg enligt 5 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p176 ft10">3 §</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p22 ft10">andra</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p250 ft64"><SPAN class="ft62">20</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 2003:35.</SPAN></P>
<P class="p141 ft56"><SPAN class="ft62">21</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2003:35.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">67</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_68">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33168x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft10">stycket bostadsrättslagen.</P>
<P class="p198 ft8">Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av kostnads- kalkyler.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p4 ft10">stycket bostadsrättslagen.</P>
<P class="p307 ft37">Boverket får meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelsen om kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § andra stycket bostads- rättslagen (1991:614). <SPAN class="ft44">Boverket lämnar </SPAN>även <SPAN class="ft44">allmänna råd om ut- formningen av kostnadskalkyler.</SPAN></P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p308 ft10">9 §<A href="#page_68"><SPAN class="ft51">22</SPAN></A></P>
<P class="p309 ft8">Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1991:614) fattas av Boverket.</P>
<P class="p16 ft10">Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD colspan=4 class="tr9 td173"><P class="p21 ft10">och utöva tillsyn över deras verksamhet.</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">Boverket får meddela närmare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">föreskrifter om verkställigheten av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">bestämmelserna om intygsgivning</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td151"><P class="p21 ft36">och intygsgivare i 3 kap. 2</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p22 ft59">och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr9 td75"><P class="p22 ft59">3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td151"><P class="p21 ft59">bostadsrättslagen (1991:614).</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td53"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td174"><P class="p174 ft10">10 §<A href="#page_68"><SPAN class="ft51">23</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr13 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td105"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p32 ft10">Behörighet</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p36 ft10">intygsgivare</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td53"><P class="p32 ft10">Behörighet</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p49 ft10">som</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td175"><P class="p22 ft10">intygsgivare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">får meddelas endast den som har</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">får meddelas endast den som har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">nödvändig utbildning i fastig-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">nödvändig utbildning i fastig-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">hetsrätt och företags- eller fastig-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">hetsrätt och företags- eller fastig-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td53"><P class="p21 ft10">hetsekonomi</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft10">samt</P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p36 ft10">kunskaper</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td53"><P class="p21 ft10">hetsekonomi</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft10">samt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td175"><P class="p22 ft10">kunskaper</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">avseende byggverksamhet och</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft10">avseende</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td176"><P class="p21 ft10">byggverksamhet</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p22 ft10">och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">förvaltning av fastigheter.</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">förvaltning av fastigheter <SPAN class="ft36">och som</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Behörighet <SPAN class="ft36">skall </SPAN>meddelas för</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft46">har tecknat ansvarsförsäkring enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">viss tid, högst tre år, men kan</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft36">3 kap. 3 §</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td171"><P class="p22 ft59">tredje stycket bostads-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">efter ny ansökan förlängas.</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td151"><P class="p21 ft36">rättslagen (1991:614).</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Vid prövning av en ansökan</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">Behörighet <SPAN class="ft36">ska </SPAN>meddelas för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td147"><P class="p21 ft10">om förlängning av</P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p36 ft10">behörighet</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">viss tid, högst tre år, men kan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">skall </SPAN>särskilt beaktas i vilken</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td151"><P class="p21 ft10">efter ny ansökan förlängas.</P></TD>
<TD class="tr3 td19"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">utsträckning sökanden har varit</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">Vid prövning av en ansökan</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p250 ft64"><SPAN class="ft62">22</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 2009:1145.</SPAN></P>
<P class="p141 ft56"><SPAN class="ft62">23</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2003:35.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">68</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_69">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33169x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Författningsförslag</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t33">
<TR>
<TD colspan=4 class="tr0 td61"><P class="p21 ft10">verksam som intygsgivare.</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr0 td63"><P class="p21 ft10">om förlängning</P></TD>
<TD class="tr0 td97"><P class="p173 ft16">av</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr0 td72"><P class="p22 ft10">behörighet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>särskilt beaktas i vilken ut-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">sträckning</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td72"><P class="p60 ft10">sökanden</P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p178 ft10">har</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">varit</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td177"><P class="p21 ft10">verksam som intygsgivare.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td178"><P class="p310 ft10">10 c §<A href="#page_69"><SPAN class="ft51">24</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr13 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td179"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Boverket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>återkalla be-</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">Boverket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>återkalla be-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft10">hörigheten</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p23 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p178 ft10">en</P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p36 ft10">intygsgivare</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">hörigheten</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p51 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td179"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td114"><P class="p22 ft10">en intygsgivare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td179"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p154 ft10">1. inte uppfyller de krav som</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p26 ft10">1. inte uppfyller de krav som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">anges i 10 § första stycket, eller</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">anges i 10 § första stycket, eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p153 ft10">2. inte</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td104"><P class="p154 ft10">iakttar tillbörlig om-</P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p32 ft10">2. inte</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td69"><P class="p311 ft10">iakttar tillbörlig</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">om-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">sorg vid utförandet av sina</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">sorg vid utförandet av sina</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">åligganden enligt 3 kap. 2 § eller</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">åligganden</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td99"><P class="p21 ft10">enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p60 ft10">3 kap. 2 §</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td180"><P class="p21 ft10">5 kap. 3 §</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td119"><P class="p154 ft10">bostadsrättslagen</P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft10">5 kap.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td107"><P class="p312 ft10">3 §</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td181"><P class="p22 ft10">bostadsrättslagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">(1991:614) eller enligt 4 kap. 3 §</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">(1991:614) eller enligt 4 kap. 3 §</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td180"><P class="p21 ft10">lagen (2002:93)</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p178 ft10">om</P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p154 ft10">kooperativ</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td157"><P class="p21 ft10">lagen (2002:93)</P></TD>
<TD class="tr3 td179"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft10">om</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td72"><P class="p22 ft10">kooperativ</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft10">hyresrätt.</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft10">hyresrätt.</P></TD>
<TD class="tr3 td113"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td179"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td36"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr9 td61"><P class="p154 ft10">I fall som avses i första</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr9 td75"><P class="p26 ft10">I fall som avses i första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">stycket 2 får Boverket meddela</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">stycket 2 får Boverket meddela</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">varning i stället för att återkalla</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft16">varning <SPAN class="ft59">eller erinran </SPAN>i stället för att</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">behörigheten, om det kan anses</P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft10">återkalla</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td69"><P class="p257 ft10">behörigheten, om</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">det</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">vara en tillräcklig åtgärd.</P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p22 ft16">kan anses vara en tillräcklig åtgärd.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=7 class="tr3 td75"><P class="p26 ft36">Boverket eller, efter över-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td128"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td90"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td169"><P class="p21 ft59">klagande,</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td106"><P class="p60 ft36">domstol får</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td72"><P class="p22 ft36">besluta att</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p313 ft9">en återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.</P>
<P class="p314 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft58">Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.</SPAN></P>
<P class="p259 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft57">Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet till- lämpas 1, 4 a och 4 b §§ samt 8 § i deras äldre lydelse.</SPAN></P>
<P class="p315 ft8"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft57">I fråga om ärenden om intygsgivares behörighet som har inletts hos Boverket före ikraftträdandet tillämpas 10 och 10 c §§ i deras äldre lydelse.</SPAN></P>
<P class="p316 ft56"><SPAN class="ft55">24 </SPAN>Senaste lydelse 2009:1145.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">69</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_70">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33170x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">1.9</SPAN><SPAN class="ft45">Förslag till</SPAN></P>
<P class="p317 ft35">förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p136 ft8">Härigenom föreskrivs att 1, 4 a och b, <NOBR>6–8</NOBR> och 8 c §§ förord- ningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt ska ha följande lydelse.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr4 td148"><P class="p21 ft36">Nuvarande lydelse</P></TD>
<TD class="tr4 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td108"><P class="p21 ft59">Föreslagen lydelse</P></TD>
<TD class="tr4 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td181"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td88"><P class="p318 ft10">1 §<A href="#page_70"><SPAN class="ft51">25</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr13 td125"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">En ekonomisk plan för en</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">En ekonomisk plan för en</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">kooperativ hyresrättsförening en-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">kooperativ hyresrättsförening en-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ligt 4 kap. 2 § lagen (2002:93) om</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ligt 4 kap. 2 § lagen (2002:93) om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">kooperativ hyresrätt <SPAN class="ft36">skall </SPAN>inne-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">kooperativ hyresrätt <SPAN class="ft36">ska </SPAN>inne-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">hålla följande uppgifter. Om upp-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">hålla följande uppgifter. Om upp-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">giften är preliminär <SPAN class="ft36">skall </SPAN>detta</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">giften är preliminär <SPAN class="ft36">ska </SPAN>detta</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p21 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td101"><P class="p21 ft10">anges.</P></TD>
<TD class="tr3 td125"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">1. Den kooperativa hyres-</P></TD>
<TD class="tr3 td101"><P class="p32 ft10">1. Den</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td181"><P class="p182 ft10">kooperativa</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p22 ft10">hyres-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">rättsföreningens firma och organi-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">rättsföreningens firma och organi-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p21 ft10">sationsnummer.</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">sationsnummer.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">2. <SPAN class="ft36">B</SPAN>eskrivnin<SPAN class="ft36">g </SPAN>av fastigheten.</P></TD>
<TD class="tr3 td101"><P class="p32 ft10">2. <SPAN class="ft36">En</SPAN></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td182"><P class="p225 ft10"><SPAN class="ft36">b</SPAN>eskrivning</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p219 ft10">av</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p26 ft10">fastig-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">3. Tidpunkt för upplåtelse och</P></TD>
<TD class="tr3 td101"><P class="p21 ft10">heten.</P></TD>
<TD class="tr3 td125"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td181"><P class="p21 ft10">inflyttning.</P></TD>
<TD class="tr9 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr9 td108"><P class="p32 ft10">3. Tidpunkt<SPAN class="ft36">en</SPAN></P></TD>
<TD class="tr9 td9"><P class="p225 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr9 td110"><P class="p26 ft10">upplåtelse</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p32 ft36"><SPAN class="ft10">4. </SPAN>Kostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p36 ft10">föreningens</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p21 ft10">och inflyttning.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p21 ft10">fastighet.</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p32 ft59"><SPAN class="ft16">4. </SPAN>Utgiften <SPAN class="ft16">för </SPAN>anskaffandet av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p32 ft10">5. Kostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p176 ft10">för</P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p36 ft10">nödvändigt</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">föreningens fastighet.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">underhåll och nödvändig tillbygg-</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">5. Kostnader</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p319 ft10">för</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p26 ft10">nödvändigt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">nad, ombyggnad eller andra nöd-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">underhåll och nödvändig tillbygg-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">vändiga ändringsarbeten.</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">nad, ombyggnad eller andra nöd-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">6. Kostnader för andra åtgär-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td164"><P class="p21 ft10">vändiga ändringsarbeten.</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">der som har betydelse för för-</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p32 ft10">6. Kostnader för andra åtgär-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">eningens verksamhet.</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">der som har betydelse för för-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td181"><P class="p32 ft10">7. Uppgifter</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p189 ft10">om</P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p36 ft10">finansier-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">eningens verksamhet.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">ingen av kostnader enligt <NOBR>4–6</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td108"><P class="p32 ft10">7. Uppgifter</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p35 ft10">om</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p26 ft10">finansier-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td148"><P class="p21 ft10">(finansieringsplan).</P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td70"><P class="p21 ft10">ingen av kostnader enligt <NOBR>4–6</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td61"><P class="p32 ft10">8. Föreningens löpande kost-</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td103"><P class="p21 ft10">(finansieringsplan).</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td148"><P class="p21 ft10">nader och intäkter.</P></TD>
<TD class="tr3 td86"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td103"><P class="p32 ft36"><SPAN class="ft10">8. </SPAN>Avskrivningar</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p219 ft59">och</P></TD>
<TD class="tr3 td112"><P class="p26 ft10">för-</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p179 ft56"><SPAN class="ft55">25 </SPAN>Senaste lydelse 2003:36.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">70</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_71">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33171x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td64"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td65"><P class="p21 ft26">Författningsförslag</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p13 ft8">9. Driftskostnader som de kooperativa hyresgästerna <SPAN class="ft9">skall </SPAN>svara för och som inte ingår i hyran.</P>
<P class="p13 ft8">Planen <SPAN class="ft9">skall </SPAN>dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p320 ft8">eningens <SPAN class="ft9">andra </SPAN>löpande kostna- der och intäkter.</P>
<P class="p321 ft8">9. Driftskostnader som de kooperativa hyresgästerna <SPAN class="ft9">ska </SPAN>svara för och som inte ingår i hyran.</P>
<P class="p13 ft37">Till planen ska fogas en teknisk underhållsplan som visar fastig- hetens underhålls- och återinvester- ingsbehov de kommande 50 åren.</P>
<P class="p321 ft8">Planen <SPAN class="ft9">ska </SPAN>dessutom inne- hålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t27">
<TR>
<TD class="tr4 td165"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td61"><P class="p300 ft10">4 a §<A href="#page_71"><SPAN class="ft51">26</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr4 td166"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">En ekonomisk prognos enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">En ekonomisk prognos enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p49 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>avse</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>avse</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">1. kapitalkostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">1. kapitalkostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr9 td116"><P class="p32 ft10">2. driftskostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr9 td75"><P class="p32 ft10">2. driftskostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">3. avsättningar för underhåll,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">3. avsättningar för underhåll,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p32 ft10">4. eventuella</P></TD>
<TD class="tr3 td140"><P class="p154 ft10">övriga avsätt-</P></TD>
<TD class="tr3 td149"><P class="p32 ft10">4. eventuella</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p26 ft10">övriga avsätt-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p21 ft10">ningar,</P></TD>
<TD class="tr3 td140"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td149"><P class="p21 ft10">ningar,</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">5. underhållskostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">5. underhållskostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">6. övriga kostnader,</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">6. övriga kostnader,</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">7. hyresintäkter, och</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">7. hyresintäkter, och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">8. övriga intäkter.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">8. övriga intäkter.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td116"><P class="p32 ft10">I prognosen <SPAN class="ft36">skall </SPAN>anges vilka</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">I prognosen <SPAN class="ft36">ska </SPAN>anges vilka</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td165"><P class="p49 ft10">antaganden om</P></TD>
<TD class="tr3 td140"><P class="p154 ft10">inflation och</P></TD>
<TD class="tr3 td149"><P class="p21 ft10">antaganden om</P></TD>
<TD class="tr3 td166"><P class="p22 ft10">inflation och</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t30">
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td61"><P class="p21 ft10">räntor som prognosen bygger på.</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">räntor som prognosen bygger på.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td176"><P class="p153 ft10">Uppgifterna</P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p190 ft10">enligt</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td15"><P class="p154 ft10">första</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p32 ft10">Uppgifterna enligt första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td176"><P class="p21 ft10">stycket <NOBR>1–8</NOBR> <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td74"><P class="p173 ft16">avse</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p322 ft10">de</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p154 ft16">sex</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft16">stycket <NOBR>1–8</NOBR> <SPAN class="ft59">ska </SPAN>avse de sex första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td168"><P class="p21 ft10">första verksamhetsåren</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p184 ft60">och</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p154 ft10">det</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft10">verksamhetsåren <SPAN class="ft36">samt </SPAN>det <SPAN class="ft36">tionde</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td168"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">elfte </SPAN>verksamhetsåret.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p21 ft59">och det tjugonde <SPAN class="ft16">verksamhetsåret.</SPAN></P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p323 ft56"><SPAN class="ft55">26 </SPAN>Senaste lydelse 2003:36.</P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">71</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_72">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33172x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningsförslag SOU 2017:31</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t39">
<TR>
<TD class="tr4 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr4 td184"><P class="p324 ft10">4 b §<A href="#page_72"><SPAN class="ft51">27</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr4 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr4 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p32 ft10">En känslighetsanalys</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p225 ft10">enligt</P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p224 ft10">En</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td185"><P class="p22 ft10">känslighetsanalys enligt</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft10">1 § andra stycket <SPAN class="ft36">skall</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p225 ft10">avse</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td166"><P class="p44 ft10">1 § andra</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p186 ft10">stycket <SPAN class="ft36">ska</SPAN></P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft16">avse</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p21 ft10">beräknad hyra vid olika infla-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">beräknad hyra vid olika infla-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p21 ft10">tions- och räntenivåer beträf-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">tions- och räntenivåer beträf-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p21 ft10">fande de sex första verksamhets-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft10">fande de sex första verksamhets-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p21 ft10">åren <SPAN class="ft36">och </SPAN>det <SPAN class="ft36">elfte </SPAN>verksamhets-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft36"><SPAN class="ft10">åren </SPAN>samt <SPAN class="ft10">det </SPAN>tionde och det</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft10">året.</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td187"><P class="p44 ft10"><SPAN class="ft36">tjugonde </SPAN>verksamhetsåret.</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td15"><P class="p325 ft10">6 §</P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p225 ft10">Boverket lämnar allmänna råd</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p22 ft36">Boverket får meddela närmare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td186"><P class="p21 ft10">om utformningen av ekono-</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft59">föreskrifter om verkställigheten av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft10">miska planer.</P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft59">bestämmelsen om ekonomisk plan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p44 ft36">i 4 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p157 ft36">2 §</P></TD>
<TD class="tr3 td42"><P class="p21 ft59">lagen (2002:93)</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p22 ft36">om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft59">kooperativ hyresrätt. <SPAN class="ft16">Boverket läm-</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td146"><P class="p44 ft16">nar <SPAN class="ft59">även </SPAN>allmänna råd om utform-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td187"><P class="p44 ft10">ningen av ekonomiska planer.</P></TD>
<TD class="tr3 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr6 td183"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td127"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td15"><P class="p326 ft16">7 §<A href="#page_72"><SPAN class="ft71">28</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr6 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td42"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr6 td43"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p68 ft8">Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 4 kap. 4 § första stycket 1 lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt fattas av Boverket.</P>
<P class="p68 ft8">Boverket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verksamhet.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t40">
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">Boverket får meddela närmare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">föreskrifter om verkställigheten av</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">bestämmelserna om intygsgivning</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft36">och intygsgivare i 4 kap. 3 och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft59">4 §§ lagen (2002:93)om koopera-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p327 ft59">tiv hyresrätt.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr13 td188"><P class="p328 ft73">8 §<A href="#page_72"><SPAN class="ft72">29</SPAN></A></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">Behörighet som intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">Behörighet som intygsgivare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">får meddelas endast den som har</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">får meddelas endast den som har</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">nödvändig utbildning i fastig-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">nödvändig utbildning i fastig-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td61"><P class="p36 ft10">hetsrätt och företags- eller fastig-</P></TD>
<TD class="tr3 td75"><P class="p22 ft10">hetsrätt och företags- eller fastig-</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p329 ft64"><SPAN class="ft62">27</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 2003:36.</SPAN></P>
<P class="p213 ft64"><SPAN class="ft62">28</SPAN><SPAN class="ft63">Senaste lydelse 2009:1148.</SPAN></P>
<P class="p213 ft56"><SPAN class="ft62">29</SPAN><SPAN class="ft65">Senaste lydelse 2003:36.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">72</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_73">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33173x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Författningsförslag</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t33">
<TR>
<TD colspan=4 class="tr0 td189"><P class="p21 ft10">hetsekonomi samt kunskaper av-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr0 td189"><P class="p189 ft10">hetsekonomi samt kunskaper av-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft10">seende</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td191"><P class="p183 ft10">byggverksamhet</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p157 ft10">och</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p189 ft10">seende</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td69"><P class="p176 ft10">byggverksamhet</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">förvaltning av fastigheter.</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">förvaltning av fastigheter <SPAN class="ft36">och som</SPAN></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p157 ft10">Behörighet <SPAN class="ft36">ska </SPAN>meddelas för</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft59">har tecknat ansvarsförsäkring en-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">viss tid, högst tre år, men kan</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft59">ligt 4 kap. 4 § tredje stycket lagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">efter ny ansökan förlängas.</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft59">(2002:93) om kooperativ hyresrätt.</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p157 ft10">Vid prövning av en ansökan</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p26 ft10">Behörighet <SPAN class="ft36">ska </SPAN>meddelas för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">om förlängning av behörighet</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">viss tid, högst tre år, men kan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10"><SPAN class="ft36">skall </SPAN>särskilt beaktas i vilken</P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td192"><P class="p189 ft10">efter ny ansökan förlängas.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">utsträckning sökanden har varit</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p22 ft10">Vid prövning av en ansökan</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">verksam som intygsgivare.</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">om förlängning av behörighet</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10"><SPAN class="ft36">ska </SPAN>särskilt beaktas i vilken ut-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td17"><P class="p189 ft10">sträckning</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td110"><P class="p21 ft10">sökanden</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p172 ft10">har</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">varit</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=5 class="tr3 td192"><P class="p189 ft10">verksam som intygsgivare.</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr13 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr13 td184"><P class="p330 ft10">8 c §<A href="#page_73"><SPAN class="ft51">30</SPAN></A></P></TD>
<TD class="tr13 td193"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr13 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p157 ft10">Boverket <SPAN class="ft36">skall </SPAN>återkalla be-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p22 ft10">Boverket <SPAN class="ft36">ska </SPAN>återkalla be-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">hörigheten för en intygsgivare</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td17"><P class="p189 ft10">hörigheten</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td83"><P class="p22 ft10">för en intygsgivare</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td190"><P class="p21 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr9 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td156"><P class="p189 ft10">som</P></TD>
<TD class="tr9 td193"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p157 ft10">1. inte uppfyller de krav som</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p26 ft10">1. inte uppfyller de krav som</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">anges i 8 § första stycket, eller</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">anges i 8 § första stycket, eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p153 ft10">2. inte</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td191"><P class="p151 ft10">iakttar tillbörlig</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p157 ft10">om-</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p331 ft10">2. inte</P></TD>
<TD colspan=4 class="tr3 td69"><P class="p178 ft10">iakttar tillbörlig</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p26 ft10">om-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">sorg vid utförandet av sina</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">sorg vid utförandet av sina</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">åligganden enligt 4 kap. 3 § lagen</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">åligganden enligt 4 kap. 3 § lagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">(2002:93) om kooperativ hyres-</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">(2002:93) om kooperativ hyres-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft10">rätt eller</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td191"><P class="p189 ft10">enligt 3 kap. 2 §</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p157 ft10">eller</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p189 ft10">rätt eller</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td86"><P class="p51 ft10">enligt 3 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p231 ft10">2 §</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">eller</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft10">5 kap.</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p49 ft10">3 §</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td131"><P class="p157 ft10">bostadsrättslagen</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p189 ft10">5 kap.</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td79"><P class="p332 ft16">3 §</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td117"><P class="p22 ft10">bostadsrättslagen</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td65"><P class="p21 ft10">(1991:614).</P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td17"><P class="p189 ft10">(1991:614).</P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p157 ft10">I fall som avses i första</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p22 ft10">I fall som avses i första</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft10">stycket 2</P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p51 ft10">får</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td131"><P class="p157 ft10">Boverket meddela</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p189 ft10">stycket 2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td79"><P class="p60 ft10">får</P></TD>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft10">Boverket</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td39"><P class="p22 ft10">meddela</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">varning i stället för att återkalla</P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">varning <SPAN class="ft36">eller erinran </SPAN>i stället för</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=4 class="tr3 td189"><P class="p21 ft10">behörigheten, om det kan anses</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr3 td53"><P class="p189 ft10">att återkalla</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td86"><P class="p21 ft10">behörigheten,</P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p22 ft10">om</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=3 class="tr3 td84"><P class="p21 ft10">vara en tillräcklig åtgärd.</P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft10">det kan anses vara en tillräcklig</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p189 ft10">åtgärd.</P></TD>
<TD class="tr3 td193"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td153"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td79"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td9"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p26 ft36">Boverket eller, efter över-</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=6 class="tr3 td189"><P class="p189 ft59">klagande, domstol får besluta att</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td190"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td97"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td65"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td129"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td53"><P class="p189 ft59">en återkallelse</P></TD>
<TD colspan=3 class="tr9 td117"><P class="p22 ft36">av behörighet ska</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p8 ft56"><SPAN class="ft55">30 </SPAN>Senaste lydelse 2009:1148.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">73</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_74">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33174x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningsförslag</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p207 ft36">gälla omedelbart.</P>
<P class="p236 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft52">Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2019.</SPAN></P>
<P class="p123 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft53">Beträffande ekonomiska planer som har getts in till Bolags- verket för registrering före ikraftträdandet tillämpas 1, 4 a och 4 b §§</SPAN></P>
<P class="p213 ft10"><SPAN class="ft10">i</SPAN><SPAN class="ft58">deras äldre lydelse.</SPAN></P>
<P class="p72 ft8"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft53">I fråga om ärenden om intygsgivares behörighet som har inletts hos Boverket före ikraftträdandet tillämpas 8 och 8 c §§ i deras äldre lydelse.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">74</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_75">
<P class="p333 ft75"><SPAN class="ft11">2</SPAN><SPAN class="ft74">Utredningens uppdrag och arbete</SPAN></P>
<P class="p11 ft34"><SPAN class="ft34">2.1</SPAN><SPAN class="ft45">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p334 ft8">Utredningens uppdrag är att se över konsumentskyddet på bostads- rättsmarknaden. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till</P>
<P class="p37 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras,</SPAN></P>
<P class="p335 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om det finns anledning att skärpa regelverket för intygsgivare,</SPAN></P>
<P class="p112 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivan- de föreningsmedlemmar behöver förbättras,</SPAN></P>
<P class="p336 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pant- sättning av en bostadsrätt bör stärkas,</SPAN></P>
<P class="p337 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det lång- siktiga underhållsbehovet,</SPAN></P>
<P class="p338 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är sär- skilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter,</SPAN></P>
<P class="p339 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid för- medling av en bostadsrätt bör ändras och</SPAN></P>
<P class="p336 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna för om- och tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras.</SPAN></P>
<P class="p340 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till. Utredningens direktiv (2015:97) bifogas som <SPAN class="ft9">bilaga 1</SPAN>.</P>
<P class="p341 ft21">75</P>
</DIV>
<DIV id="page_76">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Utredningens uppdrag och arbete</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">2.2</SPAN><SPAN class="ft45">Utredningsarbetet</SPAN></P>
<P class="p342 ft8">Utredningens arbete har bedrivits på sedvanligt sätt med regel- bundna sammanträden med sakkunniga och experter. Sammanlagt har utredningen haft tolv sammanträden, varav ett under två dagar. Utredningens arbete har också förts framåt tack vare underhands- kontakter med experter och sakkunniga.</P>
<P class="p68 ft8">Möte har också hållits med representanter från Bolagsverket och Sveriges Byggindustrier.</P>
<P class="p68 ft8">Utredningen har närvarat på ett seminarium benämnt <NOBR>K-dagen</NOBR> – En dag för kommentarer, diskussion och utvärdering av bokförings- nämndens K2 och <NOBR>K3-regelverk</NOBR> som anordnades av Srf konsul- terna. Utredningen har också hållit en hearing med intygsgivare.</P>
<P class="p68 ft8">Annat relevant arbete inom Regeringskansliet har också följts och beaktats genom utredningens sakkunniga.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">2.3</SPAN><SPAN class="ft45">Betänkandets disposition</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Efter detta inledande kapitel redovisas i kapitel 3 de allmänna ut- gångspunkterna som ligger till grund för utredningens överväganden och förslag.</P>
<P class="p68 ft8">I kapitel 4 ges sedan en allmän beskrivning över redovisnings- lagstiftningen och i kapitel 5 redogörs särskilt för bostadsrätts- föreningars redovisning.</P>
<P class="p68 ft8">I kapitel 6 till och med 13 är kapitlen uppbyggda så att utred- ningens överväganden och förslag följer direkt efter avsnitten om gällande rätt.</P>
<P class="p110 ft8">I kapitel 6 övervägs bostadsrättsföreningars redovisning och framtida underhåll. Kapitel 7 och 8 behandlar innehållet i den eko- nomiska planen samt intygsgivarna och intygsgivningen. Därefter övervägs i kapitel 9 skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt. Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning övervägs i kapitel 10 vilket sedan följs av kapitel 11 som behandlar frågor om underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet. Fastighetsmäklarens informationsgiv- ning tas upp i kapitel 12 och frågor om kooperativ hyresrätt tas upp i kapitel 13.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">76</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_77">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td194"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td195"><P class="p21 ft26">Utredningens uppdrag och arbete</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p13 ft8">De avslutande kapitlen <NOBR>14–16</NOBR> innehåller konsekvenserna av för- slagen, ikraftträdande- och övergångsbestämmelser, och författnings- kommentar till de lämnade lagförslagen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">77</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_78">
</DIV>
<DIV id="page_79">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33179x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p4 ft11">3 Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">3.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Lagstiftaren har sökt arbeta för en attraktiv och hållbar bostads- marknad utan att frångå konsumenternas och bostadsmarknadens behov av ett skyddsnät. Den nuvarande bostadsrättslagstiftningen trädde i kraft den 1 juli 1991. Även om lagen vid flera tillfällen har ändrats därefter har flera bostadsrättsorganisationer och intresse- grupper gjort gällande att lagstiftningen blivit föråldrad och behöver ses över. Som framgår av direktiven är syftet med utred- ningens uppdrag att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas.</P>
<P class="p107 ft8">I kapitlet förklaras först vad som avses med konsumenträttsligt perspektiv i direktivens mening (avsnitt 3.2). Därefter beskrivs skäl- en för ett starkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (av- snitt 3.3). Sedan följer en kort beskrivning av dagens konsument- skydd och den kritik som riktats mot detta i den allmänna debatten (avsnitt 3.4). Därefter ges en allmän beskrivning av upplåtelseform- en bostadsrätt och bostadsrättsförening (avsnitt 3.5). Slutligen ges en kortfattad beskrivning över boendeformerna kooperativ hyresrätt och bostadsförening i avsnitten 3.6 och 3.7.</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">3.2</SPAN><SPAN class="ft45">Vad avses med konsumenträttsligt perspektiv?</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Strikt juridiskt faller endast upplåtelse av nyproducerad bostads- rättslägenhet under de konsumenträttsliga reglerna.<A href="#page_79"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>Som framgår av direktiven (se även avsnitt 2.1) är dock utredningens uppdrag bredare än så eftersom behovet av tydliga och ändamålsenliga regler även</P>
<P class="p66 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Definition av konsument, se bl.a. 2 § lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentför- hållanden.</P>
<P class="p346 ft21">79</P>
</DIV>
<DIV id="page_80">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33180x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">gör sig gällande utanför de situationer där det finns ett renodlat kon- <NOBR>sument-näringsidkare</NOBR> förhållande. Det gäller bl.a. då en bostadsrätt överlåts mellan två privatpersoner och vid ombildning från hyres- rätt till bostadsrätt. Uppdraget kan därför sägas omfatta konsument- skyddet i vid bemärkelse.</P>
<P class="p68 ft8">När någon har förvärvat en bostadsrätt blir han eller hon också medlem i en bostadsrättsförening och därmed delaktig i ett företag. Av detta följer att även regler som främst tar sikte på förhållandet mellan en medlem och föreningen kan ha betydelse för bostadsrätts- havarens långsiktiga ekonomiska trygghet. Även detta förhållande är till del föremål för utredningens översyn och får därmed också anses omfattas av konsumentskyddet i vid bemärkelse.</P>
<P class="p347 ft35"><SPAN class="ft34">3.3</SPAN><SPAN class="ft80">Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt konsumentskydd</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Ett av huvudändamålen bakom bostadsrättslagen (1991:614; BRL) är att bostadsrättshavarna ska erbjudas en tryggad besittning till sina lägenheter och ett långsiktigt stabilt boende. För att detta ändamål ska uppnås krävs att det finns ett rättsligt skydd för bostadsrätts- havare och för dem som avser att köpa en bostadsrätt.</P>
<P class="p68 ft8">I Sverige finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar.<A href="#page_80"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>Det innebär att bostadsrätt är den mest förekommande upplåtelseformen för gemen- samt ägande av bostäder.</P>
<P class="p68 ft8">Den genomsnittliga bostadsrättsföreningen är uppförd av HSB eller Riksbyggen på 1960 eller <NOBR>1970-talet</NOBR> och har cirka 363 lägen- heter.<A href="#page_80"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>Därtill finns det gott om föreningar med färre lägenheter, men som på grund av sitt attraktiva läge förvaltar mycket bety- dande värden.</P>
<P class="p348 ft8">De senaste åren har det genomsnittliga priset för både nyupp- förda och äldre bostadsrättslägenheter stigit kraftigt. Under år 2016 omsattes närmare 108 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av nästan 218 miljarder kronor. I Stockholm var den totala om- sättningen 132,9 miljarder, vilket motsvarar 61 procent av den totala</P>
<P class="p118 ft82"><SPAN class="ft66">2</SPAN><SPAN class="ft81">Totalt finns cirka 29 000 bostadsrättsföreningar registrerade. De föreningar som är vilande har oftast ännu inte förvärvat något hus.</SPAN></P>
<P class="p349 ft56"><SPAN class="ft66">3</SPAN><SPAN class="ft83">Se www.hittabrf.se</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">80</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_81">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33181x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">omsättningen i landet. Medelpriset i riket för en bostadsrätt var drygt 2 miljoner kronor. De regionala skillnaderna var dock stora. De dyraste bostadsrätterna fanns i Stockholms län där medelpriset år 2016 var cirka 3,2 miljoner kronor. Det lägsta medelpriset fanns i Västernorrlands län där en genomsnittlig bostadsrätt kostade cirka 575 000 kronor.<A href="#page_81"><SPAN class="ft79">4</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">Statistiken från år 2016 kan jämföras med den från 2006. Då omsattes omkring 89 800 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av 57 miljarder kronor. Medelpriset i riket var 776 000 kronor, i Stockholms län ungefär 1,4 miljoner kronor och i Västernorrlands län ungefär 161 000 kronor.</P>
<P class="p64 ft8">Den snabbt stigande prisutvecklingen innebär att en bostadsrätt i dag representerar ett stort ekonomiskt värde för den enskilde bo- stadsrättshavaren. Även för samhället i stort har bostadsrättsmark- naden stor ekonomisk betydelse.</P>
<P class="p64 ft8">Det är bl.a. mot bakgrund av ovanstående viktigt att konsu- mentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt och att det råder ordning och reda på marknaden. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i all- mänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effektivare marknad.</P>
<P class="p75 ft8">Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden behövs således så- väl för att motverka förekomsten av osunda bostadsrättsföreningar som för att ge den som överväger att köpa en bostadsrätt en god bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär.</P>
<P class="p145 ft8">Ett starkt konsumentskydd har emellertid inte bara betydelse för den enskilda bostadsrättsköparen utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. byggföretag, fastighetsmäklare och kreditgivare.</P>
<P class="p302 ft56"><SPAN class="ft55">4 </SPAN>Statistiken är hämtad från SCB och mäklarstatistik.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">81</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_82">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">3.4</SPAN><SPAN class="ft45">Kort om konsumentskyddet i dag</SPAN></P>
<P class="p350 ft12"><SPAN class="ft12">3.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">Något om de viktigaste konsumentskyddsreglerna i BRL</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Det konsumentskydd som lagstiftningen på bostadsrättsområdet innehåller är sammansatt av flera olika komponenter. Reglerna har störst betydelse i samband med den ursprungliga upplåtelsen av lägenhet med bostadsrätt. Men vissa av dem är viktiga även för det långsiktiga förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess med- lemmar och aktualiseras också när en bostadsrätt överlåts mellan två personer.</P>
<P class="p68 ft8">Av stor betydelse för konsumentskyddet är bl.a. de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekonomisk plan och intygsgivare samt reglerna om bokföring, redovisning och revision.</P>
<P class="p123 ft8">Den ekonomiska planen och årsredovisningen har betydelse för den enskilde bostadsrättsköparens möjlighet att informera sig om sina åtaganden och om eventuella risker med köpet. Den ekono- miska planen ska innehålla en teknisk och ekonomisk beskrivning och vara försedd med intyg av två oberoende intygsgivare. Intygs- givarna ska pröva om projektet är ekonomiskt hållbart.</P>
<P class="p68 ft8">Information om åtagandena ska också finnas i ett avtal om upp- låtelse av bostadsrätt och i den objektsbeskrivning som en fastig- hetsmäklare ska tillhandahålla vid förmedling av en bostadsrätt.</P>
<P class="p68 ft8">Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal kon- sumentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostads- rättsförening och en blivande bostadsrättshavare. Förhandsavtalet innebär att föreningen är skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Reg- lerna om förhandsavtal, omfattar bl.a. krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren. Kostnadskalkylen ska på samma sätt som den ekonomiska planen vara försedd med ett intyg från två intygsgivare.</P>
<P class="p123 ft8">Såväl vid tecknandet av förhandsavtal som vid upplåtelse ska föreningen ha ställt betryggande säkerhet för de inbetalningar som gjorts av den bostadssökande. Genom att fastställa sådant krav på</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">82</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_83">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p352 ft8">föreningen har man velat säkerställa att konsumenten ges ett full- gott ekonomiskt skydd.</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">3.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Konsumentskyddet har ifrågasatts</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">I direktiven anses att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden generellt sett fungerar väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekonomisk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne.</P>
<P class="p64 ft8">Under de senaste åren har konsumentskyddet på bostadsrätts- marknaden dock kommit att ifrågasättas. I den allmänna debatten har lyfts fram att bostadsmarknadens villkor har förändrats med tiden och att flera av bestämmelserna i BRL har blivit föråldrade och är dåligt anpassade till dagens verklighet.</P>
<P class="p64 ft8">Det har bl.a. hävdats att reglerna kan möjliggöra att bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekonomiskt hållbar och att det kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär. Det är främst frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och bostadsrätts- föreningarnas redovisning som har lyfts fram som viktiga att se över.</P>
<P class="p354 ft34"><SPAN class="ft34">3.5</SPAN><SPAN class="ft45">Bostadsrätt och bostadsrättsförening</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">3.5.1</SPAN><SPAN class="ft84">Historik och lagstiftningens utveckling</SPAN></P>
<P class="p356 ft8">Runt sekelskiftet 1900 fördes en omfattande debatt kring bostads- och boendefrågor i Sverige. Bakgrunden var bl.a. den stora emigra- tionen från Sverige, som till stor del hade sin grund i dåliga boende- förhållanden och dålig fördelning av bruksmark. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter <NOBR>1890-talet</NOBR> skapade stora bostads- problem. Många människor i städerna bodde trångt och dyrt; an- tingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar.</P>
<P class="p64 ft8">Under <NOBR>1910-talet</NOBR> började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">83</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_84">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33184x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p357 ft8">Förebilden var bl.a. olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna.</P>
<P class="p358 ft8">Före 1930 kunde man inneha lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening (se avsnitt 3.7) eller aktier i bostadsaktiebolag. Egentliga bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första lagen (1930:115) om bostadsrätt tillkom. Syftet med lagen var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats och trygga medlemmars rätt till sina bostäder. Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter. Genom att ge medlemmarna i bostadsrättsföreningen inblick i föreningens arbete och genom införandet av krav på ekonomisk plan som förutsätt- ning för föreningens bildande hoppades man komma till rätta med osäkra byggprojekt och dåligt skötta bostadsrättsföreningar. Den första bostadsrättslagen beskrivs därför ofta som konsumentinriktad.</P>
<P class="p359 ft8">1930 års bostadsrättslag kom att så småningom framstå som otidsenlig. Utvecklingen hade gått mot allt större byggnadsprojekt och föreningarna bildades i regel inte längre av de blivande bostads- rätthavarna själva. I stället togs initiativet till nya föreningar av de rikskooperativa organisationerna HSB och Riksbyggen.<A href="#page_84"><SPAN class="ft79">5 </SPAN></A>Det var inte heller så vanligt att bostadsrättsföreningar förvärvade bebyggda fastigheter (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kom- mentar, 5 uppl. 2014, s. 17 f.).</P>
<P class="p360 ft8">Mot bakgrund av dels utvecklingen på bostadsrättsmarknaden, dels av den kritik som hade framförts mot s.k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, tillkallades i början på <NOBR>60-talet</NOBR> sakkunniga för att göra en allmän översyn av bostadsrättslagstiftningen. Bostads- rättskommittén avlämnade år 1969 sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) med förslag till en ny bostadsrättslag.</P>
<P class="p358 ft8">Den nya bostadsrättslagen (1971:479) trädde i kraft den 1 juli 1972 samtidigt som 1930 års lag upphörde att gälla. Genom 1971 års bo- stadsrättslag övergavs den tidigare tillämpade tekniken att i lagen bara reglera sådana frågor där avvikelser gjordes från vad som gällde om ekonomiska föreningar i allmänhet. Lagen kom därför att i princip uttömmande reglera bostadsrättsföreningars förhållanden. I</P>
<P class="p361 ft86"><SPAN class="ft85">5 </SPAN>HSB (ursprungligen Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening) bildades år 1923 och Riksbyggen bildades år 1940. Dessa organisationer upplåter företrädesvis sina lägenheter med bostadsrätt. Det finns ytterligare en rikskooperativ organisation, Bostadsrätterna (tidigare SBC) som delvis har annan karaktär än de övriga organisationerna.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">84</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_85">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">de delar där reglerna överensstämde med vad som gällde för ekono- miska föreningar i allmänhet hänvisade lagen dock direkt till mot- svarande bestämmelse i föreningslagen. I motiven fästes stor vikt vid att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samt vid att tillförsäkra bostadsrättshavarna god insyn i föreningarnas ange- lägenheter och ett stort mått av trygghet i besittningen av deras lägenheter. Formerna och förutsättningarna för bostadsrättshavar- nas anknytning till föreningen i samband med produktionen av föreningsfastigheten kom att inta en central plats i den nya lagen. I förarbetena diskuteras ingående under vilka former och förutsätt- ningar bostadsrättsföreningarna skulle få knyta till sig bostadssökande (prop. 1971:12 s. 73 ff.).</P>
<P class="p298 ft8">De sakliga nyheterna i 1971 års lag innebar bl.a. att möjligheten att uppbära förskott och träffa förhandsavtal om upplåtelse av bo- stadsrätt till bostadslägenheter förbjöds. Reglerna om att det ska finnas en ekonomisk plan för föreningens verksamhet skärptes. I fråga om bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter gjordes en anpassning till hyreslagstiftningen. Vidare skulle vissa tvister, framför allt de om medlemskap, handläggas av hyresnämnderna. De föreningsrättsliga tvisterna förbehölls dock allmän domstol.</P>
<P class="p363 ft8">Utvecklingen efter tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag präg- lades bl.a. av ett ökande antal ombildningar från hyresrätt till bo- stadsrätt, framför allt i storstäderna (se lagen [1982:352] om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt) och en kraftig prisutveckling på bostadsrätter.</P>
<P class="p199 ft8">En ny bostadsrättslag (1991:614) trädde i kraft den 1 juli 1991 och ersatte då 1971 års lag. Denna lag är med vissa ändringar alltjämt gällande. 1991 års lag vilar på samma grunder som den tidigare lagen men medförde flera sakliga nyheter. Det kooperativa synsättet och medlemmarnas trygghet i besittningen till sina lägenheter samt en strävan att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga föreningar utgjorde viktiga utgångspunkter också för den reviderade lagstiftningen. Formerna och förutsättningarna för bostadsrättshavarnas anknytning till föreningen i samband med pro- duktionen eller förvärvet av föreningsfastigheten intar liksom tidi- gare en central plats i lagstiftningen (prop. 1990/91:92 och SOU 1988:14).</P>
<P class="p364 ft78">Bostadsrättslagen reglerar dels det nyttjanderättsliga förhållandet mellan å ena sidan bostadsrättsföreningen som ägare av föreningens</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">85</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_86">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33186x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">hus och å den andra medlemmen som nyttjanderättshavare, dels det föreningsrättsliga förhållandet mellan föreningen och medlemmen. När det gäller regleringen av de nyttjanderättsliga förhållandena är lagen till stora delar tvingande till sin natur.<A href="#page_86"><SPAN class="ft79">6 </SPAN></A>Om stadgarna inne- håller andra regler får dessa inte tillämpas. Skälet till detta är att dessa regler ska vara lika oavsett i vilken förening man bor i.</P>
<P class="p68 ft8">När det gäller bostadsrättslagens uppbyggnad för de förenings- rättsliga förhållandena är principerna delvis annorlunda. Bostads- rättslagen hänvisar i stora delar till föreningslagen. Föreningslagen är till sin uppbyggnad inte lika tvingande som de nyttjanderättsliga reglerna i bostadsrättslagen. Det har överlämnats till föreningen själv att i flera avseenden bestämma hur den vill förfara i beslutsfattandet.</P>
<P class="p68 ft8">Bostadsrättslagen reglerar i princip inte förhållandet mellan en bostadsrättshavare och tredje man. I takt med att frågor av det senare slaget uppmärksammats har det dock i bostadsrättslagen tagits in en del bestämmelser som tar sikte på tredje man t.ex. hur ett över- låtelseavtal ska vara upprättat för att vara giltigt och vissa regler vid pantsättning av bostadsrätt. När det gäller förhållandet till tredje man i övrigt får man gå till de allmänna regler som gäller vid avtal och köp samt familjerättsliga regler vid bodelning eller arvskifte.</P>
<P class="p68 ft8">Därutöver gäller en mängd andra bestämmelser som också ska tillämpas i en bostadsrättsförening. Det kan gälla bokföring som ska ske enligt bokföringslagens (1999:1078; BFL) och årsredovisnings- lagens (1995:1554; ÅRL) principer eller regler i skattelagstiftningen (Uggla, Grönlund och Gunne, Bo i bostadsrätt, 4 uppl. 2010, s. 19 f.).</P>
<P class="p365 ft49">Lagstiftningen och överväganden efter år 1991</P>
<P class="p71 ft8">Från år 1991 och framåt har bostadsrättslagstiftningen varit föremål för flera statliga utredningar och bostadsrättslagen har ändrats i flera avseenden. Här bör följande nämnas.</P>
<P class="p68 ft8">Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 april 1993 sänktes lagens krav på minsta antal medlemmar i föreningen respektive</P>
<P class="p366 ft86"><SPAN class="ft85">6 </SPAN>I vissa avseenden är det dock möjligt att göra avsteg från de nyttjanderättsliga principer som gäller i BRL. Ett exempel är de bestämmelser som gäller för inre underhåll. Lagen anger som huvudregel att det är bostadsrättshavaren som svarar för att lägenheten till det inre hålls i gott skick, <SPAN class="ft87">om inte annat bestäms i stadgarna</SPAN>. Det är bara i de fall BRL anger att annat får bestämmas i stadgarna eller på annat sätt avtalas som ett avsteg får göras från lagens regler.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">86</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_87">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">minsta antal lägenheter i föreningens hus från fem till tre (prop. 1992/93:144).</P>
<P class="p64 ft8">I syfte att förhindra förekomsten av ekonomiskt osunda för- eningar infördes den 1 april 2003 vissa ändringar bl.a. gällande reglerna om ekonomisk plan, framför allt beträffande intygsgivningen. Också möjligheterna till förändringar i den egna lägenheten preci- serades och vidgades något. En rätt för föreningen att i vissa fall av- hjälpa brister infördes också (prop. 2002/03:12 och SOU 2000:2).</P>
<P class="p64 ft8">Den nya upplåtelseformen kooperativ hyresrätt, som infördes genom en särskild lag vilken trädde i kraft den 1 april 2002, föran- ledde också vissa förändringar i BRL (prop. 2001/02:62 och SOU 2000:95, se även avsnitt 3.6).</P>
<P class="p64 ft8">Den 1 april 2008 gjordes vissa ändringar som gäller användning av elektronisk signatur för undertecknande av handlingar (prop. 2007/08:45).</P>
<P class="p64 ft8">Den 1 juli 2016 moderniserades lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar i syfte att förbättra möjligheterna att bedriva koopera- tivt företagande (prop. 2015/16:4). Denna modernisering är den största reformen på föreningsrättens område sedan lagen infördes år 1987. Genom lagändringarna förenklades lagen och anpassades till stor del till motsvarande regler i aktiebolagslagen (2005:551). Bl.a. ändrades reglerna om föreningsstämman och styrelsen samt blev det enklare att ändra stadgarna och att besluta om likvidation och fusion. Vidare förstärktes kapitalskyddet genom nya regler om värde- överföringar motsvarande de som finns i aktiebolagslagen. Flera av de föreslagna ändringarna omfattade även bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93).</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">3.5.2</SPAN><SPAN class="ft84">Bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p367 ft49">Vad är en bostadsrätt?</P>
<P class="p77 ft8">Bostadsrätt är huvudsakligen en svensk företeelse. Motsvarigheten i många andra länder är snarare andelsägenheten, lik den svenska formen ägarlägenhet, alltså med lägre grad av gemenskap i förvalt- ningen.</P>
<P class="p145 ft78">Bostadsrätten kan sägas ligga mellan äganderätt och hyresrätt. Den representerar på ett annat sätt än hyresrätten en förmögenhets- tillgång och ett risktagande. Samtidigt ger den ett bättre besittnings-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">87</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_88">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">skydd och mycket större möjligheter till inflytande över boende och ekonomi än hyresrätten.</P>
<P class="p80 ft8">I dagligt tal använder man uttrycket bostadsrätt för att beteckna en lägenhet som innehas med bostadsrätt. Man talar om att man har köpt en bostadsrätt. Även om detta sätt att använda ordet är praktiskt i de flesta fall är det inte helt riktigt. Skälet till detta är att det inte är bostadsrättshavaren som äger lägenheten, det gör bo- stadsrättsföreningen. Bostadsrättshavaren innehar lägenheten med en särskild typ av nyttjanderätt. Bostadsrätten är även bärare av en andelsrätt i föreningen, alltså en del av föreningens totala förmögen- het (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 11). Denna särskilda typ av nyttjanderätt till en lägenhet får endast upplåtas av en bostadsrättsförening (1 kap. 4 § BRL).</P>
<P class="p80 ft8">Bostadsrätten kan, trots namnet, också avse andra ändamål än boende. Bostadsrätt kan upplåtas för kontor, butiker lager osv. Man talar allmänt om lokaler till skillnad från bostadsrättslägenheter (1 kap. 6 § BRL).</P>
<P class="p80 ft8">Med bostadslägenhet avses en lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Det är detta som utgör lägenheten. Lägenheten kan omfatta en vanlig våning i ett flerfamiljshus, vilket är det vanligaste, men det kan också utgöras av en villa eller ett radhus. Bostadsrätten får aldrig avse endast mark, men den kan omfatta också mark som ligger i anslutning till för- eningens hus, om marken ska användas som komplement till nytt- jandet (1 kap. 4 § BRL). (A.a. s. 13.)</P>
<P class="p369 ft8">Upplåtelsen är den rättshandling genom vilken föreningen ger en medlem rätt att nyttja lägenheten. Man kan säga att upplåtelsen motsvarar ingåendet av hyresavtal. Det som kännetecknar denna upplåtelse är dock att den sker utan tidsbegränsning. Det innebär att den i förhållande till föreningen i princip är evig. Det är inte meningen att lägenheten någonsin ska gå tillbaka till föreningen, utan den ska gå vidare till andra genom försäljning, arv, bodelning eller liknande. Det innebär vidare att en bostadsrättshavare inte kan sägas upp från sin lägenhet på samma sätt som en hyresgäst. En bostads- rättshavare kan emellertid förlora sin bostadsrätt om han eller hon inte betalar avgifter eller missköter sig (förverkande), ungefär på samma sätt som en misskötsam hyresgäst som blir uppsagd med omedelbar verkan. Men bostadsrättshavaren får på visst sätt behålla värdet av bostadsrätten också i sådana fall (7 kap. 18 och 19 §§ BRL).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">88</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_89">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">Upplåtelsen sker mot ersättning genom att bostadsrättshavaren betalar en insats till föreningen (1 kap. 4 § BRL). Vidare har en för- ening i olika situationer möjlighet att ta ut en upplåtelseavgift om stadgarna anger detta (7 kap. 14 § BRL). Till skillnad från vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet återbetalas i princip aldrig vare sig insats eller upplåtelseavgift till en medlem. Bostads- rättshavaren får i stället tillgodogöra sig värdet på bostadsrätten genom den överlåtelseersättning som tillkommer denne vid över- låtelse av bostadsrätten.</P>
<P class="p145 ft8">Villkoren för nyttjandet bestäms genom avtalet när lägenheten första gången upplåts och genom beslut av föreningen t.ex. ändrade avgifter (a.a. s. 12).</P>
<P class="p65 ft49">Bostadsrätt får endast upplåtas till medlem i föreningen</P>
<P class="p356 ft8">Upplåtelsen får endast ske till en medlem i föreningen. I bostads- rättslagen definieras därför bostadsrätt som den rätt i föreningen som medlemmen har på grund av upplåtelsen (1 kap. 3 §).</P>
<P class="p65 ft49">Rättigheter och skyldigheter</P>
<P class="p356 ft8">Med bostadsrätten följer ett antal rättigheter som dels gäller själva rätten till och nyttjandet av lägenheten, dels gäller vissa demokratiska och ekonomiska rättigheter i föreningen, som endast en bostads- rättshavare kan ha.</P>
<P class="p370 ft8">Med ägandet av bostadsrätt följer även skyldigheter. Bl.a. att be- tala fastställd årsavgift till föreningen. Alla i föreningen ska vidare ta ansvar, inte bara för den egna lägenheten, utan även för fastig- heten och dess kringmiljö. Detta regleras i bostadsrättsföreningens stadgar.</P>
<P class="p371 ft49">Ansvar för underhåll</P>
<P class="p66 ft8">I bostadsrättslagen anges att det är föreningen som har huvud- ansvaret för att föreningens hus och lägenheten är i gott skick i den mån ansvaret inte åvilar en bostadsrättshavare (7 kap. 4 och 12 §§). Förenklat uttryckt kan det sägas innebära att bostadsrättshavare</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">89</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_90">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">svarar för det inre underhållet i lägenheten och föreningen svarar för allt annat dvs. det yttre underhållet. Stadgarna anger normalt vad som ska tillhöra lägenhetens inre. Vad som utgör inre underhåll re- spektive yttre underhåll är emellertid ofta föremål för diskussion och delade meningar.</P>
<P class="p372 ft49">Bostadsrätten kan överlåtas</P>
<P class="p344 ft8">Bostadsrätten kan vara föremål för överlåtelse eller annan övergång till ny innehavare. Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som före- skrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare (2 kap. 3 § BRL).</P>
<P class="p237 ft8">Överlåtelse av bostadsrätt måste ske skriftligen och vissa upp- gifter måste finnas med i överlåtelseavtalet: vem som är köpare och säljare, vilken lägenhet som avses samt priset (6 kap. 4 § första stycket BRL). Vid överlåtelse har föreningen rätt att ta ut en överlåtelse- avgift under förutsättning att det står i stadgarna. Vem som ska betala överlåtelseavgiften framgår också av föreningens stadgar.</P>
<P class="p103 ft49">Pantsättning, betalningssäkring och utmätning</P>
<P class="p71 ft8">Bostadsrätten kan pantsättas, bli föremål för betalningssäkring (se lagen [1978:880] om betalningssäkring för skatter, tullar och av- gifter) och med vissa betydelsefulla inskränkningar kan den också utmätas (se 5 kap. 1 § 6 och 13 § utsökningsbalken).</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">3.5.3</SPAN><SPAN class="ft84">Bostadsrättsförening</SPAN></P>
<P class="p373 ft49">Vad är en bostadsrättsförening?</P>
<P class="p344 ft8">En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som utan begräns- ning i tiden har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt (1 kap. 1 § BRL). En grundförutsättning är att föreningen är ägare av huset men inte nödvändigtvis av marken.</P>
<P class="p68 ft8">En bostadsrättsförening ska vara registrerad. Registrering är en- ligt 9 kap. 3 § BRL en förutsättning för att en bostadsrättsförening ska bli en juridisk person. I och med registreringen kan föreningen</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">90</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_91">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. En bostadsrättsförening ska för att uppfylla lagens krav ha minst tre medlemmar, ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor.</P>
<P class="p375 ft8">Stadgarna är föreningens grundläggande dokument som styr verk- samheten. De kan ses som ett avtal mellan medlemmarna om hur verksamheten ska vara organiserad och om hur vissa särskilda situa- tioner ska regleras, t.ex. vilka medlemmar som ska antas. Ofta är bostadsrättsföreningar i sin tur medlemmar av en annan ekonomisk förening, såsom HSB eller Riksbyggen. I en del fall kan detta enligt stadgebestämmelser innebära inskränkningar i föreningens suveräni- tet, t.ex. när det gäller rätten att ändra stadgarna. Å andra sidan har bostadsrättsföreningen enligt bestämmelser i föreningslagen en ovill- korlig rätt att utträda ur en sådan förening (3 kap. 4 §).</P>
<P class="p65 ft49">Vem bestämmer?</P>
<P class="p77 ft8">En bostadsrättsförening har en viss organisation. Föreningens högsta beslutande organ är föreningsstämman. Om inte stadgarna ger andra bestämmelser har varje medlem en röst och rätt att lämna in motion- er till stämman. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans en röst.</P>
<P class="p75 ft8">Stämman, som hålls en gång per år, har till uppgift att fatta grund- läggande beslut, som kan gälla ändring av stadgar, fastställande av resultat- och balansräkning, dispositioner beträffande vinst eller för- lust och ansvarsfrihet för styrelsen m.m. Den har också till uppgift att utse föreningens verkställande organ, styrelsen, samt revisor. Vidare har den att fatta viktiga beslut som gäller bostadsrätts- havarna, t.ex. ombyggnad av lägenheterna.</P>
<P class="p64 ft8">På stämman diskuteras och granskas styrelsens förvaltning av föreningens tillgångar och budgeten presenteras. Stämman kan också ge instruktioner till styrelsen om hur den ska fullgöra sina upp- gifter och om vilken politik som ska föras inom föreningen. Den valda styrelsen ansvarar sedan för skötseln av föreningen fram till nästa föreningsstämma.</P>
<P class="p145 ft8">Styrelsen leder den dagliga verksamheten i föreningen, har hand om den ekonomiska förvaltningen, fattar beslut om antagande av medlemmar, för medlemsförteckning och lägenhetsförteckning m.m.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">91</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_92">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Det är i normalfallet även styrelsen som fastställer årsavgiften. Årsavgiften fördelas ut på bostadsrätterna i förhållande till bostads- rättens insats, andelstal eller annan fördelningsgrund beroende på vad som står i stadgarna (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 16).</P>
<P class="p68 ft8">Ordet andelstal kan ha flera betydelser. I många föreningar är andelstal lika med lägenhetens andel av de totala insatserna och baserat på detta relationstal så fördelas avgiftsuttaget i föreningen. Inom nyproduktionen har man numera gått över till att fördela avgifterna efter andelstal. Skälet är att det då är möjligt att ta ut en högre insats för lägenheter med ett högre marknadsvärde. Lägen- heten på markplan har exempelvis en lägre insats än den med sjö- utsikt. Genom att då ha andelstal som grund för fördelningen av årsavgifterna kan de här lägenheterna ändå ha samma andelstal och får på så vis bära lika stor del av föreningens löpande kostnader.</P>
<P class="p103 ft49">Ekonomi</P>
<P class="p71 ft8">Bostadsrättsföreningen driver ekonomisk verksamhet med medlem- marna som delägare. För medlemmarna innebär det med nödvän- dighet ett ekonomiskt risktagande. Det kan tänkas att värdet av föreningens hus och av de enskilda bostadsrätterna sjunker, och att de gör förluster. Detta skiljer bostadsrätten från t.ex. hyresrätt, där fastighetsägaren/hyresvärden står risken för förlust (Meltz och Victorin, Bostadsrätt, 3 uppl. 1996, s. 16).</P>
<P class="p123 ft8">Drivkraften i en bostadsrättsförening är att tillvarata alla medlem- mars intresse, framför allt de ekonomiska, på bästa sätt. Det är dock inte meningen att föreningen ska gå med vinst, utan bostadsrätts- havarna betalar bara sin andel av föreningens kostnader (a.a. s. 18).</P>
<P class="p68 ft8">Många föreningar har hyresintäkter. Speciellt i centrala lägen kan föreningar ha mycket stora intäkter från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens kost- nader betalas med dessa hyror. Höga hyresintäkter är således något positivt som gör att månadsavgifterna kan hållas låga. I extrema fall kan medlemmarna bo “gratis“. Om hyresintäkterna blir allt för stora</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">92</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_93">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33193x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td196"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td119"><P class="p21 ft26">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p376 ft10">finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en s.k. oäkta förening.<A href="#page_93"><SPAN class="ft51">7</SPAN></A></P>
<P class="p75 ft8">Månadsavgiften eller årsavgiften är bostadsrättsföreningens pri- mära intäkt och fastställs baserat på föreningens kostnader för drift, banklån samt med hänsyn till kostnaden för föreningens långsiktiga underhållsbehov. Avgiften har blivit en av de viktigaste faktorerna när bostadsköpare ska bedöma en bostadsrätts marknadsvärde. Om föreningen måste höja årsavgiften efter ett köp kan det innebära att lägenhetens marknadsvärde sjunker och vice versa.</P>
<P class="p64 ft8">Bostadsrättsföreningar är skyldiga att göra avskrivningar på för- eningens hus och då beakta Bokföringsnämndens rekommenda- tioner. Frågan om kostnad för avskrivningar måste täckas av årsav- giften har varit omskriven under senare år. Utredningen återkommer till detta i kapitel 6.</P>
<P class="p64 ft8">Slutligen kan nämnas att bostadsrättshavarna inte är personligt ansvariga för föreningens skulder eller andra förbindelser. Det är en allmän regel för ekonomiska föreningar. Går föreningen i konkurs riskerar bostadsrättshavarna endast sitt insatta kapital (a.a. s. 16).</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">3.6</SPAN><SPAN class="ft45">Kooperativ hyresrätt</SPAN></P>
<P class="p66 ft8">Sedan år 2002 finns en särskild lag (2002:93) om kooperativ hyres- rätt, en upplåtelseform vilken kan beskrivas som en mellanform mellan traditionell hyresrätt och bostadsrätt. Idén är dock gammal och boendeformen fick stöd i en försökslagstiftning redan 1986. Det finns 124 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade.<A href="#page_93"><SPAN class="ft79">8</SPAN></A></P>
<P class="p145 ft8">När man blir medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en obligatorisk medlemsinsats. I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man sedan ofta även en upplåtelseinsats (2 kap 8 § lagen om kooperativ hyresrätt).</P>
<P class="p370 ft8">I den kooperativa hyresrätten hyr man sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Man</P>
<P class="p109 ft82"><SPAN class="ft62">7</SPAN><SPAN class="ft88">Oäkta bostadsrättsförening är ett begrepp i den svenska skatterätten gällande beskattning av bostadsrättsföreningar. Om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40 procent kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skatte- mässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.</SPAN></P>
<P class="p377 ft56"><SPAN class="ft62">8</SPAN><SPAN class="ft65">Per den 6 december 2016.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">93</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_94">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33194x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Allmänna utgångspunkter</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">måste dessutom vara medlem i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas.</P>
<P class="p68 ft8">Den kooperativa hyresrätten kan drivas på två sätt, dels i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyresvärd, eller enligt en ägarmodell, där föreningen själv äger huset som medlemmarna bor i.</P>
<P class="p149 ft10">Utredningens förslag gällande kooperativa hyresrätter, se kapitel 13.</P>
<P class="p378 ft34"><SPAN class="ft34">3.7</SPAN><SPAN class="ft45">Bostadsförening</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Bostadsföreningar kan sägas vara föregångare till bostadsrätts- föreningar. Före 1931 var det vanligt att det bildades ekonomiska föreningar eller bolag vars ändamål var att upplåta lägenheter i för- eningens fastighet med nyttjanderätt till medlemmarna. I dag är denna boendeform i princip förbjuden genom lagstiftning. Undantaget är de bostadsföreningar som redan existerade då förbudet kom den 1 juli 1930 (det finns 296 bostadsföreningar registrerade hos Bolags- verket<A href="#page_94"><SPAN class="ft79">9</SPAN></A>).</P>
<P class="p68 ft8">Det finns ingen speciell lagstiftning som reglerar bostadsförening- ar, de omfattas inte av BRL, utan föreningslagen är tillämplig. Rättig- heter och skyldigheter mellan föreningen och medlemmarna regleras i föreningens stadgar. En bostadsförening kan övergå till att bli en bostadsrättsförening genom att omregistreras. Lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar blir då tillämplig.</P>
<P class="p149 ft10">Utredningens förslag gällande bostadsföreningar, se avsnitt 10.9.4.</P>
<P class="p379 ft56"><SPAN class="ft55">9 </SPAN>Per den 6 december 2016.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">94</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_95">
<P class="p4 ft11">4 Redovisningslagstiftningen</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">4.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">I detta och i de två följande kapitlen, 5 och 6, behandlas den del av utredningsuppdraget som rör bostadsrättsföreningars redovisning. Utredningens egentliga överväganden och förslag återfinns i kap. 6.</P>
<P class="p64 ft8">I detta kapitel ges först en översiktlig beskrivning av den svenska redovisningslagstiftningen (avsnitt 4.2) följt av en redogörelse för Europeiska unionens regler om årsredovisning (avsnitt 4.3). Slutligen ges en presentation av det pågående lagstiftningsarbetet i Regerings- kansliet gällande översynen av årsredovisningslagarna (avsnitt 4.4).</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">4.2</SPAN><SPAN class="ft45">Den svenska redovisningslagstiftningen</SPAN></P>
<P class="p380 ft90"><SPAN class="ft12">4.2.1</SPAN><SPAN class="ft89">Allmän beskrivning av den svenska redovisningslagstiftningen</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Den svenska lagstiftningen om företagens redovisning är en ram- lagstiftning. Med detta menas att lagstiftningen endast innehåller grundläggande principer för redovisningen, inklusive vissa minimi- krav på denna. Lagstiftaren har således försökt undvika att ta in detaljbestämmelser i lagen och har förutsatt att regleringen får sitt närmare och mera konkreta innehåll genom tolkning och utfyllnad. Denna tolkning och utfyllnad sker väsentligen genom komplet- terande normgivning från Bokföringsnämnden (BFN), men också genom redovisningspraxis. Fördelen med ramlagstiftningsmodellen är att den ger goda förutsättningar för att löpande anpassa redovis- ningsnormerna till förhållandena i enskilda företag men också till nya företeelser i affärslivet (jfr prop. 1995/96:10, del 1, s. 188).</P>
<P class="p370 ft8">Lagstiftningen kräver av företagen att de löpande bokför affärs- händelser och avslutar den löpande bokföringen med en</P>
<P class="p381 ft21">95</P>
</DIV>
<DIV id="page_96">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33196x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">årsredovisning eller ett årsbokslut (ett förenklat årsbokslut är i vissa fall möjligt). Moderföretag i koncerner är också, som huvudregel, skyldiga att upprätta en koncernredovisning avseende koncernen. Vissa företag är även skyldiga att upprätta delårsrapporter.</P>
<P class="p382 ft8">Bestämmelser om löpande bokföring finns i bokföringslagen (1999:1078; BFL). Bestämmelserna syftar till att tillgodose de behov som det bokföringsskyldiga företagets borgenärer, ägare, med- lemmar, anställda samt det allmänna och andra intressenter kan ha av att i efterhand kunna följa upp företagets förhållanden. Den räken- skapsinformation som ingår i den löpande bokföringen ska räken- skapsårsvis sammanställas i årsbokslut och årsredovisningar.</P>
<P class="p68 ft8">Ett årsbokslut, som inte är någon offentlig handling, samman- fattar de affärshändelser som har ägt rum under året. Bestämmelser om årsbokslut finns i BFL.</P>
<P class="p110 ft8">Flertalet företag är dock skyldiga att i stället sammanfatta årets affärshändelser och verksamhet i en årsredovisning. Syftet med en årsredovisning är framför allt att förmedla sammanfattande infor- mation om företagets förhållanden till företagets externa intressen- ter. Det finns därför särskilda bestämmelser om att årsredovisningar ska offentliggöras. De grundläggande bestämmelserna om vad dessa handlingar ska innehålla och hur de ska offentliggöras finns i års- redovisningslagen (1995:1554; ÅRL).</P>
<P class="p72 ft8">Nuvarande ÅRL trädde i kraft den 1 januari 1996 och gäller numera i princip alla företag<A href="#page_96"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>som är skyldiga att upprätta en årsredovisning. Vissa företag är dock skyldiga att i stället tillämpa bestämmelser om redovisning i andra lagar. Banker och vissa andra företag ska upprätta årsredovisning och koncernredovisning enligt lagen (1995:1559) om årsredovisning i kreditinstitut och värdepappersbolag (ÅRKL), medan försäkringsföretag på motsvarande sätt ska tillämpa lagen (1995:1560) om årsredovisning i försäkringsföretag (ÅRFL).</P>
<P class="p68 ft8">Enligt ÅRL ska en årsredovisning bestå av en balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. I årsredovis- ningen för ett större företag<A href="#page_96"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>ska det även ingå en kassaflödesanalys (2 kap. 1 § ÅRL).</P>
<P class="p383 ft64"><SPAN class="ft66">1</SPAN><SPAN class="ft67">Även bostadsrättsföreningar omfattas (se 9 kap. 26 § BRL).</SPAN></P>
<P class="p213 ft64"><SPAN class="ft66">2</SPAN><SPAN class="ft67">Som större företag räknas företag som uppfyller mer än ett av följande kriterier:</SPAN></P>
<P class="p384 ft56"><SPAN class="ft56">-</SPAN><SPAN class="ft91">medelantalet anställda i företaget har under vart och ett av de två senaste räkenskaps- åren uppgått till mer än 50</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">96</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_97">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33197x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td4"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td82"><P class="p21 ft92">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">Syftet med en balansräkning är att erhålla en redovisning i sam- mandrag av företagets tillgångar, avsättningar och skulder. Tillgångar redovisas på den ena sidan av balansräkningen, ”aktivsidan”, medan avsättningar och skulder redovisas på den andra, ”passivsidan”. Skill- naden mellan å ena sidan tillgångarna och å andra sidan skulderna och avsättningarna utgör företagets eget kapital. Detta förs upp som en särskild post på passivsidan av balansräkningen. Vissa poster redovisas enbart som upplysningar i noter<A href="#page_97"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>och kommer därmed inte att påverka storleken av företagets eget kapital (exempelvis ställda säkerheter och eventualförbindelser [tidigare ansvarsförbindelser]).</P>
<P class="p64 ft8">ÅRL innehåller en särskild uppställningsform för balansräkningen, dvs. ett schema för i vilken ordning och på vilket sätt de olika posterna i balansräkningen ska tas upp.</P>
<P class="p64 ft8">Ett företags vinst eller förlust framgår av resultaträkningen. Denna utgör ett sammandrag av företagets samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret.</P>
<P class="p64 ft8">I frågan om resultaträkningen tillhandahåller ÅRL två alternativa uppställningsformer att välja mellan, en resultaträkning med kost- nadsslagsindelning och en resultaträkning baserad på funktionsindel- ning. Uppställningarna finns som bilagor till ÅRL.</P>
<P class="p65 ft49">God redovisningssed och kravet på rättvisande bild i svensk rätt</P>
<P class="p367 ft36">God redovisningssed</P>
<P class="p63 ft8">Av bestämmelsen i 4 kap. 2 § BFL framgår att bokföringsskyldig- heten ska fullgöras på ett sätt som överensstämmer med god redovisningssed. Av 2 kap. 2 § ÅRL följer att årsredovisningen ska upprättas i enlighet med god redovisningssed. God redovisningssed beskrivs i förarbetena som en allmän rättslig standard som grundas</P>
<P class="p385 ft82"><SPAN class="ft82">–</SPAN><SPAN class="ft81">företagets redovisade balansomslutning har för vart och ett av de två senaste räken- skapsåren uppgått till mer än 40 miljoner kronor</SPAN></P>
<P class="p386 ft64"><SPAN class="ft64">–</SPAN><SPAN class="ft67">företagets redovisade nettoomsättning har för vart och ett av de två senaste räkenskapsåren</SPAN></P>
<P class="p387 ft82">uppgått till mer än 80 miljoner kronor (1 kap. 3 § tredje stycket <NOBR>a-c).</NOBR></P>
<P class="p388 ft93">De angivna gränsvärdena torde göra att bestämmelser om större företag inte träffar särskilt många bostadsrättsföreningar, om ens någon (se Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 419 och Lundén, Redovisning i bostadsrättsföreningar, 4 uppl. 2013, s. 8).</P>
<P class="p389 ft56"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Det betyder att de ska visas i anslutning till balansräkningen och att deras belopp inte ska räknas in i balansomslutningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">97</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_98">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">på redovisningspraxis samt rekommendationer och uttalanden från myndigheter och organisationer (se prop. 1998/99:130, del 1 s. 185 f.).</P>
<P class="p390 ft8">Innebörden av god redovisningssed har successivt förskjutits genom åren. I förarbetena till den tidigare lydelsen av bokförings- lagen (1976:125) beskrevs god redovisningssed som ”en faktiskt förekommande praxis i en kvalitativt representativ krets av bok- föringsskyldiga” (se prop. 1975:104 s. 148). Detta upprepas i för- arbetena till nuvarande ÅRL men med tillägget att särskild betydelse måste tillmätas allmänna råd och rekommendationer av auktoritativa organ såsom BFN m.fl. (se prop. 1995/96:10, del 2 s. 181).</P>
<P class="p149 ft10">Vid tillkomsten av bokföringslagen uttalade regeringen följande.</P>
<P class="p391 ft14">Vad som utgör god redovisningssed enligt vår mening måste så långt som möjligt bestämmas genom en traditionell tolkning av föreskrifter i lag eller andra författningar, en tolkning som främst bör grundas på föreskrifternas ordalydelse lästa i ljuset av deras syften och de allmänna principer som reglerna ger uttryck för. När en traditionell lagtolkning inte räcker för att besvara en viss fråga, måste en utfyllande tolkning göras. En sådan utfyllande tolkning bör lämpligen ha en förankring i faktiskt förekommande bokföring eller redovisning och alltså i någon mån ge uttryck för en redovisningssed hos bokföringsskyldiga. Som vi har angett ovan är det visserligen enligt vår mening inte lämpligt att tillmäta enbart faktiskt förekommande praxis betydelse. Den komplet- terande normeringen måste från tid till annan utvecklas och en låsning till den praxis som råder vore olycklig. /…../ För att en på detta sätt definierad redovisningssed skall kunna användas för att fylla ut lagens regler bör den dock uppfylla vissa allmänna kvalitetskrav. /……/ I några fall kan det utifrån sådana allmänna överväganden vara ganska kom- plicerat att slå fast hur lagens regler skall tolkas och fyllas ut, dvs. vad som utgör god redovisningssed. I många andra fall behövs det klar- görande uttalanden. Det behövs därför ett eller flera ”normgivande organ” som kan identifiera de normer som bör användas när lagens regler fylls ut. Ett sådant normgivande organ bör visserligen inte ges normgivningsmakt i regeringsformens mening. Vad som utgör god redovisningssed bör alltså i sista hand bestämmas av domstol genom en självständig prövning. Enligt vår mening är det emellertid naturligt att de uttalanden som ett kvalificerat normgivande organ gör tillmäts mycket stor betydelse när man tar ställning till vad som utgör god redovisnings- sed (se prop. 1998/99:130, del 1 s. 185 ff.).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">98</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_99">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B33199x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td4"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td82"><P class="p21 ft92">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft36">Rättvisande bild</P>
<P class="p392 ft8">Enligt 2 kap. 3 § ÅRL ska årsredovisningen ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Kravet infördes i svensk rätt i</P>
<P class="p393 ft8">samband med genomförandet av EU:s fjärde bolagsrättsliga direktiv.<A href="#page_99"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>Det är ett i förhållande till övriga föreskrifter i direktivet överordnat krav på att balansräkningen, resultaträkningen och noterna i det enskilda fallet ska innehålla sådan ekonomisk infor- mation att läsaren kan få en så riktig bild som möjligt av företagets ekonomiska situation.</P>
<P class="p394 ft8">I motsats till vad som är fallet med begreppet god redovisnings- sed återspeglar begreppet rättvisande bild inte rådande praxis och rekommendationer från normgivande organ utan har sin största betydelse som instrument för att tolka redovisningsreglerna i det enskilda fallet och korrigera de missvisande resultat som kan uppkomma vid en alltför formell tillämpning av generella normer. Visar det sig vid en bedömning i det enskilda fallet att tillämpningen av gällande redovisningsrekommendationer inte leder till en rätt- visande bild får avsteg göras från dessa (se prop. 1995/96:10).</P>
<P class="p65 ft49">BFN:s allmänna råd</P>
<P class="p63 ft8">Allmänna råd är inte författningar och är inte bindande för mottagarna på det sätt som en författning är bindande. Däremot uppfattas allmänna råd som en standard som typiskt sett bör iakttas eftersom de är ett uttryck för ett aktsamt förhållningssätt. Allmänna råd kan dessutom användas som tolkningsdata i fall då de bindande rättsreglerna är otydliga eller ofullständiga. I fråga om BFN:s allmänna råd finns ytterligare en förutsättning att beakta. Dessa allmänna råd ger uttryck för vad som anses vara god redovisningssed, vilket företagen är skyldiga att följa.</P>
<P class="p64 ft8">BFN ansvarar för utvecklingen av god redovisningssed för icke- finansiella företag. Detta sker framför allt genom att nämnden ger ut allmänna råd.</P>
<P class="p395 ft56"><SPAN class="ft55">4 </SPAN>Detta direktiv är numera upphävt och ersatt av Europaparlamentets och Rådets direktiv 2013/14/EU av den 26 juni 2013 om årsbokslut, koncernredovisning och rapporter i vissa typer av företag.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">99</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_100">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331100x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">År 2004 beslöt BFN att ändra inriktningen på sin normering. BFN upphörde med att ge ut redovisningsnormering per ämnes- område och påbörjade arbetet med normering per regelverks- kategori. BFN:s nya normgivning bygger på BFL:s och ÅRL:s gräns- värden för mindre och större företag. BFN har gjort en ytterligare indelning vilket innebär att de mindre företagen delats in i två kategorier, K1<A href="#page_100"><SPAN class="ft79">5 </SPAN></A>och K2<A href="#page_100"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A>, och de större företagen har delats in i K3 och K4.<A href="#page_100"><SPAN class="ft79">7</SPAN></A></P>
<P class="p397 ft8">Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 – ofta betecknade K3 – riktar sig till företag som tillämpar ÅRL när de upprättar en finansiell rapport (se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01, K3, punkten 1.3). K3 behöver inte tillämpas av företag som i stället tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd Årsredovisning i mindre företag (BFNAR 2016:10), K2.<A href="#page_100"><SPAN class="ft79">8 </SPAN></A>BFN:s förenklade regelverk om årsredovisning i mindre företag (K2) har tagits fram som ett led i det uppdrag myndigheten har att förenkla för mindre företag.</P>
<P class="p68 ft8">För årsredovisningar med räkenskapsår som inleds år 2014 eller senare är det tvingande för aktiebolag och ekonomiska föreningar att tillämpa antingen K2 eller K3. Tillämpas inte de valda allmänna råden i sin helhet, får företaget inte ange att den finansiella rapporten är upprättad enligt råden (se K3 p. 1.6). Även om regelverken skiljer sig åt ger båda en årsredovisning i enlighet med god redovisningssed. Men årsredovisningarna kan se olika ut och ge olika information.</P>
<P class="p398 ft82"><SPAN class="ft66">5</SPAN><SPAN class="ft81">I kategori 1 (K1) ingår företag som får upprätta förenklat årsbokslut, t.ex. enskilda närings- idkare, enkla bolag, ideella föreningar samt handelsbolag med enbart fysiska personer som delägare. För att få upprätta förenklat årsbokslut får den årliga nettoomsättningen normalt inte överstiga 3 miljoner kronor.</SPAN></P>
<P class="p399 ft64"><SPAN class="ft66">6</SPAN><SPAN class="ft67">Publika mindre företag får dock inte tillämpa regelverket K2.</SPAN></P>
<P class="p400 ft82"><SPAN class="ft66">7</SPAN><SPAN class="ft81">I kategori 4 (K4) ingår företag som tillämpar IASB:s regelverk. Dessa regler måste tilläm- pas av företag som är noterade på någon marknadsplats för handel med värdepapper samt får tillämpas av alla årsredovisningsföretag.</SPAN></P>
<P class="p400 ft64"><SPAN class="ft66">8</SPAN><SPAN class="ft67">Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det allmänna rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning. I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda K2- regelverken om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar, BFNAR 2008:1 och BFNAR 2009:1.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">100</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_101">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331101x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td4"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td82"><P class="p21 ft92">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Andra svenska normgivare</P>
<P class="p77 ft8">Andra normgivande organ på redovisningsområdet är framför allt Rådet för finansiell rapportering<A href="#page_101"><SPAN class="ft79">9 </SPAN></A>och, såvitt gäller de finansiella företagen, Finansinspektionen.</P>
<P class="p64 ft8">Finansinspektionen ansvarar för tillsyn, regelgivning och till- ståndsprövning för finansiella marknader och finansiella företag. Inspektionen utfärdar föreskrifter och allmänna råd men även vägledningar. De synpunkter och tolkningar som inspektionen lämnar i sina vägledningar ska vara ett stöd för företagen i olika situationer. Det kan vara tolkningar av begrepp eller en indikation på hur inspektionen resonerar i en viss fråga (se www.fi.se).</P>
<P class="p145 ft8">Det har ansetts att BFN kan överlämna till Rådet för finansiell rapportering att utarbeta uttalanden för vissa företag. Rådet ut- färdar rekommendationer och uttalanden för företag vars värde- papper är noterade på svensk börs eller auktoriserad mark- nadsplats. Rådets rekommendationer benämns Rekommenda- tioner från Rådet för finansiell rapportering, RFR (se www.radetforfinansiellrapportering.se).</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">4.3</SPAN><SPAN class="ft45">Europeiska unionens regler om årsredovisning</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">4.3.1</SPAN><SPAN class="ft84">De bolagsrättsliga direktiven</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">De svenska reglerna om årsredovisning grundar sig till stor del på EU:s redovisningsdirektiv. Två av dessa direktiv, det fjärde<A href="#page_101"><SPAN class="ft79">10 </SPAN></A>och det sjunde<A href="#page_101"><SPAN class="ft79">11 </SPAN></A>bolagsrättsliga direktivet, avser företag i allmänhet, medan bankredovisningsdirektivet<A href="#page_101"><SPAN class="ft79">12 </SPAN></A>och försäkringsredovisningsdirektivet<A href="#page_101"><SPAN class="ft79">13 </SPAN></A>avser redovisningen för främst banker respektive försäkringsföretag. De fyra direktiven genomfördes i svensk rätt i samband med att</P>
<P class="p401 ft82"><SPAN class="ft62">9</SPAN><SPAN class="ft88">Redovisningsrådet lades ner år 2007. I april 2007 bildades i stället Rådet för finansiell rapportering.</SPAN></P>
<P class="p402 ft82"><SPAN class="ft62">10</SPAN><SPAN class="ft88">Rådets fjärde direktiv 78/660/EEG av den 25 juli 1978 om årsbokslut i vissa typer av bolag (EGT L 222, 14.8.1978, s. 11, </SPAN><NOBR>Celex-nr:</NOBR> 31978L0660).</P>
<P class="p403 ft82"><SPAN class="ft62">11</SPAN><SPAN class="ft88">Rådets sjunde direktiv 83/349/EEG av den 13 juni 1983 om sammanställd redovisning (EGT L 193, 18.7.1983, s. 1, </SPAN><NOBR>CELEX-nr:</NOBR> 31983L0349).</P>
<P class="p404 ft82"><SPAN class="ft62">12</SPAN><SPAN class="ft88">Rådets direktiv 86/635/EEG av den 8 december 1986 om årsbokslut och sammanställd redovisning för banker och andra finansiella institut (EGT L 372, 31.12.1986, s. 1, CELEXnr: 31986L0635).</SPAN></P>
<P class="p405 ft95"><SPAN class="ft62">13</SPAN><SPAN class="ft94">Rådets direktiv 91/674/EEG av den 19 december 1991 om årsbokslut och sammanställd redovisning för försäkringsföretag (EGT L 374, 31.12.1991, s. 7, </SPAN><NOBR>CELEX-nr:</NOBR> 31991L0674).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">101</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_102">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331102x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Sverige blev medlem i EU genom ikraftträdandet av ÅRL, ÅRKL och ÅRFL. Det fjärde och det sjunde bolagsrättsliga direktivet har senare upphävts genom antagandet av det ”nya” redovisnings- direktivet (se avsnitt 4.3.2).</P>
<P class="p110 ft8">Vid sidan av de bolagsrättsliga direktiven finns det även sedan några år ett särskilt regelverk för noterade företags redovisning. Enligt <NOBR>IAS-förordningen<A href="#page_102"><SPAN class="ft79">14</SPAN></A></NOBR><A href="#page_102"><SPAN class="ft79"> </SPAN></A>ska noterade företag vid upprättande av koncernredovisning tillämpa de internationella redovisningsstandar- der som kommissionen har antagit <NOBR>(IAS/IFRS-standarder).</NOBR></P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">4.3.2</SPAN><SPAN class="ft84">Det ”nya” redovisningsdirektivet</SPAN></P>
<P class="p70 ft49">Bakgrunden</P>
<P class="p71 ft8">De fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven upphävdes genom Europaparlamentets och Rådets direktiv 2013/34/EU av den 26 juni 2013 om årsbokslut, koncernredovisning och rapporter i vissa typer av företag. Direktivet benämns i det följande det nya redovisnings- direktivet eller det nya direktivet.</P>
<P class="p123 ft8">Det nya direktivet har genomförts i svensk rätt genom ändringar, främst i ÅRL, som trädde i kraft den 1 januari 2016 (se prop. 2015/16:3 och Redovisningsutredningens delbetänkande <SPAN class="ft9">Genom- förande av EU:s nya redovisningsdirektiv, </SPAN>SOU 2014:22).</P>
<P class="p407 ft8">Det nya direktivet ska ses mot bakgrund av EU:s strävan under senare år att på olika sätt förenkla regelverket för företag som verkar inom EU, framför allt för små företag. När kommissionen lade fram förslaget till ett nytt redovisningsdirektiv år 2011 var det uttalade syftet att stödja den strategi på det bolagsrättsliga området</P>
<P class="p408 ft8">som kommissionen hade beskrivit i en rad tidigare dokument.<A href="#page_102"><SPAN class="ft79">15 </SPAN></A>Det sades även att förslaget ingick i kommissionens löpande förenklings- program och initiativ för att minska företagens administrativa</P>
<P class="p116 ft82"><SPAN class="ft62">14</SPAN><SPAN class="ft81">Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder.</SPAN></P>
<P class="p349 ft64"><SPAN class="ft62">15</SPAN><SPAN class="ft63">Se t.ex.</SPAN></P>
<P class="p409 ft82">•den s.k. Europa <NOBR>2020-strategin</NOBR> (http://ec.europa.eu/europe2020/index_en.htm) •inremarknadsakten (http://ec.europa.eu/internal_market/smact/docs/20110413- communication_en.pdf#page=2)</P>
<P class="p410 ft56">•kommissionens meddelande – Tänk småskaligt först (http://ec.europa.eu/governance/better_regulation/key_docs_en.htm#_simplification).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">102</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_103">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td4"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td82"><P class="p21 ft92">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">bördor. Förslaget torde också få ses som ett led i kommissionens arbete för en bättre lagstiftning, ett arbete som bl.a. har inneburit att flera av de övriga bolagsrättsliga direktiven under de senaste åren har ersatts av nya direktiv.</P>
<P class="p411 ft49">Tillämpningsområdet m.m.</P>
<P class="p412 ft8">Tillämpningsområdet för det nya redovisningsdirektivet samman- faller väsentligen med tillämpningsområdet för de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven. Det innebär att direktivet gäller för aktiebolag och andra bolag med begränsat ansvar samt för handels- bolag och kommanditbolag där samtliga obegränsat ansvariga del- ägare är aktiebolag eller andra bolag med begränsat ansvar. Bostads- rättsföreningar omfattas således inte av direktivets tillämpnings- område.</P>
<P class="p375 ft8">ÅRL gäller emellertid för samtliga företag som är skyldiga att upprätta årsredovisning (med undantag för kreditinstitut, värde- pappersbolag och försäkringsföretag) och väsentligen gäller samma regler oavsett vilken företagsform som det aktuella företaget har.</P>
<P class="p64 ft8">I linje härmed har direktivet därför i svensk rätt utsträckts till att gälla för samtliga företag som är skyldiga att upprätta års- eller koncernredovisning enligt ÅRL, dvs. även för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p413 ft49">Något om direktivets innehåll</P>
<P class="p412 ft8">Det nya direktivet innehåller, liksom de fjärde och sjunde bolags- rättsliga direktiven, bestämmelser om balansräkning, resultaträkning och tilläggsupplysningar (i direktivet sammanfattade under beteck- ningen ”årsbokslut”) samt om förvaltningsberättelse. Det innehåller också bestämmelser om revision av finansiella rapporter och bestäm- melser om offentliggörande.</P>
<P class="p375 ft8">I en del avseenden avviker bestämmelserna i det nya direktivet från vad som hittills har gällt. Detta gäller i synnerhet kraven på de mindre företagens redovisning.</P>
<P class="p64 ft8">En annan viktig förändring är det nya direktivets uppdelning av företagen i olika kategorier, dels fyra storlekskategorier (stora före- tag, medelstora företag, små företag och mikroföretag), dels en särskild kategori, företag av allmänt intresse.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">103</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_104">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331104x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">Regelförenkling</P>
<P class="p415 ft8">Av de uttalanden som kommissionen gjorde i samband med att förslaget till nytt direktiv lades fram liksom av ingressen till det nya direktivet framgår att syftet med direktivet inte minst är att förenkla för mindre företag. I det nya direktivet framträder detta framför allt i de särskilda regler som gäller för små företag och mikroföretag.<A href="#page_104"><SPAN class="ft79">16 </SPAN></A>I direktivets ingress sägs att direktivet, såvitt gäller små företag, bygger på principen ”tänk småskaligt först”.</P>
<P class="p68 ft8">Redovisningslagstiftning gör ofta skillnad mellan företag av olika storlekskategorier. Kraven på redovisning ställs regelmässigt högre på större företag än på mindre. Så är det i svensk lagstiftning i dag och så har det också varit i de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven. Differentieringen mellan företag av olika storlek är dock ännu tydligare i det nya direktivet. Direktivet innehåller därför tyd- liga ”gränsvärden” som bestämmer gränserna mellan vad som är små, medelstora och stora företag.</P>
<P class="p72 ft8">Också de båda tidigare direktiven syftade till en harmonisering av medlemsstaternas redovisningsregler. Det förutsattes – liksom det nya direktivet förutsätter – att nationell lagstiftning ska innehålla de bestämmelser som anges i direktivet. Det var emellertid fråga om en s.k. minimiharmonisering, dvs. direktiven hindrade inte medlems- staterna från att ställa högre krav på företagen än vad som följde av direktiven. Bl.a. innehöll svensk lagstiftning flera bestämmelser som inte är föranledda av de fjärde och sjunde bolagsrättsliga direktiven utan har tillkommit efter inhemska överväganden.</P>
<P class="p68 ft8">Det nya direktivet har utformats så att medlemsstaterna i vissa avseenden är förhindrade att uppställa andra krav på kategorin små företag än de krav som framgår av direktivet. Särskilt när det gäller tilläggsupplysningar är inslaget av full harmonisering mycket tydligt.</P>
<P class="p68 ft8">För små företag innebär detta generellt en reduktion av antalet upplysningskrav.</P>
<P class="p416 ft95"><SPAN class="ft96">16 </SPAN>Medlemsstaterna får tillämpa en eller flera av de möjligheter till undantag för mikroföretag på sådana företag som på balansdagen inte överskrider mer än ett av följande tre gränsvärden:</P>
<P class="p417 ft82"><SPAN class="ft82">-</SPAN><SPAN class="ft97">en balansomslutning på 350 000 euro (motsvarande cirka 3 miljoner kronor),</SPAN></P>
<P class="p417 ft82"><SPAN class="ft82">-</SPAN><SPAN class="ft97">en nettoomsättning på 700 000 euro(motsvarande cirka 6 miljoner kronor), eller</SPAN></P>
<P class="p417 ft56"><SPAN class="ft56">-</SPAN><SPAN class="ft98">ett genomsnittligt antal anställda under räkenskapsåret om 10.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">104</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_105">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331105x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td4"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td82"><P class="p21 ft92">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p418 ft100"><SPAN class="ft34">4.4</SPAN><SPAN class="ft99">Pågående lagstiftningsarbete gällande översynen av årsredovisningslagarna</SPAN></P>
<P class="p419 ft8">Redovisningsutredningen hade, förutom uppdraget att lämna förslag till lagbestämmelser som krävdes för att genomföra det aktuella direktivet, även i uppdrag att utreda vissa andra frågor kring den svenska redovisningslagstiftningen.</P>
<P class="p363 ft8">I Redovisningsutredningens slutbetänkandet <SPAN class="ft9">En översyn av årsredovisningslagarna </SPAN>(SOU 2015:8) har utredningen föreslagit en rad förändringar som har som huvudsakligt syfte att minska företagens administrativa börda.</P>
<P class="p298 ft8">För att uppnå detta har utredningen föreslagit att den nuvarande ÅRL ersätts med en ny ÅRL. Den föreslagna lagtexten har i åt- skilliga avseenden fått en ny utformning; regelmassan har delats upp på ett större antal paragrafer, språket har moderniserats och mellan paragraferna har det förts in ett stort antal rubriker.</P>
<P class="p298 ft8">Utredningen föreslår också att det i redovisningslagstiftningen införs en ny företagskategori, mikroföretag. För mikroföretag ska gälla enklare årsredovisningsregler än för andra slag av företag som ska upprätta årsredovisning. De möjligheter till enklare regler som enligt förslaget ska finnas för mikroföretag går tillbaka till bestäm- melser om mikroföretag i det nya redovisningsdirektivet. Utred- ningen föreslår att mikroföretagen i svensk rätt storleksmässigt avgränsas med hänsyn till balansomslutning, nettoomsättning och medelantal anställda. De föreslagna gränsvärdenivåerna är följande; medelantal anställda 3, balansomslutning 1,5 miljoner kronor och nettoomsättning 3 miljoner kronor. Gränsvärdena gör att många bostadsrättsföreningar kommer att klassificeras som mikroföretag.<A href="#page_105"><SPAN class="ft79">17</SPAN></A></P>
<P class="p199 ft8">När det gäller notupplysningar har utredningen föreslagit att mikroföretag bl.a. inte ska omfattas av krav på upplysningar om anläggningstillgångar, krav på upplysningar om händelser av väsent- lig betydelse efter räkenskapsåret eller krav på upplysningar om finansiella instrument.</P>
<P class="p298 ft8">I förslaget undantas mikroföretagen från kraven på att förvalt- ningsberättelsen ska innehålla en rättvisande översikt över företagets</P>
<P class="p420 ft56"><SPAN class="ft55">17 </SPAN>Enligt beräkningar från Statistiska centralbyrån skulle avgränsningen innebära att 71 pro- cent av alla små företag i stället kommer att tillhöra kategorin mikroföretag (SOU 2015:8 s. 443).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">105</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_106">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Redovisningslagstiftningen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">utveckling och från kraven på upplysningar om förhållanden som är viktiga för bedömningen av företagets utveckling, ställning och resultat samt väsentliga händelser under räkenskapsåret (jfr 6 kap. 1 § andra stycket 1 och 2 ÅRL).</P>
<P class="p149 ft10">Utredningens förslag bereds för närvarande i Regeringskansliet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">106</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_107">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331107x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p421 ft102"><SPAN class="ft11">5</SPAN><SPAN class="ft101">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</SPAN></P>
<P class="p422 ft34"><SPAN class="ft34">5.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. Ekonomiska föreningar är bokföringsskyldiga och en bostadsrättsförening ska därför följa BFL och ÅRL (9 kap. 26 § BRL). Av dessa lagar framgår att en förening, såsom alla andra företag, ska följa god redovisnings- sed.</P>
<P class="p423 ft8">Under de senaste åren har det i den allmänna debatten<A href="#page_107"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>hävdats att ÅRL:s regler inte är anpassade för bostadsrättsföreningars redo- visning. Såväl företrädare för branschorganisationer på bostadsrätts- området, FAR och andra intressenter har deltagit i debatten, som i viss mån alltjämt pågår. I debatten har det bl.a. gjorts gällande att det är så svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsför- enings ekonomiska ställning och resultat att föreningens ekonomi inte får genomslag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi. Detta kan bero såväl på hur föreningens ekonomi presenteras i årsredovisningen som att den information som finns där inte används.</P>
<P class="p145 ft8">Det som anförs ovan i kombination med det faktum att bostads- rättsmarknaden under ett par decennier har ändrat karaktär och fått</P>
<P class="p424 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Se bl.a. artikelserie av Johan Hellekant i Svenska dagbladet under våren 2014 (den inledande artikeln ”Röda siffror sätter skräck i bostadsrättsföreningar publicerades den 11 februari 2014) samt artiklar i tidskriften Balans nr 12/2009, nr 11/2010 och nr 3/2013.</P>
<P class="p425 ft21">107</P>
</DIV>
<DIV id="page_108">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331108x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">ökad ekonomisk betydelse, såväl för de boende som för andra intressenter, gör att det kan övervägas om det bör införas särregler anpassade för bostadsrättsföreningars behov av redovisning. Utred- ningen återkommer till det i nästa kapitel.</P>
<P class="p68 ft8">Här ska nu redogöras bl.a. för de delar i redovisningen som synes vara problematiska att tillämpa för bostadsrättsföreningar och som påstås göra det svårt för konsumenterna att bilda sig en rättvisande bild av föreningens ekonomi.</P>
<P class="p110 ft8">I kapitlet berörs först kortfattat den kritik som framförts gällande bostadsrättsföreningars redovisning (5.2). I avsnitt 5.3 beskrivs sedan översiktligt skillnaderna mellan de s.k. <NOBR>K-regelverken</NOBR> (främst K2 och K3).<A href="#page_108"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>Därefter beskrivs översiktligt kraven på bostadsrätts- föreningarnas årsredovisning och reglerna om bostadsrättsför- eningarnas konsolidering (avsnitt 5.4). I det sistnämnda avsnittet berörs även reglerna om avskrivning av bostadsrättsförenings bygg- nad och avsättning till fond för yttre underhåll. Slutligen behandlas reglerna om revision och granskningsman (avsnitt 5.5).</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">5.2</SPAN><SPAN class="ft45">Kritik mot bostadsrättsföreningars redovisning</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Sedan ett antal år tillbaka har intresset för redovisningsregler och reglernas tillämpning på bostadsrättsföreningar ökat. Det faktum att bostadsrättssektorn representerar mycket stora värden i kom- bination med införandet av BFN:s nya regelverk (de s.k. <NOBR>K-regel-</NOBR> verken, se vidare avsnitt 5.3.2) har antagligen bidragit till detta genom ett ökat fokus och granskning av hur man faktiskt gör i föreningarna.</P>
<P class="p426 ft8">Under senare tid har också flera aspekter av konsumentskyddet ifrågasatts. Såvitt nu är intressant har det gjorts gällande att bostads- rättsföreningars ekonomi är svår för potentiella och befintliga bostadsrättshavare att förstå, vilket synes ha lett till att korrelationen mellan tillståndet i föreningens ekonomi och överlåtelsepriserna på marknaden i många fall är svag. Många bostadsköpare befinner sig också i ett underläge gentemot säljaren när det gäller information och kunskap om bostaden.</P>
<P class="p427 ft56"><SPAN class="ft55">2 </SPAN>Se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01 (K3) och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2016: 10 (K2).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">108</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_109">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331109x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Debatten har emellertid till stor del kommit att handla om använ- dandet av s.k. progressiva avskrivningar i nyproduktion och i nyare bostadsrättsföreningar. HSB har uppskattat att denna avskrivnings- metod med inledningsvis låga avskrivningar har använts av cirka en fjärdedel av bostadsrättsföreningarna i Sverige från <NOBR>1990-talet</NOBR> och fram till dess Bokföringsnämnden i april 2014 förtydligade att av- skrivningsmetoden inte är förenlig med god redovisningssed. Många föreningar, framför allt i nyproduktion, kan tänkas ha valt denna avskrivningsmetod mot bakgrund av att låga årsavgifter resulterade i högre priser för bostadsrätterna, vilket i sin tur höjde vinsterna i byggföretagen.</P>
<P class="p64 ft8">Dessa bostadsrättsföreningar måste nu tillämpa linjär avskrivning vilket innebär att många föreningar visar ett redovisningsmässigt underskott, om inte medlemsavgifterna till föreningen höjs för att kompensera för de ökade avskrivningarna (se vidare avsnitt 5.4.2 underrubrik Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar)<A href="#page_109"><SPAN class="ft79">3</SPAN></A></P>
<P class="p429 ft34"><SPAN class="ft34">5.3</SPAN><SPAN class="ft45">Kort om bostadsrättsföreningars årsredovisning</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">5.3.1</SPAN><SPAN class="ft84">Uppgifter i årsredovisningen</SPAN></P>
<P class="p431 ft8">Som nämnts i avsnitt 4.2.1 ska en årsredovisning bestå av en balans- räkning, en resultaträkning, noter, och en förvaltningsberättelse. I årsredovisningen för ett större företag ska det även ingå en kassa- flödesanalys.</P>
<P class="p75 ft8">Det kan emellanåt vara svårt att med bestämdhet dra gränsen mellan information som krävs av lag respektive vad som ligger utan- för lag. Praxis varierar därför i fråga om vilken information som lämnas i bostadsrättsföreningars årsredovisningar.</P>
<P class="p64 ft8">Det är vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad information om hur många medlemmar bostadsrättsför- eningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla</P>
<P class="p432 ft64"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Se artikelserie av Johan Hellekant i Svenska dagbladet under våren 2014. Den inledande artikeln ”Röda siffror sätter skräck i bostadsrättsföreningar publicerades den 11 februari 2014. Se även artikel av Per Lindvall, Fastighetsbranschens dolda fel, i Svenska dagbladet den 27 mars 2014.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">109</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_110">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">långfristiga lån. Något krav på att redovisa olika nyckeltal såsom årsavgift/skuldsättning/energikostnad per kvadratmeter finns inte.</P>
<P class="p79 ft8">Balansräkningen visar bostadsrättsföreningens tillgångar, skulder och eget kapital, dvs. den ekonomiska ställningen i föreningen. I en bostadsrättsförening är de vanligaste materiella tillgångarna fastig- heten samt inventarier. Utöver det finns tillgångar som exempelvis fordringar avseende årsavgifter och hyror samt bankmedel. En bostadsrättsförening delar upp eget kapital i bundet och fritt kapital där det bundna inte får disponeras av medlemmarna. En bostads- rättsförening delar nästan aldrig ut kapital utan i stället sänks avgif- terna.</P>
<P class="p80 ft8">Resultaträkningen visar bostadsrättsföreningens intäkter, kostna- der samt resultat. Årsavgiften samt hyror är ofta den största intäkts- posten i resultaträkningen. Kostnader för fastigheten såsom under- håll, reparation, uppvärmning m.m. ska redovisas i resultaträkningens kostnadsposter. Årets resultat presenteras längs ner i resultaträk- ningen och är resultatet av föreningens intäkter minus kostnader för det gångna räkenskapsåret. Långsiktigt bör resultatet genomsnittligt varken vara vinst eller förlust eftersom föreningen har att iaktta självkostnadsprincipen.</P>
<P class="p79 ft8">I förvaltningsberättelsen noteras viktiga händelser som har skett i bostadsrättsföreningen under räkenskapsåret. Information om verksamhetens utveckling och även planerade händelser i framtiden kan tas med i denna del av årsredovisningen. I förvaltningsberättel- sen lämnas bl.a. upplysningar om utvecklingen av föreningens verk- samhet, ställning och resultat som inte har redovisats i balans- eller resultaträkningen. Den utgör därmed en viktig del vid bedömning av en förenings ekonomi.</P>
<P class="p369 ft8">Enligt ÅRL ska företagen komplettera uppgifterna i balans- och resultaträkningarna med vissa ytterligare upplysningar. I en del fall handlar det om specifikationer av poster i balans- och resultaträk- ningarna och i andra fall om tilläggsupplysningar av annat slag. Regler om detta finns framför allt i 5 kap. ÅRL. Som huvudregel ska upplysningarna lämnas i noter. Att studera noterna kan således ge en ökad förståelse för utformningen samt tolkningen av årsredovis- ningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">110</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_111">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331111x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">5.3.2</SPAN><NOBR><SPAN class="ft84">K-regelverken</SPAN></NOBR></P>
<P class="p77 ft8">Från och med år 2014 ska BFN:s nya regelverk, K2 och K3 tillämpas när årsredovisningen upprättas (se även avsnitt 4.2.1 under rubriken BFN:s allmänna råd).<A href="#page_111"><SPAN class="ft79">4</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">De allra flesta bostadsrättsföreningar kan välja mellan att tillämpa antingen K3 eller K2. (Det finns även ett K1 och ett K4 regelverk men då dessa inte är relevanta för bostadsrättsföreningar behandlas de inte här.)</P>
<P class="p64 ft8">Även om regelverken skiljer sig åt ger båda en årsredovisning i enlighet med god redovisningssed. Men regelverkens delvis olika krav och redovisningsprinciper (se bl.a. avsnitt 5.4.2 om avskriv- ningar) gör att årsredovisningarna kan se olika ut och ge olika information.</P>
<P class="p354 ft12"><SPAN class="ft12">5.3.3</SPAN><SPAN class="ft84">Förvaltningsberättelsen</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">För en bostadsrättsförening blir det normalt förhållandevis få upp- gifter som ingår i förvaltningsberättelsen. Ibland kan förhållandena dock vara sådana att särskilda omständigheter bör redovisas mer utförligt. Att avsägelser skett inom föreningen, vilket kan påverka en förenings ekonomi drastiskt, är exempel på sådana omständigheter. Vidare kan omsättning av lån, otillräcklig avsättning för framtida underhåll eller stora reparationer eller ombyggnader vara förhållan- den som bör anges.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">5.3.4</SPAN><SPAN class="ft84">Offentliggörande av årsredovisning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Till skillnad från aktiebolag är bostadsrättsföreningar inte skyldiga att offentliggöra sina årsredovisningar genom att lämna dem till Bolagsverket, med undantag för enstaka bostadsrättsföreningar som enligt ÅRL räknas som större företag.</P>
<P class="p433 ft64"><SPAN class="ft55">4 </SPAN>Se Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:01 (K3). Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det allmänna rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning. I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda <NOBR>K2-regelverken</NOBR> om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">111</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_112">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Årsredovisningen i en bostadsrättsförening är dock alltid offent- lig på så sätt en avskrift av årsredovisningen och revisionsberättelsen ska hållas tillgängliga hos föreningen för alla som är intresserade, om den inte har offentliggjorts genom att lämnas in till Bolagsverket (8 kap. 3 § 2 p ÅRL). Den som vill se årsredovisningen behöver inte motivera varför.</P>
<P class="p68 ft8">Om föreningen inte håller nämnda handlingar tillgängliga, kan vem som helst hos Bolagsverket begära ett mot bostadsrätts- föreningen riktat föreläggande att sända in handlingarna till Bolags- verket.</P>
<P class="p434 ft35"><SPAN class="ft34">5.4</SPAN><SPAN class="ft80">Bestämmelserna om bostadsrättsföreningarnas konsolidering</SPAN></P>
<P class="p435 ft12"><SPAN class="ft12">5.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">I föreningslagen och i BRL finns endast ett fåtal regler om för- eningars långsiktiga konsolidering. Till skillnad från t.ex. aktiebolag där det finns utförliga kapitalbildnings- och kapitalskyddsregler.</P>
<P class="p110 ft8">Genom lagändringar som trädde i kraft den 1 juli 2016 infördes dock något starkare kapitalskyddsregler för ekonomiska föreningar i syfte att skapa likheter med regleringen i aktiebolagslagen. Det brukar likväl anses att det huvudsakliga skyddet för de ekonomiska föreningarnas ställning är att det krävs ett visst antal medlemmar som deltar kooperativt i verksamheten.</P>
<P class="p123 ft8">I lagstiftningen förutsätts att en bostadsrättsförenings ekonomi vid upplåtelse av bostadsrätter ska vara sund och att föreningen ska ha en ekonomisk plan som visar hur sundheten kan bibehållas.</P>
<P class="p110 ft8">När det gäller bostadsrättsföreningars konsolidering för löpande underhåll och återinvesteringar som är nödvändiga för att bibehålla föreningens byggnad i skick spelar dels reglerna om avskrivningar av föreningens byggnader i ÅRL, dels föreningens avsättning av medel till underhåll i BRL en avgörande roll. I grunden fyller de samma funktion.</P>
<P class="p426 ft8">Avskrivningen innebär att en utgift för en investering periodi- seras genom årliga avskrivningar. Genom den kostnad som avskriv- ningen innebär skapas utrymme för framtida återinvesteringar. Även när det gäller avsättningen till underhållsfond byggs det upp utrym- me för framtida underhållsåtgärder. För ett reellt sparande krävs det</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">112</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_113">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">att årsavgiften täcker både avskrivningar och avsättningar till under- hållsfond.</P>
<P class="p64 ft8">Skillnaden mellan de båda systemen är att avskrivningar visar förbrukningen av redan gjorda investeringar (förslitning). Avsätt- ningar däremot handlar om bedömningar i framtiden och dess eventuella utgifter (Lundén, Björn, Redovisning i bostadsrättsför- eningar, 2013, s. 34). Enligt nuvarande regler beaktas båda mekanis- merna parallellt, dock belastar avskrivningarna resultaträkningen eftersom de avser kostnader för tillgångar som föreningen redan äger och sliter på medan fondavsättningarna inte redovisas i resultat- räkningen eftersom de avser en avsättning för framtida kostnader.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">5.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Avskrivning av en bostadsrättsförenings byggnad</SPAN></P>
<P class="p97 ft49">Inledning</P>
<P class="p77 ft8">Avskrivning är en företeelse som går långt tillbaka i redovisnings- historien. Redan vid <NOBR>1900-talets</NOBR> början etablerades begreppet. Känne- domen kring fenomenet ökade och det ansågs vara positivt att göra avskrivningar på sina tillgångar. Under 1940- talet kunde man urskilja en ”normalvetenskap” kring avskrivningar. Litteraturen beskrev fler avskrivningsinriktningar och egenskaper hos olika av- skrivningsinsatser (se bl.a. Agneta Stark, Avskrivningar; om anlägg- ningstillgångar med långt liv i branscherna elproduktion och fler- bostadshus, Statens råd för byggnadsavskrivningar, 1994, s. 21).</P>
<P class="p75 ft8">Avskrivning kan beskrivas som en redovisningsåtgärd som ska ge uttryck för en utmattning som sker över tid av en tillgångs möjlighet att prestera nytta (se bl.a. Bo Nordlund, Avskrivningstider för byggnader [bostäder och kontor], Rapport/Fastighetsägarna Sverige, 2010, s. 7). Att göra bedömningar om en tillgångs förmåga att prestera nytta i framtiden kallas även periodisering.</P>
<P class="p64 ft8">Avskrivningar görs för att fördela anskaffningsutgiften på grund av att byggnaden slits. Genom att göra avskrivningar är den boende med och bygger upp utrymme för att föreningen ska ha medel i framtiden att återställa det som förslits i dag. Rent praktiskt innebär det att när tillgången anskaffas anses den utgöra en resurs som ska användas i framtiden och därför aktiveras den i balansräkningen. När tillgången sedan används förbrukas resursen och kostnadsförs då i stället i resultaträkningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">113</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_114">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p78 ft8">Fastighetsavskrivning kan i sin tur delas upp i tre orsaksgrun- dande undergrupper: <SPAN class="ft9">Förslitning, omodernitet </SPAN>och <SPAN class="ft9">marknadsinverkan</SPAN>. Förslitning och omodernitet kan vara ”botliga” till sin natur. Detta beror på att det går att motverka inverkan av dessa två faktorer genom underhållsåtgärder, reinvesteringar och andra typer av investeringar om detta anses ekonomiskt motiverat/genomförbart. Marknadsinverkan är däremot relaterad till faktorer utanför fastig- heten i fråga. Marknadsinverkan kan vara en ekonomisk faktor, exempelvis kan produktionen av lokalytor överstiga efterfrågan på marknaden eller också kan fastigheten anses ha ett oattraktivt läge eller någon form av negativ miljöpåverkan. En negativ marknads- inverkan kan många gånger vara ”obotlig” till sin natur (se SABO:s [Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag] vägledning för komponent- avskrivning, 2013).</P>
<P class="p79 ft8">Avskrivning kan även ses som ett slags avsättning för åter- anskaffning av tillgången i slutet av dess ekonomiska livslängd. Ett annat sätt att uttrycka saken kan vara att avskrivningarna har en finansieringsfunktion (jfr med syftet med avsättning till fond för yttre underhåll i avsnitt 5.4.3). Tanken är att bibehålla byggnaderna i gott skick och indirekt medlemmarnas förmögenhetsvärde.</P>
<P class="p80 ft8">Byggnadsavskrivning i redovisningssammanhang är ofta fråga om en allokering/matchning av historiska anskaffningsutgifter mot framtida ekonomiska nyttor. Enligt detta synsätt på avskrivning så allokeras anskaffningskostnaden för en tillgång över tillgångens livslängd. Detta synsätt kan också beskrivas som ett matchnings- förfarande där anskaffningsutgiften portioneras ut för att matchas mot framtida intäkter under tillgångens livslängd. Ett problem i sammanhanget är penningvärdesförändringen över tid (inflation). Historiska kapitalbelopp kommer att matchas mot framtida intäkter som har ett annat penningvärde. I vissa fall kan inflationen ha haft en så pass väsentlig inverkan att denna matchning inte längre ger en meningsfull ekonomisk information. Olika redovisningsmetoder har utformats för att möta detta problem.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">114</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_115">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331115x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Bestämmelser om avskrivning</P>
<P class="p436 ft10">Regler om avskrivning av anläggningstillgångar<A href="#page_115"><SPAN class="ft51">5 </SPAN></A>finns i 4 kap. 4 § ÅRL där det framgår att anläggningstillgångar med en begränsad nyttjandeperiod ska skrivas av systematiskt över denna period. Utöver lagen finns tilläggsnormering från BFN i vilka man kan söka vägledning avseende avskrivningar.</P>
<P class="p437 ft8">För räkenskapsår som påbörjas efter den 31 december 2013 ska årsredovisningen i en bostadsrättsförening upprättas enligt ett K- regelverk. Den 28 november 2016 beslutade BFN att anta det all- männa rådet (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2) med tillhörande vägledning. Regelverket innehåller bestäm- melser om årsredovisning för alla företagsformer utom enskilda näringsidkare.<A href="#page_115"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft78">Väljer bostadsrättsföreningen att inte tillämpa K2 ska årsredo- visningen upprättas enligt K3 – Årsredovisning och koncernredo- visning (BFNAR 2012:1).</P>
<P class="p82 ft49">Begreppen ekonomisk livslängd och nyttjandeperiod</P>
<P class="p63 ft8">Avgörande betydelse vid bedömningen av vilken avskrivningstid som ska tillämpas för en tillgång är hur länge den kommer att användas. Det är därför viktigt att identifiera vad som avses med livslängd i detta sammanhang.</P>
<P class="p64 ft8">Inkomstskattelagen (1999:1229) och den första ”upplagan” av ÅRL använde begreppet ekonomisk livslängd som relevant begrepp i detta avseende. I förarbetena till ÅRL framgår att en bedömning av den tekniska livslängden kan vara en delbedömning när man bedömer ekonomisk livslängd.</P>
<P class="p438 ft82"><SPAN class="ft62">5</SPAN><SPAN class="ft88">Anläggningstillgång är en tillgång avsedd att användas under längre tid. Den skiljer sig från omsättningstillgång genom att den är avsedd för att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten (4 kap. 1 § ÅRL). Anläggningstillgångar delas in i tre kategorier:</SPAN></P>
<P class="p439 ft64">Immateriella, t.ex. goodwill och patent.</P>
<P class="p141 ft64">Materiella, t.ex. byggnader, mark, maskinpark och inventarier.</P>
<P class="p141 ft82">Finansiella, t.ex. långfristiga fordringar samt värdepapper avsedda för stadigvarande innehav.</P>
<P class="p440 ft56"><SPAN class="ft62">6</SPAN><SPAN class="ft91">I samband med att BFN antog regelverket om årsredovisning i mindre företag beslutade nämnden att upphäva de båda </SPAN><NOBR>K2-regelverken</NOBR> om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">115</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_116">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331116x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p78 ft8">Inkomstskattelagen har fortfarande kvar begreppet ekonomisk livslängd som det relevanta begreppet (19 kap. 5 §).<A href="#page_116"><SPAN class="ft79">7 </SPAN></A>I ÅRL har dock det relevanta begreppet ändrats till nyttjandeperiod (4 kap. 4 §). Nyttjandeperiod definieras som den tidsrymd under vilken en till- gång förväntas bli utnyttjad för sitt ändamål av företaget.</P>
<P class="p79 ft8">Inom ekonomisk litteratur brukar ekonomisk livslängd definieras som att det är den tid som man räknar med att det ska vara eko- nomiskt lönsamt att använda tillgången. Mera specifikt inom fastighetsekonomi definieras begreppet ekonomisk livslängd för byggnader som den tidsperiod under vilken en byggnad är lönsam (Bejrum, Håkan, Livscykelekonomiska kalkyler för byggnader och fastigheter, Tekniska högskolan i Stockholm, 1995, s. 32). Den existerande byggnaden anses vara lönsam så länge den kan förränta marken (byggrätten) i bästa användning. Det är i sammanhanget viktigt att påpeka att den ekonomiska livslängden utifrån detta perspektiv inte är samma sak som teknisk livslängd. Med teknisk livslängd menas den tidsperiod under vilken byggnaden (eller ett system eller en byggnadsdel) kan nyttjas för avsedd funktion.</P>
<P class="p80 ft8">Liksom valet av avskrivningsmetod får även valet av ekonomisk nyttjandeperiod effekter i redovisningen. I förarbetena till ÅRL anges inte någon övre gräns för den ekonomiska nyttjandeperioden för materiella anläggningstillgångar. Det anses dock ligga i sakens natur att nyttjandeperioden och därmed avskrivningsperioden måste bedömas med rimlig försiktighet (prop. 1995/96:10 del II s. 200).</P>
<P class="p369 ft8">Det är viktigt att beakta att nyttjandeperioden ofta kan vara kortare än den strikt tekniska livslängden för en byggnad. Det kan vara tekniskt möjligt att underhålla en byggnad så att livslängden blir mycket lång, men sådant underhåll kan efter hand bli så kostsamt att det är mer ekonomiskt att riva byggnaden och uppföra en ny i stället för att förlänga livslängden för den gamla byggnaden.</P>
<P class="p79 ft8">Alltför långa avskrivningstider återspeglar emellertid inte förslit- ningen vilket inte är förenligt med ÅRL. I praktiken är det vanligt med en avskrivningsperiod på <NOBR>100–150</NOBR> år eller mer på bostadsrätts- förenings byggnad.</P>
<P class="p441 ft56"><SPAN class="ft55">7 </SPAN>Skatteverket har gett ut standardiserade typkodade tabellverk till vägledning för den ekonomiska livslängden. Tabellverken visar ”normala” procentsatser avseende värdeminsk- ningsavdrag för olika byggnadstyper.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">116</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_117">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Metoder för avskrivning av föreningens byggnader</P>
<P class="p77 ft8">Det <NOBR>EU-direktiv</NOBR> (se avsnitt 4.3) som ligger till grund för ÅRL saknar bestämmelser om vilken avskrivningsmetod som ska använ- das. Vid tillkomsten av ÅRL uttalade regeringen att inte heller den svenska lagen ska innehålla några sådana regler utan avskrivnings- metoderna bör i stället fastställas genom rekommendationer och redovisningspraxis (prop. 1995/96:10 del II s. 199 f.). Regeringen anförde emellertid att det får anses värdefullt att lagstiftningen anknyter till begreppet ekonomisk livslängd, som är allmänt veder- taget i redovisningsteorin och som tydligt markerar att behovet av avskrivningar i första hand ska bedömas utifrån företagsekonomiska</P>
<P class="p4 ft10">– och inte t.ex. skattemässiga – överväganden (a.prop. s. 51).</P>
<P class="p75 ft8">Den tidigare i vissa fall förekommande praxis, som stödde sig på 1976 års BFL, synes ha sitt ursprung i att göra det möjligt att tillämpa en avskrivningsmetod för byggnader där avskrivningarnas storlek motsvarar amorteringarna i ett annuitetslån. Sålunda anfördes i förarbetena i fråga om progressiv avskrivning att exempelvis av- skrivningar och räntor ska ge samma totala belopp för olika år. Avskrivningsandelen kommer i ett sådant system att öka kontinuer- ligt genom att räntorna beräknas på sjunkande värden (prop. 1975:104 s. 185).</P>
<P class="p75 ft8">I BFNAR 2016:10 om årsredovisning i mindre företag med tillhörande vägledning återges ÅRL:s bestämmelse om avskrivning av anläggningstillgångar. Det anges att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde för företaget för- brukas. Linjär avskrivningsmetod anges vara vanligast. Progressiv avskrivningsmetod anges inte som ett alternativ för fastigheter (beträffande progressiv avskrivningsmetod, se mer under rubriken Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrätts- föreningar).</P>
<P class="p64 ft8">Företag, vilka innehar fastigheter som utgör anläggningstill- gångar, synes ha tolkat ÅRL:s regler och BFN:s allmänna råd om av- skrivning på olika sätt. Detta har i praxis lett till väsentliga olikheter vad avser bedömda nyttjandeperioder och avskrivningsmetoder avseende byggnader (se avsnittet om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar nedan).</P>
<P class="p75 ft8">Som tidigare nämnts ger förarbetena till ÅRL (prop. 1995/96:10, del 2, s. 200) uttryck för ett försiktigt synsätt när det gäller bedöm-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">117</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_118">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331118x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">ning av nyttjandeperioden och därmed också avskrivningsperioden. Detta försiktiga synsätt måste rimligen också vägas in vad avser tillämpad avskrivningsmetod och hur kostnaderna för avskrivning allokeras under tillgångens nyttjandeperiod.</P>
<P class="p68 ft8">Det relevanta värdebegreppet är anskaffningsvärde. Med andra ord är det förbrukningen av nyttorna förknippade med anskaffnings- värdet som ska periodiseras med den tillämpade avskrivnings- metoden (4 kap. 3 § ÅRL). Det sätt på vilket tillgångens ekonomiska värde förbrukas bör vara utgångspunkten för vilken avskrivnings- metod som ska tillämpas.</P>
<P class="p442 ft8">Vid en tillämpning av såväl K2 som K3 är linjär avskrivnings- metod den metod som i de flesta fall bäst återspeglar en byggnads förbrukningsmönster. I övrigt skiljer sig regelverken väsentligt åt vad gäller avskrivningsansats.<A href="#page_118"><SPAN class="ft79">8</SPAN></A></P>
<P class="p68 ft8">K2 är, som tidigare nämnts, ett förenklat regelverk och avskriv- ningen bygger på att hela tillgången (med en del undantag) ses som en enhet. Komponentavskrivning tillämpas inte. Underhållsåtgärder bokförs som kostnad det året som de utförs. I K2 behöver inte periodisering göras i årsredovisningen av återkommande kostnader som inte avviker mer än 20 procent mellan åren. Här undantas personalkostnader. Inte heller behöver inkomster och utgifter som understiger 5 000 kronor periodiseras.</P>
<P class="p103 ft36">Komponentansats</P>
<P class="p122 ft8">K3 bygger på en komponentansats enligt vilken en fastighet ska delas upp i betydande komponenter, där skillnaden i förbrukning förväntas vara väsentlig (K3 p. 17.4). Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning (se även SABO:s vägledning om komponentavskrivning av fastigheter, 2013).</P>
<P class="p110 ft8">I princip identifierar man vilka delar en sammansatt tillgång består av och skriver av dessa delar separat med utgångspunkt i hur länge respektive del kommer att kunna användas. Man får helt enkelt</P>
<P class="p443 ft64"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>I nummer <NOBR>5–7</NOBR> år 2013 av tidskriften Konsulten finns tre artiklar som beskriver skillnaderna mellan K2 och K3 avseende bl.a. avskrivningar. Artiklarna visar i ett exempel vad det blir för skillnad mellan två fastigheter med exakt samma förutsättningar där den ena redovisar enligt K3 och den andra enligt K2.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">118</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_119">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331119x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">bilda sig en uppfattning om vad byggnaden består av. Är husets stomme byggt i sten eller trä? Hur ser fönstren ut? Vad är taket gjort av? Hur länge håller de olika delarna? Det är frågor man måste ställa sig för att göra en avskrivning som stämmer med verkligheten.</P>
<P class="p64 ft8">Modertillgången för en byggnad skulle kunna identifieras som byggnadsstomme (pelare, bjälklag, bärande väggar, takstolar, hus- grund etc.) medan exempelvis innerväggar, <NOBR>VA-system,</NOBR> yttertak m.m. kan identifieras som separata komponenter. Anskaffnings- utgiften vid byte av delar, med kortare livslängd än modertillgången, i den sammansatta tillgången aktiveras varefter dessa aktiveringar skrivs av över sina respektive nyttjandeperioder. Det innebär att även utgifter för underhåll och/eller renoveringar, som enligt det för- enklade regelverket K2 ska kostnadsföras, kan komma att aktiveras. Underhållsåtgärder är antingen en ny tillgång i balansräkningen eller ett underhåll av befintlig tillgång som resultatförs.</P>
<P class="p444 ft36">Särskilt om progressiva avskrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar</P>
<P class="p63 ft8">Under de senaste åren har det förts en livlig debatt om progressiva avskrivningar och huruvida de är i enlighet med god redovisningssed. eller ej. Det har kommit till uttryck bl.a. genom att FAR har tagit upp saken i brev till BFN i januari 2013 och genom att FAR:s policy- grupp för redovisningsfrågor har belyst frågan i en artikel publicerad i tidskriften Balans i oktober 2013. Därtill har även progressiva avskrivningar ifrågasatts i bredare medier.</P>
<P class="p64 ft8">Progressiva avskrivningar har använts som avskrivningsmetod i många föreningar som bildats under 1990- och 2000 talet. Enligt HSB har så hög andel som en fjärdedel av bostadsrättsbeståndet använt sig av denna metod för avskrivningar.<A href="#page_119"><SPAN class="ft79">9</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden. Fördelningen av kostnader för förslitningen av byggnaden blir då en helt annan jämfört med exempelvis linjär avskrivning. Något förenklat kan en progressiv avskrivningsmetod av en byggnad i en bostadsrätts- förening leda till att förslitningen av fastigheten inte återspeglas på</P>
<P class="p445 ft56"><SPAN class="ft55">9 </SPAN>Det finns cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">119</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_120">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">ett korrekt sätt över tiden i årsredovisningen. Detta kan i sin tur leda till att för låga avgifter tas ut och att föreningen ställs inför stora avgiftshöjningar i samband med att nyinvesteringar behöver göras på byggnaden. Att tillämpa progressiv avskrivning innebär i praktiken att bostadsrättsföreningen bedömer att byggnaden slits mest i framtiden.</P>
<P class="p446 ft8">Efter ett förtydligande av Bokföringsnämnden den 28 april 2014 klargjordes att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod. I praktiken konstaterar den statliga myndigheten att det under lång tid har varit oförenligt med svensk lag att använda progressiv avskrivning om föreningen inte kan visa att byggnadens nedslitning främst sker i framtiden, något som svår- ligen låter sig göras. Förtydligandet föranledde ändringar i vägled- ningen Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Ändringarna innebär att det förtydligades att linjär, degressiv och produktionsberoende avskrivningsmetoder är de avskrivnings- metoder som kan användas på byggnader och att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde för företaget förbrukas. Progressiv avskrivning angavs inte som en metod som får tillämpas. Motsvarande synsätt finns i det nya regel- verk Årsredovisning i mindre företag (K2) som har ersatt de båda <NOBR>K2-regelverken</NOBR> om årsredovisning i mindre aktiebolag och årsredo- visning i mindre ekonomiska föreningar.</P>
<P class="p447 ft8">Det förtydligades också att en felaktig bedömning av avskriv- ningsmetod medför att avskrivningsplanen ska omprövas. Den nya bedömningen tillämpades framåt i tiden.</P>
<P class="p79 ft8">BFN betonade att ändringarna inte innebar en ändring i sak utan endast var ett förtydligande av vad som har gällt sedan tidigare.</P>
<P class="p80 ft8">Att använda progressiv avskrivning av bostadsrättsförenings byggnad är således inte förenligt med god redovisningssed. Det innebär att bostadsrättsföreningar som tidigare har tillämpat pro- gressiv avskrivning har gått över till linjär avskrivning. Den praktiska effekten härav är att många bostadsrättsföreningar visar ett redovis- ningsmässigt underskott om inte medlemsavgifterna till föreningen har höjts för att kompensera för de ökade avskrivningarna.</P>
<P class="p80 ft8">Efter BFN:s klargörande har det i bostadsrättskretsar diskuterats vad det innebär att en bostadsrättsförening går med förlust under kortare eller längre tid. Frågor har ställts om det bl.a. är förenligt med reglerna om bostadsrättsföreningars ekonomi, om det kan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">120</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_121">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">medföra styrelseansvar och hur revisorer i bostadsrättsföreningar ska bedöma underskott under kortare eller längre tid när de tar ställning till sitt uttalande om ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna. Dis- kussionen har sannolikt påverkats av att det finns en uppfattning som kan härledas ur tolkning av reglerna om ekonomisk plan om att en bostadsrättsförening inte får gå med förlust.</P>
<P class="p363 ft8">Mot bakgrund av diskussionen fick professorn Daniel Stattin och advokaten tillika adjungerade professorn Carl Svernlöv i upp- drag av HSB, Bostadsrätterna, Sveriges bostadsrättscentrum, Riks- byggen och FAR Akademi AB att avge ett rättsutlåtande över bl.a. konsekvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar under- skott i resultaträkningen enskilda år respektive ansamlad förlust i det egna kapitalet. I deras rättsutlåtande av den 19 september 2014 konstateras bl.a. följande.</P>
<P class="p448 ft14">I lagstiftningen finns det inget explicit förlustförbud. Vikt måste läggas vid föreningens förmåga att betala löpande utgifter (positivt kassaflöde) samt behovet av att fondera medel för att möta under- hållskostnader.</P>
<P class="p449 ft103">En styrelseledamot – och därmed styrelsen i dess helhet – i en bostadsrättsförening har en vårdplikt grundad på uppdragsförhållandet till bostadsrättsföreningen. Vårdplikten innebär att styrelseledamoten ska iaktta omsorg vid utförandet av sitt uppdrag, t.ex. genom att planera föreningens verksamhet och ekonomi, motverka hinder mot föreningens överlevnad och bereda föreningens angelägenheter i tillräcklig utsträckning. Vårdplikten ska fullgöras gentemot föreningen och, ytterst sett, mot dess medlemmars gemensamma och hypotetiska intresse, vilket får formuleras som det ändamål som lagstiftaren gett bostadsrättsföreningar. En här relevant vårdpliktsprincip är att styrel- sen är skyldig att se till att föreningens ekonomiska resultat långsiktigt är i balans. Detta innebär inte att föreningen måste ha ett positivt eller i vart fall neutralt resultat för varje period, månad, kvartal eller ens år; tvärtom kan föreningens ekonomi variera betydligt under exempelvis ett räkenskapsår beroende på periodiciteten hos intäkter och kostna- der. Exempelvis har många bostadsrättsföreningar kvartalsvis avgifts- och hyresdebitering, vilket i förhållande till en huvudsakligen jämn månadsvis fördelning av taxebundna kostnader såsom värme, vatten och el kan leda till ganska stora fluktuationer under det löpande räken- skapsåret mellan intäkter och omkostnader. Även extraordinära ut- gifter såsom avseende vattenskador eller till och med planerade under- hållsåtgärder kan leda till tillfällig obalans i ekonomin. Sådana extra- ordinära händelser kan leda till att en bostadsrättsförening har större utbetalningar än inbetalningar och att en förlust redovisas något eller några enstaka år. Vårdplikten påbjuder emellertid att styrelsen i sin</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">121</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_122">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p450 ft14">budgetering strävar efter balans i ekonomin utifrån ett likvidmässigt perspektiv.</P>
<P class="p451 ft14">Styrelsen är emellertid inte enbart skyldig att se till att föreningen kan möta sina kortsiktiga, löpande åtaganden, utan en annan princip som följer av vårdplikten är att styrelsen måste försäkra sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på sikt och eftersträva full kostnadstäckning.</P>
<P class="p452 ft103">Lagstiftningen förutsätter att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs. Styrelsen i en bostadsrättsförening måste därför se till att ta in ett tillräckligt kapital för att möta för- väntade underhållsåtgärder – stora som små – från år till år. Detta kan innebära en skyldighet för styrelsen att amortera på lån och/eller fondera kapital inom föreningen för detta syfte. Om en bostadsrätts- förenings ekonomi är så ansträngd att underskott ett enstaka år även- tyrar dess ekonomiska stabilitet kan det emellertid vara oaktsamt av styrelsen att försätta föreningen i en sådan ställning ens vid ett tillfälle. I en sådan situation kan det ankomma på styrelsen att höja avgifterna eller till och med föreslå en ökning av insatserna för att skapa balans i föreningens ekonomi och mellan eget och främmande kapital.</P>
<P class="p453 ft14">Vad som sagts om tillåtligheten i underskott gäller alltså föreningar där ett negativt resultat i och för sig inte är ägnat att vålla farhågor för föreningens överlevnad.</P>
<P class="p372 ft49">Avskrivning och medlemmarnas ansvar för det inre underhållet</P>
<P class="p344 ft8">Med inre underhåll i en bostadsrättsförening avses underhållet av de delar som inte är gemensamma så som bl.a. ytskikt, vitvaror, kök och badrum i de enskilda lägenheterna.</P>
<P class="p110 ft8">Inre underhåll innebär en särskild problematik i bostadsrättsför- eningar när det kommer till avskrivningar. Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet torde påverka avskrivningsunderlaget för föreningen och för dess byggnad.</P>
<P class="p110 ft8">När en bostadsrättsförening bildas överlåts normalt ansvaret och kostnaderna för det inre underhållet på de boende. Därefter är det till skillnad från andra delar av byggnaden de boende själva som ansvarar för underhåll och nyinvesteringar. Föreningen har vid anskaffningstidpunkten emellertid betalat för hela byggnaden och därmed ingår de inre komponenterna i anskaffningsutgiften, som måste skrivas av enligt 4 kap. 4 § ÅRL. Den del av anskaffnings- utgiften som består av det inre kan innebära betydande summor. Frågan är om man ska ta hänsyn även till den underhållskyldighet</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">122</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_123">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">som åvilar en bostadsrättshavare för det inre underhållet när man ska bestämma sig för hur avskrivningarna ska vara utformade. Utred- ningen återkommer till denna fråga i kapitel 6.</P>
<P class="p454 ft12"><SPAN class="ft12">5.4.3</SPAN><SPAN class="ft84">Avsättning till underhåll enligt BRL</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">BRL innehåller inga tvingande regler om under vilka förutsättningar och i vilken ordning medel ska avsättas till underhåll av föreningens hus. I lagen finns endast krav på att en förening i stadgarna ska ange de grunder enligt vilka medel ska reserveras för att säkerställa under- hållet av föreningens hus (9 kap. 5 § första stycket 7). Däremot nämner lagen ingenting om att man måste ha en yttre fond. Men de flesta föreningar har en bestämmelse om en yttre fond i stadgarna.</P>
<P class="p64 ft8">I förarbetena till den nämnda bestämmelsen framhålls att det är viktigt att skapa garantier för att föreningarna har tillgång till kapital för att bekosta de ofta betydande reparationerna som kan bli nöd- vändiga att genomföra. Det bör dock ankomma på den enskilda föreningen att närmare bestämma hur mycket och när avsättningen ska ske (se prop. 1971:12 s. 142 f.).</P>
<P class="p375 ft8">I praktiken tillgodoses kravet i BRL huvudsakligen på två olika sätt. Antingen innehåller föreningens stadgar bestämmelser om vilket belopp som ska avsättas till fond för yttre underhåll eller anges i stadgarna att det ska finnas en underhållsplan som avsättningar ska göras utifrån.</P>
<P class="p455 ft8">De flesta bostadsrättsföreningar har i dag en underhållsplan. Underhållsplanen är anpassad till det enskilda huset och anger vilka framtida underhållskostnader som är att vänta. I planen regleras vilket belopp som ska tillföras fonden.</P>
<P class="p456 ft8">I många äldre stadgar finns krav på att föreningen varje år ska avsätta minst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde (eller anskaff- ningsvärde) till yttre underhåll.</P>
<P class="p375 ft8">Anmärkas kan att underhållsfonden i verkligheten endast finns på pappret, i balansräkningen. Det är ingen riktig fond, inget bank- konto, och innehåller inga sparade pengar. Föreningens årliga under- håll kan dock bara finansieras med verkliga sparade pengar på ett bankkonto, eller, när det ska göras stora underhållsåtgärder, måste föreningen låna upp de pengar som behövs.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">123</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_124">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331124x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">I sammanhanget kan här även nämnas att det förr var vanligt med även en inre underhållsfond. Flertalet föreningar har emellertid avskaffat denna bl.a. i samband med att bostadsrättsföreningarnas årsavgifter kraftigt har höjts. Ur denna inre underhållsfond kunde bostadsrättshavaren lyfta innestående medel för att bekosta repara- tioner och underhållsarbeten. Den inre fonden bidrog därför i sig inte till bostadsrättsföreningens långsiktiga konsolidering (a.a. s. 313 f.).</P>
<P class="p426 ft8">Enligt god redovisningssed får inte en avsättning göras i resultaträkningen, utan i stället ska en reservering för framtida fastig- hetsunderhåll göras av medel från fritt eget kapital till en egen post i det bundna egna kapitalet.<A href="#page_124"><SPAN class="ft79">10 </SPAN></A>Reserveringen ska ske genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultat- räkningen (jämför med avskrivningar i avsnittet ovan). Motsvarande gäller för ianspråktagande av medlen.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">5.5</SPAN><SPAN class="ft45">Något om revision och granskningsman</SPAN></P>
<P class="p104 ft49">Revision</P>
<P class="p415 ft8">Av 9 kap. 26 § BRL framgår att bestämmelserna i föreningslagen om revision i tillämpliga delar gäller även för bostadsrättsföreningar. Av bestämmelsen i 8 kap. 1 § föreningslagen följer att en ekonomisk förening ska ha minst en revisor. Detta gäller även för bostads- rättsföreningar och är således ett minimikrav. Inget hindrar dock att det utses fler än en.</P>
<P class="p123 ft8">I en bostadsrättsförening gäller som huvudregel inte något for- mellt krav att den som är revisor ska vara kvalificerad dvs. auktori- serad eller godkänd.</P>
<P class="p110 ft8">Liksom i andra ekonomiska föreningar är revisorerna det kon- trollerande organ som ska granska föreningens förvaltning och räkenskaper. Revisorerna ska också granska att föreningen har en tillfredsställande organisation och kontroll över bokföringen och föreningens medelsförvaltning. All information som presenteras i</P>
<P class="p457 ft64"><SPAN class="ft55">10 </SPAN>Av 3 kap. 10 b § ÅRL framgår att en ekonomisk förenings eget kapital ska delas upp i bundet eget kapital och fritt eget kapital eller ansamlad förlust. I en ekonomisk förening ska de medel som är tillgängliga för utdelning till medlemmarna redovisas som fritt eget kapital. Övrigt eget kapital redovisas under rubriken Bundet eget kapital.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">124</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_125">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331125x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td197"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td198"><P class="p21 ft92">Särskilt om bostadsrättsföreningars redovisning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">förvaltningsberättelsen och i årsredovisningens övriga delar är före- mål för revisorns lagstadgade revision och omfattas av revisorns bestyrkanden i revisionsberättelsen.<A href="#page_125"><SPAN class="ft79">11 </SPAN></A>Information som presenteras utanför årsredovisningen behöver inte revideras.</P>
<P class="p76 ft49">Granskningsman</P>
<P class="p63 ft8">Som framgår av 8 kap. 7 § föreningslagen kan varje röstberättigad föreslå att Bolagsverket utser granskare för särskild granskning av föreningens förvaltning och räkenskaper. Granskningen är inte att jämställa med vanlig revision utan avses bli aktuell om det kan misstänkas föreligga oegentligheter eller andra missförhållanden.</P>
<P class="p64 ft8">I bostadsrättsföreningar förekommer särskild granskningsman bl.a. i samband med att upplåtelse av bostadsrätt nyligen skett och de boende i föreningen får insyn i föreningens angelägenheter. Det rör sig då om en s.k. kontorsbildad bostadsrättsförening där byggandet av föreningens hus sker i bostadsrättsföreningens regi. Under bygg- tiden och oftast till dess slutfinansiering skett har någon av bostads- rättsorganisationerna på marknaden eller ett byggföretag ett väsent- ligt inflytande i föreningen genom att representanter för byggherren normalt sitter i bostadsrättsföreningens styrelse. Om det uppstår misstroende när bostadsrättshavarna därefter får insyn i föreningens angelägenheter, kan särskild granskningsman begäras. Även i andra situationer kan givetvis frågan om särskild granskning bli aktuell.</P>
<P class="p75 ft8">För att få en granskning till stånd måste förslaget biträdas av minst en tiondel av samtliga röstberättigade. Om erforderlig majori- tet uppnås på föreningsstämman ska styrelsen hos Bolagsverket begära att granskare ska utses. Det är Bolagsverket som bestämmer vem eller vilka som ska utses (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostads- rättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 416 f.).</P>
<P class="p458 ft56"><SPAN class="ft55">11 </SPAN>I revisionsberättelsen uttalar sig revisorn om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt om det till- eller avstyrks om föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">125</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_126">
</DIV>
<DIV id="page_127">
<P class="p459 ft105"><SPAN class="ft11">6</SPAN><SPAN class="ft104">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</SPAN></P>
<P class="p11 ft34"><SPAN class="ft34">6.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Årsredovisningen är en rapport över hur föreningen mår ekonomiskt och fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska medlemmar och presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Potentiella köpare granskar årsredovisningen i syfte att bedöma de ekonomiska riskerna medan medlemmar kan använda den i syfte att bedöma hur styrelsen sköter sitt arbete och om med- lemskapet i föreningen ska förlängas eller om bostadsrätten bör säljas. Banken använder sig av årsredovisningen för att värdera risken för att föreningen inte infriar sina betalningsförpliktelser. Det är där- för av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och begripligt sätt.</P>
<P class="p75 ft8">Ett problem i sammanhanget är att många som läser en årsredo- visning i en bostadsrättsförening ofta inte är så insatta i redovisning. ÅRL:s krav på överskådlighet syftar dock till att göra den infor- mation som redovisningen innehåller så lättillgänglig som möjligt (2 kap. 2 §, se även prop. 1995/96:10 s. 181).</P>
<P class="p75 ft8">Det hävdas i dag att det är svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning och resultat. Det kan leda till att föreningens ekonomi inte får tillräckligt genom- slag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi.</P>
<P class="p64 ft8">Många av bestämmelserna i ÅRL är skapade med tanke på aktie- bolag, och situationen i en bostadsrättsförening skiljer sig naturligt</P>
<P class="p460 ft21">127</P>
</DIV>
<DIV id="page_128">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331128x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">nog från den i exempelvis ett börsnoterat företag. En bostadsrätts- förening driver inte verksamhet på samma sätt som aktiebolag och andra ekonomiska föreningar. Även om det inte är ovanligt att en bostadsrättsförening hyr ut lägenheter eller lokaler har den i princip bara ett ändamål, att upplåta lägenheter med bostadsrätt till sina medlemmar. Inte heller är en bostadsrättsförening ålagd skatt på resultatet. Bilden kompliceras ytterligare av de särskilda förutsätt- ningar som råder i en bostadsrättsförening. Det gäller främst med- lemmarnas ansvar för att själva underhålla lägenheten (det s.k. inre underhållet), men även i fråga om hur medel avsätts för att säker- ställa framtida underhåll.</P>
<P class="p79 ft8">Trots sektorns betydelse och speciella förutsättningar finns det inte någon speciell anpassning i BFN:s senaste regelverk K2 och K3<A href="#page_128"><SPAN class="ft79">1</SPAN></A>. I princip alla föreningar kan välja att upprätta årsredovisning enligt K2 eller K3. Regelverken har utvecklats i linje med lagstiftarens avsikt att reglerna som utgångspunkt ska vara enhetliga och generella (prop. 1998/99:130 s. 203).</P>
<P class="p80 ft8">Sedan BFN den 28 april 2014 förtydligade vägledningen till det allmänna rådet om årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar står det klart att progressiv avskrivningsmetod<A href="#page_128"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>på bostadsrätts- förenings byggnad aldrig kan vara förenlig med god redovisningssed (se även avsnitt 5.4.2 under rubriken <SPAN class="ft9">Särskilt om progressiva av- skrivningar och underskott i bostadsrättsföreningar</SPAN>). Genom att använda sig av progressiv avskrivning med inledningsvis låga avskrivningar har många föreningar kunnat hålla nere årsavgifterna utan att behöva redovisa en förlust i årsredovisningen. En låg avgift lockar fler potentiella köpare och leder till högre marknadsvärde på bostadsrätterna.</P>
<P class="p461 ft8">För många föreningar (främst de som är byggda eller ombildade under 1990- och <NOBR>2000-talet)</NOBR> har övergången från progressiv avskriv- ning till linjär avskrivningsmetod inneburit att föreningarna nu visar</P>
<P class="p462 ft82"><SPAN class="ft66">1</SPAN><SPAN class="ft81">Se BFN:s allmänna råd Årsredovisning i mindre företag (BFNAR 2016:10), K2, som har ersatt Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1), som är upphävd. Se även BFN:s allmänna råd Årsredovisning och koncernredovisning </SPAN><SPAN class="ft106">(</SPAN>BFNAR 2012:01), K3.</P>
<P class="p463 ft56"><SPAN class="ft66">2</SPAN><SPAN class="ft83">Den progressiva avskrivningsmodellen ger inledningsvis en låg avskrivning som sedan växer exponentiellt över tiden.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">128</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_129">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331129x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p464 ft8">förluster i årsredovisningarna.<A href="#page_129"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>Detta behöver i sig inte vara ett problem – det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrätts- förening över tid har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt resultat. För en lekman innebär det dock ytter- ligare svårigheter att läsa årsredovisningen och kunna jämföra föreningars ekonomi då det kan vara svårt att sätta det negativa resultatet i sitt sammanhang och förstå vad som ligger bakom det.</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">6.2</SPAN><SPAN class="ft45">Utredningens uppdrag</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Utgångspunkten i direktiven är att årsredovisningen ska vara trans- parent och därmed ge intressenterna en möjlighet att bedöma föreningens ekonomiska ställning och resultat.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt direktiven är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Genom avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter. Är avskrivningsunderlaget lågt (i en äldre förening kan byggnaden vara avskriven) får avsättning till yttre underhållsfond större betydelse.</P>
<P class="p64 ft8">Det har emellertid ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå en långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. Samtidigt framhålls att svensk redovisningslagstiftning sedan lång tid präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt som det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher.</P>
<P class="p64 ft8">Mot denna bakgrund har utredningen fått i uppdrag att analysera och ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrätts- förening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.</P>
<P class="p75 ft8">Utredningen har också fått i uppdrag att överväga om det i bostadsrättsföreningens årsredovisning bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressenter. Det skulle</P>
<P class="p465 ft56"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Enligt HSB skulle en fjärdedel av bostadsrättsbeståndet vara i denna situation. Se också Johan Hellekants artikel i Svenska Dagbladet den 11 februari 2014, ”Röda siffor sätter skräck i bostadsrättsföreningar”.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">129</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_130">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331130x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">t.ex. kunna handla om en kassaflödesanalys eller en beskrivning av hur det framtida underhållsbehovet kan komma att påverka bostads- rättshavarens personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.</P>
<P class="p68 ft8">Utredningens överväganden i dessa delar presenteras i detta kapitel.</P>
<P class="p406 ft34"><SPAN class="ft34">6.3</SPAN><SPAN class="ft45">Vem ska betala för underhållet</SPAN></P>
<P class="p466 ft34">av bostadsrättsföreningens byggnad?</P>
<P class="p467 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Utgångspunkten är att det ska vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostnader för underhåll som uppstår vid olika tidpunkter. Varje generation av bostadsrättsinnehavare ska därför vara med och betala för sin förslitning samt bidra till återanskaff- ningskostnaden.</P>
<P class="p468 ft8">En bostadsrättsförening måste räkna med löpande underhåll av fastigheten. Byggnaden behöver målas om och trappor lagas m.m. Delar av byggnaden behöver också förr eller senare bytas ut såsom elsystem, uppvärmningssystem, hissar och ventilationsutrustning liksom ledningarna för vatten och avlopp. Alla dessa åtgärder, stora som små, räknas till underhåll.</P>
<P class="p68 ft8">Klart är att underhållet och kostnaderna för att ersätta det som slits ut i fastigheten måste bekostas av medlemmarna i föreningen. Frågan är dock när och hur dessa pengar ska betalas. Ska samtliga medlemmar, från dag ett, vara med och betala för sin förslitning eller enbart de medlemmar som bor i huset när åtgärderna måste vidtas? Är det rimligt att dagens ägare belastas för kostnader för stam- renoveringar om 50 år? Svaren på dessa frågor är avgörande för om det överhuvudtaget finns skäl att ha regler om konsolidering i bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p123 ft8">En del skulle hävda att det är bättre att spara i egen ficka och skjuta till pengar till föreningen när det är dags att renovera. Det är då viktigt att redovisningen är transparent så det framgår att den som bor i bostadsrätten när underhållet ska göras kommer att behöva skjuta till pengar och priset på bostadsrätten bestäms med den utgångspunkten.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">130</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_131">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331131x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">Man skulle också kunna hävda att bostadsrättsköparna i nybildade föreningar, genom sin ofta höga insats, har betalat för det framtida underhållet. Med det synsättet behöver medlemmarna vara inför- stådda med att insatsen kommer att konsumeras i takt med den för- slitning som uppkommer och det därpå följande underhållsbehovet samt att värdet på bostadsrätten därmed kommer att gröpas ur.</P>
<P class="p298 ft8">Andra menar att den som sliter på huset också ska betala för denna förslitning, dvs. att varje generation boende ska betala för sig. I den situationen byggs det upp en kassa men samtidigt kan säljaren, vid en transparent redovisning, påräkna sig ett högre försäljningspris på bostadsrätten. Man kan också tänka sig att föreningen amorterar ner sina lån.</P>
<P class="p298 ft8">Utmärkande för bostadsrättsföreningar är att det finns incita- ment för kortsiktigt tänkande. Att den horisont medlemmarna har är så länge som de själva kommer att bo där. Föreningen kan då flytta fram problemen så länge att till slut flyttar styrelsemedlemmarna och behöver då inte vara med när man behöver ta tag i underhållet. Den som ska sälja sin bostadsrätt eller inte planerar att bo där länge har skäl att argumentera för så låga avskrivningskostnader och så låg årsavgift som möjligt på stämman. På det sättet går det att åstad- komma en privatekonomiskt gynnsam situation med innebörd att den boende inte behöver betala för den förslitning som uppkommer.</P>
<P class="p199 ft8">Det måste dock förutsättas att styrelsen normalt sätter sig över sina egna intressen eftersom utgångspunkten i en förening är ett s.k. going concern<A href="#page_131"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>perspektiv samt att bostadsrättshavarna inte vill ha det reala värdet på bostadsrätten urholkat med tiden på grund av att byggnaderna missköts av styrelsen.</P>
<P class="p298 ft8">En del kanske frågar sig varför det skulle vara annorlunda att äga en bostadsrätt jämfört med exempelvis ett småhus när det kommer till framtida underhåll. När ett småhus går till försäljning behöver inte den nya ägaren genast börja spara för målning av fasad om tio år. Ägaren kan i stället skaffa fram pengarna när målningen ska betalas eller acceptera att eftersatt underhåll får genomslag vid en framtida försäljning. Det finns dock avgörande skillnader i de olika typerna av ägande. Som bostadsrättshavare äger man en del i föreningen</P>
<P class="p470 ft56"><SPAN class="ft55">4 </SPAN>Antagande om fortlevnad. Denna redovisningsprincip förutsätter att ett företag kommer att fortsätta att existera tillräckligt länge för att genomföra sina mål och åtaganden och inte kommer att avvecklas inom överskådlig framtid.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">131</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_132">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">tillsammans med de övriga boende. Medlemmarna ska tillsammans förvalta sin fastighet på bästa sätt och i det ligger en skyldighet att se till att underhåll och återinvesteringar kan betalas. Att låta varje generation boende dra sitt strå till stacken säkerställer detta på ett bra sätt. Om man däremot som privatperson äger en fastighet och inte kan eller vill betala underhållet drabbas man enbart själv, vilket leder till helt andra överväganden i frågan om ett eventuellt sparande.</P>
<P class="p79 ft8">Av föreningslagen framgår det att styrelsen ska förvalta för- eningen på sådant sätt att medlemmarnas ekonomi gynnas (jfr 1 kap. 1 § föreningslagen). Enklaste och effektivaste sättet att gynna medlemmarnas ekonomi är att bibehålla eller öka värdet på bostads- rätten, dvs. skapa en ekonomi som gör det möjligt att hålla fastig- heten i gott skick över tid.</P>
<P class="p80 ft8">Inom bostadsrättsföreningen gäller vidare likhetsprincipen som får anses innebära att avgifterna ska bestämmas så att det inte inne- bär fördelar eller nackdelar för enskilda medlemmar, både vad gäller den aktuella situationen och på längre sikt (se Lundén och Bokelund Svensson, Bostadsrätt; Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmar, uppl. 15, 2013, s. 33). Man skulle också kunna uttrycka likhetsprincipen så att det ska vara rättvisa över tid mellan olika generationer bostadsrättshavare när det gäller att betala kostna- der för den resursförbrukning som uppstår vid olika tidpunkter.</P>
<P class="p369 ft8">Slutligen är det också så att samhället i stort och därmed den finansiella stabiliteten tjänar på att bostadsrättsföreningarna är eko- nomiskt sunda och att det råder ordning och reda på bostadsrätts- marknaden.</P>
<P class="p79 ft8">Ovanstående resonemang leder till slutsatsen att det enda rimliga är att varje generation av bostadsrättsinnehavare ska betala för sin förslitning. Det är också den princip som de allra flesta bostadsrätts- föreningar arbetar utifrån sedan tidigare. Utgångspunkten bör också vara att varje generation av boende även ska vara med och bidra till återanskaffningskostnaden. Det måste således finnas något eller några institut/mekanismer som säkerställer att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhålls- och återanskaffningsbehovet i föreningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">132</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_133">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331133x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p471 ft108"><SPAN class="ft34">6.4</SPAN><SPAN class="ft107">På vilket eller vilka sätt ska en bostadsrättsförening säkerställa</SPAN></P>
<P class="p472 ft38">att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet?</P>
<P class="p31 ft12"><SPAN class="ft12">6.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Att ansamla medel i en bostadsrättsförening till senare underhåll går att göra på flertalet sätt och de senaste åren har det förts en livlig debatt i ämnet. I debatten har ofta lyfts farhågor om att föreningar riskerar alltifrån att bli överkapitaliserade, sakna pengar till framtida underhåll såväl som att bryta mot lagen.</P>
<P class="p64 ft8">Det är dock få bostadsrättsföreningar som hamnar i ekonomisk knipa. Sannolikt beror det på att en förening i ekonomisk knipa alltid kan få in medel via ökade avgifter från medlemmarna, vilka är tvungna att betala om de vill bo kvar. En annan slutsats som är möjlig att dra är att föreningens val av metod för att ansamla medel till framtida underhåll inte är av signifikant betydelse utan det viktiga är att åstadkomma förutsägbara årsavgifter.</P>
<P class="p64 ft8">Det är dock av stor vikt att det budgeteras realistiskt för framtida fastighetsunderhåll. Men det görs inte alltid.<A href="#page_133"><SPAN class="ft79">5 </SPAN></A>Allra mest synes det bortses från i de ombildade föreningarna där underhållsbehovet är som störst. Underhållsplaner för flerbostadshus ger vid handen att det mesta på och i en byggnad förutom själva byggnadsstommen ska bytas ut inom en <NOBR>50-årsperiod.</NOBR></P>
<P class="p75 ft8">Att många bostadsrättsföreningar sparar alltför lite för framtida fastighetsunderhåll får också stöd i en analys presenterad av Swedbank och Sparbankerna den 1 november 2016. Enligt analysen anses endast 15 procent av de 1 059 bostadsrättsföreningarna som ingick i studien ha ett adekvat sparande för att klara framtida reno- veringar. 18 procent av bostadsrättsföreningarna saknade helt sparande.<A href="#page_133"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p473 ft82"><SPAN class="ft62">5</SPAN><SPAN class="ft88">Folke Björk & Bo Nordlund har via empiriska studier funnit att de reparations- och underhållskostnader som normalt redovisas i resultaträkningen i bostadsföretag under perioden </SPAN><NOBR>0–50</NOBR> år under en byggnads livslängd, inte täcker det utgiftsbehov som uppstått under 50 år sedan byggnaden nyuppfördes, om man jämför med behoven som anges i olika typer av underhållsplaner för flerbostadshus (se Värderings- och redovisningsproblem i fastighetsbolag, Karlstads Universitet. 1999).</P>
<P class="p474 ft56"><SPAN class="ft62">6</SPAN><SPAN class="ft65">Utgångspunkten för studien är att en förening som sparar under 150 kronor per kvadrat- meter och år sparar för lite.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">133</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_134">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331134x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Reglerna om avskrivning och avsättning av medel till fonden för yttre underhåll spelar med dagens system en stor roll för den konsolidering som bör ske för att föreningen ska kunna klara det löpande underhållet. Genom avskrivningar och avsättningar skapar föreningen utrymme för att täcka framtida underhållsutgifter.</P>
<P class="p80 ft8">Avskrivningarna är det bostadsrättsföreningen redan har gjort, där man tar kostnaden i takt med förslitningen på det föreningen redan investerat. Med avsättningar till yttre underhållsfonden är det tvärtom, bostadsrättsföreningen redovisar ingen förslitning utan bygger i stället upp en reserv tills när underhållsbehovet kommer (se vidare avsnitt 5.4.2 och 5.4.3).</P>
<P class="p79 ft8">Det vanligaste är att föreningen använder sig av en kombination av avskrivning och avsättning till yttre underhållsfond. Storleken av sparandet beror dock i slutändan på hur föreningen resonerar gällande om hela återinvesteringen ska täckas av intäkter löpande eller ej (se vidare om detta i avsnitt 6.4.5 och rubriken Krav på full kostnadstäckning?).</P>
<P class="p79 ft8">Genom att använda sig av progressiv avskrivningsmetod har många, främst nybildade föreningar under 1990- och <NOBR>2000-talet,</NOBR> kunnat hålla nere avskrivningarna. Många av dessa föreningar har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, vilket innebär att de hamnat i underskottsredovisningar efter att de har bytt till linjär avskrivning. För att uppnå redovisningsmässig balans skulle års- avgifterna behöva ändras på ett kraftfullt sätt.<A href="#page_134"><SPAN class="ft79">7</SPAN></A></P>
<P class="p369 ft8">Det finns statistiskt belägg för att lägre månadsavgifter på bostadsrätter ger högre kvadratmeterpriser. I t.ex. Stockholm kan försäljningspriset stiga med cirka 1 miljon kronor för en 100 kvadrat- meter stor lägenhet om månadsavgiften är 4 600 kronor i stället för 6 300 kronor.<A href="#page_134"><SPAN class="ft79">8 </SPAN></A>Extremt låga avskrivningar och otillräckliga avsätt- ningar till framtida underhåll kan således ge en låg årsavgift som kapitaliseras i höga priser på bostadsrätterna.</P>
<P class="p476 ft82"><SPAN class="ft66">7</SPAN><SPAN class="ft81">Enligt en skrivelse från HSB av den 29 augusti 2016 gäller det cirka 25 procent av bostads- rättsbeståndet i varierande grad.</SPAN></P>
<P class="p477 ft56"><SPAN class="ft66">8</SPAN><SPAN class="ft83">Exemplet bygger på en datakörning under år 2015 genomförd av Svensk Mäklarstatistik i syfte att syna samspelet mellan avgifter och kvadratmeterpriser.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">134</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_135">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">6.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Särskilt om avskrivningar</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Avskrivningskonceptet innebär att när huset har levt hela sin cykel så är det avskrivet. Om årsavgifter har tagits ut i paritet med nivån på avskrivningarna har en konsolidering skett kontinuerligt under lång tid.</P>
<P class="p107 ft8">Det är viktigt att förstå att avskrivningsposten i resultaträkningen ger utrymme för föreningens underhåll och amortering, och slopar man avskrivningen på fastigheten måste det kompenseras med en högre avsättning till underhållet, eller på annat sätt bibehållet kostnadsuttag i föreningen.</P>
<P class="p64 ft8">Att inte göra avskrivningar strider mot 4 kap. 4 § ÅRL och grund- läggande redovisningsprinciper, främst periodiseringsprincipen. Periodiseringsprincipen innebär att intäkter och kostnader som hör till räkenskapsåret ska tas med oavsett tidpunkten för betalningen.</P>
<P class="p64 ft8">I vissa fall har det gjorts gällande att marknadsvärdet på fastig- heten som helhet kan ha utvecklats på ett positivt sätt och att behovet av byggnadsavskrivningar därigenom skulle minska. Denna typ av argumentation är dock svår att få ihop eftersom byggnads- och markvärdena bedöms var för sig. Det är viktigt att förstå vad det är som ökar i värde, och vad gäller fastigheter är oftast värde- ökningen kopplad till marken. Den värdeökningen kan inte realiseras av föreningen på annat sätt än att belåningsvärdet ökar. Föreningen kan sälja marken endast om verksamheten ska upphöra.</P>
<P class="p75 ft8">Ur ett teoretiskt perspektiv torde det normala vara att stigande markpriser i stället leder till en snabbare byggnadsavskrivning. Stigande markpriser får den effekten att den ekonomiska livslängden för den existerande byggnaden i många fall sannolikt förkortas efter- som det uppstår alternativa mer lönsamma sätt att använda marken till (se bl.a. artikel om Byggnadsavskrivning och svenska redovis- ningsregler av Bo Nordlund och Pernilla Lundqvist i Balans nummer 10 år 2010, Håkan Bejrum, Livscykelekonomiska kalkyler för bygg- nader och fastigheter<SPAN class="ft9">, </SPAN>Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm, 1995 och Bo Nordlund, Rapport, Fastighetsägarna Sverige, Avskriv- ningstider för byggnader [bostäder och kontor], 2010).</P>
<P class="p75 ft8">BFN har slagit fast att avskrivning ska göras även om tillgångens redovisade värde understiger dess verkliga värde (se punkt 10.24 i K2). FAR har också konstaterat att hur stor värdestegringen än är ska huset ändå skrivas av, enligt god redovisningssed, inte minst på</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">135</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_136">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">grund av kommande stambyten som ska täckas av avskrivningarna (se RedU 12 Avskrivning av byggnad vid tillämpning av ÅRL).</P>
<P class="p79 ft8">Det är inte för inte som det tillämpas en mängd schabloner när det gäller byggnadsavskrivningar. Det finns inga i lag givna riktlinjer gällande nyttjandeperioder/avskrivningsprocentsatser utan detta måste bestämmas i respektive förening utifrån tekniska övervägan- den.</P>
<P class="p446 ft8">Många fastighetsföretag skriver av sitt bestånd med en procent årligen vilket inte blir helt rättvisande eftersom förslitningen som huvudregel ofta är större än så. För långa avskrivningstider medför att bostadsrättsföreningar riskerar att inte följa ÅRL. Det före- kommer att bostadsrättsföreningar vill skriva av byggnader på etthundrafemtio, ibland till och med på tvåhundra år. Detta är svårt att argumentera för avseende merparten av landets bostadsrätts- föreningars byggnader. Vill föreningarna hävda så långa avskriv- ningstider krävs väl underbyggda argument.</P>
<P class="p80 ft8">Givetvis behöver vägas in att bostadsrättshavarna ansvarar för det inre underhållet i lägenheterna och att detta kan påverka avskriv- ningstider för byggnaden som helhet. Samtidigt är det också viktigt att påpeka att bostadsrättsföreningen normalt har en kostnadsandel av sådana inre åtgärder i anskaffningsvärdet för byggnaden i sin balansräkning genom att detta ingår i produktionskostnaden. Även om bostadsrättsföreningen inte ansvarar för det inre underhållet så behöver avskrivning ske över tid av dessa värden. Detta kan ofta ske på samma avskrivningstid som byggnadens stomme. (Se artikel gällande avskrivningsmetoder av Bo Nordlund och Stellan Lundström i Fastighetsnytt den 29 mars 2014).</P>
<P class="p447 ft8">Att avskrivningar uppfattas som något komplext beror till stor del på att byggnader är lägesfixerade och långlivade tillgångar med hög kapitalintensitet och att de egentligen består av ett komposit av olika byggnadsdelar (komponenter), med olika långa tekniska livslängder på olika sådana komponenter.</P>
<P class="p80 ft8">I sammanhanget är det också intressant att notera att samman- sättningen av kostnadsandelar för olika byggnadsdelar har förändrats väsentligt över tid. Allt större del av byggkostnaden har förskjutits mot mera kortlivade delar. Under första hälften av <NOBR>1900-talet</NOBR> utgjorde själva byggnadsstommen cirka 80 procent av den totala byggkostnaden medan installationer och inredning stod för resten. I dag är förhållandet nära på det omvända (se artikel av Stellan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">136</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_137">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331137x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">Lundström och Bo Nordlund i Balans nr 5 2001 om fastigheters värdeförändringar och avskrivning på byggnader i redovisningen).</P>
<P class="p64 ft8">Något som ytterligare försvårar för framför allt potentiella köpare av en bostadsrätt är att principerna för avskrivning i BFN:s allmänna råd för årsredovisning i mindre företag (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncernredovisning (K3) skiljer sig åt. (Se även avsnitt 5.4.2 underrubrik <SPAN class="ft9">Metoder för avskriv- ning av föreningens byggnader</SPAN>.) Redovisningen i två i övrigt lika föreningar kan därför med tiden komma att skilja sig åt avsevärt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Förekomsten av två parallella regelverk riskerar därför att göra redovisningen mindre tillgänglig och relevant för den stora mål- gruppen, vanliga människor som överväger att köpa en bostadsrätt.</P>
<P class="p65 ft49">Komponentavskrivning</P>
<P class="p77 ft8"><NOBR>K3-regelverkets</NOBR> krav på komponentavskrivning är ett sätt att hantera frågan om avskrivning (se även avsnitt 5..2 underrubrik <SPAN class="ft9">Komponent- ansats</SPAN>).<A href="#page_137"><SPAN class="ft79">9 </SPAN></A>Det finns redovisningsexperter som menar att komponent- avskrivning egentligen är det enda sättet som på ett konsekvent och rättvisande sätt hanterar avskrivningsfrågan långsiktigt och därmed skulle vara att föredra framför andra metoder för att få riktiga avskrivningsansatser i tillämpningen (se bl.a. Niclas Hellmans, Bo Nordlunds och Catharina Pramhälls artikel i Balans nr 12 2011, Förbättrad redovisning med komponentansats: Nyttan överstiger kostnaderna).</P>
<P class="p370 ft8">Komponentavskrivning innebär en uppdelning av tillgångens anskaffningsvärde i olika komponenter som redovisas och skrivs av var för sig. Anledningen till denna uppdelning är att tillgången består av delar som behöver ersättas regelbundet, och som därför anses ha en annan nyttjandeperiod än tillgången i övrigt.</P>
<P class="p64 ft8">Komponentansatsen har särskild betydelse för redovisningen i verksamheter vars huvudsakliga tillgång består av komponenter med</P>
<P class="p77 ft64"><SPAN class="ft55">9 </SPAN>Majoriteten av bostadsrättsföreningarna synes ha valt att upprätta årsredovisning enligt regelverket K2. Enligt Erik Davidsson, delägare och verksam i BoRevision, som är speciali- serade på revision inom bostadsrättsföreningar, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande om- fattning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">137</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_138">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331138x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">olika nyttjandeperioder och där vissa delar har en relativt kort livs- längd medan andra en mycket lång, t.ex. i en bostadsrättsförening.</P>
<P class="p68 ft8">Redovisningen av utbytet av komponenterna går till så att det eventuella restvärdet som finns kvar i den gamla enheten kostnads- förs, medan den nya komponenten redovisas som en ny tillgång. Det är viktigt att framhålla att bestämmelsen gäller betydande kompo- nenter som förbrukas på väsentligt olika sätt.</P>
<P class="p68 ft8">BFN anger principen i K3 men ger inte specifika anvisningar. Andra vägledningar finns dock, se bl.a. SABO:s vägledning för komponentavskrivning, 2013.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">6.4.3</SPAN><SPAN class="ft84">Särskilt om avsättning till underhåll</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Om avskrivning speglar förbrukningen av en nytta (t.ex. att man sliter ut hissen eller taket) så är avsättning till underhållsfond mer ett framåtriktat sparande t.ex. för större framtida underhåll och åter- investeringar. Något lagkrav på ett visst minsta sparande finns emellertid inte.</P>
<P class="p110 ft8">Det synes som om det i alla tider har varit svårt för bostadsrätts- föreningarna att ta in tillräckligt med pengar för att finansiera under- håll och återinvesteringar. Medlemmarna tror många gånger att de betalar för nästa generation om de sparar framåt i tiden. Ändå har det fungerat, hur? Traditionellt har avskrivningarna och inflationen spelat en viktig roll här. Avskrivningarna har möjliggjort en viss amortering och uppbyggande av kassa, och inflationen har urholkat värdet på föreningens lån.</P>
<P class="p123 ft8">För att en bostadsrättsförening på ett seriöst sätt ska kunna planera för en långsiktig och uthållig ekonomi krävs att föreningen tar fram en underhålls- och ersättningsinvesteringsplan för fastig- heten och håller denna uppdaterad. Så arbetar också de allra flesta föreningar i dag (se även utredningens förslag om krav på teknisk underhållsplan i avsnitt 7.4.3).<A href="#page_138"><SPAN class="ft79">10</SPAN></A></P>
<P class="p478 ft64"><SPAN class="ft55">10 </SPAN>HSB har exempelvis en <NOBR>30-årig</NOBR> underhållsplan från vilken den årliga avsättningen till underhållsfonden räknas fram. Avsättningen till underhållsfonden kan även ske genom en viss procent som redogörs för i den ekonomiska planen eller vad som står i föreningens stadgar. HSB rekommendation är att sätta av <NOBR>100–150</NOBR> kronor/kvadratmeter per år om föreningen frångår underhållsplanen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">138</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_139">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p479 ft20"><SPAN class="ft12">6.4.4</SPAN><SPAN class="ft109">Alternativ till dagens system med avskrivningar och avsättning till fond för yttre underhåll</SPAN></P>
<P class="p120 ft49">Branschens förslag</P>
<P class="p63 ft8">HSB, Riksbyggen, Bostadsrätterna samt SBC (Sveriges Bostadsrätts- centrum) har tillsammans med FAR lagt fram ett lösningsförslag till ett annat konsolideringssystem som enligt aktörerna ska vara mer ändamålsenligt för bostadsrättsföreningar och göra ekonomin mer transparent och lättförståelig för potentiella och befintliga bostads- rättshavare och andra intressenter än dagens system. Under utred- ningens gång har även Fastighetsägarna anslutit sig till förslaget. Förslaget, se <SPAN class="ft9">bilaga 2</SPAN>. Nedan kallas denna grupp för branschen. Angående branschens förslag till nyckeltal, se även avsnitt 6.5.2.</P>
<P class="p64 ft8">Branschens förslag går ut på att låta planerat sparande för det faktiska utbetalningsbehovet ersätta avskrivningar, så länge bokfört värde inte överstiger verkligt värde för fastigheten, och fond- avsättningar.</P>
<P class="p64 ft8">Det uppställs krav på att en fackman för föreningens räkning ska upprätta en kombinerad underhålls- och ersättningsinvesteringsplan omfattande 30 år. En <NOBR>30-del</NOBR> av ersättningsinvesteringsbehovet ska utgöra en resultaträkningspåverkande post ”Reservering för framtida ersättningsinvesteringar” efter finansnetto och före årets resultat. Motbokning sker på skuldsidan som en ”Reserv för ersättnings- investeringar”.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt branschens ursprungliga förslag skulle avsättningens storlek dock alltid få bestämmas till en viss procent av byggnadens taxeringsvärde och reservering skulle inte behöva göras om saldot på reserven uppgick till mer än de närmaste 20 årens bedömda utgifter för ersättningsinvesteringar. I det senare något omarbetade förslaget anges att som en reservutgång för mindre bostadsrättsföreningar, där en fackmannamässig utförd plan skulle bli för kostsam, skulle ett system kunna införas där ett schablonbelopp får användas i stället för det via planen framtagna genomsnittsvärdet. Enligt branschen är dock en sådan lösning i behov av översyn eftersom kopplingen till anskaffningsvärdet får den effekten att sparandet blir urholkat av inflationen för äldre föreningar samt att schablonbeloppet behöver uppdateras i framtiden.</P>
<P class="p265 ft10">Enligt branschen skulle förslaget leda till följande.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">139</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_140">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331140x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">Fokus i redovisningarna flyttas från historien till framtiden.</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Genom att byggnaderna kontinuerligt besiktas och framtids- planen uppdateras kommer risken för överraskningar att mini- meras. Bra upphandlingar kan utföras i tid för de åtgärder som behöver göras. Det bör i förlängningen ge jämna och mer förut- sägbara årsavgiftsnivåer.</SPAN></P>
<P class="p115 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Läsare av en årsredovisning får en betydligt bättre och mer rätt- visande bild av föreningens ekonomiska status samt vilka risker för ekonomiska överraskningar föreningen står inför.</SPAN></P>
<P class="p480 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Styrelsen som avlämnar årsredovisningen får ett verktyg att föra resonemang om årsavgifterna, vilka större reparationer för- eningen står inför respektive har utfört, samt vilken utveckling av årsavgifterna de använt som beslutsunderlag.</SPAN></P>
<P class="p103 ft49">Bankernas förslag</P>
<P class="p481 ft8">Även bankerna har enats om ett förslag till bättre anpassade regler för bostadsrättsföreningars sparande för underhåll.</P>
<P class="p149 ft10">Enligt bankföreträdarnas uppfattning ser man följande.</P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Samtliga bostadsrättsföreningar ska ha en teknisk underhållsplan med fastighetens komponenter som föreningar har ett gemen- samt ansvar för. Den tekniska underhållsplanen ska stäcka sig till 50 år. Föreningarnas avskrivningar/sparande ska anpassas till minst behovet enligt den tekniska underhållsplanen.</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Det ska lagstadgas om att föreningarna måste täcka samtliga kostnader (avskrivningar/sparande enligt den tekniska under- hållsplanen är exempel på kostnader). Att systematiskt driva en förening med underskott ska inte vara tillåtet.</SPAN></P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">6.4.5</SPAN><SPAN class="ft84">Utredningens förslag och bedömning</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Ett krav på komponentavskrivning införs för bostadsrättsföreningar. De ytterligare regler som krävs för att fylla ut lagstiftningen och ge en samlad vägledning för bostads- rättsföreningars redovisning bör utvecklas inom ramen för god</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">140</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_141">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331141x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p483 ft8">redovisningssed. Regeringen bör därför ge Bokföringsnämnden i uppdrag att ta fram en sådan vägledning (se även avsnitt 6.5 av- seende kassaflödesanalys och nyckeltal).</P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Om en bostadsrättsförening väljer att låta föreningen gå med förlust bör en upplysning lämnas i årsredovisningen om vilka överväganden som gjorts kring detta. Riktlinjerna för en sådan upplysningsplikt bör utarbetas av Bok- föringsnämnden och framgå av nämndens framtida vägledning för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p485 ft49">Inledning</P>
<P class="p77 ft8">Med utgångspunkt i att varje generation av bostadsrättshavare ska betala för sin förslitning och ta del av kostnaderna för återanskaff- ningen (se avsnitt 6.3) har utredningen övervägt flera lösningar för hur en bostadsrättsförening ska skapa utrymme för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Utredningen har i betänkandet valt att ställa dagens system med avskrivning i kombination med fond- avsättning mot det av branschen framlagda förslaget som huvud- alternativ.</P>
<P class="p486 ft49">Dagens ordning jämfört med branschens förslag</P>
<P class="p77 ft8">Dagens system bygger på att föreningarna ska reservera medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet dels genom obligatoriska avskrivningar som leder till en konsolidering som motsvarar vad den generation som bor i huset sliter ut, dels genom ett framåtriktat sparande vars omfattning grundar sig på en egen framåtriktad bedömning.</P>
<P class="p75 ft8">Rätt tillämpad tillgodoser den nuvarande ordningen behovet av att spara pengar för framtida underhåll. Det finns likväl brister med dagens ordning. Den största synes vara avsaknaden av samordning och harmonisering av ansamlingsmetoderna. Att bostadsrättsför- eningar kan redovisa sin ambition för framtida underhåll på flertalet olika sätt gör det svårt för konsumenter som vill jämföra olika bostadsrättsföreningar med varandra, exempelvis vid ett bostads- rättsköp. Förhållandet mellan avsättningar och avskrivningar samt</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">141</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_142">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">valet av avskrivningsmetod utgör många gånger ett informations- problem (om avskrivningar och avsättning, se även avsnitten 5.4.2 och 5.4.3). Den vanlige bostadsrättsköparen har i dag därför liten eller ingen möjlighet att jämföra två föreningar med varandra för att få fram en totalsumma avseende föreningens ambition att spara inför framtida underhållsåtgärder. I dagsläget kan en bostadsköpare hamna i en situation där han eller hon inte kan bedöma föreningens behov av medel till underhållsåtgärder och därför betalar ett högt pris för en bostadsrätt som senare visar sig få höjd avgift. Det kan resultera i att de boende blir sittande med bostadsrätter som de egentligen inte har råd med.</P>
<P class="p79 ft8">Branschförslagets främsta fördelar är att två parallella system, avskrivningar och avsättningar, ersätts med ett och att hela effekten redovisas i resultaträkningen samt att det fångar det faktiska åter- anskaffnings- och utbetalningsbehovet. Att sparandet så att säga samlas i en påse ökar jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningar. Det blir också lättare att förstå varför sparandet är på en viss nivå och att bedöma vilka risker ett köp av en bostadsrätt i föreningen medför.</P>
<P class="p461 ft8">En annan fördel med branschens förslag är att det inkluderar ett krav på att alla bostadsrättsföreningar ska ha en underhållsplan. Enligt förslaget ska föreningens kostnader stå i direkt relation till hur underhållsplanen har utformats. Innehållet i denna förfogar emellertid styrelsen över till stor del. Eftersom incitamentet är så starkt för att hålla nere årsavgifterna så finns det med denna lösning därför en risk att styrelsen skjuter sparandet på framtiden. Principen om att varje generation boende ska betala för sin förslitning blir då svår att upprätthålla. Även om det införs krav på att en fackman ska utföra underhålls- och ersättningsinvesteringsplanen kvarstår denna risk.</P>
<P class="p446 ft8">Branschens förslag har också en begränsning i hur långt fram i tiden bedömningen görs, eftersom underhållsplanen inte tar hänsyn till byggnadens hela livslängd. Förslaget tar således inte hänsyn till den totala förslitningen. Exempelvis så innebär ju avskrivnings- konceptet att även stommen ska skrivas av under sin livslängd. Kostnaden för att bygga ett nytt hus när det gamla har slitits ut finns således inte med som en åtgärd i underhållsplanen. Detta dyker i stället upp först när de ligger inom det <NOBR>30-års</NOBR> intervall som under- hållsplanen täcker.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">142</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_143">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Vidare kan man tänka sig att otillräckligt sparande kan leda till ovilja att göra renoveringar eftersom föreningen i en sådan situation drabbas av en stor och omedelbar urholkning av det egna kapitalet så snart en underhållsåtgärd vidtas. Risk finns även för tvära kast i årsavgifterna om det visar sig att fackmannen/styrelsen har under- skattat underhållsbehovet. De nuvarande bostadsrättshavarna kan även komma att hävda att man tvingas spara för vad framtida boende kommer att slita på. Det är därför inte säkert att branschens förslag är så mycket enklare att förklara än dagens system.</P>
<P class="p488 ft8">En övergripande brist med branschens förslag är att det inte finns något inbyggt tvång i konceptet vilket innebär att det i princip lämnas fritt för föreningarna att själva bestämma nivån av sparandet. Man skulle kunna tänka sig att som komplement till branschens förslag ha ett krav på ett minimisparande, t.ex. två procent av bygg- nadens taxeringsvärde. Risken med det är ju dock att det tenderar att bli huvudregeln och att kopplingen till verkligt underhållsbehov då skulle bli svag. Vinsten med det nya systemet skulle därmed gå förlorad.</P>
<P class="p489 ft8">Bostadsrättsföreningar ska inte vara institutioner som förvaltar stora finansiella tillgångar eftersom riskfri avkastning knappast finns längre och ytterst få bostadsrättsstyrelser har kompetens att förvalta pengar på ett rimligt sätt. Problemet med att bygga kassa löses dock inte heller med branschens förslag. I verkligheten är det nog också så att detta inte utgör ett särskilt stort problem eftersom det synes vara relativt få föreningar som har orimligt stor kassa.</P>
<P class="p199 ft8">Med branschens förslag tänker man sig att det man annars åstadkommer med en avskrivning i stället sker som en avsättning. Denna avsättning skulle enligt branschens ursprungliga förslag alltid få mätas som en viss procent av byggnadens taxeringsvärde. Skillna- den mot dagens system skulle då egentligen endast bli att avsätt- ningen redovisas som en fond på balansräkningens skuldsida i stället för en minskning av värdet på tillgången (avskrivning). I praktiken riskerar schablonavsättningen då att bli huvudregeln, om procent- satsen inte är så hög att det blir värt mödan att lägga fram en mer exakt beräkning. I branschens omarbetade förslag har reserv- utgången inskränkts till mindre föreningar och schabloner om 2 procent av byggnadens anskaffningsvärde eller 300 kronor per kvadratmeter boyta anges. Att mindre föreningar skulle få denna</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">143</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_144">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331144x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">möjlighet förklaras med att en fackmannamässig utförd plan skulle kunna bli för kostsam för mindre bostadsrättsföreningar.<A href="#page_144"><SPAN class="ft79">11</SPAN></A></P>
<P class="p79 ft8">Utredningen delar uppfattningen om att bostadsrättsföreningar inte helt går att jämföra med vanliga bolag. Utgångspunkten bör ändå vara att ha så lika regler som möjligt för olika sorters företag. Det system som branschen förordar innebär genomgripande för- ändringar och behöver sannolikt separeras från ÅRL.</P>
<P class="p80 ft8">Här bör även beaktas risken för olika behandling av olika upp- låtelseformer/fastighetsägare. Byggandet riskerar att styras in på den boendeform där byggaren kan göra det mest lönsamt att utnyttja. Man kan ju också ställa sig frågan om t.ex. inte en ny bostadsrätts- förening som kanske hyr ut 30 procent av sina lägenheter och dessutom har intäkter från lokalhyror bör jämställas med andra fastighetsförvaltare.<A href="#page_144"><SPAN class="ft79">12 </SPAN></A>Vidare kan man tänka sig att privatbostads- företag, stiftelser som hyr ut på visst sätt och endast till vissa hyres- gäster samt ideella föreningar också kommer att kräva särlösningar. Risken är att lagstiftaren kommer att stå inför omfattande och återkommande lagändringar trots att nackdelarna med nuvarande system till övervägande del synes vara av mer pedagogiskt slag.</P>
<P class="p369 ft8">Ett särskilt problem är att övergången från progressiv avskrivning till linjär avskrivning har fått till följd att många bostadsrätts- föreningar, gäller främst nyproducerade och ombildade föreningar under 1990- och <NOBR>2000-talet,</NOBR> har hamnat i underskottsredovisningar. Årsavgifterna i dessa föreningar skulle behöva höjas på ett kraftfullt sätt för att uppnå redovisningsmässig balans. Inte heller med branschens förslag kan man emellertid komma tillrätta med de underskott som vi i dag ser i kölvattnen av de progressiva avskriv- ningarna. Eftersom det föreslagna sparandet, givet att varje gene- ration av boende ska bekosta sin förslitning, behöver ligga på nivå i paritet med dagens system med avskrivningsregler kommer över-</P>
<P class="p490 ft82"><SPAN class="ft62">11</SPAN><SPAN class="ft81">Enligt branschens uppskattning skulle en sådan plan kosta 25 </SPAN><NOBR>000–40</NOBR> 000 kronor att upprätta första gången. Därefter sannolikt en mindre återkommande uppdateringskostnad om 2 <NOBR>000–8</NOBR> 000 kronor per tillfälle. Bedömningen baseras på normalföreningar och avvikelser kring längre restid för fackman, många olika byggnadskroppar m.m. kan före- komma.</P>
<P class="p491 ft64"><SPAN class="ft62">12</SPAN><SPAN class="ft67">En annan sak är att om en bostadsrättsförenings intäkter till mer än 40 procent kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärs- drivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktigt.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">144</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_145">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331145x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">väganden om årsavgifternas nivåer inte att skilja sig nämnvärt åt med det av branschen föreslagna systemet.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen har förståelse för att många bostadsrättshavare menar att de har försatts i rådande situation utan egen förskyllan och att de hyser oro för framtida höjda avgifter.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningens uppdrag är att stärka konsumentskyddet och före- slå ett system som så långt det går säkerställer att pengar finns när underhåll och återinvesteringar behöver göras. Det nuvarande syste- met med lagkrav på avskrivningar säkerställer detta i högre mån än branschens förslag. Utredningens bedömning är därför att det nu- varande systemet med avskrivningar bör finnas kvar. Avskrivnings- reglerna behöver dock bli mer enhetliga.</P>
<P class="p65 ft49">Krav på komponentavskrivning bör införas</P>
<P class="p77 ft8">Uppskattningsvis upprättar en majoritet av landets bostadsrätts- föreningar årsredovisning enligt BFN:s regelverk för mindre eko- nomiska föreningar K2. Trenden är dock att allt fler går över till att tillämpa huvudregelverket K3.<A href="#page_145"><SPAN class="ft79">13</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">De skillnader som finns mellan K2 och K3 regelverken gäller bl.a. redovisning av avskrivningar. Dessa skillnader behöver beaktas i varje enskild förening och leder till svårigheter att jämföra olika bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Att ha två separata regel- verk inom en avgränsad sektor leder därför till förvirring och transaktionskostnader för berörda intressenter. Det gynnar inte konsumentskyddet.</P>
<P class="p75 ft8">Byggnaden är bostadsrättsföreningens största tillgång och livs- längden för denna är lång. Enskilda års kassaflöden räcker inte som ekonomisk beskrivning utan det krävs resultaträkningar där man kan bedöma om årsavgifterna täcker kostnaderna för den förslitning som sker av byggnaden under hela livslängden. BFN har redan en särskilt lämplig metod för detta i sitt huvudregelverk K3, komponent- metoden.</P>
<P class="p492 ft64"><SPAN class="ft55">13 </SPAN>Enligt Erik Davidsson, BoRevision, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden. BoRevision ser även att man vid nyproduktion tillämpar K3 från start i tilltagande omfattning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">145</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_146">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p78 ft8">Enligt utredningens mening ger komponentmetoden en bättre bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning än synsättet i K2. Denna metod ger också en starkare koppling till underhålls- planen och behovet av likvida medel samt förbrukning.</P>
<P class="p79 ft8">Ansatsen i K2 tillåter inte att ersättningsinvesteringar, såsom ett stambyte eller nytt tak, läggs på plan och skrivs av utan det ska kostnadsföras direkt. En bostadsrättsförening som följer denna ansats får kraftiga svängningar i resultatet de år som dessa investeringar sker.</P>
<P class="p446 ft8">Hur påverkas då avskrivningarnas storlek vid en övergång till komponentmetoden? Såvida den tidigare avskrivningsprincipen bygger på en genomsnittlig avskrivningsansats som innefattar bygg- naden i sin helhet kan det vara så att avskrivningsansatsen inte representerar förslitningen av enskilda komponenter och därför har varit för låg. Exempelvis kan det vara så att en förening har bedömt att byggnaden håller i 200 år och därför har skrivit av den med 0,5 procent per år. I själva verket kan det vara så att stommen håller i 200 år medan tak, fönster och annat behöver bytas ut oftare. Vid övergång till komponentavskrivning kommer denna diskrepans att framkomma varvid avskrivningarna i detta fall blir högre. Detta beror ju då inte på att den nya metoden leder till högre avskrivningar i sig utan att de tidigare avskrivningarna har varit för låga, dvs. de har inte korrekt återspeglat byggnadens livslängd. Detta är naturligvis ett problem för den generation som bor i huset vid övergången eftersom de kommer att belastas med högre avskrivningar än tidigare. Det beror på att återstående avskrivningskostnad (det bokförda värdet vid övergången) både består av den förslitning de själva åstadkom- mer men även den förslitning som tidigare generationer av boende inte har betalat för.</P>
<P class="p461 ft8">I fråga om ett nybyggt svenskt bostadshyreshus torde en sammanvägning av intervaller för komponentbyten leda till avskriv- ningsprocentsatser på i storleksordningen 2 procent av det totala anskaffningsvärdet för byggnaden. I förekommande fall kan dock kostnaden för avskrivning bli såväl högre som lägre beroende på antagandet om stommens nyttjandeperiod (se artikel om byggnads- avskrivning av Stellan Lundström och Bo Nordlund i Fastighetsnytt den 19 november 2012).</P>
<P class="p79 ft78">En annan effekt av övergången till komponentmetoden blir att en förening som tillämpat K2 har redovisat t.ex. byte av fönster som en</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">146</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_147">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">kostnad i stället för att ta upp bytet som en tillgång som därefter skrivs av. Eftersom det redovisade värdet på tillgången vid över- gången ska delas upp på komponenter kan det vara så att summan av komponenternas värde inte överensstämmer med anläggningens totala bokförda värde. Rimligtvis är effekten av detta att avskriv- ningarna då blir något lägre jämfört med om komponentansatsen hade tillämpats från början.</P>
<P class="p64 ft8">Genom komponentansatsen visas föreningens resursförbrukning på ett tydligt sätt. Att använda sig av komponentavskrivning kan även minimera problemet med att en stor del av anskaffningsvärdet ligger på de enskilda medlemmarna att underhålla. Detta görs genom att man skriver av anskaffningsvärdet för det inre underhållet på samma tid som byggnadens stomme.</P>
<P class="p64 ft8">Kopplingen mellan avskrivningar och det beräknade framtida underhållet är emellertid inte självklar. För att underlätta förståelsen för sambandet häremellan bör det ställas upp upplysningskrav om detta. Ett sådant upplysningskrav i årsredovisningen bör dock begränsas till den del av underhållet som avser utbyte av byggnadens delar. Det torde man bäst åstadkomma genom att bygga ut tilläggs- upplysningen om komponentavskrivningen. I anslutning till upplys- ning om avskrivning av en viss komponent skulle man då också kunna lämna upplysningar om planerat underhåll/utbyte av den komponenten. På så sätt skulle koppling mellan avskrivningar och underhållsplanen bli tydligare. Enligt utredningen bör det ankomma på BFN att utarbeta riktlinjer för ett sådant kompletterande upplysningskrav.</P>
<P class="p196 ft8">Med stöd av ovanstående resonemang föreslår utredningen att det bör införas krav på komponentavskrivning för bostadsrätts- föreningar.</P>
<P class="p486 ft49">Avsättning av medel till fonden för yttre underhåll</P>
<P class="p77 ft8">Genom att använda komponentmetoden kan föreningar minska och i vissa fall under perioder helt avstå från avsättning till yttre under- hållsfond. Allt beroende på om föreningen anser att hela åter- investeringen ska täckas av intäkter löpande eller inte (se mer om detta i avsnittet nedan).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">147</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_148">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331148x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">Fondavsättningar kommer dock alltjämt att behövas som ett komplement i de flesta föreningar för att säkerställa kapaciteten att klara det långsiktiga underhållet av föreningens byggnad eftersom anskaffningsvärdet med tiden blir obsolet (efter cirka <NOBR>10–15</NOBR> år) när det gäller relevans ur ett återanskaffningsperspektiv. Det är dyrare att återskapa en funktion än att bygga nytt.</P>
<P class="p103 ft49">Kostnader för att införa komponentmetoden</P>
<P class="p71 ft8">Remissversionen av K3:s kapitel om materiella anläggningstillgångar ledde till många kritiska remissvar framför allt gällande kostnaderna med komponentansatsen. Nästan samtliga remissinstanser pekade på det ökade arbete som ansatsen medför i form av identifiering av komponenter och upprättande av avskrivningsplaner.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen är medveten om att det finns vissa kostnader förenade med införandet av komponentansatsen. Föreningarna måste bl.a. göra en teknisk översyn av byggnaderna. Kostnaderna är dock till stora delar av engångskaraktär och väl motiverade med hänsyn till den ökade nytta som ansatsen innebär.</P>
<P class="p68 ft8">Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister, och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, är engångskostnaden begränsad. Det handlar då uppskatt- ningsvis om en engångsinsats för en redovisningskonsult på 15 000– 25 000 kronor.<A href="#page_148"><SPAN class="ft79">14 </SPAN></A>Komponentmetoden torde även innebära begrän- sade merkostnader vad avser den löpande redovisningen.</P>
<P class="p123 ft8">De faktiska kostnaden för utredningens förslag och branschens förslag skiljer sig därför inte anmärkningsvärt åt.<A href="#page_148"><SPAN class="ft79">15</SPAN></A></P>
<P class="p110 ft8">Anmärkas kan också att utredningens förslag i denna del naturligt nog inte innebär några kostnadsökningar för de bostadsrättsför- eningar som redan i dag skriver av sina fastigheter enligt komponent- metoden.</P>
<P class="p493 ft56"><SPAN class="ft55">14 </SPAN>Kostnaderna har uppskattats av Erik Davidsson, BoRevision.</P>
<P class="p494 ft56"><SPAN class="ft55">15 </SPAN>Branschen har uppskattat att en fackmannamässigt utförd plan kostar mellan 25 000– 40 000 att upprätta första gången när alla ytor och volymer behöver inventeras. Därefter sannolikt mellan 2 <NOBR>000–8</NOBR> 000 kronor per tillfälle för återkommande uppdateringskostnad.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">148</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_149">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331149x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Krav på full kostnadstäckning?</P>
<P class="p77 ft8">Genom avskrivningar i kombination med avsättningar till yttre fond tar en bostadsrättsförening höjd för framtida underhåll och byten av delar i byggnaden. För att konsolideringen i praktiken ska säker- ställas krävs emellertid också i normala fall att föreningens kostnader löpande täcks av intäkter.</P>
<P class="p64 ft8">Om huset inte är helt avskrivet när nyttjandeperioden är till ända drabbar det den sista generationens boende i form av restvärdes- avskrivning. Om avskrivningarna har varit rättvisande men inte täckts av avgifter under resans gång, har ett underskott ackumulerats som vid någon tidpunkt kan medföra svårigheter för föreningen att erhålla extern finansiering för att underhålla/investera i husen.</P>
<P class="p64 ft8">De senare årens diskussion om redovisning i bostadsrätts- föreningar har fört det goda med sig att det i dag är större fokus på ett avgiftsuttag som ger ett (tillräckligt) kassaflöde för underhåll och återinvesteringar. Avgiftsnivån är dock fortfarande en förhärskande ekonomisk parameter för priset på en bostadsrätt, förutom läge m.m. Avgiften uppfattas som ”hyra”, utan koppling till bostadsrätts- havarens andel i föreningen.</P>
<P class="p75 ft8">Enligt HSB redovisar cirka 25 procent av landets alla bostads- rättsföreningar underskott sedan några år tillbaka.<A href="#page_149"><SPAN class="ft79">16 </SPAN></A>Underskotten kan i de flesta av dessa föreningar förklaras av byte av avskrivnings- metod, från progressiv till linjär. Frågan uppkommer emellertid om årsavgifterna i dessa föreningar måste höjas för att kompensera för de ökade avskrivningarna? Alternativet till att höja avgifterna eller kräva medlemmarna på ytterligare insats är att driva dem med under- skott år efter år.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen konstaterar inledningsvis att alla föreningar bör sträva efter balans i räkenskaperna och grundläggande ska fungera enligt självkostnadsprincipen dvs. avgifter och hyror ska normalt täcka kostnader och avsättning till yttre fond.</P>
<P class="p64 ft8">Varken i föreningslagen eller i BRL finns emellertid någon uttrycklig bestämmelse om att en bostadsrättsförening inte får gå med förlust. Till skillnad från vad som gäller enligt aktiebolagslagen (2005:551) finns det t.ex. inte någon skyldighet för bostadsrätts- föreningar att träda i likvidation på grund av kapitalbrist (jfr 25 kap.</P>
<P class="p495 ft56"><SPAN class="ft55">16 </SPAN>Uppskattningen är gjord av HSB i en skrivelse från den 29 augusti 2016.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">149</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_150">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331150x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8"><NOBR>13–17</NOBR> §§ aktiebolagslagen med 9 kap. 29 § första stycket BRL och 11 kap. föreningslagen). I lagstiftningen förutsätts dock att för- eningens ekonomi ska vara sund och att föreningen ska ha en ekonomisk plan som visar hur sundheten kan bibehållas. Till det kommer att en styrelseledamot – och därmed styrelsen i dess helhet</P>
<P class="p496 ft8">– har en vårdplikt grundad på uppdragsförhållandet till bostadsrätts- föreningen.</P>
<P class="p79 ft8">Vad krävs då av styrelsen för att en förenings ekonomi ska anses vara tillräckligt välskött? Förarbetena ger här ingen direkt väg- ledning.</P>
<P class="p497 ft8">Ansvarsfrågan för revisorer och styrelseledamöter i bostadsrätts- föreningar med underskott har på FAR:s initiativ utretts av Daniel Stattin och Carl Svernlöv.<A href="#page_150"><SPAN class="ft79">17</SPAN></A></P>
<P class="p498 ft8">I sitt rättsutlåtande resonerar de närmare om en styrelseledamots vårdplikt och sundhet i ekonomin enligt följande.</P>
<P class="p499 ft14">Vårdplikten innebär att styrelseledamoten ska iaktta omsorg vid utförandet av sitt uppdrag, till exempel genom att planera föreningens verksamhet och ekonomi, motverka hinder mot föreningens överlevnad och bereda föreningens angelägenheter i tillräcklig utsträckning. En här relevant vårdpliktsprincip är att styrelsen är skyldig att se till att föreningens ekonomiska resultat i det stora hela är i balans. Detta innebär inte att föreningen måste ha ett positivt eller i vart fall neutralt resultat för varje period, månad, kvartal eller enskilda år. Styrelsen måste emellertid försäkra sig om föreningens ekonomiska fortlevnad även på sikt. Styrelsen är emellertid inte enbart skyldig att tillse att föreningen kan möta sina kortsiktiga, löpande åtaganden, utan en annan princip som följer av vårdplikten är att styrelsen måste försäkra sig om för- eningens ekonomiska fortlevnad även på sikt. Lagstiftningen förutsätter även att en bostadsrättsförening har en sund ekonomi. Med sund ekonomi torde avses en ekonomisk situation som innebär att föreningen inte riskerar att bli insolvent när nödvändiga investeringar och liknande görs. Styrelsen i en bostadsrättsförening måste se till att ta in ett till- räckligt kapital för att möta förväntade underhållsåtgärder – stora som små – från år till år. Detta kan innebära en skyldighet för styrelsen att amortera på lån och/eller fondera kapital inom föreningen för detta syfte. Under förutsättning att styrelsen i en bostadsrättsförening – över tiden – uppfyller dessa krav, ser vi inga hinder mot att låta föreningens utbetalningar under ett eller flera år överstiga inbetalningarna, det vill säga ett negativt kassaflöde.</P>
<P class="p378 ft56"><SPAN class="ft55">17 </SPAN>Carl Stattin är professor vid Uppsala universitet och Carl Svernlöv är advokat och adjungerad professor vid Uppsala universitet. Deras rättsutlåtande av den 19 september 2014 handlar om underskott i bostadsrättsföreningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">150</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_151">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331151x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">Enligt utredningens mening talar ovanstående resonemang för att föreningen vid bestämmandet av nivån på årsavgifterna inte syste- matiskt kan bortse från de kostnader som avskrivningarna innebär med en förhoppning om att man t.ex. beviljas lån i framtiden. En annan sak är att det kan vara rimligt för en förening att inte höja årsavgifterna för att täcka kostnaderna om föreningen med säkerhet kommer att bli stadd i kassan inom en kortare tidsperiod. Så kan vara fallet om föreningen t.ex. äger en vindsvåning som ska realiseras. Likaså kan det vara försvarligt att inte höja nivån på årsavgifterna med anledning av extraordinära utgifter enstaka år förutsatt att det inte äventyrar föreningens ekonomiska stablitet.</P>
<P class="p298 ft8">Från bankhåll har framhållits att en bostadsrättsförening som redovisar systematiska underskott och inte täcker samtliga kostnader på sikt riskerar att försämra pantvärdet och säkerheten för befintliga lån. De systematiska underskotten försämrar också kreditgivarnas möjligheter att bevilja nya lån. Med hänsyn till att marknaden för privata bolån och bostadsrättsföreningarnas lån är ömsesidigt beroende av varandra är det viktigt för kreditmarknaden att bostads- rättföreningarna har en sund och hållbar ekonomi, särskilt med tanke på att det kan vara olika kreditgivare för föreningen och medlemmarna av bostadsrättsföreningen. En förening som löser underskotten med framtida kapitaltillskott från medlemmarna eller med nya lån i föreningen försämrar bolåntagarnas återbetalnings- förmåga.</P>
<P class="p500 ft8">En möjlighet att komma till rätta med underskottsredovisningar skulle kunna vara att i BRL införa en regel om förlustförbud dvs. ett krav på full kostnadstäckning. Det finns dock svårigheter med att utforma en sådan regel då det finns godtagbara skäl för en bostads- förening att under vissa år gå med förlust t.ex. vid extraordinära händelser eller vid stora investeringar. Utredningens uppfattning är att ett införande av ett förlustförbud skulle leda för långt. Ett sådant förslag skulle ge oöverblickbara konsekvenser. Enligt HSB måste många föreningar i ett kast höja årsavgiften med <NOBR>40–80</NOBR> procent för att uppnå redovisningsmässig balans.<A href="#page_151"><SPAN class="ft79">18 </SPAN></A>Ett förlustförbud skulle därför i vissa föreningar kunna leda till konkurs. Man kan ju också fråga sig varför det skulle behövas ett förlustförbud i just bostads-</P>
<P class="p501 ft56"><SPAN class="ft55">18 </SPAN>Enligt skrivelse från HSB av den 29 augusti 2016 skulle uppskattningsvis styrelserna i 25 procent av alla bostadsrättsföreningar tvingas höja årsavgiften med <NOBR>40–80</NOBR> procent.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">151</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_152">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">rättsföreningar när man i de flesta andra verksamheter förlitar sig på att företagens intressenter fattar ekonomiska beslut med utgångs- punkt bl.a. i den finansiella ställning som rapporteras.</P>
<P class="p80 ft8">Genom vårdplikten och kravet på sundhet i ekonomin finns det även en tidsmässig bortre gräns för hur länge en styrelse kan driva föreningen med underskott. När denna infaller varierar från förening till förening och det måste ankomma på varje styrelse med beaktande av sin vårdplikt att närmare bestämma detta. Mot bakgrund härav finns det inte tillräckliga skäl för utredningen att föreslå ett förlust- förbud eller krav på full kostnadstäckning.</P>
<P class="p79 ft8">En annan sak är att det kan vara svårt för en spekulant på en bostadsrättslägenhet att bilda sig en uppfattning om hur föreningen mår om resultatet är negativt. Det ställer högre krav på övrig infor- mation i årsredovisningen. En möjlighet skulle då kunna vara att ta in någon form av upplysningskrav i årsredovisningen, dvs. att för- eningen – för det fall resultatet är negativt – ska lämna en upplysning om hur framtida återinvesteringsbehov ska finansieras, t.ex. genom lån eller höjda avgifter. Det skulle kunna vara av värde för en boende eller en köpare att veta att den förlust som uppkommit och som beror på slitage av huset ska finanseras t.ex. genom försäljning av hyresrätter som blivit lediga, upptagande av framtida lån, genom en kommande avgiftshöjning eller om det inte finns någon särskild plan för detta. Utredningen anser därför att ett sådant upplysningskrav bör införas. Riktlinjerna för detta bör utarbetas av BFN och framgå av BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsföreningar (se utred- ningens förslag i nästkommande avsnitt).</P>
<P class="p502 ft69">Bokföringsnämnden bör utarbeta ett särskilt allmänt råd för bostadsrättsföreningar</P>
<P class="p503 ft8">ÅRL är en ramlag och syftar inte till detaljreglering. ÅRL anger att lagen ska kompletteras med normer från normgivande organ och etablerad praxis som kan anses utgöra god redovisningssed.</P>
<P class="p79 ft8">Någon särskild samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning finns inte och normgivningen i K2 för mindre företag och K3 har inte heller anpassats för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p79 ft78">Det synes vara så att majoriteten av bostadsrättsföreningarna tillämpar det förenklade regelverket K2.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">152</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_153">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Som utredningen tidigare angett är det i K2 inte möjligt att göra komponentavskrivning. Regelverket medger inte heller viss säkrings- redovisning såsom ränteswap. Det finns en hel del bostadsrätts- föreningar som har detta derivat (K2 tillåter enbart säkringsredo- visning på fordringar och skulder i utländsk valuta).</P>
<P class="p64 ft8">Med beaktande av att varken K2 eller K3 framstår som optimalt eller anpassat för en bostadsrättsförening att tillämpa anser utred- ningen att det föreligger behov av en särskild vägledning för bostads- rättsföreningars redovisning. Regeringen bör därför ge BFN i upp- drag att ta fram en sådan vägledning.</P>
<P class="p65 ft49">Sammanfattningsvis</P>
<P class="p77 ft8">Branschens förslag har fördelar då det ersätter två parallella system med ett, vilket gör det lättare för den enskilde bostadsrättsköparen att förstå föreningens sparbehov. Utredningen anser dock att nack- delarna med dagens konsolideringssystem inte är så stora att det motiverar en så ingripande förändring som branschens förslag inne- bär. Branschförslaget kräver sannolikt ett eget redovisningsregelverk för bostadsrättsföreningar frikopplat från ÅRL. Förutom kostnader för detta finns ett värde i att redovisningslagstiftningen hålls sam- man. Enligt utredningens mening är branschförslaget inte väl för- enligt med utredningens direktiv, som innebär att det ska säkerställas att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det lång- siktiga underhållsbehovet.</P>
<P class="p456 ft8">För att öka jämförbarheten mellan föreningar och ge en mer informativ bild av bostadsrättsföreningens resultat och ställning föreslår utredningen att krav på komponentavskrivning ska införas för bostadsrättsföreningar, vilket ska framgå av BRL. För att få en tydligare koppling mellan avskrivningarna och underhållsbehovet bör tilläggsupplysningen om komponentavskrivningen byggas ut genom att föreningarna även lämnar upplysning om planerat under- håll/utbyte av enskilda komponenter.</P>
<P class="p375 ft8">Mot bakgrund av att föreningarna långsiktigt måste se till att få ekonomin att gå ihop föreligger inte skäl för utredningen att föreslå krav på full kostnadstäckning. Om en bostadsrättsförening väljer att låta föreningen gå med ansamlad förlust bör dock en upplysning</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">153</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_154">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331154x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">lämnas i årsredovisningen om vilka överväganden som gjorts kring detta.</P>
<P class="p110 ft8">De ytterligare regler som krävs för att fylla ut lagstiftningen t.ex. i form av tilläggsupplysningar bör utvecklas inom ramen för god redovisningssed. En samlad vägledning för bostadsrättsföreningars redovisning bör här utarbetas. Regeringen bör ge BFN i uppdrag att ta fram en sådan vägledning.</P>
<P class="p504 ft108"><SPAN class="ft34">6.5</SPAN><SPAN class="ft107">Bör det i en bostadsrättsförenings årsredovisning lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressenter?</SPAN></P>
<P class="p505 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>En bostadsrättsförenings årsredovis- ning bör innehålla en kassaflödesanalys samt presentation av ett antal nyckeltal. Riktlinjer för kassaflödesanalysen och nyckeltalen bör tas in i den samlade vägledning för bostadsrättsföreningarnas redovisning som föreslås utvecklas inom ramen för god redovis- ningssed (se avsnitt 6.4.5).</P>
<P class="p506 ft12"><SPAN class="ft12">6.5.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Ofta kan det för bostadsrättsföreningar finnas behov av att lämna mer information än vad lagen kräver. Detta för att en oerfaren läsare ska förstå hur det ligger till i föreningen. Det kan exempelvis handla om hur omföringar till den yttre fonden har gjorts eller om hur årsavgifterna skulle påverkas av ett förändrat ränteläge.</P>
<P class="p110 ft8">Praxis varierar också i fråga om vilken information som verkligen lämnas i bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Det är vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad infor- mation om hur många medlemmar bostadsrättsföreningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla långfristiga lån. Något krav på att redovisa olika nyckeltal såsom årsavgift/skuld- sättning/energikostnad per kvadratmeter eller att upprätta en kassa- flödesanalys finns inte.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">154</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_155">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p160 ft12"><SPAN class="ft12">6.5.2</SPAN><SPAN class="ft84">Utökad informationsskyldighet</SPAN></P>
<P class="p507 ft49">Branschens förslag</P>
<P class="p508 ft8">Branschen (se avsnitt 6.4.4 och <SPAN class="ft9">bilaga 2</SPAN>) har föreslagit en slags ”kylskåpsmärkning” av en bostadsrättsförenings ekonomi. Motivet till det är att ytterligare underlätta för intressenter att kunna jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi, samt skapa incitament för styrelsen att sträva efter bra värden. Ett antal nyckeltal har disku- terats utifrån kriterierna: mest användarvänliga, kräva liten insats för att framställa, kontrollerbarhet, och utan att de blir för många och omfattande för intressent att lära sig och förstå. De nyckeltal som föreslås är följande.</P>
<P class="p509 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft43">Årsavgift/kvm (totala årsavgifter/total boarea).</SPAN></P>
<P class="p510 ft8"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft42">Sparande för återinvesteringar (framtidsplanen)/kvm (genom- snittlig kostnad enligt framtidsplanen/total boarea).</SPAN></P>
<P class="p511 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">Skuldsättning/kvm (totala räntebärande skulder enligt senast avlämnade årsredovisning/total boarea).</SPAN></P>
<P class="p511 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">Räntekänslighet (1 procent ränteförändring av totala ränte- bärande skulderna motsvarar x procent av totala årsavgifterna).</SPAN></P>
<P class="p37 ft10"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft43">Energikostnad/kvm (totala energikostnaden/total boarea).</SPAN></P>
<P class="p512 ft49">Nyckeltal bör presenteras i bostadsrättsföreningars årsredovisningar</P>
<P class="p356 ft8">Verksamheten i en bostadsrättsförening är sådan att intressenternas behov av information kan skilja sig från vad som gäller för företag i övrigt. Enligt ÅRL ska tillägginformation lämnas om det behövs, för att den rättvisande bilden ska uppnås.</P>
<P class="p75 ft8">Pedagogisk information är en nyckel i ekonomin hos bostads- rättsföreningar. Att lämna olika slag av tilläggsinformation är därför lämpligt att göra i en bostadsrättsförening då potentiella bostads- rättsköpare och bostadsrättshavare ofta inte har den kunskap som krävs för att läsa en årsredovisning fullt ut. Även bankerna har uttryckt behov av att nyckeltal presenteras i bostadsrättsföreningar- nas årsredovisningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">155</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_156">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Mot detta ska vägas att redovisningen inte bör leda till onödiga administrativa bördor för bostadsrättsföreningarna. Varje krav på uppgiftslämnande i redovisningen bör analyseras med den utgångs- punkten.</P>
<P class="p79 ft8">Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse använ- daren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall. Ett annat syfte är att öka jämförbarheten mellan olika bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p80 ft8">De av branschen föreslagna nyckeltalen går relativt lätt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden och koppla till en årsredo- visningsmall. Kravet på angivande av nyckeltal torde således inte orsaka några större administrativa kostnader för bostadsrätts- föreningarna. Det som möjligen kan driva kostnader är kvalitets- säkring av avlämnade delar i nyckeltalen och om styrelsen önskar kommentera nyckeltalen samt revisors verifiering av dessa.</P>
<P class="p79 ft8">Nyckeltalen ger möjlighet att jämföra föreningars ekonomi och bedöma den framtida årsavgiftens utveckling på ett bra sätt. Vilka gränsvärden för nyckeltalen som är avgörande om en bostadsrätts- förenings ekonomi ska anses vara god blir en fråga för branschen.</P>
<P class="p369 ft8">Som en konsekvens av utredningens bedömning av branschens förslag till sparande i avsnitt 6.4.5 bör dock det föreslagna nyckel- talet för ersättningsinvesteringskostnad dividerat med total boarea ersättas med avskrivningar plus underhållsavsättningar dividerat med föreningens totala boarea för att få nyckeltalet för hur föreningens totala sparande för underhåll och återinvesteringar ser ut.</P>
<P class="p79 ft8">Utredningen delar således branschens och bankernas uppfattning att det i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar bör presenteras ett antal nyckeltal. Riktlinjer för sådana nyckeltal bör tas in i BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsförenings redovisning (se avsnitt 6.4.5).</P>
<P class="p513 ft49">Bostadsrättsföreningar bör upprätta en kassaflödesanalys i årsredovisningen</P>
<P class="p514 ft8">Det finns enligt nuvarande bestämmelser inte något krav på upp- rättande av en kassaflödesanalys för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p79 ft8">En central del i en bostadsrättsförening är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och utbetalningar, dvs. att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Därför är det ett pedagogiskt och</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">156</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_157">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td199"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td200"><P class="p21 ft26">Överväganden om redovisning och framtida underhåll</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">informativt grepp att årsredovisningen även innehåller en kassa- flödesanalys för året som gått. Nyttan med en kassaflödesanalys får därför anses överväga den ökade administrativa börda och kostnad upprättandet av en sådan innebär för föreningarna.</P>
<P class="p515 ft8">Riktlinjer för upprättande av en kassaflödesanalys bör tas in i den samlade vägledningen för bostadsrättsföreningarnas redovisning som föreslås utvecklas inom ramen för god redovisningssed (se av- snitt 6.4.5).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">157</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_158">
</DIV>
<DIV id="page_159">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331159x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p4 ft11">7 Den ekonomiska planen</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">7.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara, både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekono- misk plan och intygsgivare. Utredningen återkommer till reglerna om intygsgivare och intygsgivningen i kap. 8.</P>
<P class="p64 ft8">Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostads- rätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan (3 kap. 1 § BRL). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens hållbarhet.</P>
<P class="p64 ft8">Från 1930 års BRL och framåt har den ekonomiska planens adressat gradvis förskjutits från att vara ett informationsunderlag för blivande bostadsrättshavare till en ekonomisk analys för intygs- givarna. Den ekonomiska planen innehöll tidigare en teknisk speci- fikation av respektive lägenhet och beräknade utgifter för att ge blivande bostadsrättshavare en god uppfattning om framtida utgifts- åtaganden, till att i dag innehålla en analys av projektet som helhet och bostadsrättsföreningens ekonomiska framtidsutsikter.</P>
<P class="p64 ft8">Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den ekonomiska planen ett ytterligare syfte, nämligen att vara ett beslutsunderlag för hyresgästerna (se 9 kap. 20 § BRL och prop. 1981/82:169 s. 34).</P>
<P class="p423 ft8">Under senare tid har det i den allmänna debatten<A href="#page_159"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>uppmärksam- mats att konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt i flera avseenden är bristfälligt (se även avsnitt 3.4.2). Det har bl.a. gjorts gällande att</P>
<P class="p516 ft64"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Svenska Dagbladet publicerade under våren år 2014 en artikelserie av Johan Hellekant där bl.a. otydligheter kring bostadsrättsföreningarnas ekonomiska planer togs upp, se exem- pelvis artikel av den 18 februari 2014 <SPAN class="ft110">Borevision: Det är rent bedrägeri </SPAN>och artikel av den 21 mars 2014 <SPAN class="ft110">Juridisk örfil mot byggbolagens uppskjutna avskrivningar</SPAN>. Se även Johan Hellekants artikel i Svenska Dabladet av den 10 mars 2015 <SPAN class="ft110">Nya larm: Bostadsrätterna ett laglöst ”Klondike”.</SPAN></P>
<P class="p517 ft21">159</P>
</DIV>
<DIV id="page_160">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en bostadsrättsförening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Uppgifterna i den ekonomiska planen skulle därmed bli missvisande i förhållande till de uppgifter som ska tas in i föreningens kommande årsredovisning. En del bygg- företag och ombildningskonsulter synes också ha satt i system att minimera månadsavgiften de första åren i nya föreningar genom att bl.a. helt lyfta bort kostnaderna för avskrivningar.</P>
<P class="p68 ft8">I detta kapitel överväger utredningen frågeställningar som berör den ekonomiska planen i syfte att stärka konsumentskyddet. I avsnitt 7.2 beskrivs först utredningens uppdrag. Därefter följer i avsnitt 7.3 en redogörelse för gällande rätt. Utredningens egentliga överväganden och förslag redovisas i avsnitt 7.4.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">7.2</SPAN><SPAN class="ft45">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Enligt direktiven finns det inte skäl att ändra systemet med den ekonomiska planens grundläggande struktur. Det huvudsakliga syftet med den ekonomiska planen bör därför även fortsättningsvis vara att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning och planen bör i huvudsak innehålla information om föreningens verksamhet på en generell nivå.</P>
<P class="p110 ft8">Enligt direktiven finns det dock även med dessa utgångspunkter anledning att se över den ekonomiska planens innehåll och överväga om reglerna behöver förändras. Det kan t.ex. övervägas om det av den ekonomiska planen ännu tydligare ska framgå hur det löpande underhållsbehovet ser ut och hur det ska finansieras, hur föreningen avser att göra avskrivningar på sina byggnader eller avsättningar till fonden för yttre underhåll och hur dessa faktorer påverkar för- eningens ekonomi och årsavgifternas storlek.</P>
<P class="p72 ft8">En annan fråga är vilket tidsperspektiv uppgifterna i planen bör ha. Enlig nuvarande regler ska uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Det kan enligt direk- tiven ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållandena på ännu längre sikt. En byggnads livslängd är vanligtvis mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">160</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_161">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Av direktiven framgår också att utredningen bör överväga om de uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen i högre grad bör tas fram på samma sätt som de uppgifter som ska lämnas i föreningens kommande årsredovisning samt om det behövs särskilda regler för hur förekomsten av en s.k. latent skatteskuld som belastar för- eningens fastighet ska redovisas i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p375 ft8">Slutligen ska utredningen också överväga om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende.</P>
<P class="p454 ft34"><SPAN class="ft34">7.3</SPAN><SPAN class="ft45">Gällande rätt</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">7.3.1</SPAN><SPAN class="ft84">Vad är en ekonomisk plan?</SPAN></P>
<P class="p507 ft49">Allmänt om en ekonomisk plan</P>
<P class="p508 ft8">Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostadsrätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan som registrerats hos Bolagsverket (3 kap. 1 § BRL). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet och hållbarhet.</P>
<P class="p456 ft8">Det är bostadsrättsföreningens styrelse som upprättar den ekono- miska planen. Ofta lämnas emellertid uppdraget till en extern aktör som författar planen utifrån den information som styrelsen till- handahåller. Styrelsen är dock alltid ansvarig för den ekonomiska planen och ska godkänna den innan den intygas och kan registreras hos Bolagsverket.</P>
<P class="p375 ft8">Även vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt måste en ekonomisk plan upprättas. Vid ombildningen ska en ekonomisk plan finnas tillgänglig för hyresgästerna vid förvärvet och dessutom ska det därtill finnas ett besiktningsprotokoll som beskriver husets skick (9 kap. 20 § BRL).</P>
<P class="p64 ft8">Den ekonomiska planen ska vara försedd med intyg av två s.k. intygsgivare som har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar (angående intygsgivare, se vidare kap. 8). Det är vid denna gransk- ning som den materiella prövningen av projektets hållbarhet görs. Vid själva registreringen kontrollerar Bolagsverket enbart att de formella kriterierna är uppfyllda.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">161</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_162">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">Syftet med den ekonomiska planen</P>
<P class="p70 ft36">Den historiska utvecklingen</P>
<P class="p415 ft8">Redan i 1930 års bostadsrättslag fanns bestämmelser om ekonomisk plan. I och med 1971 års bostadsrättslag förändrades dock inne- börden av bestämmelserna om den ekonomiska planen. Det främsta syftet med regleringen var före 1971 års lag att den bostadssökande, genom att ta del av uppgifterna i planen, skulle kunna pröva förut- sättningarna för föreningens ekonomiska verksamhet. Mot bakgrund av detta skulle sökanden kunna bedöma de utgifter som han eller hon tog på sig. Planen låg till grund för att fastställa bostadsrätts- havarnas rättigheter och skyldigheter och därför innehöll den detaljerade uppgifter om andelsvärden m.m.</P>
<P class="p123 ft8">Vid tillkomsten av 1971 års lag konstaterade departementschefen att utvecklingen hade gått mot allt större bostadsrättsföreningar (prop. 1971:12 s. 77). Tidigare var det ofta fråga om att föreningar köpte färdiga hus. Nu hade utvecklingen gått mot att bostadsrätts- föreningarna alltmer byggde sina egna hus och det var ofta s.k. kontorsbildade eller byggmästarbildade bostadsrättsföreningar som bildade föreningen. De blivande bostadsrättshavarna antogs som medlemmar först när huset var färdigbyggt varvid bostadsrätt uppläts.</P>
<P class="p426 ft8">Förändringar fick till följd att en enskild bostadsrättshavare i regel inte hade någon reell möjlighet att för egen del göra en bedöm- ning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den ekono- miska planen. Såväl frågan huruvida byggkostnaderna och avgifterna kunde hållas inom de gränser vilka angavs i planen liksom frågan om lägenheterna kunde upplåtas med bostadsrätt när de var färdigställda ansågs vara av så komplicerad natur att de undandrog sig bostads- spekulanternas bedömning. Det var därför enligt departementschefen angeläget att skapa garantier för planens innehåll i sakligt hänseende. För detta syfte skärptes bl.a. bestämmelserna om de två intygs- givarna som hade att intyga planens tillförlitlighet (jfr 3 kap. 2 § BRL). Intygsgivarnas granskning skulle nu avse såväl att de lämnade faktiska uppgifterna var riktiga och stämde överens med tillgängliga handlingar som att gjorda beräkningar var vederhäftiga och kunde väntas hålla streck.</P>
<P class="p123 ft8">Mot denna bakgrund är den ekonomiska planen sedan 1971 års bostadsrättslag i huvudsak avsedd som ett underlag för intygs-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">162</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_163">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">givarnas bedömningar av föreningens stabilitet. Det finns inte längre något uttalat syfte att fastställa olika rättigheter och skyldigheter för bostadsrättshavarna. Den ekonomiska planen kom därför att få ett mer översiktligt innehåll än tidigare. 1991 års lag medförde inga ändringar i sak.</P>
<P class="p64 ft8">I senare förarbeten (prop. 2002/03:12 s. 32 f., s. 41 och s. 46) anges att det fortfarande torde vara riktigt att den genomsnittlige spekulanten har mycket små möjligheter att bedöma föreningen som helhet. Intygsgivarnas bedömning anses därmed alltjämt vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kring- gärdar byggprojekt avseende bostadsrätter. Regeringen uttalade härvid att kvaliteten på den granskning som intygsgivarna genomför är avgörande för regelverket mot ekonomiskt ohållbara projekt. I propositionen pekade man på vissa svagheter i systemet vilket ledde till en del ändringar beträffande innehållet i den ekonomiska planen och intygsgivningen (se a. prop. s. 46). Bedömningen av de ekono- miska planerna och kalkylerna under <NOBR>1990-talet</NOBR> hade varit inriktade på föreningars första verksamhetsår och därför var kalkylerna ibland snävt tilltagna och utrymmet för förändringar mycket litet (se a. prop. s. 36 f.). I förarbetena betonas att det är viktigt att uppmärk- samhet fästs på både föreningens ekonomi för ett antal år framåt och på hur pass känslig föreningen är för förändringar. Mot den bak- grunden infördes krav på att en ekonomisk plan även skulle innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys som skulle avse föreningens ekonomi de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret (4 a och 4 b §§ BRF).</P>
<P class="p65 ft36">Särskilt vid ombildning</P>
<P class="p66 ft8">År 1982 gjordes en del ändringar i 1971 års bostadsrättslag för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt. I förarbetena (prop. 1981/82:169 s. 34 f.) till ändringarna uttalade departementschefen att vid nyproduktion spelade den ekonomiska planen knappast någon roll som informationsinstrument för den enskilde. Men situationen ansågs annorlunda vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Enligt departementschefen borde den ekonomiska planen utgöra det viktigaste beslutsunderlaget för hyresgästerna. Hon tillade att det</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">163</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_164">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">inte var tillräckligt med någon form av preliminär plan utan att en slutlig kalkyl i form av en ekonomisk plan skulle föreligga.</P>
<P class="p68 ft8">Mot bakgrund av det sagda infördes en bestämmelse om att en ekonomisk plan ska föreligga när hyresgästerna ska fatta beslut om fastighetsförvärvet. Även intyg från intygsgivare ska finnas med. Vidare infördes en bestämmelse om att ett besiktningsprotokoll om fastighetens skick ska fogas till den ekonomiska planen vid om- bildning så att hyresgästerna får kännedom om sådana kostnads- ökningar som kan förutses (a. prop. s. 35).</P>
<P class="p103 ft49">Innehållet i den ekonomiska planen</P>
<P class="p71 ft8">I bostadsrättslagen anges beträffande den ekonomiska planens innehåll att den ska innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet (3 kap. 1 §).</P>
<P class="p110 ft8">Vid upprättandet av den ekonomiska planen bör föreningens verksamhet ha fortskridit så långt att det i planen finns möjlighet att lämna uppgifter som är väl underbyggda och kan ligga till grund för en bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet. Detta torde ofta förutsätta att planen upprättas på ett sent stadium i byggprocessen (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 87).</P>
<P class="p123 ft8">Centralt för bedömningen av föreningens verksamhet är natur- ligtvis de beräknade kostnaderna för anskaffningen av föreningens hus och hur dessa och andra kostnader har finansierats. Föreningens löpande kostnader, inte minst beräknade räntekostnader, löpande intäkter och beräknade avgifter, är givetvis också uppgifter av stor betydelse i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p110 ft8">Några krav på att det för varje lägenhet ska anges vilka ekono- miska skyldigheter som kan komma att åvila bostadsrättshavaren föreligger inte. Det måste däremot för bedömning av föreningens verksamhet vara av betydelse att få vissa allmänna upplysningar om bostadsrättshavarens förpliktelser. Uppgifter måste därför lämnas om det sammanlagda beloppet av de avgifter som ska tas ut av bostadsrättshavarna och om fördelningen i stort av avgifterna på de olika bostadsrätterna, t.ex. genom att det anges avgiften per kvadrat- meter lägenhetsyta.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">164</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_165">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331165x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p518 ft8">Av den ekonomiska planen ska det även framgå om förutsätt- ningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL är uppfyllda. Det innebär att det av planen ska framgå att åtminstone tre lägenheter avses bli upplåtna med bostadsrätt.</P>
<P class="p76 ft36">Det närmare innehållet enligt BRF</P>
<P class="p63 ft8">De specifika uppgifter som ska finnas med i planen framgår av verkställighetsföreskrifterna i <NOBR>1–4</NOBR> b §§ BRF.</P>
<P class="p64 ft8">Innehållet i <NOBR>1–4</NOBR> §§ BRF stämmer till stora delar överens med det som fanns upptaget i den bilaga som följde med den gamla bostads- rättskungörelsen (1971:486). Denna bilaga är nu slopad.<A href="#page_165"><SPAN class="ft79">2</SPAN></A></P>
<P class="p375 ft8">Det bör uppmärksammas att vad som anges i paragraferna är minimikrav. Det är således inget som hindrar att ytterligare uppgifter tas med i planen om styrelsen eller intygsgivarna finner dessa rele- vanta för ändamålet. Det bör också poängteras att uppgifter som är preliminära ska anmärkas. Om den slutliga kostnaden för för- eningens hus inte är känd, får föreningen upplåta bostadsrätt endast om Bolagsverket lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen.</P>
<P class="p375 ft8">I den ekonomiska planen ska bl.a. finnas en beskrivning av fastigheten och uppgift om tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys (1 §).</P>
<P class="p456 ft8">Beträffande de särskilda punkterna i 1 § första stycket preciseras punkterna 2, 7 och 8 gällande beskrivning av fastigheten, finan- sieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter närmare i bestämmelserna <NOBR>2–4</NOBR> §§.</P>
<P class="p375 ft8">I 3 § anges vad som ska ingå i den s.k. finansieringsplanen. Det handlar om lånebelopp och lånevillkor, föreningens amorteringsplan för de första tre åren, insatser och upplåtelseavgifter och deras för- delning i stort på de olika bostadsrätterna samt övriga finansierings- poster. Föreskriften att föreningens amorteringsplan för de första tre åren ska anges syftar till att klarlägga föreningens ekonomiska åtaganden under inledningsskedet av verksamheten.</P>
<P class="p519 ft56"><SPAN class="ft55">2 </SPAN>Denna upphävdes den 1 juli 1991.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">165</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_166">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">I 4 § anges vilka kostnader som ska redovisas beträffande löpande kostnader och intäkter enligt 1 § första stycket 8. På samma sätt som gäller för amorteringar på föreningens lån enligt 3 §, ska kapital- kostnaderna under de första tre åren anges.</P>
<P class="p68 ft8">Den ekonomiska planen ska vidare innehålla en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys (se 1 § andra stycket). Närmare bestämmelser om prognosen och analysens utformning finns i 4 a respektive 4 b §§. En ekonomisk prognos ska avse kapitalkostnader, driftskostnader, avsättningar för underhåll, eventuella övriga avsätt- ningar, underhållskostnader, övriga kostnader, intäkter genom års- avgifter, och övriga intäkter. I prognosen ska även anges vilka antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på. Uppgifterna ska avse de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret.</P>
<P class="p68 ft8">En känslighetsanalys ska avse beräknad årsavgift vid olika inflations- och räntenivåer beträffande samma tidsperioder som för den ekonomiska prognosen.</P>
<P class="p103 ft49">Tidpunkten för upprättande av en ekonomisk plan</P>
<P class="p415 ft8">Det finns ingen fixerad tidpunkt vid vilken bostadsrättsföreningen ska upprätta den ekonomiska planen. Men eftersom det är bostads- rättsföreningens styrelse som svarar för upprättandet av planen, kan denna inte upprättas innan föreningen är bildad. Planen måste vidare vara upprättad och registrerad innan bostadsrätterna får upplåtas. Med andra ord måste planen ha upprättats senast inför den första upplåtelsen.</P>
<P class="p123 ft8">Tidpunkten kan således variera bl.a. på hur föreningen bildas och hur den anskaffar sitt eller sina hus. Om föreningen själv svarar för byggandet, kan planen upprättas tidigast när man fått uppgifter om produktionskostnaderna och om de lån och övriga krediter som tagits upp för att finansiera fastigheten.</P>
<P class="p68 ft8">Planens uppgifter behöver inte utgå från den slutliga kostnaden för föreningens hus utan kan vara en kalkyl. Vid nyproduktion upp- låts lägenheterna regelmässigt innan den slutliga kostnaden är känd. I dessa fall måste emellertid Bolagsverket lämna sitt tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">166</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_167">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">Bolagsverket för återbetalning av bostadsrättshavarnas insatser och upplåtelseavgifter (4 kap. 2 § BRL). Det är Bolagsverket som avgör vad som kan anses som en betryggande säkerhet. Säkerheten ska dock bestå av en bankgaranti eller annan likvärdig säkerhet.</P>
<P class="p375 ft8">Inträffar det sedan planen upprättats sådana omständigheter som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registerad, om föreningen vill fortsätta att upplåta bostadsrätter. Enstaka upp- låtelser som inte är av väsentlig betydelse kräver ingen ny ekonomisk plan. Inte heller krävs det en ny plan om det har tillkommit nya upp- gifter men ingen ny bostadsrätt ska upplåtas.</P>
<P class="p413 ft49">Planens offentlighet</P>
<P class="p77 ft8">Enligt 3 kap. 5 § BRL ska styrelsen hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Den som önskar ta del av planen kan också vända sig till Bolagsverket som registrerat handlingarna. Något sekretesskydd för planen hos myndigheten finns inte.</P>
<P class="p65 ft49">Boverket lämnar allmänna råd</P>
<P class="p77 ft8">Syftet med allmänna råd är att ge generella rekommendationer om tillämpningen av aktuella bestämmelser. Rekommendationerna anger hur någon lämpligen kan eller bör handla för att uppfylla dessa bestämmelser. Råden är till skillnad från föreskrifter inte formellt bindande.</P>
<P class="p75 ft8">Boverket har, med stöd av 7 och 8 §§ BRF, möjlighet att lämna allmänna råd gällande bl.a. ekonomiska planer. Denna möjlighet har Boverket använt sig av, se Boverkets allmänna råd om utformningen av ekonomiska planer och kostnadskalkyler, 1995:6 ändrad genom 2007:2.</P>
<P class="p64 ft8">För närvarande pågår inom Boverket arbete med att ta fram nya allmänna råd och om förslaget till nya allmänna råd antas kommer nuvarande att upphöra. Även en ny vägledning till de allmänna råden ska tas fram och kommer att publiceras som en handbok på Bo- verkets webbplats. Förslaget till nya allmänna råd innehåller dels en uppdatering av de allmänna råden, dels helt nya formuleringar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">167</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_168">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">Avsikten är att överbrygga de problem som finns vid tillämpningen av såväl befintliga allmänna råd som gällande lagstiftning. Boverkets målsättning är även att öka tillsynen för att skapa bättre förutsätt- ningar för en enhetlig tillämpning av de allmänna råden.</P>
<P class="p520 ft12"><SPAN class="ft12">7.3.2</SPAN><SPAN class="ft84">Styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen</SPAN></P>
<P class="p503 ft8">Huvudansvaret för innehållet i den ekonomiska planen har den som ansvarar för upprättandet av densamma dvs. bostadsrättsföreningens styrelse. Ofta är det dock en anlitad planförfattare som utför det rent praktiska arbetet.</P>
<P class="p79 ft8">Inom associationsrätten har det utarbetats särskilda skadestånds- regler vid sidan av den allmänna skadeståndsrätten. Det blir här ofta fråga om rena förmögenhetsskador, som enligt de allmänna skade- ståndsreglerna ersätts med vissa begränsningar (se SOU 1995:44 s. 44 och prop. 1997/98:99 s. 187 och 191).</P>
<P class="p80 ft8">I 13 kap. föreningslagen finns bestämmelser om skadestånds- skyldighet samt regler om själva skadeståndstalan. Enligt bestämmel- sen i 10 kap. 1 § BRL gäller dessa föreskrifter i tillämpliga delar också för bostadsrättsföreningar. Det innebär i huvudsak att styrelseleda- möter, revisorer och bostadsrättshavare samt andra medlemmar kan bli skadeståndsskyldiga mot föreningen, medlemmarna eller andra enligt de närmare förutsättningar som anges i 13 kap. föreningslagen.</P>
<P class="p369 ft8">Styrelsen dvs. samtliga styrelseledamöter har således ett skade- ståndssanktionerat ansvar när de fullgör sitt uppdrag. Styrelseleda- moten ska lojalt och med omsorg utföra sina uppgifter i enlighet med sin lojalitets- och vårdnadsplikt (Mallmén, Andersson och Thorstorp, Lagen om ekonomiska föreningar, En kommentar, 4 uppl. 2016, s. 522 ff).</P>
<P class="p79 ft8">Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då han fullgör sitt uppdrag ska han i enlighet med 13 kap. 1 § föreningslagen ersätta skadan. Skadeståndsskyldigheten gäller också när skadan tillfogas en annan medlem i föreningen eller någon annan, men det förutsätts då att detta sker genom överträdelse av BRL eller stadgarna.</P>
<P class="p79 ft8">Såväl aktiva åtgärder som underlåtenheter omfattas av skade- ståndsskyldigheten. Vidare är ansvaret individuellt. För att avgöra om uppsåt eller oaktsamhet och erforderligt orsakssamband mellan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">168</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_169">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">handling/underlåtenhet och skada föreligger får man tillämpa allmänna skadeståndsrättsliga principer (se prop. 1975:103 s. 540).</P>
<P class="p488 ft8">Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmänhet höga krav på bevisning för att styrelsen i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig. Det är även i viss mån oklart var gränserna för skadeståndsansvar går för en styrelseledamot i en bostadsrättsför- ening. I regel torde en styrelseledamot ha varit tillräcklig aktsam om han följt reglerna i BRL och i stadgarna (se Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 451).</P>
<P class="p298 ft8">Högsta domstolen har prövat frågan om skadeståndsansvar för styrelseledamöter utifrån generalklausulen i 6 kap. 13 § förenings- lagen (NJA 2013 s. 117). Denna bestämmelse tar sikte på rättshand- lingar eller andra åtgärder som är ägnade att bereda någon en otillbörlig fördel till nackdel för föreningen eller en medlem. Utredningen återkommer till detta skadeståndsansvar i avsnitt 9.6.2, 9.6.3 och 9.8.6.</P>
<P class="p364 ft8">I 13 kap. 5 § finns bestämmelser om själva skadeståndstalan. Enligt bestämmelsens första stycke ankommer det på förenings- stämma att besluta om talan om skadestånd till föreningen ska väckas. Enligt huvudregeln beslutar föreningsstämman detta genom vanligt majoritetsbeslut. För att skydda minoriteten mot eventuellt maktmissbruk från majoritetens sida, finns dock även för minori- teten en möjlighet att väcka talan. För sådan talan krävs att en minoritet vid en föreningsstämma bestående av minst en tiondel av samtliga röstberättigade biträtt ett förslag om skadeståndstalan eller, såvitt gäller en styrelseledamot eller VD, röstat mot ett förslag om att bevilja ansvarsfrihet. En enskild medlem har inte talerätt.</P>
<P class="p522 ft8">Stämman kan bevilja ansvarsfrihet för vissa och vägra ansvars- frihet för andra styrelseledamöter. Om ansvarsfrihet beviljas innebär i princip beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen. Har beslut på en föreningsstämma inneburit att ansvarsfrihet inte beviljats är detta tillräckligt för att skadeståndstalan ska få väckas.</P>
<P class="p488 ft8">Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvars- frihet finns det en möjlighet för föreningen – i regel genom en nytillträdd styrelse – att kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är att det i årsredovisningen eller på annat sätt inte</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">169</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_170">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.</P>
<P class="p110 ft8">Talan på grund av ett beslut eller en åtgärd under ett räkenskapsår ska som huvudregel väckas senast ett år från det årsredovisningen och revisionsberättelsen för räkenskapsåret lades fram på förenings- stämma. Fem år gäller om föreningsstämman inte varit fullständigt informerad om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.</P>
<P class="p68 ft8">Av 13 kap. 6 § framgår slutligen att i de fall då skadeståndstalan för föreningen inte grundas på brott gäller en yttersta preskriptions- tid mot styrelseledamot på fem år från utgången av det räkenskapsår då det beslut eller den åtgärd, som ligger till grund för talan fattades eller vidtogs. Preskriptionstiden gäller vare sig ansvarsfrihet beviljats eller ej och även om föreningen inte framlagt någon årsredovisning.</P>
<P class="p68 ft8">Sammanfattningsvis är innebörden av talereglerna att om ansvars- frihet beviljats befriar detta vederbörande från ansvar för viss åtgärd endast om föreningsstämmans informationsunderlag var väsentligen riktigt och fullständigt.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">7.4</SPAN><SPAN class="ft45">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">7.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledande synpunkter</SPAN></P>
<P class="p415 ft8">I direktiven anges att det inte finns skäl att ändra systemet med den ekonomiska planens grundläggande struktur. Den ekonomiska planen bör därför även fortsättningsvis huvudsakligen vara ett under- lag för intygsgivarnas bedömning av en förenings ekonomiska stabilitet (se prop. 1971:12 s. 78, när det gäller utredningens över- väganden gällande intygsgivningen se kap. 8). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt ska planen dessutom alltjämt utgöra ett beslutsunderlag för hyresgästerna i enlighet med 9 kap. 20 § BRL (se prop. 1981/82:169 s. 34).</P>
<P class="p68 ft8">Att den ekonomiska planen vid nyproduktion främst riktar sig till intygsgivarna hindrar dock inte att den ekonomiska planen bör upprättas på ett sätt som gör den tillgänglig för konsumenter och andra intressenter. Den ekonomiska planen bör därför ha en sådan utformning och uppställning att den blir läsbar, gripbar och för- ståelig även för dessa. Detta har också varit Boverkets ambition när förslaget till de nya allmänna råden har utarbetats.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">170</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_171">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331171x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">I ett tidigare lagstiftningsärende analyserades möjligheten att ställa krav på att en mer individuell anpassad information ska lämnas i den ekonomiska planen, t.ex. någon form av bedömning av boende- kostnaden. Slutsatsen blev att det knappast skulle vara rimligt att kräva att en bostadsrättsförening ska lämna sådan information. Det pekades också på att information av det aktuella slaget kan fås från annat håll. Bl.a. har banken en skyldighet att ta fram sådan infor- mation i samband med långivning. Dessutom ansågs det finnas en risk för att sådan information invaggar en spekulant i en falsk säker- het (se prop. 2002/03:12 s. 32 f.). Dessa uttalanden synes alltjämt ha fog för sig.</P>
<P class="p524 ft12"><SPAN class="ft12">7.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Boverket ska ges bemyndigande att meddela verkställighetsföreskrifter</SPAN></P>
<P class="p525 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Boverket ska ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmel- serna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § BRL.</P>
<P class="p526 ft8">Boverket saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt. Boverket har dock möjlighet med stöd av 7 och 8 §§ BRF att lämna allmänna råd<A href="#page_171"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>gällande ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Denna möjlighet har Boverket som tidigare nämnts använt sig av, se Boverkets all- männa råd om utformningen av ekonomiska planer och kostnads- kalkyler, 1995:6 ändrad genom 2007:2.</P>
<P class="p488 ft8">För att uppnå en ökad samsyn och följsamhet har Boverket vid flera tillfällen påpekat att verket bör ges bemyndigande att meddela föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. Boverket upplever det problematiskt att man i dag endast kan meddela rekom- mendationer i form av allmänna råd och att en sammanblandning av begreppen ”bör” och ”ska” ofta leder till missförstånd.</P>
<P class="p488 ft8">Utredningens konstaterar inledningsvis att Boverkets allmänna råd i praktiken synes ha en betydande genomslagskraft. Vid samtal</P>
<P class="p527 ft56"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Med allmänt råd förstås enligt 1 § författningssamlingsförordningen (1976:725) sådana generella rekommendationer om tillämpningen av en författning som anger hur någon kan eller bör handla i ett visst hänseende.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">171</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_172">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">med intygsgivare har framkommit en bild av att de flesta intygs- givare, planförfattare och ombildningskonsulter regelmässigt följer dessa.</P>
<P class="p446 ft8">Utredningen har emellertid förståelse för Boverkets begäran om föreskriftsrätt och delar också Boverkets uppfattning om att ett sådant bemyndigande skulle öka samsynen och på sikt leda till ett bättre konsumentskydd. Frågan är dock om en sådant bemyndigande står i överensstämmelse med regeringsformen (RF).</P>
<P class="p79 ft8">Enligt 8 kap. 2 första stycket 1 RF ska föreskrifter meddelas genom lag om de avser enskildas personliga ställning och deras personliga och ekonomiska förhållanden inbördes. När det gäller föreskrifter av detta slag är kravet på lagform – såvitt här är av intresse – undantagslöst.</P>
<P class="p497 ft8">Även föreskrifter som avser förhållandet mellan enskilda och det allmänna ska, enligt 8 kap. 2 § första stycket 2 RF, meddelas genom lag om de gäller skyldigheter för enskilda eller i övrigt avser ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden. När det gäller sådana föreskrifter följer det dock av 8 kap. 3 § första stycket RF att riksdagen genom ett bemyndigande kan delegera föreskriftsrätten till regeringen. Detta gäller under förutsättning att föreskrifterna inte rör vissa i paragrafen särskilt uppräknade ämnen (som inte är aktuella nu). Om riksdagen enligt bestämmelserna i 8 kap. RF bemyndigar regeringen att meddela föreskrifter i ett visst ämne, kan riksdagen också medge att regeringen bemyndigar en förvaltnings- myndighet eller en kommun att meddela föreskrifter i ämnet. Detta framgår av 8 kap. 10 § RF.</P>
<P class="p447 ft8">I förarbetena till 1974 års regeringsform uttalade departements- chefen att det inte utan fog kan hävdas att gränsdragningen mellan civilrätt och offentlig rätt åtminstone i viss utsträckning är konventionellt betingad och att samma politiska mål ofta kan uppnås såväl genom civilrättslig som genom offentligrättslig normgivning (prop. 1973:90 s. 311). Frågan om gränsdragningen mellan civil- rättsliga och offentligrättsliga föreskrifter har därefter behandlats av Lagrådet i ett antal yttranden, t.ex. i yttrandet över förslaget till personuppgiftslag. Regeringen anförde i lagrådsremissen att gränsen mellan å ena sidan föreskrifter om enskildas personliga och ekono- miska förhållanden inbördes och å andra sidan offentligrättsliga föreskrifter bör kunna dras efter vem som kan åberopa föreskrifterna och vilka sanktioner som är omedelbart förknippade med ett brott</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">172</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_173">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">mot dem. Lagrådet hade inga invändningar mot de i lagrådsremissen beskrivna principerna för gränsdragningen mellan privaträttsliga och offentligrättsliga föreskrifter och uttalade att sådana föreskrifter som en enskild person med framgång kan direkt åberopa mot andra enskilda i domstol och som kan leda till att enskilda förpliktas att erlägga exempelvis skadestånd alltså bör räknas till föreskrifter om enskildas personliga och ekonomiska förhållanden inbördes (prop. 1997/98:44 s. 244).</P>
<P class="p298 ft8">Utredningen konstaterar att bestämmelserna om den ekonomiska planen huvudsakligen avser enskildas ekonomiska förhållanden inbördes. Med hänsyn till detta tillhör området det obligatoriska lagområdet där föreskriftsrätt för Boverket är utesluten. Detsamma gäller för kostnadskalkyler.</P>
<P class="p298 ft8">Oaktat ovanstående får regeringen enligt 8 kap. 7 § första stycket 1 RF meddela föreskrifter om verkställighet av lag. Denna befogenhet får enligt 11 § delegeras till myndighet under regeringen. Med sådana föreskrifter avses främst tillämpningsföreskrifter av rent administrativ karaktär, men också i viss utsträckning materiellt utfyllande regler. I materiellt hänseende får dock en reglering i lag inte tillföras något väsentligen nytt i form av verkställighetsföre- skrifter. Något som kan uppfattas som nya åligganden för enskilda eller nya ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållan- den får således inte beslutas i denna form (se rörande denna fråga t.ex. RÅ 2005 ref. 39, RÅ 2010 ref. 88, HFD 2013 ref. 37 samt prop. 1973:90 s. 211 och 1980/81:KU25 s. 129 f.).</P>
<P class="p199 ft8">Enligt den juridiska litteraturen, liksom enligt förarbetena, är gränsen mellan lagstiftning och verkställighetsföreskrifter i många avseenden obestämd. Det anses dock att ju mer detaljerad en lag är, desto mindre är utrymmet för av regeringen meddelade verkställig- hetsföreskrifter (Strömberg, Normgivningsmakten enligt 1974 års RF, tredje uppl. 1999, s. <NOBR>131–132,</NOBR> se även SOU 1972:15 S. 104). Det finns också en viss variation vad gäller möjligheten att utfärda verk- ställighetsföreskrifter på olika rättsområden.</P>
<P class="p298 ft8">Det har påpekats att den ordning som råder vad gäller verkställig- hetsföreskrifter gör att vissa av RF:s delegationsförbud åtminstone delvis kan sättas ur spel genom vag lagstiftning om domstolarna accepterar vaga lagregler som tillräcklig grund för en myndighets normgivning (se bl.a. uppsats av Carl Lebeck, Verkställighetsföre- skrifter – något om den verkställande maktens självständiga norm-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">173</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_174">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331174x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">givningsmakt enligt RF<SPAN class="ft9">). </SPAN>I praktiken är det ett förhållandevis komplext område där gränsdragningen mellan vad som tillför nya regler och vad som inte gör det inte sällan är svår att dra.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen kan konstatera att regeringen i bostadsrättsförord- ningen har utfärdat föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och kostnadskalkylen just i form av verkställighetsföreskrifter. I <NOBR>1–4</NOBR> §§ ges materiellt utfyllande regler till 3 kap. 1 § BRL och i 8 § ges materiellt utfyllande regler till 5 kap. 3 § andra stycket BRL. Denna föreskriftsrätt bör kunna delegeras till Boverket. Utredningen föreslår därför att Boverket ges bemyndigande att meddela före- skrifter om tillämpningen av bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § andra stycket BRL. (När det gäller föreskriftsrätt avseende intygsgivningen, se kap. 8.)</P>
<P class="p528 ft12"><SPAN class="ft12">7.4.3</SPAN><SPAN class="ft84">Bör innehållet i den ekonomiska planen ändras i något avseende?</SPAN></P>
<P class="p529 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Följande ändring och förtydligande ska göras i bostadsrättsförordningen.</P>
<P class="p530 ft8"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft31">Kostnad för föreningens fastighet i 1 § första stycket 4 ersätts med </SPAN><SPAN class="ft9">utgift för anskaffandet av </SPAN>föreningens fastighet.</P>
<P class="p530 ft8"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft31">Kostnad för avskrivningar ska tas med i den ekonomiska planen. Det ska uttryckligen framgå av 1 § första stycket.</SPAN></P>
<P class="p531 ft10">Motsvarande ska även gälla för kostnadskalkyler enligt 8 § BRF.</P>
<P class="p467 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning</SPAN>: De uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen bör i högre grad harmonisera med de upp- gifter som ska lämnas i föreningens kommande årsredovisning. Den ekonomiska planens uppgifter bör anpassas till årsredovis- ningens redovisningsprinciper. Den ekonomiska prognosen enligt 4 a § bör även innehålla en kassaflödesanalys och nyckeltal (jäm- för utredningens bedömning i avsnitt 6.5.2.). Någon författnings- reglering i denna del är inte påkallad utan kraven bör i stället framgå av Boverkets framtida verkställighetsföreskrifter.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">174</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_175">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">Ur konsumentsynpunkt är det viktigt att den ekonomiska planen ger en rättvisande bild av föreningens verksamhet eftersom det vid planens upprättande inte finns någon årsredovisning. Ett sätt att öka möjligheterna till en mer rättvisande bild skulle kunna vara att i möjligaste mån anpassa den ekonomiska planens uppgifter till års- redovisningens redovisningsprinciper. På så sätt skulle den finansiella informationen som redovisas i den ekonomiska planen bättre kunna följas upp mot föreningarnas efterföljande årsredovisningar.</P>
<P class="p375 ft8">Vid utarbetandet av förslaget till Boverkets nya allmänna råd var just detta en uttalad ambition från Boverkets sida. De ekonomiska uppgifter och uppställningar som lämnas i den ekonomiska planen, ska så långt det är möjligt, gå att känna igen i den redovisning som senare presenteras när föreningarna har kommit igång. Förslaget till de omarbetade allmänna råden är därför bättre anpassade efter redo- visningslagstiftningen och dess normgivning, vilket också kommen- terades positivt i remissvaren (se bl.a. remissvar från Bostadsrätterna, dnr <NOBR>1399-3691/2014).</NOBR></P>
<P class="p413 ft36">Avskrivningar</P>
<P class="p508 ft8">Det har hävdats att de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en förening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Något som ofta vållar diskussioner i detta sammanhang är frågan om avskrivningar på föreningens fastighet. Det förekommer argumentation för att avskrivningar inte behöver beaktas i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p75 ft8">Utredningen kan konstatera att avskrivning av föreningens byggnad ska göras under nyttjandeperioden och redovisas i för- eningens resultaträkning i enlighet med 4 kap. 4 § ÅRL (jfr 9 kap. 26 § BRL). (Se även avsnitt 5.4.2.) Därmed är avskrivningarna en kostnad för föreningen som har betydelse för bedömningen av för- eningens verksamhet. Detta medför att denna kostnad bör bedömas av intygsgivarna.</P>
<P class="p64 ft8">Många främst nybildade föreningar, har under 1990- och 2000 talet, tillämpat s.k. progressiva avskrivningar, i många fall för att kunna hålla avgifterna på en låg nivå (gällande progressiva avskriv-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">175</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_176">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331176x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p532 ft8">ningar, se även avsnitt 5.4.2).<A href="#page_176"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>BFN har sedermera klargjort att en sådan avskrivningsmetod inte är förenlig med god redovisningssed i bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p80 ft8">I nyproduktion finns som konstaterats ovan ingen årsredovis- ning. Men eftersom en ekonomisk plan måste vara hållbar följer även här att man inte ska använda sig av progressiva avskrivningar.</P>
<P class="p80 ft8">Enligt 1 § första stycket 8 BRF ska en ekonomisk plan innehålla uppgifter om föreningens löpande kostnader och intäkter. Av 4 § 1 framgår att för löpande kostnader enligt 1 § 8 ska anges kostnader uppdelade på kapitalkostnader under de första tre åren, driftskostna- der, avsättning för underhåll samt övriga kostnader. Föreningens kapitalkostnad för de tre första åren framgår också av den ekono- miska prognosen.</P>
<P class="p80 ft8">I förslaget till Boverkets nya allmänna råd framgår att planenliga avskrivningar bör tas upp under kapitalkostnader om avskrivningar inte tas upp under en egen post. Vidare sägs att avskrivningsunder- lag, avskrivningsmetod, avskrivningstid och belopp bör anges (s. 7).</P>
<P class="p80 ft8">Utredningen delar Boverkets bedömning att avskrivningar ska anges i den ekonomiska planen för att man ska kunna bedöma hur föreningens kostnader kan öka i reala termer. Den ekonomiska planen blir annars missvisande. Den ekonomiska planen bör så långt som möjligt harmoniera med den framtida verksamheten. Bygg- företag måste kunna erbjuda rättvisande ekonomiska planer med en avskrivningsmodell som redan från start stämmer med den avskriv- ning som föreningen måste ta upp i den årsredovisning som ska påbörjas inom kort.</P>
<P class="p369 ft8">Mot bakgrund av ovanstående föreslår utredningen att det i bostadsrättsförordningen föreskrivs särskilt att den ekonomiska planen ska innehålla avskrivningar. Som en konsekvens av utred- ningens förslag i avsnitt 6.4.5 bör Boverket i sina allmänna råd och i framtida verkställighetsföreskrifter (se utredningens förslag i avsnitt 7.4.2) ange att avskrivning bör ske enligt den s.k. komponent- metoden.</P>
<P class="p533 ft56"><SPAN class="ft55">4 </SPAN>Se bl.a. artikelserie av Johan Hellekant i Svenska Dagbladet under våren år 2014 angående progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">176</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_177">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft36">Nyckeltal och kassaflödesanalys</P>
<P class="p77 ft8">Nyckeltalens syfte är att de på ett enkelt sätt ska förse användaren med logisk och användbar information. Nyckeltalen ska också kunna följas upp mot senare redovisade ekonomiska utfall.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 6.5.2 att det i bostadsrättsför- eningarnas årsredovisningar ska presenteras ett antal nyckeltal bl.a. skuldsättning per kvadratmeter boarea och årsavgift per kvadrat- meter boarea. Detta krav bör gälla även för den ekonomiska planen. Denna bedömning stämmer väl överens med Boverkets förslag till nya allmänna råd där det anges att ett antal specificerade nyckeltal bör anges i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p145 ft8">Utredningen har även i avsnitt 6.5.2. föreslagit att bostadsrätts- föreningar i årsredovisningen ska upprätta en kassaflödesanalys. Frågan är om en kassaflödesanalys även bör återfinnas i den ekono- miska planen.</P>
<P class="p75 ft8">Det centrala i en bostadsrättsförening är rätt avvägd årsavgift (nödvändig nivå på avgiften) och kassaflödet, det vill säga att det kommer in pengar att betala utgifterna med. Därför är det ett peda- gogiskt och informativt grepp att den ekonomiska planen även innehåller en kassaflödesanalys. Denna bör ingå som en del av den ekonomiska prognosen i 4 a § BRF.</P>
<P class="p64 ft8">Krav på redovisning av nyckeltal och upprättande av kassaflödes- analys bör inte regleras i författning utan i stället framgå av Boverkets framtida verkställighetsföreskrifter och av de allmänna råden.</P>
<P class="p534 ft36">Utgift för anskaffandet av föreningens fastighet i stället för kostnad för föreningens fastighet</P>
<P class="p77 ft8">Det förekommer att ekonomiska begrepp även i författningar används med en vardaglig innebörd, att skilja från en mer specifik eller begränsad betydelse enligt ekonomisk terminologi. Det gynnar dock transparensen om de olika ekonomiska begreppen används konsekvent och korrekt i lagstiftningen. I förslaget till Boverkets nya omarbetade allmänna råd har man också försökt att använda korrekta enhetliga ekonomiska begrepp för att i möjligaste mån tydliggöra den ekonomiska innebörden och underlätta vid senare jämförelse med ÅRL.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">177</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_178">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331178x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">När det gäller den ekonomiska planen återfinns det kanske tyd- ligaste exemplet på begreppsförvirring i 1 § punkt 4 BRF. Där stad- gas att den ekonomiska planen ska innehålla uppgift om ”Kostnad för föreningens fastighet”. Ordet kostnad används i dagligt tal för både utgifter och kostnader, men i ekonomiska sammanhang har det en snävare innebörd kopplad till ”bokföringsmässiga grunder”.</P>
<P class="p110 ft8">I stället bör anskaffningsvärde vara det som avses. Anskaffnings- värde definieras enligt 4 kap. 3 § ÅRL som ”utgifterna för tillgångens förvärv”. Mot bakgrund härav föreslår utredningen att det i för- ordningen i stället för ”Kostnad för föreningens fastighet” anges ”Utgift för anskaffandet av föreningens fastighet”. När det gäller vilka utgifter som ska ingå i anskaffandet av fastigheten bör reglerna i ÅRL vara vägledande.</P>
<P class="p103 ft49">Krav på teknisk underhållsplan</P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>En teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhållsbehov under de kommande 50 åren ska ingå som en del av den ekonomiska planen och bifogas den- samma.</P>
<P class="p535 ft8">Enligt nu gällande regler finns det, förutom uppgiften om kostnad för underhåll i den ekonomiska prognosen, inget krav på att redovisa framtida underhåll på längre sikt. Enligt 1 § första stycket 2 BRF ska beskrivningen av fastigheten innehålla bl.a. underhållsbehov och planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus (2 § 6). För vilken tidsperiod underhållsbehovet ska anges är oklart men planerat underhåll bör omfattas.</P>
<P class="p68 ft8">Av Boverkets allmänna råd framgår emellertid att uppgifter om underhållsbehov, planerad tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus normalt inte gäller vid nyproduktion av bostadsrätt. I förslaget till de nya allmänna råden uttrycks det inte riktigt på samma sätt utan endast att i ombildningsfallet bör fastig- hetens underhålls- och investeringsbehov samt uppskattade kostna- der för detta anges med hänvisning till besiktningsprotokollet som underlag.</P>
<P class="p426 ft8">Till den ekonomiska planen ska vid ombildning fogas ett besikt- ningsprotokoll som redovisar husets skick (se 9 kap. 20 § BRL, jfr</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">178</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_179">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Skälet till denna ordning är att det ansetts väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Dessa kostnader ska anges i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p488 ft8">Enligt 1 § första stycket 5 BRF ska den ekonomiska planen vidare innehålla uppgift om kostnader för nödvändigt underhåll och nöd- vändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändrings- arbeten. Denna bestämmelse har även den särskild betydelse vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är vidare fråga om sådana åtgärder som styrelsen, när den ekonomiska planen upprättas, bedömer vara nödvändiga för fastighetens funktion och fortbestånd och alltså inte på längre sikt.</P>
<P class="p488 ft8">Enligt utredningens mening bör den ekonomiska planen, såväl i nyproduktion som vid ombildningsfallen, kompletteras med en komponentuppdelad teknisk underhållsplan som ska visa fastig- hetens underhålls- och investeringsbehov på längre sikt. Det skulle på ett tydligare sätt än i dag lyfta fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostads- rättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.</P>
<P class="p199 ft8">Det finns skäl att något beröra frågan om kravet på teknisk underhållsplan även bör gälla då ny plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL dvs. sedan den ekonomiska planen har upprättats har inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Det kan då handla om att förhållandena har ändrats så kraftigt att den ursprungliga planen inte längre är rätt- visande. Om det rör sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge (se prop. 2002/03:12 s. 37 ff.). Mot bakgrund härav anser utred- ningen att förslaget om krav på teknisk underhållsplan även bör omfatta situationen då en ny ekonomisk plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL.</P>
<P class="p364 ft8">Utredningens förslag är förenat med vissa merkostnader för bostadsrättsföreningarna och byggföretagen. Det handlar om mer- kostnaderna i form av administrativt merarbete i samband med upprättande av den tekniska underhållsplanen samt förväntad extra tidsåtgång vid intygsgivningen. Merkostnader kan dock förväntas bli marginella i förhållande till projektets kostnader i stort.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">179</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_180">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331180x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och större underhållsbehov kan förväntas dyka upp först efter 30 år bör den tekniska underhållsplanen omfatta en längre tidsperiod. Utredningen anser att det i förordningen bör anges en bestämd tidsperiod för underhållsplanen. På så sätt blir det lättare att jämföra olika för- eningar med varandra. Utredningen föreslår därför att den tekniska underhållsplanen bör omfatta de 50 kommande åren.</P>
<P class="p79 ft8">De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska under- hållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av Boverket.</P>
<P class="p536 ft47">Bör den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysens tidsperspektiv i den ekonomiska planen förlängas?</P>
<P class="p537 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska progonosen och känslighetsanalysen ska omfatta de sex första verksamhetsåren samt det tionde och det tjugonde verksamhetsåret.</P>
<P class="p538 ft8">Syftet med den ekonomiska prognosen är att föreningen ska visa en långsiktig beräkning av hur höga medlemmarnas avgifter blir utifrån en realistisk bedömning av kostnader och intäkter i verksamheten. Den ekonomiska prognosen bygger på ett huvudalternativ i antagan- dena om ränte- och inflationsnivå.</P>
<P class="p79 ft8">Syftet med känslighetsanalysen är att visa hur resultaten i den ekonomiska prognosen utvecklas under alternativa antaganden om räntenivå och inflationsnivå. Informationsvärdet i den ekonomiska planen ökar således väsentligt genom denna information. Om pro- gnoserna visar stor känslighet för framtida ränte- och inflationsnivå finns anledning att utgå från att de verkliga årsavgifterna kan hamna på en annan nivå är de förväntade nivåerna som prognoserna visar.</P>
<P class="p80 ft8">Uppställningen i den ekonomiska prognosen med kostnader före intäkter avviker från ÅRL:s uppställning. Skälet för detta är troligtvis att den ekonomiska prognosen till viss del har ett annat syfte och en annan logik än resultaträkningen enligt ÅRL. Medan denna bygger på att intäkterna är kända, bygger den ekonomiska prognosen på självkostnadsprincipen och att resultatet ska bli noll. Enligt utred- ningens mening skulle det emellertid vara en fördel och därmed öka</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">180</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_181">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">jämförbarheten om uppgifterna i den ekonomiska prognosen i möjligaste mån har samma uppställning som den kommande resultat- räkningen.</P>
<P class="p488 ft8">Enligt nu gällande regler ska uppgifterna i såväl den ekonomiska prognosen som känslighetsanalysen avse de sex första verksamhets- åren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ BRF). Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare gällande regler var först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns i dag en avgiftsbefrielse i 15 år vad gäller kommunal fastighetsavgift. Detta är ett skäl till att pro- gnosperioden bör förlängas.</P>
<P class="p539 ft8">Av direktiven framgår att det kan ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållanden på ännu längre sikt än vad som gäller i dag då en byggnads livslängd vanligtvis är mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder.</P>
<P class="p298 ft8">Det kan generallt sägas att all form av långsiktig bedömning innebär svårigheter. Att sia om framtiden är många gånger i sig en omöjlighet och att det rör sig om så svårbedömda områden som inflation och räntor gör så klart en bedömning ytterst osäker och svårgenomförbar. Att dessutom den ekonomiska planen i viss mån tillåts grundas på kalkyler över en förenings verksamhet gör bedöm- ningarna än svårare. Det är alltså inte helt okomplicerade bedöm- ningar av bara projektet som sådant, utan även en bedömning av utvecklingen av den ekonomiska marknaden som ska göras.</P>
<P class="p199 ft8">Enligt utredningens bedömning kan det dock finnas fog för en längre prognosperiod än som gäller i dag. Hur lång prognosperioden behöver vara är svårt att enkelt svara på, eftersom de flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter <NOBR>25–50</NOBR> år. Men det är knappast en meningsfull prognoshorisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsättningar som inte går att förutse. Att den ekonomiska planen för mycket avviker från verkligheten och verkliga kostnader skapar bara problem för bostadsrättsbildare och styrelser.</P>
<P class="p364 ft8">Mot bakgrund av ovanstående anser utredningen att det finns skäl för att i viss mån förlänga tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen. Förutom de sex första verksamhetsåren bör det tionde året och det tjugonde året</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">181</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_182">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331182x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p540 ft8">omfattas. På så sätt görs inte tidshorisonten lika beroende av för- ändringar i skatterätten som i dag.</P>
<P class="p541 ft69">Tillvägagångssättet för förvärv av fastighet bör framgå av den ekonomiska planen</P>
<P class="p542 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Boverket bör i kommande verk- ställighetsföreskrifter ange att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet t.ex. genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p543 ft8">En bostadsrättsförenings förvärv av hus kan gå till på olika sätt: genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, genom att en fastighet förvärvas och byggnation av huset sker genom en entre- prenad, genom ett köp av fastigheten eller genom att bostadsrätts- föreningen förvärvar ett bolag i vilket fastigheten är enda tillgången.</P>
<P class="p80 ft8">I det sistnämnda fallet sker sedan oftast en underprisöverlåtelse av fastigheten till bostadsrättsföreningen varefter bolaget likvideras. Realisationsvinsten blir skattefri för det säljande bolaget och skatte- skulden blir latent hos bostadsrättsföreningen som ska betala den vid en eventuell avyttring av fastigheten eller del därav. Detta förfarande beskrivs vanligen som en paketering av fastighet.</P>
<P class="p544 ft8">Precis som på övriga marknader tenderar förvärvsmetoder att förändras med tiden och det sker inte minst med anledning av rådande skatteregelverk. Att försäljning sker genom paketering, vilket sedan ett antal år tillbaka är förenligt med skattelagstiftningen, är inte ovanligt (se bl.a. Svea Hovrätts beslut den 22 januari 2009, ÖH <NOBR>7852-07).<A href="#page_182"><SPAN class="ft79">5</SPAN></A></NOBR></P>
<P class="p446 ft8">Det finns enligt nuvarande regler inte något krav på att förvärv genom paketering ska redovisas i den ekonomiska planen. Boverket har uppmärksammat detta och menar att det skulle kunna innebära ett problem att dessa latenta skatteskulder inte redovisas öppet. Boverket har även i skrivelse till Justitiedepartementet väckt frågan</P>
<P class="p545 ft64"><SPAN class="ft55">5 </SPAN>En statlig utredning har den 11 juni 2015 fått i uppdrag att föreslå lagändringar för att motverka paketering av fastigheter som ett skatteplaneringsverktyg, och analysera om förvärv genom fastighetsbildningsåtgärder missbrukas för att undgå stämpelskatt och om det bedöms lämpligt föreslå författningsändringar. Uppdraget ska redovisas senast den 31 mars 2017 (se direktiv 2015:62).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">182</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_183">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331183x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p546 ft8">om hur en latent skatteskuld förhåller sig till hållbarhetskriteriet i 3 kap 2 § BRL dvs. om en förening överhuvudtaget kan sägas vara hållbar när det ligger en latent skatteskuld i bostadsrättsföreningen.<A href="#page_183"><SPAN class="ft79">6 </SPAN></A>Föreningens skatteskuld måste inte betalas förrän fastigheten eller del därav avyttras eller föreningen upplöses varför den är accep-</P>
<P class="p4 ft10">terad för bostadsrättsföreningar som ser sig som eviga.</P>
<P class="p75 ft8">Det är främst i två situationer som en latent skatteskuld skulle komma att realiseras, dels då en förening är på obestånd och frivilligt träder i likvidation eller tvingas till konkurs, dels i samband med att medlemmarna i mindre radhusföreningar friköper husen.</P>
<P class="p64 ft8">Att medlemmarna i mindre radhusföreningar väljer att friköpa husen från bostadsrättsföreningar är inte ett helt ovanligt scenario på främst mindre orter. Bostadsrättsföreningen är i dessa fall inte på obestånd och avyttringen sker således inte tvångsmässigt av ekono- miska skäl, utan genom ett majoritetsbeslut av föreningens med- lemmar. Friköpet får den effekten att den latenta skatteskulden de facto kommer att drabba föreningen. Eftersom den latenta skatte- skulden kommer realiseras i och med att husen avyttras av bostads- rättsföreningen kommer föreningen få bära kostnaden för den. I och med att köpare och säljare kan sägas vara samma person i dessa fall blir det alltså medlemmarna som i sin tur får bära kostnaden när skatteskulden realiseras. En möjlig risk vid ett sådant förfarande skulle kunna vara att den enskilde medlemmen inte är insatt i betydelsen av att den latenta skatteskulden realiseras, eftersom hän- syn inte behöver tas till den vid bildandet av bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p547 ft8">En förening på obestånd kan vid ett konkurs- eller likvidations- förfarande tvingas avyttra sin fastighet för att betala av de skulder som uppstått och tvingat föreningen på obestånd. En sådan avyttring skulle med största sannolikhet realisera den latenta skatteskulden. Bostadsrättshavaren förlorar vid en konkurs sin bostadsrätt men har rätt att bo kvar som hyresgäst. Om föreningen har stora skulder finns det en risk att bostadsrättshavaren ur konkursboet inte får ut sin erlagda insats.</P>
<P class="p64 ft8">Det finns även andra exempel än de ovan nämnda på att den latenta skatteskulden kan realiseras. Ett sådant är när föreningar vill</P>
<P class="p548 ft56"><SPAN class="ft55">6 </SPAN>Boverkets skrivelse till Justitiedepartementet den 27 januari 2015 ”Behov av utredning av bostadsrättslagen (1991:614) och bostadsrättsförordningen (1991:630)”.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">183</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_184">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">skilja affärslokaler från bostäder genom att ombilda genom tre- dimensionell fastighetsbildning.</P>
<P class="p79 ft8">Så länge skatteskulden är latent kommer den inte enskilt att kunna påverka en bostadsrättsförenings ekonomiska situation genom att t.ex. försätta den på obestånd. Det är alltså beroende av en ytterligare faktor utöver just skatteskulden. Det är därför inte en faktor som direkt får påverkan på ett bostadsprojekts hållbarhet över tid.</P>
<P class="p497 ft8">Att en bostadsrättsförening har en sådan latent skatteskuld kan emellertid ses som negativt och betungande för föreningen och dess medlemmar, på sätt som Boverket gör gällande. Det kan antas att riskerna med att ha en sådan skuld kan komma att påverka för- eningens ekonomi och medlemmarnas möjlighet att bedöma riskerna med sin investering. Det är också så att information om förekomst av en latent skatteskuld inte ges på något annat sätt. Ur konsument- synpunkt bör därför förekomst av paketering anges i den ekono- miska planen.</P>
<P class="p79 ft8">Man kan även tänka sig att det finns andra intressenter än potentiella köpare som kan ha intresse av att en latent skatteskuld redovisas. Ett scenario är att en bank vid en bostadskrasch tvingar en konkursmässig förening att sälja sin fastighet, varvid värdet av bankens säkerhet ofta reduceras.</P>
<P class="p369 ft8">I Boverkets nu gällande allmänna råd finns inte någon rekom- mendation om att tillvägagångssättet för förvärv av föreningens fastighet bör redovisas. Däremot återfinns en sådan rekommen- dation i förslaget till nya allmänna råd.</P>
<P class="p80 ft8">På sätt som framgår av förslaget till de nya allmänna råden utgör eventuell förekomst av paketering en underupplysning till 1 § första stycket 4 BRF. Enligt utredningens mening synes det vara tillräckligt att kravet på angivande av paketeringsförfarande anges i kommande verkställighetsföreskrifter (se utredningens förslag i avsnitt 7.4.2) och i de allmänna råden. Någon författningsreglering bedöms därför inte vara nödvändig.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">184</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_185">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331185x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p549 ft12"><SPAN class="ft12">7.4.4</SPAN><SPAN class="ft84">Bör styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen skärpas?</SPAN></P>
<P class="p550 ft78"><SPAN class="ft111">Utredningens bedömning: </SPAN>Det finns för närvarande inte skäl att skärpa styrelsens skadeståndsansvar för uppgifterna i den ekono- miska planen.</P>
<P class="p551 ft8">Enligt direktiven ska utredningen överväga om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende.</P>
<P class="p199 ft8">Som nämnts i avsnitt 7.3.2 ligger huvudansvaret för uppgifterna i den ekonomiska planen på den som ansvarar för upprättandet av planen dvs. bostadsrättsföreningens styrelse. Detta oaktat att arbetet praktiskt utförs av någon annan. Det innebär att styrelser i bostads- rättsföreningar har ett omfattande ansvar för beslut rörande för- eningens ledning och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Lider en part skada av styrelsens beslut kan styrelsen bli skade- ståndsskyldig utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen och för- eningslagen. Skadeståndstalan kan avse sak- och personskador samt rena förmögenhetsskador. Ansvaret är således vidsträckt.</P>
<P class="p199 ft8">För att avgöra om uppsåt eller oaktsamhet och erforderligt orsakssamband mellan handling/underlåtenhet och skada föreligger, får man tillämpa allmänna skadeståndsrättsliga principer.</P>
<P class="p298 ft8">I vissa fall kan det vara svårt att härleda siffror från den ekono- miska planen till den verklighet som sedan möter medlemmarna, inte sällan med avgiftshöjningar som följd. Det kan vara underskattning av driftskostnader eller utelämnande av felaktiga väsentliga uppgifter. För ombildade föreningar med äldre fastigheter förekommer det t.ex. att man underskattar kostnaderna för att reparera fastigheten. För nyproducerade fastigheter är risken störst att man underskattar de framtida räntekostnaderna och behovet av amorteringar och avskrivningar. Det leder givetvis till frågor och missnöje. Resultatet blir att sådana bostadsrättsföreningar startar med alltför låga avgifter och tvingas till avgiftshöjningar efter bara några år.</P>
<P class="p199 ft8">Skadestånd till föreningen kan enligt lag komma i fråga om styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när den fullgör sitt uppdrag (13 kap. 1 § föreningslagen; se även avsnitt 7.3.2). Det är föreningen, eller den enskilde som stämmer som har bevisbördan i skadeståndsprocessen och det ställs i allmän-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">185</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_186">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">het höga krav på bevisning för att styrelsens i lagens mening ska anses skadeståndsskyldig.</P>
<P class="p80 ft8">Det kan många gånger vara svårt att visa oaktsamhet och orsaks- samband då det inte är osannolikt att den faktiska utvecklingen mer eller mindre avviker från den man förväntat sig. Är det frågan om rent bedrägligt beteende är saken naturligtvis en annan. Anledningen till att föreningen tvingas höja avgifterna kan variera. Ofta är höjningen en direkt följd av att föreningen har beslutat vidta någon åtgärd t.ex. beträffande föreningshuset. Höjda avgifter torde inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens kontroll. Härmed åsyftas i första hand händelser som i allmänhet drabbar alla på bostadsmarknaden, t.ex. förändringar av penning- värde, ränteläge eller gällande författningar.</P>
<P class="p79 ft8">Den nödvändiga nivån på årsavgiften som redovisas i den eko- nomiska prognosen är inte att uppfatta som ett åtagande från föreningens sida om hur hög årsavgiften faktiskt kommer att bli varje år. Även om förväntningarna slår in kan föreningen välja en annan nivå än den s.k. nödvändiga årsavgiften när man budgeterar föreningens verksamhet. Det kan t.ex. vara så att man vill skapa en buffert för oförutsedda kostnader, bl.a. om föreningens ekonomi visar sig känslig för framtida ränte- och inflationsförändringar.</P>
<P class="p80 ft8">Det finns en möjlighet för bostadsrättshavarna att frånträda bostadsrätten vid en avgiftshöjning enligt 7 kap 17 § BRL. Avgifts- höjning måste vara väsentlig och frånträdet får inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Någon på denna paragraf direkt grundad skadeståndsrätt föreligger inte för bostadsrättshavaren. Det anses nämligen ligga i föreningsverksamhetens natur att det fattas beslut om åtgärder, vilka medför ökade avgifter för medlemmarna (se SOU 2000:2. s. 78). När det gäller avgiftshöjningar sedan för- handsavtal har träffats finns dock en rätt till skadestånd för skada som föreningen har orsakat genom försumlighet (se 5 kap. 9 § BRL). Exempel på sådan försumlighet är att föreningen har slarvat med kostnadskalkylen (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 147).</P>
<P class="p447 ft8">Frågan om ansvarsfrihet är kopplad till möjligheten för för- eningen att kräva skadestånd av styrelseledamöterna för ekonomiska skador de kan ha åsamkat föreningen. Om ansvarsfrihet beviljas innebär beslutet att föreningen godkänner styrelsens förvaltning och avstår från att ställa skadeståndsanspråk mot styrelsen. Vid ordinarie</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">186</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_187">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td201"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td95"><P class="p21 ft26">Den ekonomiska planen</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">föreningsstämma är ansvarsfrågan därför en obligatorisk punkt på dagordningen. Men ansvarsfrihet är inte något som för alltid befriar den avgående styrelsen från skadeståndsanspråk. Även om en stämma i full enighet har beviljat en styrelse ansvarsfrihet finns det en möjlighet för föreningen, i regel genom en nytillträdd styrelse, att inom fem år kräva ersättning från den avgående. Förutsättningen är att det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättningskravet.</P>
<P class="p298 ft8">Framför allt i nyproduktion där den avgående styrelsen består av representanter för byggföretaget kan det tänkas uppstå problem med de snäva reglerna kring beslut om beviljande av ansvarsfrihet och preskriptionstider. Att beräkningarna i den ekonomiska planen inte håller streck eller på annat sätt inte visar sig vara förenliga med verkligheten visar sig ju ofta senare än dessa frister medger. Som exempel kan nämnas att det enligt Riksbyggens stadgar hålls en övertagandestämma (ordinarie föreningsstämma) snart efter det att föreningens slutfinansiering är klar. Riksbyggen har dock kvar en representant i styrelsen även efter det att föreningen har "lämnats över", denna är dock inte alltid samma person som varit med under produktionsfasen. Enligt HSB:s stadgar ska en inflyttningsstämma äga rum inom tre månader från färdigställandet av bostadsrätts- föreningens hus. Själva övertagandestämman hålls dock först efter det att ett räkenskapsår har passerat från inflyttningsstämman. Även HSB har kvar en representant i styrelsen även efter det att för- eningen har ”lämnats över”. På samma sätt som för Riksbyggen är det dock inte alltid en person som varit med under produktions- fasen.</P>
<P class="p500 ft8">Utredningen kan konstatera att det är problematiskt med interimsstyrelser som så att säga skickar problemen vidare för nästa generation styrelseledamöter att ta hand om. Som redogjorts för ovan finns det dock en undantagsregel som medger att skadestånds- talan väcks trots att ansvarsfrihet beviljats om det i årsredovisningen eller på annat sätt inte har lämnats riktiga och fullständiga uppgifter om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för ersättnings- kravet. Enligt utredningens mening borde denna undantagsregel i många fall vara möjlig att åberopa vid fall av oriktiga eller ofull- ständiga uppgifter i den ekonomiska planen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">187</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_188">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Den ekonomiska planen</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Sammantaget anser utredningen att skärpta skadeståndsregler inte är rätt väg att gå för att förhindra s.k. glädjekalkyler. En mer effektiv väg är i stället att strama upp regleringen kring intygsgivningen (se vidare kap. 8) och genomföra de förslag som utredningen har före- slagit i detta kapitel.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">188</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_189">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331189x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p4 ft11">8 Intygsgivare</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">8.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">En ekonomisk plan ska vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillförlitliga grunder (3 kap. 2 § BRL). I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständigheterna som ligger till grund för deras omdöme. Det- samma gäller för kostnadskalkyler (5 kap. 3 andra stycket BRL).<A href="#page_189"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>För ekonomiska planer gäller vidare att intygsgivarna ska ange om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § BRL kan anses uppfyllda.</P>
<P class="p64 ft8">Intygsgivarnas bedömning anses vara det viktigaste inslaget i det skyddssystem av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt av bostadsrätter. Det har sagts att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteteten av den granskning som intygsgivarna genomför (prop. 2002/03:12 s. 41).</P>
<P class="p107 ft8">Det har emellertid från flera håll gjorts gällande att det finns svag- heter i systemet. Bl.a. har det sagts att jävsreglerna för intygsgivare inte är tillräckligt utvecklade. Det finns t.ex. inget som hindrar att intygsgivare regelmässigt arbetar parvis eller att byggföretag åter- kommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekono- miska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Det har hävdats att detta kan leda till att det uppstår ett lojalitets- förhållande dels mellan intygsgivarna sinsemellan, dels mellan intygs- givare och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna. En ordning där en eller båda intygsgivarna utses av en myndighet i stället för av bostadsrättsföreningens styrelse skulle</P>
<P class="p465 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>För det fall ett förhandsavtal ska tecknas avseende en framtida upplåtelse av bostadsrätt ska en kostnadskalkyl upprättas. En kostnadskalkyl kan beskrivas som en preliminär och mer kortfattad ekonomisk plan.</P>
<P class="p425 ft21">189</P>
</DIV>
<DIV id="page_190">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">kunna stärka intygsgivarnas självständighet och öka förtroendet för systemet.</P>
<P class="p68 ft8">I detta kapitel överväger utredningen frågeställningar som berör intygsgivarna. I avsnitt 8.2 beskrivs först utredningens uppdrag. Där- efter följer i avsnitt 8.3 en redogörelse för gällande rätt och i avsnitt 8.4 beskrivs frågans tidigare behandling. Utredningens egent- liga överväganden och förslag redovisas i avsnitt 8.5.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">8.2</SPAN><SPAN class="ft45">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p104 ft10">Av direktiven framgår att utredningen ska ta ställning till</P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivarna, t.ex. när det gäller utbildningskrav, kunskapsprov och jäv,</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om uppgiften att utse intygsgivare bör ligga på en myndighet, t.ex. Boverket eller om verket på något annat sätt bör få en mer aktiv roll i sammanhanget, och</SPAN></P>
<P class="p553 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om det bör införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare.</SPAN></P>
<P class="p554 ft8">Utredaren ska även följa och beakta genomförandet av det moder- niserade yrkeskvalifikationsdirektivet, i synnerhet i fråga om de krav för att ett yrke ska få regleras som ställs upp i direktivet (Europa- parlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direktiv 2005/36/EG om erkännande av yrkes- kvalifikationer och förordning [EU] nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom informationssystemet för den inre marknaden <NOBR>[IMI-förordningen]).</NOBR></P>
<P class="p68 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">8.3</SPAN><SPAN class="ft45">Gällande rätt</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">8.3.1</SPAN><SPAN class="ft84">Intyget</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Den ekonomiska planen ska granskas av två intygsgivare innan den ges in till Bolagsverket. Motivet för denna regel är att en enskild bostadssökande i regel inte har någon reell möjlighet att själv göra en bedömning av företagets soliditet på grundval av uppgifterna i den</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">190</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_191">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">ekonomiska planen. Det har därför ansetts angeläget att skapa garantier för planens innehåll i sakligt avseende. Intygskravet gäller även för kostnadskalkyler. Det finns dock inte något krav på att dessa ska registreras.</P>
<P class="p488 ft8">Av 3 kap. 2 § första stycket BRL framgår vad en intygsgivare ska kontrollera och bedöma vid granskningen av den ekonomiska planen (när det gäller kostnadskalkyler framgår det av 5 kap. 3 § andra och tredje styckena). Intygsgivarnas uppgifter är närmare preciserade i tre olika punkter. Intygsgivarna ska till en början bedöma om förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda (punkten 1). De ska därvid ange om det kommer att finnas minst tre lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Vidare ska de, när föreningen har fler än ett hus, ange om husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostads- rättshavarna.</P>
<P class="p364 ft8">Av intyget ska vidare framgå att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar (punk- ten 2). Med uppgifter avses, enligt förarbetena, fakta dvs. säkert konstaterbara förhållanden vilka sålunda kan kontrolleras genom de handlingar, exempelvis köpekontrakt, som finns tillgängliga. Där- emot innebär det inte att intygsgivarna ska intyga att t.ex. prognoser är riktiga (prop. 2002/03:12 s. 113 och Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 92).</P>
<P class="p522 ft8">Intygsgivarna ska också bedöma om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar (punkten 3). Härmed avses att intygsgivarna ska bedöma om de beräknade insatserna och avgifterna är sådana att det kan antas att lägenheterna med hänsyn till bostadsmarknaden på orten går att upplåta med bostadsrätt när de har färdigställts. I denna punkt ligger också att intygsgivarna ska bedöma om föreningen har bärkraft på sikt och att den inte är alltför ekonomisk känslig. Som underlag för de sistnämnda bedömningarna ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos och känslighetsanalys (se även avsnitt 7.3.1).</P>
<P class="p488 ft8">I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem (3 kap. 2 § andra stycket BRL). Tanken med det sistnämnda är att man i efterhand bättre ska kunna bedöma intygsgivarnas insatser.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">191</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_192">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331192x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft12"><SPAN class="ft12">8.3.2</SPAN><SPAN class="ft84">Behörighet m.m.</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att utfärda intyg och det är Boverket som meddelar sådan behörighet (3 kap. 3 § BRL och 9 § BRF). Behörighet får meddelas den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighetsekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter (10 § första stycket BRF). Behörighet meddelas för viss tid, högst tre år (10 § andra stycket BRF). Förlängning kan dock medges. Vid prövning av en ansökan om förlängning av behörighet ska särskilt beaktas i vilken utsträckning sökanden har varit verksam som intygsgivare (10 § tredje stycket BRF).</P>
<P class="p110 ft8">Det är en uppgift för Boverket att se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare i landet (9 § andra stycket BRF).<A href="#page_192"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>En förteckning över intygsgivare ska finnas tillgänglig hos Boverket<A href="#page_192"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>och Bolags- verket (11 § andra stycket BRF). För närvarande finns det 73 behöriga intygsgivare.</P>
<P class="p123 ft8">Behörigheten kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Skäl för återkallelse föreligger om intygsgivaren inte längre upp- fyller de uppställda kvalifikationskraven eller om denne inte iakttar tillbörlig omsorg vid utförandet av sina uppgifter.<A href="#page_192"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>Om förseelsen är mindre allvarlig, kan Boverket i stället meddela varning (10 c § BRF). Boverket har meddelat varning i fall där intygsgivarna t.ex. underlåtit att granska vissa finansieringskostnader eller liknande kostnader som har betydelse för planens hållbarhet samt inte redovisat vilka hand- lingar man har tagit del av.<A href="#page_192"><SPAN class="ft79">5</SPAN></A></P>
<P class="p68 ft8">Boverket ska underrätta Bolagsverket om meddelad behörighet och återkallelse av behörighet (11 § andra stycket BRF).</P>
<P class="p68 ft8">Boverkets beslut att inte bifalla en ansökan om att bli intygsgivare eller att återkalla behörigheten kan överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol (11 kap. 5 § BRL).</P>
<P class="p555 ft64"><SPAN class="ft66">2</SPAN><SPAN class="ft67">Boverkets ambition är att öka antalet intygsgivare.</SPAN></P>
<P class="p400 ft82"><SPAN class="ft66">3</SPAN><SPAN class="ft81">På Boverkets hemsida www.boverket.se lämnas uppgifter om vilka personer som har fått behörighet att vara intygsgivare.</SPAN></P>
<P class="p400 ft82"><SPAN class="ft66">4</SPAN><SPAN class="ft81">Se bl.a. Kammarrätten i Jönköping dom den 2 februari 2013 i mål nr </SPAN><NOBR>833-12</NOBR> gällande återkallad behörighet. Högsta förvaltningsdomstolen meddelade inte prövningstillstånd.</P>
<P class="p400 ft82"><SPAN class="ft66">5</SPAN><SPAN class="ft81">Se bl.a. Boverkets beslut den 15 april 2013, dnr </SPAN><NOBR>1313-3980/2011,</NOBR> där två intygsgivare tilldelades varning bl.a. då de inte hade redovisat samtliga handlingar de tagit del av. Såväl förvaltningsrätten som kammarrätten avslog överklagandena (Förvaltningsrätten i Växjö</P>
<P class="p556 ft56">dom den 27 oktober 2014 i mål nr <NOBR>1534-14</NOBR> och Kammarrätten i Jönköping dom den 15 december 2015 i mål nr <NOBR>3436-14).</NOBR></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">192</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_193">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p160 ft12"><SPAN class="ft12">8.3.3</SPAN><SPAN class="ft84">Utseende av intygsgivare och tillsyn</SPAN></P>
<P class="p557 ft8">Bostadsrättsföreningens styrelse väljer ut sina två intygsgivare och står för kostnaderna för deras arbete. Styrelsens val kan inte över- prövas.</P>
<P class="p455 ft8">Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för dennes opartisk- het. Ingen av dem får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller att upprätta den ekonomiska planen (3 kap. 3 § andra stycket BRL).</P>
<P class="p145 ft8">Boverket ska utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet (9 § andra stycket BRF, se vidare avsnitt 8.5.7).</P>
<P class="p429 ft34"><SPAN class="ft34">8.4</SPAN><SPAN class="ft45">Frågans tidigare behandling</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">8.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">1930 års bostadsrättslag</SPAN></P>
<P class="p558 ft8">I propositionen till 1930 års bostadsrättslag diskuterades relativt utförligt huruvida länsstyrelsens (numera Bolagsverkets) granskning av den ekonomiska planen borde vara av real eller endast formell innebörd (prop. 1930:65 s. 36 f.). Inledningsvis pekade departements- chefen på risken för att lagstiftningsåtgärder för att stävja osunda företeelser i samband med företag som det aktuella lätt kan innebära ett för hårt och i sina verkningar skadligt ingripande i den rörelse- frihet som ansågs nödvändig på det ekonomiska området. Han menade också att det faktum att de bostadssökande ofta saknar insikt i ekonomiska ting inte får leda lagstiftningen in på vägar, som kunna föra till ett försvagande av den enskildes känsla av ansvar för sina ekonomiska åtaganden. Han ansåg därför att tillräckliga skäl inte fanns för en realkontroll från det allmännas sida. Å andra sidan menade han att ändamålet med bestämmelserna lätt kunde förfelas om inga som helst garantier ställdes upp beträffande planens innehåll i sakligt avseende. Han ansåg därför att en viss realgranskning borde göras men att den borde ske innan planen gavs in till länsstyrelsen (numera Bolagsverket). Och den skulle göras av personer som ”äro väl förfarna i byggnadsverksamhet och fastighetsförvaltning”. Efter inrådan från lagrådet (prop. s. 87) ändrades dock förslaget så att det</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">193</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_194">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p559 ft8">var tillräckligt att endast en behövde vara kunnig beträffande bygg- nadsverksamhet.</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">8.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Ändringar på </SPAN><NOBR>1940-talet</NOBR></P>
<P class="p71 ft8">Kontrollen över de ekonomiska planerna skärptes genom ändringar år 1945. Båda intygsgivarna skulle ha insikt och erfarenhet i såväl fastighetsförvaltning som byggnadsverksamhet. Dessutom skulle en av intygsgivarna i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda intyg.</P>
<P class="p560 ft12"><SPAN class="ft12">8.4.3</SPAN><SPAN class="ft84">1971 års bostadsrättslag</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Inför 1971 års lagstiftningsärende hade kritik framförts mot att det i viss utsträckning hade anlitats intygsgivare som inte varit helt fristående. De hade i ett eller annat sammanhang – som tjänstemän i den organisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat – haft att ta ställning till företaget.</P>
<P class="p68 ft8">Genom 1971 års bostadsrättslag infördes ett krav på att båda intygsgivarna skulle vara behöriga. Till skillnad från vad som hade gällt tidigare koncentrerades också prövningen av frågan om behörighet till en enda myndighet. Tanken var att detta skulle ge en ökad säkerhet för att de ekonomiska planerna underkastades en omdömesgill granskning av personer som var väl skickade för uppgiften (prop. 1971:12 s. 79). I lagen infördes också en särskild bestämmelse om att intygsgivarna skulle vara ojäviga.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">8.4.4</SPAN><SPAN class="ft84">Ändringar år 1982</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">År 1982 infördes kravet på att minst en av de två intygsgivarna skulle vara fristående från företag, organisation eller någon annan som hade bildat bostadsrättsföreningen eller som biträtt med föreningsbild- ningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. I den aktuella propositionen konstaterades att kritik hade riktats mot att intygsgivare utsågs bland anställda hos organisationer eller företag som hade medverkat på något av de nyss angivna sätten (prop. 1981/82:169 s. 36).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">194</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_195">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">8.4.5</SPAN><SPAN class="ft84">Ändringar år 2003</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Sedan den 1 april 2003 gäller att båda intygsgivarna ska vara fri- stående. Skärpningen motiverades med att man ytterligare velat säkerställa intygsgivarnas objektivitet (prop. 2002/03:12 s. 43 f.). Den tidigare ordningen att endast en intygsgivare behövde vara fristående motiverades bl.a med. att det ligger ett värde i att en intygsgivare på nära håll kunde följa arbetet med planen. I för- arbetena till 2003 års ändring menade regeringen att det borde vara möjligt även för en ”extern” intygsgivare att löpande följa arbetet och på ett tidigt stadium föra fram synpunkter på hur planen bör utformas.</P>
<P class="p107 ft8">Genom lagändringar preciserades också intygsgivarnas uppgifter närmare i 3 kap. 2 § BRL. Vidare infördes en särskild bestämmelse om skadeståndsskyldighet samt en möjlighet för Boverket att med- dela intygsgivaren varning (10 kap. 1 a § BRL och 10 c § andra stycket BRF).</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">8.5</SPAN><SPAN class="ft45">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledande synpunkter</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Intygsgivarna spelar en viktig roll som konsumentskydd för de blivande bostadsrättshavarna. Intygsgivarna är enligt regelverket de enda utomstående som är ålagda att göra en saklig granskning av planen (se prop. 2002/03:12 s. 46).</P>
<P class="p64 ft8">Man kan något tillspetsat säga att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt hållbara bostadsprojekt står och faller med kvali- teten av den granskning som intygsgivarna genomför. Det är därför av avgörande betydelse att den ekonomiska planen är väl underbyggd och att intygsgivarnas granskning av densamma är opartisk, noggrann och präglad av saklighet.</P>
<P class="p64 ft8">Det har visat sig att en del, framför allt nybildade bostadsrätts- föreningar i nyproduktion, är bildade med mycket snäva kalkyler. Inte sällan bygger kalkylerna på höga anskaffningskostnader för föreningen, låga ränte- och amorteringsnivåer, minsta möjliga av- skrivning och avsättning för underhåll, samt låga driftskostnader.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">195</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_196">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331196x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">Sådana kalkyler ger upphov till betänkligheter om det alltid varit riktigt att ge klartecken till byggprojekt.<A href="#page_196"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p80 ft8">Som nämnts inledningsvis har det från flera håll, bl.a. från Bo- verket, framförts att det finns svagheter i systemet. Intygsgivarnas möjligheter att göra en opartisk bedömning är ifrågasatt. I allmänhet finns det inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygsgivare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Detta kan leda till att det uppstår ett lojalitetsförhållande mellan intygsgivarna och byggföretagen, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygs- givarna. En närliggande fråga är om det är lämpligt att samma intygs- givare regelbundet arbetar tillsammans, vilket är möjligt och ofta sker i dag. Det har påståtts att ett sådant arbetssätt kan leda till att de två intygsgivarna utvecklar en intern praxis, som inte nödvändigtvis stämmer med den praxis som tillämpas av andra intygsgivare.</P>
<P class="p79 ft8">Enligt dagens regelsystem kan även bostadsrättsföreningens styrelse välja att anlita nya intygsgivare för det fall de utsedda intygs- givarna inte är villiga att intyga projektets hållbarhet, vilket urholkar förtroendet för systemet.</P>
<P class="p447 ft8">Fråga har också väckts om systemet skulle kunna stärkas genom regler om att intygsgivarna ska avlägga prov innan de ges behörighet av Boverket eller om de ska underkastas ett mer preciserat utbild- ningskrav samt krav på återkommande utbildningar för att inte förlora behörigheten.</P>
<P class="p561 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.2</SPAN><SPAN class="ft84">Boverket ska ges bemyndigande att meddela verkställighetsföreskrifter</SPAN></P>
<P class="p542 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Boverket ska ges bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL.</P>
<P class="p538 ft64"><SPAN class="ft55">6 </SPAN>Se bl.a. Boverkets beslut den 15 november 2010 om återkallande av behörighet för två intygsgivare avseende intygande av fem ekonomiska planer (dnr <NOBR>1319-2163/2009,</NOBR> dnr 1319- 1047/2009, dnr <NOBR>1319-1093/2009,</NOBR> dnr <NOBR>1319-1263/2009,</NOBR> och dnr <NOBR>1319-1097/2009).</NOBR> Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Växjö och sedan till Kammarrätten i Jönköping som i domar den 15 februari 2012, mål nr <NOBR>5324-10,</NOBR> respektive den 12 februari 2013, mål nr <NOBR>833-12,</NOBR> avslog överklagandena.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">196</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_197">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331197x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p562 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 7.4.2 att Boverket ska ges bemyn- digande att meddela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelsen om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § BRL. Motsvarande föreskriftsrätt bör gälla för Boverket i frågan om tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygs- givarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL.</P>
<P class="p64 ft8">Genom förslaget får Boverket behörighet att mer i detalj ange t.ex. vad intygsgivare ska granska i den ekonomiska planen/kost- nadskalkylen och vilken utbildning och vilka kunskaper som krävs för att få behörighet att utfärda intyg om att en ekonomisk plan/kostnadskalkyl är hållbar. Kraven på intygsgivares oberoende och opartiskhet kan också regleras mer ingående. Detta kommer leda till en mer rättssäker och enhetlig intygsgivning vilket kommer att gagna såväl den enskilde konsumenten som intygsgivarna själva.</P>
<P class="p563 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.3</SPAN><SPAN class="ft84">Det behövs en gemensam standard för intygsgivarnas granskning</SPAN></P>
<P class="p564 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Regeringen bör ge Boverket i upp- drag att utarbeta en gemensam standard, ett ramverk, för hur intygsgivarnas granskning ska utföras.</P>
<P class="p565 ft10">I 3 kap. 2 § BRL anges att intygsgivarna ska ange</P>
<P class="p566 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">att förutsättningarna för registrering enligt 1 kap. 5 § är upp- fyllda,</SPAN></P>
<P class="p567 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft112">att de i planen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer över- ens med tillgängliga handlingar, samt</SPAN></P>
<P class="p568 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft113">att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att den ekonomiska planen framstår som hållbar.</SPAN></P>
<P class="p569 ft8">I intyget ska intygsgivarna också ange de huvudsakliga omständig- heter som ligger till grund för deras bedömning och vilka handlingar som har varit tillgängliga för dem.</P>
<P class="p375 ft8">Det finns i dag inga anvisningar eller liknande för hur intygs- givarna i praktiken ska genomföra granskningen. Det är av flera skäl viktigt att precisera intygsgivarnas uppdrag så väl som möjligt, inte</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">197</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_198">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331198x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">minst för intygsgivarna själva. I annat fall riskerar man situationer där t.ex. intygsgivaren tror att han eller hon har gjort en fullständig prövning men där domstol anser att intygsgivaren har varit vårdslös. Enligt utredningens bedömning bör dock inte ytterligare precisering göras i författning. Risken är att en alltför detaljerad författnings- reglering måste ändras ideligen, i takt med att byggregler och beskattning ändras.</P>
<P class="p110 ft8">I stället bör Boverket utveckla en standard för hur gransknings- uppdraget ska utföras. Jämförelse kan göras med revisorers gransk- ningsstandarder. En sådan standard eller ramverk förväntas inte bara leda till ökad tydlighet för intygsgivare och domstolar utan även öka attraktiviteten för arbetet som intygsgivare.</P>
<P class="p68 ft8">Under utredningsarbetets gång har fråga uppkommit om en granskad plan/kalkyl ska vara försedd med ett eller två intyg, dvs. ett gemensamt undertecknat intyg eller två individuella intyg från intygsgivarna. Såsom förarbetena är skrivna och relevanta bestäm- melser är utformade talar det för att avsikten varit ett gemensamt intyg. Detta ges det även exempel på i Boverkets allmänna råd.</P>
<P class="p110 ft8">Rent juridiskt spelar det emellertid inte någon roll om det lämnas ett eller två intyg eftersom intygsgivarnas ansvar är personligt och solidariskt. Ett gemensamt intyg för dock det goda med sig att det tvingar fram ett samarbete mellan intygsgivarna. Vidare elimineras risken för motstridiga intyg och att intygsgivarna har granskat olika handlingar. Utredningen förespråkar därför att intygsgivarna ska lämna ett gemensamt intyg. Det bör framgå av Boverkets standard för intygsgivare.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.4</SPAN><SPAN class="ft84">Kompetensen</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Något behov av att införa ytterligare eller mer preciserade utbildningskrav för intygsgivare föreligger inte. Inte heller finns det för närvarande anledning att införa kunskapsprov för att få behörighet eller krav på återkommande utbildning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">198</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_199">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331199x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p464 ft8">Det finns enligt Boverkets förteckning 73 intygsgivare.<A href="#page_199"><SPAN class="ft114">7 </SPAN></A>Av för- teckningen över dem kan följande utläsas. I Stockholmsområdet finns 32 av de 73 intygsgivarna. I Göteborgsområdet liksom i Malmö- området finns 6 intygsgivare vardera. De återstående 29 finns i övriga delar av landet.</P>
<P class="p64 ft8">Antalet intygsgivare har alltsedan millennieskiftet minskat i antal. Vid millennieskiftet fanns det 82 intygsgivare. När det gäller sammansättningen av gruppen intygsgivare synes det vara så att ett femtontal intygsgivare tillhör advokat- eller juristfirmor. Några intygsgivare tillhör förvaltningsbolag eller bolag som sysslar med fastighetsvärdering och en stor grupp intygsgivare arbetar i olika typer av konsultbolag.</P>
<P class="p64 ft8">Behörighet som intygsgivare får meddelas endast den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighets- ekonomi samt kunskaper avseende byggverksamhet och förvaltning av fastigheter.</P>
<P class="p64 ft8">Det är Boverket som prövar ansökan och bedömer om personen har tillräckliga kunskaper för att bli intygsgivare. I sina allmänna råd anger Boverket följande (1995:6 s. 25).</P>
<P class="p570 ft14">För att få behörighet som intygsgivare bör sökanden ha väl dokumen- terad kunskap och praktik inom ämnesområdena: företagsekonomi (kostnad/intäktsanalys, resultat- och balansanalyser, hyressättning, driftskostnader, underhållskostnader och kapitalkostnader), fastighets- rätt och fastighetsekonomi bl.a. vad gäller regelsystemet för bostads- finansiering/subventionering. Kunskaperna bör vidare bygga på aktuell erfarenhet inom de olika verksamhetsområdena.</P>
<P class="p571 ft8">I förslaget till nya allmänna råd uttrycks kompentenskravet på ett ytterligare något mer detaljerat sätt (s. 12).</P>
<P class="p572 ft14">Den som söker behörighet som intygsgivare bör ha väl dokumenterade kunskaper i fastighetsrätt samt i företags- eller fastighetsekonomi omfattande</P>
<P class="p573 ft14"><SPAN class="ft14">–</SPAN><SPAN class="ft115">allmänna ekonomiska samband omfattande jämvikt och prisbildning på marknader, kapital- och kreditmarknaden samt räntebildning och inflation,</SPAN></P>
<P class="p574 ft14"><SPAN class="ft14">–</SPAN><SPAN class="ft115">ekonomisk kalkylering inklusive investeringsbedömning och livscykel- bedömningar och</SPAN></P>
<P class="p575 ft56"><SPAN class="ft55">7 </SPAN>Per den 7 december 2016.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">199</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_200">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p576 ft14">– bokföring samt redovisning inklusive räkenskaps- och kassaflödes- analys.</P>
<P class="p577 ft8">Behörighet som intygsgivare gäller upp till tre år. Därefter kan man ansöka om förlängning av behörigheten.</P>
<P class="p79 ft8">Det kan konstateras att det ställs relativt långtgående krav på utbildning och erfarenhet inom flera områden för att få behörighet som intygsgivare. Utredningen anser därför inte att det föreligger behov av att införa ytterligare eller mer preciserade utbildningskrav.</P>
<P class="p79 ft8">I debatten som förevarit har det diskuterats om det bör införas regler om att intygsgivarna ska avlägga kunskapsprov innan de ges behörighet av Boverket (jfr krav på avläggande av prov för behörig- het som advokat eller revisor). Skälen för att införa sådant krav skulle givetvis kunna vara att förbättra kontrollen över intygs- givarnas kompetens. Införandet av prov övervägdes av den förra Bostadsrättsutredningen (SOU 2000:2 s. 115). Regeringen konsta- terade i den efterföljande propositionen, lika med utredningens bedömning, att införandet av prov för att kontrollera intygsgivarnas kompetens framstår som väl långtgående (prop. 2002/03:12 s. 42).</P>
<P class="p447 ft8">Utredningen delar denna bedömning. Snarare än kompetens- frågan synes det vara oberoendefrågan som orsakar diskussioner och ifrågasättanden. Antalet uppdrag är inte heller så många att mer- parten kan försörja sig som intygsgivare på heltid varför krav på prov eller liknande kan komma att medföra svårigheter att rekrytera intygsgivare. Utredningens ståndpunkt är att de krav som framgår av förordningen beträffande ansökan om behörighet som intygsgivare är rimliga och tillräckliga. Det viktigaste är att dessa krav upprätt- hålls.</P>
<P class="p497 ft8">För upprätthållande av en god kompetens bland intygsgivarna är bestämmelserna om varning, återkallelse respektive förlängning av behörigheten viktiga.</P>
<P class="p79 ft8">Det är viktigt att intygsgivaren från början har goda kunskaper, men det är minst lika viktigt att denne följer med i utvecklingen och håller sig informerad om ändringar, nyheter m.m. Hög kompetens bidrar till att skapa och vidmakthålla förtroendet för intygsgivarna.</P>
<P class="p80 ft8">Flera yrkeskategorier bl.a. advokater och revisorer omfattas av fortbildningskrav om ett visst antal timmar per kalenderår (jfr advokater som har krav på 18 timmars utbildning per kalenderår och revisorer som har ett utbildningskrav på minst 100 timmar under 5 år). Ett motsvarande krav på fortbildning för intygsgivare skulle</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">200</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_201">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331201x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">kunna utgöra ett krav för att få förlängning av behörigheten. Åter- igen med beaktande av att intygsgivning ofta är en bisyssla och att intygsgivarna inom ramen för sitt ordinarie arbete i många fall redan omfattas av ett vidareutbildningskrav, som ofta gagnar även intygs- givningen, anser utredningen att det inte finns skäl för att införa formella krav på fortbildning för intygsgivare. Att intygsgivare har tillräcklig och aktuell kompetens kontrolleras även som en del av tillsynen.</P>
<P class="p64 ft8">Från intygsgivarhåll har det framförts önskemål om årsvisa ”temadagar” för intygsgivare där bl.a. tillsynsbeslut, lagändringar och praktiska problem kan diskuteras. Sådana temadagar skulle kunna bli en bra plattform för en dialog mellan Boverket och intygsgivare.</P>
<P class="p65 ft49">Yrkeskvalifikationsdirektivet</P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Boverket ska anförtros uppgiften att vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvali- fikationsdirektivet (2005/36/EG).</P>
<P class="p578 ft8">Yrkeskvalifikationsdirektivet ger yrkesutövare med utländska yrkes- kvalifikationer rätt att under vissa förutsättningar få sina kvali- fikationer erkända och därmed möjlighet att arbeta och bedriva näringsverksamhet inom reglerade yrken. Direktivet reglerar där- emot inte vilka kvalifikationer som krävs eller vilka andra krav som ska vara uppfyllda för att få utöva ett yrke i Sverige. Dessa krav finns i de svenska författningar som rör respektive reglerat yrke. I sam- manhanget kan det noteras att yrkeskvalifikationsdirektivet inte syftar till att reglera rätten att utöva vissa yrken. Syftet är i stället att</P>
<P class="p181 ft8">– genom att reglera erkännandet av utländska yrkeskvalifikationer – jämställa yrkesutövare som har förvärvat sina kvalifikationer inom landet med de yrkesutövare som har likvärdiga utländska kvali- fikationer (prop. 2015/16:44 s. 37).</P>
<P class="p145 ft8">Ett yrke är alltid att anse som reglerat för det fall det finns en skyddad yrkestitel som endast får användas av yrkesutövare med en viss kvalifikation t.ex. läkare (artikel 3.1.a yrkeskvalifikations- direktivet).</P>
<P class="p64 ft8">För att ett yrke ska kunna kategoriseras som oreglerat, och följaktligen heller inte omfattas av bestämmelserna i yrkeskvali-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">201</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_202">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">fikationsdirektivet, krävs det att lagstiftaren inte uppställer några krav på bestämda yrkeskvalifikationer för att få utöva yrkesverk- samheten eller någon form av denna. Det vill säga att vem som helst ska kunna utöva alla former av yrkesverksamheten, även de som saknar yrkeskvalifikationer.</P>
<P class="p79 ft8">Under åren <NOBR>2012–2013</NOBR> omförhandlades yrkeskvalifikations- direktivet. Ändringsdirektivet (2013/55/EU) innehåller bl.a. bestäm- melser om införandet av ett s.k. europeiskt yrkeskort, skyldighet för myndigheter att under vissa förutsättningar varna andra medlems- stater för vissa yrkesutövare och ändrade förutsättningar för admi- nistrativt samarbete för de behöriga myndigheterna.</P>
<P class="p80 ft8">I maj 2013 tillsattes en utredning med uppdrag att lämna förslag till hur det moderniserade yrkeskvalifikationsdirektivet skulle genomföras i svensk rätt och förvaltning. Utredningen föreslog i sitt betänkande Yrkeskvalifikationsdirektivet (SOU 2014:19) – ett samlat genomförande – att direktivet i huvudsak skulle genomföras genom införandet av en ny lag om erkännande av yrkeskvalifika- tioner dvs. en horisontell reglering och inte genom sektorsreglering som tidigare hade varit fallet. Lagen om erkännande av yrkeskvali- fikationer (2016:145) trädde i kraft den 15 april 2016. Lagen anger bl.a. de rättigheter som en yrkesutövare, som vill utöva ett reglerat yrke i Sverige, har i fråga om tillfällig yrkesutövning och om erkän- nande av yrkeskvalifikationer. Lagen kompletteras av en horisontell förordning (2016:157), innehållande de generella bestämmelser som ska iakttas av samtliga behöriga myndigheter vid handläggningen av ärenden som har koppling till det moderniserade yrkeskvalifika- tionsdirektivet.</P>
<P class="p81 ft8">Den svenska regeringen har haft en relativt restriktiv hållning i fråga om vad som är att betrakta som reglerade yrken i direktivets mening. Målsättningen inom EU är också att minska det totala antalet reglerade yrken och säkerställa att regleringarna har till- kommit av ett legitimt syfte. När medlemsländerna ställer krav på viss kompetens för att få utföra viss verksamhet i landet innebär det i praktiken ett hinder för den fria rörligheten inom EU. Inskränk- ningar i den fria rörligheten kan rättfärdigas t.ex. av folkhälsoskäl eller konsumentskydd, förutsatt att inskränkningen inte diskrimine- rar och att den är proportionerlig i förhållande till sitt syfte. Artikel 59 innehåller detaljerade bestämmelser om den utvärderings- process som ska genomföras på <NOBR>EU-nivå</NOBR> i syfte att säkerställa att</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">202</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_203">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">yrken regleras av en berättigad anledning och på ett proportionerligt sätt. I artikel 59.3 återfinns en redogörelse för det s.k. inremarknads- testet.</P>
<P class="p298 ft8">Enligt artikel 59.5 i direktivet skulle medlemsstaterna senast den 18 januari 2016 informera kommissionen om vilka regleringar man avsåg att behålla samt ange skälen till varför man ansåg att kraven överensstämde med inremarknadstestet i artikel 59.3. Efter denna tidpunkt ska medlemsstaterna informera kommissionen inom sex månader efter det att ytterligare krav införts samt motivera varför dessa får anses överensstämma med artikel 59.3.</P>
<P class="p298 ft8">Yrkeskvalifikationsutredningen identifierade i betänkandet ett antal yrkesverksamheter som inte tidigare hade ansetts falla inom direktivets definition men borde utgöra reglerade yrkesverksamheter i direktivets mening. Bl.a. ansåg utredningen att kontrollansvariga enligt plan- och bygglagen (2010:900) skulle omfattas. Det fram- kommer inte i utredningen att man övervägt intygsgivare enligt bostadsrättslagen. Utredningen nämner dock att man saknat resurser för att företa en fullständig inventering av yrkesregleringar i Sverige, varför det inte kan uteslutas att det kan finnas ytterligare yrkes- verksamheter som borde omfattas av yrkeskvalifikationsdirektivet (SOU 2014:19 s. 470).</P>
<P class="p364 ft8">I bilaga till förordningen pekas behöriga myndigheter ut för respektive reglerat yrke. Av bilagan kan utläsas att Boverket är behörig myndighet gällande bl.a. kontrollansvariga (punkten 15 f). Vid valet av behöriga myndigheter för tillkommande yrken har utredningen utgått från vilken myndighet som ansvarar för före- skrifterna som reglerar yrket.</P>
<P class="p199 ft8">Enligt utredningens mening är intygsgivare att anses som ett reglerat yrke enligt definitionen. Enligt bostadsrättsförordningen ställs krav på bestämda kunskaper eller kvalifikationer för att få behörighet. Yrkesregleringen gällande intygsgivare uppfyller vidare det inremarknadstestet då det är berättigat utifrån ett konsument- skyddsperspektiv. Regleringen kan inte heller sägas vara diskri- minerande eller oproportionell (se artikel 59.3 i yrkeskvalifikations- direktivet). Regleringen överensstämmer således med <NOBR>EU-rätten.</NOBR></P>
<P class="p298 ft8">Intygsgivare omfattas automatiskt av såväl den nya lagen som förordningen i och med att direktivets definitioner återges i den horisontella lagen. Bostadsrättslagen och bostadsrättsförordningen innehåller emellertid även egna bestämmelser om ömsesidigt erkän-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">203</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_204">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331204x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">nande avseende kvalifikationer från andra länder (3 kap. 3 § första stycket p. 2 BRL och 10 a § BRF). Dessa bestämmelser är i linje med yrkeskvalifikationsdirektivets syfte och bör inte upphävas.</P>
<P class="p68 ft8">Som konsekvens av utredningens bedömning i fråga om intygs- givare ska också en behörig myndighet för dessa utses. Denna upp- gift bör åvila Boverket, vilket ska framgå av bilagan till förordningen om erkännande av yrkeskvalifikationer (2016:157).</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.5</SPAN><SPAN class="ft84">Intygsgivarnas oberoende</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>De intygsgivare som en bostadsrätts- förening har utsett ska vara godkända av Boverket för det aktuella intyget. Godkännande ska lämnas om valet inte strider mot jävs- bestämmelsen i 3 kap. 3 § andra stycket BRL och intygsgivarna inte har samarbetat i en utsträckning som kan anses olämplig.</P>
<P class="p579 ft36">Inledande synpunkter</P>
<P class="p71 ft8">Det är styrelsen som upprättar den ekonomiska planen/kalkylen och utser intygsgivarna.</P>
<P class="p110 ft8">I nybyggnadsfallen består som huvudregel styrelsen av en bygg- mästarstyrelse, vilket innebär att det inte är de blivande bostadsrätts- havarna som ingår i styrelsen. I ombildningsfallen består styrelsen av de blivande bostadsrättshavarna men det är allt som oftast en om- bildningskonsult som sköter och driver ombildningen. I första fallet är fokus för styrelsen att driva igenom byggprojektet, därefter tar de egentliga boende över. Den ekonomiska planen är vid denna tid- punkt redan upprättad, godkänd av intygsgivarna och registrerad av Bolagsverket. Något tillspetsat kan sägas att något egentligt för- eningsekonomiskt intresse för projektet inte finns i denna typ av styrelse. I ombildningsfallen ligger det i konsultens intresse att driva igenom ombildningen, annars står denne i regel utan ersättning. Konsumentintresset står inte i fokus i något av dessa fall.</P>
<P class="p72 ft8">Intygsgivarnas oberoende och opartiskhet är i sammanhanget helt avgörande för kvaliteten av den utförda granskningen. Det har sedan länge ifrågasatts om intygsgivarna verkligen kan vara opartiska och oberoende sett utifrån att de erhåller uppdraget och arvodet från</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">204</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_205">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">bostadsrättsföreningens styrelse, vars syfte är att få den ekonomiska planen/kalkylen intygad.</P>
<P class="p76 ft36">Parvist samarbete och samma uppdragsgivare</P>
<P class="p66 ft8">Byggbranschen och fastighetsmarknaden är inte större än att intygsgivare och byggbranschfolk känner till varandra och mer eller mindre regelbundet arbetar tillsammans i samma sammansättningar.</P>
<P class="p580 ft8">Det finns inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkom- mande anlitar samma intygsgivare för att granska ekonomiska planer i föreningar som byggföretaget är med och bildar. I praktiken före- kommer även mer eller mindre regelmässigt att intygsgivare arbetar i par och att ombildningskonsulter rekommenderar de intygsgivare som tidigare har godkänt konsultens ekonomiska planer. Det är ofta praktiskt och behöver inte alltid vara negativt. Det finns dock en risk för att ett sådant nära och långvarigt samarbete kan leda till att det uppstår ett lojalitetsband mellan ombildningskonsult, bostadsrätts- förening och intygsgivare, vilket kan rubba förtroendet för intygs- givarnas opartiskhet. Det går inte heller att bortse från att en ekono- misk beroendeställning kan uppstå mellan intygsgivare och bygg- företag, vilket kan medföra att intygsgivaren i sin granskning inte vill framstå som besvärlig eller pedantisk, eftersom denne är mån om att erhålla nya uppdrag.</P>
<P class="p64 ft8">Vid utredningens sammanträffande med intygsgivare bekräftades bilden av att parvist samarbete mellan intygsgivare är det vanligaste och att samma uppdragsgivare ofta återkommer med nya uppdrag. Även Boverket delar denna bedömning. Enligt Boverket finns främst problem i projekt med små byggföretag. I regel fungerar det bra med de större byggföretagen.</P>
<P class="p75 ft8">Den geografiska spridningen av intygsgivare och det begränsade antalet projekt inom vissa regioner gör att det framstår som ound- vikligt att samma intygsgivare åtminstone med jämna mellanrum samarbetar. Ett sådant samarbete kan emellertid medföra en risk för att man litar på varandra alltför mycket eller delar upp arbetsupp- gifterna i för stor utsträckning. Samarbetet kan dock även ha vissa fördelar, t.ex. att de två intygsgivarna i viss utsträckning kan kom- plettera varandra i kompetenshänseende.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">205</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_206">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Ett visst återkommande samarbete är därför ofta oundvikligt. Man bör dock undvika att samma personer alltid arbetar tillsam- mans. Att ställa upp bestämmelser för detta i författning till ledning för intygsgivarnas egna bedömningar anser vi inte möjligt. Däremot bör det vara möjligt att uppnå det önskade resultatet genom vissa ändringar när det gäller utseendet av intygsgivare.</P>
<P class="p103 ft36">Utseendet av intygsgivare</P>
<P class="p71 ft8">En förutsättning för att intygsgivningen ska hålla en hög kvalitet är att intygsgivarna har en fristående ställning i förhållande till bostads- rättsföreningen och de aktörer som utformar den ekonomiska planen.</P>
<P class="p426 ft8">Utredningen har ingen närmare uppfattning om huruvida intygs- givare rent faktiskt har haft en sådan beroendeställning i enskilda fall att detta påverkat deras bedömningar. Ordningen att föreningen själv ska utse sina två intygsgivare väcker dock betänkligheter, inte minst från principiella utgångspunkter. På dagens bostadsmarknad med stigande bostadspriser löper konsumenterna en stor risk att hamna i kläm.</P>
<P class="p110 ft8">Ett alternativ till ordningen med intygsgivare som utses av bostadsrättsföreningen är att slopa systemet med intygsgivare och låta en myndighet bedöma ekonomiska planer och kostnadskalkyler. Sådana funderingar har funnits i tidigare lagstiftningsarbeten men då avfärdats med motiveringen att en sådan ordning skulle föra för långt (SOU 1981:74 s. 127, prop. 1981/82:169 s. 37, SOU 1988:14 s. 113, prop. 1990/91:92: s. 79 och SOU 2000:2 s. 118). Utredningen gör nu ingen annan bedömning.</P>
<P class="p72 ft8">Åtgärder bör i stället övervägas för att stärka intygsgivarnas oberoende. Skäl finns att försöka minska risken för jäv. Ständigt återkommande parvist samarbete bör undvikas. Slutligen bör syste- met ändras så att man minskar risken för att föreningar, när de första intygsgivarna har underkänt projektet, anlitar nya intygsgivare tills föreningen finner någon som lämnar intyg.</P>
<P class="p68 ft8">Hur intygsgivarna ska utses har övervägts senast av Bostadsrätts- utredningen (se slutbetänkande SOU 2000:2 s. 118 ff.). Utredningen föreslog att styrelsen alltjämt skulle utse intygsgivare men att styrel- sens val av intygsgivare i varje enskilt fall skulle godkännas av</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">206</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_207">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">Boverket. Boverkets prövning skulle då avse att intygsgivarna är fristående från projektet och att två intygsgivare inte ständigt sam- arbetar. Flera remissinstanser bl.a. Riksbyggen framhöll att det kunde ifrågasättas om inte en sådan ordning där tillsynsmyndigheten ska godkänna intygsgivare i varje enskilt fall skulle bli onödigt byråkratiskt. Vidare framhölls att det borde vara möjligt att komma till rätta med eventuella olägenheter med intygsgivarnas samarbete inom ramen för tillsynen.</P>
<P class="p298 ft8">Enligt regeringen måste nyttan av ett godkännande i varje enskilt fall vägas mot den administration och tidsutdräkt som en sådan ord- ning skulle innebära. Regeringen ansåg att det nuvarande systemet där bostadsrättsföreningens styrelse själv utser intygsgivare bör bestå oförändrat och inte kombineras med något krav på Boverkets godkännande (prop. 2002/03:12 s. 44). Förslaget ledde således inte vidare på grund av den administration och den tidsutdräkt detta skulle innebära.</P>
<P class="p298 ft8">Ett möjligt alternativ, som också övervägdes av förra Bostads- rättsutredningen, är att en myndighet, t.ex. Boverket anförtros uppgiften att <SPAN class="ft9">utse </SPAN>intygsgivare. En sådan ordning framstår dock som än mer byråkratiskt än förslaget om Boverkets godkännande av styrelsens val av intygsgivare. En sådan ordning skulle dock sanno- likt bidra till ett ökat oberoende för intygsgivarna, vilket i sig borgar för en sakligare och mer självständig intygsgivning. Man måste vid en sådan lösning också beakta de praktiska problem som kan uppstå, exempelvis i anledning av att en bostadsrättsförening inte godtar den intygsgivare som har utsetts, t.ex. på grund av att denne inte är tillräckligt noggrann eller att denne tidigare har erhållit en varning av Boverket. Konsekvensen blir att föreningen blir helt hänvisad till de av myndigheten utsedda två intygsgivare. Om intygsgivarna inte lämnar intyg, saknar föreningen möjlighet att upplåta bostadsrätter. En sådan ordning måste därför vara förenad med en möjlighet att överklaga ett beslut om underkännande av projektet. En möjlighet att överklaga beslutet om valet av intygsgivare är inte tillräckligt. Inte heller kan ett överklagande av beslutet om registrering av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen ersätta överklagande av intygsgivarens beslut. Bolagsverket gör endast en formell granskning vid registreringen. Detta beslut kan överklagas (9 kap. 31 § första stycket BRL och 15 kap. 6 § föreningslagen).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">207</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_208">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Ett överklagande av beslutet om utseende av intygsgivare kom- mer att medföra omfattande förseningar av byggprocessen med för- skjutna tidpunkter för bostadsrättsupplåtelser som följd, vilket i slutändan drabbar konsumenten. Utformningen innebär vidare en risk för en ny typ av omfattande processer, vilket i sin tur ger upp- hov till ökade offentliga utgifter. En möjlighet att överklaga intygs- givarnas för föreningen negativa beslut t.ex. till tillsynsmyndigheten och därefter till allmän förvaltningsdomstol får också vissa märkliga effekter. Om högre instans ändrar intygsgivarnas beslut, övertar staten ansvaret för bedömningen av projektets hållbarhet.</P>
<P class="p80 ft8">Lagstiftaren måste också beakta de problem som kan uppstå på grund av att intygsgivarna i dag har rätt att fritt sätta sina arvoden. Det framstår som irrationellt att en bostadsrättsförening ska behöva utge olika ersättning till två intygsgivare för samma tjänst. Det synes också oacceptabelt att en bostadsrättsförening ska tvingas att accep- tera en intygsgivare med ett mycket högt arvodeskrav enbart för att undvika problem med försenade inflyttningar enligt ovan. En särskild reglering torde bli nödvändig beträffande ersättning till intygsgivarna i och med att det inte längre skulle vara föreningen som valde intygsgivare. Antagligen skulle bestämmelser behövas angående någon form av taxa. Dessutom skulle det vara nödvändigt med en rätt för föreningen att överklaga den begärda ersättningen.</P>
<P class="p447 ft8">Vid en sammantagen bedömning anser utredningen mot bakgrund av ovanstående resonemang, lika med förra Bostadsrättsutredningen, att uppgiften att utse intygsgivare inte bör ligga på en myndighet (SOU 2000:2 s. 119).</P>
<P class="p80 ft8">Ett annat alternativ är att ställa upp krav på att de valda intygs- givarna i olika bostadsrättsprojekt ska registreras hos Boverket. På så sätt skulle tillsynsmyndigheten få kännedom om bl.a. olämpligt parvist samarbete och upprepade samarbeten uppdragsgivare och intygsgivare emellan. Denna information skulle kunna utgöra ett bra underlag för Boverkets riskbaserade tillsyn (se avsnitt 8.5.7). Svag- heten med ett sådant krav är dock att tillsynsmyndigheten inte i det enskilda fallet har någon möjlighet att motverka utseende av intygs- givare som inte kan anses oberoende. För att registret ska fungera på ett ändamålsenligt sätt krävs även att resurser avsätts för att hålla registret uppdaterat. Det skulle bli frågan om ett relativt omfattande register. Nyttan med ett registreringskrav skulle sannolikt inte över- stiga de ökade administrativa kostnader detta skulle medföra.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">208</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_209">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Sammanfattningsvis anser utredningen att den förra Bostadsrätts- utredningens förslag om att föreningen även i fortsättningen ska välja intygsgivare men att dessa dessutom ska vara godkända av Boverket alltjämt har fog för sig. Det är svårt att uppnå samma effekt genom en förbättrad tillsyn. Att Boverket även är tillsynsmyndighet anser utredningen inte gör verket olämpligt att även godkänna val av intygsgivare. Snarare är det så att de bägge uppgifterna gagnar varan- dra. Att lägga uppgiften på annan myndighet, t.ex. Bolagsverket, framstår varken som tids- eller kostnadseffektivt.</P>
<P class="p298 ft8">Vid prövningen av frågan om godkännande ska Boverket endast ta hänsyn till om intygsgivaren är tillräckligt fristående från för- eningen och de andra i projektet involverade och om intygsgivarna är tillräckligt fristående sinsemellan. Godkännandet innebär således ett konstaterande av att jäv inte föreligger (jfr 3 kap. 3 § andra stycket BRL). Om någon av intygsgivarna inte godkänns, bör det beslutet vara överklagbart till allmän förvaltningsdomstol.</P>
<P class="p298 ft8">Föreningen kan alltså välja mellan att överklaga eller att i stället direkt föreslå nya intygsgivare. Denna föreslagna ordning innebär att några andra möjligheter till överklagande inte krävs, att intygsgivarna fortfarande är ensamt ansvariga för sina intyg och att någon ny reglering beträffande ersättningen inte behövs.</P>
<P class="p298 ft8">Kontrollen av efterlevnaden av jävsbestämmelsen skärps, genom att tillsynsmyndigheten gör en granskning inför beslutet om god- kännande. Man kan t.ex. medge parvist samarbete i viss utsträckning och utnyttja de fördelar som detta innebär, men undvika nackdelarna med ett ständigt återkommande, parvist samarbete.</P>
<P class="p522 ft8">Utredningen konstaterar att förslaget med godkännande inte innebär ett absolut hinder mot att en förening, när två intygsgivare har underkänt projektet, utser nya intygsgivare. Tillsynsmyndig- hetens godkännande innebär dock att denna får insyn i ärendet och att utseendet av intygsgivare får viss offentlighet. Man skulle också kunna tänka sig att införa en skyldighet för den som efterträder en avhoppad intygsgivare att konsultera sin föregångare. Sådan ordning gäller i dag för revisorer. Enligt utredningens mening skulle en sådan skyldighet i förlängningen öka förtroendet för systemet. Konsul- tationsskyldighet bör därför införas i Boverkets ramverk för intygs- givare.</P>
<P class="p364 ft78">Den prövning tillsynsmyndigheten ska göra är av enkel natur. I fall där systemet med kostnadskalkyl också tillämpas är det rimligt</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">209</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_210">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331210x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">att anta att ansökan kommer att göras vid samma tillfälle även beträffande den ekonomiska planen. Enligt de uppgifter vi har fått från Bolagsverket om antalet registrerade ekonomiska planer per år kan man förvänta sig att antalet ärenden kommer att variera beroende på konjunkturläget i byggbranschen, men ligga någonstans mellan <NOBR>800–900</NOBR> ärenden per år (se även förslag gällande kooperativ hyresrätt i avsnitt 13.4.3 ).<A href="#page_210"><SPAN class="ft79">8 </SPAN></A>Tillförs tillsynsmyndigheten resurser för detta bör man kunna lösa denna uppgift utan att långa handläggningstider uppstår.</P>
<P class="p560 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.6</SPAN><SPAN class="ft84">Krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare</SPAN></P>
<P class="p581 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Det ska införas krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare.</P>
<P class="p468 ft8">Som intygsgivare är man inte anställd av Boverket. Intygsgivare arbetar självständigt och har ett personligt ansvar för sina uppdrag. En intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § BRL ska, enligt 10 kap. 1 a § BRL, ersätta bostadsrättsföreningen eller bostadsrätts- havaren den skada som därigenom uppkommit.</P>
<P class="p110 ft8">Frågan om krav på obligatorisk ansvarsförsäkring övervägdes senast av Bostadsrättsutredningen i slutbetänkandet SOU 2000:2. Utredningen fann då inte skäl för att föreslå något sådant krav. Skälen för det var att skadeståndstvister mot intygsgivare inte var särskilt vanliga, att beställaren är en bostadsrättsförening och inte en konsument samt att föreningen har möjlighet att välja en intygs- givare som är försäkrad. Vidare angavs att det för många andra yrkes- grupper av liknande slag som intygsgivare, t.ex. besiktningsmän, inte finns krav på ansvarsförsäkring (s. 126). I den efterföljande proposi- tionen uttalade regeringen att det vid en avvägning av de omständig- heter som talar för respektive emot ett krav på försäkring, att det inte fanns tillräckliga skäl att införa krav på obligatorisk ansvars- försäkring för intygsgivare (prop. 2002/03:12 s. 49).</P>
<P class="p582 ft56"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>År 2011 registrerades 677 planer, år 2012 registrerades 598 planer, år 2013 registrerades 613 planer, år 2014 registrerades 792 planer, år 2015 registrerades 859 planer och år 2016 registrerades 892 planer.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">210</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_211">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331211x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">Av Boverkets förslag till nya allmänna råd framgår att intygs- givarna bör teckna ansvarsförsäkring (s. 12). Många av intygsgivarna själva ställer sig även positiva till ett krav på ansvarsförsäkring. De intygsgivare som utredningen har sammanträffat med uppskattade dessutom att majoriteten av intygsgivare redan i dag omfattas av någon form av ansvarsförsäkring. När det gäller t.ex. advokater och fastighetsmäklare omfattas de av krav på obligatorisk ansvars- försäkring. Även för auktoriserade fastighetsvärderare uppställs krav på ansvarsförsäkring.</P>
<P class="p583 ft10">Skadeståndstvister mot intygsgivare är ovanliga.<A href="#page_211"><SPAN class="ft51">9 </SPAN></A>Trots det menar utredningen att konsumentintresset starkt talar för att ett krav på ansvarsförsäkring bör införas för intygsgivare. Eftersom fråga är om ett personligt tioårigt ansvar för intygsgivaren är förekomsten av en ansvarsförsäkring i de flesta fall en förutsättning för att denne ska ha faktisk möjlighet att ersätta de skadelidande den ofta omfattande skada som en vårdslös intygsgivning kan resultera i.<A href="#page_211"><SPAN class="ft51">10 </SPAN></A>Skadestånds- ansvaret blir annars en falsk trygghet för bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren, i fall där ansvarsförsäkring saknas.</P>
<P class="p584 ft8">Man kan även snegla på andra yrkesgrupper vars roll liknar intygsgivarens. Bestämmelser om ansvarsförsäkring för revisorer och registrerade revisionsbolag finns i 27 § revisorslagen (2001:883) samt i <NOBR>6–8</NOBR> §§ Revisorsnämndens föreskrifter om villkor för revisorers och registrerade revisionsbolags verksamhet (RNFS 2001:2). I lagen sägs att försäkringen ska avse den ersättningsskyldighet som revisorn eller bolaget kan ådra sig i sin revisionsverksamhet. Föreskrifterna innehåller bl.a. bestämmelser om vilket försäkringsbelopp för- säkringen lägst ska gälla med per skada och försäkringsår.</P>
<P class="p199 ft8">Även för fastighetsmäklare finns krav på försäkring för den skadeståndsskyldighet som kan drabba mäklaren (se 6 § första stycket 2 och 20 § fastighetsmäklarlagen [2011:666]). När det gäller mäklare åberopades konsumentskydd som skäl för införande av ansvarsförsäkring (prop. 1983/84:16 s. 10).</P>
<P class="p363 ft8">För t.ex. besiktningsmän är dock inte ansvarsförsäkring obliga- torisk.</P>
<P class="p585 ft82"><SPAN class="ft62">9</SPAN><SPAN class="ft88">Utredningen har varit i kontakt med Domstolsverket men då systemet inte klarar av den specifika sökningen är det svårt att få fram det exakta antalet mål rörande skadestånd mot intygsgivare. Uppskattningsvis handlar det dock om </SPAN><NOBR>1–5</NOBR> skadeståndsmål per år.</P>
<P class="p586 ft56"><SPAN class="ft62">10</SPAN><SPAN class="ft65">I skadeståndsmål vid Stockholms tingsrätt, mål nr T </SPAN><NOBR>16624-14</NOBR> stämdes två intygsgivare på drygt 8,5 miljoner kronor.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">211</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_212">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331212x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Intygsgivare</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">Vid en avvägning av de omständigheter som talar för respektive emot ett krav på försäkring anser utredningen att behovet av konsumentskydd väger tyngst. Utredningen föreslår därför att det ska införas krav på att den som ansöker om behörighet som intygs- givare ska visa att denna omfattas av försäkring för skadestånds- ansvar enligt 10 kap. 1 a § BRL. Kravet på ansvarsförsäkring ska också omfatta dem som erhållit behörighet som intygsgivare (10 c första stycket 1). Det bör ankomma på Boverket att överväga vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år.</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">8.5.7</SPAN><SPAN class="ft84">Särskilt om tillsynen</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Sanktionssystemet med återkallelse och varning kompletteras med en ny påföljd, erinran. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas. Boverket eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.</P>
<P class="p582 ft8">Boverket är tillsynsmyndighet för intygsgivares verksamhet (9 § BRF). Tillsynen sker i dag främst genom handläggning av anmäl- ningsärenden.<A href="#page_212"><SPAN class="ft79">11 </SPAN></A>För närvarande har Boverket en person avdelad för denna tillsyn.<A href="#page_212"><SPAN class="ft79">12</SPAN></A></P>
<P class="p123 ft8">Intygsgivares behörighet kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det. Skäl för återkallelse föreligger om intygsgivaren inte längre uppfyller de uppställda kvalifikationskraven eller om denne inte iakttar tillbörlig omsorg vid utförandet av sina uppgifter. Om förseelsen är mindre allvarlig, kan Boverket i stället meddela varning (10 c § BRF).</P>
<P class="p390 ft8">Boverket har gjort gällande att dessa påföljder är otillräckliga, och att andra mindre ingripande sanktioner är påkallade t.ex. en möjlig- het att meddela erinran. Boverket har också framfört behov av kunna förordna att beslut om återkallelse ska gälla omedelbart.</P>
<P class="p587 ft82"><SPAN class="ft62">11</SPAN><SPAN class="ft81">Riksdagens revisorers kritiserade i rapporten 1996/97:7 Ekonomiska planer för bostads- rättsföreningar Boverket som tillsynsmyndighet (s. 35 f.). De ifrågasatte bl.a. om Boverket har lagt ned de resurser på verksamheten som en effektiv tillsyn kräver. Enligt revisorerna utövades inte någon mer aktiv tillsyn eller uppföljning av Boverket.</SPAN></P>
<P class="p588 ft56"><SPAN class="ft62">12</SPAN><SPAN class="ft65">Under de senaste tio åren har Boverket meddelat 11 varningar och 2 återkallelser.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">212</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_213">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td202"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td152"><P class="p21 ft92">Intygsgivare</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Lika med Boverket anser utredningen att det behövs ytterligare en påföljd. Den nuvarande möjligheten till återkallelse och varning kan leda till onyanserade resultat. Varning bör reserveras för särskilt klandervärda ageranden som, om de upprepas, kan leda till åter- kallelse av behörigheten. En erinran bör kunna meddelas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där intygsgivare handlat olämpligt men ändå inte alltför klander- värt (jfr prop. 2010/11:15 s. 40 angående införande av möjlighet för Fastighetsmäklarnämnden att meddela erinran). Angående sank- tioner se också regeringens skrivelse, En tydlig, rättssäker och effektiv tillsyn (skr. 2009/10:79 s. 42 f.).</P>
<P class="p298 ft8">Det är angeläget att intygsgivare inte kan fördröja beslutet om återkallelse genom att överklaga. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att intygsgivaren inte kan åta sig nya uppdrag. Därför bör det finnas en möjlighet att förordna att beslutet ska gälla omedelbart. Att en återkallelse gäller omedelbart är i stort sett alltid befogat när återkallelsen grundar sig på att intygsgivaren inte längre uppfyller de formella kraven för registrering. När registreringen återkallas på grund av att intygsgivaren i andra avseenden åsidosatt sina skyldig- heter enligt lagen kan det i sådana fall finnas utrymme för olika bedömningar och intygsgivaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt, eller i varje fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att registreringen ska återkallas. Enligt utredningens mening är det därför lämpligast att den instans som beslutar att återkalla behörigheten i varje enskilt fall tar ställning till om beslutet bör gälla omedelbart eller inte. Utredningen föreslår därför att ett beslut att återkalla behörigheten ska gälla omedelbart i de fall då det särskilt beslutas om detta.</P>
<P class="p199 ft8">När det gäller tillsynens bedrivande bör Boverket lägga ned de resurser på verksamheten som en effektiv tillsyn kräver. Tillsynen bör vara proaktiv och riskbaserad. Vidare är det viktigt att upp- följning sker och att Boverket ser till att tillsynsbeslut sprids bland intygsgivarna på ett adekvat sätt. Utredningens förhoppning är också att tillsynen stärks genom förslagen i detta kapitel.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">213</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_214">
</DIV>
<DIV id="page_215">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331215x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p589 ft7"><SPAN class="ft11">9</SPAN><SPAN class="ft116">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p590 ft34"><SPAN class="ft34">9.1</SPAN><SPAN class="ft45">Inledning</SPAN></P>
<P class="p412 ft8">Enligt bostadsrättslagen får en bostadsrättsförening ingå avtal om att i framtiden upplåta lägenhet med bostadsrätt. Ett sådant förhands- avtal är bindande för både föreningen och förhandstecknaren (5 kap. 1 § BRL). En förening får också ta emot förskottsbetalning av en förhandstecknare om Bolagsverket ger tillstånd till det. Sådant till- stånd ska ges om det finns en kostnadskalkyl och om föreningen har ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskottet till förhandstecknaren (5 kap. 2 och 5 §§ BRL).</P>
<P class="p75 ft8">I praktiken används även andra typer av avtal vars syfte är att binda intressenten innan det är möjligt att teckna ett förhandsavtal enligt bostadsrättslagen. Vanliga namn på sådana avtal är boknings- eller reservationsavtal. Motparten är här oftast det byggföretag som uppför föreningens hus. Dessa typer av avtal är inte reglerade i lag, utan utformas av respektive byggföretag. Inte sällan kräver bygg- företagen vid tecknande av avtalet att en bokningsavgift erläggs.<A href="#page_215"><SPAN class="ft79">1 </SPAN></A>Om den bostadssökande ångrar sig återbetalas ofta inte hela bok- ningsavgiften utan avdrag görs för byggföretagets administrativa kostnader.<A href="#page_215"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>Fråga kan ställas om inte tecknande av dessa avtal och krav på erläggande av bokningsavgift utgör sätt att kringgå bestäm- melserna om reglerna om förhandsavtal och förskott i BRL.</P>
<P class="p591 ft64"><SPAN class="ft62">1</SPAN><SPAN class="ft63">Bokningsavgifter upp till 20 000 kronor är vanligt förekommande.</SPAN></P>
<P class="p592 ft56"><SPAN class="ft62">2</SPAN><SPAN class="ft65">Byggbolagen JM och Skanska tar exempelvis ut en fast administrativ avgift om 7 000 kronor respektive 5 000 kronor.</SPAN></P>
<P class="p593 ft21">215</P>
</DIV>
<DIV id="page_216">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331216x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Ett fungerande konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden förutsätter att det finns ett ändamålsenligt skydd även för dem som har tecknat ett förhandsavtal. De bostadssökande knyts tidigt till bo- stadsrättsföreningarna och åtar sig olika förpliktelser mot fören- ingarna utan att de har någon egentlig insyn i föreningarna. Också de personer som på något annat sätt har anmält intresse för en bostads- rätt kan behöva ett rättsligt skydd, särskilt i de fall en sådan person har betalat för att få sättas upp på en teckningslista eller liknande.</P>
<P class="p68 ft8">I detta kapitel överväger utredningen om skyddet för förhands- tecknare och andra blivande medlemmar behöver stärkas i något av- seende. I avsnitt 9.2 beskrivs först utredningens uppdrag. I avsnitt 9.3 redogörs för det vanligaste tillvägagångssättet vid försäljning i ny- produktion. Sedan ges i avsnitt 9.4 en beskrivning av reglerna om förhandsavtal och kostnadskalkyler följt av avsnitt 9.5 där de mest förekommande icke lagreglerade föravtalen behandlas. Slutligen i avsnitten 9.6 och 9.7 redogörs för förhållandet mellan associations- rättsligt samtycke och skadestånd samt för bestämmelsen gällande slutlig kostnad i 4 kap. 2 § BRL. Utredningens egentliga övervägan- den och förslag redovisas först i avsnitt 9.8.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">9.2</SPAN><SPAN class="ft45">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Enligt direktiven kan det, bl.a. mot bakgrund av Högsta domstolens slutsats i rättsfallet NJA 2013 s. 117 (se vidare avsnittet 9.6.3), ifråga- sättas om skyddet för förhandstecknare och andra blivande medlem- mar är tillräckligt starkt.<A href="#page_216"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>Utredaren ska därför ta ställning till om det finns anledning att stärka det rättsliga skyddet för förhandsteck- nare och andra blivande föreningsmedlemmar.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt direktiven ska utredaren också särskilt ta ställning till om det finns anledning att införa särskilda regler om optionsavtal t.ex. regler till skydd för föreningen och dess medlemmar eller för för- eningens motpart.</P>
<P class="p123 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p116 ft64"><SPAN class="ft55">3 </SPAN>Enligt rättsfallet, som väckt diskussion om skyddet för förhandstecknare och andra blivande medlemmar är tillräckligt starkt, går en byggmästarbildad styrelses ledamöter fria från ansvar för ogynnsamma beslut för föreningen, eftersom beslutet fattades med samtycke från samtliga medlemmar (”Kamelianfallet”).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">216</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_217">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p160 ft34"><SPAN class="ft34">9.3</SPAN><SPAN class="ft45">Ett vanligt tillvägagångssätt vid nyproduktion</SPAN></P>
<P class="p594 ft8">Eftersom såväl den ekonomiska planens som förhandsavtalets upp- rättande kräver att det finns en styrelse bildas vid nyproduktion ofta kontorsbildade, eller s.k. byggmästarbildade, bostadsrättsföreningar. I dessa föreningar utgörs den tillfälliga styrelsen normalt av repre- sentanter från det byggföretag eller den organisation som ansvarar för byggandet av huset för att efter upplåtelsen utgöras av medlem- marna, tillika bostadsrättshavarna.</P>
<P class="p375 ft8">Processen vid nyproduktion består i regel av att byggföretaget förvärvar en bit mark där man sedan börjar planera och projektera för byggnation av ett hus som man sedan har för avsikt att sälja till den blivande föreningen.</P>
<P class="p375 ft8">I planering- och projekteringsskedet kan byggföretaget, eller rättare sagt bostadsrättsföreningen i byggföretagets regi, inte upplåta några bostadsrätter, eftersom upplåtelse kräver en upprättad och god- känd ekonomisk plan. En ekonomisk plan kan först upprättas när man kommit relativt långt i byggprocessen. För att byggföretaget ska kunna säkerställa att det finns tillräckligt många intressenter, och därmed avgöra om det är lönsamt att bygga det tilltänkta huset, finns ett intresse av att kunna binda bostadssökande till bostadsprojektet på ett tidigt stadium (prop. 1971:12 s. 82).</P>
<P class="p429 ft34"><SPAN class="ft34">9.4</SPAN><SPAN class="ft45">Förhandsavtal och kostnadskalkyler</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">9.4.1</SPAN><SPAN class="ft84">Förhandsavtal</SPAN></P>
<P class="p507 ft49">Inledning</P>
<P class="p356 ft8">Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upp- låtelse av bostadsrätt, dvs. föreningen och den som söker lägenhet utfäster sig att senare upplåta respektive förvärva bostadsrätt (5 kap. 1 § BRL). Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen (5 kap. 3 § BRL).</P>
<P class="p455 ft8">Ett syfte med att ingå förhandsavtal vid nyproduktion av lägen- heter torde för föreningens del vara att på ett tidigt stadium kunna binda upp bostadssökande vid de planerade lägenheterna och att i form av förskott på insatsen erhålla kapital för produktionen. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt behöver föreningen få in</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">217</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_218">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">kapital för förvärv av huset. Det kan ske genom att hyresgästerna tecknar ett förhandsavtal och avkrävs förskott.</P>
<P class="p68 ft8">Det är naturligtvis intressant för föreningarna att använda sig av förhandsavtal för att försäkra sig om att tillräcklig efterfrågan finns. I dessa fall brukar avtalen villkoras av att en viss teckningsgrad uppnås (se t.ex. prop. 2002/03:12 s. 34 och Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 130).</P>
<P class="p68 ft8">För dem som vill förvärva bostadsrätterna skapar förhandsavtal möjlighet att på ett tidigt stadium kunna träffa avtal om inredning och utformning av den egna lägenheten, ofta genom s.k. tillval (prop. 1990/91:92 s. 84 f.).</P>
<P class="p68 ft8">Genom förhandsavtalet behöver inte medlemskap för de lägen- hetssökande beviljas, vilket måste ske om bostadsrätt ska upplåtas. Det innebär att den organisation eller företag som initierar för- eningsbildningen får det avgörande inflytandet över produktionen och byggprocessen. En annan sak är att förhandstecknaren erhåller en rätt att få medlemskap i föreningen (2 kap. 9 § första stycket 1 och andra stycket BRL).</P>
<P class="p103 ft49">Att ingå förhandsavtal var tidigare förbjudet</P>
<P class="p71 ft8">Möjligheten att ingå förhandsavtal har inte alltid funnits. I och med 1971 års bostadsrättslag blev det förbjudet att träffa förhandsavtal och uppbära förskott i fråga om bostadsrätter till bostadsrättslägen- heter. Däremot tilläts fortfarande sådana avtal beträffande lokaler.</P>
<P class="p123 ft8">Lagstiftningen om förbud mot förhandsavtal föregicks av ingå- ende överväganden (prop. 1971:12 s. 38, 40 f., 46 f. och 79 f.). Som nackdelar med förhandsavtal angavs bl.a. att de bostadssökande under ofta avsevärd tid kom att stå utanför föreningens verksamhet, att de under denna tid inte fick delta i besluten på föreningsstämman samt att de formellt saknade insyn i förvaltningen av föreningens angelägenheter.</P>
<P class="p68 ft8">Förbudet mot förhandsavtal modifierades år 1982 då en viss öppning gjordes vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Genom 1991 års bostadsrättslag återinfördes rätten att teckna för- handsavtal även beträffande bostadsrättslägenheter.</P>
<P class="p68 ft8">I 1991 års lagstiftningsärende anförde departementschefen följande (prop. 1990/91:92 s. 84):</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">218</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_219">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p595 ft103">Som utredningen anfört är det numera vanligt att den enskilde bostads- rättshavaren önskar sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han har för avsikt att förvärva. Tidigare förekom det knappast tillval, dvs. att de blivande bostadsrättshavarna kunde välja tapeter, vitvaror, golvmate- rial, dörrar, skåpsluckor m.m., men också i stor utsträckning i fråga om maskinell utrustning samt flyttning av väggar och liknande. Byggtekni- ken gör det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång tid före inflyttningen; så lång tid innan att den ekonomiska planen normalt inte brukar vara färdigställd och bostadsrätt därför inte kan upplåtas enligt gällande regler. Framför allt detta förhållande tycks ha lett till att sär- skilda avtal träffas om tillval, vilket i sin tur förutsätter att en viss lägen- het reserveras åt den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostadssökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upplåtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal är rättsverkningarna av sådana överenskommelser dock osäkra, vilket också utredningen fram- hållit. Även vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det inte vara ovanligt med avtal som kan stå i strid med förbudet mot för- handsavtal. Sålunda förekommer det att blivande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen för kommande grundavgifter eller ”depo- nerar” eller förskotterar ett visst belopp för att teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s.k. reservationsavtal. Den som på detta sätt lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk att inte få tillbaka sina pengar för den händelse ombildningen inte kommer till stånd eller bostadsrätten av någon annan anledning inte kan upplåtas.</P>
<P class="p596 ft8">Mot bakgrund av detta och remissinstansernas i huvudsak positiva inställning samt att de olägenheter som vid 1971 års lagstiftnings- ärende ansågs föreligga med förhandsavtalen i allt väsentligt hade undanröjts med utredningens förslag godtogs förslaget av riksdagen.</P>
<P class="p65 ft49">Krav på föreningen</P>
<P class="p77 ft8">För att inte försätta förhandstecknarna i en onödigt utsatt position gentemot föreningen ansågs det dock nödvändigt att, liksom vid upplåtelse, ställa vissa krav på föreningen. Centrala moment i detta system är att föreningen måste ha upprättat en kostnadskalkyl innan förhandsavtalet ingås, att bostadsrätt vid nyproduktion ska upplåtas senast vid inflyttningen, att föreningen ska ställa säkerhet för läm- nade förskott samt att förhandstecknaren under vissa förutsättningar ska ha rätt att frånträda förhandsavtalet (5 kap. 3 § BRL).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">219</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_220">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p414 ft49">Ogiltighet m.m.</P>
<P class="p71 ft8">Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap. 3 § BRL är ogiltigt (5 kap. 4 § BRL).</P>
<P class="p68 ft8">Allmänna avtalsrättsliga grundsatser måste anses gälla även i fråga om förhandsavtal. Det betyder bl.a. att bestämmelserna i avtalslagen (1915:218) om rättshandlingars ogiltighet är tillämpliga. Vanligen kommer ett förhandsavtal att tecknas mellan föreningen i egenskap av näringsidkare och av sådan bostadssökande som enligt 36 § avtals- lagen måste anses inta en underlägsen ställning i avtalsförhållandet (konsument). Bestämmelserna i nämnda paragraf om hävning och jämkning av avtalsvillkor m.m. kan därför också få betydelse (prop. 1990/91:92 s. 91 f, SOU 2000:2 s. 95 och Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 139).</P>
<P class="p68 ft8">Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make, regi- strerad partner eller sambo i sitt ställe. Förhandstecknaren får inte heller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Begränsningarna har tillkom- mit för att motverka handel med förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 97 f.). Det ska med andra ord inte vara möjligt för den som har tecknat ett förhandsavtal att i spekulationssyfte överlåta förhands- avtalet till en annan person, och därmed göra en eventuell vinst, på föreningens och övriga medlemmars bekostnad.</P>
<P class="p365 ft49">Möjligheter att frånträda förhandsavtalet?</P>
<P class="p71 ft8">Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om förhands- avtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 92). Förhandstecknaren har dock vissa möjligheter att efter uppsägning frånträda förhandsavtalet (5 kap. 8 § BRL). Detta är möjligt om</P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft43">lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen,</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller</SPAN></P>
<P class="p552 ft8"><SPAN class="ft10">–</SPAN><SPAN class="ft42">de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">220</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_221">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331221x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p374 ft8">Vissa undantag från dessa möjligheter till frånträde finns när för- handstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt och vid ombild- ning från hyresrätt till bostadsrätt.</P>
<P class="p375 ft8">I 5 kap. 9 § BRL finns bestämmelser om rätt till ersättning när ett avtal upphör att gälla enligt 5 kap. 7 § eller frånträds enligt 5 kap. 8 §. Dessa bestämmelser gäller också när avtalet är ogiltigt eller när föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna om detta (se avsnitt 9.4.3).</P>
<P class="p454 ft12"><SPAN class="ft12">9.4.2</SPAN><SPAN class="ft84">Kostnadskalkyler</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">De beräknade avgifterna för bostadsrätten ska anges i förhands- avtalet (5 kap. 3 § BRL). Dessa ska i sin tur grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet. En kostnadskalkyl utgör således en förut- sättning för att förhandsavtalet ska vara giltigt.</P>
<P class="p375 ft8">Kostnadskalkylen ska i likhet med den ekonomiska planen vara försedd med intyg från intygsgivare (om intygsgivare, se kapitel 8).</P>
<P class="p145 ft8">Bostadsrättsföreningens styrelse ska hålla kostnadskalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås (5 kap. 3 § andra stycket BRL).</P>
<P class="p64 ft78">I 8 § BRF finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylens innehåll. I stort motsvarar uppgifterna de som ska vara med i den ekonomiska planen (se avsnitt 7.3.1).<A href="#page_221"><SPAN class="ft117">4</SPAN></A></P>
<P class="p597 ft12"><SPAN class="ft12">9.4.3</SPAN><SPAN class="ft84">Förskott</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">En bostadsrättsförening får ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt endast av den som har tecknat ett förhandsavtal (5 kap. 2 § BRL).<A href="#page_221"><SPAN class="ft79">5 </SPAN></A>Vidare krävs att Bolagsverket har gett föreningen tillstånd att ta emot förskott. För att Bolagsverket ska lämna tillstånd krävs såväl att det finns en av intygsgivarna granskad kalkyl som att för- eningen har ställt betryggande säkerhet för återbetalning av för-</P>
<P class="p598 ft82"><SPAN class="ft62">4</SPAN><SPAN class="ft88">I Boverkets allmänna råd Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar (1995:6) ges ytter- ligare anvisningar för hur kostnadskalkyler bör utformas och exempel på detta.</SPAN></P>
<P class="p599 ft64"><SPAN class="ft62">5</SPAN><SPAN class="ft63">Hur stora förskott som tas ut varierar från byggbolag till byggbolag, från projekt till pro- jekt samt geografiskt i landet. HSB kräver exempelvis i Stockholmsområdet ofta förskott på mellan 50 000 kronor och 100 000 kronor beroende på storlek på lägenhet att jämföra med övriga landet där förskottet ofta ligger på 40 000 kronor.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">221</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_222">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">skotten. Närmare bestämmelser om säkerheten finns i bostads- rättsförordningen <NOBR>(12–19</NOBR> §§).</P>
<P class="p68 ft8">Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräk- nade insatsen för bostadsrätten. Förskott för eventuella upplåtelse- avgifter får alltså inte tas ut.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt förarbetena avses med förskott ”alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande ska få förvärva bostadsrätt”. Till dessa hör bl.a. lån och depositionsavgifter som är avseedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet (prop. 1990/91:92 s. 90).</P>
<P class="p68 ft8">Det är straffbelagt att ta ut förskott på annat sätt än det som anges i 5 kap. 2 § BRL (10 kap. 3 § BRL).</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">9.5</SPAN><SPAN class="ft45">Andra vanliga ”föravtal” som inte regleras i BRL</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">9.5.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">I praktiken har bostadsrättslagens möjlighet till förhandsavtal kom- mit att utgöra ett av många medel att knyta till sig intressenter, gärna i ett så tidigt skede som möjligt. Andra, oreglerade avtal, kan ha många namn. Vanliga benämningar är boknings- eller reservations- avtal och optionsavtal.</P>
<P class="p68 ft8">Till skillnad från bostadsrättslagens förhandsavtal är det formellt inte föreningen som är intressentens motpart i dessa avtal, utan i stället det byggföretag som uppför föreningens hus. Villkoren i avtalen utformas också av respektive byggföretag.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">9.5.2</SPAN><SPAN class="ft84">Boknings- eller reservationsavtal</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Vanligt förekommande är att ett byggföretag i ett tidigt skede av processen, ofta innan byggnation har påbörjats, undersöker intresset på marknaden. Mellan konsumenten och bostadsproducenten upp- rättas ofta ett s.k. boknings- eller reservationsavtal och inte sällan erläggs i samband härmed en bokningsavgift. Detta belopp avräknas sedan om man fullföljer köpet. Om man ångrar sig och vill dra sig ur</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">222</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_223">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331223x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p600 ft8">får man i vissa fall inte tillbaka hela det erlagda beloppet. Villkoren skiljer sig åt från byggföretag till byggföretag.<A href="#page_223"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p232 ft8">Det vanligaste är att avtalet avser en specifik bostadslägenhet i det hus som ska uppföras.</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">9.5.3</SPAN><SPAN class="ft84">Optionsavtal</SPAN></P>
<P class="p367 ft49">Optionsavtal vid upplåtelse</P>
<P class="p77 ft8">En typ av föravtal är optionsavtal. Optionsavtal om upplåtelse av bostadsrättslägenhet har dykt upp som ett mer frekvent fenomen på senare tid. Någon reglering beträffande sådana avtal finns inte i BRL.</P>
<P class="p64 ft8">Det kan givetvis finnas olika motiv för att teckna sådana avtal, t.ex. beroende på vilka parterna är. En vanlig partsställning när optionsavtal träffas är en fastighetsägare som i samband med en om- bildning från hyresrätt till bostadsrätt har fått en option av fören- ingen. I sådana fall får den tidigare fastighetsägaren, optionsteckna- ren, en möjlighet att i ett senare skede tjäna ytterligare pengar. Det kan alltså ske om bostadsrättens värde, jämfört med den angivna in- satsen i optionsavtalet, har ökat när optionen utnyttjas. Efter upp- låtelsen kan ju den tidigare fastighetsägaren sälja bostadsrätten vidare (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommen- tar, uppl. 5, 2014, s. 132 f.).</P>
<P class="p265 ft10">Det förekommer även att råvindar upplåtes med optionsavtal.</P>
<P class="p75 ft8">En grundläggande skillnad mellan förhandsavtal enligt BRL och optionsavtal är att förhandsavtalet är bindande för båda parter. Det är inte ett optionsavtal. Ett optionsavtal om upplåtelse kan endast tecknas av föreningen och är bindande endast för föreningen. Mot- parten, optionstecknaren, har en rätt att i framtiden få lägenheten upplåten med bostadsrätt men är inte skyldig att utnyttja sin option.</P>
<P class="p64 ft8">För att erhålla optionsrätten erlägger optionstecknaren i regel en avgift, en s.k. option. Beroende på hur avtalet ser ut riskerar options- havaren att denna avgift inte återbetalas, om optionshavaren väljer att inte utnyttja optionen. Avgiften kan uppgå till höga belopp.</P>
<P class="p601 ft64"><SPAN class="ft55">6 </SPAN>Flera större byggbolag tar ut bokningsavgifter t.ex. JM, Skanska och Einar Mattsson. Bok- ningsavgiften uppgår vanligen till cirka 20 000 kronor. Frånträder konsumenten avtalen hos dessa byggbolag återbetalas förskottet med avdrag för en administrativ utgift som ofta upp- går till 5 <NOBR>000–8</NOBR> 000 kronor.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">223</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_224">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Som tidigare nämnts finns det i bostadsrättslagen ingen reglering av optionsavtal. Giltigheten av sådana avtal har diskuterats i littera- turen. Åsikten har förts fram att det finns en hel del som talar för att en bostadsrättsförening med för föreningen bindande verkan bör kunna träffa den här typen av optionsavtal (se bl.a. Bob Nilsson Hjorth, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, SvJT 2005, s. 499). Den motsatta slutsatsen att sådana optionsavtal inte är tillåtna har också hävdats (Jonny Flodin, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, SvJT 2007 s. 623 ff.).</P>
<P class="p110 ft8">Svea hovrätt fann i rättsfallet RH 2014:25 att det där träffade optionsavtalet om en framtida upplåtelse av fem bostadsrätter var giltigt. Avtalet hade träffats mellan bostadsrättsföreningen och den tidigare ägaren av föreningens fastighet. I domskälen gjorde hovrät- ten en utförlig genomgång av rättsläget och fann att det varken i lag- stiftningen eller annars fanns något hinder mot avtalet. Domstolen konstaterade att varken behovet av att skydda bostadsrättsfören- ingen, föreningens medlemmar eller optionstecknaren talade för att avtalet skulle anses ogiltigt.</P>
<P class="p103 ft49">Optionsavtal vid överlåtelse</P>
<P class="p71 ft8">Ett optionsavtal kan även innebära att en person ges rätt att genom köp senare förvärva eller återköpa en bostadsrätt. Sådana avtal är inte heller reglerade i bostadsrättslagen. Optionstecknaren har en rätt men inte en skyldighet att utnyttja sin option.</P>
<P class="p123 ft8">I rättsfallet NJA 1992 s. 66 fann Högsta domstolen att options- avtal avseende en framtida överlåtelse av bostadsrätt är bindande. För att inte skriftlighetskravet vid överlåtelse ska urholkas fastställde domstolen emellertid att ett sådant optionsavtal för sin giltighet är beroende av att skriftlig form iakttas.</P>
<P class="p110 ft8">Likaså i NJA 2001 s. 75 bedömde Högsta domstolen ett avtal upp- rättat i skriftlig form avseende överlåtelse av ännu inte upplåten bostadsrätt bindande mellan parterna. En ledamot var skiljaktig och fann med hänvisning till det näraliggande förbudet mot överlåtelse av förhandsavtal (jfr 5 kap. 6 § BRL) att avtalet inte kunde anses bindande.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">224</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_225">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p119 ft8">Det kan framhållas att avtalets civilrättsliga giltighet mellan av- talsparterna inte binder bostadsrättsföreningen, som efter upplåtelse har att pröva medlemskapet för förvärvaren enligt 2 kap. 3 § BRL.</P>
<P class="p353 ft34"><SPAN class="ft34">9.6</SPAN><SPAN class="ft45">Associationsrättsligt samtycke och skadestånd</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">9.6.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Det är numera ett mycket begränsat antal bostadsrättsföreningar som bildas av de personer som själva önskar få en lägenhet i fören- ingens hus. Vid nybildning är i dag byggmästarbildade bostadsrätts- föreningar vanliga. De kontrolleras i det inledande skedet av det byggföretag som genomför projektet. Dess medlemmar äger fören- ingen i formell mening men de har inte några egna egentliga intres- sen i den. Deras medverkan är betingad av att en bostadsrättsfören- ing för registrering måste ha minst tre medlemmar (1 kap. 2 § BRL). Det är således en administrativ ordning under en interimsperiod till dess projektet slutförts och de kommande medlemmarna/bostads- rättshavarna tar över kontrollen av föreningen.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">9.6.2</SPAN><SPAN class="ft84">Likhetsprincipen och generalklausulen</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Enligt 9 kap. 12 § BRL är, med vissa undantag som inte är relevanta här, bestämmelserna i 6 kap. föreningslagen om en förenings ledning tillämpliga på en bostadsrättsförening.</P>
<P class="p64 ft8">Styrelsen och andra ställföreträdare för en förening är underkas- tade vissa generella begränsningar i sin beslutanderätt. Enligt 6 kap. 13 § föreningslagen får en styrelse inte företa en rättshandling eller någon annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller åt någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. Denna bestämmelse, den s.k. generalklausu- len, är utformad efter mönster av dåvarande 8 kap. 13 § (sedermera 8 kap. 34 §) i 1975 års aktiebolagslag (jfr 8 kap. 41 § i nu gällande aktiebolagslag [2005:551]). Bestämmelsen anses innehålla likhets- principen.</P>
<P class="p75 ft8">Generalklausulerna i aktiebolagslagen och föreningslagen är ut- tryck för den allmänna associationsrättsliga principen om styrelsens lojalitetsplikt i förhållande till associationen och dess medlemmar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">225</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_226">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">Styrelsen har som organ för associationen en sysslomannaställning och det åligger styrelsen att på ett lojalt sätt tillvarata alla medlem- mars intressen. Bestämmelserna utgör en del av regelverket för minoritetsskydd i de olika associationerna. (Se beträffande ekono- miska föreningar prop. 1986/87:7 s. 114 och Anders Mallmén, Sten Andersson, Bo Thorstorp, Lagen om ekonomiska föreningar, En kommentar, 4 uppl. 2016, s. 190 f.).</P>
<P class="p110 ft8">Ytterligare en skyddsregel för föreningsmedlemmarna, en jävs- regel, återfinns i 6 kap. 10 § föreningslagen. Enligt den regeln får en styrelseledamot inte handlägga frågor rörande avtal mellan leda- moten och föreningen. En styrelseledamot får inte heller handlägga frågor om avtal mellan föreningen och tredje man, om ledamoten i frågan har ett väsentligt intresse som kan vara stridande mot fören- ingens.</P>
<P class="p602 ft8">Generalklausulerna i 6 kap. 13 och 10 §§ föreningslagen syftar sammantaget till att skydda föreningsmedlemmarna mot förfaranden från styrelsens eller enskilda styrelseledamöters sida som är illojala antingen mot föreningen eller mot enskilda medlemmar. Bestämmel- serna utgör således ett skydd för medlemmarna mot stadgefräm- mande verksamhet.</P>
<P class="p72 ft8">Mot bakgrund av syftet med reglerna kan de sättas åt sidan om alla berörda medlemmar samtycker till det handlande som är aktuellt. Det är således medlemmarna, och inga andra, som har beslutande- rätten i en förening (se NJA 1981 s. 1117 och Svante Johansson, Svensk associationsrätt i huvuddrag, 11 uppl. 2014, s. 159). Detta brukar beskrivas så att reglerna är fakultativa.</P>
<P class="p72 ft8">Samtyckesprincipen innebär att associationsmedlemmar har rätt att samtycka till beslut som är oförenliga med medlemsskyddsnor- mer, vare sig normerna följer av skriven eller oskriven gällande rätt eller av den enskilda associationens författning, såsom stadgarna i en förening. Exakt vad som krävs för att ett samtycke ska medföra de rättsverkningar som följer av samtyckesprincipen är inte i alla delar klarlagt. Enighet råder dock om att verkningsfulla samtycken – av hänsyn till den samtyckande medlemmen – måste vara partikulära (i motsats till generella) i den meningen att de ska referera till indivi- duellt bestämda beslut (se artikel av docent Niklas Arvidsson, Associationsrättsligt samtycke och skadestånd, SVJT 2014 s. 653– 661).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">226</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_227">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p160 ft12"><SPAN class="ft12">9.6.3</SPAN><SPAN class="ft84">Rättsfallet NJA 2013 s. 117 ”Kamelianfallet”</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">I rättsfallet NJA 2013 s. 117 (Kamelianfallet) prövade Högsta dom- stolen om ett beslut av styrelsen i en bostadsrättsförening, som hade fattats med samtycke från alla som då var medlemmar, kan leda till skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna i förhållande till föreningen.</P>
<P class="p64 ft8">Den i målet aktuella bostadsrättsföreningen (brf) väckte skade- ståndstalan mot de tre tidigare ledamöterna i styrelsen tillika tidigare tre medlemmar (A, B och C) i föreningen. Dessa var även företrä- dare och ägare av det byggföretag som ägde mark och hus och som senare sålde allt detta till den nybildade brf.</P>
<P class="p64 ft8">Den bakomliggande orsaken till talan var att föreningen och dess nya medlemmar inte ansåg sig ha blivit informerade om en ändring i avtalet mellan brf och byggföretaget. När ändringsbeslutet togs fanns det inga bostadsrättshavare som medlemmar i föreningen utan de blivande medlemmarna hade tecknat reservationsavtal med bygg- företaget om företräde till att inom viss tid teckna förhandsavtal till bostadsrätterna. Bostadsrätterna uppläts härefter utan att föreningen informerade de blivande medlemmarna om entreprenadändringen.</P>
<P class="p75 ft8">Ändringen handlade om att ett parkeringsgarage under fastig- heten i stället blev ett parkeringshus bredvid huskropparna utan justering på priset. Den uppgivna orsaken till detta var fördyrande ändrings- och tilläggsarbeten. Entreprenaden slutbesiktigades och godkändes varefter vid ordinarie föreningsstämma samma år A, B och C lämnade sina uppdrag i styrelsen och beviljades ansvarsfrihet för sin förvaltning under de aktuella åren.</P>
<P class="p375 ft8">Som grund för skadeståndsyrkandet åberopade brf att A, B och C i egenskap av styrelseledamöter i brf med uppsåt eller av oaktsamhet hade skadat brf. Det yrkade kapitalbeloppet motsvarade den ned- sättning av ersättningen för entreprenaden som föreningen ansåg att det ändrade utförandet av garagen borde ha föranlett.</P>
<P class="p375 ft8">A, B och C invände att något anspråk mot dem på den angivna grunden inte kunde göras gällande, eftersom samtliga medlemmar i brf hade samtyckt till beslutet.</P>
<P class="p456 ft8">Högsta domstolen började med att redovisa tillämpningsområdet för dels generalklausulen i 6 kap. 13 §, dels jävsregeln i 6 kap. 10 § föreningslagen. Som beskrivits i föregående avsnitt är dessa regler fakultativa och kan sättas åt sidan i den mån samtliga medlemmar i</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">227</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_228">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">en bostadsrättsförening är överens om den förvaltningsåtgärd som senare visar sig bli ifrågasatt.</P>
<P class="p68 ft8">Den fråga som Högsta domstolen främst hade att ta ställning till var om det beträffande bostadsrättsföreningar fanns skäl för avsteg från detta synsätt och anse att medlemmarnas bestämmanderätt i sådana föreningar är inskränkt till förmån för de intressen som kan finnas hos personer som står utanför föreningen, men som är intres- serade av att bli medlemmar trots att alla tidigare medlemmar sam- tyckt till det senare ifrågasatta beslutet.</P>
<P class="p68 ft8">Högsta domstolen konstaterade att det i befintlig doktrin sakna- des stöd för att göra avsteg från grundprincipen att det är medlem- marna, och inga andra, som har beslutanderätten i en förening. Högsta domstolen hänvisade också till den aktiebolagsrättsliga litteraturen där det uttalats att minoritetsskyddet i ett aktiebolag omfattar nuvarande, men inte framtida, aktieägare (jfr bl.a. Rolf Dotevall, Skadeståndsansvar för styrelseledamot och verkställande direktör, 1989, s. 358).</P>
<P class="p110 ft8">Högsta domstolen hyste i och för sig förståelse för att nyblivna medlemmar kunde ha ett intresse av att bibehålla en rättslig möjlig- het att hålla styrelseledamöter ansvariga också för tidigare beslut som styrelsen fattat med samtycke av alla som då var medlemmar i föreningen. Men, ansåg Högsta domstolen och hänvisade till för- arbetena, att tillåta något sådant skulle innebära en inte oväsentlig utvidgning av det befintliga skydd för minoriteten och blivande medlemmar som ställs upp i lagstiftningen (jfr prop. 1990/91:92 s. 97). Dessutom framhöll Högsta domstolen skulle en sådan utvidg- ning innebära ett omotiverat avsteg från grundläggande associations- rättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattandet inom föreningar.</P>
<P class="p72 ft8">Högsta domstolen tillade också att ett frångående av vad som annars gäller i fråga om styrelsens skyldighet att tillgodose medlem- marnas intressen skulle kunna leda till att föreningen hade ett eget intresse som kunde vara skilt från medlemmarnas. Ett sådant intresse kan bli svårt att definiera och därmed kan det också bli bekymmer- samt att knyta ett skadeståndsansvar gentemot föreningen till detta. Ur den enskilde styrelseledamotens synvinkel kan det dessutom bli svårt att, när samtliga medlemmar är överens om en viss åtgärd, bedöma om han eller hon – därför att åtgärden av senare medlemmar</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">228</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_229">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331229x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p603 ft8">skulle kunna ses som ogynnsam – ändå kan och bör motsätta sig denna för att undgå skadeståndsansvar i förhållande till föreningen.</P>
<P class="p604 ft35"><SPAN class="ft34">9.7</SPAN><SPAN class="ft80">Slutlig kostnad och ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL</SPAN></P>
<P class="p605 ft12"><SPAN class="ft12">9.7.1</SPAN><SPAN class="ft84">Inledning</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">Under utredningens gång har det från flera håll framkommit att det finns byggföretag, framför allt mindre sådana, som kringgår bestäm- melsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL genom att redovisa den slutliga kostnaden på föreningsstämma trots att denna kostnad ännu inte kan anses vara känd. På så sätt slipper byggföretagen bekosta en banksäkerhet eller liknande.<A href="#page_229"><SPAN class="ft79">7</SPAN></A></P>
<P class="p454 ft12"><SPAN class="ft12">9.7.2</SPAN><SPAN class="ft84">Tillstånd till upplåtelse</SPAN></P>
<P class="p557 ft8">Enligt 4 kap. 2 § BRL måste Bolagsverkets tillstånd inhämtas till upplåtelsen, om upplåtelse av bostadsrätt till en bostadslägenhet sker innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma.</P>
<P class="p375 ft8">Tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats och om föreningen ställer en betryggande säkerhet för återbetalning av insats eller upplåtelseavgift till bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p375 ft8">Huvuddragen i nuvarande bestämmelse tillkom genom 1971 års bostadsrättslag. Bestämmelsen har i förhållande till 1971 års lag anpassats till fall när det sker en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt samtidigt som föreningens hus byggs om. Det talas sålunda inte längre om anskaffningskostnad utan om den slutliga kostnaden.</P>
<P class="p606 ft8">Vad som avses med den slutliga kostnaden har inte närmare preciserats i förarbetena. Av Boverkets förslag till nya allmänna råd framgår dock följande.</P>
<P class="p607 ft56"><SPAN class="ft55">7 </SPAN>Se även artikel av Johan Hellekant i Svenska dagbladet den 8 februari 2015 ”Borättsköpare står utan skydd”.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">229</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_230">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331230x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p608 ft14">Vid uppförande av nya hus bör den totala kostnaden för föreningens fastighet endast anges som slutlig när entreprenaden är slutförd, god- känts vid slutbesiktningen, slutbesked meddelats och huset/en lämnats över till föreningen. I förekommande fall godtas interimistiskt slut- besked.</P>
<P class="p587 ft8">(Se även Boverkets motivering i tillsynsbeslut den 24 mars 2016, dnr 414/15, 2809/15, 2279/15 och 2551/15.)</P>
<P class="p68 ft8">Även i ekonomiska planer förekommer det att den slutliga kost- naden anges som känd trots att det vid planens upprättande och registrering pågår ett ombyggnadsarbete av föreningens hus. Det kan ifrågasättas om den slutliga kostnaden verkligen är känd och därmed om upplåtelse kan ske utan något tillstånd.<A href="#page_230"><SPAN class="ft79">8</SPAN></A></P>
<P class="p68 ft8">Om upplåtelse sker i strid mot bestämmelsen kan detta medföra straffansvar enligt 10 kap. 3 § 2 BRL.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">9.7.3</SPAN><SPAN class="ft84">Säkerheten</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Den säkerhet som föreningen är skyldig att ställa för att tillstånd ska kunna erhållas av Bolagsverket ska täcka det sammanlagda beloppet av de insatser och upplåtelseavgifter som avses med bostadsrätts- föreningens ansökan om tillstånd.</P>
<P class="p123 ft8">Enligt 7 kap. 17 § BRL har en bostadsrättshavare rätt att under vissa omständigheter efter uppsägning frånträda bostadsrätterna då beslut fattats om väsentlig avgiftshöjning. Vid ett sådant frånträde är föreningen skyldig att ge ut skälig ersättning för bostadsrätten. För att denna bestämmelse ska ge bostadsrättshavaren det skydd som är avsett krävs att bostadsrättshavaren med säkerhet kan räkna med att få ut ersättningen av föreningen. Annars kan bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital som har investerats.</P>
<P class="p68 ft8">Bestämmelsen om säkerhet ger den som betalat en avgift för bostadsrätten en garanti att få ut ersättning som denne är berättigad till om personen utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Skyddet har koncentrerats till det skede av föreningens verksamhet</P>
<P class="p609 ft64"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>I t.ex. det s.k. Norrtäljemålet vid Stockholms tingsrätt, mål T <NOBR>16624-14,</NOBR> gällande skade- ståndstalan mot två intygsgivare, anges i stämningsansökan att endast hälften av föreningens 33 lägenheter var färdigställda när föreningen gick i konkurs. Ändå uppgavs det i den ekonomiska planen, med intygsgivarnas underskrift, att slutkostnaden var känd.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">230</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_231">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331231x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p374 ft8">då riskerna för avgiftshöjningar framstår som störst, nämligen när föreningens hus uppförs eller byggs om.</P>
<P class="p610 ft8">Närmare bestämmelser om säkerheten finns i bostadsrätts- förordningen (se <NOBR>12–19</NOBR> §§). Där sägs att säkerheten ska bestå av bankgaranti eller därmed likvärdig säkerhet.</P>
<P class="p64 ft8">Föreningens skyldighet att återbetala insats och upplåtelseavgift kan bli aktuell i första hand genom att en bostadsrättshavare ut- nyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten enligt lagen (4 kap. 8 § samt 7 kap. <NOBR>2–4</NOBR> §§ och 17 §). Även i andra fall kan föreningen bli skyldig att utge ersättning, t.ex. på grund av att en upplåtelse enligt 4 kap. 7 § är ogiltig eller upplåtelsen är ogiltig på grund av allmänna avtalsrättsliga regler.</P>
<P class="p611 ft34"><SPAN class="ft34">9.8</SPAN><SPAN class="ft45">Överväganden och förslag</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.1</SPAN><SPAN class="ft84">Systemet med förhandsavtal</SPAN></P>
<P class="p564 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Utredningen har i sig inte haft i upp- drag att överväga att ta bort systemet med förhandsavtal men kan ändå konstatera att systemet i huvudsak fungerar väl. Likväl bör konsumentskyddet för förhandstecknare och andra blivande medlemmar stärkas (se förslag nedan).</P>
<P class="p519 ft49">Förhandsavtal</P>
<P class="p508 ft8">Först kan konstateras att det genom 1991 års bostadsrättslag åter- infördes möjlighet att träffa förhandsavtal beträffande bostadsrätts- lägenheter. Vad gäller lokaler fanns inte heller dessförinnan något förbud.</P>
<P class="p456 ft8">Förbudet mot förhandsavtal år 1971 motiverades med att det inte förelåg något avgörande hinder mot att låta de bostadssökande bli medlemmar i bostadsrättsföreningen och förvärva bostadsrätt redan när de band sig för en lägenhet i föreningens hus (prop. 1971:12 s. 81). Denna slutsats byggde i sin tur på ett utförligt resonemang om för- och nackdelarna med förhandsavtal och förskott. Nack- delarna kan sammanfattas med att man ansåg att de bostadssökande tidigt band sig och betalade utan att få något inflytande. Fördelarna handlade mycket om att föreningsbildarna hade kvar sitt inflytande</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">231</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_232">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">fram till dess att föreningens hus hade färdigställts. Detta ansågs emellertid kunna uppnås genom bestämmelser i stadgarna om hur styrelseledamöter ska utses. Tanken var således att upplåtelsen av bostadsrätten skulle kunna ske tidigt och detta förutsatte att den ekonomiska planen var registrerad.</P>
<P class="p68 ft8">När förhandsavtalen återinfördes genom 1991 års bostadsrättslag framhöll departementschefen att det borde kunna medverka till att planerna registrerades på ett senare stadium än tidigare, vilket i sin tur borde leda till dels att planerna blir säkrare, dels att behovet av att upprätta ny ekonomisk plan minskar (prop. 1990/91:92 s. 78).</P>
<P class="p110 ft8">Ett tungt skäl för att regleringen om förhandsavtal återinfördes var även behovet av att på ett tidigt stadium kunna fånga upp olika önskemål när det gäller tillval och dylikt och att de olägenheter som ansågs föreligga i förarbetena till 1971 års lag kunde undanröjas (prop. 1990/91:92 s. 84). Att välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckor m.m. ses i dag av många som något självklart och ur konsumentsynpunkt är det av stor betydelse att kunna påverka utformningen av den egna lägenheten genom tillval. Tillvalen måste normalt beställas innan den ekonomiska planen är färdigställd.</P>
<P class="p123 ft8">Det är i huvudsak fyra komponenter som i förarbetena till 1991 års bostadsrättslag bedömdes vara erforderliga för att undan- röja olägenheterna med föravtal, nämligen att en kostnadskalkyl måste ha upprättats innan förhandsavtalet ingås, att bostadsrätten vid nyproduktion ska upplåtas senast vid inflyttningen, att för- eningen ska ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands- tecknaren under vissa förutsättningar ska ha möjlighet att frånträda förhandsavtalet (prop. 1990/91:92 s. 85).</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen har i sig inte haft i uppdrag att överväga att ta bort systemet med förhandsavtal men kan ändå konstatera att förhands- avtalet fyller en viktig och praktisk funktion. Ett antal andra alterna- tiv har också historiskt prövats eller diskuterats.</P>
<P class="p68 ft8">Mot bakgrund av bl.a. Högsta domstolens slutsats i rättsfallet NJA 2013 s. 117 har det emellertid ifrågasatts om skyddet för för- handstecknare och andra blivande medlemmar är tillräckligt starkt. Utredningen återkommer till detta i det följande.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">232</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_233">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331233x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p612 ft119"><SPAN class="ft12">9.8.2</SPAN><SPAN class="ft118">Det bör införas ytterligare krav på vad förhandsavtalet ska innehålla samt en informationsskyldighet</SPAN></P>
<P class="p613 ft12">för bostadsrättsföreningen</P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Förhandsavtalet ska skrivas under av parterna. I avtalet ska anges i förekommande fall till lägenheten upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen och innehålla uppgift om gällande beviljat bygglov.</P>
<P class="p614 ft8">Bostadsrättsföreningen ska åläggas att skriftligen informera förhandstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller vad som annars överenskommits.</P>
<P class="p578 ft8">Ett förhandsavtal ska upprättas skriftligen. Avtalet ska ange parter- nas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnats i för- skott. De beräknade avgifterna ska grundas på en kostnadskalkyl, vilken i sin tur ska uppfylla vissa krav. Kostnadskalkylen ska även vara försedd med intyg från sådana intygsgivare som ska användas för ekonomiska planer (5 kap. 3 § BRL).</P>
<P class="p145 ft8">Ett avtal som ingås i strid med bestämmelserna i 5 kap. 3 § BRL är ogiltigt (5 kap. 4 § BRL).</P>
<P class="p64 ft8">I 8 § BRF finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylens innehåll. Den ska innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens firma och organisationsnummer samt, i den omfattning som behövs för att beräkna avgifterna, de övriga uppgifter som följer av 1 § BRF. Den ska även innehålla en ekonomisk prognos enligt 4 a § om- fattande de kostnader och intäkter som tagits upp i kalkylen samt en känslighetsanalys enligt 4 b §. De sistnämnda uppgifterna är alltså sådana som ska ingå i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p75 ft8">I syfte att stärka konsumentskyddet kan det enligt utredningens mening finnas fog för att ställa större krav på förhandsavtalet och dess innehåll. Ju mer information som finns tillgängligt vid avtalets ingående desto större krav kan konsumenten ställa på att också detta ska vara uppfyllt vid ingående av upplåtelseavtalet. Tillsammans med utredningens förslag om en utvidgad rätt till frånträde vid väsentliga avvikelser (se avsnitt 9.8.3) skapar detta ett starkare konsument- skydd.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">233</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_234">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p396 ft8">Utredningen kan konstatera att det uppställs krav på att för- handsavtalet ska vara skriftligt och innehålla bl.a. parternas namn. Något uttryckligt krav på att avtalet ska undertecknas av parterna finns dock inte (jfr sådant krav vid överlåtelse i 6 kap. 4 § första stycket BRL och 4 kap. 1 § JB). För att undvika tveksamheter om parternas avsikter och därmed öka rättssäkerheten för konsumen- terna bör det i bostadsrättslagen införas krav på att förhandsavtalet ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och för- handstecknaren.</P>
<P class="p390 ft8">Det finns också anledning att beröra frågan hur objektet i för- handsavtalet hanteras. Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/terrass” eller att bostadsrättshavaren ”disponerar mark i anslutning till bostadsrätts- lägenheten”. Många gånger är det oklart vilka rättigheter och skyldig- heter som gäller för dessa utrymmen. För att undvika oklarheter föreslår utredningen att det i förhandsavtalet förtydligas vad som kommer att upplåtas med bostadsrätt. Det bör således av lagtexten framgå att även till lägenheten tillhörande med bostadsrätt övriga upplåtna utrymmen ska anges i förhandsavtalet. Det gäller då exem- pelvis takterrass/balkong/mark om sådan kommer att upplåtas med bostadsrätt.</P>
<P class="p68 ft8">Normalt har bostadsrättsföreningen vid nyproduktion fått bygglov beviljat vid tecknandet av förhandsavtal. Något färdigt hus finns dock oftast inte. Ett beviljat bygglov innehåller därför viktig och grundläggande information för konsumenterna vid tecknande av förhandsavtal. Även i ombildningsfallen kan det vara viktigt att känna till sådan information. Det bör därför uppställas krav på att förhandsavtalet ska innehålla uppgift om gällande beviljat bygglov.</P>
<P class="p123 ft8">Ett känt problem med förhandsavtal är att förhandstecknarna inte har insyn i styrelsens verksamhet och beslut. Bostadsrättsföreningen bör därför i bostadsrättslagen åläggas en skyldighet att skriftligen informera förhandstecknarna om väsentliga förändringar av för- handsavtalet eller vad som annars överenskommits. En sådan infor- mationsskyldighet bör gälla fram till dess upplåtelseavtal tecknas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">234</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_235">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331235x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p615 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.3</SPAN><SPAN class="ft84">Förhandstecknarens möjlighet att frånträda avtalet bör vidgas</SPAN></P>
<P class="p564 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Förhandstecknaren ska efter uppsägning ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från förhandsavtalet eller från vad som annars har avtalats.</P>
<P class="p616 ft8">Tidsrymden mellan tecknandet av förhandsavtal och själva upp- låtelsen kan vara en riskfaktor eftersom byggprojektet många gånger kan ta olika riktningar.</P>
<P class="p375 ft8">För att öka konsumentskyddet kan det enligt direktiven över- vägas om det finns utrymme att vidga möjligheten för en förhands- tecknare att säga upp avtalet.</P>
<P class="p375 ft8">En förhandstecknare har enligt bostadsrättslagen möjlighet att frånträda förhandsavtalet om lägenheten inte upplåts med bostads- rätt senast vid inflyttningen, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller om de avgifter som ska betalas för bostads- rätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och för- handstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften (5 kap. 8 § ).</P>
<P class="p64 ft8">Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om förhands- avtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 92). Samtidigt kan man inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar ett förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar ett avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt. Bostadsrätts- lagen innehåller t.ex. inte någon möjlighet för konsumenten att frånträda förhandsavtalet om förutsättningarna väsentligen avviker ifrån vad som avtalats.</P>
<P class="p606 ft8">Visserligen torde, med beaktande av de allmänna rättsgrund- satserna om hävning, även förhandsavtal kunna frånträdas om det visar sig att förutsättningarna väsentligen brister som en förhands- tecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet eller senare kommit överens om. För att undanröja eventuella tveksam- heter och därmed förbättra konsumentskyddet menar utredningen</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">235</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_236">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331236x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p102 ft8">att en sådan rätt till hävning uttryckligen bör framgå av bostads- rättslagen. (Om allmänna rättsgrundsatser om hävning, se prop. 1990/91:92 s. 91 f, SOU 2000:2 s. 95 och Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 139.) Utredningen föreslår därför att det i bostadsrättslagen införs en bestämmelse om att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. ”Avviker från vad som avtalats” bör omfatta inte bara förhandsavtalet utan även vad parterna annars har kommit överens om. Bestämmelsen bör omfatta alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighets- fel och rättsliga fel.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.4</SPAN><SPAN class="ft84">Optionsavtal</SPAN></P>
<P class="p505 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Det ska inte vara möjligt att teckna optionsavtal gällande upplåtelse av eller framtida överlåtelse av bostadsrättslägenhet.</P>
<P class="p582 ft8">Någon reglering beträffande optionsavtal finns inte i bostadsrätts- lagen. Ett optionsavtal kan gälla en framtida upplåtelse. Det kan också gälla en framtida överlåtelse.</P>
<P class="p72 ft8">En grundläggande skillnad mellan förhandsavtal enligt BRL och optionsavtal är att förhandsavtalet är bindande för båda parter. Det är inte ett optionsavtal. Ett optionsavtal om upplåtelse kan endast tecknas av föreningen och är bindande endast för föreningen. Motparten, optionstecknaren, har en rätt att i framtiden få lägen- heten upplåten med bostadsrätt men är inte skyldig att utnyttja sin option.</P>
<P class="p426 ft8">På motsvarande sätt är ett optionsavtal om överlåtelse bindande endast för överlåtaren. Denne har således förbundit sig att överlåta bostadsrätten om optionstecknaren begär det. Den sistnämnde har en rätt men inte en skyldighet att utnyttja sin option.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">236</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_237">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p82 ft49">Optionsavtal om upplåtelse</P>
<P class="p77 ft8">Optionsavtal om upplåtelse har blivit vanligare på senare tid. Det kan givetvis finnas olika motiv för att teckna sådana avtal, t.ex. beroende på vilka parterna är, men en vanlig partsställning är en fastighetsägare som i samband med en ombildning till bostadsrätt har fått en option av föreningen att köpa någon eller några bostadsrättslägenheter. I sådana fall får den tidigare fastighetsägaren – optionstecknaren en möjlighet att i ett senare skede tjäna ytterligare pengar bl.a. genom att uppnå en lindrigare skattesituation. Det kan alltså ske om bostadsrättens värde, jämfört med den angivna insatsen i options- avtalet, har ökat när optionen utnyttjas.</P>
<P class="p145 ft8">Förutom den ovan nämnda situationen förekommer det även att optionsavtal tecknas vid t.ex. framtida upplåtelse av råvindar.</P>
<P class="p64 ft8">Högsta domstolen har ännu inte prövat frågan om giltigheten av optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt. I rättsfallet RH 2014:25 fann dock Svea hovrätt att ett avtal var ett giltigt optionsavtal när en bostadsrättsförening förband sig att vid en senare tidpunkt låta den förre fastighetsägaren få ett antal lägenheter med hyresrätt upplåtna på sig med bostadsrätt.</P>
<P class="p75 ft8">Svea hovrätt tog avstamp i Högsta domstolens uttalanden i rättsfallet NJA 1992 s. 66 att när det gäller lös egendom är utgångs- punkten att optionsavtal är bindande samt att från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. Hovrätten undersökte sedan dels om undantag hade skett genom lagstiftningen, dels om särskilda skäl föranledde ett undantag.</P>
<P class="p64 ft8">Hovrätten noterade att det finns olika åsikter i litteraturen och konstaterade att något hinder i lagstiftning mot det i målet aktuella optionsavtalets giltighet inte fanns. Därmed återstod frågan om det fanns särskilda omständigheter som föranledde att optionsavtalet skulle anses ogiltigt. Hovrätten uttalade:</P>
<P class="p570 ft14">I målet är fråga om en ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Fastighetsägaren ägde en sådan majoritet av andelarna i den tomträtt som förvärvades av bostadsrättsföreningen att en ombildning inte hade varit möjlig utan hennes medverkan. Det förhållandet att fastighets- ägaren vid en framtida upplåtelse måhända får tillgodogöra sig bety- dande värden till följd av eventuella prisuppgångar utgör inte i sig skäl att anse optionsavtalet ogiltigt. Förhållandet var känt för föreningen redan vid avtalets ingående och föreningen har haft att planera sin ekonomi därefter liksom att preliminärt pröva fastighetsägarens lämplig-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">237</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_238">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p608 ft14">het som medlem. Inte heller föreningens medlemmar, som fortlöpande fått information om avtalets påverkan på föreningens ekonomi genom föreningens årsredovisningar, kan anses ha något behov av skydd. Det finns inte heller något behov av att skydda optionstecknaren, dvs. fastighetsägaren, då hon inte har någon skyldighet att fullfölja avtalet om i stället en prisnedgång skulle inträffa, om föreningens ekonomi dramatiskt skulle försämras eller om hon av annan anledning inte skulle vilja fullfölja avtalet. Föreningen behöver inte heller skyddas i detta fall eftersom man har kvar sin nuvarande hyresgäst. Det kan alltså konsta- teras att varken behovet av att skydda bostadsrättsföreningen, för- eningens medlemmar eller optionstecknaren talar för att optionsavtalet ska anses ogiltigt.</P>
<P class="p617 ft8">Som konstaterats ovan har det i litteraturen förts fram olika åsikter i frågan om optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt är giltiga. Vissa anser att det finns en hel del som talar för att en bostadsrättsförening med för föreningen bindande verkan bör kunna träffa den här typen av optionsavtal (se bl.a. Nilsson Hjorth, Vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätter, SvJT 2005, s. 478). Den motsatta slutsatsen att sådana optionsavtal inte är tillåtna har också hävdats (se Flodin, Förhandsavtal och optionsavtal om upplåtelse av bostadsrätt, SvJT 2007 s. 623 ff.).</P>
<P class="p110 ft8">Som skäl för att optionsavtal om upplåtelse bör vara giltiga anför Nilsson Hjorth att förhandsavtal är en del av ett system som ska motverka ekonomiska ohållbara projekt och ytterst skydda speku- lanter på bostadsrätter. Man har velat skydda spekulanten när denne blir bunden av förhandsavtalet. Optionsavtalet är däremot inte bin- dande för optionshavaren. Som argument i samma riktning kan noteras domskälen i Högsta domstolens tidigare nämnda två avgöranden NJA 2001 s. 75 och NJA 1992 s. 66. I dessa anger dom- stolen att vad som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrättshavare talar för annat.</P>
<P class="p68 ft8">Flodin anför som ett argument för hans synsätt att lagstiftningen om bostadsrättsföreningar tidigare utgått från att det inte är tillåtet att ingå avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt och att den grundsynen även genomsyrar den nuvarande bostadsrättslagen (s. 628 f.). Möjligheten att träffa förhandsavtal är, enligt honom, ett undantag från en outtalad huvudregel.</P>
<P class="p123 ft8">Därutöver anför han ytterligare två argument. Det ena är att optionsavtal medför att optionstecknaren tillåts spekulera i pris-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">238</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_239">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331239x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p73 ft8">utvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser skulle kunna hamna i en besvärlig situation. Sådan spekulation är förbjudet för förhandstecknaren. Vidare menar han att det inte finns några skyddsregler för optionstecknaren, som kanske har betalat ersättning för optionsrätten.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen kan konstatera att det i viss mån fortfarande kan sägas vara oklart om det tidigare refererade avgörandet från Svea hovrätt innebär att man anser att optionsavtal generellt sett är giltiga (såvida det inte finns någon särskild ogiltighetsgrund eller liknande). Alternativt får varje optionsavtal om upplåtelse i det enskilda fallet prövas mot de av Högsta domstolen i NJA 1992 s. 66 uppställda kriterierna.<A href="#page_239"><SPAN class="ft79">9</SPAN></A></P>
<P class="p107 ft8">Den fråga utredningen har att ta ställning till är emellertid om det i framtiden ska vara möjligt för en bostadsrättsförening, att vid sidan av den i bostadsrättslagen reglerade möjligheten att ingå förhands- avtal, även teckna optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrätts- lägenhet.</P>
<P class="p618 ft8">Såvitt framgår av förarbetena till bostadsrättslagarna har lagstif- taren inte ägnat frågan om optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrättslägenhet särskild uppmärksamhet.</P>
<P class="p75 ft8">Ett första argument för att optionsavtal gällande upplåtelse fyller ett egentligt självständigt behov skulle kunna vara att det finns ett praktiskt behov av sådana avtal. Häremot kan invändas att lag- stiftaren redan tillhandahåller en variant, nämligen förhandsavtalet, varför behovet inte borde vara alltför påtagligt.</P>
<P class="p75 ft8">Genom ett förhandsavtal utfäster sig bostadsrättsföreningen att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (se 5 kap. 1 § BRL). Enligt 5 kap. 6 § BRL får förhandstecknaren inte sätta någon annan än sin make eller sambo i sitt ställe; en överlåtelse eller pantsättning i strid mot bestäm- melsen är ogiltig. Syftet med ogiltighetsregeln är att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som förhandsavtal innebär (SOU 1988:14 s. 126 och 235 samt prop. 1990/91:92 s. 97 f.).</P>
<P class="p619 ft56"><SPAN class="ft55">9 </SPAN>Det går inte heller att dra någon konkret slutsats utifrån NJA 1992 s. 66 och NJA 2001 s. 75, då dessa handlar om överlåtelse och inget av optionsavtalen som prövades hade bostadsrättsförening som motpart.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">239</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_240">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Att tillåta optionsavtal vid upplåtelse av bostadsrättslägenhet skulle således ge möjlighet till spekulation i en framtida upplåtelse, vilket inte ansetts önskvärt när det gäller förhandsavtal.</P>
<P class="p68 ft8">Frågan om optionsavtalens bindande verkan i upplåtelsefallen är tudelad. Å ena sidan är bundenheten ensidig till förmån för options- innehavaren, då det är föreningen som åtar sig att upplåta en bostadsrätt till optionshavaren. Å andra sidan riskerar optionsavtalet, ur konsumentskyddsaspekt, medföra andra åtaganden än bundenhet att förvärva för en optionshavare. Den part som har optionsrätten får vanligen betala ett pris för rättigheten. Beroende på hur avtalet ser ut riskerar optionshavaren att denna avgift inte återbetalas, om options- havaren väljer att inte utnyttja optionen. Avgiften kan uppgå till höga belopp.</P>
<P class="p68 ft8">Problematiken behöver nödvändigtvis inte anses ligga i bunden- heten och de eventuella avgifter som tas ut, utan själva förekomsten av denna avtalsform och de konsekvenser och oklarheter som råder kring dess laglighet.</P>
<P class="p68 ft8">Högsta domstolens avgöranden NJA 1992 s. 66 och NJA 2001 s. 75 kan sägas ge uttryck för att den avtalsfrihet som gäller för lös egendom i allmänhet väger tungt och att särbehandling blir aktuell först om särskilda bestämmelser eller skyddsmotiv för bostadsrätts- havaren talar för annat.</P>
<P class="p123 ft8">Regleringen av förhandsavtal enligt 5 kap. BRL är dock upplagd så att förhandsavtal ska vara det enda sättet för en bostadsrätts- förening att på förhand binda en bostadsrättshavare. Vissa förutsätt- ningar ska vara uppfyllda, bl.a. ska kostnadskalkyl ha upprättats och granskats av intygsgivare. Förhandsavtal som inte uppfyller de uppställda förutsättningarna är ogiltiga.</P>
<P class="p110 ft8">Regleringen om förhandsavtal bygger på en avvägning av parter- nas intresse med beaktande även av tredje mans intressen, dvs. andra förhandstecknare eller bostadsrättshavare. Att vid sidan av förhands- avtal – för vilka skyddsregler än uppställda – tillåta optionsavtal utan att det finns några skyddsregler för tredje man eller optionshavaren framstår inte som lämpligt.</P>
<P class="p68 ft8">Sammantaget är utredningens uppfattning att de skäl som talar emot att tillåta optionsavtal vid upplåtelse av bostadsrätt väger tyngre än de som talar för den motsatta ståndpunkten. Enligt utred- ningens mening finns det inte heller någon mening med att införa skyddsregler för optionsavtal när det redan finns ett avtalsinstitut i</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">240</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_241">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p73 ft8">form av förhandsavtal reglerat i bostadsrättslagen. Utredningen före- slår därför att det i lagen införs ett förbud för bostadsrättsföreningar att ingå andra avtal om framtida upplåtelse av bostadsrättslägenheter än förhandsavtal.</P>
<P class="p76 ft49">Optionsavtal om överlåtelse</P>
<P class="p63 ft8">Giltigheten av optionsavtal om överlåtelse har prövats av Högsta domstolen i NJA 1992 s. 66. Domstolen kom fram till att sådana avtal kan vara bindande. Förutsättningen är att avtalet är upprättat skriftligen.</P>
<P class="p64 ft8">Högsta domstolen förde ett utförligt resonemang innan den kom fram till denna slutsats. Inledningsvis konstaterar domstolen att en utfästelse att framdeles sälja fast egendom inte är bindande och redo- visade skälen för detta. Vad gäller annan egendom är utgångspunkten att optionsavtal är bindande. Från denna huvudregel om giltigheten av optionsavtal angående lös egendom kan emellertid, enligt Högsta domstolen, undantag ske genom lagstiftning eller om särskilda omständigheter föranleder det. Högsta domstolen fortsatte:</P>
<P class="p572 ft14">Vad gäller bostadsrätt upptar varken tidigare eller nuvarande lagstiftning något förbud mot optionsavtal vid överlåtelse. Av bestämmelser i bostadsrättslagstiftningen om förhandsavtal vid upplåtelse av bostadsrätt och om hembud vid överlåtelse kan inte dras några bestämda slutsatser för den nu uppställda frågan.</P>
<P class="p620 ft8">I detta avgörande uppmärksammade Högsta domstolen vidare det år 1982 införda skriftlighetskravet vid överlåtelse av bostadsrätt. Det utgjorde sedan skälet till att domstolen ställde upp ett krav på att ett optionsavtal för att vara bindande ska upprättas i skriftlig form.</P>
<P class="p107 ft8">Ett annat rättsfall som kan åberopas till stöd för principen om avtalsfrihet är NJA 2001 s. 75. Högsta domstolens slutsats i rätts- fallet är att man kan överlåta en bostadsrätt som inte existerar vid tidpunkten för överlåtelsen (överlåtaren var dock inte bostads- rättsföreningen utan en privatperson). Den skiljaktiga meningen är intressant i sammanhanget. I denna uttalades att den avgörande frågan i målet är, om bostadsrättslagens bestämmelser angående förhandsavtal påkallar att också andra överlåtelser av en framtida bostadsrätt är ogiltiga.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">241</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_242">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Enligt den skiljaktiga meningen skulle det ge upphov till en sofistikerad, för att inte säga slumpartad rättstillämpning, om det skulle behöva avgöras huruvida en förhandstecknare, som överlåtit ”sin bostadsrätt” eller ”sin framtida bostadsrätt” till annan än sin make eller sambo, därmed får anses ha överlåtit sin rätt enligt förhandsavtalet, vilket vore ogiltigt, eller får anses ha överlåtit den bostadsrätt som han enligt 2 kap. 8 § har rätt att få upplåten till sig, vilket vore giltigt. Vidare resoneras det i den skiljaktiga meningen att det fastän det ofta finns skäl att tolka ogiltighetsregeln motsatsvis och fastän överlåtelse av framtida egendom i allmänhet är bindande mellan parterna, är likheten mellan överlåtelse av å ena sidan rätten enligt förhandsavtal och å andra sidan en framtida bostadsrätt så stor att ogiltighetsbestämmelsen i 5 kap. 6 § får anses medföra att också en hyresgästs överlåtelse av sin framtida bostadsrätt är ogiltig.</P>
<P class="p110 ft8">Vid köp av fast egendom har rättstillämpningen konsekvent upp- rätthållit en syn på löften om köp som ogiltiga. Ett löfte om att sälja eller köpa en fastighet är med andra ord inte bindande, vilket innebär att en optionsrätt avseende fast egendom saknar rättslig verkan. Att så är fallet framgår inte direkt av lagtext, och behandlas inte i någon utsträckning i förarbetena. Principen om denna typ av löftens ogiltig- het har däremot prövats av Högsta domstolen i ett antal rättsfall, däribland NJA 1977 s. 509 och NJA 2002 s. 476. Som främsta motiv har bl.a. anförts viljan att upprätthålla det för fast egendom gällande formkravet, och en samtidig rädsla för att bindande löften skulle kunna uttunna det formkrav som gäller vid köp av fast egendom. I NJA 2002 s. 476 anförde Högsta domstolen vidare att den restriktiva inställningen till denna typ av löften är att de bedöms kunna skapa osäkerhet i äganderätten med ”ogynnsamma verkningar bl.a. för fastighetsomsättningen och kreditgivningen”.</P>
<P class="p72 ft8">Att den fasta egendomen i modern tid skulle utgöra ett särskilt viktigt förmögenhetsobjekt ifrågasattes redan i prop. 1970:20, del B 1, s. 123, då departementschefen menade att tillgångar av lös egendoms natur kunde vara minst lika ekonomiskt värdefulla, och i princip omsättas formlöst. Det får antas att departementschefen genom detta uttalande bl.a. åsyftade bostadsrättsinstitutet, som enligt dåvarande lagstiftning, inte förutsatte skriftlighet för en bindande överlåtelse.</P>
<P class="p426 ft78">I dag representerar bostadsrätter ett betydande förmögenhets- värden som i konsumentskyddsintresse inte i någon större utsträck-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">242</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_243">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331243x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p73 ft8">ning skiljer sig från fastighetsinstitutet. Med andra ord torde åtminstone egendomstypen inte föranleda någon åtskillnad i regler- ingen vad gäller löften om framtida försäljning.</P>
<P class="p64 ft8">Ur konsumentperspektiv saknas också ett reellt behov av sådana optionslösningar, vilka mest synes användas i spekulation. I stället finns en risk att sådana avtal missbrukas för exempelvis bulvan- konstruktioner. Den verklige ägaren av bostadsrätten kan sätta annan i sitt ställe och möjliggöra att den verklige ägaren kan förvärva bostadsrätten.</P>
<P class="p64 ft8">Sammantaget anser utredningen att det finns goda skäl för att det inte heller ska vara tillåtet att teckna optionsavtal om framtida över- låtelse av bostadsrättslägenhet.</P>
<P class="p621 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.5</SPAN><SPAN class="ft84">Föravtal som träffas mellan bostadssökande och byggbolag</SPAN></P>
<P class="p622 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Ett föravtal som tecknas med byggföretag som motpart, t.ex. boknings- och reservationsavtal, och som syftar till framtida upplåtelse av en viss bostadsrättslägenhet, ska vara ogiltigt.</P>
<P class="p578 ft8">I praktiken används även andra typer av avtal än förhandsavtal för att knyta till sig bostadsspekulanter i ett tidigt skede i byggprojekt. Motpart är då inte föreningen utan det byggföretag som uppför föreningens hus. Dessa avtal är inte reglerade i lag utan villkoren utformas av respektive byggföretag.</P>
<P class="p623 ft8">Vanliga namn på sådana avtal är boknings- eller reservationsavtal. Det är vanligt att byggföretagen, innan de börjar planera för en byggnation, vill veta hur många som faktiskt kan tänka sig att köpa en bostadsrätt i det planerade området eller huset. För att enkelt få reda på om intresset är tillräckligt stort upprättar byggföretagen därför ofta en lista över intresserade bostadsköpare. En sådan intresseanmälan har inte någon bindande verkan vare sig för byggföretaget eller för bostadsspekulanten. Någon anledning att i lag</P>
<P class="p624 ft8">reglera eller förbjuda sådan intresseanmälan finns därför inte. Boknings- och reservationsavtal däremot används av byggföre-</P>
<P class="p181 ft8">tagen inför tecknandet av förhandsavtal, eller rent av i stället för att teckna ett förhandsavtal (så var fallet i rättsfallet NJA 2013 s. 117).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">243</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_244">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331244x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">Ofta kan det vara så att byggföretagen i det tidiga skedet då dessa avtal tecknas inte har alla uppgifter som krävs för att kunna upprätta en intygsgiven kostnadskalkyl. Det kan även vara så att man helt enkelt valt att inte registrera en bostadsrättsförening inför säljstart och därför väljer att låta den bostadssökande teckna avtal direkt med byggföretaget. Genom att teckna boknings- eller reservationsavtal ökar precisionsgraden för spekulanten som då oftast bokar upp sig för en viss bostadslägenhet i det hus som byggföretaget ska uppföra. Byggföretaget å sin sida förbinder sig att förmedla en bostadsrätt som i ett senare skede upplåts av bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p68 ft8">Hur avtalen ska klassificeras rent rättsligt är dock osäkert, inte minst för de konsumenter som ingår avtalen med byggföretagen. Nämnas kan i detta sammahang att Konsumentverket och Riks- byggen har en överenskommelse från år 1998 som handlar om marknadsföring i samband med upplåtelse och överlåtelse.<A href="#page_244"><SPAN class="ft79">10 </SPAN></A>I denna överenskommelse framgår att bokningsavtal och liknande avtal inte bör förekomma (p. 3.1.2). I överenskommelsen görs likhetstecken mellan optionsavtal och s.k. bokningsavtal eller liknande. Frågan om boknings- eller reservationsavtalens laglighet har, såvitt utredningen vet, ännu inte prövats av någon domstol. Något uttryckligt förbud mot denna typ av avtal finns inte heller.</P>
<P class="p72 ft8">Ofta kräver byggföretagen vid tecknande av boknings- eller reservationsavtalet att en bokningsavgift erläggs.<A href="#page_244"><SPAN class="ft79">11 </SPAN></A>Om den bostads- sökande ångrar sig återbetalas regelmässigt inte hela boknings- avgiften utan avdrag görs för byggföretagets administrativa kostna- der.<A href="#page_244"><SPAN class="ft79">12 </SPAN></A>Om köpet fullföljs avräknas däremot bokningsavgiften från insatsbeloppet.</P>
<P class="p68 ft8">Det har förekommit att bostadssökande som erlagt boknings- avgift och sedan inte velat fullfölja det undertecknade avtalet inte fått igen pengarna.<A href="#page_244"><SPAN class="ft79">13 </SPAN></A>I dessa fall hade bokningsavgiften uppgått till 25 000 kronor. Efter att detta uppmärksammats fattade det aktuella</P>
<P class="p625 ft82"><SPAN class="ft62">10</SPAN><SPAN class="ft81">Avtal av den 2 december 1998, dnr 97/K1621. Tilläggas kan att Riksbyggen vill säga upp överenskommelsen.</SPAN></P>
<P class="p626 ft64"><SPAN class="ft62">11</SPAN><SPAN class="ft63">Bokningsavgifter om 20 000 kronor är vanligt förekommande.</SPAN></P>
<P class="p213 ft64"><SPAN class="ft62">12</SPAN><SPAN class="ft63">T.ex. tar byggbolaget JM ut en fast administrativ avgift om 7 000 kronor och Skanska om</SPAN></P>
<P class="p213 ft82"><SPAN class="ft82">5</SPAN><SPAN class="ft81">000 kronor.</SPAN></P>
<P class="p400 ft56"><SPAN class="ft62">13</SPAN><SPAN class="ft83">Artikel av Kainz Rognerud i Dagens Nyheter den 1 mars 2004, ”Byggbolaget JM lurar borättskunder på avgift</SPAN><SPAN class="ft120">”.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">244</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_245">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331245x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p73 ft8">byggbolaget beslut om att betala tillbaka en del av bokningsavgiften till de bostadssökande i fall dessa kom att ångra sig.<A href="#page_245"><SPAN class="ft79">14</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">Eftersom möjligheten att ingå bokningsavtal inte finns reglerad i lag finns det heller inga riktlinjer för hur, eller om, byggföretagen får ta betalt i ett så tidigt skede. Möjligheten för bostadsrättsföreningar att ta ut avgifter och förskott i samband med förhandsavtal finns däremot reglerade i 5 kap. BRL. Tar bostadsrättsföreningen upp- såtligen eller av oaktsamhet emot förskott i strid med dessa bestäm- melser döms de i enlighet med 10 kap. 3 § BRL till böter.</P>
<P class="p64 ft8">Möjligheten för bostadsrättsföreningar att i samband med för- handsavtal ta ut förskott utgör knappast en självklarhet. I själva verket anförde departementschefen redan i propositionen att ny- produktion i dag kan ske trots att bostadssökande gör sina kapital- insatser på ett sent stadium i byggprocessen, men att det trots det är en fördel för föreningen att kunna uppbära ett visst kapital redan när förhandsavtal tecknas (prop. 1990/91:92 s. 89). Departementschefen ansåg därför inte att det förelåg några hinder mot att tillåta bostads- rättsföreningar att ta emot förskott i samband med förhandsavtal, men underströk samtidigt vikten av att föreningarna inte på annat sätt mottar medel från den bostadssökande för de kommande upplåtelserna, genom exempelvis lån eller depositionsavgifter. Om ett sådant tillvägagångsätt vore möjligt skulle detta, enligt departe- mentschefen förmenande, förringa systemet med säkerhet för förskotten (a.prop. s. 90).</P>
<P class="p606 ft8">Enligt förarbetena avses med förskott alla former av tillskott som syftar till att den bostadssökande ska få förvärva bostadsrätt. Till dessa hör, liksom nämnts tidigare, lån och depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet (a. prop. s. 91).</P>
<P class="p64 ft8">Fråga kan ställas om inte tecknande av föravtal med byggföretag och krav på erläggande av bokningsavgift utgör sätt att kringgå bestämmelserna om reglerna om förhandsavtal och förskott i bostadsrättslagen. Några krav på avtalens utformning eller innehåll finns inte, än mindre krav på att byggföretagen måste tillhandahålla någon kalkyl eller plan.</P>
<P class="p473 ft56"><SPAN class="ft55">14 </SPAN>Artikel av Kainz Rognerud i Dagens Nyheter den 2 mars 2004, ”JM backar om boknings- avgifter”<SPAN class="ft120">.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">245</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_246">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Genom avtalen förbinder sig byggföretagen att förmedla en bostadsrätt som i ett senare skede upplåts av bostadsrättsföreningen, som även denna i praktiken består av representanter från bygg- företaget. Den bostadssökande har således möjlighet att antingen fullfölja avtalet och senare ingå ett förhandsavtal och/eller ett upp- låtelseavtal med bostadsrättsföreningen, eller avstå och därmed frånträda avtalet. Detta gör att boknings- och reservationsavtal i praktiken utgör optionsavtal. Utredningen har i avsnitt 9.8.4 före- slagit att såväl optionsavtal vid upplåtelse som vid överlåtelse inte ska vara tillåtna.</P>
<P class="p110 ft8">Ett problem i sammanhanget är att det formellt inte är bostads- rättsföreningen utan ett byggföretag som är motpart i de aktuella föravtalen. Eftersom det är byggföretaget som bildar bostadsrätts- föreningen och tillsätter styrelse, kan det dock i praktiken sägas föreligga partsidentitet mellan föreningen och byggföretaget. De regler som riktar sig mot bostadsrättsföreningarna bör, på grund av partsidentiteten, möjligen kunna ses som förhållningsregler som skulle kunna appliceras även på byggföretagen. Intar man detta syn- sätt är det enligt utredningens mening svårt att se att byggföretagen, till skillnad från bostadsrättsföreningarna, skulle ha möjlighet att ingå föravtal och uppbära avgifter utan att beakta reglerna i 5 kap. BRL. Om så vore fallet skulle bostadsrättsföreningen i princip kunna strunta i att ingå förhandsavtal och i stället ingå andra, för konsu- menten ofördelaktiga avtal, med motiveringen att de gör det i egen- skap av byggföretag, och inte bostadsrättsförening. Hela idén om konsumentskydd vid förhandsavtal skulle då bortfalla.</P>
<P class="p72 ft8">Ser man till departementschefens uttalanden i förarbetena finns det vid nyproduktion anledning att anta att även byggföretagen, om de agerar i egenskap av bostadsrättsföreningar, omfattas av förbudet att ta emot förskott eller andra avgifter i strid med bestämmelserna i 5 kap. 8 § BRL. Mot detta kan invändas att bestämmelserna i 5 kap. BRL tar sikte på förhandsavtal, och inte bokningsavtal eller andra typer av föravtal, och att detta således skulle kunna öppna upp möjligheter för byggföretagen att, i ett tidigare skede än förhands- avtal, ta emot avgifter från bostadssökande. En sådan tolkning före- faller dock inte överensstämma med departementschefens uttalande som explicit omnämner avgifter ”som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgifterna eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet”. Även om</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">246</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_247">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p374 ft8">uttalandet tar sikte på situationen vid förhandsavtal kan det tolkas som ett förbud mot att ta emot avgifter eller förskott i samtliga sammanhang där avsikten är att ge den bostadssökande rätt till reservation, exempelvis genom ett boknings- eller reservationsavtal.</P>
<P class="p610 ft8">Vidare klargjorde departementschefen att en av de två förutsätt- ningarna för att föreningarna ska få ta emot förskott är att det överhuvudtaget finns ett förhandsavtal. Finns inget förhandsavtal fallerar således möjligheten för föreningarna att ta emot förskott.</P>
<P class="p375 ft8">Uppenbarligen är avsikten att förhandsavtal ska vara det enda sättet att binda spekulanter på. Ett förhandsavtal som ingås i strid med kraven i 5 kap. 3 § bl.a. formkrav och en kostnadskalkyl som ska vara granskad och upprättad på visst sätt, är ogiltigt (5 kap.4 § BRL).</P>
<P class="p455 ft8">Enligt utredningens mening synes lagstiftarens intentioner ha varit att en bostadsrättsförening inte ska kunna binda spekulanter på annat sätt än genom förhandsavtal. Även om ett boknings- eller reservationsavtal inte anses bindande i den bemärkelsen att den bostadssökande åläggs att fullfölja köpet av den tilltänkta bostaden uppstår ändock ömsesidig bundenhet då den bostadssökande ofta inte har full frihet att frånträda avtalet utan att förlora i vart fall del av den erlagda bokningsavgiften.</P>
<P class="p375 ft8">Å andra sidan kan hävdas att boknings- och reservationsavtalen inte medför ett lika stort åtagande för konsumenten som förhands- avtalet och därför kan upplevas som något positivt för bostads- köparen. Genom att teckna ett bokningsavtal har den bostads- sökande fortfarande stor valfrihet att välja huruvida denne verkligen vill genomföra sitt köp eller ej, till en förhållandevis låg kostnad.</P>
<P class="p456 ft8">De formkrav som uppställs för förhandsavtal kan tyckas tala för att man antingen ska uppställa lika stränga formkrav vid andra typer av föravtal, alternativt inte tillåta andra föravtal än förhandsavtal. För att tillåta andra typer av föravtal talar det faktum att dessa har ett annat syfte, andra och mildare rättsverkningar, samt en annan partskonstellation.</P>
<P class="p64 ft8">Sammantaget anser utredningen att användningen av andra typer av föravtal än det lagstadgade förhandavtalet medför ekonomiska risker framför allt för de konsumenter som väljer att köpa ny- producerade bostadsrätter. En avsaknad av reglering av föravtal som tillhandahålls av byggföretagen eller avsaknad av förbud medför vidare att rättsverkningar av denna typ av avtal framstår som oklara,</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">247</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_248">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331248x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">särskilt ur konsumentens synvinkel. Således harmoniserar inte användandet av föravtal i form av t.ex. boknings- och reservations- avtal med konsumentskyddet i 5 kap. BRL. Genom förekomsten av avtal som syftar till köp av bostadsrättslägenhet riskerar det form- krav som i dag finns avseende förhandsavtal att uttunnas och därmed beröva konsumenter det skydd som bostadsrättslagen tillhanda- håller. Särskilt framträdande synes detta vara då avtalet inte efterföljs av ett förhandsavtal utan direkt av ett upplåtelseavtal.</P>
<P class="p110 ft8">Det framstår som att sådana föravtal som tecknas med bygg- företaget som motpart och vars syfte är att binda en bostadssökande till köp av en viss bostadsrättslägenhet inte är förenligt med lagstif- tarens intentioner utan kan sägas utgöra försök att kringgå reglerna om förhandsavtal och förskott i bostadsrättslagen. Detta eftersom partskonstellationen kan genomlysas och man kan se något som liknar partsidentitet mellan bostadsrättsföreningen och byggföre- taget.</P>
<P class="p602 ft8">Utredningens föreslår därför att föravtal som tecknas med bygg- företaget som motpart t.ex. boknings- och reservationsavtal, vars syfte är att binda en bostadssökande till köp av en viss bostadsrätts- lägenhet, inte ska vara tillåtna (jfr även avsnitt 9.8.4).</P>
<P class="p123 ft78">Det är med denna utgångspunkt inte meningsfullt att införa sär- skilda bestämmelser om boknings- och reservationsavtal eller ställa upp analogivisa skyddsregler för konsumenterna.</P>
<P class="p368 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.6</SPAN><SPAN class="ft84">Associationsrättsligt samtycke och skadestånd</SPAN></P>
<P class="p581 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Den byggande styrelsens skade- ståndsansvar bör för närvarande inte särregleras.</P>
<P class="p582 ft8">Inom byggmästarbildade föreningar finns en risk för att det uppstår en intressegemenskap mellan föreningen och entreprenören som, i förhållande till enskilda blivande medlemmar, kan resultera i kon- flikter av bl.a. konsumenträttslig natur.</P>
<P class="p68 ft8">Sedan länge gäller att föreningsmedlemmar har rätt att samtycka till beslut som är oförenliga med medlemsskyddsnormer. Däremot har osäkerhet förelegat om samtliga medlemmars samtycke till ett för föreningen skadebringande beslut sätter föreningens rätt till skadestånd ur spel. I och med avgörandet från Högsta domstolen,</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">248</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_249">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p374 ft8">NJA 2013 s. 117, står klart att så är fallet (för en närmare beskriv- ning av rättsfallet se avsnitt 9.6.3). Av rättsfallet följer att för- eningens rätt till skadestånd av styrelseledamöter är nödvändigt villkorad av att inte samtliga föreningsmedlemmar samtyckt till det skadebringande beslutet. Har samtliga medlemmar samtyckt till beslutet uppstår således ingen skadeståndsfordran för föreningen.</P>
<P class="p64 ft8">Samtyckesprincipen är en grundläggande associationsrättslig norm som möjliggör för enskilda medlemmar att sätta sina rättig- heter ur spel med avseende på individuellt bestämda associations- beslut. Föreligger samtycke från alla vars rättigheter berörs av ett beslut följer att beslutet är tillåtet i medlemsskyddshänseende.</P>
<P class="p375 ft8">Högsta domstolens ställningstagande har stor principiell bety- delse för föreningsrätten dels som ett klargörande av att samtliga medlemmars samtycke sätter det s.k. interna skadeståndsansvaret ur spel, dels som en uttrycklig bekräftelse av det traditionella synsättet att föreningsintresset uttömmande består av intressen hos dem som vid varje given tidpunkt är medlemmar i föreningen.</P>
<P class="p375 ft8">Efter att ha konstaterat att de regler som det aktuella beslutet närmast kan tänkas ha varit oförenlig med, dvs. jävsregeln och generalklausulen i 6 kap. 10 och 13 §§ föreningslagen, omfattas av samtyckesprincipen ställer sig Högsta domstolen frågan om det finns skäl för avsteg från principen ifråga just för bostadsrätts- föreningar. Frågan besvaras nekande, varför slutsatsen blir att ett beslut som inom en bostadsrättsförening har fattats med samtycke från alla som var medlemmar i föreningen när beslutet fattades inte kan föranleda skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna, även om det skulle vara ett för föreningen ogynnsamt beslut.</P>
<P class="p456 ft8">För att samtligas samtycke ska sätta föreningens rätt till skade- stånd ur spel krävs att föreningsintresset endast omfattar intressen hos dem som vid varje given tidpunkt är medlemmar i föreningen. Av en sådan bestämning av föreningsintresset följer att samtliga medlemmars samtycke implicerar att beslutet ligger i föreningens intresse, alldeles oavsett vilka konsekvenser det får för föreningen. Sålunda tillägger domstolen att en annan slutsats än den valda ”… skulle kunna sägas innebära att föreningen hade ett eget intresse som kunde vara skilt från medlemmarnas”.</P>
<P class="p610 ft8">I det aktuella fallet hade de blivande medlemmarna, vid tidpunk- ten för det påstådda skadebringande beslutet, tecknat reservations-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">249</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_250">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">avtal. Dessa följdes sedan av tecknande av upplåtelseavtal utan att byggbolaget informerade om den aktuella entreprenadändringen.</P>
<P class="p68 ft8">Sammantaget bekräftar rättsfallet NJA 2013 s. 117 den traditio- nella bilden av associationsrätten som ett privaträttsligt område med sina rötter i värden som privat äganderätt och individuell rättslig autonomi. Detta synsätt hindrar dock inte att rättsordningen slår vakt om andra värden och intressen som knyter an till associations- rättslig samverkan.</P>
<P class="p110 ft8">I likhet med det i rättsfallet skiljaktiga justitierådet menar utred- ningen att särdragen hos den byggmästarbildade bostadsrättsför- eningen emellanåt innebär att tillämpningen av associationsrättsliga bestämmelser får ett, från konsumentskyddssynpunkt, oönskat utfall. Även om styrelsen har en s.k. sysslomannaställning och ska på ett lojalt sätt tillvarata alla medlemmars intressen omfattar den skyldigheten endast befintliga medlemmar och blir ganska tandlös om medlemmarna är synonyma med styrelsen. Byggmästarbildade föreningar fungerar inledningsvis endast som ett instrument för ett byggföretag att genomföra ett byggprojekt och ett sätt att mark- nadsföra bostadsrätter. De personer som under det inledande projektstadiet är medlemmar i en sådan förening är vanligtvis knutna till föreningens avtalsmotpart, byggföretaget. De företräder för- eningen när entreprenadavtal ingås med byggföretaget och när den ekonomiska planen upprättas. Dessa medlemmar äger föreningen i formell mening men de har inte några egna intressen i den. Deras medverkan är betingad av kraven för att bilda en bostadsrätts- förening. Föreningens medlemmars samtycke till styrelsens förvalt- ningsbeslut i detta skede avser alltså inte någon egen ekonomisk angelägenhet, utan samtycket innebär i stället ett förfogande över andra personers ekonomiska intressen.</P>
<P class="p72 ft8">Med hänsyn till föreningens långsiktiga syfte ter det sig därför naturligt att styrelsen ska beakta föreningens intresse utifrån även kommande medlemmars perspektiv. Det finns med nuvarande ordning risk för att den byggande styrelsen fattar ett beslut som är till nackdel för framtida medlemmar utan att behöva informera dessa och utan ansvar för konsekvenser. Interimsstyrelserna i byggföre- tagens nya föreningar kan teckna ofördelaktiga avtal även efter att den ekonomiska planen är godkänd – avtal som inte kan ifrågasättas av dem som har skrivit upplåtelseavtal så länge de inte är medlem- mar. Bostadsrättsspekulanter köper så att säga ”grisen i säcken”.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">250</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_251">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p428 ft8">Under dessa betingelser kan det finnas fog för att särreglera skadeståndsanvaret för interimsstyrelseledamöter i en byggmästar- bildad förening. Ett rättsskydd skulle kunna utformas genom inskränkningar, till skillnad från omdefinieringar, av associations- intresset. Ett utökat skydd för framtida medlemmar i bostadsrätts- föreningar skulle alltså med detta synsätt tillhandahållas genom specifika lagregler snarare än genom att inkludera framtida med- lemmar i den intressekategori som definierar associationsintresset. Lämpligast är att man i sådana fall i bostadsrättslagen gör ett tillägg som särskilt reglerar den byggande styrelsens ansvar.</P>
<P class="p375 ft8">Som argument mot att expandera associationsintresset till att omfatta andra intressentkategorier kan framhållas dels svårigheterna att definiera ett skadeståndsansvar, dels de olägenheter (närmast i form av bristande förutsägbarhet i fråga om skyldigheter) som en sådan nyordning skulle innebära för enskilda styrelseledamöter. Det skulle också innebära ett avsteg från grundläggande associations- rättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattande inom föreningar.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt utredningens mening är den springande punkten att den som ska ingå upplåtelseavtal med föreningen har rätt till ett korrekt underlag och information för sitt investeringsbeslut. Man måste så att säga veta vad man köper och ha en möjlighet att frånträda avtalet om det är något som väsentligen avviker ifrån det som är avtalat. Det är många gånger viktigare än att man alltid har en ovillkorlig rätt till skadestånd från styrelseledamöterna.</P>
<P class="p75 ft8">Ett sätt att ge förhandstecknaren såväl insyn och information som möjlighet att påverka är att bevilja förhandstecknare medlem- skap i föreningen i samband med avtalet och därmed beslutanderätt på föreningsstämma. Detta torde dock vara svårt att förena med en rationell byggnadsverksamhet. Man skulle även kunna tänka sig en ordning där en utomstående, en förtroendevald, alltid ska ingå i en byggande styrelse som garant för att föreningens långsiktiga intresse iakttas. Ett sådant förslag innebär dock administrativa merkostnader och byråkrati som överväger fördelarna.</P>
<P class="p64 ft8">Genom utredningens förslag i avsnitten 9.8.2 och 9.8.3 om ett utökat krav på förhandsavtalets innehåll, informationsplikt för föreningen samt en vidgad möjlighet för förhandstecknare att från- träda förhandsavtalet vid väsentligt fel stärks konsumentskyddet avsevärt för förhandstecknare. Även genom utredningens förslag om</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">251</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_252">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331252x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">förbud för byggföretagen att teckna föravtal torde ett starkare skydd åstadkommas. Mot bakgrund härav anser utredningen att det för närvarande inte finns skäl för att föreslå en särreglering av den byggande styrelsens skadeståndsansvar.</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.7</SPAN><SPAN class="ft84">Rätt att ta del av styrelsens protokoll?</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>En medlem eller utomstående ska inte heller fortsättningsvis ha rätt att ta del av styrelsens proto- koll.</P>
<P class="p627 ft8">Den som står i begrepp att bli medlem i en byggmästarbildad bostadsrättsförening har självfallet ett intresse av att följa hur bygg- projektet genomförs och av de beslut som fattas i föreningen</P>
<P class="p400 ft8">innan han eller hon blir medlem. Skälet till att förhandsavtal förbjöds i 1971 års bostadsrättslag var ju bl.a. att lagstiftaren ville förhindra förhandstecknares utanförskap i förhållande till föreningen.</P>
<P class="p110 ft8">Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandet delvis annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställ- ning av konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det förutsätts tvärtom att hyresgästerna engagerar sig i föreningsbild- ningen som medlemmar och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman.</P>
<P class="p68 ft8">Ett sätt att öka insynen vore att låta de blivande medlemmarna få tillgång till styrelsens protokoll.</P>
<P class="p123 ft8">Reglerna om styrelseprotokoll återfinns i 6 kap, 8 § tredje stycket föreningslagen. Paragrafen anger att vid styrelsens sammanträden ska föras protokoll som undertecknas och justeras av ordföranden och den ledamot som styrelsen utser. Styrelseledamöter och den verkställande direktören har rätt att få avvikande mening antecknad i protokollet. Protokoll ska föras i nummerföljd och förvaras på ett betryggande sätt.</P>
<P class="p426 ft8">Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att få ta del av styrelseprotokoll. Någon direkt lagregel finns inte om detta utan detta anses gälla som en allmän associationsrättslig princip. Styrelsen bestämmer med iakttagande av sin vårdnadsplikt om sprid- ningen av protokollen. Detta oaktat har givetvis styrelsen en plikt att informera medlemmarna om de beslut som berör hela föreningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">252</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_253">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331253x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p628 ft8">Revisorerna har dock alltid rätt att ta del av protokollen eftersom de ska granska verksamheten (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostads- rättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 335).</P>
<P class="p64 ft8">Som skäl för dagens ordning kan anföras att styrelseprotokollen utgör styrelsens interna arbetsmaterial, vilket borgar för integritet och arbetsro för styrelsen. Som ledamot i styrelsen ska man inte löpande tvingas försvara olika beslut som medlemmarna har läst om i protokollet. En styrelseledamot är skyldig att iaktta tystnadsplikt om angelägenheter och förhållanden som kan skada föreningen. Utgångspunkten är också att kritik mot det som görs ska framställas på stämma.</P>
<P class="p64 ft8">Ett ytterligare skäl till att protokollen inte är tillgängliga för var och en är att de kan innehålla känsliga uppgifter för den enskilde medlemmen i form av bl.a. ekonomiska problem eller bråk mellan grannar. Protokollet kan även innehålla uppgifter om affärsmässiga relationer som kan tänkas skada föreningen t.ex. i en upphandlings- situation.</P>
<P class="p64 ft78">Mot bakgrund av ovanstående menar utredningen att det finns goda skäl för att en medlem eller utomstående även fortsättningsvis inte ska ha rätt att ta del av styrelsens protokoll.</P>
<P class="p629 ft12"><SPAN class="ft12">9.8.8</SPAN><SPAN class="ft84">Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL</SPAN></P>
<P class="p630 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Innan den slutliga kostnaden för för- eningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan ska det inte vara möjligt för en bostadsrättsförening att upplåta lägenheter utan tillstånd av Bolagsverket.</P>
<P class="p631 ft8">Enligt 4 kap. 2 § BRL måste Bolagsverkets tillstånd inhämtas till upplåtelsen, om upplåtelse av bostadsrätt till en bostadslägenhet sker innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma. Som regel- systemet är utformat kan således en ekonomisk plan registreras utan uppgift om slutlig kostnad i planen. Bostadsrättsföreningen får dock inte upplåta lägenheter med bostadsrätt med en sådan plan utan att den slutliga kostnaden redovisats på en föreningsstämma alternativt att tillstånd till bostadsrättsupplåtelse lämnas av Bolagsverket.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">253</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_254">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331254x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">Bolagsverkets tillstånd ska lämnas om en ekonomisk plan har registrerats (utan slutlig kostnad) och om föreningen ställer en betryggande säkerhet för återbetalning av insatser och eventuella upplåtelseavgifter till bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p68 ft8">Om upplåtelse sker i strid mot bestämmelsen kan detta medföra straffansvar enligt 10 kap. 3 § 2 BRL.</P>
<P class="p68 ft8">Regelsystemet innebär alltså att kravet på tillstånd av Bolags- verket – och därmed kravet på betryggande säkerhet – inte gäller i fall då den slutliga kostnaden har redovisats på en föreningsstämma.</P>
<P class="p110 ft8">Under utredningens gång har det från flera håll framkommit att det i praktiken förekommer att byggföretag kringgår bestämmelsen om ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL. Det synes främst vara mindre byggföretag som kringgår regeln genom att på förenings- stämma, där de själva är de enda medlemmarna, fastställa att den slutliga kostnaden uppgår till ett visst antal kronor fastän den slutliga kostnaden då omöjligt kan vara känd t.ex. då huset ännu inte är färdigställt. Någon säkerhet behöver då inte ställas. Föreningens styrelse väljer i dessa fall att upprätta en ekonomisk plan utan slutlig kostnad för föreningens hus, eftersom intygsgivning av ekonomisk plan med slutlig kostnad förutsätter att byggnationen är färdigställd enligt Boverkets tillsynsbeslut.</P>
<P class="p68 ft8">De intygsgivare som utredningen har sammanträffat med har gjort gällande att detta kringgående utgör den största bristen med dagens konsumentskyddslagstiftning. Även representanter för Sveriges Byggindustrier har framhållit riskerna med kringgåendet av bestämmelsen.<A href="#page_254"><SPAN class="ft79">15</SPAN></A></P>
<P class="p123 ft8">Vad som avses med slutlig kostnad har inte närmare preciserats i förarbetena. Enligt Boverkets förslag till nya allmänna råd vid uppförande av nya hus bör den totala kostnaden för föreningens fastighet endast anges som slutlig när entreprenaden är slutförd, godkänts vid slutbesiktningen, slutbesked meddelats och huset/en lämnats över till föreningen. I förekommande fall godtas interi- mistiskt slutbesked. (Se även Boverkets motivering i tillsynsbeslut den 24 mars 2016, dnr 414/15, 2809/15, 2279/15 och 2551/15.)</P>
<P class="p68 ft8">Mindre byggföretag är ibland angelägna om att upplåta lägen- heterna med bostadsrätt så tidigt som möjligt under byggprocessen</P>
<P class="p632 ft56"><SPAN class="ft55">15 </SPAN>Se även artikel av Johan Hellekant i Svenska dagbladet den 8 februari 2015 ”Borättsköpare står utan skydd”.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">254</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_255">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331255x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p374 ft8">utan kostnad och arbete för ställande av säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av insatser. Byggfirmorna är också intresserade av att ta in insatsen för varje bostadsrätt successivt under bygg- processen för att minska föreningens finansieringskostnad för byggnadskreditiv. I normalfallet skulle det krävas att säkerheten hos Bolagsverket ökade successivt med utökad insatsgaranti medförande kostnad för föreningen.</P>
<P class="p64 ft8">Ett annat typfall med redovisning av slutlig kostnad på för- eningsstämma är när byggnationen i bostadsrättsförening omfattar ett större antal lägenheter. Då är det vanligt att inflyttning sker etappvis. I samband med inflyttningen vill byggföretaget/föreningen att förvärvaren ska betala hela insatsen för lägenheten. Men det går inte att få en ekonomisk plan med slutlig kostnad för föreningens hus intygsgiven förrän hela byggnationen av föreningens hus är färdigställd. I det läget förekommer att byggföretag/föreningar överväger att upprätta ekonomisk plan utan slutlig kostnad för att i stället redovisa den slutliga kostnaden på en föreningsstämma och därmed möjliggöra uttag av hela insatsen för lägenheter i t.ex. etapp 1 utan att ställa säkerhet hos Bolagsverket.</P>
<P class="p75 ft8">Det förekommer också att det i ekonomiska planer anges att den slutliga kostnaden är känd trots att det vid planens upprättande och registrering pågår ett visst ombyggnadsarbete i föreningens hus eller att alla kostnader för föreningen ännu inte är kända. Det kan i sådana fall ifrågasättas om den slutliga kostnaden verkligen är känd och därmed om upplåtelse kan ske utan något tillstånd. Detta är dock en fråga för intygsgivarna (intygsgivning, se kap. 8).<A href="#page_255"><SPAN class="ft79">16</SPAN></A></P>
<P class="p375 ft8">Utredningen kan konstatera att bestämmelsen i 4 kap. 2 § BRL ger den som betalat en avgift för bostadsrätten en garanti för att få ersättning som denne är berättigad till om man utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten. Bestämmelsen är således central ur konsu- mentskyddssynpunkt. Om säkerhet inte ställs enligt bestämmelsen kan annars bostadsrättshavaren känna sig tvingad att avstå från sin uppsägningsrätt och behålla bostadsrätten för att skydda det kapital han har investerat.</P>
<P class="p633 ft86"><SPAN class="ft85">16 </SPAN>I det s.k. Norrtäljemålet vid Stockholms tingsrätt, mål T <NOBR>16624-14,</NOBR> gällande skadestånds- talan mot två intygsgivare anges i stämningsansökan att endast hälften av föreningens 33 lägenheter var färdigställda när föreningen gick i konkurs. Ändå uppgavs det i den ekonomiska planen, med intygsgivarnas underskrift, att slutkostnaderna var kända.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">255</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_256">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p121 ft8">För att öka konsumentskyddet kan antingen möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket BRL utgå ur lagtexten eller så kan lagtexten kompletteras med uppgift om när den slutliga kostnaden först kan antas vara känd.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt utredningens mening är det svårt för nytillträdda bostads- rättshavare att förstå innebörden av att slutlig kostnad har fastställts på föreningsstämma. Vidare är rättsverkningarna kring förfarandet osäkra. Utredningen föreslår därför att möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma enligt 4 kap. 2 § första stycket tas bort.</P>
<P class="p390 ft8">I 4 kap. 2 § tredje stycket anges att föreningen ska återställa säkerheten sedan ett år har förflutit efter det att den slutliga kostna- den (som inte finns i den ekonomiska planen) har redovisats på en föreningsstämma. Föreningsstämmans beslut i första och tredje stycket har således olika betydelser. Enligt första stycket ska slutlig kostnad redovisas på föreningsstämman för att möjliggöra bostads- rättsupplåtelse och i tredje stycket för att möjliggöra för föreningen att hos Bolagsverket begära att säkerheten som förvaras hos Bolagsverket återställs till föreningen som i sin tur ska återställa den garantiutställaren. Ordalydelsen i det tredje stycket kan därför vara oförändrad även om möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma i första stycket tas bort.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">256</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_257">
<P class="p634 ft7"><SPAN class="ft11">10</SPAN><SPAN class="ft121">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</SPAN></P>
<P class="p635 ft34"><SPAN class="ft34">10.1</SPAN><SPAN class="ft122">Inledning</SPAN></P>
<P class="p412 ft8">Bostadsrätternas ökande värde gör det allt viktigare att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning. I olika sammanhang och sedan lång tid tillbaka har det framhållits att nuvarande ordning, främst gällande pantsättning av bostadsrätter, i flera avseenden är otillfredsställande för en kreditgivning av den omfattning som nu är aktuell.</P>
<P class="p375 ft8">Till skillnad från fastigheter finns det inget centralt register över bostadsrätter. Avsaknaden av ett sådant register leder bl.a. till att det är administrativt krångligt och tidskrävande för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Om föreningen inte hanterar under- rättelserna och anteckningarna av pantsättningarna på ett korrekt sätt kan det leda till att lägenhetsförteckningarna innehåller felaktiga uppgifter om panterna.</P>
<P class="p456 ft8">Frågan om ett nationellt bostadsrättsregister, i syfte att stärka skyddet vid överlåtelse och pantsättning, har utretts vid flera tillfällen utan att regeringen har gått vidare med förslagen om inrättande av ett sådant register (se bl.a. Bostadsrättsutredningens delbetänkande Bostadsrättsregister, SOU 1998:80 och Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter, Ds 2007:12).</P>
<P class="p64 ft8">I detta kapitel överväger utredningen andra tänkbara möjligheter än införandet av ett bostadsrättsregister för att stärka skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pantsättning, bl.a. förändringar gällande reglerna om lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § BRL).</P>
<P class="p64 ft8">Även frågor kopplade till medlemskap i föreningen övervägs i kapitlet.</P>
<P class="p636 ft21">257</P>
</DIV>
<DIV id="page_258">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">10.2</SPAN><SPAN class="ft122">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p637 ft8">Med de utgångspunkter som angetts i avsnitt 10.1 ska utredaren ta ställning till</P>
<P class="p552 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om inte bara medlemskapet i föreningen utan också tillträdet till bostadsrätten ska ha betydelse för övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare,</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna kring lägenhetsförteckningen bör skärpas och om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pant- sättningar bör stärkas på något annat sätt, och</SPAN></P>
<P class="p480 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om en bostadsrättsförening bör vara skyldig att anteckna i lägen- hetsförteckningen att en bostadsrätt har utmätts.</SPAN></P>
<P class="p638 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">10.3</SPAN><SPAN class="ft122">Medlems- och lägenhetsförteckningen</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">10.3.1</SPAN><SPAN class="ft123">Inledning</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">En bostadsrättsförenings styrelse har skyldighet att föra såväl en medlems- som en lägenhetsförteckning. I praktiken köps emellertid ofta dessa förvaltningstjänster in av någon professionell förvaltare (9 kap. 8 § BRL).</P>
<P class="p68 ft8">Av 9 kap. 9 och 10 §§ BRL framgår vilka obligatoriska uppgifter som ska finnas med i dessa förteckningar. Förteckningarna kan föras på olika sätt, antingen i form av betryggande lösblads- eller kortsystem eller också med automatisk databehandling eller på liknande sätt.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">10.3.2</SPAN><SPAN class="ft123">Medlemsförteckningen</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Medlemsförteckningen ska omfatta alla medlemmar. Namn, adress samt uppgift om den bostadsrätt som medlemmen har ska framgå (9 kap. 9 § BRL). På föreningsstämma kan förteckningen tjäna som bevis på vilka som är röstberättigade och sålunda utgöra underlag för röstlängden.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">258</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_259">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Till skillnad från lägenhetsförteckningen är medlemsförteck- ningen offentlig, vilket innebär att den ska hållas tillgänglig för den som vill se den, t.ex. köpare, mäklare, myndigheter med flera. Skyl- digheten att föra medlemsförteckning och att hålla den tillgänglig är straffsanktionerad (10 kap. 3 § 5 och 6 BRL).</P>
<P class="p375 ft8">Den 1 juli 2016 trädde en omfattande modernisering av förenings- lagen i kraft vilket innebar att bl.a. reglerna kring medlemsförteck- ningen skärptes i bostadsrättsföreningar. Genom lagändringarna infördes tydligare bestämmelser om bl.a. upprättande och förande av medlemsförteckning samt om bevarande av förteckningen. Det infördes bl.a. krav på att förteckningen ska innehålla uppgift om när en medlem har trätt in i föreningen. Även föreningarnas person- uppgiftsansvar för förteckningen tydliggjordes (9, 9 a och b §§ BRL).</P>
<P class="p64 ft8">Även om revisorn redan tidigare hade att, som en del av kontrollen av styrelsens förvaltning, granska att medlemsförteckningen sköttes på ett korrekt sätt ansåg regeringen att det fanns anledning att under- stryka detta ansvar ytterligare. Enligt regeringen kan en ökad revisors- kontroll vara ägnad att minska de brister som finns i hanteringen av medlemsförteckningarna (a. prop. s. 121). Det infördes därför genom 2016 års ändringar även en särskild bestämmelse om att revisorn ska uttala sig om huruvida förteckningen har skötts på ett riktigt sätt (8 kap. 13 § tredje stycket tredje meningen föreningslagen).</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">10.3.3</SPAN><SPAN class="ft124">Lägenhetsförteckningen</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">I en bostadsrättsförening har även lägenhetsförteckningen en stor betydelse. I förteckningen behöver endast tas upp de lägenheter som är upplåtna med bostadsrätt (9 kap. 8 §). Lägenheter som är upplåtna med hyresrätt omfattas inte.</P>
<P class="p64 ft8">I 9 kap. 10 § BRL anges vilka uppgifter som ska tas upp i lägen- hetsförteckningen som ska finnas för varje lägenhet i bostadsrätts- föreningen. Något hinder mot att även ta in andra uppgifter som rör mellanhavandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren torde inte föreligga.</P>
<P class="p610 ft8">Enligt bestämmelsens första stycke ska följande uppgifter fram- gå av lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p639 ft8"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft125">lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga ut- rymmen,</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">259</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_260">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331260x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p640 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft41">dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen,</SPAN></P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft40">bostadsrättshavarens namn, samt</SPAN></P>
<P class="p641 ft10"><SPAN class="ft10">4.</SPAN><SPAN class="ft40">insatsen för bostadsrätten.</SPAN></P>
<P class="p116 ft8">I det andra och tredje styckena tilläggs följande. Uppgifterna ska genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostads- rätt. Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, ska detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.</P>
<P class="p149 ft10">Av fjärde stycket framgår att dagen för anteckningen ska anges.</P>
<P class="p378 ft34"><SPAN class="ft34">10.4</SPAN><SPAN class="ft122">Övergång av bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">10.4.1</SPAN><SPAN class="ft123">Inledning</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">En bostadsrätt är lös egendom. När den överlåts mellan två privat- personer gäller därför köplagen (1990:931). Det finns dock även i bostadsrättslagen regler som har betydelse för det rättsliga skyddet för säljare, köpare, bostadsrättsförening och kreditgivare vid över- låtelse.<A href="#page_260"><SPAN class="ft79">1</SPAN></A></P>
<P class="p390 ft8">För överlåtelse av bostadsrätt uppställs i 6 kap. 4 § BRL vissa form- krav. Överlåtelseavtalet ska vara skriftligt och undertecknas av par- terna. Överlåtelseavtalet ska vidare innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och, i förekommande fall, om priset.</P>
<P class="p123 ft8">Om formföreskrifterna inte uppfylls, är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 5 § tredje stycket BRL). Liksom vid upplåtelse finns en preskriptionstid beträffande ogiltigheten. Talan måste väckas inom två år från den dag överlåtelsen skedde.</P>
<P class="p68 ft8">I 6 kap 5 § första stycket BRL föreskrivs att en överlåtelse är ogiltig om förvärvaren inte antas som medlem. Likaså är en pantför- skrivning som förvärvaren gör innan han eller hon har antagits som medlem också den ogiltig, om medlemskap vägras (angående pant-</P>
<P class="p609 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Det gäller exempelvis reglerna om köparens rätt till medlemskap i föreningen (2 kap. BRL), reglerna om övergång av bostadsrätt (6 kap. BRL) och reglerna om medlems- och lägenhets- förteckning (9 kap. <NOBR>8-11</NOBR> §§ BRL).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">260</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_261">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">sättning av bostadsrätt, se avsnitt 10.5). Innebörden av bestämmel- sen är att en överlåtelse av bostadsrätt alltid sker under förbehåll att föreningen godtar förvärvaren som medlem. Om den som förvärvat bostadsrätt vägras inträde i föreningen, skulle han eller hon med hänsyn till att normalt endast medlem får utöva bostadsrätt försättas i en besvärlig situation om fånget likväl blev giltigt. Överlåtaren är intill dess medlemsantagningen skett att betrakta som bostadsrätts- havare. Det är honom eller henne som bostadsrättens ekonomiska värde tillkommer och det är han eller hon som utövar bostadsrätten (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 171).</P>
<P class="p145 ft8">En medlem i en bostadsrättsförening får inte utträda eller ute- slutas ur en förening så länge denne innehar en bostadsrätt.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">10.4.2</SPAN><SPAN class="ft124">Ansvaret för förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p642 ft126">I förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren</P>
<P class="p84 ft8">För att säkerställa att föreningen och övriga bostadsrättshavares in- tressen blir tillräckligt beaktade när bostadsrätten övergår på annan, har styrelsen tillagts rätt att inom vissa gränser pröva om en för- värvare ska antas till medlem i föreningen och därigenom få rätt att utöva bostadsrätten. Medlemskapsreglerna återfinns i 2 kap. BRL.</P>
<P class="p64 ft8">I det vanligaste fallet av överlåtelse, då en bostadsrätt överlåts till annan än medlem, växlar ansvaret för förpliktelser mot föreningen naturligt nog när den nya innehavaren antas som medlem. I övriga fall krävs en särskild underrättelse till föreningen för att ansvaret för för- pliktelserna mot föreningen ska växla (6 kap. 6 § BRL, se även rätts- fallet NJA 1996 A 3 där Högsta domstolen gjorde vissa uttalanden om en klausul som angav att köparen från och med tillträdesdagen övertog samtliga säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot bostadsrätts- föreningen).</P>
<P class="p75 ft8">Eventuella sidoavtal t.ex. avtal om garageplats eller extra förråd, som överlåtaren träffat med föreningen, upphör i och med att för- värvaren antas som medlem och överlåtarens medlemskap upphör.</P>
<P class="p64 ft8">Före den 1 januari 1996 innebar regleringen av betalningsansvaret vid övergång av bostadsrätt att överlåtaren och förvärvaren solidariskt svarade för de förpliktelser som hade uppkommit före övergången.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">261</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_262">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Numera finns det emellertid, som framgår av 7 kap. 16 a § BRL, en legal panträtt för föreningen. Detta innebär att föreningen har en panträtt med bästa förmånsläge i bostadsrätten för sina fordringar på avgifter mot bostadsrättshavaren. Mot bakgrund av införandet av den legala panträtten ansåg lagstiftaren att förvärvarens betalningsansvar för tidigare innehavares skulder mot föreningen kunde slopas vid köp, byte och gåva. Det framgår av 6 kap. 8 § BRL.</P>
<P class="p103 ft49">I förhållandet mellan köpare och säljare sinsemellan</P>
<P class="p71 ft8">BRL bestämmelser om övergång tar i första hand sikte på förhål- landet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavarna. Bestämmelserna i bostadsrättslagen anger inte vem av överlåtaren och förvärvaren som slutligt ska stå för en viss kostnad. De obliga- tionsrättsliga frågor som kan bli aktuella när bostadsrätten försäljs, övergår på annat sätt, utmäts eller pantsätts, får regleras civilrättsligt mellan parterna. Om inte något annat har avtalats gäller dock köp- lagen (1990:931).</P>
<P class="p68 ft8">Köplagen gör inte något undantag för köp eller byte av bostads- rätt och är alltså tillämplig i dessa fall (1 § köplagen). Bestämmel- serna i köplagen är emellertid främst utformade med tanke på varor och andra lösa saker. Bostadsrättens speciella karaktär har därför ansetts kunna motivera att avsteg görs från de regler som gäller köp av lös egendom i allmänhet (jfr prop. 1988/89:76 s. 61). Reglerna i jordabalken om köp av fast egendom kan i vissa fall få betydelse.</P>
<P class="p123 ft8">Enligt köplagen är det typiskt sett så att ansvaret ligger kvar hos säljaren ända fram till tillträdesdagen, även om denne flyttat ut tidi- gare. Fram till tillträdesdagen ska således överlåtaren dels bära risken för att lägenheten skadas (den s.k. faran för lägenheten), dels ansvara för att lägenheten vårdas väl (jfr 13 § köplagen).</P>
<P class="p68 ft8">Om inte annat har avtalats övergår ansvaret för lägenheten således till förvärvaren från och med tillträdesdagen och det även om för- värvaren inte tillträder lägenheten i rätt tid. Har lägenheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken överlåtaren står faran, får förvärvaren göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet.</P>
<P class="p68 ft8">Frågan om bostadsrätten är felaktig ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för bostadsrätten går över på köparen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">262</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_263">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p600 ft8">Säljaren svarar för fel som har funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare.</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">10.4.3</SPAN><SPAN class="ft124">Sakrättsligt skydd vid överlåtelse</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Sakrättsliga frågor vid överlåtelse dvs. rättsskyddet mot tredje man behandlas i princip inte i bostadsrättslagen utan får avgöras enligt andra civilrättsliga regler.</P>
<P class="p64 ft8">Man brukar i sakrättsligt hänseende jämställa innehavet av bostadsrätt med en fordringsrätt där föreningen är gäldenär och bostadsrättshavaren borgenär. Vid överlåtelse anses då, såsom i andra sammanhang, reglerna om enkla skuldebrev i skuldebrevslagen (1936:81) bli analogt tillämpliga. En analog tillämpning av dessa regler betyder bl.a. att förvärvaren inte kan få en bättre rätt mot föreningen än den överlåtaren hade (31 § skuldebrevslagen). Ett utslag av denna princip är att det inte anses möjligt att göra ett godtrosförvärv av bostadsrätt (se bl.a. NJA 1992 s. 6). En tidigare ägare kan således komma att återfå bostadsrätten genom att åberopa att han har förlorat rådigheten över bostadsrätten genom rättshand- lingar som är ogiltiga. Detta avviker från de principer som gäller för överlåtelse av fast egendom.</P>
<P class="p64 ft8">Innebörden av en analog tillämpning av regeln i 31 § skuldebrevs- lagen blir också att en förvärvare av bostadsrätt får skydd mot över- låtarens borgenärer när föreningen underrättas om överlåtelsen (s.k. denuntiation). Detta sker normalt när överlåtelseavtalet är under- tecknat och förvärvaren ansöker om medlemskap i föreningen. Det blir alltså då som förvärvet är sakrättsligt fullbordat och bostadsrätten i princip inte kan dras in i överlåtarens konkurs eller utmätas för dennes skulder (se Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, 5 uppl. 2014, s. 152 f. och rättsfallet NJA 1971 s. 66).</P>
<P class="p75 ft8">Bestämmelsen i 31 § andra stycket skuldebrevslagen torde bli ana- logt tillämplig också vid dubbelöverlåtelse av bostadsrätt. Huvud- regeln är att tidigare överlåtelse gäller framför senare på samma sätt som gäller vid dubbelupplåtelse (4 kap. 10 § BRL). Denuntiation till föreningen har dock betydelse även i detta fall. Om den senare för- värvaren var i god tro och denuntierar föreningen först, har han före- träde framför den förste förvärvaren. Samma verkan har denuntia- tionen vid dubbelpantsättning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">263</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_264">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">10.5</SPAN><SPAN class="ft122">Pantsättning av bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">10.5.1</SPAN><SPAN class="ft123">Inledning</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">När en bostadsrätt pantsätts innebär det att långivaren (panthavaren) har företräde till utdelning vid en utmätning av bostadsrätten, vid bostadsrättshavarens konkurs eller vid tvångsförsäljning. Panten är en särskild förmånsrätt, alltså en prioriterad fordran som ger rätt till utdelning före den eller dem som har sämre förmånsrätt.</P>
<P class="p68 ft8">En bostadsrätt kan pantsättas, i princip hur många gånger som helst, och föreningen kan aldrig neka en medlem att pantsätta sin lägenhet.</P>
<P class="p426 ft8">I takt med det ökade lånebehov som har blivit följden av stigande insatser och överlåtelsepriser har pantsättning av bostadsrätt blivit vanligare och frågor om bostadsrättens värde som pant har tilldragit sig stor uppmärksamhet. Uppskattningsvis är drygt hälften av alla bostadsrätter pantsatta. I storstadsområdena torde dock en betyd- ligt större andel vara föremål för pantsättning. Andelen pantsatta bostadsrätter är också hög bland de bostadsrätter som försäljs (se Ds 2007:12).</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">10.5.2</SPAN><SPAN class="ft123">Historik</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Högsta domstolen slog redan i rättsfallet NJA 1939 s. 162 fast att andelsrätt i bostadsrättsförening kunde utgöra föremål för laga pant- sättning.</P>
<P class="p110 ft8">När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer har det funnits olika uppfattningar om vad som krävs för att uppnå sådant skydd vid pantsättning av bostadsrätt. Enligt 33 § i 1930 års bostadsrättslag skulle ett bostadsrättsbevis utfärdas för varje bo- stadsrättshavare. En åsikt som hävdades var att det krävdes att bostadsrättsbeviset överlämnades till panthavaren, att avsikten att pantsätta bostadsrätten hade kommit till klart uttryck, t.ex. genom upprättande av skriftligt avtal, samt att bostadsrättsföreningen underrättades om pantsättningen. Andra ansåg att sakrättsligt skydd kunde uppkomma genom underrättelse till bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p68 ft8">Bostadsrättskommittén föreslog i sitt betänkande Bostadsrätt (SOU 1969:4) att pantförskrivning av bostadsrätt skulle ske skrift- ligen. Pantförskrivningen skulle enligt förslaget utformas som ett</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">264</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_265">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">medgivande från bostadsrättshavaren till pantsättning och i med- givandet skulle anges den bostadsrätt pantsättningen avsåg. För sakrättsligt skydd av pantsättningen ställde kommittén upp ett krav på underrättelse till bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p298 ft8">Liksom när det gällde överlåtelse av bostadsrätt uttalade departe- mentschefen i förarbetena till 1971 års bostadsrättslag att anledning saknades att i lagen ta upp regler som inte direkt berör föreningen och förordade en analogisk tillämpning av reglerna i skuldebrevs- lagen för enkla skuldebrev (prop. 1971:12 s. 106). Det kan då näm- nas att i och med 1971 års lag var det inte längre obligatoriskt att utfärda bostadsrättsbevis. Genom lagen infördes skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckning anteckna pantsätt- ning av en bostadsrätt så snart föreningen hade underrättats om sådan. Denna ordning gäller fortfarande.</P>
<P class="p363 ft8">Det har sedan lång tid tillbaka ansetts föreligga ett behov av att förändra systemet med pantsättning av bostadsrätter och att införa ett register över bostadsrätter. Bl.a. uttalade bostadsutskottet i anslutning till budgetpropositionen 1992/93 att ett bostadsrätts- register borde övervägas. I en departementspromemoria några år senare (Ds 1994:59) föreslogs att ett statligt register över bostads- rätter skulle inrättas.</P>
<P class="p298 ft8">År 1996 tillkallade regeringen en särskild utredare med uppdrag att bl.a. föreslå hur ett offentligt register över bostadsrätter skulle utformas. Det ingick också i utredarens uppdrag att ta fram ett nytt system för pantsättning av bostadsrätter. Bostadsrättsutredningen föreslog i delbetänkandet Bostadsrättsregister (SOU 1998:80) ett system med bostadsrättsinteckningar och att ett centralt och offent- ligt bostadsrättsregister skulle inrättas. Förslagen syftade till att för- stärka bostadsrätterna som kreditobjekt och få bort oklarheter i rättsläget. I betänkandet uttalas att oklarheter finns när det gäller företrädesrätten mellan panthavare, bl.a. beroende på bristfälliga pantnoteringar i föreningarnas lägenhetsregister. Vidare påvisades att det även förekom dolda panträtter dvs. panträtter som överhuvud- taget inte hade antecknats i lägenhetsregister.</P>
<P class="p643 ft8">Bostadsrättsutredningens förslag om ett säkrare pantsättnings- system har hittills inte lett till någon lagstiftning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">265</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_266">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331266x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p644 ft8">Under beredningstiden i Regeringskansliet lämnade en projekt- grupp<A href="#page_266"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>ett förslag till ett privat register över bostadsrätter. Projekt- gruppens förslag innebar att en underrättelse till bostadsrättsför- eningen alltjämt skulle utgöra det sakrättsliga momentet vid pant- sättning. Projektgruppens föreslagna registermodell byggde på dagens lägenhetsförteckningar,<A href="#page_266"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>som i stor utsträckning sköts av professionella förvaltare. Projektgruppen föreslog att alla förteck- ningar skulle föras med hjälp av automatisk databehandling samt att dessa på visst sätt skulle bindas samman med varandra. Huvud- mannaskapet för registret skulle anförtros en organisation eller för- ening med medlemmar från en bostadsrättsorganisation och kredit- givare.</P>
<P class="p602 ft8">Regeringen tillsatte härefter en särskild utredare som skulle utvär- dera vilket förslag till register som var att föredra. I departements- promemorian Bostadsrättsregister några modeller för registrering av bostadsrätter (Ds 2007:12) presenterade emellertid utredaren ett tredje förslag. Utredaren ansåg i första hand att inte något av de två lämnade förslagen borde genomföras. Bostadsrättsutredningens för- slag var dock enligt utredaren att föredra framför projektgruppens förslag. Utredaren föreslog som ett tredje alternativ ett bostads- rättsregister under Lantmäteriverkets personuppgiftsansvar. Registret skulle dock skötas av bostadsrättsföreningarna själva och kredit- institut. Inte heller detta förslag har hittills lett till någon lagstiftning.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">10.5.3</SPAN><SPAN class="ft123">Allmänt om pantsättning</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">De obligationsrättsliga och sakrättsliga frågorna gällande pantsätt- ning är som tidigare nämnts inte reglerade i bostadsrättslagen. Gällande rätt i dessa frågor har i stället utmejslats genom rätts- praxis och doktrin.</P>
<P class="p426 ft8">Det finns dock en bestämmelse i bostadsrättslagen som berör det sakrättsliga skyddet vid pantsättning av bostadsrätt. Enligt 9 kap. 10 §</P>
<P class="p478 ft82"><SPAN class="ft66">2</SPAN><SPAN class="ft81">Projektgruppen bestod av representanter från de större bostadsrättsorganisationerna och Svenska Bankföreningen.</SPAN></P>
<P class="p645 ft56"><SPAN class="ft66">3</SPAN><SPAN class="ft83">Lagen (2006:378) om lägenhetsregister. Ordningen med ett lägenhetsregister, det rör sig om ett för hela landet gemensamt register, syftar bl.a. till att ersätta de folk- och bostads- räkningar som har förekommit tidigare. Lantmäteriverket ansvarar för registret.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">266</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_267">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">tredje stycket är bostadsrättsföreningen skyldig att anteckna en pant- sättning i lägenhetsförteckningen när den underrättas om en sådan.</P>
<P class="p375 ft8">Några särskilda formföreskrifter för pantsättning av en bostads- rätt finns inte i. I praktiken förekommer det inte att pantsättning sker i annat än skriftlig form. I förhållandet mellan parterna upp- kommer en giltig pantsättning redan genom överenskommelsen. Inom familjerätten finns det för gifta och sambor dock krav på samtycke från den andra maken eller sambon i vissa situationer.</P>
<P class="p375 ft8">När det gäller skyddet gentemot bostadsrättshavarens borgenärer är det numera allmänt accepterat att detta skydd uppstår genom underrättelse till bostadsrättsföreningen (se t.ex. rättsfallet NJA 1971 s. 66 och prop. 1995/96:17 s. 28). Underrättelse torde kunna lämnas av såväl bostadsrättshavare som panthavaren.</P>
<P class="p64 ft8">Någon bestämmelse om hur en underrättelse ska ske och när den ska anses fullgjord finns inte (jfr i andra fall 7 kap. 32 § BRL). Det torde därför ankomma på den som påstår att underrättelse skett att visa detta samt underrättelsens innehåll. På samma sätt som när det gäller överlåtelse av bostadsrätt rör det sig alltså om en analog till- ämpning av reglerna i skuldebrevslagen.</P>
<P class="p370 ft10">Den som inte fullgör skyldigheten att föra in pantsättningen i lägenhetsförteckningen kan dömas till böter enligt 10 kap. 3 § BRL.</P>
<P class="p75 ft8">Om en pantsatt bostadsrätt övergår till en ny ägare består panten, enligt den huvudprincip om panträttens bestånd vid ägarövergång som gäller inom sakrätten. Panthavaren kan således begära utmätning av bostadsrätten trots att den bytt ägare. Föreningen är inte skyldig att underrätta köparen och inte heller nya panthavare om att bostads- rätten är pantsatt. Det ankommer på köparen respektive panthavaren att ta reda på detta.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">10.5.4</SPAN><SPAN class="ft124">Bostadsrättsföreningens legala panträtt</SPAN></P>
<P class="p356 ft8">En bostadsrättsförening har s.k. legal panträtt till säkerhet för vissa av de avgifter som en medlem är skyldig att betala till föreningen (7 kap. 16 a § BRL).</P>
<P class="p64 ft8">Det är en panträtt som enligt huvudregeln har den bästa förmåns- rätten. Bostadsrättsföreningen har emellertid en viss underrättelse- skyldighet till kända panthavare och om denna försummas påverkas</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">267</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_268">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">möjligheterna att få ut betalning vid en exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt 7 kap. 31 § BRL ska en förening som har underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen. I annat fall har föreningen inte bättre rätt än andra godtroende panthavare vid en exekutiv försäljning eller tvångs- försäljning enligt bostadsrättslagen i fråga om vissa avgiftsbelopp.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">10.6</SPAN><SPAN class="ft122">Krav på en denuntiation</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">I den sakrättsliga litteraturen har det diskuteras vilka krav som bör ställas på en denuntiation (se t.ex. Walin, Millqvist, Persson, Pant- rätt, uppl. 3 2012, s. 160 ff. och Helander, Kreditsäkerhet i lös egen- dom, 1984, s. 474 f.).</P>
<P class="p110 ft8">Dessa diskussioner är dock inte särskilt inriktade på bostads- rätter. Enligt Walin måste denuntiationen ange det objekt som pant- sättningen avser. Däremot menar han att panthavarens namn inte behöver anges, utan att det är tillräckligt att denne förr eller senare kan identifieras. Denna ståndpunkt intar han bl.a. efter en jämförelse med vad som gäller för denuntiation vid överlåtelse.</P>
<P class="p110 ft8">Enligt Rodhe måste en denuntiation troligen innehålla namnet på den till vilken en överlåtelse har skett (Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 57). En del problem med Walins synsätt har uppmärksam- mats. Frågan har ställts om någon annan än pantsättaren kan begära avnotering av pantsättningen när panthavaren är anonym. För det fall detta inte skulle accepteras har möjligheten påpekats för pant- sättaren att låta någon annan än den verklige panthavaren begära notering utan att föreningen har möjlighet att kontrollera med den verklige panthavaren (Jensen, Bostadsrätter och denuntiationer, Bostadsrättens värde, 1997, s. 30). (Jfr också bostadsrättsföreningens underrättelseskyldighet till kända panthavare i avsnitt 7 kap. 31 BRL, vilket talar för att denuntiationen bör innehålla namnet på pant- havaren, se vidare avsnitt 10.5.4).</P>
<P class="p123 ft8">I rättsfallet NJA 1994 s. 668 hade Högsta domstolen att ta ställ- ning till huruvida en underrättelse till bostadsrättsförening var så</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">268</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_269">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">tydlig att en gällande panträtt bestod eller om en ny pantsättning skulle anses ha skett. Domstolen slog bl.a. fast att det inte kunde anses ha ålegat bostadsrättsföreningen att förvissa sig om den rätta innebörden av denuntiationen.</P>
<P class="p454 ft34"><SPAN class="ft34">10.7</SPAN><SPAN class="ft122">Problem kring förvärv och pantsättning</SPAN></P>
<P class="p412 ft8">I direktiven till Bostadsrättsutredningen (dir. 1996:108) tas en del brister upp med den rådande ordningen vid förvärv och pantsättning av bostadsrätter, vilka synes vara lika aktuella än i dag.</P>
<P class="p375 ft8">Direktiven pekar på att det förekommer att styrelsen i en bostadsrättsföreningen får en underrättelse om gjord pantsättning, men låter bli att anteckna detta i sin lägenhetsförteckning. Därmed uppkommer s.k. dold panträtt. Pantsättningen åtnjuter då sakrätts- ligt skydd men den är inte synlig för t.ex. en ny kreditgivare.</P>
<P class="p75 ft8">Hur stor förekomst av slarv från bostadsrättsföreningarnas sida som förekommer är svårt att uttala sig om. Att dolda panträtter före- kommer har dock bekräftats av den försöksverksamhet som Lant- mäteriet på eget initiativ bedrev med ett bostadsrättsregister under senare delen av <NOBR>1990-talet.</NOBR> Utvärderingen avsåg ett <NOBR>50-tal</NOBR> bostads- rättsföreningar och motsvarande 8 procent av lägenheterna med belåning saknade antingen pantnotering helt och hållet eller förekom namn på banker/kreditinstitut (panthavare) som inte längre existerade (se SOU 1998:80, bilaga 3). Såvitt utredningen känner till finns det därefter ingen gjord undersökning i frågan.</P>
<P class="p145 ft8">Enligt direktiven händer det också att äldre anteckningar om pantsättning som från början var riktiga, men som med tiden har blivit inaktuella, finns kvar i lägenhetsförteckningen lång tid efter att de har förlorat sin betydelse.</P>
<P class="p64 ft8">I direktiven tas även upp kreditinstitutens problem med dagens system. I samband med kreditprövningen är det av intresse att ha till- gång till en rad olika uppgifter som måste hämtas in från de enskilda föreningarna, vilket med dagens ordning är tidsödande och kostsamt. Det inhämtandet skulle enligt direktiven förenklas med ett system där det fanns ett offentligt och centralt register över bostadsrätterna.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">269</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_270">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331270x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft34"><SPAN class="ft34">10.8</SPAN><SPAN class="ft122">Utmätning</SPAN></P>
<P class="p342 ft8">När en bostadsrätt utmäts ska Kronofogdemyndigheten underrätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (6 kap. 3 § andra stycket, andra meningen utsökningsbalken). Underrättelsen ska ske skrift- ligen och den ska delges föreningen (utsökningsförordningen [1981:981] 6 kap. 11 §).</P>
<P class="p68 ft8">Tidpunkten för underrättelsen till föreningen har betydelse för företrädesordningen mellan å ena sidan utmätningen och å andra sidan överlåtelser och pantsättningar av bostadsrätten (Walin, Gregow, Löfmarck, Millqvist och Persson, Utsökningsbalken, En kommentar, 4 uppl. 2009, s. 243). Det finns emellertid ingen skyldig- het för bostadsrättsföreningen, såsom vid pantsättning, att i lägen- hetsförteckningen anteckna att bostadsrätten har blivit utmätt.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">10.9</SPAN><SPAN class="ft122">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p646 ft20"><SPAN class="ft12">10.9.1</SPAN><SPAN class="ft127">Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare</SPAN></P>
<P class="p467 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska ett beviljat medlemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. I andra fall av övergång av bostadsrätt ska med- lemskap, som i dag, gälla från beslutsdagen.</P>
<P class="p582 ft8">Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer.</P>
<P class="p68 ft8">Det gäller bl.a. reglerna för överlåtelse som emellanåt kan orsaka problem i frågan om övergången av rättigheter och skyldigheter mel- lan bostadsrättshavare. Som överlåtelse betecknas övergång genom köp, byte eller gåva.</P>
<P class="p110 ft8">Det förekommer t.ex. att en köpare av en bostadsrätt beviljas med- lemskap i föreningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Genom medlemskapet övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">270</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_271">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">att medlemskapet beviljas (6 kap. 1 och 6 §§ BRL). Samtidigt är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till tillträdet.</P>
<P class="p298 ft8">Så länge överlåtelsen löper som den ska; medlemskap beviljas, köpeskilling betalas och tillträde sker som planerat uppstår inga pro- blem. Det är först när något mer eller mindre oförutsett händer som frågan ställs på sin spets – vem har rättigheter och skyldigheter såsom bostadsrättshavare gentemot föreningen? Det kan handla om beslut i föreningen om exempelvis ändrade insatser eller omständig- heter som är hänförliga till själva överlåtelsen.</P>
<P class="p298 ft8">Det kan uppkomma en rad märkliga och krångliga situationer om inte den som är bostadsrättshavare också är den som faktiskt bor i lägenheten, dvs. om tidpunkterna för medlemskapet och tillträdet inte överensstämmer med varandra. Om köparen blir medlem innan tillträdet har ägt rum är det alltså köparen som är bostadsrättshavare under en period fast säljaren fortfarande bor kvar i lägenheten. Rent faktiskt blir det då frågan om en otillåten andrahandsupplåtelse efter- som tillstånd till sådan upplåtelse regelmässigt saknas.</P>
<P class="p298 ft8">Likaså blir det en konstig situation om tillträde har skett och medlemskap inte är beviljat för köparen. Man kan tänka sig att köparen börjar renovera och sedan visar det sig att föreningen inte beviljar medlemskap. Överlåtaren är i en sådan situation fortfarande ansvarig för avgifter och lägenhetens skick gentemot föreningen, i egenskap av bostadsrättshavare, trots att denne inte har någon kon- troll över vad som händer i lägenheten.</P>
<P class="p199 ft8">Även om flertalet bostadsrättsföreningar redan i dag ser till att medlemskap i föreningen beviljas från överlåtelseavtalets tillträdesdag, eller om tillträdesdagen har passerat ett visst angivet senare tillträdes- datum, finns det i praktiken en del styrelser som inte närmare reflek- terar över tidpunkten för medlemskapet och vad det får för kon- sekvenser. Enligt utredningen är det därför viktigt att minimera den tid under vilken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet inte sammanfaller.</P>
<P class="p298 ft8">För att komma till rätta med ovan praktiska problem och rättsliga oklarheter som föreligger vid övergång av bostadsrätter menar utred- ningen att reglerna i bostadsrättslagenbör ändras. Övergången av rättigheter och skyldigheter bör inte enbart vara knuten till att medlemskap beviljas utan även till själva tillträdesdagen.</P>
<P class="p298 ft78">En nackdel med att reglera på angivet sätt kan dock tänkas upp- komma i fall där handlingarna kommer in sent till föreningen och</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">271</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_272">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331272x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">föreningen inte hinner att ta ställning till medlemskapet före till- trädet eller om parterna av någon anledning har ändrat tillträdes- dagen. Beslut om medlemskap får då ske så snart det är möjligt och tillträdet kan behöva senareläggas. I de allra flesta fall hinner dock föreningarna med att bevilja medlemskap före tillträdet äger rum då tillträdet ofta sker några månader efter det att överlåtelseavtalet ingicks.</P>
<P class="p390 ft8">I andra fall av övergång av bostadsrätt än överlåtelse t.ex. genom bodelning, arv och testamente eller bolagsskifte är saken en annan. Oftast finns det i dessa fall inte någon bestämd tillträdesdag varför medlemskap, som i dag, ska gälla från beslutsdagen.</P>
<P class="p68 ft8">Sammanfattningsvis föreslår utredningen att om en övergång av bostadsrätt sker genom köp, byte eller gåva ska ett beviljat med- lemskap gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag eller genast om tillträdesdagen har passerats. I andra fall av övergång av bostadsrätt än genom överlåtelse ska medlemskap gälla från beslutsdagen.</P>
<P class="p647 ft20"><SPAN class="ft12">10.9.2</SPAN><SPAN class="ft127">Skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pantsättningar</SPAN></P>
<P class="p104 ft49">Bör ett bostadsrättsregister införas?</P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Det finns allvarliga brister i det nu- varande systemet för pantsättningar av bostadsrätter. En betydligt mer betryggande ordning skulle erhållas genom införandet av ett centralt register för bostadsrätter, i vilket uppgift om pantsätt- ningar kunde registreras. Några förslag lämnas dock inte i denna del då det inte ingår i utredarens uppdrag att utarbeta regler om ett sådant register. Frågan om ett bostadsrättsregister bör ånyo utredas i särskild ordning.</P>
<P class="p582 ft78">De kraftiga prisökningarna på bostadsrättsmarknaden och därmed höjda pantvärdena har förstärkt behovet av en stabil, säker och snabb hantering när det gäller pantsättningar av bostadsrätter.<A href="#page_272"><SPAN class="ft117">4</SPAN></A></P>
<P class="p648 ft86"><SPAN class="ft85">4 </SPAN>Utlåningstakten till bostadsrätter är högre än för småhus och uppgick år 2015 till 12,2 procent i årstakt (att jämföras med 7,8 procent årstakt för småhus). En följd av den högre utlånings- taken blir därmed att bolån med bostadsrätter som säkerhet också ökar snabbare än lån med småhus som säkerhet (Svenska Bankföreningen, Bolånemarknaden i Sverige, september 2015).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">272</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_273">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p649 ft8">I sammanhanget kan nämnas att ungefär 10 procent av bostads- rättslägenheterna överlåts under ett år och utlåningen mot säkerhet i bostadsrätt utgör drygt 30 procent av den totala bostadsutlåningen.</P>
<P class="p298 ft8">Sedan lång tid tillbaka och i olika sammanhang har det framhållits att nuvarande ordning för pantsättning av bostadsrätter i flera av- seenden är otillfredsställande för en kreditgivning av den omfattning som nu är aktuell. I praktiken synes systemet dock ofta fungera och fall av rättsförluster eller ekonomiska förluster synes vara få.</P>
<P class="p298 ft8">Bristerna i pantsättningssystemet synes inte handla om denuntia- tionsprincipen i sig, eller analogin till 31 § skuldebrevslagen utan verkar främst hänga samman med att det förekommer slarv och avsak- nad av rutiner vid hanteringen av underrättelserna och registreringen av dessa (se även avsnitt 10.7).</P>
<P class="p298 ft8">Bristerna kan till viss del ha sin förklaring i att dagens pant- sättningsordning i stor omfattning är beroende av ideella arbets- insatser i föreningarna. Det verkar också finnas en okunskap bland föreningarnas företrädare om det egna ansvaret för pantsättnings- hanteringen. Om korrekta uppgifter inte lämnas kan rättsförluster uppstå och föreningens styrelseledamöter bli skadeståndsskyldiga.</P>
<P class="p199 ft8">Pantsättningen blir giltig redan när långivarens/panthavarens uppgift om det kommer föreningen tillhanda. Om föreningen dröjer med att föra in uppgiften i lägenhetsförteckningen av okunskap eller glömska så blir ändå pantsättningen gällande mot en köpare. Det gäller även om denne inte har en aning om att bostadsrätten är pant- satt för säljarens skuld. Det innebär att en framtida godtroende för- värvare efter förvärvet kan finna att bostadsrätten är belastad med en dold panträtt eller att en kreditgivare beviljar en kredit i tron om att bostadsrätten i övrigt är ograverad.</P>
<P class="p298 ft8">Bostadsrätter betingar i dag ofta minst lika höga värden som fast egendom, speciellt i storstadsområden. Som förmögenhetstillgång är bostadsrätten därför jämförbar med äganderätten till en fastighet. Pantsättningen av fast egendom är tämligen okomplicerad. Fast egendom kan identifieras genom ett elektroniskt fastighetsregister, som Lantmäteriet tillhandahåller, vilket innehåller cirka 3,2 miljoner objekt, alla med unika fastighetsbeteckningar. Lantmäteriet till- handahåller även ett elektroniskt pantbrevssystem, vilket flertalet banker och bolåneinstitut är anslutna till. Pantbreven kan flyttas elektroniskt mellan kreditgivarna och pantobjektet är sakrättsligt skyddat när pantbrevet har flyttats till kreditgivarens/panthavarens</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">273</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_274">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331274x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p650 ft8">arkiv. Systemet är effektivt och välfungerande och har ett tydligt och rättssäkert regelverk.</P>
<P class="p358 ft8">Frågan om inrättande av ett centralt register över bostadsrätter har utretts ett flertal gånger och olika förslag har lämnats om hur ett sådant register kan utformas (se Förstärkt bostadsrätt: en enklare modell av ägarlägenheter [Ds 1994:59], delbetänkandet Bostadsrätts- register [SOU 1998:80], Bostadsrättsregister – några modeller för registrering av bostadsrätter [Ds 2007:12]). (Se även avsnitt 10.5.2.) Även bostadsrättsorganisationer och Svenska Bankföreningen har lämnat förslag till utformning av ett sådant register. Regeringen har dock inte gått vidare med förslagen.</P>
<P class="p358 ft8">Avsaknaden av ett enhetligt bostadsrättsregister innebär att det är administrativt krångligt, tidskrävande och dyrt för kreditinstituten att hantera bostadsrättskrediter. Exempelvis är det omständligt att hämta in tillförlitlig information om huruvida en bostadsrätt är pantsatt och till vem pantsättningen har skett. Även förfarandet när ett kredit- institut underrättar en förening om en pantsättning och inväntar besked att underrättelsen har mottagits synes tidsödande och osäkert.</P>
<P class="p358 ft8">Även en majoritet av fastighetsmäklarna upplever dagens ordning som administrativ betungande och anser att systemet avsevärt skulle förbättras med ett bostadsrättsregister. Mäklarsamfundet delar denna uppfattning.<A href="#page_274"><SPAN class="ft79">5</SPAN></A></P>
<P class="p651 ft8">Enligt utredningens mening synes det mest säkra sättet för att skapa ett tryggt och rättssäkert pantsättningssystem vara att införa ett centralt bostadsrättsregister i vilket pantsättningar kan registre- ras. Ett sådant register skulle skapa ordning och reda och därmed bidra till att upprätthålla förtroendet för bostadsrätten som ägar- form och pantsäkerhet. Det skulle även säkerställa en likformig hantering för alla bostadsrätter och minska den administrativa be- lastningen på föreningar, banker och mäklare. Eftersom det inte ankommer på utredningen att lägga förslag till införande av ett sådant register har utredningen inte övervägt frågan i dess helhet. Enligt utredningens mening bör frågan om inrättandet av sådant register ånyo utredas i särskild ordning.</P>
<P class="p555 ft86"><SPAN class="ft85">5 </SPAN>Enligt en undersökning från Mäklarsamfundet som genomfördes mellan den 22 och 29 augusti 2012 och som skickades till samtliga medlemmar (den besvarades av 1 200 personer) framkom att drygt 60 procent av fastighetsmäklarna upplevde att det är svårt att få fram uppgift om pantsättning från föreningen och mer än hälften ansåg att föreningarna inte har tillräckliga resurser och kunskaper att hantera frågor om pantsättning och ägarförhållanden.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">274</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_275">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331275x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Anmärkas kan att majoriteten av de bostadsrättsorganisationer som är representerade i utredningen invänder mot utredningens bedömning i denna del och anser att ett centralt bostadsrättsregister skulle strida mot de föreningsrättsliga aspekterna. De anser att pantsättningarna även i fortsättningen ska skötas av föreningarna.<A href="#page_275"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p413 ft49">Bör reglerna om lägenhetsförteckningen skärpas?</P>
<P class="p630 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>En kopia av fångeshandlingen ska fogas till lägenhetsförteckningen vid alla typer av övergångar av bostadsrätt dvs. även vid familjerättsliga och associationsrättsliga fång.</P>
<P class="p652 ft8">Med lägenhetens övriga utrymmen avses sådana utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt.</P>
<P class="p652 ft8">Uppgifterna i lägenhetsförteckningen ska vara tillgängliga för den som vill ta del av dem. Detta gäller dock inte själva fånges- handlingen.</P>
<P class="p652 ft8">Det förtydligas att revisorn har att granska lägenhetsförteck- ningen.</P>
<P class="p653 ft37">Även andra än bostadsrättshavare bör få ta del av bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning</P>
<P class="p558 ft8">Till skillnad från uppgifterna i medlemsförteckningen är inte upp- gifterna i lägenhetsförteckningen tillgängliga för var och en.</P>
<P class="p64 ft8">Det är enbart bostadsrättshavaren själv som har rätt att på be- gäran få utdrag ur lägenhetsförteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt (9 kap. 11 § BRL).</P>
<P class="p64 ft8">Att uppgifterna i lägenhetsförteckningen inte är tillgängliga för alla hindrar emellertid inte att en förening lämnar upplysningar till annan än bostadsrättshavaren, t.ex. Kronofogdemyndigheten. I för- arbetena har emellertid understrukits vikten av att föreningarna med hänsyn till den enskildes intressen iakttar återhållsamhet när det gäller att tillmötesgå utomståendes önskemål om uppgifter från föreningen rörande en viss bostadsrättshavares förhållanden (prop. 1971:12 s. 149). När det gäller fastighetsmäklare med förmedlings-</P>
<P class="p654 ft56"><SPAN class="ft55">6 </SPAN>Fastighetsägarna delar utredningens uppfattning i frågan.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">275</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_276">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">uppdrag ges denna som huvudregel rätt till ett utdrag ur förteck- ningen gällande den lägenhet som är föremål för försäljning.</P>
<P class="p80 ft8">Vad är då skälen till att uppgifterna i lägenhetsförteckningen inte är tillgängliga för var och en medan uppgifterna i medlemsförteckningen är det? Mycket talar för att man vid bostadsrättslagens tillkomst upp- fattade lägenhetsförteckningens uppgifter om den enskildes ekono- miska förhållanden som känsliga.</P>
<P class="p80 ft8">Viss ledning i frågan kan man hitta i förarbetena till 1971 års bostadsrättslag där det bl.a. infördes en uttrycklig regel om att anmälan till föreningen att bostadsrätt har pantsatts ska antecknas i lägenhetsförteckningen. Departementschefen uttalade då i detta sammanhang bl.a. att den dåvarande bestämmelsen (49 §) inte inne- höll någon föreskrift om att lägenhetsförteckningen skulle hållas tillgänglig för den som ville ta del av den. Med hänsyn till att för- teckningen skulle innehålla vissa uppgifter som rör enskild medlems ekonomiska förhållanden borde enligt departementschefen inte heller någon sådan regel gälla. Det bör dock anses följa av styrelsens allmänna plikt att tillhandahålla medlemmarna upplysningar om föreningens angelägenheter att styrelsen på begäran av medlem ska upplysa exempelvis om de grundavgifter som gäller för övriga bostadsrätter. Lagberedningen delade uppfattningen om att speku- lanter och långivare inte skulle få ta del av bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning (prop. 1971:12 s. 146 ff.).</P>
<P class="p447 ft8">Enligt utredningens mening skulle rättssäkerheten kring panterna öka om uppgifterna i lägenhetsregistret blev tillgängliga för var och en. På så sätt skulle pantsättningarna bli synliga för tredje man.</P>
<P class="p80 ft8">Utredningen bedömer inte att uppgifterna i lägenhetsförteck- ningen är av så känslig natur att det med hänsyn till den enskildes intressen hindrar att uppgifterna görs tillgängliga för var och en. Inte heller bestämmelserna i personuppgiftslagen (1998:204) talar emot ett sådant förslag. När det gäller fastigheter framgår samma upp- gifter av fastighetsregistret, vilket är tillgängligt för var och en.</P>
<P class="p79 ft8">Det handlar om uppgifter om lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen, dagen för Bolagsverkets registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen, bostads- rättshavarens namn, insatsen för bostadsrätten samt eventuell pant- sättning (9 kap. 10 § BRL). I enlighet med utredningens förslag i avsnitt 10.9.3 ska förteckningen även innehålla uppgift om utmätning och betalningssäkring. Visserligen kan sådan information vara känslig</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">276</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_277">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">för den enskilde men de positiva fördelarna med att öppna upp lägen- hetsförteckningen får anses överväga nackdelarna för den enskilde i detta sammahang. Var och en kan också redan i dag få motsvarande information om verkställighet hos Kronofogdemyndigheten.</P>
<P class="p539 ft8">Beträffande namnet och uppgift om den bostadsrätt som medlem- men har kan tilläggas att samma uppgifter även framgår av medlems- förteckningen som var och en har rätt att ta del av.</P>
<P class="p488 ft8">Vid överlåtelse av bostadsrätt ska även en kopia av överlåtelse- avtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Ofta innehåller emel- lertid avtalet för den enskilde känslig information varför själva avtalet bör undantas från huvudregeln om att var och en ska ha rätt att ta del av uppgifterna i lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p488 ft8">En ytterligare vinst i sammanhanget med att öppna lägenhets- förteckningen är att föreningarna förmodligen kommer att bli mer noggranna med att se till att förteckningen verkligen lever upp till lagens krav på korrekt information.</P>
<P class="p298 ft8">Mot bakgrund av ovanstående föreslår utredningen att även andra än bostadsrättshavare ska få ta del av lägenhetsförteckningen, med undantag för fångeshandlingen. Förteckningen ska hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Om förteckningen förs med automa- tiserad behandling, ska föreningen ge var och en som begär det till- fälle att hos föreningen ta del av en aktuell utskrift eller annan aktuell framställning av förteckningen. Bostadsrättshavaren bör ha kvar sin nu föreskrivna rätt att begära ett utdrag ur förteckningen. Utred- ningen har även övervägt om t.ex. kreditgivare och fastighets- mäklaren bör ha en motsvarande rätt att begära utdrag ur förteck- ningen. Utredningen har dock valt att inte gå fram med ett sådant förslag eftersom det med all sannolikhet skulle bli alltför administra- tivt betungande för föreningarna.</P>
<P class="p199 ft8">Utredningen har som en konsekvens av förslaget även övervägt om det finns skäl för att låta föreningarna föra två förteckningar eller om det är möjligt att slå ihop de båda förteckningarna till en. Utredningen har funnit att det framstår som praktiskt svårhanterligt, bl.a. då det råder olika regler för gallring i förteckningarna, att slå ihop de båda förteckningarna. De administrativa vinsterna med ett sådant förslag skulle därför bli för små för att motivera en sådan ordning.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">277</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_278">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft36">Förtydligande gällande innehållet i lägenhetsförteckningen</P>
<P class="p70 ft128">En kopia av fångeshandlingen ska fogas till förteckningen</P>
<P class="p116 ft8">Vid överlåtelse av bostadsrätt framgår det uttryckligen av lagen att en kopia av överlåtelseavtalet ska fogas till förteckningen på lämpligt sätt (9 kap. 10 § tredje stycket BRL).</P>
<P class="p110 ft8">Överlåtelse betyder i princip köp, byte eller gåva eller därmed jämförligt fång. Termen övergång är ett vidare begrepp än överlåtelse och innefattar även familjerättsliga och associationsrättsliga fång. Det har fått till följd att fångeshandlingar inte alltid ges in till för- eningen i samband med övergång av bostadsrätt på annat sätt t.ex. genom bodelning eller arv.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen föreslår därför att bestämmelsen i 9 kap. 10 § tredje stycket BRL förtydligas så att det framgår att, vid övergång av bostadsrätt, en kopia av fångeshandlingen ska fogas till förteckningen på lämpligt sätt. Som konstaterats ovan innehåller överlåtelsehand- lingen inte sällan för den enskilde känslig information. På samma sätt förhåller det sig med andra fångeshandlingar t.ex. gåvoavtal eller bodelningsavtal. Således bör fångeshandlingen generellt undantas från huvudregeln om att var och en ska ha rätt att ta del av uppgifterna i lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p655 ft128">Förtydligande av övriga utrymmen</P>
<P class="p116 ft8">Av 9 kap. 10 § första stycket 1 BRL framgår att förteckningen ska för varje lägenhet ange lägenhetens beteckning, belägenhet, rums- antal och övriga utrymmen. För att undvika missförstånd när det gäller angivandet av övriga utrymmen bör det i bestämmelsen för- tydligas att med övriga utrymmen avses sådana övriga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt.</P>
<P class="p656 ft129">Förtydligande gällande revisorns skyldighet att granska lägenhetsförteckningen</P>
<P class="p657 ft8">Den 1 juli 2016 trädde en omfattande modernisering av förenings- lagen i kraft, bl.a. skärptes då reglerna om medlemsförteckningen (se även avsnitt 10.3.2).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">278</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_279">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Det fanns flera skäl till ändringarna gällande reglerna om med- lemsförteckning men i sammanhanget kan nämnas följande.</P>
<P class="p488 ft8">Företrädare för kooperationen hade uppmärksammat att det ibland förekom brister i hanteringen av medlemsförteckningen. Det var inte ovanligt att förteckningarna inte uppdateras på ett korrekt sätt. Det innebar risker för såväl enskilda medlemmar som för utomstående. Enligt förarbetena synes bristerna i medlemsförteck- ningarna många gånger sannolikt bero på okunskap hos styrelsens ledamöter. Mot bakgrund härav fanns det skäl att förtydliga lagens bestämmelser om hur medlemsförteckningen ska upprättas och föras (prop. 2015/16:4 s. 120).</P>
<P class="p298 ft8">Genom ändringarna som trädde i kraft den 1 juli 2016 infördes också en särskild bestämmelse i föreningslagen om att revisorn ska uttala sig om huruvida medlemsförteckningen har skötts på ett rik- tigt sätt (8 kap. 13 § tredje stycket tredje meningen). Genom hän- visning i bostadsrättslagen till denna bestämmelse gäller den även för bostadsrättsföreningars medlemsförteckning. (9 kap. 26 § BRL).</P>
<P class="p488 ft8">Bakgrunden till införandet av bestämmelsen var att regeringen ansåg att en ökad revisorskontroll kan vara ägnad att minska bris- terna som finns i hanteringen av medlemsförteckningarna (a. prop. s. 121).</P>
<P class="p488 ft8">Som nämnts i avsnitt 10.9.2 verkar bristerna i pantsättnings- systemet främst hänga samman med att det hos styrelseledamöterna förekommer slarv och avsaknad av rutiner vid hanteringen av under- rättelserna och registreringen samt avregistreringen av dessa. Mot- svarande argumentation som regeringen förde vid införandet av revisionskontroll för medlemsförteckningen kan därför anläggas gällande lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p522 ft8">Genom ett förtydligande av revisorns kontroll åstadkommer man en kontrollfunktion som förhoppningsvis bör kunna bidra till att lägenhetsförteckningen ges ett mer korrekt innehåll bl.a. gällande pantsättningar. Utredningen föreslår därför att det i bostadsrätts- lagen förtydligas att revisorn har att granska även lägenhetsförteck- ningen. Rent principiellt bör kontrollen gå ut på att revisorn kon- trollerar att föreningen har fungerande rutiner för anteckningar i förteckningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">279</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_280">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331280x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p134 ft12"><SPAN class="ft12">10.9.3</SPAN><SPAN class="ft123">Utmätning och betalningssäkring</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>En bostadsrättsförening ska vara skyldig att i lägenhetsförteckningen anteckna att en bostadsrätt har ut- mätts eller betalningssäkrats.</P>
<P class="p579 ft49">Utmätning</P>
<P class="p71 ft8">När en bostadsrätt utmäts ska Kronofogdemyndigheten underrätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken). Det finns dock inte någon skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhetsförteckningen anteckna att bostadsrätten har blivit utmätt.</P>
<P class="p68 ft8">Ur konsumentskyddsperspektiv är det viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller inte. Annars riskerar köparen att köpa en utmätt lägenhet och att få lägga ut pengar för att freda den från exekutiv försäljning för annans skuld. Det är således minst lika viktigt att känna till om bostadsrätten är utmätt som om den är pant- föreskriven. Att det inte har föreskrivits en anteckningsskyldighet för föreningen gällande utmätning torde snarast bero på ett förbiseende.<A href="#page_280"><SPAN class="ft79">7</SPAN></A></P>
<P class="p72 ft8">Utredningen föreslår att bestämmelsen i 9 kap. 10 § BRL kom- pletteras med en skyldighet att i lägenhetsförteckningen anteckna utmätning av lägenhet.</P>
<P class="p372 ft49">Betalningssäkring</P>
<P class="p344 ft8">Betalningssäkring kan ske för det allmännas fordran på skatt, tull eller avgift. Regelverket, som infördes den 1 januari 1979, återfinns i lagen (1978:880) om betalningssäkring för skatter, tullar och av- gifter, BtSL. Till lagen finns en förordning, förordningen (1978:81) om betalningssäkring för skatter, tullar och avgifter, BtSF.</P>
<P class="p68 ft8">Förvaltningsdomstolens beslut om betalningssäkring verkställs av Kronofogdemyndigheten enligt samma regler som gäller vid ut- mätning, men med vissa begränsningar och skillnader.</P>
<P class="p67 ft56"><SPAN class="ft55">7 </SPAN>Se Riksskatteverkets hemställan till Justitiedepartementet den 20 oktober 2003, dnr 2003/ 8141/L1.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">280</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_281">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331281x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">Kopplingen till förfarandet vid utmätning görs genom att det i <NOBR>11–14</NOBR> §§ BtsL hänvisas till relevanta bestämmelser i UB. Den egen- dom som tas i anspråk för betalningssäkring ska säkerställas enligt vad som anges i 6 kap. UB. Av det följer att Kronofogdemyndig- heten även har en skyldighet att underrätta bostadsrättsföreningen vid betalningssäkring av bostadslägenhet (jfr 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken). Någon motsvarande skyldighet för föreningen att i lägenhetsförteckningen anteckna betalnings- säkringen är dock inte föreskrivet. För fast egendom gäller dock en sådan skyldighet.</P>
<P class="p298 ft8">Utredningen anser det viktigt ur konsumentskyddssynpunkt att även uppgift om betalningssäkring antecknas i lägenhetsförteck- ningen. Detta eftersom den skattskyldige inte får överlåta betalnings- säkrad egendom eller till skada för borgenären på annat sätt förfoga över egendomen, om inte Kronofogdemyndigheten medger det av särskilda skäl (12 § första stycket BtSL). Den skattskyldiges rätts- handling är i princip ogiltig (prop. 1978/79:28 s. 41 f. och 161 f).</P>
<P class="p298 ft78">Mot denna bakgrund föreslår utredningen att bestämmelsen i 9 kap. 10 § BRL kompletteras med en skyldighet att i lägenhetsför- teckningen även anteckna betalningssäkring av lägenhet.</P>
<P class="p658 ft132"><SPAN class="ft130">10.9.4</SPAN><SPAN class="ft131">Lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.</SPAN></P>
<P class="p525 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Bestämmelserna i 3 och 4 §§ i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bo- stadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. anpassas i till- lämpliga delar till nuvarande 9 kap. 10 § BRL samt utredningens förslag på ändringar gällande lägenhetsförteckningen i 10.9.2 och 10.9.3. Kronofogdemyndigheten ska som en konsekvens av för- slaget åläggas samma underrättelseskyldighet som följer av 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken även gent- emot bostadsföreningar respektive bostadsaktiebolag.</P>
<P class="p659 ft8">De formkrav som gäller för överlåtelse av bostadsrätt (6 kap. 4 § andra stycket BRL) och fastighet (4 kap. 1 § andra stycket jordabalken) ska gälla även för överlåtelse av andel i en bostads- förening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">281</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_282">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331282x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">Vad är en bostadsförening respektive ett bostadsaktiebolag?</P>
<P class="p71 ft8">Bostadsföreningar och bostadsaktiebolag kan sägas vara föregångare till bostadsrättsföreningarna. Före 1931 var det vanligt att det bilda- des ekonomiska föreningar eller bolag vars ändamål var att upplåta lägenheter i föreningens eller bolagets fastighet med nyttjanderätt till medlemmarna respektive delägarna. I dag är dessa boendeformer i princip förbjudna genom lagstiftning. Undantaget är de bostadsföre- ningar och bostadsaktiebolag som redan existerade då förbudet kom den 1 juli 1930.</P>
<P class="p660 ft10">Det finns 296 bostadsföreningar registrerade hos Bolagsverket.<A href="#page_282"><SPAN class="ft51">8 </SPAN></A>Någon uppgift om hur många bostadsaktiebolag som finns före- ligger inte.</P>
<P class="p661 ft8">En bostadsförening är en förening som äger en fastighet och upp- låter lägenheter med nyttjanderätt till sina medlemmar. Det finns ingen speciell lagstiftning som reglerar bostadsföreningar, de omfattas inte av bostadsrättslagen, utan föreningslagen är tillämplig. Rättigheter och skyldigheter mellan föreningen och medlemmarna regleras i för- eningens stadgar. En bostadsförening kan övergå till att bli en bostads- rättsförening genom att omregistreras. Lagen (1991:615) om omregi- strering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar blir då tillämplig.</P>
<P class="p123 ft8">Ett bostadsaktiebolag kan sägas vara ett vanligt aktiebolag som äger en fastighet. Avsikten med bostadsaktiebolaget är att tillgodo- se aktieägarnas bostadsbehov. Aktieägarna äger i själva verket inte bostaden utan ett visst antal aktier som berättigar till bruk av en bestämd lägenhet. Rättigheter och skyldigheter mellan aktieägarna och bolaget regleras i aktiebolagslagen (2005:551) och bolagets bolagsordning.</P>
<P class="p662 ft47">Lägenhetsförteckningen bör i tillämpliga delar anpassas till bostadsrättslagens regler samt till utredningens förslag</P>
<P class="p344 ft8">Efter 1980 togs de flesta föreningars/aktiebolags medlemsböcker bort, beviset att man innehade lägenheten, och lagen (1983:1046) om skyldighet att föra lägenhetsregister introducerades.</P>
<P class="p663 ft56"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>Bolagsverkets statistiksökning; www.bolagsverket.se.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">282</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_283">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td203"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td204"><P class="p21 ft26">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">Enligt utredningen kan det när det gäller föreningars/aktiebolags lägenhetsförteckning finnas anledning att i tillämpliga delar anpassa innehållet i bestämmelserna om lägenhetsförteckning i 3 och 4 §§ i lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktie- bolag att föra lägenhetsförteckning m.m. till nuvarande 9 kap. 10 § BRL och utredningens förslag på ändringar gällande lägenhets- förteckningen (se avsnitt 10.9.2 och 10.9.3).</P>
<P class="p145 ft8">I lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. finns t.ex. ingen skyl- dighet att anteckna uppgift om pantsättning.</P>
<P class="p64 ft8">Eftersom det inte nybildas några bostadsföreningar skulle måhända behovet av ändringar i lägenhetsförteckningens innehåll inte anses som angeläget. Å andra sidan gör sig samma konsumentskydd gällande som för bostadsrättsföreningar. En andel (i bostadsförening gäller det enbart andel med obegränsad upplåtelsetid) eller aktier kan pantsättas. Andelen eller aktier kan även utmätas och bli föremål för betalningssäkring och behovet av upplysning och insyn kring detta gör sig därför gällande även i dessa fall. Kronofogdemyndigheten bör som en konsekvens av förslaget åläggas en motsvarande underrättelse- skyldighet till bostadsföreningen respektive bostadsaktiebolaget för att inte en anteckningsskyldighet ska bli verkningslös (jfr 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken).</P>
<P class="p75 ft8">Det kan även finnas behov av ett tydliggörande av revisorns granskningsskyldighet av lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p64 ft8">Sammantaget föreslår utredningen att bestämmelserna i 3 och 4 §§ i lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostads- aktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m. i tillämpliga delar anpassas till nuvarande 9 kap. 10 § BRL och utredningens förslag på ändringar gällande lägenhetsförteckningen i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3.</P>
<P class="p65 ft49">Formkravet vid överlåtelse</P>
<P class="p77 ft8">Avtal om överlåtelse av en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet ska anges den lägen- het som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsvarande ska gälla överlåtelse av en sådan andel eller aktie genom byte eller gåva. Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna är ogiltiga (2 § lagen</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">283</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_284">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.).</P>
<P class="p80 ft8">Bestämmelsen i 2 § kom inte att ändras i samband med att motsvarande bestämmelser i 6 kap. 4 § andra stycket BRL ändrades den 1 januari 1996 (prop. 1995/96:17 s. 44 och 52). Några år tidigare hade motsvarande bestämmelse i 4 kap. 1 § jordabalken ändrats på samma sätt (prop. 1991/92).</P>
<P class="p79 ft8">Ändringen av formkravet i jordabalken och bostadsrättslagen innebar att en sidoöverenskommelse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehandlingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas (prop. 1991/92:110 s. 21). Den ursprung- liga regeln, dvs. den som alltjämt finns i 2 § lagen om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsför- teckning m.m. innebär att ett köp blir ogiltigt om parterna i köpe- handlingen har angett en annan köpeskilling än den verkliga. Vilken verkan som denna ogiltighetspåföljd får för tredje man är oklart.</P>
<P class="p79 ft8">Att lagstiftaren inte samtidigt med ändringen av 6 kap. 4 § andra stycket BRL gjort motsvarande ändring av formkravet för överlåtelse av en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag torde enbart bero på ett förbiseende. Motsvarande regler bör gälla även vid sådan överlåtelse. Utredningen föreslår därför att samma formkrav som gäller för överlåtelse av bostadsrätt och fastighet även ska gälla för överlåtelse av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">284</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_285">
<P class="p664 ft7"><SPAN class="ft11">11</SPAN><SPAN class="ft121">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</SPAN></P>
<P class="p665 ft34"><SPAN class="ft34">11.1</SPAN><SPAN class="ft122">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Bostadsrätten kan på många sätt sägas vara ett mellanting mellan hyresrätt och ägande av en fastighet. Upplåtelseformen ger vissa unika möjligheter. Exempelvis har man generellt sett inom ramen för föreningen en betydligt större handlingsfrihet än vad hyresgästerna som kollektiv har gentemot hyresvärden. Å andra sidan finns möj- ligheter att t.ex. begränsa ansvar för underhåll och liknande jämfört med situationen då en boende själv äger en fastighet.</P>
<P class="p75 ft8">Det primära ansvaret för underhåll av bostadsrättslägenheten ligger på bostadsrättshavaren. Han eller hon ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte någon annan fördelning har bestämts i stadgarna. Underhållsansvaret innebär också att medlemmen ska stå för de reparationer och återinvesteringar som behövs samt betala dessa kostnader. Bostadsrättshavaren kan också inom tämligen vida ramar företa förändringar i lägenheten.</P>
<P class="p64 ft8">Ansvaret för det yttre underhållet åvilar dock bostadsrättsför- eningen. Det är också föreningen som beslutar om föreningens hus ska byggas om. Föreningen svarar vidare för reparationer och åter- investeringar av de stamledningar för vatten och avlopp samt värme, gas och elektricitet med vilka föreningen försett lägenheten, under förutsättning att dessa tjänar fler än en lägenhet.</P>
<P class="p64 ft8">Gränsdragningen mellan vad som omfattas av bostadsrätts- havarens respektive föreningens underhållsansvar orsakar inte sällan problem i bostadsrättsföreningarna. Inte minst råder det oklarhet om vad som gäller när mark upplåtits tillsammans med bostadsrätten.</P>
<P class="p666 ft21">285</P>
</DIV>
<DIV id="page_286">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">I takt med stigande priser på bostadsrätter önskar många bostadsrättshavare bygga om och göra andra större förändringar i sin lägenhet, vilket inte alltid är till gagn för föreningen. Om bärande väggar tas ned och alltför stora ingrepp görs kan byggnadens kon- struktion och hållfasthet komma i fara. Enligt bestämmelser i bostadsrättslagen ska därför styrelsens tillstånd sökas i vissa sådana situationer. Inte sällan uppstår det även här diskussioner om huru- vida en åtgärd är tillåten eller ej. Det förekommer också att bostads- rättshavare väljer att ignorera styrelsens beslut och genomföra för- ändringarna utan tillåtelse.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">11.2</SPAN><SPAN class="ft122">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p481 ft8">Med de utgångspunkter som angetts i avsnitt 11.1 ska utredaren ta ställning till</P>
<P class="p552 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om bostadsrättshavarnas och föreningens underhållsansvar bör ändras i något avseende,</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om reglerna om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten bör ändras, t.ex. genom att det införs en särskild möjlighet till överprövning av styrelsebeslut, och</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras.</SPAN></P>
<P class="p638 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p667 ft108"><SPAN class="ft34">11.3</SPAN><SPAN class="ft133">Fördelningen av underhållsansvaret för lägenheten mellan föreningen och bostadsrättshavaren</SPAN></P>
<P class="p668 ft12"><SPAN class="ft12">11.3.1</SPAN><SPAN class="ft123">Inledning</SPAN></P>
<P class="p669 ft8">Redan i 1930 års bostadsrättslag lades grunden för underhållsansvaret (prop. 1930:65 s. 19 ff.). Då bostadsrätten bedömdes närma sig en äganderätt ansågs det ligga i sakens natur att den som innehar en lägenhet med bostadsrätt också skulle ha underhållsansvaret för den.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">286</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_287">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">En parts försäkringsmöjligheter var också en faktor som beaktades vid utformandet av lagstiftningen (NJA II 1930 s. 503 och 507).</P>
<P class="p488 ft8">Enligt 7 kap. 4 § BRL åligger det föreningen att, sedan tillträde medgetts, hålla lägenheten och huset i gott skick, i den mån inte ansvaret enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Av sistnämnda bestämmelse framgår att bostadsrättshavaren har huvudansvaret för lägenhetens skick (det s.k. inre underhållet), om inte annat har be- stämts i stadgarna. Detta gäller även mark, om sådan ingår i upp- låtelsen.</P>
<P class="p298 ft8">Det finns dock vissa begränsningar för bostadsrättshavarens ansvar. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av lägen- hetens ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten. Det sagda gäller under förutsättning dels att det är en ledning som för- eningen har försett lägenheten med, dels att ledningen tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.</P>
<P class="p298 ft8">Bostadsrättshavarens ansvar för brand- och vattenledningsskada i lägenheten är inskränkt till skada som uppkommit genom vårds- löshet eller försummelse av bostadsrättshavaren eller av vissa per- soner som genom honom eller henne har fått tillträde till lägenheten. I frågan om brandskada som uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse av annan än bostadsrättshavaren är ansvaret ytterligare begränsad till fall då bostadsrättshavaren har brustit i den omsorg och tillsyn som han eller hon bort iaktta. Anledningen till att föreningen i princip svarar för dessa skador är att det får anses åligga föreningen att teckna försäkring för sådana skador avseende alla utrymmen i huset (Nilsson Hjorth och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 230).</P>
<P class="p199 ft8">Bostadsrättshavarens ansvar för det inre underhållet kan modi- fieras genom särskild föreskrift i stadgarna. Inget hindrar således att föreningen åtar sig att svara för underhållet av samtliga utrymmen i huset. Bestämmelsen om föreningens ansvar för ledningar etc. är emellertid tvingande på så sätt att bostadsrättshavaren inte genom stadgeföreskrifter kan åläggas underhållsskyldighet i de avseenden som anges där.</P>
<P class="p298 ft8">Lagen anger emellertid inte vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt. Till lägenheten bör i regel räknas rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönstren samt lägenhetens inner- och ytterdörrar (a.a. s. 227).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">287</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_288">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Om mark ingår i lägenhetsupplåtelsen gäller enligt 7 kap. 12 § första stycket andra meningen BRL samma regler som för det inre underhållet, dvs. bostadsrättshavaren ska hålla också marken i gott skick.</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">11.3.2</SPAN><SPAN class="ft123">Närmare om bostadsrättshavarens underhållsansvar</SPAN></P>
<P class="p415 ft8">Innebörden av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet är att denne dels ska vidta de reparationer som behövs, dels svara för kostnaderna för åtgärderna.</P>
<P class="p110 ft8">Vad som är att betrakta som gott skick preciseras inte i lagen eller dess förarbeten. Frågan torde få bedömas efter en allmän värdering med hänsyn till förhållandena på orten, husets ålder m.m. (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 228).</P>
<P class="p68 ft8">För att underlätta finanseringen av nödvändiga reparationer har fortfarande vissa bostadsrättsföreningar i sina stadgar en särskild föreskrift om att regelbundna avsättningar ska göras till en fond för sådana reparationer som bostadsrättshavarna svarar för, ibland kallad inre reparationsfond.</P>
<P class="p68 ft8">Lagen innehåller inte några bestämmelser om skyldighet för bo- stadsrättshavaren att underrätta föreningen om inträffad skada. Sådana regler finns i hyreslagstiftningen (12 kap. 24 § andra stycket jorda- balken). Många bostadsrättsföreningar har dock tagit in en motsvar- ande bestämmelse i sina stadgar. Med hänsyn härtill och till bostads- rättshavarens skyldighet att svara för reparationer vid brand- och vattenledningsskada som har vållats av honom eller henne får anses följa att man blir ansvarig också för sådan skada som orsakats av att han eller hon har försummat att underrätta styrelsen om inträffad skada (prop. 1971:12 s. 124).</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">11.3.3</SPAN><SPAN class="ft123">Skador i andra delar av huset</SPAN></P>
<P class="p415 ft8">Bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL reglerar och fördelar endast under- hållsansvar mellan föreningen och bostadsrättshavaren. Skador på andra delar av huset t.ex. skada på grannlägenhet på grund av vatten- läckage regleras däremot inte av bostadsrättslagen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">288</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_289">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p670 ft12"><SPAN class="ft12">11.3.4</SPAN><SPAN class="ft124">Rättsverkningar av att bostadsrättshavaren inte fullgör sitt underhållsansvar m.m.</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Om bostadsrättshavaren inte följer bestämmelserna om underhåll m.m. kan nyttjanderätten förverkas. De närmare förutsättningarna för detta anges i 7 kap. 18 § 4 och 5 §§ samt <NOBR>19–21</NOBR> §§. Bl.a. framgår att brist i underhållsskyldigheten endast kan föranleda förverkande om bristen är så allvarlig att vanvård föreligger av lägenheten.</P>
<P class="p64 ft8">I övriga fall torde föreningen vara hänvisad till att vid allmän domstol föra talan om att bostadsrättshavaren ska förpliktas att vidta viss åtgärd (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kom- mentar, uppl. 5 2014, s. 233).</P>
<P class="p456 ft8">Föreningen har också, under vissa närmare angivna förutsätt- ningar, rätt att avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (7 kap. 12 a § BRL).</P>
<P class="p454 ft34"><SPAN class="ft34">11.4</SPAN><SPAN class="ft122">Bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten</SPAN></P>
<P class="p430 ft12"><SPAN class="ft12">11.4.1</SPAN><SPAN class="ft124">Inledning</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">Enligt 7 kap. 7 § BRL ska styrelsens tillstånd sökas i vissa situa- tioner när bostadsrättshavaren vill förändra lägenheten. Om åtgär- den inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen ska styrelsen lämna tillstånd till den. Inte sällan uppstår det emellertid diskussioner om huruvida en åtgärd som en bostadsrättsinnehavare vill vidta är tillståndspliktig samt om åtgärd är tillåten.</P>
<P class="p429 ft12"><SPAN class="ft12">11.4.2</SPAN><SPAN class="ft124">De tillståndspliktiga situationerna</SPAN></P>
<P class="p558 ft8">Tidigare gällde att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd fick göra en väsentlig förändring av sin lägenhet. I flera olika sam- manhang påtalades svårigheten i att avgöra vad som är en väsentlig förändring. Genom ändringar som trädde i kraft år 2003 tydlig- gjordes till viss del i vilka situationer tillstånd till en förändring be- hövs (SFS 2003:31).</P>
<P class="p375 ft78">Ingrepp i bärande konstruktioner kräver, enligt 7 kap. 7 § första stycket första punkten BRL, styrelsens tillstånd. Exempel på sådana ingrepp är borttagande av vägg eller försvagande av en sådan vägg</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">289</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_290">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">genom upptagning av valv (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrätts- lagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 203).</P>
<P class="p110 ft8">Av andra punkten framgår att ändringar av vissa, närmare angivna ledningar kräver tillstånd. Det innebär bl.a. att en bostadsrättshavare behöver tillstånd för förflyttning eller installation av våtutrymmen, toaletter och kök (a.a. s. 204).</P>
<P class="p68 ft8">I tredje punkten anges att tillstånd även fortsättningsvis ska krävas för annan väsentlig förändring av lägenheten. I förarbetena ges exempel på detta (prop. 2002/03:12, s. 63).</P>
<P class="p68 ft8">Innebär ingreppet att ändringar görs även i någon annans lägen- het kan det vara otillräckligt med tillstånd från styrelsen. Åtgärden kan då också omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Är det fråga om en sådan om- eller tillbyggnad som avses där, krävs beslut från föreningsstämma samt samtycke från berörda bostadsrättshavare eller beslut med viss kvalificerad majori- tet och tillstånd från hyresnämnden.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">11.4.3</SPAN><SPAN class="ft123">Påtaglig skada eller olägenhet för föreningen</SPAN></P>
<P class="p669 ft8">Innan lagändringen år 2003 fanns det inga kriterier för när styrelsen skulle lämna tillstånd. Nu gäller att föreningen ska ge tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, vilket innebär att det finns en gräns för styrelsens möjligheter att vägra tillstånd.</P>
<P class="p68 ft8">Som exempel på sådana förändringar anges i förarbetena för- ändringar av en lägenhets karaktärsdrag, t.ex. genom en ändrad plan- lösning, som gör att lägenheten kan bli svår att avyttra. I proposi- tionen anges vidare att föreningens stadgar kan vara av intresse när det gäller att avgöra vad som kan innebära påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (prop. 2002/03:12, s. 115).</P>
<P class="p123 ft8">Om styrelsen inte lämnar tillstånd eller underlåter att lämna något tillstånd är bostadsrättshavaren hänvisad till att i en faststäl- lelsetalan vid tingsrätten yrka att domstolen ska förklara att bostads- rättshavaren har rätt att vidta åtgärden.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">290</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_291">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">11.4.4</SPAN><SPAN class="ft124">Föreskrifter i stadgarna</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Bestämmelsen i 7 kap. 7 § BRL är på så sätt tvingande att föreningen inte i stadgarna kan ta in en föreskrift som förbjuder bostadsrätts- havare att företa förändring som inte kan betecknas som väsentlig. Däremot kan bostadsrättshavarens handlingsfrihet utökas genom en särskilt stadgebestämmelse (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrätts- lagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 206).</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">11.4.5</SPAN><SPAN class="ft124">Förverkande av nyttjanderätten m.m.</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Om en bostadsrättshavare vidtagit åtgärder som innebär att han har överskridit sin befogenhet att ändra i lägenheten kan han åläggas att återställa lägenheten i dess tidigare skick. Föreningen kan framtvinga detta genom att vända sig till domstol (se bl.a. Svea hovrätts dom den 23 februari 2016 i mål T <NOBR>697-15).</NOBR></P>
<P class="p64 ft8">Är förändringen att betrakta som vanvård av inte ringa betydelse är nyttjanderätten till lägenheten förverkad, om bostadsrättshavaren underlåter att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Rättelse innan föreningen verkställer uppsägning förhindrar att bostadsrättshavaren skiljs från lägenheten (7 kap. 18 och 19 §§ BRL).</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">11.5</SPAN><SPAN class="ft122">Större om- eller tillbyggnader av föreningens hus</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">11.5.1</SPAN><SPAN class="ft124">Väsentlig förändring</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna (9 kap. 15 § första stycket BRL). Som sådana för- ändringar räknas större om- eller tillbyggnader. I styrelsens ansvar för förvaltningen av föreningens angelägenheter ingår ett ansvar för det löpande underhållet och reparationer av fastigheten.</P>
<P class="p64 ft8">Inte sällan uppkommer gränsdragningsproblem mellan vad som är att hänföra till styrelsens respektive föreningsstämmans ansvar. Denna problematik togs också upp av 1986 års bostadsrättsutredning (SOU 1988:14, s. 138 f.). Departementschefen har i specialmotiver- ingen till 1991 års bostadsrättslag (prop. 1990/91:92, s. 218) angett vad som i paragrafen menas med väsentlig förändring på följande sätt:</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">291</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_292">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p671 ft14">Med förändringar kan avses sådana åtgärder som inte utgör underhåll eller reparationer, dvs. främst om- och tillbyggnader. Bedömningen av om en förändring är väsentlig ska endast göras i förhållande till in- greppets art. Normalt torde förändringar av väsentligt slag också vara kostsamma. Föreningsstämmans beslut kan emellertid behövas, även om kostnaden för åtgärden är liten. På motsvarande kan kostnaden vara hög utan att förändringen är så väsentlig att föreningsstämmans beslut behövs.</P>
<P class="p672 ft8">I många normalstadgar har frågan om om- och tillbyggnader reglerats särskilt. Vanligt är att det uttrycks att styrelsen i princip inte utan för- eningsstämmans bemyndigande får riva eller företa om- eller till- byggnad av egendomen.</P>
<P class="p673 ft20"><SPAN class="ft12">11.5.2</SPAN><SPAN class="ft127">Om- eller tillbyggnad som medför förändring av bostadsrättshavares lägenhet</SPAN></P>
<P class="p523 ft8">För det fall en om- eller tillbyggnad som föreningen vill genomföra innebär att en bostadsrättshavares lägenhet förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk av föreningen, är utgångspunkten att åtgärden inte får genomföras om bostadsrättshavaren inte accepterar det. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke, kan åtgärden emellertid ändå genomföras om stämman beslutar det med två tredjedelars majoritet och om beslutet godkänns av hyresnämnden (9 kap. 16 § första stycket 2 BRL).</P>
<P class="p369 ft8">Att notera är att stämmans beslut inte behövs om det är bostads- rättshavaren själv som vill förändra sin lägenhet (7 kap. 7 § BRL och avsnitt 11.4).</P>
<P class="p80 ft8">Bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL infördes genom 1991 års lag och ersatte två bestämmelser i 60 § gamla BRL. I de fall en ombyggnadsåtgärd rörde en enskild bostadsrättshavares lägenhet innebar bestämmelserna i den gamla lagen att denne kunde blockera föreningens möjligheter att få till stånd en önskvärd ombyggnad av hela föreningshuset. Bostadsrättshavaren kunde därför alltid motsätta sig att hans bostadsrätt upphörde, om föreningen t.ex. ville slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall var att träffa en frivillig överenskommelse med bostadsrättshavaren (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 368).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">292</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_293">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p428 ft8">Ändringarna i bostadsrättslagen tillkom mot den nu angivna bakgrunden men även då det förelåg ett starkt behov för många föreningar att vidta ombyggnader för att möta de nutida krav som ställs på att byggnader som innehåller bostäder t.ex. att installera hiss.</P>
<P class="p674 ft8">En förutsättning för bestämmelsens tillämplighet är att det beslut som fattas av föreningsstämman innebär att en lägenhet som upp- låtits med bostadsrätt kommer att förändras eller i sin helhet tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad.</P>
<P class="p64 ft8">Ett inte ovanligt fall i praktiken är att bostadsrättsföreningen vill göra ett stambyte. Själva stambytet är då i och för sig en ren under- hållsåtgärd som föreningen har rätt att göra enligt 7 kap. 12 § BRL. Ofta krävs emellertid vissa ombyggnadsåtgärder i samband med stam- bytet. Innebär dessa åtgärder en förändring av lägenheten, blir be- stämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL tillämplig (a.a. s. 372).</P>
<P class="p64 ft8">Frågan huruvida ett beslut på föreningsstämma har tillkommit i behörig ordning och med föreskriven majoritet är en fråga som prövas av allmän domstol efter talan mot föreningen att beslutet ska ändras eller upphävas (6 kap. 17 § föreningslagen).</P>
<P class="p370 ft8">Som framgår av 9 kap. 16 § sista stycket BRL har föreningen att underrätta kända panthavare om ett föreningsbeslut av det nu aktu- ella slaget. Skälet härtill är att göra det möjligt för panthavaren att vidta de åtgärder som fordras för att inte panten ska försämras.</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">11.5.3</SPAN><SPAN class="ft123">Hyresnämndens prövning</SPAN></P>
<P class="p367 ft49">Inledning</P>
<P class="p77 ft8">Som framgått av det föregående avsnittet måste ett stämmobeslut om sådan om- eller tillbyggnad som medför förändring av en bostads- rättshavares lägenhet godkännas av hyresnämnden om bostadsrätts- havaren inte samtycker till ändringen. Ett godkännande av nämnden är alltså obligatoriskt för att beslutet ska vara giltigt.</P>
<P class="p64 ft8">I 9 kap. 17 § BRL anges de närmare förutsättningarna för att nämnden ska godkänna beslutet. I 9 kap. 18 § finns bestämmelser om rätt för bostadsrättshavaren att få ersättning med anledning av intrång i lägenheten eller inlösen av hela bostadsrätten.</P>
<P class="p145 ft78">De vanligaste ärendena om godkännande rör balkongutbyggna- der, utbyggnad av vindar med förändringar av vindsförråd samt in-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">293</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_294">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">grepp i lägenheter med anledning av stambyten (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 380).</P>
<P class="p80 ft8">En begäran om godkännande kan endast göras av föreningen, som är sökanden i ärendet. Någon tidsfrist för när ansökan ska göras finns inte angiven. Ansökan ska vidare vara skriftlig och ska innehålla de skäl som åberopas till stöd för ansökan (14 § lagen [1973:188] om arrendenämnder och hyresnämnder jämförd med 4 § första stycket 4 samma lag).</P>
<P class="p80 ft8">För att nämnden ska kunna godkänna stämmans beslut fordras också att de formella förutsättningarna för beslutets giltighet är uppfyllda. En invändning om att beslutet inte har kommit till i behörig ordning och med föreskriven majoritet kan, som nämnts tidi- gare, prövas rättskraftigt endast av allmän domstol (prop. 1990/91:92, s. 221).</P>
<P class="p79 ft8">Hyresnämnden ska i första hand genom medling försöka att få parterna att komma överens. Medlingen kan avse omfattningen av själva ingreppet i lägenheten men också frågan om den ersättning som bostadsrättshavaren kan vara berättigad till med anledning av intrånget. Kan parterna inte förlikas måste nämnden ta upp frågan till prövning. Föreningsstämmans beslut ska då enligt 9 kap. 17 § första stycket första meningen BRL godkännas om åtgärden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p369 ft8">Vid sin prövning har nämnden att göra en avvägning mellan de motstående intressen som parterna kan ha. Nämnden kan förena sitt beslut med villkor. På så sätt har hyresnämnden möjlighet att på- verka föreningens begäran om godkännande. Det kan t.ex. gälla sådana villkor som hänför sig till åtgärderna eller till tiden för ut- förandet av arbetena. Hyresnämnden kan också kräva att föreningen ska ställa en ersättningsbostad till förfogande under den tid arbetena pågår eller skaffa bostadsrättshavaren en annan godtagbar bostad, om denne inte kan behålla sin lägenhet med anledning av intrånget (a.a. s. 377 och 386 f.).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">294</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_295">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p675 ft49">Parter i hyresnämnden m.m.</P>
<P class="p508 ft8">I allmänhet torde nämnden behöva kalla föreningen genom behörig ställföreträdare och den eller de bostadsrättshavare som stämmo- beslutet rör att inställa sig inför nämnden. De bostadsrättshavare som berörs och inte samtyckt till den av föreningen begärda för- ändringen av bostadsrättshavarens lägenhet blir i ärendet vid hyres- nämnden föreningens motparter. En bostadsrättshavare som sam- tyckt till förändring av sin lägenhet eller inte själv är berörd av någon förändring är inte part vid hyresnämnden.</P>
<P class="p64 ft8">Det är föreningen som hos hyresnämnden ska ange vilka bo- stadsrättshavare som är motparter. Det är således föreningen som ensam avgör vilka motparter som inte ska anses ha samtyckt till för- ändringen. Hyresnämnden kan dock avvisa ansökan om nämnden finner att angiven bostadsrättshavare inte berörs.</P>
<P class="p64 ft8">Nämndens avgörande har rättskraft endast gentemot dem som varit parter i ärendet. Skulle det i efterhand visa sig att det finns en bostadsrättshavare som berörs men inte har samtyckt och som inte varit upptagen som motpart i hyresnämnden kan beslutet inte genomföras gentemot denne. Samtycker bostadsrättshavaren inte i efterhand får föreningen ansöka om tillstånd även gentemot den bostadsrättshavaren vid hyresnämnden (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 375 f.).</P>
<P class="p101 ft49">Förändringen ska vara angelägen</P>
<P class="p77 ft8">Om den planerade åtgärden inte är av ringa betydelse för bostads- rättshavaren utgör en första förutsättning för att hyresnämnden ska godkänna stämmobeslutet att åtgärden är angelägen (9 kap. 17 § BRL). Det får ankomma på föreningen att visa att så är fallet.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt förarbetena (prop. 1990/91:92, s. 109 och 221) ska vid prövningen av om åtgärden är angelägen allehanda önskemål från för- eningens sida om ombyggnader inte godtas. Det bör t.ex. inte komma i fråga att godkänna beslut som innebär att gemensamhetslokaler av olika slag inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. Utgångs- punkten bör i stället vara att föreningen ska kunna bygga om huset på ett rationellt sätt för att tillgodose de krav som framför allt bygg- nadslagstiftningen ställer upp. Det kan t.ex. vara plan- och bygg- lagens (2010:900) krav på att en byggnad ska vara tillgänglig genom</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">295</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_296">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">att bl.a. hiss inrättas. En om- eller tillbyggnad får även anses ange- lägen om byggföretaget syftar till att uppfylla andra krav som ställs från samhällets sida och arbetet utförs på ett rationellt sätt. Nämn- den bör allmänt sett vara restriktiv i sin prövning.</P>
<P class="p676 ft69">Syftet med åtgärden ska inte skäligen kunna tillgodoses på annat sätt</P>
<P class="p669 ft8">Hyresnämnden har också att pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden skäligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämn- den behöva ta ställning till såväl utrymmesmässiga som tekniska och kostnadsmässiga frågor (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 378).</P>
<P class="p103 ft49">Stämmobeslutet får inte vara oskäligt mot bostadsrättshavaren</P>
<P class="p415 ft8">En förutsättning för nämndens prövning är att bostadsrättshavaren inte samtyckt till åtgärden. En bostadsrättshavare kan lämna sitt samtycke även efter stämman. Det betyder att nämndens prövning inte längre behövs, om bostadsrättshavaren under handläggningen hos nämnden skulle lämna sitt samtycke till åtgärden eller ingå förlikning med föreningen.</P>
<P class="p72 ft8">Om inget samtycke lämnas och en prövning ska göras får beslutet inte vara oskäligt mot bostadsrättshavaren. Här blir det främst aktuellt att se hur bostadsrättshavarens situation skulle bli efter den åtgärd föreningen vill vidta. Normalt bör inte hänsyn tas till bostads- rättshavarens personliga förhållanden, men handikapp eller annat lik- nande bör enligt förarbetena tillmätas betydelse vid denna prövning (prop. 1990/91:92, s. 110 och 222).</P>
<P class="p68 ft8">Även tiden och sättet på vilket åtgärden utförs kan ha betydelse för nämndens prövning. Av intresse kan alltså vara t.ex. hur lång tid det tar för föreningen att utföra åtgärden och om bostadsrätts- havaren kan använda lägenheten under denna tid.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">296</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_297">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331297x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p677 ft49">Särskilt om hyresnämndens prövning när förändringen är av liten betydelse</P>
<P class="p77 ft8">Av 9 kap. 17 § första stycket andra meningen BRL följer att kraven på ett godkännande är lägre i de fall om- eller tillbyggnaden kan anse ha liten betydelse för bostadsrättshavaren. I sådana fall är det till- räckligt att hyresnämnden prövar om åtgärden inte skäligen kan till- godoses på annat sätt.</P>
<P class="p65 ft49">Villkor om inlösen</P>
<P class="p77 ft8">I de fall föreningsstämman fattat beslut om att en lägenhet ska tas i anspråk i sin helhet eller förändras och hyresnämnden godkänner beslutet ska bostadsrättshavaren ha full ekonomisk kompensation för åtgärden. Kan föreningen och bostadsrättshavaren inte komma överens om ersättningens storlek, får frågan avgöras av mark- och miljödomstolen enligt reglerna i 9 kap. 18 § BRL.</P>
<P class="p75 ft8">Utöver ersättningsrätten har bostadsrättshavaren enligt 9 kap. 17 § andra stycket rätt att få bostadsrätten inlöst. Som är naturligt och som framgår av sista meningen i stycket ska hyresnämndens godkännande lämnas med villkor om inlösen i det fall hela lägen- heten tas i anspråk. Även i övriga fall, dvs. då endast en del av lägen- heten tas i anspråk, blir emellertid bostadsrättshavaren berättigad att få hela bostadsrätten inlöst under förutsättning att han begär det och omständigheterna inte är sådana att han skäligen bör godta för- ändringen ändå.</P>
<P class="p354 ft34"><SPAN class="ft34">11.6</SPAN><SPAN class="ft122">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">11.6.1</SPAN><SPAN class="ft124">Fördelningen av ansvaret för lägenhetens skick m.m.</SPAN></P>
<P class="p97 ft49">Upplåtelseavtalet och objektet för upplåtelsen</P>
<P class="p678 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Avtal om upplåtelse av bostadsrätt ska vara undertecknat av parterna.</P>
<P class="p679 ft8">Till lägenheten i förekommande fall upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen ska anges i upplåtelseavtalet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">297</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_298">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">Det uppställs redan i dag krav på att upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt ska ske skriftligen, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Vidare ska parternas namn framgå av upp- låtelseavtalet (4 kap. 5 § BRL). Något uttryckligt krav på att avtalet ska undertecknas av parterna finns dock inte (jfr sådant krav vid överlåtelse i 6 kap. 4 § första stycket BRL och 4 kap. 1 § JB samt utredningens förslag om krav på undertecknade av förhandsavtal i avsnitt 9.8.2).</P>
<P class="p80 ft8">För att undvika tveksamheter om parternas avsikter och därmed öka rättssäkerheten för konsumenterna bör det i bostadsrättslagen införas krav på att ett skriftligt upplåtelseavtal ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och bostadsrättsköparen.</P>
<P class="p80 ft8">Det finns härefter anledning att beröra frågan hur objektet för upplåtelsen hanteras. Genom upplåtelseavtalet tillskapas en rättighet som ska bestå under en obegränsad tid och därför är det mycket viktigt att det på ett korrekt sätt anges vad som ingår i lägenheten och därmed den kommande bostadsrätten.</P>
<P class="p80 ft8">En upplåtelse får enligt 1 kap. 4 § andra stycket första meningen BRL endast avse hus eller del av hus. Enligt bestämmelsen i andra meningen, som utgjorde en saklig nyhet i 1991 års lag, kan dock även kompletterande mark upplåtas med bostadsrätt.</P>
<P class="p369 ft8">Av 4 kap. 5 § BRL framgår att det i upplåtelseavtalet ska anges vilken lägenhet upplåtelsen avser. Lägenheten måste således kunna identifieras. Normalt anges t.ex. att upplåtelsen avser fyra rum och kök, 100 kvm, lägenhet nr 23. Det är således dessa utrymmen som blir upplåtna med bostadsrätt.</P>
<P class="p80 ft8">Det förekommer inte sällan oklarheter om vad som omfattas av upplåtelsen, främst vad gäller mark men även gällande takterrasser och balkonger. Det finns flera rättsfall som tydligt visar vikten av att bostadsrättsföreningarna noga i upplåtelseavtalet anger vad objektet ska omfatta så att tvister undviks (se bl.a. dom från Svea hovrätt den 16 oktober 2012 i mål T <NOBR>8470-11</NOBR> där hovrätten fann att en takterrass inte var upplåten med bostadsrätt utan enbart med annan nyttjande- rätt).</P>
<P class="p80 ft8">Ofta kan det vara så att dispositionsrätten till bostadsrättsfastig- hetens mark är delad så till vida att den bostadsrättshavare vars lägenhet på ett naturligt sätt anknyter till ett visst markområde nyttjar den delen av tomten. Därutöver kan det finnas viss gemen-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">298</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_299">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331299x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">sam mark. Avgränsningen av ett sådant markområde bör då framgå av upplåtelsehandlingen (t.ex. i form av en bilaga), eftersom marken, om den upplåts med bostadsrätt, formellt blir en del av lägenheten.</P>
<P class="p375 ft8">Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/terrass” eller att bostadsrättshavaren ”disponerar mark i anslutning till bostadsrättslägenheten”. Många gånger är det oklart vilka rättigheter och skyldigheter som gäller för dessa utrymmen.</P>
<P class="p375 ft8">För det fall balkongen/takterrassen/marken formellt inte är upp- låten med bostadsrätt utan enbart med nyttjanderätt är huvudregeln att föreningen svarar för underhållet av marken, om inte annat har reglerats i själva nyttjanderättsavtalet.</P>
<P class="p375 ft8">För att undvika oklarheter föreslår utredningen att det i bestäm- melsen i 4 kap. 5 § andra stycket BRL ska förtydligas vad som om- fattas av själva upplåtelsen av bostadsrätten. Det bör således av lag- texten framgå att även till lägenheten tillhörande övriga med bostads- rätt upplåtna utrymmen ska anges i upplåtelseavtalet. Det gäller då exempelvis takterrass/balkong/mark om sådan upplåts med bostads- rätt.</P>
<P class="p680 ft69">Gränsen mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar för underhåll</P>
<P class="p564 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Gränsdragningen mellan föreningens och bostadsrättsinnehavarens ansvar för underhåll är primärt inte en sak för lagstiftaren utan en fråga som noggrant bör regleras i föreningens stadgar.</P>
<P class="p519 ft36">Inledning</P>
<P class="p557 ft8">Underhållsansvaret för en bostadsrätt regleras i 7 kap. 4 och 12 §§ BRL.</P>
<P class="p375 ft8">I bestämmelsen i 7 kap. 4 § BRL sägs att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick i den mån ansvaret enligt 12 § inte åligger bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p145 ft8">Av 7 kap. 12 § BRL följer att innehavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten och marken i gott skick, om inte annat föreskrivs i</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">299</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_300">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">stadgarna eller framgår av andra till femte styckena. Huvudregeln är alltså att det är innehavaren som bär underhållsansvaret för sin lägenhet, det s.k. inre underhållsansvaret.</P>
<P class="p372 ft36">Begreppet lägenhet</P>
<P class="p344 ft8">Någon närmare precisering av vad som räknas till lägenheten respektive huset i övrigt anges inte i lagen. För att avgöra vad en bostadsrättshavares ansvar omfattar måste det därför klargöras var den fysiska gränsen för lägenheten ska dras. Exakt var den gränsen ska gå har antagits få avgöras från fall till fall (prop. 1990/91:92, s. 99).</P>
<P class="p681 ft36">Särskilt om till lägenheten tillhörande övriga utrymmen</P>
<P class="p71 ft8">Bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL är tvingande och föreningen kan inte genom stadgarna utvidga bostadsrättshavarens ansvar till de delar av fastigheten som inte framgår av bestämmelsen (se bl.a. NJA 2007, s. 709 och SOU 2000:2, s. 147). Lägenhetens gränser utgör därför begränsningen av bostadsrättshavarens underhållsansvar.</P>
<P class="p68 ft8">Om mark ingår i lägenhetsupplåtelsen gäller enligt 7 kap. 12 § första stycket andra meningen BRL samma regler som för det inre underhållet, dvs. bostadsrättshavaren ska hålla också marken i gott skick. Bostadsrättshavaren ska vidare följa föreningens instruktioner om skötsel. Bostadsrätten kan förverkas om t.ex. marken vanvårdas.</P>
<P class="p123 ft8">För det fall marken formellt inte är upplåten med bostadsrätt utan enbart med nyttjanderätt är huvudregeln att föreningen svarar för underhållet av denna, om inte annat har reglerats i själva nyttjande- rättsavtalet.</P>
<P class="p68 ft8">I förarbetena (prop. 1990/91:92, s. 114 f.) till lagändringen som gjorde det möjligt att upplåta mark i anslutning till lägenhet med bostadsrätt anfördes bl.a. att huvudregeln även fortsättningsvis skulle vara att föreningen svarar för det yttre underhållet men med undantag för mark som ingår i bostadsrättsupplåtelsen för vilken bostadsrätts- havaren kan åläggas underhållsansvar. I underhållsansvaret får anses ingå renhållning och snöskottning. Den närmare gränsdragningen bör dock anges i stadgarna.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">300</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_301">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331301x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">I förarbetena anges balkong också som exempel på sådan egen- dom som föreningen kan precisera underhållsansvaret för i stad- garna. Utgångspunkten är därmed att bostadsrättshavaren i vart fall kan ha underhållsansvaret för balkongen (prop. 1990/91:92, s. 99). Motsvarande synsätt kan anläggas på takterrasser. Problem uppstår i de situationer där föreningen inte har preciserat ansvaret.</P>
<P class="p298 ft8">I detta sammanhang finns skäl att uppmärksamma Svea hovrätts dom den 16 mars 2012 i mål T <NOBR>9101-11.<A href="#page_301"><SPAN class="ft79">1</SPAN></A></NOBR><A href="#page_301"><SPAN class="ft79"> </SPAN></A>Avgörandet aktualiserar gränsdragningen mellan bostadsrättsföreningens och bostadsrätts- innehavares underhållsansvar. I fallet uppstod vattenskador i en bostadsrätt och tillhörande takterrass. Föreningen krävde bostads- rättshavarna på ersättning då de ansåg att medlemmarna hade under- hållsansvaret för takterrassen. Föreningen hade i dess stadgar angivit att underhållet av balkongen tillföll medlemmen. Bostadsrätts- havarna ansåg däremot att underhållsansvaret tillhörde det yttre underhållet och därmed föll under föreningens ansvar. Föreskriften i stadgarna utgjorde således en otillåten utvidgning av underhålls- ansvaret. Därtill ansåg medlemmen att en åtskillnad bör göras mellan en balkong och en takterrass. Tingsrätten, vars domslut fastställdes av hovrätten, ansåg att underhållsskyldigheten åvilade bostadsrätts- havaren. Domstolen bedömde att föreningens stadgar inte stred mot bostadsrättslagen då denna endast utgjorde en preciserad ansvars- fördelning i enlighet med bostadsrättslagen och dess förarbeten. Att någon skillnad skulle föreligga mellan en balkong och en takterrass ansågs inte heller rimligt då de fyller samma funktion och nyttjandet i båda fallen är avgränsat till medlemmen.</P>
<P class="p199 ft8">De slutsatser man kan dra av det ovan refererade rättsfallet är att en bostadsrättsförening kan utvidga bostadsrättsinnehavarens under- hållsansvar till att även omfatta lägenhetens balkong/takterrass i sin helhet dvs. även det yttre underhållet. Med tanke på att bostads- rättsinnehavarens underhållsansvar torde kunna omfatta även sådana delar av huset som tidigare ansetts falla inom bostadsrättsföreningens ansvar torde rättsfallet möjliggöra en viss utvidgning av bostadsrätts- innehavarens underhållsansvar.</P>
<P class="p298 ft8">Det ovan refererade rättsfallet från Svea hovrätt stämmer visser- ligen överens med uttalanden i förarbetena där det anges att balkong-</P>
<P class="p501 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>Högsta domstolen beslutade den 28 september 2012 att inte meddela prövningstillstånd i målet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">301</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_302">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">en kan ingå i underhållsansvaret. Hovrätten preciserade dock inte på vilket sätt bostadsrättshavaren har underhållsansvaret för tak- terrassen. Hovrättens domslut kan uppfattas som långtgående. Att beakta är dock att det är frågan om ett dispositivt tvistemål där domsluten är bunden av parternas grunder.</P>
<P class="p68 ft8">Att det läcker in från taket har många föreningar fått vara med om. Ansvarsfördelningen blir då att föreningen reparerar taket och bostadsrättshavaren får reparera på egen bekostnad inne i lägen- heten. Endast om föreningen varit försumlig, det vill säga exempelvis vetat om att skadan funnits och sedan låtit bli att reparera denna, kan föreningen bli skyldig att bekosta skadorna i lägenheten. Rättsfallet kan möjligtvis också ses mot bakgrund härav.</P>
<P class="p103 ft36">Utredningens bedömning</P>
<P class="p415 ft8">Gränsen för vad som ska anses höra till en lägenhet och som sålunda fördelar ansvaret mellan bostadsrättshavaren och föreningen anses ibland som för grovt dragen. Det har dock förutsatts att den närmare gränsdragningen regleras i föreningens stadgar (se prop. 1991/92, s. 99).</P>
<P class="p110 ft8">Som också anfördes i det senaste lagstiftningsärendet (prop. 2002/03:12, s. 51) tycks det vara i det närmaste omöjligt att i författ- ning mer i detalj ange vilka delar som föreningen respektive bostads- rättshavaren ansvarar för. Någon annan ändring beträffande för- delningen av ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavaren gjordes därför inte då än vad gällde en precisering av föreningens ansvar för ledningar i lägenheten och ventilationskanaler.</P>
<P class="p123 ft8">Utredningen gör nu ingen annan bedömning. Gränsdragningen är primärt inte en sak för lagstiftaren utan en fråga som noggrant bör regleras i föreningens stadgar. Så har också skett under senare år och i många fall är stadgarna mycket utförliga avseende vad som an- kommer på bostadsrättshavaren respektive på föreningen (jfr Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 228). I övrigt synes det vara en fråga för rättstillämpningen att avgöra gränsdragningarna.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">302</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_303">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331303x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">11.6.2</SPAN><SPAN class="ft124">Bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten</SPAN></P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>En ytterligare precisering av tillstånds- pliktiga åtgärder i 7 kap. 7 § första stycket BRL föreslås enligt följande. Bostadsrättshavaren får utöver vad som tidigare har an- getts inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar</P>
<P class="p682 ft8"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft31">i fråga om kulturhistoriskt värdefulla lägenheter, ändring av planlösning eller annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten,</SPAN></P>
<P class="p683 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft76">installation av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,</SPAN></P>
<P class="p684 ft8"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft31">installation eller ändring av eldstad, rökkanal samt anordning för ventilation, eller</SPAN></P>
<P class="p683 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft76">åtgärd som påverkar brandskyddet.</SPAN></P>
<P class="p484 ft8">Möjligheten att i stadgarna föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket tas bort.</P>
<P class="p614 ft8">Styrelsen ska ge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om bostadsrättshavaren visar att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsens beslut att inte bevilja tillstånd till viss åtgärd ska kunna överprövas av hyres- nämnden.</P>
<P class="p685 ft8">En olovligen utförd åtgärd ska kunna leda till att bostadsrätten förverkas. Bostadsrätten ska dock inte förverkas om det som kan läggas bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse, om denne vidtar rättelse eller om denne ansöker om tillstånd och får detta beviljat (jfr 7 kap. 18 § BRL).</P>
<P class="p614 ft8">Bostadsrättsförenings rätt att i vissa fall avhjälpa brister på bostadsrättshavarens bekostnad ska också omfatta brister som uppkommit genom förändringsarbeten enligt 7 kap. 7 § BRL.</P>
<P class="p485 ft49">Inledning</P>
<P class="p356 ft8">Bostadsrättshavarens rätt att göra ändringar i sin lägenhet sträcker sig väsentligt längre än hyresgästens. Allt fler bostadsrättsinne- havare vill också göra stora förändringar i och av lägenheten.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">303</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_304">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Troligtvis har prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden bidragit till detta.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt 7 kap. 7 § BRL ska styrelsens tillstånd sökas i vissa situa- tioner när bostadsrättshavaren vill förändra lägenheten. Om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen ska styrelsen också lämna tillstånd till den.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt nuvarande regler i 7 kap. 7 § första stycket BRL får bostads- rättshavaren inte utan styrelsens tillstånd utföra åtgärder som inne- fattar</P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">1.</SPAN><SPAN class="ft40">ingrepp i en bärande konstruktion,</SPAN></P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft10">2.</SPAN><SPAN class="ft41">ändringar i befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller</SPAN></P>
<P class="p114 ft10"><SPAN class="ft10">3.</SPAN><SPAN class="ft40">annan väsentlig förändring av lägenheten.</SPAN></P>
<P class="p116 ft8">Exempel på ingrepp i bärande konstruktion är borttagande av vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av valv (prop. 2002/03:12, s. 115 f. och Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrättslagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 203).</P>
<P class="p110 ft8">Gällande andra punkten framgår att ändringar av vissa, närmare angivna ledningar kräver tillstånd. Konsekvensen av regeln torde vara att förflyttningar av våtutrymmen, toalett eller kök inte får göras utan tillstånd (se lagrådets yttrande a. prop. s. 192). Elektricitetsled- ningar omfattas inte av denna punkt eftersom ett sådant krav har an- setts för långtgående. Större sådana ledningsdragningar kan dock kräva tillstånd enligt tredje punkten.</P>
<P class="p72 ft8">I punkt tre anges att tillstånd krävs för annan väsentlig förändring av lägenheten. I förarbetena ges exempel på detta (prop. 2002/03:12, s. 62). Ändringar av sådana ledningar och kanaler som föreningen enligt 12 § svarar för och som inte omfattas av punkten 2 är normalt hänförliga till förevarande punkt. Som väsentlig ändring nämns också att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas och att dess kultur- historiska värde inte tas till vara (se även lagrådets yttrande s. 192).</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">304</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_305">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Bör ytterligare preciseringar av tillståndspliktiga åtgärder ske?</P>
<P class="p77 ft8">Ursprungligen angavs i lagtexten endast att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd fick göra en väsentlig förändring av sin lägenhet. I flera olika sammanhang påtalades svårigheten i att avgöra vad som är en väsentlig förändring. Genom ändringar som trädde i kraft 1 april 2003 tydliggjordes något situationerna då tillstånd till en förändring behövs (SFS 2003:31). I lagtexten anges uttryckligen några situationer som kräver tillstånd (se uppräkningen i det föregående avsnittet). I övrigt har det tidigare angivna kravet på annan väsentlig förändring behållits. Sådana åtgärder kräver alltså alltjämt tillstånd.</P>
<P class="p64 ft8">Det uppstår dock i praktiken fortfarande diskussioner om en åtgärd som en bostadsrättsinnehavare vill vidta överhuvudtaget är tillståndspliktig samt om en åtgärd är tillåten. Enligt utredningens mening skulle det vara en fördel om de åtgärder som bör underkastas styrelsens prövning så långt som möjligt kan fastställas i författning. En ytterligare precisering bör därför kunna snäva in begreppet väsentlig ändring ytterligare.</P>
<P class="p75 ft8">Föreningen har en skyldighet att bevara fastigheten på bästa sätt. I linje med uttalanden i förarbeten bör det därför uttryckligen i lagtexten komma till uttryck att en bostadsrättshavare inte, i fråga om kulturhistoriska lägenheter, får ändra planlösningen eller vidta annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarandevärde inom fastigheten utan föreningens medverkan. Det bör i sammanhanget framhållas att en förändring av en lägenhets kulturhistoriska värde knappast går att återställa. När det gäller att avgöra vad som är en kulturhistorisk lägenhet bör detta ankomma på styrelsen. Viss ledning kan även hämtas från bestämmelserna i plan- och bygglagen (2010:900). Enligt 8 kap. 13 § är det förbjudet att för- vanska särskilt kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Plan- och bygg- lagen gäller alltid, både exteriört och interiört, även om åtgärderna inte kräver bygglov. Fastighetsägaren eller byggherren är ansvarig för att lagen följs.</P>
<P class="p64 ft8">Framför allt säkerhetsaspekten medför vidare att installation av eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation eller åtgärd som på- verkar brandskyddet också alltid ska kräva styrelsens tillstånd. När det gäller ventilation kan anmärkas att även smärre sådana ändringar kan komma att påverka ventilationen för andra lägenheter i huset. Slutligen ska det förtydligas att inte enbart ändring av ledningar för</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">305</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_306">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">avlopp, värme, gas och vatten kräver tillstånd utan även installation av sådana.</P>
<P class="p372 ft49">Föreskrifter i stadgarna?</P>
<P class="p344 ft8">Bestämmelsen i 7 kap. 7 § BRL är tvingande på så sätt att för- eningen inte i stadgarna kan ta in en föreskrift som förbjuder bostadsrättshavare att företa förändring som inte kan betecknas som väsentlig. Däremot kan bostadsrättshavares handlingsfrihet ut- ökas genom en särskild stadgebestämmelse.</P>
<P class="p110 ft8">Enligt utredningens mening bör denna möjlighet att utöka bostadsrättshavarens frihet att göra stora förändringar i lägenheten tas bort. Något verkligt behov av en sådan möjlighet synes inte finnas. Snarare finns det risker med en sådan bestämmelse. Om bärande väggar tas ned eller alltför stora ingrepp görs kan byggnadens kon- struktion och hållfasthet komma i fara.</P>
<P class="p103 ft49">Omvänd bevisbörda och möjlighet att överklaga styrelses beslut?</P>
<P class="p351 ft8">Den stora förändringen i 2003 års lagstiftning var bestämmelsen i 7 kap. 7 § andra stycket BRL som inte hade någon motsvarighet i tidigare lagstiftning. Av bestämmelsen följer att styrelsen inte får vägra att ge tillstånd till en åtgärd om inte åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Genom denna regel har om- rådet för förändringar som en bostadsrättshavare får göra i lägen- heten i viss mån vidgats i förhållande till tidigare.</P>
<P class="p123 ft8">Det är styrelsen som måste visa att åtgärderna är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen måste således ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd. Som exempel på åtgärder som kan vara till skada eller olägenhet för föreningen nämns i propositionen förändringar av en lägenhets karaktärsdrag, t.ex. ändrad planlösning, som gör att lägenheten kan bli svår att avyttra (a. prop. s. 63).</P>
<P class="p123 ft8">Styrelsens beslut om avslag kan enligt dagens ordning inte över- prövas. Enda möjligheten för bostadsrättshavaren att vinna framgång är att väcka talan vid allmän domstol och få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd. Inte sällan väljer bostadsrättshavare i dessa fall att vidta åtgärden olovligen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">306</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_307">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">För bostadsrättsföreningen innebär nuvarande regler att den enda möjligheten till prövning av tillåtenheten är att i efterhand kräva återställelse vid allmän domstol och hävda att arbetena inneburit påtaglig skada för föreningen. Bostadsrättsföreningen har bevis- bördan i en sådan prövning. En sådan process är tidsödande och riskerar att bli mycket kostsam. De rättsfall som finns speglar de an- givna förhållandena och det kan antas att liknande situationer före- kommer utan att frågan tas till domstol.</P>
<P class="p298 ft8">Som exempel kan nämnas en dom från Svea hovrätt den 23 februari 2016 i mål T <NOBR>697-15.</NOBR> Där hade en bostadsrättshavare utan föreningens tillstånd tagit upp ett hål i en bärande vägg, vilket ostridigt ansågs som en väsentlig ändring. Hovrätten ogillade dock för- eningens talan om skyldighet för bostadsrättshavaren att återställa lägenheten till det skick som förelåg före ombyggnaden. Hovrätten anförde bl.a. att föreningen inte förmått bevisa att bostadsrätts- havarnas åtgärd att låta ta upp ett hål i den bärande väggen inneburit påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Inte heller det faktum att bostadsrättshavarna påbörjat hålupptagningen i väggen utan att invänta styrelsens ställningstagande till deras ansökan om tillstånd kunde i sig anses innebära en påtaglig olägenhet för föreningen.</P>
<P class="p298 ft8">Föreningens beslut bör kunna överprövas på ett enklare och billigare sätt än i dag. En sådan överprövningsmöjlighet av för- eningens beslut skulle vara till stor fördel för bostadsrättshavaren men även för föreningen eftersom det då på förhand blir definitivt avgjort om en åtgärd får genomföras eller inte.</P>
<P class="p199 ft8">Naturligen bör det, tvärtom mot hur bevisbördan ser ut i dag, vara bostadsrättshavaren som inför styrelsen och sedan vid en eventuell överprövning få visa att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och lägga fram den tekniska utredning som behövs för ett ställningstagande. Någon anledning att ändra bevisbördan i mål om återställande finns dock inte.</P>
<P class="p298 ft8">Överprövningen bör lämpligen göras av hyresnämnden, som har behörighet i flera andra frågor på bostadsrättsområdet. Kriterierna för hyresnämndens prövning bör vara de som redan i dag ställs upp för styrelsens beslut enligt 7 kap. 7 § andra stycket BRL. En ansökan till nämnden beträffande en åtgärd som kräver tillstånd ska alltså bifallas om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för för- eningen. Någon tidsfrist för ansökan bedöms inte nödvändig. För-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">307</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_308">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">farandet förutsätts vara enklare och snabbare än dagens ordning med fastställandetalan i allmän domstol.</P>
<P class="p80 ft8">Det kan tänkas att måltillströmningen till hyresnämnderna kom- mer att öka med anledning av utredningens förslag. Utredningens förslag om omvänd bevisbörda antas emellertid leda till att ärende- tillströmningen hejdas något.</P>
<P class="p79 ft8">Förslaget medför också följdändring i 4 § första stycket 3 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.</P>
<P class="p80 ft8">När det gäller frågan om hyresnämndens beslut i tillståndsären- dena ska kunna överklagas vidare till Svea hovrätt kan konstateras att det finns vissa hyresnämndsbeslut som inte kan överklagas. De avser ofta ärenden där det kan förutses att ett överklagande skulle medföra att ändamålet på grund av tidsutdräkten förföll, t.ex. vid byten och andrahandsupplåtelser. De tänkta nya ärendena bör kunna likställas med den motsatta ärendetypen, dvs. när föreningen begär tillstånd att få utföra åtgärder i lägenheten. Eftersom sådana beslut kan över- klagas borde rimligen även den föreslagna typen av beslut kunna överklagas till Svea hovrätt.</P>
<P class="p686 ft49">Bör skarpare påföljder införas för den som trots brist på tillstånd vidtar tillståndspliktig åtgärd?</P>
<P class="p523 ft8">Som nämnts i det föregående avsnittet är risken liten att drabbas av påföljd för en bostadsrättshavare som inte följer ett beslut om avslag. Även om tillstånd har saknats ankommer det på bostadsrätts- föreningen att i efterhand visa att en åtgärd var förenad med påtaglig skada eller olägenhet för föreningen för att tingsrätten ska ålägga bostadsrättshavaren att återställa lägenheten. Kraven har i praxis visat sig vara högt ställda.</P>
<P class="p80 ft8">Förverkandepåföljd inträder enligt nuvarande ordning i detta sam- manhang endast vid vanvård enligt 7 kap. 18 § 5 BRL. Är bostads- rättshavarens förändring av lägenheten att anse som vanvård av inte ringa betydelse finns således under vissa förhållanden möjlighet till förverkande. Det torde dock vara mycket ovanligt att förverkande sker på denna grund och i denna situation.</P>
<P class="p80 ft8">I andra sammanhang när tillstånd saknas från fastighetsägaren finns förverkandepåföljd. För bostadsrättsföreningar gäller detta om bostadsrättshavaren utan styrelsens tillstånd upplåter sin lägenhet i andra hand. Förverkandepåföljden förutsätter här att förseelsen inte</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">308</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_309">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P>
<P class="p374 ft8">är ringa samt att bostadsrättshavaren efter tillsägelse inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Härutöver gäller att bostadsrättshavaren dess- utom kan undgå förverkandepåföljd om han eller hon, när det gäller bostadslägenhet, efter anmodan ansöker om tillstånd till upplåtelsen hos hyresnämnden och får ansökan beviljad. Är bostadsrätten för- verkad, men bostadsrättshavaren vidtar rättelse innan uppsägning sker, får bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten.</P>
<P class="p375 ft8">Om föreningen vill säga upp bostadsrättshavaren, måste för- eningen anmoda bostadsrättshavaren att vidta rättelse inom två månader från det föreningen fick kännedom om andrahandsupplåtel- sen. Bestämmelserna om förverkande finns i 7 kap. 18 § 2 och 19– 21 §§ BRL.</P>
<P class="p375 ft8">Enligt utredningen är det rimligt att en olovligt utförd åtgärd enligt 7 kap. 7 § BRL kan leda till att bostadsrätten förverkas. Tillsammans med förslagen i de föregående avsnitten om ytterligare precisering av tillståndspliktiga åtgärder och en möjlighet till överprövning bör högt ställda krav på rättssäkerhet vara uppfyllda.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen föreslår mot bakgrund härav att bestämmelserna i 7 kap. 18 § BRL tillförs ytterligare en grund för förverkande, punkt 5 a. Enligt denna punkt ska bostadsrätten vara förverkad om bostadsrättshavaren utan tillstånd utför en åtgärd i strid med 7 §. I övrigt bör bestämmelserna om ringa betydelse (19 §), rättelse (20 § första stycket och 21 §), samt möjligheten att undgå förverkande genom att ansöka om tillstånd hos hyresnämnden och få ansökan beviljad (20 § andra stycket) också gälla för nu aktuellt förverkande.</P>
<P class="p101 ft49">Avhjälpa brist på bostadsrättshavarens bekostnad?</P>
<P class="p77 ft8">Enligt 7 kap. 12 a § BRL får en bostadsrättsförening åtgärda en brist på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen kan tas i anspråk i fall då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar för lägenhetens skick så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för om- fattande skador på annans egendom och inte vidtar rättelse så snart som möjligt efter anmodan.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen anser att det finns goda skäl för att bostadsrätts- föreningen även gällande bostadsrättshavares förändringsarbeten ska kunna avhjälpa brister i en bostadsrätt på bostadsrättshavarens bekostnad. Bestämmelsen i 7 kap. 12 a § BRL bör därför ändras så att</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">309</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_310">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331310x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p540 ft8">det framgår att självhjälpsrätten inte bara avser lägenhetens skick enligt 12 § utan också förändringar enligt 7 §.</P>
<P class="p687 ft20"><SPAN class="ft12">11.6.3</SPAN><SPAN class="ft127">Bör reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostadsrättshavares lägenhet ändras?</SPAN></P>
<P class="p688 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostadsrättshavares lägenhet bör inte ändras.</P>
<P class="p543 ft8">I styrelsens ansvar för förvaltningen av föreningens angelägenheter ingår ett ansvar för det löpande underhållet och reparationer av fastig- heten. Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska emellertid fattas på föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna (9 kap. 15 § första stycket BRL). Som sådana förändringar räknas större om- eller tillbyggnader.</P>
<P class="p80 ft8">För det fall en om- eller tillbyggnad som föreningen vill genom- föra innebär att en bostadsrättshavares lägenhet förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk av föreningen, är utgångspunkten att åt- gärden inte får genomföras om bostadsrättshavaren inte accepterar det. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke, kan åtgärden ändå genomföras om stämman beslutar det med två tredjedelars majoritet och om beslutet dessutom godkänns av hyresnämnden (9 kap. 16 § första stycket 2 BRL).</P>
<P class="p447 ft8">Regleringen är föranledd av att en bostadsrättshavare inte i varje läge ska kunna säga nej till en ombyggnad som är starkt motiverad.</P>
<P class="p79 ft8">Som exempel nämns i förarbetena en angelägen installation av hiss i fastigheten som kräver att viss del av lägenhetsytorna måste tas i anspråk (prop. 1990/91:92, s. 105 f). Bestämmelsen syftar alltså i första hand på fysiska förändringar av själva lägenheten. Förändringar av allmänna utrymmen, som tvättstuga eller vinds- och källarförråd, omfattas emellertid också av bestämmelsen.</P>
<P class="p79 ft8">I ett beslut från Svea hovrätt av den 24 oktober 2013 (ären- de <NOBR>2789-13)</NOBR> var omständigheterna sådana att stämman hade beslutat att parkeringsplatser inte längre skulle upplåtas med bostadsrätt. En- ligt hovrättens mening kunde detta inte anses innebära någon för- ändring av lägenheten på grund av om- eller tillbyggnad eller att något utrymme fysiskt förändras. Stämmobeslutet omfattades därför inte av 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Hovrätten menade att en sådan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">310</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_311">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">förändring som föreningen ville åstadkomma inte kunde ske på annat sätt än genom en ändring av eller ett tillägg till upplåtelse- avtalet och efter godkännande av bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p298 ft8">Av det ovan refererade rättsfallet framgår att bostadsrättslagens avsaknad av regler gällande förändring av rättigheter knutna till bostadsrätten emellanåt orsakar praktiska problem. Hur stort problem som detta utgör i verkligheten är svårt att säga. Några för- slag lämnas emellertid inte i denna del. Utredningen vill dock peka på frågeställningen och menar att det kan finnas ett behov av att utreda frågan vidare i särskild ordning.</P>
<P class="p298 ft8">Vid större om- och tillbyggnader kan det ibland vara svårt för föreningen att i förväg avgöra vilka lägenheter som kan komma att beröras av arbetet på ett sådant sätt att de aktuella reglerna blir tillämpliga, varför inte sällan många medlemmar tillfrågas i onödan.</P>
<P class="p298 ft8">När det gäller att avgöra vilka lägenheter som kommer att beröras av arbetena finns dock viss ledning att söka i rättspraxis. I rättsfallet RH 2001:24 som gällde en ansökan om godkännande av ett stämmo- beslut beträffande balkongbyggen som skulle äga rum över vissa bostadsrättshavares lägenheter, hade hovrätten att ta ställning till tillämpningsområdet för bestämmelsen. Hyresnämnden fann att de i föreningens ansökan som motparter uppgivna bostadsrättshavarna visserligen berördes av föreningens beslut på det sättet att de till- tänkta balkongerna över deras lägenheter skulle kunna orsaka t.ex. sämre ljusförhållanden för dem. Eftersom föreningsstämmans beslut enligt nämndens mening emellertid inte innebar att bostadsrätts- havarnas egna lägenheter kom att förändras eller tas i anspråk, fordrades inte något samtycke av bostadsrättshavarna för att beslutet skulle vara giltigt. Nämnden avvisade därför föreningens ansökan. Hovrätten ändrade beslutet och återförvisade ärendet till nämnden för prövning av frågan om balkongbygget kunde godkännas. Hov- rätten anförde sammanfattningsvis att även beslut som inte medför förändringar av själva lägenheten eller berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavaren har tillgång till men som ändå menligt inverkar på bostadsrättshavarens rätt genom att lägen- heten blir mindre attraktiv och förlorar i värde ska anses omfattade av skyddsreglerna i 9 kap. 16 § första stycket 2 BRL. Nämnden god- kände sedan balkongbyggena med bedömningen att dessa fick anses ha ringa betydelse för bostadsrättshavarna och det beslutet fast- ställdes sedan av hovrätten.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">311</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_312">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p78 ft8">Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2012, s. 198 sedermera ut- talat att regleringen omfattar beslut som inte innebär att en lägenhet förändras fysiskt men ändå menligt inverkar på en bostadsrätts- havares rätt.</P>
<P class="p79 ft8">Av rättsfallen kan slutsatsen dras att många bostadsrättshavare ofta kan anses berörda vid en större om- och tillbyggnad.</P>
<P class="p80 ft8">Om den berörde bostadsrättshavaren inte samtycker ska ett stämmobeslut fattas med minst två tredjedelars majoritet och hyres- nämnden godkänna åtgärden. En begäran om godkännande kan endast göras av föreningen. Någon tidsfrist för när ansökan ska göras finns inte angiven.</P>
<P class="p79 ft8">De som inte ger sitt samtycke eller som inte går att nå, blir bostadsrättsföreningens motparter i hyresnämnden. Nämndens av- görande har sedan rättskraft gentemot dem som varit parter i ärendet. Skulle det i efterhand visa sig att det finns en bostadsrätts- havare som är berörd men inte har samtyckt och som inte varit upptagen som motpart i hyresnämnden kan beslutet inte genomföras gentemot denne. Samtycker bostadsrättshavaren inte i efterhand får föreningen ansöka om tillstånd även gentemot den bostadsrätts- havaren vid hyresnämnden (Nilsson Hjort och Uggla, Bostadsrätts- lagen, En kommentar, uppl. 5 2014, s. 375 f.).</P>
<P class="p79 ft8">Det har riktats viss kritik mot den gällande ordningen. Det har bl.a. gjorts gällande att förfarandet är administrativt tungt och resurs- krävande.</P>
<P class="p447 ft8">Ett alternativ till den rådande ordningen skulle kunna vara att bostadsrättshavarna i stället för föreningen ges möjlighet att vända sig till hyresnämnden inom en tidsfrist i de fall bostadsrättshavaren har invändningar mot föreslagna förändringar.</P>
<P class="p80 ft8">Enligt utredningens mening framstår dock inte problemen med dagens ordning som särskilt stora. Även hyresnämndens representant i utredningen menar att dagens ordning fungerar tillfredsställande, även om flera ansökningar föranleds av att bostadsrättshavare för- håller sig passiva. Skulle man vända på ordningen så att bostadsrätts- havarna själva får vända sig till hyresnämnden om de har invänd- ningar mot föreslagna förändringar måste styrelsen i stället se till att samtliga medlemmar delges de föreslagna förändringarna. Annars vinner inte beslutet laga kraft. Några större vinster med ett sådant förfarande kan utredningen inte se.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">312</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_313">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td205"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td206"><P class="p21 ft26">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p689 ft8">Sammantaget anser utredningen att reglerna för om- eller till- byggnader som berör en bostadsrättshavares lägenhet inte bör ändras.</P>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p4 ft21">313</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_314">
</DIV>
<DIV id="page_315">
<P class="p690 ft7"><SPAN class="ft11">12</SPAN><SPAN class="ft121">Fastighetsmäklarens informationsgivning</SPAN></P>
<P class="p635 ft34"><SPAN class="ft34">12.1</SPAN><SPAN class="ft122">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p412 ft8">Om utredaren i någon annan del av uppdraget kommer fram till att en bostadsrättsförening bör ta fram andra uppgifter än i dag eller att in- formationen bör presenteras på ett nytt sätt, kan det enligt direktiven finnas skäl att göra motsvarande ändringar i fastighetsmäklarens objektsbeskrivning eller i mäklarens övriga informationsgivning.</P>
<P class="p610 ft8">Utredaren ska därför ta ställning till om reglerna om fastighets- mäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras.</P>
<P class="p375 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p429 ft34"><SPAN class="ft34">12.2</SPAN><SPAN class="ft122">Inledning</SPAN></P>
<P class="p691 ft8">Fastighetsmäklaren fyller en viktig funktion vid överlåtelser av bo- stadsrättslägenheter. De anlitas också i stor utsträckning vid upp- låtelse av nyuppförda lägenheter.</P>
<P class="p375 ft8">Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intressen. Han eller hon ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostadsrättslägenheten samt om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen, se 8 och 16 §§ fastighetsmäklarlagen (2011:666).</P>
<P class="p75 ft8">En fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrättslägenheten (objektsbeskrivning). Denna ska bl.a. innehålla uppgifter om pant- sättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens storlek, upplåten</P>
<P class="p692 ft21">315</P>
</DIV>
<DIV id="page_316">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331316x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Fastighetsmäklarens informationsgivning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">mark, årsavgift, beslutade ändringar av lägenheten och driftskostna- der.</P>
<P class="p68 ft8">Fastighetsmäklaren ska även tillhandahålla föreningens stadgar och den senast tillgängliga årsredovisningen. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas (se 18 § fastighetsmäklarlagen).</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">12.2.1</SPAN><SPAN class="ft123">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p693 ft49">Bör reglerna för fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt ändras?</P>
<P class="p467 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Fastighetsmäklaren ska ha skyldighet att i objektsbeskrivningen dels ange bostadsrättens indirekta netto- skuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels ange de till lägenheten övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen.</P>
<P class="p582 ft8">De delar av utredningens förslag som hänger samman med utform- ningen av föreningens årsredovisning och utformningen av den eko- nomiska planen fångas lagtekniskt upp av den skyldighet fastighets- mäklaren har att tillhandahålla föreningens senaste årsredovisning samt, om föreningen är nystartad, den ekonomiska planen (utred- ningens förslag, se avsnitt 6.4.5 och 7.4.3). De förändringar som utredningen föreslår för att öka tillgängligheten och konsumentens förståelse av bostadsrättsföreningens redovisning kommer därigenom konsumenten till del redan med fastighetsmäklarens nuvarande skyl- digheter.</P>
<P class="p68 ft8">Såvitt gäller bedömningen att årsredovisningen ska innehålla en kassaflödesanalys och olika nyckeltal tillförsäkras konsumenten den informationen bäst genom föreningens upprättade årsredovisning.</P>
<P class="p110 ft8">Ur ett konsumentskyddsintresse är det viktigt att de blivande bostadsrättsköparna får del av mer lättillgängliga uppgifter om bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av för- eningens lån. Då skulle konsumenterna på ett snabbt och enkelt sätt kunna jämföra olika bostadsrätters prissättning. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning baserad på föreningens belåning och därmed sammanhängande räntekänslighet. Uppgiften om den indirekta nettoskuldsättningen bör presenteras i</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">316</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_317">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Fastighetsmäklarens informationsgivning</P>
<P class="p374 ft8">objektsbeskrivningen. För fastighetsmäklaren kan det knappast vara vare sig svårt eller tidskrävande att utifrån den senaste tillgängliga års- redovisningen och uppgifter om andelstal för den aktuella bostads- rätten i den ekonomiska planen eller upplåtelseavtalet ta fram upp- giften. När det gäller andelstalet ska det beräknas utifrån insatserna. Det är alltså inte frågan om det andelstal som styr månadsavgiftens fördelning. Den indirekta skuldsättningen bör uttryckas i kronor.</P>
<P class="p375 ft8">När det gäller utredningens överväganden rörande skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bo- stadsrätt påverkar inte de förslag som lagts fram mäklarens informa- tionsplikt (utredningens förslag, se avsnitt 9.8).</P>
<P class="p375 ft8">När det gäller pantsättning av bostadsrätten har fastighetsmäk- laren en informationsroll. Vanligtvis är det så att fastighetsmäklare som kan visa ett förmedlingsuppdrag får ut utdrag ur lägenhetes- förteckningen. Utredningens förslag om att göra förteckningen tillgänglig för alla kan dock i någon mån underlätta fastighets-</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7">
<TR>
<TD class="tr3 td207"><P class="p49 ft10">mäklarens informationsinhämtning</P></TD>
<TD class="tr3 td174"><P class="p51 ft10">(utredningens förslag,</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft10">se</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td207"><P class="p21 ft10">avsnitt 10.9.2). Någon följdändring</P></TD>
<TD class="tr3 td174"><P class="p21 ft10">i fastighetsmäklarlagen</P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p22 ft10">med</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td207"><P class="p21 ft10">anledning härav behövs dock inte.</P></TD>
<TD class="tr3 td174"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td38"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p75 ft8">Ett ytterligare sammanhang där det finns skäl att överväga en ändring rörande mäklarens informationsgivning är när det gäller frågor om omfattningen av den upplåtna bostadsrätten, dvs. vad som ingår i upplåtelsen.</P>
<P class="p64 ft8">Vid 2011 års översyn av fastighetsmäklarlagen tydliggjordes sär- skilt vilka uppgifter mäklaren ska ange i objektsbeskrivningen vid förmedling av en bostadsrätt (prop. 2010/11:15 s. 28 f.). Den nya fastighetsmäklarlagen innehåller bl.a. uttryckligen krav på att till lägenheten upplåten mark ska anges (18 § tredje stycket).</P>
<P class="p64 ft8">Som en konsekvens av utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 gäl- lande objektet för upplåtelsen bör det övervägas om det i objekt- beskrivningen bör införas en motsvarande skyldighet att uttryck- ligen ange om till lägenheten hörande övriga utrymmen t.ex. balkong eller takterrass som säljaren nyttjar, utgör en del av upplåtelsen eller inte. En förutsättning för att mäklaren ska kunna fullgöra en sådan skyldighet är dock att uppgift kan erhållas på ett tillförlitligt sätt från föreningen. Det är inte sällan oklart även för föreningen med vilken rätt olika typer av utrymmen och/eller funktioner nyttjas och om dessa är upplåtna med bostadsrätt eller inte. Utredningens förslag om att ålägga föreningen en skyldighet att tydligt i upplåtelseavtalet</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">317</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_318">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Fastighetsmäklarens informationsgivning</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">ange vad upplåtelsen avser torde emellertid säkerställa att korrekt information lämnas i vart fall såvitt gäller nyupplåtna lägenheter. Mäklaren bör dock i samtliga fall kunna förlita sig på de uppgifter som lämnas av föreningen. Mot denna bakgrund föreslås att fastighetsmäklaren bör ha en skyldighet att i objektsbeskrivningen ange de till lägenheten övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmena.</P>
<P class="p80 ft8">Det kan även uppmärksammas att fastighetsmäklare inte bara anlitas för att förmedla försäljning av befintliga bostadsrätter, utan även i stor utsträckning för att hitta blivande bostadsrättshavare till nyproducerade lägenheter, vilka då i många fall inledningsvis tecknar för dem bindande förhandsavtal med föreningen. Vid köp av en bostad som ännu inte finns utan är på planeringsstadiet ställs sär- skilda krav på fastighetsmäklaren och mäklarens kunskaper. Nu- varande fastighetsmäklarlag är inte helt anpassad efter att tillämpas vid förmedling av nyproduktion, och lagen kan därför behöva kom- pletteras med särskilda bestämmelser för denna typ av förmedling. Utredningen noterar således här ett vidare utredningsbehov.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">318</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_319">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331319x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<P class="p4 ft11">13 Kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">13.1</SPAN><SPAN class="ft122">Uppdraget</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns det regler för den särskilda boendeformen kooperativ hyresrätt. På flera områden är reglerna utformade på samma eller liknande sätt som reglerna i bostadsrättslagen. Enligt direktiven ska utredaren därför överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa.</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">13.2</SPAN><SPAN class="ft122">Vad är kooperativ hyresrätt?</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Sedan år 2002 finns en särskild lag om kooperativ hyresrätt, en upp- låtelseform vilken kan beskrivas som en mellanform mellan tradi- tionell hyresrätt och bostadsrätt. Idén är dock gammal och boende- formen fick stöd i en försökslagstiftning redan 1986.<A href="#page_319"><SPAN class="ft79">1</SPAN></A></P>
<P class="p694 ft10">I maj 2016 fanns det 124 kooperativa hyresrättsföreningar regi- strerade.<A href="#page_319"><SPAN class="ft51">2</SPAN></A></P>
<P class="p75 ft8">Boendeformen är ägnad att ge förutsättningar för en boendemiljö med större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än vanlig hyresrätt. Ökad självförvaltning ger bättre möjligheter att anpassa boendet till hyresgästernas särskilda önskemål.</P>
<P class="p64 ft8">Boendeformen har kommit att få viss inriktning på några speciella områden där den torde kunna komplettera de övriga upplåtelsefor- merna på ett bra sätt. Det handlar främst om utveckling av senior- boende samt som boendeform i mindre kommuner och städer som</P>
<P class="p695 ft64"><SPAN class="ft62">1</SPAN><SPAN class="ft63">Lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.</SPAN></P>
<P class="p440 ft56"><SPAN class="ft62">2</SPAN><SPAN class="ft65">Den största är Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), med drygt 7 500 lägen- heter. Föreningen har nästan 86 000 köande medlemmar.</SPAN></P>
<P class="p696 ft21">319</P>
</DIV>
<DIV id="page_320">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">har svårt att få ekonomi i nyproduktion med tanke på marknads- mässiga möjligheter. Förutom äldre är även ungdomar en tänkt mål- grupp, då dessa tidigt i livet oftast saknar tillräckligt eget kapital för en bostadsrätt. Vad gäller ungdomar finns även tankar om att koope- rativ hyresrätt skulle kunna vara en lämplig upplåtelseform för att få omsättning på marknaden för studentbostäder (Boverkets rapport Kooperativa hyresrätter – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelse- formen, 2005).</P>
<P class="p79 ft8">I den kooperativa hyresrätten hyr man sin lägenhet på ungefär samma villkor som en vanlig hyreslägenhet. Skillnaden är att man hyr av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresrättsförening. Man måste dessutom vara medlem i föreningen. Lägenheterna tillhör föreningen på ett sätt som gör att de inte kan köpas och säljas.</P>
<P class="p79 ft8">Ett sätt att upplåta bostäder med kooperativ hyresrätt är att om- bilda befintliga hyresrätter. Ett annat är att bygga nytt. Just det senare fallet har hittills visat sig väcka störst intresse bland hyres- gäster som önskar bo i kooperativ hyresrätt.</P>
<P class="p79 ft8">När man blir medlem i en kooperativ hyresrättsförening betalar man en obligatorisk medlemsinsats (2 kap. 8 § första stycket lagen om kooperativ hyresrätt). Oavsett om personen i fråga innehar en bostad eller enbart står i kö för en bostad, ska en medlemsinsats erläggas.</P>
<P class="p81 ft8">Möjligheten att ha fler medlemmar än lägenheter bygger på det faktum att man i en kooperativ hyresrättsförening enbart har ett medlemskap som inte är kopplad till någon lägenhet. Föreningen kan då skapa en bostadskö för dem som är intresserade av en lägenhet.</P>
<P class="p79 ft8">I samband med att man tecknar kontrakt erlägger man sedan ofta även en upplåtelseinsats (2 kap 8 § andra stycket lagen om koopera- tiv hyresrätt). Upplåtelseinsatsen uppkommer i samband med att en lägenhet får en innehavare. På så vis kan medlemsinsatsen hållas låg medan i stället upplåtelseinsatsen är högre. Upplåtelseinsatser är inget obligatorium, men i realiteten används dessa ofta för att till någon del finansiera nyproduktion. Föreningen själv beslutar om upp- låtelseinsatsernas vara eller icke vara och lika så hur stora dessa ska vara. Beloppen varierar från noll kronor till flera tusen kronor per kvadratmeter.</P>
<P class="p79 ft78">Boverket rekommenderar att upplåtelseinsatsen för en normal- lägenhet bör befinna sig runt 100 000 kronor. I stället för generellt högre upplåtelseinsatser för samtliga, ser Boverket möjligheter till att</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">320</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_321">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331321x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td20"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td166"><P class="p21 ft26">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">vissa frivilliga kan betala en högre upplåtelseinsats och därmed redu- cera dess årshyra (se vidare rapporten Kooperativa hyresrätter – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen, Boverket, 2005).</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">13.2.1</SPAN><SPAN class="ft124">Hyres- respektive ägarmodellen</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Den kooperativa hyresrätten kan drivas på två sätt, dels i form av en hyresmodell, där föreningen blockhyr hela huset av en annan hyres- värd, eller en ägarmodell,<A href="#page_321"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>där föreningen själv äger huset som med- lemmarna bor i.</P>
<P class="p64 ft8">Någon statistik vad gäller fördelningen mellan ägarmodellen och hyresmodellen finns inte. Bolagsverket registrerar inte i vilken form den kooperativa hyresrättsföreningen ska bedriva sin verksamhet.<A href="#page_321"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>Det existerar inte heller någon samhällsinstitution som har ansvaret att se till antalet föreningar med kooperativ hyresrätt och dess utveckling långsiktigt. Det torde dock vara så att det är hyres- modellen som är något mer använd med tanke på att den inte är lika utsatt för risker som ägarmodellen.</P>
<P class="p64 ft8">Vid hyresmodellen ska den hyra som föreningen betalar för huset, baseras på det bruksvärde varje lägenhet har enligt 12 kap. 55 § jordabalken (1984:694), hyreslagen. Det innebär att den samman- tagna hyran, blockhyran, för samtliga lägenheter som hyresvärden ska ta ut, ska grundas på de enskilda lägenheternas bruksvärdeshyra. Om föreningen har beslutat att själv överta vissa delar av skötsel, underhåll, förvaltning och andra faciliteter, måste detta beaktas när bruksvärdeshyran ska bedömas i jämförelse med andra likvärdiga lägenheter. Således kan hyran bli lägre än för andra likvärdiga lägen- heter.</P>
<P class="p75 ft8">Vid ägarmodellen utgör fastighetens kapitalkostnader den största utgiften. Denna modell ger föreningen större möjligheter att råda över sina kostnader och boendevillkoren i övrigt, samtidigt som kraven på föreningens ekonomi, kompetens och långsiktighet blir större. Hyressättningen åligger det styrelsen, på samma sätt som i hyresmodellen, att ansvara för genom de regler som föreskrivs i stadgarna, med den skillnaden att man inte behöver ta någon hänsyn</P>
<P class="p697 ft64"><SPAN class="ft62">3</SPAN><SPAN class="ft63">SKB är ett exempel på ägarmodellen.</SPAN></P>
<P class="p388 ft56"><SPAN class="ft62">4</SPAN><SPAN class="ft65">Enligt uppgift från SABO finns det cirka 50 föreningar med hyresmodell med koppling till ett av SABO:s medlemsföretag.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">321</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_322">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">till lägenheternas bruksvärde enligt hyreslagen. Det blir i stället föreningens ekonomi som blir avgörande för hur hög hyran ska vara.</P>
<P class="p80 ft8">I de fall en förening skapas från grunden av framtida hyresgäster finns det inte sällan en problematik med finansieringen. För att underlätta denna kan Boverket utfärda kreditgarantier för den typen av lån. Vid nyproduktion kan Boverket med dagens lagstiftning er- bjuda en kreditgaranti på 95 procent av fastighetens marknadsvärde. Ifall låntagaren inte kan betala och fastigheten måste säljas ger detta långivaren ett skydd för kapitalförluster. För att ta del av kredit- garantin måste dock en avgift erläggas, vilken är projektunik och bestäms av Boverket genom dess riskbedömning. Avgiftens syfte är att täcka upp för statens risk, och därmed kunna motsvara den för- lust som kan uppstå.</P>
<P class="p79 ft8">I vissa fall kan dock produktionskostnaden överstiga marknads- värdet varvid medlemmarna kommer att få stå för en större del av toppfinansieringen (se Bygga och bo i kooperativ hyresrätt; En hand- bok för tillskapande av nya bostäder och kooperativa hyresrättsför- eningar, Boverket 2005).</P>
<P class="p698 ft108"><SPAN class="ft34">13.3</SPAN><SPAN class="ft133">Vilka är de främsta skillnaderna mellan att bo i kooperativ hyresrätt respektive bostadsrätt?</SPAN></P>
<P class="p503 ft8">I kooperativ hyresrätt är det föreningen som hyr eller äger huset där medlemmarna bor. Det finns således ingen fast koppling mellan andelsrätten i föreningen, som man vinner genom att betala sin medlemsinsats, och nyttjanderätten till en specifik lägenhet.</P>
<P class="p80 ft8">Upplåtelseformen är vidare spekulationsfri, varför den upplåtelse- insats som föreningen har rätt att ta ut inte har någon koppling till lägenhetens tänkta marknadsvärde. I normalfallet blir insatserna där- för väsentligt lägre för den kooperativa hyresrättslägenheten. När medlemmarna flyttar kan de inte sälja den kooperativa hyresrätten, utan den återgår till föreningen. När man vill flytta, säger man helt enkelt upp lägenheten och får sin insats återbetald. Om bostadskö finns är det den som står på tur i kön till lägenheterna som erbjuds att flytta in och i sin tur betala insatsen till föreningen.</P>
<P class="p447 ft8">I en kooperativ hyresrättsförening begränsas sammantaget med- lemmarnas ansvar till det kapital som satsas i föreningen. Insatsen riskeras emellertid om föreningens ekonomi försvagas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">322</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_323">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331323x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td20"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td166"><P class="p21 ft26">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft34"><SPAN class="ft34">13.4</SPAN><SPAN class="ft122">Överväganden</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">13.4.1</SPAN><SPAN class="ft124">Inledning</SPAN></P>
<P class="p77 ft8">Utredningen har till uppgift att överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de kooperativa hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa.</P>
<P class="p699 ft20"><SPAN class="ft12">13.4.2</SPAN><SPAN class="ft134">Bör krav på komponentavskrivning samt upprättande av kassaflödesanalys och nyckeltal gälla även</SPAN></P>
<P class="p126 ft12">för kooperativa hyresrättsföreningar?</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p141 ft69">Utredningens förslag: <SPAN class="ft8">föras för kooperativa (jämför avsnitt 6.4.5).</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p700 ft8">Krav på komponentavskrivning ska in- hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p701 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Det bör införas krav på att årsredo- visningen ska innehålla kassaflödesanalys samt presentation av nyckeltal i årsredovisningen på samma sätt som för bostadsrätts- föreningar (se avsnitt 6.5).</P>
<P class="p702 ft8">En kooperativ hyresrättsförening har till huvudsakligt ändamål att hyra ut lägenheter till sina medlemmar och härigenom gynna deras ekonomiska intressen. Föreningen ska i princip inte göra några stora vinster. Föreningen får heller inte gå med förlust under alltför lång tid, även om det med hänsyn till vissa händelser kan vara rimligt att budgetera med underskott under enskilda år. För att väl sköta detta uppdrag krävs det att styrelsen i en kooperativ hyresrätts- förening har kontroll över ekonomin på samma sätt som i en bostads- rättsförening.</P>
<P class="p703 ft8">Med stigande kostnader kan trycket från enskilda medlemmar på att hålla nere hyrorna bli svåra för styrelsen att hantera om inte de ekonomiska besluten är sakligt grundade och väl motiverade. Även enskilda styrelseledamöters plånbok kan ibland få styra argumen- tationen, även om det inte finns lika stort incitament för styrelsen att agera kortsiktigt som kan vara fallet i en bostadsrättsförening. Någon möjlighet att göra en vinst vid en försäljning finns ju inte. Sedan den 1 juli 2016 finns det dock möjlighet för föreningarna att index-</P>
</DIV>
<DIV id="id_4">
<P class="p4 ft21">323</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_324">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">uppräkna medlemsinsatsen så att återbetalad insats blir högre än den ursprungliga (2 kap. 9 a § lagen om kooperativ hyresrätt).</P>
<P class="p79 ft8">En kooperativ hyresrättsförening är i likhet med en bostadsrätts- förening bokföringsskyldig och ska upprätta årsredovisning. Av detta följer bl.a. att föreningen ska göra avskrivningar på fastigheten.</P>
<P class="p79 ft8">Införandet av krav på komponentavskrivning för bostadsrätts- föreningar motiveras av det särskilda ansvar som finns för att säkra ekonomin i en sådan förening (se avsnitt 6.4.5). Finns då motsvar- ande behov av att säkra ekonomin även i kooperativa hyresrättsför- eningar?</P>
<P class="p80 ft8">Av 2 kap. 4 § första stycket 2 lagen om kooperativ hyresrätt följer bl.a. att det i stadgarna ska anges de grunder som ska gälla för av- sättningen av medel för att säkerställa underhållet av huset (mot- svarande bestämmelse för bostadsrättsföreningar finns i 9 kap. 5 § första stycket 7 BRL). De kooperativa hyresrättsföreningarna har så- ledes samma behov som bostadsrättsföreningar att säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet. Annars finns det risk för ekonomisk obalans och orättvisa mellan generationer av hyresgäster genom att hyrorna riskerar att variera kraftigt över tid.</P>
<P class="p79 ft8">I likhet med bostadsrätt innebär satsat kapital och självförvaltning en ekonomisk risk. I de kooperativa hyresrätter som skapats under senare år i storstäderna befinner sig insatserna oftast kring en halv miljon kronor eller till och med mer.</P>
<P class="p447 ft8">I den kooperativa hyresrätten är man på sätt och vis mer utsatt än i bostadsrätt. I en kooperativ hyresrättsförening finns inte någon säkerhet vad gäller kapital, föreningen är ofta högt belånad och de första åren är den ekonomiska situationen svag. I de allra flesta fall återfår medlemmen sin insats, men föreningen kan hamna på obestånd och därmed gå i konkurs. Detta kan inträffa i fall då fler- talet hyresgäster säger upp sina avtal och nya hyresgäster inte går att hitta. Fastigheten kommer då att förvandlas till en hyresrätt. Möj- ligheten till återbetalning går därmed förlorad.</P>
<P class="p79 ft8">Nämnas kan att SKB införde komponentavskrivning under år 2014. SKB anser att ett införande av krav på komponentavskrivning</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">324</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_325">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331325x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td20"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td166"><P class="p21 ft26">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">för kooperativa hyresrätter är bra utifrån aspekten att det skapas en samsyn hur fastighetsavskrivningar ska hanteras.<A href="#page_325"><SPAN class="ft79">5</SPAN></A></P>
<P class="p64 ft8">Sammantaget ställer ägarmodellen höga krav på att fondering görs så att det finns tillräckligt mycket kapital för att kunna täcka fram- tida underhållsbehov. För att så långt som möjligt säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet föreslår därför utredningen att det även för kooperativa hyresrättsföreningar enligt ägarmodellen införs krav på komponentavskrivning.</P>
<P class="p64 ft8">Såvitt gäller hyresmodellen skulle det leda för långt att hävda att den som hyr ut fastigheten ska skriva av på visst sätt. Det skulle på- verka hyressättningen för föreningen på ett sätt som har till syfte att säkra underhållet i ägarföretaget. Således bör det inte införas något krav på komponentavskrivning för det ägarbolag som hyr ut till kooperativ hyresrättsförening.</P>
<P class="p64 ft8">För att göra ekonomin mer transparent och lättare att jämföra på längre sikt bör även de kooperativa hyresrättsföreningarna enligt ägarmodellen redovisa nyckeltal samt upprätta kassaflödesanalys på sätt som anses lämpligt för bostadsrättsföreningar (se avsnitt 6.5).</P>
<P class="p75 ft8">Utredningens förslag innebär att BFN:s framtida vägledning för bostadsrättsföreningar i relevanta delar även bör omfatta kooperativa hyresrättsföreningar (se avsnitt 6.4.5 och 6.5).</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">13.4.3</SPAN><SPAN class="ft124">Den ekonomiska planen och intygsgivningen</SPAN></P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens förslag: </SPAN>Boverket ska ges bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om ekonomisk plan i 4 kap. 2 § lagen om kooperativ hyresrätt samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 4 kap. 3 och 4 §§ samma lag (jämför utredningens förslag avseende verkställighetsföreskrifter i avsnitten 7.4.2 och 8.5.2).</P>
<P class="p614 ft8">Bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen samt bestämmelserna om intygsgivning av planen bör ändras på motsvarande sätt som</P>
<P class="p704 ft56"><SPAN class="ft55">5 </SPAN>Skrivelse från SKB med synpunkter på utredningens förslag gällande kooperativa hyres- rättsföreningar av den 9 januari 2017.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">325</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_326">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331326x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p705 ft8">föreslås för bostadsrättsföreningar (se förslag i avsnitt 7.4.3 gällande ekonomisk plan och avsnitt 8.5.5 till och med 8.5.7 av- seende intygsgivningen).</P>
<P class="p582 ft8">Boverket ska ges bemyndigande att meddela de verkställighetsföre- skrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om eko- nomisk plan i 4 kap. 2 § samt bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt (jäm- för avsnitt 7.4.2 och 8.5.2).</P>
<P class="p68 ft8">Till skillnad från bostadsrättsföreningar finns det inga krav för kooperativa hyresrättsföreningar att upprätta ekonomiska planer då en fastighet ska upplåtas och hyras ut för första gången. Boverket har emellertid i olika sammanhang propagerat för att krav på ekonomisk plan även bör finnas vid nyproduktion (dnr: <NOBR>501-4211/2003</NOBR> – Koope- rativ hyresrätt – Nya möjligheter för den fjärde upplåtelseformen s. 102).</P>
<P class="p68 ft8">Vid ombildning till kooperativ hyresrätt enligt ägarmodellen finns däremot krav på att en ekonomisk plan ska upprättas samt att denna ska granskas av intygsgivare. Reglerna överensstämmer i dessa delar med vad som gäller för ekonomisk plan vid ombildning till bostads- rätt (se 4 kap. <NOBR>2–4</NOBR> §§ lagen om kooperativ hyresrätt). När det gäller kooperativ hyresrätt återfinns även här närmare bestämmelser om planens innehåll i förordning (se förordningen [2002:106] om koope- rativ hyresrätt).</P>
<P class="p123 ft8">Eftersom bestämmelserna om ekonomisk plan för kooperativa hyresrätter samt intygsgivning av densamma har utformats med bostadsrättslagens bestämmelser som förebild bör bestämmelserna för kooperativa hyresrättsföreningar ändras på motsvarande sätt som föreslås för bostadsrättsföreningar (se förslag i avsnitt 7.4.3 och 8.5.5 till och med 8.5.7).</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">13.4.4</SPAN><SPAN class="ft123">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal</SPAN></P>
<P class="p482 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Utredningens förslag gällande för- handsavtal i avsnitt 9.8.2 och med 9.8.3 samt förslaget i av- snitt 9.8.8 gällande redovisning av slutlig kostnad på förenings- stämma är inte relevanta för kooperativa hyresrättsföreningar. Inte heller är förslagen i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 gällande inne-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">326</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_327">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331327x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td20"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td166"><P class="p21 ft26">Kooperativ hyresrätt</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p483 ft8">hållet i lägenhetsförteckningen eller förslaget i avsnitt 10.9.1 gällande tidpunkten för beviljade av medlemskap relevanta för kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p614 ft8">När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar ser utred- ningen inte heller skäl att föreslå några särskilda begränsningar att teckna optionsavtal.</P>
<P class="p578 ft8">Om en bostadsrättsförening vill träffa avtal med bostadssökande om att i framtiden upplåta bostadsrätt måste skyddsreglerna i 5 kap. BRL om förhandsavtal iakttas. När det gäller kooperativ hyresrätt finns inte samma formkrav. Särskilda bestämmelser finns endast gällande krav på säkerhet när en kooperativ hyresrättsförening avser att ta ut förskott. Utredningens förslag gällande uppgifter i och från- trädande av förhandsavtal i avsnitt 9.8.2 och med 9.8.3 är därför inte relevanta för kooperativa hyresrätter.</P>
<P class="p64 ft8">Likaså berör inte utredningens förslag i avsnitt 9.8.8 gällande slopandet av möjligheten att redovisa slutlig kostnad på en förenings- stämma kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p64 ft8">När det gäller optionsavtal finns i lagen om kooperativa hyres- rätter i likhet med bostadsrättslagen inte några särskilda begräns- ningar. Utredningen föreslår emellertid i avsnitt 9.8.4 att det inte ska vara möjligt att teckna optionsavtal, såväl gällande upplåtelse som överlåtelse av bostadsrättslägenhet.</P>
<P class="p75 ft8">När det gäller kooperativa hyresrättsföreningar finner utred- ningen inte skäl att föreslå motsvarande begränsningar för tecknande av optionsavtal. Utredningen ser inga särskilda risker för just koopera- tiva hyresrättsföreningar med dessa avtal som innebär att en förening avtalar med någon om en rätt men inte en skyldighet för den sist- nämnde att i framtiden förvärva nyttjanderätten.</P>
<P class="p353 ft12"><SPAN class="ft12">13.4.5</SPAN><SPAN class="ft124">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</SPAN></P>
<P class="p484 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Utredningens förslag i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 om innehållet i lägenhetsförteckningen är inte tillämp- bara för kooperativa hyresrätter. Inte heller utredningens förslag i avsnitt 10.9.1 om tidpunkten för beviljade av medlemskap i en</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">327</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_328">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331328x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Kooperativ hyresrätt SOU 2017:31</P>
<P class="p706 ft8">bostadsrättsförening passar in på kooperativa hyresrätts- föreningar.</P>
<P class="p582 ft8">För kooperativa hyresrättsföreningar finns ingen skyldighet att göra pantnoteringar och föra lägenhetsförteckning. Utredningens förslag i avsnitt 10.9.2 och 10.9.3 gällande innehållet i lägenhetsförteck- ningen är därför inte relevant för kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p68 ft8">Inte heller utredningens förslag i avsnitt 10.9.1 gällande tidpunk- ten för beviljade av medlemskap i en bostadsrättsförening passar in på kooperativa hyresrättsföreningar.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">13.4.6</SPAN><SPAN class="ft123">Underhåll och förändring av hyresgästens lägenhet</SPAN></P>
<P class="p505 ft8"><SPAN class="ft69">Utredningens bedömning: </SPAN>Reglerna om underhåll och föränd- ring av hyresgästens/bostadsrättshavarens lägenhet är utformade på olika sätt i lagen om kooperativ hyresrätt respektive i bostads- rättslagen. Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om objektet för upplåtelsen och i avsnitt 11.6.2 om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten passar därför inte in på kooperativ hyresrätt.</P>
<P class="p468 ft8">I 3 kap. lagen om kooperativ hyresrätt finns regler gällande lägen- hetens skick. Till skillnad från en bostadsrättsförening är huvud- regeln att en kooperativ hyresrättsförening har underhållsansvaret för lägenheterna. Föreningen har dock möjlighet att i sina stadgar lägga ut underhållsansvaret eller delar av detta på hyresgästerna. Föreningen kan där även bestämma huruvida hyresgästerna ska svara för det gemensamma underhållet av fastigheten. Här finns också en tydlig skillnad mot bostadsrättsförening, då lägenhetsinnehavarens underhållsansvar i en bostadsrätt ej får gälla utrymmen utanför den egna lägenheten.</P>
<P class="p123 ft8">Av ovanstående följer att reglerna om underhåll och förändring av hyresgästens lägenhet är utformade på olika sätt i lagen om koopera- tiv hyresrätt jämförd med bostadsrättslagen. Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om objektet för upplåtelsen och i avsnitt 11.6.2 av- seende bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten är därför inte relevanta för kooperativa hyresgäster.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">328</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_329">
<P class="p4 ft11">14 Konsekvensanalys</P>
<P class="p125 ft34"><SPAN class="ft34">14.1</SPAN><SPAN class="ft122">Inledning</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning ska en utred- ning redovisa ett betänkandes kostnadsmässiga och andra konse- kvenser.</P>
<P class="p107 ft8">I utredningens direktiv anges följande. Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. Utredaren ska också beräkna de ekonomiska konsekvenser av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kostnader för det allmänna, ska förslag till finan- siering lämnas. Utredaren ska också redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män.</P>
<P class="p107 ft8">Konsekvensanalysen i kapitlet är upplagd så att det inledningsvis lämnas en övergripande analys där förslagens generella konsekvenser behandlas. Därefter redogörs mer i detalj för de olika förslagens individuella konsekvenser.</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">14.2</SPAN><SPAN class="ft122">Övergripande analys</SPAN></P>
<P class="p355 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.1</SPAN><SPAN class="ft124">Vilka som berörs av författningsändringarna</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Utredningen föreslår i betänkandet en rad förändringar som har till syfte att stärka konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden. Fler- talet av utredningens förslag bedöms påverka bostadsrättsför- eningar/kooperativa hyresrättsföreningar och dess medlemmar samt presumtiva bostadsrättsköpare (konsumenter). Förslagen om för- ändringar i regelverket kring den ekonomiska planen och intygs- givningen kommer också att påverka intygsgivarnas arbete. Även</P>
<P class="p707 ft21">329</P>
</DIV>
<DIV id="page_330">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331330x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">andra intressenter såsom byggföretag, kreditinstitut och fastighets- mäklare kommer att beröras av vissa av förslagen. Förslagen kommer också att medföra vissa offentligfinansiella effekter. Dessa konse- kvenser belyses närmare i avsnitt 14.2.7.</P>
<P class="p708 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.2</SPAN><SPAN class="ft123">Bostadsrättsföreningar/kooperativa hyresrättsföreningar och dess medlemmar</SPAN></P>
<P class="p351 ft8">Det finns cirka 29 000 registrerade bostadsrättsföreningar och 124 kooperativa hyresrättsföreningar. Av bostadsrättsföreningarna är cirka 25 000 är aktiva.<A href="#page_330"><SPAN class="ft79">1</SPAN></A></P>
<P class="p110 ft8">Under år 2016 registrerade Bolagsverket 1 449 nya bostadsrätts- föreningar och 892 ekonomiska planer. Det är med andra ord många människor som berörs av bostadsrättsmarknaden och inget tyder på att tillkomsten av nya bostadsrättsföreningar minskar utan snarare tvärtom.</P>
<P class="p68 ft8">Det är ur ett konsumentperspektiv viktigt att de bostadsrätts- föreningar som bildas vilar på en ekonomiskt hållbar grund. Utred- ningens förslag om bl.a. krav på komponentavskrivning, en teknisk underhållsplan och skärpta krav på hur intygsgivarna utses kan förväntas leda till ett ökat fokus på föreningarnas ekonomiska håll- barhet. I förlängningen får därmed också den enskilde medlemmen en större privatekonomisk trygghet med förutsägbara årsavgifter.</P>
<P class="p123 ft8">Såväl bostadsrätternas stigande värde och dess ökande andel av den totala utlåningen förstärker också betydelsen av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter. Utredningens förslag i denna del kommer att ställa något större krav på föreningen vad gäller noggrannhet, tydlighet och information än tidigare.</P>
<P class="p110 ft8">Förslaget om komponentavskrivning förväntas leda till att för- eningen får en bättre bild av föreningens resultat och ställning. Komponentmetoden ger även en starkare koppling till underhålls- planen och behovet av likvida medel. Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, bör det administra- tiva merarbete som förslaget medför inte vara alltför betungande.</P>
<P class="p709 ft56"><SPAN class="ft55">1 </SPAN>De föreningar som är vilande har oftast ännu inte förvärvat något hus.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">330</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_331">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">Engångskostnaden såväl som den löpande merkostnaden bedöms vara av begränsad natur (se vidare avsnitt 14.3).</P>
<P class="p64 ft8">En övergång till komponentmetoden innebär också att de för- eningar som i dag har mycket långa avskrivningstider kommer att belastas med högre avskrivningar. Att så blir fallet beror ytterst på att föreningarna tidigare inte har tillämpat avskrivningsreglerna så som de var tänkta att tillämpas och kan inte sägas vara en direkt konsekvens av utredningens förslag.</P>
<P class="p64 ft8">Om avgifterna inte täcker avskrivningarna innebär det att de boende inte betalar för den förslitning som sker och att föreningens förmögenhet i någon mening konsumeras. På något sätt måste föreningarna på sikt hantera de underskott som har uppstått. Hur det ska göras är upp till varje förening att bestämma.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.3</SPAN><SPAN class="ft124">Byggföretag/byggmästarbildade föreningar</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Vid nyproduktion av hus bildas ofta en bostadsrättsförening av initiativtagarna till bostadsprojektet. De lagstadgade tre medlem- marna kan t.ex. bestå av projektören, entreprenören och fastighets- ägaren, en så kallad byggmästarbildad förening. I sådana föreningar lämnar styrelsen över till bostadsrättshavarna när projektet är slutfört.</P>
<P class="p196 ft8">En dylik interimsstyrelse har i första hand ett vinstintresse och därför kan fattade beslut ibland strida mot föreningens intressen. Det finns därför skäl att här stärka konsumentskyddet.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningens förslag som berör byggmästarbildade föreningar och därmed indirekt byggföretagen kan i viss mån komma att leda till något ökad administrativ börda och därmed ökade kostnader för föreningarna. Detta vägs dock upp av den ökade tydlighet, skydd och information förslagen innebär för konsumenterna. Det gäller främst förslagen om att styrelsens val av intygsgivare ska godkännas av Boverket och att bostadsrättsföreningen (byggmästarstyrelsen) ska åläggas att skriftligen informera förhandstecknarna vid väsentliga förändringar från vad som är avtalat.</P>
<P class="p64 ft8">När det gäller förslaget om införande av krav på komponent- avskrivning kan det i förlängningen leda till något höjda kalkylnivåer i nybyggnationen om kalkylerna inte sedan tidigare tagit höjd för den faktiskt förslitningen. Trenden i dag är emellertid att alltfler för-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">331</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_332">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">eningar, även i nyproduktion, väljer att göra avskrivningar enligt komponentmetoden.</P>
<P class="p68 ft8">Sammantaget bedömer utredningen inte att förslagen i sig kom- mer att leda till att planerade bostadsprojekt inte blir av eller att byggföretagen skulle välja att bygga andra boendeformer i stället för bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter..</P>
<P class="p68 ft8">Utredningen föreslår även en skärpt regel när det gäller redovis- ning av slutlig kostnad, vilket innebär minskade möjligheter för byggföretag med representanter i den nybildade föreningens styrelse att undgå att ställa garantier för bostadsrättsköparnas insatser. Utredningen bedömer att förslaget kan hindra oseriösa investerare och byggföretag och bidra till säkrare investeringar för konsumen- terna. Förslaget kommer också gagna alla de byggföretag som följer regler och bestämmelser.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.4</SPAN><SPAN class="ft123">Konsumenter</SPAN></P>
<P class="p669 ft8">Under en längre period har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostadsrättslägenheter stigit kraftigt. På <NOBR>1990-talet</NOBR> var det ofta föreningarna och inte de boende som var högt skuldsatta. När föreningarna gick i konkurs var det främst banksystemet som tog förlusterna. Till skillnad från förr är det i dag ofta individerna som är högt belånade och riskerar livslång skuldsättning. Det är mot denna bakgrund viktigt att konsument- skyddet för bostadsrättsköpare är starkt. Detta behov gör sig inte minst gällande i situationen när en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p123 ft8">Genom utredningens förslag om en mer harmoniserad och trans- parent redovisning ges den som överväger att köpa en bostadsrätt en bättre bild av de ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär än vad som är fallet i dag.</P>
<P class="p68 ft8">Även utredningens andra förslag bl.a. gällande informations- skyldighet sedan förhandsavtal har tecknats, skärpta regler kring ställande av garantier och innehållet i lägenhetsförteckningen samt den ekonomiska planen och intygsgivningen syftar till att ge den blivande bostadsrättshavaren ett starkare skydd än i dag.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">332</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_333">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p238 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.5</SPAN><SPAN class="ft124">Intygsgivare</SPAN></P>
<P class="p356 ft8">Utredningen bedömer att förslagen i betänkandet som rör intygs- givarna generellt kommer att öka förtroendet för yrkesgruppen som helhet och inverka positivt på rekryteringen av nya intygsgivare.</P>
<P class="p64 ft8">Enligt Boverket är kvaliteten på utformningen av ekonomiska planer/kostnadskalkyler ojämn, liksom även kvaliteten på intygs- givarnas insatser vid utförande av sina uppdrag. Det förhållandet att tillämpningen av Boverkets allmänna råd inte är enhetlig bidrar också till en oförutsägbar situation för intygsgivarna, och beställarna. Utredningens förslag om bemyndigande för Boverket att meddela verkställighetsföreskrifter förväntas få en positivt inverkan på intygs- givarnas arbete och medverka till en mer enhetlig praxis.</P>
<P class="p710 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.6</SPAN><SPAN class="ft124">Andra intressenter såsom fastighetsmäklare och kreditinstitut</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Även för andra intressenter bedömer utredningen att förslagen kommer att få positiv inverkan. Exempelvis kommer kreditinstitut och fastighetsmäklare, att i det enskilda fallet, få bättre förutsätt- ningar att skaffa sig en uppfattning om föreningens finansiella ställ- ning jämfört med i dag. Förslagen om anteckning och öppenhet kring pantsättning, utmätning och betalningssäkring kommer alltså att förbättra rättssäkerheten kring bl.a. bankernas utlåning. För- slagen bidrar också till att säkerställa en högre kvalitet på upprättan- det av planer/kalkyler samt själva intygsgivningen, vilket i för- längningen kommer att gagna kreditinstitut, fastighetsmäklare och övriga intressenter.</P>
<P class="p354 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.7</SPAN><SPAN class="ft124">Offentligfinansiella effekter</SPAN></P>
<P class="p97 ft49">Bokföringsnämnden</P>
<P class="p63 ft8">Flera av utredningens förslag förutsätter att BFN fyller ut och kompletterar lagstiftningen. Med anledning av detta har utredningen underhand inhämtat synpunkter från BFN:s kansli angående konse- kvenserna av utredningens förslag för nämndens verksamhet. Syn- punkterna har i huvudsak följande innebörd.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">333</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_334">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">Vid ett genomförande av förslagen om komponentredovisning, kompletterande upplysningar, nyckeltal och kassaflödesanalys kom- mer BFN att behöva analysera vilka regler som är relevanta för föreningarna i nuvarande K2 och K3 och arbeta fram ett särskilt regelverk, normgivning, för bostadsrättsföreningar och kooperativa hyresrättsföreningar. Till det kommer också arbete med att ta fram en informationsskrift m.m. Enligt nämndens uppskattning kommer utredningens förslag därför att påverka myndighetens arbete, men ändringarna är inte större än att de får anses rymmas inom det ordinarie regelarbetet. BFN bedömer därför att ytterligare resurser inte behövs med anledning av utredningens förslag.</P>
<P class="p103 ft49">Boverket</P>
<P class="p415 ft8">Utredningens förslag om bemyndigande för Boverket att meddela verkställighetsföreskrifter samt möjlighet att meddela erinran och förordna att beslut om återkallelse av behörighet som intygsgivare ska gälla omedelbart kommer att förbättra och förenkla Boverkets arbete som tillsynsmyndighet.</P>
<P class="p68 ft8">Boverket får även två nya arbetsuppgifter genom utredningens förslag. Dels gäller det förslaget att verket ska godkänna de intygs- givare som föreningen utsett, dels förslaget att Boverket ska vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvali- fikationsdirektivet (2005/36/EG). När det gäller den sistnämnda arbetsuppgiften förväntas det inte föranleda annat än marginella merkostnader för verket.</P>
<P class="p123 ft8">När det gäller förslaget att verket ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett har Boverket uppgett att förslaget kom- mer att medföra kännbara kostnadsökningar för verket. Boverket uppskattar sammantaget att det kommer att behövas ytterligare två heltidstjänster. Boverket räknar med en totalkostnad per anställd på cirka 74 000 kronor per månad, så för två heltidstjänster blir det totalt cirka 1 776 000 kronor i kostnadsökning per år. <NOBR>1,25–1,5</NOBR> av dessa två tjänster behövs för godkännandedelen och resterande för en mer aktiv och riskbaserad tillsyn än vad verket för närvarande kan bedriva.</P>
<P class="p426 ft8">Utredningen delar Boverkets uppfattning att prövningen av om godkännande ska lämnas innebär ett merarbete för Boverket jämfört</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">334</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_335">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331335x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">med i dag. Enligt de uppgifter som utredningen har fått från Bolags- verket om antalet registrerade ekonomiska planer per år (se avsnitt 8.5.5 och underrubriken Utseendet av intygsgivare) kan man förvänta sig att antalet ärenden kommer att variera beroende på konjunkturläget i byggbranschen, men ligga någonstans mellan 800– 900 ärenden per år. I detta antagande ligger att, i flertalet fall när kostnadskalkyler används, en ansökan beträffande intygsgivare för den ekonomiska planen kommer att göras samtidigt. Den prövning Boverket ska göra är dock av mycket enkel beskaffenhet. Till det kommer att Boverket redan enligt gällande rätt är tillsynsmyndighet. En del av det arbete som utförs genom prövningen av förenings- beslutet bör därför kunna ha positiva effekter på tillsynen i övrigt och i viss mån innebära arbetsbesparingar.</P>
<P class="p298 ft8">Boverkets tillsyn har fått utstå viss kritik, framför allt från intygs- givarhåll. Verket har också vidgått att tillsynen inte haft den om- fattning som den borde haft (i dag är 1,5 heltidstjänst avsatt för tillsynen av intygsgivare men för närvarande är det i praktiken knappt en heltidstjänst som arbetar med detta). Utredningen kons- taterar med anledning härav att det är nödvändigt att tillsynsfunk- tionen tilldelas de resurser som den behöver för att kunna bedriva en aktiv och riskbaserad tillsyn och att det är viktigt att Boverkets ledning prioriterar arbetet med denna tillsyn.</P>
<P class="p199 ft8">Sammantaget bedömer utredningen att förslagen resulterar i ett ökat resursbehov för tillsynen av intygsgivare. Resursbehovet upp- skattas till ytterligare en heltidstjänst utöver den 1,5 heltidstjänst som är avsatt i dag, motsvarande 888 000 kronor. Den kostnads- och resursökning som det handlar om utgör en mindre del av såväl Boverkets finansiella medel som Boverkets totala personal.<A href="#page_335"><SPAN class="ft79">2 </SPAN></A>Enligt utredningens bedömning bör därför merkostnaden rymmas inom ramen för Boverkets befintliga anslag.</P>
<P class="p711 ft56"><SPAN class="ft55">2 </SPAN>Boverket har omkring 230 anställda och har ett förvaltningsanslag på cirka 215 miljoner kronor.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">335</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_336">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">Bolagsverket</P>
<P class="p71 ft8">Några av utredningens förslag innebär att en del bostadsrätts- föreningar måste ändra i sina stadgar. Det gäller bl.a. förslaget om borttagande av möjligheten att i stadgarna föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i 7 kap. 7 § första stycket BRL.</P>
<P class="p68 ft8">Eftersom stadgeändringar ska anmälas till Bolagsverket för registrering kan utredningens förslag förväntas leda till något ökat antal anmälningsärenden hos Bolagsverket. Hur många ärenden det kan handla om låter sig inte uppskattas. Även om verket i varje enskilt anmälningsärende gör en prövning om beslutet är fattat i rätt ordning bedömer utredningen att merkostnaderna för Bolags- verket med anledning av förslagen kommer att bli begränsade och därför rymmas inom Bolagsverkets nuvarande anslag.</P>
<P class="p103 ft49">Domstolsväsendet</P>
<P class="p70 ft36">Hyres- och arrendenämnderna</P>
<P class="p344 ft8">I syfte att minska problemen med bostadsrättshavare, som utan tillstånd vidtar åtgärder i sina lägenheter, föreslår utredningen att styrelsens beslut i frågan ska kunna prövas av hyresnämnd. Den bostadsrättshavare som vill göra förändringar i lägenheten och får nej av föreningen är i dag hänvisad till allmän domstol för att genom fastställelsetalan få sin begäran prövad. Ett sådant förfarandet är tids- och kostnadskrävande.</P>
<P class="p68 ft8">Hyresnämndens expert i utredningen har med förankring hos flertalet hyresråd framfört följande. Med hänsyn till de stora privata värden bostadsrätten i regel representerar och till att investeringarna ofta betalar sig antas förslaget, i vart fall i Stockholm och övriga stor- stadsregioner, leda till en icke försumbar ökning av antalet ärenden. Utredningen i varje ärende torde därtill riskera att bli omfattande och innehålla tekniskt komplicerat material. Dessutom är det privat- personer som, ofta utan juridiskt bistånd, kommer att föra sin talan vid nämnden. Hanteringen av dessa ärenden antas därför bli tämligen tidskrävande. Baserat på Domstolsverkets kostnadsberäkning per</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">336</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_337">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331337x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p712 ft8">ärende<A href="#page_337"><SPAN class="ft79">3 </SPAN></A>jämte en grov uppskattning av påverkan på ärendeantalet innebär förslaget en merkostnad på cirka 1,5 miljoner kronor för hyresnämnderna. Bedömningen är att hanteringen av denna nya ärendetyp inte kommer att rymmas inom hyresnämndernas nu- varande budget.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen delar uppfattningen att antalet ärenden inte kommer att bli försumbart. Med tiden kommer dock sannolikt en praxis ut- arbetas som leder till att antalet ärenden sjunker. Troligtvis kommer också förslaget om omvänd bevisbörda dvs. att bostadsrättshavaren ska ha bevisbördan i hyresnämnden leda till att antalet ärenden kan komma att bli något lägre än vad nämnden har uppskattat.</P>
<P class="p145 ft8">Utredningen uppskattar sammantaget att förslaget innebär mer- kostnader för ärendehanteringen hos hyresnämnderna med drygt en miljon kronor. Denna kostnad kan inte sägas rymmas inom hyres- nämndernas nuvarande budget.</P>
<P class="p65 ft36">Allmän domstol</P>
<P class="p77 ft8">Utredningen föreslår, för det fall förändringar i lägenheten vidtas olovligen, att det ytterst kan medföra att nyttjanderätten förverkas. Man kan därför tänka sig att förslaget kommer att resultera i några fler mål om förverkande och återvinning i allmän domstol.<A href="#page_337"><SPAN class="ft79">4 </SPAN></A>Utred- ningen gör dock den bedömningen att antalet tillkommande mål och ärenden sammantaget blir mycket litet eftersom det kan förväntas att förverkandebestämmelsen främst kommer att få betydelse i före- byggande syfte.</P>
<P class="p456 ft8">Som nämnts i det föregående avsnittet har den bostadsrättshavare som vill göra förändringar i lägenheten och får nej av föreningen möjlighet att gå till allmän domstol för att genom fastställelsetalan få sin begäran prövad. Genom utredningens förslag om möjlighet till prövning i hyresnämnden kommer sannolikt antalet fastställelsemål i de allmänna domstolarna att successivt försvinna. Sådana mål är emellertid inte frekvent förekommande, uppskattningsvis kan det</P>
<P class="p713 ft82"><SPAN class="ft62">3</SPAN><SPAN class="ft88">Enligt Domstolsverket var den genomsnittliga styckkostnaden per ärende i hyres- och arrendenämnden år 2015 2 663 kronor.</SPAN></P>
<P class="p714 ft56"><SPAN class="ft62">4</SPAN><SPAN class="ft65">Ett avhysningsyrkande med grund i förverkandeyrkande kan även initieras hos Krono- fogden.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">337</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_338">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331338x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p715 ft8">handla om drygt ett tjugotal mål per år.<A href="#page_338"><SPAN class="ft79">5 </SPAN></A>Vidare kan förväntas att även antalet mål om återställande minskar då färre bostadsrättshavare kommer att vidta åtgärder utan tillstånd i framtiden. Förslaget i denna del kan därför förväntas leda till kostnadsbesparingar om upp- skattningsvis 1,2 miljoner kronor för de allmänna domstolarna (utredningen har då räknat med Domstolsverkets kostnadsnorm och att fastställelsemålen i stort sett försvinner helt från allmän domstol, att återställandemålen minskas med tio per år och att hälften av målen per ärendetyp genomsnittligt får prövningstillstånd till hovrätten och ett mål i Högsta domstolen).<A href="#page_338"><SPAN class="ft79">6</SPAN></A></P>
<P class="p110 ft8">Hyresnämndens beslut i tillståndsärenden gällande ombygg- nation föreslås i sin tur vara överklagbara till Svea hovrätt. Det kan därför förväntas att förslaget även leder till ett ökat antal ärenden och merkostnader för hovrätten.<A href="#page_338"><SPAN class="ft79">7 </SPAN></A>Hur stor andel som kommer att överklagas är emellertid svårt att ha en uppfattning om. Enligt utred- ningens bedömning kommer sannolikt den nya ärendetypen till stor del att röra människor som har förmåga och medel att föra en process genom två instanser, vilket kan tala för en hög överklagande- frekvens. För närvarande prövas alla överklaganden i sak, dvs. det saknas bestämmelser om prövningstillstånd avseende hyresnämndens beslut. I utredningen, Ds 2016:4, Effektivare hyres- och arrende- nämnder, finns emellertid förslag om införande av prövningstillstånd vid överklagande (se s. 131).</P>
<P class="p123 ft8">Sammantaget innebär således utredningens förslag både kostnads- ökningar och besparingar för de allmänna domstolarna.</P>
<P class="p103 ft36">Allmän förvaltningsdomstol</P>
<P class="p415 ft8">Utredningen föreslår att det ska krävas att Boverket ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett. Om någon av intygsgivarna inte godkänns, ska det beslutet kunna överklagas till allmän förvalt- ningsdomstol. Eftersom tidsutdräkten sannolikt blir mindre för sökanden att rätta sig efter beslutet och välja en annan intygsgivare</P>
<P class="p342 ft82"><SPAN class="ft66">5</SPAN><SPAN class="ft81">Hur många sådana fastställelsemål som prövas av de allmänna domstolarna per år har inte gått att statistiskt säkerställa.</SPAN></P>
<P class="p626 ft64"><SPAN class="ft66">6</SPAN><SPAN class="ft67">Enligt Domstolsverket gällde för år 2015 följande. Styckkostnad för tvistemål uppgick till</SPAN></P>
<P class="p400 ft82"><SPAN class="ft86">17</SPAN><SPAN class="ft81">181 kronor i tingsrätt. I hovrätt var styckkostnaden per tvistemål 41 052 kronor. Högsta domstolen hade en genomsnittlig styckkostnad på 16 390 kronor per tvistemål.</SPAN></P>
<P class="p213 ft56"><SPAN class="ft66">7</SPAN><SPAN class="ft83">Det har inte gått att få fram vad ett genomsnittligt hyresnämndsärende kostar i hovrätten.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">338</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_339">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">än att processa förväntas förslaget inte ge upphov till något större antal processer i förvaltningsrätt och kammarrätt. Antalet till- kommande mål kan därför sammantaget förväntas bli mycket litet och merkostnader till följd av förslaget bli begränsade. Dessa mer- kostnader bedöms kunna finansieras inom befintlig ram för de allmänna förvaltningsdomstolarna.</P>
<P class="p65 ft36">Sammanfattningsvis</P>
<P class="p77 ft8">Det är förstås svårt att göra några säkra bedömningar av vilken effekt de nya reglerna kommer att få och hur många fler eller färre mål och ärenden i domstolarna och hyresnämnderna förslagen kommer att medföra. Som utredningen redovisat i avsnitten ovan förväntas förslagen medföra såväl merkostnader som besparingar för dom- stolsväsendet i stort. Merkostnaderna kan sammantaget förväntas bli något större än besparingarna. Dessa kan dock inte förväntas bli större än att de kan finansieras inom ramen för befintliga anslag för domstolsväsendet i stort.</P>
<P class="p345 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.8</SPAN><SPAN class="ft124">Samhällsekonomiska konsekvenser</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Utredningens förslag bedöms ha positiva effekter för samhälls- ekonomin i stort genom att bl.a. färre osunda bostadsprojekt kan förväntas komma till stånd.</P>
<P class="p64 ft8">Bostadsrättsmarknaden (se avsnittet nedan) har för samhället i stort en väsentlig ekonomisk betydelse. De stigande priserna på bostadsrätter gör det allt viktigare med ordning och reda på markna- den. Här bedömer utredningen att flera av förslagen kan förväntas ha positiva effekter och öka rättssäkerheten. Vidare leder utredningens förslag till en mer transparent och harmoniserad redovisning som kommer att ge den potentiella bostadsrättsköparen en bättre bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som bostadsrättsköpet innebär, vilket i förlängningen även kommer att inverka positivt på samhällsekonomin i stort.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">339</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_340">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331340x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">Särskilt om bostadsmarknaden</P>
<P class="p71 ft8">Boverkets bostadsmarknadsenkät för år 2016 visar att bristen på bostäder i landet ökar. Av landets 290 kommuner bedömer 240 att det råder underskott på bostäder på marknaden vilket är 57 kom- muner fler än år 2015. Enligt Boverket behöver därför 705 000 nya bostäder byggas fram till år 2025. En stor andel av dessa bostäder förväntas att byggas som bostadsrättslägenheter.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningens förslag ställer ökade krav på föreningarna gällande tydlighet, information och transparens. Detta kommer förhopp- ningsvis att ge en öppnare bostadsmarknad med tryggare och nöjdare konsumenter.</P>
<P class="p110 ft8">HSB har i en skrivelse till utredningen gjort gällande att utred- ningens förslag om införande av komponentmetoden kommer att leda till att föreningar med underskottsredovisningar skulle tvingas att i ett slag höja avgifterna med <NOBR>40–80</NOBR> procent och tvinga upp kalkylnivåerna i nyproduktionen och därmed orsaka ett totalt produktionsstopp av bostadsrätter.<A href="#page_340"><SPAN class="ft79">8</SPAN></A></P>
<P class="p123 ft8">Det är osannolikt att det skulle bli ett byggstopp som konsekvens av utredningens förslag om obligatorisk komponentredovisning vid upprättande av årsredovisningar för bostadsrättsföreningar. Utred- ningens förslag i sak innebär enbart att en linjär avskrivningsmetod byts mot en annan linjär avskrivningsmetod. Trenden synes också vara att alltfler aktörer, både förvaltare och byggare, går mot kom- ponentredovisning.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen bedömer att varken förslaget om komponent- avskrivning eller något av de övriga förslagen i sig kommer att med- föra att planerade bostadsprojekt inte blir av eller att nya projekt kommer att minska i antal. Inte heller förväntas förslagen i sig leda till att byggföretagen styr över byggandet från bostadsrätter/kooperativa hyresrätter till andra boendeformer.</P>
<P class="p110 ft8">Skulle det vara så att årsavgifterna i föreningarna har varit för låga i förhållande till återinvesteringsbehovet, som en konsekvens av för låga avskrivningar har redovisats, så kan det emellertid komma att påverka upplåtelse/överlåtelsepriserna (både vid nyproduktion och i befintliga föreningar). Förhoppningsvis kan dock prissättningen på</P>
<P class="p716 ft56"><SPAN class="ft55">8 </SPAN>Skrivelse av den 29 augusti 2016.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">340</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_341">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p603 ft8">bostadsrätter nå rimligare nivåer och i bästa fall leda till en minskad boendesegregation.</P>
<P class="p454 ft12"><SPAN class="ft12">14.2.9</SPAN><SPAN class="ft124">Övriga konsekvenser</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">I det följande går utredningen igenom de övriga konsekvenser som ska utredas och bedömas enligt kommittéförordningen (1998:1474) och förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regel- givning.</P>
<P class="p717 ft10">Förslagen innebär inga kostnader eller konsekvenser för</P>
<P class="p718 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft43">kommuner, landsting eller den kommunala självstyrelsen,</SPAN></P>
<P class="p718 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft43">sysselsättning eller offentlig service i olika delar av landet,</SPAN></P>
<P class="p718 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft43">möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen, eller</SPAN></P>
<P class="p718 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft43">för jämställdheten mellan kvinnor och män.</SPAN></P>
<P class="p620 ft8">När det gäller konsekvenserna för brottsligheten och det brottsföre- byggande arbetet har utredningen gjort bedömningen att förslaget om möjlighet för var och en att ta del av bostadsrättsförenings lägen- hetsförteckning kan förväntas få en viss stävjande effekt på bedrägerier med bostadsrätter. När det gäller optionsavtal om fram- tida upplåtelse och överlåtelse av bostadsrättslägenhet föreslår utred- ningen ett förbud mot sådana avtal. Här bedömer utredningen att förbudet kan inverka positivt i brottsförebyggande syfte då sådana avtal emellanåt missbrukas för exempelvis bulvankonstruktioner.</P>
<P class="p456 ft78">I avsnitt 8.5.4 har utredningen särskilt gått igenom förhållandet till relevant <NOBR>EU-lagstiftning.</NOBR> Den föreslagna regleringen stämmer väl överens med europarättsliga bestämmelser.</P>
<P class="p675 ft12">14.2.10 Ikraftträdande och eventuella informationsinsatser</P>
<P class="p557 ft8">I kapitel 15 lämnar utredningen förslag till ikraftträdande som tar hänsyn till bostadsrättsföreningarnas/kooperativa hyresrättsför- eningars och andra aktörers behov att anpassa sig efter regleringen.</P>
<P class="p375 ft8">De berörda myndigheterna har uppgett att utredningens förslag kräver uppdatering av informationsbroschyrer och liknande material. Arbetet med att ta fram sådant material har beaktats vid de ovan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">341</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_342">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">angivna beräkningar av förslagens kostnader. Utredningen gör bedömningen att några ytterligare informationsinsatser med anled- ning av förslagen inte är nödvändiga.</P>
<P class="p406 ft34"><SPAN class="ft34">14.3</SPAN><SPAN class="ft122">Krav på komponentavskrivning</SPAN></P>
<P class="p523 ft12"><SPAN class="ft12">14.3.1</SPAN><SPAN class="ft123">Förslag</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Förslaget i avsnitt 6.4.5 innebär att det i bostadsrättslagen och i lagen om kooperativ hyresrätt införs krav på att föreningarna i årsredovis- ningen ska skriva av sin fastighet enligt komponentmetoden.</P>
<P class="p406 ft12"><SPAN class="ft12">14.3.2</SPAN><SPAN class="ft123">Bakgrund</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">I direktiven anges att utredningen ska ta ställning till på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening/kooperativ hyresrättsförening bör säkerställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet.</P>
<P class="p68 ft8">Med utgångspunkt från att det ska vara rättvisa mellan boende- generationer har utredningen övervägt flera lösningar på hur en förening bäst ska reservera medel för att möta det långsiktiga under- hållsbehovet.</P>
<P class="p68 ft8">Dagens system bygger på att föreningarna ska reservera medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet dels genom obligatoriska avskrivningar som leder till en konsolidering som motsvarar vad den generation som bor i huset sliter ut, dels genom ett framåtriktad sparande vars omfattning grundar sig på en egen framåtriktad bedömning. I grunden är detta system bra. Att många föreningar i dag går med underskott och sparar för lite har i de flesta fall sin grund i att man inte tillämpat regelverket på sätt det var tänkt.</P>
<P class="p123 ft8">Det finns dock problem med transparensen. Möjligheten att tillämpa olika årsredovisningsregelverk gör det bl.a. svårt för presumtiva köpare att jämföra olika föreningars årsredovisningar med varandra. De skillnader som finns mellan K2 och <NOBR>K3-regel-</NOBR> verken gäller bl.a. redovisning av avskrivningar. Att ha två separata regelverk inom en avgränsad sektor leder till förvirring och trans- aktionskostnader för berörda intressenter. Det gynnar inte konsu- mentskyddet. Utredningen föreslår därför att föreningarnas fastig-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">342</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_343">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331343x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">heter ska skrivas av enligt en och samma metod, komponentmetoden och att BFN får i uppdrag att utarbeta en särskild vägledning för årsredovisning i bostadsrättsföreningar/kooperativa hyresrätts- föreningar.</P>
<P class="p719 ft20"><SPAN class="ft12">14.3.3</SPAN><SPAN class="ft134">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som den föreslagna regleringen medför</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Det finns ungefär en miljon bostadsrättslägenheter fördelade på cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. Cirka 100 000 av dem byter ägare varje år.</P>
<P class="p64 ft8">Majoriteten av landets bostadsrättsföreningar köper stöd för administrativ förvaltning och hjälp med att upprätta årsredovisning. Valet av årsredovisningsregelverk, K2 eller K3, beror då inte sällan på vilken förvaltare man har. Det synes vara så att en knapp majoritet av bostadsrättsföreningarna upprättar årsredovisning enligt regelverket K2. Enligt företrädare för BoRevision<A href="#page_343"><SPAN class="ft79">9</SPAN></A>, som är specialiserade på revision inom bostadsrättsföreningar, söker dock fler och fler förvaltare och enskilda föreningar kunskap och stöd för att kunna övergå till K3 och komponentmetoden.</P>
<P class="p456 ft8">När det gäller de kooperativa hyresrättsföreningarna uppskattar utredningen att det finns knappt 60 föreningar som äger sin fastighet och därmed kommer att omfattas av kravet på komponentavskriv- ning.<A href="#page_343"><SPAN class="ft79">10 </SPAN></A>Det saknas anledning att tro att dessa har valt att tillämpa K3 och komponentavskrivning i högre omfattning än bostadsrätts- föreningar.<A href="#page_343"><SPAN class="ft79">11</SPAN></A></P>
<P class="p375 ft8">Inledningsvis kan konstateras att för de föreningar som redan i dag skriver av sina fastigheter enligt komponentmetoden innebär utredningens förslag i denna del naturligt nog inga kostnads- ökningar.</P>
<P class="p455 ft8">Enligt BoRevision har det inför övergången till <NOBR>K-regelverken</NOBR> förekommit felaktiga föreställningar om att det är svårt och kom- plicerat med komponentavskrivning, men det beror i första hand på</P>
<P class="p720 ft64"><SPAN class="ft62">9</SPAN><SPAN class="ft63">Delägare Erik Davidsson.</SPAN></P>
<P class="p188 ft64"><SPAN class="ft62">10</SPAN><SPAN class="ft63">Totalt finns det 124 kooperativa hyresrättsföreningar registrerade.</SPAN></P>
<P class="p592 ft56"><SPAN class="ft62">11</SPAN><SPAN class="ft65">Den största kooperativa hyresföreningen, Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), med drygt 7 500 lägenheter, tillämpar komponentavskrivning av sina fastigheter.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">343</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_344">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331344x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Konsekvensanalys SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">att man inte har satt sig in i reglerna (i tid) eller skaffat ett redskap för att hantera det på ett rationellt sätt.</P>
<P class="p110 ft8">När det gäller de rent faktiska kostnaderna för införandet av komponentmetoden konstaterar utredningen följande. Införandet av komponentavskrivning innebär att föreningen måste göra en teknisk översyn av byggnaderna och det är förenat med viss merkostnad. Kostnaderna är dock till stora delar av engångskaraktär och väl motiverade med hänsyn till den ökade nytta som metoden innebär. Med en väl dokumenterad underhållsplan och en förvaltare som har ett anläggningsregister, och förstår hur komponentuppdelningen ska gå till, är engångskostnaden begränsad. Det handlar då, för en genom- snittlig förening, uppskattningsvis om en engångsinsats på cirka 15 <NOBR>000–25</NOBR> 000 kronor. Det finns givetvis stora föreningar med flera byggnader där det krävs mer arbete och kostnaderna kan bli betyd- ligt högre, men de tillhör inte majoriteten av landets föreningar.<A href="#page_344"><SPAN class="ft79">12 </SPAN></A>Det som kan medföra ytterligare merkostnader är om det saknas en underhållsplan i äldre föreningar och det krävs en omfattande teknisk inventering.</P>
<P class="p390 ft8">Komponentmetoden torde även innebära begränsade merkostna- der vad avser den löpande redovisningen, uppskattningsvis 5 000– 8 000 kronor per år. I detta ligger också att krav på ytterligare infor- mation i tilläggsupplysningen om komponentavskrivningen i form av upplysningar om planerat underhåll/utbyte av den aktuella kom- ponenten kan tänkas föranleda viss mertid för styrelsen och revisorer.</P>
<P class="p348 ft8">Hur påverkas då avskrivningarnas storlek vid en övergång till komponentmetoden? Såvida den tidigare avskrivningsprincipen bygger på en genomsnittlig avskrivningsprocent som innefattar byggnaden i sin helhet kan det vara så att avskrivningsprocenten inte representerar förslitningen av enskilda komponenter och därför har varit för låg. Exempelvis kan det vara så att en förening har bedömt att byggnaden håller i 200 år och därför har skrivit av den med 0,5 procent per år. I själva verket kan det möjligtvis vara så att stommen håller i 200 år medan tak, fönster och annat behöver bytas ut oftare. Vid övergång till komponentavskrivning kommer denna diskrepans att framkomma varvid avskrivningarna kan bli något</P>
<P class="p632 ft56"><SPAN class="ft55">12 </SPAN>Exempelvis införde SKB komponentredovisning år 2014 och dess fastighetsportfölj omfattar 140 registerfastigheter.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">344</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_345">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331345x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">högre. Detta beror ju då inte på att den nya metoden leder till högre avskrivningar i sig utan att de tidigare avskrivningarna har varit för låga. Detta är naturligvis ett problem för den generation som bor i huset vid övergången eftersom de kommer att belastas med något högre avskrivningar än tidigare. Det beror då på att återstående avskrivningskostnad (det bokförda värdet vid övergången) avser den förslitning de själva åstadkommer samt även den förslitning som tidigare generationer av boende inte har betalat för.</P>
<P class="p298 ft8">I fråga om ett nybyggt svenskt bostadshyreshus borde rimligen en sammanvägning av intervaller för komponentbyten leda till procentsatser på i storleksordningen 2 procent av det totala anskaff- ningsvärdet för byggnaden. I förekommande fall kan dock kostna- den för avskrivning bli såväl högre som lägre beroende på antagandet om stommens nyttjandeperiod (se artikel om byggnadsavskrivning av Stellan Lundström och Bo Nordlund i Fastighetsnytt den 19 november 2012).</P>
<P class="p298 ft8">Utredningen har förståelse för att många bostadsrättsinnehavare kan uppleva att de blir straffade för att tidigare generationer av boende inte har betalat för sin förslitning. Det ligger nära till hands att denna effekt kommer att skyllas på reglernas utformning snarare än att man inte har redovisat den faktiska förslitningen under de år den har inträffat. Att många bostadsrättsföreningar sedan några år tillbaka redovisar förluster i årsredovisningarna har i de flesta fall sin grund i övergången från progressiv avskrivning till linjär. Genom att använda progressiv avskrivningsmetod har, främst nybildade föreningar under 1990- och <NOBR>2000-talet,</NOBR> kunnat hålla nere avskriv- ningarna. Många av dessa föreningar har anpassat sina årsavgifter till låga avskrivningar, vilket innebär att de uppvisar ett negativt resultat sedan de har bytt till linjär avskrivning.<A href="#page_345"><SPAN class="ft79">13</SPAN></A></P>
<P class="p199 ft8">Skulle det vara så att årsavgifterna har varit för låga i förhållande till återinvesteringsbehovet, som en konsekvens av för låga avskriv- ningar har redovisats, kan det också komma att påverka överlåtelse- priserna (både vid nyproduktion och i befintliga föreningar). I stor-</P>
<P class="p721 ft64"><SPAN class="ft55">13 </SPAN>Det finns cirka 25 000 aktiva bostadsrättsföreningar. Enligt skrivelse från HSB utgör cirka 25 procent föreningar med byggnader uppförda på <NOBR>90-talet</NOBR> eller senare, alternativt äldre byggnader ombildade till bostadsrätt under denna tid. Dessa har företrädesvis använt sig av progressiv avskrivningsmetod. Enligt HSB har således en fjärdedel av beståndet samt nyproduktionen därför en marknadsbalans såväl vad gäller månadsavgifter/överlåtelsepriser samt bokföringsmässiga redovisningar givet dessa förutsättningar.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">345</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_346">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331346x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">stadsregionerna kompenseras detta sannolikt av att byggrätterna har gått upp mycket i värde.</P>
<P class="p110 ft8">Alla föreningar bör sträva efter balans i räkenskaperna. Alter- nativet till att höja avgifterna i de berörda föreningarna är att driva dem med underskott år efter år. I teorin kan föreningen låna till underskotten hur länge som helst, men i praktiken slutar det oftast med obestånd, dvs. att föreningen inte i rätt tid kan betala sina räkningar (se exempelvis rättsutlåtande av Daniel Stattin och Carl Svernlöv av den 19 september 2014 gällande bl.a. frågan om konse- kvenserna av att en bostadsrättsförening redovisar underskott i resultaträkningen enskilda år respektive ansamlad förlust i det egna kapitalet). Det är ingen annan än medlemmarna som i slutändan kan betala pengar till föreningen och det får man göra antingen genom höjda avgifter eller höjda insatser. En underkapitalisering leder annars till urholkning av bostadsrättens värde. Hur mycket en enskild förening som uppvisar förlust behöver höja årsavgiften är svårbedömt men det kan i vissa föreningar bli frågan om kännbara höjningar.<A href="#page_346"><SPAN class="ft79">14</SPAN></A></P>
<P class="p105 ft8">När det gäller nyproduktionen kan man förvänta sig något höjda kalkylnivåer för att föreningen inte ska starta sin verksamhet med underskottsredovisning. Att så är fallet har dock primärt inte sin grund i utredningens förslag utan i övergången från progressiv till linjär avskrivning. Angående påverkan på bostadsmarknaden, se vidare avsnitt 14.2.8.</P>
<P class="p149 ft10">När det gäller förslagens påverkan på BFN, se avsnitt 14.2.7.</P>
<P class="p722 ft108"><SPAN class="ft34">14.4</SPAN><SPAN class="ft135">Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om ekonomisk plan och kostnadskalkyl samt intygsgivning och intygsgivare</SPAN></P>
<P class="p669 ft78">Utredningen föreslår att Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av dels bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 § och kostnadskalkyl i 5 kap. 3 § BRL, dels</P>
<P class="p723 ft56"><SPAN class="ft55">14 </SPAN>HSB menar att det kan handla om avgiftshöjningar om <NOBR>40-80</NOBR> procent (se skrivelse av den 29 augusti 2016)</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">346</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_347">
<DIV id="id_1">
<P class="p38 ft22">SOU 2017:31 Konsekvensanalys</P>
<P class="p374 ft8">bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivare i 3 kap. 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL (jämväl 4 kap. 2 § samt 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt). Se avsnitten 7.4.2, 8.5.2 och 13.4.3.</P>
<P class="p375 ft8">Ett sådant bemyndigande ökar samsynen gällande innehållet i den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen, förenklar och stramar upp intygsgivningen. På sikt leder förslaget till ett bättre konsumentskydd.</P>
<P class="p375 ft8">Utarbetandet av sådana föreskrifter får anses ingå som en del i Boverkets tillsynsuppgift varför förslaget inte bedöms innebära några ökade kostnader för verkets del (se även avsnitt 14.2.7).</P>
<P class="p724 ft35"><SPAN class="ft34">14.5</SPAN><SPAN class="ft136">Den ekonomiska planens/kostnadskalkylens innehåll</SPAN></P>
<P class="p725 ft20"><SPAN class="ft12">14.5.1</SPAN><SPAN class="ft134">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som regleringen medför</SPAN></P>
<P class="p508 ft8">Beträffande upprättande av ekonomisk plan och kostnadskalkyl föreslås föreningarna få en ny uppgift. Föreningen ska foga en tek- nisk underhållsplan som visar fastighetens underhållsbehov de kom- mande 50 åren till planen eller kalkylen (se avsnitt 7.4.3).</P>
<P class="p75 ft8">För det fall föreningen väljer att köpa tjänsten kan kostnaden uppskattas till <NOBR>25–30</NOBR> 000 kronor för en genomsnittlig förening för att inventera byggnads delar, volymer m.m. och göra en första modelluppsättning. Därefter sannolikt <NOBR>2–8</NOBR> 000 kronor för årliga uppdateringar. Det är emellertid inte givet att föreningen måste köpa in tjänsten att upprätta och fortlöpande uppdatera underhålls- planen. I dag finns flera möjligheter att få tillgång till den typen av verktyg vilket möjliggör för föreningarna att genomföra arbetet själva och därmed hålla nere kostnaderna.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen föreslår också att kostnaden för avskrivningar ska tas med i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen (redan i dag rekommenderas att så görs i Boverkets allmänna råd). Avskriv- ningskostnaden kommer då inte som en överraskning för bostads- rättsköparen. Denne får därmed ett bättre underlag inför sitt köp. För att den ekonomiska planen/kostnadskalkylen så långt som möjligt ska stämma överens med den kommande årsredovisningen</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">347</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_348">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">bör avskrivningar göras enligt komponentmetoden, vilket bör framgå av Boverkets framtida föreskrifter.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen föreslår också att tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen ska ändras och förlängas något. Liksom i dag ska uppgifterna omfatta de sex första verksamhetsåren, men föreslås även omfatta det tionde och det tjugonde verksamhetsåret. Tidsperioderna görs därmed inte lika beroende av ändringar i skattereglerna. Ytterligare en vinst är att konsumenten inför sitt köp får möjlighet att se föreningens eko- nomiska utveckling på lite längre sikt. Förslaget förväntas inte med- föra annat än försumbara ekonomiska konsekvenser för för- eningarna.</P>
<P class="p343 ft34"><SPAN class="ft34">14.6</SPAN><SPAN class="ft122">Intygsgivare och intygsgivningen</SPAN></P>
<P class="p726 ft12"><SPAN class="ft12">14.6.1</SPAN><SPAN class="ft123">Kostnadsmässiga och andra konsekvenser som förslagen medför</SPAN></P>
<P class="p88 ft8">Utredningens förslag i avsnitt 8.5.7 om möjlighet för Boverket att meddela erinran och förordna att återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart är ägnade att förbättra och förenkla verkets arbete som tillsynsmyndighet.</P>
<P class="p123 ft8">Boverket får vidare två nya arbetsuppgifter genom utredningens förslag. Dels gäller det förslaget att verket ska godkänna de intygs- givare som föreningen utsett (se avsnitt 8.5.5), dels förslaget att Boverket ska vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvalifikationsdirektivet (2005/36/EG, se avsnitt 8.5.4). För- slaget att Boverket ska godkänna de intygsgivare som föreningen har utsett förväntas öka förtroendet för systemet med intygsgivare och förhoppningsvis leda till att färre ekonomiskt osunda bostadsrätts- föreningar bildas. När det gäller förslagens ekonomiska konsekven- ser för Boverket, se vidare avsnitt 14.2.7. Förslaget kan också leda till att det kan bli något dyrare för föreningarna att uppdra intygs- givare att granska planer och kalkyler om förslaget träder i kraft. Sett till byggprojektets kostnader i stort är dock dessa eventuella mer- kostnader försumbara.</P>
<P class="p68 ft78">När det gäller eventuella merkostnader för allmän förvaltnings- domstol med anledning av överklagande av Boverkets beslut att inte godkänna föreningens val av intygsgivare, se avsnitt 14.2.7.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">348</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_349">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331349x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Slutligen föreslår utredningen i avsnitt 8.5.6 att det införs krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Det kan noteras att Boverket redan i dag rekommenderar intygsgivare att teckna ansvarsför- säkring. De intygsgivare som utredningen har kommit i kontakt med har också uppskattat att de allra flesta verksamma intygsgivare redan i dag omfattas av någon form av ansvarsförsäkring. Genom införandet av krav på ansvarsförsäkring ökar den ekonomiska tryggheten för bostadsrättsföreningarna, förhandstecknaren och bostadsrättshavaren samt inte minst för intygsgivaren själv.</P>
<P class="p298 ft8">Kostnaden för att teckna en ansvarsförsäkring som intygsgivare varierar naturligt nog beroende på bl.a. antal uppdrag och belopps- mässiga villkor. Denna kostnad kommer sannolikt också att över- vältras på beställaren och i sista hand konsumenten. Eftersom intygsgivarna inte har någon branschorganisation som centralt kan upphandla ansvarsförsäkring för sina medlemmar, måste intygs- givarna själva upphandla sådan. För en ansvarsförsäkring som täcker upp till fem miljoner kronor kan man få räkna med en kostnad om 10 000 kronor per år.<A href="#page_349"><SPAN class="ft79">15</SPAN></A></P>
<P class="p522 ft8">När det gäller vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana överväganden göras av Boverket.</P>
<P class="p727 ft108"><SPAN class="ft34">14.7</SPAN><SPAN class="ft133">Skyddet för den som har tecknat förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</SPAN></P>
<P class="p728 ft20"><SPAN class="ft12">14.7.1</SPAN><SPAN class="ft134">Skärpta krav på förhandsavtalets innehåll och krav på informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen</SPAN></P>
<P class="p729 ft8">För att undvika tveksamheter om parternas avsikter föreslår utred- ningen i avsnitt 9.8.2 att det bör införas krav på att förhandsavtalet ska skrivas under av parterna, dvs. bostadsrättsföreningen och för- handstecknaren. Det föreslås också att förhandsavtalet ska innehålla uppgift om i förekommande fall till lägenheten upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen samt gällande beviljat bygglov. Förslagen kan varken ses som särskilt betungande eller</P>
<P class="p526 ft64"><SPAN class="ft55">15 </SPAN>Som en jämförelse kan nämnas att en mäklare, som är ansluten till Mäklarsamfundet, under år 2016 betalade 3 654 kronor för en ansvarsförsäkring (med rättsskydd inkluderat) med ett försäkringsbelopp om 2,5 miljoner kronor. Som fristående mäklare och utan koppling till något kollektiv får man betala mångdubbelt per år i premie.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">349</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_350">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">förorsaka mer än marginella merkostnader för bostadsrätts- föreningen eller förhandstecknaren.</P>
<P class="p80 ft8">En brist med förhandsavtal är att förhandstecknaren inte har insyn i föreningens verksamhet och beslut. Mycket kan hända fram till dess upplåtelseavtal tecknas. För att förbättra insynen föreslås att bostadsrättsföreningen ska åläggas en löpande skriftlig informations- skyldighet gentemot förhandstecknarna avseende beslut som innebär väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller från vad som annars har överenskommits. En sådan informationsskyldighet kan komma att upplevas som administrativt betungande för bostadsrätts- föreningar i projekt där det finns många förhandstecknare. Styrelsen måste för varje beslut överväga om förändringen kan sägas vara väsentlig. Om så är fallet åtgår därtill viss administrativ tid för att författa brev samt portokostnad. Å andra sidan torde det vara sällan förekommande att förändringar är att anses som väsentliga och informationsplikten inträder. De merkostnader som förslaget orsakar måste därför jämfört med byggkostnaden i sin helhet anses vara försumbara. Förhandstecknaren får å sin sida en möjlighet till insyn och tillsammans med förslaget om rätt att frånträda avtalet (se avsnitt 9.8.3 och nedan) ges ett starkare konsumentskydd.</P>
<P class="p80 ft8">Utredningen föreslår att förhandstecknaren, efter uppsägning, ska ha möjlighet att genast frånträda förhandsavtalet om det visar sig att förutsättningarna väsentligen avviker från vad som avtalats. Förslaget kan förväntas att något öka antalet fall där förhands- tecknaren bryter förhandsavtal. Detta kan naturligt nog få negativa konsekvenser för övriga förhandstecknare och för bostadsrätts- föreningen. Hur många fall av uppsägning det kan bli fråga om per år är svårbedömt men det torde röra sig om ett fåtal. Huruvida den enskilda föreningen och övriga förhandstecknare orsakas skada av förslaget låter sig inte beräknas utan beror på den enskilda för- eningens ekonomi, efterfrågan på bostäder i området osv. Förslaget förväntas föra det goda med sig att bostadsrättsföreningen mer nogsamt analyserar vilka följder olika beslut kan få för föreningen långsiktigt. Vår bedömning är därför att förslaget i förlängningen kommer att ge positiva effekter såväl för förhandstecknarna, bostads- rättsföreningen som för medlemmarna.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">350</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_351">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p160 ft12"><SPAN class="ft12">14.7.2</SPAN><SPAN class="ft124">Optionsavtal</SPAN></P>
<P class="p557 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 9.8.4 att det inte ska vara tillåtet för bostadsrättsföreningar att teckna optionsavtal gällande upplåtelse av bostadsrättslägenhet.</P>
<P class="p145 ft8">Något praktiskt behov av optionsavtal finns egentligen inte. Optionsavtal medför att optionstecknaren tillåts spekulera i pris- utvecklingen på bostadsrätten medan föreningen vid sjunkande priser kan hamna i en besvärlig situation. Optionsavtalet riskerar också, ur konsumentskyddssynpunkt, att medföra andra åtaganden än bundenhet att förvärva för optionshavare. Den part som har optionsrätten får vanligen betala ett pris för rättigheten. Beroende på hur avtalet ser ur riskerar optionshavaren att denna avgift inte återbetalas, om optionshavaren väljer att inte utnyttja optionen. Avgiften kan uppgå till höga belopp.</P>
<P class="p375 ft8">När det gäller optionsavtal om framtida överlåtelse av bostads- rättslägenhet föreslår utredningen också ett förbud i avsnitt 9.8.4. Ur konsumentperspektiv saknas det här också ett reellt behov av sådana optionslösningar. Genom utredningens förslag klargörs rättsläget på området vilket gagnar bostadsrättsmarknaden och dess aktörer.</P>
<P class="p730 ft8">Vilka ekonomiska konsekvenser förslaget medför låter sig inte beräknas.</P>
<P class="p731 ft12"><SPAN class="ft12">14.7.3</SPAN><SPAN class="ft124">Föravtal som träffas mellan bostadssökande och byggföretag</SPAN></P>
<P class="p558 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 9.8.5 att föravtal som tecknas med byggföretag som motpart och som syftar till framtida upplåtelse av en viss bostadsrättslägenhet, inte ska vara tillåtna. Sådana avtal, t.ex. boknings- och reservationsavtal, används av byggföretagen inför tecknandet av förhandsavtal. Det förekommer också att de rent av används i stället för att teckna ett förhandsavtal. Då det kan sägas råda partsidentitet mellan föreningen och byggföretaget kringgås i sådana fall skyddsreglerna som omgärdar förhandsavtalet i bostads- rättslagen. I praktiken utgör boknings- och reservationsavtal en form av optionsavtal. Genom ett förbud mot sådana avtal stärks konsu- mentskyddet. Förslaget medför att byggföretagen kan bli tvungna att ändra sina arbetsprocesser i samband med försäljning av bostads-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">351</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_352">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">rätter. Man kan tänka sig att förslaget kan komma att medföra att föreningen kommer att registreras något tidigare än innan.</P>
<P class="p68 ft8">Det kan hävdas att boknings- och reservationsavtalen inte medför ett lika stort åtagande för konsumenten som förhandsavtalet och därför kan upplevas som något positivt för bostadsköparen. Genom att teckna ett sådant avtal har den bostadssökande fortfarande stor valfrihet att välja huruvida denne verkligen vill genomföra sitt köp eller ej, till en förhållandevis låg kostnad. För dem som resonerar på detta sätt innebär utredningens förslag mindre flexibilitet.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen har förståelse för att byggföretagen, innan de börjar planera för en byggnation, vill veta hur många som faktiskt kan tänka sig att köpa en bostadsrätt i det planerade området. För att enkelt få reda på om intresset är tillräckligt stort upprättar bygg- företagen därför ofta en lista över intresserade bostadsköpare. En sådan intresseanmälan har inte någon bindande verkan vare sig för byggföretaget eller bostadsspekulanten och avser inte någon specifik bostadsrättslägenhet varför byggföretagen även fortsättningsvis kan använda sig av sådana teckningslistor för att bedöma efterfrågan.</P>
<P class="p343 ft12"><SPAN class="ft12">14.7.4</SPAN><SPAN class="ft123">Slutlig kostnad enligt 4 kap. 2 § BRL</SPAN></P>
<P class="p669 ft8">För att förhindra kringgåendet av ställande av säkerhet i 4 kap. 2 § BRL föreslås att möjligheten för en bostadsrättsförening att redovisa slutlig kostnad på en föreningsstämma tas bort (se avsnitt 9.8.8).</P>
<P class="p68 ft8">Det synes främst vara mindre byggföretag som kringgår regeln genom att på föreningsstämma, där de själva är de enda medlem- marna, fastställa att den slutliga kostnaden uppgår till ett visst antal kronor fastän denna kostnad omöjligt kan vara känd. Någon säker- het för insatserna behöver då inte ställas.</P>
<P class="p123 ft8">Förslaget leder till att fler föreningar/byggföretag kommer att bli tvingade att bekosta en banksäkerhet eller liknande. Förslaget bedöms dock inte påverka byggnationen eller priserna på bostads- rätter i stort då det handlar om ett mindre antal byggföretag som hittills har utnyttjat systemet på ett otillbörligt sätt. Konsument- skyddet stärks dock genom att möjligheten att få tillbaka konsumen- tens insats ökar för det fall man utnyttjar sin rätt att frånträda bostadsrätten.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">352</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_353">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p732 ft100"><SPAN class="ft34">14.8</SPAN><SPAN class="ft137">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</SPAN></P>
<P class="p733 ft20"><SPAN class="ft12">14.8.1</SPAN><SPAN class="ft134">Övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Det saknas i vissa avseenden en samordning mellan bestämmelserna i bostadsrättslagen och de civilrättsliga bestämmelserna i övrigt, vilket ibland kan ge upphov till oönskade och olämpliga situationer. Det gäller bl.a. reglerna för överlåtelse och frågan om övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare. Utredningen föreslår därför i avsnitt 10.9.1 att medlemskap i föreningen vid över- gång genom köp, byte och gåva ska beviljas från överlåtelseavtalets tillträdesdag, eller, om tillträdesdagen har passerats, genast. På så sätt minimeras den tid under vilken innehavet av bostadsrätten och medlemskapet i föreningen inte sammanfaller. Förslaget bidrar till att minska de problem som i dag finns gällande övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare, men också gentemot föreningen. Man kan i förlängningen tänka sig att förslaget kan resultera i några färre civilrättsliga processer i allmän domstol. Utredningen kan emellertid inte se att förslaget ger upphov till några direkta merkostnader för någon berörd part.</P>
<P class="p734 ft12"><SPAN class="ft12">14.8.2</SPAN><SPAN class="ft124">Lägenhetsförteckningen</SPAN></P>
<P class="p84 ft8">Beträffande lägenhetsförteckningen lämnar utredningen i av- snitt 10.9.2 ett antal förslag där avsikten är öka rättssäkerheten vid övergång, pantsättning, utmätning och betalningssäkring av bostads- rätt.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen föreslår att uppgifterna i lägenhetsförteckningen ska vara tillgängliga för var och en som vill ta del av dem (med undantag för själva fångeshandlingen). Vidare föreslås att föreningen, förutom skyldigheten att i lägenhetsförteckningen anteckna pantsättningar, även ska vara skyldig att anteckna att en bostadsrätt har utmätts eller betalningssäkrats. Det förtydligas också att en kopia av fångeshand- lingen ska fogas till förteckningen vid alla typer av övergångar av bostadsrätt dvs. även vid familjerättsliga och associationsrättsliga fång samt att med övriga utrymmen avses sådana övriga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">353</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_354">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p475 ft8">Ur konsumentsynpunkt är det viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller är föremål för betalningssäkring. Genom införandet av en skyldighet att anteckna sådant förhållande i för- teckningen och göra förteckningen tillgänglig för var och en ökar konsumentskyddet avsevärt. Köparen skyddas då från att lägga ut pengar för att freda sin lägenhet för annans skuld. Arbetet för styrel- sen eller extern förvaltare att anteckna dessa förhållanden är vidare mycket begränsat varför förslagen inte förväntas orsaka mer än marginella merkostnader för föreningarna. Samtidigt kan förslaget om tillgänglighet i viss mån leda till en ökad efterfrågan på för- teckningen och därmed merarbete för styrelsen.</P>
<P class="p79 ft8">Förslaget om att var och en ska ha rätt att ta del även av lägen- hetsförteckningen kan också förväntas föra det goda med sig att föreningarna blir mer noggranna med att se till att förteckningen verkligen lever upp till lagens krav på korrekt information. Även förslaget om förtydligande av revisorns skyldighet att granska förteckningen bör kunna bidra till att lägenhetsförteckningen ges ett mer korrekt innehåll bl.a. gällande pantsättningar. Eftersom denna skyldighet egentligen redan föreligger förväntas inte förslaget leda till några ökade kostnader för revisionen.</P>
<P class="p79 ft78">Att det uttryckligen anges att fångeshandlingen ska ges in vid övergång av bostadsrätt och inte enbart vid övergång genom över- låtelse kan också tänkas vara positivt bl.a. ur fiskalt intresse.</P>
<P class="p735 ft108"><SPAN class="ft34">14.9</SPAN><SPAN class="ft133">Vissa bostadsföreningars och bostadsaktiebolags skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m.</SPAN></P>
<P class="p668 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 10.9.4 att skyldighet att föra lägen- hetsförteckning enligt lagen (1983:1046) om vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolags skyldighet att föra lägenhetsförteckning m.m. ska anpassas till de krav som i dag gäller för en bostadsrätts- förenings lägenhetsförteckning samt till utredningens förslag gällande förteckningen.</P>
<P class="p447 ft8">Det går inte att bilda några nya bostadsföreningar eller bostads- aktiebolag. Det finns emellertid 296 stycken bostadsföreningar registrerade hos Bolagsverket som påverkas av utredningens förslag. Någon uppgift om hur många bostadsaktiebolag som finns före- ligger inte.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">354</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_355">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p469 ft8">Utredningens förslag leder till att styrelsen i bostadsföreningar och bostadsaktiebolag får skyldighet att anteckna något fler upp- gifter i lägenhetsförteckningen än i dag, bl.a. föreslås en skyldighet att anteckna uppgift om pantsättning, utmätning och betalnings- säkring samt låta de som vill ta del av förteckningen göra det. Vidare åläggs Kronofogdemyndigheten en underrättelseskyldighet till bostadsföreningarna respektive bostadsaktiebolagen gällande ut- mätning och betalningssäkring av bostadsrätt.</P>
<P class="p298 ft8">De nya uppgifterna är dock mycket begränsade. Utredningen kan därför inte se att dessa förslag ger annat än marginellt ökad admi- nistrativ börda eller förorsaka annat än begränsade merkostnader för bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen. Inte heller den utökade underrättelseskyldigheten för Kronofogdemyndighetens del förväntas innebära annat än försumbara merkostnader för myndig- heten.</P>
<P class="p364 ft8">Utredningen föreslår även att de formkrav som gäller för över- låtelse av bostadsrätt (6 kap. 4 § andra stycket BRL) och fastighet (4 kap. 1 § andra stycket JB) även ska gälla för överlåtelse av andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag. Förslaget innebär att en sidoöverenskommelse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen blir ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehandlingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas. Nuvarande regel innebär att köp blir ogiltigt om parterna i köpehandlingen har angett en annan köpe- skilling än den verkliga. Vilken verkan som denna ogiltighetspåföljd får för tredje man är i dag oklart. Genom förslaget klargörs detta. Eventuella ekonomiska konsekvenser av förslaget låter sig inte beräknas.</P>
<P class="p736 ft35"><SPAN class="ft34">14.10</SPAN><SPAN class="ft138">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</SPAN></P>
<P class="p737 ft8">Utredningens förslag i avsnitt 11.6.1 om att upplåtelseavtalet ska skrivas under av parterna och att avtalet även ska innehålla uppgift om eventuell upplåten mark samt övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen kan förväntas stärka konsumentskyddet vid köp av bostadsrätt. Eventuella tveksamheter om parternas avsikter mini- meras och det blir tydligt för köparen vad som verkligen upplåts med</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">355</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_356">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">bostadsrätt. Exempelvis representerar en balkong eller en takterrass, i vart fall i storstadsområdena, ett högt värde. Det är därför för den enskilde av stor vikt att veta om denna upplåts med bostadsrätt eller enbart med nyttjanderätt.</P>
<P class="p80 ft8">Beträffande bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten preciserar utredningen de tillståndspliktiga åtgärderna i 7 kap. 7 § första stycket BRL ytterligare (se avsnitt 11.6.2). Förslaget kan förväntas få positiva effekter för såväl den enskilde bostadsrätts- havaren som för föreningen eftersom det blir en ökad tydlighet om vilka åtgärder som kräver styrelsens tillstånd. Några direkta ekono- miska konsekvenser förväntas inte förslaget medföra.</P>
<P class="p80 ft8">Utredningens förslag om slopande av möjligheten att i stadgarna föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i 7 kap. 7 § första stycket BRL ger upphov till något ökat administrativt arbete för de föreningar som med anled- ning av förslaget måste ändra i sina stadgar. Då stadgeändring ska anmälas till Bolagsverket kan förslaget även ge upphov till något ökat antal anmälningsärenden hos Bolagsverket (se avsnitt 14.2.7).</P>
<P class="p80 ft8">I syfte att stävja olovliga åtgärder i bostadsrättslägenheter föreslår utredningen att en olovligen utförd åtgärd ytterst ska kunna leda till att bostadsrätten förverkas samt att bostadsrättsföreningen i vissa fall även ges rätt att avhjälpa brister som uppkommit genom för- ändringsarbeten på bostadsrättshavarens bekostnad. Man kan tänka sig att utredningens förslag kommer att resultera i några fler mål om förverkande i allmän domstol. Långsiktigt är det dock troligt att den nya förverkandegrunden främst kommer att få betydelse i före- byggande syfte.</P>
<P class="p369 ft8">Förslaget om att ge föreningen rätt att avhjälpa vissa brister på bostadsrättshavarens bekostnad kan i sig öka antalet fall där bostadsrättshavaren får betala. Men det rör sig om fall där detta är den riktiga utgången och där föreningen annars hade fått betala. Utredningens bedömning är därför att i den mån förslaget har några ekonomiska konsekvenser så handlar det om omfördelningar i fråga om vem som får betala av föreningen eller bostadsrättshavaren och möjligen att man i några fall undviker onödiga tvister.</P>
<P class="p80 ft8">Den bostadsrättshavare som vill göra förändringar i lägenheten och får nej av föreningen är i dag hänvisad till allmän domstol för att genom fastställelsetalan få sin begäran prövad. Det är dyrt och tidskrävande. Utredningen föreslår att styrelsens beslut ska kunna</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">356</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_357">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41">
<TR>
<TD class="tr7 td208"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td209"><P class="p21 ft92">Konsekvensanalys</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">överklagas till hyresnämnd. Eftersom det många gånger är enklare för en enskild att göra en kostnadsfri ansökan till hyresnämnd utan risk, åtminstone i första instans, att få stå för motpartens rättegångs- kostnad förväntas förslaget leda till att den enskilde i flertalet fall överklagar i stället för att vidta åtgärd i sin lägenhet utan tillstånd. Den som utan tillstånd utför åtgärder kommer dock alltjämt att få hanteras genom bostadsrättsföreningens ansökan till allmän domstol om återställande.</P>
<P class="p145 ft8">Se vidare avsnitt 14.2.7 när det gäller förslagets påverkan på hyres- nämnd och allmän domstol.</P>
<P class="p65 ft34">14.11 Fastighetsmäklarens informationsgivning</P>
<P class="p63 ft8">Utredningen föreslår i avsnitt 12.2.1 att fastighetsmäklaren i objekts- beskrivningen ska ange dels bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån, dels i förekommande fall de till lägenheten övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen.</P>
<P class="p64 ft8">Uppgift om vilken indirekt nettoskuld bostadsrätten är behäftad med möjliggör, på ett snabbt och enkelt sätt, en jämförelse av olika bostadsrätters prissättning. En sådan jämförelse skulle kunna resultera i en mer differentierad prissättning baserad på föreningens belåning och därmed sammanhängande räntekänslighet. För fastig- hetsmäklaren kan det knappast vara varken svårt eller tidskrävande att utifrån den senast tillgänliga årsredovisningen och uppgifter om andelstal för den aktuella bostadsrätten i den ekonomiska planen eller upplåtelseavtalet att ta fram uppgiften. Förslaget förväntas därför inte föranleda annat än marginella merkostnader för fastig- hetsmäklarna.</P>
<P class="p107 ft8">Inte heller bedömer utredningen att förslaget om att i objekts- beskrivningen uttryckligen ange vilka övriga utrymmen som är upplåtna med bostadsrätt kommer att medföra några egentliga kostnadsökningar för fastighetsmäklaren. Däremot bidrar preciser- ingen till en ökad tydlighet för bostadsspekulanten om vilka ut- rymmen som verkligen ingår i upplåtelsen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">357</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_358">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Konsekvensanalys</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p85 ft34">14.12 Förslagen gällande kooperativ hyresrätt</P>
<P class="p342 ft8">Gällande utredningens förslag om krav på komponentavskrivning hänvisas till konsekvensbedömningen i avsnitt 14.3. När det gäller utredningens förslag gällande den ekonomiska planen och intygs- givningen hänvisas till konsekvensbedömningarna i avsnitten 14.4 till och med 14.6.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">358</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_359">
<P class="p141 ft11"><SPAN class="ft11">15</SPAN><SPAN class="ft139">Ikraftträdande</SPAN></P>
<P class="p738 ft11">och övergångsbestämmelser</P>
<P class="p739 ft34"><SPAN class="ft34">15.1</SPAN><SPAN class="ft122">Ikraftträdande</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Det är angeläget att utredningens förslag genomförs så snart som möjligt. Det måste dock tas hänsyn till bostadsrättsförening- arnas/kooperativa hyresrättsföreningarnas och andra aktörers behov av omställningstid för att anpassa sig till regleringen. Det är fram- för allt förslaget om införande av krav på komponentavskrivning som förutsätter praktiska förberedelser för föreningarna, men även i viss mån för BFN. Lämpligt är vidare att förslaget om komponent- avskrivning träder i kraft vid ett årsskifte. Utredningens övriga förslag bör träda i kraft vid samma tidpunkt. Med beaktande av detta samt remissförfarandet och den tid som behövs för den fortsatta beredningen inom Regeringskansliet samt riksdagsbehandlingen bedömer vi att ikraftträdandet tidigast kan ske den 1 januari 2019.</P>
<P class="p345 ft34"><SPAN class="ft34">15.2</SPAN><SPAN class="ft122">Övergångsbestämmelser</SPAN></P>
<P class="p63 ft8">Flera av utredningens förslag till författningsändringar avser civil- rättsliga rättsregler. Därvid gäller den allmänna rättsgrundsatsen att de nya bestämmelserna inte är tillämpliga för rättigheter och skyldig- heter som grundas på civilrättsliga rättsregler och som har upp- kommit före ikraftträdandet, om inget annat sägs. Det behöver alltså inte uttryckas i en särskild övergångsbestämmelse.</P>
<P class="p370 ft8">De nya bestämmelserna ska bli tillämpliga på bostadsrätter som upplåtits före ikraftträdandet.</P>
<P class="p64 ft8">Utgångspunkten när det gäller ikraftträdandet av processrättslig lagstiftning är att nya regler ska börja tillämpas genast efter ikraft- trädandet. Det innebär att de ska tillämpas på varje processuell före-</P>
<P class="p740 ft21">359</P>
</DIV>
<DIV id="page_360">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Ikraftträdande och övergångsbestämmelser</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">teelse som inträffar efter det att regleringen har trätt i kraft. Utredningen anser dock att tillståndsfrågor och tvister beträffande sådana förändringar som avses i 7 kap. 7 § BRL, vilka har anhängig- gjorts före ikraftträdandet, bör bedömas enligt äldre bestämmelser även efter ikraftträdandet. Detta måste uttryckas i en övergångs- bestämmelse. Beträffande utredningens andra förslag kan utred- ningen däremot inte se något behov av en särskild övergångs- reglering för det fallet att en tvist pågår vid ikraftträdandet.</P>
<P class="p80 ft8">Beträffande ekonomiska planer eller kostnadskalkyler som har getts in till Bolagsverket för registrering före ikraftträdandet bör 3 kap. 3 § samt 5 kap. 3 § BRL tillämpas i deras äldre lydelser.</P>
<P class="p80 ft8">I ett antal fall ser utredningen skäl att främst av tydlighetsskäl ställa upp övergångsbestämmelser för att tvekan inte ska råda.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">360</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_361">
<P class="p4 ft11">16 Författningskommentar</P>
<P class="p741 ft35"><SPAN class="ft34">16.1</SPAN><SPAN class="ft136">Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken (1981:774)</SPAN></P>
<P class="p367 ft49">6 kap.</P>
<P class="p367 ft36">3 §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen innehåller sedan tidigare bl.a. en skyldighet för Krono- fogdemyndigheten att underrätta bostadsrättsföreningen vid ut- mätning av en bostadsrätt. Genom hänvisning från lagen (1978:880) om betalningssäkring för skatter, tullar och avgifter till 6 kap. utsökningsbalken gäller sådan underrättelseskyldighet även vid betalningssäkring av bostadsrätt.</P>
<P class="p75 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>utsträcks underrättelseskyldig- heten till bostadsföreningar och bostadsaktiebolag. Tillägget är en konsekvens av utredningens förslag om att bostadsföreningar och bostadsaktiebolag ska vara skyldiga att i lägenhetsförteckningen anteckna att en andel eller aktie har utmätts eller blivit föremål för betalningssäkring. Kronofogdemyndigheten åläggs enligt förslaget en motsvarande underrättelseskyldighet som i dag föreligger gent- emot bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p742 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 10.9.4.</P>
<P class="p743 ft21">361</P>
</DIV>
<DIV id="page_362">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p744 ft141"><SPAN class="ft34">16.2</SPAN><SPAN class="ft140">Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</SPAN></P>
<P class="p373 ft36">4 §</P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresnämndens uppgifter samt anvisning om behörig hyresnämnd.</P>
<P class="p68 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket 3 </SPAN>anges att hyresnämnden ska ha till uppgift att pröva en tvist om åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 a § BRL. Tillägget är en konsekvens av utredningens förslag att styrel- sens beslut att inte bevilja tillstånd till ombyggnadsåtgärd i lägenhet ska kunna överprövas av hyresnämnden. Någon tidsfrist för ansökan till hyresnämnden bedöms inte nödvändig. En ansökan till nämnden beträffande åtgärd som kräver tillstånd ska bifallas om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Bevisbördan åvilar den enskilde bostadsrättshavaren. Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p745 ft35"><SPAN class="ft34">16.3</SPAN><SPAN class="ft136">Förslaget till lag om ändring i lagen (1983:1046) om skyldighet för vissa bostadsföreningar och bostadsaktiebolag att föra lägenhetsförteckning m.m.</SPAN></P>
<P class="p70 ft36">2 §</P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen innehåller formföreskrifter vid överlåtelse av en andel i en bostadsförening eller en aktie i ett bostadsaktiebolag.</P>
<P class="p123 ft8">Ändringarna i bestämmelsen innebär en anpassning till det form- krav som gäller vid överlåtelse av bostadsrätt respektive fastighet (6 kap. 4 § andra stycket BRL och 4 kap. 1 § JB).</P>
<P class="p68 ft8">Ändringarna i det <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>innebär att en sidoöverenskom- melse mellan parterna om en annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen är ogiltig. I stället är det pris som anges i köpehand- lingen bindande för parterna, även om det i vissa fall kan jämkas (prop. 1991/92:110 s. 21).</P>
<P class="p68 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">tredje stycket </SPAN>införs en bestämmelse om pres- kription för talan om ogiltighet av överlåtelse.</P>
<P class="p746 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 10.9.4.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">362</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_363">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p675 ft36">3 §</P>
<P class="p557 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om skyldighet för styrelsen att föra lägenhetsförteckning.</P>
<P class="p375 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket punkten 1</SPAN>, belägenhet och rums- antal, anpassas innehållet i bostadsförenings och bostadsaktiebolags lägenhetsförteckning till innehållet i motsvarande förteckning för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p747 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 10.9.4.</P>
<P class="p413 ft36">3 a §</P>
<P class="p508 ft8">Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om skyldighet för styrelsen att i lägenhetsförteckningen anteckna om en andel eller aktie har pantsatts, utmätts eller betalningssäkrats. Genom hänvis- ning till bestämmelse i föreningslagen tydliggörs revisorns gransk- ningsskyldighet av förteckningen.</P>
<P class="p145 ft8">Ändringarna motiveras av att samma konsumentskydd gör sig gällande för uppgifter i förevarande förteckningar som för uppgifter i bostadsrättsförenings lägenhetsförteckning.</P>
<P class="p748 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 10.9.4.</P>
<P class="p65 ft36">4 §</P>
<P class="p63 ft8">I paragrafen finns bestämmelser om vem som har rätt att ta del av lägenhetsförteckningen.</P>
<P class="p64 ft8">Ändringarna innebär att det inte längre enbart är andels- eller aktieägaren som har rätt att ta del av uppgifterna i lägenhetsförteck- ningen. Förteckningen, med undantag för fångeshandlingen, ska hållas tillgänglig hos bostadsföreningen eller hos bostadsaktiebolaget för var och en som vill ta del av den. Fångeshandlingen undantas då denna inte sällan innehåller uppgifter som är av känslig natur för den enskilde. Andels- eller aktieägaren har alltjämt rätt att begära utdrag ur förteckningen.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 10.9.4.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">363</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_364">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p749 ft100"><SPAN class="ft34">16.4</SPAN><SPAN class="ft137">Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)</SPAN></P>
<P class="p373 ft49">3 kap.</P>
<P class="p70 ft36">3 §</P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka som kan utses till intygsgivare samt om krav på intygsgivares opartiskhet.</P>
<P class="p68 ft8">I ett nytt <SPAN class="ft9">första stycke </SPAN>anges i klartext att det är bostadsrätts- föreningen som utser intygsgivare. Detta är ingen saklig nyhet. Ändringen är främst föranledd av det nya kravet enligt 3 a § att föreningens val av intygsgivare ska vara godkänt av Boverket.</P>
<P class="p110 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är också nytt. Av stycket följer att intygsgivaren ska ha en försäkring för den ersättningsskyldighet som kan uppkomma i intygsverksamheten. Kravet innebär att den som ansöker om behörighet som intygsgivare ska visa att han eller hon omfattas av försäkring för skadeståndsansvar enligt 10 kap. 1 a § BRL. Kravet på ansvarsförsäkring bör också omfatta dem som redan erhållit behörig- het som intygsgivare. När det gäller vilket försäkringsbelopp för- säkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana övervägan- den göras av Boverket.</P>
<P class="p138 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 8.5.5 och 8.5.6.</P>
<P class="p365 ft49">3 kap.</P>
<P class="p70 ft36">3 a §</P>
<P class="p415 ft8">Paragrafen är ny och innebär att förenings val av intygsgivare enligt 3 § ska vara godkänt av regeringen eller den myndighet som reger- ingen bestämmer. Av bostadsrättsförordningen framgår att det i praktiken är Boverket som ska göra denna prövning. Godkännandet är en förutsättning för att ett intyg ska anses utformat enligt bostadsrättslagen och för att planen ska kunna registreras. Skälen för denna ordning har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 8.5.5.</P>
<P class="p123 ft8">I paragrafen anges vad Boverket ska beakta vid bedömningen av om godkännande ska ges. Verket ska beakta endast de omständig- heter som anges i paragrafen. För det första ska Boverket bedöma om intygsgivarna är fristående i enlighet med de krav som uppställs i 3 § andra stycket. För det andra ska Boverket bedöma om de två</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">364</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_365">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">utsedda intygsgivarna kan anses som fristående i förhållande till varandra. Som utvecklats i allmänmotiveringen är det inte ovanligt att intygsgivarna samarbetar parvis, vilket många gånger kan vara fördelaktigt. Men det är inte lämpligt att samma personer ständigt samarbetar. Det är således när Boverket bedömer att samma perso- ner har arbetat tillsammans i alltför stor utsträckning som skäl kan finnas att inte godkänna föreningens val på denna grund. Under- kännandet bör i denna situation formuleras så att föreningen är fri att behålla en av de två utsedda intygsgivarna, om föreningen så önskar.</P>
<P class="p455 ft8">Ändringarna kan föranleda att en intygsgivare i högre grad än tidigare får samarbeta med intygsgivare från annan ort än där han eller hon själv är verksam.</P>
<P class="p375 ft8">Om Boverket inte godkänner den ena eller någon av de utsedda intygsgivarna kan föreningen utse en eller två nya intygsgivare. Ett annat alternativ är att överklaga Boverkets beslut. Rätten att över- klaga framgår av 11 kap. 5 §.</P>
<P class="p375 ft78">Krav på godkännande gäller också vid utseende av intygsgivare för intygande av en kostnadskalkyl. Det framgår av hänvisningen i 5 kap. 3 § till förevarande paragraf.</P>
<P class="p675 ft49">4 kap.</P>
<P class="p507 ft36">2 §</P>
<P class="p691 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om att Bolagsverkets tillstånd måste inhämtas till upplåtelse av bostadsrättslägenhet om upplåtel- sen sker innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i en registrerad ekonomisk plan eller på en förenings- stämma. Den säkerhet som föreningen är skyldig att ställa för att tillstånd ska kunna erhållas av Bolagsverket ska täcka det samman- lagda beloppet av de insatser och upplåtelseavgifter som avses med bostadsrättsföreningens ansökan om tillstånd.</P>
<P class="p64 ft8">Ändringen i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att den tidigare gällande möjlig- heten, att redovisa den slutliga kostnaden på föreningsstämma, har tagits bort. Som utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 9.8.1, är borttagandet av möjligheten föranledd av att det förekommer att främst mindre byggföretag kringgår bestämmelsen om ställande av säkerhet genom att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma,</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">365</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_366">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">fastän den slutliga kostnaden omöjligt kan vara känd då t.ex. huset ännu inte är färdigställt. På så sätt undgår dessa byggföretag att bekosta en banksäkerhet eller liknande till men för bostadsrätts- köparna.</P>
<P class="p68 ft8">I 4 kap 2 § tredje stycket anges att föreningen ska återställa säkerheten sedan ett år har förflutit efter det att den slutliga kostna- den (som inte finns i den ekonomiska planen) har redovisats på en föreningsstämma. Föreningsstämmans beslut i första och tredje stycket har således olika betydelser. Enligt första stycket ska slutlig kostnad redovisas på föreningsstämman för att möjliggöra bostads- rättsupplåtelse och i tredje stycket för att möjliggöra för föreningen att hos Bolagsverket begära att säkerheten som förvaras hos Bolagsverket återställs till föreningen som i sin tur ska återställa den till garantiutställaren. Ordalydelsen i det tredje stycket kan därför vara oförändrad även om möjligheten att redovisa slutlig kostnad på föreningsstämma i första stycket tas bort.</P>
<P class="p149 ft10">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
<P class="p378 ft49"><SPAN class="ft49">4</SPAN><SPAN class="ft142">kap.</SPAN></P>
<P class="p435 ft36"><SPAN class="ft36">5</SPAN><SPAN class="ft70">§</SPAN></P>
<P class="p344 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om formkrav vid upplåtelse av lägenhet med bostadsrätt.</P>
<P class="p110 ft8">Ändringen i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att det införs ett uttryckligt krav på att upplåtelseavtalet ska undertecknas av parterna. Anmärkas kan att det i 1 kap. 9 § ges möjligt till upplåtelseavtal i elektronisk form, vilka då ska undertecknas med elektronisk signatur.</P>
<P class="p68 ft8">Ändringen i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>innebär en precisering av upplåtelse- avtalet på så sätt att till lägenheten i förekommande fall upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen ska anges i avtalet. Såsom utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 11.6.1, före- kommer det inte sällan oklarheter om vad som verkligen omfattas av upplåtelsen, t.ex. gällande mark men även gällande takterrasser och balkonger. Det är inte ovanligt att det i allmänna ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör mark/balkong/terrass”. För det fall marken eller utrymmena formellt inte är upplåtna med bostadsrätt utan enbart med nyttjanderätt är huvudregeln att föreningen svarar för underhållet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">366</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_367">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p750 ft10">Paragrafen har också ändrats språkligt.</P>
<P class="p65 ft49">5 kap.</P>
<P class="p120 ft36">3 §</P>
<P class="p356 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om formkrav för förhandsavtal och krav på kostnadskalkyl.</P>
<P class="p64 ft8">Ändringarna i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär följande. Det införs ett uttryckligt krav på att förhandsavtalet ska undertecknas av parterna. Anmärkas kan att det enligt 1 kap. 9 § torde vara möjligt med avtal i elektronisk form, vilka då ska undertecknas med elektronisk signa- tur. Vidare preciseras uppgifterna i förhandsavtalet på så sätt att till lägenheten i förekommande fall upplåten mark jämte övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen ska anges i avtalet (motsvarande ändringar föreslås också för upplåtelseavtalet, se författningskom- mentaren till 4 kap. 5 §).</P>
<P class="p64 ft8">Genom ett nytt <SPAN class="ft9">andra stycke </SPAN>införs krav på att det av förhands- avtalet ska framgå uppgift om gällande bygglov. Som utvecklats i allmänmotiveringen, se avsnitt 9.8.2, har normalt bostadsrätts- föreningen fått bygglov beviljat vid tecknande av förhandsavtal. Vid nyproduktion finns dock oftast inte något färdigt hus. Bygglovet kan därför innehålla viktig och grundläggande information för konsumenterna vid tecknande av förhandsavtal. Även i ombildnings- fallen kan det vara viktigt att känna till sådan information.</P>
<P class="p265 ft10">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
<P class="p101 ft49">5 kap.</P>
<P class="p367 ft36">3 a §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om en skriftlig informationsskyldighet för bostadsrättsföreningen gentemot för- handstecknarna vid väsentliga förändringar av förhandsavtalet eller vad som annars överenskommits. Det ankommer i första hand på styrelsen att bedöma om en förändring är väsentlig eller ej. Som väsentlig förändring räknas t.ex. byggnation av garage ovan mark i stället för under mark och andra än ringa förändringar av lägenhetens</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">367</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_368">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">storlek eller utförande. Informationsskyldigheten bör gälla fram till dess upplåtelseavtal tecknas.</P>
<P class="p372 ft49">5 kap.</P>
<P class="p104 ft36">4 §</P>
<P class="p415 ft8">I paragrafen i dess nuvarande lydelse finns bestämmelse om att en förening och en förhandstecknare måste iaktta alla de krav som ställs upp i 3 § för att förhandsavtalet inte ska vara ogiltigt.</P>
<P class="p110 ft8">Tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att alla avtal, förutom förhands- avtal enligt 3 §, vars syfte är framtida upplåtelse av en viss lägenhet med bostadsrätt, är ogiltiga. Optionsavtal om upplåtelse har blivit vanligare på senare tid bl.a. i samband med ombildning till bostads- rätt, se avsnitt 9.8.4. Sådan spekulation i prisutvecklingen på bostads- rätten gagnar oftast inte föreningen. Som utvecklas i allmänmoti- veringen, avsnitt 9.8.5, är det också vanligt att byggföretag använder sig av s.k. boknings- och reservationsavtal med krav på boknings- avgift inför tecknandet av förhandsavtal, eller rent av i stället för att teckna förhandsavtal. Dessa avtal är i själva verket en form av optionsavtal. Byggföretaget å sin sida förbinder sig att förmedla en bostadsrätt som i ett senare skede upplåts av bostadsrättsföreningen. Då i stort sett partsidentitet råder mellan en byggmästarbildad för- ening och byggföretaget kan skyddsreglerna kring förhandsavtal och förskott kringgås genom tecknandet av sådana avtal. De avtal som förbjuds är således de där spekulanten bokar upp sig för en specifik lägenhet i det hus byggföretaget ska uppföra. Anmärkas kan att byggföretagen utan hinder av den nya bestämmelsen kan undersöka om intresset är tillräckligt stort för en byggnation genom bl.a. en intresseanmälan. En sådan anmälan har inte någon bindande verkan vare sig för byggföretaget eller för bostadsspekulanten.</P>
<P class="p365 ft49">5 kap.</P>
<P class="p70 ft36">8 §</P>
<P class="p71 ft78">I paragrafen finns bestämmelser om när förhandstecknaren har rätt att säga upp ett förhandsavtal.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">368</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_369">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p628 ft8">Genom ändringen <SPAN class="ft9">i punkten 3 </SPAN>anges uttryckligen att förhands- tecknaren får säga upp förhandsavtalet om det visar sig att förutsätt- ningarna väsentligen avviker från förhandsavtalet eller från vad som annars har avtalats. I sak innebär det egentligen inget nytt. Redan i dag torde, med beaktande av den allmänna rättsgrundsatsen om häv- ning, förhandsavtal kunna frånträdas om det visar sig att förutsätt- ningarna väsentligen brister som en förhandstecknare utgått ifrån när han eller hon undertecknade avtalet.</P>
<P class="p610 ft8">Bestämmelsen omfattar alla typer av väsentliga avvikelser, dvs. faktiska fel, rådighetsfel och rättsliga fel.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 9.8.3.</P>
<P class="p748 ft10">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
<P class="p751 ft49">6 kap.</P>
<P class="p507 ft36">1 §</P>
<P class="p557 ft8">I paragrafen finns bestämmelser om rätt att utöva bostadsrätten efter övergång.</P>
<P class="p75 ft8">I ett nytt <SPAN class="ft9">andra stycke </SPAN>preciseras närmare från vilken tidpunkt ett beviljat medlemskap i föreningen ska gälla. Syftet med ändringen är att i högre grad samordna bestämmelserna i BRL med de civilrättsliga bestämmelserna gällande övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare. Som utvecklas i allmänmotiveringen, se avsnitt 10.9.1, förekommer det t.ex. att en köpare av en bostadsrätt beviljas medlemskap i föreningen före tillträdesdagen enligt köpe- avtalet. Genom medlemskapet övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrätts- havare i samband med att medlemskap beviljas. Vanligen är det säljaren som bär risken mellan parterna fram till tillträdet. Genom ändringen mimimeras dessa problem då ett beviljat medlemskap ska gälla från överlåtelseavtalets tillträdesdag, eller om tillträdesdagen har passerat genast. Medlemskapet gäller således per den tillträdesdag som anges i det överlåtelseavtal med stöd av vilket medlemskap har beviljats. I andra fall av övergång av bostadsrätt än genom överlåtelse (t.ex. genom bodelning, arv och testamente eller bolagsskifte) finns oftast inte någon bestämd tillträdesdag, varför medlemskap, som i dag, ska gälla från beslutsdagen.</P>
<P class="p748 ft10">Övrig ändring i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">369</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_370">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft49">6 kap.</P>
<P class="p70 ft36">5 a §</P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen, som är ny, innebär att ett avtal om framtida överlåtelse av bostadsrätt är ogiltigt.</P>
<P class="p68 ft8">I dag representerar bostadsrätter ett betydande förmögenhets- värde som inte i någon större utsträckning ur ett konsumentskydds- perspektiv skiljer sig från fastighetsinstitutet. Jämförelse kan därför göras med köp av fast egendom där rättstillämpningen upprätthållit principen att löften om köp är ogiltiga (se bl.a. NJA 1977 s. 509). Ur konsumentperspektiv saknas vidare ett reellt behov av optionslös- ningar då dessa mest synes användas i spekulation.</P>
<P class="p138 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 9.8.4.</P>
<P class="p103 ft49">7 kap.</P>
<P class="p104 ft36">7 §</P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen behandlar de förändringar av lägenheten som en bostads- rättshavare får göra. Enligt gällande rätt går gränsen vid ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller annan väsentlig förändring av lägenheten.</P>
<P class="p68 ft8">Tilläggen i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>i form av de nya punkterna 2, 4 och 5, samt ändring och omrubricering av nuvarande punkt 2 har gjorts för att tillståndssituationerna ska blir klarare. Lägenhetsbegreppet är detsamma här som i 12 §.</P>
<P class="p110 ft8">Tillståndspliktiga åtgärder i punkten 2 avser kulturhistoriskt värdefulla lägenheter där man ändrar planlösningen eller vidtar annan åtgärd som skadar lägenhetens särart eller annat särskilt bevarande- värde inom fastigheten. När det gäller att avgöra om lägenhet är kulturhistorisk värdefull bör detta grunda sig på en bedömning av styrelsen. Finns det ett beslut från kommun eller annan myndighet om sådan klassificering bör detta självklart godtas. Viss ledning kan även hämtas från bestämmelsen i 8 kap. 13 § plan- och bygglagen (2010:900). I de fall styrelsen har uppfattat att lägenheterna är kulturhistoriskt värdefulla bör sådan information spridas bland bostadsrättshavarna.</P>
<P class="p123 ft8">Tillståndspliktiga åtgärder i punkten 3 avser inte bara ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten utan även <SPAN class="ft9">installation </SPAN>av</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">370</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_371">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">sådana. Installation av sådana ledningar kan orsaka föreningen mer- kostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar.</P>
<P class="p64 ft8">Tillståndspliktiga åtgärder i punkten 4 avser installation eller ändring av eldstad, rökkanal samt anordning för ventilation och till- ståndspliktiga åtgärder. Tillståndspliktiga åtgärder enligt punkten 5 avser åtgärder som påverkar brandskyddet. Det är framför allt säker- hetsaspekten som medför att åtgärderna i punkterna 4 och 5 alltid ska kräva styrelsens tillstånd. När det gäller ventilation kan anmärkas att även smärre sådana ändringar kan påverka ventilationen i övriga delar av huset.</P>
<P class="p64 ft8">Genom ändringen i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>åläggs bostadsrättshavaren bevisbördan för att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Han eller hon får inför styrelsen lägga fram den tekniska utredning som behövs för ett ställningstagande. Enligt nuvarande praxis åvilar bevisbördan bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p64 ft8">Borttagandet av paragrafens <SPAN class="ft9">tredje stycke </SPAN>innebär att möjligheten att i stadgarna föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket har tagits bort. Som utvecklas i allmänmotiveringen, avsnitt 11.6.2, tas bestämmelsen bort då det kan finnas risker för såväl föreningen som för enskilda bostadsrättshavare med en sådan bestämmelse.</P>
<P class="p16 ft10">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
<P class="p101 ft49">7 kap.</P>
<P class="p120 ft36">7 a §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om möjlighet till överprövning i hyresnämnd av styrelsens beslut att neka tillstånd till viss åtgärd i lägenhet.</P>
<P class="p64 ft8">Styrelsens beslut om avslag kan enligt dagens ordning inte över- prövas. Enda möjligheten för bostadsrättshavaren att vinna framgång är att väcka talan vid allmän domstol och få fastställt att styrelsen ska ge tillstånd till en viss åtgärd. Inte sällan väljer bostadsrättshavare i dessa fall att vidta åtgärden olovligen. För bostadsrättsföreningen innebär nuvarande regler att den enda möjligheten till prövning av tillåtligheten är att i efterhand kräva återställelse vid allmän domstol och hävda att arbetena inneburit påtaglig skada för föreningen.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">371</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_372">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p396 ft8">Som utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 11.6.2, bör krite- rierna för hyresnämndens prövning vara de som ställs upp för styrel- sens beslut enligt 7 kap. 7 § andra stycket. En ansökan till nämnden beträffande en åtgärd som kräver tillstånd ska alltså bifallas om det är visat att åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för för- eningen. Bestämmelsen har sin bakgrund i att skador eller olägen- heter för en bostadsrättshavare i många fall också indirekt drabbar föreningen. Det är bostadsrättshavaren som har bevisbördan för att åtgärden inte medför någon skada eller olägenhet för föreningen. Det får bedömas från fall till fall vilken utredning som då ska krävas, men det torde i allmänhet inte innebära annat än att bostadsrätts- havaren tillhandahåller ritningar och andra utredningar i den om- fattning som ändå måste tas fram vid en ombyggnad. Någon tidsfrist för ansökan bedöms inte nödvändig.</P>
<P class="p103 ft49">7 kap.</P>
<P class="p70 ft36">12 a §</P>
<P class="p344 ft8">I paragrafen finns bestämmelser om föreningens rätt att avhjälpa brist i lägenhetens skick.</P>
<P class="p68 ft8">Bestämmelsen kan tas i anspråk i fall då bostadsrättshavaren försummar sitt ansvar så att annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på annans egendom och bostadsrätts- havaren inte vidtar rättelse så snart som möjligt efter anmodan.</P>
<P class="p68 ft8">Ändringen innebär att bestämmelsen utvidgas på så sätt att självhjälpsrätten inte bara avser lägenhetens skick enligt 12 § utan också förändringar enligt 7 §.</P>
<P class="p149 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p365 ft49">7 kap.</P>
<P class="p70 ft36">18 §</P>
<P class="p71 ft8">I paragrafen finns bestämmelser om förverkande. Förverkande- påföljd inträder, gällande brister i lägenheten, enligt nuvarande ordning bara vid vanvård enligt punkten 5.</P>
<P class="p123 ft8">I paragrafen införs <SPAN class="ft9">en ny punkt, 5 a</SPAN>, som innebär att ytterligare en grund för förverkande införs. Nyttjanderätten till en bostadsrätts-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">372</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_373">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">lägenhet är förverkad om bostadsrättshavaren utan tillstånd utför en åtgärd i strid med 7 § första stycket.</P>
<P class="p64 ft8">Bestämmelserna om ringa betydelse i 19 §, rättelse i 20 § första stycket och 21 §, samt möjlighet att undgå förverkande genom att ansöka om tillstånd hos hyresnämnd och få ansökan beviljad i 20 § andra stycket gäller även för den nya förverkandegrunden.</P>
<P class="p64 ft8">Genom den nya förverkandemöjligheten ges bostadsrättsför- eningen ett verktyg för att förhindra åtgärder som det inte finns tillstånd till samtidigt som bostadsrättshavaren har alla möjligheter att respektera regelsystemet. Redan nu gäller generellt för för- verkandepåföljd att överträdelsen inte får vara av liten betydelse för bostadsrättsföreningen.</P>
<P class="p248 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p101 ft49">7 kap.</P>
<P class="p367 ft36">20 §</P>
<P class="p77 ft8">I paragrafen finns bl.a. bestämmelser om rättelseanmaning före upp- sägning. Av andra stycket framgår att bostadsrättshavaren har möjlighet att vidta rättelse genom att, utan dröjsmål, ansöka om tillstånd till andrahandsupplåtelsen under förutsättning att ansökan beviljas.</P>
<P class="p606 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>ges bostadsrättshavaren möjlighet vid åtgärd enligt 7 § att vidta rättelse genom att söka tillstånd hos hyresnämnd till åtgärden, under förutsättning att ansökan beviljas. Ändringen är en konsekvens av införandet av den nya förverkande grunden i 18 § 5 a.</P>
<P class="p248 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p101 ft49">7 kap.</P>
<P class="p367 ft36">21 §</P>
<P class="p77 ft8">I paragrafen finns bl.a. en skyldighet för föreningen att vid känne- dom om otillåten andrahandsupplåtelse göra rättelseanmaning inom viss tid. Om så inte sker har bostadsrättshavaren rätt att behålla lägenheten.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">373</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_374">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p752 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>görs denna skyldighet för för- eningen även gällande på den nya förverkandegrunden i 18 § 5 a.</P>
<P class="p149 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p343 ft49"><SPAN class="ft49">9</SPAN><SPAN class="ft142">kap.</SPAN></P>
<P class="p523 ft36"><SPAN class="ft59">10</SPAN><SPAN class="ft143">§</SPAN></P>
<P class="p71 ft8">Paragrafen anger vad lägenhetsförteckningen ska innehålla för uppgifter.</P>
<P class="p110 ft8">Ändringen i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär en precisering av uppgifterna på så sätt att till lägenheten i förekommande fall övriga med bostadsrätt upplåtna utrymmen ska anges i lägenhetsförteckningen. Såsom utvecklats i allmänmotiveringen, avsnitt 11.6.1, förekommer det inte sällan oklarheter om vad som verkligen omfattas av upplåtelsen, t.ex. gällande takterrasser och balkonger. Det är inte ovanligt att det i all- männa ordalag uttrycks så att ”till bostadsrätten hör balkong/terrass”.</P>
<P class="p68 ft8">Tilläggen i <SPAN class="ft9">tredje stycket </SPAN>innebär följande. För det fall föreningen underrättas om att en bostadsrätt har utmätts eller betalningssäkrats ska det, i likhet med pantsättning, genast antecknas i förteckningen. Ur konsumentsynpunkt är det minst lika viktigt att känna till om en bostadsrätt är utmätt eller är föremål för betalningssäkring som om den är pantförskriven. Annars riskerar köparen att få lägga ut pengar för att freda lägenheten från exekutiv försäljning för annans skuld. Redan enligt dagens ordning gäller, för det fall en bostadsrätt utmäts eller betalningssäkras, att Kronofogdemyndigheten ska underrätta bostadsrättsföreningen <NOBR>(11–14</NOBR> §§ lagen om betalningssäkring för skatter, tullar och avgifter och 6 kap. 3 § andra stycket andra meningen utsökningsbalken).</P>
<P class="p123 ft8">I det <SPAN class="ft9">tredje stycket </SPAN>har överlåtelse bytts ut mot övergång och över- låtelseavtalet har ersatts av fångeshandlingen. Överlåtelse betyder i princip köp, byte eller gåva eller därmed jämförligt fång. Termen övergång är ett vidare begrepp än överlåtelse och innefattar även familjerättsliga och associationsrättsliga fång. Ändringarna innebär således att fångeshandlingen ska ges in till föreningen i samband med övergång av bostadsrätt.</P>
<P class="p753 ft8">Övervägandena finns i avsnitt 10.9.2. Paragrafen har också ändrats språkligt.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">374</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_375">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">9 kap.</P>
<P class="p367 ft36">11 §</P>
<P class="p356 ft8">Enligt paragrafens nuvarande lydelse är uppgifterna i lägenhets- förteckningen enbart tillgängliga för bostadsrättshavaren.</P>
<P class="p64 ft8">Uppgifterna i lägenhetsförteckningen är inte av så känslig natur att det med hänsyn till den enskildes intressen hindrar en öppenhet kring förteckningen. Inte heller bestämmelserna i personuppgifts- lagen (1998:204) talar emot att uppgifterna i förteckningen görs till- gängliga för var och en. När det gäller fastigheter framgår samma uppgifter av fastighetsregistret, vilket är tillgängligt för alla.</P>
<P class="p75 ft8">Ändringen innebär att lägenhetsförteckningen, med undantag för fångeshandlingen, ska hållas tillgänglig hos föreningen för var och en som vill ta del av den. Fångeshandlingen undantas eftersom den inte sällan innehåller för den enskilde känsliga uppgifter. Om förteck- ningen förs med automatiserad behandling, ska föreningen ge var och en som begär det tillfälle att hos föreningen ta del av en aktuell utskrift eller annan aktuell framställning av förteckningen. Även vid sådan utskrift eller framställning ska fångeshandlingen undantas.</P>
<P class="p64 ft8">Bostadsrättshavaren ska alltjämt ha rätt att begära ett utdrag ur förteckningen beträffande lägenhet som han eller hon innehar med bostadsrätt.</P>
<P class="p248 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 10.9.2.</P>
<P class="p101 ft49">9 kap.</P>
<P class="p367 ft36">26 §</P>
<P class="p77 ft8">Av paragrafen framgår att bestämmelserna i föreningslagen om revision i tillämpliga delar gäller även för bostadsrättsföreningar. Av paragrafen följer även att bestämmelserna i bokföringslagen (1999:1078) och i årsredovisningslagen (1995:1554) gäller för ekono- miska föreningar och därmed också för bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p75 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>förtydligas att revisorn även ska uttala sig huruvida lägenhetsförteckningen har skötts på ett riktigt sätt. Övervägandena härom finns i avsnitt 10.9.2.</P>
<P class="p145 ft8"><SPAN class="ft9">Andra stycket </SPAN>är nytt. Av stycket framgår att en bostadsrätts- förening ska fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på bety- dande komponenter. Typiskt sett har en fastighet betydande kom-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">375</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_376">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">ponenter som förbrukas väsentligt olika. I en fastighet med till- hörande byggnad, är mark en sådan komponent. Även byggnaden har ett flertal betydande komponenter såsom stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentlig olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning. Hur avskrivning ska göras av de olika komponenterna framgår av årsredovisningslagen och tillämpning av god redovisningssed.</P>
<P class="p149 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 6.4.5.</P>
<P class="p365 ft49">11 kap.</P>
<P class="p70 ft36">3 §</P>
<P class="p71 ft8">I paragrafen anges i fråga om bostadsrätt vilka beslut som kan överklagas från hyresnämnd till Svea hovrätt.</P>
<P class="p110 ft8">Tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att det är möjligt att överklaga hyresnämndens beslut gällande tillstånd till åtgärd i lägenhet enligt 7 kap. 7 a §.</P>
<P class="p123 ft8">Det finns vissa hyresnämndsbeslut som inte kan överklagas. De avser ofta ärenden där det kan förutses att ett överklagande skulle medföra att ändamålet förföll, dvs. vid byten och andrahandsupp- låtelser. Så är inte fallet med den nya ärendetypen.</P>
<P class="p68 ft8">De tänkta nya ärendena bör kunna likställas med den motsatta ärendetypen, dvs. när föreningen begär tillstånd att få utföra åtgärder i lägenheten. Eftersom sådana beslut kan överklagas bör rimligen även denna typ av beslut kunna överklagas till Svea hovrätt.</P>
<P class="p149 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 11.6.2.</P>
<P class="p365 ft49">11 kap.</P>
<P class="p70 ft36">5 §</P>
<P class="p71 ft8">Liksom tidigare kan beslut om att avslå en ansökan om behörighet eller att återkalla behörigheten överklagas till allmän förvaltnings- domstol.</P>
<P class="p426 ft78">Enligt 3 kap. 3 § utser föreningen själv sina intygsgivare när den behöver intyg om en ekonomisk plan. För att intyget ska vara giltigt krävs dock dessutom, enligt 3 kap. 3 a §, att Boverket har godkänt</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">376</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_377">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">föreningens val. Kravet på godkännande är en nyhet. Om Boverket underkänner valet, har det i förevarande paragraf getts möjlighet att överklaga beslutet. Detsamma gäller om Boverket underkänt valet av intygsgivare för intygande av en kostnadskalkyl, se 5 kap. 3 §.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 8.5.5.</P>
<P class="p413 ft49">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P>
<P class="p754 ft36">Punkt 1.</P>
<P class="p755 ft10">Lagen träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
<P class="p756 ft36">Punkt 2.</P>
<P class="p181 ft8">I 3 kap. 3 och 3 a §§ har införts krav på att intygsgivarna ska ha godkänts av Boverket. Motsvarande ska, enligt 5 kap. 3 §, gälla vid intygande av kostnadskalkyler. Övergångsbestämmelsen är avsedd för situationen att den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske före denna tidpunkt. Därvid ska de äldre bestämmel- serna vara tillämpliga beträffande utseendet av intygsgivarna.</P>
<P class="p757 ft36">Punkt 3.</P>
<P class="p181 ft8">Kriterierna för bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten har preciserats. I och med ikraftträdandet omfattar de nya bestämmel- serna alla upplåtelser av bostadsrätt, oavsett när upplåtelsen har gjorts. När talan har väckts före ikraftträdandet och talan grundas på 7 kap. 7 § i dess äldre lydelse ska den gamla bestämmelsen läggas till grund för bedömningen.</P>
<P class="p17 ft36">Punkt 4.</P>
<P class="p758 ft8">De nya bestämmelserna innebär att en bostadsrättshavare som utan tillstånd utfört åtgärder i lägenheten enligt 7 kap. 7 § ytterst kan få sin nyttjanderätt förverkad (7 kap. 18 § 5 a §).</P>
<P class="p64 ft8">Övergångsbestämmelsen innebär att de nya bestämmelserna får tillämpas, på åtgärder i lägenhet som företagits utan tillstånd före ikraftträdandet, enbart då föreningen efter ikraftträdandet tillsagt en bostadsrättshavare att vidta rättelse.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">377</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_378">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft36">Punkt 5.</P>
<P class="p759 ft8">Enligt förevarande övergångsbestämmelse förutsätter föreningens rätt att avhjälpa en brist på bostadsrättshavarens bekostnad att denne efter ikraftträdandet har uppmanats att avhjälpa bristen i lägenhetens skick. Härigenom är bostadsrättshavaren efter införandet av rätten för föreningen alltid tillförsäkrad möjligheten att själv åtgärda bristen så länge detta sker så snart det kan ske.</P>
<P class="p271 ft36">Punkt 6.</P>
<P class="p760 ft8">Tillägget i 9 kap. 26 § andra stycket innebär att bostadsrättsför- eningar i årsredovisningen ska tillämpa komponentavskrivning. Det innebär att en bostadsrättsförening ska fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på betydande komponenter t.ex. stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentlig olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning.</P>
<P class="p110 ft8">Övergången till komponentmetoden är förknippat med vissa kostnader och arbete, t.ex. måste föreningarna göra en teknisk över- syn av byggnaderna. Bostadsrättsföreningarna som berörs av änd- ringen kommer att behöva viss tid på sig för att anpassa sig till tillämpningen av den nya bestämmelsen. Förevarande övergångs- bestämmelse är utformad med beaktande av detta.</P>
<P class="p761 ft35"><SPAN class="ft34">16.5</SPAN><SPAN class="ft136">Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt</SPAN></P>
<P class="p70 ft49">2 kap.</P>
<P class="p104 ft36">20 §</P>
<P class="p71 ft8">Av paragrafen framgår att bestämmelserna i föreningslagen om revision och särskild granskning gäller även för kooperativa hyres- rättsföreningar.</P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft9">Andra stycket </SPAN>är nytt och är innehållsmässigt identiskt med 9 kap. 26 § andra stycket BRL. Av stycket framgår att en kooperativ hyresrättsförening ska fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på betydande komponenter. Typiskt sett har en fastighet betydande komponenter som förbrukas väsentligt olika. I en fastighet med tillhörande byggnad, är mark en sådan komponent. Även byggnaden</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">378</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_379">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">har ett flertal betydande komponenter såsom stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning. Hur avskrivning ska göras av de olika komponenterna framgår av årsredovisningslagen och tillämpning av god redovisningssed.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 13.4.2 och 6.4.5.</P>
<P class="p751 ft49">4 kap.</P>
<P class="p507 ft36">4 §</P>
<P class="p557 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka som kan utses till intygsgivare samt om krav på intygsgivares opartiskhet. Bestäm- melsen är i sak identisk med bestämmelsen i 3 kap. 3 § BRL.</P>
<P class="p375 ft8">I ett nytt <SPAN class="ft9">första stycke </SPAN>anges i klartext att det är den kooperativa hyresrättsföreningen som utser intygsgivare. Detta är ingen saklig nyhet. Ändringen är främst föranledd av det nya kravet enligt 4 a § att föreningens val ska vara godkänt av Boverket.</P>
<P class="p75 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är också nytt och innebär att intygsgivaren ska ha en försäkring för den ersättningsskyldighet som kan uppkomma i intygsverksamheten. Den som ansöker om behörighet som intygs- givare ska visa att denna omfattas av försäkring för skadestånds- ansvar enligt 10 kap. 1 a § BRL. Kravet på ansvarsförsäkring omfattar också dem som redan erhållit behörighet som intygsgivare. När det gäller vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana överväganden göras av Boverket.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 13.4.3 samt 8.5.5 och 8.5.6.</P>
<P class="p101 ft49">4 kap.</P>
<P class="p367 ft36">4 a §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen är ny och innebär att förenings val av intygsgivare enligt 4 § ska vara godkänt av regeringen eller den myndighet som reger- ingen bestämmer. Av förordningen framgår att det i praktiken är Boverket som ska göra denna prövning. Godkännandet är en förut- sättning för att planen ska kunna registreras. Skälen för denna ord-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">379</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_380">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">ning har angetts i allmänmotiveringen, avsnitt 13.4.3 och 8.5.5. Bestämmelsen är identiskt med 3 kap. 3 a § BRL.</P>
<P class="p110 ft8">I paragrafen anges vad Boverket ska beakta vid bedömningen av om godkännande ska ges. Verket ska beakta endast de omständig- heter som anges i paragrafen. För det första ska Boverket bedöma om intygsgivarna är fristående i enlighet med de krav som uppställs i 3 § andra stycket. För det andra ska Boverket bedöma om de två utsedda intygsgivarna kan anses som fristående i förhållande till varandra. Som utvecklats i allmänmotiveringen är det inte ovanligt att intygsgivarna samarbetar parvis, vilket många gånger kan vara fördelaktigt. Men det är inte lämpligt att samma personer ständigt samarbetar. Det är således när Boverket bedömer att samma perso- ner har arbetat tillsammans i alltför stor utsträckning som skäl kan finnas att inte godkänna föreningens val på denna grund. Under- kännandet bör i denna situation formuleras så att föreningen är fri att behålla en av det två utsedda intygsgivarna, om föreningen så önskar.</P>
<P class="p390 ft78">Om Boverket inte godkänner den ena eller någon av de utsedda intygsgivarna kan föreningen utse en eller två nya intygsgivare. Ett annat alternativ är att överklaga Boverkets beslut (se 6 kap, 3 §).</P>
<P class="p414 ft49">6 kap.</P>
<P class="p70 ft36">3 §</P>
<P class="p344 ft8">Liksom tidigare kan beslut som rör tillstånd till förskott enligt 2 kap. 13 § och beslut om behörighet som intygsgivare enligt 4 kap. 4 § överklagas till allmän förvaltningsdomstol.</P>
<P class="p68 ft8">Enligt 4 kap. 4 § utser föreningen själv sina intygsgivare när den behöver intyg om en ekonomisk plan. För att intyget ska vara giltigt krävs dock dessutom, enligt 4 kap. 4 a §, att Boverket har godkänt föreningens val. Kravet på godkännande är en nyhet. Om Boverket underkänner valet, har det i förevarande paragraf getts möjlighet att överklaga beslutet.</P>
<P class="p149 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 13.4.3 och 8.5.5.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">380</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_381">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Ikraftträdande och övergångsbestämmelser</P>
<P class="p367 ft36">Punkt 1.</P>
<P class="p2 ft10">Lagen träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
<P class="p17 ft36">Punkt 2.</P>
<P class="p181 ft8">I 4 kap. 4 och 4 a §§ har införts krav på att intygsgivarna ska ha god- känts av Boverket. Övergångsbestämmelsen är avsedd för situa- tionen att den ekonomiska planen/kostnadskalkylen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske före denna tidpunkt. Därvid ska de äldre bestämmelserna vara tillämpliga beträffande utseendet av intygsgivarna.</P>
<P class="p757 ft36">Punkt 3<SPAN class="ft10">.</SPAN></P>
<P class="p181 ft8">Tillägget i 2 kap. 20 § andra stycket innebär att kooperativa hyres- rättsföreningar i årsredovisningen ska tillämpa komponentavskriv- ning. Det innebär att en förening ska fördela anskaffningsvärdet för en fastighet på betydande komponenter t.ex. stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentlig olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning.</P>
<P class="p75 ft8">Övergången till komponentmetoden är förknippat med vissa kostnader och arbete, t.ex. måste föreningarna göra en teknisk över- syn av byggnaderna. De kooperativa hyresrättsföreningar som berörs av ändringen kommer att behöva viss tid på sig för att förbereda sig på tillämpningen av den nya bestämmelsen. Förevarande övergångs- bestämmelse är utformad med beaktande av detta.</P>
<P class="p762 ft50"><SPAN class="ft34">16.6</SPAN><SPAN class="ft144">Förslaget till lag om ändring i fastighetsmäklarlagen (2011:666)</SPAN></P>
<P class="p367 ft36">18 §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om skyldighet för fastighets- mäklare att tillhandahålla en tilltänkt köpare, som är konsument, en skriftlig beskrivning av bostadsrättslägenheten (objektsbeskrivning). Denna ska bl.a. innehålla uppgifter om pantsättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens storlek, upplåten mark, årsavgift, beslutade ändringar av lägenheten och driftskostnader.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">381</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_382">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Genom tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>ska vid förmedling av bostadsrätt även till lägenheten med bostadsrätt upplåtna övriga utrymmen samt lägenhetens andel av föreningens lån anges i objektsbeskrivningen. Ändringen gällande upplåtna övriga utrymmen är en konsekvens av utredningens förslag i avsnitt 9.8.2 och 11.6.1 om att sådan uppgift ska framgå av förhandsavtalet respektive upplåtelseavtalet. De ut- rymmen som oftast blir aktuella är balkonger och takterrasser. Ändringen innebär att det tydliggörs huruvida dessa utrymmen utgör en del av upplåtelsen eller inte.</P>
<P class="p110 ft8">Ur ett konsumentskyddsintresse är det viktigt att de blivande bostadsrättsköparna i samband med förvärvet får del av mer lättill- gängliga uppgifter om bostadsrättens indirekta nettoskuld, dvs. lägenhetens andel av föreningens lån. Genom denna uppgift kan man på ett snabbt och enkelt sätt jämföra olika bostadsrätters prissätt- ning. Det andelstal som avses beräknas utifrån insatserna. Det är så- ledes inte frågan om andelstal som styr månadsavgiftens fördelning. Med föreningens lån aves den uppgift som återfinns i föreningens senaste tillgängliga årsredovisning. Bostadsrättens andel av för- eningens lån bör uttryckas i kronor.</P>
<P class="p138 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 12.2.1.</P>
<P class="p763 ft35"><SPAN class="ft34">16.7</SPAN><SPAN class="ft136">Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2016:157) om erkännande av yrkeskvalifikationer</SPAN></P>
<P class="p70 ft49">Bilagan till förordningen</P>
<P class="p344 ft8">I bilagan anges de myndigheter som är behöriga myndigheter för reglerade yrken i Sverige.</P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft9">Punkten 15 h </SPAN>är ny. Intygsgivare är ett reglerat yrke enligt förord- ningens definition. Då ska också en behörig myndighet för denna yrkeskategori utses. Tillägget innebär att Boverket anförtros upp- giften att vara behörig myndighet för intygsgivare i enlighet med yrkeskvalifikationsdirektivet (2005/36/EG).</P>
<P class="p68 ft8">Intygsgivare omfattas automatiskt av såväl den nya lagen som förordningen i och med att direktivets definitioner återges i den horisontella lagen. Bostadsrättslagen och bostadsrättsförordningen innehåller emellertid även egna bestämmelser om ömsesidigt erkän-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">382</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_383">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p764 ft8">nande avseende kvalifikationer från andra länder (3 kap. 3 § första stycket p. 2 BRL och 10 a § BRF). Dessa bestämmelser överensstäm- mer med yrkeskvalifikationsdirektivets syfte och bör inte upphävas.</P>
<P class="p248 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 8.5.4.</P>
<P class="p710 ft108"><SPAN class="ft34">16.8</SPAN><SPAN class="ft133">Förslaget till förordning om ändring i bostadsrättsförordningen (1991:630)</SPAN></P>
<P class="p97 ft36">1 §</P>
<P class="p63 ft8">I paragrafen finns verkställighetsföreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. I den ekonomiska planen ska bl.a. finnas en beskrivning av fastigheten och uppgift om tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslig- hetsanalys.</P>
<P class="p107 ft8">Tillägget om avskrivningar i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>punkten 8 motiveras med att den ekonomiska planen så långt som möjligt bör harmoniera med den framtida verksamheten. Det ska kunna vara möjligt att bedöma hur föreningens kostnader kan öka i reala termer. De ekonomiska planerna blir annars missvisande. Som en konsekvens av utredningens förslag i avsnitt 6.4.5 ska avskrivning ske enligt komponentmetoden.</P>
<P class="p64 ft8"><SPAN class="ft9">Andra stycket är nytt. </SPAN>I stycket ställs krav på att en teknisk under- hållsplan, som visar fastighetens underhålls- och återinvesterings- behov de kommande 50 åren ska bifogas planen. Enligt nuvarande ordning finns det, förutom uppgiften om kostnad för underhåll i den ekonomiska prognosen, inget krav på att redovisa framtida underhåll på längre sikt. Vid ombildning ska dock till den ekonomiska planen fogas ett besiktningsprotokoll som redovisar husets skick (se 9 kap. 20 § BRL, jfr prop. 1981/82:169 s. 34 f.). Skälet till denna ordning är att det ansetts väsentligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande till ombildningen får kännedom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Dessa kostnader ska anges i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p75 ft8">Som framhållits i allmänmotiveringen, avsnitt 7.4.3, visas sam- bandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter genom kravet på en teknisk underhållsplan.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">383</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_384">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Kravet på teknisk underhållsplan omfattar förutom nyproduktion och ombildningsfallen även situationen då en ny ekonomisk plan ska upprättas enligt 3 kap. 4 § BRL dvs. sedan den ekonomiska planen har upprättats har det inträffat något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Det kan då handla om att förhållandena har ändrats så kraftigt att den ursprungliga planen inte längre är rättvisande. Om det rör sig om försämringar innebär detta att den ursprungliga planen inte ger den bostadssökande det skydd som regelverket mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt är avsett att ge (se prop. 2002/03:12 s. 37 ff.).</P>
<P class="p68 ft8">Med beaktande av att en fastighets livslängd är lång och större underhållsbehov kan förväntas dyka upp först efter 30 år bör den tekniska underhållsplanen omfatta en längre tidsperiod.</P>
<P class="p68 ft8">De närmare uppgifterna om vad den föreslagna tekniska under- hållsplanen ska innehålla, hur den ska följas upp och uppdateras bör utformas av Boverket.</P>
<P class="p765 ft8">Motsvarande ska även gälla för kostnadskalkyler enligt 8 § BRF. Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär.</P>
<P class="p103 ft36">4 a §</P>
<P class="p415 ft8">Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den ekonomiska prognosen som ska ingå i den ekonomiska planen. Tanken med kravet på ekonomisk prognos är att man på detta sätt inför intygs- givningen ska fästa uppmärksamhet på föreningens ekonomi under ett antal år framåt.</P>
<P class="p123 ft8">Ändringen i <SPAN class="ft9">tredje stycket </SPAN>innebär främst att tidsperspektivet för uppgifterna i den ekonomiska progonosen förlängs. Uppgifterna ska omfatta de sex första verksamhetsåren men även det tionde och det tjugonde verksamhetsåret. Enligt nuvarande ordning ska prognosen omfatta de sex första verksamhetsåren och det elfte verksamhetsåret. Att det elfte verksamhetsåret omfattas beror på att det enligt tidigare gällande regler var först då som fastighetsskatten slog igenom fullt ut. För nybyggda bostadshus finns i dag en avgiftsbefrielse i 15 år vad gäller kommunal fastighetsavgift. Med beaktande härav samt det faktum att de flesta större underhållsåtgärder dyker upp först efter <NOBR>25–50</NOBR> år är ett skäl till att prognosperioden bör förlängas. En så lång tidsperiod som <NOBR>25–50</NOBR> år är dock knappast en meningsfull prognos-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">384</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_385">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p374 ft8">horisont, eftersom så mycket annat kan inträffa. En ekonomisk prognos över driftskostnader m.m. har inte något större värde efter 20 år. Tiden därefter är alltför osäker och beroende av förutsätt- ningar som inte går att förutse.</P>
<P class="p16 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 7.4.3.</P>
<P class="p413 ft36">4 b §</P>
<P class="p412 ft8">Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den känslighets- analys som ska ingå i den ekonomiska planen. Syftet med känslig- hetsanalysen är att visa hur resultaten i den ekonomiska prognosen utvecklas under alternativa antaganden om räntenivå och inflations- nivå.</P>
<P class="p375 ft8">Ändringarna innebär främst att tidsperspektivet för uppgifterna i känslighetsanalysen förlängs. Uppgifterna ska omfatta de sex första verksamhetsåren men även det tionde och det tjugonde verksam- hetsåret. Se vidare författningskommentaren till 4 a § ovan.</P>
<P class="p65 ft36">7 §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen innehåller en bestämmelse om att Boverket lämnar all- männa råd om utformningen av planerna.</P>
<P class="p375 ft8">Genom ändringarna införs ett nytt <SPAN class="ft9">första stycke </SPAN>i vilket Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställig- heten av bestämmelserna om ekonomisk plan i 3 kap. 1 §.</P>
<P class="p285 ft8">Motsvarande föreskriftsrätt ges också när det gäller kostnadskalkyler i 5 kap. 3 §. Med verkställighetsföreskrifter avses främst tillämp- ningsföreskrifter av rent administrativ karaktär, men också i viss utsträckning materiellt utfyllande regler. I materiellt hänseende får dock en reglering i lag inte tillföras något väsentligen nytt i form av verkställighetsföreskrifter. Något som kan uppfattas som nya åligganden för enskilda eller nya ingrepp i enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden får således inte beslutas i denna form (se rörande denna fråga t.ex. RÅ 2005 ref. 39, RÅ 2010 ref. 88, HFD 2013 ref. 37 samt prop. 1973:90 s. 211 och 1980/81:KU25 s. 129 f.).</P>
<P class="p747 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.2.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">385</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_386">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p414 ft36">8 §</P>
<P class="p71 ft8">I paragrafen finns närmare bestämmelser om kostnadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den.</P>
<P class="p110 ft8">I tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>ges Boverket bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställigheten av bestämmelserna om kostnadskalkyl enligt 5 kap. 3 § BRL. Se vidare författningskom- mentaren till 7 § ovan.</P>
<P class="p746 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 7.4.2.</P>
<P class="p103 ft36">9 §</P>
<P class="p415 ft8">Av paragrafen framgår att det är Boverket som fattar beslut om behörighet som intygsgivare samt att verket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verk- samhet.</P>
<P class="p426 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är nytt. Här ges Boverket bemyndigande att med- dela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 3 kap 2 och 3 §§ samt 5 kap. 3 § tredje stycket BRL. Genom förslaget får Bo- verket behörighet att mer i detalj ange t.ex. vad intygsgivare ska granska i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen och vilken utbildning och vilka kunskaper som krävs för att få behörighet att utfärda intyg om att en ekonomisk plan/kostnadskalkyl är hållbar. Kraven på intygsgivares oberoende och opartiskhet kan också regleras mer ingående. Se vidare författningskommentaren till 7 § ovan.</P>
<P class="p766 ft10">Övervägandena finns i avsnitt 8.5.3.</P>
<P class="p365 ft36">10 §</P>
<P class="p767 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om behörighet för intygsgivare. Tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att det krävs att den som ansöker som intygsgivare har tecknat en ansvarsförsäkring enligt 3 kap. 3 § tredje stycket BRL för att behörighet ska kunna meddelas honom</P>
<P class="p768 ft10">eller henne.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">386</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_387">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">En intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § BRL ska, enligt 10 kap. 1 a § BRL, ersätta bostadsrättsföreningen eller bostadsrätts- havaren den skada som därigenom uppkommit. Eftersom fråga är om ett personligt tioårigt ansvar för intygsgivaren är förekomsten av en ansvarsförsäkring i de flesta fall en förutsättning för att denne ska ha faktisk möjlighet att ersätta de skadelidande den ofta omfattande skada som en vårdslös intygsgivning kan resultera i. Skadestånds- ansvaret blir annars en falsk trygghet för bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren, i fall där ansvarsförsäkring saknas.</P>
<P class="p64 ft8">Kravet på ansvarsförsäkring ska också omfatta dem som erhållit behörighet som intygsgivare (10 c första stycket 1). När det gäller vilket försäkringsbelopp försäkringen lägst ska gälla med per skada och år bör sådana överväganden göras av Boverket.</P>
<P class="p747 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 8.5.6.</P>
<P class="p65 ft36">10 c §</P>
<P class="p356 ft8">Paragrafen reglerar Boverkets skyldighet att återkalla behörigheten för en intygsgivare. Intygsgivares behörighet kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det.</P>
<P class="p456 ft8">Tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>innebär att en <SPAN class="ft9">erinran </SPAN>bör kunna med- delas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa. Det rör sig om fall där intygsgivare handlat olämpligt men ändå inte alltför klandervärt (jfr prop. 2010/11:15 s. 40 angående införande av möjlighet för Fastighetsmäklarnämnden att meddela erinran). Angående sanktioner, se också regeringens skrivelse, En tydlig, rättssäker och effektiv tillsyn (skr. 2009/10:79 s. 42 f.).</P>
<P class="p64 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är nytt<SPAN class="ft9">. </SPAN>Här regleras att Boverket eller, efter överklagande, domstol får besluta att en återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart. Det är angeläget att intygsgivare inte kan för- dröja verkställighet av beslut om återkallelse genom att överklaga. Skyddet för konsumenter fordrar då i regel att intygsgivaren inte kan åta sig nya uppdrag. Därför bör det finnas en möjlighet att förordna att beslutet ska gälla omedelbart. Att en återkallelse gäller omedel- bart är i stort sett alltid befogat när återkallelsen grundar sig på att</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">387</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_388">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Författningskommentar</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">intygsgivaren inte längre uppfyller de formella kraven för regist- rering. När registreringen återkallas på grund av att intygsgivaren i andra avseenden åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen kan det i sådana fall finnas utrymme för olika bedömningar och intygsgivaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt, eller i varje fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att regist- reringen ska återkallas. Det bör därför vara den instans som beslutar att återkalla behörigheten i varje enskilt fall som tar ställning till om beslutet bör gälla omedelbart eller inte.</P>
<P class="p746 ft8">Övriga ändringar i paragrafen är endast av språklig karaktär. Övervägandena finns i avsnitt 8.5.7.</P>
<P class="p103 ft49">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P>
<P class="p70 ft36">Punkt 1.</P>
<P class="p139 ft10">Förordningen träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
<P class="p655 ft36">Punkt 2.</P>
<P class="p759 ft8">Övergångsbestämmelsen är avsedd för situationen att den ekono- miska planen eller kostnadskalkylen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske före denna tidpunkt. Därvid ska de äldre bestämmelserna om innehållet i den ekonomiska planen/kostnadskalkylen.</P>
<P class="p271 ft36">Punkt 3.</P>
<P class="p769 ft8">I 10 § finns en ny bestämmelse om meddelande av behörighet. I 10 c § har möjligheten införts för Boverket att meddela erinran och fatta beslut som ska gälla omedelbart. De nya bestämmelserna ska tillämpas i ärenden som har initierats hos Boverket efter ikraft- trädandet. För andra fall ska bestämmelserna i deras äldre lydelse tillämpas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">388</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_389">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p770 ft38"><SPAN class="ft34">16.9</SPAN><SPAN class="ft145">Förslaget till förordning om ändring i förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt</SPAN></P>
<P class="p771 ft36">1 §</P>
<P class="p77 ft8">I paragrafen finns verkställighetsföreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen. I den ekonomiska planen ska bl.a. finnas en beskrivning av fastigheten och uppgift om tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslig- hetsanalys.</P>
<P class="p107 ft8">Då bestämmelsen och ändringarna i stort sett är identiska med vad som gäller för bostadsrättsföreningars ekonomiska plan hänvisas till författningskommentaren till 1 § BRF.</P>
<P class="p65 ft36">4 a §</P>
<P class="p77 ft8">Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den ekonomiska prognosen som ska ingå i den ekonomiska planen. Bestämmelsen och ändringarna är identiska med 4 a § BRF. Se därför vidare författ- ningskommentaren till denna bestämmelse.</P>
<P class="p65 ft36">4 b §</P>
<P class="p66 ft8">Paragrafen innehåller närmare bestämmelser om den känslighets- analys som ska ingå i den ekonomiska planen. Bestämmelsen och ändringarna är identiska med 4 b § BRF. Se därför vidare författ- ningskommentaren till denna bestämmelse.</P>
<P class="p76 ft36">6 §</P>
<P class="p63 ft8">Paragrafen innehåller en bestämmelse om att Boverket lämnar allmänna råd om utformningen av planerna. Boverket saknar enligt dagens regler föreskriftsrätt.</P>
<P class="p64 ft8">Genom ändringarna införs ett nytt <SPAN class="ft9">första stycke </SPAN>i vilket Boverket ges bemyndigande att meddela närmare föreskrifter om verkställig- heten av bestämmelserna om ekonomisk plan i 4 kap. 2 § lagen om</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">389</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_390">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Författningskommentar SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft10">kooperativ hyresrätt. Se vidare författningskommentaren till 7 § BRF.</P>
<P class="p681 ft36">7 §</P>
<P class="p344 ft8">I paragrafen finns bestämmelser om att det är Boverket som fattar beslut om behörighet som intygsgivare samt att verket ska se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare och utöva tillsyn över deras verksamhet.</P>
<P class="p68 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är nytt. Här ges Boverket bemyndigande att meddela de verkställighetsföreskrifter som behövs för tillämpningen av bestämmelserna om intygsgivning och intygsgivarna i 4 kap. 3 och 4 §§ lagen om kooperativ hyresrätt. Se vidare författningskom- mentaren till 9 § BRF.</P>
<P class="p103 ft36">8 §</P>
<P class="p767 ft8">Paragrafen innehåller bestämmelser om behörighet för intygsgivare. Tillägget i <SPAN class="ft9">första stycket </SPAN>innebär att det krävs att den som ansöker som intygsgivare har tecknat en ansvarsförsäkring enligt 4 kap. 4 § tredje stycket lagen om kooperativ hyresrätt för att behörighet ska kunna meddelas honom eller henne. Se vidare författningskom-</P>
<P class="p768 ft10">mentaren till 10 § BRF.</P>
<P class="p365 ft36">8 c §</P>
<P class="p351 ft8">Paragrafen reglerar Boverkets skyldighet att återkalla behörigheten för en intygsgivare. Intygsgivares behörighet kan återkallas när som helst, om det finns skäl till det.</P>
<P class="p123 ft8">Tillägget i <SPAN class="ft9">andra stycket </SPAN>innebär att en erinran bör kunna med- delas i de fall där en varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är av så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa.</P>
<P class="p105 ft8"><SPAN class="ft9">Tredje stycket </SPAN>är nytt. Här regleras att Boverket eller, efter över- klagande, domstol får besluta att en återkallelse av behörighet ska gälla omedelbart.</P>
<P class="p149 ft10">Se vidare författningskommentaren till 10 c § BRF.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">390</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_391">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td14"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td149"><P class="p21 ft26">Författningskommentar</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Ikraftträdande och övergångsbestämmelser</P>
<P class="p367 ft36">Punkt 1.</P>
<P class="p2 ft10">Förordningen träder i kraft den 1 januari 2019.</P>
<P class="p17 ft36">Punkt 2.</P>
<P class="p181 ft8">Övergångsbestämmelsen är avsedd för situationen att den ekono- miska planen har getts in för registrering före ikraftträdandet men att registrering inte har hunnit ske före denna tidpunkt. Därvid ska de äldre bestämmelserna vara tillämpliga beträffande innehållet i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p757 ft36">Punkt 3.</P>
<P class="p181 ft8">I 8 § finns en ny bestämmelse om meddelande av behörighet. I 8 c § har möjligheten införts för Boverket att meddela erinran och fatta beslut som ska gälla omedelbart. De här nya bestämmelserna ska tillämpas i ärenden som har initierats hos Boverket efter ikraft- trädandet. För andra fall ska bestämmelserna i deras äldre lydelse tillämpas.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">391</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_392">
</DIV>
<DIV id="page_393">
<P class="p4 ft11">Särskilt yttrande</P>
<P class="p62 ft34">Särskilt yttrande av Jonas Svensson</P>
<P class="p63 ft8">Jag lämnar här ett särskilt yttrande på områden där min uppfattning avviker från utredningens om hur konsumentskyddet på bostads- rättsmarknaden bör stärkas.</P>
<P class="p64 ft8">Låt mig redan nu nämna att det finns skäl att överväga en ny utredning med inriktning enbart på redovisningen i bostadsrätts- föreningar (brf).</P>
<P class="p65 ft49">Utredningens förslag till redovisning i brf</P>
<P class="p77 ft8">Utredningens förslag innebär att Bokföringsnämnden (BFN) ska utarbeta ett allmänt råd för redovisning i brf. Det ska baseras på nuvarande normgivning (K2/K3) med komponentavskrivningar som drivkraft för att öka sparandet i brf. Enligt min uppfattning leder detta inte till ett ändamålsenligt sparande och därmed inte till ett tillräckligt konsumentskydd. Utredningen föreslår att komponent- avskrivningar ska tillämpas. För den delen av anskaffningsvärdet som en brf inte har underhållsansvar för, dvs. inre underhåll i lägenheter, ska avskrivning ske i enlighet med avskrivningstiden för byggnadens stomme. Avskrivningar blir enligt utredningen en form av sparande i föreningen för att säkerställa att det finns medel för att kunna byta ut komponenter när så blir aktuellt, alternativt uppföra en ny bygg- nad när den gamla ska rivas och är helt avskriven. Sannolikheten för att det ska finnas tillräckliga medel för att uppföra en ny byggnad efter avskrivningstiden med de medel som sparats måste anses vara väldigt låg, särskilt med hänsyn till att avskrivningarna inte tar hänsyn till förändringar i penningvärdet. Utgifterna för att uppföra en ny byggnad vid avskrivningstidens slut kan därför vara betydligt högre än den ursprungliga utgiften. Detta innebär att utredningens</P>
<P class="p772 ft21">393</P>
</DIV>
<DIV id="page_394">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt yttrande</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">förslag inte når målet med att det ska finnas medel för brf:s framtida utgifter.</P>
<P class="p80 ft8">Sparandet i en brf blir således, med utredningens förslag, in- skränkt till att motsvara avskrivningen på komponenternas anskaff- ningsvärden. Möjligheten till ytterligare sparande behålls emellertid genom avsättningar till s.k. yttre fond, men det är ett alternativ som visat sig fungera dåligt. Utredningen lägger heller inte något för- bättringsförslag i denna del. Den kombinerade modellen med dels avskrivningar, dels avsättning till yttre fond är för de flesta mycket svår att förstå. I kombination med att en brf under enstaka eller flera år kan uppvisa förlust utan åtgärder från brf:s styrelse gör det ännu svårare för föreningens medlemmar och andra intressenter att förstå om tillräckliga medel finns för att finansiera framtida utgifter.</P>
<P class="p80 ft8">Vidare tar, som nämnts ovan, utredningens förslag inte hänsyn till förändringar i penningvärdet. Det gör inte nuvarande normgivning (K2/K3) heller, men då utredningens utgångspunkt är att boende ska betala för ”sin” förslitning av byggnaden blir det nödvändigt att beakta förändringar i penningvärdet. Vid en avskrivningstid på 100 år kommer de boende belastas med lika stor avskrivningskostnad den första dagen som den sista. 100 år bedömer jag vara en rimlig av- skrivningstid för det avskrivningsunderlag som utgörs av byggna- dens stomme, grund, stomkompletteringar/innerväggar samt inre ytskikt och vitvaror (de sistnämnda punkterna ansvarar <NOBR>brf-inne-</NOBR> havarna för och enligt utredningen ska de ha samma avskrivningstid som stommen). Allt detta uppgår ofta till ca. 65 % av byggnadens anskaffningsvärde. Omräknat till verkligt penningvärde med ett inflationsantagande om 2 % (Riksbankens mål) innebär det att den krona som belastar resultaträkningen dag 1 är värd 14 öre om 100 år. Boende dag 1 kan alltså komma att bära mer än 7 gånger så stor andel av anskaffningsvärdet. Utredningen väljer dessvärre att förbise detta förhållande.</P>
<P class="p447 ft8">Konsumenterna, dvs. nuvarande och framtida boende i en brf, behöver förstå redovisningen för att kunna fatta välgrundade beslut. Vilka framtida avgifter de boende behöver betala för att finansiera framtida utgifter är enligt min bedömning angeläget för en konsu- ment att förstå, och därför bör redovisningen självklart utformas utifrån det behovet. Utredningens förslag har ingen lösning på det.</P>
<P class="p79 ft78">Med hänsyn till komplexiteten med komponentavskrivningar förutsätts, enligt min uppfattning, att en brf alltid har en kvalificerad</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">394</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_395">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td210"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td124"><P class="p21 ft26">Särskilt yttrande</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">revisor. Detta skulle dessutom i hög grad bidra till förstärkt konsu- mentskydd.</P>
<P class="p76 ft49">Branschens förslag om redovisning i brf</P>
<P class="p63 ft8">FAR har medverkat till att ta fram det som i utredningen betecknas som ”branschens” förslag. Det utgår från vad som är mest relevant för en läsare av årsredovisningen i en brf att förstå, nämligen om föreningen tar in tillräckligt med avgifter för att finansiera planerade utgifter. FAR anser att ”branschens” förslag uppfyller det kravet, och jag delar den bedömningen. De viktigaste utgångspunkterna i ”branschens” förslag är (se även kap. 6 p. 6.4.4 i utredningen):</P>
<P class="p339 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">årsredovisningen ska på ett tydligt och enhetligt sätt presentera ett antal obligatoriska nyckeltal och annan information som gör det enklare att förstå föreningens ekonomi</SPAN></P>
<P class="p338 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">resultaträkningen ska kunna fungera som ett underlag för bedömning av hur stora avgifter från medlemmarna som kan vara rimliga. Detta innebär att redovisningen måste vara utformad så att en förening med sund ekonomi inte ska behöva redovisa underskott över tiden</SPAN></P>
<P class="p773 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">både avskrivningar och fondavsättningar ersätts med ett obliga- toriskt ”sparande”. Detta sparande redovisas som kostnad i resultaträkningen och storleken beror på det planerade behovet av framtida ersättningsinvesteringar under en rullande tidsperiod, t.ex. 30 år. Ett sådant sparande har likheter både med avskriv- ningar och med fondavsättningar. En fördel är att synsättet är framåtriktat. Det blir också lätt att förstå varför sparandet är på en viss nivå. En annan fördel är att två parallella system ersätts med ett och att hela effekten redovisas i resultaträkningen.</SPAN></P>
<P class="p774 ft8">Utredningen anger några skäl till varför ”branschens” förslag inte föreslås. Dessa berörs nedan.</P>
<P class="p64 ft8">Utredningen vill inte se fler normgivningar för redovisning än dagens beroende på att det skulle bli kostsamt. ”Branschens” förslag skulle förmodligen innebära förändringar i årsredovisningslagen (ÅRL), men sådana ändringar är fullt motiverade. Dessutom anser</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">395</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_396">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Särskilt yttrande</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">jag att en ny normgivning för brf är så angelägen att kostnaden för en lagändring kan försvaras.</P>
<P class="p110 ft8">Utredningen tror inte att styrelserna i brf på ett relevant sätt kan bedöma tidpunkten för respektive storleken på framtida utgifter. Med ett sådant synsätt finns det många andra delar i utredningens förslag där styrelsens förmåga sätts på väl så hårda prov, t.ex. vid identifiering av komponenter och bedömning av nyttjandeperioder. Styrelserna i brf tillsätts av medlemmarna och förväntas ta ansvar på såväl kort som lång sikt. Detta gäller inte minst framtida underhålls- kostnader och investeringar.</P>
<P class="p68 ft8">Utredningen anser att 30 år är en för kort tidshorisont för att beakta framtida utgifter. Jag anser att 30 år är den period som är möjlig att överblicka med rimlig precision och som utgör ett relevant tidsperspektiv för medlemmarna i en brf. Skulle lagstiftaren mena att 40 eller 50 år är mer relevant ställer det naturligtvis ännu högre krav på styrelserna men kan vara godtagbara alternativ.</P>
<P class="p103 ft49">Konsekvenser av utredningens förslag</P>
<P class="p415 ft8">I kapitel 14 beskrivs konsekvenser av utredningens förslag. Konse- kvenser behandlas ur flera perspektiv men ytterst marginellt för de viktigaste intressenterna. Jag saknar t.ex. en konsekvensutredning av vad förslaget skulle innebära för en brf som idag nyttjar K2:s regel- verk och baserar sina avgifter på detta, i synnerhet för en brf som har upprättat en ekonomisk plan baserad på progressiva avskrivningar.</P>
<P class="p72 ft8">Många brf uppvisar idag förluster men klarar ändå av de löpande utgifterna. Vid en övergång till komponentavskrivning blir sannolikt den genomsnittliga avskrivningsnivån inte 1 % (bedöms vara den vanligaste avskrivningsnivån för en byggnad inom <NOBR>K2-regelverket)</NOBR> utan snarare mer än dubbelt så hög. En analys av detta skulle med all säkerhet visa på behov av något slags övergångsregler, t.ex. en möjlighet att ta i anspråk inbetalda insatser för att täcka förluster.</P>
<P class="p68 ft8">Utredningens förslag leder således inte till en ändamålsenlig redo- visning i brf. Som jag nämnde inledningsvis finns det därför anledning att särskilt utreda hur redovisningen kan förändras för att stärka konsumentskyddet.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">396</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_397">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td210"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td124"><P class="p21 ft26">Särskilt yttrande</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Revision i brf</P>
<P class="p77 ft8">Revision är en viktig del av konsumentskyddet runt en brf. Ändå behandlar utredningen inte revision mer än upplysningsvis. För att säkerställa det konsumentskydd en rättvisande redovisning ger bedömer jag att det är nödvändigt att införa krav på kvalificerade revisorer i brf. Idag kan t.ex. en boende i en förening, helt utan erfarenhet av revision, utses till revisor. I relativt små aktiebolag finns det krav på auktoriserad eller godkänd revisor samtidigt som en enklare redovisningsnormgivning (K2) tillämpas. Intressenterna är dessutom vanligtvis få i dessa aktiebolag. Det är inte rimligt att ställa lägre krav på revision i en brf.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">397</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_398">
</DIV>
<DIV id="page_399">
<DIV id="id_1">
<P class="p775 ft22">Bilaga 1</P>
<P class="p776 ft11">Kommittédirektiv 2015:97</P>
<P class="p777 ft34">Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden</P>
<P class="p778 ft10">Beslut vid regeringssammanträde den 1 oktober 2015</P>
<P class="p779 ft49">Sammanfattning</P>
<P class="p780 ft8">En särskild utredare ska se över konsumentskyddet på bostadsrätts- marknaden. Syftet med översynen är att identifiera områden där konsumentskyddet behöver stärkas. I uppdraget ingår bl.a. att ta ställning till</P>
<P class="p781 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras,</SPAN></P>
<P class="p782 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivare,</SPAN></P>
<P class="p783 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det rättsliga skyddet för förhandstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar behöver förbättras,</SPAN></P>
<P class="p784 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pantsättning av en bostadsrätt bör stärkas,</SPAN></P>
<P class="p785 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet,</SPAN></P>
<P class="p786 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter,</SPAN></P>
<P class="p785 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras, och</SPAN></P>
<P class="p784 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">399</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_400">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p149 ft10">Uppdraget ska redovisas senast den 14 april 2017.</P>
<P class="p103 ft49">Behovet av en utredning</P>
<P class="p104 ft36">Bostadsrättsmarknaden behöver ett starkt konsumentskydd</P>
<P class="p71 ft8">Ett av huvudändamålen bakom bostadsrättslagen (1991:614) är att bostadsrättshavarna ska erbjudas en tryggad besittning till sina lägenheter och ett långsiktigt stabilt boende. För att detta ändamål ska uppnås krävs att det finns ett gott rättsligt skydd för bostads- rättshavare och för dem som avser att köpa en bostadsrätt.</P>
<P class="p68 ft8">En bostadsrätt representerar ett stort ekonomiskt värde för den enskilde bostadsrättshavaren. Ofta är köpet av bostadsrätten den största affär som han eller hon gör i livet. Även för samhället i stort har bostadsrättsmarknaden stor ekonomisk betydelse.</P>
<P class="p68 ft8">I Sverige finns det ungefär en miljon bostadsrättslägenheter för- delade på cirka 29 000 bostadsrättsföreningar. De senaste åren har det genomsnittliga priset för både nyuppförda och äldre bostads- rättslägenheter stigit kraftigt. Under 2014 omsattes närmare 104 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av nästan 178 miljar- der kronor. Medelpriset i riket för en bostadsrätt var drygt 1,7 miljo- ner kronor. De regionala skillnaderna var dock stora. De dyraste bostadsrätterna fanns i Stockholms län där medelpriset 2014 var cirka 2,7 miljoner kronor. Det lägsta medelpriset fanns i Väster- norrlands län där en genomsnittlig bostadsrätt kostade cirka 460 000 kronor.</P>
<P class="p105 ft8">Statistiken från 2014 kan jämföras med den från 2004. Då om- sattes omkring 85 000 bostadsrätter, till ett sammanlagt värde av 56 miljarder kronor. Medelpriset i riket var knappt 670 000 kronor, i Stockholms län ungefär 1,2 miljoner kronor och i Västernorrlands län ungefär 130 000 kronor.</P>
<P class="p68 ft8">Det är mot denna bakgrund viktigt att konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden är starkt. Detta behov gör sig inte minst gällande i samband med att en lägenhet ursprungligen upplåts med bostadsrätt. Då ställs ofta bostadsrättsköparen mot en starkare part i form av det byggföretag som uppför byggnaden och som har bildat bostadsrättsföreningen. Den obalans mellan parterna som detta i</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">400</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_401">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">allmänhet innebär motiverar att samhället vidtar åtgärder till skydd för den svagare parten. Härigenom uppnås också en effektivare marknad.</P>
<P class="p107 ft8">Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden behövs både för att motverka förekomsten av ekonomiskt osunda bostadsrätts- föreningar och för att ge den som överväger att köpa en bostadsrätt en god bild av vilka ekonomiska åtaganden och risker som förvärvet innebär. Ett starkt konsumentskydd har betydelse inte bara för den enskilda bostadsrättsköparen utan även för andra intressenter som är beroende av stabila förhållanden för sin verksamhet, t.ex. bygg- företag, bostadsrättsföreningar och kreditgivare.</P>
<P class="p64 ft8">Behovet av tydliga och ändamålsenliga regler gör sig gällande även utanför de situationer då det finns ett renodlat konsumentför- hållande. Det gäller bl.a. då en bostadsrätt överlåts mellan två privat- personer. De stigande priserna på bostadsrättslägenheter gör det allt viktigare med ordning och reda på marknaden.</P>
<P class="p65 ft36">Konsumentskyddet i dag</P>
<P class="p77 ft8">Det konsumentskydd som lagstiftningen på bostadsrättsområdet innehåller är sammansatt av flera olika komponenter. Reglerna har störst betydelse i samband med den ursprungliga upplåtelsen av en lägenhet med bostadsrätt. Men vissa av dem är viktiga även för det långsiktiga förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar och aktualiseras också när en bostadsrätt överlåts mellan två privatpersoner.</P>
<P class="p75 ft8">Av stor betydelse för konsumentskyddet är de regler som ska bidra till att bostadsrättsföreningarna är ekonomiskt hållbara både när de inleder sin verksamhet och senare. Hit hör bl.a. reglerna om ekonomisk plan och intygsgivare samt reglerna om bokföring, redovisning och revision.</P>
<P class="p145 ft8">Den ekonomiska planen och årsredovisningen har också bety- delse för den enskilde bostadsrättsköparens möjligheter att infor- mera sig om sina åtaganden och om eventuella risker med köpet. Information om åtagandena ska också finnas i ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt och i den objektsbeskrivning som en fastighets- mäklare ska tillhandahålla vid förmedling av en bostadsrätt.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">401</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_402">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Även bestämmelserna om förhandsavtal innehåller ett flertal kon- sumentskyddsregler. Ett sådant avtal kan ingås mellan en bostads- rättsförening och en blivande bostadsrättshavare. Förhandsavtalet innebär att föreningen är skyldig att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt åt den som tecknar sig för lägenheten. Tecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. Konsu- mentskyddsaspekten är central för reglerna om förhandsavtal, som bl.a. omfattar krav på kostnadskalkyl och en särskild uppsägningsrätt för förhandstecknaren.</P>
<P class="p103 ft36">Kritiken</P>
<P class="p415 ft8">Konsumentskyddet på bostadsrättsmarknaden fungerar generellt sett väl. De flesta bostadsrättsföreningar vilar på en hållbar ekono- misk grund och har goda förutsättningar att erbjuda sina medlemmar ett långsiktigt tryggt boende. I de flesta fall finns det också goda möjligheter för en blivande bostadsrättshavare att i förväg bedöma vilka åtaganden och risker köpet av en bostadsrätt innebär för honom eller henne.</P>
<P class="p68 ft8">Under senare tid har emellertid flera aspekter av konsument- skyddet ifrågasatts. Det har hävdats både att reglerna kan möjliggöra att bostadsrätt upplåts av en bostadsrättsförening som inte är ekonomiskt hållbar och att det i vissa situationer kan vara svårt för den som avser att köpa en bostadsrätt att bedöma vilka risker detta innebär.</P>
<P class="p72 ft8">I den allmänna debatten har bl.a. frågor som har koppling till den ekonomiska planen, intygsgivarna och bostadsrättsföreningarnas redovisning lyfts fram som viktiga att se över.</P>
<P class="p68 ft8">Bostadsrättslägenheternas ökade värde förstärker också betydel- sen av att det finns ett välfungerande regelverk kring överlåtelse och pantsättning av bostadsrätter.</P>
<P class="p110 ft8">Regeringen tar synpunkterna på stort allvar. Det finns starka skäl att genomföra en bred översyn av det rättsliga skyddet för aktörerna på bostadsrättsmarknaden.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">402</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_403">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Uppdraget</P>
<P class="p367 ft36">Allmänna utgångspunkter</P>
<P class="p77 ft8">Utredaren ska se över de frågor som anges nedan. Om utredaren anser det motiverat och utredningstiden medger det, får utredaren ta upp även andra frågor som har koppling till bostadsrättsområdet. Utredaren ska lämna förslag till de författningsändringar som han eller hon anser vara befogade.</P>
<P class="p64 ft8">Syftet med översynen är att identifiera områden där konsument- skyddet behöver stärkas. En viktig utgångspunkt är emellertid att den enskilda bostadsrättshavaren inte endast möter andra aktörer i egenskap av konsument. När någon har förvärvat en bostadsrätt blir han eller hon också medlem i bostadsrättsföreningen och därmed delaktig i ett företag. Av detta följer att även regler som främst tar sikte på förhållandet mellan en medlem och föreningen kan ha betydelse för bostadsrättshavarens långsiktiga ekonomiska trygghet. En annan följd är att det inte ligger i bostadsrättshavarnas intresse att det införs regler som i onödan försvårar för en bostadsrättsförening att driva sin verksamhet.</P>
<P class="p75 ft8">Utredaren ska beakta de administrativa konsekvenserna för bo- stadsrättsföreningarna och för andra som kan beröras av de förslag som han eller hon lämnar. Förslagen bör i möjligaste mån utformas så att inga onödiga administrativa kostnader uppstår. Andra viktiga intressen som ska beaktas är borgenärsskyddet, skattekontrollen och bekämpandet av ekonomisk brottslighet.</P>
<P class="p64 ft8">I lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt finns det regler för den särskilda boendeformen kooperativ hyresrätt. På flera områden är reglerna utformade på samma eller liknande sätt som reglerna i bo- stadsrättslagen. Utredaren ska överväga om de förslag som lämnas på bostadsrättsområdet bör genomföras även när det gäller de koopera- tiva hyresrätterna eller om andra lösningar bör gälla för dessa.</P>
<P class="p65 ft36">Den ekonomiska planen</P>
<P class="p63 ft8">Innan en bostadsrättsförening får upplåta lägenheter med bostads- rätt måste den ha upprättat en ekonomisk plan (se 3 kap. 1 § bo- stadsrättslagen). Planen är en teknisk och ekonomisk beskrivning som ska göra det möjligt att bedöma föreningens verksamhet. I bo-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">403</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_404">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Bilaga 1 SOU 2017:31</P>
<P class="p67 ft8">stadsrättsförordningen (1991:630) finns det närmare bestämmelser om vilka uppgifter en ekonomisk plan ska innehålla.</P>
<P class="p68 ft8">Den ekonomiska planen upprättas och skrivs under av för- eningens styrelse. Den ska vara försedd med intyg av två s.k. intygs- givare som bl.a. har till uppgift att pröva om gjorda beräkningar är vederhäftiga och om den ekonomiska planen framstår som hållbar. Intygsgivarna ska utses av föreningen bland dem som Boverket har gett behörighet att utfärda intyg (se 3 kap. 2 och 3 §§ bostads- rättslagen samt 9 § bostadsrättsförordningen).</P>
<P class="p68 ft8">Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt får inte ske innan den slutliga kostnaden för föreningens hus har redovisats i den ekono- miska planen eller på en föreningsstämma. Om Bolagsverket ger tillstånd till det, får upplåtelse dock ske även om den slutliga kost- naden för husen inte är känd. Sådant tillstånd ska lämnas om en eko- nomisk plan har registrerats och föreningen har ställt betryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av bostadsrättshavarnas insatser och upplåtelseavgifter (se 4 kap. 2 § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p68 ft8">Syftet med den ekonomiska planen är inte i första hand att ge den enskilde spekulanten på en bostadsrätt information om kostnader och risker som är förknippade med den bostadsrätt som upplåtelsen gäller. Planens huvudsakliga syfte är i stället att vara ett underlag för intygsgivarnas bedömning av föreningens ekonomiska stabilitet (se prop. 1971:12 s. 78, prop. 1990/91:92 s. 79 och prop. 2002/03:12 s. 30 f.). Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt har den eko- nomiska planen ett särskilt syfte, nämligen att vara ett beslutsunder- lag för hyresgästerna (se 9 kap. 20 § bostadsrättslagen och prop. 1981/82:169 s. 34).</P>
<P class="p123 ft8">De mer detaljerade uppgifterna om en viss lägenhet får den bostadssökande tillgång till först inför att han eller hon binder sig för lägenheten, dvs. när ett förhandsavtal eller ett upplåtelseavtal ska träffas. Sådana avtal ska bl.a. innehålla uppgift om de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och upplåtelseavgift (se 4 kap. 5 § och 5 kap. 3 § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p68 ft8">Regeringen anser inte att det finns skäl att ändra systemets grundläggande struktur. Det huvudsakliga syftet med den ekono- miska planen bör alltså även fortsättningsvis vara att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning.</P>
<P class="p68 ft78">Det finns även med denna utgångspunkt anledning att se över den ekonomiska planens innehåll och överväga om detta behöver</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">404</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_405">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">förändras. De närmare uppgifter som ska finnas i planen framgår av 1 § bostadsrättsförordningen. Bland dessa kan nämnas en beskriv- ning av fastigheten, tidpunkt för upplåtelse och inflyttning, kostnad för fastigheten, kostnader för nödvändigt underhåll och andra åtgärder, finansieringsplan, föreningens löpande kostnader och intäkter samt en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. Boverket har i allmänna råd om ekonomiska planer för bostads- rättsföreningar (BFS 1995:6) mer detaljerat beskrivit vilka upp- lysningar som bör lämnas i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p298 ft8">I ett tidigare lagstiftningsärende analyserades möjligheten att ställa krav på att en mer individuellt anpassad information ska lämnas i den ekonomiska planen, t.ex. någon form av bedömning av boende- kostnaden. Slutsatsen blev att det knappast skulle vara rimligt att kräva att en bostadsrättsförening ska lämna sådan information. Det pekades också på att information av det aktuella slaget kan fås från annat håll. Dessutom ansågs det finnas en risk för att sådan infor- mation invaggar en spekulant i en falsk säkerhet (se prop. 2002/03:12 s. 32 f.).</P>
<P class="p364 ft8">Dessa uttalanden har enligt regeringen fortfarande fog för sig. Den ekonomiska planen bör i huvudsak innehålla information om föreningens verksamhet på en övergripande nivå. Detta utesluter dock inte att det kan finnas skäl att i planen tydligare lyfta fram sambandet mellan föreningens långsiktiga hållbarhet och faktorer som direkt påverkar bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.</P>
<P class="p199 ft8">Det kan t.ex. övervägas om det av den ekonomiska planen ännu tydligare ska framgå hur det löpande underhållsbehovet ser ut och hur det ska finansieras, hur föreningen avser att göra avskrivningar på sina byggnader eller avsättningar till fonden för yttre underhåll och hur dessa faktorer påverkar föreningens ekonomi och års- avgifternas storlek.</P>
<P class="p298 ft8">En annan fråga är vilket tidsperspektiv uppgifterna i planen bör ha. Enligt nuvarande regler ska uppgifterna i den ekonomiska prognosen och känslighetsanalysen avse de sex första verksamhets- åren och det elfte verksamhetsåret (se 4 a och 4 b §§ bostadsrätts- förordningen). Det kan enligt regeringen ifrågasättas om det inte bör lämnas uppgifter om förhållandena på ännu längre sikt. En byggnads livslängd är vanligtvis mycket lång och underhållsbehovet ökar typiskt sett med byggnadens ålder.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">405</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_406">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p121 ft8">Vidare kan det övervägas om de uppgifter som lämnas i den ekonomiska planen i högre grad bör tas fram på samma sätt som de uppgifter som lämnas i föreningens årsredovisning. Det har nämligen hävdats att de regler som gäller för den ekonomiska planen medger att en förening använder beräkningsmetoder som inte skulle vara tillåtna i en årsredovisning. Uppgifterna i den ekonomiska planen skulle därmed bli missvisande i förhållande till de uppgifter som ska tas in i föreningens årsredovisning.</P>
<P class="p110 ft8">En annan fråga som har lyfts fram är hur en bostadsrättsförening i den ekonomiska planen bör behandla en s.k. latent skatteskuld som belastar föreningens fastighet. En sådan behöver inte betalas förrän hela eller delar av fastigheten avyttras eller när föreningen upplöses. Det kan övervägas om det behövs särskilda regler om hur före- komsten av en latent skatteskuld ska redovisas i den ekonomiska planen.</P>
<P class="p68 ft8">Dessutom kan det övervägas om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas i något avseende.</P>
<P class="p149 ft10">Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till</P>
<P class="p115 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om innehållet i den ekonomiska planen bör ändras i något avseende, och</SPAN></P>
<P class="p787 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om styrelsens ansvar för uppgifterna i den ekonomiska planen bör skärpas.</SPAN></P>
<P class="p657 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p103 ft36">Intygsgivarna</P>
<P class="p415 ft8">Det är som nämns ovan bostadsrättsföreningen som utser de två intygsgivare som ska granska den ekonomiska planen. Intygsgivarna ska väljas bland dem som Boverket har gett behörighet att utfärda intyg eller bland dem som i en annan stat inom Europeiska ekono- miska samarbetsområdet (EES) driver en verksamhet som omfattar utfärdande av liknande intyg (se 3 kap. 3 § bostadsrättslagen och 9 § bostadsrättsförordningen).</P>
<P class="p68 ft78">Behörighet som intygsgivare får ges endast till den som har nödvändig utbildning i fastighetsrätt och företags- eller fastighets- ekonomi samt kunskaper om byggverksamhet och förvaltning av</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">406</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_407">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">fastigheter (se 10 § bostadsrättsförordningen). För närvarande finns det 65 personer som har getts behörighet av Boverket.</P>
<P class="p298 ft8">Intygsgivarnas bedömning är det viktigaste inslaget i det skydds- system av offentlig natur som kringgärdar byggprojekt som avser bostadsrätter. Det har sagts att det nuvarande regelsystemet mot ekonomiskt ohållbara bostadsprojekt står och faller med kvaliteten av den granskning som intygsgivarna genomför (se prop. 2002/03:12 s. 41).</P>
<P class="p298 ft8">På senare tid har det framkommit att det finns flera svagheter i systemet. Bland annat har det sagts att jävsreglerna för intygsgivare inte är tillräckligt utvecklade. I dag är det inte tillåtet att utse någon till intygsgivare om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för intygsgivarens opartiskhet. Ingen av de två intygs- givarna får heller ha någon koppling till det projekt som den ekono- miska planen avser. De får inte vara anställda hos ett företag eller någon annan som har deltagit i bildandet av bostadsrättsföreningen eller ha hjälpt till med att upprätta den ekonomiska planen (se 3 kap. 3 § bostadsrättslagen). I allmänhet finns det emellertid inget som hindrar att t.ex. ett byggföretag återkommande anlitar samma intygs- givare för att granska de ekonomiska planerna i föreningar som byggföretaget är med och bildar. Det har hävdats att detta kan leda till att det uppstår ett lojalitetsförhållande mellan intygsgivarna och byggföretaget, vilket kan inverka negativt på förtroendet för intygsgivarna.</P>
<P class="p500 ft8">En närliggande fråga är om det är lämpligt att samma intygsgivare regelbundet arbetar tillsammans, vilket är möjligt i dag. Det har påståtts att ett sådant arbetssätt kan leda till att de två intygsgivarna utvecklar en intern praxis, som inte nödvändigtvis stämmer med den praxis som tillämpas av andra intygsgivare.</P>
<P class="p298 ft8">En idé som har förts fram i debatten är att den ena eller båda intygsgivarna ska utses av en myndighet, t.ex. Boverket, i stället för av bostadsrättsföreningen. En sådan ordning skulle kunna stärka intygsgivarnas självständighet och öka förtroendet för systemet. Samtidigt skulle emellertid kostnaderna för myndigheten och andra berörda kunna öka.</P>
<P class="p298 ft8">Andra sätt att stärka systemet skulle kunna vara att införa regler om att intygsgivarna ska avlägga prov innan de ges behörighet av Boverket eller att de ska underkastas ett mer preciserat utbildnings-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">407</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_408">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">krav. Krav på återkommande prov eller utbildningar för att inte förlora behörigheten skulle också kunna ställas upp.</P>
<P class="p68 ft8">En intygsgivare är skadeståndsskyldig för skador som drabbar en bostadsrättsförening eller en bostadsrättshavare om intygsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden (se 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen). När den bestämmelsen infördes övervägdes om det också borde införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare. Den dåvarande regeringen ansåg att det då inte fanns tillräckliga skäl att införa ett sådant krav (se prop. 2002/03:12 s. 49). Frågan bör nu övervägas på nytt.</P>
<P class="p149 ft10">Utredaren ska mot denna bakgrund ta ställning till</P>
<P class="p115 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det finns anledning att skärpa regelverket kring intygsgivarna, t.ex. när det gäller utbildningskrav, kunskapsprov och jäv,</SPAN></P>
<P class="p787 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om uppgiften att utse intygsgivare bör ligga på en myndighet, t.ex. Boverket, eller om verket på något annat sätt bör få en mer aktiv roll i sammanhanget, och</SPAN></P>
<P class="p553 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om det bör införas ett krav på ansvarsförsäkring för intygsgivare.</SPAN></P>
<P class="p116 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p788 ft37">Skyddet för den som har tecknat ett förhandsavtal eller anmält intresse för en bostadsrätt</P>
<P class="p669 ft8">En bostadsrättsförening får ingå ett avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Ett sådant förhandsavtal är bindande för både föreningen och förhandstecknaren. Föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som har tecknat sig för lägenheten medan förhandstecknaren å sin sida är skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (se 5 kap. 1 § bostadsrätts- lagen). Syftet med reglerna om förhandsavtal är främst att göra det möjligt för en bostadssökande att kunna påverka utformningen av den egna lägenheten redan under produktionen av föreningens hus (se prop. 1990/91:92 s. 84 f.).</P>
<P class="p68 ft8">Ett förhandsavtal får bara ingås om det finns en kalkyl över kostnaderna för projektet. Kalkylen ska vara försedd med intyg av två intygsgivare. Av intyget ska det bl.a. framgå att gjorda beräk-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">408</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_409">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">SOU 2017:31 Bilaga 1</P>
<P class="p73 ft8">ningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar (se 5 kap. 3 § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p64 ft8">En förening får ta emot förskottsbetalning av en förhands- tecknare om Bolagsverket ger tillstånd till det. Sådant tillstånd ska ges om det finns en kostnadskalkyl och om föreningen har ställt be- tryggande säkerhet hos Bolagsverket för återbetalning av förskottet till förhandstecknaren (se 5 kap. 2 och 5 §§ bostadsrättslagen).</P>
<P class="p64 ft8">Utöver det som följer av allmänna avtalsrättsliga regler får en förhandstecknare i vissa fall säga upp och genast frånträda för- handsavtalet. Uppsägningsrätten gäller om lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen, om upplåtelse inte sker inom skälig tid efter den beräknade tiden för upplåtelsen eller om de avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angavs i förhandsavtalet (se 5 kap. 8 § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p64 ft8">Vid sidan av förhandsavtalen förekommer det en rad olika sorters avtal eller avtalsliknande konstruktioner som syftar till att – med varierande grad av bundenhet – låta presumtiva bostadsrättsköpare anmäla sitt intresse för en lägenhet. Det kan t.ex. handla om teck- ningslistor, intresseanmälningar, reservationsavtal eller optionsavtal.</P>
<P class="p75 ft8">Ett fungerande konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden förutsätter att det finns ett ändamålsenligt skydd även för dem som har tecknat ett förhandsavtal. Också de personer som på något annat sätt har anmält intresse för en bostadsrätt kan behöva ett rättsligt skydd, särskilt i de fall en sådan person har betalat för att få sättas upp på en teckningslista eller liknande.</P>
<P class="p64 ft8">I rättsfallet NJA 2013 s. 117 prövade Högsta domstolen om styrelseledamöterna i en bostadsrättsförening kunde göras skade- ståndsskyldiga gentemot föreningen för en skada som uppstått på grund av ett beslut som fattades när styrelseledamöterna var de enda medlemmarna i föreningen. Högsta domstolen fann att ett beslut som fattats med samtycke av alla som var medlemmar när beslutet fattades inte kan leda till skadeståndsskyldighet för styrelseleda- möterna, även om det skulle vara ett ogynnsamt beslut för före- ningen och oavsett om det vid tidpunkten för beslutet fanns perso- ner som hade ingått reservationsavtal om att teckna förhandsavtal för bostadsrätterna i föreningen.</P>
<P class="p64 ft78">Enligt regeringens mening kan det, bl.a. mot bakgrund av Högsta domstolens slutsats i rättsfallet, ifrågasättas om skyddet för för- handstecknare och andra blivande medlemmar är tillräckligt starkt.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">409</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_410">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Skyddet kan stärkas på flera sätt. Till exempel skulle styrelseleda- möternas ansvar kunna ändras så att samtycke av s.k. interims- medlemmar i en byggmästarbildad förening inte fritar ledamöterna från ansvar eller så att skadeståndsansvaret gentemot personer som ännu inte har blivit medlemmar utvidgas. Hänsyn bör dock tas bl.a. till att styrelsen måste ha rimlig handlingsfrihet för att kunna genomföra byggprojektet och till att skadeståndansvaret så långt det är möjligt bör vara förutsebart för styrelseledamöterna.</P>
<P class="p110 ft8">Som den dåvarande regeringen uttalade när reglerna om för- handsavtal infördes gör framför allt hänsynen till övriga medlemmar i föreningen att den grundläggande principen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal (jfr prop. 1990/91:92 s. 92). Det kan ändå övervägas om det finns utrymme att vidga möjligheten för en förhandstecknare att säga upp avtalet. Det skulle t.ex. kunna införas en uttrycklig möjlighet att säga upp avtalet om uppförandet av bostadsrättsföreningens hus ändras på ett sätt som skadar för- handstecknaren eller föreningen.</P>
<P class="p68 ft8">En annan fråga som har aktualiserats i rättspraxis är om det är möjligt för en bostadsrättsförening att vid sidan av förhandsavtal använda sig av optionsavtal. I rättsfallet RH 2014:25 fann hovrätten att ett avtal var ett giltigt optionsavtal när en bostadsrättsförening förband sig att vid en senare tidpunkt låta en person få ett antal lägenheter som var upplåtna med hyresrätt upplåtna på sig med bostadsrätt. Optionsavtal omfattas inte av reglerna om förhands- avtal. Det kan övervägas om det finns anledning att införa särskilda regler för den typen av avtal, t.ex. regler till skydd för föreningen och dess medlemmar eller för föreningens motpart.</P>
<P class="p138 ft10">Utredaren ska mot denna bakgrund ta ställning till</P>
<P class="p115 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det finns anledning att stärka det rättsliga skyddet för för- handstecknare och andra blivande föreningsmedlemmar, och</SPAN></P>
<P class="p789 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">om det bör införas särskilda regler om optionsavtal.</SPAN></P>
<P class="p790 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">410</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_411">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p675 ft36">Skyddet vid överlåtelse, pantsättning och utmätning</P>
<P class="p508 ft8">En bostadsrätt är lös egendom. När den överlåts mellan två privat- personer gäller därför köplagen (1990:931). Dessutom finns det i bostadsrättslagen regler som har betydelse för det rättsliga skyddet för säljare, köpare, bostadsrättsförening och kreditgivare. Det gäller exempelvis reglerna om köparens rätt till medlemskap i föreningen (se 2 kap. bostadsrättslagen), reglerna om övergång av bostadsrätt (se 6 kap. bostadsrättslagen) och reglerna om medlems- och lägen- hetsförteckning (se 9 kap. <NOBR>8–11</NOBR> §§ bostadsrättslagen).</P>
<P class="p375 ft8">Prisutvecklingen på bostadsrättsmarknaden gör det allt viktigare att det finns ett starkt skydd för alla inblandade i samband med över- låtelse och pantsättning.</P>
<P class="p64 ft8">De gällande reglerna kan emellertid orsaka problem. Det är t.ex. vanligt att en köpare av en bostadsrätt beviljas medlemskap i för- eningen före tillträdesdagen enligt köpeavtalet. Då övergår ansvaret gentemot föreningen för t.ex. skador på lägenheten på köparen, som blir bostadsrättshavare i samband med att medlemskapet beviljas (se 6 kap. 1 och 6 §§ bostadsrättslagen). Samtidigt är det typiskt sett säljaren som bär risken mellan parterna fram till tillträdet.</P>
<P class="p75 ft8">Om något oväntat inträffar eller om någon av parterna inte lever upp till sina åtaganden, kan det uppstå komplicerade situationer som kan vara svåra för de inblandade att hantera. Det kan därför över- vägas om övergången av rättigheter och skyldigheter inte enbart ska vara kopplad till att medlemskap i föreningen beviljas utan också till tillträdet.</P>
<P class="p64 ft8">Regeringen föreslår i lagrådsremissen Modernisering av lagen om ekonomiska föreningar, som beslutades den 28 maj 2015, att reglerna kring medlemsförteckningen i bl.a. bostadsrättsföreningar ska skärpas. Bland annat föreslås att revisorns ansvar för att granska att medlemsförteckningen sköts på ett korrekt sätt ska förtydligas.</P>
<P class="p64 ft8">I en bostadsrättsförening har även lägenhetsförteckningen stor betydelse. I denna ska det finnas uppgift om bl.a. bostadsrättshava- rens namn och eventuell pantsättning av bostadsrätten (se 9 kap. 10 § bostadsrättslagen). Det kan övervägas om reglerna kring lägen- hetsförteckningen bör förändras för att öka säkerheten i samband med överlåtelse och pantsättning.</P>
<P class="p75 ft8">Bland annat mot bakgrund av att aktörerna på bostadsrättsmark- naden i allmänhet är lekmän kan det också finnas skäl att överväga</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">411</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_412">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelse och pant- sättning ska stärkas på något annat sätt.</P>
<P class="p68 ft8">När en bostadsrätt utmäts ska Kronofogdemyndigheten under- rätta bostadsrättsföreningen om utmätningen (se 6 kap. 3 § utsök- ningsbalken). Tidpunkten för underrättelse till föreningen har betydelse för företrädesordningen mellan å ena sidan utmätningen och å andra sidan överlåtelser och pantsättningar av bostadsrätten. Att utmätning har gjorts har därför stor betydelse för samtliga in- blandade vid t.ex. en försäljning av bostadsrätten. Det finns emeller- tid ingen skyldighet för bostadsrättsföreningen att i lägenhets- förteckningen ange att bostadsrätten har blivit utmätt. En sådan anteckning skulle underlätta för alla intressenter att informera sig om utmätningen.</P>
<P class="p791 ft10">Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till</P>
<P class="p115 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om inte bara medlemskapet i föreningen utan också tillträdet till bostadsrätten ska ha betydelse för övergången av rättigheter och skyldigheter mellan bostadsrättshavare,</SPAN></P>
<P class="p480 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna kring lägenhetsförteckningen bör skärpas och om skyddet mot rättsförluster i samband med överlåtelser och pant- sättningar bör stärkas på något annat sätt, och</SPAN></P>
<P class="p480 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om en bostadsrättsförening bör vara skyldig att anteckna i lägen- hetsförteckningen att en bostadsrätt har utmätts.</SPAN></P>
<P class="p116 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p372 ft36">Bostadsrättsföreningens redovisning</P>
<P class="p344 ft8">En bostadsrättsförening är skyldig att sköta sin löpande bokföring i enlighet med bokföringslagen (1999:1078) och upprätta en årsredo- visning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554).</P>
<P class="p110 ft8">Årsredovisningen fyller en viktig funktion i konsumentskyddet. Genom den ska presumtiva bostadsrättsköpare och andra intressen- ter kunna skaffa sig en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning och resultat. Det är därför av stor betydelse att uppgifterna i årsredovisningen är korrekta och att de redovisas på ett tydligt och</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">412</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_413">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">begripligt sätt. Det bör vara möjligt att förstå årsredovisningen även för en lekman.</P>
<P class="p298 ft8">Reglerna om hur årsredovisningen ska utformas har även en direkt betydelse för skyddet av bostadsrättsföreningens egna kapital och för föreningens långsiktiga ekonomiska stabilitet. Bland annat har reglerna om avskrivningar på föreningens byggnader betydelse för den konsolidering som bör ske för att föreningen ska kunna klara det löpande underhållet och oförutsedda utgifter. Detta syfte har också föreningens avsättningar av medel till fonden för yttre under- håll.</P>
<P class="p364 ft8">På senare tid har det visat sig att många bostadsrättsföreningar har använt sig av en metod för avskrivning av byggnadernas värde som leder till att avskrivningarna under en inledande tid, som kan vara lång, blir mycket låga (s.k. progressiv avskrivning). På detta sätt kan föreningen hålla nere årsavgifterna utan att behöva redovisa en förlust i årsredovisningen. Detta kan emellertid på sikt bl.a. leda till att föreningen får svårt att finansiera underhållet av sina byggnader.</P>
<P class="p298 ft8">Bokföringsnämnden beslutade i april 2014 att förtydliga väg- ledningen till sitt allmänna råd om årsredovisning i mindre ekono- miska föreningar (BFNAR 2009:1, K2). Där anges nu att linjär, degressiv och produktionsberoende avskrivning är de metoder som kan användas på byggnader och att den metod ska väljas som bäst återspeglar hur tillgångens ekonomiska värde förbrukas. Progressiv avskrivning tas inte upp som en metod som kan användas. En sådan metod är alltså normalt sett inte förenlig med god redovisningssed och de föreningar som har använt metoden måste välja en annan avskrivningsmetod. Om en sådan förening har anpassat sina års- avgifter till låga avskrivningar, kan den komma att uppvisa ett nega- tivt resultat under lång tid efter att den har bytt till en metod med högre avskrivningar, om den inte höjer avgifterna. Detta behöver inte i sig vara ett problem – det kan hävdas att det är viktigare att en bostadsrättsförening över tid har en god likviditet än att den varje enskilt år redovisar ett positivt resultat. För en lekman kan det emellertid vara svårt att sätta det negativa resultatet i sitt samman- hang och förstå vad som ligger bakom det.</P>
<P class="p500 ft8">Dessutom skiljer sig principerna för avskrivning mellan Bok- föringsnämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar (K2) och nämndens huvudregelverk för årsredovisning och koncern- redovisning (BFNAR 2012:1, K3). Redovisningen i två i övrigt lika</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">413</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_414">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">föreningar kan med tiden komma att skilja sig åt avsevärt beroende på att föreningarna har valt att tillämpa olika allmänna råd. Detta gör det svårare att jämföra föreningarna.</P>
<P class="p80 ft8">Verksamheten i en bostadsrättsförening är sådan att intressen- ternas behov av information kan skilja sig från vad som gäller för företag i övrigt. Det har därför hävdats att det är så svårt att utifrån årsredovisningen bedöma en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning och resultat att föreningens ekonomi inte får tillräckligt genomslag på prissättningen av bostadsrättslägenheterna. Om allt annat är lika skulle en bostadsrätt i en förening med svag ekonomi kunna få samma pris vid en överlåtelse som en bostadsrätt i en förening med god ekonomi, trots att den ekonomiska risken kan vara betydligt högre i föreningen med svag ekonomi.</P>
<P class="p79 ft8">Det kan mot denna bakgrund övervägas om årsredovisningen i en bostadsrättsförening bör fokusera på andra uppgifter än vad redo- visningen i andra företag gör, så att viss information som är särskilt viktig för föreningens intressenter lyfts fram på ett tydligare sätt. Det skulle t.ex. kunna handla om en kassaflödesanalys eller en beskrivning av hur det framtida underhållsbehovet kan komma att påverka bostadsrättshavarnas personliga ekonomi, t.ex. i form av höjda årsavgifter.</P>
<P class="p79 ft8">Av betydelse för denna fråga är att Bokföringsnämnden i maj 2015 uttalade att föreningar som tillämpar nämndens allmänna råd för mindre ekonomiska föreningar (K2) inte kan upprätta en kassa- flödesanalys med stöd av det regelverket eller låta en kassaflödes- analys upprättad enligt andra regler ingå i årsredovisningen. Detta kan innebära att det krävs lagändringar för att en bostadsrätts- förening ska kunna tillhandahålla sådan information i sin årsredo- visning.</P>
<P class="p461 ft8">Enligt regeringen är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Det har ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll.</P>
<P class="p497 ft8">I sammanhanget bör det dock beaktas att svensk redovisnings- lagstiftning sedan lång tid har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">414</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_415">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p352 ft8">kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher.</P>
<P class="p248 ft10">Utredaren ska med dessa utgångspunkter ta ställning till</P>
<P class="p773 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet, och</SPAN></P>
<P class="p112 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om det i en bostadsrättsförenings årsredovisning bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för en sådan förenings intressen- ter.</SPAN></P>
<P class="p792 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p65 ft36">Fastighetsmäklarens informationsgivning</P>
<P class="p77 ft8">Fastighetsmäklare fyller en viktig funktion vid överlåtelser av bo- stadsrättslägenheter. De anlitas också i viss utsträckning vid upp- låtelse av nyuppförda lägenheter. Mäklaren ska ta till vara både sälja- rens och köparens intressen. Han eller hon ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om bostads- rättslägenheten samt om andra förhållanden som har samband med överlåtelsen, se 8 och 16 §§ fastighetsmäklarlagen (2011:666).</P>
<P class="p75 ft8">En fastighetsmäklare ska vidare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrättslägenheten (objektsbeskrivning). Denna ska bl.a. innehålla uppgifter om pant- sättning av bostadsrätten, andelstal, lägenhetens storlek, årsavgift, beslutade ändringar av lägenheten och driftskostnader. Mäklaren ska även tillhandahålla föreningens stadgar och den senast tillgängliga årsredovisningen. Om det inte finns någon årsredovisning, ska för- eningens ekonomiska plan tillhandahållas (se 18 § fastighetsmäklar- lagen).</P>
<P class="p64 ft8">Om utredaren i någon annan del av uppdraget kommer fram till att en bostadsrättsförening bör ta fram andra uppgifter än i dag eller att informationen bör presenteras på ett nytt sätt, kan det finnas skäl att göra motsvarande ändringar i objektsbeskrivningen eller i mäklarens övriga informationsgivning.</P>
<P class="p248 ft10">Utredaren ska därför ta ställning till</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">415</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_416">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p640 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om reglerna om fastighetsmäklarens informationsgivning vid förmedling av en bostadsrätt bör ändras.</SPAN></P>
<P class="p793 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p103 ft36">Underhåll och förändring av bostadsrättshavarens lägenhet</P>
<P class="p71 ft8">När en lägenhet upplåts med bostadsrätt ligger det primära ansvaret för underhållet av lägenheten på bostadsrättshavaren. Han eller hon ska på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat har bestämts i stadgarna. Bostadsrättshavaren svarar dock inte för reparation av ledningar för bl.a. avlopp, värme och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. För reparationer på grund av brand, vattenskador och ohyra svarar bostadsrättshavaren bara i vissa fall (se 7 kap. 12 § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p123 ft8">Om bostadsrättshavaren försummar sitt underhållsansvar i sådan utsträckning att någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och inte efter uppmaning avhjälper bristen, får föreningen avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (se 7 kap. 12 a § bostadsrättslagen).</P>
<P class="p68 ft8">Föreningen kan i stadgarna modifiera bostadsrättshavarnas underhållsansvar. Exempelvis kan föreningen ta på sig ansvar för underhåll som annars skulle ligga på bostadsrättshavarna. Det är dock inte möjligt att utsträcka en bostadsrättshavares underhålls- ansvar till att avse sådant som inte hör till den egna lägenheten.</P>
<P class="p68 ft8">Gränsdragningen mellan vad som omfattas av bostadsrätts- havarens respektive föreningens underhållsansvar är emellertid inte helt klar. Inte minst gäller detta när mark har upplåtits tillsammans med bostadsrätten, men även i andra situationer råder det osäkerhet om vad som gäller. Svårigheten att avgöra vem som ansvarar för en viss åtgärd orsakar problem i många bostadsrättsföreningar.</P>
<P class="p123 ft8">En närliggande fråga rör bostadsrättshavarens rätt att bygga om och göra andra större förändringar i sin lägenhet. Enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen måste bostadsrättshavaren begära styrelsens till- stånd för att få utföra en åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">416</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_417">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p521 ft8">eller vatten eller någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, ska styrelsen lämna tillstånd till den. Bestämmelsen fick sin nu- varande lydelse år 2003. Ett av syftena med de ändringar som då gjordes var att reglerna skulle bli tydligare (se prop. 2002/03:12 s. 60 f.). Det har emellertid visat sig att reglerna fortfarande är svåra att tillämpa och att det inte sällan uppstår konflikter om huruvida en åtgärd är tillåten.</P>
<P class="p489 ft8">Ett särskilt problem är att det kan vara svårt att få till stånd en överprövning av ett styrelsebeslut att inte tillåta en viss åtgärd. Bostadsrättshavaren är hänvisad till att i en fastställelsetalan vid tingsrätten yrka att domstolen ska förklara att bostadsrättshavaren har rätt att vidta åtgärden. Ett sådant förfarande är komplicerat och kostsamt. Därför är det inte ovanligt att bostadsrättshavare väljer att ignorera styrelsens beslut och genomför förändringarna utan tillåtelse. I det läget är föreningen hänvisad till att kräva återställelse vid tingsrätten.</P>
<P class="p488 ft8">Det skulle enligt regeringens mening vara en stor fördel om styrelsens beslut i dessa fall kunde överprövas på ett enklare och billigare sätt än i dag. En sådan överprövning skulle t.ex. kunna göras av hyresnämnden, som har behörighet i flera andra frågor på bostadsrättsområdet.</P>
<P class="p199 ft8">Även när det gäller större om- eller tillbyggnader av föreningens hus finns det tillämpningsproblem. Om en sådan åtgärd innebär att en bostadsrättshavares lägenhet förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk av föreningen, är utgångspunkten att åtgärden inte får genomföras om bostadsrättshavaren inte accepterar det. Om bostads- rättshavaren inte ger sitt samtycke, kan åtgärden ändå genomföras om stämman beslutar det med två tredjedelars majoritet och om beslutet dessutom godkänns av hyresnämnden (se 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen).</P>
<P class="p298 ft8">Vid större om- eller tillbyggnadsåtgärder kan det vara svårt för föreningen att i förväg avgöra vilka lägenheter som kommer att beröras av arbetet på ett sådant sätt att de aktuella reglerna blir tillämpliga. Detta kan medföra att föreningen måste tillfråga många medlemmar i onödan. De medlemmar som inte ger sitt samtycke eller som inte går att nå blir föreningens motparter i hyresnämnden. Förfarandet kan dra ut på tiden och bli kostsamt för alla inblandade.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">417</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_418">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 1</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p559 ft8">Det bör övervägas om reglerna kan ändras så att tillämpnings- området blir tydligare och förfarandet mindre komplicerat.</P>
<P class="p149 ft10">Utredaren ska därför ta ställning till</P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">om bostadsrättshavarnas och föreningens underhållsansvar bör ändras i något avseende,</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna om bostadsrättshavarens rätt att förändra lägenheten bör ändras, t.ex. genom att det införs en särskild möjlighet till överprövning av styrelsebeslut, och</SPAN></P>
<P class="p480 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om reglerna för om- eller tillbyggnader som berör en bostads- rättshavares lägenhet bör ändras.</SPAN></P>
<P class="p657 ft8">Utredaren ska lämna de författningsförslag som övervägandena ger anledning till.</P>
<P class="p103 ft49">Arbetets bedrivande och redovisning av uppdraget</P>
<P class="p71 ft8">Utredaren ska inhämta synpunkter från de myndigheter, organisa- tioner och intressenter i övrigt som är berörda.</P>
<P class="p110 ft8">Utredaren ska allsidigt och grundligt belysa de kortsiktiga och långsiktiga konsekvenserna av de förslag som lämnas. I det ingår bl.a. att analysera förslagens betydelse för bostadsmarknaden, för bostads- rättsföreningarna och deras medlemmar, för presumtiva köpare av en bostadsrätt och för samhället i övrigt.</P>
<P class="p68 ft8">När det gäller uppdraget att ta ställning till om det finns anled- ning att skärpa regelverket kring intygsgivarna ska utredaren följa och beakta genomförandet av det moderniserade yrkeskvalifikations- direktivet, i synnerhet i fråga om de krav för att ett yrke ska få regleras som ställs upp i direktivet (Europaparlamentets och rådets direktiv 2013/55/EU av den 20 november 2013 om ändring av direk- tiv 2005/36/EG om erkännande av yrkeskvalifikationer och förord- ning [EU] nr 1024/2012 om administrativt samarbete genom infor- mationssystemet för den inre marknaden <NOBR>[IMI-förordningen]).</NOBR></P>
<P class="p123 ft8">Utredaren ska redovisa vilka konsekvenser de förslag som lämnas kan få för jämställdheten mellan kvinnor och män.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">418</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_419">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 1</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p119 ft8">Utredaren ska beräkna de ekonomiska konsekvenserna av de förslag som läggs fram. Om förslagen kan förväntas leda till kostna- der för det allmänna, ska förslag till finansiering lämnas.</P>
<P class="p248 ft10">Uppdraget ska redovisas senast den 14 april 2017.</P>
<P class="p794 ft10">(Justitiedepartementet)</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">419</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_420">
</DIV>
<DIV id="page_421">
<DIV id="id_1">
<P class="p775 ft22">Bilaga 2</P>
<P class="p795 ft146">FÖRSLAG TILL NYTT REGELVERK FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARS ÅRSREDOVISNINGAR</P>
<P class="p796 ft8">En skrivelse till Utredningen om stärkt konsumentskydd på bostads- rättsmarknaden.</P>
<P class="p797 ft34">INLEDNING OCH PROBLEMBESKRIVNING</P>
<P class="p798 ft8">Sverige har cirka 24 800 aktiva bostadsrättsföreningar och drygt 1 miljon bostadsrättslägenheter. En bostadsrättshavare ska klara de förpliktelser och åtaganden som följer av ett innehav av en bostadsrätt i form av egen finansiering. Underlaget för bedömning av föreningens ekonomi och bostadsrättshavarens förpliktelser är mäklarprospekt, Hemnet, årsredovisning, stadgar, årsmöteshand- lingar och eventuell annan information som lämnas av bostads- rättsföreningen och dess styrelse. Historiskt, och utifrån nuläget, kan konstateras att konsument har väldigt svårt att förstå den ekonomiska status som presenteras i årsredovisningar och för att kunna göra en bedömning av ekonomin måste kompletterande information inhämtas. Det yttersta beviset för detta är den bristande korrelationen mellan risk för framtida årsavgiftshöjningar och överlåtelsepriset. Risken kan exempelvis bestå av hög skuldsättning, och därmed ränterisk i föreningen, eller behov av stora utbetalningar för investering i underhåll och reparationer för vilka ett sparande och/eller låneutrymme inte finns. Däremot fungerar korrelationen årsavgifter och överlåtelsepriser med ett starkt samband.</P>
<P class="p799 ft8">Idag finns årsredovisningslagens regler kring hur ekonomiska föreningar ska redovisa sin verksamhet och två <NOBR>K-regelverk</NOBR> (K2/K3) utgivna av Bokföringsnämnden (Bfn). Dessa anger bland annat två</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">421</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_422">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft8">olika sätt att redovisa bedömd förbrukning av en byggnad (anlägg- ningstillgång) utifrån två standardiserade sätt som tyvärr passar bostadsrättsföreningar dåligt. Anledningen till detta är flera, men de huvudsakliga kan sägas vara:</P>
<P class="p80 ft8">En bostadsrättsförenings byggnads anskaffningsvärde är utbetald av föreningen, men ansvaret för att upprätthålla den i bra skick är delat mellan den enskilde medlemmen och föreningen. Exempelvis är oftast alla ytskikt, vitvaror, kök, badrum, insida fönster och dörrar överlagt på den enskilde att reparera och underhålla. Enligt ÅrL ska hela anskaffningsvärdet skrivas av på bedömd nyttjandeperiod och enskild medlem kommer därför att betala ovanstående delar två gånger.</P>
<P class="p446 ft8">Enligt Bostadsrättslagen 9 kap., 5§, pkt 7 ska det av stadgarna framgå ”grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus”. Oftast är detta löst antingen genom att ett schablonbelopp angetts i stadgarna som kan ha varit kopplat till exempelvis den ursprungliga anskaffningskostnaden, eller i bästa fall att föreningen ska arbeta med en uppdaterad underhållsplan. Idag arbetas det i varierande grad med uppdaterade underhållsplaner. Och det är heller inte ovanligt att dessa antingen inte är uppdaterade, styrelserna inte förstår dessa ibland rätt komplexa dokument, och/eller att resultatet från dessa underhållsplaner inte kopplas till beslut vid årsmötet. Avsättning till yttre reparationsfond är ett stämmobeslut om omdisponering av eget kapital och har olyckligtvis ingen direkt koppling till resultaträkningen, sparbehovet eller att motsvarande medel finns i kassan för dessa utbetalningar när de behövs. Det är däremot en vanlig missuppfattning som tar sig uttryck i stil med: ”vi fattade beslut om avsättning till yttre underhåll vid senaste stämman så kan vi inte använda dem istället för att höja årsavgifterna”?</P>
<P class="p81 ft8">Begreppen underhåll och investering är klart uttryckta i redovis- ningsregelverken men för gemene man är dessa oftast samma sak. En underhållsplan kan ofta vara just bara underhåll, men kan även inne- fatta investeringar om dessa är nära förestående. Ingår åter- investeringar och detta inte beaktas finns risk för att sparbehovet hamnar tillsammans med avskrivningarna och att därigenom nivån för årsavgifter väljs på felaktiga grunder. Det finns även risk att planen utelämnar någon viktig del eller missbedömer volym eller pris.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">422</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_423">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331423x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p487 ft8">Värre är dock att inflationseffekten för en byggnad i en bostads- rättsförening, som på grund av de långa tidshorisonterna som före- kommer, oftast är betydande. En enklare uppställning av mellan- skillnaden för anskaffningskostnaden och återanskaffningskostna- den, givet tre olika inflationsnivåer och olika tidsperioder, påvisar att det sparande/kassaflöde som genereras av avskrivningar och givet redovisningsmässig balans snabbt tappar motsvarighet till behovet för återanskaffning. Denna mellanskillnad måste fångas på annat sätt för att undvika finansiella överraskningar i föreningarna.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t43">
<TR>
<TD class="tr15 td184"><P class="p178 ft147">Antagande</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p800 ft147">20 år</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p801 ft147">40 år</P></TD>
<TD class="tr15 td72"><P class="p801 ft147">60 år</P></TD>
<TD class="tr15 td15"><P class="p802 ft147">80 år</P></TD>
<TD class="tr15 td156"><P class="p803 ft147">100 år</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td212"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td213"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td213"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td214"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td215"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td216"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td184"><P class="p178 ft147">Inflation 1 %</P></TD>
<TD class="tr10 td12"><P class="p172 ft147">22 %</P></TD>
<TD class="tr10 td12"><P class="p332 ft147">49 %</P></TD>
<TD class="tr10 td72"><P class="p332 ft147">82 %</P></TD>
<TD class="tr10 td15"><P class="p157 ft147">122 %</P></TD>
<TD class="tr10 td156"><P class="p157 ft147">170 %</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td184"><P class="p178 ft147">Inflation 2 %</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p172 ft147">49 %</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p332 ft147">121 %</P></TD>
<TD class="tr3 td72"><P class="p332 ft147">228 %</P></TD>
<TD class="tr3 td15"><P class="p157 ft147">388 %</P></TD>
<TD class="tr3 td156"><P class="p157 ft147">624 %</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td184"><P class="p178 ft147">Inflation 3 %</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p172 ft147">81 %</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p332 ft147">226 %</P></TD>
<TD class="tr15 td72"><P class="p332 ft147">489 %</P></TD>
<TD class="tr15 td15"><P class="p157 ft147">964 %</P></TD>
<TD class="tr15 td156"><P class="p157 ft147">1822 %</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td212"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td213"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td213"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td214"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td215"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td216"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p804 ft8">Bostadsrättsbranschen har med få undantag tillämpat progressiv avskrivningsmetod sedan <NOBR>90-talets</NOBR> fastighetskris på nyproduktionen och i samband med ombildningar av hyresfastigheter till bostads- rättsföreningar. Av det totala bostadsrättsbeståndet har dessa bygg- nader uppförda på <NOBR>90-talet</NOBR> eller senare en andel av cirka 23 procent. Om man till dessa lägger hyresfastigheter som ombildats till bostadsrätt från <NOBR>90-talet</NOBR> till idag är en inte orimlig uppskattning att cirka <NOBR>20–25</NOBR> procent av alla bostadsrättsföreningar drabbats av ett strukturellt skifte i synsätt i årsredovisningarna. Detta sedan Bfn i april 2014 uttalat att progressiv avskrivningsmetod inte är en tillåten avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar. Progressiv avskriv- ningsmetod innebär att avskrivningar görs med små belopp i början, vilka stiger med tiden. Rätt tillämpade med vanligen 120 års horisont och 2 procent årlig uppskrivning av avskrivningen så motsvarar metoden en inflationsbeaktad avskrivningsmodell med nivån utifrån riksbankens inflationsmål. Vill man förvanska statistik kan man omvandla avskrivningen till ett procentuellt värde för ett tidigt år i en sådan avskrivningsplan, använda en helt annan avskrivnings- metod, och därmed komma fram till uppseendeväckande tids- horisonter för ett fullständigt avskrivande av byggnaden. Men det är knappast att betrakta som seriöst. Dessa lägre avskrivningsbelopp medger lägre årsavgifter för en redovisningsmässig balans och högre överlåtelsepriser eftersom de samvarierar. Konsekvensen av att detta</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">423</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_424">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p93 ft8">tillämpats sedan cirka 25 år, är att bostadsrättsföreningar i hög grad fungerar utifrån ett kassaflödesperspektiv. Med andra ord: identi- fierade utbetalningar sätter nivån för nödvändiga årsavgifter och eventuellt behov av att förändra dessa.</P>
<P class="p79 ft8">Förändrad avskrivningsmetod har påverkat en stor andel av beståndet till att hamna i underskottsredovisningar. Detta eftersom årsavgifterna skulle behöva ändras på ett kraftfullt sätt för att uppnå en redovisningsmässig balans, utan att dessa växande kassor skulle behövas på väldigt lång tid.</P>
<P class="p80 ft8">För äldre bostadsrättsföreningar har de nya <NOBR>K-regelverken</NOBR> mest tillfört en del osäkerhet kring val av <NOBR>K-regelverk,</NOBR> då frågan om aktivering av återinvesteringar i K2 generellt inte varit tillåten. Konsekvensen av att återinvesteringar inte får aktiveras, dvs. att läggas på balansen och fördelas ut som kostnad över flera år, betyder att större återinvesteringar blir rejäla negativa resultatförändringar just de år de genomförs. I bästa fall finns balanserade vinstmedel, dvs. överskott från tidigare år, i motsvarande utsträckning annars kommer det egna ursprungliga andelskapitalet att behöva tas i anspråk. Enligt K3 ska byggnaden delas in i lämpliga komponenter, exempelvis tak, fönster, el- och styrutrustning mm, med individuellt bedömd avskrivningstid. Det innebär att det läggs oproportionerligt stora resurser och tid på att göra en avskrivningsmodell som många gånger tappat relevans i förhållande till återanskaffningskostnaden för respektive komponent på grund av inflationen. Görs denna komponentindelning på två exakt likadana byggnader men som anskaffats vid olika tidpunkter och till olika värde så kommer följaktligen avskrivningen bli helt olika trots samma återinvesterings- behov. Detta medför även att för de i äldre föreningar, med ofta väldigt låga anskaffningsvärden, att incitamenten för att spara för återanskaffningskostnaden är lågt då högre årsavgifter sänker över- låtelsevärdena. Finns det inga krav eller väldigt proaktiva styrelse- ledamöter som på frivillig väg arbetar framåtriktat och strukturerat med förvaltningen och nivån för nödvändiga årsavgifter på längre sikt är risken väldigt stor för överraskningar för de boende i form av plötsliga reparationsbehov och årsavgiftshöjningar. Vid undersök- ningar hos och i dialog med företrädare för styrelser framkommer tydligt att de viktigaste frågeställningarna för dessa är ekonomisk trygghet. Denna trygghet behöver bestå dels av proaktiv ekonomisk rådgivning samt hög nivå på tillgänglighet och service hos den</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">424</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_425">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p106 ft8">förvaltare som stödjer dem. Ytterst eftersträvas jämna och förut- sägbara boendekostnader.</P>
<P class="p76 ft34">BRANSCHENS FÖRSLAG</P>
<P class="p63 ft8">Med detta som bakgrund träffades företrädare från HSB, Riks- byggen, Bostadsrätterna och SBC. Bostadsorganisationerna var över- ens om att nytt eget regelverk för bostadsrätters redovisningar vore önskvärt. Det beslutades att tillsammans med FAR, som det tidigare förts en dialog i frågan med, gemensamt (gruppen kallas branschen) verka för ett nytt regelverk. Diskussioner har även förts med Fastighetsägarna, som har anslutit sig till branschens förslag nedan.</P>
<P class="p75 ft8">Gruppen landade i ett huvudförslag som innehåller ansatsen att framtidsplanera genom att låta en fackman utföra en <NOBR>30-årig</NOBR> under- hålls- <SPAN class="ft149">och ersättningsinvesteringsplan nedan kallad Framtidsplan</SPAN>. Och utifrån denna ta det genomsnittliga återinvesteringsbehovet för ersättningsinvesteringsdelen och låta detta utgöra en resultat- påverkande post. Motbokning för detta skulle utgöras av en avsätt- ningspost, reserverad för ersättningsinvesteringar, på balansräk- ningens finansieringssida. Vid genomförandet av själva åter- investeringen bokas detta mot avsättningen. Finns inte tillräcklig avsättning gjord ska mellanskillnaden bokas mot resultaträkningen. Om avskrivningar samtidigt tas bort, och byggnader får värderas till det lägsta av anskaffningsvärdet eller verkligt värde, tas de dubbla systemen för att underhålla byggnaden/allokera en anskaffnings- kostnad över tid bort. På så sätt blir det betydligt lättare att förstå redovisningen för konsumenten.</P>
<P class="p64 ft78">Konsekvensen fullt utförd och med transparens i redovisningarna skulle bli:</P>
<P class="p337 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Generellt så förflyttas fokus i redovisningarna från historien till framtiden.</SPAN></P>
<P class="p339 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Om resultaträkningen visar 0 eller är positivt så sparar föreningen till det behov som bedöms behövas de närmsta </SPAN><NOBR>30-åren</NOBR> givet att en Framtidsplan finns.</P>
<P class="p805 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Läsare av en årsredovisning får en betydligt bättre och mer ”rätt- visande bild” av föreningens ekonomiska status samt vilka risker för ekonomiska överraskningar föreningen står inför.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">425</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_426">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p806 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Styrelsen som avlämnar årsredovisningen får ett verktyg att föra resonemang om årsavgifterna, vilka större reparationer för- eningen står inför respektive har utfört, samt vilken utveckling av årsavgifterna de använt som beslutsunderlag.</SPAN></P>
<P class="p807 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">Genom att byggnaderna kontinuerligt besiktas och Framtids- planen uppdateras kommer risken för överraskningar minimeras. Bra upphandlingar kan utföras i tid för de åtgärder som behöver göras. Det bör i förlängningen ge jämna och mer förutsägbara årsavgiftsnivåer.</SPAN></P>
<P class="p808 ft8">Nackdelar med systemet som diskuterats är att en fackmannamässigt utförd plan skulle bli för kostsam för mindre bostadsrättsföreningar. Här kan tilläggas att en sådan plan uppskattningsvis kostar mellan 25 <NOBR>000–40</NOBR> 000 kronor’ att upprätta första gången när alla ytor och volymer behöver inventeras. Men när den väl är på plats har den sannolikt en mindre återkommande uppdateringskostnad om 2 000– 8 000 kronor per tillfälle. Bedömningen baseras på normalföreningar och avvikelser kring längre restid för fackman, många olika bygg- nadskroppar mm kan förekomma. Som en reservutgång för mindre bostadsrättsföreningar skulle därför ett system kunna införas där ett schablonbelopp får användas istället för det via planen framtagna genomsnittsvärdet. I ett första förslag diskuterades något som skulle innebära att denna väg bara skulle användas som nödutgång och incitament för att göra en korrekt Framtidsplan fortfarande ska föreligga. Exempelvis skulle 2 procent av byggnadens anskaffnings- värde eller 300 kronor per kvm boyta vara höga men användbara schabloner som alternativregler för ett återinvesteringsparande att belasta resultaträkningen med. Dock innehåller båda dessa ett behov av översyn, eftersom kopplingen till anskaffningsvärdet har pro- blemet att bli urholkat av inflationen för äldre föreningar samt schablonbelopp behöver uppdateras i framtiden.</P>
<P class="p447 ft8">En viktig fråga är att avgöra hur lång tidshorisonten för Framtids- planen ska vara. Normalt utgörs större återinvesteringar av stam- byten, takomläggningar, fönsterbyten, fasadrenoveringar/puts/om- målning, hissutbyte, dräneringar, utbyte/renovering av uppvärm- ningssystem mm vilka har olika frekvenser. Stambyten är det som av dessa oftast är mest ingripande/kostsamma och behöver göras med en frekvens av cirka <NOBR>40–60</NOBR> år beroende på lokala omständigheter och teknisk kvalitet på installationen. Detta skulle tala för en lång tids-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">426</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_427">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">horisont på planen. En längre tidshorisont innebär också ett jämnare genomsnittsvärde då större åtgärder alltid finns med. Samtidigt innebär en väldigt lång tidshorisont ett större inslag av osäkerhet och höjer genomsnittsbeloppet på ett omotiverat sätt. En alltför lång tidshorisont gör också att ett ”sparkrav” kan bli väl betungande då återanskaffningskostnaden sannolikt alltid kommer överstiga anskaff- ningskostnaden betydligt. Krav på frekvent uppdaterande av planen medför ett automatiskt inflationsbeaktande och för att inte kompli- cera det med nuvärdesberäkningar har detta valts bort. Förslaget till tidshorisont som togs var därför 30 år, men såväl denna som reserv- utgång/alternativregler var något som lämnades att finkalibrera i ett senare skede.</P>
<P class="p809 ft38">KONCEPTUALISERINGEN OCH UNDERLÄTTANDE FÖR INTRESSENT ATT FÖRSTÅ</P>
<P class="p99 ft8">En annan icke oväsentlig del av branschens resonemang är att göra en konceptualisering, eller ett slags ”kylskåpsmärkning”, av en bostads- rättsförenings ekonomi. Motivet till det är att ytterligare underlätta för intressenter att kunna jämföra olika bostadsrättsföreningars ekonomi, samt skapa incitament för en styrelse att jobba för bra värden. Ett antal nyckeltal har diskuterats kring utifrån kriterierna: mest användarvänliga, kräva minst insats för att framställa, kon- trollerbarhet, och utan att de blir för många och omfattande för intressent att lära sig och förstå.</P>
<P class="p248 ft10">De nyckeltal som föreslås är:</P>
<P class="p31 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">Årsavgift/kvm (Totala årsavgifter/Total boyta)</SPAN></P>
<P class="p810 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Sparande för återinvesteringar (Framtidsplanen)/kvm (Genom- snittlig kostnad för återinvesteringar enligt Framtidsplanen/Total boyta)</SPAN></P>
<P class="p805 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Skuldsättning/kvm (Totala räntebärande skulder enligt senast avlämnande årsredovisning/kvm boyta)</SPAN></P>
<P class="p338 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">Räntekänslighet (1 % ränteförändring av totala räntebärande skulderna motsvarar X % av totala årsavgifterna)</SPAN></P>
<P class="p811 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">Energikostnad (Totala energikostnader/Total boyta)</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">427</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_428">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331428x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">Nyckeltalen skulle basera sig på senast avlämnade årsredovisning och vara granskade av revisor.</P>
<P class="p68 ft8">Ovanstående nyckeltal går med förslaget relativt lätt att ta fram ur de flesta ekonomisystem på marknaden och koppla till en års- redovisningsmall. Det finns många andra nyckeltal som skulle kunna användas exempelvis kassalikviditet, kassaflöde, soliditet, klimat- påverkan m.fl. men efter moget övervägande och med önskan att välja såväl få som de mest ändamålsenliga är förslaget att stanna vid dessa. Hur den faktiska konceptualiseringen skulle ske lämnas öppet, men ett visualiserande exempel kan ses på bilden nedan.</P>
<P class="p812 ft8">Tänkbara konsekvenser av och invändningar mot branschens förslag: Förslaget skulle sannolikt höja årsavgiftsbehovet generellt jäm-</P>
<P class="p768 ft10">fört med dagens nivåer.</P>
<P class="p72 ft8">I nyproduktionen skulle ansvaret för en redovisningsmässig balans förflyttas från kassaflödesmässig balans (men redovisningsmässiga underskott) och <NOBR>20-åriga</NOBR> underhållsplaner till att även omfatta 30- årigt sparansvar för även det återinvesteringsbehov som identifieras. I praktiken betyder detta sannolikt <NOBR>5–15</NOBR> % högre månadsavgifter än dagens tillämpning med underskottsredovisningar.</P>
<P class="p68 ft8">I det befintliga äldre beståndet kan en del föreningar utan veder- häftigt och systematiskt underhållsplanerande kopplat till ekono- miska prognoser få ett uppvaknande kring det reella behov av utbetalningar de står inför. Här är det svårare att generalisera då det</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">428</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_429">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p362 ft8">beror på så spridda faktorer så som byggnadens ålder och skick, vald årsavgifts- samt finansieringsstrategi mm.</P>
<P class="p298 ft8">Varje ekonomisk förening har som ändamål att gynna med- lemmarnas ekonomiska intresse, men det kan missbrukas genom att kortsiktigt hålla ner årsavgifterna. Och med branschens förslag blir det svårare för en styrelse att inte transparent redovisa såväl att systematik i planeringen finns som faktiska framtida behov och därmed den ekonomiska situationen. Eller annorlunda uttryckt: om en kritisk massa av bostadsrättsföreningar redovisar transparent enligt förslaget, kommer det bli väsentligt svårare för en köpare att välja en förening med uteblivet redovisande av såväl nyckeltal som systematik i förvaltningen av föreningens byggnadsunderhåll.</P>
<P class="p298 ft8">En styrelse skulle kunna förbise viktiga komponenter, eller pris- sätta dessa lågt i Framtidsplanen och därigenom få ett lägre sparkrav och nödvändig nivå för årsavgifterna? Teoretiskt ja, men formkrav på en Framtidsplan kan ställas där exempelvis avvikelser från att omfatta normala komponenter inte ska vara godkända. Likaså kan revisorsgranskning göras, krav på angivande av fackmannamässigt utförande i form av redogörelse för detta, samt på vilket sätt priserna för komponenterna har satts. Här bör även fördelen med en individuell plan för varje byggnad jämfört med en standardiserad modell för avskrivningar betonas. Genom att ta hänsyn till varje byggnads unika förutsättningar vad beträffar de faktiska utbetal- ningar föreningen står inför så blir sparbehovet betydligt mer träff- säkert än generaliseringar kring historik. Återinvesteringar kostar olika mycket för samma sak om de ligger på olika ställen i landet. Hur ofta de behöver göras beror likaså på geografisk plats, specifikt slitage som andel teknisk utveckling av just den investeringen. Dessa parametrar anses av många omhändertas av komponentavskrivningar men som ovan visar löser inte komponentavskrivningar problemet med vilken årsavgiftsnivå som behövs för att klara framtidens ut- betalningar. De utgör snarare en misstro om ”rättvisande bild”, lägger fokus på fel arbete i en bostadsrättsförenings styrelse och utgör ett skrivbordsresonemang om rättvisa mellan generationer som fungerar väldigt dåligt i praktiken och för konsument i slut- ändan att förstå.</P>
<P class="p500 ft78">Nyckeltalen är tänkta att presenteras på en årsredovisnings fram- sida och vara baserade på uppgifterna i densamma. Därtill finns möjligheten att låta styrelsen kommentera dessa nyckeltal i förvalt-</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">429</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_430">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p102 ft8">ningsberättelsen och där berätta om finansierings- och årsavgifts- strategi. Här kan exempelvis styrelsen lämna kommentarer om eventuella avvikelser från det normala som exempelvis att ”Den låga skuldsättningen per kvm boyta har varit en medveten sparstrategi då nyupplåning avses genomföras med 25 % av kostnaden för kom- mande stamrenovering år 20XX. Efter nyupplåning kommer nyckel- talet förändras till cirka ZZZ kronor/kvm boyta” eller ”Framtids- planekostnaden är yy kronor men ytterligare sparande genom ett positivt Årets resultat är åstadkommit genom högre årsavgifter för att möjliggöra en planerad nyinvestering i solceller på taket år 20XY”.</P>
<P class="p426 ft8">Till årsredovisningen behövs även en upplysning eller förbehålls- information till läsaren. Denna skulle innehålla uppgiften att den styrelse som avlämnar årsredovisningen har gjort det med den kunskap och förvaltningsmandat de suttit på men att kommande styrelse/er kan göra andra bedömningar/ändra i dessa beroende på förändrade behov och/eller faktorer i omvärlden och att föreslagna åtgärder och satt årsavgiftsnivå är just en bedömning och inte är en garanti för kommande. Detta är en mycket viktig ansvarsfråga att klargöra direkt i själva årsredovisningen.</P>
<P class="p813 ft35">EXEMPELUTKAST FÖR EN NY NORM ELLER EGET REGELVERK FÖR ÅRSREDOVISNING I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR</P>
<P class="p814 ft150">Norm för årsredovisning i Bostadsrättsföreningar 1 Grundläggande principer</P>
<P class="p815 ft8">[Den kritiska frågan är om detta avsnitt kommer eller ska kunna hänvisa till ÅRL.]</P>
<P class="p103 ft34">2 Utformning av årsredovisningen samt upplysningar</P>
<P class="p481 ft8">[Viktigast här är att det som bilaga 1 kommer att finnas en mall/exem- pel för hur en årsredovisning utformas.]</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">430</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_431">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p111 ft34">3 Fastigheten</P>
<P class="p8 ft49">Anskaffningsvärde</P>
<P class="p816 ft8"><SPAN class="ft10">2.1</SPAN><SPAN class="ft151">Fastighetens anskaffningsvärde utgörs av samtliga utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet.</SPAN></P>
<P class="p817 ft8"><SPAN class="ft10">2.2</SPAN><SPAN class="ft151">Det sker ingen uppdelning av anskaffningsvärdet på bygg- nad, byggnadstillbehör, mark, markanläggningar och tomt- rättsavtal.</SPAN></P>
<P class="p757 ft128">Kommentarer:</P>
<P class="p181 ft8">Utgifter för uttagande av pantbrev i fastigheten är mer kopplat till fastigheten än enskilda lån och ska ingå som en del i fastighetens anskaffningsvärde.</P>
<P class="p65 ft49">Tillkommande utgifter</P>
<P class="p816 ft8"><SPAN class="ft10">2.3</SPAN><SPAN class="ft151">Tillkommande utgifter efter att fastigheten har anskaffats delas upp i tre olika kategorier:</SPAN></P>
<P class="p818 ft10"><SPAN class="ft10">a)</SPAN><SPAN class="ft152">Nyinvesteringar</SPAN></P>
<P class="p819 ft10"><SPAN class="ft10">b)</SPAN><SPAN class="ft152">Kompletteringsinvesteringar</SPAN></P>
<P class="p820 ft10"><SPAN class="ft10">c)</SPAN><SPAN class="ft152">Ersättningsinvesteringar samt</SPAN></P>
<P class="p820 ft10"><SPAN class="ft10">d)</SPAN><SPAN class="ft152">Löpande underhåll och reparationer</SPAN></P>
<P class="p821 ft8"><SPAN class="ft10">2.4</SPAN><SPAN class="ft151">Nyinvesteringar är delar eller funktioner som inte tidigare fanns på fastigheten. Detta kan exempelvis vara installation av hiss om hiss inte fanns tidigare, inredning av vind till bostad eller tillbyggnad av nytt gemensamt förråd.</SPAN></P>
<P class="p822 ft8"><SPAN class="ft10">2.5</SPAN><SPAN class="ft151">Kompletteringsinvesteringar är utgifter för renovering av en fastighet med ett vid förvärvstillfället känt renoveringsbehov. Detta ska avse åtgärder som specificeras i en renoveringsplan som upprättas i samband med förvärvet och åtgärderna ska vidtas senast det femte räkenskapsåret efter det år förvärvet skedde.</SPAN></P>
<P class="p822 ft8"><SPAN class="ft10">2.6</SPAN><SPAN class="ft151">Ersättningsinvesteringar är utgifter för att ersätta delar eller funktioner som fanns sedan tidigare i fastigheten. Det kan exempelvis avse byte av stammar, renovering av fasad eller</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">431</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_432">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p823 ft8">byte av tak. Ersättningsinvesteringar är underlag för beräk- ning av avsättningar till föreningens ”reserv för ersättnings- investeringar”. Åtgärder där utgiften är mindre än 10 % av årets nettoomsättning eller åtgärder som beräknas behöva upprepas inom 10 år, klassificeras aldrig som ersättnings- investeringar.</P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">2.7</SPAN><SPAN class="ft151">Löpande underhåll och reparationer är utgifter som inte ingår i någon av de tre övriga kategorierna.</SPAN></P>
<P class="p825 ft128">Kommentarer:</P>
<P class="p116 ft8">I vissa situationer är det inte uppenbart vilken kategori en viss utgift ska hänföras till. Extra svår är denna klassificering när olika delar av en åtgärd passar till olika kategorier. Följande exempel ska utgöra vägledning för klassificeringen.</P>
<P class="p110 ft8">Byte av fönster är normalt en ersättningsinvestering och ingår i underlaget för beräkning av avsättningar till föreningens ”reserv för ersättningsinvesteringar”. Löpande underhåll tillhör normalt kate- gorin löpande underhåll och reparationer. Om ett utbyte av fönstren väsentligen kan skjutas på framtiden eller helt undvikas genom en mer omfattande renovering av fönstren, då kan det vara motiverat att klassificera renoveringen som en ersättningsinvestering. Detta kan inte avse löpande renoveringar utan en större engångsåtgärd som utförs för att undvika eller väsentligt skjuta fram ett utbyte.</P>
<P class="p72 ft8">I samband med ersättningsinvesteringar är det vanligt att det nya materialet på något sätt har högre prestanda än det utbytta. Exem- pelvis kan nytt golvklinker i trapphuset vara mer slitstarkt och därför lättare att underhålla, hålla rent och kräver dessutom färre repara- tioner. Denna typ av bättre material jämfört med tidigare innebär normalt inte att utgiften helt eller delvis ska klassificeras som ny- investering. Huvudregeln är att prestandahöjningar som är kopplade till allmän utveckling och förbättring av material och prestanda inte innebär att ett utbyte av materialet klassificeras som nyinvestering. Bedömningen kan dock vara en annan om en åtgärd blir betydligt dyrare än vad som skulle varit möjligt med ett billigare fullgott alter- nativ. I en sådan situation kan det vara motiverat att den tillkom- mande utgiften, som hade kunnat undvikas, klassificeras som ny- investering.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">432</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_433">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331433x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p826 ft49">Exempel 2.1 Utbyte av fönster</P>
<P class="p827 ft8">En förening ska byta ut de gamla tvåglasfönstren. Bytet till nya tvåglasfönster kostar totalt 3 000 tkr. Nya tvåglasfönster kommer bidra till en bättre värmeekonomi i föreningen samt tystare inom- husmiljö eftersom tekniken för konstruktion av fönster utveck- lats jämfört med de ursprungliga fönstren. Dessutom var de gamla fönstren slitna och otäta. Oavsett att bytet innebär förbätt- ringar ska hela utgiften klassificeras som ersättningsinvestering. Ingen del klassificeras som nyinvestering eftersom de förbätt- ringar som uppnås beror på allmän materialutveckling, och det är inte ett möjligt alternativ att ersätta med fönster med samma prestanda som de gamla.</P>
<P class="p484 ft8">Ett alternativ för föreningen är att ersätta fönstren med nya treglasfönster. Totala kostnaden blir då 3 400 tkr. Förbättringarna på värmeekonomi och inomhusmiljö blir då väsentligt större än vid byte till tvåglasfönster. Eftersom byte till treglasfönster är dyrare än det realistiska basalternativet kan föreningen klassificera den tillkommande utgiften som nyinvestering. Den del som klassificeras som nyinvestering kan dock inte vara mer än den tillkommande utgiften (400 tkr) oavsett hur mycket bättre, i teknisk bemärkelse, treglas är jämfört med nya tvåglas.</P>
<P class="p828 ft8">Normalt ansvarar medlemmarna själva för utbyte och renovering av badrum och kök i lägenheterna. Det kan dock förekomma att föreningen beslutar att bekosta ombyggnad av samtliga badrum. En sådan åtgärd klassificeras normalt som en ersättningsinvestering och ska ingå i underlaget för beräkning av ”reservering för framtida ersättningsinvesteringar”. Detta oavsett att standarden på de nya badrummen antagligen blir högre än det ursprungliga utförandet. Att ersätta äldre badrum med nya badrum med dagens normalstan- dard, ska inte till någon del klassificeras som nyinvestering. Däremot kan det vara motiverat att klassificera viss del som nyinvestering om de nya badrummen utrustas med jacuzzi där det tidigare var vanliga badkar.</P>
<P class="p107 ft78">Stambyten är normalt ersättningsinvesteringar. Den väsentliga utgiften i samband med stambyten är ofta att kök eller badrum</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">433</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_434">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p67 ft8">behöver byggas om till följd av stambytet. Om detta är fallet ska detta bedömas enligt samma principer som ovan anges avseende byte av badrum.</P>
<P class="p372 ft49">Redovisning</P>
<P class="p829 ft8"><SPAN class="ft10">2.8</SPAN><SPAN class="ft151">Fastighetens anskaffningsvärde redovisas som en tillgång i balansräkningen. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">2.9</SPAN><SPAN class="ft151">Nyinvesteringar ska redovisas som tillgång i balansräkningen tillsammans med fastighetens anskaffningsvärde. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">2.10</SPAN><SPAN class="ft153">Kompletteringsinvesteringar ska redovisas som tillgång i balansräkningen tillsammans med fastighetens anskaffnings- värde. Det ska inte ske några avskrivningar av värdet.</SPAN></P>
<P class="p830 ft8"><SPAN class="ft10">2.11</SPAN><SPAN class="ft153">Ersättningsinvesteringar ska redovisas som en direkt minsk- ning av reserven för ersättningsinvesteringar. Till den del reserven för ersättningsinvesteringar inte täcker utgiften ska den överskjutande delen redovisas som kostnad i resultaträk- ningen med benämningen ”Kostnadsförd ersättningsinveste- ring”. Det är alltid tillåtet att redovisa en hel eller del av en ersättningsinvestering som kostnad i resultaträkningen även om det finns ett outnyttjat saldo i ”reserven för framtida ersättningsinvesteringar”. Se vidare avsnitt 3.</SPAN></P>
<P class="p831 ft8"><SPAN class="ft10">2.12</SPAN><SPAN class="ft153">Löpande underhåll och reparationer ska redovisas som kostnad i resultaträkningen det år åtgärden utförs.</SPAN></P>
<P class="p372 ft49">Nedskrivning</P>
<P class="p829 ft8"><SPAN class="ft10">2.13</SPAN><SPAN class="ft153">Om fastighetens bedömda nettoförsäljningsvärde är lägre än det bokförda värdet ska det bokförda värdet skrivas ner till nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivningen redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">2.14</SPAN><SPAN class="ft153">Om föreningen äger flera fastigheter ska nedskrivnings- behovet beräknas på samtliga fastigheter kollektivt (portfölj- värdering).</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">434</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_435">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p832 ft8"><SPAN class="ft10">2.15</SPAN><SPAN class="ft154">Om nedskrivning skett men nettoförsäljningsvärdet sedan ökar igen ska nedskrivningsbeloppet åter föras upp till det ursprungliga anskaffningsvärdet inklusive utgifter för kom- pletteringsinvesteringar och nyinvesteringar. Återföring av nedskrivningar redovisas som en direkt ökning av tillförda medel i eget kapital.</SPAN></P>
<P class="p65 ft49">Upplysningar</P>
<P class="p833 ft8"><SPAN class="ft10">2.16</SPAN><SPAN class="ft154">Föreningen ska i not ange vad som är fastighetens ursprung- liga anskaffningsvärde, tillkommande nyinvesteringar tidi- gare år, årets tillkommande nyinvesteringar, tidigare års nedskrivningar, årets nedskrivningar samt årets återförda nedskrivningar. I noten ska även anges årtal för anskaff- ningen, ursprungligt byggnadsår samt taxeringsvärde. Om föreningen äger flera fastigheter som anskaffats samma år får upplysningarna avse sammanslagna belopp. Om föreningen äger flera fastigheter anskaffade olika år ska upplysningarna delas upp på fastigheter med olika anskaffningsår. Redo- görelsen ska utformas enligt bilaga 1.</SPAN></P>
<P class="p65 ft34">3 Reserv för ersättningsinvesteringar</P>
<P class="p120 ft49">Redovisning</P>
<P class="p833 ft8"><SPAN class="ft10">3.1</SPAN><SPAN class="ft151">Föreningen ska årligen göra en reservering för en reserv för framtida ersättningsinvesteringar. Reserven redovisas på särskild rad i balansräkningen med benämningen ”Reserv för framtida ersättningsinvesteringar”. Reserveringen redovisas som en kostnad i resultaträkningen med benämningen ”Reservering för framtida ersättningsinvesteringar”.</SPAN></P>
<P class="p821 ft8"><SPAN class="ft10">3.2</SPAN><SPAN class="ft151">Storleken på den årliga reserveringen ska beräknas som 1/30- del av summan av de närmaste 30 årens bedömda utgifter för ersättningsinvesteringar. Utgifterna ska beräknas baserat på prisnivån det år avsättningen görs.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">435</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_436">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p368 ft10"><SPAN class="ft10">3.3</SPAN><SPAN class="ft155">Som en förenklingsregel får avsättningens storlek får</SPAN></P>
<P class="p834 ft10">bestämmas till 2 % av byggnadens taxeringsvärde eller</P>
<P class="p835 ft10">300 kronor/boa/kvm.</P>
<P class="p831 ft8"><SPAN class="ft10">3.4</SPAN><SPAN class="ft151">Reservering behöver inte göras om saldot på reserven uppgår till mer än de närmaste 30 årens bedömda utgifter för ersätt- ningsinvesteringar. Utgifterna ska beräknas baserat på pris- nivån det år årsredovisningen avser.</SPAN></P>
<P class="p103 ft49">Upplysningar</P>
<P class="p836 ft8"><SPAN class="ft10">3.5</SPAN><SPAN class="ft151">Föreningen ska i not, med belopp, redogöra för ersättnings- investeringar innevarande år och de 9 närmast föregående åren. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Detta oav- sett om ersättningsinvesteringarna bokförts som en reducer- ing av reserven för ersättningsinvesteringar eller kostnads- förets direkt i resultaträkningen.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">3.6</SPAN><SPAN class="ft151">Föreningen ska i not, med belopp i årets penningvärde, redo- göra för de närmaste 10 årens planerade ersättningsinveste- ringar. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">3.7</SPAN><SPAN class="ft151">Föreningen ska i not redogöra för årets förändring av reserven för ersättningsinvesteringar. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Om årets reservering är mindre än 0,5 % av byggnadens taxeringsvärde eller om reservens saldo är mindre än de närmaste 10 årens planerade ersättnings- investeringar, ska skälen till detta anges i anslutning till redogörelsen över årets förändring av reserven.</SPAN></P>
<P class="p837 ft35"><SPAN class="ft34">4</SPAN><SPAN class="ft156">Eget kapital och förvärv eller inlösen av egna andelar/bostadsrätter</SPAN></P>
<P class="p70 ft49">Eget kapital</P>
<P class="p838 ft8"><SPAN class="ft10">4.1</SPAN><SPAN class="ft151">Föreningens egna kapital ska delas upp i tillförda medel, balanserat resultat och årets resultat.</SPAN></P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">4.2</SPAN><SPAN class="ft151">Som balanserat resultat får endast redovisas summan av tidigare års resultat. Det får inte ske någon omföring mellan</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">436</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_437">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p839 ft8">balanserat resultat och tillförda medel. I enlighet med Bostadsrättslagen 9 kap. 27§ får utdelning till bostadsrätts- havarna ske baserat på balanserad vinst inklusive årets resultat.</P>
<P class="p840 ft8"><SPAN class="ft10">4.3</SPAN><SPAN class="ft151">Som tillförda medel redovisas alla förändringar i eget kapital förutom årets resultat och utdelningar till medlemmarna. Detta inkluderar:</SPAN></P>
<P class="p841 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Insatser</SPAN></P>
<P class="p842 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Förlagsinsatser</SPAN></P>
<P class="p842 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Erhållen ersättning för nya andelar/bostadsrätter</SPAN></P>
<P class="p843 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Ersättning för avyttrade andelar/bostadsrätter</SPAN></P>
<P class="p844 ft10">Tillförda medel reduceras bland annat med</P>
<P class="p842 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Nedskrivningar</SPAN></P>
<P class="p842 ft10"><SPAN class="ft16">–</SPAN><SPAN class="ft152">Betalning för inlösta andelar/bostadsrätter</SPAN></P>
<P class="p101 ft49">Egna andelar/bostadsrätter</P>
<P class="p833 ft8"><SPAN class="ft10">4.4</SPAN><SPAN class="ft157">Om föreningen förvärvar eller löser in en bostadsrätt från en medlem redovisas detta olika beroende på syftet. Om föreningens syfte är att före utgången av nästa räkenskapsår åter avyttra bostadsrätten till en ny medlem ska den erlagda ersättningen redovisas som en omsättningstillgång med benämningen ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”. Om syftet inte är att avyttra bostadsrätten innan utgången av nästa räkenskapsår ska den erlagda ersättningen redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital.</SPAN></P>
<P class="p845 ft8"><SPAN class="ft10">4.5</SPAN><SPAN class="ft157">När föreningen avyttrar en bostadsrätt som redovisas som ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”, redovisas vinst eller förlust netto i resultaträkningen.</SPAN></P>
<P class="p822 ft8"><SPAN class="ft10">4.6</SPAN><SPAN class="ft157">När föreningen upplåter en ny bostadsrätt eller en bostads- rätt som tidigare återlösts och redovisats som en minskning av tillförda medel, ska viss del av den erhållna ersättningen redovisas som tillförda medel i eget kapital och resterande</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">437</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_438">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331438x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p846 ft8">del redovisas som ökning av reserven för ersättnings- investeringar.</P>
<P class="p824 ft8"><SPAN class="ft10">4.7</SPAN><SPAN class="ft151">Den del av den erhållna ersättningen enligt punkt 4.6 som ska redovisas som ökning av tillförda medel i eget kapital ska vara så stor att tillförda medel per andel (med hänsyn till bostadsrättens andel) ska vara samma före som efter redovisningen av den nya bostadsrätten.</SPAN></P>
<P class="p825 ft128">Kommentar:</P>
<P class="p116 ft8">Om andelstalen i föreningen beräknas baserat på yta så ska posten tillförda medel i eget kapital öka lika mycket som den totala ytan som omfattas av föreningens andelar.</P>
<P class="p68 ft8">Om den ersättning som erhålls är mindre än vad som ska avsättas till posten tillförda medel så förs hela den erhållna ersättningen till tillförda medel och ingen del redovisas som ökning av reserven för ersättningsinvesteringar.</P>
<P class="p830 ft8"><SPAN class="ft10">4.8</SPAN><SPAN class="ft151">Om en förvärvad andel i en årsredovisning redovisats som ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt” men inte avyttrats innan den därpå följande årsredovisningen påtecknas av styrelsen, ska det erhållna beloppet omföras från posten ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt” till ”Tillförda medel”.</SPAN></P>
<P class="p847 ft49">Exempel 4:1 Inlöst andel/bostadsrätt</P>
<P class="p467 ft8">I maj år 01 återköper en förening en bostadsrätt. Avsikten är att på nytt sälja bostadsrätten till en ny medlem. I boksluten per 31/12 år 01 och 31/12 år 02 redovisas den erhållna ersättningen under posten ”Tillfälligt innehav av egen bostadsrätt”.</P>
<P class="p482 ft8">I april år 04 påtecknar styrelsen årsredovisningen för år 03. Den återköpta bostadsrätten har ännu inte avyttrats till någon ny medlem varför den erhållna ersättningen omförs till ”Tillförda medel” i balansräkningen per 31/12 år 03.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">438</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_439">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p82 ft49">Upplysningar</P>
<P class="p833 ft8"><SPAN class="ft10">4.4</SPAN><SPAN class="ft151">I not ska föreningen lämna en redogörelse för årets för- ändring av eget kapital. Redogörelsen ska utformas enligt bilaga 1. Upplysningen behöver inte lämnas om årets för- ändring av eget kapital endast avser årets resultat.</SPAN></P>
<P class="p848 ft8"><SPAN class="ft10">4.5</SPAN><SPAN class="ft151">Om balanserat resultat och årets resultat tillsammans är negativt ska föreningen ange detta i förvaltningsberättelsen och redogöra för på hur många års sikt föreningen planerar att återställa balanserat resultat till en positiv nivå. Upp- lysningen behöver inte lämnas om underskottet är mindre än årets totala intäkter. Om underskottet är större än årets intäkter multiplicerat med fem, ska huvudsakliga skäl till underskottet anges i förvaltningsberättelsen.</SPAN></P>
<P class="p17 ft128">Kommentar:</P>
<P class="p181 ft8">Denna normgivning baseras på synsättet att balanserade resultat endast tillfälligt ska vara negativa. Detta är väsentligt bland annat mot bakgrund av att resultaträkningen inte belastas med avskriv- ningar på fastighetens anskaffningsvärde. Endast undantagsvis ska planen för att återställa ett negativt balanserat resultat till positiv nivå vara längre än 20 år och en styrelse bör kunna påvisa den ekono- miska hållbarheten i händelse av att strukturellt underskott före- ligger.</P>
<P class="p316 ft34">X Inventarier</P>
<P class="p120 ft10">…..</P>
<P class="p849 ft34">X Första gången denna norm tillämpas</P>
<P class="p65 ft34">ETT EXEMPEL HOS EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING</P>
<P class="p120 ft34">Bostadsrättsföreningen Mandarinen 1:7</P>
<P class="p120 ft10">Organisationsnummer <NOBR>7132xx-xxxx</NOBR></P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">439</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_440">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Bilaga 2 SOU 2017:31</P>
<P class="p85 ft34">Årsredovisning för räkenskapsåret 20x2</P>
<P class="p228 ft10">……</P>
<P class="p850 ft34">Förvaltningsberättelse</P>
<P class="p104 ft10">…..</P>
<P class="p850 ft34">Resultaträkning</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t44">
<TR>
<TD class="tr3 td217"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td155"><P class="p851 ft147">Not</P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p852 ft147">20x2</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td129"><P class="p36 ft159">20x1</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td218"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td219"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td220"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td221"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr17 td159"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr18 td217"><P class="p189 ft162">Nettoomsättning</P></TD>
<TD class="tr18 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td165"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td159"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Årsavgifter</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p852 ft147">x</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p36 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td217"><P class="p189 ft147">Hyresintäkter</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p852 ft147">x</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td129"><P class="p36 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Övrigt</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p852 ft147">x</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p36 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td217"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr17 td107"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr17 td141"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr16 td221"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr17 td159"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td217"><P class="p189 ft147">Summa nettoomsättning</P></TD>
<TD class="tr10 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td165"><P class="p852 ft147">xx</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr10 td129"><P class="p36 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr19 td217"><P class="p189 ft162">Kostnader för fastighetsförvaltning</P></TD>
<TD class="tr19 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td165"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td159"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td217"><P class="p189 ft147">Reparationer och underhåll</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr3 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Driftkostnader</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Administration</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr0 td217"><P class="p189 ft147">Övriga kostnader</P></TD>
<TD class="tr0 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td220"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td221"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr5 td223"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td217"><P class="p189 ft147">Summa kostnader för fastighetsförvaltning</P></TD>
<TD class="tr10 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr10 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr19 td217"><P class="p189 ft147">Resultat före finansiella poster</P></TD>
<TD class="tr19 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td165"><P class="p853 ft147">xx</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr19 td129"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Ränteintäkter</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p853 ft147">x</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p155 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr0 td217"><P class="p189 ft147">Räntekostnader</P></TD>
<TD class="tr0 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td220"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td221"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr5 td223"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td217"><P class="p189 ft147">Summa finansnetto</P></TD>
<TD class="tr10 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr10 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr0 td217"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr0 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td220"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td221"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr5 td223"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td217"><P class="p189 ft147">Resultat efter finansiella poster</P></TD>
<TD class="tr10 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr10 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft163">Reservering för framtida ersättningsinvesteringar</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p155 ft147">1</P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td217"><P class="p189 ft147">Kostnadsförd ersättningsinvestering</P></TD>
<TD class="tr15 td107"><P class="p155 ft147">1</P></TD>
<TD class="tr15 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td165"><P class="p853 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td129"><P class="p155 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td217"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr17 td107"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr16 td220"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td221"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD colspan=2 class="tr16 td223"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td217"><P class="p189 ft147">Summa för byggnadsinvesteringar</P></TD>
<TD class="tr3 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td220"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td221"><P class="p853 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
<TD colspan=2 class="tr15 td223"><P class="p155 ft147"><NOBR>-xx</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr18 td217"><P class="p189 ft147">Årets resultat</P></TD>
<TD class="tr18 td107"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td141"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td165"><P class="p853 ft147">xxx</P></TD>
<TD colspan=2 class="tr18 td129"><P class="p155 ft147">xxx</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">440</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_441">
<DIV id="id_1">
<P class="p854 ft22">SOU 2017:31 Bilaga 2</P>
<P class="p855 ft34">Balansräkning</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t45">
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p35 ft147">Not</P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p856 ft147">20x2</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft159">20x1</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td225"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td213"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td226"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr18 td224"><P class="p178 ft147">TILLGÅNGAR</P></TD>
<TD class="tr18 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Anläggningstillgångar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft162">Materiella anläggningstillgångar</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Byggnader, byggnadsinventarier och mark</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p35 ft147">2</P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p856 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr19 td224"><P class="p178 ft147">Summa anläggningstillgångar</P></TD>
<TD class="tr19 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td106"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr19 td2"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Omsättningstillgångar</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Kundfordringar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Övriga fordringar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft164">Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Kortfristiga placeringar</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Kassa och bank</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr0 td224"><P class="p178 ft147">Summa omsättningstillgångar</P></TD>
<TD class="tr0 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr5 td226"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr5 td222"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Summa tillgångar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr18 td226"><P class="p857 ft147">xxx</P></TD>
<TD class="tr18 td222"><P class="p155 ft147">xxx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr20 td224"><P class="p178 ft147">EGET KAPITAL OCH SKULDER</P></TD>
<TD class="tr20 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr20 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr20 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Eget kapital</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p231 ft147">5</P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Tillförda medel</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Balanserat resultat</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Årets resultat</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Summa eget kapital</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Reserv för ersättningsinvesteringar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p231 ft147">3</P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Avsättningar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Övriga avsättningar</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Summa avsättningar</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr19 td224"><P class="p178 ft147">Långfristiga skulder</P></TD>
<TD class="tr19 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr19 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Skulder till kreditinstitut</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft147">Övriga långfristiga skulder</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Summa långfristiga skulder</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr20 td224"><P class="p178 ft147">Kortfristiga skulder</P></TD>
<TD class="tr20 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr20 td106"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr20 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Skulder till kreditinstitut</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Leverantörsskulder</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Övriga skulder</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td224"><P class="p178 ft164">Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter</P></TD>
<TD class="tr3 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td106"><P class="p857 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td224"><P class="p178 ft147">Summa kortfristiga skulder</P></TD>
<TD class="tr15 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td106"><P class="p857 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td224"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr17 td12"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr16 td226"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td224"><P class="p178 ft147">Summa eget kapital och skulder</P></TD>
<TD class="tr10 td12"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr10 td106"><P class="p857 ft147">xxx</P></TD>
<TD class="tr10 td2"><P class="p155 ft147">xxx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td224"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr17 td12"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr16 td226"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">441</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_442">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p85 ft34">Noter</P>
<P class="p228 ft49">Not 1 Redovisningsprinciper</P>
<P class="p70 ft128">Byggnader och mark</P>
<P class="p655 ft10">Byggnader och mark redovisas till anskaffningsvärde.</P>
<P class="p760 ft8">Om nettoförsäljningsvärdet är lägre än redovisade värdet skrivs redovisade värdet ner till nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning redovisas som en direkt minskning av tillförda medel i eget kapital.</P>
<P class="p271 ft128">Ersättningsinvesteringsfonden</P>
<P class="p116 ft8">Investeringsfonden ökas med årliga avsättningar, upplåtelseavgifter och ersättningar vid avyttringar av nya bostadsrätter.</P>
<P class="p68 ft8">Ersättningsinvesteringsfonden minskas med utgiften för nya ersättningsinvesteringar.</P>
<P class="p123 ft8">I den mån ersättningsinvesteringen överstiger tillgänglig reserv för ersättningsinvestering ska överstigande belopp kostnadsföras samma år det genomförs samt redogöras för med avseende på av- vikelse från tidigare års uppskattade sparbehov.</P>
<P class="p372 ft49">Not 2 Byggnader och mark</P>
<P class="p344 ft8">Byggnaden på föreningens fastighet Mandarinen 1:7 uppfördes ursprungligen år 19xx.</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t46">
<TR>
<TD class="tr18 td227"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr18 td228"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr18 td229"><P class="p155 ft147">(tkr)</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td230"><P class="p189 ft147">19xx</P></TD>
<TD class="tr10 td116"><P class="p21 ft147">Fastigheten anskaffas</P></TD>
<TD class="tr10 td46"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td230"><P class="p189 ft147">19xx</P></TD>
<TD class="tr15 td116"><P class="p21 ft147">Kompletteringsinvestering x</P></TD>
<TD class="tr15 td46"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td230"><P class="p189 ft147">20x2</P></TD>
<TD class="tr15 td116"><P class="p21 ft147">Nyinvestering x</P></TD>
<TD class="tr15 td46"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td230"><P class="p21 ft165"> </P></TD>
<TD class="tr17 td116"><P class="p21 ft165"> </P></TD>
<TD class="tr16 td229"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr9 td230"><P class="p189 ft147">Redovisat värde</P></TD>
<TD class="tr9 td116"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr3 td229"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
</TABLE>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">442</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_443">
<DIV id="id_1">
<P class="p854 ft22">SOU 2017:31 Bilaga 2</P>
<P class="p858 ft49">Not 3 Reserv för ersättningsinvesteringar</P>
<P class="p859 ft10">Genomförda och planerade ersättningsinvesteringar består av följande:</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t47">
<TR>
<TD colspan=2 class="tr15 td231"><P class="p178 ft147">Genomförda ersättningsinvesteringar 20y3 - 20x2:</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p26 ft147">(tkr)</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td232"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td233"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr17 td171"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td234"><P class="p178 ft147">20y3</P></TD>
<TD class="tr10 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr10 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td234"><P class="p178 ft147">20y6</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td234"><P class="p178 ft147">20y9</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td234"><P class="p178 ft147">20x1</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td234"><P class="p178 ft147">20x1</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td234"><P class="p178 ft147">20x2</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd x</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p22 ft147">X</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr20 td231"><P class="p178 ft147">Planerade investeringar 20x3 - 20z2</P></TD>
<TD class="tr20 td171"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td232"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td233"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr17 td171"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td234"><P class="p178 ft147">20x4</P></TD>
<TD class="tr10 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd y</P></TD>
<TD class="tr10 td171"><P class="p26 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td234"><P class="p178 ft147">20x6</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd y</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p26 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td234"><P class="p178 ft147">20z0</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd y</P></TD>
<TD class="tr15 td171"><P class="p26 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td234"><P class="p178 ft147">20z1</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p21 ft147">Åtgärd y</P></TD>
<TD class="tr3 td171"><P class="p26 ft147">x</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p860 ft8">Varje år görs avsättningar till en reserv för planerade ersättnings- investeringar. Reservens storlek har utvecklat sig enligt följande:</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t48">
<TR>
<TD class="tr15 td235"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr15 td236"><P class="p174 ft147">20x2</P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p155 ft159">20x1</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td237"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td238"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td235"><P class="p178 ft147">Ingående saldo</P></TD>
<TD class="tr10 td236"><P class="p174 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr10 td2"><P class="p231 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr15 td235"><P class="p178 ft147">Årets utnyttjande av reserven</P></TD>
<TD class="tr15 td236"><P class="p174 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD class="tr15 td2"><P class="p231 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td235"><P class="p178 ft147">Årets avsättningar</P></TD>
<TD class="tr3 td236"><P class="p174 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p231 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr5 td235"><P class="p178 ft147">Utgivande av ny bostadsrätt</P></TD>
<TD class="tr9 td238"><P class="p174 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr9 td222"><P class="p231 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr10 td235"><P class="p178 ft147">Utgående saldo</P></TD>
<TD class="tr10 td236"><P class="p174 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr10 td2"><P class="p231 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr17 td235"><P class="p21 ft161"> </P></TD>
<TD class="tr16 td238"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
<TD class="tr16 td222"><P class="p21 ft160"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr21 td235"><P class="p178 ft163">Årets avsättning i % av byggnadens anskaffningsvärde</P></TD>
<TD class="tr21 td236"><P class="p174 ft147">x%</P></TD>
<TD class="tr21 td2"><P class="p155 ft147">x%</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td235"><P class="p178 ft147">Utgående saldo i % av närmaste 10 årens</P></TD>
<TD class="tr3 td236"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p21 ft158"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td235"><P class="p178 ft147">planerade ersättningsinvesteringar</P></TD>
<TD class="tr3 td236"><P class="p174 ft147">x%</P></TD>
<TD class="tr3 td2"><P class="p155 ft147">x%</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p861 ft8">Om årets avsättning understiger 0,5 % av taxeringsvärdet ska särskild motivering lämnas.</P>
<P class="p862 ft10">[Att årets avsättning understiger 0,5 % av taxeringsvärdet beror på att ….]</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">443</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_444">
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft22">Bilaga 2 SOU 2017:31</P>
<P class="p752 ft8">Om utgående saldo är mindre än summan av de närmaste 10 årens ersättningsinvesteringar ska särskild motivering lämnas. [Att utgående saldo är mindre än summan av de närmaste 10 årens ersättningsinvesteringar beror på att…]</P>
<P class="p863 ft8">Framtidsplanen har utförts av Fackman , ”Bra på byggen AB” Datum för senaste uppdatering var , <NOBR>201X-11-01,</NOBR> samt den</P>
<P class="p400 ft8">styrelsebehandlades, <NOBR>201X-12-06</NOBR> Planen innehåller samtliga på brf:en ansvariga komponenter med undantag av stommen. Planen innehåller även nyinvestering av carport med laddplatser för 5 elbilar, omläggning av föreningens uppfartsväg 201X samt solcellsanlägg- ning på huvudbyggnadens tak 201X. Nyinvesteringen ingår (ingår ej) i det belopp som ligger till underlag för reservering för ersättningsinvestering och därigenom sparar (sparar inte) föreningen i månadsavgiften även för detta.</P>
<P class="p103 ft49">Not 5 Förändring i eget kapital</P>
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t49">
<TR>
<TD class="tr15 td239"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr15 td240"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr15 td81"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr15 td157"><P class="p21 ft147">Balanserat- och</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr15 td241"><P class="p189 ft147">20x2</P></TD>
<TD class="tr15 td242"><P class="p864 ft164">Tillförda medel</P></TD>
<TD class="tr15 td243"><P class="p21 ft147">årets resultat</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr18 td244"><P class="p189 ft147">Ingående saldo</P></TD>
<TD class="tr18 td81"><P class="p36 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr18 td157"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr15 td244"><P class="p189 ft147">Upplåtelse av ny bostadsrätt</P></TD>
<TD class="tr15 td81"><P class="p36 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td157"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr15 td244"><P class="p189 ft147">Nedskrivning av fastigheten</P></TD>
<TD class="tr15 td81"><P class="p36 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD class="tr15 td157"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr5 td244"><P class="p189 ft147">Årets resultat</P></TD>
<TD class="tr9 td242"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td243"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr18 td244"><P class="p189 ft147">Utgående saldo</P></TD>
<TD class="tr18 td81"><P class="p36 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr18 td157"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 rowspan=2 class="tr13 td244"><P class="p189 ft147">20x1</P></TD>
<TD class="tr16 td242"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td243"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr22 td81"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr22 td157"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr16 td245"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td246"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td242"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
<TD class="tr16 td243"><P class="p21 ft148"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr18 td244"><P class="p189 ft147">Ingående saldo</P></TD>
<TD class="tr18 td81"><P class="p36 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr18 td157"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr15 td244"><P class="p189 ft147">Upplåtelse av bostadsrätt</P></TD>
<TD class="tr15 td81"><P class="p36 ft147">x</P></TD>
<TD class="tr15 td157"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr3 td244"><P class="p189 ft147">Nedskrivning av fastigheten</P></TD>
<TD class="tr3 td81"><P class="p36 ft147"><NOBR>-x</NOBR></P></TD>
<TD class="tr3 td157"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
</TR>
<TR>
<TD colspan=2 class="tr5 td244"><P class="p189 ft147">Årets resultat</P></TD>
<TD class="tr9 td242"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr9 td243"><P class="p155 ft147">x</P></TD>
</TR>
<TR>
<TD class="tr3 td239"><P class="p189 ft147">Utgående saldo</P></TD>
<TD class="tr15 td246"><P class="p21 ft13"> </P></TD>
<TD class="tr15 td242"><P class="p36 ft147">xx</P></TD>
<TD class="tr15 td243"><P class="p155 ft147">xx</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p103 ft34">LITE OM UNDERHÅLLS- OCH</P>
<P class="p139 ft34">ERSÄTTNINGSINVESTERINGSPLANERING</P>
<P class="p344 ft8">En vederhäftig Framtidsplan innehåller alla de komponenter som belöper på föreningens ansvar att underhålla och göra ersättnings- investeringar för under angiven tidsperiod. I praktiken betyder detta</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">444</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_445">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p73 ft8">normalt alla delar så som stammar, tak, fasad, fönster, hiss/ar och balkonger i förekommande fall, uppvärmningssystem, el – regler- utrustning, ventilation mm. Då en förening även kan ha planerat underhåll för markarbeten eller åtaganden som inte avser själva byggnaden så som exempelvis, staket, dräneringar, gemensamhets- ytor och trädgård bör även dessa inkluderas då de representerar ett framtida utbetalningsbehov samt behöver beaktas för att identifiera lämpligt årsavgiftsuttag.</P>
<P class="p145 ft8">Normalt görs en plan genom att identifiera alla byggnads- volymer/ytor/förekomster så som exempelvis, tak 700 kvm, fönster 36 dubbelfönster, 18 balkongdörrar, putsad fasad x kvm osv.</P>
<P class="p145 ft8">Dessa delar åsätts i samband med en besiktning en utbytes/åt- gärdsfrekvens som kan vara <NOBR>10–50</NOBR> år.</P>
<P class="p64 ft8">En kostnadsbedömning för åtgärd görs för varje åtgärd. Denna kostnadsbedömning kan antingen göras genom regelrätt offert- upphandling/prisförfrågan men vanligen så köper de flesta in pris- uppgifterna från en leverantör som tillhandahåller uppdaterade kalkylpriser.</P>
<P class="p64 ft8">Genom att slå ihop volymer med pris samt åsätta år för åtgärd erhålls en matris som går att summera i kolumner för varje kom- mande år. Därigenom erhålls en nominell utbetalningsplan för både reparationer som ersättningsinvesteringar. Reparationer är normalt mindre belopp och håller en relativt jämn nivå över tid och ingår normalt i det budgetutrymme för reparationer som bostadsrätts- föreningen årligen budgeterar för. Rätt utförd plan ger en styrelse ryggraden i sin verksamhetsplanering för sitt styrelsearbete samt dokumenterar även för kommande styrelser vad som ligger framför föreningen så att dessa åtgärder kan planeras i tid.</P>
<P class="p101 ft34">EGET REGELVERK ELLER ANPASSNING</P>
<P class="p2 ft34">AV BEFINTLIGA</P>
<P class="p63 ft8">Branschens inriktning har varit att förbättra för konsument på ett så ändamålsenligt sätt som möjligt och därefter få ett lösningsförslag prövat utifrån nuvarande lagar och regler och möjliga alternativ. Efter uppvaktning av justitiedepartementet var det glädjande när Kommittédirektivet 2015:97 Stärkt konsumentskydd på bostads- rättsmarknaden presenterades.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">445</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_446">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p752 ft8">Direktivet innehöll bland annat nedanstående för utredaren att ta ställning till</P>
<P class="p552 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">på vilket eller vilka sätt som en bostadsrättsförening bör säker- ställa att det kommer att finnas tillräckliga medel för att möta det långsiktiga underhållsbehovet,</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">om det i årsredovisningen bör lyftas fram uppgifter som är särskilt viktiga för bostadsrättsföreningens intressenter.</SPAN></P>
<P class="p865 ft8">”Enligt regeringen är det vidare helt centralt att en bostadsrätts- förening har långsiktig möjlighet att sköta sitt underhåll. Det har ifrågasatts om reglerna om avskrivning på föreningens byggnad är det mest ändamålsenliga sättet att uppnå detta. Ett alternativ skulle kunna vara att lägga ökad vikt vid avsättningar till fonden för yttre underhåll. I sammanhanget bör det dock beaktas att svensk redovis- ningslagstiftning sedan lång tid har präglats av en strävan efter enhetliga regler för olika företag. Så långt det är möjligt bör olika företag kunna jämföras med varandra, även om de är av olika storlek eller form eller är verksamma i olika branscher. ”</P>
<P class="p123 ft8">Ovanstående direktiv kan men behöver inte tolkas som att bostadsrättsföreningar måste behandlas som aktiebolag eller vilken näringsverksamhet som helst och därför får inga särregler förekom- ma.</P>
<P class="p110 ft8">Enligt branschens förmenande finns sannolikt olika alternativ jämfört med idag. Detta som allt ifrån ett eget regelverk frikopplat från Årsredovisningslagen inkorporerat under Bostadsrättslagen till undantagsbestämmelser/tolkningar kring synsättet avskrivningar i ÅrL som Bokföringsnämnden kan uttala för just bostadsrätts- föreningar likt de gjorde kring avskrivningsmetoder. Det finns även möjlighet till att införa andra organ än Bokföringsnämnden som normgivande även om man tycka att deras direktiv från regeringen kring ”Bokföringsnämnden ska verka för att regelverket är enkelt och anpassat till användarens behov” borde vara tillräckligt för att inte befästa en dålig ordning och/eller förvärra redovisningarna för användarna. Självklart finns förståelse för att anpassningar och/eller särregler för vissa branscher inte är önskvärda och riskerar att fler branscher knackar på dörren.</P>
<P class="p138 ft10">När verkligheten är sådan att</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">446</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_447">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20">
<TR>
<TD class="tr7 td211"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
<TD class="tr7 td112"><P class="p21 ft26">Bilaga 2</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p629 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">användarna knappt förstår redovisningarna,</SPAN></P>
<P class="p773 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">en ekonom inte utifrån dagens årsredovisningar kan bilda sig en tillfredställande bra uppfattning om framtiden och föreningens kostnader utan kompletterande information,</SPAN></P>
<P class="p338 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">redovisningarna berör så många konsumenter som cirka 1 miljon bostadsrättsinnehavare och deras närstående,</SPAN></P>
<P class="p337 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">redovisningarna har betydelse för överlåtelsevärden för konsu- menter som omfattar över 2 275 miljarder 2016 vilket är större än de samlade svenska offentliga finanserna 2016 och mer än hälften av Sveriges BNP 2015,</SPAN></P>
<P class="p774 ft8">så anser vi ändå att området förtjänar ett eget regelverk för ett bättre konsumentskydd.</P>
<P class="p74 ft166">Detta även om det givetvis finns en liten kostnad med omaket att behöva administrera en avvikelse eller särregel. Det är för konsu- menten och ”användarna” sannolikt viktigare att regelverken är anpassade för dem än att regelverken är anpassade till andra branscher.</P>
<P class="p866 ft34">SLUTORD</P>
<P class="p63 ft8">Ett permanentande av dagens regelverk, vare sig standardisering kring K3 görs eller inte, betyder att dagens ordning kring årsredovisningar som är svåra att förstå består. Då nyproduktionen även fortsättnings- vis gör kalkyler med bokföringsmässiga underskott betyder detta att bostadsrättsbeståndet fylls på med nya föreningar med strukturella redovisningsmässiga underskott men som kan ha kassaflödesmässigt hållbara kalkyler. Alternativet till detta är förbud mot underskotts- redovisningar vilket allt annat lika betyder cirka <NOBR>70–100</NOBR> procent högre årsavgiftsnivåer eller i praktiken nyproduktionsstopp av bostadsrättslägenheter. Dagens regelverk gör även att det äldre beståndet som inte arbetar med framtidsplanering många gånger kan bli negativt överraskade. Detta eftersom avskrivningsvärdena oftast är rejält urholkade av inflationen och tron om att avskrivningarna löser detta är utbredda.</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">447</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_448">
<DIV id="id_1">
<TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6">
<TR>
<TD class="tr7 td11"><P class="p21 ft22">Bilaga 2</P></TD>
<TD class="tr7 td12"><P class="p21 ft22">SOU 2017:31</P></TD>
</TR>
</TABLE>
<P class="p235 ft10">Branschens förslag däremot:</P>
<P class="p115 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">förflyttar styrelsefokus i bostadsrättsföreningar till att planera för framtiden med beaktande av varje byggnads unika förutsättningar</SPAN></P>
<P class="p552 ft78"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft77">underlättar för intressent att förstå den ekonomiska statusen i föreningens ekonomi, att göra jämförelser samt att prissätta detta</SPAN></P>
<P class="p789 ft10"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft76">skapar framförhållning och jämnare årsavgiftsuttag</SPAN></P>
<P class="p867 ft8"><SPAN class="ft33">•</SPAN><SPAN class="ft31">att medlemmar i samband med årsmöten kan göras delaktiga i vad föreningen står inför och dess ekonomiska konsekvenser.</SPAN></P>
<P class="p865 ft8">Vi är övertygande om att detta är vad en styrelse bör lägga sin tid på istället för diskussioner kring så kallad ”historisk rättvisa”, eller att kortsiktigt bortse inför de ibland större åtgärder som behöver göras.</P>
<P class="p123 ft78">Låt bostadsrättsföreningarna sätta på helljuset istället för att köra bilen med släckta lysen och blicken i backspegeln – alla vinner på det.</P>
<P class="p868 ft10">Stockholm som ovan</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<P class="p4 ft21">448</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_449">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331449x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV class="dclr"></DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft167">Statens offentliga utredningar 2017</P>
<P class="p771 ft168">Kronologisk förteckning</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p869 ft6"><SPAN class="ft169">1.</SPAN><SPAN class="ft170">För Sveriges landsbygder</SPAN></P>
<P class="p870 ft4"><SPAN class="ft169">–</SPAN><SPAN class="ft171">en sammanhållen politik för arbete, hållbar tillväxt och välfärd. N.</SPAN></P>
<P class="p871 ft4"><SPAN class="ft169">2.</SPAN><SPAN class="ft172">Kraftsamling för framtidens energi. M.</SPAN></P>
<P class="p872 ft4"><SPAN class="ft169">3.</SPAN><SPAN class="ft172">Karens för statsråd och statssekreterare. Fi.</SPAN></P>
<P class="p873 ft4"><SPAN class="ft169">4.</SPAN><SPAN class="ft172">För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det folkhälsopolitiska ramverket. S.</SPAN></P>
<P class="p874 ft4"><SPAN class="ft169">5.</SPAN><SPAN class="ft172">Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2. S.</SPAN></P>
<P class="p875 ft4"><SPAN class="ft4">6.</SPAN><SPAN class="ft172">Se barnet! Ju.</SPAN></P>
<P class="p876 ft6"><SPAN class="ft173">7.</SPAN><SPAN class="ft170">Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag</SPAN></P>
<P class="p877 ft4">i brottmål – en bättre hantering av stora mål. Ju.</P>
<P class="p878 ft4"><SPAN class="ft169">8.</SPAN><SPAN class="ft172">Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. M.</SPAN></P>
<P class="p869 ft6"><SPAN class="ft169">9.</SPAN><SPAN class="ft170">Det handlar om oss.</SPAN></P>
<P class="p197 ft4"><SPAN class="ft169">–</SPAN><SPAN class="ft172">unga som varken arbetar eller studerar. U.</SPAN></P>
<P class="p879 ft4"><SPAN class="ft169">10.</SPAN><SPAN class="ft172">Ny ordning för att främja god sed och hantera oredlighet i forskning. U.</SPAN></P>
<P class="p880 ft4"><SPAN class="ft169">11.</SPAN><SPAN class="ft172">Vägskatt. Volym 1 och 2. Fi.</SPAN></P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p881 ft4"><SPAN class="ft169">20.</SPAN><SPAN class="ft172">Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till högskoleutbildning. U.</SPAN></P>
<P class="p882 ft4"><SPAN class="ft169">21.</SPAN><SPAN class="ft172">Läs mig! Nationell kvalitetsplan för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. S.</SPAN></P>
<P class="p883 ft4"><SPAN class="ft169">22.</SPAN><SPAN class="ft172">Från värdekedja till värdecykel – så får Sverige en mer cirkulär ekonomi. M.</SPAN></P>
<P class="p884 ft4"><SPAN class="ft169">23.</SPAN><SPAN class="ft172">digitalforvaltning.nu. Fi.</SPAN></P>
<P class="p885 ft4"><SPAN class="ft169">24.</SPAN><SPAN class="ft172">Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? A.</SPAN></P>
<P class="p886 ft4"><SPAN class="ft169">25.</SPAN><SPAN class="ft172">Samlad kunskap – stärkt handläggning. S.</SPAN></P>
<P class="p887 ft4"><SPAN class="ft169">26.</SPAN><SPAN class="ft172">Delningsekonomi. På användarnas villkor. Fi.</SPAN></P>
<P class="p888 ft4"><SPAN class="ft169">27.</SPAN><SPAN class="ft172">Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet. Fi.</SPAN></P>
<P class="p889 ft4"><SPAN class="ft169">28.</SPAN><SPAN class="ft172">Ett nationellt centrum för kunskap om och utvärdering av arbetsmiljö. A.</SPAN></P>
<P class="p884 ft4"><SPAN class="ft169">29.</SPAN><SPAN class="ft172">Brottsdatalag. Ju</SPAN></P>
<P class="p890 ft4"><SPAN class="ft169">30.</SPAN><SPAN class="ft172">En omreglerad spelmarknad. Del 1 och 2. Fi.</SPAN></P>
<P class="p278 ft6"><SPAN class="ft169">31.</SPAN><SPAN class="ft170">Stärkt konsumentskydd</SPAN></P>
<P class="p197 ft4">på bostadsrättsmarknaden. Ju.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="id_3">
<P class="p891 ft4"><SPAN class="ft169">12.</SPAN><SPAN class="ft172">Att ta emot människor på flykt. Sverige hösten 2015. Ju.</SPAN></P>
<P class="p892 ft4"><SPAN class="ft169">13.</SPAN><SPAN class="ft172">Finansiering av infrastruktur med privat kapital? Fi.</SPAN></P>
<P class="p278 ft6"><SPAN class="ft169">14.</SPAN><SPAN class="ft170">Migrationsärenden</SPAN></P>
<P class="p197 ft4">vid utlandsmyndigheterna. Ju.</P>
<P class="p884 ft6"><SPAN class="ft169">15.</SPAN><SPAN class="ft170">Kvalitet och säkerhet</SPAN></P>
<P class="p197 ft4">på apoteksmarknaden. S.</P>
<P class="p893 ft4"><SPAN class="ft169">16.</SPAN><SPAN class="ft172">Sverige i Afghanistan </SPAN><NOBR>2002–2014.</NOBR> UD.</P>
<P class="p894 ft4"><SPAN class="ft173">17.</SPAN><SPAN class="ft174">Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. Ju.</SPAN></P>
<P class="p884 ft4"><SPAN class="ft169">18.</SPAN><SPAN class="ft172">En nationell strategi för validering. U.</SPAN></P>
<P class="p895 ft6"><SPAN class="ft169">19.</SPAN><SPAN class="ft170">Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan</SPAN></P>
<P class="p896 ft4">för unga arbetslösa. A.</P>
</DIV>
</DIV>
<DIV id="page_450">
<DIV id="dimg1">
<INGENBILD zsrc="H5B331450x1.jpg/" id="img1">
</DIV>
<DIV class="dclr"></DIV>
<DIV id="id_1">
<P class="p4 ft167">Statens offentliga utredningar 2017</P>
<P class="p771 ft168">Systematisk förteckning</P>
</DIV>
<DIV id="id_2">
<DIV id="id_2_1">
<P class="p4 ft175">Arbetsmarknadsdepartementet</P>
<P class="p897 ft4">Uppdrag: Samverkan. Steg på vägen mot fördjupad lokal samverkan för unga arbetslösa. [19]</P>
<P class="p898 ft4">Ett arbetsliv i förändring – hur påverkas ansvaret för arbetsmiljön? [24]</P>
<P class="p899 ft4">Ett nationellt centrum för kunskap om och utvärdering av arbetsmiljö. [28]</P>
<P class="p900 ft175">Finansdepartementet</P>
<P class="p901 ft4">Karens för statsråd och statssekreterare. [3] Vägskatt. Volym 1 och 2. [11]</P>
<P class="p902 ft4">Finansiering av infrastruktur med privat kapital? [13]</P>
<P class="p6 ft4">digitalforvaltning.nu. [23]</P>
<P class="p903 ft4">Delningsekonomi. På användarnas villkor. [26]</P>
<P class="p904 ft4">Vissa frågor inom fastighets- och stämpel- skatteområdet. [27]</P>
<P class="p905 ft4">En omreglerad spelmarknad. Del 1 och 2. [30]</P>
<P class="p900 ft175">Justitiedepartementet</P>
<P class="p906 ft4">Se barnet! [6]</P>
<P class="p907 ft6">Straffprocessens ramar och domstolens beslutsunderlag i brottmål</P>
<P class="p908 ft4">– en bättre hantering av stora mål. [7]</P>
<P class="p909 ft4">Att ta emot människor på flykt. Sverige hösten 2015. [12]</P>
<P class="p2 ft6">Migrationsärenden</P>
<P class="p910 ft4">vid utlandsmyndigheterna.[14]</P>
<P class="p911 ft176">Om oskuldspresumtionen och rätten att närvara vid rättegången. Genomförande av EU:s oskuldspresumtionsdirektiv. [17]</P>
<P class="p912 ft4">Brottsdatalag. [29]</P>
<P class="p6 ft6">Stärkt konsumentskydd</P>
<P class="p910 ft4">på bostadsrättsmarknaden. [31]</P>
</DIV>
<DIV id="id_2_2">
<P class="p4 ft175">Miljö- och energidepartementet</P>
<P class="p906 ft4">Kraftsamling för framtidens energi. [2]</P>
<P class="p913 ft4">Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2017. Kärnavfallet – en fråga i ständig förändring. [8]</P>
<P class="p914 ft4">Från värdekedja till värdecykel – så får Sverige en mer cirkulär ekonomi. [22]</P>
<P class="p900 ft175">Näringsdepartementet</P>
<P class="p906 ft4">För Sveriges landsbygder</P>
<P class="p915 ft6">– en sammanhållen politik för</P>
<P class="p915 ft4">arbete, hållbar tillväxt och välfärd. [1]</P>
<P class="p757 ft175">Socialdepartementet</P>
<P class="p916 ft6">För en god och jämlik hälsa. En utveckling av det</P>
<P class="p908 ft4">folkhälsopolitiska ramverket. [4]</P>
<P class="p917 ft4">Svensk social trygghet i en globaliserad värld. Del 1 och 2.[5]</P>
<P class="p2 ft6">Kvalitet och säkerhet</P>
<P class="p910 ft4">på apoteksmarknaden. [15]</P>
<P class="p6 ft6">Läs mig! Nationell kvalitetsplan</P>
<P class="p918 ft4">för vård och omsorg om äldre personer. Del 1 och 2. [21]</P>
<P class="p919 ft4">Samlad kunskap – stärkt handläggning. [25]</P>
<P class="p900 ft175">Utbildningsdepartementet</P>
<P class="p6 ft6">Det handlar om oss.</P>
<P class="p910 ft4">– unga som varken arbetar eller studerar. [9]</P>
<P class="p6 ft6">Ny ordning för att främja god sed</P>
<P class="p920 ft177">och hantera oredlighet i forskning. [10] En nationell strategi för validering [18]</P>
<P class="p921 ft4">Tillträde för nybörjare – ett öppnare och enklare system för tillträde till hög skoleutbildning. [20]</P>
<P class="p922 ft175">Utrikesdepartementet</P>
<P class="p906 ft4">Sverige i Afghanistan <NOBR>2002–2014.</NOBR> [16]</P>
</DIV>
</DIV>
</DIV>
</BODY>
</HTML>
H5B331sou_2017__31.pdf2668545pdfStärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknadenhttps://data.riksdagen.se/fil/7BBA7909-73C8-4D6F-9704-B7A5C0B5BDA7