<dokumentstatus><dokument>
 <hangar_id>2827755</hangar_id>
 <dok_id>H0B388</dok_id>
 <rm>2012</rm>
 <beteckning>88</beteckning>
 <typ>sou</typ>
 <subtyp></subtyp>
 <doktyp>sou</doktyp>
 <typrubrik>Statens offentliga utredningar 2012:88</typrubrik>
 <dokumentnamn>Statens offentliga utredningar</dokumentnamn>
 <debattnamn>Statens offentliga utredningar</debattnamn>
 <tempbeteckning></tempbeteckning>
 <organ></organ>
 <mottagare></mottagare>
 <nummer>88</nummer>
 <slutnummer>0</slutnummer>
 <datum>2012-12-19 00:00:00</datum>
 <systemdatum>2016-03-16 08:35:00</systemdatum>
 <publicerad>2012-12-19 00:00:00</publicerad>
 <titel>Att hyra - från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler</titel>
 <subtitel></subtitel>
 <status>titel</status>
 <htmlformat>html-ec</htmlformat>
 <relaterat_id></relaterat_id>
 <source></source>
 <sourceid></sourceid>
 <dokument_url_text>https://data.riksdagen.se/dokument/H0B388/text</dokument_url_text>
 <dokument_url_html>https://data.riksdagen.se/dokument/H0B388</dokument_url_html>
 <dokumentstatus_url_xml>https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/H0B388</dokumentstatus_url_xml>
 <html>&lt;div style="margin:3px;"&gt;
&lt;STYLE type="text/css"&gt;

body {margin-top: 0px;margin-left: 0px;}

#page_1 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:39px 0px 20px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 721px;}
#page_1 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 676px;overflow: hidden;}
#page_1 #id_2 {border:none;z:b;margin:19px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;}

#page_1 #dimg1z{position:absolute;top:619px;left:420px;z-index:-1;width:132px;height:74px;}
#page_1 #dimg1 #img1  {width:132px;height:74px;}




#page_2 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:76px 0px 24px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 721px;}





#page_3 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 72px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_4 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:23px 0px 113px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}





#page_5 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_6 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_7 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_8 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_9 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_10 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_11 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_12 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_13 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_14 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_15 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}





#page_16 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_17 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_18 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_19 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_19 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_19 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_20 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_20 #dimg1z{position:absolute;top:552px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_20 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_21 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_21 #dimg1z{position:absolute;top:492px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_21 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_22 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_22 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_22 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_23 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_24 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_24 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_24 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_25 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_25 #dimg1z{position:absolute;top:624px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_25 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_26 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_26 #dimg1z{position:absolute;top:528px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_26 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_27 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_27 #dimg1z{position:absolute;top:672px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_27 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_28 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_28 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_28 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_29 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;}

#page_29 #dimg1z{position:absolute;top:347px;left:0px;z-index:-1;width:444px;height:385px;}
#page_29 #dimg1 #img1  {width:444px;height:385px;}




#page_30 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_30 #dimg1z{position:absolute;top:150px;left:42px;z-index:-1;width:424px;height:546px;}
#page_30 #dimg1 #img1  {width:424px;height:546px;}




#page_31 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_31 #dimg1z{position:absolute;top:552px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_31 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_32 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_32 #dimg1z{position:absolute;top:636px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_32 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_33 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;}

#page_33 #dimg1z{position:absolute;top:249px;left:0px;z-index:-1;width:434px;height:459px;}
#page_33 #dimg1 #img1  {width:434px;height:459px;}




#page_34 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_34 #dimg1z{position:absolute;top:672px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_34 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_35 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_35 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_35 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_36 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_36 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_36 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_37 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_37 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_37 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_38 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_38 #dimg1z{position:absolute;top:701px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_38 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_39 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_40 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;}

#page_40 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:9px;z-index:-1;width:420px;height:127px;}
#page_40 #dimg1 #img1  {width:420px;height:127px;}




#page_41 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_42 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_42 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_42 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_43 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_43 #dimg1z{position:absolute;top:730px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_43 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_44 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_44 #dimg1z{position:absolute;top:719px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_44 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_45 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_45 #dimg1z{position:absolute;top:589px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_45 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_46 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_46 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_46 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_47 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_47 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_47 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_48 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_48 #dimg1z{position:absolute;top:730px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_48 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_49 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_49 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_49 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_50 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_50 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_50 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_51 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_51 #dimg1z{position:absolute;top:701px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_51 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_52 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_52 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_52 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_53 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;}

#page_53 #dimg1z{position:absolute;top:318px;left:0px;z-index:-1;width:432px;height:378px;}
#page_53 #dimg1 #img1  {width:432px;height:378px;}




#page_54 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_54 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_54 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_55 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_55 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:63px;z-index:-1;width:432px;height:662px;}
#page_55 #dimg1 #img1  {width:432px;height:662px;}




#page_56 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_56 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_56 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_57 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_57 #dimg1z{position:absolute;top:660px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_57 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_58 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_58 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_58 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_59 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_59 #dimg1z{position:absolute;top:660px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_59 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_60 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_60 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_60 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_61 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_61 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_61 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_62 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_62 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_62 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_63 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_63 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_63 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_64 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_64 #dimg1z{position:absolute;top:491px;left:63px;z-index:-1;width:424px;height:253px;}
#page_64 #dimg1 #img1  {width:424px;height:253px;}




#page_65 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_65 #dimg1z{position:absolute;top:370px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:362px;}
#page_65 #dimg1 #img1  {width:416px;height:362px;}




#page_66 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_66 #dimg1z{position:absolute;top:426px;left:63px;z-index:-1;width:417px;height:294px;}
#page_66 #dimg1 #img1  {width:417px;height:294px;}




#page_67 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_67 #dimg1z{position:absolute;top:179px;left:0px;z-index:-1;width:416px;height:553px;}
#page_67 #dimg1 #img1  {width:416px;height:553px;}




#page_68 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_68 #dimg1z{position:absolute;top:442px;left:42px;z-index:-1;width:426px;height:290px;}
#page_68 #dimg1 #img1  {width:426px;height:290px;}




#page_69 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_69 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_69 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_70 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_70 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_70 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_71 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_71 #dimg1z{position:absolute;top:605px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_71 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_72 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_72 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_72 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_73 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_73 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_73 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_74 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_74 #dimg1z{position:absolute;top:600px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_74 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_75 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_75 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_75 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_76 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_76 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_76 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_77 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_77 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_77 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_78 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_78 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_78 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_79 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_79 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_79 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_80 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_81 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_81 #dimg1z{position:absolute;top:624px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_81 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_82 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_82 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_82 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_83 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_83 #dimg1z{position:absolute;top:624px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_83 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_84 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_85 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_86 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_86 #dimg1z{position:absolute;top:237px;left:63px;z-index:-1;width:417px;height:447px;}
#page_86 #dimg1 #img1  {width:417px;height:447px;}




#page_87 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_87 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_87 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_88 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_88 #dimg1z{position:absolute;top:486px;left:63px;z-index:-1;width:419px;height:258px;}
#page_88 #dimg1 #img1  {width:419px;height:258px;}




#page_89 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_89 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_89 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_90 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_90 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:63px;z-index:-1;width:417px;height:698px;}
#page_90 #dimg1 #img1  {width:417px;height:698px;}




#page_91 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_91 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:0px;z-index:-1;width:424px;height:662px;}
#page_91 #dimg1 #img1  {width:424px;height:662px;}




#page_92 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_92 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_92 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_93 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_93 #dimg1z{position:absolute;top:179px;left:1px;z-index:-1;width:413px;height:235px;}
#page_93 #dimg1 #img1  {width:413px;height:235px;}




#page_94 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_94 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:63px;z-index:-1;width:405px;height:234px;}
#page_94 #dimg1 #img1  {width:405px;height:234px;}




#page_95 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_96 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_96 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_96 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_97 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_98 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_98 #dimg1z{position:absolute;top:672px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_98 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_99 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_99 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_99 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_100 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_100 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_100 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_101 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_102 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_102 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_102 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_103 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_104 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_104 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_104 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_105 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_105 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_105 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_106 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_107 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_107 #dimg1z{position:absolute;top:624px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_107 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_108 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_109 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_110 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_110 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_110 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_111 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_112 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:20px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_113 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_114 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_114 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_114 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_115 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_116 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_117 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_118 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_119 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_120 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_121 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_121 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:483px;z-index:-1;width:62px;height:92px;}
#page_121 #dimg1 #img1  {width:62px;height:92px;}




#page_122 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_123 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_124 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_125 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_126 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_127 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_128 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_129 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_130 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_130 #dimg1z{position:absolute;top:642px;left:63px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_130 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_131 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_131 #dimg1z{position:absolute;top:46px;left:63px;z-index:-1;width:417px;height:623px;}
#page_131 #dimg1 #img1  {width:417px;height:623px;}




#page_132 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_132 #dimg1z{position:absolute;top:46px;left:63px;z-index:-1;width:426px;height:578px;}
#page_132 #dimg1 #img1  {width:426px;height:578px;}




#page_133 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_133 #dimg1z{position:absolute;top:162px;left:42px;z-index:-1;width:431px;height:473px;}
#page_133 #dimg1 #img1  {width:431px;height:473px;}




#page_134 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_134 #dimg1z{position:absolute;top:46px;left:0px;z-index:-1;width:416px;height:611px;}
#page_134 #dimg1 #img1  {width:416px;height:611px;}




#page_135 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_135 #dimg1z{position:absolute;top:46px;left:63px;z-index:-1;width:417px;height:658px;}
#page_135 #dimg1 #img1  {width:417px;height:658px;}




#page_136 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_136 #dimg1z{position:absolute;top:249px;left:0px;z-index:-1;width:416px;height:329px;}
#page_136 #dimg1 #img1  {width:416px;height:329px;}




#page_137 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_137 #dimg1z{position:absolute;top:46px;left:63px;z-index:-1;width:422px;height:102px;}
#page_137 #dimg1 #img1  {width:422px;height:102px;}




#page_138 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}





#page_139 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_139 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_139 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_140 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_140 #dimg1z{position:absolute;top:49px;left:1px;z-index:-1;width:415px;height:650px;}
#page_140 #dimg1 #img1  {width:415px;height:650px;}




#page_141 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_142 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}





#page_143 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}





#page_144 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:13px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_145 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_145 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_145 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_146 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_146 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_146 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_147 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_147 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_147 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_148 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_148 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_148 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_149 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_149 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_149 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_150 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_150 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_150 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_151 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_151 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_151 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_152 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_152 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_152 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_153 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_153 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_153 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_154 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_154 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_154 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_155 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_155 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_155 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_156 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_156 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_156 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_157 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_157 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_157 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_158 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;}

#page_158 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:63px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_158 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_159 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_159 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_159 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_160 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_160 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_160 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_161 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_161 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_161 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_162 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_162 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_162 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_163 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_163 #dimg1z{position:absolute;top:732px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_163 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_164 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_164 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_164 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_165 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_165 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_165 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_166 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_166 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_166 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_167 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_167 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_167 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_168 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}





#page_169 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_169 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_169 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_170 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_170 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_170 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_171 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_171 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_171 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_172 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_172 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_172 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_173 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_173 #dimg1z{position:absolute;top:684px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_173 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_174 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_174 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_174 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_175 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_175 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_175 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_176 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_176 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_176 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_177 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_177 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_177 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_178 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_178 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_178 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_179 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_179 #dimg1z{position:absolute;top:696px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_179 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_180 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_180 #dimg1z{position:absolute;top:744px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_180 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_181 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}

#page_181 #dimg1z{position:absolute;top:720px;left:63px;z-index:-1;width:416px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_181 #dimg1 #img1  {width:416px;height:1px;}




#page_182 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:14px 0px 50px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;}

#page_182 #dimg1z{position:absolute;top:708px;left:0px;z-index:-1;width:415px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_182 #dimg1 #img1  {width:415px;height:1px;}




#page_183 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 992px;height: 794px;}
#page_183 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 0px;overflow: hidden;}
#page_183 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:45px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 766px;overflow: hidden;}
#page_183 #id_3 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 0px;overflow: hidden;}

#page_183 #dimg1z{position:absolute;top:233px;left:42px;z-index:-1;width:680px;height:561px;}
#page_183 #dimg1 #img1  {width:680px;height:561px;}




#page_184 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:0px 0px 45px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 992px;}
#page_184 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 856px;overflow: hidden;}
#page_184 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 0px;overflow: hidden;}





#page_185 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:25px 0px 28px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}
#page_185 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}
#page_185 #id_2 {border:none;z:b;margin:21px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}
#page_185 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;}
#page_185 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 405px;overflow: hidden;}

#page_185 #dimg1z{position:absolute;top:36px;left:0px;z-index:-1;width:457px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;}
#page_185 #dimg1 #img1  {width:457px;height:1px;}




#page_186 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:25px 0px 26px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 631px;}
#page_186 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;}
#page_186 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 405px;overflow: hidden;}





#page_187 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:25px 0px 25px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}
#page_187 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}
#page_187 #id_2 {border:none;z:b;margin:22px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}
#page_187 #id_2 #id_2_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;}
#page_187 #id_2 #id_2_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 405px;overflow: hidden;}

#page_187 #dimg1z{position:absolute;top:36px;left:0px;z-index:-1;width:458px;height:627px;}
#page_187 #dimg1 #img1  {width:458px;height:627px;}




#page_188 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:25px 0px 25px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 676px;}
#page_188 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}
#page_188 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;}
#page_188 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 405px;overflow: hidden;}
#page_188 #id_2 {border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 631px;overflow: hidden;}

#page_188 #dimg1z{position:absolute;top:206px;left:0px;z-index:-1;width:457px;height:531px;}
#page_188 #dimg1 #img1  {width:457px;height:531px;}




.ft0{font:  24px 'Verdana' !important;l-h: 45px;}
.ft1{font: italic  16px 'Verdana' !important;l-h: 23px;}
.ft2{font: italic  14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;}
.ft3{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft4{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft5{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft6{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft7{font:  18px 'Verdana' !important;l-h: 28px;}
.ft8{font:  14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft9{font: italic  14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft10{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft11{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft12{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft13{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 16px;l-h: 17px;}
.ft14{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 1px;}
.ft15{font: bold  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft16{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft17{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 15px;l-h: 17px;}
.ft18{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft19{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft20{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft21{font:  14px 'Symbol' !important;l-h: 19px;}
.ft22{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 12px;l-h: 17px;}
.ft23{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft24{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft25{font: bold  10px 'Verdana' !important;l-h: 11px;}
.ft26{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 17px;}
.ft27{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 18px;}
.ft28{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft29{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 18px;}
.ft30{font:  14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft31{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;}
.ft32{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 35px;l-h: 19px;}
.ft33{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 35px;l-h: 20px;}
.ft34{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;}
.ft35{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 8px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft36{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 7px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft37{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft38{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft39{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 11px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft40{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 6px;}
.ft41{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 12px;}
.ft42{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft43{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 7px;}
.ft44{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 13px;}
.ft45{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 13px;}
.ft46{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 12px;}
.ft47{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft48{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 14px;}
.ft49{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 9px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft50{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 12px;}
.ft51{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 12px;}
.ft52{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 12px;}
.ft53{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 35px;l-h: 20px;}
.ft54{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;}
.ft55{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 10px;position: relative; bottom: 5px;}
.ft56{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 12px;}
.ft57{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft58{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 14px;}
.ft59{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 25px;l-h: 18px;}
.ft60{font: italic  12px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 18px;}
.ft61{font: italic  14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 17px;}
.ft62{font:  12px 'Verdana' !important;text-decoration: underline;l-h: 16px;}
.ft63{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft64{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 13px;}
.ft65{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft66{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 13px;}
.ft67{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 12px;}
.ft68{font: italic  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft69{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 13px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft70{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 8px;}
.ft71{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 13px;}
.ft72{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft73{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 9px;}
.ft74{font: bold  10px 'Verdana' !important;l-h: 7px;}
.ft75{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft76{font: bold  10px 'Verdana' !important;l-h: 10px;}
.ft77{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 2px;}
.ft78{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 4px;}
.ft79{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft80{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 3px;}
.ft81{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 12px;}
.ft82{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 12px;}
.ft83{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 14px;}
.ft84{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft85{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 13px;}
.ft86{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft87{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 14px;}
.ft88{font:  18px 'Verdana' !important;margin-left: 46px;l-h: 28px;}
.ft89{font:  18px 'Verdana' !important;l-h: 29px;}
.ft90{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 6px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft91{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 13px;}
.ft92{font:  14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft93{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft94{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 25px;l-h: 18px;}
.ft95{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft96{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft97{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft98{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft99{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft100{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 8px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft101{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;}
.ft102{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 35px;l-h: 19px;}
.ft103{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft104{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 6px;}
.ft105{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 13px;}
.ft106{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 13px;}
.ft107{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 14px;}
.ft108{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft109{font:  14px 'Symbol' !important;l-h: 18px;}
.ft110{font:  14px 'Symbol' !important;l-h: 17px;}
.ft111{font: italic  14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft112{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 18px;}
.ft113{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft114{font: italic  14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 17px;}
.ft115{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;position: relative; bottom: 6px;}
.ft116{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 7px;}
.ft117{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 13px;}
.ft118{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 14px;}
.ft119{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft120{font: italic  14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 17px;}
.ft121{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 13px;}
.ft122{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 13px;}
.ft123{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 17px;}
.ft124{font:  16px 'Verdana' !important;margin-left: 46px;l-h: 30px;}
.ft125{font:  16px 'Verdana' !important;l-h: 30px;}
.ft126{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 13px;l-h: 17px;}
.ft127{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 16px;}
.ft128{font: bold  12px 'Verdana' !important;margin-left: 25px;l-h: 17px;}
.ft129{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft130{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 14px;}
.ft131{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 6px;position: relative; bottom: 4px;}
.ft132{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft133{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft134{font: bold  14px 'Verdana' !important;margin-left: 35px;l-h: 21px;}
.ft135{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;}
.ft136{font: bold  10px 'Verdana' !important;l-h: 10px;}
.ft137{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 18px;}
.ft138{font: bold  14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;}
.ft139{font:  12px 'Courier New' !important;l-h: 17px;}
.ft140{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 18px;}
.ft141{font:  14px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 17px;}
.ft142{font:  14px 'Courier New' !important;l-h: 17px;}
.ft143{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 17px;}
.ft144{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 12px;}
.ft145{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft146{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 14px;}
.ft147{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 15px;}
.ft148{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 15px;}
.ft149{font:  10px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 12px;}
.ft150{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 13px;l-h: 17px;}
.ft151{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 12px;l-h: 16px;}
.ft152{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 12px;l-h: 17px;}
.ft153{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 17px;}
.ft154{font: italic bold  10px 'Calibri' !important;l-h: 6px;}
.ft155{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 1px;}
.ft156{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 3px;}
.ft157{font: italic  10px 'Calibri' !important;l-h: 6px;}
.ft158{font: italic  10px 'Calibri' !important;l-h: 5px;}
.ft159{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 2px;}
.ft160{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 6px;}
.ft161{font:  10px 'Calibri' !important;l-h: 4px;}
.ft162{font: bold  10px 'Calibri' !important;l-h: 6px;}
.ft163{font:  18px 'Verdana' !important;l-h: 28px;}
.ft164{font: italic  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft165{font:  10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;}
.ft166{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 14px;}
.ft167{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft168{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 14px;}
.ft169{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 14px;}
.ft170{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 15px;}
.ft171{font:  12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;}
.ft172{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 14px;}
.ft173{font: bold  12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;}
.ft174{font:  12px 'Verdana' !important;margin-left: 2px;l-h: 15px;}

.p0{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p1{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p2{text-align: left;margin-top: 484px;margin-bottom: 0px !important;}
.p3{text-align: left;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;}
.p4{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p5{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p6{text-align: left;padding-right: 651px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p7{text-align: left;padding-right: 609px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p8{text-align: left;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p9{text-align: left;padding-right: 273px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p10{text-align: left;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;}
.p11{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p12{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 150px;margin-bottom: 0px !important;}
.p13{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p14{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p15{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p16{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p17{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p18{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p19{text-align: left;padding-left: 280px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p20{text-align: left;padding-left: 280px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p21{text-align: left;padding-left: 280px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p22{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p23{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p24{text-align: right;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p25{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p26{text-align: right;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p27{text-align: left;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p28{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p29{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 119px;margin-bottom: 0px !important;}
.p30{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p31{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p32{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p33{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p34{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p35{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p36{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p37{text-align: right;padding-right: 8px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p38{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 74px;margin-bottom: 0px !important;}
.p39{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p40{text-align: left;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px !important;}
.p41{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p42{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p43{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p44{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p45{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 105px;margin-bottom: 0px !important;}
.p46{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p47{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p48{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p49{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p50{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p51{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p52{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p53{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p54{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p55{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p56{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px !important;}
.p57{text-align: left;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p58{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p59{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p60{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p61{text-align: left;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p62{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p63{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 68px;margin-bottom: 0px !important;}
.p64{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p65{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p66{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p67{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p68{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p69{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p70{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p71{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 268px;margin-bottom: 0px !important;}
.p72{text-align: left;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p73{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p74{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p75{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 78px;margin-bottom: 0px !important;}
.p76{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p77{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p78{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;}
.p79{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p80{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p81{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p82{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p83{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p84{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p85{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p86{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p87{text-align: right;padding-right: 399px;margin-top: 131px;margin-bottom: 0px !important;}
.p88{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p89{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p90{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p91{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 114px;margin-bottom: 0px !important;}
.p92{text-align: left;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px !important;}
.p93{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p94{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 69px;margin-bottom: 0px !important;}
.p95{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p96{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p97{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p98{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p99{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 58px;margin-bottom: 0px !important;}
.p100{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p101{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p102{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p103{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 504px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p104{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p105{text-align: left;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;}
.p106{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p107{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p108{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p109{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p110{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px !important;}
.p111{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p112{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p113{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px !important;}
.p114{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p115{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p116{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px !important;}
.p117{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p118{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p119{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p120{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p121{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p122{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p123{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p124{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p125{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p126{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p127{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p128{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p129{text-align: left;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p130{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p131{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p132{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p133{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p134{text-align: left;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p135{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p136{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;}
.p137{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p138{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p139{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p140{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p141{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p142{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p143{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p144{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;}
.p145{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p146{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p147{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p148{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p149{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p150{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p151{text-align: left;margin-top: 84px;margin-bottom: 0px !important;}
.p152{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p153{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p154{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p155{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px !important;}
.p156{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p157{text-align: left;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p158{text-align: left;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p159{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p160{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p161{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p162{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;}
.p163{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 73px;margin-bottom: 0px !important;}
.p164{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p165{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p166{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p167{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 525px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p168{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p169{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 407px;margin-bottom: 0px !important;}
.p170{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p171{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p172{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p173{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(270deg);-moz-transform: rotate(270deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=3);direction: rtl;block-progression: lr;width:40px;height:10px;}
.p174{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p175{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(270deg);-moz-transform: rotate(270deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=3);direction: rtl;block-progression: lr;width:38px;height:15px;}
.p176{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p177{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px !important;}
.p178{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 68px;margin-bottom: 0px !important;}
.p179{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p180{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p181{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p182{text-align: left;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;}
.p183{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p184{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p185{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p186{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p187{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 93px;margin-bottom: 0px !important;}
.p188{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p189{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p190{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p191{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p192{text-align: left;padding-left: 140px;margin-top: 43px;margin-bottom: 0px !important;}
.p193{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 190px;margin-bottom: 0px !important;}
.p194{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p195{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p196{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p197{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p198{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p199{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p200{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px !important;}
.p201{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 105px;margin-bottom: 0px !important;}
.p202{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p203{text-align: left;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;}
.p204{text-align: left;margin-top: 43px;margin-bottom: 0px !important;}
.p205{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p206{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p207{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p208{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p209{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p210{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p211{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p212{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p213{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p214{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p215{text-align: left;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p216{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p217{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;}
.p218{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p219{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;}
.p220{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p221{text-align: left;margin-top: 124px;margin-bottom: 0px !important;}
.p222{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px !important;}
.p223{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 504px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p224{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 149px;margin-bottom: 0px !important;}
.p225{text-align: left;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p226{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 75px;margin-bottom: 0px !important;}
.p227{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p228{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p229{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 110px;margin-bottom: 0px !important;}
.p230{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p231{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;}
.p232{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p233{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p234{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p235{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p236{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p237{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p238{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p239{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 61px;margin-bottom: 0px !important;}
.p240{text-align: left;margin-top: 57px;margin-bottom: 0px !important;}
.p241{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p242{text-align: left;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p243{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p244{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p245{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;}
.p246{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p247{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 88px;margin-bottom: 0px !important;}
.p248{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p249{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p250{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 56px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p251{text-align: left;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p252{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p253{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p254{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 66px;margin-bottom: 0px !important;}
.p255{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p256{text-align: left;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p257{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p258{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p259{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p260{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;}
.p261{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p262{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 441px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p263{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p264{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p265{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p266{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p267{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p268{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p269{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p270{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p271{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p272{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p273{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p274{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p275{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p276{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p277{text-align: left;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p278{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p279{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 525px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p280{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 146px;margin-bottom: 0px !important;}
.p281{text-align: left;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p282{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p283{text-align: left;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;}
.p284{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p285{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;}
.p286{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p287{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p288{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;}
.p289{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p290{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px !important;}
.p291{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p292{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p293{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p294{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p295{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p296{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 236px;margin-bottom: 0px !important;}
.p297{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p298{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p299{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p300{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p301{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px !important;}
.p302{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;}
.p303{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 67px;margin-bottom: 0px !important;}
.p304{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 165px;margin-bottom: 0px !important;}
.p305{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p306{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p307{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p308{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 354px;margin-bottom: 0px !important;}
.p309{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p310{text-align: right;padding-right: 399px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p311{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 83px;margin-bottom: 0px !important;}
.p312{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p313{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p314{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p315{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p316{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;}
.p317{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p318{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p319{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 357px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;}
.p320{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p321{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p322{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 77px;margin-bottom: 0px !important;}
.p323{text-align: left;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p324{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 273px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p325{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p326{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p327{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p328{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 483px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p329{text-align: left;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p330{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p331{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p332{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p333{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px !important;}
.p334{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p335{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p336{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p337{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p338{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p339{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 546px;margin-top: 115px;margin-bottom: 0px !important;}
.p340{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p341{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p342{text-align: right;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p343{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p344{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 277px;margin-bottom: 0px !important;}
.p345{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 49px;margin-bottom: 0px !important;}
.p346{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p347{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 377px;margin-bottom: 0px !important;}
.p348{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;}
.p349{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 315px;margin-bottom: 0px !important;}
.p350{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p351{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;padding-top: 1px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p352{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 363px;margin-bottom: 0px !important;}
.p353{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p354{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 28px;margin-bottom: 0px !important;}
.p355{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p356{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p357{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 267px;margin-bottom: 0px !important;}
.p358{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p359{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p360{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 72px;margin-bottom: 0px !important;}
.p361{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 260px;margin-bottom: 0px !important;}
.p362{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p363{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 145px;margin-bottom: 0px !important;}
.p364{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p365{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 43px;margin-bottom: 0px !important;}
.p366{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p367{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p368{text-align: left;padding-right: 399px;padding-top: 1px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p369{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p370{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p371{text-align: left;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p372{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 441px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p373{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p374{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p375{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p376{text-align: left;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;}
.p377{text-align: left;margin-top: 79px;margin-bottom: 0px !important;}
.p378{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.72px;}
.p379{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p380{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 106px;margin-bottom: 0px !important;}
.p381{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;}
.p382{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 483px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p383{text-align: left;padding-right: 399px;padding-top: 1px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p384{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p385{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p386{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p387{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p388{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p389{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p390{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p391{text-align: left;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px !important;}
.p392{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p393{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p394{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p395{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 504px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p396{text-align: left;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;}
.p397{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 24px;margin-bottom: 0px !important;}
.p398{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p399{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p400{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p401{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p402{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p403{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p404{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p405{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p406{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p407{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 52px;margin-bottom: 0px !important;}
.p408{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p409{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;}
.p410{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 680px;margin-bottom: 0px !important;}
.p411{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 546px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p412{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 145px;margin-bottom: 0px !important;}
.p413{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 111px;margin-bottom: 0px !important;}
.p414{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p415{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 169px;margin-bottom: 0px !important;}
.p416{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p417{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;}
.p418{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p419{text-align: left;margin-top: 42px;margin-bottom: 0px !important;}
.p420{text-align: left;margin-top: 187px;margin-bottom: 0px !important;}
.p421{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p422{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p423{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 232px;margin-bottom: 0px !important;}
.p424{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p425{text-align: left;padding-right: 399px;padding-top: 1px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p426{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 483px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p427{text-align: left;margin-top: 78px;margin-bottom: 0px !important;}
.p428{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p429{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 156px;margin-bottom: 0px !important;}
.p430{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 161px;margin-bottom: 0px !important;}
.p431{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 174px;margin-bottom: 0px !important;}
.p432{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 169px;margin-bottom: 0px !important;}
.p433{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 504px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p434{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p435{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p436{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p437{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p438{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p439{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 441px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;}
.p440{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p441{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 12px;}
.p442{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p443{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 101px;margin-bottom: 0px !important;}
.p444{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 157px;margin-bottom: 0px !important;}
.p445{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p446{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p447{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p448{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 420px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p449{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 441px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p450{text-align: left;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px !important;}
.p451{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 164px;margin-bottom: 0px !important;}
.p452{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;}
.p453{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;}
.p454{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p455{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 62px;margin-bottom: 0px !important;}
.p456{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;}
.p457{text-align: left;padding-left: 380px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px !important;}
.p458{text-align: left;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p459{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p460{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 53px;margin-bottom: 0px !important;}
.p461{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p462{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;}
.p463{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px !important;}
.p464{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p465{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 64px;margin-bottom: 0px !important;}
.p466{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p467{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;}
.p468{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p469{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p470{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;}
.p471{text-align: left;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p472{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p473{text-align: left;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px !important;}
.p474{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p475{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p476{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p477{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p478{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p479{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;}
.p480{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p481{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p482{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p483{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;}
.p484{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 63px;margin-bottom: 0px !important;}
.p485{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 483px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p486{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p487{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;}
.p488{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p489{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 397px;margin-bottom: 0px !important;}
.p490{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 68px;margin-bottom: 0px !important;}
.p491{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 146px;margin-bottom: 0px !important;}
.p492{text-align: left;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p493{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 79px;margin-bottom: 0px !important;}
.p494{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p495{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 47px;margin-bottom: 0px !important;}
.p496{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 49px;margin-bottom: 0px !important;}
.p497{text-align: left;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p498{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 170px;margin-bottom: 0px !important;}
.p499{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p500{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.61px;}
.p501{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p502{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.60px;}
.p503{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 328px;margin-bottom: 0px !important;}
.p504{text-align: right;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p505{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px !important;}
.p506{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p507{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p508{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p509{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p510{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p511{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p512{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p513{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p514{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p515{text-align: left;padding-left: 440px;margin-top: 91px;margin-bottom: 0px !important;}
.p516{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p517{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p518{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p519{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p520{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p521{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p522{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p523{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p524{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p525{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p526{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p527{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p528{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p529{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p530{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p531{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p532{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p533{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;}
.p534{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p535{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p536{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p537{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p538{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p539{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p540{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.18px;}
.p541{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p542{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 42px;margin-bottom: 0px !important;}
.p543{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p544{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p545{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p546{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p547{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p548{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;}
.p549{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 99px;margin-bottom: 0px !important;}
.p550{text-align: right;padding-right: 315px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p551{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px !important;}
.p552{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p553{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p554{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 109px;margin-bottom: 0px !important;}
.p555{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p556{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p557{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p558{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p559{text-align: left;padding-left: 440px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p560{text-align: left;padding-left: 300px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p561{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 199px;margin-bottom: 0px !important;}
.p562{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 177px;margin-bottom: 0px !important;}
.p563{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 92px;margin-bottom: 0px !important;}
.p564{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;}
.p565{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p566{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 191px;margin-bottom: 0px !important;}
.p567{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p568{text-align: left;padding-left: 320px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p569{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 227px;margin-bottom: 0px !important;}
.p570{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p571{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;}
.p572{text-align: left;padding-left: 340px;margin-top: 192px;margin-bottom: 0px !important;}
.p573{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 257px;margin-bottom: 0px !important;}
.p574{text-align: left;padding-left: 260px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p575{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 105px;margin-bottom: 0px !important;}
.p576{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p577{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p578{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 235px;margin-bottom: 0px !important;}
.p579{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p580{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p581{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p582{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p583{text-align: left;padding-left: 300px;margin-top: 289px;margin-bottom: 0px !important;}
.p584{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 256px;margin-bottom: 0px !important;}
.p585{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p586{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p587{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 141px;margin-bottom: 0px !important;}
.p588{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 140px;margin-bottom: 0px !important;}
.p589{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 149px;margin-bottom: 0px !important;}
.p590{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 168px;margin-bottom: 0px !important;}
.p591{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 234px;margin-bottom: 0px !important;}
.p592{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 151px;margin-bottom: 0px !important;}
.p593{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p594{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p595{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p596{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p597{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 13px;}
.p598{text-align: left;padding-left: 440px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;}
.p599{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 299px;margin-bottom: 0px !important;}
.p600{text-align: left;padding-left: 140px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;}
.p601{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p602{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p603{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p604{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 41px;margin-bottom: 0px !important;}
.p605{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p606{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 559px;margin-bottom: 0px !important;}
.p607{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 462px;margin-top: 195px;margin-bottom: 0px !important;}
.p608{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p609{text-align: left;padding-left: 440px;margin-top: 115px;margin-bottom: 0px !important;}
.p610{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 291px;margin-bottom: 0px !important;}
.p611{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;}
.p612{text-align: left;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p613{text-align: left;margin-top: 87px;margin-bottom: 0px !important;}
.p614{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p615{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 121px;margin-bottom: 0px !important;}
.p616{text-align: left;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;}
.p617{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p618{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;}
.p619{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p620{text-align: left;margin-top: 28px;margin-bottom: 0px !important;}
.p621{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 89px;margin-bottom: 0px !important;}
.p622{text-align: left;margin-top: 241px;margin-bottom: 0px !important;}
.p623{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;}
.p624{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p625{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 150px;margin-bottom: 0px !important;}
.p626{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p627{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p628{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;}
.p629{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;}
.p630{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p631{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;}
.p632{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p633{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p634{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px !important;}
.p635{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 147px;margin-bottom: 0px !important;}
.p636{text-align: left;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p637{text-align: left;margin-top: 76px;margin-bottom: 0px !important;}
.p638{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p639{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 66px;margin-bottom: 0px !important;}
.p640{text-align: left;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;}
.p641{text-align: left;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;}
.p642{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;}
.p643{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px !important;}
.p644{text-align: left;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;}
.p645{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;}
.p646{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px !important;}
.p647{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p648{text-align: left;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p649{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;padding-top: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p650{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 37px;margin-bottom: 0px !important;}
.p651{text-align: left;padding-left: 360px;margin-top: 596px;margin-bottom: 0px !important;}
.p652{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;}
.p653{text-align: left;padding-right: 399px;padding-top: 1px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;}
.p654{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p655{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;}
.p656{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p657{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;}
.p658{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 71px;margin-bottom: 0px !important;}
.p659{text-align: left;margin-top: 55px;margin-bottom: 0px !important;}
.p660{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p661{text-align: left;margin-top: 93px;margin-bottom: 0px !important;}
.p662{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p663{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;}
.p664{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 172px;margin-bottom: 0px !important;}
.p665{text-align: left;margin-top: 42px;margin-bottom: 0px !important;}
.p666{text-align: left;padding-right: 483px;margin-top: 29px;margin-bottom: 0px !important;}
.p667{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 399px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.19px;}
.p668{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p669{text-align: left;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;}
.p670{text-align: left;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p671{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p672{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;}
.p673{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p674{text-align: left;padding-right: 399px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p675{text-align: left;margin-top: 109px;margin-bottom: 0px !important;}
.p676{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;}
.p677{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 78px;margin-bottom: 0px !important;}
.p678{text-align: left;margin-top: 75px;margin-bottom: 0px !important;}
.p679{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:321px;height:12px;}
.p680{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:275px;height:14px;}
.p681{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:443px;height:14px;}
.p682{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:28px;height:66px;}
.p683{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:143px;height:14px;}
.p684{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;-webkit-transform: rotate(90deg);-moz-transform: rotate(90deg);filter: progid:DXImageTransform.Microsoft.BasicImage(rotation=1);direction: ltr;block-progression: rl;width:420px;height:14px;}
.p685{text-align: left;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;}
.p686{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.13px;}
.p687{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p688{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p689{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.13px;}
.p690{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.13px;}
.p691{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p692{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.13px;}
.p693{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.13px;}
.p694{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p695{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p696{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p697{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p698{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p699{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p700{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p701{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p702{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p703{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p704{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p705{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p706{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p707{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p708{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p709{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p710{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p711{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p712{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p713{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p714{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p715{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p716{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p717{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p718{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p719{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p720{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p721{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p722{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p723{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p724{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p725{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p726{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 168px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p727{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p728{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p729{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p730{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p731{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p732{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p733{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p734{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p735{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p736{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p737{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.17px;}
.p738{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p739{text-align: left;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p740{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p741{text-align: left;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p742{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p743{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p744{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p745{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p746{text-align: left;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p747{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p748{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 63px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p749{text-align: left;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p750{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p751{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p752{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p753{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p754{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p755{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p756{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p757{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p758{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p759{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p760{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p761{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p762{text-align: left;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p763{text-align: left;padding-right: 168px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p764{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p765{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p766{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p767{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p768{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p769{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 42px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p770{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p771{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p772{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p773{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p774{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p775{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p776{text-align: left;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;}
.p777{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p778{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p779{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p780{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p781{text-align: left;padding-right: 84px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p782{text-align: left;padding-right: 168px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;}
.p783{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;}
.p784{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}
.p785{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p786{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;}
.p787{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p788{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 126px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p789{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p790{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.14px;}
.p791{text-align: left;padding-right: 105px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;}

.td0{padding: 0px;margin: 0px;width: 417px;vertical-align: bottom;}
.td1{padding: 0px;margin: 0px;width: 18px;vertical-align: bottom;}
.td2{padding: 0px;margin: 0px;width: 27px;vertical-align: bottom;}
.td3{padding: 0px;margin: 0px;width: 390px;vertical-align: bottom;}
.td4{padding: 0px;margin: 0px;width: 384px;vertical-align: bottom;}
.td5{padding: 0px;margin: 0px;width: 16px;vertical-align: bottom;}
.td6{padding: 0px;margin: 0px;width: 420px;vertical-align: bottom;}
.td7{padding: 0px;margin: 0px;width: 19px;vertical-align: bottom;}
.td8{padding: 0px;margin: 0px;width: 397px;vertical-align: bottom;}
.td9{padding: 0px;margin: 0px;width: 53px;vertical-align: bottom;}
.td10{padding: 0px;margin: 0px;width: 344px;vertical-align: bottom;}
.td11{padding: 0px;margin: 0px;width: 59px;vertical-align: bottom;}
.td12{padding: 0px;margin: 0px;width: 338px;vertical-align: bottom;}
.td13{padding: 0px;margin: 0px;width: 421px;vertical-align: bottom;}
.td14{padding: 0px;margin: 0px;width: 15px;vertical-align: bottom;}
.td15{padding: 0px;margin: 0px;width: 73px;vertical-align: bottom;}
.td16{padding: 0px;margin: 0px;width: 347px;vertical-align: bottom;}
.td17{padding: 0px;margin: 0px;width: 93px;vertical-align: bottom;}
.td18{padding: 0px;margin: 0px;width: 392px;vertical-align: bottom;}
.td19{padding: 0px;margin: 0px;width: 28px;vertical-align: bottom;}
.td20{padding: 0px;margin: 0px;width: 385px;vertical-align: bottom;}
.td21{padding: 0px;margin: 0px;width: 23px;vertical-align: bottom;}
.td22{padding: 0px;margin: 0px;width: 388px;vertical-align: bottom;}
.td23{padding: 0px;margin: 0px;width: 334px;vertical-align: bottom;}
.td24{padding: 0px;margin: 0px;width: 38px;vertical-align: bottom;}
.td25{padding: 0px;margin: 0px;width: 14px;vertical-align: bottom;}
.td26{padding: 0px;margin: 0px;width: 58px;vertical-align: bottom;}
.td27{padding: 0px;margin: 0px;width: 408px;vertical-align: bottom;}
.td28{padding: 0px;margin: 0px;width: 349px;vertical-align: bottom;}
.td29{padding: 0px;margin: 0px;width: 435px;vertical-align: bottom;}
.td30{padding: 0px;margin: 0px;width: 70px;vertical-align: bottom;}
.td31{padding: 0px;margin: 0px;width: 430px;vertical-align: bottom;}
.td32{padding: 0px;margin: 0px;width: 80px;vertical-align: bottom;}
.td33{padding: 0px;margin: 0px;width: 465px;vertical-align: bottom;}
.td34{padding: 0px;margin: 0px;width: 46px;vertical-align: bottom;}
.td35{padding: 0px;margin: 0px;width: 51px;vertical-align: bottom;}
.td36{padding: 0px;margin: 0px;width: 161px;vertical-align: bottom;}
.td37{padding: 0px;margin: 0px;width: 359px;vertical-align: bottom;}
.td38{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 161px;vertical-align: bottom;}
.td39{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 291px;vertical-align: bottom;}
.td40{padding: 0px;margin: 0px;width: 67px;vertical-align: bottom;}
.td41{border-bottom: #bfbfbf 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 161px;vertical-align: bottom;}
.td42{border-bottom: #bfbfbf 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 291px;vertical-align: bottom;}
.td43{padding: 0px;margin: 0px;width: 152px;vertical-align: bottom;}
.td44{padding: 0px;margin: 0px;width: 181px;vertical-align: bottom;}
.td45{padding: 0px;margin: 0px;width: 329px;vertical-align: bottom;}
.td46{padding: 0px;margin: 0px;width: 190px;vertical-align: bottom;}
.td47{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 190px;vertical-align: bottom;}
.td48{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 262px;vertical-align: bottom;}
.td49{padding: 0px;margin: 0px;width: 151px;vertical-align: bottom;}
.td50{padding: 0px;margin: 0px;width: 360px;vertical-align: bottom;}
.td51{padding: 0px;margin: 0px;width: 186px;vertical-align: bottom;}
.td52{padding: 0px;margin: 0px;width: 324px;vertical-align: bottom;}
.td53{padding: 0px;margin: 0px;width: 168px;vertical-align: bottom;}
.td54{padding: 0px;margin: 0px;width: 69px;vertical-align: bottom;}
.td55{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 268px;vertical-align: bottom;}
.td56{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 186px;vertical-align: bottom;}
.td57{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 257px;vertical-align: bottom;}
.td58{padding: 0px;margin: 0px;width: 68px;vertical-align: bottom;}
.td59{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 269px;vertical-align: bottom;}
.td60{padding: 0px;margin: 0px;width: 387px;vertical-align: bottom;}
.td61{padding: 0px;margin: 0px;width: 123px;vertical-align: bottom;}
.td62{padding: 0px;margin: 0px;width: 424px;vertical-align: bottom;}
.td63{padding: 0px;margin: 0px;width: 87px;vertical-align: bottom;}
.td64{padding: 0px;margin: 0px;width: 321px;vertical-align: bottom;}
.td65{padding: 0px;margin: 0px;width: 132px;vertical-align: bottom;}
.td66{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 321px;vertical-align: bottom;}
.td67{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 132px;vertical-align: bottom;}
.td68{padding: 0px;margin: 0px;width: 470px;vertical-align: bottom;}
.td69{padding: 0px;margin: 0px;width: 40px;vertical-align: bottom;}
.td70{padding: 0px;margin: 0px;width: 290px;vertical-align: bottom;}
.td71{padding: 0px;margin: 0px;width: 221px;vertical-align: bottom;}
.td72{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 131px;vertical-align: bottom;}
.td73{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 5px;vertical-align: bottom;}
.td74{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 11px;vertical-align: bottom;}
.td75{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 88px;vertical-align: bottom;}
.td76{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 43px;vertical-align: bottom;}
.td77{padding: 0px;margin: 0px;width: 131px;vertical-align: bottom;}
.td78{padding: 0px;margin: 0px;width: 88px;vertical-align: bottom;}
.td79{padding: 0px;margin: 0px;width: 43px;vertical-align: bottom;}
.td80{padding: 0px;margin: 0px;width: 5px;vertical-align: bottom;}
.td81{padding: 0px;margin: 0px;width: 232px;vertical-align: bottom;}
.td82{padding: 0px;margin: 0px;width: 134px;vertical-align: bottom;}
.td83{padding: 0px;margin: 0px;width: 411px;vertical-align: bottom;}
.td84{padding: 0px;margin: 0px;width: 99px;vertical-align: bottom;}
.td85{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 245px;vertical-align: bottom;}
.td86{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 39px;vertical-align: bottom;}
.td87{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 58px;vertical-align: bottom;}
.td88{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 49px;vertical-align: bottom;}
.td89{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td90{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 52px;vertical-align: bottom;}
.td91{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 44px;vertical-align: bottom;}
.td92{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 64px;vertical-align: bottom;}
.td93{padding: 0px;margin: 0px;width: 52px;vertical-align: bottom;}
.td94{padding: 0px;margin: 0px;width: 54px;vertical-align: bottom;}
.td95{padding: 0px;margin: 0px;width: 39px;vertical-align: bottom;}
.td96{padding: 0px;margin: 0px;width: 49px;vertical-align: bottom;}
.td97{padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td98{padding: 0px;margin: 0px;width: 44px;vertical-align: bottom;}
.td99{padding: 0px;margin: 0px;width: 64px;vertical-align: bottom;}
.td100{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 43px;vertical-align: bottom;}
.td101{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 54px;vertical-align: bottom;}
.td102{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 91px;vertical-align: bottom;}
.td103{padding: 0px;margin: 0px;width: 91px;vertical-align: bottom;}
.td104{padding: 0px;margin: 0px;width: 95px;vertical-align: bottom;}
.td105{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 108px;vertical-align: bottom;}
.td106{padding: 0px;margin: 0px;width: 108px;vertical-align: bottom;}
.td107{border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 98px;vertical-align: bottom;}
.td108{padding: 0px;margin: 0px;width: 98px;vertical-align: bottom;}
.td109{padding: 0px;margin: 0px;width: 122px;vertical-align: bottom;}
.td110{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 72px;vertical-align: bottom;}
.td111{border-right: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td112{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 50px;vertical-align: bottom;}
.td113{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 52px;vertical-align: bottom;}
.td114{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td115{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 38px;vertical-align: bottom;}
.td116{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 57px;vertical-align: bottom;}
.td117{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 48px;vertical-align: bottom;}
.td118{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 40px;vertical-align: bottom;}
.td119{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 51px;vertical-align: bottom;}
.td120{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 63px;vertical-align: bottom;}
.td121{border-right: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 58px;vertical-align: bottom;}
.td122{border-right: #000000 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td123{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 50px;vertical-align: bottom;}
.td124{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 52px;vertical-align: bottom;}
.td125{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;}
.td126{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 38px;vertical-align: bottom;}
.td127{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 57px;vertical-align: bottom;}
.td128{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 48px;vertical-align: bottom;}
.td129{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 40px;vertical-align: bottom;}
.td130{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 51px;vertical-align: bottom;}
.td131{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 63px;vertical-align: bottom;}
.td132{border-right: #dadcdd 1px solid;border-bottom: #dadcdd 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 58px;vertical-align: bottom;}

.tr0{heightzzz: 21px;}
.tr1{heightzzz: 37px;}
.tr2{heightzzz: 38px;}
.tr3{heightzzz: 28px;}
.tr4{heightzzz: 30px;}
.tr5{heightzzz: 20px;}
.tr6{heightzzz: 19px;}
.tr7{heightzzz: 18px;}
.tr8{heightzzz: 17px;}
.tr9{heightzzz: 27px;}
.tr10{heightzzz: 59px;}
.tr11{heightzzz: 16px;}
.tr12{heightzzz: 50px;}
.tr13{heightzzz: 31px;}
.tr14{heightzzz: 52px;}
.tr15{heightzzz: 14px;}
.tr16{heightzzz: 9px;}
.tr17{heightzzz: 41px;}
.tr18{heightzzz: 22px;}
.tr19{heightzzz: 40px;}
.tr20{heightzzz: 2px;}
.tr21{heightzzz: 26px;}
.tr22{heightzzz: 4px;}
.tr23{heightzzz: 3px;}
.tr24{heightzzz: 56px;}
.tr25{heightzzz: 57px;}
.tr26{heightzzz: 33px;}
.tr27{heightzzz: 34px;}
.tr28{heightzzz: 115px;}
.tr29{heightzzz: 114px;}
.tr30{heightzzz: 49px;}
.tr31{heightzzz: 104px;}
.tr32{heightzzz: 103px;}
.tr33{heightzzz: 23px;}
.tr34{heightzzz: 70px;}
.tr35{heightzzz: 71px;}
.tr36{heightzzz: 32px;}
.tr37{heightzzz: 35px;}
.tr38{heightzzz: 72px;}
.tr39{heightzzz: 73px;}
.tr40{heightzzz: 45px;}
.tr41{heightzzz: 12px;}
.tr42{heightzzz: 8px;}
.tr43{heightzzz: 13px;}
.tr44{heightzzz: 10px;}

.t0{width: 457px;margin-top: 167px;f:bold 15px 'Verdana' !important;}
.t1{width: 420px;margin-leftZ: 34px;margin-top: 2px;f:12px 'Verdana' !important;}
.t2{width: 457px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t3{width: 457px;margin-leftZ: 66px;margin-top: 29px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t4{width: 457px;margin-leftZ: 66px;margin-top: 1px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t5{width: 457px;margin-leftZ: 66px;f:13px 'Verdana' !important;}
.t6{width: 535px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t7{width: 457px;margin-top: 1px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t8{width: 457px;margin-leftZ: 66px;margin-top: 29px;f:13px 'Verdana' !important;}
.t9{width: 457px;margin-leftZ: 66px;margin-top: 15px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t10{width: 530px;f:bold 11px 'Verdana' !important;}
.t11{width: 535px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t12{width: 535px;margin-leftZ: 76px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t13{width: 535px;margin-leftZ: 8px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t14{width: 431px;margin-leftZ: 76px;margin-top: 28px;f:12px 'Verdana' !important;}
.t15{width: 535px;margin-leftZ: 9px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t16{width: 545px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t17{width: 544px;margin-leftZ: 68px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t18{width: 535px;margin-leftZ: 1px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t19{width: 530px;f:bold 10px 'Verdana' !important;}
.t20{width: 530px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t21{width: 535px;f:bold 8px 'Verdana' !important;}
.t22{width: 475px;margin-leftZ: 67px;margin-top: 62px;f:bold 16px 'Verdana' !important;}
.t23{width: 536px;f:bold 9px 'Verdana' !important;}
.t24{width: 383px;margin-leftZ: 95px;margin-top: 328px;f:13px 'Verdana' !important;}
.t25{width: 457px;margin-leftZ: 66px;margin-top: 17px;f:15px 'Verdana' !important;}
.t26{width: 748px;f:italic 5px 'Calibri' !important;}
.t27{width: 823px;f:5px 'Calibri' !important;}

&lt;/STYLE&gt;



&lt;DIV id="page_1"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B3881x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;P class="p0 ft0"&gt;Att hyra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p1 ft1"&gt;– från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p2 ft2"&gt;Slutbetänkande av Hyresbostadsutredningen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p3 ft2"&gt;Stockholm 2012&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;P class="p4 ft3"&gt;SOU 2012:88&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_2"&gt;


&lt;P class="p5 ft4"&gt;SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p6 ft5"&gt;Beställningsadress: Fritzes kundtjänst 106 47 Stockholm&lt;/P&gt;
&lt;P class="p7 ft4"&gt;Orderfax: &lt;NOBR&gt;08-598&lt;/NOBR&gt; 191 91 Ordertel: &lt;NOBR&gt;08-598&lt;/NOBR&gt; 191 90 &lt;NOBR&gt;E-post:&lt;/NOBR&gt; order.fritzes@nj.se Internet: www.fritzes.se&lt;/P&gt;
&lt;P class="p8 ft6"&gt;Svara på remiss – hur och varför. Statsrådsberedningen (SB PM 2003:2, reviderad &lt;NOBR&gt;2009-05-02)&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p9 ft4"&gt;– En liten broschyr som underlättar arbetet för den som ska svara på remiss. Broschyren är gratis och kan laddas ner eller beställas på http://www.regeringen.se/remiss&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft4"&gt;Textbearbetning och layout har utförts av Regeringskansliet, FA/kommittéservice.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft4"&gt;Omslag: Elanders Sverige AB.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft5"&gt;Tryckt av Elanders Sverige AB.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft4"&gt;Stockholm 2012&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft5"&gt;ISBN &lt;NOBR&gt;978-91-38-23856-1&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft4"&gt;ISSN &lt;NOBR&gt;0375-250X&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_3"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;Till statsrådet Stefan Attefall&lt;/P&gt;
&lt;P class="p12 ft8"&gt;Regeringen beslutade den 8 december 2011 att tillkalla en särskild utredare för att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas (S 2011:12). Direktiv för utredningen beslutades samtidigt (Dir. 2011:108).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft8"&gt;Analys- och utredningschefen Per Anders Bergendahl förordnades den 8 december 2011 till särskild utredare. Som sekreterare i utredningen anställdes fil. dr. Monika Hjeds Löfmark fr.o.m. den 1 januari 2012 t.o.m. den 15 april 2012. Pol.mag. Jonas Hallberg anställdes som sekreterare i utredningen fr.o.m. den 24 september 2012 t.o.m. den 31 december 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Som sakkunniga i utredningen förordnade civil- och bostadsministern den 27 januari 2012 ämnesråd Sten Hansen, ämnessakkunnig Catarina Olsson och ämnesråd K A Stefan Svensson. Den 15 mars 2012 förordnades rättssakkunnig Thomas Edling som sakkunnig i utredningen och samtidigt entledigades ämnessakkunnig Catarina Olsson.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p15 ft8"&gt;Utredningen har antagit namnet Hyresbostadsutredningen. Utredningen har sammanträtt vid fjorton tillfällen med sakkun-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p16 ft8"&gt;niga. Utredaren har inhämtat synpunkter rörande uppdraget från flera centrala aktörer på bostadsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p17 ft8"&gt;Utredaren överlämnade den 29 mars 2012 sitt delbetänkande&lt;/P&gt;
&lt;P class="p18 ft9"&gt;Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt &lt;SPAN class="ft8"&gt;(SOU 2012:25).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_4"&gt;


&lt;P class="p19 ft8"&gt;Utredaren överlämnar härmed sitt slutbetänkande &lt;SPAN class="ft9"&gt;Att hyra – från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler &lt;/SPAN&gt;(SOU 2012:88).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p20 ft8"&gt;Stockholm i december 2012&lt;/P&gt;
&lt;P class="p21 ft8"&gt;Per Anders Bergendahl&lt;/P&gt;
&lt;P class="p22 ft8"&gt;/Jonas Hallberg&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_5"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;Innehåll&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t0"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr0 td0"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;Sammanfattning ..................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td1"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft10"&gt;9&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr1 td0"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;Summary ..........................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td1"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft10"&gt;13&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr2 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr2 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft10"&gt;Inledning...................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr2 td1"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft10"&gt;17&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;1.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft11"&gt;Uppdraget.................................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;17&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr4 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;1.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr4 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Utredningsarbetets inriktning och uppläggning....................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr4 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;18&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft13"&gt;Bostadsmarknad, arbetsmarknad och kreditmarknad är&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t1"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td4"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;sammankopplade......................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;19&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft13"&gt;Bostadsmarknaden bör erbjuda tillgång till olika&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t2"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;boendeformer ...........................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;22&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.4.1 Efterfrågan på hyresboende .........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;23&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.4.2 Hyresboende – flexibelt om det är tillgängligt ...........&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;23&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft12"&gt;1.5 Hyresmarknaden – en översikt ...............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;25&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.5.1 Vad gäller vid uthyrning? .............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;25&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td6"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;1.5.2 Antalet hyresrätter har minskat och antalet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td5"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;bostadsrätter har ökat...................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;29&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.5.3 Vilka hyr ut bostäder med hyresrätt? ..........................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;31&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.5.4 Vilka bor i bostäder med hyresrätt? ............................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;32&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;1.5.5 Utbudet av bostäder med hyresrätt.............................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;33&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td6"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;1.5.6 Hyresmarknaden i ett samhällsekonomiskt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td6"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft8"&gt;perspektiv ......................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;36&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p29 ft15"&gt;5&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_6"&gt;


&lt;P class="p4 ft16"&gt;Innehåll SOU 2012:88&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t3"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr0 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft10"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr6 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft10"&gt;andra upplåtelseformer ...............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft10"&gt;39&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;2.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;Om att jämföra boende- och upplåtelseformer......................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;39&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.1.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft11"&gt;Privatpersoner och företag ...........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;40&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.1.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft12"&gt;Avtal och ansvarsförhållanden .....................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;41&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.1.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft11"&gt;Ett par exempel .............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;42&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.1.4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft11"&gt;Avslutande kommentar ................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;43&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr9 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;2.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr9 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;Skillnader i villkor ....................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;43&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;2.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;Synpunkter från marknadens aktörer .....................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;47&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr7 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.3.1 Påpekanden från intresseorganisationer och några&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft11"&gt;företag............................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;47&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr7 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;2.3.2 ”Balanserade ekonomiska villkor” – en gemensam&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft8"&gt;rapport från Fastighetsägarna,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td9"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td10"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft12"&gt;Hyresgästföreningen och SABO ................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;49&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p32 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft17"&gt;Marknadsreglering – en avvägning mellan konsument-&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t4"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr7 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;och producentintressen............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;51&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr1 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr1 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft10"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr6 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft10"&gt;internationell jämförelse..............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft10"&gt;53&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;3.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;Hyressektor och ägarförhållanden ..........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;54&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;3.1.1 I Tyskland dominerar hyresboendet............................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;55&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr7 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;3.1.2 I England dominerar ägt boende..................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;56&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;3.1.3 Hyresvärdarna är oftast privatpersoner .......................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;57&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;3.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td11"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;Hyror&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td12"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft11"&gt;........................................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;58&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td8"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;3.2.1 Tyskland – marknadstransparens och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td11"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;marknadstyglar ..............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;59&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td11"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;3.2.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;England – tidsbegränsad uthyrning med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td11"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;kontrakterad hyra..........................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;62&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td11"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;3.2.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;Kort om Frankrike........................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;63&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p32 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft17"&gt;Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t5"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr6 td13"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;reglering och kontraktsvillkor .................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td14"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;63&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td15"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;3.3.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td16"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;Löptider och uppsägningsvillkor .................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td14"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;63&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td15"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;3.3.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td16"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;Utrustning och standard ..............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td14"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;64&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td15"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;3.3.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td16"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;Depositioner, försäkringar m.m...................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td14"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;65&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td13"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;3.4 Utbudet av hyresbostäder – några illustrationer ....................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td14"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;65&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr10 td15"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;6&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr10 td16"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr10 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_7"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td0"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr11 td17"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft16"&gt;Innehåll&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr12 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr12 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft8"&gt;3.4.1 Utbudet av bostäder att hyra i Tyskland – ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr12 td17"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p34 ft11"&gt;exempel..........................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;66&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;3.4.2 En jämförelse mellan åtta europeiska städer ...............&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;67&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;3.4.3 Köer hos Stockholm stads bostadsförmedling ...........&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;68&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;3.4.4 Uppfattningar hos europeiska konsumenter ..............&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;68&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft8"&gt;3.4.5 Boendeutgifter i några större städer – en&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td17"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p34 ft11"&gt;jämförelse ......................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;69&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;3.4.6 Utbudet – småskalighet och storskalighet ..................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;69&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr9 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;3.5&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Om fördelningspolitik och ”social housing” .........................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;70&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;3.6&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Olika marknadsförutsättningar – olika utfall.........................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;71&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr2 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr2 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft18"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr2 td17"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft10"&gt;i bestånd och utbud ...................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td17"&gt;&lt;SPAN class="p36 ft10"&gt;73&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr13 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;4.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Bruksvärde- och förhandlingssystem – en tillbakablick .......&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td17"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;75&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft13"&gt;Vilken betydelse har lägesfaktorn för hyressättning och&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t2"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td18"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft11"&gt;skälighetsbedömning? .............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;77&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td18"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;4.2.1 Hyran på orten – grunden för en jämförelse ..............&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;79&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td18"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft8"&gt;4.2.2 Återspeglar hyrorna hyresgästernas värderingar&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td18"&gt;&lt;SPAN class="p34 ft11"&gt;av läge?...........................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;80&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td2"&gt;&lt;SPAN class="p37 ft12"&gt;4.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td18"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Skälighetsbedömning – vilken avvikelse tolereras?................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;81&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr13 td2"&gt;&lt;SPAN class="p37 ft12"&gt;4.4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td18"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Nyproduktionen kan ge en spännvidd i hyressättningen.....&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td5"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;82&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft13"&gt;Vilken betydelse har bristfällig standard för&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;hyresnedsättning och skälighetsbedömning?.........................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;84&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr1 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;5&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft10"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft10"&gt;marknadseffektivitet ...................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td1"&gt;&lt;SPAN class="p24 ft10"&gt;87&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;5.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Några illustrationer av hyresspridningen i Sverige ................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;5.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Spännvidd i hyror – jämförelser med Tyskland .....................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;89&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft19"&gt;5.2.1 Hamburg jämfört med Stockholm ..............................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;90&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft8"&gt;5.2.2 Hyresvariationer i Tyskland och Sverige – några&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td1"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td3"&gt;&lt;SPAN class="p34 ft11"&gt;illustrationer..................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;91&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr4 td2"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;5.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr4 td3"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft12"&gt;Spännvidd i hyror – om effektivitet och fördelning ..............&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr4 td1"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;93&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p38 ft15"&gt;7&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_8"&gt;


&lt;P class="p4 ft16"&gt;Innehåll SOU 2012:88&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t8"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;6&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft18"&gt;Överväganden och förslag ............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft10"&gt;95&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;6.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft11"&gt;Hyresmarknaden fungerar inte! ..............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;95&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;6.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft12"&gt;Varför fungerar inte hyresmarknaden? ...................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;97&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;6.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft11"&gt;Överväganden.........................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;100&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;6.4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft12"&gt;Vägen fram – utredarens förslag............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;104&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft12"&gt;6.4.1 Åtgärder på kort sikt...................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;105&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td20"&gt;&lt;SPAN class="p39 ft8"&gt;6.4.2 Genomgripande förändringar för en fungerande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td21"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td20"&gt;&lt;SPAN class="p34 ft11"&gt;hyresmarknad på sikt ..................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td21"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;111&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;7&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr0 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft10"&gt;Konsekvensanalys.....................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft10"&gt;115&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;7.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr3 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;Inledning .................................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;115&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;7.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr3 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;Alternativa sätt att uppnå det angivna syftet ........................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;116&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;7.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr3 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;Kostnadsuppskattningar ........................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;117&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr8 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft12"&gt;7.3.1 Statens kostnader och intäkter...................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;117&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr7 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.3.2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft11"&gt;Kommunala konsekvenser..........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;120&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.3.3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft11"&gt;Samhällsekonomisk kalkyl .........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;121&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;7.4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr3 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft11"&gt;Andra konsekvenser...............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;122&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.4.1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;Betydelse för segregation/integration .......................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;122&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr7 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.4.2 Betydelse för brottslighet och det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;brottsförebyggande arbetet ........................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;122&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr8 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.4.3 Betydelse för sysselsättning och offentlig service&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft11"&gt;i olika delar av landet...................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;123&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=3 class="tr8 td22"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.4.4 Betydelse för små företags förutsättningar,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td23"&gt;&lt;SPAN class="p31 ft8"&gt;konkurrensförmåga, eller villkor i övrigt i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;förhållande till stora företag .......................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;123&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr8 td9"&gt;&lt;SPAN class="p30 ft8"&gt;7.4.5&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td23"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft11"&gt;Andrahandsmarknaden...............................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;123&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr1 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;Bilagor&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td23"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr1 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=4 class="tr3 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;Bilaga 1 Kommittédirektiv .............................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;125&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=4 class="tr3 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;Bilaga 2 Bostadsbestånd och hyresboende....................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;135&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;Bilaga 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td28"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft11"&gt;Bytesrätt ............................................................................&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;143&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr3 td28"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;Vissa villkor för hyresförhållanden&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr6 td28"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft12"&gt;i Tyskland, England, Norge, Finland och Sverige ..........&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;147&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr14 td7"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;8&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td24"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td25"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td23"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_9"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;Sammanfattning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p40 ft9"&gt;Hyresmarknaden fungerar inte&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Hyresmarknaden karakteriseras av att det saknas utbud av hyresbostäder i områden där efterfrågan är stor. På de håll i dessa områden där det trots allt finns en tillstymmelse till utbud är det i praktiken endast i högprisklasser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Marknadsförutsättningar som innebär osäkra och svaga lönsamhetskalkyler har hämmat investeringsviljan i hyresbostäder i områden med stor efterfrågan och har gjort andra investeringsalternativ mer attraktiva. Markvärden har endast kunnat realiseras genom ombildningar från hyresrätt till bostäder med bostadsrätt. Det har också fört med sig en begränsning av nybyggnationen av hyresbostäder. Antalet hyresbostäder minskar i stället för att svara upp mot efterfrågan – en förändring som för Stockholms del är dramatisk.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;En konsekvens av det bristande utbudet har blivit långa köer och troligen en betydande svarthandel med hyreskontrakt. Rörlig arbetskraft, studerande och andra bostadssökande har haft och har svårt – eller omöjligt – att finna ett hyresboende. Svårigheter som snarare tenderar att öka än minska med tiden. En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten hämmas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft8"&gt;Det bristande utbudet på hyresmarknaden bidrar till efterfrågetryck och priseskalering på i första hand bostadsrätter. Det leder också till en icke önskad skuldsättning och riskexponering för de enskilda individer som mot sin önskan står med ett ägt boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Parallellt med situationen i storstadsområdena finns det på andra håll på den svenska hyresmarknaden ett utbudsöverskott tillsammans med förhållandevis höga hyresnivåer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p45 ft15"&gt;9&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_10"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Sammanfattning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Skillnader gentemot andra upplåtelseformer och länder&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft8"&gt;Förutsättningarna för uthyrning skiljer sig på ett par helt centrala punkter från förutsättningarna för andra upplåtelseformer respektive från förutsättningarna som råder i länder som Tyskland och England. De två viktigaste skillnaderna är enligt utredaren:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p48 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Prisbildningen på hyresmarknaden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p49 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Det begränsade tillträdet till utbudssidan för privatpersoner.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p50 ft8"&gt;Utredaren framhåller vidare att boendet inte är en isolerad del av ekonomin och att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft9"&gt;Hyresmarknaden behöver reformeras&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som en nyckelfråga för hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p53 ft8"&gt;Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att undvika utbudsunderskott/bostadsbrist och följaktligen heller inte för att underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Bruksvärde- och förhandlingssystemen har enligt utredaren allmänt fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Prismekanismen är i betydande utsträckning satt ur spel. Systemen har bidragit till osäkerhet och minskad investeringsvilja i områden med efterfrågeöverskott. I det ligger bl.a. att hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna. Systemen har enligt utredaren hämmat utbudet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p55 ft24"&gt;Med blicken framåt blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det är inte möjligt för privatpersoner att investera i enstaka lägenheter för uthyrning på ekonomiskt rimliga villkor. Privat investeringskapital söker sig generellt i alltför begränsad utsträckning till investeringar i hyresbostäder i områden med efterfrågeöverskott.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p56 ft15"&gt;10&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_11"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td31"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td32"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Sammanfattning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;Avvägningen mellan konsument- och producentintresse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p58 ft8"&gt;Regleringen av hyresmarknaden handlar om en avvägning mellan producent- och konsumentintresse eller med andra ord mellan hyresvärdens och hyresgästens förutsättningar. Såväl hyresgäst som hyresvärd efterfrågar trygghet och kontroll.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;En hyresgäst efterfrågar trygghet, vilket i mycket handlar om rätten att bo kvar i ett långsiktigt hyresboende, kvalitet på den köpta bostadstjänsten och att hyresutvecklingen är under kontroll. På en fungerande marknad blir hyresgästens ställning förhållandevis stark genom att det finns ett utbud och en möjlighet att kunna flytta. Utbud och valmöjligheter är på så sätt av värde, inte bara för de som söker hyresbostad, utan också för befintliga hyresgäster.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Även hyresvärden efterfrågar å sin sida trygghet, vilket också rör hyresutvecklingen som för denne handlar om intäktssidan.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p59 ft8"&gt;Konsumentens intresse måste skyddas – och därför också producentens. Marknadsförutsättningar som motverkar ett utbud av hyresrätter är inte av godo för konsumenterna. Särskilt inte för de potentiella konsumenter som drabbas och tvingas till andra val. Goda villkor för uthyrning av bostäder innebär att värde skapas för konsumenterna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p60 ft8"&gt;Det är viktigt med ett välavvägt konsumentskydd. Centralt för konsumenten är rätten att bo kvar och tryggheten i en kontrollerad hyresutveckling – och givetvis att det finns ett utbud av hyresbostäder i olika prisklasser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Utredaren ser en övergång efter hand till helt nya marknadsförutsättningar som nödvändig för att på sikt åstadkomma en fungerande hyresmarknad. Förutsättningar som ska leda till ett ökande utbud genom att fler vill och kan investera i, äga och förvalta hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft9"&gt;Förslag till åtgärder i ett första steg&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Det befintliga regelsystemet justerades senast den 1 januari 2011. Det finns några åtgärder inom ramen för detta system som på kortare sikt skulle kunna ge dels en bättre spegling av konsumenternas värderingar av läge m.m., dels säkrare planeringsförutsättningar för bostadsföretag vid nyproduktion av hyresbostäder. Ut- redaren föreslår fem sådana åtgärder:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p63 ft15"&gt;11&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_12"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Sammanfattning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p65 ft24"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft27"&gt;Betona lägets betydelse och använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p66 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndernas prövningar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p48 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Hyresreduktion vid upprustningsrespektive åtgärdsföreläggande.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Låt tyska hyresmarknaden utgöra ledstjärna&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Tyskland har en stor, småskalig och – att döma utifrån svenska förhållanden – fungerande hyresmarknad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft23"&gt;Tyskar hyr till övervägande del sina bostäder. Ungefär sextio procent av bostäderna i Tyskland är hyresbostäder. Sextio procent av dessa hyresbostäder ägs av hyresvärdar som är privatpersoner med bestånd på mellan en och femton lägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd och en reglering som håller igen hyresförändringar i löpande kontrakt. Hyressättningen i nya kontrakt är i praktiken fri.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft28"&gt;På den tyska marknaden finns överallt ett utbud av hyreslägenheter. Det gäller också städer som München, Frankfurt am Main och Hamburg med stor efterfrågan på bostäder. Hyrorna följer skillnader i efterfrågeförhållanden – mellan regioner, städer, stadsdelar, kvarter och enskilda lägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p71 ft15"&gt;12&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_13"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;Summary&lt;/P&gt;
&lt;P class="p40 ft9"&gt;Rental housing&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft9"&gt;– from a dwindling right to an option for many&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft9"&gt;The rental market is not working&lt;/P&gt;
&lt;P class="p73 ft8"&gt;The rental market is characterised by the lack of supply of rental housing in areas with high demand. In those parts of such areas where there is still some supply, this is, in practice, only available in the higher price brackets.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;The market conditions that lead to uncertain profitability calculations have inhibited willingness to invest in rental housing even in areas with high demand and have made other investment options more attractive. It has only been possible to realise the land value through conversions from rental accommodation to &lt;NOBR&gt;tenant-owned&lt;/NOBR&gt; housing. It has also limited the amount of new rental housing being built. The number of rental dwellings is decreasing rather than meeting demand – a change which has been dramatic in the case of Stockholm.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;One consequence of the lack of supply has been long queues and, in all probability, a sizeable black market in rental contracts. The mobile labour force, students and others seeking accommodation have a difficult – if not impossible – time finding rental housing. These difficulties show a tendency to increase over time. One result of this is that labour market mobility and economic growth are impeded.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft24"&gt;The lack of supply on the rental market contributes to pressure of demand and price escalation, primarily with regard to tenantowned housing. It also leads to undesired debt and exposure to risk for individuals who end up owning property against their wishes.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p75 ft15"&gt;13&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_14"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Summary&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p76 ft8"&gt;In parallel to the situation in urban areas, there is excess supply with relatively high rent levels in other areas of the Swedish rental market.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Differences compared to other forms of occupancy and other countries&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;The terms for letting differ on a number of key points from the terms for other forms of occupancy and the prevailing terms in countries such as Germany and the UK. The two most significant differences in the view of the Inquiry are:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p32 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Price formation on the rental market.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p78 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;The limited access for private individuals to the supply side.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p79 ft8"&gt;Furthermore, the Inquiry maintains that housing is not an isolated part of the economy and that comparisons between different forms of housing and letting can easily be patchy and misleading.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Reform of the rental market is necessary&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;&lt;NOBR&gt;Rent-setting&lt;/NOBR&gt; and conditions for investment that result from the utility value system and the collective negotiation system would appear to be a key issue for the rental market.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft8"&gt;An image emerges of market conditions that are not designed to avoid supply deficits/housing shortages and, consequently, not to consolidate economic development in a dynamic world, either.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;The utility value and collective negotiation systems have, in the view of the Inquiry, generally given rise to relatively small differences in rental relations that do not reflect demand and, therefore, do not reflect consumers’ valuations. The surplus demand does not correspond to markedly higher rent levels and excess supply is not manifested in markedly lower rent levels. The price mechanism is, to a considerable extent, eliminated. These systems have contributed to uncertainty and reduced willingness to invest in areas where there is surplus demand. One reason for this is the fact that contracts already entered into can be set aside by examinations in rent tribunals. In the view of the Inquiry, the systems have curbed supply.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p55 ft28"&gt;Looking ahead, the current lack of &lt;NOBR&gt;owner-occupied&lt;/NOBR&gt; apartments is an inhibiting factor for the supply of rental housing. It is not&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft15"&gt;14&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_15"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Summary&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p81 ft8"&gt;possible for private individuals to invest in individual apartments to let on reasonable financial terms. In general, far too little private investment capital finds its way to investments in rental housing in areas where there is excess demand.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p82 ft9"&gt;Striking a balance between consumer and producer interests&lt;/P&gt;
&lt;P class="p83 ft8"&gt;Regulation of the rental market is about striking a balance between the interests of producers and consumers or, in other words, between conditions for landlords and tenants. Both tenants and landlords demand security and control.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p84 ft8"&gt;A tenant demands security, which to a large extent is a matter of the right to occupancy in &lt;NOBR&gt;long-term&lt;/NOBR&gt; rental accommodation, the quality of purchased housing services and controlled rent growth. In a functioning market, the tenant occupies a relatively strong position as there is supply and the possibility to move. Supply and choice are therefore valuable for existing tenants, not just for those seeking rental housing.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p84 ft8"&gt;Landlords also demand security, and this also applies to rent growth, albeit from the income side.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p85 ft8"&gt;Consumer interests must be protected – and therefore so must those of producers. Market conditions that obstruct a supply of rental housing do not benefit consumers. This is particularly true of the potential consumers who are affected and forced to choose other options. Good conditions for renting out accommodation create value for consumers.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p86 ft8"&gt;&lt;NOBR&gt;Well-balanced&lt;/NOBR&gt; consumer protection is important. The key points for consumers are the right to occupancy and the security of controlled rent growth – and, of course, a supply of rental housing in different price classes.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p84 ft8"&gt;The Inquiry considers that a gradual transition to entirely new market conditions is necessary in order to create a functioning rental market in the long term. These conditions must lead to increased supply by ensuring that more people want to and can invest in, own and manage rental housing.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p87 ft15"&gt;15&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_16"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Summary&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Proposed measures in an initial stage&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft28"&gt;The existing system of regulations was most recently adjusted on 1 January 2011. There are a number of measures within the framework of this system that, in the short term, could better reflect consumer valuations of location etc., and provide more secure planning conditions for housing companies for the production of new rental housing. The Inquiry proposes five such measures:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p88 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Commission improved rental statistics.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft30"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft29"&gt;Emphasise the importance of location and use functional housing markets as a frame of reference for utility value rather than the municipality.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Increase tolerance for rent differences in rent tribunal examinations.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p90 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Expand and clarify presumptive rents for new housing and allow such rents to be &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;index-linked.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p48 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Rent reduction in case of neglected maintenance.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Take inspiration from the German rental market&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Germany has a large, &lt;NOBR&gt;small-scale&lt;/NOBR&gt; and – from the perspective of Swedish conditions – functioning rental market.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Most Germans rent their homes. Around 60 per cent of homes in Germany are rental housing, and 60 per cent of these are owned by landlords who are private individuals with between one and fifteen apartments.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Tenants benefit from strong tenancy rights and regulations that hold back rent changes in ongoing contracts. &lt;NOBR&gt;Rent-setting&lt;/NOBR&gt; in new contracts is basically free.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;There is a supply of rental apartments everywhere on the German market. This is even true of cities such as Munich, Frankfurt am Main and Hamburg where there is high demand for housing. Rents reflect differences in demand – between regions, cities, districts, blocks and individual apartments.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p91 ft15"&gt;16&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_17"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;1 Inledning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p92 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;1.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Uppdraget&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;I uppdraget förklaras att det finns tydliga tecken på att dagens bostadsmarknader långt ifrån svarar upp till målsättningen att vara långsiktigt väl fungerande. Det finns därför ett behov av att utreda hur marknaden för uthyrning av bostäder kan utvecklas. Regeringen beslutade den 8 december 2011 att tillkalla en särskild utredare med uppdrag att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstagande hur den kan utvecklas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;En del av uppdraget gällde förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av egen bostad – i syfte att förbättra förutsättningarna för ett effektivt utnyttjande av befintliga bostäder. Utredaren avrapporterade denna del i mars 2012 genom delbetänkandet ”Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt” (SOU 2012:25).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Utredaren ska lämna slutbetänkandet senast den 31 december 2012. En viktig utgångspunkt för utredningen är att villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna ska vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de olika boende- och upplåtelseformernas skilda förutsättningar. Utredaren ska peka på sådana förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p60 ft8"&gt;Uppdraget omfattar att villkoren för uthyrning av bostäder ska jämföras med villkoren för övriga upplåtelseformer. Mot den bakgrunden ska utredaren lyfta fram sådana skillnader i villkoren som innebär hinder mot långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader och hinder mot likvärdig behandling av olika boende- och upplåtelseformer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p94 ft15"&gt;17&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_18"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p76 ft19"&gt;En central del av uppdraget är också att jämföra &lt;SPAN class="ft8"&gt;förutsättningarna i Sverige med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder i Europeiska Unionen (EU) och i Norden och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågor. I utredningsuppdraget ingår inte heller att lämna författningsförslag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p96 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;1.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Utredningsarbetets inriktning och uppläggning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Utredningens uppgift är att analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden hur den kan utvecklas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p97 ft8"&gt;Denna andra del av utredningsarbetet syftar till att utveckla hyresrättens förutsättningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p53 ft8"&gt;En uppgift är att jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer. En andra uppgift är att göra jämförelser med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Uppdraget ska genomföras skyndsamt och i nära kontakt med aktörer på bostadsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Nedan i kapitel 1 följer en bakgrundsbeskrivning rörande dels bostadsmarknadens karaktär och samband med andra marknader, dels en översikt över hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Förutsättningarna för uthyrning i en jämförelse med andra upplåtelseformer behandlas i kapitel 2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft8"&gt;I kapitel 3 presenteras en jämförelse med andra länder. Jämförelsen handlar till stor del om den tyska hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Kapitel 4 handlar om bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Spännvidden i hyrorna och frågorna om marknadsresultat och marknadseffektivitet belyses i kapitel 5.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I kapitel 6 presenteras sedan utredarens överväganden och förslag. Där presenteras förslag till åtgärder på förhållandevis kort sikt som tar sin utgångspunkt i de förändrade regler för allmännyttiga och kommunala bostadsaktiebolag och hyressättning som gäller sedan den 1 januari 2011. Där presenteras också en inriktning för att främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor för uthyrning och hyresboende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p98 ft8"&gt;I kapitel 7 följer en kortfattad konsekvensanalys.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p99 ft15"&gt;18&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_19"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38819x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p100 ft8"&gt;Utredaren har under arbetet inhämtat synpunkter från Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO, Bofrämjandet, Sveriges Byggindustrier, enskilda företag, tjänstemän, akademiker med flera. Utredaren har också inhämtat information och synpunkter från några tyska organisationer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Utredaren har begärt ett underlag från Boverket avseende en jämförelse av hyresavtal i olika länder. Det underlaget utgör bilaga 4 till utredningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Utredaren har också begärt ett underlag från Statens Bostadskreditnämnd (BKN), numera Boverket, avseende en samhällsekonomisk principstudie av hyresmarknaden. Rapporten har inte levererats till utredningen i slutligt skick.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p102 ft8"&gt;Utredningens direktiv redovisas i bilaga 1.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p103 ft34"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;1.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft33"&gt;Bostadsmarknad, arbetsmarknad och kreditmarknad är sammankopplade&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p104 ft20"&gt;Bostadsmarknaden i Sverige utgörs av flera olika boendeformer: hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Drygt två tredjedelar av befolkningen &lt;NOBR&gt;(16–84&lt;/NOBR&gt; år) bor i bostad med bostadsrätt eller med äganderätt. Med äganderätt avses egna hem och ägarlägenheter. Med bostadsrätt avses den rätt som en medlem i en bostadsrättsförening har på grund av att föreningen upplåter en lägenhet med bostadsrätt till medlemmen. Ännu bor endast ett ringa antal hushåll i den nya boendeformen ägarlägenhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Knappt en tredjedel av befolkningen bor i bostad med hyresrätt. Unga och äldre bor förhållandevis ofta i bostad med hyresrätt. Likaså är andelarna av grupperna ensamstående kvinnor med barn och personer med utländsk härkomst större i hyresbostäder än i övriga upplåtelseformer. Av de med lägre inkomster bor en större andel i hyresrätt jämfört med övriga inkomstgrupper.&lt;SPAN class="ft35"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft28"&gt;Tillgången på bostäder är viktig för arbetsmarknaden och därmed också för tillväxten i ekonomin. Väl fungerande bostadsmarknader är en förutsättning för den rörlighet på arbetsmarknaden som en dynamisk ekonomi kräver. Annars minskar tillväxten eftersom expansion kräver rörlig, utbildad och varierande arbetskraft. Det är därför angeläget att människor har möjlighet att flytta till platser med arbetskraftsbrist. I kunskapsintensiva&lt;/P&gt;
&lt;P class="p105 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Se avsnitt 1.5.4 och Bilaga 2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;19&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_20"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38820x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft20"&gt;branscher är det centralt att kunna rekrytera både nyutexaminerade studenter och kvalificerad arbetskraft. Det är även viktigt att personalen i den servicesektor som växer upp kring tillväxtområden har möjlighet att flytta till områdena eller inom pendlingsavstånd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;För att utveckla en dynamisk ekonomi fordras således en möjlighet till rörlighet. För att en flytt ska vara möjlig krävs givetvis att en bostad finns att tillgå. Studier visar att rörligheten på bostadsmarknaden påverkas av tillgången på bostäder, transaktionskostnaderna och upplåtelseformerna.&lt;SPAN class="ft38"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Vad gäller rörlighet är det unga som flyttar oftast; flyttningsbenägenheten minskar med åldern.&lt;SPAN class="ft38"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;Unga flyttar, reser utomlands och provar sig fram i olika yrken, men den mest påtagliga trenden i migrationsmönster under senare år är ungas flytt till studier. Det är viktigt för arbetsmarknaden, både på kort och på lång sikt, att unga har möjlighet till denna rörlighet. I &lt;NOBR&gt;20-årsåldern&lt;/NOBR&gt; flyttar de flesta hemifrån och då vanligtvis till en hyresbostad i ett flerbostadshus om en sådan går att uppbringa; det är ofta en flexibel och praktisk lösning. Tillgången till en god bostad kan påverka blivande studenters val av studieort.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;På många tillväxtorter ökar befolkningen snabbare än antalet bostäder. Nästan hela Sveriges befolkningsökning sker i storstadsregionerna och i de större högskoleorterna.&lt;SPAN class="ft39"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;I de kommuner som uppger att de har brist på bostäder är det framförallt ungdomar, asylsökande och äldre som har det svårt.&lt;SPAN class="ft39"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p109 ft20"&gt;Unga flyttar främst till tillväxtregioner, men de får allt svårare att etablera sig på den reguljära bostadsmarknaden. Antalet utbjudna förstahandskontrakt för hyreslägenheter är på många orter mycket lågt eller obefintligt. Unga har dessutom svårt att konkurrera eftersom de&lt;/P&gt;
&lt;P class="p110 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft41"&gt;I många länder är de som bor i hyresrätt mer rörliga än de som äger sitt boende. En förklaring är att de som riskerar en framtida arbetslöshet eller planerar en snar flytt föredrar att hyra sin bostad. Den lägre rörligheten för bostadsägare kan även förklaras av höga transaktionskostnader, regionala prisskillnader och förväntade framtida prisskillnader. Bostadsägare kan bli inlåsta av höga lån och av potentiella förluster. Olika former av transaktionskostnader skapar tröghet när det gäller hushållens byte av bostad, vilket har samhällsekonomisk betydelse om detta minskar rörligheten i samband med anpassningen till var tillväxtförutsättningar finns. Lägre rörlighet kan vidare följa av en fastare regional anknytning och livsvärden som innebär en lägre flyttbenägenhet. Dessa samband belyses i Statens bostadskreditnämnd, BKN, (2008). Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. BKN:s dnr: &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;17-83/08.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p88 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;Roger Anderson (2000). Varför flyttar man? Hemort Sverige. Integrationsverket. Norrköping.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Boverket (2011). Bostadsmarknaden &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2011–2012&lt;/NOBR&gt; Med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten 2011. Karlskrona.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Boverket (2008). Bostadsmarknaden år &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2007–2008&lt;/NOBR&gt; Med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2007. Boverket, Karlskrona. För äldre handlar bristen främst om bostäder som är anpassade till äldres behov.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p113 ft15"&gt;20&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_21"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38821x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p114 ft8"&gt;är nya på marknaden, har färre kontakter, kortare kötid på bostadsförmedlingen och ofta sämre ekonomi. Den övervägande delen unga har heller inte förutsättningar att kunna köpa en bostadsrätt eller en bostad med äganderätt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft8"&gt;Bostadsmarknaden har betydelse för arbetsmarknad, rörlighet och tillväxt – liksom för finansiella marknader och ekonomisk stabilitet i ett land. Förhållandena på enskilda marknader påverkar andra marknader. En otillgänglig hyresmarknad med långa kötider innebär att bostadssökande blir hänvisade till ägarmarknaden och/eller den informella sektorn.&lt;SPAN class="ft38"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Priserna på bostadsrätter och egna hem steg kraftigt under en lång följd av år i Sverige. Detta berodde bl.a. på att tillgången till finansiering var god och att räntorna var förhållandevis låga. Även inkomster och befolkningstillväxt har betydelse för efterfrågan, liksom urbaniseringen och ett minskat antal hyreslägenheter. Införande av bolånetaket har gjort det svårare att köpa bostad utan besparingar. Det betyder att det är svårt, speciellt för unga förstagångsköpare utan fast tjänst och besparingar, att komma in också på ägarmarknaden.&lt;SPAN class="ft38"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft24"&gt;Om hushåll kan hyra istället för att äga pressas de inte in på bolånemarknaden och riskabla lån kan av denna anledning undvikas. Flera forskare pekar i sammanhanget på att hyresmarknaden har en stabiliserande och skyddande roll för bostadsmarknaden.&lt;SPAN class="ft49"&gt;8 &lt;/SPAN&gt;I både Tyskland och Nederländerna åberopas hyresmarknaden som en&lt;/P&gt;
&lt;P class="p116 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft50"&gt;57 av landets 290 kommuner använder sig av ”näringslivsförtur” innebärande att en bostadssökande från en annan kommun får förtur till en hyreslägenhet om sökanden fått arbete på orten. Bostadsbristen har således lett till att kommuner använder hyresbostäder för att konkurrera om arbetskraft. Hem &amp; hyra, 3 december 2012. &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;www.hemhyra.se/artikel/fortur/graddfil-till-lagenhet-om-du-har-fatt-jobb-14332&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Andel unga med tidsbegränsad anställning är relativt hög i Sverige och den ökar (Per Skedinger, 2012, Tudelad trygghet. I antologin Jobben kommer och går – behovet av trygghet består, Ekerlids förlag). Enligt Arbetskraftsundersökningarna, AKU, (2012) var arbetslösheten för dem mellan 18 och 24 år 24,2 procent under januari 2012. Den hade sjunkit med 0,4 procent i jämförelse med året innan. Arbetslösheten för denna åldersgrupp var som högst år 2009 och låg då på 27,4 procent.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p118 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Exempelvis menar MC Kee Kim (2010) (Promoting homeownership at the margins: the experience of &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;low-cost&lt;/NOBR&gt; homeownership purchasers in regeneration areas. People, Place &amp; Policy Online (2010): 4/2.) att en förbättring av hyresmarknaden kan stabilisera marknaden i Skottland; en god hyresmarknad kan hejda unga och låginkomsttagare från att belåna sig högt. Vikten av en god privat hyresmarknad har uppmärksammats också i England och särskilt i London. Även i USA betonas nu vikten av en fungerande hyresmarknad. Se exempelvis Dübel &lt;NOBR&gt;Hans-Joachim&lt;/NOBR&gt; och Rothemund Marc (2011) A New Mortgage Credit Regime for Europe: Setting the Right Priorities. Financial Markets, CEPS, Special Reports. och Forrest Ray (2011). Households, Homeownership and Neoliberalism. In: Housing markets and the Global Financial Crisis. The uneven impact on households. Eds. Forrest Ray och Yip Ngai- Ming. Edward Elgar, Cheltenehamn UK.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p119 ft15"&gt;21&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_22"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38822x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p120 ft8"&gt;stabiliserande faktor för bostadsmarknaden, för bolånemarknaden och därmed för de finansiella marknaderna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p121 ft8"&gt;Behovet av en fungerande hyresmarknad är stort.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p122 ft54"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;1.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft53"&gt;Bostadsmarknaden bör erbjuda tillgång till olika boendeformer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p123 ft8"&gt;En välfungerande bostadsmarknad innebär att ett utbud matchar konsumenternas efterfrågan på olika boende- och ansvarsformer. Ett ägt boende innebär andra boende- och ansvarsförhållanden än ett hyrt boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Många föredrar ägande bl.a. eftersom det ger fler möjligheter att renovera och bygga om efter behag. Forskning visar att de som äger sin bostad tar större ansvar inte bara för bostaden utan även för närområdet.&lt;SPAN class="ft49"&gt;9 &lt;/SPAN&gt;Det finns även forskning som pekar på att de som äger sitt boende bor längre på samma plats. Rohe och Stewart (1996) skriver i en studie om bostadsägande och stabilitet bland annat följande:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p124 ft12"&gt;The additional property interest along with heightened social interaction and sense of community affect both the extent of property maintenance and the demands for public and private services.&lt;SPAN class="ft55"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft20"&gt;Dessa rader pekar på privat ägande som en boendeform som frammanar ett större intresse för bostaden, men också ett större intresse för omgivningen. Det kan naturligtvis vara så att de som har ett större intresse av (och ekonomiska möjligheter) att sköta en bostad väl samt av att engagera sig i sin omgivning, i högre utsträckning väljer att köpa en bostad. Samtidigt ska uppmärksammas att en del av hyresboendet kan förväntas vara av temporär natur.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Efterfrågan på hyresbostäder följer ofta livscykeln. I yngre och äldre år efterfrågas ofta hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft8"&gt;För att matcha efterfrågan bör det finnas möjligheter till olika boende- och ansvarsformer. Det bör finnas möjlighet till hyresboende, ägd lägenhet, ägd villa, att äga en bostadsrätt m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft24"&gt;En skillnad mellan att hyra och köpa sin bostad är investeringsaspekten. Den ägda bostaden eller bostadsrätten representerar sam-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p126 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft56"&gt;För en sammanställning över forskning kring bostadsägandets effekter, se exempelvis Dietz, D.R. Haurin D. R. (2003) The social and private &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;micro-level&lt;/NOBR&gt; consequences of homeownership. Journal of Urban Economics 54 (2003). Se också National Association of Realtors Research Division (2010) Social Benefits of Homeownership and Stable Housing.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;William M. Rohe &amp; Leslie S. Stewart (1996). Home Ownership and Neighborhood stability. Housing Policy Debate, Volume 7, Issue 1.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;22&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_23"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p128 ft28"&gt;tidigt bostadskonsumtion och en investering. Den hyrda bostaden representerar enbart bostadskonsumtion för den boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p129 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.4.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Efterfrågan på hyresboende&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p130 ft8"&gt;Många efterfrågar hyresbostäder. Efterfrågan på hyresbostäder kan i huvudsak indelas i tre undergrupper.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p131 ft24"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft60"&gt;Temporär efterfrågan&lt;/SPAN&gt;. Hyresboende matchar väl de karakteristika som följer av en temporär efterfrågan på bostad. Ett hyresboende erbjuder en flexibilitet i meningen att det är förhållandevis enkelt att flytta. Det är låga transaktionskostnader jämfört med köp och försäljning av ägt boende och den boende behöver inte investera i en riskfylld tillgång.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p132 ft9"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft61"&gt;Långsiktig efterfrågan&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft8"&gt;. Hyresboende innebär ansvarsförhållanden och en servicenivå som kan vara tilltalande för långsiktigt boende. Den boende betalar hyra och någon annan, dvs. hyresvärden, sköter egendomen. I det senare ligger bl.a. att hyresgästen inte riskerar att råka ut för oväntade utgifter med anledning av att ex. vitvaror går sönder.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p133 ft9"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft61"&gt;Inte tillgång till ägarmarknaden. &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft8"&gt;Hyresboendet medför inte något finansieringsbehov, som vid köp, och det ger ingen sårbarhet för värdeminskningar för den boende som vid ägande. Det innebär också att det för många utan egna finansiella resurser är den enda möjliga boendeformen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p134 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hyresboende – flexibelt om det är tillgängligt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft8"&gt;Bostäder med hyresrätt representerar &lt;SPAN class="ft9"&gt;i princip &lt;/SPAN&gt;en flexibel form av boende. De flesta internationella studier pekar också på att boende i hyresbostäder är mer rörliga. Hyresrätten har således en särskild roll att spela som en flexibel upplåtelseform. Den kan förenkla flytt för unga och andra med tillfälliga studie- och arbetsorter och utgör en boendeform som passar de som inte har eget kapital eller vill ta stora lån (se grupp 1 och 3.). Genom sin höga servicenivå är hyresboende därtill en boendeform som föredras långsiktigt av många personer (se grupp 2.). Ur detta perspektiv är det paradoxalt att den svenska hyresmarknaden i praktiken inte tillhandahåller en flexibel form av boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p136 ft15"&gt;23&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_24"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38824x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p137 ft8"&gt;Hyresboendet är &lt;SPAN class="ft9"&gt;i praktiken &lt;/SPAN&gt;inte flexibelt eftersom det inte är tillgängligt. Uttryck för detta är långa köer hos bostadsförmedlingar, återkommande kaos för studenter vid terminsstarter, rekryteringssvårigheter hos företag och institutioner, enskilda personers svårigheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Utbudet av hyresrätter är på många orter litet eller obefintligt och det gäller särskilt i låg- och mellanprisklasser. Därför uppkommer långa köer som innebär att personers efterfrågan har registrerats. Det gäller särskilt tillväxtorterna. Kommuner med stor köbildning till hyresbostäder är bl.a. Stockholm, Göteborg och Malmö. Den köande torde sedan i normalfallet ha att se fram emot en avsevärd kötid och enstaka lägenhetserbjudanden, vilket är något annat än ett utbud på en fungerande marknad.&lt;SPAN class="ft39"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Läget på hyresmarknaden i Stockholm kan illustreras med några rader ur Dagens Industri i juni 2012:&lt;SPAN class="ft38"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p139 ft12"&gt;Trycket på Stockholms hyresvärdar och på det kommunala förmedlingsbolaget, som tar emot lediga lägenheter från allmännyttan samt från privata värdar, är ständigt växande. Just nu står 375.500 personer i kö hos Stockholms stads bostadsförmedling. (Läs även: &lt;SPAN class="ft62"&gt;22 års kö för en etta i kollektiv)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p140 ft23"&gt;Antalet personer i kön hade fram till den 31 oktober 2012 växt med ytterligare 17 500 personer. Detta illustrerar en marknad som inte fungerar, även om siffran över längden på kön också innehåller en inaktiv del. Att det överhuvudtaget finns en stor inaktiv del är i sig ett uttryck för att bostadsmarknaden inte fungerar. Annars skulle personerna inte anse sig behöva stå i en bostadskö.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Samma bild tecknas i Metro Stockholm i september 2012 under rubriken ”Studentens val: 5 år i kö eller miljonköp”:&lt;SPAN class="ft38"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p141 ft63"&gt;Cirka 80 000 studenter i Stockholmsregionen slåss om 12 500 studentbostäder, varav 7 600 finns i Stockholms stad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p142 ft12"&gt;Den akuta bristen avspeglar sig i kötiden för en studentlägenhet i Stockholm. Den som ställer sig i kö för en studentbostad via Stockholms bostadsförmedling hinner plugga klart innan man kan skriva kontrakt. Det tar nämligen fem till sex år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p143 ft24"&gt;Det ska i sammanhanget också noteras att enligt en undersökning av forskare vid Kungliga tekniska högskolan, KTH, rörande boendet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p144 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;I betänkandet används begreppet ”hyresmarknad” även om det i det här ljuset vore mer adekvat med ett begrepp som ”hyresbostadsförsörjningssystem” eller liknande.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p145 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Dagens Industri &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2012-06-03.&lt;/NOBR&gt; www.di.se&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Metro Stockholm 5 september 2012 sid. 8.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;24&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_25"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38825x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p148 ft20"&gt;i Stockholms innerstad, är omsättningen bland hyreslägenheter avsevärt mindre än för bostadsrätter.&lt;SPAN class="ft35"&gt;14 &lt;/SPAN&gt;Det är ett uttryck för en hyresmarknad som inte fungerar som en sådan anpassningsmekanism som hyresmarknader principiellt beskrivs vara. Hyresmarknaden uppvisar helt enkelt inte den flexibilitet den borde göra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;För att hyresmarknaden ska fylla sin funktion och ge flexibilitet krävs ett utbud i olika prisklasser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p134 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;1.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Hyresmarknaden – en översikt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft20"&gt;Merparten av befolkningen i Sverige bor i bostad med äganderätt eller bostadsrätt. Ungefär 30 procent av befolkningen bor i bostäder med hyresrätt.&lt;SPAN class="ft35"&gt;15 &lt;/SPAN&gt;Andelen bostäder med hyresrätt är emellertid högre. Ca 37 procent av alla bostäder i Sverige är upplåtna med hyresrätt.&lt;SPAN class="ft35"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p134 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Vad gäller vid uthyrning?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft20"&gt;I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) regleras bland annat hyressättning, besittningsskydd och villkor för uppsägning. I hyresförhandlingslagen (1978:304) regleras förutsättningarna för det kollektiva förhandlingssystemet. Hyreslagen och hyresförhandlingslagen innehåller skyddsbestämmelser för hyresgästerna. Detta eftersom hyresgästen betraktas som den svagare parten.&lt;SPAN class="ft35"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft24"&gt;Två centrala utgångspunkter för hyressättning, vid uthyrning av bostäder, är &lt;SPAN class="ft65"&gt;bruksvärdesystemet &lt;/SPAN&gt;och &lt;SPAN class="ft65"&gt;det kollektiva förhandlingssystemet&lt;/SPAN&gt;. I det följande ges en kortfattad översikt över hyressättningen och vad som gäller i övrigt vid uthyrning av hyreslägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p151 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;M Kullander, H Lind och S Lundström (2008) ”Hur skulle hyresmarknaden för bostäder i&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft47"&gt;Stockholm påverkas av friare hyressättning?”. KTH, Bygg- och fastighetsekonomi, Stockholm, Uppsats nr 45 (sid.18).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Uppskattning på basis av Statistiska Centralbyrån ”Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012” (Tabell 1.3.1 Boende efter hustyp) och Boverket Rapport 2011:15 ”Konkurrens på bostadsmarknaden” (bilaga 1).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Boverket Rapport 2011:30 ”Dåligt fungerande bostadsmarknader” sid. 7.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft66"&gt;Bostadsförvaltningslagen (1977:792) ger hyresgästen ett utökat skydd, vilket i förlängningen kan leda till att en oseriös hyresfastighetsägare tvingas att överlämna förvaltningen av fastigheten &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;(8–27&lt;/NOBR&gt; §§ bostadsförvaltningslagen) eller – om det går så långt – tvingas att sälja fastigheten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;25&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_26"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38826x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Bruksvärdessystemet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p154 ft20"&gt;Bruksvärdessystemet&lt;SPAN class="ft35"&gt;18 &lt;/SPAN&gt;var när det infördes tänkt att ge relativa hyresnivåer, vars nivåer avgjordes av tillgång och efterfrågan på bostäder. Samtidigt uttrycktes att systemet skulle ta hänsyn till en hyresmarknad med bristande balans mellan utbud och efterfrågan. Den bristande balansen förväntades vara övergående.&lt;SPAN class="ft35"&gt;19 &lt;/SPAN&gt;Hänsyn vid hyressättning skulle tas till jämförliga lägenheter med beaktande av modernitetsgrad, underhåll och skick i övrigt m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;I prop. 1983/84:137 (med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen) angav regeringen att syftet med bruksvärdessystemet är att efterlikna ett marknadssystem där i huvudsak likvärdiga bostäder har samma hyra. Vidare angavs att systemet utgör en spärr mot oskäliga hyror och tryggar besittningsrätten, eftersom värden förhindras att tränga ut en hyresgäst genom att höja hyran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;I samma proposition uppgavs att med en lägenhets bruksvärde avses vad den med hänsyn till beskaffenhet, förmåner och boendemiljö kan anses vara värd ur hyresgästens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. De omständigheter som inverkar på bruksvärdet ska bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästens värderingar eller behov. Vid bedömningen av en enskild lägenhets hyra ska man bortse från &lt;NOBR&gt;produktions-,&lt;/NOBR&gt; drifts- och förvaltningskostnader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft8"&gt;Frågan om lägenhetens allmänna läge vid bestämmandet av hyresnivån nämndes i förbigående prop. 1967:100 (Riktlinjer för bostadspolitiken m.m.). I de följande propositionerna rörande bruksvärdessystemet har det allmänna lägets betydelse inte lyfts&lt;/P&gt;
&lt;P class="p155 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft67"&gt;Avvecklandet av hyresregleringslagen, som tillkom under andra världskriget, påbörjades under &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1950-talet&lt;/NOBR&gt; och avslutades år 1978. Genom införandet av besittningsskyddslagen år 1957 övergavs principen om myndighetsbestämda hyror till förmån för en jämförelseprövning med likvärdiga lägenheter. För första gången gjordes alltså kopplingen att taket för hyran ska bestämmas efter en jämförelse med andra lägenheter på orten. Under Sveriges snabba tillväxt under slutet av &lt;NOBR&gt;1950-talet&lt;/NOBR&gt; och början av &lt;NOBR&gt;1960-talet&lt;/NOBR&gt; skedde en urbanisering som ledde till bostadsbrist i tillväxtområdena. En utredning tillsattes som bland annat mynnade ut i ett betänkande (SOU 1966:14, &lt;SPAN class="ft68"&gt;Ny Hyreslagstiftning&lt;/SPAN&gt;,) där det föreslogs att hyresregleringen skulle ersättas med en friare hyresmarknad där hyresvärd och hyresgäst i princip hade avtalsfrihet och där hyresgästerna skulle få ett direkt besittningsskydd som kompletterades med vissa hyresspärrar. P.g.a. att tillräcklig enighet inte uppnåddes i riksdagen övergavs denna tanke (prop. 1967:141 &lt;SPAN class="ft68"&gt;angående ny hyreslag &lt;/SPAN&gt;och prop. 1967:171 &lt;SPAN class="ft68"&gt;Förslag till lag om hyresnämnder &lt;/SPAN&gt;återkallades). På basis av prop. 1968:91 &lt;SPAN class="ft68"&gt;angående ny hyreslagstiftning &lt;/SPAN&gt;trädde en lagändring i kraft år 1969 som har kommit att kallas bruksvärdessystemet. I prop. 1968:91 finns prop. 1967:141 med som bihang A. Bruksvärdessystemet har sedan reviderats åren 1973, 1974, 1984, 1993 och 2011. Skeendet belyses vidare i kapitel 4.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;19&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Prop. 1967:141 och prop. 1968:91. Med antagande av prop. 1968:91 med bihang A (prop. 1967:141) följde att nyproduktion ställdes utanför hyrespriskontrollen, liksom lägenheter som genomgått omfattande renoveringar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p113 ft15"&gt;26&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_27"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38827x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;fram förrän i prop. 2009/10:185 (Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler).&lt;SPAN class="ft38"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft30"&gt;En förändring från och med den 1 januari 2011 är att de kommunala bostadsbolagen ska drivas efter affärsmässiga principer och åläggas marknadsmässiga avkastningskrav.&lt;SPAN class="ft69"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p157 ft9"&gt;Det kollektiva förhandlingssystemet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Bestämmelser om hyressättning finns i hyreslagen och hyresförhandlingslagen. Hyran för en bostadslägenhet ska vara beloppsbestämd genom hyresavtalet eller i förhandlingsöverenskommelse. Det gäller inte kostnader för värme och el etc. Hyrans storlek ska vara skälig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Hyreshöjningar förhandlas kollektivt årligen mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärd och organisation av fastighetsägare och å andra sidan organisation av hyresgäster. En överenskommelse efter förhandling mellan en hyresvärd och en hyresgästorganisation blir bindande för såväl hyresvärd som hyresgäst genom förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Vid hyresnämndens prövning av om hyran är skälig ska man sedan den 1 januari 2011 inte endast beakta hyressättningen för likvärdiga lägenheter i allmännyttiga bostadsföretag, utan även för likvärdiga lägenheter i privata bostadsföretag där hyran har förhandlats kollektivt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft9"&gt;Skälighetsprövning i hyresnämnd&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;I de fall hyran inte regleras genom det kollektiva förhandlingssystemet kan en hyresvärd och en hyresgäst – med utgångspunkt i hyreslagen – fritt bestämma hyran för en lägenhet. Dock kan hyrans skälighet prövas av hyresnämnden, som kan bestämma en högre eller lägre hyresnivå. En hyra är inte skälig om den påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. Ett riktmärke för vad som menas med påtagligt är fem procent. Vid prövningen av hyrans skälighet ska hyresnämnden utgå från lägenhetens bruksvärde. I de fall hyres-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft70"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft67"&gt;Se ex. prop. 1967:141, prop. 1968:91, prop. 1974:150, &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft68"&gt;Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. &lt;/SPAN&gt;och prop. 1983/84:137, &lt;SPAN class="ft68"&gt;Med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen&lt;/SPAN&gt;. För en utförligare beskrivning av bruksvärdessystemet se även SOU 2008:38, &lt;SPAN class="ft68"&gt;EU, allmännyttan och hyrorna.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft71"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Av prop. 2009/10:185 &lt;/SPAN&gt;Allmänna kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler &lt;SPAN class="ft45"&gt;sid. 65f, framgår att eftersom det rådde osäkerhet om det tidigare systemet stred mot &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft45"&gt;EU-rättens&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft45"&gt; konkurrensregler utgjorde det skäl att avskaffa de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p160 ft15"&gt;27&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_28"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38828x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;nämnden finner att hyresvärden begär oskälig hyra ska beloppet sättas ned. Beslutar hyresnämnden om nedsatt hyra ändras hyran i ingångna avtal.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Den allra största andelen av all hyresbestämning efter tvist har på senare år avgjorts av hyresnämnden efter en allmän skälighetsbedömning.&lt;SPAN class="ft38"&gt;22&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;En hyresgäst kan alltid begära att få en fastställd hyra prövad, antingen den är kollektivt eller individuellt framförhandlad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Hyrestid och uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;En hyrestid kan vara tillsvidare, på obestämd tid eller bestämd med ett slutdatum. Huvudregeln i hyreslagen är att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. Uppsägning av avtalet krävs normalt. Det är bara om ett hyresförhållande varat nio månader eller kortare som en uppsägning inte krävs. Med hyresförhållande avses den faktiska tiden hyresgästen har hyrt bostaden. I hyreslagens 4 § regleras uppsägningstider. En hyresgäst har alltid en uppsägningstid på tre månader om inte annat avtalats.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft19"&gt;Som hyresgäst har man förverkat sin hyresrätt genom att &lt;SPAN class="ft8"&gt;inte ha betalat hyran, förstört lägenheten, använt den som annat än bostad eller på något annat sätt misskött sig som hyresgäst. Gör hyresgästen sig skyldig till något av ovanstående gäller varken besittningsrätt eller uppsägningstid. Hyresgästen är också skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft9"&gt;Besittningsskydd&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Samtidigt med införandet av bruksvärdessystemet beslutades att stärka besittningsskyddet. Utformningen av bruksvärdessystemet innebar i sig ett besittningsskydd genom begränsning för hyreshöjningar. Även utgångspunkten att hyreskontraktet förlängs är en del av besittningsskyddet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p98 ft8"&gt;Det finns flera undantag från att rätt till förlängning föreligger.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p163 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;22 &lt;/SPAN&gt;Se SOU 2008:94, &lt;SPAN class="ft72"&gt;Tillval i hyresrätt&lt;/SPAN&gt;. Betänkande av Tillvalsutredningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;28&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_29"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38829x1.jpg" style="width:462px;height:401px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t13"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p164 ft9"&gt;Andrahandsuthyrning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p165 ft20"&gt;Den som bor i hyresrätt måste ha värdens tillåtelse eller hyresnämndens godkännande för att få lov att hyra ut i andra hand.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p166 ft24"&gt;I hyreslagen ställs det upp krav på att det ska vara fråga om ”beaktansvärda skäl” för att få hyra ut i andra hand. Beaktansvärda skäl kan t.ex. vara studier eller arbete på annan ort.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p167 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Antalet hyresrätter har minskat och antalet bostadsrätter har ökat&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p168 ft8"&gt;Antalet hyresrätter har sedan år 1998 minskat med 67 000. Detta kan jämföras med att antalet bostadsrätter under samma period ökade med 259 000.&lt;SPAN class="ft38"&gt;23 &lt;/SPAN&gt;Skiftet från hyresrätter till bostadsrätter illustreras väl av diagrammet nedan upprättat av Statistiska Centralbyrån (SCB).&lt;SPAN class="ft38"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p169 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;23&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Bilaga 2, Tabell 3.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p170 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;SCB, pressmeddelande, &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2012-05-30,&lt;/NOBR&gt; Nr 2012:760.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p171 ft15"&gt;29&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_30"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38830x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft24"&gt;I Stockholms innerstad har förändringen de senaste 20 åren varit särskilt dramatisk. Där har antalet hyresrätter minskat med ca 60 procent för allmännyttan och ca 40 procent för de privata värdarna. Under samma period har antalet bostadsrätter i innerstaden ökat med 150 procent, motsvarande 72 000 bostadsrätter.&lt;SPAN class="ft49"&gt;25&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft73"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td35"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft73"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td10"&gt;&lt;SPAN class="p172 ft74"&gt;26&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr17 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr17 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;160000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr17 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr18 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr18 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;140000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr18 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD rowspan=2 class="tr19 td14"&gt;&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:5px;margin-top:0px;margin-right:-35px;margin-bottom:0px;" class="p173 ft76"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:-25px;margin-top:0px;margin-right:-5px;margin-bottom:30px;" class="p173 ft76"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:-10px;margin-top:15px;margin-right:-20px;margin-bottom:15px;" class="p173 ft76"&gt;&lt;![endif]&gt;lägenheter&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;120000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD rowspan=2 class="tr0 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;100000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr20 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft77"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft77"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr18 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr18 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;80000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD rowspan=2 class="tr21 td10"&gt;&lt;SPAN class="p174 ft75"&gt;Antal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr22 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft78"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr22 td35"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft78"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD rowspan=3 class="tr2 td14"&gt;&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-23px;margin-bottom:0px;" class="p175 ft79"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:-23px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:23px;" class="p175 ft79"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:-12px;margin-top:12px;margin-right:-11px;margin-bottom:11px;" class="p175 ft79"&gt;&lt;![endif]&gt;Antal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD rowspan=2 class="tr8 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;60000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td10"&gt;&lt;SPAN class="p174 ft75"&gt;bostadsrätter&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr23 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft80"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;40000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td10"&gt;&lt;SPAN class="p174 ft3"&gt;Antal hyresrätter&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr18 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr18 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;20000&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr18 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td35"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft75"&gt;0&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td10"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr14 td14"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td35"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr14 td10"&gt;&lt;SPAN class="p176 ft79"&gt;År&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p177 ft8"&gt;Trenden i innerstaden med ett fallande antal hyresrätter och ett växande antal bostadsrätter är tydlig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Trenden är densamma i &lt;NOBR&gt;Stor-Stockholm&lt;/NOBR&gt; även om sifforna inte är lika dramatiska.&lt;SPAN class="ft38"&gt;27&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft23"&gt;En betydande omvandling av bostäder med hyresrätt till bostäder med bostadsrätt har resulterat i en kraftig minskning av antalet hyresrätter i Stockholm. Under perioden &lt;NOBR&gt;2000–2010&lt;/NOBR&gt; omvandlades ca 110 000 lägenheter i Stockholms län.&lt;SPAN class="ft39"&gt;28 &lt;/SPAN&gt;Under perioden den 1 september 2010 till och med den 31 december 2012 omvandlades&lt;/P&gt;
&lt;P class="p178 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;25&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Bilaga 2, Tabell 8.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p179 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;26&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft81"&gt;Utredningsrapport 1989:4 Bostäder i Stockholm &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1893-1985&lt;/NOBR&gt; och ODS, www.statistikomstockholm.se/images/stories/excell/TAbell%2021.htm&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;27&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Bilaga 2, Tabell 9.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;28&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;www.bobattre.se/TemaEkonomi2011Ombilda.asp&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;30&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_31"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38831x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;5 636 lägenheter till bostadsrätter. Av dessa stod allmännyttan för 3 508 lägenheter.&lt;SPAN class="ft38"&gt;29&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Det är alltså allt fler personer i storstäderna som konkurrerar om allt färre hyresrätter. Om antalet hyresrätter skulle fortsätta att minska med samma antal per år skulle hyresrätten i Stockholms innerstad vara försvunnen om ca 20 år.&lt;SPAN class="ft38"&gt;30&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;Under år 2011 ombildades ca 7 100 lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt i riket, vilket kan jämföras med att 20 000 lägenheter ombildades året innan. Den största minskningen skedde i Stockholms län men även i Skåne minskade antalet från ungefär 1 400 till 400 ombildningar. Under åren &lt;NOBR&gt;2000–2010&lt;/NOBR&gt; skedde 69 procent av samtliga ombildningar i Stockholms län, motsvarande var 12 procent i Västra Götalands län och 10 procent i Skåne län.&lt;SPAN class="ft35"&gt;31&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p182 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Vilka hyr ut bostäder med hyresrätt?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p58 ft8"&gt;På hyresmarknaden tillhandahålls hyresbostäder i huvudsak av kommunala allmännyttiga bostadsbolag och privata företag som hyr ut bostäder som näringsverksamhet.&lt;SPAN class="ft38"&gt;32 &lt;/SPAN&gt;Därutöver bedrivs uthyrningsverksamhet av privatpersoner, men denna grupp svarar för en mindre del.&lt;SPAN class="ft38"&gt;33&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;De kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen&lt;SPAN class="ft39"&gt;34 &lt;/SPAN&gt;äger drygt &lt;SPAN class="ft23"&gt;hälften av antalet hyresbostäder i landet.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft39"&gt;35 &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft23"&gt;Det finns 39 kommuner på listan över de 50 största ägarna till bostadsfastigheter.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft39"&gt;36 &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft23"&gt;De två största ägarna är Stockholms kommun och Göteborgs kommun.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft24"&gt;Den huvudsakliga verksamheten i allmännyttan är att förvalta fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt. Bolagen ska främja bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är&lt;/P&gt;
&lt;P class="p183 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;29&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft41"&gt;Colliers International, Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm sep &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2010–2011&lt;/NOBR&gt; &lt;NOBR&gt;http://fastighetsnytt.se/wp-content/uploads/2012/05/Ombildningsrapport-Stockholm.pdf&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p118 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;30&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft82"&gt;Stockholms stadshus AB har genom beslut den 20 oktober 2008 (Dnr 2008/21/45), beslutat att ansökan till dotterbolagen om omvandlingar ingivna efter den 31 oktober 2008 gällande bostäder i innerstaden, Liljeholmen och Årsta inte skall registreras efter detta datum.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;31&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Pressmeddelande från SCB, &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2012-05-30&lt;/NOBR&gt; 09:30 Nr 2012:760.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;32&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Boverket Rapport 2011:30 ”Dåligt fungerande bostadsmarknader”, Karlskrona.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;33&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Kathleen Scanlon (2011). Private renting in other countries. I Towards a Sustainable Private Rented Sector Lessons from abroad. Eds: Kathleen Scanlon och Ben Kochan, LSE. London. En internationell jämförelse visar att Sverige tillsammans med Österrike tillhör de länder, vilka har lägst andel privat uthyrning av bostäder. Se vidare kapitel 3.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p184 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;34&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft67"&gt;Vad som utgör allmännyttan definieras av 1 § lagen om allmännyttiga bostadsaktiebolag. För fördjupning se prop. 2009/10:185 sid. 34 ff. Normalt anses i allmännyttan även ingå de hyresbostäder som ägs av stiftelser, men dessa omfattas inte av den nya lagstiftningen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;35&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Källa: SCB SOS SM 1101”Hyror i bostadslägenheter 2010” (Tabell 2).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p184 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;36&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft83"&gt;Boverket Rapport 2011:15 ”Konkurrens på bostadsmarknaden”, bilaga 1, Karlskrona. I bilaga 2, Tabell 4 redovisas de tio största bostadsfastighetsägarna i Sverige.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;31&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_32"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38832x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft20"&gt;ägare till bolaget och verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer. Bestämmelser rörande allmännyttan finns i lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag.&lt;SPAN class="ft35"&gt;37&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft23"&gt;De allmännyttiga bostadsföretagen tillhandahåller bostäder åt alla. De är därför inte att jämställa med ”social &lt;NOBR&gt;housing”-företag&lt;/NOBR&gt; i andra länder som bl.a. utestänger medel- och höginkomsttagare. Enligt bl.a. Boverkets bostadsmarknadsenkät är det idag tvärtom vanligt att allmännyttan ställer förhållandevis höga inkomstkrav.&lt;SPAN class="ft39"&gt;38&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;De tre största privata företagen är ACTA, Akelius fastigheter AB och Stena AB (se bilaga 2, Tabell 4).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Vilka bor i bostäder med hyresrätt?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p186 ft8"&gt;Ca tre miljoner personer bor idag i bostad med hyresrätt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;39 &lt;/SPAN&gt;Dessa tre miljoner hyresgäster är emellertid en heterogen grupp.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft8"&gt;I åldersgrupperna unga och äldre bor förhållandevis många med hyresrätt. I åldersgruppen &lt;NOBR&gt;20–29&lt;/NOBR&gt; år bor ungefär hälften i hyresrätt och i åldersgruppen över 75 år bor knappt 40 procent i hyresrätt. Därtill är en stor andel av gruppen ensamstående kvinnor med barn bosatta i hyresrätt (66 procent). Personer med utländsk bakgrund bor i relativt större utsträckning i hyresrätt än personer med svensk bakgrund.&lt;SPAN class="ft38"&gt;40 &lt;/SPAN&gt;De som bor i hyresrätt har enligt en rapport från Boverket i genomsnitt lägre inkomst än boende i andra former. Det framgår inte av rapporten hur mycket av inkomstskillnaderna som förklaras av åldersfördelningen.&lt;SPAN class="ft38"&gt;41&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Samhällets socioekonomiskt svagare grupper är överrepresenterade i bostäder med hyresrätt. En fungerande hyresmarknad är inte minst viktig för dessa grupper.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p187 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;37&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;En kommun är bunden av lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Lagen anger att det är upp till kommunerna att skapa förutsättningar för att alla i kommunen ska kunna leva i goda bostäder.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p188 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;38&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Boverket (2010). Trösklar till bostadsmarknaden, Om hemlöshet som ett bostadsmarknadsproblem. Karlskrona.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;39&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Uppskattning på basis av Statistiska Centralbyrån ”Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012” (Tabell 1.3.1 Boende efter hustyp) och Boverket Rapport 2011:15 ”Konkurrens på bostadsmarknaden” (bilaga 1).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p145 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;40&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Bilaga 2, Tabellerna &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;5–7.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;41&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Boverket, ”Hushållens boendeutgifter och inkomster &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1997–2005”,&lt;/NOBR&gt; Kalmar, 2006.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;32&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_33"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38833x1.jpg" style="width:451px;height:479px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t15"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p189 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Utbudet av bostäder med hyresrätt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p190 ft8"&gt;Utbudet av bostäder med hyresrätt är på många orter litet eller obefintligt. Det gäller särskilt utbudet i låg- och mellanprisklasser men ofta också i högprisklasser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p191 ft28"&gt;Det utbud ett visst företag har att förmedla på en viss ort kan illustreras genom tabeller med prisklasser och antal lägenheter på axlarna. Ett exempel på en sådan tabell över ett företags utbud på en ort i Tyskland ges i avsnitt 3.4.1. Motsvarande tabell över utbudet hos Stockholms stads bostadsförmedling AB illustrerar tydligt frånvaron av utbud på hyresmarknaden i Stockholm.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p192 ft74"&gt;42&lt;/P&gt;
&lt;P class="p193 ft8"&gt;I det följande redovisas några företags uppgifter om utbud och köer på respektive ort kring oktober/november 2012. Samtliga företag är helt eller delvis kommunägda bostadsförmedlingar eller bostadsföretag.&lt;SPAN class="ft38"&gt;43&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p194 ft9"&gt;Stockholms stads bostadsförmedling AB&lt;/P&gt;
&lt;P class="p195 ft24"&gt;Antalet köande i Stockholms stads bostadskö uppgick den 30 oktober 2012 till ca 393 000 personer, av dessa är 30 procent i ålderskategorin &lt;NOBR&gt;25–34&lt;/NOBR&gt; år. Av samtliga köande var ca 19 procent aktivt sökande, varav ca 6 procent var i akut behov av en lägenhet, motsvarande ca 23 500 personer enligt uppgift från bolaget.&lt;SPAN class="ft49"&gt;44 &lt;/SPAN&gt;Under år 2012 fram till&lt;/P&gt;
&lt;P class="p190 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;42&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Samma bild med &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;noll-utbud&lt;/NOBR&gt; hos bostadsförmedlande bolag erhålls för Göteborg, Malmö och Falkenberg.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p196 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;43&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Kraven för att få stå i kö skiljer sig inte nämnvärt åt mellan företagen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p197 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;44&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Se vidare bilaga 2, Tabellerna &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;10–12.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p198 ft15"&gt;33&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_34"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38834x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p199 ft8"&gt;den 29 november hade bostadsförmedlingen förmedlat 7 511 lägenheter och just denna dag fanns det 66 lägenheter som de köande kunde anmäla sitt intresse för. Utbud är förbehållet de som stått i kö länge och är negligerbart i förhållande till efterfrågan. Möjligheten att omedelbart eller inom en månad få en hyreslägenhet via bostadsförmedlingen är noll med två undantag. Det finns en möjlighet för sökanden att få förtur om denne har tillräckligt starka medicinska och/eller sociala skäl. Ca 400 sökande per år beviljas förtur på den grunden. Därtill finns en möjlighet att utan kötid erhålla en lägenhet via Bostadssnabben, men eftersom det under år 2012 endast förmedlats 99 lägenheter via Bostadssnabben fram till den 31 oktober samma år utgör detta inte ett reellt alternativ utom i undantagsfall. Även lägenheter i nyproduktion med hyror upp till 20 000 kr per månad blir omedelbart uthyrda via den ordinarie kön.&lt;SPAN class="ft38"&gt;45&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p200 ft9"&gt;Boplats Göteborg AB&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Antalet köande uppgick i oktober 2012 till 143 000. Hur många av dessa som är aktivt sökande är oklart.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft28"&gt;Under år 2012 förväntas 7 613 lägenheter förmedlas. Den genomsnittliga kötiden i centrala Göteborg är idag ca 4,5 år för lägenheter om ett och tre rum, med något längre tider för två och fyrarumslägenheter. I Hisingen, Mölndal och Norr är kötiderna över 2 år, medan kötiderna i Väster- och Österort är längre, med strax under 4 år respektive ca 4,5 år. Kötiden varierar något beroende på hur många rum som efterfrågas.&lt;SPAN class="ft84"&gt;46 &lt;/SPAN&gt;Det finns i stort sett ingen möjlighet att erhålla en bostad utan kötid, även om man kan ha tur och få ett kontrakt hos en privat värd med en kort kötid.&lt;SPAN class="ft84"&gt;47&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p201 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;45 &lt;/SPAN&gt;Information erhållen via www.bostad.stockholm.se samt av t.f. kommunikationschefen Maria Nordlöf vid Stockholms stads bostadsförmedling AB den 31 oktober 2012. Se även bilaga 1 sid. 5ff.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p188 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;46&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;www.boplatsgbg.se/CM/Templates/Article/general.aspx?cmguid= 2486858a- &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;9ebd-4796-&lt;/NOBR&gt; 8c88- 6fdb4158d314&lt;/P&gt;
&lt;P class="p202 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;47&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Information erhållen av marknadsanalytikern vid Boplats Göteborg AB Victor Johansson den 2 november 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;34&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_35"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38835x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;Boplats syd, (Malmö)&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Boplats syd hade drygt 29 000 köande den 6 november 2012. Under år 2011 förmedlades 3 195 lägenheter och den genomsnittliga kötiden för att få en lägenhet är ca 2,5 år. Hur aktiva de köande är har undersökts av Boplats Syd genom att kontrollera hur många av de sökande som sökt fler än tio lägenheter under år 2011. Det visade sig vara ca 11 400.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Kötiden varierar mellan olika områden, lägenhetstyper och hyresnivåer. Det finns ingen snabbkö. Det förekommer att en sökande får lägenhet inom en månad, men det är mycket ovanligt. I dessa fall rör det sig om en nyproducerad och/eller stor lägenhet i hög eller högsta prisklass. Generellt sett finns det emellertid inget utbud som är tillgängligt utan kötid.&lt;SPAN class="ft38"&gt;48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p203 ft9"&gt;Fabo, (Falkenberg)&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft20"&gt;Fabo har ca 9 000 köande, varav ca 6 000 räknas som aktiva eftersom de har varit inloggade minst en gång det senaste året. Relativt många av dessa är i akut behov av bostad. Fram till den 6 november 2012 hade 274 lägenheter förmedlats under året och den genomsnittliga kötiden är &lt;NOBR&gt;2–5&lt;/NOBR&gt; år beroende på vad som eftersöks. De som har fått sysselsättning och ska flytta till Falkenberg p.g.a. långt pendlingsavstånd får prioritet. Den kortaste väntetiden innan tillträde är emellertid tre månader. Lägenheter i nyproduktion med de högsta månadshyrorna (1 450 kr per kvadratmeter) har haft en kötid om &lt;NOBR&gt;3–4&lt;/NOBR&gt; år och är således inte mer lättillgängliga än övriga beståndet.&lt;SPAN class="ft35"&gt;49&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft9"&gt;AB Laxåhem&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;AB Laxåhem har inget kösystem utan man fyller i en bostadsanmälan och erbjuds en lägenhet när det man sökt blir ledigt. Ett tiotal personer som önskar speciella lägenheter i centrum väntar på dessa. Det finns ingen som är i akut behov av bostad. Under år 2012 har 106 lägenheter förmedlats. Den genomsnittliga kötiden är noll månader. Den 31 oktober 2012 fanns det 54 vakanta lägenheter som var till-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p204 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;48&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Information erhållen av chefen för Boplats Syd Krister Hjelm den 6 november 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;49&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Information erhållen av kundservicechefen vid Fabo Katarina Lind den 6 november 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;35&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_36"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38836x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p206 ft8"&gt;gängliga inom en månad. Om den sökande godkänns kan denne flytta in på dagen.&lt;SPAN class="ft38"&gt;50&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p96 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;1.5.6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hyresmarknaden i ett samhällsekonomiskt perspektiv&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p207 ft8"&gt;Effekten på samhällsekonomin av en &lt;NOBR&gt;icke-fungerande&lt;/NOBR&gt; hyresmarknad har sedan länge beskrivits av ekonomer som en omfattande välfärdsförlust.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p208 ft8"&gt;Andersson &amp; Söderberg gör i Ekonomisk Debatt följande tillbakablick:&lt;SPAN class="ft38"&gt;51&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p209 ft63"&gt;Redan 1963 skrev trion Benzel, Lindbeck &amp; Ståhl sin klassiker i frågan: ”Bostadsbristen. En studie av prisbildningen på bostadsmarknaden; Se även Lindbeck (1967). De pekade ut den hyresreglering som då rådde som den främsta orsaken till existensen av efterfrågeöverskottet = bostadsbristen. De föreslog att hyresregleringen skulle avskaffas, dvs att fri prisbildning skulle tillåtas på hyresmarknaderna så att jämvikt kan uppstå.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p210 ft8"&gt;Andersson &amp; Söderberg pekar avslutningsvis i sin artikel på olika välfärdseffekter (a.a. sid. 630):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p211 ft11"&gt;…produktionen av hyresrätter … kommer att ta ny fart i attraktiva områden såsom Stockholms innerstad, vilket kan medföra välfärdsvinster. Det finns dessutom välfärdsvinster att göra genom en omflyttning i beståndet av hyreslägenheter, så att de som nu sitter ”inlåsta” i sina respektive hyresrätter med en låg hyra och en låg betalningsvilja vid en kompensation kan välja att flytta till billigare lägenheter. De kan då ge plats för nya hyresgäster med en högre betalningsvilja i attraktiva lägen. I de orter där de av de allmännyttiga bostadsbolagen och hyresgästföreningen tillsammans reglerade hyrorna överstiger jämviktshyrorna kan välfärdsvinster i form av minskade vakanser och minskade rivningar av hyreslägenheter möjliggöras.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;Lindbeck skriver nu i sina memoarer att en socialdemokratisk regering i mitten av &lt;NOBR&gt;1960-talet&lt;/NOBR&gt; gjorde ett försök att avveckla hyresregleringen. Men att det slutade i en regeringsproposition som drogs tillbaka mot bakgrund av tillfälliga &lt;NOBR&gt;politisk-taktiska&lt;/NOBR&gt; omständigheter och Lindbeck avslutar sin exposé över den svenska bostadspolitiken med orden:&lt;SPAN class="ft38"&gt;52&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p212 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;50&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Information erhållen av uthyrningsansvarige vid AB Laxåhem Inger Eriksson den 7 november 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p145 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;51&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft85"&gt;Roland Andersson &amp; Bo Söderberg: ”Välfärdsvinster vid avveckling av hyresregleringen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;Ekonomisk Debatt 2002, årgång 30, nr 7, sid. 621.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;52&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Assar Lindbeck: ”Ekonomi är att välja”. Albert Bonniers förlag, Falun, 2012, (sid. &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;121–131).&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;36&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_37"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38837x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td33"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td34"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p213 ft12"&gt;Jag är övertygad om att de flesta som satte sig in i hyresregleringens skadeverkningar – något som jag har försökt att göra – skulle hålla med mig om att svensk bostadspolitik är en 70 år lång katastrof.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p214 ft8"&gt;Flera internationella organisationer som bistår Sverige med synpunkter på den ekonomiska politiken framför också synpunkter rörande hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Organisation for Economic &lt;NOBR&gt;Co-operation&lt;/NOBR&gt; and Development (OECD) lyfter fram fem prioriterade reformområden:&lt;SPAN class="ft38"&gt;53&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Reform sickness and disability benefit schemes&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p215 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Reform marginal taxes on labour income&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Reform employment protection legislation&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p216 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Reducing housing market distortions. (Recommendations: Continue to ease rent regulation …)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p215 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Improve the efficiency of the education system&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p217 ft8"&gt;International Monetary Fund (IMF) pekar i maj 2012 i sin skrivelse om Sverige också på hyresmarknaden:&lt;SPAN class="ft38"&gt;54&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p218 ft11"&gt;And in the housing sector, deregulation of rental market could reduce shortages and improve employment prospects, notably in the main cities.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p219 ft28"&gt;Europeiska kommissionen skriver i sin rekommendation till rådets rekommendation i maj 2012 som en andra punkt efter rekommendationen att bibehålla en sund ställning i de offentliga finanserna:&lt;SPAN class="ft84"&gt;55&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p220 ft86"&gt;Vidta ytterligare förebyggande åtgärder för att öka stabiliteten på bostads- och bolånemarknaderna på medellång sikt, inbegripet genom att främja försiktig utlåning, minska systemskevheter som gynnar skuldfinansiering vid bostadsinvesteringar, och genom att åtgärda de problem som följer av begränsningar i fråga om bostadsutbud och hyresreglering.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p221 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;53&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Economic Policy Reforms 2012: Going for Growth. OECD 2012, Country notes Sweden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;54&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;IMF: Sweden – Concluding statement of the 2012 Article Consultation Mission (page 4).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;55&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft87"&gt;Europeiska kommissionen 30 maj 2012: Rekommendation till rådets rekommendation om Sveriges nationella reformprogram för 2012 och om avgivande av rådets yttrande om Sveriges konvergensprogram för &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2012-2015.&lt;/NOBR&gt; (sid. 5).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p222 ft15"&gt;37&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_38"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38838x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p152 ft7"&gt;&lt;SPAN class="ft7"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft88"&gt;Förutsättningar för uthyrning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p223 ft89"&gt;– en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/P&gt;
&lt;P class="p224 ft8"&gt;I detta kapitel behandlas skillnader i villkor mellan olika boende- och upplåtelseformer. I avsnitt 2.1 diskuteras förutsättningarna för att jämföra boende- och upplåtelseformer med avseende på villkor. I avsnitt 2.2 redovisas skillnader i villkor. I avsnitt 2.3 presenteras synpunkter från marknadens aktörer. Avslutningsvis i avsnitt 2.4 tas ett avstamp för fortsättningen genom att betona att en marknadsreglering representerar en avvägning mellan konsument- och producentintressen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p225 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;2.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Om att jämföra boende- och upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p73 ft8"&gt;En central uppgift för utredningen är att jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer, dvs. äganderätt respektive bostadsrätt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft20"&gt;I förstone låter det som en enkel och tydlig uppgift: jämför villkoren för att tillhandahålla hyresboende med villkoren för boende i bostad med bostadsrespektive äganderätt. Men vid ett närmare betraktande är det inte så enkelt eller tydligt, eftersom det handlar om olika aktörer med förutsättningar som per definition är skilda. När det handlar om hyresrätt är det tydliga partsförhållanden med hyresvärd och hyresgäst. Men när det handlar om bostadsrätt respektive äganderätt är partsförhållandena annorlunda. Vems villkor kan och bör jämföras?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p226 ft91"&gt;&lt;SPAN class="ft90"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Utredningen behandlar kooperativ hyresrätt endast i samband med statlig kreditgaranti. Utredningen avgränsas även på så vis att arrende inte tas upp till behandling.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;39&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_39"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;2.1.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Privatpersoner och företag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Villkoren vid uthyrning handlar om villkoren för hyresvärden, dvs. om villkoren för denne ”producent av bostadstjänster” att erbjuda hyresboende till de konsumenter som efterfrågar sådant på marknaden. Hyresvärden är i Sverige vanligen näringsidkare i aktiebolagsform.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Gällande ägt boende handlar det däremot om villkoren för ett självhushåll – den boende är såväl producent som konsument av sin bostadstjänst. Därtill är den boende producent i egenskap av privatperson, vilket i sig innebär andra förutsättningar än vad som gäller för ett aktiebolag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Motsvarande gäller till en del vid bostadsrätt, men där är bostadsrättsföreningen fastighetsägare och huvudsaklig producent av bostadstjänster. Bostadsrättshavaren, som vanligtvis är en privatperson, äger rätten att utnyttja en viss bostad. Till skillnad från hyresrättshavaren är bostadsrättshavaren också investerare i bostadstillgången. Bostadsrättshavaren är skyldig att betala avgift till bostadsrättsföreningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Bostadsrättsföreningen ombesörjer sin fastighetsförvaltning (inklusive finansiering) som näringsverksamhet i ekonomisk förening. Bostadsrättshavaren å sin sida svarar som privatperson för sin finansiering.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft8"&gt;Näringsverksamhet i sig innebär således andra förutsättningar och villkor än verksamhet i privat regi (beskattning, kreditvillkor, riskbärande och ansvarstagande m.m.). Dessutom uppkommer skillnader i förutsättningar mellan aktörer som driver näringsverksamhet i bolagsform och som ekonomisk förening.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Hyresgästen är konsument och hyresbetalningar speglar ren förbrukning av bostadstjänster – de är inte kopplade till något tillgångsvärde för den boende. Den som äger sitt boende har däremot finansiella betalningar som kopplar till ett tillgångsvärde – och därmed en värdepotential och en risk. Äganderätts- och bostadsrättshavare är därför både konsumenter och investerare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Den som hyr ut, dvs. hyresvärden, investerar i fastigheter och producerar boendetjänster. Hyresvärden är därför både investerare och producent. De skilda rollerna illustreras i Tabell 2.1.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p229 ft15"&gt;40&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_40"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38840x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t16"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr11 td36"&gt;&lt;SPAN class="p230 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr24 td38"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr24 td39"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr25 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td38"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td39"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td41"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td42"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td41"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td42"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td41"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td42"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr26 td38"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr26 td39"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr27 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p231 ft92"&gt;Det förekommer att ägande av hyresfastigheter sker i andra former än aktiebolag, men det är mindre vanligt. Bostads- och äganderättshavare är i vissa fall juridiska personer, men även det är mindre vanligt. En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och bostadsrättslagen hänvisar på flera ställen direkt till lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p232 ft93"&gt;&lt;SPAN class="ft93"&gt;2.1.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft94"&gt;Avtal och ansvarsförhållanden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p233 ft96"&gt;En hyresrätt regleras genom ett &lt;SPAN class="ft95"&gt;hyresavtal &lt;/SPAN&gt;mellan två parter. Hyresvärden, som är den ena parten, åtar sig att tillhandahålla en bostadslägenhet åt en hyresgäst (den andra parten) mot löpande betalningar och vissa andra villkor – enligt avtal och regelverk. Regelverket styr avtalsvillkoren, vilka också påverkas av efterfrågeförhållandena.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p191 ft96"&gt;Ett hyresavtal är en reglering av en löpande relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Gällande bostadsrätt och äganderätt träffas i stället ett &lt;SPAN class="ft95"&gt;köpeavtal &lt;/SPAN&gt;som innebär att ägandet förs över från en part till en annan. Affärsrelationen upphör då mellan köpare och säljare. Det etableras i stället en löpande relation mellan köparen (bostadsrättshavaren i egenskap av medlem) och bostadsrättsföreningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p234 ft96"&gt;Vem som bär ansvaret för &lt;SPAN class="ft95"&gt;drift och underhåll &lt;/SPAN&gt;– och under vilka förutsättningar – är något som också skiljer sig mellan upplåtelseformerna. Gällande hyresrätt svarar hyresvärden för drift och underhåll och i allmänhet är det fråga om näringsverksamhet. Drift och underhåll av en fastighet med bostadsrättslägenheter är i stället ett ansvar för bostadsrättsföreningen, medan medlemmen har ansvar för det inre underhållet. Drift och underhåll av en privatägd fastighet är ett ansvar för den private ägaren och utgör inte näringsverksamhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p235 ft98"&gt;I en bostad med hyresrätt är den boende, dvs. hyresgästen, frikopplad från ansvar för &lt;SPAN class="ft97"&gt;fastighetsfinansiering&lt;/SPAN&gt;. Boende med äganderätt innebär å andra sidan att den boende själv har ansvar för finan-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p236 ft15"&gt;41&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_41"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p199 ft20"&gt;sieringen av fastigheten respektive bostadsrättslägenheten. Ett boende med bostadsrätt utgör på sätt och vis ett mellanting, eftersom finansiering och riskbärande följer med rollen som bostadsrättshavare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Det finns således klara skillnader i roller och ansvarsförhållanden vid en jämförelse mellan de olika upplåtelseformerna. Flera skillnader är att se som naturliga och jämförelser på enskilda punkter kan bli missvisande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;2.1.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Ett par exempel&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft20"&gt;Ett exempel på skilda villkor är skillnader i beskattning. Det är skilda regler vid beskattning av företag, ekonomiska föreningar och privatpersoner, vilket till väsentlig del är att se som naturliga skillnader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;Samtidigt kan det naturligtvis förekomma skillnader som utgör en konkurrensmässig fördel eller nackdel för någon verksamhetsgren. Hela EU:s regelverk kring statsstöd till företag syftar till att klargöra vilken typ av statsstöd som är otillåtet respektive kan vara tillåtet. Statsstöd i denna bemärkelse syftar inte enbart på direkta bidrag, utan även på olika former av skatteavvikelser. Statsstödsreglerna handlar om konkurrensneutrala förutsättningar för företag och vad som kan motivera differentierade villkor såsom t.ex. tjänster av allmänt ekonomiskt intresse.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p238 ft8"&gt;Beträffande beskattning av privatpersoners konsumtion, inkomster, tillgångar m.m. gäller andra förutsättningar. Mervärdeskatt utgår t.ex. med en normalskattesats och sedan finns alternativa lägre skattesatser. T.ex. har konsumtion av böcker och restaurangbesök åsatts en lägre skattesats.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;Det innebär t.ex. att den skatt som åligger ett bostadsföretag att betala inte kan likriktas med privatpersoners skattebetalningar. Den ska i stället jämföras med andra företags skattevillkor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Vidare blir skatten för privatpersoner olika om det t.ex. handlar om beskattning av konsumtion jämfört med beskattning av en realiserad värdestegring. Sådana skillnader mellan olika skatteskyldiga respektive mellan olika skattebaser är närmast att se som en följd av skattesystemets uppbyggnad. Det hindrar givetvis inte att enskilda skatter kan föra med sig betydande effektivitetsförluster – t.ex. att reavinstbeskattning hämmar rörligheten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;Frågan om skatter ligger emellertid utanför ramarna för denna utredning och behandlas i stället i ”Översyn för beskattningen av&lt;/P&gt;
&lt;P class="p239 ft15"&gt;42&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_42"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38842x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td43"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;hyresrätter och vissa andra boendeformer (Dir 2012:32), vars slutbetänkande ska lämnas senast den 15 oktober 2015.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft20"&gt;Ett annat exempel på skillnader är följderna vid en &lt;SPAN class="ft99"&gt;konkurs&lt;/SPAN&gt;. Om en bostadsrättsfastighet säljs exekutivt, upphör varje bostadsrätt. Föreningen är då skyldig att betala skälig ersättning för bostadsrätten till respektive bostadsrättshavare. Träder föreningen i konkurs, har bostadsrättshavarens således rätt att få ersättning för bostadsrätten enligt de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.&lt;SPAN class="ft35"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft96"&gt;För det fall en kommersiell hyresrättfastighet säljs av konkursförvaltare eller på exekutiv auktion, fortsätter de ingångna hyresavtalen att gälla.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft100"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft96"&gt;Konsekvensen av att en bostadsrättsförening respektive ett bostadsbolag försätts i konkurs skiljer sig därmed åt till fördel för hyrestagaren jämfört med bostadsrättshavaren. Skillnaden för boende med hyresrätt jämfört med boende med bostadsrätt får dock ses som en naturlig följd av att det handlar om olika verksamhetsformer.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p240 ft93"&gt;&lt;SPAN class="ft93"&gt;2.1.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft94"&gt;Avslutande kommentar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft96"&gt;Utredaren anser sammanfattningsvis att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft92"&gt;Mot den här bakgrunden har utredaren valt att gå genom lagar och andra bestämmelser inom området för att söka urskilja om det genom sådana bestämmelser ges olika förutsättningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p242 ft101"&gt;&lt;SPAN class="ft101"&gt;2.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft102"&gt;Skillnader i villkor&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p243 ft92"&gt;Utredningen har gått igenom hyreslagen, vissa andra kapitel i jordabalken, hyresförhandlingslagen, bostadsrättslagen, bostadsförvaltningslagen, lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, fastighetsbildningslagen (1970:988)och lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Även Plan och bygglagen (2010:90) har gåtts igenom.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft92"&gt;Utredningen har också gått igenom bestämmelser för olika stöd som garantier, försäkringar och bidrag&lt;SPAN class="ft103"&gt;4&lt;/SPAN&gt;:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p129 ft106"&gt;&lt;SPAN class="ft104"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft105"&gt;7 kap. 33 § bostadsrättslagen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft106"&gt;&lt;SPAN class="ft104"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft105"&gt;7 kap. 13 § jordabalken.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft108"&gt;&lt;SPAN class="ft104"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft107"&gt;Här tas inte upp ex. planeringsinsatser för landsbygdsutveckling i strandnära lägen, radonbidrag eller äldrebostadsbidrag.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;43&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_43"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38843x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p244 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft109"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Byggfelsförsäkring och färdigställandeskydd (till ägare)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft109"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Kreditgaranti&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft109"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Bidrag till omstrukturering av kommunala bostadsföretag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft110"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Hyresgaranti (till hyresbolag)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft110"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Förvärvsgaranti(till långivare)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Bostadsbidrag (till boende)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p245 ft8"&gt;Nämnda lagar och stödbestämmelser reglerar olika villkor rörande boende och ägande/förvaltande av boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft92"&gt;I det följande redovisas sex skillnader i villkor mellan upplåtelseformerna som utredaren uppmärksammat och som inte är att se som naturliga (punkterna &lt;NOBR&gt;1–4).&lt;/NOBR&gt; Därtill har utredaren uppmärksammat villkor som skiljer sig åt mellan olika slag av aktörer (punkterna 5 och 6).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft111"&gt;1. Olika förutsättningar för prisbildningen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft112"&gt;Vid försäljning av bostadsrätter och bostäder med äganderätt råder fri prissättning. Hyressättningen är däremot reglerad genom bestämmelserna i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p246 ft111"&gt;&lt;SPAN class="ft113"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft114"&gt;Bestämmelser avseende rätten att äga enskild lägenhet för uthyrning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft112"&gt;Enligt fastighetsbildningslagen är det möjligt att bilda ägarlägenhet i nyproduktion av bostadslägenhet, eller i utrymme som åtta år föregående ändringen inte använts som bostadsutrymme. Det är emellertid inte möjligt att köpa en befintlig enskild lägenhet och hyra ut den långsiktigt.&lt;SPAN class="ft115"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;Det pågår en utredning som ser över lagstiftningen för att möjliggöra att lägenheter i flerbostadshus ska kunna ombildas till ägarlägenheter.&lt;SPAN class="ft115"&gt;6 &lt;/SPAN&gt;Om detta arbete leder vidare till att ägarlägenheter etableras i större skala skapas en potential för uthyrning. Villkoren för sådan uthyrning behöver då utvecklas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p247 ft106"&gt;&lt;SPAN class="ft116"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft117"&gt;3 kap. 1 b § fastighetsbildningslagen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft108"&gt;&lt;SPAN class="ft116"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft118"&gt;Ägarlägenheter i befintliga hyreshus, Dir. 2012:44.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft15"&gt;44&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_44"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38844x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td43"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;3. Bytesrätt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;En hyresgäst har under vissa förutsättningar rätt att överlåta hyresrätten till sin bostad för att genom byte få en annan bostad. Denna rätt är reglerad genom hyreslagens 35 paragraf. Bytet får inte vara förenat med någon betalning. Överlåtelsen ska godkännas av hyresvärden eller hyresnämnden. Bytesrätten innebär möjligheter för de som ingår i systemet, men också att utbudet begränsas på den öppna marknaden. Det bli ett slutet system. Systemet är inte åtkomligt för de som inte har och söker efter hyresbostäder.&lt;SPAN class="ft49"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p248 ft9"&gt;&lt;SPAN class="ft119"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft120"&gt;Förhållandevis förmånliga villkor för statliga kreditgarantier till kooperativ hyresrätt.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p249 ft20"&gt;Statens kreditgaranti genom Boverket (tidigare BKN) är en försäkring som &lt;SPAN class="ft99"&gt;långivare &lt;/SPAN&gt;kan teckna för lån till ny- och ombyggnad av bostäder och vid förvärv av fastighet. Kreditgarantier kan i allmänhet lämnas för lån upp till 90 procent av ett långsiktigt hållbart marknadsvärde. För hus som upplåts med kooperativ hyresrätt kan garanti dock lämnas upp till 95 procent av marknadsvärdet. Kreditgarantin träder in om låntagaren inte fullgör sina åtaganden mot långivaren och fastigheten därför måste säljas. I och med att garantin infrias övertar staten, genom Boverket, långivarens fordran på låntagaren.&lt;SPAN class="ft35"&gt;8 &lt;/SPAN&gt;Garantin är, genom &lt;NOBR&gt;95-procentsregeln,&lt;/NOBR&gt; förmånlig för kooperativ hyresrätt jämfört med övriga upplåtelseformer. Antalet utfärdade garantier är emellertid ringa.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p250 ft9"&gt;&lt;SPAN class="ft119"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft120"&gt;Skillnader i utdelning mellan kommunägda och privatägda bostadsföretag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;Enligt lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska de enligt 2 § bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer. I förarbetena utvecklas att verksamheten ska bedrivas med marknadsmässiga avkastningskrav.&lt;SPAN class="ft49"&gt;9 &lt;/SPAN&gt;Dock innebär 3 § samma lag ett särskilt hinder för kommunerna att föra över värde överstigande maximalt hälften av bolagets resultat för föregående verk-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p251 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Bestämmelserna rörande bytesrätt belyses i bilaga 3.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Boverket, ”Statens kreditgaranti – så fungerar det”, oktober 2012, Kalmar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Prop. 2009/10:185, sid. 45.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;45&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_45"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38845x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p252 ft8"&gt;samhetsår (det föreligger vissa undantag till detta).&lt;SPAN class="ft38"&gt;10 &lt;/SPAN&gt;Lagstiftaren önskade begränsa risken för överkonsolidering och konkurrenssnedvridning.&lt;SPAN class="ft38"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;Att allmännyttan ska drivas enligt affärsmässiga principer med begränsningar till värdeöverföring bör på sikt leda till att mer kapital stannar i bolagen. Av budgetpropositionen&lt;SPAN class="ft38"&gt;12 &lt;/SPAN&gt;framgår att 59 procent av de allmännyttiga bostadsföretagen inte lämnade någon utdelning/koncernbidrag för räkenskapsåret 2010. Av företagen lämnade 22 procent utdelning och/eller koncernbidrag med tillåtet belopp och 19 procent av företagen lämnade utdelning och/eller koncernbidrag med för högt belopp. Begränsningsregeln gäller sedan år 2011 värdeöverföring.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;Privata ägare av fastigheter har inte denna restriktion på utdelningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft9"&gt;6. Kommuner kan få bidrag till omstrukturering av bostadsföretag&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;De kommuner som blir aktuella för stöd är de kommuner vars befolkning minskar till följd av utflyttning och som följd därav har ett utbudsöverskott av hyreslägenheter. Ett skäl för stödet är att det annars skulle lagts en stor börda på ekonomiskt ansträngda kommuner. Boverket (tidigare BKN) administrerar stödet. Motsvarande stöd finns inte för de privata värdarna eller ägarna av bostadsrätter och egna hem.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft28"&gt;Privata värdar i kriskommunerna har trots det uppfattat bidraget som ett positivt stöd till att stabilisera de lokala bostadsmarknaderna.&lt;SPAN class="ft84"&gt;13 &lt;/SPAN&gt;Anledningen torde vara att de annars själva skulle riskera att hamna i en nedåtgående hyresnivåspiral.&lt;SPAN class="ft84"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p254 ft91"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft121"&gt;”Begränsningen av värdeöverföringar gäller inte för åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar. Begränsningen gäller inte heller för överskott från fastighetsförsäljningar som uppkommit under föregående räkenskapsår. Högst hälften av sådant överskott får delas ut utan andra begränsningar än att överföringen ska ha föregåtts av ett beslut av kommunfullmäktige. Begränsningen gäller inte heller för värdeöverföringar mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern.” prop. 2009/10:185 sid. 1.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Prop. 2009/10:185 sid. 52.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Prop. 2012/13:1 utgiftsområde 18, sid. 38.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft122"&gt;Regeringens skrivelse 2005/06:202, Omstrukturering av kommunala bostadsföretag –&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p255 ft45"&gt;resultatredovisning, sid. 19.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p255 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;14 &lt;/SPAN&gt;Regeringen har i prop. 2009/10:185 sid. 61 aviserat en översyn av stödsystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;46&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_46"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38846x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td43"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p256 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;2.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Synpunkter från marknadens aktörer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p249 ft24"&gt;I avsnitt 2.3.1 sammanfattas de huvudsakliga synpunkter som framkommit i diskussioner och intervjuer med representanter för organisationer och företag som agerar på marknaden. Därefter i avsnitt 2.3.2 sammanfattas rapporten ”Balanserade ekonomiska villkor”, som skrivits gemensamt av Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen riksförbundet och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p257 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;2.3.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Påpekanden från intresseorganisationer och några företag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Hyresgästföreningen pekar på produktionspriser, snedvridande skatter och mark- och exploateringsfrågor som särskilt begränsande faktorer för intresset av att investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Föreningen lyfter fram olika former av statligt stöd som angelägna för att få villkor för hyresrätten som är mer lika villkoren för andra upplåtelseformer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p102 ft8"&gt;Föreningen föreslår sex åtgärder:&lt;SPAN class="ft38"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft123"&gt;ROT-avdrag&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; till hyresrätter&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft123"&gt;Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft123"&gt;Slopad fastighetsskatt för hyresrätter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft123"&gt;Skattefria underhållsfonder&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;6.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Stöd till bostadsföretag på vikande marknader&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p219 ft24"&gt;Utredarens tolkning av detta är att de olika stöden avses gå till företag – och eventuellt privatpersoner – som bedriver uthyrningsverksamhet som näringsverksamhet. Dvs. att investeringsbidrag eller liknande stöd kanaliseras till företag (privatpersoner) som åtar sig att bedriva uthyrningsverksamhet i nybyggda fastigheter. Särskilda skatteavdrag skulle då tillåtas för uthyrningsföretag (privatpersoner) för arbetskostnader för &lt;NOBR&gt;ROT-åtgärder&lt;/NOBR&gt; – utöver att dessa kostnadsförs på vanligt sätt, osv.&lt;SPAN class="ft49"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p204 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Hyresgästföreningen: ”Ekonomiskt program för hyresrätten”. PM. 26 sep 2011(sid. 1).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft85"&gt;Det ska inte blandas samman med ett eventuellt &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;ROT-avdrag&lt;/NOBR&gt; för de som bor i hyresrätt, vilket skulle vara parallellt till avdrag för de som bor med bostads- eller äganderätt. Sådant avdrag skulle då kopplas till sådana åtgärder som hyresboende får göra, t.ex. målning och tapetsering.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p160 ft15"&gt;47&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_47"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38847x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p76 ft8"&gt;Hyresgästföreningen framhåller vikten av den befintliga regleringen, vilket också illustreras av följande formulering i ”Ekonomiskt program för hyresrätten”:&lt;SPAN class="ft38"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p258 ft63"&gt;Efter flera års utredande och diskussioner gäller från 1 januari 2011 ny lagstiftning på hyresmarknaden. Denna syftar till att balansera de olika intressen som, allmännyttiga bostadsföretag, kommuner, privata fastighetsägare och inte minst hyresgäster har. En allmännytta som ska drivas både med ett allmännyttigt syfte och efter affärsmässiga principer, bruksvärdesystemet och det kollektiva förhandlingssystemet är viktiga delar både nu och tidigare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p212 ft8"&gt;Fastighetsägarna och enskilda uthyrningsföretag lyfter å sin sida fram en osäker intäktssida och frånvaro av tvåpartsavtal som bromsklossar för en utvecklad hyresmarknad. Utredaren tolkar detta som att det i förlängningen leder in på frågor rörande bruksvärdesystemet och det kollektiva förhandlingssystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Den osäkra intäktssidan följer av förhandlingsmodellen, möjliga krav på retroaktiv hyresnedsättning och osäkra långsiktiga spelregler. Den osäkra intäktssidan för uthyrning gör många gånger kalkylen för att bygga bostadsrätter till ett fördelaktigare alternativ.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Fastighetsägarna framhåller just förutsättningarna på intäktssidan som hämmande för investeringsbenägenheten. De pekar på förhandlingsstrukturen som en central faktor. De pekar också på att marknadsförutsättningarna ger fler köpare som motiveras av transaktionsvinster än av långsiktig förvaltning. Förutsättningarna för avtal direkt mellan hyresvärd och hyresgäst framhålls som en central faktor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Såväl Fastighetsägarna som Hyresgästföreningen efterlyser transparens på marknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p259 ft8"&gt;SABO pekar såväl på skilda beskattningsbetingelser som på svårigheter att få kalkylerna att gå ihop för ökat byggande. SABO menar att den ekonomiska förmågan generellt är lägre bland hyresboende än egnahemsboende samtidigt som byggkraven är högre för flerbostadshus än egnahem. De pekar också på att ökade variationsmöjligheter genom till- och frånval skulle kunna öka hyresrättens attraktivitet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft20"&gt;SABO betonar också en viktig skillnad gentemot andra länder där det finns ”social housing” med statsstöd enligt EU:s statsstödsregler. I Sverige har vi i stället valt en allmännytta för alla oavsett inkomst, en boendeform som därmed inte har motsvarande statsstöd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p260 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;17 &lt;/SPAN&gt;Se a.a. sid. 1.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;48&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_48"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38848x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td43"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p261 ft20"&gt;Hyresgästföreningen ser negativt på privatägda uthyrningslägenheter &lt;NOBR&gt;(”buy-to-let”)&lt;/NOBR&gt; och menar att det inte skulle gynna hyresrätten. Några bostadsföretag menar däremot att ett vidgat privatägande skulle kunna ha en positiv effekt på utbud och marknadsvillkor. Det skulle medföra fler som är villiga att gå in med kapital i sektorn.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Flera bygg- och bostadsföretag framhåller vikten av att det byggs mer i områden med efterfrågeöverskott. De menar att det svaga utbudet är en följd av osäkerheten på intäktssidan som verkar återhållande på investeringar i hyresrätter. Ett företag framhåller också hypotesen att bruksvärdesystemet håller uppe hyrorna i avfolkningsbygder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p262 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;2.3.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;”Balanserade ekonomiska villkor” – en gemensam rapport från Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p263 ft8"&gt;Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO kom i mars 2010 ut med en gemensam rapport rörande skillnader i de ekonomiska villkor staten ställer upp för olika upplåtelseformer.&lt;SPAN class="ft38"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Rapporten syftade till att belysa och analysera obalansen mellan de olika upplåtelseformerna i regelverken för skatter och subventioner. I förordet anges utgångspunkten att de ekonomiska villkoren mellan boende- och upplåtelseformer ska vara neutrala så att det finns en reell valfrihet för bostadskonsumenterna. Rapportens huvudbudskap kan sägas vara att det finns förutsättningar att utveckla hyresrätten till en än mer attraktiv upplåtelseform eftersom det finns en bristande balans i de ekonomiska villkoren till hyresrättens nackdel.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Rapportförfattarna lyfter fram att det finns grundläggande skillnader mellan de olika formerna som starkt begränsar möjligheten till en exakt likabehandling. Däremot, menar de, bör de villkor för skatter och subventioner som staten utformar leda till en god balans&lt;/P&gt;
&lt;P class="p264 ft8"&gt;– vilket de således menar inte är fallet. De skriver sammanfattningsvis:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p265 ft11"&gt;Förklaringen ligger framförallt i förändringarna i systemet med fastighetsskatt, de slopade stöden till nyproduktion och ombyggnad av hyreshus samt införandet av &lt;NOBR&gt;ROT-avdrag&lt;/NOBR&gt; för privatpersoner som äger sin&lt;/P&gt;
&lt;P class="p266 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;18 &lt;/SPAN&gt;Balanserade ekonomiska villkor – en skattereform för hyresrätten. Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO. Mars 2010.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;49&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_49"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38849x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p267 ft12"&gt;bostad samtidigt som ränteavdragsrätten för privatpersoner är oförändrad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p268 ft8"&gt;De gör i analysen en åtskillnad mellan villkor i nyproduktion och förvaltningsskede. Översiktligt leder analyserna fram till att obalanserna är ett resultat av regelverket på skatteområdet och att det därför bör göras korrigeringar i detta regelverk. De föreslår följande tre åtgärder:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p269 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;En låg moms på bostadshyror&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Fastighetsskatten på hyresrätter avskaffas.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p270 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Skattereglerna ändras för att underlätta underhåll av bostadshyreshus.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p271 ft20"&gt;Rapporten och förslagen rör således huvudsakligen skattefrågor. I ett avsnitt beskrivs de enligt rapporten viktigaste skillnaderna i de ekonomiska villkoren mellan upplåtelseformerna.&lt;SPAN class="ft35"&gt;19 &lt;/SPAN&gt;Vid sidan av skatterelaterade villkor anges tre viktiga skillnader mellan upplåtelseformerna: prissättning, betalningssätt och ekonomiska risker.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;Prissättningen beskrivs skilja sig genom att överlåtelser av bostadsrätter och småhus sker till marknadspris, medan överlåtelse av bostäder som upplåts med hyresrätt inte får ske på annat sätt än genom byte. Det hänvisas till hyreslagen där det anges att det är förbjudet att ge och ta emot ersättning för rätten att disponera en hyreslägenhet på annat sätt än genom hyra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Betalningssätt syftar på betalningar för drift- och underhållsarbeten, räntor på lånat kapital m.m. Småhusägare och bostadsrättshavare gör sådana betalningar med privata medel. Bostadsrättshavaren betalar dels direkt till företag, dels via månadsavgiften till föreningen. Hyresgästen betalar för kapitaltjänster och drifts- och underhållsarbeten genom hyran till fastighetsägaren.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Ekonomiska risker syftar på värdeutvecklingen på bostaden eller bostadsrätten. Värdet kan både stiga och sjunka, vilket innebär en ekonomisk risk för ägaren (och en möjlighet). En hyresgäst bär inte någon ekonomisk risk för en värdeförsämring. Däremot bär hyresgästen en risk för en stigande hyra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft28"&gt;Avslutningsvis i rapporten markeras trepartssamarbetet mellan Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO. Samarbetet inleddes år 2001 och bygger på en gemensam målsättning att utveckla hyresrätten till en attraktiv boendeform.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;19 &lt;/SPAN&gt;A.a. sid. 10. Avsnitt: ”Skillnader i upplåtelseformernas ekonomiska villkor”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;50&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_50"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38850x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td43"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td37"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningar för uthyrning – en jämförelse med andra upplåtelseformer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p273 ft34"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;2.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft33"&gt;Marknadsreglering – en avvägning mellan konsument- och producentintressen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft20"&gt;Regleringen av en hyresmarknad handlar om en avvägning mellan producent- och konsumentintresse eller med andra ord om existerande och potentiella hyresvärdars och hyresgästers marknadsförutsättningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p274 ft20"&gt;En hyresgäst söker trygghet, vilket i mycket handlar om rätten att kunna bo kvar i ett långsiktigt hyresboende, en god bostadsstandard, en säker yttre miljö och att hyresutvecklingen är under kontroll. På en fungerande marknad med ett brett utbud har en hyresgäst större marknadsmakt genom möjligheterna att kunna flytta.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Marknadsförutsättningar skiljer sig åt, vilket bl.a. kommer till uttryck i hur lätt eller svårt det är för en presumtiv hyresgäst att få tag i en ”bra bostad, på rätt plats till rätt pris”?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;En förutsättning för att den presumtive hyresgästen ska möta ett brett utbud är marknadsförutsättningar som gör uthyrning intressant för presumtiva hyresvärdar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;En hyresvärd vill kalkylera med lönsamhet, göra anpassningar på såväl kostnadssom intäktssidan och begränsa sina ekonomiska risker. Marknadsregleringen måste således vara sådan att den inte bara skyddar hyresgästen utan också innebär att en hyresvärd kan förvänta sig en lönsam verksamhet med ett begränsat risktagande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft24"&gt;Voigtländer&lt;SPAN class="ft49"&gt;20 &lt;/SPAN&gt;skriver beträffande hämmande marknadsinterventioner och otillräcklig lönsamhet att potentiella hyresvärdar drar sig tillbaka så att presumtiva hyresgäster hänvisas till ägarmarknaden:&lt;SPAN class="ft49"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p275 ft63"&gt;This withdrawal takes the form of either refraining from maintenance work or selling the property (with homeowners almost the only potential buyers) or a combination of these strategies. As a result, the supply of rental housing decreases and &lt;NOBR&gt;would-be&lt;/NOBR&gt; tenants, although willing to pay appropriate rent, are unable to find a dwelling for rent and are forced to buy residential property.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p276 ft8"&gt;Utformningen av en marknadsreglering är alltså en balansakt. Å ena sidan ska regleringen skydda hyresgästers trygghet och å den andra ska den underbygga hyresvärdars intresse av att vara just hyresvärdar, dvs. att tillhandahålla bostäder för uthyrning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;I nästa kapitel belyses marknadsförutsättningarna i några andra länder, men med tonvikt på Tyskland.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p277 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Prof. Michael Voigtländer är forskningsledare vid Institut der deutchen Wirschaft Köln.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Michael Voigtländer: ”Why is The German Homeownership Rate so Low?”.Housing Studies. Vol. 24, No. 3, &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;355–372,&lt;/NOBR&gt; May 2009. Sid. 361.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;51&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_51"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38851x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p279 ft125"&gt;&lt;SPAN class="ft7"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft124"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p280 ft20"&gt;Hyresmarknaden, liksom bostadsmarknaden i dess helhet, varierar till sin karaktär och struktur mellan olika länder. I det följande belyses sådana skillnader. Redovisningen syftar till att visa på väsentliga skillnader och inte till att utgöra en uppslagsbok över nationella förhållanden.&lt;SPAN class="ft35"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Ett huvudsyfte är vidare att fokusera sådana marknadsförutsättningar som underbygger en förhållandevis väl fungerande marknad. Mot bakgrund av det syftet har redovisningen kommit att till stor del handla om tyska förhållanden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Flera av de principiella skillnader som det finns anledning att uppmärksamma framkommer vid en jämförelse mellan bostadsmarknaderna i Tyskland och England. Landsjämförelserna har därför en tonvikt på de tyska och engelska marknaderna i relation till den svenska.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p102 ft8"&gt;Jämförelsen görs med särskilt avseende på:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Hyressektor och ägarförhållanden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p281 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Hyror&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p282 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i reglering och kontraktsvillkor&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p283 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Utbudet av hyresboende&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p284 ft20"&gt;I avsnitt 3.6 betonas sammanfattningsvis att olika marknadsförutsättningar ger olika marknadsresultat. En huvudlinje i genomgången är de tyska marknadsförutsättningarna och den förhållandevis omfattande och väl fungerande hyresmarknaden i Tyskland.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p285 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;I bilaga 4 återfinns en redovisning av villkor för hyresförhållanden i England, Tyskland, Norge, Finland och Sverige. Rapporten är framtagen av Assar Lindén, Boverket.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;53&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_52"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38852x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Hyressektor och ägarförhållanden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Denna genomgång avser förhållandena på den privata hyresmarknaden. I flertalet europeiska länder görs en klar åtskillnad mellan vad som betecknas som ”social housing” och privat hyresmarknad. Definitionen av begreppet ”social housing” är emellertid inte entydig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Cecodhas, som är en europeisk samarbetsorganisation inom området, skriver:&lt;SPAN class="ft38"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p286 ft63"&gt;Trying to get a common European concept is further complicated by the fact that most countries have not adopted an official definition of&lt;/P&gt;
&lt;P class="p287 ft63"&gt;’social housing’, and this term is not used everywhere … The term ”social housing” is often used as a kind of shortcut for different kind of housing provision which respond to administrative procedures as opposed to market mechanisms. Furthermore, Municipal/Public housing in some cases doesn’t necessarily correspond to social housing (see for instance Sweden, Czech Republic).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p288 ft20"&gt;Ett kriterium för att betecknas ”social housing” skulle kunna vara att det är ett hyresboende med reglerade och subventionerade hyror som är förbehållet vissa grupper i samhället (t.ex. låginkomsttagare). Ett annat kriterium kan vara ägandet. Hyresbostäder som är offentligt ägda eller ägda av särskilda organisationer som engelska ”housing associations” benämns då ”social housing”. I det engelska fallet flyter definitionerna ihop. Det är de bostäder som tillhandahålls av särskilda ”housing associations” som är subventionerade och tillgängliga för särskilda grupper. För Tyskland är däremot innebörden av begreppet ”social housing” mindre tydlig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;Ägande respektive villkor för att få tillgång till en bostad kan alltså vara två skilda grunder för klassificering som ”social housing”. Enligt gängse svenska synsätt finns inte ”social housing” i Sverige eftersom hyresbostäder är lika tillgängliga (eller otillgängliga om man så vill) för alla. Däremot är en stor andel av de svenska hyresbostäderna i offentlig ägo.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;I olika internationella jämförelser av hyressektorn i olika länder redovisas ofta ”social housing” i Sverige som de hyresbostäder som&lt;/P&gt;
&lt;P class="p289 ft8"&gt;ägs av offentligt ägda bostadsföretag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft24"&gt;Detta synes ha varit mer befogat så länge allmännyttan betraktades som ”självkostnadsföretag” med en hyressättning kopplad till det. Redovisningen i detta avsnitt av hyresmarknaden i andra länder&lt;/P&gt;
&lt;P class="p290 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;Cecodhas, October 2011: ”Housing Europé Review 2012”, sid. 22.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;54&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_53"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38853x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t15"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p291 ft8"&gt;avser främst den privata hyressektorn. Den del av hyressektorn som betecknas ”social housing” är således inte i fokus.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p292 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.1.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;I Tyskland dominerar hyresboendet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p293 ft8"&gt;I Tyskland finns cirka 40 miljoner bostäder och hyressektorn utgörs av cirka 60 procent av dessa, dvs. cirka 24 miljoner lägenheter.&lt;SPAN class="ft38"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p294 ft8"&gt;Av hyresbostäderna tillhandahålls i sin tur cirka 60 procent av privata hyresvärdar med en småskalig verksamhet. Dessa hyresvärdar äger mellan en och femton lägenheter.&lt;SPAN class="ft38"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;S.k. social housing svarar mot cirka 10 procent av hyresbostäderna definierat som kommunalt ägande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p295 ft8"&gt;Den tyska hyressektorns struktur redovisas i Tabell 3.1.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p296 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft72"&gt;Källa&lt;/SPAN&gt;: GDW: ”Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2008” och uppgifter från Peter Westerheide.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p297 ft8"&gt;Översiktligt kan konstateras att flertalet tyskar hyr sin bostad och att många bor länge i sin hyresbostad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p298 ft28"&gt;Den tyska hyresmarknaden ger ett brett utbud av privatägda hyresbostäder och ”social &lt;NOBR&gt;housing”-sektorn&lt;/NOBR&gt; är förhållandevis liten i&lt;/P&gt;
&lt;P class="p299 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft41"&gt;Peter Westerheide: ”The Private Rented Sector in Germany” sid. 46 i ”Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries”. LSE London 2011.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p300 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Se Peter Westerheide a.a. och The German Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR): ”Housing and Property Markets in Germany 2011”.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p301 ft15"&gt;55&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_54"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38854x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p206 ft8"&gt;en europeisk jämförelse. Michael Voigtländer skriver i ”The German Property Market”:&lt;SPAN class="ft38"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p141 ft63"&gt;The excellent stock of housing for rent consequently contributes to the stability of the German housing market as a whole. In fact,&lt;/P&gt;
&lt;P class="p287 ft63"&gt;Germany’s rented housing market is not only large in comparison with the &lt;NOBR&gt;Anglo-Saxon&lt;/NOBR&gt; countries, but also with its continental European neighbours. In Germany around 48 per cent of the housing stock is privately rented and 7 per cent is social housing. In France, in contrast, Kirchner (2006, page 175) finds that 18 per cent of the housing stock consists of social housing and 22 per cent of privately rented dwellings. The contrast is even starker in the Netherlands where 36 per cent of the housing stock is made up of social housing and 12 per cent of privately rented property. Hence Germany not only has a very low ownership rate, it also offers a very broad spectrum of rented housing.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p302 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.1.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;I England dominerar ägt boende&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p207 ft8"&gt;I England fanns år 2010 cirka 22,7 miljoner bostäder och hyressektorn motsvarade 34 procent av dessa, dvs. cirka 7,7 miljoner bostäder. Andelen ägarbebodda bostäder var således 66 procent. Hyressektorn kan i sin tur delas upp i två ungefär lika stora delar – en del som utgörs av privat uthyrning och en del som representerar särskilt reglerade och subventionerade hyresbostäder (s.k. social housing).&lt;SPAN class="ft38"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p97 ft8"&gt;Den privata delen av hyressektorn representerades till närmare 90 procent av privatpersoner som hyresvärdar och återstående 10 procent av bolag och andra organisationer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Över 75 procent av det totala antalet privata hyresvärdar ägde enbart en bostad för uthyrning, vilket motsvarade 40 procent av det totala privata hyresbostadsbeståndet.&lt;SPAN class="ft35"&gt;7 &lt;/SPAN&gt;Bolag och andra organisationer som hyresvärdar utgjorde som nämnts en tiondel av antalet hyresvärdar, men svarade för cirka 30 procent av antalet bostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p98 ft8"&gt;Uppgifter om hyressektorn i England redovisas i Tabell 3.2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p303 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;Michael Voigtländer: ”The German Property Market. Structure and Trends”. Verband&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;Deutscher Pfandbriefbanken. September 2009. Sid. 60.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;The Private Rented Sector in the New Century. (draft) London School of Economics. LSE Project on Private Rental.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Private Landlords Survey 2010. Department for Communities and Local Government. October 2011. www.communities.gov.uk&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;56&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_55"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38855x1.jpg" style="width:449px;height:690px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t17"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr11 td46"&gt;&lt;SPAN class="p25 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr24 td47"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr24 td48"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr25 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr26 td47"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr26 td48"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr27 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p304 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.1.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hyresvärdarna är oftast privatpersoner&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p305 ft8"&gt;Av Tabell 3.3 framgår att flertalet hyresbostäder, vid sidan av&lt;/P&gt;
&lt;P class="p306 ft8"&gt;”social housing”, ägs av privatpersoner i flertalet länder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p307 ft74"&gt;8&lt;/P&gt;
&lt;P class="p308 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Towards a sustainable private rented sector. The lessons from other countries. ed. by Kath Scanlon and Ben Kochan. London School of Economics, 2011, tabell 3, sid. 23.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p309 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Deaprtment for Communities and Local Government: Private Landlords Survey 2010. October 2011.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p310 ft15"&gt;57&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_56"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38856x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft23"&gt;I England ökade antalet nytillkomna privatuthyrda lägenheter mycket kraftigt mellan åren 2000 och 2007. En bidragande orsak till detta var de finansieringsmöjligheter som finansmarknaden erbjöd med ägda lägenheter som säkerheter. Sedan dess har tillväxten stannat av, men det har inneburit att hyresvärdar med enbart ett fåtal lägenheter har blivit en än mer påtaglig del av den privata hyresmarknaden. Det förtjänar i sammanhanget att nämnas att undersökningar av hur nöjda de boende är med sin hyresvärd i stort sett inte visar någon skillnad med avseende på om det är privata värdar med ett litet lägenhetsbestånd eller större förvaltningsorganisationer. Om något är det snarast en större tillfredsställelse med de privata värdarna med mindre bestånd.&lt;SPAN class="ft39"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;Generellt gäller att hyresmarknaderna kännetecknas av ett stort inslag av privata hyresvärdar i flertalet europeiska länder. Det gäller inte minst i Tyskland där privata hyresvärdar med mindre lägenhetsbestånd dominerar hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Hyror&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;Hyresmarknaderna är reglerade på olika sätt i olika europeiska länder. En del av en hyresmarknadsreglering kan utgöras av en reglering av hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft23"&gt;Hans Lind&lt;SPAN class="ft39"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;påtalade i en artikel år 2001 vikten av att skilja på olika former av reglering av hyror och olika syften.&lt;SPAN class="ft39"&gt;12 &lt;/SPAN&gt;Första generationens reglering har allmänt i litteraturen fått beteckna tak för nominella hyror som förde med sig minskande reala hyror och en hyresnivå avsevärt under marknadsnivån. En diskussion rörande andra generationens regleringar behövde enligt Lind nyanseras eftersom begreppet ”andra generationen” var ett oprecist begrepp som i princip omfattade allt som inte var ”första generationen”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Lind gjorde en distinktion mellan fem former av hyresreglering utifrån syftet:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p311 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;10 &lt;/SPAN&gt;HM Treasury: Investment in the UK private rented sector. February 2010. Punkt 5.5 sid. 21.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p145 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Professor i fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis. Hans Lind, European Journal of Housing Policy 1, 2001, pp. &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;41–57.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;58&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_57"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38857x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p312 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Att skydda befintliga hyresgäster mot högre hyror än marknadshyror&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Att skydda befintliga hyresgäster mot stora hyreshöjningar som följer av plötsliga efterfrågeökningar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Att skydda alla hyresgäster (befintliga och nytillkommande) mot högre hyror än marknadshyror&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Att skydda alla hyresgäster mot stora hyreshöjningar till följd av plötsliga efterfrågeökningar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Att skydda alla hyresgäster mot stigande marknadshyror på grund av efterfrågeökningar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p315 ft23"&gt;England, Tyskland och Sverige lyfts av Lind fram som typexempel i den här kategoriseringen. Schematiskt har England enbart skydd mot hyror över marknadsnivån. Tyskland har en reglering som skyddar befintliga hyresgäster mot vissa höjningar och som skapar trögheter i hyresutvecklingen i nya kontrakt. Sverige har fortsatt enligt Lind en reglering som håller hyror under marknadsnivån. Som skäl för en så långtgående reglering som den svenska anför Lind att alla ska ha råd att hyra en lägenhet i attraktiva områden.&lt;SPAN class="ft39"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft24"&gt;Skuret på en annan ledd kan man skilja på restriktioner rörande hyreshöjningar respektive ingångshyra – och huruvida restriktionerna tillämpas på befintliga respektive nytillkommande hyresgäster.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p256 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.2.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Tyskland – marknadstransparens och marknadstyglar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Hyror (kallhyror) i nya kontrakt är i praktiken fritt förhandlingsbara mellan hyresvärd och hyresgäst. Däremot finns en reglering som begränsar möjligheterna till hyresjusteringar i befintliga kontrakt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Det finns tre olika vägar för att få till stånd hyreshöjningar i befintliga kontrakt:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p316 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;I artikeln anges att Sverige, Österrike och New York har en hyresreglering som håller ner hyrorna under marknadsnivån. I sammanhanget kan noteras att frågan om hyresreglering inte är en federal fråga i USA. I en artikel i tyska Die Welt från &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1990-talet&lt;/NOBR&gt; exemplifierades regleringen i New York med att &lt;NOBR&gt;10-11&lt;/NOBR&gt; rumsvåningar på Manhattan med utsikt över Central Park genom hyresregleringen kunde ha samma hyra som &lt;NOBR&gt;två-tre&lt;/NOBR&gt; rums lägenheter i problemområden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p317 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;I de fall statliga subventioner utgått vid köp eller byggnation, t.ex. för energieffektiviseringar, finns särskilda begränsningsregler för hyressättningen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;59&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_58"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38858x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Överenskommelser om indexanknuten hyra.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;En hyra kan höjas mot bakgrund av expertutlåtande eller tre jämförelseobjekt i aktuellt område.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p90 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;En hyra i ett befintligt kontrakt som understiger den hyresnivå som anges i den lokala ”hyresspegeln” kan höjas upp till hyresspegelnivån.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p271 ft20"&gt;Det finns två möjligheter till &lt;NOBR&gt;index-anknuten&lt;/NOBR&gt; hyra. Den ena är att hyresvärd kommer överens om en procentuell årlig förändring då kontraktet ingås. Hyresbeloppen måste dock framgå av kontrakten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p318 ft23"&gt;Den formen av indexanknuten hyra (”Staffelmiete”) används i stort sett inte alls. Den andra möjligheten är att hyresutvecklingen knyts till konsumentprisindex. Denna indexrelatering har blivit något vanligare under det senaste året. Generellt har indexanknytning varit ointressant för hyresgästerna eftersom hyrorna under en lång period hållit sig oförändrade i många regioner.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Ett andra sätt att få till stånd en hyreshöjning enligt regelverket är att en höjning kan sanktioneras av ett expertråd eller utifrån tre hyresexempel för liknande bostäder i samma område. Dessa alternativ aktualiseras t.ex. i glesbygd där det inte tas fram någon lokal hyresspegel. Enligt uppgift till utredningen är det strikta regler rörande denna grund för höjning som gör det till ett komplicerat alternativ för en hyresvärd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;Det vanligaste sättet för en hyresvärd att få till stånd en hyresökning är att göra en justering med hänvisning till hyran enligt den lokala hyresspegeln i det aktuella marknadssegmentet. Det finns särskilda begränsningsregler för sådana uppjusteringar. Hyran kan som mest höjas med 20 procent under en treårsperiod, dock inte över nivån i ifrågavarande marknadssegment enligt den lokala hyresspegeln. Hyran måste ligga still under varje &lt;NOBR&gt;15-månaders-&lt;/NOBR&gt; period efter en höjning.&lt;SPAN class="ft38"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft20"&gt;En officiell hyresspegel (”Mietspiegel”) baseras på aktuell statistik avseende hyror i olika marknadssegment. Med marknadssegment avses läges- och standardfaktorer. En hyresspegel återspeglar hyresbilden på marknaden. Det finns lagstadgade bestämmelser rörande utformningen av hyresspeglar, men det är inte obligatoriskt att ta fram hyresspeglar. Däremot finns det incitament att göra det eftersom en hyresspegel kopplar till en framkomlig väg för&lt;/P&gt;
&lt;P class="p319 ft91"&gt;&lt;SPAN class="ft90"&gt;15 &lt;/SPAN&gt;Se ”Germany”. Wolfgang Wurmnest. www.eui.eu/ …/law/…/tenancylawgermany.pdf&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;60&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_59"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38859x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;eventuella hyreshöjningar. En hyresspegel tas fram av kommun och/eller intresseföreträdare för hyresgäster och hyresvärdar.&lt;SPAN class="ft38"&gt;16 &lt;/SPAN&gt;Begreppet hyresspegel används också som allmän benämning på hyresinformation.&lt;SPAN class="ft38"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p321 ft8"&gt;Uppgifter i hyrespeglar utgör också tak för hyreshöjningar med renoveringskostnader som grund. Ett tak i sig ges av att högst elva procent av en investeringskostnad får fördelas på en årshyra. Det handlar emellertid också här om hyreshöjningar under de tak som sätts av den lokala hyresspegeln. En större renovering som t.ex. byte av fönster eller elsystem kan innebära att fastigheten flyttas upp till ett annat marknadssegment (en annan grupp) i hyresspegeln. En helt genomgripande renovering kan innebära att fastigheten klassificeras som ny och då flyttas till det segmentet i hyresspegeln.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft8"&gt;En hyra i ett nytt kontrakt som är över nivån i hyresspegeln kan inte höjas förrän hyran i marknadssegmentet så småningom har kommit att överstiga den avtalade kontraktshyran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft20"&gt;Den totala hyra som en hyresgäst betalar består dels av den grundläggande hyran (kallhyran), dels av ”den andra hyran” som representeras av kostnader för värme, el m.m. Denna ”andra hyra” kan antingen betalas av hyresgästen direkt till leverantören (en separat elräkning) eller till hyresvärden (för värme och liknande kostnader). Debiteringsgrunderna för den andra hyran är reglerade.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Det kan poängteras att en hyresvärd kan förhandla olika kontrakt med olika hyresgäster i samma hus. En skyldighet till likabehandling finns emellertid vad gäller ordningsregler, fördelning av särskilda kostnader etc.&lt;SPAN class="ft38"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;Sammanfattningsvis är hyressättningen fri då nya kontrakt tecknas, men möjligheterna till hyreshöjningar under kontraktstiden är begränsat genom reglering. Därtill är marknaden transparent genom den goda tillgången på information om lokala hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p322 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Exempel är hyresspegeln för Hamburg, se Hamburger Mietenspiegel 2011; &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;www.hamburg.de/contentblob/3134246/data/die-mietenspiegel-tabelle-2011.pdf ,&lt;/NOBR&gt; och hyresspegel för Dresden 2010, se Dresdner Mietspiegeltabelle 2010; www.dresden.de/media/pdf/socialamt/Dresdner_Mietspiegel_2010_Tabelle.pdf .&lt;/P&gt;
&lt;P class="p264 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Exempel på sådan information kan ses på www.wohnungsboerse.net och på www.mietcheck.de&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Se ”Germany”. Wolfgang Wurmnest. (sid. 9)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft37"&gt;www.eui.eu/ …/law/…/tenancylawgermany.pdf&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;61&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_60"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38860x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p324 ft129"&gt;&lt;SPAN class="ft127"&gt;3.2.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft128"&gt;England – tidsbegränsad uthyrning med kontrakterad hyra&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Den vanligaste formen av hyreskontakt är ett tidsbegränsat kontrakt (AST, dvs. Assured Shorthold Tenancy). Med ett AST- kontrakt är hyressättningen i princip fri. Det finns en period på sex månader från tillträdet då hyresgästen kan överklaga hyran till en prövningsinstans (”Rent Assessment Committee”).&lt;SPAN class="ft38"&gt;19&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;En hyra kan gälla hela hyresperioden eller så kan hyresförändringar vara inskrivna i hyresavtalet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Den förhållandevis fria hyressättningen i England kom till stånd den 1 januari 1989 genom 1988 års bostadslag (”Housing Act of 1988”). Ett första steg togs genom 1980 års bostadslag. En följd av&lt;/P&gt;
&lt;P class="p325 ft8"&gt;1988 års bostadslag var att hyrorna ökade i den privata hyressektorn. En annan följd blev så småningom att intresset för privata investeringar i uthyrningslägenheter ökade &lt;NOBR&gt;(”buy-to-let”).&lt;/NOBR&gt; Då kreditinstituten vid millenieskiftet kom att erbjuda attraktiva krediter med uthyrningslägenheter som säkerhet ökade investeringarna kraftigt – fram till finanskrisen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Kemp och Kofner skriver rörande den fria hyressättningen och förhållandevis osäkra hyresrätten att det speglar den engelska hyresrätten som en mer temporär bostad.&lt;SPAN class="ft38"&gt;20 &lt;/SPAN&gt;Med PRS avses den privata hyressektorn (Private Rental Sector) – och alltså inte ”social &lt;NOBR&gt;housing”-sektorn:&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p326 ft11"&gt;These two conditions – free market rents and insecurity of tenure – are thus not inconsistent with a PRS that is focused largely on shortterm tenants and highly mobile households. But they also explain why the PRS in England does not work so well for &lt;NOBR&gt;longer-term,&lt;/NOBR&gt; low income tenants who are unable to buy their home and cannot get access to social rented housing. Hence, weak security and unregulated rents only make sense if the PRS is to remain a residual or transitional sector.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p245 ft8"&gt;Schematiskt kan den engelska marknaden beskrivas som att det finns ett utbud, men att det är utformat för temporärt boende och inte så attraktivt för ett långsiktigt boende. Detta är ett av skälen till att utredaren istället har kommit att fästa uppmärksamheten på den tyska marknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p327 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;19&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft81"&gt;Om AST, se t.ex. www.housinglaw.org.uk/AST.htm eller &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;www.tenencyagreementservice.co.uk/assured-shorthold-tenancies.htm&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;”Contrasting varieties of private renting: England and Germany”. Peter A. Kemp and&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft37"&gt;Stefan Kofner. Paper presented at ENHR seminar in St Marienthal, Germany, &lt;NOBR&gt;5–9&lt;/NOBR&gt; February 2010. (sid. 20).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;62&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_61"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38861x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p256 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.2.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Kort om Frankrike&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft24"&gt;I Frankrike är det mest förekommande att hyran kan sättas fritt när nya kontrakt ingås, men att utrymmet för hyresökningar är beskuret av statliga regleringar. Det finns också kvar hyresboenden (cirka 5 procent av totala antalet) där hyrorna är helt styrda av 1948 års hyreslag. Detta gäller den privata hyressektorn, där hyrorna generellt ligger avsevärt över hyrorna i den sociala sektorn (”social housing”). År 2009 var hyrorna i den privata sektorn i genomsnitt drygt 50 procent högre än i den sociala sektorn.&lt;SPAN class="ft49"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p328 ft34"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft33"&gt;Hyresgästers och hyresvärdars ställning – skillnader i reglering och kontraktsvillkor&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p329 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.3.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Löptider och uppsägningsvillkor&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft9"&gt;Tyskland&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft8"&gt;De flesta hyreskontrakten i Tyskland löper tills vidare, dvs. det skrivs inte in någon sluttidpunkt när hyresperioden ska upphöra. Det finns emellertid också korttidskontrakt med en sluttidpunkt. Ett kontrakt som löper över ett år eller längre måste vara skriftligt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Hyresvärden kan säga upp hyresgästen om denne inte betalt hyra under tre månader eller orsakar påtaglig störning eller skada. Hyresvärden kan dock verkställa en vräkning först efter ett domstolsutslag. I samband med att kontrakt tecknas kräver hyresvärden i normalfallet en deposition motsvarande &lt;NOBR&gt;en–tre&lt;/NOBR&gt; månaders hyresbetalningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft23"&gt;Hyresvärden kan också tvinga en hyresgäst att flytta om hyresvärden själv, eller någon nära familjemedlem, ska bo i bostaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft8"&gt;Det får emellertid inte förorsaka hyresgästen ”oacceptabla förhållanden”. Hyresvärden ska sedan kunna visa att bostaden utnyttjats inom familjen under åtminstone ett år – i annat fall riskerar hyresvärden påtagligt straff. Om en hyresgäst har tvingats flytta av detta skäl, men det sedermera visar sig ha varit ett svepskäl, blir hyresvärden åtalad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft24"&gt;Den uppsägningstid som gäller för den tyske hyresvärden varierar mellan tre och nio månader beroende på hur länge hyresgästen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p330 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;21 &lt;/SPAN&gt;Dol, Kees and Haffner, Marietta: Housing Statistics in the European Union 2010. The Hague, Ministry of the Interior and Kingdom Relations. (2010).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;63&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_62"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38862x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;har bott i lägenheten. Hyresvärden måste ange grunden för sin uppsägning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft23"&gt;Vid en försäljning av en lägenhet med en inneboende hyresgäst övertar den nye hyresvärden den tidigare hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen.&lt;SPAN class="ft39"&gt;22&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft30"&gt;Den tyske hyresgästen har å sin sida i allmänhet en uppsägningstid på tre månader. Hyresgästen behöver inte ange något skäl för sin uppsägning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft9"&gt;England&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft20"&gt;I England är förhållandena i flera avseenden de motsatta jämfört med Tyskland. Det finns också i England två kontraktsformer, men i England dominerar kortare tidsbegränsade kontrakt (AST). Ett &lt;NOBR&gt;AST-kontrakt&lt;/NOBR&gt; löper inledningsvis sex eller tolv månader, varefter hyresvärden kan säga upp hyresgästen med två månaders uppsägningstid och utan krav på att ange något skäl. Det finns också tidsobestämda hyreskontakt i England (”assured tenancies”), vilka skiljer sig från &lt;NOBR&gt;AST-kontrakten&lt;/NOBR&gt; främst just genom att de är tidsobestämda. Alla nya kontrakt är i praktiken &lt;NOBR&gt;AST-kontrakt.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;Det finns även kvar äldre så kallade regelstyrda kontrakt (regulated tenancies”). Sådana äldre kontrakt bär med sig ett starkare skydd för hyresgästen gentemot att bli uppsagd. Hyresgästen har med sådant kontrakt också större möjligheter att få hyrans skälighet prövad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft28"&gt;Översiktligt kan konstateras att den engelska modellen mer är ägnad ett hyresboende som är kortsiktigt och tillfälligt, medan den tyska modellen mer är inriktad på ett långsiktigt hyresboende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p332 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.3.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Utrustning och standard&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;I Tyskland utrustar hyresgästen lägenheten med såväl möbler som köksutrustning. Den hyresgäst som lämnar en hyreslägenhet tar följaktligen med sig spis, kylskåp m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Ett undantag är korttidskontrakt (upp till ett år) då lägenheten vanligtvis hyrs möblerad och med köksutrustning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Ett standardvillkor i hyreskontrakt är vidare att en lägenhet återlämnas i samma skick som den var då den tillträddes. Givet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p333 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;22 &lt;/SPAN&gt;Peter Westerheide a.a. sid. 54.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;64&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_63"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38863x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p334 ft8"&gt;normer rörande ommålning, badrumsrenovering m.m. innebär det att hyresgästen får bära kostnader för sådana åtgärder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p335 ft30"&gt;Den hyresgäst i England som lämnar en hyreslägenhet lämnar även kvar vitvarorna. Systemet är ur denna aspekt likt det svenska systemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p336 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.3.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Depositioner, försäkringar m.m.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p83 ft8"&gt;I Tyskland är det vanligt att hyresvärden kräver en deposition som motsvarar någon/några månaders kallhyra. Depositionen kan användas av hyresvärden för att täcka kostnader för skada på en lägenhet. En deposition får inte överstiga tre månaders kallhyra. Deposition placeras på ett räntebärande bankkonto. Om inte hyresvärden gör anspråk på medlen vid hyresperiodens slut, återgår medlen med ränta till hyresgästen.&lt;SPAN class="ft38"&gt;23&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p86 ft8"&gt;I England är storleken på en deposition förhandlingsbar, men det vanligaste är en deposition på en månadshyra. En deposition som överstiger två månadshyror ger hyresgästen ytterligare rättigheter som att hyra ut en del av bostaden.&lt;SPAN class="ft38"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p335 ft8"&gt;Det finns särskilda deponeringsskydd som ska tillförsäkra att medlen återgår till hyresgästen om inte hyresvärden haft legitima skäl att utnyttja dem. Vidare finns särskilda kommunala garantisystem som kan påkallas i fall då en hyresgäst inte har råd att lämna deposition.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p337 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Utbudet av hyresbostäder – några illustrationer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p338 ft28"&gt;Hur ter sig då de olika hyresmarknaderna ur den boendesökandes perspektiv? Hur lätt eller svårt är det att ordna en hyresbostad ”på rätt plats till rätt pris”? I detta avsnitt ges några illustrationer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p339 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;23&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Se ”A Manual for Germany”. Beauftragte der Bundesregierung fûr Migration, Flûchtlinge und Integration.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p340 ft45"&gt;http://homepage.mac.com/dr.keck/HfD/html/book/en/005_007_002_print.html&lt;/P&gt;
&lt;P class="p341 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Se www.direct.gov.uk/en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p342 ft15"&gt;65&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_64"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38864x1.jpg" style="width:441px;height:263px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Utbudet av bostäder att hyra i Tyskland – ett exempel&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft23"&gt;Det finns jämfört med svenska förhållanden ett rikligt utbud av bostäder att hyra i tyska städer. Flera olika förmedlingsföretag tillhandahåller ett utbud av bostäder att hyra. Ett stort sådant företag är PWIB &lt;NOBR&gt;Wohnungs-Infobörse&lt;/NOBR&gt; GmbH. Den 18 oktober 2012 fanns på deras hemsida uppgifter om att de bl.a. hade följande antal hyresbostäder att förmedla: 703 hyresbostäder i München,&lt;/P&gt;
&lt;P class="p343 ft8"&gt;1 218 i Frankfurt am Main, 4 182 i Berlin, 392 i Bonn och 228 i Bremen.&lt;SPAN class="ft38"&gt;25&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p53 ft8"&gt;För att illustrera utbudet kan Bremen tas som exempel. Hyresnivån i Bremen ligger strax under genomsnittet för Tyskland. Av de 228 lägenheterna som utgjorde utbudet den 18 oktober var 23 enrumslägenheter och 60 tvårumslägenheter. För varje lägenhet finns angivet var den ligger, olika standardfaktorer och hyra. Hyra finns angiven som kallhyra och i flertalet fall finns också uppgift om storleken på ”den andra hyran”, dvs. kostnaden för värme, el, avfall m.m. Kallhyran och ”den andra hyran” bildar totalkostnaden eller varmhyran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;I Tabell 3.4 återges det utbud av 1- och &lt;NOBR&gt;2-rumslägenheter&lt;/NOBR&gt; i Bremen som PWIB &lt;NOBR&gt;Wohnungs-Infobörse&lt;/NOBR&gt; GmbH hade att förmedla den dagen. Utbudet är fördelat på olika hyresnivåer. Hyresnivåerna avser varmhyra. I några fall saknades uppgift om ”den andra hyran”. Schablonmässigt adderades 100 € då till kallhyran. I beräkningarna användes kursen 1 € = 8,5 SEK.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p344 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;25 &lt;/SPAN&gt;Källa: http://www.wohnungsboerse.net&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;66&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_65"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38865x1.jpg" style="width:434px;height:377px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p345 ft8"&gt;Tabell 3.4 illustrerar utbud på en marknad för hyresbostäder. Det ska poängteras att det utbud som illustreras enbart är det som erbjuds via företaget PWIB. Ett annat exempel på utbud i Bremen ges av Immowelt som samma dag hade 231 en- och tvårumslägenheter att förmedla.&lt;SPAN class="ft38"&gt;26&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p337 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;En jämförelse mellan åtta europeiska städer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p346 ft24"&gt;En jämförelse mellan åtta europeiska städer presenterades av Fastighetsägarna i början av år 2010.&lt;SPAN class="ft49"&gt;27 &lt;/SPAN&gt;Jämförelsen utgår från en typlägenhet på 40 kvadratmeter och avser hyresnivå och normal kötid. Resultaten presenteras i Tabell 3.5. Som framgår av tabellen karakteriseras Stockholm av en extremt lång kötid och en låg hyresnivå. Jämförelsen kan metodologiskt sägas halta eftersom det saknas motsvarande kösystem i andra städer än Stockholm. Samtidigt illustrerar den tydligt bristen på utbud i Stockholm.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p347 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;26&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Källa: www.immowelt.de&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p341 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;27&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;www.fastighetsagarna.se/stockholm/aktuellt/stadsjamforelsen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p342 ft15"&gt;67&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_66"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38866x1.jpg" style="width:434px;height:307px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Köer hos Stockholm stads bostadsförmedling&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Stockholms stads bostadsförmedling AB anger att kötiden ökade år 2011 jämfört med 2010.&lt;SPAN class="ft38"&gt;28 &lt;/SPAN&gt;Under rubriken ”Kötidsstatistik” anges i april 2012:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p348 ft63"&gt;Kötiden som krävs för att få en lägenhet har förskjutits de senaste åren. Under 2010 hade en majoritet av de som fick en lägenhet stått 3 till 6 år i bostadskön, men under 2011 hade en majoritet av de som fick en lägenhet en kötid på mellan 4 och 7 år. Kötiden för en lägenhet har alltså förskjutits ett år. Detta gäller vanliga hyresrätter i bostadskön via köförmedling och bostadssnabben.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p96 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Uppfattningar hos europeiska konsumenter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;I en rapport av &lt;NOBR&gt;EU-kommissionen&lt;/NOBR&gt; redovisas en studie av europeiska konsumenters uppfattningar om det är enkelt att finna en god bostad på olika orter till rimligt pris.&lt;SPAN class="ft38"&gt;29 &lt;/SPAN&gt;Bland de undersökta städerna hamnar Berlin i en särställning med över hälften av konsumenterna som svarar ja.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p97 ft8"&gt;I Tabell 3.6 redovisas resultat för ett antal städer (egen gruppering):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p349 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;28&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;www.bostad.stockholm.se&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;29&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft130"&gt;European Commission, Eurostat: Consumers in Europe (2009 edition). Utdrag ur Tabell 4.23 sid. 217.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;68&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_67"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38867x1.jpg" style="width:434px;height:576px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p350 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Boendeutgifter i några större städer – en jämförelse&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p351 ft8"&gt;I en studie från det tyska institutet IW Köln&lt;SPAN class="ft38"&gt;30 &lt;/SPAN&gt;visas att boendet i de tyska städerna tar en förhållandevis mindre del av inkomsten jämfört med boende i andra större städer. I Tabell 3.7 visas hur stor del av ett enpersonshushålls genomsnittliga inkomst som tas upp av hyran för en enrumsbostad i ett antal städer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p352 ft28"&gt;Utredaren uppfattar det som att kostnadsnivåerna i tabellen ger uttryck för dels en genomsnittlig kostnadsnivå, dels existensen av ett utbud på motsvarande prisnivå. En jämförelse med Stockholm är på det sättet inte möjlig, eftersom motsvarande utbud saknas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p350 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;3.4.6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Utbudet – småskalighet och storskalighet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p353 ft8"&gt;Utbud av hyresboende tillhandahålls översiktligt av privata hyresvärdar med ett fåtal lägenheter, större företag/organisationer och för det tredje ”social &lt;NOBR&gt;housing”-organisationer.&lt;/NOBR&gt; Vid sidan av ”social&lt;/P&gt;
&lt;P class="p354 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;30 &lt;/SPAN&gt;Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Trends 3/2012: ”Gibt es eine spekulative Blase am deutschen Wohnimmobiliensmarkt?” (sid. 9) www.iwkoeln.de&lt;/P&gt;
&lt;P class="p355 ft15"&gt;69&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_68"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38868x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p356 ft8"&gt;&lt;NOBR&gt;housing”-organisationer&lt;/NOBR&gt; representeras hyressektorn således av privatpersoner med mindre bestånd och större företag med större bestånd av hyresbostäder. I större europeiska länder som England, Frankrike och Tyskland är småskaligheten dominerande och kännetecknande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Småskalighet torde innebära en ökad medvetenhet om varandra mellan hyresvärd och hyresgäst än vad som gäller vid storskalighet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p121 ft8"&gt;Den svenska hyressektorn domineras däremot av större företag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p96 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Om fördelningspolitik och ”social housing”&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;”Social housing” är i sin mest renodlade form särskilda bostäder som tillhandahålls särskilt behövande som uppfyller vissa kriterier: de med inkomst under viss nivå, hemlösa, vissa arbetskraftskategorier m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Kriterierna för vad som klassificeras som ”social housing” är emellertid flera och offentligt ägande är ett. Den europeiska samarbetsorganisationen Cecodhas redovisade i en skrift år 2011 omfattningen på ”social housing” i europeiska länder. Ett utdrag ur den redovisningen återges i nedanstående tabell. Några uppgifter är avrundade:&lt;SPAN class="ft38"&gt;31&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p357 ft28"&gt;Av tabellen framgår bl.a. att ”social housing” inte är särskilt omfattande i Tyskland, trots den omfattning som hyressektorn har&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;31 &lt;/SPAN&gt;Cecodhas Housing Europé: 2012 Housing Europé Review. The nuts and bolts of European social housing systems. Bryssel. October 2011. Tabell 4 sid. 24.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;70&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_69"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38869x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td44"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td45"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;i sig. Vidare kan noteras att ”social housing” motsvarar ungefär hälften av antalet hyresbostäder i Storbritannien – och att samma förhållande gäller för Danmark och Sverige.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p17 ft8"&gt;På ett annat ställe i rapporten (sid. 26, not i tabell 5) noteras att&lt;/P&gt;
&lt;P class="p4 ft8"&gt;”social housing” inte finns i Sverige:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p358 ft12"&gt;There is officially no ’social housing’ in Sweden, despite the existence of a municipal publicly owned sector, cooperative housing in the form of tenant ownership, and a system of negotiated rent setting for the whole rental sector&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Som nämnts är den renodlade formen av ”social housing” att subventionerat boende tillhandahålls för låginkomstgrupper. Ett subventionerat boende som då normalt kan klassificeras som en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse och därmed utgöra tillåtet statsstöd enligt EU:s regelverk. ”Social housing” skiljs då av från den ordinära privata hyressektorn och de marknadsförutsättningar som gäller för den.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p182 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;3.6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Olika marknadsförutsättningar – olika utfall&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft23"&gt;Genomgången av olika länder visar på skillnader i marknadsförutsättningar. Det som tonat fram som särskilt intressant är marknadsförutsättningarna på den tyska marknaden och de skillnader som denna uppvisar i jämförelse med den brittiska – och i förlängningen givetvis också den svenska.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft8"&gt;Hur ter sig då de tyska marknadsförutsättningarna jämfört med andra länders. Voigtländer pekar i en artikel just på att formen av reglering är central för marknadsutfallet. Han skriver:&lt;SPAN class="ft38"&gt;32&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p359 ft63"&gt;One key factor to understanding the persisting importance of the rental market in Germany is undoubtedly the less rigid regulation of the market compared to other countries. Preliminary theoretical thought given to the issue proceeded from the premise that households have a free choice between a &lt;NOBR&gt;self-occupied&lt;/NOBR&gt; home and renting. But if the market for rented housing is disrupted or if the supply is rationed, many households are unable to choose freely. To obtain the dwelling they wish, they have to purchase a property.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p360 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;32 &lt;/SPAN&gt;Michael Voigländer: ”Why is the German Homeownership Rate so Low?”. Housing Studies. Vol. 24, No. 3, &lt;NOBR&gt;355–372,&lt;/NOBR&gt; May 2009, (sid. 360).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;71&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_70"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38870x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Förutsättningarna på hyresmarknaden – en internationell jämförelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;Beskrivningen av boendesökande som via ett bristfälligt utbud av hyresrätter hänvisas till ägarmarknaden känns igen från Sverige, men också från andra länder som t.ex. England.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Voigtländer betonar vidare att hyresmarknader och ägarmarknader samexisterar utifrån samma förutsättningar i Tyskland:&lt;SPAN class="ft38"&gt;33&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p348 ft63"&gt;In contrast to many other European countries, the rental housing and homeownership markets in Germany &lt;NOBR&gt;co-exist&lt;/NOBR&gt; on an equal footing. As shown, this is due primarily to the design of social housing, to the comparatively liberal rental market and to fewer subsidies to the creation of homeownership.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p50 ft8"&gt;En avvägd reglering ska å ena sidan skydda hyresgästers boendetrygghet och å andra sidan underbygga utbudet av hyresbostäder. Hyresgästers trygghet handlar mycket om rätten att bo kvar och om hyresutvecklingen. Utbudet av hyresbostäder handlar mycket om prisförhållandena mellan olika marknader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;I vilken utsträckning signalerar hyresprissystemet förekomsten av efterfrågeöverskott och efterfrågeunderskott på olika marknader&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft8"&gt;– eller egentligen mikromarknader? Vilka signaler får befintliga och presumtiva hyresvärdar om lönsamhet att investera i fler hyresbostäder på en marknad med efterfrågeöverskott (bostadsbrist) respektive att justera ner hyrorna på marknader med efterfrågeunderskott (bostadsöverskott)?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;I nästa kapitel behandlas närmare vilket utrymme för hyresspridning i bestånd och utbud som bruksvärdesystemet syftar till och medger.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p361 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;33 &lt;/SPAN&gt;Voigtländer a.a. sid. 370.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;72&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_71"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38871x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p362 ft125"&gt;&lt;SPAN class="ft7"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft124"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p363 ft23"&gt;Bruksvärdesystemet tillsammans med det kollektiva förhandlingssystemet utgör två centrala utgångspunkter i hyressättningen. Det finns emellertid enligt utredaren en spänning mellan dessa båda utgångspunkter, eftersom bruksvärdesystemet syftar till en hyresspridning utifrån konsumenternas värderingar medan det kollektiva förhandlingssystemet tenderar att pressa samman hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p364 ft20"&gt;Den alldeles övervägande delen av hyrorna för innehavarna till bostäder med hyresrätt förhandlas fram med en hyresgästorganisation som företrädare för hyresgästerna. Detta är i enlighet med de villkor som anges i hyresförhandlingslagen. En part i sådana hyresförhandlingar är således en hyresgästorganisation.&lt;SPAN class="ft35"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Den andra parten är hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare.&lt;SPAN class="ft35"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;Hyresförhandling ska föras enligt en förhandlingsordning, som antingen är avtalad mellan parterna eller beslutad av hyresnämnd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;De hyror som inte förhandlas kollektivt på detta sätt kan enligt hyreslagen bestämmas genom överenskommelser mellan hyresvärd och hyresgäst.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;En hyras skälighet kan komma att prövas av hyresnämnd oavsett om den är kollektivt eller enskilt förhandlad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p365 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft82"&gt;Hyresgästföreningen beskriver på sin hemsida (www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;vad_gor_vi/Sidor/vi-forhandlar-din-&lt;/NOBR&gt; hyra.aspx) sitt förhandlingsarbete enligt följande (utdrag):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p184 ft57"&gt;”När många hyresgäster går ihop och förhandlar hyran kollektivt med värden är det ofta lättare att nå bra resultat. Hyresgästföreningens uppgift är att sköta förhandlingarna åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar. Och vi förhandlar hyran för de flesta landets hyresgäster … Vi förhandlar med både kommunala bostadsbolag och privata hyresvärdar. När vi förhandlar bevakar vi att din hyra inte blir högre än hyran i andra likvärdiga lägenheter. Underhåll och service är viktiga delar som alltid tas med i förhandlingarna …”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Med hyresvärd avses i hyresförhandlingslagen den som för annat ändamål än fritidsändamål regelmässigt hyr ut tre eller fler bostadslägenheter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;73&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_72"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38872x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p137 ft8"&gt;Hyresnämnden ska fastställa hyran till ett skäligt belopp enligt 55 § hyreslagen när hyresvärd och hyresgäst inte är överens om hyran. Utgångspunkten i prövningen av en hyra är att hyran inte kan anses vara skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Vid prövning av hyrans skälighet ska enligt hyreslagen främst beaktas hyran för likvärdiga lägenheter på orten som fastställts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Underlaget för en hyresnämnds skälighetsprövning ska alltså främst utgöras av hyror som fastställts i förhandlingsöverenskommelser. Det finns en särskild undantagsmöjlighet från skälighetsprövning för nyproduktionshyror. För att undantaget ska gälla krävs att vissa villkor är uppfyllda (se vidare avsnitt 5.3 nedan).&lt;SPAN class="ft35"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Hyresnämnden bestämmer utifrån standard- och lägesfaktorer ett bruksvärde, vilket innebär att någon hänsyn till kostnadssidan inte ska tas.&lt;SPAN class="ft39"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten får istället som prövningsgrund tas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och liknande förhållanden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Den betydelse en lägenhets geografiska läge ska ha för bedömningen av ett bruksvärde är inte i sig tydligt uttalad i förarbetena till hyreslagen även om läget nämns som en faktor av betydelse. Däremot finns den allmänna syftesförklaringen att bruksvärdet ska efterlikna ett marknadssystem – och alltså efterfrågan och konsumenternas värderingar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p259 ft8"&gt;De ska tillfogas att det inte går att på förhand få till stånd en rättslig prövning av om vilken hyra en ny hyresgäst ska betala.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Vilket utrymme för hyresspridning ger då hyressättningssystemet?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I det följande ges först i avsnitt 4.1 en kortfattad översikt över hur bruksvärdesystemet ändrats genom åren. Därefter belyses i avsnitt 4.2 vilken betydelse lägesfaktor och geografisk gränsdragning kan ha för bedömningen av en hyras skälighet. I avsnitt 4.3 uppmärksammas frågan om avvikelsetolerans. Möjligheten till särreglering av nyproduktionshyror behandlas sedan i avsnitt 4.4. I avsnitt 4.5 aktualiseras sedan kopplingen mellan bristfällig standard och hyresnedsättning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p366 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Det kan noteras att nyproduktionshyror som överenskommits enligt 55 c § hyreslagen (se nedan) inte får utgöra del i underlaget för skälighetsprövning av andra hyror.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p188 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;Sedan den 1 januari 2011 är prövningsgrunden hyressättningen för likvärdiga lägenheter i både allmännyttiga och privata företag. Dessförinnan var jämförelsegrunden enbart hyran i hus ägda och förvaltade av kommunala bostadsföretag (”allmännyttans hyresnormerande roll”).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;74&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_73"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38873x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p256 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;4.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Bruksvärde- och förhandlingssystem&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p367 ft31"&gt;– en tillbakablick&lt;/P&gt;
&lt;P class="p368 ft8"&gt;Krigstidens hyreskontroll&lt;SPAN class="ft38"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;skulle tas bort, men marknadskrafterna skulle inte få härja ohejdat. Så torde sextiotalets utgångspunkter för omläggning till ett bruksvärdessystem för hyrorna kort kunna sammanfattas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p17 ft8"&gt;Några hållpunkter under åren från sextiotalets mitt:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p369 ft8"&gt;1968/69 Bruksvärdesystemet införs. Avtalsfrihet för förstagångshyra utom i bristorter. I bristorter ska hyrans skälighet kunna prövas genom jämförelse med likvärdiga lägenheter. Hyreshöjningar i befintliga kontrakt ska alltid kunna prövas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p370 ft8"&gt;1971 Lagstiftning om förhandling som normal väg för alla hyresändringar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p371 ft8"&gt;1973/75 Skälighetsprövning utvidgas till hela landet. Begreppet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p372 ft8"&gt;”bristorter” tas bort och ersätts med ”slag av lägenheter”. Allmännyttan får normgivande roll. ”Väsentligt” ersätts med ”påtagligt”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p373 ft8"&gt;1978 Hyresförhandlingslagen införs. Det frivilliga förhandlingssystemet upphör. Hyresregleringslagen som infördes under kriget år 1942 upphör helt att gälla.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p374 ft8"&gt;1994 Det blev tillåtet med flera konkurrerande förhandlande hyresgästorganisationer i samma hus.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p375 ft23"&gt;1997 Möjligheten till flera konkurrerande hyresgästorganisationer i samma hus tas bort. Förhandlingsordning ska omfatta samtliga lägenheter i ett hus, även ickeuthyrda. Det innebar ett förbud mot inflyttningshyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p376 ft8"&gt;2006 Presumtionshyror införs.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p377 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;1942 års hyresregleringslag (1942:429).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;75&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_74"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38874x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p378 ft8"&gt;2011 Kommunala bostadsföretag ska drivas efter affärsmässiga principer. Hyresprövning ska göras i förhållande till alla kollektivt förhandlade hyror, vilket innebär att allmännyttans hyresnormerande roll upphör.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p379 ft20"&gt;Hyresregleringen avskaffades och bruksvärdesystemet etablerades. Den ursprungliga tanken med bruksvärdesystemet tycks ha varit&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft8"&gt;en grundläggande avtalsfrihet, men att hyresutvecklingen tills vidare behövde begränsas på bristorter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Bruksvärdesystemet kom sedan att utvecklas på ett sätt som förmodligen få torde föreställt sig på sextiotalet. Istället för att bristorter som företeelse och särbehandlingen av bristorter skulle försvinna efter en tid, kom särbehandlingen att bli generell. Alla hyror kan prövas och hyresnämnd kan besluta om annan hyra än avtalad.&lt;SPAN class="ft35"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;Därtill infördes så småningom hyresförhandlingslagen som etablerade ett kollektivt förhandlingssystem – och kollektivförhandlade hyror. I princip gäller avtalsfrihet, men nästan alla hyror förhandlas kollektivt enligt hyresförhandlingslagen och alla hyror kan prövas av hyresnämnd (utom s.k. presumtionshyror; se vidare avsnitt 4.4).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;År 2011 avvecklades allmännyttans hyresnormerande roll. Samtidigt lagstadgades att kommunala bostadsföretag ska drivas affärsmässigt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft30"&gt;I backspegeln har förloppet rörande hyresmarknadens förutsättningar under &lt;NOBR&gt;1900-talets&lt;/NOBR&gt; andra hälft snarare bäddat för marknadens avveckling än dess utveckling.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p380 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft131"&gt;6 &lt;/SPAN&gt;I debattboken ”Hyra på marknaden”, Hyresgästernas riksförbund 1996 skrev Anna Christensen i artikeln ”Hemrätten och marknaden” (sid. 53): ”Till en början framställdes bruksvärdeprincipen som en återgång till en fri marknad, där priserna skulle bestämmas genom tillgång och efterfrågan. Men man gjorde den viktiga reservationen att det bara kunde gälla på en ”balanserad hyresmarknad”. Det kunde inte tillåtas att en ”knapphetsbetingad efterfrågan” drev upp priserna. Därmed har man i realiteten lämnat marknadens principer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;Det ligger i själva grundidén om den fria marknaden att knappheten &lt;SPAN class="ft132"&gt;ska &lt;/SPAN&gt;driva upp priserna och på detta sätt locka flera att producera den efterfrågade varan. Det enda marknadsaktiga i den nya typ av reglering av hyran som infördes var att det relativa priset på olika bostäder skulle bestämmas av bruksvärdet, dvs.av hur konsumenterna värdesatta olika bostäder, inte av fastighetsägarnas produktions- och underhållskostnader. Men även detta gällde bara ”i princip”. I verkligheten blev det andra faktorer som bestämde vilka hyror som åsattes olika lägenheter.”&lt;/P&gt;
&lt;P class="p381 ft15"&gt;76&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_75"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38875x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p382 ft34"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft33"&gt;Vilken betydelse har lägesfaktorn för hyressättning och skälighetsbedömning?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p383 ft8"&gt;I prop. 2009/10:185&lt;SPAN class="ft38"&gt;7 &lt;/SPAN&gt;menar regeringen att den betydelse som det geografiska läget och andra bruksvärdefaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra inte bör anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft28"&gt;I sammanhanget lyfter regeringen fram att det ibland ifrågasatts om de hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga från bruksvärdesynpunkt och skriver vidare (sid. 67):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p384 ft12"&gt;Framför allt har diskussionen gällt om inte hyresgästernas värderingar av lägenheternas geografiska läge borde ha större genomslagskraft vid hyressättningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Samtidigt hänvisas till att den bakomliggande utredningen (SOU 2008:38) konstaterar att lägesfaktorn inte överallt tillmätts tillräcklig betydelse i de kollektiva förhandlingarna och att det därför finns orter där hyresstrukturen inte återspeglar hyresgästernas värderingar. Enligt utredningen bör påtagliga och varaktiga efterfrågeöverskott – manifesterade genom t.ex. långa bostadsköer – leda till högre hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p60 ft8"&gt;I den utredningen hänvisas också till behandlingen av lägesfaktorn i rättspraxis. I Svea hovrätts beslut den 5 oktober 2005 i mål ÖH &lt;NOBR&gt;2487-05&lt;/NOBR&gt; fastställde hovrätten ett avgörande från Hyresnämnden i Stockholm, där hyresnämnden hade uttalat följande beträffande lägesfaktorns betydelse:&lt;SPAN class="ft38"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p385 ft11"&gt;Vad särskilt gäller prövningslägenhetens läge, bedömer hyresnämnden att många hyresgäster värderar ett boende i centrala delar av Stockholms innerstad mycket högt. Detta kan bl.a. bero på det kommersiella och kulturella utbud som finns där, men även på den särskilda atmosfär och miljö som ofta präglar en storstad. Detta måste enligt nämndens mening ges genomslag vid en bruksvärdeprövning. Man kan dock inte bortse från att många hyresgäster inte värderar ett boende i de centrala delarna på samma sätt. Det kan t.ex. gälla barnfamiljer och äldre som har särskilda krav på närmiljön, inte minst vad gäller trafik och buller. Eftersom en bruksvärdeprövning också måste ta hänsyn till sådana förhållanden och också förhållanden som har med närmiljön beträffande den enskilda lägenheten att göra, bör en viss försiktighet iakttas när prövningslägenhetens läge värderas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p225 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;”Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler” (sid. 66).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;SOU 2008:38: ”EU, allmännyttan och hyrorna”. Sid. 142.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;77&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_76"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38876x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p386 ft8"&gt;Det finns i det här sammanhanget anledning till en tillbakablick. Under många år synes bruksvärdebedömningen i stort sett utgått från att byggnadsår var en tillfredsställande indikator på standard, kvalitet m.m. – och att lägesfaktorn då fått en undanskymd roll. En orsak till detta torde ha varit att det i Stockholm och flera andra orter funnits en till stor del nedsliten innerstadsbebyggelse. Därtill kännetecknades åtminstone Stockholms stadskärna av befolkningsminskning under flera decennier efter kriget. Under &lt;NOBR&gt;1980-talet&lt;/NOBR&gt; började befolkningen i Stockholms innerstad åter öka – dock utan att detta genom lägesfaktorn kom att återspeglas i hyresförhandlingar och hyressättning.&lt;SPAN class="ft38"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;En löpande anpassning till förändrade värderingar skulle troligen inte inneburit några dramatiska hyresskillnader mellan enskilda år, men skulle på sikt ändå ha lett fram till en annan hyresstruktur. En sådan löpande anpassning kunde också ha fört med sig att intresset hade varit betydligt mindre bland ägare till bostadshyresfastigheter i Stockholms innerstad att sälja sina hus till hyresgästerna för ombildning till bostadsrätt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Det kan i sammanhanget noteras att det i samband med introduktionen av bruksvärdesystemet angavs att lägesfaktorn ska tillmätas betydelse. I prop. 1967:100 (Riktlinjer för bostadspolitiken m.m.) finns följande formulering:&lt;SPAN class="ft38"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p211 ft11"&gt;Prövningen av hyrans skälighet skall gå till så att den aktuella hyran jämförs med hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet kan anses likvärdiga ur konsumentsynpunkt. Man skall därvid beakta sådana omständigheter som lägenhetens storlek, läge, utrustning, underhåll, yttre miljö och övriga omständigheter som kan påverka bruksvärdet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p50 ft8"&gt;Någon förändring i lagen har i denna del inte gjorts sedan bestämmelsen först infördes. Allmännytteutredningen (SOU 2008:38) föreslog dock en förändring med innebörd att en lägenhets storlek, standard, planlösning och geografiska läge var särskilt betydelsefulla. Vad gällde lägenhetens geografiska läge anförde utredningen följande (sid. 543):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p387 ft63"&gt;Skillnaden mellan hyrorna för två i övrigt liknande lägenheter som ligger i två olika geografiska lägen på en ort ska motsvara skillnaden mellan hur hyresgästerna värderar att bo i dessa geografiska lägen. Hyresgästernas värdering av ett geografiskt läge avspeglar sig i deras efterfrågan på lägenheter i detta läge.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Se t.ex. Bengt Turner: ”Effekterna av en marknadsanpassad hyra” sid. &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;99–125&lt;/NOBR&gt; i ”Hyra på marknaden. Debattbok om hyror”. Hyresgästernas Riksförbund. Stockholm. 1996.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p88 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Ref. i prop. 1967:100 ang. riktlinjer för bostadspolitiken, m.m., ss. &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;186–187.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;78&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_77"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38877x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p388 ft63"&gt;Det finns olika indikationer på hur hög efterfrågan på lägenheter i ett visst läge är i förhållande till utbudet. En sådan indikation kan vara kötider hos bostadsförmedlingen eller, om en sådan inte finns, ett kommunalt bostadsföretag. En annan kan vara skillnader mellan priserna på bostadsrätter i olika lägen, även om denna indikation måste användas med viss försiktighet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p389 ft24"&gt;Boverket skriver i sin konkurrensrapport år 2011 under rubriken ”Varför fungerar inte hyresmarknaden på ett tillfredsställande sätt?” om differentierad hyressättning och marknadsbalans.&lt;SPAN class="ft49"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;Med utgångspunkt från sin bostadsmarknadsenkät skiljer Boverket på kommuner med marknader i balans respektive i obalans och anför (sid. 18):&lt;/P&gt;
&lt;P class="p390 ft86"&gt;Utmärkande för de bostadsmarknader som mer eller mindre är i balans är att man sedan en tid ”reformerat” sitt hyressättningssystem, i meningen att man börjat tillämpa hyressättningssystemet på ett mer flexibelt och i viss mening mera marknadsmässigt sätt. Man talar i sammanhanget om differentierad eller systematisk hyressättning. Ett centralt inslag i detta är att lägesfaktorn tillåts väga tyngre i samband med att normerande hyror framförhandlas. Fördelen med den nya hyressättningsmodellen är uppenbarligen att man får en bättre följsamhet i hyressättningen i förhållande till rådande efterfrågeförhållanden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p391 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;4.2.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hyran på orten – grunden för en jämförelse&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p58 ft8"&gt;Begreppet ”ort” har i stort sett haft samma innebörd och tolkning under hela den tid som bruksvärdebegreppet funnits i hyreslagstiftningen. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på en ort får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. I själva lagtexten har aldrig definierats vad som menas med ort. I princip skulle begreppet ”ort” kunna avse ett område som inte alls knyter an till en kommun. En ort skulle kunna vara avsevärt mindre, men också större. I praxis har emellertid ”ort” kommit att vara liktydigt med kommun, vilket kunde ses som naturligt genom kopplingen mellan de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll och den kommunala likställighetsprincipen. Sedan den 1 januari 2011 har de kommunala bostadsföretagen inte kvar sin normgivande roll.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p392 ft28"&gt;Kopplingen mellan ort och kommun har också en historisk bakgrund genom att bostadsmarknaden betraktades som kommunal under 1960- och &lt;NOBR&gt;1970-talen&lt;/NOBR&gt; då bruksvärdesystemet utformades.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;Boverket: ”Konkurrens på bostadsmarknaden”. rapport 2011:15.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;79&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_78"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38878x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;Det offentligas ansvar för bostadsförsörjningen har genom lagstiftning också knutits till kommunerna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I sammanhanget ska också nämnas att Svea hovrätt år 2004 kopplade samman ort och kommun i det s.k. Wåhlinmålet rörande hyresläget i Stockholm som jämförelsenorm för en lägenhet i Solna.&lt;SPAN class="ft38"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Utredaren konstaterar vidare att Svea hovrätt år 2012 hänvisar till tidigare uttalanden att hyresnämnden är oförhindrad att hämta ledning för hyressättningen också från hyresmarknaden på annan ort än den där lägenheterna för vilka skälig hyra ska bestämmas finns.&lt;SPAN class="ft39"&gt;13 &lt;/SPAN&gt;Svea hovrätt menar vidare att den snäva tillämpning av ortsbegreppet som föredragande statsrådet gett uttryck för inte manifesterats i lagstiftningen. Mot den bakgrunden menar hovrätten att det i det aktuella målet rörande bostäder i Sundbyberg inte föreligger hinder mot att som jämförelseobjekt åberopa fastigheter i Stockholm och Solna och att dessa kan få betydelse för bedömningen av skälig hyra för prövningslägenheterna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p393 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;4.2.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Återspeglar hyrorna hyresgästernas värderingar av läge?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p207 ft8"&gt;Den långa perioden fram till år 2011 med en hyresnormerande roll för de kommunala bostadsföretagen kan sägas ha inneburit en ganska likartad hyresnivå över landet med en utgångspunkt i de kommunala bostadsföretagens kostnader (se avsnitt 5.1). Det innebär att de kommunala bostadsföretagens kostnadssida har haft en styrande effekt på ”bruksvärdeshyran”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Samtidigt ska bruksvärdeshyran egentligen återspegla hyresgästers värderingar av standard och läge, dvs. att hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet för en lägenhet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;En likartad hyresnivå utifrån kostnadssidan innebär då att läget tillmätts liten betydelse.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft24"&gt;En hyressättning som bygger på en systematisk viktning av standard och läge tillämpas på flera orter i landet. Modellen har kommit att kallas &lt;NOBR&gt;Malmö-modellen,&lt;/NOBR&gt; eftersom förfaringssättet började tillämpas där. Schematiskt handlar det om en poängsättning av faktorer som lägenhetsyta, antal rum, lägenhetsstandard, fastighetsstandard, läge på orten, i området och i huset. Via sådana bedömningsfaktorer&lt;/P&gt;
&lt;P class="p394 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Svea hovrätt i mål nr ÖH &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1992-03,&lt;/NOBR&gt; dom den 22 april 2004.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Svea hovrätt i mål nr ÖH &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1751-12,&lt;/NOBR&gt; dom den 13 september 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;80&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_79"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38879x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p114 ft8"&gt;framkommer en poängsättning som kan omräknas till hyra i kronor. Utgångspunkten är att hyresgästernas värderingar av olika faktorer ska bygga upp hyran i enlighet med bruksvärdeprincipen. I den utsträckning hyressättningen blir mer varierad efter konsumenternas värderingar kan hävdas att hyressättningen också blir mer marknadskonform.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft23"&gt;I några områden har på så sätt utvecklingen mot en mer differentierad hyressättning kommit längre än i andra. Å andra sidan finns områden där spridningen i hyran är betydligt mindre. Även med sådana skillnader i beaktande är det med utgångspunkt från tyska jämförelser (se kapitel 5) rättvisande att hävda att bruksvärdehyrorna håller sig inom ett förhållandevis smalt spann.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Ett vidare spann skulle inte bara innebära att hyrorna i Stockholms innerstad skulle vara högre än idag – utan också att hyrorna i avfolkningsbygder skulle vara lägre än idag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p395 ft54"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;4.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft53"&gt;Skälighetsbedömning – vilken avvikelse tolereras?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;I hyreslagens 55 § anges att en hyra inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vad innebär den formuleringen med avseende på vilken avvikelse som tolereras – eller med andra ord vad ligger i begreppet ”påtagligt”?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;I litteraturen anges vanligen riktvärdet fem procents hyresskillnad för likvärdiga lägenheter, dvs. att ”påtagligt” har kommit att tolkas som en avvikelse om fem procent eller mer.&lt;SPAN class="ft38"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft24"&gt;Detta förhållande har rått sedan år 1975 då begreppet ”påtagligt” infördes i hyreslagen genom att ersätta termen ”väsentligt” Före år 1975 var formuleringen i hyreslagens dåvarande 48 §:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p384 ft12"&gt;Fordrad hyra är att anse som oskälig om den väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft8"&gt;I den proposition som låg bakom lagändringen var bedömningen:&lt;SPAN class="ft38"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p265 ft12"&gt;Den fordrade hyran skall nämligen godtas om den inte &lt;SPAN class="ft119"&gt;väsentligt &lt;/SPAN&gt;överstiger hyran för jämförliga lägenheter. Erfarenheter visar att lagtextens nuvarande utformning har gett utrymme för betydande hyreshöjningar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p396 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Se t.ex. Ds 1993:30. Justitiedepartementet. ”Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.”&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;(sid. 95).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Prop. 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m. sid. 473.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;81&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_80"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p397 ft133"&gt;och praxis torde på sina håll vara att även i normala fall godta hyror som överstiger en konstaterad bruksvärdenivå med ända upp till 10 %. Det är givet att det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som kunnat konstateras vid jämförelseprövningen. Detta bör dock inte vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålet att skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmarknaden. Den tolkning av väsentlighetskriteriet som börjat utvecklas kan komma att visa sig olycklig från flera synpunkter. Dels ger den upphov till alltför kraftiga hyreshöjningar i de enskilda fallen, dels kan den leda till att det utvecklas nya, alltför höga hyresnivåer som i sin tur kan åberopas till stöd för ytterligare hyreshöjningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p398 ft12"&gt;På grund av vad som har anförts nu föreslås att bruksvärderegeln jämkas även på det sättet att den få innehålla att fordrad hyra skall anses oskälig, om den är &lt;SPAN class="ft119"&gt;påtagligt &lt;/SPAN&gt;högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;En slutsats är att också dagens riktlinje för vilken avvikelse som ska tolereras medför en begränsad hyresspridning och alltså sammanpressade hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft24"&gt;Det bör i sammanhanget dock noteras att det stora flertalet prövningar i hyresnämnderna inte utgörs av jämförelseprövningar utan av s.k. allmän skälighetsprövningar. En allmän skälighetsprövning innebär att det saknas förutsättningar för direkta jämförelseprövningar så att jämförelsematerialet mer får karaktär av allmänt bakgrundsmaterial. Vid en allmän skälighetsprövning görs en bedömning utifrån prövningsunderlaget som har en grad av skönsmässighet i sig. I de fallen aktualiseras inte påtaglighetskriteriet – åtminstone inte direkt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p399 ft54"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;4.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft53"&gt;Nyproduktionen kan ge en spännvidd i hyressättningen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Ett undantag från ovan nämnda möjlighet till prövning görs i hyreslagens 55 c §. I denna paragraf anges villkor för att viss hyressättning (nyproduktionshyror/presumtionshyror) ska definieras som skälig under en tioårsperiod – och då inte vara möjlig att pröva. Villkor som ska vara uppfyllda är att:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p400 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;En på orten etablerad hyresgästorganisation är part i förhandlingsöverenskommelsen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Överenskommelsen gäller samtliga lägenheter i ett hus och har träffats innan något hyresavtal har ingåtts.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p48 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Det anges i överenskommelsen att hyran är fastställd enligt 55 c §.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p401 ft15"&gt;82&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_81"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38881x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p312 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Det inte har gått mer än tio år sedan den förste hyresgästen tillträdde.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft38"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p402 ft8"&gt;Det finns samtidigt en undantagsmöjlighet från undantaget genom att synnerliga skäl kan anföras för att en överenskommen hyra ändå inte ska anses som skälig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft23"&gt;Om ovan nämnda villkor inte är uppfyllda – t.ex. att en hyresgästorganisation inte är part i överenskommelsen – gäller inte undantaget. Då är skäligheten i nyproduktionshyror möjlig att pröva enligt bruksvärdereglerna på samma sätt som andra hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;I den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på en ort får en nyproduktionshyra enligt 55 c § ändras under tioårsperioden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p403 ft23"&gt;Syftet med särregleringen för nyproduktionshyror har varit att stimulera produktionen av nya hyresbostäder.&lt;SPAN class="ft39"&gt;17 &lt;/SPAN&gt;Särregleringen ger utrymme för en spännvidd i hyressättningen. Enligt uppgifter till utredningen är det ganska få avtal som tecknas med hänvisning till 55 c paragrafen. I den mån det görs är det i huvudsak kommunala bostadsbolag som tecknar sådana avtal. Hyrorna i nyproduktionen under år 2011 ligger i genomsnitt drygt 66 procent över den genomsnittliga hyran i beståndet (se avsnitt 5.1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft20"&gt;Det ska i sammanhanget noteras att nyproduktionen av hyreslägenheter endast representerar en bråkdel av det totala beståndet av hyreslägenheter. Exempelvis motsvarade nyproduktionen under år 2011 omkring en halv procent av beståndet.&lt;SPAN class="ft35"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft8"&gt;SCB publicerar med viss regelbundenhet statistik över hyror för nybyggda hyresrätter. Den senaste statistiken publicerades i oktober 2012 och avsåg hyrorna i nybyggda lägenheter för år 2011.&lt;SPAN class="ft38"&gt;19 &lt;/SPAN&gt;Den genomsnittliga årshyran per kvadratmeter för nybyggda bostadslägenheter med hyresrätt var 1 512 kr år 2011.&lt;SPAN class="ft38"&gt;20 &lt;/SPAN&gt;Denna hyra kan jämföras med den genomsnittliga hyran för alla bostadslägenheter med hyresrätt år 2011 som var 937 kr.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p251 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;15 år enligt prop. 2012/13:1&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p184 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft56"&gt;För jämförelse kan nämnas att i prop. 1968:91 (bihang A) inför införandet av bruksvärdesystemet angavs att det endast var på bristorter som systemet med prövning m.m. skulle tillämpas. Nyproduktionshyror skulle dock vara utanför hyreskontrollen också på bristorter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p404 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;År 2010 var det totala beståndet av hyreslägenheter i flerbostadshus ca 1,5 miljoner. Samma år var nyproduktionen av lägenheter med hyresrätt drygt 6 000, vilket motsvarar 0,4 procent – eller i runda tal en halv procent.(Källa: SCB)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;19&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 36 SM 1201,”Hyror i bostadslägenheter 2011”.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 30 S; 1201, ”Avgifter/hyror för nybyggda lägenheter år 2011”.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p153 ft15"&gt;83&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_82"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38882x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p147 ft8"&gt;Beträffande hyran i nybyggda hyreslägenheter konstaterar SCB:&lt;SPAN class="ft38"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p139 ft12"&gt;För hyresrätterna gäller att bruksvärdeprövningen av hyrorna verkar dämpande på hyresskillnaderna. Följden blir ofta att hyresnivån i nyproduktionen blir lägre än vad som motiveras av produktionskostnaderna. Regionalt påverkas hyresnivån i nyproduktionen av hyresstrukturen i varje kommun.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p140 ft20"&gt;Det kan ifrågasättas vilken effekt möjligheten till särreglering av nyproduktionshyror (presumtionshyror) de facto har haft på produktionen av nya hyresbostäder. Ibland yttras i den allmänna debatten att hyressättningen i nyproduktionen är fri. Det ska noteras att en presumtionshyra som frikopplar från möjligheten till skälighetsbedömning förutsätter en förhandlingsöverenskommelse med en hyresgästorganisation. De nyproduktionshyror som inte utgör presumtionshyror kan prövas av hyresnämnderna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p238 ft8"&gt;Utredaren har fått uppfattningen att möjligheten till särreglering av hyror endast utnyttjats inom en mindre del av nyproduktionen – och då främst av allmännyttan Utredaren har också fått uppfattningen att flera nyproduktionshyror – som inte utgör presumtionshyror – blir prövningsärenden hos nämnderna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p405 ft34"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;4.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft33"&gt;Vilken betydelse har bristfällig standard för hyresnedsättning och skälighetsbedömning?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft30"&gt;I samband med introduktionen av bruksvärdesystemet diskuterades frågan om underhållsstandard i prop. 1967:100 (sid. &lt;NOBR&gt;187–8).&lt;/NOBR&gt; Där angavs:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p406 ft11"&gt;Det torde kunna antas att den friare prisbildningen på hyresmarknaden allmänt sett utgör ett kraftigt incitament till förbättring av fastighetsunderhållet och standardförbättringar. Särskilt torde detta gälla i de fall där fastighetsförvaltningen präglas av ansvarsmedvetande och intresse för vad som på sikt är god fastighetsekonomi. I samma riktning kommer de föreslagna normerna för hyresprövningen att verka. Av de faktorer som skall beaktas vid bedömningen av lägenhetens bruksvärde skall nämligen underhållsstandarden och lägenhetens modernitetsgrad tillmätas särskild betydelse. Eftersatt underhåll kommer alltså att leda till en för fastighetsägaren relativt sett ogynnsam bedömning vid jämförelseprövningen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p407 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;21 &lt;/SPAN&gt;BO 30 SM 1201 sid.5&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;84&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_83"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38883x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td49"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td50"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;Underhållsstandarden är en faktor som kan sägas ha kommit bort med tiden, vilket bl.a. visas av att många fastighetsägare av lönsamhetsskäl synes föredra att avvakta med underhåll för att vid lämplig tidpunkt istället genomföra genomgripande renoveringar/ombyggnad som kan motivera hyreshöjningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Det är tydligt från de tyska jämförelserna i kapitel 4 att inte enbart läget har stor inverkan på hyresrelationerna på en fungerande marknad utan även standardfaktorer. Det innebär att eftersatt underhåll och låg standard, utifrån konsumenternas värderingar, bör motsvaras av en förhållandevis låg hyra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft23"&gt;Utredaren menar att eftersatt underhåll och låg standard tydligt borde ha avspeglats i hyresrelationer och följaktligen i hyresnämnders prövningar och beslut. Verkligheten synes emellertid tvärtemot den dåtida föreställningen ha kommit att innebära att också hyror i bostäder med eftersatt underhåll och låg standard kommit att svepas med i allmänna hyreshöjningar – istället för att bli kraftigt reducerade. Den utvecklingen har närmast fört med sig att mindre seriösa fastighetsägare istället uppmuntras att avstå från underhåll och mer seriösa att skjuta upp underhållsåtgärder i avvaktan på mer genomgripande renoveringar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p408 ft8"&gt;Ett prövningsärende visar att justeringar av hyresnivån kan bli ytterst små – om än med en noggrannhet på tiondels procent.&lt;SPAN class="ft38"&gt;22&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p321 ft8"&gt;Det kan emellertid också vara så att de ekonomiska förutsättningarna för investeringar genom renoveringar av fastigheter och områden försvagas av osäkerheter om eventuella framtida skälighetsprövningar och hyresnivåer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Bristen på spännvidd i hyressättningen innebär å ena sidan en frånvaro av låga hyror för bostäder med låg standard och å andra sidan försvagade incitament för underhåll och renoveringar av sådana bostäder och bostadsområden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft28"&gt;I avsnitt 3.2.1 lyfts fram att helt genomgripande renoveringar i det tyska systemet innebär att en fastighet kan komma att klassifi-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p409 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft90"&gt;22 &lt;/SPAN&gt;Ett exempel på ärende i sammanhanget är Svea hovrätt mål nr ÖH &lt;NOBR&gt;9679-09&lt;/NOBR&gt; (dom 22 december 2010) rörande fastigheter i Malmö. Vid en besiktning efter föreläggande från Miljönämnden i Malmö konstaterades att omedelbara åtgärder var nödvändiga för att komma tillrätta med fukt- och mögelproblem. Miljönämnden konstaterade omfattande problem med otillräcklig ventilation, bristfälliga fönster, bristfällig avfallshantering, skadedjur och trångboddhet. I hovrättens bedömning anges: ”… Hovrätten instämmer i hyresnämndens slutsats att skillnaderna mellan prövningslägenheterna och jämförelseobjekten när det gäller underhållsstandard och underhållsambition är så omfattande att en direktjämförelse inte ska ske utan hyran bestämmas efter en allmän skälighetsbedömning. … Hyresnämnden har uppskattat att hyrorna med hänsyn till bristerna bör sättas ned med 5,5 procent. Hovrätten finner inte skäl att göra någon annan bedömning …”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p119 ft15"&gt;85&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_84"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;Bruksvärdesystemet och utrymmet för hyresspridning i bestånd och utbud&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft20"&gt;ceras som ny och då flyttas till det segmentet i hyresspegeln. En variant på det förfaringssättet är att genomgripande renoveringar, t.ex. av miljonprogramsområden, skulle komma att omfattas av presumtionshyror – åtminstone till den del det handlar om nya kontrakt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p410 ft15"&gt;86&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_85"&gt;


&lt;P class="p411 ft125"&gt;&lt;SPAN class="ft7"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft124"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p412 ft20"&gt;Hyresbostäder, liksom ägda bostäder, kan sägas vara produkter med homogena och heterogena egenskaper. Egenskaper som konsumenter värderar mer eller mindre, vilket på fungerande marknader kommer till uttryck i klara prisskillnader inom såväl bestånd som utbud. En bostads läge är en tydlig sådan heterogen egenskap – två bostäder kan inte ha exakt samma läge. Lägenheter har olika lägen i en flerfamiljsfastighet och fastigheter har olika geografiska lägen. Standardfaktorer skiljer sig givetvis också åt mellan olika bostäder, men två lägenheter kan i princip ha samma standard.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft20"&gt;I tyska städer finns ett utbud av hyresbostäder i olika prisklasser. Hyresnivåerna skiljer sig mellan och inom städer. Hyresnivåerna i såväl bestånd som utbud är väsentligt högre i städer och stadsdelar där bostadsefterfrågan är hög jämfört med nationella och delstatliga genomsnitt. Parallellt är följaktligen hyresnivåerna i bestånd och utbud väsentligt lägre där bostadsefterfrågan är lägre.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Extremvärden på hyror i utbudet som utredaren noterat är å ena sidan 30 € per kvm och månad för en lägenhet i en eftertraktad del av München och å den andra 1 € per kvm och månad för en lägenhet i en stad i östra Tyskland.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Den svenska marknaden är helt annorlunda. Översiktligt karakteriseras den enligt utredaren dels av att utbud saknas i främst låg- och mellanprisklasser, dels av förhållandevis begränsade hyresvariationer i beståndet. Även utbudet i övre prisklasser är mycket begränsat.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p413 ft15"&gt;87&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_86"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38886x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p414 ft54"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;5.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft53"&gt;Några illustrationer av hyresspridningen i Sverige&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft23"&gt;SCB publicerar årligen statistik rörande hyrorna i bostadslägenheter. Statistiken uppvisar en bild av ganska lika genomsnittshyror för en trerumslägenhet i olika delar av landet. Den genomsnittliga månadshyran i landet för en lägenhet på tre rum och kök år 2012 var 5 960 kr. Den genomsnittliga hyran i mindre kommuner var något lägre, medan den var högre i Stockholm enligt följande tabell. Notera att detta gäller bestånd och inte utbud.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p415 ft37"&gt;*) Gränsen mellan större och mindre kommuner går vid 75 000 invånare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p416 ft8"&gt;I &lt;NOBR&gt;SCB-skriften&lt;/NOBR&gt; lämnas inte uppgifter om spridningen i hyror inom enskilda regioner. SCB redovisar vidare att hyresnivån i nyproduktionen under år 2011 i genomsnitt över landet är 66 procent över den genomsnittliga nivån i beståndet.&lt;SPAN class="ft38"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft20"&gt;I Hyresgästföreningens medlemstidning Hem &amp; Hyra redovisades i augusti 2012 hyror för närmare 300 nyproducerade lägenheter på olika ställen i landet. Jämförelsenormen var en 75 kvm lägenhet. Den högsta hyran i denna grupp uppgick till 13 750 kr per månad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Hyresgästföreningen region Stockholm presenterade i november 2012 en rapport avseende hyresstrukturen i Stockholm. Rapporten baseras på Hyresgästföreningens omfattande hyresdatabas. Det är en informativ rapport avseende hyrorna i beståndet i relation till den frånvaro av information som dessförinnan rått.&lt;SPAN class="ft49"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p417 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Sveriges officiella statistik. Statistiska Meddelanden BO 36 SM 1201,”Hyror i bostadslägenheter 2011, sid. 1. SCB och aktörerna på bostadsmarknaden använder sig oftast av en lägenhet om tre rum och kök som jämförelseobjekt.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p188 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Sveriges officiella statistik. Statistiska meddelanden BO 36 SM 1201 ”Hyror i bostadslägenheter 2011”, sid. 6.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p88 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Hyresgästföreningen region Stockholm: ”Vad är rätt hyra i Stockholm?”. November 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;88&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_87"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38887x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td51"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td52"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p418 ft24"&gt;I Dagens Nyheter återges i november 2012&lt;SPAN class="ft49"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;beräkningar av Hyresgästföreningen rörande hur hyror vid uthyrning av bostäder med bostadsrätt skulle höjas om de blev kostnadsbaserade i stället för relaterade till hyran för motsvarande bostäder med hyresrätt. Det ska i sammanhanget noteras att bostäder med bostadsrätt har lägeskomponenten i sig via priset för bostadsrätten. Det är betydande höjningar som Hyresrättsföreningen räknat fram. Den största ökningen representeras av en hyra i centrala Stockholm som enligt beräkningarna skulle höjas från 6 699 kr till 15 000 kr. Med utgångspunkt från att beräkningen de facto återspeglar kostnaden för bostadsrättshavaren representerar skillnaden ett betydande värde. En sådan skillnad kan förväntas reducera intresset för bostadsrättshavaren att hyra ut. Skillnaden är också ett uttryck för den subvention som skulle komma hyresgästen till godo om bostadsrättshavaren ändå skulle välja att hyra ut. De övriga sifferangivelserna i artikeln ger också uttryck för den relativt platta hyresstrukturen över landet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p419 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;5.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Spännvidd i hyror – jämförelser med Tyskland&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft8"&gt;I avsnitt 3.2.1 redogörs för att information om hyror i tyska städer&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft8"&gt;är allmänt tillgänglig genom officiella s.k. hyresspeglar (”Mietspiegeln”). Därtill finns ytterligare kanaler med information om hyror där också beteckningen ”Mietspiegeln” används. Sådana inofficiella hyresspeglar innehåller ofta detaljerad och aktuell information om hyror i olika lägen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;I detta avsnitt presenteras några uppgifter om hyresstrukturer i Tyskland och utifrån det görs några jämförelser med svenska förhållanden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p420 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;DN (nätupplagan) 14 november 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;89&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_88"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38888x1.jpg" style="width:436px;height:269px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p421 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;5.2.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hamburg jämfört med Stockholm&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p422 ft9"&gt;Hypotetisk hyresvariation i Stockholm – ett räkneexempel&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;För att illustrera vad en tysk hyresstruktur skulle representera i Sverige har ett hypotetiskt exempel konstruerats. Räkneexemplet visar en hyresbild för Stockholm som utgår från hur hyresbilden är i Hamburg.&lt;SPAN class="ft38"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Exemplet har konstruerats genom att utgå från den genomsnittliga hyran i Stockholm för en trerumslägenhet enligt SCB (se Tabell 5.1 i avsnitt 5.1 ovan). Den genomsnittliga hyran för en sådan lägenhet i Stockholm var &lt;SPAN class="ft9"&gt;6 565 &lt;/SPAN&gt;kr år 2012 (kursiverat i Tabell 5.2). Den genomsnittshyran antas i räkneexemplet motsvara hyran för en 66 kvm lägenhet i normalläge i Stockholm byggd på &lt;NOBR&gt;1980-talet.&lt;/NOBR&gt; Genom att sedan föra över informationen om spännvidden i hyrorna i Hamburg på Stockholm illustreras hur hyresspridningen skulle kunna vara i Stockholm.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft20"&gt;Det bakomliggande tyska statistiska materialet är bredare än vad som motsvaras av exemplet. Exemplet har således konstruerats med utgångpunkt från delar av den information som lämnas genom en hyresspegel för Hamburg. Exemplet anger tre olika byggnadskategorier som samtliga har god standard med värme, bad etc. Lägeskategorierna &lt;NOBR&gt;1–3&lt;/NOBR&gt; representeras av variationer under beteckningen ”normalläge” och lägeskategorierna &lt;NOBR&gt;4–6&lt;/NOBR&gt; av variationer under beteckningen ”bra läge”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p423 ft8"&gt;Hyrorna i tabellen avser lika stora lägenheter med samma grundstandard vad avser värme, bad etc. Hyrorna varierar således mellan 4 200 kr och 9 650 kr mellan segmenten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p424 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;Hamburger Mietenspiegel 2011. Hamburg. Tabell sid. &lt;NOBR&gt;12–13.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;90&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_89"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38889x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td51"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td52"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;Genomsnittshyror i olika stadsdelar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p243 ft8"&gt;Tillgängliga uppgifter om den genomsnittliga hyresnivån i olika stadsdelar i Hamburg år 2012 uppvisar betydande skillnader.&lt;SPAN class="ft38"&gt;6 &lt;/SPAN&gt;Högst ligger stadsdelen Harvestehude med 16,80 € per kvm och månad och lägst återfinns &lt;NOBR&gt;Neugraben-Fischbek&lt;/NOBR&gt; med 6,89 € per kvm och månad. Ungefär mittemellan dessa nivåer finns bl.a. Barmbek- Süd med 11,87 € per kvm och månad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;För att illustrera spännvidden kan man anta att den genomsnittliga hyresnivån i &lt;NOBR&gt;Barmbek-Süd&lt;/NOBR&gt; motsvarar den genomsnittliga hyresnivån i Stockholm om 6 565 kr/månad för en trerumslägenhet (år 2012) och att det finns motsvarande högsta och lägsta nivåer i Stockholm. Det skulle då finnas en stadsdel där den genomsnittliga hyresnivån ligger på 9 255 kr per månad och en annan där den genomsnittliga nivån är 3 806 kr. Det ska då noteras att båda de här siffervärdena är genomsnittsvärden, vilket innebär att det skulle finnas såväl högre som lägre enskilda hyror i respektive stadsdel.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p425 ft8"&gt;I rapporten från Hyresrättsföreningen region Stockholm&lt;SPAN class="ft38"&gt;7 &lt;/SPAN&gt;anges att den genomsnittliga skillnaden mellan en lägenhet med hyresrätt i Stockholms innerstad och en i ytterförort är 30 procent. I jämförelse med hyresvariationer i tyska städer är det enligt utredaren en ytterst måttlig skillnad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Det ska återigen betonas att siffrorna för Stockholm speglar hyresnivåer i beståndet, medan tyska siffror också speglar ett utbud (se avsnitt 3.4.1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p426 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;5.2.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Hyresvariationer i Tyskland och Sverige – några illustrationer&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft24"&gt;En illustration av lägets betydelse för hyresnivån kan också hämtas från München. I Tabell 5.3 redovisas den genomsnittliga kvadratmeterhyran i några av Münchens stadsdelar. Uppgifterna för München avser år 2012. München är den stad i Tyskland som har högst hyresnivå. Närmast följer Frankfurt am Main och Hamburg.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p427 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Hamburg/3195&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Hyresgästföreningen region Stockholm: ”Vad är rätt hyra i Stockholm?”. November 2012.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;Sid. 3.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p106 ft15"&gt;91&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_90"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38890x1.jpg" style="width:434px;height:727px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr11 td53"&gt;&lt;SPAN class="p428 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr25 td54"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr24 td55"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr25 td53"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td54"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td55"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td53"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p429 ft8"&gt;I hyresinformationen avseende München redovisas också en jämförelse med genomsnittliga hyresnivåer i Bayern respektive i hela Tyskland. Hyresnivån i München visar sig vara betydligt högre än såväl genomsnittshyran i hela Tyskland som den i delstaten Bayern. Dessa uppgifter återges i Tabell 5.4.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p430 ft8"&gt;En jämförelse med de av SCB redovisade genomsnittshyrorna i några svenska regioner jämfört med riket i sin helhet enligt Tabell 4.1 i avsnitt 4.1 visar en betydligt mindre spännvidd för de svenska genomsnittshyrorna. Detta visas i Tabell 5.5 där de nationella genomsnittshyrorna har normerats till 100.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p431 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;8 &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Muenchen/2091&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;92&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_91"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38891x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr11 td51"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td52"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr24 td56"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr24 td57"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr25 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td56"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td57"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td40"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p432 ft8"&gt;Ett ytterligare exempel på spännvidden i tyska hyror över olika geografiska lägen kan tas i skillnaderna mellan olika universitetsorter. Också där visar sig München ligga högst med 13,00 € per kvm och månad. Lägst bland universitetsstäderna återfinns Nordhausen med 4,40 €. Lågt ligger också Leipzig med 5,00 € i genomsnitt per kvm och månad.&lt;SPAN class="ft38"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p433 ft135"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;5.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft134"&gt;Spännvidd i hyror – om effektivitet och fördelning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p434 ft8"&gt;En spännvidd i hyror är en återspegling av konsumenternas värderingar av bostadslägen m.m. och utgör signaler till anpassningar på såväl utbudssom efterfrågesidan.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p435 ft19"&gt;&lt;SPAN class="ft8"&gt;På en marknad som fungerar förhållandevis väl finns, per definition, ett utbud som svarar mot efterfrågan. På en sådan marknad pressas därtill priser och i sin tur kostnader ner. A&lt;/SPAN&gt;tt konsumenternas efterfrågan tillgodoses och att den gör det på ett resursavvägt och resurssnålt sätt är ett uttryck för effektivitet. Samtidigt finns en fråga om fördelning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p436 ft20"&gt;Det finns behov av att tillförsäkra att också inkomstsvaga grupper har bostäder. Sådana fördelningsmål kan tillgodoses på olika sätt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p437 ft24"&gt;Tillhandahållande av ”social &lt;NOBR&gt;housing”-bostäder&lt;/NOBR&gt; är ett sådant medel som används i flera länder för att åstadkomma just detta. Något förenklat kan då sägas att det fördelningsmålet kan tillgodoses genom&lt;/P&gt;
&lt;P class="p438 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Siffran för Lehel/München avser inte en 60 kvm lägenhet utan är ett genomsnitt för alla lägenheter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p439 ft91"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft121"&gt;www.mietspiegelportal.de/mietpreis-ranking-universitaetsstandorte-muenchen-ist-&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; &lt;NOBR&gt;teuerstes-pflaster/&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p440 ft15"&gt;93&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_92"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38892x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Spännvidd i hyror – om marknadsresultat och marknadseffektivitet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;”social housing” utan att i någon större utsträckning behöva belasta effektiviteten på hyresmarknaden i övrigt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;”Social housing” kan emellertid, beroende på hur det organiseras, innebära segregerade områden – vilket är en utveckling i sig att söka motverka. Ett alternativt medel till ”social housing” är att genom bidrag eller avdrag direkt subventionera de grupper man vill stödja. Också detta medel innebär att ett fördelningsmål ska kunna tillgodoses utan att märkbart kosta i termer av effektivitetsförluster på bostadsmarknaderna i övrigt. Ett bostadsbidrag ska t.ex. inte ge påtagliga negativa effekter på arbetsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft8"&gt;Centralt i sammanhanget är att fördelningsåtgärder också beaktar frågan om effektivitet. Vilken fördelningseffekt ger en viss åtgärd och vad är kostnaden i termer av förluster i effektivitet?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p259 ft8"&gt;Om de förhållandevis sammanpressade svenska hyrorna, via bruksvärde- och förhandlingssystemen, skulle vara att se som motiverade av fördelningsmål följer frågorna vad det kostar i effektivitetstermer och vad effekten är i fördelningstermer? I en debattartikel i tidskriften Bofast skriver tre ekonomer att bruksvärdesystemet kan ifrågasättas som fördelningspolitiskt medel. Artikeln och slutsatserna har mött kritik och blivit omdebatterad. Utredaren vill fästa uppmärksamheten på frågeställningen genom att citera några rader ur artikeln:&lt;SPAN class="ft38"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p141 ft63"&gt;Bruksvärdesystemet ger en generell subvention till alla som bor i områden som annars skulle haft höga hyror. Detta kan uppenbarligen vissa grupper dra nytta av, men uppenbarligen inte barnfamiljer, unga hushåll och hushåll med invandrarbakgrund.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p441 ft12"&gt;Om man vill subventionera bostadskonsumtion hos barnfamiljer, invandrare och dem som är rörliga på bostadsmarknaden är bruksvärdesystemet ett mycket trubbigt, och möjligen ett direkt kontraproduktivt redskap.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p442 ft8"&gt;I sammanhanget kan vidare noteras att fastighetsägare generellt sett kan ställa högre krav på presumtiva hyresgäster på en bristmarknad som den svenska än annars. Det kan t.ex. gälla relationen hyra/inkomst.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p443 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;C &lt;NOBR&gt;Enström-Öst,&lt;/NOBR&gt; B Söderberg och M Wilhelmsson: ”Bruksvärdesystemet gynnar äldre, infödda högutbildade svenskar”. Bofast nr 5, 2012, sid. &lt;NOBR&gt;36–37.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;94&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_93"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38893x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;6 Överväganden och förslag&lt;/P&gt;
&lt;P class="p444 ft8"&gt;Utredaren föreslår fem åtgärder i ett första steg:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p445 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p446 ft30"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft29"&gt;Använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun – och betona lägets betydelse.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p447 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndernas prövningar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p448 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p449 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Hyresreduktion vid upprustnings- och åtgärdsföreläggande till följd av eftersatt underhåll.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p450 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;6.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Hyresmarknaden fungerar inte!&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p73 ft8"&gt;Den svenska hyresmarknaden karakteriseras av att det saknas utbud av hyresbostäder i områden som är förhållandevis expansiva. Det gäller särskilt utbud i låg- och mellanprisklasser. Det är en dramatisk skillnad som visar sig i jämförelser med utbudet på den tyska marknaden. Skillnader som illustreras av exemplen på utbud i Bremen och i Stockholm. Tabellerna 1.1 och 3.4 sammanfattas i Tabell 6.1.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p451 ft15"&gt;95&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_94"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B38894x1.jpg" style="width:421px;height:243px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr11 td12"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr11 td53"&gt;&lt;SPAN class="p428 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr28 td58"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr29 td59"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr28 td53"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr12 td58"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr30 td59"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr12 td53"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr31 td58"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr32 td59"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr31 td53"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p452 ft8"&gt;Den 18 oktober 2012 hade samma företag som refereras i tabellen ovan att förmedla 703 hyresbostäder i München, 1 218 i Frankfurt am Main, 4 182 i Berlin och 392 i Bonn. Andra företag tillhandahåller också utbud. T.ex. hade Immowelt 231 lägenheter att förmedla i Bremen den 10 oktober samma år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Tabellen visar ett obefintligt utbud. Konsekvenserna av ett obefintligt eller generellt mycket lågt utbud i Sverige är flera. Det bildas köer och svarthandel med kontrakt. Ungdomar som söker bostad på studieorter har svårt eller omöjligt att finna någonstans att bo – svårigheter som snarare tenderar att öka än minska med tiden. Rörlig arbetskraft som är beroende av att bostäder finns att tillgå har också stora svårigheter att finna någonstans att bo. En följd av detta är att rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska tillväxten är hämmad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Många som söker en egen bostad flyttar runt bland bekanta, bor kvar hemma eller ser sig tvingade att köpa en bostadsrätt – trots att de ser ett boende som temporärt och skulle ha föredragit den form av begränsat bostadsansvar och flexibelt boende som ett hyresboende i princip representerar. Det bristande utbudet på hyresmarknaden leder därigenom också till ett efterfrågetryck och priseskalering på i första hand bostadsrätter. Liksom till en icke önskad skuldsättning och riskexponering för de enskilda individer som mot sin önskan står med ett ägt boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft8"&gt;Spegelbilden av detta är att med en fungerande hyresmarknad skulle arbetsmarknaden ha fungerat bättre, den ekonomiska till-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p453 ft15"&gt;96&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_95"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;växten ha gynnats och studerande ha kunnat ägna sig mer åt studier i stället för att använda tiden till att leta efter bostad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p321 ft8"&gt;En fungerande marknad innebär ett rikt och varierat utbud som innebär valmöjligheter för konsumenterna och därigenom svarar mot den efterfrågan som finns.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft20"&gt;På andra håll på den svenska hyresmarknaden finns utbudsöverskott som inte speglas i väsentligt lägre hyresnivåer. En konsekvens av det är enligt utredaren att företagslokaliseringar blir mindre attraktiva än de annars skulle varit. Utredaren menar att väsentligt lägre hyresnivåer i avfolkningsbygder skulle kunna bidra till att hämma avfolkningen och göra företagslokaliseringar mer attraktiva.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Internationella organisationer som OECD, IMF och &lt;NOBR&gt;EU-kom-&lt;/NOBR&gt; missionen pekar ut reformer på den svenska bostads- och hyresmarknaden som prioriterade (se avsnitt 1.5.6).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p102 ft8"&gt;Sammanfattningsvis fungerar inte hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p242 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;6.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Varför fungerar inte hyresmarknaden?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft20"&gt;Varje bostad har ett unikt läge, men flera bostäder kan i princip ha samma standard. Läge och standard är egenskaper som konsumenter värderar mer eller mindre, vilket på fungerande marknader kommer till uttryck i klara prisskillnader inom såväl bestånd som utbud. Då det handlar om hyresbostäder innebär det hyresskillnader och då det handlar om ägda bostäder respektive bostadsrätter kommer det till uttryck i tillgångsvärden och köpeskillingar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Jämförelserna i kapitlen två och tre har visat på ett antal skillnader, dels i förutsättningar för uthyrning jämfört med andra boendeformer, dels i jämförelse med andra länder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p17 ft8"&gt;De två viktigaste skillnaderna är enligt utredaren:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p454 ft28"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft137"&gt;Prisbildningen och investeringsförutsättningarna på hyresmarknaden som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p283 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Det begränsade tillträdet till utbudssidan för privatpersoner.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p217 ft8"&gt;Utredningsarbetet har också kommit att visa vissa andra skillnader (se avsnitt 2.2). Bytesrätten är en av dessa övriga skillnader och den kommenteras vidare nedan. I övrigt är dessa skillnader enligt utredaren av helt underordnad betydelse i sammanhanget jämfört med punkterna 1 och 2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p455 ft15"&gt;97&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_96"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38896x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;Bytesrätten för hyresgäster skapar ett slutet system. När en hyresgäst har behov av en annan bostad har hyresgästen under vissa omständigheter rätt att genom direktbyte byta till sig en annan bostad. Sådana direktbyten innebär att bostaden inte utgör ett utbud på den öppna marknaden. Bytesrätten kan därför karakteriseras som utbudshämmande i sig.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Det finns också andra skillnader i jämförelser mellan upplåtelseformer och med andra länder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft23"&gt;Utredaren menar samtidigt att uppgiften att jämföra villkor mellan boende- och upplåtelseformer inte är så enkel och tydlig som det i förstone låter. Det handlar om konsument- och producentroller, aktiebolag och ekonomiska föreningar, företag och privatpersoner m.m. Skillnader som i sig representerar helt olika förutsättningar. Mot den bakgrunden framhåller utredaren att jämförelser mellan boende- och upplåtelseformer lätt kan bli partiella och missvisande. Boendet är inte en isolerad del av ekonomin.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som nyckelfrågan för hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p53 ft8"&gt;Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att avhjälpa en bristsituation och underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld. Köbildning har ersatt prisbildning som mekanism.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;Vidare menar utredaren att det kanske inte är så märkligt att skälighetsprövningar och hyressättning kommit att fokusera på standardfaktorer eftersom standarden i princip kan vara lika, medan läget per definition alltid är olika. Genom att i princip definiera bort lägets betydelse försvinner också frågan om hur skillnaden i läge ska vägas mot standardskillnader för att få jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Utredaren anser att bruksvärde- och förhandlingssystemen allmänt har fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar.&lt;SPAN class="ft39"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Därtill har de bidragit till en osäkerhet och relativt svagare lönsamhetskalkyler som hämmat investeringsviljan hos företag i områden med efterfrågeöverskott. Hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna. Ökade mark-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p288 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft131"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;I Malmö och på några andra håll har man skapat modeller för att i hyressättningen beakta de standard- och lägesfaktorer som bostadskonsumenter värderar. Givet bruksvärdesystemet är detta givetvis högst vällovliga initiativ, men det är något annat än de värderelationer som skulle komma till uttryck på en marknad. Sådana administrativa priser har heller inte den förändringskänslighet som är en av prissystemets centrala egenskaper.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft15"&gt;98&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_97"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;värden har endast kunnat realiseras genom omvandlingar av hyresbostäder till bostäder med bostadsrätt. Detta har inneburit en begränsning av nybyggnationen av hyresbostäder och ett stort antal omvandlingar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p321 ft8"&gt;Utbudet är vidare tillbakahållet i områden med efterfrågeöverskott genom att personer som annars kanske skulle valt ett ägt boende stannar i hyresboendet för att tillgodogöra sig värdet av en låg (subventionerad) hyra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft8"&gt;Med blicken framåt och bättre investeringsförutsättningar blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det har inte varit och är inte möjligt för privatpersoner att investera i enstaka lägenheter för uthyrning. Ungefär halva hyresbostadsbeståndet ägs av kommunala bostadsföretag och andra halvan i huvudsak av privata företag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft23"&gt;Utredaren menar vidare att ju större antal producenter och prissättare på en hyresbostadsmarknad, desto bättre torde förutsättningarna vara för en efterfrågeanpassad och spridd hyresbild.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Sammantaget menar utredaren att främst följande faktorer varit och är utbudshämmande:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Efterfrågeöverskott och &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;-underskott&lt;/NOBR&gt; speglas inte i prisrelationer, dvs. hyresrelationer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Osäkra hyresintäktsförutsättningar har kylt av investeringsbenägenheten i hyresrätter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Andra investeringsalternativ som byggande av bostadsrätter framstår som mer fördelaktiga.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Ombildning till bostadsrätter har blivit förhållandevis intressant för både hyresvärdar och hyresgäster, vilket minskat beståndet av hyresbostäder.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Privatpersoner har inte möjlighet att äga och hyra ut enskilda bostadslägenheter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p215 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;6.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Bytesrätten begränsar utbudet på öppna marknaden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p456 ft23"&gt;Punkterna &lt;NOBR&gt;1–5&lt;/NOBR&gt; innebär enligt utredaren att privat investeringskapital i alltför begränsad utsträckning söker sig till investeringar i hyresbostäder i områden med efterfrågeöverskott.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft24"&gt;I sammanhanget kan också uppmärksammas att den snedvridna hyresmarknaden kan ha fört med sig fler investerare som siktat in sig på kortsiktigt ägande och transaktionsvinster, än vad som skulle&lt;/P&gt;
&lt;P class="p457 ft15"&gt;99&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_98"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38898x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;varit fallet på en mer långsiktigt stabil marknad. Enligt några företag har kraven på hyresförhandlingar för kompenserande intäkter vid genomgripande renoveringar verkat dämpande på renoveringsbenägenhet och köp av bestånd för långsiktig förvaltning. En konsekvens av det kan ha blivit att köpare av bestånd av hyresbostäder i vissa fall snarare varit sådana som är inriktade på transaktionsvinster än på långsiktig förvaltning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Å andra sidan förekommer också påståenden om att det varit vanligt med mer omfattande renoveringar – än vad bostadskonsumenterna efterfrågar – för att få grund för hyreshöjningar.&lt;SPAN class="ft39"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I den mån det är en rättvisande beskrivning har hyressättningssystemet bidragit till att konservera vissa bostadsområden som mindre attraktiva.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Sammanfattningsvis konstaterar utredaren att utbudet av hyresbostäder inte matchar efterfrågan. Utredaren menar att den centrala förklaringsfaktorn är att prismekanismen i betydande utsträckning är satt ur spel. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Andra investeringsalternativ framstår i flera fall som mer fördelaktiga för potentiella aktörer. Därtill begränsas utbudet av att enskilda privatpersoner inte kan äga och långsiktigt hyra ut enstaka lägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p393 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;6.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Överväganden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;Regleringen av hyresmarknaden handlar om en avvägning mellan producent- och konsumentintresse eller med andra ord mellan hyresvärdens och hyresgästens förutsättningar. Såväl hyresgäst som hyresvärd efterfrågar trygghet och kontroll.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft28"&gt;En hyresgäst efterfrågar trygghet, vilket i mycket handlar om rätten att bo kvar i ett långsiktigt hyresboende, kvalitet på den köpta bostadstjänsten och att hyresutvecklingen är under kontroll. På en fungerande marknad blir hyresgästens ställning förhållandevis stark genom att det finns ett utbud och en möjlighet att kunna&lt;/P&gt;
&lt;P class="p110 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft90"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;Ett exempel på ett sådant fall kan vara Pennygången i Göteborg, där fastighetsägaren aviserat hyreshöjningar på 60 procent efter renoveringar. Hyresnämnden prövar ärendet i december 2012. I en kommande rapport från London School of Economics (utkast hösten&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft45"&gt;2012) ”The Private Rented Sector in the New Century” anges rörande Sverige (sid. 190): ”On the other hand, rent regulation has had a positive effect on the quality of private rented housing. Because rents can be increased substantially when units are renovated, many private landlords have been investing in their properties.”&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;100&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_99"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B38899x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;flytta. Utbud och valmöjligheter är på så sätt också av värde för befintliga hyresgäster – och inte bara för presumtiva.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p403 ft20"&gt;Hyresvärden å sin sida efterfrågar också trygghet, vilket även rör hyresutvecklingen som för denne handlar om intäktssidan. En presumtiv hyresvärd lockas inte av osäkerheten rörande om ingångna avtal kommer att gälla eller inte. En hyresvärd med ett långsiktigt förvaltningsperspektiv på en fungerande konkurrensmarknad kan förväntas leverera en bostadstjänst av god kvalitet. En hyresvärd kan däremot av sig själv knappast förväntas tillgodose hyresgästkollektivets efterfrågan på att ha rätt att bo kvar i ett långsiktigt boende i det hypotetiska fallet med en helt oreglerad marknad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;Konsumentens intresse måste skyddas – och därför också producentens. Marknadsförutsättningar som motverkar ett utbud av hyresrätter är inte av godo för konsumenterna, åtminstone inte för de potentiella konsumenter som drabbas och tvingas till andra val. Goda villkor för uthyrning av bostäder innebär att värde skapas för konsumenterna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;Däremot får balansen inte tippa över till producenternas sida så att konsumenterna istället drabbas. En hyresvärd på en helt oreglerad marknad skulle ha en alltför stark ställning i förhållande till sina hyresgäster så att dessa inte skulle känna trygghet i sitt boende eller beträffande sina kommande hyreskostnader. Skrupelfria hyresvärdar skulle kunna missbruka sådana marknadsförutsättningar. En hyresvärd och en hyresgäst kan i grunden inte betraktas som jämbördiga parter. Samtidigt kan en reglering förse hyresgästen med en väl stark ställning i förhållande till hyresvärden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p93 ft8"&gt;En hyresgäst behöver ha rättigheter avseende kvarboende. Samtidigt bör hyresvärdar ha möjligheter till uppsägning t.ex. när hyran inte betalas eller grannarna störs kraftigt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Hyresgästen behöver också skydd mot alltför kraftiga hyreshöjningar. Ett alternativ till dagens, i huvudsak kollektivförhandlade hyresförändringar, är ur den synvinkeln indexrelaterade hyresvillkor i de enskilda kontrakten. Ett annat alternativ är den tyska modellen där hyreshöjningar tillåts upp till genomsnittsnivån i marknadssegmentet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft28"&gt;Det är viktigt med ett välavvägt konsumentskydd. De två faktorer som lyfts fram här som centrala för konsumenten är rätten att bo kvar, eller med andra ord besittningsskyddet, och tryggheten i en kontrollerad hyresutveckling.&lt;SPAN class="ft84"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;Vidare innebär förekomsten av&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;Jämför motsvarande resonemang i ”Tenancy rent control” av Richard Arnott. Swedish&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft37"&gt;Economic Policy Review 10 (2003) sid. 89 – 121.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;101&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_100"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388100x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;ett utbud, tillsammans med en kort uppsägningstid, trygghet och en starkare ställning för konsumenten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft8"&gt;Hyresnivån i nya kontrakt är givetvis något som en presumtiv hyresgäst vill hålla ner. Samtidigt är det här som den centrala avvägningen mot utbudssidan kan sägas ske. Hyresintäkter som är förhållandevis höga och som kan förutsättas vara stabila, och icke nedjusteringsbara i efterhand, lockar till satsningar i hyresbostäder. Hyresnivåer som speglar efterfrågeöverskott och alltså konsumenternas värderingar är viktiga för utbudssidan.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Genom 1969 års hyresreform infördes att avtalsfrihet skulle gälla för förstagångshyror, utom i bristorter där hyrans skälighet alltid skulle kunna prövas. Den grundläggande principen med avtalsfrihet kan förutsättas ha inneburit en förväntan om differentierade hyror.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;En beskrivning av att bruksvärdesystemet ursprungligen avsetts ge utrymme för differentierade hyror, dvs. hyror som avspeglar utbud och efterfrågan, ges i en departementsstencil från 1993. Där anges:&lt;SPAN class="ft38"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p141 ft63"&gt;Hyrorna kan inom bruksvärdesystemets ram lättare komma att differentieras efter den efterfrågan och utbud som finns. Bruksvärderegeln kan få mer av den flexibilitet lagstiftaren en gång avsåg men som det kollektiva förhandlingssystemet medverkat till att ta bort. Mindre eftertraktade lägenheter kan relativt sett komma att kosta mindre vilket ger mer rättvisa åt hyressättningssystemet. Hyresnivåerna på en ort kan komma att bli mer anpassade efter den större eller mindre balans på hyresmarknaden som råder där.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p366 ft8"&gt;I Ds 1993:30 diskuteras att det kollektiva förhandlingssystemet tar bort den flexibilitet som bruksvärdesystemet i sig har. I det sammanhanget poängteras just betydelsen av en utbuds- och efterfrågerelaterad prissättning (a.a. sid. &lt;NOBR&gt;37–38):&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p326 ft11"&gt;Således kan detta efter hand leda till sjunkande hyror på orter och inom områden med bostadsöverskott … På motsvarande sätt kommer hyrorna i områden med god efterfrågan att kunna höjas successivt … Att hyrorna blir mer flexibla på detta sätt motverkar att bostadsföretag drar på sig kostnader genom att producera lägenheter på orter eller områden där efterfrågan är svag eller där det redan finns ett bostadsöverskott. På motsvarande sätt stimuleras de att producera lägenheter på orter eller inom områden där efterfrågan finns.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p460 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;Justitiedepartementet: ”Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.” Ds 1993:30. sid. &lt;NOBR&gt;28-29.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;102&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_101"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;Hyressättningssystemet och förutsättningarna för allmännyttan förändrades den 1 januari 2011. Förändringarna utgjordes i huvudsak av att de kommunala bostadsbolagens roll blev affärsmässig och att deras framförhandlade hyror inte längre blev normerande vid skälighetsprövningar. Normerande blev istället alla kollektivt framförhandlade hyror. Förändringarna trädde i kraft den 1 januari 2011.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;Regeringen betonade i prop. 2009/10:185 att frågan om vilken betydelse det geografiska läget och andra bruksvärdefaktorer bör ha vid fastställande av skälig hyra inte bör anges i lag utan hanteras av hyresmarknadens parter. Regeringen framförde i sammanhanget att en av förutsättningarna för en väl fungerande hyresmarknad är att hyresstrukturerna återspeglar bostadskonsumenternas värderingar. Vidare att bruksvärdet i praktiken i stor utsträckning avgörs genom de kollektiva förhandlingar som sker mellan hyresmarknadens parter. Parterna i dessa förhandlingar har därför, fortsätter regeringen, stora möjligheter att göra sådana justeringar av hyresstrukturerna som kan vara motiverade.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p461 ft20"&gt;För att få en fungerande hyresmarknad krävs enligt utredaren dels att prissystemet förmår signalera var efterfrågan är hög respektive låg och att privata investerare har förutsättningar för att välja långsiktig förvaltning av hyresbostäder. Den senare punkten handlar dels om att de som driver uthyrningsverksamhet befrias från sådan intäktsrisk som följer av hyressättningssystemet, dels om förutsättningarna för att äga enskilda lägenheter för uthyrning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Det förtjänar att upprepas att konsumenternas besittningsrätt och hyresutveckling behöver ett starkt skydd. Utredaren menar att avtal om en indexrelaterad hyresutveckling respektive statistiskt grundat tak enligt tysk modell innebär förhållandevis trygga förutsättningar för såväl hyresgäst som hyresvärd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Utredaren ser, mycket genom att snegla på den tyska hyresmarknaden, en övergång till helt nya marknadsförutsättningar som alldeles central för att på sikt åstadkomma en fungerande hyresmarknad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Det finns emellertid ett antal åtgärder inom ramen för nuvarande regelsystem som redan på kort sikt skulle ge förutsättningar för den befintliga bruksvärdemodellen att bättre spegla konsumenternas värderingar av läge m.m. och ge säkrare investeringsförutsättningar vid nyproduktion av hyresbostäder. Dessa åtgärder specificeras i nästa avsnitt. Utredaren förslår att de åtgärderna genomförs omgående.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p462 ft15"&gt;103&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_102"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388102x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p76 ft8"&gt;Skulle dessa förändringar förhållandevis omgående visa sig ge ett avläsbart genomslag i termer av hyresrelationer, investeringsbenägenhet och faktiska investeringar blir ju också behovet av en genomgripande reformering något mindre akut.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;Utredaren vill samtidigt lyfta fram spänningen mellan bruksvärdesystemet och det kollektiva förhandlingssystemet (se kapitel 4). Båda systemen utgör betydande hämsko på hyresspridningen. De förslag som redovisas nedan i avsnitt 6.4.1 rör dock endast bruksvärdesystemet. Som nämns ovan ansåg regeringen i prop. 2009/10:185 att det är upp till förhandlingsparterna att utnyttja möjligheterna till justeringar av hyresstrukturerna. Utredaren bedömer det dock som osannolikt att förhandlingssystemet skulle kunna leda fram till en hyresdifferentiering mellan regioner, städer, stadsdelar, kvarter, enskilda fastigheter och enskilda lägenheter som motsvarar efterfrågestrukturen och alltså konsumenternas värderingar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;Utredaren vill i sammanhanget vidare understryka att den allmänna inriktning som föreslås här inte står i motsatsställning till särskilda riktade insatser för t.ex. studentbostäder.&lt;SPAN class="ft38"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;Dylikt riktat stöd kan vara synnerligen väsentligt i sig och kräva förberedelser genom utredningsarbete. Här i denna utredning är dock fokus på hyresmarknaden generellt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p109 ft23"&gt;Utredaren vill därför också påminna om att det skulle kunna finnas möjligheter till särskilda stödinsatser under rubriken tjänster av allmänt ekonomiskt intresse – och att kategoriboende som studentlägenheter och äldreboenden skulle kunna rymmas där.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;6.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Vägen fram – utredarens förslag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft28"&gt;I avsnitt 6.4.1 presenteras utredarens förslag till åtgärder på förhållandevis kort sikt. Dessa förslag tar sin utgångspunkt i de förändrade reglerna för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och för hyressättning som gäller sedan den 1 januari 2011. I avsnitt 6.4.2 föreslås inriktningen för en mer genomgripande reformering för att främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att hyresboendet utvecklas som ett attraktivt boendealternativ och att fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p463 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;5 &lt;/SPAN&gt;Ett exempel på ett sådant stöd är att staten erbjuder subventionerade garantier för nybyggnation av studentlägenheter i utbyte mot ett hyrestak under ett antal år. Sådant stöd till en ekonomiskt svag grupp skulle troligen kunna definieras som tjänst av allmänt ekonomiskt intresse.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;104&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_103"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p256 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;6.4.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Åtgärder på kort sikt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft8"&gt;Utredaren föreslår fem åtgärder i ett första steg:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft123"&gt;Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p464 ft24"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft27"&gt;Betona lägets betydelse och använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p282 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Öka toleransen för hyresskillnader i hyresnämndernas prövningar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Hyresreduktion vid upprustnings- och åtgärdsföreläggande till följd av eftersatt underhåll.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p217 ft8"&gt;Vid sidan av dessa fem åtgärder bör en fördjupad uppföljning av utvecklingen på hyresmarknaden genomföras under de närmaste åren. Den uppföljningen ska då visa i vilken utsträckning genomförda åtgärder får ett genomslag i ett ökat utbud i områden med efterfrågeöverskott.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Därtill vill utredaren poängtera vikten av att privat kapital i ökad utsträckning attraheras till investeringar i hyresbostäder. Utredaren menar att investeringar underlättas om privatpersoner har möjlighet att investera i enskilda lägenheter för uthyrning och vill därför betona betydelsen av dels de åtgärder regeringen föreslår i budgetpropositionen för 2013 avseende möjligheterna att ta ut hyra i paritet med värde och kostnad, dels att den utredning regeringen tillsatt rörande ägarlägenheter lämnar förslag som möjliggör en sådan utveckling.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft9"&gt;Ge uppdrag om utvidgad hyresstatistik&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Det behövs en bättre konsumentinformation om hyresbilden i olika områden inte minst eftersom hyresrelationerna mellan olika områden och objekt bör motsvara efterfrågeförhållandena. Marknaden behöver bli transparent. En sådan statistik ska också utgöra grund för en bättre uppföljning av i vilken utsträckning vidtagna åtgärder har effekter på hyresrelationer och utbudet av hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p465 ft15"&gt;105&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_104"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388104x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p466 ft20"&gt;På de olika hyresmarknaderna i Tyskland är hyresbilden transparent genom hyresinformation under beteckningen hyresspeglar. Sådan hyresspegelinformation ger möjlighet att jämföra hyresförhållandena mellan olika städer och mellan olika lägen i en stad. Där framgår också hyresskillnader mellan hyreslägenheter av olika beskaffenhet och ålder. I ett uppdrag att utveckla och fördjupa den allmänna svenska hyresinformationen bör exempel på den tydliga tyska marknadsavspeglingen biläggas som riktmärken (se avsnitt 3.2.1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Utredaren vill också påminna om den hyresdatabas som Hyresgästföreningen region Stockholm refererar till i sin rapport från november 2012.&lt;SPAN class="ft38"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;På liknande sätt som i Tyskland bör det alltså finnas allmänt tillgänglig information om hyresnivåer i olika städer och hur hyresbilden skiljer sig åt mellan olika kvarter och distrikt inom städer liksom mellan hyreslägenheter av olika beskaffenhet. Information som i Tyskland tillhandahålls dels genom samverkan mellan lokala myndigheter och intresseorganisationer, dels av mäklare m.fl. Ett uppdrag är ett första steg i den riktningen. Det kan handla om ett utvidgat uppdrag till SCB, ett uppdrag till marknadens parter eller till någon annan som kan bedömas ha möjlighet att producera efterfrågad information.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p467 ft65"&gt;Betona lägets betydelse och använd sammanhängande bostadsmarknad som referensram för bruksvärde i stället för kommun&lt;/P&gt;
&lt;P class="p468 ft8"&gt;Utredaren menar att det behöver förtydligas att bruksvärden i olika&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft8"&gt;– mer eller mindre efterfrågade – lägen ska återspegla konsumenternas lägesvärderingar. Utredaren föreslår därför att det ska förtydligas i hyreslagens 55 § 1 st. att jämförelsen ska göras med hänsyn till läge och standard, dvs. bruksvärdet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I en kommenterande text bör det framgå att med standard avses samtliga gängse standardfaktorer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft28"&gt;Utredaren konstaterar att begreppet ”ort” i bruksvärdesammanhang under lång tid tolkats som en kommun även om det i lagtexten aldrig definierats vad som menas med ort. Det var kanske en naturlig tolkning under en tid då kommuner var mindre integrerade liksom under den tid då de kommunala bostadsföretagen hade sin normgivande roll. Situationen är emellertid annorlunda sedan den 1 januari 2011. Det finns ett kommunalt ansvar för bostads-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p469 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;6 &lt;/SPAN&gt;Hyresgästföreningen region Stockholm: ”Vad är rätt hyra i Stockholm?”. November 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;106&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_105"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388105x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;försörjningen i en kommun, men den omständigheten bör inte ha någon betydelse för hyresrelationerna mellan områden med mer eller mindre attraktiva lägen. Det finns i dag rättsfall som pekar på en uppluckring av kopplingen till kommun.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Svea hovrätt konstaterade i september 2012 att det förekommit väl snäva tolkningar av ortsbegreppet och menade i det aktuella ärendet att det inte ska föreligga hinder mot att åberopa jämförelseobjekt i näraliggande kommuner i bedömningen av skälig hyra (se avsnitt 4.1.1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft20"&gt;Utredaren anser ändå, mot bakgrund av de förekommande kopplingarna mellan ort och kommun, att det är värdefullt med ett klargörande. Ett sådant klargörande ska ge förutsättningar för att konsumenternas värderingar av olika lägen mer kan komma till uttryck. Att få bort knytningen av ortsbegreppet till en kommun är en sådan förutsättning. Utredaren föreslår därför att det ska tydliggöras att kommungränser inte ska ses som marknadsavskiljande, utan att referensramen istället ska utgöras av den sammanhängande bostadsmarknaden. Med sammanhängande bostadsmarknad ska då avses en naturlig pendlingsregion. T.ex. så att Göteborg och Mölndal ingår i en sammanhängande bostadsmarknad.&lt;SPAN class="ft35"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p408 ft8"&gt;Utredningen om allmännyttans villkor (SOU 2008:38) gav uttryck för samma uppfattning vad gällde att kommungränser inte bör ses som marknadsavskiljande. I det betänkandet (sid. 476) anförs:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p470 ft63"&gt;Särskilt i de fall där vad som i praktiken är en tätort anses utgöra olika orter, eftersom tätorten är indelad i olika kommuner, kan det leda till egendomliga konsekvenser om ortsbegreppet, såsom hittills varit fallet, alltid ska vara liktydigt med en kommun. Om hyran ska prövas för en lägenhet på ena sidan av en gata, blir det egendomligt om inte hyran för en i stort sett likvärdig lägenhet på andra sidan gatan beaktas, bara för att det går en kommungräns i gatan.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p471 ft8"&gt;Utredaren föreslår således:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Att begreppet ort ska ersättas av sammanhängande bostadsmarknad – alternativt att den avsedda tolkningen av begreppet ort förtydligas.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p472 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Att det förtydligas i hyreslagen att bruksvärdet uppkommer genom hänsyn till läge och standard.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p473 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;7 &lt;/SPAN&gt;Ett exempel på klassificering i funktionella arbetsmarknadsregioner kan hämtas från&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft37"&gt;Tillväxtverket &lt;NOBR&gt;(”FA-regioner&lt;/NOBR&gt; och delregioner”).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;107&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_106"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Öka toleransen för hyresskillnader&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft23"&gt;Även på denna punkt handlar det om att konsumenternas värderingar mer ska kunna komma till uttryck i termer av hyresrelationer. I hyreslagen anges att en hyra inte är att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. ”Påtagligt” har kommit att tolkas som att en avvikelse på fem procent eller mer inte är skälig och således inte kan tolereras. Före år 1975 användes istället termen ”väsentligt” som då tolkades som en avvikelsetolerans om tio procent. Utredaren menar att en ökad avvikelsetolerans skulle ge utrymme för vidgade hyresskillnader i enlighet med vad som en gång avsågs med bruksvärdesystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Utredaren konstaterar att den alldeles övervägande delen av prövningar i hyresnämnder utgörs av s.k. allmänna skälighetsprövningar som innebär att skönsmässigheten ligger i själva prövningsförfarandet. Utredaren anser ändå att en ändring på denna punkt bör göras för att bereda vägen för vidgad hyresdifferentiering.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Utredaren föreslår därför ett återinförande av begreppet ”väsentligt” i stället för ”påtagligt” i hyreslagens 55 §.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p474 ft9"&gt;Utvidga och förtydliga presumtionshyror och möjliggör indexreglering av dessa hyror&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;Syftet med en särreglering för vissa nyproduktionshyror, s.k. presumtionshyror, har varit att stimulera produktionen av nya hyresbostäder. Särregleringen ger utrymme för en ökad spännvidd i hyressättningen. I dag finns nyproduktionshyror på nivåer som är avsevärt högre än de hyror som gäller i övrigt i beståndet. Det är emellertid endast ett fåtal nyproduktionshyror som är presumtionshyror innebärande att de är undantagna från att kunna prövas av hyresnämnd under 10 år (15 år enligt prop. 2012/13:1). De avtal med presumtionshyror som tecknats har i huvudsak kommunala bolag som en part. Utredaren har bibringats uppfattningen att några värdar på den privata sidan som tecknat avtal för uthyrning av nyproduktion har gjort så i tron att hyrorna inte är prövningsbara – utan att vara medvetna om de krav som ställs i hyreslagens 55 c §.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p475 ft28"&gt;Utgångspunkten i hyreslagen är att en hyresvärd och en hyresgäst fritt ska kunna komma överens om hyran för en lägenhet om den inte är reglerad genom det kollektiva förhandlingssystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p476 ft15"&gt;108&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_107"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388107x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p477 ft20"&gt;För att öka genomslaget av den möjlighet till ökad hyresspridning som presumtionshyror i sig innebär föreslår utredaren att sådana individuellt avtalade hyror vid sidan av det kollektiva förhandlingssystemet också ska kunna utgöra presumtionshyror.&lt;SPAN class="ft35"&gt;8 &lt;/SPAN&gt;Det innebär således att avtal med presumtionshyror ska kunna ingås mellan hyresvärd och hyresgäst även då hyresgästorganisation inte är part.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft23"&gt;För presumtionshyror gäller att hyran får ändras i den mån det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades. Utredaren föreslår vidare att det som ett alternativ till denna möjlighet ska gå att teckna indexrelaterade hyresavtal för de som så önskar. Indexrelaterade hyror ska då innebära en stabil planeringsförutsättning för såväl hyresvärd som hyresgäst i det att hyran helt styrs av utvecklingen av till exempel konsumentprisindex.&lt;SPAN class="ft39"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p364 ft20"&gt;Utredaren vill även peka på möjligheten att ge en myndighet, t.ex. hyresnämnderna, i uppgift att registrera presumtionshyresavtal för att reducera osäkerheten rörande vad som gäller. Utredaren vill även peka på möjligheten att ytterligare förlänga den tidsperiod ett undantag gäller, dvs. utöver de 15 år som anges i befintligt förslag. När bruksvärdesystemet infördes angavs ingen bortre tidsgräns (se avsnitt 4.4 fotnot 15). Undantagsperioden bör åtminstone korrespondera mot kalkylperioden i sådana investeringsprojekt.&lt;SPAN class="ft35"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p478 ft8"&gt;Sammanfattningsvis föreslår utredaren&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;att en hyra som avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst vid sidan av det kollektiva förhandlingssystemet också ska kunna utgöra en presumtionshyra.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p472 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;att hyresutvecklingen ska kunna vara indexreglerad under presumtionsperioden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p402 ft8"&gt;Den första punkten kan åstadkommas genom att utvidga första stycket i 55 c § så att paragrafen omfattar också hyror som är avtalade mellan hyresvärd och hyresgäst.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p479 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;8 &lt;/SPAN&gt;Presumtionshyror ingår inte i underlaget för skälighetsprövningar i beståndet. Mot den bakgrunden är det enligt utredaren än viktigare att ställa krav på indelning i lägeskategorier (se ovan rörande sammanhängande bostadsmarknad).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p480 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft56"&gt;En koppling till ett index kan göras på olika sätt. Kopplingen kan vara fullständig eller t.ex. så att en hyra ökar med en viss procentandel av en indexförändring. I sammanhanget kan noteras att genomsnittshyran i landet för en tvårumslägenhet år 2010 skulle varit cirka en tredjedel lägre om hyresutvecklingen helt hade följt konsumentprisindex sedan 1990 (beräkning utifrån uppgifter från Hyresgästföreningen och SCB).&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p118 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft67"&gt;Vid införandet av bruksvärdesystemet ställdes nyproduktion utanför hyreskontrollen utan någon tidsgräns (se även avsnitt 1.5.1, fotnot 19). Särregleringen för nyproduktion togs bort i början av &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1970-talet&lt;/NOBR&gt; och återinfördes, om än begränsat och i annan tappning, år 2006.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p481 ft15"&gt;109&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_108"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p482 ft23"&gt;Den andra punkten kan åstadkommas genom att i hyreslagens 19 § komplettera med att hyror för bostadslägenheter som avtalats enligt 55 c § får, trots vad som sägs i första stycket, anknytas till konsumentprisindex eller annat index.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p483 ft9"&gt;Hyresreduktion vid åtgärds- och upprustningsföreläggande till följd av eftersatt underhåll&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Enligt hyreslagens 16 § har hyresgäst rätt till skälig nedsättning av hyra under den tid en lägenhet är i bristfälligt skick och om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet. Utredaren menar att skälig hyresnedsättning vid eftersatt underhåll bör bli ett standardförfarande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Hyreslagens 18 § innehåller bestämmelser om upprustningsföreläggande av bostadslägenheter som inte uppfyller kriterierna för lägsta godtagbara standard. Bostadslägenheter som riskerar att omfattas av sådant upprustningsföreläggande kan ses som tydliga exempel på bostadslägenheter där hyran utifrån standardfaktorer bör vara låg.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Utredaren anser generellt att förutsättningarna för hyresspridning både uppåt och nedåt behöver stärkas. Hyror för bostadslägenheter med lågt och eftersatt underhåll bör återspegla konsumenternas värderingar av standard och ge incitament till hyresvärdar att göra löpande underhåll (se avsnitt 4.5).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft8"&gt;Ett steg i den riktningen är att hyresvärdar som får föreläggande om upprustning av lägenhet eller åtgärd åläggs att reducera hyran tills arbetet är klart. Hyresnämnderna bör ges möjlighet att påverka sådan hyressättning. Som utredaren uppfattat situationen har hyresnämnderna i dag bara mandat att verka för frivilliga överenskommelser mellan parterna. Det finns en pågående utredning (dir. 2011:74) som löper parallellt med denna, vars arbete möjligen kommer att omfatta den frågan.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Utredaren vill därför i sakfrågan bara peka på möjligheten att föra in i hyreslagens 16 och 18 §§, som komplement till möjligheten till vitesföreläggande, att hyra ska nedsättas med viss procentsats tills upprustning eller åtgärd är genomförd. I en förklarande kommentar bör då kompletteras med att nedsättningen i normalfallet bör vara tillräcklig för att motsvara förlorat konsumtionsvärde för de boende.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p484 ft15"&gt;110&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_109"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td60"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td61"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p485 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;6.4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Genomgripande förändringar för en fungerande hyresmarknad på sikt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p263 ft8"&gt;Marknadsförutsättningarna ska vara sådana att de stimulerar ett utbud som svarar mot konsumenternas efterfrågan och ger konsumenterna valmöjligheter. En konsument ska kunna välja ett hyresboende på kort sikt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Konsumenters hyresboende ska vara tryggt, prissystemet ska signalera efterfråge- och utbudsöverskott och privat investeringskapital ska inte stängas ute genom begränsningsregler och regleringsorsakad osäkerhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Så kan den vidare vägen mot förutsättningar för en fungerande hyresmarknad sammanfattas enligt utredaren.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p17 ft8"&gt;Utredaren vill peka på fem grundstenar för en sådan utveckling:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Starkt besittningsskydd vid långsiktigt hyresboende.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p27 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Trygg hyresutveckling för hyresgäster.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p314 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Hyressättning i nya kontrakt utifrån efterfråge- och utbudsförhållanden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Reell möjlighet för privatpersoner att äga och hyra ut enstaka lägenheter.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p215 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft12"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft26"&gt;Öppen och transparent marknad.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p217 ft8"&gt;En marknadsreglering utifrån dessa grundstenar har nära släktskap med förutsättningarna på den tyska hyresmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p321 ft8"&gt;De fem punkterna föreslås som ledstjärnor för en reformerad marknadsreglering. Det finns naturligtvis ett antal kompletterande frågor som aktualiseras vid en genomgripande ändring av marknadsförutsättningarna. Några berörs här.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft8"&gt;Den första punkten, dvs. ett starkt besittningsskydd, torde innebära minst förändring jämfört med nuläget. Det finns i dag ett starkt besittningsskydd. Detta bör emellertid inte hindra att i en översyn gå igenom enskildheter och jämföra med bl.a. den tyska regleringen som också innebär ett starkt skydd för konsumenten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft24"&gt;En trygg hyresutveckling för hyresgäster bör bl.a. innebära att förutsättningar skapas för att knyta hyresutvecklingen till lämpliga index. En indexanknytning kan ju göras så att den avser kallhyran på så sätt som i Tyskland, medan den andra delen med värme, el m.m. debiteras löpande efter faktisk förbrukning och kostnad. En fråga i sammanhanget är också hur lång en period ska vara då hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p486 ft15"&gt;111&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_110"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388110x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Överväganden och förslag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft8"&gt;enligt regelverket ska ligga oförändrad efter en höjning. I Tyskland har den perioden satts till femton månader. En möjlighet bör också vara att avtala om en fast hyra under en följd av år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;En trygg hyresutveckling för hyresgäster återspeglas i en likaledes förhållandevis säker intäktsutveckling för hyresvärdar. En utgångspunkt som bör utgöra en lockelse till investeringar i bostäder för uthyrning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Trots betydelsen av den säkerhet som på så sätt skapas för båda parter finns skäl att överväga särskilda korrigeringstidpunkter och korrigeringsmöjligheter eftersom det kan handla om långa tidsperioder. T.ex. att hyresnivån i särskild ordning skulle kunna uppjusteras vart tionde år i den mån den understiger ett genomsnitt för ifrågavarande marknadssegment. Eller någon annan variant av den tyska modellen med uppjusteringar om hyresspegeln ger utrymme för det. Sådana eventuella särskilda korrigeringsmöjligheter måste naturligtvis utformas så att de inte rubbar stabiliteten i systemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft23"&gt;Hyressättning i nya kontrakt genom avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, efter de specifika utbuds- och efterfrågeförhållandena i marknadssegmentet, är också en marknadsförutsättning som skiljer sig från dagens. Det är denna förändring – tillsammans med den kalkylmässiga stabiliteten på intäktssidan enligt ovan – som stimulerar ett ökat utbud i områden med efterfrågeöverskott. Med andra ord är det på detta sätt som priserna ska tillåtas fylla sin funktion som ett signalsystem.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Tryggare och stabilare förutsättningar för kalkylerade intäkter ökar attraktiviteten i kapitalplacering i hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Mot bakgrund av ägarstrukturen på de tyska och engelska hyresmarknaderna framstår också möjligheterna för privatkapital att söka sig till investeringar i ett fåtal lägenheter för uthyrning som helt central. Av Tysklands 24 miljoner lägenheter som hyrs ut är privatpersoner hyresvärdar för cirka 16 miljoner, dvs. cirka två tredjedelar. Den typiske hyresvärden i denna kategori äger och hyr ut &lt;NOBR&gt;1–15&lt;/NOBR&gt; lägenheter. I England representerar privata hyresvärdar med bara en uthyrningsbostad hela 40 procent av det totala hyresbostadsbeståndet.&lt;SPAN class="ft35"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;Ägarlägenheter är en förutsättning för den typen av privat kapitalplacering. Utredaren konstaterar att rege-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p487 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;I England skedde en mycket snabb tillväxt av den privata sektorn under &lt;NOBR&gt;2000-talet&lt;/NOBR&gt; fram till finanskrisen. En tillväxt som stöddes av en riskfylld långivning som bidrog till den finansiella instabiliteten. Ett välfungerande system förutsätter en kreditgivning som inte riskerar den finansiella stabiliteten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;112&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_111"&gt;


&lt;P class="p4 ft16"&gt;SOU 2012:88 Överväganden och förslag&lt;/P&gt;
&lt;P class="p156 ft8"&gt;ringen tillsatt en utredning för att möjliggöra ägarlägenheter i beståndet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Öppenhet och transparens är en sida av en väl fungerande marknad. Också här kan förutsättningarna på den tyska marknaden ge vägledning för en utveckling. Det är enligt tysk lag inte obligatoriskt att ta fram en lokal hyresspegel, men vissa grundförutsättningar för en hyresspegel är lagreglerade. Däremot finns incitament till att ta fram en hyresspegel, dels genom att det för hyresvärdar möjliggör hyreshöjningar i de fall hyror är låga, dels för hyresgästorganisationer att bidra till en god konsumentupplysning och en stabil och fungerande marknad. För mäklare på en livlig marknad finns vidare incitament att tillhandahålla aktuella uppgifter om hyresnivåer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p488 ft24"&gt;Utredaren menar avslutningsvis att en genomgripande reformering är nödvändig för att få en fungerande hyresmarknad som, per definition, matchar konsumenternas efterfrågan. En reformering som kan liknas vid en övergång från en &lt;NOBR&gt;icke-fungerande&lt;/NOBR&gt; planekonomi till en kontrollerad marknadsekonomi. En sådan övergång från ett system med köer och administrativa priser kräver en anpassningsperiod och särskilda övergångsregler.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p489 ft15"&gt;113&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_112"&gt;


&lt;P class="p4 ft7"&gt;7 Konsekvensanalys&lt;/P&gt;
&lt;P class="p92 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;7.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Inledning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p73 ft8"&gt;Dagens bostadsmarknad svarar långt ifrån upp till målsättningen att vara välfungerande. Utbud av hyresbostäder saknas i expansiva regioner.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Det uppstår köer och svarthandel med kontrakt. Rörlig arbetskraft och studerande har stora svårigheter – eller omöjligt – att finna hyresbostäder. Rörligheten på arbetsmarknaden och den ekonomiska utvecklingen hämmas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Det bristande utbudet leder också till efterfrågan och prisuppgångar på bostadsrätter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Orsaken till denna bild står i allt väsentligt att finna i marknadsförutsättningarna för företag och privatpersoner att bedriva uthyrningsverksamhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft23"&gt;Osäkerhet och svaga lönsamhetskalkyler i förhållande till alternativ har begränsat utbudet av hyresbostäder (inklusive nybyggnationen av hyresbostäder). Befintliga hyresbostäder har omvandlats till bostäder med bostadsrätt. Ägarlägenheter saknas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Vid sidan av en &lt;NOBR&gt;icke-fungerande&lt;/NOBR&gt; hyresrättssektor är möjligheterna begränsade och incitamenten svaga för privatpersoner som äger bostadsrätter att tillhandahålla ett hyresutbud (se delbetänkandet SOU 2012:25 ”Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt”).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft20"&gt;En fungerande hyresmarknad skulle bl.a. föra med sig en flexiblare arbetsmarknad, bättre tillväxtförutsättningar, bättre studieförutsättningar – och mindre tryck på bostadsrättsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Utredaren föreslår några åtgärder med utgångspunkt från de regler för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag som gäller sedan den 1 januari 2011. Bedömda konsekvenser av dessa förslag belyses i detta kapitel.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p490 ft15"&gt;115&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_113"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p76 ft8"&gt;Om dagens marknadsförutsättningar förblir oförändrade stimuleras inte utbudet av hyresbostäder. Det gäller såväl investeringar i nya hyresbostäder som utbudet inom beståndet av lägenheter i flerbostadshus.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p53 ft8"&gt;Utbudet av hyreserbjudanden kan då inte förväntas öka, vilket gör det fortsatt svårt för många, däribland arbetssökande och studenter, att finna bostad. Att behålla dagens villkor medför också att grunden för den informella hyresmarknaden kvarstår.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;I avsnitt 7.2 diskuteras om det finns alternativa sätt att uppnå det angivna syftet. Därefter presenteras uppskattningar av kostnader och intäkter. Kapitlet avslutas med några kortfattade kommentarer rörande vissa andra konsekvenser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;7.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Alternativa sätt att uppnå det angivna syftet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;Det finns enligt utredaren inte några självklara alternativa sätt att bereda vägen för marknadsförutsättningar för en fungerande hyresmarknad inom ramen för det befintliga bruksvärde- och förhandlingssystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;En åtgärd som har ett angränsande syfte – förutsättningar för en generellt ökad rörlighet – är en förändring av transaktionsskatter, exempelvis realisationsvinstbeskattning och stämpelskatt. Utredaren har emellertid inte behandlat frågan eftersom skattefrågor inte omfattas av direktivet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Utredaren framhåller i kapitel 6 behovet av en mer genomgripande reformering för att främja långsiktigt goda och förutsägbara förutsättningar för en fungerande hyresmarknad – och anger några riktlinjer för det längre perspektivet. Detta kapitel syftar inte till att belysa konsekvenser av dessa riktlinjer.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Enligt utredaren kan inte olika subventionsprogram, t.ex. för kategoriboenden som studentbostäder, ses som alternativ till utvecklade förutsättningar för en fungerande marknad. I den mån subventionsprogram aktualiseras bör de enligt utredaren i stället ses som komplement – och alltså inte som alternativ.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p491 ft15"&gt;116&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_114"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388114x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td62"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td63"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p256 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;7.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Kostnadsuppskattningar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft24"&gt;Enligt 14 § kommittéförordningen gäller, att om förslagen i ett betänkande påverkar kostnaderna eller intäkterna för staten, kommuner, landsting, företag eller andra enskilda ska en beräkning av dessa konsekvenser redovisas i betänkandet. Om förslagen innebär samhällsekonomiska konsekvenser i övrigt ska dessa redovisas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p492 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.3.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Statens kostnader och intäkter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Framtagande av hyresinformation&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Syftet med ett uppdrag rörande en utvidgad hyresstatistik är att ge en bättre konsumentinformation om hyresrelationerna mellan olika områden och objekt för att därigenom göra marknaden mer transparent. Bättre information innebär bättre underlag för hyresgäster och andra parter att överväga villkor och göra val. Sådan information bör även möjliggöra en uppföljning av i vilken utsträckning vidtagna åtgärder har effekter på hyresrelationerna och utbudet av hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p478 ft8"&gt;Den statistik som i dag finns tillgänglig hos SCB utgörs av&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft8"&gt;”Hyror i bostadslägenheter” (HiB) vilket är en årlig undersökning vars syfte är att redovisa hyresnivåer och hyresförändringar för lägenheter som upplåts med hyresrätt. Kostnaden för framtagandet av denna statistik är i dag cirka 2,5 miljoner per år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft23"&gt;Förslaget är att staten ska uppdra åt lämplig uppdragstagare att löpande tillhandahålla bättre hyresinformation. Tyska hyresspeglar och hyresinformation bör utgöra referenser i ett sådant utvecklingsarbete. Hyresgästföreningen region Stockholm har i november 2012 utifrån en omfattande databas presenterat hyresinformation med den inriktningen. Utredaren vill peka på möjligheten att ge Boverket i uppdrag att vara sammanhållande och eventuellt upphandlande myndighet i ett sådant uppdrag. Kostnaden för Boverket bör rymmas inom ordinarie budget.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft24"&gt;Det är i nuvarande läge oklart om det är uppgifter som marknadens parter själva kommer att ta fram eller om det bör handla om ett uppdrag till t.ex. SCB. Skulle det komma att fordras ett uppdrag bör kostnaden uppskattningsvis kunna röra sig om &lt;NOBR&gt;1–3&lt;/NOBR&gt; miljoner kr på årsbasis. En sådan kostnad får då belasta lämpligt anslag.&lt;SPAN class="ft49"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p3 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;SCB har uppskattat kostnaden för en förstudie till cirka 120 000 kr.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;117&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_115"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Hyresnämnderna och Svea hovrätt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Ett annat av förslagen är att öka toleransen för hyresskillnader genom att frångå termen ”påtagligt” och återgå till begreppet ”väsentligt”. Det kan tolkas som att avvikelsetoleransen i normalfallet ökar från fem till tio procent.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;En utökad spännvidd i hyressättningen kan komma att medföra en polarisering mellan nöjda och missnöjda hyresgäster jämfört med dagens situation. Det är svårbedömt vilken av dessa rörelser som kommer att bli starkast, vilket innebär att det är oklart om fler eller färre personer (alternativt Hyresgästföreningen) kommer att ansöka om skälighetsprövning hos hyresnämnderna. Samma osäkerhet gäller effekterna för överinstansen. Det är således osäkert hur arbetsbördan i Svea hovrätt kommer att påverkas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Hyresnämnderna gör numera i de allra flesta fall s.k. allmänna skälighetsprövningar vid tvister. Förslaget bör innebära att frihetsgraderna vid allmänna skälighetsprövningar ökar och ge en ökad anpassning av hyresstrukturer till konsumenternas värderingar. Det förutsätts inte påverka arbetet i hyresnämnderna vad avser relationen mellan direkta jämförelseprövningar och allmänna skälighetsprövningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Ytterligare ett förslag är att utvidga och förtydliga presumtionshyror. Även detta förslag syftar till att ge utrymme för en ökad spännvidd i hyressättningen samt till att ge säkrare investeringsförutsättningar för att bygga fler hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Utredaren har pekat på möjligheten att ge hyresnämnderna i uppdrag att registrera presumtionsavtal mellan fastighetsägare och hyresgäst. Ett sådant registreringsarbete skulle innebära en utökad arbetsbörda. Dagens system med presumtionsavtal har inte tecknats i den utsträckning som det var avsett. Förslaget torde leda till att fler avtal om presumtionshyror tecknas. Detta bör i motsvarande mån innebära att färre ärenden och mål gällande skälighetsprövning av hyran i nybyggda hyresfastigheter blir föremål för hyresnämndens och Svea hovrätts prövning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Förslaget att det ska vara möjligt att knyta hyran till konsumentprisindex eller annat index bör i princip minska efterfrågan på hyresnämndernas tjänster, eftersom behovet av en årsvis prövning av hyresnivån kommer att minska. Det torde dock handla om smärre förändringar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p493 ft15"&gt;118&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_116"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td62"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td63"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p494 ft8"&gt;En ökad hänsyn till läget i bruksvärdebedömningarna kan förväntas innebära ett behov av nya jämförelsegrunder och utveckling av nya rutiner.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p115 ft23"&gt;Därtill bör beaktas att ändrade förutsättningar rent generellt kan komma att leda till fler prövningar och tvister. Den kompetens hyresnämnderna utvecklat utifrån dagens förutsättningar kan komma att behöva utvecklas i det praktiska arbetet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;Sammantaget bör utgångspunkten vara att förslagen ställer krav på ökade arbetsinsatser för hyresnämnderna och Svea hovrätt – åtminstone under en övergångsperiod.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p403 ft20"&gt;Årskostnaden för de åtta hyresnämnderna var år 2011 sammantaget drygt 63 miljoner kr. Hyresnämnderna uppger att antalet mål per år är i storleksordningen 600 och att den beräknade styckkostnaden för ett mål enligt hyreslagen är cirka 6 000 kr.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;En uppskattning av behovet av ökade resurser för hyresnämnderna är att det skulle ligga på cirka 5 miljoner kr per år under en inledande treårsperiod, för att därefter falla tillbaka till &lt;NOBR&gt;0–2&lt;/NOBR&gt; miljoner kr löpande per år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p43 ft8"&gt;Utredaren förslår att ökade utgifter för hyresnämndernas arbete enligt ovan finansieras genom en harmonisering av stämpelskatter respektive fastighetsavgifter med avseende på ägarkategorier och/eller en neddragning av stödet till kommuner för bidrag till omstrukturering av bostadsföretag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft9"&gt;Boverket och Konsumentverket&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft30"&gt;Boverket och Konsumentverket får ny information att sprida. Den arbetsbelastningen bör dock vara marginell och falla inom ramen för befintliga anslag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p157 ft9"&gt;Bostadsbidrag&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Nyproducerade hyresbostäder kan förväntas tillkomma som en direkt följd av förslaget rörande presumtionshyror. Hyresnivåerna i dessa nyproducerade bostäder kan förväntas vara sådana att personer som har rätt till bostadsbidrag, bostadstillägg eller äldreförsörjningsstöd inte berörs.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft28"&gt;En konsekvens av nytillkomna bostäder kan samtidigt förväntas vara en viss rörlighet inom det befintliga beståndet. I samman-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p495 ft15"&gt;119&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_117"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;hanget ska noteras att fastighetsägarna i allmänhet ställer tydliga krav på att deras hyresgäster ska ha råd att betala hyra. Vidare har de flesta lägenheter redan i dag en hyresnivå som ligger över högsta gränsen för bostadsbidrag och bostadstillägg. I den utsträckning förslagen leder till att hyror sjunker i områden med låg efterfrågan skulle dessutom utgiften för den hyresrelaterade delen av bostadsbidraget och bostadstillägget t.o.m. kunna sjunka. Den sammantagna effekten på de statsfinansiella utgifterna för dessa bidrag kan antas bli ringa.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft9"&gt;Skatteintäkter&lt;/P&gt;
&lt;P class="p77 ft8"&gt;Förslagen förväntas få positiva effekter för bostadsmarknad, arbetsmarknad och tillväxt. Det innebär indirekta effekter på skatteintäkterna. Någon uppskattning av sådana indirekta effekter är inte gjord. Inget av förslagen förutsätts ha någon direkt effekt på någon skatteintäktspost.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p185 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.3.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Kommunala konsekvenser&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Höga hyror kan i princip leda till att behovet av ekonomiskt bistånd enligt socialtjänstlagen kommer att öka. Som nämndes ovan är denna effekt möjlig att bortse från på grund av att nyproducerade hyresbostäder i eftertraktade lägen torde innebära hyror i högsta prisklasser. Kedjeeffekten bör – allt annat oförändrat – bli ökad tillgänglighet till beståndet, vilket i sin tur bör verka återhållande på hyrorna där.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;I kommuner där hyrorna kan komma att bli lägre kan behovet av ekonomiskt bistånd bli lägre.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;På expansiva orter där det finns ett utrymme att höja hyrorna kan de kommunala bostadsaktiebolagens intäkter från såväl uthyrningsverksamhet som – i förekommande fall – fastighetsförsäljningar komma att bli högre än de annars skulle blivit. Med högre fastighetsvärden ökar fastigheternas och de kommunala bostadsaktiebolagens värden. Vid en eventuell försäljning får kommunen därmed en högre intäkt, vilket i sin tur kan hålla tillbaka behovet av skatteintäkter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Konsekvenserna behöver inte nödvändigtvis bli de motsatta, dvs. minskande intäkter, i de kommuner där hyrorna kan komma&lt;/P&gt;
&lt;P class="p496 ft15"&gt;120&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_118"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td62"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td63"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;att sänkas. Lägre hyror kan reducera vakansgrader och det torde bli skiftande effekter på hyresintäkterna på olika håll. Detta har i sin tur konsekvenser för tillgångsvärdena.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft9"&gt;Byggnadsnämnder m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p73 ft8"&gt;En ökad hyresspridning och en utökad möjlighet för fastighetsägare att teckna presumtionshyror bör på sikt att leda till att fler hyresfastigheter byggs. Det torde innebära att fler fastigheter med hyresrätter byggs i stället för fastigheter med bostadsrätter. En sådan omfördelning torde inte påverka antalet ärenden i byggnadsnämnderna – och heller inte i överinstanserna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft28"&gt;Det kan givetvis också leda till en ökning av det totala antalet bostäder. Effekten av en sådan ökning bör emellertid ses i relation till det utredningsarbete som pågår i slutet av år 2012 rörande förenklingar av processer, av plan- och bygglagen m.m. I förhållande till förväntade kommande förändringar på dessa områden torde effekten av ett ökat antal ärenden än annars bli helt negligerbar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p251 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.3.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Samhällsekonomisk kalkyl&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft8"&gt;De bedömda effekterna av de här aktuella kortsiktiga förslagen pekar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p184 ft23"&gt;– om än betydligt mer blygsamt – åt samma håll som effekterna av en mer genomgripande reformering i enlighet med avsnitt 6.4.2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p13 ft20"&gt;Effekter som handlar om ökad rörlighet, bättre studieförutsättningar, flexiblare arbetsmarknad, ökad tillväxt, bättre fungerande bostadsmarknad, bättre investeringsförutsättningar, ökat byggande av hyresbostäder, ökad uthyrning och ökat hyresboende m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;I avsnitt 1.5.6 återges bedömningar av hyresmarknaden i ett samhällsekonomiskt perspektiv.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;I avsnitt 5.3 lyfts frågan fram om fördelningseffekter och effektivitet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p498 ft15"&gt;121&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_119"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p64 ft31"&gt;&lt;SPAN class="ft31"&gt;7.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft32"&gt;Andra konsekvenser&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p499 ft8"&gt;I detta avsnitt belyses mycket kortfattat betydelsen för segregation/integration, brottslighet, regional utveckling och småföretag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p96 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.4.1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Betydelse för segregation/integration&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;En ökad nybyggnation av hyresbostäder i områden med hög efterfrågan kan i sig inte förväntas minska segregationen och öka integrationen. Däremot kan en något ökad tillgänglighet i beståndet få följdeffekter. Översiktligt kan dock inte förslagen i sig förväntas leda till minskad segregation/ökad integration. Förslagen tenderar å ena sidan till att öka segregationen, men å andra sidan till att öka rörligheten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Utredaren vill betona att dagens situation karakteriseras av segregerade områden och att ett ökat utbud av hyresbostäder och en ökad rörlighet bör tendera att minska segregationen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Förslagen kan i förlängningen få konsekvenser för integrationen genom att det på sikt kan bli dyrare än i dag att bo i vissa, attraktiva bostadsområden – och billigare i andra. Hyror som bättre speglar marknaden torde leda till ett minskat antal omvandlingar till bostadsrätter, vilket bör bidra till att segregationen bromsas. De resonemang som förs i SOU 2008:38 ”EU, allmännyttan och hyrorna”&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft8"&gt;(sid. 534 ff.) är i detta avseende även relevanta för denna utrednings förslag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft30"&gt;Det är utredarens uppfattning att en utveckling mot en fungerande hyresbostadsmarknad i längden är av godo också för integrationen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p500 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.4.2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Betydelse för brottslighet och det brottsförebyggande arbetet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft28"&gt;Ett ökande utbud och en hyressättning som efter hand blir bättre anpassad till hyresgästernas värderingar bör successivt leda till att svarthandel och informell marknad allt mer begränsas. Den upplåtelse och överlåtelse av hyresavtal mot ekonomisk ersättning som i oklar omfattning ägt och äger rum på attraktiva orter i strid med straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen kan således antas komma att minska (se även SOU 2008:38 sid. 538).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p476 ft15"&gt;122&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_120"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td62"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td63"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft136"&gt;Konsekvensanalys&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p501 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.4.3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Betydelse för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p263 ft30"&gt;Utredaren menar att väsentligt lägre hyresnivåer i avfolkningsbygder skulle kunna bidra till att hämma avfolkningen och göra företagslokaliseringar mer attraktiva (se avsnitt 6.1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p502 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.4.4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Betydelse för små företags förutsättningar, konkurrensförmåga, eller villkor i övrigt i förhållande till stora företag&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p263 ft8"&gt;Förslaget rörande presumtionshyrorna bör underlätta också för mindre hyresvärdar att låta konstruera nya hyresfastigheter, eftersom osäkerheten i intäktsbedömningarna minskar. Detta bör i sin tur underlätta finansieringen för mindre företag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p134 ft10"&gt;&lt;SPAN class="ft10"&gt;7.4.5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft59"&gt;Andrahandsmarknaden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft24"&gt;I den mån förslagen är tillräckliga för att ge positiva effekter på hyresmarknaden kan omsättningen på andrahandsmarknaden komma att minska. Ett utbud av hyreslägenheter som uppfattas som stabilt bör i princip speglas i en ökad benägenhet att avsluta ett hyresförhållande – och ett minskat behov av att hyra ut i andra hand.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p503 ft15"&gt;123&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_121"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388121x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p504 ft16"&gt;Bilaga 1&lt;/P&gt;
&lt;P class="p505 ft7"&gt;Kommittédirektiv&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr33 td64"&gt;&lt;SPAN class="p230 ft138"&gt;Utveckla hyresrättens förutsättningar&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr33 td65"&gt;&lt;SPAN class="p506 ft138"&gt;Dir.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td64"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td65"&gt;&lt;SPAN class="p506 ft138"&gt;2011:108&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr22 td66"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft78"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr22 td67"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft78"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p507 ft8"&gt;Beslut vid regeringssammanträde den 8 december 2011&lt;/P&gt;
&lt;P class="p508 ft10"&gt;Sammanfattning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p509 ft20"&gt;En särskild utredare ska analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur den kan utvecklas. En viktig utgångspunkt för utredningen är att villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna ska vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de olika boende- och upplåtelseformernas skilda förutsättningar. Utbud och efterfrågan ska inte styras av att staten på ett omotiverat sätt gynnar eller missgynnar någon särskild form. En annan utgångspunkt är att förutsättningarna för att befintliga bostäder utnyttjas effektivt bör förbättras.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p510 ft8"&gt;Utredaren ska bl.a.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p511 ft30"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft140"&gt;inventera i vilken utsträckning det finns outnyttjade lägenheter som skulle kunna användas som bostad, särskilt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p512 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;peka på sådana förändringar som kan utveckla och förbättra villkoren att tillhandahålla bostäder för uthyrning och särskilt redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p513 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p514 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;lyfta fram sådana skillnader i villkoren som innebär hinder mot långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader och hinder mot likvärdig behandling av olika boende- och upplåtelseformer,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p515 ft15"&gt;125&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_122"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p516 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft142"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;peka på sådana förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder, och&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p517 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft142"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;göra en jämförelse med villkoren för uthyrning av bostäder i andra länder i EU och i Norden och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p212 ft8"&gt;Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågor. I utredningsuppdraget ingår inte att lämna författningsförslag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p518 ft8"&gt;Ett delbetänkande ska lämnas senast den 1 april 2012. Slutbetänkandet ska lämnas senast den 31 december 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft10"&gt;Bakgrund&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Regeringens övergripande mål för bostadspolitiken är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenterna möter ett utbud av bostäder som svarar mot efterfrågan. Så många som möjligt ska kunna få en bra bostad till en rimlig kostnad. För att fler ska vilja investera i, äga och förvalta bostäder krävs långsiktigt goda och förutsägbara villkor. Genom en fungerande marknad ställs hushållens olika behov i fokus och blir styrande för hur bostadsbeståndet utvecklas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p519 ft23"&gt;En förutsättning för att dessa mål ska kunna nås är att regleringar begränsas till vad som är nödvändigt för att olika boende- och upplåtelseformer ska fungera på bästa sätt. Med boende- och upplåtelseformer avses här särskilt egnahem, ägarlägenheter, bostadsrätter, hyresrätter och kooperativa hyresrätter. En annan förutsättning är att staten är neutral i sin behandling av de olika boende- och upplåtelseformerna. Villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna påverkar bostadsmarknaden och hur den fungerar. Om villkoren skiljer sig åt så påverkar det hur såväl företag som hushåll agerar, med risk för att bostadsmarknaden i sin helhet fungerar sämre och inte förmår generera den mångfald och valfrihet som är önskvärd. Villkoren bör vara så likvärdiga som möjligt med hänsyn tagen till de skillnader som följer av respektive boende- och upplåtelseforms särart.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p520 ft8"&gt;Väl fungerande bostadsmarknader är viktiga för individernas valmöjligheter och för en väl fungerande arbetsmarknad. Rörligheten på arbetsmarknaden är en viktig förutsättning för tillväxten och är intimt förknippad med hur bostadsmarknaden fungerar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft15"&gt;126&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_123"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p521 ft8"&gt;Möjligheten att enkelt byta bostad är viktig för att främja bostadsmarknadens funktionssätt. I landets tillväxtregioner – inte minst i Stockholmsregionen – har utbudet av nya bostäder under lång tid inte följt med befolkningsutvecklingen. Samtidigt har andra regioner haft ett överskott av bostäder och följaktligen behövt riva bostadshus.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p522 ft20"&gt;Ungdomar och unga vuxna är en mycket rörlig grupp som är beroende av att snabbt kunna finna en ny bostad. De söker ny bostad t.ex. när det är dags att lämna föräldrahemmet eller när de flyttar till en annan ort för att studera eller arbeta. Eftersom köp av bostad ofta förutsätter egen kapitalinsats kan det för många i denna grupp vara naturligare med ett boende i hyresrätt. För många ungdomar och unga vuxna är en ägd bostad inte heller ett självklart alternativ, just på grund av behovet av att lätt kunna flytta vidare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p523 ft8"&gt;Även nyanlända invandrare är en grupp som av liknande skäl oftast bor i hyresrätt. Som nyanländ saknar många arbete och tillräcklig inkomst eller eget kapital för att ha möjlighet att köpa en bostad. Dessutom kan förutsättningarna förändras snabbt, t.ex. genom familjeåterförening, vilket förutsätter en viss rörlighet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p524 ft8"&gt;Även den demografiska utvecklingen, som innebär att allt fler lever allt längre, ställer krav på väl fungerande bostadsmarknader. Det finns olika behov och önskemål i fråga om bostädernas kvalitet och standard, liksom den service som kan erbjudas i nära anslutning till boendet. Det är samtidigt viktigt att hindren för hushållen att anpassa sitt boende till förändrade önskemål och behov är begränsade till ett nödvändigt minimum. Om det är enkelt att byta boende, bidrar det också till att bostadsbeståndet utnyttjas mer effektivt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p525 ft23"&gt;Ett otillräckligt utbud av hyresbostäder kan tvinga hushåll som av olika skäl har en hyresbostad som sitt förstahandsval att i stället köpa en bostad. Därmed ökar efterfrågan på ägda bostäder. Ny- produktionen av bostäder har under senare tid med undantag för tiden närmast efter finanskrisen 2008 främst varit inriktad på bostäder som ägs av de boende själva, särskilt bostadsrätter. Av samtliga permanentbostäder i Sverige är 41 procent egnahem, 22 procent bostadsrättslägenheter och 37 procent hyreslägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p526 ft8"&gt;I relation till befolkningsutvecklingen och till bostadsbyggandet i våra grannländer har ökningen av antalet bostäder i Sverige under lång tid varit låg.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p527 ft28"&gt;För att bostadsmarknaden ska kunna möta de olika behov och krav som bostadskonsumenter och samhället ställer kan det finnas&lt;/P&gt;
&lt;P class="p486 ft15"&gt;127&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_124"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p528 ft24"&gt;skäl att se över villkoren för uthyrning av bostäder. I regeringsförklaringen 2010 framhölls behovet att stärka hyresrättens ställning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft10"&gt;Behovet av en utredning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft20"&gt;Det finns tydliga tecken på att dagens bostadsmarknader långt ifrån svarar upp till målsättningen att vara långsiktigt väl fungerande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p529 ft23"&gt;Regelverken för bostadsmarknaderna har successivt förändrats under en lång tid. Inte minst har villkoren för de allmännyttiga och kommunala bostadsföretagen förändrats. Uppbyggnaden av dessa företag skedde med särskilt förmånliga finansieringsvillkor. Under &lt;NOBR&gt;1980-talet&lt;/NOBR&gt; började dock särbehandlingen i fråga om såväl bostadsfinansiering som beskattning att avvecklas, vilket ledde till att alla aktörer på bostadshyresmarknaden fick i princip samma villkor. Fram t.o.m. 2010 var de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen hyresnormerande samt omfattades av förbudet i kommunallagen mot att driva företag i vinstsyfte. Detta ändrades med de nya regler som riksdagen beslutade under 2010 och som trädde i kraft 1 januari 2011 (prop. 2009/10:185, bet. 2009/10:CU24, rskr. 2009/10:374). Ändringarna bör leda till att förutsättningarna för att bedriva uthyrningsverksamhet blir mer likvärdiga för de olika aktörerna på bostadsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p520 ft8"&gt;De olika produktionsstöden till framför allt hyresbostäder, men även bostadsrätter, har upphört eller är under avveckling (prop. 2006/07:1, bet. 2006/07:CU1, rskr. 2006/07:9).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p530 ft8"&gt;Möjlighet att bilda ägarlägenheter i samband med nyproduktion och i vissa fall av ombyggnad har införts (prop. 2008/09:91, bet. 2008/09:CU16, rskr. 2008/09:170; prop. 2008/09:83, bet. 2008/09:SkU21, rskr. 2008/09:171).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p531 ft20"&gt;Ändringar har genomförts för att underlätta uthyrning av den egna bostaden (prop. 2002/03:12, bet. 2002/03:BoU2, rskr. 2002/03:96; prop. 2008/09:27, bet. 2008/09:CU8, rskr. 2008/09:73).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p518 ft8"&gt;Därutöver har förändringar skett inom andra områden som också påverkat förutsättningarna för de olika boende- och upplåtelseformerna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p532 ft24"&gt;Reformarbetet har varit omfattande, samtidigt som det kan vara svårt att överblicka den samlade effekten när det gäller förutsättningarna för respektive boende- eller upplåtelseform. Det har, inte minst från partsorganisationerna på bostadshyresmarknaden, anförts att villkoren inte är neutrala och att hyresrätten är kraftigt miss-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p401 ft15"&gt;128&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_125"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p521 ft8"&gt;gynnad. Parterna har även fört fram olika förslag som de menar skulle bidra till att skapa mer balanserade villkor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p527 ft23"&gt;Regeringens strävan är att skapa så stort utrymme som möjligt för befintliga och tillkommande företag på bostadshyresmarknaden att agera, för att därigenom öka utbudet av hyreslägenheter i de delar av landet där det i dag finns en stark efterfrågan. Ett led i det fortsatta arbetet med att utveckla hyresrätten är ett förslag om att förbättra möjligheterna att prissätta olika till- och frånval (SOU 2008:94). Justitiedepartementet har under beredningen av ärendet skickat ut en kompletterande promemoria på remiss (Tillval i hyresrätt, Justitiedepartementet, dnr Ju2008/9044/L1). Förslaget innebär att hyresvärd och hyresgäst kan göra bindande överenskommelser om hyresavdrag för frånval och hyrestillägg för tillval inom vissa ramar. Vad gäller tillval föreslås att lägenhetens tillägg inte ska överstiga hälften av grundhyran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p525 ft23"&gt;Sammantaget finns det behov av att utreda hur marknaden för uthyrning av bostäder kan utvecklas. Behovet är i första hand grundat på bristen på hyreslägenheter i många områden. Det finns ett särskilt behov av att undersöka vilka förändringar som på kort sikt kan bidra till att befintliga bostäder används mer effektivt. Det finns också behov av att göra en samlad analys av villkoren för de olika boende- och upplåtelseformerna i syfte att säkerställa att statens behandling av dessa är likvärdig. Utbud och efterfrågan ska inte styras av att staten på ett omotiverat sätt gynnar eller missgynnar någon särskild boende- eller upplåtelseform.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft10"&gt;Utredningsuppdraget&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Hur förutsättningarna för uthyrning av bostäder kan förbättras&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft20"&gt;Utredaren ska analysera marknaden för uthyrning av bostäder och lämna underlag för ställningstaganden till hur denna kan utvecklas. De villkor för marknaden som det allmänna styr över behöver utvecklas för att skapa goda förutsättningar för ett ökat utbud såväl genom nyproduktion som genom att det befintliga beståndet utnyttjas mer effektivt. Det övergripande målet är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader, såväl lokalt som regionalt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p522 ft28"&gt;Utredaren ska i ett första steg inventera i vilken utsträckning det i dag finns bostadslägenheter eller andra lägenheter som inte utnyttjas effektivt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p533 ft15"&gt;129&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_126"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p416 ft8"&gt;Utredaren ska analysera vilka faktorer det är som i första hand begränsar intresset för uthyrning. Utredaren ska peka på möjliga vägar att på kort sikt öka utbudet av hyresrätter. Utredningen ska i denna del särskilt ta sikte på betydelsen av, och villkoren för, den delmarknad som består av uthyrning som inte sker i näringsverksamhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p518 ft8"&gt;Utredningen om privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden såg över villkoren för att förbättra utnyttjandet av det befintliga bostadsbeståndet, i syfte att skapa fler boendetillfällen (SOU 2007:74). Detta betänkande ska utgöra ett underlag för utredarens arbete. Utredaren ska undersöka om det finns ytterligare möjligheter att på kort sikt öka utbudet av bostäder och boendetillfällen genom uthyrning som inte sker i näringsverksamhet. Utredaren ska peka på hur villkoren att hyra ut bostäder kan utvecklas och förbättras samt vilka särskilda villkor som bör gälla för denna delmarknad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p534 ft8"&gt;Olika villkor gäller vid olika förhållanden, t.ex. om en uthyrning avser flera bostäder (exempelvis blockuthyrning), vilken boendeform som hyrs ut (exempelvis möblerat rum eller lägenhet i ett enfamiljshus), vilken rätt uthyraren har till lägenheten (exempelvis äganderätt eller bostadsrätt) eller om en bostad ingår eller inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Skillnaderna är vanligen betingade av de intresseavvägningar som gjorts vid utformningen av de olika reglerna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p519 ft20"&gt;Villkoren inom ett område kan påverka efterfrågan och behov i en annan del, t.ex. hyresgästernas behov av besittningsskydd. De påverkar även andra aktörer än hyresvärden och hyresgästen, t.ex. påverkas andra bostadsrättshavares rätt i en bostadsrättsförening av villkoren för upplåtelser i andra hand. Villkoren för en upplåtelseform har också effekter för andra upplåtelseformer och rörligheten på bostadsmarknaden i stort. Som exempel kan nämnas att en förändring som underlättar upplåtelser av bostadsrättslägenheter i andra hand kan påverka omsättningen av bostadsrätter. Utredaren ska analysera och redovisa sådana samband och effekter vid övervägandena av möjliga förändringar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p535 ft24"&gt;Utredaren ska särskilt överväga om privatpersoners frihet att disponera över ett ägt boende genom uthyrning kan ökas. Om utredaren finner anledning till ändrade villkor eller begränsade undantag från de regler som annars gäller, ska det tydligt beskrivas hur villkoren kan ändras. Är det t.ex. i något avseende av betydelse om en uthyrning är att betrakta som affärsmässig, ska utredaren ange&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft15"&gt;130&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_127"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p536 ft20"&gt;hur gränsdragningen bör göras, t.ex. hur många uthyrningsobjekt – del av lägenhet, hela lägenheter etc. – som en privatperson kan hyra ut. Vid intresseavvägningar ska utredaren ta hänsyn till de skillnader som följer av de olika boende- och upplåtelseformernas särart.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p537 ft23"&gt;Om det finns potential att öka privatpersoners uthyrning av bostäder, kan denna kompletterande del av bostadshyresmarknaden bättre fungera som en regulator eller ”stötdämpare” vid perioder av bostadsbrist. Detta har betydelse för såväl studerande som för arbetsmarknaden och därmed tillväxten. Arbetet i denna del bör bedrivas skyndsamt och avrapporteras senast 1 april 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p538 ft8"&gt;Utredaren ska&lt;/P&gt;
&lt;P class="p539 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;inventera i vilken utsträckning det finns outnyttjade lägenheter som skulle kunna användas som bostad, särskilt i områden med stark efterfrågan på hyresrätter, och&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p540 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft139"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;peka på sådana förändringar som kan utveckla och förbättra villkoren för att tillhandahålla bostäder för uthyrning och särskilt redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft9"&gt;Hur förutsättningarna för olika boende- och upplåtelseformer ser ut&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft23"&gt;Utbudet och efterfrågan av bostäder ska inte styras av att staten på ett omotiverat sätt gynnar eller missgynnar någon särskild form. Ut- redaren ska jämföra olika boende- och upplåtelseformer och belysa om någon boende- eller upplåtelseform på ett omotiverat sätt direkt gynnas eller missgynnas till följd av statliga regelverk.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p541 ft8"&gt;För att hyresboendet ska kunna utvecklas som ett attraktivt boendealternativ samtidigt som det är intressant att investera i bostadshyresfastigheter är det angeläget att lagstiftningen främjar en väl fungerande bostadshyresmarknad. Utredaren ska analysera vilka förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att hyresboendet utvecklas som ett attraktivt boendealternativ och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder. Möjligheterna att hyra ut bostäder ska inte begränsas mer än vad som är motiverat, t.ex. av sociala skäl. I detta sammanhang ska det särskilt uppmärksammas att hyreslagstiftningen har karaktär av en social skyddslagstiftning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p525 ft24"&gt;Analysen ska utgå från att de förändrade reglerna för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och för hyressättning som gäller&lt;/P&gt;
&lt;P class="p542 ft15"&gt;131&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_128"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p416 ft8"&gt;sedan 1 januari 2011 ska ligga fast. Analysen ska omfatta en bedömning av i vilken utsträckning lagstiftningens intentioner kommit till uttryck vid tillämpningen av de nya reglerna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p518 ft8"&gt;Utredaren ska särskilt beakta den uppföljning som Boverket har att göra enligt sitt regleringsbrev för 2011.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p543 ft8"&gt;Analysen ska utformas med sikte på att utgöra ett underlag för regeringens fortsatta arbete i dessa frågor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p518 ft8"&gt;Bostadsrelaterade skattefrågor hanteras på annat sätt och ingår alltså inte i uppdraget.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p544 ft8"&gt;Utredaren ska&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft142"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;jämföra villkoren för uthyrning av bostäder med villkoren för övriga upplåtelseformer,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p545 ft20"&gt;&lt;SPAN class="ft142"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft143"&gt;lyfta fram sådana skillnader i villkoren som innebär hinder mot långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader och hinder mot likvärdig behandling av olika boende- och upplåtelseformer, och&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft142"&gt;-&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft141"&gt;peka på sådana förändringar som kan främja långsiktigt goda och förutsägbara villkor så att fler vill bo i hyresrätt och fler vill investera i, äga och förvalta hyresbostäder.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft9"&gt;Erfarenhet från andra länder&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Utredaren ska göra en jämförelse med villkoren för uthyrning av bostäder – inbegripet villkoren som gäller för uthyrning som inte sker i näringsverksamhet – i andra länder i EU och i Norden och redovisa effekterna av de andra ländernas villkor. I första hand bör en sådan studie avse några andra med Sverige jämförbara länder i EU och i Norden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft10"&gt;Uppdragets genomförande&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Uppdraget ska genomföras skyndsamt och i nära kontakt med aktörerna på bostadsmarknaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p543 ft8"&gt;Boverket och Statens Bostadskreditnämnd ska på begäran bistå utredningen i dess arbete.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p532 ft24"&gt;Regeringen avser att tillsätta en utredning som omfattar att ta fram lagförslag som möjliggör ombildning till ägarlägenheter (se prop. 2011/12, utg.omr. 18, avsnitt 4.5.8). Utredaren ska följa och beakta det arbetet. Vid fullgörande av uppdraget ska utredaren även&lt;/P&gt;
&lt;P class="p401 ft15"&gt;132&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_129"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 1&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p536 ft20"&gt;rådgöra med andra utredningar som kan beröras av frågeställningarna. Utredaren ska även rådgöra med Näringslivets regelnämnd. Utredaren ska hålla sig underrättad om Justitiedepartementets beredning av ärendet om till- och frånval i hyresrätt (dnr Ju2008/9044/L1).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p546 ft8"&gt;Utredaren ska beakta att hyresgästernas intressen, t.ex. av godtagbara hyresvillkor, inte åsidosätts.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p541 ft8"&gt;Utredaren ska utgå från att de förändrade reglerna för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och hyressättningen som gäller sedan 1 januari 2011 ska ligga fast. Det hindrar inte utredaren att föreslå begränsade ändringar av principerna för hyressättning vid uthyrning som inte sker i näringsverksamhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p546 ft8"&gt;De förslag som lämnas ska vara väl förenliga med de regler som gäller för övriga slag av upplåtelser och inte leda till nackdelar för det övriga hyreshusbeståndet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p524 ft8"&gt;Utredningsuppdraget omfattar inte skattefrågor. I utredningsuppdraget ingår inte att lämna författningsförslag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Konsekvensbeskrivningar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Förslagens konsekvenser ska redovisas enligt vad som anges i 14, 15 och 15 a §§ kommittéförordningen (1998:1474). Vid utarbetandet av konsekvensutredningen ska 6 och 7 §§ förordningen (2007:1244) om konsekvensutredning vid regelgivning tjäna som vägledning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p546 ft8"&gt;Utredaren ska kostnadsberäkna eventuella kostnader för det allmänna och föreslå finansiering av dessa.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Tidplan för arbetet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft20"&gt;Utredaren ska i ett delbetänkande senast den 1 april 2012 redovisa vilka förändringar som kan stimulera privatpersoners uthyrning av bostad och andra eventuella förändringar som på kort sikt kan öka utbudet av hyresrätter samt underlaget för denna bedömning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p547 ft8"&gt;Uppdraget i övrigt ska redovisas senast den 31 december 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p548 ft8"&gt;(Socialdepartementet)&lt;/P&gt;
&lt;P class="p549 ft15"&gt;133&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_130"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388130x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;P class="p550 ft16"&gt;Bilaga 2&lt;/P&gt;
&lt;P class="p507 ft7"&gt;Bostadsbestånd och hyresboende&lt;/P&gt;
&lt;P class="p551 ft31"&gt;Bostadsbeståndets utveckling&lt;/P&gt;
&lt;P class="p552 ft8"&gt;Under åren &lt;NOBR&gt;1990–2011&lt;/NOBR&gt; ökade antalet bostäder (se Tabell 1 och 2) med 479 000.&lt;SPAN class="ft38"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;Samtidigt ökade befolkningsmängden med 932 000, vilket innebär att antalet person per bostad på riksnivå under denna period legat relativt konstant på 2,13. På lokal och regional nivå har det varit annorlunda.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p553 ft8"&gt;Urbaniseringen har lett fram till att ca 85 procent av landets befolkning nu bor i tätort. Därtill är befolkningen koncentrerad till storstadsområdena.&lt;SPAN class="ft38"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;Efterfrågan på bostäder i storstäderna illustreras av att priset på bostadsrätter under perioden &lt;NOBR&gt;1996–2007&lt;/NOBR&gt; realt sett ökade i &lt;NOBR&gt;Stor-Stockholm&lt;/NOBR&gt; med 119 procent och i Malmö med 185 procent.&lt;SPAN class="ft38"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p86 ft8"&gt;I Tabell 1 redovisas antalet lägenheter i flerbostadshus och därefter redovisas antalet småhus i Tabell 2.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p335 ft8"&gt;Under perioden &lt;NOBR&gt;1990–2011&lt;/NOBR&gt; tillkom 223 000 lägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö och i riket exklusive storstäderna ökade antalet med 168 000. Under samma period har dessutom antalet småhus i riket ökat med 129 000.&lt;SPAN class="ft38"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p554 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Siffrorna i denna bilaga är avrundade till närmaste tusental respektive helt procenttal utom i avsnittet kötider.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p555 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft66"&gt;Ex under åren 2005 till 2010 ökade invånarantalet i Stockholm med 120 000, att jämföra&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p556 ft45"&gt;med 39 000 i Göteborg och 22 000 i Malmö. Källa: SCB, Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012, Örebro 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p557 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;The Private Rented Sector in the New Century. (draft) London School of Economics. LSE Project on Private Rental.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p558 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.scb.se/Pages/Product____25785.aspx och&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p306 ft37"&gt;http://www.scb.se/Pages/TableAndChart____26040.aspx&lt;/P&gt;
&lt;P class="p559 ft15"&gt;135&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_131"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B388131x1.jpg" style="width:434px;height:649px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p560 ft74"&gt;5&lt;/P&gt;
&lt;P class="p561 ft74"&gt;6&lt;/P&gt;
&lt;P class="p562 ft8"&gt;I Tabell 3 nedan redovisas hur antalet bostäder med hyresrätt respektive bostadsrätt har utvecklats sedan år 1990.&lt;SPAN class="ft38"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft24"&gt;Antalet hyresrätter har minskat med 67 000 sedan brytpunkten år 1998, vilket var det år då det fanns flest hyresrätter. Samtidigt har antalet bostadsrätter ökat. År 2011 fanns det 317 000 fler bostadsrätter än år 1990. Det är en ökning med ca 50 procent. Bakom förändringen ligger omvandlingar från hyresrätt till bostadsrätt och att det har byggts fler bostäder med bostadsrätt än med hyresrätt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p563 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;Siffrorna i Tabell 1 är framräknade med hjälp av SCB:s statistikdatabas; Kalkylerat bostadsbestånd efter region och hustyp. År &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1990–2011.&lt;/NOBR&gt; I kategorin storstäder finns ytterligare städer som inte är redovisade här.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Siffrorna i Tabell 2 är framräknade med hjälp av SCB:s statistikdatabas; Kalkylerat bostadsbestånd efter region och hustyp. År &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1990–2011.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p564 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Antalet ägarlägenheter redovisas inte i Tabell 3. År 2011 fanns det 182 stycken ägarlägenheter enligt uppgifter ingivna till utredningen av SCB.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;136&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_132"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B388132x1.jpg" style="width:444px;height:602px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p565 ft74"&gt;8&lt;/P&gt;
&lt;P class="p566 ft8"&gt;Utöver vad som redovisas i Tabell 3 finns enligt SCB 64 000 bostäder i radhus, parhus eller kedjehus som upplåts med hyresrätt. År 2010 bodde enligt SCB 77 000 personer i andra hand i hyresrätt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p567 ft24"&gt;I Sverige är ägandet av hyresfastigheter relativt koncentrerat. I Tabell 4 redovisas de tio största bostadsfastighetsägarna i Sverige.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p568 ft74"&gt;10&lt;/P&gt;
&lt;P class="p569 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft67"&gt;Siffrorna kan skilja sig från tidigare statistik publicerad av SCB eftersom hela tidsserien är omräknad enligt den metod för upplåtelseform som infördes år 2010, vilket innebär att upplåtelseform definieras utifrån ägaren av lägenheten. För flerbostadshus innebär det att bostadsrättsföreningars samtliga lägenheter definieras som bostadsrätter även om några av bostadsrättsföreningens lägenheter upplåts med hyresrätt. Det senare är särskilt vanligt i ombildade föreningar. Den nya formen ägarlägenhet definieras som äganderätt. Resten definieras som hyresrätt. Uppgifterna är erhållna från SCB och gäller för årens början.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p570 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft144"&gt;SCB, framräknat på SCB:s hemsida med hjälp av ULF och HEK. Eftersom SCB:s statistik grundar sig på urvalsundersökningar är underlaget för dåligt för att med någon större säkerhet preciserar hur många hyresgäster som hyr i förstahand av bostadsrättsföreningar.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p341 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Boverket Rapport 2011:15 ”Konkurrens på bostadsmarknaderna”.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p342 ft15"&gt;137&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_133"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B388133x1.jpg" style="width:449px;height:493px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Hyresboende i åldersgrupper m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Siffrorna i Tabell 5 visar att inom grupperna unga och äldre bor en större andel i hyresrätt än inom andra åldersgrupper. Proportionerna för respektive ålderskategori har varit stabila med små variationer. Se understrykningarna i Tabell 5.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p571 ft74"&gt;11&lt;/P&gt;
&lt;P class="p572 ft74"&gt;12&lt;/P&gt;
&lt;P class="p573 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Källor: SCB: BO 23 SM 0601, BO 23 SM 0801 och HE 0103.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p318 ft57"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft81"&gt;Sifforna är framtagna med hjälp av SCB:s hemsida; Undersökningarna av levnadsförhållanden, boende (ULF). Andel personer i procent efter indikator, hushållstyp, kön och tid. De siffror som används är dock från perioden &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2008–2009&lt;/NOBR&gt; eftersom vissa kategorier saknas för år &lt;NOBR&gt;2010–2011.&lt;/NOBR&gt; Siffrorna är avrundade till närmsta heltal. Eftersom ULF är en urvalsundersökning baserad på ett rikstäckande slumpmässigt sannolikhetsurval har den en viss beräkningsbar osäkerhet. De redovisade procenttalen är skattningar och hänsyn måste tas till osäkerheten/felmarginalen i dessa då slutsatser dras. Det intervall som bildas av procentskattningen ± felmarginalen blir här ett &lt;NOBR&gt;95-procentigt&lt;/NOBR&gt; konfidensintervall dvs. ett intervall som med 95 procents sannolikhet innehåller den riktiga procentandelen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft15"&gt;138&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_134"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388134x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p574 ft74"&gt;13&lt;/P&gt;
&lt;P class="p575 ft31"&gt;Bostäder och köer i Stockholm&lt;/P&gt;
&lt;P class="p576 ft20"&gt;Antalet hyresbostäder i Stockholms innerstad har minskat från 118 000 år 1990 till 65 000 år 2011. Vad gäller allmännyttan i &lt;SPAN class="ft99"&gt;Stockholms innerstad&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft35"&gt;14 &lt;/SPAN&gt;har antalet bostäder under denna period minskat med 17 000 stycken, motsvarande ett bestånd år 2011 på 11 000 stycken. Det motsvarar en minskning med 60 procent (Se Tabell 8). Antalet privatägda hyresbostäder har under samma period minskat med 36 000. Det motsvarar en minskning med 40 procent.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p577 ft8"&gt;I &lt;SPAN class="ft9"&gt;Stockholms stad &lt;/SPAN&gt;har antalet hyresbostäder minskat från 260 000 år 1990 till 179 000 år 2011. Av dessa har antalet hyresbostäder i allmännyttan minskat med 46 000, motsvarande en minskning med 40 procent (se Tabell 9). Antalet privatägda hyresrättsbostäder har samtidigt minskat med 34 000. Det är en minskning med 24 procent.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p578 ft91"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft121"&gt;Siffrorna är framtagna med hjälp av SCB:s hemsida; Undersökningarna av levnadsförhållanden, boende. Andel personer i procent efter indikator, utländsk/svensk bakgrund, kön och tid, siffrorna gäller perioden &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;2008–2009,&lt;/NOBR&gt; se föregående not.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p579 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Uppgifterna från USK/SWECO enligt:&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p580 ft45"&gt;http://www.stockholmsvanstern.se /assets/Lagerrensning- &lt;NOBR&gt;sista-chansen_screen.pdf.&lt;/NOBR&gt; Av rapporten framgår inte definitionen av ”inre staden” och ”hela staden”. Man kan förmoda att gränsen satts till vad som populärt kallas för ”innanför” respektive ”utanför” tullarna. Med hela staden avses Stockholms stad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p581 ft15"&gt;139&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_135"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B388135x1.jpg" style="width:434px;height:685px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p582 ft74"&gt;15&lt;/P&gt;
&lt;P class="p583 ft74"&gt;16&lt;/P&gt;
&lt;P class="p584 ft8"&gt;Tabellerna 8 och 9 visar tillsammans att nästan hälften av de bostäder som har tillkommit i Stockholms stad sedan år 1990 har tillkommit i innerstaden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p401 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;15 &lt;/SPAN&gt;Uppgifterna från USK/SWECO enligt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p585 ft91"&gt;http://www.stockholmsvanstern.se/ &lt;NOBR&gt;assets/Lagerrensning-sista-chansen_screen.pdf&lt;/NOBR&gt; &lt;SPAN class="ft90"&gt;16 &lt;/SPAN&gt;Uppgifterna från USK/SWECO enligt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p255 ft37"&gt;http://www.stockholmsvanstern.se/ &lt;NOBR&gt;assets/Lagerrensning-sista-chansen_screen.pdf&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft15"&gt;140&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_136"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;IMG src="http://data.riksdagen.se/fil/H0B388/H0B388136x1.jpg" style="width:434px;height:343px"  id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p586 ft9"&gt;Lägenheter förmedlade via Stockholms stads bostadskö AB&lt;/P&gt;
&lt;P class="p353 ft20"&gt;Antalet köande i Stockholms stads bostadskö uppgick den 30 oktober 2012 till ca 393 000 personer, av dessa är 30 procent i ålderskategorin &lt;NOBR&gt;25–34&lt;/NOBR&gt; år. Av samtliga köande var ca 19 procent aktivt sökande, varav ca 6 procent var i akut behov av en lägenhet (motsvarande ca 23 500 personer) enligt uppgift från bolaget. I tabellerna &lt;NOBR&gt;10–12&lt;/NOBR&gt; redovisas kötider för de personer som erhöll en bostad genom Stockholms stads bostadsförmedling AB under perioden 1 januari – 29 november 2012. Sifferuppgifterna i Tabellerna 11 och 12 ingår i de totaluppgifter som presenteras i Tabell 10.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p587 ft8"&gt;Totalt förmedlades 7 511 lägenheter under år 2012 fram till den 29 november 2012. Statistiken visar hur lång kötid de har haft som har fått en förmedlad lägenhet. Vissa som har haft en lång kötid torde ha kunnat välja en annan bostad tidigare. En individ med lång kötid kan i slutändan ha valt en lägenhet som egentligen inte skulle krävt så lång kötid.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p588 ft8"&gt;Under år 2012 fram till den 29 november 2012 förmedlades totalt 1 257 lägenheter i Stockholms innerstad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p589 ft15"&gt;141&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_137"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388137x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 2&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p590 ft8"&gt;Totalt förmedlades 876 lägenheter i Stockholms norra närförort under år 2012 fram till den 29 november 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Stockholms stads bostadsförmedling AB har en särskild förmedling som heter Bostadssnabben. Alla inkomna lägenheter för förmedling läggs alltid först i den ordinarie kön under minst två annonseringsperioder (två veckor). Därefter fattas beslut om lägenheten ska läggas i Bostadssnabben.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Bostadsförmedlingen placerar en lägenhet i Bostadssnabben endast om den uppfyller kriteriet ”svårförmedlad”. Det kan vara en lägenhet med en eller flera av följande egenskaper; hög hyra, nyproduktion, geografiskt läge (ytterstaden), seniorbostad, höga inkomstkrav m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;Lägenheter i Stockholms kommun hamnar väldigt sällan i Bostadssnabben. Fastighetsägaren sätter kraven för ex. inkomst och hyra samt önskad tid för uthyrning. Den som först anmäler intresse för en lägenhet i Bostadsnabben och som uppfyller hyresvärdens krav blir den som föreslås som hyresgäst. Kötiden saknar då betydelse. När en person svarar ja till en lägenhet i Bostadssnabben behåller denne sin kötid i den ordinarie bostadskön. Första kvartalet 2012 förmedlades 19 lägenheter genom Bostadssnabben, andra kvartalet 56 stycken och tredje kvartalet 24 stycken, motsvarande totalt 99 stycken fram t.o.m. den 31 oktober 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p591 ft15"&gt;142&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_138"&gt;


&lt;P class="p550 ft16"&gt;Bilaga 3&lt;/P&gt;
&lt;P class="p507 ft7"&gt;Bytesrätt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p592 ft8"&gt;En hyresgäst har rätt att överlåta hyresrätten till sin bostad för att genom byte få en annan bostad. Denna rätt är reglerad genom hyreslagens 35 paragraf:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p593 ft18"&gt;35 § hyreslagen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p594 ft12"&gt;Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p595 ft12"&gt;Första stycket gäller inte, om&lt;/P&gt;
&lt;P class="p596 ft133"&gt;&lt;SPAN class="ft145"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft146"&gt;lägenheten hyrs i andra hand,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p596 ft63"&gt;&lt;SPAN class="ft11"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft147"&gt;lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p597 ft133"&gt;&lt;SPAN class="ft145"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft146"&gt;lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt, inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p597 ft63"&gt;&lt;SPAN class="ft11"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft148"&gt;lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p597 ft63"&gt;&lt;SPAN class="ft11"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft148"&gt;hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p597 ft12"&gt;Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p338 ft24"&gt;Om hyresvärden inte godtagit bytet kan hyresnämnden – efter ansökan av hyresgästen – ändå godkänna det om det finns &lt;SPAN class="ft65"&gt;beaktansvärda skäl &lt;/SPAN&gt;och det inte bedöms medföra någon &lt;SPAN class="ft65"&gt;påtaglig olägenhet &lt;/SPAN&gt;för hyresvärden samt att andra &lt;SPAN class="ft65"&gt;särskilda skäl &lt;/SPAN&gt;inte talar mot bytet. Med andra särskilda skäl avses specifikt att det förekommit ”svarta pengar” i samband med lägenhetsbytet. Hyresnämndens beslut i fråga om bytesrätt kan sedan år 1973 inte överklagas. Beaktansvärda skäl är enligt förarbetena ex. växande familj, familj där barn&lt;/P&gt;
&lt;P class="p598 ft15"&gt;143&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_139"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388139x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;lämnat hemmet, ändrade ekonomiska förhållanden p.g.a. sjukdom eller pension samt arbete på annan ort.&lt;SPAN class="ft38"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft20"&gt;Rättigheten till byte under vissa förutsättningar tillkom i slutet av &lt;NOBR&gt;1960-talet&lt;/NOBR&gt; i syfte att trygga hyresgästers bostadsbehov och förbättra rörligheten på bostadsmarknaden. Bytesrätten var ”en önskvärd påbyggnad av besittningsskyddet”.&lt;SPAN class="ft35"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;Bostaden som hyresgästen byter till kan vara en annan hyresrätt, en bostadsrätt eller ett eget hem. Om det är möjligt att erhålla en likvärdig bostad utan byte föreligger ingen lagstadgad bytesrätt. Vidare är det den sökandes egna skäl som ska beaktas vid prövningen. Det räcker alltså inte att en av parterna har beaktansvärda skäl. Enligt Charlotte Andersson är Hyresnämndens praxis på området (eller har åtminstone varit) enhetlig och i överensstämmelse med lagstiftningens intentioner.&lt;SPAN class="ft35"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;Det finns ingen statistisk information rörande antalet byten, bortsett från de ärenden som kommer in till hyresnämnderna. Det finns därför även på detta område behov av förbättrad statistik.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p475 ft23"&gt;Byten torde ske mest i större städer som Stockholm, Göteborg eller Malmö, eftersom det där råder stor brist på hyresbostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft28"&gt;Domstolsverket har tagit fram statistik åt utredningen rörande hur vanligt förekommande det är att i hyresnämnden tvista om rätt till byte i enlighet med 35 § hyreslagen under åren 2005 och 2011.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p599 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;SOU 1966:14 sid. 359.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;SOU 1966:14 sid. 359.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft87"&gt;Andersson, Charlotte, Lägenhetsbyten och andrahandsuthyrning, Norstedts 2008, andra upplagan.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;144&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_140"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388140x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=6 class="tr11 td70"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr11 td71"&gt;&lt;SPAN class="p600 ft25"&gt;Bilaga 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr34 td72"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr34 td73"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr34 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr34 td75"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr34 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr34 td76"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr35 td71"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td72"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td73"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td75"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td76"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td71"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr36 td77"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td73"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr36 td78"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr36 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr36 td71"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr37 td77"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr37 td80"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr27 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr37 td78"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr27 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr37 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr37 td71"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr38 td72"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr38 td73"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr38 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr38 td75"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr38 td74"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr38 td76"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr39 td71"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p601 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft72"&gt;Källa: &lt;/SPAN&gt;Domstolsverket&lt;/P&gt;
&lt;P class="p602 ft8"&gt;Enligt tidningen Hem &amp; Hyra, nr 7 år 2012, har tio ansökningar de senaste två åren gällt byte mellan hyresrätt och bostadsrätt. Samtliga har avslagits. Detta ger uttryck för en restriktiv praxis. Artikeln ger inte information om hur många byten som genomförs och som inte blir föremål för prövning i hyresnämnd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p577 ft8"&gt;Vidare visar annan statistik erhållen från Domstolsverket att år 2005 inkom 77 procent av Sveriges samtliga ärenden, rörande rätt till byte, till Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Motsvarande siffra för år 2011 var 73 procent. Siffrorna ger stöd för påståendet att Sveriges bostadsproblem mest kommer till uttryck i Stockholmsområdet. Ändringsfrekvensen hos hyresnämnden är relativt hög.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p603 ft23"&gt;Andelen bifall i hyresnämnderna har närmat sig 50 procent, vilket stöds av undersökningen Hem &amp; Hyra låtit göra som visade att under två år bifölls 52 procent av ansökningarna.&lt;SPAN class="ft39"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;Det kan även noteras att en anmärkningsvärt stor andel av ärendena resulterar i avskrivningar. Bland dessa döljs ett stort antal förlikningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p603 ft8"&gt;I samband med byten förekommer i vissa fall olagliga transaktioner. Det är inte tillåtet att begära eller ta emot ersättning för ett hyreskontrakt. Det gäller så väl kontanta medel som prisnedsättning vid byte till bostadsrätt eller äganderätt. Den som tar emot pengar för ett kontrakt kan dömas till böter eller fängelse i upp till&lt;/P&gt;
&lt;P class="p604 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;De tio vanligaste skälen till att hyresnämnden säger ja till lägenhetsbyte: 1. Fått större familj/flyttat ihop, 2. Vill bo närmare arbete/skola, 3. Fått mindre familj/separerat, 4. Vill bo närmare släkt/familj, 5. Sämre ekonomi/studier/pension, 6. Behov av större lägenhet, 7. Boendet är behovsanpassat, 8. Hälsomässiga skäl, 9. Personliga skäl/otrygghet, 10. Boendet passar bra för arbete. Ur Hem &amp; Hyra, nr 7 år 2012.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p605 ft15"&gt;145&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_141"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;två år. Uttrycket ”svart marknad” för hyreskontrakt avser överlåtelser då sådan ersättning utgår.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft8"&gt;Omfattningen på den svarta marknaden är oklar. Beträffande hur många misstänkta fall som leder till åtal och i förekommande fall fällande dom har varken Åklagarmyndigheten eller Domstolsverket har haft möjlighet att tillhandahålla statistik.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;De som redan innehar en hyresrätt ges via bytesrätt tillträde till en marknad som är stängd för övriga befolkningen. Detta resulterar i en avgränsning mellan de som är innanför respektive utanför systemet. Systemet är till gagn för de som befinner sig inom systemet och till nackdel för de som befinner sig utanför.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p606 ft15"&gt;146&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_142"&gt;


&lt;P class="p550 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/P&gt;
&lt;P class="p607 ft125"&gt;Vissa villkor för hyresförhållanden i Tyskland, England, Norge, Finland och Sverige&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t24"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td81"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft8"&gt;Boverket &lt;NOBR&gt;2012-11-21&lt;/NOBR&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td82"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft12"&gt;Dnr &lt;NOBR&gt;2101-3199/2012&lt;/NOBR&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p608 ft8"&gt;Assar Lindén&lt;/P&gt;
&lt;P class="p609 ft15"&gt;147&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_143"&gt;


&lt;P class="p4 ft16"&gt;Bilaga 4 SOU 2012:88&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft31"&gt;Innehåll&lt;/P&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t25"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr0 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;&lt;A href="#page_142"&gt;Vissa villkor för hyresförhållanden i Tyskland, England,&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr0 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr6 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft10"&gt;&lt;A href="#page_142"&gt;Norge, Finland och Sverige ...............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr6 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft10"&gt;&lt;A href="#page_142"&gt;147&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;Tyskland...........................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;150&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Tyskland..............................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;150&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader ................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_145"&gt;150&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_146"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ...............&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_146"&gt;151&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_148"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_148"&gt;eller förstöra............................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_148"&gt;153&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_148"&gt;Hyran ......................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_148"&gt;153&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_152"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_152"&gt;157&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_153"&gt;Bytesrätt..................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_153"&gt;158&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_153"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister ............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_153"&gt;158&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_154"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse ...................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_154"&gt;159&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_154"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse ...........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_154"&gt;159&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr9 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;England.............................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;160&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i England ...............................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;160&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;Hyrans delar ...........................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_155"&gt;160&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_156"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ...............&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_156"&gt;161&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_158"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_158"&gt;eller förstöra............................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_158"&gt;163&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_158"&gt;Hyran ......................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_158"&gt;163&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_160"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_160"&gt;165&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_160"&gt;Bytesrätt och succession ........................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_160"&gt;165&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister ............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;166&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse ...................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;166&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse – personlig&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;reflektion.................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_161"&gt;166&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr9 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;Norge ...............................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;167&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Norge ..................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;167&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader ................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;167&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ...............&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_162"&gt;167&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_164"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_164"&gt;eller förstöra............................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_164"&gt;169&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_164"&gt;Hyran ......................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_164"&gt;169&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_165"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner ........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_165"&gt;170&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_166"&gt;Bytesrätt och succession ........................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_166"&gt;171&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td27"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_167"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister ............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td19"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft8"&gt;&lt;A href="#page_167"&gt;172&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr40 td27"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft15"&gt;148&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr40 td19"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_144"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr11 td83"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr11 td84"&gt;&lt;SPAN class="p26 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr12 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_167"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse ...................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr12 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_167"&gt;172&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_168"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse...........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_168"&gt;173&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr9 td83"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;Finland .............................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr9 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;174&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Finland ................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;174&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ...............&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_169"&gt;174&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_172"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_172"&gt;eller förstöra ...........................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_172"&gt;177&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_172"&gt;Hyran .....................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_172"&gt;177&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_173"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_173"&gt;178&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_174"&gt;Bytesrätt och succession........................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_174"&gt;179&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_174"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_174"&gt;179&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_175"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse ...................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_175"&gt;180&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_175"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse...........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_175"&gt;180&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr3 td83"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft11"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;Sverige ..............................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr3 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;181&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Sverige.................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;181&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;181&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning ...............&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_176"&gt;181&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft8"&gt;&lt;A href="#page_178"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft14"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_178"&gt;eller förstöra ...........................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_178"&gt;183&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_179"&gt;Hyran .....................................................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_179"&gt;184&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_181"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_181"&gt;186&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft11"&gt;&lt;A href="#page_181"&gt;Bytesrätt och succession........................................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr7 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_181"&gt;186&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister............................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;187&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr8 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse ...................................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;187&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr5 td83"&gt;&lt;SPAN class="p28 ft12"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse...........................&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr5 td84"&gt;&lt;SPAN class="p35 ft8"&gt;&lt;A href="#page_182"&gt;187&lt;/A&gt;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p610 ft15"&gt;149&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_145"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388145x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft31"&gt;Tyskland&lt;/P&gt;
&lt;P class="p422 ft10"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Tyskland&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;Den tyska lagstiftningen för hyra av bostäder finns sedan år 2001 till största delen i BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) från att tidigare bl.a. haft särskild lag för hyreshöjningar. Regelverket är anpassat till det faktum att hyresförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd är ett tvåpartsförhållande som intresseorganisationerna på vardera sidan inte har samma påverkan på som i Sverige – och då framförallt såvitt avser hyresförhandlingar. Dessa sköts av den enskilde hyresgästen medan den tyska motsvarigheten till Hyresgästföreningen; Deutscher Mieterbund e.V., istället fungerar som upplysningsorganisation och vid oenigheter som stöd åt den enskilde. Enligt officiella siffror&lt;SPAN class="ft35"&gt;1 &lt;/SPAN&gt;bestod den tyska hyresbostadsmarknaden år 2006 av 23,7 miljoner bostäder medan det totala bostadsbeståndet omfattade knappt 40 miljoner bostäder. Av hyresbostäderna ägdes en minoritet, 39 procent av professionella uthyrare medan 61 procent&lt;/P&gt;
&lt;P class="p611 ft20"&gt;ägdes av privata ”småuthyrare”. Av sistnämnda 61 procenten var 23 procent en- och tvåfamiljhus medan flertalet, 38 procent, var flerfamiljhus. Jämfört med Sverige är bostadsuthyrningsbranschen i&lt;/P&gt;
&lt;P class="p112 ft8"&gt;Tyskland till stor del en ”småindustri” med många mindre aktörer som äger en stor del av det totala beståndet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft10"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft20"&gt;I motsats till i Sverige är det kallhyra som är huvudregeln och inte undantaget när ett hyresavtal ingås. De kostnader som ska betalas vid kallhyra utöver hyran benämns driftskostnader.&lt;SPAN class="ft35"&gt;2 &lt;/SPAN&gt;För att reglera vad som kan ingå i driftskostnaderna finns en särskild förordning.&lt;SPAN class="ft35"&gt;3 &lt;/SPAN&gt;Vid en grovhuggen jämförelse med svenska förhållanden skulle man kunna säga att relation mellan hyra och driftskostnader är som när man i Sverige ”kallhyr” en villa och betalar samtliga löpande kostnader bortsett från hyresvärdens &lt;NOBR&gt;administrations-/förvaltnings-&lt;/NOBR&gt; kostnader (Verwaltungskosten) och underhållskostnader. I övrigt kan det vara fråga om ett stort antal kostnadsposter. Liksom i fråga om hyressättningssystemet – se nedan – finns det listor på rikt-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p417 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;1&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS), Bericht über die Wohnungsund Immobilienwirtschaft in Deutschland, 2009&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p145 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;2&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;Betriebskosten 566 § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;3&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;Betriebskostenverordnung&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;150&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_146"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388146x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;värden (Betriebskostenspiegel) som tas fram av hyresgästernas intresseorganisation för att möjliggöra en smidig fördelning i t.ex. flerbostadshus.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft9"&gt;Löptider&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft20"&gt;Som huvudregel gäller att ett hyreskontrakt gäller tillsvidare. Det framgår tydligast av de krav som ställs för att tidsbegränsade hyresavtal ska gälla.&lt;SPAN class="ft35"&gt;4 &lt;/SPAN&gt;De senare kan bara slutas under tre uttryckliga förutsättningar som ska föreligga efter uthyrningstiden slut: Bostaden ska användas för närstående, att större förändringar kommer att göras på bostaden eller om det rör sig om en tjänstebostad. Det är nödvändigt att skriva in skälet till tidsbegränsningen i hyresavtalet annars är avtalet att betrakta som ett tillsvidareavtal.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p364 ft28"&gt;Det finns även speciella undantag från huvudregeln om tillsvidareuthyrning när det är fråga om hyresförhållande som är av övergående karaktär (såsom semesterbostad, tillfälliga bostäder vid handelsmässor eller om det rör sig om resemontörers tillfälliga bostad&lt;SPAN class="ft84"&gt;5&lt;/SPAN&gt;) där det är del av uthyraren bostad eller det rör sig om bostäder som uttryckligen används för bostadslösa och liknande, som särskilda ”välfärdsvårdande” uthyrare erbjuder för ändamålet och undantagen tydligt har meddelats hyresgästen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p612 ft9"&gt;Uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft20"&gt;Uppsägning kräver skriftlig form. För hyresgästen gäller tre månaders uppsägningstid, om inte kortare tid har överenskommits. Det kan göras undantag om det är hälsovådligt att bo i lägenheten. Uppsägning med anledning av hyreshöjning är inte tillåten för hyresvärden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft8"&gt;En hyresvärd kan bara säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan utifrån någon av tre huvudsakliga grunder&lt;SPAN class="ft38"&gt;6&lt;/SPAN&gt;, dvs.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p613 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;4&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;575 § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;5&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Mietrechtlexicon: http://www.mietrechtslexikon.de/&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;6&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;543 § Avsnitt 2 Nr 2 BGB, 543 § Avs 2 Nr 3 och 569 § Avs 2 BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;151&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_147"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388147x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p421 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;när bostaden används på ett, enligt hyresavtalet, otillåtet sätt,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;när hyresbetalningarna dröjer mer än två månader eller när hyresgästen under längre tid inte betalat motsvarande två hyror eller kontinuerligt är försenad med hyran samt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p78 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;när hyresgästen stör husfriden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p50 ft8"&gt;Med omedelbar verkan avses att det inte finns någon uppsägningstid som ska iakttas. Det innebär dock att viss tidsfrist måste finnas för hyresgästen att utrymma bostaden. Dessa uppsägningsgrunder gäller även för tidsbegränsade hyresavtal.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Givet att vi har att göra med en skötsam hyresgäst så är det endast under förutsättning att hyresvärden har ett berättigat intresse som uppsägning får ske&lt;SPAN class="ft49"&gt;7&lt;/SPAN&gt;. Berättigat intresse utgörs av följande:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p614 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Eget behov – dvs. hyresvärden behöver lägenheten för sig själv, sina familjeanhöriga eller anhöriga till sitt hushåll samt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p66 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;om hyresvärden hindras från att få rimligt ekonomiskt utbyte av &lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft9"&gt;fastigheten&lt;/SPAN&gt;, om hyresförhållandet består, och därigenom lider påtaglig nackdel.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p79 ft20"&gt;Lagen säger dock uttryckligen att det inte är tillåtet med uppsägning för att hyra ut till annan hyresgäst i syfte att få ut högre hyra. Uppsägningsvarianten får inte heller användas för att överlåta lägenheten till hyresgästen i samband med ombildning till ägarlägenhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Vid dessa speciella uppsägningsgrunder finns särskilda uppsägningstider beroende på hur länge hyreskontraktet har varat: tre månaders uppsägningstid vid upp till fem års boende, sex månader för mellan sex och åtta år och däröver nio månaders uppsägningstid.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Särskilda uppsägningstider gäller vid ombildningar till ägarlägenheter. Uppsägningstiden är då tre år men kan förlängas i upp till tio år om bostaden ligger i ett område med bostadsbrist.&lt;SPAN class="ft49"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p615 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;7&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;573 § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft43"&gt;8&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;577a § Avs. 2 BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;152&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_148"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388148x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;Förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Så som hyreskontraktsrätten är uppbyggd är rätten till förlängning av ett hyrekontrakt egentligen endast intressant vid tidsbegränsade kontrakt samt vid hyresgästens bortgång.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p74 ft8"&gt;För tidsbegränsade kontrakt gäller att om det förutsatta skälet för tidsbegränsningen förskjuts framåt i tiden så har hyresgästen rätt till förlängning i motsvarande mån. Om skälet till tidsbegränsningen helt bortfaller så övergår hyreskontraktet till att gälla tillsvidare&lt;SPAN class="ft38"&gt;9&lt;/SPAN&gt;.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Vid hyresgästens frånfälle tar make, samboende barn eller andra hushållmedlemmar över kontraktet. I sista hand tar andra arvtagare över kontraktet. Då föreligger det dock en ömsesidig rätt för arvtagare och hyresvärd att säga upp kontraktet inom en månad&lt;SPAN class="ft35"&gt;10&lt;/SPAN&gt;.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft8"&gt;Upprepade störningar av husfriden (Hausfrieden) som boende är orsak till eller upplever regleras allmänt i lagtexterna&lt;SPAN class="ft38"&gt;11 &lt;/SPAN&gt;men i hyreskontrakt finns som regel en klausul som hänvisar till en ”Hausordnung” (fastighetens regler) som gäller för det hus som den hyrda bostaden finns i. I likhet med svenska förhållanden är förhoppningen att det är hyresgästerna som i första hand ska komma överens sinsemellan. Därefter träder regler in som innebär att om de störande momenten, efter anmaning upphör så går saken inte vidare. Om så inte blir fallet finns grund för omedelbar uppsägning – och denna rätt gäller för båda parter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft10"&gt;Hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft10"&gt;Ingångsvärdet på hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;Tyskland har förvisso statsunderstödda bostäder vars hyra är reglerad. Men för den övervägande delen av hyresmarknaden råder avtalsfrihet och det är svårt för en presumtiv hyresgäst att göra annat än att acceptera hyresvärdens bud. Lagstiftaren har i och för sig inte gett hyresvärden obegränsad rätt att sätta vilken hyra han vill vid&lt;/P&gt;
&lt;P class="p616 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;9&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;575 § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;10&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;653–654&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; §§ BGB&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;11&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;543 § Avs 1 BGB och 569 § Avs 2 BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;153&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_149"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388149x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p199 ft20"&gt;nytecknande av hyreskontrakt. Den mest begränsande regeln återfinns, märkligt nog, inte i BGB utan i 5 § Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Här finns en regel som avser att hindra en hyresvärd att ta ut en hyra som överstiger 20 procent av vad som är den ”ortstypiska jämförelsehyran” (”ortsüblichen Vergleichsmiete” i 558 § i BGB men i 5 § WiStG är dock formuleringen mer omfattande) om hyresvärden, genom att utnyttja bostadsbristen på orten, begär den för höga hyran. Till bestämmelsen är knutet ett bötesbelopp vid överträdelse på upp till 50 000 euro vilket, i skrivande stund, motsvarar ca 425 000 kr. Men för det fall det finns alternativa bostäder som den bostadssökande kunnat hyra men ändå väljer att ta bostaden med den alltför höga hyran, så gäller inte &lt;NOBR&gt;20-procentsregeln.&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft20"&gt;Utifrån avgöranden i högsta instans, Bundesgerichthof, har det visat sig väldigt svårt att i praktiken få gehör för att hyresvärden utnyttjat bostadsbristen på orten på sätt som krävs enligt 5§ WiStG.&lt;SPAN class="ft35"&gt;12 &lt;/SPAN&gt;Detta eftersom det ställs mycket lågtgående krav på hyresgästen att styrka att någon alternativ lägenhet inte kunnat hittas samt att&lt;/P&gt;
&lt;P class="p617 ft23"&gt;”orten” ska tolkas i vid mening och inte isolerat till viss del av en stad. Enligt Berliner Mieterverein (en hyresgästorganisation) har avgörandena fört rättsläget dithän, att så gott som ingen hyresgäst kan hävda en för hög ingångshyra med stöd av 5 § WiStG. Det är en öppen fråga om lagstadgandet är att betrakta som obsolet eller om en växande bostadsbrist i vissa tyska tillväxtorter kommer att medföra att det blir möjligt för en hyresgästs att få Bundesgerichthof att meddela dom till dennes fördel.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;För de statsunderstödda bostäderna gäller att högre hyra än vad som krävs för kostnadstäckning inte får tas ut.&lt;SPAN class="ft38"&gt;13 &lt;/SPAN&gt;Detta gäller så länge bostäderna har denna status och under den tid – med vissa frister – de övergår till att vara normala hyreslägenheter. Vilket sker när det statliga stödet upphört.&lt;SPAN class="ft38"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Hur kan hyran ändras?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Den ortstypiska jämförelsehyran har en grundläggande roll för hur en hyresvärd kan höja hyran. Men denna gäller inte för det fall någon av två undantagsvarianter avtalats, dvs. stafetthyra respektive indexhyra, men dessa återkommer vi till i korthet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;12&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft149"&gt;Bundesgerichthof 28.01.2004 (- VIII ZR 190/03 &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;-,&lt;/NOBR&gt; WM 04, 294; GE 04, 540) samt Bundesgerichthof 13.4.2005 (- VIII ZR 44/04 - MM 05, 226 LS; WM 05, 471; GE 05, 790)&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;13&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;28 § Gesetz über die soziale Wohnraumförderung&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;14&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;29 § Gesetz über die soziale Wohnraumförderung&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;154&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_150"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388150x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft9"&gt;Mietspiegel – ”Hyresspegeln”&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft23"&gt;För att underlätta användandet av den ortstypiska jämförelsehyran samarbetar hyresgästs- och hyresvärdsorganisationerna för att åstadkomma referenshyror på kommunnivå. Det underlag man då fått fram kallas Mietspiegel och har utförligt stöd i BGB. Alternativt kan kommunen upprätta en på egen hand. Det finns två olika typer – en enklare variant i 558c § BGB och en kvalificerad variant 558d § BGB, för vilken särskilda krav ställts upp men som därför också får större genomslag.&lt;SPAN class="ft39"&gt;15 &lt;/SPAN&gt;Inte alla tyska kommuner har ”Hyresspegel” men de större städerna har det genomgående.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft9"&gt;Ändring enligt den ortstypiska jämförelsehyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Enligt lag har hyresvärden olika möjligheter för att få till stånd en hyreshöjning upp till den ortstypiska jämförelsehyran.&lt;SPAN class="ft38"&gt;16 &lt;/SPAN&gt;I sitt – skriftliga – hyreshöjningsanbud kan han antingen förlita sig på en&lt;/P&gt;
&lt;P class="p118 ft23"&gt;”Hyresspegel”, se ovan, en hyresdatabank (egentligen även det ett slags hyresspegel), eller ett sakkunnigutlåtande eller visa på tre jämförbara lägenheter där hyran redan ligger på den nivå som han begär. Finns en s.k. kvalificerad hyresspegel så har denna en stark presumtionsverkan. Det finns dock en gräns för hur mycket en hyra får stiga och den är satt till 20 procent över tre år. Vidare måste det förflyta 15 månader mellan hyreshöjningarna och hyresvärden får inte begära ny hyreshöjning förrän tidigast tolv månader efter det att den senaste hyreshöjningen trädde ikraft.&lt;SPAN class="ft39"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft8"&gt;Det är viktigt att komma ihåg att en hyreshöjning måste godkännas av hyresgästen och att han eller hon har tre månader på sig att göra detta. Därefter har hyresvärden rätt att inom tre månader stämma hyresgästen för uteblivet godkännande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft9"&gt;Särskilda hyreshöjningar vid moderniseringar m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft24"&gt;Utöver rätt till hyreshöjningen enligt den ortstypiska jämförelsehyran kan hyresvärden begära hyreshöjning om han eller hon har moderniserat i enlighet med 559 § BGB. Därmed avses uttryckligen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p618 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;15&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;”Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln Bundesministerium für Verkehr”, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;16&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;558–558e&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; §§ BGB&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;17&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;558 § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;155&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_151"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388151x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p107 ft20"&gt;moderniseringar som har höjt bruksvärdet, som långsiktigt förbättrat de allmänna boendeförhållandena eller genomfört åtgärder som gett långsiktiga besparingar på vatten och energi. Slutligen kan även hyreshöjning följa av byggnadsåtgärder som berott på omständigheter som hyresvärden inte själv kunnat råda över men ändå varit tvungen att utföra. Den tillåtna höjningen av årshyran i dessa fall är elva procent av kostnaderna som belöper på lägenheten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft9"&gt;Stafetthyra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft23"&gt;Med stafetthyra avses en i hyresavtalet överenskommen ordning enligt vilken det bestäms hur hyran ska höjas inom en viss tidsram&lt;/P&gt;
&lt;P class="p619 ft8"&gt;– avtalet ska gälla minst ett år varav ett ska vara fritt från höjningar.&lt;SPAN class="ft38"&gt;18 &lt;/SPAN&gt;För avtal om stafetthyra gäller inte hyreshöjningsbegränsningen om högst 20 procent över tre år utan det som utgör den yttersta gränsen för hyreshöjningarna är istället den svårtillämpade regeln om 20 procenten över ortstypiska jämförelsehyran under åberopande av 5 § WiSTG. Några särskilda hyreshöjningar vid moderniseringar m.m. kan inte göras inom ramen för stafetthyressystemet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft9"&gt;Indexhyra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Härigenom räknas hyran om årligen enligt ett av staten fastställt index – ”Preisindex für die Lebenshaltung” – men ett år ska vara utan hyreshöjningar.&lt;SPAN class="ft38"&gt;19 &lt;/SPAN&gt;Prisindexet kan också medföra hyressänkning. Till skillnad från stafetthyra kan hyreshöjningar utöver indexet också komma ifråga vid moderniseringar m.m.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p162 ft9"&gt;Sänkning av hyran – hyresgästens initiativ&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft24"&gt;I enlighet med 536 § BGB så finns möjlighet för hyresgästen att låta bli att betala hyran eller delar av hyran om bostaden har brister som medför att hyresgästens nyttjande av bostaden inte följer vad som får anses gälla enligt avtalet – eller att sådana brister uppstått efterhand. Hyresgästen behöver inte invänta ett myndighetsgodkännande innan han eller hon – efter att ha upplyst hyresvärden om&lt;/P&gt;
&lt;P class="p32 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;18&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;557a § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;19&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;557b § BGB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;156&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_152"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388152x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;bristen – kan börja betala den reducerade hyran. Enligt ett färskt rättsfall från den 11 juli 2012&lt;SPAN class="ft38"&gt;20 &lt;/SPAN&gt;är det hyresgästen som står risken för att ha gjort en korrekt bedömning av om bristen är sådan att den ger rätt till sänkning av hyran. Om inte, så har hyresgästen ganska snart försatt sig i en situation där han eller hon ligger efter med hyresbetalningarna och kan sägas upp på den grunden. Det är därför – utom i uppenbara fall – tillrådligt att betala hela hyran men samtidigt förbehålla sig rätten till återbetalning och därefter föra saken vidare till process. Det finns en rik flora av rättsfall hos hyresgästföreningarna som beskriver i vilka fall det kan bli tal om hyressänkningar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p158 ft10"&gt;Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft8"&gt;Vid &lt;SPAN class="ft9"&gt;nyteckning &lt;/SPAN&gt;ges, som ovan nämnts, ett visst skydd om den tilltänkta hyresgästen blir utnyttjad på grund av rådande bostadsbrist på orten. Det är den tidigare nämnda – men svårtillämpade – 5 § WiStG enligt vilken blotta begäran om en hyreshöjning som ligger minst 20 procent över den ortstypiska jämförelsehyran är olaglig. Hyresgästen behöver inte ens ta ställning till den utan hyresvärden kan straffas redan genom begäran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft8"&gt;I &lt;SPAN class="ft9"&gt;pågående hyresförhållanden &lt;/SPAN&gt;ligger det på hyresgästen att bevaka sin rätt så att en hyreshöjning inte medför att den nya hyran överstiger den ortstypiska jämförelsehyran. Slutligen kan hyreshöjningar inte överstiga 20 procent sett över tre år även om den då inte skulle nå upp till den ortstypiska jämförelsehyran.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Försäkring&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft23"&gt;Försäkringsfrågor är speciella eftersom hyresvärdens försäkringar för själva bostadshuset kan läggas till de kostnader som – vid sidan av själva hyran – kan tas ut såsom driftskostnader (se ovan). Däremot synes kostnader för en försäkring mot uteblivna hyresbetalningar inte utgöra en sådan kostnad som kan läggas till driftskostnaderna utan hamnar under uthyrningsverksamhetens kamerala ”förvaltningskostnader”.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p620 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;20 &lt;/SPAN&gt;Bundesgerichthof 11. Juli 2012 Az. VIII ZR 323/11&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;157&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_153"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388153x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Garantier&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Det saknas uttryckliga regler som kräver att garantier ställs till förmån för hyresvärden såsom t.ex. en hyresgaranti.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft24"&gt;Enligt 551 § i BGB så kan en hyresvärd begära upp till tre månaders kallhyra som säkerhet. Säkerheten ska hållas åtskild från hyresvärdens konton och ränteintäkterna tillfaller hyresgästen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Bytesrätt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Någon bytesrätt i svensk mening finns inte i Tyskland. Det är hyresvärden som äger frågan och det saknas regler för vad han förväntas gå med på eller inte gå med på. Det är dock möjligt med lägenhetsbyten i Tyskland, men de kan endast genomföras efter det att hyresvärden har gett sitt godkännande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft23"&gt;Mål om hyresfrågor hanteras i första instans vid Amtsgericht – motsvarande vår tingsrätt – och således inte inom ramen för en specialdomstol som t.ex. hyresnämnden i Sverige. Vid förhandling i Amtsgericht finns inte krav på advokat vilket det finns vid de högre rättsinstanserna – Landgericht och Bundesgericht.&lt;SPAN class="ft39"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft8"&gt;Det är värt att känna till att antalet rättsförfaranden i hyrestvister under år 2009, enligt Tyska hyresgästorganisationen DMB,&lt;SPAN class="ft38"&gt;22 &lt;/SPAN&gt;var knappt 280 000. Av dessa härrör 78 procent till antingen kontraktsbrott (parterna lever inte upp till avtalet, t.ex. hyresgästen använder lägenheten i strid med hyresavtalet eller att hyresvärden inte tillhandahåller en lägenhet som svarar upp till normala krav), driftskostnader, hyreshöjningar eller deposition.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p621 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;21&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;78 § Zivilprozessordnung (ZPO)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;22&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Pressmeddelande 19 oktober 2010 från http://www.mieterbund.de&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;158&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_154"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388154x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft10"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Rättshjälp&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft8"&gt;Det går att ansöka om rättshjälp i hyrestvister. Det är domstolen som beviljar full eller delvis rättshjälp om man saknar eller inte har tillräckliga ekonomiska förutsättningar.&lt;SPAN class="ft38"&gt;23 &lt;/SPAN&gt;Skulle den som får rättshjälp förlora tvisten får hon eller han dock stå för motpartens advokatkostnader. Antagligen kan – rent principiellt – hyresvärden också få rättshjälp men det torde krävas en extremt ansträngd ekonomisk situation för att det skulle kunna beviljas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p203 ft9"&gt;Bostadsbidrag&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft23"&gt;I sammanhanget kan nämnas att det finns två sätt för att få stöd till sitt boende – dels genom regler i tysk sociallagstiftning (Sozialgesetzbuch II) samt i ”bostadsbidragslagen” (Wohngeldgesetz).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft8"&gt;Får man stöd enligt den ena lagstiftningen är man som huvudregel utesluten från den andra.&lt;SPAN class="ft38"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft24"&gt;För hyresvärden saknas skydd utöver möjligheten att teckna en försäkringar för hyresbortfall, rättsskyddsförsäkringar o.dyl. Något annat lagstadgat skydd – utöver reglerna i BGB – tycks inte finnas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p622 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;23&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;114 § Zivilprozessordnung (ZPO)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;24&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;7 § Wohngeldgesetz (WoGG)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;159&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_155"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388155x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft31"&gt;England&lt;/P&gt;
&lt;P class="p422 ft10"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i England&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;Det engelska bostadsbeståndet – här ingår inte beståndet i Skottland, Wales och Nordirland – bestod år 2010 av 22,8 miljoner bostäder. Därav var 14,8 miljoner (65 %) privatbostäder (owner occupied), 3,9 miljoner (17 %) var privatägda hyresbostäder, 2,2 miljoner (10 %) bostäder var uthyrda av Housing Associations (fristående icke vinstdrivande bostadsföretag) samt 1,8 miljoner (8 %) var uthyrda av Local Authorities (kommunägda bostäder).&lt;SPAN class="ft35"&gt;25 &lt;/SPAN&gt;Jämfört med den tyska bostadsmarknaden har den engelska en högre andel ägda lägenheter. Den privata hyresmarknaden i England är jämnstor med den icke vinstdrivande eller offentligt ägda. I Tyskland är däremot nästan två tredjedelar av hyresbostäderna privatägda. Dessa två stora länder uppvisar således redan i utgångsläget påtagliga skillnader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p253 ft8"&gt;I det följande är det förhållandena för den privatuthyrda delen av hyresmarknaden som beskrivs – ”Assured Shorthold Tenancies” och något om ”Assured Tenansies”. Genom en hyresrättsreform under &lt;NOBR&gt;1990-talet&lt;/NOBR&gt; är det Assured Shorthold Tenancies som är huvudregeln&lt;SPAN class="ft38"&gt;26 &lt;/SPAN&gt;för privatuthyrda lägenheter och den är den vanligaste hyresformen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;I än högre grad än i t.ex. Tyskland har den privata hyresmarknaden utvecklats till en ”småindustri” vad gäller den typiske hyresvärden. Enligt en undersökning som gjordes av Department for Communities and Local Government – i fortsättningen fritt översatt till kommundepartementet – ”Private Landlords Survey” så är&lt;/P&gt;
&lt;P class="p188 ft8"&gt;71 procent av alla hyresbostäder uthyrda av privatpersoner och 78 procent av alla privata hyresvärdar har endast en bostad att hyra ut. Vidare framgår det att 43 procent av hyresvärdarna knyter fristående ”agents”, eller ombud, till sig för administrationen av sina bostäder.&lt;SPAN class="ft38"&gt;27&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Hyrans delar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft28"&gt;Hyran är som huvudregel kallhyra. Därutöver tillkommer kostnader för gas, el, vatten och skatt (Counsil Tax – en kommunalskatt som utgår per bostad och administreras av hyresvärden i flerbostads-&lt;/P&gt;
&lt;P class="p623 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;25&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Department for Communities and Local Government: Housing Statistical Release&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;26&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Section 19A, chapter II Assured Shorthold Tenancies; Housing act 1988&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;27&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Department for Communities and Local Government: Private Landlords Survey 2010&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;160&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_156"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388156x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;hus). Det är möjligt för hyresvärd och hyresgäst att avtala om att olika driftskostnader ska ingå i hyran men om det inte gjorts så är det hyresgästen som ska betala kostnader utöver hyran till respektive leverantör.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Löptider&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft20"&gt;Assured Shorthold Tenancies är huvudregel för alla nya hyreskontrakt sedan början av år 1997. Detta innebär att ett hyresavtal kan slutas på – inledningsvis – sex månader och därefter antingen bli ett nytt tidsbegränsad hyresavtal eller en s.k. Statutory Periodic Tenancy (vilket fortfarande faller under ”Shorthold”) vilket innebär att det gäller tillsvidare. I dessa fall är hyresgästens besittningsrätt begränsad och kan upphöra vid utgången av den tidsbegränsade periodens slut, alternativt efter två månaders uppsägning. Mer om detta nedan. Det går även att avtala om Assured Tenancy antingen från början eller att parterna kommer överens om att göra om en Assured Shorthold Tenancy. Denna variant, dvs. Assured Tenancy, ger hyresgästen ett bättre besittningsskydd men är mer ovanlig.&lt;SPAN class="ft35"&gt;28&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p624 ft8"&gt;Det är värt att notera att engelsk rätt behandlar hyresförhållandet som ett i grunden tidsbegränsat förhållande baserat på en ”term”.&lt;SPAN class="ft38"&gt;29 &lt;/SPAN&gt;Det är oftast en månad men måste inte vara det. Det som gör att Assured Shorthold Tenancy och Assured Tenancy i det följande behandlas som om det är tillsvidareavtal beror på den automatiska förlängning i nya ”terms” som kommer till stånd genom parternas passivitet eller konkludenta handlande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p625 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;28&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Department for Communities and Local Government: Assured and Assured Shorthold Tenancies – A guide for tenants&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p626 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;29&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Tenancy Law and Procedure in the EU, Research Project &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;co-financed&lt;/NOBR&gt; by the Grotius Programme for Judicial &lt;NOBR&gt;Co-operation&lt;/NOBR&gt; in Civil Matters. England and Wales: http://www.eui.eu/Documents/DepartmentsCentres/Law/ResearchTeaching/ ResearchThemes/EuropeanPrivateLaw/TenancyLawProject/TenancyLawUK.pdf&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;161&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_157"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388157x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Villkor om uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p422 ft9"&gt;Assured Shorthold Tenancy&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft24"&gt;Under hyresförhållandets första sex månader är hyresgästen skyddad såvida inte någon av ett antal kvalificerade uppsägningsgrunder är för handen. Det rör sig om utebliven hyresbetalning, vanvård av lösöret i en lägenhet som hyrts ut möblerad, långivares krav till följd av att fastighetsägaren inte betalat förfallna lånekostnader. Detta gäller även under efterföljande &lt;SPAN class="ft65"&gt;tidsbegränsade &lt;/SPAN&gt;hyresförhållanden. Om en hyresvärd säger upp ett tidsbegränsat hyresavtal minst två månader innan det upphör så upphör avtalet vi utgången av perioden. Om ingen av parterna vill avsluta förhållandet efter första perioden uppstår ett Statutory Periodic Tenancies – perioden i ”periodic” är oftast en månad.&lt;SPAN class="ft49"&gt;30 &lt;/SPAN&gt;Uppsägningstiden är då två månader för hyresvärden och en månad för hyresgästen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p627 ft23"&gt;Om det är ett tillsvidareavtal redan från början (Contractual Periodic Tenancy), även här är perioden normalt en månad, gäller regeln om besittningsskydd under de första sex månaderna men därefter kan hyresvärden säga upp kontraktet utan särskild grund med iakttagande av en uppsägningstid om två månader.&lt;SPAN class="ft39"&gt;31&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Assured shorthold tenancy är således – jämfört med svenska förhållanden – ett hyressystem som ger hyresgästen ett väldigt begränsat besittningsskydd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft9"&gt;Asssured tenancy&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;Till skillnad från ”Shorthold” så skyddas hyresgästen från uppsägning när hyresavtalet uttryckligen anger att det är fråga om ”Assured Tenancy”.&lt;SPAN class="ft35"&gt;32 &lt;/SPAN&gt;Det är hyresvärden som ensam äger frågan om ett hyresförhållande ska ha denna status. Dvs. det är inget hyresgästen kan tvinga fram. I Assured &lt;NOBR&gt;Tenancy-hyresförhållanden&lt;/NOBR&gt; är besittningsskyddet väsentligt starkare. Om hyresvärden vill att hyresförhållandet ska upphöra måste han eller hon gå till domstol och hävda någon av de ovan, under Assured Shorthold Tenancy, nämnda uppsägningsgrunderna (för första sexmånadersperioden) föreligger, vilket innebär att en skötsam hyresgäst har ett starkt skydd.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p393 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;30&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.simplyrent.co.uk/tntfaq.htm&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;31&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Section 21, chapter II Assured Shorthold Tenancies; Housing act 1988&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;32&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Section 5, chapter I Assured Tenancies; Housing act 1988&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;162&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_158"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388158x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p628 ft10"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p629 ft20"&gt;Vad gäller frågor kring störande beteenden så regleras dessa skyldigheter för hyresgästen i en av uppsägningsgrunderna.&lt;SPAN class="ft35"&gt;33 &lt;/SPAN&gt;I dessa innefattas inte bara hyresgästens egna, hushållsmedlems eller gästs störande beteenden utan uppsägningsgrunden kan även bestå i att hyresgästen, eller medlem i dennes hushåll blivit dömd för att ha tillåtit att lägenheten använts för olagliga eller omoraliska ändamål eller dömts för ett brott begånget i, eller i lokaler knutna till bostaden och som faller under allmänt åtal (indictable offence).&lt;/P&gt;
&lt;P class="p630 ft20"&gt;Vidare regleras i lag vad som anses vara straffbara trakasserier som hyresvärden eller dennes ombud (”agent”) kan göra sig skyldiga till.&lt;SPAN class="ft35"&gt;34 &lt;/SPAN&gt;Exempel på sådant kan vara att allt från hot och våld till att allvarligt påverka möjligheterna till att använda bostaden. En reflektion, utifrån svenska förhållanden, är att det verkar finnas en stor medvetenhet om problematiken hos lagstiftaren som gjort att man valt att ha en särlagstiftning med straffrättsliga bestämmelser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p631 ft10"&gt;Hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p305 ft10"&gt;Ingångsvärdet på hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p632 ft24"&gt;Det råder i princip marknadshyra inom ramen för de privat uthyrda bostäderna. Det finns dock en möjlighet att få hyran prövad av en Rent Assessment Committee (ärendet avgörs då av en nämnd bestående av en jurist, en fastighetssakkunnig och en lekman) inom sex månader från det att man slöt avtal om en Assured Shorthold Tenancy. Därefter är detta inte möjligt. Å andra sidan kan det bli svårt att komma överens om hyreshöjning efter de sex första månaderna. Den svårigheten kan dock lösas på det för hyresvärden förmånliga viset att han eller hon vidtar de nödvändiga åtgärderna för att säga upp hyresgästen om de inte kommer överens. Eftersom besittningsrätten – jämfört med svenska förhållanden – är obefintlig utnyttjas prövningsrätten i liten utsträckning.&lt;SPAN class="ft49"&gt;35&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p633 ft8"&gt;För Assured Tenancy är möjligeheten till uppsägning mycket mer begränsad och därför är möjligheten att vinna framgång inför&lt;/P&gt;
&lt;P class="p634 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;33&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft52"&gt;Ground 14 i “SCHEDULE 2 Grounds for Possession of &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;Dwelling-houses&lt;/NOBR&gt; let on Assured Tenancies”&lt;/P&gt;
&lt;P class="p340 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;34&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Protection from Eviction Act 1977&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p341 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;35&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;http://www.landlordlawblog.co.uk/2011/07/26/explaining-the-housing-act-1988/&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p342 ft15"&gt;163&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_159"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388159x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;en Rent Assessment Committee större men hyresgästen måste klaga på höjningen innan den träder ikraft.&lt;SPAN class="ft38"&gt;36&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft10"&gt;Hur kan hyran ändras?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p140 ft8"&gt;Hyran ändras genom att hyresvärd och hyresgäst kommer överens om en ändring och i regel innebär det att den höjs. Detta kan vara överenskommet redan i avtalet. Huvudregeln är att hyran bara kan höjas en gång per år. Om man inte har kommit, eller kan komma överens kan en uppsägning av själva hyran göras med angivandet av vilken den nya hyran ska bli.&lt;SPAN class="ft38"&gt;37 &lt;/SPAN&gt;Hyresgästen måste motsätta sig den inom en månad och låta frågan gå till en Rent Assessment Committee och få den prövad. Om hyresgästen inte gör det kommer den nya hyran att gälla.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft8"&gt;Det som tycks vara den normala metoden om man inte kan komma överens är emellertid att hyresgästen sägs upp eftersom det låter sig göras utan grund vid Assured Shorthold Tenancy. Det får antas att denna möjlighet är ett starkt påtryckningsmedel som gör att hyresgästen går med på hyreshöjningar intill dess att den helt enkelt ser sig tvungen att flytta på grund av hyresnivån.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p238 ft8"&gt;För tidsbegränsade hyreskontrakt – vanligen de första sex månaderna – kan hyran inte höjas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;För den vanligaste hyresformen – Assured Shothold Tenancy – finns egentligen inte något skydd mot alltför höga hyror. För den ovanliga Assured Tenancy, men bättre besittningsrätt, finns det en reell möjlighet att få hyran prövad av en Rent Assessment Committee.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p635 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;36&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.justice.gov.uk/tribunals/residential-property/applications&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;37&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Section 13, chapter I Assured Tenancies; Housing act 1988&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;164&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_160"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388160x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p636 ft10"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft9"&gt;Försäkringar och garantier&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Det ställs inga krav i lag på hyresvärden att ha försäkringar men ofta är denne försäkrad för byggnaden i sig och för inkråmet. Även ansvarsförsäkringar är vanligt. Slutligen finns det hyresgarantiförsäkringar som främst används av hyresvärdar som köper och belånar lägenheter och är i stort behov av hyresbetalningarna för att klara sina avbetalningar.&lt;SPAN class="ft38"&gt;38&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p203 ft9"&gt;Depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;Depositioner är det belopp som hyresvärden eller dennes ombud får för att täcka hyresgästens åtaganden och skyldigheter gentemot hyresvärden.&lt;SPAN class="ft49"&gt;39 &lt;/SPAN&gt;I regel rör det sig om belopp motsvarande två månaders hyra. Detta har givits en tvingande reglering och den innebär att endast vissa institut kan ta hand om depositioner för att underlätta för hyresgäster att få tillbaka sin deposition. Det är förenat med ansenliga kostnader, två till tre gånger depositionen, för fastighetsägaren om det visar sig att han eller hon inte verkställt överföringen av depositionen till ett sådant institut.&lt;SPAN class="ft49"&gt;40&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p612 ft10"&gt;Bytesrätt och succession&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft8"&gt;Det finns ingen rätt enligt lag till bytesrätt för privat uthyrda lägenheter. Ett lägenhetsbyte bygger på att alla parter är ense, vilket i och för sig också kan framgå av hyreskontraktet. Vidare kan det avtalas om uthyrning i andra hand. Om en hyresgäst skulle dö så kan en medlem av dennes hushåll ta över kontraktet. Endast ett sådant övertagande är tillåtet vilket innebär att vid den övertagande hyresgästens död finns inte denna rätt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;41&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p637 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;38&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.tenancyagreementservice.co.uk/landlords-insurance.htm&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;39&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Section 212, chapter 4 Tenancy deposit schemes, Housing Act 2004&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;40&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;http://www.direct.gov.uk/en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/DG_1891&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft57"&gt;20&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;http://www.tenancyagreementservice.co.uk/tenancy-deposit-protection-schemes.htm&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p117 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;41&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Department for Communities and Local Government: Assured and Assured Shorthold Tenancies – A guide for tenants&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p638 ft15"&gt;165&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_161"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388161x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister&lt;/P&gt;
&lt;P class="p207 ft8"&gt;Tvister om hyreshöjningar som gått till Rent Assessment Committe kan överklagas till High Court (att jämföra med högsta domstolen) men inte såvitt avser det fastställda hyresbeloppet utan endast vad som får likställas med rättsprövning.&lt;SPAN class="ft38"&gt;42&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Vid tvister om depositioner kan parterna – om de är överens om detta – vända sig till en särskild skiljenämnd, Alternative Dispute Resolution Service, vars beslut inte kan överklagas. Annars återstår allmän domstol.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Vid övriga tvister – såsom vräkning och tvister om hyresbetalningar – är parterna hänvisade till allmän domstol. Vid Assured Shorthold Tenancys finns det möjlighet för hyresvärden att använda sig av ett skriftligt förfarande för vräkning kallat Eviction through accelerated possession.&lt;SPAN class="ft38"&gt;43&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft30"&gt;I de fall hyresgästen avkrävs deposition men har svårigheter att finansiera denna så kan man få de lokala myndigheterna, kommunen, att stå som garant under viss tid.&lt;SPAN class="ft69"&gt;44&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft10"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse – personlig reflektion&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft8"&gt;Jag har svårt att se behovet av ytterligare skydd för privata hyresvärdar i det system som skapades under Margaret Thatchers regeringstid för att underlätta för den privata hyressektorn. Det är också slående hur många olika tjänster som dykt upp på internet och som, åtminstone delvis, får antas få sin näring av det förhållande att engelsk lagstext på området, enligt min ödmjuka uppfattning, är väsentligt mera svårgenomtränglig än t.ex. tysk. Det är även förvånande att större privata aktörer inte är mer näravarande på denna marknad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p639 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;42&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft149"&gt;http://www.justice.gov.uk/downloads/tribunals/residential-property/rent-assessment-&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; guidance.pdf&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;43&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Regeln finns i ”civilprocesslagen”: 55.17 of the Civil Procedure Rules 1998&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;44&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;http://www.direct.gov.uk/en/HomeAndCommunity/Privaterenting/Tenancies/&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p255 ft37"&gt;DG_189119&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;166&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_162"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388162x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft31"&gt;Norge&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft10"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Norge&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft20"&gt;I Norge fanns det under 2011 års inledning en 2,34 miljoner bostäder. Åtta av tio bor i en bostad de äger vilket beror på den bostadspolitik som under lång tid förts i Norge – den s.k. Eiarlinja eller&lt;/P&gt;
&lt;P class="p278 ft8"&gt;”Ägarlinjen”. De som hyr har i tre fjärdedelar av fallen en privat hyresvärd. Hyresbostaden uppfattas också ofta som en tillfällig lösning till dess att man har köpt sig en bostad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;I det följande tas ”normalkontraktet” upp och det redogörs inte för specialbestämmelser avseende &lt;NOBR&gt;student-,&lt;/NOBR&gt; &lt;NOBR&gt;tjänste-,&lt;/NOBR&gt; sociala (vanskeligstiltes) bostäder eller uthyrning av egen bostad.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft28"&gt;I Norge ska hyran normalt täcka allt men man kan även – och då uttryckligen – avtala om att elektricitet och bränsle ska fördelas mellan förbrukarna i fastigheten. Om det görs individuell mätning av vatten och avlopp kan det även avtalas att dessa kostnader ska ligga utanför själva hyran. I flerfamiljshus där två tredjedelar av hyresgästerna kräver det ska det installeras individuell mätning för varm- och kallvattenkostnader om särskild debitering ska ske.&lt;SPAN class="ft84"&gt;45&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p640 ft10"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Löptid&lt;/P&gt;
&lt;P class="p249 ft20"&gt;Ett hyresavtal kan slutas tillsvidare eller på bestämd tid och är något slutdatum inte bestämt i det senare fallet är det ändå att betrakta som tillsvidareavtal. Det tidsbegränsade avtalet får som huvudregel endast slutas på minst tre år. För bostäder i villor där hyresvärden själv bor – dvs. vinds- eller källarvåningar – kan denna tid sättas ner till ett år. Generella undantag finns även för de fall någon i ägarens hushåll ska ha lägenheten eller om annan saklig grund för den bestämda tiden föreligger. Det är nödvändigt att meddela hyresgästen dessa omständigheter senast då avtalet sluts.&lt;SPAN class="ft35"&gt;46&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p641 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;45&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;3 kap. 1 och 4 §§ i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;46&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;9 kap. 4 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;167&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_163"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388163x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Villkor om uppsägning och hävning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p469 ft9"&gt;Uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Har hyresvärden uppfyllt sin upplysningsplikt om att avtalet inte går att säga upp kan – i normala fall – inte ett tidsbestämt avtal sägas upp.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I övrigt kan hyresgästen säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid såvida inget annat avtalats. Vid hyra av rum är tiden en månad om inget annat avtalats.&lt;SPAN class="ft38"&gt;47&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;För hyresvärden gäller att han kan säga upp ett tillsvidareavtal i fyra typer av fall&lt;SPAN class="ft38"&gt;48&lt;/SPAN&gt;:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Han eller hon ska använda lägenheten som bostad eller någon i dennes hushåll ska det.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p78 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Ombyggnad eller rivning som gör att utflyttning är nödvändig.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Hyresgästen har åsidosatt sina åligganden enligt hyreskontraktet samt&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p66 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;om det föreligger annan saklig grund för uppsägning. Det kan vara fråga om att annan närstående än en hushållsmedlem ska ha bostaden.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p642 ft8"&gt;Det är emellertid inte säkert att hyresvärdens uppsägning av ett tillsvidarekontrakt blir godkänd vid en prövning i rätten. Det är nämligen upp till domstolen att göra en rimlighetsprövning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Hävning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft20"&gt;Istället för uppsägning kan hävning av hyresavtalet bli aktuell vid väsentliga åsidosättanden av hyresgästen, t.ex. utebliven hyresbetalning, om hyresgästen – trots skriftlig varning – fortsätter att visa bristande omsorg om bostaden eller uppträder på ett sätt som skadar eller påverkar hyresvärden, egendomen eller övriga boende negativt. Vidare kan det vara fråga om att hyresgästen – utan att ha rätt till det och trots skriftlig varning – låtit andra använda bostaden, helt eller delvis. Det kan även vara fråga om att hyresgästen använder lägenheten på annat sätt än vad som avtalats och, slutligen, om hyresgästen i övrigt åsidosätter sina plikter på ett sätt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p643 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;47&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;9 kap 6 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p146 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;48&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;9 kap. 5 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;168&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_164"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388164x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;som gör det nödvändigt att upphäva avtalet. Vid hävning finns inte samma tidsmässiga skydd som vid uppsägning utan hyresgästen förväntas flytta tämligen omgående.&lt;SPAN class="ft38"&gt;49&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft9"&gt;Förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p214 ft8"&gt;Ett tidbegränsat hyresavtal förlängs, och blir därigenom ett tillsvidareavtal, om hyresförhållandet består i mer än tre månader efter utgången av den bestämda hyrestiden och hyresvärden inte skriftligen uppfordrat hyresgästen att flytta.&lt;SPAN class="ft38"&gt;50 &lt;/SPAN&gt;Vidare kan den tidsbestämda tidsramen förskjutas om en oförutsedd omständighet inträffat efter det att avtalet ingicks.&lt;SPAN class="ft38"&gt;51&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;Under rubriken ”Ro och orden” i norska hyreslagen finns allmänt hållna regler som fastställer att det är hyresvärdens ansvar att upprätthålla ro och ordning – om inget annat avtalats.&lt;SPAN class="ft38"&gt;52 &lt;/SPAN&gt;Vidare är det hyresgästens plikt att i rimlig mån följa vad som följer enligt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p118 ft8"&gt;”husorden”. Detta stadgande konkretiseras i de – för varje enskilt hus gällande – husordningsreglerna. Ett uttryckligt undantag har dock gjorts för rätten att hålla djur i lägenheten.&lt;SPAN class="ft38"&gt;53 &lt;/SPAN&gt;Enligt detta kan en hyresgäst, under vissa omständigheter, ändå ha djur i lägenheten även om hyresvärden förbjuder det. Hyresgästens skyldighet att vara varsam om lägenheten formuleras som att han eller hon ska visa tillbörlig aktsamhet och i övrigt handha bostaden i överensstämmelse med hyresavtalet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p203 ft10"&gt;Hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft10"&gt;Ingångsvärdet på hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft8"&gt;Hyressättningen vid ingåendet av hyresavtalet är i Norge en förhandlingsfråga mellan hyresvärd och hyresgäst. Men det finns en begränsningsregel som säger att man inte kan avtala om en hyra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p644 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;49&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;9 kap. 9 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;50&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;9 kap. 2 § tredje stycket i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;51&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;9 kap. 3 § andra stycket i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;52&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;2 kap. 5 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;53&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;2 kap. 5 § andra stycket i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;169&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_165"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388165x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p161 ft8"&gt;som är orimlig i förhållande till det som vanligtvis uppnås på avtalstidpunkten vid ny ythyrning av liknande bostad på liknande avtalsvillkor.&lt;SPAN class="ft38"&gt;54 &lt;/SPAN&gt;Det innebär att det finns en tämligen fri hyressättning så länge den inte på ett orimligt sätt avviker från marknadshyran för liknande bostäder.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Hur kan hyran ändras?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;I den norska lagen ges möjlighet för både hyresvärd och hyresgäst att – med en månads varsel – höja eller sänka hyran i förhållande till hur konsumentprisindex ändras. Detta kan göras en gång per år.&lt;SPAN class="ft38"&gt;55 &lt;/SPAN&gt;En möjlighet för parterna till ändring av hyran utöver konsumentprisindex är ”Tilpassing til gjengs leie” dvs. anpassning till gängse hyra. Denna möjlighet kan dock först användas efter det att hyresförhållandet varat i två år och sex månader. Det kan ses som en kalibrering av hyran i förhållande till marknaden eftersom syftet är att fastställa en hyra som vid tidpunkten är den gängse enligt vad som gäller vid uthyrning av liknande bostäder på liknande avtalsvillkor.&lt;SPAN class="ft38"&gt;56 &lt;/SPAN&gt;Hyran kommer dock inte att gälla förrän efter ytterligare sex månader så i praktiken kan sägas att det rör sig om en hyresrevision vart tredje år. ”Gjengs leie” tas fram genom kommunens försorg.&lt;SPAN class="ft38"&gt;57&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p645 ft10"&gt;Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis&lt;/P&gt;
&lt;P class="p442 ft8"&gt;Hyran ska vara ”rimlig” vid nyteckning och kan i pågående hyresförhållande justeras var tredje år i enlighet med vad som är marknadshyran i området.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft28"&gt;Några särskilda försäkringskrav på någon av parterna i ett hyresförhållande finns inte i den norska hyreslagen. Det är således den allmänna försäkringsmarknaden som står tillbuds för att begränsa&lt;/P&gt;
&lt;P class="p646 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;54&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;4 kap. 1 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;55&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;4 kap. 2 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;56&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;4 kap. 3 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;57&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft83"&gt;Se bl.a. Oslo kommune, Boligbygg Oslo KF: Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 2. kvartal 2012&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;170&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_166"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388166x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;risker i hyresförhållanden. Däremot kan det ställas garantier och betalas depositioner.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft9"&gt;Garantier&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft24"&gt;Garantier som t.ex. kan ställas av bank, socialkontor, arbetsgivare eller bekant kan uppgå – tillsammans med eventuell deposition – till högst sex månaders hyra. Garantin kan omfatta det mesta som kan bli följden av att ett hyresförhållande inte fullgörs enligt lag och avtal. Däremot kan inte garantin tas i anspråk utan begränsning av hyresvärden utan den som ställde garantin måste ta hänsyn till eventuella motkrav som hyresgästen har på hyresvärden.&lt;SPAN class="ft49"&gt;58&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p640 ft9"&gt;Deposition&lt;/P&gt;
&lt;P class="p149 ft20"&gt;Reglerna om hyresvärdens rätt att begära deposition innebär att ett belopp motsvarande sex månaders hyra kan krävas. Detta belopp måste inte vara statiskt utan man kan avtala om att det ska justeras om hyran höjs. Det är särskilt reglerat att det är hyresgästen som ska sätta in beloppet på en bank som hyresvärden har rätt att anvisa om det inte är olämpligt för hyresgästen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;Så länge hyresförhållandet består kan ingen av parterna ta depositionen i anspråk. Hyresgästen kan dock begära att få ut räntan på beloppet. Vid hyresförhållandets slut kan depositionen betalas ut om parterna är överens. I annat fall tar särskilda procedurregler över.&lt;SPAN class="ft35"&gt;59&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Bytesrätt och succession&lt;/P&gt;
&lt;P class="p647 ft8"&gt;Någon bytesrätt finns inte i norsk rätt. Hyresvärden har rätt att, utan motivering, säga nej till ett byte av hyresgäst – såvida inget annat avtalats.&lt;SPAN class="ft38"&gt;60 &lt;/SPAN&gt;För vissa familje- eller hushållsrelaterade situationer ges dock undantag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p181 ft24"&gt;En kategori som alltid har rätt att ta över hyreskontraktet är de som bott tillsammans med den bortgångne; efterlevande make eller maka, registrerad partner samt barn. Därutöver har sambo eller fosterbarn rätt att ta över kontraktet, om man bott samman i två år före&lt;/P&gt;
&lt;P class="p648 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;58&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;3 kap. 6 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;59&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;3 kap. 5 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;60&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;8 kap. 1 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;171&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_167"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388167x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;dödsfallet. Om sambo väntar barn med den bortgångne gäller inte tvåårsfristen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p80 ft24"&gt;Vidare finns det regler som binder hyresvärden till att godkänna ett övertagande vid upplösning av äktenskap, separation i registrerat partnerskap eller om den ena maken alt. partnern överger bostaden.&lt;SPAN class="ft49"&gt;61&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft10"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Det finns en ovanligt rik flora av nämnder inom ramen för rättsvården i Norge men som alla har sin möjliga överinstans i tingsrätten. Det rör sig om Takstnämnd, Forliksrådet samt Husleietvistutvalget.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft23"&gt;Takstnemnd, nämnd bestående av lekmän, kan enligt lag endast hanha frågor om hyras storlek och hyresgästs ersättning för utförda förbättringar.&lt;SPAN class="ft39"&gt;62 &lt;/SPAN&gt;Forliksrådet finns i varje kommun och är även den tillsatt med lekmän och har behörighet att avgöra hyrestvister.&lt;SPAN class="ft39"&gt;63 &lt;/SPAN&gt;Slutligen finns systemet med den partssammansatta Husleietvistutvalget – här finns även jurister – men det är endast utbyggt i de större kommunerna och har behörighet att avgöra hyrestvister för bostäder och tar över Forliksrådets roll i dessa frågor.&lt;SPAN class="ft39"&gt;64 &lt;/SPAN&gt;Ovan nämnda nämndorgan har till uppgift att i första hand försöka medla och i andra hand avgöra tvisten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft8"&gt;Efter nu nämnda instanser kan saken föras vidare till tingsrätt och till högre instans.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p649 ft8"&gt;En tvist kan även lösas vid skiljenämnd&lt;SPAN class="ft38"&gt;65 &lt;/SPAN&gt;(Voldgift) om parterna kommit överens om detta efter att tvisten uppstått.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p381 ft10"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft24"&gt;I det fall en hyresgäst inte vill godta hyran kan han eller hon deponera den omtvistade delen av hyran i någon av de banker som har rätt att hantera sådana dispositioner. Genom att göra så undviker hyresgästen att bli uppsagd av hyresvärden för bristande hyresbetalning till dess att frågan blivit avgjord. Det är förenat med vissa&lt;/P&gt;
&lt;P class="p650 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;61&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;8 kap. 3 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;62&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;12 kap. 2 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;63&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;27 § första till tredje stycket Lov om domstolene 13. august 1915 nr 5&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;64&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;12 kap. 5 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler samt http://www.htu.no/&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;65&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;12 kap. 1 § i LOV &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;1999-03-26&lt;/NOBR&gt; nr 17: Lov om husleieavtaler&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;172&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_168"&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;formkrav bl.a. att hyresvärden ska medverka till att depositionen görs och att huvudregeln är att uttag ska göras gemensamt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft30"&gt;Det är tveksamt om det finns något som kan sägas utgöra sådant skydd utöver de frivilliga försäkringar som kan tas för bl.a. utebliven hyra.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p651 ft15"&gt;173&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_169"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388169x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft31"&gt;Finland&lt;/P&gt;
&lt;P class="p422 ft10"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Finland&lt;/P&gt;
&lt;P class="p47 ft20"&gt;Den finska bostadsmarknaden består av en majoritet ägarbostäder (ca 1,66 miljoner eller 67 procent) och den resterande delen är någorlunda jämt fördelad mellan subventionerade, och därmed hyresreglerade, hyresbostäder (0,44 miljoner eller 18 procent) och fritt finansierade bostäder (0,38 miljoner eller 15 procent). I det följande är det de fritt finansierade bostädernas hyresvillkor som kommer att redovisas. De fritt finansierade – i det följande kallade de privata – bostäderna ägs till två tredjedelar av privatpersoner och till en tredjedel av företag och samfund.&lt;SPAN class="ft35"&gt;66&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p108 ft24"&gt;Det kan vara värt att känna till att i Helsingfors är de privata hyrorna ca 40 procent högre än vad de är i det hyresreglerade beståndet. Sett över hela riket är motsvarande siffra ca 12 procent.&lt;SPAN class="ft49"&gt;67&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p272 ft10"&gt;Hyrans delar: hyra eller kallhyra med tillägg&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft24"&gt;Huvudregeln i finska hyreslagen (Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481) är att hyran fritt kan avtalas mellan parterna och att det är möjligt avtala om kallhyra med särskilt debiterbara tillägg för värme, varmvatten, kallvatten, elektricitet eller annan förmån.&lt;SPAN class="ft49"&gt;68&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p469 ft9"&gt;Löptid&lt;/P&gt;
&lt;P class="p125 ft24"&gt;Hyresavtalen kan vara tidsbestämda eller gälla tills vidare. Det senare gäller vidare om inte något annat har avtalats eller följer av annan lag. En särskild reglering gäller för upprepade tidsbestämda hyresavtal: Om hyresavtal ingås flera gånger än två i följd med samma hyresgäst för en bestämd tid på högst tre månader är hyresavtalet trots det villkor som gäller den bestämda tiden i kraft tills&lt;/P&gt;
&lt;P class="p652 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;66&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Översikt av bostadsmarknaden 1/2012, Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;67&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Översikt av bostadsmarknaden 1/2012, Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet (ARA)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p202 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;68&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft87"&gt;Miljöministeriets förordning om formulär för hyresavtal för bostadslägenhet (537/2004) med bilaga.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p127 ft15"&gt;174&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_170"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388170x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p653 ft8"&gt;vidare.&lt;SPAN class="ft38"&gt;69 &lt;/SPAN&gt;För muntliga hyresavtal gäller att de anses vara i kraft tills vidare.&lt;SPAN class="ft38"&gt;70&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p497 ft10"&gt;Villkor om uppsägning och hävning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p159 ft20"&gt;Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid utgången av avtalets giltighetstid men kan under vissa förutsättningar sägas upp i förtid. Det gäller exempelvis när hyresgästen inte kan använda lägenheten på grund av sjukdom eller på grund av arbete och studier på annan ort. Även hyresvärden kan säga upp avtalet på grund av att han eller hon själv behöver lägenheten och detta inte kunde förutses vid avtalets ingående eller annan orsak som gör det oskäligt att avtalet skulle fortsätta. Den andra parten har då rätt till skälig ersättning.&lt;SPAN class="ft35"&gt;71&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p44 ft24"&gt;Ett hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter. Uppsägningstiden för hyresvärden är sex månader om hyresförhållandet varat minst ett år och annars tre månader. För hyresgästen är den endast en månad.&lt;SPAN class="ft49"&gt;72 &lt;/SPAN&gt;Det står även hyresvärden tämligen fritt att säga upp hyresavtalet. Det finns dock två begränsningar:&lt;SPAN class="ft49"&gt;73&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p654 ft20"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft150"&gt;Om saken förs till domstol så kan domstolen förklara uppsägningen utan verkan om grunden för uppsägningen är justering av hyran eller av ett villkor som gäller för bestämmande av hyran och hyran därmed ska anses vara oskälig. Men detta innebär samtidigt att om hyresgästen och hyresvärden inte kan komma överens om en höjning av hyran, och höjningen inte är att bedöma som oskälig, så har hyresvärden rätt säga upp avtalet.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p313 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft126"&gt;Om uppsägningen med beaktande av hyresgästens förhållanden i övrigt skall anses vara oskälig och det inte finns någon godtagbar orsak till uppsägningen.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p402 ft30"&gt;Lagen nämner inte särskilt några godtagbara skäl men som godtagbara anses bl.a. om hyresvärden behöver lägenheten för sitt eget eller sin familjs bruk eller tänker sälja lägenheten.&lt;SPAN class="ft69"&gt;74&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p277 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;69&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;1 kap. 4 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;70&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;1 kap. 5 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;71&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;7 kap. 55 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;72&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;7 kap. 52 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;73&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;7 kap. 56 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;74&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;175&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_171"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388171x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Hävning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p655 ft8"&gt;Under vissa uppräknade förutsättningar kan hyresvärden ha rätt att häva hyresavtalet:&lt;SPAN class="ft38"&gt;75&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p32 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Om hyresgästen underlåter att betala hyran i tid eller&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;om hyresgästen i strid med lagen överlåter hyresrätten eller lägenheten för att användas av någon annan.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p656 ft12"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft151"&gt;Rätt av häva hyresavtalet uppstår också om hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål eller på något annat sätt än avtalat.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Om hyresgästen har eller tillåter ett störande beteende i lägenhet, hyresgästen vanvårdar lägenheten, eller om hyresgästen i lägenheten bryter mot vad som stadgas eller bestämts för bevarande av hälsa eller ordning.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p66 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;Hyresgästen har också rätt att häva avtalet om hans, hennes eller en familjemedlem hälsa är i fara när lägenheten används för sitt ändamål.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft38"&gt;76&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p656 ft20"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft152"&gt;Rätt att häva avtalet uppstår även då lägenheten har frångått hyresgästen utan att han själv orsakat det. En dylik situation kan uppstå t.ex. om ett bostadsaktiebolag tar lägenheten i besittning när aktieägaren underlåter att betala bolagsvederlaget, och hyresgästen och bostadsaktiebolaget inte når någon överenskommelse om hyran i det nya hyreskontraktet.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft35"&gt;77&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p657 ft8"&gt;Hävning innebär att avtalet upphör och att hyresgästen förväntas flytta ut tämligen omgående:&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft9"&gt;Förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p52 ft8"&gt;Som ovan nämnts gäller att om hyresavtal ingås fler gånger än två i följd med samma hyresgäst för en bestämd tid på högst tre månader är hyresavtalet trots det villkor som gäller den bestämda tiden i kraft tills vidare.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p658 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;75&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;8 kap. 61 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;76&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;8 kap. 63 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/481&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;77&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;176&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_172"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388172x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft10"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft20"&gt;Enligt finska Konsumentförbundet torde den allra vanligaste grunden för hävning, se ovan, vara att hyresgästen för eller tillåter ett störande liv i lägenheten. Det är således här som lagstödet återfinns för hyresgästens skyldigheter när det gäller att inte störa omgivningen. Som störande anses högljudd och återkommande hög musik, annat oväsen, fester och alkoholbruk som stör grannarna osv. Vilken tid på dygnet det störande livet förs är också av betydelse. Hyresgästen ansvarar också för störande liv som hans gäster eller familjemedlemmar för. Grund för hävning förutsätter att hyresgästen upprepat ignorerar grannarna. Ljud till följd av sedvanligt liv och leverne kan inte leda till hävning av hyresavtalet.&lt;SPAN class="ft35"&gt;78&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p659 ft10"&gt;Hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft10"&gt;Ingångsvärdet på hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft8"&gt;Huvudregeln är att hyran bestäms genom vad som i det enskilda fallet har avtalats mellan hyresgäst och hyresvärd. Det finns dock begränsningar inskrivna i lag och bygger på att hyran måste vara skälig.&lt;SPAN class="ft38"&gt;79 &lt;/SPAN&gt;Det är således möjligt för både hyresgäst och hyresvärd att få hyrans skälighet prövad i domstol och under denna tid kan hyresvärden inte säga upp hyresgästen.&lt;SPAN class="ft38"&gt;80 &lt;/SPAN&gt;Vidare kan domstolen på begäran av hyresgästen sänka hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran – se nedan – om hyran utan godtagbar orsak väsentligt överstiger gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom det område där lägenheten är belägen.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p660 ft8"&gt;På motsvarande sätt kan domstolen, efter yrkande av hyresvärden, höja hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämmande av hyran skall anses vara oskäligt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;81&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p661 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;78&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;79&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;1 kap. 6 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;80&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;3 kap. 29 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;81&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;3 kap. 29 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;177&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_173"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388173x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Hur kan hyran ändras&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Bestämmelserna i finska hyreslagen om hyreshöjningar får sägas uppmuntra till en enkel och nästan automatisk metod genom att de ska kunna höjas enligt t.ex. ett index.&lt;SPAN class="ft38"&gt;82&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p69 ft23"&gt;Enligt finska Konsumentförbundet&lt;SPAN class="ft39"&gt;83 &lt;/SPAN&gt;kan man t.ex. ha indexvillkor, skötselkostnader eller höjning i procent eller euro som grund för justering av hyran. Indexvillkoret kan dock endast användas vid hyreskontrakt som gäller tills vidare, eller kontrakt för bestämd tid på minst tre år. Oftast tillämpar man levnadskostnads- eller konsumentprisindex. Ifall indexvillkor används som grund för justering av hyran, rekommenderas att man i kontraktet specificerar vilket index hyran binds vid, tidpunkt för justeringen samt kontrollindex (den senast tillgängliga fås från Statistikcentralen).&lt;SPAN class="ft39"&gt;84 &lt;/SPAN&gt;Man kan även avtala om index enbart som grund för höjning av hyran, då sjunker hyran inte när indexet gör det. Som grund för justering av hyran kan man alltså i princip ha vilken grund som helst givet att det inte är något som hyresvärden ensidigt har bestämmanderätten över, som kan definieras i förväg och som inte leder till oskäligt resultat. Även olika kombinationer av index för olika delar av hyran kan användas.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p662 ft8"&gt;I sista hand finns möjligheten till korrigeringar av för höga eller för låga hyror i de redan nämnda reglerna om prövning i domstol.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;I Finland ges det en tämligen generell möjlighet att få sin hyra prövad i domstol gentemot vad som är marknadshyran för liknande lägenheter i samma område.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft24"&gt;Det saknas stadganden om krav på försäkringar. Det finns dock bestämmelser om garanti/depositioner även om man i lagtexten valt att använda begreppet ”ställa säkerhet”.&lt;SPAN class="ft49"&gt;85 &lt;/SPAN&gt;Som mest kan säkerheten&lt;/P&gt;
&lt;P class="p663 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;82&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;3 kap. 27 § andars stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;83&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p111 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;84&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;Enligt 3 kap. 33 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48 ska Statistikcentralen årligen producera behövlig statistik om hyrorna för bostadslägenheter och fastighetskostnaderna.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;85&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;1 kap. 8 § i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;178&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_174"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388174x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p114 ft8"&gt;uppgå till motsvarande tre månaders hyra och den avser att täcka den skada som uppstår om en hyresgäst inte uppfyller sina förpliktelser. Om säkerhet inte ställs inom avtalad tid, har hyresvärden rätt att häva avtalet. Något krav på vad och hur säkerheten ska ställas har inte reglerats.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Bytesrätt och succession&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft20"&gt;Det saknas rätt för hyresgästen att – utan hyresvärden tillåtelse – överföra hyresrätten till någon annan utanför en i lagen definierad krets, såvida detta inte uttryckligen framgår av avtalet. Det är, som ovan nämnts, istället en grund för hävning. Några lägenhetsbyten kan således inte ske utan att båda hyresvärdar gett sitt medgivande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft20"&gt;De regler som ändå ger viss rätt till övertagande rör den som hyrt lägenheten tillsammans med en avliden hyresgäst. Samma rätt till fortsatt hyresförhållande har, om de varit bosatta i lägenheten, efterlevande make eller maka till hyresgästen, de barn som hör till familjen och hyresgästens eller förälder till make eller maka.&lt;SPAN class="ft35"&gt;86&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Härutöver har domstol rätt att vid skilsmässa och separation mellan makar eller vid partnerskap besluta att den som bäst behöver bostaden får överta kontraktet. Hyresvärden kan emellertid stoppa detta om han eller hon gör sannolikt att han eller hon skulle komma att lida skada av övertagandet.&lt;SPAN class="ft38"&gt;87&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister&lt;/P&gt;
&lt;P class="p150 ft28"&gt;Tvister om hyra av bostäder kan i vissa fall föras till Konsumenttvistenämnd. Nämnden har till uppgift att ge rekommendationer om hur enskilda tvister bör lösas och, såvitt avser hyresförhållanden, i ärenden med anknytning till hyra av bostadslägenhet som förts till nämnden av en konsument eller enskild person som hyr ut en bostad.&lt;SPAN class="ft84"&gt;88 &lt;/SPAN&gt;Står tvisten mellan två privatpersoner kan således både hyresgästen och hyresvärden klaga hos nämnden. En typisk tvist i hyresärenden kan gälla bostadens skick eller återlämnande av hyresgaranti.&lt;SPAN class="ft84"&gt;89 &lt;/SPAN&gt;Nämndens rekommendationer är inte bindande.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p277 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;86&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;6 kap. 46 § andra stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;87&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;6 kap. 48 § andra stycket i Lagen om hyra av bostadslägenhet 31.3.1995/48&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;88&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;2 § i Lagen om konsumenttvistenämnden 12.1.2007/8&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;89&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Konsumentförbundet: Hyresguide – Råd till hyresgästen och hyresvärden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;179&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_175"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388175x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p482 ft8"&gt;Konsumenttvistenämnden har inte befogenheter att ta upp tvister i samband med boende, om ärendet rör tillfällig överlåtelse av en bostad till en annan, överföring av hyresförhållandet till en av hyresgästens familjemedlemmar, fortsättning av ett hyresförhållande efter hyresgästens död, ogiltigförklarande av en uppsägning, uppskjutning av utflyttningsdagen, eller en andrahandshyresgästs rätt att fortsätta hyresförhållandet.&lt;SPAN class="ft38"&gt;90&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;För övrigt är parterna hänvisade till allmän domstol dvs. tingsrätt med överinstanser.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p68 ft10"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;I finska hyreslagen finns speciella bestämmelser för hyresgästens konkurs men även i Lagen om skuldsanering för privatpersoner 25.1.1993/57 finns stadganden som har till uppgift att skydda hyresgästen. En domstol kan besluta att dagen då hyresgäst måste flytta kan skjutas fram i upp till ett år.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p95 ft8"&gt;Härutöver finns kommunala konsumentrådgivare att rådfråga, enligt lag.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft28"&gt;Ovan nämnda flyttningsdag får dock inte skjutas fram, om detta vållar hyresvärden eller någon annan betydande olägenhet eller skada. Flyttningsdagen får inte heller skjutas fram om en ny hyresvärd har sagt upp lägenheten efter förvärv på exekutiv auktion eller om hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet på grund av uteblivna hyresbetalningar eller olovligen överlåtits till annan eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt hyresavtalet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p664 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;90 &lt;/SPAN&gt;3 § p. 4 i Lagen om konsumenttvistenämnden 12.1.2007/8&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;180&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_176"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388176x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft31"&gt;Sverige&lt;/P&gt;
&lt;P class="p72 ft10"&gt;Allmänt om hyresmarknaden i Sverige&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft24"&gt;För år 2010 beräknades det finnas totalt 4,5 miljoner bostadslägenheter i Sverige. Av dessa var 37 procent (1,7 miljoner) hyresrätter, 22 procent (1 miljon) bostadsrätter samt 41 procent (1,8 miljoner) äganderätter (nästan uteslutande villor). Sverige har en stor hyressektor jämfört med vad många andra länder har. Knappt halva hyressektorn utgörs av de kommunala allmännyttiga bostadsbolagens bostadsbestånd.&lt;SPAN class="ft49"&gt;91 &lt;/SPAN&gt;Med stöd av statistik från SCB kan den del av hyresmarkanden som ägs av fysiska personer eller enskild firma beräknas ha uppgått till tolv procent vid utgången av år 2010. Det övriga hyresbostadsbeståndet domineras av större eller mindre bostadsbolag. Någon särreglering av hyressättningen beroende på vem som äger lägenheterna finns inte i Sverige även om de allmännyttiga bostäderna varit hyresnormerande fram t.o.m. år 2010. I det följande berörs endast ”vanliga” hyresförhållanden, dvs. eventuella särregler för studentbostäder, möblerat boende, vårdboenden m.m. beaktas inte.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p665 ft10"&gt;Hyrans delar: hyra och driftskostnader&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;I Sverige finns regelverket för hyra av bostäder i 12 kapitlet i jordabalken, i det följande kallat för hyreslagen. Vanligast är att alla kostnader utom el är inräknade i hyran&lt;SPAN class="ft38"&gt;92 &lt;/SPAN&gt;men det är fullt möjligt att tillämpa kallhyra, dvs. att kostnader för värme och varmvatten och vatten och avlopp betalas särskilt.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p203 ft10"&gt;Löptider, villkor om uppsägning och förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p458 ft9"&gt;Löptid&lt;/P&gt;
&lt;P class="p368 ft8"&gt;Huvudregeln är att hyresavtal gäller för obestämd tid.&lt;SPAN class="ft38"&gt;93 &lt;/SPAN&gt;Men hyresavtal kan även ingås för bestämd tid och de upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p666 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;91&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft51"&gt;De allmännyttiga bostadsföretagens utveckling och roll på bostadsmarknaden, Boverket 2011&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;92&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;19 § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;93&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;3 § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;181&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_177"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388177x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft9"&gt;Villkor om uppsägning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p227 ft8"&gt;Ett hyresavtal som gäller för obestämd tid kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. En hyresgäst har dock alltid rätt till en uppsägningstid om högst tre månader. För hyra på bestämd tid är uppsägningstiden beroende av hur långt hyresförhållandet är men även här gäller högst tre månader.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p138 ft30"&gt;Hyresvärden är berättigad att säga upp avtalet i förtid i ett antal väl avgränsade fall då hyresrätten ska anses förverkad.&lt;SPAN class="ft69"&gt;94 &lt;/SPAN&gt;Det gäller då;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;hyresgästen dröjer med att betala hyran i mer än en vecka efter förfallodagen,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;hyresgästen utan hyresvärdens samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte, i efterhand, omgående efter tillsägelse vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p65 ft20"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft152"&gt;lägenheten inte används i enlighet med sitt ändamål samt om hyresgästen tar in utomstående personer och det kan var till skada för hyresvärden. Återigen kan hyresgästen undvika uppsägning genom att efter tillsägelse omgående vidtar rättelse,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p89 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, som hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits till, orsakar störningar i boendet, vid mindre allvarliga fall kan denna omständighet också ligga till grund för att förlängning inte medges, se nedan,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p67 ft8"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft22"&gt;hyresvärden inte får det tillträde till lägenheten denne har rätt till och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p460 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;94 &lt;/SPAN&gt;42 § hyreslagen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;182&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_178"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388178x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p667 ft20"&gt;&lt;SPAN class="ft21"&gt;&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft150"&gt;hyresgästen åsidosätter annan avtalsenlig skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden eller, slutligen, om lägenheten används för kriminell verksamhet eller prostitution.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p157 ft9"&gt;Förlängning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p214 ft8"&gt;Har hyresförhållande &lt;SPAN class="ft9"&gt;på bestämd tid &lt;/SPAN&gt;varat i mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla. Ett hyresavtal, som är ingånget för bestämd tid, anses förlängt på obestämd tid om avtalet saknar bestämmelser om verkan av utebliven uppsägning och inte sägs upp till hyrestidens utgång trots att uppsägning skall ske, eller om hyresgästen, trots att avtalet upphört att gälla utan uppsägning, fortsätter att använda lägenheten en månad efter att hyrestiden gått ut utan att hyresvärden begärt av hyresgästen att flytta.&lt;SPAN class="ft38"&gt;95&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p478 ft8"&gt;I svensk rätt ges i övrigt rätt till förlängning – besittningsskydd&lt;/P&gt;
&lt;P class="p668 ft23"&gt;– som är långtgående.&lt;SPAN class="ft39"&gt;96 &lt;/SPAN&gt;Såsom hyresnämnden uttrycker det: En bostadshyresgäst har i regel rätt till förlängning av sitt hyresavtal när hyresvärden säger upp avtalet och begär att hyresgästen skall flytta (besittningsskydd). Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet skall upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre tid än två år i följd. Rätten till förlängning kan avtalas bort men huvudregeln är att hyresnämnden skall godkänna en överenskommelse om avstående från besittningsskydd för att den ska gälla. De undantag från godkännande som ges rör i huvudsak uthyrning i högst fyra år av den egna bostaden när hyresvärden åter ska bosätta sig där eller i förkommande fall tänker sälja bostaden.&lt;SPAN class="ft39"&gt;97&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p669 ft10"&gt;Rätten till att bo ostört och skyldighet att inte störa eller förstöra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p241 ft24"&gt;Reglerna som behandlar hyresgästens plikt att inte orsaka störningar i boendet och att ”sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten” upprätthålls finns i 25 § hyreslagen och dess andra stycke&lt;/P&gt;
&lt;P class="p670 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;95&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;3 § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;96&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;45–52&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; §§ hyreslagen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;97&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;45a § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;183&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_179"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388179x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p331 ft8"&gt;lägger, mer eller mindre implicit, ansvaret att komma till rätta med problemen på hyresvärden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;I 26 § hyreslagen anges under vilka förutsättningar hyresvärden får utöva sin rätt till att komma in i lägenheten.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p51 ft10"&gt;Hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p469 ft10"&gt;Ingångsvärdet på hyran&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft23"&gt;Hyresvärden och hyresgästen kan i princip komma överens om en hyra som inte är skälig. Men skyddsreglerna i hyreslagen ger, med undantag för vissa nybyggda hus, parterna alltid möjlighet att fastställa en skälig hyra genom att ansöka hos hyresnämnden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p228 ft20"&gt;När hyresvärden inte har slutit avtal om förhandlingsordning kan hyran sättas fritt. Hyresvärden har då inte förbundit sig att förhandla om hyran med en hyresgästorganisation. Finns ingen förhandlingsordning, kan hyresvärden alltså utan att bryta mot hyreslagen eller hyresförhandlingslagen begära vilken hyra som helst.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p109 ft24"&gt;Men den hyresgäst som har accepterat en oskälig hyra, kan få den sänkt för framtiden genom att ansöka hos hyresnämnden. Den överenskomna hyran kommer då att jämföras enligt reglerna för bruksvärdessystemet dvs. hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och som bestämmer dess bruksvärde. Hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.&lt;SPAN class="ft49"&gt;98 &lt;/SPAN&gt;Eftersom ett bostadshyresavtal i regel löper tills vidare, behöver den hyresgäst som omgående begär villkorsändring inte bli bunden av den oskäliga hyran längre än under hyresförhållandets första sex månader. Löper avtalet däremot på bestämd tid om ett år eller längre, kan hyresgästen inte komma ifrån skyldigheten att betala den oskäliga hyran under ett år.&lt;SPAN class="ft49"&gt;99&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p671 ft24"&gt;Om en fastighetsägare och hyresgästorganisation kommer överens kan det vid nyproduktion avtalas om en hyresnivå som endast undantagsvis kan ändras, eftersom den kommer att presumeras att vara skälig vid en prövning hos hyresnämnden.&lt;SPAN class="ft49"&gt;100 &lt;/SPAN&gt;Sådan hyra kallas för presumtionshyra och gäller i tio år och har till syfte att främja&lt;/P&gt;
&lt;P class="p672 ft42"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;98&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft149"&gt;55 § hyreslagen samt hyresnämndens hemsida: &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;http://www.hyresnamnden.se/Amnesomraden/Skalig-hyra/Bruksvarde/&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;99&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;hyresnämndens hemsida&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p673 ft91"&gt;&lt;NOBR&gt;http://www.hyresnamnden.se/Fragor-och-svar/Bostadshyra_ny/Hyran/&lt;/NOBR&gt; &lt;SPAN class="ft90"&gt;100 &lt;/SPAN&gt;55c § hyreslagen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;184&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_180"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388180x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p320 ft8"&gt;nyproduktion genom att hjälpa fastighetsägaren att säkerställa de kalkylerade intäkterna för projektet så att de inte löper risk att reduceras kraftigt vid en prövning mot bruksvärdet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Finns det en förhandlingsordning gäller hyresförhandlingslagens regler. Det innebär att hyresvärden inte får höja hyran för en ny hyresgäst utan att vara överens med hyresgästföreningen. En förutsättning för att bedriva kollektiva hyresförhandlingar utifrån hyresförhandlingslagen är att det finns ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Hur kan hyran ändras&lt;/P&gt;
&lt;P class="p135 ft20"&gt;Hyran höjs för det stora flertalet lägenheter genom kollektiva hyresförhandlingar mellan en hyresgästorganisation, Hyresgästföreningen, och fastighetsägare. Det är s.k. kollektivt förhandlade hyror och i så måtto är Sverige väldigt unikt i denna jämförelse med Tyskland, England, Norge och Finland. En förutsättning för att bedriva kollektiva hyresförhandlingar utifrån hyresförhandlingslagen är att det finns ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Det enskilda hyresavtalet blir bundet av överenskommelsen om det avtalats om sådant avtalsvillkor.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p674 ft8"&gt;Vill en hyresvärd som inte är knuten till avtal om förhandlingsordning eller dennes hyresgäst att hyran skall ändras så ska de meddela motparten skriftligen om detta. Om någon överenskommelse inte kan träffas så kan de vända sig till hyresnämnden och ansöka om att få ändringen prövad.&lt;SPAN class="ft38"&gt;101&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Skydd mot alltför höga hyror – sammanfattningsvis&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Det skydd mot alltför höga hyror som finns i Sverige bygger i allt väsentligt på möjligheten att få sin hyra prövad av hyresnämnden så att den är skälig i jämförelse med hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p675 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft36"&gt;101 &lt;/SPAN&gt;54 § hyreslagen&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;185&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_181"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388181x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td29"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td30"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Försäkringskrav, garantier och depositioner&lt;/P&gt;
&lt;P class="p237 ft24"&gt;Några krav på försäkringar ställs inte men det finns möjlighet för hyresvärden att kräva borgensåtaganden eller annan säkerhet.&lt;SPAN class="ft49"&gt;102 &lt;/SPAN&gt;Det ges inga riktlinjer för storleken på en deposition men det anses att ett belopp upp till motsvarande tre månaders hyra är rimligt.&lt;SPAN class="ft49"&gt;103&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p46 ft10"&gt;Bytesrätt och succession&lt;/P&gt;
&lt;P class="p207 ft8"&gt;Det är inte bara de kollektivt förhandlade hyrorna som gör Sveriges hyreslagstiftning lite unik i denna jämförelse. Den bytesrätt som regleras i 35 § hyreslagen är också unik.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p70 ft8"&gt;Det är tillåtet att byta sin bostadslägenhet mot en annan bostad om hyresvärden går med på det, men den som byter utan att ha samtycke riskerar att förlora sin lägenhet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft20"&gt;En hyresgäst har rätt att byta så snart han eller hon har ett löpande förstahandskontrakt. Man behöver alltså inte bo en bestämd tid i lägenheten innan man får byta. Även triangelbyten och andra kedjebyten räknas som byten. Det anses också vara ett byte när någon byter en hyresrätt mot en bostadsrätt eller en hyresrätt mot ett en- eller tvåfamiljshus. En annan sak är att det inte alltid finns förutsättningar för att godkänna byten mellan hyresrätt och bostadsrätt eller mellan hyresrätt och en- eller tvåfamiljshus.&lt;SPAN class="ft35"&gt;104&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p676 ft23"&gt;Om hyresvärden inte går med på bytet, kan hyresgästen söka tillstånd hos hyresnämnden. Dvs. även om hyresvärden motsätter sig bytet så &lt;SPAN class="ft153"&gt;ska &lt;/SPAN&gt;tillstånd ändå lämnas om hyresgästen ”har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet.” Det är en – i denna jämförelse – unik rättighet.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p54 ft24"&gt;Överlåtelser vid dödsfall eller vid separation regleras i 23§ hyreslagen och innebär att make eller sambo kan överta hyreskontraktet. Vid överlåtelser till närstående gäller 24 § hyreslagen och huvudregeln är att sådan överlåtelse är möjlig om den närstående varaktigt sammanbott med den som avträder lägenheten eller som avlidit.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p677 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;102&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;28a § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;103&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft64"&gt;Carl Johan Zimdahl – Mannheimer Svartling Advokatbyrå AB&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p180 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;104&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft58"&gt;Hyresnämndens hemsida – &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;http://www.hyresnamnden.se/Byta-lagenhet/&lt;/NOBR&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p147 ft15"&gt;186&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_182"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388182x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td68"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft16"&gt;SOU 2012:88&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td69"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft25"&gt;Bilaga 4&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;P class="p57 ft10"&gt;Vilken ordning gäller vid tvister&lt;/P&gt;
&lt;P class="p41 ft8"&gt;Hyrestvister förs till hyresnämnd – i första hand för medling – men om tvisten kvarstår efter medling så är nämnden även beslutande i första instans. Besluten från hyresnämnderna överklagas till Svea hovrätt.&lt;SPAN class="ft38"&gt;105 &lt;/SPAN&gt;Det finns dock ett fåtal fall där hyresnämndens beslut inte kan överklagas.&lt;SPAN class="ft38"&gt;106&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Ett undantag från denna ordning gäller mellan &lt;NOBR&gt;SABO-företagen&lt;/NOBR&gt; och Hyresgästföreningen som har ett eget medlingsorgan vid hyresförhandlingar – Hyresmarknadskommittén – som först söker lösa tvisten innan förhandlingen kan anses strandad och förs till Hyresnämnden.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p61 ft10"&gt;Annat konsumentskydd av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p104 ft20"&gt;För hyresgäst finns möjlighet att vid tvist med hyresvärd göra deposition hos länsstyrelsen motsvarande det omtvistade beloppet. Hyresgästen kan då inte sägas upp på grund av obetald hyra.&lt;SPAN class="ft35"&gt;107&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p14 ft8"&gt;Den omfattande verksamhet som Hyresgästföreningen bedriver över hela landet – framförallt vid hyresförhandlingar – får anses falla in under denna rubrik. Låt vara att detta skydd kräver medlemskap för att gälla fullt ut. Hyresgästföreningens starka position bygger ytterst på avtal om förhandlingsordning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p42 ft24"&gt;Både hyresgästorganisation och hyresvärd kan begära hos hyresnämnden att avtal om förhandlingsordning ska gälla för ett hus.&lt;SPAN class="ft49"&gt;108&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p157 ft10"&gt;Annat skydd för hyresvärden av betydelse&lt;/P&gt;
&lt;P class="p62 ft8"&gt;I liknande mån som Hyresgästföreningen är ett skydd för hyresgästerna får Fastighetsägarförening anses vara ett skydd för hyresvärdarna eftersom de bl.a. bistår vid förhandlingar.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p101 ft8"&gt;Se även under föregående rubrik om rätten till förhandlingsordning.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p678 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;105&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;71 § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft45"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;106&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft44"&gt;1 § sjätte stycket, 35, 40, 45 a, 56 eller 59 §§ i hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft47"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;107&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft46"&gt;21 § hyreslagen&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p152 ft37"&gt;&lt;SPAN class="ft40"&gt;108&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft48"&gt;9 § hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p459 ft15"&gt;187&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_183"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388183x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;DIV&gt;
&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;P style="margin-left:-309px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:0px;" class="p679 ft15"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;P style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-309px;margin-bottom:309px;" class="p679 ft15"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;P style="margin-left:-155px;margin-top:155px;margin-right:-154px;margin-bottom:154px;" class="p679 ft15"&gt;&lt;![endif]&gt;188&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t26"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD colspan=5 class="tr41 td85"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Hyresvillkor vid uthyrning hos privata hyresvärdar samt vanliga villkor vid leasing av lös egendom&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td86"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td88"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td89"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Hyresvillkor&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td101"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td86"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td88"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td89"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Tillsvidare avtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Tidsbegränsat avtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Uppsägning vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Förlängning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Ingånghyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Hyresändring&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Skydd mot överhyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Försäkring&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Garanti/deposition&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Ordning vid tvist&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Annat konsumentskydd&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;Skydd för hyresvärden&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Land&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft154"&gt;skötsam hyresgäst&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td101"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td86"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr23 td102"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Tyskland&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Endast i definierade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Endast för hyresvärds&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Endast i fall av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Fri&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Huvudregel att det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr42 td103"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vid nyuthyrning: Det Inget krav. (Men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Tre månaders kallhyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Ingen bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Allmän domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft158"&gt;Rättshjälp finns att få om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Försäkringar mot&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;undantagsfall - strikt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;eget behov eller för&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidbegränsat&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyressättning.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;bestäms efter anbud-&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;finns ocker-&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärdens&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;kan tas ut som&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;man saknar tillräckliga&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresbortfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;reglering&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;annan användning av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;avtal. Annars är&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;accept principen men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;bestämmelse. Om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;försäkring kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;deposition.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;ekonomiska medel.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;fastigheten.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utifrån "Mietspiegel" -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;man utnyttjar&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;debiteras&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Uppsägningstid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tillsvidareavtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;dvs. ortsspecifika&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;bostadsbrist och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresgästen som&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr43 td104"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;beroende på hyrestid. som bara kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;marknadshyror som&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;begär hyra 20 % över&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tillkommande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;sägas upp på&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utgör en högstanivå&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;norm. Används&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;avgifter utöver&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;angivna grunder.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;(utom i de fall&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;mycket sällan. Vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;kallhyra.)&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;ingångshyran ligger&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyreshöjning: max&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;högre).&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;upp till 20 % över 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;år och i övrigt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;"Mietsdpiegel".&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td101"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td86"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr23 td105"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td89"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;England&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;Vanligast. Det är lite&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Även möjligt; kan vara&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vid "Shorthold&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Endast om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Fri hyressättning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr42 td106"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;De sex första månaderna Svagt skydd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Inget krav.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vanligt med två&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Ingen bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vid tvist om hyresbelopp&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Kommunerna kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr42 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Svårt att se behov av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;annorlunda upplägg&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;upprepade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Tenancy" kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärden&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;för parterna.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;kan hyran inte höjas.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Hyresgästen kan gå&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;månaders hyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;för vid hyreskommitté,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;garantera depositioner&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;sådana men det finns&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;rent juridiskt; varje&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidsbegränsade avtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresgäst sägas upp&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;medger det vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Möjlighet att få&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr43 td106"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Därefter en gång om året till hyreskommittén&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;deposition.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;(Rent Assessment&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;under viss tid.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresgarantiförsäkringar&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;period med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utan grund med två&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyran prövad av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;och det är i praktiken fri&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;för prövning men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Committe) som kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;mot hyresbortfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;efterföljande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;månaders&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;avtal.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyreskommitté&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyressättning för den&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;det är troligt att han&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;överklagas till allmän&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;betalning - dvs. i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;uppsägningstid. Vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;men uppsägning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;vanligaste hyresformen.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;eller hon då blir&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;domstol, Depositioner vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;regel en månad -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;betydligt ovanligare&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;troligare följd&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;uppsagd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Alternative Dispute&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;betraktas som en&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;"Assured Tenancy" är&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;om hyresvärden&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Resolution Service samt vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;"fixed term".&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;det däremot inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;inte blir nöjd vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;övriga frågor allmän&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;Perioderna förlängs&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;möjligt annat än&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Shorthold&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;dock automatiskt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;undantagsvis.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Tenancy.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;efter de första sex&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;månaderna. Vilket - i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;realiteten - bör&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;betraktas som ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;tillsvidareavtal.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr20 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td101"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td86"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td88"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td89"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr20 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft159"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Norge&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Kan slutas - men på&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Kan göras under vissa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Endast vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Fri hyressättning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Index det vanliga sättet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Ej orimlig avvikelse&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Inget krav.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Garantier kan ställas&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Ingen bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Flera olika instanser innan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Deposition av omtvistad&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Försäkringar mot&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;minst tre år. För två år&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;uppräknade villkor:&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;så länge den inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;både till höjning och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;från marknadshyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;av bank, socialkontor&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;allmän domstol tar vid:&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;del av hyran möjlig.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresbortfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;eller kortare kan det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Eget behov,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;avtal när dessa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;på ett orimligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;sänkning. Vidare kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;(se vid ingånghyra)&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;m.m. Depositioner på&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Takstnemnd. Forliksrådet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;slutas i vissa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;ombyggnad el rivning,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;gått ut.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;sätt avviker från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;man pröva hyran&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;samt anpassning till&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;upp till sex mån hyra -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;eller i förekommande fall&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;specialfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;annan saklig grund -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;marknadshyran&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;gentemot "gängse hyra"&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;gängse hyra.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;kan höjas i takt med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Husleietvistutvalget. Även&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;domstol bestämmer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;för liknande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;i området (kommunen&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;att hyran höjs.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;skiljenämnd om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;rimligheten.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;bostäder.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tar fram gjengs leie) vart&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;överenskommelse efter att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;3:e år.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tvisten uppstått.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td101"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td100"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr23 td107"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td88"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td89"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td90"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td91"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td92"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td87"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft154"&gt;Finland&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p33 ft157"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vid tredje&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Möjligt vid hyrestvist&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Vid för korta&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr16 td108"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Avtalsfrihet men Indexreglering. I sista&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Skälig hyra enligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Inget krav.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Tre månaders hyra.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Ingen bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Rådgivande Konsument-&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Visst frånflyttningsskydd&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;Köpare på exekutiv&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;om hyran bedöms&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr41 td108"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyran kan prövas hand kan oskäliga hyror&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;domstols beslut.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;tvistenämnd vars råd inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;vid konkurser och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;auktion undantas från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresavtalet måste&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr41 td104"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;som skälig av domstol. hyresavtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;i domstol och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;prövas vid domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD colspan=2 class="tr41 td109"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;är bindande. I övrigt allmän skuldsanering.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;frånflyttningsskyddet för&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyrestiden vara längre&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;I övrigt ska det finnas&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;(mindre än 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;ska vara skälig i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyresgäster.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;än 3 månader.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;godtagbar orsak, t.ex.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;månader 3 gånger&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;jämförelse med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td94"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;eget behov.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td79"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;i rad) så blir det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td95"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft157"&gt;hyror i området.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td96"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td97"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td93"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td98"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td99"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td26"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_3"&gt;
&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;P style="margin-left:-261px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:0px;" class="p680 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;P style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-261px;margin-bottom:261px;" class="p680 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;P style="margin-left:-131px;margin-top:131px;margin-right:-130px;margin-bottom:130px;" class="p680 ft16"&gt;&lt;![endif]&gt;4 Bilaga&lt;/P&gt;
&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;P style="margin-left:-429px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:0px;" class="p681 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;P style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-429px;margin-bottom:429px;" class="p681 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;P style="margin-left:-215px;margin-top:215px;margin-right:-214px;margin-bottom:214px;" class="p681 ft16"&gt;&lt;![endif]&gt;2012:88 SOU&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_184"&gt;


&lt;DIV&gt;
&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t27"&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;minst tre år. För två år&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;uppräknade villkor:&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;så länge den inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;både till höjning och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;från marknadshyra&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;av bank, socialkontor&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;allmän domstol tar vid:&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;del av hyran möjlig.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresbortfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr41 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller kortare kan det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Eget behov,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;avtal när dessa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;på ett orimligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sänkning. Vidare kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;(se vid ingånghyra)&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;m.m. Depositioner på&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Takstnemnd. Forliksrådet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr41 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;slutas i vissa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ombyggnad el rivning,&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gått ut.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sätt avviker från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;man pröva hyran&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;samt anpassning till&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;upp till sex mån hyra -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller i förekommande fall&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;specialfall.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;annan saklig grund -&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;marknadshyran&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gentemot "gängse hyra"&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gängse hyra.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kan höjas i takt med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Husleietvistutvalget. Även&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;domstol bestämmer&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;för liknande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;i området (kommunen&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;att hyran höjs.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;skiljenämnd om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;rimligheten.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;bostäder.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tar fram gjengs leie) vart&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;överenskommelse efter att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;3:e år.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tvisten uppstått.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr22 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft161"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td122"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td123"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td126"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td127"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td128"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td129"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td130"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td131"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft162"&gt;Finland&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Vid tredje&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Möjligt vid hyrestvist&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Vid för korta&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Avtalsfrihet men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Indexreglering. I sista&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Skälig hyra enligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Inget krav.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Tre månaders hyra.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Ingen bytesrätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Rådgivande Konsument-&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Visst frånflyttningsskydd&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Köpare på exekutiv&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;om hyran bedöms&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tidsbegränsade&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyran kan prövas&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hand kan oskäliga hyror&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;domstols beslut.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;utan uttryckligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tvistenämnd vars råd inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;vid konkurser och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;auktion undantas från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresavtalet måste&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;som skälig av domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresavtal&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;i domstol och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;prövas vid domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;medgivande från&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;är bindande. I övrigt allmän&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;skuldsanering.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;frånflyttningsskyddet för&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyrestiden vara längre&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;I övrigt ska det finnas&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;(mindre än 3&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ska vara skälig i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresvärd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;domstol.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresgäster.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;än 3 månader.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;godtagbar orsak, t.ex.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;månader 3 gånger&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;jämförelse med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eget behov.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;i rad) så blir det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyror i området.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;automatiskt ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tillsvidareavtal.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr22 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft161"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td122"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td123"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td126"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td127"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td128"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td129"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td130"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td131"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr23 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft156"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr44 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft162"&gt;Sverige&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Kan även avtalas men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;I princip endast&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Huvudregel att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Skälig hyra enligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Genom kollektivt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Hyresnämndens&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Inget krav.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Borgensåtagande och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Genom lag och&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Hyresnämnd och i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Deposition av omtvistad&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr44 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Hyresvärd kan begära hos&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;längre tid än 9&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;möjligt vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresgäst ska få&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;bruksvärdes-&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förhandlade nya hyror&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;prövning av om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller tre månaders&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresnämndens&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förkommande fall&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;del av hyran möjlig.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresnämnden att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;månader blir ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;återflyttning till, eller&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresförhållandet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;systemet om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller, om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyran är skälig.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyra.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;praxis kan det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;överklagande Svea hovrätt.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Hyresgäster kan begära&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förhandlingsordning ska&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tillsvidare avtal om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;försäljning av, egen&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förlängt.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;frågan förs till&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förhandlingsordning inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ställas&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hos hyresnämnden att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gälla för ett hus.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;uppsägning inte görs.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;bostad.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresnämnd. Vid&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gäller, fri hyressättning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;långtgående krav&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förhandlingsordning ska&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;nyproduktion&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;men det kan prövas av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;på att hyresvärden&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;gälla för ett hus.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;finns&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hyresnämnd.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ska acceptera ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;specialregler.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;byte.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr36 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td122"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td123"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td126"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td127"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td128"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td129"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td130"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td131"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr13 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr16 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft162"&gt;Leasing enligt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Torde vara mycket&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Huvudregel&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Huvudregeln är att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Beror på objektet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Bestäms med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Vanligt att avgiften&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Här råder i princip&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Vanligt att det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Vanligt att deposition&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Några möjligheter&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Allmän domstol men&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Leasingavtal är inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr16 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Det är upp till&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft162"&gt;svensk rätt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sällsynt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sådan uppsägning inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;men i vissa fall är&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hänsyn till&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kopplas till förändringar&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;avtalsfrihet så det en&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;krävs av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;läggs som&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;till byte av&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;skiljemannaförfarande är&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;skyddat av särskilda&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasegivaren att skydda&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kan göras under&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;uppsägning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;objektets&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;i ränteläget på den&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasingtagare kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasetagaren att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasegivaren behåller&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasetagare utan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;en möjlighet.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;konsumentskyddsregler&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sig genom att ge avtalet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tidsbestämd period.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;nödvändig för att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ekonomiska&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;marknad där&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;göra är att överväga&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;han/hon ska hålla&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;under avtalstiden. Det&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasegivarens&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förutom om ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tillräckligt skyddande&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;Det som finns är&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förlängning inte&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;livslängd och de&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasinggivaren&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;om 31 § avtalslagen&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;objektet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;är inte givet att ränta&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;medgivande torde&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;"förtryckt villkor" dvs. ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;villkor - alternativt att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;hävning med&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ska följa&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kostnader/vinst&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;refinansierar sig - dock&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller möjligen 33 §&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;försäkrat.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;utgår på&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;vara sällsynt. I&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;icke individuellt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;teckna&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;omedelbar verkan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;automatiskt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;som&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ej lika säkert att ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;och 36 § avtalslagen&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;depositionen.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;regel är det helt&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;förhandlat villkor kan&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;tilläggsförsäkringar.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;men då krävs att&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasingföretaget&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;sjunkande ränteläge&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;är tillämpliga.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;nya leasing&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;ifrågasättas enligt Lag&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr43 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;leasetagaren&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;vill få täckning&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kommer leasingtagaren&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;kontrakt som i så&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;(1994:1512) om&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr43 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD rowspan=2 class="tr3 td110"&gt;&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:41px;margin-top:0px;margin-right:-3px;margin-bottom:0px;" class="p682 ft15"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:3px;margin-top:0px;margin-right:35px;margin-bottom:-38px;" class="p682 ft15"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;SPAN style="margin-left:22px;margin-top:-19px;margin-right:16px;margin-bottom:-19px;" class="p682 ft15"&gt;&lt;![endif]&gt;189&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;missköter objektet&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;för.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;till del som vid ett&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;fall upprättas.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;avtalsvillkor i&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr15 td111"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td112"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td113"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;eller betalningar.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td115"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td116"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;stigande ränteläge.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td117"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td118"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td119"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td114"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td120"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft160"&gt;konsumentförhållanden.&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr15 td121"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;TR&gt;
	&lt;TD class="tr7 td110"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td122"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td123"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td124"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td126"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td127"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td128"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td129"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td130"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td125"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td131"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
	&lt;TD class="tr8 td132"&gt;&lt;SPAN class="p23 ft155"&gt;&amp;nbsp;&lt;/SPAN&gt; &lt;/TD&gt;
&lt;/TR&gt;
&lt;/TABLE&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;P style="margin-left:-129px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:0px;" class="p683 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;P style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-129px;margin-bottom:129px;" class="p683 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;P style="margin-left:-65px;margin-top:65px;margin-right:-64px;margin-bottom:64px;" class="p683 ft16"&gt;&lt;![endif]&gt;2012:88 SOU&lt;/P&gt;
&lt;!--[if lte IE 7]&gt;&lt;P style="margin-left:-406px;margin-top:0px;margin-right:0px;margin-bottom:0px;" class="p684 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;!--[if gte IE 8]&gt;&lt;P style="margin-left:0px;margin-top:0px;margin-right:-406px;margin-bottom:406px;" class="p684 ft16"&gt;&lt;![endif]--&gt;&lt;![if ! IE]&gt;&lt;P style="margin-left:-203px;margin-top:203px;margin-right:-203px;margin-bottom:203px;" class="p684 ft16"&gt;&lt;![endif]&gt;4 Bilaga&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_185"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388185x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;P class="p4 ft163"&gt;Statens offentliga utredningar 2012&lt;/P&gt;
&lt;P class="p685 ft164"&gt;Kronologisk förteckning&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;DIV id="id_2_1"&gt;
&lt;P class="p686 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;1.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p687 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;2.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Framtidens högkostnadsskydd i vården. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p688 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;3.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Skatteincitament för riskkapital. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p689 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;4.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Kompletterande regler om personuppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p687 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;5.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Högskolornas föreskrifter. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p690 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;6.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p687 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;7.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p691 ft167"&gt;– långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. M.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p692 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;8.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Skadeståndsansvar och försäkringsplikt vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p693 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;9.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft166"&gt;Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;10.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Läsarnas marknad, marknadens läsare&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;en forskningsantologi. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;11.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Snabbare betalningar. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p695 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;12.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;13.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;En sammanhållen svensk polis. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;14.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Ekonomiskt värde och samhällsnytta&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p696 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;förslag till en ny statlig ägarförvaltning. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p697 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;15.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. M.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p698 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;16.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Att angöra en kulturbrygga – för stöd till nyskapande kultur. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p698 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;17.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p699 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;18.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Så enkelt som möjligt för så många som möjligt.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;den mjuka infrastrukturen på väg. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;19.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Nationella patent på engelska? N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p700 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;20.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p701 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;21.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Här finns mer att hämta – &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;it-användningen&lt;/NOBR&gt; i småföretag. N.&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2_2"&gt;
&lt;P class="p152 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;22.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Mål för rovdjuren. M.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;23.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Mindre våld för pengarna. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;24.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Likvärdig utbildning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p702 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsnedsättning. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p703 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;25.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;26.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;En ny brottsskadelag. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;27.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Färdplan för framtiden&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;en utvecklad flygtrafiktjänst. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p704 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;28.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p705 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;29.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. Fö.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;30.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Vital kommunal demokrati. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p706 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;31.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Sänkta trösklar – högt i tak Arbete, utveckling, trygghet. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;32.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Upphandlingsstödets framtid. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;33.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Gör det enklare! S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;34.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Nya påföljder + kort presentation. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p707 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;35.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;36.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Registerdata för forskning. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;37.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Kulturmiljöarbete i en ny tid. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p708 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;38.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. M.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p709 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;39.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p710 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;40.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p711 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;41.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;slutbetänkande. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_186"&gt;


&lt;DIV&gt;
&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;P class="p152 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;42.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Bättre behörighetskontroll. Ändringar&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p712 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;i&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;43.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Konsumenten i centrum&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;– ett framtida konsumentstöd. Ju.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p713 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;44.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;45.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Kvinnor och barn i rättens gränsland. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p701 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;46.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Dammsäkerhet. Tydliga regler och effektiv tillsyn. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p714 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;47.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p696 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;i&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;social- och arbetslöshetsförsäkringarna. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;48.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Maritim samverkan. Fö.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p715 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;49.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;50.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Nystartszoner. Fi&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p716 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;51.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Utvärdering av &lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;IPRED-lagstiftningen.&lt;/NOBR&gt; Ju.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p717 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;52.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p718 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;53.&lt;/SPAN&gt;&lt;NOBR&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;AP-fonderna&lt;/SPAN&gt;&lt;/NOBR&gt; i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. Fi.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;54.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Återvinning av fartyg&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p719 ft167"&gt;– underlag för ratificering av Hong Kongkonventionen. N.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p701 ft171"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;55.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft170"&gt;En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. Ju&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;56.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Mot det hållbara samhället&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p720 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft172"&gt;resurseffektiv avfallshantering. M.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p721 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;57.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p722 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;58.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;59.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Nya villkor för public service. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p723 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;60.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;61.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Högre ersättning vid mastupplåtelser. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p724 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;62.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Uppsägningstvister. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;63.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Små företag – stora möjligheter med it. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;64.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Förstärkt försäkringstagarskydd. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;65.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Läsandets kultur. Ku.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p725 ft171"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;66.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft170"&gt;Skatteincitament för forskning och utveckling. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;P class="p726 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;67.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Förvaltare av alternativa investeringsfonder. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p708 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;68.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Så enkelt som möjligt för så många som möjligt – förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p727 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;69.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p728 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;70.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;71.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Tomträttsavgäld och friköp. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p729 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;72.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Folkbildningens samhällsvärden – En ny modell för statlig utvärdering. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p730 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;73.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Undersökningstillstånd och arbetsplaner. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;74.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;75.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Pris, tillgång och service&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p731 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p732 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;76.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. U.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p733 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;77.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p734 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;78.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p735 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;79.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. Fi.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;80.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Utbildningsanställning. A.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;81.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Statens regionala förvaltning&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p694 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;förslag till en angelägen reform. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;82.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Hyres- och arrendetvister i framtiden. Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p205 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;83.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Vad är officiell statistik?&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p736 ft167"&gt;En översyn av statistiksystemet och SCB. Fi.&lt;/P&gt;
&lt;P class="p737 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;84.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Näringsförbud – tillsyn och effektivitet. N.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;85.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Avlyssning mot grova vapenbrott? Ju.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p709 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;86.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav – genom enhetliga och förutsägbara byggregler. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;87.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Ny PBL – på rätt sätt. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p323 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft165"&gt;88.&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft168"&gt;Att hyra&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p736 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. S.&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_187"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388187x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;P class="p4 ft163"&gt;Statens offentliga utredningar 2012&lt;/P&gt;
&lt;P class="p685 ft164"&gt;Systematisk förteckning&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;DIV id="id_2_1"&gt;
&lt;P class="p4 ft173"&gt;Justitiedepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Skadeståndsansvar och försäkringsplikt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p738 ft167"&gt;vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. [8]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Snabbare betalningar. [11]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p740 ft167"&gt;Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. [12]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p741 ft171"&gt;En sammanhållen svensk polis. [13] En ny brottsskadelag. [26]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Nya påföljder + kort presentation. [34]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p742 ft167"&gt;Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. [35]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Konsumenten i centrum&lt;/P&gt;
&lt;P class="p743 ft171"&gt;– ett framtida konsumentstöd. [43] Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. [44]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p744 ft167"&gt;Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. [49]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Utvärdering av &lt;NOBR&gt;IPRED-lagstiftningen.&lt;/NOBR&gt; [51]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p745 ft167"&gt;En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. [55]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p744 ft167"&gt;Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. [57]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p746 ft167"&gt;Högre ersättning vid mastupplåtelser. [61] Tomträttsavgäld och friköp. [71]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p747 ft167"&gt;En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. [77]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p748 ft167"&gt;En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. [78]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p749 ft171"&gt;Hyres- och arrendetvister i framtiden. [82] Avlyssning mot grova vapenbrott? [85]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft173"&gt;Försvarsdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p750 ft167"&gt;Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. [29]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Maritim samverkan. [48]&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2_2"&gt;
&lt;P class="p4 ft173"&gt;Socialdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Framtidens högkostnadsskydd i vården. [2]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p751 ft167"&gt;Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. [6]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p752 ft167"&gt;Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. [17]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p753 ft167"&gt;Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. [25&lt;/P&gt;
&lt;P class="p754 ft167"&gt;Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. [28]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p755 ft167"&gt;Upphandlingsstödets framtid. [32] Gör det enklare! [33]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p756 ft167"&gt;Bättre behörighetskontroll. Ändringar i förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. [42]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p757 ft167"&gt;Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter i social- och arbetslöshetsförsäkringarna. [47]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Pris, tillgång och service&lt;/P&gt;
&lt;P class="p758 ft167"&gt;– fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. [75]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Statens regionala förvaltning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;– förslag till en angelägen reform. [81]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p760 ft167"&gt;Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav – genom enhetliga och förutsägbara byggregler. [86]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Ny PBL – på rätt sätt. [87]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Att hyra&lt;/P&gt;
&lt;P class="p761 ft167"&gt;– från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler. [88]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft173"&gt;Finansdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Skatteincitament för riskkapital. [3]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Ekonomiskt värde och samhällsnytta&lt;/P&gt;
&lt;P class="p762 ft171"&gt;– förslag till en ny statlig ägarförvaltning. [14] Vital kommunal demokrati. [30]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p763 ft171"&gt;Registerdata för forskning. [36] Nystartszoner. [50]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p764 ft167"&gt;Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. [52]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p764 ft167"&gt;&lt;NOBR&gt;AP-fonderna&lt;/NOBR&gt; i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. [53]&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="page_188"&gt;
&lt;DIV id="dimg1"&gt;
&lt;INGENBILD zsrc="H0B388188x1.jpg/" id="img1"&gt;
&lt;/DIV&gt;


&lt;DIV id="id_1"&gt;
&lt;DIV id="id_1_1"&gt;
&lt;P class="p765 ft167"&gt;Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. [60]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Förstärkt försäkringstagarskydd. [64]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p750 ft167"&gt;Skatteincitament för forskning och utveckling. [66]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p766 ft167"&gt;Förvaltare av alternativa investeringsfonder. [67]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p767 ft167"&gt;En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. [79]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Vad är officiell statistik?&lt;/P&gt;
&lt;P class="p768 ft167"&gt;En översyn av statistiksystemet och SCB. [83]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft173"&gt;Utbildningsdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p769 ft167"&gt;Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. [1]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Högskolornas föreskrifter. [5]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p770 ft167"&gt;Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. [20]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Likvärdig utbildning&lt;/P&gt;
&lt;P class="p771 ft167"&gt;– riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsnedsättning. [24]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p766 ft167"&gt;Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. [40]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p766 ft167"&gt;Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor; Kartläggning, analys och förslag till förbättringar&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;– slutbetänkande. [41]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Kvinnor och barn i rättens gränsland. [45]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Folkbildningens samhällsvärden&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;– En ny modell för statlig utvärdering[72]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p772 ft167"&gt;Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. [76]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p10 ft173"&gt;Miljödepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012&lt;/P&gt;
&lt;P class="p773 ft167"&gt;– långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. [7]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p774 ft167"&gt;Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. [15]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Mål för rovdjuren. [22]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p772 ft167"&gt;Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. [38]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p775 ft167"&gt;Mot det hållbara samhället – resurseffektiv avfallshantering. [56]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p776 ft173"&gt;Näringsdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_1_2"&gt;
&lt;P class="p4 ft167"&gt;Nationella patent på engelska? [19]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p777 ft167"&gt;Här finns mer att hämta – &lt;NOBR&gt;it-användningen&lt;/NOBR&gt; i småföretag. [21]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Färdplan för framtiden&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;– en utvecklad flygtrafiktjänst. [27]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p752 ft167"&gt;Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. [39]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Dammsäkerhet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;Tydliga regler och effektiv tillsyn. [46]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Återvinning av fartyg&lt;/P&gt;
&lt;P class="p778 ft167"&gt;– underlag för ratificering av Hong Kongkonventionen. [54]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Små företag – stora möjligheter med it. [63]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Så enkelt som möjligt för så många som möjligt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p779 ft167"&gt;– förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. [68]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p780 ft167"&gt;Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. [70]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p781 ft171"&gt;Undersökningstillstånd och arbetsplaner. [73] Näringsförbud – tillsyn och effektivitet. [84]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p776 ft173"&gt;Kulturdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p11 ft167"&gt;Läsarnas marknad, marknadens läsare&lt;/P&gt;
&lt;P class="p782 ft171"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft174"&gt;en forskningsantologi. [10] Att angöra en kulturbrygga&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p783 ft167"&gt;&lt;SPAN class="ft167"&gt;–&lt;/SPAN&gt;&lt;SPAN class="ft169"&gt;för stöd till nyskapande kultur. [16]&lt;/SPAN&gt;&lt;/P&gt;
&lt;P class="p784 ft171"&gt;Mindre våld för pengarna. [23] Kulturmiljöarbete i en ny tid. [37]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p785 ft167"&gt;Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. [58]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p786 ft171"&gt;Nya villkor för public service. [59] Läsandets kultur. [65]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p776 ft173"&gt;Arbetsmarknadsdepartementet&lt;/P&gt;
&lt;P class="p787 ft167"&gt;Kompletterande regler om personuppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. [4]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p788 ft167"&gt;Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. [9]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p739 ft167"&gt;Sänkta trösklar – högt i tak&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;Arbete, utveckling, trygghet. [31]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p789 ft167"&gt;Uppsägningstvister. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. [62]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p790 ft167"&gt;Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. [69]&lt;/P&gt;
&lt;P class="p791 ft167"&gt;Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. [74] Utbildningsanställning. [80]&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;DIV id="id_2"&gt;
&lt;P class="p4 ft167"&gt;Så enkelt som möjligt för så många som möjligt&lt;/P&gt;
&lt;P class="p759 ft167"&gt;– den mjuka infrastrukturen på väg. [18]&lt;/P&gt;
&lt;/DIV&gt;
&lt;/DIV&gt;

&lt;/div&gt;&lt;style&gt;


TD,TD.p2h {
zzzfont-size:90%;
zzzmargin-right:2px;
zzzoverflow:visable;
zzzword-wrap: break-word;
}

P {
zdisplay:block;
}

.divbreak {
clear:both;
display:block;
zwidth: 100%;
zheight: 1px;
zword-wrap: break-word;
}


.xecp {
  display:block;
  margin: 0px !important;
  padding: 0px !important;
  
}

.ec {
  border-style:solid;
  border-width:1px;
  display:block;
  margin: 0px !important;
  padding: 0px !important;
}

.TOPS {
  overflow:visable;
  margin:2px;
  width:690px !important;
}

&lt;/style&gt;
</html>
</dokument>
<dokbilaga>
<bilaga>
<dok_id>H0B388</dok_id>
<subtitel></subtitel>
<filnamn>SOU_2012__88.pdf</filnamn>
<filstorlek>2790872</filstorlek>
<filtyp>pdf</filtyp>
<titel>Att hyra - från en rätt för allt färre till en möjlighet för allt fler</titel>
<fil_url>https://data.riksdagen.se/fil/A46077A5-43F6-4820-8BDB-FFBF345E2AEF</fil_url>
</bilaga>
</dokbilaga>
</dokumentstatus>